Planungs- und Bauökonomie: Band 2: Grundlagen der wirtschaftlichen Bauausführung [5., völlig überarb. und erw. Aufl.] 9783486599978

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LH

Bauen und Ökonomie

Herausgegeben von Universitätsprofessor Dr. Dietrich-Alexander Möller und

Universitätsprofessor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche Lieferbare Titel: Kalusche, Projektmanagement für Bauherren und Planer, 2. Auflage Möller, Planungs- und Bauökonomie, Bandi: Grundlagen der wirtschaftlichen Bauplanung, 5. Auflage Möller Kalusche, Planungs- und Bauökonomie, Band 2: Grundlagen der wirtschaftlichen Bauausführung, 5. Auflage Möller Kalusche, Übungsbuch zur Planungs- und Bauökonomie, 4. Auflage •

Planungs-und Bauökonomie

Band 2: Grundlagen der wirtschaftlichen

Bauausführung

von

Dr. Dietrich-AIexander Möller

Universitätsprofessor für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen und

Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche

Universitätsprofessor für Planungs- und Bauökonomie Architekten und Wirtschaftsingenieure

5., völlig überarbeitete und erweiterte Auflage

Oldenbourg Verlag München Wien

Bibliografische ^formation der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über

abrufbar.

© 2008 Oldenbourg Wissenschaftsverlag GmbH Rosenheirner Straße 145, D-81671 München

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Lektorat: Wirtschafts- und Sozialwissenschaften, Herstellung: Anna Grosser Coverentwurf: Kochan & Partner, München Gedruckt auf säure- und chlorfreiem Papier

Gesamtherstellung: Kösel, Krugzell ISBN 978-3-486-58589-6

[email protected]

V

Vorwort Planungs- und Bauökonomie verstehen die Verfasser dieses Lehrwerkes als Wirtschaftlehre für Bauherren und Architekten, d. h. fur den Auftraggeber von Planungsleistungen und Bauleistungen und für den seine Interessen vertretenden planenden und bauleitenden Architekten. Dementsprechend sind die beiden Bände Wirtschaftliche Bauplanung und Wirtschaftliche Bauausführung samt dem ergänzenden Übungsbuch aus Auftraggebersicht geschrieben. Die Sichtweise der Auf-

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insbesondere der Bauunternehmer wird nur dann eingenommen, darum geht, Interessenskonflikte zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer zu verdeutlichen.

tragnehmer wenn es ggf.

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Nach nunmehr sieben Jahren und einer weiteren Verbreitung der Planungs- und Bauökonomie in Lehre und Praxis liegt die 5. überarbeitete Auflage von Band 1 und Band 2 vor. Das begleitende Übungsbuch bietet besonders Studierenden die Möglichkeit, das neu erworbene Wissen anzuwenden und anhand von praktischen Aufgaben und Musterlösungen zu üben.

vorliegende 5. Auflage der Wirtschaftlichen Bauausführung ist gegenüber der Vorgängerauflage vollständig überarbeitet, aktualisiert, ergänzt und vertieft worden. Bei der Aktualisierung handelt es sich neben dem Fortschreiben von Kostenangaben und der Euro-Umstellung im Wesentlichen um die mit der Einführung der Musterbauordnung 2002 verfolgten Verfahrensvereinfachung bzw. „Privatisierung" im Bauordnungsrecht und die Berücksichtigung der Änderungen in der Vergabe- und Vertragsordnung (VOB) 2006, die vor allem aus der neuen EU-Richtlinie über die Koordinierung der Verfahren zur Vergabe öffentlicher Bauaufträge und Dienstleistungsaufträge (2004/18/EG) und dem Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts resultieren. Ergänzungen stellen insbesondere der Abschnitt über die Public Private Partnership und der über die Vertragsarten einschließlich des Garantierten-Maximalpreis-Vertrages dar. Vertieft und neu gegliedert ist u. a. das Thema Bauüberwachung mit der umfassenden Behandlung aller Grundleistungen der Leistungsphase Objektüberwachung. Die

Der Autor Dietrich-Alexander Möller lehrt Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen an der Fakultät für Architektur der Technischen Universität Dresden. Der Autor Wolfdietrich Kalusche vertritt die Planungs- und Bauökonomie an der Fakultät Architektur, Bauingenieurwesen und Stadtplanung an der Brandenburgischen Technischen Universität Cottbus. Beide Verfasser gründen ihre Lehr- und Forschungstätigkeit auf langjähriger praktischer Berufserfahrung und verbinden die Ergebnisse mit deren Anwendung in der Praxis. So war Dietrich-Alexander Möller zunächst in der Krankenhausbetriebsplanung tätig, bevor er nach Lehrtätigkeiten an der Bergischen Universität Gesamthochschule Wuppertal und der Universität Karlsruhe nach Dresden ging. Wolfdietrich Kalusche war nach seiner Assistententätigkeit an der Universität Karlsruhe mit der Planung und Ausführung insbesondere von Flughafenbauten befasst, bevor er nach Cottbus berufen wurde.

-

-

Mit ihrem Rat und ihrer Fachkenntnis haben uns die Kollegen Prof. Dr. jur. Bernhard Rauch und Prof. Dr.-Ing. Karl Rose sehr unterstützt. Wir sind ihnen dafür zu

großem Dank verpflichtet.

VI

Vorwort

Bei der Überarbeitung und kritischen Durchsicht des Textes war uns die Wissenschaftliche Mitarbeiterin Frau Dipl.-Ing. Ingeborg Dusatko am Lehrstuhl in Cottbus eine außerordentliche Hilfe. Ihr wie auch dem Wissenschaftlichen Mitarbeiter Dipl.-Ing., Dipl.-Wirtsch.-Ing. Robert Bauer am Lehrstuhl in Dresden sei für ihre Unterstützung sehr herzlich gedankt. Die

sorgfältige Bearbeitung

insbesondere der vielen arch. Susanne Hoffmann

zu am

Dietrich-Alexander Möller

der neueren Abbildungen und die Kontrolle aktualisierenden VOB-Zitate übernahm Frau cand.-

Lehrstuhl in Cottbus, ihr sei herzlich

gedankt.

Wolfdietrich Kalusche

VII

Inhaltsverzeichnis Seite

Vorwort.V Inhaltsverzeichnis.VII

Abbildungsverzeichnis.XI Abkürzungsverzeichnis.XIII 1. 1.1 1.1.1 1.1.2 1.2

1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 1.2.6 1.2.7 1.2.8 1.2.9 1.2.10 1.3 1.3.1 1.3.2 1.4 1.4.1 1.4.2

2. 2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.3.6 2.4 3. 3.1 3.1.1 3.1.1.1 3.1.1.2 3.1.2 3.2 3.2.1

Organisation der Bauplanung und -ausführung.1 Grundsätzliches zur Organisation.2

Betriebswirtschaftliche Grundlagen.3 Praktische Hinweise zur Projektorganisation.4 Beteiligte an der Ausführung, insbesondere Bauunternehmen.9

Fachunternehmer.11 Nachunternehmer.11 Bietergemeinschaften und Arbeitsgemeinschaften.14 Generalunternehmer.15 Totalunternehmer.16 Generalübernehmer und Totalübernehmer.17

Baubetreuer.18

Bauträger.18 Leasingunternehmen.20 Private Partner einer Public Private Partnership (PPP).21 Herstellen von Bauwerken.24 Baustellenfertigung und Industrielles Bauen.25 Schlüsselfertiges Bauen.28 Zentralisation von Aufgaben bei großen Bauvorhaben.31 Begriffserläuterung und grundsätzliche Wertung.32 Zur Zentralisierung geeignete Aufgaben.33 Bauplanung.38 Entwurf.38 Genehmigungsplanung.39 Bauordnungen.40 Genehmigungspflicht und Genehmigungsfreiheit.43 Baugenehmigungsverfahren und Bauaufsicht.46 Ausfuhrungsplanung.49 Einflüsse aus der Gebäudegeometrie.52 Anforderungen von Nutzern und Behörden.53 Gestaltungsqualität.53 Maßkoordination, Normen, Typen und Details.54 Planungsreife bei der Ausschreibung.55 Prüfung der Ausführungsplanung.56 Fortschreibung der Bauplanung.57 Vergabewesen.58 Rechtliche Grundlagen des Vergabewesens.58 Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) Teil A.61 Arten der Vergabe.62 Vergabeverfahren.64 Verdingungsordnung für Leistungen (VOL).67

Vertragsbedingungen.68 Allgemeine Vertragsbedingungen (VOB/B).70

VIII

Inhaltsverzeichnis

3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5

Zusätzliche Vertragsbedingungen.70 Besondere Vertragsbedingungen.70 Technische Vertragsbedingungen (VOB/C).71 Reihenfolge der Gültigkeit der Vertragsbedingungen.73

3.4.2.5 3.4.3 3.4.3.1 3.4.3.2 3.4.3.3 3.4.4 3.4.4.1 3.4.4.2 3.4.4.3 3.4.4.4 3.4.4.5 3.5 3.5.1 3.5.1.1 3.5.1.2 3.5.1.3 3.5.2 3.6 3.7 3.7.1 3.7.1.1 3.7.1.2 3.7.1.3 3.7.1.4 3.7.2 3.7.3

Anmerkungen zu einzelnen Vergabeeinheiten.93 Gesamtgewerkevergabe.98

3.3 Leistungsbeschreibung.73 3.3.1 Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnis.74 3.3.1.1 Aufbau eines Leistungsverzeichnisses.74 3.3.1.2 Mengenermittlungen zum Leistungsverzeichnis.76 3.3.1.3 Standardisierte Leistungstexte.77 3.3.1.4 Prüfung von Leistungsverzeichnissen.78 3.3.2 Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm.79 3.4 Vergabe.83 3.4.1 Angebotsprüfung einschließlich auftragsbezogener Kosten- und Terminkontrolle.84 3.4.2 Vergabe von Bauleistungen in Fachlosen.87 3.4.2.1 Begriffserläuterungen und Grundlagen.88 3.4.2.2 Konzeption der Ausschreibung.89 3.4.2.3 Kriterien der Losbildung.91 3.4.2.4 Vergabeeinheiten im Überblick.92

4.

4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.2

Arbeitsweise des Generalunternehmers.99 Übergeordnete Belange und einzelne Zielsetzungen.100 Checkliste zur Gesamtgewerkevergabe .101 Pauschal ierung von Leistungen.103

Anwendungsbereiche von Pauschalierungen.103 Prüfung von Pauschalangeboten.105 Vergütung von Pauschalleistungen und Zahlungen.105 Änderungen der pauschalierten Leistung.106 Honorarermittlung bei Pauschalsummen.108 Bauverträge und Vergütung.109 Leistungsvertrag.110 Einheitspreisvertrag.110 Pauschalvertrag.111 Garantierter Maximalpreis-Vertrag (GMP-Vertrag).112 Stundenlohnvertrag und Selbstkostenerstattungsvertrag.113 Grundverständnis der baubetrieblichen Kalkulation .114 Nachträge.117 Nachtragsarten.118 Mengenänderungen.118 Änderung des Bauentwurfs.122 Zusätzliche Leistungen.123 Sonstige Nachtragsarten.123 Bearbeitung eines Nachtragsangebotes.124 Nachträge als Ersatz für Aufträge.127 Bauausführung.129 Baustelleneinrichtung.129 Elemente der Baustelleneinrichtung.130 Kosten der übergeordneten Baustelleneinrichtung und Ausschreibung.132 Baustelleneinrichtungsplan und seine Fortschreibung.133 Bereitstellung von Baubüros.134 Ablauf-und Terminplanung.135

Inhaltsverzeichnis

IX

Grundsätzliche Aspekte der Terminplanung.137 4.2.1 Verfahren der Terminplanung.139 4.2.2 Unterschiedliche Detaillierung der Terminplanung.145 4.2.3 4.2.3.1 Rahmenterminplan (Terminrahmen).146 4.2.3.2 4.2.3.3 4.2.3.4

4.2.4 4.2.5 4.2.6 4.2.7 4.2.7.1 4.2.7.2

4.2.7.3

4.2.7.4 4.2.7.5 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.3.5 4.3.5.1 4.3.5.2 4.3.5.3

4.3.5.4 4.3.5.5 4.3.5.6 4.3.5.7 4.3.5.8 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4 4.5 4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.5.3.1 4.5.3.2 4.5.3.3 4.5.3.4 4.5.4 4.5.5 4.6 4.6.1 4.6.1.1 4.6.1.2 4.6.1.3 4.6.1.4 4.6.1.5

Generalterminplan (Generalablauf).147 Grobterminpläne (Grobablauf).148 Detailterminpläne (Detailablauf).148

Terminplanungsautgaben in den einzelnen Leistungsphasen der Objektplanung.149 Terminkontrolle und -Steuerung.150 Randbedingungen bei der Terminplanoptimierung.150 Gestörter Bauablauf und Terminsicherungsmaßnahmen.152 Gestörter Bauablauf.152 Terminsicherungsmaßnahmen.154 Mehrvergütungsansprüche bei Behinderung der ordnungsgemäßen Ausführung.155 Verzugsbedingte Zusatzkosten.158 Alternativen zu Terminsicherungsmaßnahmen.158 Bauüberwachung.159 Organisation der Bauüberwachung.163 Überwachen der Ausführung des Objekts.167 Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten.170 Abnahme der Bauleistungen.171 Sonstige Grundleistungen der Objektüberwachung.173 Überwachung und Detailkorrektur von Fertigteilen.173 Aufstellen und Überwachen eines Zeitplanes (Balkendiagramm).175 Führen eines Bautagebuches.176 Gemeinsames Aufmaß mit den bauausführenden Unternehmen.177 Antrag auf behördliche Abnahmen und Teilnahme daran.177

Übergabe des Objekts.178

Auflisten der Verjährungsfristen.178 Überwachen der Beseitigung der festgestellten Mängel.179 Kostenplanung im Zuge der Bauausführung .179

Kostenkontrolle.181 Kostenänderungen und Kostensteuerung.182 Kostenfeststellung.184 Bausummenüberschreitungen (Baukostenänderungen).185 Bauabrechnung.187 Mengenermittlungen zur Bauabrechnung.187 Rechnungslegung.187 Rechnungsprüfung.188 Anzahlungen.190 Abschlagsrechnungen.191 Abrechnung nach Zahlungsplan.191 Schlussrechnungen und Teilschlussrechnungen.192 Ersatzvornahme im Zuge der Bauabrechnungen.194 Wirtschaftsgüterzuordnung .194 Besondere Bedingungen der Bauausführung.196 Winterbaumaßnahmen und Winterbaubeheizung.197 Unterbrechungsfreie Durchführung der Arbeiten.197 Winterbaumaßnahmen.198 Winterbaubeheizung.198 Wirtschaftliche Aspekte des Winterbaus.200 Planung der Maßnahmen.201

X

Inhaltsverzeichnis

4.6.1.6 Form der Beauftragung.201 4.6.1.7 Kosten und Kostenkennwerte.202 4.6.2 Bauschuttbeseitigung.204 4.6.2.1 Pflichten der Auftragnehmer und Baustellenpraxis.204

4.6.2.2 Vorbeugung und Schadensminderung.206 4.6.2.3 Bauschutt als Sondermüll.208 4.6.2.4 Leistungsbeschreibung und Kosten der Bauschuttbeseitigung.209 5. 5.1 5.2

5.3

Baunutzung.211 Objektmanagement.211 Inbetriebnahme.213 Objektbetreuung und Dokumentation.216

Literaturverzeichnis.219

Stichwortverzeichnis.225

XI

Abbildungsverzeichnis Seite 1 -1 1 -2 1 -3 1 -4 1 -5 1 -6 1 -7 1-8 1-9 1- 10 2- 1

Organigramm Bauleitung (Aufbauorganisation).4 Ablaufschaubild Schlussrechnung (Ablauforganisation).5

Ausstattung Parkhaus.6 Unternehmenseinsatzformen.12 Stellung des Generalunternehmers.15 Stellung des Totalunternehmers.16 Stellung des Totalübernehmers.17 Checkliste

Bauträger und dessen Tätigkeitsbereiche.19 Grundmodell einer Public Private Partnership.22 PPP-Modelle unter dem Aspekt des Eigentumsübergangs.22 Überblick über die Gestattungsverfahren für die Errichtung,

Beseitigung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen nach Sächsischer Bauordnung.44 2-2a Bauantrag nach § 68 Sächsische Bauordnung, Seite 1.47 2- 2b Bauantrag nach § 68 Sächsische Bauordnung, Seite 2.48 3- 1 Von der EU-Richtlinie 2004/18/EG bis zur Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB).59 3-2 Überlagerung des BGB-Werkvertragsrechtes mit der VOB Teil B und C..69 3-3 Aufgliederung der Gesamtleistung in Teilleistungen.74 3-4 Aufbau eines Leistungsverzeichnisses.75 3-5 Mengenermittlung von Mauerarbeiten.77 3-6a Hierarchischer Aufbau des STLB-Bau.80 3-6b Hierarchischer Aufbau des STLB-Bau.81 3-7 STLB-Bau-Position.81 Garantierter und tatsächlicher Preis beim GMP-Vertrag.113 3-8

3-9 Kalkulationsschema.115 3-10 Grundprinzip der Kalkulation von Einheitspreisen.116 3-1 la Verlauf des Gesamtpreises und der Gesamtkosten einer Bauleistung in Abhängigkeit von der Menge.119 3-1 lb Mengenabhängige Veränderung des Fixkostenanteils gegenüber

der Angebotskalkulation.120 3- 1 lc Verlauf des Einheitspreises bei über 10 v. H. hinausgehender Unter- bzw. Überschreitung der im Vertrag vorgesehenen Menge.121 4- 1 Arbeitsschritte zur Erstellung eines Terminplanes.140 4-2 Beispiel eines Projektstrukturplanes.141 4-3 Balkenplan.142 4-4 4-5

4-6 4-7 4-8 4-9 4-10 4-11 4-12 4- 13 5- 1

Weg-Zeit-Diagramm.143 Netzplan.145 Vertragsmuster zur Terminsicherungsvereinbarung.155

Muster für eine Behinderungsanzeige.156 Unterschiedliche Bauleitungs- und Bauüberwachungsaufgaben.162 Die Trennung von Planung und Bauüberwachung, die Beauftragung eines Baumanagements durch den Bauherren.165 Winkeltoleranzen nach DIN 18 202.169 Koordination der fachlich Beteiligten bei der Objektüberwachung durch den Objektplaner.172

Abnahmeprotokol 1.174 Echte und unechte Bausummenüberschreitungen.186 Verfügbarkeit von Informationen während der Objektlebensdauer.212

XIII

Abkürzungsverzeichnis a. a.

O.

Anm. d. Verf.

Abb. AGB ARGE ATV AVA BauGB BauNVO

= = = =

= = =

= =

EDV EnEV EP € EU e. V.

evtl. f. ff. FIEC

GAEB GbR

ggf.

GMP GOA GP GU HOAI

Hrsg. i. Allg.

i. w. S. LB LBB LBO LKW m

Mio. Mrd.

Allgemeine Technische Vertragsbedingungen Ausschreibung, Vergabe, Abrechnung

=

BGF

DXF

Arbeitsgemeinschaft

=

BGB BGH bzw. CAD d. h. DAB DIN DschG DVA

angegebenen Ort Anmerkung der Verfasser Abbildung Allgemeine Geschäftsbedingungen am

= =

= = =

= =

= =

= = =

= = = =

= = =

Baugesetzbuch Baunutzungsverordnung

Bürgerliches Gesetzbuch Brutto-Grundfläche

Bundesgerichtshof beziehungsweise Computer Aided Design

das heißt Deutsches Architektenblatt Deutsches Institut für Normung e. V. bzw. DIN-Norm

Denkmalschutzgesetz Deutscher Verdingungsausschuss für Bauleistungen Drawing Exchange Format (Dateiformat zum CAD-

Datenaustausch) Elektronische Datenverarbeitung

Energieeinsparverordnung Einheitspreis

Euro

Europäische Union eingetragener Verein eventuell

folgende (Seite) folgende (Seiten)

Föderation de 1' Industrie de la Construction

(Verband der europäischen Bauwirtschaft) =

=

= = = = =

= =

= = = = = = = = =

Gemeinsamer Ausschuss Elektronik im Bauwesen Gesellschaft bürgerlichen Rechts

gegebenenfalls garantierter Maximalpreis

Gebührenordnung für Architekten Gesamtpreis

Generalunternehmer Honorarordnung für Architekten und

Herausgeber im Allgemeinen

Ingenieure

im weiteren Sinne

Leistungsbereich Landesverband Bayerische Bauindustrie Landesbauordnung Lastkraftwagen Meter Million

Milliarde

XIV

MWSt NatschG Nr.

Ä.

o. o. a.

PKW

S. SächsBO

Abkürzungsverzeichriis =

= = = = = =

=

StLB StVO TS

=

TÜV

=

u. a. u. Ä.

u. U. u. v. m usw. v. H.

vgl.

VHB VOB

VOB/A VOB/B VOB/C VOL z. B. z. T.

=

=

= = = =

= = = =

= = = =

= = =

Mehrwertsteuer

Naturschutzgesetz Nummer oder Ähnliches oben angegeben Personenkraftwagen Seite

Sächsische

Bauordnung Standardleistungsbuch Straßenverkehrsordnung Technische Spezifikation Technischer Uberwachungsverein und andere,

unter

und Ähnliche(s)

anderem

unter Umständen und vieles mehr und so weiter vom Hundert

vergleiche Vergabehandbuch Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil A Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil C Verdingungsordnung für Leistungen zum Beispiel zum

Teil

1.

Organisation der Bauplanung und -ausführung

Jedes Bauvorhaben ist mit einem erheblichen Einsatz von materiellen und immateriellen Mitteln verbunden, so dass die Frage nach der Effizienz dieses Mitteleinsatzes nicht gleichgültig sein kann; vielmehr wird ein möglichst günstiges Ergebnis im Verhältnis zum Mittelaufwand angestrebt (Output-Input-Verhältnis). Die eingesetzten Mittel werden in der Volks- und Betriebswirtschaftslehre als Produktions- oder Einsatzfaktoren bezeichnet. Hierzu gehören die Betriebsmittel (Grundstücke, Gebäude, Anlagen und Geldmittel), Werkstoffe sowie dispositive Arbeit (Betriebsführung) und ausführende Arbeit. Durch Kombination der verschiedenen Einsatzfaktoren werden Produktionsprozesse und Dienstleistungen ermöglicht. Um ein bestimmtes Produkt zu erzeugen oder eine bestimmte Dienstleistung zu erbringen, müssen die Einsatzfaktoren in der erforderlichen Art, Menge und Qualität kombiniert werden. Im Sinne des Wirtschaftlichkeitsprinzips gilt es, die optimale Faktorkombination zu finden. Diese optimale Faktorkombination ist von verschiedenen Rahmenbedingungen abhängig: technologische Entwicklung der Gesellschaft Verfügbarkeit der Einsatzfaktoren im Hinblick auf Menge, Qualität bzw. Ausbildungsstand -

-

-

Preis bzw. Wert der Einsatzfaktoren u.

a.

Ziel der Unternehmungen ist es, sich durch die Entwicklung noch besserer Faktorkombinationen Wettbewerbsvorteile zu verschaffen. Der dadurch initiierte technologische und wirtschaftliche Fortschritt ist geprägt von zunehmender Arbeitsteilung und Spezialisierung. Beispielhaft hierfür sind die Ausprägung der einzelnen Berufe mit zunehmender Differenzierung und als Extremfall die Fließbandarbeit, bei der die höchste Arbeitsproduktivität durch Spezialisierung auf wenige eingeübte Handgriffe erreicht werden soll. -

-

Mit der Spezialisierung und Arbeitsteilung sind für den einzelnen Betrieb ein größeres Risiko bei Veränderung der Rahmenbedingungen und eine Minderung des eigenen Wertschöpfüngsanteils verbunden. Deswegen verfolgen viele Unternehmen eine Diversifikation, also eine Ausweitung des Leistungsprogramms, als Wachstumsstrategie und Risikoausgleich. Diese Entwicklung hat auch vor der Bauwirtschaft nicht Halt gemacht: Aus dem Baumeister sind der Architekt, der Bauingenieur und diverse Fachingenieure geworden. Als gegenläufige Tendenz hat sich der Generalplaner etabliert. Gab es früher nur ganz wenige Bauunternehmen unterschiedlicher Gewerke, so ist heute eine Vielzahl von Fachunternehmern an einem Bau beteiligt eine Entwicklung, die auch in dem inzwischen auf über 60 Leistungsbereiche angewachsenen Teil C der Vergabe- und Vertragsordnung (VOB) ihren Niederschlag findet. Im Gegenzug dazu haben sich Generaluntemelimer und Totalunternehmer herausgebildet, die oft einen Großteil der Leistungsbereiche abdecken und die übrigen Leistungen durch Nachunternehmer erbringen lassen. -

1.

2

Organisation der Bauplanung und -ausfuhrung

Entwurf bis zur Fertigstellung des Gebäudes ist durch einen Arbeitsteilung gekennzeichnet. Bauherrenleistungen, Planungsleistungen, Genehmigungen, Ausfuhrungsleistungen und Lieferleistungen müssen in wohl aufeinander abgestimmter Weise erbracht werden. Dieses geordnete Zusammenspiel ergibt sich nicht von selbst, sondern ist immer nur das Ergebnis einer guten Organisation. Mangelhafte Organisation kann die Qualität eines Projektes, dessen Termineinhaltung und die Kostensituation beeinträchtigen, was in jedem Falle die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens negativ beeinflusst. Daher muss der Bauherr auch über organisatorische Kenntnisse verfügen oder sich der fachkundigen Unterstützung z. B. eines entsprechend versierten Architekten oder Projektsteuerers bedienen. Aus diesem Grunde werden im Folgenden die wichtigsten Grundlagen der Projektorganisation dargestellt. Auch der Weg hohen Grad

vom

an

1.1 Grundsätzliches

zur

Organisation

Die Bedeutung einer guten Projektorganisation hat in den letzten Jahrzehnten kontinuierlich zugenommen. Dies liegt daran, dass Bauprojekte zunehmend gekennzeichnet sind durch: vermehrte äußere Einflüsse aufgrund von Gesetzen und Bestimmungen schneller wechselnde Nutzeranforderungen kürzere Bauzeiten hohen bzw. steigenden Fremdkapitalanteil und damit stärkeren Wettbewerbsdruck zwischen Bauinvestitionen und anderen Kapitalanlagemöglichkeiten stärkere Arbeitsteilung mit gleichzeitig zunehmender Spezialisierung der -

-

-

-

-

-

-

-

Projektbeteiligten Kontrolle, bedingt vor allem durch Interessen der Investoren (Kapitalanleger) und der Öffentlichkeit (Rechnungshöfe, Bürgerinitiativen) hohe Investitionsbeträge (Großbauvorhaben, Infrastrukturmaßnahmen) mehr

zunehmende Abstraktion der Informationen

(EDV-Anwendung).

Das Erfordernis der Organisation steigt insbesondere mit der Größe eines Projektes, entsprechend steigt der Anteil formgebundener Abläufe und Ergebnisse. Der Einzelne kann dabei innerhalb und für das Projekt nur dann wirklich Ordnung schaffen, wenn es sich um eine für alle erkennbare Ordnung handelt.

Die damit verbundene Formalisierung von Kritikern auch als Bürokratisierung bezeichnet bedeutet nicht nur eine Arbeitserleichterung bei der Informationsbeschaffung, sondern gegebenenfalls auch einen Mehraufwand bei der Darstellung der Arbeitsergebnisse. Sie bedeutet im Hinblick auf die Arbeitsweise auch eine Einschränkung der Kreativität einzelner Beteiligter und im ungünstigen Fall die Verhinderung von Innovationen, die dem Projekt zugute kommen könnten. -

-

Dementsprechend darf auch durch die Vorgabe von Abläufen, Entscheidungen, Festlegungen usw. der Fortschritt des Projektes nicht erschwert werden. Es besteht

1.

Organisation der Bauplanung und -ausfuhrung

3

eine Kunst darin, das richtige Maß an Organisation zu finden, dass Aufwand und Nutzen der Organisation dem Projekterfolg dienen.

gewissermaßen

so

Es stellt sich deshalb die Frage, wie bei der Planung und Ausführung von Bauvorhaben auf die auch aus diesen Gründen gestiegenen Anforderungen an die Projektorganisation reagiert werden kann. Die Grundlagen der Organisation werden im Rahmen der Wirtschaftswissenschaften behandelt. Inwieweit sind die dort gülti-

gen Erkenntnisse auf Bauprojekte

übertragbar?

1.1.1 Betriebswirtschaftliche

Grundlagen

Die Organisationswissenschaften sind Teil der Betriebswirtschaftslehre. Dementsprechend sind auch dort die in Frage kommenden Definitionen zu finden. In den

meisten Fällen wird die

Unternehmung als Gegenstand der Organisation gesehen. „Das System der Unternehmung bedarf der integrativen, gefügehaften Strukturierung seiner Elemente und Beziehungen in einer dynamischen und variablen Umwelt. Diese formale Struktur der Unternehmung lässt sich als ein eigenes System, als Organisationssystem betrachten. Es betrachtet als Elemente Aufgaben, Personen und Sachmittel, die durch die Gestaltung besonderer organisatorischer Beziehungen miteinander verbunden werden. Diese lassen sich als Verteilungsund Arbeitsbeziehungen kennzeichnen. Die einzelnen Organisationselemente werden durch sie formal, räumlich und zeitlich strukturiert." (Sellien (Hrsg.) 1979, S. 581) Für die praktische Anwendung stellt sich die Frage, wie eine Organisation dargestellt und vermittelt werden kann. Hierzu gehört neben Beschreibungen vor allem die grafische Darstellung organisatorischer Tatbestände. Durch Visualisierung sollen Organisationsschaubilder meist sehr komplexe Zusammenhänge einsichtig machen." (a. a. O.) Für die mögliche Unterteilung in „1. Strukturschaubilder: typisch Organigramm als Abbild der Funktions- und Abteilungsgliederung, 2. Ablaufschaubilder (Flussdiagramme o. ä.)..." (Sellien (Hrsg.) 1979, S. 593) sind in den Abbildungen 1-1 und 1-2 zwei Beispiele gezeigt. Für eine geordnete und überschaubare Projektarbeit ist die Verwendung von „

...

Organisationshilfsmitteln sehr förderlich. Dabei andererseits auch so einfach wie möglich sein.

sollen diese

so

informativ und

Dies bedeutet vor allem auch, dass ihre Anwendung von vielen Projektbearbeitern kurzfristig erlernt und rationell durchgeführt werden kann. Die Akzeptanz der Hilfsmittel ist durch ausreichende Erläuterungen, gegebenenfalls durch eine Schulung zu fördern. Der Einsatz und der Stellenwert jedes Hilfsmittels muss jeweils auf das Projektziel abgestimmt werden.

-

-

Übliche Hilfsmittel in unterschiedlichster Form sind: Organigramme (Aufbau und Ablauf des Projektes, z. B. Abb. 1-2) Checklisten ( z. B. Abb. 1-3)

1-1 und

1.

4

Organisation der Bauplanung und -ausführung

Projektleitung -

Stabsstellen EDV-Unterstützung Vertragswesen

Gesamtkoordination

-

Personal wesen

-

-

Sekretariat

Hochbau

Fachbauleiter Tiefbau

Fachbauleiter Baukonstruktionen Abb. 1-1

-

-

-

-

Fachbauleiter Technische Anlagen

Organigramm Bauleitung (Aurbauorganisation)

Standardkataloge ( z. B. zur Baubeschreibung) Formblätter (z. B. zum vereinfachten Schriftverkehr) Formatvorgaben (z. B. für Bauzeichnungen) Standardsoftware (z. B. für Kosten- und Terminplanung, CAD, Raumbuch u. v.

m.).

Vor ihrer

Anwendung ist zu prüfen, ob die von Anfang an dabei zu verarbeitenden Informationen auch für die späteren Projektphasen ausreichen und vollständig sind. Ferner ist zu vermeiden, dass Informationen mehrfach bzw. zu oft erfasst oder verarbeitet werden.

Zweckmäßig ist die Zusammenstellung der Organisationsunterlagen in Form eines Projekthandbuches. Die Beachtung der Organisationsvorgaben ist durch vertragliche Vereinbarungen sicherzustellen, d. h. das Projekthandbuch wird fur alle Projektbeteiligten Bestandteil der Planungs- bzw. Bauverträge. 1.1.2 Praktische Hinweise zur Projektorganisation

Grundlegender und selbstverständlicher Bestandteil jeder Projektorganisation sollten die geltenden Gesetze, Verordnungen und Normen sein. Sie bieten Regeln und Orientierung für den Umgang der Projektbeteiligten miteinander und entlasten den Organisator von einem Teil der notwendigen Vorüberlegungen. Im Bauwesen gehören auf jeden Fall hierzu das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), die jeweilige Landes-

1.

Organisation der Bauplanung und -ausfuhrung Objekttlberwachung

Bauherr

Unternehmer

5

Kostenplaner

Abnahme mit Abnahmeprotokoll

Schluss-

Abnahme-

rechnung

protokoll

Rechnungseingang

Vorprüfung Schlussrechnung

Vergleichsberechnung

Rechnungsprüfung

Plausibilitätskontrolle

Rechnungsfreigabe

Abwicklung Zahlungsverkehr

Abb. 1-2 Ablaufschaubild

Schlussrechnung (Ablauforganisation)

1.

6

Checkliste zur

Organisation der Bauplanung und -ausfuhrung

Ausstattung Parkhaus

Überprüfung der Objektplanung und

insbesondere der Kostenermittlung auf Vollständigkeit: Abfallbehälter (Wertstofftrennung) -

-

-

Anzeigetafeln

Aschenbecher Automaten

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Beleuchtung (allgemeine Beleuchtung, Notbeleuchtung) Beschriftungen Fluchtwegweiser Handfeuerlöscher Hinweisschilder

Lichtsignalanlagen

Notrufsäulen Parkwärter-Haus (evtl. ersetzt durch Parksystem) Rammschutz Raum für Reinigungsgeräte (evtl. Schrank) Schließfächer

Schrankenanlagen Sichtblenden

-

-

-

-

-

-

Stellplatzbeschilderung

StVO-Schilder Telefonboxen Uhren

WC-Einrichtungen

WerbeelementeAVerbeflächen für Dritte -

Abb. 1-3 Checkliste Ausstattung Parkhaus

die sowie die DIN-Normen,

bauordnung (LBO),

und Vertragsordnung für die wichtigsten zu nennen.

Vergabe-

um nur

Bauleistungen (VOB)

allerdings festgestellt werden, dass in der Praxis gerade in dieser Bezieund zu Beginn von Projekten die entscheidenden Fehler gemacht werden. Diese bestehen z. B. darin, dass eine nicht ausreichende Kenntnis der oben genannten Werke gegeben ist, diese falsch ausgelegt werden oder auf vertragliche Regelungen verzichtet wird. Es

muss

hung

Bauherren verfolgen mit der Ausführung von Bauprojekten bestimmte Ziele, z. B. Bedarfsdeckung, Kapitalanlage, Betriebsoptimierung, um nur einige zu nennen. Entsprechend muss die Zielsetzung zunächst herausgearbeitet und gegenüber allen Projektbeteiligten deutlich dargestellt werden. Weiterhin muss sichergestellt werden, dass die von den einzelnen Beteiligten wie Planern, Firmen usw. verfolgten Teilziele mit dem Gesamtziel des Projektes harmonieren und diesem nicht entgegenstehen. Hilfreich für die

Projektgliederung

ist die

Beschreibung

von

Leistungen

anhand

Leistungsbildern in Leistungsphasen z. B. nach HOAI § 15 Leistungsbild Objektplanungfür Gebäude, Freianlagen und raumbildende Ausbauten. So ist vor allem zu entscheiden, wer mit welchen Leistungen beauftragt werden soll. Hierzu gehören unter anderem folgende Fragen: von

1. -

-

Organisation der Bauplanung und -ausführung

7

Soll ein Projektsteuerer eingeschaltet werden? Sollen zunächst nur einzelne Leistungsphasen,

z. B. bis einschließlich Leiswerden? tungsphase Entwurfsplanung, beauftragt Soll eine Trennung der Beauftragung von Leistungen in der Planungsphase und der Ausführungsphase erfolgen? Häufig sind Architektur- oder Ingenieurbüros auf bestimmte Leistungsphasen spezialisiert.

3.

-

-

-

Grundleistungen auch Besondere- oder Zusätzliche Leistungen beauftragt werden? Anzusprechen sind hier Fachgebiete wie Bauphysik, Fassadenkonstruktion, Betriebsplanung, Vertragswesen, Kostenplanung, Terminplanung u. v. m. Wie können die Interessen der zukünftigen Nutzer in den Planungsprozess Sollen neben den

einfließen?

Mit der

Zuordnung

von

Leistungen

zu

den verschiedenen

Auftragnehmern

Architekturbüros, Ingenieurbüros, Berater usw. stellt sich insbesondere bei großen Bauvorhaben auch die Frage, welche Aufgaben zentral und welche dezentral

-

-

bearbeitet werden können und sollen.

Beim Zentralisieren, also beim Zusammenziehen und Vereinheitlichen von Aufgaben, ist zunächst zu prüfen, welche Leistungen für eine derartige Bearbeitung geeignet sind (siehe auch Abschnitt 1.4). Grundsätzlich können hierzu gezählt werden: -

-

-

-

Entwicklung, Vermittlung

und

Durchsetzung

von

Gestaltungsrichtlinien,

diese können ähnlich wie in der Bebauungsplanung vorgeben werden, jedoch auch bis in gebäudeübergreifende formale Aspekte und Ausführungsdetails reichen

Planung und Ausschreibung von gebäudeübergreifenden Systemen, hierzu gehören z. B. Brandmeldeanlagen, Telekommunikationseinrichtungen, Schließanlagen und andere Sicherheitssysteme, Mess-, Steuer- und Regelungstechnik/Zentrale Leittechnik u. v. m. übergeordnete Einrichtungen der Baustelle wie z. B. Baustraßen, Bauzäune und Sicherungseinrichtungen (Tore, Schranken, Baustellenausweise), Büros und Unterkünfte für Bauleitungen und Arbeiter, Kantinen und Sanitäreinrichtungen sowie Fahrzeugwaschanlagen bis hin zu Termin- und Kostenkontrolle durch ein auf diese Leistungen spezialisiertes Büro.

Dabei sind die Vor- und Nachteile von Fall zu Fall sorgfältig abzuwägen. Für eine Zentralisation spricht im Allgemeinen, dass die jeweiligen Aufgaben von Spezialisten wahrgenommen werden können, dass innerhalb des Fachgebietes eine Einheitlichkeit und damit eine höhere Gewährleistung für die Funktionsfähigkeit erreicht werden kann und dass bei Ausführung größerer Einheiten geringere Kosten zu erwarten sind.

Die Abhängigkeit der anderen Projektbeteiligten von einer zentral zuständigen Stelle und der damit erforderliche Abstimmungsaufwand können sich allerdings auch hemmend auf die Gesamtentwicklung auswirken. Kritisch ist ferner die mit der Zusammenfassung von Leistungen verbundene Delegation von Verantwortung für Teilaufgaben und -ziele an einzelne Stellen (Bauherrenvertreter, Fachplanungsbüros) zu sehen.

8

1.

Organisation der Bauplanung und -ausführung

Differenzierung von Aufgaben und der damit verbundenen Spezialisierung sich das Problem der Schnittstellen zwischen den einzelnen Aufgaben bzw. ergibt den Bearbeitern. Das frühzeitige Erkennen der damit verbundenen Probleme erfordert eine umfassende Erfahrung und ein hohes Einfühlungsvermögen in VerhalMit der

tensweisen der beteiligten Personen.

zur Vermeidung von Störungen bei der späteren Zusammenarbeit ist die klare und eindeutige Verteilung und Abgrenzung der Teilaufgaben. Bewährte Hilfsmittel hierfür sind neben den einzelnen Verträgen, in denen die einzelnen Kompetenzen und Pflichten geregelt werden müssen, Organisationsstrukturen. Diese sind, bevor sie als verbindlich erklärt werden, zwischen den Projektbeteiligten auf Akzeptanz zu prüfen und abzustimmen.

Notwendig

Da die Kommunikation während der gesamten Zusammenarbeit nicht nur in Form Gesprächen, sondern vor allem durch Austausch von Zeichnungen und Berechnungen erfolgt, die in zunehmendem Maße mittels EDV verarbeitet werden, gewinnt der Austausch von digitalen Daten an Bedeutung und damit die Vereinbarung von Datenformaten, die einen verlustfreien Datenaustausch sicherstellen. Für die Information über den Projektfortschritt sind Form und Periodizität von Niederschriften, Berichten und Entscheidungsunterlagen verbindlich vorzugeben. von

Entsprechendes gilt für die Planungsinhalte bezüglich der Vorgabe von Standards wie Gestaltungsrichtlinien oder spezifischen Betriebsnormen sowie den Einsatz bestimmter Systeme wie z. B. Telekommunikation, Mess-, Steuer- und Regelungstechnik/Zentrale Leittechnik, Brandmeldeanlagen, Sicherheitstechnik u. v. m. Es ist ferner im Vorfeld abzustimmen, wie Planungs- und Ausführungsänderungen zu behandeln sind. Als wesentlich ist dabei die vollständige Prüfung aller Auswirkungen von Einzel- oder Bereichsänderungen anzusehen, angefangen von Terminund Kostenkonsequenzen bis hin zur formalen Behandlung von z. B. Nachtragsangeboten seitens der beteiligten Planer und ausführenden Firmen.

Grundsätzliche Überlegungen zur Ausschreibung, Vergabe und Abrechnung sind bereits in den frühen Planungsphasen anzustellen, so die Frage, ob eine Vergabe nach Fachlosen oder als Generalunternehmerauftrag erfolgen soll. Gerade die zuletzt genannte Möglichkeit hat entscheidenden Einfluss auf die Dauer und den Umfang der Architektenplanung, da z. B. bereits auf der Grundlage einer Vorplanung eine Generalunternehmerbeauftragung möglich ist. Aus der Sicht der

Nutzung sind Termine und Ablauf der Inbetriebnahme vorzuklären, zweckmäßig kann die Beauftragung eines Inbetriebnahme-Fachmannes sein, der bereits ab dem Beginn der Ausführung eine Terminabstimmung aus der Sicht der Inbetriebnahme vornimmt. Hierzu gehören auch die Fragen der Teilinbetriebnahme einzelner Bereiche, des Probebetriebes, der öffentlich-rechtlichen Abnahmen, der Verfügbarkeit von Energien oder Medien sowie des Umzuges oder Einzuges der Nutzer. Das in der HOAI als

Leistungsphase

9.

Objektbetreuung und Dokumentation vorvom Bauherrn beauftragt, sei es, um Honorarkosten zu sparen, sei es, weil die Bedeutung der Leistungen nicht voll erkannt wird oder weil der Bauherr die Leistungen selbst erbringen will. gegebene Leistungsbild wird nicht immer

Dies ist umso kritischer zu sehen, als gerade für die wirtschaftliche Gebäudenutzung ausreichende Projektunterlagen zweifelsohne erforderlich sind. Da die Leis-

1.

Organisation der Bauplanung und -ausfuhrung

9

tungsphase 9 keine nachfolgende, sondern eine begleitende Aufgabe ist, muss konsequenterweise die Frage der Objektdokumentation so früh wie möglich geklärt werden. Dies trifft insbesondere dann zu, wenn an die Objektdokumentation besondere Anforderungen wie z. B. die EDV-gestützte Darstellung von Plänen (CAD), Betriebsanleitungen oder technische Beschreibungen gestellt werden. 1.2

an der Ausführung, insbesondere BauunterBeteiligte nehmen

An der Planung und Ausführung von Bauwerken ist eine Vielzahl von Personen und Institutionen direkt oder indirekt beteiligt. Hierzu gehören regelmäßig bzw.

fallweise:

(1) Bauherr(enschaft) (2) Projektsteuerer (3) Nutzer (4) Architekt bzw. Entwurfsverfasser

(5) Bauleiter (6) Sicherheits- und Gesundheits-Koordinator (7) Fachingenieure bzw. Sonderfachleute (8) Unternehmer (siehe folgende Abschnitte) (9) Bauaufsichtsbehörden (10) Kreditinstitute (11) Öffentlichkeit

(12) sonstige Beteiligte. Die Kenntnis der Aufgaben und der Befugnisse, die zum Uberwiegenden Teil durch Verträge geregelt werden, sowie der Ziele dieser Beteiligten und ihrer Beziehungen während dieses Prozesses untereinander ist sowohl für den einzelnen wie für die Gestaltung der Projektorganisation eine unabdingbare Voraussetzung Entscheidend für das Verständnis der diesbezüglichen Zusammenhänge ist die des derzeitig sich vollziehenden Strukturwandels in der Bauwirtschaft. Das „klassische Zusammenspiel" der Beteiligten, welches bisher durch eine klare Aufgabenteilung und weitestgehend durch Berufsbilder und Berufsordnungen gekennzeichnet war, hat sich durch die zunehmende Bedeutung finanzwirtschaftlicher und internationaler Einflüsse verändert.

Beachtung

Dies -

-

zeigt sich unter anderem darin, dass

immer seltener der Architekt als Mittler zwischen dem privaten Bauherrn für den eigenen Bedarf und ausführenden Unternehmen auftritt

in zunehmendem Maße Bauwerke als Kapitalanlage und damit in Konkuranderen Investitionsmöglichkeiten gesehen werden Bauherren besonders in Ballungszentren kaum noch ohne die Mithilfe von Maklern Baugrundstücke erwerben können renz zu

-

1.

10 -

-

zunehmend ausführende Firmen als Totalunternehmer oder Bauträger auch die Planung durch eigene Mitarbeiter erbringen lassen bzw. Planungsleistungen an Architekten beauftragen bedingt durch die verstärkte Arbeitsteilung in Planung und Ausführung in zunehmendem Maße Sonderfachleute neue Aufgaben erfüllen, hierzu gehören z.

-

-

-

Organisation der Bauplanung und -ausführung

B.

Bauherrenvertreter, Projektentwickler, Generalplaner, Gutachter,

Immobilienmakler und Facility Manager (FM) der Markt für Planungsleistungen wie auch der Markt für Bauleistungen nicht mehr lokal oder regional begrenzt ist, sondern sich zumindest teilweise zu einem internationalen Markt ausgeweitet hat; so sind auf deutschen Baustellen bereits zum großen Teil gewerbliche Arbeitskräfte aus dem Ausland tätig der Anteil der qualifizierten Fachkräfte im Handwerk abnimmt und gleichzeitig zunehmend industriell gefertigte Produkte eingesetzt werden hinsichtlich Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt durch kurzfristig wirkende politische Eingriffe insbesondere in der Steuerpolitik als Teil der Wirtschaftspolitik eine kontinuierliche und sachgerechte Entwicklung mehr beeinträchtigt als gefordert wird. -

-

Vor diesem Hintergrund und im Hinblick auf die erkennbaren den nächsten Jahren sind die folgenden Ausführungen zu sehen.

Entwicklungen

in

Zu Beginn eines jeden Projektes ist zu überlegen, welches Maß an Entscheidungen der Auftraggeber selbst zu treffen gewillt und auch in der Lage ist. Je nachdem wie eingeschränkt sein Interesse, seine Fachkunde und Zeit sind, kann er fast alle Aufgaben und die damit verbundenen Entscheidungen und Weisungsbefügnisse an Fachleute (Projektsteuerer, Architekten, Fachingenieure, Unternehmer usw.) abgeben, indem er entsprechende Dienst- oder Werkverträge abschließt. Die Verantwortung für den Gesamterfolg Gewinn oder Verlust der Bauinvestition wird er jedoch bis zum Verkauf oder bis zur Beseitigung der Baumaßnahme tragen müssen. -

-

Im Folgenden werden die ausführenden Unternehmen als zentrale Beteiligte an der Bauausführung behandelt. Wegen der anderen am Bau Beteiligten wird auf Band 1, Abschnitt 3.1 Plantings- und Baubeteiligte verwiesen.

Die Wahl der ausführenden Firmen setzt insbesondere auch die Kenntnis der üblichen Organisationsformen voraus. Sie werden im Folgenden differenziert beschrieben und aus der Sicht der Auftraggeber, der Bauherrenschaft und der Architekten bewertet.

Aufgabe der ausführenden Firmen (Auftragnehmer) ist die Erfüllung festgeschriebener Vertragsinhalte mit geeigneten Bauverfahren und in der vorgegebenen Zeit, wobei sie um Kostenminimierung bemüht sind. Erschwerend für die ausführenden Firmen ist: „Das Baugewerbe muss als Bereitbei stets unbestimmter zukünftiger Auslastung hohe Kapazitäten vorhalten; es kann nicht auf Lager produzieren und auch kaum markteigene Aktivitäten entwickeln. Aus diesem Grund ist es in hohem Maße von und Planung Auftragsvergabe der Nachfrager abhängig. Bei einem Ausbleiben der entsprechen-

stellungsgewerbe

1.

Organisation der Bauplanung und -ausführung

Nachfrage ist daher die Gefahr groß." (Rußig 1996, S. 57) den

von

Insolvenzen im

11

Baugewerbe besonders

Viele ausführende Firmen haben auf Beschäftigungsschwankungen und geringere Auslastung in ihren angestammten Aufgabengebieten mit der Diversifikation ihrer Angebote und Änderungen ihrer Unternehmensstrukturen reagiert. Zur Sicherung der Auslastung sowie zur Risikostreuung wurden Abteilungen oder Tochterfirmen aufgebaut, die auch Architekten- und andere Planungsleistungen erbringen.

Dies ist außerhalb von Deutschland schon weit verbreitet. So heißt es z. B. in einer Veröffentlichung der Interessenverbände europäischer Bauunternehmen: „Darüber hinaus bietet die europäische Bauwirtschaft ihren Kunden eine große Anzahl weiterer Leistungen in den der eigentlichen Bauausführung vor- und nachgelagerten Bereichen wie z. B. Erstellung der Pläne, Financial Engineering, Betrieb, Instandhaltung oder Projektentwicklung." (FIEC) Zwischen der

Ergänzung von Bauleistungen und der zusätzlich vollständigen der mit Bauwerken verbundenen Dienstleistungen von der Projektentwicklung über die Planung bis zur Gebäudeverwaltung gibt es eine große Bandbreite von Mischformen aus Planungs- und Bauaufgaben. Weit verbreitet ist die Ausführung von Bauleistungen aller Gewerke eines Bauvorhabens durch einen Generalunternehmer, wobei je nach Form und Zeitpunkt der Beauftragung, z. B. auf der Grundlage einer Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm häufig als Funktionalausschreibung bezeichnet -, von der ausführenden Firma ein Teil von den Planungsarbeiten (z. B. Entwurfsplanung, Ausführungsplanung) erbracht wird. Wahrnehmung

-

-

-

Auch das „Schlüsselfertige Bauen" beinhaltet in einem umfassenden Vertrag, welcher ein bezugsfertiges sowie für die uneingeschränkte und dauerhafte Nutzung erstelltes Bauwerk zum Gegenstand hat, neben dem gesamten Umfang aller Bauleistungen einen großen Teil der Planungsleistungen. Soweit hierbei nicht alle Planungsleistungen vom Auftragnehmer erbracht werden, arbeitet auch er als Generalunternehmer. Es gibt unterschiedliche Unternehmenseinsatzformen der ausführenden Betriebe. Diese sind in Abbildung 1-4 definiert. Die wichtigsten dieser Einsatzformen werden im darauf folgenden Text erläutert.

1.2.1 Fachunternehmer Zu den Fachunternehmern zählen einerseits Handwerksbetriebe und andererseits Baufirmen bis hin zu Baukonzemen. Während Handwerksbetriebe (vgl. Handwerksordnungen) überwiegend kleinere bis mittlere Aufträge ihres Gewerkes in Einzelfertigung und mit geringem Maschineneinsatz ausführen, übernehmen größere Baufirmen regional und überregional Leistungen meist mehrerer Gewerke, z. B. den vollständigen Rohbau, und bedienen sich dabei anderer Firmen als Nachunternehmer.

1.2.2 Nachunternehmer Als Nachuntemehmer oder Subunternehmer bezeichnet man solche ausführenden Firmen, die Bauleistungen im Auftrag anderer Unternehmen ausführen, ohne von

12

1.

Organisation der Bauplanung und -ausführung

Fachunternehmer Nachunternehmer

Regelform Fachunternehmer, der Auftrag vom Hauptunternehmer

erhält

Nebenunternehmer

Beteiligt sich neben dem Hauptunternehmer an der Erbringung der Leistung, unmittelbares Vertragsverhältnis zum Auftraggeber (kaum eingesetzt)

Bietergemeinschaft

Gemeinschaftlich anbietende Fachunternehmer, im Auftragsfall Zusammenschluss zu Arbeitsgemeinschaft erforderlich

Arbeitsgemeinschaft

Zusammenschluss von Fachunternehmern, Gesellschaft des BGB

Generalunternehmer

Übernimmt mehrere oder alle Leistungsbereiche,

Ausführung großenteils durch Nachunternehmer Totalunternehmer Generalübernehmer

Generalunternehmer, der zusätzlich Planungsleistungen ausführt, nach VOB unzulässig Übernimmt mehrere oder alle Leistungsbereiche, Ausfuhrung ausschließlich durch Nachunternehmer, nach VOB

unzulässig

Baubetreuer

Technische und wirtschaftliche Vorbereitung und Durchführung von Bauvorhaben für Dritte

Bauträger

Durchführung von Bauvorhaben im eigenen Namen

Handelsunternehmen

Lieferung von Bauteilen mit Einbau

Betriebe der öffentliehen Hand und ähnliehe Einrichtungen

Zum Wettbewerb mit gewerblichen Unternehmen nicht

Leasingunternehmen

Vermietung von Bauobjekten mit Kaufoption, seltener Ausnahmefall im öffentlichen Baubereich

Privater PPP-Partner

Unternehmung oder Projektgesellschaft, die neben der Errichtung eines Bauwerks weitere Aufgaben wie die Planung, Finanzierung und/oder das Facility Management übernimmt (Ergänzung d. Verf.)

Verkauf an Dritte

zugelassen

Abb. 1-4 Unternehmenseinsatzformen (nach W. Heiermann u. a. 1994, S. 332,

ergänzt)

Organisation der Bauplanung und -ausführung

I.

13

dem Bauherrn dazu beauftragt worden zu sein. Bei dem vom Bauherrn beauftragUnternehmen, dem Hauptuntemehmer, handelt es sich in der Regel um Generalunternehmer, Totaluntemehmer oder vergleichbare Untemehmenseinsatzformen.

ten

Somit bestehen auch Vertrag, Leistungs- und Mängelbeseitigungspflicht des Nachunternehmers gegenüber dem Hauptuntemehmer, nicht aber gegenüber dessen Auftraggeber, dem Bauherrn. Der Bauherr (Auftraggeber) wählt die ausführende Firma u. a. nach Prüfung der Fachkunde, Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit aus. Dieser Entscheidung und damit dem Bauvertrag liegt ein Vertrauensverhältnis zu Grunde, welches durch die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen

(VOB) geschützt wird.

Sofern die VOB zwischen dem Bauherrn und dem Hauptuntemehmer vereinbart

wird, gilt entsprechend VOB/B § 4 Nr. 8.:

„(1) Der Auftragnehmer hat die Leistung im eigenen Betrieb auszuführen. Mit schriftlicher Zustimmung des Auftraggebers darf er sie an Nachunternehmer übertragen. Die Zustimmung ist nicht notwendig bei Leistungen, auf die der Betrieb des Auftragnehmers nicht eingerichtet ist. ...

Der Auftragnehmer hat bei der Weitergabe von Bauleistungen an Nachunternehmer die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teile B und C

(2)

zugrunde zu legen.

(3)

Der

bekannt

Auftragnehmer hat die Nachunternehmer dem Auftraggeber auf Verlangen zu geben."

Dem Bauherrn dürfen durch den Einsatz von Nachunternehmern im Grundsatz keine Nachteile entstehen. Wichtig ist, dass er sich vertraglich, insbesondere durch die Vereinbarung der VOB, absichert. Andererseits -

gibt es für den Hauptauftragnehmer häufig folgende Vorteile:

Reduzierung des

ten) -

-

an festen Arbeitskräften (Stammbelegschaften), damit Fixkostenanteiles (beschäftigungsunabhängige Lohnkos-

geringerer Bestand

Einsatz von kleineren Firmen

zu

vergleichsweise geringen Kosten

bessere Nutzung von Spezialwissen und Spezialgeräten im Unternehmens, andererseits auch im Bedarfsfall

Durchführung

Kerngeschäft des

weniger häufig nachgefragten Leistungen z. B. im Spezialtiefbau. Als negative Begleiterscheinungen müssen gesehen werden: -

von

darauf spezialisierte Nachunternehmer,

-

-

-

Einsatz kräfte

von

reinen Lohnarbeitskolonnen,

durch eben

häufig ausländische Niedriglohn-

Unterlaufen tariflicher Bestimmungen (Mindestlöhne, Arbeitszeiten wirtschaftliche Abhängigkeit der kleineren Betriebe nen, welche als Hauptuntemehmer auftreten.

von

u.

a.)

großen Baukonzer-

1.

14

1.2.3

Organisation der Bauplanung und -ausführung

Bietergemeinschaften und Arbeitsgemeinschaften

„Bietergemeinschaften sind Zusammenschlüsse von Unternehmen auf vertraglicher Grundlage mit dem Zweck, Bauaufträge für gleiche oder verschiedene Fachgebiete Gewerbezweige gemeinsam 2002) oder

auszuführen."

(§

8 A, VHB

-

Vergabehandbuch

Eine Bietergemeinschaft ist gewöhnlich die Vorstufe zu einer Arbeitsgemeinschaft (ARGE) von zwei, selten auch mehr ausführenden Firmen. Sie ist ein Zusammenschluss rechtlich selbständiger Unternehmen zur gemeinsamen Übernahme und Abwicklung eines einzelnen, meist umfangreichen Bauauftrages. Die ARGE ist ein auf die Realisierungsphase für nur ein bestimmtes Bauprojekt zeitlich begrenzter Zusammenschluss von Unternehmen des Bauhaupt- und Bauneben-

gewerbes

in der Rechtsform einer Gesellschaft

bürgerlichen

Rechts

(GbR bzw.

BGB-Gesellschaft auf der Grundlage §§ 705 bis 740 BGB) zur Verwirklichung von Gemeinschaftsinteressen. Alle Mitglieder der ARGE haften gesamtschuldnerisch und solidarisch für die Schulden der Gesellschaft (gemäß § 421 BGB).

„Die Arbeitsgemeinschaften sollen (vermeintlich) auch mittelständischen Bauunternehmen die Chance eröffnen, als Bietergemeinschaft Zugang zu Großprojekten zu erhalten und so zu mehr Wettbewerb beitragen. Hieraus resultiert ein Anreiz zu Absprachen, um dem Konkurrenzdruck auszuweichen. Häufiger werden Arbeitsgemeinschaften jedoch von Großunternehmen für ein koordiniertes Auftreten im Rahmen einer ausgefeilten Wettbewerbsstrategie gebildet." (Rußig u. a. 1996, S. 15) Aus der Sicht ausführender Firmen

sprechen folgende Vorteile für die Bildung von Arbe itsgemeinschaften: Zusammenschluss überregional tätiger Großfirmen mit ortsansässigen Firmen, verbunden mit der Arbeitsteilung nach Orts- bzw. Fachkenntnissen Addition der Kapazitäten mehrerer Baufirmen, insbesondere bezüglich des

-

-

Fachpersonals

-

Risikostreuung Durchführung

bei der

Angebotserarbeitung

und

-abgäbe sowie bei

der

eines Liquiditätsengpasses während der Bauvorbereitung eines Großauftrages bessere Kapazitätsauslastung, besonders bei Großaufträgen und der Suche nach Anschlussaufträgen wichtig für kleinere Betriebe wird auch die Mitwirkung und der Erfahrungsgewinn bei großen und technisch anspruchsvollen Bauvorhaben möglich Die ARGE hat keine eigene Rechtspersönlichkeit, alle Mitglieder der Gesellschaft haften gesamtschuldnerisch und persönlich für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Wichtig für den Bauherrn (Auftraggeber) ist der Umstand, dass er für den gesamten Umfang der Leistungen in der ARGE nur einen Vertragspartner hat und ausschließlich mit diesem die gesamte Baudurchführung Leis(Überwachung der tungen, Rechnungen, Zahlungen bis hin zu den Mängelansprüchen) regeln kann. -

Ausgleich

-

-

Die ARGE wird im Normalfall von ihren Gesellschaftern mit den erforderlichen Ressourcen (Personal, Geräte, Geld u. a.) ausgestattet und erbringt die beauftragten Bauleistungen wie ein eigenständiges Unternehmen. Die ARGE-Mitglieder können

1.

Organisation der Bauplanung und -ausführung

15

aber auch unbeschadet der gesamtschuldnerischen Haftung gegenüber dem Bauherrn unter dem Dach der ARGE-Geschäftsführung und -Gesellschafterversammlung als Subunternehmer die jeweils von ihnen übernommenen Bauleistungen -

-

erbringen (Dach-ARGE).

1.2.4 Generalunternehmer

„Als Generalunternehmer wird derjenige Hauptuntemehmer bezeichnet, der sämt-

liche für die Herstellung einer baulichen Anlage erforderliche Bauleistungen zu hat und wesentliche Teile hiervon selbst ausführt. Bei der Vergabe an Generalunternehmer ist § 4 A Nr. 4 VHB zu beachten." (§ 8 A, VHB Vergabehandbuch 2002)

erbringen

-

Der Generalunternehmer ist für die beauftragten Leistungen der ausschließliche Vertragspartner des Bauherrn und hat als Hauptuntemehmer sämtliche Aufgaben im eigenen Namen wahrzunehmen. Die vom Generalunternehmer beauftragten Nachunternehmer sind dessen Erfüllungsgehilfen, deshalb haftet der Generalunternehmer für die trist- und fachgerechte Erfüllung der von den Nachunternehmern zu erbringenden Leistungen einschließlich der Mängelbeseitigungsansprüche als Hauptuntemehmer gegenüber dem Auftraggeber unmittelbar.

Generalunternehmer arbeiten

häufig auf der Grundlage einer Funktionalausschreibung (Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm) und mit einem Pauschalvertrag. In der Praxis werden deshalb diese Untemehmenseinsatzform, die Bauherr

(Bauherrenorganisation) Planungsverträge

Objektplaner (Architekt oder

planender Ingenieur)

Fachlich

Bauvertrag

Beteiligte

(Tragwerksplaner und

andere

Fachingenieure)

Generalunternehmer

(Hauptauftragnehmer für alle Bauleistungen) Bauverträge Ausführende Firmen (Nachunternehmer für den überwiegenden Teil der Gewerke)

Abb. 1-5

Stellung des Generalunternehmers

1.

16

Organisation der Bauplanung und -ausführung

Leistungsbeschreibung sowie die der Beauftragung obwohl deren Verbindung nicht zwingend ist gleichgesetzt. Form der

-

-

In den Abschnitten 3.3 und 3.4.4 werden die verschiedenen Möglichkeiten der Leistungsbeschreibung, der Beauftragung und Abrechnung von Bauleistungen teilweise erweitert um Planungs- und Koordinierungsaufgaben ausführlich behandelt.

-

-

1.2.5 Totalunternehmer Im Unterschied zum Generalunternehmer, der sämtliche Ausführungsleistungen zu erbringen hat und wesentliche Teile davon selbst ausführt, übernimmt der Total-

unternehmer

eigenverantwortlich

neben den

ständigen Planungsleistungen.

Bauleistungen grundsätzlich

die voll-

Für den Bauherrn bedeutet der Einsatz eines Totalunternehmers die am weitesten von Aufgaben an in diesem Fall einen einzigen Auftragnehmer. Bau- und Planungsleistungen werden „als integrierte Problemlösung aus

gehende Delegation

einer Hand" ebenso

Bauausführung.

-

-

angeboten

wie Garantien für die kosten- und

termingerechte

Auftragnehmer entlastet den Bauherrn damit in hohem Maße. Es werden zwar die ausmhrungsbezogenen Risiken stark vermindert, das unternehmerische Risiko des Bauherrn, das vor allem darin besteht, ob und inwieweit die Planung nutzungsgerecht oder wenigstens marktgerecht ist, lässt sich nicht delegieren.

Der

Bauherr

(Bauherrenorganisation)

Mischvertrag bezogen auf Planungs- und Bauleistungen Totalunternehmer

(Hauptauftragnehmer für alle Planungs- und Bauleistungen) Nachunternehmer für den

überwiegenden Teil der

Planungs- und/oder Bauleistungen

Objektplaner

(Architekt oder planender Ingenieur)

Fachlich

Beteiligte

(Tragwerksplaner und andere Fachingenieure)

Ausführende Firmen

(Nachunternehmer für

den

überwiegenden Teil der

Abb. 1-6

Stellung des Totalunternehmers

Gewerke)

1.

Organisation der Bauplanung und -ausfuhrung

17

Aufgrund ihrer Größe und ihres Kapitals sind die hier angesprochenen Unternehmen gegenüber kurzfristigen wirtschaftlichen Schwankungen im Allgemeinen weniger anfällig als kleinere Baufirmen und Planungsbüros. Zudem verfugen sie in der Regel über eine große Zahl von Leistungsträgern (angestellte Ingenieure und Architekten).

1.2.6 Generalübernehmer und Totalübernehmer Daneben gibt es noch den Generalübernehmer und den Totalübernehmer, welche ähnlich dem Generalunternehmer bzw. dem Totalunternehmer den vollen Umfang aller Bauleistungen und ggf. aller Planungsleistungen in Auftrag nehmen, im Gegensatz zu den anderen Organisationsformen jedoch selbst keine Leistungen

erbringen.

zum Generalunternehmer, der wesentliche Teile der verlangten selbst im eigenen Betrieb auszufuhren hat, handelt es sich bei dem Generalübernehmer um ein Unternehmen, das den gesamten Bauauftrag vom Bauherrn übernimmt, ohne jedoch selbst Bauleistungen auszuführen. Die Bauleistung wird vielmehr in der Regel voll und ganz an einzelne Nachunternehrner vergeben (Bauleistungshändler)." (0. Hofmann, E. Frickell 1985, S. 26). Dies gilt für den Totalübernehmer entsprechend. Die Einflussmöglichkeiten des Bauherrn auf die Planung und insbesondere die Ausführung sind von dem Zeitpunkt der Beauftragung an fast völlig eingeschränkt. Dies gilt insbesondere für die Preisverhandlungen bei möglicherweise als notwendig angesehenen Änderungen während der

„Im Gegensatz

Bauleistung

Ausführung.

Bauherr

(Bauherrenorganisation) Vertrag eigener Art Totalübernehmer

(erbringt Planungs- und Bauleistungen nicht selbst) Nachunternehmer für alle Nachunternehrner für alle

Planungsleistungen Bauleistungen

Objektplaner

(Architekt oder planender Ingenieur)

Abb. 1-7

Fachlich

Beteiligte

(Tragwerksplaner und andere Fachingenieure)

Stellung des Totalübernehmers

Ausführende Firmen

(Generalunternehmer oder Fachunternehmer für die

vollständigen Gewerke)

1.

18

Organisation der Bauplanung und -ausführung

Hier fehlt für die Preisprüfüng die Kalkulationsgrundlage aus dem Hauptauftrag, da die Beauftragung und Abrechnung von Generalunternehmer- und Generalübernehmerangeboten in der Regel über Pauschalverträge erfolgt.

1.2.7 Baubetreuer Baut jemand auf dem Grundstück eines anderen, und schließt er im Namen und in Vollmacht dessen Verträge mit baubeteiligten Dritten ab, so spricht man von einem Baubetreuer.

„Der Baubetreuungsvertrag ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag eigener Art mit Werkvertragscharakter, in dem der Baubetreuer sich verpflichtet, für den Bauherrn neben der Errichtung des Hauses auch die organisatorische und finanzielle Abwicklung des Baus vorzunehmen. Beim Baubetreuungsvertrag im weiteren Sinne (auch Bauträgervertrag genannt) baut der Bauträger das Anwesen auf seinem eigenen Grundstück und verpflichtet sich zur schlüsselfertigen Übergabe; die Übereignung bedarf der Form des Grandstückskaufvertrages ..." (C. Creifelds

1978, S. 136)

Baubetreuer werden häufig für Bauträger tätig bzw. Bauträger sind mit Baubetreuungsgesellschaften oft über Beteiligungen verbunden.

1.2.8

Bauträger

„Wird das Bauvorhaben vom Betreuer im eigenen Namen durchgeführt und besteht bereits eine Erwerbsverpflichtung des Betreuten, der auch die Pläne gebilligt hat, baut also der Betreuer im eigenen Namen für die Rechnung des Betreuten, dann spricht man von einem Bauträger. Der Baubetreuer ist Erfüllungsgehilfe des wirklichen Bauherrn, wenngleich er dem Auftragnehmer von Planungs- und Bauleistungen als der tatsächliche Bauherr erscheint." (K. Pfarr 1984, S. 100)

Bauträger erstellen in vielen Städten bereits einen wesentlichen Teil von Wohnund Nichtwohngebäuden. Nach Erhebungen des Statistischen Bundesamtes betru-

gen die Marktanteile im Jahr 2006 in den alten Bundesländern bei den Nichtwohngebäuden ca. 47 % (dazu zählen u. a. Büro- und Verwaltungsgebäude, Handelsund Lagergebäude, Fabrik- und Werkstattgebäude, Hotels und Gaststätten) sowie bei Wohngebäuden ca. 28 %. In den neuen Bundesländern beträgt der Anteil ca. 37% bzw. 12%.

Die Arbeitsweise der Bauträger ist dadurch gekennzeichnet, dass sie große Baulandflächen erwerben die Erschließung und Parzellierung durchführen die Objektplanung vereinfachen und Standardgrundrisse verwenden Gebäude in Serien ausführen, z. B. zwanzig Reihenhäuser, die Finanzierungsplanung und Finanzierung sowie Werbung und Verkauf übernehmen.

-

-

-

-

-

-

1.

19

Organisation der Bauplanung und -ausführung

Bauträger (Objektgesellschaft)

Bauträgervertrag (zum Festpreis)

Erwerber

(Nutzer/Betreiber)

Tätigkeitsbereiche des Bauträgers (Eigen- oder Fremdleistung) Baubetreuung (im engeren Sinne) Vertrieb und

Finanzierung Planungsleistungen Bauleistungen (versch. Formen)

Hausverwaltung der Objekte Abb. 1-8

Bauträger und dessen Tätigkeitsbereiche (nach Pfarr, K. 1984, S. 100 und Brych/Pause 1996, S. 15)

Sie bieten dem Käufer des Gebäudes in der Regel einen (notariell Festpreis sowie einen genau vereinbarten Fertigstellungstermin an.

verbürgten)

von Leistungen, die ein Bauträger wahrnimmt, und wegen des hohen finanziellen Risikos werden meist mehrere Firmen gebildet, welche die einzelnen Tätigkeitsbereiche des Bauträgergeschäftes wahrnehmen. Diese treten nach außen als selbständige Unternehmen auf und schließen für das jeweilige Objekt Verträge untereinander ab.

Aufgrund der Vielzahl

Beim Vertrag mit einem Bauträger ist u. a. auf folgende Punkte zu achten: Inhalte der Leistungsbeschreibung (z. B. Küche, Außenanlagen enthalten?) -

1.

20

-

-

-

-

-

Organisation der Bauplanung und -ausführung

Sonderwünsche konkret festschreiben (was kosten z. B. andere Materialien?) Nebenkosten einkalkulieren (z. B. Makler, Notar, Finanzierung)

Erschließungskosten berücksichtigen (z. B. Strom, Wasser, Straßennetz) Gewährleistungsansprüche regeln, insbes. Fristen und Ansprüche, sowie Vertragsstrafen bei Terminüberschreitungen.

1.2.9

Leasingunternehmen

ist eine spezielle Form der Investitionsfinanzierung, bei der nicht gekauft, sondern gemietet (gepachtet) wird. Gegenstand des Leasings können Industrieanlagen, Konsum- bzw. Investitionsgüter sein, die entweder durch den Produzenten oder durch Leasing-Gesellschaften vermietet werden.

Leasing

Man unterscheidet -

Konsumgüter-Leasing:

z.

stände -

-

Equipment-Leasing:

B.

Kraftfahrzeuge, private Einrichtungsgegen-

vermietete

Geschäftsausstattung,

wie

z.

B. Büroma-

schinen, Büromöbel, Baugeräte, Nutzfahrzeuge Immobilien-Leasing: gewerblich genutzte Immobilien, wie Verwaltungsgebäude, Krankenhäuser, Supermarktgebäude, Industrieanlagen, Kläranlagen u.

Ä.

Je nach dem Verpflichtungscharakter des Leasing-Nehmers lassen sich LeasingVerträge in Operatives Leasing (Operate-Leasing) und in Finanzierungsleasing

(Financial-Leasing) einteilen.

„Operatives Leasing stellt ein klares Mietverhältnis im Sinne des BGB dar. Die Kündigungszeiten sind für beide Seiten im Verhältnis zur betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Leasingobjektes relativ kurz. Der Leasing-Geber trägt somit

das Investitionsrisiko. Im Operate-Leasing werden meist nur solche Anlagen zu haben sein, die zur Vermietung an mehrere oder viele Interessenten in Frage kommen (z. B. Autos). Die Gefahren des zufälligen Untergangs und die Kosten der Wartung, der Reparatur und der Versicherung trägt der Leasing-Geber." (Schweizer 1990, S. 349 bis 350)

Gegenstand des Operate-Leasing sind Ausstattungsgegenstände (equipment) oder Konsumgüter, es kommt also für bewegliche Güter, nicht aber für Bauwerke (Immobilien) in Betracht. Werden z. B. Bürogebäude über Leasing finanziert, handelt es sich um ein Finanzierungs-Leasing, auch als Plant Leasing bezeichnet. „Beim Finanzierungs-Leasing trägt der Leasing-Nehmer das Investitionsrisiko. Typisch für einen solchen Leasing-Vertrag ist nämlich, dass er für eine mehr als die Hälfte (zwischen 40 % und 90 % nach Mobilien-Leasing-Erlass des Bundesministeriums der Finanzen; Anmerkung d. Verf.) der Nutzungszeit umfassende

Grundmietzeit nicht gekündigt werden kann und dass die während dieser Grundmietzeit zu leistenden Leasing-Raten in Summe dem Leasing-Geber volle Amortisation des Anschaffüngswertes des Leasingobjektes und einen Gewinn bringen. Warnings-, Reparatur- und Versicherungsaufwendungen sowie das Bestandsrisiko hat der Leasing-Nehmer zu tragen. Finanzierungs-Leasingverträge werden für

1.

Organisation der Bauplanung und -ausfuhrung

21

nichtmarktgängige, weil nach den speziellen Bedürfhissen des Leasing-Nehmers gestaltete Anlagen geschlossen." (Schweizer 1990, S. 349 bis 350) Ob die Leasing-Finanzierung wirtschaftlich vorteilhaft ist, hängt vorrangig von den

steuerlichen Möglichkeiten des Leasing-Nehmers ab. Die Anerkennung von Leasingraten als Betriebsausgaben kommt nur für private Unternehmen in Betracht. Private und öffentliche Haushalte, z. B. Kommunen, haben diese Möglichkeit nicht. Trotzdem können Leasingunternehmen in den letzten Jahren auch mit Kommunen Verträge über Immobilien, z. B. Rathäuser, abschließen, da diese oft nicht die notwendigen Mittel zur Verfügung haben, um selbst zu bauen.

1.2.10 Private Partner einer Public Private Partnership

(PPP)

Unter einer Public Private Partnership ist eine „langfristige, vertraglich geregelte Zusammenarbeit zwischen öffentlicher Hand und Privatwirtschaft zur Erfüllung in einen gemeinöffentlicher Aufgaben, bei der die erforderlichen Ressourcen samen Organisationszusammenhang eingestellt und vorhandene Projektrisiken entsprechend der Risikomanagementkompetenz der Projektpartner angemessen verteilt werden" zu verstehen. (Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen 2003, Band I, S. 2) ...

Bei dem Privaten Partner kann es sich um ein einzelnes Unternehmen, z. B. eine Bauunternehmung, oder um eine aus mehreren Gesellschaftern, z. B. Bauunternehmung, Kreditinstitut und Facility Manager, bestehende Projektgesellschaft handeln. Diese Projektgesellschaft kann auch ein Gemeinschaftsunternehmen der öffentlichen Hand und eines privaten Partners sein (Kooperationsmodell). Im Folgenden wird dieses Kooperationsmodell nicht weiter verfolgt. Der

von dem privaten Partner übernommene Leistungsumfang kann sehr unterschiedlich sein. Eine Variante besteht darin, dass der private Partner neben der Errichtung eines Bauvorhabens auch dessen Finanzierung übernimmt (Finanzierungsmodell z. B. in Form des Leasings). Typischer für PPP-Modelle ist es jedoch, dass der private Partner wesentliche Aufgaben in allen Lebensphasen einer Immobilie von der Planung bis zum Betrieb übertragen bekommt. In diesem Fall zieht sich der öffentliche Auftraggeber auf seine Kernaufgaben zurück und überträgt dem privaten Auftragnehmer die Aufgabe der langfristigen Bereitstellung des Bauwerks unter Einhaltung der vereinbarten Nutzungs- und Aufenthaltsbedingungen (siehe Abbildung 1-9). Hierfür zahlt der öffentliche Auftraggeber dem Auftragnehmer ein laufendes Nutzungsentgelt (Betreibermodell) oder er erteilt ihm die Konzession, ein Nutzungsentgelt direkt vom Nutzer zu erheben (Konzessionsmodell: Warnow-Unterquerung in Rostock, Autobahnen in Italien u. a.). -

-

Unabhängig von dieser Entgeltregelung ist noch der Eigentumsübergang charakteristisch für weitere Varianten der PPP-Vertragsmodelle (siehe Abb. 1-10 und: Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen 2003, Band I, S. 90 ff): Das

Facility-Management-Leasingmodell unterscheidet sich vom Finanzierungsmodell durch die Facility-Management-Leistungen, die der private Partner zusätzlich übernimmt. Ein abschließender Eigentumsübergang an die öffentliche Hand ist zunächst nicht bindend vorgesehen, kann aber bei entsprechend vereinbarter Option erfolgen. Der fällige Kaufpreis wird dann bereits im PPP-Vertrag festgelegt. Optional kann die Vertragsdauer auch verlängert werden.

1.

22

Organisation der Bauplanung und -ausführung

Privater Partner

Öffentliche Hand

planbares Le is tungs ntge It e

Planung Finanzierung Bauausführung Facility Management Verwertung

Leistung

Aufgabe: Erbringung öffentlicher Leistungen (Dase ins Vorsorge)

Abb. 1-9 Grundmodell einer Public Private nach: www.ppp.niedersachsen.de

PUa«m

Bereitstellung Leistung

der «ff.

Partnership

Betrieb

Finanzierung

Verwertung

Finanzierungsmode II

FM-Leasingmodell

Vermietungsmodell Erwerbermode II Inhabermodell

! Eigentum beim

Aufgabenbereich des privaten Partners Eigentum beim privaten Partner planmäßiger Eigen tu ms Übergang

{

Öffentlichen Partner

I Eigentum beim öff Partner

j

1

im Fall der

Kaufoption

EigentumsÜbergang im Fall der Kaufoption

Abb. 1-10 PPP-Modelle unter dem Aspekt des Eigentumsübergangs (siehe V. Gürtler 2007, S. 27 und 31 ff.)

Ähnlich ist die Eigentumssituation beim Vermietungsmodell. Allerdings wird

beim Abschluss des PPP-Vertrages kein fester Preis fiir die Ausübung der Kaufoption festgelegt. Vielmehr wird der Verkehrswert der Immobilie zum Kaufzeitpunkt als Kaufpreis angesetzt. Beim Erwerbermodell wird der Eigentumsübergang bei Ende der Vertragslaufzeit verbindlich vereinbart. Eine Entgeltzahlung für den Eigentumsübergang ist nicht

1.

Organisation der Bauplanung und -ausfuhrung

23

vorgesehen. Denkbar ist auch eine Erbbaurechtsvariante, bei der „das Eigentum am Grundstück beim öffentlichen Auftraggeber verbleibt und das Eigentum am Gebäude zunächst den privaten Auftragnehmern zugeordnet wird." (Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen 2003, Band I, S. 90 f.) Beim Inhabermodell geht das Eigentum im Zuge der Errichtung des Bauwerks auf den öffentlichen Partner über. Abgegolten wird dieser Eigentumsübergang mit dem

regelmäßig vom öffentlichen Partner zu zahlenden Nutzungsentgelt. „Dem Auftragnehmer kann während der Betriebsphase ein umfassendes Nutzungs- und Besitzrecht an der Immobilie im Wege des Nießbrauchs oder einer schuldrechtlichen Vereinbarung eingeräumt werden." (ebenda, S. 93) Auf die Sonderform des werden.

Contractingmodells soll hier nicht

weiter

eingegangen

Ein besonderer Vorteil der PPP-Modelle, die die Nutzungsphase mit einbeziehen, besteht in dem Lebenszyklusansatz: Der private Auftragnehmer muss sowohl die Ausgaben für die Errichtung des Objektes bzw. für dessen Finanzierung als auch für das Betreiben, also für das Sicherstellen der Aufenthaltsbedingungen tragen. Führen Einsparungen bei den Baukosten zu erhöhten Betriebskosten, so lassen sich diese bei entsprechender Vertragsgestaltung nicht auf den öffentlichen Partner überwälzen, vielmehr besteht für den privaten Partner ein direkter Anreiz, die Faktorkombination mit dem für ihn vorteilhaftesten Ergebnis in Bau und Betrieb (sowie ggf. Verwertung) zu suchen. -

-

Die Frage, ob ein Bauobjekt in herkömmlicher Weise oder in öffentlich-privater Partnerschaft errichtet und betrieben werden soll, ist vor der Ausschreibung bzw. der Anfertigung der Leistungsbeschreibung zu klären, denn im ersten Fall sind nur die Bauleistungen (ggf. mit Leistungsverzeichnissen) auszuschreiben und im zweiten Fall sind die Leistungen vom Planen bis zum Betreiben und ggf. Verwerten ergebnisbezogen in einem Leistungsprogramm (Funktionale Leistungsbeschreibung) zu beschreiben. Hierzu ist entsprechend dem in den Haushaltsordnungen von Bund, Ländern und Gemeinden festgehaltenen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit zu prüfen, ob die PPP-Ausschreibung voraussichtlich zu einem wirtschaftlicheren Ergebnis führen wird als die herkömmliche Beschaffung und Betreibung des Objektes.

Dieser Wirtschaftlichkeitsvergleich der öffentlichen Hand muss unter Berücksichtigung aller zu erwartenden Zahlungen und Risiken (Kapitalwertmethode) sowie qualitativer Aspekte (Nutzwertanalyse) durchgeführt werden. Besonderer Beachtung bedarf dabei die z. T. unterschiedliche steuerliche Behandlung. So ist z. B. zu beachten, dass die Eigenrealisierung durch die öffentliche Hand nicht der Umsatzsteuer unterliegt, während bei der privatrechtlichen Leistungserbringung in der Regel die Umsatzsteuer in Rechnung gestellt werden muss, die allerdings ganz überwiegend dem Bund und den Ländern zufällt (Finanzministerium NRW 2003,

S. 50). Die unterschiedliche Handhabung bei der Grunderwerbsteuer und der Grundsteuer ist durch das Gesetz zur Beschleunigung der Umsetzung von Öffentlich Privaten Partnerschaften und zur Verbesserung gesetzlicher Rahmenbedingungen für Öffentlich Private Partnerschaften vom 1. September 2005 eliminiert worden.

Vordergründig vorteilhaft

ist die Realisierung von PPP-Vorhaben in Zeiten leerer öffentlicher Kassen. Dadurch wird zwar eine (weitere) Kreditaufnahme vermieden, aber trotzdem eine langjährige Verbindlichkeit eingegangen. Da bei der Wirt-

1.

24

Organisation der Bauplanung und -ausfuhrung

schaftlichkeitsbeurteilung ein Vergleich des PPP-Vorhabens mit der konventionellen Finanzierungsvariante erfolgt, lässt sich nur der relative Einfluss auf die zukünftige Belastung bzw. auf das diskontierte Endvermögen abschätzen. Wenn aber unser Gemeinwesen mit der Durchführung eines Projektes „über seine Verhältnisse lebt", wird dieses fertigen sein.

1.3

Projekt

auch durch die PPP-Variante kaum

zu

recht-

Herstellung von Bauwerken

Herstellung von Bauwerken unterscheidet sich grundsätzlich von denen andeProdukte. Insofern ist auch der Vergleich des Bauens mit z. B. dem Automobilbau nicht uneingeschränkt möglich. Die rer

Gemeinsam ist aber diesen beiden wie auch den übrigen Sektoren der Wirtschaft das ständige Streben nach Verbesserung der Wettbewerbsfähigkeit der angebotenen Leistungen und Produkte. Dementsprechend wird auch in der Bauplanung und -ausführung ständig nach Möglichkeiten gesucht, um die Kosten zu senken und bzw. oder die Qualität der Bauwerke zu verbessern. Die Planungs- und Bauökonomie hat entsprechende Fragestellungen zum Gegenstand. Um jedoch die hier besonders behandelte Herstellung von Bauwerken richtig beurteilen zu können und um Planung und Ausführung verbessern zu können, ist es notwendig, die Besonderheiten der Bauwirtschaft herauszustellen.

Hierzu gehören: -

-

-

-

-

-

-

-

-

Einzelfertigung (individuelle Lösungen) Auftraggeberbindung (Vorgaben des Bauherren) Bildung von Arbeitsgemeinschaften (Bietergemeinschaften, einerseits mehr Wettbewerb, andererseits Anreiz zu Absprachen) Bereitstellungsgewerbe (Vorhaltung von Kapazitätsreserven, Produktion auf Lager nur sehr eingeschränkt möglich) Standortvielfalt

(Produktion auf Baustellen)

Transportempfindlichkeit (Absatzreichweite) Kapitalbedarf und Langlebigkeit der Bauwerke (Zinsempfindlichkeit, Markteintrittsschwelle, gleichmäßig hohe Qualitätsansprüche für alle Bauteile) unattraktiver Arbeitsplatz (Arbeit im Freien, Anstrengung und Gefährlichkeit der Arbeit) Regulierungsdichte (zahlreiche Gesetze und Verordnungen, lange Genehmigungsfristen, mangelnde Stetigkeit politischer Zielvorstellungen und Maßnahmen) (Rußig u. a. 1996, S. 14 f.)

Vor diesem

Hintergrund sind die folgenden Ausführungen zu sehen, die jeweils alternative Herstellungsverfahren behandeln, und dabei sowohl aus der Sicht des Bauherrn als auch aus der Sicht seiner Auftragnehmer (Architekten, Ingenieure, ausführende Firmen) unterschiedlich bewertet werden können.

1.

1.3.1

Organisation der Bauplanung und -ausfuhrung

25

Baustellenfertigung und Industrielles Bauen

Die Organisation der für das Bauen typischen Baustellenfertigung unterscheidet sich erheblich von den produktions- oder sachleistungsbezogenen Organisationsmodellen des Industriebetriebes. Die

wichtigsten Unterscheidungsmerkmale

industriellen -

-

-

der

Baustellenfertigung gegenüber

der

Fertigung sind: Erstmaligkeit hinsichtlich des Standortes bzw. des Umfeldes dadurch erhöhte Anforderungen an die Improvisationsfähigkeit der Projektleitung und vergleichsweise größerer Spielraum hinsichtlich der organisatorischen Gestaltung.

Wie in anderen Bereichen wird auch im Bauwesen die handwerkliche Fertigung zunehmend von industriellen Herstellungsverfahren ersetzt. Wegen zahlreicher Besonderheiten der Baustellenfertigung und der spezifischen Anforderungen an Bauwerke (z. B. durch die Nutzer) und der jeweiligen Umgebungsfaktoren (z. B. städtischer Raum) ist eine vollständige industrielle Fertigung von Gebäuden kaum möglich. Welche Unterschiedlichkeiten zwischen der Baustellenfertigung und dem Industriellen Bauen sind insbesondere zu berücksichtigen?

Aufgrund

der hohen Qualität, der unter Wettbewerb stehenden Preisbildung und des immer mehr an Bedeutung zunehmenden Anteils der Personal- und Personalnebenkosten ist zumindest der Einsatz von Bauteilen aus industrieller Fertigung eine vielfach vorteilhafte Alternative zur handwerklichen Arbeitsweise. Voraussetzung hierfür ist die Berücksichtigung von Produkteigenschaften industrieller Erzeugnisse bereits in der Planung, insbesondere der Maßkoordination. Der Einsatz von Fertigbauten im städtischen Raum ist unter gestalterischen und besonders städtebaulichen Gesichtspunkten zu prüfen. In der Betriebswirtschaftslehre wird die

Fertigung von Produkten nach Werkstattfertigung, Fließfertigung, Gruppen- oder Gemischtfertigung sowie Baustellenfertigung unterschieden. Diese Formen der Fertigung kommen grundsätzlich alle,

jedoch in unterschiedlichem Maße, auch im Bauwesen vor.

Während die industrielle Herstellung von Bauteilen oder Systembauten der Fließfertigung bzw. der Gruppen- oder Gemischtfertigung entspricht und dabei der Produktionsprozess anteilig bis zu 80 % und mehr in der Fabrik erfolgt, wird doch der überwiegende Teil des Bauens insgesamt in der Baustellenfertigung geleistet. Ein Bauwerk als Ganzes ist derzeit noch nicht ausschließlich industriell herstellbar.

Zulieferungen, insbesondere der Ausbaugewerke wie z. B. Schlosserarbeiten, Tischlerarbeiten, werden meist in mittelständischen Betrieben in der Form der Werkstattfertigung vorbereitet und dann auf der Baustelle eingebracht. Lediglich mobile Gegenstände wie z. B. Mobiliar können vollständig industriell gefertigt werden. Alle fest mit dem Baugrundstück verbundenen Bauteile werden sowohl industriell als auch in der Baustellenfertigung verarbeitet. Bei der Planung von Bauwerken stellt sich stets auch die Frage, wie hoch der Grad -

-

der industriellen Fertigung sein kann und sein soll bzw. welche Teile des Bauwerkes industriell und welche in der Form der Baustellenfertigung erstellt werden

26

1.

Organisation der Bauplanung und -ausfuhrung

sollen. Im Hinblick darauf werden im Folgenden die Unterschiede der formen anhand der wichtigsten Merkmale herausgearbeitet.

Fertigungs-

Die industrielle Fertigung ist von der Form der Produktion her eine anonyme Fertigung, d. h. auf der Grundlage von Erfahrungen und Prognosen beim Absatz wird eine Vielzahl von Produkten auf Vorrat und damit auf Lager hergestellt und über ein Vertriebsnetz verkauft. Im günstigen Fall kann sich das Produkt nach erfolgreicher Markteinführung und geeigneter Werbung am Markt behaupten. Bauwerke können wegen ihrer Größe, des hohen Kapitaleinsatzes und wegen der notwendigen Berücksichtigung der Umgebungsbedingungen (Baugrundstück, Verund Entsorgung, stadträumliche Faktoren) nur nach Planung, Genehmigung und Beauftragung gefertigt werden (Auftragsfertigung).

Ein besonderes Merkmal im Unterschied von industrieller und Baustellenfertigung sind die räumlichen Bedingungen des Herstellungsprozesses. Die Fertigung bei industrieller Produktion in der Halle wirkt sich insbesondere klimatisch günstig auf die Fertigungsbedingungen aus. Die An- und Auslieferung von Baustoffen und Bauteilen sowie der Produktionsfluss können vergleichsweise gut gestaltet werden. Die Produkte müssen jedoch zum Verbraucher geschafft werden. Bedingt durch die Transportmöglichkeiten sind Größe und Gewicht (StVO, Transportmittel) der Produkte (Stützen, Binder, Deckenplatten) begrenzt. Bei der Baustellenfertigung ist der Ort der Herstellung mit dem Ort der Nutzung identisch. Arbeitskräfte, Geräte und Baustoffe werden zum Einbauort gebracht. Die Herstellung erfolgt außer bei Einhausung mit Winterbauzelten im Freien und damit der Witterung ausgesetzt. Die Bedingungen des Baugrundstückes und damit der Gestaltung der Arbeitsabläufe sind von Fall zu Fall unterschiedlich und oft -

-

schwierig (innerstädtisches Bauen, Bauen am Hang). Die industrielle

Fertigung

ist

gekennzeichnet

durch einen hohen

Wiederholungs-

grad gleicher oder gleichartiger Vorgänge. Beispiele hierfür sind Dachziegel, Armaturen, Fensterelemente, Möbel u. v. m. Vorteilhaft sind in diesem Zusamdie Möglichkeiten der Qualitätssicherung, da bei vielen gleichartigen Produkten Erfahrungen gewonnen werden und in den Produktionsprozess eingebracht werden können. Auch die vorangehende Entwicklung von Prototypen und deren schrittweise Verbesserung trägt dazu bei, dass bereits mit der ersten Serie weitgehend fehlerfreie Produkte erzeugt werden können.

menhang

Konventionell erstellte Bauwerke sind fast ausschließlich einmalige Maßnahmen. Somit besteht ein besonders hohes Risiko, dass Fehler bei der Planung zur Ausführung kommen. Entsprechend ist für jedes Einzelbauwerk ein besonders hoher Aufwand für Bauüberwachung und Mängelbeseitigung erforderlich. Die Qualität von industriellen Erzeugnissen wird auch nach mehrmaliger Ausführung fast ohne Ausnahme nicht erreicht. Eine qualitative Verbesserung aufgrund des Wiederholungseffektes kann allerdings auch bei Linienbauwerken wie Eisenbahnanlagen, Straßen, Kanälen, Reihenhäusern usw. erreicht werden. Bei der konventionellen

Bauausführung bringt der Bauherr über die Beauftragung und ausführenden Firmen seine Nutzeranforderungen direkt ein. Bei ausreichendem Angebot an z. B. Wohnungen hat auch der Nutzer in seiner Eigenschaft als Mieter durch Annahme oder Ablehnung einer Wohvon

Architekten, Ingenieuren

nung indirekt Einfluss auf deren

Eigenschaften.

1.

Organisation der Bauplanung und -ausfuhrung

27

Die Nutzeranforderungen können in die Produktgestaltung bei industrieller Fertigung nur indirekt eingebracht werden. Im Vorfeld bestehen Möglichkeiten über die Marktforschung, konkret fallen Entscheidungen für oder gegen ein Produkt erst durch das Käuferverhalten unter Berücksichtigung des Preis-Leistungs-Verhältnisses eines Produktes. Bei den Kostenarten der industriellen Produktion überwiegen bedingt durch den hohen Mechanisierungs- bzw. Automatisierungsgrad die investitionsbedingten Abschreibungen, Kapitalkosten und Wartungskosten. Personalkosten fallen insbesondere für Firmenleitung, Entwicklung, Qualitätskontrolle und Störbeseitigung sowie Absatz an. Die Stoff- und Energiekosten beschränken sich günstigenfalls auf das notwendige Mindestmaß. -

-

steigenden Mechanisierungsgrades ist die Baustellenfertigung immer noch durch den hohen Anteil der Personalkosten gekennzeichnet. Arbeitserleichterungen ergeben sich allerdings durch den verstärkten Einsatz von Hebezeugen, vorgefertigten Produkten sowie modernen Baustoffen und Arbeitsverfahren. Durch den Einsatz von qualifizierten Facharbeitern und Bauleitern sowie die saison-, witterungs- und konjunkturbedingten Schwankungen der Auslastung entsteht ein insgesamt hohes Lohnniveau, entstehen Ausfallzeiten für den Personaleinsatz und damit ein vergleichsweise hoher Personalkostenanteil. Trotz kontinuierlich

Der Anteil der Planungskosten für Industrieprodukte ist zwar zu Beginn einer Produktreihe verhältnismäßig hoch, nimmt jedoch mit der Zunahme der Zahl von Produkten bezogen auf die Stückkosten ungefähr umgekehrt proportional ab.

Planung

und Arbeitsvorbereitung bei Einzelbauvorhaben ohne Wiederholungseffekt können bei jedem Bauvorhaben von neuem durch individuelle Lösungsansätze, Nutzeranforderungen sowie die Umgebungsbedingungen geprägt sein. Die Planungskosten sind dadurch entsprechend höher.

Die Preiskalkulation der Produkte erfolgt bei der industriellen Produktion für Lose oder Serien und damit für eine größere Stückzahl auf der Grundlage betrieblich ermittelter Kosten einerseits sowie der Wettbewerbsbedingungen und Absatzchancen andererseits. Hierbei ist die Kostenstruktur unter Umständen durch einen sehr hohen Anteil der Fixkosten gekennzeichnet. Wagnisse liegen weniger in der Fertigung als vielmehr in den Verkaufsmöglichkeiten.

Die Preisbildung für die konventionelle Bauausführung erfolgt projektbezogen und jedes Mal von neuem auf der Grundlage von Ausschreibungen. Insgesamt bestehen bezüglich der Kalkulation wegen der konjunkturellen, saisonalen und regionalen Schwankungen sowie der Unwägbarkeiten während der Ausführung besondere Risiken bei der Preisbildung auf der Seite der Anbieter sowie bei der Kostenentstehung auf der Bauherrenseite. Wegen des geringen Anteils stationärer Einrichtungen und wegen des stark veränderlichen Personalbestandes Uberwiegt der Anteil der variablen Kosten.

Die Dauer der Ausführung am Bestimmungsort kann bei industriell gefertigten Produkten oder Bauteilen sehr kurz sein. Die Erstellung ganzer Gebäude auf der Baustelle kann in wenigen Tagen erfolgen. Dies liegt vor allem daran, dass der überwiegende Teil der Fertigung bereits zuvor erfolgt ist. Bei schwierigen Baustellenverhältnissen kann dies von entscheidendem Vorteil sein. Die Ausführungsdauer ist sowohl für die Zeit im Werk als auch die Endmontage gut kalkulierbar.

1.

28

Organisation der Bauplanung und -ausfuhrung

Die Dauer der Ausführung bei vollständiger Baustellenfertigung ist neben den geplanten Zeiten für die Teilvorgänge auch ganz erheblich abhängig vom reibungslosen Zusammenwirken einer Vielzahl von unterschiedlichen Auftragnehmern.

Der daraus

bedingten Störanfälligkeit kann nur durch die Objektüberwachung entgegengewirkt werden. Die winterlichen Witterungsverhältnisse erzwingen jedoch bezogen auf den Gesamtverlauf in der Regel längere Unterbrechungen. -

-

1.3.2

Schlüsselfertiges Bauen

meint gebrauchsfertig. Als Projekte im „Sc lüsselfertigen Bauen" bieten Unternehmer in der Regel Totalunternehmer oder Bauträger vor allem Fertighäuser (Wohnhäuser), Lager- und Werkstattgebäude, Selbstbedienungsmärkte (Hallenbauten), im Fall der Spezialisierung aber auch für den Kunden individuelle Bauten, wie Verwaltungsgebäude und Hotels, an. Auftraggeber sind hier sowohl Einzelkunden als auch Großkunden, wie Banken oder Investmentgesellschaften.

Schlüsselfertig

-

-

Projekte des Anlagenbaus wie vollständig ausgeFabriken, Recyclinganlagen und ähnliche Bauwerke dar. Die hierdurch

Einen besonderen Bereich stellen rüstete

entstandenen Teilmärkte unterscheiden sich nicht nur in der Art der Projekte, sondern auch hinsichtlich der Abwicklung und der Bedürfhisse der Auftraggeber voneinander:

Fertighäuser (Wohnhäuser); die Arbeitsweise der Anbieter von Fertighäusern entspricht vom Vertragsverhältnis her in besonderer Weise dem Leistungsbild des Totalunternehmers. Der Begriff Fertighaus lässt die industrielle Produktion von Gebäuden mit ausgereiften Grundrissen und Baukonstruktionen erwarten. Für einige Fertighäuser trifft dies auch zu. In der Mehrzahl sind aber Typenplanungen mit Variationen der Baustile anzutreffen, die konventionell erstellt werden. Sie sind Ergebnis vereinfachter Vorbereitung, Beratung durch Vertriebsbeauftragte und die Anwendung vorbereiteter Systeme und Detaillösungen. Die Anbieter von Fertighäusern werben mit kurzer Bauzeit, Festpreis und einfacher Finanzierung.

Der Bauherr muss bei der Angebotsprüfüng und beim Preisvergleich mit der alternativ möglichen Planung und Ausführung in konventioneller Weise darauf achten, welche Leistungen das Angebot an Fertighäusern umfasst und in welcher Höhe Kosten für eventuelle Zusatzwünsche anfallen. Sind Erschließung, Unterkellerung, Genehmigungsgebühren im Preis enthalten oder in welcher Höhe müssen sie hinzugerechnet werden?

Hallenbauten; die Hallenbauten bestehen aus standardisierten Tragwerken in Stahl-, Stahlbeton- oder Holzbauweise. Fassaden, Stützen und Dächer der meist eingeschossigen Gebäude werden im Hinblick auf die Bemessung des Tragwerkes, dessen serielle Fertigung, den Transport und die Montage entwickelt. Die Grund-

rissplanung muss sich weitgehend in die bauliche Hülle einfügen.

Individuelle Bauten; es handelt sich hierbei meist um gewerbliche Nutzungen wie Büro- oder Hotelbetriebe. Aus Kostengründen setzen Totalunternehmer für die vergleichsweise anspruchsvolle und zeitaufwendige Planung freie Architekten und Ingenieure als Nachunternehmer ein.

1.

Organisation der Bauplanung und -ausführung

29

mit hohem Technikanteil, wie z. B. Recyclinganlagen oder Energieerzeugungsanlagen, sind so genannte Komplettlösungen inzwischen die Regel. Hauptauftragnehmer sind weniger Bauunternehmen als die Hersteller der fur den Betrieb vorherrschenden Anlagentechnik. Wird zunächst nur die Planung an einen Totalunternehmer vergeben, der auch Lieferant von betriebstechnischen Anlagen ist, muss der Bauherr damit rechnen, dass durch für ihn nicht erkennbare Spezifikationen in den Leistungsbeschreibungen der Wettbewerb erheblich eingeschränkt wird. Die Planungsabteilungen vieler Hersteller dienen nicht nur der Leistungserweiterung vorhandener Bereiche, sie werden indirekt und ganz bewusst für die Auftragsbeschaffüng ihres Unternehmens eingesetzt.

Anlagenbau; bei Projekten

Die

Zielsetzungen und Möglichkeiten

Wenn

es um

sich die

der Bauherren sind sehr unterschiedlich. Architekten und Totalunternehmern geht, lassen Unterscheidungen treffen.

den Wettbewerb

folgenden

von

Bauherren privater Wohngebäude; beim selbst genutzten Wohnhaus ist die Beratung des Bauherrn und die Planung durch den Architekten in idealer Weise mög-

lich. In vielen Fällen kommt es jedoch nicht zur Zusammenarbeit des Bauherrn mit einem Architekten, denn Bauherren unterschätzen oft den Wert einer fachgerechten Planung. Dies gilt sowohl für die Optimierung des Entwurfes und die Gestaltung als auch für die Überwachung der Bauausführung. Beim Erwerb eines Fertighauses oder eines bereits vom Bauträger erstellten Gebäudes bezahlt der Bauherr anteilige Planungskosten mit, die jedoch üblicherweise im Angebotspreis für das Gebäude nicht ausgewiesen sind. Mangels Vergleichsmöglichkeiten macht der Bauherr einen scheinbar günstigen Kauf, weil er kein gesondertes Architektenhonorar zu zahlen hat. Aus diesen und weiteren wirtschaftlichen Gründen (Erschließung von Bauflächen und Planung mehrerer Gebäude gleichzeitig) wird inzwischen mehr als die Hälfte der Eigenheime ohne die umfassende Planung von Architekten erstellt. Gewerbebetriebe (Handel, Handwerk u. a.); für die Bauherren von Großmärkten, Werkstätten und vergleichbaren Nutzungen stehen kurze Bauzeit und geringe Kosten im Vordergrund. Soweit Grundstück und Baurecht keine besonderen Anforderungen für die Bauaufgabe darstellen, sind Systembauten und die integrierte Planung und Ausführung durch einen Auftragnehmer für den Bauherrn von Interesse. Je nach Branchenzugehörigkeit und der Qualität ihres Angebotes achten einzelne Bauherren aber auch auf die Einbindung des Gebäudes in die Umgebung sowie die Innenraumgestaltung, z. B. der Verkaufsflächen.

Bauherrengesellschaften; Bauherren von größeren Vorhaben hier sind Bauherrenorganisationen oder -gesellschaften anzutreffen errichten in der Mehrzahl Gewerbebauten. Sie suchen die Verantwortung für die Projektdurchführung soweit wie möglich zu delegieren. Die Bauherrenvertreter sind in der Regel „nur für die Abwicklung" eines Projektes verantwortlich. Bauen wird dabei meist vorrangig als eine Form der Kapitalanlage gesehen. Finanzierung und steuerliche Gesichtspunkte, insbesondere Abschreibungen, haben einen höheren Stellenwert als die funktionale Eignung des Gebäudes und seine Gestaltung. Bauherren und Betreiber von Anlagen; für die Bauherren und Betreiber von Anlagen steht die Funktionalität der betriebstechnischen Anlagen stärker als die „bauliche Hülle" im Vordergrund, denn unabhängig von der Form der Bauorganisation ist das -

-

Gebäude der kleinere Teil der Investition.

30

1.

Organisation der Bauplanung und -ausführung

Die zeitliche und fachliche Inanspruchnahme des Bauherrn; sie kann zwar verringert werden, dennoch bleiben auf der Seite des Bauherrn Pflichten und natürlich auch Risiken bestehen, die nicht auf Dritte übertragbar sind. Dazu gehören das unternehmerische Risiko (insbesondere Art und Maß der Nutzung bzw. Vermietung des Gebäudes) für die Investition, das Genehmigungsrisiko sowie Risiken aus eventuellen Altlasten auf dem Baugrundstück.

(Durchführungs-)Risiken (Vertrag, Kosten und Termine); der mit einem Totalunternehmer geschlossene Vertrag beinhaltet im äußersten Fall alle Planungs- und Bauleistungen. Die Übernahme von Termin-, Kosten- und Mängelrisiken in einem Vertrag ist das häufigste Argument für die Beauftragung eines Totalunternehmers. Leistungsstörungen oder eventuelle Ausfälle einzelner Gewerke, z. B. durch Insolvenzen, sind durch den Auftragnehmer der Gesamtleistungen zu regeln. Dies ist für den Bauherrn natürlich keine Gewissheit für das einwandfreie Gelingen des Werkes insgesamt. Der Bauherr setzt sozusagen alles auf eine Karte. Dagegen ist das Vertragsrisiko des Bauherrn beim Architektenvertrag vergleichsweise gering, der Honorarumfang ist von Anfang an leicht abzuschätzen. Anhand der Leistungsphasen kann der Bauherr die Leistungsfähigkeit des Architekten prüfen und notfalls auch die Zusammenarbeit vorzeitig beenden. Risiken bei der Durchführung einzelner Gewerke bleiben bestehen. Welche

Auswirkungen

auf den

Fertigstellungstermin haben dann aber notwendige

während der Ausführung? Um welchen Preis ist der Auftragnehmer in Änderungen der oder

bereit, vereinbarte Termine auch bei Leistungsänderungen einzuLage halten? Der Bauherr kann grundsätzlich versuchen, etwaigen Uberschreitungen der Baukosten durch eine Pauschalierung der Bausumme zu begegnen. Der Pauschalvertrag ist beim „schlüsselfertigen Bauen" üblich. Jedoch ist die Angebotsprüfung von Nachtragsangeboten wegen Leistungsänderungen beim Pauschalvertrag erheblich erschwert und für den Bauherrn ohne die Unterstützung seines Architekten kaum zu leisten.

Nutzungsgerechte Planung (Funktion und Konstruktion); die Optimierung der Planung kann nicht immer vor der Beauftragung der ausführenden Firmen zum Abschluss gebracht werden. Immer dann, wenn die Nutzer, z. B. von Läden oder Büros, erst während der Bauausführung gefunden und unter Vertrag genommen werden, führen deren berechtigte Interessen fast unausweichlich zu Planungsänderungen.

Der Architekt, der selbst plant, ist frühzeitig in der Lage, die gewünschten Änderungen auf ihre Machbarkeit zu prüfen und auf Kosten- und Terminauswirkungen zu bewerten. Er ist im Gegensatz zu gewerblichen Auftragnehmern unabhängig von wirtschaftlichen Interessen bei der Beurteilung von Änderungswünschen.

Unabhängig davon steht für den Totalunternehmer die Optimierung der Bauausführung im Vordergrund. Es bietet sich bei Planungsänderungen die gern wahrgenommene Chance, Uber Nachträge ihre Auftragswerte zu verbessern. Für Nachtragsangebote gibt es keinen Wettbewerb und insbesondere bei einer Pauschalierung der Bausumme ist für den Bauherrn die Angebotsprüfüng auf Angemessenheit erschwert, wenn nicht unmöglich. Mehr als zwei Drittel seines Auftrages bestehen aus Bauleistungen. Nachträgliche Umplanungen führen in besonderem Maße auch zu Änderungen der Aufträge, welche er mit seinen Nachunternehmern geschlossen hat. Nutzungsänderungen

1.

berühren

überwiegend

Organisation der Bauplanung und -ausführung

31

den baulichen Ausbau und die technische Gebäudeausrüs-

tung. Für deren Gewerke sind für den Totalunternehmer fast ausschließlich Nachunternehmer tätig.

Die daraus entstehenden Mehrkosten bei den Einzelleistungen und aufgrund der zusätzlichen Koordination beim Totalunternehmer können nicht kostengünstiger sein, als beim Einsatz von Planern und Fachunternehmern.

Änderungen, auch wenn sie der Verbesserung der funktionalen Eignung dienen, werden ohne die Unterstützung eines unabhängigen Beraters, z. B. des Architekten, zum wirtschaftlichen Risiko besonderen Ausmaßes. Gestalterischer

Anspruch (Städtebau, Objekt, Innenraum); die Suche nach einer gestalterisch anspruchsvollen Lösung einer Planungsaufgabe kann nur mit der Wahl eines geeigneten Architekten, nicht aber mit der Beauftragung einer ausführenden Firma beginnen. Erforderlichenfalls ist ein ArchitektenWettbewerb auszuschreiben. Dabei hat der Bauherr nicht nur die Chance, aus einer Vielzahl von Lösungsansätzen zu wählen, er kann vor allem auch über die stufenweise Entwicklung der Planung die Zielvorgaben für die Bauaufgabe schrittweise entwickeln. Die Architekten, Innenarchitekten und fachlich Beteiligten kann er nach seinen Erfordernissen auswählen und einzeln unter Vertrag nehmen.

Wirtschaftlichkeit (geringe Bau- und Folgekosten); Wirtschaftlichkeit beschränkt sich nicht auf die Reduzierung von Risiken vor der Inbetriebnahme, sondern resultiert neben der Investition (Bau- und Folgekosten) aus der Eignung des Gebäudes für die darin stattfindende Nutzung. Dies muss Ziel einer unabhängigen und sorgfältigen Planung sein. Der Bauherr ist gut beraten, wenn sein Projekt auch langfristig wirtschaftlich ist und er diesbezüglich nicht an der Planung und deren Optimierung spart. Ein eventuell zusätzliches Honorar für Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen hinsichtlich der funktionalen Eignung (z. B. Betriebsplanung), der sparsamen Energieverwendung und eines geringen Bauunterhaltes zahlt sich ohne

Zweifel aus.

Aufgaben und Möglichkeiten der Architekten; die planerische Optimierung der Nutzung, die Berücksichtigung aller funktionalen, technischen, wirtschaftlichen und gestalterischen Belange ist die Aufgabe des Architekten. Dafür ist nicht nur der direkte Kontakt zum Bauherrn und

zu

den Nutzern wünschenswert.

Der Architekt

muss mit der vollständigen Planung, besser noch mit zusätzlichen Optimierungsaufgaben (Besondere Leistungen) beauftragt werden. So kann er die berechtigten Wünsche seines Auftraggebers erfüllen und ihn in seiner Verantwortung gegenüber der Gesellschaft und der Umwelt unterstützen. Beauftragen ausfüh-

rende Firmen Architekten, dann aber fast immer oder nur mit einem Teil der Planungsaufgaben.

1.4 Zentralisation von

unter

kommerziellen Vorgaben

Aufgaben bei großen Bauvorhaben

Mit der Zuordnung von Leistungen an die verschiedenen Auftragnehmer wie Architektur- und Ingenieurbüros, Berater usw. stellt sich bei Bauvorhaben auch die Frage, welche Aufgaben zentral und welche dezentral bearbeitet werden können und sollen.

32

1.

Organisation der Bauplanung und -ausführung

Die Größe des Bauvorhabens und damit die Anzahl der Beteiligten sind dabei von entscheidender Bedeutung. Können kleine Bauten wie z. B. Einfamilienhäuser noch in der Zusammenarbeit eines Bauherren mit einem Architekten, unterstützt von einem Statiker, und wenigen ausfuhrenden Firmen geplant und ausgeführt werden, so sind bei großen Bauvorhaben regelrechte Projektorganisationen erforderlich. Schon bei Bauten in der Größe eines Investitionsvolumens von zweistelligen Millionenbeträgen sind schnell 20 und mehr Personen mit der Bearbeitung von Planungsaufgaben auf Bauherren- und Architektenseite befasst. Entsprechend mehr sind in der praktischen Ausführung und deren Organisation tätig. Die erfolgreiche Erfüllung einer Bauaufgabe hängt mit zunehmender Projektgröße weniger von den technischen Möglichkeiten als vielmehr von der Qualität der Projektorganisation ab. Die Zentralisation von Aufgaben ist hierbei eine entscheidende Möglichkeit der Organisationsgestaltung.

Bei den Fragen der Zentralisation von Aufgaben sind die Vor- und Nachteile von Fall zu Fall sorgfältig abzuwägen. Für eine Zentralisation spricht im Allgemeinen, dass die jeweiligen Aufgaben von Spezialisten wahrgenommen werden können, dass innerhalb des Fachgebietes eine Einheitlichkeit und damit eine höhere Gewährleistung für die Funktionsfähigkeit erreicht werden kann und dass bei Ausführung größerer Einheiten geringere Kosten zu erwarten sind. Die Abhängigkeit der anderen Projektbeteiligten von einer zentral zuständigen Stelle und der damit erforderliche Abstimmungsaufwand können sich allerdings auch hemmend auf die Gesamtentwicklung auswirken. Kritisch ist ferner die mit der Zusammenfassung von Leistungen verbundene Delegation der Verantwortung zu sehen.

1.4.1

Begriffserläuterung und grundsätzliche Wertung Fragen der zentralen oder dezentralen Aufgabenverteilung werden in der betriebswirtschaftlichen Fachliteratur behandelt. Dort

sind folgende Definitionen zu finden. Man unterscheidet einmal die „sachliche Zentralisation: unabhängig von der räumlichen Zentralisation wenden alle Stellen eines Betriebes für die gleichen Arbeiten dieselben Methoden, Vordrucke, Geräte usw. an" und die „räumliche Zentralisation: Organisationsform, bei der im Gegensatz zur Dezentralisation alle gleichartigen Arbeiten verschiedener Stellen eines Betriebes einheitlich von einer Stelle erledigt werden." Als Vorteile der Zentralisation werden genannt: „Kostenersparnis, bessere Verwendung von Spezialisten, Konzentration der Interessen, Einheitlichkeit der Entscheidungen." Als nachteilig dagegen gilt: „Initiative und Verantwortungsfreudigkeit der nachgeordneten Stellen werden beeinträchtigt." (R. u. H. Sellien (Hrsg.) 1979, S. 2329) Der Begriff Betrieb kann in diesem Zusammenhang durch Baumaßnahme ersetzt werden. Stellen gibt es natürlich auch beim Bauen. Sie sind verteilt auf verschiedene Projektorganisationseinheiten beim Bauherrn, in Architektur- und Ingenieur-

büros usw.

Dezentralisation bedeutet die

„Übertragung selbständiger Dispositionsbefugnis an untergeordnete Funktionsträger mit der Überlassung von Dispositionsrechten muss die Übertragung entsprechender Autorität und Verantwortung verbunden sein." Als Vorteil der Dezentralisation wird die Elastizität der Organisation gesehen, gemeint ist damit die Möglichkeit, auf sich ändernde Anforderungen und ...

1.

Organisation der Bauplanung und -ausfuhrung

33

Randbedingungen zu reagieren. Dabei kann folgender Nachteil auftreten: „durch Verteilung des Dispositionsrechtes uneinheitliche Willensbildung innerhalb der Unternehmung; zu vermeiden durch Erteilung allgemeiner Richtlinien." (R. und H. Sellien (Hrsg.) 1979, S. 1021) Mit der Verteilung der Verantwortung und den allgemeinen Richtlinien sind insbesondere die Architekten- und Ingenieurverträge angesprochen, zu deren Ergänzung und Konkretisierung zweckmäßigerweise ein Projekthandbuch mit Organisationsrichtlinien, Standardvorgaben usw. erstellt und als Vertragsbestandteil eingebracht wird.

1.4.2 Zur Zentralisierung

geeignete Aufgaben Beim Zentralisieren von Aufgaben, was wörtlich vereinigen, vereinheitlichen, zusammenziehen bedeutet, ist zunächst zu prüfen, welche Leistungen für eine zentralisierte Bearbeitung geeignet sind. Um diese Frage möglichst umfassend behandeln zu können, wird von einem sehr großen Bauvorhaben mit einer Vielzahl von Gebäuden und der entsprechenden Infrastruktur ausgegangen. Grundsätzlich können die folgenden Aufgaben als geeignet gelten (die Reihenfolge entspricht in etwa dem Planungs- und Bauverlauf): Gegenstand von Zentraler Bauvermessung und Bodengutachten sind Untersuchungen und Einmessen des gesamten Bau- und ggf. Erweiterungsgeländes, die erstmalige Kartographierung und die fortlaufende Dokumentation der Entwicklung aller Bauwerke. Besondere Beachtung ist hierbei den Tiefbauwerken der Ver- und Entsorgung zu schenken, auch um durch ausreichende Information die spätere Beschädigung der nicht sichtbaren Bauteile zu vermeiden (z. B. Zerstörung von Telefonleitungen beim Aushub von Fundamenten oder anderen Tiefbauarbeiten). Die Ausführung dieser Arbeiten durch einen Auftraggeber ist deswegen besonders sinnvoll, weil es sich um Arbeiten handelt, die hohe Spezial- und Ortskenntnis erfordern und vom Umfang her meist auch von einem Büro gut geleistet werden können. Entsprechendes gilt für den Schutz des Grundwassers und eine eventuell erforderliche Gewässemeuordnung auf und insbesondere im Umfeld des Baugeländes. Wird ein großflächiges oder linear verlaufendes Baugelände von Grundwasserströmen im Bereich geplanter Trassen, Tunnelbauwerke oder Gründungen durchzogen, dann ist nach vollständiger Ermittlung aller Aspekte die Planung der Bauwerke nach den Erfordernissen des Grundwasserschutzes auszurichten.

Gegebenenfalls

sind die Oberflächen- und Grundwässer durch bauliche Maßnahwie Kanäle und Düker auf dem bzw. um das Baugelände umzuleiten. Dabei sind Grundwasserabsenkungen soweit wie möglich zu vermeiden, da diese häufig men

zu Beeinträchtigungen des Naturraumes (flach wurzelnde Bäume) genden Bebauung (Setzungen, Risse in Gebäuden) führen.

und der umlie-

Durch die intensive Nutzung von Bauwerken und Freiflächen in einem dicht besiedelten Land wie Deutschland ist an vielen Standorten bereits von einer Beeinträchtigung der Böden und Gewässer durch Altlasten auszugehen. Industrielle und militärische Nutzungen erfolgten jahrzehntelang unter Missachtung des Schutzes natürlicher Lebensbedingungen.

1.

34

Organisation der Bauplanung und -ausführung

Die Untersuchung des Geländes, die Ermittlung und Kartierung eventueller Altlasten ist inzwischen eine für große Bauvorhaben unverzichtbare Aufgabe geworden. Sie muss auf jeden Fall vor der Bauplanung und durch eine kompetente Stelle zentral erfolgen. Im Fall der Belastung sind Art und Umfang der Schäden und die Altlastensanierung in zeitlicher und investiver Hinsicht für unterschiedliche Beseitigungsmaßnahmen zu kalkulieren. Mit steigendem Umweltbewusstsein nimmt auch die Bedeutung von Planung und Ausschreibung der Wertstoffbehandlung und Restmüllentsorgung zu. Hierzu gehört die Regelung der Wertstofftrennung am Entstehungsort (Beschaffung von geeigneten Behältern und ihre Unterbringung), des Transportes, z. B. in Form einer Müllsauganlage sowie der Lagerung und Entsorgung der Abfallstoffe. Eine konsequente Restmüll Vermeidung und -behandlung kann nur durch ein übergreifendes und einheitliches Konzept erfolgen, das durch einen Sonderfachmann erstellt werden sollte.

Hinsichtlich der

Baustelleneinrichtung sind vorhandene Flächen auf dem Baugrundstück, geplante Bebauung und die Auftragsinhalte der ausführenden Firmen aufeinander abzustimmen. Dabei kann es wirtschaftlich vorteilhaft sein, bauherrenseitig eine Ubergeordnete Baustelleneinrichtung vorzuhalten. Entsprechende Hinweise sind bei Ausschreibung und Beauftragung zu berücksichtigen. Zu dieser bauherrenseitig besorgten Baustelleneinrichtung können Baustraßen, Bauzäune und Sicherungseinrichtungen (Tore, Schranken), Büros und Unterkünfte für Bauleitungen und Arbeiter, Kantinen und Sanitäreinrichtungen sowie Fahrzeugwaschanlagen und die Versorgung mit Wasser und Baustrom gehören. Ferner ist die Organisation eines Wach- und Sicherheitsdienstes sowie des Ausweiswesens zur Vermeidung von Eigentumsdelikten und Sicherheitsproblemen durch den Auftraggeber zu regeln.

Großräumiger Erdbau liegt dann vor, wenn auf einem weitläufigen Baugelände ein Planum geschaffen werden muss, das große Erdbewegungen erforderlich macht. Wenn der Aushub der einen Baumaßnahme bei einem benachbarten Bauprojekt verwendet werden kann (Reduzierung der Transporte, Deponien und Zukäufe), sollte die Ausführung des überwiegenden Teils der Erdarbeiten durch nur

einen Auftragnehmer erfolgen.

Entsprechendes gilt für die Wasserhaltung. Das Freihalten von mehreren nahe beieinander liegenden Baugruben von Grund- und Oberflächenwasser muss ohnehin koordiniert werden. Um gegenseitige Behinderungen oder mehrfaches Abpumpen von Wassermengen zu vermeiden, kann es wirtschaftlich sinnvoll sein, diese Leistungen nur einem Auftragnehmer zu übertragen. Die Entwicklung, Vermittlung und Durchsetzung von Gestaltungsrichtlinien dient der Qualitätssicherung bei größeren Bebauungen, besonderes dann, wenn mehrere Architekten aber auch Nutzer ihre individuellen Gestaltungsvorstellungen einbringen möchten. Diese Richtlinien können ähnlich wie in der Bebauungsplanung vorgeben werden, jedoch auch bis in formale Aspekte und Ausführungsdetails (Materialien, Grundformen, Farben, Produktgruppen) der Bauwerke und Außenanlagen reichen. -

-

1.

Organisation der Bauplanung und -ausführung

35

nur die zentrale, sondern vor allem auch die frühzeitige Erarbeitung der Gestaltungsrichtlinien ist Voraussetzung für die Schaffung eines harmonischen Gesamterscheinungsbildes von Anlagen, an denen viele Beteiligte mitwirken.

Nicht

Entsprechendes gilt für die Planung und Ausschreibung von Informationssystemen und Werbeträgern (visuelle Kommunikation). Hierzu gehören Straßen- und

Wegebeschilderungen, Schilder an und in Gebäuden sowie die Integration von Werbung in die Objektgestaltung auf der Grundlage eines Informationsprogrammes (Zielrichtung und Staffelung der Informationen). Dabei können Schilderformate, Farben und

Schrifttypen, Normen sowie Symbole vorgegeben werden.

Uneinheitliche oder unvollständige Wegweisungen schränken die Nutzbarkeit von Bauwerken besonders dann ein, wenn sich in ihnen überwiegend Ortsunkundige bewegen. Hierzu gehören Reisende in Bahnhöfen und Flughäfen, Personen in Behörden, großen Handels- und Freizeiteinrichtungen. Besonders kritisch kann dies im Brand- oder Katastrophenfall sein. Die praktische Erfahrung zeigt, dass Beschilderungen von Bauanlagen besonders schwer zu planen sind, da das Verhalten von orientierungslosen oder in Panik befindlichen Personen nur schwer zu simulieren ist. Erst mit der Inbetriebnahme zeigen sich fehlende oder mangelhafte Beschilderungen. Der Einsatz eines Sonderfachmanns (Schilderbeauftragter), der in enger Zusammenarbeit mit dem Hersteller und den Nutzern sowie Behörden (Feuerwehr) das vorgegebene Konzept, die Anordnung und die Anzahl der Schilder prüft und verbessert, ist vielfach unabdingbar.

entsprechenden Spezialisten für die Gestaltung und Vermarktung von Werbeflächen ist bei entsprechend großen Bauvorhaben aus wirtschaftlichen wie auch architektonischen Gründen ebenfalls zu raten. Zu einem

-

-

von Planung und Ausschreibung projektübergreifender Systeme könBrandmeldeanlagen, Fernsehsysteme für Betrieb und Überwachung, Betriebsfunk, Monitor- und Anzeigesysteme, Telefonanlagen, Mess-, Steuer- und Regelungstechnik/Zentrale Leittechnik, Schaltanlagen und Transformatoren, Fernheizungs- und Fernkälte-Übergabestationen, Parksysteme, Sicherheits- und Zutrittskontrollsysteme sowie die Schließanlagen der Bauwerke (einschließlich Raumnummerierung und Zutrittskontrollsysteme für Nutzer und für die Feuerwehr) sein.

Gegenstand nen z.

B.

Die Einheitlichkeit der Konzeption und der Produkte gegebenenfalls wird nur ein Hersteller beauftragt sowie die rechtzeitige Kapazitätsbemessung von Verbrauchs- und Informationseinheiten, Leitungsnetzen, Unter- und Hauptzentralen sind Grundvoraussetzung für die Funktionstüchtigkeit und Wirtschaftlichkeit der -

-

Anlagen.

Die frühzeitige Vergabe großer Mengen von Elementen bzw. die Mitwirkung von Herstellern bei der Planung (funktionale Leistungsbeschreibung von Systemen) ist Chance und Risiko zugleich. Während einerseits aufgrund von hohen Stückzahlen günstige Einheitspreise erwartet werden dürfen, besteht andererseits durch die Mitwirkung von Produzenten wie auch durch die ausschnittsweise Planung der Spezialisten die Gefahr der zu hohen Technisierung und der Suboptimierung von Systemen zuungunsten des Gesamtbauvorhabens.

1.

36

Organisation der Bauplanung und -ausfuhrung

Integration von Systemplanung und Gebäudeplanung in allen Planungsphasen ist besondere Beachtung zu schenken. Hierzu gehören die Vorgabe von Verbrauchs- und Leistungsdaten aus der Gebäudenutzung, ferner die Angabe von Raum- und Flächenbedarf sowie der notwendigen Raumeigenschaften (Installationsräume, Durchbrüche, Klimabedingungen) zur sachgerechten Unterbringung der Systeme für die Objektplanung.

Der

Große Bauvorhaben können nur dann in angemessener Zeit geplant und ausgeführt werden, wenn mehrere leistungsfähige Architektur- und Ingenieurbüros gleichzeitig planen und die Ausführung überwachen. Die Anwendung einheitlicher EDVWerkzeuge (CAD, AVA) zumindest aber einheitlicher Datenschnittstellen (z. B. DXF) ist dabei im Hinblick auf eine abgestimmte Planung und Steuerung der baulichen Anlagen zu empfehlen. -

-

Die

praktische Erfahrung zeigt,

dass die

Standardisierung

schnittstellen gegenwärtig noch nicht befriedigend gelöst ist,

verschiedener Daten-

insgesamt dürfte diese

Schnittstellenproblematik aber in absehbarer Zeit behoben sein. Unter Lebenszyklusaspekt kommt der Gebäudenutzung und damit dem Facility Management (FM) eine große Bedeutung zu. Deswegen ist es für die Auswahl des CAD-Programms ein wichtiges Kriterium, inwieweit dieses mit dem FM-Programm

kompatibel ist.

sollte die Überhaupt im

Einheitlichkeit und Vergleichbarkeit der Planungsergebnisse Der Bauherr als Auftraggeber und Entscheidungsträger stehen. Vordergrund muss bei Verfahrensfragen im Auge behalten, wie hoch der Aufwand von Vereinheitlichung und Umstellung im Verhältnis zu dem Ergebnis umfangreicher Daten im Hinblick auf die kurz- und langfristige Anwendung (Planungskoordination, Gebäudenutzung) tatsächlich ist.

Die

übergeordnete Terminplanung und -Kontrolle durch ein auf diese Leistungen spezialisiertes Büro ist bereits eine klassische Projektsteuerungsaufgabe. Hier ist insbesondere eine auftraggeberseitige Rahmenterminplanung auf Objekt- und Auftragsebene angesprochen. Sie ist mit der Finanzierungsplanung (Mittelabfluss) und der Inbetriebnahmeplanung zu verbinden. Entsprechendes gilt für die Kostenplanung und -kontrolle. Die Vorgabe von Ermittlungs- und Darstellungsmethoden (EDV-Formate), Kostenprüfungen sowie die Ausarbeitung von Vorschlägen zur Kostensenkung und die zusammenfassende Kostenberichterstattung können am besten als zentrale Aufgabe wahrgenommen werden.

Das Problem der Bauschuttentsorgung sollte eigentlich kein Thema sein, da die ausführenden Firmen die Bauschuttbeseitigung zumindest bei Aufträgen nach VOB als Nebenleistung im Vertrag haben. Kommen dennoch die ausführenden Firmen ihren vertraglichen Pflichten trotz mehrfacher Aufforderung nicht nach, ist der Bauherr praktisch gezwungen, den Bauschutt durch einen Dritten entsorgen zu lassen, um die Behinderung von nachfolgenden Gewerken oder der Inbetriebnahme zu vermeiden. Hierbei erhält dann eine Firma für die Bauschuttentsorgung einen Rahmenvertrag und wird im Bedarfsfall tätig. -

-

Die

und Technische Dokumentation ist die wichtigste Grundfür die Informationen vor und nach der Inbetriebnahme. Planer, Firmen und Bauherr benötigen jederzeit die Kenntnis des aktuellen Planungsstandes. Ein zent-

lage

Planverwaltung

1.

Organisation der Bauplanung und -ausfuhrung

37

rales elektronisches Datenarchiv bzw. ein internetbasiertes Projektmanagementsystem trägt wesentlich zu einer wirtschaftlichen Projektorganisation bei. Die umfassende Verfügbarkeit von digitalen Plänen ermöglicht eine schnelle Prüfung und Freigabe von Plänen sowie eine schnelle Erstellung von Folgeplänen und ein vereinfachtes Änderungsmanagement und führt damit zu erheblichen Kosteneinsparungen. Eine zentrale Planverwaltung auf Bauherrenseite ist insbesondere dann geboten, wenn an einem Baukomplex mehrere Architektur- und Ingenieurbüros arbeiten. Eindeutige Vorgaben für die laufende und abschließende Dokumentation der Projekte sollten zu den ersten Aktivitäten der Projektentwicklung gehören.

Die Inbetriebnahme einer Bauanlage ist genauso eine Planungs- und Organisationsaufgabe wie die eigentliche Planung von Bauwerken. Sie erfolgt allerdings ab dem Zeitpunkt der Inbetriebnahme sozusagen rückwärts und stellt dabei eine Rah-

menbedingung

für die

Bauausführung

dar. Es sind Abnahmetermine

vorzugeben,

Probebetrieb und gegebenenfalls Maßnahmen für die Stillstandswartung zu koordinieren sowie die Umzugsaktivitäten zu steuern. Die Inbetriebnahme ist wegen der zahlreichen Voraussetzungen und Abhängigkeiten zumindest zentral zu koordinieren.

38

2.

Bauplanung

Nachdem im vorangegangenen Abschnitt /.

Organisation der Bauplanung und -ausführung die grundsätzlichen und phasenübergreifenden Aspekte der Organisation dargestellt worden sind, sollen in diesem und den folgenden Abschnitten 3. bis 5. die phasenspezifischen Organisationsfragen eingehend behandelt werden.

Wiederholungen zu vermeiden, werden in dem Unterabschnitt 2.1 Entwurf die Leistungsphasen /. Grundlagenermittlung bis 3. Entwurfsplanung zusammengeUm

fasst behandelt.

2.1 Entwurf Entwerfen ist die ureigenste Aufgabe des Architekten. Hierbei geht es nicht nur die Formfindung in gestalterischer, funktionaler, technischer und wirtschaftlicher Hinsicht, sondern es sind darüber hinaus städtebauliche, bauphysikalische, energiewirtschaftliche, biologische und ökologische Anforderungen zu berücksichtigen (§ 15 HOAI, Leistungsbild Objektplanung für Gebäude, Grundleistung der Entwurfsplanung). um

Leistungsbild Objektplanung nach § 15 HOAI deckt aber nicht alle Planungsleistungen ab, die zur Fertigstellung eines Entwurfes erforderlich sind. Dies zeigt

Das

schon ein Blick in die

stungen

genieure

die sich nicht ausschließlich auf die Leiam Bau tätigen Inbezieht. Hier sind also auch die Leistungsbilder und Honorare von Trag-

von

Honorarordnung,

Architekten, sondern auch auf die Leistungen der

werksplanern u. a. geregelt.

Mit der Unterteilung der HOAI in die verschiedenen fachspezifischen Abschnitte ist keine obligatorische Zuordnung zu einzelnen Berufen verbunden (Ausnahme u. a.: Standsicherheitsnachweis), dennoch wird sich ein Architekt in den meisten Fällen auf die Leistungen nach § 15 HOAI konzentrieren und die anderen Leistungen von den entsprechenden Fachplanern erbringen lassen.

Aufgabe

des Architekten bleibt es aber, die Leistungen anderer an der Planung fachlich Beteiligter in den Entwurf zu integrieren. Je nach Größe und Komplexität eines Bauvorhabens können die Fachplaner selbständige Auftragnehmer des Bauherrn oder durch Zwischenschaltung eines Generalplaners dessen Auftragnehmer sein. Entwerfen ist ein stufenweise mehr ins Detail gehender Planungsprozess. Diese Stufen haben auch in der HOAI ihren Niederschlag gefunden: Vorplanung, Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung und Ausführungsplanung.

Wichtig ist

im Sinne einer integralen Planung die rechtzeitige Einschaltung der erforderlichen Fachplaner. Bereits bei der Formfindung des Baukörpers sollte z. B. die Erfahrung des Tragwerkplaners und ggf. auch die des Planers für die -

-

Raumlufttechnischen Anlagen berücksichtigt werden. Oft lassen sich dadurch Kosten bei der Tragkonstruktion und bei der Führung der Luftkanäle vermeiden.

unnötige

2.

2.2

39

Bauplanung

Genehmigungsplanung

Ziel der

Genehmigungsplanung ist es, die öffentlich-rechtliche Baugenehmigung, Zustimmung oder Genehmigungsfreistellung für das geplante Bauvorhaben zu erlangen. Dies erfordert die Beachtung der einschlägigen Vorschriften des öffentli-

chen Baurechts. Wie in unserem gesamten Rechtswesen unterscheidet man auch beim Baurecht eine öffentlich-rechtliche und eine privatrechtliche Sphäre.

„Durch das öffentliche Recht werden die Rechtsbeziehungen des Staates und

an-

derer öffentlicher Körperschaften und Anstalten sowohl untereinander als auch gegenüber unterstellten Einzelnen geregelt. Das öffentliche Recht ist das Recht der Träger hoheitlicher Gewalt und ihrer Organe. Im Privatrecht treten sich dagegen die Einzelnen auf gleicher Ebene gegenüber und gestalten im Rahmen der Vertragsfreiheit ihre Beziehungen nach ihrem Willen. Die Rechtsbeziehungen des ...

Privatrechts sind also auf Koordination, die des öffentlichen Rechts auf Subordi-

nation

aufgebaut....

Unter Baurecht i. w. S. versteht man die Summe derjenigen Rechtsvorschriften, die sich auf die Ordnung der Bebauung und die Rechtsverhältnisse der an der Erstellung eines Bauwerks Beteiligten beziehen." (H. Locher 2005, S. 1)

„Das öffentliche Baurecht schränkt im öffentlichen Interesse die allgemeine

des Bauenden und der am Bau Beteiligten ein und steckt den Rahmen für die Baufreiheit ab, die sich aus Artikel 2 und 14 GG ergibt. Im Rahmen dieser Baufreiheit stellt das private Baurecht ein Normensystem für die Planung und Errichtung von Bauwerken zur Verfügung." (ebenda)

Handlungsfreiheit

Das öffentliche Baurecht scheint die schöpferische Tätigkeit des Planenden zunächst einzuengen und zu reglementieren, jedoch muss man anerkennen, dass es der individuellen und der öffentlichen Sicherheit sowie der planvollen funktionalen und gestalterischen Entwicklung unserer Bauwerke und Städte dient bzw. dienen soll.

Die Nichtbeachtung und Verstöße gegen dieses Regelwerk können zu Umplanungen und Verzögerungen bis hin zu einer seitens der Bauaufsichtsbehörde angeordneten Einstellung der Bauarbeiten, untersagten Nutzung oder gar Beseitigung baulicher Anlagen führen. Ärger, Zeitverlust und zusätzliche Kosten sind die Folge. Das öffentliche Baurecht umfasst -

-

-

das öffentliche Planungsrecht (einschließlich Bodenordnungsrecht) niedergelegt im Baugesetzbuch (BauGB vom 23.9.2004, zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.12.2006) und in der Baunutzungsverordnung (BauNVO vom 23.1.1990, geändert durch Gesetz vom 22.4.1993) das Bauordnungsrecht niedergelegt in den einzelnen Landesbauordnungen und in den örtlichen Bauvorschriften sonstige Rechtsvorschriften wie z. B. Baustellenverordnung (BaustellV), Sächsisches Denkmalschutzgesetz (SächsDschG), Sächsisches Naturschutzgesetz (SächsNatSchG), Energieein-

sparverordnung (EnEV) u. a.

40

2.

Bauplanung

Durch das Bauordnungsrecht wird die Beschaffenheit von Bauwerken dahingehend geregelt, dass von ihnen keine Gefahren für die Nutzer, die Allgemeinheit und die Nachbarn ausgehen und Verunstaltungen z. B. des Ortsbildes vermieden werden.

2.2.1

Bauordnungen Nach Erlass des Bundesbaugesetzes (das inzwischen mit dem Städtebauförderungsgesetz zum Baugesetzbuch zusammengefasst und weiterentwickelt worden ist) wurde eine Musterbauordnung von der Arbeitsgemeinschaft der für das Bau-, Wohnungs- und Siedlungswesen zuständigen Ministerkonferenz der Länder (ARGEBAU) aufgestellt, die als Grundlage für die Vereinheitlichung des Bauordnungsrechtes in den einzelnen Bundesländern dienen soll. Demzufolge sind die einzelnen Landesbauordnungen einander in allen grundsätzlichen Punkten ähnlich oder gleich; in Einzelfragen gibt es allerdings eine Reihe von Abweichungen. „Die nach der Musterbauordnung aufgestellten und erlassenen einzelnen Landes-

bauordnungen enthalten neben allgemeinen Vorschriften, in denen der Geltungsbereich Begriffe, allgemeine ,

-

Anforderungen geregelt sind und den Regelungen über die Bauaufsichtsbehörden

und das bauaufsichtliche Verfahren eingehende Vorschriften über die Grundstücke und ihre Bebauung, Anforderungen an Baumaßnahmen (Bauausführung und bauliche Anlagen), -

-

-

Bestimmungen über Baustoffe, Bauteile und Bauarten, Bestimmungen über den Bau und seine Teile und Bestimmungen über besondere bauliche Anlagen und Gemeinschaftsanlagen." (J. Mantscheff, D. Boisseröe 2004, S. 70) -

-

-

Ergänzend

treten die örtlichen Bauvorschriften

erlassen werden.

hinzu, die in

Form einer

Satzung

Über den Inhalt der Landesbauordnungen kann das folgende Inhaltsverzeichnis der Musterbauordnung in der Fassung vom November 2002 einen ersten Überblick

geben:

Erster Teil:

§ 1 § 2 § 3

Allgemeine Vorschriften Anwendungsbereich Begriffe Allgemeine Anforderungen

Zweiter Teil: Das Grundstück und seine Bebauung § 4 Bebauung der Grundstücke mit Gebäuden § 5 Zugänge und Zufahrten auf den Grundstücken § 6 Abstandsflächen, Abstände § 7 Teilung von Grundstücken § 8 Nicht überbaute Flächen der bebauten Grundstücke,

Kinderspielplätze

2.

Bauplanung

Dritter Teil: Bauliche Anlagen Erster Abschnitt: Gestaltung § 9 Gestaltung § 10 Anlagen der Außenwerbung, Warenautomaten Zweiter Abschnitt: Allgemeine Anforderungen an die Bauausführung § 11 Baustelle § 12 Standsicherheit § 13 Schutz gegen schädliche Einflüsse § 14 Brandschutz § 15 Wärme-, Schall-, Erschütterungsschutz § 16 Verkehrssicherheit Dritter Abschnitt: Bauprodukte, Bauarten § 17 Bauprodukte § 18 Allgemeine bauaufsichtliche Zulassung § 19 Allgemeines bauaufsichtliches Prüfzeugnis § 20 Nachweis der Verwendbarkeit von Bauprodukten im Einzelfall § 21 Bauarten § 22 Übereinstimmungsnachweis § 23 Übereinstimmungserklärung des Herstellers § 24 Übereinstimmungszertifikat § 25 Prüf-, Zertifizierungs-, Überwachungsstellen Vierter Abschnitt: Wände, Decken, Dächer § 26 Allgemeine Anforderungen an das Brandverhalten von Baustoffen und Bauteilen § 27 Tragende Wände, Stützen § 28 Außenwände § 29 Trennwände § 30 Brandwände

§ 31 Decken §32 Dächer

Fünfter Abschnitt: Rettungswege, Öffnungen, Umwehrungen § 33 Erster und zweiter Rettungsweg § 34 Treppen § 35 Notwendige Treppenräume, Ausgänge § 36 Notwendige Flure, offene Gänge

§ 37 Fenster, Türen, sonstige Öffnungen § 38 Umwehrungen

Sechster Abschnitt: Technische

Gebäudeausrüstung §39 Aufzüge § 40 Leitungsanlagen, Installationsschächte und -kanäle § 41 Lüftungsanlagen § 42 Feuerungsanlagen, sonstige Anlagen zur Wärmeerzeugung, Brennstoffversorgung § 43 Sanitäre Anlagen, Wasserzähler § 44 Kleinkläranlagen, Gruben § 45 Aufbewahrung fester Abfallstoffe § 46 Blitzschutzanlagen Siebenter Abschnitt: Nutzungsbedingte Anforderungen § 47 Aufenthaltsräume § 48 Wohnungen

41

42

2.

Bauplanung

§ 49 Stellplätze, Garagen § 50 Barrierefreies Bauen § 51 Sonderbauten Vierter Teil: Die am Bau Beteiligten § 52 Grundpflichten § 53 Bauherr § 54 Entwurfsverfasser § 55 Unternehmer § 56 Bauleiter Fünfter Teil: Bauaufsichtsbehörden, Verfahren Erster Abschnitt: Bauaufsichtsbehörden § 57 Aufbau und Zuständigkeit der Bauaufsichtsbehörden § 58 Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsichtsbehörden Zweiter Abschnitt: Genehmigungspflicht, Genehmigungsfreiheit § 59 Grundsatz § 60 Vorrang anderer Gestattungsverfahren § 61 Verfahrensfreie Bauvorhaben, Beseitigung von Anlagen § 62 Genehmigungsfreistellung

Dritter Abschnitt: Genehmigungsverfahren § 63 Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren § 64 Baugenehmigungsverfahren

§ 65 § 66 § 67 § 68 § 69 § 70 § 71 § 72

§ 73 § 74 § 75 § 76 § 77

Bauvorlageberechtigung

Bautechnische Nachweise

Abweichungen Bauantrag, Bauvorlagen Behandlung des Bauantrages Beteiligung der Nachbarn Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens

Baugenehmigung, Baubeginn Geltungsdauer der Baugenehmigung Teilbaugenehmigung Vorbescheid

Genehmigung Fliegender Bauten Bauaufsichtliche Zustimmung

Vierter Abschnitt: Bauaufsichtliche Maßnahmen § 78 Verbot unrechtmäßig gekennzeichneter Bauprodukte § 79 Einstellung von Arbeiten § 80 Beseitigung von Anlagen, Nutzungsuntersagung Fünfter Abschnitt: Bauüberwachung § 81 Bauüberwachung § 82 Bauzustandsanzeigen, Aufnahme der Nutzung Sechster Abschnitt: Baulasten § 83 Baulasten, Baulastenverzeichnis Sechster Teil: Ordnungswidrigkeiten, Rechtsvorschriften, Übergangs- und Schlussvorschriften § 84 Ordnungswidrigkeiten § 85 Rechtsvorschriften § 86 Örtliche Bauvorschriften § 87 In-Kraft-Treten, Übergangsvorschrift zu § 20 Abs. 1 BauNVO

2.

2.2.2

Bauplanung

43

Genehmigungspflicht und Genehmigungsfreiheit

Die Erläuterung des Genehmigungsverfahrens am Beispiel der Musterbauordnung erscheint wegen ihrer Unverbindlichkeit wenig sinnvoll. Als Beispiel wird stattdes-

Folgenden die Sächsische Bauordnung (SächsBO) herangezogen. Die Anforderungen bei der Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen an ihre Gestattungsbedürftigkeit sind je nach Größe, Nutzungsart, Art des Bauherrn (privater Bauherr, öffentliche Baudienststelle) und einschlägigen Rechtsvorschriften sehr unterschiedlich. Abbildung 2-1 zeigt eine Übersicht über die

sen

im

verschiedenen Verfahrensarten.

§ 61 SächsBO gibt gehören unter anderem:

Nach -

es

eine Vielzahl verfahrensfreier Bauvorhaben, dazu

eingeschossige Gebäude mit einer Brutto-Grundfläche bis zu im Außenbereich

-

-

-

-

Garagen einschließlich

Terrassenüberdachungen 3

-

-

mit einer Fläche bis

zu

30 m2 und einer Tiefe bis

m

Kleingartenanlage Bundeskleingartengesetzes Abgasanlagen in und an Gebäuden sowie einer Höhe bis

-

mit einer mittleren Wandzu 40 m2 je Grundstück,

Gebäude ohne Feuerungsanlagen mit einer traufseitigen Wandhöhe bis zu 5 m, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen, höchstens 100 m2 Brutto-Grundfläche haben und nur zur Unterbringung von Sachen oder zum vorübergehenden Schutz von Tieren bestimmt sind Gewächshäuser mit einer Firsthöhe bis zu 5 m, die einem landwirtschaftlichen Betrieb dienen und höchstens 100 m2 Brutto-Grundfläche haben

Gartenlauben in einer -

Stellplätze

höhe bis zu 3 m und einer Brutto-Grundfläche bis außer im Außenbereich

zu

-

überdachter

10 m2, außer

zu

10

im Sinne des

freistehende

m

§

1 Abs. 1 des

Abgasanlagen

mit

Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren in und an Dach- und Außenwandflächen sowie gebäudeunabhängig mit einer Höhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge bis zu 9 m Sonstige Anlagen der technischen Gebäudeausrüstung Schwimmbecken mit einem Beckeninhalt bis

zu

100 mJ einschließlich dazu-

gehöriger luftgetragener Überdachungen, außer im Außenbereich -

-

-

-

-

Nichttragende und nichtaussteifende Bauteile in baulichen Anlagen Die Änderung tragender oder aussteifender Bauteile innerhalb von bäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 (siehe SächsBO § 2 Abs. 3) Fenster und Türen sowie dafür bestimmte Öffnungen

Beseitigung von freistehenden Gebäuden der Gebäudeklasse Instandhaltungsarbeiten.

Wohnge-

1 und 3

2.

44

Bauplanung

Verfahrensart

betroffene Vorhaben

Beispiele

Verfahrensfreiheit

festgelegte Gebäudearten geringer Größe, Anlagen der technischen Gebäudeausrüstung, Beseitigung bestimmter Anlagen, Instandhaltungsarbeiten

Geeingeschossige


Zustimmung zur Erteilung

von

liegt vor: ja

Q

:

nein

Abweichungen und

Befreiungen liegt vor:

5. Entwurfsverfasser