Vertragskommentar Wohnungseigentum [4 ed.] 9783814558806

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Fabis Vertragskommentar Wohnungseigentum

RWS-Formularbuch

Vertragskommentar Wohnungseigentum 4., neu bearbeitete Auflage

von Notar Dr. Henrich Fabis, Wuppertal

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG ˜ Köln

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Vorwort „Nach der Reform ist vor der Reform“ – dieses geflügelte Wort trifft auf das Wohnungseigentumsrecht in besonderem Maße zu. Mit dem WEMoG, das zum 1.12.2020 in Kraft getreten ist, sind gerade einmal 13 Jahre nach der WEG-Novelle 2017 wiederum zahlreiche Änderungen in Kraft getreten. Kaum ein anderes Gebiet des Sachenrechts war in den letzten 20 Jahren so intensiven Änderungen ausgesetzt wie das WEG. Inhaltlich sollen zur Neuregelung an dieser Stelle nur kurz einige Stichworte genannt werden, die für die Gestaltung von Teilungserklärungen besonders relevant sind: Außenflächen (als Bestandteil von Sondereigentum) und Stellplätze sind nach der Gesetzesänderung künftig sondereigentumsfähig und die erst 2017 ins Gesetz eingefügten Regelungen über bauliche Änderungen wurden wiederum komplett neu gefasst mit der Zielsetzung, bauliche Änderungen zu vereinfachen. Beschlüsse aufgrund einer Öffnungsklausel müssen künftig im Grundbuch eingetragen werden, um gegen Rechtsnachfolger zu wirken. Eigentümerversammlungen können künftig auch unter Verwendung elektronischer Kommunikationsmittel abgehalten werden. Die gesetzlichen Befugnisse des Verwalters wurden erweitert und der „zertifizierte Verwalter“ eingeführt. Ferner wurden die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und die Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr gesetzlich geregelt. Insgesamt ergibt sich damit für die künftige Gestaltung von Teilungserklärungen und Verträgen mit Bezug auf das WEG eine Reihe von Änderungen, die in die Mustersammlung eingearbeitet worden sind. Es bleibt abzuwarten, wie die gesetzlichen Neuregelungen von der Rechtsprechung künftig ausgelegt werden. Auch bereits bestehende Teilungserklärungen sollten vor dem Hintergrund der Gesetzesänderungen auf den Prüfstand kommen. Die in dem Kommentar enthaltenen Muster sind – wie auch in den Vorauflagen – als Vorschläge für typische Fallgestaltungen zu verstehen. Sie beruhen auf erprobten Texten, wobei für die durch das WEMoG eingeführten Gesetzesänderungen naturgemäß Einschränkungen gelten. Es versteht sich, dass sie den mit der Vorbereitung von Teilungserklärung oder Vertrag betrauten Juristen nicht von der sorgfältigen Erforschung des Sachverhalts und der Beratung im Einzelfall entbinden können. Die Mustertexte sind daher im Rahmen der Vorbereitung von Urkunden stets kritisch zu überprüfen und erforderlichenfalls anzupassen. Wuppertal, im Januar 2022

Henrich Fabis

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Inhaltsverzeichnis Rz.

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Vorwort ................................................................................................................................. V Einführung ................................................................................................................ 1 ........ 1 I.

Neuerungen durch die WEG-Reform 2020 ...................................................... 1 ........ 1

II. Begriff des Wohnungseigentums .................................................................... 11 ........ 2 III. Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft .............................. 13 ........ 3 IV. Haftung der Wohnungseigentümer ................................................................ 15 ........ 4 V. Wohnungseigentum oder Miteigentum nach Bruchteilen ............................. 19 ........ 5 VI. Gründe für die Bildung von Wohnungseigentum .......................................... 20 ........ 5 VII. Wohnungseigentum als Gegenstand der Rechtsgestaltung ........................... 22 ........ 6 Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung .................................................................................................. 27 ........ 9 I.

Vertragstext ...................................................................................................... 27 ........ 9

II. Erläuterungen ................................................................................................. 1. Allgemeines .............................................................................................. 2. Notarieller Vorbefassungsvermerk ......................................................... 3. Form der Teilungserklärung ................................................................... 4. Inhaltliche Anforderungen ...................................................................... a) Belastungen ........................................................................................ b) Teilungsobjekt ................................................................................... c) Aufteilungsplan ................................................................................. d) Abgeschlossenheit ............................................................................. aa) Wohnungseigentum .................................................................. bb) Teileigentum ............................................................................. cc) Garagenstellplätze ..................................................................... dd) Duplexparker/Doppelstockgarage ........................................... ee) Abgrenzungsprobleme im Einzelfall ....................................... ff) Nicht mit Ziffern bezeichnete Räume ..................................... 5. Name ........................................................................................................ 6. Bewilligungen, Anträge ........................................................................... 7. Vollzugsvollmacht ................................................................................... 8. Kosten ...................................................................................................... 9. Salvatorische Klausel ................................................................................ 10. Anlagen ..................................................................................................... 11. Schlussvermerk ........................................................................................ 12. Gemeinschaftsordnung ...........................................................................

124 ...... 124 ...... 126 ...... 127 ...... 128 ...... 131 ...... 132 ...... 133 ...... 134 ...... 136 ...... 137 ...... 138 ...... 139 ...... 142 ...... 144 ...... 145 ...... 146 ...... 147 ...... 148 ...... 149 ...... 150 ...... 151 ...... 152 ......

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Inhaltsverzeichnis

13. Definitionen ............................................................................................. a) Wohnungseigentum ........................................................................... b) Teileigentum ...................................................................................... c) Abgrenzung Gemeinschafts-/Sondereigentum ................................ d) Sondereigentum ................................................................................. aa) Balkone und Loggien ................................................................ bb) Nicht tragende Zwischenwände ............................................... 14. Sondernutzungsrecht ............................................................................... 15. Nutzung des Eigentums .......................................................................... a) Sondereigentum ................................................................................. b) Gemeinschaftseigentum .................................................................... c) Gewerbliche Nutzung von Wohnungen .......................................... d) Nutzung von nicht zu Wohnzwecken dienendem Sondereigentum ............................................................................................. e) Schilder, Antennen ............................................................................ 16. Sondereigentum an Außenflächen .......................................................... 17. Bestellung von Sondernutzungsrechten ................................................. a) Sondernutzungsrecht Spitzboden ..................................................... aa) Einräumung ............................................................................... bb) Nachträgliche Baumaßnahmen ................................................ b) Sondernutzungsrecht Fassadenfläche ............................................... 18. Stellplätze und Carports .......................................................................... a) Stellplätze und Carports im Sondereigentum .................................. b) Stellplätze und Carports als Sondernutzungsrecht (Alternative) ... aa) Schaffung durch einseitige Erklärung ...................................... bb) Nachträgliche Zuordnung ........................................................ cc) Kostentragung ........................................................................... 19. Verwalterzustimmung ............................................................................. 20. Keine Auseinandersetzung der Instandhaltungsrücklage ...................... 21. Haftung für Wohngeldrückstände .......................................................... 22. Instandhaltung ......................................................................................... a) Umfang der Instandhaltung .............................................................. b) Befugnisse des Verwalters ................................................................. c) Instandhaltungsrückstellung ............................................................. d) Bauliche Veränderungen .................................................................... aa) Sondereigentum ........................................................................ bb) Gemeinschaftseigentum ........................................................... e) Haftung .............................................................................................. 23. Versicherungen ......................................................................................... a) Auswahl durch Verwalter .................................................................. b) Zurechnung von Mehraufwand ......................................................... 24. Wiederaufbau ............................................................................................ 25. Erwerbsrecht ............................................................................................ 26. Mehrere Berechtigte ................................................................................. a) Gesamtschuldnerische Haftung ........................................................ b) Gemeinsamer Bevollmächtigter ........................................................ c) Unerreichbarkeit ................................................................................

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Inhaltsverzeichnis Rz.

27. Entziehung des Sondereigentums ........................................................... a) Zahlungsverzug .................................................................................. b) Unzumutbarkeit ................................................................................ c) Zurechnung von Drittverhalten ........................................................ d) Vereinbarungswidrige Nutzung ....................................................... e) Verletzung von Instandhaltungspflichten ........................................ f) Mehrere Eigentümer .......................................................................... 28. Kostentragung .......................................................................................... a) Verteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 2 WEG ................................ b) Abweichende Regelungen ................................................................. aa) Gemeinschaftsordnung ............................................................ bb) Beschluss ................................................................................... c) Heizung/Warmwasser ....................................................................... d) Verbrauchsabhängige Kosten ............................................................ e) Verwaltungskosten ............................................................................ f) Unabhängigkeit von tatsächlicher Inanspruchnahme ..................... g) Übermäßige Nutzung ....................................................................... h) Vergrößerung Wohn-/Nutzfläche ................................................... i) Erstattung bei Inanspruchnahme durch Gläubiger der Gemeinschaft ............................................................................... j) Wirtschaftsplan .................................................................................. k) Jahresabrechnung ............................................................................... 29. Wohngeldzahlung .................................................................................... a) Leistungszeit ...................................................................................... b) Aufrechnung und Zurückbehaltung ................................................. 30. Eigentümerversammlung ......................................................................... a) Beschlussfassung ................................................................................ b) Einberufung ....................................................................................... c) Außerordentliche Eigentümerversammlung .................................... d) Einberufung durch andere Personen als den Verwalter .................. e) Form der Einberufung ...................................................................... f) Einberufungsfrist ............................................................................... g) Beschlussfähigkeit ............................................................................. h) Vorsitz ................................................................................................ i) Stimmenmehrheit .............................................................................. j) Stimmengleichheit ............................................................................. k) Stimmrechte ....................................................................................... l) Mehrere Eigentümer .......................................................................... m) Vertretung .......................................................................................... n) Beistand .............................................................................................. o) Online-Teilnahme ............................................................................... p) Ungültigkeit von Beschlüssen .......................................................... q) Niederschrift ...................................................................................... r) Beschluss-Sammlung ......................................................................... 31. Verwalter .................................................................................................. a) Bestellung durch Mehrheitsbeschluss .............................................. b) Dauer der Verwalterbestellung ......................................................... c) Wiederholte Bestellung .....................................................................

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Inhaltsverzeichnis

d) e) f) g)

Vorzeitige Abberufung ...................................................................... Weisungen .......................................................................................... Verwaltervertrag ................................................................................ Befugnisse ........................................................................................... aa) Verträge ..................................................................................... bb) Vertretungsbefugnis .................................................................. cc) Hausordnung ............................................................................. dd) Prozessvollmacht ...................................................................... ee) Befreiung von § 181 BGB ......................................................... h) Verwalternachweis ............................................................................. 32. Verwaltungsbeirat .................................................................................... 33. Öffnungsklausel ....................................................................................... a) Rechtsentwicklung ............................................................................. b) Mehrheit ............................................................................................. c) Inhaltliche Anforderungen ................................................................ d) Änderung von Sondernutzungsrechten ............................................ e) Laufende Verwaltung .........................................................................

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Muster 2: Reihenhausanlage ................................................................................ 289 ...... 65 I.

Vertragstext .................................................................................................... 289 ...... 65

II. Erläuterungen ................................................................................................. 1. Allgemeines .............................................................................................. 2. Form der Teilungserklärung .................................................................... 3. Inhaltliche Anforderungen ...................................................................... 4. Teilungsobjekt .......................................................................................... 5. Aufteilungsplan ........................................................................................ 6. Abgeschlossenheit .................................................................................... 7. Wirtschaftliche Trennung ........................................................................ a) Instandhaltungsrücklage .................................................................... b) Kein Wiederaufbau ............................................................................ c) Kein Verwalter ................................................................................... d) Sondereigentum an Teilflächen ......................................................... e) Anwendung nachbarrechtlicher Bestimmungen .............................. f) Sondernutzungsrechte an Gebäudeteilen ......................................... g) Gestattung baulicher Änderungen .................................................... h) Errichtung von Gebäuden auf im Sondereigentum stehenden Außenflächen ..................................................................................... i) Ansprüche gegenüber Dritten .......................................................... j) Verantwortlichkeit gegenüber Dritten ............................................. k) Nutzung ............................................................................................. l) Keine Verwalterzustimmung ............................................................ m) Getrennte Instandhaltung und Kostentragung ................................ n) Getrennte Versicherungen ................................................................ o) Gesamtschuldnerische Haftung ........................................................ p) Getrennte Kostentragung ................................................................. q) Kostentragung nach Miteigentumsanteilen ..................................... r) Keine Eigentümerversammlung ........................................................ X

323 323 324 325 326 327 329 331 332 333 334 335 338 339 340

...... 70 ...... 70 ...... 71 ...... 71 ...... 71 ...... 71 ...... 72 ...... 72 ...... 72 ...... 73 ...... 73 ...... 73 ...... 74 ...... 74 ...... 74

341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351

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Inhaltsverzeichnis Rz.

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Muster 3: Kurze Teilungserklärung ohne Gemeinschaftsordnung, vorläufiger Aufteilungsplan .................................................................... 353 ...... 79 I.

Vertragstext .................................................................................................... 353 ...... 79

II. Erläuterungen ................................................................................................. 1. Allgemeines .............................................................................................. 2. Form der Teilungserklärung ................................................................... 3. Inhaltliche Anforderungen ...................................................................... 4. Aufteilung vor Eigentumserwerb ........................................................... 5. Vorläufiger Aufteilungsplan .................................................................... 6. Abgeschlossenheit ................................................................................... 7. Nicht mit Ziffern bezeichnete Räume, Stellplätze und Außenflächen ...................................................................................................... 8. Stellplätze .................................................................................................

370 ...... 370 ...... 371 ...... 372 ...... 373 ...... 374 ...... 377 ......

82 82 82 82 82 83 84

378 ...... 84 379 ...... 84

Muster 4: Ergänzung der Teilungserklärung nach Vorlage des amtlichen Aufteilungsplans ................................................................................. 382 ...... 85 I.

Vertragstext .................................................................................................... 382 ...... 85

II. Erläuterungen ................................................................................................. 1. Allgemeines .............................................................................................. 2. Vollmacht ................................................................................................. 3. Form der Ergänzung ................................................................................ 4. Einbeziehung des endgültigen Aufteilungsplans ...................................

388 ...... 388 ...... 389 ...... 390 ...... 391 ......

86 86 86 86 87

Muster 5: Aufteilung durch Vertrag § 3 WEG, Zweifamilienhaus ................ 392 ...... 89 I.

Vertragstext .................................................................................................... 392 ...... 89

II. Erläuterungen ................................................................................................. 1. Allgemeines .............................................................................................. 2. Form der vertraglichen Begründung von Wohnungseigentum ............ 3. Voraussetzungen des § 3 WEG ............................................................... 4. Vertragliche Begründung von Sondereigentum ..................................... 5. Vorkaufsrechte ......................................................................................... 6. Einigung ................................................................................................... 7. Bewilligung und Beantragung der Rechtsänderung ............................... 8. Rang des Vorkaufsrechts ......................................................................... 9. Kosten ...................................................................................................... 10. Gewerbliche Nutzung von Wohnungseigentum ................................... 11. Bestellung von Sondernutzungsrechten ................................................. 12. Veräußerungsbeschränkung .................................................................... 13. Beschränkung der Besitzüberlassung ...................................................... 14. Kostentragung nach Miteigentumsanteilen ........................................... 15. Änderung der Kostenregelung ................................................................ 16. Keine Eigentümerversammlung .............................................................. 17. Wohnungseigentümerbeschluss ..............................................................

429 ...... 95 429 ...... 95 432 ...... 95 433 ...... 96 436 ...... 97 437 ...... 97 438 ...... 97 439 ...... 97 440 ...... 98 442 ...... 98 443 ...... 98 444 ...... 98 445 ...... 98 448 ...... 99 449 .... 100 450 .... 100 451 .... 100 453 .... 100

XI

Inhaltsverzeichnis Rz.

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Muster 6: Aufteilung eines Wohnungserbbaurechts ........................................ 454 .... 101 I.

Vertragstext .................................................................................................... 454 .... 101

II. Erläuterungen ................................................................................................. 1. Allgemeines .............................................................................................. 2. Aufteilungsplan ........................................................................................ 3. Abgeschlossenheitsbescheinigung .......................................................... 4. Nicht mit Ziffern bezeichnete Räume .................................................... 5. Kosten, Sonstiges ..................................................................................... 6. Wohnungserbbaurecht ............................................................................. 7. Teilerbbaurecht ........................................................................................ 8. Eigentümergemeinschaft ......................................................................... 9. Zweckbestimmung des Erbbaurechtsvertrages ...................................... 10. Getrennte Verwaltung ............................................................................. a) Tiefgarage ........................................................................................... b) Bestellung von Sondernutzungsrechten für Teileigentümergemeinschaften ................................................................................... c) Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ........................................................................................... d) Bauliche Veränderungen .................................................................... e) Wiederaufbau durch Teileigentümergemeinschaften ...................... 11. Entziehung ............................................................................................... 12. Erbbauzins und Kosten ........................................................................... 13. Versammlung von Teileigentümergemeinschaften ................................ 14. Bildung eines Verwaltungsbeirates .........................................................

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519 .... 113 521 522 523 524 525 526 527

.... 113 .... 113 .... 113 .... 114 .... 114 .... 114 .... 114

Muster 7: Nachträgliche Dachaufstockung, kurze Teilungserklärung .......... 528 .... 115 I.

Vertragstext .................................................................................................... 528 .... 115

II. Erläuterungen ................................................................................................. 1. Allgemeines .............................................................................................. 2. Beschreibung der vorgesehenen Baumaßnahme .................................... 3. Vorübergehende Verbindung der Miteigentumsanteile mit Garageneinheit ................................................................................... 4. Zuweisung zu künftigen Einheiten ......................................................... 5. Durchführungsvollmacht ........................................................................ 6. Stimmrecht ............................................................................................... 7. Aussetzung der Kostentragungspflicht .................................................. 8. Beginn der Kostentragungspflicht .......................................................... 9. Befugnis zur Aufstockung ....................................................................... 10. Änderung der Teilungserklärung ............................................................ 11. Kostentragung, baurechtliche Zulässigkeit ............................................

539 .... 117 539 .... 117 541 .... 118 542 543 544 545 546 547 548 549 550

.... 118 .... 118 .... 118 .... 119 .... 119 .... 119 .... 119 .... 119 .... 120

Muster 8: Nachträgliche Umwandlung von Teileigentum in Wohneigentum .............................................................................................. 551 .... 121 I.

Vertragstext .................................................................................................... 551 .... 121

II. Erläuterungen ................................................................................................. 558 .... 122 1. Allgemeines .............................................................................................. 558 .... 122 XII

Inhaltsverzeichnis Rz.

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Gegenstand der Änderung ...................................................................... Kostentragung, Zulässigkeit der Änderung ........................................... Umwandlung in Gemeinschaftseigentum .............................................. Durchführungsvollmacht ........................................................................ Stimmrecht ............................................................................................... Kostentragung .......................................................................................... Beginn der Kostentragungspflicht ..........................................................

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123 123 123 124 124 124 124

Muster 9: Unterteilung einer WE-Einheit ........................................................ 568 .... 125 I.

Vertragstext .................................................................................................... 568 .... 125

II. Erläuterungen ................................................................................................. 1. Allgemeines .............................................................................................. 2. Form ......................................................................................................... 3. Bezeichnung der Wohnungseigentumseinheit ....................................... 4. Belastungen .............................................................................................. 5. Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung ............................. 6. Sondernutzungsrechte ............................................................................. 7. Stimmrecht ............................................................................................... 8. Eintragung ................................................................................................ 9. Kosten, Sonstiges .....................................................................................

581 .... 581 .... 582 .... 583 .... 584 .... 585 .... 586 .... 587 .... 588 .... 589 ....

127 127 128 128 128 128 129 129 129 129

Muster 10: Vereinigung von Wohnungseigentum ........................................... 590 .... 131 I.

Vertragstext .................................................................................................... 590 .... 131

II. Erläuterungen ................................................................................................. 1. Allgemeines .............................................................................................. 2. Bezeichnung der Wohnungseigentumseinheiten ................................... 3. Grundbuchstand ...................................................................................... 4. Form ......................................................................................................... 5. Beglaubigungsvermerk, Kosten ..............................................................

597 597 600 601 602 603

.... .... .... .... .... ....

132 132 132 133 133 133

Muster 11: Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung .... 604 .... 135 I.

Vertragstext .................................................................................................... 604 .... 135

II. Erläuterungen ................................................................................................. 1. Allgemeines .............................................................................................. 2. Inhaltliche Anforderungen an Öffnungsklauseln .................................. 3. Mehrheit ................................................................................................... 4. Sondernutzungsrechte ............................................................................. 5. Zustimmung dinglich Berechtigter ......................................................... 6. Kosten ......................................................................................................

613 613 616 617 618 619 620

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136 136 137 138 138 138 138

Muster 12: Aufhebung des Wohnungseigentums ............................................. 621 .... 139 I.

Vertragstext .................................................................................................... 621 .... 139

II. Erläuterungen ................................................................................................. 642 .... 144 1. Allgemeines .............................................................................................. 642 .... 144 XIII

Inhaltsverzeichnis

2. 3. 4. 5.

Form der Aufhebung von Wohnungseigentum ..................................... Grundbuchstand ...................................................................................... Schließung der Wohnungsgrundbücher ................................................. Auseinandersetzung ................................................................................. a) Lastenverteilung ................................................................................. b) Mängelrechte ...................................................................................... c) Nicht im Grundbuch eingetragene Belastungen .............................. d) Freistellung von nicht übernommenen Rechten und Lasten .......... e) Zinsen, Steuern, Abgaben ................................................................. f) Erschließungskosten, Anliegerbeiträge ............................................ g) Besitzübergang ................................................................................... h) Kosten ................................................................................................ i) Grunderwerbsteuer ............................................................................ j) Schenkungsteuer ................................................................................ k) Auflassung, grundbuchlicher Vollzug .............................................. l) Genehmigungen .................................................................................

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Muster 13: Kaufvertrag über selbstgenutztes Wohnungseigentum, Direktzahlung, kein Verbrauchervertrag ....................................... 659 .... 149 I.

Vertragstext .................................................................................................... 659 .... 149

II. Erläuterungen ................................................................................................. 1. Allgemeines .............................................................................................. 2. Form des Kaufvertrages ........................................................................... 3. Grundbuchstand ...................................................................................... 4. Kaufgegenstand ........................................................................................ 5. Kaufpreis ................................................................................................... a) Fälligkeit ............................................................................................. b) Auflassungsvormerkung .................................................................... c) Lastenfreistellung ............................................................................... d) Verwalterzustimmung, Nachweis ..................................................... e) Fälligkeitsmitteilung .......................................................................... f) Räumung ............................................................................................ g) Zinsen bei nicht fristgerechter Zahlung ........................................... h) Bankverbindung ................................................................................. i) Vollstreckungsunterwerfung ............................................................. j) Nachweisverzicht ............................................................................... 6. Vertragliches Rücktrittsrecht .................................................................. 7. Schadensersatz neben Rücktritt .............................................................. 8. Grundpfandrechte des Käufers ............................................................... 9. Garantie Vertragserfüllung ...................................................................... 10. Beschaffenheitsvereinbarung ................................................................... a) Sachmängel ......................................................................................... b) Nicht im Grundbuch eingetragene Belastungen .............................. c) Garantie Übereignungsverpflichtung, Lastenfreistellung ............... d) Zinsen, Steuern, Abgaben ................................................................. e) Übernahme von im Grundbuch eingetragenen Rechten .................

XIV

693 693 694 695 696 698 699 702 704 705 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 724 725

.... 155 .... 155 .... 155 .... 156 .... 156 .... 156 .... 157 .... 158 .... 158 .... 159 .... 160 .... 160 .... 160 .... 161 .... 161 .... 161 .... 161 .... 161 .... 162 .... 162 .... 162 .... 162 .... 163 .... 163 .... 164 .... 164

Inhaltsverzeichnis Rz.

11. Besitzübergang, Gefahr- und Lastenübergang ....................................... a) Kein Mietverhältnis ........................................................................... b) Vollstreckungsunterwerfung, Räumung .......................................... c) Keine Wohnungsbindung ................................................................. d) Rechtsverhältnis zur Eigentümergemeinschaft ............................... e) Haftung für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft ........ f) Instandsetzungsrücklage ................................................................... g) Rückständige Verwaltungsbeiträge .................................................. h) Vollmacht zur Ausübung von Eigentümerrechten .......................... i) Zustimmungserfordernis und Widerruf ........................................... 12. Erschließungskosten, Anliegerbeiträge .................................................. 13. Kosten ...................................................................................................... a) Vertragskosten, Grunderwerbsteuer ................................................ b) Kosten der Lastenfreistellung ........................................................... c) Kosten der Genehmigung/Bestätigung ............................................ 14. Auflassung ................................................................................................ 15. Auflassungsvormerkung .......................................................................... a) Löschung nach Eigentumsumschreibung ........................................ b) Löschung bei Rücktritt des Verkäufers ............................................ 16. Finanzierungsvollmacht .......................................................................... 17. Umschreibungsüberwachung .................................................................. 18. Genehmigungen ....................................................................................... 19. Unbedenklichkeitsbescheinigung ........................................................... 20. Gesamtschuldnerische Haftung, Grunderwerbsteuer ........................... 21. Ertragsteuern ............................................................................................

726 .... 727 .... 728 .... 729 .... 730 .... 731 .... 732 .... 733 .... 734 .... 735 .... 736 .... 738 .... 738 .... 742 .... 743 .... 744 .... 747 .... 748 .... 749 .... 753 .... 754 .... 755 .... 756 .... 757 .... 758 ....

Seite

164 164 165 165 165 165 166 166 167 167 167 168 168 169 169 169 170 170 170 171 172 172 172 172 172

Muster 14: Kaufvertrag über vermietetes Wohnungseigentum, Notaranderkonto, Verbrauchervertrag .......................................... 759 .... 173 I.

Vertragstext .................................................................................................... 759 .... 173

II. Erläuterungen ................................................................................................. 1. Allgemeines .............................................................................................. 2. Notaranderkonto ..................................................................................... a) Auszahlungsanweisung ..................................................................... b) Auszahlungsvoraussetzungen ........................................................... c) Nichtausübung Mietervorkaufsrecht ............................................... d) Zinsen bei nicht fristgerechter Zahlung ........................................... e) Verzögerung durch Auflagen der Finanzierungsgläubiger ............. f) Nachweis geringeren Zinsschadens .................................................. 3. Vollstreckungsunterwerfung ................................................................... 4. Rücktrittsrecht ......................................................................................... 5. Beschaffenheitsvereinbarung ................................................................... 6. Sachmängel ............................................................................................... 7. Lastenfreie Übergabe ............................................................................... 8. Übernahme Mietverhältnis ...................................................................... a) Keine Mietrückstände ....................................................................... b) Änderung des Mietverhältnisses nur mit Zustimmung des Erwerbers .....................................................................................

784 .... 784 .... 785 .... 786 .... 787 .... 788 .... 789 .... 790 .... 791 .... 792 .... 793 .... 794 .... 795 .... 797 .... 798 .... 799 ....

176 176 176 177 177 177 178 178 178 178 178 178 179 179 179 180

800 .... 180 XV

Inhaltsverzeichnis

9. 10. 11. 12.

Kosten ....................................................................................................... Unterrichtung des Vorkaufsberechtigten ............................................... Ausübung des Vorkaufsrechts ................................................................ Zweiwochenfrist .......................................................................................

Rz.

Seite

801 802 803 804

.... 180 .... 180 .... 180 .... 181

Muster 15: Kaufvertrag über zu bildendes Wohnungseigentum .................... 805 .... 183 I.

Vertragstext .................................................................................................... 805 .... 183

II. Erläuterungen ................................................................................................. 1. Allgemeines .............................................................................................. 2. Verweisung auf Teilungserklärung .......................................................... 3. Verzicht auf Vorlesen/Beifügung ............................................................ 4. Vollzugsvollmacht ....................................................................................

817 817 819 820 821

.... 185 .... 185 .... 185 .... 185 .... 186

Muster 16: Ablösung und Verkauf eines Sondernutzungsrechts zwischen Wohnungseigentümern (Stellplatz) ............................................... 822 .... 187 I.

Vertragstext .................................................................................................... 822 .... 187

II. Erläuterungen ................................................................................................. 1. Allgemeines .............................................................................................. 2. Kaufgegenstand ........................................................................................ 3. Inhalt des Kaufvertrages .......................................................................... 4. Absicherung der Kaufpreiszahlung ......................................................... 5. Auflassungsvormerkung .......................................................................... 6. Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger ........................................ 7. Gewährleistung für Rechtsmängel .......................................................... 8. Sachmängel ............................................................................................... 9. Besitzübergang ......................................................................................... 10. Kosten, Grunderwerbsteuer .................................................................... 11. Umschreibungsüberwachung ..................................................................

844 844 845 846 848 849 850 851 852 853 854 856

.... 190 .... 190 .... 190 .... 190 .... 191 .... 191 .... 191 .... 192 .... 192 .... 192 .... 192 .... 192

Muster 17: Kellertausch zwischen Wohnungseigentümern ............................ 857 .... 193 I.

Vertragstext .................................................................................................... 857 .... 193

II. Erläuterungen ................................................................................................. 1. Allgemeines .............................................................................................. 2. Ablösung des Sondereigentums .............................................................. 3. Gegenleistung ........................................................................................... 4. Auflassung, Erklärungen an das Grundbuchamt ................................... 5. Zustimmung dinglich Berechtigter ......................................................... 6. Steuern, Kosten ........................................................................................

870 870 871 872 873 874 875

.... 195 .... 195 .... 195 .... 196 .... 196 .... 196 .... 196

Literaturverzeichnis .......................................................................................................... 197 Stichwortverzeichnis ......................................................................................................... 203

XVI

Einführung I. Neuerungen durch die WEG-Reform 2020 Durch das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Woh- 1 nungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (WoMEG) sind am 1.12.2020 zahlreiche Änderungen zum Wohnungseigentumsgesetz in Kraft getreten.1) Durch die Neuregelung werden Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentum 2 einfacher. Nach § 20 WEG ist die Beschlussfassung über bauliche Änderungen am Gemeinschaftseigentum künftig mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es auf die Zustimmung aller von der Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt. Dabei haben grundsätzlich diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Abweichend davon haben alle Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend ihrer Mit- 3 eigentumsanteile zu tragen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde, § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Ausgenommen von der Kostentragung durch sämtliche Miteigentümer sind bauliche Veränderungen mit unverhältnismäßig hohen Kosten. Eine Verteilung der Kosten auf alle Eigentümer ist auch dann möglich, wenn sich die Kos- 4 ten der Maßnahme in angemessener Zeit amortisieren, § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Eine bestimmte Frist nennt das Gesetz nicht, sodass die Ergebnisse der Rechtsprechung abzuwarten bleiben. Jeder Wohnungseigentümer hat zudem Anspruch darauf, dass ihm auf eigene Kosten gestattet wird, den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie den Zugang zu einem schnellen Internetanschluss zu schaffen. Die durch die WEG-Novelle 2007 eingeführten Regelungen zur Vornahme baulicher Maßnahmen, insbesondere die Möglichkeit, Maßnahmen zur Anpassung an den Stand der Technik mit ¾ Mehrheit aller Eigentümer und der einfachen Mehrheit der Miteigentumsanteile gemäß § 22 Abs. 2 (a. F.) WEG zu schaffen, sind damit wieder entfallen. An dieser Stelle besteht für Gemeinschaftsordnungen, die nach der bisherigen Rechtslage ausgestaltet sind, Änderungsbedarf. Die Neuregelung soll zudem Eigentümerversammlungen und die Beschlussfassung ver- 5 einfachen. Nach § 23 Abs. 1 WEG kann durch Beschluss künftig Eigentümern ermöglicht werden, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Allerdings können durch die Vorschrift nicht reine Online-Eigentümerversammlungen ohne Präsenz von Miteigentümern geschaffen werden. Künftig sind Eigentümerversammlungen unabhängig von der Zahl der erschienenen Mitglieder beschlussfähig, das Quorum nach § 25 Abs. 3 WEG a. F. entfällt. Gleichzeitig wird die Einberufungsfrist für Versammlungen von bisher zwei Wochen auf drei Wochen verlängert, § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG. Ein Einberufungsverlangen können Wohnungseigentümer künftig auch in Textform, z. B. per E-Mail stellen, § 24 Abs. 2 WEG. Auch Umlaufbeschlüsse können künftig in Textform anstelle von Schriftform gefasst werden, § 23 Abs. 3 WEG. Damit wird die Möglichkeit eröffnet, auch elektronische Kommunikationsmittel wie E-Mail, Internetplattformen oder Apps zu nutzen, um einen Umlaufbeschluss zu fassen. Nach § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG ist ausdrücklich vorgesehen, dass das Protokoll der Eigentümerversammlung unverzüglich nach deren Been_____________ 1)

BGBl. I S. 2187; zur Entstehungsgeschichte siehe Türckheim, Notar 2021, 3 ff.

1

Einführung

digung erstellt werden muss. Die Pflicht zur Führung einer Beschluss-Sammlung durch den Verwalter wird entgegen des ursprünglichen Gesetzesentwurfs nicht abgeschafft. 6 Ferner regelt das Gesetz in § 9a WEG nunmehr ausdrücklich die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, diese ist Träger der Verwaltung und handelt durch die Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, den Verwalter als Vertretungsorgan. 7 Die Befugnisse des Verwalters im Außenverhältnis werden durch die Gesetzesänderung erweitert, dieser besitzt künftig Vertretungsmacht für die Gemeinschaft, § 9b Abs. 1 WEG. Für den Abschluss eines Darlehens- oder Grundstückskaufvertrages ist allerdings ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich, der allerdings auch generell eine Ermächtigung für Rechtsgeschäfte dieser Art enthalten kann. Im Innenverhältnis kann der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung entscheiden, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Die Abberufung des Verwalters ist künftig ohne wichtigen Grund möglich, § 26 Abs. 3 WEG. 8 Vereinbarungsändernde Beschlüsse, die aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst worden sind, müssen künftig ins Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken, § 10 Abs. 3 WEG. Durch diese Regelung wird die Bedeutung des Grundbuchs aufgewertet und die Rechtssicherheit verbessert; nach bisheriger Rechtslage waren Rechtsnachfolger auch ohne Grundbucheintragung gebunden. Aufgrund der Neuregelung dürfte in der Praxis mit einer steigenden Zahl von Beschlusseintragungen zu rechnen sein. 9 Die Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist künftig auch als Ein-MannEigentümergemeinschaft bei Anlegung der Grundbücher vorgesehen, § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG. Damit entfällt die bisher aufgrund der Rechtsprechung zur werdenden Eigentümergemeinschaft bestehende Rechtsunsicherheit. Erwerber von Wohnungseigentum gelten gegenüber der Gemeinschaft und den anderen Wohnungseigentümern schon dann als berechtigt, wenn ihr Anspruch durch eine Vormerkung gesichert ist und ihnen der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben worden ist, § 8 Abs. 3 WEG. Damit nähert sich die gesetzliche Regelung an die Vertragspraxis der Kaufverträge an, in denen häufig eine Bevollmächtigung des Erwerbers zur Ausübung von Eigentümerrechten ab Besitzübergang zu finden ist. 10 Änderungen bringt das Gesetz auch bei der sachenrechtlichen Frage der Sondereigentumsfähigkeit: Sofern nach bisheriger Rechtslage nur Räume sondereigentumsfähig sind, erweitert § 3 Abs. 1 Satz 2 Abs. 2 WEG die Sondereigentumsfähigkeit auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen, wenn diese im Lageplan verzeichnet sind und mit Maßangaben versehen sind. Ausgenommen sind Fälle, in denen die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache bleiben. Ob die vom Gesetzgeber verfolgte Intention, die mit der Bildung von Sondernutzungsrechten (angeblich) verbundenen Rechtsunsicherheiten zu reduzieren, eingelöst werden kann, bleibt abzuwarten. II. Begriff des Wohnungseigentums 11 Wohnungseigentum ist nach § 1 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) das „Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört“. Diese Legaldefinition enthält sowohl die Komponente des Miteigentums als auch die Komponente des Gemeinschaftseigentums. Dementsprechend geht die dualistische Theorie von Miteigentumsanteil und Sondereigentum 2

III. Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft

als bestimmenden Bestandteilen des Wohnungseigentums aus. Zum Teil wird zusätzlich die Gemeinschaft als weiteres bestimmendes Element neben Miteigentum und Sondereigentum angesehen.2) Hierfür dürfte die Aufwertung sprechen, welche die Wohnungseigentümergemeinschaft durch die gesetzliche Zuerkennung der Rechtsfähigkeit erfahren hat, § 9a Abs. 1 WEG. Im Schrifttum bestehen zahlreiche theoretische Ansätze zur Charakterisierung des Wohnungseigentums, die jedoch für die praktische Arbeit nicht relevant sind.3) Der Bundesgerichtshof4) hat in einer älteren Entscheidung den Standpunkt eingenommen, dass „unbeschadet der wirtschaftlichen Erstrangigkeit des Sondereigentums juristisch das Miteigentum im Vordergrund steht und das Sondereigentum sein Anhängsel bildet, wie aus den die Rechtsbegründung regelnden §§ 3 und 8 WEG entnommen wird“. Die Schwierigkeiten bei der Charakterisierung des Wohnungseigentums ergeben sich aus 12 dessen neuartigem Wesen: Das Wohnungseigentumsgesetz hat erstmalig abweichend von den allgemeinen sachenrechtlichen Bestimmungen der §§ 93, 94 BGB das Sondereigentum an realen Teilen eines Gebäudes sowie neuerdings an Stellplätzen und auch Grundstücksflächen (in Verbindung mit einer Sondereigentumseinheit) zugelassen. Das Sondereigentum ist untrennbar mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück selbst und an sonstigem Gemeinschaftseigentum verbunden (§§ 1 Abs. 2, 6 Abs. 1 WEG). Dieser Miteigentumsanteil wird in Bruchteilen wiedergegeben. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist unauflöslich, selbst wenn ein wichtiger Grund vorliegt. III. Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach der Neuregelung des WoMEG rechtsfä- 13 hig, § 9a Abs. 1 WEG. Die Gemeinschaft kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen. Damit ist eine Erweiterung der bisher in Anlehnung an die Rechtsprechung des BGH5) geregelten Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden. Nach der bisherigen, durch die WEG-Novelle 2007 eingeführte Regelung bestand die Rechtsfähigkeit nur „im Rahmen der Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums“ (§ 10 Abs. 6 WEG a. F.)6), diese Einschränkung ist nunmehr entfallen. Dementsprechend ist die Wohnungseigentümergemeinschaft auch grundbuchfähig.7) Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft“ oder „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“, jeweils verbunden mit der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks, zu tragen, § 9a Abs. 1 Satz 3 WEG. In der Sache dürfte die Neuregelung zu einem Mehr an Rechtssicherheit gegenüber der 14 bisher geltenden eingeschränkten Teilrechtsfähigkeit führen. Nach der vor der Rechtsprechung zur Teilrechtsfähigkeit8) geltenden früheren Rechtslage war die Wohnungseigentümergemeinschaft dagegen als Sonderfall der Bruchteilsgemeinschaft ohne eigene Rechtsfähigkeit angesehen worden.9) _____________ 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9)

Bärmann/Pick, WEG, Einl. Rz. 5 ff. Übersicht siehe Bärmann/Pick, WEG, Einl. Rz. 5 ff. BGHZ 49, 250, 251. BGHZ 163, 154 = ZfIR 2005, 506 = MittBayNot 2005, 495, dazu EWiR 2005, 715 (Pohlmann). Vgl. Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 3 Rz. 1 ff; Bärmann/Pick, WEG, § 10 Rz. 37 ff. OLG Celle RNotZ 2008, 342 m. w. N. zu der strittigen Frage, ob der Erwerb von Grundbesitz unter den Begriff der ordnungsgemäßen Verwaltung gefasst werden kann. BGHZ 163, 154 = ZfIR 2005, 506 = MittBayNot 2005, 495, dazu EWiR 2005, 715 (Pohlmann). Vgl. BGH NJW 1998, 3279; BayObLG NZM 2002, 298.

3

Einführung

IV. Haftung der Wohnungseigentümer 15 Die bereits durch das WEG 2007 eingeführte Haftungsverfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist durch das WoMEG unverändert geblieben. Jeder Miteigentümer haftet auf seine Quote begrenzt, die sich aus seinem Miteigentumsanteil ergibt (§ 9a Abs. 4 WEG). Während nach früherer Rechtslage eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft im Außenverhältnis bestand, hatte der Bundesgerichtshof diese Haftung in seiner Entscheidung zur Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft zunächst dahin gehend eingeschränkt, dass nur die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche für ihre Verbindlichkeiten hafte.10) In einer Folgeentscheidung stellte der Bundesgerichtshof zudem fest, dass bezüglich der früher anerkannten gesamtschuldnerischen Haftung aller Wohnungseigentümer kein Vertrauensschutz für Altverträge bestehe.11) 16 Durch quotale Haftung im Außenverhältnis hat sich der Gesetzgeber für einen Kompromiss zwischen der früheren unbegrenzten gesamtschuldnerischen Haftung und der zuletzt von der Rechtsprechung vertretenen Linie entschieden.12) Damit ist die Festlegung der Miteigentumsanteile durch die Teilungserklärung von noch größerer Bedeutung, da an den Miteigentumsanteil nicht nur die Verteilung von Kosten und Lasten im Innenverhältnis, sondern auch die Quote der Außenhaftung für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft anknüpft.13) Konstruktionen wie der „überproportionale Miteigentumsanteil“ bei der sukzessiven Bildung von Wohnungseigentum dürften daher in Zukunft wegen der mit ihnen verbundenen Außenhaftung seltener werden. 17 Problematisch erscheint, dass die Haftungsquoten im Außen- und Innenverhältnis voneinander abweichen können. Dies gilt, wenn in der Teilungserklärung bestimmte Kostenarten unabhängig von der Miteigentumsquote berechnet werden.14) Bei solchen Abweichungen kann ein Miteigentümer, der im Außenverhältnis auf seine Miteigentumsquote in Anspruch genommen wird, die anderen Wohnungseigentümer in Rückgriff nehmen, wenn seine Kostenbeteiligung nach den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung geringer ist. Der Rückgriffsanspruch dürfte sich unmittelbar aus der im Innenverhältnis wirkenden Kostenregelung der Gemeinschaftsordnung ergeben.15) Zudem bleibt von der Neuregelung die Befugnis des Verwalters unberührt, bestimmte Kosten, die aufgrund mangelnder Leistungsfähigkeit bestimmter Wohnungseigentümer nicht einbringlich sind, auf die verbleibenden leistungsfähigen Wohnungseigentümer umzulegen.16) Damit besteht im Innenverhältnis nach wie vor eine Haftung für Gemeinschaftsverbindlichkeiten, die über die jeweilige Miteigentumsquote der Wohnungseigentümer hinausgehen kann.17) Die gesetz_____________ 10) 11) 12) 13)

14) 15) 16) 17)

4

BGHZ 163, 154 = ZfIR 2005, 506 = MittBayNot 2005, 495. BGH NotBZ 2007, 176. Köhler, Rz. 162. Nach der Rechtsprechung konnten die Miteigentumsanteile bisher grundsätzlich frei festgelegt werden; vgl. BGH NJW 1976, 1976; BayObLG ZfIR 1999, 124. Ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung wurde nur bei grober Unbilligkeit bejaht. Hügel, DNotZ 2007, 326, 347. Im Ergebnis auch die Begründung des Rechtsausschusses zum RegE WEG-ÄndG 2007, BT-Drucks. 16/ 3843, S. 47 ff; vgl. generell Lingk, RhNotZ 2001, 421, 429. Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 3 Rz. 193; Derleder/Fauser, ZWE 2007, 2, 4; Fabis, RNotZ 2007, 369, 372. Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 3 Rz. 193; Derleder/Fauser, ZWE 2007, 2, 4; Fabis, RNotZ 2007, 369, 372.

VI. Gründe für die Bildung von Wohnungseigentum

liche Regelung bietet folglich keinen Schutz vor der Gefahr, für leistungsunfähige Miteigentümer im Innenverhältnis mitbezahlen zu müssen. Schwierigkeiten ergeben sich auch aus der vom Gesetz bei Veräußerung vorgesehenen ge- 18 samtschuldnerischen Haftung von Veräußerer und Erwerber für die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft im Zusammenhang mit dem Abschluss von Kaufverträgen über Wohnungseigentum (§ 9a Abs. 4 WEG, § 160 HGB). Da das Gesetz die Verteilung der Kostentragungspflicht zwischen den Gesamtschuldnern offenlässt, muss eine sachgerechte Regelung in Kaufverträge über Wohnungseigentum aufgenommen werden.18) V. Wohnungseigentum oder Miteigentum nach Bruchteilen Das Wohnungseigentum beruht auf dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vom 19 15. März 1951.19) Historisch gesehen war die Schaffung des Gesetzes durch die Wohnungsnot nach dem 2. Weltkrieg bedingt. Hinzu kam das Bedürfnis der besseren wirtschaftlichen Verwertung von Grund und Boden bei preiswerten Baukosten und die Notwendigkeit, auch bei größeren Gebäuden kleinere Einheiten zu schaffen, deren Erwerb einen geringeren Kapitalaufwand als der Erwerb von Einfamilienhäusern erfordert. Eine dem Wohnungseigentum vergleichbare Lösung war bis zum Erlass des WEG nicht vorhanden. Die Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 1009 ff BGB bildet in der Regel keine Alternative zu Wohnungseigentum, da die hierdurch geschaffenen Miteigentumsanteile nicht mit rechtlich selbstständigen Raumeinheiten verbunden werden können. Zudem kann bei der Bruchteilsgemeinschaft bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nach § 749 BGB, Pfändung gemäß § 751 BGB oder Insolvenz des Eigentümers gemäß § 84 Abs. 2 InsO die Aufhebung der Gemeinschaft herbeigeführt werden. Dies gilt auch, wenn das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, im Übrigen vertraglich ausgeschlossen ist. Anders als bei der Wohnungseigentümergemeinschaft kann der Miteigentümergemeinschaft folglich jederzeit die Grundlage entzogen werden. In wirtschaftlicher Hinsicht werden daher Miteigentumsanteile in der Beleihungspraxis der Banken üblicherweise nicht als Kreditsicherheit akzeptiert. Die Miteigentümergemeinschaft nach Bruchteilen ist aus rechtlichen und praktischen Gründen nicht empfehlenswert. VI. Gründe für die Bildung von Wohnungseigentum Die Bildung von Wohnungseigentum kann unterschiedliche Gründe haben. Hauptfall ist 20 der Wunsch, durch Wohnungseigentum eine Vielzahl rechtlich selbstständiger Eigentumseinheiten zu schaffen, die einzeln veräußert oder in sonstiger Weise wirtschaftlich genutzt werden können. Das praktische Bedürfnis für die Schaffung solcher Einheiten lässt sich daran erkennen, dass das Wohnungseigentum im städtischen Bereich weit verbreitet ist und zu einer deutlichen Steigerung der Eigentumsquote geführt hat. Hinzu kommt, dass aufgrund des knappen Angebots an Bauland in den Ballungsräumen und der damit einhergehenden Steigerungen der Baulandpreise die Rechtsform des Wohnungseigentums zunehmend gewählt wird, weil die für eine reale Teilung der Grundstücke erforderlichen Mindestgrößen nicht mehr erreicht werden. In der politischen Diskussion hat die Thematik zuletzt auch eine ökologische Komponente bekommen, als vereinzelt Forderungen nach einem künftigen Verbot von Einfamilienhäusern als Wohnform diskutiert wurden. Ande_____________ 18) Fabis, RNotZ 2007, 369, 372. 19) Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vom 15. März 1951, BGBl I S. 175, ber. S. 209.

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Einführung

rerseits kann die Bildung von Wohnungseigentum nach § 250 n. F. BauGB in Gebieten mit „angespannten Wohnungsmärkten“ zum Zweck des Mieterschutzes durch Rechtsverordnung der Landesregierungen neuerdings einer Genehmigungspflicht unterworfen werden.20) 21 Das Wohnungseigentum ermöglicht auch bei kleinen Grundstückszuschnitten die Bildung rechtlich selbstständiger Einheiten. Weitere Gründe für die Bildung von Wohnungseigentum können steuerlicher Art sein, wenn beispielsweise im Rahmen des Erwerbs eines Mehrfamilienhauses eine eigengenutzte und eine fremdvermietete Einheit gebildet werden soll. In diesem Fall kann die Aufteilung des Objekts vor Abschluss des Kaufvertrages sinnvoll sein, damit für die eigengenutzte und die zu vermietende Einheit separate Kaufpreise ausgewiesen und Finanzierungsdarlehen abgeschlossen werden können.21) VII. Wohnungseigentum als Gegenstand der Rechtsgestaltung 22 Die Begründung und Veränderung von Wohnungseigentum entsprechend den bestehenden wirtschaftlichen Anforderungen eröffnet für den Vertragsjuristen ein anspruchsvolles Betätigungsfeld. Da im Rahmen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung zahlreiche Bestimmungen des WEG abdingbar sind, bestehen umfassende Gestaltungsmöglichkeiten. 23 Probleme ergeben sich daraus, dass in vielen Bereichen des WEG inzwischen eine umfassende, aber uneinheitliche Kasuistik besteht. Die zahlreichen Einzelfallentscheidungen zu Detailfragen sind für den Rechtsberater schwer zu überschauen; der Inhalt auch obergerichtlicher Entscheidungen weicht zuweilen diametral voneinander ab. Rechtssicherheit kann dadurch geschaffen werden, dass die betreffenden Punkte in der Gemeinschaftsordnung möglichst ausdrücklich geregelt werden. 24 Schranken für die Gestaltung von Teilungserklärungen dürften sich in Zukunft nicht nur aus dem WEG, sondern aus der Anwendung AGB-rechtlicher Bestimmungen ergeben. Die §§ 305 ff BGB sind bislang auf Vollmachten angewendet worden, die eine spätere Änderung oder Abwandlung des Wohnungseigentums durch den aufteilenden Eigentümer zulassen.22) Vor dem Hintergrund des Verbraucherschutzgedankens ist zu erwarten, dass eine weiter gehende AGB-rechtliche Kontrolle von Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen für solche Regelungen diskutiert wird, die vom aufteilenden Eigentümer im Hinblick auf die Veräußerung von Wohnungseigentum geschaffen werden.23) 25 Hinzu kommt, dass die Eintragungspraxis bei den Grundbuchämtern uneinheitlich ist und nicht immer mit der obergerichtlichen Rechtsprechung in Einklang steht. Die Korrektur von unrichtigen Entscheidungen und Zwischenverfügungen des Grundbuchamtes durch Rechtsmittel ist häufig erschwert, da wegen des Vollzuges nachfolgend beurkundeter Kaufverträge eine kurzfristige Eintragung der Aufteilung erreicht werden muss. Sofern eine Aufteilung mit Besonderheiten verbunden ist, kann es ohne die Aufnahme von Vollzugsvollmachten für Notariatsmitarbeiter zu erheblichen Problemen kommen.

_____________ 20) 21) 22) 23)

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Gesetz zur Mobilisierung von Bauland, BGBl. I 2021 S. 1802. Vgl. Spiegelberger, in: Beck’sches Notarhandbuch, Rz. 147 (Steuergünstige Vertragsgestaltung). BayObLG MittBayNot 1999, 527; vgl. BGH MittBayNot 1987, 84, 86. Vgl. Ertl, DNotZ 1981, 149; dagegen Bärmann/Armbrüster, WEG, § 2 Rz. 50 m. w. N. zum Meinungsstand; ausdrücklich offengelassen von BGHZ 151, 164, 174 = ZfIR 2002, 731, 735 = NJW 2002, 3240, 3244 unter Hinweis auf die Kontrolle nach § 242 BGB; vgl. auch BGH ZMR 2007, 284, 286.

VII. Wohnungseigentum als Gegenstand der Rechtsgestaltung

Bei der Gestaltung von Kaufverträgen ergibt sich gegenüber der Veräußerung „normaler“ 26 Parzellen eine Reihe von Besonderheiten, die bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden müssen. Dies gilt, wenn sich das Wohnungseigentum im Zwangsversteigerungsverfahren befindet, das von der Eigentümergemeinschaft wegen Wohngeldrückständen betrieben wird (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG), oder dem die Eigentümergemeinschaft während der Kaufvertragsabwicklung beitritt. In diesem Fall soll nach der von den Gerichten überwiegend vertretenen Meinung die (vorherige) Eintragung der Auflassungsvormerkung die Wirkung der Zwangsversteigerung nicht sperren, sodass dem Käufer trotz Zahlung die Versteigerung droht.24) Auch wenn diese Interpretation rechtlich umstritten ist, wird für die Vertragspraxis bei Bestehen eines Zwangsversteigerungsverfahrens die Einführung zusätzlicher Sicherungsmechanismen wie die der Einholung eines Negativattests für Wohngeldrückstände beim Verwalter durch den Notar erforderlich sein.25)

_____________ 24) Stöber, NJW 2000, Stöber, ZVG, § 10 Rz. 16.8; Alff/Hintzen, RPfleger 2008, 165, 168. In der Praxis orientieren sich die Amtsgerichte – soweit ersichtlich – an der Kommentarliteratur. 25) Fabis, ZfIR 2010, S. 354, 356 mit ausführlichen Lösungsvorschlägen.

7

Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung I. Vertragstext Ur.-Nr. […] für 2021

27

Verhandelt zu Wuppertal am […] Vor […] Notar in […] erschien: Herr/Frau […], hier handelnd in seiner Eigenschaft als einzelvertretungsberechtigter und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreiter Geschäftsführer der ABC Grundbesitz Verwaltungs GmbH mit Sitz in Wuppertal, diese handelnd als zur alleinigen Vertretung berechtigte persönlich haftende Gesellschafterin für die ABC Grundbesitz GmbH & Co. KG mit Sitz in Wuppertal, dem Notar persönlich bekannt/ausgewiesen durch […] Auf Befragen des Notars erklärte der/die Erschienene, dass weder der Notar noch eine mit ihm beruflich verbundene Person in einer Angelegenheit, die Gegenstand dieser Beurkundung ist, tätig war oder ist. Der/die Erschienene – handelnd wie angegeben – erklärte mit der Bitte um Beurkundung: Ich gebe hiermit gemäß § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) folgende Teilungserklärung ab: I. Grundstück 1.

Die ABC Grundbesitz GmbH & Co. KG

28

– nachstehend „Grundstückseigentümer“ genannt – ist Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von Elberfeld Blatt 3408 eingetragenen Grundbesitzes Flur 234, Flurstück 255,

Gebäude- und Freifläche, Kaiserstraße 22 – 24, groß 789 qm.

Im Grundbuch sind eingetragen: in Abteilung II: […] in Abteilung III: […] Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen. [Æ Rz. 131]

9

Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

29 2.

Auf dem vorbezeichneten Grundbesitz befindet sich ein Wohn- und Geschäftshaus mit zwölf Wohnungen und einer Gewerbeeinheit nebst acht PKW-Stellplätzen sowie zwei Carports. [Æ Rz. 132] II. Teilung

30 Der Grundstückseigentümer teilt das Eigentum an dem vorbezeichneten Grundstück gemäß § 8 WEG in Miteigentumsanteile auf in der Weise, dass mit jedem Miteigentumsanteil jeweils das Sondereigentum an bestimmten Räumen und – soweit ausdrücklich angegeben – außerhalb des Gebäudes befindlichen Flächen oder einem Stellplatz verbunden ist. [Æ Rz. 127 ff] 31 Im Einzelnen erfolgt die Aufteilung gemäß der dieser Niederschrift als Anlage II beigefügten Aufstellung in Verbindung mit dem von der Stadt Wuppertal unter dem Aktenzeichen „22.78/21“ genehmigten und dieser Niederschrift als Anlage IV beigefügten Aufteilungsplan nebst Lageplan, Schnitt- und Ansichtszeichnungen. [Æ Rz. 133] 32 Sämtliche Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume sind in sich abgeschlossen im Sinne des § 3 Abs. 2 WEG. Die entsprechende Bescheinigung der Stadt Wuppertal gemäß § 7 WEG ist dieser Urkunde als Anlage III beigefügt. [Æ Rz. 134] 33 Soweit im Aufteilungs- und Lageplan Räume, Stellplätze und außerhalb des Gebäudes befindliche Flächen nicht mit Ziffern gekennzeichnet sind, bleiben sie gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer im Sinne des § 5 WEG. [Æ Rz. 144] III. Name 34 Die Eigentümergemeinschaft führt den Namen „Wohnungseigentümergemeinschaft Kaiserstraße 22 – 24“, Wuppertal. [Æ Rz. 145] IV. Gemeinschaftsordnung 35 Der Inhalt des Wohnungs- und Teileigentums und die Rechte und Pflichten der Eigentümer werden durch den vorgenannten Aufteilungsplan und die Gemeinschaftsordnung geregelt, die als Anlage I zu dieser Urkunde genommen ist. [Æ Rz. 152 ff] V. Grundbucherklärungen 36 1.

Der Grundstückseigentümer bewilligt und beantragt, in das Grundbuch einzutragen:

37 2.

Die Aufteilung des in Abschnitt I bezeichneten Grundstücks in Miteigentumsanteile und deren Verbindung mit Sondereigentum gemäß Abschnitt II dieser Urkunde sowie die entsprechende Anlegung von Wohnungsgrundbüchern bzw. Teileigentumsgrundbüchern – für jedes Wohnungseigentum bzw. Teileigentum gesondert.

38 3.

10

Die bezüglich des Verhältnisses der Eigentümer untereinander bestimmte Abweichung und Ergänzung zum WEG als Inhalt des Sondereigentums gemäß Abschnitt IV, Anlagen I, II dieser Urkunde,

I. Vertragstext

insbesondere die in § 5 der Anlage I (Gemeinschaftsordnung) enthaltene Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG sowie die Haftung des Erwerbers für Wohngeldrückstände nach § 7 Abs. 3 WEG. [Æ Rz. 146] VI. Vollmacht Der Grundstückseigentümer bevollmächtigt hiermit unter Befreiung von jeglicher Haf- 39 tung und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB –

[…], Bürovorsteherin,

–

[…], Notarfachangestellte,

–

[…], Notarfachangestellte,

alle in Wuppertal-Barmen – und zwar jede allein –, alle Erklärungen, auch abändernder 40 oder ergänzender Art abzugeben und Anträge zu stellen, die zum Vollzug dieser Urkunde im Grundbuch erforderlich oder zweckmäßig sind. [Æ Rz. 147] VII. Kosten, Sonstiges 1.

Die mit dieser Urkunde und ihrer Durchführung verbundenen Kosten trägt der 41 Grundstückseigentümer. [Æ Rz. 148]

2.

Die als Anlage IV genommenen Pläne sollen nur für das Grundbuchamt mit ausge- 42 fertigt werden.

3.

Soweit Bestimmungen dieser Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung 43 unwirksam oder unvollständig sein sollten, werden die übrigen Bestimmungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung hiervon nicht berührt. Die Eigentümer sind verpflichtet, unwirksame Bestimmungen durch rechtswirksame Bestimmungen zu ersetzen, die dem wirtschaftlichen Zweck der betreffenden Bestimmung möglichst weitgehend entsprechen. [Æ Rz. 149]

Diese Niederschrift und die geschriebenen Anlagen wurden dem Erschienenen vorgele- 44 sen, von ihm genehmigt und die Niederschrift von ihm und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben; die als Anlage genommenen Zeichnungen und Pläne wurden zur Durchsicht vorgelegt und genehmigt: […] [Æ Rz. 151] Anlage I zur Urkunde des Notars […] in Wuppertal vom […] 2021

45

– UR.-Nr. […] für 2021 – Notar [Æ Rz. 150]

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Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

Gemeinschaftsordnung §1 Grundsatz 46 Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften der §§ 10 bis 29 des WEG, soweit im Folgenden nicht etwas anderes geregelt ist. [Æ Rz. 152 ff] §2 Begriffsbestimmungen 47 1.

Wohnungseigentum Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

48 2.

Teileigentum Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Raumeinheiten des Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

49 3.

Gemeinschaftliches Eigentum Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Einrichtungen und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören damit insbesondere alle konstruktiven Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Sondereigentümer dienenden Teile, Anlagen und Einrichtungen und das jeweils vorhandene Verwaltungsvermögen.

50 4.

Sondereigentum Gegenstand des Sondereigentums sind die in dieser Teilungserklärung bezeichneten Räume einschließlich von Stellplätzen gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG sowie diejenigen zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach Abschnitt III dieser Teilungserklärung oder bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Das Sondereigentum erfasst auch außerhalb des Gebäudes liegende Flächen, sofern diese in der Teilungserklärung als Sondereigentum bezeichnet sind. In Ergänzung zu § 5 WEG wird festgestellt, dass zum Sondereigentum gehören: a) der Fußbodenbelag und der Deckenputz der im Sondereigentum stehenden Räume sowie der Belag von Balkonen, Terrassen und Stellplätzen, [Æ Rz. 158] b) die nicht tragenden Zwischenwände innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume, [Æ Rz. 159] c) der Wandputz und die Wandverkleidung sämtlicher zum Sondereigentum gehörenden Räume, auch soweit die putztragenden Wände nicht zum Sondereigentum gehören,

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I. Vertragstext

d) die Innentüren innerhalb des Sondereigentums, nicht jedoch die Wohnungsabschlusstüren der zum Sondereigentum gehörenden Räume, e) sämtliche innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume befindlichen Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände, f) die Versorgungsleitungen für Wasser, Gas, Strom, Radio und Fernsehen etc. jeweils von der Abzweigung der Leitung in die einzelnen im Sondereigentum stehenden Räume an, ausgenommen Durchgangsleitungen, g) die Entwässerungsleitungen bis zur Anschlussstelle an die gemeinsame Hausleitung beziehungsweise die jeweilige Fall-Leitung, h) sofern Außenflächen zum Sondereigentum gehören, die mit Grund und Boden fest verbundenen Sachen. Sofern sich die zu Buchst. a) bis h) genannten Gebäudeteile im Einzelfall als nicht sondereigentumsfähig erweisen sollten, wird dem jeweiligen Wohnungseigentümer an ihnen vorsorglich ein Sondernutzungsrecht unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer zugewiesen. Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gehen zu seinen Lasten. [Æ Rz. 153 ff] 5.

Sondernutzungsrecht

51

Sondernutzungsrecht ist das ausschließlich oder mit bestimmten anderen Eigentümern gemeinschaftlich bestehende Recht zur Nutzung eines näher bezeichneten Teils des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss aller übrigen Eigentümer. [Æ Rz. 160] §3 Art und Umfang der Nutzung 1.

Jeder Eigentümer darf mit seinem Wohnungs- oder Teileigentum nach Belieben ver- 52 fahren und es nutzen, soweit nicht das Gesetz, die Gemeinschaftsordnung oder Rechte Dritter entgegenstehen. Die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Räume, Anlagen und Einrichtungen darf er mitbenutzen, soweit daran nicht Sondernutzungsrechte anderer bestehen. [Æ Rz. 162]

2.

Die Wohnungen dürfen nur zu Wohnzwecken benutzt werden. Abweichend davon 53 ist die Ausübung eines Berufs oder Gewerbes mit Zustimmung des Verwalters – sofern kein Verwalter bestellt ist, der anderen Wohnungseigentümer – zulässig. Die Zustimmung ist widerruflich, sie kann aus einem wichtigen Grunde versagt oder unter bestimmten Bedingungen erteilt werden; insbesondere unter der Bedingung, dass der Eigentümer einen Zuschlag für die Lasten und Kostenverteilung nach § 14 dieser Gemeinschaftsordnung zu zahlen hat. Erforderliche behördliche Genehmigungen hat der Eigentümer einzuholen und dem Verwalter nachzuweisen. Die nicht zu Wohnzwecken dienenden Sondereigentumseinheiten dürfen zu jedem gewerblichen Zweck – unabhängig von der im Aufteilungsplan angegebenen Nutzung – genutzt werden. Unzulässig sind alle Tätigkeiten, die im Zusammenhang mit der gewerblichen Erbringung oder Darstellung sexueller Handlungen stehen sowie Einrichtungen zur Abgabe von Drogen und Ersatzstoffen. [Æ Rz. 164 f]

13

Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

54 3.

Das Anbringen von Reklameeinrichtungen, Schildern – ausgenommen Namens-, Briefkasten- oder Türschildern –, Außenantennen oder Satellitenschüsseln ist nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Verwalters zulässig. Die Zustimmung kann erteilt werden, wenn keine öffentlich-rechtlichen Bestimmungen oder wichtige Gründe entgegenstehen; sie kann von einer Nutzungsentschädigung abhängig gemacht werden. Bei Entfernung der Einrichtung ist der Eigentümer zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet. Sondernutzungsrechte bleiben unberührt. [Æ Rz. 170] §4 Sondereigentum an Außenflächen

55 1.

Das im Aufteilungsplan mit Ziff. 2 bezeichneten Wohnungseigentum umfasst gemäß § 3 Abs. 2 WEG die Gartenfläche, die in dem als Anlage IV zu dieser Urkunde genommenen Lageplan blau schraffiert, mit Maßangaben versehen und mit WE 2 bezeichnet ist.

56 2.

Der jeweilige Eigentümer darf auf der Gartenfläche eine Terrasse anlegen und die Gartenfläche als Erholungsgarten auf eigene Kosten gestalten. Alle Maßnahmen müssen sich in das Gesamtbild der Anlage einfügen. Einzäunungen sind bis zu einer Höhe von 1,20 m zulässig. Gartenhäuser und Schuppen sind unzulässig. Bei der Bepflanzung sind baumschutzrechtliche und nachbarrechtliche Bestimmungen zu beachten. Das Sondereigentum umfasst die mit Grund und Boden fest verbundenen Sachen. Eine weiter gehende Nutzung wird ausgeschlossen. [Æ Rz. 171] §5 Sondernutzungsrechte

57 1.

Spitzboden (Abstellraum) Dem jeweiligen Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Ziff. 12 bezeichneten Wohnung wird unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer das alleinige Nutzungsrecht an den im Spitzboden gelegenen Abstellräumen eingeräumt. Dem nutzungsberechtigten Eigentümer wird außerdem das Recht eingeräumt, den gesamten Spitzboden als Arbeitsraum, Hobbyraum o. Ä. auszubauen und in diesem Zusammenhang –

Versorgungs- und Abwasserleitungen zu verlegen,

–

vorhandene Fenster zu verändern sowie zusätzliche Dachflächenfenster einzubauen,

–

Dachgauben oder Loggien und Dachterrassen einzubauen und die Form des Dachs hieran anzupassen,

–

den vorhandenen Treppenzugang zu vergrößern oder einen neuen verschließbaren Deckendurchbruch zur darunterliegenden Wohnung vorzunehmen und die Wohnung und den Dachraum mit einer Innentreppe zu verbinden,

sowie überhaupt alles zu tun, um den Dachraum auszubauen. Der nutzungsberechtigte Eigentümer darf von dem ihm vorstehend eingeräumten Recht zum Ausbau oder Umbau nur Gebrauch machen, sofern die hierzu gegebenenfalls erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen, gegebenenfalls auch we14

I. Vertragstext

gen bestehenden Denkmalschutzes, vorliegen, die geplante Maßnahme technisch möglich ist und er alle damit verbundenen Kosten trägt. Die Abstellräume dürfen nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Personen genutzt werden. [Æ Rz. 173 ff] 2.

Fassadenfläche 58 Dem jeweiligen Eigentümer der nicht zu Wohnzwecken dienenden Einheit Nr. 1 steht das Recht zu, an der Außenfassade der Gebäudevorderseite eine 2 x 1 m große beleuchtete Schilderanlage anzubringen und zu unterhalten. Das Recht umfasst auch die Befugnis zur Gestaltung der Schilderanlage durch Hinweisschilder oder Werbeschilder. Die Lage der Anlage ergibt sich aus der dieser Urkunde als Anlage V beigefügten Ansichtszeichnung. Die Kosten der Errichtung und Unterhaltung der Anlage sowie der Beleuchtung sind ausschließlich vom Berechtigten zu tragen; die Stromversorgung ist an den Zähler der berechtigten Einheit anzuschließen. Etwaige Genehmigungen zur Errichtung der Anlage hat der Berechtigte auf seine Kosten einzuholen. [Æ Rz. 176] § 5a Stellplätze und Carports

Die vorhandenen 8 PKW-Stellplätze und 2 Carports (überdachte Stellplätze) bilden ge- 59 mäß Anlage II jeweils eigenständige Sondereigentumseinheiten. [Æ Rz. 171] Alternative: Sondernutzungsrecht mit Zuordnungsbefugnis des Eigentümers

60

Sondernutzungsrechte an Stellplätzen und Carports Auf dem Grundstück befinden sich acht PKW-Stellplätze und zwei Carports, die in dem dieser Urkunde als Anlage IV beigefügten Lageplan mit Ziff. S 1 bis S 10 bezeichnet sind. Der aufteilende Eigentümer behält sich das Recht vor, durch notariell beurkundete oder beglaubigte Erklärung die Carports und die PKW-Stellplätze jeweils Wohnungs-/Teileigentumseinheiten zur alleinigen unentgeltlichen Nutzung – unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer – zuzuordnen und diese Zuordnung im Grundbuch eintragen zu lassen. Der aufteilende Eigentümer kann die vorstehende Zuordnungsbefugnis durch notariell zu beurkundende Erklärung ganz oder teilweise übertragen. Dieses Recht endet mit der Veräußerung der letzten Sondereigentumseinheit durch den Grundstückseigentümer. [Æ Rz. 174 ff] Unter der aufschiebenden Bedingung, dass der zur alleinigen Nutzung eines Stellplatzes oder eines Carports berechtigte Sondereigentümer in vorstehender Form bestimmt wird, sind die jeweils anderen Sondereigentümer von der Nutzung ausgeschlossen und haben das unentgeltliche Sondernutzungsrecht zu dulden. Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Flächen und Carports, deren Nutzung Wohnungseigentumseinheiten als Sondernutzungsrechte zugeordnet wurden, gehen zulasten des jeweils nutzungsberechtigten Eigentümers. [Æ Rz. 173]

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Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

§5 Veräußerung des Sondereigentums 61 Die Veräußerung bedarf nicht der Zustimmung des Verwalters oder der anderen Wohnungseigentümer. Die Veräußerungsbeschränkung ist im Grundbuch einzutragen [Æ Rz. 188]. 62 Der Veräußerer einer Wohnung kann – auch bei Erwerb durch Zwangsversteigerung – nicht verlangen, dass das Verwaltungsvermögen, insbesondere die Instandhaltungsrücklage, auseinandergesetzt und ihm sein Anteil ausbezahlt wird. Der Erwerber haftet – außer im Fall der Zwangsversteigerung – gesamtschuldnerisch für etwaige Rückstände. Die gesamtschuldnerische Haftung ist im Grundbuch einzutragen [Æ Rz. 190]. Die Auseinandersetzung ist Sache des Veräußerers und des Erwerbers. [Æ Rz. 190 f ] §6 Instandhaltung und Instandsetzung 63 1.

Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegen der Eigentümergemeinschaft, soweit nicht Sondernutzungsrechte bestehen. [Æ Rz. 192]

64 2.

Jeder Eigentümer muss sein Sondereigentum und die seiner Sondernutzung unterliegenden Grundstücksteile und -flächen ordnungsgemäß instand halten und instand setzen. Gleiches gilt für Abschlusstüren, Rollläden und Jalousien, die sich im räumlichen Bereich eines Sondereigentums befinden. Die Behebung von Glasschäden an Fenstern und Türen im räumlichen Bereich eines Sondereigentums obliegt dem jeweiligen Eigentümer. Die vorstehenden Verpflichtungen gelten auch, wenn Schäden durch Dritte oder höhere Gewalt verursacht worden sind. Die Vornahme von Schönheitsreparaturen innerhalb des Sondereigentums, insbesondere Tapezieren der Wände und Innenanstrich der Wohnung, die in angemessenen Zeitabständen vorzunehmen sind, obliegt dem jeweiligen Eigentümer. [Æ Rz. 193]

65 3.

Der Verwalter ist berechtigt, jeden Eigentümer zur Erfüllung der vorstehenden Verpflichtungen anzuhalten. Er kann zu diesem Zweck nach vorheriger Anmeldung – bei unmittelbarer Gefahr unverzüglich ohne Anmeldung – den Zustand des Sondereigentums prüfen. Festgestellte Mängel hat der Eigentümer innerhalb einer ihm vom Verwalter zu setzenden Frist – bei unmittelbarer Gefahr unverzüglich – zu beseitigen. Kommt der Eigentümer seiner Verpflichtung nicht nach, so ist der Verwalter berechtigt, die erforderlichen Maßnahmen auf dessen Kosten durchzuführen.

66 4.

Der Verwalter hat den Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums regelmäßig zu überwachen. Er trifft die erforderlichen Maßnahmen, die zur Instandhaltung, Instandsetzung und Werterhaltung erforderlich sind.

67 5.

Jeder Sondereigentümer ist verpflichtet, von ihm festgestellte Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum dem Verwalter unverzüglich anzuzeigen. [Æ Rz. 194]

68 6.

Die Sondereigentümer sind zur Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung für das gemeinschaftliche Eigentum verpflichtet. Zu diesem Zweck ist jährlich ein angemessener Betrag zu entrichten. Aus dieser Rückstellung werden die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums bestritten. Falls die vorhandene Rückstellung nicht ausreicht, die Kosten für beschlossene oder

16

I. Vertragstext

dringend notwendige Arbeiten zu decken, sind die Sondereigentümer verpflichtet, Nachzahlung zu leisten. Entnahmen aus der Instandhaltungsrückstellung zu anderen Zwecken als für die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums bedürfen der Zustimmung aller Sondereigentümer. [Æ Rz. 195] §7 Bauliche Veränderungen 1.

Bauliche Veränderungen und Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Instand- 69 haltung und Instandsetzung des einzelnen Sondereigentums hinausgehen, können als Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung mit Stimmenmehrheit beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. Sämtliche Kosten und Lasten hat der begünstigte Sondereigentümer zu tragen und die Eigentümergemeinschaft hiervon freizustellen; er hat auf Verlangen eine Vorauszahlung zu leisten. [Æ Rz. 196]

2.

Die Gestattung der baulichen Veränderung kann von einem einzelnen Wohnungs- 70 eigentümer verlangt werden, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben erforderliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, ihr Einverständnis erklärt haben. Die Kosten der Maßnahme und die Nutzungen entfallen auf den Eigentümer, der die bauliche Veränderung verlangt hat; dieser hat auf Verlangen eine Vorauszahlung zu leisten. [Æ Rz. 201]

3.

Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, 71 die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz und dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Die Kosten der Maßnahme und die Nutzungen entfallen auf den Eigentümer, der die bauliche Veränderung verlangt hat; dieser hat auf Verlangen eine Vorauszahlung zu leisten. [Æ Rz. 198 f]

4.

Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen 72 Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, sind ausgeschlossen. [Æ Rz. 201, § 20 Abs. 3 WEG]

5.

Die Kosten einer baulichen Veränderung haben im Übrigen alle Wohnungseigen- 73 tümer im Verhältnis ihrer Anteile zu tragen, wenn die Maßnahme –

mit mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde oder

–

sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert. Als angemessen ist i. d. R. ein Zeitraum von zehn Jahren anzusehen, sofern nicht im Einzelfall besondere Umstände vorliegen.

Die Nutzung steht in diesem Fall den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. §8 Haftung des Sondereigentümers Jeder Sondereigentümer haftet den übrigen Sondereigentümern für Schäden, die durch 74 schuldhafte Verletzung seiner Pflichten an ihrem Sondereigentum oder am gemeinschaftlichen Eigentum entstehen. Dies gilt auch für Schäden, die durch Angehörige, Hausgehilfen, Mieter, Besucher oder sonstige Personen verschuldet werden, wenn sich diese mit Ein-

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Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

verständnis des Sondereigentümers im Sondereigentum aufhalten oder dies aufsuchen. Der Sondereigentümer trägt die Beweislast für fehlendes Verschulden. [Æ Rz. 208] §9 Versicherungen 75 1.

Für das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum insgesamt sind folgende Versicherungen abzuschließen: a) eine Versicherung gegen die Inanspruchnahme aus der gesetzlichen Haftpflicht des Grundstückseigentümers einschließlich einer Gewässerschadenhaftpflichtversicherung in angemessener Höhe, b) eine Gebäudeversicherung (gleitende Neuwertversicherung) als kombinierte Wohngebäudeversicherung gegen Feuer-, Leitungswasser- und Sturmschaden in Höhe des Wiederherstellungsaufwands. Die Entschädigungssumme aus einer Versicherung ist zur Wiederherstellung oder Instandsetzung des Gebäudes zu verwenden. [Æ Rz. 210]

76 2.

Die Auswahl der Versicherungsgesellschaft und die sonstigen Versicherungsbedingungen liegen im Ermessen des Verwalters. Nach Ablauf der ersten Versicherungsperiode kann die Eigentümergemeinschaft einen Wechsel der Versicherungsgesellschaft und die Änderung der sonstigen Versicherungsbedingungen beschließen. [Æ Rz. 211]

77 3.

Werden auf Wunsch eines Sondereigentümers für von diesem veranlasste bauliche Änderungen oder Nutzungsänderungen zusätzliche Versicherungen abgeschlossen oder höhere Prämien verursacht, gehen diese zulasten des betroffenen Sondereigentümers. [Æ Rz. 212] § 10 Wiederaufbau

78 1.

Wird das Gebäude ganz oder teilweise zerstört, so sind die Sondereigentümer zum Wiederaufbau für den Fall verpflichtet, dass die Kosten des Wiederaufbaus durch Versicherungs- oder Entschädigungszahlung von dritter Seite gedeckt sind.

79 2.

Sind die Kosten des Wiederaufbaus nicht gemäß vorstehendem Absatz 1 gedeckt, so besteht grundsätzlich keine Wiederaufbaupflicht. In diesem Fall ist jeder Sondereigentümer berechtigt, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Der Anspruch auf Aufhebung ist ausgeschlossen, wenn sich einer der Sondereigentümer oder ein Dritter bereit erklärt, das Sondereigentum des die Aufhebung verlangenden Sondereigentümers zum Schätzwert zu übernehmen, und gegen die Übernahme keine sachlichen Gründe sprechen. [Æ Rz. 213 f] § 11 Mehrheit von Berechtigten an einem Sondereigentum

80 Mehrere Eigentümer derselben Einheit haften für sämtliche Verpflichtungen als Gesamtschuldner unabhängig davon, ob sie eine Gemeinschaft nach Bruchteilen oder eine Ge-

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I. Vertragstext

sellschaft bürgerlichen Rechts bilden oder in einem sonstigen Beteiligungsverhältnis stehen. Tatsachen, die bei einem von ihnen vorliegen, wirken für und gegen alle. [Æ Rz. 215] Jeder von ihnen gilt als durch den anderen bevollmächtigt, sofern dem Verwalter nicht 81 eine anderslautende schriftliche Mitteilung vorliegt. Dies gilt insbesondere auch für Eheleute, denen eine Einheit gemeinsam gehört. Mehrere Personen haben dem Verwalter auf Verlangen schriftlich einen Bevollmäch- 82 tigten zu benennen, der berechtigt ist, Willenserklärungen und Zustellungen, die im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentum stehen, entgegenzunehmen und abzugeben. Die Vollmacht ist mit der Maßgabe zu erteilen, dass sie nicht mit dem Tode des Vollmachtgebers erlischt. [Æ Rz. 216] § 12 Unerreichbarkeit des Sondereigentümers Ist ein Sondereigentümer verreist oder aus anderen Gründen für den Verwalter für einen 83 Zeitraum von mehr als zwei Monaten nicht erreichbar, so ist er verpflichtet, einen ortsansässigen Bevollmächtigten in Textform zur Wahrung seiner Rechte und Pflichten zu bestellen. Die Vollmacht ist mit der Maßgabe zu erteilen, dass sie nicht mit dem Tode des Vollmachtgebers erlischt; sie muss dem Verwalter vor Beginn der Unerreichbarkeit zugehen. [Æ Rz. 217] § 13 Entziehung des Sondereigentums 1.

Begeht ein Sondereigentümer eine schwere Verletzung seiner gegenüber anderen Son- 84 dereigentümern bestehenden Verpflichtungen, sodass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann, so kann die Wohnungseigentümergemeinschaft von ihm die Veräußerung seines Sondereigentums verlangen, insbesondere wenn: [Æ Rz. 218] a) der Sondereigentümer mit mehr als drei Raten der nach § 14 zu leistenden monatlichen Zahlung in Verzug ist; [Æ Rz. 219] b) sich der Sondereigentümer oder eine Person, die sich mit seiner Zustimmung in seinen Räumlichkeiten aufhält, einen anderen Sondereigentümer oder Hausbewohner so erheblich belästigt, dass den anderen Sondereigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht zugemutet werden kann. Gleiches gilt, wenn die Belästigung von einer Person ausgeht, die sich mit Zustimmung des Sondereigentümers in seinen Räumlichkeiten aufhält und der Sondereigentümer diese trotz Aufforderung des Verwalters nicht aus den Räumlichkeiten entfernt; [Æ Rz. 220] c) der Sondereigentümer oder eine Person, die sich mit seiner Zustimmung in seinen Räumlichkeiten aufhält, das Sondereigentum anders als in der nach dieser Teilungserklärung zulässigen Weise nutzt und die unzulässige Nutzung trotz Aufforderung durch den Verwalter nicht in angemessener Frist aufgibt oder – sofern der Sondereigentümer die Räumlichkeiten einem Dritten zur Nutzung überlassen hat – diesen nicht zur Einstellung der vertragswidrigen Nutzung veranlasst; [Æ Rz. 220 ff]

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Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

d) der Sondereigentümer die nach § 6 dieser Teilungserklärung bestehenden Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten erheblich verletzt und sie trotz Aufforderung des Verwalters nicht innerhalb einer angemessenen Frist erfüllt. [Æ Rz. 223] 85 2.

Steht das Sondereigentum mehreren Berechtigten zu, so kann die Entziehung von allen Mitberechtigten auch verlangt werden, sofern in der Person nur eines Mitberechtigten die Voraussetzungen für das Entziehungsverlangen erfüllt sind. [Æ Rz. 224] § 14 Lasten und Kosten

86 1.

Jeder Eigentümer muss sich an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie an den Kosten des Gebrauchs und der Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligen. Maßgebend ist das Verhältnis der im Grundbuch angegebenen Miteigentumsanteile, sofern nicht nachfolgend für bestimmte Kosten abweichende Vereinbarungen getroffen oder aufgrund ausdrücklicher Ermächtigung in der Gemeinschaftsordnung abweichende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gefasst worden sind. [Æ Rz. 225 ff]

87 2.

Die Betriebskosten der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung werden gemäß der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten1) zu 70 % nach dem erfassten Verbrauch umgelegt, der aufgrund eines anerkannten Messsystems ermittelt wird. Die restlichen 30 % werden unter den Eigentümern nach dem Verhältnis ihrer Wohn- und Nutzflächen verteilt. Die Sondereigentümer sind verpflichtet, an der gemeinsamen Heizung und Warmwasserversorgung teilzunehmen. [Æ Rz. 230]

88 3.

Sonstige verbrauchsabhängige Nebenkosten werden im Verhältnis des gemessenen Verbrauchs auf die Eigentümer verteilt. [Æ Rz. 231]

89 4.

Die Kosten des Verwalters werden durch die Anzahl der Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten geteilt. [Æ Rz. 232]

90 5.

Umlagen für gemeinschaftliche Einrichtungen sind unabhängig davon zu zahlen, ob der einzelne Sondereigentümer tatsächlich von diesen Anlagen Gebrauch gemacht hat. Bewirtschaftungskosten, die ein Sondereigentümer durch einen das gewöhnliche Maß übersteigenden Gebrauch oder Verbrauch verursacht, hat er allein zu tragen. Der Verwalter kann den Einbau eines Zwischenzählers vom Sondereigentümer auf dessen Kosten verlangen. In diesem Fall ist abweichend von der allgemein geltenden Regelung die Kostentragungspflicht des betroffenen Sondereigentümers unter Berücksichtigung des gemessenen Verbrauchs zu ermitteln. [Æ Rz. 233 f ]

91 6.

Nimmt ein Eigentümer an seinem Sondereigentum bauliche Veränderungen vor, die zu einer Vergrößerung der Wohn- oder Nutzfläche führen, so kann der Verwalter eine angemessene Erhöhung des auf das betreffende Sondereigentum entfallenden Anteils an den Betriebskosten vornehmen. [Æ Rz. 235]

92 7.

Wird ein Wohnungseigentümer im Außenverhältnis für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch genommen, so kann er von der Woh-

_____________ 1)

20

Verordnung über die Heizkostenabrechnung (HeizkostenV) vom 20.1.1989, BGBl I S. 115, zuletzt geändert durch VO vom 18.12.2008, BGBl I S. 2375.

I. Vertragstext

nungseigentümergemeinschaft Erstattung des damit verbundenen Aufwands verlangen. [Æ Rz. 236] § 15 Wirtschaftsplan und Abrechnung 1.

Der Verwalter hat jeweils für ein Wirtschaftsjahr einen Wirtschaftsplan und eine Ab- 93 rechnung im Voraus zu erstellen, die von den Wohnungseigentümern zu beschließen sind. Der Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans. Das Wirtschaftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Der Beginn des 1. Wirtschaftsjahres und der erste Wirtschaftsplan werden vom Verwalter bestimmt; die Zahlungspflichten daraus sind ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft fällig. [Æ Rz. 237]

2.

Das Wohngeld wird jährlich durch den Verwalter abgerechnet, die Abrechnung ist den 94 Wohnungseigentümern jeweils bis zum 30. Juni des auf das Wirtschaftsjahr folgenden Jahres zu erteilen. Die Abrechnung gilt als anerkannt, wenn die Wohnungseigentümerversammlung hierüber beschlossen hat. Soweit die Abschlagszahlungen entstandene Kosten nicht vollständig decken, sind die Sondereigentümer zur unverzüglichen Nachzahlung verpflichtet; etwaige Überschüsse sind in die Rücklage einzustellen. [Æ Rz. 238]

3.

Die Abschlagszahlungen auf die laufenden Kosten und Lasten werden aufgrund des 95 Wirtschaftsplans ermittelt. Der auf den einzelnen Sondereigentümer entfallende Anteil (Wohngeld) ist in monatlichen Raten bis zum 1. Werktag eines jeden Monats in der vom Verwalter festzulegenden Form zu zahlen. Jeder Sondereigentümer hat dem Verwalter eine Lastschriftermächtigung zum Zwecke der Einziehung der Abschlagszahlungen, Wohngelder, Umlagen und sonstigen Kosten von seinem jeweiligen Konto im Lastschriftverfahren zu erteilen. [Æ Rz. 239 f]

4.

Eine Verzinsung des eingezahlten Wohngeldes kann nicht verlangt werden. Der Ver- 96 walter hat für rückständiges Wohngeld und für rückständige Nachforderungen aus den Jahresabrechnungen den gesetzlichen Verzugszins zu erheben. Ist der Sondereigentümer mit mehr als zwei monatlichen Abschlagszahlungen in Verzug, so wird der Gesamtbetrag des im laufenden Wirtschaftsjahr zu entrichtenden Wohngeldes sofort fällig.

5.

Die Geltendmachung von Zurückbehaltungsrechten und die Aufrechnung durch die 97 Sondereigentümer sind ausgeschlossen, soweit nicht unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen geltend gemacht werden. [Æ Rz. 241] § 16 Eigentümerversammlung

1.

Alle Angelegenheiten, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder der Gemein- 98 schaftsordnung von den Eigentümern zu entscheiden sind, werden durch die Eigentümerversammlung beschlossen. Abweichend davon ist ein Beschluss ohne Eigentümerversammlung gültig, wenn alle Eigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. [Æ Rz. 242]

2.

Der Verwalter beruft einmal im Jahr die Wohnungseigentümerversammlung ein. Da- 99 rüber hinaus hat er eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, wenn a) der Verwaltungsbeirat oder

21

Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

b) mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer – gerechnet nach der Kopfzahl oder der Zahl der Stimmen – oder c) ein Eigentümer, der für bestimmte Maßnahmen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder des Verwalters benötigt, dies schriftlich unter Angabe der Gründe verlangen. Ist kein Verwalter bestellt oder weigert er sich pflichtwidrig, die Eigentümerversammlung einzuberufen, so kann der Verwaltungsbeiratsvorsitzende, sein Stellvertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer die Versammlung in den genannten Fällen selbst einberufen. [Æ Rz. 243 ff] 100 3.

Die Einberufung erfolgt schriftlich oder in Textform unter Angabe von Ort, Zeit und Tagesordnung. Der Versand erfolgt durch Post, Fax oder E-Mail. Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist. [Æ Rz. 246]

101 4.

Die Einladungsfrist soll mindestens sechs Wochen betragen, wobei der Tag der Absendung und der Tag der Eigentümerversammlung nicht mitgerechnet werden. In Fällen besonderer Dringlichkeit kann die Frist angemessen abgekürzt werden. [Æ Rz. 247]

102 5.

Eine ordnungsgemäß eingeladene Eigentümerversammlung ist unabhängig von der Anzahl der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig. Hierauf ist in der Einladung hinzuweisen. [Æ Rz. 248]

103 6.

Den Vorsitz in der Eigentümerversammlung führt der Verwalter. Beschlüsse werden mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst, sofern das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung keine andere Mehrheit vorschreiben. Bei Stimmengleichheit gilt ein Antrag als abgelehnt. [Æ Rz. 249 ff]

104 7.

Das Stimmrecht jeden Eigentümers bestimmt sich nach dessen Miteigentumsanteilen. [Æ Rz. 252]

105 8.

Mehrere Eigentümer können das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Jeder von ihnen gilt als durch den anderen bevollmächtigt, sofern dem Verwalter nicht eine anderslautende schriftliche Mitteilung vorliegt. [Æ Rz. 255]

106 9.

Jeder Eigentümer kann sich in der Eigentümerversammlung durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen. Dieser hat eine Vollmacht in Schriftform oder Textform vor Beginn der Eigentümerversammlung vorzulegen. Jeder Wohnungseigentümer kann einen der Berufsverschwiegenheit unterliegenden Beistand hinzuziehen. [Æ Rz. 256 f]

107 10.

Durch Beschluss kann im Einzelfall oder generell die Teilnahme von Wohnungseigentümern an der Versammlung auch ohne ihre persönliche Anwesenheit und die Ausübung ihrer Rechte im Wege der elektronischen Kommunikation zugelassen werden [Æ Rz. 258].

108 11.

Ein Beschluss ist nur ungültig, wenn er gerichtlich für ungültig erklärt ist oder gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann. [Æ Rz. 259]

109 12.

Über die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft ist unverzüglich eine Niederschrift zu fertigen, die vom Vorsitzenden, einem Eigentümer und dem Verwaltungsbeirats-

22

I. Vertragstext

vorsitzenden oder dessen Vertreter zu unterschreiben ist. Jedem Eigentümer ist unverzüglich eine Abschrift zu übersenden; für die Art der Versendung gilt Ziff. 3. [Æ Rz. 260] 13.

Der Verwalter hat bezüglich der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft 110 eine Beschluss-Sammlung zu führen. Er gewährt den Wohnungseigentümern nach vorheriger Anmeldung Einsicht in die Sammlung. Die Beschluss-Sammlung muss den Wortlaut folgender Dokumente enthalten: in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündete Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, schriftliche Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung, Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit mit Angabe von Datum, Gericht und der Parteien. [Æ Rz. 261] § 17 Verwalter

1.

Als erster Verwalter ist die AB Hausverwaltungen GmbH mit dem Sitz in Wupper- 111 tal bestellt. Die Bestellung gilt bis zum […] [Æ Rz. 262]

2.

Im Übrigen beschließen die Eigentümer mit Stimmenmehrheit über die Bestellung. 112 Die Bestellung kann für höchstens fünf Jahre erfolgen. Wiederholte Bestellung durch neuerlichen Beschluss der Eigentümergemeinschaft ist zulässig, dieser kann frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden. [Æ Rz. 263 ff]

3.

Der Verwalter kann von der Eigentümergemeinschaft jederzeit vorzeitig abberufen 113 werden. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. [Æ Rz. 266]

4.

Der Verwalter hat die Geschäfte mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes zu 114 führen und die Gelder der Eigentümergemeinschaft von seinem Vermögen gesondert zu halten. Die Eigentümergemeinschaft kann die Verfügungsbefugnis des Verwalters von der Zustimmung eines Eigentümers oder eines Dritten abhängig machen. Die Rechte der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter können nicht von einem einzelnen Eigentümer ausgeübt werden. [Æ Rz. 267]

5.

Mit dem Verwalter ist ein Verwaltervertrag abzuschließen. [Æ Rz. 268]

6.

Die Rechte und Pflichten des Verwalters ergeben sich aus §§ 9a, 27, 28 WEG sowie 116 aus den Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung.

7.

Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und 117 außergerichtlich. Für den Abschluss eines Grundstückskaufvertrages oder eines Darlehensvertrages ist ein Zustimmungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich.

115

In Erweiterung seiner gesetzlichen Befugnisse hat der Verwalter folgende Befugnisse: a) Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen – auch wenn diese an einzelne Eigentümer gerichtet sind, sofern das gemeinschaftliche Eigentum betroffen ist; b) die von den Eigentümern nach der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zu entrichtenden Zahlungen einzuziehen und diese gegenüber einem säumigen

23

Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

Eigentümer im Namen der übrigen Eigentümer oder im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen; [Æ Rz. 209] c) das Hausrecht auszuüben und Hausordnungen aufzustellen; [Æ Rz. 272] d) Prozessvollmacht zu erteilen. [Æ Rz. 273] 118 8.

Der Verwalter ist von den Bestimmungen des § 181 BGB – soweit gesetzlich zulässig – befreit und zur Erteilung von Untervollmachten berechtigt. [Æ Rz. 274]

119 9.

Zur Ausübung seiner Befugnisse wird dem Verwalter eine besondere Vollmachtsurkunde ausgehändigt. [Æ Rz. 275] § 18 Verwaltungsbeirat

120 Die Wohnungseigentümer wählen mit Stimmenmehrheit einen Verwaltungsbeirat, dessen Aufgaben sich aus § 29 WEG ergeben. Die Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirates werden durch die Wohnungseigentümerversammlung bestimmt. Der Verwaltungsbeirat bestimmt aus seiner Mitte den Vorsitzenden. Die Wahl von Ersatzmitgliedern ist zulässig. Der Verwaltungsbeirat wird auf die Dauer von drei Jahren berufen; er ist zur Einsichtnahme in alle Bücher und Schriften des Verwalters berechtigt. Über die Entlastung des Verwaltungsbeirats und seiner Mitglieder ist jährlich zu beschließen. [Æ Rz. 276 f] § 19 Änderungen der Gemeinschaftsordnung 121 1.

Änderungen und Ergänzungen der Gemeinschaftsordnung, die mit Abweichungen von abdingbaren gesetzlichen Regelungen verbunden sind, z. B. Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, Zustimmungen zu baulichen Veränderungen sowie Gebrauchsregelungen, können von den Eigentümern in einer Eigentümersammlung durch Beschluss mit Zweidrittelmehrheit aller Miteigentumsanteile vereinbart werden, sofern für die Änderung ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Eigentümer aufgrund der Neuregelung gegenüber dem bisherigen Rechtszustand nicht unbillig beeinträchtigt werden. Soweit durch das Gesetz zwingend eine abweichende Mehrheit vorgeschrieben ist, gilt vorrangig diese. [Æ Rz. 278 ff]

122 2.

Abweichend davon können Änderungen und Ergänzungen der Gemeinschaftsordnung, die einzelne Eigentümer vom Gebrauch des Gemeinschaftseigentums ausschließen oder bestehende Sondernutzungsrechte ändern oder aufheben, nicht durch Beschluss der Eigentümerversammlung, sondern nur durch notarielle Vereinbarung herbeigeführt werden. Gleiches gilt für Änderungen oder Ergänzungen, die diese Bestimmung der Gemeinschaftsordnung, die Vollmachten des Verwalters, die Regelungen des laufenden Wirtschaftsplans oder die Umsatzsteueroption betreffen.

[Æ Rz. 287 f] Anlage II zur Urkunde des Notars 123 […] in Wuppertal vom […] 2021 – UR.-Nr. […] für 2021 – Notar

24

I. Vertragstext

Ziffer des Aufteilungsplans

Art und Lage von der Straße aus gesehen

Miteigentumsanteil in 1.000stel

1

nicht zu Wohnzwecken dienende Einheit im Erdgeschoss links nebst einem Kellerraum im Kellergeschoss

212

2

Wohnung im Erdgeschoss rechts nebst Grundstücksfläche gemäß Plan mit Maßangaben und einem Kellerraum im Kellergeschoss

66

3

Wohnung im 1. Obergeschoss rechts nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

65

4

Wohnung im 1. Obergeschoss links vorne nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

61

5

Wohnung im 1. Obergeschoss links hinten nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

57

6

Wohnung im 2. Obergeschoss rechts vorne nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

61

7

Wohnung im 2. Obergeschoss rechts hinten nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

57

8

Wohnung im 2. Obergeschoss links vorne nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

61

9

Wohnung im 2. Obergeschoss links hinten nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

57

10

Wohnung im 3. Obergeschoss rechts vorne nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

61

11

Wohnung im 3. Obergeschoss rechts hinten nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

57

12

Wohnung im 3. Obergeschoss links vorne nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

108

13

Wohnung im 3. Obergeschoss links hinten nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

57

14

PKW Stellplatz, gelegen auf der Außenfläche südlich vom Gebäude gemäß Lageplan, versehen mit Maßangaben und mit Nr. 14 (ST) bezeichnet

2

15

PKW Stellplatz, gelegen auf der Außenfläche südlich vom Gebäude gemäß Lageplan, versehen mit Maßangaben und mit Nr. 15 (ST) bezeichnet

2

16

PKW Stellplatz, gelegen auf der Außenfläche südlich vom Gebäude gemäß Lageplan, versehen mit Maßangaben und mit Nr. 16 (ST) bezeichnet

2

17

PKW Stellplatz, gelegen auf der Außenfläche südlich vom Gebäude gemäß Lageplan, versehen mit Maßangaben und mit Nr. 17 (ST) bezeichnet

2

18

PKW Stellplatz, gelegen auf der Außenfläche südlich vom Gebäude gemäß Lageplan, versehen mit Maßangaben und mit Nr. 18 (ST) bezeichnet

2

25

Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

Fortsetzung Art und Lage von der Straße aus gesehen

Ziffer des Aufteilungsplans

Miteigentumsanteil in 1.000stel

19

PKW Stellplatz, gelegen auf der Außenfläche südlich vom Gebäude gemäß Lageplan, versehen mit Maßangaben und mit Nr. 19 (ST) bezeichnet

2

20

PKW Stellplatz, gelegen auf der Außenfläche südlich vom Gebäude gemäß Lageplan, versehen mit Maßangaben und mit Nr. 20 (ST) bezeichnet

2

21

PKW Stellplatz, gelegen auf der Außenfläche südlich vom Gebäude gemäß Lageplan, versehen mit Maßangaben und mit Nr. 21 (ST) bezeichnet

2

22

Carport/überdachter PKW Stellplatz, gelegen auf der Außenfläche südlich vom Gebäude gemäß Lageplan, versehen mit Maßangaben und mit Nr. 22 (C-ST) bezeichnet

2

23

Carport/überdachter PKW Stellplatz, gelegen auf der Außenfläche südlich vom Gebäude gemäß Lageplan, versehen mit Maßangaben und mit Nr. 23 (C-ST) bezeichnet

2

[Æ Rz. 150] II. Erläuterungen 1. Allgemeines 124 Das Muster bezieht sich auf ein größeres Wohn- und Geschäftshaus, die Aufteilungspläne liegen bei Beurkundung bereits vor. Es ist eine umfangreiche Gemeinschaftsordnung vorgesehen, die das Verhältnis der Wohnungs- und Teileigentümer detailliert regelt. Die Teilungserklärung setzt nicht die Zustimmung der eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger voraus2); vielmehr setzen sich diese Grundpfandrechte nach der Aufteilung gemäß § 1132 BGB als Gesamtgrundpfandrechte am Grundbesitz fort. Eine öffentlich-rechtliche Genehmigungspflicht für die Aufteilung kann sich aus § 22 BauGB ergeben, wenn durch Rechtsverordnung der Landesregierung festgesetzt wurde, dass eine bestimmte Gemeinde oder der Teil der Gemeinde überwiegend von Fremdenverkehr geprägt ist und die Gemeinde einen Genehmigungsvorbehalt durch Bebauungsplan oder gesonderte Satzung festgesetzt hat. Umstritten ist, ob die Vorlage eines Negativattestes beim Grundbuchamt erforderlich ist, wenn von der Verordnungsermächtigung kein Gebrauch gemacht wurde.3) Die Vorlage einer Genehmigung nach § 172 BauGB (Erhaltungssatzung) ist ebenfalls entbehrlich, sofern die Landesregierung von der zugrunde liegenden Verordnungsermächtigung keinen Gebrauch gemacht hat.4) Ferner kann die Bildung von Wohnungseigentum nach § 250 n. F. BauGB in Gebieten mit „angespannten Wohnungsmärkten“ durch Rechtsverordnung der Landesregierungen einer Genehmigungspflicht unterworfen werden.5) Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn die Bildung von Wohnungseigentum der Nachlasstei_____________ 2) 3) 4) 5)

26

BGH NJW 2012, 1226 f. gegen OLG Frankfurt ZNotP 2012, 102; Meinungsstand Fabis, ZNotP 2012, 91. Verneinend OLG Hamm DNotI-Report 1999, 122; bejahend Kersten/Bühling/Wolfsteiner, Rz. 43. OLG Hamm DNotI-Report 1999, 122. Gesetz zur Mobilisierung von Bauland, BGBl. I 2021 S. 1802.

II. Erläuterungen

lung im Erbfall dient, die Teilung zur Veräußerung an Angehörige des Eigentümers dient oder an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert wird. Die Aufteilung erfolgt durch eine KG. Eine Vertretungsbescheinigung gemäß § 21 Abs. 1 125 Nr. 1 BNotO ist erforderlich, wenn die aufteilende Gesellschaft ihren Sitz nicht im Bereich des Amtsgerichts hat, das für den Grundbesitz zuständig ist. 2. Notarieller Vorbefassungsvermerk (zu Rz. 27) Die Frage- und Vermerkpflicht im notariellen Beurkundungsverfahren ergibt sich aus § 3 126 Abs. 1 Nr. 7 BeurkG. Danach hat der Notar nach einer Vorbefassung im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 7 BeurkG zu fragen und die Antwort in der Urkunde zu vermerken. Die Regelung dient der Vermeidung möglicher Interessenkonflikte insbesondere im Anwaltsnotariat.6) 3. Form der Teilungserklärung (zu Rz. 27) Die Teilungserklärung nach § 8 WEG ist als einseitige Erklärung des teilenden Wohnungs- 127 eigentümers grundsätzlich nicht beurkundungspflichtig. Erforderlich ist lediglich die Form der öffentlichen Beglaubigung gemäß § 129 BGB, um gemäß § 29 GBO die Eintragung in das Grundbuch zu erreichen. Die Beurkundung der Teilungserklärung in Form der notariellen Niederschrift (§§ 8 ff BeurkG) ist bei Aufteilungen zur späteren Veräußerung von Sondereigentum jedoch empfehlenswert, da gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BeurkG, § 13a BeurkG nur bei formell beurkundeten Teilungserklärungen im Rahmen der Kaufverträge auf die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Bezug genommen werden kann.7) 4. Inhaltliche Anforderungen (zu Rz. 27 ff) Die Teilungserklärung nach § 8 WEG (Vorratsteilung) ist eine einseitige empfangsbe- 128 dürftige Willenserklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt. Dabei übt der Eigentümer seine Befugnis dahin gehend aus, dass er an dem Grundbesitz Miteigentumsanteile bildet und diese mit Sondereigentum verbindet, § 8 Abs. 1 WEG. Die frühere Formulierung, wonach das Sondereigentum an „Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten an einem bestimmten Gebäude“ gebildet wird, wurde mit Rücksicht darauf, dass nunmehr gemäß § 3 Abs. 2 WEG auch Stellplätze und Außenflächen sondereigentumsfähig sind, geändert. Mehrere (Bruchteils-)Eigentümer können ebenfalls die Teilungserklärung nach § 8 WEG 129 abgeben mit der Folge, dass sich die jeweilige Miteigentumsquote der Eigentümer an den neu entstehenden Einheiten fortsetzt. Alternativ kommt bei mehreren Eigentümern auch die Teilung nach § 3 WEG durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum in Betracht mit der Folge, dass jeder Miteigentümer das Sondereigentum an einer einzelnen Wohnung erhält.8) Die Erklärungen sind bei beiden Arten der Teilung jeweils von allen Eigentümern abzugeben; Vertretung oder die Einschaltung von Vertretern ohne Vertretungsmacht ist nach allgemeinen Grundsätzen möglich.

_____________ 6) 7) 8)

Hermanns, MittRNotK 1998, 359; Eylmann/Vaasen/Eylmann, BeurkG, § 3 Rz. 40; Winkler, BeurkG, § 3 Rz. 95 ff. Weitnauer, WEG, § 8 Rz. 6; siehe auch Muster 15. Siehe hierzu ausführlich Muster 5.

27

Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

130 Neben der Erklärung nach § 8 Abs. 1 WEG ist verfahrensrechtlich (§ 13 GBO) der an das Grundbuchamt gerichtete Eintragungsantrag erforderlich. Inhaltlich muss die Erklärung die zu schaffenden Miteigentumsanteile unter Angabe des Bruchteilsverhältnisses und das mit dem jeweiligen Miteigentumsanteil zu verbindende Sondereigentum bezeichnen. Die Erklärung sollte gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 WEG, § 5 Abs. 4 WEG die künftige Gemeinschaftsordnung festlegen. Durch die frühzeitige Festlegung der Gemeinschaftsordnung kann erreicht werden, dass diese mit der Eintragung im Grundbuch Bindungswirkung gegenüber den Erwerbern der Sondereigentumseinheiten erlangt. a) Belastungen (zu Rz. 28) 131 Etwaige im Grundbuch eingetragene Belastungen des Grundbesitzes sollten zur Klarstellung in der Urkunde aufgeführt werden. Sie setzen sich nach der Bildung der Wohnungsund Teileigentumseinheiten an diesen fort, § 1132 BGB (siehe Rz. 124). Im Anschluss an eine Entscheidung des OLG Frankfurt/M. war die Frage umstritten, ob eingetragene Grundpfandrechtsgläubiger der Aufteilung nach § 8 WEG zustimmen müssen.9) Dies wurde mit der Einschränkung der Position der Grundpfandrechtsgläubiger durch das mit der WEGNovelle 2007 in das WEG eingeführte Zwangsversteigerungsprivileg der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückständen begründet (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG), die wie eine Inhaltsänderung des Wohnungseigentums gemäß §§ 876, 877 BGB zu behandeln sei. Zwischenzeitlich hat der BGH festgestellt, dass eine Gläubigerzustimmung nicht erforderlich ist, da sich das Grundeigentum als Haftungsobjekt aufgrund der Aufteilung nicht negativ verändert.10) b) Teilungsobjekt (zu Rz. 28 f) 132 Bei dem Teilungsobjekt kann es sich sowohl um ein Grundstück mit einem bestehenden als auch mit einem noch zu erstellenden Gebäude handeln; auch kann die Aufteilung von mehreren Gebäuden auf einer einheitlichen Parzelle erfolgen.11) Die Aufteilung eines Gebäudes, das sich auf mehreren Grundstücken befindet, ist rechtlich nicht möglich. In diesem Fall ist zunächst die Vereinigung der Grundstücke gemäß § 890 Abs. 1 BGB, § 5 GBO oder die Zuschreibung gemäß § 890 Abs. 2 BGB, § 6 GBO herbeizuführen.12) c) Aufteilungsplan (zu Rz. 31) 133 Nach § 7 Abs. 4 WEG muss der Eintragungsbewilligung der Aufteilungsplan beigefügt werden, d. h., eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks und die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile eindeutig ersichtlich ist.13) Der Aufteilungsplan muss alle Räume des Gebäudes und die Flächen der Stellplätze sowie des Grundstücks umfassen und auch Schnitte und Ansichten enthalten.14) Die einem Sondereigentum zugeordneten Räume sind einheitlich _____________ OLG Frankfurt/M. ZNotP 2012, 102; Kesseler, NJW 2010, 2317; ablehnend Fabis, ZNotP 2012, 91. BGH NJW 2012, 1226 f. = MittBayNot 2012, 286. Vgl. Weitnauer, WEG, § 8 Rz. 7. Weitnauer, WEG, § 8 Rz. 7; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 8 Rz. 5; Bärmann/Armbrüster, WEG, § 8 Rz. 18. 13) LG Köln Rpfleger 1992, 478. 14) BayObLG DNotZ 1980, 747; Kersten/Bühling/Wolfsteiner, § 65 Rz. 40.

9) 10) 11) 12)

28

II. Erläuterungen

und vollständig mit der hierfür vorgesehenen Ziffer zu kennzeichnen. Weniger gebräuchlich, aber zulässig ist eine farbliche Umrandung, die erkennen lässt, welche Räume dem jeweiligen Sondereigentum und welche Räume dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind.15) Sofern entsprechend der Neuregelung in § 3 Abs. 1 Satz 2 oder Abs. 2 WEG das Sondereigentum auf Stellplätze oder außerhalb des Gebäudes liegende Flächen erstreckt werden soll, müssen diese auf dem Plan die Nummer des jeweiligen Sondereigentums erhalten und mit Maßangaben versehen werden, § 3 Abs. 3 WEG.16) d) Abgeschlossenheit (zu Rz. 32) Die Abgeschlossenheitsbescheinigung muss der Teilungserklärung beigefügt werden (§ 3 134 Abs. 2 WEG). Sie ist von der Baubehörde oder – sofern durch Landesrecht zugelassen – von einem öffentlich anerkannten oder bestellten Sachverständigen auszustellen (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1, Satz 3 WEG).17) Die inhaltlichen Anforderungen an die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung sind durch die allgemeinen Verwaltungsvorschriften18) geregelt. Für die Abgeschlossenheit gelten die folgenden inhaltlichen Voraussetzungen:

135

aa) Wohnungseigentum Wohnungen müssen baulich von fremden Wohnungen oder Räumen abgeschlossen sein. 136 Sie müssen folgende Voraussetzungen erfüllen: 

Eigener abschließbarer Zugang unmittelbar vom Freien, einem Treppenhaus oder einem Vorraum (vgl. Nr. 5 AV), dabei kommt es auf die baurechtliche Zulässigkeit der Abtrennung im Hinblick auf Schallschutz, Brandschutz etc. nach dem Beschluss des Gemeinsamen Senates der Obersten Gerichtshöfe des Bundes vom 30. Juni 199219) nicht mehr an.



Außerhalb der Wohnung liegende Räume können zu dieser gehören, sofern sie abschließbar sind.20)



Es müssen Wasserversorgung, Ausguss und Toilette sowie zumindest Anschlüsse für eine Küche oder Kochgelegenheit vorhanden sein, damit die Führung eines Haushalts möglich ist (Nr. 5a AV).21)



Der Abgeschlossenheit der Wohnung steht nicht eine Gebrauchsregelung entgegen, durch die den übrigen Miteigentümern das Recht zum Betreten der Wohnung eingeräumt wird, um zu einem gemeinschaftlich genutzten Spitzboden oder anderen Gemeinschaftseinrichtungen zu gelangen.22)

_____________ 15) Vgl. BayObLG Rpfleger 1982, 21. 16) Vgl. Türckheim, Notar 2021, 4. 17) Die Möglichkeit der Länder, die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung durch Sachverständige zuzulassen, wurde durch die WEG-Novelle 2007 (BGBl I 2007 S. 370) eingeführt. Bisher hat die Regelung – soweit ersichtlich – keine praktische Bedeutung. 18) Neu gefasst durch die AVA, BR-Drucks. 312/21 v. 15.4.2021, mit Zustimmung durch den Bundesrat 28.5.21021, Plenarprotokoll 1005 vom 28.5.2021, S. 255. 19) GmS-OBG BGHZ 119, 42. 20) Bärmann/Pick, WEG, § 3 Rz. 18; OLG Bremen ZMR 1985, 353, 354. 21) BayObLG MittBayNot 1984, 184. 22) BayObLG WE 1989, 214; vgl. BayObLG NJW-RR 1995, 908; BayObLG ZMR 2001, 562, 563; OLG München ZMR 2006, 388, 389; OLG Celle NJOZ 2007, 4184, 4186.

29

Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung



Ein außerhalb der Wohnung gelegenes zusätzliches WC kann Bestandteil des Wohnungseigentums sein.23)



Nach der Neuregelung des WEG von 2020 können auch außerhalb des Gebäudes liegende Flachen Bestandteil des Sondereigentums sein, sofern die Wohnung bzw. die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Dabei gibt das Gesetz vor, dass die außerhalb des Gebäudes liegenden Teile des Grundstücks „durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind“, § 3 Abs. 3 WEG. Erforderlich ist also, dass die mit dem Sondereigentum verbundenen Flächen in den Aufteilungsplänen eingezeichnet sind und hierzu die Maße angegeben werden.24) Nach § 6 AVA muss die Abgeschlossenheitsbescheinigung auch bestätigen, dass die Maßangaben den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.25)

bb) Teileigentum 137 Für die Anforderungen an die Abgeschlossenheit von Teileigentum gelten grundsätzlich die Ausführungen zu lit. aa Küchenanschlüsse sind nicht erforderlich; ob eine Toilette bzw. Wasseranschluss benötigt wird, richtet sich nach dem Zweck des Teileigentums.26) cc) Garagenstellplätze 138 Nach der Neufassung des § 3 Abs. 1 WEG gelten Stellplätze als Räume, sind ohne Weiteres sondereigentumsfähig. Daraus lässt sich entnehmen, dass Stellplätze eigene Einheiten bilden können. Die nach früherer Rechtslage bestehende Einschränkung, dass Stellplätze nur sondereigentumsfähig sind, wenn diese innerhalb des räumlichen Bereichs der Wohnungseigentumsanlage liegen und ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind, ist entfallen.27) Die Stellplätze müssen nach allgemeinen Grundsätzen im Aufteilungsplan (Stellplätze innerhalb des Gebäudes) bzw. Lageplan (Stellplätze außerhalb des Gebäudes) hinreichend bestimmt dargestellt sein und in jedem Fall mit Maßangaben versehen sein, § 3 Abs. 3 WEG. dd) Duplexparker/Doppelstockgarage 139 Duplexparker und Doppelstockgaragen sind grundsätzlich sondereigentumsfähig.28) Nach bisheriger Rechtslage waren die in dem Duplexparker enthaltenen einzelnen Stellplätze allerdings nicht sondereigentumsfähig, sodass an diesen i. d. R. Bruchteilseigentum begründet wurde.29) Die Nutzung der einzelnen Stellplätze wurde durch Sondernutzungsrechte30) oder eine Gebrauchsregelung nach § 1010 BGB geregelt.31) _____________ 23) 24) 25) 26) 27) 28) 29) 30) 31)

30

OLG Nürnberg NZM 2012, 897; anders OLG Düsseldorf NJW 1976, 458. Türckheim, Notar 2021, 3, 4. DNotI-Report 2021, 97, 99; Forschner, ZNotP 2021, 202, 204. Weitnauer, WEG, § 3 Rz. 61. Vgl. OLG Celle, DNotZ 1992, 231, Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 3 Rz. 28. BGH NJW-RR 2012, 85; LG München I RNotZ 2013, 177. OLG Düsseldorf MittRhNotK 1978, 85; OLG Düsseldorf ZMR 1999, 500, 501; BayObLG DNotZ 1995, 622; bestr. Bärmann/Armbrüster, WEG, § 5 Rz. 64. BGH MittBayNot 2012, 42. Allerdings ist die Benutzungsregelung nach § 1010 BGB nicht „versteigerungsfest“, Schmidt, ZWE 2000, 207, 208.

II. Erläuterungen

Aufgrund der gesetzlichen Neuregelung des § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG sind nunmehr auch 140 die einzelnen Stellplätze in einem Duplexparker sondereigentumsfähig, auch diese müssen mit Maßangaben versehen werden.32) Bezüglich der einzelnen Teile dieser Einrichtungen (Hebeanlage etc.) ist zu unterscheiden, 141 ob sie dem Betrieb des einzelnen Duplexparkers oder mehrerer Garageneinheiten dienen. Im letzten Fall sind die technischen Anlagen zwingend Gemeinschaftseigentum,33) es kann ein gemeinschaftliches Sondernutzungsrecht für die Eigentümer der einzelnen Stellplätze begründet werden.34) ee) Abgrenzungsprobleme im Einzelfall Schwierigkeiten bezüglich der Abgeschlossenheit können sich vor allem dann ergeben, 142 wenn sich aufgrund der baulichen Gegebenheiten im Einzelfall Gemeinschaftseinrichtungen in den Räumen eines Sondereigentums befinden oder aufgrund der Anordnung der Räume sich zwar in einem zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Raum befinden, der aber nur durch im Sondereigentum stehende Räume zugänglich ist. Die Rechtsprechung lässt hier zum Teil Ausnahmen zu. So steht nach OLG Bremen der Sondereigentumsfähigkeit von Räumen (Badezimmer) nicht entgegen, dass in diesen die gemeinschaftliche Heizungsanlage untergebracht ist.35) Das OLG München lässt die Sondereigentumsfähigkeit von Räumen einer Dachwohnung auch dann zu, wenn der Zugang zum im Gemeinschaftseigentum stehenden Speicher nur durch die Räume erfolgen kann.36) Eine strengere Linie verfolgt das OLG Düsseldorf, wonach Räume nicht sondereigentumsfähig sein sollen, wenn durch sie der Zutritt zur gemeinschaftlichen Heizungsanlage erfolgt.37) Das Grundbuchamt ist an die von der Baubehörde erteilte Abgeschlossenheitsbescheini- 143 gung nicht gebunden und kann im Rahmen seines Ermessens die Abgeschlossenheit überprüfen.38) In der Praxis werden die Pläne von der Baubehörde oft nur kursorisch überprüft, während die eigentliche Prüfung durch das Grundbuchamt erfolgt. Da die Beanstandung häufig zu Verzögerungen führt, sollten die Pläne vor Einreichung beim Grundbuchamt durch den Notar auf folgende Punkte geprüft werden: 

Vollständigkeit der Pläne/Schnitte/Ansichten.



Bei außerhalb des Sondereigentums liegenden Teilen des Grundstücks, die als Bestandteil des Sondereigentums ausgewiesen werden, müssen diese mit Maßangaben in die Pläne eingezeichnet sein und ausdrücklich als Bestandteil des Sondereigentums gekennzeichnet werden.



Als Stellplätze dienende Flächen sind ausdrücklich mit der Bezeichnung „Stellplatz“ zu versehen und (sofern diese als Sondereigentum geführt werden) mit Maßangaben in die Flächen einzuzeichnen.

_____________ 32) 33) 34) 35) 36) 37) 38)

DNotI-Report 2020, 171; Forschner, ZNotP 2021, 202. LG München I RNotZ 2013, 177. Türckheim, Notar 2021, 3, 5. OLG Bremen v. 26.4.2016 – 3 W 28/15. OLG München v. 10.4.2019 – 34 Wx 92/18. OLG Düsseldorf DNotI-Report 1999, 121 = ZMR 1999, 499. Bärmann/Armbrüster, WEG, § 7 Rz. 113.

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Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung



Für Außenflächen und Stellplätze, die „nur“ als Sondernutzungsrecht ausgestaltet sind, ist keine Maßangabe erforderlich. In jedem Fall müssen diese eindeutig als Sondernutzungsrecht gekennzeichnet werden.



Übereinstimmung der in den Ansichten gezeigten Baulichkeiten mit den Plänen.



Abgeschlossenheit der Wohnungen untereinander/zum Gemeinschaftseigentum (fehlende Türen).



Ordnungsgemäße Bezeichnung aller Räume der betreffenden Wohnungen mit Ziffern.



Erreichbarkeit aller Gemeinschaftseinrichtungen durch Gemeinschaftsflächen (ggf. Dienstbarkeiten).



Zuordnung von Spitzboden/Kellerräumen und Nebenräumen/Garagen.

ff) Nicht mit Ziffern bezeichnete Räume (zu Rz. 33) 144 Durch die Klarstellung wird vermieden, dass bei fehlender Bezeichnung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Räume bzw. Flächen in den Aufteilungsplänen Beanstandungen durch das Grundbuchamt erfolgen. 5. Name (zu Rz. 34) 145 Nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG muss die Gemeinschaft die Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft“, gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks führen. Die Angabe von Straße und Hausnummer ist ausreichend; wenig praktikabel erscheint es, die Grundbuchblattangaben nach Bildung der Grundbücher hinzuzufügen.39) 6. Bewilligungen, Anträge (zu Rz. 36) 146 Gemäß § 8 Abs. 2 WEG, § 7 Abs. 3, 4 WEG ist eine Eintragungsbewilligung gemäß § 19 GBO erforderlich; diese ist in öffentlicher Form (§ 29 GBO) abzugeben. Der ebenfalls erforderliche Eintragungsantrag gemäß § 13 GBO ist formlos. Er ist bedingungs- und befristungsfeindlich (§ 16 GBO). Nach § 7 Abs. 1 WEG ist für jedes Wohnungseigentum bzw. Teileigentum ein eigenes Grundbuchblatt anzulegen, auf dem der Miteigentumsanteil und das zugehörige Sondereigentum anzugeben sind.40) Es gilt die Wohnungsgrundbuchverfügung.41) Aufgrund der gesetzlichen Neufassung von § 7 Abs. 3 WEG sind Veräußerungsbeschränkungen nach § 12 WEG und die Haftung von Sonderrechtsnachfolgern für Geldschulden ausdrücklich einzutragen. 7. Vollzugsvollmacht (zu Rz. 39) 147 Durch die Vollzugsvollmacht wird dem beurkundenden Notar die Möglichkeit eröffnet, eventuell erforderlich werdende Änderungen und Ergänzungen der Teilungserklärung vorzunehmen.42) Ihre Zulässigkeit ist allgemein anerkannt.43) _____________ 39) So aber LG Bremen Rpfleger 2007, 315; Hügel, DNotZ 2007, 349 f; Bärmann/Wenzel, WEG, § 10 Rz. 214; weiter gehend Langhein, Notar 2008, 15; für die Zulassung von Phantasienamen Bärmann/Wenzel, WEG, § 10 Rz. 214. 40) Bärmann/Pick, WEG, § 7 Rz. 2. 41) Wohnungsgrundbuchverfügung (WGV) vom 24.1.1995, BGBl I S. 134. 42) DNotI, in: DNotI-Report 2020, 174; Palandt/Wicke, § 7 WEG Rz. 8. 43) Dieterle, BWNotZ 1991, 172.

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II. Erläuterungen

8. Kosten (zu Rz. 41) Notar: Nr. 21200, 24201 GKG: 1,0 Gebühr aus dem vollen Wert des Grundstücks und der 148 Bebauung, wenn Gemeinschaftsordnung enthalten. Grundbuch: 1,0 Gebühr, 14112 KV GNotKG.44) 9. Salvatorische Klausel (zu Rz. 43) Für die Auslegung der Teilungserklärung gelten allgemeine Grundsätze.45) Es kann daher 149 zur Vermeidung von Streitigkeiten über von der Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen nicht betroffener Teile der Teilungserklärung eine salvatorische Klausel aufgenommen werden. 10. Anlagen (zu Rz. 45) Bei der Anlage II (Zuweisung der Wohnungseigentums- und Teileigentumseinheiten in 150 Form einer Tabelle) handelt es sich nicht um ein Bestandsverzeichnis im Sinne von § 14 BeurkG; diese Anlage muss verlesen werden (Wirksamkeitsvoraussetzung). Folgende Anlagen sind beizufügen: 

Anlage I – Gemeinschaftsordnung



Anlage II – Zuordnung der Wohnungseigentumseinheiten



Anlage III – Abgeschlossenheitsbescheinigung



Anlage IV – Pläne.

11. Schlussvermerk (zu Rz. 44) Erforderlich ist der Schlussvermerk (§ 13 Abs. 1 Satz 2 BeurkG).

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12. Gemeinschaftsordnung (zu Rz. 46) Grundsätzlich kann durch die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung von dispo- 152 sitiven Bestimmungen des WEG im Rahmen der allgemeinen rechtlichen Grenzen abgewichen werden. Die Anwendung AGB-rechtlicher Bestimmungen der §§ 305 ff BGB auf die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung ist zweifelhaft, wurde vom BGH jedoch im Grundsatz zugunsten einer Anwendung des § 242 BGB abgelehnt.46) Empfehlenswert ist es, im Rahmen von Teilungserklärungen die Wertungen AGB-rechtlicher Bestimmungen zu berücksichtigen, wenn die Aufteilung durch einen Bauträger oder sonstigen gewerblichen Anbieter zum Zwecke der späteren Veräußerung des Wohnungseigentums an Verbraucher erfolgt. 13. Definitionen a) Wohnungseigentum (zu Rz. 47) Legaldefinition in § 1 Abs. 2 WEG.

153

_____________ 44) Schulz, in: Leipziger Kommentar zum GNotKG, Nr. 14112 KV Rz. 5. 45) Vgl BayObLG NJW-RR 1989, 719. 46) BGH RNotZ 2021, 269; offengelassen in BGH DNotZ 2002, 946; Übersicht Bärmann/Pick, WEG, vor § 10 Rz. 9, skeptisch Bärmann/Wenzel, WEG, § 10 Rz. 105.

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b) Teileigentum (zu Rz. 48) 154 Legaldefinition in § 1 Abs. 3 WEG. c) Abgrenzung Gemeinschafts-/Sondereigentum (zu Rz. 49, 474) 155 Die Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 5 WEG) und Sondereigentum (§ 5 WEG) ist von erheblicher Bedeutung, da Instandhaltungs- und Kostentragungspflichten von ihr abhängen. Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählt nach zutreffender Ansicht auch das Verwaltungsvermögen.47) Zu der Frage, welche Gebäudeteile sondereigentumsfähig sind, ist die Rechtsprechung uneinheitlich; die Zuordnung bestimmter Gebäudeteile in Form eines Kataloges ist daher sinnvoll.48) Ist keine eindeutige Zuordnung getroffen, muss im Zweifel aufgrund der gesetzlichen Vermutung des § 1 Abs. 5 WEG von Gemeinschaftseigentum ausgegangen werden.49) 156 Wegen der unübersichtlichen Rechtslage ist es empfehlenswert, für den Fall, dass sich die als Sondereigentum bezeichneten Gebäudeteile nachträglich, z. B. durch gerichtliche Entscheidung, als nicht sondereigentumsfähig herausstellen sollten, vorsorglich Sondernutzungsrechte zu bestellen. Damit wird gewährleistet, dass die Nutzung und Kostentragung für diese Gebäudeteile jedenfalls den einzelnen Wohnungseigentümern zugeordnet wird.50) d) Sondereigentum (zu Rz. 474) 157 Zur Definition und Abgrenzung Gemeinschaftseigentum/Sondereigentum siehe Rz. 49 und 155. aa) Balkone und Loggien 158 Ob Balkone, Loggien etc. insgesamt Sondereigentum sein können, ist umstritten.51) Nach zutreffender Ansicht ist zwischen den für die äußere Erscheinung des Gebäudes oder die Statik maßgeblichen Teilen (Gemeinschaftseigentum) und dem Innenraum (Sondereigentum) zu differenzieren.52) bb) Nicht tragende Zwischenwände 159 Nicht tragende Zwischenwände im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume werden nach allgemeiner Ansicht ebenfalls als Sondereigentum angesehen.53) Damit ist die Möglichkeit eröffnet, mehrere Sondereigentumseinheiten zu einer größeren Einheit zusammenzulegen. _____________ 47) Diese bislang umstrittene Frage ist durch § 10 Abs. 7 WEG n. F. nunmehr ausdrücklich geklärt; vgl. zur früheren Rechtslage OLG Köln WuM 1998, 505; KG WuM 1995, 333, 335 (für Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum); a. A. BayObLGZ 1995, 103 (gegen Zuordnung). 48) An dieser Stelle kann nur auf die umfangreichen Listen in der Kommentarliteratur verwiesen werden, z. B. Bärmann/Pick, WEG, § 5 Rz. 11 ff. Beispiele aus der neueren Rechtsprechung: Markisen sind Gemeinschaftseigentum, wenn sie die Fassade einheitlich gestalten (OLG Frankfurt/M., DNotZ 2007, 469); nach OLG Stuttgart ZMR 2008, 243 auch Thermostatventile. 49) BayObLG, Rpfleger 1982, 21; OLG Stuttgart, Rpfleger 1981, 109; OLG Düsseldorf ZMR 2000, 551. 50) Vgl. z. B. Langhein, Notar 2008, 15, 18. 51) Nachweise bei Bärmann/Pick, WEG, § 5 Rz. 13; Bärmann/Armbrüster, WEG, § 5 Rz. 55. 52) Vgl. BayObLGZ 1999, 288; Langhein, Notar 2008, 15, 18. 53) Weitnauer, WEG, § 5 Rz. 17; Bärmann/Armbrüster, WEG, § 5 Rz. 120.

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II. Erläuterungen

14. Sondernutzungsrecht (zu Rz. 51) Die Bestellung von Sondernutzungsrechten gemäß § 18 WEG bietet sich an, wenn an be- 160 stimmten, nicht sondereigentumsfähigen Teilen des Gemeinschaftseigentums eine dauerhafte wirtschaftliche Nutzung durch einzelne Mitglieder der Eigentümergemeinschaft begründet werden soll. Nach der Neufassung des WEG durch das Wohneigentumsmodernisierungsgesetz kann das Sondereigentum neuerdings auch auf einen Stellplatz oder außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben, § 3 Abs. 2 WEG. Zudem müssen die Stellplätze und außerhalb des Gebäudes liegenden Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sein, § 3 Abs. 3 WEG. Mit dieser Regelung will der Gesetzgeber erklärtermaßen die mit der Bestellung von Sondernutzungsrechten verbundenen Unsicherheiten reduzieren.54) In vielen Fällen werden aufgrund der Neuregelung künftig Flächen wie Terrassen u. Ä., die bisher nur durch Sondernutzungsrechte zugewiesen werden konnten, künftig als Bestandteil des Sondereigentums ausgestaltet werden. Stellplätze sind nunmehr aufgrund gesetzlicher Regelung sondereigentumsfähig, auch wenn sie sich außerhalb des Gebäudes befinden, § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG. Sondernutzungsrechte müssen zwingend mit einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit 161 verbunden sein, die Schaffung „isolierter“ Sondernutzungsrechte ist nicht zulässig. Nach der Rechtsprechung des BGH kann ein Sondernutzungsrecht auch einem Miteigentumsanteil an einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zugeordnet werden.55) Bestehen keine Sondernutzungsrechte (und kein Sondereigentum), ist jeder Miteigentümer zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums berechtigt (§§ 18, 19 WEG). In das Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrechte sind verdinglicht und wirken – anders als schuldrechtliche Vereinbarungen – auch bei einer Rechtsnachfolge.56) Sondernutzungsrechte können auch unter einer auflösenden oder aufschiebenden Bedingung vereinbart werden.57) Dabei ist es nicht zwingend erforderlich, dass der Eintritt der Bedingung dem Grundbuchamt in öffentlicher Form gemäß § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO nachgewiesen werden kann.58) 15. Nutzung des Eigentums a) Sondereigentum (zu Rz. 52 ff) Nach § 13 WEG, § 903 BGB kann jeder Sondereigentümer mit seinem Sondereigentum 162 grundsätzlich nach Belieben verfahren. Diese weitgefasste Befugnis kann jedoch nach § 19 WEG durch Gebrauchsregelungen beschränkt werden. Die Nutzung von Sondereigentum entgegen der Bezeichnung der Teilungserklärung (Nutzung von als Wohnung bezeichneten Einheiten für gewerbliche Zwecke) ist unzulässig.59) b) Gemeinschaftseigentum (zu Rz. 52 ff) Die Vereinbarung gibt die gesetzliche Regelung wieder, der zufolge Mitgebrauch am ge- 163 meinschaftlichen Eigentum in den Grenzen der §§ 18, 19 WEG besteht. _____________ 54) Gesetzesentwurf der Bundesregierung zum WEMoG, S. 31 Ziff. 12; Türckheim, Notar 2021, 3, 6. Forschner, ZNotP 2021, 202. 55) BGH MittBayNot 2013, 133 m. Anm. Kühnlein (Verbindung mit Anteil an Duplexgarage); OLG Nürnberg MittBayNot 2012, 42; a. A. noch KG DNotZ 2004, 634; OLG München RNotZ 2012, 126. 56) OLG Hamm DNotZ 2000, 210; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Kümmel, WEG, § 15 Rz. 11. 57) BayObLG WE 1989, 133; OLG Zweibrücken RNotZ 2008, 348. 58) OLG Zweibrücken RNotZ 2008, 348. 59) BayObLG NJW-RR 1993, 149.

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c) Gewerbliche Nutzung von Wohnungen (zu Rz. 53) 164 Die Vereinbarung über den Gebrauch des Sondereigentums kann die gewerbliche Nutzung von Wohnungseigentumseinheiten mit Zustimmung des Verwalters zulassen. Sofern sich durch die gewerbliche Nutzung erhöhte Kosten für die Gemeinschaft ergeben, können diese dem Eigentümer der betroffenen Wohnung aufgegeben werden. Sofern die gewerbliche Nutzung öffentlich-rechtliche Genehmigungspflichten nach den Landesbauordnungen der Länder auslöst, obliegt es dem Eigentümer der betroffenen Wohnung, die Genehmigung zu erwirken. d) Nutzung von nicht zu Wohnzwecken dienendem Sondereigentum (zu Rz. 53) 165 Die Regelung lässt die Nutzung der gewerblichen Einheiten grundsätzlich zu jedem Zweck zu; ausgenommen ist die gewerbliche Erbringung oder Darstellung sexueller Tätigkeiten. Ob die Ausübung der Prostitution oder anderer gewerblicher Tätigkeiten mit sexuellem Bezug nach der (gut gemeinten) Legalisierung der Prostitution durch das Prostitutionsgesetz noch generell als sittenwidrig qualifiziert werden kann, mag bestritten werden.60) Dennoch dürfte die Ausübung dieser Tätigkeiten bei den Miteigentümern betroffener Anlagen wenig Freude auslösen. Es ist daher sinnvoll und rechtlich zulässig, Dienstleistungen sexueller Art durch die Teilungserklärung ausdrücklich auszuschließen. Auch die Einrichtung einer Drogenabgabestelle o. Ä. dürfte sich wertmindernd auswirken und kann dementsprechend ausgeschlossen werden. 166 Die Teilungserklärung sollte ferner den Begriff „nicht zu Wohnzwecken dienenden Raum bzw. Räume“ verwenden. Auf den im Aufteilungsplan angegebenen konkreten Nutzungszweck („Laden, Gaststätte“ etc.), der häufig bei der Fertigung der Pläne ohne weitere Prüfung durch den aufteilenden Ersteigentümer oder den Architekten angegeben wird, kommt es dann nicht mehr an. Nach der Rechtsprechung des BGH61) begründen allerdings bloß deklaratorische Bezeichnungen des Architekten in Planunterlagen keine Einschränkung der Nutzungsberechtigung. Der Aufteilungsplan diene der Abgrenzung der Eigentumsverhältnisse und solle im Regelfall nicht die konkreten Nutzungsbefugnisse wiedergeben. 167 Sofern dagegen ein bestimmter Nutzungszweck für eine nicht zu Wohnzwecken dienende Einheit in der Teilungserklärung ausdrücklich festgelegt wird, ist diese Zweckbestimmung grundsätzlich verbindlich.62) Sie kann dann nur durch spätere Änderung der Teilungserklärung verändert werden, zu deren Vereinbarung die – in der Praxis schwer erreichbare – Mitwirkung aller Wohnungs- und Teileigentümer in notarieller Form erforderlich ist. Allerdings besteht auch bei ausdrücklichen Angaben zur Zweckbestimmung eine vielfältige Rechtsprechung zur Frage, ob auch abweichende Nutzungsarten vom jeweiligen Zweck noch gedeckt sind.63) Im Zweifel wird es im Einzelfall darauf ankommen, ob die Bezeich_____________ 60) OLG Köln ZMR 2009, 387 mit dem Vorbehalt, dass bei „atypischen Anlagen“ eine Zulässigkeit im Einzelfall möglich ist; vgl. Langhein, Notar 2008, 15, 18; mit Hinweis auf die subtile Differenzierung des AG Hamburg ZMR 2007, 831: sexualbezogene Massagen zulässig, nicht jedoch „härtere“ Formen der Prostitution, wenn die Teilungserklärung Gewerbebetriebe „jeglicher Art“ zulässt; zur früheren Rspr. vgl. BayObLG DNotZ 1995, 76. 61) BGH ZWE 2013, 20; NJW RR 2010, 667 f; anders noch OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 267; BayObLG WuM 1991, 302. 62) Brückner, Aktuelle Probleme des Wohnungseigentumsrechts, ZNotP 2020, 1, 2. 63) So soll nach OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 267 z. B. die Nutzungsart „Büroräume“ den Betrieb einer Kinderarztpraxis verbieten, während nach BayObLG WuM 1991, 302 mit der Nutzungsart „Hobbyräume“ eine halbtägig geführte Betreuungseinrichtung für Kleinkinder vereinbar sein soll.

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II. Erläuterungen

nung des Nutzungszwecks als verbindliche Festsetzung der Eigentümer untereinander (dann verbindlich) oder lediglich als faktische Bezeichnungen (dann unverbindlich) zu werten sind.64) In jedem Fall ist bei der Erstellung der Teilungserklärung darauf zu achten, dass eventuelle 168 Angaben zum Nutzungszweck einer bestimmten nicht zu Wohnzwecken dienenden Einheit in allen Abschnitten der Wohnung konsequent „durchgehalten“ werden. Widersprüchliche Angaben wie z. B. die Bezeichnung „Gewerbeeinheit“ in der Präambel zur Aufteilung und „Laden“ in der als Anlage beigefügten Auflistung der Einheiten sind zu vermeiden. Sollen nur bestimmte Nutzungszwecke zugelassen werden, so müssen diese in der Planungs- 169 phase genau festgelegt werden und im Zuge des Bau- und Aufteilungsprojekts regelmäßig überprüft werden, um unerwünschte Einschränkungen für die kommerzielle Nutzung der Anlage zu vermeiden. Eine verbindliche Festlegung kann rechtssicher nur noch im Text der Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung erfolgen.65) Probleme können in diesem Falle jedoch entstehen, wenn nach Aufteilung und Veräußerung die wirtschaftliche Notwendigkeit zur Änderung der gewerblichen Nutzung entsteht, da hierfür eine Änderung der Teilungserklärung unter Beteiligung aller Miteigentümer erforderlich wird. e) Schilder, Antennen (zu Rz. 54) Die Anbringung von Werbeschildern am Gebäude stellt eine Nutzung des Gemeinschafts- 170 eigentums dar. Nach § 13 Abs. 2 WEG können Werbeschilder angebracht werden, wenn damit keine unzumutbare Beeinträchtigung verbunden ist.66) Für den Anspruch auf Anbringung von Antennen und Satellitenschüsseln gelten grundsätzlich mietrechtliche Bestimmungen. Danach kann für Ausländer im Einzelfall ein Anspruch auf Anbringung einer Parabolantenne bestehen, wenn heimatsprachliche Programme sonst nicht zu empfangen sind, und zwar auch bei vorhandenem Kabelanschluss.67) Baurechtliche Bestimmungen und das Erscheinungsbild des Gebäudes sind zu berücksichtigen.68) Die vorgeschlagene Regelung eröffnet die Möglichkeit einer Einzelfallentscheidung durch den Verwalter; ein Anspruch auf Anbringung der genannten Einrichtungen ist grundsätzlich ausgeschlossen.69) 16. Sondereigentum an Außenflächen (zu Rz. 55, 59) Nach § 3 Abs. 2 WEG kann das Sondereigentum auf den außerhalb des Gebäudes liegenden 171 Teil des Grundstücks erstreckt werden. Voraussetzung ist, dass die Wohnung bzw. Teileigentumseinheit im Verhältnis zur Außenfläche als wirtschaftliche Hauptsache anzusehen ist und die außerhalb des Gebäudes liegenden Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind. Mit diesem aus dem Erbbaurecht entnommen Kriterium dürften solche Fälle ausgeschieden werden, in denen ersichtlich der Hauptwert der Einheit bei der Außenfläche des Grundstücks liegt.70) Bezüglich der außerhalb des Gebäudes _____________ 64) 65) 66) 67)

BGH 216, 333, Rz. 29. Vgl. BGH ZWE 2013, 20. Bärmann/Pick, WEG, § 13 Rz. 24. BGH ZMR 2008, 187; BGH ZfIR 2004, 250 = FGPrax 2004, 107, dazu EWiR 2004, 603 (Demharter); OLG Düsseldorf NJW 1993, 1274; weiter gehend OLG Zweibrücken ZMR 2007, 143: aufgrund der Informationsfreiheit des Art. 10 EMRK für deutsche Wohnungsnutzer. 68) BGH ZWE 2010, 29. 69) Vgl. LG Aurich NJW 1987, 448 (Ausschluss beeinträchtigender Außenwerbung durch WE-Beschluss). 70) Türckheim, Notar 2021, 3, 4.

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liegenden Flächen gilt gemäß § 5 Abs. 1 WEG § 94 BGB entsprechend, d. h., wesentliche Bestandteile des Grundstücks wie Pflanzen, Gartenhäuser etc. stehen im Eigentum des betreffenden Sondereigentümers. Die Teilungserklärung sollte auch bei im Sondereigentum stehenden Flächen Gebrauchsregelungen zur Zulässigkeit von Bepflanzung und Errichtung von Gartenhäusern enthalten, da ein Interesse der Miteigentümer daran besteht, Beeinträchtigungen durch zu hohen Aufwuchs von Bäumen etc. zu vermeiden. Die bisherige Rechtsprechung (zur Gestaltung von Außenflächen in Form von Sondernutzungsrechten) zeigt, dass die Gestaltung von Außenflächen häufig Gegenstand von Auseinandersetzungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft ist.71) Enthält die Gemeinschaftsordnung keine Regelung, zieht die Rechtsprechung nachbarrechtliche Bestimmungen heran.72) 172 Sofern Sondereigentum an Außenflächen bestellt wird, stellt sich die Frage, ob – entsprechend der für Sondernutzungsrechte gebräuchlichen Lösung – für solches Eigentum auch eine Befugnis des Eigentümers vorbehalten werden kann, dieses Sondereigentum nach Eintragung der Teilungserklärung durch einseitige Erklärung den späteren Erwerbern einzelner Einheiten nachträglich zuzuweisen. Diese Flächen sind – sofern sie nicht von vornherein einer bestimmten Einheit als Sondereigentum zugewiesen worden sind, zunächst Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Eine spätere Herausnahme aus dem Gemeinschaftseigentum und Überführung in ein Sondereigentum würde eine Änderung der Teilungserklärung und ggf. der Miteigentumsanteile erfordern. Die Zuordnung zu einem Sondereigentum im Rahmen der Veräußerung wäre zudem mit einer Auflassung verbunden. Wenn von den Klienten ein Vorbehalt zur späteren Zuweisung von Außenflächen im Rahmen des Verkaufs der Einheiten an einzelne Erwerber gewünscht wird, erscheint es auch nach neuer Rechtslage überlegenswert, die Außenflächen als Sondernutzungsrechte zu gestalten. Alternativ könnte das Sondereigentum an Außenflächen zunächst auf Vorrat mit der als voraussichtlich als letzten zu verkaufenden Einheit verbunden werden und anschließend im Zuge des Verkaufs der einzelnen Einheiten von dieser Einheit abgelöst und den verkauften Einheiten jeweils zugeordnet werden. 17. Bestellung von Sondernutzungsrechten (zu Rz. 57 f) 173 Begründet wird das Sondernutzungsrecht durch die Teilungserklärung oder eine Miteigentümervereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 WEG; ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft (auch einstimmig) ist nicht ausreichend.73) Grundbuchrechtlich ist eine Bewilligung aller Eigentümer erforderlich; das Sondernutzungsrecht ist eintragungsbedürftig. Erforderlich ist wegen des Bestimmtheitsgrundsatzes eine eindeutige Bestimmung des Gegenstandes des Sondernutzungsrechts bezüglich Nutzungsart und Umfang; bei Sondernutzungsrechten an Flächen kann auf einen Plan Bezug genommen werden. Dies muss gemäß § 9 BeurkG im Text der Urkunde zum Ausdruck kommen; die bloße Beifügung von Plänen ist nicht ausreichend.74) Anders als bei im Sondereigentum stehenden Außenflächen und Stellplätzen sind Maßangaben bei Sondernutzungsrechten nicht erforderlich, § 3 Abs. 3 WEG. Sofern die Bestellung des Sondernutzungsrechts fehlerhaft war, das Sondernutzungsrecht jedoch im Grundbuch eingetragen worden ist, lässt die Rechtsprechung den gutgläubigen _____________ 71) BGH ZWE 2012, 378. 72) KG NJW-RR 1996, 464. 73) BGH ZWE 2000, 518; OLG Köln NJW-RR 1992, 598; anders bei nicht angefochtenem, bestandskräftigem Beschluss der Wohnungseigentümer nur OLG Düsseldorf NZM 1999, 378, str. 74) Vgl. BGH DNotZ 1982, 228.

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II. Erläuterungen

Erwerb zu.75) Inhaltlich ist das Sondernutzungsrecht dadurch begrenzt, dass es keine baulichen Veränderungen ermöglichen darf, die eine einstimmige Beschlussfassung erfordern.76) a) Sondernutzungsrecht Spitzboden (zu Rz. 57) aa) Einräumung Häufig wird dem Eigentümer der unter einem Spitzboden liegenden Wohnung ein Son- 174 dernutzungsrecht an den Räumen des Spitzbodens bestellt, um eine sinnvolle Nutzung dieser Flächen zu ermöglichen. Sofern für die Nutzung der Räumlichkeiten bauliche Veränderungen erforderlich sind, ergibt sich die Befugnis zur Durchführung der baulichen Änderungen nicht bereits aus dem reinen Sondernutzungsrecht.77) Vielmehr ist für bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG grundsätzlich ein ein- 175 stimmiger Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich,78) der bereits in der ursprünglichen Teilungserklärung enthalten sein kann. Bezüglich des Vorbehalts für bauliche Änderungen gilt, dass die nachträglich zulässigen baulichen Änderungen möglichst konkret beschrieben und wirtschaftliche Nachteile für die Eigentümer der anderen Einheiten möglichst ausgeschlossen werden müssen.79) Bei Unklarheiten neigt die Rechtsprechung dazu, die Befugnisse des begünstigten Eigentümers eng auszulegen. Bedenklich sind solche Änderungen, die es dem Aufteiler/Bauträger gestatten, das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung zu seinen Gunsten zu ändern. Wenn die vorbehaltene Abänderung dagegen in der Teilungserklärung präzise beschrieben ist, können Erwerber der anderen Einheiten die Änderung von vornherein bei Abschluss des Kaufvertrages berücksichtigen.80) Die neu zu schaffenden Flächen sind entsprechend ihrer Nutzungsart an der Kostenverteilung innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu beteiligen. Sofern zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, kann der Teilungserklärung für diesen Fall von vornherein eine alternative Berechnung der Miteigentumsanteile beigefügt werden, wenn die zu schaffende Fläche bei Erstellung der Teilungserklärung bereits bekannt ist. Zur Möglichkeit der nachträglichen Vergrößerung von Wohnflächen durch bauliche Maßnahmen siehe Muster 8 Rz. 551 ff. bb) Nachträgliche Baumaßnahmen (zu Rz. 57) Nachträgliche Baumaßnahmen müssen in Einklang mit den geltenden bauordnungsrecht- 176 lichen Bestimmungen bzw. Denkmalschutzvorschriften stehen. Bei auszubauenden Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen, sollte in der Teilungserklärung eine Nutzung als Wohnraum ausdrücklich ausgeschlossen werden. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass die Wohnfläche einer Einheit nachträglich vergrößert wird, ohne dass die Quote der Miteigentumsanteile und der Kostenverteilungsschlüssel angemessen angepasst werden können.

_____________ 75) OLG Hamm DNotZ 2009, 383; LG München I ZWE 2011, 232. 76) Vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Niedenführ, WEG, § 22 Rz. 2. 77) Vgl aber BayObLG NJW-RR 1992, 272: reine Verbindungstreppe zum Spitzboden zulässig, wenn keine Nachteile entstehen und keine wohnungsähnliche Nutzung des Spitzbodens in Betracht kommt. 78) BayObLG NJW-RR 1994, 82. 79) OLG Düsseldorf MittRhNotK 1986, 169. 80) Vgl. Krause, NotBZ 2002, 13; vgl. BGH NJW 1984, 725, 728; LG Köln DNotZ 2001, 393.

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Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

b) Sondernutzungsrecht Fassadenfläche 177 Ein Sondernutzungsrecht kann auch an einem (ausreichend bestimmten) Teil der Fassade bestellt werden. Im Beispielsfall wird dem jeweiligen Eigentümer der nicht zu Wohnzwecken dienenden Fläche das Recht eingeräumt, eine Schilderanlage zu betreiben. Sofern dadurch zusätzliche Kosten entstehen wie hier die Beleuchtung der Schilderanlage, müssen diese dem Sondernutzungsberechtigten auferlegt werden. 18. Stellplätze und Carports (zu Rz. 59 f) 178 Da nach § 3 Abs. 1 WEG Stellplätze sondereigentumsfähig sind, besteht bei der Gestaltung der Teilungserklärung künftig die Wahl, Stellplätze als Sondereigentumseinheit auszugestalten oder diesen – wie bisher – ein Sondernutzungsrecht zuzuweisen. Eine generelle Aussage, welche Lösung vorzuziehen ist, kann naturgemäß nicht getroffen werden. Allerdings dürfte bei größeren Teilungsobjekten, die baulich noch nicht fertiggestellt sind, die Schaffung von Sondernutzungsrechten die etwas flexiblere Lösung sein. Denn in diesem Fall besteht die Möglichkeit einer nachträglichen Zuordnung der Sondernutzungsrechte mit relativ geringem Aufwand (Rz. 175). Hierdurch kann der aufteilende Eigentümer auch nach Beurkundung der Teilungserklärung auf die Wünsche der Käufer einzelner Wohnungen reagieren, die sich einen Stellplatz individuell „aussuchen“ wollen. Zwar können auch Stellplätze, die eine eigene Teileigentumseinheit bilden, flexibel verkauft werden. Sofern einzelne Flächen im Sondernutzungsmodell nicht vermarktet werden können und infolgedessen nicht zugewiesen werden, verbleiben diese automatisch im Gemeinschaftseigentum. Bei Bildung selbstständiger Einheiten ist dagegen eine Übertragung auf einen Erwerber erforderlich, um dem aufteilenden Eigentümer das Ausscheiden aus der WEG zu ermöglichen. a) Stellplätze und Carports im Sondereigentum 179 Die Formulierung in Rz. 38 geht davon aus, dass die Stellplätze und Carports von vornherein als Bestandteil dem einzelnen Sondereigentum zugeordnet sind. Dementsprechend ist darauf zu achten, dass die einzelnen Stellplätze und Carports in der Beschreibung der jeweiligen Einheit (Anlage II zur Teilungserklärung) mit ordnungsgemäßer Nummerierung aufgeführt werden und in den beigefügten Plänen mit Maßangaben versehen sind, § 3 Abs. 3 WEG. b) Stellplätze und Carports als Sondernutzungsrecht (Alternative) aa) Schaffung durch einseitige Erklärung 180 Rz. 61 (Alternative) geht davon aus, dass für die Stellplätze Sondernutzungsrechte begründet werden sollen. Nach § 3 Abs. 1 WEG n. F. können Stellplätze – anders als nach der bisherigen Rechtslage – nunmehr auch Bestandteil des Wohnungseigentums werden. In diesem Fall ist die Schaffung von Sondernutzungsrechten nicht mehr erforderlich. Bei der Gestaltung von Teilungserklärungen ist also künftig mit dem Klienten zu klären, ob Stellplätze als eigenständige Teileigentumseinheit gebildet werden sollen oder lediglich als Sondernutzungsrecht bestehenden Einheiten zugewiesen werden sollen. Für die Gestal-

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II. Erläuterungen

tung als Sondernutzungsrecht kann sprechen, dass die Zuweisung von Sondernutzungsrechten auch nachträglich, also während der Verkaufsphase erfolgen kann.81) Sofern Stellplätze durch die Bestellung von Sondernutzungsrechten geschaffen werden 181 sollen, ist eine ausdrückliche Zuweisung in der Teilungserklärung erforderlich. Lage und Zuschnitt der Stellplätze durch die Verweisung auf einen Lageplan festgelegt werden. Maßangaben sind hierbei – anders als bei Stellplätzen im Sondereigentum – nicht erforderlich. Wenig sinnvoll erscheint es die Stellplätze von vornherein einzelnen Einheiten als (unselbst- 182 ständiger) Bestandteil des Sondereigentums zuzuweisen. Spätere Änderungen der Zuordnung lösen erheblichen Aufwand aus, da das Sondereigentum an dem zu übertragenden Stellplatz abgelöst und auf den Erwerber der betroffenen Wohnung durch Auflassung übertragen werden müsste. Auch die Schaffung einer nachträglichen Zuordnungsbefugnis für Sondereigentum an Stellplätzen erscheint problematisch. Da diese zunächst Gemeinschaftseigentum wären, ist die spätere Zuordnung zu Sondereigentum mit einer Änderung der Teilungserklärung und entsprechendem Aufwand verbunden. Die Aufnahme einer Befugnis des aufteilenden Eigentümers, verbunden mit einer Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung, dürfte jedoch grundsätzlich zulässig sein, sofern die Vollmacht hinreichend bestimmt formuliert wird. bb) Nachträgliche Zuordnung Sinnvoll ist es, die Zuordnung der Sondernutzungsrechte zu einer Einheit erst durch 183 nachträgliche Erklärung des aufteilenden Eigentümers vorzunehmen. Diese erfolgt regelmäßig im Kaufvertrag mit dem Enderwerber des Wohnungseigentums nach dessen Wünschen. Die Möglichkeit der nachträglichen Zuordnung von Sondernutzungsrechten, die jeweilige Fläche und Ausgestaltung der Sondernutzungsrechte müssen in der Teilungserklärung durch Verweis auf einen entsprechenden Plan (nicht den Aufteilungsplan) bestimmt sein, damit nicht bei der späteren Zuordnung die Zustimmung der anderen Erwerber (sofern für diese bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist) oder Grundpfandrechtsgläubiger eingeholt werden muss.82) Die Übertragung erfolgt gemäß §§ 873, 877 BGB;83) Eintragung des Sondernutzungsrechts im Wohnungsgrundbuch des Berechtigten ist erforderlich.84) Problematisch ist die Frage, wann die Zuweisungsbefugnis des aufteilenden Eigentümers 184 erlischt. Nach einer neuen Entscheidung des BGH entfällt sie grundsätzlich mit der Veräußerung der letzten Einheit.85) Ob in der Teilungserklärung weiter gehend vorgesehen werden kann, dass die Zuweisungsbefugnis des aufteilenden Eigentümers über den Verkauf der letzten Einheit weiterbesteht,86) ist höchstrichterlich noch nicht entschieden. Bedenken ergeben sich daraus, dass der aufteilende Eigentümer mit Veräußerung der letzten Einheit nicht mehr Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Bis zur Klärung der Rechtslage erscheint es daher aus Gründen der Rechtssicherheit vorzugswürdig, die Befugnis zur Zuweisung von Sondernutzungsrechten mit Zuweisung der letzten Einheit enden zu lassen. _____________ 81) 82) 83) 84) 85) 86)

Siehe Rz. 175. Vgl. Krause, NotBZ 2001, 436; Bärmann/Wenzel, WEG, § 13 Rz. 89. BGH DNotZ 1979, 168; siehe auch Muster 16. BayObLG DNotZ 1986, 479. BGH NJW 2012, 676. Für die Zulässigkeit OLG Stuttgart, ZMR 2012, 715; LG Köln DNotZ 2001, 393.

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Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

185 Anstelle des Vorbehalts der späteren Zuordnung kann folgende Lösung gewählt werden: alle Sondernutzungsrechte werden zunächst einer bestimmten Sondereigentumseinheit (die voraussichtlich als letzte veräußert wird) „auf Vorrat“ zugewiesen und später im Zuge der Veräußerung der anderen Einheiten auf diese übertragen (siehe Muster 17, Rz. 864 ff). Der Vorteil dieser Lösung besteht darin, dass zulasten der Sondereigentumseinheit und zugunsten der Erwerber der jeweiligen weiteren Einheiten Vormerkungen für den Erwerb der Sondernutzungsrechte bestellt werden können.87) 186 Problematisch erscheint dagegen die Variante, den aufteilenden Eigentümer/Bauträger in der Teilungserklärung zu ermächtigen, bis zur Veräußerung der letzten Einheit – auch nach der Eintragung von Auflassungsvormerkungen zugunsten der Erwerber – am Gemeinschaftseigentum weitere Sondernutzungsrechte zu bestellen, wenn der Umfang dieser Rechte in der Teilungserklärung nicht weiter begrenzt ist.88) Insbesondere bei Verträgen im Anwendungsbereich AGB-rechtlicher Bestimmungen bestehen gegen die Wirksamkeit einer solchen pauschalen Ermächtigung Bedenken, da diese die Möglichkeit des Verkäufers begründet, nachträglich in die Substanz des dem Erwerber verkauften Gemeinschaftseigentums einzugreifen. Auch unter dem Gesichtspunkt des sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes erscheint ein pauschaler Änderungsvorbehalt problematisch.89) cc) Kostentragung 187 Empfehlenswert ist die Aufnahme einer Kostenregelung, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Dabei werden die auf den vom Sondernutzungsrecht betroffenen Teil des Grundstücks entfallenden Kosten vom Sondernutzungsberechtigten zu tragen sein. 19. Verwalterzustimmung (zu Rz. 61) 188 Bei größeren Eigentümergemeinschaften ist es meist unzweckmäßig, die Veräußerung von der Verwalterzustimmung (§ 12 Abs. 1 WEG) abhängig zu machen. Der Vorbehalt einer Verwalterzustimmung muss im Grundbuch ausdrücklich eingetragen werden, § 7 Abs. 3 WEG,90) er begründet bei späteren Verkäufen von Wohnungseigentum eine Reihe von Nachteilen, die insbesondere die Abwicklung des Kaufvertrages durch den Notar erschweren. So kann das Erfordernis der Verwalterzustimmung nach § 12 Abs. 4 WEG durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft aufgehoben werden; für die Wirksamkeit soll es nach bisher h. M. nicht darauf ankommen, ob die Veräußerungsbeschränkung aus dem Grundbuch gelöscht worden ist91); ob dies nach der Neuregelung des WEG künftig anders beurteilt wird, bleibt abzuwarten. Der Beschluss ist nach allgemeinen Grundsätzen anfechtbar und kann im Nachhinein nach § 44 WEG für ungültig erklärt werden. Für Rechtsunsicherheit sorgt auch die Frage, ob der Verwalter bis zur Eigentumsumschreibung noch im Amt sein muss.92) Zum Formulierungsvorschlag für einen Zustimmungsvorbehalt siehe Muster 5 Rz. 418. _____________ 87) Weise, in: Beck’sches Formularbuch Immobilienrecht, C. 1 28; Rapp, in: Beck’sches Notarhandbuch, § 3 Rz. 62. 88) Vgl. aber OLG Frankfurt/M. NJW-RR 1998, 1707. 89) Krause, NotBZ 2001, 436, 439. 90) Forschner, ZNotP 2021, 202, 203. 91) Bärmann/Klein, WEG, § 12 Rz. 55 m. w. N.; a. A. MünchKomm-Commichau, BGB, § 12 WEG Rz. 54; die Neufassung des § 12 WEG enthält diesbezüglich keine Änderung. 92) Siehe dazu Rz. 707 m. w. N. (Kaufvertrag).

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II. Erläuterungen

20. Keine Auseinandersetzung der Instandhaltungsrücklage (zu Rz. 62) Nach § 9a Abs. 3 WEG n. F. gehört das Verwaltungsvermögen ausdrücklich der Woh- 189 nungseigentümergemeinschaft, sodass bei der Übertragung des Sondereigentums der Anteil des Veräußerers am Verwaltungsvermögen nach allgemeiner Auffassung übergeht.93) Die Regelung hat daher lediglich klarstellenden Charakter. 21. Haftung für Wohngeldrückstände (zu Rz. 62) Bei der Veräußerung des Wohnungseigentums geht aufgrund des Kauf-/Übertragungs- 190 vertrages die Verpflichtung zur Zahlung der laufenden (Verwaltungs-)Kosten regelmäßig mit Besitzübergang über, im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft jedoch erst mit der Umschreibung des Eigentums.94) Für rückständige, vor dem Eigentumserwerb fällige Verbindlichkeiten haftet der Erwerber gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Beschluss vor dem Eigentumswechsel gefasst worden ist, die beschlossenen Verpflichtungen aber erst nach dem Eigentumswechsel fällig werden.95) Sofern eine Haftung des Erwerbers für rückständige Verbindlichkeiten begründet werden 191 soll, ist eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung erforderlich und zulässig.96) Diese muss nach § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG n. F. zwingend in das Grundbuch eingetragen werden, um wirksam zu sein.97) Durch die in dem Muster vorgesehene gesamtschuldnerische Haftung von Veräußerer und Erwerber wird die Position der Eigentümergemeinschaft gestärkt; sie kann jedoch wegen § 56 Satz 2 ZVG nicht für den Fall der Zwangsversteigerung vereinbart werden.98) 22. Instandhaltung (zu Rz. 63 f) Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegen der Eigentümer- 192 gemeinschaft, die dabei durch den Verwalter vertreten wird, vgl. § 27 Abs. 1 WEG. Sofern Sondernutzungsrechte bestellt sind, ist regelmäßig eine Instandhaltungs- und Kostentragungspflicht des Sondernutzungsberechtigten zu vereinbaren. a) Umfang der Instandhaltung (zu Rz. 63 f) Die Instandhaltungs-/Instandsetzungsverpflichtung des Eigentümers für sein Sonder- 193 eigentum reicht nur so weit, als Nachteile für die anderen Eigentümer vermieden werden müssen, § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Sie kann durch Vereinbarung erweitert werden.99) Dies ist sinnvoll, um die mit der übermäßigen Renovierungsbedürftigkeit einzelner Einheiten verbundenen Nachteile (Einzug „schlechter“ Mieter) zu vermeiden. Die Instandhaltungspflicht für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums (Fenster, Jalousien, Wohnungseingangstür) beruht darauf, dass diese sich im unmittelbaren Einwirkungsbereich des _____________ Fabis, RNotZ 2007, 369, 370; Langhein, Notar 2008, 15; Bärmann/Wenzel, WEG, § 10 Rz. 283. Lingk, RNotZ 2001, 421 m. w. N.; siehe auch Muster 13. KG WE 1988, 169; BGH MittBayNot 1994, 219. BGH DNotZ 1995, 42; BayObLG MittBayNot 1979, 114. Palandt/Wicke, § 7 WEG Rz. 8; DNotI-Report 2020, 174. Sofern die Haftung bei bereits bestehenden Teilungserklärungen nicht eingetragen ist, besteht sie für Sonderrechtnachfolgen bis zum 31.12.2025 weiter, § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG. 98) Vgl. BGH MittBayNot 1997, 136. 99) Lingk, RNotZ 2001, 421, 427; OLG Düsseldorf MittBayNot 2000, 110.

93) 94) 95) 96) 97)

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Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

Sondereigentümers befinden; sie führt zu einer Verminderung des Verwaltungsaufwandes des Verwalters und der Eigentümergemeinschaft. b) Befugnisse des Verwalters (zu Rz. 65 f) 194 Die Befugnisse des Verwalters aus § 27 Abs. 1 WEG betreffen nur die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum; da in dieser Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungsverpflichtung der Sondereigentümer gegenüber der Gemeinschaft vorgesehen ist, ist eine entsprechende Verfahrensregelung erforderlich.100) c) Instandhaltungsrückstellung (zu Rz. 68) 195 Die Rückstellung für Instandhaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) dient der Vorsorge für Großreparaturen. Die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung, insofern dürfte grundsätzlich eine Verpflichtung zur Bildung der Rücklage bestehen. Bezüglich der „Angemessenheit“ dürfte ein Ermessen der Eigentümergemeinschaft bestehen; diese ist anhand der tatsächlichen Gegebenheiten (absehbare Renovierungsarbeiten) festzulegen. d) Bauliche Veränderungen (zu Rz. 69, 72) aa) Sondereigentum 196 Sofern sich die baulichen Veränderungen lediglich auf ein bestimmtes Sondereigentum beziehen, gilt § 13 Abs. 2 WEG i. V. m. § 20 WEG. Danach bedarf es keiner Gestattung durch die Eigentümerversammlung, wenn keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil entsteht, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. bb) Gemeinschaftseigentum 197 Die Regelungen zu baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind durch das WEMoG mit Wirkung zum 1.12.2020 wiederum umfassend geändert worden. Nach wie vor gilt, dass für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich ist. Nach § 20 Abs. 1 WEG können bauliche Änderungen grundsätzlich mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden.101) 198 Unterschiede ergeben sich jedoch bei der Frage, wann ein einzelner Miteigentümer einen Anspruch auf Erlass eines Beschlusses durch die Wohnungseigentümergemeinschaft hat: 199 Bei folgenden privilegierten Maßnahmen gemäß § 20 Abs. 2 WEG besteht ein Anspruch auf bauliche Veränderungen, die 

dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung,



dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,



dem Einbruchsschutz oder



dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität

dienen. _____________ 100) Vgl. Bärmann/Merle, WEG, § 27 Rz. 1. 101) Forschner, ZNotP 2021, 202, 207.

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II. Erläuterungen

Die Kosten dieser Maßnahme hat der den Beschluss verlangende Eigentümer zu tragen, 200 die Nutzungen der Änderung gebühren ausschließlich ihm. Bei nicht privilegierten Maßnahmen besteht ein Anspruch des einzelnen Eigentümers auf 201 Gestattung der baulichen Veränderung, wenn 

kein Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird oder



alle Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, der Maßnahme zugestimmt haben, § 20 Abs. 3 WEG.

Die Kostentragung für Beschlüsse zu diesen Maßnahmen hängt davon ab, ob

202



die Maßnahme mit mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG, oder



die Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG.

In diesen Fällen haben alle Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend ihrer Mitei- 203 gentumsanteile zu tragen, § 21 Abs. 2 WEG. Werden die oben genannten Voraussetzungen nicht erfüllt, so sind die Kosten der Maß- 204 nahme von den Wohnungseigentümern (im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile) zu tragen, die sie beschlossen haben, § 21 Abs. 3 WEG. Nur diesen gebühren die Nutzungen.102) Problematisch ist, ob die Regelungen des § 20 WEG im Rahmen der Teilungserklärung durch Vereinbarung eingeschränkt oder lediglich erweitert werden können. Dies wird in der Literatur unterschiedlich beurteilt, die Rechtsprechung hierzu bleibt abzuwarten.103) Teilungserklärungen nach altem Recht und Übergangsregelung Mit der Neuregelung werden die erst 2007 eingefügten Bestimmungen aufgegeben, nach 205 der bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen, mit Dreiviertelmehrheit aller stimmberechtigten Eigentümer und der einfachen Mehrheit der Miteigentumsanteile beschlossen werden konnten (§ 22 Abs. 2 WEG a. F.), wenn diese 

der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 BGB oder



der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen,



die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern,



keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen.

Danach bestanden nach bisherigem Recht folgende Fallgruppen: 

206

Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung reichte die einfache Stimmenmehrheit aus, § 22 Abs. 3, § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 21 Abs. 3 WEG.

_____________ 102) In der Literatur wird zu Recht darauf hingewiesen, dass die gesetzliche Neuregelung es für die Wohnungseigentümer attraktiv macht, einer an sich sinnvollen Maßnahme nicht zuzustimmen, in der Hoffnung, dass die Kosten dann von den unmittelbar Begünstigten getragen werden müssen, die der Maßnahme zugestimmt haben, Türckheim, Notar 2021, 3, 15. 103) Gegen die Möglichkeit der Einschränkung Forschner, ZNotP 2021, 202, 207; a. A. Hügel/Elzer, WEG, § 20 Rz. 188; Häublein/Jacoby/Lehmann-Richter, ZWE 2021, 27, 29.

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Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung



Maßnahmen zur Anpassung an den Stand der Technik104) bedurften der Dreiviertelmehrheit aller Eigentümer und der einfachen Mehrheit der Miteigentumsanteile (§ 22 Abs. 2 WEG).



Weiter gehende bauliche Veränderungen oder Aufwendungen erforderten die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, deren Rechte über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 1 WEG).

207 Die Beschlussbefugnis der Eigentümergemeinschaft in den beiden ersten Fallgruppen galt als zwingende Regelung und konnte nicht durch Vereinbarung weiter gehender Anforderungen ausgeschlossen oder eingeschränkt werden (§ 22 Abs. 2 Satz 2 WEG).105) Dies hat dazu geführt, dass zahlreiche Teilungserklärungen aus der Zeit ab 2007 auf die (jetzt überholten) gesetzlichen Regelungen verweisen oder diese im Rahmen der Gemeinschaftsordnung als Bestandteil der Vereinbarung wörtlich übernommen haben. Für diese Teilungserklärungen nach altem Recht empfiehlt sich eine Anpassung der Formulierung an den neuen Rechtszustand, um Unklarheiten zu vermeiden. Nach der Übergangsregelung des § 47 Satz 1 WEG ist vorgesehen, dass sich die geänderten Normen auch gegenüber abweichenden Vereinbarungen der WEG durchsetzen, sofern sich nicht aus der Vereinbarung selbst ausnahmsweise ein abweichender Wille der Beteiligten ergibt, § 47 Satz 2 WEG. Auch wenn die Auslegung der Vorschrift durch die Gerichte noch abzuwarten bleibt, so ist dennoch damit zu rechnen, dass anstelle der in den alten Teilungserklärungen vereinbarten Beschlussmodalitäten künftig die gesetzliche Reglung des § 20 WEG eingreift. Sofern dagegen ab dem 1.12.2020 noch die alte Beschlussregelung (nach bisherigem Standard) in Teilungserklärungen aufgenommen wird, so ist darin eine bewusste Abweichung von der Neuregelung zu sehen mit der Folge, dass die alte Beschlussregelung nicht von der gesetzlichen Neuregelung verdrängt wird.106) Die Übergangsregelung des § 47 WEG verursacht erhebliche Probleme und erscheint unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes problematisch, da sie rückwirkend in Teilungserklärungen eingreift. Bei der Gestaltung von Teilungserklärungen muss auf die Beschlussregelung künftig besondere Sorgfalt verwendet werden, um ungewollte Ergebnisse zu vermeiden. e) Haftung (zu Rz. 74) 208 Eine Schadensersatzpflicht kann sich aus der Verletzung der Verhaltenspflichten des § 14 Abs. 2 Ziff. 1 WEG ergeben; für die Haftung gelten die Grundsätze des allgemeinen Ver-

_____________ 104) Der „Stand der Technik“ nach dem WEG 2007 sollte die Möglichkeit eröffnen, ohne Zusammenhang mit einer Reparatur Modernisierungsmaßnahmen zu beschließen. auch noch funktionierende Altanlagen (z. B. Heizung), die bezüglich des Energieverbrauchs den heutigen Anforderungen nicht mehr genügen auszutauschen (Anpassung an den Stand der Technik); vgl. Begründung RegE WEG-ÄndG 2007, BT-Drucks. 16/887, S. 29; vgl. zum Begriff Stand der Technik im Baurecht BGHZ 139, 16 = ZfIR 1998, 460 = BauR 1998, 872 = BB 1998, 1604 = BB 1998, 2417; ebenso im Ansatz bereits BGH BB 1997, 1438 = BauR 1997, 638 = NJW-RR 1997, 1106 = ZfBR 1997, 249; BGH BauR 1995, 230 = NJW-RR 1995, 472 = WM 1995, 672 = BB 1995, 589; ebenso bereits OLG Köln NJW-RR 1994, 470, 472; OLG Hamm NJW-RR 1989, 602, 603; OLG Stuttgart BauR 1980, 82, 83; Passarge/Warner, in: Freiberger Handbuch zum Baurecht, § 1 Rz. 651 ff; Merl, in: Handbuch des privaten Baurechts, § 12 Rz. 214; Kniffka/Koeble, 6. Teil, Rz. 208; Korbion/Hochstein, Rz. 57; Staudinger/Peters, BGB, § 633 Rz. 45. 105) Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 7 Rz. 43; Fabis, RNotZ 2007, 369, 374; nach Bärmann/Merle, WEG, § 22 Rz. 347, keine Vereinbarung einer höheren Mehrheit zulässig; geringere Anforderungen an die Beschlussfähigkeit sollten dagegen zulässig sein. 106) DNotI-Report 2020, 169, 175.

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II. Erläuterungen

tragsrechts (§§ 280 ff BGB); zusätzlich können Deliktsansprüche bestehen (§§ 823, 831 BGB). Die Geltendmachung der Ansprüche erfolgt im Verfahren nach § 43 WEG.107) Die Haftung für Dritte meint Personen, die zum Hausstand des Sondereigentümers gehören 209 oder denen der Sondereigentümer die Benutzung des Sondereigentums oder Gemeinschaftseigentums überlässt. Sie sind bezüglich der Verpflichtungen aus § 14 Abs. 2 Ziff. 1 WEG Erfüllungsgehilfen im Sinne von § 278 BGB.108) Die Beweislastregelung bezüglich des Verschuldens entspricht § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB. Danach hat der Schuldner grundsätzlich zu beweisen, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat, während die übrigen Anspruchsvoraussetzungen vom Gläubiger zu beweisen sind.109) 23. Versicherungen (zu Rz. 75, 77) Der Abschluss einer Gebäudehaftpflicht- und einer Feuerversicherung gehört zur ord- 210 nungsgemäßen Verwaltung im Sinne von § 18 WEG. Bei weiteren Gefahrenquellen wie der Lagerung von Heizöl kann sich die Verpflichtung zum Abschluss einer Gewässerhaftpflichtversicherung ergeben. Die Pflicht zur Versicherung betrifft nur das Gemeinschaftseigentum, nicht das Sondereigentum (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Sie ist zweckmäßigerweise durch Vereinbarung auf das Sondereigentum auszudehnen. Da der Verwalter nicht kraft gesetzlicher Vertretungsmacht zum Abschluss der Versicherungen ermächtigt ist,110) ist eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung erforderlich. a) Auswahl durch Verwalter (zu Rz. 76) Die Regelung stellt klar, dass der Verwalter ermächtigt ist, den Anbieter der abzuschlie- 211 ßenden Versicherung nach pflichtgemäßem Ermessen auszuwählen. Erhält der Verwalter vom Versicherungsunternehmen eine Abschlussprovision, ist er verpflichtet, diese an die Eigentümergemeinschaft herauszugeben.111) b) Zurechnung von Mehraufwand (zu Rz. 77) Sofern durch bauliche Änderungen oder eine Nutzungsänderung zusätzliche Risiken ge- 212 schaffen werden, sind die dadurch entstehenden Mehrkosten für die Versicherung von dem Eigentümer zu tragen, der die Veränderung vorgenommen hat. Gleiches gilt, wenn durch die bauliche Veränderung eine Werterhöhung eintritt, die eine Erhöhung der Versicherungssumme notwendig macht. 24. Wiederaufbau (zu Rz. 78) Nach § 22 WEG besteht eine Verpflichtung zum Wiederaufbau, wenn weniger als die 213 Hälfte des Gebäudewertes zerstört ist oder mehr als die Hälfte des Gebäudewertes (nur Gebäudewertes) zerstört ist und der Schaden durch eine Versicherung oder in anderer Weise tatsächlich gedeckt ist.112) Aus Gründen der wirtschaftlichen Zumutbarkeit wird die _____________ Bärmann/Pick, WEG, § 14 Rz. 21. BayObLGZ 1970, 66, 76; Bärmann/Wenzel, WEG, § 14 Rz. 45. Palandt/Grüneberg, BGB, § 280 Rz. 34. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Niedenführ, WEG, § 21 Rz. 70 zur bisherigen Rechtslage; eine diesbezügliche Erweiterung der Befugnisse des Verwalters durch das WEMoG ist nicht erfolgt. 111) LG Köln WuM 1993, 712. 112) Bärmann/Merle, WEG, § 22 Rz. 354; vgl. § 22 Abs. 2 WEG.

107) 108) 109) 110)

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Verpflichtung zum Wiederaufbau hier – abweichend von der dispositiven gesetzlichen Regelung113) – auch dann von der Schadensdeckung abhängig gemacht, wenn die Zerstörung weniger als die Hälfte des Gebäudewertes umfasst. Alternativ kann die Wiederherstellungspflicht auch ohne Schadensdeckung vereinbart werden, wenn dies für die Sondereigentümer zumutbar ist.114) 25. Erwerbsrecht (zu Rz. 79) 214 Sofern die Aufhebung der Gemeinschaft verlangt wird, kann jeder Eigentümer im Interesse der Erhaltung der Eigentümergemeinschaft den Anteil des die Aufhebung verlangenden Sondereigentümers erwerben. 26. Mehrere Berechtigte a) Gesamtschuldnerische Haftung (zu Rz. 80) 215 Die Regelung vereinfacht die Durchsetzung von Ansprüchen, indem die gesamtschuldnerische Haftung (421 BGB) mehrerer Berechtigter unabhängig von der Art der Berechtigung (z. B. Güter- oder Errungenschaftsgemeinschaften ausländischen Rechts) angeordnet wird. b) Gemeinsamer Bevollmächtigter (zu Rz. 82) 216 Die Verpflichtung mehrerer Berechtigter zur Benennung eines gemeinsamen Bevollmächtigten ist zulässig115) und zur Vereinfachung der Verwaltung sinnvoll. Die Vollmacht muss aus praktischen Gründen über den Tod des Vollmachtgebers hinaus wirksam sein, da anderenfalls bei der Verwendung der Vollmacht zu prüfen wäre, ob der Vollmachtgeber noch lebt. Auch eine Regelung, die weiter gehend das Ruhen des Stimmrechts vorsieht, solange die Miteigentümer keinen gemeinsamen Bevollmächtigten bestellt haben, ist zulässig.116) c) Unerreichbarkeit (zu Rz. 83) 217 Zur Durchführung der ordnungsgemäßen Verwaltung ist sicherzustellen, dass erforderliche Mitwirkungshandlungen der Sondereigentümer auch dann erfolgen können, wenn einer der Sondereigentümer verreist oder sonst unerreichbar ist. Zu diesem Zweck ist eine Vollmacht zumindest in Textform zu erteilen, § 25 Abs. 3 WEG. 27. Entziehung des Sondereigentums (zu Rz. 84 f) 218 Die Klausel lehnt sich an § 17 WEG an. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich unauflöslich ist (§ 11 WEG), muss die Entziehung des Wohnungseigentums gewährleistet sein, wenn die Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar geworden ist. Dies setzt nach der Generalklausel des § 17 Abs. 1 WEG voraus, dass sich der betroffene Wohnungseigentümer einer schweren Verletzung seiner Verpflichtungen „schuldig gemacht“ hat. Bei schwerwiegenden Verstößen können auch unverschuldete Störungen einen Ent_____________ 113) 114) 115) 116)

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Vgl. BayObLG WuM 1996, 495. Vgl. Bärmann/Merle, WEG, § 22 Rz. 371. Bärmann/Merle, WEG, § 25 Rz. 45. KG RNotZ 2018, 174.

II. Erläuterungen

ziehungsanspruch begründen.117) Die Entziehungsmöglichkeit beruht auf dem allgemeinen Rechtsgedanken, dass bei Vorliegen eines wichtigen Grundes die Beendigung eines Dauerschuldverhältnisses möglich ist (vgl. §§ 723, 626 BGB). Sie ist das letzte Mittel zur Beendigung von Störungen innerhalb der Gemeinschaft, die nicht durch andere Maßnahmen wie Abmahnung etc. behoben werden können.118) Nach § 17 Abs. 1 WEG steht der Entziehungsanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Die frühere Regelung, wonach mehr als zwei Wohnungseigentümer der Gemeinschaft angehören müssen, ist entfallen.119) Der Entziehungsanspruch aus § 17 Abs. 1 WEG kann gemäß § 17 Abs. 3 WEG durch die Gemeinschaftsordnung nicht beschränkt werden.120) a) Zahlungsverzug (zu Rz. 84) Es ist sachgerecht auf den Rückstand mit einer bestimmten Anzahl monatlicher Raten 219 des Hausgeldes abzustellen. Die wenig praktikable frühere gesetzliche Regelung (rückständiger Betrag von mehr als 3 % des Einheitswertes des Wohnungseigentums, § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG) ist entfallen.121) b) Unzumutbarkeit (zu Rz. 84) Die Klausel konkretisiert die allgemeine Verpflichtung zur Rücksichtnahme (§ 14 Abs. 2 220 WEG). Die mit dem Zusammenleben im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft verbundenen unvermeidlichen Beeinträchtigungen sind hinzunehmen. Als unzumutbare und erhebliche Belästigung kommen vor allem übermäßiger Lärm, Geruchs- oder Rauchentwicklung oder die negative optische Veränderung des Gebäudes, Streit und Tätlichkeiten gegen andere Wohnungseigentümer oder unsittliches Verhalten in Betracht.122) c) Zurechnung von Drittverhalten (zu Rz. 84) Da der jeweilige Sondereigentümer auf Personen, die sich mit seiner Zustimmung in seinen 221 Räumlichkeiten aufhalten, durch sein Hausrecht (Besucher) oder vertragliche Ansprüche (Mieter, Arbeitnehmer) regelmäßig einwirken kann, ist es sachgerecht, ihm Störungen durch solche Personen zuzurechnen.123) d) Vereinbarungswidrige Nutzung (zu Rz. 84) Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass die Entziehung auch bei der vereinbarungs- 222 widrigen Nutzung des Sondereigentums möglich ist, sofern die unzulässige Nutzung nicht nach Aufforderung durch die Verwaltung eingestellt wird. Die Zweckentfremdung von Wohnungseigentum – insbesondere zu gewerblichen Zwecken – kann bereits aufgrund der _____________ 117) LG Tübingen NJW-RR 1995, 650; Bärmann/Pick, WEG, § 18 Rz. 6. 118) Bärmann/Pick, WEG, § 18 Rz. 15 m. w. N. 119) Dies dürfte auf die nunmehr uneingeschränkte Rechtfähigkeit der WEG nach § 9a. Abs. 1 Satz 2 WEG zurückzuführen sein. Zur alten Regelung vgl. Begründung RegE WEG-ÄndG 2007, BT-Drucks. 16/ 887, S. 26; Bärmann/Pick, WEG, § 18 Rz. 33; Hügel/Elzer, WEG, § 9a Rz. 1. 120) Goette, BWNotZ 1992, 105, 107; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 18 Rz. 28. 121) Vgl. Lingk, RNotZ 2001, 421, 438; Bärmann/Pick, WEG, § 18 Rz. 55. 122) Bärmann/Pick, WEG, § 18 Rz. 20 ff; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 18 Rz. 9 ff. 123) Vgl. OLG Saarbrücken NJW 2008, 80; Bärmann/Pick, WEG, § 18 Rz. 23.

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geltenden Bestimmungen (§ 17 Abs. 2, § 14 WEG) die Entziehung rechtfertigen.124) Die hier vorgesehene Regelung enthält demgegenüber eine zulässige125) Verschärfung, da sie für den Fall der Zweckentfremdung regelmäßig die Entziehungsmöglichkeit vorsieht. e) Verletzung von Instandhaltungspflichten (zu Rz. 84) 223 Die Verletzung der Instandhaltungspflichten durch den Sondereigentümer ist im Interesse der Erhaltung der Gesamtanlage dadurch sanktioniert, dass die Gemeinschaft die Entziehung des Sondereigentums verlangen kann.126) Damit eröffnet die Gemeinschaftsordnung die Möglichkeit, auf die Verletzung von Instandhaltungspflichten mit der Androhung der Entziehung des Sondereigentums zu reagieren. Nach den gesetzlichen Regelungen ist die Eingriffsschwelle dagegen erst erreicht, wenn eine schwere Vernachlässigung des Sondereigentums vorliegt, die beispielsweise zu Ungezieferbefall führen kann.127) f) Mehrere Eigentümer (zu Rz. 85) 224 Bislang ist durch die obergerichtliche Rechtsprechung nicht geklärt, ob die Entziehung des Wohnungseigentums bei mehreren Berechtigten auch möglich ist, wenn der Entziehungsgrund nur in der Person eines Mitberechtigten liegt.128) Es sollte daher eine entsprechende Regelung in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden. 28. Kostentragung (zu Rz. 86 ff) 225 Die Regelung betrifft das Wohngeld oder Hausgeld, durch das die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und der sonstigen Verwaltung sowie des gemeinschaftlichen Gebrauchs erfasst werden. a) Verteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 2 WEG (zu Rz. 86) 226 Nach § 16 Abs. 2 WEG ist – sofern durch die Gemeinschaftsordnung nicht anders geregelt – für die Verteilung der Kosten und Lasten das im Wohnungsgrundbuch eingetragene Verhältnis der Miteigentumsanteile gemäß § 47 GBO maßgeblich. Abweichende Vereinbarungen im Rahmen der Teilungserklärung oder durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft aufgrund der Neuregelung in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG sind zulässig (Rz. 228). Im Regelfall wird der Kostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG in der Teilungserklärung übernommen. Bei der Festlegung der Miteigentumsanteile für die einzelnen Wohnund Teileigentumseinheiten durch den aufteilenden Eigentümer ist besondere Sorgfalt geboten, da hierdurch die Kosten- und Lastenverteilung im Grundsatz vorgegeben wird. Meist wird der Anteil nach der Größe der jeweiligen Wohnungen bzw. Teileigentumseinheiten bemessen; der Eigentümer ist jedoch dabei grundsätzlich frei und kann besondere Gegebenheiten wie z. B. die Hochwertigkeit bestimmter Einheiten (z. B. Penthousewohnung in einem Hochhaus) dadurch berücksichtigen, dass diesen ein höherer Miteigentumsanteil zugewiesen wird. Die Dispositionsfreiheit des Eigentümers findet ihre Grenze _____________ 124) 125) 126) 127) 128)

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Vgl. BayObLG DWE 1985, 125 (Ballettschule in Wohnung). Vgl. Bärmann/Pick, WEG, § 18 Rz. 55. Bärmann/Pick, WEG, § 18 Rz. 35. Vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 18 Rz. 9. Dafür Bärmann/Pick, WEG, § 18 Rz. 30.

II. Erläuterungen

in allgemeinen Bestimmungen.129) Dementsprechend ist gemäß § 10 Abs. 2 WEG ein Abänderungsanspruch einzelner Wohnungseigentümer gegeben, wenn ein Festhalten an der bisherigen Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung des Einzelfalles unbillig erscheint. Vor der Einführung der gesetzlichen Regelung wurde ein Abänderungsanspruch von der Rechtsprechung nur in Extremfällen anerkannt.130) b) Abweichende Regelungen (zu Rz. 86) aa) Gemeinschaftsordnung Abweichende Vereinbarungen vom Verteilungsmaßstab des § 16 Abs. 2 WEG sind in der 227 Gemeinschaftsordnung möglich; zur Vermeidung von Streitigkeiten muss auf Kriterien abgestellt werden, die ohne Schwierigkeiten feststellbar sind.131) Die Abweichung vom Verteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG kann auf bestimmte Kostenarten beschränkt werden; dies ist bei verbrauchsabhängigen Kosten, die aufgrund individueller Messung zugeordnet werden können, sinnvoll. Ferner können für einzelne Anlagen Sonderregelungen getroffen werden (z. B. keine Aufzugskosten für Wohnungen im Erdgeschoss; Mehrbelastung gewerblich genutzter Einheiten bei intensiver Nutzung etc.). Sofern eine Tiefgarage vorhanden ist, können die auf diese entfallenden Kosten aus der allgemeinen Kostenregelung herausgenommen werden und auf die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft verteilt werden, die dort über einen Stellplatz verfügen;132) Gleiches gilt für weitere Anlagen des Gemeinschaftseigentums, die nur einem Teil der Sondereigentümer zugutekommen und deren Kosten abgegrenzt werden können. Die Gegebenheiten des Einzelfalles sollten in einem ausführlichen Beratungsgespräch geklärt werden. bb) Beschluss Da sich die der Kostenverteilung zugrunde liegenden Verhältnisse ändern können, besteht 228 ein praktisches Bedürfnis für Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG sieht ausdrücklich die Möglichkeit der Eigentümerversammlung vor, den Kostenverteilungsschlüssel in bestimmten Fällen durch Beschluss zu ändern. Erfasst sind sämtliche Betriebskosten133) des Gemeinschaftseigentums, des Sondereigentums und der Verwaltungskosten. Beschlossen werden kann die Erfassung nach Verbrauch oder Verursachung und die Verteilung nach diesen oder anderen Kriterien, sofern dies der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Andere Erfassungsarten, wie z. B. nach der Personenanzahl, sind nicht ausgeschlossen.134) Zu Recht ist in der Literatur darauf hingewiesen worden, dass der Wortlaut der Bestimmung zu weit geraten ist, da ein Bedürfnis für die Verteilung von Kosten des Sondereigentums nur dann besteht, wenn aufgrund vertraglicher Vereinbarungen die Kosten nicht unmittelbar beim betreffenden Eigentümer, sondern bei der

_____________ 129) BayObLG ZfIR 1999, 124 = NZM 1999, 31, 33: Sittenwidrigkeit, wenn einzelne Eigentümer ungerechtfertigte Vorteile erhalten. 130) Vgl. Bärmann/Becker, WEG, § 16 Rz. 70. Nach bisheriger Rechtsprechung wurde ein Abänderungsanspruch z. B. bei einer Mehrbelastung von 58 % abgelehnt, BGH ZfIR 2004 = NJW 2004, 3413. 131) Z. B. Wohnfläche, BayObLG ZfIR 2000, 797 = NZM 2001, 141, 142 (Zahl der Einheiten). 132) Formulierungsvorschlag siehe Weise, in: Beck’sches Formularbuch Immobilienrecht, C. 1, S. 668. 133) Der Begriff Betriebskosten verweist auf die in § 2 BetrKV (v. 25.11.2003, BGBl I S. 2346) genannten Betriebskosten; Hügel/Elzer, WEG, § 16 Rz. 46, 53 ff. 134) Hügel/Elzer, WEG, § 16 Rz. 71, 74.

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Gemeinschaft anfallen.135) Die Beschlüsse können nach der gesetzlichen Regelung mit einfacher Mehrheit gefasst werden.136) 229 Durch die Gemeinschaftsordnung können auch weiter gehende Anforderungen wie eine qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit vereinbart werden. Nach alter Rechtslage sollte dies ausgeschlossen sein, § 16 Abs. 5 WEG a. F.137) Da die Vorschrift im Rahmen des WEMoG entfallen ist, bestehen keine Einschränkungen mehr. Vgl. auch § 19 der Gemeinschaftsordnung in Muster 1 (Rz. 121). c) Heizung/Warmwasser (zu Rz. 87) 230 Nach §§ 3, 4, 12 HeizkostenV138) besteht eine Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft, den Verbrauch an Wärme und Warmwasser zu erfassen; entsprechende Geräte sind einzubauen. Der Einbau von Kostenverteilern, die nach dem Verdunstungsprinzip arbeiten, ist zulässig.139) Die Kosten für die Anbringung sind Verwaltungskosten und werden entsprechend dem für die Eigentümergemeinschaft geltenden Schlüssel verteilt. Von den Kosten des Betriebes der Zentralheizung bzw. Wärmeversorgung sind mindestens 50 %, höchstens 70 % nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen (§§ 7, 8 HeizkostenV). Eine Überschreitung der 70 %-Grenze durch Rechtsgeschäft ist zulässig (§ 10 HeizkostenV), nicht jedoch die Unterschreitung der 50 %-Grenze. Die übrigen Kosten sind nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche oder des umbauten Raums zu verteilen (§ 6 Abs. 2 HeizkostenV). Die Geltung der Heizkostenverordnung kann nur unter den Voraussetzungen des § 2 HeizkostenV abbedungen werden.140) d) Verbrauchsabhängige Kosten (zu Rz. 88) 231 Bei verbrauchsabhängigen Kosten außerhalb des Anwendungsbereichs der Heizkostenverordnung wie beispielsweise Kaltwasserversorgung ist eine Kostenverteilung nach gemessenem Verbrauch angemessen, da sie dem Verursacherprinzip entspricht und zu sparsamem Verhalten führt.141) Ist eine solche Regelung nicht getroffen, wird nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile abgerechnet. e) Verwaltungskosten (zu Rz. 89) 232 Da die Kosten der Verwaltung in der Regel unabhängig von dem Miteigentumsanteil der einzelnen Einheit sind, werden diese üblicherweise durch die Zahl der Einheiten geteilt. Abweichende Vereinbarungen sind zulässig.

_____________ Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 5 Rz. 12. Hügel/Elzer, WEG, § 16 Rz. 58. Fabis, RNotZ 2007, 369, 374. Verordnung über die Heizkostenabrechnung (HeizkostenV) vom 20.1.1989, BGBl I S. 115, zuletzt geändert durch VO vom 18.12.2008, BGBl I S. 2375. 139) Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Niedenführ, WEG, HeizkostenV Rz. 14. 140) OLG Düsseldorf FGPrax 2004, 102. 141) Vgl. Bärmann/Becker, WEG, § 16 Rz. 92.

135) 136) 137) 138)

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II. Erläuterungen

f) Unabhängigkeit von tatsächlicher Inanspruchnahme (zu Rz. 90) Die Bestimmung stellt klar, dass die Kostentragungspflicht für Gemeinschaftsanlagen un- 233 abhängig von der tatsächlichen Inanspruchnahme besteht.142) Weist die Anlage z. B. ein im Gemeinschaftseigentum stehendes Schwimmbad auf, so können Miteigentümer, die das Schwimmbad nicht nutzen, sich nicht der Kostentragungspflicht entziehen. g) Übermäßige Nutzung (zu Rz. 90) Sofern aufgrund übermäßiger Nutzung einer bestimmten Einheit besondere Kosten ent- 234 stehen, können diese abweichend von der allgemeinen Regelung dem Eigentümer der betroffenen Einheit aufgegeben werden. h) Vergrößerung Wohn-/Nutzfläche (zu Rz. 91) Eine Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels kann ohne besondere Regelung in der 235 Gemeinschaftsordnung nur dann verlangt werden, wenn wegen außergewöhnlicher Umstände ein Festhalten an dem bisherigen Kostenverteilungsschlüssel als unbillig erscheinen würde (§ 10 Abs. 2 WEG). Da der Begriff wenig präzise ist, sollte eine Anpassungsklausel aufgenommen werden, die auf Flächenveränderungen abstellt. i) Erstattung bei Inanspruchnahme durch Gläubiger der Gemeinschaft (zu Rz. 92) Nach § 9a Abs. 4 WEG können Gläubiger der Wohnungseigentümergemeinschaft die 236 einzelnen Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft als Teilschuldner entsprechend ihrer Miteigentumsquote in Anspruch nehmen. Da im Normalfall die Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft durch den Verwalter im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung zu begleichen sind, wird eine Inanspruchnahme einzelner Eigentümer nur bei fehlender Verwaltung oder in der Krise stattfinden. Da sich die Haftung im Außenverhältnis nach den Miteigentumsanteilen richtet, im Innenverhältnis jedoch – je nach Kostenart – abweichende Regelungen bestehen, ist klarzustellen, dass im Innenverhältnis der zwischen den Wohnungseigentümern vereinbarte Verteilungsschlüssel gilt. Der betroffene Wohnungseigentümer hat folglich einen Erstattungsanspruch gegen die Gemeinschaft, die den Aufwand entsprechend dem Verteilungsschlüssel umlegt. j) Wirtschaftsplan (zu Rz. 93) Der Verwalter hat nach § 28 Abs. 1 WEG für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf- 237 zustellen, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums, die Anteile der Sondereigentümer an den Lasten und Kosten sowie der Instandsetzungsrücklage ausweist. Erforderlich ist eine den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung entsprechende, übersichtliche und prüfbare Aufstellung des Vermögens der Eigentümergemeinschaft im kommenden Wirtschaftsjahr, die ohne Buchprüfer verständlich ist.143) Die inhaltlichen Anforderungen des § 28 WEG können durch die Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung, nicht jedoch durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung abbedungen werden.144) Der Wirtschaftsplan ist durch Mehrheits_____________ 142) Vgl. BGH Rpfleger 1984, 465. 143) Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Niedenführ, WEG, § 28 Rz. 19, 23. 144) BayObLG NZM 1999, 1058.

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beschluss der Eigentümergemeinschaft festzustellen (§ 28 Abs. 5 WEG). Die Sondereigentümer sind gemäß § 28 Abs. 2 WEG verpflichtet, auf ihren Anteil Vorschüsse zu leisten. Ferner hat der Verwalter nach § 28 Abs. 4 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und die Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. k) Jahresabrechnung (zu Rz. 94) 238 Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine schriftliche Abrechnung aufzustellen, die inhaltlich den Anforderungen des § 259 BGB genügen muss (§ 28 Abs. 2 WEG). Sie muss vollständig sein, d. h., sämtliche Einnahmen und Ausgaben einschließlich der Wohngeldzahlungen der Sondereigentümer aufführen. Die Abrechnung muss nachvollziehbar sein und die Summe der einzelnen Buchungspositionen erkennen lassen. Ausreichend ist eine Einnahmen-Ausgaben-Überschussrechnung, welche die tatsächlich geleisteten Zahlungen wiedergibt. Offene Forderungen sind grundsätzlich nicht einzustellen; die Erstellung einer Bilanz ist nicht erforderlich.145) 29. Wohngeldzahlung (zu Rz. 95) 239 Die Gemeinschaftsordnung kann Bestimmungen über die Art und Weise der Beitragszahlung vorsehen, insbesondere kann sie die Eigentümer zur Teilnahme am Lastschriftverfahren verpflichten.146) Dies ist aufgrund der vereinfachten Bearbeitung empfehlenswert. Es kann durch die Gemeinschaftsordnung147) festgelegt werden, dass der Verwalter eine zusätzliche Vergütung für die Bearbeitung der Zahlungen von Wohnungseigentümern erhält, die nicht per Lastschrift eingezogen werden. a) Leistungszeit (zu Rz. 95 f) 240 Die Zeit für die Leistung der Wohngeldvorauszahlung ist hier nach dem Kalender bestimmt, sodass die Wohnungseigentümer bei unterbliebener Zahlung ohne Mahnung in Verzug kommen, und zwar ab dem darauffolgenden Tag (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ein höherer als der gesetzliche Verzugszins kann im Rahmen der allgemeinen Bestimmungen (Sittenwidrigkeit, § 138 BGB) durch die Gemeinschaftsordnung festgelegt werden. Weitere Verzugsschäden wie Kosten der Inanspruchnahme zusätzlicher Kredite können zusätzlich geltend gemacht werden (§ 288 Abs. 4 BGB). Die Gemeinschaftsordnung kann auch vorsehen, dass der Wohngeldvorschuss für das ganze Jahr im Voraus zu zahlen ist, wenn der einzelne Wohnungseigentümer mit mehr als zwei Raten in Rückstand gerät.148) Auch die Vereinbarung einer Vertragsstrafe für den Fall des Verzuges ist zulässig.149) b) Aufrechnung und Zurückbehaltung (zu Rz. 97) 241 Die Regelung stellt sicher, dass Gegenrechte gegen die Zahlungsansprüche der Gemeinschaft nur begrenzt geltend gemacht werden können, um laufende Beitragszahlungen für _____________ 145) Vgl. Bärmann/Merle, WEG, § 28 Rz. 74 ff. 146) OLG Düsseldorf NJW-RR 1990, 154; BayObLG WuM 1998, 749; vgl. Palandt/Wicke, § 28 WEG Rz. 5, 16. 147) Nicht jedoch Beschluss, vgl. OLG Stuttgart WuM 1996, 791. 148) Vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Niedenführ, WEG, § 28 Rz. 161. 149) Palandt/Wicke, § 28 WEG Rz. 16.

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II. Erläuterungen

die Gemeinschaft zu gewährleisten. Ein Zurückbehaltungsrecht kann Ansprüchen auf Wohngeldvorschüssen grundsätzlich nicht entgegengehalten werden.150) Auch die Möglichkeit zur Aufrechnung ist begrenzt: Es kann grundsätzlich nur mit gemeinschaftsbezogenen Forderungen nach § 18 Abs. 3 WEG oder §§ 680, 683 BGB aufgerechnet werden, sofern die Gegenforderung nicht anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist, wobei der Verwalter nicht zur Abgabe eines Anerkenntnisses befugt ist. Die Befugnis zur Aufrechnung kann – wie hier – durch die Gemeinschaftsordnung auf anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Forderungen begrenzt werden, sie kann weiter gehend auch völlig ausgeschlossen werden.151) 30. Eigentümerversammlung a) Beschlussfassung (zu Rz. 98) Nach § 23 Abs. 1 WEG entscheiden die Eigentümer durch Beschlussfassung in einer (Prä- 242 senz-)Versammlung; ausnahmsweise ist die Beschlussfassung auch unter Verwendung von Textform zugelassen (§ 23 Abs. 3 WEG). Bei Mehrhausanlagen, bei denen in der Teilungserklärung die getrennte Verwaltung der einzelnen Gebäude festgelegt wird, können getrennte Eigentümerversammlungen abgehalten werden, sofern sich diese inhaltlich auf Fragen der getrennten Verwaltung beziehen.152) b) Einberufung (zu Rz. 99) Die Verpflichtung des Verwalters, die Eigentümerversammlung mindestens einmal jährlich 243 einzuberufen, ergibt sich aus § 24 Abs. 1 WEG. c) Außerordentliche Eigentümerversammlung (zu Rz. 99) Neben der jährlichen Versammlung ist der Verwalter verpflichtet, eine Versammlung ein- 244 zuberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies unter Angabe von Zweck und Gründen schriftlich verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG), in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen (§ 24 Abs. 1 WEG). d) Einberufung durch andere Personen als den Verwalter (zu Rz. 99) Sofern ein Verwalter nicht bestellt ist oder sich pflichtwidrig weigert, eine Versammlung 245 einzuberufen, ist hierzu der Vorsitzende oder Stellvertreter des Verwaltungsbeirats befugt (§ 24 Abs. 3 WEG). Sofern kein Vorsitzender/Stellvertreter bestellt ist, können alle Mitglieder des Verwaltungsbeirats die Versammlung gemeinschaftlich einberufen.153) Ist kein Verwaltungsbeirat vorhanden, so kann das Gericht einen Wohnungseigentümer ermächtigen, die Versammlung einzuberufen und die Tagesordnung festzulegen.154)

_____________ 150) OLG Frankfurt/M. OLGZ 1979, 391; Ausschluss durch Gemeinschaftsordnung möglich: BayObLG NZM 2001, 766. 151) Bärmann/Merle, WEG, § 28 Rz. 160; ein Ausschluss der Aufrechnung kann nicht durch Beschluss der Eigentümerversammlung stattfinden, Palandt/Wicke, § 28 WEG Rz. 16. 152) Vgl. BayObLG DNotZ 1985, 414; siehe auch Muster 2. 153) OLG Köln ZWE 2000, 488. 154) Vgl. OLG Hamm NJW 1973, 2300.

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e) Form der Einberufung (zu Rz. 100) 246 Die Wahrung der Form ist Gültigkeitsvoraussetzung. Die (lesbare) Einberufung muss in den Machtbereich des Empfängers gelangen; werden Adressenänderungen nicht berücksichtigt, führt dies zur Anfechtbarkeit gefasster Beschlüsse.155) Die Einberufung kann nicht nur schriftlich, sondern auch in Textform (§ 126b BGB) erfolgen. Der Gegenstand der Beschlussfassung ist anzugeben (§ 23 Abs. 2 WEG). f) Einberufungsfrist (zu Rz. 101) 247 Die in § 24 Abs. 4 Satz 2 n. F. WEG vorgesehene dreiwöchige Frist (bisher: zwei Wochen) sollte zweckmäßigerweise verlängert werden. Eine Verkürzung aufgrund besonderer Dringlichkeit liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Verwalters.156) g) Beschlussfähigkeit (zu Rz. 102) 248 Für die Beschlussfähigkeit der Versammlung hat das WoMEG die bisherige Mindestanzahl von Miteigentumsanteilen abgeschafft. Die Versammlung ist daher beschlussfähig, wenn zumindest ein Miteigentümer vertreten ist. Nach § 25 Abs. 3 WEG a. F. war dagegen erforderlich, dass mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile durch stimmberechtigte Eigentümer vertreten ist. Auch nach früherer Rechtslage wurde die Regelung häufig abbedungen.157) Obsolet werden durch die Gesetzesänderung die bisher verwendeten Regelungen, wonach der Verwalter für den Fall des Nichterreichens der Beschlussfähigkeit zu einer „Zweitversammlung“ mit nur geringem zeitlichen Abstand einladen konnte. Nicht zulässig ist eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, welche abweichend von § 25 Abs. 2 WEG das Abstimmungsrecht in der Eigentümerversammlung auf die „Zum Zeitpunkt der Einladung im Grundbuch eingetragenen Eigentümer“ beschränkt.158) h) Vorsitz (zu Rz. 103) 249 Nach § 24 Abs. 5 WEG führt der Verwalter den Vorsitz, sofern die Eigentümergemeinschaft nichts anderes beschließt. Die Möglichkeit eines abweichenden Beschlusses ist in dieser Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehen. Der Versammlungsleiter hat für die ordnungsgemäße Durchführung der Tagesordnung zu sorgen, er übt das Hausrecht aus und kann die Redezeit begrenzen. i) Stimmenmehrheit (zu Rz. 103) 250 Für den Beschluss über die Entziehung des Wohnungseigentums ist nunmehr die einfache Mehrheit ausreichend (§ 17 WEG). j) Stimmengleichheit (zu Rz. 103) 251 Stimmenthaltungen bleiben unberücksichtigt, sofern nicht anders vereinbart.159) Bei Stimmengleichheit ist der betreffende Antrag abgelehnt. _____________ 155) 156) 157) 158) 159)

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BGH NJW 1999, 3713. OLG Frankfurt/M. OLGZ 1982, 418; OLG Frankfurt/M. ZWE 2007, 84, 87. Vgl. Bärmann/Merle, WEG, § 25 Rz. 99; OLG/M. Frankfurt ZWE 2007, 84, 87; BayObLG WE 1994, 184. KG RNotZ 2018, 174. BGH DWE 1988, 68; BGH NJW 1989, 1090, 1091; BayObLG NJW-RR 2002, 158.

II. Erläuterungen

k) Stimmrechte (zu Rz. 104) Abweichend von der gesetzlichen Regelung (§ 25 Abs. 2 WEG, „Kopfprinzip“) sieht die 252 Gemeinschaftsordnung vor, dass sich das Stimmrecht der einzelnen Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen richtet.160) Die gesetzliche Regelung, nach der jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat, führt zu wirtschaftlich unangemessenen Ergebnissen, wenn die Miteigentumsquoten der Eigentümer stark abweichen: Wenn ein Sondereigentümer z. B. über eine Mehrzahl von Wohnungen verfügt, hätte er nach der gesetzlichen Regelung nur eine Stimme.161) Alternativ kommt auch die Vereinbarung des „Objektprinzips“ in Betracht, bei dem für jede Einheit ein Stimmrecht besteht, sofern die Miteigentumsquoten nicht stark voneinander abweichen. Die frühere Regelung WEG-Novelle 2007 hatte für bestimmte Beschlussgegenstände eine 253 Dreiviertelmehrheit der Stimmen nach Köpfen und eine einfache Mehrheit nach Stimmrechten vorgesehen (Änderung des Betriebskostenschlüssels, § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG a. F.; bauliche Veränderungen, § 22 Abs. 2 WEG a. F.; Aufhebung der Verwalterzustimmung zur Veräußerung, § 12 Abs. 4 WEG a. F.)162), diese Regelungen sind durch §§ 13, 20 WEG in der Fassung des WoMEG entfallen. Der in bisherigen Teilungserklärungen häufig anzutreffende Verweis auf diese Regelungen oder die wörtliche Wiedergabe der überholten Regelungen sollte aus bestehenden Teilungserklärungen gestrichen werden, um Rechtsunsicherheit zu vermeiden. Problematisch sind Gestaltungen, bei denen die Befugnis zur Teilnahme an der Eigentü- 254 merversammlung und Abstimmung als Sanktion für gemeinschaftswidriges Verhalten einzelner Eigentümer entfällt. So hat der BGH eine Klausel für unwirksam erklärt, die den Ausschluss von Eigentümern mit Wohngeldrückständen von der Versammlung vorsah, da die Regelung mit dem mitgliedschaftsrechtliche Element des WEG nicht vereinbar sei und gegen § 134 BGB verstoße.163) l) Mehrere Eigentümer (zu Rz. 105) Das Stimmrecht mehrerer Eigentümer kann nur einheitlich ausgeübt werden (§ 25 Abs. 2 255 Satz 2 WEG). Durch die in die Gemeinschaftsordnung aufgenommene Vollmachtsfiktion werden Nachweisschwierigkeiten vermieden, wenn nur einer von mehreren Miteigentümern in der Eigentümerversammlung erscheint. m) Vertretung (zu Rz. 106) Die Ausübung des Stimmrechts ist kein höchstpersönliches Recht, sodass Vertretung 256 durch Bevollmächtigte grundsätzlich zulässig ist. Die Erteilung der Vollmacht bedarf nach dem WEG keiner bestimmten Form, sodass zur Vermeidung von Rechtsunsicherheit die Gemeinschaftsordnung einen Nachweis der Vollmacht in Schriftform oder Textform in der Eigentümerversammlung verlangen sollte.164) Der Versammlungsleiter kann in diesem _____________ 160) „Wertprinzip“; Zulässigkeit OLG Zweibrücken Rpfleger 1989, 453; BayObLG DNotZ 1999, 215. Modifikationen sind möglich, OLG Karlsruhe NJW-RR 1987, 975, 976. 160) BGHZ 49, 250, 256; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Kümmel, WEG, § 25 Rz. 2. 161) Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Kümmel, WEG, § 25 Rz. 2. 162) Fabis, RNotZ 2007, 369, 374, 376; vgl. Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 5 Rz. 83; Köhler, Rz. 186. 163) BGH MittBayNot 2011, 399 m. zust. Anm. Kreuzer; a. A. BayObLG NJW 1965, 821, 822. 164) Bärmann/Merle, WEG, § 25 Rz. 59.

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Fall Vertreter zurückweisen, die ihre Bevollmächtigung nicht ordnungsgemäß nachweisen. Die Stimmabgabe durch einen Vertreter ohne Vertretungsmacht ist nach § 180 Satz 1 BGB unzulässig. Ob die Gemeinschaftsordnung die vertretungsberechtigten Personen auf einen bestimmten Kreis (Ehegatten, Verwandte) beschränken darf, ist umstritten, wurde aber von der Rechtsprechung im Grundsatz bejaht.165) n) Beistand (zu Rz. 106) 257 Die Gemeinschaftsordnung lässt die Begleitung eines Sondereigentümers durch einen beratenden Beistand generell zu.166) o) Online-Teilnahme (zu Rz. 107) 258 Aufgrund der Neuregelung des WEG ist nunmehr auch eine Online-Teilnahme von Wohnungseigentümern möglich, sofern dies die Versammlung für den Einzelfall oder generell zugelassen hat, § 23 Abs. 1 Satz 1 WEG. Die Regelung weist Parallelen zur OnlineTeilnahme im Aktienrecht auf. Über die Frage der Zulassung einer Online-Teilnahme für künftige Versammlungen sollte in einer regulären Versammlung entschieden werden, die „Ad-hoc“-Zulassung einer Online-Teilnahme erscheint rechtlich problematisch. Auch bei einer Online-Teilnahme ist die Legitimation des Teilnehmers sicherzustellen und zu dokumentieren, zudem wird eine Teilnahme nur unter Verwendung von technischen Systemen zulässig sein, die eine ausreichende Datensicherheit gewährleisten.167) p) Ungültigkeit von Beschlüssen (zu Rz. 108) 259 Vgl. § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG. q) Niederschrift (zu Rz. 109) 260 Die Verpflichtung zur Fertigung der Niederschrift und Übersendung des Protokolls ergibt sich aus § 24 Abs. 6 WEG.168) Die Übersendung muss mindestens eine Woche vor Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist (§ 45 WEG) erfolgen, um den beteiligten Sondereigentümern die Prüfung etwaiger Anfechtungsgründe zu ermöglichen. r) Beschluss-Sammlung (zu Rz. 110) 261 Nach § 24 Abs. 7, 8 WEG hat der Verwalter bezüglich der Beschlüsse der Gesellschaft eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung ist für die Rechtssicherheit von wesentlicher Bedeutung, um die gefassten Beschlüsse ordnungsgemäß zu dokumentieren. Vereinbarungsändernde Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die z. B. durch eine Öffnungsklausel zugelassen sind, wirken seit Erlass der WEMoG nur noch dann gegen Sondereigentümer, wenn diese als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind, § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG.169) Die nach alter Gesetzeslage bestehende, unter dem Aspekt der Rechtssicherheit problematische Möglichkeit vereinbarungsändernder Beschlüsse _____________ 165) Vgl. BGH Rpfleger 1987, 106. 166) Vgl. BGH NJW 1993, 1329: ohne Regelung in der Gemeinschaftsordnung nur bei besonderem Interesse zulässig. 167) Palandt/Wicke, § 23 WEG Rz. 4a. 168) Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Kümmel, WEG, § 24 Rz. 53, 59. 169) Palandt/Wicke, § 10 WEG Rz. 28.

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II. Erläuterungen

ohne Eintragung im Grundbuch ist damit entfallen (§ 10 Abs. 4 Satz 2 WEG a. F.).170) Die Verpflichtung des Verwalters zur Führung der Beschluss-Sammlung sollte klarstellend in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden. 31. Verwalter (zu Rz. 111) Der Verwalter nimmt für die Wohnungseigentümergemeinschaft Funktionen war, darüber 262 hinaus können die Wohnungseigentümer weitere Aufgaben auf ihn übertragen.171) Als Verwalter kann jede natürliche oder juristische Person sowie eine Personengesellschaft172) bestellt werden, auch ein Wohnungseigentümer. Auch eine UG oder englische Ltd. kann nach der Rechtsprechung zum Verwalter bestellt werden.173) Mehrere Personen, die nicht Personengesellschaft sind, können mangels klarer Verantwortlichkeit nicht bestellt werden.174) Nach § 26a WEG ist vorgesehen, dass die Bezeichnung „zertifizierter Verwalter“ nach Ablegung einer entsprechenden IHK-Prüfung geführt werden kann.175) Nach § 26a Abs. 2 WEG sind Ausführungsbestimmungen für die Prüfung durch das BMJV zu erlassen. Der erste Verwalter kann – wie hier – bereits in der Teilungserklärung bestellt werden; die Amtszeit darf bei der ersten Bestellung eines Verwalters nach der Begründung von Wohnungseigentum maximal drei Jahre betragen; im Übrigen fünf Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Nicht empfehlenswert ist es, dem Eigentümer in der Teilungserklärung nur die Befugnis einzuräumen, den – noch nicht namentlich benannten – Verwalter nachträglich zu bestellen, da diese Befugnis mit der Entstehung einer faktischen Eigentümergemeinschaft endet.176) a) Bestellung durch Mehrheitsbeschluss (zu Rz. 112) Ausreichend ist die einfache Mehrheit, unabhängig davon, ob nach Köpfen oder Mitei- 263 gentumsanteilen abgestimmt wird.177) Eine qualifizierte Mehrheit kann nicht vereinbart werden.178) b) Dauer der Verwalterbestellung (zu Rz. 112) Die Höchstdauer der Bestellung beträgt nach § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG fünf Jahre; bei der 264 erstmaligen Bestellung eines Verwalters nach der Aufteilung jedoch nur drei Jahre. c) Wiederholte Bestellung (zu Rz. 112) Nach § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG ist die wiederholte Bestellung des Verwalters zulässig, sie 265 kann jedoch zur Vermeidung von Umgehungen frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit beschlossen werden.179) _____________ 170) Fabis, RNotZ 2007, 369, 372; Niedenführ, NJW 2007, 1841; Bärmann/Merle, WEG, § 24 Rz. 131. 171) Zur Systematik vgl. Hügel/Elzer, WEG, § 27 Rz. 6, 74 ff. 172) Problematisch BGB-Gesellschaft, ablehnend BGH NZM 2009, 2189; Beschl. v. 26.1.2006 – V ZB 132/05, DNotI-Dokumenten-Nr. 5 26 132/05; BGHZ 107, 268; vgl. BGH ZIP 2001, 330 = NJW 2001, 1056, dazu EWiR 2001, 341 (Prütting); Meinungsstand Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/ Niedenführ, WEG, § 26 Rz. 9. 173) BGH NJW 2012, 2725 f; a. A. LG Karlsruhe ZWE 2011, 369 (UG). 174) BGH WuM 1990, 128. 175) Forschner, ZNotP 2021, 202, 208. 176) BayObLG NJW-RR 1994, 784; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Niedenführ, WEG, § 26 Rz. 23. 177) Palandt/Wicke, § 26 WEG Rz. 6. 178) OLG Karlsruhe Justiz 1983, 412. 179) Bärmann/Pick, WEG, § 26 Rz. 4.

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d) Vorzeitige Abberufung (zu Rz. 113) 266 Die vorzeitige Abberufung des für eine bestimmte Zeit bestellten Verwalters ist jederzeit möglich, § 26 Abs. 3 WEG. Einschränkungen hierzu sind nach § 26 Abs. 5 WEG nicht mehr zulässig, sodass – anders als nach bisheriger Rechtslage180) – die Abberufung nicht an das Vorliegen eines wichtigen Grundes geknüpft werden kann. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung, § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG. e) Weisungen (zu Rz. 114) 267 Der Verwalter hat ausschließlich Weisungen der Gemeinschaft zu befolgen, § 27 Abs. 1 WEG181); die Formulierung stellt klar, dass Einzelweisungen durch Eigentümer nicht erteilt werden können. f) Verwaltervertrag (zu Rz. 115) 268 Im Hinblick auf den Verwalter ist zwischen dessen Organstellung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft, die mit der Bestellung beginnt, und dem schuldrechtlichen Verwaltervertrag zu unterscheiden. Bei Letzterem handelt es sich um einen – grundsätzlich formfreien – Geschäftsbesorgungsvertrag, durch den wechselseitige Verpflichtungen begründet werden, insbesondere der Vergütungsanspruch des Verwalters.182) g) Befugnisse (zu Rz. 117) 269 Die in § 27 WEG vorgesehenen Befugnisse des Verwalters können durch Beschluss der Wohnungseigentümer erweitert oder beschränkt werden, § 27 Abs. 2 WEG. aa) Verträge 270 Die durch das WoMEG neu geregelte gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters für die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 9b Abs. 1 WEG umfasst die gerichtliche und außergerichtliche Vertretung. Ausgenommen sind Grundstückskauf- und Darlehensverträge, für die ein Beschluss erforderlich ist. Die Vertretungsmacht kann im Außenverhältnis nicht beschränkt werden. Damit ist die Rechtsstellung des Verwalters gegenüber der früheren Rechtslage (keine generelle Befugnis zum Abschluss von Verträgen aufgrund des Gesetzes183)) deutlich gestärkt worden.184) Die früher in Gemeinschaftsordnungen übliche Erweiterung der Vertretungsmacht185) kann folglich entfallen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Verwalter auch die Befugnis erhalten soll, Grundstückskaufverträge und Darlehensverträge abzuschließen. Dies dürfte im Regelfall jedoch nicht erforderlich sein. Eine Vertretung einzelner Wohnungseigentümer (entsprechend § 27 Abs. 2 WEG a. F.) ist nicht mehr vorgesehen.186) _____________ 180) 181) 182) 183) 184) 185) 186)

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Bärmann/Merle, WEG, § 26 Rz. 220. Palandt/Wicke, § 27 WEG Rz. 1. Bärmann/Merle, WEG, § 26 Rz. 112. BayObLG WuM 1996, 497. Türckheim, Notar 2021, 3, 19. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Niedenführ, WEG, § 27 Rz. 88. Palandt/Wicke, § 9b WEG Rz. 2.

II. Erläuterungen

bb) Vertretungsbefugnis Die Befugnis des Verwalters zur Entgegennahme von Zustellungen gemäß § 9b Abs. 1 271 WEG beinhaltet gleichzeitig seine Verpflichtung, Zustellungen entgegenzunehmen.187) Die Regelung stellt klar, dass die Vertretungsbefugnis auch bei solchen Willenserklärungen und Zustellungen gilt, die formell an einzelne Wohnungseigentümer gerichtet sind, inhaltlich aber Auswirkungen auf die Wohnungseigentümergemeinschaft haben. cc) Hausordnung Für die Aufstellung der Hausordnung ist nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG die Eigentümer- 272 gemeinschaft zuständig. Die Gemeinschaftsordnung kann den Verwalter zum Erlass einer Hausordnung ermächtigen. Dies ist sinnvoll, da der Verwalter die Hausordnung sofort nach seiner Bestellung – also auch vor Verkauf der ersten Einheit – erlassen kann, während die Eigentümerversammlung regelmäßig erst nach Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten zusammentritt. Der Inhalt der Hausordnung hängt von den Gegebenheiten der jeweiligen Anlage ab; typischerweise werden u. a. Haustierhaltung, häusliche Ruhezeiten, Reinigungs- und Winterdienstpflichten, Benutzung von Gemeinschaftseinrichtungen (Waschküche, Trockenräume, Kinderspielplätze etc.) geregelt.188) dd) Prozessvollmacht Es wird klargestellt, dass die Befugnis zur Geltendmachung von Ansprüchen für die Woh- 273 nungseigentümergemeinschaft auch die Erteilung von Prozessvollmachten (§§ 78 ff ZPO) erfasst. ee) Befreiung von § 181 BGB (zu Rz. 118) Der Verwalter unterliegt sowohl als gesetzlicher Vertreter nach § 9b Abs. 1 WEG als auch 274 rechtsgeschäftlicher Vertreter dem Verbot des § 181 BGB. Eine Befreiung ist zulässig.189) h) Verwalternachweis (zu Rz. 119) Der Nachweis der Verwaltereigenschaft erfolgt – sofern eine öffentliche Urkunde erfor- 275 derlich ist – durch die Vorlage der Niederschrift über die Versammlung, in welcher der Bestellungsbeschluss gefasst worden ist (§ 26 Abs. 4 WEG). Die Unterschriften des Versammlungsleiters, eines (sonstigen) Eigentümers und – sofern ein Verwaltungsbeirat vorhanden ist – des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden sind öffentlich zu beglaubigen (§ 24 Abs. 6 WEG). Die Regelung sieht aus Zweckmäßigkeitsgründen die Erteilung einer gesonderten Vollmachtsurkunde zu Nachweiszwecken vor; der früher vorgesehene gesetzliche Anspruch des Verwalters hierauf (§ 27 Abs. 6 WEG a. F.) ist jedoch entfallen. 32. Verwaltungsbeirat (zu Rz. 120) Die Bildung eines Verwaltungsbeirats ist nicht obligatorisch. Sie steht im Ermessen der 276 Eigentümergemeinschaft, die einen Verwaltungsbeirat durch Beschluss bestellen kann (§ 29 _____________ 187) Bärmann/Pick, WEG, § 27 Rz. 31. 188) Zum zulässigen Inhalt der Hausordnung vgl. Bärmann/Merle, WEG, § 21 Rz. 60 ff m. w. N. 189) Forschner, ZNotP 2021, 202, 204; Dürr, WEZ 1988, 227.

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Abs. 1 Satz 1 WEG). Vor allem bei größeren Eigentümergemeinschaften wird es sinnvoll sein, die Schaffung eines Verwaltungsbeirats in der Gemeinschaftsordnung vorzusehen. Die Eigentümerversammlung kann nach dem Inkrafttreten des WEMoG die Zahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats oder ihre Zusammensetzung flexibel regeln. Sofern mehrere Mitglieder bestellt werden, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen, § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG. Die Mitglieder müssen Wohnungseigentümer sein.190) 277 Der Verwaltungsbeirat hat den Verwalter bei seinen Aufgaben zu unterstützen und neuerdings auch zu überwachen (§ 29 Abs. 2 Satz 1 WEG). Dazu kann er jederzeit Auskünfte verlangen.191) Er soll insbesondere den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, Rechnungslegungen und Kostenvoranschläge prüfen und mit einer Stellungnahme versehen (§ 29 Abs. 2 Satz 2 WEG). Da die Mitglieder des Verwaltungsbeirats aus dem Kreis der Sondereigentümer bestellt werden, kann der Verwaltungsbeirat eine Mittlerfunktion zwischen diesen und der Verwaltung wahrnehmen.192) Sofern die Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig sind, gilt eine Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG). Die jährliche Entlastung des Verwaltungsbeirats ist aus haftungsrechtlichen Gründen empfehlenswert.193) 33. Öffnungsklausel (zu Rz. 121) 278 In praktischer Hinsicht besteht das Bedürfnis, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss Änderungen und Ergänzungen der Gemeinschaftsordnung vornehmen kann. Hierfür ist grundsätzlich eine Ermächtigung in der Gemeinschaftsordnung in Form einer Öffnungsklausel erforderlich. Anderenfalls könnten Änderungen nur durch eine (allseitige) Vereinbarung der Eigentümer getroffen werden, die im Regelfall nur schwer oder gar nicht erreichbar ist. Das WoMEG geht nunmehr in § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG auch ausdrücklich davon aus, dass Beschlüsse aufgrund einer Vereinbarung (Öffnungsklausel) gefasst werden können.194) Diese wirken gegen Sondernachfolger eines Wohnungseigentums nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind, anderenfalls binden sie als schuldrechtliche Vereinbarungen nur die Beteiligten.195) Die Eintragung erfolgt aufgrund Antrags der Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, § 7 Abs. 2 Satz 2 WEG. a) Rechtsentwicklung 279 Die Notwendigkeit einer Öffnungsklausel für Änderungen der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss der Eigentümerversammlung ergibt sich aus der seit dem sog. „Zitterbeschluss“196) geänderten Rechtsprechung. Das WEG unterscheidet zwischen Angelegenheiten, die nach § 10 Abs. 3 WEG nur durch (einstimmige) Vereinbarung der Eigentümer geregelt werden können, und Angelegenheiten, die von der Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 23 Abs. 1 WEG geregelt werden können. _____________ 190) Palandt/Wicke, § 29 WEG Rz. 1. 191) BayObLGZ 1972, 161; nach alter Rechtslage keine Verpflichtung zur Überwachung des Verwalters, dies dürfte durch die Neufassung überholt sein. 192) Bärmann/Merle, WEG, § 29 Rz. 56. 193) Palandt/Wicke, § 29 WEG Rz. 4. 194) Palandt/Wicke, § 10 WEG Rz. 27. 195) Palandt/Wicke, § 10 WEG Rz. 13; dies gilt auch für nach bisheriger Rechtslage gefasste „alte“ Beschlüsse der WEG; Türckheim, Notar 2021, 3, 13. 196) BGHZ 145, 158 = ZfIR 2000, 877.

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II. Erläuterungen

Die vor dem „Zitterbeschluss“ des Bundesgerichtshofs geübte Verwaltungspraxis bestand 280 darin, durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung Regelungen auch über solche Gegenstände zu treffen, die nach den gesetzlichen Vorgaben eigentlich eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 3 WEG erforderten (sog. „Pseudovereinbarungen“). Die Beschlüsse erlangten nach früherer Rechtsprechung auch gegenüber Rechtsnachfolgern Wirksamkeit, wenn sie nicht fristgerecht angefochten wurden.197) Sie führten damit praktisch zum gleichen Ergebnis wie eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 3 WEG. Der „Zitterbeschluss“ stellte unter Aufgabe der früheren Rechtsprechung fest, dass durch 281 Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft nur solche Angelegenheiten der Eigentümergemeinschaft geregelt werden können, die nach dem WEG oder aufgrund Vereinbarung der Eigentümer durch Beschluss entschieden werden können. Die bisherige Praxis der Pseudobeschlüsse setze das Mehrheitsprinzip an die Stelle des Vertragsprinzips, führe zu einer Umgehung des § 10 Abs. 3 WEG und schade der Grundbuchpublizität, da die Beschlüsse nicht eingetragen werden. Aufgrund der Entscheidung waren nunmehr Beschlüsse (Pseudovereinbarungen) der Eigentümergemeinschaft zu Gegenständen, die nach § 10 Abs. 3 WEG durch Vereinbarung zu regeln sind, als „vereinbarungsändernde Beschlüsse“ wegen fehlender Beschlusszuständigkeit unwirksam, sofern sie gesetzliche Bestimmungen abbedingen. Sogenannte vereinbarungswidrige Beschlüsse198) oder „vereinbarungsersetzende Beschlüsse“199) sollten dagegen wirksam, aber anfechtbar sein. Die von der Rechtsprechung gebildeten Fallgruppen führten in der Praxis zu Abgrenzungsproblemen.200) Da die bisherige Praxis der „Pseudovereinbarungen“ nicht mehr haltbar war, wurden in der 282 Folgezeit durch die Gemeinschaftsordnung (Öffnungsklausel) der Eigentümergemeinschaft Beschlusskompetenzen zugewiesen, vgl. jetzt auch § 10 Abs. 3, Alt. 2 WEG. Durch diese vereinbaren die Eigentümer die Geltung des Mehrheitsgrundsatzes.201) Mit der Änderung des WEG zum 1. Juli 2007 verfolgte der Gesetzgeber u. a. das Ziel, die 283 Beschlusskompetenzen der Eigentümerversammlung zu stärken. Er hatte daher für die Änderung des Betriebskostenschlüssels (§ 16 Abs. 3 – 5 WEG a. F.), bauliche Veränderungen (§ 22 Abs. 2 WEG a. F.) sowie die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung (§ 12 Abs. 4 WEG a. F.) zwingende Beschlusskompetenzen der Eigentümerversammlung mit qualifizierten Mehrheiten geschaffen, die seitdem in zahlreiche Gemeinschaftsordnungen Eingang gefunden haben.202) Diese Regelungen sind durch das WoMEG ersatzlos entfallen, lediglich auf der Ebene der Kostentragung bestimmt § 21 Abs. 2 WEG nunmehr, dass alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen haben, wenn diese mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde und deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Für die Zukunft empfiehlt es sich, die Wiedergabe der überholten Regelungen aus bestehenden Teilungserklärungen zu streichen. _____________ 197) Vgl. BGHZ 54, 65. 198) Eigentümerversammlung wendet bei Beschlüssen die Bestimmungen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung unrichtig an, BGHZ 127, 99, 102 = ZIP 1994, 1605 (Abweichen von in GO festgelegtem Kostenverteilungsschlüssel). 199) Beschlüsse über Regelungsgegenstände, die einer Vereinbarung bedurft hätten, da sie die Grenzen des ordnungsgemäßen Gebrauchs gemäß § 15 Abs. 2 WEG oder der ordnungsgemäßen Instandhaltung/ Instandsetzung gemäß § 33 Abs. 2 WEG überschreiten, BGHZ 129, 329, 334 (generelles Verbot der Hundehaltung). 200) Vgl. Volmer, ZfIR 2000, 931. 201) Schneider, Rpfleger 2002, 503. 202) Hügel, DNotZ 2007, 326, 356.

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Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

b) Mehrheit (zu Rz. 121) 284 Wegen des mit der Änderung der Gemeinschaftsordnung verbundenen Eingriffs in den bestehenden Rechtszustand ist es sinnvoll, eine qualifizierte Mehrheit aller Miteigentumsanteile vorzusehen. Alternativ kann auch auf die – auch einfache – Mehrheit der anwesenden oder in der Versammlung vertretenen Miteigentumsanteile bzw. Eigentümer abgestellt werden.203) 285 Zu beachten ist, dass an die Beschlussfähigkeit der Versammlung nach neuer Rechtslage keine besonderen Anforderungen mehr gestellt werden, die frühere Regelung des § 25 Abs. 3 WEG a. F. ist entfallen. Die Gemeinschaftsordnung kann jedoch Anforderungen an die Beschlussfähigkeit regeln.204) c) Inhaltliche Anforderungen (zu Rz. 121 f) 286 Schwierigkeiten ergeben sich aus der zum Teil unterschiedlichen Handhabung der Grundbuchämter. Nach bisher herrschender Meinung kann eine Abänderung der Gemeinschaftsordnung nur erfolgen, wenn ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Eigentümer gegenüber dem früheren Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden.205) Dies setzt nach der Rechtsprechung einen sachlichen Grund und das Nichtvorliegen einer unbilligen Benachteiligung voraus.206) Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG muss die Verteilung der Kosten der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen; die Verteilung nach Verbrauch oder Verursachung ist zulässig.207) Zur Vermeidung von Beanstandungen sind diese Kriterien aufzunehmen. d) Änderung von Sondernutzungsrechten (zu Rz. 122) 287 Die Begründung und der Entzug von Sondernutzungsrechten sollten von der Beschlusszuständigkeit der Eigentümerversammlung ausgenommen werden, da diese zu enteignungsgleichen Eingriffen und dazu führen können, dass die wirtschaftliche Basis für bestellte Grundpfandrechte nachteilig verändert wird.208) e) Laufende Verwaltung (zu Rz. 122) 288 Um die Bewirtschaftung der Anlage zu gewährleisten, sollten Eingriffe der Eigentümer in den laufenden Wirtschaftsplan und die Vollmachten des Verwalters ausgeschlossen werden. Gleiches gilt für die ausgeübte Option der Umsatzsteuer, da anderenfalls durch Beschlüsse steuerliche Schäden ausgelöst werden können. Von der Beschlusszuständigkeit der Eigentümerversammlung auszunehmen ist ferner die Öffnungsklausel selbst, da diese die Rechtsgrundlage für vereinbarungsändernde Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft bildet.

_____________ 203) 204) 205) 206) 207) 208)

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Drasdo, BWNotZ 2002, 5. Palandt/Wicke, § 25 WEG Rz. 1. Schneider, Rpfleger 2002, 503, 504; Drasdo, BWNotZ 2002, 5, 6. Bärmann/Pick, WEG, § 16 Rz. 60; BGHZ 95, 137; OLG Hamm NZM 2004, 504. Palandt/Wicke, § 16 WEG Rz. 7. Drasdo, BWNotZ 2002, 5, 6.

Muster 2: Reihenhausanlage I. Vertragstext [Urkundseingang: siehe Muster 1 Rz. 27]

289

Der/die Erschienene – handelnd wie angegeben – erklärte mit der Bitte um Beurkundung: Ich gebe hiermit gemäß § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) folgende Teilungserklärung ab: [Æ Rz. 323] I. Grundstück 1.

Die ABC Grundbesitz GmbH & Co. KG

290

– nachstehend „Grundstückseigentümer“ genannt – ist Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von Barmen Blatt 5408 eingetragenen Grundbesitzes Flur 344, Flurstück 111,

Freifläche, Am Barmer Wald, groß 1108 qm.

Im Grundbuch sind eingetragen: in Abteilung II: […] in Abteilung III: […] Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen. 2.

Der Eigentümer wird den vorgenannten Grundbesitz mit fünf Reihenhäusern nebst 291 fünf Garagen sowie fünf Carports bebauen.

[Æ Rz. 326] II. Teilung Der Grundstückseigentümer teilt das Eigentum an dem vorbezeichneten Grundstück 292 gemäß § 8 WEG in Miteigentumsanteile auf in der Weise, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an bestimmten Räumen sowie Stellplätzen und – soweit ausdrücklich angegeben – außerhalb des Gebäudes befindlichen Flächen verbunden ist. Im Einzelnen erfolgt die Aufteilung gemäß der dieser Niederschrift als Anlage II beige- 293 fügten Aufstellung in Verbindung mit dem von der Stadt Wuppertal unter dem Aktenzeichen „110.5/09“ genehmigten und dieser Niederschrift als Anlage IV beigefügten Aufteilungsplan nebst Lageplan, Schnitt- und Ansichtszeichnungen. [Æ Rz. 324 f]

65

Muster 2: Reihenhausanlage

294 Sämtliche Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume sind in sich abgeschlossen im Sinne des § 3 Abs. 2 WEG. Die entsprechende Bescheinigung der Stadt Wuppertal gemäß § 7 WEG ist dieser Urkunde als Anlage III beigefügt. [Æ Rz. 329] 295 Die im Aufteilungsplan und im Lageplan nicht mit Ziffern gekennzeichneten Räume, Stellplätze und außerhalb des Gebäudes befindlichen Flächen bleiben gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer im Sinne des § 5 WEG. [Æ Rz. 327] III. Name 296 Die Eigentümergemeinschaft führt den Namen „Wohnungseigentümergemeinschaft Am Barmer Wald 14a – 14e“. [Æ Rz. 328] IV. Gemeinschaftsordnung 297 Der Inhalt des Wohnungs- und Teileigentums und die Rechte und Pflichten der Eigentümer werden durch den vorgenannten Aufteilungsplan und die Gemeinschaftsordnung geregelt, die als Anlage I zu dieser Urkunde genommen ist. V. Grundbucherklärungen 298 [Siehe Muster 1, Abschnitt V Rz. 36 ff, 146] VI. Vollmacht 299 [Siehe Muster 1, Abschnitt VI Rz. 39 f, 147] VII. Kosten, Sonstiges 300 [Siehe Muster 1, Abschnitt VII Rz. 41 ff, 148 ff] Diese Niederschrift und die geschriebenen Anlagen wurden dem Erschienenen vorgelesen, von ihm genehmigt und die Niederschrift von ihm und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben; die als Anlage genommenen Zeichnungen und Pläne wurden zur Durchsicht vorgelegt und genehmigt: Anlage I zur Urkunde des Notars 301 […] in Wuppertal vom […] 2021 – UR.-Nr. […] für 2021 – Notar

66

I. Vertragstext

Gemeinschaftsordnung §1 Grundsatz [Siehe Muster 1, § 1 Rz. 46, 152 ff]

302

§2 Begriffsbestimmungen [Siehe Muster 1, § 2 Rz. 47 ff, 153 ff]

303

§3 Wirtschaftliche Trennung der Sondereigentumseinheiten 1.

Die gebildeten Wohnungseigentumseinheiten sollen – soweit rechtlich möglich – 304 wirtschaftlich selbstständig behandelt und verwaltet werden. Mit den einzelnen Wohnungseigentumseinheiten werden daher die zu ihrem Gebäude gehörenden Flächen sowie jeweils ein Carport als Bestandteil des Sondereigentums verbunden, die im beigefügten Lageplan mit der jeweiligen Wohnungsnummer bezeichnet und mit Maßangaben versehen sind. Ferner wird den einzelnen Eigentümern das Sondernutzungsrecht an allen nicht sondereigentumsfähigen Gebäudeteilen des auf der jeweiligen Fläche errichteten Gebäudes zugewiesen, um diese wirtschaftlich und rechtlich im Ergebnis so zu behandeln, als ob sie jeweils Alleineigentümer der Gebäude nebst zugehöriger Außenfläche sind. [Æ Rz. 331]

2.

Mit Rücksicht auf die wirtschaftliche Trennung der Sondereigentumseinheiten werden 305 die Bildung einer Instandhaltungsrücklage und die Verpflichtung zum Wiederaufbau im Falle der Zerstörung ausdrücklich ausgeschlossen. Ein Verwalter soll zunächst nicht bestellt werden; der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Bestellung bleibt unberührt. [Æ Rz. 332 ff] §4 Im Sondereigentum stehende Außenflächen

1.

Die zu den einzelnen Wohnungseigentumseinheiten gehörenden Außenflächen kön- 306 nen von dem jeweiligen Wohnungseigentümer auch für eine Änderung der vorhandenen Bebauung, zur weiteren Bebauung (Neubebauung, Anbauten, Wintergärten, Garagenbauten, Carports, PKW-Stellplätzen etc.) genutzt werden, sofern öffentlichrechtliche Bestimmungen, die bei einer Realteilung der Grundstücke Anwendung fänden, nicht entgegenstehen. Ein für das Gesamtgrundstück vorhandenes Baurecht darf von jedem Grundstückseigentümer nur entsprechend der Größe seiner Außenfläche genutzt werden. [Æ Rz. 335, 340]

2.

Sofern auf den zum Wohnungseigentum gehörenden Außenflächen nachträglich Ge- 307 bäude errichtet werden, ist jeder Miteigentümer berechtigt und verpflichtet, die Eintragung des Sondereigentums an nachträglich errichteten Gebäuden in die Teilungserklärung auf Kosten des errichtenden Eigentümers zu verlangen und zu dulden. Die Miteigentümer sind zur Mitwirkung an der erforderlichen Änderung der Teilungserklärung verpflichtet. Bezüglich der nicht sondereigentumsfähigen Teile des neuen Gebäudes besteht ein Sondernutzungsrecht des errichtenden Eigentümers. [Æ Rz. 341]

67

Muster 2: Reihenhausanlage

§5 Sondernutzungsrechte 308 1.

An allen Gebäudeteilen der vorhandenen und künftigen Bebauung, die sich aufgrund gesetzlicher Bestimmungen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer befinden, wird zugunsten des jeweiligen Wohnungseigentümers, auf dessen vorstehend zugeordneter Teilfläche sich diese befinden, ein ausschließliches Sondernutzungsrecht bestellt. Bei Trennmauern und anderen baulichen Anlagen, die sich auf der Grenze zwischen mehreren Teilflächen befinden, wird das Sondernutzungsrecht jeweils bis zur Mitte bestellt. [Æ Rz. 339]

309 2.

Soweit Sondernutzungsrechte zugunsten eines Wohnungseigentümers bestellt sind, hat der Wohnungseigentümer Dritten gegenüber sämtliche Rechte und Pflichten, wie sie einem Alleineigentümer zustehen; er trägt auch die Verkehrssicherungspflicht. Er ist ermächtigt, diese Rechte im eigenen Namen – auch gerichtlich – geltend zu machen und Prozessvollmacht zu erteilen. Er verpflichtet sich gegenüber der Eigentümergemeinschaft, seine Verpflichtungen Dritten gegenüber allein zu erfüllen und die Eigentümergemeinschaft insoweit von allen Ansprüchen freizustellen. [Æ Rz. 342 f] § 5a Art und Umfang der Nutzung

310 1.

Jedem Eigentümer steht an seinem Wohnungseigentum und den ihm bestellten Sondernutzungsrechten das alleinige Recht der Nutzung so zu, als ob es sich um Alleineigentum handelt.

311 2.

Die Wohnungen dürfen zu Wohnzwecken und zur Ausübung eines Berufes oder Gewerbes benutzt werden, sofern es sich nicht um Tätigkeiten handelt, die andere Eigentümer durch Geräusche, Emissionen oder eine hohe Besucherfrequenz beeinträchtigen. Unzulässig sind alle Tätigkeiten, die im Zusammenhang mit der gewerblichen Erbringung oder Darstellung sexueller Handlungen stehen. [Æ Rz. 344] §6 Veräußerung des Wohnungseigentums

312 Die Veräußerung bedarf nicht der Zustimmung des Verwalters oder der anderen Wohnungseigentümer. [Æ Rz. 345] §7 Instandhaltung und Instandsetzung 313 Jeder Eigentümer muss sein Sondereigentum und die seiner Sondernutzung unterliegenden Gebäude, baulichen Anlagen und Flächen auf eigene Kosten ordnungsgemäß instand halten und instand setzen. [Æ Rz. 346] §8 Haftung des Wohnungseigentümers 314 [Siehe Muster 1, § 8 Rz. 74, 208]

68

I. Vertragstext

§9 Versicherungen 1.

Für sein Sondereigentum und sein Sondernutzungsrecht hat jeder Wohnungseigen- 315 tümer folgende Versicherungen abzuschließen: a) eine Versicherung gegen die Inanspruchnahme aus der gesetzlichen Haftpflicht des Grundstückseigentümers einschließlich einer Gewässerschadenhaftpflichtversicherung in angemessener Höhe, b) eine Gebäudeversicherung (gleitende Neuwertversicherung) als kombinierte Wohngebäudeversicherung gegen Feuer- Leitungswasser und Sturmschaden in Höhe des Wiederherstellungsaufwands.

2.

Ist der getrennte Abschluss von Versicherungen nicht möglich, so haben die Woh- 316 nungseigentümer die genannten Versicherungen gemeinsam abzuschließen.

[Æ Rz. 347] § 10 Mehrheit von Berechtigten an einem Wohnungseigentum Mehrere Eigentümer derselben Einheit haften für sämtliche Verpflichtungen als Gesamt- 317 schuldner unabhängig davon, ob sie eine Gemeinschaft nach Bruchteilen oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden oder in einem sonstigen Beteiligungsverhältnis stehen. Tatsachen, die bei einem von ihnen vorliegen, wirken für und gegen alle. Jeder von ihnen gilt im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern als durch den 318 anderen bevollmächtigt, sofern nicht eine anderslautende schriftliche Mitteilung vorliegt. Dies gilt insbesondere auch für Eheleute, denen eine Einheit gemeinsam gehört. [Æ Rz. 348] § 11 Lasten und Kosten 1.

Jeder Wohnungseigentümer trägt alle Kosten, die unmittelbar oder mittelbar auf sein 319 Wohnungseigentum und auf die Gegenstände entfallen, an denen für ihn ein Sondernutzungsrecht bestellt worden ist. Sonstige Kosten sind, soweit sie getrennt erfasst werden können, nach dem tatsächlichen Verbrauch bzw. dem Anteil der tatsächlichen Nutzung zu verteilen. [Æ Rz. 349]

2.

Kosten, die nicht getrennt erfasst werden können, und Kosten, die nicht durch Son- 320 dernutzungsrechte einzelnen Wohnungseigentümern zugewiesenes Eigentum betreffen, sind von den Wohnungseigentümern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Soweit öffentliche Lasten und Abgaben auf der Basis von Grundstücksflächen und Geschossflächen erhoben werden, sind diese zwischen den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu verteilen. [Æ Rz. 350]

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Muster 2: Reihenhausanlage

§ 12 Eigentümerversammlung 321 Die Wohnungseigentümer vereinbaren in Abweichung von § 24 WEG, dass regelmäßige Eigentümerversammlungen nicht abgehalten werden. Das Recht jedes Wohnungseigentümers, eine außerordentliche Eigentümerversammlung unter Angabe des Zwecks und der Gründe zu verlangen, bleibt unberührt. [Æ Rz. 351 f] Anlage II zur Urkunde des Notars 322 […] in Wuppertal vom […] 2021 – UR.-Nr. […] für 2021 – Notar Ziffer des Aufteilungsplans und Lageplans

Art und Lage von der Straße aus gesehen

Miteigentumsanteil in 1.000stel

1

Sondereigentum an den Räumen im Reihenendhaus nebst Obergeschoss, Kellergeschoss und Balkon sowie einer Garage und Carport nebst Grundstücksfläche gemäß Plan mit Maßangaben, 1. Haus von rechts

200

2

Sondereigentum an den Räumen im Reihenhaus nebst Obergeschoss, Kellergeschoss und Balkon sowie einer Garage und Carport nebst Grundstücksfläche gemäß Plan mit Maßangaben, 2. Haus von rechts

200

3

Sondereigentum an den Räumen im Reihenhaus nebst Obergeschoss, Kellergeschoss und Balkon sowie einer Garage und Carport nebst Grundstücksfläche gemäß Plan mit Maßangaben, 3. Haus von rechts

200

4

Sondereigentum an den Räumen im Reihenhaus nebst Obergeschoss, Kellergeschoss und Balkon sowie einer Garage und Carport nebst Grundstücksfläche gemäß Plan mit Maßangaben, 4. Haus von rechts

200

5

Sondereigentum an den Räumen im Reihenhaus nebst Obergeschoss, Kellergeschoss und Balkon sowie einer Garage und Carport nebst Grundstücksfläche gemäß Plan mit Maßangaben, 5. Haus von rechts

200

II. Erläuterungen 1. Allgemeines (zu Rz. 289 ff, 304) 323 Reihenhaus- oder Mehrhausanlagen werden häufig in der Form von Wohnungseigentum gebildet, da aufgrund baurechtlicher Bestimmungen die Realteilung der Gesamtfläche in Einzelparzellen nicht durchführbar ist. In diesen Fällen legen die einzelnen Wohnungseigentümer darauf Wert, bezüglich ihres Wohnungseigentums – ähnlich wie der Eigentümer einer real geteilten Parzelle – eine rechtlich und wirtschaftlich möglichst eigenständige Stellung zu erhalten. Gemeinschaftliche Einrichtungen sind bei Reihenhausanlagen häufig nicht vorhanden. Die Interessenlage unterscheidet sich damit wesentlich von der des herkömmlichen Wohnungseigentums. Abweichend von der früheren Rechtslage können 70

II. Erläuterungen

die zu den jeweiligen Einheiten gehörenden Außenflächen nunmehr als Sondereigentum mit der Wohnungseigentumseinheit verbunden werden; nach früherer Rechtslage war lediglich die Zuweisung von Sondernutzungsrechten möglich.209) Für die Gestaltung der Teilungserklärung, die eine getrennte Behandlung und Verwaltung der Einheiten festlegen kann,210) gelten folgende Grundsätze: 

Möglichst die gesamte Fläche der Anlage ist durch die Bildung von Sondereigentum auch an den Außenflächen den einzelnen Wohnungseigentümern zuzuweisen.



Mit jedem Wohnungseigentum wird das Sondereigentum an den Flächen verbunden, die die betreffenden Räume umgeben.



Das Sondereigentum an den Außenflächen berechtigt zu jeder Nutzung der Flächen und baulichen Gestaltung, die bei der Bildung mehrerer Parzellen durch Realteilung zulässig wäre.



Jeder Wohnungseigentümer erhält ein Sondernutzungsrecht an den Gebäudeteilen im Bereich seines Wohnungseigentums, die nach dem WEG zum Gemeinschaftseigentum gehören.



Die Sondernutzungsrechte berechtigen zu jeder Nutzung und baulichen Gestaltung der Gebäudeteile, die bei real geteiltem Eigentum zulässig wäre.



Unterhaltungs- und Betriebskosten sind zu trennen.



Ein Verwalter wird nicht bestellt, regelmäßige Eigentümerversammlungen sind entbehrlich.

2. Form der Teilungserklärung Siehe Muster 1 Rz. 127.

324

3. Inhaltliche Anforderungen 325

Zum Inhalt der Teilungserklärung nach § 8 WEG siehe Muster 1 Rz. 128 ff. 4. Teilungsobjekt (zu Rz. 290)

Teilungsobjekt ist im vorliegenden Fall das Grundstück, auf dem noch mehrere Gebäude zu 326 erstellen sind. Die Aufteilung vor Erstellung der zu errichtenden Gebäude ist zulässig.211) 5. Aufteilungsplan Zu den Anforderungen an den Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 WEG) siehe Muster 1 Rz. 133. 327 Bezüglich des Namens der Eigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 6 Satz 4 WEG) siehe 328 Muster 1 Rz. 145.

_____________ 209) Forschner, ZNotP 2021, 202. 210) Vgl. Bärmann/Wenzel, WEG, § 10 Rz. 22; KG ZMR 2008, 67, 68. 211) Weitnauer, WEG, § 8 Rz. 7, Bärmann/Armbrüster, WEG, § 8 Rz. 9.

71

Muster 2: Reihenhausanlage

6. Abgeschlossenheit (zu Rz. 294) 329 Zu den Anforderungen an die Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 3 Abs. 2 WEG) siehe Muster 1 Rz. 134 ff. Die zu den jeweiligen Reihenhäusern gehörenden Außenflächen sind – sofern sie mit Maßangaben versehen und mit dem Sondereigentum verbunden sind – sondereigentumsfähig.212) Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Wohnung oder die Teileigentumseinheit wirtschaftlich nicht die Hauptsache bildet, § 3 Abs. 2 WEG. Stellplätze und Carports können als isoliertes Sondereigentum gebildet werden, sie müssen nicht mit dem Sondereigentum an Räumen verbunden werden, § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG. Einzelgaragen und Stellplätze können – wie in diesem Muster – mit den jeweiligen Wohneinheiten zu einer Einheit zusammengefasst werden,213) im Bedarfsfall aber auch als eigenständige Teileigentumseinheiten in das Grundbuch eingetragen werden.214) Carports sind ebenfalls sondereigentumsfähig, siehe Muster 1 Rz. 138. Sofern es sich bei den sondereigentumsfähigen Außenflächen nicht um Stellplätze handelt, müssen diese mit einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit verbunden werden, isoliertes Sondereigentum an Außenflächen kann nur bei Stellplätzen gebildet werden.215) Zu nicht mit Ziffern bezeichneten Räumen siehe Muster 1 Rz. 144. 330 Zum Schlussvermerk siehe Muster 1 Rz. 151. Folgende Anlagen sind beizufügen: 

Anlage I – Gemeinschaftsordnung



Anlage II – Zuordnung der Wohnungseigentumseinheiten



Anlage III – Abgeschlossenheitsbescheinigung



Anlage IV – Pläne.

7. Wirtschaftliche Trennung (zu Rz. 304 ff) 331 Die für die Reihenhausanlage durch die Gemeinschaftsordnung vorgesehene wirtschaftliche Trennung der Wohnungseigentumseinheiten führt zu grundlegenden Abweichungen vom Leitbild des WEG. Es ist daher empfehlenswert, zu Beginn der Gemeinschaftsordnung die wirtschaftliche Trennung der Einheiten ausdrücklich klarzustellen, damit die Zielsetzung nachfolgender Einzelbestimmungen erkennbar ist. Dies führt dazu, dass Kosten, die einzelnen Einheiten zugeordnet werden können, getrennt getragen werden müssen.216) Bei Abgrenzungsproblemen besteht auch die Möglichkeit, die getrennt zurechenbaren Kostenarten ausdrücklich aufzuführen.217) a) Instandhaltungsrücklage (zu Rz. 305) 332 Die Verpflichtung zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) kann abbedungen werden.218) Dies ist bei _____________ 212) 213) 214) 215) 216) 217) 218)

72

Forschner, ZNotP 2021, 202. Vgl. Bärmann/Armbrüster, WEG, § 3 Rz. 72, 88 ff. Vgl. Bärmann/Armbrüster, WEG, § 3 Rz. 72, 88 ff. Köther, RNotZ 2021, 377, 380. BGH NJW-RR 2012, 1291; BayObLG ZMR 1993, 231. Elzer, Notar 2016, 201, 204. § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG; vgl. Bärmann/Merle, WEG, § 21 Rz. 142; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/ Niedenführ, WEG, § 21 Rz. 2; Elzer, Notar 2016, 201, 205.

II. Erläuterungen

der wirtschaftlich getrennten Verwaltung der Anlage sinnvoll, da meist keine Notwendigkeit für die Bildung einer gemeinschaftlichen Rücklage besteht. b) Kein Wiederaufbau (zu Rz. 305) Nach § 22 WEG besteht im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Wohnungsei- 333 gentums ein Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf Wiederaufbau eines zerstörten Gebäudes gegen die Gemeinschaft. Der Anspruch kann grundsätzlich durch die Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen werden.219) Zur Erreichung der Eigenständigkeit der einzelnen Reihenhauseinheiten ist es sinnvoll, die Verpflichtung zum Wiederaufbau grundsätzlich auszuschließen. Das Risiko der Zerstörung der einzelnen Gebäude liegt daher bei dem jeweiligen Eigentümer, in dessen Wohnungseigentum/Sondernutzungsrecht sich das einzelne Gebäude befindet. Im Falle der Zerstörung des Gebäudes obliegt es diesem, den Wiederaufbau herbeizuführen. Die Auflösung der Gemeinschaft kann von ihm nicht verlangt werden; ein Anspruch auf Auflösung der Gemeinschaft besteht nur, wenn dies gesondert vereinbart wurde (§ 11 Abs. 1 Satz 3 WEG).220) c) Kein Verwalter (zu Rz. 305) Ein Verwalter soll nicht bestellt werden, da aufgrund der getrennten Verwaltung der Einhei- 334 ten keine Notwendigkeit hierfür besteht. Da das WEG den Verwalter als zwingendes Organ der Eigentümergemeinschaft vorsieht,221) kann der Anspruch der jeweiligen Wohnungseigentümer auf Bestellung eines Verwalters durch die Gemeinschaftsordnung nicht ausgeschlossen werden. d) Sondereigentum an Teilflächen (zu Rz. 306) Aufgrund der WEG-Novelle ist nunmehr die Bildung von Sondereigentum an Außenflä- 335 chen rechtlich zulässig. Für Reihenhausanlagen besteht damit die Möglichkeit, die zu den jeweiligen Einheiten gehörenden Außenflächen mit dem Sondereigentum zu verbinden und so die ausschließliche Nutzungsbefugnis der einzelnen Wohnungseigentümer an der ihr Wohnungseigentum umgebenden Fläche sicherzustellen. Die Außenflächen müssen im Aufteilungsplan mit Maßangaben versehen sein und dürfen im Verhältnis zur Wohnung nicht die wirtschaftliche Hauptsache bilden, § 3 Abs. 2, 3 WEG. Bei der Zuweisung der Flächen zu den einzelnen Sondereigentumseinheiten ist darauf zu achten, dass diese möglichst die gesamte Fläche der Anlage erfassen, damit keine gemeinschaftlich zu nutzenden Flächen verbleiben. Da die Sondereigentümer regelmäßig die Kosten der zu ihrem Sondereigentum gehörenden Flächen zu tragen haben, ist dann keine Instandhaltungsrücklage für Grundstücksflächen erforderlich. Bisher nicht abschließend geklärt ist, ob auf Grundstückflächen, die einzelnen Einheiten als Teil des Sondereigentums zugewiesen worden sind, im Bedarfsfall Dienstbarkeiten zugunsten anderer Einheiten eingetragen werden können.222) Sofern im Einzelfall Teile der Gesamtfläche als Zuwegung zu den einzelnen Wohnungs- 336 eigentumseinheiten dienen, müssen diese bei der Zuweisung der Flächen ins Sondereigen_____________ 219) 220) 221) 222)

Vgl. BayObLG WUM 1996, 495; Bärmann/Merle, WEG, § 22 Rz. 357. Vgl. Bärmann/Merle, WEG, § 22 Rz. 370. Vgl. BGHZ 106, 222. Wohl befürwortend BGH DNotI – Report 2019, 57 – Belastung von Sondereigentum mit Dienstbarkeit für anderes Sondereigentum (Heizkraftwerk).

73

Muster 2: Reihenhausanlage

tum ausgenommen werden, sodass eine gemeinschaftliche Nutzung (mit entsprechender Kostentragung) möglich ist. 337 Alternativ zu der Bildung von Sondereigentum an den Außenflächen kann – wie nach bisheriger Rechtslage – die ausschließliche Nutzungsbefugnis der einzelnen Wohnungseigentümer an der ihr Wohnungseigentum umgebenden Fläche durch die Bestellung von Sondernutzungsrechten gewährleistet werden.223) Auch in diesem Fall sollten möglichst alle Flächen einzelnen Wohnungseigentumseinheiten zugewiesen werden, damit keine Flächen in der gemeinschaftlichen Nutzung verbleiben. Da die Sondernutzungsberechtigten regelmäßig die Kosten der von ihnen genutzten Flächen zu tragen haben, ist auch bei der Zuordnung der Flächen über Sondernutzungsrechte keine Instandhaltungsrücklage für Grundstücksflächen im Gemeinschaftseigentum erforderlich. Die Bestellung von Dienstbarkeiten an Sondernutzungsrechten ist unzulässig.224) e) Anwendung nachbarrechtlicher Bestimmungen (zu Rz. 306) 338 Da die Wohnungseigentümer der einzelnen Einheiten wie Eigentümer real geteilten Grundbesitzes behandelt werden, ist die Anwendung der entsprechenden nachbarrechtlichen Vorschriften zu vereinbaren, die z. B. die Zulässigkeit von Umzäunungen regeln. Auch kann bereits auf Grundlage des Gemeinschaftsverhältnisses die Beachtung nachbarschützender Vorschriften des Bauordnungsrechts gefordert werden.225) f) Sondernutzungsrechte an Gebäudeteilen (zu Rz. 308) 339 Die Bestellung von Sondernutzungsrechten an Gebäudeteilen im Gemeinschaftseigentum ist zulässig.226) Sie ist erforderlich, da im Rahmen der Teilung nach dem WEG an bestimmten Gebäudeteilen zwingend Gemeinschaftseigentum besteht (§ 5 Abs. 2 WEG) und insoweit kein Sondereigentum gebildet werden kann. Gleiches gilt auch für die Fläche, die sich jeweils unter dem Hauptgebäude befindet.227) Hieran hat sich durch die gesetzliche Neuregelung des WEG nichts geändert. Durch die Zuweisung von Sondernutzungsrechten an diesen Gebäudeteilen erhält der Eigentümer der jeweiligen Wohnungseigentumseinheit eine dem Realeigentümer weitgehend entsprechende Stellung. g) Gestattung baulicher Änderungen (zu Rz. 306) 340 Da im Rahmen der Reihenhausanlage die rechtliche Stellung der einzelnen Wohnungseigentümer derjenigen von Eigentümern von real geteiltem Grundbesitz möglichst weitgehend entsprechen soll, wird den Eigentümern durch die Gemeinschaftsordnung gestattet, bauliche Änderungen am Sondernutzungsrecht an den Teilen „ihres“ Gebäudes durchzuführen, die nach dem Gesetz Gemeinschaftseigentum sind. Die Zulässigkeit dieser Regelung ist für Fälle, in denen das Grundstück mit mehreren getrennten Häusern bebaut wird, anerkannt.228) Ohne ausdrückliche Regelung in der Gemeinschaftsordnung verleiht _____________ 223) Formulierungsvorschlag z. B. Fabis, Vertragskommentar Wohnungseigentum, Vorauflage, Rz. 258 ff; Forschner, ZNotP 2021, 202. 224) OLG Düsseldorf Rpfleger 1986, 376; BayObLG Rpfleger 1998, 68, 69. 225) BayObLG NJW-RR 1994, 781; im Ergebnis jetzt auch BGH DNotI-Report 2008, 6, für den Fall der Benutzungsregelung im Rahmen einer Bruchteilsgemeinschaft gemäß § 1010 BGB. 226) Vgl. BGH NJW 1991, 2909; Bärmann/Pick, WEG, § 15 Rz. 11 ff; Bärmann/Wenzel, WEG, § 13 Rz. 96. 227) Forschner, ZNotP 2021, 202. 228) Bärmann/Pick, WEG, § 15 Rz. 11; LG Oldenburg Rpfleger 1989, 59.

74

II. Erläuterungen

das Sondernutzungsrecht an Flächen keine Befugnis zur Vornahme baulicher Änderungen.229) h) Errichtung von Gebäuden auf im Sondereigentum stehenden Außenflächen (zu Rz. 307) Sofern durch einen Wohnungseigentümer auf den zum Wohnungseigentum gehörenden 341 Außenflächen nachträglich Gebäude oder Anlagen errichtet werden, werden diese Bestandteil des Sondereigentums, § 5 Abs. 1 Satz 2 WEG, § 94 BGB.230) Die Regelung erfasst ihrem Sinn nach nur die sondereigentumsfähigen Teile des nachträglich errichteten Gebäudes, da die Errichtung von späteren Gebäudeteilen im Rahmen der WEG erfolgt.231) Im Übrigen sind – wie an den vorher vorhandenen Gebäuden – Sondernutzungsrechte zu bestellen, um die Instandhaltungs- und Kostenlast dem Eigentümer zuzuweisen. Der Anspruch auf Anpassung der Teilungserklärung sollte ausdrücklich geregelt werden. Eine Anpassung der Teilungserklärung ist sinnvoll, wenn sich durch die nachträgliche Änderung z. B. Abweichungen der Wohn- und Nutzflächen ergeben, die für die Verteilung nicht getrennt zurechenbarer Kosten relevant sind. Erforderlich ist eine notarielle Änderungsurkunde unter Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer und die Zustimmung der grundbuchlich gesicherten Gläubiger232) sowie eine Änderung der Abgeschlossenheitsbescheinigung.233) Damit wird dem Wunsch der Beteiligten nach einer möglichst weitgehenden rechtlichen Trennung der einzelnen Wohnungseigentumseinheiten Rechnung getragen. Kosten sind von dem Wohnungseigentümer zu tragen, der die Änderung veranlasst hat. i) Ansprüche gegenüber Dritten (zu Rz. 309) Auch im Verhältnis zu Dritten sollen die Wohnungseigentümer wie Eigentümer real ge- 342 teilten Grundbesitzes behandelt werden. Bezüglich des Sondereigentums ist ein Abwehranspruch in § 13 Abs. 1 WEG geregelt. Sofern ein Eingriff in das Gemeinschaftseigentum erfolgt, an dem Sondernutzungsrechte bestehen, kann durch die Gemeinschaftsordnung der Sondernutzungsberechtigte ermächtigt werden, bestehende Abwehr- und Schadensersatzansprüche im eigenen Namen geltend zu machen. Damit kann eine sonst notwendige Mitwirkung der Eigentümergemeinschaft vermieden werden.234) Auch im Hinblick darauf, dass anderenfalls die formelle Rechtsposition des Geschädigten (Eingriff in Gemeinschaftseigentum) und wirtschaftlicher Schaden (aufgrund der Gemeinschaftsordnung liegt das wirtschaftliche Risiko der Beschädigung beim einzelnen Wohnungseigentümer) auseinanderfallen können, ist die Ermächtigung sinnvoll.235) _____________ 229) OLG Köln DWE 1995, 156. 230) Palandt/Wicke, § 5 WEG Rz. 10; BT-Drucks. 168/20, 40. 231) Weiter gehend die wohl h. M., Becker/Schneider, ZfIR 2020, 282; Hügel/Elzer, WEG, § 5 Rz. 18; BeckOK WEG/Leidner, § 5 Rz. 26; danach soll § 94 BGB die allgemeine Regelung des § 5 Abs. 2 WEG „überlagern“, ablehnend Dötsch/Schultzky/Zschieschak, I Rz. 30; vgl. auch DNotI-Report 2021, 97. 232) BayObLGZ 1997, 233. 233) Differenzierend DNotI-Report 2021, 97, danach ist eine neue Bescheinigung nur bei Anbauten erforderlich. 234) Nach BayObLG Rpfleger 1982, 418, stehen dem Sondernutzungsberechtigten Abwehransprüche gemäß § 15 Abs. 1, 3 a. F. WEG, § 1004 BGB zu. 235) Kritisch Elzer, Notar 2016, 201, 207, wonach es sich um eine vom Gesetz nicht vorgesehene Vertretung der WEG handelt.

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Muster 2: Reihenhausanlage

j) Verantwortlichkeit gegenüber Dritten (zu Rz. 309) 343 Auch die Verpflichtungen des Wohnungseigentümers bezüglich seines (im Gemeinschaftseigentum stehenden) Sondernutzungsbereichs sind denen eines Alleineigentümers angenähert: so hat der jeweilige Wohnungseigentümer auch für das Gemeinschaftseigentum in seinem Verantwortungsbereich sämtliche Verpflichtungen gegenüber Dritten zu tragen: Erteilt er z. B. für das in seinem Sondernutzungsrecht stehende Gemeinschaftseigentum Reparaturaufträge, so hat er die daraus resultierenden Handwerkerkosten selbst zu tragen. k) Nutzung (zu Rz. 310 f) 344 Die Nutzungsregelung lässt die gewerbliche Nutzung grundsätzlich zu, da bei Reihenhausanlagen eine möglichst eigenständige Nutzung der einzelnen Einheiten gewünscht wird (zu Stockwerkseigentum siehe Muster 1 Rz. 162 ff: gewerbliche Nutzung nur mit Zustimmung der Verwaltung). Ausgeschlossen sind gewerbliche Zwecke, von denen Störungen der Nachbareinheiten ausgehen und die gewerbliche Nutzung zu Dienstleistungen sexueller Art (siehe Muster 1 Rz. 164 f). l) Keine Verwalterzustimmung (zu Rz. 312) 345 Da eine rechtlich möglichst selbstständige Behandlung der einzelnen Wohnungseigentumseinheiten angestrebt ist, wird für die Veräußerung keine Verwalterzustimmung (§ 12 Abs. 1 WEG) vorgesehen. Hinsichtlich eines Formulierungsvorschlags für einen Zustimmungsvorbehalt siehe Muster 5 Rz. 418, 448. m) Getrennte Instandhaltung und Kostentragung (zu Rz. 313) 346 Entsprechend der Zielsetzung, die einzelnen Einheiten der Reihenhausanlage wirtschaftlich wie getrenntes Eigentum zu behandeln, sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass die einzelnen Wohnungseigentümer die Instandhaltung und Instandsetzung ihres jeweiligen Wohnungseigentums und der im Bereich des Wohnungseigentums bestehenden Sondernutzungsrechte auf eigene Kosten durchzuführen haben. Da bezüglich der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile Sondernutzungsrechte bestellt sind und die Außenflächen Bestandteil der Sondereigentumseinheiten sind, liegt die Instandhaltung der Anlage vollständig in den Händen der einzelnen Miteigentümer. Die Bestimmungen über die Instandhaltungspflichten und die Kostentragung sind in der Gemeinschaftsordnung zu regeln; diesbezügliche Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümergemeinschaft wären nichtig.236) n) Getrennte Versicherungen (zu Rz. 315 f) 347 Abweichend von § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG werden die erforderlichen Versicherungen für das Gemeinschaftseigentum nicht im Rahmen der gemeinschaftlichen Verwaltung der Anlage, sondern von jedem Wohnungseigentümer für das im Bereich seines Sondernutzungsrechts befindliche Gemeinschaftseigentum selbst abgeschlossen. Nur wenn eine getrennte Versicherung nicht möglich sein sollte, lässt die Gemeinschaftsordnung eine gemeinschaftliche Versicherung zu.

_____________ 236) OLG Köln WuM 1998, 174.

76

II. Erläuterungen

o) Gesamtschuldnerische Haftung (zu Rz. 317) Siehe Muster 1, § 11 Rz. 80.

348

p) Getrennte Kostentragung (zu Rz. 319) Da die gesamten Außenflächen der Anlage Bestandteil des jeweiligen Sondereigentums 349 sind und bezüglich der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile Sondernutzungsrechte bestellt worden sind, verbleiben keine Flächen oder Gebäudeteile zur gemeinschaftlichen Nutzung. Dementsprechend trägt jeder Wohnungseigentümer die auf sein Wohnungseigentum einschließlich der Außenflächen und Sondernutzungsrechte entfallenden Kosten allein. q) Kostentragung nach Miteigentumsanteilen (zu Rz. 320) Nur für etwaige Kosten, die trotz der Regelung über getrennte Verwaltung einzelnen Ein- 350 heiten nicht zugeordnet werden können, gilt die Kostenregelung des § 16 Abs. 2 WEG (Verteilung nach Miteigentumsanteilen). Es handelt sich um eine Auffangregelung. r) Keine Eigentümerversammlung (zu Rz. 321) Nach § 24 Abs. 1 WEG hat der Verwalter eine ordentliche Eigentümerversammlung min- 351 destens einmal im Jahr einzuberufen. Die Wohnungseigentümer können von der Einberufung der Eigentümerversammlung absehen. Ein vollständiger Verzicht der einzelnen Wohnungseigentümer auf das Recht, die Einbe- 352 rufung der Eigentümerversammlung zu verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG), ist nach wohl herrschender Meinung unzulässig.237) Das Muster sieht daher vor, dass eine Eigentümerversammlung nur stattzufinden hat, wenn dies von einem Wohnungseigentümer verlangt wird.

_____________ 237) Vgl. BayObLGZ 1972, 314, 319; Bärmann/Pick, WEG, § 24 Rz. 2 m. w. N., str.

77

Muster 3: Kurze Teilungserklärung ohne Gemeinschaftsordnung, vorläufiger Aufteilungsplan I. Vertragstext [Urkundseingang: siehe Muster 1 Rz. 29]

353

Der/die Erschienene – handelnd wie angegeben – erklärte mit der Bitte um Beurkundung: Ich gebe hiermit gemäß § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) folgende Teilungserklärung ab: [Æ Rz. 370] I. Grundstück 1.

Die ABC Wohnbau GmbH – nachstehend „Grundstückseigentümer“ genannt – wird 354 Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von Elberfeld Blatt 2001 eingetragenen Grundstücks Flur 211, Flurstück 776,

Gebäude- und Freifläche, Rotkäppchenweg, groß 1.150 qm,

– nachstehend „Grundbesitz“ genannt. 2.

Auf dem vorbezeichneten Grundbesitz wird ein Wohnhaus mit vier Wohnungen nebst 355 acht PKW-Stellplätzen errichtet. Die Baubeschreibung, nach der die Baumaßnahme durchgeführt wird, ist dieser Urkunde als Anlage I beigefügt.

[Æ Rz. 373] II. Teilung Der Grundstückseigentümer teilt das Eigentum an dem vorbezeichneten Grundstück 356 gemäß § 8 WEG in Miteigentumsanteile auf in der Weise, dass mit jedem Miteigentumsanteil jeweils das Sondereigentum an bestimmten Räumen und – soweit ausdrücklich angegeben – Außenflächen oder einem Stellplatz verbunden ist. Im Einzelnen erfolgt die Aufteilung gemäß der dieser Niederschrift als Anlage II beige- 357 fügten Aufstellung in Verbindung mit dem dieser Niederschrift als Anlage III beigefügten vorläufigen Aufteilungsplan nebst Schnitt- und Ansichtszeichnungen und einem Lageplan. [Æ Rz. 374 ff] Sämtliche Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume sind in sich ab- 358 geschlossen im Sinne des § 3 Abs. 2 WEG. Die entsprechende Bescheinigung der Stadt Wuppertal gemäß § 7 WEG liegt noch nicht vor. [Æ Rz. 377, 134] Der von der Stadt Wuppertal bestätigte Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbe- 359 scheinigung sind dieser Urkunde noch beizufügen. [Æ Rz. 374]

79

Muster 3: Kurze Teilungserklärung ohne Gemeinschaftsordnung, vorläufiger Aufteilungsplan

360 Soweit im Aufteilungsplan und Lageplan Räume, Stellplätze und außerhalb des Gebäudes befindliche Flächen nicht mit Ziffern gekennzeichnet sind, bleiben sie gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer im Sinne des § 5 WEG. [Æ Rz. 378] III. Name 361 Die Eigentümergemeinschaft führt den Namen „Wohnungseigentümergemeinschaft Rotkäppchenweg 11, Wuppertal“. [Æ Rz. 145] IV. Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander 362 Das Verhältnis der künftigen Wohnungseigentümer untereinander sowie die Verwaltung bestimmen sich grundsätzlich nach den Vorschriften des WEG. In Abweichung und Ergänzung zu den Vorschriften des WEG wird gemäß § 10 Abs. 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums Folgendes bestimmt: 363 1.

Das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung richtet sich nach der Größe der Miteigentumsanteile, soweit nicht durch zwingende gesetzliche Regelungen etwas anderes bestimmt ist. [Æ Rz. 252]

364 2.

Die vorhandenen acht PKW-Stellplätze bilden gemäß Anlage II jeweils eigenständige Sondereigentumseinheiten. [Æ Rz[…]]

365 Alternative Stellplätze als Sondernutzungsrecht: 2.

Auf dem Grundstück befinden sich acht PKW-Stellplätze, an denen Sondernutzungsrechte begründet werden und die in dem dieser Urkunde als Anlage IV beigefügten Lageplan mit Ziff. ST 1 bis ST 8 bezeichnet sind. Die PKW-Stellplätze werden wie folgt zugewiesen: a) Dem jeweiligen Eigentümer des im Aufteilungsplan mit Ziff. 1 bezeichneten Wohnungseigentums wird – unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer – das Sondernutzungsrecht an den PKW-Stellplätzen eingeräumt, die in dem als Anlage IV zu dieser Urkunde genommenen Lageplan mit ST 1 und ST 2 bezeichnet sind. b) Dem jeweiligen Eigentümer des im Aufteilungsplan mit Ziff. 2 bezeichneten Wohnungseigentums wird – unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer – das Sondernutzungsrecht an den PKW-Stellplätzen eingeräumt, die in dem als Anlage IV zu dieser Urkunde genommenen Lageplan mit ST 3 und ST 4 bezeichnet sind. c) Dem jeweiligen Eigentümer des im Aufteilungsplan mit Ziff. 3 bezeichneten Wohnungseigentums wird – unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer – das Sondernutzungsrecht an den PKW-Stellplätzen eingeräumt, die in dem als Anlage IV zu dieser Urkunde genommenen Lageplan mit ST 5 und ST 6 bezeichnet sind. d) Dem jeweiligen Eigentümer des im Aufteilungsplan mit Ziff. 4 bezeichneten Wohnungseigentums wird – unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer – das Sondernutzungsrecht an den PKW-Stellplätzen eingeräumt, die in dem als Anlage IV zu dieser Urkunde genommenen Lageplan mit ST 7 und ST 8 bezeichnet sind. Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der PKW-Stellplätze gehen jeweils zulasten des nutzungsberechtigten Eigentümers. [Æ Rz. 379]

80

I. Vertragstext

V. Grundbucherklärungen [Siehe Muster 1, Abschnitt V Rz. 36 ff, 146 ff]

366

VI. Vollmacht [Siehe Muster 1, Abschnitt VI Rz. 39 f, 147]

367

VII. Kosten, Sonstiges [Siehe Muster 1, Abschnitt VII Rz. 41 ff, 148 ff]

368

Anlage II zur Urkunde des Notars […] in Wuppertal vom […] 2021

369

– UR.-Nr. […] für 2021 – Notar Ziffer des Aufteilungsplans

Art und Lage von der Straße aus gesehen

Miteigentumsanteil in 1.000stel

1

Wohnung im Erdgeschoss rechts nebst Terrasse und einem Kellerraum im Kellergeschoss

300

2

Wohnung im Erdgeschoss links nebst Terrasse und einem Kellerraum im Kellergeschoss

220

3

Wohnung im 1. Obergeschoss rechts nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

200

4

Wohnung im 1. Obergeschoss links nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

200

5

PKW Stellplatz, gelegen auf der Außenfläche südlich vom Gebäude gemäß Lageplan, versehen mit Maßangaben und mit Nr. 5 (ST) bezeichnet

10

6

PKW Stellplatz, gelegen auf der Außenfläche südlich vom Gebäude gemäß Lageplan, versehen mit Maßangaben und mit Nr. 6 (ST) bezeichnet

10

7

PKW Stellplatz, gelegen auf der Außenfläche westlich vom Gebäude gemäß Lageplan, versehen mit Maßangaben und mit Nr. 7 (ST) bezeichnet

10

8

PKW Stellplatz, gelegen auf der Außenfläche westlich vom Gebäude gemäß Lageplan, versehen mit Maßangaben und mit Nr. 8 (ST) bezeichnet

10

9

PKW Stellplatz, gelegen auf der Außenfläche westlich vom Gebäude gemäß Lageplan, versehen mit Maßangaben und mit Nr. 9 (ST) bezeichnet

10

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Muster 3: Kurze Teilungserklärung ohne Gemeinschaftsordnung, vorläufiger Aufteilungsplan

Fortsetzung Ziffer des Aufteilungsplans

Art und Lage von der Straße aus gesehen

Miteigentumsanteil in 1.000stel

10

PKW Stellplatz, gelegen auf der Außenfläche westlich vom Gebäude gemäß Lageplan, versehen mit Maßangaben und mit Nr. 10 (ST) bezeichnet

10

11

PKW Stellplatz, gelegen auf der Außenfläche östlich vom Gebäude gemäß Lageplan, versehen mit Maßangaben und mit Nr. 11 (ST) bezeichnet

10

12

PKW Stellplatz, gelegen auf der Außenfläche östlich vom Gebäude gemäß Lageplan, versehen mit Maßangaben und mit Nr. 12 (ST) bezeichnet

10

II. Erläuterungen 1. Allgemeines 370 Das vorstehende Muster einer kurzen Teilungserklärung beschränkt sich auf den unerlässlichen (Mindest-)Inhalt einer Teilungserklärung. Auf die Regelung einer Gemeinschaftsordnung wird – mit Ausnahme der Stimmrechtsregelung in Abschnitt IV – vollständig verzichtet; es gelten insoweit die gesetzlichen Bestimmungen des WEG. Kurze Teilungserklärungen kommen vor allem bei kleineren Aufteilungsobjekten in Betracht, wenn der aufteilende Eigentümer (Verkäufer) den späteren Wohnungseigentümern (Erwerbern) die Festlegung der Gemeinschaftsordnung überlassen will oder aus anderen Gründen keine umfassende Regelung gewünscht wird. Das kann auch der Fall sein, wenn die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern aus steuerlichen Gründen oder zu dem Zweck erfolgt, den Beleihungswert der Immobilie gegenüber Finanzierungsgebern zu erhöhen. Soll eine kurze Teilungserklärung beurkundet werden, so ist im Rahmen der Vorbesprechung besonders zu erörtern, ob zusätzliche Regelungen für die Kostentragung, Änderungen der Teilungserklärung oder zu sonstigen Punkten erforderlich sind (vgl. die Regelungen in Muster 1, §§ 14, 19 der Gemeinschaftsordnung Rz. 86, 121, 225 ff, 279 ff). 2. Form der Teilungserklärung 371 Siehe Muster 1 Rz. 127. 3. Inhaltliche Anforderungen 372 Zum Inhalt der Teilungserklärung nach § 8 WEG siehe Muster 1 Rz. 128 ff. 4. Aufteilung vor Eigentumserwerb (zu Rz. 354) 373 Mit der Formulierung „wird Eigentümer“ ist klargestellt, dass der Aufteilende zum Zeitpunkt der Beurkundung noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Bereits zu diesem Zeitpunkt kann die Abgabe einer Teilungserklärung durch den (zukünftigen) Eigentümer erfolgen. Der Vollzug der Teilungserklärung kann erst dann beantragt werden, wenn dem Grundbuchamt der Antrag auf Eigentumsumschreibung auf den Auftei-

82

II. Erläuterungen

lenden vorliegt. Die Teilungserklärung muss von demjenigen abgegeben werden, der zum Zeitpunkt der Anlegung der Wohnungsgrundbücher Grundstückseigentümer ist.238) 5. Vorläufiger Aufteilungsplan (zu Rz. 359) Da Baugenehmigungsverfahren häufig längere Zeit in Anspruch nehmen und die Abge- 374 schlossenheitsbescheinigung regelmäßig erst nach Vorlage der Baugenehmigung erteilt wird, kann die Notwendigkeit bestehen, eine Teilungserklärung bereits vor der Erteilung der Baugenehmigung und der Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erstellen. In diesem Fall kann die Teilungserklärung zwar grundbuchlich noch nicht vollzogen werden, da nach § 7 Abs. 4 WEG der Eintragungsbewilligung der behördlich abgestempelte Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen sind. Dennoch ist die Beurkundung der Teilungserklärung sinnvoll, wenn Kaufverträge über Wohnungseigentum bereits vorab geschlossen werden sollen. Dazu sind der Teilungserklärung vorläufige Aufteilungspläne als Anlage (§ 9 Abs. 1 Satz 1, 3 BeurkG) beizufügen, die inhaltlich den Anforderungen des § 7 Abs. 4 WEG entsprechen und mit den zur Genehmigung eingereichten Plänen übereinstimmen. Der Gegenstand des zu bildenden Wohnungseigentums wird damit ausreichend konkretisiert. Im Rahmen nachfolgender Kaufverträge kann auf die Teilungserklärung gemäß § 13a BeurkG Bezug genommen werden.239) Wenn der behördlich abgestempelte Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbeschei- 375 nigung vorliegen, hängt der weitere Ablauf davon ab, ob der vorläufige Aufteilungsplan mit dem abgestempelten Plan identisch ist. Besteht Identität, kann die Teilungserklärung mitsamt den Unterlagen dem Grundbuchamt zur Eintragung vorgelegt werden. Einer ergänzenden Urkunde bedarf es in diesem Falle nicht, sofern die Zusammengehörigkeit von Eintragungsbewilligung und dem bestätigten Aufteilungsplan deutlich gemacht wird.240) Insbesondere kann das Grundbuchamt in diesen Fällen vom Notar nicht die Vorlage einer Identitätserklärung verlangen, da es die Prüfung der Identität von vorläufigen und endgültigen Aufteilungsplänen selbst vornehmen muss.241) Besteht keine Identität zwischen vorläufigem und bestätigtem Aufteilungsplan, so ist eine 376 Nachtragsurkunde zur Teilungserklärung erforderlich, durch die auf die amtlich bestätigten Pläne Bezug genommen wird. Sofern aufgrund der Interessenlage dabei Schwierigkeiten entstehen (z. B. mehrere Personen sind an der Teilung nach § 8 WEG beteiligt, Kaufverträge wurden bereits geschlossen, Aufteilung erfolgte nach § 3 WEG), sollte die Nachtragsurkunde von den Beteiligten selbst unterzeichnet werden. Bestehen solche Schwierigkeiten nicht, kommt auch die Abgabe der Erklärung durch Notariatsmitarbeiter aufgrund der in der Teilungserklärung enthaltenen Vollzugsvollmacht (siehe Muster 1 Rz. 39) in Betracht. Es kann auch eine zusätzliche Regelung in die Teilungserklärung aufgenommen werden, die den Notar ermächtigt, die Maßgeblichkeit des bestätigten Aufteilungsplans gegenüber dem Grundbuchamt durch eine Eigenurkunde festzustellen.242) Zu den Anforderungen an den Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 WEG) siehe Muster 1 Rz. 133. _____________ 238) OLG Düsseldorf DNotZ 1976, 168. 239) Rapp, in: Beck’sches Notarhandbuch, § 3 Rz. 30. 240) BayObLG ZfIR 2003, 382 = FGPrax 2003, 57, 58; OLG Zweibrücken MittBayNot 1983, 242, 243; a. A. Rapp, in: Beck’sches Notarhandbuch, § 3 Rz. 31; Staudinger/Rapp, BGB, § 7 WEG Rz. 16. 241) BayObLG ZfIR 2003, 382 = FGPrax 2003, 57, 58. 242) Vgl. Morhard, MittBayNot 2003, 128, 129 (Urteilsanm.); Kersten/Bühling/Wolfsteiner, § 65 Rz. 41, zur Identitätserklärung.

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Muster 3: Kurze Teilungserklärung ohne Gemeinschaftsordnung, vorläufiger Aufteilungsplan

6. Abgeschlossenheit (zu Rz. 358) 377 Zu den Anforderungen an die Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 3 Abs. 3 WEG) siehe Muster 1 Rz. 134. 7. Nicht mit Ziffern bezeichnete Räume, Stellplätze und Außenflächen (zu Rz. 360) 378 Siehe Muster 1 Rz. 33, 144. 8. Stellplätze (zu Rz. 365) 379 Stellplätze sind nach der Neufassung von § 3 Abs. 2 WEG durch das WoMEG sondereigentumsfähig. Im Aufteilungsplan sind für die Stellplätze Maßangaben erforderlich, § 3 Abs. 3 WEG. Das Muster sieht daher vor, eigenständige Sondereigentumseinheiten für die einzelnen Stellplätze zu bilden. Dies hat den Vorteil, dass die einzelnen Stellplätze auch von Personen erworben werden können, die keine Wohnung in der WEG-Anlage besitzen. 380 Alternativ kann die Zuordnung von Stellplätzen auch nach neuer Rechtslage durch die Bestellung von Sondernutzungsrechten erfolgen. Hierfür können z. B. Kostengesichtspunkte sprechen, da in diesem Fall keine Grundbuchblätter gebildet werden müssen. Weil das Muster keine Gemeinschaftsordnung vorsieht, erfolgt die Zuweisung in der Teilungserklärung selbst. Nach allgemeinen Grundsätzen müssen Lage und Zuschnitt der Stellplätze durch die Verweisung auf einen Lageplan festgelegt werden (siehe Muster 1 Rz. 29, 127). Ferner ist darauf zu achten, dass die Stellplätze eindeutig als Sondernutzungsrecht gekennzeichnet werden. 381 Anders als bei der Bildung von Sondereigentum sind Maßangaben auf den Plänen für Sondernutzungsrechte an Stellplätzen nicht vorgesehen. Sofern entsprechend der Alternative Sondernutzungsrechte für Stellplätze gebildet werden sollen, ist die Anlage II entsprechend anzupassen.

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Muster 4: Ergänzung der Teilungserklärung nach Vorlage des amtlichen Aufteilungsplans I. Vertragstext Ur.-Nr. […] für 2021

382

Ergänzung zu Ur.-Nr. […]/2021[…] Verhandelt zu Wuppertal am […] Vor […] Notar in […] erschien: Frau […], Bürovorsteherin, geschäftsansässig […], hier handelnd aufgrund der in der Teilungserklärung vom […] Ur.-Nr. […] des beurkundenden Notars erteilten, bei Beurkundung in Urschrift vorliegenden unwiderrufenen Vollmacht für die [Æ Rz. 389] ABC Grundbesitz GmbH & Co. KG mit Sitz in Wuppertal, dem Notar persönlich bekannt. Auf Befragen des Notars erklärte die Erschienene, dass weder der Notar noch eine mit ihm beruflich verbundene Person in einer Angelegenheit, die Gegenstand dieser Beurkundung ist, tätig war oder ist. Die Erschienene – handelnd wie angegeben – erklärte mit der Bitte um Beurkundung folgende Ergänzung einer Teilungserklärung: [Æ Rz. 388 ff] 1.

Durch Teilungserklärung vom […] – Ur.-Nr. […] – hat die „ABC Grundbesitz KG“ 383 den im Grundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von Elberfeld zurzeit Blatt 2001 eingetragenen Grundbesitz Flur 211, Flurstück 776,

Gebäude- und Freifläche, Rotkäppchenweg, groß 1.150 qm,

gemäß § 8 WEG in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. Bei Beurkundung der Teilungserklärung lagen die Abgeschlossenheitsbescheinigung und der dazugehörige Aufteilungsplan noch nicht vor. 2.

Die Stadt Wuppertal hat am […] die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu dem vor- 384 genannten Grundbesitz erteilt. Diese Abgeschlossenheitsbescheinigung und der die Anlage zu dieser Bescheinigung bildende Aufteilungsplan nebst Schnitt- und Ansichtszeichnungen werden dieser Urkunde als Anlage beigefügt. [Æ Rz. 391]

3.

Der Eigentümer ergänzt hiermit die Teilungserklärung vom […] – Ur.-Nr. […] – 385 im Hinblick auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung, den Aufteilungsplan und die

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Muster 4: Ergänzung der Teilungserklärung nach Vorlage des amtlichen Aufteilungsplans

Schnitt- und Ansichtszeichnungen und macht sie zum Gegenstand und Inhalt der Teilungserklärung. Der der Teilungserklärung beigefügte vorläufige Aufteilungsplan nebst Schnitt- und Ansichtszeichnungen wird aufgehoben und durch den dieser Urkunde als Anlage II beigefügten Aufteilungsplan nebst Schnitt- und Ansichtszeichnungen ersetzt. [Æ Rz. 390] 386 4.

Der Eigentümer bewilligt und beantragt im Hinblick auf die vorstehende Ergänzung zur Teilungserklärung entsprechende Eintragung im Grundbuch. Vorsorglich wiederholt er alle Erklärungen, Bewilligungen und Anträge der Teilungserklärung – Ur.-Nr. […] – unter Berücksichtigung der vorstehenden Ergänzungen.

387 Diese Niederschrift und die geschriebene Anlage wurden der Erschienenen vorgelesen, von ihr genehmigt und von ihr und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben, die als Anlage genommenen Zeichnungen und Pläne wurden zur Durchsicht vorgelegt und genehmigt: […] II. Erläuterungen 1. Allgemeines 388 Siehe zunächst Muster 3 Rz. 374 ff. Das Muster betrifft den Fall der Teilung des Grundbesitzes auf Grundlage vorläufiger Pläne. Wenn die später vorliegenden amtlich bestätigten Pläne von den vorläufigen Plänen abweichen, ist die Beurkundung einer ergänzenden Erklärung erforderlich, mit der die amtlich bestätigten Pläne zum Gegenstand der Teilungserklärung gemacht werden.243) Die Ergänzung kann aufgrund der den Notariatsangestellten erteilten Vollzugsvollmacht erfolgen. In problematischen Fällen (mehrere Personen sind an der Teilung nach § 8 WEG beteiligt, Kaufverträge wurden bereits geschlossen, Aufteilung nach § 3 WEG) sollte die Nachtragsurkunde von den Beteiligten selbst unterzeichnet werden. Sind zwischenzeitlich bereits Kaufverträge mit Enderwerbern geschlossen worden, deren Kaufgegenstand von der Änderung der Aufteilungspläne betroffen ist, so sind diese Kaufverträge an den geänderten Inhalt der Teilungserklärung anzupassen. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass Mängelrechte durch die Erwerber geltend gemacht werden. 2. Vollmacht (zu Rz. 382) 389 Sofern Erklärungen vor dem Notar aufgrund einer Vollmacht abgegeben werden, ist das Bestehen der Vollmacht nachzuweisen. Dies erfolgt regelmäßig durch Vorlage der Urschrift oder einer Ausfertigung der Vollmacht; die Vorlage einer beglaubigten Abschrift reicht nicht aus.244) Zum notariellen Vorbefassungsvermerk siehe Muster 1 Rz. 126. 3. Form der Ergänzung (zu Rz. 382, 385) 390 Ebenso wie die Teilungserklärung nach § 8 WEG ist die Ergänzung der Teilungserklärung grundsätzlich nicht beurkundungspflichtig (siehe Muster 1 Rz. 127). Die notarielle Beurkundung der Ergänzung ist jedoch dann sinnvoll, wenn bereits die Teilungserklärung _____________ 243) BayObLG FGPrax 2003, 57, 58 m. w. N. 244) Brenner, BWNotZ 2001, 186; Reetz, in: Beck’sches Notarhandbuch § 27 Rz. 215.

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II. Erläuterungen

selbst in notarieller Form vorliegt, damit bei Kaufverträgen die Verweisungsmöglichkeit des § 13a BeurkG besteht. 4. Einbeziehung des endgültigen Aufteilungsplans (zu Rz. 384 ff) Die Erklärung muss wegen des sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes durch Ver- 391 weisung eindeutig zum Ausdruck bringen, dass anstelle des bisherigen vorläufigen Aufteilungsplans nunmehr der amtlich gestempelte, endgültige Aufteilungsplan zum Inhalt der Teilungserklärung gemacht wird. Der endgültige Plan ist als Anlage zur Urkunde zu nehmen (§ 9 Abs. 1 Satz 1, 2 BeurkG).

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Muster 5: Aufteilung durch Vertrag § 3 WEG, Zweifamilienhaus I. Vertragstext Ur.-Nr. […] für 2021

392

Verhandelt zu Wuppertal am […] Vor […] Notar in […] erschienen: 1.

Herr/Frau […],

2.

Herr/Frau […],

dem Notar persönlich bekannt/ausgewiesen durch […] Auf Befragen des Notars erklärten die Erschienenen, dass weder der Notar noch eine mit ihm beruflich verbundene Person in einer Angelegenheit, die Gegenstand dieser Beurkundung ist, tätig war oder ist. Die Erschienenen erklärten mit der Bitte um Beurkundung: Wir schließen folgenden Vertrag über die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 3 Wohnungseigentumsgesetz [Æ Rz. 429] I. Grundstück 1.

Die Beteiligten zu 1. und 2. sind Miteigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts 393 Schwelm von Ennepetal Blatt 11045 eingetragenen Grundbesitzes Flur 17, Flurstück 74,

Gebäude- und Freifläche, Kölner Straße 227, groß 1230 qm,

und zwar –

der Beteiligte zu 1. zu ½ Anteil,

–

der Beteiligte zu 2. zu ½ Anteil.

Im Grundbuch sind eingetragen: in Abteilung II: […] in Abteilung III: […] Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen. 2.

Auf dem vorbezeichneten Grundbesitz befindet sich ein Zweifamilienhaus.

394

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Muster 5: Aufteilung durch Vertrag § 3 WEG, Zweifamilienhaus

II. Einräumung des Sondereigentums 395 Die Beteiligten vereinbaren gemäß § 3 WEG, das Miteigentum in der Weise zu beschränken, dass jedem Miteigentümer das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung eingeräumt wird. [Æ Rz. 432 ff] 396 Im Einzelnen erfolgt die Bildung des Wohnungseigentums gemäß den nachstehenden Vereinbarungen in Verbindung mit der dieser Niederschrift als Anlage II beigefügten Aufstellung und dem von der Stadt Ennepetal unter dem Aktenzeichen „1277/9.09“ genehmigten und dieser Niederschrift als Anlage IV beigefügten Aufteilungsplan nebst Lageplan, Schnitt- und Ansichtszeichnungen. 397 Sämtliche Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume sind in sich abgeschlossen im Sinne des § 3 Abs. 3 WEG. Die entsprechende Bescheinigung der Stadt Schwelm gemäß § 7 Abs. 4 WEG ist dieser Urkunde als Anlage III beigefügt. 398 Die Beteiligten räumen sich gegenseitig das Sondereigentum wie folgt ein: 1.

Der Beteiligte zu 1. verbindet seinen Miteigentumsanteil von ½ mit dem Sondereigentum an der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung nebst der im Lageplan verzeichneten und mit Maßangeben versehenen Außenfläche und den (mit Ziff. 1 bezeichneten) im Kellergeschoss gelegenen Räumen, – im Aufteilungsplan mit Ziff. 1 bezeichnet,

2.

Der Beteiligte zu 2. verbindet seinen Miteigentumsanteil von ½ mit dem Sondereigentum an der im Obergeschoss gelegenen Wohnung nebst dem über der Wohnung gelegenen Dachboden und dem im Kellergeschoss gelegenen (mit Ziff. 2 bezeichneten) Kellerraum, – im Aufteilungsplan mit Ziff. 2 bezeichnet.

399 Soweit im Aufteilungsplan und Lageplan Räume, Stellplätze und außerhalb des Gebäudes befindliche Flächen nicht mit Ziffern gekennzeichnet sind, bleiben sie gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer im Sinne des § 5 WEG. [Æ Rz. 144] III. Name 400 Die Eigentümergemeinschaft führt den Namen „Wohnungseigentümergemeinschaft Kölner Straße 227, Ennepetal“. [Æ Rz. 145] IV. Gemeinschaftsordnung 401 Der Inhalt des Wohnungs- und Teileigentums und die Rechte und Pflichten der Eigentümer werden durch den vorgenannten Aufteilungsplan und die Gemeinschaftsordnung geregelt, die als Anlage I zu dieser Urkunde genommen ist.

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I. Vertragstext

V. Vorkaufsrechte Die Beteiligten räumen sich gegenseitig folgende Vorkaufsrechte ein, die in das Grund- 402 buch einzutragen sind: 1.

Der Beteiligte zu 1. räumt dem jeweiligen Eigentümer des ½ Miteigentumsanteils des Grundbesitzes Ennepetal Blatt 11045, Flur 17, Flurstück 74, der aufgrund der heutigen Urkunde mit dem Sondereigentum an der Wohnung Ziff. 2 verbunden wird, an dem aufgrund der heutigen Urkunde zu bildenden ½ Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Ziff. 2 bezeichneten Wohnung, ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle ein.

2.

Der Beteiligte zu 2. räumt im Gegenzug dem jeweiligen Eigentümer des ½ Miteigentumsanteils des Grundbesitzes Ennepetal Blatt 11045, Flur 17, Flurstück 74, der aufgrund der heutigen Urkunde mit dem Sondereigentum an der Wohnung Ziff. 1 verbunden wird, an dem aufgrund der heutigen Urkunde zu bildenden ½ Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Ziff. 1 bezeichneten Wohnung, ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle ein.

[Æ Rz. 437] VI. Einigung, Grundbucherklärungen 1.

Die Beteiligten sind sich über die Begründung des Wohnungseigentums entsprechend 403 der vorstehend in Abschnitt II getroffenen Vereinbarungen sowie darüber, dass die einzelnen Wohnungseigentumsrechte, wie vorstehend in Abschnitt II vereinbart, auf sie übergehen, einig; sie bewilligen und beantragen die Eintragung der entsprechenden Rechtsänderung in das Grundbuch. [Æ Rz. 438 f]

2.

Die Beteiligten beantragen, die vorstehend in den Abschnitten II, III und IV getrof- 404 fenen Vereinbarungen, insbesondere die in § 5 der Anlage I (Gemeinschaftsordnung) enthaltene Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, als Inhalt des Wohnungseigentums in das für jedes Wohnungseigentum gesondert anzulegende Grundbuch einzutragen.

3.

Ferner bewilligen alle Beteiligten

405

a) zulasten des aufgrund der heutigen Urkunde zu bildenden ½ Miteigentumsanteils, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Ziff. 1 bezeichneten Wohnung, und zugunsten des jeweiligen Eigentümers des ½ Miteigentumsanteils, der aufgrund der heutigen Urkunde mit dem Sondereigentum an der Wohnung Ziff. 2 verbunden wird, b) zulasten des aufgrund der heutigen Urkunde zu bildenden ½ Miteigentumsanteils, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Ziff. 2 bezeichneten Wohnung, und zugunsten des jeweiligen Eigentümers des ½ Miteigentumsanteils, der aufgrund der heutigen Urkunde mit dem Sondereigentum an der Wohnung Ziff. 1 verbunden wird, die Eintragung je eines Vorkaufsrechts für alle Verkaufsfälle.

91

Muster 5: Aufteilung durch Vertrag § 3 WEG, Zweifamilienhaus

Die vorbewilligten Vorkaufsrechte sollen im Grundbuch jeweils an rangbereiter Stelle eingetragen werden. [Æ Rz. 440] Jeder Wohnungseigentümer behält sich das Recht vor, im Rang vor dem vorstehend zur Eintragung bewilligten Vorkaufsrecht Grundpfandrechte bis zum Gesamtbetrag von 400.000,– Euro nebst jeweils bis zu 20 % Jahreszinsen ab dem Bewilligungstag der in den Rangvorbehalt einrückenden Grundpfandrechte sowie nebst einer einmaligen Nebenleistung in Höhe von bis zu 20 % des Nennbetrages des jeweils in den Rangvorbehalt einrückenden Grundpfandrechtes im Grundbuch eintragen zu lassen mit der Maßgabe, dass der Rangvorbehalt bis zur genannten Höhe nur einmal ausgenutzt werden kann. Alle Beteiligten bewilligen und beantragen die Eintragung dieses Rangvorbehaltes im Grundbuch. [Æ Rz. 441] 406 4.

Die Beteiligten geben zu allen Löschungen, Rangänderungen und Pfandfreigaben hiermit ihre Zustimmung und beantragen, diese entsprechend den Bewilligungen der Berechtigten in das Grundbuch einzutragen.

407 5.

Der Notar wird ermächtigt, die Anträge aus dieser Urkunde dem Grundbuchamt auch einzeln oder eingeschränkt einzureichen und sie in gleicher Weise zurückzuziehen. VII. Vollmacht

408 Die Beteiligten bevollmächtigen hiermit unter Befreiung von jeglicher Haftung und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB –

[…], Bürovorsteherin,

–

[…], Notarfachangestellte,

–

[…], Notarfachangestellte,

409 alle in Wuppertal-Barmen – und zwar jede allein –, alle Erklärungen, auch abändernder oder ergänzender Art, abzugeben und Anträge zu stellen, die zum Vollzug dieser Urkunde im Grundbuch erforderlich oder zweckmäßig sind. VIII. Kosten 410 Die mit dieser Urkunde und ihrer Durchführung verbundenen Kosten tragen die Beteiligten zu 1. und 2. im Verhältnis der ihnen jeweils gehörenden Miteigentumsanteile. [Æ Rz. 442] 411 Diese Niederschrift wurde den Erschienenen vorgelesen, von ihnen genehmigt und von ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben; die als Anlage genommenen Zeichnungen und Pläne wurden zur Durchsicht vorgelegt und genehmigt: […] Anlage I zur Urkunde des Notars 412 […] in Wuppertal vom […] 2021 – UR.-Nr. […] für 2021 – Notar

92

I. Vertragstext

Gemeinschaftsordnung §1 Grundsatz Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschrif- 413 ten der §§ 10 bis 29 des WEG, soweit im Folgenden nicht etwas anderes geregelt ist. [Æ Rz. 152 ff] §2 Art und Umfang der Nutzung Die Wohnungen dürfen nur zu Wohnzwecken benutzt werden. Abweichend davon ist 414 die Ausübung eines Berufs oder Gewerbes mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zulässig. Die Zustimmung ist widerruflich, sie kann aus einem wichtigen Grunde versagt oder unter bestimmten Bedingungen erteilt werden; insbesondere unter der Bedingung, dass der Eigentümer einen Zuschlag für die Lasten und Kostenverteilung nach § 5 dieser Gemeinschaftsordnung zu zahlen hat. [Æ Rz. 443] Bezüglich der dem Sondereigentum Nr. 1 als Bestandteil zugewiesenen Außenfläche gilt, 415 dass der Eigentümer den Garten im Rahmen der geltenden öffentlich-rechtlichen Bestimmungen nach eigenen Vorstellungen und auf eigene Kosten gestalten, Gartenlauben, Geräteschuppen, Zwinger und ähnliche Anlagen dort errichten und gepflasterte Terrassen anlegen darf. [Æ Rz. 335, 341] §3 Sondernutzungsrechte 1.

Stellplätze

416

Auf dem Grundstück befinden sich zwei PKW-Stellplätze, die in dem dieser Urkunde als Anlage IV beigefügten Lageplan mit Ziff. S 1 und S 2 bezeichnet sind. a) Dem jeweiligen Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Ziff. 1 bezeichneten Wohnung wird – unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer – das Sondernutzungsrecht an demjenigen PKW-Stellplatz eingeräumt, der in der als Anlage IV genommenen Zeichnung grün schraffiert und mit „S 1“ bezeichnet ist. b) Dem jeweiligen Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Ziff. 2 bezeichneten Wohnung wird – unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer – das Sondernutzungsrecht an demjenigen PKW-Stellplatz eingeräumt, der in der als Anlage IV genommenen Zeichnung rot schraffiert und mit „S 2“ bezeichnet ist. [Æ Rz. 173] 2.

Kosten

417

Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der von Sondernutzungsrechten betroffenen Flächen obliegt den jeweils nutzungsberechtigten Eigentümern. [Æ Rz. 178 f] §4 Veräußerung und Vermietung des Sondereigentums 1.

Zur Veräußerung des Sondereigentums ist die Zustimmung aller Miteigentümer er- 418 forderlich. Ausgenommen ist die Veräußerung an Abkömmlinge und Ehegatten des

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Muster 5: Aufteilung durch Vertrag § 3 WEG, Zweifamilienhaus

veräußernden Miteigentümers und die Veräußerung an einen anderen Miteigentümer. [Æ Rz. 445] 419 2.

Auch zur entgeltlichen oder unentgeltlichen Überlassung des Besitzes am Sondereigentum an Personen, die nicht mit dem überlassenden Miteigentümer in häuslicher Gemeinschaft leben, ist die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Ausgenommen ist die Überlassung an Abkömmlinge und Ehegatten des betreffenden Miteigentümers und an einen anderen Miteigentümer. [Æ Rz. 448]

420 3.

Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grunde verweigert werden. §5 Lasten und Kosten

421 1.

Die Eigentümer tragen Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums und seiner Verwaltung im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, sofern nicht nachfolgend für bestimmte Kosten abweichende Vereinbarungen getroffen sind.

422 2.

Die Betriebskosten der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung werden zu 50 % nach dem erfassten Verbrauch und zu 50 % nach dem Verhältnis der Wohnund Nutzflächen verteilt.

423 3.

Sonstige verbrauchsabhängige Nebenkosten werden im Verhältnis des gemessenen Verbrauchs auf die Eigentümer verteilt.

424 4.

Die Wohnungseigentümer können Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels mit Mehrheit aller Miteigentumsanteile beschließen, sofern für die Änderung ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Eigentümer aufgrund der Neuregelung gegenüber dem bisherigen Rechtszustand nicht unbillig beeinträchtigt werden und keine zwingenden gesetzlichen Bestimmungen entgegenstehen.

[Æ Rz. 449 f] §6 Eigentümerversammlung 425 1.

Die Wohnungseigentümer vereinbaren in Abweichung von § 24 WEG, dass regelmäßige Eigentümerversammlungen nicht abgehalten werden. Das Recht jedes Wohnungseigentümers, eine außerordentliche Eigentümerversammlung unter Angabe des Zwecks und der Gründe zu verlangen, bleibt unberührt. [Æ Rz. 451 f]

426 2.

Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind schriftlich abzufassen und von beiden Eigentümern zu unterschreiben. Sie sind in eine Beschluss-Sammlung gemäß § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen. Die Eigentümer legen durch schriftlichen Beschluss fest, welcher Eigentümer die Beschluss-Sammlung zu führen hat. [Æ Rz. 453]

427 3.

Jeder Eigentümer kann sich in der Eigentümerversammlung durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen. Dieser hat eine schriftliche Vollmacht vor Beginn der Eigentümerversammlung vorzulegen. Jeder Wohnungseigentümer kann einen der Berufsverschwiegenheit unterliegenden Beistand hinzuziehen. [Æ Rz. 256 f]

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II. Erläuterungen

Anlage II zur Urkunde des Notars […] in Wuppertal vom […] 2021

428

– UR.-Nr. […] für 2021 – Notar Art und Lage von der Straße aus gesehen

Ziffer des Aufteilungsplans

Miteigentumsanteil in 1.000stel

1

Wohnung im Erdgeschoss nebst Terrasse, der im Plan ausgewiesenen mit Maßangaben versehenen Außenfläche und drei Kellerräumen im Kellergeschoss

500

2

Wohnung im 1. Obergeschoss nebst Balkon, Spitzboden und einem Kellerraum im Kellergeschoss

500

II. Erläuterungen 1. Allgemeines Das Muster bezieht sich auf die Aufteilung eines kleineren Mehrfamilienhauses (Zwei- 429 familienhaus) durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG. Häufig werden solche Immobilien von mehreren Personen als Miteigentümer erworben, die anschließend den Grundbesitz nach § 3 WEG aufteilen und die entstehenden Wohnungseigentumseinheiten selbst nutzen. Es ist eine kurze Gemeinschaftsordnung vorgesehen, durch die nur die wesentlichen Punkte im Verhältnis der Wohnungseigentümer geregelt werden. Ein Verwalter wird nicht bestellt. Die Teilungserklärung sieht gemäß § 3 Abs. 2 WEG vor, dass mit dem Sondereigentum 430 Nr. 1 die im Plan bezeichnete, mit Maßangeben versehene Außenfläche als Gartenfläche verbunden wird. Nach bisheriger Rechtslage konnten für Außenflächen nur Sondernutzungsrechte bestellt werden [siehe ausführlich Rz. 171]. Ferner sieht die Teilungserklärung vor, dass der Eigentümer die Gartenfläche im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen nach seinem Belieben gestalten kann. Sofern es von den Beteiligten gewünscht wird, kann die Gemeinschaftsordnung eine bestimmte Gestaltung der Gartenflächen vorschreiben und insbesondere die Errichtung von Gartenschuppen, Lauben u. Ä. ausschließen (siehe dazu Muster 1, § 4 Ziff. 2 der Gemeinschaftsordnung Rz. 171). Die vertragliche Begründung von Wohnungseigentum setzt nicht die Zustimmung der 431 Grundpfandrechtsgläubiger voraus, deren Rechte an dem aufzuteilenden Grundstück eingetragen sind; vielmehr setzen sich diese Grundpfandrechte nach der Aufteilung gemäß § 1132 BGB als Gesamtgrundpfandrechte am Grundbesitz fort.245) Zu öffentlich-rechtlichen Genehmigungspflichten für die Aufteilung nach § 3 WEG siehe Muster 1 Rz. 124. Zum Notariellen Vorbefassungsvermerk siehe Muster 1 Rz. 126. 2. Form der vertraglichen Begründung von Wohnungseigentum (zu Rz. 395) Nach § 4 WEG ist zur Einräumung des Sondereigentums die Einigung der Beteiligten über 432 die Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Die Einigung be_____________ 245) Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 3 Rz. 3.

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darf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form (§ 4 Abs. 2 Satz 1 WEG); sie ist daher bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle (Notar, Gericht) zu erklären (§ 925 Abs. 1 BGB). Bezüglich der Eintragung im Grundbuch ist umstritten, ob das Grundbuchamt lediglich nach § 19 GBO die Bewilligung desjenigen, dessen Recht von der Eintragung betroffen ist,246) oder nach § 20 GBO die erforderliche Einigung des berechtigten und des anderen Teils zu prüfen hat.247) Die Einigung ist in jedem Falle in die notarielle Urkunde aufzunehmen. Die erforderlichen Nachweise sind dem Grundbuchamt in öffentlicher Form gemäß § 29 GBO vorzulegen. Ebenso wie bei der Teilungserklärung nach § 8 WEG ist die Form der notariellen Niederschrift (§§ 8 ff BeurkG) empfehlenswert, da gemäß § 13a BeurkG nur bei formell beurkundeten Teilungserklärungen im Rahmen nachfolgender Kaufverträge auf die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Bezug genommen werden kann.248) Bedingtes oder befristetes Sondereigentum kann nicht gebildet werden (§ 4 Abs. 2 Satz 2 WEG).249) 3. Voraussetzungen des § 3 WEG (zu Rz. 395 ff) 433 Die vertragliche Begründung von Sondereigentum setzt voraus, dass mindestens zwei Personen Miteigentümer des Grundstücks (nach Bruchteilen, § 1008 BGB) sind. Das Miteigentum braucht nicht bereits bei Abschluss des Vertrages nach § 3 WEG zu bestehen; ausreichend ist, dass die Miteigentümer gleichzeitig mit der Eintragung des Sondereigentums eingetragen werden.250) An gesamthänderisch gebundenem Miteigentum (Erbengemeinschaft, Personengesellschaften, Gütergemeinschaft) kann kein Wohnungseigentum nach § 3 WEG begründet werden. Sofern eine Gesamthandsgemeinschaft eine Aufteilung nach § 3 WEG vornehmen will, ist gegebenenfalls zunächst durch eine Auseinandersetzungsvereinbarung Bruchteilseigentum zu schaffen. 434 Es muss mit jedem Miteigentumsanteil mindestens ein Sondereigentum verbunden werden; die Bildung isolierter („freier“) Miteigentumsanteile ist unzulässig.251) Sofern die Anzahl der Miteigentumsanteile die Anzahl der Sondereigentumseinheiten überschreitet, sind überschüssige Miteigentumsanteile durch Vereinigung oder Auflassung zunächst zusammenzulegen. Dies kann im gleichen Vertrag wie die Begründung von Sondereigentum erfolgen.252) Dagegen ist die Verbindung mehrerer Sondereigentumseinheiten mit einem Miteigentumsanteil zulässig, wenn die einzelnen Wohnungen bzw. Teileigentumseinheiten in sich abgeschlossen sind.253) 435 Wenn die vor Aufteilung bestehenden Miteigentumsanteile von den im Rahmen der Aufteilung zu bildenden Miteigentumsquoten abweichen, ist es erforderlich, die entsprechenden Miteigentumsanteile vor der Aufteilung zu übertragen. Die Übertragung kann in derselben Urkunde wie die Aufteilung erfolgen, sie kann Grunderwerbsteuer oder Schenkungsteuer auslösen. Sofern mehrere Personen ein Mehrfamilienhaus mit der Zielsetzung _____________ 246) Formelles Konsensprinzip; OLG Zweibrücken OLGZ 1982, 263, 266, Weitnauer, WEG, § 4 Rz. 5. 247) Materielles Konsensprinzip; Bärmann/Pick, WEG, § 4 Rz. 6 m. w. N.; Bärmann/Armbrüster, WEG, § 4 Rz. 21. 248) Weitnauer, WEG, § 8 Rz. 6; siehe Muster 1 Rz. 127. 249) Vgl. OLG Düsseldorf NJW 1954, 1041; Bärmann/Armbrüster, WEG § 4 Rz. 37. 250) LG Bielefeld Rpfleger 1985, 189; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 3 Rz. 4. 251) BayObLG ZMR 1996, 285; OLG München Rpfleger 2007, 459. 252) LG Bochum NZM 1999, 380. 253) BayObLG DNotZ 1971, 473; KG WE 1990, 22.

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II. Erläuterungen

der anschließenden Aufteilung nach § 3 WEG erwerben, sollten die im Ankaufsvertrag ausgewiesenen Miteigentumsanteile daher bereits den Anteilen entsprechen, die sich für jeden der Erwerber nach der Aufteilung ergeben. Ferner ist in den Ankaufsvertrag eine Verpflichtung der jeweiligen Käufer untereinander aufzunehmen, den Kaufgegenstand nach Erwerb gemäß § 3 WEG aufzuteilen. Zum Aufteilungsplan siehe Muster 1 Rz. 133, zur Abgeschlossenheitsbescheinigung siehe Muster 1 Rz. 134. 4. Vertragliche Begründung von Sondereigentum (zu Rz. 398 f) Die Begründung von Sondereigentum nach § 3 WEG erfolgt durch vertragliche Verein- 436 barung sämtlicher Miteigentümer. Gegenstand der Vereinbarung ist es, jedem Miteigentümer durch Einräumung von Sondereigentum an bestimmten Räumen des Gebäudes im Rahmen des WEG Alleineigentum zu verschaffen. Der jeweilige Miteigentumsanteil am Grundstück wird damit inhaltlich geändert, sodass der Vertrag eine Verfügung über ein Recht an einem Grundstück enthält.254) Zu den nicht mit Ziffern bezeichneten Räumen siehe Muster 1 Rz. 144. 5. Vorkaufsrechte (zu Rz. 402) Wenn ein gemeinschaftlich erworbenes Mehrfamilienhaus zur anschließenden Selbstnutzung 437 aufgeteilt wird, bestehen zwischen den beteiligten Eigentümern häufig persönliche Beziehungen. Für den Fall, dass der jeweils andere Miteigentümer sein Wohnungseigentum an Dritte veräußern will, kann daher die Bestellung von wechselseitigen Vorkaufsrechten gemäß §§ 1094 ff BGB (für alle Verkaufsfälle) als Schutz gegen den Eintritt missliebiger Dritter in die Eigentümergemeinschaft sinnvoll sein. Damit wird den verbleibenden Eigentümern die Möglichkeit gegeben, die von der Veräußerung betroffene Wohnung selbst zu erwerben. Die Vereinbarung einer Veräußerungsbeschränkung (§ 12 WEG; siehe Rz. 418) bietet insoweit keine ausreichende Handhabe, da die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden kann, der in der Person des Erwerbers liegen muss.255) 6. Einigung (zu Rz. 403) Nach § 4 Abs. 1 WEG ist für die vertragliche Begründung von Sondereigentum eine Eini- 438 gung als dinglich wirkende Vereinbarung aller Miteigentümer über die Rechtsänderung erforderlich. Diese muss entsprechend § 925 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit aller Beteiligten vor dem Notar erklärt werden (§ 4 Abs. 2 WEG). Siehe auch Rz. 432. 7. Bewilligung und Beantragung der Rechtsänderung (zu Rz. 403) Die vertragliche Begründung von Sondereigentum ist im Grundbuch einzutragen (§ 4 Abs. 1 439 WEG). Entsprechende Eintragungsbewilligungen und Anträge sind in die Urkunde aufzunehmen. Siehe auch Rz. 432.

_____________ 254) Bärmann/Armbrüster, WEG, § 3 Rz. 3; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 3 Rz. 23; Bärmann/Pick, WEG, § 3 Rz. 29. 255) Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Kümmel, WEG, § 12 Rz. 44 m. w. N.

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Muster 5: Aufteilung durch Vertrag § 3 WEG, Zweifamilienhaus

8. Rang des Vorkaufsrechts (zu Rz. 405) 440 Das Muster geht von der Eintragung der Vorkaufsrechte an rangbereiter Stelle aus. Gegenüber nachrangigen Grundpfandrechten hat das Vorkaufsrecht die Wirkung einer Vormerkung (§ 1098 Abs. 2 BGB). Sofern durch die Wohnungseigentümer noch Finanzierungsgrundpfandrechte an ihren jeweiligen Wohnungseigentumseinheiten zu bestellen sind (z. B. bei Aufteilung vor Eigentumserwerb oder zu Renovierungszwecken), kann ein Rangvorbehalt in die Vereinbarung aufgenommen werden, damit Finanzierungsgrundpfandrechte in vereinbartem Umfang mit Rang vor dem Vorkaufsrecht vereinbart werden können, ohne dass eine spätere Vorrangseinräumung erforderlich wird. 441 Durch den Rangvorbehalt wird sichergestellt, dass die beteiligten Eigentümer mit Rang vor den ins Grundbuch einzutragenden Vorkaufsrechten Grundschulden in bestimmter Höhe bestellen können. Andernfalls ist die Beleihbarkeit des Wohnungseigentums gefährdet, da die Banken in der Regel den Rangrücktritt des Vorkaufsberechtigten verlangen.256) Sofern ein Rangvorbehalt vereinbart wird, ist eine spätere Vorrangeinräumung durch den Vorkaufsberechtigten nicht erforderlich. Zur Vollzugsvollmacht siehe Muster 1 Rz. 147. 9. Kosten (zu Rz. 410) 442 Für die Beurkundung der vertraglichen Aufteilung von Wohnungseigentum fällt nach Inkrafttreten des GKG gemäß Nr. 21100 KV eine 2,0 Gebühr an, mindestens 120.– EUR. Zum Geschäftswert siehe Muster 1 Rz. 148. 10. Gewerbliche Nutzung von Wohnungseigentum (zu Rz. 414) 443 Die Vereinbarung über den Gebrauch des Sondereigentums lässt die gewerbliche Nutzung von Wohnungseigentumseinheiten mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bzw. des Verwalters zu. Sofern sich durch die gewerbliche Nutzung erhöhte Kosten für die Gemeinschaft ergeben, können diese dem Eigentümer der betroffenen Wohnung aufgegeben werden (siehe Muster 1 Rz. 164). 11. Bestellung von Sondernutzungsrechten (zu Rz. 416) 444 Das Muster sieht die Bestellung von Sondernutzungsrechten an PKW-Stellplätzen vor. Da nach der gesetzlichen Neuregelung des § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG Stellplätze auch im Außenbereich generell sondereigentumsfähig sind, können alternativ für diese auch eigene Eigentumseinheiten gebildet werden [siehe Muster 1 Rz. 180 ff]. Allgemein zur Bestellung von Sondernutzungsrechten siehe Muster 1 Rz. 160, 173. 12. Veräußerungsbeschränkung (zu Rz. 418) 445 Nach § 12 WEG kann die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung aller oder einzelner Wohnungseigentümer abhängig gemacht werden, um die Gemeinschaft vor ungeeigneten Miteigentümern zu schützen. Die Regelung kann bei kleinen Eigentümergemeinschaften sinnvoll sein. Da eine Verweigerung der Zustimmung nur aus wichtigem Grunde zulässig ist, der in der Person des Erwerbers vorliegen muss, greift die Veräußerungsbeschränkung jedoch nur in Ausnahmefällen.257) Sie ist nach § 7 Abs. 3 Satz 2 _____________ 256) OLG Schleswig MittBayNot 2000, 232. 257) Vgl. Bärmann/Pick, WEG, § 12 Rz. 10 ff; Bärmann/Wenzel, WEG, § 12 Rz. 42.

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II. Erläuterungen

WEG im Grundbuch einzutragen und entfaltet gegenüber dem Erwerber des Wohnungseigentums dingliche Wirkung.258) Eine eingetragene Veräußerungsbeschränkung kann zu erheblichem Aufwand führen, da bei jedem Veräußerungsvertrag über Wohnungseigentum die Zustimmung aller Miteigentümer (oder gegebenenfalls des Verwalters) in grundbuchmäßiger Form nachzuweisen ist. Die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung kann nach § 12 Abs. 4 WEG durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen.259) Sofern die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung beschlossen wurde, kann diese im Grundbuch gelöscht werden; hierzu ist ein Beschluss mit beglaubigten Unterschriften des Versammlungsleiters, eines Eigentümers und soweit vorhanden des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden erforderlich, §§ 12 Abs. 4 Satz 3, 7 Abs. 2 WEG. Dabei ist zu beachten, dass der Beschluss nach der bisherigen Rechtsprechung auch dann wirksam sein soll, wenn keine Eintragung im Grundbuch erfolgt ist, sodass die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung nicht in jedem Fall durch Prüfung des Grundbuchs festgestellt werden kann.260) Die gesetzliche Neuregelung durch das WoMEG enthält hierzu keine Änderung, im Wortlaut des § 12 Abs. 4 Satz 2 WEG heißt es lediglich, bei Vorliegen eines entsprechenden Beschlusses „könne“ die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden;261) in der Sache handelt es sich um eine Grundbuchberichtigung.262) Das Problem einer möglichen Unrichtigkeit des Grundbuchs wurde hierdurch nicht gelöst. Sofern die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung enthält, werden häufig be- 446 stimmte Fallgruppen von der Veräußerungsbeschränkung ausgenommen. Dies sind: 

Die erstmalige Veräußerung des Wohnungseigentums durch den aufteilenden Eigentümer.



Die Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung.



Die Veräußerung an Ehegatten oder Kinder.



Die Veräußerung an Miteigentümer.

Die Ausnahme für die erstmalige Veräußerung durch den Eigentümer ist relevant im Falle 447 einer Aufteilung nach § 8 WEG, wenn der aufteilende Eigentümer von vornherein die Veräußerung des Wohnungseigentums beabsichtigt und der Verwalter mit dem Veräußerer identisch oder wirtschaftlich verbunden ist. Bei dieser Konstellation wird eine zusätzliche Verwalterzustimmung häufig als überflüssig angesehen und wegen des damit verbundenen Aufwands in der Teilungserklärung ausgeschlossen.263) Gleiches gilt für den Fall der Veräußerung an nahe Angehörige, deren Kreis im Rahmen der Klausel jedoch genau zu definieren ist. Hintergrund ist das Interesse der Wohnungseigentümer, ihre Wohnungseigentumseinheit in jedem Falle an Abkömmlinge oder den Ehegatten übertragen zu können. 13. Beschränkung der Besitzüberlassung (zu Rz. 419) Nach § 10 Abs. 2, § 15 Abs. 1 WEG kann auch ein Zustimmungsvorbehalt für die Be- 448 sitzüberlassung durch den jeweiligen Wohnungseigentümer als Inhalt des Wohnungsei_____________ 258) 259) 260) 261) 262) 263)

Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Kümmel, WEG, § 12 Rz. 3. Zu Inhalt der Regelung und Kritik Hügel/Elzer, WEG, § 12 Rz. 80 ff; Fabis, RNotZ 2007, 369, 375. Siehe Rz. 620. BR-Drucks. 68/20, 53, 96. OLG München FGPrax 2011, 278. Vgl. BGHZ 113, 174 – Zustimmungserfordernis erfasst grundsätzlich Erstveräußerung; a. A. Bärmann, WEG, § 12 Rz. 10 mangels Vorliegen einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

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Muster 5: Aufteilung durch Vertrag § 3 WEG, Zweifamilienhaus

gentums vereinbart werden, da sich auch bei einer Vermietung oder unentgeltlichen Überlassung an ungeeignete Personen Störungen der Gemeinschaft ergeben können.264) 14. Kostentragung nach Miteigentumsanteilen (zu Rz. 421) 449 Die Regelung entspricht § 16 WEG, siehe Muster 1 Rz. 226. Zu Heizung/Warmwasser siehe Muster 1 Rz. 230 und zu verbrauchsabhängigen Kosten siehe Muster 1 Rz. 231. 15. Änderung der Kostenregelung (zu Rz. 424) 450 Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG besteht die Möglichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels durch Beschluss festzusetzen. Die vormals in § 16 Abs. 3-5 WEG a. F. bestehenden weiter gehenden Anforderungen sind durch das WoMEG entfallen. Dennoch erscheint es sinnvoll, die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels in der Teilungserklärung zu regeln.265) Da hier nur zwei Einheiten bestehen, wurde keine qualifizierte Mehrheit vorgesehen. Umfassend zu Öffnungsklauseln siehe Muster 1 Rz. 278 ff. 16. Keine Eigentümerversammlung (zu Rz. 425) 451 Sofern nur zwei Wohnungseigentümer mit gleichen Anteilen vorhanden sind, können Beschlüsse grundsätzlich nur einvernehmlich gefasst werden. Die Einberufung einer Eigentümerversammlung (§ 24 Abs. 1 WEG) ist entbehrlich. 452 Ein vollständiger Verzicht der einzelnen Wohnungseigentümer auf das Recht, die Einberufung der Eigentümerversammlung zu verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG), ist nach wohl herrschender Meinung unzulässig.266) 17. Wohnungseigentümerbeschluss (zu Rz. 426 f) 453 Bei einer Anlage mit nur zwei Einheiten reicht es aus, wenn die Beschlüsse der Wohnungseigentümer zu Dokumentationszwecken schriftlich festgehalten werden. Ferner ist gemäß § 24 Abs. 8 WEG festzulegen, durch welchen Eigentümer die Beschluss-Sammlung geführt wird. Zu Vertretung und Beistand siehe Muster 1 Rz. 256 f.

_____________ 264) BGHZ 37, 203. 265) Fabis, RNotZ 2007, 369, 374; Hügel, DNotZ 2007, 326, 356. 266) Vgl. BayObLGZ 1972, 314, 319; Bärmann/Merle, WEG, § 24 Rz. 10 m. w. N.; anders OLG Hamm NJW 1973, 2300, 2301.

100

Muster 6: Aufteilung eines Wohnungserbbaurechts I. Vertragstext [Urkundseingang: siehe Muster 1 Rz. 27]

454

Ich gebe hiermit gemäß § 30 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) folgende Teilungserklärung ab: [Æ Rz. 507] I. Bezeichnung des aufzuteilenden Erbbaurechts, Gebäude 1.

Die ABC Grundbesitz GmbH & Co. KG

455

– nachstehend „Erbbauberechtigter“ genannt – ist Erbbauberechtigter des im Erbbaugrundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von Elberfeld Blatt 1178 eingetragenen Erbbaurechts Flur 112, Flurstück 74,

Gebäude- und Freifläche, Friedrich-Lang-Weg 22, 24, groß 1948 qm.

Im Grundbuch sind eingetragen: in Abteilung II: […] in Abteilung III: […] Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen. [Æ Rz. 131] 2.

Auf dem vorbezeichneten Grundbesitz werden zwei Mehrfamilienhäuser mit jeweils 456 acht Wohnungen und jeweils einer Gewerbeeinheit sowie eine Tiefgarage mit insgesamt 18 PKW-Stellplätzen errichtet. [Æ Rz. 516] II. Teilung

Der Erbbauberechtigte teilt das Erbbaurecht an dem vorbezeichneten Grundstück gemäß 457 § 30 Abs. 2 WEG in Verbindung mit § 8 WEG in Anteile am Erbbaurecht auf in der Weise, dass mit jedem Anteil am Erbbaurecht das Sondereigentum an bestimmten Räumen und – soweit ausdrücklich angegeben – außerhalb des Gebäudes befindlichen Flächen oder einem Stellplatz verbunden ist. Im Einzelnen erfolgt die Aufteilung gemäß der dieser Niederschrift als Anlage II beige- 458 fügten Aufstellung in Verbindung mit dem von der Stadt Wuppertal unter dem Aktenzeichen „558/014“ genehmigten und dieser Niederschrift als Anlage IV beigefügten Aufteilungsplan nebst Lageplan, Schnitt- und Ansichtszeichnungen. [Æ Rz. 508]

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Muster 6: Aufteilung eines Wohnungserbbaurechts

459 Sämtliche Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume sind in sich abgeschlossen im Sinne des § 3 Abs. 3 WEG. Die entsprechende Bescheinigung der Stadt Wuppertal gemäß § 7 WEG ist dieser Urkunde als Anlage III beigefügt. [Æ Rz. 509] 460 Soweit im Aufteilungsplan und Lageplan Räume, Stellplätze und außerhalb des Gebäudes befindliche Flächen nicht mit Ziffern gekennzeichnet sind, bleiben sie gemeinschaftliches Eigentum aller Erbbauberechtigten im Sinne des § 5 WEG. [Æ Rz. 510] III. Name 461 Die Eigentümergemeinschaft führt den Namen „Wohnungserbbaurechtsgemeinschaft Friedrich-Lang-Str. 22-24, Wuppertal“. [Æ Rz. 34] IV. Gemeinschaftsordnung 462 Der Inhalt des Wohnungserbbaurechts- und Teilerbbaurechts und die Rechte und Pflichten der Erbbauberechtigten werden durch den vorgenannten Aufteilungsplan und die Gemeinschaftsordnung geregelt, die als Anlage I zu dieser Urkunde genommen ist. [Æ Rz. 152 ff] V. Grundbucherklärungen 463 Der Erbbauberechtigte bewilligt und beantragt, in das Erbbaugrundbuch einzutragen: 1.

Die Aufteilung des in Abschnitt I bezeichneten Erbbaurechts in Anteile und deren Verbindung mit Sondereigentum gemäß Abschnitt II und III dieser Urkunde sowie die entsprechende Anlegung von Wohnungserbbaugrundbüchern – für jedes Wohnungserbbaurecht gesondert.

2.

Die bezüglich des Verhältnisses der Wohnungserbbauberechtigten untereinander bestimmte Abweichung und Ergänzung zum Wohnungseigentumsgesetz als Inhalt des Sondereigentums gemäß Abschnitt IV, Anlagen I und II dieser Urkunde.

[Æ Rz. 146 ff] VI. Vollmacht 464 Der Erbbauberechtigte bevollmächtigt hiermit unter Befreiung von jeglicher Haftung und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB –

[…], Bürovorsteherin,

–

[…], Notarfachangestellte,

–

[…], Notarfachangestellte,

alle in Wuppertal-Barmen – und zwar jede allein –, alle Erklärungen, auch abändernder oder ergänzender Art, abzugeben und Anträge zu stellen, die zum Vollzug dieser Urkunde im Grundbuch erforderlich oder zweckmäßig sind. [Æ Rz. 147]

102

I. Vertragstext

VII. Kosten, Sonstiges 1.

Die mit dieser Urkunde und ihrer Durchführung verbundenen Kosten trägt der Erb- 465 bauberechtigte. [Æ Rz. 511]

2.

Die als Anlage IV genommenen Pläne sollen nur für das Grundbuchamt mit ausge- 466 fertigt werden.

3.

Soweit Bestimmungen dieser Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung 467 unwirksam oder unvollständig sein sollten, werden die übrigen Bestimmungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung hiervon nicht berührt. Die Erbbauberechtigten sind verpflichtet, unwirksame Bestimmungen durch rechtswirksame Bestimmungen zu ersetzen, die dem wirtschaftlichen Zweck der betreffenden Bestimmung möglichst weitgehend entsprechen. [Æ Rz. 149]

Diese Niederschrift und die geschriebenen Anlagen wurden dem Erschienenen vorgelesen, 468 von ihm genehmigt und die Niederschrift von ihm und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben; die als Anlage genommenen Zeichnungen und Pläne wurden zur Durchsicht vorgelegt und genehmigt: […] [Æ Rz. 151] Anlage I zur Urkunde des Notars […] in Wuppertal vom […] 2021

469

– Ur.-Nr. […] für 2021 – Notar Gemeinschaftsordnung §1 Grundsatz Das Verhältnis der Erbbauberechtigten untereinander bestimmt sich nach den Vorschrif- 470 ten der §§ 10 bis 29 des WEG, soweit im Folgenden nicht etwas anderes geregelt ist. §2 Begriffsbestimmungen 1.

Wohnungserbbaurecht ist das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in 471 Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Erbbaurecht, zu dem es gehört. [Æ Rz. 512]

2.

Teilerbbaurecht ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Raum- 472 einheiten des Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Erbbaurecht, zu dem es gehört. [Æ Rz. 513]

3.

Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Einrichtungen 473 und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören damit insbesondere alle konstruktiven Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Sondereigentümer die-

103

Muster 6: Aufteilung eines Wohnungserbbaurechts

nenden Teile, Anlagen und Einrichtungen und das jeweils vorhandene Verwaltungsvermögen. 474 4.

Sondereigentum sind die in dieser Teilungserklärung bezeichneten Räume einschließlich von Stellplätzen gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG sowie diejenigen zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Erbbauberechtigten über das nach Abschnitt IV dieser Teilungserklärung oder bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Das Sondereigentum erfasst auch außerhalb des Gebäudes liegende Flächen, sofern diese in der Teilungserklärung als Sondereigentum bezeichnet sind In Ergänzung zu § 5 WEG wird festgestellt, dass zum Sondereigentum gehören: a) bis g) [siehe Muster 1, Gemeinschaftsordnung, § 2 Ziff. 4 Buchst. a bis g und Erläuterungen unter Rz. 153 ff]

475 5.

Sondernutzungsrecht ist das ausschließlich oder mit bestimmten anderen Erbbauberechtigten gemeinschaftlich bestehende Recht zur Nutzung eines näher bezeichneten Teiles des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss aller übrigen Erbbauberechtigten. [Æ Rz. 160]

476 6.

Der Begriff „Eigentümergemeinschaft“ wird nachfolgend zur Bezeichnung der Gemeinschaft der Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten verwendet, die an dem vorstehend aufgeteilten Wohnungs- und Teilerbbaurecht beteiligt sind. [Æ Rz. 514] §3 Zweckbestimmung, Art und Umfang der Nutzung

477 1.

Die Zweckbestimmung des Erbbaurechts gemäß § […] des Erbbaurechtsvertrages gilt auch zwischen den Erbbauberechtigten. Soweit danach eine Änderung der Nutzung im Verhältnis zum Grundeigentümer zulässig ist, gilt dies grundsätzlich auch im Verhältnis zwischen den Erbbauberechtigten. [Æ Rz. 515]

478 2.

Die Wohnungen dürfen nur zu Wohnzwecken benutzt werden. Abweichend davon ist die Ausübung eines Berufs oder Gewerbes mit Zustimmung des Verwalters – sofern kein Verwalter bestellt ist, der anderen Erbbauberechtigten aus der betroffenen Teileigentümergemeinschaft – zulässig. Die Zustimmung ist widerruflich, sie kann aus einem wichtigen Grunde versagt oder unter bestimmten Bedingungen erteilt werden; insbesondere unter der Bedingung, dass der Erbbauberechtigte einen Zuschlag für die Lasten und Kostenverteilung nach § 15 dieser Gemeinschaftsordnung zu zahlen hat. Die nicht zu Wohnzwecken dienenden Teilerbbaurechte dürfen zu jedem gewerblichen Zweck – unabhängig von der im Aufteilungsplan angegebenen Nutzung – genutzt werden. Unzulässig sind alle Tätigkeiten, die im Zusammenhang mit der gewerblichen Erbringung oder Darstellung sexueller Handlungen stehen. [Æ Rz. 164 f]

479 3.

104

[Siehe Muster 1, § 3 Ziff. 3 Rz. 54; ersetze „Eigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“]

I. Vertragstext

§4 Getrennte Verwaltung Die vorhandenen Gebäude sowie die Tiefgarage sollen jeweils selbstständig versorgt, ver- 480 waltet und bewirtschaftet werden. Sie sollen jeweils hinsichtlich der Nutzung, der Lasten, Kosten und der Verwaltung als getrennte, selbstständige Einheit behandelt werden, soweit dies gesetzlich zulässig ist und die Lasten und Kosten getrennt ermittelt werden können. Für jedes Gebäude, die Tiefgarage sowie für die vorhandenen Gemeinschaftseinrichtungen (Gemeinschaftsflächen) sind getrennte Instandhaltungsrücklagen zu bilden. [Æ Rz. 516] Die jeweiligen (Teil-)Gemeinschaften haben insbesondere auch das Recht, bauliche Ver- 481 änderungen an und in den Gebäudeteilen bzw. Tiefgarage vorzunehmen sowie die Nutzungsart zu ändern. Ausgenommen sind die vorstehend genannten Gemeinschaftseinrichtungen. [Æ Rz. 517] Die Beschlussfassung über die danach für beide Gebäude und die Tiefgarage getrennt zu 482 behandelnden Angelegenheiten erfolgt jeweils durch Teileigentümerversammlungen. §5 Sondernutzungsrechte 1.

Den jeweiligen Berechtigten der im Aufteilungsplan mit Ziff. 1 – 8 (Haus 1) be- 483 zeichneten Erbbaurechte wird – im Mitbesitzverhältnis, § 866 BGB, unter Ausschluss der übrigen Erbbauberechtigten – das Recht eingeräumt, diejenigen unbebauten Grundstücksflächen, die in dem als Anlage II genommenen Lageplan schwarz umrandet und mit „SN 1“ bezeichnet sind, als Garten zu nutzen. Sie sind berechtigt, die betroffenen Flächen selbst zu gestalten. Ihnen wird unter Ausschluss der übrigen Erbbauberechtigten – in gleicher Weise das Recht auf Nutzung der in Haus 1 befindlichen, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Gebäudeteile eingeräumt. [Æ Rz. 519]

2.

Den jeweiligen Berechtigten der im Aufteilungsplan mit Ziff. 9 – 16 (Haus 2) bezeich- 484 neten Erbbaurechte wird – im Mitbesitzverhältnis, § 866 BGB – unter Ausschluss der übrigen Erbbauberechtigten – das Recht eingeräumt, diejenigen unbebauten Grundstücksflächen, die in dem als Anlage II genommenen Lageplan schwarz umrandet und mit „SN 2“ bezeichnet sind, als Garten zu nutzen. Sie sind berechtigt, die betroffenen Flächen selbst zu gestalten. Ihnen wird unter Ausschluss der übrigen Erbbauberechtigten – in gleicher Weise das Recht auf Nutzung der in Haus 2 befindlichen, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Gebäudeteile eingeräumt.

3.

Den jeweiligen Berechtigten der im Aufteilungsplan mit TG 1 – 34 (Tiefgarage) be- 485 zeichneten Erbbaurechte wird unter Ausschluss der übrigen Erbbauberechtigten – im Mitbesitzverhältnis, § 866 BGB, das Recht auf Nutzung der in der Tiefgarage befindlichen, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Gebäudeteile eingeräumt.

[Æ Rz. 520]

105

Muster 6: Aufteilung eines Wohnungserbbaurechts

§6 Veräußerung des Erbbaurechts 486 [Siehe Muster 1, § 5 Rz. 61 f, 188 f; ersetze „Wohnungseigentümer“ durch „Wohnungserbbauberechtigter“] §7 Instandhaltung und Instandsetzung 487 1.

Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Gemeinschaft der Erbbauberechtigten, die Instandhaltung und Instandsetzung der Gebäude der jeweiligen Teileigentümergemeinschaft, soweit nicht Sondernutzungsrechte bestehen. [Æ Rz. 521]

488 2. bis 5. [Siehe Muster 1, § 6 Ziff. 2 – 5 Rz. 64 ff; ersetze „Eigentümer“ bzw. „Sondereigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“] 489 6.

Die Erbbauberechtigten sind zur Ansammlung einer getrennten Instandhaltungsrückstellung für das von ihrem Erbbaurecht betroffene Gebäude bzw. die von ihrem Erbbaurecht betroffene Tiefgarage und die bestehenden Gemeinschaftseinrichtungen (Gemeinschaftsflächen) verpflichtet. Zu diesem Zweck ist jährlich ein angemessener Betrag zu entrichten. Aus dieser Rückstellung werden die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des jeweiligen Gebäudes, der Tiefgarage und der Gemeinschaftseinrichtungen bestritten. Falls die vorhandene Rückstellung nicht ausreicht, die Kosten für beschlossene oder dringend notwendige Arbeiten zu decken, sind die Erbbauberechtigten verpflichtet, Nachzahlung zu leisten. Entnahmen aus der für Gemeinschaftseinrichtungen gebildeten Instandhaltungsrückstellung zu anderen Zwecken als für die Instandhaltung oder Instandsetzung bedürfen der Zustimmung aller Erbbauberechtigten. Entnahmen aus der für ein Gebäude bzw. die Tiefgarage gebildeten Instandhaltungsrückstellung zu anderen Zwecken als für die Instandhaltung oder Instandsetzung bedürfen der Zustimmung aller Mitglieder der jeweiligen Teileigentümergemeinschaft. [Æ Rz. 516] §8 Bauliche Veränderungen

490 [Siehe Muster 1, § 7 Rz. 69 f, 196; ersetze „Eigentümer“ bzw. „Sondereigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“; „Eigentümergemeinschaft“ durch „Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten“] [Æ Rz. 522] §9 Haftung des Erbbauberechtigten 491 [Siehe Muster 1, § 8 Rz. 74, 208; ersetze „Eigentümer“ bzw. „Sondereigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“; „Eigentum“ bzw. „Sondereigentum“ durch „Erbbaurecht“] § 10 Versicherungen 492 [Siehe Muster 1, § 8 Rz. 75 ff, 210 ff; ersetze „Eigentümer“ bzw. „Sondereigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“]

106

I. Vertragstext

§ 11 Wiederaufbau 1.

Wird ein Gebäude ganz oder teilweise zerstört, so ist die Teileigentümergemein- 493 schaft des betreffenden Gebäudes zum Wiederaufbau für den Fall verpflichtet, dass die Kosten des Wiederaufbaus durch Versicherungs- oder Entschädigungszahlung von dritter Seite gedeckt sind. Entsprechendes gilt für die Tiefgarage. [Æ Rz. 523]

2.

Sind die Kosten des Wiederaufbaus nicht gemäß vorstehendem Absatz 1 gedeckt, 494 so besteht grundsätzlich keine Wiederaufbaupflicht. In diesem Fall ist jeder Sondereigentümer – unabhängig von den bestehenden Teileigentümergemeinschaften – berechtigt, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Der Anspruch auf Aufhebung ist ausgeschlossen, wenn sich einer der Sondereigentümer oder ein Dritter bereit erklärt, das Sondereigentum des die Aufhebung verlangenden Sondereigentümers zum Schätzwert zu übernehmen und gegen die Übernahme keine sachlichen Gründe sprechen. [Æ Rz. 79, 213] § 12 Mehrheit von Berechtigten an einem Erbbaurecht

[Siehe Muster 1, § 11 Rz. 80 ff, 215 ff; ersetze „Eigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“]

495

§ 13 Unerreichbarkeit des Erbbauberechtigten [Siehe Muster 1, § 12 Rz. 83, 217; ersetze „Eigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“]

496

§ 14 Entziehung des Erbbaurechts 1.

Begeht ein Erbbauberechtigter eine schwere Verletzung seiner gegenüber anderen 497 Erbbauberechtigten bestehenden Verpflichtungen, sodass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann, so können die anderen Erbbauberechtigten von ihm die Veräußerung seines Erbbaurechts verlangen, insbesondere wenn: a) bis d) [Siehe Muster 1, § 13 Rz. 84, 218 ff; ersetze „Sondereigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“] e) der Erbbauberechtigte seine Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag erheblich verletzt und sie trotz Aufforderung des Verwalters nicht innerhalb einer angemessenen Frist erfüllt. [Æ Rz. 524]

2.

[Siehe Muster 1, § 13 Rz. 85, 224; ersetze „Sondereigentümer“ durch „Erbbauberech- 498 tigter“]. § 15 Lasten und Kosten

1.

Jeder Erbbauberechtigte muss sich an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums 499 sowie an den Kosten des Gebrauchs, der Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligen. Maßgebend ist, sofern

107

Muster 6: Aufteilung eines Wohnungserbbaurechts

die Verwaltung nach § 4 der Gemeinschaftsordnung durch Teilgemeinschaften erfolgt, das Verhältnis der im Grundbuch angegebenen Miteigentumsanteile der Mitglieder der Teilgemeinschaft; im Übrigen das Verhältnis der Miteigentumsanteile der (Gesamt-)Gemeinschaft. Die vorstehende Regelung gilt nur, sofern nicht nachfolgend für bestimmte Kosten abweichende Vereinbarungen getroffen sind oder aufgrund ausdrücklicher Ermächtigung abweichende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gefasst worden sind. [Æ Rz. 525] 500 2. bis 6. [Siehe Muster 1, § 14 Ziff. 2 – 6 Rz. 87 ff, 225 ff; ersetze „Sondereigentümer“ und „Eigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“]. § 16 Wirtschaftsplan und Abrechnung 501 [Siehe Muster 1, § 15 Rz. 93 ff, 237 ff; ersetze „Sondereigentümer“ und „Eigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“]. § 17 Versammlung der Erbbauberechtigten 502 1. bis 10. [Siehe Muster 1, § 16 Rz. 98 ff, 242 ff; ersetze „Sondereigentümer“ und „Eigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“]. 11.

Die vorstehenden Bedingungen gelten entsprechend für Versammlungen der nach § 4 dieser Gemeinschaftsordnung zu bildenden Teilgemeinschaften. [Æ Rz. 526] § 18 Verwalter

503 [Siehe Muster 1, § 17 Rz. 111 ff, 262 ff; ersetze „Sondereigentümer“ und „Eigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“]. § 19 Verwaltungsbeirat 504 Die Erbbauberechtigten wählen mit Stimmenmehrheit einen Verwaltungsbeirat, dessen Aufgaben sich aus § 29 WEG ergeben. Die Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirates wird durch die Versammlung der Erbbauberechtigten bestimmt. Dem Verwaltungsbeirat soll ein Mitglied jeder Teileigentümergemeinschaft angehören. Der Verwaltungsbeirat bestimmt aus seiner Mitte den Vorsitzenden. Die Wahl von Ersatzmitgliedern ist zulässig. Der Verwaltungsbeirat wird auf die Dauer von drei Jahren berufen, er ist zur Einsichtnahme in alle Bücher und Schriften des Verwalters berechtigt. Über die Entlastung des Verwaltungsbeirats und seiner Mitglieder ist jährlich zu beschließen. [Æ Rz. 527] § 20 Änderungen der Gemeinschaftsordnung 505 [Siehe Muster 1, § 19 Rz. 121 ff, 279 ff; ersetze „Sondereigentümer“ und „Eigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“.].

108

I. Vertragstext

Anlage II zur Urkunde des Notars […] in Wuppertal vom […] 2021

506

– Ur.-Nr. […] für 2021 – Notar Ziffer des Aufteilungsplans

Art und Lage von der Straße aus gesehen

Miteigentumsanteil in 1.000stel

1

Haus 1 nicht zu Wohnzwecken dienende Einheit im Erdgeschoss nebst zwei Kellerräumen im Kellergeschoss

100

2

Haus 1 Wohnung im 1. Obergeschoss links nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

52

3

Haus 1 Wohnung im 1. Obergeschoss rechts nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

52

4

Haus 1 Wohnung im 2. Obergeschoss links nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

52

5

Haus 1 Wohnung im 2. Obergeschoss rechts nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

52

6

Haus 1 Wohnung im 3. Obergeschoss links nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

52

7

Haus 1 Wohnung im 3. Obergeschoss rechts nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

52

8

Haus 1 Wohnung im Dachgeschoss links nebst Spitzboden

26

9

Haus 1 Wohnung im Dachgeschoss rechts nebst Spitzboden

26

10

Haus 2 nicht zu Wohnzwecken dienende Einheit im Erdgeschoss nebst zwei Kellerräumen im Kellergeschoss

100

11

Haus 2 Wohnung im 1. Obergeschoss links nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

52

12

Haus 2 Wohnung im 1. Obergeschoss rechts nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

52

13

Haus 2 Wohnung im 2. Obergeschoss links nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

52

14

Haus 2 Wohnung im 2. Obergeschoss rechts nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

52

109

Muster 6: Aufteilung eines Wohnungserbbaurechts

Fortsetzung Ziffer des Aufteilungsplans

110

Art und Lage von der Straße aus gesehen

Miteigentumsanteil in 1.000stel

15

Haus 2 Wohnung im 3. Obergeschoss links nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

52

16

Haus 2 Wohnung im 3. Obergeschoss rechts nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

52

17

Haus 2 Wohnung im Dachgeschoss links nebst Spitzboden

26

18

Haus 2 Wohnung im Dachgeschoss rechts nebst Spitzboden

26

19

Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus rechte Seite, 1. Stellplatz links

4

20

Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus rechte Seite, 2. Stellplatz links

4

21

Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus rechte Seite, 3. Stellplatz links

4

22

Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus rechte Seite, 4. Stellplatz links

4

23

Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus rechte Seite, 5. Stellplatz links

4

24

Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus rechte Seite, 6. Stellplatz links

4

25

Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus rechte Seite, 7. Stellplatz links

4

26

Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus rechte Seite, 8. Stellplatz links

4

27

Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus rechte Seite, 9. Stellplatz links

4

28

Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus rechte Seite, 10. Stellplatz links

4

29

Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus linke Seite, 1. Stellplatz links

4

30

Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus linke Seite, 2. Stellplatz links

4

31

Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus linke Seite, 3. Stellplatz links

4

32

Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus linke Seite, 4. Stellplatz links

4

33

Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus linke Seite, 5. Stellplatz links

4

34

Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus linke Seite, 6. Stellplatz links

4

II. Erläuterungen

Fortsetzung Art und Lage von der Straße aus gesehen

Ziffer des Aufteilungsplans

Miteigentumsanteil in 1.000stel

35

Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus linke Seite, 7. Stellplatz links

4

36

Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus linke Seite, 8. Stellplatz links

4

[Æ Rz. 150] II. Erläuterungen 1. Allgemeines Die Aufteilung betrifft nicht das Eigentum an dem Grundbesitz, sondern ein zuvor durch 507 Erbbaurechtsvertrag bestelltes Erbbaurecht. Dieses verleiht das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben (§ 1012 BGB, § 1 Abs. 1 ErbbauRG). Das Gebäude wird nach § 12 Abs. 1 ErbbauRG als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts angesehen und steht im Eigentum des Erbbauberechtigten. Wenn Gegenstand des Erbbaurechts ein Bauwerk ist, das nicht gleichzeitig ein Gebäude ist, können Teilerbbaurechte nicht begründet werden. Die Aufteilung des Erbbaurechts erfolgt nach den allgemein für Wohnungseigentum geltenden Grundsätzen (§ 30 Abs. 1, 2 WEG). Mehrere selbstständige Grundstücke können jedoch mit einem Gesamt-Erbbaurecht belastet werden, das sodann aufgeteilt werden kann. Die Aufteilung in Wohnungseigentum nach §§ 3 bzw. 8 WEG setzt dagegen das Vorliegen eines Grundstücks im Rechtssinne voraus.267) Dabei ist zu beachten, dass der dingliche Inhalt des Erbbaurechtsvertrages zum Gegenstand des gebildeten Wohnungs- bzw. Teilerbbaurechts wird und damit im Rahmen der Gemeinschaftsordnung zu berücksichtigen ist. Probleme ergeben sich daraus, dass für den vom Erbbauberechtigten zu zahlenden Erbbauzins und die zur Absicherung bestellte Erbbauzinsreallast gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG, § 1108 Abs. 2 BGB nach Aufteilung eine dingliche und persönliche Gesamthaft der einzelnen Erbbauberechtigten besteht.268) Um das damit verbundene Haftungsrisiko des einzelnen Erbbauberechtigten auszuschließen, bedarf es einer Änderung des mit dem Eigentümer geschlossenen Erbbaurechtsvertrages, durch die der Erbbauzins auf die einzelnen Einheiten verteilt wird. Eine solche Aufteilung ist nicht einseitig, sondern nur durch Vertrag mit dem Eigentümer möglich.269) 2. Aufteilungsplan Siehe Muster 1 Rz. 31, 133.

508

3. Abgeschlossenheitsbescheinigung Siehe Muster 1 Rz. 32, 134.

509

_____________ 267) BayObLG WE 1991, 23; BayObLG MDR 1990, 53. 268) BayObLGZ 1978, 157, 161. 269) OLG Düsseldorf DNotZ 1977, 305.

111

Muster 6: Aufteilung eines Wohnungserbbaurechts

4. Nicht mit Ziffern bezeichnete Räume 510 Siehe Muster 1 Rz. 33. 5. Kosten, Sonstiges 511 Siehe Muster 1 Rz. 41, 148. Für die Bewertung des Erbbaurechts gilt das GNotKG entsprechend: voller Wert des Erbbaurechts. Zum Schlussvermerk siehe Muster 1 Rz. 44, 151. 6. Wohnungserbbaurecht (zu Rz. 471) 512 Siehe dazu die Legaldefinition in § 30 Abs. 1 WEG. 7. Teilerbbaurecht (zu Rz. 472) 513 Siehe dazu die Legaldefinition in § 30 Abs. 1 WEG. Zur Abgrenzung Gemeinschafts-/Sondereigentum siehe Muster 1 Rz. 49 ff, zum Sondereigentum siehe Muster 1 Rz. 474, 272 ff und zum Sondernutzungsrecht siehe Muster 1 Rz. 51 ff. 8. Eigentümergemeinschaft (zu Rz. 476) 514 Da die Erbbauberechtigten gleichzeitig Eigentümer der auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude sind, ist es gerechtfertigt, von Eigentümergemeinschaft zu sprechen. 9. Zweckbestimmung des Erbbaurechtsvertrages (zu Rz. 477) 515 Dem aufzuteilenden Erbbaurecht liegt ein Erbbaurechtsvertrag zugrunde, der Regelungen über den Zweck des Erbbaurechts enthält. Damit die Bestimmungen des Erbbaurechtsvertrages nach Aufteilung durch die Inhaber der Wohnungserbbaurechte eingehalten werden, ist es sinnvoll, die Zweckbestimmung des Erbbaurechtsvertrages zum Gegenstand der Teilungserklärung zu machen. Da der Inhalt des Erbbaurechtsvertrages durch die grundbuchliche Bildung des Erbbaurechts verdinglicht ist, bedarf es keiner Verweisung auf den Vertrag gemäß § 13a BeurkG. Zur gewerblichen Nutzung von Wohnungseigentum siehe Muster 1 Rz. 52, 164 ff und zur Nutzung von nicht zu Wohnzwecken dienendem Sondereigentum siehe Muster 1 Rz. 53, 164 ff. 10. Getrennte Verwaltung (zu Rz. 480 ff) 516 Auf dem Grundstück des aufzuteilenden Wohnungserbbaurechts befinden sich zwei getrennte Gebäude (Mehrfamilienhäuser) mit jeweils 9 Einheiten. Aus baurechtlichen Gründen ist eine Realteilung des Grundbesitzes nicht möglich. In diesem Fall ist es interessengerecht und zulässig,270) die getrennte Verwaltung der vorhandenen Mehrfamilienhäuser vorzusehen mit der Folge, dass die jeweiligen Teileigentümergemeinschaften entscheidungsbefugt sind. Bei der Gesamtversammlung müssen das Recht zur Verwalterbestellung, Entlastung und Billigung der Jahresrechnung verbleiben271) sowie sämtliche Befugnisse bezüglich der gemeinschaftlichen Einrichtungen und Flächen. Eine Teileigentümergemeinschaft kann auch bezüglich einer Tiefgarage gebildet werden. Die Bildung der Teileigentümergemeinschaften ändert nichts daran, dass im Außenverhältnis nur die Gesamteigentümergemeinschaft rechtsfähig gemäß § 9a WEG ist.272) _____________ 270) BayObLG WE 1989, 211. 271) BayObLGZ 1994, 98, 101. 272) Vgl. Hügel, DNotZ 2007, 326, 332; Fabis, RNotZ 2007, 369, 371 zur Teilrechtsfähigkeit nach § 10 Abs. 6 WEG a. F.

112

II. Erläuterungen

a) Tiefgarage (zu Rz. 480) Das Muster geht von einer baulich von den Gebäuden getrennten Tiefgarage mit Tiefga- 517 ragenstellplätzen aus, die Sondereigentumseinheiten bilden. Die Bildung von Sondereigentum an Stellplätzen ist nach der gesetzlichen Neuregelung des WoMEG generell zulässig, diese gelten als Räume, § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG. Die frühere Rechtslage, wonach Stellplätze nur innerhalb der Anlage zulässig waren und nur dann, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind (Nr. 6 AV)273), wurde damit geändert. Stellplätze außerhalb des Gebäudes sind neuerdings zulässig, müssen jedoch im Aufteilungsplan mit Maßangaben bestimmt sein, § 3 Abs. 3 WEG. Alternativ können die Stellplätze in der Tiefgarage auch im Gemeinschaftseigentum verblei- 518 ben und durch die Bestellung von Sondernutzungsrechten einzelnen Einheiten zugeordnet werden. Die hier vorgeschlagene Lösung, Sondereigentumseinheiten zu bilden, ermöglicht jedoch eine erleichterte Veräußerung der Stellplätze und den Eigentumserwerb auch durch solche Erwerber, die in der Anlage kein sonstiges Wohnungs- oder Teileigentum (bzw. Erbbaurecht) haben. Die vorgeschlagene selbstständige Verwaltung der Tiefgarage mit Bildung einer Teileigentümergemeinschaft kommt dann in Betracht, wenn die Tiefgarage von den sonstigen Gebäuden so getrennt ist, dass sich die Instandhaltungskosten gesondert ermitteln lassen. b) Bestellung von Sondernutzungsrechten für Teileigentümergemeinschaften (zu Rz. 483 ff) Siehe dazu Muster 1 Rz. 173 ff. Im Rahmen einer Mehrhausanlage mit zwei getrennt zu ver- 519 waltenden Gebäuden kann es sinnvoll sein, den in den einzelnen Gebäuden bestehenden (Teil-)Gemeinschaften der Erbbauberechtigten/Eigentümer als Gesamtberechtigte ein Sondernutzungsrecht an der um das Gebäude gelegenen Fläche zu bestellen, damit die Flächen getrennt verwaltet werden können. Gleiches gilt für die zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Gebäudeteile. Bezüglich des Gemeinschaftseigentums der einzelnen Mehrfamilienhäuser bzw. der Tief- 520 garage werden den jeweiligen Teileigentümergemeinschaften Sondernutzungsrechte zugewiesen, damit die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung nur von der jeweiligen Teileigentümergemeinschaft zu tragen sind. Gleichzeitig werden damit die Mitglieder der jeweils anderen (Teil-)Gemeinschaften von der Nutzung des betroffenen Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen. c) Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (zu Rz. 487) Siehe Muster 1 Rz. 63, 192.

521

d) Bauliche Veränderungen (zu Rz. 490) Siehe dazu Muster 1 Rz. 196. Nach § 4 der Gemeinschaftsordnung werden die vorhandenen 522 Gebäude getrennt verwaltet, sodass über bauliche Veränderungen die jeweilige Teileigentümergemeinschaft entscheidet. e) Wiederaufbau durch Teileigentümergemeinschaften (zu Rz. 493) Siehe dazu Muster 1 Rz. 78, 213. Die Wiederaufbauverpflichtung trifft mit Rücksicht auf 523 die getrennte Verwaltung der Gebäude nur die betreffende Teileigentümergemeinschaft. _____________ 273) OLG Celle DNotZ 1992, 231; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 3 Rz. 28 ff.

113

Muster 6: Aufteilung eines Wohnungserbbaurechts

Da die Regelungen über die Wiederaufbauverpflichtung abdingbar sind, kann die Wiederaufbauverpflichtung durch die Teilungserklärung den Mitgliedern der Teilgemeinschaften auferlegt werden.274) Zum Erwerbsrecht siehe Muster 1 Rz. 79, 214. 11. Entziehung (zu Rz. 497) 524 Siehe dazu Muster 1 Rz. 84, 218. Bei der Aufteilung des Erbbaurechts müssen die Entziehungsgründe dahin gehend ergänzt werden, dass auch die Verletzung der aus dem Erbbaurechtsvertrag im Verhältnis zum Eigentümer bestehenden Verpflichtungen einen Entziehungsgrund darstellen können. Damit können aus Sicht der Eigentümergemeinschaft nachteilige Rechtsfolgen rechtzeitig vermieden werden. 12. Erbbauzins und Kosten (zu Rz. 499) 525 Bezüglich der Kosten gelten grundsätzlich die gleichen Grundsätze wie bei der gewöhnlichen Eigentümergemeinschaft. Dies gilt jedoch nur, wenn – wie im Muster vorausgesetzt – die gesamtschuldnerische persönliche Haftung der Wohnungseigentümer für den Erbbauzins durch Vereinbarung mit dem Eigentümer ausgeschlossen worden ist (Rz. 507). In diesem Fall ist die Zahlung des Erbbauzinses Sache des einzelnen Wohnungseigentümers; sie gehört nicht zu den gemeinschaftlichen Kosten des Wohnungseigentums.275) Sofern die persönliche gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer dagegen nicht abbedungen worden ist, sollte die Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses als Kosten im Sinne des § 16 WEG definiert und der Verwalter ermächtigt werden, die zur Zahlung des Erbbauzinses erforderlichen Beträge mit dem Wohngeld einzuziehen.276) Zur Vermeidung von Ausfällen ist es sinnvoll, eine entsprechende Rücklage zu bilden.277) Grundsätzlich sollte die Aufteilung von Wohnungserbbaurechten jedoch stets vom Ausschluss der persönlichen gesamtschuldnerischen Haftung abhängig gemacht werden, da anderenfalls jeder Erbbauberechtigte unbegrenzt für die Verpflichtung anderer Erbbauberechtigter zur Zahlung des Erbbauzinses haftet und damit kaum beherrschbare Risiken eingeht. 13. Versammlung von Teileigentümergemeinschaften (zu Rz. 502) 526 Die Gemeinschaftsordnung sieht die getrennte Verwaltung der vorhandenen Gebäude und der für beide Gebäude bestehenden gemeinschaftlichen Einrichtungen vor. Dementsprechend sind bezüglich der einzelnen Gebäude die Teileigentümergemeinschaften zur Entscheidung befugt mit der Folge, dass nur die Mitglieder dieser Teileigentümergemeinschaften an den entsprechenden Versammlungen teilnehmen können.278) Aus Gründen der praktischen Handhabung sollten die Verfahrensregelungen zur Abhaltung der (Teil)Eigentümerversammlungen einheitlich gestaltet werden. 14. Bildung eines Verwaltungsbeirates (zu Rz. 504) 527 Siehe dazu Muster 1 Rz. 120. Sofern wie hier eine getrennte Verwaltung mehrerer Gebäude vorgesehen ist, ist es sachgerecht, aus jeder Teileigentümergemeinschaft ein Mitglied in den Verwaltungsbeirat zu berufen. Zur Öffnungsklausel siehe Muster 1 Rz. 121. _____________ 274) 275) 276) 277) 278)

114

Schmidt, BWNotZ 1989, 49. OLG Düsseldorf DNotZ 1977, 305. Vgl. Staudinger/Bub, BGB, § 16 WEG Rz. 123. Rapp, in: DAI-Skript, Rz. 215. Vgl. BayObLGZ 1975, 177.

Muster 7: Nachträgliche Dachaufstockung, kurze Teilungserklärung I. Vertragstext [Siehe zum Inhalt der Teilungserklärung Muster 3, Abschnitt I bis IV Rz. 354 ff]

528

V. Geplante Aufstockung des Wohnhauses 1.

Der Grundstückseigentümer beabsichtigt, das Gebäude aufzustocken, sodass unter 529 Ausnutzung des derzeitigen Spitzbodens zwei zusätzliche Wohnungen entstehen. Nach dem derzeitigen Planungsstand werden das Gebäude und die neuen Wohnungen nach dem Umbau den dieser Urkunde als Anlage IV beigefügten Zeichnungen und Plänen entsprechen. Eine Änderung der Planung, insbesondere der Giebelform, der Loggien, der Anzahl, Anordnung und Größe der Fenster und des Innenausbaus der Wohnungen behält sich der Grundstückseigentümer ausdrücklich vor. [Æ Rz. 539 ff]

2.

Die Miteigentumsanteile, die mit dem neu entstehenden Sondereigentum verbun- 530 den werden sollen, werden zunächst mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Ziff. 9 bezeichneten Garage verbunden. Unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Wohnflächen sollen die im Dachgeschoss entstehenden Wohnungen, und zwar –

die Wohnung rechts (von der Straße aus gesehen) mit einem 1.372/10.000 Anteil,

–

die Wohnung links mit einem 1.372/10.000 Anteil

verbunden werden. Vor diesem Hintergrund sind auch die Regelungen in Abschnitt VI Ziff. 1 und 2 getroffen worden. [Æ Rz. 542 f] 3.

Jeder Käufer/künftige Eigentümer von Wohnungs-/Teileigentum bevollmächtigt 531 den Grundstückseigentümer, befreit von den Beschränkungen des § 181 BGB und mit dem Recht, Untervollmacht zu erteilen, –

das Wohnhaus aufzustocken, wobei die Gestaltung und Ausführung dem Grundstückseigentümer überlassen bleibt,

–

die Teilungserklärung entsprechend zu ändern und die Änderungen im Grundbuch eintragen zu lassen,

–

an den neu entstehenden Räumen Sondereigentum zu begründen, das Sondereigentum dem Grundstückseigentümer – zu je ½ Anteil – zuzuweisen, der dieses Sondereigentum mit den mit der Garage Ziff. 9 verbundenen über einen 200/ 10.000 Anteil hinausgehenden vorstehend in Ziff. 2 bezeichneten Miteigentumsanteilen verbindet,

und alle in diesem Zusammenhang erforderlichen Erklärungen und Bewilligungen, einschließlich der Einigungen/Auflassungen abzugeben und entgegenzunehmen und Anträge zu stellen. Die Vollmachten erlöschen nicht mit dem Tod eines Vollmachtgebers. Sie erlöschen mit der Eigentumsumschreibung der letzten dem aufteilenden Grundstückseigentümer gehörenden Eigentumseinheit im Grundbuch. [Æ Rz. 544]

115

Muster 7: Nachträgliche Dachaufstockung, kurze Teilungserklärung

VI. Verhältnis der Wohnungs- und Teileigentümer untereinander 532 Das Verhältnis der künftigen Wohnungs- und Teileigentümer untereinander sowie die Verwaltung bestimmen sich grundsätzlich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes. In Abweichung und Ergänzung zu den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes wird gemäß § 10 Abs. 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums Folgendes bestimmt: 533 1.

a) Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung richtet sich nach der Größe der Miteigentumsanteile, sofern nicht durch zwingende gesetzliche Bestimmungen abweichende Stimmrechte vorgeschrieben sind. b) Bis zu dem Zeitpunkt, aa) in dem die Teilungserklärung wegen der neu entstandenen, in Abschnitt III Ziff. 1 beschriebenen Wohnungen geändert, bb) die Wohnungsgrundbücher für diese Wohnungen angelegt, cc) die neuen Wohnungen bezugsfertig sind, steht dem jeweiligen Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Ziff. 9 bezeichneten Garage nur ein Stimmrecht zu, das einem 200/10.000 Miteigentumsanteil entspricht. Auf den restlichen mit der Garage Ziff. 9 verbundenen Anteil von 2.744/ 10.000, der für die neu entstehenden Wohnungen vorgesehen ist, entfällt bis zum vorgenannten Zeitpunkt kein Stimmrecht. [Æ Rz. 545]

534 2.

Die Verteilung von Kosten erfolgt gemäß § 16 WEG, jedoch mit folgender Maßgabe: Bis zur Bezugsfertigkeit der neu entstehenden Wohnungen im Dachgeschoss hat der jeweilige Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Ziff. 9 bezeichneten Garage die Lasten und Kosten nur in der Höhe zu tragen, die auf einen 200/10.000 Miteigentumsanteil entfallen. Für den restlichen mit der Garage Ziff. 9 verbundenen Anteil (der für die entstehenden Wohnungen vorgesehen ist) besteht bis zur Bezugsfertigkeit der neuen Wohnungen keine Kosten- und Lastentragungspflicht. Ab Bezugsfertigkeit der neuen Wohnungen im Dachgeschoss besteht für den jeweiligen Eigentümer die Kosten- und Lastentragungspflicht im Verhältnis der für diese Wohnungen vorgesehenen Miteigentumsanteile –

1.372/10.000 Anteil für die im Dachgeschoss rechts gelegene Wohnung,

–

1.372/10.000 Anteil für die im Dachgeschoss links gelegene Wohnung.

Sollte das Sondereigentum an diesen Wohnungen bei Bezugsfertigkeit noch nicht entstanden sein, gehen diese Kosten zulasten des aufteilenden Grundstückseigentümers. Die vorstehenden Regelungen gelten, sofern nicht nachfolgend für bestimmte Kosten abweichende Vereinbarungen getroffen oder aufgrund ausdrücklicher Ermächtigung abweichende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gefasst worden sind. [Æ Rz. 546 f] 535 3.

116

a) Der aufteilende Grundstückseigentümer behält sich das Recht vor, das Wohnhaus entsprechend den als Anlage IV genommenen Zeichnungen und Plänen aufzustocken und unter Einbeziehung des Spitzbodens zwei neue Wohnungen zu schaffen, die baulichen Veränderungen durchzuführen und in diesem Zusammenhang auch Versorgungs- und Abwasserleitungen zu verlegen und an das

II. Erläuterungen

gemeinschaftliche Netz anzuschließen. Die nähere Ausgestaltung der Baumaßnahme obliegt dem aufteilenden Grundstückseigentümer, dem auch das Recht zusteht, die bestehenden, sich aus den anliegenden Zeichnungen ergebenden Planungen noch zu verändern. b) Der Notar hat darauf hingewiesen, dass die neu entstehenden Wohnungen zunächst zum Gemeinschaftseigentum gehören. Sondereigentum entsteht erst durch Vereinbarung und Einigung aller Wohnungs- und Teileigentümer unter Zustimmung der dinglich Berechtigten und entsprechender Grundbucheintragung. 4.

Der aufteilende Eigentümer darf von den ihm vorstehend eingeräumten Recht zum 536 Aufbau, Ausbau oder Umbau nur Gebrauch machen, sofern er alle Kosten trägt und die geplante Baumaßnahme technisch und statisch möglich und rechtlich zulässig ist. Mit den Baumaßnahmen darf nur begonnen werden, nachdem die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen dem Verwalter nachgewiesen worden sind. [Æ Rz. 548] VII. Grundbucherklärungen

Der Grundstückseigentümer bewilligt und beantragt, in das Grundbuch einzutragen:

537

1.

Die Aufteilung des in Abschnitt I bezeichneten Grundstücks in Miteigentumsanteile und deren Verbindung mit Sondereigentum gemäß Abschnitt II – IV dieser Urkunde sowie die entsprechende Anlegung von Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern – für jedes Wohnungs- und Teileigentum gesondert.

2.

Die bezüglich des Verhältnisses der Eigentümer untereinander bestimmte Abweichung und Ergänzung zum Wohnungseigentumsgesetz gemäß Abschnitt VI – mit Ausnahme Ziff. 3 lit. b – dieser Urkunde als Inhalt des Sondereigentums.

[Vollmacht, Kostenregelung, Abschlussvermerk: siehe Muster 1, Abschnitt VI, VII]

538

[Æ Rz. 39 ff] II. Erläuterungen 1. Allgemeines Häufig besteht bereits bei der Abgabe der Teilungserklärung durch den aufteilenden Ei- 539 gentümer der Wunsch, spätere Änderungen des Gebäudes vorzusehen und dabei die Grenzen zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum zu verändern. Damit soll eine optimale wirtschaftliche Nutzung des Gebäudes sichergestellt werden. Neben der Dachaufstockung kommt insbesondere die spätere Umwandlung von Reserveflächen des Gemeinschaftseigentums (Dachgeschoss, Keller) in Wohnungseigentum in Betracht. Dazu muss die Befugnis des aufteilenden Eigentümers in der Teilungserklärung von vornherein ausdrücklich vorbehalten werden, damit ein Anspruch gegen die späteren Miteigentümer auf Mitwirkung bei der Änderung besteht.279) Die baulichen Veränderungen (§ 20 WEG) sind möglichst genau durch Verweis auf Pläne und Grundrisse in der Teilungserklärung festzuhalten, um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden. Sofern der Umfang der Aufstockung feststeht, können die auf die später hinzutretenden Wohnungseigentumseinheiten _____________ 279) Vgl. Bärmann/Pick, WEG, § 22 Rz. 8.

117

Muster 7: Nachträgliche Dachaufstockung, kurze Teilungserklärung

entfallenden Miteigentumsanteile von Anfang an gebildet werden. Bis zur Durchführung der Maßnahme werden sie als überproportionaler Miteigentumsanteil (Reserveanteil) mit einer Kleineinheit (z. B. Garage) verbunden, die beim aufteilenden Eigentümer verbleibt. Nach Erstellung der Wohnungen wird der Reserveanteil abgelöst und mit den neuen Wohnungen verbunden. Alternativ besteht auch die Möglichkeit, die Aufstockung durch eine „zweistufige“ Teilungserklärung zu lösen, in der die Miteigentumsanteile vor Durchführung der Aufstockung und die Miteigentumsanteile nach Durchführung der Aufstockung festgesetzt sind.280) 540 Sofern – wie hier – die zusätzlichen Miteigentumseinheiten von vornherein gebildet werden, ist zur nachträglichen Änderung der Teilungserklärung lediglich die Zustimmung der Miteigentümer und Grundpfandrechtsgläubiger erforderlich; die Änderung der Miteigentumsanteile ist nur bei den neu entstandenen Einheiten und der Einheit, mit der diese vorübergehend verbunden waren, erforderlich. Bei der „zweistufigen“ Teilungserklärung sind dagegen Pfandfreigabeerklärungen der Grundpfandrechtsgläubiger und die nachträgliche Eintragung der neuen Miteigentumsanteile bei allen Einheiten erforderlich, da eine Neuverteilung der gesamten Miteigentumsanteile erfolgt. Wegen der damit verbundenen Mehrkosten ist die hier vorgesehene Lösung vorzuziehen. 2. Beschreibung der vorgesehenen Baumaßnahme (zu Rz. 529) 541 Eine genaue Beschreibung der Aufstockung ist erforderlich, um die Erwerber von Wohnungseigentum über die spätere Änderung zu informieren und Streitigkeiten zu vermeiden. Baubeschreibung und Pläne sind als Anlage zur Urkunde zu nehmen. 3. Vorübergehende Verbindung der Miteigentumsanteile mit Garageneinheit (zu Rz. 530) 542 Die später benötigten „Reserveanteile“ des Miteigentums müssen von vornherein vorhanden sein. Sie werden zu diesem Zweck vorübergehend mit dem Sondereigentum an der (zunächst beim aufteilenden Eigentümer verbleibenden) Garageneinheit verbunden. 4. Zuweisung zu künftigen Einheiten (zu Rz. 530) 543 Entstehen durch die Aufstockung mehrere Wohnungen, deren zukünftige Größe bereits feststeht, so erfolgt die künftige Verbindung der Reserveanteile mit den jeweiligen Einheiten bereits in der Teilungserklärung. 5. Durchführungsvollmacht (zu Rz. 531) 544 In dinglicher Hinsicht hat die in der Teilungserklärung vorgesehene Änderungsbefugnis keine Wirkung, sodass nach baulicher Durchführung der Maßnahmen eine Änderung der Teilungserklärung durch die Eigentümergemeinschaft erfolgen muss.281) Für die Abgabe der entsprechenden Erklärungen sollte dem aufteilenden Eigentümer in der Teilungserklärung eine Vollmacht erteilt werden. Gegen die Zulässigkeit einer solchen Vollmacht bestehen keine Bedenken, wenn die Änderung hinreichend bestimmt ist.282) _____________ 280) Vgl. Streblow, MittRhNotK 1987, 141, 154. 281) Bärmann/Wenzel, WEG, § 10 Rz. 92. 282) Vgl. Bärmann/Wenzel, WEG, § 10 Rz. 93.

118

II. Erläuterungen

6. Stimmrecht (zu Rz. 532 f) Die gesetzliche Regelung des § 25 WEG ist grundsätzlich abdingbar. Für den hier vorlie- 545 genden Fall der Bildung eines überproportionalen Anteils am Miteigentum zur späteren Verbindung mit Wohnungen, die durch Aufstockung erst noch entstehen, wird die Ausübung der Stimmrechte bis zur rechtlichen und tatsächlichen Entstehung der neuen Wohneinheiten ausgeschlossen. Die von den Miteigentumsanteilen abweichende Regelung der Stimmverhältnisse ist dadurch gerechtfertigt, dass die betreffenden Wohnungen noch nicht existieren und auch eine Kostentragungspflicht bezüglich des überproportionalen Miteigentumsanteils noch nicht besteht.283) Durch das WoMEG aufgehoben sind die früheren Regelungen, die für bestimmte Beschlussgegenstände eine Dreiviertelmehrheit nach Köpfen und eine einfache Mehrheit nach Stimmrechten vorgesehen hatten (Änderung des Betriebskostenschlüssels, § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG; bauliche Veränderungen, § 22 Abs. 2 WEG; Aufhebung der Verwalterzustimmung zur Veräußerung, § 12 Abs. 4 WEG a. F.), siehe Rz. 252. 7. Aussetzung der Kostentragungspflicht (zu Rz. 534) Für die Regelung der Kosten und Lasten gelten zunächst die allgemeinen Grundsätze. 546 Abweichend von § 16 Abs. 2 WEG ist jedoch der gebildete überproportionale Miteigentumsanteil von der Kosten- und Lastentragung auszuschließen, bis die durch Aufstockung gebildeten Wohnungen tatsächlich genutzt werden. Anderenfalls würde die tatsächliche Nutzung des Eigentums und die Beteiligung an Lasten und Kosten auseinanderfallen.284) 8. Beginn der Kostentragungspflicht (zu Rz. 534) Nach Bezugsfertigkeit sind die auf die im Grundbuch neu gebildeten Wohnungen entfal- 547 lenden Kosten und Lasten von den Eigentümern dieser Wohnungen zu tragen. Erfolgt die tatsächliche Nutzung der Wohnungen bereits vor der grundbuchlichen Bildung von Wohnungseigentum, so kann an den Wohnungen noch kein gesondertes Eigentum entstehen. In diesem Fall sind die auf die Wohnungen entfallenden Kosten und Lasten vom Eigentümer der (Garagen-) Einheit als dem wirtschaftlich Begünstigten zu tragen. 9. Befugnis zur Aufstockung (zu Rz. 535) Nur sofern die Befugnis des aufteilenden Eigentümers zur späteren Aufstockung in der Tei- 548 lungserklärung enthalten ist, besteht eine Verpflichtung der (späteren) Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft, der Maßnahme zuzustimmen.285) Die Baumaßnahme sollte aus Gründen der Rechtssicherheit möglichst eindeutig beschrieben werden, um die Erwerber von Wohnungseigentum über die spätere Änderung zu informieren und Streitigkeiten zu vermeiden. 10. Änderung der Teilungserklärung (zu Rz. 530) In dinglicher Hinsicht sind die durch Aufstockung geschaffenen Wohnungen zunächst 549 Gemeinschaftseigentum. Indem der mit der Garage verbundene überproportionale Mitei_____________ 283) Vgl. Bärmann/Merle, WEG, § 25 Rz. 32 ff. 284) Vgl. Langhein, in: DAI-Skript, S. 32. 285) Vgl. Bärmann/Merle, WEG, § 22 Rz. 31.

119

Muster 7: Nachträgliche Dachaufstockung, kurze Teilungserklärung

gentumsanteil abgelöst und mit dem Sondereigentum an den Wohnungen jeweils hälftig verbunden wird, werden zwei neue Wohnungseigentumseinheiten gebildet. Sie entstehen mit Eintragung im Wohnungsgrundbuch. Formell ist eine Änderung der Teilungserklärung erforderlich, der sowohl die Miteigentümer als auch Grundpfandrechtsgläubiger zustimmen müssen.286) 11. Kostentragung, baurechtliche Zulässigkeit (zu Rz. 535) 550 Da die Aufstockung im Interesse des aufteilenden Eigentümers vorbehalten wird, ist festzulegen, dass dieser die Kosten zu tragen hat. Ferner ist die Befugnis zur Aufstockung davon abhängig zu machen, dass die Aufstockung technisch und statisch möglich sowie rechtlich zulässig ist. Damit wird die Eigentümergemeinschaft vor nachteiligen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums durch unsachgemäße Baumaßnahmen geschützt. Die (baurechtliche) Zulässigkeit der Maßnahme muss gewährleistet sein, um baurechtswidrige Zustände im Interesse der Eigentümergemeinschaft zu vermeiden. Damit die Einhaltung dieser Voraussetzungen durch die Eigentümergemeinschaft überprüft werden kann, ist die Verpflichtung vorgesehen, die baurechtliche Zulässigkeit vor Beginn der Bauarbeiten der Verwaltung nachzuweisen.

_____________ 286) Vgl. Bärmann/Merle, WEG, § 22 Rz. 34.

120

Muster 8: Nachträgliche Umwandlung von Teileigentum in Wohneigentum I. Vertragstext [Siehe zum Inhalt der Teilungserklärung im Übrigen Muster 1 Rz. 128 ff]

551

Umwandlung in Wohnungseigentum, bauliche Veränderungen 1.

Dem jeweiligen Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Ziff. 4 und 5 bezeichneten 552 Sondereigentumseinheiten (nicht zu Wohnzwecken dienende Einheiten im Dachgeschoss) wird das Recht eingeräumt, den bisherigen Nutzungszweck zu ändern und das jeweilige Sondereigentum in eine Wohnung umzuwandeln. Er ist berechtigt, –

Versorgungs- und Abwasserleitungen zu verlegen,

–

vorhandene Fenster zu verändern sowie zusätzliche Dachflächenfenster, Gauben und Terrassen einzubauen,

–

die Form des Dachs zu verändern und zu diesem Zweck sowohl das vorhandene Balkenwerk als auch die Dacheindeckung abzuändern oder auszutauschen sowie Einzelwände zu verändern

–

den vorhandenen Treppenzugang zu vergrößern

sowie überhaupt alles zu tun, um den Dachraum zu Wohnzwecken auszubauen. Der Eigentümer darf von dem ihm vorstehend eingeräumten Recht zur Änderung des Nutzungszwecks, zum Ausbau oder Umbau nur Gebrauch machen, sofern die hierzu gegebenenfalls erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen, z. B. auch wegen bestehenden Denkmalschutzes, vorliegen, die geplante Maßnahme technisch möglich ist und er alle damit verbundenen Kosten trägt. Mit den Baumaßnahmen darf nur begonnen werden, nachdem die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen dem Verwalter nachgewiesen worden sind. [Æ Rz. 558 ff] 2.

3.

Der aufteilende Eigentümer ist auch berechtigt, die im Aufteilungsplan mit Ziff. 4 553 und 5 bezeichneten Sondereigentumseinheiten (nicht zu Wohnzwecken dienende Einheiten im Dachgeschoss) nach seinem Ermessen und auf seine Kosten jederzeit in Gemeinschaftseigentum umzuwandeln, sofern die Sondereigentumseinheiten lastenfrei sind. Er ist berechtigt, die entsprechende Erhöhung der Miteigentumsanteile der verbleibenden Eigentümer zu verlangen. [Æ Rz. 563] Die Wohnungs- und Teileigentümer bevollmächtigen unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB den aufteilenden Eigentümer, die Firma ABC Grundbesitz GmbH & Co. KG mit Sitz in Wuppertal, alle Erklärungen abzugeben, die zur Änderung der Teilungserklärung erforderlich sind. [Æ Rz. 559]

[…] Eigentümerversammlung […] a) Das Stimmrecht jeden Eigentümers bestimmt sich nach dessen Miteigentums- 554 anteilen, sofern nicht zwingende gesetzliche Bestimmungen etwas anderes vorschreiben. b) Bis zu dem Zeitpunkt,

121

Muster 8: Nachträgliche Umwandlung von Teileigentum in Wohneigentum

aa) in dem die Teilungserklärung wegen der neu entstandenen, gemäß Abschnitt […] durch die Umwandlung von Teileigentum zu bildenden Wohnungen geändert, bb) die Wohnungsgrundbücher für diese Wohnungen angelegt, cc) die neuen Wohnungen bezugsfertig sind, steht dem jeweiligen Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Ziff. 4 und 5 bezeichneten Teileigentumseinheiten kein Stimmrecht zu. [Æ Rz. 565] Kosten 555 Die Verteilung von Kosten erfolgt gemäß § 16 WEG, jedoch mit folgender Maßgabe: 556 Bis zur Umwandlung des Sondereigentums Ziff. 4 und 5 in Wohnungen im Dachgeschoss und Bezugsfertigkeit der neuen Wohnungen besteht für die Einheiten keine Kostentragungspflicht. Ab Bezugsfertigkeit der neuen Wohnungen im Dachgeschoss besteht für den jeweiligen Eigentümer die Kostentragungspflicht im Verhältnis der für diese Wohnungen vorgesehenen Miteigentumsanteile –

1.372/10.000 Anteil für die im Dachgeschoss rechts gelegene Wohnung,

–

1.372/10.000 Anteil für die im Dachgeschoss links gelegene Wohnung.

557 Sollte das Sondereigentum an diesen Wohnungen bei Bezugsfertigkeit noch nicht entstanden sein, gehen diese Kosten zulasten des jeweiligen Eigentümers des Sondereigentums. Die vorstehenden Regelungen gelten, sofern nicht nachfolgend für bestimmte Kosten abweichende Vereinbarungen getroffen oder aufgrund gesonderter Ermächtigung abweichende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gefasst worden sind. [Æ Rz. 566]

II. Erläuterungen 1. Allgemeines 558 Sofern zum Zeitpunkt der Aufteilung nicht zu Wohnzwecken dienende Einheiten vorhanden sind, kann sich der aufteilende Eigentümer in der Teilungserklärung das Recht vorbehalten, diese nachträglich in Wohnungseigentum umzuwandeln. Da die betreffenden Einheiten von vornherein vorhanden sind, werden für sie Miteigentumsanteile gebildet. Diese können vom Stimmrecht in der Eigentümerversammlung und der Kostentragungspflicht so lange ausgeschlossen werden, bis die Änderung in Wohnungseigentum rechtlich durchgeführt ist und die Einheiten als Wohnungen genutzt werden. 559 Eine spätere Veränderung der Miteigentumsanteile ist nicht erforderlich; bei der nachträglichen Änderung der Teilungserklärung müssen die Miteigentümer mitwirken; die Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger ist erforderlich.287) Auf die Erteilung der Zustimmung besteht ein Anspruch, wenn die Befugnis in der Teilungserklärung vorgesehen

_____________ 287) Böttcher, BWNotZ 1996, 80, 82.

122

II. Erläuterungen

ist; zur Durchführung der Änderung der Teilungserklärung kann eine Vollmacht bestellt werden.288) 2. Gegenstand der Änderung (zu Rz. 552) Die Befugnis zur Durchführung der baulichen Änderungen ist in der Teilungserklärung 560 eingehend zu beschreiben; die Beifügung von Zeichnungen und Plänen wird im Normalfall entbehrlich sein, da die betreffenden Räume (anders als bei der Aufstockung) bereits vorhanden sind. 3. Kostentragung, Zulässigkeit der Änderung (zu Rz. 552) Da die Änderung im Interesse des Eigentümers der Sondereigentumseinheiten vorbehal- 561 ten wird, ist festzulegen, dass dieser die Kosten zu tragen hat. Ferner ist die Befugnis zur Änderung davon abhängig zu machen, dass diese technisch und statisch möglich sowie rechtlich zulässig ist. Damit wird die Eigentümergemeinschaft vor nachteiligen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums durch unsachgemäße Baumaßnahmen geschützt. Die Änderung des Nutzungszwecks von nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in 562 Wohnräume setzt regelmäßig eine behördliche Genehmigung der Nutzungsänderung nach der Landesbauordnung des betreffenden Bundeslands voraus.289) Diese Genehmigung muss zusätzlich zu der ggf. erforderlichen Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung eingeholt werden. 4. Umwandlung in Gemeinschaftseigentum (zu Rz. 553) Sofern eine Veränderung der Teileigentumseinheiten in Wohnungseigentum nicht möglich 563 ist oder der aufteilende Eigentümer aus anderen Gründen kein Interesse mehr an den Einheiten hat, gestattet die Regelung dem Eigentümer, die Einheiten durch einseitige Erklärung in Gemeinschaftseigentum zu überführen. In diesem Fall werden die Räume für die Eigentümergemeinschaft als Gemeinschaftsfläche nutzbar. Die auf die Sondereigentumseinheiten entfallenden Miteigentumsanteile sind durch Änderung der Teilungserklärung auf die verbleibenden Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsquoten zu verteilen. Die veränderten Miteigentumsanteile sind in allen Wohnungsgrundbüchern einzutragen. Pfandhaftentlassungserklärungen und die Zustimmung der Grundschuldgläubiger sind erforderlich.290) Das in Gemeinschaftseigentum umzuwandelnde Sondereigentum muss lastenfrei sein, da anderenfalls der grundbuchliche Vollzug der Umwandlung wegen der Besorgnis der Verwirrung (§§ 5, 6 GBO) undurchführbar ist. Bestehende Belastungen der bei den Wohnungseigentümern bereits vorhandenen Miteigentumsanteile sind durch Nachverpfändung auf die hinzutretenden Miteigentumsanteile zu erstrecken.291)

_____________ 288) Bärmann/Pick, WEG, § 10 Rz. 13. 289) Z. B. § 60 LandesbauO NRW. 290) Böttcher, BWNotZ 1996, 80, 84. 291) BayObLG Rpfleger 1993, 444; OLG Hamm Rpfleger 1986, 375; nach a. A. sind Grundpfandrechte auf den neu hinzutretenden Miteigentumsanteil durch Bestandteilszuschreibung zu erstrecken, LG Bochum Rpfleger 1990, 291.

123

Muster 8: Nachträgliche Umwandlung von Teileigentum in Wohneigentum

5. Durchführungsvollmacht (zu Rz. 553) 564 Siehe Muster 7 Rz. 559. 6. Stimmrecht (zu Rz. 554) 565 Bis zur rechtlichen Herstellung der Wohnungseigentumseinheiten und ihrer tatsächlichen Nutzung als Wohnung werden diese vom Stimmrecht ausgeschlossen. Der Ausschluss ist im Hinblick darauf empfehlenswert, dass die betroffenen Einheiten bis zum Vorliegen der genannten Voraussetzungen von der Kostentragungspflicht befreit sind; vgl. auch Muster 7 Rz. 534. 7. Kostentragung (zu Rz. 555 ff) 566 Bis zur rechtlichen Herstellung der Wohnungseigentumseinheiten und ihrer tatsächlichen Nutzung als Wohnung sind die neu zu schaffenden Wohnungen von der Kostentragungspflicht befreit. Mit der Regelung sollte ein (zeitweiliger) Ausschluss vom Stimmrecht verbunden werden, da anderenfalls eine unzulässige Benachteiligung der übrigen Eigentümer vorliegen könnte.292) 8. Beginn der Kostentragungspflicht (zu Rz. 556) 567 Nach Bezugsfertigkeit sind die auf die im Grundbuch neu gebildeten Wohnungen entfallenden Kosten und Lasten von den Eigentümern dieser Wohnungen zu tragen. Erfolgt die tatsächliche Nutzung der Einheiten als Wohnungen bereits vor der grundbuchlichen Bildung von Wohnungseigentum, so sind die auf die Einheiten entfallenden Kosten und Lasten bereits vom jeweiligen Eigentümer als dem tatsächlich wirtschaftlich Begünstigten zu tragen.

_____________ 292) Vgl. Langhein, in: DAI-Skript, S. 32.

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Muster 9: Unterteilung einer WE-Einheit I. Vertragstext [Urkundseingang siehe Muster 1 Rz. 27]

568

Der Erschienene erklärte mit der Bitte um Beurkundung: Unterteilung I. 1.

Durch Urkunde vom 2. Oktober 2002 – Ur.-Nr. 1418/2002 des beurkundenden 569 Notars – ist der im Grundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von Langerfeld Blatt 1746 verzeichnete Grundbesitz in Wohnungs- und Teileigentumsrechte aufgeteilt worden, u. a. in einen 320/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flur 4385, Flurstück 71,

Gebäude- und Freifläche, Bayerische Straße 7, 9, groß 719 qm,

verbunden mit dem Sondereigentum an den im Hause Bayerische Straße 9 im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen nebst acht Kellerräumen im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan mit Ziff. 1 bezeichnet, – eingetragen im Grundbuch von Langerfeld Blatt 14460. Mit dem Wohnungseigentum ist das Sondernutzungsrecht an dem im Dachboden des Hauses Bayerische Straße 9 gelegenen Trockenboden verbunden, im Aufteilungsplan mit I bezeichnet. Als Eigentümer des vorstehenden Wohnungseigentums ist der Erschienene eingetragen. Im Grundbuch sind eingetragen: in Abteilung II: […] in Abteilung III: […] Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen. [Æ Rz. 581, 583 f] 2.

Der Erschienene als Eigentümer unterteilt hiermit die vorbezeichnete Eigentums- 570 einheit gemäß der dieser Niederschrift als Anlage I beigefügten Aufstellung in Verbindung mit dem von der Stadt Wuppertal unter dem Aktenzeichen „63//B243316/039“ genehmigten und dieser Niederschrift als Anlage II beigefügten Aufteilungsplan nebst Schnitt- und Ansichtszeichnungen. [Æ Rz. 582] Sämtliche Wohnungen sind in sich abgeschlossen im Sinne der § 3 Abs. 3 WEG. Die entsprechende Nachtragsbescheinigung zur Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt Wuppertal ist dieser Urkunde als Anlage III beigefügt. Soweit im Aufteilungsplan und Lageplan Räume, Stellplätze und außerhalb des Gebäudes befindliche Flächen nicht mit Ziffern gekennzeichnet sind, bleiben sie gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG. [Æ Rz. 144]

125

Muster 9: Unterteilung einer WE-Einheit

571 3.

Das der vorstehenden Eigentumseinheit zustehende Sondernutzungsrecht wird – unter Ausschluss der übrigen Eigentümer – wie folgt zugewiesen: a) der in dem als Anlage II genommenen Grundrisszeichnung mit I/1 bezeichnete und blau schraffiert dargestellte Teil des Trockenbodens dem jeweiligen Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Ziff. 1/1 bezeichneten Wohnung, b) der in dem als Anlage II genommenen Grundrisszeichnung mit I/2 bezeichnete und grün schraffiert dargestellte Teil des Trockenbodens dem jeweiligen Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Ziff. 1/2 bezeichneten Wohnung.

572 4.

Für das Verhältnis der Eigentümer der neu entstehenden Wohnungseigentumseinheiten untereinander gilt die Gemeinschaftsordnung, Ur-Nr. 1418/2002 des beurkundenden Notars. Die Ausübung der auf die jeweilige Untereinheit entfallenden Stimmrechte in der Eigentümerversammlung erfolgt getrennt durch die jeweiligen Eigentümer der Untereinheiten.

[Æ Rz. 581] II. 573 Der Eigentümer bewilligt und beantragt in das Grundbuch einzutragen: 1.

die Unterteilung des in Abschnitt I bezeichneten Wohnungseigentums in Miteigentumsanteile und deren Verbindung mit dem Sondereigentum gemäß Abschnitt I Ziff. 2 dieser Urkunde sowie die entsprechende Anlegung von Wohnungsgrundbüchern – für jedes Wohnungseigentum – gesondert,

2.

die Zuordnung der Sondernutzungsrechte gemäß Abschnitt I Ziff. 3.

[Æ Rz. 588] III. 574 Der Erschienene bevollmächtigt hiermit unter Befreiung von jeglicher Haftung und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB –

[…], Bürovorsteherin,

–

[…], Notarfachangestellte,

–

[…], Notarfachangestellte,

575 alle in Wuppertal-Barmen – und zwar jede allein –, alle Erklärungen, auch abändernder oder ergänzender Art, abzugeben und Anträge zu stellen, die zum Vollzug dieser Urkunde im Grundbuch erforderlich oder zweckmäßig sind. [Æ Rz. 588] IV. 576 Die mit dieser Urkunde und ihrer Durchführung verbundenen Kosten trägt der Eigentümer. [Æ Rz. 589] 577 Die als Anlage II genommenen Pläne sollen nur für das Grundbuchamt mit ausgefertigt werden.

126

II. Erläuterungen

Soweit Bestimmungen dieser Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung unwirk- 578 sam oder unvollständig sein sollten, werden die übrigen Bestimmungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung hiervon nicht berührt. Der Eigentümer ist verpflichtet, unwirksame Bestimmungen durch rechtswirksame Bestimmungen zu ersetzen, die dem wirtschaftlichen Zweck der betreffenden Bestimmung möglichst weitgehend entsprechen. Diese Niederschrift und die geschriebenen Anlagen wurden dem Erschienenen vorgele- 579 sen, von ihm genehmigt und die Niederschrift von ihm und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben; die als Anlage genommenen Zeichnungen und Pläne wurden zur Durchsicht vorgelegt und genehmigt: […] [Æ Rz. 589] Anlage I zur Urkunde des Notars in […]

580

Wuppertal vom […] – Ur.-Nr. […] für 2021 Notar […] Art und Lage von der Straße aus gesehen

Ziffer des Aufteilungsplans

Miteigentumsanteil in 1.000stel

1/1

Wohnung im Erdgeschoss rechts nebst vier Kellerräumen im Kellergeschoss

185

1/2

Wohnung im Erdgeschoss links nebst vier Kellerräumen im Kellergeschoss

145

[Æ Rz. 589] II. Erläuterungen 1. Allgemeines Das Muster betrifft den Fall einer bereits bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft, 581 bei der eine Wohnungseigentumseinheit in zwei kleinere Einheiten unterteilt werden soll. Die Unterteilung von Wohnungseigentumseinheiten durch den jeweiligen Eigentümer ist entsprechend § 8 WEG zulässig.293) Die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer ist nicht erforderlich, sofern die Rechtsstellung der übrigen Eigentümer nicht berührt wird oder dies ausdrücklich durch die Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist.294) Sofern die Gemeinschaftsordnung eine Zustimmung des Verwalters für die Veränderung von Wänden und Geschossdecken vorschreibt, folgt daraus noch nicht die Zustimmungsbedürftigkeit der Unterteilung als solcher.295) Die Mitwirkung der übrigen Miteigentümer ist insbesondere erforderlich, wenn ein Teil der bisherigen Wohnung als gemeinschaftlicher Flur für die neu entstehenden Untereinheiten genutzt werden soll. In diesem Fall ist der Flur durch Auflassung (§ 4 WEG) in Gemeinschaftseigentum zu überführen, da kein „Mitson_____________ 293) BGHZ 49, 250, 251; BGH ZfIR 2004, 1006 = ZMR 2005, 59, 60. 294) BGHZ 49, 250, 251; Bärmann/Armbrüster, WEG, § 2 Rz. 95. 295) OLG München RNotZ 2013, 549.

127

Muster 9: Unterteilung einer WE-Einheit

dereigentum“ an der Fläche begründet werden kann.296) Probleme können sich bezüglich der Stimmrechte der Untereinheiten ergeben, wenn diese nicht durch die Teilungserklärung an die Miteigentumsanteile gebunden sind (vgl. Muster 1 Rz. 104), sondern gemäß § 25 Abs. 1 WEG jeder Eigentümer eine Stimme hat. Einigkeit besteht darüber, dass durch die Unterteilung keine zusätzlichen Stimmen zulasten der übrigen Miteigentümer entstehen dürfen.297) Teilweise wird die entsprechende Anwendung des § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG mit der Folge befürwortet, dass das Stimmrecht der bisherigen Wohnungseigentumseinheit in der Versammlung von den Eigentümern der Untereinheiten gemeinschaftlich auszuüben ist,298) teilweise die Teilung des bisherigen Stimmrechts mit der Folge, dass den neu entstandenen Untereinheiten jeweils ein hälftiges Stimmrecht zusteht, dass selbstständig ausgeübt werden kann.299) 2. Form (zu Rz. 570) 582 Für die Form der Unterteilung gelten die Ausführungen in Muster 1 Rz. 127. Erforderlich ist danach die öffentliche Beglaubigung gemäß § 129 BGB, § 29 GBO. Sinnvoll ist die notarielle Beurkundung (§§ 8 ff BeurkG), die eine Bezugnahme auf die Unterteilungsurkunde im Rahmen späterer Kaufverträge ermöglicht. 3. Bezeichnung der Wohnungseigentumseinheit (zu Rz. 569) 583 In der Erklärung zur Unterteilung ist die grundbuchmäßige Bezeichnung der zu unterteilenden Wohnungseigentumseinheit anzugeben; ferner sollte zur Klarstellung die zugrunde liegende Teilungserklärung nebst Änderungsurkunden mit Urkundenrollennummern bezeichnet werden. 4. Belastungen (zu Rz. 569) 584 Etwaige im Grundbuch eingetragene Belastungen des Grundbesitzes sollten zur Klarstellung in der Urkunde aufgeführt werden. Sie setzen sich nach der Bildung der Wohnungsund Teileigentumseinheiten an diesen fort, § 1132 BGB (siehe Rz. 581). 5. Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung (zu Rz. 570) 585 Wie bei der Aufteilung nach § 8 WEG ist auch bei der Unterteilung die Abgeschlossenheit der neu entstehenden Wohnungseigentumseinheiten erforderlich und durch Vorlage von Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung nachzuweisen.300) Sofern mit der Wohnungseinheit das Sondereigentum an einer Außenfläche verbunden ist, kann diese ebenfalls unterteilt werden oder einer der entstehenden Untereinheiten zugewiesen werden, § 3 Abs. 2 WEG. Das Erfordernis der Maßangeben im Aufteilungsplan ist dabei zu berücksichtigen, § 3 Abs. 3 WEG. Zu den Anforderungen siehe Muster 1 Rz. 32. Zu den nicht mit Ziffern bezeichneten Räumen siehe Muster 1 Rz. 33. _____________ 296) BayObLG BWNotZ 1988, 64; anders in der Tendenz die neuere Rechtsprechung zu Doppelparkern, siehe Rz. 139. 297) OLG Hamm RNotZ 2002, 575. 298) OLG Braunschweig MDR 1976, 1023; Bärmann/Merle, WEG, § 25 Rz. 36 ff. 299) OLG Düsseldorf MittRhNotK 1990, 81; KG DNotI-Report 1999, 153. 300) BayObLG NJW-RR 1994, 716.

128

II. Erläuterungen

6. Sondernutzungsrechte (zu Rz. 569) Sofern mit der zu unterteilenden Wohnungseinheit Sondernutzungsrechte verbunden sind, 586 kann die von dem Sondernutzungsrecht betroffene Fläche im Rahmen der Unterteilung dergestalt aufgeteilt werden, dass jede Untereinheit einen Teil der Fläche erhält. Dies setzt voraus, dass die getrennte Nutzung tatsächlich möglich ist. Da die Rechtsposition der übrigen Miteigentümer nicht betroffen ist, brauchen diese nicht zuzustimmen. 7. Stimmrecht Das Muster geht davon aus, dass nach der Teilungserklärung die Stimmrechte den Mitei- 587 gentumsanteilen folgen, vgl. Muster 1 Rz. 104 und § 16 GO. Die Bestimmung stellt klar, dass in diesem Fall die auf die Untereinheiten entfallenden Stimmrechte von den jeweiligen Eigentümern selbstständig ausgeübt werden können. Zur Rechtslage, wenn gemäß § 25 Abs. 2 WEG jeder Eigentümer eine Stimme hat, siehe Rz. 581. 8. Eintragung (zu Rz. 573) Damit die Unterteilung wirksam wird, ist sie in das Grundbuch einzutragen. Die Wirkung 588 der Unterteilung tritt entsprechend § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher ein. Zur Vollzugsvollmacht siehe Muster 1 Rz. 39. 9. Kosten, Sonstiges (zu Rz. 576) Notar: Nr. 21200, 24201 GNotKG: 1,0 Gebühr; voller Wert des geteilten Wohnungsei- 589 gentums. Zum Schlussvermerk siehe Muster 1 Rz. 44. Folgende Anlagen sind beizufügen: 

Anlage I – Zuordnung der Wohnungseigentumseinheiten



Anlage II – Aufteilungsplan



Anlage III – Abgeschlossenheitsbescheinigung

129

Muster 10: Vereinigung von Wohnungseigentum I. Vertragstext Vereinigung von Wohnungseigentumseinheiten 1.

Die unterzeichnenden Holger und Beate Meier sind Eigentümer der im Grundbuch 590 des Amtsgerichts Wuppertal von Barmen verzeichneten Wohnungseigentumseinheiten: a) Blatt 20477: 29/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück Flur 300, Flurstück 90,

Gebäude- und Freifläche, Eichenstraße 19, groß 301 qm,

verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 2. Obergeschoss vorn links nebst einem Kellerraum im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan mit Ziff. 11 bezeichnet, b) Blatt 20478: 43/1.000 Miteigentumsanteil an dem unter a) genannten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 2. Obergeschoss vorn rechts nebst einem Kellerraum im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan mit Ziff. 12 bezeichnet. zu je ½ Miteigentumsanteil. [Æ Rz. 597, 600] 2.

Im Grundbuch sind eingetragen:

591

In Abteilung II: […] In Abteilung III: […] [Æ Rz. 601] 3.

Die Eigentümer vereinigen hiermit die vorbezeichneten Wohnungseigentumseinheiten 592 gemäß § 890 Abs. 1 BGB zu einem 72/1.000 Miteigentumsanteil an dem vorgenannten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Ziff. 11/12 bezeichneten Wohnung im 2. Obergeschoss vorn (rechts und links) nebst zwei im Kellergeschoss gelegenen, ebenfalls mit Ziff. 11/12 bezeichneten Kellerräumen. [Æ Rz. 602]

4.

Die Eigentümer bewilligen und beantragen die entsprechende Eintragung im Grund- 593 buch. Der die Unterschriften der Eigentümer beglaubigende Notar ist ermächtigt, diese Vereinigungserklärung zu ändern und zu ergänzen, soweit dies zum grundbuchlichen Vollzug erforderlich oder zweckmäßig ist. Der Verkehrswert der Wohnung Ziff. 11/12 wird mit […], – EUR angegeben.

Wuppertal, den […]

594

[Unterschriften]

131

Muster 10: Vereinigung von Wohnungseigentum

595 Die vorstehenden, vor mir anerkannten Namensunterschriften der Eheleute Herrn Holger Meier, Angestellter, geboren am 18. Januar 1959, und Frau Beate Meier geborene Müller, Angestellte, geboren am 18. Mai 1963, beide wohnhaft in 58091 Hagen, Hohe Straße 29, ausgewiesen durch Vorlage der Bundespersonalausweise, beglaubige ich hiermit. 596 Wuppertal, den […] [Notar] [Æ Rz. 603] II. Erläuterungen 1. Allgemeines 597 Das Muster betrifft den Fall der Vereinigung von zwei Wohnungseigentumseinheiten desselben Wohnungseigentümers ohne bauliche Veränderungen an tragenden Wänden oder Deckendurchbruch gemäß § 890 BGB. Eine solche Zusammenlegung kann z. B. steuerlich veranlasst sein, wenn die Wohnungen zunächst einzeln erworben wurden. Die Vereinigung von Wohnungen, die mit baulichen Maßnahmen verbunden sein kann, ist vielfach auf die geänderten Anforderungen des Immobilienmarktes zurückzuführen, für den größere Wohnungen geschaffen werden müssen. 598 Rechtlich ist für die Durchführung der Vereinigung ein Antrag in der Form des § 29 GBO – öffentliche Beglaubigung – ausreichend. Es entsteht ein einheitlicher Miteigentumsanteil durch Addition der alten Anteile, verbunden mit dem Sondereigentum an zwei Wohnungen.301) Zustimmung der anderen Miteigentümer ist nicht erforderlich.302) Eine Vereinigung unterschiedlich belasteter Eigentumswohnungen ohne Rangbereinigung ist nicht zulässig, da anderenfalls die Verwirrung des Grundbuchs möglich ist.303) Sofern sich das Stimmrecht nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile richtet, tritt keine Änderung der Stimmrechte ein. Gleiches gilt, wenn jeder Wohnungseigentümer über eine Stimme verfügt oder pro Wohnung eine Stimme vorgesehen ist, da sich durch die Vereinigung das Stimmgewicht der verbleibenden Wohnungen nicht erhöht. 599 Sofern die zur Vereinigung erforderlichen Baumaßnahmen einen Durchbruch tragender Wände oder von Decken erforderlich macht, ist nach § 20 Abs. 1 WEG die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erforderlich. Das Grundbuchamt kann im Rahmen des Eintragungsverfahrens allerdings nicht den Nachweis der Zustimmung verlangen.304) 2. Bezeichnung der Wohnungseigentumseinheiten (zu Rz. 590 f) 600 Die von der Vereinigung betroffenen Wohnungseigentumseinheiten sind grundbuchmäßig zu bezeichnen. Sie müssen im Eigentum desselben Eigentümers bzw. derselben Miteigentümer (zu gleichen Miteigentumsquoten) stehen. Anderenfalls ist eine vorherige Auflassung der zu vereinigenden Einheiten erforderlich.

_____________ 301) 302) 303) 304)

132

BGH DNotZ 1983, 487. BayObLG DNotZ 1999, 674; OLG Hamm MittBayNot 1999, 561. § 5 GBO; LG Wuppertal MittRhNotK 1995, 65. BayObLG DNotZ 1999, 210.

II. Erläuterungen

3. Grundbuchstand (zu Rz. 591) Der Grundbuchstand ist bei der Vorbereitung der Vereinigung zu prüfen, da unterschied- 601 lich belastete Wohnungseigentumseinheiten nicht ohne Rangbereinigung vereinigt werden können (Rz. 598). 4. Form (zu Rz. 592) Öffentliche Beglaubigung gemäß § 29 GBO reicht aus. Zur Vollzugsvollmacht siehe Mus- 602 ter 1 Rz. 39. 5. Beglaubigungsvermerk, Kosten (zu Rz. 596) Zum Inhalt des Beglaubigungsvermerks siehe §§ 39, 40 BeurkG. Kosten: gemäß GNotKG 603 Nr. 25100 KV 0,2 Gebühr, min. 20 EUR, höchstens 70 EUR; bei Entwurfsfertigung durch den Notar siehe Anm. zu 25100.

133

Muster 11: Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung I. Vertragstext Ur.-Nr. […] für 2021

604

[…] Verhandelt zu Wuppertal am […] Vor […], Notar in […], erschienen 1.

Herr/Frau […],

2.

Herr/Frau […],

3.

Herr/Frau […],

4.

Herr/Frau […],

dem Notar persönlich bekannt/ausgewiesen durch […] Auf Befragen des Notars erklärten die Erschienenen, dass weder der Notar noch eine mit ihm beruflich verbundene Person in einer Angelegenheit, die Gegenstand dieser Beurkundung ist, tätig war oder ist. Die Erschienenen erklärten mit der Bitte um Beurkundung folgende Änderung einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung [Æ Rz. 613] I. 1.

Eigentümer des in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundbesitzes in Wuppertal- 605 Elberfeld, Flur 415 Flurstück 99, sind die zu 1.–4. Erschienenen bzw. Vertretenen. Die Wohnungseigentumseinheiten sind eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von Elberfeld Blätter 12433 bis 12437.

2.

Die Beteiligten ändern § 12 der geltenden Gemeinschaftsordnung wie folgt:

606

„§ 12 Änderungen der Gemeinschaftsordnung 1. Änderungen und Ergänzungen der Gemeinschaftsordnung, die mit Abweichungen von abdingbaren gesetzlichen Regelungen verbunden sind, z. B. Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, Zustimmungen zu baulichen Veränderungen sowie Gebrauchsregelungen, können von den Eigentümern in einer Eigentümersammlung durch Beschluss mit Zweidrittelmehrheit aller Miteigentumsanteile vereinbart werden, sofern für die Änderung ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Eigentümer aufgrund der Neuregelung gegenüber dem bisherigen Rechtszustand nicht unbillig beeinträchtigt werden, insbesondere keine Belastungen auferlegt werden, die weder im Gesetz noch in der Gemeinschaftsordnung vorge-

135

Muster 11: Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung

sehen sind. Soweit durch das Gesetz zwingend eine abweichende Mehrheit vorgeschrieben ist, gilt vorrangig diese. [Æ Rz. 279 ff] 2. Abweichend davon können Änderungen und Ergänzungen der Gemeinschaftsordnung, die einzelne Eigentümer vom Gebrauch des Gemeinschaftseigentums ausschließen oder bestehende Sondernutzungsrechte ändern oder aufheben, nicht durch Beschluss der Eigentümerversammlung, sondern nur durch notarielle Vereinbarung herbeigeführt werden. Gleiches gilt für Änderungen oder Ergänzungen, die diese Bestimmung der Gemeinschaftsordnung, die Vollmachten des Verwalters, die Regelungen des laufenden Wirtschaftsplans oder die Umsatzsteueroption betreffen.“ [Æ Rz. 286 f] 607 3.

Die Beteiligten sind über die vorstehend getroffenen Vereinbarungen einig. Sie bewilligen und beantragen die entsprechende Eintragung im Grundbuch.

608 4.

Der beurkundende Notar ist berechtigt, vorstehenden Antrag auch eingeschränkt zu stellen und ihn ganz oder teilweise zurückzuziehen. Der Notar ist auch ermächtigt, diese Urkunde, soweit zum grundbuchlichen Vollzug erforderlich oder zweckmäßig, zu ändern und zu ergänzen. II.

609 1.

Der Notar hat darauf hingewiesen, dass zur Eintragung der vorstehend getroffenen Vereinbarungen im Grundbuch die Zustimmung aller dinglich Berechtigten erforderlich ist. [Æ Rz. 619]

610 2.

Alle zu dieser Urkunde erforderlichen Genehmigungen und Zustimmungen bleiben vorbehalten. Der Notar wird beauftragt, die zu dieser Urkunde erforderlichen Genehmigungen und Zustimmungen einzuholen. Mit Eingang der Genehmigungen und Zustimmungen beim beurkundenden Notar sollen diese allen Beteiligten gegenüber unmittelbar wirksam werden.

611 3.

Die mit dieser Urkunde verbundenen Kosten gehen zulasten der Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile; Kostenrechnungen sollen dem Verwalter zugesandt werden. [Æ Rz. 620] Die durch die Zustimmungen der dinglich Berechtigten entstehenden Kosten trägt jeder Eigentümer selbst.

612 Diese Niederschrift wurde den Erschienenen vorgelesen, von ihnen genehmigt und von ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben: […] II. Erläuterungen 1. Allgemeines (zu Rz. 604 ff) 613 Aufgrund der durch den „Zitterbeschluss“ des Bundesgerichtshofs305) geänderten Rechtsprechung wird häufig gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG306) die nachträgliche Aufnahme von Öffnungsklauseln in ältere Teilungserklärungen erforderlich (ausführlich siehe Muster 1 Rz. 121, 279 ff). Die auf Basis der Öffnungsklausel gefassten Beschlüsse wirken ge_____________ 305) BGHZ 145, 158 = ZfIR 2000, 877. 306) Palandt/Wicke, § 10 WEG Rz. 27.

136

II. Erläuterungen

gen Sondernachfolger eines Wohnungseigentums nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind, anderenfalls binden sie als schuldrechtliche Vereinbarungen nur die Beteiligten.307) Zum notariellen Vorbefassungsvermerk siehe Muster 1 Rz. 126. Öffnungsklauseln haben die Funktion, der Eigentümergemeinschaft die Regelung bestimm- 614 ter Gegenstände durch mehrheitlichen Beschluss zu ermöglichen, die sonst der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürften. Die 2007 eingefügten Gesetzesänderungen zur Erweiterung der Beschlusskompetenzen der Eigentümerversammlung (Änderung des Betriebskostenschlüssels, § 16 Abs. 3 – 5 WEG a. F., bauliche Veränderungen, § 22 Abs. 2 WEG a. F., Anpassung an den Stand der Technik, Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung, § 12 Abs. 4 WEG a. F.308)) sind durch das WoMEG wieder entfallen. Damit hat sich die praktische Bedeutung von in der Teilungserklärung vereinbarten Öffnungsklauseln erhöht. Nach hier vertretener Auffassung ist die Aufnahme von Öffnungsklauseln sinnvoll, da sie eine flexiblere Regelung von Rechtsverhältnissen durch die Eigentümergemeinschaft ermöglichen (siehe Muster 1 Rz. 121, 287 ff).309) Nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG wirken Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst 615 werden, gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentums, wenn sie in das Grundbuch eingetragen worden sind. Die bislang von der Rechtsprechung zur bisherigen Gesetzeslage310) gegen die Literatur311) abgelehnte Eintragungsfähigkeit von Beschlüssen ist damit durch das WoMEG ausdrücklich vorgesehen. 2. Inhaltliche Anforderungen an Öffnungsklauseln (zu Rz. 606) Schwierigkeiten ergeben sich aus der zum Teil unterschiedlichen Handhabung der Grund- 616 buchämter. Nach wohl noch herrschender Meinung kann eine Abänderung der Gemeinschaftsordnung nur erfolgen, wenn ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Eigentümer gegenüber dem früheren Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden.312) Nach der neueren Rechtsprechung des BGH ist dabei eine abgestufte Inhaltskontrolle erforderlich, wonach Beschlüsse nichtig sind, wenn sie ihrem Gegenstand nach von vornherein nicht gefasst werden können; sofern sie dagegen nur in „mehrheitsfeste“ Individualrechte eingreifen, ist die Zustimmung des Rechtsinhabers erforderlich.313) Dies ist bei Verstößen gegen das sog. Belastungsverbot der Fall, wonach einem Wohnungseigentümer durch Beschluss keine neuen, sich weder aus dem Gesetz noch der Gemeinschaftsordnung ergebenden Lasten aufgebürdet werden dürfen.314) Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG muss die Verteilung der Kosten der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen; hierzu kann auf Verbrauch oder Verursachung abgestellt werden.315) _____________ 307) 308) 309) 310) 311) 312) 313) 314) 315)

Palandt/Wicke, § 10 WEG Rz. 13. Vgl. Gesetzesbegründung zu § 20 n. F., Gesetzesentwurf des BMJV v. 13.3.2020. Hügel, DNotZ 2007, 326, 356. OLG München RNotZ 2010, 53; ebenso Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rz. 2887; Niedenführ/ Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 10 Rz. 49. Böttcher, NotBZ 2007, 421; Rapp, in: Beck’sches Notarhandbuch, § 3 Rz. 119; Hügel/Elzer, WEG, § 10 Rz. 198, 202. Schneider, Rpfleger 2002, 503, 504; Drasdo, BWNotZ 2002, 5, 6. Brückner, ZNotP 2020, 1, 3. BGHZ 202, 346, 351; vgl. BGH NJW 2019, 2083 ff – Vermietungsverbot. Palandt/Wicke, § 16 WEG Rz. 7.

137

Muster 11: Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung

3. Mehrheit (zu Rz. 606) 617 Wegen des mit der Änderung der Gemeinschaftsordnung verbundenen Eingriffs in den bestehenden Rechtszustand ist es sinnvoll, eine qualifizierte Mehrheit aller Miteigentumsanteile vorzusehen. Dies gilt umso mehr, als mit dem WoMEG die früheren Anforderungen an die Beschlussfähigkeit der Gemeinschaft (§ 25 Abs. 3 WEG a. F.) entfallen sind und damit grundsätzlich das Erscheinen eines Eigentümers ausreichend ist, um Beschlüsse zu fassen. Alternativ kann auch auf die – auch einfache – Mehrheit der anwesenden oder in der Versammlung vertretenen Miteigentumsanteile bzw. Eigentümer abgestellt werden.316) Dies birgt jedoch die Gefahr, dass bei schwach besuchten Versammlungen überraschende Entscheidungen gefällt werden. Die Regelungsbereiche, die durch die WEG-Novelle 2007 ausdrücklich der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung zugewiesen waren, sind entfallen (vgl. § 16 Abs. 4 Satz 1; § 22 Abs. 2; § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG a. F.). Zum Problem weiter gehender Anforderungen durch die Gemeinschaftsordnung siehe Muster 1 Rz. 285. 4. Sondernutzungsrechte (zu Rz. 606) 618 Die Begründung und der Entzug von Sondernutzungsrechten sollten ausgenommen werden, da diese zu enteignungsgleichen Eingriffen und dazu führen können, dass die wirtschaftliche Basis für bestellte Grundpfandrechte nachteilig verändert wird.317) Nach § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG ist für die Begründung und Änderung von Sondernutzungsrechten ausdrücklich die Zustimmung der Gläubiger erforderlich.318) Zur laufenden Verwaltung siehe Muster 1 Rz. 288. 5. Zustimmung dinglich Berechtigter (zu Rz. 609) 619 Da es sich bei der Aufnahme der Öffnungsklausel um eine inhaltliche Änderung des Wohnungseigentums handelt, ist grundsätzlich die Zustimmung der dinglich Berechtigten, insbesondere der Grundpfandrechtsgläubiger, erforderlich.319) 6. Kosten 620 Kosten: 1,0 Gebühr, wenn die Aufteilung nach § 8 WEG erfolgt ist, Nr. 21100 KV, § 97 Abs. 2 GNotKG.

_____________ 316) 317) 318) 319)

138

Drasdo, BWNotZ 2002, 5. Drasdo, BWNotZ 2002, 5, 6. Ausführlich hierzu Hügel, DNotZ 2007, 326, 351; Hügel/Elzer, WEG, § 5 Rz. 71; Fabis, RNotZ 2007, 369. Anders OLG Düsseldorf DNotZ 2004, 642 m. abl. Anm. Becker, da durch die Öffnungsklausel die Position der Berechtigten noch nicht verändert werde. Bis zur Klärung dieser Streitfrage sollte vorsorglich die Zustimmung der dinglich Berechtigten eingeholt werden.

Muster 12: Aufhebung des Wohnungseigentums I. Vertragstext [Urkundseingang siehe Muster 5 Rz. 392]

621

Die Erschienenen erklärten mit der Bitte um Beurkundung die folgende Aufhebung von Wohnungseigentum und Auseinandersetzung [Æ Rz. 642, 643] I. Bezeichnung des aufzuhebenden Wohnungseigentums Die Beteiligte zu 1. ist Eigentümerin des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Mon- 622 schau von Simmerath Blatt 2075 verzeichneten ½ Miteigentumsanteils an dem Grundstück Gemarkung Simmerath Flur 10, Flurstück 850,

Gebäude- und Freifläche, Wohnen, Hauptstraße 12, groß 699 qm,

Flur 10, Flurstück 851,

Gebäude- und Freifläche, Wohnen, Hauptstraße 13, groß 763 qm,

verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Ziff. 1 bezeichneten Wohnung nebst Keller im Kellergeschoss Im Grundbuch sind eingetragen:

623

in Abteilung II unter lfd. Nr. 1:

Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für den jeweiligen Eigentümer des ½ Miteigentumsanteils an dem Grundstück Gemarkung Simmerath Flur 10 Flurstück 521, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Ziff. 2 (eingetragen in Blatt 2076)

in Abteilung III unter lfd. Nr. 1:

130.000,00 EUR Briefhypothek für die Kölnische Lebensversicherung a.G. in Köln. Mithaft besteht in Blatt 2076

2:

30.000,00 EUR Briefgrundschuld für die Kreissparkasse Aachen in Aachen. Mithaft besteht in Blatt 2076

Der Beteiligte zu 2. ist Eigentümer des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Mon- 624 schau von Simmerath Blatt 2076 verzeichneten ½ Miteigentumsanteils an dem Grundstück Gemarkung Simmerath Flur 10, Flurstück 850,

Gebäude- und Freifläche, Wohnen, Hauptstraße 12, groß 699 qm,

Flur 10, Flurstück 851,

Gebäude- und Freifläche, Wohnen, Hauptstraße 13, groß 763 qm,

139

Muster 12: Aufhebung des Wohnungseigentums

verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Ziff. 2 bezeichneten Wohnung nebst Keller im Kellergeschoss und freistehender Doppelgarage im Hof. 625 Im Grundbuch sind eingetragen: in Abteilung II unter lfd. Nr. 1:

Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für den jeweiligen Eigentümer des ½ Miteigentumsanteils an dem Grundstück Gemarkung Simmerath Flur 10 Flurstück 521, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Ziff. 2 (eingetragen in Blatt 2075)

in Abteilung III unter lfd. Nr. 1:

130.000,00 EUR Briefhypothek für die Kölnische Lebensversicherung a.G. in Köln. Mithaft besteht in Blatt 2075

2:

30.000,00 EUR Briefgrundschuld für die Sparkasse Aachen in Aachen. Mithaft besteht in Blatt 2075

626 Zur Veräußerung des in den Grundbüchern von Simmerath Blatt 2075 und 2076 verzeichneten Wohnungseigentums ist die Zustimmung des jeweiligen anderen Wohnungseigentümers erforderlich. Dies gilt nicht im Falle der Veräußerung an Ehegatten, Verwandte in gerader Linie oder bei einer Veräußerung des Wohnungseigentums im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter. 627 Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen. [Æ Rz. 644] II. Aufhebungsvertrag 628 Die Beteiligten sind darüber einig, dass das durch Teilungsvertrag vom 17. September 1992 Ur.-Nr. 1378/1992 des beurkundenden Notars eingeräumte Sondereigentum an dem Grundbesitz Gemarkung Simmerath Flur 10 Flurstücke 850 und 851 insgesamt aufgehoben wird und bewilligen die dementsprechende Eintragung der Rechtsänderungen in das jeweilige Wohnungsgrundbuch. [Æ Rz. 642] 629 Die Beteiligten beantragen, die Wohnungsgrundbücher gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 WEG von Amts wegen zu schließen. 630 Gleichzeitig mit der Schließung der Wohnungsgrundbücher bewilligen und beantragen die Beteiligten, das zu ihren Gunsten in den Wohnungsgrundbüchern von Simmerath Blatt 2075 und 2076 jeweils in Abteilung II unter Nr. 1 eingetragene Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle zu löschen. 631 Der beurkundende Notar hat darauf hingewiesen, dass zur Aufhebung des Sondereigentums die Zustimmung der Gläubiger der in den Wohnungsgrundbüchern eingetragenen Grundpfandrechte erforderlich ist. Er wird mit der Einholung dieser Zustimmungserklärungen beauftragt. [Æ Rz. 644]

140

I. Vertragstext

III. Auseinandersetzungsvertrag 1.

Sodann setzen sich die Beteiligten zu 1. und 2. über die ihnen nach Aufhebung des 632 Sondereigentums in Bruchteilsgemeinschaft zu je ½ Anteil gehörenden Grundstücke Gemarkung Simmerath Flur10 Flurstücke 850 und 851 in der Weise auseinander, dass a) die Beteiligte zu 1. das Grundstück Gemarkung Simmerath Flur 10 Flurstück 850 nebst aufstehendem Haus 52152 Simmerath, Hauptstraße 12, und nebst dem gesetzlichen Zubehör zu Alleineigentum erhält, b) der Beteiligte zu 2. das Grundstück Gemarkung Simmerath Flur 10 Flurstück 851 nebst aufstehendem Haus 52152 Simmerath, Hauptstraße 13 und Doppelgarage sowie nebst dem gesetzlichen Zubehör zu Alleineigentum erhält. [Æ Rz. 646]

2.

Lastenverteilung

633

a) Der Beteiligte zu 2. verpflichtet sich, die zurzeit in den Wohnungsgrundbüchern von Simmerath Blatt 2075 und 2076 jeweils in Abteilung III unter Nr. 1 eingetragene Gesamthypothek zugunsten der Kölnischen Lebensversicherung AG in Höhe eines Teilbetrages von 65.000,00 EUR unverzüglich abzulösen, sodass dieser Teilbetrag im Grundbuch gelöscht werden kann. Der nach Ablösung verbleibende restliche Teilbetrag von 65.000,00 EUR der Hypothek wird nebst Zinsen und Nebenleistungen sowie mit der zugrunde liegenden Forderung in gleicher Höhe von der Erschienenen zu 1. auf dem Grundstück Gemarkung Simmerath Flur 10 Flurstück 850 übernommen, während das Grundstück Gemarkung Simmerath Flur 10 Flurstück 851, welches der Beteiligte zu 2. aufgrund der heutigen Urkunde erhält, aus der hypothekarischen Haftung vollständig freigestellt werden soll. Die durch Rückzahlung auf die Hypothek Abteilung III Nr. 1 entstandene Eigentümergrundschuld wird hiermit seitens des Beteiligten zu 2. an die Beteiligte zu 1. abgetreten, und alle Beteiligten bevollmächtigen die Beteiligte zu 1. unwiderruflich, die Eintragung der Abtretung in das Grundbuch zu bewilligen und zu beantragen. Die Eintragung der Abtretung in das Grundbuch soll jedoch nur auf besonderen Antrag eines der Beteiligten veranlasst werden. Die Beteiligten sind auf die möglichen Gefahren einer verspäteten Einreichung hingewiesen worden. Die Beteiligten sind ferner auf die Bestimmungen der Schuldübernahme hingewiesen worden. Der Notar soll der Kölnischen Lebensversicherung AG in Köln eine beglaubigte Abschrift dieser Urkunde mit dem Antrag auf Erteilung der Genehmigung zu der Schuldübernahme und die vollständige Entlassung des Beteiligten zu 2. aus der persönlichen Haftung für den Eingang der Forderung der Hypothek Abteilung III Nr. 1 durch den Hypothekengläubiger zusenden. b) Die in den Wohnungsgrundbüchern von Simmerath Blatt 2075 und 2076 jeweils in Abteilung III unter Nr. 2 eingetragene Gesamtgrundschuld in Höhe von 30.000,00 EUR zugunsten der Sparkasse Aachen soll in der Weise verteilt werden, dass auf jedem der Grundstücke Gemarkung Simmerath Flur 10 Flurstücke 850 und 851 ein Teilbetrag von 15.000,00 EUR lastet. Die der voraufgeführten Grundschuld zugrunde liegenden Darlehensverbindlichkeiten, die zurzeit insgesamt noch etwa 25.000,00 EUR betragen, werden dabei ebenfalls zwischen den Betei141

Muster 12: Aufhebung des Wohnungseigentums

ligten hälftig aufgeteilt, sodass der Beteiligte zu 2. einen Teilbetrag von etwa 12.500,00 EUR zur vollständigen Entlastung der Beteiligten zu 1. und diese einen Teilbetrag von etwa 12.500,00 EUR zur vollständigen Entlastung des Beteiligten zu 1. übernimmt. Die Beteiligten sind in diesem Zusammenhang auf die Bestimmungen der Schuldübernahme hingewiesen worden. Der Notar soll der Sparkasse Aachen eine beglaubigte Abschrift dieser Urkunde mit dem Antrag auf Bewilligung der Grundschuldverteilung nach Maßgabe des Vorgesagten in grundbuchmäßiger Form und Entlassung des Erschienenen zu 2. und der Erschienenen zu 1. aus der persönlichen Haftung für je einen Teilbetrag von 15.000,00 EUR der Grundschuld Abteilung III Nr. 1 durch den Gläubiger zusenden. Vorstehend vereinbarte Schuldübernahme gilt in jedem Falle mindestens als Freistellungsverpflichtung im Innenverhältnis. Ein jeder der Beteiligten zu 1. und 2. tritt hinsichtlich des von ihm nicht übernommenen Teilbetrages von 15.000,00 EUR der Grundschuld Abteilung III Nr. 2 seine Ansprüche gegen die Sparkasse Aachen auf Rückübertragung der Grundschuld, auf Verzicht auf die Grundschuld und auf Herausgabe des über die Grundschuld gebildeten Grundschuldbriefes nach Beendigung des Kreditverhältnisses, überhaupt alle Ansprüche, welche ihm in Ansehung der Grundschuld zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels gegen den Grundschuldgläubiger zustehen, an den jeweils anderen Beteiligten ab. [Æ Rz. 647] 634 3.

Im Übrigen erfolgt die Zuweisung des Grundbesitzes zum Zwecke der teilweisen Auseinandersetzung der zwischen den Beteiligten bestehenden Bruchteilsgemeinschaft. Irgendwelche Herauszahlungen finden trotz des geringen Mehrwerts des dem Beteiligten zu 2. zugewiesenen Grundbesitzes unter den Beteiligten nicht statt.

635 4.

Weiter wird Folgendes vereinbart: a) Der jeweilige Grundbesitz wird übertragen im gegenwärtigen, dem Erwerber bekannten Zustand. Der Veräußerer übernimmt keine Gewähr für eine bestimmte Wohn- und Nutzfläche und für die Richtigkeit der im Grundbuch angegebenen Grundstücksgröße. Er haftet nicht für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel. Er versichert, dass ihm unsichtbare Sachmängel nicht bekannt sind. [Æ Rz. 648] b) Baulasten, im Grundbuch nicht eingetragene Dienstbarkeiten und nachbarrechtliche Beschränkungen werden von dem jeweiligen Erwerber übernommen; solche sind dem Verkäufer nicht bekannt. Der Veräußerer versichert, dass er Eintragungen in das Baulastenverzeichnis nicht veranlasst hat und nicht veranlassen wird. Die Beteiligten wurden auf die Möglichkeit hingewiesen, das Baulastenverzeichnis selbst einzusehen. [Æ Rz. 649] c) Der Veräußerer gewährleistet, dass der veräußerte Grundbesitz – soweit nicht eine ausdrückliche Übernahme erfolgt – frei wird von allen im Grundbuch eingetragenen, nicht übernommenen Belastungen und Beschränkungen sowie frei von Zinsen, Steuern und Abgaben, die bis zum Tage des Besitzübergangs anfallen. Erschließungskosten und Anliegerbeiträge trägt der jeweilige Veräußerer, soweit solche Kosten und Beiträge bis zum heutigen Tage durch Zustellung eines Beitragsbescheides festgesetzt worden sind. Im Übrigen gehen die Erschließungskosten und Anliegerbeiträge zulasten des jeweiligen Erwerbers. [Æ Rz. 650 ff]

142

I. Vertragstext

d) Besitz und Gefahr, Nutzungen und Lasten sowie die Verkehrssicherungspflicht gehen am heutigen Tag auf den Erwerber über. Soweit Miet- und Pachtverhältnisse bestehen, sind diese bekannt und werden vom jeweiligen Erwerber übernommen. [Æ Rz. 653] e) Die mit diesem Vertrag und seiner Durchführung verbundenen Notarkosten einschließlich der Löschungs- und Freigabekosten tragen die Beteiligten zu je ½. [Æ Rz. 654] IV. Kosten, Steuern Die Gerichtskosten sowie die Grunderwerbsteuer und eine eventuell zu zahlende Schen- 636 kungsteuer trägt jeder Erwerber für seinen eigenen Erwerb selbst. [Æ Rz. 654 ff] V. Auflassung, Grundbucherklärungen, Vollmacht, Anweisungen 1.

Die Beteiligten sind darüber einig, dass das Eigentum

637

an dem Grundstück Gemarkung Simmerath Flur 10 Flurstück 850 auf den Beteiligten zu 2., an dem Grundstück Gemarkung Simmerath Flur 10 Flurstück 851 auf die Beteiligte zu 1. übergeht, und bewilligen die dementsprechende Eintragung der Rechtsänderungen in das Grundbuch. 2.

Alle Beteiligten beantragen ferner:

638

–

die vollständige Löschung eines letztrangigen Teilbetrages von 65.000,00 EUR der in den Wohnungsgrundbüchern von Simmerath Blatt 2075 und 2076 jeweils in Abteilung III unter Nr. 1 eingetragenen Briefhypothek in Höhe von 130.000,00 EUR nebst Zinsen und Nebenleistungen zugunsten der Kölnischen Lebensversicherung AG in Köln,

–

die Freigabe des Grundstücks Gemarkung Simmerath Flur 10 Flurstück 851 aus dem nach Durchführung der Löschung gemäß vorstehend zu 2. verbleibenden Teilbetrag von 65.000,00 EUR der voraufgeführten Briefgrundschuld Abteilung III Nr. 1 nebst Zinsen und Nebenleistungen zugunsten der Kölnischen Lebensversicherung AG in Köln,

und stimmen dieser Teillöschung und diesen Freigaben hiermit zu. [Æ Rz. 657] VI. Genehmigungen Zu diesem Vertrag erforderliche Genehmigungen, insbesondere die Teilungsgenehmigung 639 nach § 8 LBauO NRW, bleiben vorbehalten. Sie sollen durch den beurkundenden Notar eingeholt und mit ihrem Eingang bei diesem allen Beteiligten gegenüber unmittelbar wirksam werden. [Æ Rz. 658]

143

Muster 12: Aufhebung des Wohnungseigentums

VII. Hinweise 640 Die Beteiligten wurden darauf hingewiesen, dass –

das Eigentum erst mit Umschreibung im Grundbuch übergeht, die erst beantragt werden kann nach Vorliegen aller Genehmigungen und der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes,

–

Verkäufer und Käufer von Gesetzes wegen gesamtschuldnerisch für Kosten und Steuern haften,

–

der Vertrag nichtig sein kann, wenn nicht alle getroffenen Vereinbarungen beurkundet worden sind,

–

die Möglichkeit einer vorläufigen Sicherstellung des Anspruchs des jeweiligen Erwerbers auf Eigentumsübertragung durch Eintragung einer Vormerkung gesichert werden kann. Der jeweilige Erwerber verzichtet jedoch nach Belehrung durch den Notar über die damit verbundenen Gefahren auf die Eintragung einer solchen Vormerkung.

641 Diese Niederschrift wurde den Erschienenen vorgelesen, von ihnen genehmigt und von ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben: […] II. Erläuterungen 1. Allgemeines (zu Rz. 621) 642 Durch die Aufhebung des Wohnungseigentums wird die Bildung vorhandenen Wohnungseigentums wieder rückgängig gemacht. Dadurch entsteht – sofern mehrere Wohnungseigentümer vorhanden sind – Bruchteilseigentum an dem betroffenen Grundstück insgesamt (§§ 1008 ff, 741 ff BGB).320) Das Muster geht davon aus, dass die Beteiligten zunächst Wohnungseigentum an mehreren Grundstücken gebildet haben, nunmehr aber eine Auseinandersetzung anstreben, sodass Alleineigentum der beiden – bisherigen – Wohnungseigentümer an den Grundstücken entsteht. Ist das Wohnungseigentum nur an einem Grundstück gebildet, ist hierfür eine Vermessung und Teilung des Grundbesitzes erforderlich.321) 2. Form der Aufhebung von Wohnungseigentum (zu Rz. 621) 643 Nach § 4 Abs. 1 WEG ist zur Aufhebung des Sondereigentums wie bei der Einräumung des Sondereigentums die Einigung der Beteiligten über die Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch in der für die Auflassung vorgesehenen Form erforderlich, siehe hierzu ausführlich Muster 5 Rz. 432. 3. Grundbuchstand (zu Rz. 622 ff) 644 Auch bei der Aufhebung des Wohnungseigentums ist der Grundbuchstand wiederzugeben, da die Aufhebung des Wohnungseigentums grundsätzlich nur mit Zustimmung der Gläu-

_____________ 320) Vgl. Bärmann/Wenzel, WEG, § 11 Rz. 8 ff. 321) Vgl. OLG Frankfurt/M. DNotZ 2000, 78; Röll, DNotZ 2000, 749.

144

II. Erläuterungen

biger möglich ist (§ 9 Abs. 2 WEG, § 877, 876 BGB).322) Anders verhält es sich bei Rechten, die an allen aufzulösenden Wohnungseigentumsrechten eingetragen sind. 4. Schließung der Wohnungsgrundbücher (zu Rz. 629 ff) Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 WEG sind die Wohnungsgrundbücher im Fall der vertraglichen 645 Aufhebung von Amts wegen zu schließen. Die Schließung erfolgt, indem sämtliche Seiten des Grundbuchblattes rot durchkreuzt werden und ein Schließungsvermerk eingetragen wird (§ 36 GbVfG). Zur Zustimmung der Gläubiger siehe Rz. 644. 5. Auseinandersetzung (zu Rz. 632 ff) Mit der Aufhebung des Wohnungseigentums entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft ge- 646 mäß §§ 1008 ff BGB zwischen den bisherigen Eigentümern. Sofern das Wohnungseigentum an mehreren Grundstücken gebildet worden ist, kann eine Auseinandersetzung des Miteigentums an den Grundstücken erfolgen, indem den Beteiligten jeweils ein Grundstück zu Alleineigentum zugewiesen wird. Für die Auseinandersetzung gelten die allgemeinen Grundsätze, d. h., es ist eine vertragliche Vereinbarung und die Auflassung der entsprechenden Miteigentumsanteile gemäß § 873 BGB erforderlich. a) Lastenverteilung (zu Rz. 633) Da die Gesamtgrundpfandrechte nach Aufhebung des Wohnungseigentums auf beiden 647 Grundstücken lasten, ist im Rahmen der Auseinandersetzungsvereinbarung die Zuordnung der Belastungen zu regeln. b) Mängelrechte (zu Rz. 635) Der Ausschluss von Mängelrechten im Rahmen der Auseinandersetzungsvereinbarung ist 648 sachgerecht, wenn die Beteiligten im Rahmen der Auseinandersetzung die Teile des Grundbesitzes als Realeigentum erhalten, die ihnen vorher als Wohnungseigentum bzw. Sondernutzungsrecht zugewiesen waren. Zum Ausschluss von Mängelrechten ausführlich Muster 15 Rz. 720. c) Nicht im Grundbuch eingetragene Belastungen (zu Rz. 635) Die Klausel betrifft insbesondere nicht eingetragene (altrechtliche) Dienstbarkeiten nach 649 Art. 187 EGBGB und nachbarrechtliche Wegerechte.323) Da die genannten Belastungen – auch die Baulast als öffentliche Last – nicht im Grundbuch eingetragen sind, hat häufig (auch) der Veräußerer keine Kenntnis davon, ob solche Belastungen vorhanden sind. d) Freistellung von nicht übernommenen Rechten und Lasten (zu Rz. 635) Jeder Veräußerer ist zur Lastenfreistellung verpflichtet, sofern sich nicht aus der verein- 650 barten Lastenverteilung gemäß Abschnitt III Ziff. 2 Gegenteiliges ergibt.

_____________ 322) Röll, DNotZ 2000, 749, 751. 323) Übersicht: Böhringer, BWNotZ 1992, 3; vgl. BGH MittBayNot 1988, 174.

145

Muster 12: Aufhebung des Wohnungseigentums

e) Zinsen, Steuern, Abgaben (zu Rz. 635) 651 Die Klausel bezieht sich auf öffentlich-rechtliche Abgaben und Lasten, deren Bestehen nach dem Gesetz keinen Rechtsmangel begründet,324) für die der Grundbesitz jedoch haftet. Da solche Lasten bis zum Besitzübergang vom Veräußerer (mit) zu tragen sind, ist klarzustellen, dass dieser den Grundbesitz ohne die Belastungen zu übergeben hat. f) Erschließungskosten, Anliegerbeiträge (zu Rz. 635) 652 Abweichend von der bei Kaufverträgen üblichen Regelung (Muster 13 Rz. 681, 736) sind nur solche Erschließungskosten noch vom jeweiligen Veräußerer zu tragen, die bis zum Beurkundungstag festgesetzt wurden. Dies erscheint gerechtfertigt, da die Miteigentümer bis zur Auseinandersetzung des Wohnungseigentums den gleichen Kenntnisstand über etwaige Erschließungskosten haben. g) Besitzübergang (zu Rz. 635) 653 Der Besitzübergang ist im Rahmen der Auseinandersetzung eindeutig zu regeln, da der jeweilige Erwerber durch ihn wirtschaftlich bereits wie der Eigentümer gestellt wird. Zur Vermeidung von Ungleichbehandlungen sollte der Besitz auf beide Erwerber gleichzeitig übergehen. h) Kosten (zu Rz. 635 f) 654 Bei der Aufhebung von Wohnungseigentum und Auseinandersetzung in zwei etwa gleichwertige reale Parzellen wird eine hälftige Kostentragung angemessen sein. Notarkosten: vertragliche Aufhebung 1,0 Gebühr Nr. 21102 KV; Wert des aufgehobenen Vertrages z. Zt. der Aufhebung, § 97 Abs. 1, 96 GNotKG; Auseinandersetzung 2,0 Gebühr Nr. 21100 KV bei Gegenstandsverschiedenheit. i) Grunderwerbsteuer (zu Rz. 636) 655 Wenn – wie hier – die Miteigentumsanteile an mehreren Grundstücken auseinandergesetzt werden, indem jeder Miteigentümer das Realeigentum an einem Grundstück erhält, unterliegt der Vorgang der Grunderwerbsteuer. Die Ausnahme des § 7 Abs. 1 GrEStG ist nur dann anwendbar, wenn die mehreren Grundstücke vor der Auseinandersetzung ausnahmsweise eine wirtschaftliche Einheit nach § 2 Abs. 3 Satz 1 GrEStG bilden.325) j) Schenkungsteuer (zu Rz. 636) 656 Da im Rahmen der Auseinandersetzung jeder Beteiligte ein reales Grundstück zugewiesen bekommt, handelt es sich grundsätzlich um ein entgeltliches Rechtsgeschäft, auf das keine Schenkungsteuer entfällt. Sofern die zugewiesenen Grundstücke unterschiedlichen Wert haben, kann es sich jedoch um eine nach § 3 ErbStG schenkungssteuerpflichtige gemischte Schenkung handeln.326) Da die Gleichwertigkeit der zugewiesenen Grundstücke für den _____________ 324) Palandt/Weidenkaff, BGB, § 436 Rz. 10. 325) Boruttau/Fischer, GrEStG, § 7 Rz. 19 ff. 326) Vgl. Meincke, ErbStG, § 7 Rz. 27 ff.

146

II. Erläuterungen

Notar nicht überprüfbar ist, sollte vorsorglich ein Hinweis auf etwaige Schenkungsteuer aufgenommen werden. k) Auflassung, grundbuchlicher Vollzug (zu Rz. 637 f) Siehe ausführlich Muster 13 Rz. 685, 744 ff.

657

l) Genehmigungen (zu Rz. 639) Bei bebauten Grundstücken ist nach § 8 Landesbauordnung NRW bzw. den entsprechen- 658 den landesrechtlichen Vorschriften anderer Bundesländer eine Teilungsgenehmigung erforderlich. Sofern die Wirksamkeit des Vertrages von der Einholung von Genehmigungen abhängig ist, ist mit Rücksicht auf die Belehrungspflichten des Notars (§ 17 BeurkG) ein entsprechender Vorbehalt aufzunehmen. Um die reibungslose Durchführung zu gewährleisten, ist der Notar mit der Einholung der Genehmigungen zu beauftragen; es ist festzulegen, dass die Genehmigung mit Zugang beim Notar auch gegenüber den Beteiligten als erteilt gilt. Zu Hinweisen siehe Muster 13, Abschnitt IX Rz. 691 f.

147

Muster 13: Kaufvertrag über selbstgenutztes Wohnungseigentum, Direktzahlung, kein Verbrauchervertrag I. Vertragstext Ur.-Nr. […] für 2021

659

[…] Verhandelt zu […] am […] Vor […] Notar in […] erschienen […] 1.

[…] – nachstehend „der Verkäufer“ genannt –,

2.

[…] – nachstehend „der Käufer“ genannt –,

dem Notar persönlich bekannt/ausgewiesen durch […] Auf Befragen des Notars erklärten die Erschienenen, dass weder der Notar noch eine mit ihm beruflich verbundene Person in einer Angelegenheit, die Gegenstand dieser Beurkundung ist, tätig war oder ist. Die Erschienenen erklärten mit der Bitte um Beurkundung: Wir schließen folgenden Kaufvertrag über Wohnungseigentum: [Æ Rz. 693 f] I. Kaufgegenstand, Kauf 1.

Der Verkäufer ist Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von 660 Barmen Blatt 26500 verzeichneten 10.455/100.000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Flur 234, Flurstück 210,

Gebäude- und Freifläche, Ritterstraße 152, groß 386 qm,

verbunden mit dem Sondereigentum an der im 1. Obergeschoss gelegenen Wohnung nebst Kellerraum im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan mit Ziff. 3 bezeichnet, – nachstehend „Wohnungseigentum“ genannt. Mit dem Wohnungseigentum ist ein Sondernutzungsrecht an dem PKW-Stellplatz S 3 verbunden.

149

Muster 13: Kaufvertrag über selbstgenutztes Wohnungseigentum

Im Grundbuch sind eingetragen: in Abteilung II unter lfd. Nr. 1: Grunddienstbarkeit (Versorgungsleitungsrecht für die Stadtwerke AG in Wuppertal), in Abteilung III unter lfd. Nr. 1: 76.000,– EUR Grundschuld für die Stadtsparkasse Remscheid in Remscheid. Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen. [Æ Rz. 695] 661 2.

Der Verkäufer verkauft hiermit das vorbezeichnete Wohnungseigentum dem dies annehmenden Käufer. Mitverkauft wird die in der Wohnung befindliche Einbauküche nebst den eingebauten Elektrogeräten sowie der Anteil an der Instandhaltungsrücklage. [Æ Rz. 696] II. Kaufpreis, Kaufpreisfälligkeit

662 1.

Der Kaufpreis beträgt […] EUR (in Worten: […] Euro). Davon entfallen: –

auf das Wohnungseigentum ein Teilbetrag von […] EUR,

–

auf die mitverkaufte Einbauküche ein Teilbetrag von […] EUR,

[Æ Rz. 698] 663 2.

Der Kaufpreis ist bis zum 31. Oktober 2022 zu zahlen, sofern bis zu diesem Zeitpunkt: [Æ Rz. 699] a) die nachstehend zur Eintragung bewilligte Vormerkung zugunsten des Käufers zur Sicherung seines Anspruchs auf Eigentumsübertragung im Grundbuch eingetragen worden ist, [Æ Rz. 702] b) dem beurkundenden Notar die Unterlagen vorliegen, die erforderlich sind, um das verkaufte Wohnungseigentum von allen nicht übernommenen Belastungen und Beschränkungen freizustellen, und zwar zur freien Verfügung oder zur Verfügung gegen Zahlung aus dem Kaufpreis, [Æ Rz. 704] c) dem beurkundenden Notar die Zustimmung des Verwalters und der Nachweis über die Verwalterbestellung in grundbuchmäßiger Form vorliegen, [Æ Rz. 705 f] d) der beurkundende Notar dem Käufer das Vorliegen der vorstehenden Voraussetzungen mitgeteilt hat, [Æ Rz. 700] e) der Verkäufer das verkaufte Wohnungseigentum geräumt hat. [Æ Rz. 710]

664 3.

Wird der Kaufpreis nicht fristgemäß gezahlt, ist er vom Tage der Fälligkeit an mit […] % jährlich zu verzinsen. [Æ Rz. 711]

665 4.

Soweit Zahlungen nicht an die Gläubiger abzulösender Grundpfandrechtsforderungen geleistet werden, haben sie auf das Konto des Verkäufers bei der […], IBAN […] zu erfolgen. [Æ Rz. 712]

150

I. Vertragstext

5.

Wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises sowie aus vollstreckungs- 666 rechtlichen Gründen festgelegter Zinsen in Höhe von […] % jährlich ab dem Datum der Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung unterwirft sich der Käufer – mehrere als Gesamtschuldner – dem Verkäufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Der beurkundende Notar wird ermächtigt, dem Verkäufer jederzeit ohne besonderen Nachweis vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen. [Æ Rz. 713 f] III. Rücktrittsrecht

1.

Der Verkäufer behält sich für den Fall, dass der Käufer den Kaufpreis nicht spätes- 667 tens bis zum Ablauf von vier Wochen nach dem Zeitpunkt, zu dem der Kaufpreis nach der vorstehend in Abschnitt II unter Ziff. 2 getroffenen Vereinbarung zu zahlen war, auf das vorgenannte Konto des Verkäufers oder an abzulösende Grundpfandrechtsgläubiger gezahlt hat, ein vertragliches, durch Einschreiben gegen Rückschein auszuübendes Rücktrittsrecht von diesem Vertrag vor.

2.

Das Recht des Verkäufers, im Falle des Rücktritts Schadensersatzansprüche geltend 668 zu machen, bleibt unberührt.

[Æ Rz. 715 f] IV. Kaufpreisfinanzierung Soweit der Käufer den Kaufpreis aus Darlehen erbringt, die durch Eintragung von Grund- 669 pfandrechten an dem verkauften Wohnungseigentum zu sichern sind, verpflichtet sich der Verkäufer bei der Bestellung dieser Grundpfandrechte mitzuwirken, wenn die persönliche Haftung hierfür ausschließlich von dem Käufer übernommen wird und die nachstehend in Abschnitt VII Ziff. 4 enthaltenen Anweisungen beachtet werden. [Æ Rz. 717] V. Gewährleistung, Besitzübergang, sonstige Vereinbarungen 1.

Der Verkäufer garantiert die vertragsgemäße Übereignung und Übergabe des ver- 670 kauften Wohnungseigentums; der Käufer die vertragsgemäße Zahlung des Kaufpreises. [Æ Rz. 718]

2.

Das verkaufte Wohnungseigentum wurde 1962 in massiver Ziegelbauweise mit Stahl- 671 betondecken errichtet; Renovierungsarbeiten wurden seit der Errichtung nicht durchgeführt. [Æ Rz. 719] Das Wohnungseigentum wird verkauft im gegenwärtigen, dem Käufer bekannten Zustand. Der Verkäufer übernimmt keine Gewähr für eine bestimmte Wohn- und Nutzfläche und für die Richtigkeit der im Grundbuch angegebenen Grundstücksgröße. Er haftet nicht für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel. Er versichert, dass ihm unsichtbare Sachmängel nicht bekannt sind. [Æ Rz. 720]

3.

Baulasten, im Grundbuch nicht eingetragene Dienstbarkeiten und nachbarrechtliche 672 Beschränkungen werden von dem Käufer übernommen; solche sind dem Verkäufer nicht bekannt. Der Verkäufer versichert, dass er Eintragungen in das Baulastenver-

151

Muster 13: Kaufvertrag über selbstgenutztes Wohnungseigentum

zeichnis nicht veranlasst hat und nicht veranlassen wird. Die Beteiligten wurden auf die Möglichkeit hingewiesen, das Baulastenverzeichnis selbst einzusehen. [Æ Rz. 721] 673 4.

Der Verkäufer garantiert die Übereignung und Besitzverschaffung an dem verkauften Wohnungseigentum gemäß diesem Vertrag; insbesondere, dass das verkaufte Wohnungseigentum – soweit nicht eine ausdrückliche Übernahme erfolgt – frei wird von allen im Grundbuch eingetragenen Belastungen und Beschränkungen sowie von Zinsen, Steuern und Abgaben, die bis zum Tage des Besitzübergangs anfallen, insbesondere von dem Grundpfandrecht in Abt. III Nr. 1. Das Recht in Abt. II Nr. 1 wird vom Käufer übernommen. [Æ Rz. 722 ff]

674 5.

Besitz und Gefahr, Nutzungen und Lasten sowie die Verkehrssicherungspflicht gehen am Tag der Kaufpreiszahlung auf den Käufer über. [Æ Rz. 726]

675 6.

Ein Mietverhältnis besteht nicht. Der Verkäufer nutzt das verkaufte Wohnungseigentum selbst. Er verpflichtet sich, dieses bis spätestens zum 31. Oktober 2022 zu räumen. [Æ Rz. 727] Wegen der Verpflichtung zur Räumung des verkauften Wohnungseigentums – der gesamten Wohnung Ritterstraße 152, 1. Obergeschoss mit Kellerraum Ziff. 3 im Kellergeschoss – unterwirft sich der Verkäufer dem Käufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Dem Käufer darf jederzeit vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde erteilt werden. [Æ Rz. 728] Der Verkäufer sichert zu, dass das verkaufte Wohnungseigentum nicht der Wohnungsbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz oder anderen öffentlich-rechtlichen Mietpreisbindungen unterliegt. [Æ Rz. 729]

676 7.

a) Der Käufer tritt mit dem Tage des Besitzübergangs in sämtliche Rechte und Pflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter ein, insbesondere soweit sie sich aus der dem verkauften Wohnungseigentum zugrunde liegenden Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung sowie etwaigen Änderungen zu diesen ergeben. Der Notar hat den Käufer darauf hingewiesen, dass er an Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden ist und ihm empfohlen, vor Beurkundung Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu nehmen, die vom Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft zu führen ist. Eine Prüfung der Beschluss-Sammlung durch den Notar ist nicht erfolgt. [Æ Rz. 730]

677

b) Der Notar hat die Beteiligten darauf hingewiesen, dass sie im Außenverhältnis für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft, die vor Veräußerung fällig werden, kraft Gesetzes gesamtschuldnerisch haften. Die Beteiligten vereinbaren, dass der Käufer für solche Verbindlichkeiten im Innenverhältnis nur haftet, soweit diesen eine Gegenleistung gegenübersteht, die beim Besitzübergang noch im Verwaltungsvermögen vorhanden ist oder die nach Besitzübergang in das Verwaltungsvermögen gelangt. [Æ Rz. 731]

678

c) Der Käufer übernimmt auch anteilig das Verwaltungsvermögen, insbesondere die Instandsetzungsrücklage. Etwaige Rückstände an Verwaltungsbeiträgen trägt im Verhältnis der Beteiligten untereinander der Verkäufer. Der Verkäufer versichert, dass keine Rückstände bestehen, frühere Wirtschaftsjahre der Gemeinschaft unanfechtbar abgerechnet sind und keine unbezahlten Sonderumlagen beschlossen worden sind. [Æ Rz. 732 f]

152

I. Vertragstext

d) Der Verkäufer verpflichtet sich, durch gesonderte schriftliche Erklärung den 679 Käufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB zu bevollmächtigen, ihn ab sofort gegenüber dem Verwalter und der Eigentümergemeinschaft zu vertreten und – soweit durch die Teilungserklärung zugelassen – in der Eigentümerversammlung für ihn abzustimmen. [Æ Rz. 734] Schuldrechtlich wird vereinbart, dass der Käufer bis zum Besitzübergang von 680 der zu erteilenden Vollmacht nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Verkäufers Gebrauch machen darf. Der Verkäufer ist berechtigt, die Vollmacht jederzeit zu widerrufen, insbesondere wenn der Kaufpreis nicht fristgemäß gezahlt wird. [Æ Rz. 735] 8.

Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerkosten trägt – unabhängig davon, ob 681 sie durch Zustellung eines Bescheides geltend gemacht worden sind – der Verkäufer für die bis zum heutigen Tage ganz oder teilweise tatsächlich vorhandenen Anlagen, mindestens jedoch in Höhe etwa erbrachter Vorausleistungen. Alle übrigen Beiträge und Kosten trägt der Käufer. Der Verkäufer versichert, dass ihm keine Beitrags- und Kostenrückstände bekannt sind und sich nach seiner Kenntnis keine Erschließungsanlagen in der Herstellung befinden. [Æ Rz. 736 f] VI. Kosten, Steuern

1.

Die mit diesem Vertrage und seiner Durchführung verbundenen Kosten sowie die 682 Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. Der Käufer beantragt, den auf die mitverkauften beweglichen Sachen entfallenden Kaufpreisteil bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer steuermindernd zu berücksichtigen. [Æ Rz. 738 ff]

2.

Die Mehrkosten für die Freistellung des Wohnungseigentums von nicht übernomme- 683 nen Belastungen trägt der Verkäufer, ebenso etwaige erhöhte Hinterlegungsgebühren, die durch die Ablösung von nicht übernommenen Grundpfandrechtsforderungen entstehen. [Æ Rz. 742]

3.

Soweit ein Vertragsbeteiligter vertreten ist, trägt er die Kosten seiner Bestätigung 684 oder Genehmigung. [Æ Rz. 743] VII. Auflassung, Grundbucherklärungen, Vollmacht, Anweisungen

1.

Die Beteiligten sind darüber einig, dass das verkaufte Wohnungseigentum auf den 685 Käufer übergeht; sie bewilligen und beantragen die Eintragung des dementsprechenden Eigentumswechsels in das Grundbuch. [Æ Rz. 744]

2.

Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Eintragung einer Vormerkung zur Si- 686 cherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung in das Grundbuch. [Æ Rz. 747] Der Käufer bewilligt und beantragt schon jetzt die Löschung dieser Vormerkung im Grundbuch im Anschluss an die Eigentumsumschreibung unter der Voraussetzung, dass keine Zwischeneintragungen erfolgt sind und keine Zwischenanträge vorliegen, ausgenommen solche, denen er zugestimmt hat. [Æ Rz. 748]

153

Muster 13: Kaufvertrag über selbstgenutztes Wohnungseigentum

Die Vormerkung ist auflösend bedingt. Sie erlischt, wenn der Notar durch notarielle Eigenurkunde den unbedingten Antrag auf Löschung der Vormerkung stellt. Die Beteiligten weisen den Notar unwiderruflich an, den Antrag nur zu stellen, wenn der Verkäufer ihm unter Übersendung einer Abschrift des Rücktrittsschreibens den Rücktritt wegen Nichtzahlung des Kaufpreises mitgeteilt hat und der Käufer nach schriftlicher Aufforderung durch den beurkundenden Notar an dessen letzte bekannte Adresse nicht innerhalb von vier Wochen die Zahlung des Kaufpreises nachweist. [Æ Rz. 749] Die Abtretung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung sowie des Anwartschaftsrechts auf das Eigentum ist ausgeschlossen. [Æ Rz. 750] 687 3.

Die Beteiligten geben zu allen Löschungen, Rangänderungen und Pfandfreigaben ihre Zustimmung und beantragen, diese entsprechend den Bewilligungen der Berechtigten in das Grundbuch einzutragen. Soweit die Beteiligten selbst Berechtigte sind, bewilligen sie die Löschung der Rechte im Grundbuch.

688 4.

Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer, Grundpfandrechte in beliebiger Höhe an dem verkauften Wohnungseigentum zu bestellen, den jeweiligen Eigentümer in Ansehung der Grundpfandrechte der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen sowie alle Erklärungen abzugeben, die zur ranggerechten Eintragung der Grundpfandrechte erforderlich oder zweckmäßig sind. Die Vollmacht ist insoweit eingeschränkt, als der Verkäufer keine persönliche Haftung gegenüber den Gläubigern übernimmt, die Grundpfandrechte bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung nur zur Sicherung der tatsächlich an den Käufer ausgezahlten Kaufpreisfinanzierungsmittel dienen und wieder gelöscht werden müssen, falls der Kaufvertrag aus Gründen nicht durchgeführt wird, die der Verkäufer nicht zu vertreten hat. Die Beachtung dieser Einschränkung ist dem Grundbuchamt nicht nachzuweisen. Der Käufer tritt seinen Anspruch auf Auszahlung der Grundpfandrechtsdarlehen bis zur Höhe des Kaufpreises unwiderruflich an den dies annehmenden Verkäufer ab und weist den Gläubiger unwiderruflich an, den Darlehensbetrag nur an den Verkäufer oder von diesem abzulösende Grundpfandrechtsgläubiger auszuzahlen. Die Beteiligten weisen den Notar an, die Eintragung der Grundpfandrechte im Grundbuch aufgrund dieser Vollmacht nur zu veranlassen, wenn ihm der Gläubiger schriftlich bestätigt hat, die vorstehende Sicherungsabrede und Zahlungsanweisung zu beachten. Die Vollmacht kann nur vor dem beurkundenden Notar, dessen Sozius oder deren Vertreter im Amt verwendet werden. [Æ Rz. 753]

689 5.

Der Notar wird ermächtigt, die Anträge aus dieser Urkunde dem Grundbuchamt auch einzeln oder eingeschränkt einzureichen und sie in gleicher Weise zurückzuziehen. Den Antrag auf Eigentumsumschreibung soll der Notar erst stellen, wenn die vollständige Zahlung des Kaufpreises (ohne etwaige Zinsen) nachgewiesen ist. Bis dahin soll er Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften dieser Urkunde, die die Auflassung enthalten, nicht erteilen. [Æ Rz. 754]

154

II. Erläuterungen

VIII. Genehmigungen Zu diesem Vertrage erforderliche Genehmigungen bleiben vorbehalten. Sie sollen durch 690 den beurkundenden Notar eingeholt und mit ihrem Eingang bei diesem allen Beteiligten gegenüber unmittelbar wirksam werden. [Æ Rz. 755] IX. Hinweise Die Beteiligten wurden darauf hingewiesen, dass

691

–

das Eigentum erst mit Umschreibung im Grundbuch übergeht, die erst beantragt werden kann nach Vorliegen aller Genehmigungen und der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, [Æ Rz. 756]

–

Verkäufer und Käufer von Gesetzes wegen gesamtschuldnerisch für Kosten und Steuern haften, [Æ Rz. 757]

–

der Vertrag nichtig sein kann, wenn nicht alle getroffenen Vereinbarungen beurkundet worden sind,

–

die Veräußerung von Grundbesitz ertragssteuerpflichtig sein kann. Im Übrigen hat der Notar keine steuerliche Beratung erteilt [Æ Rz. 758].

Diese Niederschrift wurde den Erschienenen vorgelesen, von ihnen genehmigt und von 692 ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben: […] [Æ Rz. 151] II. Erläuterungen 1. Allgemeines Das Muster betrifft einen Kaufvertrag über selbstgenutztes Wohnungseigentum zwischen 693 Privaten, auf den die Regelungen für Verbraucherverträge (vgl. §§ 474 ff BGB) keine Anwendung finden. Der Vertrag sieht eine direkte Kaufpreiszahlung vom Käufer an den Verkäufer vor. Ein besonderes Sicherungsbedürfnis, das die Hinterlegung des Kaufpreises auf Notaranderkonto erforderlich macht, ist nicht gegeben. Die Kaufpreiszahlung ist an die üblichen Fälligkeitsvoraussetzungen gebunden; die Teilungserklärung sieht für den Verkauf eine Verwalterzustimmung vor. Da das Wohnungseigentum vom Verkäufer selbstgenutzt ist, empfiehlt es sich, die Kaufpreisfälligkeit von der Räumung der Wohnung durch den Verkäufer abhängig zu machen und bezüglich der Räumung eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) aufzunehmen. Zum notariellen Vorbefassungsvermerk siehe Muster 1 Rz. 126. 2. Form des Kaufvertrages (zu Rz. 659) Die notarielle Beurkundung ist in § 311b Abs. 1 BGB geregelt, das Verfahren in §§ 8 ff 694 BeurkG.

155

Muster 13: Kaufvertrag über selbstgenutztes Wohnungseigentum

3. Grundbuchstand (zu Rz. 660) 695 Das Wohnungseigentum, auf das sich der Kaufvertrag als Leistungsgegenstand bezieht, ist durch die Wiedergabe des Grundbuchinhalts zu konkretisieren. Eine Verweisung auf die Teilungserklärung gemäß § 13a BeurkG ist bei grundbuchlich bereits gebildetem Wohnungseigentum grundsätzlich entbehrlich; allerdings ist wegen der in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung festgelegten Pflichten des Wohnungseigentümers sicherzustellen, dass diesem der Inhalt der Teilungserklärung bekannt ist. Zur Grundbucheinsicht ist der Notar gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 BeurkG verpflichtet, diese sollte bei Beurkundung nicht länger als zwei bis drei Wochen zurückliegen.327) Da mit der elektronischen Grundbucheinsicht die technische Möglichkeit zur Fertigung zeitnaher Grundbucheinsichten verbessert wurde, neigt die Rechtsprechung dazu, die zulässigen Zeiträume zu kürzen. Die Beurkundung ohne Grundbucheinsicht ist auf Wunsch der Beteiligten zulässig, wenn der Notar über die Risiken belehrt und dies in der Niederschrift vermerkt (§ 21 Abs. 1 Satz 2 BeurkG): „Der Notar konnte das Grundbuch vor Beurkundung nicht einsehen. Der wiedergegebene Grundbuchstand beruht auf einer unbeglaubigten Abschrift des Grundbuchs vom […] Trotz Belehrung durch den Notar über die damit verbundenen Risiken bestanden die Erschienenen auf sofortiger Beurkundung.“ 4. Kaufgegenstand (zu Rz. 661) 696 An dieser Stelle ist anzugeben, ob neben dem Wohnungseigentum weitere Gegenstände, die nicht bereits sachenrechtlich eindeutig als Bestandteil des Wohnungseigentums anzusehen sind (§ 94 BGB), mitveräußert werden. In Betracht kommen neben Einbauküchen auch Möbel, Bodenbeläge, Markisen etc. Da in der Rechtsprechung eine umfangreiche, teils widersprüchliche Kasuistik zu den Voraussetzungen des § 94 BGB besteht,328) können durch die genaue Beschreibung des Kaufgegenstandes Unklarheiten vermieden werden. 697 Darüber hinaus geht beim Verkauf einer Eigentumswohnung regelmäßig auch die anteilige Instandhaltungsrücklage als Bestandteil des Verwaltungsvermögens gemäß § 9a Abs. 3 WEG auf den Käufer über.329) Dies kann zur Klarstellung im Vertrag erwähnt werden. Für die Höhe der Grunderwerbsteuer spielt die Instandhaltungsrücklage nach einer neuen Entscheidung des BFH330) keine Rolle mehr, die bisher praktizierte Verminderung der Bemessungsgrundlage um den Betrag der Rücklage331) ist danach künftig nicht mehr möglich. 5. Kaufpreis (zu Rz. 662) 698 Der Kaufpreis als wesentlicher Vertragsbestandteil ist in der Urkunde anzugeben. Sofern bewegliche Sachen von erheblichem Wert mitverkauft werden, sollte der auf diese Sachen entfallende Kaufpreisanteil separat im Vertrag ausgewiesen werden, da auf diesen Teilbe-

_____________ 327) Vgl. LG München II MittBayNot 1978, 237: zwei Wochen ausreichend; OLG Frankfurt/M. DNotZ 1985, 244: sechs Wochen ausreichend. 328) Vgl. MünchKomm-Holch, BGB, § 94 Rz. 24 ff. 329) Vgl. Fabis, RNotZ 2007, 369, 370; Hügel, DNotZ 2007, 326, 330; zur früher umstrittenen Rechtslage vgl. Bärmann/Pick, WEG, § 1 Rz. 10 ff; Weitnauer, WEG, § 1 Rz. 21. 330) BFH, Urt. v. 16.9.2020 – II R 49/17. 331) Vgl. Boruttau/Fischer, GrEStG, § 2 Rz. 179; Erlass des FinM Sachsen v. 11.10.1993, MittRhNotK 1994, 160.

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II. Erläuterungen

trag keine Grunderwerbsteuer entfällt.332) Dabei müssen die für bewegliche Sachen angesetzten Kaufpreise eine realistische Größenordnung aufweisen. Vertragsbeteiligte, die aufgrund der angestrebten Steuerersparnis überhöhte Beträge für (möglicherweise schrottreifes) Altmobiliar angeben, sollten auf die Möglichkeit einer Außenprüfung durch die Grunderwerbsteuerstelle hingewiesen werden. Der Anteil an der Instandhaltungsrücklage ist dagegen grunderwerbsteuerlich nicht mehr relevant.333) a) Fälligkeit (zu Rz. 663) Die Regelung der Kaufpreisfälligkeit betrifft die Leistungszeit der Kaufpreiszahlung (§ 271 699 BGB). Die vertragliche Gestaltung muss sicherstellen, dass der Kaufpreis erst fällig gestellt wird, wenn die rechtlichen Voraussetzungen für die Durchführung des Vertrages gegeben sind, die Löschung der wegzufertigenden Belastungen des Wohnungseigentums sichergestellt ist, zugunsten des Erwerbers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde und das (selbstgenutzte) Wohnungseigentum geräumt ist. Wünsche der Vertragsbeteiligten, auf diese Absicherung zu verzichten, sind mit Vorsicht zu behandeln. Ein Verzicht auf die üblichen Fälligkeitsvoraussetzungen führt zu einer ungesicherten Vorleistung des Erwerbers, die mit dem Verlust der eingesetzten Geldmittel verbunden sein kann; auch wird eine finanzierende Bank nicht zur Auszahlung des Kaufpreises ohne ausreichende Absicherung bereit sein. Soll dennoch im Einzelfall vor Vorliegen der genannten Voraussetzungen gezahlt werden, ist der Notar nach § 17 BeurkG zur umfassenden Belehrung über die damit verbundenen Gefahren und die Möglichkeiten zur Vermeidung solcher Gefahren verpflichtet, und zwar auch bei Verträgen unter Verwandten.334) Bei Verletzung dieser Pflicht haftet der Notar. Sofern von den Beteiligten die kurzfristige Zahlung des Kaufpreises z. B. mit Rücksicht auf einen baldigen Besitzübergang gewünscht wird, sollte die Kaufpreiszahlung auf ein Notaranderkonto erwogen werden (vgl. dazu Muster 14 Rz. 762 ff). Die einzelnen Fälligkeitsvoraussetzungen hat der Notar im Rahmen der Vertragsabwick- 700 lung herbeizuführen. Sobald die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, hat der Notar den Vertragsbeteiligten die Fälligkeitsmitteilung unverzüglich zu übersenden. Bei der Überwachung der Fälligkeitsvoraussetzungen handelt es sich um eine selbstständige Betreuungstätigkeit des Notars nach § 24 Abs. 1 Satz 1 BNotO.335) Das Muster enthält ein festgelegtes Datum, an dem der Kaufpreis frühestens fällig wird, 701 sofern der Notar das Vorliegen der materiellen Fälligkeitsvoraussetzungen mitgeteilt hat (konstitutive Fälligkeitsmitteilung). Damit weiß der Käufer, wann er den Kaufpreis zur Verfügung haben muss. Alternativ kann vorgesehen werden, dass der Kaufpreis innerhalb einer bestimmten Frist nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung zu zahlen ist, ohne das ein festes Datum für die früheste Fälligkeit vereinbart wird. Üblich ist eine Frist von 8 – 14 Tagen, da die Ausführungszeit von Banküberweisungen berücksichtigt werden muss. Die förmliche Zustellung der Fälligkeitsmitteilung oder die Versendung durch Einschreiben/Rückschein ist rechtlich nicht erforderlich.336) _____________ 332) Vgl. Boruttau/Fischer, GrEStG, § 2 Rz. 179; Erlass des FinM Sachsen v. 11.10.1993, MittRhNotK 1994, 160. 333) BFH, Urt. v. 16.9.2020 – II R 49/17. 334) BGH DNotI-Report 1996, 152. 335) BGH DNotI-Report 1996, 152. 336) LG Saarbrücken DNotI-Report 1997, 40.

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Muster 13: Kaufvertrag über selbstgenutztes Wohnungseigentum

b) Auflassungsvormerkung (zu Rz. 663) 702 Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung gemäß § 883 BGB führt dazu, dass der Anspruch des Erwerbers auf Eigentumsübertragung grundbuchlich gesichert ist. Nach § 883 Abs. 2 BGB sind Verfügungen, die nach Eintragung der Vormerkung getroffen werden, im Verhältnis zum Vormerkungsberechtigten relativ unwirksam; der Vormerkungsberechtigte hat demgemäß gegen den Inhaber des unwirksam erworbenen Rechts einen Anspruch auf Zustimmung zur Eintragung des gesicherten Rechts oder Löschung (§ 888 Abs. 1 BGB). Aufgrund dieser Sicherungswirkung ist die Eintragung der Vormerkung als Fälligkeitsvoraussetzung zu vereinbaren. Damit besteht für den Erwerber bei Zahlung des Kaufpreises die Gewähr, dass er die Löschung nachträglich im Grundbuch noch eingetragener Belastungen oder Verfügungsbeschränkungen durchsetzen kann.337) Die Sicherungswirkung der eingetragenen Vormerkung gilt auch für Vollstreckungsmaßnahmen in den Grundbesitz und im Fall der Insolvenz des Verkäufers.338) 703 Alternativ zur Eintragung der Auflassungsvormerkung wird gelegentlich die Vereinbarung einer bloßen „Sicherstellung“ der Auflassungsvormerkung gewünscht, insbesondere um in der Praxis auftretende, übermäßig lange Bearbeitungszeiten bei Grundbuchämtern zu kompensieren.339) In diesem Fall soll die Fälligkeit bereits dann eintreten, wenn der Notar die bewilligte Auflassungsvormerkung beantragt hat und durch Einsicht in die Grundakten bzw. die elektronische Antragsliste festgestellt hat, dass der Antrag bei Gericht eingegangen ist, in die Antragsliste aufgenommen wurde und vorrangige Anträge, die der ranggerechten Eintragung im Wege stehen würden, nicht vorliegen. Die hiermit erreichte Beschleunigung der Fälligkeit wird jedoch mit rechtlichen Risiken des Erwerbers erkauft, da in bestimmten Fällen wie der Insolvenz des Verkäufers oder fehlerhafter Führung der elektronischen Antragsliste durch das Grundbuchamt Zwischeneintragungen erfolgen können, die dazu führen, dass die beantragte Vormerkung nicht mehr an der vorgesehenen Rangstelle eingetragen werden kann und die gewünschte Sicherungswirkung damit entfällt. Die Vereinbarung der Sicherstellung als Fälligkeitsvoraussetzung sollte daher nur in Ausnahmefällen und nach eingehender Belehrung des Käufers sowie Rücksprache mit dessen finanzierender Bank erfolgen. c) Lastenfreistellung (zu Rz. 663) 704 Im Grundbuch ist eine Grundschuld eingetragen, die vom Erwerber nicht übernommen werden soll. Damit zum Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung die Ablösung der Grundschuld gesichert ist, muss die Fälligkeit davon abhängig gemacht werden, dass die zur Löschung der Grundschuld erforderlichen Unterlagen (Löschungsbewilligung, gegebenenfalls Grundschuldbrief) dem Notar vorliegen und der Gläubiger dem Notar gestattet, von den Löschungsunterlagen Gebrauch zu machen. Dies kann auflagenfrei geschehen, wenn der Gläubiger die Zustimmung zur Verfügung über die Unterlagen nicht von Zahlungen abhängig macht. Sofern der Gläubiger aus dem Darlehensvertrag mit dem Schuldner noch Restzahlungen zu erhalten hat, erteilt er dem Notar einen Treuhandauftrag, über die Löschungsunterlagen nur gegen Zahlung eines – im Treuhandauftrag betragsmäßig bestimmten – Ablösebetrages zu verfügen.340) Ist dieser nicht höher als der Kaufpreis, so kann die Fäl_____________ 337) 338) 339) 340)

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BGH DNotZ 1989, 449. Vgl. Palandt/Herrler, BGB, § 883 Rz. 24. Umfassend mit Formulierungsvorschlägen Lindow, RNotZ 2019, 505, 525. Vgl. Evertz, in: Beck’sches Notarhandbuch, § 1 Rz. 206.

II. Erläuterungen

ligkeit bestätigt werden, da der Gläubiger den Ablösebetrag aus dem Kaufpreis erhält. Ist der vom Gläubiger geforderte Ablösebetrag höher als der Kaufpreis, so kann eine Lastenfreistellung mit Kaufpreismitteln nicht bewirkt werden. In diesem Fall kann der Kaufpreis nicht fällig gestellt werden, bis gegebenenfalls eine Reduzierung des Ablösebetrages durch die Bank erfolgt. Der Verkäufer ist hiervon unverzüglich zu benachrichtigen, damit er gegebenenfalls im Verhandlungswege eine Absenkung der von der Bank geforderten Ablösebeträge herbeiführen kann. Bei mehreren wegzufertigenden Gläubigern darf die Summe der geforderten Ablösebeträge den Kaufpreis nicht überschreiten. d) Verwalterzustimmung, Nachweis (zu Rz. 663) Sofern nach der Teilungserklärung die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters be- 705 darf, ist der Kaufvertrag ohne Vorliegen der Zustimmung nach § 12 Abs. 3 WEG schwebend unwirksam.341) Das Zustimmungserfordernis ist nach § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG im Grundbuch (Bestandsverzeichnis, § 3 Abs. 2 WE-GBVfG) einzutragen.342) Nach bisher herrschender Meinung zu § 10 Abs. 2 WEG a. F. sollte die Eintragung im Grundbuch nur deklaratorisch sein mit der Folge, dass die Veräußerungsbeschränkung auch ohne Eintragung besteht.343) Es wird daher bei unbekannten Objekten die Einsichtnahme in die Gemeinschaftsordnung empfohlen.344) Zudem kann die Veräußerungsbeschränkung durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 12 Abs. 4 WEG aufgehoben werden, in diesem Fall kann die Eintragung gelöscht werden, § 12 Abs. 4 Satz 2 WEG. Da der Beschluss auch ohne Eintragung der Löschung in das Grundbuch wirksam ist,345) führt die Regelung zu einer bedenklichen Abwertung des Grundbuchs.346) Umstritten ist, ob ein Verwalter, der zugleich als Makler am Vertragsschluss beteiligt ist, an der Erteilung der Zustimmung gehindert ist.347) Die Zustimmung erfolgt durch einseitige Erklärung des Verwalters, die nach § 29 GBO 706 öffentlich zu beglaubigen ist.348) Sofern es sich bei dem Verwalter um eine Kapitalgesellschaft oder eine OHG oder KG handelt, sind die Anforderungen des Vertretungsrechts einzuhalten. Sofern die Zustimmung erteilt wurde und hierdurch der Kaufvertrag wirksam geworden ist, kann sie nicht mehr widerrufen werden349) Bei der Abwicklung des Vertrages ist zu beachten, ob die Berechtigung des Verwalters zur 707 Abgabe der Zustimmungserklärung gegeben ist. Schwierigkeiten ergeben sich vor allem, wenn ein Verwalter, der bei der Abgabe der Zustimmungserklärung noch im Amt war, die Verwaltereigenschaft vor Stellung des Antrags auf Eigentumsumschreibung verliert. Ein Teil der Oberlandesgerichte verlangte bisher, dass die Berechtigung des Verwalters zumindest noch zum Zeitpunkt des Antrags auf Eigentumswechsel (§§ 873, 878 BGB) bestehen müsse, da es sich um eine Verfügungsbeschränkung handele, die auch den dinglichen

_____________ 341) 342) 343) 344) 345) 346) 347) 348) 349)

Bärmann/Pick, WEG, § 12 Rz. 16. Forschner, ZNotP 2021, 202, 203. Str., vgl. Rapp, in: Beck’sches Notarhandbuch, § 3 Rz. 172. Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, Rz. 1359. Palandt/Wicke, § 12 WEG Rz. 17. Fabis, RNotZ 2007, 369, 375. Vgl. Elsing, ZNotP 2007, 414; Herrler, ZNotP 2008, 279 m. w. N. Palandt/Wicke, § 12 WEG Rz. 10. BGH RNotZ 2019, 332; abweichend OLG München RNotZ 2017, 440.

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Muster 13: Kaufvertrag über selbstgenutztes Wohnungseigentum

Vertrag erfasse.350) Dagegen lässt der BGH die Verwalterbefugnis zum Zeitpunkt der Abgabe der Zustimmungserklärung ausreichen, da auf das Zustimmungserfordernis die Vorschriften über die Abgabe von Willenserklärungen anwendbar seien.351) Sofern zum Zeitpunkt der Vertragsabwicklungen kein Verwalter bestellt sein sollte, muss die Zustimmungserklärung von allen Eigentümern erteilt werden, was bei größeren Eigentümergemeinschaften erhebliche Schwierigkeiten auslöst. 708 Als Verwalternachweis ist dem Grundbuchamt das Protokoll der Eigentümerversammlung über die Verwalterbestellung mit den beglaubigten Unterschriften des Versammlungsleiters, eines Wohnungseigentümers aus der Gemeinschaft und des (etwaigen) Verwaltungsbeiratsvorsitzenden vorzulegen (§ 26 Abs. 4, § 24 Abs. 6 WEG). Sofern der Verwalter ohne Eigentümerversammlung im Umlaufverfahren bestellt wurde, ist die beglaubigte Erklärung aller Eigentümer erforderlich;352) wenn sich die Verwalterbestellung aus der Teilungserklärung selbst ergibt (erster Verwalter), reicht der Verweis auf die Teilungserklärung aus.353) Der erste Verwalter kann für höchstens drei Jahre bestellt werden; ansonsten kann der Verwalter für fünf Jahre bestellt werden, § 26 Abs. 2 WEG. Der Nachweis darf nicht älter als fünf Jahre sein.354) e) Fälligkeitsmitteilung (zu Rz. 663) 709 Siehe dazu Rz. 700. f) Räumung (zu Rz. 663) 710 Sofern vom Verkäufer selbst genutztes Wohnungseigentum an einen Käufer zur Selbstnutzung veräußert wird, ist die Besitzüberlassung durch Räumung des Wohnungseigentums im Vertrag sicherzustellen. Dies erfolgt dadurch, dass die Kaufpreisfälligkeit von der Räumung des Wohnungseigentums abhängig gemacht wird. Da die Räumung aus praktischen Gründen nicht durch den Notar überprüft werden kann, ist darauf zu achten, dass sich die Fälligkeitsmitteilung des Notars nur auf die übrigen Fälligkeitsvoraussetzungen, nicht jedoch auf die vom Käufer selbst zu prüfende Räumung erstreckt. g) Zinsen bei nicht fristgerechter Zahlung (zu Rz. 664) 711 Das Muster knüpft für die Pflicht zur Verzinsung des Kaufpreises nicht an den Verzug im Sinne der §§ 286 ff BGB an, sondern an die nicht fristgerechte Zahlung des Kaufpreises. Dies ist grundsätzlich zulässig355) Zu Verbraucherverträgen siehe Muster 14 Rz. 789. Sofern die Zahlung nicht fristgerecht erfolgt, wird der rückständige Betrag vom Zeitpunkt der Fälligkeit an verzinst; auf Verzugsvoraussetzungen (§ 286 BGB) kommt es insoweit nicht an. Die Höhe der Zinsen kann – wie im Muster – fest vereinbart werden; alternativ kann entsprechend § 288 Abs. 1 BGB vereinbart werden, dass die Verzugszinsen einen bestimmten _____________ 350) OLG Hamm, RNotZ 2010, 578 f; OLG Celle, RNotZ 2005, 542 f; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rz. 114. Diese Auffassung bereitet in der Praxis Probleme, da der vorzeitige Wegfall der Verwalterbefugnis zur Unwirksamkeit des Eigentumserwerbs führte. 351) BGH NJW 2013, 299; Kreuzer DNotZ 2012, 11; Kesseler, RNotZ 2005, 543. 352) BayObLG NJW-RR 1986, 565. 353) OLG Oldenburg DNotZ 1979, 33. 354) BayObLG MittBayNot 1991, 170. 355) BGH DNotI-Report 1999, 196; Keim, DNotZ 1999, 612, 621 ff.

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II. Erläuterungen

Prozentsatz über dem Basiszinssatz betragen: „mit […] % über dem Basiszinssatz zu verzinsen“. h) Bankverbindung (zu Rz. 665) Soweit der Kaufpreis nicht zur Ablösung der im Grundbuch eingetragenen Gläubiger zu 712 verwenden ist, sollte die Bankverbindung des Verkäufers in den Vertrag aufgenommen werden, um dem Erwerber bzw. dessen finanzierender Bank die Überweisung zu ermöglichen. Steht die Bankverbindung im Einzelfall noch nicht fest, so kann die Formulierung verwendet werden: „auf das noch anzugebende Konto des Verkäufers“. i) Vollstreckungsunterwerfung (zu Rz. 666) Im Rahmen von Immobilienkaufverträgen erklärt der Käufer üblicherweise seine Unter- 713 werfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung aus der Urkunde wegen des Kaufpreisanspruchs und der Zinsen (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Damit wird eine schnelle und effektive Durchsetzung des Kaufpreisanspruchs gewährleistet. Der Beginn des Zinslaufs muss aus vollstreckungsrechtlichen Gründen bestimmbar sein, damit der Anspruch von den Vollstreckungsorganen berechnet werden kann. Zweckmäßig ist es, auf das Datum der Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung durch den Notar abzustellen. Alternativ kann auch ein festes Datum wie der vorgesehene Zahlungszeitpunkt in die Urkunde aufgenommen werden.356) Allerdings kann der tatsächliche Fälligkeitszeitpunkt und damit der materiellrechtliche Zinsanspruch abweichen, wenn bestimmte Voraussetzungen wie die Eintragung einer Vormerkung erst nach dem vorgesehenen Fälligkeitstermin erfolgen.357) In diesem Fall kann sich der Schuldner mit einer Vollstreckungsgegenklage gegen den Titel wehren.358) Auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände kann nicht abgestellt werden.359) j) Nachweisverzicht (zu Rz. 666) Ein Nachweisverzicht bezüglich der Fälligkeitsvoraussetzungen ist zulässig. Im Bereich von 714 Bauträgerverträgen nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) hat der Bundesgerichtshof die Vollstreckungsunterwerfung mit Nachweisverzicht jedoch als unzulässige AGB angesehen.360) 6. Vertragliches Rücktrittsrecht (zu Rz. 667) Aufgrund der vertraglichen Vereinbarung eines Rücktrittsrechts ist die vorherige Frist- 715 setzung (§ 326 Abs. 1 BGB) entbehrlich. 7. Schadensersatz neben Rücktritt (zu Rz. 668) Nach § 325 BGB kann der Gläubiger im Falle des Rücktritts auch Schäden verlangen, die 716 sich auf das Erfüllungsinteresse beziehen. Der Wert der an den Gläubiger zurückzuge_____________ 356) 357) 358) 359) 360)

Vgl. den Formulierungsvorschlag in der Vorauflage, Rz. 661; Müller, RNotZ 2010, 166, 183. Müller, RNotZ 2010, 166, 183. Müller, RNotZ 2010, 166, 183. OLG Düsseldorf MittRhNotK 1988, 71; Kirstgen, MittRhNotK 1988, 172. BGH ZIP 1998, 2063 = ZfIR 1998, 749 = DNotZ 1999, 53.

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Muster 13: Kaufvertrag über selbstgenutztes Wohnungseigentum

benden Gegenleistung ist in Abzug zu bringen.361) Die Regelung stellt klar, dass dies auch bei Ausübung des vertraglichen Rücktrittsrechts gilt. 8. Grundpfandrechte des Käufers (zu Rz. 669) 717 Da bei Kaufverträgen der Käufer den Kaufpreis seinerseits häufig durch ein Darlehen finanziert, ist eine Bestimmung aufzunehmen, der zufolge der Verkäufer bei der Bestellung von Finanzierungsgrundschulden des Erwerbers vor Eigentumsumschreibung mitwirkt (Näheres dazu siehe Rz. 753). 9. Garantie Vertragserfüllung (zu Rz. 670) 718 Aufgrund des Vertrages besteht eine Verpflichtung des Verkäufers zur Eigentumsverschaffung. Nach früherer Rechtslage wurde allgemein angenommen, dass mit dem Leistungsversprechen des Verkäufers eine immanente Garantie für seine Leistungsfähigkeit verbunden war. Bei anfänglicher subjektiver Unmöglichkeit traf ihn daher eine verschuldensunabhängige Garantiehaftung.362) Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs sind die Grundsätze der Garantiehaftung aufgrund der Schuldrechtsreform 2002 überholt, sodass eine Garantie des Schuldners für sein Leistungsvermögen – und damit verbunden eine verschuldensunabhängige Haftung – nur noch dann besteht, wenn dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde.363) Ob dies auch für Geldschulden gelten soll, ist derzeit unklar. Da die Vertragsbeteiligten im Rechtsverkehr in der Regel nach wie vor davon ausgehen, dass der Schuldner für die Erfüllung seiner Leistungsverpflichtung unabhängig vom Verschulden einzustehen hat, sollte nach hier vertretener Ansicht eine entsprechende Garantie für die Vertragspflichten beider Vertragsteile ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen werden.364) 10. Beschaffenheitsvereinbarung (zu Rz. 671) 719 Mit dem Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts sind die Gewährleistungsansprüche des Käufers ausgeweitet worden. Dies wirkt sich auch bei Kaufverträgen zwischen Privaten aus.365) Da ein Sachmangel nach § 432 BGB nur bei der negativen Abweichung der Sollbeschaffenheit von der Istbeschaffenheit gegeben ist, führt die Beschaffenheitsvereinbarung dazu, dass z. B. bei altersbedingten Verschleißerscheinungen oder baujahrbedingten Konstruktionseigenschaften bereits begrifflich kein Sachmangel gegeben ist. a) Sachmängel (zu Rz. 671) 720 Bei Kaufverträgen zwischen Privaten über gebrauchte Immobilien werden Ansprüche wegen Sachmängeln üblicherweise ausgeschlossen; das Reparatur- und Renovierungsrisiko ist bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt. Der Ausschluss umfasst auch verborgene Mängel.366) Der Verkäufer hat jedoch zu versichern, dass ihm verborgene Sachmängel nicht _____________ 361) Palandt/Grüneberg, BGB, § 325 Rz. 1. 362) BGHZ 11, 16, 22; BGH NJW 1988, 2878; BGH NJW 1997, 938, 939; BGH ZfIR 2008, 574, 577 = ZNotP 2008, 25, 27. 363) BGH ZfIR 2008, 574, 578 = ZNotP 2008, 25, 27. 364) Nach BGH ZfIR 2008, 574, 578 = ZNotP 2008, 25, 27 muss die Garantie nicht ausdrücklich übernommen werden; es sind jedoch „konkrete Anhaltspunkte“ erforderlich. 365) Umfassend Bachmeyer, BWNotZ 2002, 100, 124. 366) Palandt/Weidenkaff, BGB, § 444 Rz. 17.

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II. Erläuterungen

bekannt sind. Für solche Sachmängel besteht eine Offenbarungspflicht.367) Der Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen bei (Individual-) Kaufverträgen zwischen Privaten ist auch nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts grundsätzlich zulässig.368) Dies gilt jedoch nicht, wenn auf den Kaufvertrag die Bestimmungen für Allgemeine Geschäftsbedingungen gemäß §§ 305 ff BGB oder den Verbrauchsgüterkauf gemäß § 474 BGB anwendbar sind (siehe dazu Muster 14 Rz. 795). Der Ausschluss bezieht sich auch auf die Wohnfläche der verkauften Wohnung und die Grundstücksgröße. Dies ist dringend anzuraten, da die Größenangaben, die häufig aus früheren Architektenberechnungen oder aus dem Grundbuch stammen, meist vom Verkäufer nicht überprüft werden können. Die Vereinbarung einer bestimmten Wohn- oder Nutzfläche als Sollbeschaffenheit der Kaufsache kommt bei Bestandsimmobilien nur ausnahmsweise in Betracht, wenn der Verkäufer ein Aufmaß durch einen Architekten etc. hat anfertigen lassen, sodass bei Unrichtigkeiten ein Haftungsdurchgriff möglich ist. b) Nicht im Grundbuch eingetragene Belastungen (zu Rz. 672) Die Klausel betrifft insbesondere nicht eingetragene (altrechtliche) Dienstbarkeiten nach 721 Art. 187 EGBGB und nachbarrechtliche Wegerechte.369) Da die genannten Belastungen – auch die Baulast als öffentliche Last – nicht im Grundbuch eingetragen sind, hat häufig (auch) der Verkäufer keine Kenntnis davon, ob solche Belastungen vorhanden sind. Er versichert daher nur, dass ihm solche Belastungen nicht bekannt sind; im Übrigen wird die Übernahme etwaiger Belastungen vereinbart. Den Verkäufer trifft daher keine Rechtsmängelhaftung (§ 435 BGB) wegen unbekannter Belastungen. Der Notar ist nicht zur Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis verpflichtet;370) er sollte die Beteiligten jedoch auf die entsprechende Möglichkeit hinweisen. c) Garantie Übereignungsverpflichtung, Lastenfreistellung (zu Rz. 673) Die Klausel enthält zunächst die Garantie des Verkäufers, die nach dem Vertrag geschuldete 722 Leistung – Übereignung und Übergabe des Wohnungseigentums – erbringen zu können. Hintergrund ist die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs,371) der zufolge für Verträge nach dem BGB in der seit 2002 gültigen Fassung nicht mehr davon ausgegangen werden kann, dass den Verkäufer eine gesetzliche Garantiehaftung für sein Leistungsvermögen trifft. Im Gegensatz zur bisherigen Rechtslage372) haftet der Verkäufer damit nur noch verschuldensabhängig (§ 276 Abs. 1 Satz 1 BGB), wenn sich der Vertrag als nicht durchführbar erweisen sollte.373) Da nach Ansicht der Vertragsbeteiligten der Verkäufer wie bisher in der Regel für sein Leistungsvermögen einstehen soll, ist es sachgerecht, eine Garantiehaftung zu vereinbaren. Der Verkäufer verpflichtet sich zudem, die Löschung der im Grundbuch eingetragenen Be- 723 lastungen herbeizuführen. Diese Klausel korrespondiert mit der Fälligkeitsregelung, der _____________ 367) Vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, § 444 Rz. 11. 368) Brambring, DNotZ 2001, 590, 612; Wälzholz/Bülow, MittBayNot 2001, 509, 516; Palandt/Weidenkaff, BGB, § 437 Rz. 3a. 369) Übersicht: Böhringer, BWNotZ 1992, 3; vgl. BGH MittBayNot 1988, 174. 370) OLG Schleswig DNotZ 1991, 339. 371) BGH ZfIR 2008, 574 = ZNotP 2008, 25. 372) BGHZ 11, 16, 22; BGH NJW 1988, 2878; BGH NJW 1997, 938, 939. 373) BGH ZfIR 2008, 574, 577 = ZNotP 2008, 25, 28.

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zufolge die Kaufpreiszahlung von der Vorlage der zur Lastenfreistellung erforderlichen Unterlagen abhängig ist. Schlägt die Lastenfreistellung fehl, gilt § 435 BGB. d) Zinsen, Steuern, Abgaben (zu Rz. 673) 724 Die Klausel bezieht sich auf öffentlich-rechtliche Abgaben und Lasten, deren Bestehen nach dem Gesetz keinen Rechtsmangel begründet,374) für die der Grundbesitz jedoch haftet. Da solche Lasten nach Abschnitt V Ziff. 4 bis zum Besitzübergang vom Verkäufer zu tragen sind, ist klarzustellen, dass dieser den Grundbesitz ohne die Belastungen zu übergeben hat. Für Erschließungskosten und Anliegerbeiträge gilt die Klausel Abschnitt V Ziff. 7 Rz. 676. e) Übernahme von im Grundbuch eingetragenen Rechten (zu Rz. 673) 725 Soweit einzelne, im Grundbuch eingetragene Rechte vom Käufer übernommen werden, ist dies ausdrücklich klarzustellen. Im Regelfall werden Dienstbarkeiten zugunsten von Versorgungsunternehmen übernommen, da diese für die Bewirtschaftung der Wohnungseigentumsanlage erforderlich sind und keinen wertmindernden Charakter haben. 11. Besitzübergang, Gefahr- und Lastenübergang (zu Rz. 674) 726 Der Zeitpunkt des Besitzübergangs ist im Vertrag eindeutig zu regeln, da der Käufer vom Besitzübergang an bereits wirtschaftlich wie der Eigentümer gestellt ist und die Nutzungen übergehen (§ 466 Satz 2 BGB). Da der Verkäufer den Kaufgegenstand mit Besitzübergang bereits faktisch aus der Hand gibt und damit seine vertragliche Verpflichtung aus § 433 Abs. 1 BGB erfüllt, wird der Besitzübergang häufig von der Kaufpreiszahlung abhängig gemacht. Sofern der Vertrag den Besitzübergang unabhängig von der Kaufpreiszahlung vorsieht, handelt es sich um eine Vorleistung des Verkäufers. In diesem Fall hat der Notar aus haftungsrechtlichen Gründen auf die für den Verkäufer bestehenden Risiken hinzuweisen und dies im Vertrag festzuhalten; insbesondere auf das Risiko der eventuellen Räumung bei Nichtdurchführung des Vertrages.375) Mit dem Besitzübergang verbunden ist die Sachgefahr; der Käufer trägt ab diesem Zeitpunkt das Risiko des Untergangs und der Verschlechterung der Sache (§ 446 Satz 2 BGB). Mit dem Besitzübergang verbunden ist auch der Übergang der Lasten (§ 93 BGB) und der Verkehrssicherungspflicht. a) Kein Mietverhältnis (zu Rz. 675) 727 Der Vertrag muss angeben, ob das verkaufte Wohnungseigentum selbstgenutzt oder vermietet ist. Besteht ein Mietverhältnis, so tritt der Käufer gemäß § 566 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein; auch kann der Mieter unter Umständen ein Vorkaufsrecht an dem verkauften Wohnungseigentum haben (§ 577 BGB). Ferner sind in diesem Fall durch den Verkäufer bestimmte Umstände bezüglich des Mietverhältnisses zu versichern wie das Nichtvorliegen von Mietrückständen oder Rechtsstreitigkeiten, siehe Rz. 773.

_____________ 374) Palandt/Weidenkaff, BGB, § 436 Rz. 10. 375) BGH ZfIR 2008, 370 = RNotZ 2008, 363.

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II. Erläuterungen

b) Vollstreckungsunterwerfung, Räumung (zu Rz. 675) Nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO kann auch die Verpflichtung zur Räumung des Kaufgegens- 728 tandes durch eine Vollstreckungsunterwerfung gesichert werden. Dies hat den Vorteil, dass zwischen Verkäufer und Käufer Waffengleichheit besteht, wenn die vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt werden. c) Keine Wohnungsbindung (zu Rz. 675) Das Bestehen einer Wohnungsbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz376) und Miet- 729 preisbindungen aufgrund des Wohnungsbauförderungsgesetzes und landesrechtlicher Bestimmungen377) begründen einen Rechtsmangel nach § 435 BGB, da die Wohnung nicht zu einer marktüblichen Miete vermietet werden kann.378) Da der Notar Hinweise oder Nachforschungen bezüglich einer etwaigen Wohnungsbindung nicht durchführt und dazu auch nicht verpflichtet ist,379) sollte der Kaufvertrag eine Erklärung des Verkäufers enthalten, dass eine Wohnungsbindung nicht besteht. d) Rechtsverhältnis zur Eigentümergemeinschaft (zu Rz. 676) Aufgrund der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG ist im Verhältnis zur Eigen- 730 tümergemeinschaft grundsätzlich der jeweilige Wohnungseigentümer verpflichtet, die Kosten des Wohnungseigentums zu tragen. Da mit dem Besitzübergang der Erwerber bereits wirtschaftlich wie der Eigentümer gestellt werden soll, ist in dem Vertrag ausdrücklich festzuhalten, dass im Verhältnis der Parteien untereinander die Kosten vom Erwerber zu tragen sind. Bei der Beurkundung müssen dem Erwerber die jeweils geltende Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und die letzten Beschlussprotokolle vorliegen, damit dieser über ausreichende Informationen über die von ihm zu tragenden finanziellen Belastungen verfügt. In diesem Zusammenhang ist der Erwerber auf die Beschluss-Sammlung des Verwalters nach § 24 Abs. 7, 8 WEG hinzuweisen.380) Zur Vermeidung von Missverständnissen sollte klargestellt werden, dass keine Einsicht in die Beschluss-Sammlung durch den Notar erfolgt. Eine Vollstreckungsunterwerfung des Käufers im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft wegen der Wohngeldzahlungen sollte ohne besonderen Grund nicht aufgenommen werden. e) Haftung für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft (zu Rz. 677) Nach § 9a Abs. 3 WEG haftet jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines 731 Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder fällig geworden sind. Für die Haftung nach Veräußerung gilt § 160 HGB entsprechend. Damit besteht eine gesamtschuldnerische Haftung von Veräußerer und Erwerber, wenn die Forderung bei Veräußerung des Wohnungseigentums bereits begründet war (Haftungsanknüpfung Veräußerer), jedoch nach der Veräu-

_____________ 376) 377) 378) 379) 380)

Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) vom 13.9.2001, BGBl I S. 2404. Heimsoeth, RNotZ 2002, 88. OLG Köln NJW-RR 1992, 1099. OLG Düsseldorf DNotZ 1985, 185. Vgl. Hügel/Elzer, WEG, § 24 Rz. 171 ff; Köhler, Rz. 436 ff.

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ßerung fällig wurde (Haftungsanknüpfung Erwerber).381) Die Haftung der Veräußerers ist auf einen Zeitraum von fünf Jahren nach der Veräußerung begrenzt (§ 160 HGB). Als Veräußerung im Sinne der Bestimmung ist der Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung anzusehen.382) Da die Haftungsverteilung im Rahmen der gesamtschuldnerischen Haftung durch das Gesetz nicht geregelt ist, besteht im Zweifel eine hälftige Haftung nach § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB. Zur Vermeidung von Zufallsergebnissen ist eine Regelung zwischen den Vertragsbeteiligten über die Kostenverteilung im Innenverhältnis sinnvoll. Diese sollte sich an dem Grundgedanken orientieren, dass derjenige Vertragsbeteiligte, dem die mit der Verbindlichkeit verbundene Leistung zugutekommt, auch die daraus resultierende Verpflichtung zu tragen hat. Maßgeblich ist, ob die betreffende Leistung bei Besitzübergang noch im Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft ist, da nur in diesem Fall der Käufer einen wirtschaftlichen Vorteil erlangt.383) Der praktische Anwendungsbereich dieser Regelung dürfte sich auf Eigentümergemeinschaften ohne funktionierende Verwaltung beschränken, da im Regelfall die Forderungen vom Verwalter beglichen werden. Beispiel: Der Kaufvertrag wird im September geschlossen, als Besitzübergang ist der 1. 4. des Folgejahres vorgesehen. Der Verwalter bestellt Anfang Oktober Heizöl, bezahlt die Lieferung jedoch nicht, sodass der Lieferant sich an die Eigentümer wendet. Bei Besitzübergang am 1. 4. ist das Heizöl verbraucht. Nach der gesetzlichen Regelung müsste sich der Käufer hälftig an den Kosten des Heizöls beteiligen; nach der hier vorgeschlagenen Regelung wären die Kosten allein vom Verkäufer zu tragen.

f) Instandsetzungsrücklage (zu Rz. 678) 732 Da das Verwaltungsvermögen gemäß § 9a Abs. 3 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört, geht der Anteil an der Instandsetzungsrücklage kraft Gesetzes auf den Erwerber über.384) Die Regelung, dass der Anteil an der Rücklage mit dem Besitz übergeht, sollte dennoch im Kaufvertrag verbleiben, da nach der gesetzlichen Regelung der Übergang des Verwaltungsvermögens erst mit Eigentumsumschreibung erfolgen würde. Für die Höhe der Grunderwerbsteuer spielt die Instandhaltungsrücklage nach einer neuen Entscheidung des BFH385) keine Rolle mehr. g) Rückständige Verwaltungsbeiträge (zu Rz. 678) 733 Der Käufer von Wohnungseigentum haftet für rückständige laufende Hausgeldzahlungen nur dann, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich vorgesehen ist386) oder wenn ein entsprechender Beschluss der Gemeinschaft vor der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer gefasst worden ist, die Verpflichtung aber erst nach Eintragung des Erwerbers _____________ 381) Rechtsausschuss zum RegE WEG-ÄndG 2007, BT-Drucks. 16/3843, S. 47 ff; Fabis, RNotZ 2007, 369, 372; Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 3 Rz. 203 ff; Bärmann/Pick, WEG, § 10 Rz. 47. 382) Hügel, DNotZ 2007, 326, 346. Nach der Rechtslage vor der WEG-Novelle 2007 bestand keine gesamtschuldnerische Haftung von Veräußerer und Erwerber; es kam lediglich darauf an, ob die Forderung vor oder nach Eigentumsumschreibung entstanden war, BGH NJW 1977, 1964. OLG Oldenburg WE 1994, 218; Staudinger/Bub, BGB, § 16 WEG Rz. 9; Müller, Rz. 342. 383) Ähnlich Hertel, in: DAI-Skript, S. 146. 384) Vgl. Fabis, RNotZ 2007, 369, 370; Hügel, DNotZ 2007, 326, 330; zur früher umstrittenen Rechtslage vgl. Bärmann/Pick, WEG, § 1 Rz. 10 ff; Weitnauer, WEG, § 1 Rz. 21. 385) BFH, Urt. v. 16.9.2020 – II R 49/17. 386) BGHZ 99, 358, dazu EWiR 1987, 523 (Storz); Formulierungsvorschlag für die Teilungserklärung siehe Muster 1, § 5 Gemeinschaftsordnung Rz. 61.

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II. Erläuterungen

eintritt. In den Vertrag ist aufzunehmen, dass der Verkäufer für Verwaltungsbeiträge bis zum Besitzübergang haftet; der Verkäufer versichert, dass rückständige Verwaltungsbeiträge nicht bestehen, frühere Wirtschaftsjahre unanfechtbar abgerechnet worden sind387) und keine noch nicht bezahlten Sonderumlagen beschlossen worden sind. h) Vollmacht zur Ausübung von Eigentümerrechten (zu Rz. 679) Die Befugnisse zur Ausübung von Eigentümerrechten sind ebenfalls zum Zeitpunkt des 734 Besitzübergangs durch separate Vollmachtsurkunde zu übertragen. Das gilt insbesondere für das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung, da der werdende Eigentümer kein Stimmrecht anstelle des nach eingetragenen ausscheidenden Eigentümers hat.388) Um die Ausübung der Eigentümerrechte durch den Erwerber zu ermöglichen, kommt regelmäßig eine Verpflichtung zur Bevollmächtigung des Käufers durch den Verkäufer in Betracht. Dabei ist zu beachten, dass die Möglichkeit des Eigentümers, Dritte zur Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung zu bevollmächtigen, durch die Teilungserklärung eingeschränkt sein kann.389) Die Vollmacht sollte nicht vom Besitzübergang abhängig sein, dessen Zeitpunkt für Dritte nicht erkennbar ist. Die Bevollmächtigung erfolgt durch gesonderte privatschriftliche Urkunde, um Schwierigkeiten im Falle eines Widerrufs der Vollmacht zu vermeiden. i) Zustimmungserfordernis und Widerruf (zu Rz. 680) Der Verkäufer wird dem Käufer die Stimmrechtsvollmacht für die Eigentümerversamm- 735 lung regelmäßig vor dem Hintergrund erteilen, dass er ab Besitzübergang von den Beschlüssen der Eigentümerversammlung nicht mehr betroffen ist. Für den Zeitraum bis zum Besitzübergang sollte daher – im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer – die Ausübung der Vollmacht von der Zustimmung des Verkäufers abhängig gemacht werden.390) Vorsorglich ist eine Widerrufsbefugnis des Verkäufers aufzunehmen, damit dieser auf die nicht sachgerechte Ausübung der Vollmacht oder das drohende Scheitern des Vertrages bei ausbleibender Kaufpreiszahlung reagieren kann. 12. Erschließungskosten, Anliegerbeiträge (zu Rz. 681) Für die Verteilung der Erschließungskosten und Anliegerbeiträge (§§ 127 – 135 BauGB 736 bzw. KAG der Länder391) sollte grundsätzlich auf den bei der Beurkundung bestehenden Ausbauzustand abgestellt werden.392) Nach der hier vorgeschlagenen, in der Praxis üblichen Lösung hat der Verkäufer die Kosten für solche Maßnahmen zu tragen, die bei Beurkundung ganz oder teilweise so fertiggestellt sind, dass sie abgerechnet werden können. Regelmäßig werden die Beteiligten von der Erwartung ausgehen, dass der Erwerber den Grundbesitz im derzeitigen (Erschließungs-)Zustand erhält und dieser mit dem Kaufpreis abgegolten ist. Auch ist der Verkäufer wegen seiner besseren Kenntnis des Kaufgegenstandes besser in der Lage, noch ausstehende Erschließungskosten zu kalkulieren. Die wenig _____________ 387) 388) 389) 390) 391) 392)

Rapp, in: Beck’sches Notarhandbuch, Jetzt § 3 Rz. 196. BGH NJW 1989, 1087. Röll, DNotZ 1993, 415, 421. Vgl. Rapp, in: Beck’sches Notarhandbuch, Jetzt § 3 Rz. 198. Übersicht bei Grziwotz, in: Beck’sches Notarhandbuch, Jetzt § 1 Rz. 379. Vgl. BGH DNotZ 1995, 403, 405.

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gelungene Regelung des § 436 BGB erlegt dem Verkäufer abweichend davon die Kosten bereits für „bautechnisch begonnene“ Maßnahmen auf, wobei darauf abzustellen ist, ob zusätzlich zur Planung bereits erste tatsächliche Maßnahmen erfolgt sind.393) Alternativ dazu kann der Vertrag vorsehen, dass der Verkäufer nur solche Kosten zu tragen hat, die bis zum Tage der Beurkundung durch Bescheid der Behörde abgerechnet sind (Bescheidlösung). Diese Lösung hat zwar den Vorzug größerer Rechtssicherheit, sie führt aber angesichts der häufig schleppenden Abrechnungspraxis vieler Gemeinden zu Zufallsergebnissen. In jedem Fall sollte der Verkäufer mindestens erbrachte Vorauszahlungen tragen, um Rückforderungsansprüche zu vermeiden. 737 Beiträge nach BauGB und KAG ruhen als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 134 Abs. 2 BauGB, z. B. § 10 Abs. 8 KAG BW). Da die Belastung nicht eingetragen wird und im Fall des Eigentumswechsels bestehen bleibt,394) sollte in den Vertrag die Versicherung des Verkäufers aufgenommen werden, dass Rückstände nicht bestehen und Erschließungsmaßnahmen derzeit nicht durchgeführt werden. 13. Kosten a) Vertragskosten, Grunderwerbsteuer (zu Rz. 682) 738 Die Verpflichtung des Käufers bezüglich der Vertragskosten ergibt sich aus § 448 Abs. 2 BGB; abweichende Vereinbarungen sind möglich. 739 Für die Notarkosten gilt: 

Vertragsgebühr (Nr. 21100 KV): 2,0 Gebühr, Wert: Kaufpreis, § 47 Satz 1 GNotKG.



Vollzugsgebühr (Nr. 21110 KV): 0,5 Gebühr, diese fällt pro Beurkundungsverfahren nur einmal an, sie schließt die Fälligkeitsmitteilung und Überwachung Eigentumsumschreibung ein, § 93 Abs. 1 Satz 1 GNotKG, Wert: Kaufpreis, § 112 Satz 1 GNotKG.



Betreuungsgebühr (Nr. 22200 KV): 0,5 Gebühr, Wert wie Beurkundungsverfahren, § 113 Abs. 1 GNotKG, die Betreuungsgebühr fällt pro Beurkundungsverfahren nur einmal an, § 93 Abs. 1 Satz 1 GNotKG.



Treuhandgebühr (Nr. 22201 KV): 0,5 Gebühr, bei Überwachung von Treuhandauflagen, maßgeblich ist der Wert des Sicherungsinteresses, das i. d. R. dem Ablösebetrag entspricht. Wird im Normalfall vom Verkäufer getragen.



Auslagen Grundbucheinsicht KV 32011, Post-/Telekommunikationsdienstleitungen gemäß KV 32005, Dokumentenpauschale (Datei) KV 32002.

740 Für das Grundbuch gilt: 

Eintragung Vormerkung (KV Nr. 14150): 0,5; Löschung (KV Nr. 14152): 25.– EUR pauschal.



Eigentumsumschreibung (KV Nr. 14110): 1,0 (Wert: Kaufpreis).

741 Zur Grunderwerbsteuer siehe § 13 GrEStG.

_____________ 393) MünchKomm-Westermann, BGB, § 436 Rz. 1. 394) Schmidt, BWNotZ 1988, 28, 30.

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II. Erläuterungen

b) Kosten der Lastenfreistellung (zu Rz. 683) Soweit sich der Verkäufer im Vertrag zur lastenfreien Übereignung des Wohnungseigentums 742 verpflichtet, hat er die mit der Lastenfreistellung verbundenen Kosten zu tragen, insbesondere die Kosten der von abzulösenden Grundpfandrechtsgläubigern zu erbringenden Löschungsbewilligungen. c) Kosten der Genehmigung/Bestätigung (zu Rz. 684) Können nicht alle Vertragsbeteiligten an der Beurkundung teilnehmen, so besteht im Rah- 743 men der berufsrechtlichen Bestimmungen (vgl. § 17 Abs. 2a BeurkG) die Möglichkeit, dass ein Vertragsbeteiligter für den Abwesenden als Vertreter ohne Vertretungsmacht auftritt und sich dessen Genehmigung vorbehält (§ 177 BGB). Der Vertrag ist in diesem Falle bis zur Erteilung der Genehmigung schwebend unwirksam. Die mit der Genehmigung regelmäßig verbundenen Kosten (Entwurf, Beglaubigung § 29 GBO) sind von der vollmachtlos vertretenen Person zu tragen. 14. Auflassung (zu Rz. 685) Die Auflassung muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsteile vor dem Notar er- 744 klärt werden, § 925 Abs. 1 BGB. Zweckmäßigerweise wird die Auflassung von bereits grundbuchlich gebildetem Wohnungseigentum bereits von den Vertragsbeteiligten in dem Kaufvertrag miterklärt. In diesem Fall muss sichergestellt werden, dass die Eigentumsumschreibung auf Grundlage der Auflassung erst dann erfolgt, wenn der Kaufpreis gezahlt worden ist. Da die Auflassung selbst nicht an Bedingungen geknüpft werden kann (§ 925 Abs. 2 BGB), wird der Notar angewiesen, vor Nachweis der Kaufpreiszahlung weder die Eigentumsumschreibung zu beantragen noch dem Käufer (der die Umschreibung sonst selbst beantragen könnte) oder dem Grundbuchamt eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift der Urkunde zu erteilen (sog. Vorlagesperre, siehe Abschnitt VII Ziff. 5 Rz. 689). Das Verfahren ist zulässig, da die Verpflichtung des Notars zur unverzüglichen Einreichung der Urkunde zum Vollzug dann nicht gilt, wenn alle Beteiligten gemeinsam eine abweichende Anweisung erteilen (§ 53 BeurkG). Bis zum Nachweis der Kaufpreiszahlung kann der Notar auszugsweise beglaubigte Abschriften oder Ausfertigungen erteilen (§ 42 Abs. 3, § 49 Abs. 5 BeurkG). Zu dem beschriebenen Verfahren sind zwei alternative Lösungen möglich: Bei der Bewilligungslösung ist die Bewilligung der Auflassung nicht in der Urkunde ent- 745 halten, sie erfolgt durch den Notar mit notarieller Eigenurkunde gegenüber dem Grundbuchamt, wenn die Kaufpreiszahlung nachgewiesen worden ist. Bei diesem Vorgehen können sofort Ausfertigungen erteilt werden.395) Dies hat den Vorteil, dass im Rahmen der Abwicklung die versehentliche Erteilung von Ausfertigungen, die die Auflassung enthalten, ausgeschlossen ist.396) In Teilen Deutschlands wird die sog. Trennungslösung praktiziert, bei der die Auflassung 746 durch separate Urkunde erst nach der Kaufpreiszahlung erklärt wird.397)

_____________ 395) OLG Frankfurt a. M., MittBayNot 2001, 225; BGH DNotZ 1988, 109; BayObLG DNotZ 1995, 57; OLG Stuttgart MittBayNot 2008, 122. 396) Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, Rz. 807. 397) Umfassend Hagemann, in: Beck’sches Notarhandbuch, § 1 Rz. 586 ff.

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15. Auflassungsvormerkung (zu Rz. 686) 747 Für die Eintragung der Auflassungsvormerkung ist gegenüber dem Grundbuchamt eine Eintragungsbewilligung (§ 885 BGB, § 19 GBO) des Eigentümers und ein Eintragungsantrag (§ 13 GBO) erforderlich. a) Löschung nach Eigentumsumschreibung (zu Rz. 686) 748 Da der Zweck der Auflassungsvormerkung darin besteht, den Erwerbsanspruch des Käufers zu sichern, ist der Zweck der Vormerkung durch die Eigentumsumschreibung auf den Käufer regelmäßig erreicht. Für diesen Fall ist die Löschung der Vormerkung herbeizuführen; Antrag und Bewilligung sind in die Urkunde aufzunehmen. Der Antrag auf Löschung ist jedoch dahin gehend einzuschränken, dass die Löschung dann nicht beantragt wird, wenn mit Rang nach der Vormerkung noch Belastungen an dem Grundbesitz eingetragen oder beantragt worden sind (Zwischeneintragungen), denen der Erwerber nicht zugestimmt hat. Zur Durchsetzung des Löschungsanspruchs (§ 888 BGB) ist dann zunächst der Fortbestand der Auflassungsvormerkung erforderlich, bis keine unerledigten Zwischenanträge mehr vorliegen und die Löschung der Zwischeneintragungen erfolgt ist. Unzureichend (weil zu unbestimmt) ist es, die Löschung vom „vertragsmäßigen Eigentumswechsel“ abhängig zu machen.398) b) Löschung bei Rücktritt des Verkäufers (zu Rz. 686) 749 Sofern der Verkäufer wegen nicht rechtzeitiger Zahlung vom Kaufvertrag zurücktritt, ist bei wirksamem Rücktritt der durch die Vormerkung gesicherte schuldrechtliche Erwerbsanspruch des Käufers erloschen. In diesem Fall sollte der Vertrag eine Möglichkeit vorsehen, die Löschung der Vormerkung ohne gesonderte Mitwirkung des Käufers zu ermöglichen.399) 750 Die Löschungsmöglichkeit kann konstruktiv entweder dadurch sichergestellt werden, dass die Vormerkung unter der auflösenden Bedingung erteilt wird, dass der Notar durch Eigenurkunde den Antrag auf Löschung der Vormerkung stellt.400) Dies wird mit einer Anweisung an den Notar verbunden, den Antrag nur zu stellen, wenn ihm der Verkäufer schriftlich einen berechtigten Rücktritt mitgeteilt hat und der Käufer dem nach Aufforderung durch den Notar nicht widersprochen hat. Dabei ist sicherzustellen, dass dem Käufer vor Durchführung der Löschung durch den Notar Gelegenheit gegeben wird, die Kaufpreiszahlung nachzuweisen. Damit kann die Löschung der Vormerkung bei wahrheitswidrigen Angaben des Verkäufers vermieden werden. Nach dem Vertragstext reicht die Übersendung an die letzte bekannte Adresse des Käufers aus, um Schwierigkeiten zu vermeiden, wenn der Käufer nicht mehr auffindbar sein sollte. Die Abtretung des Auflassungsanspruchs muss ausgeschlossen werden. 751 Alternativ kann der Vertrag auch eine Vollmacht zur Löschung der Auflassungsvormerkung enthalten, durch die der Notar ermächtigt wird, die Auflassungsvormerkung unter den o. g. Voraussetzungen löschen zu lassen.401) Der Nachteil dieser in der Praxis verbreiteten Lösung besteht darin, dass sie nach § 117 InsO im Insolvenzfall nicht umsetzbar _____________ 398) 399) 400) 401)

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BGH NJW 1991, 1113, dazu EWiR 1991, 241 (Heinrichs). Vgl. Weber, MittRhNotK, 2015, 195 ff; Möller, MittRhNotK 1990, 33. OLG Schleswig Notar 2016, 427; KG MittBayNot 2017, 245; Weber, MittRhNotK, 2015, 195 ff. Fabis, Vertragskommentar Wohnungseigentum, Vorauflage, Rz. 637.

II. Erläuterungen

ist.402) Abweichend von der Vorauflage wird daher die Verwendung einer auflösend bedingten Vormerkung empfohlen. Auch bei dieser Lösung ist die Abtretung des Auflassungsanspruchs auszuschließen. Wird die Vormerkung zugunsten einer Gesellschaft eingetragen, so hat der Notar bereits 752 vor Beantragung der Vormerkung die Existenz und ordnungsgemäße Vertretung der Gesellschaft zu prüfen, da anderenfalls die spätere Löschung der Vormerkung, in deren Rahmen die Prüfung der Existenz und Vertretungsberechtigung durch das Grundbuchamt erfolgt, scheitert.403) Insbesondere beim Kauf von Grundbesitz durch Gesellschaften ausländischen Rechts sollte sich der Notar den Existenznachweis der Gesellschaft und die Vertretungsnachweise der handelnden Personen bereits bei der Vorbereitung der Urkunde vorlegen lassen. Die Form der Unterlagen muss den Anforderungen des § 29 GBO genügen, damit eine spätere Löschung sichergestellt ist. Hierfür sind in der Regel beglaubigte Abschriften des (ausländischen) Handelsregisters nebst Übersetzung durch einen vereidigten Übersetzer erforderlich. Sofern das Heimatrecht der Käufergesellschaft kein Handelsregister kennt, kann der Nachweis erhebliche Probleme bereiten. In diesem Falle empfiehlt es sich, eine Abwicklung der Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto vorzusehen und die Vormerkung erst dann zur Eintragung zu beantragen, wenn der Kaufpreis auf das Notaranderkonto gezahlt wurde. Eine generelle Verpflichtung zur Aufnahme einer Löschungsklausel besteht nicht.404) 16. Finanzierungsvollmacht (zu Rz. 688) Wenn der Kaufpreis durch Darlehen finanziert wird, besteht für den Käufer die Notwen- 753 digkeit, seiner Bank bereits vor Eigentumsumschreibung eine Grundschuld als Kreditsicherheit zu bestellen.405) Dies wird ermöglicht, indem der Verkäufer als Eigentümer den Käufer im Kaufvertrag bevollmächtigt, an dem verkauften Grundbesitz Finanzierungsgrundpfandrechte zu bestellen. Die Grundpfandrechte dürfen jedoch nur eingetragen werden, wenn gesichert ist, dass die Grundschuld bis zur Eigentumsumschreibung der Kaufpreisfinanzierung dient, d. h., andere Sicherungszwecke mit der Grundschuld nicht verfolgt werden.406) Um dies zu gewährleisten, hat der Käufer den Anspruch auf Auszahlung des Finanzierungsdarlehens in Höhe des Kaufpreises an den Erwerber abzutreten. Die Abtretung erfolgt regelmäßig im Rahmen der Grundschuldbestellungsurkunde. Zudem ist der Sicherungszweck der Grundschuld dahin gehend zu ändern, dass diese bis zur Eigentumsumschreibung nur der Sicherung der Kaufpreisfinanzierung dient und die Bank bei Scheitern des Kaufvertrages aus nicht vom Verkäufer zu vertretenden Gründen die Löschung der Grundschuld bewilligen muss. Die Abtretung ist der finanzierenden Bank anzuzeigen, und ihr Einverständnis mit der Änderung des Sicherungszwecks und der Zahlungsanweisung ist vor Beantragung der Grundschuld beim Grundbuchamt schriftlich einzuholen, da die finanzierende Bank Partei der Sicherungsabrede ist. Aus Zweckmäßigkeitsgründen sollte vereinbart werden, dass die Finanzierungsvollmacht nur vor dem beurkundenden Notar ausgeübt werden kann. _____________ 402) 403) 404) 405) 406)

Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, Rz. 753. BGH NJW 1993, 2744. LG Wuppertal MittRhNotK 1994, 354. Vgl. BayObLG DNotI-Report 200, 193; OLG Düsseldorf MittRhNotK 1989, 193. Vgl. BGH DNotZ 1998, 621.

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Muster 13: Kaufvertrag über selbstgenutztes Wohnungseigentum

17. Umschreibungsüberwachung (zu Rz. 689) 754 Um sicherzustellen, dass der Verkäufer das Eigentum an dem verkauften Gegenstand bereits vor der Kaufpreiszahlung verliert, ist die Anweisung an den Notar aufzunehmen, die Eigentumsumschreibung nur zu beantragen, wenn ihm die Kaufpreiszahlung durch den Erwerber nachgewiesen worden ist (Rz. 744). Der Nachweis erfolgt durch schriftliche Bestätigung des Verkäufers oder durch Bankbestätigung. 18. Genehmigungen (zu Rz. 690) 755 Sofern die Wirksamkeit des Vertrages von der Einholung von Genehmigungen abhängig ist, ist mit Rücksicht auf die Belehrungspflichten des Notars (§ 17 BeurkG) ein entsprechender Vorbehalt aufzunehmen. Um die reibungslose Durchführung zu gewährleisten, ist der Notar mit der Einholung der Genehmigungen zu beauftragen; es ist festzulegen, dass die Genehmigung mit Zugang beim Notar auch gegenüber den Beteiligten als erteilt gilt. 19. Unbedenklichkeitsbescheinigung (zu Rz. 691) 756 Siehe § 22 GrEStG. 20. Gesamtschuldnerische Haftung, Grunderwerbsteuer (zu Rz. 691) 757 Siehe § 13 Nr. 1 GrEStG. Zu den Gerichts- und Notarkosten siehe §§ 2, 5 KostO. 21. Ertragsteuern (zu Rz. 691) 758 Grundsätzlich ist es nicht Aufgabe des Notars, die Vertragsbeteiligten steuerlich zu beraten. Eine Ausnahme hiervon macht die Rechtsprechung nur in Hinblick auf die sog. Spekulationssteuer, wenn die Zehnjahresfrist zwischen Erwerb und Veräußerung der nicht selbstgenutzten Immobilie noch nicht abgelaufen ist und dies für den Notar erkennbar ist oder einer der Beteiligten gezielt nachfragt.407) Hierauf bezieht sich der Hinweis auf mögliche Ertragsteuern.

_____________ 407) BGH MDR 1995, 1170; LG Stuttgart MittBayNot 2005, 338.

172

Muster 14: Kaufvertrag über vermietetes Wohnungseigentum, Notaranderkonto, Verbrauchervertrag I. Vertragstext [Urkundseingang: siehe Muster 13 Rz. 659]

759

I. Kaufgegenstand, Kauf [Siehe Muster 13, Abschnitt I Rz. 660]

760

II. Kaufpreis, Kaufpreisfälligkeit 1.

Der Kaufpreis beträgt […] EUR

761

(in Worten: […] Euro). 2.

Der Kaufpreis ist bis zum 31. März 2021 auf das Anderkonto des beurkundenden 762 Notars bei der A-Bank in Wuppertal, IBAN[…] mit der Bezeichnung „[…]“ zu hinterlegen. [Æ Rz. 785]

3.

Der beurkundende Notar wird unwiderruflich angewiesen, aus dem hinterlegten Kauf- 763 preis die nicht übernommenen Grundpfandrechtsforderungen abzulösen und den hierfür nicht benötigten Betrag einschließlich der durch die Hinterlegung angefallenen Zinsen abzüglich Bankspesen an den Verkäufer auf dessen Konto bei der […] Konto Nr. […] auszuzahlen, sobald [Æ Rz. 786] a) die nachstehend zur Eintragung bewilligte Vormerkung zugunsten des Käufers zur Sicherung seines Anspruchs auf Eigentumsübertragung im Grundbuch eingetragen worden ist, b) dem beurkundenden Notar vorliegen:

4.

–

die Unterlagen, die erforderlich sind, um den verkauften Grundbesitz von allen nicht übernommenen Belastungen und Beschränkungen freizustellen, und zwar zur freien Verfügung oder zur Verfügung gegen Zahlung aus dem Kaufpreis, [Æ Rz. 787]

–

die Erklärung des Mieters über die Nichtausübung des Mietervorkaufsrechts. [Æ Rz. 788]

Hinterlegt der Käufer den Kaufpreis oder Teile hiervon nicht fristgerecht, so ist der 764 fällige noch nicht hinterlegte Kaufpreisbetrag ab Fälligkeit mit […] % jährlich bis zur Hinterlegung zu verzinsen. Verzögert sich die Auszahlungsreife durch Auflagen des Käufers oder seiner Kaufpreisfinanzierungsgläubiger, die über die unter Ziff. 3 vereinbarten Auszahlungsvoraussetzungen hinausgehen, so ist der nicht auszahlbare Kaufpreisbetrag ab Vorliegen der Auszahlungsvoraussetzungen gemäß Ziff. 3 bis zur Auszahlungsreife mit […] % jährlich zu verzinsen. Der Käufer ist berechtigt, das Bestehen eines geringeren oder das Fehlen eines Zinsschadens nachzuweisen. Die Verpflichtung zur Zahlung des gesetzlichen Verzugszinses bleibt unberührt. [Æ Rz. 789 ff]

173

Muster 14: Kaufvertrag über vermietetes Wohnungseigentum, Notaranderkonto, Verbrauchervertrag

765 5.

Wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises sowie Zinsen in Höhe von […] % jährlich ab dem […] unterwirft sich der Käufer – mehrere als Gesamtschuldner – dem Verkäufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Der beurkundende Notar wird ermächtigt, dem Verkäufer jederzeit ohne besonderen Nachweis vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen. [Æ Rz. 792] III. Rücktrittsrecht

766 1.

Der Verkäufer behält sich für den Fall, dass der Käufer den Kaufpreis nicht spätestens bis zum Ablauf von vier Wochen nach dem Zeitpunkt, zu dem der Kaufpreis nach der vorstehend in Abschnitt II unter Ziff. 2 getroffenen Vereinbarung zu zahlen war, auf das vorgenannte Notaranderkonto gezahlt hat, ein vertragliches durch Einschreiben gegen Rückschein auszuübendes Rücktrittsrecht von diesem Vertrag vor. [Æ Rz. 793]

767 2.

[Siehe Muster 13, Abschnitt III Ziff. 2 Rz. 668 ff] IV. Kaufpreisfinanzierung

768 [Siehe Muster 13, Abschnitt IV Rz. 669] V. Rechte bei Mängeln, Besitzübergang, sonstige Vereinbarungen 769 1.

a) Das verkaufte Wohnungseigentum wurde 1982 aus Betonfertigteilen mit Stahlbetondecken und Schieferfassade errichtet; Renovierungsarbeiten wurden seit der Errichtung nicht durchgeführt. [Æ Rz. 794, 719] b) Das Wohnungseigentum wird verkauft im gegenwärtigen, dem Käufer bekannten Zustand. Der Verkäufer haftet nicht für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel, eine bestimmte Wohn- und Nutzfläche und die Richtigkeit der im Grundbuch angegebenen Grundstücksgröße. Vom Haftungsausschluss ausgenommen sind die gesetzlichen Ansprüche aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und Ansprüche auf Schadensersatz, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich. Der Verkäufer versichert, dass ihm unsichtbare Sachmängel nicht bekannt sind. Der Käufer hat das Wohnungseigentum besichtigt. Er kauft es im gegenwärtigen, altersbedingten Zustand. [Æ Rz. 795]

770 2.

[Siehe Muster 13, Abschnitt V Ziff. 2 Rz. 671]

771 3.

Der Verkäufer hat das verkaufte Wohnungseigentum – soweit nicht eine ausdrückliche Übernahme erfolgt – frei von allen im Grundbuch eingetragenen Belastungen und Beschränkungen zu übergeben sowie frei von Zinsen, Steuern und Abgaben, die bis zum Tage des Besitzübergangs anfallen; insbesondere von dem Grundpfandrecht Abt. III Nr. 1. Das Recht in Abt. II Nr. 1 wird vom Käufer übernommen. [Æ Rz. 797]

174

I. Vertragstext

4.

[Siehe Muster 13, Abschnitt V Ziff. 4 Rz. 673]

5.

Das bestehende Mietverhältnis ist bekannt und wird mit Besitzübergang übernom- 773 men. Der Verkäufer tritt dem dies annehmenden Käufer ab Besitzübergang alle Mietansprüche ab und verpflichtet sich, die Abtretung dem Mieter anzuzeigen. Die vom Mieter gezahlte Kaution in Höhe von […] EUR nebst etwaiger Zinsen wird der Verkäufer bei Besitzübergang an den Käufer auszahlen. Der Notar hat darauf hingewiesen, dass der Verkäufer nach den gesetzlichen Bestimmungen für die Rückzahlung der Kaution durch den Käufer an den Mieter haftet. Er hat empfohlen, die Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Kaution einzuholen.

772

Der Verkäufer versichert, dass Mietrückstände nicht bestehen, Vorauszahlungen nicht geleistet wurden und dass bezüglich des Mietverhältnisses keine Kündigung vorliegt und kein Rechtsstreit anhängig ist; im Übrigen übernimmt er für das Mietverhältnis keine Haftung. Der Verkäufer wird eine Kündigung oder Änderung des Mietvertrages nur mit Zustimmung des Käufers vornehmen. Der Verkäufer ermächtigt den Käufer, ihn ab sofort gegenüber dem Mieter bezüglich aller Handlungen, die das Mietverhältnis betreffen, zu vertreten, einschließlich der Änderung des Mietverhältnisses und der Kündigung. Die Ermächtigung kann jederzeit widerrufen werden, insbesondere wenn der Kaufpreis nicht fristgemäß gezahlt wird. Der Verkäufer sichert zu, dass das verkaufte Wohnungseigentum nicht der Wohnungsbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz oder anderen öffentlich-rechtlichen Mietpreisbindungen unterliegt. [Æ Rz. 798 ff] 6.

[Siehe Muster 13, Abschnitt V Ziff. 6 Rz. 675]

774

7.

[Siehe Muster 13, Abschnitt V Ziff. 7 Rz. 676]

775

VI. Kosten und Steuern [Siehe Muster 13, Abschnitt VI Rz. 682, 738 ff, 801]

776

VII. Auflassung, Grundbucherklärungen, Vollmacht, Anweisungen [Siehe Muster 13, Abschnitt VII Rz. 685 ff, 744 ff]

777

VIII. Genehmigungen, Vorkaufsrecht Zu diesem Vertrage erforderliche Genehmigungen bleiben vorbehalten. Sie sollen durch 778 den beurkundenden Notar eingeholt und mit ihrem Eingang bei diesem allen Beteiligten gegenüber unmittelbar wirksam werden. Der Notar wird angewiesen und ermächtigt, dem Mieter des verkauften Wohnungsei- 779 gentums eine einfache Abschrift des Vertrages zuzuleiten und die Erklärung über die Nichtausübung des Vorkaufsrechts einzuholen und für die Beteiligten entgegenzunehmen. [Æ Rz. 802] Der vorstehende Kaufvertrag wird unter der auflösenden Bedingung der Ausübung des 780 Vorkaufsrechts geschlossen. Bei wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechts vor Kaufpreis-

175

Muster 14: Kaufvertrag über vermietetes Wohnungseigentum, Notaranderkonto, Verbrauchervertrag

zahlung erlöschen alle Erfüllungsansprüche aus dem Kaufvertrag. Der Verkäufer hat die mit diesem Vertrag verbundenen Kosten zu tragen; weiter gehende Schadensersatzansprüche sind ausgeschlossen. [Æ Rz. 803] IX. Hinweise 781 Die Beteiligten wurden darauf hingewiesen, dass –

das Eigentum erst mit Umschreibung im Grundbuch übergeht, die erst beantragt werden kann nach Vorliegen aller Genehmigungen und der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes,

–

Verkäufer und Käufer von Gesetzes wegen gesamtschuldnerisch für Kosten und Steuern haften,

–

der Vertrag nichtig sein kann, wenn nicht alle getroffenen Vereinbarungen beurkundet worden sind,

–

die Veräußerung von Grundbesitz ertragssteuerpflichtig sein kann. Im Übrigen hat der Notar keine steuerliche Beratung erteilt.

782 Der Käufer bestätigt, durch den Notar einen Entwurf dieses Vertrages mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin erhalten zu haben. [Æ Rz. 804] 783 Diese Niederschrift wurde den Erschienenen vorgelesen, von ihnen genehmigt und von ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben: […] [Æ Rz. 804] II. Erläuterungen 1. Allgemeines 784 Das Muster betrifft einen Kaufvertrag über vermietetes Wohnungseigentum, der zwischen einem Unternehmer als Verkäufer und einem Privaten als Käufer geschlossen wird. Die Regelungen für Verbraucherverträge (vgl. § 310 Abs. 3 BGB) und AGB-Verträge (§ 305 Abs. 1 BGB) sind anwendbar. Der Vertrag sieht die Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto vor; es besteht ein besonderes Sicherungsbedürfnis im Sinne von § 54a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG für die Hinterlegung des Kaufpreises auf Notaranderkonto. Für die Zahlung des Kaufpreises auf das Notaranderkonto ist ein fester Termin vorgesehen, die Auszahlung vom Notaranderkonto ist an die üblichen Fälligkeitsvoraussetzungen gebunden. Eine Verwalterzustimmung ist nicht erforderlich. Das Wohnungseigentum ist vermietet, der Mietvertrag wird übernommen. Zum Kaufpreis siehe Muster 13 Rz. 662. 2. Notaranderkonto (zu Rz. 762) 785 Sofern eine Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto vorgesehen ist, erfolgt die Zahlung nicht direkt vom Käufer an den Verkäufer, sondern zu einem festgelegten Termin auf ein vom Notar für den Kaufvertrag einzurichtendes separates Konto, über das nur der Notar verfügungsbefugt ist. Der Notar darf den Kaufpreis erst dann vom Anderkonto an den Verkäufer bzw. dessen abzulösende Bank auszahlen, wenn die im Einzelfall bestehenden Voraussetzungen für die Durchführung des Kaufvertrages (Eintragung Auflassungsvormerkung, Vorliegen der Lastenfreistellungsunterlagen mit erfüllbaren Auflagen und ggf.

176

II. Erläuterungen

Verwalterzustimmung) vorliegen.408) Diese entsprechenden Fälligkeitsvoraussetzungen bei Direktzahlung (siehe Muster 13 Rz. 663). Der Vorteil des Anderkontos liegt darin, dass der Kaufpreis bereits mit der Zahlung auf das Anderkonto gesichert ist und der Verkäufer daher z. B. einer frühzeitigen Besitzüberlassung zustimmt (Abwendung des Vorleistungsrisikos). Nach § 57 Abs. 2 Nr. 1 BeurkG ist die Verwendung des Notaranderkontos nur bei Vorliegen eines berechtigten Sicherungsinteresses zulässig, das objektiv bestehen muss.409) Allerdings steht dem Notar hierzu ein Beurteilungsspielraum zu, der gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbar ist.410) Die früher regional übliche „standardmäßige“ Vereinbarung eines Notaranderkontos ist daher berufsrechtlich nicht mehr zulässig, und zwar auch nicht, wenn dieses von den Beteiligten gewünscht wird.411) Mit der Vereinbarung über die Anderkontenabwicklung besteht neben der zivilrechtlichen Verwahrungsvereinbarung der Parteien eine öffentlich-rechtliche Verwahrungsanweisung im Verhältnis zum Notar (§ 58 BeurkG).412) a) Auszahlungsanweisung (zu Rz. 763) Der Notar wird angewiesen, den auf dem Anderkonto eingegangenen Betrag zunächst zur 786 Ablösung der im Grundbuch eingetragenen Belastungen zu verwenden und den verbleibenden Restbetrag an den Verkäufer auszuzahlen. Auszahlungen können zum Schutz der Beteiligten erst dann erfolgen, wenn zumindest ein Teilbetrag auf das Notaranderkonto gezahlt worden ist, der zur Ablösung der Gläubiger ausreicht.413) b) Auszahlungsvoraussetzungen (zu Rz. 763) Diese entsprechen inhaltlich den Fälligkeitsvoraussetzungen bei Direktzahlung.414) Im Bei- 787 spiel ist keine Verwalterzustimmung erforderlich; zum Mietervorkaufsrecht Rz. 778. c) Nichtausübung Mietervorkaufsrecht (zu Rz. 763) Nach § 577 BGB steht dem Mieter des verkauften Wohnungseigentums ein gesetzliches 788 Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall zu.415) Voraussetzung ist, dass an den Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Berechtigten entsteht ein weiterer schuldrechtlicher Vertrag mit dem Verkäufer. Die Wirksamkeit des ersten Vertrages bleibt unberührt, sodass dem Verkäufer Schadensersatzansprüche wegen doppelter Leistungsverpflichtung drohen. Zur Vermeidung dieses Risikos ist es empfehlenswert, den Kaufvertrag unter der auflösenden Bedingung der Ausübung des Vorkaufsrechts abzuschließen oder ein _____________ 408) Vgl. Winkler, BeurkG, § 54a Rz. 76 ff. 409) H. M., Winkler, BeurkG, § 54a Rz. 10 ff; Eylmann/Vaasen/Hertel, BeurkG, § 54a Rz. 4 ff; Beispiele: Vermeidung von Vorleistung des Verkäufers, Finanzierung durch mehrere Gläubiger in Verbindung mit der Ablösung mehrerer Gläubiger, Durchführung des Vertrages aufgrund bestimmter Umstände gefährdet. 410) BGH, Urt v. 16.11.2020 – NotSt (Brfg) 2/19. 411) Trömer, in: Beck’sches Notarhandbuch, § 1 Rz. 763, 767. 412) Zimmermann, DNotZ 1980, 541; vgl. zu den „Bedingungen für Anderkonten von Notaren“ des Kreditgewerbes auch DNotZ 2019, 801. 413) Winkler, BeurkG, § 54a Rz. 77; Eylmann/Vaasen/Hertel, BeurkG, § 54a Rz. 47. 414) Winkler, BeurkG, § 54a Rz. 76 ff; siehe auch Muster 13 Rz. 615. 415) BGHZ 141, 194.

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Muster 14: Kaufvertrag über vermietetes Wohnungseigentum, Notaranderkonto, Verbrauchervertrag

Rücktrittsrecht für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts zu vereinbaren (Rz. 803).416) Die Vorlage der Erklärung über die Nichtausübung des Vorkaufsrechts beim Notar sollte zur Fälligkeitsvoraussetzung gemacht werden. Der bloße Ablauf der zweimonatigen Ausübungsfrist gemäß § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB ist kein geeignetes Kriterium: Da die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Verkäufer als Verpflichtetem erfolgen kann (§ 464 Abs. 1 BGB), ist es dem Notar praktisch nicht möglich, die Nichtausübung festzustellen. Die zum Teil verbreitete Vertragsregelung, der Berechtigte dürfe die Ausübung des Vorkaufsrechts nur gegenüber dem Notar erklären (verdrängende Empfangszuständigkeit), ist gegenüber dem Vorkaufsberechtigten nicht wirksam.417) d) Zinsen bei nicht fristgerechter Zahlung (zu Rz. 764) 789 Nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB tritt der Schuldnerverzug auch ohne Mahnung ein, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist. Die Verzinsung des Kaufpreises vom Zahlungstermin an kann daher auch bei AGB-Verträgen unproblematisch vereinbart werden.418) e) Verzögerung durch Auflagen der Finanzierungsgläubiger (zu Rz. 764) 790 Die Zahlung des Kaufpreises auf das Notaranderkonto ist nur dann erfüllungstauglich, wenn der Notar entsprechend den vertraglichen Bestimmungen über den Kaufpreis verfügen kann. Sofern der Käufer oder die finanzierende Bank den Kaufpreis nur unter zusätzlichen Bedingungen auf das Notaranderkonto zahlen, ist damit keine Erfüllungswirkung (§ 362 BGB) verbunden; der Käufer hat seine Zahlungspflicht nicht erfüllt.419) f) Nachweis geringeren Zinsschadens (zu Rz. 764) 791 Sofern der vereinbarte Zinssatz über den gesetzlichen Zinssatz hinausgeht, handelt es sich um eine Pauschalierung. In diesem Fall muss bei AGB-Verträgen nach § 309 Nr. 5 b BGB dem Käufer die Möglichkeit eröffnet werden, das Vorliegen eines niedrigeren oder das Fehlen eines Schadens zu beweisen.420) 3. Vollstreckungsunterwerfung 792 Siehe Muster 13 Rz. 666, 713 f. 4. Rücktrittsrecht 793 Siehe Muster 13 Rz. 667 f. 5. Beschaffenheitsvereinbarung 794 Siehe Muster 13 Rz. 719. _____________ 416) 417) 418) 419) 420)

178

Langhein, DNotZ 1993, 650. Vgl. Hahn, MittRhNotK 1994, 193, 204. Vgl. Wälzholz/Bülow, MittBayNot 2001, 509. BGH ZIP 2001, 2181 = ZfIR 2002, 29 = DNotZ 2002, 213, dazu EWiR 2002, 147 (Mues). Brambring, DNotZ 2001, 590, 611.

II. Erläuterungen

6. Sachmängel (zu Rz. 769) Siehe allgemein Muster 13 Rz. 720. Bei Kaufverträgen zwischen Unternehmen und Priva- 795 ten (Verbraucherverträge) im Anwendungsbereich der AGB-rechtlichen Bestimmungen (§ 305 ff BGB) können Mängelansprüche des Käufers beschränkt werden, sofern es sich um gebrauchte Immobilien handelt. Folgende Ansprüche des Käufers müssen jedoch nach § 309 Nr. 7 a und b BGB vom Ausschluss der Mängelansprüche ausdrücklich ausgenommen werden:421) 

gesetzliche Ansprüche aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und



Ansprüche auf Schadensersatz, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen;



einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen in beiden Fällen gleich.

Unzulässig ist nicht nur der Ausschluss der genannten Ansprüche, sondern auch ihre sum- 796 menmäßige Beschränkung, die Vereinbarung kurzer Verjährungsfristen für die Ansprüche und sonstige Beschränkungen.422) 7. Lastenfreie Übergabe (zu Rz. 771) Siehe Muster 13, Abschnitt V Ziff. 3 Rz. 672, 722 ff. Wie in Muster 13 ist die Belastung in 797 Abt. III Nr. 1 zu löschen, die Belastung in Abt. II Nr. 1 ist zu übernehmen. 8. Übernahme Mietverhältnis (zu Rz. 773) Das bestehende Mietverhältnis geht nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ auf 798 den Käufer gemäß § 566 Abs. 1 BGB erst mit dem Eigentumsübergang über. Dies ist nicht interessengerecht, da der Erwerber ab der Kaufpreiszahlung den Besitz und damit die Nutzungen des Kaufgegenstandes erhalten soll. Klarstellend werden die Mietansprüche vom Zeitpunkt des Besitzübergangs abgetreten. Da der Erwerber in die Verpflichtung zur Rückzahlung einer Kaution eintritt (§ 566a BGB), hat der Verkäufer die Kautionssumme an den Erwerber auszuhändigen. Zu beachten ist, dass der Veräußerer wie ein selbstschuldnerischer Bürge haftet, wenn der Erwerber seine Verpflichtungen gegenüber dem Mieter nicht erfüllt (§ 566 Abs. 2 BGB); bezüglich der Rückzahlung der Kaution folgt dies aus § 566a Satz 2 BGB.423) Die Haftung des Verkäufers für die Rückzahlung der Kaution durch den Käufer stößt in der Praxis auf wenig Akzeptanz, da der Verkäufer sich unter Umständen noch jahrelang Rückgriffsansprüchen ausgesetzt sehen kann. Häufig wird das Problem dadurch gelöst, dass der Verkäufer durch schriftliche Erklärung des Mieters aus der Haftung entlassen wird. Eine solche Haftungsfreistellung ist möglich, sofern sie individualvertraglich erfolgt.424)

_____________ 421) Wälzholz/Bülow, MittBayNot 2001, 509, 515; Brambring, DNotZ 2001, 590, 608. 422) Palandt/Grüneberg, BGB, § 309 Rz. 42. 423) Die Vorschrift ist auf Veräußerungsvorgänge ab dem 1.9.2001 anwendbar; BGH NZM 2005, 639, 640; MünchKomm-Häublein, BGB, § 566a Rz. 2. 424) OLG Düsseldorf WuM 2002, 556; MünchKomm-Häublein, BGB, § 566a Rz. 19.

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Muster 14: Kaufvertrag über vermietetes Wohnungseigentum, Notaranderkonto, Verbrauchervertrag

a) Keine Mietrückstände (zu Rz. 773) 799 Die Übernahme des Mietverhältnisses ist für den Erwerber mit dem Risiko behaftet, dass die Miete uneinbringlich ist oder aufgrund von Rechtsstreitigkeiten nicht gezahlt wird. Der Käufer verfügt meist über keine Informationen bezüglich des Mietverhältnisses. Daher sollte vom Veräußerer versichert werden, dass keine Mietrückstände oder Vorauszahlungen (diese sind unter den Voraussetzungen des § 566c BGB gegenüber dem Erwerber wirksam) bestehen, das Mietverhältnis nicht gekündigt ist und kein Rechtsstreit bezüglich des Mietverhältnisses anhängig ist. Das Bonitätsrisiko bezüglich des Mieters trägt im Übrigen der Erwerber. b) Änderung des Mietverhältnisses nur mit Zustimmung des Erwerbers (zu Rz. 773) 800 Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung bleibt der Veräußerer im (Außen-) Verhältnis zum Mieter bis zum Eigentumsübergang Vertragspartner (§ 566 Abs. 1 BGB). Er kann den Mietvertrag kündigen oder zum Nachteil des Käufers abändern, sodass die Vereinbarung einer Verpflichtung zur Einholung der Zustimmung des Käufers sachgerecht ist. Die Ermächtigung des Käufers durch den Verkäufer zur Abgabe von Willenserklärungen bezüglich des Mietverhältnisses ist grundsätzlich wirksam;425) eine Eigenbedarfskündigung durch den Käufer gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist jedoch erst nach Eigentumsumschreibung zulässig, wenn in dessen Person die Voraussetzungen dafür vorliegen.426) Das Muster sieht die Möglichkeit zum Widerruf der Ermächtigung durch den Verkäufer vor, wenn der Kaufpreis nicht gezahlt wird. Soweit keine Wohnungsbindung besteht, siehe Muster 13 Rz. 729. 9. Kosten 801 Siehe Muster 13 Rz. 682 ff, 738 ff. Zusätzlich zu den allgemeinen Notarkosten fällt eine Hinterlegungsgebühr von 1,0 bezüglich jeder Auszahlung nach deren Wert gemäß Nr. 25300 KV an. Bei Beträgen über 13 Mio. EUR beträgt die Gebühr 0,1 % des Werts. 10. Unterrichtung des Vorkaufsberechtigten (zu Rz. 779) 802 Vertraglich kann der Notar angewiesen werden, den Berechtigten über den (vollständigen) Inhalt des Kaufvertrages zu informieren und über sein Vorkaufsrecht zu unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB); bei mehreren Mietern müssen alle informiert werden.427) 11. Ausübung des Vorkaufsrechts (zu Rz. 780) 803 Bei Ausübung des Vorkaufsrechts wird der Kaufvertrag durch Eintritt einer Bedingung aufgelöst; nur die Vertragskosten sind vom Verkäufer zu tragen, da dieser das Risiko der Ausübung des Vorkaufsrechts trägt. Weiter gehende Schadensersatzansprüche, die für den Verkäufer unkalkulierbar wären, sollten ausgeschlossen werden. Alternativ kann auch ein Rücktrittsrecht für den Fall eingeräumt werden, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt wird.428) _____________ 425) 426) 427) 428)

180

BGH NJW 1988, 896. Palandt/Weidenkaff, BGB, § 573 BGB Rz. 12 m. w. N. Palandt/Weidenkaff, BGB, § 577 Rz. 6. Vgl. Hahn, MittRhNotK 1994, 193, 204.

II. Erläuterungen

12. Zweiwochenfrist (zu Rz. 782) Nach § 17 Abs. 2a BeurkG hat der Notar bei Verbraucherverträgen darauf hinzuwirken, 804 dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Inhalt des Rechtsgeschäfts auseinanderzusetzen. Der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts soll im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden. Welche Anforderungen an den Entwurf zu stellen sind, wird in der Literatur unterschiedlich beurteilt, empfehlenswert ist die Übersendung eines individualisierten Vertragsentwurfs, der alle wesentlichen Angaben enthält und in der vorliegenden Form beurkundet werden könnte.429) Die Übersendung muss zwingend durch den Notar selbst erfolgen, sie kann nicht durch einen Makler oder eine Vertragspartei erfolgen, § 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG.430) Von der Einhaltung der Zweiwochenfrist kann nur in eng begrenzten Ausnahmefällen abgewichen werden, wenn aufgrund besonderer Umstände im Einzelfall die Einhaltung der Frist eindeutig nicht möglich ist und sich der Notar davon überzeugen konnte, dass sich der Verbraucher trotz der Nichteinhaltung der Frist reiflich mit dem Vertrag auseinandergesetzt hat. Eine Verkürzung kommt beispielsweise in Frage, wenn der Verbraucher selbst rechtskundig ist oder sich nachweislich von einem Angehörigen der rechtsberatenden oder steuerberatenden Berufe hat beraten lassen.431) Der bloße Wunsch des Verbrauchers nach Verkürzung der Frist ist dagegen nicht ausreichend, um von der Einhaltung der Frist abzusehen.432) Obwohl keine gesetzliche Verpflichtung besteht, die Beachtung der Frist in der Urkunde festzuhalten, ist die Aufnahme eines entsprechenden Vermerks zu Nachweiszwecken sinnvoll.

_____________ 429) BGH DNotZ 2015, 314; Übersicht bei Eylmann/Vaasen/Frenz, BeurkG § 17 Rz. 51; Rieger, MittBayNot 2002, 332; vgl. Schmucker, DNotZ 2002, 510. 430) Winkler, BeurkG, § 17 Rz. 163. 431) Eylmann/Vaasen/Frenz, BeurkG, § 17 Rz. 60. 432) Hertel, ZNotP 2002, 286, 289; Sorge, DNotZ 2002, 593, 604.

181

Muster 15: Kaufvertrag über zu bildendes Wohnungseigentum I. Vertragstext [Urkundseingang: siehe Muster 13 Rz. 659]

805

Wir schließen folgenden Kaufvertrag über Wohnungseigentum: I. Kaufgegenstand, Kauf 1.

Der Verkäufer ist Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von 806 Barmen Blatt 453 verzeichneten Grundbesitzes Flur 234, Flurstück 210,

Gebäude- und Freifläche, Ritterstraße 152, groß 386 qm.

Im Grundbuch sind eingetragen: in Abteilung II unter lfd. Nr. 1: Grunddienstbarkeit (Versorgungsleitungsrecht für die Stadtwerke AG in Wuppertal), in Abteilung III unter lfd. Nr. 1: 76.000,– EUR Grundschuld für die Stadtsparkasse Remscheid in Remscheid. Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen. [Æ Rz. 817] 2.

Der Verkäufer hat den vorgenannten Grundbesitz gemäß § 8 Wohnungseigentums- 807 gesetz (WEG) durch Teilungserklärung vom 12. Januar 2021 – Ur.-Nr. […]/2021 des beurkundenden Notars in Wohnungseigentum aufgeteilt, unter anderem in einen 10.455/100.000 Miteigentumsanteil an dem vorgenannten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im 1. Obergeschoss gelegenen Wohnung nebst Kellerraum im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan mit Ziff. 3 bezeichnet, – nachstehend „Wohnungseigentum“ genannt. Auf die in Urschrift vorliegende Teilungserklärung nebst Aufteilungsplänen vom 12. Januar 2021 – Ur.-Nr. […]/2021 des beurkundenden Notars –, deren Inhalt den Beteiligten bekannt ist, wird verwiesen. Sie verzichten darauf, dass ihnen die Teilungserklärung vorgelesen, die Pläne zur Ansicht vorgelegt werden und dass eine Abschrift dieser Niederschrift als Anlage beigefügt wird. Auf die Bedeutung der Verweisung hat der Notar hingewiesen. [Æ Rz. 819 f]

3.

Der Verkäufer verkauft hiermit das vorbezeichnete Wohnungseigentum dem dies 808 annehmenden Käufer […]

183

Muster 15: Kaufvertrag über zu bildendes Wohnungseigentum

II. Kaufpreis, Kaufpreisfälligkeit 809 [Siehe Muster 13, Abschnitt II Rz. 662 ff] III. Kaufpreisfinanzierung 810 [Siehe Muster 13, Abschnitt III Rz. 667] IV. Rechte bei Mängeln, Besitzübergang, sonstige Vereinbarungen 811 [Siehe Muster 13, Abschnitt IV Rz. 669 ff] V. Kosten, Steuern 812 [Siehe Muster 13, Abschnitt VI Rz. 682 ff] VI. Auflassung, Grundbucherklärungen, Vollmacht, Anweisungen 813 1.–5. [Siehe Muster 13 Rz. 685 ff] 814 6.

Verkäufer und Käufer bevollmächtigen vorsorglich –

[…], Bürovorsteherin,

–

[…], Notarfachangestellte,

–

[…], Notarfachangestellte,

alle in Wuppertal-Barmen, und zwar jede von ihnen allein und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, alle zur Durchführung dieses Vertrages und der in Abschnitt I Ziff. 2 genannten Teilungserklärung erforderlichen oder zweckmäßigen Erklärungen – auch abändernder oder ergänzender Art – einschließlich der Auflassung abzugeben und entgegenzunehmen. [Æ Rz. 821] VII. Genehmigungen 815 [Siehe Muster 13, Abschnitt VIII Rz. 690] VIII. Hinweise 816 [Siehe Muster 13, Abschnitt IX Rz. 691]

184

II. Erläuterungen

II. Erläuterungen 1. Allgemeines Das Muster betrifft einen Kaufvertrag über grundbuchlich noch zu bildendes Wohnungs- 817 eigentum zwischen Privaten. Es liegt – wie bei Muster 13 – kein AGB-Vertrag/Verbrauchervertrag vor, der Kaufpreis ist direkt zu zahlen. Soweit nicht ausdrücklich anders angegeben, finden die Formulierungen des Musters 13 Anwendung. Es handelt sich in diesem Fall bei Vertragsschluss noch nicht um eine werdende Eigen- 818 tümergemeinschaft, diese entsteht nach der Neuregelung des § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG erst, wenn die Wohnungsgrundbücher angelegt worden sind. Ferner muss der Erwerber durch eine Vormerkung gesichert sein und ihm der Besitz am Sondereigentum übergeben worden sein, § 8 Abs. 3 WEG.433) Erst zu diesem Zeitpunkt hat der Erwerber Mitwirkungsrechte nach dem WEG. 2. Verweisung auf Teilungserklärung (zu Rz. 807) Das verkaufte Wohnungseigentum ist grundbuchlich noch nicht gebildet. Zur Bestim- 819 mung des Kaufgegenstandes kann daher nicht das Grundbuchblatt angegeben werden, es ist vielmehr eine Verweisung nach § 13a BeurkG auf die zugrunde liegende Teilungserklärung erforderlich, um den Gegenstand des Kaufvertrages hinreichend zu konkretisieren. Die Bestimmung erlaubt die Einbeziehung des Inhalts einer notariellen Niederschrift (im Sinne der §§ 8 ff BeurkG; auf eine nur mit Unterschriftsbeglaubigung versehene Teilungserklärung kann nicht verwiesen werden), ohne dass diese erneut vorgelesen wird, wenn die Beteiligten erklären, dass sie den Inhalt der Niederschrift kennen und auf das Vorlesen verzichten. Dies soll in der Niederschrift festgestellt werden (§ 13a Abs. 1 Satz 2 BeurkG). Für die Vorlage von Plänen gilt die Regelung entsprechend (§ 13a Abs. 1 Satz 4 BeurkG). Die Erklärung ist Wirksamkeitsvoraussetzung; wird trotz ihres Fehlens auf das Vorlesen verzichtet, ist die Beurkundung nichtig.434) Die einzubeziehende Niederschrift muss zumindest in beglaubigter Abschrift vorliegen (§ 13a Abs. 1 Satz 3 BeurkG); auch dies sollte in der Urkunde dokumentiert werden. Die Urkunde, auf die verwiesen wird, ist genau zu bezeichnen unter Angabe von Urkunden-Nr., Datum und stichwortartiger Bezeichnung ihres Inhalts; anderenfalls ist die Verweisung unwirksam.435) Ferner ist anzugeben, ob die Urkunde, auf die verwiesen wird, in Urschrift, Ausfertigung oder beglaubigter Abschrift vorliegt.436) 3. Verzicht auf Vorlesen/Beifügung (zu Rz. 807) Zum Verzicht auf das Vorlesen siehe Rz. 819. Die durch Verweisung einbezogene Urkunde 820 braucht der Niederschrift nicht beigefügt zu werden, wenn die Beteiligten hierauf verzichten (§ 13a Abs. 2 Satz 1 BeurkG). Der Verzicht soll in der Niederschrift des Notars festgestellt werden (§ 13a Abs. 2 Satz 2 BeurkG).

_____________ 433) 434) 435) 436)

Vgl. zur bisherigen Rechtslage BGH ZWE 2020, 267. BGH DNotZ 1993, 614, 615. OLG Hamm MittBayNot 2000, 59, 62. Winkler, BeurkG, § 13a Rz. 56.

185

Muster 15: Kaufvertrag über zu bildendes Wohnungseigentum

4. Vollzugsvollmacht (zu Rz. 147 f) 821 Durch die Vollzugsvollmacht wird die Möglichkeit eröffnet, nach Vorliegen der grundbuchmäßigen Bezeichnung die Auflassung gemäß § 18 GBO zu wiederholen. Auch kann bei späteren Abweichungen des grundbuchlich gebildeten Wohnungseigentums von der bei der Beurkundung vorliegenden Teilungserklärung ggf. die Identität des verkauften Wohnungseigentums mit dem grundbuchlich gebildeten Wohnungseigentum erklärt werden, wenn z. B. nach Beurkundung des Kaufvertrages noch Änderungen der Aufteilungspläne erfolgt sind.437) Bei Abweichungen des Wohnungseigentums von den Aufteilungsplänen sollte die Vollmacht nur in enger Abstimmung mit den Beteiligten verwendet werden, da in diesem Fall Mängelansprüche bestehen können.

_____________ 437) Vgl. DNotI-Report 1999, 17.

186

Muster 16: Ablösung und Verkauf eines Sondernutzungsrechts zwischen Wohnungseigentümern (Stellplatz) I. Vertragstext [Urkundseingang: siehe Muster 13 Rz. 659]

822

Wir schließen folgenden Kaufvertrag über ein Sondernutzungsrecht I. Kaufgegenstand, Kauf 1.

Der Verkäufer ist Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Düsseldorf von 823 Grafenberg Blatt 24776 verzeichneten 20/1.000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Flur 77, Flurstück 135,

Gebäude- und Freifläche, Am Wald, groß 1489 qm,

verbunden mit dem Sondereigentum an der im 2. Obergeschoss gelegenen Wohnung, im Aufteilungsplan mit Ziff. 22 bezeichnet. Mit dem Sondereigentum verbunden ist das Sondernutzungsrecht an dem mit „St 22“ bezeichneten PKW-Stellplatz. Im Grundbuch sind eingetragen: in Abteilung II: – keine Belastungen – in Abteilung III unter lfd. Nr. 1: 120.000 EUR Grundschuld für die C-Bank in Düsseldorf Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen. 2.

Der Käufer ist Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Düsseldorf von 824 Grafenberg Blatt 24778 verzeichneten 36/1.000 Miteigentumsanteils an dem vorstehend unter 1. näher bezeichneten Grundbesitz, verbunden mit dem Sondereigentum an der im 4. Obergeschoss gelegenen Wohnung, im Aufteilungsplan mit Ziff. 29 bezeichnet. Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch am […]. feststellen lassen.

3.

Der Verkäufer löst das Sondernutzungsrecht an dem mit „St 22“ bezeichneten PKW- 825 Stellplatz von der Wohnung Ziff. 22, mit der dieses zurzeit verbunden ist, ab und verkauft das Sondernutzungsrecht dem dies annehmenden Käufer, der dieses wiederum mit dem Sondereigentum an seiner Wohnung Ziff. 29 verbindet. [Æ Rz. 844 ff]

187

Muster 16: Ablösung und Verkauf eines Sondernutzungsrechts zwischen Wohnungseigentümern

II. Kaufpreis, Kaufpreisfälligkeit 826 1.

Der Kaufpreis beträgt 8.500,– EUR (in Worten: achttausendfünfhundert Euro). Der Kaufpreis ist innerhalb von 14 Tagen zu zahlen, nachdem a) die nachstehend zur Eintragung bewilligte Vormerkung zugunsten des Käufers zur Sicherung seines Anspruchs auf Ablösung und Übertragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch eingetragen worden ist, [Æ Rz. 846 f] b) die erforderliche Zustimmung der Gläubigerin des Rechts Abt. III Nr. 2 zur Übertragung des Sondernutzungsrechts in grundbuchmäßiger Form vorliegt, [Æ Rz. 850] c) der beurkundende Notar dem Käufer das Vorliegen der vorstehenden Voraussetzungen mitgeteilt hat. [Æ Rz. 848]

827 2.

[Siehe Muster 13, Abschnitt II Ziff. 3 Rz. 664]

828 3.

Die Zahlung des Kaufpreises hat auf das Konto des Verkäufers bei der […], BLZ […], Kontonummer […] zu erfolgen.

829 4.

[Siehe Muster 13, Abschnitt II Ziff. 5 Rz. 666] III. Rechte bei Mängeln, Besitzübergang, sonstige Vereinbarungen

830 1.

Der Verkäufer garantiert, dass er zur Verfügung über das Sondernutzungsrecht berechtigt ist und das Sondernutzungsrecht frei von Rechten Dritter übertragen wird. [Æ Rz. 851]

831 2.

Die im Bereich des verkauften Sondernutzungsrechts vorhandenen Baulichkeiten (gepflasterter PKW-Stellplatz, errichtet ca. 1981) sind dem Käufer bekannt, ihr gegenwärtiger Zustand wird von ihm als vertragsgemäß anerkannt. Eine etwaige Gewährleistung wegen baulicher Mängel wird ausdrücklich ausgeschlossen. [Æ Rz. 852]

832 3.

Der Käufer ist berechtigt, das Sondernutzungsrecht ab dem Tag der Kaufpreiszahlung zu nutzen. Von diesem Zeitpunkt trägt er auch die mit dem Sondernutzungsrecht verbundenen Lasten und Verkehrssicherungspflichten. [Æ Rz. 853] IV. Kosten, Steuern

833 1.

Die mit diesem Vertrage und seiner Durchführung verbundenen Kosten sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. [Æ Rz. 854 f]

834 2.

Die Kosten für die Freistellung des Sondernutzungsrechts von nicht übernommenen Belastungen trägt der Verkäufer.

835 3.

Soweit ein Vertragsbeteiligter vertreten ist, trägt er die Kosten seiner Bestätigung oder Genehmigung.

188

I. Vertragstext

V. Grundbucherklärungen, Vollmacht, Anweisungen 1.

Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Eintragung der Rechtsänderung ge- 836 mäß Abschnitt I Ziff. 4 in das Grundbuch.

2.

Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Eintragung einer Vormerkung zur Si- 837 cherung des Anspruchs des Käufers auf Ablösung des Sondernutzungsrechts und Übertragung des Sondernutzungsrechts in das Grundbuch.

3.

Der Käufer bewilligt und beantragt schon jetzt die Löschung der Vormerkung im 838 Grundbuch im Anschluss an die Eintragung der beantragten Rechtsänderung im Grundbuch.

4.

Die Beteiligten geben zu allen Löschungen, Rangänderungen und Pfandfreigaben 839 ihre Zustimmung und beantragen, diese entsprechend den Bewilligungen der Berechtigten in das Grundbuch einzutragen. Soweit die Beteiligten selbst Berechtigte sind, bewilligen sie die Löschung der Rechte im Grundbuch.

5.

Der Notar wird ermächtigt, die Anträge aus dieser Urkunde dem Grundbuchamt 840 auch einzeln oder eingeschränkt einzureichen und sie in gleicher Weise zurückzuziehen. Der Notar ist auch ermächtigt, diese Urkunde, soweit zum grundbuchlichen Vollzug erforderlich oder zweckmäßig, zu ändern und zu ergänzen.

6.

Den Antrag auf Rechtsänderung soll der Notar erst stellen, wenn die vollständige 841 Zahlung des Kaufpreises (ohne etwaige Zinsen) nachgewiesen ist. Bis dahin soll er Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften dieser Urkunde, die die Bewilligung der Rechtsänderung enthalten, nicht erteilen. [Æ Rz. 856]

7.

Verkäufer und Käufer bevollmächtigen hiermit unter Befreiung von jeglicher Haf- 842 tung und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, –

[…], Bürovorsteherin,

–

[…], Notarfachangestellte,

–

[…], Notarfachangestellte,

alle in Wuppertal, und zwar jede einzeln und mit dem Recht, für alle Beteiligten und für Dritte zu handeln, alle zum grundbuchlichen Vollzug dieses Vertrages erforderlichen Erklärungen, Bewilligungen und Anträge einschließlich des Antrags auf Rechtsänderung abzugeben und entgegenzunehmen. VI. Genehmigungen [Siehe Muster 13 Rz. 690]

843

Diese Niederschrift wurde den Erschienenen vorgelesen, von ihnen genehmigt und von ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben: […]

189

Muster 16: Ablösung und Verkauf eines Sondernutzungsrechts zwischen Wohnungseigentümern

II. Erläuterungen 1. Allgemeines 844 Das Muster bezieht sich auf einen Kaufvertrag für ein Sondernutzungsrecht an einem PKW-Stellplatz mit Absicherung der Kaufpreiszahlung durch vorherige Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Sicherung des Verkäufers durch Vorlagesperre. Der Vertrag wird zwischen privaten Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen, sodass die Vorschriften über Verbraucherverträge (§§ 474 ff BGB) nicht anwendbar sind. Die Struktur des Vertrages ist an einen Kaufvertrag über Wohnungseigentum angelehnt (vgl. Muster 13). Sofern eine Absicherung des Käufers durch Fälligkeitsmitteilung und des Verkäufers durch Vorlagesperre nicht gewünscht werden sollte, entfallen die Abschnitte II Ziff. 1 a – c und V Ziff. 3.438) In diesem Fall sollten die Beteiligten aus Haftungsgründen auf die mit der ungesicherten Rechtsübertragung verbundenen Gefahren hingewiesen werden; ein entsprechender Vermerk ist in den Vertrag aufzunehmen. 2. Kaufgegenstand (zu Rz. 823) 845 Gegenstand des Kaufvertrages ist das mit der Wohnungseigentumseinheit des Verkäufers im Grundbuch verbundene Sondernutzungsrecht. Der Begriff des Sondernutzungsrechts (vgl. § 5 Abs. 4 WEG) wird vom Gesetz nicht definiert. Es handelt sich um eine Gebrauchsregelung, durch die den übrigen Sondereigentümern der Mitgebrauch entzogen wird (vgl. § 19 Abs. 1 WEG); darüber hinaus hat die Zuweisung des Sondernutzungsrechts nach Auffassung des Bundesgerichtshofs gesetzesändernden Charakter.439) Nach allgemeiner Auffassung kann das Sondernutzungsrecht wegen seiner Verbindung mit dem jeweiligen Wohnungs- oder Teileigentum nur an andere Mitglieder der Teileigentümergemeinschaft übertragen werden, die das Sondernutzungsrecht wiederum mit ihrem Teileigentum verbinden.440) Eine dauerhafte Auflösung der Zuordnung zu einem Teileigentum („isoliertes Sondernutzungsrecht“) ist rechtlich nicht zulässig. Dementsprechend kann das Sondernutzungsrecht nicht an Dritte außerhalb der Eigentümergemeinschaft übertragen werden. Soll für eine außenstehende Person ein Recht an einer Fläche im Bereich des Gemeinschaftseigentums geschaffen werden, so kommt nur die Einräumung einer Dienstbarkeit durch die (gesamte) Eigentümergemeinschaft in Betracht. Die Belastung eines Sondernutzungsrechts selbst mit einer Dienstbarkeit ist unzulässig.441) Allerdings kann nach neuerer Rechtsprechung ein Sondereigentum mit einer Dienstbarkeit belastet werden, deren Ausübung auf die dazugehörige Sondernutzungsfläche beschränkt wird.442) 3. Inhalt des Kaufvertrages (zu Rz. 825) 846 Rechtlich handelt es sich bei der Übertragung des Sondernutzungsrechts um eine Inhaltsänderung der beteiligten Teileigentumseinheiten (§ 5 Abs. 4 WEG). Materiellrechtlich ist die Einigung der beteiligten Eigentümer und die Eintragung in das Grundbuch erforder_____________ Siehe auch Muster bei Schneider, in: Beck’sches Formularbuch WE, E. III. 3. BGHZ 145, 158 = ZfIR 2000, 877 = NJW 2000, 3500. BGHZ 73, 145; Merle, Rpfleger 1978, 86; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rz. 2963. OLG Düsseldorf Rpfleger 1986, 376; BayObLG Rpfleger 1998, 68 f; a. A. OLG Hamm DNotZ 2001, 216; wohl auch Schneider, in: Beck’sches Formularbuch WE, E. IV., der eine Dienstbarkeit an einem Sondernutzungsrecht zulassen will, die im Grundbuch der jeweiligen Wohnungseigentumseinheit eingetragen werden soll. 442) BGH ZWE 2020, 328.

438) 439) 440) 441)

190

II. Erläuterungen

lich (§§ 873, 877 BGB).443) Die Mitwirkung der anderen Teileigentümer ist nach ganz überwiegender Auffassung entbehrlich, da diese durch die Übertragung nicht in ihren Rechten betroffen sind.444) Sofern die das Sondernutzungsrecht abgebende Teileigentumseinheit mit Grundpfandrechten belastet ist, ist nach § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG, §§ 876, 877 BGB die Zustimmung des Grundpfandrechtsgläubigers erforderlich. Gleiches gilt für andere dinglich Berechtigte.445) Formell sind für die Übertragung des Sondernutzungsrechts die Bewilligung des Eigen- 847 tümers der übertragenden Einheit gemäß § 19 GBO und die Antragstellung beim Grundbuchamt erforderlich. Hierfür ist die notarielle Beglaubigung der Unterschrift des Eigentümers der übertragenden Einheit ausreichend (§ 129 BGB). Eine notarielle Beurkundung ist für die Übertragung selbst nicht vorgeschrieben, sie ist jedoch erforderlich, wenn – wie hier – im Kaufvertrag eine Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel aufgenommen werden soll (§ 794 Ziff. 5 ZPO). 4. Absicherung der Kaufpreiszahlung (zu Rz. 826) Wie bei Kaufverträgen über Wohnungseigentum wird der Käufer durch vorherige Eintra- 848 gung einer Auflassungsvormerkung und die erforderliche Einholung der Zustimmung eingetragener Grundpfandrechtsgläubiger vor den Gefahren einer ungesicherten Vorleistung geschützt. Zugunsten des Erwerbers ist eine Vorlagesperre vorgesehen. Danach wird der Notar angewiesen, den Antrag auf Rechtsänderung erst nach Nachweis der Kaufpreiszahlung zu stellen. 5. Auflassungsvormerkung Zur Funktion der Auflassungsvormerkung siehe Muster 13 Rz. 663 und 702. Hier besteht die 849 Besonderheit, dass die Vormerkung keinen Anspruch auf Eigentumsübertragung, sondern den Anspruch auf Ablösung und Übertragung des Sondernutzungsrechts vom Sondereigentum des Verkäufers zum Gegenstand hat. Diese Ausgestaltung der Vormerkung ist nach allgemeiner Ansicht zulässig.446) Die Vormerkung ist nur bei dem Sondereigentum des Verkäufers einzutragen. 6. Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger (zu Rz. 826) Nach § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG, §§ 876, 877 BGB ist die Zustimmung von bei dem abgeben- 850 den Sondereigentum eingetragenen Grundpfandrechtsgläubigern dann erforderlich, wenn ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht übertragen wird. Die im Rahmen der WEG-Novelle 2007 eingefügte Vorschrift des § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG schützt die Grundpfandrechtsgläubiger vor der Entwertung des verpfändeten Wohnungseigentums durch den Entzug von Sondernutzungsrechten, während Inhaltsänderungen und Vereinbarungen außerhalb des Bereichs der Sondernutzungsrechte grundsätzlich zustimmungsfrei sind.447) Die Zustimmungserklärung ist in der Form des § 29 GBO abzugeben. _____________ 443) Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Kümmel, WEG, § 15 Rz. 15. 444) BGHZ 73, 145, 148; BayObLG DNotZ 1979, 307; BayObLG DNotZ 1999, 72; Bärmann/Wenzel, WEG, § 13 Rz. 121 m. w. N. 445) Hügel/Elzer, WEG, § 5 Rz. 71. 446) BayObLG DNotZ 1979, 307; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rz. 2966. 447) Vgl. Hügel/Elzer, WEG, § 5 Rz. 70 ff.

191

Muster 16: Ablösung und Verkauf eines Sondernutzungsrechts zwischen Wohnungseigentümern

Eine Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger am aufnehmenden Sondereigentum ist nicht erforderlich. Da sich die eingetragenen Belastungen gemäß § 6 Abs. 2 WEG auf das Sondernutzungsrecht erstrecken, bedarf es keiner Nachverpfändung des Sondernutzungsrechts.448) 7. Gewährleistung für Rechtsmängel (zu Rz. 830) 851 Da es sich in der Sache um einen Rechtskauf handelt, übernimmt der Verkäufer die Gewährleistung dafür, dass er zur Verfügung über das Sondernutzungsrecht berechtigt ist und das Recht frei von Rechten Dritter überträgt. Diese Verpflichtung wird dadurch abgesichert, dass die Fälligkeit des Kaufpreises von der Zustimmung des Grundpfandrechtsgläubigers zur Übertragung des Sondernutzungsrechts abhängig gemacht wird (vgl. Abschnitt II Ziff. 1 b). 8. Sachmängel (zu Rz. 831) 852 Für etwaige Sachmängel der im Bereich des Sondernutzungsrechts vorhandenen Baulichkeiten gelten bei gebrauchten Gebäuden die gleichen Grundsätze wie bei dem Verkauf von Wohnungseigentum (vgl. Muster 13 Rz. 720). Danach wird eine Gewährleistung des Verkäufers grundsätzlich ausgeschlossen. 9. Besitzübergang (zu Rz. 832) 853 Da für Sondernutzungsrechte in der Gemeinschaftsordnung regelmäßig die Verpflichtung des Berechtigten zur Kostentragung der Instandhaltung der von dem Sondernutzungsrecht betroffenen Flächen oder Gebäudeteile vorgesehen ist, sollte der Übergang der Lasten und Verkehrssicherungspflicht geregelt werden (siehe auch Muster 13 Rz. 726). 10. Kosten, Grunderwerbsteuer (zu Rz. 833) 854 Siehe zunächst Muster 13 Rz. 738 ff. Abweichung Grundbuchkosten: für die Eintragung der Rechtsänderung (KV 14160): 50.– EUR pauschal. 855 Der Verkauf eines grundbuchlich eingetragenen Sondernutzungsrechts ist grunderwerbsteuerpflichtig;449) die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung ist erforderlich (§ 22 GrEStG). 11. Umschreibungsüberwachung (zu Rz. 841) 856 Anders als beim Kaufvertrag über Grundbesitz (siehe Muster 13 Rz. 689, 754) bezieht sich die Vorlagesperre nicht auf den Antrag auf Eigentumsumschreibung, sondern auf den Antrag auf Rechtsänderung.

_____________ 448) Böhringer, BWNotZ 1993, 153, 158; Böttcher, BWNotZ 1996, 80, 92; Schneider, in: Beck’sches Formularbuch WE, E. III. 449) Boruttau, GrEStG, § 2 Rz. 202 ff.

192

Muster 17: Kellertausch zwischen Wohnungseigentümern I. Vertragstext [Urkundseingang siehe Muster 5 Rz. 392]

857

Wir schließen folgende Vereinbarung über den Tausch von Kellerräumen [Æ Rz. 870] I. Tauschgegenstand 1.

Die Beteiligten zu 1. sind Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Wup- 858 pertal von Barmen Blatt 10898 verzeichneten 255/100.000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Flur 19, Flurstück 45,

Gebäude- und Freifläche, Elisenstraße 6, groß 766 qm,

verbunden mit dem Sondereigentum an der im 1. Obergeschoss rechts vorne gelegenen Wohnung nebst Kellerräumen, im Aufteilungsplan mit Ziff. 3 bezeichnet. Im Grundbuch sind eingetragen: in Abt. II unter lfd. Nr. 4: Leitungsrecht für die W-Stadtwerke AG mit Sitz in Wuppertal in Abt. III unter lfd. Nr. 1: 120.000 EUR Grundschuld für die BBK Bausparkasse mit Sitz in Köln 2.

Die Beteiligten zu 2. sind Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Wuppertal 859 von Barmen Blatt 10896 verzeichneten 275/100.000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Flur 19, Flurstück 45,

Gebäude- und Freifläche, Elisenstraße 6, groß 766 qm,

verbunden mit dem Sondereigentum an der im 2. Obergeschoss rechts vorne gelegenen Wohnung nebst Kellerräumen, im Aufteilungsplan mit Ziff. 7 bezeichnet. Im Grundbuch sind eingetragen: in Abt. II unter lfd. Nr. 4: Leitungsrecht für die W-Stadtwerke AG mit Sitz in Wuppertal in Abt. III unter lfd. Nr. 1: 175.000 EUR Grundschuld für die Volksbank W mit Sitz in Wuppertal Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in die elektronisch geführten Grundbücher am […] feststellen lassen.

193

Muster 17: Kellertausch zwischen Wohnungseigentümern

II. Tausch 860 1.

Die Beteiligten zu 1. lösen den im Aufteilungsplan mit Ziff. 3 bezeichneten Kellerraum, der in dem dieser Urkunde als Anlage beigefügten Lageplan grün schraffiert dargestellt ist, von dem unter 1. genannten Miteigentumsanteil, mit dem er zurzeit verbunden ist, ab und übertragen ihn dem dies annehmenden Beteiligten zu 2. – mehreren zu gleichen Anteilen. Diese verbinden ihn mit dem unter 2. genannten Miteigentumsanteil, der bereits mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Ziff. 7 bezeichneten Wohnung verbunden ist. [Æ Rz. 871]

861 2.

Die Beteiligten zu 2. lösen den im Aufteilungsplan mit Ziff. 7 bezeichneten Kellerraum, der in dem dieser Urkunde als Anlage beigefügten Lageplan rot schraffiert dargestellt ist, von dem unter 2. genannten Miteigentumsanteil, mit dem er zurzeit verbunden ist, ab und übertragen ihn dem dies annehmenden Beteiligten zu 1. – mehreren zu gleichen Anteilen. Diese verbinden ihn mit dem unter 1. genannten Miteigentumsanteil, der bereits mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Ziff. 3 bezeichneten Wohnung verbunden ist.

862 3.

Den Wert der mit diesem Vertrag getauschten Räume geben die Beteiligten mit jeweils 7.000,– EUR an. Mit Rücksicht darauf, dass die Kellerräume gleichwertig sind, sind von keinem der Beteiligten weitere Gegenleistungen zu erbringen. [Æ Rz. 872] III. Grundbucherklärungen, Vollmacht, Anweisungen

863 1.

Die Beteiligten sind über die Übertragung der Kellerräume einig und bewilligen und beantragen entsprechende Eintragung in die Grundbücher [Æ Rz. 873].

864 2.

Die Beteiligten geben zu allen Löschungen, Rangänderungen und Pfandfreigaben ihre Zustimmung und beantragen, diese entsprechend den Bewilligungen der Berechtigten in das Grundbuch einzutragen. Soweit die Beteiligten selbst Berechtigte sind, bewilligen sie die Löschung der Rechte im Grundbuch.

865 3.

Der Notar wird ermächtigt, die Anträge aus dieser Urkunde dem Grundbuchamt auch einzeln oder eingeschränkt einzureichen und sie in gleicher Weise zurückzuziehen. Der Notar ist auch ermächtigt, diese Urkunde, soweit zum grundbuchlichen Vollzug erforderlich oder zweckmäßig, zu ändern und zu ergänzen.

866 4.

Die Beteiligten bevollmächtigen hiermit unter Befreiung von jeglicher Haftung –

[…], Bürovorsteherin,

–

[…], Notarfachangestellte,

–

[…], Notarfachangestellte,

alle in Wuppertal, und zwar jede einzeln und mit dem Recht, für alle Beteiligten und für Dritte zu handeln, alle zum grundbuchlichen Vollzug dieses Vertrages erforderlichen Erklärungen, Bewilligungen und Anträge einschließlich der Auflassung abzugeben und entgegenzunehmen. 867 5.

194

Zu dieser Urkunde erforderliche Zustimmungen der dinglich Berechtigten bleiben vorbehalten, sie sollen durch den beurkundenden Notar eingeholt und mit ihrem Eingang bei diesem allen Beteiligten gegenüber unmittelbar wirksam werden [Æ Rz. 874].

II. Erläuterungen

IV. Kosten, Steuern Die mit dieser Urkunde und ihrer Durchführung verbundenen Kosten sowie eine etwaige 868 Grunderwerbsteuer tragen die Beteiligten zu 1. und 2. je zur Hälfte [Æ Rz. 875]. Diese Niederschrift wurde den Erschienenen vorgelesen, von ihnen genehmigt und von 869 ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben; der als Anlage genommene Plan (Grundriss Kellergeschoss) wurde zur Durchsicht vorgelegt und genehmigt. II. Erläuterungen 1. Allgemeines (zu Rz. 857 f) Das Muster betrifft den Fall, dass zwei Wohnungseigentümer, mit deren Einheiten jeweils 870 ein Kellerraum als Sondereigentum verbunden ist, nachträglich den Tausch ihrer Kellerräume vereinbaren. Da die Kellerräume jeweils durch die Teilungserklärung mit dem Sondereigentum an der betreffenden Wohnung verbunden sind, setzt die wechselseitige Übertragung zunächst die Ablösung des jeweiligen Raums von der abgebenden Einheit voraus; anschließend wird der Raum mit der aufnehmenden Einheit verbunden. Die Mitwirkung der Eigentümer der abgebenden/aufnehmenden Einheiten ist ausreichend. Eine Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer ist nicht erforderlich, da diese nicht in ihren Rechten betroffen sind.450) Erforderlichenfalls kommt der Kellertausch auch dann in Betracht, wenn die betreffenden Einheiten in der Abverkaufsphase noch dem ursprünglichen Eigentümer gehören und andere Einheiten der Gemeinschaft bereits veräußert wurden, sodass der Weg über eine Änderung der Teilungserklärung wegen der erforderlichen Mitwirkung der anderen Eigentümer versperrt ist. Das Muster ist auch auf andere Räume als Kellerräume anwendbar, zulässig ist auch der Austausch aller Räume des Sondereigentums unter Beibehaltung der Miteigentumsanteile.451) Ein neuer Aufteilungsplan ist nicht erforderlich, da sich die Grenzen des Sondereigentums nicht verändern und sich § 7 Abs. 4 Satz 1 WEG nur auf die erstmalige Begründung von Sondereigentum bezieht. Allerdings werden in der Praxis der Grundbuchämter dennoch gelegentlich Aufteilungspläne verlangt. 2. Ablösung des Sondereigentums (zu Rz. 860 f) Die Ablösung des jeweiligen Sondereigentums von dem mit ihm verbundenen Miteigen- 871 tumsanteil ist als Inhaltsänderung des Wohnungseigentums zulässig, wenn das Sondereigentum mit einem neuen Miteigentumsanteil verbunden wird.452) Die Neuverbindung ist zwingend, da ein isolierter Sondereigentumsanteil ohne Miteigentum nicht gebildet werden kann.453)

_____________ 450) Bärmann/Pick, WEG, Vor § 10 Rz. 20. 451) BayObLG RPfleger 1984, 268. 452) Bärmann/Pick, WEG, Vor § 10 Rz. 19 m. w. N.; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 6 Rz. 4. 453) Vgl. BGHZ 73, 145; Merle, Rpfleger 1978, 86; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rz. 2963.

195

Muster 17: Kellertausch zwischen Wohnungseigentümern

3. Gegenleistung (zu Rz. 862) 872 Sofern die getauschten Kellerräume gleichwertig sind, ist die Vereinbarung einer Ausgleichszahlung nicht erforderlich. Wenn dagegen nach dem Willen der Beteiligten Wertdifferenzen auszugleichen sind, ist eine gesonderte Zahlungspflicht festzulegen. Die Zahlungsverpflichtung kann gegebenenfalls zur Sicherung des Zahlenden von der vorherigen Eintragung einer Auflassungsvormerkung und der Vorlage der erforderlichen Zustimmungserklärungen der Grundpfandrechtsgläubiger abhängig gemacht werden. 4. Auflassung, Erklärungen an das Grundbuchamt (zu Rz. 863) 873 Zur Übertragung des Sondereigentums sind nach § 4 Abs. 2 WEG, § 925 BGB die Auflassung und Eintragung in das Grundbuch erforderlich.454) 5. Zustimmung dinglich Berechtigter (zu Rz. 867) 874 Entsprechend §§ 876, 877 BGB ist die Zustimmung dinglich Berechtigter – hier der Grundpfandrechtsgläubiger – erforderlich, wenn durch eine Vereinbarung der Inhalt des Sondereigentums geändert wird.455) Die durch die Neufassung des § 5 Abs. 4 WEG eingefügte Erleichterung bedeutet keine Änderung, da sich diese lediglich auf Sondernutzungsrechte bezieht. 6. Steuern, Kosten (zu Rz. 868) 875 Die Übertragung von Sondereigentum als Tausch löst Grunderwerbsteuer aus (§ 1 Abs. 5 GrEStG). Diese entfällt, wenn der Wert des jeweils übertragenen Sondereigentums unter 2.500,– EUR liegt (§ 3 Nr. 1 GrEStG). 876 Notarkosten: Vertragsgebühr (2,0 Gebühr, mindestens 120.– EUR, Nr. 21100 KV); Wert: Kaufpreis bzw. Verkehrswert des getauschten Sondereigentums, § 47 Satz 1, 3 GNotKG; Gericht: 0,5 Gebühr je betroffenes Recht, Ziff. 14130.

_____________ 454) Schmidt, MittBayNot 1985, 244 m. w. N.; a. A. Bärmann/Armbrüster, WEG, § 6 Rz. 4. 455) Vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 6 Rz. 4; Bärmann/Pick, WEG, Vor § 10 Rz. 19 m. w. N.

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Stichwortverzeichnis

Abgeschlossenheit

32, 134, 294, 329 – abschließbarer Zugang 136 – Ausguss 136 – Einzelgaragen 263 – Küche 136 – Prüfung durch Grundbuchamt 143 – Toilette 136 – Wasserversorgung 136 Abgeschlossenheitsbescheinigung 134 – Allgemeine Verwaltungsvorschrift 134 Ablösung Sondernutzungsrecht 825, 844 Abrechnung, jährliche – Einnahmen-/Ausgabenüberschussrechnung 288 AGB – Kontrolle von Gemeinschaftsordnungen 7, 119 – Kontrolle von Teilungserklärungen 7 AGB-Vertrag 688 Änderung der Gemeinschaftsordnung – Beschluss 121, 287 – Mehrheit 121, 287 – notarielle Vereinbarung 122 Änderung Teilungserklärung – Anpassung Kaufverträge 388 – Form 390 Anlagen 150 Anliegerkosten 681 Ansprüche gegenüber Dritten 342 Antenne 170 Aufhebung Wohnungseigentum 621 ff – Bruchteilseigentum 621 – Einigung 643 – Eintragung 643 – Form 643 – Grundbuchstand 625, 644 – Schließung Wohnungsgrundbücher 645 – Zustimmung dinglich Berechtigter 638, 644 Aufhebungsvertrag 628 Auflassung 685, 744 – Umschreibungsüberwachung 689 – Vorlagesperre 689, 751

Auflassungsvormerkung 663, 702 – Abtretung des Auflassungsanspruchs 686, 750 – Löschung nach Eigentumsumschreibung 686 – Löschungsvollmacht 688, 753 – Zwischeneintragung 686, 748 Aufteilung – vorläufige Pläne 353, 370 Aufteilung durch Vertrag 392, 429 – Einigung § 4 Abs. 2 Satz 1 WEG 395, 432 – Einräumung von Sondereigentum 395, 429 – Form 432 – Gesamthandseigentum 433 – Inhaltsänderung 436 – Miteigentum 433 – Übertragung Miteigentumsanteile 435 – Zustimmung Grundpfandrechtsgläubiger 431 Aufteilung Wohnungserbbaurecht – Abgeschlossenheit 454, 507 – Aufteilungsplan 458, 508 – Bezeichnung 455 – Grundbucherklärungen 146 ff, 463 Aufteilungsplan 31, 134, 293, 324 – endgültiger 384, 391 – Identität 375 – Identitätserklärung 375 – Nachtragsurkunde 382 – vorläufiger 359, 374 Auseinandersetzung Wohnungseigentum 632 – Anliegerbeiträge 650 – Auflassung 637, 657 – Besitzübergang 653 – Bruchteilsgemeinschaft 632 – Erschließungskosten 650 – Genehmigungen 639 – grundbuchlicher Vollzug 637 – Grunderwerbsteuer 636 – Kosten 636 – Lastenfreistellung 633, 647 – Lastenverteilung 633 203

Stichwortverzeichnis

– Mängelrechte 635 – nicht eingetragene Belastungen 635 – Schenkungsteuer 634, 356 – Zinsen, Steuern, Abgaben 635, 650 Auseinandersetzungsvertrag – Auflassung 646 – Baulasten 649 – Belastungen 647 – Besitz und Gefahr 653 – Dienstbarkeiten 649 – Grundbucherklärung 657 – Grundstücksgröße 622 – Haftung, Kosten und Steuern 654 – Lastenverteilung 647 – Mängelrechte 648 – nachbarrechtliche Beschränkungen 649 – Notarkosten 654 – Nutzung und Lasten 653 – Schuldübernahme 633 – Unbedenklichkeitsbescheinigung 655 – Verkehrssicherungspflicht 653 – Wohn- und Nutzfläche 643 Ausländer 170 Außenflächen 136, 171

Beschlusszuständigkeit 278 ff – Instandhaltung 86 – Kostenverteilung 121, 283 Besitzübergang – Eigentümerversammlung 627 – Gefahr 726 – Gefahr- und Lastenübergang 726 – Instandsetzungsrücklage 732 – Lasten 726 – Nutzung 726 – Rechtsverhältnis zur Eigentümergemeinschaft 730 – rückständige Verwaltungsbeiträge 733 – Sachgefahr 726 – Stimmrecht Eigentümerversammlung 734 – Verkehrssicherungspflicht 726 – Verwaltungsvermögen 732 – Vollmacht 734 – Widerrufsbefugnis 735 Besitzüberlassung – Zustimmungsvorbehalt 448 Bruchteilsgemeinschaft – Aufhebung 19

Bauliche Veränderung

Dachaufstockung

69 ff, 196 ff – Anpassung an Stand der Technik 196 – Mehrheitsbeschluss 197 ff – modernisierende Instandsetzung 205 – ordnungsgemäße Verwaltung 69 – Zustimmung der Eigentümer 198 ff Baumaßnahme – Beschreibung 192 – nachträgliche 176 Bauordnungsrechtliche Bestimmungen – Denkmalschutzvorschriften 176 Beglaubigungsvermerk 595, 603 Begründung von Sondereigentum 398, 432 Belastung – altrechtliche Dienstbarkeit 721 – nachbarrechtliche Wegerechte 721 – nicht im Grundbuch eingetragene 721 – Übernahme 725 Beschaffenheitsvereinbarung 671, 719 Beschluss-Sammlung 110, 261

204

528, 539 baurechtliche Zulässigkeit 550 Befugnis 539 Kostentragung 546 nachträgliche 539 öffentlich-rechtliche Genehmigungen 550 – rechtliche Zulässigkeit 539 – Reservefläche 539 – technische und statische Durchführbarkeit 550 – Vollmacht 544 Doppelstockgarage 139 Duplexparker 139 Durchführungsvollmacht 544 – – – – –

Eigentümerbeschluss – Bevollmächtiger 106, 258 – Instandhaltung 223 – Kostenverteilung 86, 225 – Schriftform 109, 260 Eigentümergemeinschaft 514

Stichwortverzeichnis

Eigentümerversammlung 98 ff, 242 ff – außerordentliche 244 – Beistand 256 – Beschlussfähigkeit 102, 248 – Beschlussfassung 242 – Bevollmächtigter 256 – Einberufung 101, 245 ff – Einberufungsfrist 247 – Einladungsfrist 99 – Form der Einberufung 246 – Kopfprinzip 252 – mehrere Eigentümer 255 – Niederschrift 109, 260 – Online-Teilnahme 258 – Schriftform 260 – Stimmengleichheit 251 – Stimmenmehrheit 250 – Stimmrecht 104, 252 – Textform 98 – Ungültigkeit von Beschlüssen 259 – Vertretung 256 – Vertretungsnachweis 256 – Verzicht 285, 353, 378 – Verzicht auf Abhaltung 352 – Vorsitz 103, 249 – Wohnungseigentümerbeschluss 107 ff, 453 Eintragungsantrag 36, 146 Entwurf 804 Eintragungsbewilligung 146 Entziehung des Sondereigentums 84, 218 – Belästigung 220 – Drittverhalten 221 – Durchsetzung 218 – mehrere Eigentümer 224 – Pflichtverletzung 218 – unverschuldete Störung 218 – unzulässige Nutzung 222 – Unzumutbarkeit 218 – vereinbarungswidrige Nutzung 222 – Verletzung von Instandhaltungspflichten 223 – Verpflichtung zur Rücksichtnahme 220 – Zahlungsverzug 219 – Zweckentfremdung 222 Erbbaurecht – Entziehung 497

– Pflichtverletzung 497 – Veräußerung 486 Erbbaurechtsvertrag – Zweckbestimmung 477, 515 Erbbauzins 507 Erschließungskosten, Anliegerbeiträge 681, 736 – Ausbauzustand 681 – öffentliche Last 737 – Rückstände 737 Erwerbsrecht 79, 213

Finanzierungsgrundschuld – Mitwirkung Verkäufer 688, 753 Finanzierungsvollmacht – Abtretung Auszahlungsanspruch 753 – Einschränkung Sicherungszweck 753 – Sicherungszweck 753

Garantiehaftung 670, 718 Garagenstellplätze – Abgeschlossenheit 138 – außerhalb des Gebäudes 138 – Carports 138, 178 f f – dauerhafte Markierungen 138 – Doppelstockgarage 139 – Parkhausoberdeck 138 Gartenfläche 55, 171 – Gestaltung 335 ff – Sondereigentum 171 Gemeinsamer Bevollmächtigter 105 Gemeinschaftliches Eigentum 49 Gemeinschaftseigentum 49, 155 – Abrenzung Sondereigentum 50, 157 Gemeinschaftsordnung 46 – AGB-Kontrolle 119 Genehmigungen 778, 802 Getrennte Verwaltung 480 – bauliche Veränderungen 341, 481 – getrennte Instandhaltungsrücklage 480 – Tiefgarage 480 Gewährleistung – Ausschluss 720 – Baulasten 721 – Grundstücksgröße 720 – Lastenfreistellung 722 – nicht eingetragene Dienstbarkeiten 721 205

Stichwortverzeichnis

– Wohn- und Nutzfläche 720 Gewerbliche Nutzung 344 Grundbucheinsicht – Durchführung 660, 695 Grundbucheintragung 541 Grundbucherklärung 17, 719 – Anträge 685, 744 – Bewilligungen 685, 747 – Löschung Vormerkungen 686 Grundbuchinhalt 28, 660 Grunderwerbsteuer – gesamtschuldnerische Haftung 757 – Unbedenklichkeitsbescheinigung 756 Grundstück – Realteilung 19

Haftung – Erfüllungsgehilfe 209 – Garantiehaftung 718 – gesamtschuldnerische 215 Haftung des Sondereigentümers 190 Hinterlegung 762, 785

Instandhaltung und Instandsetzung

63 ff, 192 ff – Beschluss 193 – Gemeinschaftseigentum 192 – Großreparaturen 195 – Instandhaltungsrückstellung 68, 195 – Kosten 66 – Nachteile 193 – Teileigentümergemeinschaft 414 – Überwachungsbefugnis 44 – Umfang 193 – Verwalterbefugnisse 65, 194 Instandhaltung und Kostentragung, getrennte 304, 331 Instandhaltungsrücklage – keine Auseinandersetzung 62, 189 – Übergang auf Käufer 732 Instandhaltungsrückstellung 63, 192 – getrennte 304, 331

Kaufpreis – – – –

206

698 ff Fälligkeit 662, 698 ff Fälligkeitsmitteilung 663, 699 Lastenfreistellungsunterlagen 663, 704 Nachweis Verwalterbestellung 663, 705

– Räumung 663, 710 – Verwalterzustimmung 663, 705 – Verzinsung 664, 711 – Vormerkung 663, 702 Kaufpreisfälligkeit 663, 709 – Ablösebetrag 704 – Auflassungsvormerkung 663, 702 – Fälligkeitsmitteilung 663, 699 – Lastenfreistellung 704 – Löschung, Belastungen 704, 722 f – nachträgliche Belastungen 702 – nachträgliche Verfügungsbeschränkungen 702 – Räumung 710 – Treuhandauftrag 704 – Vorleistung 699 Kaufpreisfinanzierung 688, 753 Kaufpreiszahlung – Bankverbindung 712 – Basiszinssatz 711 – Nachweis geringeren Zinsschadens 791 – nicht fristgerechte 789 – Verzinsung 711, 789 Kaufvertrag 659 ff – Auslagen 687 – Direktzahlung 662, 698 – Einbauküche 698 – Form 694 – Grunderwerbsteuer 691, 757 – Kaufgegenstand 660, 695 – Kaufpreis 698 – Kosten 738 – Kosten, Steuern 682, 783 – Lastenfreistellung 704 – selbstgenutztes Wohnungseigentum 675, 710, 727 – Vertragsgebühr 739 – Vollzugsgebühr 739 Kellertausch 857, 870 ff Kosten – Aufteilung gem. § 3 WEG 410, 442 – gesamtschuldnerische Haftung 757, 781 – Hinterlegungsgebühr 801 – Teilungserklärung gem. § 8 WEG 41, 148 – vertragliche Aufteilung 410, 442

Stichwortverzeichnis

Kosten und Lasten – Umwandlung Teileigentum 566 ff Kosten und Steuern 682, 783 Kosten- und Lastentragungspflicht – vor Bezugsfähigkeit 546 Kostenregelung – Änderung 450 Kostentragung – abweichende Regelung 227 ff – getrennte 331, 480 – Miteigentumsanteil 86, 226 – Verteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 2 WEG 226 Kostentragungspflicht – Aussetzung 546

Lasten und Kosten

225 ff – Änderung Kostenverteilungsschlüssel 226 – bauliche Veränderungen 69, 196 – Beschluss 200 – Betriebskosten 228 – Heizung 230 – Sondernutzungsrecht 173 ff, 339 – verbrauchsabhängige Nebenkosten 88 – Verwalterkosten 89 – Warmwasserversorgung 87 – Zentralheizung 87, 230 Lastenfreistellung 704

Mehrfamilienhäuser – getrennte Verwaltung 480, 516 – Teileigentümergemeinschaft 480 Mehrhausanlage 323 Mehrheit von Berechtigten – Bevollmächtigte 80, 215 Mehrheit von Berechtigten an einem Wohnungseigentum – Haftung 80, 215 – Vollmacht 255 Mietverhältnis 772, 798 – Änderung 800 – Kaution 773, 798 – Kündigung 773 – Mietervorkaufsrecht 788 – Mietrückstände 799, 773 – öffentliche Mietpreisbindungen 773, 729

– Räumung 710 – Übernahme 798 – Veräußererhaftung 798 – Wohnungsbindung 773 Miteigentum 11 Miteigentum nach Bruchteilen 19 Miteigentumsanteil 226 ff – Änderung des Kostenverteilungsschlüssels 227 – Festlegung 226 – Heizkostenverordnung 230 – Heizung 230 – tatsächliche Inanspruchnahme 233 – übermäßige Nutzung 234 – überproportionaler 542, 549 – verbrauchsabhängige Kosten 231 – Vergrößerung Wohn-/Nutzfläche 175, 539 – Verwaltungskosten 232 – vorläufige Verbindung 542, 549 – vorübergehende Verbindung 542, 549 – Warmwasser 230

Nachträglich errichtete Gebäude 307 Name Wohnungseigentümergemeinschaft 34, 145 Niederschrift 127, 151 Notaranderkonto 785 ff – Auszahlungsanweisung 786 – Auszahlungsvoraussetzungen 787 – öffentlich-rechtliche Verwahrungsanweisung 785 – Sicherungsinteresse 785 – zivilrechtliche Verwahrungsvereinbarung 785 Notarielle Beurkundung – Kaufvertrag Grundbuchstand 660 Nutzung 52, 162 – Alleineigentum 310, 345 – Art und Umfang 310, 345 – Außenantennen 170 – Ausübung eines Berufes oder Gewerbes 164 – gewerblicher Zweck 59 – Satellitenschüsseln 54, 170 – Schilder 54, 170 – Wohnzwecke 53, 164 – Zustimmung 164, 414, 443 207

Stichwortverzeichnis

Öffnungsklausel

121, 278, 604 – Änderung Gemeinschaftsordnung 555 – Änderung Teilungserklärung 619 – inhaltliche Anforderungen 616 – Kosten 283 – laufende Verwaltung 222 – Mehrheit 617 – Mehrheitsprinzip 617 – nachträgliche Aufnahme 609 – notarielle Vereinbarung 613 – Pseudovereinbarung 279 – sachlicher Grund 616 – Sondernutzungsrechte 618 – vereinbarungsändernde Beschlüsse 281 – Zitterbeschluss 279 – Zustimmung dinglich Berechtigter 619

PKW-Stellplätze

178 Pläne 133 Planung – Änderung 529, 539

Rangrücktritt 441 Rangvorbehalt 465 Räumung – Zwangsvollstreckung 675 Rechtsfähigkeit WEG 13 Reihenhausanlage 289, 323 ff – Auflösung der Gemeinschaft 267 – bauliche Änderungen 340 – Bildung von Sondereigentum 274 – Instandhaltungsrücklage 68, 195 – Instandhaltungsrücklage, Verzicht 332 – keine Verwalterbestellung 334 – nachbarrechtliche Bestimmungen 341 – Realteilung 323 – Sondernutzungsrecht 323, 339 – Sondernutzungsrechte an Gebäudeteilen 339, 368 – Sondereigentum an Teilflächen 336 – Sondernutzungsrechte an Teilflächen 337 – Wiederaufbauverpflichtung, Ausschluss 305, 333 – wirtschaftliche Trennung 304, 331 – Zuwegung 336 Rücktrittsrecht 667 f, 715, 766, 793 208

Sachmangel

720 ff, 794 – Belastungen und Beschränkungen 722 – grob fahrlässige Pflichtverletzung 769, 795 – Grundstücksgröße 720 – Nutzfläche 720 – Offenbarungspflicht 720 – unsichtbarer Sachmangel 720, 795 – verborgener Mangel 720 – Verletzung der Gesundheit 720, 795 – Verbrauchervertrag 784 – vorsätzliche Pflichtverletzung 795 – Wohnfläche 720 – Zinsen, Steuern und Abgaben 737 Salvatorische Klausel 43, 149 Schadensersatz 668, 715 Schilder – unzumutbare Beeinträchtigung 170 Schlussvermerk 44, 151 Sondereigentum 11, 50, 55 – Abgrenzung Gemeinschaftseigentum 155 – Außenflächen 55, 171 – Balkone 158 – Carports 178 – Deckenputz 50 – Entwässerungsleitungen 50 – Fußbodenbelag 50 – Innentüren 50 – Loggien 158 – Stellplätze 138 – Versorgungsleitungen 50 – vertragliche Einräumung 398 – Wandputz 50 – Wohnungsabschlusstüren 50 – Zwischenwände 50, 159 Sondereigentümer, Unerreichbarkeit – Bevollmächtigter 83, 217 Sondernutzungsrecht 57, 175, 176, 304, 331 – Ablösung 825 ff – allgemeine Nachbarvorschriften 339, 340 – Ausbaubefugnis 57, 173 – Baurecht 176 – Bebauung, Änderung 242 – Bestellung 173 – Bezugnahme auf Plan 173

Stichwortverzeichnis

– – – – – – – – – – – –

Carports 178 Fassade 58, 177 Gartenfläche 172 Gebäudeteile 304, 331 Mitbesitzverhältnis 483 Miteigentümervereinbarung 133 öffentlich-rechtliche Genehmigung 57 Spitzboden 57, 173 Stellplätze 60, 173 Teilungserklärung 57, 173 ff Tiefgarage 485 Verbindung mit Sondereigentum 825, 844 – Verkauf 822 ff – vorsorgliche Bestellung 173 – Zuordnungsbefugnis 60, 174 Spitzboden – bauliche Veränderungen 57 – Kostenverteilung 175 Stellplätze – Kostentragung 171 – Lageplan 171 – nachträgliche Zuordnung 183 – Sondereigentum 179 ff – Zuweisung 180 – Zuweisung auf Vorrat 183 Stimmrecht 104, 252 – Ausschluss 545 – Umwandlung Teileigentum 565 – vermindertes 539, 545

Tausch Kellerräume 858 ff Teileigentum 552 ff – Abgeschlossenheit 137 – Begriff 154 – Nutzung 165 – sittenwidrige Nutzung 165 – Umwandlung Wohnungseigentum 551 Teileigentümergemeinschaft – getrennte Kostentragung 516, 520 – Sondernutzungsrecht 519 – Versammlung 526 – Wiederaufbau 523 Teilerbbaurecht 472, 513 Teilung 28, 128 ff – Erhaltungssatzung 124 – öffentlich-rechtliche Genehmigungspflicht 124

– Vollzug 358, 377 – vor Eigentumserwerb 353 ff – Zustimmung Grundpfandrechtsgläubiger 131 Teilungserklärung 124 ff – Änderung 8, 475 – Belastungen 131 – Bezugnahme nach § 13a BeurkG 305 – Eintragungsantrag 36, 146 – Ergänzung 382 ff – Form 127 – inhaltliche Anforderungen 128 – Kosten 41 – mehrere Gebäude 132 – Mindestinhalt 353 – nach § 3 WEG 392 ff – öffentliche Beglaubigung 127 – vor Erteilung der Baugenehmigung 132 – zu erstellende Gebäude 132 – zweistufige 531, 544 Teilungserklärung, kurze 353 Teilungserklärungsänderung 279 ff, 382 ff Teilungsobjekt – zu erstellende Gebäude 323 Tiefgarage – Sondereigentumseinheiten 517 – Sondernutzungsrechte 518

Umwandlung Teileigentum – – – – – – –

Änderung Teilungserklärung 558 Auschluss Stimmrecht 581, 586 bauliche Veränderungen 561 einseitige Erklärung 558 Kostentragungspflicht 561 ff Lastenfreiheit 563 nachträgliche Umwandlung von Teileigentum 551 ff – öffentlich-rechtliche Genehmigungen 562 – rechtliche Zulässigkeit 561 – Stimmrecht 565 – technische und statische Durchführbarkeit 561 – Vollmacht 564 Unbedenklichkeitsbescheinigung 756 Unerreichbarkeit 217 Unterteilung Wohnungseigentum 568 ff – Abgeschlossenheit 585

209

Stichwortverzeichnis

– Anlegung Wohnungsgrundbücher 588 – Belastung 584 – Form 582 – Grundbucheintragung 588 – grundbuchmäßige Bezeichnung 583 – Kosten 576, 589 – Sondernutzungsrecht 586 – Stimmrecht 587 – Stimmrecht Untereinheit 581 – Stimmrechtsausübung 581 – Zustimmung 581

Verantwortlichkeit gegenüber Dritten 74, 208, 308 Veräußerung des Sondereigentums – Auseinandersetzung von Verwaltungsvermögen 62, 190 – Zustimmung des Verwalters 61 – Zustimmungsvorbehalt 346 Veräußerung des Wohnungseigentums 61, 190 Veräußerungsbeschränkung – Eintragung 418, 445 – wichtiger Grund 446 – Zustimmungserfordernis 445 ff – Zustimmungsverweigerung 445 Verbindlichkeiten Eigentümergemeinschaft 731 Verbrauchervertrag 784, 795 Vereinigung Wohnungseigentum – bauliche Veränderung 590, 597 – Beglaubigungsvermerk 595 – Deckendurchbruch 597 – Form 2, 598 – Kosten 603 – tragende Wände 597 – Zustimmung Wohnungseigentümer 599 Vermietung Sondereigentum – Zustimmungsvorbehalt 448 Versicherung – Auswahl 76, 211 – ordnungsgemäße Verwaltung 210 – Zurechnung von Mehraufwand 212 Versicherung, getrennte 403 Versicherungen – Gebäudeversicherung 75

210

– Haftpflicht 75 – Verwalter 76 – Wohngebäudeversicherung 493 Vertretungsbescheinigung 97 Verwalter 116, 262 ff – Abberufung 266 – Abberufung, vorzeitige 266 – Befreiung von § 181 BGB 118, 209 – Befugnisse 116, 117, 209 – Bestellung 111, 262 – Einziehung von Forderungen 117 – Einziehung von Zahlungen 271 – Entgegennahme von Zustellungen 271 – Erweiterung Vertretungsmacht 117, 209 – Hausordnung 117, 272 – Hausrecht 117 – Niederschrift über die Versammlung 109 – Prozessvollmacht 117 – Untervollmacht 118 – Versicherung 76, 211 – Verträge 270 – Vertragsschluss 268 – Vertretungsbefugnis 269 – Verwalternachweis 663, 705 – Verwaltervertrag 115, 268 – Weisungen 267 – wiederholte Bestellung 265 – Willenserklärung 270 – Zeitraum 264 Verwalterzustimmung 418, 705 – Berechtigung des Verwalters 705 – Nachweis 708 – Nutzungsänderung 130 – Protokoll Eigentümerversammlung 708 Verwaltungsbeirat 210, 276 – Teileigentümergemeinschaft 527 Verweisung – auf Teilungserklärung 807, 819 – einbezogene Niederschrift 807 – Verzicht auf Vorlesen/Beifügen 820 Verzinsung – geringerer Zinsschaden 791 Vollmacht 39, 147, 734 – Nachweis 119

Stichwortverzeichnis

Vollstreckungsunterwerfung 666, 713 – Kaufpreiszahlung 713 – Nachweisverzicht 714 – Räumung 728 – Zinsbeginn 713 Vollzugsvollmacht 147, 821 Vorbefassungsvermerk 659 Vorkaufsrecht 402, 437 – Aufteilungsvertrag 788 – Ausübung 788 – Beantragung Rechtsänderung 439 – Bewilligung 405 – Einigung § 4 Abs. 1 WEG 403 – Übersendung Vertrag 779 Vorlagesperre 744 Vorläufiger Aufteilungsplan – Aufhebung 388

WEG

1 – dispositive Bestimmungen 119 WEMoG 1 – Beschlusskompetenzen der Eigentümerversammlung 207, 228, 242 ff – Beschluss-Sammlung 261 – Haftungsverfassung 13, 731 – Rechtsfähigkeit 13 – Verwalterbestellung 111, 262 – Zustimmung Grundpfandrechtsgläubiger 788 Wiederaufbau 493, 523 – Kosten des Wiederaufbaus 79, 213 – Wiederherstellungspflicht 213 Wirtschaftsplan 93 – Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung 111, 262 Wirtschaftsplan und Abrechnung – Aufrechnung 93

– Verzugszins 96 – Wirtschaftsjahr 93 – Wohngeld 94 – Zurückbehaltungsrecht 97 Wohngeldrückstände – gesamtschuldnerische Haftung 190 – Haftung 190 Wohngeldzahlung – Aufrechnung 241 – Lastschriftverfahren 239 – Leistungszeit 240 – Zurückbehaltung 241 Wohnung – gewerbliche Nutzung 164 Wohnungsbindung 675, 729 Wohnungsbindungsgesetz 675, 729 Wohnungseigentum 1, 136 ff – Anlegung Grundbuchblatt 37, 146 – Begriff 1 – Bildung 817 ff – vermietetes 788 Wohnungseigentumseinheit – künftige 469 Wohnungseigentumsgesetz siehe WEG Wohnungserbbaurecht 454, 507 – Aufteilung 457, 508 – Erbbaurechtsvertrag 515 – Erbbauzins 477 – Erbbauzinsreallast 525 – Kosten 525 Wohnungsgrundbuch – Schließung 645

Zinsen, Steuern, Abgaben 724 Zwangsvollstreckung 713 Zweifamilienhaus – Miteigentümer 433 Zweiwochenfrist 782, 804

Zusätzlicher Service im Internet Die Vertragsmuster sind unter der Internetadresse http://www.rws-verlag.de/vk-weg_4 für Sie abrufbar.

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