Bundesbaugesetz und Städtebauförderungsgesetz. Kommentar: Nachtrag Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung) vom 15. September 1977 [6., neubearb. Aufl. Reprint 2019] 9783111627007, 9783110075991

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Oestreicher Baunutzungsverordnung 1977

Sammlung Guttentag Heitzer/Oestreicher

Bundesbaugesetz und Städtebauförderungsgesetz Kommentar

Nachtrag zur 6. Auflage

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung) vom 15. September 1977 von Dr. Ernst Oestreicher Präsident des Verwaltungsgerichts München a. D.

w DE

_G 1978

Walter de Gruyter • Berlin • New York

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der Deutschen

Bibliothek

Heitzer, Sebastian Bundesbaugesetz und Städtebauförderungsgesetz: mit Ausführungsvorschriften d. Bundes einschl. Baunutzungsverordnung, Raumordnungsgesetz sowie Hinweisen auf Ländervorschriften, Landesplanungsgesetze sowie einschlägige Erlasse u. Bekanntmachungen von Bund u. Länder; Kommentar / begr. von Sebastian Heitzer; Ernst Oestreicher. — Berlin, New York: de Gruyter. NE: Oestreicher, Ernst: Nachtr. zur 6. Aufl. Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung) vom 15. September 1977 / von Ernst Oestreicher. — 1978. (Sammlung Guttentag) ISBN 3 - 1 1 - 0 0 7 5 9 9 - 7

e Copyright 1977 by W a l t e r d e G r u y t e r & Co., v o r m a l s G . J. G ö s c h e n ' s c h e V e r l a g s h a n d l u n g J. G u t t e n tag, V e r l a g s b u c h h a n d l u n g G e o r g Reimer, Karl J. T r ü b n e r , Veit & Comp., 1000 Berlin 30 Alle Rechte, insbesondere das Recht d e r Vervielfältigung u n d V e r b r e i t u n g sowie der Übersetzung, v o r b e h a l t e n . K e i n Teil des W e r k e s darf in i r g e n d e i n e r F o r m ( d u r c h Photokopie, M i k r o f i l m o d e r ein a n d e r e s V e r f a h r e n ) o h n e schriftliche G e n e h m i g u n g des Verlages reproduziert oder u n t e r V e r w e n d u n g e l e k t r o n i s c h e r Systeme verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet w e r d e n . Satz und D r u c k : H. H e e n e m a n n K G , 1000 Berlin 42 B i n d e a r b e i t e n : Lüderitz & Bauer, 1000 Berlin 61 Printed in G e r m a n y

Vorwort Ohne lange Vorbereitungszeit und ohne öffentliche Ankündigung ist die Baunutzungsverordnung am 15. September 1977 wesentlich geändert und in einer Neufassung verkündet worden. Die 6. Auflage unseres Kommentars zum Bundesbaugesetz und Städtebauförderungsgesetz war im Juni 1977 mit der Kommentierung der Baunutzungsverordnung in der alten Fassung erschienen. Die Änderungen sind so wesentlich, d a ß sich Autor und Verlag entschlossen haben, diese Neufassung in einer kompletten Neukommentierung vorzulegen, die gleichzeitig als Nachtrag die auf den Seiten 876 bis 925 der 6. Auflage kommentierte frühere Fassung ersetzt; durch die komplette Neukommentierung soll eine Handlichkeit des Nachtrages gewährleistet werden. Die zahlreichen Änderungen der Baunutzungsverordnung — der bedeutendsten Ausführungsvorschrift zum Bundesbaugesetz — erforderten eine gründliche und umfassende Überarbeitung aller Erläuterungen; es kann festgestellt werden, daß eine Reihe von Änderungen der höchstrichterlichen Rechtsprechung Rechnung trägt, etwa der Wegfall des Absatzes 2 von § 24. München, im November 1977

Ernst

Oestreicher

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II 3. Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung — B a u N V O )

in der Fassung der Bekanntmachung vom 15. September 1977 (BGBl. I S. 1763) Vorbemerkung I Die Baunutzungsverordnung (BauNVO); in ihrer ursprünglichen Fassung vom 26. 6. 1962 - BGBl. I S. 429, erstmals neugefaßt am 26. 11. 1968 - BGBl. I S. 1238, berichtigt BGBl. 1969 I S. 11 —) stellt entsprechend § 2 Abs. 8 Nr. 1 BBauG eine Vorschrift über Darstellungen und Festsetzungen in den Bauleitplänen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung einschließlich seiner Berechnung, die Bauweise und die überbaubaren sowie nicht überbaubaren Grundstücksflächen dar. Die §§ 17—21 BauNVO geben höchstzulässige Werte (in Schlüsselzahlen) an; über die Mindestgröße der Baugrundstücke (vgl. § 2 Abs. 8 Nr. 1 Buchstabe d) bringt die BauNVO auch in der Novelle von 1977 noch keine Vorschriften. Ziff. 2 des Abs. 8 von § 2 BBauG ist im Ersten Abschnitt der BauNVO, Ziff. 3 aaO im Vierten Abschnitt der BauNVO enthalten. Die BauNVO spricht grundsätzlich nur die planende Gemeinde an. Für den Bauwilligen gilt die Verordnung nur insoweit, als ihre Regelungen in einem BebPl. als verbindliches Recht festgesetzt worden sind; in § 24 wird für die Fälle des § 33 BBauG, also für die Gebiete, für die die Gemeinde die Aufstellung eines BebPl. beschlossen hat, unmittelbar bestimmt, daß die BauNVO entsprechend dem Stand der Planungsarbeiten anzuwenden ist. In solchen Fällen ist das Baugebiet auf Grund des tatsächlich vorhandenen Baubestands zu ermitteln. Die Bedeutung der BauNVO ist daraus ersichtlich, daß sie nicht nur die entsprechenden landesrechtlichen Vorschriften (d. h. auch Ortsrecht) außer Kraft gesetzt hat, sondern auch sonst sehr weitgehende Bestimmungen brachte, deren Verfassungsmäßigkeit nach der Erstfassung nicht unzweifelhaft war — selbst gegen die Ermächtigung nach § 2 Abs. 10 Nr. 2 waren bezüglich ihrer Verfassungskonformität (Art. 80 GG) verschiedentlich Bedenken angemeldet worden. Im Zusammenhang mit der Bestimmung des Abs. 5 von § 173 traten insbesondere Schwierigkeiten im Hinblick auf § 24 Abs. 2 BauNVO a. F. auf, was die Streichung des auf § 34 BBauG zielenden Abs. 2 dieser Bestimmung in der Novelle 1977 zur Folge hatte. Eine weitere Problematik der BauNVO in ihrer Erstfassung ergab sich auch aus einer Entscheidung des BayVGH (U vom 1. 4. 1966, Nr. 196 I 65) VerwRspr. Bd. 18, 196 in der er zur sinngemäßen Anwendung von Vorschriften der BauNVO auf im Zusammenhang bebaute, aber unverplante Ortsteile Stellung nahm. II I. Schließlich erfolgte die erste fällige Novellierung am 26.11.1968 (BGBl. I S. 1238). Die BauNVO hatte in ihrer Erstfassung mit ihren Vorschriften über die Art und das Maß der baulichen Nutzung sowie über die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche eine Perfektionierung gebracht, der gerade im Hinblick auf die 7

Vor

Vorbemerkung

schnelle bautechnische Entwicklung die Weiterentwicklung neuer städtebauplanerischer Formen und die sprunghafte Verdichtung einiger Großstadträume in dieser normierten Form kein langes Leben beschieden sein konnte. Tatsächlich mußte bereits nach sechs Jahren eine völlige Überarbeitung erfolgen, die sich aus der Erfahrung heraus im besonderen auf eine mehr flexible Gestaltung verschiedener Normen erstrecken mußte, um nicht nach einigen Jahren eine weitere Novellierung in Kauf nehmen zu müssen. Die Kritik an der starren Aufteilung der Zonen für Arbeiten, Wohnen und Erholung hatte ihre reale Bestätigung in der Verödung ganzer Stadtzentren. Die Neufassung versuchte nun, dieser verhängnisvollen Entwicklung entgegenzuwirken (AmtlBegr.: „Es galt, eine flexiblere Handhabung der bisherigen Vorschriften zu ermöglichen, damit auch den zukünftigen städtebaulichen Erfordernissen Rechnung getragen werden kann"). Die Änderungen der ersten Noyelle erstreckten sich — ihrer Wichtigkeit nach aufgeführt — in erster Linie auf die Änderung des § 17, durch den das höchstzulässige Maß der baulichen Nutzung, d. h. die flächenmäßige Bebaubarkeit der Grundstücke im einzelnen in den einzelnen Baugebieten bestimmt sind. Die Meßzahlen waren schon kurz nach Ergehen der ursprünglichen BauNVO überholt. Seit 1960 hatten sich die Geschoßflächen von neugebauten Wohnungen im Hinblick auf den gestiegenen Wohnkomfort durchschnittlich über 10 v. H. vergrößert. Ein Anheben der Meßzahlen ergab sich auch aus der Entwicklung der Beschäftigungsdichte, also für die höchstzulässige Anzahl von Beschäftigten je Hektar Baufläche; die moderne Arbeitstechnik und Arbeitsraumgestaltung erfordert mehr Raum für die einzelnen Arbeitsplätze. § 21 a versuchte eine Lösung des Parkproblems außerhalb des fließenden Verkehrs, also außerhalb des Straßenraums, und zwar dadurch, daß den Bauherren ein Anreiz gegeben werden sollte, auf ihren Grundstücken Stellplätze und Garagen einzurichten; ein solcher Anreiz besteht dann, wenn die Errichtung von Parkflächen nicht wie früher zu einer Verringerung der Grundfläche führt, die von übrigen Anlagen überdeckt werden darf. Durch die Novelle 1977 erfuhr § 21 a eine der Novelle 1976 zum BBauG angepaßte und in Abs. 4 Nr. 3 eine klarstellende Änderung. Eine weitere Neuerung durch die erste Novelle (1968) stellte die Änderung des § 7 Abs. 3 dar. Die Neufassung sollte die rechtlichen Grundlagen schaffen, um der oben erwähnten Verödung der Stadtzentren engegenzuwirken. Für das Kerngebiet kann nach Abs. 4 (durch die Novelle 1977 erneut erweitert) festgesetzt werden, daß in bestimmten Bereichen im Erdgeschoß oder in sonstigen Geschossen, die an begehbaren Flächen liegen, publikumsintensive Einrichtungen, wie Läden mit Schaufenstern, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, nebeneinander zulässig sind. Dies ermöglicht für die mehr und mehr entstehenden Fußgängerzonen in den Kerngebieten eine attraktivere Gestaltung. Eine gleichlautende Regelung wie in § 7 Abs. 4 ist 1968 für die allgemeinen Wohngebiete (§ 4) und für Mischgebiete (§ 6) eingeführt worden; die Novelle 1977 änderte diese Bestimmungen; s. u. Die modernen, zwischenzeitlich aus den Vereinigten Staaten übernommenen Einkaufsgewohnheiten haben die Einrichtung der sog. Verbrauchermärkte (ShoppingCenters) mit sich gebracht. Ein solches Einkaufszentrum kann als Anziehungspunkt Auswirkungen auf die Wirtschaftsstruktur der Umgebung haben und kann u. U. die planerisch gewünschte Entwicklung einer Gemeinde in ungewollte Bahnen lenken. Dies gilt auch in verkehrsmäßiger Hinsicht (Zustrom von Kraftfahrzeugen zum Einkaufszentrum). Um zu vermeiden, daß ein Einkaufszentrum in Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung und Landesplanung steht, bestimmte der durch die Novelle von 1968 eingeführte neue Abs. 3 des § 11, (durch die Novelle 1977 nochmals geändert, s. u.), daß solche Einrichtungen außerhalb von Kerngebieten nur zulässig sind, wenn sie als Sondergebiete dargestellt und festgesetzt werden. Nur so kann bei der Prüfung und Genehmigung des Bauleitplans durch die Aufsichtsbehörde festgestellt werden, ob 8

Vorbemerkung

Vor

das Einkaufszentrum planerisch vertretbar ist. Von der BauNVO wurden allerdings bis zur Novelle 1977 die Einkaufszentren außerhalb der Baugebiete, die mehr und mehr dem Landschaftsbild ein nicht gerade förderndes Gepräge geben, nicht erfaßt. Ihre Zulässigkeit richtet sich allein nach den Vorschriften des § 35 BBauG über Vorhaben im Außenbereich. 2. a) Ging es bei der ersten Novellierung der BauNVO im Jahre 1968 hauptsächlich darum, gewisse Schwierigkeiten und Schwächen, die sich bei der praktischen Handhabung der Verordnung in der Vergangenheit gezeigt hatten, zu beseitigen, gebot die Veränderung der städtebaulichen Aufgaben, die sich zunehmend auf die Umgestaltung bebauter Gebiete, insbesondere in den Innenbereichen der Gemeinden bezog, eine weitere Novellierung. Insbesondere ergab sich aus der Novelle 1976 zum BBauG, die Vorschriften der BauNV dem neuen Recht anzupassen. Sie erfolgte durch die Änderungsverordnung vom 15. 9. 1977 (BGBl. I S. 1763). Nach der Amtl. Begr. (BRDS 261/77) ist „ein wesentliches städtebauliches Anliegen die Verbesserung der Ordnungsmöglichkeiten für bestehende Baugebiete mit gemischter Nutzung, damit die Gemeinden insbesondere gesunde Wohn- und Arbeitsbedingungen sichern und Belangen des Immissionsschutzes gerecht werden, aber auch die Standorte gewerblicher Nutzung, die erhalten bleiben sollten, sichern können. Um Fehlnutzungen nach örtlichen Gegebenheiten zu vermeiden, sind differenziertere Nutzungsfestsetzungsmöglichkeiten notwendig; damit kann zugleich einem zu starken räumlichen Auseinanderrücken einander bedingender Nutzungen entgegengewirkt werden." Für unterschiedliche Nutzungen in übereinanderliegenden Geschossen und Ebenen bietet bereits § 9 Abs. 3 der Novelle 1976 BBauG Möglichkeiten. Gemäß Ermächtigung in § 2 Abs. 8 BBauG steckt die Novelle 1977 zur BauNVO den Rahmen für entsprechende Festsetzungen ab. Des weiteren soll durch diese Novelle die Planung in bereits bebauten Bereichen dadurch erleichtert werden, daß für überwiegend bebaute Gebiete, die in bezug auf die Wohnnutzung und die Gewerbenutzung eine besondere Eigenart ausweisen und in denen unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden soll, eine entsprechende Baugebietsart zur Verfügung gestellt wird. Ein weiterer Schwerpunkt der zweiten Änderung der BauNVO ist das Problem der Einkaufszentren und Verbrauchermärkte. In der Novelle von 1968 wurde diese Frage erstmalig einer gesonderten Regelung zugeführt mit der Maßgabe, daß solche Anlagen in bestimmten Baugebieten unzulässig sind, wenn sie vorwiegend der „übergemeindlichen" Versorgung dienen sollen. Der Begriff „übergemeindlich" hat sich jedoch inzwischen u. a. infolge der durchgreifenden kommunalen Gebietsreformen als unpraktikabel erwiesen. Die Erfahrungen der Praxis geboten neue Lösungen. Schließlich versucht die Novelle 1977, „nicht nur eine gezieltere, sondern auch eine flexiblere und liberalere Handhabung der bisherigen Vorschriften zu ermöglichen" (Amtl. Begr. aaO). b) Der BR, dessen Zustimmung erforderlich war, setzte in der Novelle 1977 seine Änderungsvorschläge insgesamt durch. Allerdings gab Staatssekretär Dr. Abreß in der 448. Sitzung des BR am 15. 7. 1977 eine Erklärung ab, in der er einerseits darauf hinwies, daß die Erfahrungen der Länder mit der BauNVO zahlreiche Änderungsvorschläge ergaben, andererseits aber zu zwei der Änderungsvorschläge (§ 4 a Abs. 1 und § 11 Abs. 3) inhaltlich Bedenken erhob, die sich bezüglich der letztgenannten Bestimmung auch dahin niederschlugen, daß der Bundesminister für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau im BAnz. v. 20.9. 1977 sogar in einer eigenen Bekanntmachung einen Auszug aus der AmtlBgr. des RegE zu § 11 Abs. 3 veröffentlichte, obwohl im Vorspann ausdrücklich darauf hingewiesen wurde, daß im Hinblick auf die Beschlüsse des BR „die nachfolgend abgedruckte Begründung des Regierungsentwurfs § 11 Abs. 3 Satz 3 . . . überholt" sei (im einzelnen siehe bei der Kommentierung zu §§ 4 a und 11).

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Die Änderungswünsche des BR, die die Endfassung der Novelle prägten, betrafen außer den obengenannten §§ 4 a u n d 11 folgende Bestimmungen, auf die bei der Kommentierung im einzelnen eingegangen wird: Streichung von Vorschlägen in §§ 1 und 4, Ersatz des Art. 2 der ÄndV durch einen neuen § 25 a, Anfügungen und Textänderungen in den §§ 4 Abs. 3 Nr. 6, 4 a Abs. 2 (diese Bestimmung wurde durch den RegE eingefügt), 6 Abs. 3, 10, 12, 13, 17 Abs. 1, 5, 7 u n d 9. Die Novelle 1977 trat bereits am 1. 10. 1977 in K r a f t ; die Übergangsvorschrift ist in § 25 a enthalten (siehe dort). III Rechtsprechung 1. BVerwG U vom 23. 8. 1968 (IV C 103.66) Der Gemeindetag 1969, 286 a) Die Vorschriften der B a u N V O gelten für die durch § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG übergeleiteten Pläne nicht (im Anschluß an das U vom 27. 1. 1967 — BVerwGE 26, 103). b) Die Vorschriften, die vor dem Inkrafttreten des BBauG einer sowohl planungsals auch ordnungsrechtl. Zielsetzung dienten, sind durch § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG jedenfalls d a n n nicht übergeleitet worden, wenn die ordnungsrechtl. Zielsetzung eindeutig überwog. 2. Bad.-Württ. V G H B vom 27. 1. 1972 (II 217/70) BBauBl. 1972, 429 Ist ein Baugrundstück für den Gemeindebedarf nicht zugleich Teil des umgebenden Baugebiets, so finden die Vorschriften der B a u N V O über die Art u n d das M a ß der baulichen Nutzung auf die Gemeindebedarfsfläche keine unmittelbare Anwendung. Schrifttum zur BauNVO siehe Literaturverzeichnis im Hauptband

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Inhaltsübersicht

§ Erster Abschnitt Art der baulichen Nutzung Allgemeine Vorschriften für Bauflächen u n d Baugebiete Kleinsiedlungsgebiete Reine Wohngebiete Allgemeine Wohngebiete Gebiete zur Erhaltung u n d Entwicklung der Wohnnutzung (besondere Wohngebiete) Dorfgebiete Mischgebiete Kerngebiete Gewerbegebiete Industriegebiete Sondergebiete, die der Erholung dienen Sonstige Sondergebiete Stellplätze u n d Garagen G e b ä u d e und Räume für freie Berufe Nebenanlagen Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher u n d sonstiger Anlagen

1 2 3 4 4 a 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Zweiter Abschnitt Maß der baulichen Nutzung Allgemeine Vorschriften 16 Zulässiges M a ß der baulichen Nutzung 17

§

Vollgeschosse Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche Geschoßflächenzahl, Geschoßfläche Baumassenzahl, Baumasse Stellplätze, Garagen u n d Gemeinschaftsanlagen

18 19 20 21 21a

Dritter Abschnitt Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche Bauweise 22 Überbaubare Grundstücksfläche . 23 Vierter Abschnitt Anwendung der Verordnung im Falle des § 33 des Bundesbaugesetzes 24 Fünfter Abschnitt Überleitungs- und Schlußvorschriften Fortführung eingeleiteter Verfahren 25 Überleitungsvorschriften aus Anlaß der zweiten Änderungsverordnung 25 a Berlin-Klausel 26 Inkrafttreten 27

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§1

1. Abschnitt: Art der baulichen Nutzung

Erster Abschnitt Art der baulichen Nutzung

§1 Allgemeine

Vorschriften für Bauflächen und

Baugebiete

(1) Im Flächennutzungsplan sind, soweit es erforderlich ist, die f ü r die Bebauung vorgesehenen Flächen (§ 5 Abs. 2 Nr. 1 des Bundesbaugesetzes) nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) darzustellen als 1. Wohnbauflächen (W) 2. gemischte Bauflächen (M) 3. gewerbliche Bauflächen (G) 4. Sonderbauflächen (S). (2) Soweit es erforderlich ist, sind die f ü r die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) darzustellen als 1. Kleinsiedlungsgebiete (WS) 2. reine Wohngebiete (WR) (WA) 3. allgemeine Wohngebiete 4. besondere Wohngebiete (WB) (MD) 5. Dorfgebiete 6. Mischgebiete (MI) 7. Kerngebiete (MK) 8. Gewerbegebiete (GE) 9. Industriegebiete (Gl) 10. Sondergebiete (SO). (3) Im Bebauungsplan sind, soweit es erforderlich ist, die in Absatz 2 bezeichneten Baugebiete festzusetzen. Durch die Festsetzung werden die Vorschriften der §§ 2 bis 14 Bestandteil des Bebauungsplans, soweit nicht aufgrund der Absätze 4 bis 9 etwas anderes bestimmt wird. (4) Für die in den § § 4 bis 9 und 11 bezeichneten Baugebiete können im Bebauungsplan f ü r das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet 1. nach der Art der zulässigen Nutzung, 2. nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften gliedern. Die Festsetzungen nach Satz 1 können auch f ü r mehrere Gewerbegebiete einer Gemeinde im Verhältnis zueinander getroffen werden; dies gilt auch f ü r Industriegebiete. Absatz 5 bleibt unberührt. (5) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2, 4 bis 9 und 13 allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. 12

Allgemeine Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete

§11

(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind, 1. nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder 2. in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. (7) In Bebauungsplänen für Baugebiete nach den §§ 4 bis 9 und 11 kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Abs. 3 des Bundesbaugesetzes), festgesetzt werden, daß in bestimmten Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen 1. nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind, 2. einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder 3. alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind. (8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken. (9) Wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, daß nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können. 1. Allgemeines a) Die Vorschrift erfuhr durch die zweite Novelle von 1977 in Überschrift und Inhalt erhebliche Ergänzungen. In der Fassung der vorangegangenen Novelle sah die BauNVO für eine Reihe von Baugebieten Möglichkeiten einer räumlichen Gliederung des Gebiets vor. Die Erfahrungen haben gezeigt, daß ein Bedürfnis zur Gliederung z. B. auch für Mischgebiete oder allgemeine Wohngebiete bestehen kann. Im Interesse der Übersichtlichkeit wurde die Möglichkeit der räumlichen Gliederung für alle in Betracht kommenden Gebiete in § 1 Abs. 4 einheitlich geregelt. Alle diese Baugebiete können, wie vorher bereits Gewerbe- und Industriegebiete, im BebPl. nun nicht nur nach der Art der zulässigen Nutzung, sondern auch — im Interesse des Umweltschutzes — nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften gegliedert werden. b) Durch die Novelle 1977 wurde die Bezeichnung „besondere Wohngebiete (WB)" eingefügt und die „Wochenendhausgebiete (SW)" wegen ihrer neuen Zuordnung unter § 10 auf Vorschlag des BR aus Abs. 2 herausgenommen (siehe bei § 10). Die Unterteilung in Bauflächen und Baugebiete fußt auf § 5 Abs. 2 Nr. 1 BBauG. Abs. 2 dieses § 1 zeigt, daß Bauflächen in Baugebiete unterteilt werden. 13

§14

l. Abschnitt: Art der baulichen Nutzung

c) Während Abs. I auf den F1NP1. abstellt, befassen sich die übrigen Absätze mit dem BebPl. d) die Bestimmungen über die Art der baulichen Nutzung sind grundsätzlich nachbarschützend, während die Bestimmungen über das Maß der baulichen Nutzung diese Qualität nicht haben (siehe Erläut. 6 bei § 16 BauNVO). Die Bestimmungen über die Art der baulichen Nutzung dienen nicht nur dem Interesse der Allgemeinheit an einer städtebaulich geordneten und zweckmäßigen Entwicklung des Baugebiets, sondern gleichzeitig auch dem Interesse der Bewohner an der Verhinderung des Eindringens wesensfremder und störender Nutzungen. 2. Bauflächen und Baugebiete Die Aufzählung der Bauflächen und Baugebiete ist abschließend. Die Bauflächen stellen die allgemeine Art der baulichen Nutzung des F1NP1., die Baugebiete die besondere Art der Nutzung dar; diese sind erforderlichenfalls im BebPl. zu bezeichnen. Dementsprechend können Bauflächen nur im F1NP1. und nicht in dem die exakte Planung ausweisenden BebPl. festgesetzt werden. Baugebiete können allerdings auch im F1NP1. enthalten sein, ohne diesem den nach § 5 BBauG gegebenen Charakter zu nehmen. Ob eine Gemeinde bereits die weitergehende Planung von Baugebieten in den F1NP1. aufnimmt, hängt von den örtlichen Erfordernissen ab. Die Unterteilung der Bauflächen in die in Abs. 2 im einzelnen aufgeführten Gebiete dient nicht nur einer Charakterisierung, sondern bedeutet eine Bindung der Gemeinde dahin, bei der Entwicklung des BebPl. aus dem F1NP1. keine anderen Gebiete im BebPl. festzusetzen, als die entsprechende Baufläche zuläßt. 3. Arten der Bauflächen (Abs. 1) Abs. 1 zählt — ausschließlich — vier Arten von Bauflächen auf. Die beigefügten Abkürzungen entsprechen der Anlage zur Planzeichenverordnung (siehe II 4 des Kommentars); die Verwendung anderer Abkürzungen ist ausgeschlossen. Aus der Unterteilung der Bauflächen (Abs. 2, siehe die folgende Erläut.) ergibt sich die Bedeutung der Bezeichnungen. 4. Darstellung der Bauflächen (Abs. 2) a) Abs. 2 hat durch die beiden Novellen von 1968 und 1977 eine flexiblere Fassung erhalten. In der Erstfassung vom Jahr 1962 waren die in Abs. 2 bezeichneten Baugebiete bestimmten Arten von Bauflächen (Wohnflächen, gemischten Bauflächen, gewerblichen Bauflächen und Sonderbauflächen) zugeordnet. Da diese Beschränkung nicht nur die Darstellungen im F1NP1., sondern wegen der Verweisung in Abs. 3 auch für die Festsetzung im BebPl. bindend ist, entsprachen die Lockerungen einem Bedürfnis der Praxis. Dazu kommt, daß — abgesehen von der zu groben und ungenauen Aufgliederung — § 8 Abs. 2 Satz 1 BBauG lediglich fordert, daß der BebPl. aus dem F1NP1. 14

Allgemeine Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete

§16

zu entwickeln ist, nicht aber eine strenge Einhaltung der Darstellung des FINPI. verlangt; der FINPl. soll nach § 5 BBauG nur die Grundzüge darstellen. b) Die Wortfassung Baugebiet weist darauf hin, daß eine Festsetzung nur für ein einzelnes, kleineres Baugrundstück unzulässig ist (vgl. BayVGH U vom 28. 4. 1967, Erläut. 4 zu § 2 BauNVO). Auch aus § 9 BBauG folgt zwingend, daß eine Baugebietsausweisung mehrere Grundstücke — mindestens zwei — zu umfassen hat. Andererseits bestehen für die Größe der Baugebiete keine Vorschriften. c) Der Unterschied zwischen reinem Wohngebiet und allgemeinem Wohngebiet ergibt sich auch aus §§ 3 und 4. 5. Wirkung der Festsetzung im Bebauungsplan (Abs. 3 Satz 2) Satz_2 Abs. 3 enthält die rechtlich und für die Praxis bedeutsame Regelung, daß mit der Festsetzung von Baugebieten im BebPl. eine Reihe von Vorschriften der BauNVO — soweit nicht von den Möglichkeiten der Abs. 4 bis 9 Gebrauch gemacht wird — Bestandteil des BebPl. werden. Damit entfällt eine ausdrücklich textliche Aufführung im BebPl. Weiter ergibt sich aus der Bestimmung, daß die in §§ 2 bis 4 a, 6 bis 9 und in §§ 12 bis 14 für ausnahmsweise zulässig erklärten Anlagen im BebPl. festgesetzte Ausnahmen im Sinne des §31 Abs. 1 BBauG sind. Die Bestimmung des Satz 2 beschränkt sich nicht auf die qualifizierten BebPl. im Sinne des § 30 BBauG. 6. Ausnahmen der Abs. 4 bis 9 a) Die Novelle 1977 brachte eine erhebliche Erweiterung der früheren Abs. 4 und 5 auf sechs Absätze. Wie schon vor der letzten Novellierung haben diese Bestimmungen den Sinn, der Gemeinde als Trägerin der Planungshoheit die Möglichkeit zu geben, im Hinblick auf die örtlichen Erfordernisse, Baugebietsarten auszuschließen oder in der Verordnung als Ausnahmen bezeichnete Anlagen allgemein zuzulassen. Diese Abweichungen müssen im BebPl. förmlich festgesetzt werden. Die Ausnahmen werden auf Anlagen der §§ 2 und 4 bis 9 sowie 11 der Verordnung beschränkt. b) Die größere Flexibilität, die die Novelle von 1977 geschaffen hat, wirkt sich bereits in dem völlig neugestalteten Abs. 4 aus. Satz 1 geht dabei davon aus, daß das jeweils festgesetzte Baugebiet in sich gegliedert wird. Satz 2 sieht eine Sonderregelung für Gewerbe- und Industriegebiete vor; die Regelung trägt einem Bedürfnis nach einer Gesamtgliederung dieser Gebiete im Gemeindebereich Rechnung. Die Gemeinden werden damit in die Lage versetzt, die in Gewerbe- oder Industriegebieten zulässigen Anlagen auf verschiedene, voneinander getrennte Bereiche gleichsam zu verteilen. Dies ist insbesondere aus immissionsschutzrechtlichen Gründen von Bedeutung. So ist beispielsweise eine Gliederung in der Weise möglich, daß bestimmte Teile des Gebiets ausschließlich solchen Tiefen vorbehalten sind, die eines Gleisanschlusses be15

§16

1. Abschnitt: Art der baulichen Nutzung

dürfen oder die an einem Industriekanal oder an einer sonstigen Wasserstraße liegen müssen. Im einzelnen Baugenehmigungsverfahren ist dann zu prüfen, ob der betreffende Betrieb diesen Erfordernissen entspricht, d. h. ob seine besondere Lage nach Struktur und Produktion nachweisbar erforderlich ist. Die Aufgliederung kann nur im BebPl., also im Rahmen einer Ortssatzung (§ 10 BBauG) erfolgen. c) Die BauNVO geht davon aus, daß hinsichtlich der Art der zulässigen Nutzung in einem Bebauungsplan die Gemeinden bestimmte, in Abs. 2 bezeichnete Baugebiete festsetzen können mit der Folge, daß bestimmte Vorhaben in diesem Gebiet allgemein oder ausnahmsweise zulässig sind. In der Praxis wurde auch seit langem die Forderung erhoben, im Rahmen des Bauleitplanungsrechts der Gemeinde die Möglichkeit zu geben, durch entsprechend konkrete Festsetzungen im BebPl. etwaige Fehlnutzungen zu vermeiden. Diesen Forderungen ist in § 9 BBauG in der Fassung der Novelle 1976 entsprochen worden. In der Novelle 1977 der BauNVO sind hieraus weitere Folgerungen gezogen worden. Vor allem ermöglicht es daher der neue Abs. 5, im BebPl. festzusetzen, daß einzelne, gemäß der BauNVO allgemein zulässige Arten von Nutzungen, d. h. die in den Nummern der jeweiligen Baugebietsnormen bestimmten Nutzungen, nicht zulässig sind. Eine solche Festsetzung darf jedoch nicht dazu führen, daß die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets, wie sie sich aus den jeweiligen Absätzen 1 der entsprechenden „Baugebietsnormen" ergibt, nicht mehr gewahrt ist. Abs. 5 verlangt daher auch ausdrücklich, daß die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt; es kommt somit nicht auf die konkrete Eigenart eines bestimmten Baugebietes an, sondern auf die Beibehaltung des Gebietscharakters, wie er sich aus Absatz 1 der betreffenden Baugebietsnorm ergibt. Entsprechendes gilt für Abs. 6 Nr. 2, Abs. 7 Nr. 3. Dies bedeutet, daß nur einige der allgemein zulässigen Nutzungsarten durch Festsetzungen des BebPl. im Baugebiet ausgeschlossen werden können. Entsprechende Festsetzungen können sich nach Abs. 8 auch auf Teile des Gebiets bzw. nach Abs. 7 auf bestimmte Geschosse oder Ebenen beschränken. Eine weitere in Abs. 5 vorgesehene Möglichkeit besteht darin, daß der BebPl. nicht die Unzulässigkeit solcher Nutzungsarten vorsieht, sondern bestimmt, daß diese Anlagen ausnahmsweise zugelassen werden können. Es bleibt dann der Prüfung des Einzelfalles überlassen, ob das jeweilige Vorhaben zugelassen werden kann oder nicht. Abs. 6 dient der Klarstellung. Nach dem Abs. 4 in der Fassung vor der Novelle 1977 war zweifelhaft, ob die Festsetzungen der Ausnahmen, die ganz oder teilweise nicht Bestandteil des BebPl. wurden, sowohl auf Teile des Gebietes als auch auf bestimmte Ausnahmen beschränkt werden können. Die herrschende Meinung hatte dies schon bejaht, was nun Abs. 6 (insbesondere in Verbindung mit Abs. 4 Nr. 2) deutlich ausspricht. 16

Allgemeine Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete

§16

d) Das BBauG in der Fassung der Novelle 1976 bestimmt in § 9 Abs. 3, daß bei Vorliegen besonderer städtebaulicher Gründe Festsetzungen für übereinanderliegende Geschosse und Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen gesondert getroffen werden können. In der Ermächtigungsnorm zur BauNVO in § 2 Abs. 8 BBauG ist unter Nr. 3 geregelt, daß der Bundesminister für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau Vorschriften erlassen kann über die Zulässigkeit von Festsetzungen nach Maßgabe des § 9 Abs. 3 BBauG über verschiedenartige Baugebiete oder verschiedenartige in den Baugebieten zulässige bauliche und sonstige Anlagen. Abs. 7 beruht auf dieser Ermächtigung. Hiernach kann im BebPl. festgesetzt werden, daß in einzelnen Geschossen oder Ebenen nur bestimmte Nutzungsarten zulässig sind. Die Festsetzung muß sich allerdings im Rahmen des jeweiligen Baugebiets halten, d. h. sie ist beschränkt auf solche Nutzungsarten, die in dem jeweiligen Baugebiet verwirklicht werden dürfen. Abs. 7 läßt es deshalb zu, daß im BebPl. für ein bestimmtes Geschoß festgesetzt wird, daß mehrere der allgemein zulässigen Anlagen dort ausgeführt werden dürfen, aber auch, daß nur eine einzige der zulässigen Anlagen in dem Geschoß errichtet werden darf. Voraussetzung für eine solche Festsetzung soll sein, daß entsprechend § 9 Abs. 3 BBauG besondere städtebauliche Gründe eine „vertikale Gliederung" rechtfertigen. Abs. 7 läßt darüber hinaus auch zu, für einzelne Geschosse festzusetzen, daß dort zusätzlich zu den allgemein zulässigen Vorhaben auch einzelne ausnahmsweise zulässige Nutzungen verwirklicht werden dürfen. Unzulässig ist jedoch die Festsetzung dahingehend, daß für ein bestimmtes Geschoß nur eine der in dem Gebiet ausnahmsweise zulässigen Anlagen allein verwirklicht werden darf. Will die Gemeinde solche Festsetzungen treffen, so ist sie genötigt, nach § 9 Abs. 1 Nr. 9 BBauG (n. F.) zu verfahren. Auch in der neuen Fassung hat die BauNVO keinen Gebrauch von der in § 2 Abs. 8 Nr. 3 BBauG geregelten Möglichkeit gemacht, Vorschriften über die Schichtung von Baugebieten zu erlassen. Hierfür besteht nach den bisherigen Erkenntnissen kein Bedürfnis; sie wäre auch nicht unbedenklich. Die Frage, ob in Verbindung mit Gebietsgliederungen in einzelnen Gebietsteilen auch die alleinige Zulässigkeit von Wohnungen festgesetzt werden kann, war nach geltendem Recht umstritten. Abs. 7 ermöglicht solche Festsetzungen nunmehr eindeutig. Abs. 7 war als Abs. 4 durch die Novelle 1968 beschränkt auf Mischgebiete in den § 6 eingefügt worden. Nach der seinerzeitigen (z. T. heute noch mehr gültigen) Meinung sollte auch in Mischgebieten entsprechend den zwischenzeitlich entwickelten Stadtplanungsformen für Erdgeschosse (Fußgängerbereiche) eine ganz bestimmte Mischform ausschließlich bestimmt werden können, u n d zwar durch die Zulassung von Einzelhandelsbetrieben, Schank- und Speisewirtschaften, Hotels und sonstige Läden unter Ausschluß anderer Betriebe, insbesondere von Wohnungen. Die Übernahme und Erweiterung 17

§2

1. Abschnitt: Art der baulichen Nutzung

durch § 1 Abs. 7 erfolgte nicht zuletzt deshalb, weil die starre Regelung in § 6 die Zulassung von Handwerksbetrieben eigentlich ausschloß. e) Eine weitere Differenzierung der nach den Absätzen 5 bis 8 zulässigen Festsetzungen sieht der neue Abs. 9 vor. Nicht immer ist es notwendig, alle unter eine bestimmte allgemein oder ausnahmsweise zulässige Nutzungsart fallenden Nutzungen vollständig auszuschließen. Häufig reicht es aus, nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen f ü r unzulässig zu erklären. Voraussetzung muß allerdings sein, daß besondere städtebauliche G r ü n d e dies rechtfertigen. Absatz 9 soll ein entsprechend flexibles Vorgehen ermöglichen. Die in den Absätzen 4 bis 9 vorgesehenen Regelungen haben dabei gleichermaßen f ü r die Sicherung der gewerblichen Nutzungen wie auch für die Sicherung einer Wohnnutzung Bedeutung. Festsetzungen in einem BebPl. nach § 1 dürfen nur städtebauliche Gesichtspunkte berücksichtigen; so dürfen z. B. Festsetzungen nach den Absätzen 5 u n d 9 nicht das Ziel haben, aus Wettbewerbsgründen einzelne Nutzungsarten in bestimmten Bereichen auszuschließen. Auch bei der Anwendung des Abs. 5 muß die Gemeinde nach Abs. 9 BBauG die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abwägen. Die Rechtsprechung legt auf die Begründung zunehmend Wert. Hiernach m u ß davon ausgegangen werden, d a ß die G r ü n d e f ü r Festsetzungen nach § 1 Abs. 5 in der Begründung darzulegen sind. Danach ist die Niederlegung der Abwägungsüberlegungen in der Begründung zum BebPl. einer der wesentlichen Teile der Begründung. Nach der Rechtsprechung sind BebPläne, bei denen die Begründung keine Ausführungen zu den wesentlichen Fragen enthält, nichtig. 7. Rechtsprechung 1. BVerwG U vom 27. 1. 1967 (IV C 12.65) BVerwGE 26, 103 = DVB1. 1968, 25 Die RGaO findet Anwendung, wenn nicht neue BebPl. auf Grund des BBauG in Verbindung mit der BauNVO mit der Wirkung des § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO (a. F.) erlassen worden sind.

2. BVerwG B vom 5. 12. 1968 (IV B 191.68) BayVBl. 1969, 245

Bei der Anwendung von Vorschriften des BBauG und der BauNVO ist grundsätzlich der bürgerlich-rechtliche Grundstücksbegriff maßgebend.

§2 Kleinsiedlungsgebiete (1) Kleinsiedlungsgebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Kleinsiedlungen und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen. 18

Kleinsiedlungsgebiete

(2) Zulässig sind 1. Kleinsiedlungen, landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen und Gartenbaubetriebe, 2. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe. (3) Ausnahmsweise können zugelassen werden 1. sonstige Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, 2. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, 3. Tankstellen, 4. nicht störende Gewerbebetriebe. 1. Zweckbestimmung der Kleinsiedlungsgebiete (Abs. 1) Die in Abs. 1 enthaltene Zweckbestimmung ist für die allgemeinen Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen in § 15 bedeutsam. Die Kleinsiedlungsgebiete dienen nicht ausschließlich, sondern nur „vorwiegend", also überwiegend (siehe hierzu Abs. 2 und 3) der Unterbringung von Kleinsiedlungen und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen. Der Begriff „Kleinsiedlung" findet sich in § 10 II. WoBauG i. d. F. der Bek. v. 1. 9. 1976 (BGBl. I S. 2673): „Eine Kleinsiedlung ist eine Siedlerstelle, die aus Wohngebäude mit angemessenem Wirtschaftsteil und angemessener Landzulage besteht und die nach Größe, Bodenbeschaffenheit und Einrichtung dazu bestimmt und geeignet ist, dem Kleinsiedler durch Selbstversorgung aus vorwiegend gartenbaumäßiger Nutzung des Landes und Kleintierhaltung eine fühlbare Ergänzung seines sonstigen Einkommens zu bieten. Das Wohngebäude kann neben der für den Kleinsiedler bestimmten Wohnung eine Einliegerwohnung enthalten."

Ähnlich wie bei § 19 BBauG erschweren die in § 10 II. WoBauG auch enthaltenen subjektiven Merkmale die Anwendung der Vorschrift in Praxis und Rechtsprechung. Letzten Endes sind für die baurechtliche Beurteilung allein die objektiven Merkmale in § 10 II. WoBauG maßgebend. Die in Verwaltungsvorschriften einer Reihe von Ländern enthaltenen Größenordnungen (z. B. 600 qm bis 2500 qm in den Förderungsbestimmungen Nordrhein-Westfalens, MB1NW 1965 S. 206) sind lediglich Anhaltspunkte. Der Begriff „landwirtschaftliche Nebenerwerbsstelle" hat keine Legaldefinition. Er ist ein Produkt der landwirtschaftlichen Verwaltungspraxis. Die Nebenerwerbsstelle liegt zwischen Kleinsiedlung und landwirtschaftlichem Betrieb (vgl. § 146 BBauG). Da sowohl Kleinsiedlung als auch landwirtschaftliche Nebenerwerbsstelle im Kleinsiedlungsgebiet zulässig sind, ist der Unterschied für die Anwendung der BauNVO nicht wesentlich; anders ist es hinsichtlich der Abgrenzung zum landwirtschaftlichen Betrieb. Auch hier können keine Größenordnungen maßgebend sein; es kommt auf den einzel19

§22

1. Abschnitt: Art der baulichen Nutzung

nen Fall an, wieweit landschaftliche Verschiedenheiten von Bedeutung sein können. Die beiden Novellen zur BauNVO ließen § 2 unverändert. 2. Zulässige Anlagen im Kleinsiedlungsgebiet (Abs. 2) a) Nr. 1 führt neben den bereits in Abs. 1 genannten Kleinsiedlungen und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen die Gartenbaubetriebe auf. Sie sind trotz ihrer Zugehörigkeit zu den landwirtschaftlichen Betrieben gemäß § 146 BBauG in Kleinsiedlungsgebieten zulässig. Abs. 2 stellt nicht darauf ab, ob der Gartenbaubetrieb erwerbsgärtnerisch betrieben wird. Es sind auch Gartenbaubetriebe zu Lehrzwecken oder städtische Gärtnereien in Kleinsiedlungsgebieten zulässig. Die in Nr. 2 genannten Läden, Schank- und Speisewirtschaften müssen der Versorgung des betreffenden Baugebiets (§ 1 Abs. 2) dienen (Tat- und Rechtsfrage). Dabei darf der Begriff „dienen" nicht zu eng ausgelegt werden, z. B. in dem Sinn, daß die Anlage ausschließlich oder auch überwiegend das Gebiet versorgt. Maßgeblich ist die objektive Funktion (vgl. U des BVerwG vom 30. 6. 1964, DÖV 1964, 742). Der Begriff Laden ist hinsichtlich der Art des Geschäftsbetriebs nicht einschränkend; anders verhält es sich hinsichtlich der Größe. Kaufhäuser und große Verkaufsbetriebe scheiden aus. Zu den Anlagen, die der Versorgung der Gebiete dienen, gehören jedenfalls Apotheken, Drogerien, Lebensmittelgeschäfte in ladenmäßigem Umfang, Tabakgeschäfte. Von den weiter genannten Schank- und Speisewirtschaften sind die Beherbergungsbetriebe (Hotels, Pensionen, Gasthöfe) zu unterscheiden; sie sind in Kleinsiedlungen nicht zulässig. b) Was Handwerksbetrieb ist, ergibt sich aus der Handwerksordnung vom 17. 9. 1953 i. d. F. vom 28. 12. 1965 (BGBl. I 1966 S. 1, mit zahlreichen späteren Änderungen, zuletzt durch § 25 FernunterrichtsG v. 24. 8. 1976, BGBl. I S. 2525), insbes. aus Anlage A, aber auch Anlage B der handwerksähnlichen Betriebe. Im Kleinsiedlungsgebiet sind Handwerksbetriebe nur zulässig, die der Versorgung des betreffenden Baugebiets dienen und „nicht stören". Letzterer Begriff stellt ab auf Ausstattung, aber auch auf Größe. „Nicht störend" ist nicht gleichzusetzen dem ähnlichen Begriff der GewO; während dort Betriebe erfaßt sind, die erhebliche Nachteile, Gefahren oder Belästigungen mit sich bringen oder die wegen ihrer Gefährlichkeit einer besseren Überwachung bedürfen (§ 24 GewO), genügt für die Unzulässigkeit nach § 2 BauNVO lediglich das Merkmal der Störung. Es kann somit eine Installationswerkstätte u. U. also je nach der Ausstattung mit Maschinen oder der Größe und baulichen Beschaffenheit noch als „nicht störend" oder bereits als „störend" und vielleicht noch nicht als lästig im Sinn des § 16 ff. GewO angesehen werden. 20

Kleinsiedlungsgebiete

§24

Bezüglich der Größenordnung der Anlagen ist noch zu beachten, daß nach § 17 Abs. 1 das Maß der baulichen Nutzung in Kleinsiedlungsgebieten höchstens zwei Vollgeschosse bei 0,2 Grundflächenzahl und 0,3 Geschoßflächenzahl vorsieht. 3. Ausnahmen (Abs. 3) Die Ausnahmebedingungen des Abs. 3 sind über § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO zugelassene Ausnahmen im Sinne des § 31 Abs. 1 BBauG. Die Wortfassung „können" bedeutet, daß es sich um eine (verwaltungsrichterlich nachprüfbare) Ermessensentscheidung der Behörde handelt, ob und welche der zugelassenen Ausnahmen sie zulassen will. Für die „sonstigen Wohngebäude" nach Nr. 1 ist die Höchstzahl von 2 Wohnungen festgelegt. Diese Zahl darf auch nicht überschritten werden, wenn etwa kleine Wohnungen möglich wären. Andererseits ist die Größe der Wohnung nicht entscheidend; Grenze bildet nur das zulässige Maß der baulichen Nutzung nach § 17 mit der Grundflächen- und Geschoßflächenzahl von jeweils 0,2. Die in Nr. 2 genannten Anlagen dienen der Allgemeinheit (§ 5 Abs. 2 Nr. 2 BBauG). Die Gemeinde kann im BebPl. die Baugrundstücke für den Gemeinbedarf ausschließlich festsetzen (§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BBauG). Tut sie das nicht, dann gilt ergänzend die BauNVO, und zwar hier § 2 Abs. 2 Nr. 2, § 4 Abs. 2 Nr. 3, § 4 a Abs. 2 Nr. 5, § 5 Abs. 2 Nr. 8, § 6 Abs. 2 Nr. 5, § 7 Abs. 2 Nr. 4, § 8 Abs. 3 Nr. 2, § 9 Abs. 3 Nr. 2. Nach diesen Bestimmungen richtet sich dann die Zulässigkeit der Anlagen. Entsprechend dem Charakter von Kleinsiedlungsgebieten gehören zu den kirchlichen, kulturellen und sportlichen Anlagen — von Kirchen selbst abgesehen — nur solche nicht größeren Umfangs, also nicht z. B. Theater, größere Sporthallen. Unter den Begriff Tankstellen (Nr. 3) sind nicht Kfz.-Reparaturwerkstätten unterzubringen. Nr. 4 läßt ausnahmsweise über die nicht störenden Handwerksbetriebe (Abs. 2 Nr. 2) hinaus auch die nicht störenden (sonstigen) Gewerbebetriebe zu, z. B. Waschanstalten. 4. Rechtsprechung 1. BVerwG U vom 27. 1. 1967 (IV C 12/65) M D R 1967, 614 Die RGaO findet Anwendung, wenn nicht neue BebPl. auf Grund des BBauG in Verbindung mit der BauNVO mit der Wirkung des § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO erlassen sind.

2. OVG Münster U vom 6. 2. 1964 (VII A 644/63) DÖV 1964, 788 Steht ein Gebäude oder ein Grundstück nach seiner Nutzung in deutlichem Gegensatz zu der übrigen vorhandenen Bebauung, so ist es als Fremdkörper des Baugebiets anzusehen und bei der Bestimmung der Art des Baugebiets nicht zu berücksichtigen, sofern von ihm nicht Wirkungen ausgehen, die der Umgebung ein bestimmtes Gepräge aufdrücken. 21

1. Abschnitt: Art der baulichen Nutzung

3. BayVGH U vom 28. 4. 1967 (Nr. 65 I 65) Es widerspricht dem Sinn und Zweck der Aufteilung des Baulandes in Baugebiete, kleinste Flächen, auf denen nur eine einzige Anlage möglich ist, als gesondertes Baugebiet auszuweisen. Die Ausweisung eines nicht einmal 1000 qm großen Grundstücks als Mischgebiet inmitten eines Wohngebietes begegnet daher erheblichen Bedenken.

§3 Reine

Wohngebiete

(1) Reine Wohngebiete dienen ausschließlich dem Wohnen. (2) Zulässig sind Wohngebäude. (3) Ausnahmsweise können Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden. (4) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß in dem Gebiet oder in bestimmten Teilen des Gebiets Wohngebäude nicht mehr als zwei Wohnungen haben dürfen. 1. Begriff und zulässige Anlagen (Abs. 1 , 2 und 4) a) Der Begriff „reines Wohngebiet" ist kein erstmals in der BauNVO gebrauchter Begriff. Er wird im Planungs- und Bauordnungsrecht seit Jahrzehnten gebraucht und bedeutet zum Unterschied zu anderen Baugebieten, insbesondere den „allgemeinen Wohngebieten" (§ 4), den besonderen Wohngebäuden (§ 4a) und den „Mischgebieten" (§ 6) hinsichtlich der Besetzung mit Wohngebäuden den grundsätzlichen (Abs. 3, §§ 12 Abs. 1, 14) Ausschluß von Nichtwohngebäuden und damit das von Störungen am meisten freizuhaltende Gebiet. Demgemäß sind nach Abs. 2 nur Wohngebäude zulässig, die hinwiederum — was sich aus Abs. 1 ergibt — ausschließlich dem Wohnen zu dienen haben. Dabei ist es nicht erforderlich, daß diese Gebäude nur mit Wohnungen im landläufigen Sinn ausgestattet sind. Auch Wohnheime aller Art sind Wohngebäude im Sinne des § 3. Andererseits fallen — wie sich schon aus Abs. 3 ergibt — Beherbergungsbetriebe nicht unter Wohngebäude, auch nicht Obdachlosenasyle. Einschränkungen bezüglich der Zahl der Wohnungen in einem Gebäude sind nach Abs. 4 zulässig. Die alte Fassung („nicht mehr als zwei Wohnungen . . . zulässig") hatte zu Auslegungsschwierigkeiten geführt. Mit der durch die Neufassung 1977 erfolgten Klarstellung wird erreicht, daß entsprechende Festsetzungen es nicht ausschließen, d a ß ausnahmsweise Läden u n d sonstige Anlagen nach § 3 Abs. 3 zugelassen werden können. Auch die neue Fassung schließt die Anlage von Wohnheimen aus (a. A. Rössler BauNVO § 3 Anm. 1). Die G r ö ß e der Wohnungen findet ihre Beschränkung allein in § 17 Abs. 1 (siehe dort). 22

Reine Wohngebiete

§ 3 1

b) Lärmschutz Der Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen, durch Luftverunreinig u n g e n , E r s c h ü t t e r u n g e n u n d v o r a l l e m G e r ä u s c h e (vgl. B u n d e s i m m i s s i o n s schutzgesetz v. 15. 3. 1974, zuletzt g e ä n d e r t 4. 5. 1976, B G B l . I S. 1148) schlägt sich a u c h bzgl. d e r A r t d e r W o h n g e b i e t e im S i n n d e r B a u N V O n i e d e r . W e n n gleich d i e e i n s c h l ä g i g e „ T e c h n i s c h e A n l e i t u n g z u m S c h u t z gegen L ä r m ( T A L ä r m ) v. 16. 7. 1968 (BAnz. N r . 137 v. 26. 7. 1 9 6 8 - B e i l . ) k e i n e e x a k t e A b s t u f u n g n a c h d e m C h a r a k t e r d e r W o h n g e b i e t e v o r n i m m t , e r g e b e n sich j e d o c h a u s d e r n a c h s t e h e n d a b g e d r u c k t e n N r . 2.321 w i c h t i g e A n h a l t s p u n k t e , w e l c h e G e r ä u s c h w e r t e (Schallpegel = dB(A)) im e i n z e l n e n ( n o c h ) zulässig s i n d . Auszug aus TALärm: „2.321 Immissionswerte Die Immissionswerte werden festgesetzt für a) Gebiete, in denen nur gewerbliche oder industrielle Anlagen und Wohnungen für Inhaber und Leiter der Betriebe sowie für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen untergebracht sind, auf 70 dB(A) b) Gebiete, in denen vorwiegend gewerbliche Anlagen untergebracht sind, auf tagsüber 65 dB(A) nachts 50 dB(A) c) Gebiete mit gewerblichen Anlagen und Wohnungen, in denen weder vorwiegend gewerbliche Anlagen noch vorwiegend Wohnungen untergebracht sind, auf tagsüber 60 dB(A) nachts 45 dB(A) d) Gebiete, in denen vorwiegend Wohnungen untergebracht sind, auf tagsüber 55 dB(A) nachts 40 dB(A) e) Gebiete, in denen ausschließlich Wohnungen untergebracht sind, auf tagsüber 50 dB(A) nachts 35 dB(A) f) Kurgebiete, Krankenhäuser und Pflegeanstalten auf tagsüber 45 dB(A) nachts 35 dB(A) g) Wohnungen, die mit der Anlage baulich verbunden sind, auf tagsüber 40 dB(A) nachts 30 dB(A) Die Nachtzeit beträgt acht Stunden; sie beginnt um 22 Uhr und endet um 6 Uhr. Die Nachtzeit kann bis zu einer Stunde hinausgeschoben oder vorverlegt werden, wenn dies wegen der besonderen örtlichen oder wegen zwingender betrieblicher Verhältnisse erforderlich und eine achtstündige Nachtruhe des Nachbarn sichergestellt ist. 2.322 Die Zuordnung des Einwirkungsbereichs einer Anlage zu den in Nr. 2.321 aufgeführten Gebieten ist nach folgenden Grundsätzen vorzunehmen: Sind im Bebauungsplan Baugebiete festgesetzt, die den in Nr. 2.321 aufgeführten Gebieten entsprechen (auf die BauNVO v. 26. 6. 1962 wird hingewiesen), so ist vom Bebauungsplan auszugehen. Weicht die tatsächliche bauliche Nutzung im Einwirkungsbereich der Anlage erheblich von der im Bebauungsplan festgesetzten baulichen Nutzung ab, so ist von der tatsächlichen baulichen Nutzung unter Berücksichtigung der vorgesehenen baulichen Entwicklung des Gebietes auszugehen. Ist ein Bebauungsplan nicht aufgestellt, so ist die tatsächliche bauliche Nutzung zugrunde zu legen; eine voraussehbare Änderung der baulichen Nutzung ist zu berücksichtigen." 23

§32

1. Abschnitt: Art der baulichen Nutzung

2. Ausnahmen (Abs. 3) a) Abs. 3 enthält nicht alle Ausnahmen; denn die Grundvorschrift des § 12 Abs. 1 läßt auch in reinen Wohngebieten Stellplätze und Garagen mit den Einschränkungen der dortigen Abs. 2 und 3 zu. Damit sind Stellplätze und Garagen für Personenkraftwagen in dem durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf auch in reinen Wohngebieten zulässig. Auch müssen nach § 13 zusätzliche Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger u. ähnl. Gewerbetreibender auch in reinen Wohngebieten zugelassen werden. Schließlich eröffnet § 14 die Möglichkeit — abgesehen von ausdrücklichem Ausschluß durch einen BebPlan —, untergeordnete Nebenanlagen auch in reinen Wohngebieten zuzulassen. Dies gilt insbesondere auch für Nebenanlagen, die der Versorgung mit Strom, Gas, Wärme und Wasser sowie der Abwasserbeseitigung dienen. Die Anlagen für nicht gewerbliche Kleintierhaltung, die nicht in § 3 genannt sind (vgl. aber § 4 Abs. 2 Nr. 6), sind in reinen Wohngebieten nur zulässig, wenn sie im Einzelfall in § 14 (untergeordnete Nebenauflagen) unterzubringen sind. Nur in denjenigen Fällen, in denen die Tierhaltung auf Grund besonderer Umstände nach Anzahl, Lage oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widerspricht, kann die Hobbytierhaltung u. a. auch nach § 15 unzulässig sein. b) Die in Abs. 3 genannten Anlagen entsprechen dem Bedürfnis der Wohnbevölkerung, die ihren eigenen Bedarf im Baugebiet selbst decken soll. Somit sind von vornherein solche Läden gestattet, zu denen Lebensmittelgeschäfte, Apotheken, Drogerien, Milchgeschäfte, Tabak- und Spirituosengeschäfte zählen. Der Begriff „täglicher B e d a r f darf nicht zu eng gefaßt werden, er stellt sich als solcher Bedarf dar, der in regelmäßigen kürzeren Zeitabständen entsteht. Damit müssen auch kleinere Wäschegeschäfte, Schuhgeschäfte zulässig sein. c) Für die in reinen Wohngebieten zugelassenen Handwerksbetriebe wurde die gleiche Wortfassung „nicht störend" gewählt wie in § 2 (Kleinsiedlungsgebiete). In § 6 (Mischgebiete) wird dagegen der Ausdruck „nicht wesentlich störende Handwerksbetriebe" gebraucht. Daraus ist zu schließen, daß der zulässige Störungsgrad für reine Wohngebiete und Kleinsiedlungsgebiete gleich ist (a. A. Rössler BauNVO, § 3 Anm. 2, und Geizer, Das neue Bauplanungsrecht, § 125 c). Jedenfalls sind unter der weiteren notwendigen Voraussetzung der „Deckung des täglichen Bedarfs" in reinen Wohngebieten (wie in Kleinsiedlungsgebieten) nicht störende Handwerksbetriebe etwa folgender Art zulässig: Bäckereien, Friseurbetriebe, Metzgereien, Schuster, nicht jedoch — weil nicht dem Eigenbedarf dienend — Schneiderwerkstätten, Malergeschäfte, nicht aber eine — wenn auch nur kleine — Bau- und Modellschreinerei (OVG Münster U vom 6. 10. 1966, D W W 1967, 214). d) Weitergehend als in Kleinsiedlungsgebieten können in reinen Wohngebieten „kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes" zugelassen werden. Es handelt sich dabei um Pensionen, Hotels garni, nicht aber um Gastwirtschaf24

Allgemeine Wohngebiete

§4

ten (siehe d a s im Rechtsprechungsteil mit Leitsätzen w i e d e r g e g e b e n e Urteil des H e s s V G H v o m 5. 7. 1963). D i e A n l a g e n des G e m e i n b e d a r f s (§ 9 Abs. 1 N r . 5 u n d 15 B B a u G ) sind anders als in § 2 u n d in §§ 4 ff. B a u N V O in § 3 nicht a u f g e f ü h r t . 3. Rechtsprechung 1. B V e r w G B v o m 13. 11. 1968 (IV B 58.68) DVB1. 1969, 361 a) Die Zulassung von Tankstellen in einem Wohngebiet kann ohne Verstoß gegen Art. 14 Abs. 1 GG in das Ermessen der Verwaltung gestellt werden. b) Die Frist der Bindung an eine Bebauungsgenehmigung bestimmt sich nach dem irreversiblen Bauordnungsrecht der Länder. 2. H e s s V G H U v o m 5. 7. 1963 (OS IV 3 / 6 2 ) BBauBl. 1964, 355 a) In einem reinen Wohngebiet stellen die mit dem Betrieb einer Gastwirtschaft regelmäßig verbundenen Geräusche eine nicht unwesentliche Beeinträchtigung der Nachbarschaft dar. b) Eine Gastwirtschaft ist kein „Betrieb des Beherbergungsgewerbes" im Sinne von § 3 BauNVO. 3. O V G M ü n s t e r U v o m 3. 10. 1963 (VII A 1008/62) D Ö V 1964, 788 Zahl der zulässigen Garagen auf einem Wohngrundstück. In dieser Entscheidung heißt es: „Im Zuge der schnell fortschreitenden Motorisierung ist es nicht zu verhindern, daß mehr und mehr Kraftfahrzeuge auf den Grundstücken in Garagen oder auf Einzelplätzen untergebracht werden müssen. Die hierbei unvermeidlichen Geräusche und vielleicht auch bemerkbaren Gerüche der ein- und ausfahrenden Kraftfahrzeuge müssen auch von Bewohnern in reinen Wohngebieten hingenommen werden, wenn sich die Garagenanlagen noch in den Grenzen der §§ 12 Abs. 3 und 15 Abs. 1 BauNVO halten. Auch in einem Wohngebiet treten seit jeher Geräusche auf, die vielleicht als störend empfunden werden (z. B. Teppichklopfen, Rasenmähen u. ä.). Zu diesen bisher üblichen Geräuschen müssen im Zuge der fortschreitenden Motorisierung auch die Geräusche der Kraftfahrzeuge hinzugerechnet und hingenommen werden, auch wenn sie als belästigend empfunden werden sollten. Es ist nicht möglich, in festen Zahlen auszudrücken, wieviele Garagen auf einem Wohngrundstück noch zumutbar, also noch zulässig sind. Solche Zahlen könnten sich, wenn die Motorisierung weiter ansteigt, schon in kurzer Zeit als überholt erweisen." 4. O V G M ü n s t e r U v o m 6. 10. 1966 (VII A 6 0 3 / 6 6 ) D W W 1967, 214 Auch eine kleine Bau- und Möbelschreinerei ist in einem Wohngebiet nicht zulässig. §4 Allgemeine

Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. (2) Zulässig sind 1. Wohngebäude, 2. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe, 25

§42

1. Abschnitt: Art der baulichen Nutzung

3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke. (3) Ausnahmsweise können zugelassen werden 1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 2. sontige nicht störende Gewerbebetriebe, 3. Anlagen für Verwaltungen sowie für sportliche Zwecke, 4. Gartenbaubetriebe, 5. Tankstellen, 6. Ställe für Kleintierhaltung als Zubehör zu Kleinsiedlungen und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen; die Zulässigkeit von untergeordneten Nebenanlagen und Einrichtungen für die Kleintierhaltung nach § 14 bleibt unberührt. (4) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß in bestimmten Teilen des Gebiets Wohngebäude nicht mehr als zwei Wohnungen haben dürfen. 1. Begriff und zulässige Anlagen (Abs. 1 und 2) a) Der Begriff „allgemeines Wohngebiet" soll gegenüber dem „reinen Wohngebiet" die minder strengen Anforderungen bzgl. zulässiger Anlagen kennzeichnen. Dies zeigt sich aius dem Katalog sowohl der zulässigen Anlagen (Abs. 2) als auch der zulässigen Ausnahmen (Abs. 3), der gegenüber dem reinen Wohngebiet etwas erweitert ist. Daraus ergibt sich weiter, daß im allgemeinen Wohngebiet auch Gebäude zulässig sind, die mehrere der in § 4 genannten Nutzungsarten gleichzeitig aufweisen. b) Die Novelle 1977 erweiterte die Nr. 6 des Abs. 2 und veränderte Abs. 4 zur Klarstellung; Abs. 5 wurde gestrichen. Eine im R e g E enthaltene Einengung (Ausschluß zentraler Verwaltungseinrichtungen) wurde vom B R gestrichen. Der durch die Novelle 1968 eingeführte Abs. 5 wurde wieder gestrichen da er durch den neuen Abs. 7 des § 1 ersetzt wurde. c) Die Frage, ob der in Abs. 2 genannte Begriff „nicht störende Handwerksbetriebe" relativ, also in bezug auf die sonst minderen Anforderungen an das allgemeine Wohngebiet auszulegen ist, ist zu verneinen; vgl. auch Erläuterung 2 b zu § 2. Schreinereien sind nach der Rechtsprechung des BVerwG in Wohngebieten grundsätzlich unzulässig (s. Rspr. 3 Nr. 4). Unter die in Nr. 3 u. a. genannten Anlagen für gesundheitliche Zwecke fallen nicht auch Sportanlagen, die gesondert unter den Ausnahmen des Abs. 3 aufgeführt sind. Bei den Anlagen nach Ziff. 2 und 3 ist allgemeiner Grenzmaßstab § 15 (siehe die Erläuterungen dort). 2. Ausnahmen und Einschränkungen (Abs. 3 und 4 ) Der Katalog der Ausnahmen Abs. 3 ist größer als bei den vorgenannten Gebieten. Insbesondere können (Ermessensentscheidung) über die von vornherein zulässigen Schrank- und Speisewirtschaften hinaus Betriebe des Beherbergungsgewerbes (Hotels, Pensionen, Motels) zugelassen werden. Zu den Anlagen für Verwaltungen zählen nicht nur solche öffentlicher Art, sondern

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Allgemeine Wohngebiete

§43

auch private Verwaltungen, soweit nicht § 15 Platz greift (a. A. Rössler, Anm. 2 zu § 4 und Geizer § 127). Es können somit Verwaltungen von Privatunternehmen, von Versicherungen ebenso darunter fallen wie solche der öffentlichen Hand. Das gleiche gilt für sportliche Anlagen, die in derselben Nr. 3 genannt sind. Die Zulässigkeit von Tankstellen hier bedeutet, daß solche in reinen Wohngebieten unzulässig sind. Nr. 6 stellt auf ländliche Gemeinden und auf ländliche Vororte von Städten (Stadtrandgebiete) ab. Aus der Zulassung der Nebengebäude für Kleinsiedlungen und landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen muß geschlossen werden, daß auch die Hauptgebäude im allgemeinen Wohngebiet zugelassen werden können, soweit nicht § 15 einen Riegel vorschiebt. Nr. 6 erhielt durch die ÄndV von 1977 auf Vorschlag des BR eine Erweiterung durch einen angehängten Halbsatz. Dieser dient der notwendigen Klarstellung wegen unterschiedlicher gerichtlicher Entscheidungen hinsichtlich der baurechtlichen Zulässigkeit von Kleintierhaltungen in den einzelnen Baugebieten. Das BBauG hat in seiner Novelle von 1976 sich der Kleintierhaltung durch die neu aufgenommene Festsetzungsmöglichkeit des § 9 Abs. 1 Nr. 19 (Flächen für die Errichtung von Anlagen für die Kleintierhaltung wie Ausstellungs- und Zuchtanlagen, Zwinger, Koppeln und dergleichen) besonders angenommen. Die Einschränkung des Abs. 4 findet sich in gleicher Weise bei der Bestimmung über die reinen Wohngebiete (§ 3) — siehe dort. 3. Rechtsprechung 1. OVG Berlin U vom 20. 1. 1967 (II B 91.65) DÖV 1968, 63 a) Der Warenautomat ist eine bauliche Anlage, die in einem allgemeinen Wohngebiet unzulässig ist (bestritten!). b) Zu den Begriffen der Lärmbeeinträchtigung und der Störung des Straßenbildes.

2. OVG Lüneburg U vom 14. 6. 1967 (IV C 19.66) DÖV 1968, 235 Sogenannte Discountläden gehören nicht zu den im Wohngebiet zulässigen Ladengeschäften, die der Versorgung der Bewohner des Gebiets zu dienen bestimmt sind.

3. Bad.-Württ. VGH U vom 23. 4. 1969 (III 566/67) DÖV 1969, 646 Störungen i. S. des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO sind anzurechnen, wenn von einem Gewerbebetrieb Nachteile ausgehen oder wenn Belästigungen verursacht werden.

4. BVerwG U vom 7. 5. 1971 (IV C 76.68) DVB1. 1971, 759 = DÖV 1971, 633 Tischlerwerkstätten sind grundsätzlich in Wohngebieten nicht zulässig. Dieser Grundsatz kann bei atypischen Fallgestaltungen Ausnahmen erfahren.

5. OVG Berlin U vom 24. 9. 1971 (II B 12.71) BauR 1972, 35

Zum Begriff des Abenteuer-Spielplatzes. Er kann im allgemeinen Wohngebiet auch nicht durch Befreiung ermöglicht werden. 27

§ 4a l

1. Abschnitt: Art der baulichen Nutzung

§4a Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der (besondere Wohngebiete)

Wohnnutzung

(1) Besondere Wohngebiete sind im wesentlichen bebaute Gebiete, die aufgrund ausgeübter Wohnnutzung und vorhandener sonstiger in Absatz 2 genannter Anlagen eine besondere Eigenart aufweisen und in denen unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden soll. Besondere Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen; sie dienen auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sonstigen Anlagen im Sinne der Absätze 2 und 3, soweit diese Betriebe und Anlagen nach der besonderen Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar sind. (2) Zulässig sind 1. Wohngebäude, 2. Läden, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften, 3. sonstige Gewerbebetriebe, 4. Geschäfts- und Bürogebäude, 5. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, sportliche und gesundheitliche Zwecke. (3) Ausnahmsweise können zugelassen werden 1. Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung, 2. Vergnügungsstätten, 3. Tankstellen. (4) Für besondere Wohngebiete oder Teile solcher Gebiete kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Abs. 3 des Bundesbaugesetzes), festgesetzt werden, daß 1. oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder 2. in Gebäuden ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschoßfläche oder eine bestimmte Größe der Geschoßfläche für Wohnungen zu verwenden ist. 1. Allgemeines und Begriff (Abs. 1) a) § 4 a verdankt seine Einfügung dem ÄndG v. 15. 9. 1977. In der Amtl. Begr. des Entwurfs (BR-DS 261/77) heißt es: „In der Praxis des Städtebaues haben sich in der Vergangenheit besonders in mittleren und größeren Gemeinden bebaute Gebiete entwickelt, die sich vom Typ her nicht in die in der geltenden BauNVO enthaltenen Kategorien der Baugebiete einordnen lassen. Gekennzeichnet sind diese bebauten Gebiete dadurch, daß sie überwiegend von einer Wohnnutzung geprägt sind, daß dort aber auch bestimmte, mit der Wohnnutzung noch verträgliche gewerbliche Nutzungen vorhanden sind. Von den Aufgaben und dem Charakter, den diese Gebiete haben, ist es nicht angezeigt, sie zu einem allgemeinen Wohngebiet zu entwickeln. Auch die Ausübung gewerblicher Nutzungen ist dort aus städtebaulicher Sicht durchaus sinnvoll. Diese Gebiete sind nicht auf Citybereiche

28

Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung

§ 4a l

beschränkt, häufig auch nicht mit diesen vergleichbar. In der öffentlichen Diskussion ist allerdings häufig von Citywohngebieten die Rede. Auf den Sachverhalt trifft aber eher die Bezeichnung „Innerstädtisches Wohngebiet" zu. § 4 a verwendet diese Bezeichnung nicht, weil sie zu rechtlichen Zweifelsfragen bei der Abgrenzung führen kann und die Gebiete nicht unbedingt innerstädtisch zu sein brauchen. § 4 a knüpft daran an, daß diese besonderen Wohngebiete bereits im wesentlichen bebaut sind. Damit wird ausgeschlossen, entsprechende Festsetzungen für Neubaugebiete vorzunehmen. Hierfür besteht kein Bedürfnis. § 4 a soll im Unterschied zu den Vorschriften über reine und allgemeine Wohngebiete auf die besondere Eigenart abstellen, die diese im wesentlichen bebauten Gebiete aufweisen. Die Gemeinde ist nicht genötigt, diese Gebiete in die Kategorie einerseits des allgemeinen Wohngebiets oder andererseits des Mischgebiets hineinzuzwängen. Dieser Eigenart soll für die entsprechenden Gebiete durch eine besondere Festsetzungsmöglichkeit Rechnung getragen werden. Bestimmend und prägend für diese Gebiete ist die Wohnnutzung; sie gilt es zu erhalten und dort fortzuentwickeln, wo sie Gefahr läuft, verdrängt zu werden. Besondere Wohngebiete müssen daher nach dem Entwurf vorwiegend dem Wohnen dienen. Sie sollen aber z. B. auch für eine gewerbliche Nutzung offen sein, die unter Berücksichtigung der Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar ist. Für die Abgrenzung des hinzunehmenden Ausmaßes der Störungen, die von diesem Gewerbe auf die Wohnnutzung ausgeht, muß nach dem Entwurf die jeweilige Eigenart des bebauten Gebiets bestimmend sein. Die Eigenart der besonderen Wohngebiete, die sich aus ihrer besonderen städtebaulichen, auch entstehungsgeschichtlichen Situation ergibt, bedingt es, daß sie eine andere Störanfälligkeit aufweisen als die übrigen, in der Baunutzungsverordnung geregelten Gebietstypen. Dem entspricht auf der anderen Seite das vorgesehene Erfordernis, daß in diesen besonderen Wohngebieten nur eine Nutzung zulässig ist, die mit der Erhaltung und Fortentwicklung der Wohnnutzung abgestimmt ist (Abs. 1 Satz 2)." D i e D e f i n i t i o n der „besonderen Wohngebiete", wie sie die BReg. im R e g E gegeben hatte, konnte sich trotz des Abänderungsvorschlags des Wirtschaftsausschusses des BR durchsetzen, da der Bundesrat in seiner Vollsitzung v. 15. 7. 1977 hier den E i n w e n d u n g e n v o n Staatssekretär Abreß (vgl. Anl. 6 zum Sitzungsprotokoll des BR über die 448. Sitzung, S. 222) R e c h n u n g trug (nicht aber zu § 11 Abs. 3, siehe dort. Erläuterungen). b) § 4 a stellt, wie sich besonders aus der AmtlBegr. (siehe a) oben) ergibt, eine Ausweichvorschrift dar, die im Hinblick auf das v o r h a n d e n e Ineinandergreifen verschiedener Baugebietsformen nicht nur in den Großstädten sondern auch in kleineren und kleinen Orten die n o t w e n d i g e u n d durch die N o v e l l e 1977 gewollte Flexibilität aufweist, u m solche g e w a c h s e n e Gebiete zu erhalten u n d weiterzuentwickeln. Hierzu gehören auch die seit Jahrzehnten, zum Teil seit gut einem Jahrhundert g e w a c h s e n e Siedlungen u m eine oder einige angestammte Industrieanlagen kleinen oder mittleren U m f a n g s (z. B. Glashütten), w e n n sie nicht durch Übergröße den R a h m e n der Zusammengehörigkeit der u m g e b e n d e n W o h n b e b a u u n g mit d e m Betrieb örtlich oder betrieblich sprengen. D i e A n w e n d u n g des § 4 a bietet sich besonders wegen der Einhaltung der strengen Bestimmungen des Immissionsschutzes an, weil z. B. die zulässigen Geräuscheinwirkungen je nach Art der Bebauung unterschiedlich sind (vgl. hierzu die einschläg. Bestimmungen der TALärm, abgedruckt bei den Erl. 1 b zu § 3 B a u N V O ) . D i e Erhaltung solcher g e w a c h s e n e n W o h n 29

§5

1. Abschnitt: Art der baulichen Nutzung

anlagen über § 4 a ist sowohl aus Gründen der Wohnraumerhaltung als auch der industriellen Entwicklungsförderung wünschenswert. Sie dient auch der Arbeitsplatzerhaltung und der Arbeitsplatznähe. 2. Grundsätzliche Zulässigkeit (Abs. 2) Abs. 2 erklärt diejenigen Nutzungen für allgemein zulässig, die in den besonderen Wohngebieten nach der Entwicklung in der Praxis ausgeübt werden u n d mit der Fortentwicklung der Eigenart dieser Gebiete vereinbar sind. Bereits in Abs. 1 wurde bestimmt, daß in besonderen Wohngebieten nur solche Gewerbebetriebe und sonstigen Anlagen zulässig sind, die nach der besonderen Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar sind. In Abs. 2 brauchte daher nicht mehr geregelt zu werden, daß neben den Wohngebäuden nur solche Gewerbebetriebe und sonstigen Anlagen zulässig sind, die mit der Wohnnutzung vereinbar sind. Auf Vorschlag des BR wurde Nr. 4 eingefügt, und zwar mit der Begründung: Geschäfts- und Bürogebäude, die mit der Wohnnutzung vereinbar sind (§ 4 a Abs. 1), bringen keine stärkeren Beeinträchtigungen des Wohnens als die schon nach der Verordnung in dieser Gebietskategorie zugelassenen Läden, Wirtschaften und sonstigen Gewerbebetriebe. 3. Ausnahmsweise Zulässigkeit (Abs. 3) Nr. 1 erhielt die endgültige Fassung auf Vorschlag des BR (BR-DS 261/77), mit der Begründung, daß es „berechtigt erscheint, analog der Regelung für allgemeine Wohngebiete Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung, die wegen ihres Raumbedarfs den Gebietscharakter verändern können, anders zu behandeln." Auch die in Nr. 2 und 3 aufgeführten Nutzungen werden deshalb nur ausnahmsweise zugelassen, „um einer übermäßigen Ausdehnungen des tertiären Bereichs in besonderen Wohngebieten zu begegnen" (AmtlBegr.). 4. Sicherung der Wohnnutzung (Abs. 4) Abs. 4 dient vor allem der Sicherung der — zumeist althergebrachten, siehe Erläut. oben 1 b — Wohnnutzung und stellt die entsprechenden Festsetzungsmöglichkeiten bereit. Das Maß der baulichen Nutzung wird durch § 17 Abs. 7 (Novelle 1977) bestimmt.

§5 Dorfgebiete (1) Dorfgebiete dienen vorwiegend der Unterbringung der Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe und dem dazugehörigen Wohnen; sie dienen auch dem sonstigen Wohnen. 30

Dorfgebiete

§52

(2) Zulässig sind 1. Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe und die dazugehörigen Wohnungen und Wohngebäude, 2. Kleinsiedlungen und landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen, 3. sonstige Wohngebäude, 4. Betriebe zur Verarbeitung und Sammlung land- und forstwirtschaftlicher Erzeugnisse, 5. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 6. Handwerksbetriebe, die der Versorgung der Bewohner des Gebiets dienen, 7. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, 8. Anlagen für örtliche Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, 9. Gartenbaubetriebe, 10. Tankstellen. 1. Allgemeines (Abs. 1) a) Die reichhaltige, trotzdem nur auf die Lebensbedürfnisse der Dorfgemeinschaft abstellende Aufführung von zulässigen Anlagen im Dorfgebiet weist auf seine Struktur als eine Art von Mischgebiet hin. Im Hinblick auf den folgenden § 6 ist das Dorfgebiet diejenige Art von Mischgebiet, die vorwiegend mit Land- und Forstwirtschaftsbetrieben, dann mit Wohnanlagen, daneben Kleinsiedlungen, Einzelhandels-, Handwerksbetrieben, sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieben zu besetzen ist, während das eigentliche Mischgebiet vorwiegend dem Wohnen und der Unterbringung nicht störender Gewerbebetriebe dient. Die Bezeichnung Dorfgebiet weist zwar auf eine ländliche Struktur hin, soll aber nicht sagen, daß ein solches Gebiet auf Dörfer beschränkt ist. Auch innerhalb von Stadtgrenzen, insbesondere am Stadtrand können durchaus Gebiete im Sinne des § 5 angelegt werden. b) Durch die 2. ÄndV v. 15.9.1977 wurde Abs. 1 erweitert. In der AmtlBegr. heißt es dazu:

„Das gleichberechtigte Nebeneinander von Wohngebäuden und landwirtschaftlichen Betrieben hat aber in der Vergangenheit zu Schwierigkeiten wegen der von den Betrieben ausgehenden Störungen geführt. Die Neufassung des Abs. 1 soll deutlich machen, daß Störungen, die von landwirtschaftlichen Betrieben in Dorfgebieten entstehen, bei einer Wohnnutzung hingenommen werden müssen."

Die Unterscheidung der Wohnarten schlägt sich auch in Abs. 2 Nr. 1 und 3 der neuen Fassung nieder. Der frühere Abs. 3 ging im neuen § 1 Abs. 4 auf. 2. Zulässige Anlagen (Abs. 2) a) Die Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe (Abs. 2 Nr. 1) die zu den privilegierten Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 1 BBauG 31

§6

1. Abschnitt: Art der baulichen Nutzung

(Nr. 1) gehören, sind auch im Außenbereich (Begriff s. § 19 Abs. 2 BBauG) zulässig. Nr 2: Zum Begriff Kleinsiedlung s. Erläut. 1 bei § 2, zum Begriff landw. Nebenerwerbsstelle ebenda. b) Zu den in Nr. 4 genannten Betrieben gehören Mühlen, Brotfabriken, Molkereien, Käsereien, Zuckerrübenverwertungsanlagen, genossenschaftliche Lagerhäuser für landwirtschaftliche Produkte, auch Brauereien (a. A. Rössler, § 5 Anm. und Geizer § 128). c) Der in Nr. 5 genannte Begriff „Einzelhandelsbetriebe" ist umfassender als der Begriff „Läden" (vgl. § 2 Abs. 2 Nr. 2, § 3 Abs. 3, § 4 Abs. 2 Nr. 2). Zwar ist auf keine feste G r ö ß e n o r d n u n g abgestellt, auch nicht auf die Art des Einzelhandelsbetriebs, doch müssen die Neufassung des § 11 (siehe die Erl. dort) und § 15 in Betracht gezogen werden. Dementsprechend können Einrichtungen der Nr. 5 nur zugelassen werden, soweit sie mit dem Charakter des Dorfgebiets planerisch und gestalterisch noch zu vereinbaren sind. d) Alle Handwerksbetriebe, die der Versorgung der Bewohner des Gebiets dienen, sind in Dorfgebieten zulässig (Nr. 6), ohne Rücksicht auf allenfallsige Störungen, die von solchen Betrieben ausgehen (z. B. Schlossereien, Kfz.-Reparaturbetriebe, Schmieden, Schreinereien). Das einzige Kriterium ist die notwendige Versorgung der Bevölkerung des Gebiets. e) Bezüglich „nicht störend" (Nr. 7) vgl. Erläut. 2 zu § 2 und Erläut. 1 zu § 4. Soweit es sich um Handwerksbetriebe handelt, die der Versorgung der Bewohner des Gebiets dienen, können die gewerblichen Gebiete über Nr. 7 hinaus auch störend sein. f) Nr. 8 schränkt die Zulässigkeit von Verwaltungen auf solche örtlicher Art ein, wobei auch hier nicht notwendig ist, daß es sich um Verwaltungen der öffentlichen Hand handelt (a. A. Rössler § 5 Anm.). Es muß jedenfalls eine Beziehung zum Ort, der nicht unbedingt mit dem Dorfgebiet identisch zu sein braucht, jedenfalls auch zum Dorfgebiet vorliegen. g) Tankstellen (Nr. 10) sind in dem durch § 15 gebotenem U m f a n g zulässig; eine Verbindung mit einer Kfz.- Reparaturwerkstatt ist (im Gegensatz zu § 2 ) wegen Nr. 7 u . U . möglich; die früher üblichen Schmieden waren im Dorfgebiet notwendige Einrichtungen, die auch mit Geräuschen verbunden waren. §6 Mischgebiete (1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. (2) Zulässig sind 1. Wohngebäude, 2. Geschäfts- und Bürogebäude, 32

Mischgebiete

§62

3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 4. sonstige Gewerbebetriebe, 5. Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, 6. Gartenbaubetriebe, 7. Tankstellen. (3) Ausnahmsweise können Ställe für Kleintierhaltung als Zubehör zu Kleinsiedlungen und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen zugelassen werden; die Zulässigkeit von untergeordneten Nebenanlagen und Einrichtungen für die Kleintierhaltung nach § 14 bleibt unberührt. 1. Novelle 1977 und Begriff (Abs. 1) a) Durch die 2. ÄndV v. 15. 9. 1977 wurde der Zusatz „nicht wesentlich störend" aus der Nr. 4 des Abs. 2 herausgenommen, da diese Einschränkung für die Gewerbebetriebe bereits im Abs. 1 ihren Ausdruck gefunden hat. Der alte, durch die 1. ÄndV von 1968 eingefügte Abs. 4 wurde gestrichen; er ging in § 1 Abs. 7 auf. Abs. 3 wurde auf Vorschlag des BR ebenso wie § 4 Abs. 3 Nr. 6 (mit gleichem Wortlaut) zur Klarstellung und als Ergänzung erweitert. b) Abs. 1 bringt die Begriffsbestimmung des Mischgebiets. Zum Begriff „nicht wesentlich stören" siehe die Erläut. Nr. 2 b bei § 2 mit der hier gegebenen Abmilderung und unten bei 2. Für die alienfälligen Grenzwerte, bei denen das Immissionsschutzgesetz zu beachten ist, werden bezüglich der Lärmbelästigungen die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TALärm), die VDI 2571 und 2714 mit den zulässigen Wirkpegelwerten [dB(A)] heranzuziehen sein (vgl. auch Erläut. 1 b zu § 3). 2. Zulässige Anlagen im Mischgebiet (Abs. 2) Die Kategorie der Mischgebiete ist ungeachtet der Forderung der Städtebauer nach einheitlichen Baugebieten dem Erfordernis der Praxis entsprungen. Wohnanlagen und Gewerbebetriebe werden gleichwertig nebeneinander gestellt, wobei die Zulassung der Gewerbebetriebe nur insoweit eingeschränkt ist, als sie „nicht wesentlich stören" dürfen. Gegenüber den „störenden" Gewerbebetrieben bzw. Handwerksbetrieben (siehe §§ 2 bis 5) bedeutet dies eine Erweiterung des Kreises der zulässigen Betriebe. In der Praxis wird es schwierig sein, die verschiedenen Abstufungen (störend — nicht wesentlich störend — nicht störend), insbesondere zum Unterschied von den gewerberechtlichen Begriffen der „lästigen" Betriebe, zutreffend anzuwenden. Jedenfalls wird im Streitfall der Verwaltungsrichter diesen Rechtsbegriff — abgestellt auf den Einzelfall — auszulegen haben. Ob alle der in § 16 GewO genannten Betriebe nicht mehr unter dem Begriff „nicht wesentlich störend" fallen, könnte im Hinblick auf die in § 1 Nr. 1 und 2 der Verordnung über genehmigungsbedürftige Anlagen nach § 16 GewO i. d. F. vom 4. 8. 1960 (BGBl. I S. 690) auf33

1. Abschnitt: Art der baulichen Nutzung

§7

g e f ü h r t e n A n l a g e n ( F e u e r u n g s a n l a g e n , M ü l l v e r b r e n n u n g s a n l a g e n , Müllverw e r t u n g s a n l a g e n ) zweifelhaft sein. D i e ü b e r w i e g e n d e Z a h l fällt a u c h u n t e r die s t ö r e n d e n G e w e r b e b e t r i e b e u n d ist d a m i t a u c h im Mischgebiet unzulässig. 3. Kleintierhaltung (Abs. 3) A n l a g e n d e r K l e i n t i e r h a l t u n g mit d e n d a z u g e h ö r i g e n — meist primitiven — W o h n a n l a g e n h a b e n in d e n letzten J a h r z e h n t e n V e r w a l t u n g u n d Rechts p r e c h u n g wegen ihrer meist nicht zweifelsfreien E i n o r d n u n g in die U m g e b u n g stark beschäftigt. D i e Novelle 1977 will auf V o r s c h l a g des B R d u r c h die E r w e i t e r u n g e n in § 4 Abs. 3 N r . 6, § 6 Abs. 3 u n d § 14 Abs. 1 (siehe d o r t ) zur Klarstellung der Rechtslage beitragen. Die in Abs. 3 g e n a n n t e n A u s n a h m e n (Kleintierställe als Z u b e h ö r ) k ö n n e n a b e r a u c h n u r u n t e r der G e n e r a l k l a u s e l des § 15 in Betracht gezogen w e r d e n . 4. Rechtsprechung 1. B a y V G H U v o m 28. 4. 1967 ( N r . 65 I 65) nicht v e r ö f f e n t l i c h t Daß nach § 6 Abs. 2 Nr. 4 (a. F.) BauNVO „sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe" zulässig sind und ein Lagerhaus oder Lagerplatz unter Umständen unter diese Art von Anlage fallen kann, ändert nichts daran, daß Lagerhäuser und Lagerplätze in einem Bebauungsplan nicht ohne die sich eben aus der Nr. 4 ergebende Einschränkung „nicht wesentlich störend" als in einem Mischgebiet zulässige Anlagen bestimmt werden können. 2. B G H U v o m 25. 11. 1968 (III Z R 7 3 / 6 7 ) D W W 1969, 75 a) Die Pflicht der Baugenehmigungsbehörden, in Mischgebieten den Bau von gewerblichen Anlagen, die das Wohnen wesentlich stören, nicht zu genehmigen, besteht auch den Bauherren (Gewerbetreibenden) gegenüber. b) Auch wenn ein Gewerbetreibender eine seinem Gewerbebetrieb dienende bauliche Anlage errichtet hat, deren Bau mit Rücksicht auf die von ihr ausgehenden Störungen von der Baugenehmigungsbehörde nicht hätte genehmigt werden dürfen, aber tatsächlich doch genehmigt worden ist, war er von der eigenen Verantwortung für eine der gesetzlichen Ordnung entsprechende Durchführung des Betriebes nicht freigestellt. 3. Bad.-Württ. V G H B v o m 8. 11. 1972 (II 9 0 6 / 7 0 ) B a u R 1973, 173 Die Ausweisung eines Mischgebietes und damit die Zulassung einer Wohnbebauung in der Nähe eines Gewerbebetriebes kann mit den bauplanungsrechtlichen Grundsätzen vereinbar sein und auch dem Abwägungsgebot entsprechen.

§7 Kerngebiete (1) wie (2) 1. 34

Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben soder zentralen Einrichtungen der Wirtschaft und der Verwaltung. Zulässig sind Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude,

Kerngebiete

§72

2.

Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten, 3. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, 4. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, 5. Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen, 6. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, 7. sonstige Wohnungen oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses. (3) Ausnahmsweise können zugelassen werden 1. Tankstellen, die nicht unter Absatz 2 Nr. 5 fallen, 2. Wohnungen, die nicht unter Absatz 2 Nr. 6 und 7 fallen. (4) Für Teile eines Kerngebiets kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Abs. 3 des Bundesbaugesetzes), festgesetzt werden, daß 1. oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder 2. in Gebäuden ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschoßfläche oder eine bestimmte Größe der Geschloßfläche für Wohnungen zu verwenden ist. Dies gilt auch, wenn durch solche Festsetzungen dieser Teil des Kerngebiets nicht vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft und Verwaltung dient. 1. Allgemeines Die in den §§ 7, 8 und 9 aufgeführten Gebiete dienen den wirtschaftlichen Erfordernissen, wobei die Anlagen für Wohnungen untergeordnete Bedeutung haben (§ 7) oder die Ausnahmen bilden (§ 8 und § 9). § 7 erhielt schon durch die Novelle vom 26. 11. 1968 eine erhebliche und durch die Novelle vom 15.9. 1977 eine weitere starke Umgestaltung; durch erstere wurden in Abs. 2 Ziffer 5 erweitert und Ziffer 7 sowie,die Absätze 3, 4 und 5 eingefügt; die letztere ließ den alten Abs. 4 wegfallen (er ist in § 1 Abs. 7 aufgegangen) und führte einen neuen Abs. 4 (s. u.) ein. 2. Begriff Kerngebiet Das Kerngebiet stellt insofern, als in ihm Wohnungen — mit Einschränkungen — noch zulässig sind, noch ein Mischbaugebiet dar. Es ist ein Ergebnis der städtebaulichen Entwicklung seit der Währungsreform von 1948 und dem damit verbundenen wirtschaftlichen Aufstieg, der sich auch in der Übernahme von wirtschaftlichen Gewohnheiten aus den USA niedergeschlagen hat. Dazu gehört auch der vorher in Deutschland kaum bekannte Begriff der City als des zentralen Geschäfts- und Büroviertels. In Westdeutschland hat diese Entwicklung nicht nur die Großstädte über 500 000 Einw. ergriffen; die Abwanderung der Wohnbevölkerung aus solchen Citygebieten ist kennzeich35

§74

1. Abschnitt: Art der baulichen Nutzung

nend für diese Entwicklung. Dieser soziologisch bedauerlichen Entwicklung trägt vor allem § 7 Rechnung. Demgemäß soll (nicht muß) das Kerngebiet seiner Natur nach nur für die Städte (und da für größere), und nicht für kleinere Gemeinden in Betracht gezogen werden. Andererseits kann eine größere Stadt durchaus mehrere Kerngebiete haben. 3. Zulässige Anlagen im Kerngebiet (Abs. 2 und 3) Entsprechend der Zweckbestimmung des Kerngebiets sind in Nr. 1 bis 7 des Abs. 2 die im Kerngebiet zulässigen Anlagen aufgezählt. Zu bemerken ist, daß die Vergnügungsstätten außerhalb der Schank- und Speisewirtschaften nicht unter diese fallen, was für die Auslegung der §§ 4 bis 6 von Bedeutung ist. Gewerbebetriebe sind auch im Kerngebiet nur zulässig, soweit sie „nicht störend" sind; dies bedeutet eine Einengung gegenüber den im Mischgebiet zulässigen „nicht wesentlich störenden" Gewerbebetrieben. Die Zulässigkeit von Wohnungen ist grundsätzlich (siehe aber den neuen Abs. 4, u. Nr. 4) auf solche beschränkt, die für die Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, für die Betriebsinhaber und Betriebsleiter bestimmt sind, wobei es dem Ermessen der Behörde obliegt, gemäß Abs. 3 auch Wohnungen für sonstige Personen zuzulassen (siehe folgende Erläut. 4). Die mit der Novelle 1968 eingeführte Ziffer 7 in Abs. 2 entspricht einem Bedürfnis der im Kerngebiet ansässigen Betriebe und auch der dort arbeitenden Bevölkerung. Gerade diese Bestimmung soll einer Verödung der Zentren der Großstädte nach Ladenschluß entgegenwirken. Allerdings muß der BebPl. in solchen Fällen ein bestimmtes Geschoß festlegen, oberhalb dessen Wohnungen zulässig sind (siehe die Ausnahmeregelung des Abs. 4 in der Erläut. 5). Nr. 5 des Abs. 2 läßt Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen allgemein zu. Auch diese Vorschrift ist die Folge der städtebaulichen Entwicklung, insbesondere des Verkehrs in der Großstadt. Die Tankstellen müssen im räumlichen Zusammenhang damit stehen. In diesen Fällen besteht ein Rechtsanspruch auf Zulassung; für Ausnahmen siehe die folgende Erläut. 4. 4. Ausnahmsweise Zulassung von Tankstellen und Wohnungen (Abs. 3) Im Gegensatz zu Abs. 2, der einen Rechtsanspruch auf die Zulassung bestimmter Kategorien eröffnet, beinhaltet Abs. 3 eine Kannbestimmung für Ausnahmefälle. Der Behörde steht hier die Ermessensentscheidung zu, ob sie — nicht im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen stehende — Tankstellen und Wohnungen außerhalb der Nr. 6 und 7 des Abs. 2 in begründeten Einzelfällen zuläßt. In allen Fällen — gleich ob nach Abs. 2 oder nach Abs. 3 — müssen bei der Zulassung von Wohnungen die Abstandsflächen nach den Landesbauordnungen beachtet werden. 36

Kerngebiete

§75

5. Besondere Festsetzungen für Teile des Kerngebiets im Bebauungsplan (Abs. 4) a) Der durch die Novelle 1977 neugeschaffene Abs. 4 soll ergänzend zu Abs. 2 Nr. 7 den Bau von Wohnungen in Kerngebieten erleichtern und die Wohnnutzung sichern. In der Praxis hat sich nämlich gezeigt, daß das Anliegen, auch in Kerngebieten das Wohnen möglichst störungsfrei zu ermöglichen, nach vorherigem Recht nur schwer durchzusetzen war. Seit 1968 war zwar in Kerngebieten das Wohnen oberhalb eines im BebPl. bestimmten Geschosses zulässig, und es konnten ausnahmsweise weitere Wohnungen zugelassen werden. Dies stand jedoch unter dem Vorbehalt des § 7 Abs. 1, daß Kerngebiete vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft und Verwaltung dienen; darüber hinaus steht es einem Eigentümer frei, diese oder eine andere im Kerngebiet zulässige Nutzung zu verwirklichen. In der AmtlBegr. zur Novelle 1977 (BR-DS 261/77) heißt es: „Die Ausweisung eines allgemeinen Wohngebietes nach § 4 würde die anderen zulässigen Nutzungen, die das Wohnen nicht stören, zu sehr einengen. Vor allem in bereits bebauten innerstädtischen Bereichen, die noch vorwiegend dem Wohnen dienen und gesunde Wohnverhältnisse aufweisen, ergibt sich die Notwendigkeit, das Gebiet in seiner gegebenen gesunden Struktur durch Aufstellung eines Bebauungsplans zu sichern. Dabei können vielfach Betriebe, die nicht nur der Versorgung des Gebiets dienen, aber in keiner Weise das Wohnen stören, zugelassen werden, ja sogar erwünscht sein."

Diesen Bedürfnissen will die Neufassung dadurch gerecht werden, daß auch in Kerngebieten durch Festsetzung im BebPl. oberhalb eines bestimmten Geschosses nur Wohnungen zugelassen werden, während es unterhalb dieser festgesetzten Wohnungen bei dem gesamten Katalog zulässiger Nutzungen verbleibt. Neben der Festsetzung der ausschließlichen Zulässigkeit von Wohnungen in bestimmten Geschossen kann die Wohnnutzung auch durch eine Festsetzung gesichert werden, die es dem Eigentümer freistellt, in welchen Geschossen des Gebäudes er die erforderlichen und vorgeschriebenen Wohnungen unterbringt. Die Nr. 1 und 2 des neuen Abs. 4 können je nach den Erfordernissen der Teile der verschiedenen Kerngebiete gehandhabt werden. Nach vorherigen Recht konnten Wohnungen gem. Abs. 2 Nr. 7 nur neben den anderen nach Abs. 1 zulässigen Nutzungen zugelassen werden. b) Durch Abs. 4 soll klargestellt werden, daß auch bei geschoßweisen Festsetzungen Teile von Kerngebieten nicht mehr vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie zentralen Einrichtungen der Wirtschaft und der Verwaltung dienen müssen (Abs. 1). Abs. 2 Nr. 7 bleibt unberührt. Danach sind sonstige Wohnungen oberhalb eines im BebPl. bestimmten Geschosses zulässig, d. h. neben den nach Nr. 6 zulässigen Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter. Durch Abs. 4 wird somit nicht ausgeschlossen, daß auch in anderen Teilen des Kerngebiets nach entsprechender Festsetzung im BebPl. ebenfalls Wohnungen zugelassen werden können. 37

§8, § 9

1. Abschnitt: Art der baulichen Nutzung

c) Im Hinblick auf verstärkt mögliche Konzentrationen von Wohnungen bei hoher Baudichte ist allerdings eine besondere Voraussetzung für entsprechende Festsetzungen, daß die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse nicht beeinträchtigt werden (§ 1 Abs. 6 und 7 BBauG i. d. F. der Novelle 1976). 6. Rechtsprechung BG Köln U vom 25. 1. 1972 (2 K 1076/70) G e m T 1972, 213 a) In einem Dorfgebiet oder allgem. Wohngebiet ist eine Diskothek unzulässig. b) Eine Diskothek stellt eine Vergnügungsstätte i. S. von § 7 Abs. 2 Ziff. 2 BauNVO dar und ist nur im Kerngebiet zulässig.

§8 Gewerbegebiete (1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. (2) Zulässig sind 1. Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe, soweit diese Anlagen für die Umgebung keine erheblichen Nachteile oder Belästigungen zur Folge haben können, 2. Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, 3. Tankstellen. (3) Ausnahmsweise können zugelassen werden 1. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, 2. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. §9 Industriegebiete (1) Industriegebiete dienen ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend solcher Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind. (2) Zulässig sind 1. Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe, 2. Tankstellen. (3) Ausnahmsweise können zugelassen werden 1. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, 2. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

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Industriegebiete

§93

1. Allgemeines Die in §§ 8 und 9 aufgezeigten Gebiete dienen in erster Linie der Unterbringung von gewerblichen (einschl. industriellen) Betrieben, und zwar das Gewerbegebiet von nicht erheblich belästigenden und das Industriegebiet vorwiegend von störenden und lästigen gewerblichen Betrieben. §§ 8 und 9 erhielten zwar durch die Neufassung vom 26. 11. 1968 gleichlautende Ergänzungen, und zwar jeweils in den Absätzen 2 Nr. 1 durch den Zusatz „mit Ausnahme von Einkaufszentren und Verbrauchermärkten im Sinne des § 11 Abs. 3" nach den Worten „Gewerbebetriebe aller Art"; diese Einschränkung wurde jedoch durch die Novelle 1977 wegen der neuen abschließenden Regelung in § 11 Abs. 3 beseitigt. Aus städteplanerischen Gründen sollen sowohl aus den Gewerbegebieten wie aus den Industriegebieten Einkaufszentren und Verbrauchermärkte ferngehalten werden. Sie sind in Sondergebieten festzustellen (§ 11 Abs. 3). Der Abs. 4 beider Paragraphen wurde durch die Novelle 1977 wegen der Neuregelung in Abs. 4 des § 1 gestrichen. 2. Zulässige Anlagen in Gewerbegebieten (§ 8) und in Industriegebieten

(§9)

a) § 8 verwendet den Ausdruck „störend" nicht, sondern lehnt sich an die Gewerbeordnung an („soweit diese Anlagen für die Umgebung keine erheblichen Nachteile oder Belästigungen zur Folge haben können"). Auch hier wird die bereits genannte Verordnung über genehmigungspflichtige Anlagen nach § 16 GewO zur Bestimmung der einzelnen in Frage kommenden gewerblichen Betriebe heranzuziehen sein. b) Für Gewerbebetriebe spannt § 9 den weitesten Rahmen. Ohne Rücksicht auf mögliche Belästigung oder Nachteile für die Umgebung können hier auch Fabriken aller Art sich ansiedeln; § 15 greift wie bereits schon im Gewerbegebiet des § 8 auch bei § 9 nicht ein. Der Begriff „störend" ist schwächer als „erhebliche Nachteile oder Belästigungen", so daß auch solche gewerbliche Betriebe in Gewerbegebieten und Industriegebieten zulässig sind, die zwar störend sind, aber noch nicht erhebliche, d. h. starke Nachteile oder Belästigungen zur Folge haben können. Es kommt nicht darauf an, daß die erheblichen Nachteile oder Belästigungen bereits ausgelöst worden sind, sondern daß damit nach der Erfahrung gerechnet werden kann. Für Betriebe nach § 8 kommt — in gleicher Weise wie für § 9 — die Einschränkung des § 15 nicht in Betracht. 3. Rechtsprechung BayVGH U vom 28. 4. 1967 (Nr. 65 I 65), nicht veröffentlicht Die BauNVO behandelt Lagerhäuser und Lagerplätze als besondere Kategorien von Anlagen, die ausschließlich in Gewerbegebieten und Industriegebieten den ihnen angemessenen Standort haben.

39

§10 l

l. Abschnitt: Art der baulichen Nutzung

§10 Sondergebiete, die der Erholung dienen (1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen insbesondere in Betracht Wochenendhausgebiete, Ferienhausgebiete, Campingplatzgebiete. (2) Für Sondergebiete, die der Erholung dienen, sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß bestimmte, der Eigenart des Gebiets entsprechende Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets und für sportliche Zwecke allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. (3) In Wochenendhausgebieten sind Wochenendhäuser als Einzelhäuser zulässig. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß Wochenendhäuser nur als Hausgruppen zulässig sind oder ausnahmsweise als Hausgruppen zugelassen werden können. Die zulässige Grundfläche der Wochenendhäuser ist im Bebauungsplan, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festzusetzen. (4) In Ferienhausgebieten sind Ferienhäuser zulässig, die aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Im Bebauungsplan kann die Grundfläche der Ferienhäuser, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festgesetzt werden. (5) In Campingplatzgebieten sind Campingplätze und Zeltplätze zulässig. 1. Allgemeines (Abs. 1) a) § 10 erfuhr durch die Novelle 1977 auf Vorschlag des BR (vgl. BR-DS 261/77) eine völlige Neugestaltung. Die BR-Ausschüsse begründeten diesen lapidar kurz, aber richtig wie folgt: „Regelungsbedürftig sind nicht nur Wochenendhausgebiete, sondern auch andere Gebiete, die der Erholung dienen. Die Neufassung des § 10 dient dem Zweck, für alle diese Gebiete Regelungen, soweit notwendig, zu schaffen."

Der RegE hatte nämlich nur die Wochenendhausgebiete im Auge, während die beiden anderen Sparten, die Ferienhausgebiete und die Campingplatzgebiete mehr und mehr zunehmen und eine Regelung erheischen. b) Da für diese Gebiete eine eigene Bestimmung in der BauNVO vorgesehen ist, ist es nicht angängig, solche Gebiete nach den Vorschriften für Wohngebiete (§§ 2 bis 4) zu behandeln. Außer den in § 10 ausschließlich genannten Anlagen sind entsprechend § 12 Garagen und Stellplätze im Umfang des notwendigen Bedarfs und der dort gegebenen Einschränkungen sowie Nebenanlagen nach Maßgabe des § 14 zulässig. 40

Sondergebiete, die der Erholung dienen

§104

c) In Wochendhausgebieten sind im Gegensatz zu den anderen genannten Gebieten Räume für die freiberufliche Berufsausübung nicht zulässig (vgl. § 13). 3. Zulässige Anlagen (Abs. 2 u. 3) Sondergebiete müssen nach Abs. 2 Satz 1 im Beb PI. festgesetzt sein, um als solche anerkannt zu werden (wichtig wegen § 35 BBauG). Abs. 2 Satz 2 bietet die Möglichkeit, daß Anlagen wie Läden, Schankstätten (Ausflugslokal!), Sportplätze u. a. im Sondergebiet zugelassen werden können, u. zw. entweder allgemein oder im Einzelfall. Es bedarf jedenfalls einer Festsetzung im BebPl. Abs. 3 Satz 1 läßt Wochenendhäuser als Einzelanlagen zu, allerdings kann ein BebPl. Hausgruppen vorschreiben (Satz 2). Im BebPl. muß die Grundfläche als solche festgelegt werden. Ausweisung nach der Grundflächenzahl allein (§ 17) genügt nicht. Der Grund für diese Bestimmung liegt in der Lage dieser Gebiete im Außenbereich, die eine besondere Anpassung an die Eigenart der Landschaft erfordert. Allerdings muß die Grundflächenzahl bei der Ausweisung der Grünflächen für das Wochenendhausgebiet — 0,2 nach § 17 — beachtet werden. 4. Ferienhausgebiete und Campingplatzgebiete (Abs. 4 und 5) a) Die Regelung für die in den Abs. 4 und 5 genannten Gebiete erfaßt die Abgrenzung und die Möglichkeit einer Abgrenzung der Ferienhausgebiete nach der Eigenart des Gebiets und der Landschaft durch den BebPl. (Abs. 4 Satz 2). b) Unter Ferienhausgebieten (Abs. 4) sind Gebiete zu verstehen, in denen in erster Linie Ferienhäuser errichtet werden dürfen. Hierunter sind Freizeitwohngelegenheiten zu verstehen, die aufgrund ihrer Lage, Größe und Ausstattung abweichend von Wochenendhäusern für einen längeren Erholungsaufenthalt geeignet sind und die überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis für einen Erholungsaufenthalt überlassen werden (vgl. Musterentwurf von Hinweisen für die Planung von Ferienhausgebieten der ARGEBAU, Stand 29. 4. 1974). c) Campingplatzgebiete (Abs. 5) sind in der Regel dadurch gekennzeichnet, daß sie während des ganzen Jahres oder wiederkehrend während bestimmter Zeiten in der Form betrieben werden, daß „vorübergehend" von den Benutzern Zelte, Wohnwagen und ähnliche Anlagen aufgestellt werden. d) Die Zeltplätze werden den Campingplätzen gleichgestellt (Abs 5). Daß auch hier auf die Eigenart des Gebiets und auf die Erhaltung der Landschaft Rücksicht genommen werden muß, ergibt sich aus der Lage im Außenbereich (§ 35 BBauG).

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§111

l. Abschnitt: Art der baulichen Nutzung

§11 Sonstige

Sondergebiete

(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden. (2) Für sonstige Sondergebiete sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Als sonstige Sondergebiete kommen insbesondere in Betracht Kurgebiete, Ladengebiete, Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe, Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse, Hochschulgebiete, Klinikgebiete, Hafengebiete. (3) 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes vom 15. März 1974 (BGBl. I S. 721, 1193), zuletzt geändert durch Artikel 45 des Gesetzes vom 14. Dezember 1976 (BGBl. I S. 3341), sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschoßfläche 1500 m2 überschreitet. 1. Allgemeines (Novellen und Abs. 1) a) Hatte § 11 bereits durch die Novelle von 1968 wegen der seit längerer Zeit festzustellenden Verbreitung von Einkaufszentren eine durchgreifende Änderung erfahren, so brachte die ÄndV von 1977 eine weitere erhebliche Umgestaltung, die zum Teil auf die ursprüngliche Fassung von 1962 zurückgreift. Zudem hat die Beratung des § 11 Abs. 3 zu einer Auseinandersetzung des Wohnungsbauministers mit dem BR geführt. Zwar hat sich der BR durchgesetzt, doch veranlaßte die unveränderte Haltung des Fachministers diesen 42

Sonstige Sondergebiete

§11 2

nicht nur zu einer ungewöhnlichen Art der Rechtfertigung durch Bekanntmachung eines Auszugs aus der Begründung des RegE zur Änderung des § 11 Abs. 3, sondern auch zu einer Erklärung des Staatssekretärs Dr. Abreß zu Punkt 38 der Tagesordnung der 448. Sitzung des BR vom 15. 7. 1977, in der er den BR Beschluß eine Umkehrung der Vermutungsregelung in der Weise, daß „Handelsbetriebe oberhalb einer bestimmten Quadratmetergrenze grundsätzlich unter die Sondergebietsregelung des § 11 Abs. 3 fallen würden", durchzuführen, „für bedenklich hält; die Bundesregierung befürchtet, daß hierdurch faktisch eine sehr starke Zementierung der Größenstruktur im Einzelhandel bewirkt werden könnte, die nicht zuletzt auch den mittelständischen Handel treffen würde; der vorgeschlagenen Umkehrung der Vermutungsregelung ist dabei größeres Gewicht beizumessen als der Herabsetzung der Flächengröße." Bei Abs. 3 (Erläut.) wird auf diese Fragen ausführlich eingegangen werden. b) Abs. 1 blieb im wesentlichen unverändert; lediglich wegen der Neufassung des § 10 wurde dem Wort „Sondergebiet" das Beiwort „sonstige" vorangestellt. Unter sonstigen Sondergebieten sind solche Gebietstypen zu verstehen, die nicht unter den Gebietsarten der §§ 2 bis 10 unterzubringen sind. In der Praxis wird mit Hilfe der Sondergebiete nach § 10 und der sonstigen Sondergebiete des § 11 eine bessere Ausnutzung des Maßes der baulichen Nutzung zu erreichen sein, da nach § 17 Abs. 8 mit Ausnahme von Hafengebieten größere Höchstwerte für die Geschoßflächenzahl (2,4) und die Baumassenzahl (9,0) als für eine Reihe der anderen Gebietsarten möglich sind. 2. Hauptbeispiele sonstiger Sondergebiete (Abs. 2) a) Die Erstfassung der BauNVO von 1962 zählte beispielhaft Gebietsarten auf, die als Sondergebiet festgesetzt werden konnten. Diese Beispiele sind bei der Novellierung der BauNVO im Jahre 1968 gestrichen worden. Die zwischenzeitlich gewonnenen Erfahrungen in der Praxis haben jedoch gezeigt, daß es als nützlich angesehen wird, wenn die Gebietsarten, die als sonstige Sondergebiete außer den in § 10 genannten in Betracht kommen, ausdrücklich genannt werden. Sie sind jedoch nur beispielhaft aufgeführt. Auch andere Gebiete, z. B. besondere Verwaltungsbereiche oder zentrale Regierungseinrichtungen können als sonstige Sondergebiete festgesetzt werden. b) Die meisten aufgezählten Gebiete wie Kur-, Laden-, Hochschul- und Klinikgebiete entsprechen der Aufzählung des § 11 Abs. 2 der BauNVO in der Erstfassung von 1962. Die Möglichkeit, Hafengebiete festzusetzen, schließt eine landesgesetzliche Sonderplanung für Häfen überregionaler Bedeutung nicht aus. Die im RegE in § 11 Abs. 2 Satz 2 auch enthaltenen „Wassersportgebiete" wurden vom BR mit folgender Begründung gestrichen: „Die Einrichtung von Wassersportgebieten unterliegt verschiedenen landesrechtlichen Vorschriften. Es besteht deshalb kein Grund, die Wassersportgebiete als bauliche Anlagen im Sinne dieser Verordnung zu behandeln. Selbst wenn man die Einrichtung 43

§11 3

l. Abschnitt: Art der baulichen Nutzung

von Wassersportgebieten als Sonderbaugebiete wünscht, sind sie doch nicht so bedeutend, daß sie in der beispielhaften Aufzählung besonders hervorgehoben werden sollten."

Damit könnten trotz der beispielhaften Aufzählung der sonstigen Sondergebiete jedenfalls Wassersportgebiete nicht nach § 11 behandelt werden. 3. Einkaufszentren, großflächige Einzel- und sonstige Handelsbetriebe bestimmter Auswirkung (Abs. 3) a) Der seit 1968 eingeführte Abs. 3 war auf Einkaufszentren und Verbrauchermärkte beschränkt, die vorwiegend der übergemeindlichen Versorgung dienen sollten. Diese Regelung hat vielfach durch Gemeindegebietsänderungen zu Auslegungsschwierigkeiten geführt. Darüber hinaus wurde den städtebaulichen Auswirkungen von Einkaufszentren und Verbrauchermärkten im innergemeindlichen Gefüge mit der alten Fassung des Abs. 3 nicht hinreichend Rechnung getragen. Die Neuregelung bot sich dringend an. Doch gab es hinsichtlich der Art und Weise erhebliche Meinungsverschiedenheiten zwischen dem Wohnungsbauministerium und dem BR. Der Standort der in Abs. 3 aufgeführten Einrichtungen muß den Zielen der Raumordnung und Landesplanung entsprechen, da Unternehmen im Hinblick auf ihre Anziehungskraft Auswirkungen auf die Wirtschaftsstruktur und die Verkehrsplanung der Umgebung haben. Darüber bestand keine Meinungsverschiedenheit, auch nicht darüber, daß bei der Genehmigung eines Bauleitplanes aus dem Plan ersichtlich sein muß (Abs. 1), ob die Gemeinde außerhalb ihres Kerngebietes die Errichtung eines Einkaufszentrums oder großflächiger Handelsbetriebe bestimmter Auswertung vorgesehen hat bzw. ob solche Unternehmen regional erwünscht sind, also daß Fehlleistungen von Gemeinden bei der Ansiedlung solcher großflächiger Betriebe nach Möglichkeit durch eine einreihende Verordnungsregelung vermieden werden müssen (vgl. Staatssekretär Abreß zu Punkt 38 der Tagesordnung der 448. Sitzung des BR, 15. 7. 1977, Anlage 6 des Sitzungsprot., S. 222). Der RegE ging jedoch bei der Fassung des Abs. 3 davon aus, daß bei den großflächigen Handelsbetrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 Auswirkungen der bei Satz 2 beschriebenen Art in der Regel nicht anzunehmen seien, wenn die Geschoßfläche des Betriebes 2000 qm nicht überschreite. Hiermit sollte bestimmt werden, daß städtebauliche Auswirkungen regelmäßig nicht anzunehmen seien, wenn die Geschoßfläche 2000 qm beträgt oder kleiner als 2000 qm ist. Eine Geschoßfläche von 2000 qm entspricht etwa einer Verkaufsfläche von 1500 qm. Satz 3 bedeutet nach dem RegE, daß dann, wenn besondere Umstände vorliegen, auch bei einer Unterschreitung einer Geschoßfläche von 2000 qm die Unzulässigkeit eines derartigen Betriebes gegeben sein kann, aber auch, daß je nach der Lage des Einzelfalles auch Handelsbetriebe mit größerer Geschoßfläche als 2000 qm in Misch-, Gewerbe- oder Industriegebieten zulässig sein können, wenn nämlich keine Auswirkungen im Sinne der Sätze 1 und 2 anzunehmen 44

Sonstige Sondergebiete

§11 3

sind. Dabei legte der RegE besonderen Wert auf die ursprüngl. vorgesehene Vermutungsregelung zugunsten von Handelsbetrieben bis zu 2000 qm, um eine gewisse Flexibilität den Gemeinden zu gewähren. Die endgültig auf Vorschlag des BR-Plenums zustandegekommene Umkehrung der Vermutungsregelung in der Weise, daß alle Handelsbetriebe oberhalb einer bestimmten Quadratmetergrenze grds. unter die Regelung des § 11 Abs. 3 fallen, hielt die BReg (vgl. Abreß aaO) deshalb für bedenklich, weil „hierdurch faktisch eine sehr starke Zementierung der Größenstruktur im Einzelhandel bewirkt werden könnte, die nicht zuletzt auch den mittelständischen Handel treffen würde". Der Bundesrat dagegen begründete seinen Gegenvorschlag wie folgt: „Nach der Formulierung der Verordnung hat der angegebene Schwellenwert von 2000 m 2 Geschoßfläche nur negative Bedeutung. Bleibt das geplante Vorhaben unter diesem Wert, so sind in der Regel keine städtebaulichen Auswirkungen anzunehmen. Für die bedeutsameren Fälle der großen Vorhaben enthält die Verordnung keine Regelung. Gerade für diese städtebaulich bedeutsameren Vorhaben bedarf es, nicht zuletzt im Interesse einer einheitlichen Handhabung, konkreter Aussagen in der Verordnung. Ziel der Änderung ist es, landesplanerisch oder städtebaulich relevante Vorhaben nur noch im Kerngebiet oder in einem besonders dafür vorgesehenen Sondergebiet zuzulassen. Dann muß aber auch konkret gesagt werden, wann solche landesplanerischen oder städtebaulichen Auswirkungen in der Regel anzunehmen sind. Der in der Verordnung vorgesehene Schwellenwert von 2000 m 2 Geschoßfläche ist zu hoch. In der Praxis hat sich weitgehend eine Geschoßfläche von 1500 m 2 als die Größenordnung herausgestellt, die besondere städtebauliche und landesplanerische Überlegungen notwendig macht. Der Schwellenwert von 1500 m 2 hat bereits auch in verschiedenen landesrechtlichen Verwaltungsvorschriften seinen Niederschlag gefunden."

b) Die planungsrechtliche Zulässigkeit von großflächigen Handelsbetrieben in den Baugebieten bemißt sich wie die Zulässigkeit aller anderen in der BauNVO genannten Anlagen nach städtebaulichen Kriterien. Handelsbetriebe, die nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebietes widersprechen, sind nach § 15 unzulässig. Handelsbetriebe, bei denen nicht von vornherein solche städtebaulichen Auswirkungen bestehen, die aber nach Art, Lage und Umfang solche Auswirkungen haben können, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig (Abs. 3 Satz 1). Nicht immer nämlich läßt sich von vornherein eindeutig feststellen, ob und welche Auswirkungen im einzelnen bestehen. Die Wahrscheinlichkeit städtebaulicher Auswirkungen besteht nach bisherigen Erfahrungen bei den großflächigen Handelsbetrieben, die nicht Großhandelsbetriebe sind. Dies bedeutet für eine Gemeinde, daß sie —abgesehen von Standorten in Kerngebieten — durch Festsetzung von entsprechenden Sondergebieten eine sachgerechte Einordnung solcher Vorhaben in das jeweilige städtebauliche Gefüge ermöglichen muß. Seit 1968 haben sich zunehmend gerade großflächige Handelsbetriebe mit schnellerer Bedienung (Selbstbedienung) und mit dem Verkauf großer Mengen vorwiegend an motorisierte Kunden entwickelt. Die hieraus entstehen45

§11 3

1. Abschnitt: Art der baulichen Nutzung

den städtebaulichen Auswirkungen gebieten es, daß diese Betriebe nicht erst im Baugenehmigungsverfahren hinsichtlich ihrer Zulässigkeit im Einzelfall geprüft werden, sondern daß sie vorausschauend bereits in der Bauleitplanung selbst hinsichtlich möglicher Auswirkungen Berücksichtigung finden. c) Abs. 3 in der Fassung der ersten Novelle von 1968 nannte neben den Einkaufszentren nur die Verbrauchermärkte. Angesichts der Entwicklung neuer Verkaufsformen wird mit dieser Beschränkung der Kreis entsprechender Anlagen, die einer vorsorglichen städtebaulichen Planung bedürfen, nicht mehr voll erfaßt. Deshalb stellte die Neufassung von 1977 insoweit nicht mehr allein auf die Betriebsform, sondern neben den Einkaufszentren auf großflächige Einzelhandelsbetriebe sowie auf sonstige großflächige Handelsbetriebe ab, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die städtebaulichen Auswirkungen den großflächigen Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind. Mit dem Begriff „Einzelhandelsbetriebe" knüpft die Novelle 1977 an den Begriff in § 6 a Abs. 1 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb an, wonach Einzelhändler überwiegend letzte Verbraucher beliefern. Großhandelsbetriebe sind im Sinne des § 6 a Abs. 2 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb Betriebe, die überwiegend an Wiederverkäufer oder gewerbliche Verbraucher liefern. Im Hinblick darauf, daß die Abgrenzung von Großhandel zu Einzelhandel schwierig ist, bezieht Abs. 3 Nr. 3 von den Großhandelsbetrieben nur diejenigen großflächigen Handelsbetriebe in die Regelung ein, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher sowie auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung sich nur in wesentlich (verwaltungsgerichtlich nachprüfbarer Rechtsschrift) auswirken können. d) In Satz 2 sind Auswirkungen im Sinn der Nr. 2 und 3 des Satzes 1 beispielsweise („insbesondere") genannt, wobei auf Vorschlag des BR der Naturhaushalt (also die Naturgüter Boden, Wasser [Oberflächenversiegelung], Luft, Klima) miteinbezogen wurde. Der Immissionsschutz ist im übrigen an erster Stelle genannt. Der Natur der Sache nach gehören die Auswirkungen auf die Ziele der Raumordnung und Landesplanung, sowie auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung hierher. e) Ausdrücklich werden Kerngebiete miteinbezogen. Kerngebiete (§ 7) dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft und Verwaltung. In solche Gebiete gehören ihrer Natur und Zweckbestimmung nach auch Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe. Die Gemeinden haben es allerdings in der Hand, diese Betriebe über Festsetzungen nach § 1 Abs. 5 in Kerngebieten auszuschließen bzw. zu bestimmen, daß sie dort nur ausnahmsweise zugelassen werden können. Der RegE hatte darüber hinaus die Zulassung ausnahmsweise auch in Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten zulassen wollen. Der BR wandte sich mit Erfolg dagegen, u. zw. mit der Begründung (BR-DS 261/77): 46

§12

Stellplätze und Garagen

„Die Grundsatzentscheidung, daß die in Satz l genannten Betriebe nur in Kerngebieten oder in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig sind, würde in unvertretbarer Weise durchbrochen, wenn diese Betriebe auch ausnahmsweise in Misch-, Gewerbe- oder Industriegebieten zugelassen werden könnten. Im Hinblick auf ihre landesplanerischen und städtebaulichen Auswirkungen ist für die in Satz 1 genannten Betriebe eine konkrete Standortentscheidung erforderlich. Es ist deshalb nicht möglich, diese Betriebe auch nur ausnahmsweise im gesamten Bereich des Misch-, Gewerbeoder Industriegebiets zuzulassen."

Einkaufszentren werden von Satz 3 auch nicht erfaßt. Bei ihnen werden von ihrer Betriebsform her stets größere Geschoßflächen als 1500 m 2 benötigt. f) Die nunmehr (siehe oben bei a) strengere Fassung des Satzes 3 hat nicht nur die Herabsetzung des Grenzwertes von 2000 m 2 auf 1500 m2 gebracht, sondern auch die normative Vermutung, daß Auswirkungen der in Satz 2 genannten Art (vgl. oben d), „in der Regel" als vorliegend anzusehen sind, wenn die Geschoßfläche 1500 m 2 überschreitet. Der Ausdruck „in der Regel" besagt, daß in Ausnahmefällen (Ermessensentscheidung, zu beachten bei allenfallsiger normativer oder inzidenter Überprüfung eines BebPl. vor den Verwaltungsgerichten) dieses Hindernis wegfallen k a n n ; doch müssen die übrigen in Satz 2 genannten und allenfallsige weitere Hindernisse noch ausgeräumt werden, ehe eine Zulassung überhaupt möglich ist. 4. Darstellung von Einkaufszentren und Verbrauchermärkten (Abs. 3) Abs. 3 wurde durch die Novelle von 1968 eingefügt. In einem Einkaufszentrum (Shopping-Center) sind Betriebe verschiedener Branchen und Größenordnungen zusammengefaßt. Meist ist der hierfür bestimmte Gebäudekomplex einheitlich geplant, finanziert, gebaut und verwaltet; die einzelnen Läden werden gesondert vermietet. Unter Verbrauchermärkten versteht man Einkaufsgelegenheiten für Endverbraucher mit der Absicht, größere Mengen bei preisgünstigem Angebot zu verkaufen. Die Waren werden in der Regel im Selbstbedienungsprinzip angeboten. 5. Rechtsprechung BayVGH B vom 30. 1. 1970 (Nr. 33 I 69) BayVBl. 1970, 182 Es bestehen keine Bedenken dagegen, auch ein größeres Gelände für ein Hallenund Freibad bebauungsplanmäßig als Sondergebiet nach § 11 Abs. 1 BauNVO auszuweisen, obwohl diese Anlagen auch in einem der nach §§ 2 bis 10 BauNVO vorgesehenen regulären Baugebiet zulässig sind.

§12 Stellplätze und Garagen (1) Stellplätze und Garagen sind in allen Baugebieten zulässig, soweit sich aus den Absätzen 2 bis 6 nichts anderes ergibt. (2) In Kleinsiedlungsgebieten, reinen Wohngebieten und allgemeinen Wohngebieten sowie Sondergebieten, die der Erholung dienen, sind Stellplätze und Garagen nur für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf zulässig. 47

§12 l

1. Abschnitt: Art der baulichen Nutzung

(3) Unzulässig sind 1. Stellplätze und Garagen für Lastkraftwagen und Kraftomnibusse sowie für Anhänger dieser Kraftfahrzeuge in reinen Wohngebieten, 2. Stellplätze und Garagen für Kraftfahrzeuge mit einem Eigengewicht über 3,5 Tonnen sowie für Anhänger dieser Kraftfahrzeuge in Kleinsiedlungsgebieten und allgemeinen Wohngebieten. (4) Im Bebauungsplan kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Abs. 3 des Bundesbaugesetzes), festgesetzt werden, daß in bestimmten Geschossen nur Stellplätze oder Garagen und zugehörige Nebeneinrichtungen (Garagengeschosse) zulässig sind. Eine Festsetzung nach Satz 1 kann auch für Geschosse unterhalb der Geländeoberfläche getroffen werden. Bei Festsetzungen nach den Sätzen 1 und 2 sind Stellplätze und Garagen auf dem Grundstück nur in den festgesetzten Geschossen zulässig, soweit der Bebauungsplan nichts anderes bestimmt. (5) Im Bebauungsplan kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Abs. 3 des Bundesbaugesetzes), festgesetzt werden, daß in Teilen von Geschossen nur Stellplätze und Garagen zulässig sind. Absatz 4 Satz 2 und 3 gilt entsprechend. (6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß in Baugebieten oder bestimmten Teilen von Baugebieten Stellplätze und Garagen unzulässig oder nur in beschränktem Umfang zulässig sind, soweit landesrechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. (7) Die landesrechtlichen Vorschriften über die Ablösung der Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen und Garagen sowie die Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen und Garagen außerhalb der im Bebauungsplan festgesetzten Bereiche bleiben bei Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 6 unberührt. 1. Zulässigkeit von Stellplätzen und Garagen Angesichts der nicht nachlassenden Steigerung des Volumens an Kraftfahrzeugen kommt der Bestimmung des § 12 besondere Bedeutung zu. Sie gilt für alle Bauleitpläne, in denen Baugebiete nach der BauNVO festgesetzt sind, außerdem gemäß § 24 BauNVO auch in den Fällen des § 33 BBauG. Die Begriffe Stellplätze und Garagen sind der R G a O zu entnehmen, soweit diese in ihren Bauordnungsbestimmungen als Landesrecht seit 1949 nicht durch Ländervorschriften außer Kraft gesetzt wurden. Aber auch letztere (z. B. die Bayer. Garagenordnung) fußen auf den Begriffen, die die R G a O festgelegt hatte: Garagen sind ganz oder zum Teil umschlossene Abstellräume von Kraftfahrzeugen; Stellplätze dienen dem Abstellen von Kraftfahrzeugen außerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen. Ergänzend, d. h. außerhalb der formellen Festsetzung von Baugebieten nach der BauNVO in den BebPl. kommen u. U. noch die planungsrechtlichen Bestimmungen des § 11 RGaO (Abs. 1 erster Halbsatz und Abs. 2) zur Anwendung (siehe I I I Anhang B 1 und 2 der vorangegangenen Auflagen des Kommentars). 48

Stellplätze und Garagen

§12 5

Die grundsätzliche Zulässigkeit von Stellplätzen und Garagen erstreckt sich auch auf die Sondergebiete der §§ 10 und 11. 2. Novelle 1977 Die ÄndV v. 15.9. 1977 hat einige Erweiterungen gebracht: Zum einen wurden die Anhänger von Kraftfahrzeugen der in Abs. 3 genannten Art diesen gleichgestellt. Der Begriff „Wochenendhausgebiete" wurde erweitert auf „Sondergebiete, die der Erholung dienen" (Abs. 2); schließlich wurde der alte Abs. 4 (Festsetzung von Garagengeschossen im BebPl.) durch drei neue Absätze (4, 5, 6) ersetzt, die eine bedeutsame Erweiterung darstellen. Schließlich wurde noch ein landesrechtlicher Vorbehalt eingeführt (Abs. 7). Im einzelnen siehe bei den entsprechenden Erläuterungen. 3. Einschränkungen (Abs. 2) Abs. 2 schränkt die Zulässigkeit von Stellplätzen und Garagen in den Gebieten der §§ 2, 3, 4 und 10 auf den „durch die zugelassene Nutzung verursachten B e d a r f ein (weitere Einschränkungen siehe Abs. 4 bis 6; Abs. 3 beinhaltet eine absolute Unzulässigkeit). Dies bedeutet, daß Stellplätze und Garagen nur insoweit zulässig sind, als im Einzelfalle Hauptanlagen im Bauordnungsverfahren, gegebenenfalls auch durch Ausnahmen und Befreiung, genehmigt wurden, deren Genehmigung den Bedarf an Stellplätzen zur Folge hat. 4. Unzulässige Stellplätze und Garagen (Abs. 3) Das Straßenverkehrsrecht trennt begrifflich zwischen Kraftfahrzeugen und Anhängern. Abs. 3 in der alten Fassung beschränkte sich darauf, daß in den genannten schützenswerten Gebieten nur Stellplätze und Garagen für Kraftfahrzeuge unzulässig sind. Unerwünschte Störungen können aber auch durch das Abstellen von Anhängern hervorgerufen werden. Abs. 3 bezieht daher nun auch Kfz.- und Omnibus-Anhänger in die Regelung ein. Als Lastkraftwagen bezeichnet § 4 Abs. 4 Nr. 3 PBefG solche Kraftwagen, die nach Bauart und Einrichtung zur Beförderung von Gütern bestimmt sind; Kraftomnibusse sind nach Nr. 2 aaO Kraftfahrzeuge, die nach Bauart und Eignung zur Beförderung von mehr als 9 Personen (einschließlich Fahrer) geeignet und bestimmt sind. Die Einschränkung der Nr. 2 in Abs. 3 stellt ausdrücklich auf das Eigengewicht, nicht auf die Art des Kraftfahrzeugs ab. 5. Besondere Festsetzungen im Bebauungsplan (Abs. 4, 5 und 6) a) Die alte Fassung des Abs. 4 sah vor, daß im BebPl. festgesetzt werden konnte, daß in bestimmten Geschossen nur Stellplätze oder Garagen und zugehörige Nebeneinrichtungen (Garagengeschosse) zulässig sind. Durch den neuen Abs. 4 Satz 2 wird ausdrücklich klargestellt, daß eine Festsetzung nach 49

§12 5

1. Abschnitt: Art der baulichen Nutzung

Satz 1 auch für Geschosse unterhalb der Erdoberfläche getroffen werden kann. Nach der alten Fassung des Abs. 4 konnte zweifelhaft sein, ob bei entsprechenden Festsetzungen weitere Stellplätze oder Garagen außerhalb der Garagengeschosse auf dem Grundstück oder in anderen Geschossen zulässig sind. Der nunmehrige Satz 3 schließt die Zulässigkeit weiterer Stellplätze oder Garagen nunmehr aus, soweit der Beb PI. nichts anderes bestimmt. b) Nach § 12 Abs. 4 des alten Rechts konnten entsprechende Festsetzungen nicht für Teile des Geschosses getroffen werden. Dies läßt Abs. 5 Satz 1 nunmehr ausdrücklich zu. Satz 2 bestimmt, daß eine derartige Festsetzung auch für Teile unterirdischer Geschosse getroffen werden kann und daß bei solchen Festsetzungen in anderen Geschossen und an anderen Stellen auf dem Grundstück Stellplätze und Garagen unzulässig sind, soweit der BebPl. nichts anderes bestimmt. c) Im Hinblick auf § 9 Abs. 3 in Verbindung mit Abs. 1 Nr. 4 BBauG (Fassung 1976) kann von den Festsetzungsmöglichkeiten der Absätze 4 und 5 für Geschosse oder Teile von Geschossen nur Gebrauch gemacht werden, wenn besondere städtebauliche Gründe (Rechts- und Tatfrage) dies rechtfertigen. d) Abs. 6: In zunehmendem Maße hat es sich herausgestellt, daß es aus städtebaulicher Sicht notwendig ist, in bestimmten Bereichen die Einrichtung von Stellplätzen oder Garagen zu untersagen. Gründe hierfür sind u. a. die Vermeidung von Störungen, die von Stellplätzen oder Garagen auf die umliegende Bebauung ausgehen können, die Vermeidung von Verkehrsstörungen durch Ein- und Ausfahrten sowie die Vermeidung einer Überlastung des Straßennetzes. Umfang und Lage privater Stellplätze für Kraftfahrzeuge haben auf die Verkehrsverhältnisse erheblichen Einfluß. Die Ausweisung dieser Stellplätze muß deshalb ebenso wie die Einrichtung von Stellplätzen im öffentlichen Straßenraum im Einklang stehen mit der Leistungsfähigkeit und Zweckbestimmung der jeweiligen Verkehrsflächen. In vielen Fällen ist das Straßennetz nicht mehr zusätzlich aufnahmefähig und auch nicht mehr ausbaufähig. Dies gilt vor allem für bestehende Baugebiete, insbesondere, wenn sie in ihrer gegebenen Struktur erhalten werden sollen. Die Errichtung von Stellplätzen muß hier ausgeschlossen bzw. auf bestimmte Grundstücke oder auf ein mit der Leistungsfähigkeit des Straßennetzes in Einklang stehendes Maß begrenzt werden können. Die Vorschrift des Abs. 6 soll auch dazu beitragen, an geeigneten Standorten Park- and Ride-Parkplätze vorzusehen und somit einen Beitrag zur Entlastung des Straßennetzes zu leisten. Eine Begrenzung kann auch notwendig werden, wenn z. B. Mischgebiete gemäß § 1 Abs. 4 gegliedert und dabei Gebietsteile gebildet werden, die wesentlich dem Wohnen dienen. In diesen Gebietsteilen müssen Stellplätze und Garagen im Interesse gesunder Wohnbedingungen ebenso wie bei allgemeinen Wohnge50

§13

Gebäude und Räume für freie Berufe

bieten (vgl. § 12 Abs. 2) auf den von der zugelassenen Nutzung verursachten Bedarfsumfang beschränkt werden können. Abs. 6 sieht daher vor, daß für Baugebiete oder Teile von Baugebieten im Bebauungsplan festgesetzt werden kann, daß Stellplätze oder Garagen unzulässig oder in beschränktem Umfang zulässig sind, z. B. für den durch die in dem Gebäude wohnenden Personen verursachten Bedarf. Diese Bestimmung steht in engem Zusammenhang mit den Bestimmungen des Bauordnungsrechts über die Pflichten des Bauherrn zur Unterbringung des „ruhenden" Verkehrs durch Bau von Garagen oder Einsteilplätzen. Sie stellt daher klar, daß eine Beschränkung oder ein Ausschluß von Stellplätzen und Garagen nur festgesetzt werden kann, soweit das Landesrecht nicht entgegensteht. e) Abs. 7: Durch Festsetzungen nach Absatz 4 und 5 kann die nach landesrechtlichen Vorschriften bestehende Verpflichtung zur Errichtung von Stellplätzen oder Garagen auf dem Grundstück eingeschränkt sein, so wenn z. B. in dem festgesetzten Garagengeschoß die notwendigen Stellplätze nicht untergebracht werden können und an anderer Stelle auf dem Grundstück weitere Stellplätze nicht errichtet werden dürfen. Abs. 7 soll daher klarstellen, daß die landesrechtlichen Vorschriften über die Ablösung der Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen und Garagen sowie die Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen und Garagen außerhalb der im BebPl. festgesetzten Bereiche von Festsetzungen nach den Absätzen 4 und 5 unberührt bleiben. Dies gilt naturgemäß auch, wenn gemäß Abs. 6 Stellplätze oder Garagen auf dem Grundstück überhaupt nicht geschaffen werden dürfen. 6. Rechtsprechung BVerwG U vom 14. 12. 1973 (IV C 71/71) NJW 1974, 811 = BauR 1974, 189 a) Bundesrecht schließt nicht aus, daß die Festsetzungen eines BebPl. auch bestimmten Grundstückseigentümern außerhalb des Plangebiets Nachbarschutz vermitteln. b) §§12 und 15 BauNVO haben keine nachbarschützende Funktion.

BVerwG U vom 1.11. 1974 (IV C 38.71) DÖV 1975, 101 Zur Rechtsgebundenheit und Vorwegnahme der Interessenabwägung bei der Bauleitplanung — Umweltschutz und Zulässigkeit öffentlicher Parkplätze in Wohngebieten — Entschädigungspflichtige Enteignung durch Bebauungsplan — zum Verhältnis von Straßen- und Bebauungsrecht.

§13 Gebäude und Räume für freie Berufe Für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, sind in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 4 Räume, in den Baugebieten nach den §§ 4 a bis 9 auch Gebäude zulässig. 51

§13 2

1. Abschnitt: Art der baulichen Nutzung

1. Vorschrift a ) D i e s e V o r s c h r i f t schließt d e r E r h o l u n g d i e n e n d e S o n d e r g e b i e t e (§ 10) u n d s o n s t i g e S o n d e r g e b i e t e ( § 1 1 ) aus. D i e B e s t i m m u n g b e z i e h t sich n a c h d e r N o v e l l e 1977 a u c h a u f G e b ä a d e , a b e r n u r im R a h m e n d e r §§ 4 a bis 9, also n i c h t f ü r K l e i n s i e d l u n g s g e b i e t e , reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete und Sondergebiete. Soweit in d e n v o r g e n a n n t e n B e s t i m m u n g e n B ü r o g e b ä u d e o d e r g e w e r b liche B e t r i e b e a l l g e m e i n o d e r mit E i n s c h r ä n k u n g e n generell o d e r a u s n a h m s weise als zulässig e r k l ä r t w o r d e n s i n d , s c h l i e ß e n diese d i e n a c h § 13 zulässigen R ä u m e o h n e weiteres m i t ein. b) Z u d e n G e w e r b e t r e i b e n d e n , d i e i h r e T ä t i g k e i t ä h n l i c h d e n f r e i b e r u f l i c h T ä t i g e n a u s ü b e n , sind d i e M a k l e r , V e r s i c h e r u n g s v e r t r e t e r u n d s o n s t i g e n Vert r e t e r zu z ä h l e n , letztere, soweit sie n i c h t gleichzeitig e i n e n A u s l i e f e r u n g s lagerbetrieb unterhalten. 2. Rechtsprechung B V e r w G U v o m 30. 1. 1970 ( I V C 143.65) DVB1. 1970, 832 = G e m T a g 1970, 182 Zur Auslegung des § 13 BauNVO a. F. (hier: Zur Zulässigkeit einer Privatklinik). Aus den Gründen: „Der besondere Schutz, den reine Wohngebiete durch die Beschränkung auf die Errichtung von Wohngebäuden genießen (§ 3 Abs. 2 BauNVO), hindert nicht, daß auch dort „Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben", zulässig sind (§ 13 BauNVO a. F.). Diese Regelung, die als Richtlinie zu berücksichtigen ist (vgl. das Urteil vom 23. 4. 1967), begünstigt auch Kliniken, sofern sie erstens nur „Räume", d. h. (nicht notwendig untergeordnete) Gebäudeteile, in Anspruch nehmen und zweitens in einem noch näher kennzeichnenden Sinne „wohnartig" betrieben werden. Diese Feststellung erfordert keine Entscheidung, ob Kliniken, wenn sie sich in diesen Grenzen halten, unter die (ärztliche) Berufsausübung eines freiberuflich Tätigen oder aber unter die zweite Alternative des § 13 BauNVO (a. F.) fallen. Denn was gleichermaßen hier wie dort den Ausschlag gibt, hängt von der „Wohnartigkeit" der Berufsausübung ab . . . Damit ist gemeint: Den angeführten Berufen ist im großen und ganzen nicht nur eigen, daß sie sich innerhalb von Wohnungen ausüben lassen, sondern ferner, daß die Tätigkeit inhaltlich Beschäftigungen vergleichbar ist, die mehr oder weniger in jeder Wohnung stattfinden oder doch stattfinden können . . . Diese „Wohnartigkeit" ist der Grund, daß § 13 BauNVO (a. F.) die freie Berufsausübung für in grundsätzlich allen Baugebieten zulässig erklärt und dabei insbesondere auch die gegenüber Störungen besonders schutzwürdigen Wohngebiete nicht ausnimmt. Gleichzeitig ergibt sich aus dieser „Wohnartigkeit" die Klammer, die innerhalb des § 13 BauNVO (a. F.) die beiden Alternativen miteinander verbindet und damit überhaupt den Unterschied zwischen der „Berufsausübung freiberuflich Tätiger" und einer Berufsausübung „ähnlicher Art" in den Hintergrund treten läßt. Das bedeutet für den (hier in Betracht kommenden) Betrieb einer privaten Klinik, daß er von § 13 BauNVO dann erfaßt wird, wenn er nach seiner Größe und sonstigen Ausgestaltung die Grenzen einer noch „wohnartigen" Betätigung nicht überschreitet...."

52

§14 1

Nebenanlagen

§14 Nebenanlagen (1) Außer den in den §§ 2 bis 13 genannten Anlagen sind auch untergeordnete Nerfenanlagen und Einrichtungen zulässig, die dem Nutzungszweck der in dem Baugebiet gelegenen Grundstücke oder des Baugebiets selbst dienen und die seiner Eigenart nicht widersprechen. Soweit nicht bereits in den Baugebieten nach dieser Verordnung Einrichtungen und Anlagen für die Tierhaltung zulässig sind, gehören zu den untergeordneten Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinne des Satzes 1 auch solche für die Kleintierhaltung. Im Bebauungsplan kann die Zulässigkeit der Nebenanlagen und Einrichtungen eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. (2) Die der Versorgung der Baugebiete mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie zur Ableitung von Abwasser dienenden Nebenanlagen können in den Baugebieten als Ausnahme zugelassen werden, auch soweit für sie im Bebauungsplan keine besonderen Flächen festgesetzt sind. 1. Untergeordnete Nebenanlagen (Abs. 1) Die Vorschrift des § 14 entspricht einer Notwendigkeit des täglichen Lebens. Unter Nebenanlage versteht man eine unselbständige, der Hauptanlage dienende Einrichtung. Von § 14 werden allerdings nicht („außer") die bereits in den vorgenannten §§ genannten Anlagen angesprochen, die auch als Nebenanlagen gelten, z. B. vor allem Stellplätze und Garagen. Nebenanlagen im Sinne des § 14 sind bauliche Anlagen; nichtbauliche Anlagen werden von dem hier weiter genannten Begriff „Einrichtungen" erfaßt. Die Funktion des „Dienens", und zwar dem Nutzungszweck des einzelnen Grundstücks (Einfriedung, Mülltonnenanlage u. a.) oder dem des Baugebiets selbst (Fernsprechzellen, Brunnen u. a.), wird für die Zulässigkeit eigens hervorgehoben; weiter darf kein Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets vorliegen (richterlich nachprüfbare Tatfrage). Werbeanlagen, die nicht bauliche Anlagen sind, gehören nach einer Entscheidung des BVerwG (siehe Nr. 3) nicht zu den Anlagen des § 14. Nicht zu den untergeordneten Anlagen gehören selbständige Anlagen für Gemeinschaftszwecke wie Heizwerke, Müllverwertungsanlagen, Waschanstalten. Die Nebenanlagen umfassen nicht die Hauptanlagen (E-Werk, Gaswerk, Großkläranlage u. a.); die Zulässigkeit letzterer richtet sich nach §§ 2 bis 9 BauNVO. Nebenanlagen sind z. B. Trafohäuschen, E-Masten, Telefonmasten. Durch die Novelle 1977 wurden auf Vorschlag des BR durch den neuen Satz 2 Einrichtungen und Anlagen für die Tierhaltung eingeführt und hilfsweise dem Satz 1 zugeordnet. Die Gemeinde als Planungsbehörde kann nach Satz 3 im Beb PI. die Zulässigkeit untergeordneter Nebenanlagen und Einrichtungen ausdrücklich aus53

§15 1

1. Abschnitt: Art der baulichen Nutzung

schließen (z. B. Gerätehütten und Holzlegen in rückwärtigen Grundstücksteilen) oder sie nur in eingeschränktem Umfang zulassen. 2. Besondere Nebenanlagen (Abs. 2) Die zur Versorgung der Baugebiete unerläßlichen Nebenanlagen, wie sie in Abs. 2 aufgeführt sind, können in den Baugebieten ausnahmsweise zugelassen werden, und zwar unabhängig, ob für sie Flächen im Beb PI. festgesetzt sind. Sind solche Flächen festgesetzt (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 bis 26 BBauG), dann sind die Nebenanlagen ohne weiteres zulässig, also nicht nur im Wege der in Abs. 2 vorgesehenen Ausnahme. 3. Rechtsprechung 1. BVerwG B vom 29. 12. 1964 (I C 97.63) DVB1. 1965, 203 = NJW 1965, 879 = BBauBl. 1965,263 Anlagen der Außenwerbung, die keine baulichen Anlagen sind, fallen nicht unter untergeordnete Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO.

2. OVG Hamburg U vom 3. 2. 1972 (Bf II 12/71) M D R 1972, 897 a) Anschlagsäulen in einem „Sondergebiet Läden" sind Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO. b) Bei der Ermessensentscheidung nach § 23 Abs. 5 BauNVO kommen nicht nur städtebauliche Gesichtspunkte in Betracht; baupflegerische Belange müssen dabei jedoch ausscheiden.

§15 Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen (1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind. (2) Absatz 1 gilt auch für die Änderung, Nutzungsänderung und Erweiterung baulicher und sonstiger Anlagen innerhalb der festgesetzten Baugebiete. (3) Bei der Anwendung der Absätze 1 und 2 dürfen nur städtebauliche Gesichtspunkte berücksichtigt werden. 1. Novelle 1977 § 15 wurde durch die ÄndV v. 15. 9. 1977 auf den Bereich außerhalb des Baugebiets ausgedehnt (Abs. 1 Satz 2) und sprachlich bereinigt. Nach der AmtlBegr. (BR-DS 261/77) ist es nicht hinnehmbar, wenn sich Störungen und Belästigungen eines Vorhabens außerhalb des festgesetzten Baugebietes auswirken; die Unterlassung einer Schutzvorschrift würde auch dem Gedanken des Umweltschutzes nicht gerecht. 54

Allgem. Voraussetzungen f. d. Zulässigkeit baulicher u. sonstiger Anlagen

§ 15 5

2. Unzulässige Anlagen bei Unvereinbarkeit mit der Eigenart des Baugebiets a) § 15 hat eine Art von Generalklausel zum Inhalt. Ob die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten Anlagen im Einzelfall der Eigenart des Baugebiets widersprechen, ist eine Rechtsfrage und keine dem Ermessen der Baubehörde überlassene Entscheidung (a. A. Rössler § 15 Anm.). Insbesondere besagt die Wortfassung „sind", daß von Ermessen keine Rede sein kann. Die Uberschrift „Allgemeine" Voraussetzungen ist irreführend, weil es sich in § 15 allein um unzulässige Anlagen im Einzelfall handelt. b) Satz 2 darf nach der AmtlBegr. nicht führen, daß bei der Aufstellung der Bauleitpläne weniger intensiv geprüft wird, ob die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung in benachbarten Gebieten oder die Belange des Umweltschutzes für solche Bereiche gewahrt sind. Soweit bei der Aufstellung der Bauleitpläne zu erkennen ist, daß die nach den Festsetzungen zulässigen Anlagen Auswirkungen auf benachbarte Gebiete haben können, ist dies in die Planungsüberlegungen einzubeziehe, und es sind entsprechende Festsetzungen (z. B. Gebietsgliederungen, Modifizierung der zulässigen Anlagen nach § 1 Abs. 5 und 9 zu treffen. Tut der BebPl. dies nicht, so kann ein Abwägungsfehler vorliegen, der zur Nichtigkeit führen kann. 3. Erweiterung des Abs. 1 durch Abs. 2 Nach Abs. 2 gilt Abs. 1 nicht nur für die Errichtung von Anlagen, sondern auch für Änderungen, Nutzungsänderungen und Erweiterungen. 4. Städtebauliche Gesichtspunkte (Abs. 3) Die Einschränkung des Abs. 3 bedeutet, daß Gesichtspunkte nichtstädtebaulicher (nicht planerischer) Art, etwa solche des Bedürfnisses, nicht zur Grundlage von Entscheidungen nach Abs. 1 und 2 gemacht werden dürfen. Im Hinblick auf die Zuständigkeit der Länder für das Bauordnungsrecht dürfen auch bauordnungsrechtliche Gesichtspunkte nicht auf § 15 gestützt werden. Die Baubehörde soll schon die jeweilige Landesbauordnung heranziehen — soweit diese ähnliche Bestimmungen aufweist —, wenn sie im Einzelfall baulichen Anlagen ihre Zustimmung aus Gründen verweigern will, die denen des § 15 BauNVO gleich sind; denn Bauordnungsbestimmungen haben in der vom Bund erlassenen BauNVO nichts zu suchen (vgl. hierzu die Erläuterung zu § 177). 5. Rechtsprechung OVG Münster U vom 3. 3. 1961 (VII A 71/61) DVB1. 1961, 825 = OVGE 10, 238 Ein Bauvorhaben, das einem Durchführungsplan nicht entspricht, kann dann nicht im Wege einer Ausnahme gestattet werden, wenn es das Wesen des Baugebietes in seiner Gesamtheit verändert; hier ist es erforderlich, den Durchführungsplan selbst zu ändern.

55

§16 l

2. Abschnitt: Maß der baulichen Nutzung

Zweiter Abschnitt Maß der baulichen Nutzung § 16 Allgemeine

Vorschriften

(1) Soweit es erforderlich ist, im Flächennutzungsplan das allgemeine Maß der baulichen Nutzung darzustellen, genügt die Angabe der Geschoßflächenzahl oder der Baumassenzahl nach Maßgabe des § 17. Im Flächennutzungsplan kann die Begrenzung der Höhe baulicher Anlagen dargestellt werden. (2) Bei der Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung im Bebauungsplan sind die Vorschriften des § 17 einzuhalten. Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch Festsetzung 1. der Geschoßflächenzahl oder der Größe der Geschoßfläche, der Baumassenzahl oder der Baumasse, 2. der Grundflächenzahl oder der Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen und 3. der Zahl der Vollgeschosse. Die Geschoßfläche kann für jedes Vollgeschoß gesondert festgesetzt werden. Wird nach Nummer 1 die Geschoßfläche oder die Baumasse festgesetzt, so sind auch die Grundflächen der baulichen Anlagen festzusetzen. (3) Im Bebauungsplan kann die Höhe baulicher Anlagen zwingend, als Höchstgrenze oder als Mindestgrenze festgesetzt werden. Wird eine Höchstgrenze festgesetzt, so kann zugleich eine Mindestgrenze festgesetzt werden. (4) Von einzelnen der in Absatz 2 Satz 2 genannten Festsetzungen kann abgesehen werden, wenn die getroffenen Festsetzungen zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung im Rahmen des § 17 ausreichen. Von der Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse oder der Höhe baulicher Anlagen darf nicht abgesehen werden, wenn sonst öffentliche Belange, insbesondere die Gestaltung des Ortsund Landschaftsbilds, beeinträchtigt werden können. (5) Im Bebauungsplan kann das Maß der baulichen Nutzung für Teile des Baugebiets oder für einzelne Grundstücke unterschiedlich festgesetzt werden. 1. Allgemeines Bereits im F1NP1. kann ein Bedürfnis dafür bestehen, die Zahl der Vollgeschosse oder die Höhe baulicher Anlagen als Höchstgrenze darzustellen. Die Darstellung der Zahl der Vollgeschosse ließ die BauNVO bereits in der ursprünglichen Fassung des § 16 zu. Der durch die Novelle 1977 angefügte neue Satz 2 erweitert die Möglichkeit der Darstellung um die Höhe baulicher Anlagen als Höchstgrenze. Weitere Änderungen durch die ÄndV v. 15.9. 1977 betrafen Satz 5 des Abs. 2 (Bestimmung für Industrie- und Sondergebiete), der wegfiel, Einfü56

Allgemeine Vorschriften

§16 3

gung eines neuen Abs. 3 (Festsetzung einer Höchst- und einer Mindestgrenze im BebPl.), schließlich eine Neufassung des Satzes 2 im alten Abs. 3 (nunmehr Abs. 4). 2. Maß der baulichen Nutzung im Flächennutzungsplan (Abs. 1) Allein bei der Darstellung von Baugebieten im F1NP1. kommt Abs. 1 in Betracht (§ 5 Abs. 2 Nr. 1 BBauG). Aus der Wortfassung „genügt" ergibt sich, daß die Gemeinde über die Geschoßflächenzahl oder die Baumassenzahl hinaus auch die Grundflächenzahl und die Zahl der Vollgeschosse nach § 17 darstellen kann. Grundlage für diese Darstellung ist jedenfalls § 17 (siehe dort). Der 1977 angefügte Satz 2 beinhaltet die Festsetzungsmöglichkeit für Höhengrenzen baulicher Anlagen, ein Erfordernis angesichts der modernen Bauweise. 3. Maß der baulichen Nutzung im Bebauungsplan (Abs. 2) a) Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BBauG setzt der BebPl., soweit es erforderlich ist, die Art und das Maß der baulichen Nutzung fest. Dann ist die Gemeinde an die Beachtung des § 16 Abs. 2 bis 5 und damit an § 17 gebunden. Damit sind andere Faktoren als die des § 17 zur Bestimmung des Maßes der Nutzung nicht zulässig. Ausgenommen ist die in Abs. 2 Nr. 2 ausdrücklich vorgesehene Bestimmung bezüglich der Grundflächen der baulichen Anlagen; diese erfolgt durch Baulinien und Baugrenzen. Die Begriffe Geschoßflächenzahl, Baumassenzahl und Grundflächenzahl werden in §§ 19, 20 und 21 erklärt (siehe dort). b) Schon durch die Novelle 1968 wurde Abs. 2 erweitert. Den Gemeinden wurde die grundsätzliche Möglichkeit gegeben, anstelle der Geschoßflächenzahl oder der Baumassenzahl die Geschoßfläche oder die Baumasse festzusetzen. Diese Ergänzung war erforderlich, um in den Fällen, bei denen weder der künftige Grundstückszuschnitt noch die Bauträger bekannt oder voraussehbar sind, Baukörper aus gestalterischen Gründen ohne genaue Festlegung der Ausmaße mit Baugrenzen und Geschoßzahlen zu fixieren, wenn dies zur Erreichung der städtebaulichen Ziele sinnvoll erscheint. In der Regel werden in solchen Fällen die Baugrenzen gezogen werden, um unterschiedliche Gebäudetypen zu ermöglichen. c) Auch bei der Festsetzung von Geschoßflächen oder Baumassen sind die in § 17 vorgeschriebenen Maße (Vollgeschoßzahl, Grundflächenzahl, Geschoßflächenzahl, Baumassenzahl) einzuhalten. Die festgesetzte höchstzulässige Geschoßfläche oder Baumasse darf, bezogen auf die Grundstücksfläche, die für das Baugrundstück höchstzulässige Geschoßzahl oder Baumassenzahl nicht überschreiten. Die Festsetzung der Geschoßfläche für einzelne Vollgeschosse, besonders in Gebieten mit hoher Baudichte, dient dazu, die Gestaltung im Rahmen der Höhenentwicklung zu variieren. 57

§16 6

2. Abschnitt: Maß der baulichen Nutzung

4. Möglichkeit zwingender Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen im Bebauungsplan (Abs. 3) Die Ausdehnung der Höhenentwicklung baulicher Anlagen, die z. T. soziologisch und ortsbildnerisch überaus schädliche Auswirkungen gezeigt haben, erforderte eine besondere Vorschrift, solchen Entwicklungen künftig einen Riegel vorzuschieben. Bis zur Novelle 1977 war es nach Satz 5 nur zulässig, in Industriegebieten und in Sondergebieten im BebPl. die Höhe der Gebäude als Höchstgrenze festzusetzen. Dieser Satz ist weggefallen. Der neue Abs. 3 (der alte Abs. 3 wurde unter Abänderung Abs. 4) ermöglicht es, in Erweiterung alter Bestimmungen im BebPl. nunmehr allgemein eine Mindestund Höchstgrenze zu bestimmen. Dabei kann nach Satz 2 zugleich mit einer Höchstgrenze eine Mindestgrenze festgesetzt werden. 5. Sonderbestimmungen (Abs. 4 und 5) a) Abs. 4 gibt die Möglichkeit, von einzelnen der Festsetzungen des Abs. 2 Satz 2 mit Ausnahme der Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse bei möglicher Beeinträchtigung abzusehen. Da nach § 17 Abs. 1 eine Begrenzung hinsichtlich der Vollgeschosse für Industriegebiete nicht vorgesehen ist, kommt Abs. 3 für solche Gebiete (§ 10) gar nicht in Betracht. Die Festsetzungen nach Abs. 2 Satz 2 können sowohl für die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes als auch aus Gründen des Immissionsschutzes (z. B. Höhe von Schornsteinen) bedeutsam sein. Die Erweiterung des Satzes 2 im nunmehrigen Abs. 4 war deshalb geboten. Auch für diese Festsetzung gilt das in § 1 Abs. 7 BBauG vorgeschriebene Abwägungsgebot. Bei der Prüfung, ob eine solche Festsetzung in dem betreffenden BebPl. erforderlich ist, hat die Gemeinde unter anderem auch zu berücksichtigen, ob und inwieweit Erfordernisse für die vorgesehene Nutzung zu bestimmten Sachzwängen führen. In diesem Falle unterliegt die Gemeinde einer besonderen Abwägungspflicht. Diese Ermessensentscheidung ist verwaltungsgerichtlich nachprüfbar, u. zw. entspr. § 47 VwGO in einem Normenkontrollverfahren vor den Verwaltungsgerichten der höheren Stufe. b) Daß Abs. 5 eine unterschiedliche Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung zuläßt, ist um so mehr geboten, als sonst die BauNVO perfektioniert angewendet werden könnte und somit die Gefahr einer eintönigen Gestaltung von Gebieten heraufbeschworen würde. Die unterschiedliche Behandlung nach Abs. 5 fordert jedoch auch Beachtung des Gleichheitssatzes: nur verschiedene Tatbestände können unterschiedlich behandelt werden. 6. Frage der nachbarschUtzenden Funktion der Bestimmungen über das MaB der baulichen Nutzung In Rechtsprechung und Literatur ist bestritten, ob wie bei der Art der baulichen Nutzung (siehe Erläut. 1 d bei § 1) auch die Bestimmungen über das Maß der baulichen Nutzung nachbarschützend sind, d. h. ob ein Nachbar 58

§17

Zulässiges Maß der baulichen Nutzung

eines Baugesuchstellers in einem Rechtsstreit rügen kann, daß bei Verwirklichung des beabsichtigten Bauvorhabens Bestimmungen der §§ 16 ff. BauNVO verletzt worden seien. Der seinerzeitigen Ansicht des OVG Münster in seinen Entscheidungen vom 5.3. 1963, NJW 1964, 74 und vom 25. 2. 1964, NJW 1964, 1738 kann nicht gefolgt werden. Die Vorschriften über das Maß der baulichen Nutzung dienen vielmehr ausschließlich dem Interesse der Allgemeinheit an einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Die Einhaltung der zulässigen Geschoß- und Grundflächenzahlen sagt noch nichts über die Lage des Bauvorhabens zum Nachbargrundstück hin aus, was von Bedeutung für die durch die Beschränkung des Maßes der baulichen Nutzung bewirkte Auflockerung des Baugefüges wäre (vgl. U des Bd.-Wttb. VGH vom 13.4. 1965, DÖV 1965, 531 und U des OVG Berlin vom 14.4. 1967, II B 27/66, JR 1968, 33).

§17 Zulässiges Maß der baulichen Nutzung (1) Das Maß der baulichen Nutzung darf höchstens betragen 1

2

3

4

Baugebiet

Zahl der Vollgeschosse (Z)

Grundflächenzahl (GRZ)

Geschoß- Baumasflächen- senzahl (BMZ) zahl (GFZ)

1 2

0,2 0,2

0,3 0,4

1 2 3 4 und 5 6 und mehr

0,4 0,4 0,4 0,4 0,4

0,5 0,8 1,0 1,1 1,2

1 2 und mehr

0,4 0,4

0,5 0,8

in Kleinsiedlungsgebieten (WS]

bei:

in reinen Wohngebieten (WR) Allg. Wohngebieten (WA) Mischgebieten (MI) bei: Ferienhausgebieten

In Dorfgebieten (MD)

bei:

5

— —

— — — — —

—

—

59

§17 in Kerngebieten (MK)

2. Abschnitt: Maß der baulichen Nutzung

bei:

1 2 3 4 und 5 6 und mehr

1,0 1,0 1,0 1,0 1,0

1,0 1,6 2,0 2,2 2,4

1 2 3 4 und 5 6 und mehr

0,8 0,8 0,8 0,8 0,8

1,0 1,6 2,0 2,2 2,4

in Industriegebieten (Gl)

—

0,8

—

9,0

in Wochenendhausgebieten bei:

1 und 2

0,2

0,2

—

in Gewerbegebieten (GE) bei:

—

— —

—

— — — — —

(2) In Gebieten, die für eine Bebauung mit eingeschossigen Wohngebäuden mit einem fremder Sicht entzogenen Gartenhof, wie Gartenhof- und Atriumhäuser, vorgesehen sind, können im Bebauungsplan eine Grundflächenzahl und eine Geschoßflächenzahl bis 0,6 festgesetzt werden. (3) In Gebieten, für die keine Baumassenzahl angegeben ist, darf bei Gebäuden, die Geschosse von mehr als 3,50 m Höhe haben, eine Baumassenzahl, die das Dreieinhalbfache der zulässigen Geschoßflächenzahl beträgt, nicht überschritten werden. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß eine größere Geschoßhöhe als 3,50 m außer Betracht bleibt, soweit diese ausschließlich durch die Unterbringung technischer Anlagen des Gebäudes wie Heizungs-, Lüftungs- und Reinigungsanlagen bedingt ist. (4) Wird im Bebauungsplan die Zahl der Vollgeschosse festgesetzt, so ist sie entweder als zwingend oder als Höchstgrenze festzusetzen. Wird eine Höchstgrenze festgesetzt, so kann zugleich eine Mindestgrenze festgesetzt werden. (5) Im Bebauungsplan kann vorgesehen werden, daß im Einzelfall von der Zahl der Vollgeschosse, der Grundflächenzahl oder der Grundfläche Ausnahmen zugelassen werden können, wenn die Geschoßflächenzahl oder die Geschoßfläche, die Baumassenzahl oder die Baumasse nicht überschritten wird. (6) Auf Grundstücke, die im Bebauungsplan ausschließlich für Stellplätze, Garagen oder Schutzraumbauten festgesetzt sind, sind die Vorschriften über die Grundflächenzahl nicht anzuwenden. Als Ausnahme kann zugelassen werden, daß die nach Absatz 1 zulässige Geschoßflächenzahl oder Baumassenzahl überschritten wird. (7) Für besondere Wohngebiete ist das Maß der baulichen Nutzung entsprechend der besonderen Eigenart und Zweckbestimmung der Gebiete darzustellen 60

Zulässiges Maß der baulichen Nutzung

§17 l

und festzusetzen; dabei dürfen jedoch eine Grundflächenzahl von 0,6 und eine Geschoßflächenzahl von 1,6 nur überschritten werden, wenn städtebauliche Gründe dies rechtfertigen und sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen. (8) Für Sondergebiete mit Ausnahme der Wochenendhausgebiete und der Ferienhausgebiete ist das Maß der baulichen Nutzung entsprechend ihrer Zweckbestimmung darzustellen und festzusetzen. Dabei darf eine Geschoßflächenzahl von 2,4 und eine Baumassenzahl von 9,0 nicht überschritten werden. Die Höchstwerte gelten nicht für Hafengebiete. (9) In Gebieten, die bei Inkrafttreten der Baunutzungsverordnung überwiegend bebaut waren, können in den Bauleitplänen die Höchstwerte des Absatzes 1 Spalte 3 bis 5 und des Absatzes 8 überschritten werden, wenn städtebauliche Gründe dies rechtfertigen und sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen. (10) Im Bebauungsplan können höhere Werte, als sie nach Absatz 1 Spalte 3 bis 5 sowie den Absätzen 2 und 8 zulässig sind, festgesetzt oder als Ausnahme vorgesehen werden, wenn 1. besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, 2. die Überschreitungen durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maßnahmen ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, daß die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden, und 3. sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Dies gilt nicht für Kleinsiedlungsgebiete, Dorfgebiete, Wochenendhausgebiete und Ferienhausgebiete.

1. Allgemeines a) Diese Vorschrift enhält Höchstwerte, deren Überschreitung in der Darstellung im Beb PI. nicht gestattet ist. Es gilt der Grundsatz: Nur insoweit, als die Werte des § 17 im Beb Plan ausdrücklich enthalten sind, sind sie dem einzelnen gegenüber rechtsverbindlich. Andererseits könnte ihre Festsetzung vom einzelnen, der sich betroffen glaubt, nur über einen Normenkontrollantrag nach § 47 VwGO angegriffen werden. Daraus, daß die Überschreitung der Höchstwerte einschneidend auf die Rechtsgültigkeit des BebPl. einwirkt, zumindest ihn fehlerhaft macht, ergibt sich im besonderen die Tragweite des § 17. Daß § 17 sehr weitgehend in die Planung eingreift und darüber hinaus auch bereits Bauordnungsrecht berührt, ist unverkennbar. Die Beziehung der in § 17 genannten Maßzahlen zueinander und die Einzelbestimmungen der Abs. 2 bis 9 bedeuteten mit der Einführung des § 17 für verschiedene Länder gegenüber dem früheren Rechtszustand eine erhebliche Änderung. 61

§17 2

2. Abschnitt: Maß der baulichen Nutzung

b) § 17 erhielt durch die Novelle vom 26. 11. 1968 in wesentlichen Teilen erstmals eine Neufassung. Hiervon waren nur die Absätze 2, 3 und 6 ausgenommen. Die Novelle vom 15. 9. 1977 brachte eine erneute Änderung, u. zw. durch die Einbeziehung der Ferienhausgebiete in Abs. 1, 7 alt und 9 alt und die Erweiterung der Zahl der Vollgeschosse bei Wochenendhausgebieten in Abs. 1 durch Erweiterung des Abs. 3, Änderung des Abs. 5 Einfügung eines neuen Absatzes nach Abs. 5 und Neufassung des Abs. 9 alt (jetzt 10) Satz 1. Im einzelnen siehe unten. 2. Tabelle der normalen Höchstmaßzahlen (Abs. 1) a) Die Tabelle vor der ersten Novellierung ging von inzwischen völlig überholten Vorstellungen aus. Insbesondere war ein heute weit überschrittener Sättigungsgrad der Motorisierung zugrunde gelegt worden. Bei der Errechnung der Geschoßflächenzahl z. B. hatte man entsprechend den Verhältnissen von 1960/61 eine Geschoßfläche von 20 bis 29 qm je Einwohner und eine Durchschnittsgröße einer Wohnung von 72,5 qm zugrundegelegt. Diese Zahlen waren im Hinblick auf den gestiegenen Wohnkomfort und die modernere Gestaltung der Arbeitsräume nicht mehr realistisch. 1966/67 mußte man je Einwohner eine Geschoßfläche von 28 bis 34 qm und eine Wohnungsdurchschnittsgröße von 80,4 qm annehmen. Entsprechendes gilt für die angestrebten Beschäftigungsdichten, die in der Regel zwischen 800 und 1300 Beschäftigten je ha in Kerngebieten liegen. Die erste Novelle 1968 erweiterte somit die Höchstwerte, die im großen und ganzen standhielten. b) Die Novelle 1977 hat in die Regelung bzgl. der reinen und der allgemeinen Wohngebiete sowie der Mischgebiete die Ferienhausgebiete mit gleicher Wertung aufgenommen. Durch die Erweiterung der Regelung bzgl. der Wochenendhausgebiete trägt die Novelle der Tatsache Rechnung, daß auch Wochenendhäuser mit zwei Geschossen den landschaftlichen Gegebenheiten entsprechen können. Die zulässige Grundflächenzahl und die Geschoßflächenzahl blieben unverändert. Die Neufestsetzung der Grundflächenzahl in Gewerbegebieten ging von der Erwägung aus, daß so viel unbebaute Fläche verbleiben müsse, daß das Be- und Entladen als Arbeitsvorgang ohne Erschwernis außerhalb der Gebäude, jedoch ohne Beanspruchung von öffentlichen Verkehrsflächen durchgeführt werden kann. c) Im Hinblick auf die Verknappung des Baulandes entschloß sich der Verordnungsgeber auf Vorschlag des BR zu einer höheren baulichen Nutzung auch von Wochenendhausgebieten, insbesondere um eine zu weitgehende Inanspruchnahme der freien Landschaft zu vermeiden; die Grundflächenzahl und die Geschoßflächenzahl wurden von jeweils 0,1 auf 0,2 hinaufgesetzt. 62

Zulässiges Maß der baulichen Nutzung

§17 3

3. Sonderbestimmungen (Abs. 2 bis 9) a) Abs. 2 führte 1968 den Begriff der Gartenhof- und Atriumhäuser unter gleichzeitiger Erklärung ein. „Fremder Sicht entzogen" bedeutet nicht, daß im Falle der Einblickmöglichkeit von nahegelegenen Hochhäusern her der Begriff des Atriumhauses nicht mehr gegeben wäre. b) Abs. 3 stellt eine Sondervorschrift für diejenigen Gebiete dar, für die keine Baumassenzahl angegeben wird. Bei Gebäuden, deren Geschosse über 3,50 m hoch sind, darf die Baumassenzahl das Dreieinhalbfache der zulässigen Geschoßflächenzahl nicht überschreiten. Die höchstzulässige Baumassenzahl (siehe hierzu § 21) für das betreffende Geschoß, das die angegebene Höhe übersteigt, darf nicht über der für dieses Geschoß errechneten Geschoßflächenzahl (siehe hierzu § 20) x 3,5 liegen. Die Erweiterung des Abs. 3 durch den Satz 2 im Rahmen der Novelle 1977 erfolgte aus praktischen Erwägungen; die starre Vorschrift hat zu Härten geführt. Der Einbau von Kanälen insbesondere für Heizungs-, Lüftungsund Reinigungsanlagen in Geschossen erfordert häufig, insbesondere bei Geschäfts- und Bürohäusern, Instituten und Kliniken, Geschoßhöhen von mehr als 3,50 m Höhe. Dem trägt die neue Ausnahmeregelung Rechnung. c) Die Vorschrift des Abs. 4 ist für den Bauwilligen einschneidend, insbesondere wenn die Zahl der Vollgeschosse zwingend festgesetzt wird. Die Gemeinde muß in solchen Fällen eine hinreichend fundierte Begründung, die nur auf städtebaulicher Ebene liegen darf, im BebPlan geben, sonst läuft sie Gefahr, daß das seit 1976 im Rahmen des BBauG nun überall im Bundesgebiet zulässige Normenkontrollverfahren (§ 47 VGO) einen Teil des BebPl. und u. U. diesen ganz zu Fall bringt. Der Regelfall wird wohl die Festsetzung der Geschoßzahl als Höchstgrenze sein; hier kann der Bauherr darunterbleiben (nach der Planzeichenordnung in diesem Falle als römische Ziffer ohne Kreis dargestellt). Einem Bedürfnis der städtebaulichen Praxis entspricht es, bei der Festsetzung einer Höchstgrenze im BebPlan gleichzeitig die Möglichkeit zu eröffnen, auch eine Mindestgrenze festzusetzen. Dem entspricht die Anfügung eines zweiten Absatzes im Abs. 4 durch die Novelle vom 26. 11. 1968. d) Abs. 5 enthält eine Ausnahmemöglichkeit unter der Voraussetzung, daß die im BebPlan festgesetzte Geschoßflächenzahl oder die Geschoßfläche nicht überschritten wird. Die Abweichungsmöglichkeit ist im Einzelfall für die Zahl der Vollgeschosse, die Grundflächenzahl und die Grundfläche vorgesehen. Es kann durchaus vorkommen, daß die drei Ausnahmemöglichkeiten in einem einzigen Fall zur Anwendung kommen, ohne daß die Behörde ermessensfehlerhaft handelt; denn die modernen Bauformen, wie z. B. Terrassenhäuser, fordern häufig geradezu Ausnahmen. Die Verringerung des Freiflächenwertes kann durch andere Maßnahmen ausgeglichen werden. Durch die Bindung an die Geschoßflächenzahl oder die Geschoßfläche wird der Gefahr einer zu starken Verdichtung entgegengetreten. Notwendig ist, 63

§17 3

2. Abschnitt: Maß der baulichen Nutzung

daß die Ausnahmen im BebPl. vorgesehen werden. Über die Ausnahme im Einzelfall entscheidet die Baugenehmigungsbehörde im Baugenehmigungsverfahren (vgl. § 31 Abs. 1 BBauG). Ist im BebPl. neben einer Baumassenzahl oder Baumasse auch eine Grundflächenzahl oder Grundfläche festgesetzt, so ist es bisweilen zweckmäßig, Ausnahmen von der festgesetzten Grundflächenzahl oder Grundfläche auch dann zuzulassen, wenn die Baumassenzahl oder Baumasse nicht überschritten wird. Die Erweiterung des Abs. 5 durch die ÄndV vom 15. 9. 1977 trägt diesem Erfordernis Rechnung. Abs. 5 räumt keinen Rechtsanspruch ein („kann"). e) Eine Befreiung von den Vorschriften über die Grundflächenzahl gibt Abs. 6 für solche Grundstücke, die im BebPlan ausschließlich für Stellplätze, Garagen und für Schutzraumbauten festgesetzt sind; die Vorschriften über die Grundflächenzahl sind hier überhaupt nicht anwendbar. Bezüglich der Geschoßflächenzahl und der Baumassenzahl kann nach Satz 2 eine Ausnahme im BebPl. vorgesehen werden. Nach Abs. 6 Satz 1 könnte im Hinblick auf die Nichtanwendung von § 19 BauNVO theoretisch das Grundstück völlig überbaut werden, wenn nicht durch Baulinien oder durch Festsetzung der Grundflächen nach § 16 Abs. 2 Nr. 2 insoweit eine Einschränkung erfolgt. 0 Abs. 7 wurde durch die Novelle 1977 (§ 6 a E) eingefügt, allerdings auf Einwirken des BR in stark abgemilderter Form. Die" besonderen Wohngebiete, die hier angesprochen werden, sind im neuen § 4 a geregelt. Da hier die „Wohnnutzung erhalten und entwickelt" werden soll, bedarf deren „besondere Eigenart" einer behutsamen Behandlung, da diese Gebiete nur in seltenen Ausnahmefällen eine Geschoßflächenzahl unter 1,2 aufweisen. Im Interesse einer Vereinfachung der Maßvorschriften verblieb es bei dem nunmehr übriggebliebenen Teil des RegE (dort Satz 3) dergestalt, daß Grenzwerte 0,6 G R Z und 1,6 GFZ festgelegt wurden. Wie bei anderen Bestimmungen der BauNVO (vgl. §§ 34, 35 BBauG, 17 Abs. 9 BauNVO) sind Richtschnur städtebauliche Gründe und Einhaltung sonstiger öffentlicher Belange. Ihre Einhaltung ist in einem Normenkontrollverfahren (§ 47 VwGO) verwaltungsgerichtlich voll nachprüfbar. g) Für Sondergebiete, die mit Ausnahme der Wochenendhausgebiete und Ferienhausgebiete in der Tabelle des Abs. 1 nicht enthalten sind, gilt Abs. 8. Dieser Absatz (vorher 7) wurde erstmals durch die Novelle vom 26. 11. 1968 mit Wirkung vom 1. 1. 1969 neu gefaßt. Die damalige Höchstgrenze für die Grundflächenzahl (0,8) ist ersatzlos gestrichen worden, damit für besondere Bauvorhaben in diesen Gebieten eine Grundfläche ohne Beschränkung ermöglicht werden kann. Die Geschoßflächenzahl (Satz 2) entspricht mit 2,4 den Höchstzahlen für Kerngebiete und Gewerbegebiete. Für geschlossene Hafengebiete (sowohl an der Küste wie im Landesinnern) gelten die Höchstwerte nicht (Satz 3). h) Für überwiegend bebaute Gebiete gibt Abs. 9 die Möglichkeit eines Überschreitens der Höchstwerte bei Grundflächenzahl, Geschoßflächenzahl 64

Zulässiges Maß der baulichen Nutzung

§17 3

und Baumassenzahl. Voraussetzung ist die Rechtfertigung aus städtebaulichen Gründen und die Wahrung öffentlicher Belange (verwaltungsgerichtlich in vollem Umfang nachprüfbare Gesetzesbegriffe). Durch die Novelle vom 26. 11. 1968 erhielt Abs. 9 (damals 8) eine klarere, aber auch erweiterte („Bauleitpläne" statt „Bebauungspläne") Fassung. Es ist eindeutig klargestellt, daß es sich um eine Übergangsvorschrift handelt, weil auf das Inkrafttreten der BauNVO (1. 8. 1962) abgestellt ist. Für Gebiete, die erst nach dem 1. 8. 1962 überwiegend (Tatfrage) bebaut werden, müssen die Höchstwerte des Abs. 1 bei der Aufstellung der Bauleitpläne beachtet werden. i) Abs. 10 (früher 9) in der von 1969 bis 30.9. 1977 geltenden Fassung eröffnete die Möglichkeit, unter den in den Nrn. 1 bis 3 genannten, unverändert gebliebenen Voraussetzungen, die nebeneinander vorliegen müssen, die Höchstwerte des Abs. 1 Spalte 3 bis 5 und der Absätze 2 und 7 zu überschreiten. Diese Sondervorschrift wollte und will auch in der Fassung der Novelle 1977 außergewöhnliche Situationen berücksichtigen, die in Großstädten, vielleicht auch in Mittelstädten besondere städtebauliche Maßnahmen erfordern (Nr. 1). Als Ausgleich für Überschreitungen (Nr. 2) können u. U. nahegelegene Parkanlagen oder Landschaftsschutzgebiete gewertet werden. Auch können künstliche Terrassen und Dachgärten — Ausdrucksform modernen Bauens — bei entsprechender Gestaltung die natürlich vorhandenen Freiflächen ergänzen und durch eine gute planerische Lösung zum Ausgleich beitragen. Daß dabei auch den Verkehrserfordernissen Rechnung getragen werden muß, hat der Verordnungsgeber in Nr. 2 ausdrücklich hervorgehoben. Die Wahrung sonstiger öffentlicher Belange (Nr. 3) bedeutet eine Schutzvorschrift, die absichtlich weit gefaßt Auslegungsfrage im Einzelfall ist. Da die Bauleitpläne jedoch von einzelnen nicht im Klagewege angegriffen werden können, kommt eine rechtliche Nachprüfung gegebenenfalls nur in einem Verfahren der Gemeinde wegen Nichtgenehmigung ihres Bauleitplanes durch die höhere Verwaltungsbehörde oder im Rahmen eines Normenkontrollverfahrens nach § 47 VwGO in Betracht. Die Novelle 1977 erweiterte die Bestimmung. Das Ausmaß der Überschreitung ist im BebPl. jeweils festzusetzen. Ferner wird die Möglichkeit eröffnet, die Überschreitung bis zu einem im BebPl. festzusetzenden Maß ausnahmsweise zuzulassen (Satz 1). Die Rechtfertigung für die Überschreitung der Höchstwerte des § 17 Abs. 1 ist bereits bei der Aufstellung des BebPl. zu prüfen; sie muß, um die Grenzen des Ermessens zu wahren, durch besondere örtliche Gegebenheiten, die eine Überschreitung in der Regel nur bis zu einer begrenzten Höhe zulassen, begründet sein. Dementsprechend sind die Voraussetzungen nach Nrn. 1—3 auch für eine obere Grenze der Überschreitung bestimmend; sie ist im Interesse der Plansicherheit im BebPl. festzusetzen. 65

§ 18, § 19 1

2. Abschnitt: Maß der baulichen Nutzung

Satz 2 schließt ausdrücklich solche Gebiete von der Möglichkeit der Überschreitung der Höchstwerte aus, die ihrer Struktur nach hierfür nicht in Frage kommen (Kleinsiedlungsgebiete, Dorfgebiete, Wochenendhausgebiete und nach der ÄndV vom 15. 9. 1977 auch die Ferienhausgebiete [§ 10 BauNVO]).

§ 18 Vollgeschosse Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden. Der Begriff Vollgeschoß wird nicht bundesrechtlich bestimmt, nach § 18 bleibt die Bestimmung dem Landesrecht überlassen; die Länder haben in ihren Landesbauordnungen entsprechende Vorschriften, insbesondere über die Berechnung von Vollgeschossen. §19 Grundflächenzahl, zulässige

Grundfläche

(1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind. (2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. (3) Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist. (4) Auf die zulässige Grundfläche werden die Grundflächen von Nebenanlagen im Sinne des § 14 nicht angerechnet. Das gleiche gilt für Balkone, Loggien, Terrassen sowie für bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht im Bauwich oder in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können. 1. Begriffsbestimmungen (Abs. 1 und 2) Abs. 1 gibt die Begriffsbestimmung für die Grundflächenzahl. Da nach § 17 (Tabellen in Abs. 1 sowie Abs. 2 und 7) die Grundflächenzahl stets unter 1 liegt, ist damit eine völlige Überbauung eines Grundstücks, f ü r das die Grundflächenzahl maßgebend ist, nicht gestattet. Die zulässige Grundfläche ist nach Abs. 2 rechnerisch zu ermitteln, also Grundflächenzahl x Grundstücksfläche. Wenn z. B. ein Grundstück 800 qm groß ist und die Grundflächenzahl 0,3 beträgt, so dürfen 800 x 0,3 = 240 qm des Grundstücks über66

§20

Geschoßflächenzahl, Geschoßfläche

baut werden. Auf welchen Teil des Grundstücks diese 240 qm zu liegen kommen, bestimmt sich nach § 23 (siehe dort). Bei der Anwendung des Abs. 2 ist zu beachten, daß überhängende Gebäudeteile (z. B. Loggien und Balkone) mitzurechnen sind, auch wenn sie nicht auf Stützen stehen (Wortfassung „überdeckt" und nicht „überbaut" in Abs. 2). Die Grundflächenerrechnungsart ist nicht auf die Art der Bestimmung der Kubatur (Kubikinhalt) eines Geländes anzuwenden. Hierfür sind die einschlägigen Richtlinien (derzeit D I N 277 neu) anzuwenden. Der Begriff Baugrundstück hat sich aus der Baupraxis hieraus gebildet und ist nicht gleichbedeutend mit Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinn. Es ist derselbe Begriff wie er den Landesbauordnungen und dem BBauG zugrunde gelegt wird. Die Abrenzung nach Flurnummern braucht nicht zugleich eine Trennung von Baugrundstücken zu sein. Baugrundstück ist das nach öffentlichen Vorschriften bebaubare oder schon bebaute Grundstück. 2. Errechnung der Grundfläche (Abs. 3 und 4) Für die Errechnung der zulässigen Grundfläche scheiden das Nichtbauland und die vor der Straßenbegrenzungslinie liegenden Flächen aus, sei es, daß diese im BebPl. förmlich festgesetzt oder tatsächlich gegeben sind. Eine weitere Alternative kennt die im BebPl. für die Errechnung der zulässigen Grundfläche festgesetzte Fläche. Die beiden letztgenannten Möglichkeiten kommen nicht in Betracht, wenn ein qualifizierter BebPl. besteht. Grundflächen von untergeordneten und der Versorung dienenden Nebenanlagen (§ 14 Abs. 1 und 2) werden auf die zulässige Grundfläche nicht angerechnet (Abs. 4), auch nicht — entsprechend der Novelle von 1968 — Balkone, Loggien und Terrassen, deren hoher Wohnwert erkannt wurde und neuzeitlichem Bauen mehr und mehr das Gepräge geben. Bezüglich der Errechnung der Kubatur (Kubikinhalt) von Nebenanlagen ist die „ D I N 277 neu", angewendet seit 1975, maßgebend. Auch die Grundflächen der im Bauwich ( = seitlicher Grenzabstand) oder in den Abstandsflächen zulässigen Bauanlagen werden in die Berechnung der zulässigen Grundfläche nicht miteinbezogen. §20 Geschoßflächenzahl,

Geschoßfläche

(1) Die Geschoßflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschoßfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 zulässig sind. (2) Die Geschoßfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände sind mitzurechnen. (3) Bauliche Anlagen und Gebäudeteile im Sinne des § 19 Abs. 4 bleiben bei der Ermittlung der Geschoßfläche unberücksichtigt. 67

§21

2. Abschnitt: Maß der baulichen Nutzung

1. Begriffsbestimmung (Abs. 1) Ausgangspunkt ist die Grundstücksfläche, und zwar im Sinne der Eingrenzung durch das Bauland und die Straßenbegrenzungslinie (§ 19 Abs. 3). Die Geschoßflächenzahl (GFZ) bewegt sich gemäß der Tabelle in § 17 Abs. 1 zwischen 0,1 und 2,0. Die Geschoßfläche errechnet sich wie folgt: Geschoßflächenzahl x Grundstücksfläche (§ 19 Abs. 3) = zulässige Geschoßfläche. Somit dürfen auf einem 1000 qm großen Grundstück (Bauland) in einem allgemeinen Wohngebiet mit 2 Vollgeschossen (Geschoßflächenzahl 0,8) 800 qm Geschoßfläche angelegt werden. 2. Ermittlung (Abs. 2 und 3) Für die Errechnung der Geschoßfläche sind nach Abs. 2 die Außenmaße der Gebäude maßgebend. Während aus der Fassung des Satzes 2 vor der Novelle von 1968 entnommen werden konnte, daß diese Aufenthaltsräume nur dann auf die Geschoßflächenzahl anzurechnen seien, wenn sie bereits im Baugenehmigungsverfahren „zugelassen" worden waren, ergibt sich aus dem seitherigen Wortlaut eindeutig, daß die Anrechnung auch zu erfolgen hat, wenn die Aufenthaltsräume erst nach der Baugenehmigung für das Gebäude eingerichtet werden. Auf Vorschlag des BR erhielt Satz 2 eine nochmalige Ergänzung dahingehend, daß die Vorschrift nur für Geschosse gelten soll, die keine Vollgeschosse im Sinn des § 18 BauNVO sind; Vollgeschosse fallen bereits unter Satz 1. Zu den anderen Geschossen gehören auch Dachräume und Keller. Hier sind besonders die sog. Hobbyräume zu nennen. Nicht angerechnet werden auch die Anlagen nach § 19 Abs. 4, also die Nebenräume nach § 14, die Balkone, Loggien und Terrassen, sowie diejenigen Anlagen, die nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind. Die Art der Berechnung der Kubatur (cbm-Inhalt) eines Bauwerks bemißt sich nach der „DIN 277 neu". 3. Rechtsprechung OVG Münster U vom 5. 3.1963 (VII A 1294/62) DVB1. 1963,638

Zur Frage der Beeinträchtigung nachbarlicher Interessen durch Überschreiten der Geschoßflächenzahl. Kein Nachbar hat ein Recht darauf, daß eine Norm um ihrer selbst willen oder im öffentlichen Interesse eingehalten wird.

§21 Baumassenzahl, Baumasse (1) Die Baumassenzahl gibt an, wieviel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 zulässig sind. (2) Die Baumasse ist nach den Außenmaßen der Gebäude vom Fußboden des untersten Vollgeschosses bis zur Decke des obersten Vollgeschosses zu ermit68

Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen

§ 21a

teln. Die Baumassen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände und Decken sind mitzurechnen. Bei baulichen Anlagen, bei denen eine Berechnung der Baumasse nach Satz 1 nicht möglich ist, ist die tatsächliche Baumasse zu ermitteln. (3) Bauliche Anlagen und Gebäudeteile im Sinne des § 19 Abs. 4 bleiben bei der Ermittlung der Baumasse unberücksichtigt. 1. Begriffsbestimmung (Abs. 1) Nur in Industriegebieten und Sondergebieten kommt die Baumassenzahl (BMZ) zur Anwendung. Errechnet wird die Baumasse aus der Baumassenzahl x Grundstücksfläche; d. h. in einem Industriegebiet der Stufe I darf ein Grundstück mit 2000 qm mit einer Baumasse von 2000 x 9,0 = 18 000 cbm überbaut werden, wobei die Grundflächenzahl von 0,8 einzuhalten ist, d. h. die zulässige Grundfläche darf 1600 qm nicht überschreiten. 2. Ermittlung (Abs. 2 und 3) Auch für die Errechnung der Baumasse sind die Außenmaße zu nehmen, und zwar von der Unterkante Fußboden des untersten Vollgeschosses bis Oberkante der Decke des obersten Vollgeschosses. Die Neufassung von Abs. 2 Satz 2 und von Abs. 3 durch die Novelle von 1968 entsprach sinngemäß den damaligen Änderungen in § 20 (s. die dort. Nr. 2).

§ 21 a Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen (1) Garagengeschosse oder ihre Baumasse sind in sonst anders genutzten Gebäuden auf die Zahl der zulässigen Vollgeschosse oder auf die zulässige Baumasse nicht anzurechnen, wenn der Bebauungsplan dies festsetzt oder als Ausnahme vorsieht. (2) Der Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 sind Flächenanteile an außerhalb des Baugrundstücks festgesetzten Gemeinschaftsanlagen im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 22 des Bundesbaugesetzes hinzuzurechnen, wenn der Bebauungsplan dies festsetzt oder als Ausnahme vorsieht. (3) Auf die zulässige Grundfläche (§ 19 Abs. 2) sind überdachte Stellplätze und Garagen nicht anzurechnen, soweit sie 0,1 der Fläche des Baugrundstücks nicht überschreiten. Darüber hinaus können sie ohne Anrechnung ihrer Grundfläche auf die zulässige Grundfläche zugelassen werden 1. in Kerngebieten, Gewerbegebieten und Industriegebieten, 2. in anderen Baugebieten, soweit solche Anlagen nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 des Bundesbaugesetzes im Bebauungsplan festgesetzt sind. § 19 Abs. 4 findet keine Anwendung. 69

§ 21a

2. Abschnitt: Maß der baulichen Nutzung

(4) Bei der Ermittlung der Geschoßfläche (§ 20) oder der Baumasse (§ 21) bleiben unberücksichtigt die Flächen oder Baumassen von 1. Garagengeschossen, die nach Absatz 1 nicht angerechnet werden, 2. Stellplätzen und Garagen, deren Grundflächen nach Absatz 3 nicht angerechnet werden, 3. Stellplätzen und Garagen in Vollgeschossen, wenn der Bebauungsplan dies festsetzt oder als Ausnahme vorsieht. (5) Die zulässige Geschoßfläche (§ 20) oder die zulässige Baumasse (§ 21) ist um die Flächen oder Baumassen notwendiger Garagen, die unter der Geländeoberfläche hergestellt werden, insoweit zu erhöhen, als der Bebauungsplan dies festsetzt oder als Ausnahme vorsieht. 1. Allgemeines a) Durch die Novelle vom 26. 11. 1968 war in § 21 a eine eigene Vorschrift geschaffen worden, die teils die Zusammenfassung der bisher für Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen geltenden Bestimmungen darstellt, zum großen Teil jedoch Neues schuf, hervorgerufen durch die seit vielen Jahren festzustellende Entwicklung des Kraftfahrzeugverkehrs. Um zu erreichen, daß die Fahrzeuge nicht mehr (wie zur Zeit noch in zunehmendem Maße) auf Fahrbahnen, Bürgersteigen oder auf sonstigen nicht freigegebenen Grundstücksflächen abgestellt werden, muß den Bauwilligen Anreiz gegeben werden, auf ihren Grundstücken Stellplätze und Garagen einzurichten. Dem dient §21 a, der unter bestimmten Voraussetzungen gestattet, die zulässige Zahl der Vollgeschosse, die Grundflächenzahl, die Geschoßflächenzahl oder die Baumasse zu überschreiten, wenn der Bauherr Stellplätze und Garagen in bestimmter Art und Weise einrichtet. b) Die Novelle zur BauNVO vom 15.9. 1977 hat neben redaktionellen, durch die Änderung des BBauG v. 16. 8. 1976 bedingten, Änderungen eine Klarstellung in Abs. 4 gebracht. Der Zusatz in Abs. 4 Nr. 3 „oberhalb der Geländeoberfläche" hat zu Schwierigkeiten in der Praxis geführt und erschien dem Verordnungsgeber überflüssig. Es reicht aus, auf die Lage der Stellplätze oder Garagen in Vollgeschossen abzustellen, zumal § 21 a Abs. 5 davon ausgeht, daß für die dort vorgesehene Anrechnung nur Garagen in Betracht kommen, die vollständig unterhalb der Erdoberfläche errichtet werden. 2. Festsetzungen im Bebauungsplan (Abs. 1 und 2) Mit Rechtsanspruch für den Bauherrn kann im BebPl. förmlich festgesetzt oder als Ausnahme ausdrücklich vorgesehen werden, daß Garagengeschosse, d. h. Geschosse, in denen nur Stellplätze oder Garagen mit den zugehörigen Nebeneinrichtungen vorhanden sind, nicht auf die Zahl der zulässigen Vollgeschosse oder in Industriegebieten und in Sondergebieten, in denen Vollgeschosse nicht festgesetzt werden, nicht angerechnet werden (Abs. 1); das gleiche gilt für die Baumaße der Garagengeschosse. Ob die Gemeinde von 70

Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen

§ 21a

einer besonderen Festsetzung dieser Art im BebPl. Gebrauch macht, steht in ihrem pflichtmäßigen Ermessen. U. U. könnte sie von der Aufsichtsbehörde dienstaufsichtlich dazu angehalten werden, hätte in einem solchen Falle jedoch wegen des Eingriffs in die Planungshoheit die Rechtsbehelfe der Verwaltungsgerichtsordnung. Zur Förderung von Gemeinschaftsanlagen bringt Abs. 2 eine ähnliche Vorschrift. Im BebPl. kann festgesetzt oder als Ausnahme vorgesehen werden, daß Flächenanteile an Gemeinschaftsanlagen, die außerhalb des Baugrundstücks festgesetzt sind, bei der Errechnung der zulässigen Grundfläche der Grundstücksfläche hinzuzurechnen sind. Die Größe des Flächenanteils, der hinzuzurechnen ist, ergibt sich aus dem gedachten Anteil an der Gemeinschaftsanlage, der zur Benutzung des betroffenen Grundstücks dienen soll. 3. Nichtanrechnung von Stellplätzen und Garagen (Abs. 3) Abs. 3 stellt zum Teil den Ersatz für den durch die Novelle von 1968 gestrichenen Abs. 5 in § 19 dar. Während früher jedoch nur eingeschossige Garagen von einer Anrechnung befreit waren, wurden in der Ersatzvorschrift auch die mehrgeschossigen Garagen miteinbezogen, weil sie bei der Unterbringung von Kraftfahrzeugen weniger Freifläche als eingeschossige Garagen beanspruchen. Die Mußbestimmung „sind nicht anzurechnen" stellt auf die Grenze von 0,1 der Baugrundstücksfläche ab. Damit wird den Bauherren ein Rechtsanspruch auf Nichtanrechnung eröffnet. Die Kannbestimmung des Satzes 2 geht vom Vorliegen bestimmter Gebiete aus, und zwar von Kerngebieten, Gewerbegebieten, Industriegebieten und von anderen Baugebieten, soweit die Flächen für Stellplätze und Garagen im BebPl. förmlich festgesetzt sind. Im Hinblick auf die weitgehende Nichtanrechnung hier ist eine weitere Nichtanrechnung, wie sie § 19 Abs. 4 für die Nebenanlagen sowie für Balkone u. ä. vorsieht, nicht möglich. 4. Sonderbestimmungen für Stellplätze und Garagen bei der Errechnung der Geschoßfläche oder Baumasse (Abs. 4 und 5) Abs. 4 enthält notwendige Folgerungen aus den Regelungen der Abs. 1 und 3. Für den Bauherrn bestünde kein Anreiz, Stellplätze und Garagen auf seinem Grundstück bzw. in den Vollgeschossen seines Gebäudes einzurichten, wenn diese Anlagen auf die Geschoßfläche oder die Baumasse angerechnet würden. Nach Abs. 5 kann im BebPl. mit Rechtsanspruch für den Bauherrn (im Baugenehmigungsverfahren einklagbar) oder als Ausnahme, deren Gewährung im pflichtgemäßen Ermessen der Behörde steht, festgesetzt werden, daß die Flächen oder Baumassen notwendiger unterirdischer Garagen um das im BebPl. angegebene Maß erhöht werden. Dem Verordnungsgeber erschien dies gerechtfertigt, weil durch unterirdische Garagen keine Freiflächen auf dem Baugrundstück in Anspruch genommen werden. 71

§22 2

3. Abschnitt: Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche

Dritter Abschnitt Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche §22 Bauweise (1) Im Bebauungsplan ist, soweit es erforderlich ist, die Bauweise als offene oder geschlossene Bauweise festzusetzen. (2) In der offenen Bauwelse werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand (Bauwich) als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder als Hausgruppen mit einer Länge von höchstens 50 m errichtet. Im Bebauungsplan können Flächen festgesetzt werden, auf denen nur Einzelhäuser, nur Doppelhäuser, nur Hausgruppen oder nur zwei dieser Hausformen zulässig sind. (3) In der geschlossenen Bauweise werden die Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand errichtet, es sei denn, daß die vorhandene Bebauung eine Abweichung erfordert. (4) Im Bebauungsplan kann eine von Absatz I abweichende Bauweise festgesetzt werden.

1. Allgemeines Diese Bestimmung regelt die Lage der Gebäude zur seitlichen Grundstücksgrenze. Es erhebt sich die Frage, ob diese Vorschrift nicht bereits dem Bauordnungsrecht zuzurechnen und damit der Regelung durch den Bundesgesetzgeber entzogen ist. Die aus den Bauordnungen der Länder übernommenen Begriffe „offene" und „geschlossene" Bauweise deuten auf diese Gemengelage hin. 2. Offene und geschlossene Bauweise (Abs. 1) Nach der Fassung des Abs. 1 vor der Novelle von 1968 konnte in einem BebPlan nur die offene, die geschlossene oder nach Abs. 4 eine davon abweichende — also weder die offene noch die geschlossene — Bauweise festgesetzt werden. Die Praxis hat gezeigt, daß es Fälle gibt, z. B. bei Industriegebieten, in denen es nicht sachdienlich ist, im BebPl. eine bestimmte Bauweise festzusetzen bzw. daß bei Fällen entsprechender Festsetzungen automatisch die Vorschriften über die offene Bauweise anzuwenden sind. Der frühere Satz 2 wurde deshalb bereits 1968 gestrichen. Wenn somit der BebPl. keine Aussage über die Bauweise enthält, ist im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen, welche Bauweise aufgrund der betreffenden im Bundesland geltenden Bauordnung zulässig ist. Dann, also im Einzelfall, kann wenigstens eines der oben in Erläut. 1 vorgetragenen Bedenken ausgeräumt werden; es verbleiben jedoch noch einige (siehe auch Abs. 2 und 3). 72

§23

Überbaubare Grundstücksfläche

3. Einzelhäuser, Doppelhäuser, Hausgruppen (Abs. 2) Abs. 2 Satz 1 bestimmt von Bundes wegen — ob zulässig kann bezweifelt werden —, was als offene Bauweise zu gelten hat; Satz 2 jedenfalls dürfte noch dem Planungsrecht angehören. Die Fassung der Vorschrift vor dem 1.1. 1969 ließ nur zwei Möglichkeiten offen: entweder Flächen, auf denen nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind, oder Flächen mit Häusergruppen. Durch die Neufassung vom 26. 11. 1968 wurde es möglich, auch Flächen nur für Einzelhäuser und nur für Doppelhäuser oder nur Hausgruppen oder auch zwei dieser Formen, festzusetzen. 4. Begriff der geschlossenen Bauweise (Abs. 3) Abs. 3 bestimmt die geschlossene Bauweise, nach der die Gebäude aneinandergereiht werden. Erfordert die vorhandene Bebauung eine Abweichung (Satz 2), dann sind Ausnahmen hiervon zulässig, z. B. ortsübliche Unterbrechung geschlossener Zeiten jeweils nach mehreren Häusern. Auch hier sind Bedenken am Platz, ob diese Vorschrift nicht in Landesrecht eingreift. 5. Abweichende Festsetzungen (Abs. 4) Neben der offenen und der geschlossenen Bauweise gibt es auch die halboffene Bauweise (seitlicher Abstand an der einen, Anbau an der anderen Seite). Auch andere Bauweisen sind möglich. Abs. 4 schafft der Gemeinde die Möglichkeit, solche abweichenden Bauweisen im BebPl. festzusetzen. §23 Überbaubare Grundstücksfläche (1) Die überbaubaren GrundstUcksflächen können durch die Festsetzung von Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen bestimmt werden. Die Festsetzungen können geschoßweise unterschiedlich getroffen werden. (2) Ist eine Baulinie festgesetzt, so muß auf dieser Linie gebaut werden. Ein Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden. Im Bebauungsplan können weitere nach Art und Umfang bestimmte Ausnahmen vorgesehen werden. (3) Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden. Absatz 2 Satz 3 gilt entsprechend. (4) Ist eine Bebauungstiefe festgesetzt, so gilt Absatz 3 entsprechend. Die Bebauungstiefe ist von der tatsächlichen Straßengrenze ab zu ermitteln, sofern im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist. (5) Wenn im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist, können auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Nebenanlagen im Sinne des § 14 zugelassen werden. Das gleiche gilt für bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht im Bauwich oder in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können. 73

§23 4

3. Abschnitt: Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche

1. Allgemeines Auch § 23 begegnet verfassungsrechtlichen Bedenken insoweit, als er das Bauordnungsrecht tangiert. Diese Bedenken werden auch nicht dadurch ausgeschaltet, daß die hier gegebenen Definitionen der Baulinien, der Baugrenze und der Bebauungstiefe im großen und ganzen mit landesrechtlichen Begriffsbestimmungen übereinstimmen. 2. Baulinie, Baugrenze, Bebauungstiefe (Abs. 1 bis 4) Abs. 1 zeigt die drei möglichen Festsetzungsarten für die überbaubaren Grundstücksflächen (vgl. hierzu §§ 19 und 21). Grundlage ist § 9 Abs. 1 Nr. 2 BBauG. Die „überbaubare Grundstücksfläche" ist zu unterscheiden von der „zulässigen Grundfläche" des § 19 Abs. 2 BauNVO; letztere bezeichnet allgemein den überbaubaren Teil des Baugrundstücks; die überbaubare Grundstücksfläche ist im BebPl. förmlich bezeichnet. Beide Flächen brauchen nicht übereinzustimmen. Je besser die Planung, desto mehr nähern sich beide Flächen der Übereinstimmung. Die überbaubare Grundstücksfläche kann allseitig durch Baulinien begrenzt werden; in einem solchen Fall darf die so festgesetzte Fläche weder unterschritten noch überschritten werden. Zum Unterschied von den Baulinien stellt die Baugrenze diejenige Linie dar, über die nicht hinaus gebaut, hinter der aber zurückgeblieben werden darf. Die Bebauungstiefe als dritte der in Abs. 1 genannten Arten stellt die rückwärtige Baugrenze dar. Nach Abs. 4 Satz 2 ist sie grundsätzlich von der tatsächlichen Straßengrenze ab zu ermitteln, wobei der Gehsteig miteinzurechnen ist. Die Novelle von 1968 hatte die Vorschrift etwas lockerer gestaltet, und zwar insofern, als bezüglich der Baulinie und der Baugrenze im BebPl. weitere, allerdings nach Art und Umfang genau bestimmte Ausnahmen vorgesehen werden können. 3. Zulassung von Nebenanlagen (Abs. 5) Bezüglich der Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 und 2 (siehe dort) gibt Abs. 5 eine Ausnahmeregelung; sie können außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen von der Baubehörde zugelassen werden, es sei denn, daß diese im BebPl. ausgeschlossen ist. Das gleiche gilt für alle baulichen Anlagen, die nach Landesrecht in den seitlichen Gebäudeabständen oder in den sonstigen Abstandsflächen zulässig sind. 4. Rechtsprechung 1. BVerwG B vom 5. 12. 1968 (IVB 191.68) DVB1. 1969, 276 Bei der Anwendung von Vorschriften des BBauG und der BauNVO ist grundsätzlich der bürgerlichrechtliche Grundstücksbegriff maßgebend.

2. OVG Münster U vom 7. 9. 1967 (VII A 445/66) DWW 1968, 147 § 23 Abs. 5 BauNVO ist eine echte „Kann"-Vorschrift und trifft keine die Anwendung des § 31 Abs. 1 BBauG rechtfertigende Ausnahmeregelung. Er gewährt der Bauaufsichtsbehörde einen dem Zwecke der Ermächtigung entsprechenden Raum für die Betätigung ihres pflichtgemäßen Ermessens. 74

Anwendung der Verordnung im Falle des § 33 des Bundesbaugesetzes

§24 2

Vierter Abschnitt §24 Anwendung der Verordnung im Falle des § 33 des

Bundesbaugesetzes

In den Fällen des § 33 des Bundesbaugesetzes sind die Vorschriften dieser Verordnung entsprechend dem Stand der Planungsarbeiten anzuwenden. 1. Allgemeines In der ursprünglichen Fassung, in der sich § 24 BauNVO sowohl auf § 33 BBauG (Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung) als auch auf § 34 (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) bezog, war diese Vorschrift, insbesondere die alten Abs. 2 Satz 3 und Abs. 3, hinsichtlich der Rechtsgültigkeit stark umstritten (vgl. Geizer in DVB1. 1963, 129 und „Das neue Bauplanungsrecht", §§ 177, 179; Mayer in DVB1. 1964 518; Schrödter, BBauG § 2 RdNr. 13, sowie Bad.-Wtt. VGH U vom 13.4. 1965, DÖV 1965, 531, HessVGH U vom 13. 1. 1967, DVB1. 1967, 593 und OVG Münster U vom 11. 12. 1964, BBauBl. 1966, 463). Diesen Bedenken trug der Verordnungsgeber zum Teil mit der Novelle vom 26. 11. 1968, indem er die Sätze 2 und 3 des Abs. 2 und des gesamten Abs. 3 strich, und schließlich in der Novelle vom 15.9. 1977 Rechnung, durch die Abs. 2 gänzlich in Wegfall kam. Die Ursache für die radikale Änderung war die Entscheidung des BVerwG vom 23. 4. 1969 (siehe unten Rspr. Nr. 4 A 2), die die gesetzliche Ermächtigung (§ 2 Abs. 10 BBauG a. F. als nicht ausreichend ansah. § 34 BBauG in der Fassung der Novelle von 1976 läßt es im übrigen nunmehr zu, von Regelungen in der BauNVO über die Geltung der Vorschriften der Verordnung in den im Zusammenhang bebauten Ortsteilen auf der Grundlage der durch die Novelle zum BBauG geänderten Ermächtigungsgrundlage (§ 2 Abs. 8 Nr. 4) abzusehen. Der RegE zur Novelle der BauNVO von 1977 (BR-DS 261/77) besagt bezüglich der Neufassung der BauNVO: „Die praktischen Erfahrungen mit der Neufassung des § 34 des BBauG werden zeigen, ob auch auf die Dauer auf ergänzende Vorschriften in der Verordnung verzichtet werden kann."

Offensichtlich will man nicht ganz auf die Wiedereinführung des § 34 BBauG in die BauNVO verzichten, was dieser Vorbehalt zum Ausdruck bringt. Jedenfalls bedürfte dies einer eindeutigen gesetzlichen Grundlage. 2. Anwendung in den Fällen des § 33 BBauG Das Verhältnis der BauNVO zu § 33 BBauG wird durch § 24 n. F. bestimmt. § 33 BBauG behandelt die Zulässigkeit von Vorhaben während der Beb Planaufstellung; über die Zulässigkeit des Vorhabens entscheidet die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde und nach 75

§24 4

4. Abschnitt

Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde (§ 36 Abs. 1 S. 1 und 2 BBauG). Entsprechend dem Stand der Planungsarbeiten sind die Vorschriften der BauNVO anzuwenden. 4. Rechtsprechung A. BVerwG 1. BVerwG U vom 18. 8. 1964 (I C 63.62) BVerwGE 19, 164

Die vorhandene Bebauung ist für die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nur maßgeblich, soweit die städtebauliche Ordnung nicht durch die Festsetzungen eines BebPl. geregelt ist.

2. BVerwG U vom 23. 4. 1969 (IV C 12. 67) BVerwGE 32, 31

§ 24 Abs. 2 und 3 BauVO in der Fassung vom 26. 6. 1962 war durch § 2 Abs. 10 BBauG nicht gedeckt und daher ungültig.

B. OVG und VGH 1. BayVGH U vom 1. 4. 1966 (196 I 65) VerwRspr. 18, 196

Zur sinngemäßen Anwendung von Vorschriften der BauNVO auf im Zusammenhang bebaute, aber unverplante Ortsteile. Der BayVGH führt in dieser Entscheidung aus, „die sinngemäße Anwendung der Vorschriften der BauNVO (§ 24) zwingt nicht, die im Zusammenhang bebauten, aber unverplanten Ortsteile genau wie bei der Aufstellung eines Beb PI. in jedem Falle in die in der BauNVO vorgesehenen Baugebiete aufzuteilen mit der Folge, daß in dem jeweiligen Gebiet nur diejenigen baulichen Anlagen zulässig wären, die nach der BauNVO in einem bestimmten Gebiet zulässig sind. Es ist ohnehin bestritten, ob das BBauG eine ausreichende Ermächtigung für § 24 BauNVO (alter Fassung) enthält".

2. OVG Münster U vom 19. 3. 1969 (VII A 217/68) NJW 1969, 1639

Ein nicht beplanter, im Zusammenhang bebauter Ortsteil, der allein aus zwei Häuserzeilen beiderseits einer stark befahrenen Durchgangsstraße besteht, ist kein fiktives reines Wohngebiet.

76

Überleitungsvorschriften aus Anlaß der zweiten Änderungsverordnung

§ 25a

Fünfter Abschnitt Übergangs- und Schlußvorschriften §25 Fortfuhrung eingeleiteter Verfahren *) Für Bauleitpläne, deren Aufstellung oder Änderung bereits eingeleitet ist, sind die dieser Verordnung entsprechenden bisherigen Vorschriften weiterhin anzuwenden, wenn die Pläne bei dem Inkrafttreten dieser Verordnung bereits ausgelegt sind. 1. Fortführung von Verfahren bei Inkrafttreten der Erstfassung (1. August 1962) Die Fortführung eingeleiteter Verfahren ist bereits in § 174 Abs. 1 Satz 1 BBauG vorgesehen. Insofern sagt § 25 nichts Neues. Allerdings bezieht sich diese Vorschrift nur auf Darstellung und Festsetzungen, die ihrer Art nach in der BauNVO geregelt sind. Z. B. kann § 25 bei Grünflächen keine Anwendung finden. Zäsur für die Anwendung des alten Rechts war, ob die Pläne am 1.8.1962 (Inkrafttreten der Erstfassung der BauNVO) bereits ausgelegt waren. 2. Fortführung bei Inkrafttreten der ersten Änderungsverordnung (1. Januar 1969) Bezüglich des Standes bei Inkrafttreten der ersten Novelle am 1.1. 1969 siehe die Zitierung der einschlägigen Übergangsvorschrift in der Fußnote*). 3. Fortführung bei Inkrafttreten der zweiten Änderungsverordnung (1. Oktober 1977) Die Regelung der Fortführung von Verfahren bei Inkrafttreten der ÄndV 1977 regelt sich nach § 25 a (siehe dort). § 25 a Überleitungsvorschriften aus Anlaß der zweiten

Änderungsverordnung

(1) Für Bauleitpläne, deren Aufstellung oder Änderung bereits eingeleitet ist, gilt diese Verordnung in ihrer bis zum Inkrafttreten der Zweiten Verordnung *) Diese Vorschrift betrifft die Fortführung eingeleiteter Verfahren bei Inkrafttreten der Baunutzungsverordnung (1. August 1962) in der ursprünglichen Fassung vom 26. Juni 1962 (BGBl. I S. 429). Für die Fortführung eingeleiteter Verfahren bei Inkrafttreten der Änderungsverordnung (1. Januar 1969) bestimmt Artikel 2 der Verordnung zur Änderung der Baunutzungsverordnung vom 26. November 1968 (BGBl. I S. 1233): „Für Bauleitpläne, deren Aufstellung oder Änderung bereits eingeleitet ist, gilt die Verordnung in der bisherigen Fassung, wenn die Pläne bei Inkrafttreten dieser Verordnung bereits nach § 2 Abs. 6 des Bundesbaugesetzes ausgelegt sind." 77

5. Abschnitt: Übergangs- und Schlußvorschriften

§253 3

zur Änderung dieser Verordnung vom 15. September 1977 (BGBl. I S. 1757) gültigen Fassung, wenn die Pläne bei Inkrafttreten der zweiten Änderungsverordnung nach § 2 a Abs. 6 des Bundesbaugesetzes oder § 2 Abs. 6 des Bundesbaugesetzes in der bis zum 1. Januar 1977 geltenden Fassung ausgelegt sind. (2) Von der Geltung der Vorschriften der zweiten Änderungsverordnung über gesonderte Festsetzungen für übereinanderliegende Geschosse und Ebenen sowie sonstige Teile baulicher Anlagen sind solche Bebauungspläne ausgenommen, auf die § 9 Abs. 3 des Bundesbaugesetzes in der ab 1. Januar 1977 geltenden Fassung nach Maßgabe des Artikels 3 § 1 Abs. 3 des Gesetzes zur Änderung des Bundesbaugesetzes vom 18. August 1976 (BGBl. I S. 2221) keine Anwendung findet. Auf diese Bebauungspläne finden die Vorschriften dieser Verordnung über gesonderte Festsetzungen für übereinanderliegende Geschosse und Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen in der bis zum Inkrafttreten der zweiten Änderungsverordnung gültigen Fassung weiterhin Anwendung. 1. Allgemeines § 25 a wurde auf Vorschlag des BR in die BauNVO-Novelle 1977 unmittelbar eingefügt nachdem der gleichlautende Text als Art. II des E der ÄndV vorgesehen war. Dem BR erschien es zweckmäßig, die Überleitungsvorschrift in die Verordnung selbst zu übernehmen. 2. Grundvorschrift für die Überleitung (Abs. 1) Die Altfassung der BauNVO (Stand 1.1. 1969) ist noch anzuwenden, wenn a) die Aufstellung oder Änderung von FLNPlänen oder BebPlänen bereits eingeleitet ist und b) diese Pläne am 1. 10. 1977 nach § 2 a Abs. 6 BBauG n. F. oder § 2 Abs. 6 BBauG a. F. bereits ausgelegt waren. 3. Ausnahmen (Abs. 2) Abs. 2 der Überleitungsvorschrift hat die gesonderte Festsetzung für übereinanderliegende Geschosse und Ebenen und wichtige Teile baulicher Anlagen (§ 1 Abs. 7, § 4 a Abs. 4, § 7 Abs. 4) zum Inhalt. BebPläne, und zwar nur solche Bauleitpläne, für die Art. 3 § 1 Abs. 3 ÄndGBBauG v. 18.8. 1976*) *) Wortlaut 18. 8. 1976:

der

angegebenen

Bestimmung

aus

Art. 3

§ 1 ÄndGBBauG

v.

(3) Sind die Entwürfe von Bauleitplänen bei Inkrafttreten dieses Gesetzes nach § 2 Abs. 6 des Bundesbaugesetzes öffentlich ausgelegt oder ist mit der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach § 2 Abs. 5 des Bundesbaugesetzes vor Inkrafttreten dieses Gesetzes begonnen worden, so finden die Vorschriften über den Inhalt des Flächennutzungsplans (§ 5 des Bundesbaugesetzes), über den Inhalt des Bebauungsplans (§ 9 des Bundesbaugesetzes) und über die Genehmigung des Bebauungsplans (§ 11 des Bundesbaugesetzes) in der bisher geltenden Fassung Änwendung. § 9 a Abs. 1 bis 7 des Bundesbaugesetzes findet keine Anwendung. Das Recht der Gemeinde, das Bauleitplanverfahren erneut einzuleiten, bleibt unberührt.

78

Berlin-Klausel (Inkrafttreten)

§ 26, § 27

Anwendung findet, bei denen also im wesentlichen öffentliche Auslegung oder Beginn der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange stattgefunden hat und bei denen die Anwendung des § 9 Abs. 3 BBauG**) ausgeschlossen ist, werden noch nach der BauNVO in der Fassung vor dem 1. 10. 1977 behandelt. §26

Berlin-Klausel Diese Verordnung gilt nach § 14 des Dritten Überleitungsgesetzes in Verbindung mit § 187 des Bundesbaugesetzes auch im Land Berlin. § 27***) (Inkrafttreten)

**) Wortlaut des § 9 Abs. 3 BBauG n. F. (in Kraft seit 1. 1. 1977): (3) Wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, können Festsetzungen nach Absatz 1 für übereinanderliegende Geschosse und Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen gesondert getroffen werden; dies gilt auch, soweit Geschosse, Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche vorgesehen sind. ***) Betrifft das Inkrafttreten der ursprünglichen Fassung vom 26. 6. 1962 am 1. 8. 1962. Die BauNVO in der Fassung vom 15. 9. 1977 trat gemäß Art. 4 der Zweiten ÄndV v. 15. 9. 1977 (BGBl. I S. 1757) am 1.10.1977 in Kraft.

79

w DE

G

Walter de Gruyter Berlin • New York Allgemeines Verwaltungsrecht Herausgegeben von Hans-Uwe Erichsen und Wolfgang Martens. Bearbeitet von Peter Badura, Hans-Uwe Erichsen, Wolfgang Martens, Ingo von Münch, Fritz Ossenbühl, Walter Rudolf, Wolfgang Rüfner, Jürgen Salzwedel. 2., neubearbeitete Auflage. Groß-Oktav. XXXII, 507 Seiten. (de Gruyter Lehrbuch)

1977.

Plastik

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DM42,-

Inhaltsübersicht: v. Münch, Verwaltung und Verwaltungsrecht im demokratischen und sozialen Rechtsstaat. — Ossenbühl, Die Quellen des Verwaltungsrechts. — Erichsen/Martens, Das Verwaltungshandeln. — Badura, Das Verwaltungsverfahren. — Salzwedel, Anstaltsnutzung und Nutzung öffentlicher Sachen. — Rüfner, Das Recht der öffentlich-rechtlichen Schadenersatz- und Entschädigungsleistungen. — Rudolf, Verwaltungsorganisation.

Besonderes Verwaltungsrecht Herausgegeben von Ingo von Münch. Bearbeitet von Peter Badura, Karl Heinrich Friauf, Gerhard Hoffmann, Otto Kimminich, Ingo von Münch, Thomas Oppermann, Dietrich Rauschning, Walter Rudolf, Jürgen Salzwedel, Georg Christoph von Unruh, Wilhelm Wertenbruch. 4., neubearbeitete Auflage. Groß-Oktav. XXII, 786 Seiten. 1976. Plastik flexibel DM 5 6 , - (de Gruyter Lehrbuch) Inhaltsübersicht: v. Münch, Öffentlicher Dienst. — v. Unruh, Gemeinderecht. — Friauf, Polizei- und Ordnungsrecht. — Rauschning, Wehrrecht und Wehrverwaltung. — Badura, Wirtschaftsverwaltungsrecht. — Wertenbruch, Sozialverwaltungsrecht. — Friauf, Baurecht und Raumordnung. — Salzwedel, Wege- und Verkehrsrecht. — Salzwedel, Wasserrecht. — Oppermann, Bildung. — Kimminich, Wissenschaft. — Rudolf, Presse und Rundfunk. — Hoffmann, Internationales Verwaltungsrecht. Preisänderung vorbehalten