Bundesbaugesetz mit Ausführungsvorschriften des Bundes einschliesslich Baunutzungsverordnung, Hinweis auf die Ländervorschriften sowie mit Raumordnungsgesetz und Landesplanungsgesetzen: Kommentar [4., verb. Aufl. Reprint 2019] 9783111398754, 9783111035857

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SAMMLUNG

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Band

Jü

GUTTENTAG 255

Bundesbaugesetz mit Ausführungsvorschriften des Bundes einschließlich Baunutzungsverordnun g, Hinweis auf die Ländervorschriften sowie mit Raumordnungsgesetz und Landesplanungsgesetzen Kommentar von

Dr. Sebastian Heitzer

Senatgpräsident a. D. beim Bayer. Verwaltungsgerichtshof München

Dr. Ernst Oestreicher Präsident des Bayer. Verwaltungegerichts München

Vierte, verbesserte Auflage

BERLIN

1970

WALTER DE G R U Y T E R & CO. vor male G. J. Göschen'sehe Verlagshandlung —J. Gut teilt ag, Verlagsbuchhandlung— Georg Reimer Karl J . TrQbner —Veit & Comp.

Archiv-Nr. 29 55 701 Satz u n d Druck: T h o r m a n n u n d Goetsch, Berlin 44 Alle Rechte, einschließlich des Rechtes der Herstellung von FotokopieD u n d Mikrofilmen, vorbehalten.

Vorwort zur Vierten Auflage D i e verhältnismäßig schnelle Folge der Vierten Auflage auf die erst vor zwei Jahren erschienene Dritte Auflage zeigt, daß der Inhalt und der Aufbau des Kommentars sowie die Unterteilung der einzelnen Bestimmungen des Bundesbaugesetzes in Erläuterungen, Rechtsprechung und Literaturhinweisen den Bedürfnissen der Praxis und den Erfordernissen der Ausbildung der jungen Juristen entspricht. Die Erläuterungen wurden erheblich erweitert, was die Erhöhung des Umfangs des Werkes von 760 auf 9 1 5 Seiten zur Folge hatte. U. a. wurde in die Einführung eine ausführliche Übersicht über die Beteiligung der Gemeinde an der Durchführung des Bundesbaugesetzes eingefügt; bei § 2 wurden Erläuterungen über die Frage der Ansprüche wegen unterlassener Bauleitplanung und über den Schutz des Rechts auf Planungshoheit der Gemeinde aufgenommen. Bei § 5 finden sich neuerdings Ausführungen über die Rechtsnatur des Flächennutzungsplans. Im besonderen Maße wurden die § § 1 9 und 35, sowie der Teil „Erschließung" erweitert, handelt es sich doch um Kemvorschriften des Gesetzes. Abgesehen von der erheblichen Erweiterung des Rechtsprechungsteils wurden in die Vorbemerkung zu den Vorschriften über die Erschließung Ausführungen über die Nachfolgelasten neu aufgenommen. Einige nicht mehr aktuelle Urteile wurden aus der Rechtsprechungsübersicht entfernt. D i e Neugestaltung der Baunutzungsverordnung — in Kraft seit 1. 1. 1969 —- hatte eine völlige Überarbeitung der Kommentierung dieser wichtigen Durchführungsbestimmung zur Folge. Den besonders ausführlich erläuternden Kemvorschriften wurden Inhaltsübersichten vorangestellt. Stichwort- und Abkürzungsverzeichnis wurden ergänzt. Das Verzeichnis der Bundes- und Landesvorschriften wurde auf den neuesten Stand gebracht; das soeben verkündete neue Bayerische Landesplanungsgesetz vom 6. 2. 1970 (Anh. I I I 2) ist bereits aufgeführt. Neu aufgenommen wurden die Verwaltungsvorschriften der Länder zur Raumordnung und zur Landesplanung. München, im Februar 1970

Die Verfasser

III

Inhaltsübersicht Seite Vorwort Literaturübersicht Abkürzungsverzeichnis

III XIII XXXVIII

I. Bundesbaugesetz v. 2 3 . 6 . 1 9 6 0 (geändert durch Gesetze v. 21. 3. u. 12. 4.1961, v. 10. 6.1964 sowie durch Art. 150 Abs. 2 Nr. 3 EG zum Ordnungswidrigkeitengesetz vom 24. 5.1968) Einführung zum Bundesbaugesetz

1

ERSTER TEIL Bauleitplanung Vorbemerkung

7

Erster Abschnitt Allgemeine Vorschriften Zweck und Arten der Bauleitplanung Aufstellung der Bauledtpläne Gemeinsame Flädiennutzungspläne Planungsverbände

11 17 30 31

Zweiter Abschnitt Vorbereitender Bauleitplan (Flächennutzungsplan) 5 Inhalt des Flächennutzungsplanes 6 Genehmigung des Flächennutzungsplanes 7 Anpassung an den Flädiennutzungsplan

35 42 45

§§ 1 2 3 4

8 9 10 11 12 13

Dritter Abschnitt Bauleitplan (Bebauungsplan) Zweck des Bebauungsplanes Inhalt des Bebauungsplanes Beschluß über den Bebauungsplan Genehmigung des Bebauungsplanes Inkrafttreten des Bebauungsplanes Vereinfachte Änderung des Bebauungsplanes

46 49 55 56 61 62

ZWEITER TEIL Sicherung der Bauleitplanung Vorbemerkung

63 V

Inhaltsübersicht

§§

Erster Abschnitt

Seite

Veränderungssperre und Zurückstellung von Baugesuchen 14 15 16 17 18

Veränderungssperre Zurückstellung von Baugesuchen Beschluß über die Veränderungssperre Geltungsdauer der Veränderungssperre Entschädigung bei Veränderungssperren

19 20 21 22 23

Bodenverkehr Genehmigungspflicht für den Bodenverkehr Versagungsgründe Inhalt der Genehmigung Verhältnis zu anderen Vorschriften über den Bodenverkehr Sicherung der Vorschriften über den Bodenverkehr

65 68 70 70 73

Zweiter Abschnitt 75 100 103 109 109

Dritter Abschnitt 24 25 26 27 28

Gesetzliche Vorkaufsrechte der Gemeinden Allgemeines Vorkaufsrecht Besonderes Vorkaufsrecht für unbebaute Grundstücke Besonderes Vorkaufsrecht in Sanierungsgebieten Ausübung des Vorkaufsrechtes zugunsten anderer Entschädigung für ältere Erwerbsrechte

111 122 126 127 128

DRITTER TEIL Regelung der baulichen und sonstigen Nutzung Vorbemerkung

129

Erster Abschnitt 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 VI

Zulässigkeit von Vorhaben Begriff des Vorhabens Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes Ausnahmen und Befreiungen Nutzungsbeschränkungen auf künftigen Gemeinbedarfs-, Verkehrs-, Versorgungs- oder Grünflächen Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile Zulässigkeit von Vorhaben im Außenbereich Beteiligung der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde Bauliche Maßnahmen des Bundes und der Länder Bauliche Maßnahmen auf Grund von anderen Gesetzen Schutz des Mutterbodens

130 135 138 143 144 147 158 186 196 198 201

Inhaltsübersicht

§5

Zweiter Abschnitt

Seite

Entschädigung 40 41 42 43 44

Vorbemerkung Entschädigung in Geld oder durch Übernahme Entschädigung bei Festsetzungen von unbebauten Grundstücken und von Schutzflächen Entschädigung bei Begründung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten Entschädigung bei Bindungen für Bepflanzungen Entschädigung bei Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung

201 202 208 209 210 211

VIERTER T E I L Bodenordnung Vorbemerkung

214 Erster Abschnitt Umlegung

45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72

Zweck der Umlegung Zuständigkeit und Voraussetzungen Umlegungsbeschluß Beteiligte Rechtsnachfolge Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses Verfügungs- und Veränderungssperre Umlegungsgebiet Bestandskarte und Bestandsverzeichnis Benachrichtigung des Grundbuchamtes und Vollstredcungsgerichts; Umlegungsvermerk Umlegungsmasse und Verteilungsmasse Verteilungsmaßstab Verteilung nach Werten Verteilung nach Flächen Zuteilung und Abfindung Abfindung und Ausgleich für bauliche Anlagen, Anpflanzungen und sonstige Einrichtungen Aufhebung, Änderung und Begründung von Rechten Gemeinschaftliches Eigentum; besondere rechtliche Verhältnisse Übergang von Rechtsverhältnissen auf die Abfindung Geldleistungen Hinterlegung und Verteilungsverfahren Aufstellung und Inhalt des Umlegungsplanes Umlegungskarte Umlegungsverzeichnis Auslegung der Umlegungskarte; Einsicht in das Umlegungsverzeichnis Zustellung des Umlegungsplanes Inkrafttreten des Umlegungsplanes Wirkungen der Bekanntmachung

220 221 223 224 226 226 228 231 232 234 235 237 238 239 240 243 243 245 246 246 248 249 250 250 251 252 252 254 VII

Inhaltsübersicht

§§ 73 74 75 76 77 78 79

Änderung des Umlegungsplanes Berichtigung der öffentlichen Bücher Einsichtnahme in den Umlegungsplan Vorwegnahme der Entscheidung Vorzeitige Besitzeinweisung Verfahrens- und Sachkosten Gebühren-, Auslagen- und Abgabenbefreiung

80 81 82 83 84

Zweiter Abschnitt Grenzregelung Zweck und Voraussetzungen Geldleistungen Beschluß über die Grenzregelung Bekanntmachung und Rechtswirkungen der Grenzregelung Berichtigung der öffentlichen Bücher

Seite 254 255 256 256 256 258 259

260 262 263 263 264

FÜNFTER TEIL Enteignung Vorbemerkung

264 Erster Abschnitt

85 86 87 88 89 90 91 92

Z u l ä s s i g k e i t der E n t e i g n u n g Enteignungszweck Gegenstand der Enteignung Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Enteignung Enteignung aus zwingenden städtebaulichen Gründen Veräußerungspflicht der Gemeinde Enteignung von Grundstücken zur Entschädigung in Land Ersatz für entzogene Rechte Umfang, Beschränkung und Ausdehnung der Enteignung

268 275 280 287 289 294 298 298

Zweiter Abschnitt 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103

Entschädigung Entschädigungsgrundsätze Entschädigungsberechtigter und Entschädigungsverpflichteter Entschädigung für den Rechtsverlust Entschädigung für andere Vermögensnachteile Behandlung der Rechte der Nebenberechtigten Schuldübergang Entschädigung in Geld Entschädigung in Land Entschädigung durch Gewährung anderer Rechte Rückenteignung Entschädigung für die Rückenteignung

VIII

303 308 309 321 325 329 330 .. 333 340 342 347

Inhaltsübersicht

§§ 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122

Dritter Abschnitt Seite Enteignungsverfahren Enteignungsbehörde 348 Enteignungsantrag 349 Zustimmung der Obersten Landesbehörde 350 Beteiligte 352 Vorbereitung der mündlichen Verhandlung 354 Einleitung des Enteignungsverfahrens und Anberaumung des Termins zur mündlichen Verhandlung 356 Einigung 361 Teileinigung 363 Entscheidung der Enteignungsbehörde 366 Enteignungsbeschluß 369 Lauf der Verwendungsfrist 371 Verfahren bei der Entschädigung durch Gewährung anderer Rechte 373 Vorzeitige Besitzeinweisung 378 Ausführving des Enteignungsbeschlusses 386 Hinterlegung 388 Verteilungsverfahren 389 Aufhebung des Enteignungsbeschlusses 391 Kosten 393 Vollstreckbarer Titel 393

Vorbemerkung

SECHSTER TEIL Erschließung

395

Erster Abschnitt Allgemeine Vorschriften 123 124 125 126

Erschließungslast Grundsätze für die Durchführung der Erschließung Bindung an den Bebauungsplan Pflichten des Eigentümers

432 436 436 439

Zweiter Abschnitt Erschließungsbeitrag 127 128 129 130 131 132 133 134 135

Vorbemerkung Erhebung des Erschließungsbeitrages Umfang des Erschließungsaufwandes Beitragsfähiger Erschließungsaufwand Art der Ermittlung des beitragsfähigen Erschließungsaufwandes Maßstäbe für die Verteilung des Erschließungsaufwandes Regelung durch Satzung Gegenstand und Entstehung der Beitragspflicht Beitragspflichtiger Fälligkeit und Zahlung des Beitrages

441 443 453 460 468 474 477 482 518 520 IX

Inhaltsübersicht

§§

SIEBENTER TEIL Ermittlung von Grandstüdeswerten

Seite

136 137 138 139 140 141 142 143 144

Vorbemerkung Wertermittlung Gutaditerausschüsse und Geschäftsstellen Zusammensetzung der Gutaditeraussdiüsse Unabhängigkeit und Sadikunde Auskunfts- und Vorlagepflicht Verkehrswert Wirkung der Gutachten Kaufpreissammlungen, Richtwerte und Übersichten Organisation und Verfahren

525 527 528 529 530 532 532 535 536 537

145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156

ACHTER TEIL Allgemeine Vorsdiriften; Verwaltungsverfahren Vorbemerkung Grundstücke; Rechte an Grundstücken Begriff der Landwirtschaft Abweichende Zuständigkeitsregelung örtliche und sachliche Zuständigkeit Von Amts wegen bestellter Vertreter Erforschung des Sachverhaltes Vorarbeiten auf Grundstücken Rechts- und Amtshilfe Wiedereinsetzung Belehrung über Rechtsbehelfe Vorverfahren Ordnungswidrigkeiten

538 538 539 540 541 541 543 544 546 547 549 550 551

157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171

NEUNTER TEIL Verfahren vor den Kammern (Senaten) für Baulandsachen Vorbemerkung Antrag auf gerichtliche Entscheidung Wiedereinsetzung in den vorigen Stand örtliche Zuständigkeit der Landgerichte Zusammensetzung der Kammern für Baulandsachen Allgemeine Verfahrensvorschriften Beteiligte Anfechtung von Ermessensentscheidungen Anfechtung einer vorzeitigen Besitzeinweisung Vorzeitige Ausführungsanordnimg Urteil Säumnis eines Beteiligten Kosten des Verfahrens Berufung Revision Einigung

552 553 558 560 560 561 564 566 567 568 570 572 573 574 575 576

X

Inhaltsübersicht

§§

172

173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189

ZEHNTER T E I L Änderung grundsteuerlicher Vorschriften

Seite

Vorbemerkung ELFTER TEIL Übergangs- und Schlußvorschriften Überleitung bestehender Pläne Abwicklung eingeleiteter Verfahren Anfechtung von Entscheidungen Fortgeltung von Bausperren Übergangsvorschriften für den Bodenverkehr Übergangsvorschriften für das Vorkaufsrecht der Gemeinden Übergangsvorschriften für die Rüdcenteignung Überleitung des Erschließungsbeitragsrechtes Fortgeltung von Rechtsverordnungen Fortbestand von Umlegungsausschüssen Änderung des Bundesfernstraßengesetzes Änderung sonstiger Vorschriften Aufhebung der Preisvorschriften für den Verkehr mit Grundstücken .. Aufhebung sonstiger Vorschriften Geltung in Berlin Sonderregelung für einzelne Länder und das Gebiet des Siedlungsverbandes Ruhrkohlenbezirk Inkrafttreten

576 580

597 604 607 609 610 611 612 612 624 624 625 626 626 627 634 634 635

II. Ausführungsvorsdiriften des Bundes 1. Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken vom 7.8.1961 2. Verordnung PR Nr. 7/61 des Bundesministers für Wirtschaft über die Aufhebung von Preisvorschriften für Erschließungsbeiträge vom 16. 10. 1961 3. Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung — BauNVO) in der Fassung vom 26. November 1968 4. Verordnung über die Erstattung von Grundsteuer nach § 12 a Abs. 5 des Grundsteuergesetzes vom 22. März 1963 . . . . 5. Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne sowie über die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung) vom 19.1. 1965 6. Rundschreiben des Bundesministers für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung zum Bundesbaugesetz 7. Richtlinien für die Ermittlung des Verkehrs wertes von Grundstücken (Wertermittlungs-Richtlinien) vom 11. 7.1966

708

III. Anhang A. Übersicht über die Ländervorschriften zum Bundesbaugesetz 1. Gesetze und Verordnungen 2. Erlasse, Entschließungen und Bekanntmachungen

757 757 764

637 645 646 691 691 703

XI

Inhaltsübersicht Seite 3. Verordnungen und Verwaltungsvorschriften der Länder zur Raumordnung und Landesplanung (vgl. C und D) 780 B. 1. Verordnung über Garagen und Einsteilplätze (Reichsgarageinordnung) vom 17. 2.1939 781 2. Änderung der Retchsgaragenordnung vom 13. 9. 1944 801 C. 1. Raumordnungsgesetz des Bundes vom 8. 4.1965 804 2. Verwaltungsabkommen zwischen Bund und Ländern nach § 8 Raumordnungsgesetz vom 31. 5.1967 814 D. Landesplanungsgesetze 1. B a d e n - W ü r t t e m b e r g : Landesplanungsgesetz vom 19. Dezember 1962 2. B a y e r n : Bayerisches Landesplanungsgesetz (BayLPIG) vom 6. 2. 1970 3. H e s s e n : Landesplanungsgesetz vom 4. Juli 1962 4. N i e d e r s a c h s e n : a) Niedersächsisches Gesetz über Raumordnung und Landesplanung (NROG) vom 30. 3.1966 b) Gesetz zur Ordnimg des Großraums Hannover (GrRG) vom 14.12. 1962 5. N o r d r h e i n - W e s t f a l e n : a) Landesplanungsgesetz vom 7. Mai 1962 b) Gesetz über die Gesaratplanung im Rheinischen Braunkohlengebiet vom 25. 4.1950 6. R h e i n l a n d - P f a l z : Landesgesetz für Raumordnung und Landesplanung (Landesplanungsgesetz — LP1G) vom 14. 6.1966 7. S a a r l a n d : Saarländisches Landesplanungsgesetz (SLPG) vom 27. 5. 1964 8. S c h l e s w i g - H o l s t e i n : Gesetz über die Landesplanung (Landesplanungsgesetz) vom 5. 7.1961 Stichwortverzeichnis

XII

815 822 837 840 847 864 874 878 892 897 901

Literaturübersicht Abreß Ackermann Anderson Arndt Arnold Asal Asmuß

Badbof Bartels Bartelsperger Bartelsperger Bauer Baumann Baumbach-Lauterbadi Baume Baumeister Bede Beenken Beisswingert

Hauptprobleme der BauNVO, BayBgm. 1965, 56 Zur Problematik Bundesbaugesetz § 35 Abs. 2, DÖV 1964, 721 Die Vollstreckbarkeit des Enteignungsbeschlusses nadi BBauG wegen der Enteignungsents&ädigung, NJW 1964,183 Die Wirkung der aufschiebenden Kraft einer verwaltungsgerichtlichen Klage auf eine Enteignungsentsdiädigung, DRZ 1963, 395 Zur Auslegung des § 1 Abs. 4 u. 5 BBauG, MDR 1969, 527 Die rechtliche Sicherung großräumiger Erholungslandschaften, DVB1. 1961, 701 Haftung für Planungsschäden nach dem Bundesbaugesetz, Württ. Gemeindezeitung 1961, 267 Aufsätze zum Enteignungsbeschluß nach BBauG, NJW 1964, 188 Beurteilungsspielraum, Ermessen und imbestimmter Rechtbegriff im Verwaltungsrecht, JZ 1955, 97 Bezieht sich § 133 BBauG auf Grundstücke, die bei Inkrafttreten des Gesetzes bereits bekannt waren?, DWW 1963, 372 Die Bauleitplanung ab Reservat des Verwaltungsstaates, DVB1. 1967, 360 Die Bauleitplanung als Reservat des Verwaltungsstaats, DVB1. 1968, 360 Erschließungsbeiträge und Ausbaubeiträge für Ortsstraßen, BayVBl. 1969, 205 Rationellere Aufstellung der Bauleitpläne — Ein Weg, den Planungsrückstand der Gemeinden zu beheben, BBauBl. 1967, 104 ZPO, 25. Auflage mit Ergänzungsband Die Anwendung des neuen Erschließungsbeitragsrechts auf bebaute Grundstücke, KStZ. 1963, 6 Freiheit und Bindung des Eigentums nach dem Bundesbaugesetz, DWW 1961, 154 Die Aufstellung eines Bebauungsplans, BayVBl. 1962, 229 Zur Uberprüfbarkeit der Bauleitpläne nach dem Bundesbaugesetz, Verlag Bouvier Entschädigungsansprüche für enteignende Eingriffe in Betriebsgrundstücke nach dem Bundesbaugesetz, BB 1961, 920 XIII

Literaturübersidit

Bender Beming Bertram Beutner Bielenberg Bielenberg Bielenberg Bielenberg Bielenberg Bielenberg Bielenberg Bitter Blümel Blümel von Blumenthal Bodensteiner Bodensteiner-Spatz Boeger-Ctwrtedca Boese Boesler Boesler XIV

Sozialbindung des Eigentums und Enteignung, NJW 1965, 1297 Ersdiließungsbeiträge für bereits vorhandene Erschließungsanlagen, BayVBl. 1965, 256 Die städtebauliche Umlegung als Enteignungstatbestand, DÖV 1957, 135 Zum gemeindlichen Einvernehmen bei Baugenehmigungen, BayVBl. 1968, 167 Die Rechtsnatur der vorbereitenden städtebaulichen Pläne, DVB1. 1960, 542 Gilt die reichsrechtlidie Regelung der Raumordnung und Reichs- und Landesplanung aus den Jahren 1935 und 1936 heute noch ?, DVB1. 1961, 801 Die Baunutzungsverordnung vom 26. 6.1962, DVB1. 1963, 199 = ZMR 1962, 264 Das Anerkenntnis nach § 33 BBauG, DVB1.1965, 265 Abwälzung der Folge- oder Nachfolgelasten bei Erschließungen (zu BGH, U. v. 14. 7. 66 III ZR 190. 64), DVB1.1967, 255 Verfassungs- und Verwaltungsprobleme der Raumordnung und Landesplanung, BBauBl. 1965, 306 = DVB1. 1965, 515 Raumordnung in der Bundesrepublik Stand und Entwicklung Ende 1966, DVB1. 1967, 517 Probleme der Bodenverkehrsgenehmigung, DVB1. 1962, 41 Ungereimtheiten beim Rechtsschutz gegen Planfeststellungen, DÖV 1959, 665 Zur inhaltlichen Uberprüfung des Bebauungsplans im nachfolgenden Enteignungsverfahren, DÖV 1965, 297 Spezielle Probleme der Bodenverkehrsgenehmigung, MDR 1968, 104 Der Bürger und das Bundesbaugesetz, R. Boorberg Verlag, München 1961 Die Gemeinde und das Bundesbaugesetz, Wegweiser und Gebrauchsanweisung, J. F. Lehmanns Verlag, Stuttgart 1962 Bauplanungsrecht in der Praxis 1967, Verlag Neue Wirtschaftsbriefe, Herne Zur Zulässigkeit der Erhebung von Bauverwaltungskosten im Rahmen des Erschließungsaufwandes nach § 128 BBauG, KStZ 1969, 154 Strukturatlas und städtebauliche Grundkartei als Planungsgrundlagen, DÖV 1961, 597 Struktur- u. Infrastrukturforschung im Dienst der Ortsund Regionalplanung, DWW 1967, 294

Literaturübersidit Böhm Böhm Böhm Böhmer Böhmer Bößl

Boldt Bonczek Bonczek Bonczek Bonczek Bopp Bormann-Flender-Thiele von Borries

Bosch Bouska Boustedt Braun ßronsdi

Nadibarsdiutz bei Zulassung von Vorhaben nadi § 35 BBauG, DVB1. 1968, 10 Böschungen und Stützmauern als Teil von Erschließungsanlagen, Der Gemeindetag 1969, 105 Warum wird die Grenzregelung nach dem Bundesbaugesetz so wenig angewendet? B1GBW 1967, 161 Zweifelsfragen des Erschließungsbeitragsrechts (eine Entgegnung), BayVBl. 1965, 10 Nochmals Erschließungsbeiträge zu Lasten bebauter Grundstücke, BayVBl. 1964, 312 Ist die Widmung einer Straße Voraussetzung für die Erhebung von Erschließungsbeiträgen nach dem BBauG, StKV 1967, 292 mit Erwiderung von Sukow: StKV 1968, 14 Gewerbeordnung und gewerberechtliche Nebengesetze, Münster 1951 Die Baulandumlegung, Bestimmungen und Probleme, DÖV 1961, 571 Das Bundesbaugesetz im Hinblidc auf Bodenwirtschaft und Bodenordnung, Zeitschrift für Vermessungswesen 1960, 321 und 371 Bodenpolitik im Bundesbaugesetz, Gemeinnütziges Wohnungswesen 1960, 33 Bodenordnung im Bundesbaugesetz, Gemeinnütziges Wohnungswesen 1961, 33, 89, 153, 205 und 251 Geschützte Landschaft über nutzbarem Gestein, ein Beitrag zur Enteignungsfrage, DÖV 1961, 600 Handbuch über Kosten und Wirtschaftlichkeit in der Wohnungswirtschaft Raumplanung und kommunales Finanzwesen in amerikanischen Stadtregionen (Metropolitan-Areas), Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumplanung, Köln-Mühlheim Baulandsteuer, Gemeinde (Zeitschrift f. d. Verwaltungs-, Finanz- und Rechnungswesen der badischen Selbstverwaltung), 1960, 292 Welchen Einfluß hat die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit einer Gemeinde auf ihre Planungshoheit? BayBgm. 1969, 85 Die Stadtregion und ihre Bedeutung für Wissenschaft und Praxis, DÖV 1963, 797 Der für die Bemessung der Enteignungsentschädigung maßgebende Zeitpunkt nach der oberstrichterlichen Rechtsprechung, NJW 1963, 1473 Zum Rechtsschutz gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts nach §§ 24 ff BBauG, DVB1. 1964, 514 XV

Literaturübersicht Brückner Brügelmann Brügelmann-ForsterGrauvogel u. a. Büchel Büdiel Burkhard Caliesen Caliesen Caliesen

Caliesen Campenhausen Cholewa Cholewa Cholewa Ciasen Ciasen Clauss Clauss Creutzig XVI

Der Verkehrswert im Bundesbaugesetz, NJW 1960, 2039 Die Ermittlung von Grundstüdcswerten nadi dem Bundesbaugesetz, DÖV 1961, 595 Kommentar zum Bundesbaugesetz, Kohlhammer-Verlag Stuttgart Erbbaurecht und Erschließungsbeitrag, DVB1. 1963, 208 Ersdiließungsbeitrag und Mieterhöhimg, Zeitsduift für Miet- und Raumrecht 1964, 104 Anmerkung zu BVerwG U vom 27. 1. 1967 (Bebaubarkeit unerschlossener Grundstücke im Außenbereidi — NJW 1967, 1099) in NJW 1967, 2276 Gemeindliches Vorkaufsrecht nach dem Bundesbaugesetz, Bauamt und Gemeindebau 1961, 284 Die Vorausleistungspflicht nach § 133 Abs. 3 BBauG, KStZ 1965. 107 Verjährung von Erschließungsbeiträgen bei der Bildung von Abrechnungsgebieten (§ 130 Abs. 2 Satz 2 BBauG) mit einer Stellungnahme von Gottfried Arndt, DVB1. 1967, 570 Zur Frage der Einheitssätze nach § 130 BBauG, wenn Teileinrichtungen der Straße bereits vor Jahren fertiggestellt wurden, KStZ 1969, 70 Die Koppelung von Verwaltungsakten mit Gegenleistungen im Vertragswege im Bau- und Bauordnungsrecht, DÖV 1967, 662 Erschließungsbeitragsrecht, 3., völlig überarbeitete und ergänzte Auflage, W. Kohlhammer Verlag Überleitung des Erschließungsbeitrags — nadi der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts — KStZ 1964, 236 Die Folgekosten als Ausgleichsproblem bei der Planung, Saarländische Kommunalzeitschrift 1964, 37 Enteignung und Entschädigung nach dem Bundesbaugesetz, StKV 1960, 295 Wann bedarf ein Vorhaben der Zustimmung der Umlegungsstelle nach § 51 des Bundesbaugesetzes?, Bauamt und Gemeindebau 1964, 66 Das neue Erschließungsbeitragsrecht in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, DWW 1969,174 Der Erschließungsbeitrag in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Fortsetzung von MDR 1968, 4), MDR 1969, 352 Verfassungskonforme Auslegung der § § 6 Abs. 4 und 11 Satz 1 des BBauG, DÖV 1968, 236

Literaturübersidit

Dahm

Dahmen Dammertz-Faßbender Debelius Degmair Die Fundstelle

Die Fundstelle Die Fundstelle Die Fundstelle Die Fundstelle Die Fundstelle Die Fundstelle Die Fundstelle Die Fundstelle Die Fundstelle

Die Fundstelle Die Fundstelle Die Fundstelle

Erschließung und Erschließungsbeiträge in der kommunalen Praxis; Schriftenreihe fortschrittliche Kommunalverwaltung Band 3; 1965 G. Grote'sdieVerlagsbudihandlung, Köln und Berlin Zur Rechtsnatur der Genehmigung kommunaler Abgabensatzungen in Nordrhein-Westfalen, DÖV 1967, 305 Zur fiktiven Genehmigimg im Grundstüdesverkehr, DNotZ 1968, 646 Können Anlieger die Herstellung eines bestimmten Straßenzustandes verlangen? ZMR 1968, 130 Nachfolgelasten bei neuen Wohnbaugebieten, Der Landkreis, 1965, 75 Neue einheitliche Bundesbestimmungen über die äußere Gestaltung von Flächennutzungsplänen und Bebauungsplänen (PlanzeichenVO), 1965 Heft 6, RdNr. 132 Erläuterungen und Fundstellenhinweise zu allen wichtigen Vorschriften für die Bayerische Gemeindeverwaltung, Richard-Boorberg-Verlag, München Die Zulässigkeit von Bauvorhaben während der Aufstellung eines Bebauungsplans, 1965 RdNr. 423 Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof zur Überleitung des Erschließungsbeitragsrechts, 1965, Kr. 85—90 Müssen Hauseigentümer auch dann für die Kosten aufkommen, wenn die Gemeinde die Hausnummerierung ändert? (zu § 126 Abs. 3 BBauG), 1965, RdNr. 337 Warum macht gerade das Bauen im Außenbereich so viele rechtliche Schwierigkeiten, 1966 RdNr. 139 Was versteht man unter Außenbereich im Sinne des BBauG, 1966, RdNr. 140 Wann sind Vorhaben im Außenbereich zulässig? 1966, RdNr. 141 Welche verfahrensrechtliche Besonderheiten bestehen für die Genehmigung von Außenbereichsvorhaben? 1966, RdNr. 142 Welche Gesichtspunkte haben die Gemeinden bei ihrer Entscheidung, ob sie einem Außenbereichsvorhaben zustimmen wollen, besonders zu beachten? 1966, RdNr. 143 Das ABC des Bauens im Außenbereich, 1966, RdNr. 144 Die Bodenverkehrsgenehmigung im Außenbereich, 1966, RdNr. 145 Wie steht es mit dem Erschließungsbeitrag bei Edcgrundstüdeen und bei Grundstücken, die zwischen zwei Erschließungsstraßen liegen? (BayVGH, U. v. 28.10. 1965 Nr. 47 IV 64), 1966 RdNr. 129

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Literaturübersidit Die Fundstelle Die Fundstelle Die Fundstelle

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Die Fundstelle

Dietridis Dietrichs Dietz Dittus Dittus Dittus Dittus Dittus

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Kostenspaltung bei der Erhebung von Erschließungsbeiträgen, 1967, RdNr. 161 Zur Bemessung und Festlegung der gemeinlichen Beteiligungsquote am Erschließungsaufwand, 1967, RdNr. 173 Wann beginnt die Verjährungsfrist zu laufen, wenn bei Abschluß des Straßenbaues der Grunderwerb noch nicht durchgeführt ist? (Nach Fundstelle: Grundsätzlich Abschluß der Vermessung, nicht Eigentumsübergang entscheidend), 1969, RdNr. 105 Wenn es mit der Begründung zum Bebauungsplan hapert, 1969, RdNr. 149 Kann die Gemeinde im Interesse der Industrieansiedlung von der Erhebung des Erschließungsbeitrags absehen?, 1969 RdNr. 165 (unter Hinweis auf BVerwG U vom 31.1.1969 — IV C 47.67) Zum Begriff „innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile", 1969, RdNr. 167 unter Hinweis auf BVerwG, U vom 6. 11. 1968 Nr. IV C 2.66 und IV C 31.67 (letzteres teils abgedr. in BayVBl. 1969,134, ersteres in DVB1.1969, 262) Zum Problem der Nachfolgelasten-Verträge, 1969, RdNr. 266 Zur Problematik des § 132 Nr. 4 BBauG, wonach die Gemeinde „die Merkmale der endgültigen Herstellung einer Erschließungsanlage" durch Satzung zu regeln hat, 1969, RdNr. 284 Können die Gemeinden auch Erschließungsbeiträge für Straßenbauten erheben, die sie „eigenmächtig" durchgeführt haben? (Hinweis auf BVerwG, U vom 21. 10. 1968 Nr. IV C 94.67 — DVB1. 1969, 275), 1969, RdNr. 285 Raumordnungspolitik in Frankreich, BBauBl. 1965, 110 Planfikation und Raumordnung, BBauBl. 1965, 302 Zur Auslegung des § 31 BBauG, BWVB1. 1961, 65 Zum Problem der Bausperrenentschädigung, DÖV 1955, 161 und 196 Baulandumlegung und Grenzregelung nach dem Bundesbaugesetz, Bauwelt, 1960, 1187 und 1222 Die Bauleitplanung im Bundesbaugesetz, Bauwelt 1960, 1047, 1083 und 1103 Die städtebauliche Enteignung im Bundesbaugesetz, Bauwelt 1960, 1250 und 1273 Die Regelung der baulichen und der sonstigen Nutzung nach dem Bundesbaugesetz, Bauwelt 1960, 1144 und 1172

Literaturübeisidit Dittus Dittus Dittus Dittus

Dittus

Dittus Dittus-Zinkahn Döbler Dreis Dyong Dyong Ebert Ebert Edcert Eifrig Emvich Englert-Mang Eppig Erichs en Emst Emst Emst Ernst Emst

Die Ermittlung von Grundstüdeswerten nach dem Bundesbaugesetz, Bauwelt I960, 1384 Die Erschließung im Bundesbaugesetz, Bauwelt I960, 1410 und 1498 Nachträgliche Besitzeinweisung und Zulässigkeit von Zwangsmaßnahmen, NJW 1963, 793 Zur Frage der Entschädigungsfähigkeit der Wiederbeschaffungskosten bei der Enteignung, DWW 1965, 30 Die Rechtsstellung des Betroffenen bei der vorzeitigen Besitzeinweisung und bei vorzeitigen Eigentumswechsel, Deutsche WohnungsWirtschaft 1964, 166 bis 174 Zur Frage des Vollstredeungstitels einer baureditlichen Enteigung, NJW 1964,1556 Baulandbeschaffungsgesetz, Kommentar Erschließung neuer Wohngebiete, BayBgm. 1968, 146 Volkswirtschaftliche Zielvorstellung der Raumordnungspolitik, DWW 1965, 212 Bundesbaugesetz § 35 (Bauen im Außenbereich) — Übersicht über die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts —, BBauBl. 1968, 69 Bundesbaugesetz § 34, BBauBl. 1969, 441 Die gesetzlichen Vorkaufsrechte nach dem Bundesbaugesetz, NJW 1961, 1430 Gesetzliches Vorkaufsrecht der öffentlichen Hand, NJW 1956, 1621 Der Grundstücksbegriff im Recht der Erschließungsbeiträge, KStZ 1964, 174 Baulanderschließung nach dem Bundesbaugesetz, DÖV 1961, 591 Die Anrechnung von Vorausleistungen auf den Erschließungsbeitrag, KStZ 1968, 2 BayBauordnung, 11. Auflage mit Ergänzungsband Das Bundesbaugesetz in der notariellen Praxis, DNotZ 1960, 509, 523 Baudispens und Ubermaßverbot (§ 31 BBauG), DVB1. 1967, 269 Das Bundesraumordnungsgesetz, BBauBl 1965, 94 Der Plan im Verwaltungsrecht, DVB1. 1960, 344 Das Bundesraumordnungsgesetz, BBauBl. 1965, 94 Erneuerung der Gemeinden als Raumordnungsaufgabe, Bayer. Gemeindezeitung 1965 Nr. 9 S. 1 Grundsätze der Neugestaltung des Baurechts, DÖV 1961, 561 Erschließungsbeiträge nach dem Bundesbaugesetz, NJW 1963, 2159

XIX

Literaturübersidit

Eulert-Grehn Evers Eyermann-Fröhler Faßbender-Dammertz Fergg Fey Fideert Fickert Finkenstein Finlder Finlder Finkler Finkler Finkler Finkler Fischer Fischer Fischer Fischer Fischer Flehinghaus Fodc Förster

XX

Das Enteignungsvorrecht der Gemeinde nach dem Bundesbaugesetz, NJW 1961, 158 Die Regelung der „sonstigen Nutzung" durch Bebauungspläne, DVB1. 1968, 1 Verwaltungsgerichtsordnung, Kommentar Zur Genehmigungsbedürftigkeit der Teilung eines landwirtschaftlichen Grundstüdes, DNotZ 1967, 742 Die Zwangsenteignung in Bayern, Kommentar Umsatzschrumpfung am Baulandmarkt — eine Analyse der Umsätze und Preise von 1966 bis 1967, BBauBl. 1968,158 Der Begriff Einvernehmen im Bundesbaugesetz und seine Handhabung im Baugenehmigungs- und Rechtsmittelverfahren, DVB1. 1964, 173 Bauvorhaben, Baunutzung, Baunachbarrecht, Deutscher Gemeindeverlag, Köln 1963 Raumordnung eine Gemeinschaftsaufgabe aller beteiligten Verwaltungen, DÖV 1969, 56 Die Überleitung des Erschließungsbeitragsrechts, DVB1. 1962, 707 Zur Überleitung des bisherigen Anliegerbeitragsrechts auf das Erschließungsbeitragsrecht des Bundesbaugesetzes, Bauamt und Gemeindebau 1961, 175 Das Erschließungsrecht nach dem Bundesbaugesetz, Bauamt und Gemeindebau 1960, 453 Vorausleistung auf den Erschließungsbeitrag und Baugenehmigung, DVB1. 1962, 331 Das Erschließungsrecht 1963 Ist die Widmung einer Straße Voraussetzung für die Entstehung der Erschließungsbeitragspflicht? DVB1. 1967, 105 Der Erwerb der Erschließungsflächen durch die Gemeinde, DÖV 1964, 255 Straßenkostenrückersatz und Bundesbaugesetz, BayVBl. 1964, 322 Die Einheit des städtebaulichen Entschädigungsredits, DÖV 1964, 725 Rüdegabe von Erschließungsflächen, BayVBl. 1963, 370 Enteignung und Planfeststellung bei Ortsdurchfahrten, BayVBl. 1964, 114 Zur Auslegung und Anwendung des § 33 BBauG, NJW 1964, 387 Der Erschließungsbeitrag nach dem Bundesbaugesetz, KStZ 1960, 164 Erschließungsbeitrag für Grundstücke, die nach Form und Größe zur Bebauung ungeeignet sind, KStZ 1965, 41

Literaturübersidit

Förster Förster Forsthoff Forsthoff Franßen Franzen Friedlein Friehauf Frischmann-Weingart Friesedce Fritzen Fröhner Frohberg Frohberg Frohberg Frohberg Fromm Fuchs Fudis Füßlein Galette Garmaier Gelter Gelzer Geizer

Erschließungsbeitrag für Grundstücke, die nach Form und Größe zur Bebauung ungeeignet sind, NJW 1963, 1294 Baunutzungsverordnung, Kommentar, Kohlhammer Verlag, Stuttgart 1964 Verfassungsrechtliche Bemerkungen zum Bausperrenurteil des Bundesgerichtshofs, DÖV 1955, 193 Die öffentlichrechtliche Vorteilsausgleichung, DÖV 1965, 289 Zur Anlieger- bzw. Erschließungsbeitragspflicht der Eigentümer teilweise bebauter Grundstücke, KStZ 67,21 BBauG, Kommentar Erschließungsbeiträge zu Lasten bebauter Grundstücke, BayVBl. 1964, 207 Die behördliche Zustimmung zu Verwaltungsakten anderer Behörden — Verwaltungsakt oder bloßes Verwaltungsintemum?, DÖV 1961, 666 Zur selbständigen Anfechtbarkeit behördlicher Mitwirkungsakte, DÖV 1962, 721 Der Plan im neuen Wasserrecht, DVB1. 1961, 809 Entschädigungsansprüche und Entschädigungsermittlung bei der Enteignung, RdL 1963, 309 Die Baulandsteuer, R. Boorberg Verlag, München 1961 Zum Begriff der städtebaulichen Umlegung, Blätter für Grundstüdesbau- und Wohnungsrecht 1955, 65 Die Erschließung nach den Vorschriften des Bundesbaugesetzes, D W W 1960, 365 Das Bundesbaugesetz, J. R. 1961, 1 Bauen im Außenbereich, ZMR 1967, 89 Öffentlich-rechtliche Fragen beim Bau von Untergrundbahnen, DVB1. 1969, 289 Einzelfragen zum Erschließungsbeitragsrecht, BayBgm. 1963, 175 Der Erschließungsbeitrag in Rechtsprechung des Bayer. VGH, BayBgm. 1966, 83 Zur rechtlichen Bedeutung der Baulasten, DVB1.1965, 270 Probleme der überörtlichen Raumplanung, Der Landkreis 1965, 40 Ausgleichsleistungen in der Flächenumlegung, BayBgm. 1968, 116 Das neue Bauplanungsrecht, Dr. O. Schmidt Verlag, Köln 1964 Zweifelsfragen zum Verfahren der Baulandgerichte, DVB1. 1962, 888 Das Neue Bauplanungsrecht, Köln 1964 XXI

Literaturiibersidit

Geizer

Die Berücksichtigung gemeindlicher Planungsabsichten bei Anwendung der §§ 33 und 34 BBauG, DVB1. 1964, 129 Geizer Schutz des Außenbereichs in den Niederlanden, DVBI. 1968, 14 Gewaltig Siedlungsrecht und Erschließungsbeitragspilicht, KStZ 1963, 224 Gillessen Das Verhältnis kommunaler Bauleitplanungen zu überörtlichen Planungen, BayBgm. 1968, 305 Glatz Zur Baulandsteuer nadi dem Bundesbaugesetz, Die Baulandsteuer — eine neue Verwaltungsaufgabe, Württ. Gemeindezeitung 1961, 17 Godcel Die Genehmigungspflicht für den Bodenverkehr nach dem Bundesbaugesetz, Bauamt und Gemeindebau 1961, 231 Gockel Die Uberleitung bestehender städtebaulicher Pläne als Bauleitpläne nach dem Bundesbaugesetz, Gemeinde 1961, 95 Der zentrale Ort, BayBgm. 1966, 108 Göb Landesplanung und Verwaltungsgliederung, D ö V1967, Golz 193 Graf Nochmals: Überleitung des Ersdiließungsbeitragsrechts bei bebauten Grundstücken, DVBI. 1962, 711 Grauvogel-Sdiwamberger Nochmals Enteigung und Umlegung, DÖV 1956, 229 Die Planungskompetenzen des Oberkreisdirektors Griiter nach dem Landesplanungsgesetz von Nordrhein-Westfalen, DVBI. 1963, 848 Haarmann Stand und Probleme des Raumordnungsrechts, DVBI. 1963, 833 Haas Die Entschädigungsvorschriften des Bundesbaugesetzes, DVBI. 1961, 366 Das Enteignungsrecht des Bundesbaugesetzes, DVBI. Haas 1961, 257 Die Beschränkungen im Grundstüdesverkehr, 2. Aufl., Haegele August Lutzeyer Verlag, Baden-Baden, 1962 Verkehrsbeschränkungen nach dem Bundesbaugesetz, Haegele Blätter für Grundstücks-, Bau- und Wohnungsrecht 1961, 17 Haegele Die Vorkaufsrechte nach dem BBauG, DNotZ 1961, 229 Haben Vorkaufsrechte nach dem BBauG eine GrundHaegele buchsperre zum Inhalt? RPfleger 1962, 250 Überleitung des Erschließungsbeitragsredits bei beHagemann bauten Grundstücken, DVBI. 1962, 330 Vorausleistung auf den Erschließungsbeitrag, BayVBI. Hahlweg 1964, 324 Die Planung und ihre Sicherung, DÖV 1961, 566 Halstenberg

xxn

Literatlirübersicht

Halstenberg Hamacher Hamacher Hamacher von Hausen-v. d. Heide Hauser v. d. Heide v. d. Heide v. d. Heide v. d. Heide v. d. Heide Heinze Heinze Heise Heitzer Helmreich-Widtmann Hendrix Henning Hering Herminghausen Herpes Hertel Herzog

Die Raumordnungspolitik des Bundes und ihre Instrumente, DÖV 1963, 788 Die Umlegung nach dem Bundesbaugesetz, Deutsche Wohnungswirtschaft 1960, 260 Die Weiterführung eingeleiteter Umlegungsverfahren nach dem Bundesbaugesetz, DWW 1961, 36 Die Uberleitung bestehender Pläne und die Abwicklung eingeleiteter Verfahren nach dem Bundesbaugesetz, DWW 1961, 178 Bundesbaugesetz, Kommentar Kommunaler Straßenbau und Erhebung von Erschließungsbeiträgen, Die Neuregelung nach dem Bundesbaugesetz, Der Landkreis 1961, 108 Künftige Bauleitplanung und ihre Sicherung, Der Landkreis 1959, 379 Grundsätze für eine Satzung Regionaler Planungsgemeinsdiaften, Der Landkreis 1964, 421 Raumordnungspolitik im Bund, Ländern und Gemeinden, Der Landkreis 1967, 88 Kompetenzen des Bundes auf dem Gebiete der Raumordnung, DVB1. 1969, 229 Sozialverpflichtung des Eigentums in der Raumordnung, BayBgm. 1968, 57 Der Zeitpunkt des Inkrafttretens von Rechtsvorschriften, NJW, 1961, 345 Das Zusammenwirken von Behörden beim Erlaß von Verwaltungsakten, DÖV 1967, 33 Zur Bedeutung des § 125 BBauG für die Erschließungsbeitragspflicht, KStZ 1969, 53 Zum Entwurf eines Gesetzes über die vorläufige Bereitstellung von Bauland (Zweites Wohnungsbaugesetz), DVB1. 1951, 272 Bayerische Gemeindeordnung, Kommentar Der zeitliche Zusammenhang bei Vorausleistungen auf den Erschließungsbeitrag, KStZ 1968, 230 Der sogenannte latente Störer in baureditlicher und planender Sicht, DVB1.1968, 740 Verwaltungsverfahren und Gerichtsverfahren nach dem Bundesbaugesetz, DVB1. 1961, 217 Das Vorkaufsrecht der Gemeinden nach den BBauG, DNotZ 1963, 206 Erschließungsbeitrag nach dem Bundesbaugesetz, NJW 1963, 1294 Gemeinde und Wirtschaftsplan nach dem WSG, BayBgm. 1954, 151 Verfassungsgerichtliche und verwaltungsgerichtliche Normenkontrolle, BayVBl. 1961, 368 XXIII

Literaturübersicht Heß Heymann Hilg Hintzsche Hofmann Hoffmann

Hoppe Hoppe Hornig Hosch Hosdi Hosdi Hucko

Hucko

Hurst Hussla Hussla Isbary Isbary

Isenberg Jacob XXIV

Baugenehmigung während der Aufstellung des Bebauungsplans, BayVBl. 1965, 408 „Landwirtschaftlicher Betrieb" im Sinne der Baugesetze, BayVBl. 1969, 165 Zurückstellung eines Antrags auf Vorbescheid nach § 15 des BBauG, BayVBl. 1968, 200 Bauerwartungsland und Rohbauland als Wertbegriffe, NJW 1968,1269 Zur Anwendung des § 133 BBauG auf bebaute Grundstücke an vorhandenen Erschließungsanlagen, DVB1. 1963, 212 Über die Beitragspflidit nach §§ 133 ff. BBauG bei Grundstücken, die ohne Zusammenlegung nicht bebaubar sind, KStZ 1967, 216 Bauleitplanung und Eigentumsgarantie, DVB1. 1964, 165, 173 Nachbarklage — Plangewährleistungsansprudi — Planbefolgungsanspruch, DVB1.1969, 246 Einheitliche Planzeidien f ü r Bauleitpläne, BBauBl. 1965, 106 Zum Grundstücksbegriff des Erschließungsbeitragsredits, DÖV 1964, 725 Der Ersdiließungsbeitrag im Meinungsstreit, BayVBl. 1965, 6 Zur Beitragspilicht teilweise bebauter Grundstücke nach § 133 Abs. 4 BBauG, KStZ 1965, 105 Die Übertragung von Folgelasten auf einen Unternehmer im Erschließungsvertrag nadi § 123 Abs. 3 BBauG, KStZ 1964, 176 Der Erschließungsvertrag nadi § 123 Abs. 3 BBauG und der Mindestbeitrag der Gemeinde nach § 129 BBauG, KStZ 1964, 178 Das Erschließungsbeitragsrecht nadi dem Bundesbaugesetz, Kommunalpolitische Blätter 1960, 869 und 921 Unzuständigkeit des BayObLG in Baulandsachen, NJW 1963, 1389 Entschädigungspflidit bei einem vorübergehenden Bauverbot, NJW 1968, 631 Zur Gliederung des Bundesgebiets in Planungsräume, DÖV 1963, 793 Der Standort der deutschen Städte in der Raumordnung, Schriftenreihe des Deutschen Städtebundes, Heft 2, Verlag Otto Sdiwarz & Co., Göttingen, 1964 Kräfte und Gegenkräfte im Ballungsprozeß, DÖV 1963, 807 Das Raumordnungsgesetz, DVB1.1965, 262

Literaturübersicht

Jacob Jacob Janssen Jensen Joachim Jonak Jung Jung Jung Jung Jung Jung Jung Just-Brückner Just-Brüdcner Kahlke Kanther Kanther Kappelmann Katzenstein Kellerhals Kemnitzer Keßler

Raumordnung und kommunale Selbstverwaltung in der Region — Zum Inkrafttreten des Bundesraumordnungsgesetzes, Der Landkreis 1965, 173 Kompetenzen und Instrumente des Bundes auf dem Gebiete der Raumordnung, DVB1. 1968, 929 Rechtsschutz bei vorzeitiger Besitzeinweisung nach den Vorschriften des Bundesbaugesetzes, NJW 1969, 219 Baurecht und Städtebau, DÖV 1961, 564 Die Umlegung nadi dem Bundesbaugesetz, BayBgm. 1967, 81 Landesplanung und Bundesraumordnung, Bad.-Württ. Verw.Blatt 1965, 1 Wertermittlung und Baulandsteuer, Bauamt und Gemeindebau 1961, 116 Das Bauen im Außenbereidi, NJW 1962, 617 Sicherung der Bauleitplanung, Bauamt und Gemeindebau 1961, 329 Die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken nach dem Bundesbaugesetz, BB 1961, 587 Keine Erschließungsbeiträge für früher bebaute Grundstücke, Staatszeitung von Rheinland-Pfalz Nr. 12 vom 22.3.1964 Seite 5 Die Bodenverkehrsgenehmigung und ihre Versagungsgründe, DVB1. 1964, 131 Ersatzlandenteignung, DÖV 1960, 492 Der Verkehrswert von Grundstücken nach der Verordnung zum BBauG, NJW 1961, 1854 Verkehrswert von Grundstücken gemäß Bundesbaugesetz, Wemer-Verlag, Düsseldorf Der Rechtsweg bei Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts nach dem Bundesbaugesetz, NJW 1962, 1381 Das Anliegerbeitragsrecht nach den Ubergangsvorschriften des Bundesbaugesetzes, KStZ 1964, 172 Veröffentlichungsprobleme und Satzungserfordemisse bei der Veranlagung zu Erschließungsbeiträgen, KStZ 1969, 48 Umlegung von Erschließungsbeiträgen und öffentlichrechtlichen Gebühren auf die Miete, ZMR 1966, 163 Enteignungsrechtsprechung beim Ubergang zum Bundesbaugesetz, DÖV 1961, 581 Die Überleitung des Erschließungsrechts in Bayern, DWW 1968, 311 Das Bundesbaugesetz in der Verwaltungspraxis, BayBgm. 1961, 180 und 211 Der angestrebte Raumordnungsplan als Bundesraumforschung oder Standortlenkung, BB 1954, 73

XXV

Literaturübersicht

Kiehlmann Kienapfel Kirstein Kleisl Klinger Klotz Knaup Knaup Knaup-Ingenstau Koch Koehler Köll Koenig Koenig Kömer Kömer Korbmacher

Kottge Kratzer Krause Krenner Kreuzer

XXVI

Zur erweiterten Anwendung der Grenzregelung, Mitt. des Vereins für Vermessungswesen Hessen, 1962, Heft 2 Die Fehlerhaftigkeit mehrstufiger Verwaltungsakte nach dem Bundesbaugesetz und dem Bundesfernstraßengesetz, DÖV 1963, 96 Ersdiließungsbeiträge für Aufwendungen, die durch Übernahme von Anlagen als gemeindliche Erschließungsanlagen entstanden sind, KStZ 1968, 46 Die Grunderwerbsgeschäfte der Gemeinden im Vollzug des Bundesbaugesetzes und ihre grunderwerbssteuerliche Behandlung, BayBgm. 1963, 27 und 60 Verwaltungsgerichtsordnung, Kommentar Zuständigkeit der kommunalen Selbstverwaltungskörperschaften in der Regionalplanung, DÖV 1967, 184 Kommentar zur Baunutzungsverordnung, Werner-Verlag, Düsseldorf Baunutzungsverordnung, Kommentar, 3. Aufl. WernerVerlag, Düsseldorf 1964 Bundesbaugesetz, Kommentar Zur Rechtswirksamkeit des Wirtschaftsplans, BayVBl. 1955, 108 Verwaltungsgerichtsordnung, Kommentar Das Umlegungs- und Grenzregelungsverfahren nach dem BBauG, DNotZ 1961, 635 Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinden unter besonderer Berücksichtigung des Bundesbaugesetzes, Bauamt und Gemeindebau 1960, 496 Erschließungsbeitragspflicht bei der Zusammenlegung von Grundstücken, GemZtg. 1968 Nr. 3 und 10 Das Bauen im Außenbereich, NJW 1965, 518 Neue Fragen aus dem Ersdiließungsbeitragsrecht, BayVBl. 1968,154 Zur Überleitung anhängiger Baurechtsverfahren auf das materielle Redit der Landesbauordnung, BaWüVB1. 1965,113 Dreistufiges Vorkaufsrecht — Zur Rechtsnatur des gesetzlichen Vorkaufsrechts, MDR 1967, 975 Zusammenwirken von Behörden beim Erlaß eines Verwaltungsakts, BayVBl. 1964, 254 Wohnheime, insbes. für Studenten, in reinen Wohngebieten? Zur Problematik der Baunutzungsverordnung, DÖV 1968, 637 Persönliche Beteiligung von Gemeinderatsmitgliedem bei der Bauleitplanung, BayVBl. 1963, 146 Zur „Negativfunktion" der Festsetzungen in Bebauungsplänen (Rezension zu BVerwGE 25, 243 = DÖV 1967, 275), ZMR 1969, 131

Litera turübersidit

Krieger Kriele Kröner Kröner

Kubles Kuhn Kürzel

Kürzel Kuschmann Landt Loening Lösch Lübbe Lübbe Ludyga Ludyga Ludyga Ludyga Ludyga

Ludyga

Wochenendhäuser in der Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte, Der Landkreis 1965, 8 Plangewährleistungsansprüche? DÖV 1967, 531 Die Eigentumsgarantie in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, DRiZ 1960, 422 und 1961, 10, 38 und 75 (später als Broschüre bei C. Heymanns Verlag) Begriffe und Grundprobleme der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Eigentumsgarantie, DVB1.1969, 157 Flughäfen und Raumordnung, DVB1. 1961, 808 Ästhetische Bevormundung durch Bebauungspläne? DVB1.1968, 497 Das Vorkaufsrecht der Gemeinden nach dem Bundesbaugesetz, Blätter für Grundstücks-, Bau- und Wohnungsrecht 1960, 323 Ausnahme und Befreiung im Baubereich, ZMR 1965, 226 Die Abgrenzung der Enteignung und der Aufopferung von der Amtshaftung in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, NJW 1963, 1473 Einzelfragen des Enteignungsrechts, BayBgm. 1961, 49 Zur Rechtsnatur der Genehmigung kommunaler Abgabensatzungen in Nordrhein-Westfalen, Entgegnung, DÖV 1967, 380 Der Bemessungsmaßstab für den Kanalbaukostenbeitrag, BayBgm. 1963, 82 Zum Anwaltszwang vor den Kammern für Baulandsachen, NJW 1962, 701 Das Verfahren vor den Baulandgerichten, DÖV 1962, 925 Erschließung und Erschließungsbeitrag in Bayern nach dem Bundesbaugesetz, Kommunaischriftenverlag J. Jehle, München 1962 Erschließung und Erschließungsbeitrag in Bayern 1963, Kommunalschriftenverlag J. Jehle, München Vorausleistungen auf den Erschließungsbeitrag, BayBgm. 1968, 277 Verjährung von Erschließungsbeiträgen, BayBgm. 1969, 33 Behandlung der Kosten von Stützmauern, Böschungen, Rabatten usw. bei der Ermittlung des Erschließungsaufwandes und Festsetzung des Erschließungsbeitrags, BayBgm. 1969, 71 Erschließungsbeitrag nach dem Bundesbaugesetz mit Übergangsregelung in Bayern, Kommunalschriftenverlag J. Jehle, München 1969 XXVII

Literaturiibersidit Lücke Lüdce Lutter Lutz Lutz Lutz Lutz Mang Mang Mang Mang Mang Mang Mang-Simon v. Mangoldt-KIein Marschall Mattenklodt Maury

Mayer Meiborg

Meister Meister-Zuleeg Meyer

Meyer XXVIII

Wohnungsbau-Städtebau-Raumordnung/Leistung und Aufgabe, BayVBl. 1965, 181 Raumordnung und Kommunalpolitik, StKV 1966, 117 Vorkaufsrechte nach dem Bundesbaugesetz und Grundbuchsperre, MDR 1962, 177 Zur Vorverlegung der Fälligkeit des Erschließungsbeitrags, Blätter für Grundstüdes-, Bau- und Wohnungsrecht 1961, 68 Bundesverwaltungsgericht zum Erschließungsbeitrag, D W W 1964, 203—205 Erschließungsbeiträge f ü r nur teilweise bebaute Grundstücke?, D W W 1965, 12 Rechtsprechung zum Erschließungsbeitragsrecht, D W W 1966, Heft 1 und 2 Die Rechtswirksamkeit des Wirtsdiaftsplans, BayVBl. 1955, 16 Die Bauleitplanung, ihre Sicherung und ihre Bedeutung für die Baugenehmigung, BayVBl. 1960, 233 Bebauungsplan und Nonnenkontrolle, BayVBl. 1961, 273 Enteignung und Erschließung im Bundesbaugesetz, BayVBl. 1960, 274 Bundesbaugesetz und Landschaftsschutz, BayVBl. 1960, 347 Erschließungsbeiträge und Ausbaubeiträge für Ortsstraßen, BayVBl. 1969, 206 Bayer. Bauordnung, Beck'sche Verl. Buchh. München Das Bonner Grundgesetz, 1957 Bundesfernstraßengesetz, Kommentar Das Bundesraumordnungsgesetz, DÖV 1966, 21 Das Verhältnis des Entschädigungswertes zum Verkehrswert nadi § 95 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BBauG, NJW 1964, 2048 Eigentum und Enteignung, BayVBl. 1962, 5 Das Zusammenwirken von Baugenehmigungsbehörde und Gemeinde nach dem Bundesbaugesetz, DÖV 1968, 828 Zur Rechtsnatur der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts, DVB1. 1967, 262 Zur Rechtsnatur der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts, DVB1. 1967, 262, 266 Bauleitplanung, Sicherung der Bauleitplanung und Regelung der baulichen Nutzung nach dem Bundesbaugesetz, D W W 1961, 122 Der Nachbar im öffentlichen Baurecht, D W W 1962, 133

Litera turübersidit Meyer Meyer Meyer Meyer Meyer Mitschke Müller Müller Müller Müller Müller Müller Müller Müller von Müller Müller-Hahl Nagel Nau Neflin Neufang Neuffer Niemeier Niemeier-Müller

Zur Geltung des § 24 der Baunutzungsverordnung, DVB1. 1964, 516 Die Zulässigkeit von Bauvorhaben während der Planaufstellung, DÖV 1964, 376 Aktuelle Rechtsfragen der Bauleitplanung, D W W 1965, 92 Verfassungs- und Verwaltungsprobleme der Raumordnung und Landesplanung, D W W 1965, 148 Zur gerichtlichen Überprüfimg der Bauleitpläne, DVB1. 1968, 492 Zur Entwicklung der gemeindlichen Planung (Bauleitplan), KStZ 1966, 145 Die Bauleitplanung nach dem Bundesbaugesetz, Gemeindetag 1960, 218 Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinden nach dem Bundesbaugesetz, Gemeindetag 1961, 113 Zur Problematik der Genehmigungsvorbehalte im Kommunalrecht, VerwArch. 1963, Heft 2, Seite 170 Die Bewertung von Grundstücksteilflächen im Enteignungsverfahren, BayVBl. 1966, 161 Das Verfahren bei vorzeitiger Besitzeinweisung vor Erlaß eines Enteignungsbeschlusses nach BBauG, NJW 1964, 188 Die Stellung von Enteignungsanträgen durch nichtbegünstigte Dritte, DVB1. 1967, 275 Die Enteignungsentschädigung der Nebenberechtigten, NJW 1967, 1350 Zur Frage des räumlichen Umfangs und der räumlichen Beschränkung des Enteignungseingriffs (§ 92 Abs. 1 Satz 1 BBauG), DVB1. 1969, 178 Kritische Gedanken zum Erschließungsbeitragsrecht, D W W 1969, 169 Erschließungsbeitragssatzung, Karl Link Verlag, Kronach, 1967 Zum Bundesbaugesetz, Deutsche Bauzeitschrift 1960, 1215 Staatliche Raumordnung und gemeindliche Selbstverwaltung, DÖV 1962, 533 Erschließungsbeitragspflicht Erbbauberechtigter, ZMR 1964, 259 Der Siedlungsverband Ruhrkohlenbezirk (1920—1963), DÖV 1963, 812 Das Bundesbaugesetz, 1960 Regionalplanung und Landesplanungsgesetz, DÖV 1963, 803 Raumplanung als Verwaltungsaufgabe, Gebrüder Jänidce-Verlag Hannover, 1964 XXIX

Literaturübersicht

Obermayer Obermayer Oestreidler Oestreicher Oestreidier Oestreidier-Sdieur Palandt Paulus Paulus Peßler Peters Peters Petzold Pietzonka Proksdi Rädle Rambedc Rambeck Ratusdiny

Rausdi Redeker Reinhardt

XXX

Die staatsaufsiditlidien Rechtsakte gegenüber den Gemeinden, BayVBl. 1962, 39 Zur Bindungswirkung der Bodenverkehrsgenehmigung für die Erteilung der Baugenehmigung bei Vorhaben im Außenbereidi, DVB1. 1969, 237 Gemeinde und Wirtsdiaftsplan, BayBgm. 1953, 223 Das Wichtigste aus dem neuen Bundesbaugesetz, BayBgm. 1960, 191 Das Bundesbaugesetz im vierten Jahr seines Vollzugs, JR 1964, 241 Überleitung des Ersdiließungsbeitragsredits in Bayern, BayBgm. 1964, 257 BGB, Kommentar Die Baulandbeschaffung nach dem Bundesbaugesetz, Württ. Gemeindezeitung 1960, 381 Die Bauleitplanung nadi dem Bundesbaugesetz, Württ. Gemeindezeitung 1961, 241 Einzelfragen zum Vorkaufsrecht der Aufbaugesetze, NJW 1960, 1785 Der Dritte im Baurecht, DÖV 1965, 744 Der Dritte im Bauredit, DÖV 1968, 547 Die Veröffentlichung von Gemeindesatzungen, DVB1. 1967, 12 Probleme des Bundesbaugesetzes, NJW 1961, 1425 Gemeindliches Einvernehmen bei Bauvorhaben und Reditsaufsidit, BayVBl. 1968, 59 Altes und neues Straßenkostenbeitragsredit, DÖV-Landesbeilage „Baden-Württembergisches Verwaltungsblatt" 1965, 69 Die Bestimmungen des Bundesbaugesetzes über die Zulässigkeit von Bauvorhaben und ihre Auslegung durch die Rechtsprechung, BayBgm. 1965, 134,162 Die Rechtsprechung zu den Vorschriften des Bundesbaugesetzes über den Bodenverkehr, RdL. 1966, 61 Zum gemeindlichen Einvernehmen bei Bau- und Bodenverkehrsgenehmigungen, BayVBl. 1966, 344 Raumordnung, Industriesiedlung, Landes- und Regionalplanung— Bemerkungen zur Raumordnungspolitik aus industrieller Sicht, Der Landkreis 1965, 361 Raumordnungskongreß in Saarbrücken, Bericht BBauBl. 1965, 250 Enteignungsrechtliche Probleme im Lichte der Junktimklausel, DVB1.1969,167 Von der Nachbarklage zum Planbefolgungsansprudi, DVB1.1968, 7 Das Vorkaufsrecht nach dem Bundesbaugesetz, Württ. Gemeindezeitung 1961, 217

Liteiaturübersidit Reisnecker Reiß Rendc Reuss Richter Ringe Ringe Ripfel Rössler Rosenberg Runge Runge Ruppredit Sannig Samighausen Sauermann Sdiaber Schack Schack Sdiadc Sdiadc Sdiadc Scharf

Abweichungsmöglichkeit bei übergeleiteten Baulinien, BayVBl. 1966, 84 Der Erschließungsbeitrag nach dem Bundesbaugesetz und § 436 BGB, DNotZ 1962, 307 Anschluß gebühr oder Anschlußbeitrag? BayVBl. 1969, 165 Der Wesenskern des Eigentums im Sinne der Rechtsprechung zu Art. 14 GG, DVB1. 1965, 384 Zum Begriff des im Zusammenhang bebauten Ortsteils nach dem BBauG (an Hand der Rechtsprechung), DÖV 1964, 440 Bebauungsgenehmigung und Flächennutzungsplan, DVB1. 1953, 296 Zur Rechtsnatur des Wirtschaftsplans nach dem WSG, DVB1. 1954, 245 Die Beschränkungen des Bodenverkehrs sowie die Vor- und Ankaufsrechte der Gemeinden nach dem Bundesbaugesetz, BB 1960, 1184 Baunutzungsverordnung, Kommentar 1966, Carl Heymanns Verlag Lehrbuch des deutsdhen Zivilprozeßrechts, 8. Auflage 1960 Enteignungen und Entschädigungen nach dem Bundesbaugesetz, Bau-Wirtschafts-Blatt 1961, 3 Das Erschließungsrecht und seine Anwendung, BauWirtschafts-Blatt 1961, Heft 9, Seite 3; Heft 10, Seite 3 und Heft 11, Seite 3 Abfassung und Inhalt des Bebauungsplanes, BayBgm. 1963, 22 Gewohnheitsrecht und Ortsbaurecht, Staats- und Kommunalverwaltung 1965, 24 Zur Gleichbehandlung von Baugesuchen, MDR 1969, 1 Die Einordnung des Erschließungsbeitrags in das geltende Recht, DVB1. 1964, 509 Anliegerleistungen bei Ortsdurchfahrten, BayBgm. 1960, 264 und 295 Das gesetzliche Vorkaufsrecht, DVB1. 1961, 229 Enteignung „nur zum Wohl der Allgemeinheit", BB 1961, 74 Die Enteignungstheorie des Bundesverwaltungsgerichts, NJW 1963, 750 Enteignungsentschädigung bei nicht beabsichtigten Schäden, DÖV 1965, 616 Die öffentliche Last im Enteignungsrecht, DVB1. 1967, 280 Zur Verfassungsmäßigkeit von Enteignungsnonnen, BayVBl. 1965, 386 XXXI

Literaturübersicht

Schamberg Schatz Scheimn Scheur Sdieur Scheur Scheur Scheur Schick Schick Schieder Sdiiessler Sthiessler Schlez Schmaltz Schmidt Schmidt Schmidt Schmidt Schmidt Schmidt-Toploff XXXII

Reformen der Bodenpreise sind nötig, BBauBl. 1968, 461 Gemeindliche Einwirkung auf den Bodenverkehr, BayVBl. 1969, 384 Muß der Beschluß über die Aufstellung eines Bebauungsplans (§ 33 BBauG) besonders öffentlich bekanntgegeben werden?, BayBgm. 1963, 81 Erschließungsbeitragsrecht in der Überleitung (§ 180 Abs. 1 und 2 BBauG), BayBgm. 1962, 79 Erschließungsbeiträge für bebaute Grundstücke, BayBgm. 1962, 291 Erschließungsbeitragsrecht (zum Urteil des VG Ansbach vom 7. 5.1963 — BayBgm. 1963, 170), BayBgm. 1964, 9 Wann ist eine Anbaustraße ordnungsgemäß erstmalig hergestellt?, BayBgm. 1964, 189 Erschließungsbeiträge bei „vorhandenen" Erschließungsanlagen, BayVBl. 1964, 321 Das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 25. Februar 1964 — BVerwG I C 88/63 — und seine Anwendung in Bayern BayBgm. 1964, 165 Zweifelsfragen aus dem Erschließungsbeitragsrechts, BayBgm. 1965, 13 Aktuelle Fragen aus dem Bodenverkehrsredit und dem Bundesbaugesetz, BayVBl. 1963, 231 Bauleitungsplanung und Bodenverkehr, BayBgm. 1964, 239 Planungshoheit der Gemeinden und Wohnungsbauförderung, BayBgm. 1964, 73 Die Rechtsprechung des Württ.-Bad. VGH und des VGH Baden-Württemberg zum Bebauungsplanrecht, BWVB1. 1963, 81 Zur Bindungswirkung der fiktiven Bodenverkehrsgenehmigung nach § 21 BBauG, NJW 1968, 1078. Das Bundesbaugesetz unter besonderer Berücksichtigung des Erschließungsrechts, Gemeindetag 1960 Der beitragsfähige Erschließungsaufwand in § 129 Abs. 1 BBauG, DÖV 1964, 155 Die Anwendung des neuen Erschließungsbeitragsrechts auf bebaute Grundstücke (zur Auslegung der §§ 133 und 180 Abs. 2 Bundesbaugesetz), KStZ 1963, 6 Erneut: Erschließungsbeiträge bei bebauten Grundstücken, DVB1. 1963, 210 Handbuch des Erschließungsrechts 1965, Deutscher Gemeinde-Verlag und Kohlhammer-Verlag, Köln Kann das Baurecht des Bundes auch Regelungen für Anlagen der Außenwerbung treffen? DVB1. 1968, 490

Literaturübersidit

Schmitt Schmitt Schmitt-Weigand

Schmitz Schneider Schneider Schneider Schneider Schnitzerling Schnitzerling Schöning Schöning-Wolff Schröder Sdirödter Schrödter Schuegraf Sdiütz Schütz-Frohberg Schuller Schulte Schupp Schwamberger Schweiger

Zwischenbilanz des Erschließungsbeitragsredits in Bayern, BayVBl. 1967, 78 Fortgeltung altrechtlicher Straßenkostenvereinbarungen, BayVBl. 1968, 261 Die Ersdiließungsbeitragspflidit bei genehmigten, aber ungültigem Bebauungsplan, Der Gemeindetag 1969, 231 Die Erschließung nach dem Bundesbaugesetz, Gemeindehaushalt 1960, 176 Das neue System der Erschließungsbeiträge nach dem Bundesbaugesetz, DVB1. 1962, 45 § 133 Abs. 4 Bundesbaugesetz und die Überleitung des Erschließungsbeitragsrechts, DVB1. 1962, 50 Die Bedeutung der Mitwirkung anderer Behörden im Baugenehmigungsverfahren, DÖV 1965, 513 Eingriffsschwere oder Einzelakt (Enteignungsrechtsprechung des BGH), DÖV 1965, 292 Aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum Enteignungsrecht, DWW 1965, 137 Entschädigungspflichten in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, DWW 1969, 67 Raumordnung, Städtebau und Architektur in Ungarn, BBauBl. 1965, 261 Kommentar zur Baunutzungsverordnung, Karl Krämer Verlag, Stuttgart 1964 Die Anwendung der Baunutzungsverordnung auf bestehende Bauleitpläne, DVB1. 1963, 616 Das Zusammenwirken der Behörden im Baugenehmigungsverfahren, DVB1. 1962, 743 Bundesbaugesetz, Kommentar, Verlag Franz Vahlen GmbH Berlin und Frankfurt am Main, 2. Aufl. 1969 Zusammenwirken von Baugenehmigungsbehörden und Gemeinden, NJW 1961, 1956 Zustimmung und Einvernehmen anderer Behörden im Baurecht, NJW 1963, 2150 Bundesbaugesetz, Kommentar Ist die vorläufige Besitzeinweisung auch außerhalb des Enteignungsverfahrens zulässig? DVB1. 1967, 278 Enteignung und privatrechtliche Aufopferung, DVB1. 1965, 386 Die Baulandsteuer, J R 1964, 41 Enteignimg und Umlegung, DÖV 1954, 396 Der „gebildete Durchschnittsmensch" und der unbestimmte Rechtsbegriff, DVB1.1968, 481

xxxin

Literaturübersidit

Schwering

Sellmann Seilmann Sellmann Sellmann Sendler Sening Sening Seufert Simon Steckert Steffen Steffens Steger Stein Stich

Stich Stich

Stich Stich Stiegler und Thiersch XXXIV

Versagungsgründe für die Bodenverkehrsgenehmigung beim Verkauf von Grundstücken im „Außenbereich" und zur Auslegung des § 20 BBauG, DNotZ 1962, 236 Das Vorkaufsrecht der Gemeinden nach dem Bundesbaugesetz, Deutsche Wohnungswirtschaft 1960,255 Die Enteignung nach dem Bundesbaugesetz, DWW 1960, 358 Einzelbindung des Eigentums und Enteignung, NJW 1965, 1689 Rechtsschutz im Bauplanungsrecht, DÖV 1967, 219 Zulässigkeit von Bauvorhaben — Die §§ 29 bis 34 des Bundesbaugesetzes, BBauBl. 1968, 12, 63 Landschaftsschutz und Bauverbot, DVBl. 1963, 843 Landschaftsschutz und Bebauungsplan, DVBl. 1963, 357 Bayerisches Zwangsenteignungsgesetz, Kommentar Mehr Spielraum für den modernen Städtebau nach der neuen Baunutzungsverordnung, BayVBl. 1969, 151 Rechtsnatur und Rechtswirkung sogenannter Anliegerbescheinigungen, DVBL 1969, 299 Enteignung und Kostenerstattung, DVBl. 1969, 174 Bauvorhaben im Außenbereich, Verlag Otto Schwartz 1963 Fristablauf bei der fingierten Bodenverkehrsgenehmigung, BayVBl. 1968, 19 Die Rechtsnatur der verschiedenen Kosten der Grundstüdeseigentümer für die kommunalen Entwässerungsanlagen, DVBl. 1962, 325 Einvernehmen und Zustimmung, verfassungs-, verwaltungs- und verfahrensrechtliche Überlegungen zum Zusammenwirken von Baugenehmigungsbehörde, Gemeinde und höherer Verwaltungsbehörde nach dem Bundesbaugesetz, DVBl. 1963, 193 Bundesbaugesetz und Naturschutz, Natur und Landschaft 1960, 141 Bundesbaugesetz und Naturschutz. Bedeutsame Auswirkungen auf die Anpassung der Baupläne an Raumordnung und Landesplanung, Staatszeitung — Staatsanzeiger für Rheinland-Pfalz 1960, 12 Bauen im Außenbereich und Eigentumsgarantie, BB 1965, 107 Bindungswirkung und Aussagekraft des Flächennutzungsplans, B1GBW 1968, 141 Auswirkung der Bodenverkehrsgenehmigung auf private Rechtsgeschäfte, BayVBl. 1968, 129

Literaturübersidit Stossberg Stossberg Strunz Strunz Strunz Strunz Süß Süß Süß

Süß Sukow Sukow Tantzen Thiel-Frohberg Tiefenbacher Trimter Trimter Troll Tschira Ule Vogt Volk

Ermittlung des beitragsfähigen Erschließungsaufwands nach Einheitssätzen, D W W 1965, 11 Vorhandene Straße—Endgültig fertiggestellte Straßen, DWW 1968, 310 Das Erschließungsrecht nach dem Bundesbaugesetz, StKV 1961, 7 und 32 Das „erschlossene" Grundstück im Erschließungsbeitragsrecht, StKV 1968, 64 Der beitragsfähige Erschließungsaufwand, StKV 1968, 39 Die Erhebung von Erschließungsbeiträgen (Teilbeträgen) nach dem BBauG vor endgültiger Herstellung der Anlagen, StKV 1967, 236 u. 265 Genehmigungspflicht für den Bodenverkehr nach §§ 19 ff. Bundesbaugesetz, BayBgm. 1962, 73 und 108 Das Vorkaufsrecht der Gemeinden nach dem Bundesbaugesetz, BayBgm. 1962, 241 und 276 Die Stellungnahme der Gemeinde zu der Zulässigkeit von Vorhaben nach den §§ 29 £f des BBauG und den übrigen baurechtlichen Vorschriften, Schriftenreihe des Bayer. Gemeindetags, Heft 2, Teil II, 1964, Kommunalschriftenverlag J. Jehle, München Zur Anwendbarkeit des § 180 Abs. 2 BBauG in Bayern, BayBgm. 1963, 63 Billigkeitsmaßnahmen bei der Heranziehung zu Erschließungsbeiträgen, KStZ 1964, 217 Erschließungsbeitrag nur für gewidmete Straßen?, KStZ 1969, 67 Erschließungsbeiträge nach den Übergangsvorschriften, DVB1. 1962, 50 Garagenbaurecht der Bundesländer, Werner-Verlag, Düsseldorf 1965 Bundesbaugesetz verkündet, BB 1960, 722 Besteht nach § 133 BBauG eine Erschließungskostenbeitragspflicht auch für solche Grundstücke, die nach Form und Größe nicht bebaubar sind? KStZ 1964, 241 Erschließungsbeitrag für Grundstücke, die nach Form und Größe zur Bebauung ungeeignet sind (sog. Handtücher), KStZ 1968, 127 Die Baulandsteuer, BB 1960, 771 Die planungsrechtliche Prüfung eines Bauvorhabens, BayBgm. 1968, 61 Verwaltungsgerichtsbarkeit, Kommentar zur VwGO Gemeindliches Einvernehmen bei Bauvorhaben, BayVBI. 1969, 56 Verfahren vor den Baulandgerichten; Bemerkungen zum Aufsatz Lübbe in DÖV1962, 925 = DÖV1964, 45

XXXV

Literaturübersidit

Vonficht

Vonficht Wagener Wagner Wagner Wagner Wagner Wambsganz Wambsganz Wambsganz-Zinkahn Weber Weber Weber Wehgartner

Wessel und Korthen Weyreuther Weyreuther Wild Wilhelm Wimmer Wimmer Wittig XXXVI

Wertermittlung im Enteignungsrecht Die Bewertung von Grunds tücksteilflächen im Enteignungsverfahren, BayVBl. 1966, 10 und 1967, 88 Fragen der Enteignung nach dem Bundesbaugesetz, BayVBl. 1964, 4 Genehmigungsverfahren nach dem Bundesbaugesetz, DVB1.1962, 737 Zur Kritik an der Rechtsprechung zum Enteignungsredit, DRZ 1965, 114 Genehmigungsverfahren nach dem Bundesbaugesetz, DVB1. 1962, 737 Die Folgekosten im Enteignungsverfahren, NJW 1967, 1345 Die Abgrenzung von Enteignung und enteignungsgleichem Eingriff, NJW 1967, 2333 Die Bauleitplanung, DVB1. 1961, 461, 494 und 533 Planungsrecht und Planungspflicht der Gemeinde, BayVBl. 1963, 1 Das Bundesbaugesetz, NJW 1960, 1321 Die baugesetzlichen Vorkaufsrechte der Gemeinden und der Vertrauensschutz, DNotZ 1961, 236; 1962, 510 Raumordnung und Verwaltungsstruktur an dem Karlsruher Juristentag 1964, DÖV 1965, 361 Raumordnung und Raumplanung, DÖV 1963, 785 Selbstverwaltung und Raumordnung, Bayer. Gemeindezeitung 1965 Nr. 10 S. 3 „Weißbuch über die Restbaulandsteuer 1961/62", eine Darstellung der Rechtslage, Dritte Folge der Sdiriftenreihe über die Baulandsteuer (Grundsteuer C), 1967, Studieninstitut für angewandte Haushalt- und Steuerpolitik e. V., München Erschließungsbeiträge in der Rechtsprechung, BBauBl. 1967, 162 Die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum Bodenverkehrsrecht, BBauBl. 1969, 85 Über „Baubedingungen", DVB1.1969, 232 u. 295 Widmung und Erschließungsbeitrag, KStZ 1968, 111 Grundsätze des materiellen Enteignungsrechts, DÖV 1965, 397 Der räumliche Umfang des allgemeinen Vorkaufsrechts nach dem BBauG, DVB1.1964, 512 Uber die Rechtsnatur kommunaler Generalverkehrspläne, DVB1. 1963, 885 Zur Auslegung des § 133 und des § 180 BBauG, BayBgm. 1964, 10

Literaturübersicht Wittig

Wittig Wünsdiel Zabel Zinkahn Zinkahn Zinkahn Zinkahn Zinkahn-Bielenberg Zuck Zudc Zuleeg Zuleeg Zuleeg

Die Abwicklung von Straßensicherungsverträgen bei Herstellung der Straße seit Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes, BayBgm. 1965, 104 Zur Überleitung des Erschließungsbeitragsrechts in Bayern, BayVBl. 1965, 261 Der Erschließungsbeitrag nach dem Bundesbaugesetz, BayBgm. 1961, 9 Die Umlegung nach dem Bundesbaugesetz, DVB1. 1961, 262 Das Bundesbaugesetz, DÖV 1960, 617 Die Regelung der Enteignimg im Bundesbaugesetz, DÖV 1961, 578 Das Bundesbaugesetz in der Praxis der Landkreise, Der Landkreis 1961, 178 Die Schranken der gemeindlichen Planungshoheit, Blätter f. Grundstücks-, Bau- u. Wohnungsrecht 1963, 6 Bundesbaugesetz, Kommentar, Beck'scher Verlag, München, Loseblatt Enteignungsmaßnahmen und Mitverschulden, MDR 1962, 258 Verpflich tun gs an träge vor der Baulandkammer, MDR 1964, 196 Die Gesetzgebungsbefugnis des Bundes und der Länder im Redit der Enteignung und Aufopferung, DVB1. 1963, 320 Verfahrensfragen und Interessenschutz bei Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 2 4 ff. BBauG, DVB1.1966,233 Zur Rechtsnatur der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts, DVB1. 1967, 266 Raumordnung und Bauleitplanung im ländlichen Raum, Schriften des Instituts für Städtebau und Raumordnung, Kohlhammer-Verlag 1967

XXXVII

Abkürzungsverzeichnis aaO ABl. Abs. aM Anm. ASlg. AusfG AV B BauLBG BauNVO BauO BauRegV BayBauO BayBgm. BayBS BayStrWG BayVBl. BayVfGH BB Bd. BBaubl. BBauG BewG BewDV BFH BFHE BGBl. BGH BGHZ B1GBWR BO Buchholz BVerfG BVerfGE BVerwG XXXVIII

am angeführten Ort Amtsblatt = Absatz anderer Meinung = Anmerkung = = Amtliche Sammlung = Ausführungsgesetz = Ausführungsverordnung Beschluß = Baulandbeschaffungsgesetz v. 8.8.1953 (BGBl. I S. 720) = = Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 26.11. 1968 = Bauordnung — Verordnung über die Regelung der Bebauung v. 15.2.1936 Bayerische Bauordnung = = Der Bayerische Bürgermeister Bereinigte Sammlung des bayer. Landesrechte = Bayer. Straßen- und Wegegesetz = = Bayerische Verwaltungsblätter = Bayerischer Verfassungsgerichtshof = Betriebsberater = Band = Bundesbaublatt Bundesbaugesetz = = Bewertungsgesetz v. 16.10.1934 = Durchführungsverordnung z. Bewertungsgesetz v. 22.11.1939 = Bundesfinanzhof = Amtliche Sammlung der Entscheidungen des Bundesfinanzhofs = Bundesgesetzblatt = Bundesgerichtshof Amtliche Sammlung der Entscheidungen des Bundesgerichts= hofs in Zivilsachen = Blätter für Grundstücks-, Bau- und Wohnrecht = Bauordnung (z. B. BayBO) = Sammel- und Nachschlagewerk der Entscheidungen des BVerwG, herausgegeben von SenPräs. Budiholz am BVerwG = Bundesverfassungsgericht Amtliche Sammlung der Entscheidungen des Bundes= verfassungsgerichts Bundesverwaltungsgericht = - -

=

Abkürzungsverzeidinis BVerwGE

= Amtliche Sammlung der Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts DB = Der Betrieb DGStZ = Deutsche Gemeindesteueizeitung DNotZ = Deutsche Notarzeitschrift DÖV = Die öffentliche Verwaltung DRiZ = Deutsche Richterzeitung DS = Drudcsache des Bundestags DV = Durchführungsverordnung DVB1. = Deutsches Verwaltungsblatt DWW = Deutsche Wohnungswirtschaft EG = Einführungsgesetz Erl. = Erläuterung FlurbG = Flurbereinigungsgesetz FStrG = Bundesfernstraßengesetz in der Fassung v. 1.8.1961 GAG = Bayer. Gemeindeabgabengesetz GBl. = Gesetzblatt GBO = Grundbuchordnung GG = Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland GO = Gemeindeordnung GVB1. = Gesetz und Verordnungsblatt HGO = Hessische Gemeindeordnung i. d. F. = in der Fassung JR = Juristische Rundschau = Juristische Wochenschrift JW JZ = Juristenzeitung KStZ = Kommunale Steuerzeitschrift LandbG = Landbeschaffungsgesetz MB1. oder MABI. = Ministerialamtsblatt MBO = Münchner Bauordnung vom 29. 7.1895 ME = Ministerialentschließung NatSchG = Naturschutzgesetz v. 26. 6.1935 NJW = Neue Juristische Wochenschrift OVG = Oberverwaltungsgericht OWiG = Ordnungswidrigkeitengesetz vom 24. 5.1968 PrGS = Gesetzessammlung für Preußen PrOVG = Entscheidungssammlung des Preuß. Oberverwaltungsgerichts RdL = Recht der Landwirtschaft Rechtspfl. = Der Rechtspfleger RFH = Reichsfinanzhof RG = Reichsgericht RGBl. = Reichsgesetzblatt RGZ = Entscheidungssammlung des Reichsgerichts in Zivilsachen rkr. = rechtskräftig RStBl. = Reichssteuerblatt StKV = Staats- und Kommunalverwaltung (Kohlhammerverlag) Thiel = Thiel, Baurechtssammlung XXXIX

Abkürzungsverzeidims

U V VfGH VerwArdi. VerwRspr. VG VGG VGH VwGO WEG WM WoBauG WRV WSG ZPO ZVG ZweckVG

XL

= = = = = = = = = = = = = =

Urteil Verordnung Verfassungsgerichtshof Verwaltungsardiiv Verwaltungsreditssprechung Verwaltungsgeridit Verwaltungsgerichtsgesetz Verwaltungsgerichtshof Verwaltungsgerichtsordnung Wohnungseigentumsgesetz Wohnungswirtschaft und Mietredit Wohnungsbaugesetz Weimarer Reichsverfassung v. 11.8.1919 Gesetz über die Aufschließung von Wohnsiedlungsgebieten (Wohnsiedlungsgesetz) v. 22.9.1933 i. d. F. d. G. v. 27.9.1938 = Zivilprozeßordnung = Bayer. Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung vom 24.3.1897 = Zweckverbandsgesetz v. 7. 6.1939

I.

BUNDESBAUGESETZ Vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 341) mit Änderungen durch § 64 Abs. 5 des Personenbeförderungsgesetzes vom 21. März 1961 (BGBl. I S. 241) und durch die Gesetze zur Änderung grundsteuerlicher Vorschriften vom 12. April 1961 (BGBl. I S. 425) — Art. I Ziff. 8 — und vom 10. Juni 1964 (BGBl. I S. 347) — Art. 1 Ziff. 1 Buchst, a, Art. 2 — sowie durch Art. 150 Abs. 2 Nr. 3 Einführungsgesetz zum Ordnungswidrigkeitengesetz vom 24. Mai 1968 (BGBl. I S. 503) Einführung I. Geschichte des Bundesbaugesetzes Seit der Wiedergewinnung der staatlichen Ordnung nach dem zweiten Weltkrieg sind die Forderungen staatlicher und kommunaler Stellen, von Organisationen des Wohn- und Siedlungswesens und aus der Wirtschaft heraus nicht verstummt, das Baurecht neu zu ordnen"). Im Anschluß an die 1948 und 1949 von verschiedenen Bundesländern durchgeführte Aufbaugesetzgebung, die eine weitere Zersplitterung der umfangreichen Materie bedeutete, versuchte der damalige Bundeswohnungsbauminister mit einem e r s t e n E n t w u r f eines Bundesbaugesetzes, der 1950 veröffentlicht wurde, die Initiative zu ergreifen. Aber bis zur endgültigen Gestaltung des Bundesbaugesetzes war noch ein weiter und domiger Weg, obwohl einige Leitgedanken dieses nach kurzer Zeit in der Versenkung verschwundenen ersten Entwurfs im endgültigen Gesetz wiederkehren. Am 13. September 1951 ersuchte der Deutsche Bundestag die Bundesregierung (stenografischer Bericht der 162. Sitzung der 1. Wahlperiode S. 6583 D bis 6587 C), bis zum 31. Dezember 1951 den Entwurf eines Baugesetzes vorzulegen, der „das Bau-, Boden-, Planungs-, Anlieger- und Umlegungsrecht im Zusammenhang und bundeseinheitlich regeln soll". Die umfassende Problematik des Bauund Planungsrechts, insbesondere die notwendige Klärung der Grenzen der Gesetzgebungszuständigkeit veranlaßte Bundestag, Bundesrat und Bundesregierung im Oktober 1952, in einem gemeinsamen Antrag das B u n d e s v e r f a s s u n g s g e r i c h t gemäß § 97 BVerfGG um ein Rechtsgutachten zu ersuchen. Dieses am 16. Juni 1954 (BVerfGE3, 407) erstattete „ R e c h t s g u t a c h t e n ü b e r d i e Z u s t ä n d i g k e i t des B u n d e s zum E r l a ß eines B a u g e s e t z e s " besagt, daß die Zuständigkeit des Bundes aus Art. 74 Nr. 18 GG zur Regelung des Rechts der städtebaulichen Planung, der Baulandumlegung, der Zusammenlegung, des Bodenverkehrs, der Erschließung sowie der Bodenbewertung gege") Bereits vor dem und im zweiten Weltkrieg führten ähnlidie Forderungen zu Referentenentwürfen für ein „Reichsstädtebaugesetz" im Jahre 1931 und für ein „Deutsches Baugesetz" im Jahre 1942. 1 H e i t z e r - O e s t r e i c h e r , BBauG, 4. Aufl.

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Einführung

ben ist, nicht dagegen für das Baupolizeiredit im bisher gebräuchlichen Sinn und zur Einführung einer Wertsteigerungsabgabe. Auf Anregung des Bayer. Staatsministeriums des Innern wurde 1952 eine Sachverständigenkommission aus Angehörigen der für Bauangelegenheiten zuständigen Ministerien der Länder, des Bundesministeriums für Wohnungsbau, ferner der Wissenschaft und Praxis mit der Ausarbeitung eines neuen Baugesetzentwurfs ( z w e i t e r E n t w u r f ) beauftragt Der Entwurf dieser Kommission wurde in einer vorläufigen Fassung vom Oktober 1954 Grundlage des Antrags einiger Abgeordneter für ein Bundesbaugesetz (Drucksache 1813 der 2. Wahlperiode), dem gegenüber ein eigener Regierungsentwurf ( d r i t t e r E n t w u r f ) ausgearbeitet wurde (Drucksache 3028 der 2. Wahlperiode), der jedoch gleich dem Kommissionsentwurf vom zweiten Bundestag nicht mehr abschließend beraten werden konnte. Der Bundesrat hatte in seiner 164. Sitzung am 19. Oktober 1956 unter Hinweis auf Art. 76 Abs. 2 GG beschlossen, die Regierungsvorlage überwiegend aus verfassungsrechtlichen Bedenken abzulehnen. Am 16. April 1958 legte die Bundesregierung einen neuen Entwurf ( v i e r t e r E n t w u r f ) eines Bundesbaugesetzes vor, der — wie es in der Begründung (A. Allgemeine Einleitung; Drucksache 336 des 3. Bundestages) heißt — „die Änderungsvorschläge der beteiligten Bundesratsausschüsse weitgehend berücksichtigt". Ansonsten bringt dieser Entwurf gegenüber dem Regierungsentwurf aus der 2. Wahlperiode des Bundestags ( = dritter Entwurf) keine wesentlichen Änderungen. Im Anschluß an die erste Lesung in der 33. Plenarsitzung des Bundestags vom 20. Juni 1958 wurde die Regierungsvorlage an den Ausschuß für Wohnungswesen, Bau- und Bodenrecht (24. — federführender — Ausschuß) überwiesen; der Rechtsausschuß wurde als mitberatender Ausschuß bestimmt; bei dem Teil „Änderung grundsteuerlicher Vorschriften" wurde auch der Finanzausschuß beteiligt. Der 24. Ausschuß hat in siebzehnmonatiger Arbeit in 56 Sitzungen den Regierungsentwurf erheblich verändert (allein die Regelung der Entsdiädigungsfragen und die Einführung der Baulandsteuer brachte grundlegende Änderungen gegenüber dem Regierungsentwurf) und am 12. April 1960 die Neufassung dem Bundestag vorgelegt (Drucksache 1794 und zu Drucksache 1794 der 3. Wahlperiode). Der Bundestag hat diesen Entwurf in der zweiten Lesung nur geringfügig geändert (Drucksache 1861). In der 116. Sitzung am 20. Mai 1960 fand die dritte Lesung statt; dabei wurde noch über eine Reihe von Änderungsanträgen eingehend debattiert; einige nicht unwesentlicher Art wurden — teils mit knapper Mehrheit — angenommen. So wurde auf Antrag des Abg. Dr. Arndt (SPD) der Anwaltszwang auch für die Behörde im gerichtlichen Verfahren vor den Baulandkammern der Landgerichte und den Baulandsenaten der Oberlandesgerichte durch Streichung einer Ausnahmebestimmung Gesetz, ferner wurde ein Änderungsantrag zu den Bestimmungen über die Baulandsteuer angenommen, der Antrag auf gänzliche Streichung der Bestimmungen über die Baulandsteuer verfiel jedoch der Ablehnung. Der Bundesrat verzichtete auf die Anrufung des Vermittlungsausschusses, so daß das Gesetz mit dem Datum vom 23. Juni 1960 am 29. Juni 1960 verkündet werden konnte. Durch § 64 Abs. 5 des neuen Personenbeförderungsgesetzes vom 21. März 1961 (BGBl. I S. 241) erfuhr § 38 BBauG eine geringfügige Änderung. Weitere Änderungen erfolgten durch die beiden Gesetze zur Änderung grundsteuerlicher 2

Einführung Vorschriften vom 12. April 1961 (BGBl. I S. 425) und vom 10. Juni 1964 (BGBl. I S. 347); letztere Änderung war tiefgreifend, da sie die umstrittene Baulandsteuer und damit den Zehnten Teil (§ 172) beseitigt hat. Im Zuge der Einführung des neuen Ordnungswidrigkeitenrechts im Jahre 1968 wurde durch Art. 150 Abs. 2 Nr. 3 EGOWiG vom 24. Mai 1968 (BGBl. I S. 503) der Abs. 3 des § 156 BBauG, der eine Ordnungswidrigkeitenbestimmung zum Inhalt hat, aufgehoben. IL Ziele und Bedeutung des Bundesbaugesetzes Die G r u n d z i e l e des BBauG sind, wie Wohnungsbauminister Lücke in der 116. Sitzung des Bundestags vom 20. Mai 1960 darlegte: „1. Schaffung rechtlicher Voraussetzungen und Handhabungen für eine zukunftsweisende Wohnungsbau- und Städtepolitik einschließlich der notwendigen Sanierung der Gemeinde und Städte. 2. Zusammenfassung der zersplitterten baurechtlichen Bestimmungen in einem Bundesgesetz und Anpassung dieser Bestimmungen an das Grundgesetz. 3. Festlegung der Inhaltsbestimmungen des Eigentums im Sinn des Art. 14 GG. 4. Beseitigung des Preisstopps für unbebaute Grundstücke und Uberführung des Grundstücksmarkts in die soziale Marktwirtschaft; gleichzeitig Einbau von Bestimmungen, die sicherstellen, daß dem Bodenwucher wirksam entgegengetreten wird und ein Baulandmarkt entsteht, der Bauland zu gerechten Preisen anbietet." Die B e d e u t u n g des BBauG liegt somit sowohl in seiner rechtspolitischen als auch in seiner bodenpolitischen Zielsetzung. Es berührt seinem Inhalt nach in starkem Maße die Grundlagen der sozialen Ordnung, insbesondere in den Teilen, die Inhalt und Schranken des Eigentums an Grund und Boden bestimmen. Der O r d n u n g d e s B o d e n m a r k t e s , die entscheidend mit der Baulandfrage verquickt ist, sollen folgende Maßnahmen des BBauG dienen: a) die Vorverlegung der Fälligkeit des Erschließungsbeitrags, b) die Einführung der Baulandsteuer — diese wurde inzwischen wieder beseitigt —, c) die Vereinheitlichung des Planungssystems, d) die Festlegung des Vorkaufsrechts der Gemeinde, e) die Umlegung, f) die Enteignung, g) das Baugebot in Sanierungsgebieten. In bezug auf die Rechtsvereinheitlichung hat das BBauG — wie aus § 186 Abs. 1 ersichtlich ist — tatsächlich eine beachtliche Bereinigung durchgeführt. Nicht weniger als 67 Gesetze, Verordnungen und sonstige Vorschriften verloren mit Inkrafttreten des BBauG ihre Gültigkeit. Außer den zahlreichen Vorschriften, die sich mit der Planung, Umlegung und dem Wiederaufbau befaßten, traten mehrere bedeutende Reichs- bzw. Bundesnormen außer Kraft, nämlich das Wohnsiedlungsgesetz von 1933/38, die Verordnung über die Regelung der Bebauung von 1936, die Verordnung über die Zulässigkeit befristeter Bausperren von 1936, das Baulandbeschaffungsgesetz von 1953 und die Preisstoppvorschriften im Grundstücksverkehr von 1936/38/42/52/55 (vgl. §§ 185, 186 Abs. 1 Nr. 65 bis 67). l'

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Einleitung

III. Aufbau und Systematik des Bundesbaugesetzes Der Titel „Bundesbaugesetz" trifft nicht den Kern, es handelt sich vielmehr um ein Bundes-Städteplanungs-, Erschließungs- und Enteignungsgesetz, wie es auch dem oben angeführten Gutachten des Bundesverfassungsgerichts entspricht; denn das B a u o r d n u n g s r e c h t im engeren Sinn ist Ländersache. Wie sich aus der Aufgliederung des BBauG ergibt, enthält es sieben Schwerpunkte: die Vorschriften über die Baulcitplanung, ihre S i c h e r u n g und die sich d a r a u s e r g e b e n d e R e g e l u n g der b a u l i c h e n u n d s o n s t i g e n N u t z u n g in den e r s t e n d r e i T e i l e n , über die Bodenordnung durch Umlegung und Grenzregelung im V i e r t e n T e i l , über die Enteignung einschließlich E n t s c h ä d i g u n g im Rahmen der Durchführung des BBauG ( F ü n f t e r T e i l ) , ferner über die Erschließung der Grundstücke im S e c h s t e n T e i l , über die Ermittlung von Grundstüdeswerten im S i e b e n t e n T e i l , die Änderung grundsteuerlicher Vorschriften (Einführung der Baulandsteuer) im Z e h n t e n T e i l und schließlich die Verwaltungs- und Verfahrensvorschriften sowie Übergangs- und Schlußbestimmungen, die im A c h t e n , N e u n t e n und E l f t e n T e i l enthalten sind. Der Z e i t p u n k t des Inkrafttretens mußte für die Teile I bis III (Bauleitplanung, ihre Sicherung sowie die Regelung der baulichen und sonstigen Nutzung) und VI (Erschließung) im Hinblick auf die Vorbereitungen auf ein Jahr erstredet werden; die genannten Teile (mit Ausnahme des § 133 über öffentlich-rechtliche Beiträge auf Grund landesrechtlicher Vorschriften) traten somit erst am 30. Juni 1961 in Kraft; die übrigen Teile und die Fälligkeitsvorverlegung der Erschließungsbeiträge erlangten bereits am 30. Oktober 1960 Gültigkeit. Abgesehen von den Satzungen der Gemeinden über die Bebauungspläne, das Vorkaufsrecht und den Erschließungsbeitrag sind nach dem BBauG zwei Verordnungen der Bundesregierung — und zwar bezüglich der Wertermittlung bei Grundstücken (vgl. §§ 141 Abs. 4 und 143 Abs. 6) —, vier Verordnungen des Bundeswohnungsbau- (bzw. des Finanz-)Ministers (§§ 2 Abs. 10, 39 Satz 2, 124, 172 Nr. 1 = § 12 a Abs. 5 Satz 3 GrStG), in fünf Fällen Gesetze der Bundesländer (vgl. § 4 Abs. 8, § 119 Abs. 4, § 180 Abs. 6 und gegebenenfalls § 188) und schließlich in siebzehn Fällen Rechtsverordnungen der Länder (§ 2 Abs. 3, § 9 Abs. 2, § 19 Abs. 6, § 46 Abs. 2, § 104 Abs. 2, § 144 Abs. 2, § 147 Abs. 2, § 155, § 159 Abs. 2, § 172 Nr. 1 = § 12 a Abs. 7 Satz 3 GrStG, § 173 Abs. 2 und 4, § 174 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 Satz 2, zweiter Halbsatz, § 182, § 189 Abs. 2 Satz 2 und gegebenenfalls § 188 Abs. 1, 2, 4 und 5) vorgesehen; sie wurden z. T. inzwischen erlassen (z. B. z. § 2 Abs. 10, § 19 Abs. 6, § 46 Abs. 2, § 141 Abs. 4, § 143 Abs. 6, § 144 Abs. 2, § 147, $ 155, § 159 Abs. 2, § 173 Abs. 2, § 174 Abs. 1 S. 2, § 188). Aus allem ergibt cidi die einschneidende Bedeutung des BBauG. Erst die praktische Erfahrung längerer Zeit wird zeigen, ob und inwieweit die weitgestedeten Ziele des Gesetzes erreicht werden können. Es hat Jahre gedauert, bis sich der Vollzug des in wesentlichen Teilen nicht unkomplizierten Gesetzes einigermaßen eingespielt hat (vgl. allein bzgl. des Erschließungsbeitragsrechts die Erläuterungen, insbes. auch die Rechtsprechungsübersichten des Sechsten Teils des BBauG). 4

Einleitung IV. Mitwirkung der Gemeinde am Vollzug des Bundesbaugesetzes Das Bundesbaugesetz hat der Gemeinde in weitem Umfange eine Schlüsselstellung eingeräumt. Durch die Übertragung der Planungshoheit (§ 2 Abs. 1) ist die Gemeinde gehalten, selbständig tätig zu werden; dies bedeutet nicht nur ein Mitwirkungsrecht, sondern auch eine Mitwirkungspflicht. Dabei wird kein Unterschied zwischen Gemeinden verschiedener Größenordnung gemacht; kreisfreien Gemeinden obliegt allerdings die weitergehende Befugnis der Baugenehmigungsbehörde. Die Vielfalt der gemeindlichen Aufgaben gibt Anlaß, in dieser Zusammenfassung einen Uberblick zu geben. Der Gesetzgeber hat der Gemeinde übertragen: A) Die Bauleitplanung (§§ 1—13 BBauG). Sie enthält für die Gemeinde das Gebot, Bauleitpläne in Gestalt des Flächennutzungsplanes ( § § 1 Abs. 2, 5—7) und des Bebauungsplanes (§ 1 Abs. 2, 8—13) aufzustellen und gegebenenfalls zu ändern (§ 2 Abs. 7). Die Pflicht der Gemeinde in diesem Bereidi wird in § 2 Abs. 1 dahin umrissen, daß sie in eigener Verantwortung Bauleitpläne aufstellt, sobald und soweit es erforderlich ist. Da sich die Planungshoheit der Gemeinde über das ganze Gemeindegebiet erstredet, werden ungeachtet ihrer Struktur (Innenbereich oder Außenbereich) alle Flächen der Gemeinde hiervon erfaßt. Die Befugnis der Aufsichtsbehörden (höhere Verwaltungsbehörde) in bezug auf die Bauleitpläne ist auf die Überprüfung ihrer Rechtmäßigkeit beschränkt (§ 6 Abs. 2, § 11 Satz 3 BBauG). Die Gemeinde ist zur Aufstellung von Bauleitplänen verpflichtet, sobald dies erforderlich ist. Der Begriff „erforderlich" ist als unbestimmter Gesetzbegriff verwaltungsrichterlich voll nachprüfbar. Die Aufsichtsbehörde hat im Rahmen des Gemeinderechts die Möglichkeit, die Planungspflicht der Gemeinde von aufsichtswegen durchzusetzen. B) Erlaß von Veränderungssperren (§ 14, §§ 16—18 BBauG). Sie dient als Hilfsmittel zur Verwirklichung der Bauleitplanung. Einem ähnlichen Zweck dient die Mitwirkung in Gestalt der Antragsbereditigung bei der Zurückstellung von Baugesuchen (§ 15). C) Beteiligung am Bodenverkehr (§ 19 BBauG). Soweit die Gemeinde kreisfrei ist, ist sie auch im Rahmen des Bodenverkehrs Genehmigungsbehörde. Jede Gemeinde ist insofern wesentlich am Bodenverkehrsverfahren beteiligt, als ihr Einvernehmen gesetzlich erforderlich ist (§ 19 Abs. 4 Satz 1 BBauG) und nur durch Entscheidung des Gerichts ersetzt werden kann. Die Versagung der Bodenverkehrsgenehmigung ist auf die Bauleitplanung der Gemeinde (bzw. auf deren städtebauliche Entwiddung) abgestellt — § 20 BBauG. D) Das Vorkaufsrecht (§§ 24—28 BBauG). E) Mitwirkung bei Entscheidung über die bauliche Nutzung (§§29—39 BBauG). In diesem Bereich ist die Gemeinde bei Ausnahmen und Befreiungen (§§ 31, 32 BBauG) sowie bei Genehmigungen nach §§ 33—35 außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplanes oder während der Planaufstellung beteiligt; sie ist bei Vorhaben der öffentlichen Hand und bei Baugenehmigungsverfahren nach § 37 anzuhören. 5

Einleitung

F) Verpflichtung zur Entschädigung bei Nutzungsbeschränkung oder Nutzungsentzug des Grundstückseigentümers (§ 40 Abs. 4, § 41 Abs. 4, § 43 Abs. 2 und § 44 Abs. 3 BBauG). Die Gemeinde soll Vermögensnachteile, die dem Grundstückseigentümer durch die Bauleitplanung entstanden sind, ausgleichen. G) Durchführung der Umlegung (§§ 45—79 BBauG). Die Gemeinde ist vom Gesetzgeber zur Umlegungsstelle bestimmt worden. Ihr obliegt die Durchführung der Umlegung zur Verwirklichung des Bebauungsplanes (§ 46 Abs. 1 BBauG) und die Bildung von Umlegungsausschüssen (§ 46 Abs. 2 BBauG). Sie hat nach §§ 48 Abs. 1 Nr. 4, 55 Abs. 2 und 3 BBauG die Rechtsstellung des Beteiligten und ist Gläubigerin sowie Schuldnerin der im Umlegungsplan festgesetzten Hilfeleistungen (§ 64 BBauG). Nach § 78 BBauG hat die Gemeinde die Kosten des Umlegungsverfahrens zu tragen. H) Grenzregelung (§§ 80—84 BBauG). Hier hat die Gemeinde die Möglichkeit, in einem abgekürzten einfachen Verfahren bestimmte geringfügige Grundstücksveränderungen durchzuführen. J) Im Rahmen der Enteignung zur Verwirklichung einer sinnvollen baulichen Nutzung des Bodens (§§ 85—122 BBauG) hat die Gemeinde ein Antragsrecht für die Enteignung (§ 88 BBauG); sie hat die Rechtsstellung eines Beteiligten (§ 107 Abs. 1 Nr. 6, § 109 Abs. 1 Satz 2 BBauG). K) Die Erschließung (§ 123—135 BBauG). Die Gemeinde ist ihr Träger und hat sie durchzuführen (§ 123), sie erhebt den Erschließungsbeitrag (§ 127) und erläßt auch die Beitragssatzung (§ 132). Die Übertragung dieser zahlreichen Kompetenzen durch das BBauG auf die Gemeinde ist ohne Rücksicht auf Größe und Leistungskraft der Gemeinden geschehen. Dieser Umstand hat in Anbetracht der Tatsache, daß von den etwa 24 500 Gemeinden der Bundesrepublik 95 v. H. weniger als 5000 Einwohner haben, zu ernsthaften Schwierigkeiten in der Durchführung des Bundesbaugesetzes geführt. Dabei hat die Rechtsprechung nur einen Teil von Fehlleistungen auf diesem Gebiet erfaßt, da nur eine geringe Zahl fehlerhafter gemeindlicher Akte der gerichtlichen Überprüfung zugeführt wurde bzw. im Hinblick auf die Gestaltung des Rechtsschutzes nur zum Teil justiziabel ist. Dies gilt vor allem für die Planung. Hier wird ein Großteil rechtsfehlerhafter Planungen bereits im Wege der Rechtsaufsicht bereinigt. Gerade im Hinblick auf die notwendige Unterordnung der Planung unter die Ziele der Raumordnung und Landesplanung (§ 1 BBauG) liegen Überschneidungen der Interessen der einzelnen Gemeinden mit den überörtlichen Belangen in der Natur der Sache. Nicht wenige kleine Gemeinden verkennen vielfach den Zweck der Bauleitplanung. Sie sehen darin nicht ein der sinnvollen Ausweisung des Gemeindegebiets und den öffentlichen Interessen dienendes Instrument, sondern glauben die Bauleitplanung dahin verstehen zu müssen, daß mit ihr vornehmlich Einzelfälle geregelt oder örtlich wichtig erscheinende Grundstücksgeschäfte ermöglicht werden können (vgl. DVB1. 1966, 827, BBauBl. 1966, 463). Es ist aber daran festzuhalten, daß die Grundsätze der städtebaulichen Planung in § 1 BBauG vom Gesetzgeber bewußt an die Spitze, also vor die Aussage über die gemeindliche Planungshoheit in § 2 gesetzt worden sind (vgl. BVerwG U. v. 25.10.1967, Nr. IV C 86.66, BVerwGE 28, 148 = NJW 1968, 1105). Die Fehler, die einem Teil der Gemeinden bei der Erfüllung der schwierigen Aufgaben des BBauG unterlaufen, sind rechtlich, technisch und personell bedingt. Vor allem 6

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wirkt sidi die geringe Verwaltungskraft von Zwerggemeinden und der damit verbundene Mangel an Fachkräften negativ aus. Der Gesetzgeber wollte solchen Schwierigkeiten offensichtlich mit der Möglichkeit der Aufgabendelegation an andere Verwaltungsbehörden (§ 147 Abs. 1 BBauG) begegnen; diese Möglichkeit ist jedoch ziemlich beschränkt. Auch der im Gesetz (§ 2) vorgesehene Zusammenschluß der Gemeinden zu Planungsträgern hat keine Abhilfe geschaffen, da die Gemeinden solchen Zusammenschluß aus Furcht vor Einbuße gemeindlicher Hoheitsrechte scheuen. Hauptursache der geringen Leistungsfähigkeit zahlreicher Gemeinden ist ihre Finanzschwäche (vgl. BVerwG U. v. 25. 10. 1967, DVB1. 1968, 385). Diese Finanzschwäche hatte gerade im Hinblick auf die Nachfolgelasten (siehe im Teil Erschließungsrecht bei § 123 Anm. 1) dazu geführt, mit Baugesuchstellern, vor allem privaten großen Bauplanungsträgern Verträge zu schließen, in denen die Erfüllung bestimmter gemeindlicher Aufgaben von Leistungen, insbesondere finanzieller Art, abhängig gemacht wird. Die Rechtsprechung steht solcher Art von Verträgen in letzter Zeit nicht mehr so ablehnend gegenüber (vgl. BGH U. v. 14. 7. 1966, BGHZ 26, 84, OLG München U. v. 28. 10. 1968, BayVBl. 1969, 186) als noch vor Jahren. Nach dem genannten Urteil des BGH sind keine Bedenken zu erheben, wenn zwar die Gemeinde „für die Ablehnung einer von einem Interessenten erstellten Maßnahme sachlich gerechtfertigte Gründe hat, jedoch den die Ablehnung rechtfertigenden Erwägungen durch die Erbringung gewisser Leistungen seitens der an der Maßnahme Interessierten entscheidend der Boden entzogen würde". ERSTER TEIL Bauleitplanung Vorbemerkung 1. Systematik des Ersten Teils Die B a u l e i t p l a n u n g , ein spezieller Ausdrudc des Bundesbaugesetzes (BBauG), wird im § 1 des Gesetzes im einzelnen umschrieben (siehe dort). Mit ihr beschäftigt sich der Erste Teil des BBauG in seinen drei Abschnitten — „Allgemeine Vorschriften", „Vorbereitender Bauleitplan (Flächennutzungsplan)", „Verbindlicher Bauleitplan (Bebauungsplan)", — und auch der Zweite Teil, weil dieser die Sicherung der Bauleitplanung behandelt. Der E r s t e T e i l r e g e l t im gesamten gesehen b u n d e s e i n h e i t l i c h d a s F l a n u n g s r e c h t unter Beachtung der Grenzen, die das Grundgesetz gezogen hat. Es ist die Absicht des Gesetzgebers gewesen (vgl. Drucksache 336 der 3. Wahlperiode, Begründung des Regierungsentwurfs, Teil B, S. 59, 1. Spalte unten), daß in diesem Teil „das Planungsrecht unter Berücksichtigung neuer städtebaulicher Erkenntnisse umfassend, systematisch und bundeseinheitlich so geregelt" wird, „daß die Anforderungen des neuzeitlichen Städtebaues durchgesetzt werden können". 2. Die Entwicklung der Raumplanung im allgemeinen und der Bauleitplanung im besonderen R a u m p l a n u n g im Sinn der planmäßigen Ansiedlung der Menschen gibt es, seitdem wir Kulturstaaten auf der Erde feststellen können. Die Ausgrabungen 7

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Erster Teil. Bauleitplanung

der letzten Jahrzehnte zeigen, welch geradezu geniale Pläne vielen Städten des grauen Altertums im vorderasiatischen und im altägyptischen Raum zugrunde lagen. Ebenso zeigt die Anlage vieler mittelalterlicher Städte Europas, insbesondere auch Deutschlands, durchwegs eine planvolle Ordnung, die den Notwendigkeiten der damaligen Zeit Rechnung trug. Rechtliche Regelungen bauplanerischer Art, soweit sie aus dem Mittelalter und der frühen Neuzeit überliefert sind, befassen sich in erster Linie mit dem Nachbarrecht. Soweit sie öffentlich-rechtliche Gebiete im modernen Sinn berühren, handelt es sich fast durchwegs um solche feuerpolizeilicher Art. Aus der Zeit des Absolutismus sind uns imponierende Zeugnisse städtebaulicher Planung überkommen, z. B. Karlsruhe, Mannheim, Potsdam und viele andere mehr. Mit dem aufkommenden Liberalismus gewann mehr und mehr der Gedanke der B a u f r e i h e i t Oberhand. Aus § 6 5 1 8 des P i e u ß . A l l g . L a n d r e c h t s — dort wird ausgesprochen, daß jeder Eigentümer in der Regel befugt ist, seinen Grund und Boden mit Gebäuden zu besetzen oder diese Gebäude zu ändern — wurde dieser Grundsatz der Baufreiheit hergeleitet. Nachdem die landesherrliche Planung, die in der vorangegangenen Zeit des Absolutismus einen letzten Höhepunkt erreicht hatte, vorbei war, war Planungs- und Bauordnungsrecht allein eine p o l i z e i l i c h e Aufgabe geworden. So verquickten die ab der Mitte des 19. Jahrhunderts entstandenen Bauordnungen der deutschen Länder (z. B. Bayerische Bauordnung von 1869/1901, Hessische Allg. Bauordnung von 1881, Braunschweigische Landesbauordnung von 1899, Bauordnung für die Stadt Bremen und das Landgebiet von 1906, Badische Landesbauordnung von 1907, Württembergische Bauordnung von 1910) eigentliches Bauordnungsrecht mit Planungsrecht, was den Erfordernissen der damaligen Zeit durchaus genügte. Eine Trennung, wie sie in Preußen durch das besondere Fluchtliniengesetz vom 2.7.1875 (GS S. 561) erfolgte — nach diesem Gesetz war die Gemeinde unabhängig von den baurechtlichen Vorschriften für die Aufstellung der Fluchtlinienpläne zuständig —, hatte zur Folge, daß die notwendige Verbindung von Planung und Städtebau, soweit nicht die Gemeinde selbst Baupolizeibehörde war, fehlte. Die G r o ß r a u m p l a n u n g fand ihren gesetzlichen Niederschlag in Deutschland erstmals im preußischen Gesetz betreffend Verbandsordnung für den Siedlungsverband Ruhrkohlenbezirk vom 5. 5.1920 (GS S. 286). Im Laufe der folgenden Jahrzehnte ist die Raumordnung noch mehr über die städtebauliche Planung hinausgewachsen. Einige Gesetze nach 1933 sind als Vorläufer einer Rechtsvereinheitlichung des städtebaulichen Planungsrechts zu werten, vor allem das Gesetz zur Aufschließung von Wohnsiedlungsgebieten (WSG) vom 22.9.1933 (RGBL I S. 659) mit Änderungen durch Gesetz vom 27. 9.1938 (RGBl. I S. 1246), das den für „Wohnsiedlungsgebiete" obligatorischen „Wirtschaftsplan" einführte, und das Gesetz über einstweilige Maßnahmen zur Ordnung des deutschen Siedlungswesens vom 3. 7.1934 (RGBl. I S. 561); auf Grund des letztgenannten Gesetzes ergingen zwei besonders wichtige Verordnungen, die B a u r e g e l u n g s v e r o r d n u n g vom 15.2.1936 (RGBl. I S. 104) und die V e r o r d n u n g ü b e r d i e Z u l ä s s i g k e i t b e f r i s t e t e r B a u s p e r r e n vom 29.10.1936 (RGBl. I S. 933). Beide Verordnungen wurden wie das WSG durch das BBauG außer Kraft gesetzt, desgleichen das Gesetz über die Neugestaltung Deutscher Städte vom 4. 10. 1937 (§ 186 Abs. 1 BBauG). 8

Erster Teil. Bauleitplanung

Vor§ 1 Anm. 3

Die umfangreichen Zerstörungen des zweiten Weltkriegs stellten die Gemeinden vor städtebauliche Aufgaben bisher nicht gekannten Ausmaßes. Mangels eines einheitlichen, rechtlich wohlfundierten umfassenden Planungssystems mußten die Länder eigene Wege gehen: In den Jahren n a c h 1 9 4 5 ergingen A u f b a u g e s e t z e i n d e r M e h r z a h l d e r B u n d e s l ä n d e r , im einzelnen: das badische Aufbaugesetz vom 25.11.1949 (BadGVBl. 1950, 29), das Gesetz über die städtebauliche Planung im Land Berlin vom 22. 8.1949 in der Fassung vom 22. 3.1956 (GVB1. S. 272), das Gesetz über den Aufbau der Hansestadt Hamburg vom 11.4.1949 (GVB1. S. 45) in der Fassung vom 12.4.1957 (GVB1. S. 241), das Gesetz über den Aufbau der Städte und Dörfer des Landes Hessen vom 25.10. 1948 (GVB1. S. 139) in der Fassung des Gesetzes vom 23.11.1949 (GVB1. S. 164), das niedersächsische Gesetz zur Durchführung der Ortsplanung und des Aufbaues in den Gemeinden vom 9. 5.1949 in der Fassung vom 20.12.1957 (GVB1. Sb I S. 398), das nordrhein-westfälische Gesetz über Maßnahmen zum Aufbau in den Gemeinden vom 29.4.1952 (Ber. Slg. S. 454), das rheinland-pfälzische Gesetz über den Aufbau in den Gemeinden vom 1. 8.1949 (GVB1. S. 317) in der Fassung vom 23.12.1949 (GVB1. S. 623), das Gesetz über Planung und Städtebau im Saarland vom 30. 7.1948 (ABl. S. 1198) in der Fassung der Gesetze vom 7.7.1954 (ABl. S. 989) und vom 8. 7.1957 (ABl. S. 670) mit Ergänzungsgesetz vom 12.1. 1951 (ABl. S. 220) und schließlich das Gesetz über den Aufbau in den schleswigholsteinischen Gemeinden vom 21. 5.1949 (GVB1. S. 93). Sie alle wurden durch das BBauG außer Kraft gesetzt (§ 186 Abs. 1 BBauG). Mißlich an der Entwicklung nach 1945 war, daß das Planungsrecht ganz unterschiedlich gestaltet wurde; eine Vielfalt von städtebaulichen Plänen nach Art, Inhalt und Rechtsnatur erschwerten die Übersichtlichkeit des Planungsrechts in unliebsamer Weise. Dazu kam die unterschiedliche Behandlung der sich aus den planungsrechtlichen Maßnahmen ergebenden Fragen der Entschädigung. Allein aus diesen beiden letztgenannten Unzulänglichkeiten ergab sich die dringend notwendige Vereinheitlichung des Planungsrechts. 3. Die moderne Raumplanung Die moderne Raumplanung unterscheidet je nach ihrem örtlichen Umfang die s t ä d t e b a u l i c h e P l a n u n g , die L a n d e s p l a n u n g und die R a u m p l a n u n g . An diese Unterscheidung hält sich auch das BBauG. Es behandelt nur die städtebauliche Planung als „Bauleitplanung" (Erster Teil des BBauG). Da Raumordnung und Landesplanung in ihrer Zielsetzung über das Anliegen der städtebaulichen Planung weit hinausgehen, hat das BBauG bewußt auf die Regelung dieser Materien verzichtet und sich mit dem in § 1 Abs. 3 enthaltenen Rechtssatz begnügt: „Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung und Landesplanung anzupassen." a) Der übergeordnete und umfassendste Begriff ist die R a u m o r d n u n g . Sie umfaßt die alle Gebiete des öffentlichen Lebens ergreifende Ordnung größerer Räume. Das BVerfG bezeichnet im Gutachten vom 16. Juni 1954 die Raumplanung als die zusammenfassende Planung und Ordnung des Raumes (BVerfGE 3, 425). Wenngleich die Raumordnung nicht zu den Aufgaben der Selbstverwaltung gehört (vgl. Nau in DÖV 1962, S. 33 mit weiteren Zitaten), so ist die Abgrenzung der Materie zwischen Bund und Ländern schwierig. Zwischen Bund 9

Vor§ 1 Anm. 3

Erster Teil. Bauleitplanung

und Ländern kam am 16. Dezember 1957 ein Verwaltungsabkommen über die Zusammenarbeit auf dem Gebiet der Raumordnung zustande. Da dieses Abkommen in erster Linie administrativen Charakter hat, wurden sowohl aus den Reihen der Abgeordneten als auch von der Bundesregierung Entwürfe für ein Raumordnungsgesetz eingebracht (DS IV/472; DS 54/1/63). Beide Entwürfe werden von den Ausschüssen des Bundesrats eingehend beraten; mit Mehrheit wurde von diesen die Gesetzgebungszuständigkeit des Bundes verneint. Die 255. Vollsitzung des Bundesrats am 22. März 1963 hat sie mit großer Mehrheit abgelehnt. Insbesondere wandte sich der Bundesrat dagegen, daß § 2 des Gesetzesentwurfs allgemeine Richtlinien für die Staatstätigkeit der Länder vorschreibe, was das bundesstaatliche Prinzip des GG verletze. Der Entwurf wurde jedoch von der Bundesregierung — unverändert — am 25. April 1963 (DS IV/1204) dem Bundestag vorgelegt und im Bundestag am 4. Dezember 1963 in erster Lesung beraten. Um den Widerstand der Mehrzahl der Länder zu beseitigen, wurden in Verhandlungen zwischen Bundeswohnungsbauministerium und Bundesrat aus der im Gesetz aufgeführten Liste der Grundsätze für die Raumordnung a) Verkehrs- und versorgungsmäßige Erschließung, b) Schutz der Landschaft, c) Lärmbekämpfung und Luftverunreinigung gestrichen und allgemein die Verbindlichkeit der Grundsätze nur für die Landesplanung ausgesprochen. Auch sollte der Unterschied zwischen Landesplanung und Strukturentwiddung herausgearbeitet und letztere nicht den Gesichtspunkten der Raumordnung unterstellt werden. Die ursprünglich im Gesetz vorgesehenen Verordnungsermächtigungen für die Bundesregierung, um die „überlasteten Verdichtungsräume" und die zurückgebliebenen Gebiete konkret zu beschreiben, sind bereits in den Ausschußberatungen des Bundestags fallengelassen worden. Das am 8.4.1965 (BGBl. I S. 306) ergangene Bundes-Raumordnungsgesetz stellt in seinen 13 Paragraphen das Ergebnis der zu Kompromissen führenden widerstreitenden Meinungen dar; siehe Erläuterungen Anhang C des Kommentars. Die L a n d e s p l a n u n g hat die Aufgabe, auf Landesebene die Aufgaben der Raumrechnung wahrzunehmen, wobei solche Aufgaben durchaus nicht das gesamte Landesgebiet zu erfassen brauchen, sondern sich auf Wirtschaftsräume oder sonstige Gebiete innerhalb der Landesgrenzen beschränken können. Mit der selbstverständlichen Ausnahme der Stadtstaaten haben alle Bundesländer Landesplanungsgesetze erlassen: Nordrhein-Westfalen am 11. 3. 1950 (GVB1. S. 41) mit Durchführungsverordnung vom 28.6.1950 mit Änderung vom 28. 7.1953 (GVB1. S. 317); diese Rechtsvorschriften wurden abgelöst durch das Landesplanungsgesetz vom 7. 5. 1962 (GVB1. S. 229); Bayern am 21. 12. 1957 (BayGVBl. S. 323); Schleswig-Holstein am 5. 7. 1961 (GVB1. S. 119); Hessen am 4. 7. 1962 (GVB1. S. 311); Saarland am 27. 5. 1964 (ABl. S. 525); Niedersachsen am 30. 3. 1966 (GVB1. S. 69); Rheinland-Pfalz am 14. 6. 1966 (GVB1. S. 177). Nordrhein-Westfalen hat zudem ein Gesetz über die Gesamtplanung im rheinischen Braunkohlengebiet vom 25. 4. 1950 (NRW GVB1. S. 71) erlassen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang § 188 Abs. 5 bzgl. des Siedlungsverbands Ruhrkohlenbezirk, dem auch landesplanerische Aufgaben zustehen. Siehe hierzu Anhang III D. Gerade weil die Landesplanung und die Raumordnung mit Programmen („Entwicklungsplänen") arbeiten müssen, sind sie der Natur der Sache nach einer rechtlichen E i n z e l regelung schwer zugänglich. Während die moderne städte10

Erster Abschnitt. Allgemeine Vorschriften

§1 Anm. 4 bauliche Planung ihr Ziel in der Weiterführung vom unverbindlichen Bauleitplan zum rechtsverbindlichen Bauleitplan sieht, müssen sich Landesplanung und Raumordnung mit Entwicklungsprogrammen begnügen. Die städtebauliche Planung („Bauleitplanung") selbst hat zwei Vorgänge zum Inhalt, zunächst den von einer rechtlichen Regelung nicht erfaßbaren schöpferischen Entwurf, dann das Verfahren zur Aufstellung der Pläne. Der letztere Teil wird vom Ersten Teil des BBauG im einzelnen rechtlich erfaßt. 4. Grundsätze der Regelung der Bauleitplanung durch das BBauG Als wichtigstes Merkmal ist die Zuweisung der Bauleitplanung an die Gemeinde festzustellen (vgl. Vorbem. IV vor § 1 und bei § 2). Ihr obliegt die Ausarbeitung und Aufstellung der Bauleitpläne; nur wenn sie wegen unzureichender personeller oder sachlicher Ausstattung nicht in der Lage ist, Bauleitpläne selbst auszuarbeiten, kann sie sich insoweit der von der Landesregierung bestimmten Stellen bedienen (vgl. § 2 Abs. 3 und die Erläuterung dort). Als weiterer wichtiger Punkt ist hervorzuheben: Das P l a n u n g s s y s t e m wurde v e r e i n f a c h t ; es gibt nur z w e i A r t e n von B a u l e i t p l ä n e n , den Flädhennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und den Bebauungsplan (verbindlidier Bauleitplan). Die Vielfalt der in den Ländern gebräuchlichen Bezeichnungen (z. B. Generalbebauungsplan, Generalbaulinienplan, Wirtschaftsplan, Aufbauplan, Ortsbauplan, Siedlungs- und Wegeplan u. dgl.) ist entfallen. ERSTER ABSCHNITT Allgemeine

Vorschriften §1

Zweck und Arten der

Bauleitplanung

(1) Um die städtebauliche Entwicklung in Stadt und Land zu ordnen, ist die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke nach Maßgabe dieses Gesetzes durch Bauleitpläne vorzubereiten und zu leiten. (2) Bauleitpläne sind der Flädiennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan). (3) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung und Landesplanung anzupassen. (4) Die Bauleitpläne haben sich nadi den sozialen und kulturellen Bedürfnissen der Bevölkerung, ihrer Sicherheit und Gesundheit zu richten. Dabei sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Die Bauleitpläne sollen den Wohnbediirfnissen der Bevölkerung dienen und die Eigentumsbildung im Wohnungswesen fördern. (5) Die Bauleitpläne haben die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge zu berücksichtigen, die Bedürfnisse der Wirtschaft, der Landwirtschaft, der Jugendförderung, des Verkehrs und der Verteidigung zu 11

§1

Erster Teil. Bauleitplanung

Anm. 1—3

beachten sowie den Belangen des Natur- und Landschaftsschutzes und der Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes zu dienen. Landwirtschaftlich genutzte Flächen sollen nur in dem notwendigen Umfang für andere Nutzungsarten vorgesehen und in Anspruch genommen werden. 1. Begriff Bauleitplanung a) Wie sich aus den Abs. 1 und 3 ergibt, ist unter „B a u 1 e i t p 1 a n u n g" im Sinn des BBauG nur die s t ä d t e b a u l i c h e P l a n u n g und n i c h t die weitergehende L a n d e s p l a n u n g oder die R a u m o r d n u n g zu verstehen; in Abs. 1 heißt es, daß „die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke nach Maßgabe dieses Gesetzes durch Bauleitpläne vorzubereiten und zu leiten" ist; Abs. 3 enthält die Vorschrift, daß die Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung und Landesplanung anzupassen sind. Die städtebauliche Planung umfaßt nach dem klaren Wortlaut im Abs. 1 — in Ubereinstimmung mit der allgemein gebräuchlichen Auslegung dieses Begriffs auch durch die Bauplaner — nicht nur die bauliche Planung der Städte, sondern auch diejenige auf dem Lande. Die städtebauliche Planung hat sich — wie in der Vorbemerkung zum Ersten Teil dargestellt wurde — aus den Bauordnungen heraus entwickelt. Landesplanung und Raumordnung sind eine Folge der Raumnot. Von der Bauleitplanung zu unterscheiden ist das B a u o r d n u n g s r e c h t (Baupolizeirecht), das entsprechend dem Gutachten des Bundesverfassungsgerichts vom 16. Juni 1954 (BVerfGE 3, 407) nicht von der in Art. 74 Nr. 18 GG gründenden Bundeszuständigkeit erfaßt wird. b) Unter „baulicher Nutzung" ist die Ausnützung von Grundstücken zum Zweck der Bebauung zu verstehen, wobei es nicht darauf ankommt, ob das Bauvorhaben nach den Bauordnungsvorschriften genehmigungspflichtig ist. Unter „sonstiger Nutzung" ist die Benützung eines Grundstücks für nichtbauliche, aber städteplanerische Zwecke zu verstehen, wie z. B. für Verkehrszwecke (einschließlich Anlagen des ruhenden Verkehrs wie Parkflächen) und für Erholungszwecke. 2. Zweck der Bauleitplanung Der Z w e c k der Bauleitplanung ist in Abs. 1 herausgestellt: Ordnung der städtebaulichen Entwicklung in Stadt und Land. Da nach Absatz 1 in den Bauleitplänen nicht allein die bauliche, sondern auch die sonstige Nutzung der Grundstücke vorzubereiten und zu leiten ist, ist der U m f a n g der Bauleitplanung i m R a h m e n d e r s t ä d t e b a u l i c h e n P l a n u n g u m f a s s e n d (vgl. Abs. 4 und 5 Anm. 4). Die Ordnung der städtebaulichen Entwicklung auf Bundesebene ist ein besonderes Anliegen des BBauG: Durch die Außerkraftsetzung der Länderaufbaugesetze (§ 186 Abs. 1 — siehe dort) wurde die Vielzahl der in den Ländern bisher gebräuchlichen Arten von Plänen beseitigt. 3. Arten der Bauleitpläne Nach dem Gesetz gibt es z w e i A r t e n von Bauleitplänen: den v o r b e r e i t e n d e n B a u l e i t p l a n , genannt F l ä c h e n n u t z u n g s p l a n , und den v e r b i n d l i c h e n B a u l e i t p l a n , den B e b a u u n g s p l a n (Abs.2). Damit wird zum Ausdruck gebracht, daß sich die Bauleitplanung grundsätzlich (vgl. jedoch § 2 Abs. 2) in zwei Stufen vollzieht. Das ist nichts Neues, da die mei12

Erster Abschnitt. Allgemeine Vorschriften

§1 Anm. 4

sten Aufbaugesetze der Länder bereits eine Abstufung kannten. Dem R e g i e r u n g s e n t w u r f lag ein System von d r e i verschiedenen Planarten zugrunde: der Flädiennutzungsplan, der Gesamtaufbauplan und der Bauleitplan; der Gesamtaufbauplan wurde nodi zu den vorbereitenden Bauleitplänen geredinet. Der Bundestagsausschuß für Wohnungswesen, Bau- und Bodenrecht (24. Ausschuß) strich nach Anhörung von Sachverständigen den Gesamtaufbauplan als in der Bauleitplanung nicht notwendig aus der Regierungsvorlage. In der Begründung heißt es, daß die Praxis der zurückliegenden Zeit ergeben hat, daß die Gemeinden mit einem in einem formellen Verfahren aufgestellten vorbereitenden Plan auskommen; den Gemeinden stehe überdies frei, zunächst einen Flächennutzungsplan mit den allgemeinen Grundzügen aufzustellen und in einem späteren Zeitpunkt diesen Plan im Wege der Ergänzung zu verfeinern. Über die beiden Arten der Bauleitpläne, insbesondere über ihre Rechtsnatur, wird bei den Erläuterungen zum Zweiten und Dritten Abschnitt ausführlich zu sprechen sein. 4. Erfordernisse der Bauleitpläne a) Die Erfordernisse der Bauleitpläne sind in den Absätzen 3 bis 5 aufgeführt. In erheblicher Erweiterung des Regierungsentwurfs, der nur einen Absatz umfaßte, wurde auf Vorschlag des 24. Bundestagsausschusses der ursprüngliche Absatz 3 neu gegliedert und ergänzt. Im neuen Abs. 3 wird vor allem die A n p a s s u n g der B a u l e i t p l a n u n g an die Z i e l e d e r R a u m o r d n u n g u n d L a n d e s p l a n u n g , also an die überörtlichen Planungen, aufgeführt. Durch die Fassung des Abs. 3 „sind anzupassen" wird herausgestellt, daß es sich um keine Soll-, sondern um eine Mußvorschrift handelt. Das gleiche gilt für einen Teil der weiteren, in den Abs. 4 und 5 enthaltenen Forderungen. So „haben sich" die Bauleitpläne nach den sozialen und kulturellen Bedürfnissen der Bevölkerung, ihrer Sicherheit und Gesundheit zu richten, wobei die öffentlichen und privaten Belange gerecht abzuwägen „sind". Entsprechend den Zielsetzungen des neuzeitlichen Städtebaues müssen also den Menschen in räumlicher Hinsicht gesunde Lebensbedingungen gesichert werden. Die Berücksichtigung der Sicherheit bei der Aufstellung der Bauleitpläne schließt auch die Belange des Luftschutzes ein (vgl. amtliche Begründung zu § 1, Drucks. Nr. 336). Nach Abs. 4 Satz 3 „sollen" die Bauleitpläne den Wohnbedürfnissen der Bevölkerung dienen und die Eigentumsbildung im Wohnungswesen fördern. Diese Bestimmung wurde auf Vorschlag des 24. Ausschusses, insbesondere im Hinblick auf § 89 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, aufgenommen. b) Ob es sich bei A b s. 3 lediglich um einen Programmsatz handelt, ist bestritten (vgl. Schrödter § 1 RdNr. 7; Kohlhammer-Kommentar § 1 Anm. IV 3 b; Schütz-Frohberg, § 1 Anm. 4 a). Insbesondere werden auch Bedenken geltend gemacht, ob die Gemeinden hier in ihrer Eigenschaft als Normensetzungsorgane an nicht als Rechtsvorschriften erlassene Raumordnungsrichtlinien der Länder gebunden werden können. Dieses Argument führte auch die Bundesregierung in der DS 1204 zum Raumordnungsgesetz an, wenn sie sich gegen die Beibehaltung des Länderabkommens über die Raumplanung wendet und ein Raumordnungsgesetz des Bundes fordert. Da alle Länder bereits Landesplanungsgesetze erlassen haben, dürfte das Problem im wesentlichen gelöst sein; denn die vor13

§1

Erster Teil. Bauleitplanung

Anm. 4 handenen Landesplanungsgesetze dienen auch den Zielen der Raumordnung. Inzwischen ist auch das Bundes-Raumordnungsgesetz ergangen (siehe Teil III D des Kommentars). Ob und wie es sich bewährt, muß sich erst erweisen, insbesondere, ob es unabweisbar dringlich gewesen ist. Soweit die Raumordnung über die Grenzen von Ländern hinausgreift, konnte jedes Land die im Verwaltungsabkommen mit dem Bund gebilligten Maßnahmen in sein Gesetz übernehmen. Die Landesplanungsgesetze berücksichtigen jedenfalls § 1 Abs. 3 BBauG (vgl. §§ 14 Abs. 2, 15 Abs. 2, 16 Abs. 1 des Landesplanungsgesetzes von Baden-Württemberg, Art. 12 des Landesplanungsgesetzes von Bayern, § 18 des Landesplanungsgesetzes von Nordrhein-Westfalen, § 5 des Landesplanungsgesetzes von Schleswig-Holstein, § 17 des niedersächs. Landesplanungsgesetzes, § 13 Abs. 2 des saarländischen und § 20 des rheinl.-pfälz. Landesplanungsgesetzes). c) Die „gerechte" Abwägung der öffentlichen und privaten Belange in Abs. 4 bedeutet, daß nicht grundsätzlich die öffentlichen Interessen überwiegen. Nach Auffassung des Bad.-Wttb. VGH (U. v. 22. 7. 1966, Rspr. Anm. 5 B 2) unterliegt die Ubereinstimmung eines Bebauungsplans mit dem in Abs. 4 Satz 2 enthaltenen Abwägungsgebot in vollem Umfang der verwaltungsrichterlichen Nachprüfung. Private Belange i. S. der Vorschrift sind nach der in diesem Urteil vertretenen Auffassung alle Interessen, die sich aus Eigentum, insbes. aus seiner Nutzung herleiten lassen; die Anforderungen, die an öffentliche und private Belange gestellt werden müssen, sind abhängig von dem Gewicht des privaten Interesses, das den Feststellungen des Bebauungsplans entgegensteht. Schon in einer früheren Entscheidung (Rspr. Anm. 5 B 1, Urteil v. 14. 3. 1963) sagt der Bad.-Wttb. VGH, daß die gerechte Abwägung davon ausgehen müsse, daß jeder Grundstückseigentümer ein erhebliches berechtigtes Interesse daran hat, durch die Bebauungsplanfestsetzung nicht mehr als unbedingt notwendig beeinträchtigt zu werden. Der Planung muß als Leitbild eine möglichst gleichmäßige Belastung zugrunde liegen, die allerdings aus übergeordneten planerischen Gründen nicht immer erreicht werden wird. d) Der verfassungsrechtlichen Stellung der K i r c h e n und R e l i g i o n s g e s e l l s c h a f t e n d e s ö f f e n t l i c h e n R e c h t s (vgl. Art. 140 GG) ist dadurch Rechnung getragen, daß die Bauleitpläne die festgestellten Erfordernisse für G o t t e s d i e n s t u n d S e e l s o r g e (z. B. Platzausweisungen für Kirchen und Friedhöfe) zu berücksichtigen haben (Abs. 5 Satz 1); des weiteren sind die Bedürfnisse der W i r t s c h a f t , der L a n d w i r t s c h a f t , der J u g e n d f ö r d e r u n g , des V e r k e h r s und der V e r t e i d i g u n g sowie die Belange des N a t u r - u n d L a n d s c h a f t s s c h u t z e s zu beachten; die Bauleitpläne haben auch der Gestaltung des O r t s - u n d L a n d s c h a f t s b i l d e s zu dienen. Mit den beiden letztgenannten Erfordernissen wird den Belangen des Natur- und Landschaftsschutzes und der Erhaltung der eigentümlichen Ortsbilder Rechnung getragen. Im Hinblidc auf die Inanspruchnahme landwirtschaftlichen Bodens im Zuge der Erweiterung der Städte wurde als letzter Satz dem Abs. 5 noch die Sollvorschrift angefügt, daß l a n d w i r t s c h a f t l i c h g e n u t z t e F l ä c h e n nur im notwendigen Umfang für andere Nutzungsarten vorgesehen und in Anspruch genommen werden. 14

Erster Abschnitt. Allgemeine Vorschriften

§1

Anm. 5

e) Die in Abs. 3, 4 und 5 enthaltenen Erfordernisse bestimmen den Rahmen, innerhalb dessen die höhere Verwaltungsbehörde (vgl. § 2 Abs. 6 Satz 5, § 8, § 11) vor Erteilung der Genehmigung die notwendigen Prüfungen anzustellen hat. Die in den Abs. 4 und 5 verwendeten unbestimmten, verwaltungsrichterlich voll nachprüfbaren Reditsbegriffe „Bedürfnisse", „Erfordernisse" stellen eine gewisse Abstufung dar. Erfordernis bedeutet etwas objektiv Unentbehrliches und Notwendiges, während Bedürfnis in etwa einem subjektiv anerkannten Bedarf entspricht. Ebenso ist „fördern" stärker als „dienen" auf ein Unterstützen gerichtet. 5. Rechtsprechung Bzgl. der Rechtsprechung zur Rechtsnatur der dem bisherigen Recht geläufigen Pläne siehe § 5 Anm. 4 u. § 8 Anm. 4. Rechtsprechung zum neuen Recht: A. H ö c h s t r i c h t e r l i c h e

Rspr.

1. BVerwG U vom 29. 8. 1961 (BVerwG I C 36.60) DVB1. 1962, 223 = BBauBl. 1962, 129 = VerwRspr. 14 S. 841 = N J W 1962, 507; vgl. auch Anm. 6 A Nr. 1 bei § 3 4 . Bei der Lenkung der Bebauung in nicht verplanten Gebieten sind die Ziele zu wahren, die § 1 Abs. 4 BBauG der Bauleitplanung setzt. In den Gründen der Entscheidung wirft das BVerwG auch die Frage auf — ohne sie zu entscheiden — ob dem Abs. 4 nachbarschützender Charakter zukommt, d. h. ob dem Nachbarn aus Verletzung der Grundsätze dieser Bestimmung ein selbständiger Klageanspruch vor den Verwaltungsgerichten wegen der Erteilung einer Baugenehmigung zukommt. 2. BVerwG U. vom 3 0 . 4 . 1 9 6 9 (IV C 6.68) N J W 1969, 1868 = DVB1. 1969, 697 = BayVBL 1969, 389 a) Das Gebot, die von einer Planung berührten öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen (§ 1 Abs. 4 Satz 2 BBauG), ergibt sich aus dem Wesen einer rechtsstaatlichen Planung und gilt dementsprechend allgemein. b) Die Enteignungsgrundsätze — so u. a. der Grundsatz, daß eine Enteignung nur als letztes Mittel zulässig ist — sind auf die der förmlichen Enteignimg vorangehende Planung nicht anwendbar. B. O V G ,

VGH

und andere

Gerichte

1. Bad.-Württb. VGH B. v. 14. 3. 1963 (I 54/63) DÖV 1963, 760 Zur gerechten Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gemäß § 1 Abs. 4 Satz 2 BBauG. Der Bad.-Wttb. VGH sagt in dieser Entscheidung: „Die gerechte Abwägung der privaten Belange untereinander muß davon ausgehen, daß jeder Grundstüdeseigentümer ein erhebliches, berechtigtes Interesse daran hat, durch die Festsetzung des Bebauungsplans in seinem Eigentum nicht mehr als unbedingt notwendig beeinträchtigt zu werden. Da sich der Gesamtumfang der notwendigen Beeinträchtigungen privater Belange aus den mit dem Bebauungsplan verfolgten vorrangigen öff. Belangen ergibt, ist die Inanspruchnahme des einzelnen Grundstüdeseigentümers zwar einerseits durdi diesen 15

§1

Erster Teil. Bauleitplanung

Anm. 5

Gesamtumfang der notwendigen Eingriffe bedingt. In diesem Rahmen hängt die Inanspruchnahme aber andererseits maßgebend audi von der Verteilung der Gesamteingriffe auf die beteiligten Grundstüdeseigentümer ab. Die gerechte Abwägung der privaten Belange untereinander erfordert dabei grundsätzlich eine möglichst gleichmäßige Belastung, die zwar aus übergeordneten planerischen Gründen nicht immer wird erreicht werden können, aber der Planung jedenfalls als Leitbild zugrunde liegen muß." 2. Bad.-Württ. VGH B. v. 22. 7.1966 (1 131/65) DVB1. 1967, 385 = ESVGH 17, 101 = BBauBl. 1967, 444 a) Die Übereinstimmung eines Bebauungsplans mit dem in § 1 Abs. 4 S. 2 BBauG enthaltenen Abwägungsgebot unterliegt in vollem Umfang der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle. b) Zur Auslegung der Begriffe „öffentliche und private Belange" im Sinne des § 1 Abs. 4 S. 2 BBauG (vgl. hierzu oben Anm. 4 c). c) Das Gewicht, das dem den Festsetzungen eines Bebauungsplans entgegenstehenden privaten Interesse objektiv zukommt, ist entscheidend für die Anforderungen, die an die Bedeutung der für die Festsetzungen in Betracht kommenden öffentlichen und privaten Belange gestellt werden müssen. 3. OVG Lüneburg, U. v. 8. 9.1966 ( I A 341/65) DVB1. 1967, 391 Zur Bindung der gemeindlichen Bauleitplanung an die Planungsgrundsätze des § 1 Abs. 4 und 5 BBauG: Wohnbedürfnisse der nichtlandwirtschaftlichen Bevölkerung, Bedürfnisse des Verkehrs. Das OVG Lüneburg sagt in dieser Entscheidung: Die Absätze 4 und 5 des § 1 sind zwar verhältnismäßig unbestimmt gehalten; sie sind gleichwohl verbindlich und nicht nur Programmsätze, die nicht erzwungen werden können. Eine Siedlung, die neben den vorhandenen 10 Häusern nur 15 bis 17 weitere Häuser umfassen soll und dann insgesamt nur etwa 100 Einwohner hat, entspricht nicht den Wohnbedürfnissen der nichtlandwirtschaftlichen Bevölkerung, weil sie keine Einrichtungen tragen kann, die der moderne Mensch für sein Leben braucht 4. HessVGH, U. v. 6.10.1967 (OS IV 91/66) DÖV 1969,146 = DVB1. 1969, 410 Die in § 1 Abs. 5 BBauG aufgestellten Grundsätze sind verbindlich und verpflichten die Gemeinden unmittelbar. Die Belange des Landschaftsschutzes und die Gestaltung des Orts- und Landscfaaftsbildes sind daher unabhängig von dem Bestand einer Landschaftsschutzverordnung zu berücksichtigen. 5. OVG Lüneburg, U. v. 24. 8. 1967 (I OVG A 303/65) DVB1. 1968, 388 = DÖV 1968, 388 = VerwRspr. 19, 567 = BBauBl. 1967, 543 Landesplaneristhe Rahmenprogramme sind in den Grenzen des § 1 Abs. 3 BBauG auch bei der Prüfung der Zulässigkeit von Vorhaben im Außenbereidi nach § 35 BBauG zu berücksichtigen. 6. OVG Münster, U. v. 25.1.1968 (X A 122/67) DVB1. 1968, 529 a) Im Lande Nordrhein-Westfalen kann ein Bebauungsplan nicht unmittelbar verwaltungsgerichtlich geprüft werden. b) Es hängt von den Umständen des Einzelfalles ab, ob ein Bebauungsplan ungültig ist, weil sein örtlicher Geltungsbereich nur wenige Grundstücke und vorwiegend ein Grundstück umfaßt. 7. OVG Lüneburg, U. v. 14. 11. 1968 (I A 11068) DÖV 1969, 642 (rkr.) 16

Erster Abschnitt. Allgemeine Vorschriften

§2

Anm. 6 Zum Verhältnis zwischen der Bindung an die Ziele der Landesplanung einerseits und den Bedürfnissen der örtlichen Eigenentwicklung der Gemeinde andererseits bei der Aufstellung und Genehmigung von Flächennutzungsplänen. 6. Schrifttum Arnold, Zur Auslegung des § 1 Abs. 4 und 5 BBauG, MDR 1969, 527; Bartelsperger, Die Bauleitplanung als Reservat des Verwaltungsstaats, DVB1. 1968, 360; Beenken, Zur Uberprüfbarkeit der Bauleitpläne nach dem Bundesbaugesetz, Verlag Bouvier; Bielenburg, Die Reditsnatur vorbereitender städtebaulicher Pläne, DVB1. 1960, 542; Boustedt, Die Stadtregion u. ihre Bedeutung für Wissenschaft und Praxis, DÖV 1963, 797; Geizer, Das neue Bauplanungsrecht, Dr. O. Schmidt Verlag, Köln 1964; Gillessen, Das Verhältnis kommunaler Bauleitplanungen zu überörtlidien Planungen, BayBgm. 1968, 305; v. d. Heide, Künftige Bauleitplanung und ihre Sicherung, Der Landkreis 1959, 379; Ernst, Der Plan im Verwaltungsrecht, DVB1.1960, 344; Hoppe, Bauleitplanung und Eigentumsgarantie, DVB1. 1964, 173; Mang, Die Bauleitplanung, ihre Sicherung und ihre Bedeutung für die Baugenehmigung, BayVBI. 1960, 233; Mitschke, Zur Entwicklung der gemeindlichen Planung (Bauleitplan) KStZ 1966, 145; Niemeier, Regionalplanung und Landesplanungsgesetz, DÖV 1963, 803; Weber, Raumordnung und Raumplanung, DÖV 1963, 785; Wimmer, Uber die Rechtsnatur kommunaler Generalverkehrspläne, DVB1. 1963, 885.

§2 Aufstellung

der

Bauleitpläne

(1) Die Bauleitpläne sind von den Gemeinden in eigener Verantwortung aufzustellen, sobald und soweit es erforderlich ist. (2) Ein Flächennutzungsplan ist nicht erforderlich, wenn der Bebauungsplan ausreicht, um die städtebauliche Entwicklung zu ordnen. (3) Die Landesregierungen können durdi Rechtsverordnung Stellen bestimmen, die verpflichtet sind, auf Antrag der Gemeinden Bauleitpläne auszuarbeiten. Das Recht der Gemeinden, andere fachlich geeignete Personen zu beauftragen, bleibt unberührt. (4) Die Bauleitpläne benachbarter Gemeinden sollen aufeinander abgestimmt werden. (5) Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sollen die Behörden und die Stellen beteiligt werden, die Träger öffentlicher Belange sind. 2

Heitzer-Oestreicher,

B B a u G , 4. Aufl.

17

§2

Anm. 1

Erster Teil. Bauleitplanung

(6) Die Gemeinde hat die Entwürfe der Bauleitpläne mit dem Erläuterungsbericht oder der Begründung auf die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen. Ort und Dauer der Auslegung sind mindestens eine Woche vorher ortsüblich bekanntzumachen mit dem Hinweis darauf, daß Bedenken und Anregungen während der Auslegungsfrist vorgebracht werden können. Die nach Absatz 5 Beteiligten sollen vor der Auslegung benachrichtigt werden. Die Gemeinde prüft die fristgemäß vorgebrachten Bedenken und Anregungen und teilt das Ergebnis mit. Bei der Vorlage der Bauleitpläne zur Genehmigung durch die höhere Verwaltungsbehörde (§§ 6, 11) sind die nicht berücksichtigten Bedenken und Anregungen mit einer Stellungnahme der Gemeinde beizufügen. (7) Die Vorschriften über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung. (8) Jedermann kann die Bauleitpläne, die Erläuterungsberichte und die Begründungen einsehen und über ihren Inhalt Auskunft verlangen. (9) Auf Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bauleitplänen besteht kein Anspruch. (10) Der Bundesminister für Wohnungsbau wird ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates durch Bechtsverordnung Vorschriften zu erlassen über 1. Darstellungen und Festsetzungen in den Bauleitplänen über a) die Art der baulichen Nutzung, b) das Maß der baulichen Nutzung und seine Berechnung, c) die Bauweise sowie die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflädhen, d) die Mindestgröße der Baugrundstücke; 2. die in den Baugebieten zulässigen baulichen und sonstigen Anlagen; 3. die Zulässigkeit von Festsetzungen nach Nummer 1, wenn Bebauungspläne nicht aufgestellt sind oder Festsetzungen nach Nummer 1 nicht enthalten; 4. die Aufarbeitung der Bauleitpläne einschließlich der dazugehörigen Unterlagen sowie über die Darstellung des Planinhalts, insbesondere über die dabei zu verwendenden Planzeichen und ihre Bedeutung. 1. Grundsätzliche Zuständigkeit der Gemeinde zur Aufstellung der Bauleitpläne a) Die Zuweisung der Aufstellung der Bauleitpläne in die Z u s t ä n d i g k e i t der G e m e i n d e n durch Abs. 1 trägt Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG und der Garantie der kommunalen Selbstverwaltung in allen Verfassungen der Bundesländer — Bayern führt in Art. 83 Abs. 1 seiner Verfassung sogar ausdrücklich die Ortsplanung auf — Rechnung. Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG besagt: „Den Gemeinden muß das Recht gewährleistet sein, alle Angelegen-

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Erster Abschnitt. Allgemeine Vorschriften

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Anm. 2

heiten der örtlichen Gemeinschaft im Rahmen der Gesetze in eigener Verantwortung zu regeln." In noch ausgeprägterer Formulierung als im Regierungsentwurf hat der 24. Ausschuß im Einvernehmen mit dem Rechtsausschuß diesem Grundsatz durch die Gesetz gewordene Fassung Ausdrude gegeben: „Die Bauleitpläne sind von den Gemeinden in eigener Verantwortung aufzustellen . . D i e Gemeinde ist — was im wesentlichen auch bisherigem Gemeindeverfassungsrecht entspricht — Träger der Planungshoheit ihres Bereichs. Sobald die Notwendigkeit der Planung über den gemeindlichen Bereich hinausgreift, ergeben sich Überschneidungen, denen Abs. 4 und § 3 Rechnung tragen wollen (siehe die Erläuterungen dort). Einschränkungen dieses grundsätzlichen gemeindlichen Hoheitsrechts in Gestalt der Mitwirkung anderer Behörden, sei es durch Anhörung, Aufstellung von Richtlinien oder gar Genehmigung, finden sich in Abs. 5, Abs. 6 Satz 5, Abs. 10 dieses Paragraphen, femer in § 4 Abs., 3 und 6, § 6, § 9 Abs. 2, § 11, § 16 Abs. 1 Satz 2 und § 17 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 und 3 (siehe auch die Erläuterungen bei den angegebenen Paragraphen). Die bundesrechtliche Anerkennung der Planungshoheit der Gemeinde entspricht nicht nur dem schon in der Steinschen Städteverfassung niedergelegten Gedanken der selbstverantwortlichen Beteiligung der kleinsten Zelle des öffentlichen Gemeinwesens an den Aufgaben der Gemeinschaft, sondern auch den Erfordernissen der Praxis. Durch die städtebauliche Ordnung der Bodennutzung werden die s t r u k t u r e l l e n G r u n d l a g e n d e r G e m e i n d e berührt. Die aus der Art und Weise der Bebauung sich ergebenden wirtschaftlichen, versorgungs- und verkehrsmäßigen Folgen gehen zum größten Teil zu Lasten der Gemeinden. Die Bauleitplanung ist grundsätzlich eine R e c h t s p f l i c h t d e r G e m e i n d e , auf die jedoch kein vom einzelnen einklagbarer Rechtsanspruch besteht, weil es sich um einen sog. Popularanspruch handeln würde. Die Staatsaufsichtsbehörde ist dagegen gehalten, darüber zu wachen, ob die Gemeinde ihrer Rechtspflicht nachkommt. Vgl. hiezu auch U. des BGH v. 6. 6. 1968, III ZR 32/68 (DVBI. 1969, 209), in dem ebenfalls ausgesprochen wird, daß die Gemeinden zur Erfüllung ihrer Planungspflicht ausdrücklich im Wege der allgemeinen Kommunalaufsicht angehalten werden können (Anm. 9 B Nr. 5). Die Rechtspflicht der Gemeinde tritt ein, „sobald und soweit die Aufstellung von Bauleitplänen erforderlich ist" (siehe nachfolgende Anm. 2). b) Von den S t a d t s t a a t e n (Berlin und Hamburg), in denen Gemeinde und Land rechtlich zusammenfallen, werden die Bauleitpläne in alleiniger Verantwortlichkeit aufgestellt, so daß die Genehmigungen der §§ 6 Abs. 1, 11, 16 und 17 entfallen (vgl. § 188 Abs. 1). Dem Land Bremen ist eine solche Regelung freigestellt (§ 188 Abs. 2, 2. Halbsatz). In ausmärkischen Gebieten ist Planungsträger die für die Verwaltung dieses Gebiets zuständige öffentlich-rechtliche Stelle; eine Delegierung an eine benachbarte Gemeinde durch diese Stelle mit Zustimmung der Aufsichtsbehörde dürfte zulässig sein. Jedenfalls scheidet der p r i v a t e Grundstüdeseigentümer als Eigentümer eines ausmärkischen Gebiets als Planungsträger aus. 2. Umfang der Verpflichtung der Gemeinde zur Aufstellung von Bauleitplänen In Abs. 1 und 2 ist die Verpflichtung der Gemeinde zur Aufstellung der Bauleitpläne zeitlich und umfangsmäßig abgegrenzt Nach Abs. 1 sind die Bauleit2°

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Anm. 2

Erster Teil. Bauleitplanung

pläne aufzustellen, sobald und soweit es erforderlich ist; Abs. 2 ergänzt diese Bestimmung dahin, daß ein Flächennutzungsplan, also ein vorbereitender Bauleitplan, dann nicht erforderlich ist, wenn der Bebauungsplan, sollin der verbindliche Bauleitplan, für die Ordnung der städtebaulichen Entwicklung ausreicht. a) Zeitliche Abgrenzung Die Bestimmung in Abs. 1, daß die Bauleitpläne aufzustellen sind, „sobald es erforderlich ist", besagt weder, welcher Maßstab für dieses Erfordernis anzulegen ist, noch ausdrücklich, welche Stelle darüber zu entscheiden hat, ob und wann dieser Zeitpunkt eingetreten ist. Die genannte Fassung findet sich bereits im Regierungsentwurf und ist damit begründet, „daß nicht unnötige und undurchführbare Pläne aufgestellt werden" sollen. Wann der Zeitpunkt gekommen sein wird, der die Aufstellung von Bauleitplänen erforderlich macht, ist im Einzelfall zu entscheiden und zwar nach dem Grundgedanken des Abs. 1 zunächst von der Gemeinde selbst. Die Aufsichtsbehörde der Gemeinde ist jedoch berechtigt, im Rahmen ihrer Verpflichtung, die Gesetzmäßigkeit der Verwaltung zu überwachen, die Gemeinde aufsichtlich anzuhalten, Bauleitpläne aufzustellen, wenn das Erfordernis hierzu objektiv gegeben ist. Die Gemeinde hingegen, die glaubt, zu Unrecht von der Rechtsaufsichtsbehörde zur Aufstellung von Bauleitplänen angehalten und damit in ihrem Selbstverwaltungsrecht verletzt zu sein, kann den Verwaltungsrechtsweg beschreiten (§ 40 Abs. 1 VwGO). Die im Regierungsentwurf enthaltenen Bestimmungen über das Recht der Aufsichtsbehörde auf Ersatzvomahme wurden durch den 24. Ausschuß gestrichen, vor allem, weil „das Kommunalverfassungsrecht der Länder Vorschriften über eine Ersatzvornahme im Rahmen der Kommunalaufsicht enthält". Richtschnur für Bemessung des Zeitpunktes für die Erstellung des Plans wird der Fortschritt der städtebaulichen Entwicklung der Gemeinde sein, wobei wohnungspolitische, verkehrsmäßige und Versorgungs-Probleme von ausschlaggebender Bedeutung sein werden. Die Notwendigkeit, Bauleitpläne aufzustellen, kann sich z. B. auch für eine kleine Gemeinde ergeben, die durch irgendwelche Umstände, wie Lage in der Nähe einer Industriestadt, ohne Ordnung ihrer weiteren Entwicklung (vgl. § 1 Abs. 1) nicht mehr auskommt. b) Umfang der Bauleitplanung Die Planung soll nicht weiter vorangetrieben werden, als es zur Durchführung der voraussehbaren Maßnahmen erforderlich ist. Der Gesetzgeber hat aus Gründen der Vereinfachung und Erleichterung der Planung, insbesondere für kleinere Gemeinden, die leicht überschaubare Verhältnisse aufweisen, in Abs. 2 die Möglichkeit des Verzichts auf den vorbereitenden Bauleitplan, den Flächennutzungsplan, eröffnet, wenn der verbindliche Bauleitplan, der Bebauungsplan, zur Ordnung der städtebaulichen Entwicklung ausreicht. Ob dies im Einzelfall verantwortet werden kann, entscheidet auch zunächst die Gemeinde in eigener Verantwortung. Für das Eingreifen der Rechtsaufsichtsbehörde gilt das unter a) Gesagte. c) Ansprüche wegen unterlassener Bauleitplanung? Zur Frage, ob durch Unterlassen der Bauleitplanung Ansprüche auf Enteignungsentschädigung ausgelöst werden können, hat der B G H in einem Urteil vom 20

Erster Abschnitt. Allgemeine Vorschriften

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Anm. 3

6. 6. 1968 (DVB1. 1969, 209), zum Anspruch auf Erlaß eines Bebauungsplanes hat der BayVfGH (Entsch. vom 23. 6. 1964, DÖV 1964, 740 = BBauBl. 1965, 173 = DVB1. 1966, 798 = BayVBl. 1964, 401) Stellung genommen. Der BGH hatte in dem ihm vorliegenden Fall sich mit dem Anspruch auf Entschädigung auseinanderzusetzen, der von der Eigentümerin eines Waldbesitzes von 24 ha gefordert worden war, weil die Gemeinde es auf ihren Antrag abgelehnt hatte, diesen Waldbesitz als von der Bebauung freizuhaltenden Fläche in den Bebauungsplan einzutragen. Der BGH stellt fest, daß ein bloßes Unterlassen grundsätzlich keinen enteignenden Akt darstelle, da dieser einen Eingriff im Sinn einer unmittelbaren Beeinträchtigung von Eigentum zur Voraussetzung habe. Es bestehe neben dem Planungsrecht für die Gemeinde zwar auch eine Planungspflicht; diese bestehe jedoch nicht gegenüber dem einzelnen. Der Bayerische Verfassungsgerichtshof hat in der Entscheidung vom 23. 6. 1964 (siehe Anm. 9 B Nr. 2) ebenfalls ausgesprochen, daß im Hinblick auf § 2 Abs. 9 BBauG der Grundstückseigentümer, auch soweit eine Planungspflicht der Gemeinde besteht, keinen Anspruch auf Aufstellung, Änderung oder Ergänzung von Bauleitplänen hat; er habe nur die Möglichkeit, ein dienstaufsichtliches Verfahren anzustrengen. Ein Anspruch kann auch nicht aus einer das Eigentumsrecht gewährleistenden Landesverfassungsnorm hergeleitet werden (vgl. hiezu auch Abs. 9, ferner unten Anm. 5 f und Anm. 9 B Nr. 2). In einer Anmerkung zu dieser Entscheidung (DVB1. 1966, 798) glaubt Schneider, daß das Verfassungsgericht feststellen müßte, ob das zuständige Organ durch seine Untätigkeit (Unterlassung) ein Verfassungsrecht, nämlich den Gleichheitssatz, verletzt hat, so daß auf diesem Wege der Erlaß eines Bebauungsplans im praktischen Ergebnis doch u. U. erzwungen werden könnte. 3. Beteiligung anderer Stellen bei der Aufstellung der Bauleitpläne a) Die Aufstellung der Bauleitpläne erfordert Sachkunde. Nur ein Teil der Gemeinden ist in der Lage, durch sachkundige Gemeindebedienstete diese Pläne ausarbeiten zu lassen. Deshalb hat der Gesetzgeber in Abs. 3 die Möglichkeit gegeben, daß die Landesregierung durch Rechtsverordnung Stellen bestimmen kann, die auf Antrag der Gemeinde zur Ausarbeitung von Bauleitplänen verpflichtet sind. In mehreren Bundesländern (z. B. Bayern) hatten ähnliche Aufgaben bereits bisher die bei den höheren Verwaltungsbehörden bestehenden O r t s p l a n u n g s s t e l l e n durchzuführen, die die Wirtschaftspläne nach dem WSG für die Gemeinden erstellten. In Satz 2 ist jedodi ausdrücädich noch darauf hingewiesen, daß die Gemeinde in ihren Entschlüssen frei ist, daß sie also auch andere fachlich geeignete Personen, z. B. Privatarchitekten, mit der Erstellung von Bauleitplänen beauftragen kann. b) Im Hinblick auf die Auswirkung der Bauleitpläne auf die Bodenordnung, das Verkehrs- und Versorgungssystem, den Wasserhaushalt, die Gestaltung der Natur u.a. s o l l e n nach Abs.5 die B e h ö r d e n und anderen S t e l l e n beteiligt werden, die T r ä g e r ö f f e n t l i c h e r B e l a n g e sind. Gemeint sind natürlich nur die Träger der für die Bauleitplanung einschlägigen Belange; in Betracht kommen also nur Stellen, die mittelbar oder unmittelbar durch den Bebauungsplan berührt werden, wobei keine allzu enge Auslegung Platz greifen darf (z. B. Beteiligung kirchlicher Stellen bei der Planung eines neuen Bau21

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Erster Teil. Bauleitplanung

Anm. 4 , 5 quartiere). Die Sollvorschrift dieses Absatzes dient der notwendigen Koordinierung, ohne die eine geordnete Planung schlechthin undenkbar ist. Inwieweit die Nichtbeteiligung der einen oder anderen Stelle den Bauleitplan fehlerhaft und damit nicht genehmigungsfähig macht (vgl. § 6 Abs. 2 und § 11), ist eine im Einzelfall zu entscheidende Frage, bei der es auf die Gewichtigkeit der Folgen der Unterlassung im Vergleich zum Gesamtergebnis der Planung ankommen wird. Der 24. Bundestagsausschuß hat bewußt von einer A u f z ä h l u n g der Behörden und Stellen A b s t a n d genommen; er will dies künftigen Verwaltungsvorschriften überlassen. In den Ausschußprotokollen werden beispielsweise neben den Kirchen die Landwirtschaftskammern sowie die Industrie- und Handelskammern aufgezählt. Von Bedeutung wird auch die Anhörung der Wasserschutzbehörde (vgl. das Wasserhaushaltsgesetz vom 27. 7.1957, BGBl. I S. 1910 i. d. F. des Gesetzes vom 19.2.1959 — BGBl. I S. 37), von Bundesbahn und Bundespost sowie der Naturschutzbehörde sein (siehe auch Anm. 5 e). 4. Abstimmung von Bauleitplänen Nach Abs. 4 sollen die Bauleitpläne benachbarter Gemeinden aufeinander abgestimmt werden; die Weiterentwicklung in dieser Richtung stellt § 3, ferner § 4 (siehe dort) dar. Diese Sollvorschriften dienen letztendlich der Landesplanung (vgl. § 1 Abs. 3). Die Notwendigkeit der Abstimmung ergibt sich daraus, daß Gemeindegrenzen und Siedlungsgebiet vielfach nicht übereinstimmen. 5. Behandlung des Entwurfs der Bauleitpläne durch die Gemeinde Die Absätze 6 bis 9 enthalten z w i n g e n d e s R e c h t über die Behandlung der Leitplanentwürfe und zwar — über den Regierungsentwurf hinausgehend •— für b e i d e Arten von Bauleitplänen, nicht nur für den verbindlichen Bauleitplan, den Bebauungsplan. Es ergibt sich danach im Zusammenhalt mit anderen Bestimmungen folgender Weg, der, um ein rechtswirksames Zustandekommen von Bauleitplänen zu gewährleisten, eingeschlagen werden muß, sobald die Gemeindevertretung beschlossen hat, einen Bauleitplan aufzustellen. a) A u f t r a g durch die Gemeinde auf Grund Beschlusses des zuständigen Organs an einen Architekten oder ein Architektengremium oder Stadtbaureferate oder an die von der Landesbehörde hierfür bestimmte Stelle (Ortsplanungsstelle), einen Planentwurf nach bestimmten Richtlinien (entweder vorbereitender Plan oder Bebauungsplan) auszuarbeiten. b) Nach Erstellung des Entwurfs B e s c h l u ß des Vertretungsorgans der Gemeinde darüber, d a ß der gefertigte E n t w u r f B a u l e i t p l a n (vorbereitender oder verbindlicher Plan) werden soll. c) O r t u n d D a u e r der öffentlichen Auslegung (siehe d) der Bauleitpläne (des Flächennutzungsplans oder des Bebauungsplans) sind mindestens eine Woche vor Beginn der Auslegung ortsüblich (also nach den einschlägigen landes- oder ortsrechtlichen Bestimmungen —• gegebenenfalls durch das Amtsblatt oder durch eine Tageszeitung oder durch Anschlag an der Gemeindetafel) b e k a n n t z u m a c h e n ; dabei ist darauf hinzuweisen, daß Bedenken oder Anregungen innerhalb der Auslegungsfrist (siehe d) vorgebracht werden können. d) ö f f e n t l i c h e A u s l e g u n g der Bauleitplanentwürfe mit Erläuterungsbericht und Begründung auf die Dauer eines Monats (Abs. 6). In Abs. 8 22

Erster Abschnitt. Allgemeine Vorschriften

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Anm. 5 ist ausdrücklich bestimmt, daß jedermann in die Bauleitpläne, ihre Erläuterungsberichte und Begründungen Einsicht nehmen und aber ihren Inhalt, der in Teilen ja Fachwissen erfordert, Auskunft verlangen kann. Eine Geheimhaltung von Bauleitplänen, also auch von vorbereitenden, ist somit nicht mehr möglich, sobald die Gemeindevertretung sich für einen bestimmten Entwurf als „Bauleitplanentwurf" entschieden und dessen Auslegung beschlossen hat. Das dem Staatsbürger hier gewährte Mitwirkungsrecht gibt diesem jedoch keinen sachlich-rechtlichen Anspruch (OVG Berlin B. v. 15. 12. 1964, Rspr: Anm. 8 C Nr. 2). Der BayVerfGH gibt in seinen Entscheidungen vom 23. 6. 1964 (Rspr.: Anm. 9 B Nr. 2) dem Grundstückseigentümer ebenfalls keinen Anspruch auf Aufstellung, Änderung oder Ergänzung von Bauleitplänen. e) Die B e h ö r d e n und S t e l l e n , die Träger öffentlicher Belange sind und durch die Bauleitpläne mittelbar oder unmittelbar berührt werden, sollen durch die Gemeinde von der Auslegung v e r s t ä n d i g t werden; denn auch diese Stellen können und sollen Anregungen und Bedenken vortragen (siehe auch Anm. 3 b). f) Die Gemeinde p r ü f t die innerhalb der Auslegungsfrist eingegangenen oder zu Niederschrift vorgetragenen Bedenken und Anregungen und teilt das Ergebnis der Prüfung den betreffenden Personen oder Stellen mit. Diese Prüfung hat beschlußmäßig durch das Vertretungsorgan zu erfolgen, da das Ziel der Bedenken und Anregungen eine Abänderung oder Ergänzung des beschlossenen Plans ist. Soweit Bedenken und Anregungen nicht berücksichtigt wurden, sind diese zusammen mit der Stellungnahme der Gemeinde der Vorlage an die Aufsichtsbehörde (siehe g) beizufügen. Abs. 9 enthält die wichtige Bestimmung, daß auf die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bauleitplänen k e i n A n s p r u c h besteht. Erst recht besteht kein klagbarer Rechtsanspruch auf Berücksichtigung von Anregungen und Bedenken im Rahmen der Auslegung der Bauleitpläne. Dessen ungeachtet steht es jedermann frei, an die Gemeindeaufsiditsbehörde mit Anträgen und Dienstaufsichtsbeschwerden in bezug auf Bauleitpläne heranzutreten; die Kommunalaufsichtsbehörde hinwieder hat „die Pflicht, über solche Anträge pflichtgemäß zu entscheiden" (vgl. Ausschußbegründung zu Drucks. 1794, zu § 2). g) V o r l a g e des Entwurfs mit den erforderlichen Beilagen a n die R e c h t s a u f s i c h t s b e h ö r d e entweder — wenn diese bereits die höhere Verwaltungsbehörde ist — zur Genehmigung oder zur Weiterleitung an die Genehmigungsbehörde (vgl. §§ 6 Abs. 1 und 11 mit den dort gegebenen Erläuterungen). h) B e k a n n t m a c h u n g des genehmigten Plans (vgl. § 6 Abs. 6 und § 12). Bzgl. der Fristwahrung vgl. Bad.-Württ. VGH B. v. 6. 9. 1966 (Rspr.: Anm. 9 C Nr. 4). i) Die Frage, ob und inwieweit Mitglieder des gemeindlichen Beschlußorgans von der Beratung und Abstimmung über die Bauleitplanung ausgeschlossen sind, wenn ihre eigenen Grundstücke berührt werden, ist verschieden zu beantworten, je nach dem es sich um Flächennutzungspläne oder Bebauungspläne handelt. Während bei der Aufstellung des Flächennutzungsplans mangels der Rechtsverbindlichkeit nach außen keine Einschränkungen erkennbar sind, ist es beim 23

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Anm. 6, 7

Erster Teil. Bauleitplanung

Bebauungsplan anders; denn erst dieser regelt die Möglichkeit, das Grundstück zu nutzen und hat somit erheblichen Einfluß auf den Grundstückswert. Die Beschlußfassung über den Bebauungsplan bringt daher unmittelbare Vorteile oder Nachteile den Eigentümern der vom Bebauungsplan erfaßten Grundstücke (so auch VGH Bad.-Württ. B. v. 31. 8.1964, Nr. II 166/62, WürttGdeZtg. 1964, 354). Der Ausschluß von der Beratung und Beschlußfassung ergreift auch die späteren Beratungen und Bestimmungen über Einwendungen der Träger öffentlicher Belange oder von einzelnen Personen, soweit die Einwendungen auch die Grundstücke von Mitgliedern des Beschlußorgans betreffen. Ein besonderes Problem ergibt sich in den Fällen, in denen die beschlußfähige Mehrheit des Beschlußorgans betroffen ist. Hier wird möglicherweise die Aufsichtsbehörde entsprechend den gemeinderechtlichen Bestimmungen eingreifen müssen. 6. Gleiches Verfahren bei Änderung, Ergänzung und Aufhebung der Bauleitpläne Was vorstehend für die A u f s t e l l u n g der Bauleitpläne ausgeführt wurde, gilt in gleicher Weise bei Ä n d e r u n g e n , E r g ä n z u n g e n oder bei der A u f h e b u n g von Bauleitplänen. Dies ist ausdrücklich in Abs.7 gesagt. Sonach erfordert nicht nur die völlige Aufhebung die Beachtung der zahlreichen zuvor genannten Formvorschriften, sondern auch eine Änderung oder eine Ergänzung, es sei denn, sie wäre g e r i n g f ü g i g e r Art und beträfe den B e b a u u n g s p l a n , also die zweite Art des Bauleitplans (siehe bei § 13). Nach der Entscheidung des BVerwG v. 10. 3. 1967 (Rspr.: Anm. 9 B Nr. 1) können Bebauungspläne u. U. auch durch den Festsetzungen entgegengesetzten Gewohnheiten außer Kraft gesetzt werden, wobei im Hinblick auf die im Vergleich zu abstrakt allgemeinen Rechtsätzen stärkere Wirklichkeitsbezogenheit der Bebauungspläne an die Abänderung durch Gewohnheitsrecht geringere Anforderungen als sonst zu stellen sind. 7. Ermächtigung für den Bundesminister für Wohnungsbau In Abs. 10 ist dem Bundesminister für Wohnungsbau die Ermächtigung gegeben, mit Zustimmung des Bundesrats (vgl. Art. 80 Abs. 1 und 2 GG) durch R e c h t s v e r o r d n u n g Vorschriften über Darstellungen und Festsetzungen in den Bauleitplänen, über die in den Baugebieten zulässigen Bauten und sonstigen Anlagen, über die Zulässigkeit von Festsetzungen, wenn Bebauungspläne nicht vorhanden sind, und über die Ausarbeitung der Bauleitpläne, insbesondere ihre zeichnerische Darstellung, zu erlassen (Nr. 1—4). Die Ermächtigung soll der einheitlichen Gestaltung der äußeren Form der Bauleitpläne im Bundesgebiet dienen, birgt jedoch im Hinblick auf ihre Formulierung — insbesondere, weil sie sich nicht auf die „Darstellungen" beschränkt, sondern auch den Inhalt der Bauleitpläne betreffen, die Gefahr, daß die Grenzen verlassen werden könnten, die das Gutachten des Bundesverfassungsgerichts vom 22. 6.1954 (BVerfGE 3, 407) dem Bundesgesetzgeber gezogen hat. Nur insoweit die Rechtsverordnung nicht in das reine Bauordnungsrecht (Baupolizeirecht) eingreift, kann sie verfassungsrechtlich Bestand haben. Die Bedenken gelten vor allem der Nr. 2 (die in den Baugebieten zulässigen Bauten und sonstigen Anlagen). Die Rechtsverordnung müßte sich also im wesentlichen auf die „Darstellungen" durch Darlegung von 24

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Arno. 8 , 9

Mustern und Beispielen, ferner auf Anordnungen über die Gestalt und die Art der Bauleitpläne beschränken und über die übrigen Festsetzungen nur insoweit Vorschriften beinhalten dürfen, als sie sidi noch im planerischen Rahmen bewegen. Zwei Verordnungen sind bisher ergangen, und zwar die „Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung)" am 26. 6. 1962 (BGBl. I S. 429) — siehe Teil II Nr. 3 — und die Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne sowie über die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung) vom 19. 1. 1965 (BGBl. I S. 21) — siehe Teil II Nr. 5 —. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die in geänderter Fassung am 26. 11. 1968 (BGBl. I S. 1233/37) neu bekanntgemacht wurde, gliedert sich in fünf Abschnitte: Art der baulichen Nutzung, Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstüdcsfläche, Anwendung in den Fällen der §§ 33, 34 BBauG sowie Übergangs- und Schlußvorschriften. Im Hinblick auf die Einzelregelungen vor allem in bezug auf das zulässige Maß der baulichen Nutzung (vgl. insbesondere § 17 Abs. 1 BauNVO; „Das Maß der baulichen Nutzung darf höchstens betragen . . . " ) kommt die Baunutzungsverordnung tatsächlich teilweise mit den landesrechtlichen Bauordnungen in Gemengelage, die rechtliche Auswirkungen im Hinblick auf das Verhältnis von Bundes- und Landesrecht zur Folge haben kann (vgl. das in der Einführung unter I angeführte Rechtsgutachten des Bundesverfassungsgerichts vom 16. 6. 1954 — BVerfGE 3, 407). Im einzelnen vgl. die Erläuterungen zur BauNVO Teil II Nr. 3. Die Planzeichenverordnung erging auf Grund des § 2 Abs. 10 Nr. 4. S. Planungsverfahren in den Stadtstaaten In den Stadtstaaten wird das Planungsverfahren wie folgt abgewickelt: In B e r l i n beschließt der Senat den Flächennutzungsplan; nach Zustimmung des Abgeordnetenhauses macht der Senat für Bau- und Wohnungswesen diesen im Amtsblatt bekannt. Die Aufstellung von Bebauungsplänen wird vom Bezirksamt mit Zustimmung des Senats für Bau- und Wohnungswesen beschlossen; dem Entwurf muß die Bezirksverordnetenversammlung zustimmen. Festgesetzt werden die Bebauungspläne mit Rechtsverordnung des Senats für Bau- und Wohnungswesen; mit Inkrafttreten einer solchen Rechtsverordnung erlangt der betreffende Bebauungsplan Verbindlichkeit. In B r e m e n — dieses Land ist kein reiner Stadtstaat, da Bremerhaven, Vegesack u. a. Orte dazu gehören •— werden die Bebauungspläne in der Stadt Bremen durch Ortsgesetze erlassen, die von der Stadtbürgerschaft ( = Landtag) beschlossen und vom Senat im Gesetzblatt verkündet werden. In der Stadt Bremerhaven werden die Bebauungspläne von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen und ebenfalls im Gesetzblatt der Freien Hansestadt Bremen verkündet. In H a m b u r g beschließt die Bürgerschaft den Flächennutzungsplan; die Bebauungspläne werden auf Grund Beschlusses der Bürgerschaft durch Gesetz oder Rechtsverordnung mit Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt erlassen. 9. Rechtsprechung A. H ö c h s t r i c h t e r 1. R s p r . v o r d e m BBauG Zum Wesen der gemeindlichen Planungshoheit hatte sich das BVerwG schon

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Anm. 9

vor Ergehen des BBauG in einer Entscheidung vom 20. 5.1958 (I C 193.57) geäußert (Buchholz 406.18 Schlesw.-Holst. Aufbaugesetz Nr. 1). Da die Bauleitpläne nach dem BBauG gegenüber dem vormaligen Rechtszustand in Bund (Wirtschaftsplan nach dem WSG) und Ländern (Bauleitplan, Ortsbauplan, Baulinienplan, Fluditlinienplan u. a.) im wesentlichen neues Recht bringen, soll auf die frühere Rechtsprechung nur am Rande hingewiesen werden, und zwar auf drei grundlegende Urteile des BVerwG: BVerwGE 3, 258 (Der württemb. Ortsbauplan ist kein Verwaltungsakt); BVerwGE 3, 265 (Der preuß. Fluchtlinienplan ist kein Verwaltungsakt); BVerwGE 4, 68 (Der bayer. Baulinienplan ist ein Verwaltungsakt). B. H ö c h s t r i c h t e r l i c h e R s p r . z u m B B a u G 1. BVerwG U. v. 10. 3. 1967 (IV C 87. 65) NJW 1967, 1291 (Abänderung von Bebauungsplänen durch Gewohnheitsrecht) Bebauungspläne können durch eine von ihren Festsetzungen abweichende tatsächliche Entwicklung nur dann außer Kraft gesetzt werden, wenn diese Entwiddung zur Entstehung von Gewohnheitsrecht führt. Mit Rüdcsadit auf die im Vergleich zu abstrakt allgemeinen Rechtssätzen stärkere Wirklichkeitsbezogenheit der Bebauungspläne sind an ihre Abänderung durch Gewohnheitsrecht geringere Anforderungen zu stellen, als dies sonst geboten ist. 2. BayVfGH Entsch. v. 23. 6. 1964 (Vf. 101 — VI — 63) DÖV 1964, 740 = DVB1.1966, 798 = BB 1964, 1237 = ZMR 1965, 16 Der Grundstückseigentümer hat, auch soweit eine Planungspflicht der Gemeinde besteht, nach der ausdrücklichen Vorschrift des § 2 Abs. 9 BBauG keinen Anspruch auf Aufstellung, Änderung oder Ergänzung von Bauleitplänen; er hat nur die Möglichkeit, bei der Gemeindeaufsichtsbehörde ein aufsichtliches Verfahren anzuregen. Im Hinblidc auf den dem Landesrecht vorgehenden § 2 Abs. 9 BBauG (vgl. Art. 31 GG) kann ein solcher Anspruch auch nicht aus einer das Eigentumsrecht gewährleistenden Landesverfassungsnorm (Art. 103 BayVerfassung) hergeleitet werden. 3. BVerwG U. v. 6. 12.1967 (IV C 24.66) DÖV 1968, 322 = DVB1. 1968, 651 = MDR 1968, 521. Die in § 36 Abs. 1 BBauG vorgesehene Mitwirkung der Gemeinde dient lediglich der Sicherung der gemeindlichen Planungshoheit, nicht hingegen den Interessen einzelner Grundstückseigentümer. 4. BVerwG B. vom 8.1.1968 (IV CB 109.66) DVB1. 1968, 517 = DÖV 1968, 325 = BBauBI. 1968, 472 = BayVBl. 1968, 435 Die Auslegung der Entwürfe von Bebauungsplänen muß einschließlich der Prüfung der daraufhin eingehenden Bedenken und Anregungen nach § 2 Abs. 6 BBauG erfolgen, bevor der Satzungsbeschluß gefaßt wird. Verstöße gegen diese Verfahrensregelung führen zur Nichtigkeit der Satzung. 5. BGH U. vom 6. 6. 1968 (III ZR 32/68) DVB1. 1969, 209 Die Gemeinden können zur Erfüllung ihrer Planungspflicht lediglich im Wege der allgemeinen Kommunalaufsicht angehalten werden. 6. BVerwG U. vom 14. 2. 1969 (IV C 82.66) Gemeindetag 1969, 201 = BayVBl. 1969, 244 26

Erster Abschnitt. Allgemeine Vorschriften

§2

Anm. 9 Eine Gemeinde hat ein Recht auf Beteiligung an einem Verfahren, das eine überörtliche Planung mit Auswirkungen auf den örtlichen Bereich der Gemeinde zum Gegenstand hat. Aus den Gründen: Daß das Recht der Gemeinden auf Planungshoheit rechtlich geschützt ist, ist Grundlage der Rechtsprechung des erkennenden (IV.) Senats zu § 36 BBauG. Diese Rechtsprechung setzt logisch eigene Rechte der Gemeinde voraus, und zwar gerade solche, die nicht nur im fiskalischen Kosteninteresse oder in privaten Rechten der Gemeinde begründet sind; dementsprechend hat der Senat u. a. in seinen Entscheidungen vom 19. 11. 1965 BVerwG IV C 184.65 — (BVerwGE 22, 342) und vom 22. 4. 1966 — BVerwG IV C 17.65 — (NJW 1966, 1530) die „Planungshoheit", das „Planungsrecht" der Gemeinden als das in Frage stehende Recht bezeichnet. Einer Anerkennung dieses Rechts im Bereich des Luftverkehrsgesetzes oder anderer Planungsgesetze läßt sich nicht entgegenhalten, daß in § 36 BBauG — im Gegensatz zu den hier interessierenden Vorschriften — das Einvernehmen der Gemeinde verlangt wird. Denn die bloße Statuierung des Einvernehmens oder sonstiger Mitwirkungsakte einer bestimmten Stelle hat nicht notwendig die Klagebefugnis der Stelle zur Folge, deren Einvernehmen vorgeschrieben ist . . . Die mehr oder weniger starke Art der Mitwirkung mag Auswirkungen auf den Umfang der Sicherung eines anderweit vorausgesetzten oder statuierten Rechts haben; das Recht selbst kann jedoch dadurch allenfalls indiziert, aber nicht geschaffen werden. Ein solches Recht ist hier aber in Gestalt des Planungsrechts der Gemeinde vorhanden. Freilich sprechen die genannten Entscheidungen des Senats davon, daß die Planungshoheit den Gemeinden durch das Bundesbaugesetz zuerkannt worden sei. Dies schließt aber nicht aus, daß auch außerhalb dieser ausdrücklichen Zuerkennung durch das Bundesbaugesetz jedenfalls ein Recht auf Mitwirkung an überörtlichen, aber ortsrelevanten Planungen unabhängig von einer besonderen gesetzlichen Zuerkennung von Mitwirkungsbefugnissen aus dem verfassungsrechtlich gewährleisteten Selbstverwaltungsrecht der Gemeinden fließt. Dies bedeutet, daß derjenige, dem Planungsbefugnisse — nach welchen Gesetzen auch immer — zustehen, nicht ohne jede Einschaltung der Gemeinden für den örtlichen Bereich Planungen — und seien es auch überörtliche Planungen — betreiben darf. Insoweit besteht unabhängig von der sondergesetzlichen Zuerkennung der Planungshoheit an die Gemeinden im Bundesbaugesetz mit ihrer starken Ausgestaltung im einzelnen ein „Planungsrecht" der Gemeinden für ihren Bereich. Diese Auffassung begegnet sich mit den Rechtsgedanken, die in § 38 BBauG ihren Niederschlag gefunden haben. Dort werden Vorschriften neben dem Dritten Teil des Bundesbaugesetzes aufrechterhalten, weil und soweit die Gemeinde bei Planungen auf Grund dieser Vorschriften „beteiligt worden ist". C.OVG,

VGH

und a n d e r e

Gerichte

1. BayVGH U. v. 17. 5.1963 (Nr. 63 I 62) BayBgm. 1963, 194 Seitdem mit Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes die Planungshoheit auf die Gemeinden übergegangen ist, kommt ihren planerischen Absichten ganz wesentliche Bedeutung zu. Die Regierung darf die Genehmigung eines von der Gemeinde aufgestellten Bebauungsplanes nur versagen, wenn der Flächennutzungsplan nicht ordnungs27

§2

Erster Teil. Bauleitplanung

Anm. 9

gemäß zustande gekommen ist oder dem Bundesbaugesetz, den auf Grund dieses Gesetzes erlassenen oder sonstigen Rechtsvorschriften widerspricht. 2. OVG Berlin, B. v. 15.12.1964 (OVG II S 11. 64) BBauBl. 1965, 275 Da vorbereitende Bauleitplanungen, wenn auch keine rechtlichen, so doch gewisse tatsächliche Auswirkungen auf die Nutzung und Verwertung des Grundbesitzes haben können, hat das Gesetz zwar vorgesehen, daß jedermann Bedenken und Anregungen vorbringen kann (§ 2 Abs. 6 BBauG); dieses Mitwirkungsrecht des Staatsbürgers berechtigt aber nicht zu einem sachlich-rechtlichen Anspruch. 3. OVG Lüneburg, U. v. 25. 2.1965 (I OVG A 19/64) DVB1. 1966 S. 185 Das Einvernehmen der Gemeinde im Rahmen der Genehmigung eines Vorhabens ist kein selbständiger Verwaltungsakt, sondern verfahrensrechtlich ein Internum. Die bei der Genehmigung anzuwendenden, die örtliche Bauleitplanung betreffenden materiellen Vorschriften sind jedoch mitbestimmend für den Inhalt der gemeindlichen Planungshoheit. Die Gemeinde ist daher legitimiert, ihre Verletzung geltend zu machen. Die Prüfung der Unbedenklichkeit anhand der vorhandenen Bebauung und Erschließung ist je nach Art des Vorhabens nicht eng auf den im Zusammenhang bebauten Ortsteil beschränkt, sondern kann — insbesondere im Bereich der Erschließung — darüber hinausgreifen. Die Verletzung der Vorschriften des § 17 GewO über die Veröffentlichung läßt die Ausschlußwirkung nicht eintreten, hat aber nicht die Nichtigkeit der erteilten Genehmigung zur Folge. 4. VGH Bad.-Württ„ B. v. 6. 9. 1966 (III 469/65) ESVGH 17, 123 Ist in der Bekanntmachungssatzung einer Gemeinde der Anschlag der Bekanntmachung an der Rathaustafel für die Dauer einer Woche vorgeschrieben, so ist die Bekanntmachung erst mit dem Ablauf dieser Frist erfolgt. Die Frist von einer Woche, die nach § 2 Abs. 6 Satz 2 BBauG zwischen der öffentlichen Bekanntmachung und dem Beginn der Auflegung des Planentwurfs liegen muß, beginnt dann erst mit dem Zeitpunkt, an dem die Bekanntmachung „erfolgt" ist. 5. OVG Rheinland-Pfalz, U. v. 5. 1. 1967 (1 A 18/66) VerwRspr. 19, 325 Die Gemeinde kann den Bebauungsplan erst nach der vollzogenen Auslegung des Entwurfs als Satzung beschließen. Dies ergibt sich sowohl aus dem Wortlaut als auch aus dem Sinn der in §§ 2 Abs. 6 und 10 f. BBauG getroffenen Verfahrensregelung. 6. HessVGH, B. v. 15. 3.1968 (R IV 2/66) DVB1. 1968, 948 a) Es ist erforderlich, daß Anfang und Ende der in § 2 Abs. 6 S. 1 BBauG vorgeschriebenen Monatsfrist ortsüblich bekanntgemacht werden. b) Der Gesetzgeber setzt in § 12 BBauG voraus, daß der genehmigte Bebauungsplan während eines begrenzten Zeitraums offengelegt wird. c) Genehmigt die höhere Verwaltungsbehörde einen Bebauungsplan mit Auflagen, dann erfordert die Änderung einen erneuten Beschluß der Gemeindevertretung. d) Nur das Fehlen einer Begründung, nicht aber Mängel derselben, machen einen Bebauungsplan fehlerhaft. 7. HessVGH, Beschl. v. 12. 7. 1968 (IV N 10/67) Der Gemeindetag 1969, 83 28

Erster Abschnitt. Allgemeine Vorschriften

§2

Anm. 10 a) Ein Beschluß der Stadtverordnetenversammlung zur Aufstellung eines Bebauungsplans setzt jedenfalls dann keinen weiteren Beschluß zur Offenlegung des Planentwurfs voraus, wenn bei dem Aufstellungsbeschluß bereits ein Entwurf des Bebauungsplanes vorliegt. b) Der Bürger muß aus der Bekanntmachung nach § 2 Abs. 6 BBauG eindeutig entnehmen können, wann die Auslegungsfrist beginnt und wann sie endet. Danach ist zumindest erforderlich, daß der Anfangstag der Frist als Datum bekanntgemacht wird. c) Die Bekanntmachung der Dienststunden der offen legenden Stelle erscheint zweckmäßig, wenn auch nicht unbedingt erforderlich. d) Eine Beschränkung der Offenlegung auf die Tage mit Publikumsverkehr ist nicht Rechtens. e) Jede wesentliche Abweichung eines Bebauungsplans von dem zugrundeliegenden Flächennutzungsplan setzt dessen vorherige Änderung voraus. 8. BayVGH, U. v. 20. 3. 1969 (Nr. 160 II 67) BayVBl. 1969, 285 Keine unbeschränkte Planungshoheit der Gemeinden Aus den Entscheidungsgründen: . . . Der in der Berufungserwiderung des Klägers vertretenen Auffassung, daß die der Gemeinde zustehende Planungshoheit einen Eingriff des Landratsamtes und der Regierung nicht zulasse und es im Ermessen der Gemeinde stehe, über die Bedürfnisse und Erforderlichkeiten der Bauleitplanung zu befinden, kann in dieser Ausschließlichkeit nicht gefolgert werden. Der Gesetzgeber wollte für den örtlichen Bereich keine uneingeschränkte Planungshoheit der Gemeinden. Im anderen Falle wäre die Wahrung der Interessen anderer Träger öffentlicher Belange (§ 1 Abs. 5, § 2 Abs. 6 BBauG, vgl. hierzu VGH v. 19. 1. 1968 Nr. 204 I 67, BayVBl. 1968, 175), die Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung sowie die Abstimmung von Bauleitplänen benachbarter Gemeinden (§ 1 Abs. 3 und § 2 Abs. 4 BBauG) nicht gewährleistet. Wie das BVerwG in seiner Entscheidung vom 3. 5. 1968 — IV B 125.67 ausgeführt hat, ist die Ausübung der sogenannten Planungshoheit an die Einhaltung bestimmter Formen gebunden, zu denen vor allem auch das Erfordernis der Genehmigung durch die höhere Verwaltungsbehörde gehört (§ 6 Abs. 1 Satz 1 und § 11 Satz 1 BBauG; vgl. hierzu auch OVG Lüneburg vom 15. 8. 1963, DVB1. 1964, 151 und VGH vom 19. 1. 1968 a. a. O.). Das Korrektiv der Mitwirkung der höheren Verwaltungsbehörde kann eine gewisse Sicherheit dafür bieten, daß die den Gemeinden eingeräumte Planungshoheit nicht mißbräuchlich angewandt wird. Es ist keineswegs so, daß den von den planerischen Vorstellungen der Gemeinde abweichenden Auffassungen der Aufsichtsbehörden keine oder nur geringe Bedeutung zukäme (vgl. BVerwG vom 1. 2. 1967 — IV C 81.65 und Meyer in „Staatsbürger und Staatsgewalt" Bd. II, 1963 S. 242 „zur Planungshoheit der Gemeinde und Planbeteilung des Staates und seiner Stellen") . . . 10. Schrifttum Bouska, Welchen Einfluß hat die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit einer Gemeinde auf ihre Planungshoheit? BayBgm. 1969, 85; Fickert, Bauvorhaben, Baunutzung, Baunachbarrecht — Deutscher Gemeindeverlag, Köln 1963; 29

§3

Erster Teil. Bauleitplanung

Förster, Baunutzungsverordnung, Kommentar, Kohlhammer Verlag, Stuttgart 1964; Heymann, Die Gemeinden und das Bundesbaugesetz; BayBgm. 1969, 193; Knaup, Baunutzungsverordnung, Kommentar, 3. Aufl., Wemer-Verlag, Düsseldorf 1964; Schöning-Wolff, Kommentar zur Baunutzungsverordnung, Karl Krämer Verlag, Stuttgart.

§3

Gemeinsame

Flächennutzungspläne

Für benachbarte Gemeinden sollen gemeinsame Flächennutzungspläne aufgestellt werden, wenn ihre städtebauliche Entwicklung wesentlich durch gemeinsame Voraussetzungen und Bedürfnisse bestimmt wird oder gemeinsame Flächennutzungspläne einen gerechten Ausgleich der verschiedenen Belange ermöglichen. Gemeinsame Flächennutzungspläne sollen insbesondere aufgestellt werden, wenn Erschließungsanlageu einer Gemeinde auf das Gebiet einer benachbarten Gemeinde übergreifen. a) Die Sollvorschrift des § 3 stellt teilweise eine Erweiterung derjenigen des $ 2 Abs. 4 dar: Uber die Abstimmung der Bauleitpläne benachbarter Gemeinden hinaus will der Gesetzgeber die Aufstellung g e m e i n s a m e r Flächennutzungspläne benachbarter Gemeinden fördern. Während § 2 Abs. 4 jedoch sowohl die vorbereitenden wie auch die verbindlichen Bauleitpläne umfaßt, stellt § 3 n u r auf die erstere Art ab. b) Der m a ß g e b l i c h e G e s i c h t s p u n k t ist in der gesetzlichen Bestimmung selbst dargelegt: Wenn die städtebauliche Entwicklung benachbarter Gemeinden wesentlich durch gemeinsame Voraussetzungen und Bedürfnisse bestimmt wird oder gemeinsame Flächennutzungspläne eine gerechtere Ausgleichung der verschiedenen Belange ermöglichen; insbesondere sollen gemeinsame Flächennutzungspläne aufgestellt werden, wenn Erschließungsanlagen der einen Gemeinde auf das Gebiet einer anderen Gemeinde übergreifen. Im ersten Fall ist z. B. an große Wirtschaftsräume gedacht, wie sie sich seit Jahrzehnten etwa im Ruhrgebiet entwickelt haben; die zweite Alternative will die Fälle treffen, in denen Gemeinden verschiedener Struktur aneinander grenzen, also z. B. Industriegemeinden inmitten landwirtschaftlicher Umgebung. Im besonderen werden gemeinsame Flächennutzungspläne dann erforderlich sein, wenn Wasserversorgungs-, Verkehrs- und andere Erschließungseinrichtungen über die Gemeindegrenze hinausgreifen. c) Zur Erleichterung der Durchführung gemeinsamer Planung hat § 4 (siehe dort) die Möglichkeit der Schaffung von Planungsverbänden eröffnet. Wenn jedoch ein solcher Planungsverband benachbarter Gemeinden zustande kommt, dann ergreift dessen Tätigkeit auch die v e r b i n d l i c h e n Bauleitpläne. Soweit Gemeinden sonach in der verbindlichen Bauleitplanung sich auf ihren eigenen Bereich beschränken wollen, werden sie vom Beitritt zu Planungsverbänden Abstand nehmen, es sei denn, es kommt zu einem Zwangszusammenschluß nach § 4 Abs. 2 (siehe Erläuterung bei § 4). 30

Erster Abschnitt. Allgemeine Vorschriften

§4

§4 Planungsverbände (1) Gemeinden und sonstige öffentliche Planungsträger können sich zu einem Flanungsverband zusammenschließen, um durdi gemeinsame zusammengefaßte Bauleitplanung den Ausgleich der verschiedenen Belange zu erreichen. Der Planungsverband tritt nach Maßgabe seiner Satzung für die Bauleitplanung und ihre Durchführung an die Stelle der Gemeinden. (2) Kommt ein Zusammenschluß nach Absatz 1 nicht zustande, so können die Beteiligten auf Antrag eines Planungsträgers zu einem Planungsverband zusammengeschlossen werden, wenn dies zum Wohle der Allgemeinheit, insbesondere aus Gründen der Raumordnung, dringend geboten ist. Über den Antrag entscheidet die Landesregierung. Sind Planungsträger verschiedener Länder beteiligt, so erfolgt der Zusammenschluß nach Vereinbarung zwischen den beteiligten Landesregierungen. Sollen der Bund oder eine bundesunmittelbare Körperschaft oder Anstalt an dem Planungsverband beteiligt werden, so erfolgt der Zusammenschluß nach Vereinbarung zwischen der Bundesregierung und der Landesregierung, sofern die beteiligte Behörde des Bundes oder der bundesunmittelbaren Körperschaft oder Anstalt dem Zusammenschluß durch die Landesregierung widerspricht. (3) Kommt eine Einigung über die Satzung oder über den Plan unter den Mitgliedern nicht zustande, so stellt die zuständige Landesbehörde eine Satzung oder einen Plan auf und legt sie dem Planungsverband zur Beschlußfassung vor. Einigen sich die Mitglieder über diese Satzung oder diesen Plan nicht, so setzt die Landesregierung die Satzung oder den Plan fest. Absatz 2 Satz 3 ist sinngemäß anzuwenden. Ist der Bund oder eine bundesunmittelbare Körperschaft oder Anstalt an dem Planungsverband beteiligt, so wird die Satzung oder der Plan nach Vereinbarung zwischen der Bundesregierung und der Landesregierung festgesetzt, sofern die beteiligte Behörde des Bundes oder der bundesunmittelbaren Körperschaft oder Anstalt der Festsetzung durch die Landesregierung widerspricht. (4) Sind zum Vollzug eines Bebauungsplanes bodenordnende Maßnahmen notwendig, so kann sie der Planungsverband durchführen. Die Vorschriften des Vierten Teiles dieses Gesetzes sind mit der Maßgabe entsprechend anzuwenden, daß der Planungsverband an die Stelle der Gemeinde tritt. (5) Ist zum Vollzug des Bebauungsplanes eine Enteignung zugunsten eines oder mehrerer öffentlicher Planungsträger erforderlich, so kann der Planungsverband die Enteignung nach den Vorschriften des Fünften Teiles dieses Gesetzes beantragen. (6) Der Planungsverband ist aufzulösen, wenn die Voraussetzungen für den Zusammenschluß weggefallen sind oder der Zweck der gemeinsamen Planung erreicht ist. Kommt ein übereinstimmender Beschluß über die Auflösung nicht zustande, so gilt Absatz 2 sinngemäß. 31

§4

Anm. 1

Erster Teil. Bauleitplanung

(7) Nach Auflösung des Planungsverbandes gelten die von ihm aufgestellten Pläne als Bauleitpläne der einzelnen Gemeinden. (8) Ein Zusammenschluß nach dem Zweckverbandsrecht oder durch besondere Landesgesetze wird durch diese Vorschriften nicht ausgeschlossen. 1. Freiwilliger Planungsverband a) Um „durch gemeinsame zusammengefaßte Bauleitplanung zum Ausgleich der verschiedenen Belange" zu kommen — vgl. die ähnliche Fassung in § 3 — sieht das Gesetz die Möglichkeit des Zusammenschlusses von Gemeinden und sonstigen öffentlichen Planungsträgern zu P l a n u n g s v e r b ä n d e n vor. Diese Vorschrift gründet auf der Erfahrung, daß bei Überlagerung von Interessen und Aufgaben in größeren Räumen eine Lösung nur durch Zusammenarbeit der beteiligten Planungsträger möglich ist. Um die Grenzen dieses Planungsbereichs nicht zu eng zu halten, wurden auf Vorschlag des 24. Bundestagsausschusses aus dem RegEntw diejenigen Bestimmungen gestrichen, die einer Regionalplanung entgegenstehen; insbesondere wurde auf die Bezeichnung „örtlich" verzichtet. Die Fassung des Abs. 1 ist im übrigen so gehalten, daß der Schaffung von Planungszusammenschlüssen zum Zweck der Durchführung von Aufgaben der Bauleitplanung keine Hindemisse bezüglich der Rechtsform im Wege stehen. Daß außer den Gemeinden auch „ s o n s t i g e ö f f e n t l i c h e P l a n u n g s t r ä g e r" als Beteiligte genannt sind, trägt vor allem der Tatsache Rechnung, daß bereits eine Reihe von überörtlichen öffentlichen Planungsträgern besteht, die ihre Aufgaben auch unter dem neuen Rechtszustand weiterführen köniien und sollen; ihr Bestand soll also gesichert — soweit sie nicht § 2 Abs. 1 widersprechen — und eine Erweiterung durch Beitritt von Gemeinden ermöglicht werden. Wer als „öffentlicher Planungsträger" im Sinn dieser Bestimmung zu gelten hat, sagt das BBauG im einzelnen nicht Doch gehören dazu jedenfalls alle öffentlich-rechtlichen Organe, die Träger von Grund und Boden rechtlich oder tatsächlich berührender Planungsaufgaben sein können und sind, wie Bund, Länder, Kommunalverbände, ferner die auf Grund gesetzlicher Bestimmungen (z. B. FStrG, Bundesbahngesetz, Wasserverbandsordnung u. a.) mit öffentlich-rechtlichen Planungsaufgaben betraute Organe wie die Straßenverwaltungen des Bundes und der Länder, die Bundesbahn u. a. mehr, ferner von öffentlichen Organen eigens ins Leben gerufene (z. B. nach dem Zweckverbandsgesetz) öffentliche Planungsträger zur Bewältigung bestimmter Planungsaufgaben (z. B. zur Anlegung eines Flugplatzes oder zur Koordinierung der städtebaulichen Entwicklung in Industriebezirken u. a.). Auch Kreise, die wie in NordrheinWestfalen untere Naturschutzbehörden sind, zählen hierzu. b) Der Planungsverband hat sich — wie sich aus Abs. 1 Satz 2 ergibt — eine S a t z u n g zu geben. Nach Maßgabe der Satzung tritt der Planungsverband a n S t e l l e d e r G e m e i n d e ; dies gilt auch für die Vorbehandlung der Pläne bis zu ihrer Genehmigung. Die z. B. nach § 52 Abs. 6 ff. der Gemeinde obliegenden formellen Aufgaben hat für den Umfang seiner Aufgaben der Planungsverband durchzuführen. Die Satzung kann dem Planungsverband bestimmte Einzelaufgaben ausschließlich zuteilen (z. B. Anlage eines Verkehrssystems in einem bestimmten Gebiet), so daß für die übrigen Aufgaben der Bauleitplanung die 32

Erster Abschnitt. Allgemeine Vorschriften

§4

Anm.2,3

betreffenden Gemeinden zuständig bleiben. Die notwendige gegenseitige Abstimmung ist in geeigneter Form in den Satzungen zum Ausdruck zu bringen. Bezüglich der R e c h t s f o r m des Verbands macht das BBauG bewußt keine Vorschriften. Lediglich der öffentlich-rechtliche Charakter des Unternehmens muß — wie sich aus § 4 — ergibt, einwandfrei erkennbar sein. Diese öffentlichrechtliche Körperschaft ist mit besonderen Aufgaben der Bauleitplanung nach dem BBauG ausgestattet, also ein Z w e c k v e r b a n d b e s o n d e r e r A r t . c) Aus Abs. 8 ergibt sich, daß durch die Vorschriften des § 4 andere Zusammenschlüsse, z. B. nach dem Zweckverbandsgesetz vom 7. 6.1939 (RGBL I S. 979) oder nach Landesgesetzen nicht ausgeschlossen werden sollen. Den Ländern steht es somit frei, bestimmte Formen der Zusammenschlüsse von Planungsträgern zu Planungsverbänden anzuordnen. 2. Planungsverband kraft staatlicher Anordnung Über die Kannvorschrift des Abs. 1 hinaus sieht das Gesetz in Abs. 2 Z w a n g s z u s a m m e n s c h l ü s s e von Planungsträgern zu Planungsverbänden vor. Ein solcher Planungszusammenschluß kraft staatlicher Anordnung hat jedoch zwei Voraussetzungen: a) Antrag mindestens eines Planungsträgers, b) der Zusammenschluß muß zum Wohl der Allgemeinheit, insbesondere aus Gründen der Raumordnung dringend geboten sein; Raumordnung im Sinn dieser Bestimmung umfaßt auch die Landesplanung. Hier handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der im Falle des Verwaltungsstreitverfahrens, das eine zwangsbeigezogene Gemeinde anstrengt, der vollen verwaltungsrichterlichen Prüfung unterliegt. Im Hinblick auf die schwerwiegende Maßnahme eines Zwangszusammenschlusses ist die Entscheidung über den Antrag der L a n d e s r e g i e r u n g — gemeint ist der Ministerrat (das Kabinett) — vorbehalten worden. Soweit Planungsträger verschiedener Länder beteiligt sind, tritt anstelle der Entscheidung der Landesregierung eine V e r e i n b a r u n g der beteiligten Landesregierungen; ist der Bund oder eine bundesunmittelbare Körperschaft bzw. Anstalt beteiligt, so erfolgt der Zusammenschluß nach Vereinbarung zwischen der Bundesregierung und der Landesregierung, sofern die beteiligte Bundesbehörde (Anstalt) dem Zusammenschluß durch die Landesregierung widerspricht. 3. Zustandekommen der Satzung des Planungsverbands Der Normalfall des Zustandekommens der Satzung, die nicht mit der Bebauungsplansatzung — vgl. § 10 — verwechselt werden darf, ist die E i n i g u n g zwischen den Mitgliedern. Kommt eine solche unter den Mitgliedern nicht zustande, so stellt nach Abs. 3 die zuständige Landesbehörde, d. i. die jeweils in Betracht kommende Aufsichtsbehörde (also z. B. bei Zusammenschluß von Gemeinden verschiedener Landkreise oder von Stadtkreisen des gleichen Bezirks die höhere Verwaltungsbehörde) eine S a t z u n g auf und legt sie dem Planungsverband zur Beschlußfassung vor. Kommt auch über die Satzung keine Einigung unter den Mitgliedern zustande, erfolgt die F e s t s e t z u n g der Satzung durch die L a n d e s r e g i e r u n g (Kabinett). Das gleiche Verfahren gilt bei Uneinigkeit über den Bauleitplan selbst. In den Fällen der Beteiligung mehrerer Bun3 H e i t z e r - O e s t r e i c h e r , BBauG, 4. Aufl.

33

§4

Anm.4—6

Erster Teil. Bauleitplanung

desländer oder des Bundes bzw. einer bundesunmittelbaren Körperschaft bzw. Bundesanstalt gelten die Vorschriften des Abs. 2 sinngemäß. 4. Sonderaufgaben des Planungsverbands Erweisen sich zum Vollzug des verbindlichen Bauleitplans (Bebauungsplans) auch b o d e n o r d n e n d e M a ß n a h m e n , nämlich Umlegungen (siehe §§ 45 bis 79) oder Grenzregelungen (siehe §§ 80 bis 84), als erforderlich, so kann diese nach Abs. 4 der Planungsverband durchführen. Die sonst der Gemeinde obliegenden Aufgaben (vgl. § § 4 6 ff. und 82 ff.) übernimmt der Planungsverband. Abs. 4 ist bereits durch Abs. 1 Satz 2 rechtlich gedeckt. Der Planungsverband kann auch an Stelle der Gemeinde die E n t e i g n u n g nach den Vorschriften der § § 8 5 bis 122 beantragen, wenn eine solche zum Vollzug des verbindlichen Bauleitplanes (Bebauungsplans) zugunsten eines oder mehrerer öffentlicher Planungsträger erforderlich ist (Abs. 5). Vgl. im einzelnen die Erläuterungen bei § 85. 5. Auflösung des Planungsverbands a) Nach Abs. 6 m u ß der Planungsverband aufgelöst werden, wenn die in Abs. 1 genannten Voraussetzungen für den Zusammenschluß weggefallen sind oder der Zweck der gemeinsamen Planung erreicht ist. Kommt ein übereinstimmender Beschluß über die Auflösung nicht zustande, dann entscheidet die L a n d e s r e g i e r u n g (s. o. Anm. 2 b ) über die Auflösung; sind mehrere Länder oder der Bund beteiligt, dann erfolgt die Auflösung durch V e r w a l t u n g s a b k o m m e n dieser Länder, gegebenenfalls unter Beteiligung der Bundesregierung in entsprechender Anwendung des Abs. 2. b) Die vom Planungsverband aufgestellten Pläne gelten nach Auflösung des Verbands als Bauleitpläne der beteiligten einzelnen Gemeinden weiter (Abs. 7) Änderungen, Ergänzungen oder Aufhebung dieser Pläne erfolgen dann durch die einzelne Gemeinde selbstverantwortlich nach den Bestimmungen des § 2 Abs. 7 in Verbindung mit Absatz 6. 6. Zusammenschlüsse nach Zweckverbandsgesetz oder durdi Landesgesetz Der Bundesbaugesetzgeber läßt auch andere Zusammenschlüsse zur Erreichung der städtebaulichen Planungsziele zu, und zwar nach dem Zweckverbandsgesetz (vom 7. 6.1939, RGBl. I S. 979) oder durch Landesgesetze (Abs. 8). In BadenWürttemberg, Bayern und in Nordrhein-Westfalen wurde das nach Inkrafttreten des Grundgesetzes als Landesrecht weitergeltende ZweckVG bereits durch Landesgesetze vom 2 4 . 7 . 1 9 6 3 , vom 12. 7.1966 (GVB1. S. 218) — Gesetz über Kommunale Zusammenarbeit — bzw. vom 2 6 . 4 . 1 9 6 1 abgelöst. In Art. 61 des bayerischen KommZG und in § 2 des Gesetzes von Nordrhein-Westfalen ist auf § 4 BBauG Bezug genommen. Die Voraussetzungen und Erfordernisse für die Gründung von Zweckverbänden sind teilweise verschieden gegenüber denjenigen für die Bildung von Planungsverbänden, sei es auf freiwilliger Grundlage (Freiverbände) oder durch staatl. Anordnung (Pflicht- oder Zwangsverbände); vgl. insbes. §§ 3, 6 Abs. 4, 7 , 9 , 1 0 , 1 1 , 1 5 , 1 7 . 2 0 . 2 1 . und 31 ZweckVG. 34

Zweiter Abschnitt. Vorbereitender Bauleitplan

8 4

Anm. 7 §5

7. Schrifttum v. d. Heide, Grundsätze für eine Satzung regionaler Planungsgemeinschaften, Der Landkreis 1964, 421. ZWEITER Vorbereitender

ABSCHNITT

Bauleitplan

(Flächennutzungsplan)

§5

Inhalt des

Flächennutzungsplanes

(1) In dem Flächennutzungsplan ist für das ganze Gemeindegebiet die beabsichtigte Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen darzustellen. (2) Soweit es erforderlich ist, sind insbesondere darzustellen 1. die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) sowie nach der besonderen Art und dem allgemeinen Maß ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete); Bauflächen, für die eine zentrale Abwasserbeseitigung nicht vorgesehen ist, sind zu kennzeichnen; 2. die Ausstattung des Gemeindegebietes mit den der Allgemeinheit dienenden baulichen Anlagen und Einrichtungen, wie Kirchen, Schulen, kirchliche, kulturelle und sonstige öffentliche Gebäude und Einrichtungen (Gemeindebedarf); 3. die Flächen für den überörtlichen Verkehr und für die örtlichen Hauptverkehrszüge; 4. die Flächen für Versorgungsanlagen, für die Verwertung oder Beseitigung von Abwasser und festen Abfallstoffen sowie für Hauptversorgungs- und Hauptabwasserleitungen; 5. die Grünflächen, wie Pankanlagen, Dauerkleingärten, Sport-, Spiel-, Zelt- und Badeplätze, Friedhöfe; 6. die Wasserflächen, Häfen und die für die Wasserwirtschaft vorgesehenen Flächen; 7. die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen; 8. die Flächen für die Landwirtschaft und für die Forstwirtschaft. (3) Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind, sowie Flächen, unter denen der Bergbau umgeht oder die für den Abbau von Mineralien bestimmt sind, sollen im Fläcfaennutzungsplan gekennzeichnet werden. (4) Gebiete, in denen zur Beseitigung städtebaulicher Mißstände besondere der Stadterneuerung dienende Maßnahmen erforderlich sind (Sanierungsgebiete), sollen kenntlich gemacht werden. 3'

35

§5 Anm. 1

Erster Teil. Bauleitplanung

(5) Planungen und sonstige Nutzungsregelungen, die nach anderen gesetzlichen Vorschriften (estgesetzt sind, sollen nachrichtlich übernommen werden. Sind derartige Festsetzungen in Aussicht genommen, so sollen sie im Flächennutzungsplan vermerkt werden. (6) Soweit dies für die städtebauliche Entwicklung der Gemeinde erforderlich ist und nicht überwiegende Belange des Natur- und Landschaftsschutzes entgegenstehen, können für Flächen, die dem Landschaftsschutz unterliegen, Nutzungsregelungen nach Absatz 2 Nr. 1 bis 8 getroffen werden. Mit dem Inkrafttreten eines Bebauungsplanes treten in seinem Geltungsbereich Regelungen, die dem Landschaftsschutz dienen, insoweit außer Kraft, als sie der Durchführung des Bebauungsplanes entgegenstehen. (7) Dem Flächennutzungsplan ist ein Erläuterungsbericht beizufügen. 1. Umfang und Rechtsnatur des Flädiennntzungsplans a) Nach Abs. 1 ist im vorbereitenden Bauleitplan (Flächennutzungsplan) für das g e s a m t e Gemeindegebiet die b e a b s i c h t i g t e Art der Bodennutzung i n d e n G r u n d z ü g e n so, wie die Bedürfnisse der Gemeinde voraussehbar sind, darzustellen. Aus der Gegenüberstellung dieser Bestimmung mit entsprechenden Bestimmungen über den verbindlichen Bauleitplan (§8 — dort heißt es rechtsverbindliche Festsetzungen) ergibt sich, daß der Flächennutzungsplan ein Rechtsinstitut eigener Art darstellt, das eine selbständige Bindung des Ortsgesetzgebers herbeiführt, aber keine unmittelbare Rechtswirkung nach außen auslöst, und zwar ungeachtet dessen, daß er wie der endgültige Bebauungsplan öffentlich auszulegen und durch die höhere Verwaltungsbehörde zu genehmigen ist (vgl. § 6). Es handelt sich somit beim Flächennutzungsplan, wie bereits die Bezeichnung vorbereitender Bauleitplan besagt, weder um etwas Endgültiges noch um eine in alle Einzelheiten und Feinheiten gehende Darstellung und Festlegung. Aus einem solchen gewissermaßen provisorischen Plan Rechte eines einzelnen herleiten zu wollen, würde dem Sinn des Rechtsschutzes widersprechen. Freilich kann aus dem Flächennutzungsplan inzidenter auf die Planungsabsichten der Gemeinde geschlossen werden, was im Rahmen verwaltungsgerichtlicher Nachprüfung über die Zulässigkeit von Bauvorhaben durchaus gewichtig werden kann. Aus der Natur des Flächennutzungsplans ergibt sich auch, daß er s t e t s d e n v e r ä n d e r t e n V e r h ä l t n i s s e n a n z u p a s s e n ist. Lediglich die Formvorschriften des § 2 Abs. 6 sind einzuhalten, damit die Öffentlichkeit auch über geplante Veränderungen unterrichtet wird. b) Über die Rechtsnatur des Flächennutzungsplans enthält das Bundesbaugesetz keine klare Aussage. Bezüglich der Rechtsbindungen, die er trotzdem erzeugt, ergibt sich aus dem Zusammenhang der Vorschriften: Die Gemeinde ist jedenfalls an den von ihr aufgestellten Flächennutzungsplänen insoweit gebunden, als sie — solange sie nicht einen neuen beschlossen hat — aus ihm ihre Bebauungspläne zu entwickeln hat (§ 8 Abs. 2 Satz 1). Eine Verletzung dieser Vorschrift könnte im Zuge eines Normenkontrollverfahrens (§ 47 VwGO) u. U. zur Rechtswidrigkeitserklärung des Bebauungsplanes führen. Die öffentlichen Planungsträger haben nach § 7 ihre Planungen dem Flächennutzungsplan insoweit anzupassen, als sie dem Plan nicht widersprochen haben oder der Widerspruch unanfechtbar zurüdc36

Zweiter Abschnitt. Vorbereitender Bauleitplan

§ 5 Anm. 1

gewiesen worden oder sonstwie erledigt ist. Gegenüber den Bauwilligen hat der Flädiennutzungsplan insoweit Rechtsbindung, als zu den öffentlichen Belangen, die bei der Zulassung von Vorhaben im Außenbereidi oder der Genehmigung des Bodenverkehrs zu berücksichtigen sind, insbesondere auch die städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gehört; diese hinwiederum wird in erster Linie durch den Flädiennutzungsplan dargestellt (vgl. hierzu BVerwG U. v. 29. 4. 1964, BVerwGE 18, 247, und vom 15. 3.1967, NJW 1967,1385, Anm. 5 A Nr. 6 u. Nr. 17 bei § 35). Entsprechend der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts aber wird in den Fällen, in denen die Entwicklung für ein Gebiet anders verlaufen ist, als die Zielsetzung im Flädiennutzungsplan es vorgezeidinet hat, die Aussagekraft des Flädiennutzungsplans aufgehoben (vgl. BVerwG U. v. 15. 3. 1967 a. a. O.). Allerdings muß es sich um ein entgegenstehendes Baugeschehen von erheblichem Umfang und erheblicher Stärke handeln, wenn man zu dieser Feststellung kommen will. Die Schwierigkeiten, die die Anwendung des Bundesbaugesetzes insbesondere den kleinen Gemeinden madit, haben mehr und mehr dazu geführt, dem Flädiennutzungsplan eine „quasi-Reditsnormqualität" zuzuerkennen. Zwar sagt das BVerwG im obenangeführten Urteil vom 29. 4. 1964, „die im Flädiennutzungsplan zum Ausdrude gebrachten planerischen Vorstellungen der Gemeinde gehören als Konkretisierung dessen, was im Einzelfall 'die' geordnete städtebauliche Entwicklung ist, zu den öffentlichen Belangen, die die Baugenehmigung bei der Entscheidung über die Zulässigkeit eines Vorhabens zu berücksichtigen hat", doch spricht das gleiche Gericht — allerdings nunmehr der IV. und nicht mehr der I. Senat — mit U. vom 25. 10. 1967, BVerwGE 28, 148 (Anm. 5 A Nr. 19 bei § 35) ausdrücklich den Flädiennutzungsplan der Gemeinden für die Feststellung von öffentlichen Belangen „keine an sich entsdieidungserheblidie Aussagekraft" zu. Wie oben dargelegt, muß man den Flädiennutzungsplan als Reditsinstitut eigener Art ansehen, ohne in das eine oder andere Extrem zu verfallen, d. h. man kann ungeachtet dessen, daß der Flädiennutzungsplan den Planungswillen der Gemeinde darstellt, ihm Rechtsnormcharakter nodi nicht zusprechen; denn gerade seine Flexibilität widerspricht dem, was man sich von einer Rechtsnorm vorstellt, nämlich wenigstens eine gewisse Daueraussagekraft, eben so wie sie z. B. der Bebauungsplan verwirklicht. Nach der Übergangsvorschrift des § 173 (siehe im einzelnen die Erläuterung dort) gelten die bestehenden rechtsgültigen Wirtsdiaftspläne nach dem Wohnsiedlungsgesetz z w e i J a h r e l a n g als Flächennutzungspläne weiter und können u. U. zu unbefristet geltenden Flächennutzungsplänen erklärt werden; denn der Flädiennutzungsplan ist dem Wirtsdiaftsplan des W S G w e s e n s v e r w a n d t ; auch der die Bestimmung über den Wirtschaftsplan enthaltende § 2 W S G enthält die Worte „in den Grundzügen". c) Der Flädiennutzungsplan kann — im Gegensatz zum Bebauungsplan — räumlich n i c h t a u f T e i l e des Gemeindegebiets beschränkt werden; sachlich hingegen kann er in einzelne Pläne aufgeteilt werden, z. B. in einen solchen, der die Freiflächen und in einen anderen, der die Versorgungsflädien darstellt. Andererseits kann sich aus dem Flädiennutzungsplan eine innerhalb des Gemeindebereidis vorgesehene Trennung der für eine Bebauung vorgesehenen Flächen (die nach Art der baulichen Nutzung dargestellt werden) vom bebaungs37

§5

Erster Teil. Bauleitplanung

Anm. 2 frei zu haltenden Umland, für das die Einbeziehung in einen Bebauungsplan (§ 8 Abs. 2, § 9) entfallen kann, ergeben. 2. Inhalt des Flächennutzungsplans a) Da der Flädiennutzungsplan die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung des gesamten Gemeindegebiets in großen Zügen darlegen soll, muß in ihm all das kenntlich gemacht werden, was hierfür von Belang sein kann. Deshalb sind in Abs.2 eine Reihe von Darstellungen aufgeführt, die, „ s o w e i t e s e r f o r d e r l i c h i s t " , aufgeführt werden m ü s s e n . Darüber hinaus enthalten die Absätze 3, 4 und 5 S o l l Vorschriften über weitere Darstellungen, bzw„ Übernahme bestehender Planungen. Die Fassung des § 5 schließt nicht aus, daß darüber hinaus bei Bedarf weitere Darstellungen erfolgen k ö n n e n (vgl. Abs. 6 Anm. 3). Die n o t w e n d i g e n Darstellungen sind im einzelnen: aa) Die B a u f l ä c h e n , d.h. die für die Bebauung vorgesehenen Flädien nach der a l l g e m e i n e n Art der baulichen Nutzung; bei diesen Flädien ist eine besondere Kennzeichnung erforderlidi, wenn und insoweit eine zentrale Abwässerbeseitigung nicht vorgesehen ist (Nr. 1, 1. und 3. Halbsatz). Unter aa) fällt die grobe Unterscheidung in Wohnflächen und Industrieflädien, aber auch die allgemeine Abgrenzung zu den von der Bebauung freizuhaltenden Flächen. bb) Die B a u g e b i e t e , d.h. die für die Bebauung vorgesehenen Flädien nach der b e s o n d e r e n Art und dem allgemeinen M a ß der baulichen Nutzung (Nr. 1, 2. Halbsatz). Hierzu gehört die Ausweisung von Villenvierteln mit offener Bauweise, von Reihenhäusersiedlungen, von „Parkstädten" mit Hochhäusern, von Gewerbe- und Industriegebieten, von gemischten Gebieten u. a. m. cc) Der G e m e i n b e d a r f , d. i. die Darstellung der Flädien für B a u anlagen und Einrichtungen, die der Allgemeinheit dienen wie Kirdien, Schulen, kirchliche, kulturelle und sonstige öffentliche Gebäude u. dgl. (Nr. 2). dd) Die V e r k e h r s f l ä c h e n (Nr. 3) und zwar sowohl diejenigen für den überörtlichen Verkehr (z. B. Ortsdurchfahrten von Fernverkehrsstraßen) als auch die örtlidien Hauptverkehrswege; hierunter fallen natürlich auch die Flädien für den ruhenden Verkehr (Parkplätze, Parkhäuser u. ä.). ee) Die Flächen für V e r s o r g u n g s a n l a g e n , nämlich für die Verwertung oder Beseitigung von Abwässern und festen Abfallstoffen (Müll) und für die Hauptversorgungs- und Hauptabwässerleitungen (Nr. 4). ff) Die G r ü n f l ä c h e n ; zu ihnen zählen neben den Parkanlagen sowie Sport-, Spiel-, Zelt- und Badeplätzen die Dauerkleingärten und die Friedhöfe (Nr. 5). Der Begriff Grünanlage im Sinne des BBauG zur Abgrenzung zu den nicht dem Schutz des Gesetzes (BBauG und Länderbauordnungen) unterliegenden anderen, geringfügigein Rasenflächen oder Einzelbeeten (z. B. auf Verkehrsinseln) wird bestimmt durch ihre Bezeichnung (nach der Planzeichenverordnung) als solche in den ausgewiesenen oder vorgesehenen Baugebieten. Die Unterscheidung öffentliche Grünflächen und niditöffentlidie Grünflädien ist nur hinsichtlich der (bestehenden) Eigentumsverhältnisse von Belang. Die Gemeinde ist gehalten, als Grünflächen ausgewiesene Gebiete auch in ihr Eigentum zu bringen oder sonstwie dinglich für diese Zwedce zu sichern. 38

Zweiter Absdinitt. Vorbereitender Bauleitplan

§5

Anm. 2

gg) Die W a s s e r f l ä c h e n ; hierunter fallen auch Hafenanlagen und die für die Wasserwirtschaft vorgesehenen Flächen, z. B. Entwässerungs- und Flußregulierungsflächen (Nr. 6). hh) Die Flächen für A u f s c h ü t t u n g e n , A b g r a b u n g e n (z. B. für Kiesgewinnungsanlagen) oder für die G e w i n n u n g von B o d e n s c h ä t z e n (z. B. für Steinbrüche) (Nr. 7). ii) Die l a n d - u n d f o r s t w i r t s c h a f t l i c h e n Flächen; hierzu gehören auch die Gärtnereianlagen (Nr. 8). Im Regierungsentwurf waren unter den n o t w e n d i g e n Darstellungen auch noch die Flächen für W a s s e r s c h u t z - und Q u e l l e n s c h u t z g e b i e t e aufgeführt. Der 24. Ausschuß strich jedoch diese Bestimmung mit der Begründung, daß die Formulierung des A b s . 3 die hierdurch erforderlichen Baubeschränkungen decke. b) Nach § 1 Abs. 1 der auf Grund des § 2 Abs. 10 Nr. 1 bis 4 BBauG erlassenen Baunutzungsverordnung sind im Flächennutzungsplan soweit erforderlich die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach Bauflächen darzustellen, und zwar als Wohnbauflädien, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen und Sonderbauflächen. Im Bebauungsplan sind diese Flächen (förmlich) festzusetzen. Nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung sind nach § 1 Abs. 2 BauNV die Bauflächen zu gliedern, und zwar die Wohnbauflädien in Kleinsiedlungsgebiete, reine Wohngebiete und allgemeine Wohngebiete, die gemischten Bauflächen in Dorfgebiete, Mischgebiete und Kemgebiete, die gewerblichen Bauflächen in Gewerbegebiete und Industriegebiete, die Sonderbauflächen in Wochenendhausgebiete und Sondergebiete. Im einzelnen siehe die Kommentierung der BauNV (Nr. II 3 des Komm.). Die S o l l Vorschrift des Abs. 3 beinhaltet die Flächen, bei deren Bebauung besondere b a u l i c h e V o r k e h r u n g e n bzw. S i c h e r u n g s m a ß n a h m e n gegen Naturgewalten erforderlich sind, ferner Flächen, unter denen Bergbau betrieben wird oder die für den Abbau von Mineralien vorgesehen sind. c) Eine wichtige Sollvorschrift stellt Abs. 4 dar: Sie dient dazu, die Gemeinde zu einer möglichst frühzeitigen Prüfung zu veranlassen, ob und in welchen Stadtgebieten S a n i e r u n g s m a ß n a h m e n zur Beseitigung städtebaulicher Mißstände erforderlich sind. Im Zusammenhalt mit § 26 gewinnt Abs. 4 besondere Bedeutung, weil die Gemeinde in ihrer Satzung über die Vorkaufsflächen (§ 25 Abs. 1 Satz 1) Sanierungsgebiete bezeichnen kann, in denen ihr beim Kauf von bebauten Grundstücken ein Vorkaufsrecht zusteht. d) Der notwendigen K o o r d i n i e r u n g bereits bestehender Planungen nach anderen Gesetzen dient Abs. 5. Hierunter fällt nicht der Fall einer etwaigen „Übernahme" der Planungen, die auf Grund der durch § 186 aufgehobenen gesetzlichen Vorschriften erfolgt waren. Diese Fälle werden durch die Ubergangsvorschrift der §§ 173, 174 erfaßt. Hier sind nur solche Planungen und Nutzungsregelungen gemeint, die nach gesetzlichen Vorschriften außerhalb der Bauplanung festgelegt sind, z. B. solche wasserwirtschaftlicher Art oder solche der Flurbereinigung. Nicht nur festgelegte, sondern auch in Aussicht genommene Festsetzungen dieser Art sollen in den Flächennutzungsplan übernommen werden. e) Um auch dem Laien (vgl. die öffentliche Auslegung nach § 2 Abs. 6) den Flächennutzungsplan verständlich zu machen, m u ß ihm ein E r l ä u t e r u n g s 39

§5 Anm. 3—4

Erster Teil. Bauleitplanung

b e r i c h t (nicht zu verwechseln mit der sog. „Legende" des Plans) beigefügt werden (Abs. 7). Wenngleich er nicht Bestandteil des Bauleitplans selbst ist und damit auch nicht der Genehmigungspflicht durch die höhere Verwaltungsbehörde unterliegt, so ist er dodi zusammen mit dem Plan zur Unterrichtung vorzulegen. Fehlen des Erläuterungsberichts macht den Plan deshalb nicht ungültig (a. A. Sdirödter RdNr. 14 zu § 5). 3. Nutzungsregelungen in Landschaftsschutzgebieten (Abs. 6) Daß in Landschaftsschutzgebieten (vgl. § 5 des Naturschutzgesetzes — NatSchG — vom 26. 6.1935) zum Unterschied von reinen Naturschutzgebieten (vgl. § 4 NatSchG) nicht jegliche Bebauung ausgeschlossen ist, ist seit längerem durch die Rechtsprechung eindeutig ausgesprochen (vgl. BVerwGE 4, 57). Ein bereits in § 53 des außer Kraft getretenen BauLBG enthaltener Rechtsgedanke wurde in das BBauG übernommen. Nach Abs. 6 können unter bestimmten Voraussetzungen für unter Landschaftsschutz stehende Flächen N u t z u n g s r e g e l u n g e n im Sinn von Abs. 2 (siehe Anm. 2) getroffen werden; diese besonderen Voraussetzungen sind: einmal, daß die Nutzungsregelung für die städtebauliche Entwicklung der Gemeinde erforderlich ist und dann, daß nicht überwiegende Belange des Natur- und Landschaftsschutzes entgegenstehen. Sobald ein Bebauungsplan (vgl. § 8 ff.) in Kraft gesetzt worden ist, treten sogar dem Landschaftsschutz dienende Regelungen, die der Durchführung des Bebauungsplans entgegenstehen, außer Kraft. Durch die Regelung des Abs. 6 werden den Gemeinden über das Planungsrecht an sich behördliche und nicht Selbstverwaltungsaufgaben (vgl. §§ 5, 17 Abs. 3, 19 NatSchG) übertragen. Die einschränkenden Tatbestandsmerkmale „soweit erforderlich", überwiegende Belange des Natur- und Landschaftsschutzes unterliegen im Streitfall der vollen verwaltungsrichterlichen Nachprüfung. Die Sonderbestimmung trifft nur den Landschaftsschutz, die abgemilderte Schutzform des NatSchG, und nicht auch den Naturschutz. Genehmigungen nach dem NatSchG entfallen mit dem Inkrafttreten des Bebauungsplans. Abs. 6 gibt keine Einschränkung hinsichtlich der Art des Bebauungsplans (also qualifizierter Plan nach § 30 BBauG oder einfacher Bebauungsplan). Es dürfte im zulässigen Bereich der landesrechtlichen Ausfüllung des BBauG liegen, wenn in Landschaftsschutzverordnungen für Regelungen nach § 6 qualifizierte Bebauungspläne gefordert werden. In solchen Fällen würde in dem durch den Landschaftsschutz umgriffenen Gebiet ein einfacher Bebauungsplan kein Außerkrafttreten der Landschaftsschutzregelungen zur Folge haben. 4. Rechtsprechung a) Bezüglich der Rechtsnatur des dem Flächennutzungsplan wesensverwandten Wirtschaftsplans nach dem WSG liegen einige höchstrichterliche Entscheidungen vor, von denen die wichtigsten — jedoch im Hinblick auf ihre nur mehr historische Bedeutimg nicht inhaltlich, sondern nur nach der Fundstelle — zitiert werden: BayVGH ASlg Bd. 5, 247 OVG Münster DVB1.1953, 376 und 1954, 61 b) An neuer Rechtsprechung ist anzuführen: 40

Zweiter Abschnitt. Vorbereitender Bauleitplan

§5

Anm. 5

1. OVG Münster, U. vom 12.12.1961 (VII A 561/61) BBauBl. 1962, 448 Der Senat bleibt bei seiner Auffassung (vgl. U vom 25. 7.1961, VII A 1562/57), daß durch die Bebauung einer bisher der freien Natur zugehörigen Fläche die Natur geschädigt wird. Dieses Urteil steht im Gegensatz zu einer Entscheidung des OVG Lüneburg vom 6.11.1959 (DVB1.1960, 213), die die These eines abgestuften Landschaftsschutzes vertritt. 2. BayVGH, B. v. 21.4.1965 (Nr. 16 I 65) DVB1.1965, 852 = BayVBl. 1965, 246 Ein gemeindlicher Bebauungsplan, der einen Teil einer unter Landschaftsschutz stehenden Grundstücksfläche als Baugebiet ausweist, stellt für benachbarte, dort wohnende Grundstückseigentümer keine unzulässige „Enteignung" dar. 3. BGH, U. v. 6. 6. 1968 (III ZR 32/68) DVB1.1969, 209 Der Flächennutzungsplan enthält nur eine richtungweisende „Darstellung", aber keine verbindliche Regelung in der Form verbindlicher „Festsetzungen" wie der Bebauungsplan. Er hat lediglich Ankündigungscharakter, äußert aber keine das geltende Bodenrecht abändernden Rechtswirkungen. Ein Enteignungstatbestand wird sonach durch einen Flächennutzungsplan nicht verwirklicht. 4. BVerwG, U. v. 1. 7. 1968 (IV C 48.66) BBauBl. 1968, 289 Zur Bedeutung eines Flächennutzungsplanes, dessen Darstellungen dem im Zusammenhange mit einer genehmigungspflichtigen Grundstücksteilung bezweckten Bauvorhaben entgegenstehen (im Anschluß an das Urteil vom 15. März 1967 — BVerwG IV C 205.65 — [BVerwGE 26, 287]). 5. Schrifttum a) Bezüglich des Wirtsdiaftsplans nach dem WSG ist auf folgende Veröffentlichungen hinzuweisen: Ringe, Baugenehmigung und Flächennutzungsplan, DVB1.1953, 296 Oestreidier, Gemeinde und Wirtschaftsplan, BayBgm. 1953, 223 Ringe, Zur Rechtsnatur des Wirtschaftsplans nach dem WSG, DVB1.1954, 245 Hertel, Gemeinde und Wirtschaftsplan nach dem WSG, BayBgm. 1954, 151 Mang, Die Rechtswirksamkeit des Wirtschaftsplans, BayVBl. 1955, 16 Koch, Zur Reditswirksamkeit des Wirtschaftsplans, BayVBl. 1955, 108 b) Zum FIScbennutzungspIan nach neuem Recht: Baumann, Rationellere Aufstellung der Bauleitpläne — ein Weg, den Planungsrückstand der Gemeinden zu beheben, BBauBl. 1967, 104 Dittus, Die Bauleitplanung im BBauG, Bauwelt 1960, 1047, 1083 u. 1103 Halstenberg, Die Planung und ihre Sicherung, DÖV 1961, 566 Meyer, Bauleitplanung u. Sicherung der Bauleitplanung nach dem BBauG, DWW 1961,122 Müller, Die Bauleitplanung nach dem BBauG, Gemeindetag 1960, 218 Paulus, Die Bauleitplanung nach dem BBauG, Württ. GdeZeitg. 1961, 241 Wambsganz, Die Bauleitplanung, DVB1.1961, 461, 494 u. 533 Stich, Bindungswirkimg und Aussagekraft des Flächennutzungsplans, BlGBWR 1968,141 41

§6

Anm. 1

Erster Teil. Bauleitplanung

Genehmigung des

§6 Flächennutzungsplanes

(1) Der Flächennutzungsplan bedarf der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde. Sie kann räumliche und sachliche Teile des Flächennutzungsplanes vorweg genehmigen. (2) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn der Flächennutzungsplan nicht ordnungsgemäß zustande gekommen ist oder diesem Gesetz, den auf Grund dieses Gesetzes erlassenen oder sonstigen Rechtsvorschriften widerspricht. (3) Die Genehmigung kann unter Auflagen erteilt werden, durch die nach Absatz 2 bestehende Versagungsgründe ausgeräumt werden. (4) Über die Genehmigung ist binnen drei Monaten zu entscheiden. Aus wichtigen Gründen kann die Frist auf Antrag der höheren Verwaltungsbehörde von der zuständigen Obersten Landesbehörde verlängert werden. Die Gemeinde ist von der Fristverlängerung in Kenntnis zu setzen. (5) Wenn die Planungsbereiche gemeinsamer Flädiennutzungspläne der Zuständigkeit verschiedener höherer Verwaltungsbehörden unterliegen, so entscheidet die Oberste Landesbehörde über die Genehmigung. Liegen die Planungsbereiche in verschiedenen Ländern, so entscheiden die Obersten Landesbehörden im gegenseitigen Einvernehmen. (6) Die Gemeinde hat die Genehmigung ortsüblich bekanntzumadien. 1. Genehmigungspflicht für den Flädiennutzungsplan Da die Ortsplanung Angelegenheit der gemeindlichen Selbstverwaltung ist, haben die überörtlichen Staatsbehörden hier nicht audi die Fachaufsicht, sondern lediglich die Reditsaufsicht. Hinsichtlich des Flächennutzungsplans ist (genau wie beim Bebauungsplan — siehe § 11) im Rahmen dieser Rechtsaufsicht eine G e n e h m i g u n g s p f l i c h t durch die höhere Verwaltungsbehörde vorgesehen (Abs. 1). Daß die Rechtsaufsidit hier in so starkem Maß zur Geltung kommt, hat seinen Grund darin, daß bei der Aufstellung der Bauleitpläne doch eine Reihe von unerläßlichen Voraussetzungen zu beachten ist, deren Nichtbeachtung sogar zur Rechtsunwirksamkeit führen kann, was sich für die Gemeinde in verschiedener Hinsicht nachteilig auswirken würde. Dadurch, daß von vornherein die h ö h e r e Verwaltungsbehörde Genehmigungsstelle ist — es ist also auch für die Bauleitpläne der kreisangehörigen Gemeinden nicht die untere Verwaltungsbehörde (Kreisbehörde) zuständig —, ist die Bedeutung der Genehmigung besonders unterstrichen; denn die Genehmigungsbehörde hat bei der Prüfung die Einhaltung des BBauG und anderer Gesetze, insbesondere auch die Beachtung der in § 1 Abs. 4 und 5 enthaltenen zahlreichen unbestimmten Rechtsbegriffe, femer der Ziele der Raumordnung und Landesplanung (§ 1 Abs. 3), die Abstimmung der Pläne bei Nachbargemeinden (§ 2 Abs. 4) und die Beteiligung derjenigen Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind (§ 2 Abs. 5), zu prüfen, ehe sie die Genehmigung erteilt. Sie kann räumliche oder sachliche (vgl. Anm. 1 b zu § 5) Teile des Flächennutzungsplans v o r w e g ge42

Zweiter Abschnitt. Vorbereitender Bauleitplan

§ 6

Anm. 2,3 nehmigen (Satz 2); dies wird nur in den Fällen erforderlich sein, in denen besonders schwerwiegende und auf längere Zeit nicht zu beseitigende Hindernisse die Genehmigung des gesamten Plans allzusehr verzögern würden (z. B. mangelnde Abstimmung eines an der Gemeindegrenze liegenden Gebiets mit dem Plan oder Planentwurf der Nachbargemeinde). Die Genehmigungspflicht entfällt in den Stadtstaaten Berlin und Hamburg; Bremen ist ermächtigt worden, auf die Genehmigungspflicht durch Gesetz zu verzichten (§ 188 Abs. 1). Die erteilte Genehmigung muß von der Gemeinde ortsüblich bekanntgemacht werden (Abs. 6); zur „ortsüblichen" Bekanntmachung siehe Anm. 5 c zu § 2. 2. Voraussetzungen einer Genehmigungsversagung; Genehmigung unter Auflagen a) Nach Abs.2 d a r f die Genehmigung n u r v e r s a g t werden, wenn der Flächennutzungsplan nicht ordnungsgemäß zustande gekommen ist oder dem BBauG, seinen Durchführungs- und Ausführungsvorschriften oder sonstigen Rechtsvorschriften widerspricht. Wenn also der Plan die in Anm. 1 genannten Voraussetzungen nicht oder ungenügend erfüllt oder wenn die FormvorschrifteD des § 2 Abs. 6 nicht beachtet worden sind, oder wenn ihm sonstige Rechtsnormen entgegenstehen, dann ist der Fall der Genehmigungsversagung gegeben, gegen die der Gemeinde die verwaltungsrechtlichen Rechtsbehelfe (Widerspruch und Klage vor dem Verwaltungsgericht, vgl. §§68 ff. VwGO) gegeben sind. b) Anstelle der Genehmigungsversagung kann die weit mildere Form der G e n e h m i g u n g u n t e r A u f l a g e n treten (Abs.3), soweit die Auflagen die in Abs. 2 genannten Versagungsgründe ausräumen können. Ob die höhere Verwaltungsbehörde von der Genehmigungsversagung oder der Genehmigung unter Auflagen Gebrauch macht, entscheidet sie nach pflichtmäßigem E r m e s s e n . B e d i n g u n g e n sind unzulässig. c) Vorbehalt für Bayern § 188 Abs. 3 (siehe auch dort) gibt Bayern die Ermächtigung, weitere Versagungsgründe als in Abs. 2 vorgesehen festzulegen. Davon hat Bayern bisher nicht Gebrauch gemacht. 3. Frist für die Entscheidung über die Genehmigung Um die Entscheidung über die Genehmigung nicht über Gebühr hinauszuzögern, enthält Abs. 4 die Vorschrift, daß die Entscheidung innerhalb von d r e i Monaten erfolgen m u ß ; die o b e r s t e L a n d e s b e h ö r d e kann jedoch aus wichtigen Gründen (unbestimmter Rechtsbegriff!) diese Frist auf Antrag der höheren Verwaltungsbehörde verlängern, wovon die Gemeinde in Kenntnis zu setzen ist. Ist die Genehmigungsfrist abgelaufen, ohne daß eine Entscheidung erfolgt oder eine Fristverlängerung angeordnet worden ist, so tritt weder eine stillschweigende Genehmigimg (vgl. für den Bodenverkehr § 19 Abs. 4 Satz 3) noch eine stillschweigende Ablehnung ein. Die Gemeinde kann in einem solchen Fall die Entscheidung auf dem V e r w a l t u n g s r e c h t s w e g (Verpflichtungsklage nach § 42 Abs. 1, 2. Halbsatz VwGO) erzwingen. 43

§6

Anm. 4—6

Erster Teil. Bauleitplanung

Creutzig vertritt in DÖV 1968, 236 die Ansicht, daß § 6 Abs. 4 (und auch § 11 Satz 2) insoweit wegen Verstoßes gegen die Planungshoheit der Gemeinden verfassungswidrig seien, als sie bewußt die Rechtsfolgen offen lassen, die eintreten sollen, falls die Aufsichtsbehörde nidit innerhalb von drei Monaten die beantragte Genehmigung erteilt oder versagt hat; durch verfassungskonforme Auslegung könne dies Ergebnis dergestalt vermieden werden, als §§ 19, 31 ihrem Grundgedanken nach insoweit heranzuziehen seien, als sie nach Ablauf der vorgesehenen Frist eine Genehmigimg fingieren. Dieser Auffassung kann nicht zugestimmt werden, da wesentliche Unterschiede bestehen. Eine fingierte Plangenehmigung kann anders als bei der Bodenverkehrsgenehmigung bei Rechtswidrigkeit den Plan nicht rechtsgültig machen (vgl. hierzu unten Anm. 6 Nr. 2). 4. Zuständigkeit für die Genehmigung bei übergebietlidien Flächennutzungsplänen Bisweilen sind für die Bereiche gemeinsamer Flächennutzungspläne, insbesondere von Planungsverbänden (§4), mehrere höhere Verwaltungsbehörden zuständig. In diesen Fällen entscheidet nach Abs.5 die o b e r s t e L a n d e s b e h ö r d e . Für die Anfechtung ablehnender Veiwaltungsakte durch die Gemeinde ist zu beachten, daß nach § 68 Abs. 1 Nr. 1 VwGO das Vorverfahren entfällt, da eine oberste Landesbehörde entscheidet. Liegen die Planungsbereiche in mehreren Bundesländern, so entscheiden die obersten Landesbehörden im gegenseitigen Einvernehmen, also in wechselseitiger Zustimmung. 5. Andere Zuständigkeitsregelnng § 147 Abs. 2 ermächtigt die Landesregierungen, die der höheren Verwaltungsbehörde hier übertragenen Aufgaben auch a n d e r e n s t a a t l i c h e n Behörden zuzuweisen (siehe auch Anm. bei § 147). 6. Rechtsprechung 1. BGH, U. v. 8. 7.1964 (V ZR 173/63) DVB1. 1968, 51 Zur Bedeutung der Bauleitplanung für die Abwehr von Immissionen. Der BGH sagt in dieser Entscheidung u. a.: „Für die Ortsüblichkeit nach § 906 Abs. 2 B G B kommt es nicht darauf an, ob in einem Kiemgewerbegebiet allgemein Wäschereien betrieben werden, sowie ob die Wäscherei der Kl. ein „echter Kleingewerbebetrieb" ist. Das angefochtene Urteil stellt vielmehr mit Recht auf Art und Umfang der Grundstüdesbenutzung im konkreten Falle ab; ortsüblich ist eine Benutzung, die in dem betreffenden Gebiet keine stärkere Immissionen erzeugt, als sie dort auch sonst vorzukommen pflegen (BGHZ 38, 61, 62). Wenn das Berufungsgericht nach Ortbesichtigung und Anhörung der Zeugin de Sch. zu der Uberzeugung kam, die von dem Wäsdiereibetrieb der Kl. ausgehenden Geräusche und Erschütterungen und ihre Übertragung auf die benachbarte Wohnung der Bekl. überschritten das Maß des in jener Gegend Üblichen, so läßt dies keinen Rechtsverstoß erkennen. Zu Unrecht meint die Revision, vom Standpunkt des Berufungsgerichts aus wäre eine Weiterentwicklung von Gebieten, die für die Ansiedlung von Fabrikanlagen oder Kleingewerbebetrieben vorgesehen seien, für alle Zukunft ausgeschlossen; sie verkennt, daß Fortschritte 44

Zweiter Abschnitt. Vorbereitender Bauleitplan

§7

in der Entwicklung sich nach heutigen Begriffen durch die Einführung und Verbesserung geeigneter Schutzmaßnahmen zugunsten der Nachbargrundstücke kennzeichnen und nicht durch eine Steigerung der den Nachbarn zuzumutenden Geräusch- und sonstigen Belästigungen (BGHZ a. a. O.; Urteil des Senats vom 30. 5.1962, V ZR 121/60, LM BGB § 906 Nr. 14); außerdem ist f ü r die Ortsüblichkeit nicht die Zweckbestimmung eines Gebietes in den Bebauungsplänen der Verwaltungsbehörden maßgebend, sondern sein Charakter im Zeitpunkt der letzten Tatsachenverhandlung (LM a. a. O. Nr. 5). Über eine abweichende Auffassung der Bevölkerung — deren Maßgeblichkeit die Revision betont (mit Bezugnahme auf BGB RGRK 11. Aufl. § 906 Anm. 22 unter 5 b) — haben die Kl. in den Tatsacheninstanzen nichts vorgetragen; sie wäre zudem bloß ein Anhaltspunkt unter mehreren und würde f ü r sich allein Einwirkungen, die im fraglichen Bereich sonst in vergleichbarer Weise nicht vorkommen, noch nicht ortsüblich machen (BGHZ 30, 273, 279) . . 2. HessVGH, U. v. 6.10.1967 (OS IV 91/66) DÖV 1969,146 § 6 Abs. 4 BBauG enthält keine Genehmigungsfiktion; die Vorschrift hat nur Ordnungscharakter. 3. OVG Lüneburg, U. v. 14.11.1968 (I A 11/68) DÖV 1969, 642 Zum Verhältnis zwischen der Bindung an die Ziele der Landesplanung einerseits und den Bedürfnissen der örtlichen Eigenentwiddung andererseits bei der Aufstellung und Genehmigung von Flächennutzungsplänen.

§7 Anpassung an den Flächennutzungsplan öffentliche Planungsträger, die nach § 2 Abs. 5 beteiligt sind, haben ihre Planungen dem Flächennutzungsplan insoweit anzupassen, als sie diesem Plan nicht widersprochen haben. Macht eine Veränderung der Sachlage eine abweichende Planung erforderlich, so haben sie sich unverzüglich mit der Gemeinde ins Benehmen zu setzen. Wenn auch der Flächennutzungsplan, wie bei § 5 dargelegt, grundsätzlich noch keine unmittelbare Rechtswirkung hat, so mußte dieser Grundsatz aus verständlichen praktischen Gründen gegenüber den ö f f e n t l i c h e n P l a n u n g s t r ä g e r n (z. B. Wasserschutz- und Wasserversorgungsbehörden, Bergbaubehörden; siehe zum Begriff öPITr Anm. 1 a zu § 4), die nach § 2 Abs. 5 zu beteiligen sind und die dem Plan nicht ausdrücklich widersprochen haben, e i n g e s c h r ä n k t werden. Sie m ü s s e n ihre Planungen dem Flächennutzungsplan insoweit anpassen, als sie nicht widersprochen haben; denn die Beteiligung dieser Planungsträger würde ihren Sinn verlieren, wenn die — vielleicht erst nach langen Verhandlungen — erzielte Einigung nicht eine gewisse Dauerwirkung hätte. Lediglich im Falle der Veränderung der Verhältnisse, die eine abweichende Planung dieser Träger erforderlich macht, entfällt eine starre Bindung; der Planungsträger muß sich unverzüglich mit der Gemeinde in Verbindung setzen. Ziel der Verhandlungen wird es sein, eine f ü r beide Beteiligte tragbare Lösung zu finden. 45

Erster Teil. Bauleitplanung

§8

Anm. 1,2

DRITTER ABSCHNITT Verbindlicher

Bauleitplan

(Bebauungsplan)

§8 Zweck des Bebauungsplanes (1) Der Bebauungsplan enthält die reditsverbindlidien Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. E r bildet die Grundlage für weitere zum Vollzug dieses Gesetzes erforderliche Maßnahmen. (2) Bebauungspläne sind aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. § 2 Abs. 2 bleibt unberührt. Wenn zwingende Gründe es erfordern, kann ein Bebauungsplan aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan aufgestellt ist. 1. Rechtsnatur des Bebauungsplans a) Aus Abs. 1 ergibt sich die R e c h t s n a t u r des Bebauungsplans: Er stellt die r e c h t s v e r b i n d l i c h e Festsetzung der städtebaulichen Ordnung dar. Zum Unterschied vom unverbindlichen und vorbereitenden Bauleitplan, dem Flächennutzungsplan, wird der Bebauungsplan, wie auch aus der Überschrift zum Dritten Abschnitt ersichtlich ist, auch v e r b i n d l i c h e r B a u l e i t p l a n genannt. Aus dieser Rechtsverbindlichkeit ergeben sich über die in § 2 Abs. 6, im § 6 Abs. 1 (vgl. § 11) sowie in § 6 Abs. 6 genannten Formvorschriften hinaus weitere gesetzliche Erfordernisse, wie die Beigabe einer Begründung (§ 9 Abs. 6) — also nicht nur eines Erläuterungsberichts wie in § 5 Abs. 7 für den Flächennutzungsplan vorgeschrieben —, ferner die Notwendigkeit des Beschlusses durch gemeindliche Satzung (§ 10), dann die öffentliche Auslegung nach der Genehmigung (§ 12 Satz 1). Da der Bebauungsplan die Bebauung und sonstige Bodennutzung (vgl. § 1 Abs. 1) in E i n z e l h e i t e n regelt, bildet er die Grundlage für eine Reihe von wichtigen Maßnahmen des BBauG (vgl. im einz. bei Anm. 3 a). Vor allem bildet er die Grundlage für die städtebauliche Beurteilung eingereichter Baugesuche durch die Baugenehmigungsbehörde (z. B. ein Bauwerber will in einem Gebiet bauen, das nicht als Baugebiet „festgesetzt" ist). b) Die R e c h t s v e r b i n d l i c h k e i t besteht darin, daß der Bebauungsplan nach seinem rechtsgültigen Zustandekommen eine verbindliche R e c h t s n o r m d e r G e m e i n d e darstellt. Allerdings kann niemand auf seine Einhaltung klagen, da er eben k e i n V e r w a l t u n g s a k t ist und das deutsche Verwaltungsrecht einklagbare Popularansprüche nicht kennt. Einwendungen gegen den Bebauungsplan können nur im Rahmen eines B a u g e n e h m i g u n g s v e r f a h r e n s oder im Wege eines N o r m e n k o n t r o l l v e r f a h r e n s (§ 47 VwGO) — soweit landesrechtlich zugelassen — erhoben werden. 2. Entwicklung des Bebauungsplans Der Bebauungsplan ist aus dem vorbereitenden Bauleitplan heraus zu e n t w i c k e l n (Abs. 2), es sei denn, ein Flächennutzungsplan erweist sich als überflüssig, da der Bebauungsplan ausreicht (vgl. § 2 Abs. 2). Letzteres wird in kleinen Gemeinden vielfach der Fall sein. Wird beabsichtigt, im Bebauungsplan vom 46

Dritter Abschnitt. Verbindlicher Bauleitplan

§8

Anm. 3 Flächennutzungsplan nidit nur unwesentlich abzuweichen, so ist vorher dieser zu e r g ä n z e n oder a b z u ä n d e r n . Das Gesetz läßt in Abs. 2 Satz 3 die Möglichkeit zu, einen Bebauungsplan aufzustellen, b e v o r der Flächennutzungsplan erstellt ist; Voraussetzungen sind jedoch „ z w i n g e n d e G r ü n d e " (unbestimmter Rechtsbegriff). 3. Bedeutung des Bebauungsplans a) Der Bebauungsplan ist das wichtigste Stüde der Bauleitplanung. Er ist die Grundlage für den Bodenverkehr (§ 19), das Vorkaufsrecht (§ 24), die Zulässigkeit von Vorhaben (§ 30), die Entschädigung bei Nutzungsbeschränkungen (§ 41), die Umlegung (§ 45), für die Enteignung (§ 85), für die Erschließung (§ 125) und die Baulandsteuer (§ 172 Nr. 1). Gemäß § 173 Abs. 3 tritt er an die Stelle der entsprechenden verbindlichen städtebaulichen Pläne der Aufbaugesetze der Länder, die durch § 186 Abs. 1 aufgehoben worden sind. b) Die Frage der Rechtsverbindlichkeit eines Bebauungsplanes, der der seit seiner Erlassung eingetretenen tatsächlichen Entwicklung gänzlich entgegensteht, kann nicht von vornherein in gleicher Weise beantwortet werden, wie es das Bundesverwaltungsgericht in der Entscheidung vom 15. 3. 1967 (NJW 1967, 1385/ 1386) getan hat. Als Gemeindesatzung und damit als Norm kann der Bebauungsplan nicht einfach dadurch außer Kraft gesetzt werden, daß die Baugenehmigungsbehörde in dem einen oder anderen Fall — normwidrig — von ihm abweicht, zumal Befreiungen und Ausnahmen nach § 31 ohne weiteres normativ möglich sind. Allerdings kann sich abweichendes Gewohnheitsrecht bilden, wenn die Beteiligten von sich aus mehr und mehr bestimmte Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht mehr einhalten (z. B. in einem alten Bebauungsplan sind keinerlei Standorte für Garagen vorgesehen und entsprechend der Entwicklung werden Fall für Fall in einem Vorgartengebiet Garagen zugelassen, obwohl dieses Gebiet von Bebauung freizuhalten wäre). Das BVerwG hat in einem Fall, in dem rechtsverbindliche Pläne aus früheren Jahrzehnten und die Überleitungsvorschrift des § 173 Abs. 3 Grundlage bildeten, zwar im streitbefangenen Fall abweichendes Gewohnheitsrecht nicht angenommen, aber die Möglichkeit seiner Bildung nicht ausgeschlossen (U. v. 10. 3. 1967, siehe Anm. 4 A II 2). Das Verwaltungsgericht München hatte einen übergeleiteten Baulinien- und Bebauungsplan nicht mehr als geltend angesehen, weil keine Einzelgaragen auf den einzelnen Baugrundstücken vorgesehen waren und die Baugenehmigungsbehörde in allen Einzelfällen Befreiungen von den Festsetzungen des Planes erteilt hatte (U. v. 1. 7. 1968, Nr. 83/2/67, rechtskräftig, nicht veröff.). c) Die gesetzlichen Vorschriften über die äußere Baugestaltung bleiben als der Ländergesetzgebung unterliegende Normen des Bauordnungsrechts bestehen, es sei denn, die Landesregierungen machen von dem ihnen nach § 9 Abs. 2 gegebenen Recht Gebrauch und bestimmen, daß auch Festsetzungen über die äußere Gestaltung baulicher Anlagen sowie über den Schutz und die Erhaltung von Bauund Naturdenkmälern in die Bebauungspläne aufgenommen werden. Von der Ermächtigung des § 9 Abs. 2 hat z. B. Bayern mit Verordnung vom 22.6.1961 (GVB1. S. 161) Gebrauch gemacht und bestimmt, daß in den Bebauungsplan auch Festsetzungen über die äußere Gestaltung baulicher Anlagen und über den Schutz und die Erhaltung von Naturdenkmälern aufgenommen werden. 47

§8

Erster Teil. Bauleitplanung

Anm. 4 4. Rechtsprechung A. BVerwG und BGH 1. Nach den vormaligen Rechtsgrundlagen, die in den einzelnen Ländern ganz unterschiedlich waren, hatten Ortsbaupläne zwar meistens nicht die Rechtsnatur des Verwaltungsakts (vgl. für den Württemb. Ortsbauplan BVerwGE 3, 258, für den Bebauungsplan Nordrhein-Westfalen BVerwG vom 21.5.1957 — BBauBl. 1957, 351), doch wurde dieser für die Baulinienfestsetzung in Bayern — entsprechend der bisherigen Regelung in der Bay. Bauordnung — vom Bundesverwaltungsgericht in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des BayVGH anerkannt (vgl. BVerwGE 4, 68); die Baulinienfestsetzung in den übrigen Bundesländern hatte nach dem bisherigen Recht normativen Charakter (vgl. BVerwGE 3, 265). II. 1. BGH, U. vom 22. 9. 1966 (III ZR 187/65) NJW 1967,103 Auch im Enteignungsverfahren gemäß § 87 BBauG sind die in einem rechtswirksamen Bebauungsplan erfolgten einzelnen Festsetzungen als bindend hinzunehmen; es ist jedoch zu prüfen, ob das Wohl der Allgemeinheit es erfordert, die Festsetzungen des Bebauungsplans für ein bestimmtes Grundstüdc dadurch nunmehr zu verwirklichen, daß dem Eigentümer das Eigentum an diesem Grundstüdc — ganz oder teilweise — entzogen wird. 2. BVerwG, U. v. 10. 3. 1967 (IV C 87.65) BVerwGE 26, 282 = DÖV 1968, 55 = VerwRspr. 19, 44 = MDR 1967, 695 = NJW 1967, 1291 Bebauungspläne können durch eine von ihren Festsetzungen abweichende tatsächliche Entwicklung nur dann außer Kraft gesetzt werden, wenn diese Entwicklung zur Entstehung von Gewohnheitsrecht führt. Mit Rüdesicht auf die im Vergleich zu abstrakt-allgemeinen Rechtssätzen stärkere Wirklichkeitsbezogenheit der Bebauungspläne sind an ihre Abänderung durch Gewohnheitsrecht geringere Anforderungen zu stellen, als dies sonst geboten ist. 3. BVerwG, B. v. 6.11.1968 (IV B 47.68) DVB1.1969, 276 = DÖV 1969, 64 a) Ein Bebauungsplan ist nicht allein deswegen, weil er lediglich wenige Grundstücke und in der Hauptsache sogar nur ein Grundstück erfaßt, nichtig. b) Ein zwingender Grund im Sinne des § 8 Abs. 2 Satz 3 BBauG liegt jedenfalls dann vor, wenn eine Teilplanung vordringlich ist und die Ausarbeitung eines Flächennutzungsplans für das gesamte umfangreiche Stadtgebiet nicht abgewartet werden kann. c) Die verwaltungsgerichtliche Klage auf Feststellung der Nichtigkeit eines Bebauungsplans ist unzulässig. B. Andere obere Verwaltungsgerichte OVG Lüneburg, U. v. 8. 9. 66 (I OVG A 341/65) DVB1.1967, 391 Zur Entbehrlichkeit eines Flächennutzungsplans, wenn ein Bebauungsplan zur Ordnung der baulichen Entwicklung für einen Ortsteil ausreicht. Das OVG Lüneburg sagt in dieser Entscheidung u. a.: Auch wenn heute zwingende Gründe vorliegen, den Bebauungsplan vor dem Flächennutzungsplan aufzustellen — hier besteht gar nicht die Absicht, einen 48

Dritter Abschnitt. Verbindlicher Bauleitplan

§ 8 Anm. 5

§9

Flädiennutzungsplan aufzustellen —, ist ein Flädiennutzungsplan nicht erforderlich, wenn ein Bebauungsplan ausreicht, um die städtebauliche Entwicklung zu ordnen, insbesondere, wenn die Abgrenzung der verschiedenen Entwicklungstendenzen eines Gemeindegebiets bei einer Gemeinde keine Rolle spielt und das Baugebiet nicht groß ist

5. Schrifttum

Bede, Die Aufstellung eines Bebauungsplans, BayVBl. 1962, 229 Blümel, Ungereimtheiten beim Rechtsschutz gegen Planfeststellungen (zur Rechtsprechung des BVerwG über die Rechtsnatur der Fluchtlinien- und Bebauungspläne) DÖV 1959, 665 Evers, Die Regelung der „sonstigen Nutzung" durch Bebauungspläne, DVB1. 1968,1 Kuhn, Ästhetische Bevormundung durch Bebauungspläne? DVB1.1968, 497 Ruppredit, Abfassung und Inhalt des Bebauungsplans, BayBgm. 1963, 22.

§9 Inhalt des Bebauungsplanes (1) Der Bebauungsplan setzt, soweit es erforderlich ist, durch Zeichnung, Farbe, Sdirift oder Text fest 1. das Bauland und für das Bauland a) die Art und das Maß der baulidien Nutzung, b) die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen, c) die Mindestgröße der Baugrundstücke, d) die Höhenlage der baulidien Anlagen, e) die Flächen für Stellplätze und Garagen sowie ihre Einfahrten auf den Baugrundstücken, f) die Baugrundstücke für den Gemeinbedarf, g) die überwiegend für die Bebauung mit Familienheimen vorgesehenen Flächen, h) Baugrundstücke für besondere bauliche Anlagen, die privatwirtschaftlichen Zwecken dienen und deren Lage durch zwingende städtebauliche Gründe, insbesondere solche des Verkehrs, bestimmt ist; 2. die Grundstücke, die von der Bebauung freizuhalten sind und ihre Nutzung; 3. die Verkehrsflächen; 4. die Höhenlage der anbaufähigen Verkehrsflächen sowie den Anschluß der Grundstücke an die Verkehrsflächen; 5. die Versorgungsflächen; 6. die Führung oberirdischer Versorgungsanlagen und -leitungen; 7. die Flächen für die Verwertung oder Beseitigung von Abwasser und festen Abfallstoffen; 4 H e i t z e r - O e s t r e i c h e r , BBauG, 4. Aufl.

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§9

Erster Teil. Bauleitplanung

8. die Grünflächen, wie Parkanlagen, Dauerkleingärten, Sport-, Spiel-, Zelt- und Badeplätze, Friedhofe; 9. die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen; 10. die Flächen für die Landwirtschaft und für die Forstwirtschaft; 11. die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit, eines Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises zu belastenden Flächen; 12. die Flächen für Gemeinsdiaftsstellplätze und Gemeinsdiaftsgaragen; 13. die Flächen für Gemeinschaftsanlagen, die für Wohngebiete oder Betriebsstätten innerhalb eines engeren räumlichen Bereidis aus Gründen der Sicherheit oder Gesundheit erforderlich sind; 14. die bei einzelnen Anlagen, welche die Sicherheit oder die Gesundheit der Nachbarschaft gefährden oder erheblich beeinträchtigen, von der Bebauung freizuhaltenden Schutzflächen und ihre Nutzung; 15. das Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern; 16. die Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchen und Gewässern. (2) Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung bestimmen, daß auch Festsetzungen über die äußere Gestaltung baulidier Anlagen sowie über den Schutz und die Erhaltung von Bau- und Naturdenkmälern in den Bebauungsplan aufgenommen werden können. (3) Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen oder bei denen besondere bauliche Sicberungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind, sowie Flächen, unter denen der Bergbau umgeht oder die für den Abbau von Mineralien bestimmt sind, sollen im Bebauungsplan gekennzeichnet werden. (4) Nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffene Festsetzungen sollen in den Bebauungsplan nachrichtlich übernommen werden, soweit sie zu seinem Verständnis oder für die städtebauliche Beurteilung von Baugesuchen notwendig oder zweckmäßig sind. Ist nach § 2 Abs. 2 die Aufstellung eines Flächennutzungsplanes nicht erforderlich oder wird nach § 8 Abs. 2 Satz 3 der Bebauungsplan aufgestellt, bevor der Flächennutzungsplan vorliegt, so gilt § 5 Abs. 6 sinngemäß. (5) Der Bebauungsplan setzt die Grenzen seines räumlidien Geltungsbereichs fest. (6) Dem Bebauungsplan ist eine Begründung beizufügen. In ihr sollen insbesondere die überschlägig ermittelten Kosten angegeben werden, die der Gemeinde durch die vorgesehenen städtebaulichen Maßnahmen voraussichtlich entstehen. Außerdem sind in der Begründung bodenordnende und sonstige Maßnahmen darzulegen, für die der Bebauungsplan die Grundlage bilden soIL 50

Dritter Abschnitt. Verbindlicher Bauleitplan

§9

Anm. 1

1. Inhalt des Bebauungsplans a) Die Aufzählung der in Abs. 1 aufgeführten „ F e s t s e t z u n g e n " (durch Zeichnung, Farbe, Schrift und Text) stellt keinen Zwangskatalog dar. Sie ist so w e i t gefaßt, daß je nach dem Bedürfnis der einzelnen Gemeinde auf eine Reihe von Festsetzungen verzichtet werden kann. So kann im Bebauungsplan nicht nur die flächenmäßige Aufteilung, sondern auch die bauliche Höhenentwidclung sowie die gesamte Nutzung des Planbereidis in wirtschafdicher und baulicher Nutzung geregelt werden. Der einzelne Bebauungsplan soll diese an sich zulässigen Festsetzungen n u r i n s o w e i t enthalten, als dies für die städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets e r f o r d e r l i c h ist. Der Bebauungsplan kann sogar auf einzelne Festsetzungen wie z. B. auf solche der überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen oder auf solche über Art und Maß der baulichen Nutzung b e s c h r ä n k t werden. Auch kann er nur die Festsetzung von B a u ( f l u c h t ) l i n i e n zum Inhalt haben (siehe unten Anm. 4). Andererseits kann der Bebauungsplan im Hinblick auf seine rechtliche Bedeutung auch n i c h t m e h r enthalten, als im Katalog des Abs. 1 aufgeführt ist. Im Hinblick auf die Außerkraftsetzung der planungsrechtlichen Vorschriften der RGaO durch § 186 Abs. 3 (siehe Erläuterung dort) wurden in den Katalog des Abs. 1 die Flächen für Stell-(Park)plätze und Garagen sowie die Einfahrten auf den Baugrundstücken und die Flächen für Gemeinschaftsstellplätze und Gemeinschaftsgaragen aufgenommen. Die F e s t s e t z u n g e n des Bebauungsplans nach A b s . 1 sind in s i e b e n G r u p p e n aufzuteilen und zwar für a) das Bauland (Nr. 1 mit den Buchstaben a bis h), b) die von der Bebauung freizuhaltenden Grundstücke (Nr. 2), c) die Verkehrsflächen (Nr. 3) mit ihren Höhenlagen und dem Anschluß der Grundstücke an die Verkehrsflächen (Nr. 4), ferner die mit Geh-, Fahrtund Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belastenden Flächen (Nr. 11), d) die Versorgungs-, Abfallverwertungs- und Abwasserbeseitigungsflächen (Nr. 5 und 6), e) die Grünflächen (Nr. 8) sowie die Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern (Nr. 15 und 16), f) die Gemeinschaftsanlagen, wie Gemeinschaftsparkplätze, -garagen und sonstige für die Sicherheit und Gesundheit erforderliche gemeinschaftliche Anlagen (Nr. 12 und 13), g) die Anlagen für Sonderzwecke, nämlich Aufschüttungen, Abgrabungen, Gewinnung von Bodenschätzen (Nr. 9) und zum Schutz vor Gefährdung der Nachbarschaft durch einzelne Anlagen (Nr. 14), ferner für die Landund Forstwirtschaft (Nr. 10). Der Bebauungsplan nach dem BBauG ü b e r n a h m s o n a c h die Funktion der l a n d e s r e c h t l i c h e n Flucht- und Baulinienpläne und Baubeschränkungen. Insoweit sind ab 30. 6. 1961 (vgl. § 189 Abs. 1) die landesrechtlichen Vorschriften nicht mehr anwendbar (§ 186 Abs. 1 Satz 1). Durch die Festsetzung der Mindestgröße von Grundstücken im Bebauungsplan (Abs. 1 Nr. 1 Buchst, c) entfallen auch die auf Grund der außer Kraft getretenen BauRegV (§ 186 Abs. 1 4*

51

§9

Erster Teil. Bauleitplanung

Anm. 2—4 Nr. 15) bisher möglichen ortsrechtlidien Neuordnungen. b) Die verschiedenen Festsetzungsmöglidikeiten für die überbaubare Grundstücksfläche im Sinne des Abs. 1 Nr. 1 Buchst, b sind in § 23 BauNV (siehe II 3 des Komm.) enthalten. c) Der Bebauungsplan muß die Grenzen seines r ä u m l i c h e n reidis z u m i n d e s t z e i c h n e r i s c h festsetzen (vgl. Abs.5). Wegen Abs. 2 siehe Anm. 3 b bei § 8.

Geltungsbe-

2. Besondere Kennzeichnungen im Bebauungsplan und nachrichtliche Übernahme anderer Festsetzungen a) Im Interesse der umfassenden Aufklärung der Allgemeinheit liegt es, die Flächen besonders k e n n t l i c h zu machen, deren Bebauung b e s o n d e r e V o r k e h r u n g e n erfordert oder bei denen besondere Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten notwendig sind oder unter denen Bergbau betrieben wird bzw. werden soll. Abs. 3 enthält eine diesbezügliche S o l l bestimmung. b) F e s t s e t z u n g e n , insbesondere Planfeststellungen, die auf Grund a n d e r e r g e s e t z l i c h e r B e s t i m n u n g e n getroffen sind, wie z.B. nach dem Bundesfernstraßengesetz, dem Luftverkehrsgesetz, dem Bundesbahngesetz, dem Telegrafenwegegesetz, dem Bundeswasserstraßengesetz oder dem Natursdiutzgesetz oder nadi landesrechtlichen Nonnen (z. B.Straßen-und Wegegesetzen) s o l l e n insoweit in den Bebauungsplan nadirichtlidi übernommen werden, als sie zu seinem Verständnis oder für die städtebauliche Beurteilung von Baugesuchen notwendig sind (Abs. 4 Satz 1). c) Soweit ein Flächennutzungsplan nicht erforderlich ist oder der Bebauungsplan v o r dem Flächennutzungsplan aufgestellt ist (vgl. § 2 Abs. 2 und § 8 Abs. 2 Satz3), können für Flädien, die dem L a n d s c h a f t s s c h u t z unterliegen, unter den Voraussetzungen des § 5 Abs. 6 N u t z u n g s r e g e l u n g e n auch im Bebauungsplan getroffen werden (Abs. 4 Satz 2). Der Sinn dieser Vorschrift ist, daß zur Vermeidung von Lücken in der Planung wenigstens in e i n e m der Bauleitpläne — soweit erforderlich — für Landschaftsschutzgebiete Nutzungsregelungen enthalten sein sollen. 3. Begründung des Bebauungsplans Nach Abs. 6 ist der Bebauungsplan zu begründen. In der Begründung m ü s s e n bodenordnende Maßnahmen dargelegt werden, für die der Bebauungsplan die Grundlage bilden soll. Die Begründung s o l l die überschlägig ermittelten Kosten der Durchführung des Bebauungsplans angeben; mit dieser Vorschrift soll die Gewähr gegeben werden, daß die Gemeinde sich bereits bei der Planaufstellung Klarheit über die erforderlichen Maßnahmen im Hinblidc auf die sich daraus ergebenden finanziellen Folgen verschafft und nicht ins Blaue hinein ohne Maßhaltung plant. 4. Teilbebauungsplan Das Gesetz läßt auch die Festsetzung von Teilbebauungsplänen zu („soweit erforderlich"). Solche kommen vor allem für die Festsetzung von Bau(flucht)linien für kleinere Gebiete oder Straßenteile in Frage; denn das Bedürfnis hier52

Dritter Abschnitt. Verbindlicher Bauleitplan

§ 9 Anm, 5 , 6

für tritt im Hinblick auf den gesteigerten Verkehr immer wieder sporadisch auf. (Für B a y e r n bedeutet die Baulinienfestsetzung nunmehr eine Reditsänderung, da sie bisher nach der Bay. Bauordnung als Verwaltungsakt erfolgte.) Allerdings sind solche Teilpläne u. U. nicht geeignet, als Grundlage für die Durchführung eines Vorhabens im Sinn des § 2 9 (siehe dort) zu dienen (§30); denn n u r im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der m i n d e s t e n s Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, über die überbaubaren Flächen und über die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben im Sinne des § 29 zulässig. Das gleiche gilt für die Genehmigungspflicht der Grundstücksteilung nach § 19 Abs. 1; genehmigungspflichtig sind nur Teilungen im Bereich von solchen Bebauungsplänen, die den eben genannten Mindesterfordernissen entsprechen. 5. Übergangsvorschriften Bestehende Pläne, die v e r b i n d l i c h e Regelungen der in § 9 bezeichneten Art enthalten, gelten mit Inkrafttreten des B B a u G als B e b a u u n g s p l ä n e ; entsprechen sie nicht den Anforderungen des § 1 Abs. 3 bis 5, so sind sie dann zu ändern oder zu ergänzen, wenn dies ein zu beteiligender Träger öffentlicher Belange — siehe § 2 Abs. 5 — innerhalb eines Monats nach Inkrafttreten des BBauG beantragt hat (§ 173 Abs. 3 Satz 1 und 3). Bezüglich der Festsetzungen nach § 9 Abs. 7 FStrG siehe die Erläuterungen bei § 173. Die L a n d e s r e g i e r u n g e n sind zum Erlaß von R e c h t s v e r o r d n u n g e n dahin ermächtigt, daß die bei Inkrafttreten des BBauG festgestellten städtebaulichen Pläne im Sinne von § 173 Abs. 3 Satz 1 unter den in Abs. 4 aaO genannten Voraussetzungen fünf Jahre lang als Bebauungspläne i m S i n n e d e s § 3 0 gelten, so daß im Geltungsbereich eines solchen Planes „Vorhaben" nach § 29 (siehe dort) nach den Vorschriften der § § 3 0 bis 36 zu behandeln sind. 6. Rechtsprechung A. H ö c h s t r i c h t e r 1.

Rspr.

1. B G H U. v. 13. 12. 1962 (III ZR 164/61) DVB1. 1963, 625 = Z M R 1964, 15 Zur Frage der Einwirkung von vorbereitenden und rechtsverbindlichen Bauleitplänen auf den Verkehrswert von Grundstücken, die zur Zeit der Enteignung noch landwirtschaftlidi genutzt wurden. Der B G H sagt in dieser Entsch. u. a.: Der Verkehrswert eines Grundstücks hängt von seiner Qualität ab, und diese nun wiederum wird nicht nur durch die derzeitige Nutzung bestimmt, sondern auch wesentlich durch die mögliche Nutzungsfähigkeit beeinflußt. 2. BVerwG B. vom 4. 3. 1964 (I C B 25.64) Budiholz 406.11 § 9 BBauG Nr. 1 Ortsrechtliche Regelungen über den Ausschluß der Bebauung rückwärtiger Grundstücksteile verstoßen grundsätzlich nicht gegen Art. 14 GG. 3. BVerwG B. v. 2 9 . 1 2 . 1 9 6 4 (IC 97/63) DVB1.1965, 203 a) Eine landesrechtliche Bestimmung, nach der Anlagen der Außenwerbung je nach Art der Werbeanlage und der Art des Baugebiets zulässig sind, ist mit Bundesrecht vereinbar. 53

§9

Erster Teil. Bauleitplanung

Anm. 6

b) Anlagen der Außenwerbung, die keine baulichen Anlagen sind, fallen nicht unter die untergeordneten Nebenanlagen im Sinne des § 14 BaunutzungsV. 4. BVerwG B. vom 30. 8.1965 (IV B 81.65) Buchholz 406.11 § 9 BBauG Nr. 3. Ein Bebauungsplan verstößt auch dann nicht gegen den Gleichheitsgrundsatz, wenn er den weiteren Ausbau der Grundstüdce untersagt und sich dadurch praktisch nur zum Nachteil eines einzigen Eigentümers auswirkt, der sein Grundstück nicht wie alle übrigen Eigentümer vor Aufstellung des Planes weitgehend ausgebaut hat. 5. BVerwG U. v. 4.11. 66 (IV C 36.65) DVB1.1967, 283 = BBauBl. 1967, 346 = BayVBl. 1967, 206 a) Die Möglichkeit, durch Bebauungsplan des „Bauland" festzusetzen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BBauG), bietet zugleich die Handhabe, durch eine solche Festsetzung die bauland- bzw. baugebietswidrige „sonstige", d. h. andere als bauliche Nutzung auszuschließen. b) Eine sonstige Nutzung von Grundstücken, die dem für diese Grundstüdce geltenden Bebauungsplan widerspricht, ist rechtswidrig und kann untersagt werden. 6. BVerwG U. v. 27. 1. 1967 (IV C 12/65) BVerwGE 26, 103 = DVB1. 1968, 25 = VerwRspr. 19, 39. a) Die Reichs-garagenordnung findet Anwendung, wenn nicht neue Bebauungspläne auf Grund des Bundesbaugesetzes in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung mit der Wirkung des § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO erlassen worden sind. b) Zur Auslegung des § 11 RGaO. 7. BGH U .v. 22. 2.1968 (III ZR 140/66) BBauBl. 1968, 271 = DVB1. 1969, 205 Die Wirksamkeit eines Bebauungsplanes hängt nicht davon ab, daß dem Plan eine Begründung beigefügt ist. B. O V G , V G H u n d a n d e r e G e r i c h t e 1. OVG Lüneburg U. v. 5.12.1962 (I A 57/62) DÖV 1963, 843 = DVBl. 1964,160 Seit Inkrafttreten von § 9 BBauG können die in dieser Vorschrift dem Bebauungsplan vorbehaltenen Festsetzungen nicht mehr durch Polizeiverordnung getroffen werden. 2. Bad.-Württ. VGH B. v. 14. 3. 1963 (I 54/63) DÖV 1963, 760 a) Im Normenkontrollverfahren ist zulässiger Prüfungsmaßstab auch das (einfache) Bundesrecht. b) Der Verwendungszweck der im Bebauungsplan festgesetzten Baugrundstüdce für den Gemeinbedarf im Sinne des § 9 Abs. 1 Ziff. 1 f BBauG muß aus dem Bebauungsplan selbst hervorgehen. 3. HessVGH B. v. 15. 1. 1964 (B IV 1/64) DÖV 1964, 783 = DVBl. 1965, 299 a) Die Zustimmung der Bauaufsichtsbehörde zu Baumaßnahmen des Bundes oder des Landes ist ein (feststellender) Verwaltungsakt. b) Der Senat hält an seiner Rechtsprechung fest, daß die Anfechtungsklage nur dann aufschiebende Wirkung hat, wenn sie sich gegen einen vollziehbaren (§80 Abs. 1 Satz 1 VwGO) oder einen rechtsgestaltenden (§80 Abs. 1 Satz 2 VwGO) Verwaltungsakt richtet, nicht jedoch bei sonstigen (z. B. feststellenden) Verwaltungsakten. 54

Dritter Abschnitt. Verbindlicher Bauleitplan

§ 9 Anm. 8 § 1 0 Anm. 1

c) Eine Vorschrift, die die Erteilung einer Bauerlaubnis von dem Einvernehmen mit der Gemeinde abhängig macht, gibt der Gemeinde ein subjektivöffentlidies Recht gegen die Bauaufsichtsbehörde auf Beachtung. d) Zur Frage, ob eine Vorschrift, die den Schutz der Gemeinde vor verunstaltenden Baumaßnahmen bezweckt, der Gemeinde ein subjektiv-öffentliches Recht gegen die Bauaufsichtsbehörde auf Beachtung gibt e) Der Senat geht mit einem für die Entscheidung in einem einstweiligen Anordnungsverfahren ausreichenden Grad an Wahrscheinlichkeit davon aus, daß eine Vorschrift, die der Gemeinde ein Recht zum Erlaß von Ortsbauxecht verleiht, ihr zugleich ein subjektiv-öffentliches Recht gegen die Bauaufsichtsbehörde auf Beachtung dieses Ortsbaurechts gibt. 4. OVG Lüneburg U. v. 19. 11. 1964 (I A 274/62) DÖV 1966, 246 Die bloße Absicht, einzelne Bausplitter zu legalisieren, reicht als Rechtfertigung für einen Bebauungsplan nicht aus. 5. Bad.-Württ. VGH B. v. 25. 5. 1966 (V 751/65) ESVGH 17, 97 a) Ein Anspruch auf unveränderten Fortbestand eines Bebauungsplans kann ausnahmsweise nur dann bestehen, wenn jede denkbare Änderung gegen uberwiegende private oder öffentliche Belange verstieße. b) Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen die Änderung eines Bebauungsplans erforderlich ist und auf einer gerechten Interessenabwägung beruht. Zum Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes. 6. OVG Münster U. v. 30. 10. 1964 (VII A 980/63) DVB1. 1965, 852 = DÖV 1965, 536 = D W W 1965,116 Ein Bebauungsplan, der die Bebauungstiefen und Grundflächenzahl nicht einheitlich festsetzt, verletzt nicht den Gleichheitsgrundsatz, wenn die uneinheitliche Festsetzung den vorhandenen Baubestand rechtlich anerkennt und bestätigt. 7. OVG Koblenz U. v. 14. 7. 1966 (1 A 56/65) DVB1.1968, 524 a) § 9 Abs. 2 BBauG enthält keine selbständige Ermächtigungsgrundlage für die Landesregierungen zum Erlaß der dort vorgesehenen Rechtsverordnungen. Er läßt lediglich den Erlaß einer solchen Rechtsverordnung durch die Landesregierung vom Bundesrecht her zu. b) Ob eine Rechtsverordnung mit dem nach § 9 Abs. 2 BBauG zugelassenen Inhalt von einer Landesregierung wirksam erlassen werden kann, hängt davon ab, ob diese durch das Landesrecht hierzu ermächtigt worden ist. Da in RheinlandPfalz eine solche Ermächtigung nicht besteht, ist § 2 der Vierten Landesverordnung zur Durchführung des Bundesbaugesetzes vom 28. 6.1961 (GVB1. S. 151) ungültig. 8. Schrifttum Kreuzer, Zur „Negativfunktion" der Festsetzungen in Bebauungsplänen (Rezension zu BVerwGE 25, 243 = DÖV 1967, 275), ZMR 1969, 131 §10

Beschluß über den Bebauungsplan Die Gemeinde beschließt den Bebauungsplan als Satzung. 1. Ist das Verfahren nach § 2 abgeschlossen (siehe die Erläuterungen dort), dann folgt der Erlaß des Bebauungsplans durch Beschluß des zuständigen Organs der 55

§10

Anrn.2,3

Erster Teil. Bauleitplanung

§ 1 1 Anm.1 Gemeinde und zwar in Form der G e m e i n d e s a t z u n g . Mit dieser Rechtsform wird der Bebauungsplan auch äußerlich über den Flächennutzungsplan, der nur ein Programm darstellt, hinausgehoben. Rechtlich gesehen hat der Bebauungsplan zum Unterschied zum Flächennutzungsplan den Charakter der N o r m und zwar eines G e m e i n d e g e s e t z e s . Somit sind gegen den Bebauungsplan — von der gegebenenfalls landesrechtlich zulässigen Normenkontrolle des § 47 VwGO abgesehen — keine Rechtsmittel gegeben. Nur mittelbar, nämlich im Rahmen eines Verfahrens auf Erteilung einer Bodenverkehrsgenehmigung (§§19 ff.) oder einer Vorhaben( = Baugenehmigung (§§30 ff.) können Einwendungen gegen die Rechtsgültigkeit der Bebauungsplansatzung geltend gemacht werden. Die F o r m der S a t z u n g wird durch das Gemeindeverfassungsrecht der Bundesländer bestimmt. I n h a l t l i c h wird sie sich — entsprechend den Erfordernissen der Praxis — aus zwei Teilen zusammensetzen, dem schriftlichen und dem zeichnerischen. Der zeichnerische Teil („Plan" im engeren Sinn) ist stets Bestandteil der Satzung. Im Hinblick auf die besonderen staatsrechtlichen Verhältnisse der Stadtstaaten Berlin, Hamburg und Bremen hat § 188 Abs. 2 eine Sonderregelung für diese Bundesländer getroffen. Wegen der unzulässigen Mitwirkung von Gemeindeorganmitgliedern bei der Beratung und Beschlußfassung über den Bebauungsplan siehe Anm. 1 a bei dem folg. § 11. 2. Rechtsprechung BVerwG, B. vom 8.1.1968 (IV CB 109.66) DÖV 1968, 325 = Buchholz 406.11 § 10 BBauG Nr. 1. Die Auslegung der Entwürfe von Bebauungsplänen muß einschließlich der Prüfung der daraufhin eingehenden Bedenken und Anregungen nach § 2 Abs. 6 BBauG, bevor der Satzungsbeschluß gefaßt wird, erfolgen. Verstöße gegen diese Verfahrensregelungen führen zur Nichtigkeit der Satzung. 3. Schrifttum Krenner, Persönliche Beteiligung von Gemeinderatsmitgliedem bei der Bauleitplanung, BayVBl. 1963, 146. Petzold, Die Veröffentlichung von Gemeindesatzungen, DVB1. 1967, 12. §11

Genehmigung

des

Bebauungsplanes

Der Bebauungsplan bedarf der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde. Sie kann räumliche und sachliche Teile des Bebauungsplanes vorweg genehmigen. § 6 Abs. 2 bis 4 gilt entsprechend. 1. Genehmigungspflicht a) Entsprechend der Regelung für den Flächennutzungsplan ist auch für den Bebauungsplan die Mitwirkung der höheren Verwaltungsbehörde in Form der G e n e h m i g u n g vorgeschrieben. Die bei der Erläuterung des § 6 (siehe dort) 56

Dritter Abschnitt. Verbindlicher Bauleitplan

§11

Anm. 1

aufgezeigten Gründe, die den Gesetzgeber veranlaßt haben, diese Kontrolle einzubauen, gelten in verstärktem Maße für den Bebauungsplan, dessen Rechtserheblichkeit weitreichende Auswirkungen hat. Wie beim Flächennutzungsplan kann die höhere Verwaltungsbehörde auch beim Bebauungsplan räumliche und sachliche Teile vorweg genehmigen. Desgleichen muß wie beim Flächennutzungsplan binnen drei Monaten die Entscheidung der höheren Verwaltungsbehörde erfolgen, es sei denn, daß die Oberste Landesbehörde aus wichtigen Gründen die Frist verlängert hat; v e r s a g t darf die Genehmigung n u r werden, wenn der Bebauungsplan n i c h t o r d n u n g s g e m ä ß zustande gekommen ist oder gesetzlichen und anderen R e c h t s v o r s c h r i f t e n w i d e r s p r i c h t . Die Genehmigung kann unter A u f l a g e n erteilt werden, durch die die bestehenden Versagungsgründe ausgeräumt werden. Die Fälle, in denen der Bebauungsplan nicht ordnungsgemäß zustandegekommen ist, sind nicht selten. Insbesondere werden in kleineren Gemeinden oftmals die Vorschriften des Kommunalrechts übersehen, nach denen einem Gemeindevertreter die Teilnahme an Beratungen und Abstimmungen über Angelegenheiten versagt ist, wenn der Beschluß ihm oder einem nahen Verwandten unmittelbaren Vorteil (oder Nachteil) bringen kann. Ebenfalls darf ein dem Gemeindevertretungsorgan angehörender Architekt, der Bauleitpläne für die Gemeinde ausarbeitet, an den Beratungen und Beschlußfassungen nicht teilnehmen, die diese Planungen betreffen. Auch wird ein Bebauungsplan, der deshalb ungültig ist, weil er in nichtöffentlicher Sitzung des Gemeindevertretungsorgans zustandekommt, nicht allein durch nachträgliche Beschlußfassung in öffentlicher Sitzung gültig; auch Genehmigung und Verkündigung müssen wiederholt werden (Bad.-Württ. VGH B. v. 9. 11. 1966, DÖV 1967, 281). Im Zusammenhang mit einer Entscheidung in einer Baulandsache hat der BGH hinsichtlich der Ungültigkeit eines Gemeinderatsbeschlusses wegen unzulässiger Mitwirkung eines wegen persönlicher Beteiligung ausgeschlossenen Mitglieds eine sehr milde Auffassung vertreten; siehe Anm. 3 Rechtsprechung A Nr. 2. In einer Abhandlung über Bauleitplanung und Interessenkollision setzt sidi Schmitt-Glaeser eingehend mit der Rechtsprechung des Bad.-Wttbg. VGH (vgl. Anm. 3 B Nr. 4) auseinander; er kommt im Hinblick auf die gegenüber den wesensähnlichen Bestimmungen der Gemeindeordnungen anderer Länder erweiterte Vorschrift des § 18 der Gemeindeordnung für Bad.-Wttbg. zu dem Ergebnis, daß im Interesse einer möglichst ungehemmten Funktionsfähigkeit des Gemeinderats Befangenheit eines Gemeindeorganmitglieds grundsätzlich immer dann anzunehmen ist, wenn eine Einzelverfügung zur Entscheidung steht, insbesondere bei Verwaltungsakten, sie aber regelmäßig zu verneinen ist, wenn der in Betracht kommende Hoheitsakt normativen Charakter besitzt, also im Wege der Satzung oder Rechtsverordnung zu ergehen hat. Aber Schmitt-Glaeser sieht selbst dieses Ergebnis für alle jene als unerfreulich an, die in der Sauberkeit kommunaler Verwaltungstätigkeit einen besonderen Wert erblicken; seine abschließende Meinung, daß Mißbräuche deshalb weitgehend unmöglich sind, weil über die Gemeinde ein engmaschiges Netz von Kontrollen gebreitet sei, die sachfremde Erwägungen kaum zulassen, vermag nicht zu überzeugen. Es wird wohl, um zu einer klaren Abgrenzung zu kommen, darauf ankommen, ob die Möglichkeit des „unmittelbaren" Vorteiles gegeben sein kann. 57

§11 Anm. 2

Erster Teil. Bauleitplanung

b) Die V e r w e i g e r u n g der Genehmigung der Satzung durch die höhere Verwaltungsbehörde kann als ein das Selbstverwaltungsrecht der Gemeinde beeinträchtigender Verwaltungsakt v o n d i e s e r mit den Rechtsmitteln der Verwaltungsgerichtsordnung (§§ 68 ff.) angefochten werden (vgl. hierzu auch die Ausführungen in Anm. 2 a bei § 6). Daß die Versagung der Genehmigung des Bebauungsplans ein anfechtbarer Verwaltungsakt ist, hat das OVG Koblenz in einer Entscheidung vom 23. 12. 1954 (Amtliche Sammlung 3, 102/103) ausgesprochen (a. A. Mörtel, Grenzfälle des Verwaltungsakts, BayVBl. 1956, 362, der die aufsichtliche Genehmigung als Teil des Rechtssetzungsaktes der Gemeinde ansieht). c) Vorbehalt für Bayern: §188 Abs. 3 (siehe auch dort) hat B a y e r n die Ermächtigung gegeben, auch für den Bebauungsplan weitergehende Versagungsgründe als in § 6 Abs. 2 angegeben festzulegen. Davon hat Bayern bisher nicht Gebrauch gemacht. d) Andere Zuständigkeitsregelung: Nach § 147 Abs. 2 können die Landesregierungen die hier der höheren Verwaltungsbehörde obliegenden Aufgaben auf eine a n d e r e s t a a t l i c h e Behörde übertragen; vgl. bayer. Verordnungen vom 17. 10. 1963/23. 11. 1965 (GVB1. 1963 S. 194, 1965 S. 347) und vom 23. 10. 1968 (GVB1. S. 327). Siehe die Anm. bei $ 147. 2. Verwaltungsgerichtliche Überprüfung Als Satzung unterliegt der Bebauungsplan nur einer beschränkten gerichtlichen Uberprüfung; und zwar der Normenkontrolle nach § 47 VwGO, soweit eine solche landesrechtlich (wie z. B. in Bayern) vorgesehen. Rechtsprechung und Lehrmeinung sind hinsichtlich ihrer Zulässigkeit nicht einheitlich. Zuzustimmen ist dem BayVGH, der in dem Beschluß vom 31.10.1962 (Nr. 43 IV 60) DVB1. 1963, 107 mit ausführlicher Begründung zu dem Ergebnis kommt: Eine Satzung, die dem von ihr erfaßten Personenkreis besondere Pflichten und Beschränkungen, also hier Bebauungseinschränkungen, auferlegt, kann zwar nicht an den in § 90 BVerfGG genannten Bestimmungen (also einschließlich der Grundrechte des GG) gemessen werden, wohl aber sonstigem Bundesrecht, mithin auch an den von einem Antragsteller angeführten — nicht Grundrechte darstellenden — Bestimmungen des GG. Des weiteren ist eine solche Satzung an den Bestimmungen des einfachen Landesrechts und an der keine Grundrechte regelnden Normen der Landesverfassung zu messen. Enthält die angegriffene Norm keinen gegenwärtigen und unmittelbaren Eingriff in die Rechtsstellung des Antragstellers, so kommt Bundesrecht in vollem Umfang, Landesrecht jedoch auch hier nur im obengenannten Umfang (also außer den in der Verfassung enthaltenen Grundrechten) als Prüfungsmaßstab in Betracht. Auch der I. Senat des BayVGH (Bausenat) läßt in dem in der folgenden Anm. 3 unter B Nr. 3 angeführten Urteil v. 12. 6. 1964 die Normenkontrolle zu. Auch Eigentümer von Grundstücken außerhalb des Bebauungsplans sind nach $ 47 VwGO antragsberechtigt (Bad.-Württ. VGH U. v. 22.7.1966, Rspr. Anm. 3 B 8). Ob das G e r i c h t bei Überprüfung des Bebauungsplans unmittelbar oder inzidenter prüfen muß, ob die Festsetzung des Bebauungsplanes den Z w e c k e n d e r B a u l e i t p l a n u n g entspricht (vgl. Gelzer S. 11), dürfte sehr zweifelhaft sein. Dies könnte bedeuten, daß das Gericht z.B. den Bau eines Wohnblocks in einem Gebiet, für das ein Bebauungsplan nur eingeschossige Häuser vorsieht, für 58

Dritter Abschnitt. Verbindlicher Bauleitplan

§11 Anm. 3

zulässig erachtet, weil der Bebauungsplan nicht den sozialen Wohnbedürfnissen der Bevölkerung gerecht wird. Diese reine Ermessenstätigkeit kann nicht Aufgabe der Gerichte sein. 3. Rechtsprechung Rechtsprechung A. H ö c h s t r i c h t e r l i c h e 1. BVerwG U. v. 10. 3.1967 (IV C 87.65) BVerwGE 26, 282 = DÖV 1968, 55 = VerwRspr. 19, 44 = MDR 1967, 695 = N J W 1967, 1291. Bebauungspläne können durch eine von ihren Festsetzungen abweichende tatsächliche Entwicklung nur dann außer Kraft gesetzt werden, wenn diese Entwicklung zur Entstehung von Gewohnheitsrecht führt. Mit Rücksicht auf die im Vergleich zu abstrakt-allgemeinen Rechtssätzen stärkere Wirklichkeitsbezogenheit der Bebauungspläne sind an ihre Abänderung durch Gewohnheitsrecht geringere Anforderungen zu stellen, als dies sonst geboten ist. 2. BGH U vom 11. 5. 1967 (III ZR 141/66) BayVBl. 1967, 278. Die unzulässige Mitwirkung eines wegen persönlicher Beteiligung ausgeschlossenen Mitglieds des Gemeinderats an der Beratung und Abstimmung hat die Ungültigkeit eines Beschlusses nur zur Folge, wenn beim Wegfall der Stimme des Ausgeschlossenen die für das Abstimmungsergebnis erforderliche Stimmenzahl nicht mehr erreicht ist. B. V G H u n d a n d e r e

Gerichte

1. BayVGH B vom 31.10.1962 (Nr. 43 IV 60) DVB1.1963, 107. Im Verfahren nach § 47 VwGO sind Prüfungsmaßstäbe auch die Normen des Bundesrechts (ausgenommen die in § 90 BVerfGG als Prüfungsmaßstäbe für die Verfassungsbeschwerde angeführten Artikel des GG) sowie die Nonnen des Landesverfassungsrechts (ausgenommen die Grundrechte verbürgender Artikel der Bayer. Verfassung). 2. Bad.-Württ VGH B vom 14.12.1962 (IV 381/62) DÖV 1963, 228. a) Im Normenkontrollverfahren hat der Verwaltungsgerichtshof den nach den Bestimmungen des Bundesbaugesetzes als Satzung beschlossenen Bebauungsplan auch auf seine Vereinbarkeit mit dem Bundesrecht, insbesondere dem Bundesbaugesetz, zu prüfen. b) Unter Landesrecht i. S. des Art. 93 Abs. 1 Nr. 2 GG ist jedenfalls kein Gemeindesatzungsrecht zu verstehen, so daß eine Zuständigkeit des Bundesverfassungsgerichts nach dieser Bestimmimg nicht in Betracht kommt. c) Der in § 10 BBauG für die Feststellung eines Bebauungsplans vorgeschriebene Satzungsbeschluß kann erst n a c h Durchführung des in § 2 Abs. 6 BBauG vorgeschriebenen Offenlegungsverfahrens gefaßt werden. 3. BayVGH B vom 12. 6.1964 (Nr. 137 I 63) vgl. DVB1. 1965, 294 = BayVBl. 1964,296. Die gemeindlichen Bebauungspläne sind Rechtsvorschriften, die im Range unter dem Landesgesetz stehen. Die Voraussetzungen für die Zulässigkeit des Normenkontrollantrags nach § 47 VwGO, A r t 10 Abs. 1 BayAGVwGO sind gegeben. Bei der Bauleitplanung ist es den Gemeinden nicht verwehrt, unmittelbar anschließend an ein Baugebiet, in dem bestimmte Baubeschränkungen gelten, 59

§11 Anm. 3

Erster Teil. Bauleitplanung

ohne Sdiutzabstand oder Schutzstreifen ein anderes Baugebiet auszuweisen, für das diese Bestimmungen nicht gelten. 4. Bad.-Württ. VGH B. v. 31. 8.1964 (II 146/62) DVB1. 1965, 366. Ein Bebauungsplan ist ungültig, wenn bei der Beschlußfassung ein von ihm betroffener Gemeinderat mitgewirkt hat. Diese Entscheidung ist zum Recht Baden-Württembergs ergangen. Für Bebauungspläne bayerischer Gemeinden ist der wesensähnliche Art. 49 Abs. 3 BayGemO zu beachten. Die Gemeindeordnungen aller Bundesländer haben fast übereinstimmende Vorschriften. 5. Bad.-Württ.VGH, B. v. 26.1.1965 (III 463/64) BaWüVBl. 1965, 125 Zur Frage, ob der Gleichheitssatz als Prüfungsmaßstab im Normenkontrollverfahren herangezogen werden kann. 6. OVG Saarland U. v. 27. 9.1965 (II R 22/65) BBauBl. 1966, 463 Ein als Satzung beschlossener Bebauungsplan ist nicht genehmigungsfähig, wenn er einen konkreten Einzelfall (konkreten Vollzugsvorgang) regelt. 7. OVG Lüneburg U. v. 23. 3. 1966 (I A 1/64) DÖV 1967, 281 Die abschließende Beschlußfassung der Gemeinde über den Bebauungsplan kann der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde nachfolgen, wenn Genehmigung und Beschlußfassung übereinstimmen. 8. Bad.-Württ. VGH B. v. 22. 7.1966 (I 131/65) DVB1. 1967, 385 = ESVGH 17,101. Bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen sind auch solche Grundstüdeseigentümer nach § 47 Satz 2 VwGO antragsberechtigt, deren Grundstücke außerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des im Normenkontrollverfahren angegriffenen Bebauungsplans liegen. 9. Bad.-Württ. VGH B. v. 9. 11. 1966 (I 5/65) DÖV 1967, 281 = ESVGH 17,118. Ein unter Mißachtung des Grundsatzes der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzungen zustande gekommener Bebauungsplanbeschluß nach § 10 BBauG ist rechtswidrig und führt in der Regel zur Ungültigkeit des Bebauungsplans. Ein solcher Verfahrensmangel kann durch nachträgliche Beschlußfassung in öffentlicher Sitzung allein nicht geheilt werden. Genehmigung und Verkündung müssen nachgeholt werden. 10. HessVGH B. v. 11. 11. 1966 (R IV 1/66) DVB1. 1967, 389. Die in § 47 VwGO enthaltene Vorbehaltsklausel hindert den Senat nicht, eine Gemeindesatzung auf ihre Vereinbarkeit mit Bundesrecht zu überprüfen; eine Ausnahme gilt bei der Prüfung einer Grundrechtsverletzung, weil der Antragsteller insoweit das Bundesverfassungsgericht gem. § 90 Abs. 2 BVerf. anrufen kann (Änderung der bisherigen Rechtsprechung des Senats vgl. B. v. 19. 2. 1965 = R I V 1/63 und B. v. 8. 8. 1966 = R I V 6/66). Dsgl. HessVGH B. v. 7. 10.1966 (R IV 6/64) ESVGH 17, 111. 11. Bad.-Württ. VGH B. v. 4. 7. 1968 (III 898/67) BaWüVBl. 1969, 47. Ein Bebauungsplan ist ungültig, wenn an der Beschlußfassung ein Gemeinderat mitgewirkt hat, obwohl er nach den Vorschriften der Gemeindeordnung wegen Befangenheit von der Mitwirkung ausgeschlossen war. 60

Dritter Abschnitt. Verbindlicher Bauleitplan

§11

Anm. 4

§ 1 2 Anm. 1,2 12. HessVGH B. v. 12. 7. 1968, HessGemeindezeitung 1968, 304. Der Grundsatz, daß bei Genehmigung eines Bebauungsplanes unter Auflagen die Gemeinde i. d. R. den Bebauungsplan anders und neu beschließen muß, gilt dann nicht, wenn die Auflage nur die technis(¿-zeichnerische Darstellung betrifft. 4: Schrifttum Beenken, Zur Uberprüfbarkeit der Bauleitpläne nach dem BBauG, Verlag Bourvier. Creutzig, Verfassungskonforme Auslegung der §§ 6 Abs. 4 und 11 Satz 1 des BBauG, DÖV 1968, 236. Mang, Bebauungsplan und Normenkontrolle BayVGH 1961, 273. Meyer, Zur gerichtlichen Uberprüfung der Bauleitpläne, DVB1. 1968, 492. Sellmann, Rechtsschutz im Bauplanungsrecht, DÖV 1967, 219. Schmitt-Glaeser, Bauleitplanung und Interessenkollision, Bad.-Württ. VB1.1968, 161 und 180. §12

Inkrafttreten des

Bebauungsplanes

Die Gemeinde hat den genehmigten Bebauungsplan mit Begründung öffentlich auszulegen. Sie hat die Genehmigung sowie Ort und Zeit der Auslegung ortsüblich bekanntzumadien. Mit der Bekanntmachung, die an die Stelle der sonst für Satzungen vorgeschriebenen Veröffentlidiung tritt, wird der Bebauungsplan rechtsverbindlich. 1. Sobald der Bebauungsplan genehmigt ist, h a t ihn die Gemeinde zusammen mit der Begründung ö f f e n t l i c h auszulegen. Der Bebauungsplan ist also z w e i m a l der Öffentlichkeit kundzutun, nämlich als Entwurf (vgl. § 2 Abs. 6 Satz 1) und nun nach seiner Genehmigung. Die G e n e h m i g u n g durch die höhere Verwaltungsbehörde sowie Ort und Zeit der A u s l e g u n g s i n d ortsüblich bekanntzumachen (zum Begriff „ortsüblich" siehe Anm. 5 c bei § 2). Mit der B e k a n n t m a c h u n g tritt der Bebauungsplan in K r a f t und wird r e c h t s v e r b i n d l i c h . Maßgeblich ist der Tag der Veröffentlidiung. Mit dem klaren Gesetzeswortlaut des Satz 3 dürfte es nicht vereinbar sein, wenn die Gemeinde einen anderen — zurückliegenden oder späteren Zeitpunkt für das Inkrafttreten festsetzt (a. M. Knaupp-Ingenstau, BBauG, Anm. zu § 12). § 12 ist nämlich Spezialnorm; er tritt an die Stelle der entsprechenden Bestimmungen der Kommunalgesetze der Länder über Inkrafttreten von Satzungen. Satz 2 ist mit rechtsstaatlichen Grundsätzen vereinbar (BVerwG B v. 20. 5. 1964, Rspr. Anm. 2. 2. Rechtsprechung 1. BVerwG B. v. 20. 5. 1964 (I B 96.64) DVB1. 1965, 810 Zur Bekanntmachung von Bebauungsplänen. Buchholz 406.11 § 12 BBauG Nr. 1 zitiert diese Entscheidimg mit folgendem Leitsatz: 61

§ 12 Anm. 2 §13

Erster Teil. Bauleitplanung

§ 12 BBauG verstößt dadurdi, daß er anstelle von Veröffentlichung die öffentliche Auslegung des Bebauungsplans nebst ortsüblicher Bekanntmachung vorschreibt, nicht gegen das Rechtsstaatsprinzip. Aus den Gründen: Der erkennende Senat hat zwar in seinem Urteil vom 28.11.1963 DVB1. 1964, 147 dahin entschieden, daß eine Landschaftsschutzverordnung, die den räumlichen Geltungsbereich ihres Veränderungsverbotes nicht in ihrem verkündeten Text bestimmt, sondern insoweit nur auf die Eintragungen in eine nicht veröffentlichte Karte verweist, gegen rechtsstaatliche Grundsätze verstößt. Er hat jedoch darauf hingewiesen, daß etwas anderes f ü r Regelungen gelte, die durch Worte nicht hinreichend deutlich wären und bei denen das Gebot der Rechtssicherheit die Verwendung von gesetzestechnischen Hilfsmitteln, insbesondere zeichnerischer und farblicher Darstellungen auf Plänen, nahelegt. Es wurde deshalb in jener Entscheidung zum Ausdrude gebracht, daß die Festsetzungen eines Bebauungsplanes nach § 9 BBauG nicht in der f ü r Satzungen erforderlichen Weise verkündet zu werden brauchen. Daraus ergibt sich, daß gegen die Vorschrift des § 12 BBauG die in der o. a. Entscheidung dargelegten rechtsstaatlichen Bedenken nicht durchgreifen. 2. HessVGH B. v. 19. 2. 1965 (RIV 1/63) DÖV 1966, 578 = BBauBl. 1966, 209 a) Der die Verkündung gemeindlicher Bebauungspläne regelnde § 12 BBauG ist wegen seines engen Sachzusammenhangs mit dem bauplanungsrechtlichen Inhalt der Beb.pläne nicht dem Sachgebiet des Gemeindeverfassungsrechts, sondern dem Bauplanungsrecht zuzurechnen. b) Bei der Verkündung einer Rechtsnorm im Wege der öffentlichen Auslegung, die stets mit einer Hinweisbekanntmachung verbunden sein muß, ist jedenfalls im Falle der unbefristeten Auslegung der Verkündungsakt beendet, sobald die Norm tatsächlich offenliegt und Ort und Zeit der Offenlegung öffentlich bekanntgemacht sind. c) § 12 BBauG ist dahingehend auszulegen, daß der Beginn der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes nicht der Bekanntmachung von Ort und Zeit der Auslegung nachfolgen darf. 3. HessVGH U. v. 21. 10.1966 (O S I V 38/65) DVB1. 1968, 947 a) Der § 12 BBauG enthält keine Regelung über die Dauer der öffentlichen Auslegung. Diese Lücke ist von den Gemeinden durch eine entsprechende Bestimmimg in der Hauptsatzimg auszufüllen. b) Die Bekanntmachung von Ort und Zeit der öffentlichen Auslegung muß bei Beginn der öffendichen Auslegung abgeschlossen sein. c) Unter der „Bekanntmachung" im Sinne von § 12 Satz 3 BBauG ist die Bekanntmachung nach § 12 Sätze 1 und 2 BBauG zu verstehen. Das bedeutet, daß der Bebauungsplan mit Ablauf der für die öffentliche Auslegung bestimmten Dauer rechtsverbindlich wird (Änderung der Rechtsprechung aus R IV 1/63, Beschluß vom 19. 2.1965). §13

Vereinfachte Änderung des Bebauungsplanes (1) Änderungen und Ergänzungen des Bebauungsplanes werden ohne Auslegung und Genehmigung rechtsverbindlich, wenn sie die Grundzüge der 62

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

Vor § 1 4

Planung nicht berühren und für die Nutzung der betroffenen und der benachbarten Grundstücke nur von unerheblicher Bedeutung sind. (2) Stimmen die Eigentümer der betroffenen und benachbarten Grundstücke sowie die nach § 2 Abs. 5 beteiligten Behörden und Stellen der Änderung oder Ergänzung nicht zu, so ist § 11 anzuwenden. a) Änderungen und Ergänzungen des Bebauungsplans (selbstverständlich durch Beschluß des gemeindlichen beschließenden Organs) bedürfen dann nicht des umständlichen Auslegungsverfahrens und auch nicht der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde, wenn sie die Grundzüge der Planung nicht berühren und auch für die Nutzung der betroffenen und benachbarten Grundstücke nur von unerheblicher Bedeutung sind. Es darf sich also n u r um ö r t l i c h e Korrekturen e i n z e l n e r Festsetzungen handeln. Jede e r h e b l i c h e Nutzungsä n d e r u n g eines Grundstücks, z. B. die Abwürdigung eines bisherigen Baugrundstücks durch Herausnahme aus dem Baugebiet, erfordert somit das für die Erstellung des Bebauungsplans notwendige Auslegungsverfahren (§ 2 Abs. 6, 7) sowie das Genehmigungsverfahren (§ 11). b) Wenn die Eigentümer der betroffenen und benachbarten Grundstücke sowie die nach § 2 Abs. 5 beteiligenden Träger öffentlicher Belange der — durch Abs. 1 gedeckten geringfügigen — Änderung oder Ergänzung n i c h t z u s t i m m e n , kann wohl das Verfahren nach § 2 Abs. 4 unterbleiben, doch bedarf die Änderung bzw. Ergänzung der G e n e h m i g u n g der höheren Verwaltungsbehörde. c) Einwendungen gegen das von der Gemeinde angewandte Verfahren (z. B. Niditanhörung von Betroffenen oder irrige Anwendung des vereinfachten Verfahrens) können nur i n z i d e n t e r — gegebenenfalls unmittelbar im Wege des Normenkontrollverfahrens nach § 47 VwGO — geltend gemacht werden (siehe hierzu auch Anm. 1 b zu § 8). ZWEITER TEIL Sicherung der Bauleitplanung Vorbemerkung Der Zweite Teil des BBauG behandelt die Sicherung der im Ersten Teil dargestellten Bauleitplanung. Die Bedeutung dieses Teils zeigt schon die Benennung seiner drei Abschnitte: Veränderungssperre und Zurückstellung von Baugesuchen, Bodenverkehr, Gesetzliche Vorkaufsrechte der Gemeinde. Die in den drei Abschnitten behandelten gesetzlichen Regelungen haben den Sinn, die städtebauliche Planung sowohl vor ihrem Heranreifen als audi während ihres Entstehens und selbstverständlich auch nach ihrer Vollendung vor nachteiligen Einwirkungen von außen zu schützen: a) Die V e r ä n d e r u n g s s p e r r e , die nur befristet verfügt werden kann (siehe § 17), verbietet die Ausführungen von Veränderungen an Grundstücken, solange der Bebauungsplan noch nicht unter Dach und Fach ist. Dadurch soll der Gefahr vorgebeugt werden, daß durch bebauungsplanwidrige Nutzungen von Grundstücken die städtebauliche Planung erschwert oder vereitelt wird. 63

Vor § 14

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

Die Veränderungssperre ist die Rechtsnachfolgen!! der bisherigen B a u s p e r r e , die reichsreditlich in der durch § 186 Abs. 1 aufgehobenen Verordnung über die Zulässigkeit befristeter Bausperren vom 29.10.1936 (RGBl. I S. 933) geregelt war. Landesrechtlich war sie in die nadi 1945 erlassenen Aufbaugesetze übernommen worden. In Rechtslehre und Rechtsprechung besteht weitgehend Übereinstimmung darüber, daß als Ausfluß der Sozialpflichtigkeit des Eigentums der Eigentümer eine z e i t l i c h b e g r e n z t e Veränderungssperre entschädigungslos hinnehmen muß (vgl. BVerwGE 4, 120; BGHZ 15, 268; Urteil des BGH vom 25. 6. 1959 [III ZR 114/57] zur „faktischen" Bausperre, NJW 1959, 1775; Forsthoff in DÖV 1955, 193; Dittus in DÖV 1955, 161 und 196). Der Bundesgerichtshof hat schließlich mit Urteil vom 25. 6.1959 (III ZR 220/57) — BGHZ 30, 338 — entschieden, daß aus Planungsgründen verhängte vorübergehende Bausperren entschädigungslos hinzunehmen sind, insoweit die Bausperre unter dem Gesichtspunkt sinnvoller Planung zeitlich gerechtfertigt ist; jede nicht sachgerechte Verzögerung der Bauplanung mit der Folge einer Verlängerung der Bausperre läßt auch die zunächst nur als Eigentumsbeschränkung zu beurteilende Bausperre zur Enteignung werden; n a c h A b l a u f d e s d r i t t e n (u. U. gemäß § 17 Abs. 2 BBauG v i e r t e n ) J a h r e s wirkt sidi jede noch andauernde Bausperre ab Enteignung aus. Soll nur im einzelnen eine der beabsichtigten Planung nachteilige Veränderung verhindert werden, so muß auf Antrag der Gemeinde anstelle der Veränderungssperre eine Z u r ü c k s t e l l u n g des Baugesuchs bis auf die Dauer eines Jahres erfolgen (§ 15). b) Während die Veränderungssperre die Ausführung bebauungsplanwidriger Maßnahmen tatsächlicher Art verhindern will, dienen die Bestimmungen über den B o d e n v e r k e h r der Kontrolle der Rechtsgeschäfte über den Grundstücksverkehr, um hierdurch eine Erschwerung der Bauleitplanung zu verhindern. Die in § 19 ausgesprochene behördliche Genehmigungspflicht für den Grundstücksverkehr gewährleistet eine der geordneten städtebaulichen Entwicklung entsprechende Nutzung und Aufteilung des Bodens und verhindert im Interesse der Eigentümer und Käufer die Aufteilung eines Gebiets in allzu kleine Grundstücke, die nicht mehr als selbständige Baugrundstüdce verwertet werden können. Der Baulanderwerber soll davor geschützt werden, daß er in Unkenntnis der Verhältnisse ein vermeintliches Baugrundstüdc erwirbt, dessen Bebauung später nicht genehmigt werden könnte. Die Vorschriften über den Bodenverkehr treten an Stelle der bisher allein für Wohnsiedlungsgebiete nach dem Wohnsiedlungsgesetz gültigen ähnlichen, teilweise weitergehenden Vorschriften; sie regeln auch den Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, letzteren aber nur innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs eines Bebauungsplans. Ansonsten bleiben die besonderen Vorschriften über den Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken anwendbar (§ 22). c) Das von den meisten Aufbaugesetzen der Länder eingeführte gesetzliche V o r k a u f s r e c h t der G e m e i n d e für Grundstücksverkäufe wurde vom BBauG in begrenztem Umfang übernommen. Auch diese Vorschrift soll der Gemeinde in der Erfüllung ihrer städtebaulichen Aufgaben helfen. Sie soll in die Lage versetzt werden, mit Hilfe der auf diesem Wege erworbenen Grundstücke 64

Erster Abschnitt. Veränderungssperre und Zurüdcstellung

§ 14

Anm. 1 bei der Ordnung von Grund und Boden auszugleichen oder Grundstücke für die Erfüllung öffentlicher Aufgaben zu erhalten, ohne daß von dem schwerwiegenderen Eingriff der sofortigen Enteignung Gebrauch gemacht werden muß. ERSTER ABSCHNITT Veränderungssperre und Zurückstellung von B a u g e s u c h e n §14 Veränderungssperre (1) Hat die Gemeinde beschlossen, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern, zu ergänzen oder aufzuheben, so kann sie zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre mit dem Inhalt beschließen, daß 1. erhebliche oder wesentlich wertsteigemde Veränderungen der Grundstücke nicht vorgenommen werden dürfen; 2. nicht genehmigungsbedürftige, aber wertsteigernde bauliche Anlagen nicht errichtet oder wertsteigernde Änderungen solcher Anlagen nicht vorgenommen werden dürfen; 3. genehmigungsbedürftige bauliche Anlagen nidit errichtet oder geändert werden dürfen. (2) Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. Die Entscheidung über Ausnahmen trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde. (3) Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurecbtlich genehmigt worden sind, Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt. 1. Voraussetzung und Begriff der Veränderungssperre Erfahrungsgemäß bedarf die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung des Bebauungsplans längerer Zeit. Um planungswidrige Vorhaben in dieser Zeit zu verhindern, mußte im ö f f e n t l i c h e n I n t e r e s s e eine Bindung der Nutzungsfreiheit eintreten. Die weitgreifendere der beiden vom Gesetzgeber gewählten Arten ist die Veränderungssperre, die für den k ü n f t i g e n P l a n b e r e i c h vom Vertretungsorgan der G e m e i n d e beschlossen wird und zwar — wie sich aus § 16 ergibt — als S a t z u n g . Voraussetzung hierfür ist, daß bereits ein B e s c h l u ß der Gemeinde vorliegt, einen B e b a u u n g s p l a n aufzustellen, zu ändern, zu ergänzen oder aufzuheben (Abs. 1). Die Veränderungssperre darf nur im Umfang des Abs. 1 Nr. 1 bis 3 beschlossen werden, nämlich daß 5 H e i t z e r - O e s t r e i c h e r , BBauG, 4. Aufl.

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§ 14

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

Anm. 2 a) e r h e b l i c h e oder w e s e n t l i c h w e r t s t e i g e r n d e V e r ä n d e r u n g e n (unbestimmte Rechtsbegriffel, vgl. Anm. 5 und 6 zu § 95) der Grundstücke n i c h t vorgenommen werden dürfen, b) b a u l i c h e A n l a g e n n i c h t e r r i c h t e t oder g e ä n d e r t werden dürfen, und zwar auch genehmigungsfreie nicht, w e n n eine W e r t s t e i g e r u n g die Folge ist. Beschließt die Gemeinde eine Veränderungssperre, die über dieses Maß hinausgeht, so muß der Besdiluß von der höheren Verwaltungsbehörde im Rahmen des Genehmigungsverfahrens (§ 16) als gesetzwidrig beanstandet werden. Geht der Beschluß der Gemeindevertretung schlechthin auf „eine Veränderungssperre" (ohne nähere Bezeichnung des Inhalts der Sperre) und sind sonst die Voraussetzungen (vorheriger Beschluß über die Aufstellung usw. eines Bebauungsplans) erfüllt, so gilt die Veränderungssperre im Umfang des § 14 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BBauG; der Besdiluß ist rechtswirksam, sobald er — nach Genehmigung durch die höhere Verwaltungsbehörde — ordnungsgemäß als Satzung erlassen und bekanntgemacht wird, wenn er das G e b i e t , das von der Veränderungssperre betroffen wird, h i n r e i c h e n d b e z e i c h n e t . Wenn die Veränderungssperre während des Laufs eines Baugenehmigung« gesuchs, also noch vor seiner Entscheidung beschlossen wird, so kann die Baugenehmigungsbehörde entweder das Baugesuch abschlägig verbescheiden oder ähnlich der Regelung in § 15 bis zur Beendigung der Veränderungssperre zurückstellen. Eine bewußte Verzögerung der Behandlung eines Baugesuchs durch eine Gemeinde, die zugleich Baugenehmigungsbehörde ist, im Hinblick auf eine geplante Veränderungssperre und die Ablehnung (oder Zurückstellung) nach Inkrafttreten der Veränderungssperre kann u. U. rechtswidrig sein und zur Aufhebung des Verwaltungsakts der Ablehnung (oder Zurückstellung) des Baugesuchs führen. 2. Ausnahme von der Veränderungssperre (Abs. 2 und 3) a) Gerade im Planungsrecht erweisen sich allzu starre Vorschriften oftmals als lähmend. Deshalb hat der Gesetzgeber auch im Rahmen der beschlossenen Veränderungssperre die Möglichkeit von Ausnahmen eröffnet. Voraussetzungen sind jedoch nach Abs.2, daß ü b e r w i e g e n d e ö f f e n t l i c h e B e l a n g e n i c h t e n t g e g e n s t e h e n (unbestimmter Rechtsbegriff). Die Formulierung „überwiegend" öffentliche Belange bringt nur zum Ausdruck, daß eine Ausnahme auch zugelassen werden kann, wenn ihr zwar gewisse öffentliche Belange entgegenstehen, andere wichtigere öffentliche Belange aber die Ausnahme fordern (amtliche Begründung des Regierungsentwurfs). Die Wichtigkeit der Entscheidung über die Ausnahme hat den Gesetzgeber veranlaßt, die B a u g e n e h m i g u n g s b e h ö r d e einzuschalten. Sie entscheidet im E i n v e r n e h m e n (nicht nur im B e n e h m e n ) mit der Gemeinde. Wenn ein Einvernehmen nicht zustande kommt, kann eine Ausnahmegenehmigung nicht erteilt werden. Aus der Kannvorschrift des Abs. 2 ergibt sich, daß ein Rechtsanspruch auf eine Ausnahmeerteilung nicht besteht; es handelt sich um eine reine Ermessensentscheidung. b) Dem Schutz der vor Inkrafttreten der Veränderungssperre bereits genehmigten Bauvorhaben, von Unterhaltungsarbeiten und ausgeübten Nutzungen 66

Erster Abschnitt. Verändenmgssperre und Zurückstellung

§ 14 Anm. 3

dient Abs. 3, deren Durch- bzw. Fortführung durch die Veränderungssperre nicht berührt wird. 3. Rechtsprechung A. H ö c h s t r i c h t e r l i c h e R s p r . 1. BGH U. v. 14. 10. 1963 (III ZR 213/62) D W W 1964, 16 = BGHZ 40, 148 a) Der Anspruch auf Entschädigung wegen einer vor Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes beendeten Bausperre findet in diesem Gesetz keine sachlich-rechtliche Grundlage; auch regelt sich seine Geltendmachung nicht nach den Verfahrensvorschriften des BBauG. b) Darin, daß die Kammer für Baulandsachen über einen nicht nach dem BBauG zu beurteilenden Anspruch auf Entschädigung wegen einer Bausperre entschieden hat, liegt kein unverzichtbarer Verfahrensmangel. 2. BVerwG U. v. 20.8.1965 (IV C 31.65) BayVBl. 1965,418 = BBauBl. 1966,321 Eine Veränderungssperre wirkt sich auch auf Bauvorhaben aus, für die durch Vorbescheid vor Inkrafttreten der Sperre eine Bauzusage erteilt worden ist. 3. BGH U. v. 28. 2. 1966 (III ZR 153/64) DVB1. 1966, 309 = D W W 1966, 132 Neben der — rechtmäßigen — Veränderungssperre im Sinne der §§14 ff. BBauG ist noch Raum für eine faktische Bausperre in dem Sinne, daß auch außer durch eine förmliche Veränderungssperre in der Weise in das Grundeigentum eingegriffen werden kann, daß die Behörde trotz NichtVorliegens einer förmlichen Veränderungssperre eine nach dem allgemeinen Baurecht an sich zulässige Bebauung verhindert und damit einen Enteignungstatbestand schafft. 4. BVerwG U. v. 20. 8.1965 (IV C 31.65) Buchholz 406.11 § 14 BBauG Nr. 1 Eine Veränderungssperre wirkt sich auch auf Bauvorhaben aus, für die durch Vorbescheid vor Inkrafttreten der Sperre eine Bauzusage erteilt worden ist. 5. BVerwG B. v 1.12.1967 (IV B 11.67) Buchholz 406.11 § 14 BBauG Nr. 2 Eine mit der Wirkung des § 21 BBauG erteilte Bodenverkehrsgenehmigung steht der baurechtlichen Genehmigung im Rahmen des § 14 Abs. 3 BBauG nicht gleich (im Anschluß an BVerwG IV C 31.65 — vorst. Nr. 4). 6. BVerwG B. v. 11.12.1967 (IV B 25.67) Buchholz 406.11 § 14 BBauG Nr. 3 § 14 Abs. 3 BBauG gilt nur für Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre genehmigt worden sind, nicht dagegen für solche, die lediglich hätten genehmigt werden müssen. 7. BVerwG B. v. 14. 5. 1968 (IV C 56.65) N J W 1968, 2350 = DÖV 1968, 146 = Buchholz 406.11 § 14 BBauG Nr. 4 Eine Behörde, die eine Baugenehmigung rechtswidrig abgelehnt hat, darf nach Erlaß einer Veränderungssperre eine Ausnahme gemäß § 14 Abs. 2 BBauG nicht versagen, wenn überwiegend öffentliche Belange nicht entgegenstehen und sonstige Hinderungsgründe fehlen. B. O V G , V G H u n d a n d e r e G e r i c h t e 1. OVG Münster U. v. 17.10.1963 (VII A 911/62) DÖV 1964, 752 a) Ein Vorhaben, für das eine Bebauungsgenehmigung erteilt ist, ist im Sinne des § 14 Abs. 3 BBauG „baurechtlich genehmigt". b) In Gebieten innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, für die ein Bebauungsplan im Sinne des § 30 BBauG nicht vorhanden ist, die Gemeinde die Aufstellung eines solchen Bebauungsplanes jedoch schon beschlossen hat (§ 33 5»

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§ 14 Anm. 4 § 15 Anm. 1

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

BBauG), ist für die Beurteilung der Zulässigkeit eines Vorhabens § 34 BBauG entsprechend anzuwenden. 2. VG Karlsruhe U. v. 12.11.1963 (IV 10/63) DVB1.1964, 549 Die Ablehnung der Genehmigung zum Bauen in einem Gebiet, für das ein Bebauungsplan nidit besteht und die Gemeinde die Aufstellung eines Bebauungsplanes auch noch nicht beschlossen hat, mit der Begründung, daß öffentliche Belange beeinträchtigt seien, weil das Bauvorhaben den künftigen Festsetzungen eines Bebauungsplans möglicherweise entgegenstehen werde, ist fehlerhaft. 3. OVG Münster U. v. 7. 6. 1967 (IV A 1202/66) Der Gemeindetag 1969, 244 a) Die Bekanntmachung in den Verkündungsblättern einer Gemeinde lediglidi mit dem Wortlaut, daß in einem bestimmten Baugebiet eine Veränderungssperre vom Rat der Gemeinde beschlossen worden sei, ist keine Bekanntmachung der Veränderungssperre im Sinne des § 16 Abs. 2 BBauG. b) Bedarf es bei einem Antrag auf Erteilung einer Genehmigung nach § 16 GewO des Einvernehmens der Gemeinde nach § 14 Abs. 2 oder § 36 BBauG und verweigert diese ihr Einvernehmen, so hat die Genehmigungsbehörde doch das in § 17 GewO vorgesehene Verfahren durchzuführen, insbesondere das Unternehmen zur öffentlichen Kenntnis zu bringen. Sie darf davon nicht mit der Begründung absehen, daß sie wegen des fehlenden Einvernehmens der Gemeinde allein schon aus baurechtlichen Gründen den Antrag ablehnen müsse. 4. Schrifttum Meister, Zur Rechtsnatur der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts, DVB1. 1967, 262. Zuleeg, Zur Rechtsnatur der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts, DVB1. 1967, 266. §15 Zurückstellung

von

Baugesuchen

Wird eine Veränderungssperre nach § 14 nicht beschlossen, obwohl die Voraussetzungen gegeben sind, so hat die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit baulicher Anlagen im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, daß die Durchführung der Planung durch die bauliche Anlage unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. 1. Allgemeines Die weniger weitreichende Form der Schutzmaßnahmen für die Sicherung des beschlossenen Bebauungsplans ist die Z u r ü c k s t e l l u n g v o n B a u g e s u c h e n (vgl. Überschrift zu § 15) als eine für den E i n z e l f a l l zu treffende Maßnahme. Sie genügt, wenn das zu sichernde Gebiet so klein ist, daß die Zahl der betroffenen Grundstücke gering ist. Auch hier müssen die Voraussetzungen für eine Veränderungssperre (§ 14 Abs. 1, 1. Halbsatz) vorliegen, ferner muß zu befürchten sein, daß, durdi die bauliche Anlage die Durchführung der Planung unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert würde. Wie bei der Veränderungs68

Erster Abschnitt. Veränderungssperre und Zurückstellung

§ 15

Anm. 2 , 3 sperre ist die B a u g e n e h m i g u n g s b e h ö r d e einzuschalten und zwar in der Form, daß sie auf A n t r a g der Gemeinde tätig zu werden hat. Sie m u ß , wenn die Voraussetzungen vorliegen, das vorliegende Baugesuch zurückstellen oder den Antrag der Gemeinde ablehnen. Die Gemeinde ist gehalten, ihren Antrag rechtzeitig bei der Baugenehmigungsbehörde einzubringen. In den Fällen, in denen die Gemeinde selbst Baugenehmigungsbehörde ist (kreisfreie Städte), ist der Antrag vom zuständigen Planungsreferat an das Baugenehmigungsreferat zu stellen. Die Entscheidung des letzteren ist dann ein interner BehördenVorgang (siehe hierzu auch unten bei c). 2. Rechtsweg a) Während die Veränderungssperre ihrer Rechtsnatur nach (vgl. § 16: als Satzung beschlossen") nicht im Verwaltungsrechtsweg angefochten werden kann (von dem bereits genannten Fall des Normenkontrollverfahrens nach § 47 VwGO abgesehen), ist dies bei der Zurückstellung eines Baugesuchs nach § 15 anders. Der Baugesuchsteller, der durch die Zurückstellung seines Baugesuchs sich in seinen Rechten verletzt glaubt (vgl. § 42 Abs. 2 VwGO), kann im Wege der Verpflichtungsklage wegen der Unterlassung eines Verwaltungsaktes, also in dem Fall, daß die Baubehörde überhaupt keinen Bescheid erteilt, somit die Zurückstellung stillschweigend vornimmt, sich u n m i t t e l b a r an das Verwaltungsgericht wenden (§ 42 Abs. 1, kein Fall des § 68 Abs. 2 VwGO). Wird dem Bauwerber die Zurückstellung seines Baugesuchs durch förmlichen Bescheid der Baubehörde mitgeteilt, dann kann dieser über das Widerspruchsverfahren nach § 68 ff. diesen Zurückstellungsbescheid verwaltungsgerichtlich anfechten. Die verwaltungsgerichtliche Prüfung wird sich vor allem darauf zu erstrecken haben, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Zurückstellung vorliegen, also daß die Unmöglichmachung oder wesentliche Erschwerung der Planung infolge der Verwirklichung des Bauvorhabens zu befürchten ist (unbestimmter Rechtsbegriff). b) Wird der Antrag der G e m e i n d e auf Zurückstellung eines Baugesuchs von der Baubehörde abgelehnt, dann stehen dieser die Rechtsbehelfe der VwGO zu (Verletzung des Planungsrechts als Selbstverwaltungsaufgabe); setzt sich die Baubehörde über einen Antrag der Gemeinde hinweg und genehmigt ein Baugesuch, so kann sich die Gemeinde nur dienstaufsichtlich dagegen wenden. Daß in einem solchen Fall keine Rechtsbehelfe mehr der Gemeinde zustehen, hegt daran, daß nunmehr die Baugenehmigung für sich betrachtet werden muß, die ein Akt außerhalb des Planungsrechts darstellt (nach der entsprechenden landesrechtlichen Bauordnimg) und keine eigenen Rechte der Gemeinde auslöst. Ist die Gemeinde selbst Baubehörde, so sind die im Rahmen des § 16 zwischen den in Frage kommenden Referaten sich abspielenden Vorgänge solche innerdienstlicher Art und nicht justiziabel. c) Die Zurückstellung darf nur auf die Dauer e i n e s Jahres erfolgen. Eine Verlängerung oder eine erneute Zurückstellung nach Ablauf der zwölf Monate ist im Gesetz nicht vorgesehen. Es könnte dann nur eine Veränderungssperre in Frage kommen. 3. Schrifttum Hilg, Zurückstellung eines Antrages auf Vorbescheid nach § 15 des BBauG, BayVBl. 1968, 200. 69

§ 16 Anm. 1,2

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

§17 §16 Beschluß über die Veränderungssperre (1) Die Veränderungssperre wird von der Gemeinde als Satzung beschlossen. Sie bedarf der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde. § 6 Abs. 2 bis 4 gilt entsprechend. (2) Die Veränderungssperre ist ortsüblich bekannzumachen. Sie wird mit der Bekanntmachung, die an die Stelle der sonst für Satzungen vorgeschriebenen Veröffentlichung tritt, rechtsverbindlich. 1. Beschluß und Bekanntmachung a) Im Hinblick auf die rechtlichen und tatsächlichen Auswirkungen der Veränderungssperre muß auch sie dem Staatsbürger gegenüber klar erkennbar sein und auf einem ordentlichen rechtlichen Fundament stehen. Deshalb verlangt das Gesetz wie beim Bebauungsplan auch für sie den Erlaß durch G e m e i n d e S a t z u n g . Um schwerwiegende Haftungsansprüche gegen die Gemeinde wegen rechtswidriger Baubeschränkungen hintanzuhalten, hat der Gesetzgeber weiters auch für die Veränderungssperre die Genehmigung durch die h ö h e r e V e r w a l t u n g s b e h ö r d e (also meist durch die Bezirksregierung) vorgeschrieben und zwar mit den g l e i c h e n S c h u t z b e s t i m m u n g e n (ausschließliche Versagungsgründe, Genehmigung unter Auflagen, Entscheidung binnen drei Monaten, Verlängerung durch die oberste Landesbehörde) wie sie für die Bauleitpläne gelten. Bzgl. der Anfechtung der Genehmigungsversagung siehe Anm. a, zweiter Absatz zu § 11. Auch die Veränderungssperre muß o r t s ü b l i c h (vgl. Anm. 5 c zu §2) b e k a n n t g e m a c h t werden; mit dieser Bekanntmachung — nicht eher (wichtig wegen § 14 Abs. 3) — wird sie rechtsverbindlich. Die sonst für die Veröffentlichung gemeindlicher Satzungen geltenden landesrechtlichen Bestimmungen finden hier keine Anwendung. Die in der aufgehobenen (§ 186 Abs. 1 Nr. 17) Verordnung über die Zulässigkeit befristeter Bausperren enthaltene Möglichkeit für die höhere Verwaltungsbehörde, selbst Bausperren anzuordnen, ist vom BBauG nicht übernommen worden. b) Die Landesregierungen können nach § 147 Abs. 2 die Zuständigkeit der höheren Verwaltungsbehörde für die Genehmigung auch im Fall des § 16 anderen staatlichen Behörden übertragen. 2. Rechtsprechung OVG Münster v. 7. 6. 1967 (IV A 1202/66) Der Gemeindetag 1969, 244 Die Bekanntmachung in den Verkündungsblättem einer Gemeinde lediglich mit dem Wortlaut, daß in einem bestimmten Baugebiet eine Veränderungssperre vom Rat der Gemeinde beschlossen worden sei, ist keine Bekanntmachung der Veränderungssperre im Sinne des § 16 Abs. 2 BBauG. §17 Geltungsdauer der Veränderungssperre (1) Die Veränderungssperre tritt nach Ablauf von zwei Jahren außer Kraft. Auf die Zweijahresfrist ist der seit der Zustellung der ersten Zurückstellung 70

Erster Abschnitt. Veränderungssperre und Zurückstellung

§ 17

Anm. 1 eines Baugesuchs nach § 15 abgelaufene Zeitraum anzuredinen. Die Gemeinde kann mit Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde die Frist um ein Jahr verlängern. (2) Wenn besondere Umstände es erfordern, kann die Gemeinde mit Zustimmung der nach Landesrecht zuständigen Behörde die Frist bis zu einem weiteren Jahr nochmals verlängern. (3) Die Gemeinde kann mit Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde eine außer Kraft getretene Veränderungssperre ganz oder teilweise erneut beschließen, wenn die Voraussetzungen für ihren Erlaß fortbestehen. (4) Die Veränderungssperre ist vor Fristablauf ganz oder teilweise außer Kraft zu setzen, sobald die Voraussetzungen für ihren Erlaß weggefallen sind. (5) Die Veränderungssperre tritt in jedem Falle außer Kraft, sobald und soweit die Bauleitplanung rechtsverbindlich abgeschlossen ist. 1. Dauer der Veränderungssperre Das Rechtsschutzbedürfnis erfordert eine z e i t l i c h e B e g r e n z u n g der Veränderungssperre. Die Frage, wie lange eine Veränderungssperre als nach rechtsstaatlichen Begriffen zulässig anzusehen ist, ohne einer entschädigungspflichtigen Enteignung gleichzukommen, hat Bundesgerichtshof wie Bundesverwaltungsgericht beschäftigt (siehe Vorbemerkung zum Zweiten Teil, Buchstabe a). Das Ergebnis dieser Rechtsprechung hat seinen Niederschlag in der endgültigen Fassung des § 17 gefunden. Grundsätzlich tritt die Veränderungssperre gemäß Abs. 1 n a c h A b l a u f v o n z w e i j a h r e n außer Kraft. Ist vor Erlaß der Veränderungssperre im gleichen Gebiet bereits die Zurückstellung eines oder mehrerer Baugesuche nach § 15 erfolgt, so wird auf die Zweijahresfrist auch der Zeitraum seit Zustellung der ersten Zurückstellung nach § 15 angerechnet. Da es bei größeren Planungsvorhaben nicht immer möglich sein wird, die Vorbereitung der Planung innerhalb von zwei Jahren abzuschließen, kann nach Satz2 die Gemeinde m i t Z u s t i m m u n g d e r h ö h e r e n Verwaltungsbehörde die Frist um e i n J a h r v e r l ä n g e r n (vgl. § 147 Abs. 2 wegen Übertragung auf andere Staatsbehörden durch Landesrecht; z. B. in Bayern geschehen durch Verordnung vom 17.10.1963/23.11.1965, mit der die Zustimmungsbefugnis auf die Kreisverwaltungsbehörde bei Gemeinden bis zu 3000 Einwohnern, in denen ein Flächennutzungsplan aufgestellt worden ist, übertragen wurde). Wenn auch im Gesetz nicht ausdrücklich gesagt, so muß doch nach rechtsstaatlichen Erfordernissen die Fristverlängerung in der gleichen Form wie die Veränderungssperre selbst beschlosssen werden, nämlich durch G e m e i n d e s a t z u n g . Die Zustimmung kann —anders als die Genehmigung — schon vor der Beschlußfassung über die Verlängerung erholt werden. Die höhere Verwaltungsbehörde kann die Zustimmung unter Auflagen erteilen. Dann ist über die Satzung erneut zu beschließen (falls es sich nicht um nicht wesentliche Änderungen handelt). V e r w e i g e r t die höhere Verwaltungsbehörde die Z u s t i m m u n g , so regelt sich ein etwaiger Widerspruch der Gemeinde gegen diese Ermessensentscheidung nach der VwGO (vgl. auch Anm. a, zweiter Absatz zu § 11); daneben steht der Ge71

§17

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

Anm. 2 meinde natürlich auch die formlose Aufsichtsbeschwerde an die oberste Landesbehörde zu. Dem betroffenen Staatsbürger steht jedoch — abgesehen von einem gegebenenfalls landesrechtlich zugelassenen Normenkontrollverfahren nach § 47 VwGO — gegen die Verlängerung der Veränderungssperre genau wie gegen diese selbst kein Rechtsmittel zu, da es sich um eine gemeindliche R e c h t s n o r m handelt; er kann jedoch im Rahmen eines konkreten Baugenehmigungsgesuchs die Rechtsgültigkeit der Satzung bzw. ihrer Verlängerung bestreiten. Wenn „besondere Umstände es fordern" (unbestimmter Rechtsbegriff!), kann die Gemeinde nach Abs. 2 mit Zustimmung „der nach Landesrecht zuständigen Behörde" (gemeint ist die nach Landesrecht für zuständig erklärte Behörde, die — wenn das Land nicht von der Möglichkeit des § 147 Abs. 2 Gebrauch macht — m i n d e s t e n s d i e h ö h e r e V e r w a l t u n g s b e h ö r d e sein muß) die Frist bis zu e i n e m w e i t e r e n J a h r nochmals verlängern. Auch hier ist eine Satzung notwendig. U. a. hat Bayern mit Gesetz vom 21.12.1964 (GVB1. S. 254) die Zuständigkeit der Bezirksregierung für die Zustimmung nach Abs. 2 festgelegt. Eine Veränderungssperre, die über v i e r J a h r e hinaus dauert, ist somit nicht gestattet (vgl. jedoch Anm. 2). Dieser Zeitraum entspricht den von der höchstrichterlichen Rechtsprechung für die Bausperre entwickelten Grundsätzen. 2. Erneute Veränderungssperre (Abs. 3) Mit Z u s t i m m u n g d e r h ö h e r e n V e r w a l t u n g s b e h ö r d e kann die Gemeinde eine außer Kraft getretene Veränderungssperre ganz oder teilweise — gemeint ist der räumliche Bereich — erneut beschließen (Satzung!), wenn die Voraussetzungen für ihren Erlaß fortbestehen. Diese Vorschrift birgt die Gefahr in sich, daß über diesen Weg die Vierjahresfrist praktisch um zwei, u. U. um weitere zwei Jahre, verlängert wird, weil zwischen Außerkrafttreten der ersten und Inkrafttreten der neuen Veränderungssperre kein gesetzlicher Mindestzeitraum festgelegt ist; es genügt lediglich, daß die erste Sperre außer Kraft getreten i s t . Im Hinblick auf die höchstrichterliche Rechtsprechung (vgl. Vorbem. vor § 14) wird es sowohl den Gemeinden als auch den mitwirkenden höheren Verwaltungsbehörden obliegen, von der Verlängerungsmöglichkeit sparsamst Gebrauch zu machen, um enteignungsgleiche Tatbestände mit Entschädigungspflicht (siehe § 18) möglichst zu vermeiden. Es dürfte doch im allgemeinen möglich sein, einen Bebauungsplan nach vierjähriger Veränderungssperre unter Dach und Fach zu bringen! In der Praxis treten bisweilen Fälle auf, in denen die Veränderungssperre von zwei Jahren bei ihrer Veröffentlichung wegen der sehr weit zurückliegenden ersten Zurückstellung eines Baugesuths nahezu oder bereits verbraucht ist. Eine weitere unmittelbar folgende Veränderungssperre (Abs. 3) muß davon ausgehen, daß die Vorzeit der ersten Zurückstellung miteinzurechnen ist, es sei denn, diese Veränderungssperre erfolgt auf Grund wesentlich veränderter Planungsüberlegungen; dann wäre es keine solche nach Abs. 3. Schadenersatzansprüche aus rechtswidrigen Veränderungssperren sind wie alle aus fehlerhaften Akten nach dem BBauG erwachsenen Ansprüche (sog. Folgenbeseitigungsansprüche) vor den Zivilgerichten geltend zu machen. Das gilt insbesondere auch für Planungsschäden, d. s. solche, die durch Mischung des Bodenwerts eintreten (vgl. BGH U. v. 10.12.1957, III ZR 160/56, DÖV 1958, 311). 72

Erster Abschnitt. Veränderungssperre und Zurückstellung § 17 Anm. 3 § 1 8 Anm. 1 3. Außerkrafttreten der Veränderungssperre (Abs. 4 nnd 5) Der Nonnalfall des Außerkrafttretens der Veränderungssperre ist der A b l a u f v o n z w e i J a h r e n (siehe Anm. 1); bei Verlängerungen nach Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 kommt ein selbsttätiges Außerkrafttreten nach d r e i und v i e r Jahren in Frage. Ein weiterer Fall eines automatischen Außerkrafttretens der Veränderungssperre ist das I n k r a f t t r e t e n d e s B e b a u u n g s p l a n s (vgl. Abs. 5); in diesem Fall ist jedoch aus Ordnungsgründen eine formelle Außerkraftsetzung durch gemeindliche Satzung zu empfehlen, wenn die Satzung über die Veränderungssperre selbst nicht den ausdrücklichen Hinweis auf das Außerkrafttreten nach Abs. 5 enthalten hat. Durch B e s c h l u ß des zuständigen Gemeindeorgans (wieder in Form der Satzung) m u ß die Veränderungssperre bereits v o r Fristablauf außer Kraft gesetzt werden, sobald die V o r a u s s e t z u n g e n für ihren Erlaß w e g g e f a l l e n sind. Da der Hauptfall, nämlich das Inkrafttreten des Bebauungsplans, durch Absatz 5 gesondert geregelt ist, ist hier an die Fälle gedacht, in denen auf die Veränderungssperre ganz verzichtet werden kann, sei es, daß die Gemeinde mit der Zurückstellung von Baugesuchen auskommt (§ 15) oder daß auf die Bauleitplanung, insbesondere in vorwiegend ländlichen Gemeinden — jedenfalls zunächst — gänzlich verachtet werden kann; denn § 2 Abs. 1 macht die Bauleitplanung den Gemeinden nur zur Pflicht „sobald und soweit es erforderlich ist". §18 Entschädigung

bei

Veränderungssperren

(1) Dauert die Veränderungssperre länger als vier Jahre über den Zeitpunkt ihres Beginns oder der ersten Zurückstellung eines Baugesuches nach § 15 hinaus, so ist den Betroffenen für dadurdi entstandene Vermögensnachteile eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teiles dieses Gesetzes gelten sinngemäß. (2) Zur Entschädigung ist die Gemeinde verpflichtet. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, so entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde. Vor der Entscheidung sind die Beteiligten zu hören. 1. Bau=(Veränderungs)sperre im Grenzbereich von Sozialbindung und Enteignung Wie in der Vorbemerkung vor § 14 unter a) ausgeführt hat die Rechtsprechung nur dann eine entschädigungslose Bau = (Veränderungs)sperre hingenommen, wenn mit ihr eine zeitliche Beschränkung verbunden ist. Über die Dauer gehen die Meinungen auseinander. Am strengsten ist der BGH in der Entscheidung BGH Z, 30, 338 (25. 6. 1959; siehe Anm. 3); er stellt nicht nur auf die zeitliche Dauer sondern auch auf die notwendige örtliche Zusammenfassung der Aufschließung ab. Zeitlich läßt der BGH nur eine Grenze von drei Jahren gelten; darüber hinaus wirke sich die Sperre stets als Enteignung aus. Gegen diese Rspr., die schon im BGHZ 15, 268 zum Ausdrude kam, wenden sidi Ernst (BBauBl. 1955, 56), 73

§18

Anm. 2,3

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

Forsthoff (DÖV 1955, 193) und auch das BVerwG (BVerwGE 4, 120) insoweit, als sie die Frage der enteignenden Wirkung der Bausperre allein auf ihre zeididie Begrenzung abstellen. Der Gesetzgeber ist der weniger strengen Auffassung gefolgt, allerdings mit der weiteren Aufweichung der Verlängerungsmöglichkeit nach § 17 Abs. 2. 2. Entschädigung In Auswirkung der in der Vorbemerkung zum Zweiten Teil angeführten höchstrichterlichen Rechtsprechung mußte der Gesetzgeber für die Fälle, in denen die Veränderungssperre länger als vier Jahre dauert (vgl. Art. 14 Abs. 3 GG), eine Entschädigungspflicht festlegen. Für den entscheidenden Zeitpunkt der Berechnung der Frist ist nidit der Beschluß über die Veränderungssperre, sondern der Zeitpunkt ihres Beginns bzw. der Zurückstellung des ersten Baugesudis nach § 15 maßgebend. Im Fall der erneut beschlossenen Veränderungssperre (§ 17 Abs. 3) über eine bereits nach § 17 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 auf vier Jahre verlängerte Veränderungssperre hinaus tritt Entschädigungspflicht nach § 18 ein. Die „ a n g e m e s s e n e (nach dem Verkehrswert, vgl. §§95 Abs. 1, 141) E n t s c h ä d i g u n g i n G e l d " ist von der G e m e i n d e zu leisten. Dabei finden sinngemäß die Vorschriften der §§93 bis 99 über die Entschädigungsgrundsätze, Berechtigte und Verpflichtete, Entschädigung für den Rechtsverlust und andere Vermögensnachteile (siehe die Erörterungen dort) sinngemäß Anwendung. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, so entscheidet die h ö h e r e V e r w a l t u n g s b e h ö r d e nach Anhörung der Beteiligten. Eine Zuständigkeitsübertragung nach § 147 Abs. 2 dürfte hier nicht in Frage kommen, da hier doch im wesentlichen die Bestimmungen des Fünften Teils zur Anwendung kommen. S t r e i t i g k e i t e n über die Entschädigung gehen nach § 157 Abs. 1 an die L a n d g e r i c h t e , K a m m e r n f ü r B a u l a n d s a c h e n , und zwar auch in den Fällen, in denen die Gemeinde sich mit der Entscheidung der höheren Verwaltungsbehörde nicht abfindet. 3. Rechtsprechung 1. BGH U. v. 25. 6. 1959 (III ZR 220/57) BGHZ 30, 338 = NJW 1959, 2156. a) Aus Planungsgründen verhängte vorübergehende Bauspenren sind entschädigungslos hinzunehmen, insoweit die Bausperre zeitlich gerechtfertigt ist unter dem Gesichtspunkt der Aufschließung des Geländes, das örtlich zusammengefaßt werden muß, damit überhaupt eine Bebauung sinnvoll geplant werden kann. b) Jede nicht sachgerechte Verzögerung der Planung und jede auf Dauer beruhende Verlängerung der Bausperre lassen auch die zunächst als Eigentumsbeschränkung zu beurteilende Bausperre zur Enteignung werden. c) Jede Bausperre, die länger als 3 Jahre dauert, wirkt sich von dem Ablauf des dritten Jahres ab immer als Enteignung aus. d) Zur Bemessung der Enteignungsentschädigung bei vorübergehenden Bausperren. 2. BGH U. v. 14.10.1963 (III ZR 213/62) MDR 1964, 34 = DVB1. 1964, 372 = BBauBl. 1964, 96 = DWW 1964, 16 a) Der Anspruch auf Entschädigung wegen einer vor Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes beendeten Bausperre findet in diesem Gesetz keine sachlich-rechtliche 74

Zweiter Abschnitt. Bodenverkehr

§19

Grundlage; auch regelt sidi seine Geltendmachung nicht nach den Verfahrensvorschriften des Bundesbaugesetzes. b) Darin, daß die Kammer für Baulandsachen über einen nicht nach dem Bundesbaugesetz zu beurteilenden Anspruch auf Entschädigung wegen einer Bausperre entschieden hat, liegt kein unverzichtbarer Verfahrensmangel. ZWEITER ABSCHNITT Bodenverkehr §19 Genehmigungspflicht

für den

Bodenverkehr

(1) Innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes im Sinne des § 30 und innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, für die ein soldier Bebauungsplan nicht vorhanden ist, bedarf die Teilung eines Grundstücks zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung. (2) Außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes im Sinne des § 30 und außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (Außenbereich) bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung 1. die Auflassung eines Grundstücks, wenn sie nach dem Inhalt des zugrunde liegenden Verpflichtungsgeschäftes zum Zwecke der Bebauung oder kleingärtnerisdien Dauernutzung vorgenommen wird, sowie die Einigung über die Bestellung eines Erbbaurechtes; 2. die Teilung eines Grundstücks, wenn das Grundstück bebaut oder seine Bebauung genehmigt ist, oder wenn die Teilung zum Zwecke der Bebauung oder der kleingärtnerischen Dauernutzung vorgenommen wird. (3) Teilung ist die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonstwie erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers, daß ein Grundstüdesteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll. (4) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt, wenn sie für die Erteilung der Baugenehmigung zuständig ist, im übrigen durdi die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde (Genehmigungsbehörde). Im Falle des Absatzes 2 darf die Genehmigung nur mit Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde erteilt werden, soweit der Rechtsvorgang der Vorbereitung eines in § 36 bezeichneten Vorhabens dient. Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen zwei Monaten nadi Eingang des Antrages versagt wird. (5) Rechtsvorgänge bedürfen der Genehmigung nicht, wenn 1. sie in einem Verfahren zur Enteignung oder Bodenordnung nach diesem Gesetz oder anderen bundes- oder landesrechtlichen Vorschriften oder für ein Unternehmen, für das die Enteignung für zu75

§19

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

lässig erklärt wurde, oder in einem bergbaulichen Grundabtretungsverfahren vorgenommen werden; 2. der Bund, ein Land oder eine Gemeinde als Vertragsteil, Eigentümer oder Verwalter beteiligt ist; 3. eine ausschließlich kirchlichen, wissenschaftlichen, gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecken dienende öffentlich-rechtliche Körperschaft, Anstalt oder Stiftung, eine mit den Rechten einer Körperschaft des öffentlichen Rechts ausgestattete Religionsgesellschaft oder eine den Aufgaben einer solchen Religionsgesellschaft dienende rechtsfähige Anstalt, Stiftung oder Personenvereinigung als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist; 4. es sich um die Teilung eines Grundstüdes handelt und ein Teil des Grundstüdes veräußert oder mit einem Erbbaurecht belastet werden soll, sofern die Auflassung des Grundstüdcsteiles oder die Einigung über die Bestellung des Erbbaurechts daran bereits genehmigt ist; 5. durch sie Einzeleigentum in Miteigentum nach Brucbteflen oder in Gesamthandseigentum oder Miteigentum nach Bruchteilen in Gesamthandseigentum umgewandelt wird oder umgekehrt; 6. es sich um Vereinbarungen über die Errichtung von Anlagen der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie von Anlagen der Abwasserwirtschaft handelt. (6) Die Landesregierungen können für Gebiete, in denen es wegen der geringen Wohnsiedlungstätigkeit nicht erforderlich ist, den Bodenverkehr zu überwachen, durch Rechtsverordnung vorschreiben, daß es einer Genehmigung nicht bedarf. Inhaltsübersicht 1. Allgemeines 2. Die genehmigungspflichtigen Rechts Vorgänge (Abs. 1 und 2) a) Allgemeines b) Auflassung 3. Teilung nach Abs. 3 a) Begriff b) Genehmigungspflicht im Außenbereich c) Keine nachbarschützenden Funktionen 4. Genehmigungsbehörde, Beteiligung der Gemeinde und der höher. Verwaltungsbehörde (Abs. 4) a) Einvernehmen der Gemeinde b) Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde c) Fiktion der Genehmigung d) Delegation 5. Rechtsschutz 6. Befreiung von der Genehmigungspflicht a) Genehmigungsfreie Rechtsvorgänge b) Generelle Befreiungen 7. Rechtsprobleme zu § 19 Abs. 1 bis 4 A. Allgemeines

76

77 78 78 78 79 79 80 80 80 80 81 81 82 82 83 83 83 83 83

Zweiter Abschnitt. Bodenverkehr

§ 19

Anm. 1

B. Teilung 84 a) Einzelfragen 84 b) Schwierigkeiten der Auslegung bei der Abstellung auf den Zweck der Teilung (Abs. 2 Ziff. 2, zweite Alternative) 85 C. Außenbereich — im Zusammenhang bebaute Ortsteile 86 a) Außenbereich 86 b) Im Zusammenhang bebaute Ortsteile 86 c) Abgrenzung 87 87 d) Nur privilegierte Vorhaben im Außenbereich D. Auflassung 87 a) Rechtsfragen zu Fassung der Ziffer 1 87 b) Kleingärtnerische Dauernutzung 88 E. Erbbaurecht 88 F. Genehmigungserteilung (Abs. 4) 88 a) Zweimonatsfrist 88 b) Schwebende Unwirksamkeit 89 Rechtsprechung 89 A. Höchstrichterliche Rspr 89 B. OVG, VGH und andere Gerichte 93 Schrifttum 99

1. Allgemeines Diese Vorschrift stellt eine bedeutsame Regelung für den Bodenverkehr dar. Während das vorher gültige W o h n s i e d l u n g s g e s e t z von 1933/38 n u r in den zu W o h n s i e d l u n g s g e b i e t e n erklärten Gemeinden bestimmte Grundstüdesverträge einer Genehmigungspflicht unterstellte, gilt die G e n e h m i g u n g s p f l i c h t n a c h §19 nunmehr r ä u m l i c h a l l g e m e i n . Diese Erweiterung hat ihren Grund vor allem in der seit 1945 eingetretenen Übervölkerung des Bundesgebiets. Eine E i n s c h r ä n k u n g gegenüber dem früheren Reditszustand besteht allerdings in bezug auf die genehmigungspflichtigen Rechtsvorgänge des Bodenverkehrs; vor allem sind Verpflichtungsgeschäfte (also die s c h u l d r e c h t l i c h e n Vorgänge im Grundstücksverkehr, insbesondere auch Vereinbarungen, durch die einem anderen ein Recht zur Nutzung oder Bebauung eines Grundstücks eingeräumt wurde — vgl. § 4 Abs. 1 WSG) n i c h t m e h r genehmigungspflichtig, sondern allein gewisse d i n g l i c h e Rechtsgeschäfte (siehe in der folgenden Anmerkung). Der Genehmigungsvorbehalt gibt der Behörde eine rechtliche Handhabe, den Grundstücksverkehr zu überwachen und solche Rechtsvorgänge zu verhindern, die dem festgesetzten Bebauungsplan oder einer geordneten städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebiets widersprechen. Erst die zweite Stufe ist die Verhinderung von unerwünschen Vorhaben, die in §§ 29 ff. geregelt ist (siehe dort). Nach der Auffassung des BVerwG hat das Genehmigungsbedürfnis des § 19 sowohl Lenkungs- als auch Schutzfunktion (vgl. BVerwG U. v. 28. 4. 1964 — BVerwGE 18, 242/245, vom 30. 6. 1964 — BVerwGE 19, 79/80 und vom 17. 5. 1966 — BVerwGE 24, 129/131). § 19 gibt der Verwaltung die rechtliche Handhabe, im öffentlichen Interesse die Bebauung schon zu einem möglichst frühen Zeitpunkt in geordnete Bahnen zu lenken (BVerwGE 18, 242/244), andererseits dient er über die Bindungswirkung des § 21 Abs. 1 BBauG den Interessen der am genehmigungsbedürftigen Rechtsvorgang Beteiligten. 77

§ 19

Anm. 2

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

2. Die genehmigungspflichtigen Reditsvorgänge (Abs. 1 und 2) Nadi der amtlichen Begründung dienen die den Bodenverkehr einer Genehmigung unterstellenden Vorschriften dem Schutz des Erwerbers vor übereiltem Grundstückserwerb. a) Drei Arten von Rechtsvorgängen werden von der Genehmigungspflidit des § 19 erfaßt: die G r u n d s t ü c k s t e i l u n g (Abs. 1 und Abs.2 Nr.2 sowie Abs. 3), die G r u n d s t ü c k s a u f l a s s u n g (Abs. 2 Nr. 1) und das dingliche E r b b a u r e c h t s g e s c h ä f t (Ab.2 Nr. 1). Aber nicht jede Teilung oder jede Auflassung bzw. jede Erbbaureditsbestellung ist genehmigungspflichtig; vor allem ist die A u f l a s s u n g eines Grundstüdes und die Einigung über die E r b b a u r e c h t s b e s t e l l u n g n u r a u ß e r h a l b des räumlichen Geltungsbereichs eines B e b a u u n g s p l a n s (mit gewissen Mindestvoraussetzungen — siehe § 30) und im A u ß e n b e r e i c h genehmigungspflichtig, die A u f l a s s u n g auch n u r dann, wenn sie nach dem Inhalt des zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts zum Zwecke der B e b a u u n g oder der k l e i n g ä r t n e r i s c h e n D a u e r n u t z u n g erfolgt. Bei der Beurteilung des „Inhalts" des Rechtsgeschäfts kommt es auf den W o r t l a u t des Vertrags an; es genügt n i c h t die E r s i c h t l i c h k e i t aus dem Vertragsinhalt schlechthin, um eine Genehmigungspflicht auszulösen (z. B. Verkauf einer Parzelle, die ihrer Größe und Beschaffenheit nach allein Bauzwecken dienen kann). Die T e i l u n g ist i n n e r h a l b des räumlichen Geltungsbereichs eines Bebauungsplans (im Sinn des § 30) und innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, für die ein solcher Bebauungsplan nicht vorhanden ist, s t e t s g e n e h m i g u n g s p f l i c h t i g , a u ß e r h a l b des B e b a u u n g s p l a n s und a u ß e r h a l b der im Z u s a m m e n h a n g b e b a u t e n O r t s t e i l e (vgl. für den Begriff § 34 Anm. b) nur, wenn das Grundstück bebaut oder seine Bebauung genehmigt ist oder wenn die Teilung zum Zwecke der Bebauung oder der kleingärtnerischen Dauernutzung erfolgt. Die Verbindung von Genehmigungsbedürfnis und Nutzungszwedc bei Teilung und Auflassung hat den Sinn, daß es den Beteiligten überlassen werden soll, ob sie durch Angabe des Zweckes den Rechtsvorgang genehmigungsbedürftig machen wollen oder nicht (vgl. BVerwG U. v. 30. 6.1964, BVerwGE 19, 79/80). b) Die A u f l a s s u n g ist ein Rechtsvorgang, der i n n e r h a l b des Geltungsbereichs des B e b a u u n g s p l a n s oder innerhalb bebauter Ortsteile für die Behörde uninteressant ist, weil sie nur eine Eigentumsänderung, aber keine Grundstücksänderung — wie die Teilung — bewirkt. Der Planungszwedc wird nicht vereitelt; die V e r t r a g s s c h l i e ß e n d e n hingegen müssen im Hinblick auf den als Satzung veröffentlichten Bebauungsplan sich darüber klar sein, in welche Kategorie der ausgewiesenen Flächen das aufzulassende Grundstück fällt; innerhalb der im Z u s a m m e n h a n g b e b a u t e n O r t s t e i l e bedarf es für die Auflassung einer Genehmigungspflicht deshalb nicht, weil § 34 i. V. m. § 36 audi für Bau- und ähnliche Vorhaben dort eine besondere Genehmigungspflidit beinhaltet. A u ß e r h a l b des räumlichen Geltungsbereichs des B e b a u u n g s p l a n s (im Sinn des § 30) und im A u ß e n b e r e i c h (vgl. § 34) ist die behördliche Kontrolle a u c h d e r A u f l a s s u n g erforderlich, weil die Erfahrung gezeigt hat, daß Bauwillige dort vielfach billigere Grundstücke erwerben wollen, ohne sich Gewißheit zu verschaffen, ob hierfür eine Bebauungsfähigkeit gegeben ist und 78

Zweiter Abschnitt. Bodenverkehr

§19 Anm. 3

dann nicht bauen können, oder ohne Rücksicht hierauf ein Grundstück kaufen und dann schwarz bauen. Das gleiche gilt für das E r b b a u r e c h t . Ungeachtet der Wortfassung „Genehmigung" kann diese für die Auflassung bereits nachgesucht werden, wenn der Kaufvertrag zustandegekommen ist (BVerwG U. v. 10. 5.1968, IV C 101, 66, DVB1.1968, 807). Die mannigfaltigen Rechtsfragen, die sich aus der Fassung des Abs. 2 Nr. 1 ergeben sind in der Anmerkung 7 angesprochen. 3. Teilung nach Abs. 3 a) Die T e i l u n g verändert die Struktur des Grundstüdes. Wie sich aus ihrer Definition nach Abs. 3 ergibt, ist darunter nicht nur die Abschreibung eines Grundstücksteils als selbständiges Grundstück, sondern auch die Zuteilung eines Grundstüdcsteils zu einem anderen Grundstück und auch eine Verbindung eines abgeschriebenen Grundstüdcsteils mit anderen Grundstücken oder Teilen anderer Grundstücke zu einem Grundstück zu verstehen. Deshalb ist die Teilung — gleich ob innerhalb des räumlichen Bereichs des Bebauungsplans oder außerhalb — g r u n d s ä t z l i c h der G e n e h m i g u n g bedürftig. Weder aus dem Sinnzusammenhang noch aus den Verhandlungen des Bundestags, insbesondere des federführenden Ausschusses für Wohnungswesen, Bau- und Bodenrecht (vgl. Drucksachen des Dritten Bundestags 336, 1794, zu 1794) ist zu entnehmen, daß der Gesetzgeber nur eine dem Grundbuchamt gegenüber irgendwie erkennbar gemachte Teilungserklärung der Genehmigungspflicht unterwerfen wollte. Der in § 19 Abs. 3 festgelegte Teilungsbegriff war bereits im Regierungsentwurf vorgesehen und ist von dem bereits genannten Ausschuß und auch durch das Plenum des Bundestags unverändert gelassen worden (vgl. die Gegenüberstellung bei § 23 Abs. 2 E in Drucksache 1794 Seite 18). In der Begründung des Regierungsentwurfs (Drucksache 33) heißt es zu § 23 E (S. 68 linke Spalte): „Der in Absatz 2 definierte Teilungsbegriff und die in den folgenden Absätzen vorgesehenen Ausnahmen vom Grundsatz der Genehmigungspflicht entsprechen im wesentlichen den § § 2 £f. der Verordnung zur Ausführung des Gesetzes über die Aufschließung von Wohnsiedlungsgebieten vom 25.2.1935 (RGBl. I S. 292)." Dort ist in § 2 Abs. 1 die gleiche Fassung: „Teilung . . . ist die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonstwie erkennbar gemachte Erklärung.. enthalten, wie sie § 19 Abs. 3 BBauG übernommen hat (vgl. auch den Runderlaß des ehem. Reichsarbeitsministers vom 26. 2.1935, RArbBl. 1935 I S. 99). Wie sich aus der Begründung des Regierungsentwurfs und auch aus der Begründung des genannten Ausschusses zu § 23 E (vgl. Drucksache 1794 zu § 23, S. 7) ergibt, ist Ziel der Bestimmung, insbesondere im Außenbereich „der Behörde bereits in einem möglichst früheren Zeitpunkt" die Möglichkeit zu geben, „ordnend und regelnd eingreifen zu können, und zwar bereits dann, wenn das Grundstück aufgeteilt, veräußert, verpachtet usw. werden soll. Um den Erwerber gegen Fehlinvestitionen für ein Vorhaben, dessen Durchführung ihm später nicht gestattet werden kann, zu schützen und ihm die Möglichkeit zu geben, sich noch vor der Rechtswirksamkeit des Rechtsgeschäfts über die Bebaubarkeit oder die Zulässigkeit der sonstigen Nutzung des Grundstücks zu vergewissern — zumal im Außenbereich, anders als im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, die städtebauliche Ordnung keine Konkretisierung erfährt — " (Drucksache 336

79

§ 19

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

Anm. 4 a. a. O.), wurden Auflassung und Teilung der Genehmigungspflicht unterworfen. Hierunter fällt auch der Teilungskauf; denn es wäre sinnlos und vor allem dem Zweck der frühzeitigen Hintanhaltung von Fehlinvestitionen entgegenlaufend, wollte man den Teilungskauf freistellen und erst den — zwangsläufig — an das Grundbuchamt herangetragenen, oftmals erheblich später erfolgenden Antrag u. dgl. auf Rechtsänderung im Grundbuch der Genehmigung unterstellen. Allerdings muß die Erklärung die zweifelsfrei erkennbare Feststellung enthalten, daß ein Grundstüdesteil rechtlich als selbständiges Grundstück abgetrennt werden soll. Ein bloßer Vermessungsantrag ohne jegliche Äußerung der Absicht einer Teilung bedeutet noch keinen Antrag im Sinn der Vorschrift. Die Überlassung eines Miteigentumanteils stellt keine Teilung dar; dieser Rechtsvorgang ist nach den Vorschriften über die Auflassung zu beurteilen. b) Daß außerhalb des Bebauungsplans und im Außenbereich nur dann eine Genehmigungspflicht für die Teilung besteht (Abs. 2 Nr. 2), wenn sie zum Zwecke der Bebauung oder der kleingärtnerischen Dauemutzung erfolgt, bzw. wenn das zu teilende Grundstück bereits bebaut oder seine Bebauung genehmigt ist, hat seinen Grund einmal darin, daß bezüglich der landwirtschaftlichen Grundstücke in diesen Bereichen die besonderen landwirtschaftsrechtlichen Genehmigungen weiterhin erforderlich sind (vgl. § 22, der sogar innerhalb des Bebauungsplans für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke die besondere landwirtschaftsrechtliche Genehmigungspflicht bestehen läßt), dann auch darin, daß eine Teilung u. U. die Bebauungsfähigkeit der neugeschaffenen Flächen aus verschiedenen Gründen (Mindesthofraumfläche, Mindestgröße der Baugrundstücke bei offener Bauweise usw.) vernichten kann. c) Nachbarschützende Funktion kommt dem § 19 nicht zu. Es kann somit in einem späteren Baugenehmigungsverfahren ein Nachbar nicht mit Erfolg geltend machen, er sei in dem vorangegangenen Bodenverkehrsverfahren des Baugesuchstellers (und dessen Verkaufspartners) durch die Genehmigungsbehörde nicht unterrichtet worden; ungeachtet der Bindungswirkung des § 21 Abs. 1 BBauG ist dem Planungsrecht zum Unterschied zum Bauordnungsrecht grundsätzlich — von wenigen Ausnahmen abgesehen, vgl. § 1 Abs. 4 BBauG, § 1 BauNVO — eine nachbarschützende Funktion fremd. Die vielfaltigen Rechtsfragen, die sich aus der Fassung des Abs. 2 Nr. 2 und des Abs. 3 ergeben, sind in der Anm. 7 behandelt. 4. Genehmigungsbehörde, Beteiligung der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde (Abs. 4) a) Uber die Genehmigung der in Abs. 1 und 2 genannten dinglichen Rechtsgeschäfte hat die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde zu befinden. Der Klammerzusatz „Genehmigungsbehörde" bezieht sich auf den ganzen Satz 1 und bedeutet, daß die für die Genehmigung zuständige landesrechtliche Baugenehmigungsbehörde vom Gesetz im Rahmen der Bestimmungen über den Bodenverkehr nunmehr als „Genehmigungsbehörde" bezeichnet wird (vgl. § 23 Abs. 3 und 4). Baugenehmigungsbehörde und Gemeinde fallen in kreisfreien Städten oder bei kreisangehörigen Gemeinden, die durch Landesrecht zu Baugenehmigungsbehörden erklärt worden sind, zusammen. Im Hinblick auf die Wortfassung „Einvernehmen" — dies bedeutet im Gegensatz zum „Beneh80

Zweiter Abschnitt. Bodenverkehr

§19 Anm. 4

men" Übereinstimmung der beiden Partner — erteilt die Baugenehmigungsbehörde dem Antragsteller formell richtig einen a b l e h n e n d e n B e s c h e i d , wenn die G e m e i n d e f ü r die Erteilung der Genehmigung ist, sie — die B a u b e h ö r d e — aber eine solche n i c h t verantworten zu können glaubt. Das gleiche gilt für den umgekehrten Fall. Eine Gemeinde, die im Hinblick auf eine bestimmte Erschließungsmöglichkeit der Erteilung einer Bodenverkehrsgenehmigung zugestimmt hat, verhält sich rechtswidrig, wenn sie aus unsachlichen Gründen die Vornahme der ihr obliegenden Erschließungsimaßnahmen unterläßt. Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren wegen einer Versagung der Bodenverkehrsgenehmigung, das der oder die betroffenen Vertragspartner angestrengt haben, ist die Gemeinde nach § 65 Abs. 2 VwGO beizuladen, da ihre rechtlichen Interessen durch die Entscheidung berührt werden. b) In den Fällen des Abs. 2, also außerhalb des räumlichen Geltungsbereichs eines Bebauungsplans und außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (Außenbereich) ist dann, wenn die Genehmigungsbehörde keine Ablehnung, sondern eine G e n e h m i g u n g erteilen will, außerdem die Z u s t i m m u n g d e r h ö h e r e n V e r w a l t u n g s b e h ö r d e erforderlich, soweit durch das dingliche Rechtsgeschäft ein Vorhaben (Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung von genehmigungspflichtigen Bauanlagen •—• § 29) vorbereitet werden soll, das entweder im Stadium der Planaufstellung (§ 33) zur Verwirklichung kommen soll oder im Einzelfall als Außenbereichsvorhaben öffentliche Belange nicht beeinträchtigt (§ 35 Abs. 2); Abs. 4 Satz 2 nimmt hier ausdrücklich auf § 36 Bezug, wobei § 36 Abs. 1 Satz 2 gemeint ist (gleicher Auffassung Schütz-Frohberg, § 19 Anm. 5). c) Eine dem Schutz des Antragstellers dienende wichtige Bestimmung ist die Vorschrift des Satzes 3 in Abs. 4, daß die Genehmigung (einschließlich Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde nach Satz 2) als e r t e i l t g i l t , wenn sie nicht innerhalb z w e i e r M o n a t e n a c h E i n g a n g des Antrags versagt wird. Diese Bestimmung zwingt die Genehmigungsbehörde zu schnellem Handeln; denn eine „vorsorgliche" Versagung der Bodenverkehrsgenehmigung (z. B. mit der Begründung, das zur Erteilung notwendige Einvernehmen mit der Gemeinde liege noch nicht vor) ist schon deshalb unzulässig, weil die Versagungsgründe in § 20 BBauG abschließend aufgeführt sind. Freilich hat die Praxis gezeigt, daß im Hinblick auf die Geschäftsbelastung der Behörden in zwei Monaten eine umfassende Behandlung des Antrags in vielen Fällen nicht möglich ist (vgl. OVG Lüneburg, U. v. 26. 11. 1964, IOVG A 178/63, BBauBl. 1965, 122 = ASlg. 20, 452; VG München, U. v. 4. 3. 1965 Nr. I — 3313/64). Das Gesetz trifft keine Regelung, wie umfassend der Antrag gestellt sein muß, um die Frist für die Fiktion anlaufen zu lassen. Nach Mang (BayVBl. 1968, 106) genügen Angaben über Bauabsicht und Grundfläche. Bitter (DVB1. 1962, 41/43) dagegen verlangt auch Vorlage von Plänen und von Vertragsurkunden. Das OVG Lüneburg sagt in dem obengenannten Urteil, die Genehmigung gelte als erteilt, wenn mehr als zwei Monate zuvor im Antrag der Vorgang nebst den beigefügten Unterlagen so bestimmt bezeichnet worden ist, daß über den Inhalt kein Zweifel entstehen könne. Auch läßt das Gesetz die Frage unbeantwortet, bei welcher Behörde der Antrag

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H e i t z e r - O e s t r e i c h e r , BBauG, 4. Aufl.

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§ 19 Anm. 5

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

einlaufen muß, um die Frist in Gang zu setzen. Man wird jedenfalls den Eingang bei der zuständigen, also der für die Entscheidung zuständigen Behörde als erforderlich ansehen müssen (BayVGH, U. v. 1. 4. 1966 Nr. 233 I 63). Über diese und weitere Rechtsfragen siehe auch bei Anm. 7 F a. d) Nach § 147 Abs. 2 kann durch Landesrecht auch eine andere staatliche Behörde mit den Aufgaben der höheren Verwaltungsbehörde nach § 19 betraut werden. Bayern hat z. B. die Kreisverwaltungsbehörde für zuständig erklärt in Gemeinden bis 3000 Einwohnern, wenn ein Flächennutzungsplan aufgestellt ist, und für die Gemeinden ohne Genehmigungspflicht für den Bodenverkehr. 5. Rechtsschutz Die Verwaltungsakte auf Grund § 19 Abs. 1 bis 3 sind nach den Vorschriften der Verwaltungsgerichtsordnung mit Widerspruch und mit Klage zu den allgemeinen Verwaltungsgerichten a n f e c h t b a r (§19 ist in § 157 Abs. 1, in dem der ausschließliche Katalog der vor den Baulandkammem zu verhandelnden Rechtssachen enthalten ist, nicht aufgeführt), jedoch grds. nur vom b e t r o f f e n e n S t a a t s b ü r g e r (vgl. hierzu § 20, der die Rechtsgrundlagen für eine Versagung enthält). Bezügl. des § 9 Abs. 2 FStrG, der jedenfalls hinsichtlich des Verhältnisses Staatsbürger zur Drittbehörde (die nicht zugleich Genehmigungsbehörde ist) gleichartige Rechtsbeziehungen schafft, hat das BVerwG in den Urteilen vom 28. 5. 1963 NJW 1963, 2088 = DVB1. 1963, 815 = DÖV 1964, 668) — vgl. Anm. 3 a zu § 36 — die Möglichkeit verneint, daß der Staatsbürger die mangelnde Zustimmung der Drittbehörde erteilen kann, weil ihm gegenüber kein Verwaltungsakt vorliegt; es handelt sich um ein Behördenintemum. Gegenüber der die Genehmigungserteilung bejahenden Gemeinde ist die ablehnende Haltung der Baugenehmigungsbehörde, oder die Verweigerung der Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde kein Verwaltungsakt, da im Gegensatz zur Verweigerung der Genehmigung nach §§ 6 und 11 bezüglich des Flädiennutzungs- und Bebauungsplans die Gemeinde nicht unmittelbar betroffen ist und nicht in ihren Selbstverwaltungsrechten verletzt werden kann; sie ist hier vielmehr in ihrer Eigenschaft als B e h ö r d e am Genehmigungsverfahren beteiligt. Anders liegt der Fall, wenn eine Gemeinde, die nicht selbst Baugenehmigungsbehörde ist, aus planerischen Gründen eine ablehnende Stellungnahme abgibt und die Baugenehmigungsbehörde trotzdem die Bodenverkehrsgenehmigung erteilt. Abgesehen davon, daß das gesetzlich notwendige Einvernehmen fehlt und schon deshalb die Entscheidung nicht Rechtens ist, kann die Gemeinde als in ihrem Selbstverwaltungsrecht beeinträchtigt Widerspruch und gegebenenfalls Anfechtungsklage zum Verwaltungsgericht erheben. Das BVerwG hat im Zusammenhang mit § 36 (siehe dortige Anm. 2, 3 und 4 A Nr. 1) in einem Urteil vom 19.11.1965, IV C 184.65, (BVerwGE 22, 342 = NJW 1966, 513 = DVB1. 1966, 177 = DÖV 1966, 243) ausgesprochen, daß eine von der (staatlichen) Baugenehmigungsbehörde ohne Einvernehmen der Gemeinde ausgesprochene Genehmigung eines Vorhabens (nach §§ 29 fi.) die Gemeinde in ihren Rechten verletzt; die Baugenehmigungsbehörde ist — unbeschadet der redidichen Möglichkeit, daß Einvernehmen rechtsaufsichtlich zu ersetzen — gehindert, eine Genehmigimg auszusprechen, solange die Gemeinde ihr Einvernehmen nicht erklärt hat. 82

Zweiter Abschnitt. Bodenverkehr

§19 Anm. 6,7

6. Befreiung von der Genehmigungspflidit a) Genehmigungsfreie Rechtsvorgänge In Abs.5 sind die genehmigungsfreien Reditsvorgänge a u s s c h l i e ß l i c h aufgezählt. Die Nr. 1 nennt die Reditsvorgänge im Rahmen eines E n t e i g n u n g s Verfahrens (Fünfter Teil des BBauG) oder eines B o d e n o r d n u n g s verfahrens (Umlegung, Grenzregelung, vgl. Vierter Teil des BBauG), Nr. 2 und 3 diejenigen, bei denen der Bund, ein Bundesland oder eine Gemeinde (hierher sind auch die Gemeindeverbände zu zählen!), ferner ausschließlich kirchlichen, wissenschaftlichen, gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecken dienende öffentlich-rechtliche Körperschaften, Anstalten, Stiftungen sowie die öffentlich-rechtlichen Religionsgesellschaften (einschließlich deren Aufgaben dienende rechtsfähige Anstalten, Stiftungen oder Personenvereinigungen) als Vertragsteil, Eigentümer (beim Bund, den Ländern und Gemeinden auch als Verwalter) beteiligt sind. Nr.4 umfaßt diejenigen dinglichen T e i l u n g s g e s c h ä f t e , bei denen ein Grundstücksteil veräußert oder mit einem Erbbaurecht belastet werden soll, sofern die Auflassung des Grundstücksteils (bzw. die Einigung über die Bestellung des Erbbaurechts) bereits genehmigt ist. Die vorletzte Gruppe (Nr. 5) nennt — ähnlich dem WSG — die Umwandlung von Einzeleigentum i n M i t e i g e n t u m nach Bruchteilen oder in Gesamthandeigentum oder Miteigentum nach Bruchteilen in G e s a m t h a n d e i g e n t u m . Die letzte Gruppe (Nr. 6) führt die Rechtsvorgänge an, die die Errichtung von A n l a g e n d e r ö f f e n t l i c h e n V e r s o r g u n g mit Gas, Strom, Wärme und Wasser sowie für die Abwasserwirtschaft bezwecken. b) Generelle Befreiungen Abs.6 eröffnet den B u n d e s l ä n d e r n die Möglichkeit, durch Rechtsverordnung der Landesregierung — nicht eines Ressortministers, vgl. Anm. 7 bei § 2 — eine Genehmigungsfreiheit für solche Gebiete einzuführen, in denen wegen geringer Wohnsiedlungstätigkeit eine Überwachung des Bodenverkehrs nicht erforderlich ist. Von dieser Ausnahmebestimmung wurde im Hinblick auf die siedlungsmäßige Entwicklung im übervölkerten Bundesgebiet nur in mäßigem Umfang Gebrauch gemacht. Vgl. hierzu die unter III (Anhang) A abgedruckte Übersicht der einschlägigen landesrechtlichen Bestimmungen. Von der Ermächtigung des Abs. 6 haben alle in Frage kommenden Länder, nämlich Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland und Schleswig-Holstein Gebrauch gemacht (siehe Teil III A1). 7. Rechtsprobleme zu § 19 Abs. 1 bis 4 A. Allgemeines Die Frage, ob die erkennbare Absicht des Grundstückserwerbers, ein vorhandenes illegales Bauwerk bestehen zu lassen, die Versagung der Bodenverkehrsgenehmigung rechtfertigt, ist vom BVerwG mit Urteil vom 5.10.1965 (BBauBl. 1965, 596, siehe Anm. 8 A 8) bejaht worden. Richtig ist die Auffassung des OVG Rhld.-Pfalz (U. v. 11.11.1965, 1 A 18/65, Anm. 8 B Nr. 21), daß im Bodenverkehrsgenehmigungsverfahren nur zu prüfen ist, ob dem zu genehmigenden Rechtsvorgang keine Vorschriften des Bauplanungsredits entgegenstehen, nicht aber, ob Gründe des Bauordnungsrechts einer späteren Bebauung zuwiderlaufen. Vgl. hierzu Anm. 1 b bei § 20. 6*

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§ 19

Anm. 7

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

Andererseits muß die Genehmigungsbehörde im Rahmen des Verfahrens abschließend klären, ob Versagungsgründe im Sinn des § 20 BBauG vorliegen, also auch, ob Festsetzungen des Bebauungsplans der vom Antragsteller geoffenbarten Nutzung entgegenstehen (OVG Bremen U v. 2. 4.1965, NJW 1965, 1619, Anm. 8 B Nr. 19). Die Erteilung einer Bodenverkehrsgenehmigung mit der Einschränkung, daß die Bebaubarkeit des zum Zwedce der Bebauung erworbenen Grundstücks1 vom Zuerwerb einer weiteren Fläche abhänge, ist mit §§ 19 ff. unvereinbar (BVerwG U v. 17. 5.1966, NJW 1966, 1830 = DVB1. 1966, 793, s. Anm. 8 A Nr. 10). In den Fällen, in denen nach Ansicht der Behörde ein genehmigungspflichtiger Rechtsvorgang nach § 19 nicht gegeben ist, wird ein sog. Negativzeugnis (§ 23 Abs. 2) ausgestellt, in dem bestätigt wird, daß der Rechtsvorgang nicht den Genehmigungsvorschriften nach § 19 BBauG unterliegt. Im Gegensatz zu Auflagen (vgl. § 20 Abs. 2 und Erläut. dort) sind Bedingungen in der Genehmigung unzulässig. Nichtig wäre eine Genehmigung mit der „Auflage, daß das Grundstück nicht bebaut wird". Bzgl. des im Zusammenhang bebauten Ortsteils vgl. die Ausführungen unten bei C. Im Hinblick auf Beschränkungen durch das BBauG werden des öfteren Kaufverträge (mit Auflassung) mit der Alternative des Verzichts auf Bodenverkehrsgenehmigung notariell beurkundet, z. B. Kauf (und Auflassung) eines Grundstücks mit angegebenem Kaufzweck „Bauvorhaben des sozialen Wohnungsbaus" (mit Grunderwerbssteuerbefreiung) und der gleichzeitigen Erklärung, daß das Grundstück auf jeden Fall erworben werden wolle, auch wenn die Bodenverkehrsgenehmigung nicht erteilt werde; in diesem Falle werde auf die Bebauung ausdrücklich verzichtet. Der Grundstückserwerber will somit auf den Schutz des § 19 BBauG verzichten, um zu vermeiden, daß der Vertrag wegen der Versagung der Bodenverkehrsgenehmigung nichtig werde und deshalb ein neuer Vertrag abgeschlossen werden müßte, durdi den erneut notarielle Gebühren anfallen würden. Ein solcher Kaufvertrag ist nach der in Anmerkung 8 (Rspr.) B 23 angeführten Entscheidung des BayObLG v. 21. 1. 1966 (DNotZ 1966, 668) wirksam, auch wenn die Bodenverkehrsgenehmigung nicht erteilt wird. Die Frage, ob vor Klage des Vertragspartners (Käufer oder Verkäufer) vor dem Verwaltungsgericht im Rahmen der Bodenverkehrsgenehmigung auch Erhebung des Widerspruchs erforderlich ist, wenn der andere Vertragspartner ordnungsgemäß, also nach Erhebimg des Widerspruchs seinerseits, Anfechtungsklage erhoben hat, ist in Anwendung des § 68 Abs. 1 Ziff. 2 VwGO zu verneinen. Nach der Entscheidung des BVerwG v. 31.1.1968 (BVerwGE 29, 86) kann eine Bodenverkehrsgenehmigung nicht versagt werden, wenn die Verwirklichung des mit dem Rechtsvorgang verfolgten Zwecks keiner bauaufsichtlichen Genehmigung oder Zustimmung im Sinn des § 29 Satz 1 BBauG bedarf. Das BVerwG leitet dies aus § 21 BBauG (siehe dort) ab. B. Teilung a) Wenn in dem Antrag an die Behörde nur auf § 19 Abs. 4 Bezug genommen wird, ohne daß ausdrücklich von „Teilung" die Rede ist, so handelt es sich dann um einen genügenden Teilungsantrag, wenn aus dem Antragsbegehren eindeutig 84

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ersiditlidi ist, daß es sich um eine Teilung handelt (vgl. BVerwG U v. 30. 6.1964, BVerwGE 19, 82, siehe Anm. 8 A Nr. 6). Während der BGH — in Verkennung des eindeutigen Wortlauts des Abs. 3 bzgl. der Teilung — rundweg erklärt, daß Verpflichtungsgeschäfte keiner Genehmigung nach dem BBauG bedürften (BGHZ 37, 233, siehe Anm. 8 A 1), vertritt der BayVGH im Urteil vom 12. 7.1962 (Amtl. Slg. 15, 102, siehe Anm. 8 B Nr. 6) die sicherlich zutreffende Auffassung, daß schon der Verkauf eines erst wegzumessenden Teils eines Grundstücks der Genehmigung nach § 19 Abs. 2 bedarf. Die Frage, ob ein genehmigungspflichtiger Vorgang vorliegt, wenn im Bahmen einer Parzellierung nicht der verkaufende Eigentümer, wie es der Wortlaut des Abs. 3 vorschreibt, die Erklärung nach Abs. 3 abgibt, sondern ein Dritter, der mit dem Erwerber einen Kaufvertrag über eine abzuteilende Parzelle geschlossen hat, ist aus dem Schutzgedanken des § 19 (vgl. AmtlBegr.) heraus zu bejahen, der in erster Linie den Schutz des Eigentümers vor übereilten Grundstüdesverkäufen zum Inhalt hat. Desgleichen liegt ein — neuer — genehmigungspflichtiger Vorgang vor, wenn nach erfolgter Genehmigung ein abgeteiltes Grundstück zwecks (weiterer) Parzellierung an einen Dritten verkauft wird, bevor die Auflassung im vorangegangenen Rechtsgeschäft erteilt worden ist. Im Geltungsbereich eines qualifizierten (§ 30) Bebauungsplans kann die Teilungsgenehmigung nicht deswegen versagt werden, weil der Bechtsvorgang oder die mit ihm bezweckte Nutzung „nicht mit der vorhandenen Bebauung vereinbar" seien (BVerwG U v. 22. 7.1965, Anm. 8 A Nr. 8). Eine Voranfrage bei der Behörde ist nicht „eine sonstwie erkennbar gemachte Erklärung" i. S. des Abs. 3 (vgl. OVG Lüneburg B v. 29.11.1961, I OVG A 69/60, nicht veröff.) und damit kein genehmigungsfähiger Vorgang; das gleiche gilt für nicht den Erfordernissen des § 313 BGB entsprechende sog. Vorverträge über den Abverkauf von Grundstüdcsteilen. Eine gewisse Überschneidung entsteht aus der formalrechtlichen Begelung des bzgl. Rechts mit der bewußt im BBauG lose gehaltenen Regelung „der sonstwie erkennbar gemachten Erklärung". Zwar ist letztere noch keine sachenrechtlich wirksame Verfügung, doch ist die Genehmigung der Behörde Grundlage für eine Eintragung im Grundbuchamt, die allerdings erst erfolgen kann, wenn der Rechtsvorgang auch bürgerlich-rechtlich in Ordnung ist. b) Zum Unterschied zur Auflassung (Ziff. 1) ist für Genehmigungen zur Teilung im Außenbereich nicht auf den „Inhalt des zugrundeliegenden Verpflichtungsgeschäfts", sondern schlechthin darauf abzustellen, ob „die Teilung zum Zwecke der Bebauung oder kleingärtn. Dauernutzung" erfolgt. In der Praxis ist die Behörde oft überfordert, weil sie erkennen soll, welche wahre Zielsetzung der Erwerber des Teilgrundstücks verfolgt. Konkludentes Verhalten führt nur teilweise zur richtigen Erkenntnis, da in Kenntnis der Gesetzesfolgen von den Vertragsparteien nach außen hin beteuert wird, keinesfalls zu bauen. Geschieht diese Erklärung erst im Streitverfahren, dann ist es für das Gericht sehr schwierig, die wahre Absicht im Augenblick der Entscheidung (Verpflichtungsklage) zu erkennen. Immerhin hat eine erst im Gerichtsverfahren vorgetragene Erklärung, nicht bauen zu wollen, dann keine rechtliche Relevanz, wenn der Kläger im Verlauf des bisherigen Verfahrens von Anfang an mit Nachdruck darauf ausgegangen war, die Bebauung des Vertragsgrundstücks zu erreichen (vgl. BayVGH U v. 9.12. 1964, Nr. 101 64, Anm. 8 B Nr. 16). 85

§19

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

Anm. 7 C. Außenbereidi — im Zusammenhang bebaute Ortsteile a) Die im besonderen in Hinblick auf § 35 wichtigen Begriffsbestimmung „ A u ß e n b e r e i c h " in Abs. 2 als das Gebiet außerhalb des qualifizierten Bebauungsplans und „außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile" lehnt sich an die Definition des § 3 Abs. 1 BauRegV an, die den Ausdrude „nicht im Zusammenhang bebaute Ortsteile" verwendet hat. In der Praxis ist eine klare Grenzziehung oftmals sehr schwierig, wo kein Bebauungsplan vorhanden, also nur die tatsächliche Bebauung als Maßstab herangezogen werden kann. Hier wird man auf den Einzelfall abstellen müssen. Im Hinblick auf die Fassung des Eingangs des Abs. 2 ergibt sich auch die Frage, wie in den Fällen zu verfahren ist. in denen ein Bebauungsplan im Sinn des § 30 nicht aufgestellt, aber ein Flächennutzungsplan vorhanden ist Mangels einer positiven gesetzlichen Regelung muß man auf die tatsächliche Bebauung und somit darauf abstellen, ob das Grundstück außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegt, und dies selbst dann, wenn nach dem Flächennutzungsplan eine Bebauung dieses Gebiets in Aussicht genommen ist. Das gleiche muß für Bebauungspläne gelten, die nicht den Erfordernissen des § 30 genügen. b) Ein im Z u s a m m e n h a n g b e b a u t e r O r t s t e i l muß jedenfalls eine in sich geschlossene Gesamtheit von Häusern darstellen, bei der es nicht auf einen wirtschaftlichen, sondern lediglich auf den räumlichen Zusammenhang, d. h. die räumliche Nähe, ankommt. Nur solche Grundstücke liegen innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, die von bebauten Grundstücken völlig umschlossen sind (vgl. Haegele, Die Beschränkungen im Grundstücksverkehr, 2. Aufl., Zweiter Teil, 2. Abschnitt, RdNr.263 Abs. 2). Das OVG Münster hält den im Zusammenhang bebauten Ortsteil in dem U. vom 14.11.1960 (BBauBl. 1961, 663) dann für gegeben, „wenn die vorhandene Bebauung einen geschlossenen Bebauungskomplex bildet, der in seiner Gesamtheit nach Zahl, Umfang und Zweckbestimmung sowie nach der räumlichen Zuordnung der vorhandenen Bauten einen echten Schwerpunkt der baulichen Entwicklung des Gemeinwesens darstellt". Damit knüpft das OVG Münster an die in der Fußnote angeführte Rechtsprechung des Preuß. Oberverwaltungsgerichts an. Diese hat sich mit dem Begriff „außerhalb einer im Zusammenhang gebauten Ortschaft" bereits seit Ergehen des preußischen Gesetzes betreffend der Gründung neuer Ansiedlungen — PrAnsG — vom 10. 8. 1904 (PrGS S. 227) in der Fassung vom 6. 12. 1918 (PrGS S. 194) — vgl. § 13 — befaßt; das PrOVG verstand unter „zusammenhängender Bebauung" einen Komplex von zusammengehörigen Bauten"). Weitere Rechtsprechung siehe im einzelnen Anm. 6. •) Zwei der wichtigsten Entscheidungen des PrOVG sollen hier angeführt werden: PrOVGE 5, 400: „Es kommt bezüglich des Begriffs .außerhalb der im Zusammenhang gebauten Ortschaft' nach § 13 PrAnsG vom 10. 8. 1904 / 6. 12. 1918 nicht auf einen wirtschaftlichen oder mechanischen, sondern auf einen räumlichen Zusammenhang, die räumliche Nähe an." PrOVGE 58, 262: „Der Gerichtshof hat wiederholt ausgesprochen, daß für die zusammenhängende Bebauung einer Ortschaft nicht nur die Wohngebäude, sondern auch die Wirtschaftsgebäude in Betracht kommen, so daß eine ländliche Ortschaft auch dann noch als im Zusammenhang gebaut anzusehen ist, wenn sich zwischen den einzelnen Gebäuden unbebaute, als

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Zweiter Abschnitt. Bodenverkehr

§19 Anm. 7

c) Für die Abgrenzung des im Zusammenhang bebauten Ortsteils vom Außenbereich ist von Bedeutung, ob das strittige Grundstück als Baulücke erscheint, also als Land, das nach der Verkehrsauffassung zur Bebauung anstehendes Bauland ist, oder ob es andersgearteten Entwicklungsmöglichkeiten planerischer Art unterworfen sein kann (vgl. OVG Lüneburg U vom 13.12.1963, DÖV 1964, 392, Anm. 8 B Nr. 11). Echte Baulücken bestehen grundsätzlich nur da, wo nicht mehr als höchstens zwei, der Größe nach verkehrsüblichen Bauplätzen entsprechende Grundstücke ohne Bebauung zwischen eine Mehrzahl von bebauten Grundstücken eingebettet sind. d) Eine Bebauung des Außenbereidis widerspricht den Zielsetzungen des BBauG. § 35 läßt solche Vorhaben grundsätzlich nur unter den Voraussetzungen des Abs. 1 Ziff. 1 bis 4 zu (sog. privilegierte Vorhaben, siehe die Erläuterungen bei § 35). Die Bodenverkehrsgenehmigung darf somit für Grundstücke im Außenbereich, die bebaut werden sollen, nur Hann erteilt werden, wenn einwandfrei privilegierte Vorhaben dort errichtet werden sollen (vgl. Bad.-Wttb. VGH U vom 13.1.1964, DÖV 1964, 751, s. Anm. 8 B Nr. 12). Zum Begriff Außenbereich vgl. auch OVG Münster U. vom 30. 10. 1963, DÖV 1964, 752, Anm. 5 B Nr. 20 bei § 35. D. Auflassung a) Die Fassung der Ziff. 1 hat in den ersten Jahren nach Inkrafttreten des BBauG Zweifel aufkommen lassen, ob sich der Zweck (der Bebauung oder der kleingärtner. Dauemutzung) aus der Vertragsurkunde ausdrüddidi ergeben muß oder ob konkludente Vertragsvereinbarungen genügen (z. B. aus der Grundstücksgröße oder der Lage ergibt sich die Bebauungsabsicht). Nunmehr dürfte die weitaus überwiegende Meinung dahin gehen, daß es einer ausdrücklichen Erklärung im Vertragstext bedarf, um Ziff. 1 Platz greifen zu lassen. Diese Auffassung wird vor allem auch mit der Amtl.Begr. zu § 23 E begründet, in der es heißt (DS 336 zu § 23 E dritter Absatz S. 68): „Die ausdrückliche Deklaration des Erwerbszweckes im Vertrag war deshalb erforderlich, weil die Genehmigungsbehörde nur anhand des Vertragsinhaltes die Genehmigungsbedürftigkeit des Rechtsgeschäftes prüfen kann. Daraus folgt, daß die Schutzfunktion der Bodenverkehrsgenehmigung nur den Personen zugute kommt, die im Vertrage den Zweck des Rechtsgeschäftes offenbaren." Vgl. hierzu das Urteil des OVG Lüneburg vom 16. 12. 1961, VerwRspr. Bd. 14, S. 693 = BBauBl. 1962, 400 (Anm. 8 B Nr. 4). Das BVerwG hat im Urteil vom 30. 6.1964 (BVerwGE 19, 79, siehe Anm. 8 A Nr. 5) diese Auffassung in dem Leitsatz vertreten: Ob dde Auflassung der Genehmigung nach § 19 BBauG bedarf, hängt allein von den Erklärungen in dem formgültigen Grundstücksveräußerungsvertrag ab. Vgl. auch OVG Lüneburg U. vom 16. 12.1961, BBauBl. 1962, 400, Anm. 8 B Nr. 4. Das BayObLG vertritt im B vom 21.1.1966. NJW 1966, 1414 = DNotZ 1966, 668 = BayVBl. 1966, 211, Anm. Hof und Garten, ja selbst als Ackerland genützte nicht umfangreiche Flädien befinden, wie das bei Dörfern der Fall zu sein pflegt. Der im Zusammenhang gebaute Ortsteil endet nicht schon mit den Gebäuden, sondern erst mit der Grundstücksgrenze, wenn dem nicht im Einzelfall besondere Umstände — beträchtliche Größe, eigenartige Benutzung u. dgl. — entgegenstehen." 87

§ ]9 Anm. 7

Zweiter Teil. Sidierung der Bauleitplanung

8 B Nr. 22) die gleiche Meinung, läßt aber auch „mittelbare, aber sichere und eindeutige andere Erklärungen der Beteiligten im beurkundeten Grundstücksveräußerungsvertrag" zu. Die zum Schutz des Erwerbers in § 21 ausgesprochene Bindungswirkung hängt von den eindeutigen Erklärungen der Beteiligten im Vertrag ab (vgl. Schieder in BayVBl. 1963, 231). b) Die kleingärtnerische Dauernutzung wird in Abs. 2 Nr. 1 bzgl. der Zweckbestimmung der Bebauung gleichgestellt. Der Begriff ist nicht völlig eindeutig. Jedenfalls ist „kleingärtnerisch" im Sinne des § 19 im Gegensatz zu „berufsgärtnerisch" zu verstehen, weil in letzterem Fall eine Kontrolle, wie die erleichternden Bestimmungen des § 35 Abs. 1 Nr. 1 für die Land- und Forstwirtschaft zeigen, vom Gesetzgeber nach dem Bundesbaugesetz nicht gewollt ist und im übrigen die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks, worunter auch Erwerbsgärtnerei und Obstbau zählen, nach dem Grundstücksverkehrsgesetz vom 28. 7.1961 (BGBl. I S. 1091) grundsätzlich allgemein — allerdings landesrechtlich einschränkbar bis zu einer bestimmten Höchstfläche (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 2) — einer behördlichen Genehmigung (§ 2 Abs. 1) bedarf. E. Erbbaurecht Die Einigung über die Bestellung eines Erbbaurechts ist stets genehmigungsbedürftig. Der Ansicht von Eppig, DNotZ 1960, 509/516, daß die Bestellung eines Eigentümer-Erbbaurechts genehmigungsfrei sei, kann nicht zugestimmt werden. Im Hinblick auf § 145 Abs. 2 ist auch die Veräußerung eines Erbbaurechts genehmigungspflichtig, wenn es sich um Grundstücke im Sinn des § 19 Abs. 2 handelt, u. Zw. ungeachtet dessen, daß § 925 BGB gemäß § 11 ErbbauV nicht zur Anwendung kommt. Das BVerwG hat im U vom 13.10.1964, DÖV 1965, 539, Anm. 8 A Nr. 7 bzgl. des Erbbaurechts lediglich auf die gegenüber dem WSG erleichterte Genehmigungsbedürftigkeit hingewiesen. F. Genehmigungserteilung (Abs. 4) a) Die in Abs. 4 Satz 3 getroffene Regelung der Zweimonatsfrist hat im Hinblick auf die für die Praxis recht kurze Zeit, in der die Entscheidung getroffen werden muß, und den Ausschluß einer Verlängerung schwierige Fragen aufgeworfen. Die Behörde muß innerhalb der Frist handeln, auch wenn der Antragsteller unvollständige Unterlagen vorgelegt hat. Versagt die Behörde vorsorglich, um dann nach eingehender und ausreichender Prüfung doch zu genehmigen, können sich hieraus Schadenersatzansprüche ergeben (vgl. Bitter, DVB1. 1962, 43). Die Rspr. hat sich mit den Fragen, die aus der Anwendung des Satzes 3 erwachsen, bereits befaßt. Das BVerwG beantwortet die Frage, bei welcher Behörde der Teilungsantrag nach § 19 eingehen muß, um die Frist des Abs. 4 Satz 3 in Lauf zu setzen, dahin, daß es auf den Eingang bei der für die Entscheidung zuständigen Behörde ankommt (BVerwG B vom 30. 8.1966, Anm. 8 A Nr. 11). Die Meinung des Bad.Wttb. VGH im U vom 13. 1.1964, DÖV 1964, 751, Anm. 8 B Nr. 12 — in Übereinstimmung mit dem BayVGH (U vom 13.1. 1967, Anm. 8 B Nr. 24) —, daß es zur Wahrung der Zweimonatsfrist des Satzes 3 genüge, wenn der Versagungsbescheid rechtzeitig einem der Vertragspartner zugegangen ist, ist nur dann richtig, wenn der andere Vertragspartner nicht selbst Antragsteller war (vgl. BVerwG U vom 88

Zweiter Abschnitt. Bodenverkehr

§19

Anm. 8

19.9.1969, IV C 16.68, Anm. 8 A Nr. 25). Die Ansicht, daß es zur Wahrung der Frist genüge, wenn der Bescheid den Machtbereich der Behörde verlasse (vgl. Schieder, BayVBl. 1963, 231), wird von der höchstrichterlichen Rspr. nicht geteilt. Die Behörde kann bei höchst mangelhaften Unterlagen den Antragsteller zu einer ordnungsmäßigen Antragstellung auffordern; zu den Pflichten des Antragsteller gehört zumindest die Vorlage einer beglaubigten Ausfertigung der Auflassung und des Verpflichtungsgeschäfts, bei der Teilung auch die Vorlage eines Lageplans. Nach einer Entsch. des OVG Lüneburg (U vom 26.11.1964, BBauBl. 1965, 122, Anm. 8 B Nr. 15) gilt die Genehmigung nach Satz 3 nach Ablauf von zwei Monaten als erteilt, wenn der zu genehmigende Vorgang im Antrag nebst den beigefügten Unterlagen derart bestimmt bezeichnet war, daß über den Inhalt der fiktiven Genehmigung kein Zweifel sein. kann. Der beurkundende Notar wird im Regelfall zur Entgegennahme der Genehmigung bevollmächtigt; zur Wirksamkeit bedarf es aber einer förmlichen Bevollmächtigung. Im Falle der Versäumnis der Zweimonatsfrist tritt eine fiktive Genehmigung ein, die in ihrer Wirkung der förmlichen Genehmigung völlig gleichsteht; damit sind auch hier § 21 mit § 20 in vollem Umfang anwendbar. b) Solange über die Genehmigung nicht anunfechtbar entschieden ist, bleibt das Grundstücksgeschäft s c h w e b e n d u n w i r k s a m . Sobald eine unanfechtbare (rechtskräftige) Entscheidung vorliegt, gilt das privatrechtliche Geschäft von Anfang an als entweder rechtsgültig zustandegekommen oder nicht existent. 8. Rechtsprechung A. H ö c h s t r i c h t e r l i c h e

Rspr.

1. BGH U vom 20. 6.1962 (V ZR 219/60) BGHZ 37, 233 = MDR 1962/727. Verpflichtungsgeschäfte bedürfen keiner Genehmigung nach dem BBauG. And. Ansicht: BVerwG U vom 10. 5. 1968 (DVB1. 1968, 807 = DÖV 1968, 881, siehe hierunter Nr. 13, a) und BayVGH U vom 12. 7. 1962 ASlg. Bd. 15, 102 = DVB1. 1962, 722). 2. BVerwG, B vom 12. 7. 1962 (I B 51.62) Buchholz 406.11 § 19 BBauG Nr. 1 Zum Inhalt des einer Auflassung zugrunde liegenden Verpflichtungsgeschäfts gehören alle in die Urkunde über das Verpflichtungsgeschäft einbezogenen Erklärungen der Geschäftspartner. 3. BVerwG U vom 19. 12. 1963 (I C 105/62) DVB1. 1964, 532 = DÖV 1964, 750 = BBauBl. 1964, 306. Die Genehmigung der Teilung eines Grundstüdes verletzt kein Recht des an dem genehmigten Rechtsgeschäft unbeteiligten Unternehmens, für dessen künftigen Landbedarf das Grundstück im Wirtschaftsplan als Industriefläche vorgesehen war. 4. BVerwG U vom 28. 4. 1964 (I C 64/62) BVerwGE 18, 242 = DVB1. 1964, 530 = BBauBl. 1964, 349 = ZMR 1964, 283 = BayVBl. 1965, 274. Zur Frage der Vereinbarkeit eines genehmigungsbedürftigen Vorgangs des Bodenverkehrs mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. 89

§ 19 Anm. 8

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

Das BVerwG führt in dieser Entsch. aus, daß entsprechend dem Zusammenhang des Gesetzes die in §§ 20 Abs. 1 und 35 Abs. 2 BBauG verwendeten unbestimmten Gesetzesbegriffe („mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar" und „öffentliche Belange nicht beeinträchtigt") sich inhaltlich decken. D a die Bodenverkehrsgenehmigung einer vorweggenommenen Entscheidung über die Zulässigkeit des Vorhabens gleichkommt und die in ihr zum Ausdruck gebrachte planungsrechtliche Beurteilung die Baugenehmigungsbehörde bei der späteren Entscheidung über die Zulässigkeit des Vorhabens bindet, darf ein genehmigungsbedürftiger Vorgang des Bodenverkehrs planungsrechtlich nicht anders beurteilt werden, als wenn schon im Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden wäre. 5. BVerwG U vom 30. 6. 1964 (I C 82.62) BVerwGE 19, 79 = DVB1. 1964, 742 = BayVBl. 1964, 367 = MDR 1964, 945 = BBauBl. 1964, 457 = DNotZ 1965, 348. Ob die Auflassung eines Grundstüdes der Genehmigung nach § 19 BBauG bedarf, hängt allein von den Erklärungen in dem formgültigen Grundstüdcsveräußerungsvertrag ab. 6. BVerwG U vom 30. 6. 1964 (I C 79.63) BVerwGE 19, 82 = DÖV 1964, 782 = DVB1. 1964, 916 = MDR 1964, 946 = BayVBl. 1965, 20. Teilung im Sinne des § 19 Abs. 3 BBauG ist auch der Antrag des Eigentümers an die Genehmigungsbehörde auf Erteilung der Genehmigung gemäß § 19 Abs. 4 BBauG, wenn in dem Antrag die beabsichtigte Grundstüdesteilung eindeutig bezeichnet wird. 7. BVerwG U v. 13. 10.1964 (I C 71.63) BBauBl. 1965, 121 = DÖV 1965, 539. Die Bestellung eines Erbbauredits ist nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 Bundesbaugesetz nur noch genehmigungsbedürftig, wenn das Grundstück außerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes im Sinne des § 30 Bundesbaugesetz und außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (Außenbereich) liegt. 8. BVerwG U v. 22. 7. 1965 (IV B 41.65) N J W 1965, 1977 = BBauBl. 1966, 359 = BayVBl. 1965, 383. Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes kann die Teilungsgenehmigung für ein Grundstück nicht deswegen versagt werden, weil der Reditsvorgang oder die mit ihm bezweckte Nutzung nicht mit der vorhandenen Bebauung vereinbar sind. 9. BVerwG U vom 5. 10. 1965 (IV C 40.65) Budiholz 406.11 § 19 BBauG Nr. 8 = BBauBl. 1965, 596. Die Bodenverkehrsgenehmigung kann versagt werden, wenn der Erwerber seine Absicht erkennen läßt, ein auf dem Grundstück bereits vorhandenes ungesetzliches Bauwerk bestehen zu lassen und zu nutzen. Vor der Versagung der Bodenverkehrsgenehmigung sind alle Möglichkeiten zu erörtern, die eine Genehmigung unter Auflagen gestatten. Eine Auflage kann auch den teilweisen oder völligen Abriß eines ungesetzlichen Bauwerkes zum Inhalt haben. 90

Zweiter Abschnitt. Bodenverkehr

§19

Anm. 8 10. BVerwG U v. 17. 5.1966 (IV C 207/65) NJW 1966,1830 = DVB1.1966, 793. Die Erteilung einer Bodenverkehrsgenehmigung mit der Einschränkung, daß die Bebaubarkeit des zum Zwecke der Bebauung erworbenen Grundstücks vom Zuerwerb einer weiteren Fläche abhänge, ist mit der Regelung in den §§ 19 bis 21 BBauG unvereinbar. Ein solcher Zusatz ist wegen seiner Verflechtung mit dem Gesamtinhalt des Verwaltungsakts nicht selbständig anfechtbar. 11. BVerwG B v. 30. 8. 1966 (IV B 160.65) Buchholz 406.11 § 19 BBauG Nr. 10. Die Frage, bei welcher Behörde der Teilungsantrag nach §§ 19 ff. BBauG eingehen muß, um die Frist des § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG in Lauf zu setzen, ist grundsätzlich dahin zu beantworten, daß es auf den Eingang bei der für die Entscheidung zuständigen Behörde ankommt. Die für die Klarstellung und Ergänzung eines Teilungsantrages benötigte Zeit kann auf die Frist des § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG nicht angerechnet werden. 12. BVerwG B vom 13. 6. 1967 (IV B 100.66) Buchholz 406.11 § 19 BBauG Nr. 11. Der Eingang eines Antrages auf Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung bei einer Gemeinde, die nicht zugleich Baugenehmigungsbehörde ist, vermag die sogen. Verschweigungsfrist des § 19 Abs. 4 S. 3 BBauG nicht auszulösen. 13. BVerwG B vom 2. 11. 1967 (IV B 188.66) Buchholz 406.11 § 19 BBauG Nr. 12. Ob sich mit der Teilung eines Grundstüdes (§ 19 Abs. 3 BBauG) der Zweck einer bestimmten Nutzung im Sinne des § 20 BBauG verbindet, bestimmt sich ausschließlich nach dem Willen des Eigentümers, wie er sich aus den objektiven Umständen des Falles ergibt. 14. BVerwG U vom 3. 11. 1967 (IV B 183.66) Budiholz 106.11 § 19 BBauG Nr. 13. Die Fiktionswirkung des § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG kann nur eintreten, wenn der Teilungsvorgang in seinem Gegenstand so hinreichend eindeutig bestimmt ist, daß die fingierte Genehmigung ihrerseits hinreichend bestimmt und insbesondere grundbuchrechtlich vollziehbar ist. 15. BVerwG U vom 31. 1.1968 (IV C 170.65) BVerwE 29, 86 = BayVBl. 1968, 317 = MDR 1968, 783 = Buchholz 106.11 § 19 BBauG Nr. 14. Eine Bodenverkehrsgenehmigung kann wegen des mit dem Rechtsvorgang verfolgten Zwecks nicht versagt werden, wenn die Verwirklichung dieses Zwecks keiner bauaufsichtlichen Genehmigung oder Zustimmung i. S. von § 29 Satz 1 BBauG bedarf. 16. BVerwG B vom 30. 4. 1968 (IV B 86.67) Buchholz 106.11 § 19 BBauG Nr. 15. Mängel, die in bezug auf die eindeutige Bezeichnung des mit einer Auflassung verbundenen Teilungsvorganges bestehen, sind gleichzeitig Mängel, die die Genehmigungsfähigkeit der Auflassung ausschließen. 91

§ 19 Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung Anm. 8 Mündliche Erklärungen sind grundsätzlich ungeeignet, die der notwendig schriftlichen oder zu Protokoll gegebenen Teilungserklärung nach § 19 Abs. 3 BBauG fehlende Eindeutigkeit herbeizuführen. 17. BVerwG U vom 10.5.1968 (IV C 101.66) DVB1. 1968, 807 = DÖV 1968, 881. a) § 19 BBauG schließt nicht aus, daß die Auflassung schon zu einer Zeit zur Genehmigung gestellt wird, in der lediglich das obligatorische Grundgeschäft vorliegt. b) Das Entgegenstehen des Anbauverbots nach § 9 FStrG rechtfertigt nicht die Versagung der Bodenverkehrsgenehmigung, wird aber andererseits im Falle der Genehmigungserteilung auch durch die Bindungswirkung der Genehmigung nicht berührt. 18. BVerwG U vom 10. 5.1968 (IV C 18.66) DVB1. 1968, 806 = DÖV 1968, 880. a) Ein Verstoß gegen § 19 Abs. 4 Satz 2 BBauG (Erfordernis der Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde) berührt die Bindungswirkung einer Bodenverkehrsgenehmigung nicht. b) Flächennutzungspläne sind nicht geeignet, die Zulässigkeit eines nach § 35 Abs. 2 BBauG zu beurteilenden Vorhabens zu begründen, wenn dieses Vorhaben andere öffentliche Belange beeinträchtigt. 19. BVerwG U vom 10. 5. 1968 (IV C 186.65) BVerwGE 29, 357 = DÖV 1968, 876 = DVB1. 1968, 802 = BayVBl. 1969, 132 = MDR 1968, 784. a) Nach Erteilung einer gemäß § 21 Abs. 1 BBauG bindenden Bodenverkehrsgenehmigung darf für die mit dem genehmigten Rechtsvorgang bezweckte Nutzung die Baugenehmigung auch dann nicht versagt werden, wenn das Vorhaben bei unmittelbarer Anwendung der §§ 30 ff. BBauG nicht zugelassen werden könnte. Das gilt seit dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes auch für die nach § 4 des Wohnsiedlungsgesetzes (WSG) erteilten Genehmigungen. b) Solange die Bindungswirkung einer Bodenverkehrsgenehmigung besteht, darf eine weitere Bodenverkehrsgenehmigung, die sich (und soweit sie sich) auf ein gleichartiges Vorhaben bezieht, nicht aus Gründen versagt werden, denen die Bindung an die vorangegangene Genehmigung entgegensteht. c) Genehmigungen nach § 4 WSG wirken sich seit dem Inkrafttreten des § 21 Abs. 1 BBauG nur auf Baugenehmigungsanträge bindend aus, die innerhalb von drei Jahren seit der Erteilung der Genehmigung gestellt worden sind. 20. BVerwG U vom 6. 9.1968 (IV C 12.66) BVerwGE 30, 203 = DVB1. 1969, 259 = Gemeindetag 1969, 169. Die Sicherung der Erschließung ist im Bodenverkehrsgenehmigungsverfahren nicht zu prüfen (auch nicht im Zusammenhang mit § 35 Abs. 2 BBauG) und nimmt dementsprechend auch nicht an der Bindungswirkung der Genehmigung teil. 21. BVerwG U vom 6.11. 1968 (IV C 31.66) BVerwGE 31, 22 = BayVBl. 1969, 134 = ZMR 1969, 186. a) Zum Bebauungszusammenhang gehört die tatsächlich vorhandene Bebauung unabhängig davon, ob die Baulichkeiten genehmigt worden sind oder aber in 92

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Anm. 8

einer Weise geduldet werden, die keinen Zweifel daran läßt, daß sich die zuständigen Behörden mit ihrem Vorhandensein abgefunden haben. b) Ortsteil im Sinne der §§ 19 Abs. 1 und 34 BBauG ist jeder Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organisdien Siedlungsstruktur ist. c) Einer Bescheinigung über die bodenverkehrsrechtliche Genehmigungsfreiheit eines Rechtsvorganges (§ 23 Abs. 2 BBauG} kommt eine Bindungswirkung nach Maßgabe des § 21 Abs. 1 BBauG nicht zu. 22. BVerwG U vom 6.11.1968 (IV C 47.68) BBauBl. 1969, 289. Für die Ausdehnung eines Bebauungszusammenhangs kommt es auf die Grundstücks grenzen nicht entscheidend an. 23. BVerwG U vom 22.11.1968 (IV C 98.65) DVB1. 1969, 359 = ZMR 1969, 186.

Eine infolge vollmachtloser Vertretung schwebend unwirksame Auflassung ist bodenverkehrsrechtlich nicht genehmigungsfähig und daher auch nicht geeignet, die Verschweigungsfrist nach § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG in Lauf zu setzen. 24. BVerwG U vom 14. 2.1969 (IV C 39.68) NJW 1969, 1869 = DÖV 1969, 685 = MDR 1969, 785. Eine nach § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG als erteilt geltende Bodenverkehrsgenehmigung bindet im Rahmen des § 21 BBauG die Baugenehmigungsbehörde bei der Entscheidung über eine Baugenehmigung. 25. BVerwG U vom 19. 9.1969 (IV C 16.68) noch nicht veröffentlicht. Wird die Bodenverkehrsgenehmigung für eine Auflassung von beiden Vertragspartnern gemeinsam beantragt, so erfordert der Ausschluß der Verschweigungswirkung, daß der versagende Bescheid beiden Antragstellern rechtzeitig zugestellt wird. § 182 Abs. 1 BGB findet insoweit keine entsprechende Anwendung. B. O V G , V G H u n d a n d e r e

Gerichte

1. OVG Münster U vom 16. 6.1959 (VII A 1281/58) Steffens S. 13. Das Grundstück liegt außerhalb eines im Zusammenhang gebauten Ortsteils, weil es nicht innerhalb eines solchen hegt, sondern nur mit einem Teil seiner Grenzen an einem solchen liegt, während die übrige Begrenzung des Grundstücks in reines Ackerland überleitet. Innerhalb eines im Zusammenhang gebauten Ortsteils liegt aber nur ein Bauwerk, das von bebauten Grundstücken umschlossen ist. Bei anderer Auffassung würde sich . . . ein fächerförmiges Ausstrahlen der Bebauung ins platte Land nicht verhindern lassen. 2. OVG Saarland U vom 18. 3.1960, Thiel Baurechtssammlung 10, 174. Es erscheint richtig, den Begriff des „im Zusammenhang gebauten Ortsteils" eng auszulegen und den im Zusammenhang gebauten Ortsteil auch bei den letztgebauten, mit den übrigen Häusern im Zusammenhang stehenden Häusern enden zu lassen. 93

§ 19 Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung Anm. 8 3. OVG Lüneburg U vom 30. 6.1961 (I A 122/60) DVB1.1962, 63. Im Verfahren über die Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung muß bereits geprüft werden, ob die Baugenehmigungsbehörde verpflichtet ist, für ein nichtprivilegiertes Bauvorhaben im Außenbereich die Ausnahmegenehmigung (§ 35 Abs. 2 BBauG) zu erteilen. Dies ist der Fall, wenn die Behörde nach § 6 Nr. 3 WSG die Erteilung der Genehmigung deshalb zu Unrecht versagt hat, weil das Vorhaben einer geordneten Entwicklung der Gemeindegebiete im Sinn des § 3 BauRegV entsprochen haben würde. Ein Gebäude, das in unmittelbarem Anschluß an das äußerste Gebäude einer im Zusammenhang gebauten Ortschaft errichtet wird, liegt im Außenbereich. (Bestritten!) 4. OVG Lüneburg B vom 16. 12. 1961 (I A 39/61) VerwRspr. 14 S. 693 = BBauBl. 1962, 400. Die Auflassung eines Grundstüdes unterliegt nur dann der Bodenverkehrsgenehmigung nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 BBauG, wenn in dem zugrunde liegenden Vertrag ausdrüddich offenbart wird, daß sie zum Zwedce der Bebauung oder kleingärtnerischen Nutzung vorgenommen wird. Es genügt nicht, daß sich dieser Zweck lediglich aus den Umständen ergibt oder die Geschäftsgrundlage bildet. 5. OVG Münster U vom 19.12.1961 (VII A 830/60) DVB1.1962, 720. Die Bodenverkehrsgenehmigung für die Teilung eines im Außenbereich gelegenen Grundstüdes zum Zwedce der Bebauung darf nicht erteilt werden, wenn die vorgesehene Bebauung nach § 35 Abs. 2 BBauG nicht zugelassen werden kann. 6. BayVGH U vom 12.7.1962 (Nr. 134161) ASlg. Bd. 15,102 = DVB1.1962,722. Schon der Verkauf eines erst wegzumessenden Teiles eines Grundstüdes bedarf der Genehmigung nach § 19 Abs. 2 BBauG (vgl. BVerwG U vom 10. 5. 1968, siehe oben A Nr. 17 a). And. Ansicht: BGH U vom 20. 6.1962, BGHZ 37, 233 = MDR 1962, 727: „Verpflichtungsgeschäfte bedürfen keiner Genehmigung nach dem BBauG" (siehe oben A Nr. 1). 7. BayVGH U vom 21.10.1963 (Nr. 229 I 62) vgl. BayVBl. 1964, 93. Ist der Notar im Grundstüdesvertrag beauftragt worden, „das zum Vollzug der Urkunde Erforderliche zu veranlassen und den Messungsantrag zu stellen", gilt er als Zustellungsbevollmächtigter bei Bescheiden über Anträge auf Erteilung einer Bodenverkehrsgenehmigung. Die formellen Erfordernisse an behördliche Bescheide nach § 19 BBauG dürfen nicht überspitzt werden; es muß nur aus der Äußerung der Verwaltungsbehörde hervorgehen, daß sie eine Entscheidung nach dieser Bestimmung gewollt hat. 8. BayVGH B vom 6.12.1963 (Nr. 173 I 63) ASlg. Bd. 16,103. Die Frage, ob nach dem Bundesbaugesetz eine sogenannte Negativbesdieinigung auszustellen ist oder nicht, kann dem Käufer und Verkäufer gegenüber nur einheitlich beantwortet werden. 94

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§19 Anm. 8

9. OVG Hamburg U vom 12. 2.1963 (OVGBf.11120 [121]/63) DVB1.1964,536. a) Ein Vorkaufsberechtigter ist, wenn das Vorkaufsrecht bestellt und eingetragen worden ist, jedenfalls nach Ausübung seines Rechtes befugt, die für eine Teilung nach § 19 BBauG erforderliche Genehmigung zu beantragen. b) Die Genehmigung für eine Teilung innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs eines Bebauungsplanes im Sinne des § 30 BBauG (1. Alternative des § 19 Abs. 1 BBauG) darf nach § 20 Abs. 1 BBauG nur dann versagt werden, wenn der Rechtsvorgang oder die mit ihm bezweckte Nutzung mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht vereinbar wäre. Auf die Unvereinbarkeit mit der vorhandenen Bebauung kommt es insofern nicht an. Dieser Versagungsgrund gilt nach § 20 Abs. 1 BBauG nur für eine Teilung innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, für die ein Bebauungsplan im Sinne des § 30 BBauG nicht vorhanden ist (2. Alternative des § 19 Abs. 1 BBauG). 10. VG Neustadt U vom 20.10.1963 (I K 297/61) DVB1. 1964, 551 = DÖV 1964, 751/752 = NJW 1964, 514 mit Anm. von Schmidt NJW 1964, 1043. Die Bodenverkehrsgenehmigung darf nicht mit einer Auflage versehen werden, welche die bauliche Nutzung des Grundstücks ausschließt. 11. OVG Lüneburg U vom 13.12.1963 (I A 150/62) DÖV 1964, 392. Für die Abgrenzung des im Zusammenhang bebauten Ortsteiles vom Außenbereich ist es ein wesentliches Kriterium, ob das Grundstüdc, um dessen Zuordnung es geht, als eine B a u l ü c k e erscheint, also als Land, das nach der Verkehrsauffassung Bauland ist und zur Bebauung ansteht, oder ob es noch unterschiedlichen planerischen Entwicklungsmöglichkeiten zugänglich und ausgesetzt ist. 12. Bad.-Württ. VGH U vom 13.1.1964 (I 614/62) DÖV 1964, 751. a) Zur Wahrung der Zweimonatsfrist des § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG genügt es, gemäß § 182 Abs. 1 BGB, daß die Genehmigungsbehörde die Versagung der Bodenverkehrsgenehmigung einer Vertragspartei mitteilt. (Siehe aber BVerwG v. 19.9.1969, Anm. 8 A Nr. 25). b) Die Entschließungen der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde über einen Antrag auf Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung i. S. des § 19 Abs. 4 Satz 1 und 2 BBauG sind ihrem Wesen nach keine Verwaltungsakte, sondern Verwaltungsinterna im Verhältnis zur Genehmigungsbehörde. c) Die Genehmigungsbehörde darf die Bodenverkehrsgenehmigung versagen, ohne zuvor die Entschließungen der Gemeinde oder der höheren Verwaltungsbehörde einzuholen. d) Einvernehmen i. S. des § 19 Abs. 4 Satz 1 BBauG ist nur vorhanden, wenn völlige Übereinstimmung zwischen der Gemeinde und Genehmigungsbehörde besteht. e) Die Versagung der Einwilligung zur Bodenverkehrsgenehmigung durch die Gemeinde und die Versagung der Zustimmung dazu durch die höhere Verwaltungsbehörde nach $ 19 Abs. 4 Satz 1 und Satz 2 BBauG sind für die Genehmigungsbehörde bindend. Die Genehmigungsbehörde kann die Entschließung der Gemeinde nur im Rechtsaufsichtswege beanstanden. 95

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Anm. 8 f) Die Versagung oder Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung durch die Genehmigungsbehörde ist gegenüber dem Antragsteller ein einheitlicher Verwaltungsakt. Dieser braucht sich nur an die Genehmigungsbehörde zu wenden und kann nur gegen diese die Verpflichtungsklage erheben. g) Die Genehmigungsbehörde muß dem Antragsteller gegenüber die Auffassung der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde vertreten, auch wenn diese ihrer eigenen Ansicht widersprechen. h) Die Entscheidungen der Verwaltungsgerichte über die Erteilung oder Versagung der Bodenverkehrsgenehmigung wirken auch gegenüber der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde. Die Gemeinde ist daher gemäß § 65 Abs. 2 VwGO beizuladen. Das gleiche gilt für das Land, wenn die Gemeinde Genehmigungsbehörde ist. 13. OVG Lüneburg U v. 20. 11.1964 (I OVG A 39/64) BBauBl. 1965, 174. Bei der Bearbeitung von Bodenverkehrsgenehmigungen werden die Landkreise im übertragenen Wirkungskreis tätig. Eine Bodenverkehrsgenehmigung ist keine Amtshandlung, die überwiegend im öffentlichen Interesse vorgenommen wird, und daher nicht gebührenfrei i. S. von § 2 Abs. 1 Nr. 1 NdsVKG. 14. BayVGH U v. 23.11.1964 — Nr. 308163 (nicht veröffentlicht). a) Will der Verkäufer als Grundstückseigentümer das Grundstück zum Zwedce der Bebauung teilen, so ist die Teilung des Grundstüdes genehmigungspflichtig, unabhängig davon, ob der Käufer — im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung — noch Bauabsichten hat. b) Das BBauG bestimmt nicht, daß auch für die bereits nach dem Wohnsiedlungsgesetz gestellten Anträge § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG Platz zu greifen hat mit der Maßgabe, daß die Zweimonatsfrist mit dem Inkrafttreten des BBauG anlaufe. Dem Gedanken, der § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG zu Grunde liegt, entspricht es nicht, zu verlangen, daß die bereits mit Anträgen auf Erteilung der Wohnsiedlungsgenehmigung überlasteten Kreisverwaltungsbehörden diese auch innerhalb von zwei Monaten aufarbeiten. 15. OVG Lüneburg U v. 26.11.1964 (OVG A 178/63) BBauBl. 1965, 122. Nach Ablauf von 2 Monaten nach Eingang des Antrags gilt die Bodenverkehrsgenehmigung als erteilt, wenn der zu genehmigende Vorgang im Antrag nebst den beigefügten Unterlagen derart bestimmt bezeichnet war, daß über den Inhalt der fiktiven Genehmigung keine Zweifel sein kann. 16. BayVGH U v. 9. 12.1964 — Nr. 10 I 64) (nicht veröffentlicht). Ist der Kläger von Anfang an mit allem Nachdruck darauf ausgegangen, die Bebauung des Vertragsgrundstücks durchzusetzen, so haben reine späteren Erklärungen, z. B. keine weitergehende Bauabsicht als jeder andere Käufer von landwirtschaftlich genutzten Gelände zu haben oder erst in ferner Zukunft bauen zu wollen, keine rechtliche Bedeutung. Es bedarf einer Genehmigung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 BBauG. 96

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17. OVG Lüneburg U v. 14.1.1965 (I A 109/63) DVB1. 1965, 211. Die mit der Teilung eines Grundstücks im Außenbereidi bezweckte Nutzung rechtfertigt als solche nur dann die Versagung der Genehmigung, wenn sie ein genehmigungsbedürftiges Vorhaben im Sinne des § 29 BBauG zum Gegenstand hat. 18. OVG Münster U v. 28.1.1965 (VII A 1350/63) DNotZ 1967, 32. Die Frist des § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG beginnt erst dann zu laufen, wenn der Antrag bei der Genehmigungsbehörde eingegangen ist, die über den Antrag zu entscheiden hat. 19. OVG Bremen U v. 2. 4.1965 (b BA 62/64) NJW 1965, 1619; vgl. auch DVB1. 1965, 955. a) Soweit der Antragsteller der Bodenverkehrsgenehmigungsbehörde gegenüber die Absichten offenbart, die er mit dem in Rede stehenden Rechtsvorgang verfolgt, muß die Bodenverkehrsbehörde abschließend klären, ob Versagungsgründe i. S. des § 20 BBauG vorliegen, also auch, ob Festsetzungen des Bebauungsplans der beabsichtigten Nutzung entgegenstehen. b) Auch bei Teilung im Innenbereich muß die Bodenverkehrsgenehmigung versagt werden, wenn zwar nicht die Teilung als solche, wohl aber die beabsichtigte Nutzung planwidrig ist. 20. OVG Münster U v. 30. 9.1965 (VII A 782/64) NJW 1966, S. 515. Anträge auf Bodenverkehrsgenehmigung werden von den Gemeinden, die gleichzeitig Baugenehmigungsbehörde sind, nicht im Rahmen der Selbstverwaltung beschieden. 21. OVG Rheinland-Pfalz U v. 11.11.1965 (Nr. 1 A 18/65) in LKrV-Rdsdir. 4/66 v. 21.2.1966. Im Bodenverkehrsgenehmigungsverfahren ist nur zu prüfen, ob dem zu genehmigenden Rechtsvorgang oder der mit ihm bezweckten Nutzung keine Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegenstehen. Aus Gründen des Bauordnungsrechts kann eine Bodenverkehrsgenehmigung nicht abgelehnt werden; im Falle ihrer Erteilung tritt insoweit eine Bindung für das spätere Baugenehmigungsverfahren nicht ein. 22. BayOblG B v. 21.1.1966 (BReg Z 82/65) BayVBl. 1966, 211 = NJW 1966, 1414 = DNotZ 1966, 668 = OLGZ 1966, 367. a) Eine Auflassung bedarf der Bodenverkehrsgenehmigung nur dann, wenn der in § 19 Abs. 2 Nr. 1 BBauG genannte Erwerbszweck ausdrücklich in der Vertragsurkunde verlautbart ist oder wenn er sich, zwar nur mittelbar, aber sicher und eindeutig aus anderen Erklärungen der Beteiligten im beurkundeten Grundstücksveräußerungsvertrag ergibt (Ergänzung zu BayOblGZ 1964, 101). b) Wird die Genehmigung nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 BBauG versagt, so berührt dies die Wirksamkeit der Auflassung dann nicht, wenn der Grundstücksverkäufer in der Vertragsurkunde den Bebauungszweck zwar ausdrücklich benennt, zusätzlich aber erklärt, er wolle das Grundstück auf jeden Fall erwerben, gleichgültig, ob es derzeit bebaubar ist oder nicht. 7 H e i t z e r - O e s t r e i c h e r , BBauG, 4. Aufl.

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Anm. 8

23. OVG Lüneburg U v. 5.10.1966 (I OVG A 12/65) NJW 1967, 1388. Die nach Ablauf der Zweimonatsfrist nach § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG als erteilt geltenden Bodenverkehrsgenehmigung kann, sofern sie nodi keine privatreditsgestaltende Rechts Wirkungen entfaltet hat, nach den Grundsätzen des allgemeinen Verwaltungsrechts über die Rücknahme eines begünstigenden Verwaltungsakts zurückgenommen werden. 24. BayVGH U v. 13.1.1967 (326 I 65) nodi mdit veröffentlicht. Zur Wahrung der Frist des § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG genügt die Zustellung des Bescheides, mit dem die Bodenverkehrsgenehmigung versagt wird, an den e i n e n der Vertragspartner (Käufer oder Verkäufer). Mit der Zustellung an die e i n e Vertragspartei wird die Versagung der Bodenverkehrsgenehmigung rechtswirksam, und die Genehmigungsbehörde kann gegenüber der anderen Vertragspartei keine andere Entscheidung treffen (vgl. Beschl. d. erk. Senats v. 6. 12. 1963 — 173 I 63 — ASlg. n. F. 16,103). Diese Entscheidung ist durch das Urteil des BVerwG vom 19. 9.1969 (IV C 16.68, s. Anm. 8 A Nr. 25, insofern überholt, als die Leitsätze nur dann Anwendung finden, wenn die Zustellung nur an den Vertragspartner zu spät erfolgt ist, der keinen Antrag an die Behörde gestellt hatte. 25. VG Saarlouis U v. 2. 2.1967 (2 K 238/66) NJW 1967, 1338. a) Die Anfechtung eines den Kläger begünstigenden Verwaltungsaktes ist zulässig, wenn dieser geltend macht, er habe nicht den Erlaß des angefochtenen, sondern eines anderen Verwaltungsakts (hier: Unbedenklichkeitszeugnis statt Bodenverkehrsgenehmigung) beantragt. b) Eine Bodenverkehrsgenehmigung kann ungeachtet der bereits erfolgten Umschreibung im Grundbuch stets mit der Begründung aufgehoben werden, der Rechtsvorgang sei nicht genehmigungspflichtig gewesen. 26. OVG Münster U v. 2. 5.1967 (VII A 1213/65) NJW 1968,170 = DÖV 1968, 58 = JuS 1968,190. Die sogenannte fiktive Bodenverkehrsgenehmigung bindet die Baugenehmigungsbehörde bei der Entscheidung über eine Baugenehmigung nicht. 27. OVG Münster U v. 5. 6.1967 (X A 1051/66) DNotZ 1968, 164. Wird ein Antrag auf Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung bei der für die Erteilung der Genehmigung nicht zuständigen Gemeinde eingereicht und später an die zuständige Baugenehmigungsbehörde weitergeleitet, so beginnt die Zwei-Monatsfrist des § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG, nach deren Ablauf die Genehmigung als erteilt gilt, erst mit dem Zugang des Antrags bei der Baugenehmigungsbehörde. 28. BayVGH U v. 15.11.1967 (Nr. 147 II 67) BayVBl. 1968, 106. In den Fällen der Auflassung eines Grundstüdes reicht es bei der fingierten Bodenverkehrsgenehmigung (§ 19 Abs. 4 S. 3 BBauG) für die Iniaufsetzung der gesetzlichen Zweimonatsfrist aus, wenn der Antrag die Bauabsicht und die Grundfläche ersehen läßt, auf der gebaut werden soll. Die Rechtzeitigkeit eines Ver98

Zweiter Absdinitt. Bodenverkehr

§19 Anm. 9

sagungsbescheides bemißt sidi nach dem Zeitpunkt seines Zugangs an die Beteiligten, nicht aber nach dem Zeitpunkt der Ausfertigung des Bescheids oder seiner Aufgabe zur Post. 29. VG München U v. 10.1.1968 (Nr. 1177/67) rkr., nicht veröffentlicht. Eine Bodenverkehrsgenehmigung kann wegen der mit dem Rechtsvorgang verbundenen sog. Entprivilegierung (Wegfall der Privilegierung als Austragshaus nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BBauG) nicht versagt werden, wenn der Reditsvorgang gleichzeitig eine neue Privilegierung (z. B. nach § 35 Abs. 1 Nr. 2 BBauG: Landarbeiterstelle} herbeiführt. 30. OVG Lüneburg U v. 21. 6.1968 (I OVG A 166/67) NJW 1969, 812 (rkr.). Eine Bodenverkehrs g e n e h m i g u n g kann nicht von einem Vertragsschließenden angefochten werden. 9. Schrifttum Bitter, Probleme der Bodenverkehrsgenehmigung, DVB1.1962, 41, von Blumenthal, Spezielle Probleme der Bodenverkehrsgenehmigung, MDR 1968, 104, Dammertz-Faßbender, Zur fiktiven Genehmigung im Grundstüdesverkehr, DNotZ 1968, 646, Faßbender-Dammertz, Zur Genehmigungsbedürftigkeit der Teilung eines landwirtschaftlichen Grundstücks, DNotZ 1967, 742, Gockel, Die Genehmigungspflicht für den Bodenverkehr nach dem BBauG, Bauamt und Gemeindebau 1961, 231, Jung, Die Bodenverkehrsgenehmigung und ihre Versagungsgründe, DVB1. 1964,131, Obermeyer, Zur Bindungswirkung der Bodenverkehrsgenehmigung für die Erteilung der Baugenehmigung im Außenbereich, DVB1.1969, 237, Ratuschny, Zum gemeindlichen Einvernehmen bei Bau- und Bodenverkehrsgenehmigungen, BavVBl. 1966, 344. Schieder, Aktuelle Fragen aus dem Bodenverkehrsrecht, BayVBI. 1963, 231, Sdiießler, Bauleitplanung und Bodenverkehr, BayBgm. 1964, 239, Schmaltz, Zur Bindungswirkung der fiktiven Bodenverkehrsgenehmigung, NJW 1968,1078, Schwering, Versagungsgrund für die Bodenverkehrsgenehmigung beim Verkauf von Grundstücken im „Außenbereich", DNotZ 1962, 236, Steger, Fristablauf bei der fingierten Bodenverkehrsgenehmigung, BayVBI. 1968, 19, Stiegler und Thiersch, Auswirkung der Bodenverkehrsgenehmigung auf private Rechtsgeschäfte, BayVBI. 1968, 129, Süß, Genehmigungspflicht für den Bodenverkehr nach §§ 19 ff. BBauG, BayBgm. 1962, 73 und 108, Weyreuther, Die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum Bodenverkehrsrecht, BBauBl. 1969, 85. V

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§20

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

Anm. 1 §20 Versagungsgründe

(1) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn der Recfatsvorgang oder die mit ihm bezweckte Nutzung in den Fällen des § 19 Abs. 1 mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes oder der vorhandenen Bebauung, in den Fällen des § 19 Abs. 2 mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar wäre. (2) Die Genehmigung kann unter Auflagen erteilt werden. 1. Versagungsgründe a) Der E r m e s s e n s b e r e i c h , der der Genehmigungsbehörde zur Verfügung steht, ist nach der negativen Seite begrenzt durch die Vorschrift des Abs. 1. Danach d a r f die nach § 19 notwendige Genehmigung n u r dann v e r s a g t werden, wenn der genehmigungspflichtige Rechtsvorgang mit den Festsetzungen des Bebauungsplans oder mit der vorhandenen Bebauung, im Außenbereich mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung „nidit vereinbar wäre". Die Vorschrift des § 20 ist für die Nachprüfung im Widerspruchs- und Verwaltungsprozeßverfahren der Angelpunkt der Entscheidung. Im verwaltungsgeriditlichen Bereich obliegt es dem Richter, die Unvereinbarkeit mit dem Bebauungsplan oder der Bebauung und insbesondere der geordneten städtebaulichen Entwicklung (unbestimmte Rechtsbegriffe) in vollem Umfang nachzuprüfen. b) In der Praxis häufig sind die Fälle, in denen die Antragsteller nach § 19 entgegen den wahren Absichten eine Bebauungsabsidit gegenüber den Behörden von vornherein in Abrede stellen, um die Genehmigung zu erhalten. Es wird oft nicht leicht sein, die wahren Absichten rechtzeitig zu erkennen. Doch dürfte z. B. eine Parzellierung eines großen Grundstücks in größenmäßig als Baugrundstücke anzusprechende Flächen ungeachtet der Erklärung der Vertragspartner ein Indiz für eine — zumindest spätere — Bebauungsabsicht sein. c) Die in Anm. 3, z. T. auch in Anm. 8 bei § 19 aufgeführte höchstrichterl. Rspr. hat eine Reihe von Grundsätzen herausgearbeitet, die für eine Versagung maßgeblich sind. Der Begriff städtebauliche Entwicklung ist nach dem Sinngehalt nicht auf Städte beschränkt, sondern umgreift in gleicher Weise die Planung der übrigen (auch rein ländlichen) Gemeinden. Die Rechtsfragen des § 20 werden im Hinblick auf den Sinnzusammenhang zum Teil bereits bei § 19 behandelt (siehe dort). Nach der Rechtsauffassung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG U v. 28. 4. 1964, Anm. 3 A Nr. 1) decken sich die Begriffe „mit einer städtebaulichen Entwiddung nicht vereinbar" (§ 20) und „öffentliche Belange beeinträchtigt" im Sinne des § 35 Abs. 2. Nachdem in § 35 Abs. 2 die Sicherung der Erschließung n e b e n den öffentlichen Belangen genannt ist, muß daraus geschlossen werden, daß Erschließungsfragen von § 20 nicht mitinbegriffen werden. Die Folge ist, daß § 21 Abs. 1 einer Versagung der Baugenehmigung aus Gründen der nicht genügenden Erschließung (gleich wie aus Gründen des Bauordnungsrechts, die auch nicht von § 20 erfaßt werden) nicht im Wege steht. Das BVerwG sagt im U vom 6. 9.1968 (IV C 12.66), DVB1. 1969, 259 — siehe Anm. 3 A Nr. 7 —, ausdrüdc100

Zweiter Abschnitt. Bodenverkehr

§20 Anm.2,3

lieh, daß im Bodenverkehrsgenehmigungsverfahren die Sicherung der Erschließung nicht zu prüfen ist und demgemäß auch nicht an der Bindungswirkung der Genehmigung nicht teilnimmt. 2. Genehmigungserteilung unter Auflagen (Abs. 2) Eine Genehmigungserteilung unter A u f l a g e n ist nach Abs. 2 möglich. Diese Auflagen werden — besonders im Hinblick auf § 21 Abs. 1, siehe die Erläuterungen dort — vorausschauend die besonderen Festsetzungen des Bebauungsplans, z. B. in bezug auf Bauweise (vgl. § 9 Abs. 1 b), zum Inhalt haben. Eine Genehmigung unter der Auflage, daß das Grundstück n i c h t b e b a u t werden darf, ist — wie sich allein schon aus § 21 Abs. 1 ergibt — widersinnig und u n z u l ä s s i g . Vor der Versagung der Bodenverkehrsgenehmigung und nach der Rspr. des BVerwG (U v. 5. 10. 1965, BBauBl. 1965, 596, vgl. folg. Anm. 3 A Nr. 5) alle Möglichkeiten zu erörtern, die eine Genehmigung unter Auflagen gestatten; eine Auflage kann auch den teilweisen oder völligen Abriß eines ungesetzlichen Bauwerks zum Inhalt haben. 3. Rechtsprechung A) H ö c h s t r i c h t e r l i c h e R s p r . 1. BVerwG U v. 28.4.1964 (I C 64/62) DVB1. 1964, 530 = MDR 1964, 698 = BBauBl. 1964, 349 = DÖV 1964, 750. a) Aus dem Zusammenhang des Gesetzes ergibt sich, daß die in den § § 2 0 Abs. 1 und 35 Abs. 2 BBauG verwendeten unbestimmten Gesetzesbegriffe — „mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar" und „öffentliche Belange nicht beeinträchtigt" — sich inhaltlich decken. Würden die Begriffe des § 20 Abs. 1 (zweite Alternative) und des § 35 BBauG inhaltlich nicht übereinstimmen, so könnte das vom Gesetz nicht gewollte Ergebnis eintreten, daß die Bodenverkehrsgenehmigung dem Staatsbürger nicht die volle Garantie des § 21 Abs. 1 BBauG gäbe oder die Baugenehmigungsbehörde durch eine den § 35 BBauG nicht berücksichtigende Bodenverkehrsgenehmigung gezwungen würde, ein Vorhaben zuzulassen, das öffentliche Belange beeinträchtigt. b) Da die Bodenverkehrsgenehmigung einer vorweggenommenen Entscheidung über die Zulässigkeit des Vorhabens gleichkommt und die in ihr zum Ausdrude gebrachte planungsrechtliche Beurteilung die Baugenehmigungsbehörde bei der späteren Entscheidung über die Zulässigkeit des Vorhabens bindet, darf ein genehmigungsbedürftiger Vorgang des Bodenverkehrs, der die Bebauung eines Grundstücks im Außenbereich bezweckt, planungsrechtlich nicht anders beurteilt werden, als wenn schon über die Zulässigkeit des betreffenden Vorhabens im Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden wäre. c) Eine Streusiedlung im Außenbereich entspricht grundsätzlich nicht einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. 2. BVerwG U v.13.10.1964 (I C 71.63) DÖV 1965, 539 = BBauBl. 1965, 121. Gemäß § 20 Abs. 1 BBauG darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn der Rechtsvorgang oder die mit ihm bezweckte Nutzung in den Fällen des § 19 Abs. 1 mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes oder der vorhandenen Bebauung, in den Fällen des § 19 Abs. 2 mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar wäre. 101

§20 Anm. 3

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

3. BVerwG B v. 22. 7.1965 (IV B 41.65) BayVBl. 1965, 383. Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes kann die Teilungsgenehmigung für ein Grundstück nicht deswegen versagt werden, weil der Rechtsvorgang oder die mit ihm bezweckte Nutzung nicht mit der vorhandenen Bebauung vereinbar sei. 4. BGH U v. 4.10. 1965 (III 129/65) DWW 1966, 30. Zur Bindung der Behörde im Baugenehmigungsverfahren durch eine zuvor erteilte Wohnsiedlungsgenehmigung. Der BGH sagt hier, daß grundsätzlich die Baugenehmigung (oder Bebauungsgenehmigung) nicht mehr aus Gründen versagt werden kann, die Gegenstand der Prüfung im Wohnsiedlungsverfahren waren. Hingegen tritt durch die Erteilung der Wohnsiedlungsgenehmigung nicht schlechthin eine Bindung für das spätere Baugenehmigungsverfahren ein. Eine derartige Bindungswirkung kann nicht eintreten, soweit im Baugenehmigungsverfahren Entscheidungen zu treffen sind, für die die WohnsiedlVingsbehörden nicht zuständig sind. 5. BVerwG U v. 5. 10. 1965 (IV C 40.65) BBauBl. 1965, 596. Vor der Versagung der Bodenverkehrsgenehmigung sind alle Möglichkeiten zu erörtern, die eine Genehmigung unter Auflagen gestatten. Eine Auflage kann auch den teilweisen oder völligen Abriß eines ungesetzlichen Bauwerkes zum Inhalt haben. 6. BVerwG U v. 10. 5. 1968 (IV C 186.65) BVerwGE 29, 357. a) Nach Erteilung einer gemäß § 21 Abs. 1 BBauG bindenden Bodenverkehrsgenehmigung darf für die mit dem genehmigten Rechtsvorgang bezweckte Nutzung die Baugenehmigung auch dann nidit versagt werden, wenn das Vorhaben bei unmittelbarer Anwendung der §§ 30 ff. BBauG nicht zugelassen werden könnte. Das gilt seit dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes auch für die nach § 4 des Wohnsiedlungsgesetzes erteilten Genehmigungen. b) Solange die Bindungswirkung einer Bodenverkehrsgenehmigung besteht, darf eine weitere Bodenverkehrsgenehmigung, die sich (und soweit sie sich) auf ein gleichartiges Vorhaben bezieht, nicht aus Gründen versagt werden, denen die Bindung an die vorangegangene Genehmigung entgegensteht. c) Genehmigungen nach § 4 des Wohnsiedlungsgesetzes wirken sich seit dem Inkrafttreten des § 21 Abs. 1 BBauG nur auf Baugenehmigungsanträge bindend aus, die innerhalb von drei Jahren seit der Erteilung der Genehmigung gestellt worden sind. 7. BVerwG U v. 6. 9.1968 (IV C 12.66) DVB1.1969, 259. Die Sicherung der Erschließung ist im Bodenverkehrsgenehmigungsverfahren nidit zu prüfen (audi nidit im Zusammenhang mit § 35 Abs. 2 BBauG) und nimmt dementsprechend auch nicht an der Bindungswirkung der Genehmigung teil. B) O V G , V G H u. a n d . G e r i c h t e 1. Hamb. OVG U vom 12. 12. 1963 (Bf. II 120 [121J/63) DVB1. 1964, 536 = DÖV 1964, 751. a) Ein Vorkaufsberechtigter ist, wenn das Vorkaufsrecht bestellt und einge102

Zweiter Abschnitt. Bodenverkehr

§ 20 §21

tragen worden ist, jedenfalls nach Ausübung seines Redites befugt, die für eine Teilung nach § 19 BBauG erforderliche Genehmigung zu beantragen. b) Die Genehmigung für eine Teilung innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs eines Bebauungsplans im Sinne des § 30 BBauG (1. Alternative des § 19 Abs. 1 BBauG) darf nadi § 20 Abs. 1 BBauG nur dann versagt werden, wenn der Rechtsvorgang oder die mit ihm bezwedcte Nutzung mit den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht vereinbar wäre. Auf die Unvereinbarkeit mit der vorhandenen Bebauung kommt es insofern nidit an. Dieser Versagungsgrund gilt nach § 20 Abs. 1 BBauG nur für eine Teilung innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, für die ein Bebauungsplan im Sinn des § 30 BBauG nicht vorhanden ist (2. Alternative des § 19 Abs. 1 BBauG). 2. Bad.-Wüttb. VGH U v. 13.1.1964 (I 614/62) DÖV 1964, 751. Die Bebauung eines im Außenbereith liegenden Grundstücks ist — abgesehen von den Fällen des § 35 Abs. 1 Nr. 1—4 BBauG — grundsätzlich mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar. Die Bodenverkehrsgenehmigung darf in einem solchen Falle nur erteilt werden, wenn die Bebauung des Grundstüdes nach § 35 Abs. 2 BBauG zugelassen werden kann. 3. OVG Münster U v. 22.4.1965 (VII A 819/63) DWW 1965, 370. Mit dem Bebauungsplan, von dem in § 20 Abs. 1 BBauG die Rede ist, ist nur ein Bebauungsplan i. S. des § 30 BBauG gemeint. Zur Frage der Vereinbarkeit einer nach § 19 Abs. 1 BBauG genehmigungsbedürftigen Teilung mit der vorhandenen Bebauung. §21

Inhalt der Genehmigung (1) Ist die Genehmigung nach § 19 erteilt, so darf auf einen Antrag, der innerhalb von drei Jahren seit der Erteilung der Genehmigung gestellt wurde, aus den in § 20 genannten Gründen eine Baugenehmigung für die mit dem Rechtsvorgang bezwedcte Nutzung nidit versagt werden. (2) Absatz 1 gilt nicht, wenn sich die für die Erteilung der Genehmigung maßgebenden rechtlidhen oder tatsächlidien Voraussetzungen geändert haben. Jedoch ist alsdann bei Versagung der Genehmigung aus den in § 20 genannten Gründen dem Eigentümer oder dem Erbbauberechtigten eine angemessene Entschädigung in Geld insoweit zu leisten, als durch die Versagung 1. der Wert des Grundstücks gemindert wird, 2. Aufwendungen an Wert verlieren, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte für Vorbereitungen zur Nutzung des Grundstücks im Vertrauen auf die Genehmigung nadi § 19 bereits gemadit hat. (3) Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Absdinitt des Fünften Teiles dieses Gesetzes gelten sinngemäß. Jedoch darf im Falle des Absatzes 2 Nr. 1 die Entschädigung den Unterschied zwischen dem aufge103

§21 Anm. 1

Zweiter Teil. Sidiening der Bauleitplanung

wandten Entgelt und dem Verkehrswert, der sich nach Versagung der Baugenehmigung ergibt, nicht fibersteigen. Zur Entschädigung ist die Gemeinde verpflichtet. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, so entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde. Vor der Entscheidung sind die Beteiligten zu hören. 1. Rechtsfolge der Genehmigung (Bindungswirkung) (Abs. 1) a) Diese Bestimmung ist das Ergebnis der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum WSG (siehe Anmerkung 6), wonach die Erteilung der Wohnsiedlungsgenehmigung für das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren insofern rechtliche Bedeutung hat, als die Bebauungsgenehmigung oder die Baugenehmigung grundsätzlich nicht aus Gründen abgelehnt werden kann, die Gegenstand der Prüfung im Wohnsiedlungsverfahren waren. Der in der Wohnsiedlungsgenehmigung enthaltene Gedanke der „vorweggenommenen Baugenehmigung" (eigentlich Bebauungsgenehmigung), dürfte auch nach Rechtsprechung des BVerwG nur mit Einschränkungen Gültigkeit beanspruchen (vgl. die Begründung zu der grundsätzlichen Entscheidung BVerwGE 3, 351 und die in Anmerkung 6 angegebene weitere Entscheidung dieses Gerichts). Nunmehr darf innerhalb von d r e i Jahren nach der Erteilung der Genehmigung nach § 19 eine beantragte Baugenehmigung aus den in § 20 genannten Gründen nicht versagt werden. Die Bindungswirkung erstreckt sich nicht nur auf Anträge zur Baugenehmigung, sondern auch auf die Absicht, ein vorhandenes illegales Bauwerk bestehen zu lassen (BVerwG U vom 5. 10. 1965, IV C 40.65, BBauBl. 1965, 596). Bauordnungsreditlidie Hinderungsgründe werden durch § 21 Abs. 1 BBauG nicht berührt. Die Fassung „aus den in § 20 genannten Gründen" bedeutet eine offensichtliche Einschränkung; denn die dort genannten Gründe erfassen z. B. nicht Fragen der Erschließung (vgl. hierzu die Ausführungen in Anm. b bei § 20) oder des reinen Bauordnungsrechts. Die Baugenehmigungsbehörde kann somit ungeachtet der förmlichen oder fiktiven Genehmigung nach § 19 ein Bauvorhaben ablehnen, dessen Erschließung nicht gesichert ist oder dessen Abwässerbeseitigung nicht den diesbezüglichen Vorschriften der Landesbauordnung in Verbindung mit § 34 Wasserhaushaltsgesetz entspricht. b) Im Hinblick auf die Bindungswirkung kraft Gesetzes tritt die Bindung auch dann ein, wenn die Bodenverkehrsgenehmigung zu Unrecht erteilt wurde, z. B. wenn die §§30 BBauG ff. der mit dem Rechtsvorgang bezweckten Nutzung entgegenstehen (vgl. BVerwG U vom 10. 5.1968, IV C 186.65, DVB1. 1968, 802) oder wenn die Mitwirkungsbefugnis anderer Behörden nicht beachtet wurde (BVerwG U vom 10. 5. 1968, IV C 18.66). c) Gegenüber der Versäumung der Dreijahresfrist gibt es keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand (BVerwG U vom 10. 5.1968, IV C 20.67, DVB1. 1968, 808). Die Dreijahresfrist des § 21 Abs. 1 begann frühestens mit Inkrafttreten dieser Bestimmung, also mit dem 30. 6. 1961 zu laufen, jedenfalls konnte nach dem Prinzip der grundsätzlichen Nichtrückwirkung von Gesetzen ein Anlaufen bereits unter der Herrschaft des Wohnsiedlungsgesetzes nicht erfolgen (a. A. Bayer. VGH U vom 13. 1. 1967, Nr. 281 I 64; nunmehr aber unter Aufgabe dieser Rspr. Bayer. 104

Zweiter Abschnitt. Bodenverkehr

§21 Anm. 2—i

VGH U vom 7. 7. 1967, Nr. 5 I 66 und vom 22. 7. 1968, Nr. 271 II 67, siehe Anm. 6 B Nr. 7). d) Die Frage, ob die Bindungswirkung audi bei der fiktiven Genehmigung nach § 19 Abs. 4 BBauG eintritt, ist zu bejahen (so auch OVG Lüneburg U vom 5. 2.1968, NJW 1968, 1692; a. A. OVG Münster U vom 2. 5.1967, VII A 1213/65, NJW 1968,170). 2. Ausnahme von der Bindungswirkung (Abs. 2 Satz 1) Die Bindungswirkung entfällt, wenn sich die für die Erteilung der Genehmigung nach § 19 maßgebenden rechtlichen oder tatsächlichen Voraussetzungen geändert haben (unbestimmte Reditsbegriffe). Es handelt sich somit um eine „clausula rebus sie stantibus", die im Hinblick auf die Veränderlichkeit von Planungen, insbesondere auf städtebaulichem Gebiet, nicht zu umgehen war. Es genügt die Änderung der rechtlichen o d e r tatsächlichen Voraussetzungen. Dazu gehören die zwischenzeitlich erfolgreiche Anfechtung eines Bebauungsplans im Normenkontrollverfahren oder die rechtsgültige Abänderung eines Bebauungsplans oder der Eintritt von Naturereignissen (Überschwemmungen, Erdrutsch u. ä.), deren Folge die Gemeinde zu völlig neuen Planungen zwingen. 3. Entschädigung bei Nichteintritt der Bindungswirkung (Abs. 2 Satz 2) Für die Fälle, in denen trotz Genehmigung nach § 19 eine innerhalb der Dreijahresfrist gestellter Bauantrag abgelehnt werden muß, hat der Gesetzgeber aus rechtsstaatlichen Gründen ( e n t e i g n u n g s g l e i c h e r T a t b e s t a n d ) eine E n t s c h ä d i g u n g s p f l i c h t gegenüber dem Eigentümer oder dem Erbbauberechtigten vorgesehen. Diese Entschädigung, die in G e 1 d (nicht auch in Land wie im förmlichen Enteignungsverfahren nach dem Fünften Teil, vgl. §§ 99, 100) zu leisten ist, ist dann zu gewähren, wenn durch die Versagung der Grundstückswert gemindert wird (Nr. 1) oder die vom Eigentümer (oder Erbbauberechtigten) in Vorbereitung der erwarteten Nutzung gemachten Aufwendungen an Wert verlieren (Nr. 2). 4. Entschädigungsvorschriften (Abs. 3) Für die Fälle des Abs. 2 gelten die Vorschriften des Fünften Teils des BBauG sinngemäß (siehe dort!). Für die Wertminderung setzt Salz 2 eine Grenze insoweit, als die Entschädigung den Unterschied zwischen dem aufgewendeten Entgelt (Kaufpreis) und dem neuen Verkehrswert (§ 141) nicht übersteigen darf. Beispiel: Kaufpreis des Grundstüdes 20 000 DM, jetziger Verkehrswert des unbebaubaren Grundstücks 18 000 DM, Unterschiedsbetrag 2000 DM. Die Entschädigung darf nicht höher als auf 2000 DM angesetzt werden. Die Entschädigung hat die G e m e i n d e zu leisten (Satz 3). Diese, in manchen Fällen hart erscheinende Pflicht der Gemeinde ist Ausfluß des Planungsrisikos. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, so entscheidet nach A n h ö r u n g der B e t e i l i g t e n die höhere Verwaltungsbehörde. Ihre Entscheidung kann durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung (§§157 ff.) — siehe zweiter Absatz der folgenden Anmerkung 5 — angefochten werden. Die Zuständigkeit der höheren Verwaltungsbehörde kann nicht auf eine andere staatliche Stelle übertragen werden (vgl. $ 147 Abs. 2) da hier im wesentlichen die Bestimmungen des Fünften Teils zur Anwendung kommen. 105

§21 Anm. 5,6

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

5. Rechtsschutz S t r e i t f ä l l e aus den Absätzen 1 und 2 werden nicht selten sein, sei es, daß eine auf außerhalb des § 20 liegenden Gründe gestützte Ablehnung eines Baugesuchs wegen angeblicher Verletzung des Abs. 1 angegriffen oder eine auf die „clausula rebus sie stantibus" in Abs. 2 gestützte Ablehnung mit der Behauptung angefochten wird, die Voraussetzungen für die Genehmigung hätten sich nicht geändert. Insbesondere unterliegen die in Abs. 2 enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe im verwaltungsgerichtlichen Verfahren der vollen richterlichen Nachprüfung. Das V e r f a h r e n (mit Vorverfahren) richtet sich nach der V w G O , die Bestimmungen des § 157 (Verfahren vor den Baulandkammern) greifen für die A b s . 1 u n d 2 n i c h t Platz. Für das Entschädigungsverfahren nach A b s . 3 d a g e g e n ist der A n t r a g a u f g e r i c h t l i c h e E n t s c h e i d u n g (§ 157 Abs. 1) durch die Baulandkammern der Landgerichte vorgesehen. 6. Rechtsprechung A. H ö c h s t r i c h t e r l i c h e R s p r . 1.—3. Das B V e r w G hat, wie bereits erwähnt, den Grundsatz — mit Einschränkungen — vertreten, daß die Genehmigung nach dem W S G gleichsam eine vorweggenommene Bebauungsgenehmigung bedeute. Die einschlägigen Entscheidungen finden sich in BVerwGE 1, 254 und 3, 351. Bezüglich der Einschränkungen dieses Grundsatzes sei auf die Entscheidung des BVerwG vom 21.2.1958 — I C B 147, 57 verwiesen; dort wird ausgesprochen, daß die bindende Wirkung, welche die Erteilung der Wohnsiedlungsgenehmigung für das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren hat, ihre Grenzen in der Zuständigkeit der Wohnsiedlungsbehörde hat. 4. BVerwG U v. 10. 5. 1968 (BVerwG IV C 8.67) DÖV 1969, 143 = BayVBl. 1969, 61. a) Die sogenannte Bebauungsgenehmigung ist ihrem Wesen nach keine (auf bestimmte Ablehnungsgründe bezogene) Baugenehmigungszusage, sondern ein vorweggenommener Teil unmittelbar der Baugenehmigung selbst. b) § 21 Abs. 1 BBauG findet auch auf Anträge Anwendung, mit denen die Erteilung einer Bebauungsgenehmigung begehrt wird. 5. BVerwG V v. 10. 5.1968 (IV C 20.67) DVB1. 1968, 808. Gegenüber der Versäumung der Antragsfrist nach § 21 Abs. 1 BBauG gibt es keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand. 6. BVerwG U v. 10. 5.1968 (IV C 186.65) BVerwGE 29, 357 = DÖV 1968, 876 = MDR 1968, 784 = DVB1. 1968, 802 = BayVBl. 1969, 132. a) Nach Erteilung einer gemäß § 21 Abs. 1 BBauG bindenden Bodenverkehrsgenehmigung darf für die mit dem genehmigten Rechtsvorgang bezweckte Nutzung die Baugenehmigung auch dann nicht versagt werden, wenn das Vorhaben bei unmittelbarer Anwendung der §§ 30 ff. BBauG nicht zugelassen werden könnte. Das gilt seit dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes auch für die nach § 4 des Wahnsiedlungsgesetzes (WSG) erteilten Genehmigungen. 106

Zweiter Absdinitt. Bodenverkehr

§21

Anm. 6

b) Solange die Bindungswirkung einer Bodenverkehrsgenehmigung besteht, darf eine weitere Bodenverkehrsgenehmigung, die sidi (und soweit sie sich) auf ein gleichartiges Vorhaben bezieht, nicht aus Gründen versagt werden, denen die Bindung an die vorangegangene Genehmigung entgegensteht. c) Genehmigungen nach § 4 WSG wirken sich seit dem Inkrafttreten des § 21 Abs. 1 BBauG nur auf Baugenehmigungen bindend aus, die innerhalb von drei Jahren seit der Erteilung der Genehmigung gestellt worden sind. 7. BVerwG U v. 6. 11. 1968 (IV C 31.66) BayVBl. 1969,134. Einer Bescheinigung über die bodenverkehrsrechtliche Genehmigungsfreiheit eines Reditsvorganges (§ 23 Abs. 2 BBauG) kommt eine Bindungswirkung nach Maßgabe des § 21 Abs. 1 BBauG nicht zu. 8. BVerwG U v. 14. 2. 1969 (IV C 39/68) MDR 1969, 785. Eine nach § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG als erteilt geltende Bodenverkehrsgenehmigung bindet im Rahmen des § 21 BBauG die Baugenehmigungsbehörde bei der Entscheidung über eine Baugenehmigung. 9. BVerwG U v. 14.2.1969 (IV C 45.66) DÖV 1969, 686. Einer Bescheinigung über die bodenverkehrsrechtliche Genehmigungsfreiheit eines Rechtsvorgangs (§ 23 Abs. 2 BBauG—Negativattest) kommt keine Bindungswirkung im Sinne von § 21 Abs. 1 BBauG zu (im Anschluß an BVerwG, U v. 6.11.1968 — IV C 31.66 — BayVBl. 1969, 134 = DÖV 1969, 650). 10. BVerwG U v. 13. 6.1969 (IV C 46/68) NJW 1969,1786 a) Die Bindungswirkung einer Bodenverkehrsgenehmigung nach § 21 BBauG erstreckt sich auch auf den Nachbarn. b) Ein Nachbar kann sich unter denselben Voraussetzungen, unter denen er sonst eine Baugenehmigung anfechten kann, auch gegen eine Bodenverkehrsgenehmigung wenden und muß dies grundsätzlich tun, wenn nicht die Bodenverkehrsgenehmigung mit ihrer Bindungswirkung auch ihm gegenüber bestandskräftig werden soll. B. O V G , V G H u n d a n d e r e

Gerichte

1. OVG Münster U v. 19. 3. 1964 (VII A 383/62) DÖV 1964, 751. Die bindende Wirkung, die das BBauG nach § 21 Abs. 1 in Verb, mit § 177 Abs. 1 einer unanfechtbaren Wohnsiedlungsgenehmigung für das Baugenehmigungsverfahren beilegt, tritt ohne Rücksicht auf die Vorschriften des BBauG über den Bodenverkehr ein. Bezüglich einer unanfechtbaren Wohnsiedlungsgenehmigung ist das Inkrafttreten der Bestimmungen des BBauG über den Bodenverkehr nicht als eine Änderung der für die Genehmigung maßgebenden rechtlichen Voraussetzungen im Sinne des § 21 Abs. 2 Satz 1 BBauG anzusehen. 2. OVG Münster U v. 16. 4. 1964 (VII A 654/62) DÖV 1964, 750/751 = NJW 1964, 2078 = BBauBl. 1964, 501 = DVB1. 1966, 190. a) Wird ein Grundstück, für dessen Auflassung oder Teilung die Bodenverkehrsgenehmigung erteilt worden ist, innerhalb der im § 21 Abs. 1 BBauG 107

§21

Anm. 6

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

genannten Frist von drei Jahren zu demselben Nutzungszwedc weiterveräußert, der schon Gegenstand der Prüfung in dem früheren Verfahren war, so darf in entsprechender Anwendung des § 21 Abs. 1 BBauG bei unverändert gebliebenen tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen (§ 21 Abs. 2 Satz 1 BBauG) zu der erneuten Auflassung die Bodenverkehrsgenehmigung nicht versagt werden. b) In den genannten Fällen ist die Baugenehmigungsbehörde jedoch gegenüber einem Bauantrage, der die Verwirklichung der mit beiden Rechtsvorgängen bezweckten Nutzung zum Ziele hat, gemäß § 21 Abs. 1 BBauG nur für eine Frist von drei Jahren gebunden, die von der Erteilung der ersten Bodenverkehrsgenehmigung an rechnet. Hat die Baugenehmigungsbehörde die zu der erneuten Auflassung beantragte Bodenverkehrsgenehmigung zu Unrecht versagt, so ist von der Stellung des Genehmigungsantrages an für die Dauer eines sich aus der Versagung der Genehmigung ergebenden Widerspruchs- und Klageverfahrens der Lauf der Dreijahresfrist des § 21 Abs. 1 BBauG gehemmt. c) Gibt die Gemeinde ihre in einem Leitplanentwurf zum Ausdrude gebrachte Absicht, einen Teil des Außengebietes als Baugebiet vorzusehen, auf mit der Folge, daß diese Absicht in dem Leitplan selbst keinen Niederschlag mehr findet, so haben sich mit dieser Änderung der planerischen Absicht der Gemeinde nicht die für die Erteilung einer Bodenverkehrsgenehmigung maßgebenden rechtlichen Voraussetzungen im Sinne des § 21 Abs. 2 Satz 1 geändert. 3. OVG Münster U v. 22. 7.1965 (VII A 1217/63) DVB1. 1966, 189. Die Bindungswirkung einer Bodenverkehrsgenehmigung schließt nicht aus, daß die Bauerlaubnis deshalb versagt wird, weil die Erschließimg nicht gesichert ist. 4. OVG Lüneburg U v. 13.1.1966 (I OVG A 250/64) DVB1. 1966, 187. Die Bindungswirkung des § 21 BBauG kommt einer wirksamen Bodenverkehrsgenehmigung auch dann zu, wenn sie formell oder materiell fehlerhaft zustande gekommen ist. 5. OVG Lüneburg U v. 25.5.1966 (I OVG A 224/64) NJW 1967, 842. Die Bebauungsgenehmigung als vorweggenommener Teil der Baugenehmigung verleiht einem Grundstück nicht die Bebauungsfähigkeit auf unbegrenzte Zeit. Ihre Bindungskraft ist entsprechend der Dreijahresfrist bei der Bodenverkehrsgenehmigung zeitlich begrenzt. 6. OVG Lüneburg U v. 9. 6. 1966 (I OVG A 225/64) NJW 1967, 74 = DWW 1967,83. a) Die Bindungswirkung der Bodenverkehrsgenehmigung umfaßt nicht die Frage, ob die Erschließung gesichert ist. b) Die Anforderungen an die Erschließung eines Baugrundstücks richten sich nach den Bedürfnissen und Auswirkungen des Vorhabens. Die Lage im Innen- oder Außenbereich kann dabei von Bedeutung sein, ist aber nicht in jedem Falle allein maßgebend. Die Zuwegung muß gewährleisten die Erreichbarkeit des Baugrundstücks für Fahrzeuge der Polizei, Feuerwehr usw. sowie die Aufnahmefähigkeit der zum Grundstück führenden Wege für den zu erwartenden Verkehr. 108

Zweiter Abschnitt. Bodenverkehr

§ 22

§23 7. BayVGH U v. 22. 7. 1968 (271 II 67) nicht veröffentlicht. Nach dem Prinzip der grundsätzlichen Niditrückwirkung von Gesetzen kann der Beginn der Dreijahresfrist mangels einer anderweitigen gesetzlichen Regelung nur vom Inkrafttreten des § 21 BBauG, also mit dem 30. 6. 1961 einsetzen. 8. OVG Lüneburg U v. 5. 2. 1968 (I OVG A 170/66) NJW 1968,1692. Auch eine Bodenverkehrsgenehmigung, die wegen Fristablaufs als erteilt gilt, bindet die Genehmigungsbehörde dahin, daß sie gehindert ist, auf einen Bauantrag, der innerhalb von drei Jahren gestellt wird, die städtebaulichen Versagungsgründe, soweit sie zum Prüfungsbereich der Bodenverkehrsgenehmigung gehört haben, erneut zu prüfen. §22 Verhältnis

zu anderen

Vorschriften

über

den

Bodenverkehr

In dem räumlichen Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne des § 3 0 sind die Vorschriften über den Verkehr mit Iand- und forstwirtschaftlichen Grundstücken nidit anzuwenden, es sei denn, daß es sich um die Veräußerung der Wirtschaftsstelle eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes oder solcher Grundstücke handelt, die im Bebauungsplan als Flächen für die Landwirtschaft oder für die Forstwirtschaft ausgewiesen sind. Im räumlichen Geltungsbereich eines Bebauungsplans (im Sinn des § 30) wird der G r u n d s t ü c k s v e r k e h r in dem in § 19 begrenzten Umfang grundsätzlich a l l e i n durch die G e n e h m i g u n g s b e h ö r d e (§19 Abs.4) kontrolliert. Nur wenn es sich um die Veräußerung der W i r t s c h a f t s s t e l l e (wirtschaftlicher Mittelpunkt des Betriebs) eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs oder von im Bebauungsplan als l a n d - und f o r s t w i r t s c h a f t l i c h e Flächen a u s g e w i e s e n e n Grundstücken (§ 9 Abs. 1 Nr. 10) handelt, sind a u c h die Vorschriften über den Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken anzuwenden. In Betracht kommt hier die Genehmigungspflicht nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (Gesetz über Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur und zur Sicherung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe) v. 28. 7.1961 (BGBl. I S. 1091, 1652, 2000). Eine doppelte Genehmigung ist aber n u r bei V e r ä u ß e r u n g e n notwendig, da die Grundstücksverkehrsgenehmigung für die Landwirtschaft sich n i c h t auf die T e i l u n g bezieht. §23 Sicherung

der Vorschriften

über den

Bodenverkehr

(1) Das Grundbuchamt darf auf Grund eines nach § 19 genehmigungsbedürftigen Rechtsvorganges eine Eintragung in das Grundbuch erst vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid vorgelegt ist. (2) Ist zu einem Rechtsvorgang eine Genehmigung naih § 19 nicht erforderlich oder gilt sie als erteilt, so hat die Genehmigungsbehörde auf Antrag 109

§ 23

Zweiter Teil. Sidierung der Bauleitplanung

Anm. 1,2 eines Beteiligten darüber ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis steht der Genehmigung gleich. (3) Ist auf Grund eines nicht genehmigten Rechtsvorganges eine Eintragung in das Grundbuch vorgenommen worden, so kann die Genehmigungsbehörde, falls die Genehmigung erforderlich war, das Grundbuchamt um die Eintragung eines Widerspruchs ersuchen; § 53 Abs. 1 der Grundbuchordnung bleibt unberührt. (4) Ein nach Absatz 3 eingetragener Widerspruch ist zu löschen, wenn die Genehmigungsbehörde darum ersucht oder wenn die Genehmigung erteilt ist. 1. Eintragung im Grundbuch (Abs. 1 und 3) Entgegen der Empfehlung des Rechtsausschusses, bereits bei der Vermessung des Grundstücks eine Sicherung einzubauen, verblieb es aus praktischen Erwägungen beim Regierungsvorschlag, diese Sicherung beim G r u n d b u c h a m t zu belassen. Dies entspricht den sachenrechtlichen Gegebenheiten; denn die Bodenverkehrsgenehmigung ist eine Wirksamkeitsvoraussetzung für die Gültigkeit des Rechtsvorgangs. Das G r u n d b u c h a m t darf deshalb nach Abs. 1 die Eintragung e r s t auf Grund der V o r l a g e des G e n e h m i g u n g s b e s c h e i d s vornehmen. Entsprechend den allgemeinen sachenrechtlichen Vorschriften ist auch hier die Möglichkeit eröffnet, das Grundbuchamt um Eintragung eines W i d e r s p r u c h s zu ersuchen, und zwar steht dieses Antragsrecht der G e n e h m i g u n g s b e h ö r d e zu, insofern eine E i n t r a g u n g erfolgte, o b w o h l der genehmigungspflichtige Rechtsvorgang n i c h t g e n e h m i g t war (Abs.3). Unberührt bleibt die Bestimmung des § 53 Abs. 1 der Grundbuchordnimg, wonach von A m t s w e g e n ein Widerspruch einzutragen ist, wenn das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist. 2. Negativzeugnis (Abs. 2) Soweit Rechtsvorgänge genehmigungsfrei sind (§ 19 Abs. 5) oder die Genehmigung wegen Zeitablaufs als erteilt gilt (§ 19 Abs. 4 Satz 3), m u ß die Genehmigungsbehörde (§ 19 Abs. 4 Satz 1) auf Antrag eines Beteiligten darüber ein Z e u g n i s ausstellen, das wie eine Genehmigung wirkt (Abs. 2). Das Negativattest besitzt zumindest in erster Linie nur grundbuchrechtliche Bedeutimg (vgl. Abs. 1); eine Bindungswirkung schließt sich ihm — ungeachtet der Gleichstellung von Negativattest und Genehmigung in Abs. 2 Satz 2 — jedenfalls nicht an (BVerwG U vom 6. 11. 1968, IV C 31.66). Die zwei Fälle der nicht erforderlichen und der als erteilt geltenden Genehmigung in Abs. 2 Satz 1 sind im Hinblick auf § 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO prozessual verschieden zu behandeln. Im Falle der behaupteten „als erteilt geltenden Genehmigung" ist nur die Leistungsklage auf Erteilung des Negativzeugnisses möglich. Bei den genehmigungsfreien Rechtsvorgängen ist nur die Anfechtungsklage gegeben — die Eintragung im Grundbuch ist auch ohne Vorlage eines Negativattestes zulässig — weil der Betroffene nicht die Leistungsklage benötigt, um zur Grundbucheintragung zu kommen (BVerwG B vom 19. 11. 1968, IV B 93.68). 110

Dritter Abschnitt. Gesetzliche Vorkaufsrechte d. Gemeinden

§ 2 3 Anm. 3 , 4 § 2 4 Anm. 1

3. Löschung des Widersprudis (Abs. 4) Der Widerspruch ist nach Abs.4 zu l ö s c h e n , wenn die Genehmigungsbehörde darum ansucht (z. B. wenn sich nachträglich die Genehmigungsfreiheit des Rechtsvorgangs herausstellt) oder wenn die Genehmigung erteilt ist. Im letzteren Falle wird der Löschungsantrag in der Regel von Seiten der Vertragsparteien erfolgen. 4. Rechtsprechung BVerwG U v. 6 . 1 1 . 1968 (IV C 31.66) BVerwGE 31, 22 = BayVBl. 1969,134 = ZMR 1969,186. Einer Bescheinigung über die bodenverkehrsrechtlidie Genehmigungsfreiheit eines Rechtsvorganges (§ 23 Abs. 2 BBauG) kommt eine Bindungswirkung nach Maßgabe des § 21 Abs. 1 BBauG nicht zu. DRITTER ABSCHNITT Gesetzliche

Vorkaufsrechte

der

Gemeinden

§24 Allgemeines Vorkaufsrecht (1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht bei dem Kauf von Crundstfidken zu, die 1. in einem Bebauungsplan als Baugrundstücke für den Gemeinbedarf oder als Verkehrs-, Versorgungs- oder Grünflächen festgesetzt oder 2. in ein Verfahren zur Bodenordnung einbezogen sind. (2) Das Vorkaufsrecht darf ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt (3) Soweit die Grundstücke nicht als Baugrundstüdce für den Gemeinbedarf oder als Verkehrs-, Versorgungs- oder Grünflächen benotigt werden, ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen, wenn der Eigentümer das Grundstück an seinen Ehegatten oder an eine Person veräußert, die mit ihm in gerader Linie verwandt oder versdiwägert oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grade verwandt ist. (4) Das Vorkaufsrecht kann nur binnen einem Monat nach der Mitteilung des Kaufvertrages ausgeübt werden. §§ 504 bis 509, 510 Abs. 1, §§ 512, 1098 Abs. 2, §§ 1099 bis 1102 des Bürgerlidien Gesetzbuchs sind anzuwenden. Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. (5) Das Vorkaufsrecht geht unbeschadet der Vorschriften der §§4 bis 11 des Reichssiedlungsgesetzes allen anderen Vorkaufsrechten im Range vor und bedarf nicht der Eintragung in das Grundbudh. Bei einem Eigentumserwerb auf Grund der Ausübung des Vorkaufsrechtes erlöschen rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte. 1. Allgemeines Das V o r k a u f s r e c h t ist keine Neuschöpfung des BBauG. Das Reichssiedlungsgesetz von 1919, das Reichsheimstättengesetz von 1920 und die nach

111

§ 24

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

Anm. 2 dem zweiten Weltkrieg erlassenen Aufbaugesetze einiger Bundesländer (mit Ausnahme desjenigen von Nordrhein-Westfalen) sahen ein Vorkaufsrecht zugunsten öffentlicher Bedarfsträger vor. Der Sinn des Vorkaufsrechts des BBauG ist es, den G e m e i n d e n als Trägern der Planungshoheit die Möglichkeit zu eröffnen, Grundstücke zu erwerben, mit denen Maßnahmen der gemeindlichen Bodenpolitik verwirklicht werden können. Es soll verhindern, daß Grundstücke, die auf dem Grundstüdesmarkt angeboten werden, von Personen erworben werden, die nicht gewillt sind, das Grundstück entsprechend der Planung zu nutzen; weiter soll das Vorkaufsrecht späteren Enteignungen bei der Durchführung des Bebauungsplans von vornherein vorbeugen. Andererseits mußte der Gesetzgeber auch Vorsorge gegen mißbräuchliche Verwendung des Vorkaufsrechts treffen. Neben dem in § 24 geregelten a l l g e m e i n e n Vorkaufsrecht sieht das BBauG noch ein b e s o n d e r e s Vorkaufsrecht für unbebaute Grundstücke (§ 25) und in Sanierungsgebieten (§ 26) sowie zugunsten anderer (§ 27) vor. Wegen der Ubergangsregelung für gesetzliche Vorkaufsrechte der Gemeinde auf Grund b i s h e r i g e r Vorschriften vgl. § 178. 2. Voraussetzungen der Ausübung des allgemeinen Vorkaufsrechts (Abs. 1 u. 2) Ein a l l g e m e i n e s Vorkaufsrecht steht der G e m e i n d e beim K a u f von Grundstücken zu, die a) in einem Bebauungsplan nach dem BBauG oder in einem übergeleiteten Plan nach § 173 Abs. 3 als Gemeinbedarfs- oder als Verkehrs-, Versorgungs- oder Grünflächen festgesetzt sind (Abs. 1 Nr. 1), b) in ein Umlegungs- oder Grenzregelungsverfahren (§§ 45 bis 84) einbezogen sind (Abs. 1 Nr. 2). Unter diesen Voraussetzungen darf das Vorkaufsrecht n u r ausgeübt werden, wenn das W o h l d e r A l l g e m e i n h e i t dies rechtfertigt. „Wohl der Allgemeinheit" ist ein unbestimmter, der vollen richterlichen Nachprüfung unterliegender Rechtsbegriff; vgl. auch § 87 Abs. 1. Fiskalische Gründe allein dürfen somit nicht Grund für die Ausübung des Vorkaufsrechts sein. Aus der Sonderstellung dieses Vorkaufsrechts folgt, daß es nicht übertragbar ist (Abs.4 Satz3); auch bedarf es einer E i n t r a g u n g in d a s G r u n d b u c h n i c h t (Abs. 5 Satz 1, 2. Halbsatz). Im Gegensatz zu § 25 bezieht sich das a l l g e m e i n e Vorkaufsrecht sowohl auf b e b a u t e wie auf u n b e b a u t e Grundstücke. Wesentlich ist, daß es sich um ein Grundstück im Reditssinn handelt; das Erbbaurecht, das im übrigen stets eigens im BBauG genannt ist (vgl. § 19 Abs. 2 Nr. 1, § 89 Abs. 3, § 92 Abs. 2 Satz 1) ist wohl ein grundstücksgleiches Recht (vgl. Palandt, Uberblick vor § 1012 BGB Anm. 2), jedoch als dingliches Recht an einem fremden Grundstück letzteren nicht gleichzusetzen. Audi ist eine erst wegzunehmende Fläche nicht als Grundstück im Sinn des § 24 anzusehen; eine Regelung, wie sie § 92 Abs. 1 für die Enteignung in Gestalt der Teilenteignung vorzieht, ist für das Vorkaufsrecht nicht getroffen, wenn eine Gemeinde einen Teil eines Grundstücks, der in einem Bebauungsplan als Baugrundstück für den Gemeinbedarf ausgewiesen ist, zur Verwirklichung des Bebauungsplans benötigt, so hat sie den Weg der Teilenteignung zu begehen. 112

Dritter Abschnitt. Gesetzliche Vorkaufsrechte d. Gemeinden

§ 24

Anm. 3

3. Ausübung des Vorkaufsrechts und Reditsfolgen (Abs. 4) a) Vor allem darf ein Vorkaufsrecht durch den Dritten — hier die Gemeinde — nur anläßlich eines V e r k a u f s f a l l e s geltend gemacht werden. Die Frage, ob dem Kauf der Erwerb im Wege der freiwilligen Versteigerung gleichzusetzen ist, kann im Zusammenhalt mit § 512 BGB (dort werden nur Zwangsvollstreckung und Konkursverkauf ausgeschlossen) bejaht werden. Bei Tausch, Schenkung, Erbteilung ist jedoch ein Vorkaufsrecht ausgeschlossen. Die Ausübung des Vorkaufsrecht ist kein Geschäft der laufenden Verwaltung, so daß nicht der (Oberbürgermeister allein, oder ein von ihm beauftragter Gemeindevertreter, sondern allein das Gemeindebeschlußorgan (bzw. ein delegierter Ausschuß) zuständig ist. Anders als im Zivilrecht (vgl. die Frist von zwei Monaten bei Grundstüdcen nach § 510 Abs. 2 BGB) kann das Vorkaufsrecht nach dem BBauG (sowohl das allgemeine nach § 24 wie das besondere nach den §§25 bis 27) nur innerhalb e i n e s Monats nach Mitteilung des Kaufvertrags ausgeübt werden. Diese M i t t e i l u n g a n d i e G e m e i n d e hat nach der u. a. für anwendbar erklärten Vorschrift des § 510 Abs. 1 BGB der „Verpflichtete" zu machen, d. i. also der V e r k ä u f e r eines Grundstücks, für das die Voraussetzungen des Abs. 1 Nr. 1 und 2 zutreffen; diese Mitteilung wird durch die Mitteilung des Dritten (Käufers) ersetzt (§ 510 Abs. 1 Satz 2 BGB). Solange die Mitteilung nicht erfolgt ist, beginnt die Frist nicht zu laufen; der Vertrag ist also noch schwebend. Die Frist kann nicht vertraglich verlängert werden; § 510 Abs. 2 BGB ist ausdrücklich ausgeschlossen. Unterlassung der Mitteilung über den Kaufvertrag durch den Verpflichteten (Verkäufer) an die Vorkaufsberechtigte Gemeinde kann Schadenersatzpflicht des Verkäufers gegenüber dem Erstkäufer auslösen; denn es kann der Fall eintreten, daß der Erstkäufer erst nach längerer Zeit von der Geltendmachung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde, die sehr spät von dem Kaufvertrag Kenntnis erhalten hat, überrascht wird. Soweit die Gemeinde Notariaten und insbesondere Grundbuchämtern Verzeichnisse der vom § 24 Abs. 1 erfaßten Grundstücke zukommen lassen sollte, dürfte sich das Bestehen des Vorkaufsrechts bereits im Rahmen des schuldrechtlichen, spätestens des dinglichen Rechtsgeschäfts zwischen Verkäufer und Erstkäufer herausstellen. b) Die Mitteilung über den Kaufvertrag muß auch dann erfolgen, wenn die für die Erteilung der Genehmigung zuständige Behörde eine Dienststelle der Vorkaufsberechtigten Gemeinde ist und diese durch das Genehmigungsverfahren von dem Inhalt des Kaufvertrags gehört hat. Erteilt die Vorkaufsberechtigte Gemeinde (Stadt) durch ihre Baugenehmigungsbehörde die Baugenehmigung, so werden hierdurch etwaige Rechte der Gemeinde (Stadt) aus einem geltendgemachten Vorkaufsrecht bezüglich des Baugrundstücks nicht beeinträchtigt (vgl. BGH U. vom 27. 1. 1967, V ZR 140/64, VerwRspr. 19, 49). Ein Erlöschen des Vorkaufsrechts wird durch einseitigen Verzicht nicht bewirkt; nur durch einen Erlaßvertrag (§ 397 BGB) zwischen Gemeinde (Gläubigerin) und Verkäufer (Schuldner), der keiner Form bedarf, kann das Vorkaufsrecht zum Erlöschen gelangen. Vgl. zu diesem Problem Palandt, § 504 Anm. 3. Eine Übertragung des Vorkaufsrechts ist nicht möglich (Abs. 4 Satz 3). 8 H e i t z e r - O e s t r e i c h e r , BBauG, 4. Aufl.

113

§ 24

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

Anm. 3 c) Neben dem eben genannten § 510 Abs. 1 sind noch weitere Vorschriften des B G B für anwendbar erklärt worden (Abs. 4 Satz 2) und zwar aus dem schuldrechtlichen Teil des B G B die Bestimmungen über den Vorkauf mit A u s n a h m e des (obengenannten) § 510 Abs. 2 (Frist der Geltendmachung), des § 511 (Ausschluß der Ausübung), des § 513 (mehrere Berechtigte) und des § 514, in dem die grundsätzliche Unübertragbarkeit vertraglich ausgeschlossen werden kann. Aus dem sachenrechtlichen Teil sind der § 1098 Abs. 2, §§ 1099 bis 1102 BGB anzuwenden. Nach den einschlägigen zivilrechtlichen Bestimmungen (s. u.) und der höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. RGZ 121, 137) bewirkt die Mitteilung von der Ausübung des Vorkaufsrechts selbsttätig einen neuen (schuldrechtlichen) Kaufvertrag, der nicht der Form des § 313 BGB bedarf. An Stelle des Käufers tritt die Vorkaufsberechtigte Gemeinde in die Rechte und Pflichten des Käufers ein. Im einzelnen lauten die anzuwendenden Vorschriften des B G B : §504 Voraussetzung der Ausübung. Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkaufe berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat. §505 Ausübung des Vorkaufsrechts. (1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form. (2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat. §506 Relative Unwirksamkeit. Eine Vereinbarung des Verpflichteten mit dem Dritten, durch welche der Kauf von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängig gemacht oder dem Verpflichteten für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts der Rücktritt vorbehalten wird, ist dem Vorkaufsberechtigten gegenüber unwirksam. §507 Nebenleistungen. Hat sich der Dritte in dem Vertrage zu einer Nebenleistung verpflichtet, die der Vorkaufsberechtigte zu bewirken außerstande ist, so hat der Vorkaufsberechtigte statt der Nebenleistung ihren Wert zu entrichten. Läßt sich die Nebenleistung nicht in Geld schätzen, so ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen; die Vereinbarung der Nebenleistung kommt jedoch nicht in Betracht, wenn der Vertrag mit dem Dritten auch ohne sie geschlossen sein würde. §508 Gesamtpreis. Hat der Dritte den Gegenstand, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, mit anderen Gegenständen zu einem Gesamtpreise gekauft, so hat der Vorkaufsberechtigte einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten. Der Verpflichtete kann verlangen, daß der Vorkauf auf alle Sachen erstreckt wird, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können.

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Dritter Abschnitt. Gesetzliche Vorkaufsrechte d. Gemeinden

§ 24 Anm. 3

§509 Stundung des Kaufpreises. (1) Ist dem Dritten in dem Vertrage der Kaufpreis gestundet worden, so kann der Vorkaufsberechtigte die Stundung nur in Anspruch nehmen, wenn er für den gestundeten Betrag Sicherheit leistet. (2) Ist ein Grundstück Gegenstand des Vorkaufs, so bedarf es der Sicherheitsleistung insoweit nicht, als für den gestundeten Kaufpreis die Bestellung einer Hypothek an dem Grundstücke vereinbart oder in Anrechnung auf den Kaufpreis eine Schuld, für die eine Hypothek an dem Grundstücke besteht, übernommen worden ist. Entsprechendes gilt, wenn ein eingetragenes Schiff oder Schiffsbauwerk Gegenstand des Vorkaufs ist. §510 Mitteilung des Vertrags. (1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt. §512 Das Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Konkursverwalter erfolgt. §1098 Wirkung gegen Dritte. . . . (2) Dritten gegenüber hat das Vorkaufsrecht die Wirkung einer Vormerkung zur Sicherung des durch die Ausübung des Rechtes entstehenden Anspruchs auf Übertragung des Eigentums. §1099 Benachrichtigung. (1) Gelangt das Grundstück in das Eigentum eines Dritten, so kann dieser in gleicher Weise wie der Verpflichtete dem Berechtigten den Inhalt des Kaufvertrages mit der im jf 510 Abs. 2 bestimmten Wirkung mitteilen. (2) Der Verpflichtete hat den neuen Eigentümer zu benachrichtigen, sobald die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt oder ausgeschlossen ist.

§1100 Rechte des Käufers. Der neue Eigentümer kann, wenn er der Käufer oder ein Rechtsnachfolger des Käufers ist, die Zustimmung zur Eintragung des Berechtigten als Eigentümer und die Herausgabe des Grundstücks verweigern, bis ihm der zwischen dem Verpflichteten und dem Käufer vereinbarte Kaufpreis, soweit er berichtigt ist, erstattet wird. Erlangt der Berechtigte die Eintragung als Eigentümer, so kann der bisherige Eigentümer von ihm die Erstattung des berichtigten Kaufpreises gegen Herausgabe des Grundstücks fordern.

§1101 Befreiung des Berechtigten. Soweit der Berechtigte nach § 1100 dem Käufer oder dessen Rechtsnachfolger den Kaufpreis zu erstatten hat, wird er von der Verpflichtung zur Zahlung des aus dem Vorkaufe geschuldeten Kaufpreises frei. § 1102 Befreiung des Käufers. Verliert der Käufer oder sein Rechtsnachfolger infolge der Geltendmachung des Vorkaufsrechts das Eigentum, so wird der Käufer, soweit der von ihm geschuldete Kaufpreis noch nicht berichtet ist, von seiner Verpflichtung frei; den berichtigten Kaufpreis kann er nicht zurückfordern. a) Der Streit um die G e l t e n d m a c h u n g d e s V o r k a u f s r e c h t s als solcher ist zu unterscheiden von der Geltendmachung der E n t s c h ä d i g u n g s -

115 8'

§ 24 Anm. 4

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

a n s p r ü c h e (näheres siehe unter § 28). Während die Vorschrift des § 28 unter den in § 157 Abs. 1 genannten „Verwaltungsakten" aufgeführt ist, für die bei Streit die Zuständigkeit der Baulandkammern (Baulandsenate) bestimmt ist, ist dies für die § § 2 4 bis 27 nicht der Fall. Man könnte versucht sein, im Hinblick auf die der Gemeinde hier gegebene besondere Stellung das Vorliegen eines Verwaltungsakts anzunehmen, wenn sie als Trägerin der Planungshoheit das Vorkaufsrecht ausübt. Selbst wenn man diese Auffassung vertreten sollte (vgl. dazu für die Vorkaufsrechte in den Länderaufbaugesetzen Ebert in N J W 1956, 1621; neuerdings OVG Münster U. v. 13.12.1967, siehe u. Anm. 6 B Nr. 9, das die Ausübung des Vorkaufsrechts als privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakt ansieht), so ist doch auf die Rechtswirkung abzustellen, daß mit der Erklärung der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde zwischen ihr und dem Verkäufer ein p r i v a t r e c h t l i c h e r V e r t r a g zustande kommt, dessen I n h a l t u n d R e c h t s f o l g e n sich nach den Vorschriften des B G B richten. Die Einbeziehung des gesetzlichen Vorkaufsrechts des BBauG in das bürgerliche Recht ist dadurch gekennzeichnet, daß die meisten Vorschriften des bürgerlichrechtlichen Vorkaufsrechts für anwendbar erklärt worden sind. Im Rahmen des Rechtsstreits, der die Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts zum Gegenstand hat und der vor die a l l g e m e i n e n Z i v i l g e r i c h t e gehört, haben diese Gerichte auch die V o r a u s s e t z u n g e n d e s Z u s t a n d e k o m m e n s des Vorkaufsrechts zu prüfen, also zum Beispiel die Einhaltung der Frist oder das Vorliegen der Voraussetzungen des § 24 Abs. 2. Daß über die im BBauG vorgesehenen zwei verschiedenen Verfahren (Verwaltungsgericht und Baulandkammern/Baulandsenat) hinaus hier eine dritte Verfahrensart in Frage kommt, nämlich die Entscheidung durch die a l l g e m e i n e n bürgerlichen Gerichte, ist zwar bedauerlich, ändert aber an der Rechtslage nichts. Jedenfalls muß hier im Gegensatz zum OVG Münster (U. v. 13.12. 1967, Anm. 6 B Nr. 9) eine Anfechtung im Verwaltungsstreitverfahren verneint werden (vgl. BGH U. v. 21.11.1961, Anm. 6 A Nr. 5). Im übrigen haben sowohl das Bundesverwaltungsgericht wie auch der Bundesgerichtshof für die ähnlich geregelten Vorkaufsrechte in den Länder- und Aufbaugesetzen mit ausführlicher Begründung die Zuständigkeit der bürgerlichen Gerichte bejaht (siehe Anm. 6). 4. Ausschluß der Ausübung des Vorkanfsredits der Gemeinde (Abs. 3) Das allgemeine (§ 24) und das besondere (§§ 25 bis 27) Vorkaufsrecht der Gemeinde ist a u s g e s c h l o s s e n , wenn in den Fällen der Einbeziehung des betreffenden Grundstüdes in ein U m l e g u n g s - oder G r e n z r e g e l u n g s v e r f a h r e n (Abs. 1 Nr.2, n i c h t also Nr. 1) sog. V e r w a n d t e n g e s c h ä f t e vorgenommen werden, und zwar zwischen Ehegatten und geradlinigen Verwandten bzw. Verschwägerten sowie zwischen in der Seitenlinie b i s zum dritten Grad Verwandten; zu den letzteren gehören also z. B. Geschäfte zwischen Brüdern, zwischen Onkel und Neffen. Für die in Abs. 1 Nr. 1 genannten Fälle wurde diese Ausnahme nicht festgelegt, weil die Gemeinde zum Erwerb dieser Grundstücke ohnehin verpflichtet ist und diese Grundstücke auf Grund der Festsetzungen im Bebauungsplan zugunsten der Gemeinde e n t e i g n e t (vgl. §§ 85 ff.) werden können (vgl. Amtl. Begründung zu § 28 des Entw.). 116

Dritter Abschnitt. Gesetzliche Vorkaufsrechte d. Gemeinden

§ 24

Anm. 5 , 6

5. Vorrangigkeit des Vorkaufsrechts der Gemeinde (Abs. 5) Für das allgemeine und das besondere Vorkaufsrecht ist entsprechend seiner öffentlich-rechtlichen Struktur der V o r r a n g v o r d e n p r i v a t e n V o r k a u f s r e c h t e n eingeräumt (Satz 1). Das Vorkaufsrecht nadi dem Reichssiedlungsgesetz vom 11. 8.1919 (RGBl. I S. 1429) — §§ 4 bis 11 — wurde wegen seines mehr öffentlich-rechtlichen Charakters ausdrüddidi ausgenommen; es bleibt in seiner Vorrangstellung erhalten. R e c h t s g e s c h ä f t l i c h e Vorkaufsrechte erlöschen bei einem Eigentumserwerb auf Grund der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts. Das Erlöschen tritt kraft Gesetzes (Satz 2) im Augenblick der Eintragung des Eigentums im Grundbuch (§ 873 BGB), die zum Eigentumserwerb reditsnotwendig ist, ein. Durch das Erlöschen wird das Grundbuch unrichtig und muß von Amts wegen berichtigt werden. 6. Rechtsprechung zum Vorkaufsredit der Gemeinde A. H ö c h s t r i c h t e r l i c h e R s p r . Das Vorkaufsrecht nach dem BBauG ist dem in den meisten Aufbaugesetzen der Bundesländer enthaltenen Vorkaufsrecht nachgebildet. Für dieses landesrechtliche Vorkaufsrecht liegen zwei bedeutsame höchstrichterliche Entscheidungen vor und zwar vom 1. BVerwG, B vom 18. 9.1958, DVB1. 1958, 863 = MDR 1958, 942, 2. BGH, U vom 17. 12. 1958, BGHZ 29, 113 = DVB1. 1959, 400 = VerwRspr. 11, 1020. Beide Entscheidungen enthalten weitere Rechtsprechungsnachweise, erstere insbesondere solche von Verwaltungsgerichten des zweiten Rechtszugs. 3. BGH, U vom 25. 1. 1961 (V ZR 80/59) DNotZ 1961, 263. Eine vertragliche Nießbrauchbestellung ist nichtig, wenn durch sie die Ausübung eines vom anschließend protokollierten Kaufvertrag ausgelösten gesetzlichen Vorkaufsrechts einer Aufbaugemeinde vereitelt werden sollte. 4. BGH, U vom 25.10.1961 (V ZR 61/60) DVB1. 1962, 62 = VerwRspr. 14 S. 215 = DNotZ 1962, 386. a) Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nicht auf den ersten Verkaufsfall nach der Erklärung zum Aufbaugebiet beschränkt. § 1097 BGB gibt für die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts keinen Anhalt. b) Bei einer Großstadt mit erheblichen Zerstörungen kann die Ausübung des Vorkaufsrechts entsprechend den dem Oberstadtdirektor nach § 62 NdsGO übertragenen Befugnissen zu den Geschäften der laufenden Verwaltung im Sinn des § 68 Abs. 2 NdsGO gehören (Ergänzung zu BGHZ 32, 375 = VerwRspr. 13 S. 87). 5. BGH, U vom 21.11.1961 (V ZR 73/60) BGHZ 36,155 = DÖV 1962, 271 = NJW 1962, 631 = MDR 1962, 293 = BB 1962, 238 = DNotZ 1962, 387 = DVB1. 1962, 272. a) Die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts im Sinne der Landesaufbaugesetze erfolgt nicht durch Verwaltungsakt, sondern allein durch privatrechtliche Willenserklärung. 117

§ 24

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

Anm. 6 b) Das Interesse des Gemeinwohls ist (jedenfalls nach dem rheinland-pfälzischen Aufbaugesetz) Tatbestandsvoraussetzung der Ausübung. Ob diese Voraussetzung vorhegt, ist vom ordentlichen Gericht zu prüfen. Dieses Interesse setzt nicht voraus, daß der Aufbau der Gemeinde ohne das Grundstück wesentlich erschwert oder gar unmöglich wäre. Die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts ist nicht nur bei Gefährdung oder Erschwerung des Aufbaues, sondern auch schon dann zulässig, wenn das Grundstück zum Austausch gegen solche Grundstücke geeignet ist, die infolge der Planung mit einschneidenden Beschränkungen belegt werden sollen (vgl. Urteil des BGH vom 25.10.1961, VZR 61/60, BB 162, 12 und das Urteil vom 25.1.1961, BGHZ 34, 200). Die Beweislast für die Verwendung des im Wege des Vorkaufs erworbenen Grundstücks hat die Gemeinde (vgl. auch BGH vom 15. 6.1960, BGHZ 32, 375) c) Soll das Grundstück nach den Entschließungen der Gemeindeorgane in bestimmter Weise zur Durchführung des Aufbaues verwendet werden, so kann unter den Nachkriegsverhältnissen in der Regel davon ausgegangen werden, daß das Grundstück in der Zukunft entsprechend diesen Entsdiließuneen Verwendung finden wird. 6. BGH U v. 21.12.1961 (V ZR 53/60) BB 1962, 238. Zum Begriff „Wohl der Allgemeinheit" bei Ausübung des Vorkaufsrechts. 7. BGH U v. 16.11.1965 (VZR 26/63) DNotZ 1966, 482. Der Grundsatz, daß die Ausübung des Vorkaufrechts unwirksam ist, wenn der Vorkaufsberechtigte es zugleich ablehnt, die mit seiner Regelung verbundenen Pflichten zu tragen, gilt auch dann, wenn der Vorkaufsberechtigte die volle Bezahlung des von dem Vorkaufsverpflichteten vereinbarten Kaufpreises mit der Begründung einer vorherigen gerichtlichen Prüfung abhängig macht, es sei ihm durch bestimmte Tatsachen der (sich später als unbegründet erweisende Verdacht erweckt worden, daß durch die Ausgestaltung des Kaufvertrags, insbes. hinsichtlich der Höhe des Kaufpreises, die Ausübung seines Vorkaufsrechts vereitelt oder erschwert werden sollte. 8. BGH U v. 27.1.1967 (V ZR 140/64) VerwRspr. 19, 49. Zur Frage der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts der Gemeinde im Interesse des Gemeinwohls und zur Rechtzeitigkeit der Ausübung. (Siehe oben Anm. 3 b.) 9. BGH U v. 27.10. 1967 (V ZR 157/64) DNotZ 1968, 412. Das Vorkaufsrecht wird durch einen Vertrag zwischen dem Verpflichteten und einem Dritten über den Verkauf des mit dem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks nicht ausgelöst, wenn dieser Vertrag in seiner Wirksamkeit gekoppelt ist mit einem zwischen dem Verpflichteten und einem anderen abgeschlossenen Vertrag, der den Erwerb eines Grundstücks seitens des Verpflichteten vorsieht („Ringtausch"). B. A n d e r e G e r i c h t e 1. OVG Münster, B vom 16.11.1961 (IV B 601/61) NJW 1962, 653 = DNotZ 1962, 390 = DVB1. 1962, 274 = JZ 1962, 321 = VerwArdi. 53, 393. Gegen die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts der Gemeinden nach dem BBauG bei dem Kauf von Umlegungsgrundstücken steht dem Käufer der Ver118

Dritter Abschnitt. Gesetzliche Vorkaufsrechte d. Gemeinden

§ 24

Anm. 6 waltungsreditsweg offen; ein vorläufiger Rechtsschutz kann ihm durch eine einstweilige Anordnung gewährt werden. 2. VG Neustadt a. d. Weinstr., Zwischenurteil vom 7. 8.1962 (1 K 270/61) DVB1. 1962, 761. Die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts durch die Gemeinden ist ein im Verwaltungsstreitverfahren anfechtbarer Verwaltungsakt. Das Reditsschutzbedürfnis für eine solche Anfechtungsklage ist unterschiedlich je nach der Gestaltung des Einzelfalls zu beurteilen. 3. Kammergericht, B vom 3. 5. 1962 (1 W 848/62) NJW 1962, 1446 = MDR 1962, 653 = DNotZ 1962, 555. Das Grundbuchamt ist nicht befugt, die Eintragung einer Eigentumsänderung davon abhängig zu machen, daß die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des gesetzlichen Vorkaufsrechts der Gemeinde nach § 24 BBauG nachgewiesen wird. Das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 24 BBauG ist zwar nicht eintragungsbedürftig, aber eintragungsfähig. Weber setzt sich mit dieser Entscheidung in seinem zweiten Aufsatz in DNotZ 1962, 510 auseinander; er verwendet sich weiterhin für das Negativzeugnis mit dem Argument: das Grundbuch ist im sachenrechtlichen Sinn unrichtig, wenn die relative Unwirksamkeit des Eigentums nicht aus dem Grundbuch ersichtlich ist; das Grundbuch kann schweigen, darf aber nicht lügen. Er bedauert, daß sich der Rechtsverkehr und die Rechtsanwendung mit der rechtspolitischen Entscheidung des Gesetzgebers, der gemeint hat, ein weder aus dem Grundbuch ersichtliches, noch sonst erkennbares Vorkaufsrecht einführen zu müssen, zurechtfinden muß. Die von Weber angegriffene Meinung des Kammergerichts wird im übrigen von Lutter (MDR 1962, 178) geteilt. 4. LG München I, B vom 23.1.1962 (13 T 386/61) MDR 1962, 653. Das Grundbuchamt kann für die Eintragung der Auflassung nicht den Nachweis verlangen, daß ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde nach §§ 24 ff. BBauG nicht gegeben sei oder nicht ausgeübt werde. 5. Bad.-Württ. VGH, B vom 22. 7.1963 (II 440/63) BaWüVBl. 1963, 186. a) Zur Frage der Rechtsnatur des Vorkaufsrechts nach § 24 BBauG. b) Zulässdgkeit des Verwaltungsrechtsiwegs. Aus den Gründen: Das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 BBauG ist öffentlich-rechtlicher Natur; es ist ein Mittel öffentlicher Verwaltung. Es ist durch eine Vorschrift des öffentl. Rechts eingeführt. Es dient öff. Zwecken, nämlich der Sicherung der Bauleitplanung (vgl. 2. Teil des BBauG). Es darf nur im öff. Interesse ausgeübt werden (vgl. § 24 Abs. 2 BBauG). Es tritt als Maßnahme zum Eigentumserwerb neben die Enteignung, weshalb auch in § 28 BBauG Entschädigung vorgesehen ist. Zwar sind die Rechtsfolgen, die sich aus der Ausübung des Vorkaufsrechts ergeben, bürgerlich-rechtlicher Natur . . . Daraus läßt sich jedoch nicht entnehmen, daß auch das Recht selbst bürgerl.-rechtlidier Natur wäre. Die Gesetzesmaterialien sprechen sich hierüber nicht aus. Die Erklärungen im Gesetzgebungsverfahren sind unklar. Wenn aber Grund, Zweck und Ausübung eines Mittels der öff. Verwaltung öff.-rechtlicher 119

§24 Anm. 6

Zweiter Teil. Sidierung der Bauleitplanung

Natur sind, so ist es regelmäßig audi das Mittel selbst (vgl. Beschl. des Senats BaWüVBl. 1963, 93) . . . Daraus folgt, daß auch die Ausübung des Vorkaufsrechts öff.-rechtlidier Natur ist. Denn Recht und Ausübung des Rechts gehören dem gleichen Rechtskreis an. Sie ist daher eine öffentlich-rechtliche Willenserklärung und enthält eine dem öff. Recht angehörende Maßnahme. Diese Maßnahme ist ein Eingriff. Der Eingriff richtet sich gegen das Recht der Käufer gegen die Verkäufer auf Übereignung des gekauften Grundstücks (vgl. § 433 Abs. 1 BGB). 6. OLG Hamm, B vom 30. 4. 1965 (15 W 18/65) DNotZ 1966, 106 = OLGZ 1965, 241. a) Das Grundbuchamt ist nicht befugt, die Eintragung einer Eigentumsänderung davon abhängig zu machen, daß die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des gesetzlichen Vorkaufsrechts der Gemeinde nadi § 24 BBauG nachgewiesen wird. b) Das gesetzliche Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BBauG entsteht außerhalb des Grundbuchs und nimmt nicht an dessen öffentlichem Glauben teil. Damit hat das Risiko, eine Beeinträchtigung seiner Rechte zu erfahren, nach dem Willen des Gesetzgebers der Erwerber des Grundstücks zu tragen. (Vgl. hierzu weitere Nachweise in der oben angegebenen Fundstelle DNotZ 1966, 106.) 7. BayObLG B vom 2. 9. 1966 (BReg. 2 Z 26/1966) NJW 1967, 113 = BayObLGZ 1966, 310 = BayVBl. 1967, 33 = BayBgm. 1967, 198 = DNotZ 1967, 497 = MDR 1967, 127. a) Das gesetzliche Vorkaufsrecht einer Gemeinde gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 1 BBauG erstreckt sich grundsätzlich nur auf denjenigen Teil eines Grundstücks, der als Verkehrs^, Versorgungs- oder Grünfläche festgesetzt ist, erfaßt also nicht die hierdurch nicht betroffene Restfläche. b) Kann in einem solchen Fall die vom Vorkaufsrecht erfaßte Teilfläche nicht ohne Nachteil für den Verpflichteten abgetrennt werden, so kann dieser in entsprechender Anwendung des § 508 Satz 2 BGB, § 92 Abs. 3 BBauG verlangen, daß der Verkauf auf das gesamte Grundstück erstreckt wird. c) Die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 BBauG gehört in Bayern jedenfalls in einer durch den Krieg weitgehend zerstörten Großstadt zu den einfachen Geschäften der laufenden Verwaltung, wenn der Wiederaufbau ständig derartige Geschäfte erfordert und das einzelne Geschäft für den Gemeindehaushalt keine erhebliche Rolle spielt. 8. OVG Münster U vom 26. 10. 1967 (III A 75/67) DNotZ 1968, 549 = VerwRspr. 19, 569 = KStZ 1968, 92 = DWW 1968, 175. a) Die Prüfung und Entscheidung der Gemeinde hinsichtlich der Ausübung ihres Vorkaufsrechts nach § 24 BBauG geschieht von Amts wegen und ausschließlich im öffentlichen Interesse. b) Die Gemeinde ist verpflichtet, den Vertragschließenden mitzuteilen, wie sie über die Ausübung des Vorkaufsrechts entschieden hat. c) Die Gemeinde ist nicht berechtigt, für ihre vorgenommene Tätigkeit eine Verwaltungsgebühr zu erheben. 120

Dritter Abschnitt. Gesetzliche Vorkaufsrechte d. Gemeinden

§ 24

Anm. 11

9. OVG Münster U vom 13. 12. 1967 (IV A 1276/66) DÖV 1968, 326 = DVB1. 1968, 525 = MDR 1968, 614 = VerwArch. 59, 377 = NJW 1968, 1298. Die Erklärung der Gemeinde über die Ausübimg des gesetzlichen Vorkaufsrechts nach §§ 24 bis 27 BBauG ist ein privatrechtsgestaltender Verwaltungsakt, der von dem Verkäufer und dem Käufer des Grundstücks im Verwaltungsrechtsweg angefochten werden kann. 10. BayVGH U vom 11. 10. 1968 (Nr. 10 I 66) BayVBl. 1969, 68. Die Erteilung einer gemeindlichen Bescheinigung über das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts nach den §§ 24—26 BBauG ist eine gebührenpflichtige Amtshandlung des eigenen Wirkungskreises. 11. Schrifttum zum Vorkaufsrecht Bronsch, Zum Rechtsschutz gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts nach §'§ 24 ff. BBauG, DVB1. 1964, 514, Callesen, Gemeindliches Vorkaufsrecht nach dem BBauG, Bauamt und Gemeindebau 1961, 284, Ebert, Das gesetzliche Vorkaufsrecht nach dem BBauG, NJW 1961, 1430, Haegele, Haben Vorkaufsrechte nach dem BBauG eine Grundbuchsperre mit zum Inhalt? RPfleger 1962, 250, Heiminghausen, Das Vorkaufsrecht der Gemeinden nach dem BBauG, DNotZ 1963, 206, Kahlke, Der Rechtsweg bei Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts nach dem BBauG, NJW 1962, 1381, Koenig, Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinden unter besonderer Berücksichtigung des BBauG, Bauamt und Gemeindebau 1960, 496, Kottge, Dreistufiges Vorkaufsrecht, MDR 1967, 975, Kürzel, Das Vorkaufsrecht der Gemeinden nach dem BBauG, Blätter für Grundstüdes-, Bau- und Wohnungsrecht 1960, 323, Lutter, Vorkaufsrecht nach dem BBauG und Grundbuchsperre, MDR 1962,177, Meister, Zuleeg, Zur Rechtsnatur der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts, DVB1. 1967, 262, 266, Müller, Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinden nach dem BBauG, Gemeindetag 1961, 113, Peßler, Einzelfragen zum Vorkaufsrecht der Aufbaugesetze, in NJW 1960,1785, Rienhardt, Das Vorkaufsrecht nach dem BBauG, Württ. Gde.Ztg. 1961, 217, Ripfel, Die Beschränkungen des Bodenverkehrs sowie die Vor- und Verkaufsrechte der Gemeinden nach dem BBauG, B B 1960, 1184, Sdiadc, Das gesetzliche Vorkaufsrecht, DVB1. 1961, 229, —, Das gesetzliche Vorkaufsrecht (Vergleichung) DVB1. 1961, 229, Seilmann, Das Vorkaufsrecht der Gemeinden nach dem BBauG, DWW 1960, 255, Süß, Das Vorkaufsrecht der Gemeinden nach dem BBauG, BayBgm. 1962, 241 u. 276, Weber, Das baugesetzliche Vorkaufsrecht im Grundbuchverfahren, DNotZ BBauG, DVB1. 1964, 512, 121

§25

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

Wimmer, Der räumliche Umfang des allgemeinen Vorkaufsrechts nach dem 1962, 510, Zuleeg, Verfahrensfragen und Interessenschutz bei Ausübung des Vorkaufsrechts nach §§ 24 ff. BBauG, DVB1. 1966, 233.

§25 Besonderes Vorkaufsrecht für unbebaute

Grundstücke

(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes sowie in Gebieten, für die die Gemeinde die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen hat, kann die Gemeinde durch Satzung, die der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde bedarf, Flächen bezeichnen, in denen ihr bei dem Kauf von unbebauten Grundstücken ein Vorkaufsrecht zusteht. § 24 Abs. 2 bis 5 ist anzuwenden. Das Vorkaufsrecht darf auch bei Vorliegen der Voraussetzung des § 24 Abs. 2 nur ausgeübt werden, wenn anzunehmen ist, daß der Käufer das Grundstück nicht binnen einer Frist von drei Jahren entsprechend den bestehenden oder den beabsichtigten baurechtlichen Festsetzungen nutzen wird. Die Frist beginnt in dem Zeitpunkt, in dem die Gemeinde die Mitteilung von dem Kaufvertrag empfangen hat; ist ein Bebauungsplan noch nicht aufgestellt, beginnt die Frist nicht vor dem Zeitpunkt, in dem ein bauliches Vorhaben zulässig ist (§ 33). (2) Kann die Gemeinde das Vorkaufsrecht auf Grund des Absatzes 1 Satz 3 nicht ausüben, so kann sie sidi vor Ablauf der Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechtes durch schriftliche Mitteilung an den Käufer ihre Rechte aus Absatz 3 vorbehalten. Zur Sicherung dieser Rechte ist auf ihr Ersuchen eine Vormerkung in das Grundbuch einzutragen. Die Gemeinde trägt die Kosten der Eintragung der Vormerkung und ihrer Löschung. (3) Ist das Grundstück nach Ablauf der Frist von drei Jahren nicht entsprechend den bestehenden oder beabsichtigten baurechtlichen Festsetzungen genutzt worden und hatte die Gemeinde nach Absatz 2 sich ihre Rechte vorbehalten, so kann sie binnen einer Frist von einem Jahr von dem Eigentümer verlangen, daß ihr das Grundstück Zug um Zug gegen Zahlung eines Entgeltes übereignet wird. Die Übereignung kann nicht mehr verlangt werden, wenn im Zeitpunkt des Verlangens mit der zulässigen Nutzung begonnen worden ist. Das von der Gemeinde zu leistende Entgelt darf den vom Käufer aufgewandten Kaufpreis nicht übersteigen, jedoch sind Aufwendungen zu berücksichtigen, die zu einer Werterhöhung des Grundstüdes geführt haben. (4) Auf Antrag des Eigentümers kann die höhere Verwaltungsbehörde die Dreijahresfrist angemessen verlängern, wenn er sie aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen nicht einhalten kann, insbesondere wenn über einen rechtzeitig und ordnungsgemäß gestellten Antrag auf Bewilligung öffentlicher Mittel noch nicht entschieden ist. 122

Dritter Abschnitt. Gesetzliche Vorkaufsrechte d. Gemeinden

§25 Anm. 1

(5) Die Gemeinde hat die Grundstücke, soweit sie im Bebauungsplan nidit als Baugrundstücke für den Gemeinbedarf oder als Verkehrs-, Versorgungsoder Grünflächen festgesetzt sind oder als Austausdiland oder zur Entschädigung in Land benötigt werden, binnen drei Jahren nach dem Erwerb unter Berücksichtigung ihrer Aufwendungen, aber ohne Gewinn an Bauwillige zu übereignen, die bereit sind, die Grundstücke innerhalb angemessener Frist entsprechend den baurechtlichen Festsetzungen zu nutzen. Dabei sollen nach Möglichkeit solche Bauwilligen bevorzugt werden, die noch kein Grundeigentum besitzen. Erfüllt die Gemeinde diese Verpflichtung nicht, so kann der Käufer, in dessen Rechte die Gemeinde in Ausübung ihres Vorkaufsrechtes eingetreten ist, binnen einem weiteren Jahr verlangen, daß ihm das Grundstück zu dem vertraglich vereinbarten Entgelt, jedoch unter Berücksichtigung werterhöhender Aufwendungen, durch die Gemeinde übereignet wird. Die Ubereignung kann nidit mehr verlangt werden, wenn sich die Gemeinde einem anderen gegenüber zur Ubereignung des Grundstücks bindend verpflichtet hatte, bevor das Verlangen gestellt wurde. 1. Vorkaufsrecht der Gemeinde an unbebauten Grundstücken auf Grund Satzung Die auf Vorschlag des federführenden Bundestagsaussdiusses eingefügte Vorschrift über ein beonderes Vorkaufsrecht der Gemeinde an unbebauten Grundstücken beruht nach der Begründung zu Drucksache 1794 „auf der Überlegung, daß die vielfältigen Aufgaben und Verpflichtungen der Gemeinde einen Landbedarf erfordern, der über die in § 24 erwähnten Fälle hinausreicht". Mit diesem Vorkaufsrecht wird der Gemeinde eine M i t t l e r r o l l e zugewiesen und zwar zwischen dem Eigentümer und dem Kaufbewerber. Im Interesse dieser bei den sind eine Reihe von Einschränkungen in der Ausübung des Vorkaufsrechts vorgesehen (Abs. 1) — siehe unten a) bis d). Im Hinblick auf den ausdrücklichen Hinweis auf die Absätze 2 bis 5 des § 24 darf durch Satz 2 auch dieses Vorkaufsrecht im Einzelfall nur ausgeübt werden, wenn „das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt". Streitigkeiten über die Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs unterliegen im Rahmen des audi hier einschlägigen allgemeinen zivilgerichtlichen Verfahrens (vgl. Anm. 2 c zu § 24) der vollen richterlichen Nachprüfung. Auch darf das Vorkaufsrecht nicht anläßlich eines Verwandtenkaufs im Sinn des § 24 Abs. 3 ausgeübt werden, sofern es sich nicht um Grundstücke handelt, die als Baugrundstücke für den Gemeinbedarf oder als Verkehrs-, Versorgungs- oder Grünflächen benötigt werden. Auch dieses Vorkaufsrecht muß innerhalb e i n e s M o n a t s geltend gemacht werden und ist nicht ü b e r t r a g b a r . Einschränkungen: a) Das Vorkaufsrecht ist auf die Gebiete beschränkt, für die ein B e b a u u n g s p l a n aufgestellt ist oder zumindest die A u f s t e l l u n g eines solchen vom Gemeindevertretungsorgan b e s c h l o s s e n worden ist; b) es besteht nicht kraft Gesetzes, sondern muß durch eine g e m e i n d l i c h e 123

§ 25

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

Anm. 1 S a t z u n g begründet werden, die der G e n e h m i g u n g d e r h ö h e r e n V e r w a l t u n g s b e h ö r d e bedarf; c) es ist auf u n b e b a u t e Grundstücke beschränkt; d) das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn anzunehmen ist, daß der Käufer das Grundstück n i c h t b i n n e n e i n e r F r i s t v o n d r e i J a h r e n s e l b s t bebauen wird. Im einzelnen ist hierzu zu bemerken: Zu a) Die Sondervorschrift des § 30 kommt da, wo ein Bebauungsplan bereits vorhanden ist, nicht in Betracht; dieser braucht also nicht bestimmten Mindestvoraussetzungen zu entsprechen. Anders ist es jedoch in den Fällen, in denen die Gemeinde erst die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen hat. Dies ergibt sich aus dem Hinweis auf § 33 am Schluß des Abs. 1. § 33 setzt voraus, daß die Gemeinde einen Bebauungsplan beschlossen haben muß, der den Mindestvoraussetzungen des § 30 entspricht. — Die Beschlußfassung über die Aufstellung eines Bebauungsplans muß durch das z u s t ä n d i g e Gemeindeorgan erfolgen. Zu b) Die gemeindliche Satzung unterwirft in Gestalt einer Rechtsnorm bestimmte F l ä c h e n im Geltungsbereich des festgesetzten oder beschlossenen Bebauungsplans der Belastung durch das besondere Vorkaufsrecht. Die Satzung bedarf der Zustimmung der h ö h e r e n V e r w a l t u n g s b e h ö r d e —• vgl. hierzu aber die Delegationsmöglichkeit nach § 147 Abs. 2 und die Sonderregelungen für die Länder Berlin, Hamburg und Bremen in § 188 Abs. 1 und 2. Verweigert die höhere Verwaltungsbehörde ihre Zustimmung, so kann die Gemeinde, die sich in ihrem Recht auf Selbstverwaltung verletzt glaubt, dagegen mit Rechtsbehelfen der VwGO angehen (vgl. die Ausführungen bei § 6 Anm. 2 a und $ 11 Anm. a). Gegen die Satzung kann vom B e t r o f f e n e n nur im Wege eines Normenkontrollverfahrens nach § 47 VwGO angegangen werden, s o w e i t die Landesgesetzgebung ein solches Verfahren zugelassen hat. Zu c) Die Beschränkung des Vorkaufsrechts auf u n b e b a u t e G r u n d s t ü c k e entspricht einerseits dem Zweck, mit dieser Bestimmung die Eigentümer unbebauter baureifer Grundstücke zur baldigen Bebauung anzuhalten oder Bauland zu gewinnen (vgl. Abs. 5), andererseits der Notwendigkeit, allzu starke Eingriffe in das privatreditsgeschäftliche Handeln zu vermeiden. Die Frage, ob der Begriff „unbebaut" jede Art von Bebauung, also auch die g e n e h m i g u n g s f r e i e Bebauung ausschließt, dürfte zu bejahen sein. Dagegen gelten Grundstücke mit nicht genehmigten, aber genehmigungspflichtigen Bauwerken als unbebaut. Zu d) Die Fassung der Vorschrift des Satz3 ist so gehalten, daß die B e w e i s l a s t für die Berechtigung der Ausübung des Vorkaufsrechts bei der G e m e i n d e liegt. Die D r e i j a h r e s f r i s t des Abs. 1 Satz2 beginnt nach Abs. 1 Satz3 zu laufen, sobald die Gemeinde die Mitteilung vom Kaufvertrag empfangen hat. Zu der Mitteilung über den Abschluß des Kaufvertrags ist nach § 510 Abs. 1 BGB der „Verpflichtete" (Verkäufer) gehalten. Ist lediglich ein Beschluß des zuständigen Gemeindeorgans über die Aufstellung eines Bebauungsplans ergangen, so beginnt die Dreijahresfrist erst dann zu laufen, wenn ein bauliches Vorhaben nach § 33 zulässig ist. 124

Dritter Abschnitt. Gesetzliche Vorkaufsrechte d. Gemeinden

§ 25

Anm. 2 , 3

Diese Dreijahresfrist kann v o n d e r h ö h e r e n V e r w a l t u n g s b e h ö r d e (vgl. aber § 147 Abs.2) auf Antrag des Eigentümers a n g e m e s s e n verlängert werden (Abs. 4), wenn er sie aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen nicht einhalten kann, vor allem im Hinblick auf einen noch nicht entschiedenen Antrag auf Bewilligung öffentlicher Gelder. Die gänzliche oder teilweise A b l e h n u n g eines solchen Antrags kann unter Geltendmachung von Ennessensfehlgebrauch vom betroffenen Eigentümer, nicht aber von der Gemeinde, mit den Rechtsbehelfen der VwGO, also schließlich vor den V e r w a l t u n g s g e r i c h t e n , angefochten werden. Eine Anfechtungsmöglichkeit für die Gemeinde scheidet deshalb aus, weil sie durch die Verlängerung der Frist nicht in ihren Selbstverwaltungsrechten verletzt wird; Rechtsbeziehungen entstehen nur zwischen der höheren Verwaltungsbehörde und dem abgewiesenen Antragsteller. 2. Vorbehalt von Rechten durch die Gemeinde und Eigentumserwerb a) Nach Abs.2 und 3 hat die Gemeinde ein V o r k a u f s r e c h t gegenüber dem Erwerber, wenn dieser das Grundstüde nicht binnen drei Jahren (oder innerhalb der nach Abs. 4 verlängerten Frist) bebaut u n d die Gemeinde sich ihr Recht auf Übernahme für diesen Fall vorbehalten hat. Die Gemeinde hat sich im Verkaufsfall vor Ablauf der Frist durch s c h r i f t l i c h e M i t t e i l u n g an den K ä u f e r ihre Rechte auf E i g e n t u m s e r w e r b vorzubehalten; zur Sicherung dieser Rechte kann sie beim Grundbuchamt die Eintragung einer V o r m e r k u n g beantragen; das Grundbuchamt m u ß diesem Ansuchen nachkommen. Die Kosten für Eintragung und Löschung der Vormerkung gehen zu Lasten der Gemeinde. Die Frage, ob dem Käufer bei Eingang dieser Mitteilung Rechtsbehelfe zustehen, muß verneint werden, da die Mitteilung nur als Vorankündigung aufzufassen ist; macht die Gemeinde später von den voTbehaltenen Rechten Gebrauch, besteht für den betroffenen Eigentümer die Möglichkeit, sich gegen dieses Verlangen von den bürgerlichen Gerichten (vgl. Anm. 2 c zu § 24) zu wehren. b) Die G e l t e n d m a c h u n g d e r v o r b e h a l t e n e n R e c h t e erfolgt durch das gegenüber dem Eigentümer auszusprechende „ V e r l a n g e n " auf Ü b e r e i g n u n g des Grundstüdes Zug um Zug gegen Zahlung eines Entgelts. Dieses Verlangen muß innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Dreijahresfrist (oder der nadi Abs. 4 verlängerten Frist) gestellt werden; es ist aber ausgeschlossen, wenn in diesem Zeitpunkt mit der z u l ä s s i g e n N u t z u n g b e g o n n e n ist. Das „Verlangen" der Gemeinde, das im Ergebnis die Geltendmachung des Vorkaufsrechts darstellt, kann zivilgerichtlich angestritten werden (vgl. Anm. 2 c zu § 24). c) Das von der Gemeinde zu leistende E n t g e l t darf den vom Käufer aufgewandten Kaufpreis nicht übersteigen, jedoch müssen Aufwendungen berücksichtigt werden, die zu einer Werterhöhung des Grundstüdes geführt haben. Wegen der Entschädigung für ältere Erwerbsrechte siehe § 28. 3. Pflichten der Gemeinde nach Ausübung des besonderen Vorkaufsrecht« (Abs. 5 Satz 1 und 2) Die Gemeinde, die von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hat, m u ß die erworbenen Grundstücke mit A u s n a h m e solcher, die als Baugrundstüdce 125

§ 2 5 Anm. 4 §26

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

für den G e m e i n bedarf bzw. als Verkehrs-, Versorgungs- oder Grünflächen im Bebauungsplan festgesetzt oder als Austauschflächen oder zur Entschädigimg in Land benötigt sind, innerhalb von d r e i J a h r e n an B a u w i l l i g e ü b e r e i g n e n , die sich bereit erklärt haben, innerhalb angemessener — von der Gemeinde zu setzender Frist — dort entsprechend den Planfestsetzungen zu bauen. Diese Übereignung hat o h n e G e w i n n , lediglich unter Berücksichtigung der Aufwendungen der Gemeinde, zu erfolgen. Bei der Auswahl der Bauwilligen sollen möglichst solche Bauwillige zum Zuge kommen, die noch nicht Grundeigentümer sind. Vgl. hierzu die Anm. zu § 89 Nr. 2, insbes. Buchst b, c, d und e, sowie Nr. 3, insbes. Buchst, b und c. 4. Rechte des Käufers bei Nichterfüllung der Verpflichtung der Gemeinde (Abs. 5 Satz 3 und 4) Der K ä u f e r , in dessen Recht die Gemeinde bei Ausübung des Vorkaufsrechts eingetreten ist, kann innerhalb eines weiteren Jahres Ü b e r e i g n u n g des Grundstüdes a u f s i c h verlangen, wenn die Gemeinde das Grundstück, das n i c h t für Gemeinbedarf usw. vorgesehen ist, nicht binnen der genannten drei Jahre veräußert. Grundlage ist das seinerzeit vertraglich vereinbarte Entgelt, jedoch unter Berücksichtigung allenfallsiger zwischenzeitlicher werterhöhender Aufwendungen (vgl. Anm. 4 c zu § 95). Diese Übereignung kann nicht verlangt werden, wenn sich die Gemeinde v o r Geltendmachung des Verlangens einem anderen gegenüber zur Übereignung dieses Grundstüdes b i n d e n d verpflichtet hatte. Maßgeblich wird der Eingang des Verlangens bei der Gemeinde sein. §26

Besonderes

Vorkaufsrecht in

Sanierungsgebieten

(1) Unter den Voraussetzungen des § 25 Abs. 1 Satz 1 kann die Gemeinde in der Satzung Sanierungsgebiete bezeichnen, in denen ihr bei dem Kauf von bebauten Grundstiideen ein Vorkaufsrecht zusteht. § 24 Abs. 2 bis 5 ist anzuwenden. (2) Das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach § 25 in Sanierungsgebieten bleibt unberührt a) Entsprechend einem Vorschlag des federführenden Bundestagsausschusses wurde diese Vorschrift in das BBauG eingefügt. Nach Abs. 1 ist unter den Voraussetzungen des § 25 Abs. 1 Satz 1 Festsetzung eines B e b a u u n g s p l a n s bzw. B e s c h l u ß ü b e r d i e A u f s t e l l u n g eines solchen — siehe Anmerkung l a zu § 2 5 — in S t a d t e r n e u e r u n g s gebieten, vom Gesetz als „Sanierungsgebiete" (vgl. Anm. 2 c zu § 5) bezeichnet, ein besonderes Vorkaufsrecht der Gemeinde auch hinsichtlich b e b a u t e r Grundstücke möglich. Der Sinn der Vorschrift ist, daß die Gemeinde die Möglichkeit haben muß, solche Grundstücke möglichst frühzeitig zu erwerben, deren Bebauung aus städtebaulichen Gründen beseitigt oder verändert werden muß. So dient dieses Vorkaufsrecht dei B e s c h l e u n i g u n g der S a n i e r u n g s m a ß n a h m e n . Die Gemeinde kann zu diesem Zweck eine eigene Satzung, die natürlich der Genehmigung der 126

Dritter Abschnitt. Gesetzliche Vorkaufsrechte d. Gemeinden

§ 27

Anm. 1

höheren Verwaltungsbehörde bedarf — siehe Anmerkung 1 b zu § 25—.aufstellen oder die für die Fälle des § 25 aufgestellte Satzung ergänzen, jedenfalls müssen in der Satzung die in Frage kommenden Gebiete als „Sanierungsgebiete" a u s d r ü c k l i c h und e i n d e u t i g bezeichnet werden (Satz 1). b) Die Vorschriften des § 24 Abs. 2 bis 5 sind ausdrüdklidi in Satz 2 für anwendbar erklärt worden, d. h. daß die Ausübung des Vorkaufsrechts nur gestattet ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt, ferner daß auf bestimmte Verwandtenkäufe das Vorkaufsrecht nicht angewendet werden kann, daß es übertragbar ist, nicht der Eintragung ins Grundbuch bedarf, anderen Vorkaufsrechten (mit Ausnahme desjenigen nach dem Reichssiedlungsgesetz) vorgeht und diese zum Erlöschen bringt. c) Das besondere Vorkaufsrecht der Gemeinde an u n b e b a u t e n Grundstücken nach § 25 bleibt nach Abs. 2 in Sanierungsgebieten unberührt. d) Die Satzung kann höchstens im Wege eines Normenkontrollantrags nach § 47 VwGO angegriffen werden und zwar nur dort, wo die Landesgesetzgebung das Normenkontrollverfahren eingeführt hat. §27 Ausübung

des Vorkaufsrechtes

zugunsten

anderer

(1) Die Gemeinde kann das ihr gemäß §§ 24, 25 und 26 zustehende Vorkaufsrecht zugunsten eines anderen (Begünstigter) ausüben, wenn dieser einverstanden ist und 1. das Grundstüdc als Baugrundstüdc für den Gemeinbedarf oder als Verkehrs-, Versorgungs- oder Grünfläche festgesetzt worden ist oder 2. das Grundstüdc mit Eigenheimen bebaut werden soll oder in einem Gebiet liegt, das nach städtebaulichen Erfordernissen als Eigenheimgebiet entwickelt werden soll. Kaufeigenheime und Kleinsiedlungen stehen Eigenheimen gleich. (2) Steht in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 1 der Bedarfsträger fest, so ist die Gemeinde verpflichtet, auf Antrag des Bedarfsträgers das Vorkaufsrecht zu seinen Gunsten auszuüben, wenn er für die Verpflichtungen der Gemeinde nach Absatz 3 Satz 2 Sicherheit leistet. (3) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechtes kommt der Kauf zwischen dem Begünstigten und dem Verpflichteten zustande. Die Gemeinde haftet für die Verpflichtungen aus dem Kauf neben dem Begünstigten als Gesamtschuldnerin. 1. Voraussetzungen des Vorkaufsrechts zugunsten eines anderen Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Gemeinde das ihr nach den §§24, 25 und 26 zustehende allgemeine und besondere V o r k a u f s r e c h t auch z u g u n s t e n e i n e s a n d e r e n ausüben (Abs. 1). In einem solchen Fall sind also vier Beteiligte vorhanden: der Verkäufer, der Käufer, die Vorkaufsberechtigte Gemeinde und der begünstigte andere. Diese Bestimmung wurde auf Grund eines Vorschlags des 24. Bundestagsausschusses aus einigen Länderauf127

§ 2 7 Anm. 2

Zweiter Teil. Sicherung der Bauleitplanung

§28 baugesetzen in das BBauG übernommen und zwar aus folgender Erwägung: Würde man die Ausübung des Vorkaufsrechts nur zugunsten der Gemeinden zulassen, so würde es als Instrument der Bodenordnung bei kleineren Gemeinden, denen oft die Mittel fehlen, versagen. Audi ein bloßer Zwischenerwerb würde für solche Gemeinden eine wirtschaftliche Belastung bedeuten. Zudem wird durch die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines anderen ein zweimaliger Eigentümerwechsel erspart. Voraussetzung für die Ausübung des Rechts ist das E i n v e r s t ä n d n i s des begünstigten anderen. Um eine unerwünschte Ausweitung zu verhindern, wurde diese Art der Ausübung auf folgende Fälle beschränkt: Das Grundstück m u ß entweder a) als Baugrundstüdc für den Gemeinbedarf oder als Verkehrs-, Versorgungs- oder Grünfläche festgesetzt sein (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 1, 3, 5, 8), oder b) für die Bebauung mit Eigenheimen (auch Kaufeigenheimen oder Kleinsiedlungen) vorgesehen sein, oder c) in einem Gebiet liegen, das nach städtebaulichen Erfordernissen als Eigenheimgebiet entwickelt werden soll. Nach den in a) bis c) genannten Erfordernissen kommt also diese Art der Ausübung vor allem dann in Frage, wenn T r ä g e r v o n G e m e i n b e d a r f s e i n r i c h t u n g e n (z. B. Schulen, Kirdien, Versorgungsbetrieben) oder W o h n u n g s b a u t r ä g e r n gewillt sind, das Grundstück zu erschließen und zu bebauen. Im ersten Falle, also bei einem Träger von Gemeinbedarfseinrichtungen ist die Gemeinde sogar v e r p f l i c h t e t , auf dessen Antrag hin das Vorkaufsrecht zu seinen Gunsten auszuüben, wenn er für die Verpflichtungen aus dem Kauf (vgl. Abs. 3 Satz 2, Anm. 2) Sicherheit leistet (Abs. 2). 2. Rechtsfolgen der Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten anderer (Abs. 3) Wenn die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausübt (durch Mitteilung an den verpflichteten Verkäufer § 510 Abs. 1 BGB), kommt der Kauf zwischen diesem und dem begünstigten anderen zustande. Bezüglich der Wirkung der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts vgl. Anm. 3 a zu §24. N e b e n dem Begünstigten h a f t e t die G e m e i n d e als G e s a m t s c h u l d n e r i n . §28

Entschädigung für ältere Erwerbsrechte Nach Ausübung des Vorkaufsrechtes hat die Gemeinde denjenigen für dadurch entstandene Vermögensnachteile zu entschädigen, dem ein vertragliches Recht zum Erwerb des Grundstücks zustand, bevor ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde auf Grund dieses Gesetzes oder solcher landesrechtlicher Vorschriften, die durch § 186 aufgehoben worden sind, begründet worden ist. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teiles dieses Gesetzes gelten sinngemäß. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, so entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde. Vor der Entscheidung sind die Beteiligten zu 128

Vorbemerkung

Vor § 2 9 Anm. 1

hören. Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht zugunsten eines anderen ausgeübt, so kann sie von diesem Erstattung des Entsdiädigungsbetrages verlangen. a) Wird durch die Ausübung des Vorkaufsrechts in den vorgenannten Fällen (§§24 bis 27) in Erwerbsrechte eingegriffen, die durch V e r t r a g v o r der Entstehung eines der hier oder bisher (§ 186 Abs. 1) landesrechtlich geregelten Vorkaufsrechte erworben wurden, so ist die G e m e i n d e verpflichtet, dem Geschädigten für die hierdurch entstandenen Vermögensnathteile E n t s c h ä d i g u n g zu leisten (Satz 1). Voraussetzung ist also, daß das private Vorkaufsrecht b e g r ü n d e t worden ist, b e v o r entweder ein Bebauungsplan nach dem BBauG aufgestellt oder ein übergelciteter Plan nach § 173 Abs. 3 vorhanden ist, in dem Gemeinbedarfsgrundstüdce festgesetzt sind, bzw. Grundstücke in ein Umlegungsverfahren oder Grenzregelungsverfahren nach dem BBauG einbezogen sind (§ 24), oder Satzungen über das besondere Vorkaufsrecht nach § 25 oder nach § 26 rechtsgültig erlassen sind, oder in den Bundesländern, die in ihren Aufbaugesetzen ähnliche Vorkaufsrechte zugunsten der Gemeinde hatten, solche zur Entstehung gelangt sind. b) Nach Satz 2 sind die Vorschriften der § 93 bis 101 — §§ 102 und 103 scheiden der Natur der Sache nach aus — über die Entschädigung sinngemäß anzuwenden (vgl. hierzu die Erläuterungen dort). In diesen Bestimmungen sind die Entschädigungsgrundsätze festgelegt, insbesondere, ob die Entschädigung in Geld oder in Land oder durch Gewährung anderer Rechte zu leisten ist. c) Mangels Einigung über die Entschädigung entscheidet nach Satz 3 und 4 die höhere Verwaltungsbehörde nach Anhörung der Beteiligten. Eine Zuständigkeitsübertragung an eine andere staatliche Behörde (vgl. § 147 Abs. 2) kommt hier nicht in Betracht, weil die Entschädigungsvorschriften des Fünften Teils ausdrücklich für anwendbar erklärt wurden. Für das weitere Verfahren gelten §§ 157 ff.; zuständig für Streitigkeiten sind sonach die Kammern (Senate) für Baulandsachen bei den Land-(Oberlandes-) gerichten. d) Im Falle des § 27 (Ausübung zugunsten eines anderen) kann die Gemeinde vom Begünstigten die E r s t a t t u n g des Entschädigungsbetrags verlangen (Satz 5). Auch für Streitigkeiten hierüber sind die Baulandkammern zuständig (§ 157 Abs. 1). DRITTER TEIL Regelung der baulichen und sonstigen Nutzung Vorbemerkung 1. Allgemeines Der Dritte Teil des BBauG trat an die Stelle der durch § 186 Abs. 1 Nr. 15 aufgehobenen Bauregelungsverordnung vom 15. 2.1936. Die R e g e l u n g d e r b a u l i c h e n u n d s o n s t i g e n N u t z u n g in diesem Teil des BBauG, der am 29. 6.1961 in Kraft getreten ist, enthält Vorschriften, die die B a u g e n e h m i g u n g s b e h ö r d e , die für den Vollzug der städtebaulichen Pläne hinsidit9 H e i t z e r - O e s t r e i c h e r , BBauG, 4. Aufl.

129

V o r § 2 9 Anm. 2 §29

Dritter Teil. Regelung der baulichen Nutzung

lieh der Zulassung baulicher Anlagen zuständig ist, binden. Ungeachtet dessen handelt es sich bei den Vorschriften des Dritten Teils des BBauG um bodenrechtlidie, nicht baupolizeiliche Bestimmungen, da sie ihrer Natur nach nicht spezifisch polizeilichen Sicherheitserforderaissen dienen. Damit ist die bundesrechtliche Regelung gerechtfertigt. Dieser Rechtslage wurde ausdrücklich durch den Hinweis in § 29 Satz 4 Rechnung getragen. Auf Grund der Ausschußberatungen erhielten die beiden Abschnitte des Dritten Teils gegenüber dem Regierungsentwurf eine erheblich andere endgültige Fassung. So wurde vor allem der Begriff „ V o r h a b e n " (vgl. § 29) für den ganzen Ersten Abschnitt eingeführt und die ursprünglich geplante Erwerbspflidit des Zweiten Abschnitts in eine E n t s c h ä d i g u n g s p f l i c h t (vgl. §§40 bis 44) umgewandelt. 2. Rechtsprechung Das BVerwG hatte sich seit seiner Errichtung bereits mit den Problemen der Regelung der baulichen und sonstigen Nutzung im Rahmen seiner Rechtsprechung zur Bauregelungsverordnung und zu den einschlägigen Ländergesetzen, im besonderen zu den nach 1945 ergangenen Aufbaugesetzen, befaßt. Im Hinblidk darauf, daß diese Gesetze zum Teil noch vor Inkrafttreten des Grundgesetzes ergangen sind, mußte das BVerwG die dort enthaltenen Rechtsnormen am GG messen. So entstand eine moderne Rechtsprechung, die ihren Niederschlag in vielen normativen Regelungen des BBauG, nicht zuletzt auch in solchen des Dritten Teils, fand. Als Vorläufer der inzwischen ergangenen höchstrichterlichen Rechtsprechung sollen sie nur der Fundstelle nach aufgeführt werden: B v. 15. 6.1954 (I B 260.53) Buchholz 406, 21, § 3 BauRegV Nr. 1. U v. 7.10.1954 (I C 16.53) Budiholz 406, 21, § 3 BauRegV Nr. 2. U v. 14.12.1954 (I C 57.53) Buchholz 406,21, BauRegV Nr. 3. B v. 28. 1.1955 (I B 246.53) Buchholz 406, 48, § 1 der Einheitsbauordnung für Städte Nr. 1. U v. 8.12.1955 (I C 135.54) BVerwGE 3, 28. U v. 12. 7.1956 (I C 91.54) BVerwGE 4, 57. U v. 25.10.1956 (I C 119.56) BVerwGE 4, 124. U v. 27.'2.'1957 (I C 192.55) Buchholz 406, 18, § 12 Hessen Aufl. 9 Nr. 1. U v. 20.5.1958 (I C 184.57) BVerwGE 6, 339. U v. 27. 6. 1957 (I C 3.56) Buchholz 406, 40, § 24 NotSdiG Nr. 4. U v. 29. 8.1957 (I C 22.57) Buchholz 406, 28, § 11 Bad. OrtsstraßenG Nr. 1. B v. 15.11.1957 (I B 115.57) Buchholz 406, 21, § 3 BauRegV Nr. 12. ERSTER ABSCHNITT Z u l ä s s i g k e i t von V o r h a b e n §29

Begriff des Vorhabens Für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben und die einer bauaufcichtlidien Ge130

Erster Abschnitt. Zulässigkeit von Vorhaben

§ 29

Anm. 1,2

nehmigung oder Zustimmung bedürfen, gelten die §§ 30 bis 37. Dies gilt auch für Vorhaben, die der Landesverteidigung dienen. Diese Vorsdiriften gelten mit Ausnahme des § 35 sinngemäß auch für Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfanges sowie für Ausschachtungen. Die Vorsdiriften des Bauordnungsrechtes und andere öffentlich-rechtliche Vorsdiriften bleiben unberührt. 1. Begriff Vorhaben a) Der den Einzelvorsdiriften der §§30 bis 37 vorangestellte Begriff V o r h a b e n umfaßt die b a u g e n e h m i g u n g s p f l i c h t i g e oder sonst z u s t i m m u n g s b e d ü r f t i g e E r r i c h t u n g , Ä n d e r u n g oder N u t z u n g s ä n d e r u n g von b a u l i c h e n Anlagen einschließlich solcher, die der L a n d e s v e r t e i d i g u n g dienen. Letztere unterliegen den Bestimmungen auch insoweit, als sie verfahrensrechtlich der höheren Bauaufsichtsbehörde vor Beginn der Ausführung n u r z u r K e n n t n i s z u b r i n g e n sind. Unter die genehmigungspflichtigen Vorhaben im Sinne des § 24 fallen auch Anlagen nach §§ 16 und 24 GewO, Atomanlagen nach §§ 7 ff. des Atamgesetzes vom 23. 12. 1959 (BGBl. I S. 814) und Nebenanlagen nach § 1 Abs. 4 Nr. 4 FStrG. b) Der Z u s t i m m u n g (an Stelle der Genehmigung) bedürfen öffentliche Bauvorhaben nach entsprechenden länderrechtlichen Bestimmungen (vgl. die Landes-Bauordnungen). Soweit Aufschüttungen und Abgrabungen landesrechtlich nur einer A n z e i g e pflicht unterliegen, werden sie gleichwohl im Hinblick auf Satz 3 durch das BBauG erfaßt, w e n n sie „großen Umfangs" sind (nach einem Vorschlag einer von Bundes wegen ausgearbeiteten Musterbauordnung ab 30 qm Grundfläche und Höhe von mehr als 2 m). c) Auf Aufschüttungen, Abgrabungen größeren Umfangs (Tatfrage!) und auf Ausschachtungen wurden auf Vorschlag des federführenden Ausschusses die Vorschriften der §§30 bis 37 mit Ausnahme von § 35 für anwendbar erklärt, weil diese erheblichen Veränderungen der Erdoberfläche sich auf eine geordnete städtebauliche Entwicklung nachteilig auswirken können (Satz 3). Die Ausklammerung der Vorschrift des § 35 hat zur Folge, daß im A u ß e n b e r e i c h (vgl. § 19 Abs. 2) Einschränkungen für Aufschüttungen, Ausschachtungen und größere Abgrabungen nicht vorgesehen sind. 2. Probleme a) Das Bundesverwaltungsgericht vertritt in laufender Rechtsprechung (vgl. U vom 28. 4. 1964 — I C 64.62 — BVerwGE 18, 242/244; U vom 30. 6. 1964 — I C 79.63 — BVerwGE 19, 82/85) die zutreffende Meinung, daß die Vereinbarkeit eines Rechtsvorgangs im Außenbereich mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung maßgeblich danach zu beurteilen ist, ob die mit der Teilung bezweckte bauliche Nutzung öffentliche Belange im Sinne des § 35 Abs. 3 BBauG beeinträchtigt. Ob das auch dann gilt, wenn die beabsichtigte Nutzung kein im Sinne des § 29 Satz 1 BBauG genehmigungsbedürftiges Vorhaben zum Gegenstand hat, war lange Zeit rechtsgrundsätzlich noch nicht geklärt. Mit U vom 31.1. 1968 (BVerwGE 29, 86, siehe Anm. 3 A Nr. 3) hat das BVerwG schließlich dahin entschieden, daß die mit der Teilung eines Grundstücks im Außenbereich verfolgte Nutzung nur dann die Versagung der Bodenverkehrsgenehmigung rechtfertigt, wenn sie un9«

131

§ 29 Anm. 2

Dritter Teil. Regelung der baulichen Nutzung

mittelbar und als solche auf eine genehmigungsbedürftige — bauliche oder sonstige — Nutzung im Sinne von § 29 Satz 1 BBauG gerichtet ist. Die Tatsache, daß § 19 BBauG den Zweck des Rechtsvorgangs nur bei einem Teil der Genehmigungstatbestände berücksichtigt, findet ihre Erklärung in § 21 BBauG. Nach dieser Vorschrift darf die Baugenehmigung für die mit dem Rechtsvorgang bezweckte Nutzung innerhalb einer bestimmten Zeit nicht versagt werden, wenn die Bodenverkehrsgenehmigung erteilt worden ist. Die in der Bodenverkehrsgenehmigung zum Ausdruck gekommene planungsrechtliche Beurteilung bindet die Baugenehmigungsbehörde bei der späteren Entscheidung über die Zulässigkeit des Vorhabens (vgl. das obengenannte Urteil vom 28. 4. 1964). Hieraus ergibt sich nach Auffassung des BVerwG, daß der mit dem Rechtsvorgang verfolgte Zweck nur dann die Versagung der Bodenverkehrsgenehmigung rechtfertigt, wenn ihre Erteilung eine Bindung der Baugenehmigungsbehörde im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren zur Folge hätte, die Ausführung des beabsichtigten Vorhabens also im Falle der Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung planungsrechtlich präjudiziell werden würde. b) Daraus, daß § 29 nur auf genehmigungspflichtige bauliche Anlagen abstellt und dies im dritten Satz auf bestimmte Aufschüttungen, Abgrabungen und Ausschachtungen ausdehnt, wird teilweise im Schrifttum gefolgert, daß die Berücksichtigung verbindlicher Festsetzungen in Bebauungsplänen ausschließlich über und nach Maßgabe von § 29 BBauG statthaft ist (vgl. Geizer, Das neue Bauplanungsrecht S. 87) und infolgedessen die von § 29 BBauG nicht erfaßten sonstigen Nutzungen — außerhalb wie innerhalb eines Baugenehmigungsverfahrens — in ihrer Zulässigkeit von Bebauungsplänen unabhängig sind (vgl. Schütz-Frohberg, BBauG § 8 Anm. 1). Das BVerwG lehnt diese Folgerung ab und zwar mit der zutreffenden Begründung (vgl. U vom 4. 11. 1966, BVerwGE 25, 243; Anm. 3 A Nr. 2): Soweit § 9 BBauG Festsetzungen gestattet, die sich auf sonstige Nutzungen beziehen, sind diese Festsetzungen unabhängig von § 29 BBauG beachtlich und deshalb auch aus sich geeignet, die materielle Unzulässigkeit einer solchen Nutzung zu ergeben. Es ist bereits zweifelhaft, ob § 29 BBauG überhaupt herangezogen werden kann, wenn nicht die Genehmigung eines Vorhabens, sondern — etwa und insbesondere auf der Grundlage der polizeilichen Generalklausel — unmittelbar seine materiellrechtliche Zulässigkeit in Frage steht. Selbst wenn § 29 BBauG auch außerhalb von Genehmigungsverfahren erheblich sein sollte, ergäbe sich aus ihm doch nicht, daß bei sonstigen Nutzungen die in einem Bebauungsplan enthaltenen Festsetzungen unberücksichtigt zu bleiben haben. § 29 BBauG darf nicht isoliert auf § 30 BBauG bezogen werden. Die Bedeutung und Funktion des § 29 BBauG liegt nicht darin, die ohnedies als Satzungen (§ 10 BBauG) verbindlichen Bebauungspläne noch zusätzlich für verbindlich zu erklären. Das seine Wirkung Kennzeichnende ist vielmehr darin zu sehen, daß er durch seinen Hinweis auf die ihm nachfolgenden §§ 30 bis 37 BBauG den als solchen erschöpfenden Katalog von Alternativen bezeichnet, in den sich alle Baugenehmigungsverfahren einordnen lassen müssen. § 29 BBauG sagt nicht, daß Bebauungspläne ausschließlich nach Maßgabe des $ 30 BBauG Bedeutung erlangen können. Er bringt vielmehr im Hinblick auf Bebauungspläne nicht mehr zum Ausdruck, als daß die Lage eines Grundstücks im Geltungsbereich eines sogenannten qualifizierten Bebauungsplanes zur Anwendung der im Verhältnis namentlich zu den §§ 34 und 35 BBauG selbständigen Genehmigungsalternative des § 30 BBauG führt. Die Entstehungsge132

Erster Abschnitt. Zulässigkeit von Vorhaben

§29 Anm. 3

schichte des § 29 BBauG (vgl. DB DS III/336) läßt nach Meinung des BVerwG nicht den Rückschluß auf eine weitergehende Wirkung von Bebauungsplänen zu, insbesondere weil eine aus ihr abgeleitete Auslegung des § 29 BBauG mit den § § 8 Abs. 1, 10 und 12 Satz 3 BBauG nicht zu vereinbaren wäre. Hierbei verweist das BVerwG auf das Urteil des I. Senats vom 18. 8. 1964 (BVerwGE 19, 164; Anm. 6 A Nr. 2 bei § 34), das ausgesprochen hat, daß die in den sogenannten einfachen Bebauungsplänen enthaltenen Festsetzungen im Baugenehmigungsverfahren zu beachten sind, obgleich die einfachen Bebauungspläne weder in § 29 noch in den ihm nachfolgenden Vorschriften erwähnt sind. Der als Satzung ergehende (§ 10 BBauG), in den § § 8 Abs. 1 und 12 Satz 3 BBauG noch einmal ausdrücklich als verbindlich bestätigte Bebauungsplan bedarf seinem Wesen nach keiner „Geltungsvermittlung", d. h. keiner zusätzlichen Regelung, die erst noch sagen müßte, daß er gleichsam auch wirklich gelten soll. An dieser Feststellung kann die Auslegung des § 29 BBauG nicht vorbeigehen. Das gleiche gilt für (einfache oder qualifizierte) Bebauungspläne, die zulässigerweise Festsetzungen für sonstige Nutzungen enthalten. Auch mit diesen Festsetzungen gelten Bebauungspläne unabhängig von § 29 BBauG bereits „aus sich", d. h. kraft des ihnen vom Bundesbaugesetz beigelegten Charakters als verbindliche Rechtssätze. 3. Rechtsprechung A. H ö c h s t r i c h t e r 1. R s p r . 1. BVerwG, U vom 12.11. 1964 (I C 58.64) BVerwGE 20,12 = NJW 1965, 548 = DÖV 1965, 460 = DVB1. 1965, 200 (mit Anm. von Scheck) = MDR 1965, 154 = BBauBl. 1965, 70 = DVB1. 1965, 200. Unter die Vorhaben des § 29 BBauG fallen auch die anzeigepflichtigen Vorhaben, mit deren Ausführung erst nach Ablauf einer bestimmten Frist nach Eingang der Bauanzeige begonnen werden darf, sofern die Baugenehmigungsbehörde nicht innerhalb dieser Frist das Vorhaben untersagt oder dem früheren Baubeginn zugestimmt hat. 2. BVerwG, U vom 4. 11. 1966 (IV C 36.65) BVerwGE 25, 243. a) Die Möglichkeit, durch Bebauungsplan „das Bauland" festzusetzen, bietet zugleich die Handhabe, durch eine solche Feststellung die bauland- bzw. baugebietswidrige „sonstige" — d. h. andere als bauliche — Nutzung auszuschließen. b) Eine „sonstige Nutzung" von Grundstücken, die dem für diese Grundstücke geltenden Bebauungsplan widerspricht, ist rechtswidrig und kann untersagt werden. 3. BVerwG, U vom 31. 1. 1968 (IV C 170.65) BVerwGE 29, 86 = MDR 1968, 783 = BayVBl. 1968, 317. Eine Bodenverkehrsgenehmigung kann wegen des mit dem Rechtsvorgang verfolgten Zwecks nicht versagt werden, wenn die Verwirklichung dieses Zwecks keiner bauaufsichtlichen Genehmigung oder Zustimmung i. S. von § 29 Satz 1 BBauG bedarf. 4. BVerwG, U vom 16. 2. 1968 (IV C 190.65) DVBl. 1968, 507 = BBauBl. 1968, 472. 133

§ 29

Dritter Teil. Regelung der baulichen Nutzung

Anm. 3 Ist ein dem Bebauungsplan gänzlich oder doch weitgehend entsprechender Zustand bereits verwirklicht worden, so kann die Genehmigung für ein die Planverwirklichung gefährdendes und durch den Plan ausdrücklich oder inzidenter ausgeschlossenes Vorhaben auch dann versagt werden, wenn es als ein die sonstige Nutzung betreffendes Vorhaben nicht von den §§ 29 ff. BBauG erfaßt wird (im Anschluß an BVerwGE 25, 243). B. A n d e r e

Gerichte

1. OVG Münster, U vom 27.10.1961 (VII A 244/59) DÖV 1962. Unter „Vorschriften des Bauordnungsrechts" im Sinne des § 29 letzter Satz BBauG, die unberührt geblieben sind, sind die Vorschriften herkömmlichen baupolizeilichen Inhalts in den Bauordnungen zu verstehen, d. h. die Bestimmungen, die regeln, was bei der Ausführung eines Bauvorhabens in sicherheitspolizeilicher, hygienischer und ästhetischer Hinsicht zu beachten ist. Unberührt geblieben im Sinne des § 29 letzter Satz BBauG sind auch solche Vorschriften in den Bauordnungen, die sowohl planerischen als auch bauordnungsrechtlichen Charakter haben; dazu gehören u. a. die Bauwichbestimmungen in den Bauordnungen. 2. OVG Lüneburg, U vom 13. 9.1963 (I A 40/62) DVB1. 1964, 390. Ein Wohnwagen, der entweder durch langfristige — etwa mehrere Monate dauernde — oder durch fortgesetzte Aufstellung auf einem dazu erworbenen oder gepachteten Grundstück zu diesem in eine verfestigte Beziehung getreten ist, kann eine nach Maßgabe des Landesrechts genehmigungspflichtige bauliche Anlage sein, die die Bebauungsfähigkeit des Grundstückes nach §§29 ff. BBauG voraussetzt. 3. OVG Hamburg U v. 20. 8. 1964 (Bf II 45/64) BBauBl. 1965, 532. Auch die Nutzungsänderung von baulichen Anlagen beurteilt sich nach den §§ 29 ff. BBauG. 4. OVG Lüneburg U v. 14.1.1965 (I A 109/63) DVB1. 1965, 211. Die mit der Teilung eines Grundstücks im Außenbereich bezweckte Nutzung rechtfertigt als solche nur dann die Versagung der Genehmigung, wenn sie ein genehmigungsbedürftiges Vorhaben im Sinne des § 29 BBauG zum Gegenstand hat. 5. HessVGH B v. 19. 2. 1965 (R IV 1/63) BBauBl. 1966, 209. Durch das BBauG hat der Bundesgesetzgeber die bauliche und sonstige Nutzung von Grundstücken geregelt. Soweit eine Gemeinde in einer Satzung denselben Gegenstand betreffende Vorschriften erlassen will, sind die Bestimmungen des BBauG über Form und Inhalt eines Bebauungsplanes zu beachten; das gilt auch für die Anlage von Sand- und Kiesgruben, weil sie Vorhaben im Sinne des § 29 Satz 3 BBauG sind. 6. OVG Münster U v. 17.3.1966 (VII A 31/64) ZMR 1966, 316. a) Zur Auslegung des Begriffes „Nutzungsänderung". 134

Erster Abschnitt. Zulässigkeit von Vorhaben

§ 2 9 Anm. 4

§ 3 0 Anm.1

b) Einwirkungen von einer stark befahrenen Bundesstraße hindern nicht, das angrenzende Gebiet als reines Wohngebiet anzuerkennen. c) Nutzungsänderungen und andere anzeigepflichtigen Vorhaben unterliegen bauplanungsrechtlichen Vorschriften der §§ 29 ff. BBauG. Zum ersten Leitsatz führt das OVG Münster aus, daß die Nutzungsänderung entsprechend der Musterbauordnung in der Landesbauordnung verschiedener Länder ihren Niedersdilag dergestalt gefunden hat, daß sie genehmigungspflichtig ist. Demgegenüber unterwirft § 80 Abs. 2 Ziff. 15 der Bauordnung für Nordrhein-Westfalen die Nutzungsänderung baulicher Anlagen lediglich der Anzeigepflicht; diese sei für jede Art von Nutzungsänderung gegeben, wenn sie der bisher baurechtlich genehmigten nicht entspricht. 7. HessVGH U v. 5. 7.1967 (IV OE 19/67) ESVGH 18, 61. a) Ein Wohnwagen, der ohne zusätzliche Befestigung aufgestellt wird, ist kein Bauwerk i. S. von § 2 HessBO, da er ohne weiteres frei beweglich bleibt. Er ist somit keine bauliche Anlage im Sinn von § 29 BBauG. b) Eine Grundstückseinfriedigung ist eine bauliche Anlage i. S. von § 29 BBauG sowie ein Bauwerk i. S. von § 2 HessBO. 4. Schrifttum Samighausen, Zur Gleichbehandlung von Baugesuchen (§§ 34, 35 — §§ 30, 31 BBauG), MDR 1969, 1, Sendler, Zulässigkeit von Bauvorhaben — die § § 2 9 bis 34 des Bundesbaugesetzes, BBauBl. 1968, 12 u. 63. §30

Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes Im Geltungsbereidi eines Bebauungsplanes, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baureditlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulieben Nutzung, über die überbaubaren Grundstücksflächen und über die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Ersdiließung gesichert ist. 1. Zulässigkeit von Vorhaben § 30 behandelt den sog. „qualifizierten Bebauungsplan", dem im Bauplanungsrecht eine besondere Bedeutung zukommt (vgl. § 34 BBauG). In dieser Bestimmung ist die G r u n d s a t z Vorschrift über die Zulässigkeit von Vorhaben im Sinn von §29 enthalten: Im Geltungsbereich des B e b a u u n g s p l a n s , der die im folgenden genannten M i n d e s t v o r a u s s e t z u n g e n erfüllen muß, ist ein Vorhaben zulässig, m u ß also baubehördlich genehmigt werden, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht u n d wenn die Erschließung (also insbesondere die Straßenherstellung, vgl. die Erläuterungen zu § 127) gesichert ist. Sicherung der Erschließung bedeutet nicht schon ihre Durchführung; es genügt, wenn eine Satzung (§ 132) auf135

§30

Dritter Teil. Regelung der baulichen Nutzung

Anm. 2 gestellt, der Erschließungsbeitrag an die Gemeinde (vgl. § 135) geleistet ist und die Gemeinde erkennbare Vorbereitungsmaßnahmen zur Durchführung der Erschließung getroffen hat (vgl. § 123 Abs. 2). Die Mindestforderungen, die der Bebauungsplan im Sinn des § 30 zu erfüllen hat, bestehen darin, daß dieser allein oder zusammen mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, femer über die bebaubaren Grundstücksflächen sowie über die örtlichen Verkehrsflächen enthält. Unter „sonstigen baurechtlichen Vorschriften" sind auch solche planungsrechtlicher Art zu verstehen; es fallen darunter sowohl landesrechtliche wie ortsrechtliche Vorschriften, auch festgesetzte und nach § 173 Abs. 2 übergeleitete Baulinienpläne oder nach der gleichen Vorschrift übergeleitete baurechtliche Vorschriften. Zur Erfüllung der Voraussetzungen des § 30 genügt es, wenn m e h r e r e Bebauungspläne im Zusammenhalt — der Bebauungsplan kann ja auch Teilgebiete der Gemeinde erfassen — die Mindesterfordernisse erfüllen Der Bebauungsplan im Sinn des § 30 braucht nicht zu enthalten Festsetzungen über Bauweise, Mindestgröße der Grundstücke, Höhenlagen, Gemeinbedarfgrundstücke oder Grünflächen. Die Vorausleistung des Erschließungsbeitrags (§ 133 Abs. 3) ist keine Bedingung für die Erteilung einer Baugenehmigung (vgl. Anm. zu § 133 Abs. 3). Dies ergibt sich aus § 30, in dem abschließend ausgeführt ist, welche Voraussetzungen vorliegen müssen, damit dem Antragsteller ein Rechtsanspruch auf die Baugenehmigung zusteht. Zu diesen Voraussetzungen gehört zwar die S i c h e r u n g d e r E r s c h l i e ß u n g (siehe Wortlaut des Gesetzes), nicht aber die V o r a u s l e i s t u n g (vgl. Waldemar Schneider, DVB1. 1962, 332). In denjenigen Bebauungsplänen, die Baugebiete nach der BauNVO festgesetzt haben, gilt § 12 BauNVO (Zulässigkeit von Stellplätzen und Garagen (siehe Nr. II 3 des Komm., Erläuterungen zu § 12 BauNVO). Ähnliches gilt im Rahmen der §§ 13 und 14 bzgl. Räume für freie Berufe und Nebenanlagen. Nach § 15 BauNV sind bauliche und sonstige Anlagen in festgesetzten Baugebieten im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen, insbes. wenn von ihnen unzumutbare Belästigungen und Störungen ausgehen können. Dies gilt auch für die Änderung und Erweiterung von Anlagen. Es handelt sich hier um keine Ermessensentsdieidungen. 2. Sicherung der Erschließung Hinsichtlich der „Sicherung der Erschließung" vertritt Finkler in DVB1. 1962, 331 die Meinung, sie bedeute in erster Linie, daß die planerischen Voraussetzungen für die Herstellung der Straße gegeben sein müßten; zum anderen gehöre dazu auch die finanzielle Sicherstellung der geplanten Erschließungsmaßnahmen; das werde regelmäßig durch Bereitstellung der erforderlichen Mittel im Haushaltsplan der Gemeinde geschehen. Nach wie vor werde es die Regel sein, daß die Gemeinden Straßenbaumaßnahmen im wesentlichen vorfinanzierten. Ein Teil der Mittel könne durch Vorausleistungen gedeckt werden. Im übrigen sorge das BBauG dafür, daß die Gemeinden durch Vorverlegung der Entstehung der Beitragspflicht (§ 133 BBauG) die vorgeschossenen Beträge — soweit zulässig — möglichst schnell wieder hereinbekommen könnten. 136

Erster Abschnitt. Zulässigkeit von Vorhaben

§30 Anm. 3

Demgegenüber weist Waldemar Schneider aaO. darauf hin, daß die Vorausleistung jedenfalls nicht zur „Sicherung der Erschließung" gehöre. Andrerseits genüge es für diese Sicherung der Erschließung nicht, daß die planerischen Voraussetzungen und die finanzielle Sicherstellung der geplanten Erschließungsmaßnahmen vorlägen; es sei hierzu vielmehr auch notwendig, daß die Erschließungsanlagen bis spätestens zur Fertigstellung der anzuschließenden baulichen Anlagen b e n u t z b a r seien (vgl. hierzu auch Brügelmann BBauG zu § 30 Anm. 3 b , bb; femer Finlder, DVB1. 1962, 707). 3. Rechtsprechung A. H ö c h s t r i c h t e r l i c h e R s p r . 1. BVerwG U vom 18. 8. 1964 (I C 63.62) BVerwGE 19, 164 = NJW, 1964, 2442 = DVB1. 1964, 918 = DÖV 1964, 740 = BBauBl. 1964, 548 = D W W 1965, 20 = MDR 1965, 70 = BayVBl. 1965, 98. a) Die vorhandene Bebauung ist für die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nur maßgeblich, soweit die städtebauliche Ordnung nicht durch die Festsetzungen eines Bebauungsplanes geregelt ist. b) Befreiung kann auch von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes erteilt werden, der nicht die Mindestfestsetzungen des § 30 BBauG enthält. 2. BVerwG U vom 12. 1. 1968 (BVerwG IV C 167.65) BVerwGE 28, 49 = DVB1. 1968, 515 = BBauBl. 1968, 474. Die Festsetzung nur einer Baulinie oder Baugrenze enthält eine für die Anwendbarkeit des § 30 BBauG ausreichende Festsetzung „über die überbaubaren Grundstücksflächen", wenn anzunehmen ist, daß nach dem Willen des Planungsträgers die derart beschränkte Festsetzung mit der Wirkung des § 30 BBauG als eine erschöpfende gewollt ist. Bei Plänen, die unter der Geltung des Bundesbaugesetzes aufgestellt worden sind, wird das im allgemeinen zu bejahen sein. B. O V G ,

VGH

und

andere

Gerichte

1. OVG Münster, U vom 29.5.1962 (VII A 853/59) DÖV 1963, 848 = 1963,326. Weist ein Bebauungsplan im Sinne des § 30 BBauG ein Grundstück als von jeder Bebauung freizuhaltende private Grundfläche aus, so widerspricht jede Bebauung des Grundstücks, auch die Errichtung eines nebenerwerblich betriebenen Obstanbau dienenden Wirtschaftsgebäudes den Festsetzungen des Bebauungsplanes und ist daher nach § 30 BBauG unzulässig. 2. BayVGH, U vom 6.12.1962 (Nr. 114 I 61) — nicht veröffentlicht. Die Erschließung ist nicht gesichert, wenn die Straße zwar hergestellt ist, der Eigentümer sie aber sperrt. 3. OVG Münster, U vom 11.6.1964 (VII A 935/63) DÖV 1964, 752. Der Annahme eines qualifizierten Bebauungsplans im Sinn des § 30 BBauG steht der Umstand nicht entgegen, daß die örtliche Verkehrsfläche nur auf einer Seite der Straße durch eine Fluchtlinie nach dem Preuß. Fluchtliniengesetz begrenzt ist. 137

§31 Anm. 1

Dritter Teil. Regelung der baulichen Nutzung

4. Hamb. OVG U v. 8. 10.1964 (Bf II 141/63) DÖV 1966, 572. Die Errichtung eines Kindertageheimes auf einem als Wohngebiet ausgewiesenen Grundstücks ist zulässig. 5. OVG Münster, U v. 30.10.1964 (VII A 980/63) DVB1. 1965, 852 = DÖV 1965, 536 = DWW 1965, 116. Ein Bebauungsplan, der die Bebauungstiefen und Grundflächenzahl nicht einheitlich festsetzt, verletzt nicht den Gleichheitsgrundsatz, wenn die uneinheitliche Festsetzung den vorhandenen Baubestand rechtlich anerkennt und bestätigt. §31 Ausnahmen

und

Befreiungen

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplanes kann die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde soldie Ausnahmen zulassen, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. (2) Im übrigen kann die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde und mit Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde Befreiung erteilen, wenn die Durchführung des Bebauungsplanes im Einzelfall zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist, oder wenn Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern. Die Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde gilt erteilt, wenn sie nicht binnen zwei Monaten versagt wird. Die höhere Verwaltungsbehörde kann für genau begrenzte Fälle allgemein festlegen, daß ihre Zustimmung nicht erforderlich ist. 1. Ausnahmen und Befreiungen a) Diese Vorschrift knüpft an die hergebrachte Unterscheidung zwischen der in der Norm ausdrücklich vorgesehenen „Ausnahme" und der stets dem Ermessen unterliegenden „Befreiung" (Dispens) von einer Rechtsvorschrift an. So führt § 31 folgende beiden Möglichkeiten an: 1. solche, die nach Art und Umfang im Bebauungsplan a u s d r ü c k l i c h vorgesehen sind (Abs. 1), 2. solche, die im Bebauungsplan n i c h t v o r g e s e h e n sind, jedoch auf Grund b e s o n d e r e r U m s t ä n d e im Einzelfall das Vorhaben ermöglichen (Abs. 2). Zu 1. Der Gemeinde ist nach Abs. 1 von v o r n h e r e i n die Möglichkeit gegeben, von den Festsetzungen des Bebauungsplans bei Aufstellung dieses Plans nach Art und Umfang bezeichnete Ausnahmen vorzusehen, die Inhalt der Satzung sein müssen und im Rahmen der Überprüfung durch die höhere Verwaltungsbehörde (nach § 11) auch von der Genehmigung miterfaßt worden sind. Nur unter diesen Voraussetzungen k a n n die B a u g e n e h m i g u n g s b e h ö r d e im 138

Erster Abschnitt. Zulässigkeit von Vorhaben

§31 Anm. 1

E i n v e r n e h m e n mit der G e m e i n d e (soweit nicht die Gemeindebehörde — kreisfreie Stadt — selbst Baugenehmigungsbehörde ist) im E i n z e l f a l l , also nicht generell, die beantragte Ausnahme zulassen. Es handelt sich um eine E r m e s s e n s e n t s d i e i d u n g der Genehmigungsbehörde, die vom Bauwerber im V e r w a l t u n g s r e c h t s w e g angefochten werden kann. Fehlt es am Einvernehmen mit der Gemeinde, also an der Ü b e r e i n s t i m m u n g der beiden Behörden, dann m u ß die Baugenehmigungsbehörde das Vorhaben ablehnen, selbst wenn sie ihrerseits der Genehmigung nicht abgeneigt ist (siehe Anm. 3 zu 5 19). Die G e m e i n d e kann eine ablehnende Haltung der Baugenehmigungsbehörde mangels Vorliegens eines Verwaltungsakts ihr gegenüber und soweit kein Eingriff in ihr Selbstverwaltungsrecht als Planungsbehörde gegeben ist, n i c h t verwaltungsrechtlich angreifen (vgl. Anm. 4 zu § 19); es steht ihr lediglich die Möglichkeit der formlosen Aufsichtsbesdiwerde an die Oberaufsichtsbehörde zu. Eine selbständige Anfechtung der ablehnenden Stellungnahme der Gemeinde gegenüber der Baugenehmigungsbehörde durch den in der Auswirkung betroffenen B a u g e s u c h s t e l l e r ist ausgeschlossen; es handelt sidi um einen behördeninternen Vorgang. Anders ist es, wenn die Gemeinde aus planerisdien Gründen eine ablehnende Stellungnahme abgibt und die Baugenehmigungsbehörde trotzdem Befreiung erteilt. Abgesehen von dem Verstoß gegen die gesetzliche Vorschrift, die „Einvernehmen" beider Behörden fordert, dürfte die Gemeinde ein selbständiges Anfechtungsrecht gegen die Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde zuerkannt werden müssen, soweit eine Verletzung ihrer Planungsarbeit geltend gemacht wird. Im Hinblidc auf den begünstigenden Verwaltungsakt gegenüber dem Baugesuchsteller und die notwendige (u. erteilte) Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde ergeben sich u. U. weitere Probleme bzgl. der Aufhebbarkeit der Entscheidung. Zu 2. Abs.2 behandelt die sog. H ä r t e f ä l l e . Die Baugenehmigungsbehörde kann — auch hier nur im E i n v e r n e h m e n mit der Gemeinde (soweit sie nicht selbst Gemeindebehörde ist) — u n d mit Z u s t i m m u n g der h ö h e r e n (vgl. jedoch §147 Abs. 2) Verwaltungsbehörde im E i n z e l f a l l eine Ausnahmegenehmigung erteilen, auch wenn im Bebauungsplan Ausnahmen n i c h t vorgesehen sind, und zwar n u r dann, wenn die Durchsetzung des Bebauungsplans in diesem Fall zu einer „offenbar nicht beabsichtigten Härte" (unbestimmter Rechtsbegriff!) führen würde u n d die Abweichung „auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist" (ebenfalls unbestimmter RechtsbegriffI) o d e r wenn „Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern" (gleichfalls ein unbestimmter Rechtsbegriff, vgl. die ähnliche, stärkere oder schwächere und auch gleiche Ausdrucksweise in §§4 Abs. 2, 24 Abs. 2, 77 Abs. 1, 87 Abs. 1, 116 Abs. 1). Unter „Nachbar", dessen Interessen durch die Behörden zu würdigen sind, sind nicht nur die Grundangrenzer zu verstehen; vielmehr ist auf die Beeinträchtigung der näheren Umgebung eines Grundstücks abzustellen, auf dem eine von den planerischen Festsetzungen abweichende Bauanlage geschaffen werden soll; vgl. das in der Anm. 2 (Rspr.) unter B Nr. 6 angeführte U des OVG Münster vom 23.4.1964. Bezüglich der Anfechtungsmöglichkeit gilt das zu 1. Gesagte; nur dem Baugesuchsteller, gegebenenfalls — soweit landesgesetzlich überhaupt vorgesehen — 139

§ 31

Anm. 2

Dritter Teil. Regelung der baulichen Nutzung

dem Nachbarn (und diesem nur in beschränktem Umfang, vgL AmtlSlg. Bay VGH n. F. 5, 119) stehen die verwaltungsrechtlichen Rechtsbehelfe offen, nicht etwa der Gemeinde wegen der Verweigerung der Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde oder gegen die ablehnende Haltung der Baugenehmigungsbehörde. Der durch den Bescheid betroffene Baugesuchsteller kann nur gegen den Bescheid der Genehmigungsbehörde angehen, nicht etwa gegen die Verweigerung der Zustimmimg der höheren Verwaltungsbehörde, oder gegen die ablehnende Stellungnahme der Gemeinde; allein der Bescheid der Genehmigungsbehörde stellt gegenüber dem betroffenen Gesuchsteller einen anfechtbaren Verwaltungsakt dar, nur dieser tritt nach außen hin in Erscheinung, während es sich bei den Stellungnahmen der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde um Behördeninterna handelt. Die n o t w e n d i g e Z u s t i m m u n g d e r h ö h e r e n V e r w a l t u n g s b e h ö r d e gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb von z w e i M o n a t e n — nach Vorlage durch die Genehmigungsbehörde — versagt wird (Satz 2). Nach Ablauf dieser Zeit bedarf es also zum Erlaß des Bescheids nur noch des Einvernehmens der Baubehörde mit der Gemeinde; auch dieses entfällt, wenn die Gemeinde selbst Baugenehmigungsbehörde ist. Eine nach Ablauf von zwei Monaten eingehende Verweigerung der Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde ist nicht mehr rechtserheblich. b) Zur Erleichterung des nicht ganz einfachen Verwaltungsverfahrens in den Fällen des Abs. 2 hat Satz 3 der höheren Verwaltungsbehörde die Berechtigung erteilt, durch Entschließung (Erlaß) für g e n a u begrenzte Fälle allgemein auf die Notwendigkeit ihrer Zustimmung zu verzichten. Auch hier kann nach § 147 Abs. 2 die Zuständigkeit durch Landesrecht auf andere staatliche Behörden (also auch auf oberste Landesbehörden) übertragen werden (vgl. bei § 147). c) Zur Frage des Nadibarsdiutzes des § 31 Der IV. Senat des BVerwG hatte mit Urteil vom 4. 2. 1966 (Anm. 2 A Nr. 2) entschieden, daß „der Inhalt des Nachbarschutzes nicht durch § 31 Abs. 2 BBauG festgelegt wird". An dieser Auffassung hielt der Senat im Urteil vom 12. 1. 1968 (Anm. 2 A Nr. 3) fest, und zwar mit der Begründung: Ob eine Norm nachbarschützend ist oder nicht, richtet sich grundsätzlich nach dieser Vorschrift selbst. Anders wäre es nur dann, wenn eine Vorschrift des Bundesrechts, hier also § 31 Abs. 2 BBauG, auch jenen Vorschriften, die aus sich selbst heraus keinen Nachbarschutz gewähren, eine nachbarschützende Funktion eingeräumt hätte. Das ist nach Auffassung des BVerwG nicht der Fall. Die „nachbarlichen Interessen" werden nicht a b selbständiges Tatbestandsmerkmal in § 31 Abs. 2 BBauG verwertet, sondern sind nur gleichsam als „dienendes", unselbständiges Element in den Begriff der rein objektivrechtlichen Vereinbarkeit mit den öffentlichen Belangen einbezogen. 2. Rechtsprechung A. H ö c h s t r i c h t e r l i c h e

Rspr.

1. BVerwG, U vom 18. 8. 1964 (I C 63.62) DVB1. 1964, 918 = B B 1964, 1237. Befreiung kann auch von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes erteilt werden, der nicht die Mindestfestsetzungen des § 30 BBauG enthält. 140

Erster Abschnitt. Zulässigkeit von Vorhaben

§31 Anm.2

Damit ist die vom OVG Münster bis dahin vertretene Reditsauffassung (U vom 18.7.1961, DVB1. 1962, 65 = DÖV 1962, 272), daß § 31 sidi nur auf qualifizierte Bebauungspläne im Sinne des § 30 beziehe, überholt. 2. BVerwG U vom 4. 2. 1966 (IV C 77.65) DÖV 1966, 571 = DVB1. 1966, 272. Der Begriff des nachbarlichen Interesses in § 31 Abs. 2 BBauG kann seinem Inhalt nach nur dann vom Revisionsgeridit überprüft werden, wenn ihm bundesrechtliche Vorschriften zugrunde liegen. 3. BVerwG U vom 12.1.1968 (IV C 10.66) BlGBWR 1968, 156. § 31 Abs. 2 BBauG räumt Vorschriften, die nicht ihrerseits nachbarschützend sind, keine nachbarschützenden Wirkungen ein (im Anschluß an Urteil vom 4. 2. 1966, Anm.2 A Nr. 2). 4. BVerwG U vom 21.10. 1968 (IV C 13.68) DVB1.1969, 263. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Grundeigentümer, der sein im Außenbereich gelegenes Grundstück privilegiert nutzt, sich gegen ein — privilegiertes oder nichtprivilegiertes — Vorhaben mit der Behauptung wenden kann, das Vorhaben beeinträchtige öffentliche Belange. Zu dieser Entscheidung siehe die Inhaltsangabe in Anm. 5 A Nr. 36 bei § 35. B. O V G , V G H u n d a n d e r e

Gerichte

1. OVG Münster, B vom 22.4.1963 (VII B 127/63) DVB1. 1963, 628 = DÖV 1963, 842. Zu den Nachbarn im Sinne der §§ 31 Abs. 2 BBauG, 87 BauO NW zählen nicht die Mieter der Nachbargrundstücke. 2. OVG Hamburg, U vom 29. 8.1963 (OVG Bf 98/63) DWW 64, 162 = ZMR 1964, 252. Auch im Falle einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BBauG ist die gegen die Baugenehmigung gerichtete Klage des Nachbarn nur dann zulässig, wenn die Bauordnungsvorschrift, von der befreit worden ist, zumindest auch dem Schutze des Nachbarn dient. An der bisherigen Rechtsprechung, daß diese Voraussetzung nach hamburgischem Landesrecht nur in den Fällen des sog. Fensterrechts und des sog. Zaunredits zutrifft, wird festgehalten. 3. OVG Münster, U vom 3. 10. 1963 (VIIA 175/63) BBauBl. 1965, 25. Ein Nachbar kann eine Beeinträchtigung durch ein baurechtswidriges Bauvorhaben dann nicht geltend machen, wenn das Vorhaben nur dadurch von ihm als beeinträchtigend empfunden wird, daß er selbst mit oder an seinem Haus einen baurechtswidrigen und genehmigungsunfähigen Zustand geschaffen hat. 4. VGH Bad.-Württ., U vom 10. 12.1963 (II 522/62) DVB1. 1964, 386 = DÖV 1964, 386. a) § 31 Abs. 2 BBauG ist auch auf Festsetzungen in nicht qualifizierten Bebauungsplänen anzuwenden. b) Die Einordnung des überkommenen Baurechts in den Kreis des Bauordnungsrechts oder des Planungsrechts nach seiner Wirkimg oder nach örtlicher 141

§31

Anm. 1

Dritter Teil. Regelung der baulichen Nutzung

Handhabung wird vom Senat abgelehnt Vielmehr kommt es darauf an, ob die Vorschrift als Baupolizeirecht erlassen worden ist. Hierbei ist allerdings das Recht auszuscheiden, dessen Anwendung inzwischen Aufgabe der gemeindlichen Planungsbehörden geworden ist und das ferner das BBauG als Planungsrecht betrachtet. 5. OVG Münster, B vom 17. 2.1964 (VII B 790/36 DÖV 1964, 748. Das Recht der Aufsichtsbehörde, durch Verweigerung ihrer Zustimmung eine Befreiung (Dispens) zu verhindern, rechtfertigt nicht ihre Beiladung in einem Rechtsstreit, dessen Gegenstand die Befreiung ist. Ob dagegen die oberste Landesstraßenbaubehörde beigeladen werden kann, wenn ihre Zustimmung zu der mit der Klage erstrebten Baugenehmigung erforderlich ist, bleibt offen. 6. OVG Münster, U vom 23. 4. 1964 (VII A 1274/63) NJW 1965, 170 = DÖV 1964, 785 = DVB1. 1965, 299 = DWW 1964, 394. a) Der Antrag des Nachbarn i. S. des öffentlichen Baurechts auf Erlaß einer einstweiligen Anordnung mit dem Ziele, die Stillegung genehmigter Bauarbeiten auf einem benachbarten Grundstücke zu erwirken, ist jedenfalls dann zulässig, wenn die Baugenehmigungsbehörde trotz der Anfechtung der Bauerlaubnis durch den Nachbarn die Ausführung des Bauvorhabens duldet ohne die Bauerlaubnis für vollziehbar erklärt zu haben. b) Der Begriff des Nachbarn i. S. des Bauplanungsredits beschränkt sich nicht auf die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke, sondern umfaßt die Eigentümer der Grundstücke in der Umgebung des Baugrundstückes, die durch eine von den planungsrechtlichen Festsetzungen abweichende bauliche Anlage auf diesem Grundstück tatsächlich beeinträchtigt werden; ihnen stehen Inhaber von sonstigen dinglichen Rechten an den Grundstücken in der Umgebung des Baugrundstückes gleich. 7. Bad.-Württ. VGH U v. 13. 4.1965 (I 493/64) (rechtskräftig) BaWüVBl. 1965, 126 = DÖV 1965, 439. Eine „offenbar nicht beabsichtigte Härte" i. S. der §§ 31 Abs. 2 BBauG und 24 Abs. 3 BauNutzVO liegt nur vor, wenn durch die Anwendung planungsrechtlicher Vorschriften im Einzelfall eine Bebauung unmöglich gemacht oder unverhältnismäßig erschwert würde, die den Zielstrebungen oder dem Schutzzweck der Vorschriften nicht oder nur unwesentlich zuwiderläuft. 8. OVG Münster U v. 28.1.1966 (X A 59/65) NJW 1966, 1833. a) Gewerbliche Anlagen in einem Wohngebiet, die eine Minderung des mit einem rechtmäßig vorhandenen Betriebe verbundenen Lärms zur Folge haben, können eine Befreiung rechtfertigen. b) Wenn Gründe des allgemeinen Wohls die Befreiung von den Vorschriften eines Bebauungsplans erfordern, kann die Entscheidung über die Befreiung nach § 31 BBauG nur im Sinne des Bauherrn ergehen. 9. OVG Münster, U v. 3. 11. 1966 (VII A 181/66) BBauBl. 1967, 352. Es stellt keine unbeabsichtigte Härte im Sinne der Befreiungsvorschrift dar, 142

Erster Abschnitt. Zulässigkeit von Vorhaben

§ 31 A n m . 3

§32 wenn wegen der Ausweisung im Bebauungsplan als Grünfläche der Anbau an eine bestehende Grenzbebauung der Nachbarn unzulässig ist. 10. OVG Münster, U v. 7. 9. 1967 (VII A 445/66) DVB1. 1968, 49. Die Entscheidung darüber, ob eine bauliche Anlage der in § 23 Abs. 5 BauNVO genannten Art auf den nicht zur Bebauung freigegebenen Grundstücksflächen im Einzelfall zugelassen werden soll, steht im pflichtmäßigen Ermessen der Bauaufsichtsbehörde. 3. Schrifttum Dietz, Zur Auslegung des § 31 BBauG, BaWüVBl. 1961, 65. Erichsen, Baudispens und Übermaßverbot (§ 31 BBauG), DVB1. 1967, 269. §32 Nutzungsbeschränkungen

auf künftigen

Versorgungs-

oder

Gemeindebedarfs-,

Verkehrs-,

Grünflächen

Sind überbaute Flächen in dem Bebauungsplan als Baugrundstüdce für den Cemeinbedarf oder als Verkehrs-, Versorgungs- oder Criinflädien festgesetzt, so dürfen auf ihnen Vorhaben, die eine wertsteigernde Änderung baulicher Anlagen zur Folge haben, nur zugelassen und für sie Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes nur erteilt werden, wenn der Bedarfs- oder Erschließungsträger zustimmt oder der Eigentümer für sich und seine Rechtsnachfolger auf Ersatz der Werterhöhung für den Fall schriftlich verzichtet, daß der Bebauungsplan durchgeführt wird. Dies gilt auch für die dem Bebauungsplan nicht widersprechenden Teile einer baulichen Anlage, wenn sie für sich allein nicht wirtschaftlich verwertbar sind oder wenn bei der Enteignung die Übernahme der restlichen überbauten Flächen verlangt werden kann. Durch diese Bestimmung sind die Genehmigungsbehörden gehalten, bei Anträgen im Sinn des § 29 bezüglich solcher ü b e r b a u t e r Flächen besondere Vorsicht walten zu lassen, die im Bebauungsplan als Baugrundstücke für den Gemeinbedarf oder als Verkehrs-, Versorgungs- oder Grünflächen festgesetzt sind. Sie dürfen w e r t s t e i g e r n d e Vorhaben nur zulassen und Befreiungen nach § 31 erteilen, wenn der Träger der Gemeindebedarfs- oder Erschließungsmaßnahmen (z. B. Schulträger, Kirdienstiftung, Gemeinde u. a.) zustimmt o d e r der Eigentümer für sich und seine Rechtsnachfolger auf den Ersatz der Werterhöhung, der durch die baulichen und ähnlichen Maßnahmen eingetreten ist, für den Fall schriftlich verzichtet, daß der Bebauungsplan verwirklicht wird und infolgedessen Gebäude auf dem Grundstück weichen müssen. Der Eigentümer wird für den Verlust des Grundstücks im Falle der Enteignung entschädigt (vgl. §§ 93 ff.), aber ohne Berücksichtigung der Werterhöhung, die durch das zwischenzeitlich durchgeführte Vorhaben eingetreten ist. 143

§ 33

Anm. 1,2

Dritter Teil. Regelung der baulichen Nutzung

Die gleiche Regelung ist durch Satz2 für T e i l e einer B a u a n l a g e , die dem B e b a u u n g s p l a n n i c h t widersprechen, eingeführt, wenn diese Teile für sich allein nicht wirtschaftlich verwertbar sind oder die Fälle der §§ 92 Abs. 3 oder 96 Abs. 1 Nr. 2 (siehe Erläuterungen dort) vorliegen, also wenn der Eigentümer bei der Enteignung die Übernahme der restlichen überbauten Flächen oder den Ersatz der Wertminderung an dieser Fläche verlangen kann. Der Sinn der Vorschrift ist, zu verhindern, daß der Grundstüdeseigentümer nach Inkrafttreten des Bebauungsplans wertsteigernde Veränderungen vornimmt, die von der Gemeinde finanziell getragen werden müßten. §33

Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung In Gebieten, für die die Gemeinde beschlossen hat, einen Bebauungsplan im Sinne des § 30 aufzustellen, ist ein Vorhaben zulässig, wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, daß das Vorhaben den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht entgegenstehen wird, der Antragsteller diese Festsetzungen für sidi und seine Reditsnadhfolger schriftlich anerkennt und die Erschließung gesichert ist. 1. Voraussetzungen Das Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans nimmt durchwegs eine gewisse Zeit in Anspruch. Für die D a u e r d e r P l a n a u f s t e l l u n g müssen städtebauliche Zulässigkeitsvoraussetzungen für die genehmigungspflichtige Errichtung, Änderung von baulichen Anlagen oder ihre Nutzungsänderung aufgestellt werden. Dem trägt § 33 Rechnung. Ist das Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans, der die Mindestvoraussetzungen des § 30 erfüllt, durch B e s c h l u ß des zuständigen Gemeindeorgans eingeleitet worden, so m u ß solchen Vorhaben die Zustimmung erteilt werden, von denen anzunehmen ist, daß sie nach dem Stand der Planung den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht entgegenstehen u n d der Antragsteller diese Festsetzungen für sich u n d s e i n e R e c h t s n a c h f o l g e r schriftlich anerkennt u n d auch die Erschließung sichergestellt ist. zur Frage, wann die Erschließung gesichert ist, vgl. Anm. zu § 30. — Eine Sicherung der Bauleitplanung wie z. B. §§ 34, 35 bedeutet § 33 nicht (vgl. U des BVerwG v. 17. 12. 1964, BVerwGE 20, 127, siehe Anm. 2 zweiter Absatz und Anm. 5 A). § 33 gilt nicht nur für die erstmalige Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplans, sondern auch für die Änderung solcher Pläne. § 33 gilt, soweit die Anwendbarkeit des § 34 BBauG in Betracht kommt, nur für die Fälle, in denen das Vorhaben nach der vorhandenen Bebauung und Erschließung als bedenklich und deswegen unzulässig erscheint, aber den künftigen planerischen Festsetzungen voraussichtlich nicht entgegenstehen wird. 2. Entscheidung über die Zulässigkeit Über die Zulässigkeit des Vorhabens entscheidet die Baugenehmigungsbehörde i m E i n v e r n e h m e n mit der Gemeinde u n d nach Zustimmung der höheren 144

Erster Abschnitt. Zulässigkeit von Vorhaben

§33

Anm. 3

(vgl. aber § 147 Abs. 2) Verwaltungsbehörde (§ 36 Abs. 1 Satz 1 und 2); es ist also beiderseitige Ubereinstimmung zu erzielen (vgl. Anm. 3 zu § 19 und Anm. zu 1 bei § 31). Kommt das Einvernehmen nicht zustande oder wird die Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde nicht erteilt, ist das Bauvorhaben abzulehnen. Dem betroffenen Antragsteller stehen gegen die Genehmigungsversagung der Behörde die Rechtsbehelfe nach der VwGO offen. Näheres siehe bei § 36. Aus § 33 kann nicht die Unzulässigkeit eines Vorhabens hergeleitet werden, BVerwGE 20, 127 (folg. Anm. 5 A). Das BVerwG geht in dieser Entscheidung davon aus, daß für die Sicherung der Bauleitplanung nur die Veränderungssperre (§§ 14, 16, 17, 18 BBauG) und die Zurückstellung von Baugesuchen (§ 15 BBauG) vorgesehen ist; wenn von diesen Möglichkeiten nicht Gebrauch gemacht wird, kann die Sicherung der Bauleitplanung nicht auf dem Umweg über § 33 unter Umgehung des Verfahrens über die Verhängung einer Veränderungssperre trotzdem erreicht werden. Die Auffassung des BVerwG ist vereinzelt angegriffen worden (vgl. Hillermeier NJW 1966, 172), doch ist dem BVerwG im Hinblick auf die veifassungskonforme Auslegung der Art. 14 GG zuzustimmen. 3. Problem bei vorheriger Abweichung von den künftigen Festsetzungen Eine weitere Frage aus § 33 BBauG hat sich für die Praxis ergeben, ohne daß aus dem Gesetzestext selbst sich eine Antwort finden läßt. Der Bauwillige muß nämlich nach Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens durch die Gemeinde für sich und seine Rechtsnachfolger die schriftliche Erklärung abgeben, daß er die künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans anerkennt. Wie ist aber zu verfahren, wenn der Bauwillige von den bereits bekannten künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans abweichen will oder bereits abgewichen ist? Dieser Fall kann z. B. dann eintreten, wenn der Bauwillige einen „Schwarzbau" durchgeführt hat, dem die nachträgliche Baugenehmigung nicht versagt werden kann, und an den das nun von ihm beabsichtigte Bauvorhaben angepaßt werden muß, während die Gemeinde in ihrer Bauplanung zunächst von einem Zustand ausgeht, der den „Schwarzbau" nicht berücksichtigt? Die scheinbare Gesetzeslücke besteht darin, daß in einem solchen Falle die Baugenehmigungsbehörde weder eine Ausnahme zulassen noch eine Befreiung erteilen könnte, weil noch keine bindenden Festsetzungen vorliegen. Im Hinblidc auf den Sinn des § 33, der der Sicherung der Bauleitplanung während des Verfahrens dient, und zwar einer Bauleitplanung, die die Gesamtheit und nicht nur d e n Teil zum Inhalt hat, auf dem der einzelne nun gerade baut, gebaut hat oder bauen will, kann man davon ausgehen, daß die Baugenehmigungsbehörde mit § 33 den Bauwilligen zur Anerkennung der künftigen Festsetzungen zwingt, da sich diese ja in ihren Auswirkungen weit über das einzelne Grundstück des zufälligen Bauherrn hinaus erstrecken. Die Vergünstigung für den Bauwilligen, daß er regelwidrig vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans bauen darf, will der Gesetzgeber dadurch ausgleichen, daß die Gemeinde wenigstens von s e i n e r Seite mit Einwendungen gegen den künftigen Bebauungsplan nicht zu rechnen hat. Auch kann es nicht der Wille des Gesetzgebers gewesen sein, den plangetreuen Bauwilligen schlechter zu stellen (d. h. ihn zur schriftlichen Anerkennung zu zwingen) als den planabweichenden Baulustigen (d. h. diesem die schriftliche Anerkennung zu erlassen). Wäre die „Lückentheorie" richtig, könnte jeder Bauwillige durch eine geringfügige Ab10 H e i t z e r - O e s t r e i c h e r , BBauG, 4. Aufl.

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§33

Anm. 4—6

Dritter Teil. Regelung der baulichen Nutzung

weichung seines Baues von den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans die Erklärung nach § 33 BBauG umgehen. 4. Anwendung der Baunutzungsverordnung Nach § £4 Abs. 1 BauNVO sind die Vorschriften der BauNVO in den Fällen des § 33 BauBG entsprechend dem Stand der Planungsarbeiten anzuwenden. Im einzelnen siehe Erläuterungen bei § 24 BauNVO (Teil II 3). 5. Rechtsprechung A. H ö c h s t r i c h t e r 1. R s p r . BVerwG U v. 17.12.1964 (I C 36. 64) BVerwGE 20, 127 = DÖV 1965, 457 = NJW 1965, 549 = BBauBl. 1965, 167 = DVB1. 1965, 284 = BayVBl. 1965, 126. § 33 enthält einen positiven Zulässigkeitstatbestand, begründet dagegen nicht die Unzulässigkeit eines Vorhabens. B. A n d e r e

Gerichte

1. OVG Lüneburg U vom 15. 8.1963 (I OVG A 132/62) DVB1.1964,151. Die Anwendung des § 33 BBauG zugunsten eines Vorhabens gebietet nicht, die Planung zu Ende zu denken, sondern setzt einen Stand der Planungsarbeiten — und zwar unter Berücksichtigung der rechtserheblichen Stellungnahmen der an der Planaufstellung beteiligten Stellen — voraus, der die positive Feststellung der Unbedenklichkeit des Vorhabens rechtfertigt. 2. OVG Berlin U vom 16. 12. 1963 (II B 42/62) DÖV 1964, 817 = DVB1. 1965, 299. a) Die Verweigerung der Baugenehmigung nach § 33 BBauG kann eine materielle Enteignung sein. Maßgebend ist die Stärke des Eingriffs, die in der zeitlichen Dauer der Erlaubnisverweigerung zum Ausdruck kommt. b) § 33 BBauG ist verfassungsmäßig, obwohl eine ausdrückliche Entschädigungsregelung für den Fall der Enteignung fehlt. Die Junktimsklausel des Art. 14 Abs. 3 GG erfordert nicht, daß jeder Vorschrift eines Gesetzes, die sich als Enteignung auswirken kann, eine eigene Entschädigungsregelung beigefügt ist, wenn sie nur aus anderen Bestimmungen dieses Gesetzes entnommen werden kann. 3. BayVGH U vom 19. 1.1968 (Nr. 204 I 67) BayVBl. 1968, 175. Ein Vorhaben ist nach § 33 BBauG während der Planaufstellung nur zulässig, wenn der Stand des Planungsverfahrens einen hinreichend sicheren Schluß darauf zuläßt, daß das Vorhaben mit dem künftigen Plan übereinstimmen wird. 6. Schrifttum Bielenburg, Das Anerkenntnis nach § 33 BBauG, DVB1. 1965, 265. Flehunghaus, Zur Auslegung und Anwendung des §33 BBauG, NJW 1964,387. Geizer, Die Berücksichtigung gemeindlicher Planungsabsichten bei Anwendung der §§ 33 und 34 BBauG, DVB1. 1964, 129. Die Zulässigkeit von Vorhaben während der Aufstellung eines Bebauungsplans; Fundstelle 1965, 423. 146

Erster Abschnitt. Zulässigkeit von Vorhaben

§34

Anm. 1

§34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile In Gebieten, für die die Gemeinde noch nicht beschlossen hat, einen Bebauungsplan im Sinne des § 30 aufzustellen, oder für die die Aufstellung eines solchen Bebauungsplanes nicht erforderlich ist, ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es nach der vorhandenen Bebauung und Erschließung unbedenklich ist. 1. Allgemeines Die bisherigen Erfahrungen haben gezeigt, daß diese Vorsdirift weder klar nodi zweckmäßig formuliert ist. Das BVerwG stellt deshalb in seinem Urteil vom 17. 12. 1964, BVerwGE 20, 127 (siehe Anm. 6 A Nr. 3) fest: „Die Bestimmung des § 34 ist auslegungsbedürftig. Sie darf nicht dahin verstanden werden, daß die Gemeinde durch den Planaufstellungsbeschluß den in § 34 normierten Rechtsanspruch auf Zulassimg beseitigte. Für die vom Senat abgelehnte Ansicht mag der Wortlaut des § 34 sprechen; der Gesetzeswortlaut wird jedoch nicht dem erkennbaren Sinn der Vorschrift gerecht. Der wirkliche Inhalt des § 34 ergibt sich aus der Systematik, die der Regelung der Zulässigkeit von Vorhaben zugrunde liegt, und daraus, daß der Gesetzgeber die § § 3 3 und 34, wie ihrem Wortlaut zu entnehmen ist, in einem gewissen Zusammenhang miteinander gesehen h a t . . . § 33 gilt, soweit die Anwendbarkeit des § 34 in Betracht kommt, nur für die Fälle, in denen das Vorhaben nach der vorhandenen Bebauung und Erschließung als bedenklich und deswegen unzulässig erscheint, aber den künftigen planerischen Festsetzungen voraussichtlich nicht entgegenstehen wird; im übrigen richtet sich die Zulässigkeit nach § 34. Während im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes die Zulässigkeit eines Vorhabens davon abhängt, daß es den Festsetzungen des Planes nicht widerspricht, und im Außenbereich die Vereinbarkeit des Vorhabens mit den öffentlichen Belangen erforderlich ist, stellt § 34 bei einem Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile darauf ab, ob es nach der vorhandenen Bebauung und Erschließung unbedenklich ist. Dies allein — nicht die Frage, ob die Gemeinde einen Planaufstellungsbeschluß gefaßt hat oder die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes erforderlich ist — ist der den § § 3 0 und 35 entsprechende Maßstab für die Feststellung der städtebaulichen Unbedenklichkeit des Vorhabens." Aus den Ausführungen des BVerwG ergibt sich, daß es in § 34 sinnvoller heißen müßte: „In Gebieten, für die ein Bebauungsplan im Sinne des § 30 nicht besteht, ist innerhalb . . Daß § 34 einen Planersatz darstellt, der nur soweit eingreifen soll, als ein verbindlicher Bauleitplan nicht besteht, hat das BVerwG im Urteil vom 18. 8. 1964, BVerwGE 19, 164 (siehe Anm. 6 A Nr. 2) ausgesprochen: „Die vorhandene Bebauung und Erschließung kommt ab Maßstab für die Zulässigkeit eines Vorhabens mithin nur in Betracht, soweit die städtebauliche Ordnung nicht durch die Festsetzungen eines Bebauungsplanes rechtsverbindlich geregelt ist". Mit dieser Entscheidung wurde vor allem den Festsetzungen alter Pläne, die zwar nach § 173 10'

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Dritter Teil. Regelung der baulichen Nutzung

Anm. 2

übergeleitet wurden, aber in vielen Fällen den Anforderungen von § 30 BBauG nicht genügen, volle Wirksamkeit zuerkannt. Damit hat die Rechtsprechung die besonders für kleinere Gemeinden recht belastende Notwendigkeit zur Aufstellung von neuen Bebauungsplänen nach dem BBauG abgemildert. 2. Zulässigkeit a) § 34 hat im Gegensatz zu § 35 (Außenbereich) den Innenbereich zum Inhalt. Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile kommt den Grundstücken grundsätzlich Baulandqualität zu; entscheidend ist örtliche Gegebenheit und Verkehrsauffassung (vgl. BVerwGE 5, 143). Daraus ergibt sich der grundsätzliche Anspruch der Bauwilligen, im Innenbereich ein Bauvorhaben genehmigt zu erhalten. Voraussetzung für die Zulässigkeit ist nach § 34 die Unbedenklichkeit. b) Der Begriff „im Zusammenhang bebaute Ortsteile" ist das Gemeindegebiet, das nicht zum Außenbereich gehört; denn dieser ist das Gebiet außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (siehe § 19 Abs. 2 und die dort Anm. 7 D). Zum Begriff Bebauungszusammenhang hat das BVerwG in einer Entscheidung vom 6. 11. 1968 (siehe Anm. 6 Nr. 9) unter Zusammenfassung der Rechtsprechung ausführlich Stellung genommen (siehe a. a. O.). In einer Entscheidung des BVerwG vom 21. 11. 1968 (IV B 122.68, nicht veröff.) hatte dieses Gericht die Entscheidung des Berufungsgerichts gebilligt, das die Zulassung einer Tankstelle für unbedenklich angesehen hatte; eine gleiche Auffassung vertrat das BVerwG in der Entscheidung vom 12. 2. 1968 (Anm. 6 A Nr. 7), dort befand sich ein Schwimmbad zwischen der bebauten Ortslage und dem geplanten Vorhaben; das Schwimmbad wurde hier als Bestandteil des im Zusammenhang bebauten Ortsteils (und nicht als typisches Außenbereichvorhaben) angesehen. o) Auch in den Fällen des § 34 trifft die Baugenehmigungsbehörde die Entscheidung im Einvernehmen mit der Gemeinde (vgl. hierzu auch Anm. zu 1 bei § 31); jedoch ist die Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde hier nicht erforderlich (§ 36 Abs. 1). In Anbetracht der Planungshoheit der Gemeinden (§ 2 BBauG) und mit Rücksicht auf das gemäß § 36 Abs. 1 BBauG mit der Gemeinde herzustellende Einvernehmen ist es im verwaltungsgerichtlichen Verfahren zumindest zweckmäßig, die Gemeinden in den Fällen der §§ 33 und 34 zum Verfahren beizuladen, vor allem, wenn zu klären ist, ob die Voraussetzungen der beiden Bestimmungen gegeben sind. d) § 34 BBauG erklärt ein Bauvorhaben in Gebieten, für die die Gemeinde noch nicht beschlossen hat, einen Bebauungsplan aufzustellen o d e r für die die Aufstellung eines Bebauungsplanes nicht erforderlich ist, für zulässig, wenn es sidi in den vorhandenen Bestand einfügt. Die Alternative „oder" hat zu der Auslegung Anlaß gegeben, die Bestimmung so zu lesen: „In Gebieten, für die die Aufstellung eines solchen Bebauungsplanes nicht erforderlich ist, ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn . . . " . Der Umkehrschluß daraus ergäbe: „In Gebieten, für die die Aufstellung eines solchen Bebauungsplanes erforderlich ist, i s t . . . ein Vorhaben nicht zulässig". Es erscheint sehr zweifelhaft, ob das argumentum e contrario im vorliegenden Fall zulässig ist. Dafür könnte der Gedanke sprechen, daß — der Tendenz des BBauG folgend — einer Planung dort, wo sie erforderlich ist, unter allen Umständen der Vorrang eingeräumt werden soll, wobei der Gesetzgeber auch eine Fortführung der Be148

Erster Abschnitt. Zulässigkeit von Vorhaben

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Anm. 2 bauung im bisherigen Sinn mit Rüdcsidit auf die mögliche Planung hintanhalten will. Gegen eine solche Auslegung spricht jedodi die Formulierung der ersten Alternative („noch nicht beschlossen hat"). § 34 ist vielmehr im Zusammenhang mit § 33 und § 35 zu sehen. Diese Bestimmungen wollen für die verschiedenen planerischen Entwicklungsstufen der Gemeinde die Frage der Zulässigkeit der Vorhaben (§ 29) regeln. e) Ob dem § 34 BBauG n a c h b a r s c h ü t z e n d e Natur zukommt, wurde von der Rechtsprechung lange nicht einheitlich beantwortet. Das BVerwG hatte in seinem Urteil vom 29. 8.1961 (I C 36.60, siehe Anm. 6 A Nr. 1) am Schluß seiner Ausführungen erklärt, daß „ein nach § 34 BBauG bedenkliches Vorhaben gegebenenfalls die Rechte des Nachbarn verletzen kann". Demgegenüber sieht das OVG Lüneburg (U v. 31. 5.1967, siehe Anm. 6 B Nr. 15) kerne Gründe dafür, daß im verplanten Bereich des § 34 dem Nachbarn weitergehende Rechte zustehen sollen als im Bereich eines Bebauungsplanes. Nunmehr hat das BVerwG in einer Entscheidung vom 13. 6.1969 (IV C 234.65, siehe Anm. 6 A Nr. 12) zutreffend ausgesprochen, daß „§ 34 BBauG dem Nachbarn keine Rechte vermittelt", und zwar mit der Begründung, daß der Schutz zugunsten eines oft nicht mehr übersehbaren Kreises von angeblich Berechtigten, der keineswegs auf die Nachbarn im eigentlichen Sinne des Wortes beschränkt ist, den Bauherrn — und (jedenfalls wirtschaftlich) nicht in erster Linie die Baugenehmigungsbehörde — einem für ihn ebenfalls nicht mehr übersehbares Risiko aussetzen und ihn — mit allen damit verbundenen wirtschaftlichen und sonstigen Folgen — oft über Jahre hinweg im unklaren lassen. Eine gewisse Einschränkung bedeutet die weitere Feststellung in dieser Entscheidung, daß „eine gegen § 34 BBauG verstoßende Genehmigung den Nachbarn in seinen Rechten verletzen, nämlich in seinem auf Art. 14 Abs. 1 GG beruhenden und durch diese Vorschrift geschützten Eigentumsrecht . . . Rechtswidrige Genehmigungen werden zwar in aller Regel das durch Art. 14 GG geschützte Eigentum eines Nachbarn nicht verletzen. Sie tun es aber dann, wenn sie bzw. ihre Ausnutzung die vorgegebene Grundstüdessituation nachhaltig verändern und dadurch den Nachbarn schwer und unerträglich treffen. Im praktischen Ergebnis läuft dies darauf hinaus, daß grobe Mißgriffe der Genehmigungsbehörden, die als solche regelmäßig auch dem Bauherrn erkennbar sein werden, für einen kleinen übersehbaren Kreis von Klägern dann angreifbar sind, wenn sie durch diesen Mißgriff schwer und unerträglich getroffen werden. Eine objektiv rechtswidrige Genehmigimg nach § 34 BBauG ohne jene qualifizierenden Voraussetzungen hingegen stellt keinen Eingriff in das Eigentum des Nachbarn dar, verletzt mithin Art. 14 GG nicht. Eine sich im Rahmen des § 34 BBauG haltende Baugenehmigung kann für einen Nachbarn erst recht keinen solchen Eingriff in sein Eigentum bedeuten. f) Der Begriff „unbedenklich" hat zu Mißdeutungen Anlaß gegeben. Es handelt sich hierbei nicht um eine Ermessensfrage, sondern um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der verwaltungsrichterlich voll überprüft wird (vgl. BVerwG U v. 28. 5.1963 [I C 247.58] MDR 1963, 950, weiter Bachof, Beurteilungsspielraum, Ermessen und unbestimmter Rechtsbegriff im Verwaltungsrecht, JZ 1955, 97, ferner für die Frage des Beurteilungsspielraums BVerwGE 5, 153). „Unbedenklich" hinsichtlich der vorhandenen Bebauung ist das Vorhaben z. B. dann, wenn dagegen keine Bedenken baugestalterischer Art bezüglich der Einfügung in die Umgebung bestehen, wenn es den gesetzlichen Zielen der Bau149

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Dritter Teil. Regelung der baulichen Nutzung

Anm. 3 leitplanung entspricht (BVerwG U v. 29. 8.1961, Anm. 6 A Nr. 1.); dabei sind die in § 1 Abs. 4 BBauG aufgestellten Planungsgrundsätze zu berücksichtigen (BVerwG U vom 13. 8.1966, BayVBl. 1967, 130, Anm. 6 A Nr. 4). „Unbedenklich" hinsichtlich der Erschließung heißt nicht „gesichert"; es braucht im Gegensatz zu § 30 noch nicht der Erschließungsbeitrag geleistet zu sein (vgl. Anm. bei § 30); a. M. offensichtlich Schütz-Frohberg § 34. Leitgedanke ist die Beachtung der Ziele des § 1 Abs. 4 BBauG (siehe Anm. 6 A Nr. 1}. Insoweit deckt sich die Auffassung des IV. Senats des BVerwG mit der des I. Senats in dem oben auch erwähnten Urteil vom 29. 8. 1961 (I C 36.60). 3. Zulässigkeit von Vorhaben bei Vorliegen eines nichtqualifizierten Bebauungsplans sowie eines Flädiennutzungsplanes a) Während § 33 die Zulässigkeit von Vorhaben bei Vorliegen eines qualifizierten Bebauungsplans behandelt, spricht § 34 nur von Gebieten, für die die Gemeinde die Aufstellung eines qualifizierten Bauplans noch nicht beschlossen hat oder für die die Aufstellung eines solchen Plans nicht erforderlich ist. Daraus ergibt sich das Problem der Behandlung von Vorhaben in der geschlossenen Ortslage, wenn ein einfacher Bebauungsplan vorliegt, insbesondere wo übergeleitete Pläne (§ 173 Abs. 3) vorhanden sind, die aber nicht § 30 entsprechen. Die Rechtsprechung ist in der Beurteilung nicht einheitlich. Während das OVG Lüneburg die übergeleiteten Pläne anstelle von $ 34 für die Zulässigkeit von Vorhaben als maßgebend ansieht (U vom 31. 8. 1961, DVB1. 1961, 824), verneint dies das OVG Münster (U vom 18. 7.1961, DÖV 1962, 272; U vom 28. 2.1962, DWW 1962, 249; U vom 11. 12. 1962, DVB1. 1963, 634 = DÖV 1963, 848, siehe Anm. 6 B 2; U vom 5.12.1963, DÖV 1964, 752 — siehe Anm. 6 B Nr. 5.). Wenngleich dem OVG Münster die Amtliche Begründung zu § 29 E zur Seite stand, so war dort jedoch nicht an die übergeleiteten oder neuen einfachen Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung gedacht. Der Gesetzgeber wollte eine Überleitung der alten verbindlichen Festsetzungen (§ 173 Abs. 3) und die Uberleitung bestehenden städtebaulichen Ortsrechts in den neuen Rechtskreis mit gleicher Rechtswirkung (siehe Amtliche Begründung zu § 212 E, DS 336 „Zu § 212" S. 118, die insoweit im Gegensatz zur Begründung zu § 29 E steht). Wille des Gesetzgebers ist es offensichtlich, früheres Recht grundsätzlich nicht zu entwerten und auch nichtqualifizierte Bebauungspläne als Richtpunkte für die Zulässigkeit von Vorhaben keinesfalls auszuschließen. Damit ist der Ansicht des OVG Lüneburg beizutreten. b) Ungeklärt ist noch die Rolle des Flädiennutzungsplanes im Rahmen des § 34. Einerseits hat das BVerwG schon im Urt. vom 29. 8. 1961 (Anm. 6 A Nr. 1) ausgeführt: „Für die Bestimmung des Begriffs unbedenklich in § 34 sind die Richtlinien zu beachten, die das Gesetz für die Bauleitplanung aufgestellt hat . . . Bei der Handhabung des § 34 BBauG ist also die Baubehörde ebenso wie bei der Aufstellung der Bauleitpläne die Gemeinde an die gesetzliche Forderung einer in Berücksichtigimg der vorhandenen Bebauung sachgerechten Leitung der weiteren Bebauung gebunden". Eine gesetzliche Konkretisierung dieser Ziele erblickt das Urteil in § 1 Abs. 4 BBauG (siehe auch die spätere Entsch. des BVerwG vom 13. 8. 1966, Anm. 6 A Nr. 4). Andererseits stellt sich die Frage, ob die örtlidie Konkretisierung der Ziele des § 1 Abs. 4 in einem schon bestehenden Flächennutzungsplan gefunden werden kann. Das besondere Problem liegt darin, daß der 150

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§34

Anm. 4—6

Flächennutzungsplan keine rechtsverbindlichen Festsetzungen enthält, sondern nur der Vorbereitung des Bebauungsplanes dient. In dem obengenannten Beschluß vom 13. 8. 1966 hat es das BVerwG ausdrücklich offengelassen, ob ein Flächennutzungsplan zur Beurteilung der Unbedenklichkeit eines Vorhabens beitragen kann. Von den Erfordernissen der Praxis her gesehen, wäre eine positive Entscheidung wünschenswert und sicher auch vertretbar. 4. Beteiligungsverhältnis der Gemeinde Sowohl das OVG Lüneburg (U vom 25.2.1965, DÖV 1965, 533, Anm. 6 B Nr. 11) als auch das OVG Rhld.-Pfalz (U vom 4.3.1965, BBauBl. 1965, 492, Anm. 6 B Nr. 12) halten die Gemeinde für legitimiert, gegen eine auf Grund des § 34 BBauG ohne ihr Einvernehmen (§ 36) erteilte Baugenehmigung verwaltungsgerichtlich wegen Verletzung ihrer Planungshoheit vorzugehen. Zu dieser Rechtsfrage siehe Erläuterungen bei § 36 Anm. 3. Bzgl. der Beiladung der Gemeinde vgl. Anm. bei § 33. 5. Anwendung der Bannutzungsverordnung Nach § 24 Abs. 2 BauNVO sind in den Fällen des § 34 BBauG, soweit Festsetzungen (die Gegenstand der BauNVO sind) nicht bestehen, die Vorschriften der BauNVO entsprechend der Bebauung sinngemäß anzuwenden. Die in der alten Fassung der BauNVO noch enthaltene Bestimmung, daß das Baugebiet nach der tatsächlichen Eigenart der näheren Umgebung zu bestimmen ist und von den Vorschriften der BauNVO unter bestimmten Voraussetzungen (Härtefälle, Vereinbarkeit der Abweichimg audi unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen, Gründe des allgemeinen Wohls) abgewichen werden kann, ist ersatzlos durch die Novelle gestrichen worden, da insbesondere gegen § 24 Abs. 2 Satz 3 BauNVO a. F. Bedenken geltend gemacht worden waren, siehe die Erläuterungen bei § 24 BauNVO (Teil II 3). Das BVerwG behandelt in zwei Urteilen (23. 4. 1969, IV C 12.67, Anm. 6 A Nr. 10 und vom 13. 6.1969, IV C 234.65, Anm. 6 A Nr. 12) das Verhältnis des § 34 BBauG zur Baunutzungsverordnung. Im erstgenannten Urteil sagt das BVerwG, daß zwar bei der Auslegung und Anwendung des § 34 BBauG der BauNVO als H i l f s m i t t e l herangezogen werden kann und u. U. muß, daß aber mit § 34 eine e r g ä n z e n d e Anwendung der BauNVO neben dieser Bestimmung des BBauG oder gar an Stelle des § 34 BBauG unzulässig ist. In der Entscheidung vom 13. 6.1969 wird diese Auffassung ausdrücklich wiederholt; § 17 und der inzwischen ausdrücklich aufgehobene „und im übrigen von vornherein unwirksame § 24 Abs. 3 BauNVO a. F . " können nicht ergänzend zu § 34 BBauG herangezogen werden. 6. Rechtsprechung A. H ö c h s t r i c h t e r l i c h e R s p r . 1. BVerwG U vom 29. 8. 1961 (I C 36.60) DVB1. 1962, 223 = BBauBl. 1962, 129 = VerwRspr. 14 S. 841 (Nr. 235) = NJW 1962, 507 = BayVBl. 1962,113. Bei der Lenkung der Bebauung in nicht verplanten Gebieten sind die Ziele zu wahren, die § 1 Abs. 4 BBauG der Bauleitplanung setzt. § 34 BBauG soll in solchen Gebieten, für die die Aufstellung eines Bebauungsplanes nodi nicht beschlossen oder nicht erforderlich ist, die Durchsetzung der Ziele des Bundesbau151

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Dritter Teil. Regelung der baulichen Nutzimg

gesetzes sichern. Unbedenklich im Sinne dieser Vorschrift und damit zulässig kann daher nur ein solches Vorhaben sein, das den gesetzlichen Zielen der Bauleitplanung entspricht. Bei der Handhabung des § 34 BBauG ist also die Baubehörde ebenso wie bei der Aufstellung der Bauleitpläne die Gemeinde an die gesetzliche Forderung einer in Berücksichtigung der vorhandenen Bebauung sachgerechten Leitung der weiteren Bebauung gebunden. Ein Vorhaben, das diesem Gebot nicht entspricht, ist nicht unbedenklich und daher nicht zulässig; es kann gegebenenfalls auch Rechte eines Nachbarn verletzen. 2. BVerwG U vom 18.8.1964 (I C 63.62) BVerwGE 19, 164 = NJW 1964, 2442 = DÖV 1964, 740 = DVBl. 1964, 918 = BB 1964, 1237 = BayVBl. 1965, 98 = MDR 1965, 70 = BBauBl. 1964, 548 = DWW 1965, 20. a) Die vorhandene Bebauung ist für die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nur maßgeblich, soweit die städtebauliche Ordnung nicht durch die Festsetzungen eines Bebauungsplanes geregelt ist (gleichgültig, ob dieser ein sog. qualifizierter oder einfacher Bebauungsplan ist). b) Befreiung kann auch von den Festsetzungen eines Bebauungsplans erteilt werden, der nicht die Mindestfestsetzungen des § 30 BBauG enthält. 3. BVerwG U v. 17.12.1964 (BVerwG I C 36.64) BVerwGE 20, 127 = DVBl. 1965, 286 = BayVBl. 1965, 126 = BBauBl. 1965, 167. Die Bestimmung des § 34 BBauG darf nicht dahin verstanden werden, daß die Gemeinde durch den Planaufstellungsbeschluß den in § 34 normierten Rechtsanspruch auf Zulassung beseitigte. Der Inhalt des § 34 kann nicht losgelöst von der Regelung des § 33 ermittelt werden. 4. BVerwG B v. 13. 8. 1966 (IV B 149.65) DÖV 1967, 276 = BBauBl. 1967, 351 = BayVBl. 1967, 130 = BBauBl. 1967, 351. a) Bei der Entscheidung über die Unbedenklichkeit eines Vorhabens, das innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils durchgeführt werden soll, sind die in § 1 Abs. 4 BBauG aufgestellten Planungsgrundsätze zu berücksichtigen (Bestätigung von BVerwG, U v. 29. 8. 1961, I C 36.60 [DVBl. 1962, 223 = BayVBl. 1962,113; später bestätigt durch B v. 21. 11. 1968, IV B 122.68]). b) Vorstellungen der Behörden über die künftige Entwicklung des Gebiets können im Rahmen des § 34 BBauG eine unmittelbare Erheblichkeit allein dann entfalten, wenn sie entweder — in der Form eines sog. einfachen Bebauungsplans — bereits verbindlich geworden oder aber in ihrer Verwirklichung durch eine Maßnahme nach den §§14 ff. abgesichert sind. c) Ob ein Flächennutzungsplan geeignet sein kann, zur Beurteilung der Unbedenklichkeit eines Vorhabens beizutragen, bleibt offen. 5. BVerwG U v. 26. 5. 1967 (IV C 25.66) BVerwGE 27, 137 = DÖV 1968, 56 = DVBl. 1968, 43 = VerwRspr. 19, 456. Ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil im Sinne von § 34 BBauG kann nur auf dem Gemarkungsgebiet der planungsbefugten Gemeinde bestehen. Eine Erstreckung auf die bebauten Gebiete einer (oder mehrerer) angrenzenden Gemeinde sieht die gesetzliche Regelung nicht vor. 152

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§ 34

Anm. 6

6. BVerwG U v. 22. 9. 1967 (IV C 109.65) BVerwGE 27, 341 = DVB1.1968, 44 = BBauBl. 1968, 309 = VerwRspr. 19, 573. a) Der Bestandsschutz, den bestimmte gewerblich genutzte Baulichkeiten genießen, erstreckt sich nicht auf den Gewerbebetrieb in seiner Gesamtheit. b) Zur vorhandenen Bebauung im Sinne des § 34 BBauG gehört die Umgebung eines Grundstückes in dem Umfange, in dem sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann (Bestätigung des B des I. Senats vom 16.4.1963, I B 6.63). 7. BVerwG B v. 12. 2.1968 (IV B 47.67) B1GBWR 1968, 157. Ein Bebauungszusammenhang im Sinn des § 34 BBauG reicht so weit, wie die aufeinanderfolgende Bebauung trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit (Zusammengehörigkeit) vermittelt. 8. BVerwG U v. 6.11.1968 (IV C 31.66) BVerwGE 31, 22 = BayVBl. 1969,134. a) Zum Bebauungszusammenhang gehört die tatsächlich vorhandene Bebauung unabhängig davon, ob die Baulichkeiten genehmigt worden sind oder aber in einer Weise geduldet werden, die keinen Zweifel daran läßt, daß sich die zuständigen Behörden mit ihrem Vorhandensein abgefunden haben. b) Ortsteil im Sinne der §§ 19 Abs. 1 und 34 BBauG ist jeder Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. 9. BVerwG U v. 6. 11.1968 (IV C 2.66) BVerwGE 31, 20 = DVB1.1969, 262 = MDR 1969, 247 = BayVBl. 1969, 316 = BBauBl. 1969, 404 = DÖV 1969, 645. Zum Begriff des Bebauungszusammenhanges im Sinne der §§ 34, 19 Abs. 1 BBauG. Unter Zusammenfassung und Bestätigung der bisherigen Rechtsprediung heißt es in den Gründen dieses Urteils des (seit einigen Jahren zuständigen) IV. Senats: ,„ Das BVerwG hat sich bereits in zahlreichen Entscheidungen mit der Frage beschäftigt, welche Anforderungen an das Vorliegen eines Bebauungszusammenhangs i. S. des § 34 BBauG zu stellen sind. Danach gilt im wesentl. folgendes: Die Merkmale ,im Zusammenhang bebaut' (§§19 Abs. 1, 34 BBauG) fordern nicht mehr und nichts anderes als eine . . . (.tatsächlich') aufeinanderfolgende, eben zusammenhängende Bebauung. Was insoweit einzig Schwierigkeiten bereiten kann, ist die Frage, wie eng eine solche Aufeinanderfolge von Baulichkeiten sein muß, um sich als eine zusammenhängende Bebauung i. S. der §§ 34, 19 Abs. 1 BBauG darzustellen, d. h. unter welchen Voraussetzungen unbebaute Flächen, die zwischen den bebauten Grundstücken liegen, den Zusammenhang unterbrechen' (Beschluß vom 25. 5. 1967, BVerwG IV C 184/66 (S. 3); ferner die Urt. vom 22. 4. 1966 — BVerwG IV C 34/65 in BBauBl. 1967 (117) und vom 14. 4. 1967 — BVerwG IV C 134/65 in BRS 18, 28 (29)). Mit dieser Ausgangsfrage tritt das unbebaute, jedoch gleichwohl den Zusammenhang nicht unterbrechende Grundstück in den Vordergrund der Betrachtung, d. h. einerseits und vor allem die .Baulücke' (vgl. etwa das Urt. vom 14. 4. 1967 aaO. im Anschl. an OVG Lüneburg, DÖV 1964, 392, sowie das Urt. des I. Senats vom 2. 7. 1963 — BVerwG I C 110/62 in DVB1. 1964, 184 (186)), andererseits .freie Flächen, die wegen ihrer natürlichen Beschaffenheit (ste153

§34

Dritter Teil. Regelung der baulichen Nutzung

Anm. 6 hendes oder fließendes Gewässer) oder wegen ihrer besonderen Zweckbestimmung (Sportplätze, Erholungsflächen) einer Bebauung entzogen sind" und die, wie das Urteil vom 14. 4. 1967 aaO. fortfährt, unter Umständen ,au c s

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