Planungs- und Bauökonomie: Band 1: Grundlagen der wirtschaftlichen Bauplanung [5., völlig überarb. Aufl.] 9783486700114

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Bauen und

Ökonomie

Herausgegeben von Universitätsprofessor Dr. Dietrich-Alexander Möller und

Universitätsprofessor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche Bisher erschienene Werke: Kalusche, Projektmanagement für Bauherren und Planer, 2. Auflage Möller, Planungs- und Bauökonomie, Band 1: Grundlagen der wirtschaftlichen Bauplanung, 5. Auflage Möller Kalusche, Planungs- und Bauökonomie, Band 2: Grundlagen der wirtschaftlichen Bauausführung, 4. Auflage Möller-Kalusche, Übungsbuch zur Planungs- und Bauökonomie, 4. Auflage

Planungs- und Bauökonomie

Band 1: Grundlagen der wirtschaftlichen

Bauplanung

Von

Dr. Dietrich-Alexander Möller Universitätsprofessor für Bauökonomie und

Computergestütztes Entwerfen

5., völlig überarbeitete Auflage

R. Oldenbourg

Verlag München Wien

Bibliografîsche Information der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen

Nationalbibliografie; detaillierte bibliografîsche Daten sind im Internet über

abrufbar.

© 2007 Oldenbourg Wissenschaftsverlag GmbH Rosenheimer Straße 145, D-81671 München Telefon: (089)45051-0

oldenbourg.de

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Lektorat: Wirtschafts- und Sozialwissenschaften, [email protected] Herstellung: Anna Grosser Satz: DTP-Vorlagen des Autors Umschlagkonzeption: Kochan & Partner, München Gedruckt auf säure- und chlorfreiem Papier Gesamtherstellung: Kösel, Krugzell

3-486-58171-6 ISBN ISBN 978-3-486-58171-3

meinen Kindern Jan-Alexander und Inga-Martina

VII

Vorwort zur 5.

Auflage

Mit der 3. Auflage des Lehrwerkes Plantings- und Bauökonomie erfolgte 1996 eine umfassende Erweiterung des Stoffes in zwei Bänden. Band 1 behandelt die wirtschaftliche Bauplanung und Band 2, der von Wolfdietrich Kalusche und DietrichAlexander Möller gemeinsam verfasst wurde, die wirtschaftliche Bauausführung. Ergänzt werden sie durch das ebenfalls von beiden Herausgebern gemeinsam verfasste Übungsbuch, das besonders Studierenden die Möglichkeit bietet, das neu erworbene Wissen anzuwenden und anhand von praktischen Aufgaben und Musterlösungen zu üben. -

-

Der Band 1 wurde im Hinblick auf die zwischenzeitliche Weiterentwicklung in Wirtschaft und Gesellschaft, insbesondere in Gesetzgebung und Normung (Steuerrecht, DIN 277-1/3:2005-02/04, Wohnflächenverordnung u. a.) vollständig überarbeitet. Eine wesentliche inhaltliche Erweiterung stellen die Abschnitte 3.2 Bedarfsplanung, 3.3 Objektplanung, 3.6.1 Bauland und Geschossfläche, 3.6.5 Mietfläche im gewerblichen Bereich und 3.8 Erträge und Erlöse dar. Außerdem wurde der Abschnitt 3.5.2 Verfahren der Investitionsrechnung neu gegliedert und um die Behandlung des Vollständigen Finanzplans ergänzt. Viele Impulse und Anregungen für die Weiterentwicklung dieses Buches ergaben sich in Diskussionen mit Mitarbeitern und Studierenden bei der Vor- und Nachbereitung unserer Lehrveranstaltungen. Ihnen sei dafür herzlich gedankt. Mit ihrem Rat und ihrer Fachkenntnis hat mich eine Reihe von Kollegen und Fachleuten unterstützt, denen ich dafür herzlich danken möchte. Insbesondere seien erwähnt:

Heinz-Jürgen Deckers und Ute lila Bähr, Rechtsanwälte, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer, Ettlingen Prof. Marc Grief, Fachhochschule Mainz Prof. Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche, Brandenburgische Technische

Universität Cottbus Prof. Dr. Nikiaus Kohler, Universität Karlsruhe (TH) Reinhard R. P. Milferstedt, Mainz Prof. Dr. jur. Bernhard Rauch, Regensburg Prof. Ewald Riering und Arnold Nehm, BKI Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern, Stuttgart Baudirektor Heribert-Herman Schopp, Landesbetrieb Vermögen und Bau Baden-Württemberg Grundlagen Wirtschaftliches Bauen -,

Freiburg

-

und nicht zuletzt auch meine Frau Evelin Möller, die mich insbesondere in ökologischen Fragen fachkundig beraten hat.

Bei der erneuten Überarbeitung dieses Buches habe ich große Unterstützung durch meine Mitarbeiterin Frau Ulrike Mickan und meinen Mitarbeiter Herrn Robert Bauer erfahren. Ihnen gilt mein ganz besonderer Dank. Auch meiner Sekretärin Frau Elke Noack bin ich für die Durchsicht der Texte sehr dankbar ebenso wie meinem Mitarbeiter Herrn Knuth Pietsch für die medientechnische Unterstützung.

Dietrich-Alexander Möller

VIII

Vorwort zur 1.

Auflage

Dieses Buch wendet sich vor allem an Bauherren und Architekten. An Bauherren wendet es sich insofern, als es Wirtschaftlichkeitsfragen von Bauwerken behandelt, über die der Bauherr letztlich zu entscheiden hat und deren finanzielle Konsequenzen er ausschließlich oder in erheblichem Umfang zu tragen hat. Es wendet sich aber auch an Architekten, da diese durch ihre Planungen die baulichen Entscheidungen ihrer Bauherren vorbereiten und dabei Wirtschaftlichkeitsfragen untersuchen bzw. wirtschaftliche Erkennmisse umsetzen müssen. In diesem Sinne ist dieses Buch eine Wirtschaftslehre aus der Sicht des Bauherrn und insofern eine Wirtschaftslehre des Architekten, als dieser in seiner Funktion als Treuhänder des Bauherrn dessen wirtschaftliche u. a. Interessen zu vertreten hat. Damit ist es zugleich auch als Lehrbuch für angehende Architekten gedacht, die sich in die wirtschaftlichen Aufgaben des Architekten einarbeiten wollen. Nicht Gegenstand dieses Buches sind die Fragen, wie der Architekt seine Arbeit, wie er den Planungsbetrieb wirtschaftlich organisieren kann. Diese fallen in das Gebiet der Planungsbetriebslehre und sind an anderer Stelle zu behandeln. -

-

Dieses Buch ist das vorläufige Ergebnis einer Entwicklung, die mit meinem Architekturstudium und dem anschließenden wirtschaftswissenschaftlichen Aufbaustudium begann und über die praktische Planung von Betrieben und Gebäuden zu meiner jetzigen Tätigkeit als Hochschullehrer für Bauwirtschaft führte. Auf diesem Wege habe ich maßgebende Impulse erhalten, für die insbesondere den Herren Prof. Dr.-Ing., Dr.-techn. h. c. Walter Herrn, Braunschweig Prof. Dr. Ernst Gerth, Costa Mesa, Kalifornien/USA Prof. Dr. Hans-Ulrich Riethmüller, Tübingen mein besonderer Dank gilt. Für die Vertiefung und Durchdringung der bauökonomischen Fragen waren neben der Auseinandersetzung in der Praxis die Lehre und die damit verbundene ständige Diskussion mit meinen Studenten sehr wichtig. Meinen ehemaligen Studenten der

Bergischen Universität Gesamthochschule Wuppertal sowie meinen ehemaligen und derzeitigen Studenten der Universität Karlsruhe (TH) bin ich dafür sehr dank-

-

bar.

Übungsbuch, in dem Aufgaben zur Anwendung planungs- und bauökonomischen Instrumentariums behandelt werden. Dieses Übungsbuch ist in Zusammenarbeit mit meinem wissenschaftlichen Mitarbeiter Dipl.-Ing., Dipl.-Wirtsch.-Ing. Wolfdietrich Kalusche entstanden. Ihm habe ich außerdem für viele Anregungen und die kritische Durchsicht des Manuskriptes für dieses Buch zu danken. Dankend erwähnen möchte ich auch meine Sekretärin Frau Melanie Kurz, diç mit großer Sorgfalt das Manuskript getippt hat, sowie Frau cand. arch. Petra Greulich und Frau Sabine Jäschke, die die Zeichnungen erstellt haben. Ganz besonders möchte ich abschließend meiner Frau danken, die meine Arbeit an diesem Buch stets mit Liebe und Geduld begleitet hat, obwohl sie sich immer wieder auf unsere häusliche Arbeitsteilung ausgewirkt hat. Zu diesem Lehrbuch erscheint ein

des

Dietrich-Alexander Möller

IX

Inhaltsverzeichnis

Seite

Auflage.VII Auflage.VIII Inhaltsverzeichnis.IX Abbildungsverzeichnis.XIII Abkürzungsverzeichnis.XVII

Vorwort zur 5.

Vorwort zur 1.

1. 1.1 1.2

Planungs- und Bauökonomie als wissenschaftliche Disziplin.1 Erkenntnisobjekt der Planungs- und Bauökonomie.2 Erkermmismöglichkeiten und Methoden der Planungs- und

1.3

Begriff der Wirtschaftlichkeit.4

2. 2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.3 2.4 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.5 2.5.1 2.5.2 2.6 2.7

Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft.8 Wirtschaften als Folge der Knappheit von Gütern.9

3. 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5 3.1.6 3.1.7 3.1.8 3.1.9 3.1.10 3.1.11 3.1.12 3.2

3.3 3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.5 3.5.1 3.5.1.1

Bauökonomie.2

Wirtschaftsordnung.10

Marktwirtschaft.10 Zentrale Planwirtschaft (Zentralverwaltungswirtschaft).13 Wirtschaftskreislauf und Nationaleinkommen.14 Wirtschaftspolitik und ihre Zielsetzung.18 Wirtschaftswachstum.20

Vollbeschäftigung.21

Preisniveaustabilität und Inflation.22 Umweltökonomie.24 Ökologische Bewertung von Betrieben und Produkten.25 Umweltpolitische Instrumente.26 Bauwirtschaft.27

Wohnungswirtschaft.32 Bauplanung als Optimierungsaufgabe.34 Planungs- und Baubeteiligte.35

Bauherr(enschaft).35 Proj ektsteuerer.37

Nutzer.38 Architekt bzw. Entwurfsverfasser.39 Bauleiter.40 Sicherheits- und Gesundheits-Koordinator.41 Fachingenieure bzw. Sonderfachleute.41 Unternehmer.42 Bauaufsichtsbehörden.42 Kreditinstitute.43

Öffentlichkeit.45

Sonstige Beteiligte.45 Bedarfsplanung.45 Objektplanung.47 Methodik der wirtschaftlichen Planung.48 Variantenbildung.49 Variantenbewertung und -auswahl.52 Ziele der wirtschaftlichen Planung.52 Beurteilung der Vorteilhaftigkeit.54

Nutzen-Kosten-Untersuchungen.57 Kosten-Nutzen-Analyse.57

X

3.5.1.2 3.5.1.3 3.5.1.4 3.5.2 3521

Inhaltsverzeichnis

Nutzwertanalyse.59 Kosten- Wirksamkeits- Analyse.62 Ordinale Nutzenermittlung und Paarweiser Vergleich.64 Verfahren der Investitionsrechnung.72 Grundsatz der sich gegenseitig vollständig ausschließenden Investitionen.74

Investitionen mit und ohne Rückflüsse.75 3.5.2.2 Statische Verfahren der Investitionsrechnung.75 3.5.2.3 3.5.2.3.1 Kostenvergleichsrechnung.76 3.5.2.3.2 Rentabilitätsrechnung.79 3.5.2.4 Dynamische Verfahren der Investitionsrechnung.81 3.5.2.4.1 Finanzmathematische Grundlagen der dynamischen Investitionsrech-

nung .83 3.5.2.4.2 Kapitalwertmethode.90 3.5.2.4.3 Annuitätenmethode.96 3.5.2.4.4 Interne Zinsfuss-Methode.97 3.5.2.4.5 Vollständiger Finanzplan.99 3.5.2.5 Verfahrensauswahl.101 3.5.2.6 Prognoseproblematik.106 3.6 Flächen und Rauminhalte.107 3.6.1 Bauland und Geschossfläche.107 Grundflächen und Rauminhalte.110 3.6.2 3.6.2.1 Brutto-Grundfläche (BGF).111 3.6.2.2 Netto-Grundfläche (NGF).111 3.6.2.3 Konstruktions-Grundfläche (KGF).114 3.6.2.4 Brutto-Rauminhalt (BRI).115 3.6.2.5 Nutzungsarten, Räume und Nutzungsgruppen.117 3.6.3 Elementmengen und Bezugseinheiten.118 3.6.4 Wohnfläche.118 3.6.5 Mietfläche im gewerblichen Bereich.120 3.7 Kosten.121 3.7.1 Kosten im Hochbau.121 3.7.1.1 Kostenermittlung nach DIN 276.122 3.7.1.1.1 Kostengliederung.125 3.7.1.1.2 Kostenschätzung.127 3.7.1.1.3 Kostenberechnung.127 3.7.1.1.4 Kostenanschlag.130 3.7.1.1.5 Kostenfeststellung.130 3.7.1.2 Verfahren der Kostenermittlung.131 3.7.1.2.1 Kostenermittlung mit einer Bezugsgröße.132 3.7.1.2.2 Kostenermittlung nach der Elementmethode.133 3.7.1.2.3 Kostenflächenarten-Methode.133 3.7.1.2.4 Kostenermittlung nach Leitpositionen.134 3.7.1.2.5 Aufwand und Genauigkeit verschiedener Kostenermittlungs-

verfahren.139

3.7.1.3 Preisindizes für Bauwerke.140 3.7.1.4 Baupreis- und Baukostendateien.145 3.7.1.4.1 SIRADOS-Baudaten.147 3.7.1.4.2 Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern.150 3.7.1.4.3 Objektdatei der Länderarbeitsgemeinschaft Hochbau 3.7.1.5 3.7.1.6

(LAG-Datenbank).160 Kosteneinflüsse.161 Kennwerte und Richtwerte.168

Inhaltsverzeichnis 3.7.1.7 3.7.2 3.7.2.1 3.7.2.2 3.7.2.3 3.7.2.4 3.7.2.5 3.7.3 3.7.4

3.8 3.8.1 3.8.2 3.9 3.9.1 3.9.2 4. 4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.2.1 4.2.2.2 4.2.2.3 4.2.2.4 4.3 4.3.1

4.3.2 4.3.3 4.4 4.5 5. 5.1 5.2

XI

Die Haftung des Architekten im Kostenbereich.173 Nutzungskosten im Hochbau nach DIN 18 960.177 Kapitalkosten.180 Verwaltungskosten.180 Gebäude-Betriebskosten.181 Instandsetzungskosten.182 Abschreibung.184 Lebenszykluskosten.185 Computergestütztes Entwerfen mit integrierter Ermittlung der Bau-

und Nutzungskosten.186 Erträge und Erlöse.187

Mieterträge.187 yerkaufserlöse und Deckungsbeiträge.191 Ökologisches und kostengünstiges Bauen.193 Ökobilanz.194 Bewertung von Gebäuden und Bauteilen anhand ökologischer und ökonomischer Kriterien.197

Baufinanzierung.201 Grundlagen der Baufinanzierung.202 Eigen- und Fremdfmanzierung.205 Eigenleistungen.205 Fremdkapital.206 Erststellige Tilgungsdarlehen mit konstanter Annuität (Hypothekendarlehen).208 Festdarlehen.210 Bauspardarlehen.210 Öffentliche Baudarlehen.211 Steuervorteile, Lastenzuschüsse und Sparförderung.213 Steuervorteile.213

Lastenzuschüsse.215 Sparzulagen und Wohnungsbauprämien.215

Finanzierungsplan.216 Finanzierungsoptimierung.216 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).220 Leistungsbild Objektplanung für Gebäude.221 Honorarermittlung.226 Literaturverzeichnis.233 Stichwortverzeichnis.239 Kooperations- und Ansprechpartner .243

XIII

Abbildungsverzeichnis Seite 1- 1 1 -2 1 -3 2- 1 2-2 2-3 2-4 2-5

Erkennmisgewinnung durch Modellbildung.3

Wirtschaftlichkeit aus unterschiedlich weitem Blickwinkel.5

Input- und Output-Größen im Lebenszyklus eines Bauwerks.7 Typischer Verlauf von Angebotskurve und Nachfragekurve.12

Grundschema des Wirtschaftskreislaufes.15 Wirtschaftskreislauf einer offenen Volkswirtschaft .15 Wirtschaftskreislauf der Bundesrepublik Deutschland im Jahre 2004.16 Schematischer Überblick über den Zusammenhang zwischen dem Bruttoinlandsprodukt und den verschiedenen Nationaleinkommen (Sozialprodukten) mit Zahlenangaben für die Bundesrepublik Deutschland im Jahre 2004 .17 Wachstumsrate und Vervielfachungsdauer.20 2-6 2-7 Preisentwicklung verschiedener Güter 1975 2004 .23 2-8 Bruttoinlandsprodukt und Bauvolumen im Jahre 2004 .29 2-9 Entwicklung des Bauvolumens in Deutschland .30 2-10 Bauvolumen in Westeuropa.31 2- 11 Entwicklung des Wohnungsbaus in der Bundesrepublik Deutschland.33 Der Bauherr und die Vertragsbeziehungen zu seinen Auftragnehmern .36 3 -1 3-2 Stellung von Projektleitung und Projektsteuerung innerhalb der -

3-3 3-4 3-5

3-6 3-7

Projektorganisation.37

Beeinflussbarkeit der Wirtschaftlichkeit.48 Wirtschaftliche Planung als stufenweiser Prozeß der Variantenbildung, -bewertung und -auswahl.50

Morphologischer Kasten: Wohnhaus.51 Strategien zur Erhöhung der Wirtschaftlichkeit.53 Gliederung der Verfahren zur Beurteilung der Vorteilhaftigkeit von

3-8 3-9

3-10

3-11 3-12 3-13

3-14 3-15 3-16a 3-16b 3-17 3-18 3-19

Investitionen.55

Kosten-Nutzen-Analyse der Victoria-Linie (U-Bahn-Linie in London).58 Zielbaum des Wohnungs-Bewertungs-Systems (WBS).60 Transformationsfunktion zur Beurteilung der Fenster im Aufenthaltsbereich einer Wohnung (Ausblick und Lüftungsmöglichkeit).61 Transfonnationsfunktion zur Beurteilung der Besonnung der Individualräume.62 Ermittlung des Wohnwertes der Wohnung Nr. 60 (Reihenhaus) in der

Wohnsiedlung Aumatt II bei Bern.63

Kosten-Wirksamkeits-Analyse von Entwurfsvarianten für eine Montagehalle .65

Auswahlentscheidung beim Paarweisen Vergleich.67 Blick von Süden auf die Wohnsiedlung Aumatt II mit den Vergleichswohnungen Nr. 60 und 76.68 Wohnung Nr. 60 der Wohnsiedlung Aumatt II.69 Wohnung Nr. 76 der Wohnsiedlung Aumatt II.69 Paarweiser Vergleich der Wohnung Nr. 60 mit der Wohnung Nr. 76 in der Wohnsiedlung Aumatt II bei Bern.70 Gliederung der Verfahren der Investitionsrechnung.73 Transformation der Baukosten in Abschreibung und kalkulatorische Zinsen bei der Kostenvergleichsrechnung .78

XIV

3-20 3-21

Kostenvergleich von Außenwänden.79 Rentabilität eines abnutzbaren Anlagegutes bei unterschiedlicher Nutzungsdauer.80

3-22a Barwert- und Endwertfaktoren.84 3-22b Nachschüssige Rentenbarwertfaktoren .85 3-23 Kumulierte Barwertfaktoren einer geometrischen Reihe nachschüssiger 3-24 3-25 3-26 3-27 3-28 3-29 3-30 3 -31 3-32

3-33 3-34 3-35 3-36 3-37 3-38 3-39 3-40 3-41 3-42 3-43 3-45 3-47 3-48 3-49 3-50 3-51 3-52 3-53 3-54 3-55a 3-55b 3-56 3-57 3-58 3-59 3-60 3-61a

Zahlungen .88 Rentenbarwertermittlung einer nachschüssigen Rente mittels Tabellenkalkulationstechnik .89

Modellartige Zusammenfassung von Einzelzahlungen zu Jahres-Gesamtzahlungen bei der Kapitalwertmethode.91 Kapitalisierung der Nutzungskosten bei der Kapitalwertmethode .92

Kapitalwertvergleich von Außenwänden.93 Beteiligung, Ausschüttung und Steuervorteil bei einem Windkrafrprojekt.94 Kapitalwert einer Windkraftbeteiligung.95 Wirtschaftlichkeitsvergleich von zwei Windkraft-Beteiligungen mittels Annuitätenmethode .97 Interner Zmsfüß einer Windkraft-Beteiligung.99 Vollständiger Finanzplan bei einer festverzinslichen Anlage mit endfälliger Rückzahlung.100 Vollständiger Finanzplan für eine Windkraft-Beteiligung bei 5 %iger Verzinsung der vorzeitigen Ausschüttungen .102 Fallunterscheidung bei der Verfahrensauswahl.103 Auswahl aus mehreren Investitionsmöglichkeiten .105 Bruttobauland und seine Untergliederung.108

Bruttobauland und Nettobauland: Flächenbedarf pro Einwohner.109 Grundflächen von Bauwerken im Hochbau .110 Gliederung der Netto-Grundflächen nach Nutzungsgruppen .111 Planungskennwerte BGF/NF für verschiedene Gebäudearten .112 Planungskennwerte TF/BGF für verschiedene Gebäudearten.113 Planungskennwerte VF/BGF für verschiedene Gebäudearten .114 Anteil der Konstruktions-Grundfläche an der Brutto-Grundfläche.116 Zuordnung von Grundflächen und Räumen zu den Nutzungsgruppen.117

Wohnflächenberechnung .119 Einbindung der Kostenermittlungsarten in die Objektplanung

nach HO AI.124 Kennwertermittlung .126 Kostenschätzung für ein Bürogebäude.128 Kostenberechnung für ein Bürogebäude.129 Verfahren der Kostenermittlung .131 Ermittlung der Programmkosten nach der

Kostenflächenarten-Methode.135

Kostenermittlung nach Leitpositionen

.136

ABC-Analyse der Gewerke.137 ABC-Analyse der Beton-und Stahlbetonarbeiten .138 Aufwand und Genauigkeit von Kostenermittlungsverfahren .139

Preisindizes für Wohngebäude .141 Preisindizes für Bauleistungen an verschiedenen Gebäudearten.143 Preisindizes für den Neubau von Wohngebäuden.144

Marktpreise und Baupreisstatistik.146 Feinelement 134532121 Innenwand, Kalkzementputz, 1 -lagig, gerieben .148

Abbildungsverzeichnis

XV

3-61b Grobelement: Geputzte Innenwand aus Hochlochziegeln.148 3-6 lc Makroelement: 11,5 cm dicke, geputzte und teilweise geflieste Innenwand aus Hochlochziegeln mit Türen.149 3-62a BKI Objekte: Bürohaus 1300-090, Grundriss, Ansicht und Schnitt.151 3-62b BKI Objekte: Bürohaus 1300-090, Objektbeschreibung.152 3-62c BKI Objekte: Bürohaus 1300-090, Planungs- und Kostenkennwerte .153 3-62d BKI Objekte: Bürohaus 1300-090, Kostenkennwerte (2. Ebene).154 3-62e BKI Objekte: Bürohaus 1300-090, Kostenkennwerte (3. Ebene) .155 3-62f BKI Objekte: Bürohaus 1300-090, Kostenkennwerte nach 3-63 3-64 3-65

Leistungsbereichen .156

BKI Planungs- und Kostenkennwerte für Mehrfamilienhäuser mit

mittlerem Standard.157 BKI Kostenkennwerte für Elementierte Außenwände verschiedener

Gebäudearten.158 BKI Kostenkennwerte für Elementierte Außenwände verschiedener

Ausführungsarten.159 3-66 Planungs- und Kostenkennwerte der LAG-Datei.162 3-67a Dokumentationsblatt FH Pforzheim: Allgemeine Daten.163 3-67b Dokumentationsblatt FH Pforzheim: Besondere Kosteneinflüsse.164 3-67c Dokumentationsblatt FH Pforzheim: Planungs- und Kostendaten.165 3-67d Dokumentationsblatt FH Pforzheim: Kostendaten (DIN 276, 2. Ebene) ..166 3-67e Dokumentationsblatt FH Pforzheim: Kostendaten (DIN 276, 3. Ebene) ..167 3-68 Kosteneinflüsse am Beispiel von Einfamilienhäusern.169 3-69 Kennwerte und Kennwert-Kette am Beispiel eines Kindergarten 3-70 3-71 3-72 3-73 3-74 3-75

im Bodensee-Kreis.171

Analyse der Kostenunterschiede bei den Baukonstruktionen zweier Kindergärten mit Hilfe der Kennwert-Kette.172 Kostenrichtwerte von Instifutsbauten.174 Nutzungskosten-Kennwerte der LAG-Datei .179

Instandsetzungskosten.183 Lebenszykluskosten nach GEFMA-Richtlinie .185 Computergestützte Variantenbildung mit integrierter Ermittlung der des

Baukosten,

3-76 3-77 3-78 3-79 3-80 3-81 3-82 3-83 3-84 3- 85 4- 1

4-2

4-3 4-4 4-5

Jahresheizwärmebedarfs und der finanziellen

Belastung im 1. Jahr.187 Dresdner Mietspiegeltabelle 2006 .188 Im Mietpreis zu berücksichtigende Kalkulationsbestandteile .189 Mietpreiskalkulation einer Geschosswohnung.190 Verkaufspreise von Baugrundstücken, Reiheneigenheimen und Eigentumswohnungen in ausgewählten Großstädten .191 Deckungsbeitragsrechnung für eine Eigentumswohnungsanlage.192 Vervielfältiger bei Büro-und Geschäftshäusern.192 Baustoffdaten Ökoinventare (Auszug Ecoinvent-Resultate).196 Elementweise Erfassung der Umweltauswirkungen von Gebäuden bei ihrer Herstellung und Nutzung.198 Wirkungskategorien im Programm ECOPRO.XLS .199 Kombinierte Berechnung von Energiebedarf, Umweltbelastung und Baukosten mit Hilfe von ECOPRO.XLS .200 Kostenermittlung und Finanzierungsplanung.201 Verlauf des Zins- und Tilgungsanteils bei einem Darlehen mit konstanter Annuität.202 Effektivzins in Abhängigkeit von Nominalzins und Disagio .203 Restdarlehen und Laufzeit von Tilgungsdarlehen.204 Übersicht über den möglichen Umfang der Selbsthilfe.207 -

XVI 4-6 4- 7 5- 1

Abbildungsverzeichnis Finanzierungsplan.217 Finanzierungsoptimierung.218 Honorartafel zu § 16 ( 1 ) HO AI.230

XVII

Abkürzungsverzeichnis A -

a

= =

äq.

O. A. d. V. a. a.

Abb.

AfA AG AGB ARGEBAU BauGB

BauNVO BGB BGF BGH BKK BRI II. BV BWK BWZ bzw. ca.

CAD cm

d. h. DAB DIN DM DV E e

EG Elt. EP EStG etc.

EÜ

EUR e. V. evtl. EW f FBG

fe fu

f. ff. FF GBK

= = =

= = = =

= = = =

= = = = = =

= =

Auszahlung Jahr (annum)

allseits umschlossen und überdeckt (z. B. BGFa, BRIa

äquivalent am angegebenen Ort Anmerkung des Verfassers

Abbildung Absetzung für Abnutzung Aktiengesellschaft Allgemeine Geschäftsbedingungen Bauministerkoferenz

Baugesetzbuch Baunutzungsverordnung Bürgerliches Gesetzbuch Brutto-Grundfläche

Bundesgerichtshof

Kosten der Baukonstruktionen Brutto-Rauminhalt Zweite Berechnungsverordnung Bauwerkskosten

Bauwerkszuordnungsnummer beziehungsweise

=

circa

=

Computer Aided Design

= =

=

= =

= = = = = = = =

= =

= =

= = =

= =

= = =

=

...)

Zentimeter das heißt Deutsches Architektenblatt Deutsches Institut für Normung e. V. bzw. DIN-Norm Deutsche Mark

Datenverarbeitung Einzahlung Preissteigerungssatz pro Jahr (in %) Europäische Gemeinschaft, Erdgeschoß Elektro Einheitspreis Einkommensteuergesetz et

cetera, und

so

weiter

jährlicher Einzahlungsüberschuß Euro

eingetragener Verein eventuell Einheitswert

Preissteigerungsfaktor Fläche des Baugrundstücks Preissteigerungsfaktor für Energie Preissteigerungsfaktor für Bauunterhalt (Instandsetzung) folgende (Seite) folgende (Seiten) Funktionsfläche Gesamtbaukosten

Abkürzungsverzeichnis

XVIII

ggf.

GmbH GOA h H HNF HOAI

Hrsg.

1^

=

gegebenenfalls

= = =

=

Stunde Höhe

=

= =

=

i. Allg. i. e. S. i. d. R. IW i. w. S. k K

Ko Kn KF, KFA Kfz KG KGF

kg

= =

= = =

=

= = = =

= = = =

KW 1 LBO lfd.

log

=

= =

= =

m

=

MBO

=

Gesellschaft mit beschränkter Haftung Gebührenordnung für Architekten

Hauptnutzfläche (DIN 277-1:1987-06 (in der DIN 277-1:2005-02 weggefallen)

Honorarordnung für Architekten und Ingenieure Herausgeber

Preisindex für das Jahr Y auf der Basis des Jahres B im Allgemeinen im engeren Sinne in der Regel Innenwand im weiteren Sinne

Wärmedurchgangskoeffizient Kelvin

Anfangskapital Endkapital

Kostenflächenarten

Kraftfahrzeug

Kostengruppe, Kellergeschoß Konstruktions-Grundfläche

Kilogramm Kapitalwert Liter

Landesbauordnung laufend(e)

Logarithmus Meter

Musterbauordnung für die Länder der Bundesrepublik

Deutschland ME Mio.

Mrd. MwSt n

NNF Nr.

Ä.

o. o. a. o. g.

OLG P p

= =

= = =

= = = = = =

= =

Px

=

a.

psch. q

=

=

NE NF NGF

p.

=

= = =

Mengeneinheit

Million Milliarde Mehrwertsteuer

Zeitpunkt, Zeitdauer

Nutzungseinheiten

Nutzfläche Netto-Grundfläche Nebennutzfläche Nummer oder Ähnliches

oben angegeben oben genannt

Oberlandesgericht Preis Zinsfuß Preis im Jahr X

jährlich (per annum) pauschal Zinsfaktor

Abkürzungsverzeichnis =

r

RB" RBV REn REV

RLT S. SächsBO sFr., CHF Stb StLB t

= =

= = = =

= =

= = =

TDM TJ

Ä.

u. u. a. u. a. m.

UBF u. U. u. v. m usw. v.

H. VF VFH VFV

v.

vgl.

VOFI

UN VOB W WBS WF z. B. z. T.

=

= = = =

= = =

=

= = =

= =

Rente Barwert einer nachschüssigen Rente Barwert einer vorschüssigen Rente Endwert einer nachschüssigen Rente Endwert einer vorschüssigen Rente Raumlufttechnik Seite Sächsische Bauordnung Schweizer Franken

Stahlbeton

Standardleistungsbuch

Periode (z. B. Jahr) Tausend Deutsche Mark Tera Joule (Tera 1012... Billion) und Ähnliches unter anderem bzw. und andere und anderes mehr unbebaute Fläche des Baugrundstücks unter Umständen und vieles mehr und so weiter =

von vom

Hundert Verkehrsfläche

Verkehrsfläche, horizontal Verkehrsfläche, vertikal

vergleiche Vollständiger Finanzplan Vereinte Nationen Verdingungsordnung für Bauleistungen =Watt Wohnungs-Bewertungs-System Wohnfläche zum Beispiel

= =

= =

= = =

=

zum

Teil

XIX

1.

Planungs- und Bauökonomie als wissenschaftliche Disziplin

Das Bemühen, wirtschaftlich zu planen und zu bauen, dürfte so alt sein wie das Planen und Bauen selbst. Das Errichten von Bauwerken war von Anfang an mit einem hohen Arbeits- und Materialeinsatz verbunden, woraus schon immer ein Anreiz zur Reduzierung der Einsatzmengen resultierte. Auch das Problem, dass der erforderliche Mitteleinsatz unterschätzt wird, reicht zurück bis in biblische Zeiten. Aus der griechischen Antike berichtet Vitruv, dass in Ephesos ein Gesetz galt, wonach der Architekt bei einer Überschreitung des Voranschlages um mehr als ein Viertel den darüber hinausgehenden Betrag aus seinem eigenen Vermögen zu zahlen hatte, und bedauerte aus gegebenem Anlass dass dieses Gesetz in Rom keine Gültigkeit hatte. -

-

Das Bemühen um Wirtschaftlichkeit und Kosteneinhaltung bewegt die Planer also seit über 2000 Jahren. Eine wissenschaftliche Disziplin ist daraus aber erst in jüngster Zeit geworden. Hiervon kann man erst sprechen, seitdem im Streben nach Erkenntnis nicht mehr Einzelaspekte isoliert und vielfach in vereinfachender Weise betrachtet werden, sondern versucht wird, umfassend Erkennmisse über die Wirtschaftlichkeit von Baumaßnahmen zu gewinnen und diese „zu einem in sich gegliederten, innerlich-logisch verbundenen Lehrgebäude" (A. Lisowski 1950, S. 611) zusammenzusetzen. Dieser Prozess vollzog sich im wesentlichen in der zweiten Hälfte des letzten Jahrhunderts. Er ist gekennzeichnet durch die Durchdringung des Planungs-, Bau- und Nutzungsprozesses mit betriebswirtschaftlichen

Methoden, vor allem mit den Verfahren der Investitionsrechnung, die die rechneri-

sche Einbeziehung der Einnahmen und Ausgaben während der Nutzungszeit eines Bauwerks und die begründete Verknüpfung mit den Ausgaben für seine Planung und Errichtung erlauben. Obwohl die Beschaffung von Gebäuden eine der größten Ausgaben eines Betriebes erforderlich macht und obwohl Gebäude die Wirtschaftlichkeit eines Betriebes in erheblichem Maße beeinflussen können, werden Gebäude und ihre Wirtschaftlichkeit in der Betriebswirtschaftslehre gar nicht oder nur am Rande behandelt. So kommt es auch, dass das Bauwesen und die Betriebswirtschaftslehre mit unterschiedlichen, sich teilweise widersprechenden Terminologien arbeiten. Das offensichtlichste Beispiel hierfür ist der Begriff der Baukosten, bei denen es sich im

betriebswirtschaftlichen Sinne

um Ausgaben und nicht um Kosten handelt. Aber Begriff der Wirtschaftlichkeit wird im Bauwesen in viel weiterem Sinne verwendet, als es die Gutenberg'sche Definition zulässt (Verhältnis von Istaufwand zu Sollaufwand; E. Gutenberg 1958, S. 31).

auch der

Nun könnte man sicherlich von den Architekten und Bauingenieuren verlangen, dass sie sich umstellen und sich eine Terminologie aneignen, die sie in die Lage versetzt, die wirtschaftlichen Sachverhalte widerspruchsfrei zu beschreiben. Da dann aber dem in bauökonomischen Fragen meist unkundigen Bauherrn das Verständnis für diese Zusammenhänge noch mehr erschwert werden würde, muss -

-

1.

2

Planungs- und Bauökonomie als wissenschaftliche Disziplin

versucht werden, die Integration der betriebswirtschaftlichen Verfahren unter Beibehaltung der emgeführten Terminologie im Bauwesen zu leisten. Aus diesem Grunde wird der zentrale Begriff der Wirtschaftlichkeit im Abschnitt 1.3 ausführlich erörtert. Zuvor sollen aber das Erkenntnisobjekt und die Methoden der Planungs- und Bauökonomie behandelt werden.

1.1

Erkenntnisobjekt der Planungs- und Bauökonomie

Die Abgrenzung wissenschaftlicher Disziplinen untereinander erfolgt im Wesentlichen durch die

jeweiligen Erkenntnisobjekte

und Erkenntnisziele. Erkenntnisob-

jekt der Planungs- und Bauökonomie

ist die wirtschaftliche Seite von Bauwerken während ihrer gesamten Lebensdauer von der Planung bis zu ihrer Beseitigung. Abzugrenzen ist die Planungs- und Bauökonomie von der Planungsbetriebslehre und von der Baubetriebslehre. Wie im Vorwort zur 1. Auflage schon ausgeführt wurde, verstehen wir die Planungs- und Bauökonomie als Wirtschaftslehre aus der Sicht des Bauherrn. Damit ist sie insofern zugleich eine Wirtschaftslehre für den Architekten, als dieser „Treuhänder" des Bauherrn ist. Die wirtschaftlichen Belange des Architekten selbst sind Gegenstand der Planungsbetriebslehre und werden hier nur insoweit behandelt, wie sie zugleich auch den Bauherrn berühren wie z. B. das Architektenhonorar, das einerseits Einnahme des Architekten, aber andererseits zugleich Ausgabe des Bauherrn ist. -

Die Baubetriebslehre ist eine spezielle Betriebswirtschaftslehre aus der Sicht des Bauunternehmers. Die zentrale Frage für ihn ist, wie er Bauleistungen, die im Regelfall durch die Bauplanung und Leistungsbeschreibung festgelegt sind, wirtschaftlich anbietet und ausführt. Überschneidungen mit der Planungs- und Bauökonomie ergeben sich insofern, als es natürlich im Interesse des Bauherrn ist und das Bemühen des Architekten sein muss, Planungsentscheidungen so zu treffen, dass sie von der Bauwirtschaft kostengünstig umgesetzt werden können. Die Planungs- und Bauökonomie ist sowohl theoretische als auch angewandte Wissenschaft. Daher verfolgt sie als Erkenntnisziele sowohl die Erkenntnis der wirtschaftlichen Zusammenhänge des Planungs-, Bau- und Nutzungsprozesses bis hin zur Beseitigung als auch seine optimale Gestaltung.

1.2 Erkenntnismöglichkeiten und Methoden der Planungsund Bauökonomie

u. a. in den Wirtschaftswissenschaften Man zu neuen Erkenntnissen zu

Es

gibt

gelangen.

zwei

grundsätzliche Möglichkeiten,

„kann erstens, ausgehend

von

der Er-

fahrung, die tatsächlich beobachteten Tatbestände und Erscheinungen beschreiben und vergleichen, durch Abstraktion von mehr oder weniger belanglosen Einzel-

heiten zu typischen Erscheinungen vordringen und durch induktives Folgern eine kausale Erklärung der Wirklichkeit versuchen (und) kann zweitens aus der Erfahrung und durch Denken sich die Grundprinzipien der betrieblichen (bzw. wirtschaftlichen) Prozesse erschließen, indem (man) von der existentiellen Seite, ...

...

1.

Planungs- und Bauökonomie als wissenschaftliche Disziplin

3

dem realen Dasein der Gegenstände abstrahiert und nur die logische Seite der Gegenstände zu erkennen sich bemüht, um dann aus gesetzten Prämissen Relationen und fimktionale Abhängigkeitsverhältnisse zwischen den betrieblichen (bzw. wirtschaftlichen) Größen auf deduktivem Wege abzuleiten." (G. Wöhe 2000, S. 34; in Klammern Ergänzungen des Verfassers) ...

Da die wahrnehmbaren Tatbestände im Planungs-, Bau- und Nutzungsprozess meistens Auswirkungen eines Komplexes von Ursachen sind und eine experimentelle Isolierung einzelner Ursachen nur selten möglich ist, sind die Einsatzmöglichkeiten der induktiven Methode zur Gewinnung von planungs- und bauökonomischen Erkenntnissen begrenzt. Im Gegensatz zum naturwissenschaftlichen Experiment, bei dem ein Vorgang unter Konstanthalten aller übrigen Bedingungen (ceteris paribus) beliebig oft wiederholt werden kann und so induktiv Schlussfolgerungen möglich sind, ist eine Wiederholung wirtschaftlicher Prozesse bei exakt

gleichen Rahmenbedingungen in der Regel nicht möglich.

Die Planungs- und Bauökonomie hat jedoch ebenso wie die Betriebswirtschaftslehre „die Möglichkeit, anstelle von Experimenten im Rahmen der exakten Theorie Wirtschaftsmodelle zu bilden, d. h. einzelne Zusammenhänge gedanklich zu isolieren und nun durch logisches Schließen aus dem Modell zu deduzieren." (G. Wöhe 2000, S. 35) Diese Modelle sind vereinfachte Abbilder der Wirklichkeit. Eine wesentliche Abstraktion von der Wirklichkeit besteht in der Anwendung der Ceteris-paribus-Bedingung. Hierunter ist die Annahme zu verstehen, dass alle in dem Modell nicht berücksichtigten Größen gleich sind bzw. den gleichen Einfluss auf die betrachtete Fragestellung haben. Die aus dem Modell gezogenen Schlussfolgerungen bewahrheiten sich in der Realität nur insoweit, wie durch die Anwendung der Ceteris-paribus-Bedingung keine unzulässigen Vereinfachungen vorgenommen werden (siehe Abbildung 1-1).

Weiterhin sind die aus dem Modell deduzierten Aussagen in Abhängigkeit zu sehen von den im Modell gemachten Prämissen. Nur wenn diese der Wirklichkeit entsprechen, können auch wirklichkeitsnahe Aussagen erwartet werden. Realität

Realitätsausschnitt Reales Problem:

Abbildung der Realität

Vorteilhaftig-

Modell z.B. Investitions-

keitsfrage

rechnung_ ceteris paribus!

Beantwortung der Vorteilhaftig-

keitsfrage Abb. 1-1

Modelllösung: Vorteilhaftigkeitskriterium

Erkenntnisgewinnung durch Modellbildung

1.

4

Planungs- und Bauökonomie als wissenschaftliche Disziplin

Bei dem hier vorgestellten Konzept einer Planungs- und Bauökonomie wird angenommen, dass der Bauherr seine Bauentscheidungen rational treffen will (was nicht unbedingt mit einem egoistischen Verhalten gleichzusetzen ist, sondern durchaus von sozialem und ökologischem Verantwortungsbewusstsein getragen sein kann). Das diesem Verhalten zugrunde liegende Rationalprinzip wird im folgenden Abschnitt im Zusammenhang mit dem Wirtschaftlichkeitsbegriff erläutert. Mit dieser Prämisse soll nicht behauptet werden, dass Planungsentscheidungen stets rational zustande kommen, nur soll es Aufgabe dieses Buches sein, die Möglichkeiten und Bedingungen zur rationalen Entscheidungsfindung aufzuzeigen.

Begriff der Wirtschaftlichkeit

1.3

Selbst in der Betriebswirtschaftslehre wird der Begriff der Wirtschaftlichkeit unterschiedlich weit gefasst. Eine gemeinsame Basis für die unterschiedlichen Versionen dieses Begriffes ist das Rational- oder Wirtschaftlichkeitsprinzip. Dieses Wirtschaftlichkeitsprinzip „fordert eine möglichst sparsame Verwendung der verfügbaren Mittel bei der betrieblichen Leistungserstellung und -Verwendung. Operationalisiert wird dieses Prinzip durch die Forderung nach Maximierung des Verhältnisses von Output zu Input. Output und Input können dabei durch Mengen wie durch Wertgrößen ausgedrückt werden." (E. Heinen 1983, S. 33) Setzt man Output und Input als Mengen ins Verhältnis, so erhält man eine Messzahl für die Produktivität oder technische Wirtschaftlichkeit (siehe Abbildung 1-2). So kann z. B. die Arbeitsproduktivität eines Maurers in m2 Mauerwerk pro Arbeitsstunde gemessen werden. Aber auch aus dem Verhältnis von Nutzfläche zu Brutto-Grundfläche lässt sich eine Aussage über die (technische) Wirtschaftlichkeit eines Entwurfes ableiten. man die Einsatzmengen in Geld, so erhält man einen wertmäßigen Wirtschaftlichkeitsbegriff, für den Wöhe allein den Begriff Wirtschaftlichkeit verwendet. „Der wertmäßige Wirtschaftlichkeitsbegriff bezeichnet dann, wenn ein bestimmter Ertrag mit verschiedenen Kombinationen von Produktionsfaktoren erzielt werden kann, das Verhältnis zwischen der günstigsten und der tatsächlich

Bewertet

erreichten Kostensituation.

Wirtschaftlichkeit

=

Ist-Kosten/Soll-Kosten"

(G. Wöhe 2000, S. 47)

Festlegung von Soll-Kosten ist eine innerbetriebliche Entscheidung und ermöglicht eine individuelle Wirtschaftlichkeitsbeurteilung von Einzelmaßnahmen. Einem Bauherrn geht es aber meistens nicht um einen Wirtschaftlichkeitsvergleich eigener Baumaßnahmen untereinander was bei einem „Einmal-Bauherrn" auch gar nicht möglich ist sondern um den Vergleich mit den örtlich und überörtlich erzielten Ergebnissen anderer Bauherren. Die

-

-

Hierfür Soll-Kosten festzulegen, um daran die Wirtschaftlichkeit zu messen, wäre umständlich und im Ergebnis auch unanschaulich; denn für den nicht entsprechend vorgebildeten Bauherrn wäre die Aussage, dass bei seinem Bauvorhaben eine Wirt-

1. Planungs- und Bauökonomie als wissenschaftliche Disziplin

5

Effekte

y/ externe y^ Positive^^^^ yS

NutzejL^^^^

^/ ^—^^Einmihmen._j l

_—' y/ ^^OUTPUT—

Ausbringungs-

' '

g

«j

_1 'S

8

\INPUT-

mengen

Einsatz-

£ H

|

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|

•« „1 | | |

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04

e

Effekte

g

.1

1 |

%

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^\^Schaden^-\^^^^ \ Negative^^. \ externe ^^^^

55

^^~^^] '

Abb. 1-2 Wirtschaftlichkeit aus unterschiedlich weitem Blickwinkel

1.

6

Planungs- und Bauökonomie als wissenschaftliche Disziplin

schaftlichkeit von 1,1 erreicht wurde, zunächst einmal nichtssagend. Viel anschaulicher wird eine solche Aussage, wenn man die anfallenden Kosten auf eine Output-Einheit, z. B. auf einen m2 Wohnfläche, bezieht und dann die sich ergebenden Verhältniszahlen miteinander vergleicht. So ist es z. B. im Wohnungsbau üblich, die Wirtschaftlichkeit der Gebäudeerstellung an den Baukosten pro m2 Wohnfläche zu messen; auch die Baukosten pro m3 Brutto-Rauminhalt werden vielfach einer Wirtschaftlichkeitsbeurteilung zugrunde gelegt. Zur Abgrenzung von den anderen Wirtschaftlichkeitsbegriffen sollte hier von Wirtschaftlichkeit im engeren Sinne oder Kostenwirtschaftlichkeit gesprochen werden (E. Heinen 1983, S. 33). Lässt sich der Output eines Bauvorhabens als Ertrag (gemessen in Geldeinheiten) angeben, wie es bei erwerbswirtschaftlich genutzten Gebäuden z. B. bei Mietwohnhäusern der Fall ist, so kann die Vorteilhaftigkeit dieses Vorhabens anhand der Rentabilität beurteilt werden, indem man den Jahresertrag nach Abzug der jährlichen Kosten zum eingesetzten Kapital ins Verhältnis setzt. -

-

Ist

dagegen

der

Output einer baulichen Anlage

im wesentlichen nicht-monetärer

Art, wie z. B. bei einer Hochschule, so kann man auch keine Rentabilität ermitteln,

sondern muss die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung auf den Vergleich der Kosten beschränken oder man muss den Output als Nutzen berücksichtigen. Durch den Nutzen wird in der Wirtschaftstheorie der Grad an Bedürfnisbefriedigung angegeben. In diesem Fall ist es die Nutzen-Kosten-Relation, die aus wirtschaftlicher Sicht möglichst groß sein soll. Hierbei handelt es sich um die Wirtschaftlichkeit im weiteren Sinne.

-

-

Berücksichtigt

man

schließlich in der

Wirtschaftlichkeitsbefrachtung

auch die

Effekte, also Auswirkungen des Bauvorhabens auf andere Betroffene und auf die Umwelt, so kann man von gesamtwirtschaftlicher Vorteilhaftigkeit spreexternen

chen.

der dort als Oberbegriff Vorteilhaftigkeit ist ein Begriff aus der Investitionstheorie, für die verschiedenen Arten von Resultaten bei der Bewertung von Investitionen verwendet wird. Dementsprechend ist der Oberbegriff für die je nach angewendetem Verfahren der Investitionsrechnung unterschiedlichen Entscheidungskri-

terien das

Vorteilhaftigkeitskriterium.

-

Abbildung 1-2 veranschaulicht die unterschiedlich weit gefassten Wirtschaftlichkeitsbegriffe. Um zu einer möglichst einfachen Terminologie zu kommen, die auch für Bauherren und Architekten ohne ökonomische Ausbildung verständlich ist, soll im folgenden der Begriff Wirtschaftlichkeit im erweiterten Sinne der Voralso als Oberbegriff für technische Wirtschaftlichkeit, Kostenwirtschaftlichkeit, Rentabilität und Nutzen-Kosten-Verhältnis verwendet werden.

teilhaftigkeit,

In Abbildung 1-3 sind diejenigen Input- und Output-Größen, die je nach Betrachtungsweise in die Wirtschaftlichkeitsbeurteilung von Bauwerken einzubeziehen sind, beispielhaft erläutert. Zugleich ist die Zuordnung dieser Größen zu den einzelnen Phasen des Lebenszyklusses eines Bauwerks dargestellt. -

-

1.

Planungs- und Bauökonomie als wissenschaftliche Disziplin

Planung und Ausführung

Nutzung mit Erneue- Verkauf bzw. rung und Umbau

Verschönerung des Ortsbildes

Abriss

ggf. „Stadtreparatur"

Positive externe Effekte

z.

B.

nicht monetär bewertbar: Nutzen

z.

B. Selbstver-

monetär

z.

bewertbar:

Verkaufserlöse

Mieteinnahmen

Mengen

Wohnfläche

Wärmemenge

Mengen

Brutto-Rauminhalt

Primärenergiebedarf Bauschutt, Transport-km

monetär bewertbar:

z.

B. Kaufpreis für das Baugrundstück,

z.

Ausgaben,

Erschließungsbei-

kosten

nicht monetär bewertbar: Schaden

z.

negative

z.

wirklichung bei

Eigenleistungen

z.B.

Wohnqualität

ggf. Gewinn an neu gestaltbarer Freifläche

Output

Erzeugtes B.

z.

B.

ggf-

Verkaufserlöse

Leistung(swert) Erlöse

Kosten

B.

Anzahl Wohneinheiten

Energiekosten, Abrisskosten,

Instandsetzungs-

träge, Baukosten

Deponiegebühren u. a.

Input Einsatz

externe Effekte

B. Stress, Verzicht auf

Urlaub B.

Zersiedelung der Landschaft Schadstoffemissionen

Planung und Ausführung

Abb. 1-3

ggf. gesundheitliche z. B. Verlust an Schäden infolge Ver- Erinnerungswendung schadstoff- werten haltiger Baustoffe

ggf. Verlust an

histor. Substanz

Nutzung mit Erneue- j Verkauf bzw. rung und Umbau

Abriss

Input- und Output-Größen im Lebenszyklus eines Bauwerks

7

8

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft Die Wirtschaftlichkeit von Bauvorhaben aus der Sicht des Bauherrn ist auch von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängig. Man denke nur an den Strukturwandel oder die Entwicklung der Energiepreise in den letzten Jahrzehnten.

Dieser Strukturwandel sowie Überkapazitäten infolge verfehlter Subventionierung haben zum Leerstand vieler Wohn- und Betriebsgebäude gefuhrt mit zum Teil drastischen finanziellen Verlusten für die Investoren. -

Infolge

des starken Energiepreisanstieges in den 1970er und Anfang der 1980er Jahre stellte sich der Aufbau von Außenwänden und Dächern vieler Häuser als nachteilig heraus. Dies veranlasste die Eigentümer zu nachträglichen Wärmedämmmaßnahmen, wodurch die Wirtschaftlichkeit ihrer Häuser verbessert und damit der finanzielle Schaden begrenzt werden konnte. Auch die aktuellen Energiepreissteigerungen führen zum forcierten Einbau von Solaranlagen und anderen

energiesparenden Anlagen.

Viele private Bauherren müssen, wenn sie Wohneigentum erwerben wollen, an die Grenze ihrer finanziellen Belastungsfähigkeit gehen. Ob sie diese Belastung auf Dauer tragen können, ist in hohem Maße von ihrer Einkommensentwicklung abhängig. Und die wiederum ist von der persönlichen und von der gesamtwirt-

schaftlichen Entwicklung abhängig. Hohe Inflationsraten ziehen meistens auch hohe nominale Einkommenssteigerungen nach sich und zwar auch ohne dass der Betreffende in eine höhere Lohn- oder Gehaltsgruppe aufsteigt. -

Die

Belastung aus dem Kapitaldienst für das Wohneigentum bleibt dagegen bei Festzinsen nominal gleich, und in Relation zum (gestiegenen) Einkommen wird sie geringer. Bei variablen Zinsen kann es zwar zu schmerzlichen Zinserhöhungen kommen, aber auch diese werden durch entsprechende Einkommenssteigerungen gemildert und schließlich überkompensiert eine gesicherte Beschäftigung natürlich vorausgesetzt. Vereinfacht ausgedrückt heißt das, fremdfinanziertes Wohneigentum zahlt sich bei hoher Inflation leichter ab. -

-

-

Diese

Beispiele mögen zeigen, wie sehr die wirtschaftlich sinnvolle Durchführung eines Bauvorhabens von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängen kann. Der Einblick in die gesamtwirtschaftlichen Zusammenhänge kann dem Bauherrn daher die Entscheidungsfindung sehr erleichtern. Das Wissen um die gesellschaftlichen und gesamtwirtschaftlichen Zusammenhänge ist auch erforderlich, wenn der Bauherr über seine individuelle Interessenslage hinaus gesellschaftliche Belange in seine Entscheidung einbeziehen will.

Dabei kann

es

sich

um

die

Schonung knapper

Ressourcen bei der Auswahl der

Baustoffe, um die Unterstützung ortsansässiger Handwerker, um einen Beitrag zur

Bekämpfung der Schwarzarbeit u. v. m. handeln. Man muss sich hierbei bewusst sein, dass das gesamtwirtschaftliche Geschehen sich aus der Summe individueller Aktivitäten ergibt. Zwar trägt der einzelne Bürger mit seinen Entscheidungen nur einen äußerst geringen Anteil zum gesamtwirtschaftlichen Ergebnis bei, aber das berechtigt uns nicht, wider die gesellschaftliche und gesamtwirtschaftliche Vernunft zu handeln.

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

9

Aus den genannten Gründen wird der Behandlung der Bauplanung als Optimierungsaufgabe aus einzelwirtschaftlicher Sicht ein kurzer Überblick der gesamtwirtschaftlichen Zusammenhänge vorangestellt.

2.1 Wirtschaften als

Folge der Knappheit von Gütern

Güter sind Dinge, die geeignet sind, Bedürfhisse der Menschen zu befriedigen. So ist z. B. eine Wohnung ein materielles Gut, mit dem Wohnbedürfhisse befriedigt werden können.

Dabei ist zwischen freien und

knappen Gütern zu unterscheiden. Freie Güter sind zu beschaffen. Infolge der dichten Besiedlung der Erde und der extrem gesteigerten landwirtschaftlichen und industriellen Produktion gibt es kaum noch freie Güter. Die Luft, die zum Abbinden des

im

Überfluss vorhanden und ohne Kosten

Mörtels oder zum Austrocknen eines Neubaues erforderlich ist, kann z. B. als freies Gut betrachtet werden. Auch die vielen im Internet frei zugänglichen Informationen sind insofern im Überfluss vorhanden, als sie unendlich oft gelesen und kopiert werden können. Die dabei zusätzlich anfallenden Fernmeldegebühren sind meistens vernachlässigbar, so dass diese Informationen als freie Güter gelten können. Andere Güter wie z. B. Bodenaushub, der als Baustoff geeignet ist, aber wegen des damit verbundenen, zu hohen Transportaufwandes nicht verkaufbar ist, können lokal betrachtet freie Güter sein. -

-

Knappe Güter sind dagegen nicht im Überfluss vorhanden oder zumindest nicht ohne Kosten beschaffbar. Die meisten Güter auf unserer Erde sind knapp im Verhältnis

den vorhandenen Bedürfnissen der Menschen, so die meisten Baustoffe, usw. Obwohl es bei uns auf dem Arbeitsmarkt ein Überangebot an Arbeitskraft gibt, ist diese weiterhin ein knappes Gut, da sie nicht kostenlos erhältlich ist. zu

Erdöl, geeignete Wohnungen

Bei knappen Gütern, die also in geringerem Umfang vorhanden sind, als Bedarf nach ihnen besteht, ergibt sich das Problem der optimalen Verwendung; denn aufgrund dieser Knappheit erfordert der Einsatz von Ressourcen für einen bestimmten Verwendungszweck den Verzicht auf Befriedigung eines anderweitigen Bedürfnisses. In diesen zumeist vorkommenden Fällen ist es notwendig zu wirtschaften. Ziel des Wirtschaftens ist es, die knappen Güter so zu verwenden, dass eine bestmögliche Befriedigung der menschlichen Bedürfnisse erreicht wird (vgl. M. E. Streit, D. C. Umbach, R. Bartlsperger 1980, S. 12). Der Einsatz von freien, im Überfluss vorhandenen Gütern ist nicht Gegenstand des Wirtschaftens.

„Inbegriff aller planvollen menschTätigkeiten, die unter Beachtung des ökonomischen Prinzips (Rationalprinzip) mit dem Zweck erfolgen, die an den Bedürfhissen der Menschen gemessen bestehende Knappheit der Güter zu verringern". (G. Wöhe 2000, S. 2) Infolge der erkennbaren Grenzen des Wachstums ist uns bewusst geworden, dass diese Knappheit auch im Hinblick auf die Bedürfhisse nachfolgender Generationen beurteilt werden muss. Aus diesem Grund findet Nachhaltigkeit als wichtigste Rahmenbedingung wirtschaftlichen Handelns weltweit immer mehr Befürworter. In diesem Sinne versteht Wöhe Wirtschaft als

lichen

-

-

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

10

Der Begriff wurde in diesem Zusammenhang erstmals im Bericht der UNKommission für Umwelt und Entwicklung 1987 (Brundtland-Report) thematisiert. Der dort benutzte Begriff sustainable development wird sowohl mit nachhaltiger als auch mit dauerhafter Entwicklung übersetzt. Gemeint ist damit der Grundsatz, dass man vereinfacht gesagt nur von den Zinsen, aber nicht vom Kapital (der Naturressourcen) leben darf. (Der Begriff Nachhaltigkeit stammt aus der Waldwirtschaft und bedeutet, dass in einem Jahr nur so viel Holz eingeschlagen wird, wie auch in einem Jahr wieder nachwächst.) Wie das Handlungsziel der Nachhaltigkeit im Rahmen wirtschaftlichen Handelns umzusetzen ist, wurde 1992 auf der UN-Konferenz in Rio de Janeiro in der Agenda 21 festgeschrieben. -

-

2.2

Wirtschaftsordnung

Aufgabe jeder Volkswirtschaft ist die Versorgung ihrer Mitglieder mit Gütern zur Befriedigung von deren Bedürfnissen. Dabei stellen sich für jede Volkswirtschaft unabhängig von ihrer Wirtschaftsordnung u. a. die Fragen, welche Güter in welchen Mengen hergestellt und wie diese Güter auf die Mitglieder der Volkswirt-

-

schaft verteilt werden sollen.

nachdem, ob die Antworten mehr durch die individuelle Entscheidung der einzelnen Wirtschaftseinheiten oder mehr planwirtschaftlich-kollektiv in zentralen Wirtschaftsplänen festgelegt werden, unterscheidet man dezentralisierte oder zentralisierte Wirtschaftsordnungen. Je

Bei einer dezentralisierten Wirtschaftsordnung stellen die einzelnen Mitglieder der Volkswirtschaft ihre Wirtschaftspläne individuell auf. Die notwendige Koordination dieser individuellen Wirtschaftspläne erfolgt über den Markt, weswegen diese Art der Wirtschaftsordnung auch als Marktwirtschaft bezeichnet wird. Das

Gegenteil

davon ist eine zentralisierte

Wirtschaftsordnung,

bei der für die

Gesamtplan aufgestellt wird. Dieser wird dann in Teilpläne dieser Pläne bezeichnet man untergliedert. Aufgrund der bestimmenden Funktion zentrale Volkswirtschaft ein diese zentralisierte

Wirtschaftsordnung auch als

Planwirtschaft.

2.2.1 Marktwirtschaft Bei einer Marktwirtschaft handelt es sich um eine „Wirtschaftsordnung mit dezentraler Planung und Lenkung der wirtschaftlichen Prozesse, die über Märkte mittels Preis-Mechanismus miteinander koordiniert werden (Gabler Wirtschafts-Lexikon 1997, Band 4, S. 2559). In einer Marktwirtschaft werden den einzelnen Haushalten die Konsumgüter nicht zugewiesen, sondern sie bestimmen im Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeiten selbst darüber, welche Güter sie in welchen Mengen beschaffen und wieviel Geld sie sparen wollen. Ebenso entscheiden die Betriebe im Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeiten, was sie investieren und welche Güter sie in welchen Mengen produzieren und auf dem Markt anbieten wollen. Der Staat beschränkt sich darauf, die wettbewerblichen Rahmenbedingungen zu setzen und die erforderlichen öffentlichen Güter bereitzustellen.

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

Ii

Die wirtschaftlichen Grundfragen, die sich in jeder Volkswirtschaft unabhängig von der Wirtschaftsordnung stellen (Welche Güter sollen in welchen Mengen hergestellt werden? Wie sollen diese Güter an die Mitglieder der Volkswirtschaft verteilt werden? u. a.), werden in der Marktwirtschaft also dezentral von den einzelnen Wirtschaftseinheiten beantwortet. -

-

Die Wirtschaftseinheiten treffen damit

jede für sich die Entscheidung hinsicht-

lich Beschaffung, Verbrauch oder Herstellung und Verkauf von Gütern nach ihrer subjektiven Interessenlage. Diese Entscheidungen schlagen sich in den Wirtschaftsplänen der einzelnen Wirtschaftseinheiten nieder. Die Koordination dieser vielen einzelnen Wirtschaftspläne erfolgt auf dem Markt und wird als Marktme-

-

chanismus bezeichnet.

Unter Markt versteht man den ökonomischen Ort des Tausches (Tausch Hingabe eines Tauschgutes (Waren, Leistungen oder Geld) gegen Empfang eines anderen Tauschgutes), an dem sich durch Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage die Preisbildung vollzieht. =

Angebot versteht man zunächst das Bestreben von Verkäufern, ein Gut auf dem Markt abzusetzen, dann aber auch die Menge eines Gutes, die die Gesamtheit der Anbieter auf dem Markt absetzen will. Diese Menge ist im Allgemeinen von dem zu erzielenden Verkaufspreis abhängig, und zwar wird um so mehr angeboten, je höher der erzielbare Verkaufspreis ist.

Unter

Entsprechend

versteht man unter Nachfrage einmal das Bestreben von Käufern, ein Gut auf dem Markt zu erwerben, aber auch die Menge eines Gutes, die die Gesamtheit der Nachfrager auf dem Markt erwerben will. Diese Menge ist im Allgemeinen ebenfalls vom Preis abhängig, und zwar wird um so mehr nachgefragt, je niedriger der Kaufpreis ist. In Abbildung 2-1 ist der typische Verlauf von Angebotskurve und Nachfragekurve dargestellt. Die Preisbildung am Markt hängt von den jeweiligen Gegebenheiten des Marktes hinsichtlich Marktform, Präferenzen und Markttransparenz ab. Die beiden diametral gegensätzlichen Marktformen sind der Monopol-Markt und der Polypol-Markt. Bei monopolistischen Märkten ist entweder auf beiden Marktseiten (Anbieter und Nachfrager) oder zumindest auf einer Marktseite nur ein Teilnehmer vorhanden. Beim polypolistischen Markt sind auf beiden Marktseiten viele kleine Marktteilnehmer vorhanden.

dann vor, wenn ein Anbieter oder ein Nachfrager Güter aus örtlichen oder sachlichen Gründen trotz ungünstigerer Preise bevorpersönlichen, zugt. Vollständige Markttransparenz bedeutet, dass Anbieter und Nachfrager über alle zustande gekommenen Preise informiert sind. Präferenzen

liegen

Ein Idealfall der Marktwirtschaft ist die vollständige Konkurrenz, die auf einem polypolistischen Markt mit vollständiger Markttransparenz und ohne Präferenzen

gegeben ist.

vollständiger Konkurrenz ergibt sich das Marktgleichgewicht im Schnittpunkt von Angebotskurve und Nachfragekurve. Der diesem Schnittpunkt zugeordBei

Preis ist der Gleichgewichtspreis, der sich durch den Marktmechanismus einstellt. Bei diesem Gleichgewichtspreis oder Marktpreis steht der Angebotsmen-

nete

12

Abb. 2-1

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

Typischer Verlauf von Angebotskurve und Nachfragekurve

gleich hohe Nachfragemenge gegenüber, so dass sich ein stabiles Gleichgewicht ergibt. Jeder andere Preis wäre infolge Nachfrageüberhangs mit der Tendenz zur Preiserhöhung oder infolge Angebotsüberhangs mit der Tendenz zur Preissenkung instabil. ge eine

Die Marktwirtschaft ist die wirtschaftliche Idealvorstellung des Liberalismus, in der die Voraussetzung für natürliche Harmonie und beste Güterversorgung gesehen wird. Er verfolgt eine möglichst staatsfreie Volkswirtschaft und eine funkti-

onsfähige Wettbewerbswirtschaft.

insbesondere im vorletzten, aber auch im letzten Jahrhundert hat jedoch gezeigt, dass es auch in der Marktwirtschaft zu schweren Wirtschaftskrisen kommen kann und dass eine liberale Wirtschaftspolitik nicht zugleich eine gute Sozialpolitik sein muss. Die Praxis

-

-

Um diese Nachteile

zu

vermeiden, wurde in der Bundesrepublik Deutschland eine

deren Leitbild die Soziale Marktwirtschaft ist. Als ihre Begründer gelten der Wirtschaftstheoretiker Walter Eucken (1881 1950) und Ludwig Erhardt (1897 1977), der erste Wirtschaftsminister und spätere Bundeskanzler der Bundesrepublik Deutschland.

Wirtschaftsordnung eingeführt,

-

-

In dieser Wirtschaftsordnung wird die wirtschaftliche Entwicklung nicht allein dem Marktmechanismus und den individuellen Entscheidungen der einzelnen

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

13

Wirtschaftseinheiten überlassen, vielmehr ist unter Sozialer Marktwirtschaft eine nach sozialen Gesichtspunkten gelenkte Marktwirtschaft zu verstehen. Hierbei wird die als ungerecht empfundene „Einkommensverteilung, wie sie sich aus dem marktwirtschaftlichen Produktionsprozess ergibt, durch die Fiskalpolitik (progressive Einkommensteuern und Vermögenssteuern einerseits sowie Steuererleichterungen und Subventionen andererseits) und durch unentgeltliche bzw. finanziell geförderte Ausbildung korrigiert. Soziale Sicherheit... soll nicht dadurch herbeigeführt werden, dass bestehende Arbeitsplätze um jeden Preis gehalten werden. Vielmehr sollen Anpassungen an nachfragebedingte Änderungen der Wirtschaftsstruktur erleichtert werden". (M. E. Streit, D. C. Umbach, R. Bartlsperger 1980, S. 32) ...

Das Ziel der

optimalen Güterversorgung einer Volkswirtschaft kann nur erreicht die einzelnen Unternehmen und Haushalte bei ihren ökonomischen Entscheidungen auch die durch diese Entscheidungen verursachten sozialen Koswerden,

wenn

ten und

Erträge berücksichtigen. Geschieht dies nicht, bleiben insbesondere die sozialen Kosten unberücksichtigt (externe Kosten), so kommt es zu einer Fehllenkung durch den Markt, weil dann mit den öffentlichen Gütern verschwenderisch umgegangen wird.

Dies hat sich vor allem im Umweltbereich gezeigt, wo Boden, Wasser und Luft als kostenlose Aufhahmemedien für Abfalle und Schadstoffe genutzt wurden und werden. Eine soziale und ökologische Marktwirtschaft muss daher durch ein entsprechendes Abgabesystem dafür Sorge tragen, dass die Verursacher von sozialen Kosten bzw. Umweltverschmutzungen auch mit diesen bzw. den daraus resultierenden Kosten belastet werden.

2.2.2 Zentrale Planwirtschaft (Zentralverwaltungswirtschaft) Die meisten kommunistisch regierten Staaten wie z. B. die Mitglieder des früheren Rates für gegenseitige Wirtschaftshilfe (COMECON) hatten eine zentrale Planwirtschaft. In dieser Wirtschaftsordnung wird von staatlicher Seite festgelegt, in welcher Form die vorhandenen bzw. angenommenen Bedürfnisse der Mitglieder der Volkswirtschaft befriedigt werden sollen. Dabei können im Extremfall sowohl die zu produzierenden Güter und die dazu erforderlichen Investitionen als auch die Verteilung der Konsumgüter auf die einzelnen Haushalte zentral festgelegt werden. Verbreiteter war jedoch in der Vergangenheit die zentrale Planwirtschaft mit freier Konsumwahl.

Ergebnis dieser zentralen Planung wird in Wirtschaftsplänen festgehalten. Wirtschaftspläne bilden insgesamt ein hierarchisches System, an dessen Spitze der Gesamtplan und auf dessen unterster Ebene die Pläne für die einzelnen

Das

Diese

Betriebe stehen.

Alle diese Wirtschaftspläne müssen aufeinander abgestimmt sein. Während bei der Marktwirtschaft diese Koordination im Nachhinein (Ex-post-Koordination) auf dem Markt mittels Marktmechanismus erfolgt, müssen die zentral aufgestellten Wirtschaftspläne im Vorhinein (Ex-ante-Koordination) koordiniert werden.

14

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

Die Probleme bei der zentralen Ex-ante-Koordination bestehen darin, dass ein sehr hoher Aufwand bei der Informationsbeschaffung zur Quantifizierung der einzelnen Bedürfhisse erforderlich ist und dass zwischen Planaufstellung und Plandurchführung immer ein nicht unerheblicher Zeitraum liegt. Beide Faktoren ein in vertretbaren Grenzen gehaltener Informationsaufwand und die Zeitdifferenz zwischen Planaufstellung und -durchführung sind verbunden mit dem Risiko, dass die getroffenen Annahmen und die zugrunde gelegten Erwartungen zum Zeitpunkt der Planumsetzung nicht mehr oder nur noch teilweise zutreffen. -

-

Sind die tatsächlichen Bedürfhisse falsch eingeschätzt worden, kommt es zu Mangelsituationen oder Produktionsüberschüssen. Die hier erforderliche Anpassung ist nur mit zeitlicher Verzögerung möglich, denn auch die Preise werden zentral festgelegt und haben keine Lenkungsfunktion. Die zentrale Planwirtschaft konnte sich im Wettkampf der Systeme auf Dauer nicht durchsetzen. Sie hat heute auf der Welt kaum noch Anhänger, selbst das einst kommunistische China hat seine Wirtschaftsordnung dem westlichen marktwirtschaftlichen Modell angenähert.

2.3 Wirtschaftskreislauf und Nationaleinkommen Das Modell des Wirtschaftskreislaufes und die Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung dienen zur Beschreibung des wirtschaftlichen Geschehens in einer Volkswirtschaft.

Während es sich bei der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung um die quantitative Erfassung und kontenmäßige Darstellung der Güter- und Einkommensströme handelt, werden mit Hilfe des Wirtschaftskreislaufes die vielfältigen Tauschbeziehungen und die daraus resultierenden Güter- und Einkommensströme zwischen den Mitgliedern einer Volkswirtschaft graphisch dargestellt.

graphische Darstellung kann bei der Vielfalt und Vielzahl der Tauschbeziein einer Volkswirtschaft nur dann übersichtlich sein, wenn die einzelnen Wirtschaftseinheiten und deren Tauschbeziehungen zu Sektoren und Strömen aggregiert (vereinfachend zusammengefasst) werden.

Diese

hungen

Im einfachsten Fall beschränkt sich das Modell des Wirtschaftskreislaufes auf den Sektor der Betriebe und auf den Sektor der privaten Haushalte. Von den Haushal-

ständig Arbeitsleistungen für Betriebe erbracht, während die Betriebe laufend Konsumgüter an die Haushalte liefern. Entgegengesetzt zu diesen beiden sich zum Kreislauf schließenden realen Ströme verlaufen gleichgroße monetäre Ströme: der Einkommensstrom als Entgelt für die Arbeitsleistungen und der Ausgabenstrom als Bezahlung für die Konsumgüter (siehe Abbildung 2-2).

ten werden

-

-

Zur umfassenden Beschreibung des Wirtschaftsgeschehens in einer offenen Volkswirtschaft müssen zusätzlich zu den Sektoren der Betriebe und Haushalte noch die Sektoren Staat, Vermögensbildung und Ausland berücksichtigt werden.

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

Realer Strom:

15

Konsumgüter

Monetärer Strom: Konsum ausgaben

Betriebe

Haushalte Monetärer Strom: Geldeinkommen

Realer Strom:

Arbeitsleistungen

Abb. 2-2 Grundschema des Wirtschaftskreislaufes Quelle: A. Stobbe 1975, S. 17, siehe auch: Gabler Wirtschafts-Lexikon Band 3, S. 2317

1997,

Sektor

Vermögensbildung

Ersparnis der privaten Haushalte_ private

Abb. 2-3 Wirtschaftskreislauf einer offenen Volkswirtschaft Quelle: Gabler Wirtschafts-Lexikon 1997, Band 3, S. 2318

Haushalte

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

16

Die zwischen diesen fünf Sektoren bestehenden Beziehungen sind in Form der monetären Ströme in Abbildung 2-3 dargestellt. Abbildung 2-4 zeigt den Wirtschaftskreislauf Deutschlands im Jahre 2004 mit Angabe der Beträge der monetären Ströme zwischen allen Sektoren. direkte Steuern, Sozialversicherung usw.

487,3 monetäre

Private Haushalte

Sozialleistungen + sonst, laufende Transfers Staat

532,6 private Einkommen 1414,1

Sozialbeiträge der Arbeitgeber 222,0

Staatsverbrauch

412,9 1304,2

Unternehmens-

Bruttoinvestitionen

sektor

privater Konsum

Produktions-

u.

Importabgaben

259,8 Subventionen

27,5

381,3

Exporte

838,6

Saldo der Einkommen aus der übrigen Welt

-10,6 Importe 729,7

Vermögenskonto

Abschreibungen 328,3

Ausland

Außenbeitrag (einschl. Saldo der Einkommen a. d. übr. Welt) 98.3

Vermögensübertragungen u.a. -4,0

Abb. 2-4 Wirtschaftskreislauf der Bundesrepublik Deutschland im Jahre 2004 Quelle: M. E. Streit, D. C. Umbach, R. Bartelsperger 1980, S. 351, monetäre Ströme (in Mrd. EUR) aktualisiert anhand von: Statistisches Bundesamt: Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen 2005, S. 619 ff.

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

17

Aus diesem

quantifizierten Wirtschaftskreislauf lässt sich das Nationaleinkommen (früher Sozialprodukt) und das Inlandsprodukt in seinen verschiedenen Ausprägungen ermitteln (siehe Abbildung 2-5). Das Bruttonationaleinkommen (früher: Bruttosozialprodukt) „ist ein Maß für die wirtschaftliche Leistung einer Volkswirtschaft in einer Periode. Es entspricht dem Wert aller in der Periode produzierten Güter (Waren und Dienstleistungen), jedoch ohne die Güter, die als Vorleistungen bei der Produktion verbraucht wurden und

einschl. der aus dem Ausland netto empfangenen Erwerbs- und Vermögenseinkommen. Zu unterscheiden ist es vom Bruttoinlandsprodukt, das die im Inland entstandene wirtschaftliche Leistung umfasst (Wertschöpfung)." (Gabler Wirtschafts-Lexikon 2000, Band 3, S. 3475) ...

Mrd. EUR Produktionswert

3.900,4 1.905,6

Vorleistungen -

=

+ =

=

-

=

Bruttowertschöpfung Nettogütersteuern Summe der Nettoproduktionswerte Bruttoinlandsprodukt zu Marktpreisen Abschreibungen Nettoinlandsprodukt zu Marktpreisen Privater Konsum

=

+ + +

Staatsverbrauch Nettoinvestition

Exporte Importe

-

+ =

-

+ =

=

Saldo der Primäreinkommen

aus

der übrigen Welt

Nettonationaleinkommen (Nettosozialprodukt) zu Marktpreisen Produktions- und Subventionen

Importabgaben

Nettonationaleinkommen (Nettosozialprodukt) zu Faktorkosten Volkseinkommen

Arbeitnehmerentgelt (Inländer) +

Unternehmens-und Vermögenseinkommen

1.994,8 212,4

2.207,2 328,3 1.879,0 1.304,2 412,9 53,0 838,6 729,7 -10,6 1.868,4

259,8 27,5 1.636,1 1.134,3 501,8

Schematischer Überblick über den Zusammenhang zwischen dem Bruttoinlandsprodukt und den verschiedenen Nationaleinkommen (Sozialprodukten) mit Zahlenangaben für die Bundesrepublik Deutschland im Jahre 2004 Quelle: M. E. Streit, D. C. Umbach, R. Bartelsperger 1980, S. 357 und StatistiAbb. 2-5

sches Bundesamt: Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen 2005, S. 619 ff.

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

18

Zieht man vom Brattonationaleinkommen bzw. vom Bruttoinlandsprodukt die Abschreibungen (Wertverlust durch Abnutzung der dauerhaften Produktionsmittel) ab, so erhält man das Nettonationaleinkommen bzw. das Nettoinlandsprodukt. Weiterhin unterscheidet man das Nationaleinkommen bzw. das Inlandsprodukt zu Marktpreisen, wenn darin indirekte Steuern (abzüglich Subventionen) enthalten sind, von dem Nationaleinkommen bzw. dem Inlandsprodukt zu Faktorkosten, von dem die indirekten Steuern bereits abgezogen und die Subventionen hinzugezählt sind. Am Bruttoinlandsprodukt zu Marktpreisen wird i. Allg. das Wirtschaftswachstum gemessen. Da Wirtschaftswachstum vielfach mit Wohlstandsmehrung gleichgesetzt wird, kommt dem Bruttoinlandsprodukt in der wirtschaftspolitischen Diskussion ein hoher Stellenwert zu. Dabei bleibt aber häufig die nur beschränkte Aussagefähigkeit des Bruttoinlandsprodukts unberücksichtigt. Diese resultiert daraus, dass bei seiner Ermittlung keine Berücksichtigung finden:

(1) unentgeltliche Leistungen (Haushaltsarbeit, Selbsthilfe am Bau, ehrenamtliche Tätigkeiten) und die sogenannte Schattenwirtschaft (Schwarzarbeit),

(2)

Schäden (Umweltbelastung, Unfallschäden, immissionsbedingte Gebäudeschäden), die eigentlich in Abzug zu bringen wären,

(3)

soziale Probleme (Krankheiten,

Ehescheidungen, Selbstmorde) u. a. Die Problematik des „Wohlstandsindikators" Bruttoinlandsprodukt wird besonders deutlich, wenn man bedenkt, dass das Bruttoinlandsprodukt bei höherer Unfallhäufigkeit (mit nachfolgenden Reparaturen) steigt und bei sparsamerem Energieeinsatz sinkt.

Um diese Nachteile bei der Beurteilung des wirtschaftlichen Wohlstandes zu eliminieren, haben H. E. Daly und J. B. Cobb Jr. in den Vereinigten Staaten von Amerika den Index of Sustainable Economic Welfare (ISEW) entwickelt.

wohlstandssteigernde Aspekte (nicht-marktgängige Leisu. a.) und bringt wohlstandsmindernde Aspekte (Unfallkosten, Ausgaben für Luftreinhaltung u. a.) in Abzug. Ergänzend dazu werden auch Aspekte der Nachhaltigkeit und die Verteilung von Arbeit und Einkommen in einer Gesellschaft in den ISEW einbezogen (H. E. Daly, J. B. Cobb Jr. 1994).

Dieser erfasst zusätzlich

tungen, Privatausgaben für Erziehung und Gesundheit

2.4

Wirtschaftspolitik und ihre Zielsetzung

Aufgabe der Wirtschaftspolitik ist die gezielte Beeinflussung und Gestaltung des Wirtschaftsgeschehens im Hinblick auf die gesetzten Ziele. Da Wirtschaftspolitik Teil der gesamten Politik ist, müssen sich die wirtschaftspolitischen Ziele aus den gesellschaftlichen Grundwerten ableiten. Als wichtigste Grundwerte seien hier genannt: Freiheit, Gerechtigkeit, Sicherheit und Fortschritt. Als Teilziele dieser gesellschaftlichen Ziele sind in einer Marktwirtschaft anzusehen:

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

(1) (2)

19

Ordnungspolitische Ziele: Funktionsfähiger Wettbewerb Verteilungspolitische Ziele: Gerechte Einkommens- und Vermögensverteilung Soziale Sicherheit

(3)

Ablaufpolitische Ziele: Stetiges und angemessenes Wirtschaftswachstum Hoher Beschäftigungsstand Preisniveaustabilität Außenwirtschaftliches Gleichgewicht.

Den

funktionsfähigen

Wettbewerb als Ziel im Rahmen einer Marktwirtschaft

zu

verfolgen heißt, „den Wettbewerb dort durchzusetzen, wo er geeignet ist, (1)

die Konzentration wirtschaftlicher Macht zu kontrollieren,

(2)

die

(3)

die Emführung technischen Fortschritts zu begünstigen." (M. E. Streit, D. C. Umbach, R. Bartlsperger 1980, S. 362)

Anpassung an den ständigen gebedingungen zu fordern und

Wandel der Produktions- und Nachfra-

Die sich in einer freien Marktwirtschaft einstellende Einkommens- und Vermögensverteilung wird i. Allg. nicht als gerecht empfunden. Hier muss die Wirtschaftspolitik z. B. durch steuerliche Maßnahmen versuchen, eine gerechtere Verteilung zu erreichen. Auch das Wohngeld, das bei geringem Einkommen zur Vermeidung sozialer Härten und zur Sicherung eines Mindestmaßes an Wohnraum gezahlt wird, trägt zur gerechteren Verteilung bei.

Mit dem Ziel der sozialen Sicherheit wird ein ausreichender Schutz vor wirtschaftlicher Not bei Arbeitslosigkeit, Krankheit, Invalidität und im Alter angestrebt, (a. a. O.) Die ablaufpolitischen Ziele sind Ziele der Konjunkturpolitik. Sie sind in § 1 des Gesetzes zur Förderung der Stabilität und des Wachstums der Wirtschaft (StWG) festgeschrieben. Die Ziele stetiges und angemessenes Wirtschaftswachstum, hoher Beschäftigungsstand und Preisniveaustabilität haben auch für die Bauwirtschaft eine hohe Bedeutung. Aus diesem Grunde wird in den folgenden Abschnitten näher auf sie eingegangen.

Forderung nach dem außenwirtschaftlichen oder Zahlungsbilanzgleichgewicht sollen mögliche von der Außenwirtschaft ausgehende Gefahren Durch die

für die binnenwirtschaftlichen Ziele vermieden werden. -

-

globalen Sichtweise der Wirtschaftspolitik kommt auch der sektoraWirtschaftpolitik eine hohe Bedeutung zu. Nach der Klassifikation der Wirtschaftszweige werden der primäre Sektor (Land- und Forstwirtschaft, Fischerei), der sekundäre Sektor (Produzierendes Gewerbe) und der tertiäre Sektor (Dienstleistungsbereich) unterschieden. Zum sekundären Wirtschaftssektor gehören neben dem verarbeitenden Gewerbe und dem Bergbau einschließlich der Gewinnung von Steinen und Erden das Baugewerbe (siehe Abschnitt 2.6).

Neben dieser len

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

20

2.4.1 Wirtschaftswachstum Oberziel der Wirtschaftspolitik ist die Wohlstandsmaximierung der Bevölkerung. Hierfür ist das Wirtschaftswachstum eine wichtige Grundlage. Vor allem hat ein hohes Wirtschaftswachstum einen positiven Einfluss auf die Beschäftigung. Zu den

wachstumspolitischen Maßnahmen zählen u. a. staatliche Investitionen Hochschulbau, Krankenhausbau, Straßenbau). Durch den

in die Infrastruktur (z. B.

großen Multiplikatoreffekt von Bauinvestitionen kann es dabei zu deutlich spürba-

ren

Wachsmmseffekten kommen.

Wichtig ist die Vermeidung großer konjunktureller Ausschläge beim Wirtschaftswachstum, d. h.

sprechend

es

ist im

ist eine Verstetigung des Wachstums anzustreben. DementStabilitätsgesetz auch ein stetiges und angemessenes Wirt-

schaftswachstum gefordert. Die Bundesregierung ging im Jahreswirtschaftsbericht 1968 dem Jahr nach Verabschiedung des Stabilitätsgesetzes davon aus, dass das Ziel des stetigen und angemessenen Wirtschaftswachstums erreicht ist, wenn das reale Bmttonationaleinkomrnen (Bruttosozialprodukt) jährlich um 4 % wächst. von

-

-

Damit ist an eine (exponentielle) Wachstumsfunktion mit der Wachsturnsrate von 0,04 oder 4 % jährlich gedacht. Im Hinblick auf die Begrenztheit unserer Erde und ihrer Ressourcen ist es wichtig, sich vor Augen zu führen, dass dieses Wachstum in 100 Jahren zu einem real 50-fachen Inlandsprodukt führt, wie man der Abbildung 2-6 entnehmen kann.

Abb. 2-6 Wachstumsrate und Vervielfachungsdauer

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

2.4.2

21

Vollbeschäftigung

Vollbeschäftigung ist dasjenige der vier im Stabilitätsgesetz festgeschriebenen konjunkturpolitischen Ziele, das bei uns seit Jahrzehnten am deutlichsten verfehlt Die

wird.

Nach dem Jahreswirtschaftsbericht von 1968 galt das Ziel der Vollbeschäftigung als erreicht, wenn die jahresdurchschnittliche Arbeitslosenquote 0,8 % nicht übersteigt. Seit Jahren liegt jedoch die Quote der Arbeitslosigkeit in der Bundesrepublik Deutschland bei mehr als dem Zehnfachen. Zur genaueren Analyse dieses Problems ist es erforderlich, den Begriff Arbeit zu präzisieren. Im umgangssprachlichen Sinne versteht man unter Arbeit Jede zielgerichtete Anstrengung, nicht nur entgeltlich verrichtete mit Ausnahme der Konsumvorgänge (Essen, Trinken, Fitnesstraining usw.)" (H. C. Binswanger, H. Frisch, H. G. Nutzinger u. a. 1983, S. 171). Im Zusammenhang mit dem Arbeitsmarkt ist mit Arbeit jedoch Erwerbstätigkeit gemeint. Dementsprechend spricht man von Erwerbstätigen und Erwerbslosen, beide Gruppen zusammen sind die

Erwerbspersonen.

Von der Arbeit im Erwerbssektor nimmt ein (sicherlich kleinerer) Teil freiwillig Abstand, weil er nicht bereit ist, zu den jeweils geltenden Bedingungen tätig zu werden, während der andere Teil unfreiwillig arbeitslos ist. Diese unfreiwillige Arbeitslosigkeit, die unser eigentliches Beschäftigungsproblem ist, beruht auf

konjunkturellen oder strukturellen Gründen (wenn man die friktionelle Arbeitslosigkeit außer Acht lässt, die darauf zurückzuführen ist, dass das Zusammenführen von offenen Stellen und Stellensuchenden infolge von Koordinations- und Informationsproblemen Zeit in Anspruch nimmt, in der der Stellensuchende nicht beschäftigt ist). Die

konjunkturelle Arbeitslosigkeit stellt sich in der Rezessionsphase eines Konjunkturzyklusses ein, wenn die Güternachfrage im Verhältnis zu den vorhandenen Produktionskapazitäten abnimmt und durch Entlassungen Arbeitslosigkeit entsteht bzw. zunimmt. Umgekehrt nimmt die konjunkturelle Arbeitslosigkeit in der Aufschwungphase ab. Die konjunkturellen Ausschläge können durch eine antizyklische Konjunkturpolitik gedämpft werden, indem der Staat in der Rezessionsphase die gesamtwirtschaftliche Nachfrage durch Erhöhung der eigenen Nachfrage (Staatsausgaben), durch Erhöhung des verfügbaren Einkommens mittels Steuersenkung oder mit Hilfe einer Ausweitung der Geldmenge vergrößert. Die strukturelle Arbeitslosigkeit ist darauf zurückzuführen, dass die qualitativen Anforderungen des Arbeitsangebotes nicht mit denen der Arbeitsnachfrage übereinstimmen. Dies liegt an der Verschiebung der Arbeitskräftenachfrage zwischen

den Wirtschaftssektoren und an den sich verändernden Qualifikationsanforderungen.

infolge

des

technologischen Wandels

Arbeitslosigkeit kann nach Wagner direkt durch gezielte Arbeitsmarktpolitik (Fortbildung und Umschulung, Arbeitsbeschaffungsmaßnahmen, Erhaltung von Arbeitsplätzen durch Kurzarbeitergeld u. a.) oder indirekt durch Wachsrumspolitik bekämpft werden (H. Wagner 2002, S.17). Umgekehrt kann ein Markteingriff wie das Festsetzen von Mindestlöhnen dazu führen, dass die Arbeitslosigkeit steigt, weil der Teil der Nachfrage ausfallt, der bei niedrigerem als Die strukturelle

dem Mindestlohn vorhanden wäre.

22

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

Der

allgemeine Produktivitätsfortschritt ist weitgehend gekennzeichnet durch eine Substitution des Produktionsfaktors Arbeit durch andere Produktionsfaktoren. Dieser Prozess bedarf angesichts der hohen Arbeitslosenzahlen dringend einer Umkehrung. Der Produktionsfaktor Arbeit muss im Vergleich zu den anderen Produktionsfaktoren relativ billiger und nicht teuerer werden. Um der Verteuerung der Arbeitskraft u. a. durch Erhöhung der Sozialabgaben entgegenzuwirken, haben H. C. Binswanger, H. Frisch, H. G. Nutzinger u. a. 1983 eine Energieabgabe als Beitrag zur Rentenfinanzierung vorgeschlagen (a. a. O., S. 268 ff.). Diesen Vorschlag hat über 15 Jahre später die Bundesregierung Schröder/Fischer mit dem Gesetz zum Einstieg in die ökologische Steuerreform vom 3. März 1999 aufgegriffen. Dieses Gesetz sieht eine Erhöhung der Strom- und Mineralölsteuer vor. Mit den daraus resultierenden Steuermehreinnahmen sollen die Beiträge zur Rentenversicherung und damit die Lohnnebenkosten gesenkt werden. Im weiteren Sinne gehört auch diese Maßnahme ebenso wie eine teilweise Finanzierung der Krankenversicherung durch Steuern zur Arbeitsmarktpolitik.

Zu den Maßnahmen der

Wachstumspolitik, die auf eine Bekämpfung der Arbeits-

losigkeit abzielen, gehören die Förderung von Zukunftsbranchen und neuen Technologien, die Schaffung von Anreizen für Investoren wie die Verbesserung der Standortbedingungen, insbesondere der Infrastruktur, sowie die Erhöhung des Bildungsniveaus (H. Wagner 2002, S. 18).

2.4.3 Preisniveaustabilität und Inflation Die Preisniveaustabilität ist eines der vier Ziele, die im Stabilitätsgesetz festgeschrieben sind. Preisniveaustabilität kann man als gegeben ansehen, wenn sich der Preisindex für das Bruttonationaleinkommen jährlich um nicht mehr als + 1 % verändert (M. E. Streit, D. C. Umbach, R. Bartlsperger 1980, S. 500). Fallen die Preise stärker, so spricht man von Deflation, steigen sie stärker, so hat man es mit einer Inflation zu tun. Unter Inflation versteht

man

dementsprechend

einen Prozess

ständiger Preisstei-

gerungen. Es gibt sie in unterschiedlicher Intensität: von der schleichenden Inflation der Nachkriegszeit bis zur Hyperinflation zwischen den beiden Weltkriegen.

Die schleichende Inflation in der zweiten Hälfte des letzten Jahrhunderts in der Bundesrepublik Deutschland resultierte im wesentlichen aus dem Verteilungskampf um das Nationaleinkommen. Wenn eine gesellschaftliche Gruppe Preiserhöhungen für ihre Waren und (Arbeits-)Leistungen durchsetzt, um ihren Anteil am Nationaleinkommen zu erhöhen, so ist dies nur auf Kosten des relativen Anteils der anderen Gruppen möglich. Da die anderen Gruppen diese relative Verschlechterung nicht akzeptieren werden, versuchen sie nun ihrerseits Preiserhöhungen durchzusetzen. In der zweiten Hälfte des letzten Jahrhunderts hatte dieser Verteilungskampf in den alljährlichen Tarifverhandlungen mit Vereinbarungen über Lohnerhöhungen und kurzfristig folgenden Preiserhöhungen seinen Niederschlag gefunden (Lohn-Preis-Spirale). Infolge der grundsätzlich möglichen Preiserhöhungen werden die Interessenkollisionen bei diesem Verteilungskampf gemildert. Daneben kommen als weitere Inflationsursachen infrage: Ubernachfrage, Kostendruck und außenwirtschaftliche Einflüsse (importierte Inflation).

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

23

bei einer Inflation stets Gewinner und Verlierer gibt, ist sie mit einer meisozial ungerechten Umverteilung von Einkommen und Vermögen verbunden. Benachteiligt werden alle Bezieher von solchen Einkommen, die nicht kurzfristig an die inflatorische Entwicklung angepasst werden (z. B. Besitzer festverzinslicher Wertpapiere und mit Einschränkung Arbeitnehmer und Rentner). Inflationsgewinner sind vor allem Besitzer von Sachwerten und Schuldner. Auf die Tatsache, dass sich insbesondere Immobiliarkredite bei hoher Inflation leichter abzahlen lassen, ist schon im Abschnitt 2. hingewiesen worden. Da

es

stens

-

-

-

-

Inflationsmessung bedient man sich der Preisindizes. In Abbildung 2-7 ist die Entwicklung verschiedener Preisindizes graphisch dargestellt. Im Übrigen wird hierauf im Abschnitt 3.7.1.3 Preisindizes für Bauwerke näher eingegangen. Zur

500%

1975

1980

1985

1990

1995

2000

Heizöl •baureifes Land (alte Bundesländer) baureifes Land (Deutschland insgesamt)

Wohngebäude allg. Lebenshaltung Abb. 2-7 Preisentwicklung verschiedener Güter 1975 2004 Preise für baureifes Land bis 1990 für früheres Bundesgebiet und ab 1992 für -

Deutschland

Quelle: Statistisches Jahrbuch

1983 ff. für die Bundesrepublik Deutschland

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

24

2.5 Umweltökonomie Die starke Entwicklung der Wirtschaft in den Industrieländern und den so genannten Schwellenländern in den letzten Jahrzehnten ist mit einer nachhaltigen Beeinträchtigung unserer Umwelt einhergegangen. Diese steht in einem ursächlichen Zusammenhang mit der Art und dem Ausmaß wirtschaftlichen Handelns.

ergab und ergibt sich die Notwendigkeit der stärkeren Berücksichtigung Umweltqualität bei der wirtschaftlichen Entscheidungsfindung. Dieser Aufga-

Daraus

der

widmet sich die Umweltökonomie. Unter Umweltökonomie ist laut 1971 der Bundesregierung die Wirtschaftswissenschaft zu verstehen, „die in ihren Theorien, Analysen und Kostenrechnungen ökologische Parameter miteinbezieht". (Deutscher Bundestag 1971, S. 63)

benstellung

Umweltprogramm

Einbeziehung ökologischer Parameter in die einzelwirtschaftliche Entscheidungsfindung wird deswegen allzu häufig abgesehen, weil sie aus kurzfristiger individueller Sicht vielfach mit ökonomischen Nachteilen verbunden ist. Dies liegt daran, dass die Umwelt als öffentliches Gut behandelt wird, das jeder kostenlos konsumieren bzw. als billiges Aufhahmemedium nutzen kann. Zwar entstehen bei dieser Nutzung gesellschaftliche Kosten, aber eine Belastung des Verursachers unterbleibt, soweit keine fiskalischen Maßnahmen ergriffen werden. Der einzelne Betrieb oder Haushalt kann also auf diesem Wege Kosten, die er verursacht, auf die Allgemeinheit überwälzen (externe Kosten). Von der

-

-

Bei der Auswahl alternativer Handlungsmöglichkeiten, z. B. verschiedener Produktionsverfahren, werden diese aus einzelwirtschaftlicher Sicht um so mehr begünstigt, je mehr Kosten externalisiert, d. h. auf die Allgemeinheit abgewälzt werden. Dadurch kommt es zu einem nicht-optimalen Wirtschaften. Dies zeigt sich z. B. auch bei der Alternative öffentliches Verkehrsmittel privates Kraftfahrzeug: solange nicht auch die externen Kosten für die Schadstoffbelastung der Luft u. a., die bei der privaten Kfz-Fahrt erheblich höher sind, berücksichtigt werden, erscheint die Fahrt im privaten Fahrzeug allzu oft kostengünstiger und damit vorteilhafter. -

Diese Art der Umweltnutzung ist wegen ihrer langfristig belastenden Auswirkungen verwandt mit der Nutzung der knappen Ressourcen. In diesem Sinne vertritt Meissner den Standpunkt: „Umweltnutzungen sind als Nachfragen nach na-

türlichen Ressourcen interpretierbar, die nicht nur in einem Zeitpunkt miteinander konkurrieren, sondern aufgrund der Endlichkeit der Bestände treten vor allem Konkurrenzen zwischen den Generationen auf." (W. Meissner 1986, S. 14)

Diese Konkurrenz zwischen den Generationen entscheiden wir allzu häufig zu unseren Gunsten und zu Lasten unserer Kinder und Kindeskinder. Die Rohstoffpreise bilden sich auf dem Weltmarkt aufgrund der momentanen Angebots- und Nachfrageverhältnisse. Die Berücksichtigung der Nachfrage kommender Generationen würde viel höhere Rohstoffpreise und eine viel sparsamere Verwendung der nicht-erneuerbaren Ressourcen zur Folge haben. ist auf die aus ökologischer Sicht Ressourcennutzung zurückzuführen. Im Rahmen der umweltökonomischen Forschung sind verschiedene betriebswirtschaftliche und volkswirtschaftliche Instrumente (Ökologische Buchhaltung, Öko-

Ein

großer Teil

unserer

Unterbewertung

Umweltprobleme

der Umwelt- und

-

-

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

25

u. a.) entwickelt worden, die eine angemessene Bewertung der Umweltwirkungen ermöglichen. Damit stehen Instrumente zur Verfügung, um Produktionsund Kaufentscheidungen umweltbewusst vorbereiten und treffen zu können.

bilanz

2.5.1

Ökologische Bewertung von Betrieben und Produkten

Bewertung der Umweltwirkungen kann betriebsbezogen oder produktbezogen erfolgen. Bei der betriebsbezogenen Bewertung wird der Betrieb als Ganzes betrachtet. Dabei werden für ein Jahr alle Stoff- und Energiemengen, die in den Betrieb eingehen, und alle Stoff- und Energiemengen, die den Betrieb verlassen, im Die

Hinblick auf ihre

Umweltwirkungen bewertet (B. Wagner 1992,

S.

7).

Gegensatz zu dieser Jahresrechnung bezieht sich die produktbezogene Bewertung auf die gesamte Lebensdauer eines Produktes (Life Cycle Assessment). Bezugseinheit ist ein Stück dieses Produktes. Im

In den Siebziger Jahren des letzten Jahrhunderts hat R. Müller-Wenk ein Instrument für eine umweltbewusste Produktbewertung entwickelt und unter dem Namen Ökologische Buchhaltung veröffentlicht (R. Müller-Wenk 1978). Bei dieser Ökologischen Buchhaltung werden alle mit einer Leistungserstellung verbundenen Umwelteinwirkungen in physikalischen Einheiten (kg ausgestoßenes S02, m2 überbauter Boden u. a.) erfasst, mit einem der ökologischen Belastung entsprechenden Äquivalenzkriterium multipliziert und dadurch vergleichbar gemacht.

Seit Anfang der Achtziger Jahre werden so genannte Ökobilanzen für die ökologische Bewertung von Betrieben und Produkten erstellt (siehe auch Abschnitt 3.9.1). Ökobilanzen „haben die Aufgabe, durch anthropogene Stoff- und Energieflüsse entstandene umweltrelevante Auswirkungen mit Hilfe von Daten zu erfas-

transparent aufzubereiten sowie abzuschätzen und zu bewerten." (K. Gruhler, C. Deilmann 1999, S. 25). Damit lassen sich einerseits zur Auswahl stehende Produkte hinsichtlich ihrer Umweltwirkungen vergleichen (Vergleichsfunktion), und andererseits im Zuge einer systematischen Planung entwickelte Produktvarianten sen,

um dann die vorteilhafteste Variante ckeln (Optimierungsfunktion).

bewerten,

zu

bestimmen und weiterzuentwi-

einiger Zeit wird im Rahmen der internationalen Normung (ISO 14 040 bis 14043) daran gearbeitet, den Begriff und die einzelnen Untersuchungsschritte der

Seit

Ökobilanz zu normieren.

1993 haben sich die Mitgliedstaaten der Europäischen Union auf einheitliche ReÖko-Audit geln für das Umweltmanagement und die Umweltbetriebsprüftmg 29. Rates Nr. Juni 1993 vom 1836/93 des (EWG) (Verordnung geeinigt genannt über die freiwillige Beteiligung gewerblicher Unternehmen an einem Gemeinüberschaftssystem für das Umweltmanagement und die Umweltbetriebsprüfung, geführt in nationales Recht durch das Umweltauditgesetz vom 7. Dezember 1995 (BGBl. I, S. 1591)). -

-

freiwilliger Basis können Unternehmen nach dem ausgearbeiteten Regelwerk eigene Umweltschutzziele formulieren sowie einen Zeitplan und einen unabhängige ExperMaßnahmenkatalog zu ihrer Verwirklichung aufstellen. Eineseine Verwirklichung) tenkommission prüft dann das Öko-Audit-Programm (und

Zunächst auf

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

26

und vergibt im Erfolgsfall ein Umwelt-Zertifikat, das das für Werbezwecke verwenden darf.

geprüfte

Unternehmen

Die praktische Anwendung von Ökobilanzen in Unternehmen ist freiwillig und erfordert ein entsprechendes ökologisches Verantwortungsbewusstsein des Unternehmers. Solange ein derartiges Verantwortungsbewusstsein nicht allgemein verbreitet ist oder zumindest von einem ausreichend großen Abnehmerkreis (ggf. auch durch Zahlung eines Mehrpreises) honoriert wird, läuft der ökologisch orientierte Unternehmer Gefahr, aufgrund der freiwillig in ökologischer Verantwortung übernommenen Nachteile im Konkurrenzkampf auf dem Markt nicht bestehen zu können. Daher kann der Staat umweltorientiertes Wirtschaften nicht allein der Privatinitiative überlassen.

2.5.2

Umweltpolitische Instrumente

Der Staat muss versuchen, umweltpolitische Ziele mit Hilfe von öffentlichen Einnahmen und Ausgaben sowie von nicht-fiskalischen Instrumenten zu verwirklichen. Zu den Instrumenten der Umweltpolitik mit öffentlichen Einnahmen gehören Umweltabgaben und Umweltlizenzen, die Wicke folgendermaßen definiert: „Unter Umweltabgaben versteht man das umweltpolitische Instrument, bei dem mit Hilfe der Erhebung von Abgaben Anreize und/oder Finanzierungsmöglichkeiten geschaffen oder verbessert werden sollen, um bestimmte, von den umweltpolitischen Instanzen angestrebte umweltpolitische Ziele zu verwirklichen." (L. Wicke 1982, S. 219). Ein derzeit aktuelles Beispiel für das umweltpolitische Instrument der Umweltabgabe ist die so genannte Öko-Steuer, mit der die Energie verteuert wird, um zum sparsamen Umgang mit ihr zu animieren.

„Unter Umweltlizenzen bzw. Umweltzertifikaten versteht man das umweltpolitische Instrument, mit dem der Staat durch die Ausgabe oder den Verkauf von

Umweltverschmutzungsrechten seine umweltpolitischen Ziele durchsetzen will." (a. a. O., S. 208; siehe auch Treibhausgasemissionshandelsgesetz vom 3. Dezember 2003) Umweltpolitik mit öffentlichen Einnahmen orientiert sich stark am Verursacherprinzip, bei dem dem Verursacher die Kosten zur Vermeidung, zur Beseitigung oder zum Ausgleich von Umweltbelastungen aufgebürdet werden sollen. Die heutige Umweltpolitik setzt immer mehr auf dieses Prinzip. Dies zeigt sich z. B. in der zunehmenden Rücknahmepflicht von Verpackungen und Altprodukten. Wenn die Produzenten selbst für die Entsorgung ihrer Produkte zuständig sind, besteht für sie ein ökonomischer Anreiz zu einer größtmöglichen Abfallvermeidung. Insoweit sind diese gesetzgeberischen Maßnahmen durchaus marktkonform.

Die

werden umweltpolitische öffentliche Ausgaben häufig nach dem so geGemeinlastprinzip eingesetzt. Zu den umweltpolitischen Instrumenten mit öffentlichen Ausgaben gehören umweltverbessernde Aktionen öffentlichrechtlicher Institutionen, die Induzierung umweltverbessernder privatwirtschaftlicher Aktivitäten sowie die Finanzierung des institutionellen Umweltschutzes

Dagegen nannten

(a. a. O., S. 170).

Beispiele für nicht-fiskalische Instrumente der Umweltpolitik seien Umweltauflagen und die umweltplanerischen Instrumente genannt. Die Umweltauflagen

Als

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

werden in Form von Geboten Fahrverbot bei Smog) erteilt.

(z. B.

Bau einer

Kläranlage) oder

27

Verboten

(Kfz-

Die Berücksichtigung umweltplanerischer Instrumente ist bei der Orts-, Regional- und Landesplanung besonders wichtig, „weil durch eine gezielte ökologisch ausgerichtete Planung von vornherein ein großes Maß an Umweltbelastung vermieden werden kann. Dies kann z. B. durch eine vorausschauende Planung in Form sinnvoller Ausweisungen von Gebieten für Produktionsstätten, Arbeitsstätten und Verkehrswege sowie für ökologisch wichtige, so genannte Ausgleichsräume geschehen. Die Umweltplanung kann aber auch zumindest über längere Fristen erreichen, dass durch eine Entflechtung bestehender Strukturen zwischen Produktions- und Wohnstätten die Umweltbelastung der Wohnbereiche im Zeitablauf reduziert werden kann." (a. a. O., S.148) Zu den umweltplanerischen Instrumenten gehören auch die UmwelterheblichkeitsUmweltverträglichkeitsprüfung, die in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) als Besondere Leistungen der Objektplanung in der Leistungsphase 1 vorgesehen sind (siehe Abschnitt 5.1).

und

2.6 Bauwirtschaft Unter Bauwirtschaft ist in Anlehnung an die von v. Stackelberg stammende Definition des Begriffes Wirtschaft „die Gesamtheit der Einrichtungen und Maßnahmen zur planvollen Deckung des menschlichen Bedarfs nach" Bauleistungen bzw. Bauwerken zu verstehen. Hierzu gehören im weitesten Sinne: die Bauproduktion, durchgeführt vom „-

-

-

-

Bauhauptgewerbe Ausbau- und Bauhilfsgewerbe die Baustoffproduktion, und zwar aus und Erden dem Industriebereich Steine

der Stahlindustrie der Holz- und holzverarbeitenden Industrie der Chemie- und Kunststoff-Industrie und dem Baustoffhandel der Montagebau von Stahlbauten

Fertigbauten die Planungs- und Konstruktionsleistungen von -

Architekten

Ingenieuren." (J. Mantscheff, W. Heibig 2004, Teil 2, S. 13) Im engeren Sinne wird der Begriff Bauwirtschaft entsprechend dem in der amtlichen Statistik verwendeten Begriff „Baugewerbe" benutzt. Dabei wird das Baugewerbe entsprechend der Klassifikation der Wirtschaftszweige, Ausgabe 2003

folgendermaßen gegliedert:

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

28

45

Baugewerbe

45.1

Vorbereitende Baustellenarbeiten

45.11 45.12

Abbruch-, Spreng- und Enttrümmerungsgewerbe, Erdbewegungsarbeiten

45.2 45.21 45.22 45.23 45.24 45.25

Hoch- und Tiefbau Hochbau-, Brücken- und Tunnelbau u. Ä.

45.3

Bauinstallation Elektroinstallation Dämmung gegen Kälte,

45.31 45.32 45.33 45.34 45.4 45.41

45.42 45.43

45.44 45.45

45.5

Test- und

Suchbohrung

Dachdeckerei, Bauspenglerei, Abdichtungen und Zimmerei Bau von Straßen, Bahnverkehrsstrecken, Rollbahnen und Sportanlagen Wasserbau

Sonstiger spezialisierter Hoch- und Tiefbau Wärme, Schall und Erschütterung Gas-, Wasser-, Heizungs- und Lüftungsinstallation Klempnerei,

Sonstige Bauinstallation Sonstiges Ausbaugewerbe Stuckateurgewerbe, Gipserei und Verputzerei

Bautischlerei und -Schlosserei Fußboden-, Fliesen- und Plattenlegerei, Raumausstattung Maler- und Glasergewerbe Baugewerbe, anderweitig nicht genannt Vermietung von Baumaschinen und -geräten mit Bedienungspersonal

(Statistisches Bundesamt 2003, Wirtschaftszweige 2003, S. 96 ff.) Die Bauwirtschaft im Sinne von Baugewerbe (gemäß amtlicher Statistik) gehört zu den wichtigen Wirtschaftsbereichen der Bundesrepublik Deutschland. Der Anteil

Baugewerbes am Bruttoinlandsprodukt (zum Begriff Bruttoinlandsprodukt Abbildung 2-5) betrug 2004 82,6 Mrd. EUR oder 3,7 %. (www.sachverstaendigenrat-wirtschaft.de/timerow/tabdeu.php Tabellen 23 + 24)

des

siehe

-

Dieser Anteil von 3,7 % am Bruttoinlandsprodukt stellt die Bruttowertschöpfung des Baugewerbes dar. Addiert man hierzu im Wesentlichen die Vorleistungen (Baumaterialien und Fertigteile sowie Dienstleistungen) und die dazugehörigen Leistungen des verarbeitenden Gewerbes (industrielle Stahl- und Holzkonstruktionen, Fertighausbau) sowie die Architektenleistungen und amtliche Gebühren, so erhält man die „Summe aller Leistungen, die auf die Herstellung oder bauliche Erhaltung von Bauwerken gerichtet sind", die als Bauvolumen bezeichnet wird 2006, S. 8). (siehe Abbildung 2-8; Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung Von diesem Bauvolumen, das in Deutschland im Jahre 2004 235,3 Mrd. EUR des DIW (Deutsches Institut für Wirtbetragen hat, entfielen nach Berechnungen 14 und S. 5 ff.): schaftsforschung 2006,

bzw.

31,6% auf Hoch- und Tiefbau einschließlich vorbereitende Bauarbeiten 38,4 % auf Bauinstallation und sonstiges Baugewerbe 30,0 % auf sonstige Bereiche (Fertigteilbau und Montagen, Bauplanung, Eigenleistungen der Investoren) 55,8 % auf Wohnbauten 28,8 % auf Wirtschaftsbauten 15,3 % auf öffentliche und Verkehrsbauten.

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

29

Bruttoinlandsprodukt 2.145,0 Mrd. EUR 2002

2.163,4 Mrd. EUR 2003 2.215,6 Mrd. EUR 2004

1Î

11 i

Baureparaturen

Vorleistungen ( in 2002)

O o

Bauproduktion Do-it-yourself-Aktivitäten

Bruttowertschöpfung

w

Bauinvestitionen

des Baugewerbes

äo >

88,3 Mrd EUR 2002

216,5 Mrd EUR 2002

84.5 Mrd. EUR 2003 82.6 Mrd, EUR 2004

209.2 Mrd EUR 2003 206.3 Mrd EUR 2004

Bauvolumen

247,4 Mrd.EUR 2002 239,8 Mrd.EUR 2003 235,3 Mrd. EUR 2004

Regionale Aufteilung S

Mrd EUR

%

187,3

79,61

"

West

1 s

Art der Bauleistungen

2004

Neubauten

Umbauten

Erweiterungsbauten Reparaturen

Wohnbauten

131,4 67,8 36,1

Wirtschaftsbauten

Öffentliche Bauten

g Ë

.1

55,8 28,8 15,3

2

Art der Produzenten und deren Leistungen (Anteile am Bauvolumen 2004)

Bauhauptgewerbe 11

31,6 %

Abbrucharbeiten; Errichtung von Hochbauten im Rohbau; Tiefbauten; Straßenbauten.

Ausbaugewerbe

Sonstige Bereiche Verarbeitendes Gewerbe -

-

Klempnerei; Gas- und Wasserinstallation; Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallation; Malergewerbe; Tischlerei; Fliesenlegerei; Dämmung gegen Wärme, Kälte, Schal] und Erschütterung; Stukkateurgewerbe. 30,0 %

(Aus- und Montagebau)

Fertigteilbauten und Montagen; Stahl- und Leichtmetallbau; Bauschlosserei; elektrotechnische Einbauten (Autzüge, Rolltreppen); Verkehrssignalanlagen.

Architektenleistungen

Architekten- und Ingenieurleistungen, Gebühren für Makler,

und Gebühren

Sonstige Bauleistungen

Grundbucheintragungen, Grunderwerbsteuer. Außenanlagen, Eigenleistungen des Bauherrn.

Notare,

-

11

2)

Nach neuer Wirtschaftszweigsystematik (WZ 2003). 45 1 Vorbereitende Baustellenarbeiten, 45 2 Hoch- und Tiefbau Nach neuer Wirtschaftszweigsystematik (WZ 2003) 45 3 Bauinstallation, 45.4 sonstiges Baugewerbe

Abb. 2-8

Bruttoinlandsprodukt und Bauvolumen im Jahre 2004

Quellen: Betriebswirtschaftliches Institut der Westdeutschen Bauindustrie 2004, S. 75, Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung 2006, S. 14 ff., Statistisches Bundesamt 2005, S. 636

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

30

In der Folge der deutschen Wiedervereinigung kam es aufgrund des großen Nachholbedarfes in den neuen Bundesländern zu einer starken Ausweitung des realen Bauvolumens. Dieser Nachholbedarf führte in Verbindung mit den für Investoren höchst interessanten Fördergebiets-Anreizen zu mehr als einer Verdoppelung des realen Bauvolumens in den neuen Bundesländern von 1991 bis 1995, während das reale Bauvolumen in den alten Bundesländern im gleichen Zeitraum nur um knapp 10 % stieg. Danach stagnierte das reale Bauvolumen in Westdeutschland, zugleich kam es mit Auslaufen der Sonderabschreibungen im Fördergebiet und infolge der zwischenzeitlichen Leerstände von Wohn- und Gewerbebauten zu einem drastischen Einbruch der Bautätigkeit (siehe Abbildung 2-9). Insgesamt ist das reale Bauvolumen im Zeitraum 1995 2005 um ein Viertel geschrumpft. Für das Jahr 2006 prognostizierte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung einen Rückgang des realen Bauvolumens von nur noch 0,5 % (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung 2006, S. 21). -

Gesamtes 1Bundesgebiet Preisen Entwicklung 1995 2005 von 2005 MrdEUR 1995 100%

zu

-

=

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

307,77 295,73 289,74

288,80 290,43 283,75 269,72 254,06 245,98 238,27 230,47

100,0% 96,1% 94,1% 93,8% 94,4% 92,2% 87,6% 82,5% 79,9% 77,4% 74,9%

Alte Bundesländer Preisen Veränderung von 2005 gegenüber Mrd. EUR Vorjahr

zu

225,89 217,20 213,69 217,68 221,71 221,91 214,65 203,06 195,99 189,74 183,73

-3,8% -1,6% 1,9% 1,9%

0,1% -3,3% -5,4% -3,5% -3,2% -3,2%

Neue Bundesländer + Berlin zu Preisen von 2005

MrdEUR

81,88 78,53 76,05 71,12 68,73 61,84 55,07 51,00 49,99 48,54 46,74

Abbildung 2-9 Entwicklung des Bauvolumens in Deutschland Quelle: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung 2006, S. 46, 59 und 80 Trotz dieses langanhaltenden Schrumpfungsprozesses weist Deutschland immer noch das größte Bauvolumen in Westeuropa (siehe Abbildung 2-10) und in der Europäischen Union auf.

Zieht man vom Bauvolumen im Wesentlichen die Leistungen für nicht werterhöhende Reparaturen ab, so erhält man den Betrag für die gesamten Bauinvestitionen, die sich 2004 auf 206,3 Mrd. EUR beliefen. Der Anteil der Bauinvestitionen am Bruttoinlandsprodukt (2.215,6 Mrd. EUR), die so genannte Bauinvestitionsquote, machte 2004 in Deutschland 9,3 % aus.

Zwischen den Bauinvestitionen und dem Bruttoinlandsprodukt bestehen wie Aule festgestellt hat (O. Aule, 1982, S. 49) intensive gegenseitige Wechselbeziehungen, weswegen die Bauwirtschaft gern als Ansatzpunkt für konjunkturpolitische Maßnahmen gewählt wird. In Zeiten schwacher Konjunktur wird versucht, u. a. durch eine Erhöhung der staatlichen Ausgaben einen wirtschaftlichen Aufschwung herbeizuführen. Entscheidend für den Erfolg einer solchen inMaßnahme ist, in welchem Umfang die Nachfrageerhöhung zusätzliche Nachfrage der übri-

-

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

50

100

150

31

200

250

Abb. 2-10 Bauvolumen (ohne MwSt.) in Westeuropa Quelle: Euroconstruct in: Hauptverband der Deutschen Bauindustrie 2005

geht es zum einen darum, über die erforderlichen Vorleistungen (Zulieferbetriebe) einen möglichst großen Verbreitungseffekt über die gesamte Wirtschaft zu erzielen, und zum anderen darum, durch diese zusätzliche Nachfrage eine Ausweitung der Produktionsanlagen in dem einen oder andegen Wirtschaft induziert. Hierbei

Betrieb zu bewirken. Die daraus resultierende Produktionszunahme ist höher als die zusätzliche staatliche Ausgabe.

ren

Der sich dabei ergebende Multiplikatoreffekt ist bei Bauinvestitionen besonders hoch. Janssen-Timmen u. a. haben 2001 festgestellt, dass eine „Erhöhung des Bauvolumens von 1 Mrd. DM im Ein- und Zweifamilienhausbau auf mittlere Frist zu einer Erhöhung der gesamtwirtschaftlichen Nachfrage um etwa 2,26 Mrd. DM" führt (Janssen-Timmen u. a., in: Rheinisch-Westfälisches Institut für Wirtschaftsforschung 2004, S. 9). Hier wirkt sich also ein Multiplikator in Höhe von 2,26 aus.

kurzfristig wirkende antizyklische Konjunktursteuerung durch Bauinvestitioist infolge der relativ langen Bauvorbereimngszeiten kaum möglich. Überhaupt erscheint es fragwürdig, kurzfristige Konjunkturpolitik mit so langfristigen Anlagegütern wie Bauwerken betreiben zu wollen. Eine nen

Dies kann man vielleicht in Zeiten großen Wirtschaftswachstums ungestraft tun, weil die Volkswirtschaft binnen kurzem auch in ein Gebäudeüberangebot hineinwächst, aber in Zeiten der Sättigung und Stagnation wird ein Gebäudeüberangebot zu einer langfristigen Belastung der Gesellschaft, zumal Gebäude oft Folgekosten

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

32

in mehrfacher Höhe der Baukosten nach sich ziehen. Nicht nur aus diesem Grunde wehrt sich die Bauindustrie gegen kurzfristige Stimulierungen der Baunachfrage und fordert vielmehr eine langfristige Verstetigung des Baugeschehens.

2.7 Unter

Wohnungswirtschaft

Wohnungswirtschaft ist in Analogie zum Begriff der Bauwirtschaft die Eimichtungen und Maßnahmen zur planvollen Deckung des Woh-

Gesamtheit der

nungsbedarfs

zu

verstehen. Dies bezieht sich einerseits auf die

Errichtung

und

andererseits auf die Nutzung von Wohnraum. Dementsprechend untergliedert sich auch die Wohnungspolitik in Wohnungsbaupolitik und Wohnungsbestandspolitik.

Modernisierungstätigkeit auf dem WohnungssekLage auf dem deutschen Wohnungsmarkt deutlich entspannt. Allerdings gibt es neben Gebieten mit erheblichen Wohnungsleerständen auch solche, in denen Wohnungsfehlbestände zu beklagen sind. Z. B. mangelt Infolge

intensiver Neubau- und

tor in Ost und West hat sich die

in verschiedenen Ballungsräumen insbesondere Familien zu sozialverträglichen Mieten. es

an

Wohnungen für kinderreiche

Insgesamt wird die Wohnungsnachfrage mittelfristig abnehmen. Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung geht in seiner Wohnungsmarktprognose bis 2020 von zunächst jährlich etwa 300.000 und ab 2010 von ca. 200.000 neuen Wohnun-

aus. Dies ist vor allem auf die z. T. negative Bevölkerungsentwicklung in Deutschland zurückzuführen. Die Folgen für den Wohnungsmarkt werden allerdings durch den Trend zur Verringerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße abgeschwächt, der die Zahl der Haushalte ansteigen lässt. Zusammen mit dem erhöhten Anspruch an Wohnfläche pro Einwohner wird sich daraus ein jährliches Wachstum der Flächennachfrage von 0,4 % bis 2020 ergeben (Bundesamt für Bauwesen und Raumforschung: Wohnungsmarktprognose, www.bbr.bund.de).

gen

In der

Bundesrepublik Deutschland gibt es keinen staatlichen Wohnungsbau, sondern den frei finanzierten und den öffentlich geförderten privaten Wohnungsbau. Dabei wurde sowohl der Bau von Mietwohnungen als auch der Bau bzw. Erwerb von Eigenheimen und Eigentomswohnungen gefördert. Infolge des teilweisen Wohnungsleerstandes und der defizitären Situation der öffentlichen Haushalte wurde die öffentliche Wohnungsbauförderung sehr stark eingeschränkt. So wurden zum 1. Januar 2006 die Eigenheimzulage und die degressive Abschreibung von vermieteten Neubauwohnungen abgeschafft. Im öffentlich

geförderten Wohnungsbau werden Wohneigentum und Mietwohnungen für spezielle Zielgruppen durch zinsverbilligte Darlehen gefördert (siehe Abschnitt 4.2.2.4). Beim selbst genutzten Wohneigentum kommen diejenigen Bauherren oder Erwerber in den Genuss dieser Darlehen, die die Förderbedingungen erfüllen, insbesondere die entsprechenden Einkommensgrenzen des II. Wohnungsbaugesetzes nicht überschreiten. Öffentlich geförderte Mietwohnungen sind preisgebunden (Bewilligungsmiete, Kostenmiete) und unterliegen der Belegungs-

bindung.

2. Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft

33

geforderten, sondern frei finanzierten Wohnungen unterliegen keiner Mietpreis- und Belegungsbindung. Daher kann für frei finanzierte Wohnungen beim Erstbezug die auf dem Markt durchsetzbare Miete vereinbart werden, soweit die Grenzen von § 5 Wirtschaftsstrafgesetz eingehalten werden. Bei bereits bewohnten frei finanzierten Wohnungen, die nach dem 31. Dezember 1981 fertig gestellt worden sind, kann die Miete auf das übliche Entgelt vergleichbarer nicht preisgebundener Wohnungen angehoben werden, wenn der Mietzins seit einem Die nicht

Jahr unverändert ist und sich damit nicht innerhalb eines Zeitraumes ren um mehr als 20 % erhöht.

von

drei Jah-

Zunehmend größere Bedeutung erlangen die Bauleistungen im Bestand, insbesondere die Modernisierung von Altbauwohnungen. Seit dem Jahr 2000 ist das Bauvolumen der Bestandsmaßnahmen im Wohnungsbau größer als das der Neubaumaßnahmen (siehe Abbildung 2-11). Inzwischen wird allerdings auch der Rückbau von Mietwohnungen in Plattenbaugebieten und Innenstadtquartieren mit konzentriertem Wohnungsleerstand soweit stadtentwicklungspolitisch und wohnungswirtschaftlich dringend erforderlich gefordert (Bund-Länder-Programm Stadtumbau Ost, siehe auch Abschnitt 4.2.2.4). -

-

100,0

1980

1985

1990

1995

2000

2005 Jahr

Baumaßnahmen

an

vorhandenen Gebäuden

Neubaumaßnahmen

Abb. 2-11 Entwicklung des Wohnungsbaus in der Bundesrepublik Deutschland (ab 1994 Gesamtdeutschland) Quelle: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung und Hauptverband der deutschen Bauindustrie: Neubau- versus Bestandsmaßnahmen,

http://hvb.epgmbh.de/seiten/wohnungsbau.html

34

3.

Bauplanung als Optimierungsaufgabe

Hinter der gesamtwirtschaftlichen Größe „Bauinvestitionen" steckt eine Vielzahl von einzelnen Baumaßnahmen, deren Optimierung die Planungs- und Ausführungsbeteiligten als Ziel verfolgen. Auch hier geht es wie bei allen wirtschaftlichen Vorhaben um die optimale Kombination der erforderlichen Einsatzfaktoren: dispositive und ausführende Arbeit, Boden und Kapital im weitesten Sinne. -

-

Die Planung und Ausführung von Bauwerken ist in der Mehrzahl der Fälle durch einen hohen Grad an Arbeitsteilung und durch die Tatsache gekennzeichnet, dass sie nicht die hauptberufliche Betätigung des Bauherrn darstellt, also nicht zu seinem „Kerngeschäft" gehört. Vielmehr schaltet er für die Erbringung der eigentlichen Planungs- und Ausführungsleistungen einen Architekten und Bauleiter, Bauunternehmer, Sonderfachleute u. a. ein.

die Planung nicht erst mit der nung, vielmehr ist sie in einem größeren Rahmen

Allerdings beginnt

objektbezogenen Entwurfsplazu

sehen. Wöhe versteht unter

Planung „die gedankliche Vorwegnahme zukünftigen Handelns durch Abwägen verschiedener Handlungsalternativen und Entscheidung für den günstigsten Weg. Planung bedeutet also das Treffen von Entscheidungen, die in die Zukunft gerichtet sind und durch die der betriebliche Prozessablauf... festgelegt wird." (G. Wöhe 2000, S. 134) In diesem Sinne stellt auch Joedicke fest, „dass Planung als ein System beabsichtigter zukünftiger Handlungen verstanden wird. Während ein Entwurf objektorientiert ist, ist Planung prozessorientiert. Es geht in der Planung um die Typisierung von Prozessen. Der objektbezogene Entwurf ist der letzte Teil des Planungsprozesses, sofern das Problem durch die Erstellung von Gebäuden gelöst werden kann." (J. Joedicke 1976, S. 10)

Durch Planung wird also die Lösung eines Problems gesucht, die baulicher Art sein kann, aber nicht sein muss. So kann z. B. eine Produktionsausweitung in einem Betrieb mit einer baulichen Erweiterung verbunden sein, sie kann aber auch durch Erhöhung der Produktionsgeschwindigkeit ohne bauliche Maßnahmen oder durch Einführung von Schichtarbeit erreicht werden. -

-

Ist

entschieden, dass das anstehende Problem durch eine bauliche Maßnahme so muss der erste Schritt der Bauplanung darin bestehen, dass

gelöst werden soll,

sich der Bauherr Gewissheit über seinen Bedarf verschafft. Dazu dient die Bedarfsplanung, die Aufgabe des Bauherrn und Voraussetzung für die anschließende Objektplanung nach § 15 HOAI ist (siehe Abschnitt 5.1).

in der Bedarfsplanung erarbeiteten Aufgabenstellung für das Bauvorhaben ist dann im Rahmen der Objektplanung mit Hilfe der Methoden der

Ausgehend von der wirtschaftlichen chen.

Planung

eine

und die

delt.

zu su-

die Planungs- und Baubeteiligten, die Bedie wirtschaftliche Planung unter Besowie Objektplanung mengenmäßiger, monetärer und nicht-monetärer Aspekte behan-

In diesem Sinne werden im

darfsplanung rücksichtigung

möglichst optimale Lösung der Bauaufgabe

Folgenden

35

3.1

Planungs- und Baubeteiligte

Zu den Planungs- und Baubeteiligten gehören regelmäßig bzw. fallweise:

(1) Bauherr(enschaft) (2) Projektsteuerer (3) Nutzer (4) Architekt bzw. Entwurfsverfasser (5) Bauleiter

(6) Sicherheits- und Gesundheits-Koordinator (7) Fachingenieure bzw. Sonderfachleute (8) Unternehmer (9) Bauaufsichtsbehörden

(10) Kreditinstitate (11) Öffentlichkeit (12) sonstige Beteiligte. Für eine

erfolgreiche Gestaltung der Zusammenarbeit an einem Bauvorhaben ist es wichtig, die unterschiedlichen Zielsetzungen der einzelnen Beteiligten zu kennen. Sicherlich strebt jeder Beteiligte ein wirtschaftliches Ergebnis an, doch dieses kann -je nach Standpunkt des Betrachters ganz unterschiedlich aussehen. Was für den Bauunternehmer wirtschaftlich, weil besonders kostengünstig ist, kann für den Bauherrn gerade unwirtschaftlich sein, wenn es z. B. zu erhöhten Folgekosten führt. Die Berücksichtigung der unterschiedlichen Interessenlagen der Beteiligten begünstigt daher eine reibungslose Durchführung des Vorhabens. -

In der Musterbauordnung (MBO, Fassung November 2002), die als Vorbild mit dem Ziel der Vereinheitlichung des Bauordnungsrechtes in den Ländern dient, ist im § 52 die Verantwortung des Bauherrn und im Rahmen ihres Wirkungskreises der anderen am Bau Beteiligten dafür grundsätzlich festgelegt, dass die öffentlichrechtlichen Vorschriften eingehalten werden.

3.1.1

Bauherr(enschaft)

Es gibt unterschiedliche Definitionen des Bauherrnbegriffs. Am umfassendsten dürfte die von Pfarr verwendete sein: „Bauherr ist derjenige, der selbst oder durch dritte ein Bauvorhaben im eigenen Namen und auf eigene Verantwortung für eige-

oder fremde Rechnung erstellen lässt, meist aber nicht immer Eigentümer des Grundstücks ist." (K. Pfarr 1976, S. 74). Die Bauherrenschaft besteht in den meisten Fällen aus einer oder mehreren natürlichen Personen, dem privaten Haushaltsvorstand mit oder ohne Ehepartner oder der Bauherrengemeinschaft. Nicht selten handelt es sich aber um juristische Personen des privaten Rechts (AG, GmbH u. a.) oder des öffentlichen Rechts (Gebietskörperschaften, öffentliche

ne

-

-

Sparkassen u. a.).

Der Architekt kann es daher in seiner Zusammenarbeit mit dem Bauherrn mit einer Einzelperson zu tun haben, die alle Rechte und Pflichten wahrnimmt und die volle Verantwortung trägt, oder mit mehreren gleichberechtigten Bauherren, die nicht selten unterschiedliche Interessen verfolgen, aber trotzdem auf einen gemeinsamen Konsens angewiesen sind, oder mit einem bzw. mehreren weitgehend

3.1

36

Planungs- und Baubeteiligte

entscheidungsbeftigten Vertretern des Bauherrn, die sich aber für Grundsatzentscheidungen die Zustimmung der übergeordneten Instanz einholen müssen. Sind es mehrere Bauherrnvertreter, so haben diese häufig unterschiedliche Aufgabenbereiche und vertreten damit unterschiedliche Interessenschwerpunkte. Ein typisches Beispiel sind Bauvorhaben der Bundesländer, bei denen das jeweils zuständige Fachministerium (z. B. Sozialministerium) die Nutzungsanforderungen aufstellt und das Finanzministerium für die Mittelbereitstellung zuständig ist. In solchen und ähnlichen Konstellationen vertreten die einzelnen Bauherrnvertreter gelegentlich unterschiedliche Auffassungen, was in Einzelfällen auch zu einer Wiederholung von Leistungen führen kann. Nach der

und

Musterbauordnung hat der Bauherr

zur

Vorbereitung, Überwachung

Ausführung eines nicht verfahrensfreien Bauvorhabens einen geeigneten Entwurfsverfasser, geeignete Unternehmer und einen geeigneten Bauleiter zu bestellen. Dem Bauherrn obliegen die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen Anzeigen und Nachweise an die Bauaufsichtsbehörde (MBO § 53). Mit seiner Baustelle eröffnet der Bauherr eine Gefahrenquelle, und damit obliegt ihm unbeschadet der Verantwortlichkeit des Bauleiters und der Unternehmer eine Verkehrssicherungspflicht. Zu den Aufgaben des Bauherrn in seiner Funktion als Auftraggeber von Planungs- und Bauleistungen gehören insbesonde-

-

re:

-

-

-

-

Festlegen der Projektziele, z. B. Qualitätsvorstellungen Aufstellen eines Organisations- und Terminplanes für die Bauaufgabe Abschluss von Verträgen zur Verwirklichung der Projektziele Koordination und Steuerung der Projektbeteiligten mit mehreren Fachbereichen

Prüfen der Planungsergebnisse auf Einhaltung der Planungsvorgaben

-

-

-

Untersuchung von Zielkonflikten und Entscheidung zur Fortschreibung der Projektziele Ermittlung der vollständigen Kosten bzw. ihre Ergänzung im Hinblick auf die Finanzierung. Bauherr

(Bauherrenorganisation) Planungsvertrage Fachlich

Objektplaner

(Architekt oder planender Ingenieur)

Bauvertrage

Beteiligte

(Tragwerksplaner und andere Fachingenieure)

Unternehmer

(Rohbau- und andere Gewerke)

Abb. 3-1 Der Bauherr und die Vertragsbeziehungen zu seinen Auftragnehmern Quelle: W. Kalusche 1997, S. 17

Der Bauherr muss soweit er sich nicht persönlich die Projektleitung vorbehält einen Projektleiter einsetzen. Zu den Aufgaben der Projektleitung gehören vor allem die Herbeiführung der erforderlichen Entscheidungen und Genehmigungen, Vertragsverhandlungen, Durchsetzung erforderlicher Maßnahmen, Konfliktmana-

-

3.1

Planungs-und Baubeteiligte

zur Einhaltung der Projektziele und Leitung chungen (W. Volkmann 1996, S. 1875).

gement 3.1.2

37

der zentralen

Projektbespre-

Projektsteuerer

Auch wenn der Bauherr einen Architekten mit dem vollständigen Leistungsbild der Objektplanung nach HOAI (vgl. Abschnitt 5.1) beauftragt hat, verbleiben ihm wie im vorigen Abschnitt ausgeführt eine Fülle von Bauherrenaufgaben, für die er vielfach insbesondere bei größeren Projekten das erforderliche Fachwissen nicht hat. Dann ist es zweckmäßig, dass er einen geeigneten Fachmann mit der -

-

-

-

Projektsteuerung beauftragt (siehe Abbildung 3-2).

Bauherr

Projektleitung

Berater-

(im Innenverhältnis der Bauherrenorganisation) Planungsverträge Planer

(Objektplaner und

fachlich Beteiligte)

vertrag

Projektsteuerer (Stabsfunktion)

Bauverträge Unternehmer

(Rohbau- und andere Gewerke)

Stellung von Projektleitung und Projektsteuerung innerhalb der Projektorganisation Abb. 3-2

Quelle: W. Kalusche 1999, S. 110

Leistungen der Projektsteuerung sind in der HOAI § 31 als zusätzliche, d. h. mit dem Architektenhonorar nach § 16 HOAI nicht abgegoltene Leistungen ausgewiesen. Im Einzelnen ist dort ausgeführt: „Leistungen der Projektsteuerung werden von Auftragnehmern erbracht, wenn sie Funktionen des Auftraggebers bei der Steuerung von Projekten mit mehreren Fachbereichen übernehmen. Hierzu gehören insbesondere: Die

1.

Klärung der Aufgabenstellung, Erstellung und Koordinierung des Programms

2.

Klärung der Voraussetzungen für den Einsatz von Planern und anderen an der Planung fachlich Beteiligten (Projektbeteiligte),

für das Gesamtprojekt,

3. 4.

Aufstellung und Überwachung von Organisations-, Termin- und Zahlungsplänen, bezogen auf Projekt und Projektbeteiligte, Koordinierung und Kontrolle der Projektbeteiligten, mit Ausnahme der ausfüh-

renden Firmen, 5. Vorbereitung und Betreuung der Beteiligung von Planungsbetroffenen,

3.1

3S

Planungs- und Baubeteiligte

6. Fortschreibung der Planungsziele und Klärung von Zielkonflikten, 7. laufende Informationen des Auftraggebers über die Projektabwicklung und rechtzeitiges Herbeiführen von Entscheidungen des Auftraggebers, 8. Koordinierung und Kontrolle der Bearbeitung von Finanzierungs-, Förderungsund Genehmigungsverfahren." (HOAI § 31)

Die Leistungen der Projektsteuerung beinhalten die Organisation und Koordination aller Projektbeteiligten und deren Leistungen, während die Grundleistungen der Objektplanung objektbezogen sind und vom Architekten insbesondere die fachlich-inhaltliche Integration und Koordination der anderen am Bau Beteiligten verlangt (C. J. Diederichs 1984, S. 20). Die Aufgaben des Projektsteuerers beziehen sich auf folgende vier Handlungsbereiche:

(1) Organisation, Information, Koordination und Dokumentation (2) Qualitäten und Quantitäten (3) Kosten und Finanzierung (4) Termine, Kapazitäten und Logistik

(AHO-Fachkommission Projektsteuerung/Projektmanagement 2004, S. 9 ff.).

Aufgrund seiner vielseitigen Ausbildung ist ein in der Planung, Vergabe und Objektüberwachung erfahrener Architekt durchaus für die Projektsteuerung prädestiniert, jedoch sollte er nicht zugleich Grundleistungen der Objektplanung übernehmen, weil dann Loyalitätskonflikte unausweichlich sind. 3.1.3 Nutzer Von einem Gebäude sind im die in dem Gebäude wohnen,

die also das Gebäude bezeichnet.

Regelfall am meisten diejenigen Personen betroffen, arbeiten, lernen oder anderen Tätigkeiten nachgehen, nutzen. Dieser Personenkreis wird kurzgefasst als Nutzer

Häufig ist der Bauherr selbst auch Nutzer des Gebäudes, aber nur selten der alleinige Nutzer. Beim Eigenheimbau treten zum Bauherrn noch die übrigen Familienangehörigen bzw. Hausbewohner als Nutzer hinzu, beim Bau von Betriebsgebäuden die Belegschaft. Vielfach gehört aber der Bauherr bzw. die ihn bei der Planung vertretende(n) Person(en) nicht zu den Nutzern. Zwei typische Beispiele dafür sind der Krankenhausbau und der Mietwohnungsbau. aus seiner sozialen Verantwortung heraus verpflichtet, die Nutzerbedürfnisse bei der Planung zu berücksichtigen. Dies ist am ehesten möglich, im Sinne der partizipatorischen Planung wenn die Nutzer eingeschaltet werden. Dieses ist weitgehend gewährleistet beim Bauherrn eines selbst genutzten Eigenheimes. Bei einem Betriebsgebäude hängt die Akzeptanz des Neubaus in hohem Maße von der Einbeziehung der Belegschaft bzw. der Personalvertretung in die Planung ab. Dies gilt auch für Krankenhäuser, wobei es sich immer wieder als besonders schwierig herausstellt, unter weitgehend autarken Klinikchefs, dem Verwaltungsleiter, der Personalvertretung u. a. einen Nutzerkonsens über Planungsfragen herbeizuführen. Und der Nutzer „Patient" bleibt in der Regel ungehört.

Der Architekt ist

-

-

3.1

Planungs-und Baubeteiligte

39

Ähnlich ist

es im Mietwohnungsbau, wo meistens für den anonymen Bewohner wird. Allerdings gibt es auch Ansätze, die zukünftigen Erst-Mieter oder geplant Erst-Bewohner beim Geschosswohnungsbau an der Planung partizipieren zu las-

sen.

3.1.4 Architekt bzw. Entwurfsverfasser Bei den Planungsbeteiligten ist u. a. zwischen dem Architekten und dem Entwurfsverfasser zu unterscheiden. Entwurfsverfasser ist derjenige, den der Bauherr mit der Planung einer baulichen Anlage beauftragt hat. Dies kann, muss aber nicht in jedem Fall ein Architekt sein. Die Berufsbezeichnung „Architekt" ist durch die Architektengesetze der einzelnen Bundesländer geschützt. Den folgenden Ausführungen liegt als Beispiel das Sächsische Architektengesetz zugrunde.

Berufsbezeichnung „Architekt" ist nur berechtigt, wer unter dieBezeichnung in die von der Architektenkammer eines Landes geführte Architektenliste eingetragen ist (SächsArchG § 2) oder wer als Auswärtiger diese oder

Zum Führen der ser

eine vergleichbare Berufsbezeichnung nach dem Recht seines Herkunftsstaates führen darf oder wer die Eintragungsvoraussetzungen erfüllt, sein Herkunftsstaat eine vergleichbare gesetzliche Regelung aber nicht kennt (SächsArchG § 8). In die Architektenliste „ist auf Antrag einzutragen,

wer

(1) seinen Hauptwohnsitz oder seine Hauptniederlassung im Freistaat Sachsen hat, (2) als Architekt einen erfolgreichen Abschluss eines mindestens acht Semester Regelstudienzeit umfassenden Studiums an einer deutschen Universität, Hochschule, Fachhochschule oder gleichrangigen deutschen Lehranstalt nach...

...

weist, das

...

ein technisches Grundstudium einschließen muss,

Abschluss seiner Ausbildung eine praktische Tätigkeit in den wesentlichen Berufsaufgaben seiner Fachrichtung von mindestens zwei Jahren ausgeübt hat und

(3) nach

dass er nach Abschluss seines Studiums innerhalb der letzten drei Jahre vor Antragstellung mindestens fünf Weiterbildungsveranstaltungen in seiner Fachrichtung besucht hat." (SächsArchG § 5 (1))

(4) nachweist, Besitzt der

Antragsteller

die

Befähigung

zum

höheren technischen

dienst, so gelten die Voraussetzungen nach (3) und (4) als erfüllt.

Verwaltungs-

Darüber hinaus ist ein Antragsteller, der die Voraussetzungen (2) und (3) „nicht erfüllt, in die Liste einzutragen, wenn er durch Vorlage eigener Planungsunterlabei einem Architekten gen und Arbeitsbescheinigungen nachweist, dass er eine mindestens zehnjährige praktische Tätigkeit ausgeübt hat, und die erforderlichen beruflichen Kenntnisse nachweist... oder sich durch besonders herausragende Leistungen auf dem Gebiet der Architektur ausgezeichnet hat." (SächsArchG § 5 (2)) ...

...

40

3.1

Planungs-und Baubeteiligte

Eintragung von Angehörigen eines Mitgliedsstaates der Europäischen Europäischen Wirtschaftsraumes gelten besondere Regelungen im Sinne der Harmonisierung des europäischen Rechts.

Für die

Union oder des

Mit der Eintragung in die Architektenliste wird der Architekt zugleich bauvorlageberechtigt. Dies ist insofern wichtig, als nach der Musterbauordnung (und sinngemäß nach den Landesbauordnungen) Bauvorlagen für die nicht verfahrensfreie Errichtung und Änderung von Gebäuden von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser unterschrieben sein müssen. Hierzu gehört, wer „1. die Berufsbezeichnung „Architekt" führen darf, 2. in die von der Ingenieurkammer geführte Liste der Bauvorlageberechtigten eingetragen ist, 3. die Berufsbezeichnung „Innenarchitekt" fuhren darf, für die mit der Berufsaufgabe des Innenarchitekten verbundenen baulichen Änderungen von Gebäuden, oder 4. die Berufsbezeichnung „Ingenieur" in den Fachrichtungen Architektur, Hochbau oder Bauingenieurwesen führen darf, mindestens zwei Jahre als Ingenieur tätig war und Bediensteter einer juristischen Person des öffentlichen Rechts ist, für die dienstliche Tätigkeit." (MBO § 65 (2)) ...

Diese Beschränkungen gelten nicht für Bauvorlagen, die üblicherweise von anderen Fachkräften mit anderer Ausbildung verfasst werden, und nicht für geringfügige oder technisch einfache Bauvorhaben (MBO § 65 (3)). Der Entwurfsverfasser „ist für die Vollständigkeit und Brauchbarkeit seines Entwurfes verantwortlich. Der Entwurfsverfasser hat dafür zu sorgen, dass die für die Ausführung notwendigen Einzelzeichnungen, Einzelberechnungen und AnweisunHat der Entwurfsvergen den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. fasser auf einzelnen Fachgebieten nicht die erforderliche Sachkunde und Erfahrung, so sind geeignete Fachplaner heranzuziehen. Diese sind für die von ihnen gefertigten Unterlagen, die sie zu unterzeichnen haben, verantwortlich. Für das ordnungsgemäße Ineinandergreifen aller Fachentwürfe bleibt der Entwurfsverfasser verantwortlich." (MBO § 54) Wesentliche Aufgabe des Architekten ist also die Entwurfsplanung mit der Integration der Beiträge der anderen Planungsbeteiligten. ...

3.1.5 Bauleiter

„Der Bauleiter hat darüber zu wachen, dass die Baumaßnahme entsprechend den öffentlich-rechtlichen Anforderungen durchgeführt wird, und die dafür erforderli-

chen Weisungen zu erteilen. Er hat im Rahmen dieser Aufgabe auf den sicheren bautechnischen Betrieb der Baustelle, insbesondere auf das gefahrlose Ineinandergreifen der Arbeiten der Unternehmer zu achten. Die Verantwortlichkeit der Unternehmer bleibt unberührt." (MBO § 56 (1))

gängiger Rechtsprechung sind die Aufgaben des Bauleiters gemäß Musterbauordnung Teil der Grundleistungen der Leistungsphaseer Objektüberwachung und mit der Gesamtleistung damit obligatorische Leistung des Architekten, sofern der Objektplanung nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) beauftragt ist (siehe Abschnitt 5.1). Eine bestimmte Berufsausbildung des Bauleiters ist in den Landesbauordnungen nicht gefordert, er muss allerdings über die erforderliche Sachkunde und Erfahrung verfügen, was bei Architekten und

Nach

3.1

Planungs- und Baubeteiligte

41

Bauingenieuren am ehesten zutrifft. Besitzt der Entwurfsverfasser die für die Bauleitung erforderliche Fachkunde, so ist es grundsätzlich von Vorteil, wenn er auch die Umsetzung seiner Pläne überwacht. Das schließt allerdings nicht aus, dass mit der Planung einerseits und (der Vorbereitung und Mitwirkung der Vergabe sowie) der Objektüberwachung andererseits zwei verschiedene Architekten beauftragt werden; vielmehr ist dies üblich, wenn sich Architekten auf das eine oder andere spezialisiert haben. Hat der Bauleiter auf einzelnen Teilgebieten nicht die erforderliche Sachkunde und Erfahrung, so müssen geeignete Fachbauleiter hinzugezogen werden. Für die Abstimmung ihrer Tätigkeiten untereinander bleibt der Bauleiter verantwortlich. Von dieser Funktion des Bauleiters als Vertreter des Bauherrn gegenüber der Bauaufsichtsbehörde ist der Unternehmensbauleiter zu unterscheiden, der für die Leitung und Ablaufsteuerung von Bauarbeiten seines Unternehmens zuständig ist.

3.1.6 Sicherheits- und Gesundheits-Koordinator Nach der 1998 erlassenen Baustellenverordnung sind für Baustellen, auf denen Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber tätig werden, ein oder mehrere Sicherheits- und Gesundheits-Koordinatoren zu bestellen. Hierauf hat der Architekt den Bauherrn hinzuweisen. „Bei der Planung der Ausführung eines Bauvorhabens, insbesondere bei der Einteilung der Arbeiten, die gleichzeitig oder nacheinander durchgeführt werden, und bei der Bemessung der Ausführungszeiten für diese Arbeiten, sind die allgemeinen Grundsätze nach § 4 des Arbeitsschutzgesetzes zu berücksichtigen" (Baustellenverordnung § 2) und die hierzu erforderlichen Maßnahmen vom Sicherheits- und Gesundheits-Koordinator zu koordinieren. Unter bestimmten Voraussetzungen hat eine Vorankündigung des Bauvorhabens bei der zuständigen Behörde zu erfolgen. In diesen Fällen ist sofern auf der Baustelle Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber tätig werden ein Sicherheits- und Ge-

sundheitsplan durch den oder auf Veranlassung des Sicherheits- und GesundheitsKoordinators aufzustellen. Während der Bauausführung hat der Sicherheits- und -

Gesundheits-Koordinator die Zusammenarbeit der Unternehmer aus sicherheitstechnischer Sicht zu organisieren und darauf zu achten, dass die allgemeinen Grundsätze nach § 4 des Arbeitsschutzgesetzes und die Pflichten nach der Baustellenverordnung durch die Unternehmer eingehalten werden. 3.1.7

Fachingenieure bzw. Sonderfachleute

er auf einzelnen Fachgebieten nicht die erforderliche Sachkunde hat, seinem Bauherrn vorschlagen, geeignete Fachingenieure bzw. Sonderfachleute hinzuzuziehen. Hierzu zählen:

Der Architekt bzw. Entwurfsverfasser muss, sofern

Betriebsplaner Tragwerksplaner Ingenieure für die einzelnen Sparten der Haustechnik Bodengutachter Landschaftsarchitekt usw.

Fachplaner erbringen ihre Leistungen ihrer Leistungen ist Aufgabe des Architekten.

Diese

planungsbegleitend.

Die

Integration

42

3.1

Planungs- und Baubeteiligte

3.1.8 Unternehmer Unternehmer im Sinne der Musterbauordnung sind die Auftragnehmer von Bauleistungen. Herkömmlicherweise wird für jedes Gewerk bzw. für jede Gewerkegruppe ein Unternehmer mit der entsprechenden Fachkenntais beauftragt.

„Jeder Unternehmer ist für die

mit den öffentlich-rechtlichen Anforderungen übereinstimmende Ausführung der von ihm übernommenen Arbeiten und insoweit für die ordnungsgemäße Einrichtung und den sicheren Betrieb der Baustelle verantwortlich. Er hat die erforderlichen Nachweise über die Verwendbarkeit der verwendeten Bauprodukte und Bauarten zu erbringen und auf der Baustelle bereitzuhalten." (MBO § 55 (1)) Bei fehlender Sachkunde und Erfahrung für einzelne Arbeiten sind auch hier

geeignete Fachunternehmer oder Fachleute heranzuziehen.

Will der Bauherr bei eventuell eingetretenen Baumängeln bzw. Terminverzügen den Verursacher haftbar machen, so muss er im Falle der herkömmlichen gewerkeweisen Auftragsvergabe nachweisen, welcher Unternehmer der eigentliche Verursacher ist. Diese Frage erübrigt sich, wenn er die gesamten Bauleistungen einem Unternehmer als Generalunternehmer übergibt und dieser Bauleistungen, die er selbst nicht erbringen kann oder will, an Subunternehmer weitervergibt. -

-

In diesem Fall ist dem Bauherrn gegenüber der Generalunternehmer allein verantwortlich für die fristgerechte und mängelfreie Bauausführung. Dieser Vorteil muss mit dem i. Allg. im Angebotspreis einkalkulierten Generalunternehmerzuschlag bezahlt werden.

Weiterhin ist

zu

bedenken, dass die Haftungs- und Gewährleistungsansprüche für

sämtliche Bauleistungen in Frage gestellt sind, wenn der beauftragte Generalunternehmer Insolvenz anmelden muss. Dem kann der Bauherr aber dadurch vorbeugen, dass er sich im Vertrag mit dem Generalunternehmer dessen Ansprüche aus den Verträgen mit seinen Subunternehmern vorsorglich abtreten lässt. Meldet der Generalunternehmer Insolvenz an, kann der Bauherr direkt gegen die Subunternehmer vorgehen. Allerdings könnten diese gegebenenfalls entgegenhalten, dass sie ein Leistungsverweigerungsrecht haben, weil der Generalunternehmer sie nicht oder nicht vollständig bezahlt hat. Dieses Risiko bleibt immer.

3.1.9 Bauaufsichtsbehörden Bauen ist nicht nur ein privat-rechtlicher, sondern auch ein öffentlich-rechtlicher Vorgang. Für die öffentlich-rechtliche Genehmigung, Überwachung und Abnahme eines Bauvorhabens sind die Bauaufsichtsbehörden zuständig.

„Bauaufsichtsbehörden sind a) die untere Verwaltungsbehörde als untere Bauaufsichtsbehörde b) die höhere Verwaltungsbehörde als höhere Bauaufsichtsbehörde c) das Ministerium als oberste Bauaufsichtsbehörde." (MBO § 57 (1)) ...

„Die Bauaufsichtsbehörden haben bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen

3.1

43

Planungs- und Baubeteiligte

darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden, soweit nicht andere Behörden zuständig sind. Sie können in Wahrnehmung dieser Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen." (MBO §58 (2)) Für den Vollzug der Bauordnung und der damit zusammenhängenden öffentlichrechtlichen Vorschriften ist die untere Bauaufsichtsbehörde sachlich zuständig, soweit nicht anderes bestimmt ist. Zuständig ist sie insbesondere für die Erteilung der Baugenehmigung, für die öffentlich-rechtliche Bauüberwachung und soweit vorgesehen für die Bauabnahmen. Für die Genehmigung von örtlichen Bauvorschriften ist in der Regel die höhere Bauaufsichtsbehörde zuständig. -

-

3.1.10 Kreditinstitute Es

gibt

verschiedene Arten

von

Kreditinstituten. Im wesentlichen sind die fol-

genden Institute zu unterscheiden: ( 1 ) Europäische Zentralbank und Deutsche Bundesbank (2) Kreditanstalt für Wiederaufbau (3) Hypothekenbanken (4) Private Kreditbanken (5) Sparkassen (6) Institute des Genossenschaftswesens (7) Bausparkassen (8) Versicherungsgesellschaften. Mit Beginn der europäischen Währungsunion hat die Europäische Zentralbank

die geldpolitische Entscheidungskompetenz von den nationalen Notenbanken also auch von der Deutschen Bundesbank übernommen. Ihre Geldpolitik ist insbesondere dem Ziel der Preisstabilität verpflichtet. Die geldpolitischen Beschlüsse des Rates der Europäischen Zentralbank werden mit Hilfe der nationalen Notenbanken umgesetzt. Diese versorgen die Kreditinstitute mit Geld und überwachen die bankmäßige Abwicklung des Zahlungsverkehrs. Die Europäische Zentralbank und die Deutsche Bundesbank verkehren geschäftlich nur mit Kreditinstituten und öffentlichen Verwaltungen. Als Kreditgeber für die private Baufinanzierung scheiden sie daher aus.

-

-

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) 1948 gegründet zur banktechnischen Organisation und Weiterleitung des von den USA finanzierten European Recovery Program (ERP; als Marshall-Plan bekanntes Wiederaufbauprogramm nach dem 2. Weltkrieg) ist heute die zentrale Förderbank der Bundesrepublik Deutschland. Zu der Bankengruppe gehören u. a. die KfW Mittelstandsbank, bei der ein Architekt zinsgünstiges Startkapital zur Gründung seines Büros erhalten kann, und die KfW Förderbank, die zinsgünstige Immobilienkredite zur Verfügung stellt (siehe Abschnitt 4.2.2.4). Kreditanträge sind jeweils über die eigene Hausbank zu stellen. -

-

Hypothekenbanken ist darauf ausgerichtet, Grundstücke durch Hypothekarkredite zu beleihen und aufgrund der erworbenen Hypotheken Pfandbriefe auszugeben. Die Hypothekenbanken refinanzieren sich also dadurch, dass sie Pfandbriefe ausgeben und damit Geld auf dem Kapitalmarkt aufDer Geschäftsbetrieb der

nehmen. Zur

Sicherung der Pfandbrieferwerber haben die Hypothekenbanken stets

3.1

44

Planungs-und Baubeteiligte

die Deckungskongruenz zu gewährleisten. „Der jeweilige Gesamtbetrag der im muss in Höhe des Nennwertes jederzeit durch Umlauf befindlichen Pfandbriefe Werte von mindestens gleicher Höhe und mindestens gleichem Zinssatz gedeckt sein (Gesetz zur Neuordnung des Pfandbriefrechts vom 22. Mai 2005, §4(1). ...

Die Sparkassen sind von wenigen Ausnahmen abgesehen Anstalten des öffentlichen Rechts mit dem öffentlichen Auftrag, „in ihrem Geschäftsgebiet die Versorgung mit geld- und kreditwirtschaftlichen Leistungen sicherzustellen. Sie fordern das Sparen und die allgemeine Vermögensbildung" (Gesetz über das öffentlich-rechtliche Kreditwesen im Freistaat Sachsen vom 13. Dezember 2002). Die Sparkassen sind Eimichtungen in der Trägerschaft von Gebietskörperschaften (Stadtsparkasse, Kreissparkasse usw.). Früher gab es bei den Sparkassen eine Gewährhafrung des öffentlichendass Trägers. Diese läuft auf Betreiben des EUWettbewerbskommissars aus, so seit Mitte 2005 neu eingegangene Verbindlichkeiten der Sparkassen nicht mehr der Gewährhaftung des öffentlichen Trägers -

-

...

unterliegen.

Die Sparkassen wie auch die privaten Kreditbanken pflegen überwiegend das kurz- und mittelfristige Spar- und Einlagengeschäft. Da diesen Instituten die Möglichkeit der Refinanzierung durch langfristige Pfandbriefe nicht offensteht, muss diese aus dem kurz- und mittelfristigen Einlagengeschäft erfolgen. Weil auch die Sparkassen i. Allg. Einlagen mit keiner längeren Kündigungsfrist wieder anlegen, als sie hereingenommen worden sind, ist ihr Darlehens- und Kreditgeschäft überwiegend kurz- und mittelfristig konzipiert. Die Landesbanken sind die Spitzeninstitute der Sparkassenorganisation und dienen u. a. der öffentlichen Förderung im Wohnungsbau und der Finanzierung kommunaler Investitionsvorhaben.

-

Die Kreditinstitute des Genossenschaftswesens liehen ursprünglich Geld nur an Mitglieder aus; so musste z. B. der Kreditnehmer bei der erstmaligen Kreditgewährung durch eine Volksbank gleichzeitig einen Genossenschaftsanteil erwerben, sofern er noch keinen hatte. Inzwischen ist dieses Prinzip von den meisten Kreditinstituten des Genossenschaftswesens aufgegeben worden.

Bausparkassen gewähren Bauspardarlehen nur an Kunden, die vorher Sparleistungen in vorgeschriebenem Mindestumfang erbracht haben. Bei den Bausparkassen muss also der Darlehensanspruch durch Ansparen erworben werden, das bedeutet, dass die Refinanzierung der von der Bausparkasse gewährten Kredite durch andere Bausparer erfolgt, die damit ihrerseits einen späteren Darlehensanspruch erwerben.

Versicherungsgesellschaften gewähren erstrangig gesicherte Darlehen bevorzugt an Versicherungsnehmer, die bei ihnen eine Lebensversicherung auf den Todesund Erlebensfall abgeschlossen haben. Bei dieser Art von Versicherung wird die Versicherungssumme zuzüglich eines Gewinnanteils in jedem Fall ausgezahlt entweder im Todesfall oder nach Ablauf der Laufzeit. Die Refinanzierung erfolgt

-

hier durch die Versicherungsprämien, die die Versicherungsgesellschaften nach Abzug ihrer Verwaltungskosten zinsbringend anlegen müssen, z. B. durch Gewährung von grundbuchlich gesicherten Darlehen. In den letzten Jahrzehnten ist es zu einer zunehmenden Kooperation von Kreditinstituten verschiedener Art gekommen, so dass man bei vielen Instituten nicht nur

„originären" Darlehen erhält, sondern auch andersartige vermittelt (z. Kooperation der Sparkassen und Landesbausparkassen).

die

B.

bekommt

3.1

3.1.11

Planungs- und Baubeteiligte

45

Öffentlichkeit

Jedes Gebäude ist Teil eines Orts- oder Landschaftsbildes und hat damit öffentliche Bedeutung. Hinzu kommen mögliche Umweltbelastungen und Gefahren, die von dem Gebäude ausgehen und die Öffentlichkeit tangieren. Je mehr ein Gebäude im Kontrast zur Umgebung steht oder gar eine Gefahr für sie darstellt, desto mehr Aufmerksamkeit erregt es. Eine

nachhaltige Ablehnung

in der

Öffentlichkeit kann ein Projekt erheblich

ver-

zögern oder gar zu Fall bringen. Dazu wird es aber bei kleineren Projekten kaum kommen, wenn diese die Festlegungen des Bebauungsplanes berücksichtigen, da dann die Öffentlichkeit normalerweise über die Projekte gar nicht informiert wird.

Anders ist es, wenn die vorgesehene Planung eine Befreiung oder gar eine Änderung des Bebauungsplanes erforderlich macht. Im letzten Fall kommt es zur öffentlichen Bekanntmachung und Auslegung des Bebauungsplanes mit den vorgeschlagenen Änderungen für die Dauer eines Monats. Anregungen hierzu können während der Auslegungsfrist vorgebracht werden (Baugesetzbuch § 3 (2)). Je nach Brisanz des Projektes kann es hier zu einem erbitterten Widerstand einzelner Interessengruppen oder Bürgerinitiativen kommen. Der Bauherr wird dann sicher von seinem Ärchitekten erwarten, dass dieser mithilft, die Argumente der Projektgegner zu entkräften und die Vorteile des Projektes deutlich herauszustellen, um so den Politikern in den zuständigen Entscheidungsgremien eine Be-

fürwortung der Bebauungsplanänderung nahezulegen.

Sind Presse, Rundfunk und Fernsehen mit eingeschaltet, so empfiehlt es sich, schriftliche Informationen (ggf. mit reproduktionsfahigem Bildmaterial) vorzubereiten als Formulierungshilfe für die häufig nicht baufachlich vorgebildeten Journalisten.

3.1.12

Sonstige Beteiligte

Neben den bisher behandelten Planungs- und Baubeteiligten gibt es noch eine Reihe weiterer. Dazu gehören z. B. die direkten Nachbarn, denen vor jeder Baugenehmigung Gelegenheit zum Einspruch gegeben wird, wobei ein Bauherr derartige Einsprüche nicht zu fürchten braucht, wenn alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften in der Planung beachtet worden sind.

Außerdem sind u. a. die Versorgungsträger (Gas, Wasser, Strom, Planungs- und Bauablauf entsprechend zu berücksichtigen.

3.2

Telefon)

im

Bedarfsplanung

Voraussetzung für die Planung von Gebäuden, soweit es sich nicht nur um die Ideenfmdung (z. B. Ideenwettbewerb) handelt, ist eine konkrete Aufgabenstelund quantitativer lung, die den zu erfüllenden Bedarf des Bauherrn in qualitativer finanin Hinsicht vorgibt und die Rahmenbedingungen insbesondere zieller und zeitlicher Hinsicht enthält.

rechtlicher,

3.2

46

Bedarfsplanung

Hierzu dient die Bedarfsplanung, deren Aufgabe es ist, „die wesentlichen Projektgrundlagen, die Bedürfnisse, Wünsche und Möglichkeiten von Bauherren und Nutzern gemeinsam mit diesen zu erfassen, zu analysieren und an die Planer und Ausführer verständlich weiterzugeben bzw. im Dialog mit ihnen zu vervollständigen." (R. Kuchenmüller 1995, S. 1589). Seit 1996 gibt es die DIN 18 205 Bedarfsplanung im Bauwesen. In ihr ist die Bedarfsplanung definiert als ein Prozess, der darin besteht, die Bedürfnisse, Ziele und einschränkenden Gegebenheiten (die Mittel, die „— Rahmenbedingungen) des Bauherrn und wichtiger Beteiligter zu ermitteln und zu analysieren ...

alle damit

-

vom

zusammenhängenden Probleme zu formulieren, deren Lösung man

Architekten erwartet."

Die Bauaufgabe muss so offen formuliert werden, dass die Kreativität des Entwerfers stimuliert und keine Lösung präjudiziell wird.

Bedarfsplanung ist Aufgabe des Bauherrn und gehört nicht zu den Grundleistungen der Objektplanung nach § 15 HOAI (siehe Abschnitt 5.1). Sie kann allerdings auch als Besondere Leistung einem Architekten oder einem Bedarfsplaner übertragen werden. Außerdem kann die Mitwirkung bei der Bedarfsplanung wie andere delegierbare Bauherrenleistungen einem Projektsteuerer übertragen werden. Das AHO-Leistungsbild Projektsteuerung sieht in der Stufe Projektvorbereitung, Handlungsbereich Qualitäten und Quantitäten als Grundleistungen u. a.

Die

vor:

„Mitwirken bei

der Erstellung der Grundlagen für das Gesamtprojekt hinsichtlich Bedarf nach Art und Umfang (Nutzerbedarfsprogramm) Mitwirken beim Ermitteln des Raum-, Flächen- oder Anlagenbedarfs und der Anforderungen an Standard und Ausstattung durch das Bau- und Funktions-

programm" (AHO-Fachkommission Projektsteuerung/Projektmanagement 2004, S. 10)

Ein wichtiger Teil der Aufgabenstellung ist das Raum- und Funktionsprogramm. Gegenstand eines solchen Programms sind nach Kalusche „Vorgaben für die Objektplanung in Form von einer Liste aller einzelnen, gegebenenfalls der Mehrzahl der Räume oder Funktionen mit Raumnummer, Nutzungsart oder Raumbezeichnung sowie Angabe der geforderten Grundfläche Bemerkungen zu den Räumen und Funktionen hinsichtlich der geforderten Raumeigenschaften, z. B. Art und Anzahl Nutzeinheiten oder Nutzungsprozesse, Raumerschließung und Geschosslage sowie Verbindung zu anderen Räumen und Funktionen oder zum Außenraum, Raumhöhe, Belichtung, Raumklima und Raumhygiene, Sicherheitstechnik, Ausstattung, gegebenenfalls Anforderungen zur Umnutzung oder konstruktiven Veränderbarkeit, Hinweise auf Normen, Richtlinien oder besondere Nutzeranforderungen Funktionsschema mit einer funktionalen oder geometrischen GesamtdarstelGebäudeerschließung lung des Objektes oder Matrix mit Darstellung deruntereinander." sowie der Beziehungen der Räume und Funktionen (Kalusche 2006)

3.2

Bedarfsplanung

47

Grundlage des Raum- und Funktionsprogrammes muss die gewünschte Organisationsstruktur des unterzubringenden Betriebes oder Haushaltes sein. Da jeder Neubau und (größere) Umbau die Chance einer Effizienzsteigerung bietet, sollte auch eine bestehende Organisations struktur in die Optimierungsüberlegungen einbezogen werden. Hier besteht ein fließender Übergang zur Unternehmensberatung.

Im Raum- und Funktionsprogramm sind also die erforderlichen Räume aufzulisten und ihre geforderte Größe als Nutzfläche nach DIN 277 anzugeben (siehe Abschnitt 3.6.2.2) und um die Anmerkungen hinsichtlich besonderer Anforderungen und Bedingungen zu ergänzen. Die

übrigen Flächenarten

Technische

struktions-Grundfläche sind zum Teil des Raum- und Funktionsprogrammes. -

-

Funktionsfläche, Verkehrsfläche und Kon-

entwurfsabhängig und

insoweit nicht Teil

Allerdings lässt sich mittels entsprechender Verhältniszahlen näherungsweise von der Nutzfläche auf die übrigen Flächenarten einschließlich der Netto- und BruttoGrundfläche schließen.

3.3

Objektplanung

Die

Kernaufgabe des Architekten wird in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) als Objektplanung bezeichnet. Gegenstand der Objektplanung sind Gebäude, Freianlagen und raumbildende Ausbauten. Als Objekt wird also der Planungsgegenstand bezeichnet, mit dem das Planungsproblem baulich gelöst werden soll. Im

Gegensatz dazu versteht man unter einem Projekt ein Vorhaben mit definierAnfang und Ende, das im wesentlichen durch die Einmaligkeit seiner Bedingungen gekennzeichnet ist. (DIN 69901:1987-08 Projektmanagement)

tem

Bei der Objektplanung sind hinsichtlich ihrer Zielrichtung zwei unterschiedliche Abschnitte zu unterscheiden: die Planung im engeren Sinne (Grundlagenermittlung bis Ausführungsplanung) und die Vorbereitung und Überwachung der Bauausführung (Vorbereiten der Vergabe bis Objektbetreuung und Dokumentation). Der entscheidende Unterschied besteht darin, dass es im ersten Abschnitt um die langfristige Optimierung des Nutzungsprozesses, für den das Gebäude geplant wird, von seiner Inbetriebnahme bis zu seinem Abbruch geht, während in dem zweiten Abschnitt die Bemühungen auf die kurzfristige Umsetzung der Ausführungspläne in das Objekt in seiner materiellen Gestalt gerichtet sind.

Die Fragen der wirtschaftlichen Bauausführung, um die es bei der Vorbereitung und Überwachung der Bauausführung geht, werden im Band 2 dieses Lehrwerkes behandelt. In dem vorliegenden Band 1 geht es dagegen um die Grundlagen der Rahmen des Planung und die Optimierungsmöglichkeiten im am erfolgverPlanungsprozesses, die bekanntlich in den frühen Planungsphasen sprechendsten sind (siehe Abb. 3-3) wirtschaftlichen

3.3

48

Objektplanung

Bedarfsplanung Bauplanung Bauausführung Nutzung Abb. 3-3 Beeinflussbarkeit der Wirtschaftlichkeit (nach K. Pfarr

1971, S. 16)

3.4 Methodik der wirtschaftlichen Planung In Anlehnung an Wöhes Definition der Planung ist unter wirtschaftlicher Planung die gedankliche Vorwegnahme eines zukünftigen Handelns zu verstehen, wobei durch Bildung und Auswählen von Varianten ein Planungsziel unter Maximierung der Output-Input-Relation (Nutzen-Kosten-Relation, Rendite o. Ä.) erreicht werden soll. Wirtschaftliche Planung und dasselbe gilt für das Entwerfen ist keine spezielle Art von Planung, sondern sie legt lediglich besonderes Gewicht auf die wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten der Planung. Sie berücksichtigt in besonderer Weise wirtschaftliche Zielgrößen während des gesamten Planungsprozesses, sie führt aber nicht zu einem prinzipiell anderen Planungsablauf. -

-

Wirtschaftliche Planungsergebnisse können auf unterschiedlichen Wegen zustande kommen: Sie können als „die Lösung" dem Planer vor seinem geistigen Auge erscheinen und zu Papier gebracht werden oder sie können durch systematisches Vorgehen schrittweise erarbeitet werden. Insoweit ist auch Joedicke zuzustimmen, wenn er sagt, „systematische Methoden sind nicht der einzig mögliche oder sinnvolle Weg des Vorgehens beim Entwurf." (J. Joedicke 1976, S. 7)

Anleitung dafür gegeben werden, wie man Fähigkeiten eines „großen Meisters" aneignet, der wirtschaftliche Entwurfslösungen in einem Wurf zu Papier bringt. Hier soll vielmehr eine Methodik der wirtschaftlichen Planung für den systematisch vorgehenden Planer dargestellt werden. Unabhängig davon kann auch der weniger methodisch arbeitende Planer In diesem Buch soll und kann keine

sich die

3.4 Methodik der wirtschaftlichen Planung

unschwer einzelne darf einsetzen.

49

planungsökonomische Instrumente herausgreifen und nach Be-

Systematisches Entwerfen besteht ausgehend von einer Aufgabenstellung in Form eines Raum- und Funktionsprograrnmes aus einem schrittweisen und detaillierter werdenden Prozess der Variantenbildung, Variantenbewertung und auswahl (siehe Abbildung 3-4). Dabei ist die Variantenbewertung jeweils anhand des bzw. der Vorteilhaftigkeitskriterien, die sich aus der Zielsetzung ergeben, vorzunehmen. -

-

-

3.4.1

Variantenbildung

Bei der Entwicklung von Lösungen und deren Variation handelt es sich um diejenige Entwurfsphase, in der Kreativität am meisten gefordert ist. Diesen Vorgang

kann man durch verschiedene Kreativitätstechniken unterstützen, so z. B. durch den Morphologischen Kasten (F. Zwicky 1966). Dabei wird das Gesamtproblem in einzelne Teilprobleme zerlegt und für jedes Teilproblem die möglichen Lösungen

zusammengestellt.

Bei der Planung von Gebäuden kann man die einzelnen optimal zu gestaltenden Gebäudemerkmale als Teilprobleme auffassen und in die Kopfspalte des Morphologischen Kastens eintragen; die entsprechenden Merkmalsausprägungen werden dann in der jeweiligen Zeile ausgewiesen (siehe Abbildung 3-5). -

-

Durch Kombination der verschiedenen Merkmalsausprägungen in Abbildung 3-5 durch eine „Lauflinie" gekennzeichnet ergibt sich eine außerordentlich große Lösungsvielfalt und darunter ganz überraschende Lösungsmöglichkeiten, allerdings auch viele unzweckmäßige und sogar unzulässige Lösungen. So ist z. B. die Merkmalsausprägung (ein) Kfz-Stellplatz, Lage: im Haus (KG) kaum vereinbar mit der Ausprägung Kfz-Stellplatz, Standard: offener Stellplatz. -

-

Der kreativitätsfördernde Effekt des Morphologischen Kastens besteht darin, dass sich der Planer für neue Ideen öffnet, indem ihm die für die verschiedenen Gebäudemerkmale grundsätzlich möglichen Ausprägungen vor Augen geführt werden.

Variantenbildung ist die Entwicklung von Ausgangsvarianten und deren Weiterentwicklung zu unterscheiden. Bei der Entwicklung einer oder mehrerer Ausgangsvarianten wird man dem Ziel einer hohen Wirtschaftlichkeit durch Berücksichtigung von wirtschaftlichen Leitbildern und allgemeinen oder persönliBei der

chen Wirtschaftlichkeitserkenntnissen

am

ehesten nahe kommen.

Hierzu gehören im allgemeinen gültige Erkennmisse wie z. B.: kompakte Baukörper sind kostengünstig, zumindest solange sie nicht wegen einer zu großen Tiefe klimatisiert werden müssen; Hochhäuser besonders solche knapp über der Hochhausgrenze sind relativ aufwendig; nach Süden geöffnete, aber mit ausreichendem Sonnenschutz versehene Außenwände führen zu niedrigen Energiekosten; WC-Becken unterhalb der Rückstauebene verursachen hohe Kosten (Abwasserhebeanlage); bereits in Serie gefertigte Bauelemente kosten weniger als individuelle Lösungen; einfache Konstruktionsweisen erhöhen den möglichen Selbsthilfeanteil. —

-

50

3.4 Methodik der wirtschaftlichen Planum

RAUMPROGRAMM

Räume W Wohnen E Essen K Küche B Bad S Schlafen S Schlafen A Arbeiten F Flur

25 6 10 5 18 18 15

ENTWURFSSTUFE 1 Varianten-

Variante 1.1

Variante 1.2

bildung

0-TT -0 Varianten-

bewertung



Variantenauswahl

ENTWURFSSTUFE 2

Variante 2.1

Varianten-

bildung

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-1

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Varianten-

bewertung Variantenauswahl

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ENTWURFSSTUFE 3

Abb. 3-4 Wirtschaftliche -bewertung und -auswahl

Planung als stufenweiser Prozess der Variantenbildung,

51

3.4 Methodik der wirtschaftlichen Planung

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Morphologischer Kasten: Wohnhaus

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3.4 Methodik der wirtschaftlichen Planung

52

Weiterentwicklung einer Ausgangsvariante verfolgt der Planer das Ziel, mögliche Schwachstellen dieser Lösung zu verbessern. Dabei kann er auf der im nächsten Abschnitt behandelten Wertung dieser und ggf. anderer AusgangsvarianBei der ten

aufbauen.

Eine solche

Bewertung lässt vielfach erkennen, wo sich in der bisherigen Lösung Ansatzpunkte zur Verbesserung der Wirtschaftlichkeit befinden ob auf der Nutzenseite bei den funktionalen und gestalterischen Zielen oder auf der Kostenseite. Dementsprechend wird er eine unterschiedliche Vorgangsweise bei der VariantenWeiterentwicklung wählen. Abbildung 3-6 zeigt eine Übersicht über die prinzipiell möglichen Vorgehensweisen. -

3.4.2

Variantenbewertung und -auswahl

Mit der Bewertung soll die Eignung einer Variante für einen bestimmten Zweck, für die formulierte Zielsetzung beurteilt werden. Will man sich dabei nicht mit einem Pauschalurteil begnügen, so muss man entsprechend den verschiedenen Teilzielen, aus denen sich das Gesamtziel zusammensetzt, mit Teilurteilen arbeiten und kann so das Gesamturteil nachvollziehbar machen.

An die stellen:

(1) Es

möglichen Prädikate eines

müssen

wenigstens

Teilurteils sind

zwei Prädikate

und „ungeeignet"). (2) Für die Prädikate muss eine

zur

folgende Anforderungen

Auswahl stehen

(z.

B.

zu

„geeignet"

Rangfolge vereinbart sein oder werden (z. B.

sehr

gut, gut, befriedigend, ausreichend, ungenügend; wobei „sehr gut" besser ist als

„gut" usw.).

Bei quantitativen Kriterien (z. B. Brutto-Rauminhalt), vor allem bei monetären Kriterien (z. B. Kosten, Rendite) sind diese Anforderungen grundsätzlich erfüllt.

Außerdem muss festgelegt werden, wie die Teilurteile zum Gesamturteil zusammenzufassen sind. Dabei handelt es sich im wesentlichen um eine Gewichtung und anschließende Zusammenfassung der einzelnen Teilurteile. Es können damit aber auch Ausschließlichkeitsbedingungen verbunden werden (z. B. ist eine Variante auszuscheiden, wenn bei einem bestimmten Kriterium nicht ein bestimmter Mindestwert erreicht wird). Diese Festlegung beinhaltet im Regelfall die Entscheidungsregel, denn natürlich ist die Variante mit dem besten Gesamturteil als vorteilhafteste auszuwählen und weiterzuverfolgen (zur Vorgehensweise im Einzelnen siehe Abschnitt 3.5.1).

3.4.3 Ziele der wirtschaftlichen Planung Wirtschaftliche Planung verlangt eine Optimierung des Verhältnisses von Output Input bei der auszuwählenden Lösung für das Planungsproblem. Will man hierbei nicht nur die monetären, sondern auch die nicht-monetären Größen berücksichzu

3.4 Methodik der wirtschaftlichen Planung i

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53

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3.4 Methodik der wirtschaftlichen Planung

54

tigen, so muss man das Nutzen-Kosten-Verhältnis bilden. Hierbei stellt sich allerdings die Problematik der Nutzenermittlung und ihrer Objektivierbarkeit, auf die im Abschnitt 3.5.1.1 noch näher eingegangen wird. In der praktischen Anwendung haben aus diesem Grunde Vorgehensweisen mit primär monetärer Zielsetzung größere Bedeutung, wie z. B. Maximierung des Vermögens

Minimierung der Belastung/des Folgeaufwandes Minimierung der Baukosten Minimierung der Grundflächen (mit entsprechender Erwartung hinsichtlich der Kosten).

Diese

Zielformulierung unter ausschließlicher Berücksichtigung quantitativer,

besondere monetärer Größen macht

Aspekte deutlich: Führt z. qualitativ akzeptablen Gebäude?

nicht-monetären einem

ins-

sogleich die Problematik des Weglassens der B. die

Baukostenminimierung noch zu

Deswegen wird in politischen Programmen, aber auch in der Werbung nicht vom kosten- bzw. flächenminimalen Bauen, sondern vom kostengünstigen Bauen und vom flächensparenden Bauen gesprochen. Mit der Kurzform „kostengünstiges Bauen" ist gemeint: weitestgehende Kostenreduzierung unter Wahrung eines angemessenen Qualitätsstandards.

Praktische

Bedeutung haben daher die o. g. monetären Zielsetzungen nur unter der

ausgesprochenen oder stillschweigenden Annahme Qualitätsstandards.

der

Einhaltung eines Mindest-

Neben diesen Zielen ist aus ökologischer Sicht eine hohe aller Bauvorhaben zu fordern.

3.5

Umweltverträglichkeit

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

Vorteilhaftigkeit ist wie schon im Abschnitt 1.3 ausgeführt ein Begriff aus der Investitionstheorie, der dort als Oberbegriff für die verschiedenen Arten von Resultaten bei der Bewertung von Investitionen verwendet wird. Als Grundlage für Planungsentscheidungen, aber auch für die nachträgliche Erfolgskontrolle sind Investitionen im Allgemeinen und Entwürfe im Besonderen auf ihre Vorteilhaftig-

-

keit bzw. Wirtschaftlichkeit hin zu beurteilen.

Die Vorteilhaftigkeit einer Investition kann nur in Bezug auf die Ziele eines Betroffenen und zwar in erster Linie des Bauherrn beurteilt werden. Als Hauptziel des Bauherrn ist die Maximierung seiner privaten Lebensqualität anzusehen. Komplementär zu diesem Hauptziel ist das Ziel der Nutzenmaximierung bei gegebenen Einsatzmitteln bzw. Budget. -

-

Unter der häufig zugrunde gelegten Annahme, dass ein größeres Vermögen bzw. ein höheres Einkommen die Chance zu mehr Lebensqualität eröffnet, stellt auch das Ziel der Vermögens- bzw. Einkommensmaximierung ein komplementäres Ziel dar, d. h. ein Ziel, dessen Erreichung zugleich die Erfüllung des Hauptzieles fördert (L. Kraschwitz 1985, S. 13).

3.5

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

55

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit einer Investition(salternative) erfordert, dass die zu erwartenden Wirkungen in Bezug auf die gesetzten Ziele bewertet. Im Hinblick auf die monetären Ziele sind die quantifizierbaren Konsequenzen mit Hilfe der Verfahren der Investitionsrechnung zu bewerten. Die nicht-monetären Wirkungen lassen sich durch die Investitionsrechnung nicht erfassen. Sie sind bei der Investitionsentscheidung zusätzlich zu berücksichtigen. Will man auch dies mittels einer systematischen Methode leisten, so bieten sich die Nutzen-KostenUntersuchungen an. Die wichtigsten Verfahren der Vorteilhaftigkeitsbeurteilung und ihre Gliederung sind in der Abbildung 3-7 wiedergegeben. Die

man

Verfahren

zur

Beurteilung der

Vorteilhaftigkeit von Investitionen

Nutzen-Kosten-Untersuchungen

Verfahren der Investitionsrechnung

Statische Verfahren

Dynamische Verfahren

Kosten-Nutzen-Analyse Gewinnvergleichsrechnung Kapitalwertmethode Nutzwertanalyse Kostenvergleichsrechnung Annuitätenmethode Kosten-WirksamkeitsStatische Dynamische Analyse Amortisationsrechnung Amortisationsrechnung Interne Ordinale Nutzenermitt- Rentabilitätsrechnung Zinsfuß-Methode lung und Paarweiser Vergleich Vollständiger Finanzplan Abb. 3-7 Gliederung der Verfahren zur Beurteilung der Vorteilhaftigkeit von Investitionen

Notwendige Bedingung für die Wirtschaftlichkeit einer Investition ist, dass der Output gleich oder größer ist als der Input: Wenn der Nutzen geringer ist als die Kosten, sollte man eine Investition unterlassen. Dies gilt auf die rein monetäre Ebene übertragen in gleicher Weise für Einnahmen und Ausgaben: Übersteigen die Gesamtausgaben die Gesamteinnahmen, so ist die Investition unwirtschaftlich. Betrachtet man die entgangenen Zinsen, die man mit dem eingesetzten Kapital hätte erwirtschaften können, als Input, so muss damit Output > Input der Erlös wenigstens so hoch sein wie die Kosten (einschließlich kalkulatorischer Zinsen, siehe 3.5.2.3.1 Kostenvergleichsrechnung), bzw. der Kapitalwert darf nicht negativ sein (siehe 3.5.2.4.2 Kapitalwertmethode). -

-

-

Neben dieser ersten (notwendigen)

-

Bedingung muss auch noch die zweite (hinreichende) Bedingung erfüllt werden: Die Output-Input-Relation soll möglichst groß sein, d. h. beim Wirtschaftlichkeitsvergleich ist die Investitionsalternative auszu-

56

3.5

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

wählen, bei der das Nutzen-Kosten-Verhältnis, der Gewinn, die Rendite

Ä.

am

von

In-

o.

größten ist.

Bei der Anwendung der Verfahren zur Beurteilung der Vorteilhaftigkeit vestitionen sind grundsätzlich drei Fälle zu unterscheiden:

Beurteilung einer Einzelinvestition Auswahl

aus

mehreren Investitionsmöglichkeiten

Beurteilung einer Ersatzinvestition.

Bei der Beurteilung einer Einzelinvestition muss man überprüfen, ob die notwendige Bedingung (Output > Input) erfüllt ist, ob also die Investition einen (nicht-negativen) Gewinn erbringt bzw. einen gleich hohen oder höheren Nutzen

stiftet, als Kosten dafür anfallen.

Die hinreichende Bedingung, die auf die Bildung einer Rangfolge von Investitionsalternativen hinausläuft, ist nicht anwendbar, da es sich um eine Einzelinvestition handelt. Verfahren der Vorteilhaftigkeitsbeurteilung, die nur die Bildung einer Rangfolge ermöglichen, wie z. B. die Nutzwertanalyse, sind daher für die Beurteilung von Einzelinvestitionen nicht anwendbar. Im Übrigen benötigt man zur Beurteilung von Einzelinvestitionen externe Vergleichswerte wie z. B. Kostenrichtwerte oder die Kapitalmarktrendite. Bei der Auswahl aus mehreren Investitionsmöglichkeiten ist zu entscheiden, ob überhaupt eine der zur Wahl stehenden Investitionsalternativen vorteilhaft ist und welche die vorteilhafteste ist. Es muss also zunächst sichergestellt wenn ja werden, >dass zumindest eine Investitionsalternative die notwendige Bedingung (Output Input) erfüllt, und dann kann die vorteilhafteste Alternative mit Hilfe eines Vorteilhaftigkeitskriteriums (Kosten, Kapitalwert, Rendite u. a.) ausgewählt

-

-

werden.

Dieser

Vergleich alternativer Investitionen lässt eine wesentliche Vereinfachung Rechengang zu: Man kann alle Faktoren, die bei allen Vergleichsinvestitionen gleich sind, unberücksichtigt lassen, denn sie beeinflussen nur die absolute Höhe der Einzelergebnisse (und zwar bei allen Vergleichsinvestitionen in gleicher Weise), nicht jedoch deren Rangfolge. im

Beispiel: Beim Kostenvergleich zweier Flachdachkonstruktionen, die beide eine 20 cm dicke Stahlbetondecke enthalten, können die Kosten für die Stahlbetondecke unberücksichtigt bleiben, da sie bei beiden Alternativen gleich sind. Die da-

nach ermittelten Kosten enthalten dann zwar nicht die Kosten der Stahlbetondecke, dennoch führt auch dieses vereinfachte Verfahren bei der teureren Flachdachkonstruktion zu den höheren Kosten. Da die Kosten der Stahlbetondecke bei beiden Alternativen gleich hoch sind, führt die Kostenermittlung ob mit oder ohne Stahlbetondecke in beiden Fällen zu derselben Rangfolge. -

-

Die

Beurteilung einer Ersatzinvestition läuft ebenfalls auf einen Vergleich hinzwar ist die Vorteilhaftigkeit der Ersatzinvestition gegenüber der Alternative „bisherigen Zustand beibehalten" zu beurteilen. Auch hierbei lässt sich der Vergleich durch Weglassen gleicher Faktoren z. T. erheblich vereinfachen. Anwendungsbeispiele hierfür sind Bauunterhaltungsmaßnahmen und Altbaumoderniaus, und

3.5

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

57

sierungen (wobei diese

durch die mit der Modernisierung verbundenen Verbesserung des Wohnwertes über den engen Begriff Ersatzinvestition hinausgehen).

Nutzen-Kosten-Untersuchungen

3.5.1

Will

man

monetäre

bei der Beurteilung von Investitionen sowohl monetäre als auch nichtZielgrößen berücksichtigen, so hat man es mit mehrdimensionalen Ziel-

systemen zu tun.

Bei solchen mehrdimensionalen Zielsystemen gibt es zwei prinzipielle Vorgehensweisen: Entweder man macht alle Zielgrößen ungeachtet ihrer Verschiedenheit gleichnamig oder man versucht, unter Wahrung der unterschiedlichen Dimensionen der Zielgrößen zu einer Vorteilhaftigkeitsaussage zu gelangen. Ein solcher Versuch ist in Abschnitt 3.5.1.4 Ordinale Nutzenermittlung und Paarweiser —

-

Vergleich dargestellt.

Vorgehensweise, bei der die verschiedenen Zielgrößen gleichnamig gemacht werden, gibt es verschiedene Wege: Bei der Kosten-NutzenAnalyse werden auch nicht-monetäre Größen monetär bewertet, so dass sie anschließend mit den monetären Größen zusammengefasst werden können. Bei der Nutzwertanalyse wird umgekehrt vorgegangen, und zwar wird dabei für alle Größen ein nicht-monetärer Nutzwert ermittelt. Einen dritten Weg geht die KostenWirksamkeits-Analyse, bei der die nicht-monetären Größen zu den monetären Größen jeweils zusammengefasst ins Verhältnis gesetzt werden. Für die erstgenannte

-

3.5.1.1

-

Kosten-Nutzen-Analyse

Die Kosten-Nutzen-Analyse wird vor allem angewendet, wenn über die Einzelmaßnahme hinaus auch gesamtwirtschaftliche Zielgrößen berücksichtigt werden sollen. Viele Infrastrukturmaßnahmen sind obwohl sie laufende Zuschüsse erfordern gesamtwirtschaftlich betrachtet vorteilhaft. Berücksichtigt man neben den Ausgaben nur die tatsächlichen Einnahmen, so sind die meisten unserer öffentlichen Verkehrseinrichtungen unwirtschaftlich. Bei einer gesamtwirtschaftlichen Vorteilhaftigkeitsbeurteilung müssen aber auch die externen Effekte wie geringere Umweltbelastung, weniger Kraftstoffverbrauch, weniger Straßenbauarbeiten u. a. infolge des verringerten Individualverkehrs berücksichtigt werden. -

-

Hierfür wurde die Kosten-Nutzen-Analyse entwickelt. Bei diesem Verfahren werden die Kosten als Barwerte aller Ausgaben in Abweichung von dem betriebswirtschaftlichen Kostenbegriff (siehe Abschnitt 3.5.2.3.1 Kostenvergleichsrechnung) ermittelt und vom Nutzen, dem Barwert aller Einnahmen und monetär bewerteten sozialen Erträge, abgezogen. -

-

größtmögliche positive Nutzen-Kosten-Differenz zu erreichen. Die Vorgehensweise im Einzelnen wird am Beispiel der Londoner Victoria-Linie in Abbildung 3-8 deutlich. Als soziale Erträge bzw. Nutzen werden hier Zeit- und Kostenersparnisse, aber auch der größere Komfort angesetzt. Die erforderliche Transformation der Komfortverbesserung in eine monetäre Größe, die kaum objektivierbar ist, zeigt deutlich die Grenzen der Kosten-Nutzen-Analyse auf. Ziel ist es, eine

58

3.5

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit jährlicher Betrag

in Mio. Pfund

Messgrössen

Sterling

JÄHRLICHE BETRIEBSKOSTEN

nachschüssiger

Rentenbarwert bei 6 % über 20 Jahre in Mio. Pfund

Sterling

1,41

16,17

ERTRÄGE für den auf die VictoriaLinie umgelenkten Verkehr

(1) U-Bahn:

Zeit Komfort

0,38 0,35

4,36 4,01

(2) Eisenbahn:

Zeit

0,21

2,41

(3)

Zeit

0,58

6,65

(4) Autofahrer:

Zeit Kosten

0,15 0,38

1,72 4,36

(5) Fußgänger:

Zeit

0,02

0,23

2,07

23,74

für den nicht umgelenkten Verkehr

3,92

44,96

für den neu hinzugekommenen Verkehr

0,82

9,41

Gesamterträge

6,81

78,11

Busse:

Zwischensumme:

GESAMTERTRÄGE ./. LAUFENDE KOSTEN

61,94

HÖHE DER INVESTITIONEN (Wert der Kapitalausgabe)

38,81

Anmerkung des Verfassers:

Die Differenz der letzten beiden Zeilen ergibt einen Kapitalwert von + 23,1 Mio. Pfund Sterling, womit diese Investition als vorteilhaft zu beurteilen ist.

Abb. 3-8 Kosten-Nutzen-Analyse der Victoria-Line (U-Bahn-Linie in London) Quelle: M. E. Beesley, C. D. Foster 1963, S. 49

3.5 3.5.1.2

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

59

Nutzwertanalyse

Vorteilhaftigkeitskriterium der Nutzwertanalyse ist der Nutzwert, eine dimensionslose Ordnungszahl, die sich aus einer Punktbewertung ergibt. Dabei werden also alle Kriterien auch die monetären mit Punkten bewertet.

Das

-

-

Um eine

weitgehend objektive Bewertung zu ermöglichen, sind für die einzelnen Kriterien Beurteilungsmaßstäbe zu entwickeln, die bei den monetären Kriterien zu einer Festlegung der Relation von Nutzwertpunkt zu Geldeinheit führen. Im Umkehrschluss kann man dann die Beurteilung von jedem Kriterium auch monetär angeben und ebenso berechnen, wieviel Geldeinheiten z. B. die günstigere Besonnung einer Wohnung im Vergleich zu einer anderen wert ist. Diese besonders in der Architektur fragwürdige Kopplung von nichtmonetären Nutzenaspekten mit Geldeinheiten wird in den meisten praktischen Anwendungsfällen dadurch umgangen, dass auf der einen Seite der Nutzwert der nicht-monetären Kriterien ermittelt und auf der anderen Seite der monetäre Aufwand und ggf. Ertrag zu einem Kennwert (Kosten, Kapitalwert u. a.) zusammenge-

-

fasst werden und schließlich beide Seiten einander gegenübergestellt werden. In diesem Sinne wird auch bei dem in der Schweiz (zur qualitativen Beurteilung von Wohnbauprojekten bei der Gewährung von Bundeshilfen) angewendeten Wohnungs-Bewertungs-System (WBS) verfahren, das im folgenden zur Erläuterung der einzelnen Verfahrensschritte der Nutzwertanalyse herangezogen wird. Der erste Schritt bei der Nutzwertanalyse ist das Aufstellen eines Katalogs von Kriterien bzw. Zielen, anhand von denen der Grad der Zielerreichung beurteilt werden soll. Dieser Zielkatalog ist zweckmäßigerweise hierarchisch zu strukturieren (siehe Zielbaum in Abb. 3-9).

dass alle Vergleichsvarianten nach einheitlichen Maßstäben beurteilt werden. Dies ist nicht so selbstverständlich, wie es auf den ersten Blick scheint, denn sehr leicht fließen bei der Beurteilung der einen oder anderen Variante spontane Überlegungen ein. Um dies zu verhindern, ist es zweckmäßig, für jedes einzelne Kriterium einen Bewertungsmaßstab in Form einer Transformationsfunktion festzulegen, die jeder Merkmalsausprägung einen bestimmten Zielerreichungs- bzw. Erfüllungsgrad zuordnet. In den Abbildungen 3-10 und 3-11 sind hierzu zwei Beispiele wiedergegeben.

Wichtig ist,

Da

jedoch

die einzelnen Kriterien ein unterschiedliches Gewicht innerhalb des

Zielsystems haben (eine ausreichende Raumgröße ist z. B. wichtiger als eine Durchreichemöglichkeit von der Küche zum Essplatz), können die einzelnen Teilurteile nicht einfach aufaddiert werden, sondern müssen vorher mit einem Gewichtungsfaktor multipliziert werden, der das Gewicht des betreffenden Kriteriums innerhalb des Zielsystems wiedergibt. Das Produkt aus Gewichtungsfaktor und Teilurteil ergibt den (Teil-)Nutzwert eines einzelnen Kriteriums und deren Summe den (Gesamt-)Nutzwert der zu beurteilenden Maßnahme. In Abbildung 3-12 ist die Ermittlung des Wohnwertes eines Reihenhauses in der Wohnsiedlung Aumatt II dargestellt, die nördlich von Bern in den Jahren 1983 85 von der ARB Arbeitsgruppe Bern geplant wurde. -

Vorteilhaft ist bei diesem Verfahren, dass der Entscheidungsprozess weitgehend objektiviert wird und nachvollziehbar bleibt. Dabei kann man dann auch im Sin-

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

3.5

60

Möblierbarkeit

—

-Fläche Individualbereich Fläche Gemeinschaftsbereich Fläche Außenbereich Fläche Küchenbereich Fläche Hygienebereich Fläche Verkehrsbereich Fläche Abstellbereich Breite Individualbereich Breite Gemeinschaftsbereich Breite Außenbereich Breite Küchenbereich Breite Hygienebereich Breite Verkehrsbereich Stellwände Individualbereich Stellwände Gemeinschaftsbereich Stellwände Küchenbereich -Stellwände Verkehrsbereich -Verbindung Eingang Küche

Verbindung Eingang

Wohnung

-

WC

Verbindung Eingang Gemeinschaftsbereich Verbindung Eingang Individualbereich Verbindung Hygienebereich Individualbereich Verbindung Küche Essbereich Verbindung zum Außenbereich -

—

Beziehungen

-

-

-

-

Raumaufteilung -

und Veränderbarkeit

-

-Raumaufteilung Individualbereich Raumaufteilung Gemeinschaftsbereich Bewegliche Raumteiler Nichttragende Trennwände -Veränderung der Wohnungsgröße Sanitärapparate Hygienebereich Bepflanzung Außenbereich "

Wohnphysiologische Eignung

Gesamt- —| Wohnwert

—

Fenster Aufenthaltsbereich Fenster Küchenbereich Fenster Hygienebereich Besonnung Individualbereich Besonnung Gemeinschafts- und Außenbereich Schallschutz gegenüber Nachbarräumen Schallschutz innerhalb der Wohnung

Wohnungsauswahl [ Wohnungsauswahl am Treppenhaus Wohnungsauswahl in der Wohnanlage

I— Erschließung Wohnanlage

Gemeinsame

'

Einrichtungen

"

im Haus

'

CParkplätze EAbstel raum

Hauseingangszone

-

Gemeinsame

Einrichtungen" im Freien

Gebäudeinteme Erschließung Erreichbarkeit Hauseingang außerhalb der Wohnung Abstellraum Velos/Mofas und Kinderwagen Waschküche und Trockenraum Mehrzweck- und Gemeinschaftsräume

Kleinkinderspielplatz _i—lueinKinaerspier "I Kinderspielplatz '— Gartenanteil, Gartenanteil. Tierhaltung Tie I— Freizeitzentrum

Erholungsmöglichkeiten" 1— Wohnstandort

-

Zentrale -

Einrichtungen

Bauspielplatz Siedlungs- oder Quartierspielplatz Öffentlicher Park

Freibad Erschlossener Wald Spazier- und Wanderwege '— Öffentliche Gewässer I—Dorf- oder Quartierzentrum

-'—Regionalzentrum r—

Bildung,

.

Kindergarten Volksschule

soziale Dienste, öffentlicher

I Regionale Schule

Einrichtungen sozialer Dienste Verkehr]'—Entfernung Haltestelle

Abb. 3-9 Zielbaum des Wohnungs-Bewertungs-Systems Quelle: J. Wiegand, K. Aellen, Th. Keller 1994, S. 17 f.

(WBS)

3.5

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

61

WBS

Beurteilung

Kriterium

•

Zielsetzung

Anordnung und Dimensionierung der Fenster im Individual- und Gemein-

B 32 Gewicht 8

Fenster Aufenthaltsbereich

schaftsbereich sollen einerseits den Aus- und Ueberblick in verschiedene andererseits aber auch ausreichende

Himmelsrichtungen sicherstellen, Lüftungsmöglichkeiten garantieren. Beurteilung

3/4

T

•S- -Hie-

PHH

fr -*

5/6

PEU

T

K——H

7/8

PHH

T

It- -ai

m 0

k Messwert: Anzahl

Anweisungen

der Fenster

Messwert ist die Anzahl Orientierungsrichtungen der Fenster im Individual- und Gemeinschaftsbereich, die 90° oder mehr voneinander abweichen. Die aufgeführten Erfüllurigsbedirigungen sind als richtungsweisend zu betrachten. Zwischeneinstufungen sind möglich (z.B. bei Fenstern, die sich zu

Beispiel

Orientierungsrichtungen

einem

Laubengang hin öffnen).

t PHH-Wohnung mit 2

Orientierungsrichtungen, die 180° voneinander abweichen

Erfüllungsgrad: 3.0

Abb. 3-10 Transformationsfunktion zur Beurteilung der Fenster im Aufenthaltsbereich einer Wohnung (Ausblick und Lüftungsmöglichkeit) Quelle: J. Wiegand, K. Aellen, Th. Keller 1994, S. 50

3.5

62 Zielsetzung

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

Durch eine geeignete Orientierung der Individualräume soll auch für Wintermonate eine regelmässige Besonnung sichergestellt werden.

die

Beurteilung

Messwert:

Anweisungen

Orientierungs-Grade

Gemessen wird die Orientierung einzelnen Individualrauffies.

senkrecht

zu

den Fensterflächen

jedes

Abb. 3-11 Transformationsfunktion zur Beurteilung der Besonnung der Individualräume Quelle: J. Wiegand, K. Aellen, Th. Keller 1994, S. 50 einer Sensitivitätsanalyse die Empfindlichkeit der Entscheidung in Abhängigkeit von Teilurteilen und Gewichtungsfaktoren feststellen. Dies ist insofern wichtig, als durch die zahlenmäßige Gewichtung und Bewertung ein Schärfegrad in das Beurteilungsverfahren eingebracht wird, der in dieser Ausprägung von dem Anwender häufig gar nicht beabsichtigt ist. Durch Variation der Bewertungen oder der Gewichtungsfaktoren innerhalb eines zwangsläufigen Unschärfebereiches kann man überprüfen, ob hiervon die Vorteilhaftigkeitsaussage beeinflusst wird.

ne

Da der Nutzwert eine dimensionslose Ordnungszahl ist, lassen sich mit der Nutzwertanalyse i. Allg. nur Rangfolgen von Investitionen bestimmen. Wenn allerdings wie beim Wohnungs-Bewertungs-System (WBS) ein in einem bestimmten Anwendungsbereich anerkanntes Bewertungssystem entwickelt und Mindestwerte festgelegt wurden, dann ist auch eine Beurteilung von Einzelinvestitionen -

-

möglich.

3.5.1.3

Kosten-Wirksamkeits-Analyse

Bei der Kosten-Wirksamkeits-Analyse erfasst man die Aufwendungen einer Maßnahme in monetären Größen, während die Auswirkungen (Nutzen) nicht-monetär bewertet werden. Damit vermeidet man die problematische Umwandlung nichtmonetärer Größen in monetäre oder umgekehrt. Für die Bewertung der Auswirkungen wird die Punktebewertung der Nutzwertanalyse angewendet.

3.5

63

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit Erfüllungsgrad | Gewicht | Wohnwert

|Beurteilungskriterium Fläche Individualbereich Fläche Gemeinschaftsbereich Fläche Außenbereich Fläche Küchenbereich Fläche Hygienebereich Fläche Verkehrsbereich Fläche Abstellbereich Breite Individualbereich Breite Gemeinschaftsbereich iBreite Außenbereich Breite Küchenbereich

|Breite Hygienebereich Breite Verkehrsbereich Stellwände Individualbereich Stellwände Gemeinschaftsbereich Stellwände Küchenbereich Stellwände Verkehrsbereich_ Teil-Wohnwert Möblierbarkeit

4 4

4 4 4

4 4

1,2 4 4

4

3 1

3,5 4

3.5 4

Verbindung Eingang Küche Verbindung Eingang WC Verbindung Eingang Gemeinschaftsbereich Verbindung Eingang Individualbereich Verbindung Hygiene- Individualbereich Verbindung Küche Essbereich Verbindung zum Außenbereich Teil-Wohnwert Beziehungen -

-

-

-

-

Bewegliche Raumteiler Nichttragende Trennwände

11 4 5 7 3 10 11

7 11 7

6 4 4 6 10 7 4

-

Raumaufteilung Individualbereich Raumaufteilung Gemeinschaftsbereich

32 20 6 18 8 7 8

2 2

21 14

2,5

23

2

24 16

Teil-Wohnwert Raumaufteilung und Veränderbarkeit 4 4

Fenster Aufenthaltsbereich Fenster Küchenbereich Fenster Hygienebereich

2 2 2

iGesamt-Wohnwe'rT* Abb. 3-12

9 10 38 28 38 28 624 24

16 12 12

30 28 16

42 28 57 48 175

Sanitärapparate Hygienebereich Bepflanzung Außenbereich

Schallschutz innerhalb der Wohnung Teil-Wohnwert wohn-physiologische Eignung

28

138

Veränderung der Wohnungsgröße

Besonnung Individualbereich Besonnung Gemeinschafts- und Außenbereich Schallschutz gegenüber Nachbarräumen

128 80 24 72 32 28 32 13 16 20

2,5 4

2 4

3 5 8

6 6 8 12 15 10

12 20 16 12 12 20 48 30 40 210

1147

Ermittlung des Wohnwertes der Wohnung Nr. 60 (Reihenhaus) in der Wohnsiedlung Aumatt II bei Bern (Grundrisse und Systemschnitt siehe Abb. 3-16a)

Quelle: P. Meyer, 1992, S. 60

64

3.5

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

Dementsprechend ergibt sich als Vorteilhaftigkeitskriterium der Kosten-Wirksamkeits-Analyse der Quotient aus Wirksamkeit (Nutzwert) und Kosten. Durch diese Quotientenbildung können auch Maßnahmen mit unterschiedlich hohem Kapitaleinsatz direkt verglichen werden, was bei der Nutzen-Kosten-Analyse nur mit Einschränkung möglich ist. Frage der Objektivierung und Nachvollziehbarkeit gilt das zur Nutzwertanalyse Gesagte in gleicher Weise. Die Kosten-Wirksamkeits-Analyse ermöglicht ebenso wie die Nutzwertanalyse nur Rangbestimmungen, die Beurteilung einer Einzelinvestition ist nicht möglich. Anhand des Beispieles von drei Varianten einer Montagehalle wird in Abbildung Zur

3-13 die Vorgehensweise bei der Kosten-Wirksamkeits-Analyse

dargestellt.

3.5.1.4 Ordinale Nutzenermittlung und Paarweiser Vergleich

Bei der Vorteilhaftigkeitsbestimmung unter Berücksichtigung nicht-monetärer Größen kann man den Nutzen kardinal oder ordinal ermitteln. Bei den bisher

vorgestellten Nutzen-Kosten-Untersuchungen (Kosten-NutzenAnalyse, Nutzwertanalyse, Kosten-Wirksamkeits-Analyse) wird der Nutzwert kardinal ermittelt, d. h. die Zielgewichtung und die Zielbewertung erfolgen mittels Intervallskalen.

Intervallskalen sind dadurch gekennzeichnet, dass sie ein eindeutiges Maß für den Abstand von Merkmalsausprägungen angeben. Bei den oben beschriebenen Verfahren erfolgt eine Einzelbeurteilung der Varianten mit kardinalen Messergebnissen, die eine präzise Aussage über die Rangfolge der einzelnen Varianten (und in letzter Konsequenz auch über die Abstände der Einzelvarianten untereinander) beinhalten.

Eine derart präzise Beurteilung nicht-monetärer Kriterien ist aber meistens nicht möglich. Der Bauherr dürfte kaum in der Lage sein, z. B. die äußere Gestaltung und die Gestaltung der Innenräume mittels Verhältniszahlen präzise zu gewichten und Gestaltungsvarianten ebenfalls präzise zu bewerten. Dagegen ist es ihm schon eher möglich, eine Rangfolge der Ziele aufzustellen und zu beurteilen, ob ein Ziel bei einer Variante besser oder schlechter erfüllt ist als bei einer anderen.

Rangfolgen und Urteile wie besser und schlechter gehören zu den Ordinalskalen. Bei der ordinalen Nutzenermittlung erfolgt die Zielgewichtung und die Zielbewertung mittels Ordinalskalen. Durch solche Skalen kann neben der Feststellung der Gleichheit bzw. Ungleichheit von Merkmalsausprägungen auch eine Ordnungsrelation (größer oder kleiner bzw. besser oder schlechter) angegeben werden. Bei der kardinalen Bewertung von Varianten kann man zunächst jede Variante für sich beurteilen. Stellt man dann die Gesamturteile aller Varianten einander gegenüber, so lässt sich daraus eine genau definierte Rangfolge aller Varianten ableiten. Bei der ordinalen Nutzenermittlung kann man die Teilurteile nicht zu einem Gesamturteil zusammenfassen, mit dessen Hilfe man dann eine Rangfolge der Varianten aufstellen könnte. Hier muss man die einzelnen Varianten paarweise

3.5

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

65

1

-»

o:

•i!

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Abb. 3-13

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>

Kosten-Wirksamkeits-Analyse von Entwurfsvarianten fur eine Monta-

gehalle, Quelle: C. J. Diederichs 1984, S.

113 ff.

66

3.5

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

indem man Teilziel für Teilziel riante das einzelne Teilziel besser erfüllt.

vergleichen,

durchgeht und feststellt, welche Va-

In vielen Fällen ergibt sich daraus eindeutig, welche Variante den höheren Nutzen erbringt. Es kann aber auch sein, dass die eine Variante bei einem oder mehreren Teilzielen besser und bei anderen Teilzielen schlechter beurteilt wird und dass diese Teilziele etwa gleichgewichtig einzustufen sind. Dann bleibt nichts anderes übrig, als die Vorteile der einen Variante denen der anderen Variante gegenüberzustellen und den Bauherrn aus seiner subjektiven Sicht entscheiden zu lassen. Kostet nun die Variante, deren Nutzen höher eingeschätzt wird, auch noch weniger als die andere, so dominiert sie die andere Variante, d. h. sie ist die vorteilhaftere. Dies ist der Trivialfall. Vielfach ist es aber so, dass die Variante mit dem höheren Nutzen auch mehr kostet. Dann muss man die Kostendifferenz ermitteln, und der Bauherr muss entscheiden, ob ihm die Vorteile der einen Variante ihre Mehrkosten wert sind oder nicht.

Wollte

mittels Paarweisem

Vergleich eine vollständige Rangfolge aller Varijede Variante mit allen anderen einzeln vergleichen, also bei n Varianten n-(n-l)/2 Vergleiche durchführen, das sind bei 8 Varianten 28 Vergleiche ein kaum zu vertretender Arbeitsaufwand. Bei der wirtschaftlichen Planung sucht man aber nicht die Rangfolge aller Varianten, sondern will nur wissen, welche die beste Variante ist, um diese weiterzuverfolgen und die übrigen zu verwerfen. Hierzu reichen n-1 Paarweise Vergleiche aus, denn eine einmal als schlechter eingestufte Variante kann ausgeschieden werden, da sie mit Sicherheit nicht die gesuchte beste Variante ist. Im Einzelnen ist bei dem Paarweisen Vergleich mit ordinaler Nutzenermittlung folgendermaßen vorzugehen: anten

man

aufstellen,

müsste

man

-

(1) Zusammenstellung und Gliederung der nicht-monetären und der Zielgrößen

monetären

(1.1) Erstellung eines Zielbaumes mit ordinaler Gewichtung der Einzelziele (z. B. sehr wichtig,

wichtig, weniger wichtig)

(1.2) Kosten Erfassung der Kosten, sichtigen sind.

die bei der

Vorteilhaftigkeitsbeurteilung

zu

berück-

(2) Vergleich des ersten Variantenpaares (2.1) Nutzenvergleich Beurteilung, ob die Einzelziele schlechter erfüllt werden als

-

gebnissen: sicheres Ergebnis

von

der einen Variante besser, gleich oder der anderen mit folgenden denkbaren Er-

von

-

alle Einzelziele werden von der einen Variante gleich oder besser erfüllt als von der anderen oder zumindest werden nur weniger wichtige Ziele von der anderen Variante besser erfüllt, während die wichtigen Ziele von der einen

3.5

Variante besser erfüllt werden nicht weniger deutlich. -

67

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit und

zwar

in nicht

-

geringerer

ziemlich sicheres Ergebnis die wichtigen Ziele werden bei der einen Variante besser und in größerer Zahl erfüllt als bei der anderen. Damit ist es ziemlich sicher, dass der Nutzen der einen Variante größer ist als der der anderen, wenn auch ein Rest an Un-

sicherheit bleibt (denn die Ziele, die von der anderen Variante besser erfüllt werden, könnten obwohl im Einzelnen weniger wichtig insgesamt gewichtiger sein). unsicheres Ergebnis bei der einen und bei der anderen Variante werden sowohl wichtige als auch -

-

Anzahl und

unwichtige

-

Ziele teils besser und teils schlechter

cher Nutzenunterschied erkennbar ist.

erfüllt,

so

dass kein deutli-

(2.2) Kostenvergleich Ermittlung der Kostendifferenz (sofern gegeben) und Einschätzung, erheblich oder geringfügig ist

ob diese

(2.3) Auswahlentscheidung Entscheidung gemäß Abbildung 3-14 Variante 1

Nutzen

Variante 1

>

Variante 2

Kosten

Variante 1


Variante 2 Variante 1

Variante 2

Variante 1

Variante 2 Variante 1 Variante 1


Veränderung der Wohnungsgröße_ Sanitärapparate Hygienebereich

viel besser

jBepflanzung Außenbereich

viel besser

Fenster Aufenthaltsbereich

s -C

o

Fenster Küchenbereich

schlechter

Fenster Hygienebereich

besser

Besonnung Individualbereich Besonnung Gemeinschafts- und Außenbereich Schallschutz gegenüber Nachbarräumen Schallschutz innerhalb der Wohnung

Kaufpreis-Mehrbetrag der Wohnung 60 gegenüber der Wohnung 76 (Stand 1985)

| 133.000 sFr.

Abb. 3-17 Paarweiser Vergleich der Wohnung 60 mit der Wohnung 76 in der Wohnsiedlung Aumatt II bei Bern nach P. Meyer 1992, S. 55 und 59 (ordinale Beurteilung vom Verfasser)

3.5 Für die Unterschiede im

det:

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

71

Erfüllungsgrad werden folgende ordinale Urteile verwen-

viel besser besser

schlechter viel schlechter. Bei den beiden Vergleichsobjekten handelt es sich um eine reihenhausartige Wohnung (60) von 148,0 m2 Nettowohnfläche und um eine Geschosswohnung (76) von 104,4 m2 Nettowohnfläche. Beide Wohnungen sind bei angemessener Vollbelegung für einen 4 Personenhaushalt geeignet und werden nach den Anforderungen eines solchen Haushaltes beurteilt. Die deutlich unterschiedliche Größe der beiden Wohnungen führt dazu, dass die Wohnung 60 bei der für die Möblierbarkeit maßgebenden Raumgröße, Raumbreite und Stellwandfläche mehrfach viel besser oder zumindest besser bewertet wird, lediglich bei den Schlaf- und Arbeitsräumen (Individualbereich) geht das zusätzliche Zimmer bei der Wohnung 60 zu Lasten der Raumbreite und führt zur schlechteren

Bewertung.

Bis auf die relativ große Entfernung vom Wohnungseingang zum Gemeinschaftsbereich, die dem schmalen, aber tiefen Wohnungs2Mschnitt über zweieinhalb Geschosse geschuldet wird, werden auch die funktionalen Beziehungen bei der Wohnung 60 viel besser oder besser als bei der Wohnung 76 bewertet.

Zielsetzung bei der Raumaufteilung Individualbereich ist, dass jeder zum Haushalt gehörenden Person ein Individualraum zur Verfügung stehen soll. Dabei werden Individualräume, die mindestens 16 m2 groß sind und sinnvoll in Mindestflächen von 8 m2 unterteilt werden können, als zwei Räume gezählt. Diese Aufteilung ist bei den Zimmern der Wohnung 76 wegen der Tür- und Fensteranordnung nicht möglich. Deswegen wird die Wohnung 60, die über einen Individualraum mehr verfügt, besser beurteilt. Das zusätzliche Gäste-WC, das wie auch das Bad an der Außenwand liegt, führt gegenüber dem innen liegenden Bad der Wohnung 76 zu einer besseren -

-

Bewertung der Wohnung 60. Dagegen ist die Ausblickmöglichkeit von der Küchenzeile geringfügig schlechter. Und schließlich wird unter dem Aspekt Vorgarten Bepflanzbarer Außenbereich der Wohngarten in Verbindung mit dem 76. bei der Wohnung 60 besser bewertet als die Dachterrasse der Wohnung kann man feststellen, dass die reihenhausartige Wohnung 60 bei der Möblierbarkeit, bei den funktionalen Beziehungen, bei der Raumaufteilung bzw.

Insgesamt

Veränderbarkeit und auch bei der wohn-physiologischen Eignung erhebliche Vorteile gegenüber der Wohnung 76 aufweist. Dies kann bei dem deutlichen Unterschied von Größe und Kaufpreis der beiden Wohnungen nicht überraschen.

Die abschließende Frage der Vorteilhaftigkeit lässt sich objektiv nicht entscheiden, sondern der Kaufinteressent muss aus seiner subjektiven Sichtweise unter Berückbzw. seiner sichtigung seiner Finanzierungsmöglichkeiten entscheiden, ob ihm von 133.000 Familie die aufgezählten Vorteile der Wohnung 60 die Mehrausgabe Franken wert ist oder nicht.

72

3.5

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

Vergleich mit ordinaler Nutzenermittlung ist nach Ansicht des Verfassers das angemessene Verfahren zur Vorteilhaftigkeitsbeurteilung von Bauvorhaben unter Berücksichtigung nicht-monetärer Zielgrößen. Er zeigt dabei ganz deutlich die Grenzen des Nutzenvergleichs auf. Es wird beim Paarweisen

Der Paarweise

Vergleich mit ordinaler Nutzenermittlung nicht versucht, vage Einschätzungen in präzise Zahlenangaben zu übertragen, um aus diesen dann genaue Vorteilhaftigkeitskennzahlen

zu

errechnen.

Vielmehr wird von dem Bauherrn bzw. Architekten nur verlangt, die Ziele nach ihrer Wichtigkeit zu ordnen und zu entscheiden, ob diese Ziele von der einen oder der anderen Variante besser, ähnlich oder schlechter erfüllt werden. Dabei kann der Nutzen-Kosten-Vergleich der beiden Varianten auch zu keinem eindeutigen Ergebnis führen und eine zwingend logische Entscheidung mit Hilfe der Abb. 3-17 nicht herleitbar sein. Aber auch in einem solchen Fall stellt diese Tabelle des Paarweisen Vergleichs ein geeignetes Hilfsmittel zur Vorstellung und entscheidenden Diskussion mit dem Bauherrn dar, indem der Architekt sie als Manuskript versteht, das ihm zeigt, auf welche Kriterien er besonders eingehen muss (fett gedruckt, abweichende Bewertung) und welche er gar nicht oder nur kurz behandeln kann (kleine Schrift, gleiche Bewertung).

Aufgaben des Architekten im Rahmen der Vor- und Entwurfsplanung auch die Entscheidungsvorbereitung dergestalt, dass er die Nutzen- und Kostenunterschiede der entwickelten Varianten deutlich herausarbeitet und dem Bauherrn so die begründete Entscheidung ermöglicht, welche Variante weiterverfolgt werden soll. Für diese Entwurfsentscheidungen ist die ordinale Nutzenermittlung mit Paarweisem Vergleich ein adäquates Hilfsmittel.

Zu den

gehört

3.5.2 Verfahren der Investitionsrechnung Die Verfahren der

teilhaftigkeit von

Investitionsrechnung ermöglichen

Investitionen unter monetärem

einer Investition setzt

eine Beurteilung der VorAspekt. Die Vorteilhaftigkeit

voraus, dass der Investor die Anlaufende Ausgaben wiedergewinnt und darüber hinaus eine von ihm als ausreichend angesehene Verzinsung erzielt. Ein Bauherr, der ausschließlich monetäre Ziele verfolgt, investiert nur dann, wenn er damit rechnen kann, dass er das investierte Kapital einschließlich eventueller laufender Ausgaben zurückgewinnt und dieses sich außerdem angemessen verzinst. aus

monetärer Sicht

schaffungsausgabe sowie ggf. anfallende -

-

Hierbei geht es um die folgenden drei prinzipiellen Größen, die in einem direkten Abhängigkeitsverhältnis zueinander stehen: -

Zahlungen (einschl. Auszahlung bzw. Rückzahlung des Anfangs- und

Endkapitals) Zinsfuß

-

Zeit.

Die Verfahren der Investitionsrechnung lassen sich danach gliedern, welche dieser drei prinzipiellen Größen bei der Vorteilhaftigkeitsbeurteilung im Vordergrund steht. Außerdem ist noch die Berücksichtigung der zeitlichen Verteilung der mit

3.5

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

der Investition verbundenen mal.

Die

so

Zahlungen

ein wesentliches

73

Unterscheidungsmerk-

genannten Hilfsverfahren der Praxis (statische Verfahren) rechnen mit

jährlichen Durchschnittsbeträgen und berücksichtigen daher die Zeitstruktur der Zahlungen nicht oder nur unvollkommen. Demgegenüber gehen die finanzmathematischen Verfahren (dynamische Verfahren) von Einzahlungs- und Auszahlungsströmen aus und betrachten sie bis zum Ende der Nutzungsdauer des Investi-

tionsobjektes.

Dabei können Unterschiede der

berücksichtigt werden.

Zahlungsbeträge

im Zeitablauf

Die statischen und dynamischen Verfahren der Investitionsrechnung arbeiten mit einem einheitlichen (Kalkulations-)Zinssatz unabhängig davon, ob es sich um die Anlage liquider Mittel oder um die Aufnahme von fehlenden Mitteln, also um Haben- oder Sollzinsen handelt. Um einen der Praxis entsprechenden, differenzierten Ansatz für Soll- und Habenzinsen zu ermöglichen, wurde das Verfahren des Vollständigen Finanzplanes entwickelt. Schulte bezeichnet den Vollständigen Finanzplan als „modernes Verfahren" im Gegensatz zu den klassischen Verfahren der statischen und dynamischen Investitionsrechnung (K.-W. Schulte 2002, S. 240). Da der Vollständige Finanzplan mit Hilfe eines finanzmathematischen Ansatzes unterschiedliche Zeitpunkte von Zahlungen berücksichtigt, wird er hier den dynamischen Verfahren der Investitionsrechnung zugeordnet. Entsprechend den genannten Unterscheidungsmerkmalen ergibt sich das in Abbildung 3-18 dargestellte Gliederungsschema für die Verfahren der Investitionsrechnung. -

Verfahrensart

Die

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit orientiert sich an:

Zahlungen/Kapital

Zinsfuß

Zeit

Gewinnvergleichsrechnung Kostenvergleichsrechnung

Rentabilitäts-

Statische Amortisations-

Dynamische

Kapitalwert-

Interne

Verfahren

methode

Statische Verfahren

(keine Berücksichtigung des Zeitmoments)

(mit Berücksichtigung des Zeitmoments)

Annuitäten-

methode

Vollständiger Finanzplan

(Endvermögen) Abb. 3-18

rechnung

rechnung

ZinsfußMethode

Vollständiger Finanzplan

(VOFIRentabilitäf)

Gliederung der Verfahren der Investitionsrechnung

Dynamische Amortisations-

rechnung

3.5

74

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

Bei der Anwendung der Verfahren der Investitionsrechnung im Rahmen der wirtschaftlichen Planung von Bauwerken muss man stets im Auge behalten, dass dies Modellrechnungen sind, die bei einem Betrachtungszeitraum von 50 und mehr Jahren immer von einem nicht unerheblichen Grad an Unsicherheit geprägt sind. Sie implizieren, dass die der Rechnung zugrunde gelegten Rahmenbedingungen über den Betrachtungszeitraum insgesamt konstant bleiben bzw. sich in der angenommenen Weise entwickeln. Wird diese Annahme durch die zukünftige Entwicklung widerlegt, so kann dadurch auch die Richtigkeit der getroffenen Vorteilhaftigkeitsaussage in Frage gestellt werden. 3.5.2.1 Grundsatz der sich nen

gegenseitig vollständig ausschließenden Investitio-

Um die Wirtschaftlichkeit von zwei verschiedenen Investitionen miteinander korrekt vergleichen zu können, muss folgende Bedingung erfüllt sein: es muss sich um zwei sich vollständig gegenseitig ausschließende Kapitalanlagen handeln. Diese Forderung soll an einem Beispiel verdeutlicht werden:

Kapitalanleger hat genau 1.000 EUR für Anlagezwecke zur Verfügung. Es bieten sich ihm folgende, gleich sichere Anlagemöglichkeiten über ein Jahr an: Ein

A Genau 100 EUR können zu 20 % p. a. angelegt werden. B Es kann Geld in einer Mindeststückelung von 1.000 EUR zu 6 % p. angelegt werden. C Beliebige Beträge können zu 4 % p. a. angelegt werden.

a.

Vergleich der Kapitalanlagen A und B scheint zunächst die 20 %ige Verzinsung für die Anlage A zu sprechen. Hierbei können aber nur 100 EUR angelegt werden, während der Anleger bei der Geldanlage B 1.000 EUR anlegen muss. Die Varianten A und B schließen sich gegenseitig nicht vollständig aus und sind daher nicht miteinander vergleichbar. Vergleichbar werden Sie erst, wenn im Falle von A geklärt wird, was mit den übrigen 900 EUR gemacht wird. So kommt es zum vollständigen gegenseitigen Ausschluss, wenn der Anleger die Anlage A Dann allerdings zeigt sich, (100 EUR) mit der Anlage C (900 EUR) kombiniert. dass die Kombination A + C nur 100 EUR * 20 % + 900 EUR * 4 % 56 EUR Zinsen, d. h. eine Verzinsung von 5,6 % p. a. erbringt und die auf den ersten Blick ungünstigere Anlage B mit einer Verzinsung von 6 % p. a. wirtschaftlicher ist. Beim

=

Forderung nach dem vollständigen gegenseitigen Ausschluss von Vergleichsinvestitionen wird bei den klassischen Verfahren der Investitionsrechnung durch die Annahme erfüllt, dass das Kapital, das bei einer Investitionsalternative im Vergleich zur anderen frei verfügbar ist, zum Kalkulationszinsfuss wiederangelegt wird. Diese so genannte Wiederanlageprämisse ist eine teils plausible, teils aber auch fragwürdige Annahme, worauf bei der Beschreibung der verschiedenen Verfahren der Investitionsrechnung noch eingegangen wird.

Diese

Mit dem Problem der Bildung sich vollständig ausschließender Alternativen befasst sich Kraschwitz ausführlich und beschreibt in diesem Zusammenhang den Vollständigen Finanzplan (L. Kraschwitz 1985, S. 46 ff., siehe auch Abschnitt 3.5.2.4.5). Der Vollständige Finanzplan arbeitet nicht mit dieser Wiederanlage-

3.5

prämisse,

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

sondern erlaubt die

Wiederanlage

frei

eigens dafür gewählten Zinssatz.

verfügbaren Kapitals

75 zu

einem

3.5.2.2 Investitionen mit und ohne Rückflüsse Der typische Fall einer Investition besteht

sein

darin, dass ein Investor Geld anlegt, um

Kapital zu vermehren. Notwendige Voraussetzung hierfür ist,

vestition mit Rückflüssen (Einnahmen oder zumindest ist, ohne die es zu keiner Kapitalmehrung kommt.

dass diese InEinsparungen) verbunden

gibt es aber auch Investitionen, die zu keinen Rückflüssen führen (z. B. Bauherrn selbst genutztes Gebäude) oder bei denen einem betrachteten Teil der Investition die zwar vorhandenen Rückflüsse nicht zugerechnet werDaneben ein

vom

den können (z. B. Vergleich eines begrünten Flachdaches mit einem deckten Flachdach bei einem Vermietungsobjekt). -

-

kupferge-

Diese Unterscheidung hat maßgeblichen Einfluss auf die Frage, welches oder welche Verfahren der Investitionsrechnung im speziellen Anwendungsfall geeignet sind (siehe auch Abschnitt 3.5.2.5). Fallen bei einer Investition keine Einnahmen (und auch keine Einsparungen) an bzw. sind solche auf den betrachteten Investitionsteil nicht zurechenbar, so lässt sich kein Gewinn, keine Rentabilität und auch kein Interner Zinsfuß ermitteln.

3.5.2.3 Statische Verfahren der Investitionsrechnung

Die statischen Verfahren werden auch als Ein-Perioden-Verfahren bezeichnet, weil das gesamte Investitionsgeschehen in einer Durchschnittsperiode abgebildet wird. Dies führt zu einer erheblichen rechentechnischen Vereinfachung, beinhaltet aber auch einen Verlust an Informationen.

Durchschnittsbildung werden alle Zahlungen in gleicher Weise gewichgleichgültig, ob sie im ersten oder im letzten Nutzungsjahr anfallen. Dies widerspricht der Tatsache, dass man mit früher empfangenen oder später zu leistenden Zahlungen zwischenzeitlich Zinsen verdienen kann. Lassen sich bei einem Investitionsvergleich keine Rückflüsse feststellen oder zurechnen, so ist sofern mit einem statischen Verfahren gearbeitet werden soll die Kostenvergleichsrechnung anzuwenden. Ist dagegen von Rückflüssen auszugehen, so kann die Gewinnvergleichsrechnung eine um die Durchschnittserträge erweiterte Variante der Kostenvergleichsrechnung zur Anwendung kommen. Durch die

tet

-

-

-

-

-

In der Immobilienwirtschaft wird wegen der

(scheinbar) guten Vergleichsmög-

lichkeit mit Kapitalmarktanlagen gern mit der Rentabilität argumentiert, die dann meistens auf der Grundlage der statischen Rentabilitätsrechnung ermittelt wird. Außerdem kann im Fall von Rückflüssen die Amortisationsrechnung zur AnRückgewinnung des eingewendung kommen. Steht nämlich beim InvestormitdieHilfe der Amortisationsrechsetzten Kapitals im Vordergrund, dann kann er nung ermitteln, wie lange es dauert, bis er das eingesetzte Kapital wiedererlangt

3.5

76

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

hat und sich für die Investitionsvariante mit der kürzesten Amortisationsdauer entscheiden.

Wegen ihrer besonderen Bedeutung für die Immobilienwirtschaft und die Planungsökonomie werden im Folgenden die Kostenvergleichsrechnung und die Rentabilitätsrechnung ausführlich dargestellt. 3.5.2.3.1

Kostenvergleichsrechnung

Das Vorteilhaftigkeitskriterium der Kostenvergleichsrechnung sind die Kosten, und zwar werden zur Beurteilung von Bauinvestitionen im Allgemeinen die durchschnittlichen jährlichen Kosten der Bauten bzw. Bauelemente während ihrer Nut-

zungsdauer herangezogen. Dabei bleiben da es sich um ein statisches Verfahren der Investitionsrechnung handelt Abweichungen von den als gleichmäßig verteilt angenommenen Durchschnittswerten unberücksichtigt (woraus Fehlaussagen resultieren können). -

-

Kosten sind jeder mit Geld bewertete Verzehr von Gütern und Dienstleistungen (der in Erfüllung des eigentlichen (Betriebs-)Zweckes erfolgt). Zu berücksichtigen sind vor allem die Baunutzungskosten nach DIN 18 960 (Ausgabe 04/1976, bei der Überarbeitung zur Ausgabe 08/1999 wurde trotz massiven Einspruchs des Verfassers die Kostengruppe Abschreibung weggelassen, siehe Abschnitt 3.7.2). Zu ihnen gehören:

(1) (2) (3) (4) (5) (6)

Kapitalkosten Abschreibung Verwaltungskosten

Steuern Gebäudebetriebskosten

Bauunterhalrungskosten (Instandsetzungskosten)

Darüber hinaus muss man noch so weit erheblich die gebäudeabhängigen produktions- bzw. haushaltsbedingten Personal- und Sachkosten in den Kostenvergleich mit einbeziehen. Hierbei kann es sich z. B. um Weg-Zeit-Kosten für Personenverkehr und Materialtransport handeln, wenn bei zu vergleichenden Gebäudevarianten die Wege unterschiedlich lang sind. -

-

Die Kostenvergleichsrechnung ist ein im Bauwesen vielfach angewendetes Verfahren. Dies liegt zum einen daran, dass sie ein relativ einfach zu handhabendes Verfahren ist (zur Ermittlung der einzelnen Kostenarten siehe Abschnitt 3.7.2.1 3.7.2.5). Zum anderen ist das auch darauf zurückzuführen, dass viele insbesondere konstruktive Planungsentscheidungen den Nutzen einer Baumaßnahme kaum oder gar nicht, die Kosten dagegen erheblich beeinflussen.

-

-

-

Im Falle der Beurteilung einer einzelnen Baumaßnahme wird man diese dann als vorteilhaft bezeichnen, wenn bestimmte Kostenkennwerte nicht überschritten werden. Beim Vergleich mehrerer Baumaßnahmen ist diejenige vorzuziehen, die die geringsten Kosten verursacht, was allerdings voraussetzt, dass die jeweiligen Erträge bzw. Nutzen dieser Maßnahmen als gleich angenommen werden.

3.5

77

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

Im folgenden Rechenbeispiel soll zunächst mit Hilfe der Kostenvergleichsrechnung und im Abschnitt 3.5.2.4.2 mittels Kapitalwertmethode beurteilt werden, welche von zwei Außenwänden die wirtschaftlichere ist.

Außenwand A

Wandaufbau:

2,0

cm

Außenputz; 36,5

LHLz-W Baukosten:

cm

Leichthochlochziegel

12/0,8; 1,5 cm Innenputz

143,76 EUR/m2

Jahres-Heizwärmekosten zum

Bezugszeitpunkt (Baujahr):

2,20 EUR/m2

Instandsetzungskosten zum Bezugszeitpunkt (Baujahr):

64,80 EUR/m2 alle 20 Jahre erforderlich

a

-

Außenwand B

Wandaufbau:

2,0

cm

Außenputz; 36,5

cm

12/1,4; 1,5 cm Innenputz

Kalksandstein KSL-R

136,85 EUR/m2

Baukosten:

Jahres-Heizwärmekosten zum

Bezugszeitpunkt (Baujahr):

3,41 EUR/m2

Instandsetzungskosten zum Bezugszeitpunkt (Baujahr):

64,80 EUR/m2 alle 20 Jahre erforderlich

Betrachmngszeitraum: Nominalverzinsung: Realverzinsung:

•

a

-

50 Jahre 6 % p. a. mittelfristige Durchschnittswerte 3 % p. a. (bei einer Inflationsrate von 3 %; genauer: (1,06 / 1,03 1,00 =) 2,91%) ~

-

Quelle der Baukosten: sirAdos-Baudaten, CD Stand 11/99 Als

Vorteilhaftigkeitskriterium

werden bei der

Kostenvergleichsrechnung

die

jährlichen Kosten verwendet. Damit ergibt sich das Problem, die Erstinvestitionsausgabe, also die einmaligen Baukosten, in jährliche Kosten zu transformieren. Dies erfolgt durch den Ansatz der Abschreibung (in Geld bewertete Abnutzung der Außenwand) und der Kapitalkosten, d. h. der kalkulatorischen Zinsen für den Zinsentgang infolge des in der Außenwand gebundenen Kapitals (siehe Abbildung 3-19). Bei linearer Abschreibung werden die Baukosten gleichmäßig, d. h. mit 2 % jährlich, auf die 50-jährige Nutzungsdauer verteilt. Infolge dieses so unterstellten Ab-

nutzungsverlaufes nimmt auch die Höhe des in der Außenwand gebundenen Kapitals gleichmäßig bis auf Null am Ende der Nutzungsdauer ab. Im Mittel ist also das

78

3.5

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

4 (EUR)

Baukosten

transformierte Baukosten

Abschreibung kalkulatorische Zinsen

Jahres-Heizwärmekosten

Instandsetzungskosten Zeit

Abb. 3-19 Transformation der Baukosten in Zinsen bei der Kostenvergleichsrechnung

Abschreibung

und kalkulatorische

investierte Kapital nur zur Hälfte gebunden. Deswegen wird bei der Ermittlung der kalkulatorischen Zinsen auch nur die Hälfte der Baukosten zugrunde gelegt. Bei der

Berechnung in Abbildung 3-20 wird von einer inflationsbereinigten Betrachtungsweise ausgegangen und mit einem Realzinssatz von 3 % p. a. gerechnet. Dementsprechend bleiben die zu erwartenden Preissteigerungen für Energie und Instandsetzungsmaßnahmen unberücksichtigt. Als Ergebnis des Kostenvergleichs ist festzustellen, dass die Außenwand A geringere jährliche Kosten als die Außenwand B verursacht und daher wirtschaftlicher ist. Die höheren Baukosten der Wand A werden durch Energieeinsparungen während der Nutzungszeit ausgeglichen und überkompensiert. Die durchschnittlichen jährlichen Instandsetzungskosten der beiden Außenwände sind gleich hoch. Der Grundsatz der sich gegenseitig vollständig ausschließenden Investitionen wird bei der Kostenvergleichsrechnung durch die Annahme erfüllt, dass Differenzbeträge zwischen den beiden Vergleichsalternativen also hier die im Falle der Außenwand B nicht benötigten Mehrkosten der Wand A in Höhe von (143,76 EUR/m2 136,85 EUR/m2 =) 6,91 EUR/m2 zum Kalkulationszinsfuss angelegt werden. Damit ist für diesen Differenzbetrag ein Zinsentgang nicht gegeben und braucht in der Kostenvergleichsrechnung auch nicht berücksichtigt zu werden, d. h. die Prämisse der Wiederanlage zum Kalkulationszinsfuss ist ergebnisneutral. Diese Wiederanlageprämisse ist also insofern eine sehr elegante Lösung der Forderung nach vollständigem gegenseitigen Ausschluss der Alternativen, als es nur ihrer gedanklichen Annahme bedarf, im Rechengang aber keine Berücksichtigung finden muss, -

-

-

da sie

ergebnisneutral ist.

Wählt man als Kalkulationszinsfuss den

Kapitalmarkt-

3.5

Berechnung

Kostenart

Kosten

143,76 EUR/m2 : 50 a Abschreibung Kapitalkosten (kalk. Zinsen) 0,5 143,76 EUR/m2 3% p. a. •

•

Jahres-Heizwärmekosten

64,80 EUR/m2: 20 a

•

•

Kosten der Außenwand A

10,48 EUR/mJ

136,85 EUR/m2: 50 a Zinsen) 0,5 136,85 EUR/m2 3% p. •

Jahres-Heizwärmekosten

64,80 EUR/m2: 20 a

Instandsetzungskosten

•

a

Kosten

Berechnung

Kostenart

Kosten der Außenwand B Abb. 3-20

2,88 EUR/m2 a 2,16 EUR/m2-a 2,20 EUR/m2 a 3,24 EUR/m2 a •

Instandsetzungskosten

Abschreibung Kapitalkosten (kalk.

79

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

2,74 EUR/m2 a.

2,05 EUR/m2 3,41 EUR/m2

•

a

•

a

•

a

3,24 EUR/m2 a 11,44 EUR/m2 •

a

Kostenvergleich von Außenwänden

zins, so stellt diese Prämisse der Wiederanlage zum Kalkulationszinsmss eine sehr plausible Annahme dar, denn was wäre plausibler, als eine Anlage verfugbarer

Differenzbeträge zum Kapitalmarktzins anzunehmen.

3.5.2.3.2

Rentabilitätsrechnung

Unter der Rentabilität versteht man das Verhältnis des (durchschnittlichen) Gewinns einer Rechnungsperiode zu dem (durchschnittlich) gebundenen Kapital. 0

Rentabilität

=

Jahresgewinn (ggf. nach Abzug der Abschreibung)

-

0 gebundenes Kapital Dass es wichtig ist, den Gewinn auf das durchschnittlich gebundene Kapital zu beziehen, sollen folgende Beispiele verdeutlichen: A 100 EUR sind vom 01.01. bis 31.12.2006 angelegt und haben zu 4 EUR Zinsen geführt. Damit hat diese Kapitalanlage eine Rentabilität von (4 EUR /100 EUR =) 4 % erzielt.

B 100 EUR sind vom 01.01. bis 30.06.2006 angelegt. Am 31.12.2006 werden 2 EUR Zinsen gutgeschrieben. Damit hat auch diese Kapitalanlage eine Rentabilität von 4 % (und keineswegs von nur 2 %) erzielt. Zu beachten ist, dass das Kapital nur bis zur Jahresmitte angelegt also nur 50 EUR war und damit im Durchschnitt nur zur Hälfte 4 %. 2 / 50 EUR war: EUR gebunden =

-

-

80

3.5

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

C 3.650 EUR befinden sich am 01.01.2006 auf einem Konto. Täglich werden 10 EUR abgehoben, so dass das Kapital am 31.12.2006 bis auf die Zinsen in Höhe von 73 EUR aufgezehrt ist. Das Kapital wird von anfänglich 3.650 EUR linear auf 0 EUR abgetragen, es ist also im Mittel zu 1.825 EUR gebunden. Dementsprechend ergibt sich eine Rentabilität in Höhe von 73 EUR / 1.825 EUR 4 %. =

In

entsprechender Weise kann auch die Rentabilität von abnutzbaren Anlagegü-

tern ermittelt werden:

D Mit einem für 5.000 EUR beschafften Kopiergerät erwirtschaftet ein Copyshop jährlich einen Überschuss in Höhe von 1.200 EUR. Es wird erwartet, dass die Nutzungsdauer 5 Jahre beträgt und der Restwert gerade die Entsorgungskosten deckt. Zur Ermittlung des Jahresgewinns ist der jährliche Überschuss noch

die jährliche abnutzungsbedingte Wertminderung (Abschreibung in Höhe von 5.000 EUR / 5 Jahre 1.000 €) zu reduzieren: 1.200 EUR 1.000 EUR 200 EUR. Die mittlere Kapitalbindung bei 2.500 EUR. linearem Abnutzungsverlauf beträgt 5.000 EUR / 2 Somit errechnet sich eine Rentabilität in Höhe von 200 EUR / 2.500 EUR 8 %. Interessant ist, dass sich die Rentabilität mit jedem Jahr erhöht, da der Gewinn in Höhe von 200 EUR jedes neue Jahr mit einer verringerten Kapitalbindung (abnehmender Restbuchwert) erzielt wird (siehe Abbildung 3-21). Hierbei wird vorausgesetzt, dass sich das Kopiergerät jeweils zum Buchrestwert verkaufen lässt und der Gewinn nicht durch zunehmende Instandsetzungsmaßnahmen übermäßig geschmälert wird. um

=

-

=

=

=

Nutzungsdauer 1 Jahr 2 Jahre 3 Jahre

4 Jahre 5 Jahre

Restwert am Ende der Nutzungsdauer 4.000 EUR 3.000 EUR 2.000 EUR 1.000 EUR 0EUR

durchschnittlich

Jahres-

gebundenes Kapital

gewinn

4.500 EUR 4.000 EUR 3.500 EUR 3.000 EUR 2.500 EUR

Abb. 3-21 Rentabilität eines abnutzbaren

zungsdauer

Rentabilität

200 EUR 200 EUR 200 EUR 200 EUR 200 EUR

4^4%

5,0 % 5,7 %

6J%

8,0 %

Anlagegutes bei unterschiedlicher Nut-

Diese variierende Rentabilität wird den Copyshop-Besitzer nicht weiter irritieren, da für ihn ein Verkauf vor Erreichen der wirtschaftlichen Nutzungsdauer kaum in Frage kommt (worin ihn auch der Höchstwert der Rentabilität bei der längsten Nutzungsdauer bestärken dürfte).

Problematisch wird diese Vorgehensweise jedoch (ganz abgesehen von Prognoseschwierigkeiten), wenn ein Wiederverkauf zu einem noch unbestimmten Zeitpunkt denkbar ist oder die wirtschaftliche Nutzungsdauer den Planungshorizont übersteigt. Und dieser Fall ist häufig bei Immobilien gegeben. Erwerber insbesondere -

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

3.5

81

Neubauten werden vielfach das Ende der wirtschaftlichen Nutzungsdauer und damit die über die gesamte Nutzungsdauer ermittelte Rentabilität nicht erleben. Eine solche nicht erlebbare Rentabilitäts-Kennzahl ist aber als Wirtschaftlichkeitskriterium unpraktikabel. von

-

Verkürzt man dagegen den Planungshorizont auf erlebbare Zeiträume, so darf man Immobilien mit Hilfe der Rentabilität nur über gleiche Zeiträume vergleichen. Andernfalls könnte man einer Immobilie durch einseitige Verlängerung des Betrachtangszeitraumes zu einer ungerechtfertigten Erhöhung der Rentabilität verhelfen (sofern dem nicht außergewöhnliche Ausgaben im Verlängerungszeitraum

entgegenstehen). Für das

alltägliche Immobiliengeschäft

werden einfache

Vergleichskennzahlen

benötigt. Rentabilitäts-Kennzahlen, die mit dem Anteil des Betrachtungszeitraumes an der Nutzungsdauer variieren, sind im täglichen Geschäft unpraktikabel.

Hier benötigt man eine Normgröße, die weitgehend Anerkennung genießt. Als eine solche weitgehend anerkannte Normgröße hat sich die Anfangsrentabilität etabliert. Gewinn im 1. Jahr

Anfangsrentabilität

Diese

=

-

Anschaffungsausgabe

stimmt mit der oben definierten Rentabilität überein, annimmt, dass es bei dem Investitionsobjekt zu keiner Wertveränderung

Anfangsrentabilität

wenn man

kommt und daher keine Abschreibungen vorgenommen werden müssen.

Die Rentabilität einer Einzelinvestition wird man an dem aktuellen Kapitalmarktzins oder einem anderen maßgebenden Zinssatz (z. B. Liegenschaftszinssatz) messen. Beim Vergleich von Investitionsalternativen ist die Alternative mit der höheren Rentabilität die vorteilhaftere.

Rentabilitätsrechnung kommt die Wiederanlageprämisse zur den Grundsatz des vollständigen gegenseitigen Ausschlusses Investitionsalternativen zu gewährleisten.

Auch bei der

An-

wendung,

von

um

wird hierbei angenommen, dass frei verfügbare Differenzbeträge mit derselben Rentabilität wie die Investition selbst angelegt werden können. Diese Annahme ist umso fragwürdiger, je höher die Rentabilität der Investition ist (siehe auch Abschnitt 3.5.2.4.4 Interne Zinsfuß-Methode).

Allerdings

3.5.2.4

Die

Dynamische Verfahren der Investitionsrechnung

dynamischen Verfahren der Investitionsrechnung berücksichtigen aufgrund

der ihnen eigenen Zinseszinskomponente die Tatsache, dass Zahlungen mit gleichem Nominalbetrag, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig sind, einen unterschiedlichen (Bar-)Wert haben (Ausnahme: Zinsniveau von 0,0 % p. a.). Durch

82

3.5

Abzinsen

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

(oder Aufzinsen) auf einen gemeinsamen Bezugszeitpunkt werden Zah-

lungen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten erfolgen, vergleichbar gemacht.

Gegensatz zu den statischen Verfahren der Investitionsrechnung werden Unterschiede der Zahlungszeitpunkte nicht durch die Durchschnittsbildung nivelliert, sondern explizit berücksichtigt. Im

dynamischen Verfahren liegt folgender fmanzmathematischer Ansatz zugrunde: Summe der Barwerte der Einzahlungen abzüglich Summe der Barwerte der Auszahlungen

Den

t n

Et At q

=

= =

= =

Periode (z. B. Jahr; t 0, 1,2,... n) Nutzungsdauer des Investitionsobjektes Einzahlungen der Periode t Auszahlungen der Periode t Zinsfaktor (q 1 + p/100; p Zinsfuß in %) =

=

=

Mit Hilfe dieses Ansatzes wird der Kapitalwert ermittelt (Kapitalwertmethode): n

Kapitalwert

n

=

t=o

q

f--^] —p q t=o

Setzt man den Kapitalwert gleich Null und löst die Gleichung nach dem Zinsfaktor q auf, so lässt sich aus q der Interne Zinsfuß ableiten (Interne Zinsfuß-Methode).

Zinsfaktor q -> Interner Zinsfuß p

Setzt man wiederum den Kapitalwert gleich Null und löst die Gleichung aber nach der Periodenzahl t auf, so ergibt sich die Amortisationsdauer, bei der die Rückgewinnung des eingesetzten Kapitals einschließlich der durch p bzw. q vorgegebenen Verzinsung erreicht wird (Dynamische Amortisationsrechnung).

Amortisationsdauer t

3.5

83

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

3.5.2.4.1 Finanzmathematische

rechnung

Grundlagen der dynamischen Investitions-

Die wichtigsten finanzmathematischen Grundlagen für die dynamischen Verfahren der Investitionsrechnung stellen die Zinseszins-Rechnung und die Rentenrechnung sowie die Berechnung geometrischer Reihen dar. Diese Grundlagen sollen im Folgenden dargestellt werden: Wird ein Geldbetrag (Anfangskapital K0) zinsbringend angelegt und werden die anfallenden Zinsen jeweils am Fälligkeitstag dem Anfangskapital hinzugefügt und somit sofort zinsbringend angelegt, so ist das Endkapital Kn mit Hilfe der Zinseszins-Rechnung zu ermitteln; und zwar erhöht sich ein Anfangskapital in n Jahren bei einem Zinsfuß bzw. Zinssatz von p Prozent einschließlich Zinseszinsen auf

K„

=

K0 qn

(Zinseszinsformel).

•

Dabei ist q 1 + p/100 (Zinsfaktor). Mit Hilfe der Zinseszinsformel lassen sich alle darin enthaltenen Größen berechnen, sofern von den vier Größen drei bekannt sind. =

Beispiel: Anfangskapital: Ko K„ Endkapital: Zinssatz: Laufzeit:

p n

Endkapital (Zeitwert):

1.000 EUR 1.191 EUR 6 % p. a. 3 Jahre

K„= K0 -qn= 1.000 EUR 1,063 1.191EUR

Anfangskapital (Barwert): K„

n

=

=

1,063

"fr«

Zinsfaktor:

Laufzeit:

q

n

=

qn für p

log 1,06

=

6 % p.

(Aufzinsung)

1,06 4 6%p.a.

log-1"19™ tag£ -=-P°,°£UR

Die Werte für den Aufzinsungsfaktor 3-22a entnommen werden.

1.191 EUR

1.000 EUR (Abzinsung)

191 EUR 000 EUR

logq

=

a.

=

3 Jahre

können der

Abbildung

Eine regelmäßig wiederkehrende Zahlung von gleichbleibender Höhe nennt man eine Rente r. Sie heißt vorschüssig oder nachschüssig je nachdem, ob sie am Anfang oder am Ende des jeweiligen Zeitabschnittes (Jahr, Monat) bezahlt wird. -

84

3.5 Aufzinsungsfaktor

1 2 3 4 5 6 7 8

9 10 11 12 13 14 15 16

17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35

36 37 38 39 40 41 42

43 44

45 46 47 48 49 50

100 n

=

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

Rentenbarwert- Rentenendwert- Rentenendwertfaktor (vorschüs- faktor (vorschüs- faktor (nach-

1,060 1,124 1,191

1,262 1,338 1,419 1,504 1,594 1,689 I, 791 1,898 2,012 2,133 2,261 2,397 2,540 2,693 2,854 3,026 3,207 3,400

3,604 3,820 4,049

4,292

4,549 4,822 5,112 5,418 5,743 6,088 6,453 6,841 7,251 7,686 8,147 8,636 9,154 9,704 10,286 10,903 II, 557 12,250 12,985 13,765 14,590 15,466 16,394 17,378 18,420 339,302

Barwertfaktor (nachschüssig) einer exponentiell steigenden Zahlungsreihe, für e 3 %

sig)

sig)

schüssig)

1,000 1,943 2,833 3,673 4,465 5,212 5,917 6,582 7,210 7,802 8,360 8,887 9,384 9,853 10,295 10,712 11,106 11,477 11,828 12,158 12,470 12,764 13,042 13,303

1,060 2,184 3,375 4,637 5,975 7,394 8,897 10,491 12,181 13,972 15,870 17,882 20,015 22,276 24,673 27,213 29,906 32,760 35,786 38,993 42,392 45,996 49,816 53,865

1,000 2,060 3,184 4,375 5,637 6,975 8,394 9,897 11,491 13,181 14,972 16,870 18,882 21,015 23,276 25,673 28,213 30,906 33,760 36,786 39,993 43,392 46,996 50,816

0,972 1,916 2,833 3,725 4,591 5,433 6,251 7,046 7,818 8,568 9,298 10,006 10,695 11,364 12,014 12,645 13,259 13,856 14,435 14,998 15,546 16,077 16,594 17,096

58,156 62,706 67,528 72,640 78,058 83,802 89,890 96,343 103,184

54,865 59,156 63,706

17,584 18,058 18,519 18,966

13,550 13,783 14,003 14,211 14,406 14,591 14,765 14,929 15,084 15,230 15,368 15,498 15,621 15,737 15,846 15,949

16,046 16,138 16,225 16,306 16,383 16,456 16,524 16,589 16,650 16,708 17,615

110,435 118,121 126,268

134,904 144,058 153,762 164,048 174,951 186,508 198,758

211,744

225,508 240,099 255,565 271,958 289,336 307,756 5976,670

=

68,528 73,640 79,058 84,802 90,890 97,343 104,184 111,435 119,121 127,268 135,904 145,058 154,762 165,048 175,951 187,508 199,758 212,744 226,508 241,099 256,565 272,958 290,336 5638,368

19,401 19,824 20,234 20,633 21,021 21,398 21,764 22,120 22,465 22,801 23,128 23,445 23,753 24,052 24,343 24,626 24,901 25,168 25,427 25,679 25,924 26,162 32,389

Laufzeit in Jahren

Abb. 3-22a Barwert- und Endwertfaktoren für p

=

6 % p.

a.

3.5

Zinssatz p 1,0 5,0 % 4,0 % =

10

1,0% 0,990 1,970 2,941 3,902 4,853 5,795 6,728 7,652 8,566 9,471

11

10,368

1 2

3 4 5 6 7 8

9

12 13 14 15

16 17 18 19

20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34

35 36 37 38 39 40

41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 100 n

=

11,255 12,134 13,004 13,865 14,718 15,562 16,398 17,226 18,046 18,857 19,660 20,456 21,243 22,023 22,795 23,560 24,316 25,066 25,808 26,542 27,270 27,990 28,703 29,409 30,108 30,800 31,485 32,163 32,835 33,500 34,158 34,810 35,455 36,095 36,727 37,354 37,974 38,588 39,196 63,029

2,0% 0,980 1,942

2,884 3,808 4,713 5,601 6,472 7,325 8,162 8,983 9,787

10,575 11,348 12,106 12,849 13,578 14,292 14,992 15,678 16,351 17,011 17,658 18,292 18,914 19,523 20,121 20,707 21,281 21,844 22,396 22,938 23,468 23,989 24,499 24,999 25,489 25,969 26,441 26,903 27,355 27,799 28,235 28,662 29,080 29,490 29,892 30,287 30,673 31,052 31,424 43,098

3,0% 0,971 1,913 2,829 3,717 4,580 5,417

6,230 7,020 7,786 8,530 9,253

9,954

10,635

11,296 11,938 12,561 13,166

13,754 14,324 14,877 15,415 15,937 16,444 16,936 17,413 17,877 18,327

18,764 19,188

19,600 20,000 20,389 20,766

21,132 21,487 21,832 22,167 22,492 22,808 23,115 23,412 23,701 23,982 24,254 24,519 24,775 25,025 25,267

25,502

25,730 31,599

0,962 1,886 2,775 3,630 4,452 5,242 6,002 6,733 7,435 8,111

0,952 1,859 2,723 3,546 4,329 5,076 5,786 6,463 7,108 7,722

8,760

8,306

9,385 9,986 10,563 11,118 11,652 12,166 12,659 13,134 13,590 14,029 14,451 14,857 15,247 15,622 15,983 16,330

8,863

9,394 9,899

17,292 17,588 17,874 18,148 18,411 18,665 18,908

10,380 10,838 11,274 11,690 12,085 12,462 12,821 13,163 13,489 13,799 14,094 14,375 14,643 14,898 15,141 15,372 15,593 15,803 16,003 16,193 16,374 16,547

19,793 19,993 20,186 20,371 20,549 20,720 20,885 21,043 21,195 21,341 21,482 24,505

17,159 17,294 17,423 17,546 17,663 17,774 17,880 17,981 18,077 18,169 18,256 19,848

16,663 16,984

19,143 19,368 19,584

16,711 16,868 17,017

...

10,0 % p. a. 6,0 % 7,0 % 0,943 0,935 1,808 1,833 2,624 2,673 3,465 3,387 4,212 4,100 4,917 4,767 5,389 5,582 6,210 5,971 6,802 6,515 7,360 7,024 7,499 7,887 8,384 7,943

8,0% 0,926 1,783 2,577 3,312 3,993 4,623 5,206 5,747 6,247 6,710 7,139

7,536 8,853 8,358 7,904 8,745 8,244 9,295 9,712 9,108 8,559 10,106 9,447 8,851 9,763 10,477 9,122 9,372 10,828 10,059 11,158 10,336 9,604 11,470 10,594 9,818 11,764 10,836 10,017 12,042 11,061 10,201 12,303 11,272 10,371 12,550 11,469 10,529 12,783 11,654 10,675 13,003 11,826 10,810 13,211 11,987 10,935 13,406 12,137 11,051 13,591 12,278 11,158 13,765 12,409 11,258 13,929 12,532 11,350 14,084 12,647 11,435 14,230 12,754 11,514 14,368 12,854 11,587 14,498 12,948 11,655 14,621 13,035 11,717 14,737 13,117 11,775 14,846 13,193 11,829 14,949 13,265 11,879 15,046 13,332 11,925 15,138 13,394 11,967 15,225 13,452 12,007 15,306 13,507 12,043 15,383 13,558 12,077 15,456 13,606 12,108 15,524 13,650 12,137 15,589 13,692 12,164 15,650 13,730 12,189 15,708 13,767 12,212 15,762 13,801 12,233 16,618 14,269 12,494

Laufzeit in Jahren

Abb. 3-22b

85

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

Nachschüssige Rentenbarwertfaktoren

9,0% 0,917 1,759 2,531 3,240 3,890 4,486 5,033 5,535 5,995 6,418 6,805

10,0% 0,909 1,736 2,487 3,170 3,791 4,355 4,868 5,335 5,759 6,145 6,495

7,161 7,487 7,786 8,061 8,313 8,544 8,756 8,950 9,129 9,292 9,442 9,580 9,707 9,823 9,929 10,027 10,116 10,198 10,274 10,343 10,406 10,464 10,518 10,567 10,612 10,653 10,691 10,726 10,757 10,787 10,813 10,838 10,861 10,881 10,900 10,918 10,934 10,948 10,962

6,814 7,103 7,367 7,606 7,824 8,022 8,201 8,365 8,514 8,649 8,772 8,883 8,985 9,077 9,161

11109

9 999

9,237

9,307 9,370 9,427 9,479 9,526 9,569

9,609

9,644 9,677 9,706 9,733 9,757 9,779 9,799 9,817 9,834 9,849 9,863 9,875 9,887 9,897 9,906 9,915

3.5

86

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

Bei der Rentenrechnung geht es um den Wert der einzelnen Rentenzahlungen und vor allem um den Gesamtwert einer Reihe von Rentenzahlungen. Dabei ist zwischen dem Rentenendwert und dem Rentenbarwert zu unterscheiden. Der Rentenendwert ist der Gesamtwert aller Zahlungen einer Rente einschließlich Zinseszinsen am Ende des Zeitabschnittes (Jahr, Monat o. Ä.), in dem die letzte Rentenzahlung erfolgt. Der Rentenbarwert ist der auf den Bezugszeitpunkt bzw.

auf den Beginn der Rentenzahlungen abgezinste Rentenendwert. Danach sich für den Gesamtwert von Rentenzahlungen folgende Grundformeln:

ergeben

Beispiel: jährliche Rente r Zinssatz

Laufzeit

1000 EUR

=

p

=

n

=

6 % p. a. 3 Jahre

Barwert einer vorschüssigen Rente

RBV

=

—

qn_1

•

q"

(RB^:

-1 =

1,063 -1

1 000 EUR

1,0631 1,06-1 q-1 2.833 EUR 2,833

1.000 EUR

=

•

Endwert einer vorschüssigen Rente (RE*): RE

=

r

•

q

•

q"-l

--

q -1 1.000 EUR

=

1.000 EUR 1,06 •

_„„_

Kd

—

3,375 3.375 EUR

q"-l

qn

-

1,06 -1

=

(RBn):

Barwert einer nachschüssigen Rente r

1,063 -1

•-

q-1

-

1.000 EUR

1,063 -1

---

-

1,063

1,06-1

—

1.000 EUR 2,673= 2.673 EUR •

Endwert einer nachschüssigen Rente RE

=

r

•

q"

1

--

(REn):

1.000 EUR

=

q -1 1.000 EUR 3,184 •

=

1,063 -1

•-

1,06 -1 3.184 EUR

Abbildungen 3-22a und 3-22b können die entsprechenden Rentenbarwertund -endwertfaktoren für p 6 % p. a. entnommen werden. Den Rentenbarwert (Rentenendwert) erhält man, indem man den betreffenden Rentenbarwertfaktor (Rentenendwertfaktor) mit dem Betrag der Rente r multipliziert.

Den

=

3.5

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

87

In vielen Fällen der Wirtschaftlichkeitsbeurteilung muss man berücksichtigen, dass sich im Laufe des Betrachtungszeitraumes die Preise und damit die Höhe der Zahlungen verändern. Beispielsweise werden zum Ausgleich der allgemeinen Geldentwertung bei fast allen Gütern und Leistungen regelmäßig Preiserhöhungen vorgenommen.

Bekannt bzw. erfassbar sind die Preise zum Zeitpunkt der Betrachtung. Nicht bekannt sind dagegen die Preise in den Folgejahren. Diese kann man jedoch mit Hilfe von Prognosewerten über die zu erwartenden Preissteigerungen abschätzen. Ist P0 der aktuelle Preis und f der durchschnittliche jährliche Preissteigerungsfaktor (e Preissteigerungssatz in %, f 1 + e/100 Preissteigerungsfaktor), so ist P„der für das Jahr n zu erwartende Preis und P0n der Barwert des Preises Pn. =

=

=

Beispiel: Preis im Jahre 0

P0

=

1000 EUR

Preissteigerungssatz e 3 % p. a. Preissteigerungsfaktorf =1,03 =

Zinssatz 6 % p. a. p Zinsfaktor q =1,06 Zeitdifferenz/Laufzeit n =3 Jahre =

Preis im Jahre n:

P„

Barwert des Preises P„

P„n

=

P0 f"

=

Po

•

=

-I

1.000 EUR =

•

1,033

1.000 EUR

=

1.093 EUR 917 EUR

vU)6y

Analog zur Rentenrechnung gibt es Summenformeln auch für geometrische Zahlungsreihen, wie sie sich bei konstanten jährlichen Preissteigerungen ergeben, so beispielsweise bei einer jährlich zu leistenden Zahlung, deren Wert zum Bezugszeitpunkt (z. B. Baujahr) r0 1.000 EUR beträgt: =

Barwert (kumuliert) einer geometrischen Zahlungsreihe

rn

•

=

—

f -1 q

1.000 EUR

1,03 1,06

(nachschüssig)

=

1,03 1,06

=

2.833 EUR

-1

Die Höhe der Barwertfaktoren entscheidet über den Einfluss der Nutzungsausgaben auf die Wirtschaftlichkeit von Investitionsobjekten im Allgemeinen und Bauobjekten bzw. Bauteilen im Besonderen. Die Barwertfaktoren selbst sind außer von der Investitionsdauer von dem angenommenen Kalkulationszinssatz und der zu erwartenden Preissteigerung abhängig. -

-

Der Abbildung 3-22a können die kumulierten Barwertfaktoren einer geometrischen Zahlungsreihe (nachschüssig) für e 3 % und p 6 % p. a. entnommen werden. Zusätzlich sind in Abbildung 3-23 die Barwertfaktoren für verschiedene Relationen von Preissteigerungs- und Zinsfaktoren dargestellt. =

=

3.5

88

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

0,0 ±-1-!-1-1-1-1-1-!-1-1 0

10

5

15

20

25

30

35

40

50

45

Laufzeit n Abb. 3-23 Kumulierte Barwertfaktoren einer geometrischen Reihe nachschüssiger Zahlungen (f Preissteigerungsfaktor, q Zinsfaktor) =

=

Diese Abbildung zeigt, dass bei Gleichstand von Preissteigerungssatz und Kalkulationszinssatz (f/q 1,00) der Barwertfaktor gleich der Anzahl der Jahre der Investitionsdauer (Laufzeit) ist. In diesem und nur in diesem Fall darf man die Bauausgaben mit den Nutzungsausgaben (gleicher Preisstand) ohne Auf- oder Abzinsung zusammenzählen. =

-

-

Ist bei einzelnen Gütern oder Leistungen die Teuerungsrate höher als der Kalkulationszinssatz, so sind die Barwertfaktoren größer als die Anzahl der Jahre der Investitionsdauer, wodurch der Einfluss der Nutzungsausgaben verstärkt wird. Da die Geldanlage am Kapitalmarkt i. Allg. nur attraktiv ist, wenn die Verzinsung über der Inflationsrate liegt, ist der anzusetzende Kalkulationszinssatz im Regelfall höher als die Teuerungsrate der meisten Güter und Leistungen, was dann im Ergebnis den Einfluss der Nutzungsausgaben auf die Wirtschaftlichkeit abschwächt. Arbeitet man bei einem Wirtschaftlichkeitsvergleich nicht mit unterschiedlichen Preissteigerungsraten für die verschiedenen Güter und Leistungen, so kann die

3.5

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

89

allgemeine Geldentwertung auch durch Ansatz des (inflationsbereinigten) Realzinssatzes berücksichtigt werden, wie dies in dem Beispiel zu der im Abschnitt 3.5.2.3.1 beschriebenen Kostenvergleichsrechnung gezeigt wird. Neben der Berechnung von Barwerten und Endwerten mit Hilfe der Barwert- und Summenformeln hat sich inzwischen die Berechnung mittels Tabellenkalkulationstechnik bewährt.

Infolge

der einfachen Kopierfähigkeit der Formeln in der Tabellenkalkulationstechnik erzielt man durch die bisher übliche Anwendung der Summenformeln (Barwerte und Endwerte von Rentenzahlungen und geometrischen Zahlungsreihen) keinen Zeitvorteil mehr. Außerdem ist die jahresweise Aufstellung und Berechnung der Barwerte für den wenig Geübten übersichtlicher und viel leichter nachzuvollziehen.

Dies belegt die Berechnung der Barwerte in Tabellenform in Abbildung 3-24. Diesem Beispiel ist eine Rente in Höhe von 1.000 EUR zugrunde gelegt. In den einzelnen Jahreszeiten sind die Barwerte dieser Rente mit und ohne Preissteigerung von 3 % angegeben. Durch einfache Addition kann nun der Rentenbarwert über fünf, zehn, fünfzehn Jahre oder eine andere beliebig lange Zeitdauer ermittelt werden.

Im Anschluss werden die Kapitalwertmethode und die Annuitätenmethode als für die dynamischen Verfahren vorgestellt, die auf den hier beschriebenen finanzmathematischen Grundlagen aufbauen.

Beispiele Jahr

ohne 1 2 3 4 5

Barwert mit 3 %-iger

I

Preissteigerung_ 943 € 890 € 840 € 792 € 747 €

972 € 944 € 917 € 892 € 866 €

4.212 €

4.591 €

6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Rentenbarwert

ohne

Barwert mit 3

I

%-iger

Preissteigerung_ 943 € 890 € 840 € 792 € 747 € 705 € 665 € 627 € 592 € 558 €

972 € 944 € 917 e 892 € 866 € 842 € 818 € 795 € 772 € 750 €

7.360 €

8.568 €

ohne

Barwert j mit 3 %-iger

Preissteigerung_ 943 € 890 € 840 € 792 € 747 € 705 € 665 € 627 € 592 € 558 € 527 € 497 € 469 € 442 € 417€

9.712 €

Abb. 3-24 Rentenbarwertermittlung einer nachschüssigen Rente über 1.000 € mittels Tabellenkalkulationstechnik (Kalkulationszinsatz 6 % p. a., jährliche Preissteigerung 0 % bzw. 3 %)

90

3.5

3.5.2.4.2

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

Kapitalwertmethode

Kapitalwertmethode geht von den Einzahlungs- und Auszahlungsströmen und betrachtet diese bis zum Ende der Nutzungsdauer des Investitionsobjektes. Durch Abzinsung der einzelnen Zahlungen auf einen gemeinsamen Bezugszeitpunkt wird die Zeitstruktur der mit einer Investition verbundenen Zahlungen berücksichtigt, d. h. durch Umrechnung der Zeitwerte in Barwerte werden Zahlungen, auch wenn sie zu unterschiedlichen Zeitpunkten erfolgen, vergleichbar gemacht. Dies entspricht dem realen Investitionsproblem insofern, als für den Investor Zahlungen um so weniger wert sind, je weiter sie in der Zukunft liegen.

Die aus

Der

Kapitalwert, das Vorteilhaftigkeitskriterium der Kapitalwertmethode,

errech-

sich als Summe der Barwerte aller Zahlungen, die mit der zu beurteilenden Investition zusammenhängen, wobei die Auszahlungen (einschließlich der An-

net

schaffungsauszahlung) mit einem negativen Vorzeichen zu versehen sind. Fasst Einzahlungen und Auszahlungen jeweils getrennt zusammen, dann ergibt sich der Kapitalwert als Differenz zwischen der Summe der Barwerte aller Einzahlun-

man

gen und der Summe der Barwerte aller

KW

=

t

=

n

=

Auszahlungen:

Kapitalwert

(z. B. Jahr; t 0, 1,2, ...n) Nutzungsdauer des Investitionsobjektes Et Einzahlungen der Periode t At Auszahlungen der Periode t Zinsfaktor (q 1 + p/100; p Zinsfuß in %) q Vergleicht man zwei alternative Baumaßnahmen miteinander, Periode

=

= =

=

=

me mit me zu

dem höheren

=

Kapitalwert die vorteilhaftere.

so ist die MaßnahIst eine einzelne Baumaßnah-

beurteilen, so ist sie als vorteilhaft zu bezeichnen, wenn der Kapitalwert ist (vorausgesetzt man hat die Einzahlungen (Erträge) mit positivem Vorzeichen und die Auszahlungen (Kosten) mit negativem Vorzeichen versehen).

positiv

man dagegen z. B. bei einem selbst genutzten Wohnhaus nur den BarAuszahlungen (Kosten) und erspart sich das negative Vorzeichen, dann ist selbstverständlich die Variante mit dem geringeren Barwert (der Auszahlungen)

Ermittelt wert der

die vorteilhaftere.

Bei der Ermittlung der Barwerte stellt sich die Frage, welcher Kalkulationszinssatz p verwendet werden soll. Hier ist zweckmäßigerweise der auf dem Kapitalmarkt langfristig bei einer risikofreien Anlage erzielbare Haben-Zinssatz anzusetzen. Dies bietet sich insofern an, als der bei der Kapitalwertmethode verwendete Kalkulationszinssatz als geforderte Mindestverzinsung fungiert. Erfüllt eine Investition genau diese Mindestforderung, ergibt sich ein Kapitalwert von 0. Wird dagegen die geforderte Mindestverzinsung übertroffen, ist der Kapitalwert positiv, und die Investition wird als vorteilhaft eingestuft. Ein positiver Kapitalwert zeigt also die Wirtschaftlichkeit der zu beurteilenden Investition an. Der Kapitalwert einer Investition lässt sich in einer taggenauen Berechnung ermitteln. Dies ist aber mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden. Man

3.5

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

91

kann diesen Aufwand durch eine Reihe von vereinfachenden Annahmen erheblich reduzieren. Hierbei müssen aber die rechentechnischen Auswirkungen (z. B. vorschüssige oder nachschüssige Zahlungsreihen) beachtet werden. Es ist daher zu empfehlen, ein vereinfachendes Standardmodell der Kapitalwertmethode und die dazugehörenden Formelansätze zu verwenden. Im Folgenden wird ein solches Standardmodell vorgestellt. Lassen sich die Gegebenheiten in einem Anwendungs-

fall nicht unter die Modellannahmen subsumieren, so ist chentechnischen Konsequenzen daraus zu ziehen sind.

zu

prüfen,

welche

re-

In dem hier favorisierten Standardmodell der Kapitalwertmethode werden zur rechentechnischen Vereinfachung die zu den unterschiedlichsten Zeitpunkten eines Jahres anfallenden Zahlungen in der Nutzungsphase zu einer Zahlung in Jahresmitte zusammengefasst. Weiterhin werden die Zahlungen für die Planungsund Bauleistungen zu einer Gesamtzahlung zusammengefasst, die ein halbes Jahr vor Inbetriebnahme (« Mitte des Baujahres) zu leisten ist (dies stellt lediglich bei mehrjährigen Ausführungszeiten eine u. U. problematische Vereinfachung dar). Danach ergibt sich das in Abbildung 3-25 dargestellte Standardmodell.

Einzahlungen

r Bezugszeitpunkt

0 (auf den abgezinst wird)

•2.

3.

'

3.

Baujahr

Zinsperiode

Zeit

l-r-

"

4.

Nutzungsjahr

L Inbetriebnahme Auszahlungen Modellartige Zusammenfassung von Einzelzahlungen zu JahresGesamtzahlungen bei der Kapitalwertmethode Abb. 3-25

3.5

92

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

Bezugszeitpunkt, auf den die Zahlungen abzuzinsen sind, wird der Zeitpunkt 0 gewählt, zu dem die fiktive Gesamtzahlung für die Planungs- und Bauleistungen geleistet wird. Mit dem Zeitpunkt 0 beginnt die erste Zinsperiode, an deren Ende die zusammengefassten Zahlungen des ersten Nutzungsjahres anfallen. Danach folgt die zweite Zinsperiode, an deren Ende wiederum die Jahreszahlung des zweiten Nutzungsjahres steht. Da die Zahlungen jeweils am Ende der Zinsperioden angenommen werden, handelt es sich um nachschüssige Zahlungen. Daher sind bei dem hier zugrunde gelegten Standardmodell die Barwerte von Zahlungsreihen Als

mit Hilfe der nachschüssigen Barwertfaktoren zu ermitteln. Im

folgenden soll die Kapitalwertmethode an Hand von Investitionen mit und ohne Rückflüssen vorgestellt werden. Als Beispiel für eine Investition ohne Rückflüsse folgt der Wirtschaftlichkeitsvergleich von Außenwänden aus dem Abschnitt 3.5.2.3.1. Bei der

Berechnung

des

Kapitalwertes

in

gende jährliche Preissteigerungsraten berücksichtigt: Energie Instandsetzung

Abbildung

3-27 werden fol-

5% 3 %.

Hierbei wird angenommen, dass die Instandsetzungskosten ungefähr mit der auf mittlere Sicht zu erwartenden durchschnittlichen Inflationsrate steigen werden und der Steigerungssatz der Energiekosten etwas darüber liegen wird. Sinnvollerweise verwendet man bei der Kapitalwertmethode den Zeitpunkt der Erstinvestitionsausgabe in unserem Falle den (mittleren) Zeitpunkt der Bezahlung der Planungs- und Bauleistungen als Bezugszeitpunkt, auf den die Barwerte aller Zahlungen zu beziehen sind (siehe Abbildung 3-25). Dies hat zur Folge, dass die Baukosten (Zahlungen für Planungs- und Bauleistungen) nicht abgezinst zu werden brauchen (Barwertfaktor 1,0). Es bleibt also die Aufgabe, die während der Nutzungsdauer anfallenden Zahlungen in einen Einmal-Betrag zu transformieren (Kapitalisierung, siehe Abbildung 3-26). -

-

=

t (EUR) Kapitalisierte Nutzungskosten

Abb. 3-26

Kapitalisierung der Nutzungskosten bei der Kapitalwertmethode

3.5

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

93

In Abbildung 3-27 wird der Kapitalwert der Heizwärmekosten unter gleichzeitiger Berücksichtigimg der Preissteigerungen durch Verwendung der Barwertformel für geometrische Reihen (siehe Abschnitt 3.5.2.4.1) ermittelt. Für die nur alle 20 Jahre anfallenden Instandsetzungskosten sind die entsprechenden Formeln für Einzelzahlungen anzuwenden. Die Außenwand A führt zu einem geringeren Kapitalwert (der Auszahlungen) als die Außenwand B und ist damit wie schon beim Kostenvergleich festgestellt wirtschaftlicher. -

-

Jahr

Kostenart

Betrag

Baukosten

143,76 EUR/m2

Heizwärmekosten

2,20 EUR/m2-a 1-50

Instand-

64,80 EUR/m2

1,0

t q

setzungsko-

Barwert

Faktor

143,76 EUR/m2

(fe/q)50-l

40

sten

87,19 EUR/m2

0,56 0,32

36,29 EUR/m2 20,74 EUR/m2

fe/q-1

(fu/q)2 (fu/q)'

20 40

39,63

Kapitalwert der Außenwand A

287,98 EUR/m2

Kostenart

Betrag

Baukosten

136,85 EUR/m2

Heizwärmekosten

3,41 EUR/m2-a 1-50

Jahr

Barwert

Faktor

136,85 EUR/m2

1,0 fe

(fe/q)50- 1 =

q

39,63

135,14 EUR/m2

0,56 0,32

36,29 EUR/m2 20,74 EUR/m2

fe/q-1

Instand-

setzungsko- 64,80 EUR/m2 sten

20 40

(fu/q): (fu/q)'

Kapitalwert der Außenwand B Kalkulationszinssatz p Abb. 3-27

=

6

%, q

=

=

329,02 EUR/m2 =

1,06; Preissteigerungsfaktor fe= 1,05, fu= 1,03

Kapitalwertvergleich von Außenwänden

3.5

94

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

Als nächstes soll die Kapitalwertmethode am Beispiel einer Windkraftanlage, einer Investition mit Rückflüssen, erläutert werden. Eine Investition mit Rückflüssen ist dann wirtschaftlich, wenn ihr Kapitalwert gleich oder größer als Null ist.

Ein Kapitalwert größer als Null zeigt an, dass die Verzinsung der Investition höher ist als die im Kalkulationszinsfuß vorgegebene Mindestverzinsung. Bei der Auswahl zwischen zwei oder mehr Investitionsmöglichkeiten ist diejenige mit dem höchsten Kapitalwert vorzuziehen. Im

Folgenden

soll mit Hilfe der

Kapitalwertmethode

die

Frage beantwortet

wer-

den, ob eine Beteiligung an einem Windkraftprojekt vorteilhaft ist. In einem Prospekt für diese Beteiligung finden sich die in Abbildung 3-28 zusammengestellten Angaben.

Berücksichtigung eines Agios (Vermittlungsprovision) von 5 % werden bei einer Beteiligung von 10.000 EUR insgesamt 10.500 EUR fällig werden. Danach sind über 13 Jahre Ausschüttungen zwischen 5 % und 8 % der Zeichnungssumme geplant. Vom 14. bis 20. Jahr sind Ausschüttungen zwischen 24 % und 27 % geplant, die im Wesentlichen der Rückgewinnung des eingesetzten Kapitals dienen.

Unter

Jahr

Beteiligung (einschl. Ausschüttungen

Steuervorteile

5% Agio) 10.500 EUR

9 10 11 12 13 14 15 16

17_ 18_ 19_

20

Abb. 3-28

projekt

500 EUR 500 EUR 500 EUR 600 EUR 600 EUR 600 EUR 600 EUR 600 EUR 600 EUR 600 EUR 600 EUR 800 EUR 800 EUR 2.600 EUR 2.600 EUR 2.600 EUR 2.600 EUR 2.700 EUR 2.700 EUR! 2.400 EUR

4.368 EUR 387 EUR 248 EUR 55 EURI -118 EUR -271 EUR -409 EUR -533 EUR1 -647 EUR -715 EUR -497 EUR -536 EUR -574 EUR -610 EUR -619 EUR -602 EUR -746 EUR

-888 EUR -867 EUR -846 EUR -859 EUR

Beteiligung, Ausschüttungen und Steuervorteile bei einem Windkraft-

3.5

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

95

Die Gewinne und Verluste der Windkraft-Betreibergesellschaft werden den einzelnen Beteiligten als Einkünfte aus Gewerbebetrieb zugerechnet. Bei den angegebenen Steuervorteilen sind die steuerlichen Verhältnisse von 2002 (Spitzensteuersatz) zugrunde gelegt worden. In der zweiten bis vierten

Spalte der Abbildung entsprechend den Prospektangaben aufgelistet. In Zahlungssalden der einzelnen Jahre ermittelt:

3-29 sind die Zahlungsströme der fünften Spalte werden die

im Anlagejahr: Steuervorteil minus Beteiligung und Agio in den übrigen Jahren: Ausschüttung zuzüglich Steuervorteil bzw. lich zusätzlicher Steuerbelastung.

abzüg-

In der letzten Spalte werden die Barwerte der Zahlungssalden gebildet, indem sie mit dem Kalkulationszinsfuß auf den Anlagezeitpunkt 0 abgezinst werden. Abschließend wird der Kapitalwert als Summe der Barwerte der Einzahlungen abzüglich der Summe der Barwerte der Auszahlungen ermittelt, indem die Barwerte in der letzten Spalte über alle Jahre aufsummiert werden.

Jahr

Beteiligung (einschl.

Ausschüt5 % tungen

Agio)_

10.500 EUR

500 EUR 500 EUR 500 EUR 600 EUR 600 EUR 600 EUR 600 EUR 600 EUR 600 EUR 600 EUR 10 600 EUR 11 12 800 EUR 800 EUR 13 Î4 2.600 EUR 15 2.600 EUR 2.600 EUR 16 17 2.600 EUR 2.700 EUR 2.700 EUR 19 20 2.400 EUR Kalkulationszinsfuß: 4 %

Abb. 3-29

Steuervorteile

Zahlungssaldo Zeitwert

4.368 EUR -6.132 EUR 387 EUR 887 EUR 248 EUR 748 EUR 55 EUR 555 EUR -118 EUR 482 EUR -271 EUR 329 EUR -409 EUR 191 EUR -533 EUR 67 EUR -647 EUR -47 EUR -715 EUR -115 EUR 103 EUR -497 EUR -536 EUR 64 EUR -574 EUR 226 EUR -610 EUR 190 EUR -619 EUR 1.981 EUR -602 EUR 1.998 EUR -746 EUR 1.854 EUR -888 EUR 1.712 EUR -867 EUR 1.833 EUR -846 EUR 1.854 EUR -859 EUR 1.541 EUR

Kapitalwert:

Kapitalwert einer Windkraft-Beteiligung

Barwert -6.132 EUR 853 EUR 692 EUR 493 EUR! 412 EUR 270 EUR 151 EUR 51 EUR -34 EUR -81 EUR 70 EUR 42 EUR 141 EUR 114 EUR 1.144 EUR 1.109 EUR 990 EUR 879 EUR 905 EUR 880 EUR 703 EUR 3.652 EUR

96

3.5

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

Die Beteiligung führt sofern sich die prognostizierten Ausschüttungen auch so einstellen zu einem Kapitalwert von rund 3.650 EUR. Der positive Kapitalwert zeigt an, dass die Verzinsung dieser Anlage deutlich über der im Kalkulationszinsfuß vorgegebenen Mindestverzinsung liegt. An diesem Maßstab von 4 % p. a. gemessen, ist die Beteiligung für den Anleger wirtschaftlich. -

-

Der ermittelte

Kapitalwert von rund 3.650 EUR besagt, dass der finanzielle Vorteil Beteiligung im Vergleich zur 4 %igen Anlage am Kapitalmarkt einem Gegenwartswert (Barwert) von 3.650 EUR entspricht. dieser

Bei den dynamischen Verfahren wird der Grundsatz der sich gegenseitig vollständig ausschließenden Vergleichsinvestitionen durch die schon bekannte Annahme berücksichtigt, dass Differenzbeträge bzw. frei werdende Beträge zum Kalkulationszinsftiß angelegt werden. Der Kapitalwert einer Investition erhöht sich durch

angelegte Beträge, die eine über dem Kalkulationszinsfuß liegende Verzinsung erbringen, er vermindert sich durch Zusatzanlagen mit einer unter dem Kaikulationszmsfuß liegenden Verzinsung und er bleibt unverändert bei Zusatzanlagen zum Kalkulationszinsfuß. zusätzlich

Wie schon bei der

Kostenvergleichsrechnung ist also auch hier die fiktive Anlage Differenzbeträgen zum Kalkulationszinsfuß ergebnisneutral und braucht daher in der Kapitalwertberechung keine Berücksichtigung zu finden. Diese Annahme ist auch in diesem Fall sehr plausibel, wenn wie in den meisten Fällen zu empfehlen als Kalkulationszinsfuss der Kapitalmarktzinssatz gewählt wird. von

-

-

3.5.2.4.3 Annuitätenmethode Die

Wiederanlageprämisse

zur

Gewährleistung des vollständigen gegenseitigen

Ausschlusses von zwei Investitionsalternativen führt bei der Kapitalwertmethode vor allem dann zu einem unbefriedigenden Ergebnis, wenn die beiden Investitionen eine unterschiedliche Nutzungsdauer haben und die Investition mit der kürzeren Nutzungsdauer dann mittels Wiederanlageprämisse verlängert werden muss, wobei die Wiederanlage zum Kalkulationszinsfuß den Kapitalwert nicht verändert.

Angenommen man wollte zwei verschiedene Windkraft-Beteiligungen miteinander vergleichen. Beide Beteiligungen führen zu einem Kapitalwert von 3.650 EUR, jedoch wird bei der einen Beteiligung mit einer Nutzungsdauer von 20 Jahren und bei der anderen von 25 Jahren gerechnet. Bei der Alternative mit der 20-jährigen Nutzungsdauer werden die zurückgeflossenen Mittel fiktiv fünf Jahre länger zum Kalkulationszinsfuß angelegt. Dadurch schließen sich die beiden Beteiligungen vollständig gegenseitig aus. Die Anlage zum Kalkulationszinsfuß ist kapitalwertneutral, d. h. auch mit der fiktiven Verlängerung der kürzeren Beteiligung bleibt der Kapitalwert bei 3.650 EUR.

Beteiligungen fuhren also zum gleichen Kapitalwert und sind damit entsprechend der Maxime der Kapitalmethode gleichwertig. Jedoch sagt einem die einfache Anschauung schon, dass es wirtschaftlicher sein muss, einen Kapitalwert von 3.650 EUR in 20 Jahren als erst in 25 Jahren zu erwirtschaften.

Beide

3.5

97

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

Dieser Widerspruch lässt sich mit Hilfe der Annuitätenmethode auflösen. Die Annuitätenmethode ist ein der Kapitalwertmethode verwandtes Verfahren. Bei ihr wird der Kapitalwert einer Investition periodisiert, indem der Kapitalwert mit dem Wiedergewinnungsfaktor (Kehrwert des Rentenbarwertfaktors) multipliziert wird. Dadurch wird der Kapitalwert in eine äquivalente Zahlungsreihe von gleichbleibender Höhe über die gesamte Anlagedauer transformiert. Dies führt bei einer kürzeren Anlagedauer zu einer höheren Annuität als bei einer längeren, genauso wie die Annuität eines Darlehens umso höher sein muss, je kürzer seine Laufzeit ist. Im Falle der zwei verschiedenen Windkraft-Beteiligungen Kalkulationszinssatz von 4 % p. a. folgende Annuitäten:

Beteiligung

1

20 Jahre 3.650 EUR 269 EUR/Jahr

Nutzungsdauer Kapitalwert Annuität

ergeben sich bei einem

Beteiligung 2 25 Jahre 3.650 EUR 234 EUR/Jahr

Abb. 3-30 Wirtschaftlichkeitsvergleich von zwei tels Annuitätenmethode

Windkraft-Beteiligungen mit-

Die Annuitätenmethode weist die Windkraft-Beteiligung 1 mit der kürzeren Investitionsdauer bei gleichem Kapitalwert als die vorteilhaftere Beteiligung aus.

3.5.2.4.4 Interne Zinsfuß-Methode Die Interne Zinsfuß-Methode ist ein dynamisches Verfahren, bei der die Verzinsung einer Investition ermittelt und mit der einer Vergleichsinvestition oder mit einer vorgegebenen Mindestverzinsung verglichen wird. Das Vorteilhaftigkeitskriterium dieser Methode, der so genannte interne Zinsfuß, gibt die Rendite einer Investition an. Der interne Zinsfuß ist der Zinssatz, bei dem der Kapitalwert einer Investition gleich 0 ist. Um den internen Zinsfuß zu berechnen, muss man also die Formel für den Kapitalwert gleich 0 setzen und diese Gleichung dann nach dem Zinsfaktor q auflösen:

t=o

q

t=o

q

Auflösung dieser Gleichung nach dem Zinsfaktor q ist nur bei den zwei im folgenden genannten Sonderfällen auf einfache Weise möglich: Erstreckt sich die Investition nur über ein oder zwei Jahre, so ergibt sich aus der obigen Formel eine lineare bzw. quadratische Gleichung, die sich einfach nach q

Die

98

3.5

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

liegt dann vor, wenn Einzahlungen und Ausmit Ausnahme der Anschaffungsauszahlung in gleichbleibender Höhe anfallen. Dann lässt sich der Rentenbarwertfaktor als Quotient aus der Anschaffungsauszahlung A0 und den jährlichen Einzahlungsüberschüssen EÜt ermitteln: auflösen lässt. Der andere Sonderfall

zahlungen

Rentenbarwertfaktor

EU, Den gesuchten Zinssatz p kann der Abbildung 3-22b entnommen werden. Beispiel:

Anschaffungsauszahlung jährlicher Einzahlungsüberschuss (nachschüssig)

A0 EÜt

Laufzeit

n

Rentenbarwertfaktor

=

—-=

1.000 EUR

=

=

=

2.673 EUR 1.000 EUR

3 Jahre

2,673 -> p 6,0 % für n 3 Jahre =

=

Wenn jedoch die mit der betrachteten Investition verbundenen Zahlungen in unterschiedlicher Höhe anfallen und sich über mehrere Jahre erstrecken, ist eine Näherungslösung erforderlich. Diese ist dank der Zielwertsuche in der Tabellenkalkulationstechnik heutzutage sehr einfach durchzuführen (siehe Abbildung 3-31).

Beim Auslösen der Zielwertsuche wird der Kallmlations-Zinsfuß solange variiert, bis der Kapitalwert gleich Null ist. Dann hat der Kalkulationszinsfuß den Wert des Internen Zinsfußes angenommen. Bei dem vorgestellten Windkraft-Beispiel beträgt der Interne Zinsfuß und damit die Rendite 8,31 % p. a. (nach Steuern). Diese Rendite liegt deutlich über der derzeitigen Umlaufrendite von Wertpapieren. Die Anlage ist daher als wirtschaftlich zu beurteilen (und entspricht damit dem Ergebnis der Kapitalwertberechnung), wenn die Prognose der Ausschüttungen und Steuervorteile als zuverlässig gelten kann. Die Interne-Zinsftiß-Methode ist bei verschiedenen Anwendungsfällen umstritten. Der Grund hierfür liegt zum einen darin, dass sich bei mehrfachem Vorzeichenwechsel (Jahre mit Überschüssen und Jahre mit Defiziten) mehrdeutige Lösungen ergeben können, also zwei oder mehr mathematisch korrekte Interne Zinsfüße. Zum andern liegt dies an der Wiederanlageprämisse, also an der den Verfahren der Investitionsrechnung zugrunde liegenden Annahme, dass Differenzbeträge zum Kalkulationszinsfuß angelegt werden (können). Dass diese Annahme bei dem Windkraft-Beispiel mit einer Verzinsung von 8,31 % p. a. (nach Steuern) plausibel ist, darf zu Recht bezweifelt werden.

Was wäre, wenn die vorzeitigen Ausschüttungen nur zu einem Zinsfuß von 5,0 % p. a. angelegt werden können? Und wie wäre im Vergleich zur WindkraftBeteiligung eine mit 7,0 % p. a. (nach Steuern) festverzinsliche Kapitalanlage über 20 Jahre mit endfälliger Rückzahlung zu beurteilen? Diesen Fragen soll in dem folgenden Abschnitt nachgegangen werden.

3.5

Jahr

Ausschüt- Steuervorteile Beteiligung (einschl. 5 % Agio) tungen 10.500 EUR 500 EUR 500 EUR

500 EUR 600 EUR 600 EUR 600 EUR

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Interner Zinsfuß:

99

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

600 EUR 600 EUR 600 EUR 600 EUR

600 EUR 800 EUR 800 EUR 2.600 EUR 2.600 EUR 2.600 EUR 2.600 EUR 2.700 EUR 2.700 EUR 2.400 EUR

Zahlungssaldo

Zeitwert Barwert -6.132 EUR -6.132 EUR 4.368 EUR 887 EUR 387 EUR 248 EUR 748 EUR 555 EUR 55 EUR -118 EUR 482 EUR 329 EUR -271 EUR 191 EUR -409 EUR -533 EUR

67 EUR -47 EUR -115 EUR 103 EUR; 64 EUR 226 EUR

-647 EUR -715 EUR -497 EUR -536 EUR -574 EUR -610 EUR -619 EUR

190 EUR 1.981 EUR 1.998 EUR 1.854 EUR 1.712 EUR 1.833 EUR 1.854 EUR 1.541 EUR

-602 EUR -746 EURI -888 EUR -867 EUR -846 EUR -859 EUR

8,31%

OEUR

Kapitalwert:

Abb. 3-31 Interner Zinsfuß einer Windkraft-Beteiligung

3.5.2.4.5

Vollständiger Finanzplan (VOFI)

Vollständigen Finanzplan werden alle mit der Investition verbundenen Zaherfasst und mittels Verzinsung bis zum Planungshorizont fortgeschrieben. Dabei wird nicht zwangsläufig mit einem einheitlichen Zinsfuß gerechnet, vielmehr kann der Zinsfuß, zu dem Wiederanlagen oder Zwischenfinanzierungen erfolgen, entsprechend den Bedingungen des Kapitalmarktes festgelegt werden. Bei gleicher Anschafftmgsausgabe ist die Investition die wirtschaftlichste, die zum höchsten Endvermögen führt. Aus dem Verhältnis von Endvermögen zur Anschafftmgsausgabe kann unter Berücksichtigung der Investitionsdauer die so genannte Beim

lungen

VOFI-Rentabilität ermittelt werden: VOFI-Rentabilität

=

Endvermögen / My Anschaffungsausgabe

n

=

.

Investitionsdauer T

....

100

3.5

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

Mit diesem Instrumentarium lassen sich die am Ende des Abschnittes 3.5.2.4.4 gestellten Fragen beantworten. Zunächst soll ermittelt werden, wie hoch das Endvermögen und die VOFI-Rentabilität ausfällt, wenn der Netto-Investitionsbetrag in Höhe von 6.132 EUR (Beteiligung + Agio Steuerersparnis) zu 7,0 % (nach Steuern) über 20 Jahre festverzinslich angelegt wird (siehe Abbildung 3-32). -

Jahr

Haben Zinsen 7,0 %

(Erst-) Investi- Haben-Zinsen tionsausgabe

6.132 EUR

429 EUR

7,0 % 7,0 % 7,0 %

11

7,0 %

12

7,0 %

13 14 15

7,0 %

16 17 18

7,0 % 7,0 % 7,0 % 7,0 % 7,0 %

19

7,0 %

20

7,0 %

8.038 EUR

8.600 EUR! 9.202 EUR! 9.847 EUR 10.536 EUR 11.273 EUR 12.063 EUR 12.907 EUR 13.810 EUR 14.777 EUR 15.812 EUR 16.918 EUR 18.103 EUR 19.370 EUR 20.726 EUR 22.177 EUR 23.729 EUR

644 EUR 689 EUR 738 EUR 789 EUR 844 EUR 903 EUR 967 EUR 1.034 EUR 1.107 EUR 1.184 EUR 1.267 EUR 1.356 EUR 1.451 EUR 1.552 EUR

7,0 %

7,0 % 7,0 %

6.561 EUR 7.021 EUR 7.512 EUR!

459 EUR 491 EUR 526 EUR 563 EUR 602 EUR

7,0 % 7,0 % 7,0 % 10

Guthaben am Jahresende

Endvermögen Abb. 3-32

Vollständiger Finanzplan falliger Rückzahlung

bei einer festverzinslichen

23.729 EUR VOFI-Rentabilität =2° 6.132 EUR

=

1,07

->

Anlage

mit end-

7,0%p.a.

Die

Ermittlung zeigt, dass die VOFI-Rentabilität bei einer Kapitalanlage mit endfälliger Rückzahlung mit dem Internen Zinsfuß bzw. ihrer Rendite übereinstimmt. Bei der mit der 7 %igen Kapitalanlage zu vergleichenden Windkraftbeteiligung sind wegen des Grundsatzes der sich vollständig gegenseitig ausschließenden Investitionsalternativen die Ausschüttungen (einschließlich Steuerersparnisse bzw. abzüglich Steuerbelastung) bis zum Ende der 20-jährigen Nutzungsdauer wiederanzulegen. Hierfür lassen sich jedoch so soll angenommen werden nur Habenzinsen in Höhe von 5 % p. a. nach Steuern erzielen. Dieser Sparvorgang mit -

-

3.5

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

101

%iger Verzinsung ist in den Spalten 6 bis 8 der Abbildung 3-33 dargestellt. In der Spalte 6 wird der Zahlungssaldo des jeweiligen Jahres gebildet. In der Spalte 7 werden die jeweiligen Haben-Zinsen ermittelt, die wegen der Annahme nachschüssiger Zahlungen erst im Folgejahr gutgeschrieben werden. In der Spalte 8 findet man den Guthabenstand jeweils zum Jahresende. 5

Durch die oben dargestellte Wiederanlagestrategie wird auch die WindkraftBeteiligung in eine Kapitalanlage mit vollständiger endfälliger Auszahlung umgewandelt. Damit schließen sich diese Beteiligung und die 7 %ige Festgeldanlage

zwanzig gleichen. über

Jahre

gegenseitig vollständig

aus

und lassen sich somit direkt

ver-

Vollständigen Finanzpläne zeigen, dass die Festgeldanlage zu einem höheren Endvermögen (23.729 EUR) führt als die Windkraft-Beteiligung (23.090 EUR). Dementsprechend liegt die VOFI-Rentabilität der Windkraft-Beteiligung mit 6,85 % p. a. unter der der 7 %igen Festgeldanlage. Die

VOFI Rentabilität -

=

zolM^^S

=

1,0685

-»

6,85 % p. a.

Unter der Bedingung der endfälligen Rückzahlung ist also nach Steuern die 7

Festgeldanlage wirtschaftlicher als die Windkraft-Beteiligung.

%ige

Wegen des Grundsatzes der sich gegenseitig vollständig ausschließenden Investitionsalternativen ist die Windkraft-Beteiligung als eine Mischanlage zu betrachten, die sich aus der eigentlichen Beteiligung mit einer internen Verzinsung von 8,31 % p. a. und aus der Wiederanlage der vorzeitigen Ausschüttungen zu 5 % p. a. nach Steuern zusammensetzt. Daraus ergibt sich insgesamt eine VOFI-Rentabilität von 6,85 % p. a.

3.5.2.5 Verfahrensauswahl

der nicht geringen Anzahl von Verfahren der Investitionsrechnung stellt sich die Frage, welches Verfahren bei welcher Fragestellung anzuwenden ist. Die Verfahrensauswahl hängt u. a. davon ab, ob ein schnelles, überschlägiges Urteil oder eine gründliche Untersuchung gefragt ist.

Angesichts

Im einen Fall wird der Makler einem Kaufinteressenten die Anfangsrentabilität des angebotenen Objektes vorrechnen, im anderen Fall wird man mit Computerunterstützung den Internen Zinsfuss ermitteln oder in noch differenzierterem Vorgehen einen Vollständigen Finanzplan aufstellen und die VOFI-Rentabilität er-

mitteln.

Investitionsausgabe ist den präziseren, aber zeitaufwendigeren finanzmathematischen Verfahren (einschließlich des Vollständigen Finanzplanes) der Vorzug zu geben. In Anbetracht der zumeist hohen

Ansonsten ist grundsätzlich die schon in Abschnitt 3.5 angesprochene Fallunterscheidung zwischen der Beurteilung einer Einzelinvestition und der Auswahl aus

3.5

102

00

S

u

co

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit

o

2

1 §

où N

Dû DÛ

< -S

DO

SS

CO '5