Das Wohnungseigentum im System des Bürgerlichen Rechts [1 ed.] 9783428443505, 9783428043507

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WERNER MERLE

Das Wohnungseigentum im System des bürgerlichen Rechts

Schriften zum Bürgerlichen Recht Band 52

Das Wohnungseigentum im System des bürgerlimen Rechts

Von

Dr. Werner Merle Profe••or an der Universität Mainm

DUNCKER

&

HUMBLOT

I

BERLIN

Als Habilitationsschrift auf Empfehlung des Fachbereichs Rechts- und Wirtschaftswissenschaften der Johannes Gutenberg-Universität, Mainz gedruckt mit Unterstützung der Deutschen Forschungsgemeinschaft

Alle Rechte vorbehalten

© 1979 Duncker & Humblot, Berlln cU

Gedruckt 1979 bei BerlIner Buchdruckerei Union GmbH., Berlln 61 Printed in Germany ISBN 3 428 04350 2

Vorwort Die vorliegende Arbeit wurde im WS 1977/78 vom Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften der Johannes Gutenberg-Universität in Mainz als Habilitationsschrift angenommen. Rechtsprechung und Literatur bis Oktober 1978 sind weitestgehend noch berücksichtigt. Es ist mir ein Bedürfnis, an dieser Stelle meines Lehrers Professor Dr. Horst Bartholomeyczik dankbar zu gedenken, der mein Interesse für die Rechtswissenschaft geweckt und meine ersten wissenschaftlichen Schritte wohlwollend gelenkt hat. Herrn Professor Dr. Otto Mühl und Herrn Professor Dr. Johannes Bärmann danke ich herzlich für die großzügige Förderung, die sie mir zuteil werden ließen, für das verständnisvolle Interesse, mit dem sie meine Arbeit begleitet haben und für viele wertvolle Anregungen. Herzlich verbunden bin ich auch Herrn Professor Dr. Walther Hadding für anregende Diskussionen und manch' weiterhelfendes Gespräch. Der Deutschen Forschungsgemeinschaft schulde ich Dank für die Unterstützung bei der Drucklegung dieser Arbeit. Ich widme diese Schrift meiner Frau. Mainz, im Oktober 1978

Werner Merle

Inhaltsübersicht Einleitung ............................................................

13

§ 1. Zur Dogmatik des Raumeigentums seit dem 19. Jahrhnndert

I. Einführung 11. Raumeigentum in den deutschen Ländern ..........................

16

17

1. Das gemeine Recht ............................................

17 2. Baden 18 a) Das Raumeigentum im Landrecht ............................ 18 b) Zur Dogmatik des badisch-französischen Raumeigentums .... 20 3. Hessen ........ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 20 4. Bayern ........................................................ 22 a) Die Gesetzgebung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 23 b) Die Rechtsprechung..... ... .... ... .......... .... . . .. ..... . ... 24 c) Zur Dogmatik .............................................. 26 5. Württemberg .................................................. 27 6. Preußen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 29 a) Das Schrifttum .............................................. 29 b) Die Rechtsprechung ........................................ 30 c) Partikulare Erscheinungen .................................. 32 7. Die thüringischen Staaten .................................... 32 III. Raumeigentum nach Inkrafttreten des BGB ........................

33

1. Das Einführungsgesetz zum BGB ..............................

2. Ausführungsbestimmungen der Länder ........................ a) Hessen ...................................................... b) Bayern .................................................... c) Württemberg ................................................ 3. Die Entwicklung bis zum Inkrafttreten des WEG ..............

33 34 34 35 35 36

IV. Stockwerkseigentum und Wohnungseigentum ......................

38

1. Die Miteigentumstheorie ..... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Die Sondereigentumstheorie .................................... 3. Die Gesamthandstheorie ........................................ 4. Resümee . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

39 39 40 41

Inhaltsübersicht

8

§ 2. Der Gegenstand des Sondereigentums

I. Die gesetzliche Regelung ..........................................

43

11. Der Raum als körperliches Objekt ................................

44

111. Die Wohnung als Gegenstand......................................

46

1. Die Bestimmbarkeit der Wohnung

............................ a) Individualisierung bei zusammengesetzten Sachen..... . .. .... b) Individualisierung bei Grundstücken ...................... c) Individualisierung der Wohnung ............................

46 47 47 48

2. Der Grundsatz "superficies solo cedit" .......................... a) Scheinbestandteile nach § 95 BGB .......................... b) Der entschuldigte überbau .................................. c) Der Eigengrenzüberbau ...................................... d) Ergebnis .................................................... 3. Die Realteilung einer Sacheinheit .............................. a) Der unentschuldigte überbau ................................ b) Der Grenzbaum ............................................ c) Ergebnis .................................................... 4. Der Regelungszweck der §§ 93 ff. BGB ..........................

49 49 50 50 51 51 51 51 51 52

IV. Folgerungen für das Sondereigentum ..............................

53

1. Die Abweichung von § 93 BGB ................................

53 55 58

2. Die Sondereigentumsfähigkeit unwesentlicher Bestandteile 3. Der Gegenstand des Sondereigentums als bewegliche Sache .... § 3. Die sachenrecbtllche Einordnung des Sondereigentams

I. Das Sondereigentum als beschränktes dingliches Recht ............

60

11. Das Sondereigentum als bürgerlich-rechtliches Eigentum ..........

62

1. Der bürgerlich-rechtliche Eigentumsbegriff ....................

2. Der Inhalt des Sondereigentums ................................ 3. Die Verfügungsbefugnis ........................................ 4. Einschränkungen der Verfügungsfreiheit ........................ a) Wohnungseigentum als Ober- und Untereigentum ............ b) Das Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG ................ c) Der Veräußerungszwang nach § 18 WEG ....................

62 63 64 65 65 67 69

5. Ergebnis

....... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

70

111. Die Zuordnung des Sondereigentums ..............................

71

1. Alleinige oder gemeinschaftliche Zuordnung .................... 2. Gemeinschaftliche Zuordnung und inhaltliche Gestaltung.... . ...

71 74

IV. Ergebnis ..........................................................

75

Inhaltsübersicht

9

§ 4. Der Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums

I. Das Grundstück ..................................................

76

I!. Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes ....................

78

II!. ,Gemeinschaftliches Eigentum kraft Vereinbarung.... . ... ...... .. ..

80

IV. Ergebnis ..........................................................

81

§ 5. Das Verwaltungsvermögen

I. Der Umfang des Verwaltungsvermögens ..........................

82

1. Begriff ........................................................

82 2. Gegenstände des Verwaltungsvermögens ........................ 83 a) Sozialansprüche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 b) Rechte aus Verwaltungsrechtsgeschäften .................... 84

I!. Problematik und Meinungsstand ..................................

84

1. überblick ......................................................

84 85 85 86

2. Rechtsfolgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. a) Veräußerung und Belastung des Wohnungseigentums ........ b) Veräußerung und Belastung des Verwaltungsvermögens ...... c) Zwangsvollstreckung in Wohnungseigentum und Verwaltungsvermögen .................................................. II!. Kritik der bisherigen Lösungsversuche ............................ 1. Das Verwaltungsvermögen als Teil des gemeinschaftlichen Eigen-

87 88

tums .......................................................... a) Die Begründung von Bärmann und Pick .................... b) Die Begründung von Diester ................................ c) Die Begründung von Schulze-Osterloh ...................... 2. Das Verwaltungsvermögen als Zubehör........................

88 89 91 92 94

3. Das Verwaltungsvermögen in der Immobiliarvollstreckung ....

96

IV. Die Beteiligung am Verwaltungsvermögen als Grundstücksbestandteil .................................. ..... ......... . . ... ..... . .. ... 98 1. Bestandteile nach § 96 BGB ....................................

99

2. Die Beteiligung am Verwaltungsvermögen als subjektiv-dingliches Recht .......................................................... a) Die Beteiligung an Sozialansprüchen ........................ b) Die Beteligungen an Verwaltungsrechtsgeschäften ............ aa) Verwaltungsrechtsgeschäfte aufgrund von Beschlüssen .... bb) Verwaltungsrechtsgeschäfte aufgrund von Vereinbarungen

101 101 101 101 102

10

Inhaltsübersicht ce) Verwaltungsrechtsgeschäfte und Sondernachfolger 103 dd) Der übertragungstatbestand des § 10 Abs. 4 WEG ........ 105 c) Ergebnis .................................................... 107

V. Die Rechtsfolgen als Kontrolle der Auslegung ...................... 107 1. Der Umfang der Fiktion ........................................ 107

2. Verfügungen über das Wohnungseigentum ...................... 109 3. Verfügungen über die Beteiligung am Verwaltungsvermögen .... 110 4. Die Interessenlage .............................................. 110 VI. Ergebnis .......................................................... 113

§ 6. Die Zuordnung der gemeinschaftlithen Rechte

1. Die gemeinschaftliche Zuständigkeit .............................. 114

II. Das gemeinschaftliche Eigentum .................................. 115 1. überblick: ...................................................... 115

2. Gesamthänderische Bindung des gemeinschaftlichen Eigentums .. 116 3. Das gemeinschaftliche Eigentum als Bruchteilseigentum ........ 120 4. Ergebnis

122

III. Das Verwaltungsvermögen ........................................ 123 1. Problem und Meinungsstand .................................. 123

2. Kritik der bisherigen Lösungsversuche

126

3. Gesamthands- oder Bruchteilsprinzip

129

4. Gesamthänderische Bindung kraft Gesellschaftsrecht ............ 131 5. Die Konkurrenz zwischen den §§ 741 ff. und den §§ 705 ff. BGB .. 133 6. Ergebnis

135

IV. Gemeinschaftliche Rechte kraft Gesetzes .......................... 136 1. Das Zuordnungsprinzip ........................................ 136

2. Die Richtigkeitskontrolle ........... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 136 a) Die Rechtsfolgen ............................................ 136 b) Die Interessenlage .......................................... 137 3. Folgerungen

139

V. Ergebnis und Folgerungen ........................................ 140

Inhaltsübersicht

11

§ 7. Die Mitgliedschaft des Wohnungseigentümers

I. Der Meinungsstand ................................................ 142 H. Das Rechtsinstitut der Mitgliedschaft .............................. 142 1. Die Problematik. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 142

2. Kriterien der Mitgliedschaft .................................... a) Mitgliedschaft und Verband ................................ b) Die Dauer der Personenvereinigung ........................ c) Personen- und vermögensrechtliche Elemente ................ d) Die Treuepflicht ............................................ 3. Die Auffassung von Larenz .................................... 4. Mitgliedschaft und gesetzliches Schuldverhältnis ................ 5. Ergebnis

144 144 145 145 147 148 149 150

HI. Die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers als Mitgliedschaft .... 151 1. Personenrechtliche Elemente .................................... a) Mitverwaltungsrechte des Wohnungseigentümers ............ b) Mitverwaltungspflichten des Wohnungseigentümers, insbesondere die Treuepflicht .................................... 2. Vermögensrechtliche Elemente .................................. a) Vermögensrechte des Wohnungseigentümers .................. b) Vermögensrechtliche Pflichten des Wohnungseigentümers ....

151 152

153 155 155 155 3. Die Einheit der Elemente ...................................... 156 4. Die Dauerbindung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 159 5. Folgerungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 159 § 8. Die rechtliche Einordnung des Wohnungseigentums

I. Das Problem ...................................................... 162

H. Die Theorie von der Prädominanz des Miteigentums ................ 165 1. Die Normvorstellungen des Gesetzgebers ........................ 165

2. Die Normvorstellungen und der normative Gesetzessinn ........ 167 IH. Die Theorie von der Prädominanz des Sondereigentums ............ 170 IV. Das Wohnungseigentum als grundstücksgleiches Recht .............. 1. Die übertragung von Wohnungseigentum ...................... 2. Die Belastung von Wohnungseigentum .......................... 3. Die Gemeinschaft nach Bruchteilen am Wohnungseigentum ...... 4. Zubehör von Wohnungseigentum .............................. 5. Die Teilung durch den Eigentümer ............... . . . . . . . . . . . . . ..

171 173 174 175 176 176

12

Inhaltsübersicht 6. 7. 8. 9.

Die Vereinigung von Wohnungseigentumsrechten in einer Person Formelles Grundstücksrecht .................................... Die Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum ............ Das Wohnungseigentum im Steuerrecht ........................

177 178 178 179

V. Die Rechtsnatur des Wohnungseigentums .......................... 179 VI. Exemplarische Anwendung des Ergebnisses ........................ 1. Die Veräußerung ideeller Anteile des Wohnungseigentums ...... 2. Die Veräußerung realer Teile des Wohnungseigentums .......... 3. Die sog. Quotenänderung und die Veräußerung realer Teile des Sondereigentums .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 4. Verfügungen über das Grundstück als Ganzes .................. 5. Das Sondernutzungsrecht als Gegenstand einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..

182 182 182 186 192 194

§ 9. Zur Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes

I. Vorschläge zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes ........ 196 1. Der Gesetzentwurf des Bundesrats .............................. 196

2. 3. 4. 5.

Der Referentenentwurf ........................................ Die "gemeinschaftlichen Gelder" ................................ Der "Anteil" an den gemeinschaftlichen Geldern ................ Änderung der §§ 1120 BGB, 865 Abs. 1 ZPO? ....................

197 198 200 202

11. Das gemeinschaftliche Vermögen de lege ferenda .................. 202 1. Zielsetzung .................................................... 2. Lösungsmöglichkeiten .......................................... a) Der Anteil am Verwaltungsvermögen als subjektiv-dingliches Recht ...................................................... b) Die Gesamthandslösung

202 203 203 203

111. Gesetzesvorschlag und Begründung ................................ 206

Scbrifttumsverzeichnis ................................................ 217

Einleitung Vor einem Vierteljahrhundert ist in der Bundesrepublik Deutschland das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)1 in Kraft getreten. Es hat die Rechtsgrundlagen für das Wohnungseigentum geschaffen. Wohnungseigentum ist nach § 1 Abs. 2 WEG das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Die Struktureigentümlichkeiten auch dieses Rechtsinstituts sichtbar und für die Rechtsanwendung nutzbar zu machen, gehört zu den elementaren dogmatischen Anliegen der Rechtswissenschaft. Denn die Rechtswissenschaft erfüllt ihre Funktion in der Regel, indem sie bei der Anwendung des Gesetzes Hilfe leistet!. Hilfe leisten bedeutet das Bemühen um einen fachlichen Konsens' über die Integration dieses Rechtsinstituts in das System des Zivilrechts. Unter System in diesem Sinne ist aber nicht ein abstraktbegriffliches zu verstehen. Denn in ein solches System, das nur eine logische über- und Unterordnung von Begriffen, nicht aber das Zusammenspiel von Prinzipien kennt, paßt das Wohnungseigentum als ein Mischgebilde nicht, ein solches System vermag es nicht zu erfassen4 • Vielmehr geht es in erster Linie um das "innere'" oder "dogmatische'" System des Zivilrechts, welches die über die einzelnen Regelungskomplexe hinausgreifenden allgemeinen Rechtsgedanken und Wertungsmaßstäbe, d. h. die der Rechtsordnung als einem Sinngefüge innewohnenden Sinnzusammenhänge sichtbar machen soll. Wenn diese Integration, wie es vor allem bei neueren Rechtsinstituten denkbar ist, nicht ohne weiteres möglich ist, muß das System modifiziert werden. Aber eine solche Modifikation des Systems sollte äußerst behutsam und nicht ohne zwingende Notwendigkeit vorgenommen werden, weil jede Änderung des Systems der Rechtssicherheit und damit letztlich der Gerechtigkeit abträglich ist. Insofern muß die Rechtsdogmatik bewahrend sein. 1 Vom 15.3.1951 (BGBl. I S. 175, ber. 209), geändert durch Gesetz vom 30.7.1973 (BGBl. I S. 9lO). 2 Esser, Festschrift Raiser, S. 522; Larenz, Methodenlehre, S. 143. I Siehe dazu Esser, Festschrift Raiser, S. 534 ff. , So ausdrücklich Larenz, Methodenlehre, S. 436. 5 Siehe Larenz, Methodenlehre, S. 458 ff. S So Esser, Festschrift Raiser, S. 518.

14

Einleitung

Bei den parlamentarischen Beratungen des W ohnungseigentumsgesetzes betonte der Berichterstatter des Ausschusses für Wiederaufbau und Wohnungswesen, daß "das neue Rechtsinstitut soweit eben möglich, in unser allgemeines Rechtssystem eingebaut" werde7 • Ein allgemeiner Konsens über die Integration des Wohnungseigentums in die Zivilrechtsdogmatik ist jedoch bislang keineswegs erzielt worden. Das beweist eine Vielzahl unterschiedlicher dogmatischer Vorstellungen über dieses Rechtsinstitut. Vom dogmatischen Ansatz her können sie in drei Theorien eingeteilt werden. Nach der Miteigentumstheorie stehen das Grundstück und das gesamte darauf errichtete Gebäude im Miteigentum aller Wohnungseigentümer, während das Sondereigentum als dingliches Nutzungsrecht8 oder ein über § 1010 BGB hinausgehendes, eigentumsähnlich ausgestaltetes Nutzungsrecht9 qualifiziert wird. Demgegenüber ist nach der herrschenden Sondereigentumstheorie das Sondereigentum Alleineigentum an einer Wohnung im bürgerlich-rechtlichen Sinne, das mit dem Miteigentumsanteil am Grundstück und gewissen Gebäudeteilen verbunden ist. Wie aber diese Verbindung dogmatisch zu erfassen ist, darüber gehen die Meinungen weit auseinander. Teilweise nimmt man an, daß das Sondereigentum im Vordergrund stehe während der Miteigentumsanteil dessen Bestandteil sepo. Andere sehen im Miteigentumsanteil die Hauptsache und behandeln das Sondereigentum als dessen Bestandteilll oder "Anhängsel" 12. Wieder andere13 sehen im Sondereigentum und Miteigentumsanteil gleichwertige Bestandteile des Wohnungseigentums, zu dem die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als weiterer Bestandteil hinzutrete14 ; man spricht vom Wohnungseigentum als einer dreigliedrigen Einheit15 • 7 Vgl. Stenographische Berichte des Deutschen Bundestages, 1. Wahlperiode, Bd. 3, S. 4385. 8 So Dulckeit, S. 71 f.; vgl. auch Bärmann, NJW 1951, 292; OLG Düsseldorf, JMB!. NRW 1963, 189. e So Walser, passim; Zmarzlik, passim; Schroth, GWW, 1950, 423. 10 So Börner, Festschrift Dölle, S. 216 ff., 225; zweifelnd Diester, § 5 Rz. 10. U So Bärmann, Ein!., Rz. 201; Bärmann / Pick, § 1 Rz. 12; Weitnauer / Wirths, Vor § 1 Rz. 17 c; Staudinger / Ring, § 1 WEG, Rz. 9; Pritsch in BGBRGRK, § 1 WEG, Anm. 16; Westermann, SachenR, § 68 I 4; Paulick, AcP 152, 432; Seifert, S. 108 ff.; Koch, S. 45; Eichler, S. 163. 11 BGHZ, 49, 250 (251); 50, 56 (60); OLG Stuttgart, NJW 1969, 1176; Soergel/ Baur, § 1 WEG, Rz. 1; Baur, SachenR, § 29 B I 2. 18 Bärmann, Eini., Rz. 187; ders., AcP 155, 19; ders., NJW 1951, 292; Bärmann / Pick, § 1 Rz. 5, 12, 13; Soergel/ Baur, § 6 Rz. 2; HeImers, S. 104 f.; Lang, S. 43; Rosenbauer, S. 37 ff., 40. 14 Bärmann, AcP 155, 10 ff.; ders., WEG, 1. Auf!., S. 126, 151 ff.; ders., WEG, 3. Aufl., Ein!., Rz. 192, 199; ihm folgend: Westermann, SachenR, § 68 I 4; Lutter, AcP 164, 141 Anm. 68; Soergel/ Baur, § 6 Rz. 5; Bopp, S. 69 ff.; Rosenbauer, S. 38; Lang, S. 43; Tasche, DNotZ 1972, 710; BayObLGZ 1965, 35 (42); OLG Hamm, DNotZ 1976, 165 (166 f.). 15 Bärmann, Einl., Rz. 187; siehe auch Bärmann / Pick, § 1 Rz. 5 "Trinität".

Einleitung

15

Vereinzelt wird das Wohnungseigentum auch als grundstücksgleiches Recht behandeW6 • Die Gesamthandstheorie 17 geht von einer gesamthänderischen Verbindung des Sondereigentums mit dem Miteigentumsanteil aus, die auch sonstige gemeinschaftliche Gegenstände der Wohnungseigentümer erfasse. Diese unterschiedlichen Theorien über das Wohnungseigentum rechtfertigen die vorliegende Untersuchung als Bemühen um einen allgemeinen Konsens. Daß die Rechtsordnung kein logisch-deduktives System ist, aus dem jedes Problem im Wege logischer Ableitung gelöst werden könnte, kann heute als allgemein anerkannt angesehen werden. Demnach muß die Rechtsdogmatik, will sie ihrer Funktion gerecht werden, die Wertungen, die den einzelnen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes zugrunde liegen, "die wechselseitigen Beziehungen, Rangstufen, Abhängigkeiten, Verschränkungen und das Zusammenspiel der Rechtsgrundsätze (Prinzipien), Rechtsinstitute und Regelungen" deutlich machenl8 • Dogmatisch19 im Sinne dieses "wertorientierten Denkens"20 bedeutet aber nicht gesetzesunabhängige Rechtsgewinnung, sondern Orientierung an vorgegebenen Rechtswerten und rechtlichen Wertungsmaßstäben. Zu diesen Orientierungswerten zählt in erster Linie das positive Recht. Dieses enthält primär den verbindlichen2!, allerdings nicht unabänderlichen22 Konsens der Rechtsgenossen über die maßgeblichen Wertungen. Das aufgezeigte dogmatische Anliegen zu verfolgen würde nicht lohnen, wenn man mit Ernst Wolf 23 das Wohnungseigentumsgesetz als "in seinen Grundlagen verfehlt" und daher als "unwirksam" ansehen würde. Indessen verkennt Wolf, daß wegen des Entscheidungs- und Verwerfungsmonopols des Bundesverfassungsgerichtes24 gemäß Art. 93 Nr. 2 GG zugunsten des Wohnungseigentumsgesetzes zumindest eine Vermutung seiner Gültigkeit besteht. Eine Unwirksamkeit dieses Gesetzes könnte erst durch eine entsprechende Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts verbindlich werden. Baur, SachenR, § 15!II 3 b); Rosenbauer, S. 94 ff. So Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 154 ff.; ihm folgend Wiedemann, WM Sonderbeilage 4/1975, S. 27. 18 Larenz, Methodenlehre, S. 143; Esser, Festschrift Raiser, S. 518. 19 Zur Vieldeutigkeit dieses Begriffes s. Meyer-Cording, S. 14 ff. 20 Ausdruck von Larenz, Methodenlehre, S. 194 ff.; ders., Festschrift Wilburg, S. 218; dagegen Esser, AcP 172, 98 ff.; anders wohl jetzt Esser, Festschrift Raiser, S. 520 ff., 530, 534. 21 Vgl. dazu Esser, Vorverständnis, S. 91, 94, 96; ders., Festschrift Raiser, S. 522, 530 ff.; Larenz, Methodenlehre, S. 143. 22 Siehe dazu Meyer-Cording, S. 38 ff. 23 Sachenrecht, S. 383. I ' Siehe dazu Maunz 1 Dürig 1Herzog, Art. 93 Rz. 34. 16

17

§ 1. Zur Dogmatik des Raumeigentums seit dem 19. Jahrhundert I. Einführung Zahlreiche rechtshistorische Arbeiten weisen für die vergangenen Jahrhunderte nach, daß es Sondereigentum an horizontal ausgeschiedenen Gebäudeteilen (Raumeigentum1) gegeben hat, welches dem heutigen Wohnungseigentum vergleichbar war. Schon für die Zeit um 2000 v. ehr. 2 wird Raumeigentum angenommen, das in der Folgezeit weite Verbreitung 3 gefunden hat. Auch den Vorläufern unseres heutigen Rechts, dem römischen4 sowie dem deutschen Recht6 etwa ab dem 12. Jahrhundert, waren entsprechende Rechtsinstitute bekannt. Wenn Rechtsgeschichte dazu beitragen soll, das Verständnis von Rechtsinstituten des geltenden Rechts zu erschließen - insoweit ist sie auch Teil der Rechtsdogmatik 8 - , dann muß sie primär Institutionengeschichte sein. Allerdings erscheinen für ein solches Vorhaben die erwähnten frühen Formen von Raumeigentum weniger ergiebig als dessen Entwicklung im 19. Jahrhundert. Denn dem deutschen Recht des Mittelalters war eine theoretische Reflexion über seine eigenen Institutionen fremd. Auch vom gemeinen Recht gingen keine Impulse zu einer theoretischen Beschäftigung mit dem Raumeigentum aus, weil dieses, obwohl es trotz der Rezeption gewohnheitsrechtlich weiterbestand, dem gemeinen Recht fremd blieb. So ist denn auch den älteren Quellen kaum etwas über die juristische Konstruktion des Raumeigentums zu entnehmen. Demgegenüber zeigen die Quellen des 19. Jahr1 Die Terminologie ist uneinheitlich. Man spricht von Stockwerks eigenturn, Geschoßeigentum. Variationen sind das Herbergsrecht (an einzelnen Wohnräumen), das Kellerrecht, das Hausbodenrecht, das Eigentum an Gelassen. Siehe auch Kuntze, S. 45 f. I Vgl. Wenger, S. 6. a So im babylonischen, syrischen, ägyptischen und griechischen Recht, vgl. dazu Bärmann, WEG, 1. Aufl., S. 3 f.; ders., WEG, 3. Aufl., Einl. Rz. 3 ff., jeweils mit weiteren Nachweisen; Putzer, Festschrift Hellbling, S. 581 ff. , Für das römische Recht ist die Zulässigkeit von Raumeigentum umstritten; Einzelheiten und Nachweise bei Bärmann, WEG, 1. Aufl., S. 1 ff. und 3. Aufl., Ein!. Rz. 1; Seifert, S. 4 ff.; Putzer, Festschrift Hellbling, S. 583 f. , Zur Erwähnung von Raumeigentum bereits in den Kölner Schreinsurkunden siehe Möller, S. 8 f.; kritisch dazu Bärmann, WEG, 1. Aufl., S. 6 f.; im übrigen siehe zum Raumeigentum in den deutschen Stadtrechten Möller, S. 6 ff. und Bärmann, WEG, 1. Aufl., S. 6 ff. t Vgl. Esser, Festschrift Raiser, S. 519.

II. Raumeigentum in den deutschen Ländern

17

hunderts eine weite Verbreitung des Raumeigentums7, und in der Rechtsentwicklung gerade des 19. Jahrhunderts treten die romanistischen und germanistischen Wurzeln unseres heutigen Zivilrechts, ihre gegenseitige Beeinflussung und Durchdringung besonders deutlich zutage. Die Rechtsgeschichte des Raumeigentums seit dem 19. Jahrhundert wird zeigen, daß die Probleme, die in der gegenwärtigen Diskussion um die Grundlagen des Wohnungseigentums im Vordergrund stehen, schon seinerzeit bekannt waren und unterschiedlich gelöst wurden.

II. Raumeigentum in den deutsrhen Ländern 1. Das gemeine Redd

In den Ländern und Rechtsgebieten, in denen gemeines Recht anwendbar war, wurde die Zulässigkeit von Raumeigentum im 19. Jahrhundert einhellig als mit den Grundsätzen des römischen Rechts unvereinbar abgelehnt8 • Die gemeinrechtliche Lehre ging seit Savignyl' davon aus, und einige Landesrechte folgten ihr, daß - weil Boden und Gebäude als juristisch zusammenhängend angesehen wurden der Grundstückseigentümer auch Eigentümer der auf ihm errichteten Gebäude ist. Dieses Akzessionsprinzip, das im Grundsatz "superficies solo cedit" zum Ausdruck kam, wurde weitgehend als eine juristische Notwendigkeit betrachtet, von der Ausnahmen nicht möglich waren. Demgemäß sah man es als rechtlich unzulässig an, ein Gebäude so real zu teilen, daß die einzelnen Stockwerke oder horizontal ausgeschiedene Gebäudeteile verschiedenen Eigentümern gehören10• Vom Standpunkt 7 Siehe dazu Schröder, S. 26 ff.; Kuntze, S. 47 ff.; Raumeigentum war etwa unbekannt in Hamburg (vgl. Nöldeke, S. 348), ferner in Mecklenburg-Schwerin und Mecklenburg-Strelitz (vgl. Buchka, der nichts über Raumeigentum oder Vorschriften zu Art. 131, 182 EGBGB mitteilt). Verboten war Raumeigentum in Nassau durch MinVO vom 28.3.1827 (Edikt IV, S. 282). 8 Vgl. allgemein: Gruchot, Gruchot Beiträge Bd. 6, S. 103 ff.; Stobbe I Lehmann, §§ 95, 136; Windscheid § 233; v. Krauß, Württ. Arch. 12, 334 ff.; Schott, S. 10 ff.; Kuntze, S. 55 ff. Für die einzelnen Rechtsgebiete siehe: RGZ 31, 171 (Provinz Hannover); RGZ 1, 178 (Halberstadt); Obertribunal Berlin, Seuff.Arch. 34 Nr. 10, hessische Sachen betreffend; OAG Kassel, Seuf!. Arch. 14 Nr. 10; OLG Braunschweig, Seuff. Arch. 37 Nr. 97; Obergericht Wolfenbüttel, Ztschr. für Rechtspflege im Herzogthum Braunschweig Bd. 6, S. 189 ff.; OGH München, Ztschr. für Reichs- und Landesrecht, Bd. 4, S. 202 mit Anm. Hauser. Für Sachsen s. OAG Dresden, Ztschr. f. Rechtspflege und Verwaltung, Bd. 21 n. F., S. 117; ferner OAG Dresden in Schletters Jahrb. Bd. VIII, S. 2 Nr. 8; AG Leipzig, Seuff. Arch. 4 Nr. 101; auch das Bürgerliche Gesetzbuch für das Königreich Sachsen von 1863/1865 (GVBl. 1863, S. 6, Neudruck Aalen 1973) bekennt sich in § 286 zum Akzessionsprinzip, Bau- und Kellerrechte waren nach § 661 als Platzrecht zu beurteilen (vgl. dazu v. Wächter, S. 183 ff.). Für Württemberg siehe Obertribunal Stuttgart, Seuff. Arch. 18 Nr. 242 und Seuff. Arch. 24 Nr. 239; ferner unten unter II 5. • Savigny, Recht des Besitzes, 2. Aufl., § 22. 10 Ausdrücklich Savigny, Recht des Besitzes, 5. Aufl., § 22.

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§ 1. Zur Dogmatik des Raumeigenturns seit dem 19. Jahrhundert

des gemeinen Rechts aus wurde die Teilung nach Stockwerken entweder als Miteigentum am Grundstück einschließlich des darauf errichteten Gebäudes konstruiert, wobei die Ausübung des Eigentums, d. h. in erster Linie die Benutzung, geteilt war oder als räumlich beschränktes Superficiarrechtl l angesehen wurde; dabei galt der Inhaber des Erdgeschosses als Eigentümer12• Andere nahmen eine Servitut an13• 2. Baden

Das im Jahre 1810 in Kraft getretene Landrecht des Großherzogturns Baden14 übernahm im wesentlichen die Regelung des französischen Privatrechts aus dem Code civil. Sie ist - soweit sie das Stockwerkseigentum betrifft - deutsch-rechtlicher Natur15. Die Regelung des badischen Landrechts ist zugleich beispielhaft für die Rechtslage in der bayerischen Pfalz, in Rheinhessen und in den Provinzen Preußens16, in denen ebenfalls französisches Recht galt.

a) Das Raumeigentum im Landrecht Das gewohnheitsrechtlich in Baden bestehende Gelaß- und Stockwerkseigentum17 wurde durch die Artikel 553, 664 BLR geregelt. Art. 553 BLR18 enthielt zunächst die Vermutung, daß ein Gebäude dem Grundstückseigentümer gehört. Damit bekannte sich das badische Landrecht im Grundsatz zum römisch-rechtlichen Akzessionsprinzip, ließ aber gleichwohl - wie der 2. Halbsatz des Art. 553 BLR bestätigt - die Möglichkeit offen, Raumeigentum auch künftig zu begründen19. 11 Vgl. dazu Zaun, AcP 43, 222 ff.; Mandry, Württ. Arch. 13, 217 ff.; v. Wächter, Superficiarrecht, S. 50 ff.; v. Wächter nimmt für das in § 661 sächs. BGB geregelte Platzrecht an, daß auch ein Gebäudeteil Gegenstand eines solchen sein könne; vgl. ferner OAG Kiel, Seuff. Arch. 6 Nr. 152. 12 Mandry, Württ. Arch. 13, 204. 13 Förster, Theorie, S. 138 mit Nachweisen; Stobbe I Lehmann, § 95; Zaun, AcP 43, 226; für das Kellerrecht s. RGZ 4, 135. 14 Vgl. "Das Badische Landrecht mit den Einführungsedikten, Gesetzen ... ", 4. Aufl., Karlsruhe 1899. 15 Vgl. Putzer, Festschrift Hellbling, S. 591. 18 Vgl. dazu etwa RGZ 24, 339. 17 Vgl. Dorner I Seng, § 49, 2. 18 "Von allen Gebäuden, Pflanzungen und Werken, die sich auf oder unter dem Boden befinden, ist zu vermuten, daß sie auf Kosten des Grundeigentümers angelegt worden, und ihm zugehören, so lang nicht das Gegentheil erwiesen ist; ohne Abbruch des Eigentums, das ein Dritter an einem unterirdischen Bau, oder an jedem anderen Theil eines Gebäudes auf fremdem Boden durch Verjährung oder sonst rechtmäßig erlangt haben oder noch erlangen mag." 10 Siehe hierzu Schröder, S. 24 f.

II. Raumeigentum in den deutschen Ländern

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Allerdings verbot das Edikt über die Vorteilsgerechtigkeit20 in Nr. 4 im Falle der Erbteilung "eine Teilung der Quere nach, wonach der eine den einen, der andere den anderen Stock bekomme und mithin im Dach, Keller und Stockmauer Gemeinschaften unvermeidlich entstehen". Die Regelung zeigt deutlich, daß bereits vor Inkrafttreten des badischen Landrechts Sondereigentum an einem Stockwerk i. V. mit gemeinschaftlichem Eigentum an den konstruktiven Teilen eines Gebäudes bekannt war. Die Instandsetzung und Instandhaltung eines real unter verschiedenen Raumeigentümern aufgeteilten Gebäudes regelte Art. 664 BLR21. Diese Vorschrift ging vom Grundsatz der Privatautonomie aus und überließ es primär den Raumeigentümern, die Instandsetzung und Instandhaltung des Gebäudes sowie die Kostentragung zu regeln. Nur soweit eine solche Regelung fehlte, griff Art. 664 BLR ein22• Die Kosten der Hauptrnauern, des Daches samt seinen Fußböden und dem Teil der Kamine, der durch das Dach läuft, auch der Treppe vom obersten Stock in das Dach, entfielen auf alle Raumeigentümer nach dem Verhältnis des Wertes des jeweiligen Raumeigentums. Der einzelne Raumeigentümer war dagegen für "den Fußboden, worauf er geht, samt seiner oberen Bekleidung" und für "die Decke oder untere Bekleidung des Fußbodens eines höheren Stocks" verantwortlich. Diese Regelung des Art. 664 BLR tendierte somit - wenn auch unvollkommen - dahin, daß - modern ausgedrückt - die sogenannten konstruktiven Teile des Gebäudes gemeinsam zu unterhalten und instandzusetzen waren, während im übrigen für den Bereich des Raumeigentums jeder Eigentümer allein verantwortlich war. Andere, offene Fragen, wie etwa die Tra20 Vom 23.3.1808, Reg. BI. Nr. 11, S. 94. Die Tragweite dieses Verbotes war umstritten, vgI. Dorner / Seng, § 49 Anm. 6 mit Nachweisen. 21 "Wenn die verschiedenen Stockwerke eines Hauses verschiedenen Eigenthümern zugehören, und die Urkunden über das Eigenthum nicht bestimmen, wie es in Absicht auf die Ausbesserung und das Wiederaufbauen gehalten werden soll, so sind dabei folgende Grundsätze zu beachten. Die Kosten der Hauptmauern und des Daches samt seinen Fußböden und dem Theil der Kamine, der durch das Dach läuft, auch der Treppe vom obersten Stock in das Dach, fallen auf alle Eigenthümer nach Verhältnis des Werthes des Stockwerks, das jedem zugehört. Der Eigenthümer eines jeden Stockwerks macht den Fußboden, worauf er geht, sammt seiner oberen Bekleidung und die Decke oder untere Bekleidung des Fußbodens eines höheren Stocks. Der Eigenthümer des zweiten Stocks macht die Treppe, welche dahinführt. Der Eigenthümer des dritten Stocks macht, von dem zweiten an zu rechnen, die Treppe, die zu ihm führt, usw." Diese Vorschrift entsprach Art. 664 des Code civil. 22 Daß die Regelung der Art. 553, 664 BLR nur auf Neubegründungen von Raumeigentum Anwendung finden sollten, wie Möller (S. 23) aus Satz 2 BLR entnimmt, wonach das Gesetz "nur für die Zukunft verfügt und keine rückwirkende Kraft" hat, vermag ich nicht einzusehen. Diese Regelung verbietet nur die rückwirkende Anwendung des BLR, das aber für die Zukunft - auch auf bereits begründetes Raumeigentum - anwendbar ist.

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§ 1. Zur Dogmatik des Raumeigentums seit dem 19. Jahrhundert

gung der Steuerlast, überließ man offensichtlich der gewohnheitsrecht. lichen Regelung. b) Zur Dogmatik des badisch·französischen Raumeigentums

über die Rechtsnatur des Stockwerkseigentums war man sich für das badisch-französische Recht einig23 • Die verschiedenen Stockwerke wurden als selbständige, unbewegliche Sachen angesehen, die im Alleineigentum des Berechtigten standen. Damit untrennbar verbunden war das unauflösliche Miteigentum am Grundstück und denjenigen Gebäudeteilen, die für den Bestand des Ganzen wesentlich waren oder dem Gebrauch aller dienten, wie etwa Hauptmauern, Dach, Speicher, Hausflur, Keller, Treppen, Zentralheizung usw. Manche24 nahmen darüber hinaus eine Reihe von wechselseitigen Grunddienstbarkeiten (servitus oneris ferendi, tigni immittendi usw.) an sowie aus der Gemeinschaft entspringende gesetzliche Pflichten der Stockwerkseigentümer untereinander. Materiell-rechtlich und grundbuchmäßig wurde das Stockwerkseigentum, d. h. das Sondereigentum am einzelnen Gebäudeteil nebst dem als Bestandteil dazugehörigen Miteigentumsanteil als selbständiges Grundstück behandelt25• Jeder Stockwerkeigentümer konnte demgemäß ohne Mitwirkung der anderen über sein Stockwerkseigentum verfügen. 3. Dessen Im Bereich des Großherzogturns Hessen waren zwei Rechtsgebiete scharf voneinander getrennt26• In Rheinhessen galt französisches Recht, so daß - wie in Baden27 - aufgrund der Art. 553, 664 ce die Möglichkeit bestand, Raumeigentum zu begründen28• Rechts des Rheins dagegen galt grundsätzlich gemeines Recht, das aber durch eine Vielzahl von Stadt- und Landrechten aus dem 16. und 17. Jahrhundert überlagert war29• Vor allem in der Provinz Starkenburg war Raumeigentum gewohnheitsrechtlich verbreitet30• Soweit gemeines Recht anwendbar war, konnte Raumeigentum nicht begründet werden31 • !8 Vgl. Behaghel, S. 380; Kohler, S. 180 ff.; Zachariä I Crome, § 181 Anm. 22 und § 183 Anm. 12; Dorner I Seng, § 49, 3 a; Zoeppritz, S. 18 ff.; Urteil des OLG Karlsruhe vom 12.11. 1885, mitgeteilt in Ztschr. f. Franz. Civilrecht, Bd. 17, S. 204 ff. Für das rheinische Recht: RG, JW 1894, 95; OLG Köln, Rhein. Arch. 90, 237 ff., mit Nachweisen; 91, 70 ff. I' Schröder, S. 31; Dorner I Seng, § 49, 3 a; vgl. auch OAG Kiel, Seuff. Arch. 6 Nr. 152. !5 Vgl. Dorner I Seng, § 49, 4, 5. !8 Vgl. dazu Gauf I Fuchs I Wolf, S. 5 f.; Heinzerling, S. 183. 27 Siehe dazu oben II 2. !8 Gauf I Fuchs I Wolf, § 110 I 1. !8 Einzelheiten bei Schmidt, passim. 30 Vgl. aber LG Darmstadt, Hess. Rspr. 29, 11. Il Vgl. die Nachweise oben Fn. 8.

II. Raumeigentum in den deutschen Ländern

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Die Gesetzgebung des Großherzogturns Hessen hat sich auf dem Gebiete des Baurechts und auf dem des bürgerlichen Rechts mit dem Raumeigentum befaßt, hat aber nur baurechtliche Regelungen kodifiziert. Für das rechtsrheinische Gebiet enthielten die §§ 13, 15 der Verordnung vom 9. 2. 1811 32 Bestimmungen, welche u. a. die Teilung von Gebäuden von einer Erlaubnis abhängig machten. Diese durfte nur erteilt werden, wenn die Teilung so geschehen könne, daß ein Teil ganz für sich abgesondert werde und einzeln in Bau und Reparatur erhalten werden und wenn besonders die Feuerungsanstalten für jeden Teil ganz abgesondert werden konnten. In der Praxis wurde eine solche Realteilung auch dann als zulässig angesehen, wenn einzelne Bestandteile des Gebäudes notwendig gemeinschaftlich blieben wie Balkendurchzüge, Dachfirste, Hausflure, Treppen USW. 33• Die für die Teilung hiernach erforderliche Erlaubnis wurde nur ausnahmsweise erteilt34 ; ab dem Jahre 1860 wurde sie für die Teilung nach Stockwerken versagt, weil in einem solchen Falle nicht jedem Erwerber ein besonderer Grundstücksteil zugeschrieben werden konnte35• Nach Art. 53 des Gesetzes, die allgemeine Bauordnung betreffend, vom 30. 4. 1881 wurde die Genehmigung nur noch erteilt, wenn das Gebäude durch eine Scheidewand, also vertikal, getrennt war und die Feuerungsanlagen für jeden Teil ganz abgesondert wurden. Die baurechtlichen Vorschriften korrespondierten also mit den Grundsätzen des gemeinen Rechts, die allenfalls eine vertikale Teilung zuließen. Demgegenüber bekannte sich der Entwurf eines Bürgerlichen Gesetzbuches für das Großherzogturn Hessen aus dem Jahre 1845 im Titel II der zweiten Abteilung zur Zulässigkeit des Raumeigentumss8 • Art. 98 des Entwurfs entsprach im wesentlichen dem Art. 664 des Code civil, während die Art. 97, 99 - 101 dessen Regelung ergänzten. Der Entwurf ging vom Vorrang der Privatautonomie aus. Nach Art. 101 waren die Regelungen der Art. 97 -100 durch Vereinbarung der Beteiligten abänderbar; allerdings mußte eine solche Vereinbarung in einer beweiskräftigen Urkunde nachgewiesen werden. SZ

Die Verteilung geschlossener Güter betreffend, siehe dazu Pfaff,

§ 2 VII.

aa Vgl. Urteil des Hofgerichts zu Gießen v. 3. 12. 1870, Arch. f. praktische Rechtswissenschaft, Bd. 8 n. F., S. 206 ff. s, Vgl. dazu Pfaff, Art. 53 Anmerkungen. 3S Nach Maßgabe des Gesetzes vom 21. 2. 1852, betreffend die Erwerbung des Grundeigentums etc., siehe dazu Heinzerling, S. 20 ff. lM Vgl. Entwurf eines bürgerlichen Gesetzbuchs für das Großherzogthum Hessen, 2. Abt.,!. Teil, S. 44 f.; siehe auch Motive, S. 123 f.; zur Geschichte des Entwurfs siehe Gauf I Fuchs I Wolf, § 1 1.

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§ 1. Zur Dogmatik des Raumeigentums seit dem 19. Jahrhundert

Art. 97 bestimmte, daß dann, wenn verschiedene Teile eines Gebäudes verschiedenen Personen gehören, jede nach dem Verhältnis des Wertes ihres Anteils zu den Unterhaltungskosten der Gebäudeteile beizutragen habe, welche gemeinschaftlich sind. Art. 98 enthielt eine nähere Ausgestaltung dieser Vorschrift für den Fall, daß verschiedene Stockwerke eines Hauses verschiedenen Personen gehören. Der Entwurf ging somit davon aus, daß gewisse Gebäudeteile im Sondereigentum stehen, während sich andere im Miteigentum aller befinden. Sondereigentum und Miteigentumsanteil sollten offenbar miteinander verbunden sein, wie sich aus der Regelung in den Art. 99, 100 ergibt. Nach Art. 99 war nämlich jeder Raumeigentümer berechtigt, notwendige Verbesserungen, die ein anderer Raumeigentümer vorzunehmen unterläßt, selbst zu bewirken. Er sollte sodann Ersatz seiner Auslagen von dem Pflichtigen verlangen können. Wurden die Kosten nicht binnen sechs Monaten ersetzt, so sollte der Auslagenersatzberechtigte die überweisung des Eigentumsanteils des Säumigen verlangen können. Der Preis, den der übernehmer dafür zu zahlen hatte, sollte gern. Art. 100 von einem Sachverständigen festgesetzt werden. Die Art. 99 und 100 des Entwurfs sollten so einen gewissen Druck auf die Raumeigentümer ausüben, ihren Verpflichtungen gegenüber den übrigen Raumeigentümern nachzukommen. Die überweisung des Eigentumsanteils, welche der Auslagenersatzberechtigte sollte verlangen können, deutet darauf hin, daß das Raumeigentum mit einem Miteigentumsanteil verbunden war, denn die überweisung des Eigentumsanteils ohne das Raumeigentum wäre sinnlos und hätte den verfolgten Zweck nicht gewährleisten können. 4. Bayern

Raumeigentum war in Bayern weit verbreitet. Seine Rechtsgrundlagen waren allerdings entsprechend den drei großen Rechtsgebieten, in die Bayern aufgeteilt war, recht unterschiedlich87 • Französisches Recht galt in der Rheinpfalz, so daß dort Raumeigentum mit derselben dogmatischen Konstruktion wie in Baden38 möglich war. Das Gebiet des bayerischen Landrechts, das den größten Teil Bayerns ausmachte, war seinerseits in eine große Zahl grundsätzlich gleichartiger, aber im einzelnen ungemein mannigfaltiger kleinerer Rechtsgebiete gespalten, so daß auch die Rechtsgrundlagen ebenso unterschiedlich wie zahlreich waren. Soweit in diesem Gebiet das gemeine Recht anwendbar war, hielt man eine horizontale Teilung von Gebäuden für unzulässig 39 • In Vgl. Oertmann, S. 17 ff. Siehe dazu oben II 2. 38 Vgl. OGH zu München, Ztschr. f. Reichs- und Landesrecht Bd. 4, S. 202 mit Anm. Hauser. Im übrigen siehe oben II 1. 37

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H. Raumeigentum in den deutschen Ländern

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weiten Teilen dieses Gebietes, auch für die Stadt München40 , war dagegen Raumeigentum gewohnheitsrechtlich für zulässig erachtet worden41 • In Nürnberg42 und Kempten4S war Raumeigentum in den Stadtrechten anerkannt. Für andere kleinere Rechtsgebiete wie Würzburg44 und Regensburg 45 ergibt sich aus statutarischen Vorschriften, welche die horizontale Teilung von Gebäuden untersagen, daß zumindest in früherer Zeit Raumeigentum gewohnheitsrechtlich möglich war. Im Gebiet des preußischen allgemeinen Landrechts schließlich war für den Bereich des ehemaligen Fürstentums Ansbach die Bildung von Raumeigentum ebenfalls gewohnheitsrechtlich zulässig 46 • Über die dogmatische Konstruktion des Raumeigentums ist aus der ersten Hälfte des 19. Jahrh. - soweit ersichtlich - nichts überliefert. Erst in der zweiten Jahrhunderthälfte werden Gesetzgebung und Rechtsprechung ergiebig.

a) Die Gesetzgebung Im Zuge der Kodifikationsbestrebungen hat sich der Landesgesetzgeber in den Art. 212 - 216 des dritten Teils zum Entwurf eines Bürgerlichen Gesetzbuchs für das Königreich Bayern (1861 - 1864)47 mit dem Raumeigentum befaßt. Es spricht eine gewisse Vermutung dafür, daß der Gesetzgeber in dem Entwurf, der sich an den Code civil anlehnte, im wesentlichen das als Landesrecht formulierte, was sich als partieulares Gewohnheitsrecht bereits entwickelt hatte48 • Art. 212 Abs. 1 des bayerischen Entwurfs erkannte ausdrücklich "das Eigentum an räumlich ausgeschiedenen Teilen eines Gebäudes" und damit das Raumeigentum an; der Entwurf sprach von "Theileigentum". "Grund, Dach, Hofraum und die anderen zum gemeinschaftlichen GeVgl. Roth I Becher, § 138 Anm. 16; Bluntschli, S. 154. Vgl. Meisner, S. 7 Anm. 2. n Vgl. Nürnberger Reformation von 1564, XXVI, 10, abgedruckt bei Möller, S. 11; dazu Meisner, S. 7 Anm. 2; Becher, S. 45. 4S Roth I Becher, S. 164 unter Hinweis auf das Statut der Stadt Kempten (VI, 21). Vgl. ferner Meisner, S. 7 Anm. 2; Oertmann, S. 316. " Würzburger Stadtbauordnung von 1722, Nr. 8; vgl. dazu Möller, S. 15. 45 Regensburger Wachtgerichtsordnung vom 17.2.1657 (XI, 2 - 4), abgedruckt bei Möller, S. 12 f. 48 Vgl. die Entscheidung des obersten Landesgerichts für Bayern, Seuff. Arch. 36 Nr. 106. Es bestand aber aufgrund der ansbachischen Feuerordnung von 1760 offenbar die Tendenz, aus feuerpolizeilichen Gründen das Raumeigentum zurückzudrängen, denn für den Fall des Verkaufs hatten die übrigen Raumeigentümer ein Einstandsrecht (wohl ein Vorkaufsrecht), vgl. Entscheidung vom 26. 2. 1830, Blätter für Rechtsanwendung, Bd. IV, S. 191. 47 Siehe Neudrucke privatrechtlicher Kodifikationen und Entwürfe des 19. Jahrhunderts, Bd. 3: Entwurf eines bürgerlichen Gesetzbuchs für das Königreich Bayern, Aalen, 1973. 4S SO auch Möller, S. 25. 40

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§ 1. Zur Dogmatik des Raumeigentums seit dem 19. Jahrhundert

brauche dienenden Bestandtheile des Gebäudes" sollten den Teileigentümern gemeinschaftlich im Verhältnis des Wertes des Raumeigentums zustehen. Im selben Verhältnis sollten die Raumeigentümer auch die Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten tragen (Art. 212 Abs. 3). Das Miteigentum galt nach Art. 212 Abs. 2 als Bestandteil des Raumeigentums und war nur mit diesem veräußerlich. Zwischen dem Miteigentumsanteil und dem Sondereigentum bestand demnach eine untrennbare Verbindung, so daß eine abgesonderte Veräußerung des einen oder anderen Gegenstandes nicht zulässig war. Aufschlußreich ist hierzu die Bemerkung in den Motiven49 , daß Raumeigentum "nach den allgemeinen Rechtsbegriffen nicht wohl zu konstruieren und anormal" ist, aber "als in der Rechtssitte und den lokalen Bedürfnissen begründet, auch keinem öffentlichen Interesse widerstreitend, weder verboten noch ignoriert werden" könne. Art. 213 wendete diese Grundsätze auf den am häufigsten vorkommenden Fall an, daß verschiedene Stockwerke eines Hauses verschiedenen Personen gehören und bestimmte - in Anlehnung an Art. 664 ce - näher die Teile, welche hinsichtlich der Baulast als zu einem Stockwerk gehörig anzusehen seien. Für den Fall, daß ein Raumeigentümer seiner Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht nicht nachkommen sollte, lehnte der Entwurf ein Expropriationsrecht ab; statt dessen wurde jedem Raumeigentümer das Recht eingeräumt, die "notwendigen Verwendungen zu machen und die Rückerstattung seines Aufwandes zu verlangen". Nach Art. 214 des Entwurfs waren die Art. 212 und 213 privatautonomer Gestaltung zugänglich, allerdings bedurfte eine Abänderung zu ihrer Wirksamkeit, daß eine öffentliche Urkunde darüber errichtet wurde; Sondernachfolgern gegenüber sollte eine Änderung der Art. 212, 213 nur wirken, wenn sie im Grundbuch eingetragen worden waren. Art. 215 schließlich gab im Falle des Verkaufs von Raumeigentum den übrigen Raumeigentümern des Gebäudes ein Vorkaufsrecht, weil - wie die Motive bemerkten - Raumeigentum "fast unausweichlich mit mannigfachen Mißständen verbunden ist, weshalb die Konsolidierung mehrerer Anteile in einer Hand höchst wünschenswerth erscheint und Begünstigung verdient". b) Die Rechtsprechung

Aus der Rechtsprechung sind vier Entscheidungen bayerischer Gerichte bekannt, die sich mit dem Raumeigentum beschäftigen. " Vgl. dazu Motive zu dem Entwurf eines bürgerlichen Gesetzbuchs für das Königreich Bayern, Motive zu dem Hauptstücke: Von den Sachen, zu Art. 212 (S. 681 des Neudrucks, vgl. oben Fn. 47).

II. Raumeigentum in den deutschen Ländern

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In der Entscheidung des OAG München vom 23. 2. 186750 wurde der Eigentumserwerb an einem Keller, der sich unter einem Hause befand, durch Ersitzung für zulässig erachtet. Für die Anerkennung dieses Raumeigentums waren zwei Gründe ausschlaggebend: Einerseits war der Keller "so beschaffen, daß er ein eigenes Ganzes für sich ausmachen und als solches aufgefaßt werden kann", so daß schon nach römischem Recht51 an diesem Teil allein Besitz hätte erworben werden können. Andererseits sei die Benutzung des Kellers ohne Beeinträchtigung des Hauseigentümers ausgeübt worden, so daß die Annahme von selbständigem Besitz gerechtfertigt sei. Es waren demnach praktische Gesichtspunkte, welche das Gericht zur Annahme von Raumeigentum veran~ laßten. In der Entscheidung des Obersten Gerichtshofes zu München vom 26. 1. 187752 wurde Raumeigentum für das Gebiet des bayerischen Land~ rechts als gewohnheitsrechtlich zulässig anerkannt. Neben dem Sondereigentum wurden "einzelne zur gemeinschaftlichen Benützung der mehreren Eigentümer unbedingt nöthigen Gebäudetheile" , wie Treppe, Dach etc., "als im ungetheilten Miteigenthume" verbleibend, behandelt. Das Oberste Landesgericht für Bayern hatte sich in seiner Entscheidung vom 4. 2.1880 53 mit der Frage zu befassen, ob sich beim Untergang eines hypothekarisch belasteten Stockwerkseigentums die Hypothek wenigstens noch auf das Miteigentum am Grund und Boden erstrecke. Das Gericht bejahte zunächst, daß nach Ansbacher Provinzialrecht die Teilung eines Gebäudes unter verschiedene Eigentümer in horizontaler Richtung "gewohnheitsrechtlich und statutarisch" zulässig sei. Die Auffassung des Berufungsgerichts, daß jemand Stockwerkseigentümer sein könne, ohne zugleich Miteigentümer des Grund und Bodens zu sein, ließ das Gericht indessen dahingestellt. Denn selbst wenn Stockwerkseigentum ohne Miteigentum am Grund und Boden nicht denkbar sei, so könne vom Miteigentum nur solange die Rede sein, als das Sondereigentum existiere. Mit dem Untergang des Sondereigentums sei "nothwendig auch das einen Bestandtheil desselben bildende Miteigenthum am Grund und Boden" erloschen; Grund und Boden seien nicht an sich, sondern nur als Bestandteil des Sondereigentums an dem ausgeschiedenen Gebäudeteil zu gewissen ideellen Teilen der rechtlichen Herrschaft des Sondereigentümers unterworfen. Über das Sondereigentum könne nicht selbständig und getrennt vom Miteigentum verfügt werden. 10 Seuff. Arch. 21 Nr. 99 = Blätter für Rechtsanwendung in Bayern, Bd. 32, S. 297. 61 Das Gericht berief sich hierbei auf Savigny, Recht des Besitzes, § 22. 61 Ztschr. f. Reichs- und Landesrecht, Bd. 4, S. 202 = Blätter für Rechtsanwendung in Bayern, Bd. 42, S. 121. 53 Seuff. Arch. 36 Nr. 106.

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§ 1. Zur Dogmatik des Raumeigentums seit dem 19. Jahrhundert

Dogmatisch interessant an dieser Entscheidung ist - und insoweit stimmt sie mit Art. 212 Abs. 2 des bayerischen Entwurfs überein daß das Miteigentum - als Bestandteil des Sondereigentums angesehen wurde, über das nur gemeinsam mit diesem verfügt werden konnte. Offen und ungeklärt bleibt allerdings aus heutiger Sicht, wieso mit dem Verlust des Sondereigentums auch der Miteigentumsanteil "erloschen" sein soll und wem er dann zusteht. In einer weiteren Entscheidung54 hat dasselbe Gericht die Zulässigkeit horizontaler Teilung eines Hauses als deutsch-rechtlicher Anschauung entsprechend55 bejaht. Von dogmatischem Interesse ist hier, daß das Gericht die im Teileigentum stehenden Räume "nebst der dazugehörigen Hausmauer als selbständige Sachen" angesehen hat. Die Funktion der Bestimmbarkeit als Kriterium des Sachbegriffs und zugleich der Publizität des Sondereigentums erfüllte der unterschiedliche Anstrich der einzelnen Gebäudeteile. c) Zur Dogmatik

Gesetzgebung und Rechtsprechung nahmen - soweit Raumeigentum zulässig war - Sondereigentum an räumlich abgegrenzten Gebäudeteilen an. Mit diesem Sondereigentum war als dessen Bestandteil das Miteigentum am Grund und Boden, sowie den Teilen des Gebäudes, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienten, verbunden55a• Verfügungen über den Anteil an den gemeinschaftlichen Teilen wurden nur für zulässig erachtet, wenn sie gemeinsam mit dem Raumeigentum erfolgten. Angesichts dieser Rechtslage in Bayern verwundert es, wenn im juristischen Schrifttum um 1900 die juristische Konstruktion des Raumeigentums als kontrovers hingestellt wird. Henle und Schneider58 berichten bereits im Jahre 1900 von zwei verschiedenen Meinungen. Die eine entspricht der hier aus den Quellen gewonnenen Ansicht57, nach anderer Ansicht soll an den einzelnen Stockwerken kein Sondereigentum bestehen, sondern an dem ganzen Gebäude ein "unteilbares Miteigentum, aber mit dauernder Abteilung hinsichtlich der Gebrauchsund Nutzungsrechte"58. Indessen kann von einer Diskussion über die dogmatische Konstruktion des Raumeigentums in Bayern keine Rede sein. Vielmehr beruhen die unterschiedlichen Auffassungen auf den Seuff. Arch. 46 Nr. 85. Unter Berufung auf Stobbe, S. 56. 55a So auch Roth, Bayr. Civilrecht, § 120 I 4. 6B S. 463 f.; ebenso Becher, S. 46. 57 So auch Meisner (S. 8) im Jahre 1901 unter Berufung auf Roth (§ 120). 68 So Oertmann (S. 316) im Jahre 1903 unter Berufung auf Schröder 54

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(S. 131).

H. Raumeigentum in den deutschen Ländern

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unterschiedlichen Rechtsgrundlagen, die in den verschiedenen Gebieten Bayerns anwendbar waren. In den Gebieten, in denen das gemeine Recht galt, konnte "Raumeigentum" nur als Miteigentum am ganzen Grundstück einschließlich des Gebäudes aufgefaßt werden, wobei die einzelnen Stockwerke einzelnen Miteigentümern zur ausschließlichen Nutzung überlassen wurden. In den Gebieten dagegen, in denen Raumeigentum zulässig war, entsprach die rechtliche Konstruktion der hier beschriebenen. 5. Württemberg

In Württemberg war Raumeigentum nicht gesetzlich geregelt. Seine Zulässigkeit richtete sich daher nach Gewohnheitsrecht, subsidiär nach gemeinem RechtS9 • Die Diskussion in Rechtsprechung und Literatur drehte sich vornehmlich um die Frage, ob ein in Württemberg bestehendes Gewohnheitsrecht anzuerkennen sei, wonach ein Gebäude auch horizontal dem Eigentum nach geteilt werden könne, kurz, ob Raumeigentum gewohnheitsrechtlich anzuerkennen sei und so die römischrechtlichen Grundsätze des gemeinen Rechts verdränge. Das Obertribunal zu Stuttgart hatte mehrfach über folgenden - im wesentlichen gleichen - Sachverhalt zu entscheiden: Gebäude waren zwischen verschiedenen Beteiligten horizontal zur alleinigen und ausschließlichen Bewohnung aufgeteilt, während einzelne, für alle Teilhaber notwendige Bestandteile, wie Haus- und Kellereingänge, Treppen usw. sowie Grund und Boden gemeinschaftlich waren. Ein Beteiligter erhob die Teilungsklage auf öffentlichen Verkauf des Gebäudes und Teilung des Erlöses. Die Entscheidung über die erhobenen Teilungsklagen hing davon ab, ob das Gebäude real geteilt war, d. h., ob Sondereigentum an den einzelnen Gebäudeteilen bestand oder ob sich das Gebäude im ungeteilten, ideellen Miteigentum der Beteiligten befand. In den beiden ersten hierzu ergangenen Entscheidungen hatte das Obertribunal der Teilungsklage stattgegeben60 • Es berief sich zur Begründung auf die Grundsätze des römischen Rechts, wonach "das Gebäude mit dem Boden, auf dem es steht, ein unzertrennliches Ganzes" bilde; es sei "daher rechtlich nicht möglich, daß das Gebäude und der Boden und ebenso wenig, daß die einzelnen Stockwerke eines Hauses verschiedene Eigentümer haben ... ". Vielmehr nahm das Gericht Miteigentum am Grundstück samt dem darauf stehenden Gebäude an, wobei "nur die Ausübung des Eigentums, die Benützung, getheilt" seißt. Vgl. dazu Steimle, AcP 144, 345; Schott, S. 19 ff.; Zoeppritz, S. 11 ff. Urteile vom 16. 2. und 4. 6. 1864, letzteres abgedruckt in Seuff. Arch. 18 Nr.242. 61 Vgl. Seuff. Arch. 24 Nr. 239, S. 362. 68

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§ 1. Zur Dogmatik des Raumeigentums seit dem 19. Jahrhundert

Im Jahre 1869 dagegen hat das Obertribunal in einem weiteren, zur Entscheidung anstehenden Fall die Teilungsklage abgewiesen6!. Der rechtlichen Beurteilung legte es nun nicht mehr die Grundsätze des gemeinen Rechts zugrunde, sondern es erkannte mit ausführlicher Begründung83 ein in Württemberg bestehendes Gewohnheitsrecht an, wonach, obwohl dem "Accessionsprinzipe widerstreitend", ein "Gebäude auch in anderer als vertikaler Richtung dem Eigenthum nach getheilt werden" könne. Die dogmatische Konstruktion des Stockwerkseigentums wurde in der Entscheidung mehr beiläufig als Sondereigentum an bestimmten Gebäudeteilen und Miteigentum an den gemeinschaftlich gebliebenen Teilen des Gebäudes erklärt, wobei "die so gebildeten Hausantheile", obwohl die physische Abgrenzung keine vollständige sei, wie "die abgegrenzten Parzellen eines nicht überbauten Grundstückes als selbständige für sich bestehende Sachen" zu behandeln seien64 ; zu jedem "Hausantheil" gehöre "ein dem Werthe der Sondertheile entsprechender ideeller Antheil am Boden"85. Diese Entscheidung und das hierzu erstattete Rechtsgutachten66 wurden von Mandry 87 heftig kritisiert. Er lehnte die Annahme eines particularen Gewohnheitsrechtes, wonach Raumeigentum möglich sei, ab und erklärte die durch Teilung nach Stockwerken entstandenen Verhältnisse als Superficiar- oder Platzrecht: Der Inhaber des Erdgeschosses sei der Eigentümer, der des zweiten Stockes etc. der Superficiar mit einem inhaltlich dem Eigentum gleichen Recht. Für die Fälle allerdings, in denen die Beteiligten Miteigentümer des Grundstücks und des Gebäudes seien, lehnte er die Annahme eines Superficiarrechtes eines Miteigentümers wegen des Verhältnisses des Superficiarrechtes als dem beschränkenden Recht zu dem Eigentum als dem beschränkten Recht ab8s. Vielmehr liege in solchen Fällen gemäß dem gemeinen Recht Miteigentum aller Beteiligten am Grundstück samt dem darauf errichSeuff. Arch. 24 Nr. 239. Vgl. vor allem hierzu auch das von dem Referenten des Obertribunals, dem Obertribunalrat v. KrauB in dieser Sache erstattete umfangreiche Rechtsgutachten, das im wesentlichen in die Entscheidungsgründe aufgenommen wurde, in Württ. Arch. 12, S. 329 ff. N Vgl. Seuff. Arch. 24 Nr. 239, S. 364. 85 Seuff. Arch. 24 Nr. 239, S. 366; Seuff. Arch. 24 Nr. 299, vgl. auch OLG Stuttgart, Recht 1923 Nr. 850; siehe aber Grundbucherlasse des Justizministeriums (WürttZ 1926, 12), wonach Stockwerkseigentum als selbständiges Recht an einzelnen Gebäudeteilen auch ohne Miteigentum an der Grundfläche möglich sei. 88 Vgl. oben Fn. 63. 87 Württ. Arch. 13, S. 193 fi. 88 Mandry, Württ. Arch. 13, S. 217 ff.; dagegen Ackermann, S. 9 f.; ferner Kohler, S. 180 ff. 8!

83

Ir. Raumeigentum in den deutschen Ländern

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teten Gebäude vor, mit schuldrechtlicher Vereinbarung über die ausschließliche und dauernde Benutzung bestimmter Gebäudeteile. 6. Preu8en

Auch in Preußen waren im 19. Jahrhundert, wie etwa in Bayern, im wesentlichen drei Rechtsgebiete zu unterscheiden89 : Das Gebiet des allgemeinen Landrechts für die preußischen Staaten, das des französischen und das des gemeinen Rechts. Während nach französischem Recht wie erwähnt - die Begründung von Raumeigentum zulässig war10, war sie nach gemeinem Recht11 unzulässig. Für den Geltungsbereich des allgemeinen Landrechts war wegen des Fehlens einer ausdrücklichen Bestimmung über das Raumeigentum die Rechtslage umstritten. In § 14 Nr. 3 des Grundsteuergesetzes12 ging aber der Gesetzgeber offensichtlich von der Zulässigkeit des Raumeigentums aus. a) Das Schrifttum

Die Meinungen im zeitgenössischen, rechtswissenschaftlichen Schrifttum waren geteilt. Soweit man den römisch-rechtlichen Akzessionsgrundsatz als in das allgemeine Landrecht übergegangen ansah, verneinte man die Zulässigkeit von Raumeigentum auch nach preußischem Recht13, weil das einzelne Stockwerk keine Sache, sondern Bestandteil einer solchen sei. Vielmehr nahm man bei horizontaler Teilung eines Gebäudes entweder ein dingliches Gebrauchsrecht oder ein Superficiarrecht an. Andere nahmen demgegenüber die Zulässigkeit von Raumeigentum auch für den Geltungsbereich des allgemeinen Landrechts an14• Ackermann16 nahm in seiner ausführlichen Dissertation an, daß nach dem allgemeinen Landrecht die Begründung von Sondereigentum an Horizontalteilen eines Gebäudes zulässig sei, wenn diese so beschaffen seien, "daß ein jeder ihrer Besitzer innerhalb seiner Grenzen eine Siehe dazu Förster I Eccius, S. 16 ff. Siehe für das rheinische Recht RGZ 24, 339 f.; ferner OLG Köln, Rhein. Arch. 90, 237; 91, 70; im übrigen siehe oben II 2. 71 Vgl. etwa RGZ 31, 171, die Provinz Hannover betreffend; ferner Obertribunal zu Berlin, Seuff. Arch. 34 Nr. 10. 72 Vom 21.1.1839: "Wenn ein Haus mehrere Stockwerke hat, welche verschiedenen Eigentümern gehören, so wird der Eigentümer des Erdgeschosses unter Bemerkung der übrigen Eigentümer eingetragen." 73 Koch C. F., Kommentar, I, 2 Anm. 31 und 8 Anm. 25, sowie Förster I Eccius, § 21 Anm. 14, beide unter Berufung auf das Obertribunal Berlin, E 79, 128; siehe auch Koch C. F., Lehrbuch, §§ 90, 235; Centralblatt 1842, Sp. 574 ff., dazu Gruchot Beiträge Bd. 6, S. 107 f.; unklar Dernburg, § 66 Anm. 2 und 69

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§ 215. 7'

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Stobbe, § 79. Ackermann, S. 34 ff., 40.

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§ 1. Zur Dogmatik des Raunteigentums seit dem 19. Jahrhundert

ausschließliche Verfügungsfreiheit behaupten" könne, "ohne daß dadurch die Nutzbarmachung des Hauses nach anderen Richtungen seitens anderer Berechtigter unmöglich" werde. Dem gelegentlich erhobenen Einwand, Raumeigentum könne wegen der engen Nachbarschaft zu Mißhelligkeiten führen, begegnete er mit dem Hinweis, solche seien nicht anders als bei der zulässigen vertikalen Teilung. Ackermann76 nahm weiterhin an, daß nach dem allgemeinen Landrecht auch eine andere Konstruktion möglich sei: Miteigentum mehrerer an einem Gebäude mit dauernder, ausschließlicher Benutzung gewisser Gebäudeteile bei voller Verfügungsfreiheit innerhalb dieser Teile, während über die allen gemeinsam dienenden Einrichtungen nur gemeinsam verfügt werden könne. b) Die Rechtsprechung

Die Rechtsprechung des Königlichen Obertribunals, das sich mehrfach mit der Zulässigkeit von Raumeigentum zu befassen hatte, schwankte hin und her 77• In seiner Entscheidung vom 11. 4.1864 78 erklärte der dritte Senat des Gerichts im Anschluß an seine Entscheidung vom 17.2.186079 und unter Hinweis auf § 14 Nr. 3 des Grundsteuergesetzes die Teilung eines Hauses nach verschiedenen Stockwerken unter verschiedenen Eigentümern nach preußischem Recht als "nicht gerade unzulässig". Vielmehr führe in Verbindung hiermit der allgemeine Grundsatz des § 41.1. 2. ALR zur Zulässigkeit von Raumeigentum. Zur dogmatischen Konstruktion enthält die Entscheidung wenig. Das Gericht führte lediglich aus, daß die "Scheidewände", "Mauern" und "Zwischenlagen" gemeinschaftlich sein könnten, aber auch nur einem Eigentümer gehören und dem Hausteile des anderen dienen könnten. Demgegenüber sprach sich der zweite Senat des Gerichts in der kurz darauf ergangenen Entscheidung vom 14. 2. 1865 80 gegen die Zulässigkeit von Raumeigentum aus, ohne die oben angeführten abweichenden Entscheidungen des dritten Senats zu erwähnen. Nach den Grundsätzen des gemeinen und des preußischen Rechts seien solche Sachen juristisch unteilbar, "deren Stücke im ganzen nicht gleichartig" seien, "resp. welche körperlich und wesentlich so zusammenhängen, daß sie ohne Veränderung ihrer Natur nicht getrennt und daher auch während der Vereinigung nicht als selbständige Sachen behandelt werden können". Ackermann, S. 41 ff.; so wohl auch Koch C. F., Kommentar 1,2 Anm. 31. Kritisch dazu Koch C. F., Kommentar, I, 2 Anm. 31. 78 Archiv für Rechtsfälle 54, 60. 78 Archiv für Rechtsfälle 36, 231 ff.; bestätigt durch Urteil vom 20.4.1844, Archiv für Rechtsfälle 92,144. 80 E 53, 4 ff. 78

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1I. Raumeigentum in den deutschen Ländern

31

Das gelte insbesondere auch von Häusern. Die Beteiligten hätten daher nur Miteigentum am ganzen Hause und evtl. ein "ausschließliches Nutzungsrecht" an gewissen Räumen. Die Diskrepanz zwischen den beiden Entscheidungen wurde noch dadurch verstärkt, daß sich der zweite Senat zur Begründung nicht nur auf von Savigny81, sondern auch auf § 41. I. 2. ALR berief. Sie beruhte offensichtlich, da beide Entscheidungen im Jahre 1865 publiziert wurden, auf mangelnder Kommunikation innerhalb des Gerichts82• Schon wenig später hatte sich der dritte Senat in seiner Entscheidung vom 7.10.1867 83 mit der Problematik zu befassen, ob der Keller eines Hauses im Eigentum eines anderen als des Grundeigentümers stehen könne. Das Gericht führte aus, es sei eine bekannte Kontroverse, ob nach preußischem Recht mehrere Stockwerke eines Hauses verschiedene Eigentümer haben könnten. Es entschied diese Frage aber nicht, weil ein unter einem Hause befindlicher Keller nicht unter allen Umständen gesetzlich ein Teil oder Zubehör dieses Hauses sei. Der Senat sah also einen Unterschied zwischen dem Stockwerks- und dem Kellereigentum, behandelte aber beide im Ergebnis gleich. In der letzten Entscheidung des Gerichts vom 16.2.187784 sprach sich der 3. Senat erstmals gegen die Zulässigkeit von Sondereigentum an einzelnen Stockwerken eines Hauses aus. Dies folge aus der Natur des Eigentums, nach der nur vertikal geteilte Häuser im Sondereigentum verschiedener Personen stehen könnten, während bei horizontaler Teilung nur ein dingliches Gebrauchsrecht, eine Grundgerechtigkeit oder ein Superfiziarrecht vorliege. Da sich in dieser Begründung unverkennbar der Einfluß des gemeinen Rechts bemerkbar machte, sah sich das Gericht gezwungen, die bisherigen, abweichenden Entscheidungen nachträglich mit auf tatsächlichem Gebiet liegenden Gründen zu rechtfertigen. Das Reichsgericht hat in seiner Entscheidung vom 7.2.188085 den grundsätzlichen Ausschluß eines Sondereigentums am Boden und an der damit verbundenen Sache als dem allgemeinen Landrecht fremd bezeichnet, scheint also der letzten Entscheidung des Königlichen Obertribunals in dieser Frage zu widersprechen. Obligationenrecht, §§ 29 f. Der 2. Senat bestätigte seine Rechtsauffassung in seiner Entscheidung vom 1. 6. 1875 unter Berufung auf das hier angeführte Urteil (E 53, 4 ff.): Ein Erbpachtrecht am Teil eines Gebäudes sei nur möglich, wenn dieser Teil sowohl nach Grund und Boden, als auch nach den Baulichkeiten für ein selbständiges Ganzes erachtet werden könne. 83 Archiv für Rechtsfälle 68, 224. 84 E 79, 128 ff. 86 RGZ 1, 178. 81

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§ 1. Zur Dogmatik des Raumeigentums seit dem 19. Jahrhundert

c) Partikulare Erscheinungen

Eine einheitliche Auffassung für das Geltungsgebiet des allgemeinen Landrechts läßt sich demnach nicht feststellen. Ganz abgesehen davon sind die Stellungnahmen und Entscheidungen, welche die Zulässigkeit von Raumeigentum annahmen, für die Frage, wie ein solches Raumeigentum dogmatisch einzuordnen war, kaum ergiebig. Partikular war dagegen im Gebiet des allgemeinen Landrechts Raumeigentum möglich. In Frankfurt war seit der Frankfurter Reformation von 157886 die Begründung von Raumeigentum, die gewohnheitsrechtlich zulässig war, im Wege der Erbteilung verboten, weil dies "oftmals große Unrichtigkeit" verursacht habe. In der singulären Erscheinung der sog. Schirnen, d. h. von Fleischbänken, die in einem fremden Haus eingebaut waren, hat es sich erhalten. Das OAG Lübeck87, das sich im Jahre 1855 mit der Schirnengerechtigkeit zu befassen hatte, ließ offen, ob "Stockwerke oder Wohnungen eines Hauses verschiedene Eigentümer" haben könnten. Es neigte aber wohl zur Bejahung dieser Frage, denn es nahm an, daß bei Schirnengerechtigkeiten der Teil des Gebäudes, der die Schirne enthalte, nicht im Eigentum des Gebäudeund Grundstückeigentümers zu stehen brauche. Die Schirnen wurden als selbständige, unbewegliche Rechtsobjekte behandelt, welche in den öffentlichen Büchern eigene Bezeichnungen führten und über welche unabhängig vom Eigentum am Haus verfügt werden konnte 88• 7. Die th6riDgischen Staaten

Nur in einzelnen thüringischen Staaten war Raumeigentum zulässig. In Coburg89, Weimar90 und Rudolstadt81 etwa war die horizontale Teilung eines Gebäudes aufgrund gesetzlicher Vorschriften verboten, denen das Akzessionsprinzip zugrunde lag. In Rudolstadt wurden soweit horizontale Gebäudeteilungen vorhanden waren - die Beteiligten als Miteigentümer mit ausschließlichem Gebrauchsrecht an den 88 Teil VI, Titel 4, § 6, abgedruckt bei Möller, S. 10 f.; siehe dazu Neumann / Levi, S. III ff.; vgI. ferner Schröder, S. 28. 87 Seuff. Arch. 9 Nr. 264. 88 VgI. Neumann / Levi, S. 17; RGZ 86, 276; 57, 34. 81 Art. 3 des Gesetzes vom 3. Juli 1869, abgedruckt bei Stobbe / Lehmann, § 95 Anm. 5; vgI. auch Böckel, S. 301 Anm. 3; vgI. auch LG Meiningen, Thür. BI. 29, 11. 90 VgI. § 166 der VO vom 12.3.1841 (Reg. BI. s. 76); siehe dazu Emminghaus (Archiv f. praktische Rechtswissenschaft 2, 45), der von einer Entscheidung des Kreisgerichts in Weimar berichtet, das eine horizontale Teilung als dingliches Recht an einer fremden Sache deutete. 11 VgI. § 1 des Gesetzes vom 26.3. 1858, abgedruckt bei Stobbe / Lehmann, § 95 Anm. 5; Böckel, S. 302.

II. Raumeigentum in den deutschen Ländern

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ihnen zugewiesenen Hausteilen betrachtet. In Meiningen92 war dagegen Raumeigentum zulässig. Seine dogmatische Konstruktion läßt sich aus der Entscheidung des OLG Jena vom 16.6.1908 entnehmen82a ; hiernach wurde das Sondereigentum an einem Stockwerk als die Hauptsache angesehen, während das Miteigentum an den Hauptmauern des Gebäudes sowie am Grundstück als wesentlicher Bestandteil des Stockwerks eingeordnet wurde. Nach den §§ 50 ff. der Grundbuchinstruktion9S erfolgte die nähere Bezeichnung der einzelnen Sondereigentumsräume durch Handrisse, die dem Grundbuch einverleibt und auf die in der Grundbucheintragung Bezug genommen wurde. Ferner wurden die Realteile nach Quoten des Ganzen bezeichnet, um das quantitative Verhältnis des einen Hausanteils zum anderen zu bestimmen.

m.

Raumeigentum nach Inkrafttreten des BGB 1. Das Einführungsgesetz zum BGB

Das Sachenrecht des am 1. 1. 1900 in Kraft getretenen Bürgerlichen Gesetzbuches ist zwar im wesentlichen deutsch-rechtlich orientiert, bekennt sich aber in den §§ 93 f., 946 BGB zum römisch-rechtlichen Akzessionsprinzip. Folgerichtig verbietet Art. 189 Abs. 1 Satz 3 EGBGB die Begründung von Raumeigentum84• Allerdings wurde durch Art. 131 EGBGB die Landesgesetzgebung ermächtigt, die Begründung von sog. uneigentlichen Stockwerkseigentum85 zuzulassen. Hierunter ist Miteigentum nach Bruchteilen zu verstehen, wobei die Teilung der Gemeinschaft ausgeschlossen und den einzelnen Miteigentümern die alleinige Benutzung einzelner Gebäudeteile dauernd zugewiesen ist. Von dieser Möglichkeit hat lediglich Württemberg-Baden im Jahre 1950 Gebrauch gemachtes, das erlassene Gesetz wurde aber bereits 1953 durch Baden-Württemberg wieder aufgehoben87• 8! VgI. Böckel, S. 301 f.; Heimbach in Rechtslexikon, 9. Bd., S. 498 Anm. 201; vgI. auch Thür. BI. 33, 306 f. IZa Thür. BI. 56, 11 ff. IS VgI. dazu OLG Jena, Thür. BI. 38, 159. '4 Zur Diskussion um das Stockwerkseigentum bei Schaffung des BGB siehe Möller, S. 45 ff. 86 Ausführlich dazu Merzbacher, Recht 1924, 382 ff.; Staudinger / Dittmann, Art. 131 EGBGB, Rz. 2 ff. 88 Gesetz über das Miteigentum nach Wohneinheiten, vom 12.6.1950 (Reg. BI. S. 57), siehe dazu Kolb, SJZ 1950, 694. Ein Antrag im Landtag von Nordrhein-Westfalen (Landtag-Drucksache I/51, 1947 und II/333, 1948) sah eine ähnliche Regelung vor. 17 Gesetz vom 16. 2. 1953 (GBI. S. 9).

3 Merle

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§ 1. Zur Dogmatik des Raumeigentums seit dem 19. Jahrhundert

Stockwerkseigentum, das bei Inkrafttreten des BGB bestand, bleibt nach Art. 182 EGBGB bestehen88• Das Rechtsverhältnis der Beteiligten untereinander bestimmt sich nach dem bisherigen Recht, so in Baden" und Preußen1OO, wo die Art. 553, 664 BLR bzw. des Code civil aufgehoben wurden. Das nach Art. 182 EGBGB bestehen bleibende Recht kann aber auch nach dem Inkrafttreten des BGB gem. Art. 218 EGBGB durch Landesgesetz geändert werden. Von dieser Möglichkeit haben einige Länder Gebrauch gemacht. 2. Ausftlhrungsbestimmungen der Linder a) Hessen

In Hessen wurden die Vorschriften des Code civil durch Art. 286 AGBGB aufgehoben und durch Art. 216 ff. AGBGB ersetzt101 • Diese bestätigten die Konstruktion des Stockwerkseigentums als Sondereigentum an horizontal ausgeschiedenen Gebäudeteilen. Der Inhalt dieses Stockwerkseigentums war im wesentlichen identisch mit dem Inhalt des Eigentums nach dem BGB. Das Sondereigentum an Stockwerken erstreckte sich nach der hessischen Regelung nicht auf die für den gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Teile des Hauses, wie Grund und Boden, Umfasungsmauerri, Dach, Treppen, Kamin, Zentralheizungsanlagen, Gas- und Wasserleitungen usw. Diese standen im Miteigentum aller Stockwerkseigentümer. Nach Art. 216 Abs. 2 AGBGB war der Miteigentumsanteil als notwendiger Bestandteil des Stockwerkseigentums von diesem untrennbar. Die Größe der Miteigentumsanteile bestimmte sich nach dem Verhältnis des Wertes der Stockwerke. Im übrigen galten die Vorschriften des BGB über die Gemeinschaft (§§ 741 ff.) entsprechend. Allerdings war das Recht, Teilung zu verlangen, ausgeschlossen. Nach Art. 218 AGBGB hatten die Stockwerkseigentümer gegeneinander ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Für jedes Stockwerkseigentum wurde ein besonderes Grundbuchblatt angelegt, auf dem auch die Höhe des Miteigentumsanteils eingetragen wurde. Verfügungen über das Stockwerkseigentum, die nur gemeinsam mit dem Miteigentumsanteil vorgenommen werden konnten, richteten sich nach den §§ 873 ff. BGB.

Siehe hierzu Möller, S. 52 ff. Art. 39 AGBGB vom 17.6.1899; vgl. Dorner / Seng § 49, 6; unzutreffend Seifert, S. 17. 10t Art. 89 Nr. 2 AGBGB vom 20. 9.1899 (GS. S. 177). 101 Einzelheiten hierzu siehe Gauf / Fuchs / Wolf, § 110 III; Heinzerling, S.183. 18

It

III. Raumeigentum nach Inkrafttreten des BGB

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Im Jahre 1962 ist für das gesamte Gebiet des heutigen Landes Hessen sämtliches Stockwerkseigentum gern. § 63 Abs. 3 WEG in Wohnungsbzw. Teileigentum übergeleitet worden102. b) Bayern

Bayern hat nach Inkrafttreten des BGB durch Art. 20 des Pfälzischen Liegenschaftsgesetzes 103 und durch den damit weitgehend übereinstimmenden Art. 42 des Übergang-GesetzestO' das Stockwerkseigentum in ein uneigentliches Stockwerkseigentum übergeleitett06 • Stockwerkseigentum als Sondereigentum an einem Gebäudeteil ist danach nicht mehr zulässig. Vielmehr ist es ausschließlich als Miteigentum am ganzen Grundstück einschließlich des darauf errichteten Gebäudes anzusehen, wobei jedem Miteigentümer die ausschließliche und dauernde Benutzung derjenigen Teile des gemeinsamen Gebäudes zusteht, welche ihm zur Zeit des Inkrafttretens des BGB gehörten. Das ausschließliche Benutzungsrecht wirkt auch für und gegen einen Sondernachfolger, sofern es als Belastung ins Grundbuch eingetragen wurde. Ein Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft besteht nicht. Von Interesse ist ferner, daß die einzelnen Anteile grundbuchmäßig als besondere Grundstücke zu behandeln sind1oe. c) Württemberg

Württemberg hat das Stock.werkseigent1,lm erst im Jahre 1931 in den Artikeln 226 ff. württ. AGBGB107 geregelt. Art. 226 Abs. 1 geht davon aus, daß mit dem Sondereigentum an einzelnen Gebäudeteilen (Stockwerkseigentum) eine Gemeinschaft verbunden ist, welche im Zweitel die zum gemeinschaftlichen Gebr.auch bestimmten Bestandteile und Rechte umfaßt. Auf das Gemeinschaftsverhältnis finden nach Art. 226 Abs. 3 die Vorschriften der §§ 747, 751 f. BGB weitgehend Anwendung. Eine Verfügung über die Anteile an der Gemeinschaft ist demnach ebenso unzulässig wie deren Aufhebung, vom Falle des Art. 230 abgesehen. Da die Gesetzesbegründung zur juristischen Ausgestaltung des Stockwerkseigentums auf die Entscheidung des Obertribunals zu Stutt102 Gesetz zur überleitung des Stockwerkseigentums vom 6. 2. 1962 (GVBl. S. 17). 101 Vom 1. Juli 1898 (GVBI. S. 370). 10( Vom 9. Juni 1899 (GVBl. Nr. 28, Beilage S. 83 ff., = BayBS III, 104). 105 VgI. zu weiteren Einzelheiten Oertmann, § 7411. 101 Siehe § 17 der VO vom 23. Juli 1898, in BayBS III, 126 als gegenstandslos gestrichen. 107 In der Fassung vom 29.12.1931 (Reg. BI. s. 545); siehe dazu' Steimle, AcP 144, 346 ff.; Hörner, WürttZ 1932, 42 f.; zur Rechtslage davor siehe Schühle, WürttZ 1902, 71 f.; WürttZ 1925, 142 f.

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§ 1. Zur Dogmatik des Raumeigentums seit dem 19. Jahrhundert

gart vom Jahre 1869108 verweist, erscheint das Stockwerkseigentum als untrennbare Verbindung des Sondereigentums mit dem Anteil an den gemeinschaftlichen Bestandteilen und Rechten. Neben den Gebäudeteilen, die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmt sind, fällt demnach wohl auch das Grundstück unter die gemeinschaftlichen Bestandteile l09 • Bedenken, die sich hiergegen aus Art. 229 ergeben könnten, weil sich beim Untergang des Gebäudes das Sondereigentum in Miteigen~ turn an der Grundfläche "verwandelt", erledigen sich mit dem Hinweis, daß damit die Umwandlung des besonders ausgestalteten Miteigentums i. S. des Art. 226 AGBGB in gewöhnliches Miteigentum gern. §§ 741 ff., 1008 ff. BGB zu verstehen ist. Zweifel bestehen aber hinsichtlich des Umfangs der Rechte, die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmt sind. Hier deutet die weite Fassung des Art. 226 Abs. 1 darauf hin, daß der Landesgesetzgeber wohl nicht nur an das Eigentum an gemeinschaftlichen Einrichtungen und Anlagen gedacht hat, sondern auch an sonstige Rechte, die den Sondereigentümern aus der Gemeinschaft erwachsen, wie etwa Forderungen gegen Dritte usw. Insofern würde das württembergische AGBGB einen Gesichtspunkt enthalten, der in den bisherigen dogmatischen Konstruktionen noch nicht aufgetaucht ist. Für die Frage, ob der Anteil an der Gemeinschaft Bestandteil des Stockwerkseigentums ist, worauf Art. 226 Abs. 1 hindeutet, läßt sich aus Art. 229 nichts entnehmenl1O • Die übrigen Vorschriften des württembergischen Ausführungsgesetzes betreffen entsprechend seiner Tendenz, Stockwerkseigentum allmählich zurückzudrängen, Fragen der Vereinigung und Aufhebung von Stockwerksrechten sowie das Vorkaufsrecht der übrigen Stockwerkseigentümer. Einig ist man sich darüber, daß auf das Stockwerkseigen.. turn die für Grundstücke geltenden Vorschriften Anwendung finden l1oa , 3, Die Entwicklung bis zum Inkrafttreten des WEG

Die rechtspolitische Diskussion um das Raumeigentum ist auch nach Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs nie verstummt111 • Befürwortet112 wurde die Wiedereinführung von Raumeigentum im wesent108 Seuff. Arch. 24 Nr. 239, dazu oben 11 5. Die Frage, ob Stockwerkseigentum auch ohne Anteil am Grundstück möglich ist, ist strittig; vgl. Hammer, BWNotZ 1967, 21 mit Nachw. 108 So auch Seifert, S. 17. 110 a. A. Seifert (S. 17), wonach sich hieraus ergäbe, d.aß nicht vom Sondereigentum, sondern vom Miteigentum ausgegangen werde. IIOa Hammer, BWNotZ 1967,21; Mayer I Hörner, S.172. 111 Einen überblick gibt Möller, S. 63 ff. m Vgl. Ruth, AcP 121, 354 ff.; Ruth und Klang in Verhandlungen des 33. Dt. Juristentages 1925, 239 ff.; Ruth, Dt. Wohnungsarchiv 1930, Sp. 241 ff.;

III. Raumeigentum nach Inkrafttreten des BGB

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lichen damit, daß Raumeigentum preiswerter als ein Eigenheim und folglich leichter zu finanzieren sei. Dies ermögliche breiten Bevölkerungskreisen den Erwerb von Grundeigentum in Form des Raumeigentums und damit eines weitestgehend krisenfesten Vermögensobjektes. Einerseits würden dadurch soziale Spannungen gemildert und die Wohnungsnot beseitigt, andererseits würde durch Belebung der Bautätigkeit die Wirtschaft angekurbelt. Die Gegner 113 wiesen darauf hin, daß Streitigkeiten unter Raumeigentümern unvermeidlich seien und auch nicht durch das Korrektiv einer Kündigung behoben werden könnten. Eine Expropriation durch Ausschluß eines Störers stelle weder die ursprüngliche Homogenität wieder her, noch lasse sie sich mit dem Eigentumsbegriff vereinbaren. Im übrigen verwies man auf wirtschaftliche Bedenken, wie höhere Verwaltungskosten, unerwünschte Mobilisierung des Grundbesitzes und Beleihungsschwierigkeiten einerseits und rechtliche Bedenken, wie Durchbrechung des Akzessionsprinzips und Kompliziertheit des Rechtsverhältnisses andererseits. Von dogmatischem Interesse sind drei Vorschläge zur Einführung von Raumeigentum aus den 30er Jahren114 • Die beiden Vorschläge von Meyer ll6 und Hugenberg116 stimmen in den Grundzügen überein. Beide befürworten die Zulässigkeit von Sondereigentum an einer abgeschlossenen Wohnung, das zur Nutzung der gemeinsamen Anlagen berechtigen soll. Ein Miteigentumsanteil am Grundstück und an den Gegenständen, die dem gemeinsamen Gebrauch dienen, sollte jedoch mit diesem Stockwerkseigentum nicht verbunden sein. Beide Vorschläge sahen zudem den Ausschluß eines Störers aus der Gemeinschaft vor. Auch Möllerll7 sprach sich für die Zulässigkeit von Sondereigentum an Räumen aus. Aber Bestandteil eines solchen Sondereigentums sollte das Miteigentum an den gemeinschaftlichen Gegenständen, Räumen und Anlagen sein, wobei sich die Größe des Miteigentumsanteils nach dem Sontag, Einigungsamt und Mietschöffengericht 1927, S. 592; Konrad, DRiZ 1930, 146; List, Schmollers Jahrb. 1936, 1. Halbbd., S. 49 ff. 113 Vgl. Krückmann, JW 1924, 1924; Staffel, Dt. Wohnungsarchiv 1930, Sp. 484; Ebel, Das Mietgericht 1931, S. 85; Ruth, Dt. Wohnungsarchiv 1935, Sp. 149; Steimle, AcP 144, 343 ff. 114 Auch über andere Rechtsinstitute wurde eine Lösung der Problematik gesucht. Lange (NJW 1950, 204) schlug eine Verdinglichung der Miete vor, Schroth (GWW 1950, 423) und Krückmann (JW 1924, 1924) empfahlen gesellschaftsrechtliche Gestaltungen. Andere suchten Lösungen über das Miteigentum (Wirths, Weg, S. 18), das Erbbaurecht (Müller, Frankfurt, zit. in Denkschrift des Bundesjustizministeriums vom 21. 4. 1950, 3 c), die Dienstbarkeiten (Freyer, DRZ 1948, 83; Bärmann, DNotZ 1950, 265) und die Reallast (Hieber, DNotZ 1950, 369). 115 Meyer, Das Stockwerkseigentum, passim; siehe dazu Möller, S. 71 ff. 111 Hugenberg, passim; siehe dazu Möller, S. 73 ff.; Hegelau, S. 15 ff. 117 Möller, S. 90 ff.

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§ 1. Zur Dogmatik des Raumeigentums seit dem 19. Jahrhundert

Werte des Sondereigentums richten sollte. über dieses Raumeigentum sollte nur einheitlich verfügt werden können. Im Jahre 1949 begannen auf der Grundlage eines Initiativgesetzentwurfs der F. D. P.118 die Beratungen der Gesetzgebungsorgane zur Schaffung des Wohnungseigentumsgesetzes. Dieser Entwurf anerkannte "in Abweichung von der Vorschrift des § 93 BGB ... das Eigentum an Teilen eines Gebäudes in der Form des Wohnungseigentums" (§ 1 Abs. 1). Wohnungseigentum sollte nach § 8 Abs. 1 Satz 1 "ein selbständiges Recht sein, das den für Grundstücke geltenden ... Bestimmungen ... unterliegt". Es sollte gern § 9 "aus dem Sondereigentum an der Wohnung ... und dem Anteil am Gemeineigentum des Grundstücks" bestehen. Dieser Anteil am Gemeineigentum war nach § 12 Abs. 1 "unlöslich mit dem Sondereigentum verbunden und kann daher nicht Gegenstand besonderer Rechte sein". Der Anteil am Gemeineigentum wurde also zwingend als "wesentlicher Bestandteil" des Wohnungseigentums im ganzen angesehen118• Daraus zog § 12 Abs. 2 die Folgerungen: Verfügungen über das Wohnungseigentum erstreckten sich ohne weiteres auch auf den Anteil am Gemeineigentum. Der Ausschluß eines Störers war in § 22 des Entwurfs vorgesehen. Dieser Entwurf hat, wie aus dem im Jahre 1951 in Kraft getretenen Wohnungseigentumsgesetz ersichtlich, in den parlamentarischen Beratungen erhebliche Änderungen erfahren120. Diese geben möglicherweise aufschlußreiche Hinweise zur Integration dieses Rechtsinstituts in das Zivilrechtssystem. IV. Stockwerkseigentum und Wohnungseigentum Ein Vergleich der Rechtsgrundlagen des Stockwerkseigentums mit den dogmatischen Konstruktionen, die für das Wohnungseigentum versucht werden, läßt die Diskussion um das Wohnungseigentum als Renaissance der seinerzeitigen Rechtszersplitterung in modernem Gewande erscheinen. Soweit allerdings in der gemeinrechtlichen Lehre das Stockwerkseigentum als räumlich beschränktes Superficiarrecht1!1 oder als Servitut1!2 an einem im Alleineigentum stehenden, bebauten 118 Bundestags-Drucksache I/Nr. 252; siehe dazu Hedemann, JR 1950, 457 ff. 118 Begründung des Entwurfs zu § 12, vgl. Bundestags-Drucksache I/Nr. 252, S. 22. 120 Vgl. dazu den Bericht des Ausschusses für Wiederaufbau und Wohnungswesen (Berichterstatter Dr. Brönner) in der 2. und 3. Beratung des Gesetzentwurfs, in: Verhandlungen des Dt. Bundestages, I. Wahlperiode 1949, Stenographische Berichte Bd. 3, S. 4383. 121 Zaun, AcP 43, 222 ff.; Mandry, Württ. Arch. 13, S. 217 f.; v. Wächter, Handbuch, S. 274 Anm. 5, S. 276 Anm. 10; ders., Superficiar-Recht, S. 50 ff.; Savigny, Besitz, 7. Aufl., S. 263 f.; RGZ 31,170 (171); Stobbe, § 79, 2. m Förster, Theorie, S. 138; Stobbe I Lehmann, § 95; hinsichtlich des Kellerrechts siehe RGZ 4, 135; Zaun, AcP 43, 226.

IV. Stockwerkseigentum und Wohnungseigentwn

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Grundstück konstruiert wurde, findet sich keine Parallele in der Auseinandersetzung um das Wohnungseigentum. Denn nach ausdrücklicher Bestimmung des § 1 Abs. 2 WEG stehen das Grundstück und bestimmte Gebäudeteile im Miteigentum aller Wohnungseigentümer. 1. Die Miteigentumstheorie

Soweit man wegen des Grundsatzes "superficies solo cedit" die Zulässigkeit von Sondereigentum an horizontal ausgeschiedenen Gebäudeteilen verwarf, wurde sowohl im 19. Jahrhundert1!3 als auch nach Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuch.s1u das Stockwerkseigentum als Miteigentum konstruiert, dessen Teilung ausgeschlossen war und bei dem bestimmte Gebäudeteile einzelnen Teilhabern ausschließlich zur Benutzung zugewiesen waren. Diese Miteigentumstheorie, die dem sog. uneigentlichen oder unechten Stockwerkseigentum zugrunde liegt, findet sich in der Diskussion um das Wohnungseigentum wieder: Das Grundstück und das gesamte Gebäude werden als im Miteigentum aller Wohnungseigentümer stehend angesehen, während das Sondereigentum als ein dingliches Nutzungsrecht125 oder ein über § 1010 BGB hinausgehendes, eigentumsähnlich ausgestaltetes Nutzungsrecht1!tI eingeordnet wird. "2. Die Sondereigentumstheorie

In verschiedenen Partikularrechten1!7 und Ausführungsbestimmungen zum BGB1!8 dagegen wurde - deutschrechtlichen Anschauungen folgend - die Zulässigkeit von Sondereigentum an einzelnen Gebäudeteilen anerkannt, d. h. der Akzessionsgrundsatz aufgegeben: Gebäude und Grundstück wurden als rechtlich selbständige und sonderrechts118 Für das gemeine Recht siehe etwa Krauß, Württ. Arch. 12, 334 ff.; Mandry, Württ. Arch. 13, S. 217 ff. Für das Allgemeine Landrecht siehe Ackermann, S. 41 ff.; Obertribunal Berlin, E 53, 4 ff. Für Rudolstadt siehe oben II 7. m VgI. etwa Art. 20 des Pfälzischen Liegenschaftsgesetzes und Art. 42 des bayr. übergang-Gesetzes, dazu oben III3; siehe ferner das württemberg-badische "Gesetz über das Miteigentum nach Wohneinheiten" vom 12.6.1950 (Reg. BI. S. 57); vgI. auch Art. 131 EGBGB. m So Dulckeit, S. 71 f.; vgI. auch Bärmann, NJW 1951, 292; OLG Düsseldorf, JMBI. NRW 1963,189. 128 So Walser, passim; Zmarzlik, passim; Schroth, GWW 1950, 423. 1!7 Für Baden und das rheinische Recht siehe oben II 2; für Württemberg siehe oben II 5. VgI. ferner die bayrischen und hessischen Entwürfe eines BGB; für Preußen siehe Ackermann, S. 34 ff.; für Bayern siehe OGH München, Ztschr. f. Reichs- und Landesrecht 4, S. 202; Seuff. Arch. 36, Nr. 106; im übrigen siehe oben II 4. 118 VgI. Art. 216 ff. hess. AGBGB (oben III 2); Art. 226 ff. württ. AGBGB (oben III 4).

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§ 1. Zur Dogmatik des Raumeigentums seit dem 19. Jahrhundert

fähige Gegenstände angesehen. In der Literatur129 wird als eine Variante dieser Auffassung, die sog. "strenge" Sondereigentumstheorie erwähnt, nach der das Stockwerkseigentum lediglich das Eigentum an einem Gebäudeteil ohne irgendeine Beziehung zum Grund und Boden umfasse. Abgesehen davon, daß eine solche "strenge" Sondereigentumstheorie in den Quellen nicht nachweisbar ist, wird sie wegen § 1 Abs. 2 WEG für das Wohnungseigentum auch nicht vertreten. Ihre andere Variante, die dem sog. eigentlichen oder echten Stockwerkseigentum zugrundelag, wonach nämlich im Stockwerkseigentum das Eigentum am horizontal ausgeschiedenen Gebäudeteil i. V. mit einem Miteigentumsanteil 130 am Grundstück sowie an solchen Gebäudeteilen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, zu sehen ist1l1 , findet dagegen ihre Parallele im Recht des Wohnungseigentums: Hier wird überwiegend das Sondereigentum als Alleineigentum an einer Wohnung aufgefaßt, das mit dem Miteigentumsanteil am Grundstück sowie gewissen Gebäudeteilen verbunden ist. Zwar sind sich die Vertreter der heutigen Sondereigentumstheorie über diesen Ausgangspunkt einig, doch ziehen sie hieraus für das Wohnungseigentum eine Vielzahl unterschiedlicher Folgerungen. Vor allem wird die Verbindung des Sondereigentums mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum - wie erwähnt - unterschiedlich gedeutet. Soweit man annimmt, daß das Sondereigentum im Vordergrund stehe, während der Miteigentumsanteil dessen Bestandteil sei132, entspricht dies der historischen Sondereigentumstheorie133 • Soweit man das Wohnungseigentum als grundstücksgleiches Recht behandeltllt , entspricht dies der Auffassung, die überwiegend auch für das Stockwerkseigentum vertreten worden war131 • 3. Die Gesamthandstheorie

Neuerdings wird die Verbindung des Sondereigentums mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, das nicht nur das Grundstück, sondern auch Sachen, die als Zubehör Gegenstand besonlZ. Schröder, S. 31 ohne Nachweise; Seifert, S. 12 unter Berufung auf Schröder; Putzer, Festschrift Hellbling, S. 600 unter Berufung auf Schröder. 130 Offen bleibt, ob es sich um schlichtes Miteigentum oder um Miteigentum zur gesamten Hand handelt. 131 Wie Anm. 127 und 128. m So Börner, Festschrift Dölle, S. 216 ff., S. 225; zweifelnd Diester, § 5 Rz. 10. 131 Vgl. BayObLG, Seuff. Arch. 36 Nr. 106; Württ. Obertribunal, Seuff. Arch. 24 Nr. 239. 134 So Baur, § 15 III 3 b); Rosenbauer, S. 94 ff.; a. A. Helmers, S. 105. 131 Vgl. für das badische/französische Recht Domer / Seng, § 49, 4.

IV. Stockwerkseigentum und Wohnungseigentum

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derer Rechte sein können, sowie die Gegenstände des Verwaltungsvermögens umfasse, als gesamthänderische Bindung gedeutet138, eine Auffassung, auf die bereits Otto v. Gierke 137, wenn auch nur beiläufig, für die Ordnung der Gemeinschaft der Stockwerkseigentümer hingewiesen hat138• Putzer sieht sie überhaupt als historische Wurzel des Raumeigentums139 • 4. Resümee

Insgesamt zeigt sich heute eine fast verwirrende Vielfalt unterschiedlicher Meinungen, die - mögen sie teilweise auch in den Grundzügen übereinstimmen - im Detail doch erheblich differieren. Hier vermag die Institutionengeschichte des Stockwerkseigentums Lösungswege aufzuzeigen, welche geeignet erscheinen, Licht in das Dunkel um die dogmatische Konstruktion und Rechtsnatur des Wohnungseigentums zu bringen. Primär sind die beiden in § 1 Abs. 2 WEG erwähnten Elemente des Rechtsinstituts "Wohnungseigentum", nämlich das Sondereigentum und der Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu analysieren und mit Problemlösungen zum Stockwerkseigentum zu konfrontieren. Sondereigentum ist das Recht, das dem einzelnen Wohnungseigentümer an seiner Wohnung zusteht. Ob dieses Recht als Eigentum - sei es Allein- oder Miteigentum - oder als sonstiges dingliches Recht zu qualifizieren ist, läßt sich dem Wohnungseigentumsgesetz nicht ohne weiteres entnehmen, beeinflußt aber entscheidend die dogmatische Einordnung des Wohnungseigentums. Dasselbe gilt von dem bislang ungelösten Problem, ob sich das gemeinschaftliche Eigentum i. S. des § 1 Abs. 5 WEG lediglich auf das Grundstück und seine wesentlichen Bestandteile, soweit sie nicht zum Sondereigentum gehören, erstreckt; sollte das der Fall sein, so wird man das als Indiz dafür werten dürfen, daß das gemeinschaftliche Eigentum den Wohnungseigentümern nach Bruchteilen zugeordnet ist. Umfaßt das gemeinschaftliche Eigentum darüber hinaus aber auch etwa Zubehör oder gar die Gegenstände des sog. Verwaltungsvermögens, dann liegt die Annahme einer gesamthänderischen Bindung nahe. 131 So Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 154 ff.; ihm folgend Wiedemann, WM Sonderbeilage 4/1975, S. 27. 137 S. 42 Anm. 15; ferner Schröder (S. 34), der annimmt, daß das Stockwerkseigentum zwischen dem Miteigentum und dem Gesamthandseigentum steht; auf das gebundene Miteigentum der gesamten Hand weise die Ausschließung der Teilungsklage "entschieden" hin, während die Vererblichkeit und Veräußerlichkeit der Anteile dagegen sprächen. 138 Auch List (Schmollers Jahrb. 1936, 1. Halbbd., S. 54 ff.) empfiehlt eine Konstruktion auf der Grundlage der Gesamthand. tat Vgl. Putzer, Festschrift Hellbling, S. 586 ff., 601 mit Anm. 78.

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§ 1. Zur Dogmatik des Raumeigentums-seit dem

19. Jahrhundert

Die in § 1 Abs. 2 WEG erwähnten Elemente des Rechtsinstituts Wohnungseigentum nämlich das Sondereigentum und der Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum werden vornehmlich unter dem Blickwinkel der dinglichen Zuordnung behandelt. Die mitgliedschaftlichen Elemente der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer werden hierbei nur insoweit berücksichtigt, als sie die dingliche Zuordnung und Zuständigkeit beeinflussen. Denn die dingliche Zuordnung, nämlich die Frage, ob Sondereigentum und gem-einsChaftliches Eigentum nach dem Prinzip gesamthänderischer Bindung oder nach dem Bruchteilsprinzip zugeordnet sind, hängt - wie Schulze-OsterlohUo nachgewiesen hat nicht von der mitgliedschaftsrechtlichen Ausgestaltung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ab. Selbstverständlich ist zur rechtlichen Einordnung des Wohnungseigentums auch die Frage zu klären, ob die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein weiterer "Bestandteil" des Wohnungseigentums ist, den das Wohnungseigentumsgesetz aber nicht ausdrücklich erwähnt hat.

HO

Prinzip, passim.

§ 2. Der Gegenstand des Sondereigentums I. Die gesetzliche Regelung Gegenstand des Sondereigentums sind nach § 5 Abs. 1 WEG die gern. § 3 Abs. 1 WEG bestimmten Räume, d. h. entweder eine bestimmte Wohnung oder sonstige, nicht Wohnzwecken dienende bestimmte Räume. Ferner erstreckt sich das Sondereigentum auf die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Wenn § 5 Abs. 1 WEG als Gegenstand des Sondereigentums nur gewisse "zu diesen Räumen gehörende Bestandteile des Gebäudes" bezeichnet, so wird damit der Kreis der Gebäudebestandteile, die zu den betreffenden Räumen gehören und damit Gegenstand des Sondereigentums sein können, eingeschränkt. Dieser Gegenstand wird weiter durch § 5 Abs. 2 WEG begrenzt. Hiernach können nämlich weder die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, noch die Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der 'Wohnungseigentümer dienen, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden, Gegenstand des Sondereigentums sein. Daß 'es sich bei den Teilen des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nur um "wesentliche Bestandteile" i. S. des BGB handeln kann, folgt schon aus § 94 Abs. 2 BGB, weil sie zur Herstellung des Gebäudes eingefügt worden sind. Diese Rechtslage ergibt sich aber auch daraus, daß nur Bestandteile des Gebäudes sondereigentumsfähig sind, § 5 Abs. 2 WEG aber gewissen Gegenständen, die nach § 5 Abs. 1 WEG an sich sondereigentumsfähig wären, die Sondereigentumsfähigkeit abspricht. Besteht ein Gebäude nur aus Teilen, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind und die deshalb nach § 5 Abs. 2 WEG nicht Gegenstand von Sondereigentum sein können, oder gehören auch die an sich sond'ereigentumsfähigen Gebäudebestandteile kraft Vereinbaru~g der Wohnungs eigentümer gemäß § 5 Abs. 3 WEG zum gemeinschaftlichen Eigentum, so verbleibt als Gegenstand des Sondereigen-

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§ 2. Der Gegenstand des Sondereigentums

turns nur der bloße umbaute Raum1 • Zu diesem Raum als notwendigem Gegenstand des Sondereigentums können und werden auch regelmäßig weitere Bestandteile gern. § 5 Abs. 1 WEG hinzutreten. Denknotwendig sind sie indessen nicht, so daß hiernach Gegenstand des Sondereigentums primär ein umbauter, geometrischer Raum ist. Es ist jedoch zweifelhaft, ob "Sondereigentum" als subjektives Recht an einem bloßen umbauten Raum bestehen kann, d. h. ob ein solcher Raum als Sache und damit als Gegenstand i. S. des bürgerlichen Rechts qualifiziert

11. Der Raum als körperIicltes Objekt Wenn der bloße, umbaute geometrische Raum Objekt eines subjektiven Sachenrechts sein soll, worauf der Begriff "Sondereigentum" hindeutet, so muß er Sache im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs sein, weil nach geltendem Recht nur diese - von wenigen Ausnahmen2 abgesehen - Objekt eines solchen Rechts sein kann8 • Die Frage, ob der Raum als körperlich anzusehen ist und damit Sachqualität haben kann, war bereits zu Anfang dieses Jahrhunderts im Hinblick auf § 905 BGB Gegenstand heftiger, aber im Ergebnis fruchtloser Diskussionen' gewesen. Diese Kontroverse droht nunmehr nach Inkrafttreten des WEG wieder entfacht zu werden. Aus dem Wortlaut des § 905 BGB sowie aus einer beiläufigen Bemerkung in den Protokollen' hat man gefolgert, daß der bloße Raum zwar nicht selbst Gegenstand des Eigentums sei, sondern daß sich die Herrschaftsmacht über die Sache "Grundstück" lediglich in den Raum über der Oberfläche erstrecke'. Soweit man heute diese Auslegung billigt, hat man daraus für § 5 Abs. 1 WEG gefolgert, daß der Raum als Gegenstand des Sondereigentums zwar keine Sache im Sinne des § 90 BGB sei, aber wie eine solche behandelt werden müsse. Denn Eigentum sei zwar Raumherrschaft, aber nur die durch Sachsubstanz vermittelte Raumherrschaft. Man nimmt daher häufig 7 eine Erweiterung des Eigentumsbegriffs an, weil 1 Vgl. Bärrnann I Pick, § 5 Rz. 17; Weitnauer I Wirths, § 5 Rz. 2; Hurst, DNotZ 1968, 140 ff.; Helmers, S. 30; Seifert, S. 69 f. I Vgl. §§ 1068 ff. BGB (Nießbrauch an Rechten), §§ 1273 ff. BGB (Pfandrecht an Rechten). 3 Spyridakis, S. 3 f. 4 Vgl. etwa Planck I Strecker, § 905 Anm. 1; Staudinger I Seufert, § 905 Rz. 2, jeweils mit weiteren Nachweisen. 5 Protokolle IH, S. 122. e So neuerdings wieder: Hurst, DNotZ 1968, 140, Anm. 54; Hegelau, S. 118; Staudinger I Ring, § 5 WEG, Rz. 2; vgl. auch Helmers, S. 31 ff. 7 Vgl. Diester, Anh. zu § 5, S. 140 f.; Westermann, Sachen R, § 68 I 3 a; Pritsch, in: BGB-RGRK, § 1 WEG, Anm. 2; Helmers, S. 47 ff.; Lang, S. 37.

H. Der Raum als körperliches Objekt

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die Grenzen des bürgerlich-rechtlichen Sachbegriffs überschritten seien: Auch der bloße Raum könne, obwohl er nach herkömmlicher Ansicht keine Sache sei, Objekt eines subjektiven Sachenrechts - hier des Sondereigentums - sein. Ob man nun den bloßen, umbauten Raum, wie es wohl zutreffend ist8 , schon nach seitherigem Recht als Sache ansehen kann oder ob das WEG insoweit eine Erweiterung des bürgerlich-rechtlichen Sachbegriffs mit sich bringt, hängt letztlich lediglich davon ab, ob der bloße umbaute Raum mit dem Begriff "körperlich" in § 90 BGB vereinbar ist. Bei einer rein naturwissenschaftlichen Betrachtungsweise, die "körperlich" als das räumliche Zutagetreten von Materie erklärt9, läßt sich der umbaute Raum nicht als körperliches Objekt erfassen; eine solche Betrachtungsweise bliebe aber der im 19. Jahrhundert entstandenen Auslegung des Sachbegriffs zu sehr verhaftet und ließe unberücksichtigt, daß der Begriff "körperlich" durch seine Aufnahme in § 90 BGB zu einem juristischen Begriff geworden ist10• Wegen dieses BegriffswanAnders Hegelau (S. 119), der die Befugnisse der Wohnungseigentümer bezüglich des Sondereigentums mangels Sachqualität der Räume als absolutes Recht gegen jedermann auf ausschließliche Betätigungsfreiheit in diesen Räumen ansieht. Siehe auch Seifert (S. 75 ff.), der "für den Fall der Wohnung ohne Substanz" ein Eigentumsrecht verneint und lediglich ein Anwartschaftsrecht annimmt. 8 Wenn sich nach § 905 BGB das Recht des Eigentümers auf den Raum über der Oberfläche erstreckt, dann wird dieser Raum dem Grundeigentümer zugeordnet; er unterliegt dessen umfassendstem Herrschaftsrecht. Mithin ist dieser Raum Gegenstand des Eigentums. Da sich Eigentum aber nur auf Sachen erstreckt, geht der Gesetzgeber in § 905 BGB offenbar davon jlUS, daß der Raum über der Oberfläche eines Grundstücks Sachqualität hat. Zum selben Ergebnis führt eine weitere überlegung; Nach § 905 BGB erstreckt sich das Recht des Eigentümers auch auf den Erdkörper unter der Oberfläche. Würde man den Erdkörper unter der Oberfläche wegen der Formulierung des § 905 BGB nicht als Objekt des Eigentums ansehen, wäre Gegenstand des Grundeigentums nichts weiter als eine mathematische Fläche, obwohl doch der Erdkörper unter der Erdoberfläche zweifelsfrei "körperlich" ist. Von räumlich zutage tretender Materie - wie der Begriff "körperlich" überwiegend definiert wird - könnte bei einem solchen Grundstücksbegriff keine Rede sein; das Grundstück wäre hiernach keine Sache. Kann demnach § 905 BGB nur in dem Sinne verstanden werden, daß Objekt des Grundeigentums auch der Erdkörper unter der Oberfläche ist, dann gilt dies wegen der insoweit identischen Formulierung des § 905 BGB auch für den Raum über der Oberfläche. Wie hier Weitnauer / Wirths, § 5 Rz. 2; Weitnauer, DNotZ Sonderheft 1977, 38 f. Dieses Ergebnis wird durch § 865 BGB bestätigt. Wenn dort als Gegenstand des Besitzes der "Teil einer Sache, insbesondere abgesonderte Wohnräume oder andere Räume" angesehen wird, so wird damit der umgrenzte Raum als Sache anerkannt, d. h. er ist körperlicher Gegenstand. Im Ergebnis wie hier: Planck / Strecker, § 905 Anm. 1; Spyridakis, S. 160; Westermann, SachenR, § 61 H 1; RGZ 60, 138 (140); RG, WarnRspr. 1913 Nr. 419; a. A. Staudinger / Seufert, § 905 Rz. 1. g Vgl. Soergel/ Baur, § 90 Rz. 1; Staudinger / Coing, § 90 Rz. 1. 10 So Erman / Westermann, § 90 Rz. 2; Spyridakis, S. 4; vgl. auch Kauke, S. 52 ff.

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§ 2. Der Gegenstand des Sondereigentums

dels läßt man zutreffend über die Körperlichkeit die Verkehrsanschauungll entscheiden, wobei die sinnliche Wahrnehmbarkeit12 eine dominierende Rolle spielt. Daß aber der umgrenzte Raum sinnlich wahrnehmbar ist, läßt sich wohl nicht bestreiten, so daß er als.körperlich im Sinne des § 90 BGB angesehen werden kann. Gerade die Umgrenzung vermag den Raum zum Gegenstand einer Raumherrschaft zu machen, die durch Sachsubstanz vermittelt wird, d. h. zum Gegenstand des Eigentums. Der umgrenzte Raum ist demnach körperliches Objekt. Somit stimmt dieses durch Auslegung des § 905 BGB gewonnene Ergebnis mit dem Sachbegriff des § 90 BGB überein. Es bedeutet also keine Erweiterung des bürgerlich-rechtlichen Sachbegriffs, wenn der bloße umgrenzte Raum als "körperlich" anerkannt wird13•

111. Die Wohnung als Gegenstand Damit eine Wohnung, die im Sondereigentum steht, als Sache eingeordnet werden kann, muß sie Gegenstand im Sinne des § 90 BGB sein. Von den Kriterien14, die den Begriff des Gegenstandes ausfüllen, sind die Werthaftigkeit und Beherrschbarkeit, letztere als nutzende Raumgewalt16, unproblematisch. 1. Die Bestimmbarkeit der Wohnung

Schwierigkeiten bereitet dagegen die Individualisierbarkeit der Wohnung. Helmers16 sieht - mangels natürlicher Abgrenzungen - in dem Erfordernis der Abgeschlossenheit der Wohnung das einzige Kriterium für ihre Bestimmbarkeit; wo diese Voraussetzung (§ 3 Abs. 2 WEG) nicht erfüllt sei, entspreche trotz Vorliegens aller übrigen VoraussetzungeR die Rechtsstellung des "Wohnungseigentümers" nur der eines Miteigentümers am Grundstück. Das hier verwendete Kriterium für die Individualisierung der Wohnung als Gegenstand ist indessen nicht brauchbar. Denn einerseits sind abgeschlossene Wohnungen als Teil eines Gebäudes außerhalb d~~ W,?hnungseigentumsrechts nach den, §§ 93 ff. BGB keine Gegenstände, andererseits sagt die Abgeschlossenheit einer im Sondereigentum stehepden Wohnung nichts darüber aus, 11 Staudinger I Coing' vor § 90 'Rz. '3 e; Enneccerus I Nipperdey, § 121 II 2; Spyridakis, S. 4 mit weit. Nachweisen. b So Spyridakis, S. 5. 13 Im Ergebnis wie hier: Weitnauer I Wirths, § 5 Rz. 2. Letztlich ist die Ent~eidung für die eine oder andere dogmatische Einordnung irrelevant. weil daraus keine divergierenden Rechtsfolgen resultieren. 14 Vgl. dazu Soergell Baur, Vor § 90 Rz. 2; Spyridakis, S. 5; Wieackel', AcP 148, 65; seit Sohm (passim) allgemein anerkannt. 11 Vgl. dazu Helmers, S. 51 ff.; ebenso Zmarzlik, S. 18. 18 S. 48 ff.

II!. Die Wohnung als Gegenstand

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ob die Gebäudeteile, die sondereigentumsfähig sind, im Sondereigentum oder im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Die Individualisierbarkeit muß sich daher nach anderen Kriterien richten, wenn eine Wohnung, die im Sondereigentum steht, Gegenstand im Sinne des § 90 BGB sein soll. a) Keine Schwierigkeiten bereitet die Individualisierung, wenn Teile eines Objekts in solchem körperlichem Zusammenhang miteinander' stehen, daß sie eine ununterscheidbare Einheit darstellen. Bei diesen sog. einfachen Sachen (corpora unita) ergibt sich die Bestimmtheit aus der natürlichen Abgrenzung von anderen Objekten. Problematischer ist aber, ob eine äußere körperliche Einheit als einheitliches sachenrechtliches Objekt (corpus connexum) gelten kann und muß, wenn deren Teile trotz des körperlichen Zusammenhangs der Individualisierung fähig sind und - wie meist - vor der Zusammensetzung die nach § 90 BGB erforderlichen Merkmale des Sachbegriffs aufweisen. Schon nach der Verkehrs auffassung werden solche Teile einer äußeren körperlichen Einheit oft nicht als Einzelsachen angesehen, sondern die Einheit wird als einheitliche Sache betrachtet. Dem hat der Gesetzgeber mit der Regelung der wesentlichen Bestandteile in den §§ 93 ff. BGB Rechnung getragen. Unter Abwägung verschiedener Gesichtspunkte17 wie der Verkehrssicherheit, der Erhaltu,ng des Wertes wirtschaftlicher Einheiten und der Privatautonomie wird in diesen Vorschriften eine zusammengesetzte Einheit entweder als notwendig einheitliches Objekt dinglicher Rechte anerkannt oder ihm diese Anerkennung versagt. Es sind Erwägungen der Zweckmäßigkeit, nicht der Logik, dafür maßgebend, ob eine natürliche Sacheinheit trotz Individualisierbarkeit ihrer Teile auch eine rechtliche Sacbeinheit, d. h. Sache im Rechtsinne istt 8 • b) Den umgekehrten Weg beschreitet die Rechtsordnung, wenn sie Grundstücke als Sachen anerkennt. Der Grund und Boden ist Teil einer zusammenhängenden Masse, die zwar körperliches Objekt, aber mangels Bestimmbarkeit und Beherrschbarkeit keine Sache im Sinne des § 90 BGB ist. Bestimmbar und beherrschbar wird ein Teil der Erdoberfläche erst durch seine Abgrenzung" , d. h. indem aus dem Sachganzen ein Teil isoliert wird, wobei die Abgrenzung nicht notwendig vorgegeben, sondern beliebig nach wirtschaftlichen oder sonstigen Gesichtspunkten vorgenommen werden kann. Erst' solche künstliche - weH lediglich gedachte - Grenzen, die von der Rechtsordnung anerkannt werden, verleihen dem Bodenteil die Bestimm- und Beherrschbarkeit und damit die Sachqualität. 17

18 W

Vgl. dazu Spyridakis, S. 8. Vgl. etwa Lehmann I Hübner, § 50 I! 2; Zmarzlik, S. 18. Vgl. Soergell Baur, Vor § 873 Rz. 1; Spyridakis, S. 60.'

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§ 2. Der Gegenstand des Sondereigentums

In beiden Fällen also, sowohl bei einer aus Einzelsachen zusammengesetzten Einheit als auch beim Teil eines einheitlichen Ganzen entscheiden nur Erwägungen der Zweckmäßigkeit, ob die Einheit oder der Teil des Ganzen Sache im Rechtssinne ist. c) Nach dem Sachbegriff, wie er vor Inkrafttreten des WEG in den §§ 90, 93 ff. BGB enthalten war, kann die Wohnung eines Gebäudes nicht Sache im Rechtssinne sein, so daß sie auch nicht Gegenstand eines subjektiven Sachenrechts sein könnte. Denn die Rechtsordnung verleiht der äußeren körperlichen Einheit "Gebäude" die Eigenschaft als Sache, die aber ihrerseits wiederum in der Grundstückseinheit aufgeht. Wenn die einzelne Wohnung "Sache" sein soll, muß die Rechtsordnug den umgekehrten Weg beschreiten; von der Sacheinheit "Grundstück" müßten durch horizontale und vertikale Abgrenzung mehr oder weniger gedachte Teile geschaffen werden, die - weil individualisierbar Sachen im Rechtssinne wären. Dieser Vorgang entspräche in etwa der Bildung von Grundstücken als Sachen: Grundstücke als Teile eines zusammenhängende Ganzen werden als Rechtsobjekt anerkannt, weil sie abgegrenzt und im Grundbuch als selbständige Grundstücke eingetragen werden. Ob das Wohnungseigentumsgesetz einen vergleichbaren Weg eingeschlagen hat, gilt es nunmehr zu untersuchen. Bei der Begründung von Wohnungseigentum wird für jeden Miteigentums anteil ein besonderes Grundbuchblatt angelegt, auf dem das zugehörige Sondereigentum einzutragen ist (§ 7 Abs. 1 WEG). Zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes des Sondereigentums kann nach § 7 Abs. 3 WEG auf die Eintragungsbewilligung Bezug benommen werden; dieser ist ein Aufteilungsplan als Anlage beizufügen. Der Aufteilungsplan ist nach der Legaldefinition des § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist. Durch diesen Aufteilungsplan wird der Gegenstand des einzelnen Sondereigentums sowohl in horizontaler als auch vertikaler Hinsicht abgegrenzt und damit individualisierbar. Der Aufteilungsplan entspricht somit seiner Funktion nach dem amtlichen Lageplan, in dem die katastermäßig vermessenen und bezeichneten Grundstücke aufgeführt sind. So wie Teile der Erdoberfläche durch eine solche Individualisierung zu Grundstücken und damit zu Sachen im Rechtssinne werden, könnte auch eine im Sondereigentum stehende Wohnung durch den Aufteilungsplan und die Eintragung im Grundbuch zum Gegenstand und damit zur Sache im Rechtssinne werden20 • 20 Im Ergebnis wie hier: Helmers, S. 48 ff.; Börner, Festschrift Dölle, S. 211; Wieacker, Festschrift Huber, S. 347 f.; Hurst, DNotZ 1968, 143 f.; vgl.

III. Die Wohnung als Gegenstand

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Bedenken gegen die Anerkennung einer solchen Wohnung als Sache bestehen jedoch noch in zweierlei Hinsicht: zum einen scheint dem der Grundsatz "superficies solo cedit" entgegenzustehen, zum anderen erscheint es fraglich, ob ein räumlich lokalisierter Sachteil einer natürlichen Sacheinheit als selbständige Sache im Rechtssinne anerkannt werden kann. 2. Der Grundsatz: "superficies solo cedit"

Der aus dem römischen Recht21 stammende Grundsatz "superficies solo cedit" kommt im Bürgerlichen Gesetzbuch in den §§ 946, 94 zum Ausdruck. Legislative Motivation dieser Vorschrift war, die Trennung der mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen und Gebäude zu verhindern, um die dadurch geschaffenen Werte zu erhalten22 . Neben dieser volkswirtschaftlichen überlegung spielten auch Interessen der Verkehrssicherheit eine Rolle23 : Der Erwerber eines Grundstücks sollte auf einfache Weise feststellen können, ob sein Recht sich auf ein Gebäude erstreckt. Daraus folgt schon, daß der Grundsatz "superficies solo cedit" nicht logisch zwingend, sondern positiv-rechtlicher Natur ist: Die Zweckmäßigkeit entscheidet, ob ein räumlich abgegrenzter Bereich der Außenwelt zum Gegenstand besonderer Herrschaftsrechte gemacht werden so1l24. a) Es ist daher nicht verwunderlich, daß § 95 BGB zur Vermeidung einer "ungerechtfertigten Verletzung erheblicher Interessen"25 bedeutsame Ausnahmen von den §§ 93, 94 BGB enthält: Keine Grundstücksbestandteile sind hiernach Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind; ferner sind Gebäude keine Grundstücksbestandteile, die in Ausübung eines dinglichen Rechts wie etwa eines Erbbaurechts, eines Nießbrauchs oder einer Dienstbarkeit mit dem Grundstück verbunden worden sind. Da solche Gebäude keine wesentlichen Bestandteile des Grundstücks sind, müssen sie als selbständige Sachen angesehen werden26. In diesen Fällen sind also Grundstück und Gebäude - trotz natürlicher Sacheinheit auch die Rechtslage in Meiningen (oben § 1 II 7), wo die Individualisierung der einzelnen Räume ebenfalls durch Pläne, sog. Handrisse, die zu den Grundbuchakten genommen wurden, erfolgte. 21 Labeo D 43, 17, 3, 97;, dazu auch Helmers, S. 8; vgl. Kaser, § 102 III 1, § 248 12. Im deutschen Recht galt der Grundsatz nicht; vgl. Wolff / Raiser, § 103 III. 22 Motive III, 43; Spyridakis, S. 1; Koch, S. 10 f. 23 Motive III, 43. 24 Wolff / Raiser, § 89 Anm. 8; Börner, Festschrift Dölle, S. 209; Motive IH, 43; Hurst, DNotZ 1968, 144; Koch, S. 11; a. A. Windscheid, § 223. 25 So die Motive HI, 47. 28 H. M.: Soergel/ Baur, § 95 Rz. 14; Staudinger / Coing, § 95 Rz. 13; RGZ 97,106; Motive IH, 48. 4 Merle

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§ 2. Der Gegenstand des Sondereigentums

- zwei verschiedene Sachen im Rechtssinne. Das Gesetz versagt hier einer Sacheinheit die Anerkennung als einer Sache im Rechtssinne; vielmehr bleiben die einzelnen Sachen "Gebäude" und "Grundstück" selbständig. Der Grundsatz "superfieies solo eredit" ist demnach insoweit durchbrochen, als das Gebäude nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird. b) Die §§ 946, 94 BGB erfahren auch durch die Regelung des überbaus (§§ 912 ff. BGB) erhebliche Ausnahmen. Im Falle des überbaus ist ein Ausgleich zwischen den durch die §§ 93, 94 Abs. 1 BGB geschützten Interessen erforderlich: Während § 93 BGB das Gebäude als eine Sache im Rechtssinne bestimmt, also die Gebäudeeinheit in den Vordergrund stellt, müßte die nach § 94 Abs. 1 BGB vorgeschriebene Bindung des Eigentums am Gebäude an das Eigentum am Grundstück zu einer vertikalen Aufspaltung des Eigentums am Gebäude führen. Beim sog. entschuldigten überbau, d. h. wenn die Voraussetzungen der gesetzlichen Duldungspflicht des § 912 BGB vorliegen, ist der auf das fremde Grundstück reichende Gebäudeteil von dessen Eigentümer zu dulden. Diese gesetzliche Duldungspflicht mit dinglicher Wirkung führt zur entsprechenden Anwendung des § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB, so daß der überbauende Eigentümer des ganzen Gebäudes bleibt; § 94 Abs. 1 BGB findet keine Anwendung 27 , der Grundsatz "superficies solo eedit" greift nicht ein. e) Beim sog. Eigengrenzüberbau, dem Fall also, daß der Eigentümer zweier Grundstücke mit dem Bau auf einem dieser Grundstücke die Grenze des anderen überschreitet und die bebauten Grundstücke später in das Eigentum verschiedener Personen gelangen, hat das Reichsgericht zunächst in ständiger Rechtsprechung28, vornehmlich aus dogmatischen Gründen, eine analoge Anwendung der §§ 912 ff. BGB abgelehnt, sie aber später29 bejaht: Der hinübergebaute Gebäudeteil werde nicht Bestandteil des überbauten Grundstücks, sondern das Gebäude bilde als einheitliches Ganzes einen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks, von dem aus überbaut werde. Diese Auffassung hat auch der Bundesgerichtshof30 gebilligt und auf den weiteren Fall übertragen3 t, daß ein bebautes Grundstück später geteilt und das Gebäude von der Grenze der neugebildeten Grundstücke durchschnitten wird. 27 H. M.: Motive III, 287; Enneeeerus I Nipperdey, § 125 Anm. 45; Wolff I Raiser, § 55 II 1; Soergell Baur, § 912 Rz. 4; Gollnick, AcP 157, 460 ff. 28 RGZ 137, 44; 130, 264; 72, 269; 65, 361; 47, 356; WarnRspr. 1910 Nr. 335. 28 RGZ 160 166 (177 ff.); RGZ 169, 172. 30 BGH, LM § 912 BGB Nr. 9; NJW 1975, 1553. 31 BGH, NJW 1975, 1553 (1555).

IH. Die Wohnung als Gegenstand

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d) In allen diesen Fällen wird dem Zweck der überbauvorschriften, nämlich wirtschaftliche Werte möglichst zu erhalten32 der Vorrang eingeräumt, was dazu führt, daß der durch § 93 BGB geschützten natürlich-wirtschaftlichen Einheit von Gebäuden der Vorzug vor der durch § 94 Abs. 1 BGB bestimmten Zuordnung nach der Grundstücksabgrenzung gebührt. Zweckmäßigkeitserwägungen sind es, die eine Durchbrechung des Grundsatzes "superficies solo cedit" rechtfertigen und zur Anerkennung horizontaler Grenzen und damit der Trennung der natürlichen Einheit von Grundstück und Gebäude in selbständige Sachen führen. Daraus folgt, daß der Grundsatz "superficies solo cedit" nicht hindert, eine Wohnung, die im Sondereigentum steht, als Sache anzuerkennen. 3. Die Realteilung einer Sacheinheit

a) Auch für die Frage, ob ein räumlich lokalisierter Sachteil eines einheitlichen Gegenstandes als Sache im Rechtssinne anerkannt werden kann, vermag das eben erörterte Recht des überbaues Aufschlüsse zu geben. Beim sog. unentschuldigten überbau, d. h. falls die Voraussetzungen des § 912 BGB nicht vorliegen, sieht die wohl überwiegende Meinung83 den übergebauten Gebäudeteil als wesentlichen Bestandteil des überbauten Nachbargrundstücks an; das führt konsequenterweise zur Annahme einer realen Teilung des Gebäudes: Die Grundstücksgrenze setzt sich gegenüber der äußerlichen körperlichen Einheit "Gebäude" (corpora connexum) durch und teilt sie realiter, d. h. in zwei selbständige Sachen. b) Aber auch bei Sachen, deren Teile in solchem körperlichen Zusammenhang miteinander stehen, daß sie eine ununterscheidbare Einheit darstellen (corpora unita), ist eine Realteilung möglich. Beispiel für das Eigentum am räumlich lokalisierten Sachteil einer solchen Sache ist neben dem Grund und Boden der sog. Grenzbaum im Sinne des § 923 BGB. Jeder Nachbar ist - da das Eigentum am Baum entsprechend der Grenzlinie geschieden ist 34 - Eigentümer des Teils des Baumes, der sich auf seinem Grundstück befindet. c) Diese Beispiele zeigen, daß dem bürgerlichen Recht die Realteilung einer Sache nicht fremd ist, sondern dort, wo sie für zweckmäßig gehalten wird, auch vorgenommen wird. Durch künstliche, d. h. von der Rechtsordnung geschaffene und anerkannte Grenzen - hier entsprechend der Grundstücksgrenze - wird eine äußere körperliche Einheit BGHZ 53, 3 (11). Vgl. BGHZ 27, 204 mit weiteren Nachweisen; Baur, § 25 IH 2 a; a. A: Hodes, NJW 1964, 2382. 34 Soergel/ Baur, § 923 Rz. 1. 32

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§ 2. Der Gegenstand des Sondereigentums

in zwei zu unterscheidende Sachen im Rechtssinne getrennt. Demnach kann auch ein räumlich lokalisierter Sachteil einer natürlichen Sacheinheit wie die Wohnung eines Gebäudes als Sache anerkannt werden. 4. Der RegelungszwecK der §§ 93 ff. BGB

Es hat sich gezeigt, daß der Grundsatz "superficies solo cedit" nicht dazu zwingt, der im Sondereigentum stehenden Wohnung die Sachqualität zu versagen. Auch die Bedenken gegen die Anerkennung eines räumlich lokalisierten Sachteils als selbständiger Sache im Rechtssinne greifen nicht durch, wenn die Rechtsordnung Grenzen schafft, durch welche die Sache individualisierbar wird. Schließlich zwingt auch der volkswirtschaftliche Grund der Werterhaltung, welcher der Regelung der wesentlichen Bestandteile zugrunde liegt, nicht dazu, einer Wohnung die Sachqualität zu versagen. Denn das Wohnungseigentum ist so gestaltet, daß eine Trennung der im Sondereigentum stehenden Räume von den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteilen durch gesonderte Verfügung über eines der Elemente des Wohnungseigentums ausgeschlossen ist: § 6 Abs. 1 WEG verbietet eine selbständige Veräußerung oder Belastung des Sondereigentums. Der Wert der Gebäudeeinheit kann demnach dadurch, daß eine Wohnung als Sache anerkannt wird, keine Beeinträchtigung erfahren36 • Das hat auch der Gesetzgeber des Bürgerlichen Gesetzbuchs hinsichtlich der einzelnen landesrechtlichen Regelungen des Stockwerkseigentums erkannt. Dennoch erschien ihm das Stockwerkseigentum gegenüber dem Sachbegriff des Bürgerlichen Gesetzbuchs als "eine Regelwidrigkeit, deren Aufnahme in das Bürgerliche Gesetzbuch nicht räthlich" sei30 ; er fürchtete, mit dem Vorhandensein mehrerer Haushaltungen unter einem Dach "eine Quelle fortwährender Streitigkeiten" zu eröffnen, weil der Stockwerkseigentümer - im Gegensatz zum Mieter - "durch ein dauerndes Recht an das Haus gefesselt" sei. Aus diesen rein praktischen Erwägungen hat es der Gesetzgeber des Bürgerlichen Gesetzbuchs abgelehnt, das Stockwerkseigentum einzuführen, hat aber das zur Zeit des Inkrafttretens des BGB bestehende Stocltwerkseigentum nicht beseitigt (Art. 182 EGBGB). 85 Im Ergebnis ebenso Koch F. W. (S. 12), aber mit der unzutreffenden Begründung, da die Gegenstände des Sondereigentums bei einer Trennung vom Gebäude fast völlig ihren Wert verlieren würden, könne ein Wohnungseigentümer kein Interesse an einer solchen Trennung haben. § 93 BGB verbietet demgegenüber Sonderrechte an wesentlichen Bestandteilen, weil dadurch die Gefahr tatsächlicher Trennung durch gesonderte Verfügungen über die einzelnen Bestandteile begünstigt wird. - Zutreffend im Ergebnis auch Hegelau, S. 112. 38 Motive IH, 45.

IV. Folgerungen für das Sondereigentum

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Heute sind es vor allem soziale Erwägungen, nämlich den Personen, deren Mittel zum Bau eines Eigenheims nicht ausreichen, den "Erwerb wenigstens eines eigenheimähnlichen Teils eines größeren Hauses" zu ermöglichen37, welche es erfordern, den Gegenständen des Sondereigentums abweichend von den §§ 93 f ..BGB die Sachqualüikation zuzuerkennen38• Stehen demnach dogmatische Bedenken der Anerkennung einer Wohnung als Sache nicht entgegen, so ist, da der Gesetzgeber räumlich abgegrenzte Bereiche der Außenwelt nach Zweckmäßigkeitserwägungen zum Objekt dinglicher Zuordnung machen kann, allein entscheidend, ob eine Wohnung als Rechtsobjekt individualisierbar ist. Da dies - wie gezeigt - der Fall ist, muß eine Wohnung die im Sondereigentum steht, als Sache anerkannt werden39• übereinstimmend mit diesem Resultat sah man bereits im 19. Jahrhundert die im Sondereigentum stehenden Räume als "selbständige Sachen" an39a • Die erforderliche Individualisierung erfolgte damals entweder durch verschiedenfarbige Anstriche der einzelnen Gebäudeteile, oder aber auch schon durch sog. Handrisse, die zu den Grundbuchakten genommen wurden39b •

IV. Folgerungen für das Sondereigentum 1. Die Abweidtung von § 93 BGB

Sondereigentum wird nach § 3 Abs. 1 WEG "abweichend" von § 93 BGB eingeräumt. Diese lediglich belehrende und daher überflüssige Bemerkung des Gesetzgebers40 hat die Dogmatik des Sondereigentums nicht vereinfacht, weil sie die Frage, inwiefern die Einräumung des Sondereigentums von § 93 BGB abweicht, nicht beantwortet. Theoretisch läßt sich die A.bweichung von § 93 BGB auf zweierlei Arten erklären. Einerseits könnte auf der Tatbestandsseite des § 93 BGB eine Ausnahme von der Definition der wesentlichen Bestandteile angenommen werden: Den Gegenständen des Sondereigentums, die nach den §§ 93, 94 BGB wesentliche Gebäude- und Grundstücksbestandteile sind, wird diese Eigenschaft genommen, so daß sie unbeschränkt sonderrechtsfähig wären41 • Andererseits könnte eine Abweichung von der Rechtsfolge Vgl. Bundesrats-Drucksache 75/51, S. 1. Ähnlich Hegelau, S. 112 f. 38 Im Ergebnis ebenso: Börner, Festschrift Dölle, S. 212; Seifert, S. 69; Hegelau, S. 115 ff.; Zmarzlik, S. 18; a. A. Wolf, S. 380 Anm. 33. 3... Vgl. Entscheidung des obersten Landesgerichts für Bayern, Seuff. Arch. 46 Nr. 85. 39b Vgl. die Rechtslage in Meiningen, dazu oben § 1 II 7. 40 Vgl. hierzu Radbruch, S. 46; Börner, Festschrift Dölle, S. 202 f. 41_ So Börner, Festschrift Dölle, S. 212. 37

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§ 2. Der Gegenstand des Sondereigentums

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des § 93 BGB angenommen werden: Obwohl es sich bei den Gegenständen des Sondereigentums um wesentliche Bestandteile handelt, können sie in gewissem Umfang sonderrechtsfähig sein42 • Hegelau43 meint, die Abweichung könne nur in letzterem Sinne erklärt werden, denn wenn die Gegenstände des Sondereigentums keine wesentlichen Gebäudebestandteile seien, werde die Erhaltung der wirtschaftlichen Einheit "Wohnungseigentum" stark gefährdet und die Sicherungen des Wohnungseigentumsgesetzes gegen eine Zerstörung des Gebäudes und des Wohnungseigentums seien praktisch bedeutungslos. Indessen vermag diese wohl aus der ratio legis der §§ 93 ff. BGB abgeleitete Argumentation deshalb nicht zu überzeugen, weil diese Vorschriften der Zerstörung wirtschaftlicher Werte durch gesonderte Verfügungen über ihre Bestandteile vorbeugen wollen. Solche sind aber durch § 6 Abs. 1 WEG weitestgehend ausgeschlossen. Demnach steht die ratio der §§ 93 ff. BGB nicht entgegen, den Gegenständen des Sondereigentums die Eigenschaft als wesentliche Bestandteile zu versagen. Gleichwohl kann einer solchen dogmatischen Deutung nicht zugestimmt werden. Börner44 beruft sich zwar darauf, daß § 93 BGB eine einheitliche Sache voraussetze und die Begründung besonderer Rechte an deren wesentlichen Bestandteilen verbiete; Sondereigentum an einer Wohnung werde aber nicht an einem wesentlichen Bestandteil, sondern an einer Sache begründet. Börner hat insoweit sicherlich recht, als er im Gegenstand des Sondereigentums eine selbständige Sache im Rechtssinne sieht. Es wird aber von ihm verkannt, daß damit die Frage, ob diese Sache wesentlicher Bestandteil des Gebäudes und damit des Grundstücks ist, nicht entschieden ist. Viele wesentliche Bestandteile sind Sachen im Rechtssinne, nur verlieren sie ihre Sonderrechtsfähigkeit dadurch, daß die Sache die Eigenschaft als wesentlicher Bestandteil erlangt. Obwohl also der Gegenstand, auf den sich das Sondereigentum erstreckt, eine Sache im Rechtssinne darstellt, kann diese Sache doch wesentlicher Gebäude- und damit Grundstücksbestandteil sein. Da die Sache, die Gegenstand des Sondereigentums ist, zur Herstellung des Gebäudes (§ 94 Abs. 2 BGB) eingefügt ist, muß sie als wesentlicher Gebäude und Grundstücksbestandteil angesehen werden. Für den Bereich des Sondereigentums wird dieser Bestandteil aber wie eine selbständige, sonderrechtsfähige Sache behande1t46 • So Paulick, AcP 152, 427; Hegelau, S. 125; Lutter, AcP 164, 149. Hegelau, S. 125. 44 Festschrift Dölle, S. 212 f. 45 Damit ist es keineswegs überflüssig, die dem Sondereigentum unterliegenden Gegenstände als eine neue Sache im Rechtssinne anzuerkennen, weil sich andernfalls das Sondereigentum auf verschiedene Gegenstände erstrecken würde. Das WEG behandelt nämlich die Gegenstände des Sondereigentums als eine Sache und zwar - wie gezeigt - zu Recht. Andernfalls 42

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IV. Folgerungen für das Sondereigentum

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Die von § 93 BGB abweichende Einräumung von Sondereigentum läßt sich daher nur so erklären, daß der Gegenstand des Sondereigentums, nämlich die in § 3 Abs. 1 WEG bestimmten Räume, trotz der Eigenschaft als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes und damit des Grundstücks nach näherer Maßgabe des Wohnungseigentumsgesetzes sonderrechtsfähig ist. Für den Bereich des 80ndereigentums werden die im § 3 Abs. 1 WEG bestimmten Räume demnach wie eine selbständige Sache behandeJt48. Damit wird ein im Bürgerlichen Gesetzbuch konsequent durchgeführter Grundsatz durchbrochen. Es wäre deshalb gesetzgeberisch wohl zweckmäßiger gewesen, dem Gegenstand des 80ndereigentums schon auf der Tatbestandsseite die Eigenschaft als wesentlicher Bestandteil zu nehmen. Dennoch ist auch der andere Weg möglich, nämlich auf der Rechtsfolgeseite eine Ausnahme vorzusehen. Denn der Ausschluß von Sonderrechten an wesentlichen Bestandteilen, wie ihn § 93 BGB vorsieht, ist nicht logisch zwingend geboten47 , sondern liegt im Ermessen des Gesetzgebers. 2. Die Sondereigentumsfähigkeit unwesentlicher Bestandteile

Obwohl der Wortlaut des § 5 Abs. 1 WEG sowohl wesentliche als auch unwesentliche Gebäudebestandteile umfaßt, wird nach ganz herrschender Meinung diese Vorschrift restriktiv interpretiert: Nur wesentliche Bestandteile im Sinne der §§ 93, 94 BGB sollen sondereigentumsfähig sein48 • Soweit diese Ansicht begründet wird, verweist man49 darauf, daß unwesentliche Bestandteile ohnehin sonderrechtsfähig seien, so daß eine Abweichung von § 93 BGB, wie sie § 3 Abs. 1 WEG für die 80ndereigentumsfähigkeit postuliere, nicht gegeben sei; mangels Abweichung von § 93 BGB könne Sondereigentum an unwesentlichen Bestandteilen nicht eingeräumt werden. Auf den ersten Blick erscheint diese Argumentation überzeugend. Denn nach § 5 Abs. 1 WEG sind Gegenstand des Sondereigentums die in § 3 Abs. 1 WEG bestimmten Räume; hiernach kann an einer bestimmten Wohnung "abweichend" von § 93 BGB Sondereigentum eingeräumt wäre es völlig unklar, zum Sondereigentumsinhalt welchen Gegenstandes etwa Vereinbarungen gemäß § 5 Abs. 4 WEG zu machen wären. 48 Vgl. RGZ 158, 368 hinsichtlich der unwesentlichen Bestandteile, die ebenfalls trotz der Verbindung hinsichtlich der Sonderrechte wie eine selbständige Sache behandelt werden. 47 Vgl. Motive IH, 5. 48 Bärmann / Pick, § 5 Rz. 14 f., 24; Weitnauer/ Wirths, § 5 Rz. 5; Palandtl Bassenge, § 5 WEG, Anm. 1; Pritsch, in BGB-RGRK, § 5 WEG, Anm. 8; Staudinger / Ring, § 5 WEG, Rz. 1; BayObLG, Rpfleger 1969, 206; a. A. offenbar Soergel/ Baur, § 5 WEG, Rz. 3; Erman / Westermann, § 5 WEG, Rz. 2, anders dagegen Rz. 3. 49 Bärmann / Pick, § 5 Rz. 14 f.; Weitnauer / Wirths, § 5 Rz. 4 f.

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§ 2. Der Gegenstand des Sondereigentums

werden. Da nach § 93 BGB nur wesentliche Bestandteile sonderrechtsunfähig sind und § 3 Abs. 1 WEG hiervon "abweichend" eine Ausnahme gestattet, könnte in der Tat angenommen werden, daß Gegenstand des Sondereigentums nur solche Wohnungen einschließlich der zugehörigen Gebäudebestandteile sind, die als wesentliche Bestandteile eingeordnet werden können. Es erscheint jedoch höchst zweifelhaft, ob der Gesetzgeber mit dem Zusatz in § 3 Abs. 1 WEG, wonach die vertragliche Einräumung von Sondereigentum "abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuches" erfolgt, das rechtliche Schicksal gerade auch der unwesentlichen Bestandteile mitregeln wollte. Börner50 hat schon zutreffend darauf hingewiesen, daß hier nur ein Glossem vorliegt, "mit dem der Gesetzgeber seine eigene Vorschrift systematisch" einordnet, nicht aber einen Tatbestand regelt. Offensichtlich wollte der Gesetzgeber nur seine dogmatischen Vorstellungen erläutern, indem er darauf aufmerksam machte, daß die Einräumung von Sondereigentum die Durchbrechung eines bislang im BGB konsequent durchgeführten Grundsatzes bedeutet. Zudem wird bei einer solchen formalen Argumentation, wie sie der herrschenden Meinung zugrunde liegt, verkannt, daß auch unwesentliche Bestandteile durch die Verbindung mit anderen Sachen ihre Eigenschaft als selbständige Sache grundsätzlich verlieren: Sie gehen in der neuen Sache auf und bilden mit dieser eine einheitliche neue, selbständige Sache51 • Obwohl unwesentliche Bestandteile sonderrechtsfähig sind, d. h. unwesentliche Bestandteile_ für den B~reich des Sonderrechts als selbständige Sachen anzusehen sind52, ist es doch unausgesprochener Grundsatz, daß eine einheitliche Sache - und das ist wie gezeigt, der Gegenstand des Sondereigentums53 - in ihrer Zusammensetzung aus wesentlichen und unwesentlichen Bestandteilen möglichst ein einheitliches rechtliches Schicksal haben soll. Daher teilen in der Regel auch die unwesentlichen Bestandteile infolge ihrer Bestandteilseigenschaft das rechtliche Schicksal der Gesamtsache54, d. h. bei Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäften wird die Hauptsache nebst Bestandteilen als Einheit behandelt, solange die Beteiligten nichts Abweichendes vereinbaren55 • Das aber bedeutet, daß die Einräumung von Sondereigentum an einer Wohnung sich regelmäßig auch auf deren unwesentliche Bestandteile erstreckt, da insoweit kaum etwas anderes vereinbart werden dürfte. 50

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Börner, Festschrift Dölle, S. 202 f. Soergel / Baur, § 93 Rz. 1. Vgl. RGZ 158, 362 (369); Soergel/ Baur, § 93 Rz. 19. Siehe oben IH. RGZ 69, 120. Vgl. Lange, Allg. Teil, § 34 H 6.

IV. Folgerungen lür das Sondereigentum

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Andernfalls würden an einer einheitlichen, selbständigen Sache zwei Eigentumsarten bestehen: Sondereigentum an der Wohnung Und deren wesentlichen Bestandteilen und sog. Einzeleigentum66 an den unwesentlichen Bestandteilen der Wohnung. Eine solche Rechtslage i~t zwar wegen der Sonderrechtsfähigkeit unwesentlicher Bestandteile möglich; sie ist auch nach wohnungseigentumsrechtlichen Grundsätzen nicht verboten. Andererseits' ist es aber auch nicht geboten, den unwesentlichen Bestandteilen die Sondereigentumsfähigk~it zu versag~n, weil ihr rechtliches Schicksal im Ergebnis weitestgehend unabhängig davop ist, ob sie zum Sondereigentum gehören oder nicht. Das sei exemplarisch nachgewiesen. Unterfallen die unwesentlichen Bestandteile dem Sondereigentum, so erstrecken sich Verfügungen, die das Sondereigentum betreffen seien es rechtsgeschäftliche oder solche in der Zwangsvollstreckung -, ohne weiteres auch auf die unwesentlichen Bestandteile. Sieht man die unwesentlichen Bestandteile als nicht sondereigentumsfähig an, _'so erstrecken sich solche Verfügungen ebenfalls in der Regel auf die unwesentlichen Bestandteile. Das ergibt sich daraus, daß die unwesentlichen Bestandteile der Räume, die im Sondereigentum stehen,' das rechtliche Schicksal der Gesamtsache regelmäßig teilen67 • Die selbständige Zwangsvollstreckung in den ungetrennten unwesentlichen Grundstücksbestandteil ist unabhängig davon, ob der unwesentliche Bestandteil zum Sondereigentum _gehört oder nicht, unzulässig. Das folgt aus § 8!)5 ZPO i. V. m. § 1120 BGB; denn wenn schon Zubehör eines Grundstückes unpfändbar ist, muß das um so mehr- für unwesentliche Grundstücksbestandteile gelten58 • Ein Unterschied könnte sich lediglich bei der Beantwortung der Frage zeigen, ob über den unwesentlichen Bestandteil selbständig rechtsgeschäftlich verfügt werden kann. Diese Frage wird für den unwesentlichen Bestandteil wegen seiner Sonderrechtsfähigkeit überwiegend bejaht69 • Unterfällt der unwesentliche Bestandteil dem Sondereigen:turn, so wäre die Frage wegen der Sonderrechtsfähigkeit unwesentlicher Bestandteile ebenfalls zu bejahen. Allerdings könnte § 6 Abs. 1 Vgl. Weitnauer I Wirths; § 5 Rz. 4RGZ 69, 117 (120); RG, JW 1922, 238; RG, WarnRspr. 1919 Nr. 45; Weitnauer I Wirths, § 5 Rz. 4; Lehmann I Hübner, § 50 VI 2 b. 58 vgl. Soergell Baur, § 93 Rz. 18; Staudinger I Coing, § 93 Rz. 25; Spyridakis, S. 93; Enneccerus I Nipperdey, § 125 IV; Lehmann I Hübner, § 50 VI 2 c; Oertmann, § 93 Anm. 3; Lange, Allg. Teil, § 34 II 6. 58 Kregel, in: BGB-RGRK, § 93 Anm. 47; Enneccerus I Nipperdey, § 125 IV; Soergell Baur, § 93 Rz. 18; RGZ 158, 368; Staudinger I Coing, § 93 Rz. 25; a. A. Lehmann I Hübner, § 50 VI c, wonach die Neubegründung von Rechten an unwesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks während der Verbindung nicht möglich sein soll. 68 57

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§ 2. Der Gegenstand des Sondereigentums

WEG in diesem Falle eine andere Beurteilung gebieten, denn das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert oder belastet werden. Das Prioritätsproblem zwischen Sonderrechtsfähigkeit und Bindung gemäß § 6 Abs. 1 WEG läßt sich nur wertend lösen. Zur Erreichung des Zweckes, den das Wohnungseigentumsgesetz verfolgt, nämlich selbständiges Raumeigentum zu ermöglichen, ist eine Bindung der unwesentlichen Bestandteile gemäß § 6 Abs. 1 WEG nicht erforderlich8o, vor allem auch deshalb nicht, weil die praktische Bedeutung unwesentlicher Bestandteile angesichts des § 94 BGB äußerst gering ist. Hinzu kommt, daß tatsächliche Verfügungen des Sondereigentümers über die unwesentlichen Bestandteile ohne weiteres möglich sind; der Sondereigentümer kann einen solchen Bestandteil vom Gebäude jederzeit lösen. Mit dem Verlust der Bestandteilseigenschaft würde auch die Sondereigentumsfähigkeit entfallen und die nunmehr selbständige Sache könnte Gegenstand besonderer Rechte sein. Hieraus folgt, daß eine Bindung der unwesentlichen Bestandteile gemäß § 6 Abs. 1 WEG weder geboten noch sinnvoll ist, so daß das aufgezeigte Prioritätsproblem zugunsten der Sonderrechtsfähigkeit zu lösen wäre. Demnach könnte auch über den unwesentlichen Bestandteil, wenn er dem Sondereigentum unterliegt, selbständig rechtsgeschäftlich verfügt werden. Da das rechtliche Schicksal der unwesentlichen Bestandteile unabhängig davon ist, ob sie Gegenstand des Sondereigentums sind oder nicht, braucht ihnen aus diesem Grunde die Sondereigentumsfähigkeit nicht versagt zu werden. Da darüber hinaus nach dem Wortlaut des § 5 Abs. 1 auch die unwesentlichen Grundstücksbestandteile Gegenstand des Sondereigentums sind, dieser Wortinterpretation die Vorschrift des § 3 Abs. 1 WEG nicht entgegensteht, ist von der Sondereigentumsfähigkeit der unwesentlichen Grundstücksbestandteile auszugehen. Diese Lösung hat den Vorteil, daß an einer einheitlichen Sache regelmäßig nur ein Eigentumsrecht besteht - hier das Sondereigentum - und daß die Rechtsgrundsätze, die auf die unwesentlichen Bestandteile anzuwenden sind, trotz der Sondereigentumsfähigkeit unberührt bleiben. 3. Der Gegenstand des Sondereigentums als bewegliche Sache

Börner81 meint, weil die Sache, die Gegenstand des Sondereigentums ist, nicht beweglich sei, das BGB aber als Gegensatz zu den beweglichen Sachen nur die Grundstücke kenne, sei das Sondereigentum 110 Im Ergebnis so die h. M., die ja die Sondereigentumsfähigkeit der unwesentlichen Bestandteile und damit eine Bindung nach § 6 Abs. 1 WEG verneint, vgl. insbesondere BayObLG, Rpfleger 1969, 206. 81 Festschrift Dölle, S. 212, 215.

IV. Folgerungen für das Sondereigentum

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einer neuen Kategorie der "unbeweglichen Sachen" zuzurechnen. Das ist insofern verwunderlich, als Börner sich bemühen will, "das überkommene Gedankengut und die mit ihm verbundene Kontinuität dogmatischer Bemühungen" nicht "eilfertig" zu opfern. Gerade aber der Gegenstand des Sondereigentums läßt sich ohne Schwierigkeiten in die überkommenen Begriffe einfügen. Die Begriffe "Grundstück" und "bewegliche Sache" sind Rechtsbegriffe. Ob eine "bewegliche Sache" anzunehmen ist, richtet sich daher nicht danach, ob sie im naturwissenschaftlichen Sinne beweglich oder unbeweglich ist, sondern allein danach, ob sie die Voraussetzungen des Rechtsbegriffs "bewegliche Sache" erfüllt. Eine bewegliche Sache ist anzunehmen, wenn die Sache nicht der Kategorie "Grundstück" zuzurechnen ist. Da der Gegenstand des Sondereigentums aber kein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche ist, kann er demnach nur der Kategorie der "beweglichen Sachen" zuzuordnen sein. Eine neue Kategorie "unbewegliche Sachen" braucht nicht eingeführt zu werden. Der Gegenstand des Sondereigentums ist eine bewegliche Sache im Rechtssinne, ist aber wesentlicher Grundstücksbestandteil. Er unterfällt daher grundstücksrechtlichen Vorschriften und teilt, soweit er nicht nach Maßgabe des Wohnungseigentumsgesetzes sonderrechtsfähig ist, das rechtliche Schicksal des Grundstücks.

§ 3. Die sachenrechtliehe Einordnung des Sondereigentums I. Das Sondereigentum als beschränktes dingliches Recht

Die sachenrechtliche Einordnung des Sondereigentums ist noch keineswegs geklärt, wenn man den Gegenstand des Sondereigentums als selbständige Sache im Rechtssinne anerkennt, die als wesentlicher Grundstücksbestandteil nach Maßgabe des Wohnungseigentumsgesetzes sonderrechtsfähig ist. Allerdings wird dadurch die Auffassung von Dulckeit 1 hinfällig, der das Sondereigentum nur als eigentumsähnliches, beschränktes dingliches Nutzungsrecht an der Wohnung qualifiziert; denn es sei sonst ein "unauflösbares logisches Rätsel", daß "eine Sache (Grundstück mit Wohnung) im vollen Miteigentum und zu bestimmten Teilen (den einzelnen Wohnungen) zugleich im vollen Alleineigentum" stehen könne, weil Eigentum begrifflich immer nur die ganze Sache erfasse. Diese Prämisse ist sicherlich richtig!, nur verkennt Dulckeit, daß nicht "eine Sache" vorliegt, sondern daß einerseits das Grundstück nebst den sog. konstitutiven Teilen des Gebäudes und andererseits die einzelnen sondereigentumsfähigen Gebäudeteile verschiedene, sonderrechtsfähige Sachen im Rechtssinne sind'. Rechtfertigt schon die von Dulckeit gegebene Begründung nicht die dogmatische Einordnung des Sondereigentums als beschränktes dingliches Recht, so schließen materiell-rechtliche Auswirkungen einer solchen Einordnung sie gänzlich aus. Zwar ist auch das Erbbaurecht nur ein beschränktes dingliches Recht und begründet gleichwohl Eigentum des Berechtigten an dem von ihm errichteten Bauwerk. Doch läßt sich das Wohnungseigentum nicht entsprechend erklären, weil das Sondereigentum als angeblich beschränktes dingliches Nutzungsrecht, das an bestimmten Gebäudeteilen für den Berechtigten Eigentum begründet, den allgemeinen Rangvorschriften unterliegen würde. Ein Rangverhältnis zu anderen Belastungen des gemeinschaftlichen Eigentums aber würde zu unlösbaren dogmatischen Widersprüchen führen, weil das Wohnungseigentumsgesetz im Gegensatz zu den §§ 10, 25 ErbbauVO 1

S. 74 f.

Vgl. auch Zmarzlik, S. 16,31 ff.; Wolf, S. 380 Anm. 33. a Das verkennt auch Wolf, S. 380 Anm. 33. Im Ergebnis wird die Ansicht von Dulckeit einhellig abgelehnt, vgl.: Helmers, S. 95 f.; Hurst, DNotZ 1968, 139, Anm. 48; Rosenbauer, S. 27 ff.; Zmarzlik, S. 15 ff.; Seifert, S. 63 ff.; Walser, S. 56 ff.; Lang, S. 33 ff. Z

I. Das Sondereigentum als beschränktes dingliches Recht

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keine Vorschriften enthält, welche Rang- und Vollstreckungsprobleme regeln. Allein schon deshalb ist die Annahme gerechtfertigt, daß das Sondereigentum - anders als in einigen ausländischen Rechten' nicht als beschränktes dingliches Recht aufzufassen ist. Ein Beispiels mag die unlösbaren dogmatischen Schwierigkeiten noch verdeutlichen. Begründen Miteigentümer eines Grundstücks W ohnungseigentum, so "belasten" die Sondereigentumsrechte als "Belastung des gemeinschaftlichen Grundstücks" auch die einzelnen Bruchteile der Miteigentümer. Bei einem bereits zuvor hypothekarisch belasteten Anteil würden die auf dem Anteil ruhenden Sondereigentumsrechte der Hypothek im Range nachstehen, während sich die Hypothek nach § 6 Abs. 2 WEG auch auf das zu dem Anteil gehörende Sondereigentumsrecht erstrecken würd~. Bei der Zwangsversteigerung eines solchen Miteigentumsanteils blieben die auf ihm lastenden fremden Sondereigentumsrechte bei der Feststellung des geringsten Gebots unberücksichtigt (§ 44 ZVG) und würden somit durch den Zuschlag erlöschen (§§ 52, 9'1 ZVG). Als Belastung der übrigen Anteile könnten sie nicht bestehen bleiben, weil sie das Grundstüclt unmittelbar betreffen und demzufolge nicht auf einem ideellen Bruchteil desselben ruhen könnenS. Die übrigen Miteigentümer würden also durch den Zuschlag ihr Sondereigentumsrecht verlieren, während der Ersteher einen Miteigentumsanteil, verbunden mit dem zugehörigen Sondereigentumsrecht, erwerben würde. Da aber das Nebeneinander von Wohnungseigentum und Miteigentum nach Bruchteilen an einem Grundstück nicht möglich ist7, kann das Sondereigentum keine Belastung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne eines beschränkten dinglichen Rechts seinS, Dieser Ergebnis wird durch einen Vergleich mit dem Dauerwohnrecht bestätigt. Das Dauerwohnrecht stellt als Grundstücksbelastung (§ 31 WEG) ein beschränktes dingliches Recht dar, für das nach § 39 WEG in Anlehnung an § 59 ZVG - abweichend von § 44 ZVG - vereinbart werden kann, daß es im Falle der Zwangsversteigerung des Grundstücks auch dann bestehen bleiben soll, wenn ein vor- oder gleichrangiger Gläubiger die Zwangsversteigerung betreibt. Gerade das Fehlen 4 Vgl. etwa für Österreich: Faistenberger / Barta / Call § 1 Rz. 6; für die Schweiz: vgl. Rosenbauer, S. 29 f. mit. weiteren Nachweisen; Putzer, Festschrift Hellbling, S. 600 Anm. 74. . 5 Vgl. dazu Koch, S. 37 ff., der noch auf weitere Schwierigkeiten einer solchen Auffassung hinweist. Ähnlich Seifert, S. 66. e Vgl. KG, JW 1933, 626. 7 Vgl. Begründung, zu § 3 1. 8 Im Ergebnis ebenso: Heimers, S. 95 f.; Hurst, DNotZ 1968, 139, Antn. 48; Lang, S. 33 ff.; Seifert, S. 63 ff.; Rosenbauer, S. 27 ff.; Walser, S. 56 ff.; Zmarzlik, S. 31 ff.; Hegelau, S. 45 ff.

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§ 3. Die sachenrechtliche Einordnung des Sondereigentums

einer entsprechenden Vorschrift für das Sondereigentum zeigt, daß der Gesetzgeber, der die Rangprobleme, wie § 39 WEG beweist, durchaus gesehen hat, mit dem Sondereigentum kein beschränktes dingliches Recht geschaffen hat. Denn dieses hätte als solches trotz der umfassenden Befugnisse, die es gewährt, eine wesentlich schwächere Position als das seinem Inhalt nach weniger umfassende Dauerwohnrecht. 11. Das Sondereigentum als bürgerlich-rechtliches Eigentum 1. Der bürgerlidJ.-reddlidJ.e Eigentumsbegriff

Der Inhalt des Begriffs "Eigentum" wird vom Bürgerlichen Gesetzbuch nicht definiert, sondern vorausgesetzt'. § 903 BGB, der die Befugnisse des Eigentümers umschreibt, läßt erkennen, daß der Gesetzgeber des BGB Eigentum als Sachherrschaft angesehen hat. Der in dieser Vorschrift enthaltene Gesetzesvorbehalt ("soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen") hat infolge zahlreicher Beschränkungen und Bindungen, die das Eigentum in diesem Jahrhundert erfahren hat, zu einer Wandlung des Eigentumsbegriffs geführt. Das Eigentum als subjektives Recht ist ohne immanente Schranken nicht denkbar 10 • Die Fixierung dieser in Art. 14 GG statuierten Pflichtbindungen des Eigentums, die einem ständigen von den gesellschaftlichen Gegebenheiten abhängigen Wandel unterliegt, ist dem Gesetzgeber vorbehalten. In der schon von Martin Wolff u gegebenen Definition des Eigentums kommt der hier umschriebene Eigentumsbegriff deutlich zum Ausdruck: Eigentum ist "das umfassendste Herrschaftsrecht, das die Rechtsordnung an einer Sache zuläßt". Soweit demnach die Rechtsordnung gewisse Herrschaftsrechte an einer Sache überhaupt nicht zuläßt, kommen sie als Eigentumsinhalt auch nicht in Betracht. Ihr Fehlen vermag daher die Eigentumsqualität des Herrschaftsrechts nicht zu beeinflussen. Mit anderen Worten: Eigentum ist die Summe der nach der Rechtsordnung zulässigen Herrschaftsrechte an einer Sache. Nur soweit Befugnisse aus dem Kreis der zulässigen Herrschaftsrechte eingeschränkt werden, taucht die Frage auf, ob es sich um Konkretisierungen von dem Eigentum immanenten Pflichtbindungen oder um Verkürzungen des Eigentumsinhalts handelt. Nur letztere vermögen die Eigentumsqualität des umfassendsten Herrschaftsrechts zu beeinflussen. g Vgl. Motive 111, 262; zum Eigentumsbegriff siehe Hattenhauer, StadtBauwelt 1967, 1224 f. 10 Vgl. Sontis, Festschrift Larenz, S. 982 f.; so schon Schloßmann, Jher. Jb. 45, 319; Vogel, S. 9. n Siehe Wolff I Raiser, § 5111; ähnlich J. v. Gierke, 4. Aufl., § 29; Westermann, SachenR, § 18 I; vgl. dazu Hattenhauer, StadtBauwelt 1967, 1225 f.

11. Das Sondereigentum als bürgerlich-rechtliches Eigentum

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Ist das Sondereigentum im Sinne des WEG kein beschränktes dingliches Recht, so liegt es nahe, hierin bürgerlich-rechtliches Eigentum zu sehen. Fraglich ist dabei, ob es sich um Alleineigentum des einzelnen Wohnungseigentümers im bürgerlich-rechtlichen Sinne handeW 2 , oder aber ob ein über § 1010 BGB hinausgehendes, eigentums ähnlich ausgestaltetes Nutzungsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers an dem im Miteigentum aller Wohnungseigentümer stehenden Gegenstand, nämlich der Wohnung, vorliegt 13• Der Gebrauch des Ausdrucks "Sondereigentum" allein vermag seine Einordnung nicht zu erklären, denn auch das "Bergwerkseigentum" bezeichnet kein Eigentum im bürgerlich-rechtlichen Sinne, sondern ein dingliches Nutzungsrecht14 • Die sachenrechtliche Einordnung des Sondereigentums hängt somit nicht von der Begriffswahl, sondern vom Inhalt dieses Rechts ab. Diesen gilt es mit dem bürgerlich-rechtlichen Eigentumsbegriff zu konfrontieren. 2. Der Inhalt des Sondereigentums

Der Inhalt des Begriffs "Sondereigentum" wird im Wohnungseigentumsgesetz ebenso wie der des Begriffs "Eigentum" im Bürgerlichen Gesetzbuch vorausgesetzt. § 13 Abs. 1 WEG umschreibt lediglich in enger Anlehnung an § 903 BGB die Befugnisse des Sondereigentümers, weicht aber sowohl hinsichtlich der positiven als auch der negativen Befugnisse hiervon ab. Die dem § 903 BGB entsprechende Befugnis, nach Belieben mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen zu verfahren, wird in § 13 Abs. 1 WEG näher erläutert: Der Wohnungs eigentümer kann diese Gebäudeteile "insbesondere ... bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen". Das Schwergewicht der positiven Befugnisse scheint demnach in der Nutzung des Gegenstandes zu liegen, was ~llein schon14a als wesentliches Kriterium des Eigentums angesehen worden ist. Die Verfügungsbefugnis erwähnt § 13 Abs. 1 WEG nicht, schließt sie aber auch nicht aus, weil durch das Wort "insbesondere" nur eine beispielhafte Aufzählung der Befugnisse eingeleitet wird, die dem Sondereigentümer zustehen. Die negative Befugnis des Sondereigentümers, nämlich "andere von Einwirkungen" auszuschließen, weicht insofern von den Befugnissen 12 H.M.: Bärmann, Ein!. Rz. 203; Weitnauer/Wirths, Vor § 1 Rz. 17; Börner, S. 212; Helmers, passim; Koch, passim; Lang, S. 37 ff.; Paulick, AcP 152, 427 ff.; Rosenberg, S. 40 ff.; Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 154 ff. 13 So Walser, passim; Zmarzlik, passim; wohl auch Enneccerus / Nipperdey, § 125111 2 " ... besonders ausgestalteten Nutzart des Miteigentums". 14 Vg!. etwa Baur, § 3011 2 c; WoIff I Raiser, § 97 I. Ua Hattenhauer, StadtBauwelt 1967, 1227 ff.

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§ 3. Die sachenrechtliche Einordnung des Sondereigentums

ab, die § 903 BGB dem Eigentümer gewährt, als dort der Eigentümer "andere von jeder Einwirkung" ausschließen kann. Indessen. bedeutet diese gering!ügige Abweichung vom Wortlaut des § 903 BGB keine Verminderung' der negativen Befugnisse des Sondereigentümers. Viel~ mehr wurde hier der Wortlaut des § 13 Abs. 1 WEG nur dem gegenüber den liberaleren Vorstellungen des Gesetzgebers des BGB veränderten Verständnis von der sozialen Bindung des Eigentums angepaßt15 • Ent~ sprechen demnach die Befugnisse des Sondereigentümers weitestge~ hend denen des Eigentümers nach § 903 BGB, so scheint die Annahme gerechtfertigt, daß der Gesetzgeber mit dem Sondereigentum - wie es auch der Ausdruck besagt - Eigentum im bürgerlich-rechtlichen Sinne geschaffen hat. Daß dieses auch der Absicht des Gesetzgebers entsprach, ergibt sich klar aus den Gesetzesmaterialien zum W ohnungseigentumsgesetz t8 • Die Befugnisse des Sondereigentümers, die nach § 13 Abs. 1 WEG grundsätzlich umfassend sind, werden jedoch von einer Reihe von Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes tangiert. Möglicherweise zwingen diese dazu, das Sondereigentum anders zu beurteilen. 3. Die Verfügungsbefugnis

Daß die Verfügungsbefugnis in § 13 Abs. 1 WEG nicht erwähnt ist, erklärt sich aus § 6 Abs. 1 WEG: Ver äußerung und Belastung des Sondereigentums als Verfügungen erfolgen gemeinsam mit dem zugehörigen Miteigentumsanteil; eine Veräußerung oder Belastung des Sondereigentums allein ist nicht möglich. Das WEG sieht also keine selbständige Befugnis zur Veräußerung und Belastung der Sache vor, die Gegenstand des Sondereigentums ist. Das Fehlen der Veräußerungs- und Beiastungsbefugnis hinsichtlich des Sondereigentums kann daher die rechtliche Einordnung des Sondereigentums als Eigentum im bürgerlichrechtlichen Sinne nicht beeinflussen. Denn der Kreis der nach der Rechtsordnung zulässigen Herrschaftsbefugnisse, die das Sondereigentum gewährt, wird nicht eingeschränkt. ' Eine gewisse Parallele bietet sich zum Gesamthandeigentum an, das als Eigentumsart allgemein17 anerkannt ist. Auch bei Vorliegen einer gesamthänderischen Bindung kann der einzelne Berechtigte weder über seinen Anteil an den einzelnen, zum' Gesamthandvermögen gehörenden Gegenstände verfügen18 noch gar über den einzelnen GegenVgl. dazu Baur, § 24 I 3. Begründung unter Allgemeines: 2. 17 VgI. Soergel/ Baur, Vor § 903 Rz. 9; Baur, § 311 1 b aa. 18 VgI. §§ 7HI I, 1419 I, 203311 BGB, wobei umstritten ist, ob es solche Anteile überhaupt gibt, dafür: Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 13 ff. mit weiteren Nachweisen. . - 16

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11. Das Sondereigentum als bürgerlich-rechtliches Eigentum

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stand selbst. Bei der Gesellschaft bürgerlichen Recllts sowie der Gütergemeinschaft ist es dem Berechtigten darüber hinaus verwehrt, über seinen Anteil am Gesamthandvermögen als solchem zu verfügen (§§ 719 Abs. 1, 1419 Abs. 1 BGB). Er hat also hinsichtlich der einzelnen, das Gesamthandvermögen bildenden Gegenstände nicht einmal eine mittelbare Verfügungsbefugnis. Gleichwohl ist die Qualität der Berechtigung des Gesamthänders als Gesamthandeigentum bislang nicht bestritten worden und zu Recht nicht, weil der Gesamthandberechtigte alle nach der Rechtsordnung an diesen, zum Gesamthandvermögen gehörenden Gegenständen zulässigen Herrschaftsbefugnisse hat. Weitaus weniger schränkt die Rechtsordnung dagegen die Befugnisse des Sondereigentümers ein. Dieser kann zwar sein Sondereigentum nicht selbständig veräußern oder belasten, aber er kann solche Verfügungen über das Siondereigentum gemeinsam mit dem zugehörigen Miteigentumsanteil treffen. Wenn aber schon der Ausschluß jeglicher Verfügungsmöglichkeit des einzelnen Berechtigten bei Gesellschaft und Gütergemeinschaft die Annahme von Eigentum nicht hindert, um so weniger kann angesichts der Verfügungsmöglichkeit des Sondereigentümers die Qualifikation des Sondereigentums als Eigentum im bürgerlich-rechtlichen Sinne aus diesem Grunde bezweifelt werden. 4. Einsdlränkun,en der Verfflgun,sfreiheit

Die Befugnis des Wohnungseigentümers, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben zu verfahren, kann durch eine Vereinbarung nach § 12 WEG sowie durch den Zwang zur Veräußerung des Wohnungseigentums nach den §§ 18, 19 WEG eingeschränkt werden. Sowohl eine als Sondereigentumsinhalt vereinbarte Veräußerungsbeschränkung als auch der Zwang zur Veräußerung des Wohnungseigentums scheinen auf den ersten Blick den Kreis der Herrschaftsrechte einzuschränken, die das Sondereigentum gewährt. Soweit es sich hierbei um Einschränkungen der Verfügungsfreiheit handelt, die sich als Konkretisierungen der Sozialpflichtigkeit des Sondereigentums darstellen, ändert das aber nichts an der rechtlichen Qualifikation des Sondereigentums. a) Wesenberg lO bezweifelt im Hinblick auf diese Einschränkungen der Verfügungsfreiheit, daß das Wohnungseigentum echtes Eigentum im bürgerlich-rechtlichen Sinne sei. Da Verfügungsbeschränkung und Veräußerungszwang sich wegen § 6 WEG auch auf das Sondereigentum auswirken, ist - wenn die von Wesenberg geäußerten Bedenken durchgreifen - auch das Sondereigentum kein Eigentum im bürgerlichI' DRiZ 1951, 123 f.; ähnlich für das Stockwerkseigentum bereits Goldschmidt, S. 95. 5 Merle

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§ 3. Die sachenrechtliche Einordnung des Sondereigentums

rechtlichen Sinne. Vor allem wegen der dinglichen Wirkung eines nach § 12 WEG rechtsgeschäftlich vereinbarten Veräußerungsverbots, welche die Verfügungsmacht des Wohnungseigentümers erheblich beschneide, spaltet Wesenberg das Wohnungseigentum in ein "Untereigentum" des Wohnungseigentümers und ein "Obereigentum" des bei der Verfügung Mitwirkungsberechtigten, die zusammen erst das "volle Eigentum" ergäben. An diese aus der Geschichte des deutschen Rechts20 bekannte funktionelle Eigentumsteilung mag man denken, wenn man das umfassende Gebrauchs- und Nutzungsrecht des Untereigentümers 21 mit den Befugnissen des Sondereigentümers nach § 13 Abs. 1 WEG und die Genehmigungs- und Kontrollrechte des Obereigentümers22 mit Zustimmungserfordernissen der Wohnungseigentümer nach § 12 WEG vergleicht. Indessen erschöpft sich hierin nicht der Inhalt einer solchen Eigentumsteilung. Während nämlich im Falle des geteilten Eigentums nur die Herrschaftsbefugnisse an einer Sache geteilt waren, hat beim Wohnungseigentum eine reale Teilung in zwei neue Sachen stattgefunden. Das hat zudem zur Folge, daß die für das geteilte Eigentum eigentümliche gegenseitige Konsolidation23 von Ober- und Untereigentum für das Wohnungseigentum nicht in Betracht kommt, denn die Konsolidation setzt eine einheitliche Sache voraus24 • Weitere wesentliche Unterschiede zwischen beiden Rechtsinstituten bestehen darin, daß der Sondereigentümer im Gegensatz zum Untereigentümer26 nicht nur ein umfassendes Nutzungsrecht hat, sondern auch in die Sachsubstanz eingreifen darf und daß die Wohnungseigentümergemeinschaft keine dem Obereigentümer vergleichbaren Kontrollbefugnisse besitzt; die Zustimmungsbefugnis, die dem Obereigentümer kraft seines Obereigentums zusteht, ergibt sich für das Wohnungseigentum ausschließlich nur aus entsprechenden vertraglichen Vereinbarungen. Zudem kann Zustimmungsberechtigter nach § 12 WEG auch ein Dritter sein; ein Mitwirkungsrecht bei einer Verfügung aber macht allein noch kein - wenn auch geteiltes - Eigentum aus, weil das Zustimmungsrecht nicht die Befugnisse gewährt, die im Obereigentum enthalten sind2'. Der numerus clausus der Sachenrechte würde daher zu Unrecht und ohne zwingende Notwendigkeit durch die dogmatische Deutung von 10 11

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VgI. dazu Seifert, S. 80 ff. VgI. O. v. Gierke, § 121, 3. Hedemann, S. 139. O. v. Gierke, § 121,2 f.; vgI. auch ALR I/18/§§ 1 - 5; dazu Walser, S. 66. J. v. Gierke, SachenR, 3. Aufl., § 40, 3; Seifert, S. 83. O. v. Gierke, § 121, 3. Vgl. Dulckeit, S. 76, Anm. 81; Lang, S. 36; Seifert, S. 84.

H. Das Sondereigentum als bürgerlich-rechtliches Eigentum

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Wesenberg erweitert. Sie wird daher einhellig abgelehnt27 • Gleichwohl gebührt Wesenberg das Verdienst, auf Bedenken gegen die Eigentumsqualität des Sondereigentums, die aus den §§ 12, 18 WEG abgeleitet werden können, hingewiesen zu haben. b) Die Bedenken, die aus § 12 WEG resultieren, werden von Wesenberg und auch im nachfolgenden Schrifttum nur für den Fall diskutiert, daß die potentielle Zustimmungsbedürftigkeit anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten zur Veräußerung eines Wohnungseigentums durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer aktualisiert worden ist; eine solche Veräußerungsbeschränkung wird allgemein als Einschränkung der Verfügungsbefugnis angesehen, die aber als Konkretisierung der Sozialpflichtigkeit des Sondereigenturns dessen rechtliche Einordnung nicht beeinflusse. Was WCi!senberg nicht erörtert, aber von seinem Standpunkt aus zu diskutieren gewesen wäre, ist die Frage, ob denn die Einordnung des Sondereigentums eine andere ist, wenn die Wohnungseigentümer von der Möglichkeit des § 12 WEG keinen Gebrauch gemacht haben. Nach § 137 BGB kann die Befugnis zur Verfügung über ein veräußerliches Recht nicht durch Rechtsgeschäft ausgeschlossen oder beschränkt werden. Das bedeutet, daß als Inhalt des bürgerlich-rechtlichen Eigentums der Berechtigte zwar das Eigentum in seiner Gesamtheit aufgeben, nicht aber sich lediglich der Verfügungsbefugnis begeben kann. Dieser bürgerlich-rechtliche Inhalt des Eigentums wird durch § 12 WEG um die Macht des Sondereigentümers erweitert, die Veräußerungsbefugnis einzuschränken28• Wenn aber bislang 'noch niemand aus der Möglichkeit der Derelektion die Folgerung gezogen hat, das Eigentum selbst infrage zu stellen, so kann dies auch nicht beim Wohnungseigenturn wegen der Möglichkeit, die § 12 WEG eröffnet, geschehen. Denn wenn das umfassendste Herrschaftsrecht in seiner Gesamtheit rechtsgeschäftlich aufgegeben werden kann, ohne daß dieser Eigentumsinhalt die Qualität eines Rechts als Eigentum tangiert, dann gilt dies um so mehr, wenn der Inhalt des Sondereigentums gegenüber dem bürgerlich-rechtlichen Eigenturnsinhalt dadurch erweitert wird, daß sich ein Wohnungseigentümer auch lediglich einzelner Befugnisse des umfassendsten Herrschaftsrechts, nämlich der Veräußerungsbefugnis im Rahmen des § 12 WEG, rechtsgeschäftlich begeben kann. Daraus folgt zunächst zwingend, daß dem Sondereigentum, für das die potentielle 17 VgI. Lang, S. 36; Hegelau, S. 42 ff.; Rosenbauer, S. 31 f.; Seifert, S. 78 ff.; Walser, S. 65 ff.; Börner, S. 219; Dulckeit, S. 76; Diester, Anhang zu § 5 Anm. 9; Paulick, AcP 152, 427 ff.; Wolffl Raiser, § 89 Anm. 21; Helmers, S. 87 ff.; Koch, S. 22; Spann, S. 45; vgI. dazu auch Westermann, SachenR,

§ 29 I 3. 18 a. A. Walser, S. 36, der in der bloßen Möglichkeit einer Beschränkung nach § 12 WEG eine Einengung des Sondereigentums sieht. 5'

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§ 3. Die sach.enrech.tlich.e Einordnung des Sondereigentums

Verfügungsbeschränkung gemäß § 12 WEG nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer aktualisiert worden ist, die Qualität als Eigentum im bürgerlich-rechtlichen Sinne nicht abgesprochen werden kann. Die durch § 12 WEG eröffnete Möglichkeit privatautonomer Selbstbeschränkung ist ihrerseits Inhalt des Eigentums als umfassendstem Herrschaftsrecht29• Ob die Einordnung des Sondereigentums dann beeinflußt wird, wenn die Wohnungs eigentümer eine Vereinbarung gemäß § 12 WEG getroffen haben, hängt davon ab, ob die nach der Rechtsordnung zulässigen Herrschaftsrechte des Sondereigentümers eingeschränkt werden. Solche, dem § 12 WEG entsprechenden Vorschriften, die sich äußerlich als Verfügungsbeschränkung darstellen, sind dem Privatrecht auch sonst nicht fremd. Hingewiesen sei nur auf die Regelungen in den §§ 399 BGB, 5 ErbbauVO, 28 VerlagsG sowie für vinkulierte Aktien (§ 68 AktG) und GmbH-Geschäftsanteile (§ 15 GmbHG). In allen diesen Fällen handelt es sich nicht um Ausnahmen von § 137 BGB, d. h. um Möglichkeiten zur rechtsgeschäftlichen Beschränkung der Verfügungsbefugnis, sondern um Möglichkeiten zur Inhaltsbestimmung des Rechts selbst30 • Gleiches gilt auch für eine Vereinbarung nach § 12 WEG, durch die nicht die Verfügungsbefugnis der Wohnungseigentümer beschränkt, sondern - wie § 12 Abs. 1 WEG ausdrücklich betont - der Inhalt des Sondereigentums bestimmt wird31 • Die Qualität des Sondereigentums als Eigentum wird demnach durch eine Vereinbarung nach § 12 WEG nicht verändert, weil der Kreis der zulässigen Herrschaftsrechte nicht eingeschränkt, sondern inhaltlich bestimmt wird. Selbst wenn man eine solche Vereinbarung entgegen dem Gesetzeswortlaut nicht als Inhaltsbestimmung des Sondereigentums, sondern als Einschränkung der Verfügungsbefugnis ansehen würde, könnte eine solche Betrachtungsweise an der Eigentumsqualität des Sondereigentums nichts ändern. Denn dem Wohnungseigentümer wird durch eine solche Vereinbarung nicht jede Verfügungsmöglichkeit genommen, sondern lediglich die Befugnis zur Veräußerung des Wohnungseigentums ohne Zustimmung des Berechtigten, die wiederum nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes versagt werden darf. Wenn schon einzelne Befugnisse vom Eigentum abgespalten werden können, ohne daß es dadurch seine Qualität als umfassendstes Herrschaftsrecht verliert32 , dann vermag auch eine solche, relativ geringfügige Beschränkung der Verfügungsbefugnis hieran nichts zu ändern. Dieser Gedanke klingt auch. bei Lang (S. 40) und Seifert (S. 92) an. Vgl. Flume, § 17,7; Soergel/Hefermehl, § 137 Rz. 3; BGHZ 19, 355 (359); RGZ 136, 395 (399). 81 So auch. zutreffend BGHZ 19, 355 (359). 32 Vgl. Westermann, Sach.enR, § 28 I 2. !9

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H. Das Sondereigentum als bürgerlich-rechtliches Eigentum

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Verschiedentlich greift die Rechtsordnung erheblich stärker und einschneidender in die Verfügungsbefugnis eines Berechtigten ein, ohne daß diese Eingriffe die Rechtsnatur der Berechtigung verändern. Mag man diese Beurteilung bei Eröffnung eines Konkursverfahrens oder Anordnung einer Testamentsvollstreckung noch mit einem zeitlich begrenzten Eingriff rechtfertigen, so versagt eine solche Rechtfertigung in Fällen gesamthänderischer Bindung. So ist etwa - wie erwähnt bei Personengesellschaften die Verfügungsmöglichkeit über den Anteil am Gesellschaftsvermögen und an den einzelnen dazu gehörenden Gegenständen nach § 719 Abs. 1 BGB völlig ausgeschlossen, ohne daß Bedenken gegen die Eigentumsqualität des Gesamthandeigentums laut geworden wären. Zwar können die Gesamthandberechtigten gemeinsam verfügen, aber das kann der einzelne Wohnungseigentümer im Falle des § 12 WEG zusammen mit den Berechtigten auch; einen Anspruch auf Mitwirkung bei einer solchen Verfügung hat weder der Gesellschafter noch der Wohnungseigentümer bei Vorliegen eines wichtigen Grundes. Wenn daher schon der völlige Ausschluß der alleinigen Verfügungsbefugnis die Annahme von Gesamthandeigentum nicht ausschließt, so rechtfertigt es das Erfordernis der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nicht, die Einordnung des Sondereigentums als Eigentum im bürgerlich-rechtlichen Sinne zu verneinen33• c) Die Bedenken, die Wesenberg gegen die Eigentumsqualität des Sondereigentums aus den §§ 18, 19 WEG herleitet, sind ebenfalls nicht begründet. Nach diesen Vorschriften können die Wohnungseigentümer einen mißliebigen Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentums und damit auch seines Sondereigentums zwingen. Die Gefahr des Rechtsverlustes ist grundsätzlich jedem Recht immanent. Würde man deshalb von der Möglichkeit des Rechtsverlustes auf die Nichtexistenz dieses Rechtes schließen, so gäbe es überhaupt keine Rechte, d. h. in concreto: würde die bloße Möglichkeit des Sondereigentumsverlustes die Qualität dieses Rechts als Eigentum ändern, dann gäbe es überhaupt kein Eigentum, weil grundsätzlich für jedes Eigentumsrecht die Möglichkeit des Verlustes durch staatlichen Hoheitsakt unter bestimmten Voraussetzungen vorgegeben ist. Hingewiesen sei hier nur auf Maßnahmen der Zwangsvollstreckung oder Enteignung34 • Auch die Aufhebung einer Gemeinschaft nach Bruchteilen, die nach § 749 BGB jeder Teilhaber auch gegen den Willen der anderen Teilhaber verlangen und durchsetzen kann, hat die Wirkung eines Rechtsverlustes. Der einzige Unterschied zur Regelung der §§ 18, 19 WEG, die 33 3f

Im Ergebnis ebenso: Paulick, AcP 152, 430. Vgl. Hegelau, S. 61 f.; Paulick, AcP 152, 431, Anm. 34.

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§ 3. Die sachenrechtliche Einordnung-des Sondereigentums

als Ersatz für den durch § 11 WEG ausgeschlossenen Aufhebungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers anzusehen sind15, besteht darin, "daß bei Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft alle Teilhaber ihr Recht verlieren. Aus der Möglichkeit des § 749 Abs. 1 BGB ist aber die Qualität des Miteigentums nach Bruchteilen als Eigentum im bürgerlich-rechtlichen Sinne bislang noch nicht bezweifelt worden. Entsprechendes gilt für das Gesamthandeigentum. So wie die Ausschließung:eines Gesellschafters nach den §§ 737 BGB, 140 HGB zum Verlust des Anteils am Gesamthandsvermögen und damit am Gesamthandeigentum führt, ohne daß deshalb die Qualität des Gesamthandeigentums bestritten wird, so kann auch wegen der §§ 18, 19 WEG die Einordnung des Sondereigentums als Eigentum im bürgerlich-rechtlichen Sinne nicht infrage gestellt werden8e• 5. Ergebnis

Zusammenfassend ist festzuhalten, daß der Gesetzgeber sein Ziel, mit dem Sondereigentum Eigentum im bürgerlich-rechtlichen Sinne, nämlich als umfassendstes Herrschaftsrecht an den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen zu schaff~n, erreicht hat. Weder § 6 Abs. 1 WEG noch die Möglichkeit, den Inhalt des Sondereigentums entsprechend § 12 WEG zu bestimmen, noch die Gefahr, zur Veräußerung des Wohnungseigentums gezwungen zu werden, rechtfertigen eine andere Beurteilung. Sonstige Einschränkungen der Befugnisse des Sondereigentümers, die sich aus § 14 WEG ergeben oder die rechtsgeschäftlich als Sondereigentumsinhalt - seien es Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gemäß §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG, seien es Vereinbarungen oder Beschlüsse nach § 15 WEG über den Gebrauch des Sondereigentums - bestimmt worden sind, stellen nichts anderes als Konkretisierungen der dem Eigentum immanenten Pflichtbindung dar, die durch die typische Zweckbestimmung87 des Sondereigentums als Element des Wohnungseigentums mitgeprägt wird. Gerade die Zweckbestimmung des Sondereigentums rechtfertigt auch die Besonderheit des § 5 Abs. 4 WEG, nämlich die Befugnis der Wohnungseigentümer, den Inhalt des Sondereigentums in gewissem Umfang rechtsgeschäftlich selbst zu bestimmen. Die Kritik, die WolfS7 & Vgl. Koch, S. 31. ae Im Ergebnis ebenso: Rosenbauer, S. 32 f.; Hegelau, S. 61 ff.; Paulick, AcP 152, 430 f.; Seifert, S. 78; a. A. Walser, s. 45 ff. Die Kritik von Wolf (5.382), wonach §§ 18, 19 WEG einer "unrechtmäßigen Enteignung" gleich und einer "privatrechtlich nicht möglichen Bestrafung" nahe komme, ist angesichts des entsprechenden § 749 BGB unberechtigt. 37 Vgl. hierzu Baur, § 24 I 6; siehe auch Seifert, S. 95 ff. l7a Wolf, S. 381 f. III

III. Die Zuordnung des Sondereigentums

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an den §§ 5 Abs. 4, 14, 15 WEG übt, daß nämlich Inhalt des Eigentums keine Verpflichtungen sein könnten, daß die Ausübung eines individuellen Rechts nicht durch Vereinbarung geregelt werden könne und daß der Inhalt des Eigentumsrechts "privatvertraglich nicht änderbar" sei, erscheint daher im Grunde nicht gerechtfertigt. Der liberale Eigentumsbegriff des Jahres 1900 hat inzwischen eine erhebliche Wandlung im Sinne einer immer stärkeren sozialen Bindung erfahren, die seit Inkrafttreten des Grundgesetzes ausdrücklich vom Sozialprinzip gefordert wird. Diese Sozialbindung hat Art. 14 GG in die Eigentumsgarantie eingeschlossen; sie verpflichtet auch die Bürger untereinander3 8 • Diese Wandlung spiegelt sich gerade in der Entwicklung des privaten Bodenrechts wider, wie sie im Erbbaurecht, im Heimstättenrecht und im Höferecht zum Ausdruck kommt und im Wohnungseigentumsgesetz ihren vorläufigen Abschluß gefunden hat. So sind denn auch die inhaltlichen Konkretisierungen des Sondereigenturns keine Neuerungen des Bundesgesetzgebers, sondern aus der Entwicklungsgeschichte des Bodenrechts bereits bekannt. Die Vorschriften über Vereinbarungen nach den §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2, 15 WEG knüpfen an § 2 ErbbauVO an. Das potentielle Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG hat seine Vorbilder in den §§ 5, 7 ErbbauVO sowie in den §§ 9, 10, 17, 19 RHeimstG. Der mögliche Zwang zur Veräußerung des Wohnungseigentums schließlich hat Parallelen im Heimfall nach den §§ 2 Nr. 4 ErbbauVO, 12 f. RHeimstG sowie in der Abmeierungsklage des Erbhofrechts. In allen diesen Fällen ist die Qualität des tangierten Rechts als Eigentum nicht bestritten worden. Sie kann - wie gezeigt - auch für das Sondereigenturn nicht bezweifelt werden. Es ist also zutreffend, wenn nach ganz herrschender Meinung die Qualität des Sondereigentums als Eigentum im bürgerlich-rechtlichen Sinne beurteilt wird. 111. Die Zuordnung des Sondereigentums 1. Alleinige oder gemeinschaftliche Zuordnung

Mit der Einordnung des Sondereigentums als Eigentum im bürgerlich-rechtlichen Sinne ist allerdings noch nicht geklärt, ob das Sondereigentum einem oder allen Wohnungseigentümern gemeinschaftliche zugeordnet ist. Fast einhellig und ohne besondere Diskussion wird das Eigentum an den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen als Alleineigentum angesehen. Unter Hinweis auf die §§ 14, 15 WEG vertritt Zmarzlik38& freilich die Meinung, das Sondereigentum sei Gemeinschaftsgrundsätzen unterworfen, so daß die dem Sondereigentum 38 38&

VgI. dazu Vogel, S. 12 ff. Zmarzlik, S. 21 f., 38.

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§ 3. Die sachenrechtliche Einordnung des Sondereigentums

unterfallenden Gebäudeteile nicht aufhörten, Gegenstand des Miteigentums zu sein. Vor allem § 15 WEG, wonach der Gebrauch des Sondereigentums durch Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer geregelt werden könne, enthalte Befugnisse, wie sie für die Bruchteilsgemeinschaft charakteristisch seien, was § 745 BGB beweise. Dasselbe Ergebnis begründet Walser39 mit § 18 WEG, der das Sondereigentum ebenfalls Gemeinschaftsgrundsätzen unterwerfe: Der Umstand, daß § 18 WEG dem Gesellschaftsrecht (vgl. § 737 BGB) entlehnt sei, zeige, daß er mit der Annahme von Alleineigentum nicht zu vereinbaren sei. Hiergegen ist zunächst einzuwenden, daß beide Autoren von einer unzutreffenden Prämisse ausgehen. Sie haben nicht erkannt, daß die Gebäudeteile, die den Gegenstand des Sondereigentums bilden, jeweils selbständige Sachen im Rechtssinne sind'o. Es geht also nicht darum, ob das Gebäude einschließlich der im Sondereigentum stehenden Wohnungen den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zugeordnet ist, sondern darum, ob die einzelne Wohnung, die Gegenstand des Sondereigentums ist, einem Rechtssubjekt alleine oder mehreren - nämlich den Wohnungseigentümern - gemeinschaftlich zusteht. Da das Wohnungseigentumsgesetz die Rechtszuständigkeit nicht ausdrücklich regelt, kann sie nur mittelbar aus den Rechten, welche den Wohnungseigentümern hinsichtlich der einzelnen Wohnung zustehen, abgeleitet werden. Wie bereits erwähnt, gewährt § 13 Abs. 1 WEG jedem Wohnungseigentümer hinsichtlich der Gebäudeteile, die in seinem Sondereigentum stehen, das alleinige, umfassendste Herrschaftsrecht; eine Mitberechtigung der anderen Wohnungseigentümer ist hier nicht vorgesehen. Vor allem enthält das Gesetz keinerlei Hinweise darauf, daß alle Wohnungseigentümer an jeder einzelnen im Sondereigentum stehenden Wohnung - wie es für das Miteigentum charakteristisch wäre - einen ideellen Anteil haben. Gerade die Unterscheidung zwischen dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum, die das Wohnungseigentumsgesetz allenthalben trifft, zeigt, daß zwar eine ideelle Mitberechtigung aller Wohnungseigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum, nicht aber am Sondereigentum besteht. Es ist daher davon auszugehen, daß der Gegenstand des Sondereigentums nicht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich, sondern regelmäßig nur einem einzelnen Wohnungseigentümer zugeordnet ist. au Walser, S. 45 ff., insbesondere S. 52 f.; im Ergebnis ebenso: Schroth, GemWW 1950, 423, gegen ihn Seifert, S. 69 ff. 40 Zmarzlik (S. 15 ff.) leugnet zwar nicht, daß die im Sondereigentum stehende Wohnung eine selbständige Sache sein kann, lehnt aber das Vorliegen einer solchen nicht aus dem Sachbegriff ab, sondern wegen der rechtlichen Gestaltung des Sondereigentums.

111. Die Zuordnung des Sondereigentums

73

Es erscheint deshalb äußerst zweifelhaft, ob wegen des § 15 WEG von einer gemeinschaftlichen Zuordnung der einzelnen Wohnung an alle Wohnungseigentümer ausgegangen werden kann. Zwar ist § 15 WEG in gewissem Umfang durchaus mit § 745 BGB vergleichbar. Aber bei der Gemeinschaft nach Bruchteilen ist die Anwendbarkeit des § 745 BGB die Folge einer gemeinschaftlichen Rechtszuständigkeit, die kraft Gesetzes oder Rechtsgeschäfts vorgegeben ist. Für das Recht des Wohnungseigentums soll dagegen der bloße Umstand, daß der Gegenstand des Sondereigentums in einzelnen Bereichen Gemeinschaftsgrundsätzen unterliegt, erst die gemeinschaftliche Rechtszuständigkeit begründen. Diese lediglich indizielle Bedeutung des § 15 WEG wird aber dadurch entkräftet, daß sonstige Rechtsgrundsätze des Gemeinschaftsrechts auf das Sondereigentum gerade keine Anwendung finden. Vor allem sind die §§ 743, 744 BGB, wie sich aus den §§ 16, 21 WEG ergibt, auf das Sondereigentum nicht anwendbar, so daß die Verwaltung und der Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Wohnungen nicht - wie es bei der Annahme von Miteigentum der Fall wäre - allen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich zusteht, sondern dem Sondereigentümer alleine41 • Umgekehrt gewährt § 13 Abs. 1 WEG dem Wohnungseigentümer hinsichtlich des Sondereigentums Befugnisse, die das Miteigentum gerade nicht gewährt. Erinnert sei nur an die ausschließliche Befugnis des Sondereigentümers zur Vermietung seiner Wohnung. Auch die Mieteinnahmen gebühren ihm allein; nur an den Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums sind alle Wohnungseigentümer nach Maßgabe des § 16 Abs.l WEG beteiligt. Auch § 18 WEG zwingt zu keiner anderen Beurteilung. Trotz gewisser Parallelen zu den §§ 737, 749 BGB betrifft diese Vorschrift nicht allein das Sondereigentum, sondern auch den mit diesem untrennbar verbundenen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Da dieses den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zugeordnet ist, rechtfertigt sich die den § 749 BGB modifizierende Vorschrift des § 18 WEG. Sie erfaßt aber wegen der untrennbaren Verbindung des Sondereigentums mit dem Miteigentumsanteil auch das Sondereigentum. Daß die Möglichkeit des Rechtsverlustes mit der Annahme von Alleineigentum nicht vereinbar sein soll, wäre eine durch nichts gerechtfertigte Behauptung. Denn für jedes Eigentumsrecht ist die Möglichkeit des Verlustes durch staatlichen Hoheitsakt unter bestimmten Voraussetzungen vorgegeben42 •

41 Vgl. etwa OLG Braunschweig, MDR 1976, 669; KG, OLGZ 1976, 56 (60); OLG Köln, OLGZ 1976, 142 (143). 4! Vgl. oben 11 4 c.

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§ 3. Die sachenrec;htliche Einordnung des Sondereigentums

2. Gemeinsdl.ftIidle Zuordnung und inhaltUdle Gestaltung

Läßt sich aus den §§ 15, 18 WEG demnach eine gemeinschaftliche Rechtszuständigkeit aller Wohnungseigentümer hinsichtlich der Gebäudeteile, die dem Sondereigentum unterliegen, nicht entnehmen, so muß doch eingeräumt werden, daß das Alleineigentum an der einzelnen Wohnung durch diese und weitere Vorschriften zugunsten der übrigen Wohnungseigentümer gewissen Bindungen unterworfen ist. Ob solche Bindungen dem Alleineigentum fremd sind und deshalb eine solche Einordnung letztlich verbieten43 , bleibt abschließend noch zu erörtern. Die gemeinschaftsrechtlichen Bindungen, denen die einzelnen Sondereigentümer unterworfen sind, beruhen auf den nebeneinander bestehenden Berechtigungen an den ihnen gehörenden Wohnungen, die zwar rechtlich selbständige Sachen, aber in der Regel reale Teile eines einheitlichen Gebäudes sind44• Das enge räumliche Zusammenleben der Sondereigentümer macht es erforderlich, die Kollision des Eigentumsinteresses mit den Rechten anderer ausgleichend zu regeln, d. h. die Befugnisse des Sondereigentümers gegenüber denen anderer Sondereigentümer abzugrenzen. In dieser ihrer Ausgleichsfunktion entsprechen die §§ 14, 15, 18 WEG den §§ 904 ff. BGB, so daß sie sich - wie diese - als inhaltliche Gestaltung des Sondereigentums, vorwiegend nachbarrechtlichen Charakters, erweisen45 • Funktion gerade des Nachbarrechts ist es nämlich, eine möglichst gute und intensive Nutzung aller Grundstücke als Teil des Raumes zu ermöglichen48 und so ein möglichst friedliches Zusammenleben der Nachbarn zu sichern. Das ist überwiegend Ziel und Zweck auch der §§ 14 ff. WEG. Vor allem der Grundgedanke des § 14 Nr. 1 und 2 WEG, wonach ein Wohnungseigentümer seine Wohnung nur im Rahmen der Gemeinverträglichkeit nutzen darf, weil andernfalls ein geordnetes Nebeneinander kaum möglich wäre, durchzieht das gesamte Nachbarrecht. Die Vorschrift des § 14 Nr. 3 WEG ist - abgesehen von den unterschiedlichen tatsächlichen Verhältnissen und den deshalb verschiedenen Interessen - etwa mit § 906 BGB vergleichbar: In beiden Fällen muß ein gewisses Maß an Einwirkungen, die bei einem nahen Zusammenleben von Menschen nicht vermieden werden können, geduldet werden. § 14 Nr. 3 verneint in diesen Fällen ein eigenes, schutzwürdiges InterSo Zmarzlik, S. 38 f. Hierin liegt auch die innere Rechtfertigung für die Rechtsprechung (BayObLGZ 1961, 322 (328); BayObLG, ZMR 1961, 85 f.), wonach bei Eigentumswohnanlagen, die aus getrennt stehenden Häusern bestehen, in Angelegenheiten, die nur eine Hausgemeinschaft betreffen, allein deren Mitglieder zur Mitbestimmung berufen sind. 45 Vgl. dazu Tiekötter, S. 31 ff.; verfehlt Wolf, S. 381. 41 Westermann, Festschrift Larenz, S. 1006. 43

U

IV. Ergebnis

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esse des Sondereigentümers an der Durchsetzung seiner Rechte und ermöglicht so erst ein nachbarliches Zusammenleben, indem er die Belange allzu Empfindsamer unbeachtet läßt. § 14 Nr. 4 WEG entspricht § 904 BGB47. In beiden Fällen versagt die grundsätzlich freie und ungebundene Stellung des Eigentümers, soweit die Interessen des in den Eigentumsbereich Einwirkenden erheblich überwiegen; § 14 Nr. 4 WEG erweist sich damit ebenfalls als inhaltliche Gestaltung des Sondereigentums. Die Vorschrift des § 15 WEG hat dagegen keine Parallele im Nachbarrecht der §§ 906 ff. BGB. Gleichwohl soll auch sie eine möglichst gute und intensive Nutzung der einzelnen Wohnung als Teil des Gebäudes ermöglichen. Denn wegen des besonders engen, räumlichen Kontaktes der Wohnungseigentümer war das Interesse des einzelnen an einer möglichst schrankenlosen Nutzung seines Sondereigentums mehr hintan zu stellen, als das im Nachbarrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs erforderlich war. Wegen dieses intensivierten Nachbarschaftsverhältnisses sind die Sondereigentümer mehr als sonstige Nachbarn darauf angewiesen, den Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile im gegenseitigen Einvernehmen zu regeln. Das Recht, Partner eines solchen intensivierten Nachbarschaftsverhältnisses zu sein, hat aber derjenige verwirkt, der den nachbarschaftlichen Interessen erheblich zuwiderhandelt: Hieraus erklärt sich § 18 WEG, soweit sich der Zwang zur Veräußerung des Wohnungseigentums auch auf das Sondereigentum erstreckt. Als Vorschriften vornehmlich nachbarrechtlichen Charakters gestalten die §§ 14, 15, 18 WEG den Inhalt des Sondereigentums. Daß eine solche Inhaltsgestaltung des Grundeigentums mit dem Alleineigentum vereinbar ist, zeigen die §§ 904 ff. BGB. Eine gemeinschaftliche Zuordnung der Gebäudeteile, die dem Sondereigentum unterliegen, an alle Wohnungseigentümer läßt sich daher aus diesen Vorschriften nicht herleiten. IV. Ergebnis Die bisherige Untersuchung hat gezeigt, daß der Gegenstand des Sondereigentums, nämlich die gemäß § 3 Abs. 1 WEG bestimmten Räume, als Sache im Sinne des § 9(l BGB anzusehen ist. Das Sondereigentum, das nach den Vorschriften des WEG an dieser Sache eingeräumt werden kann, ist sachenrechtlich als bürgerlich-rechtliches Eigentum einzuordnen, das - der Tendenz im Bodenrecht entsprechend - erheblichen Sozialbindungen unterworfen ist. Das Sondereigentum steht den Wohnungseigentümern nicht gemeinschaftlich zu, sondern in der Regel einem Wohnungseigentümer allein. 47

So auch Hegelau, S. 58; Seifert, S. 92.

§ 4. Der Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums Das zweite Recht, aus dem das Wohnungseigentum besteht, ist nach § 1 Abs. 2 WEG der "Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum". Im gemeinschaftlichen Eigentum stehen nach § 1 Abs. 5 WEG das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. J. Das Grundstück Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums ist in erster Linie das Grundstück. Denn die Begründung von Wohnungseigentum sowohl durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG als auch durch Teilung gemäß § 8 WEG setzt stets das Vorliegen eines Grundstücks voraus. Dagegen ist es nicht erforderlich, daß auf dem Grundstück bereits ein Gebäude errichtet worden ist, weil nach diesen Vorschriften Wohnungseigentum auch begründet wird, wenn Sondereigentum an erst zu errichtenden Gebäuden eingeräumt wird. Das gemeinschaftliche Eigentum erstreckt sich selbstverständlich auch auf die wesentlichen Bestandteile des Grundstücks, vor allem auf das Gebäude und die zu seiner Herstellung eingefügten Sachen, soweit sie nicht im Sondereigentum stehen. Denn die wesentlichen Grundstücksbestandteile können nach den §§ 93, 94 BGB nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. Für die unwesentlichen Bestandteile hat das Bayerische Oberste Landesgericht! in einem obiter dictum entschieden, daß sie "unabhängig vom Wohnungseigentum im Einzeleigentum oder Miteigentum (nicht Sondereigentum oder Miteigentum i. S. des WEG)" stehen, also ausschließlich den "allgemeinen sachenrechtlichen Vorschriften des BGB" unterliegen sollen, weil das WEG für sie weder nach seinem Wortlaut noch nach seinem Zweck, selbständiges Raumeigentum zu ermöglichen, eine Sonderregelung treffe. Wenn es richtig ist, daß das WEG für die 1 Rpfleger 1969, 206, neuerdings bestätigt: BayObLG, ZMR 1976, 87 (88); ihm folgend Bärmann I Pick, § 5 Rz. 14. Die vom BayObLG angeführten Belegstellen besagen zu dieser Frage nichts; dort wird lediglich die Meinung vertreten, daß sich Sondereigentum nur auf wesentliche Bestandteile erstrecken könne, vgl. Pritsch, in: BGB-RGRK, § 5 WEG, Anm. 8; unklar Soergell Baur, § 5 WEG, Rz. 7; Weitnauer I Wirths, § 5 Rz. 4 f., anders § 1 Rz.4.

I. Das Grundstück

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unwesentlichen Bestandteile keine Sonderregelung enthält, dann müssen die Regeln über die unwesentlichen Bestandteile uneingeschränkt zur Anwendung kommen. Diese besagen aber, daß auch die unwesentlichen Bestandteile infolge ihrer Bestandteilseigenschaft regelmäßig das rechtliche Schicksal der Gesamtsache teilen, solange nichts Abweichendes vereinbart wird!. Konsequenz hieraus ist, daß auch die unwesentlichen Grundstücksbestandteile Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sind. Die entgegengesetzte Ansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts wäre etwa mit der vertraglichen Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 WEG nicht in Einklang zu bringen. Denn das Miteigentum an einem Grundstück, womit nach ausdrücklichem gesetzlichem Hinweis solches im Sinne des § 1008 BGB gemeint ist, erstreckt sich auch auf die unwesentlichen GrundstÜ'cksbestandteile. Wenn nun dieses Miteigentum durch die Einräumung von Sondereigentum an einer Wohnung beschränkt wird, so wird es zwar real, d. h. quantitativ verringert, nicht aber qualitativ verändert. Daraus folgt zweierlei: Einerseits bedeutet die quantitative Verringerung eine Verringerung um die Gegenstände, die dem Sondereigentum unterfallen, nicht dagegen eine Verringerung um die unwesentlichen Grundstücksbestandteile. Deren Rechtslage wird durch die Begründung von Wohnungseigentum überhaupt nicht berührt, so daß sich das Miteigentum nach wie vor auf sie erstreckt. Andererseits ist die Unterscheidung zwischen Miteigentum und "Miteigentum i. S. des WEG", die das Bayer. Oberste Landesgericht getroffen hat, allenfalls eine formale, so daß auch aus diesem Grunde eine unterschiedliche Rechtslage hinsichtlich der unwesentlichen Bestandteile nicht angenommen zu werden braucht. Denn Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäfte erstrecken sich unabhängig davon, ob man diese Bestandteile als im "Miteigentum" oder im "Miteigentum im Sinne des WEG" stehend ansieht, regelmäßig auch auf die unwesentlichen Bestandteile. Dieses Ergebnis wird schließlich durch § 1 Abs. 5 WEG bestätigt. Wenn nämlich nur wesentliche Bestandteile des Grundstücks Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sein könnten, so wäre § 1 Abs.5 WEG insoweit überflüssig, als er das gemeinschaftliche Eigentum auch auf Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes erstreckt, die "nicht ... im Eigentum eines Dritten stehen". Denn als wesentliche Bestandteile des Gebäudes würden sie wegen der §§ 93, 94 BGB vom Begriff "Grundstück" miterfaßt und könnten mangels Sonderrechtsfähigkeit überhaupt nicht im Eigentum eines Dritten stehen3 • Folglich müssen auch die unwesentlichen Bestandteile des Grundstücks Gegen2

3

Vgl. RGZ 158,362 (369); siehe oben § 2 IV 2. Vgl. Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 154. Anm. 2.

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§ 4. Der Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums

stand des gemeinschaftlichen Eigentums i. S. des § 1 Abs. 5 WEG sein·. Auf Grundstücksbestandteile, die als Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes Gegenstand des Sondereigentums sind, erstreckt sich das gemeinschaftliche Eigentum allerdings nicht (§ 1 Abs. 5 WEG). Denn insoweit wird das Grundstück mit seinen Bestandteilen als Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums gegenständlich beschränkt: Bestimmte Gebäudebestandteile, auf die sich nach den allgemeinen Bestimmungen der §§ 93, 94 BGB das gemeinschaftliche Eigentum erstrekken würde, unterfallen diesem nicht, weil sie Gegenstand des Sondereigentums sind.

11. Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes Nach § 1 Abs. 5 WEG zählen ferner die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes zum gemeinschaftlichen Eigentum, die "nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen". Soweit es sich bei diesen Teilen, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes um wesentliche Bestandteile des Grundstücks handelt, sind sie gemäß §§ 93, 94 BGB sonderrechtsunfähig, so daß sich das gemeinschaftliche Eigentum am Grundstück ohnehin, d. h. auch ohne die ausdrückliche Regelung des § 1 Abs. 5 WEG auf sie erstrecken würde. Die Frage, ob unter Teilen, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes nur Bestandteile des Gebäudes oder auch sonstige selbständige und damit sonderrechtsfähige Sachen, vor allem etwa Zubehör, zu verstehen sind, wird bislang in Rechtsprechung und Schrifttum kaum erörtert. Das ist um so verwunderlicher, als die Antwort auf diese Frage das Problem der dinglichen Zuordnung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheidend beeinflußt. Sind nämlich Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums neben dem Grundstück und seinen Bestandteilen weitere selbständige Sachen, dann kann sich auf diese verschiedenen Sachen nicht ein Miteigentumsanteil im Sinne der §§ 741 ff., 1008 BGB erstrecken; gleichwohl scheint aber § 1 Abs. 2 WEG davon auszugehen. Denri Miteigentum i. S. des § 1008 BGB kann immer nur an einer Sache bestehen6 • Soll sich die Mitberechtigung der Wohnungseigentümer auf mehrere Sachen erstrecken, liegen entweder so viele Miteigentumsanteile des einzelnen Wohnungseigentümers an den einzelnen Sachen vor, wie zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören oder aber der einzelne Wohnungseigentümer ist Inhaber eines Anteils an einem Gesamthandsvermögen. 4 Im Ergebnis wohl wie hier: Weitnauer / Wirths, § 1 Rz. 4; Pritsch, in; BGB-RGRK, § 1 WEG, Anm. 8. 6 Fikentscher, SchuldR, § 89 I 2; Larenz, Jher. Jb. 83, 113; Lehmann / Dietz,

§ 2 II 2.

11. Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes

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Unter den Begriff "Teile" des Gebäudes sind wohl nur wesentliche Gebäudebestandteile zu verstehen, denn es ist kaum vorstellbar, daß ein Teil des Gebäudes nicht zu seiner Herstellung eingefügt und damit dessen wesentlicher Bestandteil nach § 94 Abs. 2 BGB geworden ist. Unter Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes dagegen lassen sich bei bloßer Wortinterpretation nicht nur Gebäudebestandteile, sondern vor allem auch Zubehör, wie etwa Beleuchtungskörper, Waschmaschinen, Einrichtungsgegenstände einer Hausmeisterwohnung usw. subsumieren, die Gegenstand besonderer Rechte sein können. Die Entstehungsgeschichte des Wohnungseigentumsgesetzes enthält keinerlei Hinweise für oder gegen diese Wortinterpretation. In der Begründung des Bundesrats zum Entwurf des Gesetzes werden nur Elektrizitäts- und Gasanlagen sowie Wasserleitungen genannte. Solche Anlagen können aber sowohl wesentliche oder unwesentliche Bestandteile als auch Zubehör sein. Lediglich Schulze-Osterloh7 berührt kurz diese Problematik: "Das Miteigentum" erstrecke sich auch auf Zubehör, weil § 1 Abs. 5 WEG ausdrücklich die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes aus dem Miteigentum ausgenommen habe, die im Eigentum eines Dritten stehen; dieser Ausnahmeregelung bedürfe es aber nicht, wenn sich das Miteigentum nur auf das Grundstück und seine wesentlichen Bestandteile erstrecke, weil diese ohnehin nicht Gegenstand besonderer Rechte sein könnten. Auf den ersten Blick wirkt diese Argumentation überzeugend, aber einer genauen Analyse hält sie nicht stand. Zunächst überzeugt der Schluß aus dieser "Ausnahmeregelung" nicht, daß außer den wesentlichen Bestandteilen auch sonstige selbständige Sachen wie das Zubehör Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums müßten sein können. Denn § 1 Abs. 5 WEG nimmt nicht nur solche Anlagen und Einrichtungen vom gemeinschaftlichen Eigentum aus, die im Eigentum eines Dritten stehen, sondern auch solche, die im Sondereigentum stehen. Dieser Bestimmung hätte es aber nicht bedurft, weil sich aus der gesamten Konzeption des Gesetzes, vor allem aus den §§ 1 Abs.2, 5 WEG ohnehin ergibt, daß der Gegenstand des Sondereigentums nicht Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sein kann. Hat demnach diese Formulierung in § 1 Abs. 5 WEG nur erläuternden und klarstellenden Charakter, so liegt es nahe, ähnliches auch vom letzten Satzteil dieser Vorschrift anzunehmen. Diese Annahme wird dadurch bestätigt, daß auch unwesentliche Grundstücksbestandteile dem gemeinschaftlichen Eigentum regelmäßig • VgI. Begründung, zu § 1 und zu § 5 unter 13. Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 154 mit Anm. 2; ebenso, aber ohne Begründung: Weitnauer / Wirths, § 10 Rz. 8 a. 1

80

§ 4. Der Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums

unterfallen. Aber da sie Gegenstand besonderer Rechte sein können, können sie auch im Eigentum eines Dritten stehen. Insoweit unterfallen sie dann nicht dem gemeinschaftlichen Eigentum. Das folgt bereits aus der rechtlichen Regelung der unwesentlichen Bestandteile und wird durch § 1 Abs. 5 WEG mangels ausdrücklicher gesetzlicher Regelung klargestellt. Selbst wenn man dieser Argumentation nicht folgen sollte, wäre § 1 Abs. 5 WEG jedenfalls entgegen der Ansicht von SchulzeOsterloh nicht überflüssig, weil eben unwesentliche Bestandteile zwar regelmäßig zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, aber wegen ihrer Sonderrechtsfähigkeit im Eigentum eines Dritten stehen können, etwa bei Lieferung unter Eigentumsvorbehalt. Die Konsequenz, die Schulze-Osterloh aus der Regelung des § 1 Abs. 5 WEG zieht, daß nämlich auch Zubehör zum gemeinschaftlichen Eigentum gehöre, ist demnach keineswegs geboten. Es käme ohnehin nur solches Zubehör dafür infrage, das als Anlage oder Einrichtung des Gebäudes aufzufassen wäre. Warum sonstiges Zubehör, wie etwa ein Rasenmäher, ausgenommen wäre, bliebe unerfindlich. Es ist daher davon auszugehen, daß nur solche Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes zum gemeinschaftlichen Eigentum i. S. des § 1 Abs. 5 WEG gehören, die Bestandteil des Gebäudes - sei es wesentlicher oder unwesentlicher - sind. Anlagen und Einrichtungen, die nicht Bestandteil des Gebäudes sind, können gleichwohl den Wohnungseigentümern neben dem gemeinschaftlichen Eigentum i. S. des § 1 Abs. 5 WEG gemeinschaftlich zustehen8 • III. Gemeinschaftliches Eigentum kraft Vereinbarung Nach § 5 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Da neben den gemäß § 3 Abs. 1 WEG bestimmten Räumen nur Bestandteile i. S. des § 5 Abs. 1 WEG, und zwar wesentliche wie unwesentliche, Gegenstand des Sondereigentums sein können, bedeutet eine Vereinbarung nach § 5 Abs. 3 WEG nur die Aufhebung der Sondereigentumseigenschaftll • Im Falle einer solchen Vereinbarung greifen für diese Bestandteile die allgemeinen Regeln der §§ 93, 94 BGB ein, so daß sie als Bestandteile des Grundstücks anzusehen sind. Als solche unterfallen sie aber dem gemeinschaftlichen Eigentum. Sonstige sonderrechtsfähige Sachen können durch eine Vereinbarung nach § 5 Abs. 3 WEG nicht zum Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums bestimmt werden. 8 So richtig BayObLG, ZMR 1976, 87 (88); Rpfleger 1969, 206. Siehe dazu unten § 5 I 1. 8 Vgl. Diester, Rechtsfragen, Rz. 145.

IV. Ergebnis

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IV. Ergebnis Das gemeinschaftliche Eigentum besteht - ohne Berücksichtigung des Verwaltungsvermögensl~ - aus einem einzigen Gegenstand: dem Grundstück und den Bestandteilen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen. Dieses Ergebnis wird durch § 1 Abs. 4 bestätigt. Hiernach kann Sondereigentum nicht mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden werden. Wäre eine solche Konstruktion zulässig, müßte das gemeinschaftliche Eigentum zwangsläufig aus mehr als einem Gegenstand bestehen. Dies würde zu Widersprüchen sowohl mit § 1 Abs. 2 WEG als auch mit § 6 WEG führen, weil dort nicht von "Miteigentumsanteilen", sondern nur vom "Miteigentumsanteil" die Rede ist.

10

Siehe dazu nachfolgend § 5.

6 Merle

§ 5. Das Verwaltungsvermögen I. Der Umfang des Verwaltungsvermögens 1. Begriff

Der Gebrauch des Begriffs "Verwaltungsvermögen" in der wohnungseigentumsrechtlichen Literatur1 beruht auf der Erkenntnis, daß den Wohnungseigentümern neben dem gemeinschaftlichen Eigentum, dessen Umfang in § 1 Abs. 5 WEG beschrieben wird, weitere Vermögensgegenstände in ihrer Eigenschaft als Wohnungseigentümer gemeinschaftlich zustehen können!. Der Begriff des Verwaltungsvermögens wird allerdings nirgends definiert und mangels eines Abgrenzungskriteriums auch nicht einheitlich verwendet. Vielmehr erschöpft sich seine Definition in einer Aufzählung der Gegenstände, die er umfassen soll. Allgemein versteht man darunter zunächst die gemeinschaftlichen Gelder i. S. des § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG. Dazu gehören Gelder, welche die Wohnungseigentümer gemäß §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 5 Nr. 4, 28 Abs. 2 WEG für die gemeinschaftliche Verwaltung leisten, also die Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums und vor allem zur Instandhaltungsrücklage. Manche rechnen auch bereits die Ansprüche gegen die Wohnungseigentümer auf diese Beiträge zu den gemeinschaftlichen Geldern'. Schon die Frage, ob auch Erträge aus der Vermietung oder Verpachtung des Grundstücks dazu zu rechnen sind, wird unterschiedlich beantwortet'. Neben den gemeinschaftlichen Geldern werden vereinzeltI noch die natürlichen Früchte des Grundstücks nach der Trennung sowie Sachen, die unmittelbar der Verwaltung dienen, wie etwa eine Büroeinrichtung, zum Verwaltungsvermögen gezählt. Die Gläubigerrechte aus Verträgen dagegen, welche die Wohnungseigentümer eingehen, werden ebensowenig erwähnt, wie etwa Schadensersatzansprüche, die den Wohnungseigentümern kraft Gesetzes gegen Dritte zustehen. 1 Vgl. Diester, § 1 Rz. 14; Bärmann / Pick, § 1 Rz. 39; Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 154 f.; Lang, S. 102 ff.; Pritsch, in: BGB-RGRK, § 1 WEG, Anm. 10. 2 Soweit eine gemeinschaftliche Rechtszuständigkeit aller Wohnungseigentümer mit dem Wohnungseigentum weder subjektive noch objektive Berührungspunkte hat, ist sie rein zufällig und muß hier außer Betracht bleiben; es gelten dann die allgemeinen Vorschriften. a Vgl. Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 155. , Dafür: Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 155; Pritsch, in: BGB-RGRK, § 27 WEG, Anm. 6; dagegen: Diester, § 1:Q.z. 14. 6 SchuIze-Osterloh, Prinzip, S. 155; Weitnauer / Wirths, § 1 Rz. 4 a.

I. Der Umfang des Vei'waltungsvennögens

83

Da die erwähnten gemeinschaftlichen Vermögensgegenstände - wie schon § 10 Abs. 4 WEG zeigt - nicht. alle denselb~n Rechtsregeln unterliegen, wird hier als Abgrenzungskriterium für, tUe Gegenstände d~s Verwaltungsvermögens der Entstehungstatbestand der gemeinschaft" lichen Rechtszuständigkeit angenommen. Zum, Verwaltungsvermögen gehört ein Recht, das den Wohnungseigentümern, gemeinschaftlich 7!~'" steht, nur, wenn es auf der Verwaltung des, gemeinschaftli$en Eigen," tums beruht. Soweit ein Vermögensgegenstand den Wohn~gseigentü­ mern kraft Gesetzes gemeinschaftlich zusteht, .unterfällt er dagegen nicht dem Verwaltungsvermögen; als Beispiele hierfür se~en genannt, etwa eine Schadensersatzforderung nach § 823 Abs. 1 BGB wegen Beschädigung des gemeinschaftlichen Eigentums6 oder das Eigentum ,an den natürlichen Früchten des Grundstücks, die nach der Trennunggemäß § 953 BGB den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich gehören7 • Z. GegenstAnde des Verwaltnngsvennögens

Die Wohnungs eigentümer können nach § 21 Abs. 3 WEG die Verwaltung durch Vereinbarung regeln oder Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung mit Stimmenmehrheit beschließen. Daraus können sich unmittelbar Ansprüche gegen Wohnungseigentümer ergeben oder durch die Vornahme eines der Vereinbarung oder dem Beschluß. entsprechenden Rechtsgeschäfts Ansprüche gegen Dritte oder sonstige Rechte begründet werden.

a) Sozialansprüche

Solche gemeinschaftliche Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen den einzelnen Wohnungseigentümer lassen sich entsprechend der gesellschaftsrechtlichen Terminologfe8 als Sozialansprüche bezeichnen, weil sie auf dem Gemeinschaftsverhältnis beruhen. Als Beispiel ist etwa der Anspruch nach § 28 Abs. 2 WEG auf Vorschußleistupg zu' nennen. Nach § 21 Abs. 3 und 5 Nr. 4 WEG können· die Wohnungseigentümer, die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung beschließen. Die Konkretisierung des Anspruchs auf Beitrag~:"' leistung zu einer vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung ,sowie der Anspruch auf VorschuBleistung im Falle des § 16 Abs. 2 WEG erfolgt durch Beschluß über den Wirtschaftsplan gemäß § 28 Abs. 5 WEG. Denn nach § 28 Abs. 2 WEG sind die Wohnungseigentümer nur verpflichtet, dem "beschlossenen Wirtschaftsplan", der u. a. die anteilmäßige Ver.., pflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung sowie ihre Beitragsleistungen zur Instandhaltungsrückstellung enthält, entsprechende Vorschüsse zu leisten. VgI. dazu Fikentscher, § 61 I; § 63 I; Esser, SchuIdR I, § 57 IV 1. Vgl. Weitnauer/Wirths, § 1 Rz.,4a; Soergel/Baur, § 5 WEG, Rz: 2; ferner Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 51 mit weiteren Nachweisen, S. 155. 8 VgI. Soergel/ Schultze-v. LasauIx, § 705 Rz. 54. e

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§ 5. Das Verwaltungsvermögen

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b) Rechte aus Verwaltungsrechtsgeschäften Rechtsgeschäfte, deren Vornahme zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vereinbart oder beschlossen worden ist oder die im Rahmen des Notverwaltungsrechts ein Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 2 WEG oder der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG vornimmt, können als Verwaltungsrechtsgeschäfte bezeichnet werden. Hieraus resultierende gemeinschaftliche Rechte der Wohnungseigentümer gehören zum Verwaltungsvermögen. Als Beispiele seien etwa die gemeinschaftlichen Ansprüche der Wohnungseigentümer aus der Verpachtung des Grundstücks, der Vermietung eines im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Ladens, aus Werkverträgen mit Handwerkern, aus dem Dienstvertrag mit dem Hausmeister, dem Verwalter usw. genannt. Hierher zählen aber nicht nur die den primären, sondern auch die den sekundären Leistungspflichten' entsprechenden Ansprüche, weil auch sie auf dem ursprünglichen Schuldverhältnis beruhen. Werden Ansprüche auf Miet- oder Pachtzins, auf Schadensersatzleistungen wegen Vertragsverletzungen oder sonstige Geldforderungen, wie etwa die nach § 28 Abs. 2 WEG durch Überweisung auf gemeinschaftliche Konten erfüllt, so werden dadurch Guthabensforderungen der Wohnungseigentümer gegen Kreditinstitute begründet. Sie gehören ebenso zum Verwaltungsvermögen wie das Eigentum an Sachen, das aufgrund von Verwaltungsrechtsgeschäften erworben wird, etwa an Bargeld, an einer Büroeinrichtung für den Verwalter oder einer Waschmaschine für die Wohnungseigentümer.

n.

Problematik und Meinungsstand 1. 'Uberblick Überwiegend wird angenommen10, daß die Gegenstände des Verwaltungsvermögens, dessen Umfang unterschiedlich bestimmt wird, neben dem Grundstück und den Teilen, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen, zum "gemeinschaftlichen Eigentum" i. S. des § 1 Abs. 5 WEG gehören. Etwas abweichend hiervon will Rölll l die Instandhaltungs• Vgl. hierzu Larenz, SchuldR I, § 2 I. Bärmann, Einl. Rz. 188; ders., Festschrift Ficker, S. 15; Bärmann I Pick, § 1 Rz. 39 f.; § 16 Rz. 14; § 27 Rz. 70 ff.; Bopp, S. 123; Diester, § 1 Rz. 14; § 3 Rz. 28; § 11 Rz 6; § 27 Rz. 16; Koepp, S. 90; Palandt I Bassenge, § 27 WEG, Anm. 2; Pick, JR 1972, 102; Pritsch, in: BGB-RGRK, § 1 WEG, Anm. 10, § 27 WEG, Anm. 7; Soergell Baur, § 5 WEG, Rz. 2; Staudinger I Ring, § 27 WEG, Rz. 6; Röll, NJW 1976, 937 ff.; Stoll, S. 118; Wolff I Raiser, § 89 II 2 c; J. v. Gierke, 4. Aufl., § 46 I; AG Wiesbaden, MDR 1967, 126 (LS); LG Berlin, JR 1962, 220 (222); Weitnauer I Wirths zählen natürliche Früchte des Grundstücks (§ 1 Rz. 4 a) und Zubehör (§ 10 Rz. 8 a) zum gemeinschaftlichen Eigentum. 11 Röll, NJW 1976, 938. 10

11. Problematik und Meinungsstand

85

rückstellung als Zubehör des gemeinschaftlichen Eigentums analog § 97 BGB behandeln. Weitnauer rechnet nur das Zubehör12 und die natürlichen Früchte13 zum gemeinschaftlichen Eigentum. Sonstige Vermögenswerte, die den Wohnungs eigentümern gemeinschaftlich zustehen, insbesondere gemeinsame Guthaben, Gelder und Forderungen gehören seiner Ansicht nach nicht dazu. Vielmehr sollen die Wohnungseigentümer hinsichtlich dieser Gegenstände des Verwaltungsvermögens selbständige Bruchteilsgemeinschaften nach den §§ 741 ff. BGB bilden14• Das Bayerische Oberste Landesgerichtt ö scheint diese Auffassung im wesentlichen zu teilen. 2. Redttsfolgen

Diese unterschiedliche rechtliche Behandlung des Verwaltungsvermögens führt zu gravierenden Unterschieden in den Rechtsfolgen. Denn wenn das Verwaltungsvermögen zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört, finden die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes, vor allem die §§ 6 und 11 WEG, darauf Anwendung. Am Beispiel der Verfügungen werden die Unterschiede deutlich. a) Veräußerung und Belastung des Wohnungseigentums

Gehören zu dem "gemeinschaftlichen Eigentum" i. S. des § 1 Abs. 5 WEG auch die Gegenstände des Verwaltungsvermögens, so umfaßt der "Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum" (§ 1 Abs. 2 WEG) auch diese. Veräußerungen oder Belastungen18 des Wohnungseigentums erstrecken sich daher kraft Gesetzes auf die Gegenstände des Verwaltungsvermögens. Ist das Verwaltungsvermögen entsprechend § 97 BGB nur Zubehör des gemeinschaftlichen Eigentums, dann erWeitnauer / Wirths, § 10 Rz. 8 a; a. A. BayObLG, ZMR 1976, 87 (88). Weitnauer / Wirths, § 1 Rz. 4 a a. E. 14 Weitnauer / Wirths, § 1 Rz. 4 a; § 3 Rz. 39; § 10 Rz. 8 a; Weitnauer, DNotZ Sonderheft 1977, 38; Börner, S. 221; Lang, S. 102 ff., der aber gleichwohl eine untrennbare Verbindung mit der Stellung als Wohnungseigentümer annimmt. 15 BayObLG, ZMR 1976, 87 (88). Das Gericht hat in dieser Entscheidung eine Waschmaschine als gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümer angesehen, die "dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache" (§ 97 BGB) diene, aber "als nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks" nicht dem Sondereigentum zugeordnet sei; sie stehe "im gleichen Verhältnis im Miteigentum der Wohnungseigentümer wie das sonstige gemeinschaftliche Eigentum". Damit scheint das Gericht die Annahme von gemeinschaftlichem Eigentum i. S. d. § 1 V WEG abzulehnen und Bruchteilsmiteigentum anzunehmen. Anders als Weitnauer sieht es Zubehör als nicht unter § 1 V WEG fallend an. 11 Vgl. Bärmann / Pick, § 1 Rz. 40; Bärmann, Ein!. Rz. 188; Pritsch, in: BGB-RGRK, § 2'1 WEG, Anm. 7. I!

13

86

. § 5. Das VerWaltungsvermögen

streckt sich eine Verpflichtung zur Veräußerung oder Belastung gE!mäß § 314 BGB nur im Zweifel auf das Zubehör; das gleiche gilt nach § 926 Abs. 1 Satz .2. BGB für die Ver äußerung des Wohnungseigentums. Der übergang der Beteiligung am Verwaltungsvermögen kann demnach falls es sich um Zubehör handelt - rechtsgeschäftlich ausgeschlossen werde~. Die Belastung mit .Grundpfandrechten wiederum würde sich in diesem Falle nach § 1120 BGB auch auf die Gegenstände des Verwaltungsvermögens erstrecken. Nimmt man dagegen an, daß das Verwaltungsvermögen nicht zum "gemeinschaftlichen Eigentum" gehört und auch nicht dessen Zubehör ist, sondern daß an den einzelnen Gegenständen selbständige Bruchteilsgemeinschaften bestehen, so erstrecken sich Veräußerungen oder Belastungen des Wohnungseigentums ~eder kraft Gesetzes17 noch im Zweifel auf· die Beteiligung des einzelnen Wohnungseigentümers am Verwaltungsvermögen18 • Allerdings will Weitnauer18 bei der Veräußerung von Wohnungseigentum in der Regel eine -entsprechende rechtsgeschäftliche Vereinbarung über den übergang der Beteiligung am Verwaltungsvermögen als "stillschweigend vereinbart" annehmen. Für die Belastung dagegen läßt sich ein entsprechendes Ergebnis nicht annehmen, weil die Belastung von Grundstücken und Anteilen an sonstigen Gegenständen nach' unterschiedlichen Regeln erfolgt. b) Veräußerung und Belastung des Verwaltungsvermögens

Ver äußerung und Belastung von Anteilen an den Gegenständen des Verwaltungsvermögens sind nicht möglich, wEmn diese zum gemeinschaftlichen Eigentum g~hören20. Denn anderenfalls könnte der "Miteigentums anteil am gemeinschaftlichen Eigentum" dureh Veräußerung der Anteile an den einzelnen zugehörigen Gegenständen völlig ausgehöhlt werden. Dadurch würde erreicht, was § 6 WEG gerade verhindern will, daß nämlich der Miteigentumsanteil ohne Sondereigentum - und umgekehrt - ~eräußert wird. Vor allem könnte auf diese Weise Sonqereigentum ohne zugehörigen Miteigentumsanteil geschaffen werden, was nach der Wertung des Wohnungseigentumsgesetzes, wie sie in den §§ 1 Abs. 2, 6 WEG zum Ausdruclt kommt, nicht möglich ist!1. Schließlich .17 a. A. Larenz (Jher. Jb. 83, 174), wonach bei einer Bruchteilsgemeinschaft mit dem Anteil am Grundstück auch der Anteil an der Mietzinsforderung aus der Vermietung des Grundstücks übergehen soll. Für die Mietzinsforderung - und nur für diese - ergibt sich das bereits aus § 571 BGB, vgl. Staudfnger I Kiefersauer, § 671 Rz. 36; Erman I Schopp, § 571 Anm. 6; LG Mannheim, MDR 1964,1007. 18 Vgl. Weitnauer I Wirths, § 1 llz. 4' a. 19 Vgl. Weitnauer I Wirths, § 27 Rz. 17 a. E.; ebenso Röll, NJW 1976, 939. 10 Vgl. Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 155 ff.; Bärmann, Einl. Rz. 188. 11 Vgl. Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 155; Begründung zu § 3, 1.

II. Problematik und Meinungsstand

87

könnte so die in § 11 WEG festgelegte Unauflöslichkeit der Gemeinschaft umgangen werden. Daß Verfügungen über Anteile an den Gegenständen des Verwaltungsvermögens, falls dieses zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört, nicht möglich sind, wird noch durch eine andere Überlegung bestätigt. Das Gesetz spricht in § 1 Abs. 2 WEG von dem "Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum" und bezieht sich in § 6 WEG hierauf. Ein Miteigentumsanteil im Sinne der §§ 741 ff. BGB ist immer nur an einem Gegenstand möglich. Besteht das "gemeinschaftliche Eigentum" aber auch aus den Gegenständen des Verwaltungsvermögens, also aus mehreren Gegenständen, so kann nur ein Anteil an einem gemeinschaftlichen Vermögen bestehen. In einem solchen Fall aber müßte eine gesamthänderische Bindung angenommen werden. Für diese wiederum ist charakteristisch, wie sich aus den §§ 719 Abs. 1, 1419 Abs. 1, 2033 Abs. 2 BGB ergibt, daß Verfügungen über die Anteile an den einzelnen Gegenständen des Gesamthandvermögens nicht möglich sind. Eine solche Interpretation ist allerdings mit dem Wortlaut des § 1 Abs. 2 WEG nicht zu vereinbaren. Bilden dagegen die Wohnungseigentümer an den einzelnen Gegenständen des Verwaltungsvermögens selbständige Bruchteilsgemeinschaften, so könnten die Wohnungseigentümer über ihre Anteile an den einzelnen Gegenständen gemäß § 747 Satz 1 BGB verfügen. c) Zwangsvollstreckung in Wohnungseigentum

und Verwaltungsvermögen

Vor allem bei der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum werden die unterschiedlichen Rechtsfolgen sichtbar. Nur wenn das Verwaltungsvermögen zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört, erstreckt sich die Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum auch auf die Anteile an den einzelnen hierzu gehörenden Gegenständen. Eine selbständige Zwangsvollstreckung in die Gegenstände des Verwaltungsvermögens wäre schon deshalb nicht möglich!2; im übrigen könnte sonst das "gemeinschaftliche Eigentum" ausgehöhlt werden. Hinzu kommt, daß nach § 11 WEG die Gemeinschaft - auch soweit es das Verwaltungsvermögen betrifft - unauflöslich wäre, so daß der Pfändungsgläubiger wegen § 11 Abs. 2 WEG nicht die Auseinandersetzung erzwingen könnten. Schließlich rechtfertigen dieselben Erwägungen, welche die Veräußerung und Belastung der Beteiligung am Verwaltungsvermögen als unzulässig erscheinen ließen, auch das Verbot der selbständigen Zwangsvollstreckung in die Gegenstände des U Palandt / Bassenge, § 27 WEG, Anm. 2; vgl. auch Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 157.

§ 5. Das Verwaltungsvermögen

88

Verwaltungsvermögens. Sind diese als Zubehör entsprechend § 97 BGB zu behandeln, so ist diese Rechtsfolge wegen § 865 Abs. 2 Satz 1 ZPO ohnehin unabweisbar 23 • Wenn die Verteilung eines überschusses beschlossen worden ist, so soll der Anspruch hierauf allerdings pfändbar sein24 • Gehören die Gegenstände des Verwaltungsvermögens nicht zum gemeinschaftlichen Eigentum, so erstreckt sich die Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum, nicht auf den Anteil des Wohnungseigentümers an den Gegenständen des Verwaltungsvermögens. Vielmehr können die Anteile an den einzelnen Gegenständen des Verwaltungsvermögens, wenn diese den Wohnungseigentümern in Bruchteilsgemeinschaften zustehen, nach den §§ 857, 828 ff. ZPO selbständig gepfändet werden. Das gilt nach § 751 Satz 2 BGB selbst dann, wenn das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ausgeschlossen worden ist. Allerdings soll die Zwangsvollstreckung nur mit den Einschränkungen möglich sein, die sich aus den §§ 755, 756 BGB ergeben: Dem Gläubiger gegenüber, der den Anteil an einem gemeinschaftlichen Guthaben, etwa der Instandhaltungsrückstellung, pfänden will, wirke die Zweckbindung der geleisteten Zahlungen25 • Sind die Gegenstände des Verwaltungsvermögens dagegen gesamthänderisch gebunden, so kann die Zwangsvollstreckung in den Anteil an dem Gesamthandsvermögen nach § 859 ZPO erfolgen.

111. Kritik der bisherigen Lösungsversume 1. Das Verwaltungsvermögen als Teil des gemeinschaftlichen Eigentums

Die h. M.28, welche die Gegenstände des Verwaltungsvermögens turn "gemeinschaftlichen Eigentum" i. S. des § 1 Abs. 5 WEG rechnet,

leidet zunächst unter einer ungenauen Terminologie. Wenn es heißt, das Verwaltungsvermögen "gehöre" zum gemeinschaftlichen Eigentum sei dessen " (wesentlicher) Bestandteil" oder dieses "erstrecke" sich auf jenes, so meint man wohl letztlich in allen Fällen dasselbe, nämlich, daß das "gemeinschaftliche Eigentum" i. S. des § 1 Abs. 5 WEG neben dem Grundstück und den Teilen, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen, auch die Gegenstände des Verwaltungsvermögens umfaßt. Soweit für dieses Ergebnis überhaupt Begründungen versucht werden, sind sie äußerst knapp und allgemein gehalten. Röll, NJW 1976, 938. Palandt / Bassenge, § 27 WEG, Anm. 2; Diester, § 1 Rz. 14; Soergell Baur, § 5 WEG, Rz. 2. Z5 Weitnauer / Wirths, § 27 Rz. 17; Röll, NJW 1976, 938. te Siehe oben Anm. 10. 23

U

III. Kritik der bisherigen Lösungsversuche

89

a) Die Begründung von Bärmann und Pick

Bärmann27 verweist auf das "verdinglichte Mitgliedschaftsrecht", wodurch "im Bereich der reinen Forderungsrechte (Rücklagen, Rückstellungen, Beitragsleistungen, Beitragsforderungen) ... Finanzierungsbeträge zum ... (untrennbaren) Bestandteil des Gemeinschaftsvermögens werden". Pick28 will - etwas vorsichtiger formulierend - "wenigstens insoweit" die Verdinglichung reiche, auch "den Anteil am Gemeinschaftsvermögen als Bestandteil des Wohnungseigentums" behandeln. Beide Autoren!9 verwenden den Begriff "Bestandteil" offensichtlich nicht i. S. der §§ 93 ff. BGB, sondern so, wie er hier verstanden wurde. Unter dem Mitgliedschaftsrecht werden von Bärmann und Pick die personenrechtlichen Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander verstanden. Dieses Verhältnis untereinander können die Wohnungseigentümer ergänzend oder abweichend von den Vorschriften des WEG durch Vereinbarung regeln. Eine solche Vereinbarung hat lediglich schuldrechtliche Wirkung. Sie kann aber gemäß §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG durch Eintragung im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden; sie wirkt dann auch gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers (§ 10 Abs. 3 WEG). Wenn von einer "dinglichen Wirkung" oder "Verdinglichung" einer Vereinbarung gesprochen wird, dann bedeutet dies nichts anderes, als daß die Vereinbarung für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zum Inhalt des Sondereigentums gemacht worden ist und daher auch gegen den Sondernachfolger wirkt30• Sozialansprüche, die allein von den zum Verwaltungsvermögen gehörenden Rechten Gegenstand einer Vereinbarung sein können, werden damit aber nur Inhalt des Sondereigentums. Ihre Zugehörigkeit zum gemeinschaftlichen Eigentum ist damit nicht dargetan. Bärmann31 überwindet diese Bedenken mit dem Hinweis, wegen der unlösbaren Verbundenheit zwischen dem Sonderund Miteigentum gemäß § 6 WEG sei damit eine solche Vereinbarung auch zum Inhalt des Miteigentums geworden; er unterstützt diese Argumentation mit einer analogen Anwendung des § 96 BGB: das Sondereigentum sei Bestandteil des Miteigentums. Wenn dem so ist, wären in der Tat Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungsuntereinander mittels Sondereigentumsinhalts zum Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums geworden. Gleichwohl begegnet diese Konstruktion zwei schwerwiegenden Bedenken. !7

28 21 30 31

Bärmann, Ein!. Rz. 188. Bärmann I Pick, § 1 Rz. 40. Ebenso Stau dinger I Ring, § 27 WEG, Anm. 6. Vg!. Weitnauer I Wirths, § 10 Rz. 13. Bärmann, Ein!. Rz. 201.

§ 5. Das Verwaltungsvermögen

90

Vereinbarungen der Wohnungseigentümer über ihr Verhältnis untereinander bedürfen zu ihrer Wirksamkeit nicht der Eintragung in das Grundbuch. Lassen Wohnungseigentümer aber Vereinbarungen nicht im Grundbuch eintragen, so werden sie nicht zum Inhalt des Sondereigentums. Von einem "verdinglichten Mitgliedschaftsrecht" kann dann keine Rede sein, weil die Vereinbarung mangels Grundbucheintragung nicht gegenüber den Sondernachfolgern wirkt. In diesem Falle könnten etwa Sozialansprüche mit der Bärmann'schen Begründung nicht als "Bestandteil" des gemeinschaftlichen Eigentums angesehen werden. Wie sie rechtlich zu behandeln wären, wird nicht ersichtlich. Selbst wenn Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander durch Grundbucheintragung zum Sondereigentumsinhalt und damit zum Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums geworden sein sollten, vermag diese Konstruktion das Problem des Verwaltungsvermögens nicht zu lösen. Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums wären Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, d. h. soweit es die vermögensrechtliche Seite dieses Verhältnisses betrifft, die Sozialansprüche. Nur für diese könnte die Eigenschaft als Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums mit dem verdinglichten Mitgliedschaftsrecht begründet werden. Werden die hieraus resultierenden Verpflichtungen durch Barzahlung oder Überweisung auf ein gemeinschaftliches Konto der Wohnungseigentümer erfüllt, so erlischt der Sozialanspruch gemäß § 362 BGB und kann folglich auch nicht mehr Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums sein. Stattdesseri sollen wohl die gemeinschaftlichen Gelder, wie das so erworbene gemeinschaftliche Eigentum am Bargeld oder entsprechende Forderungen der Wohnungs eigentümer gegen ein Kreditinstitut in § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG bezeichnet werden32 , Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums werden; denn Bärmann33 rechnet auch die Rücklagen und Rückstellungen, Pi'Cku ausdrücklich die gemeinschaftlichen Gelder zum gemeinschaftlichen Eigentum, weil die Bildung des Vermögens und die Abrechnung hierüber dinglicher Inhalt der Gemeinschaftsordnung gemäß § 10 Abs. 2 WEG durch Grundbucheintragung sei36 • Abgesehen davon, daß - wie bereits erwähnt - die Grundbucheintragung nicht zwingend ist, können nach den §§5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG nur Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander "verdinglicht" werden. Das bedeutet 32

13 34 36

Vgl. Weitnauer / Wirths, § 27 Rz. 16. Bärmann, Einl. Rz. 188. Bärmann / Pick, § 1 Rz. 39. Bärmann / Pick, § 1 Rz. 40.

111. Kritik der bisherigen Lösungsvetsuche

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f.ür die gemeinschaftlichen Gelder, daß nur die Verpflichtung zur Bildung etwa einer Instandhaltungsrücltstellung Sondereigentumsinhalt werden kann, nicht aber das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümer am Bargeld oder die Beteiligung an entsprechenden Forderungen gegen ein Kreditinstitut. Denn diese "gemeinschaftlichen Gelder" betreffen nicht das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, können demnach auch nicht als Sondereigentumsinhalt Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums sein. Auch die anderen Gegenstände des Verwaltungsvermögens, vornehmlich Forderungen gegen Dritte, können mit dieser rechtlichen Konstruktion nicht zum Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums werden, weil sie nicht der Verdinglichung i. S. der §§ 5 Abs. 4,10 Abs. 2 WEG fähig sind. Das "verdinglichte Mitgliedschaftsrecht" vermag somit die Zugehörigkeit der Gegenstände des Verwaltungsvermögens zum gemeinschaftlichen Eigentum nicht hinreichend zu erklären. b) Die Begründung von Diester

Die überwiegende Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum, wonach das Verwaltungsvermögen zum gemeinschaftlichen Eigentum gehöre, wird von DiesterI' lapidar mit dem Hinweis begründet, die gegenteilige Auffassung führe zu "praktisch unbefriedigenden Ergebnissen", das Verwaltungsvermögen sei "zweckgebunden"37. Diese finale Argumentation vermag ohne nähere Begründung nicht eine Gesetzesinterpretation zu rechtfertigen, die mit dem Wortlaut des § 1 Abs. 5 WEG nicht so ohne weiteres in Einklang zu bringen ist. Denn § 1 Abs. 5 WEG definiert de~ Umfang des gemeinschaftlichen Eigentums, ohne die Gegenstände des Verwaltungsvermögen zu erwähnen. Hinzu kommt, daß § 1 Abs. 5 WEG den Begriff "Eigentum" verwendet, welches nur an Sachen bestehen kann, während das Verwaltungsvermögen vornehmlich auch aus Forderungen besteht. Auf eine weitere Ungereimtheit sei noch kurz hingewiesen, welche die herrschende Meinung bislang überhaupt noch nicht entdeckt, geschweige denn eine Lösung dafür 'gefunden hat. § 1 Abs. 2 WEG spricht vom "Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum". Wenn unter dem "gemeinschaftlichen Eigentum" auch Gegenstände des Verwaltungsvermögens zu subsumieren wären, dann gäbe es bei einer gemeinschaftlichen Rechtszuständigkeit nach den §§ 741 ff. BGB38 nicht einen "Miteigentumsanteil", sondern so viele Anteile, wie' Gegenstände se Diester, § 11 Rz. 6; § 27 Rz. 16; LG Berlin, JR 1962, 220 (222). 37 So auch Palandt I Bassenge, § 27 WEG, Anm. 2. 38 H. M., vgl. unten § 6 Anm. 8.

92

§ 5. Das Verwaltungsvermögen

zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Welcher dieser Anteile dann mit dem Sondereigentum zum Wohnungseigentum i. S. des § 1 Abs. 2 WEG verbunden wäre, ist genauso ungeklärt, wie etwa die Regelung des § 6 Abs. 2 WEG: denn das Recht an welchem Miteigentumsanteil etwa soll sich dann auf das Sondereigentum erstrecken? Ist dagegen eine gemeinschaftliche Rechtszuständigkeit an den Gegenständen des Verwaltungsvermögens nach dem Prinzip gesamthänderischer Bindung anzunehmen39, dann würde zwar nur ein Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers an dem Gesamthandvermögen bestehen, aber es bliebe unerfindlich, warum der Gesetzgeber den Begriff "gemeinschaftliches Eigentum" verwendet hat, statt - wie auch in sonstigen Fällen gesamthänderischer Bindung - den des "gemeinschaftlichen Vermögens". c) Die Begründung von Schulze-Osterloh Schulze-Osterloh40 versucht diese Begründungsmängel mit der Teleologie des Wohnungseigentumsgesetzes zu überwinden. Die §§ 20 ff. WEG haben seiner Ansicht nach den Zweck, eine einheitliche Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sichern. Diese sei undurchführbar, wenn jeder Wohnungseigentümer über seine Anteile an den Gegenständen, die zum Verwaltungsvermögen gehören, selbständig verfügen könne. Der Gesetzgeber könne keine einheitliche Verwaltung vorschreiben, ohne die rechtlichen Vorkehrungen zu treffen, daß die dafür erforderlichen Mittel zur Verfügung ständen. Folglich sei den Wohnungseigentümern die Verfügung über die Anteile an den Gegenständen des Verwaltungsvermögens zugunsten der vom Verwalter ausgeübten gemeinschaftlichen Verwaltung entzogen. Da die Verwaltung für den jeweiligen Eigentümer ausgeübt werde, dürften die Zuständigkeiten hinsichtlich des Miteigentumsanteils und des Anteils an den Gegenständen des Verwaltungsvermögens nicht auseinanderfallen. Letztere gehörten daher untrennbar zum jeweiligen Miteigentumsanteil. Schon der Ausgangspunkt dieser Argumentation, nämlich das Prinzip der "einheitlichen Verwaltung" des gemeinschaftlichen Eigentums bleibt unklar. Gemeint kann damit wohl nur sein, daß nicht jeder Wohnungseigentümer Verwaltungsmaßnahmen nach eigenem Gutdünken soll vornehmen können. Dieser Gefahr hat der Gesetzgeber durch die Zuständigkeits- und Aufgabenverteilung in den §§ 21 Abs. 1, 27 f. WEG vorgebeugt. Es bleibt daher unerfindlich, inwiefern eine gemein39 So Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 154 ff.; Wiedemann, WM Sonderbeilage 4/1975, S. 27. 40 Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 156 f.

111. Kritik der bisherigen Lösungsversuche

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schaftliche Verwaltung durch die Wohnungseigentümer, die sich regelmäßig in einer Beschlußfassung gemäß § 21 Abs. 3 WEG erschöpft, "undurchführbar" sein soll, wenn jeder Wohnungseigentümer über seine Anteile an den Gegenständen des Verwaltungsvermögens verfügen kann. Daß eine "einheitliche Verwaltung" auch ohne eine solche Verfügungsbeschränkung durchführbar ist, zeigt ein Vergleich mit der Bruchteilsgemeinschaft, etwa an einem Grundstück. Auch dort ist durch § 744 Abs. 1 BGB eine "einheitliche Verwaltung" in obigem Sinne vorgeschrieben; auch dort kann ein dem Verwaltungsvermögen im Wohnungseigentumsrecht entsprechendes Verwaltungsvermögen vorhanden sein. Gleichwohl können die Teilhaber über ihren Anteil an den Gegenständen des Verwaltungsvermögens verfügen. Die Aufbringung der Mittel, die zur Durchführung der "einheitlichen Verwaltung" erforderlich sind, wird durch § 748 BGB gesichert. Entsprechendes gilt hinsichtlich der "einheitlichen Verwaltung" durch den Verwalter. Sicherlich ist es sinnvoll und zweckmäßig, wenn diesem die zur Verwaltung erforderlichen Mittel, nämlich das Verwaltungsvermögen, uneingeschränkt zur Verfügung stehen. Aber daß eine solche Verwaltung "undurchführbar" wäre, wenn die Wohnungseigentümer durch Verfügungen über die Anteile an den Gegenständen des Verwaltungsvermögens dem Verwalter die erforderlichen Mittel entziehen, kann wohl ernstlich nicht behauptet werden. Denn so wie § 748 BGB bei der Bruchteilsgemeinschaft die Aufbringung der zur Verwaltung erforderlichen Mittel sichert, so haben auch die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Kosten der Verwaltung anteilmäßig zu tragen. Daraus folgt, daß die These von Schulze-Osterloh, die "einheitliche Verwaltung" sei undurchführbar, wenn jeder Wohnungseigentümer über seinen Anteil an den Gegenständen des Verwaltungsvermögens verfügen könne, nicht haltbar ist. Selbst wenn dem so wäre, folgt daraus keineswegs zwingend, wie Schulze-Osterloh anzunehmen scheint, daß folglich der Anteil an den Gegenständen des gemeinschaftlichen Vermögens untrennbar zum Miteigentumsanteil gehört. Vielmehr könnte der Anteil am Verwaltungsvermögen oder die Anteile an den einzelnen hierzu gehörenden Gegenständen auch neben dem Sondereigentum an einer Wohnung und dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum ein weiteres Element des Wohnungseigentums i. S. des § 1 Abs. 2 WEG sein.

§ 5. Das Verwaltungsvermögen

94

2. Das VerwaUungsvel'Dlögen als Zubehör

Röll 41 entwickelt seine Auffassung, nach der das Verwaltungsvermögen als Zubehör zu behandeln ist, am Beispiel der Instandhaltungsrückstellung, die einen wesentlichen Teil des Verwaltungsvermögens ausmacht. Es entspreche "der Interessenlage", die Instandhaltungsrückstellung als Zubehör des gemeinschaftlichen Eigentums analog § 97 BGB zu betrachten. Erste Voraussetzung einer solchen Analogie ist das Vorliegen einer Gesetzeslücke4!. Diese begründet Röll mit den Interessen der Grundpfandgläubiger und denen der Wohnungseigentümer: Wenn die selbständige Zwangsvollstreckung in die Instandhaltungsrückstellung zulässig wäre, würde bei Insolvenz eines Wohnungseigentümers zunächst in diese vollstreckt; dadurch würden die Grundpfandgläubiger benachteiligt, weil sich das Fehlen einer Rücklage bei der Zw~gsvollstrek­ kung in das Wohnungseigentum wertmindernd auswirken müßte. Grundpfandgläubiger sind sicherlich daran interessiert, daß auch die Instandhaltungsrückstellung der Haftung für das Grundpfandrecht unterliegt. Nur hat Röll nicht dargetan, daß die Rechtsordnung diese Interessen ebenso wie er bewertet und schützt. Denn ,auch die Grundpfandrechte, mit denen ein Grundstück oder Miteig~ntumsanteil an einem Grundstück belastet ist, erstrecken sich nicht auf Rücklagen, die der Allein- oder Miteigentümer zur Instandhaltung oder Instandset": zung eines bebauten Grundstückes gebildet hat. Jede! Grundpfandgläubiger muß wissen, daß der Wert eines belasteten Grundstücks im Laufe der Zeit durch normale Abnutzung sinken kann, ohne daß er dafür einen entsprechenden Ausgleich erhält. Dieses Risiko muß er bei deI: Höhe und Laufzeit der Belastung einkalkulieren, allenfalls kann er nach den §§ 1133 ff. BGB vorgehen. Wenn nun Grundpfandrechte, mit denen ein Wohnungseigentum belastet ist, sich auch auf die Instandhaltungsrückstellung erstrecken, so ist ein solcher Grundpfandgläubiger gegenüber sonstigen Grundpfandgläubigern im Vorteil. Denn quasi als Ausgleich für Wertminderungen unterliegt die in der Regel permanent anwachsende Instandhaltungsrückstellung ebenfalls dem Grundpfandrecht. Warum der Grundpfandgläubiger eines Wohnungseigentümers im Verhältnis zu sonstigen Grundpfandgläubigern besser gestellt sein soll, ist daher so ohne weiteres nicht einzusehen. Zudem kann eine Benachteiligung der Grundpfandgläubiger eines Wohnungseigentümers auch dann nicht angenommen werden, wenn sich die Grundpfandrechte nicht auf die Instandhaltungsrückstellung erstrek-

41

42

NJW 1976, 937 ff.

Vgl. dazu Larenz, Methodenlehre, S. 350 ff.

IH. Kritik der bisherigen Lösungsversuche

95

ken. Denn Grundpfandgläubiger müßten diesen Umstand bei der Belastung von Wohnungseigentum von vornherein berücksichtigen und würden daher nur entsprechend niedrigere Belastungen akzeptieren. Das Vorliegen einer Gesetzeslücke kann demnach mit den Interessen der Grundpfandgläubiger nicht begründet werden. Das zweite Argument von Röll betrifft die Interessen der Wohnungseigentümer. Deren Interesse entspreche es, daß die Rücklagen der Gemeinschaft zur Erfüllung ihres Zweckes erhalten blieben und daß nicht einzelne Wohnungseigentümer oder deren Gläubiger die Auszahlung des jeweiligen Anteils verlangen könnten; nur so werde eine gleichmäßige Beteiligung der Eigentümer an den Instandhaltungskosten und eine stetige Aufbringung derselben erreicht. Sicherlich hat Röll insoweit die Interessen der Wohnungseigentümer richtig beurteilt, man vermißt aber eine Untersuchung der Frage, ob die Rechtsordnung diese Interessen hinreichend schützt. Nur wenn dieses zu verneinen wäre, könnte die zur Analogie erforderliche Gesetzeslücke angenommen werden. Soweit es die von Röll postulierte gleichmäßige Belastung der Wohnungseigentümer an den Instandhaltungskosten betrifft, wird jedoch der Schutz der Wohnungseigentümerinteressen durch § 16 Abs. 2 WEG gewährleistet. Die stetige Aufbringung dieser Kosten wird durch einen Beschluß gemäß § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 4 WEG über die Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung gesichert; einen solchen Beschluß kann jeder Wohnungseigentümer als ordnungsgemäße Verwaltung nach § 21 Abs. 4 WEG verlangen. Das Vorliegen einer Gesetzeslücke könnte somit allenfalls noch mit den Interessen der Wohnungseigentümer an der Erhaltung· der Instandhaltungsrückstellung begründet werden. Zur Ausfüllung der von ihm bejahten Gesetzeslücke bedient sich Röll des § 97 BGB. Daß er die Ähnlichkeit des Tatbestandes dieser Vorschrift mit dem Tatbestand, auf den er seine Rechtsfolge überträgt43, nicht näher untersucht hat, rächt sich nun. Denn mit der Annahme, die Instandhaltungsrückstellung sei als Zubehör zu behandeln, werden die Interessen der Wohnungseigentümer nur unvollkommen geschützt. Die Zubehöreigenschaft der Instandhaltungsrückstellung verhindert wegen § 865 Abs. 2 Satz 1 ZPO zwar, daß Gläubiger in den Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers an der Instandhaltungsrückstellung vollstrecken können. Aber die Zubehöreigenschaft sichert nicht die Erhaltung der Rücklage, weil die Zubehöreigenschaft jedenfalls nicht die selbständige Verfügung über die Beteiligung an der Rücklage durch einen Wohnungseigentümer hindert. Im übrigen hängt die Zulässigkeit einer Rückzahlung

U

Vgl. dazu Larenz, Methodenlehre, S. 366 ff.

96

§ 5. Das Verwaltungsvermögen

des Anteils an der Rückstellung an den einzelnen Wohnungseigentümer nicht davon ab, ob diese als Zubehör angesehen wird oder nicht. Die Unzulässigkeit einer Rückzahlung ergibt sich bereits aus dem Beschluß der Wohnungs eigentümer über die Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung. Wenn nämlich diese Ansammlung nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört, so steht jede Rückzahlung in Widerspruch mit einer ordnungsmäßigen Verwaltung; nur eine solche kann aber ein Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen. Als Fazit steht daher fest, daß eine analoge Anwendung des § 97 BGB nicht in Betracht kommen kann44 • Sofern überhaupt eine Gesetzeslücke angenommen werden könnte, kann diese jedenfalls nicht durch Analogie zu § 97 BGB ausgefüllt werden, weil die Rechtsfolgen, die dadurch ausgelöst würden, die Lücke nicht zu schließen vermögen. 3. Das Verwaltungsvermögen in der Immobiliarvollstreckung

Wenn das Verwaltungsvermögen zum "gemeinschaftlichen Eigentum" gehört, erstreckt sich die Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum auch auf die Anteile des einzelnen Wohnungseigentümers an den Gegenständen, die zum Verwaltungsvermögen gehören. Gerade diese Rechtsfolge ist wohl für Weitnauer ausschlaggebend dafür gewesen, die Zugehörigkeit des Verwaltungsvermögens zum "gemeinschaftlichen Eigentum" zu leugnen. Denn das Sachen- und Vollstreckungsrecht gäbe "keine Möglichkeit, um Forderungen oder andere Rechte zum Zubehör eines Grundstücks zu erklären und auf diese Weise allein der Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu unterwerfen, wie das für bewegliche Sachen, die Zubehör sind, durch § 865 ZPO geschehen" sei"; andernfalls würde "das System der Trennung der Zwangsvollstreckung in unbewegliches und bewegliches Vermögen in Verwirrung" gebracht48 • Weitnauer ist insoweit zuzustimmen, als nach § 97 BGB Zubehör nur bewegliche Sachen sein können, so daß Forderungen und sonstige Rechte, aus denen das Verwaltungsvermögen vornehmlich besteht, jedenfalls nicht als Zubehör gemäß §§ 865 Abs. 1 ZPO, 1120 BGB von der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum erfaßt werden können. " Im Ergebnis ebenso Weitnauer / Wirths, § 27 Rz. 17; Weimar, KTS 1978,

84.

45

Weitnauer / Wirths, § 27 Rz. 17; im Ergebnis ebenso Weimar, KTS 1978,

48

Weitnauer / Wirths, § 3 Rz. 39.

84.

III. Kritik der bisherigen Lösungsversuche

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Der Befürchtung von Weitnauer aber, das System der Trennung der Zwangsvollstreckung in unbewegliches und bewegliches Vermögen würde "in Verwirrung gebracht", wenn die Zwangsvollstreckung in das Wohnungs eigentum auch Forderungen und bewegliche Sachen des Verwaltungsvermögens umfassen würde, kann nicht geteilt werden. Gerade die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen - und um eine solche handelt es sich bei der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum - zeigt, daß dieses Prinzip nicht ausnahmslos durchgeführt worden ist. Denn die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen umfaßt nach § 865 Abs. 1 ZPO auch die Gegenstände, auf die sich bei Grundstücken die Hypothek erstreckt. Diese erstreckt sich aber - von Ausnahmen abgesehen - nach § 1120 BGB auf die vom Grundstück getrennten Erzeugnisse und sonstigen Bestandteile sowie auf Zubehör des Grundstückes und nach Maßgabe der §§ 1123 ff. BGB auf Miet-, Pachtzins- und Versicherungsforderungen sowie auf Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen aus subjektivdinglichen Rechten. Neben dem Grundstück umfaßt die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen demnach auch bestimmte bewegliche Sachen und Forderungen. Diese Erstreckung der hypothekarischen Haftung und damit auch der Zwangsvollstreckung "auf alle den wirtschaftlichen Bestand des Grundstücks ausmachenden Gegenstände" dient dazu, dem Gläubiger die Sicherheit, welche er durch die Eintragung erlangt hat, bis zur Verwirklichung seines Grundpfandrechts zu erhalten47 • Es liegt daher der Gedanke nahe, im Wege der Rechtsanalogie zu den §§ 1120 ff. BGB die hypothekarische Haftung etwa auf die Instandhaltungsrückstellung zu erstrecken, die ja auch und gerade den wirtschaftlichen Bestand des Wohnungseigentums ausmacht, um sie so der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum zu unterwerfen. Die Regelung in den §§ 865 ZPO, 1120 ff. BGB beweist, daß die Immobiliarvollstreckung neben dem Grundstück auch sonstige Gegenstände umfassen kann, die an sich der Mobiliarvollstreckung unterliegen, ohne daß dieses dem System der Trennung der Zwangsvollstreckung in unbewegliches und bewegliches Vermögen widersprechen würde. Vollstreckungsrechtliche Grundsätze hindern demnach nicht die Annahme, die Gegenstände des Verwaltungsvermögens seien "gemeinschaftliches Eigentum" i. S. des § 1 Abs. 5 WEG. Im übrigen ist es sehr zweifelhaft, ob die Gegenstände des Verwaltungsvermögens den Wohnungseigentümern überhaupt in Bruchteilsgemeinschaft zustehen können, wie Weitnauer annimmt; Flume jedenfalls verneint eine solche Möglichkeit energisch48 • 47

48

So Motive III, 651. ZHR 136, 177 ff.; dazu unten § 6 III 2.

7 Merle

§ 5. Das Verwaltungsvermögen

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IV. Die Beteiligung am Verwaltungsvermögen als Grundstücksbestandteil In § 1 Abs. 5 WEG wird die Frage, ob das Verwaltungsvermögen neben dem Grundstück und den Teilen, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen, zum gemeinschaftlichen Eigentum i. S. dieser Vorschrift gehört, nicht geregelt. Der Umkehrschluß daraus, daß folglich das Verwaltungsvermögen nicht zum gemeinschaftlichen Eigentum gehöre, wie dies im Ergebnis von Weitnauer vertreten wird, ist allerdings nur dann gerechtfertigt, wenn die Problematik des Verwaltungsvermögens anderweitig angemessen gelöst ist. Die Beteiligung des Wohnungseigentümers am Verwaltungsvermögen, d. h. der Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers am Verwaltungsvermögen - bei gesamthänderischer Bindung desselben - oder die Anteile an den einzelnen Gegenständen des Verwaltungsvermögens - bei einer Zuordnung dieser Gegenstände nach den §§ 741 ff. BGB - könnte nämlich als Grundstückbestandteil zu behandeln sein. Zwar kann die Beteiligung am Verwaltungsvermögen kein Bestandteil des Grundstücks i. S. der §§ 93, 94 BGB sein. Aber es ist denkbar, daß sie wie ein Grundstücksbestandteil behandelt wird. Als vermittelnde Vorschrift kommt § 96 BGB in Betracht. Hiernach gelten Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, als Bestandteile des Grundstücks. Es erscheint angesichts des Umstandes, daß allenthalben das Wohnungseigentum wie das Grundeigentum behandelt wird48a, gerechtfertigt, unter "Eigentum an einem Grundstück" im Sinne des § 96 BGB auch das Wohnungseigentum zu verstehen. Ist aber die Beteiligung eines Wohnungseigentümers am Verwaltungsvermögen mit dem Wohnungseigentum verbunden, so gilt sie als "Bestandteil des Grundstücks", d. h. des Gegenstandes, auf den sich das Wohnungseigentum erstreckt, nämlich des Gegenstandes des Miteigentumsanteils und des Sondereigentums. Als Grundstücksbestandteil würde die Beteiligung am Verwaltungsvermögen entweder zwingend - sofern sie als wesentlicher Bestandteil zu behandeln wäre - oder zumindest in aller Regel 4e sofern sie als unwesentlicher Bestandteil gilt - das rechtliche Schicksal des Grundstücks teilen. Die Behandlung der Beteiligung am Verwaltungsvermögen als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks hätte beispielsweise zur Folge, daß sich Verfügungen über das Wohnungseigentum auch auf die Beteiligung erstrecken würden und daß selbständige Verfügungen über die Beteiligung nicht möglich wären.

4Ba

49

Vgl. unten § 8 IV. Vgl. RGZ 69, 120; Soergel / Baur, § 93 Rz. 18.

IV. Die Beteiligung am Verwaltungsvermögen

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1. Bestandteile nach § 96 BGB

Nach § 96 BGB gelten Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, als Bestandteile des Grundstücks. Eine solche Verbindung von Rechten mit dem Grundeigentum liegt vor, wenn der Wechsel des Grundeigentümers ohne weiteres den übergang des Rechts auf den Erwerber nach sich zieht, d. h. der Eigentumsübergang am Grundstück muß unmittelbar übertragungstatbestand hinsichtlich des mit ihm verbundenen Rechts sein50• Man bezeichnet solche Rechte, die dem jeweiligen Grundeigentümer zustehen, bei denen also das Rechtssubjekt durch das Grundeigentum bestimmt wird, als subjektiv-dingliche Rechte 5!. Nach dem Wortlaut des § 96 BGB kommen als subjektiv-dingliche Rechte grundsätzlich Rechte aller Art in Betracht. Obwohl diese Vorschrift keinerlei Einschränkungen enthält, wird dennoch vereinzelt in der Literatur52 unter Hinweis auf die Rechtsprechung 53 schuldrechtlichen Ansprüchen die Fähigkeit subjektiver Dinglichkeit abgesprochen. Die Richtigkeit dieser Behauptung ist für die hier zu untersuchende Frage, ob die Beteiligung am Verwaltungsvermögen als Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums gilt, von entscheidender Bedeutung, weil das Verwaltungsvermögen vornehmlich aus schuldrechtlichen Ansprüchen besteht, die den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zugeordnet sind. Denn wenn schuldrechtliche Ansprüche nicht als subjektiv-dingliche Rechte in Betracht kommen, dann kann auch die Beteiligung an einem solchen Recht kaum ein subjektiv-dingliches Recht sein. Analysiert man die Rechtsprechung, so zeigt sich, daß - ohne daß dies ausdrücklich ausgesprochen wird - zwischen Rechten, die kraft Gesetzes mit dem Grundeigentum verbunden sind und solchen, die durch Rechtsgeschäft mit ihm verbunden werden, differenziert wird. Letztere zählt man ohne Begründung nicht zum Kreis der subjektivdinglichen Rechte54 ; sie können hier unberücksichtigt bleiben, weil die Beteiligung am Verwaltungsvermögen jedenfalls nicht kraft Rechtsgeschäfts mit dem Wohnungseigentum verbunden ist. Schuldrechtliche Ansprüche dagegen, die kraft Gesetzes mit dem Grundeigentum auf 50

Vgl. Westermann, Bestimmung, S. 8; RGZ 140, 107 (111 f.); BGHZ 18,

128 (138).

Kregel, in: BGB-RGRK, § 96 Anm. 5; Soergel! Baur, § 96 Rz. 3. Palandt / Heinrichs, § 96 Anm. 2; Kregel, in: BGB-RGRK, § 96 Anm. 8. 63 Kregel, in: BGB-RGRK, § 96 Anm. 8. 64 Vgl. RGZ 128, 246 (248) betreffend den Anspruch auf Auflassung zugunsten des jeweiligen Grundstückseigentümers; a. A. Westermann, Bestimmung, S. 35 f., 62 f. 61

62

7·

100

§ 5. Das Verwaltungsvennögen

den jeweiligen Eigentümer übergehen, werden als subjektiv- dingliche Rechte anerkanntS5 • Vor allem mit den Tilgungshypotheken der zur Zeit des Inkrafttretens des BGB66 bestehenden landschaftlichen und ritterlichen Kreditinstitute hat sich die Rechtsprechung mehrfach beschäftigt. Deren Satzungen sahen häufig die Verwendung aller auf die Schuld geleisteten Zahlungen des Eigentümers zur Bildung eines Guthabens vor, welches nach Maßgabe der Satzungen dem jeweiligen Grundeigentümer zustand. Diese "Guthaben" am Tilgungsfonds sind als subjektiv-dingliche Rechte i. S. des § 96 BGB anerkannt wordens7 • Daß auch schuldrechtliche Ansprüche als subjektiv-dingliche Rechte in Betracht kommen können, zeigt die Begründung einer weiteren reichsgerichtlichen Entscheidung58• In dieser ging es darum, ob die Vertragsrechte zum Betrieb eines Gasanstaltsunternehmens bei Veräußerung des Betriebsgrundstüoo auf den Grundstückserwerber übergehen. Das Reichsgericht hat diese Frage verneint, aber nicht, weil es sich um schuldrechtliche Ansprüche handele, sondern weil diese in concreto nicht an das Grundstück gebunden seien. Wenn demnach auch schuld rechtliche Ansprüche als subjektiv-dingliche Rechte i. S. des § 96 BGB in Betracht kommen, so kann es keine Rolle spielen, ob diese Ansprüche einem Rechtssubjekt oder mehreren Rechtssubjekten gemeinschaftliche zustehen: Auch der Anteil an einer Gemeinschaft kann subjektiv-dingliches Recht sein69. So hat das Kammergericht60 , insoweit durch das Reichsgericht 61 bestätigt, den gesamthänderisch gebundenen Anteil eines Grundeigentümers an gemeinschaftlichen Wegen, Brücken, Gräben usw. mehrerer Grundeigentümer als subjektiv-dingliches Recht anerkannt82, weil diese "Zweckgrundstücke" zur Bewirtschaftung der einzelnen Grundstücke dienten. Die Annahme als subjektiv-dingliches Recht hängt somit nicht von der Art des betreffenden Rechts ab, sondern allein davon, ob es mit dem Grundstück so verbunden ist, daß die übertragung des Grundeigentums ohne weiteres auch den übergang des mit ihm verbundenen 55 Vgl. RGZ 109, 310 (319) betreffend den Anspruch auf Kohlenrente nach dem Anhaltischen Berggesetz. 56 Siehe dazu RGZ 104, 68 (73). 57 Vgl. RGZ 74, 401 (402); RG, JW 1907, 702; RG, WarnRspr. 1915 Nr. 196; OLG Dresden, OLG 38, 126 (127); Soergel/Baur, § 96 Rz. 1. 58 RG, WarnRspr. 1916 Nr. 126. 59 Vgl. Westermann, Bestimmung, S. 21 ff. 60 KG, JW 1938, 1533 (1534). 01 RG, JW 1938, 2967; schon RG, JW 1917, 363 (369). 8! Ebenso Spieß, ZBlFG 3, 613; Holzapfel, VerwArch. 24, 144 ff.; Kluckhuhn, §§ 8, 16, 27; Westermann, Bestimmung, S. 25 Anm. 48; a. A. Güthe / Triebel, S. 1513 f.

IV. Die Beteiligung am. Verwaltungsvermögen

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Rechts nach sich zieht. Für die Beteiligung am Verwaltungsvermögen kann eine solche Verbindung mangels rechtsgeschäftlicher Regelung allenfalls kraft Gesetzes in Betracht kommen. 2. Die Beteiligung am Verwaltungsvermögen als subjektiv-dinglimes Remt a) Die Beteiligung an Sozialansprüchen

Zunächst ist für die Beteiligung an den Sozialansprüchen83 die Annahme als subjektiv-dingliches Recht i. S. des § 96 BGB unabweisbar. Denn die Sozialansprüche beruhen auf dem Gemeinschaftsverhältnis: 1'lur wer an dem Gemeinschaftsverhältnis beteiligt ist, kann die Sozialansprüche geltend machen. Am Beispiel des Sozialanspruchs gemäß § 28 Abs. 2 WEG wird dies deutlich. Nur ein Wohnungseigentümer kann den Anspruch auf VorschuBleistung geltend machen. Es wäre unsinnig, wenn die Beteiligung an einem solchen Anspruch nicht mit der Übertragung des Wohnungseigentums auf den Erwerber überginge, sondern bei dem Veräußerer, der nicht mehr Wohnungseigentümer ist, verbliebe. Vielmehr tritt der Erwerber eines Wohnungseigentümers in die Rechte, die sich aus der Gemeinschaft ergeben, ein64 • Die übertragung des Wohnungseigentums ist zugleich Übertragungstatbestand hinsichtlich der Beteiligung an den Sozialansprüchen, d. h. diese Beteiligung ist mit dem Wohnungseigentum verbunden. Es handelt sich demnach um ein subjektiv-dingliches Recht i. S. des § 96 BGB. b) Die Beteiligung an Verwaltungsrechtsgeschäften

Für die Beteiligung an Rechten, die den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich aus Verwaltungsgeschäften zustehen85, läßt sich die subjektive Dinglichkeit nicht mit gleicher Selbstverständlichkeit annehmen. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine ausdrückliche Vorschrift des Inhalts, daß die Beteiligung an Rechten aus Rechtsgeschäften der Wohnungseigentümer mit der Übertragung des Wohnungseigentums auf den Erwerber übergeht. Allerdings erlaubt § 10 Abs. 4 WEG eine solche Interpretation. aal In § 10 Abs. 4 WEG heißt es, daß Rechtshandlungen in Angelegenheiten, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschlossen werden Siehe dazu oben I 2 a. VgI. für die Bruchteilsgemeinschaft Hadding, StudK BGB, § 747 Anm. 3; vgI. auch KG, OLGZ 1977,4. e5 Beispiele hierfür siehe oben I 2 b. 83

84

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§ 5. Das Verwaltungsvermögen

kann, dann, wenn sie aufgrund eines mit solcher Mehrheit gefaßten Beschlusses vorgenommen werden, auch für und gegen die Wohnungseigentümer wirken, die gegen den Beschluß gestimmt oder an der Beschlußfassung nicht mitgewirkt haben. Hierunter sind bisher nur solche Wohnungseigentümer verstanden worden, die wegen Abwesenheit nicht an der Versammlung der Wohnungseigentümer und deshalb an der Beschlußfassung nicht teilgenommen haben 66 • Aber auch der Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers ist vom Zeitpunkt des Erwerbs des Wohnungseigentums an ein Wohnungseigentümer, der "an der Beschlußfassung nicht mitgewirkt" hat, weil er bei der Beschlußfassung noch kein Wohnungseigentümer war. Folglich wirken Rechtshandlungen, wie etwa der Abschluß eines Miet- oder Werkvertrages, oder die übertragung des Eigentums an Bargeld auf die Wohnungseigentümer, die aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses vorgenommen werden, nach dem Wortlaut des § 10 Abs. 4 WEG auch für und gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers. bb) Dieselbe Rechtsfolge muß auch für Rechtshandlungen gelten, die aufgrund einer Vereinbarung vorgenommen werden67 • Zwar regelt § 10 Abs. 4 WEG ausdrücklich nur die Rechtslage von Rechtshandlungen aufgrund eines Beschlusses. Aber in dieser weitergehenden Regel ist die weniger weitgehende enthalten: Wenn sogar Rechtshandlungen für und gegen Sondernachfolger wirken, die nur von der Mehrheit der Wohnungseigentümer gebilligt worden sind, dann wirken solche Rechtshandlungen erst recht für und gegen Sondernachfolger, wenn sie von allen Wohnungseigentümern gebilligt werden. Gegen dieses argurnenturn a maiore ad minus 6B können prinzipielle Unterschiede69 zwischen Vereinbarung und Beschluß nicht eingewendet werden, weil sie in dem hier maßgebenden Punkt nur gradueller Art sind: Die Vereinbarung ist die intensivste Form der Beschlußfassung. Als Ergebnis ist daher festzuhalten, daß auch Rechtshandlungen, die aufgrund einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer vorgenommen werden, für und gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers wirken70• Entsprechendes muß - trotz fehlender ausdrücklicher Regelung auch für Rechtshandlungen gelten, die ein Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 2 WEG oder der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG im Bärmann I Pick, § 10 Rz. 69. Vgl. hierzu Merle, S. 58 f. S8 Vgl. dazu Larenz, Methodenlehre, S. 375 f. 89 Siehe hierzu Merle, S. 52 ff., 60 ff. 70 Im Ergebnis ebenso BayObLG, NJW 1974, 2136, wonach das Zustandekommen des Verwaltervertrages zwischen dem in der Teilungserklärung bestellten Verwalter und den Erwerbern der Wohnungseigentumsrechte "auch aus Gründen des § 10 Abs. 4 WEG anzunehmen wäre". SS 87

IV. Die Beteiligung am Verwaltungsvermögen

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Rahmen des NotverwaItungsrechts für die Wohnungseigentümer vornimmt. ee) Daß Verwaltungsrechtsgeschäfte, die aufgrund von Beschlüssen oder Vereinbarungen der Wohnungseigentümer vorgenommen werden, auch für und gegen den Sondernachfolger wirken, wird durch die Gesamtkonzeption des § 10 WEG bestätigt. Diese Vorschrift unterscheidet zwischen Beschlüssen und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer einerseits und Rechtshandlungen aufgrund solcher Beschlüsse oder Vereinbarungen andererseits. Durch Beschluß oder Vereinbarung wird aber lediglich der korporative Wille der Wohnungseigentümer gebildet. Außenwirkungen gegenüber Dritten erzeugen sie nicht. Vielmehr müssen zur Verwirklichung des Willens der Wohnungseigentümer entsprechende Handlungen vorgenommen werden. Sind Rechtshandlungen, vor allem Rechtsgeschäfte erforderlich, so wirken sie nach § 10 Abs. 4 WEG für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn diese an der Beschlußfassung oder Vereinbarung nicht mitgewirkt haben. Veräußert ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum nach einer Beschlußfassung oder Vereinbarung aber vor der Vornahme der entsprechenden Rechtshandlung, die zur Verwirklichung des Beschlusses oder der Vereinbarung erforderlich ist, so wirken Beschluß und Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 und 3 WEG auch gegen den Erwerber des Wohnungs eigentums als Sondernachfolger. Eine Rechtshandlung, die nach der Sondernachfolge aufgrund eines Beschlusses oder einer Vereinbarung vorgenommen wird, welche vor der Sondernachfolge erfolgten, wirkt nach § 10 Abs. 4 WEG für und gegen alle Wohnungseigentümer, also auch für und gegen den Sondernachfolger. Erfolgt schließlich die Sondernachfolge erst zu einem Zeitpunkt, zu dem die Rechtshandlung bereits vorgenommen worden ist, so wirken nach § 10 Abs. 2 und 3 WEG zweifellos Vereinbarung und Beschluß auch gegen den Sondernachfolger. Würde die Rechtshandlung, die aufgrund der Vereinbarung oder des Beschlusses vorgenommen wurde, nicht auch nach § 10 Abs. 4 WEG für und gegen den Sondernachfolger wirken, so würde diese Rechtsfolge oft vom Zufall abhängen, nämlich von der langsamen oder raschen Erledigung des Antrags auf Eintragung des Erwerbers im Grundbuch. Diese Konsequenz allein spricht schon dafür, daß Rechtshandlungen i. S. des § 10 Abs. 4 WEG für und gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers, also für und gegen den jeweiligen Wohnungseigentümer wirken. Zwei Beispiele mögen die Richtigkeit dieser Interpretation noch verdeutlichen. Würden Rechtshandlungen i. S. des § 10 Abs. 4 WEG nicht für und gegen den Sondernachfolger wirken, so würde dieser nicht, obwohl nunmehr Wohnungseigentümer, Partner eines vor dem Erwerb

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§ 5. Das Verwaltungsvennögen

des Wohnungseigentums durch die übrigen Wohnungseigentümer abgeschlossenen Vertrages, etwa eines Miet-, Werk- oder gar Verwaltervertrages. Vielmehr bliebe sein Rechtsvorgänger, obwohl er nicht mehr zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gehört, noch am Vertrage beteiligt. Allein diese Konsequenz wäre schon äußerst merkwürdig. Darüber hinaus könnte eine solche Rechtshandlung in Ausnahmefällen, etwa bei nur wenigen Wohnungseigentümern, dazu führen, daß durch die Veräußerung sämtlicher Wohnungseigentumsrechte die Rechtsnachfolger der Wohnungseigentümer nicht Vertragspartner etwa des Mieters eines im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Ladens oder des Verwalters wären. Vielmehr wären ihre Rechtsvorgänger nach wie vor Parteien dieser Verträge, an denen sie nach der Veräußerung ihres Wohnungseigentums in der Regel überhaupt kein Interesse mehr haben. Ob dann die Wohnungseigentümer einen solchen Vertrag kündigen können, weil die Kündigung zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört, obwohl sie nicht Vertragspartei sind, bliebe unklar. Alle diese Ungereimtheiten zeigen, daß Rechtshandlungen i. S. des § 10 Abs. 4 WEG auch für und gegen Sondernachfolger wirken müssen. Das zweite Beispiel betrifft die Fälle, in denen die Wohnungseigentümer entgegen § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG den Beschluß selbst verwirklichen müssen, sei es, daß sie keinen Verwalter haben oder aber ein Rechtsgeschäft mit diesem, etwa seine Bestellung?!, vornehmen. Hier sind die Wohnungseigentümer und zwar alle, auch die überstimmten und abwesenden, verpflichtet und auch legitimiert, den von ihnen gefaßten Beschluß zu verwirklichen und die dazu erforderlichen Schritte einzuleiten. Das ist zwar weder im Wohnungseigentumsgesetz noch im Recht der Gemeinschaft ausdrücklich geregelt, folgt aber aus dem vor allem für die Gemeinschaft nach den §§ 741 ff. BGB herausgearbeiteten Grundsatz, daß alle Teilhaber zur Mitwirkung bei der ordnungsgemäßen Verwaltung, wozu insbesondere auch die Verwirklichung der Mehrheitsbeschlüsse gehört, verpflichtet sind73 • Aus diesem gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG subsidiär anwendbaren Grundsatz folgt, daß alle Wohnungseigentümer verpflichtet sind, bei der Verwirklichung des Beschlusses mitzuwirken. Wenn nun Rechtshandlungen aufgrund eines solchen Beschlusses nicht auch für und gegen Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers wirken, so wäre der Sondernachfolger wegen des bereits gefaßten Beschlusses, der unzweifelhaft nach § 10 Abs. 3 WEG gegen ihn wirkt, verpflichtet, den Beschluß für seine Person ebenfalls zu verwirklichen, d. h. etwa einen Mietvertrag Siehe hierzu Merle, S. 47 ff. OLG Königsberg, Recht 1907, Nr. 2277; RG, HRR 1944, 572; BGHZ 56, 47 (50); Staudinger I Vogel, § 745 Rz. 10; v. Gamm, in: BGB-RGRK, 12. Auf!., §§ 745, 746 Rz. 10. 72

73

IV. Die Beteiligung am Verwaltungsvermögen

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erneut abzuschließen oder einen Verwalter erneut zu bestellen. Letzteres ist in der Tat vertreten worden74, scheitert aber schon dann, wenn der Verwalter nicht mitmacht. Weigerte sich nur der Sondernachfolger, könnte ihn die Mehrheit kraft Gesetzes vertreten 75 und so erreichen, daß die Rechtshandlungen auch für und gegen ihn wirken. Im Ergebnis würde durch dieses umständliche Verfahren dasselbe erreicht, was bereits eine sinnvolle Auslegung des § 10 Abs. 4 WEG ermöglicht: Rechtshandlungen i. S. des § 10 Abs. 4 WEG wirken auch für und gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers. dd) Wirken demnach Rechtshandlungen, die auf einem Beschluß, einer Vereinbarung oder einem Notverwaltungsrecht beruhen, für und gegen Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers, so bedeutet dies für die hieraus resultierende Beteiligung des Wohnungseigentümers am Verwaltungsvermögen, daß sie mit der Übertragung des Wohnungseigentums auf den Sondernachfolger übergeht. Daß damit nicht nur eine Vervielfältigung der Rechtsstellung des Veräußerers dergestalt anzunehmen ist, daß neben ihm auch der Sondernachfolger mitberechtigt ist, sondern daß eine Übertragung der Beteiligung auf den Rechtsnachfolger stattfindet, ergibt sich aus der Teleologie des Gesetzes. Interessen des veräußernden Wohnungseigentümers, weiterhin an einem Recht beteiligt zu sein, das aufgrund einer Rechtshandlung i. S. des § 10 Abs. 4 WEG erworben wurde, sind nicht ersichtlich. Soweit es etwa die Beteiligung an der Instandhaltungsrückstellung betrifft, sei es in Form einer Mitberechtigung an Bargeld oder an einer gemeinschaftlichen Forderung gegen ein Kreditinstitut, wird durch die Verbindung dieser Beteiligung mit dem Wohnungseigentum der Wert des Wohnungseigentums erhöht. Bei einer Ver äußerung des Wohnungseigentums wirkt sich dies bei der Berechnung des Kaufpreises aus, d. h. der Veräußerer wird in der Regel für den zwangsläufigen Verlust seiner Beteiligung an der Instandhaltungsrückstellung dadurch entschädigt, daß er einen höheren Kaufpreis erzielt. Auch soweit es sonstige Beteiligungen an Rechten aus Verwaltungsrechtsgeschäften betrifft, die sich nicht notwendig werterhöhend auf das Wohnungseigentum auswirken, können berechtigte Interessen des veräußernden Wohnungseigentümers an der weiteren Innehabung einer solchen Rechtsstellung nicht anerkannt werden. Ihm ist in aller Regel das rechtliche Schicksal der Verwaltungsrechtsgeschäfte, an denen er beteiligt war, nach der Veräußerung seines WohnungseigenVgl. Karstädt, BIGBW 1966, S. 48 Anm. 87. Vgl. dazu Merle, S. 48; auch BGHZ 56, 47 (50 f.); OLG Kiel, Recht 1905, Nr. 2821; OLG Königsberg, Recht 1907, Nr. 2278. 74

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§ 5. Das

Verwaltungsvermögen

tums gleichgültig. Es wäre geradezu widersinnig, wenn der Veräußerer gleichwohl noch an Verwaltungsrechtsgeschäften, die vor der Übertragung seines Wohnungseigentums vorgenommen worden sind, beteiligt wäre und aufgrund einer solchen Beteiligung über das tatsächliche und rechtliche Schicksal des gemeinschaftlichen Rechts und damit des Verwaltungsvermögens befinden dürfte. Eine solche Rechtslage würde zu den Wertungen des Wohnungseigentumsgesetzes in krassem Widerspruch stehen, weil die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, zu der auch Maßnahmen aus Verwaltungsrechtsgeschäften gehören, nach den §§ 20 Abs. 1, 21 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern und dem Verwalter obliegen. Es entstünde eine durch nichts gerechtfertigte Diskrepanz zwischen der Rechtszuständigkeit und der Verwaltungszuständigkeit, welche die Rechtsordnung, wie sich auch aus den §§ 744 Abs. 1, 709 Abs. 1 BGB, 21 Abs. 1 WEG ergibt, mißbilligt. Aus denselben Gründen erfordern es die Interessen des Erwerbers, dem das rechtliche Schicksal der Verwaltungsrechtsgeschäfte nicht gleichgültig sein dürfte, in die Rechtsstellung seines Vorgängers aus Verwaltungsrechtsgeschäften einzutreten, da ihm die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Wohnungseigentümer obliegt. Es kann kaum der Teleologie des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechen, daß ein Wohnungseigentümer zwar über Verwaltungsrechtsgeschäfte befinden kann, etwa über die Kündigung eines Miet- oder Verwaltervertrages, ohne daß er an einem solchen Vertrage beteiligt wäre, während sein Rechtsvorgänger zwar noch beteiligt sein soll, aber an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Rechts nicht teilnehmen darf. Es müssen daher Rechts- und Verwaltungszuständigkeit einem Rechtssubjekt, nämlich dem Erwerber, zustehen. Auch die übrigen Wohnungseigentümer müßten an dieser Kongruenz interessiert sein, weil nur ein Wohnungseigentümer, dem Rechts- und Verwaltungszuständigkeit zustehen, motiviert sein dürfte, sich für eine ordnungsgemäße Verwaltung zu engagieren. Denn wegen der Gefahr der Haftung aus Verwaltungsrechtsgeschäften, die als Korrelat zur entsprechenden Rechtszuständigkeit gehört7 6, wird ein Wohnungs eigentümer zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung eher geneigt sein, als ohne eine solche. Daß der Erwerber wegen des Übergangs der Beteiligung an der Instandhaltungsrückstellung regelmäßig einen höheren Kaufpreis wird bezahlen müssen, berührt seine Interessen nicht, weil er dafür ein Wohnungseigentum erwirbt, das infolge der Verbindung mit der Beteiligung an der Instandhaltungsrückstellung mehr wert ist als ohne diese Verbindung.

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Siehe dazu unten § 9 III 8.

V. Die Rechtsfolgen als Kontrolle der Auslegung

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Interessen Dritter, etwa von Vertragspartnern der Wohnungseigentümer (Mieter, Verwalter, Handwerker usw.), stehen dem Rechtsübergang der Beteiligung an Verwaltungsrechtsgeschäften auf den Erwerber eines Wohnungseigentums nicht entgegen. Denn als Schuldner haben sie weder bei einem Einzelgläubiger noch bei gemeinschaftlicher Rechtszuständigkeit, wie sich aus den §§ 398, 719 Abs. 1, 747 Satz 1 BGB ergibt, die Möglichkeit, den Wechsel ihrer Gläubiger zu beeinflussen. c) Ergebnis

Als Ergebnis ist festzuhalten, daß die Beteiligung eines Wohnungseigentümers am Verwaltungsvermögen, zu dem Sozialansprüchen und Rechte aus Verwaltungsrechtsgeschäften gehören, auf den Sondernachfolger übergeht. Es handelt sich daher um subjektiv-dingliche Rechte i. S. des § 96 BGB. Für die Beteiligung an einem gemeinschaftlichen Recht, das den Wohnungseigentümern kraft Gesetzes zusteht77, ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz keinerlei Anhaltspunkte dafür, daß es sich um ein subjektiv-dingliches Recht handeln könnte. V. Die Rechtsfolgen als Kontrolle der Auslegung Nur wenn die Qualifizierung der Beteiligung am Verwaltungsvermögen als subjektiv-dingliches Recht eine der Sache angemessene Fallentscheidung ermöglicht, ist die Auslegung am ZieP8. Diese Richtigkeitskontrolle vom Ergebnis her muß auch für die Beteiligung an Rechten, die den Wohnungseigentümern kraft Gesetzes zustehen, die aber nicht als subjektiv-dingliches Recht qualifiziert werden konnten, vorgenommen werden 79 • 1. Der Umfang der Fiktion

Da die Beteiligung am Verwaltungs vermögen mit dem Wohnungseigentum verbunden ist, gilt sie nach § 96 BGB als Bestandteil des Grundstücks. Obwohl es sich bei der Beteiligung am Verwaltungsvermögen nicht um einen Sachbestandteil i. S. der §§ 93, 94 BGB handelt, wird er doch durch die Fiktion des § 96 BGB gleichbewertet8o : Die Rechtsfolgen, die das Gesetz an den Tatbestand "Grundstückbestandteil" knüpft, finden auch auf die subjektiv-dinglichen Rechte Anwendung. Diese Gleichbewertung rechtfertigt sich aus der Ähnlichkeit der Tatbestände, die der Gesetzgeber normativ festgestellt hat S1 • Die FikVgl. dazu oben I 1. Vgl. hierzu Larenz, Methodenlehre, 2. Auf!., S. 323 H.; Enneccerus / Nipperdey, § 56 III. 79 Siehe dazu unten § 6 IV 2. 80 Allgemeine Meinung, vgl. Hadding, StudK BGB, §§ 94 - 96 Anm. 4. 77

78

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§ 5. Das Verwaltungsvermögen

tionsbasis des § 96 BGB verweist jedoch nur allgemein auf den Tatbestand der Grundstücksbestandteile, regelt aber nicht, ob die Verweisung den Tatbestand der wesentlichen oder unwesentlichen Bestandteile betrifft. Ohne daß dieses ermittelt wird, lassen sich aber Detailfragen nicht entscheiden, weil die Rechtsfolgen, welche die Rechtsordnung an den Tatbestand der wesentlichen Bestandteile knüpft, nicht mit denen identisch sind, welche aufgrund des Tatbestandes der unwesentlichen Bestandteile eintreten. Es muß daher der Tatbestand ermittelt werden, welcher der Fiktionsbasis am ähnlichsten ist, damit daraus die entsprechenden Rechtsfolgen für die hier infrage stehenden subjektiv-dinglichen Rechte abgeleitet werden können. Das Ergebnis ist nicht für alle subjektiv-dinglichen Rechte gleich, sondern hängt von der Natur des einzelnen subjektiv-dinglichen Rechts ab 82 • Die Frage nach dem der Fiktionsbasis ähnlichsten Tatbestand wird insofern erleichtert, als § 96 BGB bereits die Ähnlichkeit seines Tatbestandes mit dem der Grundstücksbestandteile normativ feststellt. Es geht daher nur noch darum, ob der spezielle Tatbestand der wesentlichen Bestandteile der ähnlichere ist; ist die Frage zu verneinen, verweist die Fiktionsbasis auf den Tatbestand der unwesentlichen Bestandteile. Wesentliche Bestandteile einer Sache sind nach § 93 BGB dann anzunehmen, wenn sie nicht voneinander getrennt werden können, ohne daß der eine oder andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird. Dadurch soll der nutzlosen Zerstörung wirtschaftlicher Werte vorgebeugt werden83 • Da die Beteiligung sowohl an Sozialansprüchen als auch an Rechten aus Verwaltungsrechtsgeschäften vom Wohnungseigentum getrennt werden könnten, ohne daß das Wohnungseigentum oder die Beteiligung "zerstört" würde, denn sie würden nach einer solchen Trennung selbständig weiterbestehen, kann die Ähnlichkeit einer solchen Beteiligung mit den wesentlichen Bestandteilen nur unter dem Gesichtspunkt der Wesensveränderung in Betracht kommen. Eine solche liegt vor allem im Verlust oder in der Verringerung der wirtschaftlichen Bedeutung und damit des Wertes des Bestandteils; zum "Wesen" des Gegenstandes gehören daher vor allem seine zweckbestimmenden Eigenschaften und diejenigen, die seine wirtschaftliche Bedeutung begründen84 • 81 Vgl. zur Auslegung der Fiktion Merle, AcP 171, 491 ff. mit weiteren Nachweisen. 82 Vgl. Soergel/ Baur, § 96 Rz. 3; Kregel, in: BGB-RGRK, § 96 Anm. 13; Hadding, StudK BGB, §§ 94 - 96 Anm. 4; RGZ 93, 71 (73); 74, 401 (402 f.); zweifelnd OLG Hamburg, OLG 30, '327. 83 Vgl. Motive III, 41; Soergel / Baur, § 93 Rz. 3. 84 Vgl. Soergel / Baur, § 93 Rz. 3; Kregel, in: BGB-RGRK, § 93 Anm. 27.

V. Die Rechtsfolgen als Kontrolle der Auslegung

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So betrachtet muß zunächst für die Beteiligung an Sozialansprüchen eine größere Ähnlichkeit mit den wesentlichen als mit den unwesentlichen Bestandteilen angenommen werden. Denn gerade die Beteiligung an Sozialansprüchen ist untrennbar mit dem Wohnungseigentum verbunden. Ob sie allerdings schon allein aus diesem Grunde 85 als wesentlicher Bestandteil gelten kann, mag dahinstehen. Mit der Trennung der Sozialansprüche vom Wohnungseigentum würden nämlich beide Bestandteile auch in ihrem Wesen verändert. Die Beteiligung am Sozialanspruch auf Vorschußzahlung gemäß § 28 Abs. 2 WEG etwa würde ihre wirtschaftliche Bedeutung verlieren, denn vom Wohnungseigentum getrennt, wäre sie unsinnig und für einen Dritten völlig wertlos. Andererseits würde das Wohnungseigentum ohne zugehörige Beteiligung an den Sozialansprüchen Eigenschaften verlieren, die seinen Zweck mitbestimmen; dadurch würde zugleich auch seine wirtschaftliche Bedeutung verringert. Dasselbe gilt im Ergebnis auch für die Beteiligung des einzelnen Wohnungseigentümers an den Rechten aus Verwaltungsrechtsgeschäften im Sinne des § 10 Abs. 4 WEG. So wäre etwa die Beteiligung an einem Werkvertrag mit einem Handwerker oder am Verwaltervertrag wert- und sinnlos, wenn sie vom Wohnungseigentum getrennt, einem Dritten zustehen würde. Der Bestandteil "Wohnungseigentum" würde dadurch eine Eigenschaft verlieren, die seinen Zweck mitbestimmt, nämlich die Identität von Rechts- und Verwaltungszuständigkeit. Der spezielle Tatbestand des § 93 BGB ist hiernach der Fiktionsbasis des § 96 BGB, soweit es die Beteiligung am Verwaltungsvermögen betrifft, der ähnlichere. Der sinnlosen Zerstörung wirtschaftlicher Werte, der § 93 BGB vorbeugen Will 86, würde Vorschub geleistet, wenn dieses subjektiv-dingliche Recht nicht als wesentlicher Bestandteil gelten würde. Es sind daher die Rechtsfolgen, welche die Rechtsordnung für die wesentlichen Bestandteile anordnet, auf dieses subjektiv-dingliche Recht zu übertragen. Sie beruhen auf § 93 BGB: Dieses subjektiv-dingliche Recht kann nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. 2. Verfügungen über das Wohnungseigentum

Daraus folgt, daß alle dinglichen Rechtsänderungen hinsichtlich des Wohnungseigentums sich auch auf die mit ihm verbundenen Rechte auswirken87 • Rechtsgeschäftliche Verfügungen über das Wohnungs85 So allerdings Soergel/ Baur, § 96 Rz. 3; RGZ 74, 401 (402 f.); 93, 71 (73); zweifelnd Westermann, Bestimmung, S. 62. 80 Vgl. Soergel/ Baur, § 93 Rz. 3; Spyridakis, S. 8. 87 Westermann, Bestimmung, S. 62.

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§ 5. Das Verwaltungsvermögen

eigentum erstrecken sich daher auch auf die Beteiligung an Sozialansprüchen und die Beteiligung an Rechten aus Verwaltungsrechtsgeschäften88 • So hat die Übertragung des Wohnungseigentums, wie bereits gezeigt, auch den Übergang dieser Beteiligungen auf den Erwerber zur Folge. Die Belastung des Wohnungseigentums mit einem Grundpfandrecht erstreckt sich nach den §§ 1120, 1192, 96 BGB auch auf diese subjektiv-dinglichen Rechte89 • Für Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum gilt Entsprechendes: Nach den §§ 865 Abs. 1 ZPO, 1120,96 BGB umfaßt die Zwangsvollstrekkung in das Wohnungs eigentum auch die Beteiligung an Sozialansprüchen und die Beteiligungen an Rechten aus Verwaltungsrechtsgeschäften. Die Beschlagnahme und Versteigerung des Wohnungseigentums umfaßt nach §§ 20 Abs. 2, 55 Abs. 1 ZVG diese Rechte, so daß der Erwerber mit dem Grundstück gemäß § 20 Abs. 2 ZVG zugleich auch sie erwirbt90 • 3. Verfügungen über die Beteiligung am Verwaltungsvermögen

Selbständige rechtsgeschäftliche Verfügungen über die Beteiligung an Sozialansprüchen und an Rechten aus Verwaltungsrechtsgeschäften wie etwa Übertragungen oder Belastungen dieser Rechte sind nicht möglich, weil sie sonderrechtsunfähig sindu1 • Auch eine Mobiliarzwangsvollstreckung in diese subjektiv-dinglichen Rechte ist aus demselben Grunde unzulässig 92 • 4. Die Interessenlage

Ob diese Rechtsfolgen die Problematik angemessen und richtig lösen, muß sich an den beteiligten Interessen und den gesetzlichen Wertungen erweisen. Soweit es den Übergang der Beteiligung an Sozialansprüchen und an Rechten aus Verwaltungsrechtsgeschäften auf den Erwerber eines Wohnungseigentums betrifft, hat die Analyse der Interessen von Veräußerer, Erwerber, Dritter und der übrigen Wohnungseigentümer bereits gezeigt, daß dieses ein angemessenes, von den Wertungen der Rechtsordnung gefordertes Ergebnis istU3 • Dieselben Interessen rechtfertigen auch das Verbot selbständiger Verfügungen über Vgl. Soergel/ Baur, § 93 Rz. 8; Westermann, Bestimmung, S. 62 f. Vgl. Westermann, Bestimmung, S. 69. 90 Vgl. Kregel, in: BGB-RGRK, § 93 Anm. 36; Soergel/ Baur, § 93 Rz. 13; Westermann, Bestimmung, S. 65. 91 Soergel/ Baur, § 93 Rz. 11; Kregel, in: BGB-RGRK, § 93 Anm. 33; Westermann, Bestimmung, S. 66 f. 92 Vgl. Staudinger / Coing, § 93 Rz. 25; Stein / Jonas / Münzberg, § 865 Anm.V. 93 Vgl. oben IV 2 b) dd). 88 89

V. Die Rechtsfo~gen als Kontrolle der Auslegung

111

die Beteiligung am Verwaltungsvermögen. Sie rechtfertigen ferner, daß bei der Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums mit dem Zuschlag der Ersteher neben dem Wohnungseigentum auch die mit ihm verbundenen subjektiv-dinglichen Rechte erwirbt. Auch den Interessen des Gläubigers, der die Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum betreibt, entspricht es, daß sich die Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum auf die Beteiligung am Verwaltungsvermögen erstreckt; denn der Wert des Wohnungs eigentums wird dadurch erhöht und damit zugleich die Aussicht des Vollstrekkungsgläubigers, aus dem Erlös der Zwangsversteigerung befriedigt zu werden. Daß dieses Interesse von der Rechtsordnung ebenso beschützt wird, wie das entsprechende Interesse der Grundpfandgläubiger, deren Rechte sich ebenfalls auf die erwähnten subjektiv-dinglichen Rechte erstrecken, ergibt sich aus der ratio legis, die den §§ 1120 ff. BGB zugrunde liegt; denn hierauf verweisen die §§ 865 Abs. 1 ZPO, 20 Abs. 2 ZVG hinsichtlich der Gegenstände, welche der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen unterliegen. Die §§ 1120 ff. BGB beruhen auf der Überlegung 94 , daß der Realkredit wesentlich durch die Erhaltung der Sicherheit bis zur Verwirklichung des Grundpfandrechts bedingt ist. Deshalb wird das Grundstück nicht nur in seinem rechtlichen Bestand, sondern auch in seinem wirtschaftlichen Bestand dem dinglichen Recht des Gläubigers unterworfen, d. h. die Grundpfandrechte erstrecken sich auf alle Gegenstände, welche den wirtschaftlichen Bestand des Grundstücks ausmachen. Den wirtschaftlichen Bestand des Wohnungseigentums macht aber neben der Beteiligung an Sozialansprüchen auch die Beteiligung an Rechten aus Verwaltungsrechtsgeschäften aus. Denn sie dienen der Erhaltung, Verbesserung und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums95 • Das wird vor allem an der Instandhaltungsrückstellung deutlich, die der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dient und damit der Erhaltung der Sicherheit, welche ein Gläubiger durch ein Grundpfandrecht erlangt hat. Für andere Verwaltungsrechtsgeschäfte gilt - auch wenn es nicht so augenfällig ist wie bei der Instandhaltungsrückstellung dasselbe: Auch sie machen den wirtschaftlichen Bestand des Wohnungseigentums aus, zumal die Beteiligung an solchen Rechtsgeschäften untrennbar mit dem Wohnungseigentum verbunden ist. Daß die Beteiligung am Verwaltungsvermögen der hypothekarischen Haftung unterfällt, steht schließlich auch mit den Interessen der Wohnungseigentümer und sonstiger Dritter in Einklang. Dem einzelnen 94 95

Vgl. dazu Motive !II, 651. Vgl. Bärmann / Pick, Vor § 20 Rz. 6.

112

§ 5. Das Verwaltungsvennögen

Wohnungseigentümer steht dadurch ein wertvollerer Haftungsgegenstand zur Verfügung, der die Aufnahme eines größeren Realkredits ermöglicht; Dritte werden nicht berührt. Die Unzulässigkeit rechtsgeschäftlicher Verfügungen über die Beteiligung am Verwaltungsvermögen sowie das Verbot der Mobiliarzwangsvollstreckung in diese Beteiligung rechtfertigt sich einmal aus den bereits erwähnten96 Interessen der Wohnungseigentümer an einer Identität von Rechts- und Verwaltungszuständigkeit, andererseits aus ihrem Interesse an einer Erhaltung des Verwaltungsvermögens. Dieses soll den Wohnungseigentümern ungeschmälert für ihre Zwecke zur Verfügung stehen. Besonders deutlich wird dies wiederum an der Instandhaltungsrückstellung. Wenn § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG die Ansammlung einer InstandhaltungsrÜ'ckstellung als zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehörend bezeichnet, die nach § 21 Abs. 4 WEG jeder Wohnungseigentümer verlangen kann, dann kann es keinenfalls der Wertung des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechen, wenn jeder Wohnungseigentümer über seinen Anteil verfügen oder der Gläubiger eines Wohnungseigentümers den Anteil pfänden könnte. Hier hilft auch "die Zweckbindung der geleisteten Zahlungen"97 nicht weiter, so daß der Gläubiger nur einen "etwaigen Überschuß" erhalten könnte, der nach der Berichtigung gemeinschaftlicher Schulden und der Ansprüche der anderen Teilhaber übrig bleibt: Gerade bei der Instandhaltungsrückstellung handelt es sich in der Regel um Gelder, die für die Zukunft angesammelt werden, so daß u. U. überhaupt noch keine gemeinschaftlichen Schulden, die zu berichtigen wären, vorhanden sind. Wenn in einem solchen Falle ein Gläubiger den Anteil eines Wohnungseigentümers pfänden und Auszahlung an sich verlangen könnte, wäre die in § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG vorgesehene Ansammlung einer InstandhaltungsrücksteIlung sinnlos. Das Wohnungseigentumsgesetz muß, wenn es die Ansammlung einer solchen Instandhaltungsrückstellung vorschreibt, auch Vorsorge dafür treffen, daß sie erhalten bleibt und ihren Zweck erfüllen kann98 • Diese Wertung rechtfertigt die Rechtsfolge: Verfügungen über die Beteiligung an der Instandhaltungsrückstellung sind unzulässig. Interessen Dritter werden dadurch nicht berührt. Sie können im Wege der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum auch die Beteiligung des betroffenen Wohnungseigentümers am Verwaltungsvermögen mittelbar verwerten.

98 97 18

Vgl. oben IV 2 b) dd). So aber Weitnauer / Wirths, § 27 Rz. 17. Ebenso Bärmann / Pick, § 27 Rz. 71.

VI. Ergebnis

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VI. Ergebnis Die Beteiligung des einzelnen Wohnungseigentümers am Verwaltungsvermögen, d. h. sein Anteil am Verwaltungsvermögen - bei gesamthänderischer Bindung desselben - oder seine Anteile an den einzelnen Gegenständen des Verwaltungsvermögens - bei einer Zuordnung nach den §§ 741 ff. BGB - ist ein subjektiv - dingliches Recht". Sie gilt gemäß § 96 BGB als wesentlicher Bestandteil des Wohnungseigentums. Daher teilt sie zwingend dessen rechtliches Schicksal. Die Gegenstände des Verwaltungsvermögens gehören demnach nicht zum gemeinschaftlichen Eigentum i. S. des § 1 Abs. 5 WEG. Hierzu zählt nur das, was in § 1 Abs. 5 WEG ausdrücklich genannt ist, nämlich das Grundstück und die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Noch nicht geklärt ist damit allerdings die Frage, wer im einzelnen der Rechtsträger des gemeinschaftlichen Eigentums, des Verwaltungsvermögens und der gemeinschaftlichen Rechte ist, die den W ohnungseigentümern kraft Gesetzes zustehen. Ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als solche der Rechtsträger ist, oder ob die einzelnen Wohnungseigentümer als Gesamthänder oder als Teilhaber i. S. des §§ 741 ff. BGB Rechtsträger der gemeinschaftlichen Rechte sind, gilt es im folgenden zu klären.

80 Zur Frage, ob die Gegenstände des Verwaltungsvermögens den Wohnungseigentümern nach dem Gesamthandsprinzip oder dem Bruchteilsprinzip zugeordnet sind, siehe unten § 6 UI.

8 Merle

§ 6. Die Zuordnung der gemeinschaftlichen Rechte J. Die gemeinschaftliche Zuständigkeit

Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Gegensatz etwa zur französischen Regelung t nicht mit eigener Rechtspersönlichkeit ausgestattet ist!, scheidet sie als Rechtssubjekt, dem die gemeinschaftlichen Rechte zugeordnet sein könnten, von vornherein aus. Folglich müssen das gemeinschaftliche Eigentum, das Verwaltungsvermögen und die sonstigen gemeinschaftlichen Rechte den Wohnungseigentümern selbst zugeordnet sein. Wenn ein Recht mehreren Personen gleichzeitig und gleichgeordnet zugewiesen ist, sind nach § 741 BGB die Vorschriften über die Bruchteilsgemeinschaft anwendbar, sofern das Gesetz nicht ein anderes bestimmt. Letzteres ist in den Vorschriften über die Gesamthandsgemeinschaft der Fall. Hinsichtlich der Zuständigkeit der Teilhaber in Bezug auf gemeinsame Rechte besteht dort eine Tendenz zu einer stärkeren Bindung der Teilhaber untereinander: Nach den §§ 719 Abs. 1, 1419 Abs. 1, 2033 Abs. 2 BGB kann bei den herkömmlich anerkannten GesamthandsgemeinschaftenS ein Teilhaber über seinen Anteil an gemeinschaftlichen Gegenständen nicht verfügen. Das darin zum Ausdruck kommende Prinzip gesamthänderischer Bindung' unterscheidet die Gesamthandsgemeinsch.aft von der Bruchteilsgemeinschaft, bei der jeder Teilhaber gemäß § 747 Satz 1 BGB über seinen Anteil an dem gemeinschaftlichen Gegenstand verfügen kann. Insofern kann man hier vom Bruchteilsprinzip sprechen. Andere Zuordnungsprinzipien bei gemeinschaftlicher Zuständigkeit mehrerer Rechtssubjekte hinsichtlich eines Gegenstandes kennt unsere Rechtsordnung nicht'. Vgl. Bärmann, Einl. Rz. 26, 189. Bärmann, Einl. Rz. 187, 189; OLG Koblenz, NJW 1977, 55 (56); KG, OLGZ 1977,2. a Dazu zählen die Gesellschaft (§§ 705 ff. BGB) einschließlich der offenen Handelsgesellschaft und der Kommanditgesellschaft, die Gütergemeinschaft (§§ 1415 ff. BGB), die Erbengemeinschaft (§§ 2032 ff. BGB) und die Miturhebergemeinschaft (§ 8 UrhG). Auch die Partenreederei wird heute als Gesamthandsgemeinschaft angesehen, vgl. Ruhwedel, S. 98 ff., 124. , Vgl. dazu Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 135 f. 6 Siehe Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 5 f.; Wiedemann, WM Sonderbeilage 4/1975, S. 27. 1

t

II. Das gemeinschaftliche Eigentum

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Für das Wohnungseigentum und die damit zusammenhängenden gemeinschaftlichen Rechte der Wohnungseigentümer wird denn auch eine dritte Möglichkeit nirgends vertreten. Andererseits ist damit nicht ausgeschlossen, daß die Wohnungseigentümer an einzelnen gemeinschaftlichen Gegenständen, etwa dem gemeinschaftlichen Eigentum i. S. des § 1 Abs. 5 WEG nach dem Bruchteilsprinzip, an anderen Gegenständen jedoch nach dem Gesamthandsprinzip beteiligt sind8 • Es ist daher für die einzelnen gemeinschaftlichen Rechte, nämlich das gemeinschaftliche Eigentum i. S. des § 1 Abs. 5 WEG, die Rechte des Verwaltungsvermögens und die Rechte, die den Wohnungseigentümern kraft Gesetzes zustehen, das jeweilige Zuordnungsprinzip zu ermitteln.

n.

Das gemeinschaftliche Eigentum 1. 'Uberblldt

Für das gemeinschaftliche Eigentum i. S. des § 1 Abs. 5 WEG1 wird fast einhellig angenommen, daß es den Wohnungseigentümern nach dem Bruchteilsprinzip zugeordnet ist8, sei es auch mit "Anklängen" und "Annäherungen" an ein Gesamthandsverhältnis'. Lediglich SchulzeOsterlohlO und - ihm folgend - Wiedemannll nehmen eine gesamthänderische Bindung des gemeinschaft1ichen Eigehtums an. Im Wohnungseigentumsgesetz selbst wird die Frage, nach welchem Prinzip das gemeinschaftliche Eigentum den Wohnungseigentümern zugeordnet ist, nicht ausdrücklich geregelt. Zwar ordnet § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG an, daß sich das Verhältnis der Wohnungseigentümer un• Vgl. Ruhwedel, S. 103. So hat man etwa bei der Partenreederei bis zum Jahr 1940 bezüglich des Reedereivermögens unterschieden zwischen der Schiffspart im engeren Sinne als den Anteil an einem Schiff (Dach dem Bruchteilsprinzip) und dem (mit ihm verbundenen) Anteil des Mitreeders am sonstigen Reedereivermögen (nach dem Gesamthandsprinzip), vgl. hierzu Ruhwedel, S. 105, 116 f. mit weiteren Nachweisen in Anm. 79. 7 Siehe dazu oben § 4. 8 BGHZ 49, 250; Weitnauer / Wirths, Vorbem. Rz. 17 ff.; Diester, Vorbem. III 3 b) aa), § Rz. 9; Hubernagel, § 1 Anm. 4; Soergel'l Baur, § 3 WEG, Rz. 1; Pritsch, in: BGB-RGRK, § 1 WEG, Anm. 3; § 3 WEG, Anm. 1; Staudinger / Ring, § 1 WEG, Rz. 8, § 3 WEG, Rz. 1; Baur, § 29 B I 2 a); Wolff / Raiser, § 89 V; Helmers, S. 101 ff.; Koch, passim; Lang, S. 75 f., 94; Seifert, S. 62; Walser, S. 72 f.; Zmarzlik, S. 45 f.; Tiekötter, S. 13; Palandt / Bassenge, überblick v, WEG, Anm. 2 A" § 3 WEG, Anm. 1 a); Erman / Westermann, § 1 Rz. 1, 6; Larenz, AT, § 9115. I So Bärmann, Einl. Rz. 187, 189; ders., AcP 155, 13, 15; ihm folgend Westermann, SachenR, § 68 I 6 a; Spann, S. 98. Wieacker (Festschrift Huber, S. 350 f.) sieht wegen der Unauflöslichkeit der Gemeinschaft "eher" eine Annäherung an eine nicht rechtsfähige Anstalt des Privatrechts. 11 Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 155 ff. n Wiedemann, WM Sonderbeilage 4/1975, S. 27.

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§ 6.

Die Zuordnung der gemeinschaftlichen Rechte

tereinander nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Gemeinschaft bestimmt, sofern das Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält. Indessen ist damit nichts über das Prinzip der Zuordnung des gemeinschaftlichen Eigentums gesagt. Vielmehr wird lediglich für die schuldrechtlichen Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander das Recht der Bruchteilsgemeinschaft für subsidiär anwendbar erklärtt 2 • Hinzu kommt, daß das Recht der Bruchteilsgemeinschaft selbst bei anerkannten Gesamthandsgemeinschaften, wie den Personengesellschaften13 oder der Erbengemeinschaft14 ergänzend anwendbar ist, ohne daß deshalb das Zuordnungsprinzip bei diesen Gesamthandsgemeinschaften berührt wird. Bei der Frage nach dem Zuordnungsprinzip, welches dem gemeinschaftlichen Eigentum zugrunde liegt, ist daher von § 741 BGB auszugehen: Sofern sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt, finden die Vorschriften der §§ 742 bis 748 BGB Anwendung, d. h. es greift das Bruchteilsprinzip ein. 2. Gesamthinderisdle Bindung des gemeinsdlaftlidlen Eigentums

Ausdrücklich ist eine gesamthänderische Bindung des gemeinschaftlichen Eigentums im Wohnungseigentumsgesetz nicht angeordnet. Auch lassen sich als Rechtsträger des gemeinschaftlichen Eigentums nicht die Mitglieder einer der herkömmlich anerkannten Gesamthandsgemeinschaften annehmen; von diesen Gesamthandsgemeinschaften käme ohnehin allenfalls die Gesellschaft i. S. der §§ 705 ff. BGB in Betracht, die aber, da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kraft Gesetzes entsteht, mangels Vereinbarung eines gemeinschaftlichen Zwecks ausscheidet. Entgegen der herrschenden Ansicht1 5 vom numerus clausus der Gesamthandsgemeinschaften bejaht Schulze-Osterloh18 weitere Fälle gesamthänderischer Bindung. Diese unterscheide sich von der Bruchteilsgemeinschaft dadurch, daß sich die gemeinschaftliche Zuständigkeit So auch Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 159; a. A. LG Berlin, JR 1962, 221. Vgl. Staudinger / Geiler / Keßler, Vor § 705 Rz. 70. 14 Vgl. §§ 203811 1, 204211 BGB. 15 Zum Teil versteht man darunter, daß es neben Gesellschaft, Gütergemeinschaft und Erbengemeinschaft keine weiteren Gesamthandsgemeinschaften gebe: KG, KGJ 27, A 277 (278); Westermann, SachenR, § 29 I 2; dagegen Bartholomeyczik, Festschrift Nipperdey, S. 172. Zum Teil versteht man darunter die Unzulässigkeit vertraglich vereinbarter Gesamthandsgemeinschaften: Staudinger / Berg, § 1008 Rz. 2; Fikentscher, SchuldR, § 63 II; Wolff / Raiser, § 8811 Anm. 11. Beides vertreten: KG, OLG 7, 372; RJA 5, 140 (142); Joerges, ZHR 49,187; v. Thur I, § 20 I. 18 Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 137 ff.; ebenso Wiedemann, WM Sonderbeilage 4/1975, S. 27. 1!

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H. Das gemeinschaftliche Eigentum

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grundsätzlich auf eine Mehrzahl von Gegenständen erstrecke und der Fortbestand dieser gemeinschaftlichen Zuständigkeit hinsichtlich sämtlicher Gegenstände dadurch gesichert werde, daß kein Teilhaber über seinen Anteil an den einzelnen Gegenständen selbständig verfügen könne17• Diese Voraussetzungen erfüllt nach Ansicht von Schulze-Osterloh18 auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, so daß sie ebenfalls Gesamthandsgemeinschaft sei. Er geht davon aus, daß sich das Miteigentum der Wohnungseigentümer i. S. des § 1 Abs. 5 WEG nicht nur auf das Grundstück und seine wesentlichen Bestandteile erstreckt, sondern auch auf das Zubehör und die Gegenstände des Verwaltungsvermögens. Wegen der in § 6 WEG vorgeschriebenen wechselseitigen Bindung könne über die einzelnen Miteigentumsanteile nicht einzeln verfügt werden, so daß diese Anteile einer Bindung unterlägen, wie sie als wesentliches Merkmal der gesamthänderischen Bindung bestehe. Wie bei dieser sei allerdings eine Verfügung über den Anteil an sämtlichen gemeinschaftlichen Gegenständen möglich. Er weist hier auf zwei "Besonderheiten" hin, welche aber die Annahme einer gesamthänderischen Bindung nicht ausschließen sollen: Einerseits sei eine solche Verfügung nicht als Verfügung über einen Anteil am Vermögen, sondern über den Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück vorzunehmen, die sich dann ohne weiteres auch auf die Anteile an den übrigen gemeinschaftlichen Gegenständen erstrecke. Andererseits erfasse die gesamthänderische Bindung nach § 6 WEG auch das Sondereigentum, obwohl dieses nicht gemeinschaftlich sei. Schon der Ausgangspunkt von Schulze-Osterloh erscheint zweifelhaft. Das gemeinschaftliche Eigentum i. S. des § 1 Abs. 5 WEG erstreckt sich nicht auf eine Mehrzahl von Gegenständen, sondern nur auf einen einzigen Gegenstand, nämlich das Grundstück und seine Bestandteile. Wie gezeigt, gehören weder das Zubehör19 noch die Gegenstände des Verwaitungsvermögens 20 zum gemeinschaftlichen Eigentum i. S. dieser Vorschrift. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erstreckt sich daher bestimmungsgemäß nur auf einen einzigen Gegenstand, wobei die Teilhaber über ihren Anteil an diesem Gegenstand verfügen können. Für solche Fälle nimmt aber selbst Schulze-Osterloh21 keine gesamthänderische Bindung an. Die Gesamthandsgemeinschaft unterscheidet sich von der Bruchteilsgemeinschaft eben auch dadurch, daß 17

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Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 131 ff., 135. Vgl. Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 154 ff. Vgl. oben § 4 H. Vgl. oben § 5 IV, VI. Vgl. Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 132 ff., 173.

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§ 6. Die Zuordnung der gemeinsdlaftlidlen Redlte

sie sich regelmäßig auf mehrere gemeinschaftliche Gegenstände erstreckt, die zu einem Sondervermögen zusammengefa:ßt sind, während jene sich jeweils nur auf einen einzigen gemeinschaftlichen Gegenstand beziehtli. Da die Beschränkung des gemeinschaftlichen Vennögens auf einen einzigen Gegenstand für Gesamthandsgemeinschaften nicht typisch ist, scheint das gemeinschaftliche Eigentum i. S. des § 1 Abs. 5 WEG den Wohnungseigentümer nach dem Bruchteilsprinzip zugeordnet zu sein. Dieses Indiz wird durch die beiden erwähnten "Besonderheiten" erhärtet, die Schulze-Osterloh nur als "Ausnahmen" einordnen kann. Während nämlich bei den anerkannten Gesamthandsgemeinschaften die Beteiligung - wenn überhaupt - durch Verfügung über den Anteil am Gesamthandsvermögen übertragen wird, soll die Übertragung des Wohnungseigentums durch Verfügung über den Anteil an einem Gegenstand, nämlich dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück, erfolgen, die sich kraft Gesetzes auch auf die Anteile an den übrigen gemeinschaftlichen Gegenständen erstrecke. Eine solche Regelung ist denkbar23, aber im Recht der Gesamthandsgemeinschaften bislang unbekannt; sie wäre auch bei den von Schulze-Osterloh anerkannten gesamthänderischen Bindungen eine Ausnahmeerscheinung, die sich mit dem Prinzip gesamthänderischer Bindung kaum vereinbaren ließe. Denn dieses besteht auch nach seiner Ansicht gerade darin, daß ein Teilhaber über seinen Anteil am einzelnen Gegenstand, der zum Gesamthandsvermögen gehört, nicht verfügen kann. Auch die hypothekarische Belastung durch Verfügung über den Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum könnte nur als dem Prinzip gesamthänderischer Bindung widersprechende Ausnahmeerscheinung erklärt werden. Von einer der Rechtsordnung sonst unbekannten Ausnahmeregelung aber auf eine gesamthänderische Bindung zu schließen, sollte nicht angängig sein. Eine weitere Novität wäre die von Schulze-Osterloh'4 angenommene gesamthänderische Bindung auch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile. Da diese im Alleineigentum der einzelnen Wohnungseigentümer stehen, eine gesamthänderische Bindung aber nur Gegenstände erfassen kann, die allen Teilhabern gemeinschaftlich zustehen, kann Schulze-Osterloh!5 wiederum nur eine Ausnahme annehmen!8. ZI Fikentscher, SchuldR, § 89 I 2; Larenz, Jher. Jb. 83, S. 113; Lehmann I Dietz, § 2 II 2; v. Tuhr I, § 3 II 2. 23 Vgl. Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 100 f. mit Anm. 76. U Vgl. Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 158. !5 Vgl. Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 177. 28 Ausdrücklidl dagegen Weitnauer I Wirths, Vorbem.'Rz. 17 g.

H. Das gemeinschaftliche Eigentum

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Diese "Ausnahmen" machen deutlich, daß eine gesamthänderische Bindung des gemeinschaftlichen Vermögens der Wohnungseigentümer jedenfalls in dem von ihm vertretenen Sinne nicht besteht. Allerdings entwickelt Schulze-Osterloh27 aus den von ihm angenommenen Fällen gesamthänderischer Bindung ein einheitliches Prinzip: "Stehen mehrere Gegenstände, die einem übereinstimmenden Zweck gewidmet sind, mehreren Teilhabern in gleicher Weise gemeinschaftlich zu, so besteht eine Gesamthandsgemeinschaft" . Dieser übereinstimmende Zweck soll sich u. a. "auch nur aus dem wirtschaftlichen Zweck der gemeinschaftlichen Gegenstände ergeben"28. Für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sieht Schulze-Osterloh!1I den übereinstimmenden Zweck in der einheitlichen Verwaltung der gemeinschaftlichen Gegenstände und der im Sondereigentum stehenden Wohnung. Obwohl jeder Wohnungseigentümer primär nur die Nutzung seiner eigenen Wohnung erstrebt und die Zusammenfassung der gemeinschaftlichen Gegenstände nur die Hilfsfunktion hat, jedem Teilhaber diese Nutzung zu ermöglichen, sich also die Bedeutung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der Verwaltung der gemeinschaftlichen Gegenstände erschöpft, soll eine Gesamthandsgemeinschaft vorliegen, bei der ausnahmsweise das Sondereigentum an der Wohnung, also an einem Gegenstand, der einem Wohnungseigentümer allein zugeordnet ist, in die gesamthänderische Bindung einbezogen sei1o • Aus denselben Gründen nimmt er sogar für die Gemeinschaft der Miteigentümer eines Grundstücks eine gesamthänderische Bindung an, weil sich dort die Mitberechtigung meist nicht auf das Grundstück beschränke, sondern auch auf Zubehör, Mietzinsforderungen usw. erstreckeSt. Diese weite Fassung des gemeinsamen Zweckes, wonach bei gleichförmiger Zuständigkeit jeder wirtschaftliche Zweck eine gesamthänderische Bindung begründet, läßt sich mit dem geltenden Recht kaum vereinbaren3!. Denn wenn - um bei der Gemeinschaft der Wohnungs- oder Miteigentümer an einem Grundstücl!: zu bleiben - bereits die bloße gemeinsame Verwaltung oder die Zweckbestimmung von Zubehör ausreicht, um das Grundstück in eine Gesamthand einzubeziehen, dann dürfte es keine Fälle einer Bruchteilsgemeinschaft an einem Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 163 ff. Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 177. ID Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 171. 30 Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 176 f. 31 Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 217 ff. U So nachdrücklich Weitnauer I Wirths, Vorbem. Rz. 17 g; Weitnauer, DNotZ, Sonderheft 1977, 36 f. In der neueren Literatur wird die Ansicht von Schulze-Osterloh - offenbar aus diesem Grunde - kaum berücksichtigt, vgl. etwa Larenz, AT, 4. Aufi. 1977. 27 28

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§ 6. Die Zuordnung der gemeinschaftlichen Rechte

Grundstück mehr geben33 • Mag das Ergebnis von Schulze-Osterloh auch zweckmäßig und sinnvoll sein, das Gesetz geht in den §§ 1008 ff. BGB davon aus, daß es auch Bruchteilsgemeinschaften an Grundstücken gibt. Die Gesamthand ist für diese Fälle eine mögliche, vielleicht sogar die eleganteste Organisationsform. Eine andere, mindestens ebenso sinnvolle hat Flume34 aufgezeigt: Bruchteilsmiteigentum am Grundstück und daneben gesellschaftsrechtliche Gesamthand aus Verwaltungsrechtsgeschäften. Für das Wohnungseigentum hat der Gesetzgeber durch die Anwendung des § 96 BGB eine weitere zweckmäßige Regelungsmöglichkeit institutionalisiert. 3. Das gemeinsdlaftliche Eigentum als Bruchteilseigentum

Kann eine gesamthänderische Bindung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht angenommen werden, so muß es bei der Regelung des § 741 BGB bleiben: Es finden dann die §§ 742 ff. BGB und damit das Bruchteilsprinzip Anwendung. Ob dieses Ergebnis mit den Wertungen des Wohnungseigentumsgesetzes übereinstimmt, bleibt abschließend noch zu klären. Nach § 1 Abs.2 WEG ist Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung i. V. mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Wenn der Gesetzgeber eine gesamthänderische Bindung hätte anordnen wollen, hätte er weder den Begriff des "Miteigentumsanteils" noch den des "gemeinschaftlichen Eigentums" verwendet. Denn korrekt hätte er, wenn er eine solche Konstruktion gewollt hätte, wie auch bei den herkömmlichen Gesamthandsgemeinschaften35 terminologisch den Begriff "Anteil an dem gemeinschaftlichen Vermögen" gebrauchen müssen. Wenn nämlich unter dem "gemeinschaftlichen Eigentum" ein Gesamthandsvermögen zu verstehen wäre, dann gäbe es hieran keinen " Miteigentumsanteil", sondern nur einen "Anteil", weil zu einem Gesamthandsvermögen regelmäßig nicht nur Sachen, sondern auch sonstige Gegenstände gehören; an diesen kann aber kein "Miteigentum" bestehen. Eine gemeinschaftliche Zuordnung nach dem Gesamthandsprinzip kann demnach nicht angenommen werden. Aber auch eine gemeinschaftliche Zuordnung nach dem Bruchteilsprinzip eines "gemeinschaftlichen Eigentums", das aus mehreren Gegenständen besteht, widerspräche dem Wortlaut des § 1 Abs. 2 WEG, weil eine solche immer nur an einem Gegenstand beEbenso Blaurock, ZHR 137, 435. ZHR 136, 177 ff.; dazu siehe unten III. 35 Vgl. etwa § 719 I BGB (Gesellschaft), §§ 1416 I, 1419 I BGB (Gütergemeinschaft), §§ 2032 1,2033 I BGB (Erbengemeinschaft). 33

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11. Das gemeinschaftliche Eigentum

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stehen kann. Bei einer solchen Lösung hätte der Gesetzgeber nicht nur von "Anteilen" am gemeinschaftlichen Eigentum sprechen, sondern auch § 6 WEG anders regeln müssen, weil sonst unklar bliebe, zu welchem der mehreren Miteigentumsanteile das Sondereigentum gehört. Nur wenn man den "Miteigentumsanteil" im Sinne einer Zuordnung nach dem Bruchteilsprinzip begreift, ist die Formulierung des Gesetzes widerspruchsfrei. Denn das gemeinschaftliche Eigentum besteht aus einem einzigen Gegenstand, nämlich dem Grundstück und seinen Bestandteilen, hier den nicht im Sondereigentum stehenden Teilen des Gebäudes. Da eine gemeinschaftliche Zuordnung an mehrere Rechtssubjekte nach dem Bruchteilsprinzip immer nur an einem einzigen Gegenstand möglich ist, korrespondieren hier die Begriffe "Miteigentumsanteil" und "gemeinschaftliches Eigentum". Diese Interpretation wird durch § 3 Abs. 1 WEG bestätigt. Hiernach erfolgt die vertragliche Einräumung von Sondereigentum durch Beschränkung des "Miteigentums (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuches) an einem Grundstüclt". Durch diese Bezugnahme auf § 1008 BGB wird die Zuordnung des gemeinschaftlichen Grundstücks nach dem Bruchteilsprinzip ausdrücklich bei der Begründung von Wohnungseigentum vorausgesetzt. Die Beschränkung des Miteigentums nach Bruchteilen durch Einräumung von Sondereigentum ändert an dem Zuordnungsprinzip hinsichtlich des Miteigentums nichts; denn hierdurch wird lediglich ein realer Teil des im Miteigentum stehenden Gegenstandes von der gemeinschaftlichen Zuordnung ausgenommen und in die Alleinzuständigkeit eines Rechtssubjekts überführt. Dem entspricht die grundbuchmäßige Behandlung des Wohnungseigentums. Grundlage der Eintragung ist gemäß § 7 Abs. 1 WEG das Miteigentum am gemeinschaftlichen Eigentum. Wegen der Bezugnahme des § 7 Abs. 1 WEG auf § 3 Abs. 1 WEG werden nach § 47 GBO die Anteile der Wohnungseigentümer in Bruchteilen angegeben38 und nicht wie bei der Gesamthandsgemeinschaft - das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis. Mag darin auch "nur eine technische Regelung"37 liegen, so indiziert sie doch die Zuordnung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Bruchteilsprinzip, zumal sonstige Gegenstände nicht zum gemeinschaftlichen Eigentum i. S. des § 1 Abs. 5 WEG gehören38 • Schließlich läßt auch das Verfahren bei der Verfügung über das gemeinschaftliche Eigentum einen Rückschluß auf das Zuordnungs38 37 38

Vgl. Bärmann I Pick, § 7 Rz. 24; Weitnauer I Wirths, § 7 Rz. 11. So Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 159. Anders Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 159.

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§ 6. Die Zuordnung der gemeinschaftlichen Rechte

prinzip zu. Das Verfügungsverfahren hängt im Zivilrecht davon ab, ob der Verfügungsgegenstand eine Sache oder ein Recht ist. Wenn also die übertragung: des Miteigentumsanteils am gemeinschaftlichen Eigentum im Wege der Abtretung erfolgen würde, ließe sich daraus ein Indiz für ein Anteilsrecht an einem Gesamthandsvermögen herleiten, weil über dieses als Recht verfügt wird. Die übertragung des Miteigentumsanteil wird aber nicht im Wege der Abtretung, sondern gemäß §§ 873, 925 BGB nach den für Grundstücke, also Sachen, geltenden Vorschriften genommen. Mithin spricht auch die Regelung von Verfügungen über den Miteigentumsanteil für eine Zuordnung nach dem Bruchteilsprinzip. 4. Ergebnis

Das gemeinschaftliche Eigentum i. S. des § 1 Abs. 5 WEG ist den Wohnungseigentümern nach dem Bruchteilsprinzip zugeordnet. "Anklänge" an die Gesamthand, wie sie Bärmann311 aus einzelnen Erscheinungen des Wohnungseigentums glaubt ableiten zu können, lassen sich, wenn man das Gesamthandsprinzip mit der wohl herrschenden Meinung vermögensrechtlich einordnet, kaum erkennen. Die Unauflösbarkeit der Gemeinschaft durch einzelne Wohnungseigentümer oder Dritte, die er zur Begründung seiner These anführt 40 , ist gerade kein Merkmal einer gesamthänderischen Bindung. Denn bei allen herkömmlich anerkannten Gesamthandsgemeinschaften kann jeder Teilhaber41 aber auch ein Dritter im Wege der Zwangsvollstreckung4! die Auflösung der Gesamthand herbeiführen. Auch die Untrennbarkeit der einzelnen Elemente des Wohnungseigentums43 bedeutet keine Annäherung an eine Gesamthand, weil bei dieser die einzelnen Gegenstände des Gesamthandsvermögens ohne weiteres durch die Teilhaber von der gesamthänderischen Bindung ausgenommen werden können. Soweit Bärmann allerdings in § 743 Abs.l BGB und dem entsprechenden § 16 Abs.l WEG Parallelen zur Gesamthandsgemeinschaft erblickt, verdient er Zustimmung. Denn trotz unterschiedlicher Terminologie in den §§ 743 Abs. 1, 748, 2038 Abs. 2 Satz 1 BGB, 16 Abs. 1 WEG einerseits und den §§ 721, 722 BGB, 120, 121, 167, 168 HGB andererseits bestehen für sämtliche Gemeinschaften übereinstimmende Grundsätze hinsichtlich der Verteilung des wirtschaftlichen Erfolges". Daraus erfolgt jedoch, daß hierin gerade keine Unterschiede zwischen der Bruchteilsgemeinschaft und den Gesamthandsgemeinschaften zu finden sind, daß also die Mitzuat Vgl. Bärmann, Einl. Rz. 187, 189; ders., 1. Aufl., S. 129 ff.; ders., AcP 155, 13 ff. 40 Vgl. Bärmann, Einl. Rz. 187, 189; ders., 1. Aufl., S. 135; ebenso bereits Schröder, S. 34. 41 Vgl. §§ 723, 1447 f., 2042 BGB.

111. Das Verwaltungsverrnögen

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ständigkeit der Teilhaber hinsichtlich. der gemeinschaftlichen Gegenstände bei allen Gemeinschaften von gleicher Qualität ist41 • Von einer "Annäherung" an die Gesamthand kann daher auch insoweit keine Rede sein. Soweit Bärmann48 die "Annäherung" an ein Gesamthandsverhältnis mit dem bloßen Hinweis auf die "Rechte und Pflichten (§§ 13, 14, 15, 16 WEG), Verwaltung, Folgen der Zerstörung (§ 22)" begründet, widersprechen sie neueren Erkenntnissen von Schulze-Osterloh47, wonach das entscheidende Kennzeichen der Gesamthandsgemeinschaft in der gleichförmigen Mitberechtigung mehrerer Teilhaber hinsichtlich mehrerer Gegenstände besteht,' die zu einem Vermögen zusammengefaßt sind. Da das gemeinschaftliche Eigentum bestimmungsgemäß nur aus einem einzigen Gegenstand besteht, kann eine gesamthänderische Bindung oder auch nur eine Annäherung hieran nicht angenommen werden.

111. Das Verwaltungsvermögen 1. Problem und Meinunpstand

Die Gegenstände, die zum Verwaltungsvermögen gehören, müssen den Wohnungseigentümern entweder nach dem Gesamthands- oder Bruchteilsprinzip zugeordnet sein. Das Eingreifen des einen oder anderen Zuordnungsprinzips wird möglicherweise beeinflußt von dem Prinzip, nach welchem das gemeinschaftliche Eigentum i. S. des § 1 Abs. 5 WEG den Wohnungseigentümern zugeordnet ist48 • Wenn nämlich den Wohnungseigentümern das gemeinschaftliche Eigentum nach dem Prinzip gesamthänderischer Bindung zugeordnet wäre49 , dann würde aus diesem Prinzip, wie es in den §§ 718, 1473 Abs.1, 2041 Satz 1.BGB zum Ausdruck kommt, folgen, daß Rechte, die kraft Gesetzes oder Rechtsgeschäftes zur Verwaltung des gesamthänderisch gebundenen, gemeinschaftlichen Eigentums erworben oder begründet werden, den Wohnungseigentümern nach demselben Prinzip zugeordnet sind. Da aber das gemeinschaftliche Eigentum den Wohnungseigen4! Vgl. hierzu §§ 725 BGB, 859 I ZPO (Gesellschaft), §§ 859 11 ZPO, 2{)42 BGB (Erbengemeinschaft), § 740 ZPO (Gütergemeinschaft). 43 So Bärmann, Einl. Rz. 187. U Vgl. hierzu eingehend Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 49 ff. U So Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 72.. 48 Bärmann, Ein!. Rz. 189; ders., 1. Aufl., S. 136; ders. AcP 155, 13. n Schulze-Osterloh, Prinzip, S:131 f. es Vgl. Esser / Schmidt, § 38 11. ,t So Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 155 ff.; Wiedemann, WM Sonderbeilage 4/1975, S. 27.

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§ 6. Die Zuordnung der gemeinschaftlichen Rechte

tümern nach dem Bruchteilsprinzip zugeordnet istSO, so ist es fraglich, ob sich hiernach auch die Zuordnung von Rechten regelt, die durch Rechtsgeschäfte zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums begründet oder erworben werden; denn weder das Wohnungseigentumsgesetz noch die nach § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG subsidiär anwendbaren Vorschriften über die Bruchteilsgemeinschaft enthalten eine den §§ 718, 1473, 2041 BGB entsprechende Vorschrift. Gleichwohl wird fast einhellig 51 für das Recht der Bruchteilsgemeinschaft eine Zuordnung der Rechte, die für die Teilhaber gesetzlich oder rechtsgeschäftlich begründet werden, nach dem Bruchteilsprinzip angenommen. Für das Recht des Wohnungseigentums wird die Problematik nicht diskutiert, sondern es werden allenfalls die zum Recht der Bruchteilsgemeinschaft vertretenen Lösungen übernommen. Das ist mangels besonderer wohnungseigentumsrechtlicher Bestimmungen zulässig, da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ebenfalls eine Bruchteilsgemeinschaft ist52 • Soweit es Rechte betrifft, die den Wohnungseigentümern kraft Gesetzes zustehen, ist dem ohne weiteres zuzustimmen53 • So steht etwa eine Schadensersatzforderung nach § 823 Abs. 1 BGB wegen Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder das Eigentum an natürlichen Früchten gemäß § 953 BGB den Wohnungseigentümern mangels anderweitiger gesetzlicher Bestimmung gemäß § 741 BGB nach dem Bruchteilsprinzip ZU54. Nicht so einfach ist die Beurteilung der Rechtslage beim rechtsgeschäftlichen Handeln der Wohnungseigentümer zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierbei werden primär Schuldverhältnisse durch den Verwalter als Vertreter der Wohnungseigentümer begründet. Daß die hieraus resultierenden Rechte den Wohnungseigentümern mangels abweichender Vereinbarung55 gemeinschaftlich zusteSiehe oben II. Vgl. etwa Esser, SchuldR I, § 57 IV 1; Würdinger, Theorie, S. 24 f.; Larenz, Jher. Jb. 83, 116 ff. 5! Mit § 10 I 1 WEG kann diese Folgerung nicht begründet werden, weil diese Vorschrift nur das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, also die schuldrechtlichen Beziehungen der Teilhaber, betrifft; hier handelt es sich dagegen um die dingliche Zuordnung. 53 Ausführlich hierzu unten IV. 54 Vgl. ausdrücklich Weitnauer I Wirths, § 1 Rz. 4 a. 55 Eine Zuständigkeit nach Maßgabe der §§ 420, 428, 432 BGB, die dem einzelnen Gläubiger die selbständige Geltendmachung der Rechte und zudem in unterschiedlicher Art und Weise ermöglicht, muß zum Schutze des Schuldners (vgl. hierzu Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 187) vereinbart werden. Es ist daher anerkannt, daß die §§ 705 ff., 741 ff. BGB den §§ 420 ff. vorgehen, vgl. Esser I Schmidt, § 38 III. 50

5t

III. Das Verwaltungsvermögen hen, wird - wie für das Recht der Bruchteilsgemeinschaft das Recht des Wohnungseigentums angenommen66 •

125 auch für

Indessen ist mit der zutreffenden Annahme einer gemeinschaftlichen Zuständigkeit der Wohnungseigentümer für die rechtsgeschäftlich begründeten Rechte noch nicht das Zuordnungsprinzip geklärt: Ob diese Rechte den Wohnungseigentümern nach dem Prinzip gesamthänderischer Bindung oder nach dem Bruchteilsprinzip als den bei den einzigen Prinzipien gemeinschaftlicher Zuständigkeit zugeordnet sind, ist bislang weder in der Rechtsprechung noch in der Literatur diskutiert worden. Lediglich Weitnauer67 stellt lapidar fest, es bestehe insoweit eine "den Regeln der §§ 741 ff. BGB folgende Gemeinschaft". Diese Ansicht basiert offenbar auf seiner Annahme, die Zuordnung des gemeinschaftlichen Eigentums richte sich nach dem Recht der Bruchteilsgemeinschaft, so daß Rechtsgeschäfte zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ebenfalls zu Mitberechtigungen nach den Regeln der Bruchteilsgemeinschaft führten. Er befindet sich damit im Einklang mit der fast einhelligen Meinung zu der entsprechenden Problematik bei der Bruchteilsgemeinschaft68 • Dort ist wiederholt vor allem in der Rechtsprechung 69 die Frage erörtert worden, ob bei der Vermietung eines Grundstücks, das mehreren in Bruchteilsgemeinschaft zusteht, dem einzelnen Bruchteilsberechtigten ein Teilforderungsrecht auf den Mietzins zusteht. Rechtsprechung und Rechtslehre80 haben dies einhellig verneint, überwiegend mit dem Argument, die Mietzinsforderung sei auf eine unteilbare Leistung gerichtet, so daß nicht § 420 BGB, sondern § 432 BGB eingreifesI. Zur Frage der Rechtszuständigkeit der Mietzinsforderung äußern sich die Entscheidungen nur zu Anfang des Jahrhunderts und auch nur beiläufig i. S. einer Zuordnung nach dem Bruchteilsprinzip 62. Gleichwohl gehen auch die jüngeren Entscheidungen und das Schrifttum83 offensichtlich von 68 Vgl. etwa Weitnauer / Wirths, § 1 Rz. 4 a; § 10 Rz. 8 a, § 27 Rz. 17; Seifert, S.42. 67 Weitnauer / Wirths, § 1 Rz. 4 a. 68 Vgl. Esser, SchuldR I, § 57 IV 1; Esser / Schmidt, § 38 IV 1; Schulze-Osterloh, S. 52. mit weiteren Nachweisen. 68 RGZ 89, 177; RG, DR 1940, 2169; BGH, NJW 1958, 1723; NJW 1969, 839; KG, OLGE 12, 66; 17, 1; 20,107; KG OLGZ 1977, 3. 10 Vgl. etwa Enneccerus / Lehmann, § 127III; Esser / Schmidt, § 38 IV 1; Larenz, SchuldR I, § 36 I b; Soergel/ Schultze-v. Lasaulx, § 743 Rz. 6; Staudinger / Vogel, § 743 Rz. 6. 81 Ausführlich hierzu Schulze-Osterloh, S. 36 f., 52 f., der wie auch Esser und Larenz - das Ergebnis mit den §§ 747, 744 BGB begründet. 82 Vgl. KG, OLGE 12, 66; 17, 1. 83 Ausdrücklich: Esser / Schmidt, § 38 IV 1; Larenz, Jher. Jb. 83, 117 f.; Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 52; ders., Zweck, S. 8.

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§ 6. Die Zuordnung der gemeinschaftlichen Rechte

einer solchen Zuordnung aus, weil es nämlich bei einer gesamthänderischen Bindung der Mietzinsforderung nicht der gekünstelten Annahme einer "unteilbaren Leistung" i. S. des § 432 BGB bedurft hätte, um ein Teilforderungsrecht des einzelnen Bruchteilsberechtigten abzulehnen". Lediglich Flume und Würdinger nehmen gesamthänderische Bindung der Mietzinsforderung an85 • 2. Kritik der blsherlgen Lösungsversudae

Vor allem in der Rechtsprechung" hat man sich mehrfach mit der Frage, ob dem einzelnen Teilhaber bei der Vermietung. des gemeinschaftlichen Gegenstandes ein Teilforderungsrecht zusteht, beschäftigt und geht ohne nähere Begründung von einer Zuordnung nach dem Bruchteilsprinzip aus. Das beruht offenbar - worauf ein Hinweis des KammergerichtsG7 im Jahre 1905 hindeutet - auf einer Übernahme von Rechtsgrundsätzen aus dem gemeinen und preußischen Recht in die Zeit nach dem Inkrafttreten des BGB. Im gemeinen Recht war als Zuordnungsprinzip - und zwar nur für dingliche Rechte - lediglich die Gemeinschaft nach Bruchteilen anerkanntes. Dagegen war zwar im preußischen Privatrecht auch das Gesamthandsprinzip bekannt, aber die Zuordnung einer gemeinschaftlichen Forderung, bei· der mehrere Gläubiger auf die ganze Leistung berechtigt waren - den sogenannten Kommunalobligationen - wurde nach den Grundsätzen des gemeinsamen Eigentums beurteiltea. So steht es daher für Kipp 70 noch im Jahre 1906 "ohnehin" fest, daß "jeder Teilhaber ... gemäß §§ 953, 954 BGB die Früchte als Miteigentümer, Mitberechtigter, zu seinem Anteil erwirbt"; daß Kipp hierunter auch die Rechtsfrüchte gemäß § 99 Abs. 3 BGB versteht, folgt aus dem von ihm ausdrücklich als Beispiel angeführten Pachtzins. Aber die §§ 953, 954 BGB, auf die sich Kipp beruft, begründen hinsichtlich rechtsgeschäftlich begründeter oder erworbener Rechte aus Verwaltungsmaßnahmen überhaupt keine gemeinschaftliche Zuständigkeit. Denn hiernach wird von den Teilhabern allenfalls das Eigentum 14 Lediglich BGH, NJW 1969, 839 (840) läßt am Ende Ansätze einer gesamthänderischen Bindung erkennen, wenn er ausführt, die Mietzinsforderung stehe zwar auch dem einzelnen Vermieter zu, "doch nur in seiner Verbundenheit mit den anderen Mitberechtigten". . 16 Flume, ZHR 136, 203 ff.; Würdinger, Theorie, S. 15, 25 Fn. 39 . .. Vgl. Anm. 59. 17 KG, OLGE 12, 66. IS Vgl. Windscheid I Kipp, § 405 a. E., § 449. 81 Vgl. Dernburg, Bd. 1, S. 532; Bd. 2, S. 124. 70 Windscheid I Kipp, § 449 (2 b).

111. Das Verwaltungsvermögen

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an Erzeugnissen und sonstigen Bestandteilen der gemeinschaftlichen Sachen nach dem Bruchteilsprinzip erworben71 • Wer die Rechtsfrüchte7! erwirbt, ist dort ebensowenig geregelt, wie die Frage, wem nach welchem Prinzip sonstige Rechte aus Verwaltungsrechtsgeschäften zugeordnet sind7!. Es liegt vielmehr der Umkehrschluß nahe, daß sich die Zuständigkeit hinsichtlich der Rechtsfrüchte nach anderen Kriterien regelt. Nur bei einer solchen Interpretation läßt es sich schließlich vermeiden, daß möglicherweise unterschiedliche Zuordnungsprinzipien zur Anwendung kommen für Rechte, die kraft Rechtsgeschäft zur Verwaltung eines gemeinschaftlichen Gegenstandes begründet werden und entweder Rechtsfrüchte oder sonstige Rechte sind. Dafür, daß eine Mietzinsforderung den Wohnungseigentümern nach einem anderen Prinzip zugeordnet sein soll, als etwa Forderungen aus Dienst-, Werkund Kaufverträgen, lassen sich sachliche Gesichtspunkte nicht finden. Ausdrücklich ist in den §§ 741 ff. BGB die Zuordnung von Rechten aus Schuldverhältnissen zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstandes nach dem Bruchteilsprinzip nicht geregelt. Vor allem kann eine Zuordnung nach dem Bruchteilsprinzip nicht aus § 743 Abs. 1 BGB, wonach jedem Teilhaber ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte gebührt, entnommen werden7" weil diese Vorschrift nur das Innenverhältnis der Teilhaber untereinander regelt76 • Zudem ,wäre damit noch nicht geklärt, nach welchem Prinzip etwa Rechte aus dem Verwaltervertrag oder aus Verträgen mit Handwerkern, die keine Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums sind, den Wohnungseigentümern zustehen. Larenz78 begründet die gemeinschaftliche Zuständigkeit nach dem Bruchteilsprinzip mit dem Hinweis, daß die Verwaltung den Teilhabern gemäß § 744 BGB nur gemeinschaftlich zustehe. Das überzeugt deshalb nicht, weil diese Vorschrift keine Rechtsfolgeanordnung hinsichtlich des Prinzips enthält, nach welchem Rechte aus der gemeinschaftlichen Verwaltung den Teilhabern zugeordnet sind. Die §§ 741 ff. BGB enthalten gerade keine dem § 718 BGB entsprechende Vorschrift, der für die Gesellschaft anordnet, daß die durch die Geschäftsführung Vgl. Fischer, in: BGB-RGRK, § 743 Anm. 1. Die Mietzinsforderung wird als Rechtsfrucht i. S. d. § 99111 BGB angesehen, vgl. RGZ 67, 380; 105, 409; 138, 69 (72). 78 Allerdings scheint auch Larenz (SchuldR 11, § 61 11 und Jher. Jb. 83, 171) anzunehmen, daß Forderungen aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstandes nach dem Bruchteilsprinzip zugeordnet sind, wenn es sich um Früchte des gemeinschaftlichen Gegenstandes handelt.. 7' So aber wohl Larenz, SchuldR 11, § 61 11 und Jher. Jb. 83, 171. 75 Vgl. Fischer, in: BGB-RGRK, § 743 Anm. 1. 18 SchuldR I, § 36 I b; SchuldR 11. § 61 I,f\nm. 1. 71

12

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§ 6. Die Zuordnung der gemeinschaftlichen Rechte

für die Gesellschaft erworbenen Gegenstände der gesamthänderischen Bindung unterfallen. Um bei dem Beispiel der Vermietung zu bleiben: Aus einer etwaigen Bruchteilsberechtigung an der Mietsache steht den Teilhabern nicht ein Anspruch auf einen Teil des Mietzinses nach dem Bruchteilsprinzip zu. Denn der Anspruch aus dem Mietzins entspringt nicht, wie der Bundesgerichtshof77 annimmt, "einen den mehreren Vermietern gemeinschaftlich zustehenden Recht", sondern allein dem Mietvertrag1S • Zu der Frage, nach welchem Prinzip Rechte aus Schuldverhältnissen, die zur Verwaltung eines gemeinschaftlichen Gegenstandes begründet werden, den Mitberechtigten zustehen, meint Flume1', es gelte nicht das Bruchteilsprinzip, vielmehr komme es stets darauf an, für wen gehandelt werde. Das ist insofern richtig, als etwa das Verhältnis des Vermieters zur vermieteten Sache für die Rechtszuständigkeit hinsichtlich der Mietzinsforderung keine Rolle spielt. Ob eine Sache, die mehrere Rechtssubjekte vermieten, einem von ihnen, allen nach Bruchteilen oder gar einem Dritten gehört, ist für die Frage, wem die Mietzinsforderung nach welchem Prinzip zugeordnet ist, unerheblich. Entscheidend für die Zuordnung der Mietzinsforderung ist nur, wer den Mietvertrag abgeschlossen hat. Das gilt auch für Rechte aus sonstigen Schuldverhältnissen: Wenn mehrere ein Schuldverhältnis gemeinsam begründen, dann stehen ihnen die Rechte hieraus gemeinsam zu. Indessen ist damit aber noch nicht die Frage entschieden, nach welchem Prinzip sich die gemeinschaftliche Zuständigkeit regelt. Flumeso meint nun, es gebe eine Bruchteilsgemeinschaft nur an Rechten, nicht aber an Rechtsverhältnissen, so daß dann, wenn für mehrere rechtsgeschäftlich ein Schuldverhältnis begründet werde, dies rechtstechnisch für die mehreren nur als Gesamthand geschehen könne; "Bruchteilsverkäufer" oder "Bruchteilsvermieter" in dem Sinne, daß die mehreren - jeder zu einem Bruchteil - an einem solchen Schuldverhältnis beteiligt wären, gäbe es nichtS1 • Daß es eine Verpflichtungsgemeinschaft nach Bruchteilen gemäß den §§ 741 ff. BGB nicht gibt, ist sicherlich richtig. Der Schluß hieraus aber, folglich könne ein Schuldverhältnis für mehrere gemeinschaftlich nur nach dem Gesamthandsprinzip begründet werden, überzeugt nicht. Denn einem Schuldverhältnis entspringen auch Rechte und solche können nach § 741 BGB Gegenstand einer Bruchteilsgemeinschaft sein. Den §§ 741 ff. BGB ist 77 78

71 80

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BGH, NJW 1969, 839. So zutreffend Flume, ZHR 136, 204, Anm. 106. Flume, ZHR 136, 203. ZHR 136, 203 f. So aber wohl Esser, SchuldR 11, §- 9411 3.

III. Das Verwaltungsvermögen

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eine Begründung für die Behauptung von Flurne, daß Rechte aus rechtsgeschäftlich begründeten Schuldverhältnissen nicht nach dem Bruchteilsprinzip sollen zugeordnet sein können, nicht zu entnehmen. Im Gegenteil: In § 754 BGB geht das Gesetz davon aus, 'daß auch obliga~ torische Rechte Gegenstand einer Bruchteilsgemeinschaft sein können8!. Es läßt sich auch kein Unterschied zwischen ,den Fällen des rechts~ geschäftlichen Erwerbs und der rechtsgeschäftlichen Begründung obligatorischer Rechte feststellen. Unstreitjg kann etwa das Eigentum an einem Grundstück nach Bruchteilen erworben werden83 • Ebenso kann der Anspruch auf Eigentumsverschaffung nach § 433 Abs. 1 BGB durch Abtretung von einem Dritten nach Bruchteilen erworben werden. Zudem ist allgemein anerkannt, daß Gesamthandsberechtigte die Gesamthandsberechtigung in eine Bruchteilsberechtigung umwandeln können84, so daß also die Umwandlung eines nach dem Gesamthandsprinzip zugeordneten obligatorischen Rechts in eine Mitberechtigung nach dem Bruchteilsprinzip möglich ist. Es bliebe bei dieser Rechtslage unerfindlich, warum dann nicht schon bei der rechtsgeschäftlichen Begründung eines solchen Anspruchs dieser den mehreren Berechtigten nach dem Bruchteilsprinzip soll zugeordnet werden können. Rechte aus Schuldverhältnissen, die rechtsgeschäftlich zur Verwaltung eines gemeinschaftlichen Gegenstandes begründet werden, können den Mitberechtigten demnach sowohl nach dem Gesamthands- als auch nach dem Bruchteilsprinzip zustehen. 3. Gesamthands- oder Brudlteilsprinzip

Bei der Beantwortung der Frage, wovon die Zuordnung nach dem einen oder anderen Prinzip abhängt, ist von § 741 BGB auszugehen. Da das Recht der Bruchteilsgemeinschaft nur subsidiär, d. h. ;,sofern sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt", eing:t:eift, ist stets zu:' nächst zu prüfen, ob nicht das Gesamthandsprinzip Anwt;!ndung findet. Rechtsgeschäftlich kann die gesamthänderische Bindung wegen § 137 BGB nicht vereinbart werden85 • F'olglich muß eine solche Bindung Allgemeine Meinung: Soergell SchuItz~ v. Lasaulx, § 741 Rz. 13; Fischer, § 741 Anm. 8; Larenz, Jher. Jb. 83, 165ff. 88 Vgl. etwa Soergell SchuItze-v. Lasaulx, § 741 Rz. 2; Fischer, in:' BGBRGRK, § 741 Anm. 4. 84 Vgl. etwa Soergell SchuItze-v. Lasaulx, Vor § 705 Rz. 45; Petzold, DNotZ 1973,94. 85 Vgl. Bartholomeyczik, Festschrift Nipperdey, S. 172; Fikentscher, SchuldR, § 63 II; Joerges, ZHR 49, 187; Planck I Strecker, Vor § 1008 Anm. 2; Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 178; Staudinger I Cöing, § 137 Rz. 4; Staudinger I Berg, § 1008 Rz. lO; v. Tuhr I, § 20 I; Wolff I Raiser, § 88 II Anm. 11; RG, JW 1933, 166; KG, OLG 7,' 372; RJA 5, 140 (142); a. A. Krückmann, ZBIFG 16, 8 f. 82

in:

BGB~RGRK,

5 Merle

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§ 6. Die Zuordnung der gemeinschaftlichen Rechte

gesetzlich angeordnet werden, wie es etwa bei der Gesellschaft, der Gütergemeinschaft und der Erbengemeinschaft der Fall ist. Nach den §§ 718 Abs. 1, 1473 Abs. 1, 2041 Satz 1 BGB müssen bestimmte objektive Kriterien vorliegen, damit eine gesamthänderische Bindung angenommen werden kann. Daneben ist eine subjektive Beziehung zum Gesamthandsvermögen erforderlich88, d. h. die Teilhaber müssen das Recht für die Gesamthand begründen oder erwerben wollen, weil ihnen die Begründung oder der Erwerb eines Rechts für die Gesamthandsgemeinschaft durch Rechtsgeschäft nicht aufgedrängt werden kann87• Damit wird den Interessen des Rechtsverkehrs, vor allem des Gläubigerschutzes Rechnung getragen; denn für Dritte muß feststellbar sein, nach welchem Prinzip gemeinschaftlich begründete oder erworbene Rechte den Teilhabern zustehen, weil von dem Zuordnungsprinzip die Verfügungs- und Vollstreckungsmöglichkeiten hinsichtlich des gemeinschaftlichen Rechts und der an ihnen bestehenden Anteile abhängen. Es ist daher nicht erforderlich, daß sich die Partner eines Rechtsgeschäfts bei der Begründung oder beim Erwerb eines Rechts über den Eintritt der gesamthänderischen Bindung einigen88 oder daß die mehreren Teilhaber etwa als Gesamthand auftreten. Die §§ 720, 1473 Abs. 2, 2041 Satz 2, 2019 BGB zeigen, daß die gesamthänderische Bindung eintreten kann, ohne daß dies dem Partner der Teilhaber bekannt ist88 • Diesem kann das Zuordnungsprinzip der Teilhaber gleichgültig sein90 , weil seine Rechtsstellung als Schuldner davon unabhängig ist. Denn sowohl nach dem Bruchteils- als auch nach dem Gesamthandsprinzip können die Teilhaber nur gemeinschaftlich über das Recht verfügen (§§ 719, 747 Satz 2 BGB). Steht etwa eine teilbare Forderung mehreren Teilhabern nach dem Bruchteilsprinzip zu, so kann kein Teilhaber in Höhe seines Anteils die Leistung des Schuldners als Erfüllung entgegennehmen, die Aufrechnung erklären oder einen Erlaßvertrag schließen. Denn hierin würde keine zulässige Verfügung über den Anteil, sondern eine Verfügung über das gemeinschaftliche Recht liegen, welche nach § 747 Satz 2 BGB nur alle Teilhaber gemeinsam vornehmen 8e Für die Gesellschaft: Soergel/ Schultze-v. Lasaulx, § 718 Rz. 3; Planck / Lobe, § 718 Anm. 1 Ab; Beyer, S. 330; RG, Recht 1914 Nr. 762. Für die Gütergemeinschaft: Staudinger / Felgentraeger, § 1473 Rz. 5; Scheffler / Koeniger, in: BGB-RGRK, § 1473 Anm. 4; Dälle I, § 79 II 2 b. Für die Erbengemeinschaft: Soergel/ Ehard / Eder, § 2041 Rz. 3; Lange, § 43 IV; OGHZ 2, 226 (230); a. A. Bartholomeyczik / Schlüter, § 36 I 6; OLG München, NJW 1956, 1880. 87 Vgl. Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 192. 88 H. M., vgl. Schafheutle, S. 70 f.; Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 184 f.; Staudinger / Geiler / Keßler, § 718 Rz. 3. 89 Siehe dazu Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 187 . • 0 Zweifelnd BayObLGZ 1958, 353 (356 f.), aber ohne Begründung.

IH. Das Verwaltungsvermögen

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könnenD1 • Auch GestaitungsrechteD2 und die ProzeßführungsbefugnisD3 hinsichtlich des gemeinschaftlichen Rechts können die Teilhaber nur gemeinsam ausüben. Dasselbe gilt für Forderungen, die den Teilhabern gesamthänderisch zustehen04 • Daß bei gesamthänderischer Bindung einer Forderung der einzelne Teilhaber über seinen Anteil nicht verfügen kann, während bei einer Zuordnung nach dem Bruchteilsprinzip durch zulässige Übertragung des Anteils ohne Mitwirkung des Schuldners ein Mitgläubiger ausgewechselt werden kann, berührt die Interessen des Schuldners dagegen nicht. Denn auch der Alleingläubiger einer Forderung kann diese nach § 398 BGB an einen Dritten abtreten, ohne daß der Schuldner irgendwie mitzuwirken braucht. Festzuhalten ist somit, daß Rechte aus Schuldverhältnissen zur Verwaltung eines gemeinschaftlichen Gegenstandes den Wohnungseigentümern sowohl nach dem Gesamthands- als auch nach dem Bruchteilsprinzip zugeordnet sein können. Ob diese Rechte nach dem einen oder anderen Prinzip zugeordnet sind, hängt - sofern das Zuordnungsprinzip nicht ausdrücklich von den Gläubigern zulässigerweise bezeichnet wurde - lediglich von internen Kriterien auf der Gläubigerseite ab95 • Nur wenn eine gesamthänderische Bindung der Wohnungseigentümer nicht vorliegt, greift subsidiär das Bruchteilsprinzip ein. 4. Gesamthinderische Bindung kraft Gesellschaftsrechts

Bei Rechtsgeschäften, welche Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft oder die Wohnungseigentümer zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums tätigen, kommt für die daraus resultierenden Rechte eine gesamthänderische Bindung ebenso nur nach den §§ 705 ff. BGB in Betracht, wie für die Sozialansprüche. Eine solche wird lediglich vereinzelt angenommen. Flumeo6 meint, kraft Vereinbarung trete neben die Bruchteilsgemeinschaft eine aus den Bruchteilsberechtigten bestehende Gesellschaft, für welche aus dem rechtsgeschäftlichen Handeln hinsichtlich des Gegenstandes der Bruchteilsgemeinschaft Gesamthandsrechtsbeziehungen entstünden. Daß seine Begründung dieses Ergebnis nicht rechtfertigt, wurde schon geLarenz, Jher. Jb. 83, 108 (176); Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 36. Vgl. Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 37 f. mit weiteren Nachweisen. va Blomeyer, AcP 159, 385 (389); Hassold, S. 45 f.; Larenz, Jher. Jb. 83, 177; Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 39 f.; a. A. Hellwig, S. 332; Stein / Jonas / Pohle, § 62 Anm. H1. 94 Vgl. Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 37 fi. 95 Vgl. auch Larenz, SchuldR H, § 611. UI ZHR 136, 205; ebenso Würdinger, Theorie, S. 15 und 25 Anm. 39, anders aber in seinem Lehrbuch "Gesellschaften I", § 5 I 2 c (S. 25). 91

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§ 6. Die Zuordnung der gemeinschaftlichen Rechte

zeigt. Gleichwohl kann das Ergebnis richtig sein, wenn in der Beschlußfassung der Teilhaber über die Vornahme einer Verwaltungsmaßnahme zugleich die gegenseitige Verpflichtung liegt, die Erreichung eines gemeinsamen Zweckes in der durch den Vertrag bestimmten Weise zu fördern. Daß ein Gesellschaftsvertrag auch konkludent abgeschlossen werden kann, ist allgemein anerkannt'7. Primär geht es daher um das Problem, ob die Teilhaber die Verfolgung eines gemeinsamen Zweckes vereinbart haben; denn dieser muß Vertragsbestandteil sein98 • Legt man der Beurteilung dieser Frage die neueren Arbeiten von Schulze-Osterloh und Fikentscher über den gemeinsamen Zweck zugrunde, so kann nach beiden Ansichten das Vorliegen eines gemeinsamen Zweckes i. S. des § 705 BGB angenommen werden. Während nach Ansicht von Schulze-Osterloh99 die Gemeinsamkeit der Zweckverfolgung von der Gemeinschaftlichkeit des durch die Zweckverfolgung erzielten Ergebnisses abhängt, verlangt Fikentscher1°O darüber hinausgehend die Tendenz zur Verteilung des Ergebnisses nach der Vergemeinschaftung. So läge etwa der Vermietung einer gemeinschaftlichen Sache nach der Ansicht von Schulze-Osterloh schon deshalb ein gemeinsamer Zweck zugrunde, weil ein gemeinschaftliches Ergebnis, nämlich die Begründung einer gemeinschaftlichen Mietzinsforderung vorliegt; da die Teilhaber die Vermietung als gemeinschaftlich behandeln, um den daraus erzielten Mietzins teilen zu können, kann auch nach der engeren Ansicht von Fikentscher ein gemeinsamer Zweck bejaht werden. Dasselbe gilt für die Sozialansprüche: Als Ergebnis einer entsprechenden Beschlußfassung wird etwa die gemeinschaftliche Instandhaltungsrückstellung gebildetl°l, zugleich mit der Tendenz zur Verteilung dieses Ergebnisses, nämlich durch Instandsetzung oder Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, was jedem einzelnen Wohnungseigentümer zugute kommt. So nimmt denn auch Schulze-Osterloh10 2 einen übereinstimmenden Zweck bei der Vermietung eines gemeinschaftlichen Grundstücks an, nur sei dieser mangels vertraglicher Grundlage kein gemeinsamer. Vgl. etwa Soergel/ Schultze-v. Lasaulx, § 705 Rz. 4. Schulze-Osterloh, Zweck, S. 7 ff.; Fikentscher, Festschrift Westermann, S. 97 ff.; Soergel/ Schultze-v. Lasaulx, § 705 Rz. 23; RG, JW 1938, 1025; BGH, NJW 1951, 308. 99 Zweck, Passim, insbes. S. 21 ff., 66. 100 Festschrift Westermann, S. 91, 106. 101 Der Anspruch auf die Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung steht den Wohnungseigentümern gern. § 705 BGB zur gesamten Hand zu, vgl. Staudinger / Geiler / Keßler, § 705 Rz. 49 für die BGB-Gesellschaft. 102 Zweck, S. 8. 97

98

IU. Das Verwaltungsvennögen

133

Denn die Regelung, welche die Verwaltung eines gemeinschaftlichen Gegenstandes in den §§ 742 ff. BGB gefunden habe, zwinge zu der Folgerung, daß die Ausübung der gemeinschaftlichen Verwaltung allein nicht als Abschluß eines Gesellschaftsvertrages gewertet werden könne. Aber ob die Teilhaber einen gemeinsamen Zweck vereinbart haben, hängt nicht von der gesetzlichen Wertung der §§ 742 ff. BGB ab, sondern allein vom Willen der Teilhaber. In der Beschlußfassung über die Vornahme einer Verwaltungsmaßnahme kommt die Vereinbarung eines gemeinsamen Zweckes zum Ausdruck. Denn wenn die Teilhaber eine Wohnung vermieten, einen Handwerker beauftragen oder eine Instandhaltungsrückstellung ansammeln wollen, dann verfolgen sie doch einen gemeinsamen Zweck, über den sie sich geeinigt haben. Zugleich verpflichten sich die Teilhaber damit, die Erreichung dieses gemeinsamen Zweckes in der vertraglich geregelten Weise zu fördern: Alle Teilhaber sind mangels abweichender Vereinbarung verpflichtet, bei der Verwirklichung eines Mehrheitsbeschlusses mitzuwirken103• Hiernach kann in der Beschlußfassung sowohl über die Vornahme eines Verwaltungsrechtsgeschäfts als auch etwa über die Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung der konkludente Abschluß eines Vertrages zur Verfolgung eines gemeinsamen Zweckes, kurz: eines Gesellschaftsvertrages, gesehen werden104 • Dem entspricht es, daß im Schrifttum eine gemeinschaftliche Zuständigkeit nach dem Bruchteilsprinzip bei der Vornahme von Rechtsgeschäften nur ausnahmsweise angenommen wird, weil in einem solchen Falle regelmäßig ein über das rechtsgeschäftliche Handeln hinausgehender Zweck vorhanden sei, welcher die Annahme einer Gesamthandsgemeinschaft rechtfertige 105 • 5. Die Konkurrenz zwisdlen den §§ 741 ff. und den §§ 705 ff. BGB

Da in der Beschlußfassung über die Vornahme von Verwaltungsmaßnahmen der Abschluß eines Gesellschaftsvertrages liegt, findet auf die hieraus resultierenden gemeinschaftlichen Rechte wegen der Subsidiarität der §§ 741 ff. BGB Gesellschaftsrecht Anwendung. Das bedeutet aber nicht notwendig, daß die gesamte Regelung der §§ 742 ff. BGB bzw. der entsprechenden Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verdrängt wird. Vielmehr ist es durchaus möglich, daß nur einzelne Vorschriften der §§ 742 ff. BGB durch die gesellschaftsrecht103 Vgl. v. Gamm, in: BGB-RGRK, 12. Aufl., §§ 745, 746 Rz. 10; Stau dinger I Vogel, § 745 Rz. 10; OLG Königsberg, Recht 1907, Nr. 2277; RG, HRR 1944, 572; BGHZ 56, 47 (50). 106 So im Ergebnis auch: Flume, ZHR 136, 205; Würdinger, Theorie, S. 15, 25 Anm. 39. 105 Fischer, in: BGB-RGRK, § 741 Anm. 4; Soergell Schultze-v. Lasaulx, § 741 Rz. 2; Larenz, Jher. Jb. 83, 172.

134

§ 6. Die Zuordnung der gemeinschaftlichen Rechte

lichen Regelung ersetzt werden, weil sich nur insoweit "aus dem Gesetz ein anderes ergibt"; im übrigen wären dann die §§ 742 ff. BGB, 10 ff. WEG anwendbar. Daß eine solche Differenzierung möglich ist, zeigt beispielsweise die Regelung des Miteigentums in den §§ 1008 ff. BGB, folgt aber auch aus zahlreichen Verweisungen auf das Recht der Gemeinschaft108. Für die Frage, nach welchem Prinzip Rechte aus Schuldverhältnissen zur Verwaltung eines gemeinschaftlichen Gegenstandes den Teilhabern zugeordnet sind, bestimmt das Gesellschaftsrecht in § 718 Abs. 1 BGB, da es sich insoweit zugleich um Maßnahmen der Geschäftsführung handelt, daß sie gemeinschaftliches Vermögen werden. Dieses ist nach Maßgabe des § 719 BGB gesamthänderisch gebunden, so daß § 747 BGB wegen der Subsidiarität der §§ 742 ff. BGB nicht anwendbar ist. Soweit die §§ 742 ff. BGB dinglicher Natur sind, werden sie demnach durch die gesellschaftsrechtliche Regelung des Gesamthandsprinzips ersetzt. Damit ist aber die Entscheidung der Frage, ob auch für die schuldrechtlichen Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander Gesellschaftsrecht oder das Recht des Wohnungseigentums bzw. der Bruchteilsgemeinschaft Anwendung findet, keineswegs präjudiziert. Vielmehr entscheidet die Teleologie des Gesetzes über die Priorität der einen oder anderen Normen. Am Beispiel des § 745 Abs. 1 BGB einerseits und des § 709 Abs. 1 BGB andererseits, die Schulze-Osterloh10 7 gegen die hier entwickelte Ansicht anführt, wird dies deutlich. Während nach § 745 Abs. 1 BGB - insoweit mit § 21 Abs. 3 WEG ~bereinstim­ mend - nur Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung beschlossen werden können, können nach § 709 Abs. 1 BGB alle Geschäftsführungsmaßnahmen beschlossen werden. Alle Fälle, die unter § 745 Abs. 1 BGB subsumiert werden können, sind demnach auch solche des § 709 Abs. 1 BGB, nicht aber umgekehrt. Demnach ist der Tatbestand des § 745 Abs. 1 BGB der speziellere, was ein Indiz dafür ist, daß § 709 Abs. 1 BGB durch diese Norm verdrängt wird. Dieses Indiz wird durch den Regelungszweck der § 744 -746 BGB bestätigt. Der Gesetzgeber hat für die Verwaltung eines gemeinschaftlichen Gegenstandes eine besondere Regelung getroffen; vor allem hat er die Vornahme von Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung dadurch erleichtert, daß er ihre Durchführung lediglich von einem Mehrheitsbeschluß abhängig macht. Da die gemeinschaftliche Verwaltung in der Regel ein Gesellschaftsverhältnis zur Folge hat, kämen die 108

t07

Vgl. etwa §§ 731 S. 2, 922 S. 4, 1477 I, 1498,203811,2044 I BGB. Zweck, S. 8.

IH. Das Verwaltungsvermögen

135

Vorschriften, welche die Verwaltung regeln, allenfalls bei der ersten gemeinschaftlichen Verwaltungsmaßnahme zur Anwendung. Weitere Maßnahmen unterfielen dem Gesellschaftsrecht, so daß der Anwendungsbereich der § 744 -746 BGB äußerst eng wäre. Dadurch würde aber die Vornahme von Verwaltungsmaßnahmen, die § 745 Abs. 1 BGB durch Einführung des Mehrheitsprinzips erleichtern will, wegen der nach § 709 Abs. 1 BGB erforderlichen Einstimmigkeit wesentlich erschwert. Die gesetzgeberische Intention würde vereitelt. Der teleologische Zusammenhang zwischen den §§ 709 und 745 BGB gebietet es daher, daß die Verwaltung eines gemeinschaftlichen Gegenstandes ausschließlich durch die §§ 744 ff. BGB geregelt wird. Damit erledigen sich die Bedenken von Schulze-Osterloh gegen die Annahme eines Gesellschaftsverhältnisses infolge der gemeinschaftlichen Verwaltung 108 • Die schuldrechtlichen Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander werden, auch soweit es die gesamthänderisch gebundenen Rechte der Wohnungseigentümer betrifft, durch die §§ 10 ff. WEG geregelt. 6. Ergebnis

Die Rechte aus Schuldverhältnissen, welche die Wohnungseigentümer zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums begründen, sowie die Sozialansprüche, stehen den Wohnungseigentümern nach dem Prinzip gesamthänderischer Bindung zu. Dasselbe gilt nach § 718 Abs. 1 BGB von Rechten, die sie aufgrund solcher Schuldverhältnisse erwerben. Der Anteil an diesem gesamthänderisch gebundenen Verwaltungsvermögen ist mit dem Wohnungseigentum verbunden, d. h. er ist subjektiv-dingliches Recht i. S. des § 96 BGB. Die schuldrechtlichen Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander richten sich jedoch auch für die Rechte, die ihnen nach dem Gesamthandsprinzip zugeordnet sind, nicht nach Gesellschaftsrecht, sondern nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG subsidiär nach den §§ 741 ff. BGB. Damit stimmt das bayerische Oberste Landesgericht109 überein, wenn es auf die Verwaltung einer gemeinschaftlichen Waschmaschine, die es entgegen der hier vertretenen Ansicht als im Miteigentum der Wohnungseigentümer nach Bruchteilen stehend angesehen hat, die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes anwendet, welche auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums i. S. des § 1 Abs. 5 WEG anzuwenden sind. 108 Ob hinsichtlich anderer Vorschriften der §§ 742 ff. BGB das Subsidiaritätsprinzip eingreift, kann hier nicht näher erörtert werden.

136

§ 6.

Die Zuordnung der gemeinschaftlichen Rechte

IV. GemeinsehaftIich:e Rechte kraft Gesetzes 1. Das Zuordnungsprinzip

Die Zuordnung gemeinschaftlicher Rechte der Wohnungseigentümer, für diese kraft Gesetzes begründet oder erworben werdenllO , richtet sich mangels anderweitiger gesetzlicher Bestimmungen gemäß § 741 BGB nach dem Bruchteilsprinzip ll1. Ob dieses Prinzip etwa für eine Schadensersatzforderung nach § 823 BGB wegen Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder das Eigentum an natürlichen Früchten gemäß § 953 BGB angemessene Lösungen ermöglicht, muß sich an den Rechtsfolgen erweisen. ~ie

2. Die lUdltigkeitskontrolle

a) Die Rechtsfolgen Neben der Bruchteilsgemeinschaft am Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums bestehen hinsichtlich der kraft Gesetzes für die Wohnungseigentümer begründeten oder erworbenen Rechte so viele weitere Bruchteilsgemeinschaften, wie solche Rechte den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehen, weil sich eine Bruchteilsgemeinschaft immer nur auf einen einzelnen Gegenstand beziehen kann112 • Die Teilhaber aller dieser Gemeinschaften sind identisch: es sind die Wohnungseigentümer. Nach § 747 Satz 1 BGB kann ein Wohnungseigentümer über jeden seiner -Anteile an einem der gemeinschaftlichen Rechte selbständig verfügen. Da die Anteile an den Rechten, die kraft Gesetzes begründet worden sind, weder mit dem Wohnungs eigentum i. S. des § 96 BGB verbunden sind113, noch sich aus dem Wohnungseigentumsrecht oder dem Recht der Bruchteilsgemeinschaft eine solche oder ähnliche Verbindung ergibt114, bestehen bei Verfügungen über die BayObLG, ZMR 1976, 87 (88). Siehe dazu oben § 5 I 1. 111 Vgl. Weitnauer / Wirths, § 1 Rz. 4 a; Würdinger, Theorie, S. 24 f.; Larenz, Jher. Jb. 83, 116 ff.; im übrigen siehe oben III 1. 1It Vgl. Larenz, Jher. Jb. 83, 113; Fikentscher, SchuldR, § 89 I 2. 113 Vgl. oben § 5 IV 2 c. tu Eine solche Verbindung wird weder in der Rechtsprechung noch im Schrifttum für die hier in Rede stehenden Rechte vertreten. Lediglich Larenz (SchuldR I, § 36 I bund Jher. Jb. 83, 174) nimmt für die Mietzinsforderung, die Miteigentümern eines Hauses zusteht, an, daß wegen der Teilnahme an der "Verwaltungsgemeinschaft" hinsichtlich des Grundstücks mit dem Miteigentumsanteil auch der Anteil an der Mietzinsforderung übergehe, während eine selbständige übertragung des Anteils an der Forderung nicht möglich sei. Diese Begründung ist, weil mit ihr auch die Verbindung sonstiger Rechte mit dem Miteigentumsanteil begründet werden kann, gefährlich und zudem überflüssig. Denn der übergang des Anteils an der Mietzins108 110

IV. Gemeinschaftliche Rechte kraft Gesetzes

137

Anteile nicht die Besonderheiten wie bei dem Anteil am Verwaltungsvermögen115 • Grundsätzlich118 erstrecken sich daher Verfügungen über das Wohnungs eigentum und damit den Miteigentumsanteil nicht auf die Anteile an den übrigen Bruchteilsgemeinschaften und Verfügungen über den Anteil an einer Bruchteilsgemeinschaft an einem kraft Gesetzes begründeten Recht sind grundsätzlich unabhängig von einer gleichzeitigen Verfügung über das Wohnungseigentum. Wenn diese Rechtsfolgen die beteiligten Interessen gebührend berücksichtigen, kann die Interpretation als geglückt angesehen werden. b) Die Interessenlage

Daß Verfügungen über das Wohnungseigentum sich grundsätzlich nicht auf Anteile an solchen Rechten erstrecken, die den Wohnungseigentümern kraft Gesetzes zustehen, berührt weder bei rechtsgeschäftlicher übertragung noch bei Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums die Interessen von Veräußerer und Erwerber. Denn die Gegenleistung des Erwerbers wird, wenn etwa der Miteigentumsanteil an den Früchten des Grundstücks nicht auf ihn übergeht, entsprechend geringer sein. Dasselbe gilt, wenn das gemeinschaftliche Eigentum verletzt ist, ohne daß der daraus resultierende Anteil an der Schadensersatzforderung des Veräußerers auf den Erwerber übergeht. Allerdings würde auch eine entgegengesetzte Regelung die Interessen von Veräußerer und Erwerber nicht beeinträchtigen; denn wenn sich die übertragung des Wohnungseigentums auch auf die Anteile an solchen Rechten erstrecken würde, die den Wohnungseigentümern kraft Gesetzes zustehen, so würde sich das in einer entsprechend höheren Gegenleistung auswirken. Ein Grundpfandgläubiger hat sicherlich ein Interesse daran, daß sich Grundpfandrechte auch auf gesetzlich begründete Schadensersatzforderungen wegen Verschlechterung des Grundstücks erstrecken. Aber das Gesetz schützt diese Interessen nur durch die §§ 1133 ff. BGB, ohne im übrigen die Grundpfandrechte auf solche Schadensersatzforderungen zu erstrecken. Dem kann ein Grundpfandgläubiger bei der Frage, ob ein Grundpfandrecht zu seiner Sicherheit ausreicht, Rechnung tragen und so seine Interessen angemessen berücksichtigen. Für den Wohnungseigentümer, dessen Wohnungseigentum belastet wird, hat diese forderung mit dem Miteigentumsanteil ergibt sich bereits aus § 571 BGB (vgl. Staudinger / Kiefersauer, § 571 Rz. 36; Erman / Schopp, § 571 Rz. 6), das Verbot der selbständigen Verfügung in der Zwangsvollstreckung aus §§ 865 ZPO, 1123 BGB; das Verbot rechtsgeschäftlicher Verfügungen ist unangemessen. 115 Vgl. oben § 5 V 2, 3. 118 Ausnahmen ergeben sich aus den §§ 865 ZPO, 1120 ff. BGB.

138

§ 6. Die Zuordnung der gemeinschaftlichen Rechte

Regelung einerseits den Vorteil, daß sein Anteil an einer solchen Forderung nicht dem Grundpfandrecht unterliegt, andererseits aber auch den Nachteil, daß sein Wohnungseigentum dadurch als Belastungsobjekt weniger wert sein dürfte. Bei einer entgegengesetzten Regelung würden Vor- und Nachteil für den Wohnungseigentümer gerade vertauscht. Es dürfte daher letztlich sowohl für den einzelnen Wohnungseigentümer als auch für den Grundpfandgläubiger gleichgültig sein, welche Alternative normiert ist. Interessen der übrigen Wohnungseigentümer könnten allenfalls dadurch berührt werden, daß der Erwerber eines Wohnungseigentums nicht an einer Schadensersatzforderung beteiligt ist und so möglicherweise die Mittel für die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht verfügbar sind. Indessen werden die übrigen Wohnungseigentümer durch § 16 Abs. 2 WEG geschützt, weil hiernach der Erwerber als Wohnungseigentümer verpflichtet ist, anteilmäßig die Kosten der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Hat er aber verletztes gemeinschaftliches Eigentum erworben, so hat er beim Erwerb Mittel erspart, die er hätte aufwenden müssen, wenn der Anteil an der Schadensersatzforderung auf ihn übergegangen wäre. Diese stehen ihm zur Verfügung, um seinen Verpflichtungen aus § 16 Abs. 2 WEG nachzukommen. Damit sind die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer zwar ausreichend gewahrt. Aber damit ist nicht gewährleistet, daß dem Erwerber tatsächlich entsprechende Mittel zur Verfügung stehen. Es würde daher den Interessen der übrigen Wohnungseigentümer sicherlich mehr entsprechen, wenn mit dem Erwerb des Wohnungseigentums auch der Anteil des Veräußerers an gesetzlich begründeten Schadensersatzforderungen auf den Erwerber übergehen würden. Diese könnten dann von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich realisiert und zur Instandsetzung verwendet werden. Die Gefahr einer Insolvenz des erwerbenden Wohnungseigentümers würde dadurch für die übrigen Wohnungseigentümer geringer, zumal der Anspruch aus § 16 Abs. 2 WEG ohnehin besteht. Es spielt dabei für die übrigen Wohnungseigentümer keine Rolle, ob der Erwerb rechtsgeschäftlich oder in der Zwangsvollstreckung erfolgt. Die gesetzliche Wertung, die den §§ 1133 ff. BGB zugrunde liegt, würde nicht entgegenstehen, auch die Grundpfandrechte und damit die Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum auf die gesetzlich begründeten Rechte zu erstrecken. Denn diese Regelung hatte nur individuelle Interessen zu berücksichtigen, nicht aber auch Gemeinschaftsinteressen, wie sie durch die Einführung des Wohnungseigentums erst entstanden sind. Die Möglichkeit, selbständig über Anteile an Rechten, die den Wohnungseigentümern kraft Gesetzes zustehen, zu verfügen, entspricht dem Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers, weil er dadurch in sei-

IV. Gemeinschaftliche Rechte kraft Gesetzes

139

nen Dispositionen beweglicher ist. Die Interessen Dritter werden den Wertungen der Rechtsordnung entsprechend geschützt. So werden etwa Interessen eines Schuldners, seinen Gläubiger zu behalten, völlig vernachlässigt (arg. § 398 BGB), während die Interessen von Grundpfandund Vollstreckungsgläubigern durch die §§ 865 ZPO, 1120 ff. BGB angemessen berücksichtigt werden. Interessen der übrigen Wohnungseigentümer könnten allerdings durch eine selbständige Verfügung über den Anteil an einer gemeinschaftlichen Schadensersatzforderung insofern berührt werden, als dadurch der verfügende Wohnungseigentümer seine Mitberechtigung verliert und deshalb die Forderung nicht mehr uneingeschränkt für die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zur Verfügung steht. Nirgends im Wohnungseigentumsgesetz oder im Recht der Bruchteilsgemeinschaft ist jedoch vorgeschrieben, daß gerade der gewährte Schadensersatz zur Wiederherstellung zu verwenden sei117 • Bei Veräußerung oder Belastung des Anteils an einer solchen Schadensersatzforderung fließen dem verfügenden Wohnungseigentümer in der Regel entsprechende Mtitel zu, mit denen er seine Verpflichtung aus § 16 Abs. 2 WEG, anteilig die Kosten der Instandsetzung zu tragen, erfüllen kann. Die Interessen der Wohnungseigentümer sind dadurch ausreichend geschützt. Allerdings besteht die Gefahr, daß der Wohnungseigentümer die ihm zugeflossenen Mittel anderweitig verwendet und seinen Verpflichtungen deshalb nicht nachkommen kann. Deshalb würde es den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer letztlich mehr entsprechen, wenn der einzelne Wohnungseigentümer nicht selbständig über seinen Anteil an Rechten, die den Wohnungseigentümern kraft Gesetzes zustehen, verfügen könnte. 3. Folgerungen

Rechte, die für die Wohnungseigentümer kraft Gesetzes begründet oder erworben werden, stehen ihnen nach dem Bruchteilsprinzip zu. Es handelt sich dabei um selbständige Bruchteilsgemeinschaften, deren Teilhaber identisch sind. Für jede einzelne Bruchteilsgemeinschaft gelten die Vorschriften der §§ 741 ff. BGB. Eine Verbindung oder Abhän117 Auch aus § 22 II WEG ist eine solche Wertung nicht zu entnehmen; a. A. wohl Bärmann I Pick, § 22 Rz. 109. Aber nur, wenn der Schaden gedeckt ist, d. h. wenn dem einzelnen Wohnungseigentümer etwa in Form eines Schadenersatzanspruches die erforderlichen Mittel zur Verfügung stehen, kann mit Mehrheit der Wiederaufbau eines mehr als zur Hälfte seines Wertes zerstörten Gebäudes beschlossen werden. Der Wohnungseigentümer soll durch diese Regelung davor geschützt werden, gegen seinen Willen sein sonstiges Vermögen zur Instandsetzung eines solchen Gebäudes angreifen zu müssen. Seine Verpflichtung zur anteiligen Kostentragung folgt aus § 16 II WEG, muß aber nicht gerade aus dem Schadensersatz erfüllt werden.

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§ 6. Die Zuordnung der gemeinschaftlichen Rechte

gigkeit zum gemeinschaftlichen Eigentum besteht nicht. Diese Regelung berücksichtigt zwar die beteiligten Interessen ausreichend. Es sei aber darauf hingewiesen, daß eine Regelung, durch welche die Anteile an solchen Rechten mit dem Wohnungseigentum verbunden würden, eine angemessenere Problemlösung darstellen würde, weil sie die Gemeinschaftsinteressen stärker berücksichtigt. De lege lata freilich kann eine solche Lösung nicht angenommen werden. V. Ergebnis und Folgerungen Das gemeinschaftliche Eigentum i. S. des § 1 Abs. 5 WEG besteht aus einem Gegenstand, nämlich dem Grundstück und den nicht im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen. Das Eigentum hieran steht den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich nach dem Bruchteilsprinzip zu. Der einzelne Miteigentumsanteil bildet zusammen mit dem zugehörigen Sondereigentum das Wohnungseigentum. Das Verwaltungsvermögen ist den Wohnungseigentümern nach dem Prinzip gesamthänderischer Bindung zugeordnet. Der Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers an diesem Gesamthandsvermögen ist mit dem Wohnungseigentum verbunden. Es handelt sich insoweit um ein subjektiv-dingliches Recht i. S. des § 96 BGB, d. h., der Anteil am Verwaltungsvermögen gilt als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Rechte, die den Wohnungseigentümern kraft Gesetzes zustehen, sind ihnen nach dem Bruchteilsprinzip zugeordnet. Die Anteile an solchen Bruchteilsgemeinschaften sind mit dem Wohnungseigentum nicht verbunden; vielmehr handelt es sich um selbständige Bruchteilsgemeinschaften. Mag ein solches dogmatisches Verständnis der dinglichen Zuordnung der gemeinschaftlichen Rechte der Wohnungseigentümer auch überraschend erscheinen, so sind fast identische Konstruktionen unserer Rechtsordnung nicht fremd. Eine Parallele bietet sich vornehmlich im Recht der Partenreederei an11S • Dort wurde bis zur Neufassung der §§ 491, 503 HGB im Jahre 1940 unterschieden zwischen der Schiffspart im engeren Sinne als dem Miteigentumsanteil nach dem Bruchteilsprinzip an einem Schiff und dem sonstigen gesamthänderisch gebundenen Reedereivermögen. Mit der Übertragung der Schiffspart ging der Anteil des Mitreeders am sonstigen Reedereivermögen auf den Erwerber über, d. h., der Anteil am Reedereivermögen war mit dem Mit118 Vgl. hierzu Ruhwedel, S. 204 ff.; ferner Kloepfer, S. 15; Müller-Erzbach, S. 864; Pappenheim, S. 88; HansOLG, HansRGZ 1938 B Nr. 11, Sp. 51 (52); RGZ 14. 14 (15); OAG Rostock, Seuff. Arch. 11, Nr. 35.

V. Ergebnis und Folgerungen

141

eigentumsanteil am Schiff verbunden, wobei - wie es auch für das Recht des Wohnungseigentums angenommen wird - eine Prävalenz des Miteigentumsanteils über den Gesamthandsanteil bestand. Eine weitere Parallele bilden die bereits erwähnten landwirtschaft~ lichen Zweckgrundstücke11l, die durch Auseinandersetzungs~ und Umlegungsverfahren begründet wurden. Die Anteile an diesen nach dem Prinzip gesamthänderischer Bindung zugeordneten Grundstücken wa~ ren als subjektiv~dingliche Rechte mit jeweils einem anderen Grundstück verbunden. Entsprechendes galt für die Anteile an den Tilgungsfonds der landschaftlichen und ritterlichen Kreditinstitute12o • Daß die hier entwickelte dogmatische Konstruktion des W ohnungseigentums nicht bloß historische Vorbilder wieder zum Leben erwecken will, sondern durchaus mit gegenwärtigen dogmatischen Bestrebungen im Einklang steht, zeigt deutlich der Gesetzentwurf des Bundesrates zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzesl2l • Dieser schlägt vor, dem § 11 WEG folgenden neuen Absatz 3 anzufügen12!, in dem es u. a. heißt: "Uber seinen Anteil an den gemeinschaftlichen Geldern kann ein Wohnungseigentümer nur zusammen mit dem Wohnungseigentum verfügen. Der Anteil geht mit der Veräußerung des Wohnungseigentums auf den Erwerber über ..." Durch eine solche gesetzliche Regelung würde der Anteil an den gemeinschaftlichen Geldern ausdrücklich zum subjektiv-dinglichen Recht i. S. des § 96 BGB erklärt, d. h. als wesentlicher Bestandteil des Grund~ stücks gelten. Der Ende 1977 erschiene Referentenentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes 12S schlägt in Art. I Nr. 1 gar ausdrücklich vor, hinter § 6 WEG einen § 6 a einzufügen, dessen Absatz 1 folgendermaßen lauten soll: "Der Anteil eines Wohnungseigentümers an den gemeinschaftlichen Geldern einschließlich der mit dem Anteil verbundenen Ansprüche gilt als wesentlicher Bestandteil des Wohnungseigentums, zu dem er gehört." Beide Gesetzesentwürfe wollen also de lege ferenda - soweit es die gemeinschaftlichen Gelder betrifft - dieselbe Rechtslage schaffen, wie sie hier für das Verwaltungsvermögen insgesamt, zu dem auch die gemeinschaftlichen Gelder zählen, schon de lege lata vertreten wird. Siehe oben § 5 IV 1 zu Anm. 62. Siehe oben § 5 IV 1 zu Anm. 56. 121 Bundestags-Drucksache 8/161, S. 5. m Zur Kritik siehe unten § 9 I. 123 Stand: 20.12.1977, abgedruckt in: Der Wohnungseigentümer 1978, 12; siehe dazu unten § 9 I. tu

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§ 7. Die Mitgliedschaft des Wohnungseigentümers I. Der Meinungsstand Neben dem Sondereigentum an einer Wohnung und dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, aus denen das Wohnungseigentum nach § 1 Abs. 2 WEG besteht, wird - auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung - das "Mitgliedschaftsrecht" des Wohnungseigentümers als weiteres "wesentliches" Element des Wohnungseigentums angesehen. Diese zunächst von Bärmann1 in seiner Theorie von der dreigliedrigen Einheit des Wohnungs eigentums entwickelte Meinung hat heute in Rechtsprechung! und Schrifttum3 Eingang gefunden und ist bislang unwidersprochen geblieben. Unter dem "Mitgliedschaftsrecht" in diesem Sinne begreift man die personenrechtliche Gemeinschaftstellung des Wohnungseigentümers. Diese Auffassung beruht auf der zutreffenden Erkenntnis, daß das Wohnungseigentumsgesetz eine Reihe sozialrechtlicher Normen4 enthält, die dem Wohnungseigentümer innerhalb der Gemeinschaft gewisse Mitwirkungsbefugnisse einräumen; diese sind mit dem Wohnungseigentum untrennbar verknüpft. Das Verhältnis dieses sog. Mitgliedschaftsrechts zum Wohnungseigentum gilt es zu klären.

11. Das Rechtsinstitut der Mitgliedscllaft 1. Die Problematik

Was unter einer Mitgliedschaft zu verstehen ist, bestimmen weder das Bürgerliche Gesetzbuch noch sonstige Gesetze. Die Rechtsordnung setzt vielmehr die Mitgliedschaft als Rechtsinstitut voraus (arg. § 38 1 Vgl. AcP 155, 1 (10 ff.); Bärmann, WEG, 1. Aufl., S. 126, 151 ff.; ders., 3. Aufl., Einl. Rz. 192, 199 ff. 2 BayObLGZ 1965, 35 (42) = Rpfleger 1965, 225 mit zustimmender Anm. Diester; OLG Hamm, DNotZ 1976, 165 (166 f.). 3 Westermann, SachenR, § 68 I 4; Lutter, AcP 164, 141 Anm. 68; Rosenbauer, S. 38; Bopp, S. 69 ff.; Lang, S. 43; Tasche, DNotZ 1972, 710; Soergell Baur, § 6 WEG, Rz. 5. 4 Ausdruck von Larenz, Jher. Jb. 83, 142 f.

II. Das Rechtsinstitut der Mitgliedschaft

143

BGB) und beschränkt sich auf Einzelregelungen. In den Protokollen5 zum Bürgerlichen Gesetzbuch wird die Mitgliedschaft farblos als "Rechtsposition" bezeichnet. Es überrascht daher, daß dem rechtlichen Charakter der Mitgliedschaft als einer juristischen Kategorie des Rechts der Personenvereinigung6 meist nur beiläufige Bemerkungen gewidmet sind. Einig ist man sich nur darin, daß mit diesem Rechtsinstitut die gesamte Rechtsstellung, die eine Person innerhalb einer Personenvereinigung innehat, erfaßt wird 7 • Im übrigen aber ergibt sich ein uneinheitliches Bild. Die umstrittene Frage, ob die Mtigliedschaft ein subjektives Recht ist8, muß mit der herrschenden Meinung verneint werden. Denn die Mitgliedschaft bezeichnet die gesamte Rechtsstellung einer Person innerhalb einer Personenvereinigung, so daß sie auch deren Verpflichtungen umfaßt. Rechtspflichten sind aber als Kehrseite der Rechte gerade keine subjektiven Rechte. Daher kennzeichnet die Mitgliedschaft nur die Stellung im Rechtsverhältnis als "aktuelle und potentielle Trägerschaft von Rechten und Pflichten" des einzelnen Mitgliedes aufgrund des Rechtsverhältnisses zur Personenvereinigung und den anderen Mitgliedern'. Zur Vermeidung von Mißverständnissen sollte man daher nicht mehr von dem "Mitgliedschaftsrecht", sondern nur noch von der "Mitgliedschaft" sprechen. Unterschiedlich wird die Frage beantwortet, ob die Rechtsstellung einer Person in jeder Personenvereinigung als Mitgliedschaft bezeichnet werden kann. Einig lO ist man sich heute insoweit, daß man diese Frage für die Rechtsstellung des Beteiligten an einer Gesellschaft im weiteren Sinnel l bejaht. Trotz ähnlicher soziologischer Erscheinungen und analoger Rechtsprobleme ist dagegen die Rechtsstellung des Teilhabers an einer Interessengemeinschaft, wie sie etwa die Bruchteilsgemeinschaft nach den §§ 741 ff. BGB oder die Erbengemeinschaft darstellen, als Mitgliedschaft umstritten l2 • Angesichts dessen, daß das Prot. zum BGB I, S. 534 f.; vgl. auch Müller-Erzbach, Mitgliedschaft, S. 24. e Vgl. Huber, S. 7 f. 7 Vgl. etwa Müller-Erzbach, Mitgliedschaft, S. 23 ff.; Wiedemann, Mitgliedschaft, S. 23 ff.; Hadding, Festschrift Reinhardt, S. 262. 8 So Wiedemann, Mitgliedschaft, S. 39 f.; Huber, S. 164; Ruhwedel, S. 113; weitere Nachweise bei Hadding, Festschrift Reinhardt, S. 251 ff. S Ausführlich dazu Hadding, Festschrift Reinhardt, S. 249 ff. mit weiteren Nachweisen in Anm. 48. 10 Vgl. etwa Wiedemann, Mitgliedschaft, S. 23 ff.; a. A. J. v. Gierke (ZHR 119, 150), der unter Mitgliedschaft nur diejenige in einer Körperschaft versteht; ebenso Knoke, S. 99. 11 Zum Begriff der Gesellschaft im weiteren Sinn vgl. J. v. Gierke, ZHR 119, 142. 12 Dafür: Fabricius, S. 140 ff.; Saenger, S. 92, 117, zustimmend Klausing, S. 89, Anm. 118; wohl auch Heinsheimer, S. 16 und Würdinger, Aktienrecht, 6

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§ 7. Die Mitgliedschaft des Wohnungseigentfuners

gemeinschaftliche Eigentum i. S. des § 1 Abs. 5 WEG den Wohnungseigentümern nach dem Bruchteilsprinzip zugeordnet ist, und daß die Vorschriften über die Gemeinschaft i. S. der §§ 741 ff. BGB auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG subsidiär anwendbar sind, kann die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers daher nicht ohne weiteres als Mitgliedschaft anerkannt werden. Vielmehr gilt es zunächst, die Kriterien der Mitgliedschaft zu bestimmen und sie anschließend mit der Rechtsstellung des Wohnungseigentümers zu konfrontieren. 2. Kriterien der Mitgliedschaft

Der Sinn des Rechtsinstituts der Mitgliedschaft liegt darin, die Mitwirkung in einer Personenvereinigung und die Beteiligung an deren Vermögen als ein einheitliches Phänomen zu erfassen. Erst aus der Gesamtheit der Elemente, welche die rechtliche Ordnung der Mitgliedschaft ausmachen, ihrem Ineinandergreifen und ihrer Funktion ergibt sich seine konkrete Ausgestaltung. Umgekehrt können aus den konkreten Elementen, aus denen die allgemein anerkannten Mitgliedschaften bestehen, die typischen Kriterien gewonnen werden, welche die Rechtsstellung desjenigen, der an einer Personenvereinigung beteiligt ist, als Mitgliedschaft qualifizieren. a) Mitgliedschaft und Verband

Wiedemann13 wendet sich dagegen, jede Rechtstellung eines an einer Personenvereinigung Beteiligten, in der die Abgrenzung gegenseitiger Befugnisse im Hinblick auf eine gemeinsame Rechtssphäre zum Ausdruck kommt, als Mitgliedschaft zu bezeichnen. Er beschränkt die Mitgliedschaft auf Verbandsangehörige. Verbände unterscheidet er von anderen Personenzusammenschlüssen danach, ob der Zusammenschluß und sein Zweck von den Beteiligten festgesetzt wird oder nicht. Personenvereinigungen lassen sich sicherlich nach diesen Kriterien unterscheiden und man mag diejenigen, die einen rechtsgeschäftlich vereinbarten Zweck verfolgen, als Verbände bezeichnen14• Aber daß nur die Rechtstellung eines solchen Verbandsangehörigen als Mitgliedschaft soll qualifiziert werden können, kann aus dem Verbandsbegriff nicht hergeleitet werden. Da schließlich auch der Verbandsbegriff umstritten 1. Aufl., § 911, S. 41; dagegen: Wiedemann, Mitgliedschaft, S. 23 ff.; Larenz, Jher. Jb. 83, 128. 13 Mitgliedschaft, S. 23 ff. 14 So etwa Wiedemann, Mitgliedschaft, S. 25 f.; Zöllner, S. 5.

11. Das Rechtsinstitut der Mitgliedschaft

145

ist 16, soll er hier nicht noch mit der Mitgliedschaft verknüpft werden. Vielmehr müssen materielle Kriterien darüber entscheiden, welche RechtsteIlung einer Person als Mitgliedschaft anzusehen ist. b) Die Dauer der Personenvereinigung

Auf das Kriterium der Mitgliedschaft, das sie von der Stellung einer Person im Austauschvertrag unterscheidet, hat Müller-Erzbach16 hingewiesen. Nur bei Personenvereinigungen, die auf Dauer angelegt sind, kann die Rechtsstellung der Beteiligten als Mitgliedschaft bezeichnet werden. Denn nur eine Dauerbindung kann Grundlage sowohl einer aktuellen als auch einer potentiellen Trägerschaft von Rechten und Pflichten des einzelnen Beteiligten sein, aus der fortgesetzt Rechte und Pflichten entstehen können und sollen. Als Eigentümlichkeit der Dauerbindung stellt Müller-Erzbach17 ihre Unvernichtbarkeit heraus, die darin 7um Ausdruck komme, daß bei Vollzug des Dauerverhältnisses dieses nicht mehr mit rückwirkender Kraft für nichtig erklärt werden könne. Den inneren Grund für diese "Unvernichtbarkeit" sieht er darin, daß andernfalls sinnlos Werte zerstört würden, was letztlich die Allgemeinheit zu tragen hätte. c) Personen- und vermögensrechtliche Elemente

Weitere Kriterien der Mitgliedschaft lassen sich aus der Rechtsstellung des einzelnen Mitgliedes gewinnen. Bei den Gesellschaften im weiteren Sinne hat man erkannt, daß die Mitgliedschaft ein komplexes Gebilde ist, das aus heterogenen Elementen zusammengesetzt ist. Diese teilt man üblicherweise in personen- und vermögensrechtliche Elemente ein. Erstere treten in den sog. Mitverwaltungsrechten und -pflichten, letztere in den sog. Vermögensrechten und -pflichten in Erscheinung18 • Das Phänomen solcher mitverwaltungs- und vermögensrechtlicher Beziehungen bei allen Gesellschaften im weiteren Sinne hat dazu geführt, 16 Zum Teil wird der Begriff des Verbandes nur für rechtsfähige Gemeinschaften verwendet, vgl. O. v. Gierke, I, S. 660 ff. Kritisch zur Bezeichnung der Personengesellschaften als Verbände auch Düringer / Hachenburg / Geiler, Vor § 105 Anm. 7. Zum Teil wird der Verbandsbegriff für alle Gesellschaften im weiteren Sinn gebraucht, vgl. Wiedemann, Mitgliedschaft, S. 25 ff.; Zöllner, S. 5. Zum Teil wird der Verbandsbegriff auch für die Gemeinschaften nach den §§ 741 ff. BGB verwendet, vgl. Fabricius, S. 140; Klausing, S. 157 ff. lS Mitgliedschaft, S. 22. 17 Mitgliedschaft, S. 24 f. 18 Vgl. etwa Huber, S. 6; Soergell Schultze-v. Lasaulx, § 38 Rz. 14 ff.; Wiedemann, Mitgliedschaft, S. 32 ff.

10 Merle

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§ 7. Die Mitgliedschaft des Wohnungseigentümers

daß der Rechtsstatus der Gesellschafter allenthalben als Mitgliedschaft gekennzeichnet wird19• Das materiell rechtfertigende Kriterium dieser Betrachtungsweise liegt darin, daß die einzelnen Rechtspositionen der Mitgliedschaft eine im wesentlichen geschlossene Einheit bilden. Liebisch20 hat - soweit ersichtlich - wohl als erster auf diesen "Wesenskern der Mitgliedschaft" hingewiesen; dieser soll darin bestehen, daß keines der Elemente, welche die Mitgliedschaft ausmachen, aus ihr herausgelöst und rechtlich verselbständigt werden kann. Das trifft zumindest für die personenrechtlichen Elemente zu, gilt aber - von Ausnahmen abgesehen - auch für die vermögensrechtliche Seite der Mitgliedschaft. Das wird etwa deutlich beim Zugriff eines Gläubigers. Ein Mitglied als Schuldner eines Dritten hat keine Möglichkeit, seine in der Mitgliedschaft gebundene vermögensrechtliche Beteiligung zur Befriedigung des Dritten so aus ihr herauszulösen, daß er mit den personenrechtlichen Positionen Mitglied der Personenvereinigung bleibt. Einzelne vermögensrechtliche Positionen lassen sich aber, wie § 717 Satz 2 BGB beispielsweise zeigt, aus der Mitgliedschaft lösen21 • Gleichwohl gehören auch sie zur Mitgliedschaft, weil auch sie die Rechtsstellung des Mitgliedes innerhalb der Gemeinschaft und gegenüber den anderen Mitgliedern bestimmen. Die Rechtspositionen, welche die Mitgliedschaft gewährt, können demnach regelmäßig nur einem Mitglied zustehen. Manche Elemente der Mitgliedschaft sind unentbehrlich, wie etwa der Anteil am Gesellschaftsvermögen. Andere Elemente der Mitgliedschaft sind fakultativ in dem Sinne, daß sie nicht bei jedem Mitglied vorliegen müssen; hingewiesen sei nur auf das Stimmrecht, von dem ein Gesellschafter ausgeschlossen sein kann oder auf einen Anspruch gemäß § 717 Satz 2 BGB, der einem Mitglied zustehen kann oder nicht. An diesen beiden Beispielen wird zugleich deutlich, daß bei den fakultativen Rechtspositionen der Mitgliedschaft unterschieden werden muß zwischen solchen, die nur einem Mitglied zustehen können (Stimmrecht) und solchen, die auch einem Nichtmitglied übertragen werden können (Anspruch nach § 717 Satz 2 BGB). Gleichwohl bilden auch letztere mit den übrigen Elementen der Mitgliedschaft eine Einheit in dem Sinne, daß sie nur in der Person eines Mitgliedes entstehen können, d. h. die Mitgliedschaft ist notwendiges Tatbestandsmerkmal des Entstehungstatbestandes. Wel-

I'

Vgl. für den Verein: RGZ 100, 1 (2 f.); für die AG und GmbH: RGZ 128, 172 (176); für die Genossenschaft: RGZ 163,200 (202f.); für die BGB-Gesellschaft und die OHG: BGHZ 18,380 (382); für die KG: BGHZ 44, 229 (231). 20 ZHR 116, 135 f.; vgl. auch Huber, S. 1 ff. 21 Huber (S. 4 f.) rechnet sie deshalb nicht zur Mitgliedschaft.

11. Das Rechtsinstitut der Mitgliedschaft

147

ches Element im Einzelfall notwendig oder fakultativ ist, hängt von der Struktur der jeweiligen Personenvereinigung ab. d) Die Treuepflicht

Wiedemann22 will nicht die Befugnisse desjenigen, der an einem Personenzusammenschluß beteiligt ist, darüber entscheiden lassen, ob seine Rechtsstellung als Mitgliedschaft angesehen werden kann, weil die Befugnisse in ihrer Struktur bei allen Personenzusammenschlüssen ähnlich sein könnten. Entscheidend sei vielmehr der personenrechtliche Bezug der Rechtsstellung, der in den Verpflichtungen des Beteiligten, die Gemeinschaft zu fördern, Schädigungen zu unterlassen und in der Treuepflicht seinen Ausdruck finde; die Mitgliedschaft erfordere von jedem Gemeinschafter "eine gewisse Einstellung" und erschöpfe sich nicht in der "Mitberechtigung oder Risikoverteilung" . Wenn auch Wiedemann formal nicht die Befugnisse des an einem Personenzusammenschluß Beteiligten über seine Rechtsstellung als Mitgliedschaft entscheiden lassen will, so läßt er materiell doch die einzelnen Befugnisse ausschlaggebend sein. Nur verlangt er zusätzlich im Rahmen der Mitverwaltungspflichten als entscheidendes Kriterium das Bestehen einer Treuepflicht; auf dieser beruhen letztlich auch die von ihm für erforderlich gehaltenen Verpflichtungen, die Gemeinschaft zu fördern und Schädigungen zu unterlassen. Aber warum gerade das Bestehen der Treuepflicht für die Annahme einer Mitgliedschaft entscheidend sein soll, wird von Wiedemann nicht begründet und ist auch nicht einsichtig. Allerdings ist einzuräumen, daß gerade in der Treuepflicht eines Beteiligten der personenrechtliche Bezug besonders deutlich zutage tritt. Das Rechtsinstitut der Mitgliedschaft umfaßt die Rechte und Pflichen des Beteiligten im Gemeinschaftsverhältnis, d. h. im Rechtsverhältnis zur Gemeinschaft und den anderen Beteiligten. Der Inhalt der Mitgliedschaft aber ist von Gemeinschaft zu Gemeinschaft verschieden, weil er von der Struktur der jeweiligen Gemeinschaft abhängt. Wenn die Rechtsstellung einer Person, die an einem auf Dauer angelegten Personenzusammenschluß beteiligt ist, mitverwaltungs- und vermögensrechtliche Elemente als Einheit enthält, so ist sie als Mitgliedschaft zu bezeichnen. Man muß sich nur stets bewußt sein, daß die einzelnen Elemente der Mitgliedschaft je nach Gemeinschaftstypus unterschiedlich ausgestaltet sind, also auch - so in der Regel - eine Treuepflicht zum Inhalt haben können. Konstitutiv ist die Treuepflicht für die Mitgliedschaft indessen nicht23 • 22

10·

Mitgliedschaft, S. 26 f.

14&

§ 7. Die Mitgliedschaft des WohnungseigentÜIners

3. Die Auffassung von Larenz

Larenz ordnet die Stellung des Teilhabers an einer Bruchteilsgemeinschaft nicht als Mitgliedschaft ein 24 , sondern nur als "mitgliedschaftähnliches Verhältnis"25. Ohne auf den Begriff der Mitgliedschaft einzugehen, will der diesen wohl für die Rechtsstellung des Teilhabers an einer Gesamthandsgemeinschaft verwenden28 • Das folgt aus dem Unterschied, den er zwischen Bruchteilsgemeinschaft und Gesamthandsgemeinschaft sieht: Im ersten Falle werde die Teilhaberschaft an der Personenverbindung durch die Zuständigkeit des Rechtsanteils, im letzten Falle die Zuständigkeit des Rechtsanteils durch die Teilhaberschaft an der Personengemeinschaft vermittelt27 • Larenz verwendet damit einen anderen Begriff der Mitgliedschaft, der auch von dem abweicht, den Wiedemann gebraucht28 • Vor allem will er offensichtlich - im Gegensatz zu Wiedemann2D - auch die Stellung eines Erben in der Erbengemeinschaft als Mitgliedschaft charakterisieren30• Für die Stellung des Wohnungseigentümers würde dies - soweit es das gemeinschaftliche Eigentum betrifft - bedeuten, daß sie nicht als Mitgliedschaft anerkannt werden dürfte, weil die Teilhaberschaft an der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel durch die gemeinschaftliche Rechtszuständigkeit begründet wird. Abgesehen davon, daß der von Larenz angenommene Unterschied zwischen Bruchteils- und Gesamthandsgemeinschaft nichts über den Begriff der Mitgliedschaft aussagt, weil deren personen- und vermögensrechtlicher Charakter bei den einzelnen Gemeinschaften unterschiedlich ausgeprägt ist, scheint die getroffene Unterscheidung auch nicht tauglich zu sein. Fabricius31 hat schon darauf hingewiesen, daß auch eine Bruchteilsgemeinschaft auf einem vorher vereinbarten Rechtsgeschäft beruhen kann, in dem die innere Ordnung bereits vereinbart worden ist. In einem solchen Fall ist aber die Personenverbin23 Daher kann auch die Teilhaberschaft an einer Bruchteilsgemeinschaft als Mitgliedschaft bezeichnet werden, vgl. Fabricius, 5. 141 f.; 5aenger, 5. 92, 117. 2C Larenz, Jher. Jb. 83, 128. 25 50 Larenz, Jher. Jb. 83, 143. 28 Fabricius (5. 141 f.) versteht Larenz ebenso. 27 Larenz, Jher. Jb. 83, 164 f., 128, 145, 156. 28 Vgl. Wiedemann, Mitgliedschaft, 5. 23 ff. te Wiedemann, Mitgliedschaft, 5. 26. 80 50 auch Würdinger, Aktienrecht, 1. Aufl., § 911 1, 5. 41. 31 Vgl. Fabricius, 5. 142 unter Berufung auf Fischer, in: BGB-RGRK, § 741 Anm. 4; 5taudinger / Kober / Vogel, § 741 Anm. 3; BGH, NJW 1959, 2160 (betreffend die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer). Gegen Larenz auch Wiedemann, Mitgliedschaft, 5. 28.

11. Das Rechtsinstitut der Mitgliedschaft

149

dung nicht die Folge der gemeinschaftlichen Rechtszuständigkeit, sondern geht ihr voraus. Entsprechendes gilt in noch stärkerem Maße auch für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Vor allem bei der Begründung von Wohnungseigentum durch TeiIungserklärung gemäß § 8 WEG wird nach der anschließenden Veräußerung der Wohnungseigentumsrechte in der Regel zwischen den Erwerbern bereits eine Gemeinschaft begründet, auch wenn der Erwerb des Wohnungseigentums noch nicht durch Eintragung des Erwerbers im Grundbuch vollzogen ist. Darüber, daß sich die Rechtsstellung eines solchen Wohnungseigentumsanwärters bereits nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes richten kann, d. h., daß dem Anwärter auch schon vor dem Erwerb des Wohnungseigentums Mitverwaltungs- und Vermögensrechte und entsprechende Pflichten zustehen können, herrscht in Rechtsprechung S2 und Literatur S3, von Einzelheiten abgesehen, Einigkeit. Wenn auch der Erwerb von Wohnungseigentum angestrebt wird, so wird doch in einem solchen Falle die "Personenverbindung"84 nicht durch die gemeinschaftliche Rechtszuständigkeit vermittelt, d. h. die Personenverbindung ist nicht Folge der Zuordnung des Wohnungseigentums, sondern geht ihr voraus. Larenz kommt zudem mit seiner Unterscheidung bei der Erbengemeinschaft in Schwierigkeiten35 • Denn dort kann wohl kaum behauptet werden, daß die Zuständigkeit des RechtsanteiIs durch die Teilhaberschaft an der Erbengemeinschaft vermittelt werde. Vielmehr fallen Rechtserwerb und Personenverbindung, wie regelmäßig auch bei der Bruchteilsgemeinschaft und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, zusammen. 4. Mitgliedschaft und gesetzliches Schuldverhältnis

Eine Besonderheit dieser Gemeinschaften könnte allenfalls eine andere Beurteilung rechtfertigen, nämlich daß in diesen Fällen das Rechtsverhältnis unter den Gemeinschaftern kraft Gesetzes begründet wird. Aber abgesehen vom unterschiedlichen Entstehungstatbestand selbst lassen sich Unterschiede in der Rechtsstellung eines Gemeinschafters, die gerade auf dem unterschiedlichen Entstehungstatbestand beruhen, nicht feststellen, zumal auch im Recht des Wohnungseigen3! LG Hamburg, DB 1960, 175; BayObLG, NJW 1969, 191; AG Hamburg, NJW 1959, 1638; KG, NJW 1970, 330; BGH, NJW 1974, 1140; BayObLG, Rpfleger 1974, 360; OLG Frankfurt, Rpfleger 1976, 253. 33 Bärmann / Merle, Vor § 43 Rz. 3 ff.; Hägele, passim; Trautmann, S. 101 ff. U Larenz, Jher. Jb. 83, 164. a:; VgI. Larenz, Jher. Jb. 83, 155 f. Auf diese Schwierigkeiten weist schon Fabricius (S. 142 Anm. 5) hin.

150

§ 7. Die Mitgliedschaft des Wohnungseigentümers

turns die Stellung des WohnungseigentÜIners durch Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 1 WEG, also rechtsgeschäftlich, gestaltet werden kann. Wenn aber die Rechtsstellung eines Gemeinschafters unabhängig von ihrem Entstehungstatbestand ist, steht nichts entgegen, sie sowohl bei den durch Rechtsgeschäft als auch bei den kraft Gesetzes begründeten Gemeinschaften als Mitgliedschaft zu kennzeichnen, sofern sie die Kriterien einer solchen aufweist. Hinzu kommt schließlich, daß die Begründung der Rechtsstellung des Wohnungseigentümers in aller Regel auch ein rechtsgeschäftliches Element aufweist: Sie entsteht nämlich nur, wenn Wohnungseigentum erworben wird, was regelmäßig durch Rechtsgeschäft geschieht. Durch dieses rechtsgeschäftliche Element des Entstehungstatbestandes wird der Unterschied zu einem rechtsgeschäftlichen Entstehungstatbestand erheblich vermindert. Würde man einen entscheidenden Unterschied zwischen der Rechtsstellung eines Gemeinschafters, die auf einem gesetzlichen und derjenigen, die auf einem rechtsgeschäftlichen Entstehungstatbestand beruht, sehen, so dürfte die Rechtsstellung des Aktionärs oder Personengesellschafters, die dieser etwa durch Erbfall, also kraft Gesetzes erwirbt, nicht als Mitgliedschaft bezeichnet werden; das aber kann ernsthaft niemand vertreten. Wenn Larenz 38 schließlich die Befugnisse, die einem Miteigentümer nach Bruchteilen zustehen, als "modifizierte ... Eigentumsbefugnisse" ansieht, dann scheint er insoweit mit Huber37 übereinzustimmen, der das Miteigentum als Stammrecht charakterisiert, aus dem die schuldrechtlichen Ansprüche als "Folgerechte" resultierten. Indessen vermag auch diese Betrachtungsweise nicht zu überzeugen. Denn Entstehungsgrundlage vermögensrechtlicher Ansprüche eines Wohnungseigentümers ist das Wohnungseigentum als subjektives Recht genausowenig wie das Miteigentum nach Bruchteilen38• Vielmehr ist Entstehungsgrundlage solcher Ansprüche das gesetzliche Schuldverhältnis der W ohnungseigentümer untereinander (§§ 10 ff. WEG). Das Wohnungseigentum ist allenfalls ein Tatbestandselement, das erst zusammen mit anderen Tatbestandselementen Vermögensrechte, etwa den Anspruch aus § 16 Abs. 1 WEG, entstehen läßt. Demnach läßt sich der Charakter der Rechtsstellung des Wohnungseigentümers als Mitgliedschaft auch mit dieser Argumentation nicht leugnen. 5. Ergebnis

Zusammenfassend ist festzuhalten, daß die Rechtsstellung desjenigen, der an einer Personenvereinigung beteiligt ist, dann als Mitgliedschaft 38 37

38

Larenz, Jher. Jb. 83, 128. Huber, S. 163. Gegen Huber insoweit schon Hadding, Festschrift Reinhardt, S. 261.

III. Die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers als Mitgliedschaft

151

zu qualifizieren ist, wenn die Personenvereinigung auf Dauer angelegt ist und wenn personen- und vermögensrechtliche Elemente der RechtssteIlung des Beteiligten vorhanden sind, die eine Einheit bilden.

111. Die Reclttsstellung des Wohnungseigentümers als Mitgliedschaft Grundlage des Gemeinschaftsverhältnisses der Wohnungseigentümer und damit der Rechtsstellung des Wohnungseigentümers in dieser Gemeinschaft ist das Wohnungseigentumsgesetz. Dieses hat dem Wohnungseigentümer weitestgehend dispositive Rechte und Pflichten eingeräumt, die der Gesetzgeber zum Interessenausgleich unter den Wohnungseigentümern für erforderlich erachtet hat. Daneben kann die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers privatautonom durch Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 1 WEG gestaltet werden. Ob die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers den hier entwickelten Kriterien der Mitgliedschaft entspricht, muß durch Analyse seiner Rechtspositionen ermittelt werden. Da die Elemente der Rechtsstellung des Wohnungseigentümers denen einer Mitgliedschaft zumindest ähnlich sind, soll von der üblichen Gruppierung in personen- und vermögensrechtliche Elemente ausgegangen werden. 1. Personenrecbtlidle Elemente

Mitverwaltungsrechte und Mitverwaltungspflichten stehen dem Mitglied einer Personenvereinigung zu, damit er in der Vereinigung mitwirken kann und mitwirkt. Bevor die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers auf solche Mitwirkungsbefugnisse untersucht wird, sollen typische Mitverwaltungsrechte und Mitverwaltungspflichten bei anerkannten Mitgliedschaften aufgezeigt werden, weil durch den damit ermöglichten Vergleich der Charakter der Rechtsstellung des Wohnungseigentümers deutlicher zutage tritt. Zu den Mitverwaltungsrechten bei den Gesellschaften im weiteren Sinne rechnet man üblicherweise etwa folgende Rechte 3': Geschäftsführungs-, Vertretungs- und Widerspruchsrechte, Informations- und Kontrollrechte, Rechte auf: Rechnungslegung, gleichmäßige Behandlung, Entziehung der Geschäftsführungs- und Vertretungsbefugnis, Ausschließung eines Mitgliedes, Entlastung, Anfechtung von Beschlüssen und schließlich das Stimmrecht. Zu den Mitverwaltungspflichten gehören et:va die Geschäftsführungspflicht, die Treuepflicht, die Pflicht 39 Vgl. hierzu etwa Soergel/ Schultze-v. Lasaulx, § 705 Rz. 46 ff.; Wiedemann, Mitgliedschaft, S. 32 ff.

152

§ 7. Die Mitgliedschaft des Wohnungseigentümers

zur Übernahme von Ämtern oder die Pflicht zur Stimmabgabe. Die aufgezählten Mitverwaltungsrechte und Mitverwaltungspflichten finden sich weder bei allen Gesellschaften, noch sind sie - soweit sie vorhanden sind - überall gleich ausgestaltet. Vielmehr richten sich Art und Inhalt dieser mitverwaltungsrechtlichen Elemente der Mitgliedschaft nach der Struktur der jeweiligen Gesellschaft. a) Mitverwaltungsrechte des Wohnungseigentümers

Dem Geschäftsführungsrecht bei den Gesellschaften entspricht das Recht des Wohnungseigentümers zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 21 Abs. 1 WEG, das allerdings vor allem durch die §§ 26 ff. WEG - erhebliche Ausnahmen erleidet; hierher gehört auch das Notverwaltungsrecht des § 21 Abs. 2 WEG. Eine gewisse Ähnlichkeit mit der Funktion eines Widerspruchsrechts hat der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers nach § 21 Abs. 4 WEG auf ordnungsgemäße Verwaltung. Denn mit diesem Anspruch kann er Verwaltungsmaßnahmen, die nicht zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehören, verhindern oder ihre Rückgängigmachung erreichen. Alle diese Rechte des Wohnungseigentümers sind Ausdruck seiner Stellung innerhalb der Gemeinschaft40 • Informations- und Kontrollrechte stehen einem Wohnungseigentümer ebenfalls zu. Nach § 24 Abs. -6 Satz 3 WEG ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, die Niederschriften über die gefaßten Beschlüsse einzusehen, nach § 28 Abs. 4 WEG können die Wohnungseigentümer jederzeit vom Verwalter verlangen, daß er jedem Wohnungseigentümer 41 Rechnung legt. Diese Informations- und Kontrollbefugnisse werden durch die Möglichkeit, dem Verwalter Entlastung zu erteilen oder zu verweigern, verstärkt. Das Recht der Wohnungseigentümer, den Verwalter nach Maßgabe des § 26 Abs. 1 WEG zu bestellen oder abzuberufen, entspricht dem Recht der Mitglieder körperschaftlich organisierter Verbände zur Bestellung oder Abberufung der Organe. Dem Recht auf Ausschließung eines Verbandsmitgliedes korrespondiert im Recht des Wohnungseigentums das Recht der Wohnungseigentümer, von einem Störenfried innerhalb der Gemeinschaft nach § 18 Abs. 1 WEG die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen zu können. Weitere Mitverwaltungsrechte des Wohnungseigentümers sind - wie bei den Gesellschaften - das Recht auf Anfechtung eines Beschlusses 40 Cl

Vgl. Weitnauer / Wirths, § 21 Rz. 2. Weitnauer / Wirths, § 28 Rz. 8.

IH. Die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers als Mitgliedschaft

153

nach den §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG und das Stimmrecht des § 25 Abs. 2 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat. Hierin kommt zugleich das Recht auf gleichmäßige Behandlung aller Wohnungseigentümer zum Ausdruck, das durch das Gemeinschaftsverhältnis unter den Wohnungseigentümern begründet wird'2 und das auch den Regelungen in den §§ 16 Abs. 1 und 2, 17 WEG zugrunde liegt. Als weitere Parallele zu den Mitverwaltungsrechten bei den Personenverbänden sei schließlich das Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG erwähnt, das in gewisser Weise der actio pro socio vergleichbar ist. b) Mitverwaltungspflichten des Wohnungseigentümers,

insbesondere die Treuepflicht

Schwieriger als bei den Mitverwaltungsrechten sind den Mitverwaltungspflichten vergleichbare Erscheinungen im Recht des Wohnungseigentums zu finden, weil solche nicht ausdrücklich gesetzlich normiert sind. Problematisch ist vor allem, ob der Wohnungseigentümer eine der verbandsrechtlichen Treuepflicht48 entsprechende Pflicht hat. Denn für die Teilhaber an einer Bruchteilsgemeinschaft wird eine solche Treuepflicht geleugnet4'. Sie ist nach Auffassung von Wiedemann45 das entscheidende Kriterium für die Qualifikation der Rechtsstellung eines Teilhabers an einem Personenzusammenschluß als Mitgliedschaft. Die Treuepflicht hat einen weitergehenden Inhalt als sich aus Treu und Glauben i. S. des § 242 BGB normalerweise ergibt". Sie kann daher nur angenommen werden, wenn die Verhaltenspflichten eines Rechtssubjekts über das nach § 242 BGB einzuhaltende allgemeine Verhalten zwischen Rechtssubjekten hinausgehen. Solche weitergehenden Verhaltenspflichten sind nur gerechtfertigt, wenn enge persönliche Beziehungen zwischen den Beteiligten begründet werden, d. h., wenn man von einer die Person selbst ergreifenden Gemeinschaft sprechen kann. Daher wird eine Treuepflicht anerkannt47 innerhalb der Familie, bei den Gesellschaften und innerhalb des Arbeitsverhältnisses. Analysiert man diese Gemeinschaften näher, so ist festzustellen, daß neben den rechtlichen Bindungen der Gemeinschafter untereinander besondere Umstände vorliegen, welche die engen persönlichen Beziehungen ausmachen und dadurch die Treuepflicht auslösen. Bei der C!

43 44

45 48 47

Vgl. Hueck G., S. 28, 153. Vgl. dazu Soergel/ Schultze-v. Lasaulx, § 38 Rz. 7. Hueck A., S. 14; Wiedemann, S. 26. Wiedemann, Mitgliedschaft, S. 26 f. Vgl. Hueck A., S. 5 ff.; Wiedemann, Mitgliedschaft, S. 26. Vgl. Hueck A., S. 12.

154

§ 7. Die Mitgliedschaft des Wohnungseigentümers

Familie ist dieser Umstand die eheliche Lebensgemeinschaft, bei den Gesellschaften der gemeinsam verfolgte Zweck und beim Arbeitsverhältnis der persönliche Einsatz. Es ist daher Fechner48 zuzustimmen, daß die Treuepflicht ihre Grundlage mehr im tatsächlichen und konkreten Lebensverhältnis als im betreffenden Rechtsverhältnis findet. Besondere Umstände, die es rechtfertigen, auch im Recht des Wohnungseigentums eine Treupflicht des Wohnungseigentümers anzunehmen, sind das ständige und enge Miteinanderleben und das damit verbundene intensivierte Nachbarschaftsverhältnis. Wohnungseigentum wird regelmäßig für einen längeren Zeitraum - häufig auf Lebenszeit - erworben, so daß das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regelmäßig auf Dauer besteht. Kennzeichnend für die Gemeinschaft ist daneben eine besondere räumliche Nähe der Wohnungseigentümer, die wegen des Nebeneinanders mehrerer Wohnungseigentumsrechte in einem Gebäude unvermeidbar ist. Gerade aber die Dauer und Nähe49 machen auch die Wohnungseigentümergemeinschaft zu einer echten sozialen, d. h. personenrechtlichen Gemeinschaft, die nicht nur von den jedem Schuldverhältnis innewohnenden Pflichten beherrscht wird, sondern in besonderem Maße unter dem Gebot von Treu und Glauben steht, nämlich den Treubindungen des Wohnungseigentümers50 • Bei sozialen Gemeinschaften führen Treuepflichtverletzungen regelmäßig zum Ausschluß aus der Gemeinschaft: Wer den gemeinsamen Interessen zuwiderhandelt, kann aus der Gemeinschaft ausgeschlossen werden 51 • Insofern bestätigt die Regelung der §§ 18, 19 WEG, wonach ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums gezwungen werden kann, daß es sich bei der W ohnungseigentümergemeinschaft um eine Gemeinschaft handelt, die auf engen persönlichen Beziehungen der Beteiligten aufgebaut ist. Der Inhalt der Treupflicht des Wohnungseigentümers ist nicht allgemein aus der Natur der Treuepflicht bestimmbar, sondern kann nur aus dem besonderen Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer heraus konkretisiert werden. Wie im Gesellschaftsrecht ist auch die Treuepflicht des Wohnungseigentümers zunächst eine negative Verpflichtung, nämlich allgemein alles zu unterlassen, was den gemeinsamen Interessen widerspricht. Die Treuepflicht beeinflußt aber auch den Inhalt und die Ausübung der Mitverwaltungsrechte, eine ErscheiS.26. Vgl. auch Fechner, S. 26. 50 Allg. Meinung, vgl. Bärmann I Pick, § 10 Rz. 36; Weitnauer I Wirths, § 10 Rz. 8; Tasche, DNotZ 1972, 719; ders., DNotZ 1973, 464; KG, NJW 1969, 2205 (2207); BayObLGZ 1970, 65 (68); 1971, 313 (319); 1974, 118 (123); siehe auch Pritsch, in: BGB-RGRK, § 10 WEG, Anm. 12. 51 Vgl. Fechner, S. 26. 48 49

III. Die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers als Mitgliedschaft

155

nung, die auch im Gesellschaftsrecht zu beobachten ist. So kann sich aus der Treuepflicht ergeben, daß ein Wohnungseigentümer von seinem Recht zur Beschlußanfechtung nach §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG keinen Gebrauch machen darf52 oder daß er von seinem Stimmrecht in bestimmtem Sinne Gebrauch machen53 oder sein Notverwaltungsrecht nach § 21 Abs. 2 WEG ausüben54 muß. 2. Vermögensrechtliche Elemente

Zu den Vermögens rechten des Mitglieds einer Gesellschaft zählt man neben der Beteiligung am Gesellschaftsvermögen etwa die Ansprüche auf Aufwendungsersatz, auf Vorschuß, auf den Gewinnanteil, auf das Auseinandersetzungsguthaben sowie auf Benutzung der Einrichtungen. Vermögensrechtliche Pflichten sind beispielsweise die Beitragspflicht, die Nachschußpflicht oder die Verpflichtung zur Tragung von Verlusten. Wie die mitverwaltungsrechtlichen Beziehungen sind auch die vermögensrechtlichen Beziehungen bei den einzelnen Gesellschaften von deren Struktur abhängig und dementsprechend im einzelnen unterschiedlich a usge bildet.

a) Vermögensrechte des Wohnungseigentümers Das wesentlichste Vermögensrecht des Wohnungseigentümers stellt zunächst sein Wohnungseigentum, bestehend aus dem Miteigentumsanteil und dem mit diesem verbundenen Sondereigentum, dar. Ferner gehören zu den Vermögensrechten eines Wohnungseigentümers sein Anteil am Verwaltungsvermögen55 sowie seine Anteile an den Rechten, die den Wohnungseigentümern kraft Gesetzes gemeinschaftlich zustehen. Erwähnt seien weiter der Anspruch auf Beteiligung an den Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 16 Abs. 1 WEG, der Anspruch auf Beteiligung am Erlös bei Aufhebung der Gemeinschaft nach Maßgabe des § 17 WEG, das Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 13 Abs. 2 WEG oder ein dem Wohnungseigentümer eingeräumtes Sondernutzungsrecht. b) Vermögensrechtliche Pflichten des Wohnungseigentümers

Vermögensrechtliche Pflichten des Wohnungseigentümers ergeben sich zunächst aus § 16 Abs. 2 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer Vgl. KG, NJW 1969, 2205 (2207). Siehe Tasche, DNotZ 1973,464. 54 Bärmann / Pick, § 21 Rz. 26; Weitnauer / Wirths, § 21 Rz. 4; Soergel / Baur, § 21 WEG, Rz. 1; Diester, § 21 Anm. 8. 55 Siehe dazu oben § 5. 52 53

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§ 7. Die Mitgliedschaft des Wohnungseigentümers

verpflichtet ist, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums anteilig zu tragen. Ferner begründen die §§ 14 Nr. 4, 21 Abs. 6 WEG (Schadensersatzpflicht) und § 28 Abs. 2 WEG (Vorschußpflicht) vermögensrechtliche Pflichten. Zu diesen kann aber auch die Instandhaltungspflicht hinsichtlich des Sondereigentums nach Maßgabe des § 14 Nr. 1 WEG gerechnet werden. 3. Die Einheit der Elemente

Der Überblick über die Rechtsstellung des einzelnen Wohnungseigentümers in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat gezeigt, daß auch diese Rechtsstellung personen- und organisationsrechtliche sowie vermögensrechtliche Elemente enthält. Diese Elemente sind den Mitverwaltungsrechten und -pflichten sowie den Vermögensrechten und -pflichten bei den Gesellschaften durchaus vergleichbar. Wesensmäßige Unterschiede, die eine andere rechtliche Einordnung rechtfertigen könnten, sind nicht erkennbar. Selbstverständlich sind die einzelnen Rechte und Pflichten, welche die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers ausmachen, von der Struktur der Wohnungseigentümergemeinschaft abhängig und auf die Bedürfnisse und den Interessenausgleich gerade unter den Wohnungseigentümern zugeschnitten. Aber das ist keine Besonderheit des Rechts des Wohnungseigentums, sondern allenthalben wird die Rechtsstellung eines Mitgliedes von der Struktur der jeweiligen Personenvereinigung geprägt. Die aufgezeigten mitverwaltungs- und vermögensrechtlichen Elemente der Rechtsstellung des Wohnungseigentümers können als Kriterien der Mitgliedschaft anerkannt werden, wenn sie auch eine geschlossene Einheit bilden. Das sei zunächst für die mitverwaltungsrechtlichen Elemente erörtert. Diese können aus der Rechtsstellung des Wohnungseigentümers nicht herausgelöst und verselbständigt werden, d. h. es gibt keine Möglichkeit, daß sie ein Wohnungseigentümer von seiner Rechtsstellung trennt und etwa auf einen Dritten überträgt58 • An einigen mitverwaltungsrechtlichen Elementen wird dies exemplarisch deutlich: Weder die Befugnis zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 20, 21 WEG57, noch das Stimmrecht58, noch 58 Das erscheint offenbar als so selbstverständlich, daß diese Frage im Schrifttum überhaupt nicht erörtert wird. 57 Vgl. auch Bärmann / Pick, § 21 Rz. 9; Weitnauer / Wirths, § 21 Rz. 7 b. 58 Siehe etwa Bärmann / Pick, § 25 Rz. 19. Selbstverständlich kann das Stimmrecht durch einen Vertreter ausgeübt werden, vgl. OLG Celle, NJW 1958,307; Weitnauer / Wirths, § 25 Rz. 2.

111. Die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers als Mitgliedschaft

157

etwa die Befugnis zur Beschlußanfechtung gemäß §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG können auf einen Dritten übertragen werden. Die Mitverwaltungsrechte sind vielmehr - wie beispielsweise auch bei den Personengesellschaften59 - notwendige Elemente der Rechtsstellung des Wohnungseigentümers, weil die optimale Nutzung des Wohnungseigentums dadurch gesichert werden soll. Entsprechendes gilt von den Mitverwaltungspflichten: Die übernahme etwa der Treuepflicht durch einen Dritten ist abgesehen davon, daß eine solche übernahme absurd wäre, nicht möglich, weil die Treuepflicht als Mitverwaltungspflicht von der Rechtsstellung des Wohnungseigentümers nicht getrennt werden darf, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und das damit verbundene intensivierte Nachbarschaftsverhältnis gedeihen und funktionieren soll. Etwas anders ist dagegen die Rechtslage bei den vermögensrechtlichen Elementen der Rechtsstellung des Wohnungseigentümers. Manche Vermögensrechte des Wohnungseigentümers, wie etwa das Wohnungseigentum oder der Anteil am Verwaltungsvermögen können ebensowenig wie die Mitverwaltungsrechte aus der Rechtsstellung des Wohnungseigentümers herausgelöst und verselbständigt werden. Zwar kann das wesentlichste Vermögensrecht des Wohnungseigentümers, nämlich das Wohnungseigentum, übertragen werden, wie sich aus § 12 Abs. 1 WEG ergibt. Aber eine solche übertragung des W ohnungseigentums führt nicht zu einer Trennung des Wohnungseigentums von den übrigen Elementen der Mitgliedschaft. Denn die Mitverwaltungsrechte und -pflichten sowie weitestgehend auch die übrigen Vermögensrechte und -pflichten gehen mit der übertragung des Wohnungseigentums kraft Gesetzes auf den Erwerber über, weil Träger dieser mitgliedschaftlichen Rechtspositionen nur ein Wohnungseigentümer sein kann. Das kommt allenthalben im WEG zum Ausdruck. So hat nach § 21 Abs.1 WEG nur ein Wohnungseigentümer das Recht zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe dieser Vorschrift, so kann nur einem Wohnungseigentümer die Treuepflicht obliegen und so kann - wie gezeigt - nur einem Wohnungseigentümer ein Anteil am Verwaltungsvermögen zustehen. Die übertragung eines Elementes der Rechtsstellung des Wohnungseigentümers, nämlich des Wohnungseigentums, hat demnach den übergang der gesamten Rechtsstellung des Wohnungseigentümers auf den Erwerber zur Folge. Dieser tritt mit dem Erwerb des Wohnungseigentums in das Rechtsverhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern an Stelle des Veräußerers ein. Die allgemeinen Erfordernisse für die übertragung einer solchen Rechtsstellung als eines Rechts- und Pflichtenbündels, welche eine Mitwirkung 58

VgI. Soergel/ Schultze-v. Lasaulx, § 717 Rz. 2.

158

§ 7. Die Mitgliedschaft des Wohnungseigentümers

der anderen Partner des Rechtsverhältnisses vorsehen (arg. §§ 414, 415 BGB), entfallen hier. Denn - wie wiederum § 12 Abs. 1 WEG zeigtdie übertragung des Wohnungseigentums und der damit verbundene übergang der gesamten RechtsteIlung sind grundsätzlich nicht von einer Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer abhängig. Andere Vermögens rechte des Wohnungseigentümers sind isoliert übertragbar, entweder nur unter Wohnungseigentümern oder auch auf Dritte. In diesen Fällen ist aber die Stellung als Wohnungseigentümer gleichwohl notwendiges Tatbestandsmerkmal des Entstehungstatbestandes. Als Beispiel für ein Vermögensrecht, das nur unter Wohnungseigentümern übertragbar ist, sei das Sondernutzungsrecht genannt. Hierbei handelt es sich um einen schuldrechtlichen Anspruch eines Wohnungseigentümers gegen die anderen Wohnungseigentümer, der durch Vereinbarung gemäß § 15 Abs. 1 WEG entsteht und auf überlassung des Gebrauchs an einem Grundstücksteil gerichtet ist, der im gemeinschaftlichen Eigentum steht. Ein solches Sondernutzungsrecht kann nur zugunsten eines Wohnungseigentümers begründet werden (arg. § 15 Abs. 1 WEG). Da die Person des Gläubigers als Wohnungseigentümer so wesentlich ist, würde eine übertragung des Sondernutzungsrechts an einen Dritten den Inhalt des Forderungsrechts ändern. Denn der Dritte würde nicht den Bindungen unterliegen, die für das Gedeihen der Wohnungseigentümergemeinschaft unbedingt erforderlich sind. Nach § 399 BGB kann daher das Sondernutzungsrecht nicht auf einen Dritten übertragen werden60 • Der Anspruch eines Wohnungseigentümers gemäß § 16 Abs. 1 WEG kann dagegen - obwohl auch er nur in der Person eines Wohnungseigentümers entstehen kann - ohne weiteres aus der Rechtsstellung des Wohnungseigentümers herausgelöst und auf einen Dritten übertragen werden. Denn dieser Anspruch dient nicht mehr der optimalen Nutzung des Wohnungseigentums, sondern nur noch individuellen Interessen des einzelnen Wohnungseigentümers, so daß er auch einem Dritten zustehen kann6!. Allerdings zwingt dieser Umstand nicht dazu, die Einheit der mitgliedschaftlichen Elemente zu verneinen. Denn auch die Rechtsstellung eines Personengesellschafters enthält, wie § 717 BGB Weitnauer, Rpfleger 1976, 342; Merle, Rpfleger 1978, 86 f. Allg. Meinung. Weitnauer I Wirths (§ 16 Rz. 4) und Bärmann I Pick (§ 16 Rz. 14) nehmen unter Hinweis auf RGZ 89, 180 und BGH, NJW 1958, 1723 an, daß der Anspruch nur in Höhe des Reinertrages nach Abzug der Lasten und Kosten übertragbar sei. Eine solche Interpretation entbehrt jeglicher Grundlage; denn § 16 Abs. 1 WEG enthält ebensowenig wie § 743 BGB einen Hinweis auf eine automatische Verrechnung. § 16 Abs. 2 WEG gewährt allerdings einen Anspruch gegen den einzelnen Wohnungseigentümer auf Tragung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, mit dem gegen den Anspruch aus § 16 Abs. 1 WEG aufgerechnet werden könnte. 80 61

III. Die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers als Mitgliedschaft

159

beweist, bestimmte vermögensrechtliche Positionen, die auf Dritte übertragen werden können, ohne daß deshalb der Charakter dieser Rechtsstellung als Mitgliedschaft bestritten würde. Entscheidend ist allein, daß das Wohnungseigentum nicht von der mitverwaltungsrechtlichen Seite des Rechtsstatus des Wohnungseigentümers isoliert werden kann. Die mitverwaltungs- und vermögensrechtlichen Elemente der Rechtsstellung des Wohnungseigentümers bilden daher eine Einheit, so daß sie als Kriterien einer Mitgliedschaft anerkannt werden können. 4. Die Dauerbindung

Enthält somit die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers personen- und vermögensrechtliche Elemente, die eine geschlossene Einheit bilden, so kann sie als Mitgliedschaft bezeichnet werden, sofern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Dauer angelegt ist. Daß das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander kein Austauschvertrag ist, versteht sich von selbst. Gerade die Dauerbindung war konstitutiv für die Anerkennung einer Treuepflicht des Wohnungseigentümers. Die von Müller-Erzbach62 herausgestellte Eigentümlichkeit der Dauerbindung, daß bei Vollzug des Dauerverhältnisses dieses nicht mehr mit rückwirkender Kraft für nichtig erklärt werden könne, zeigt sich auch im Recht des Wohnungseigentums. So ist zwar, wenn rechtsgeschäftliche Erklärungen nichtig sind, durch die sich Miteigentümer eines Grundstücks Sondereigentum nach § 3 einräumen, Wohnungseigentum nicht wirksam begründet worden. Dennoch müssen sich die "Wohnungseigentümer" bis zur Geltendmachung der Nichtigkeit durch einen Beteiligten untereinander und im Verhältnis zu Dritten so behandeln lassen, als ob Wohnungseigentum wirksam begründet worden wäre 63 • 5. Folgerungen

Die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers erfüllt die Kriterien der Mitgliedschaft. Denn der Wohnungseigentümer ist an einer Personenvereinigung beteiligt, die auf Dauer angelegt ist und seine Stellung im Rechtsverhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern enthält personen- und vermögensrechtliche Elemente, die weitestgehend eine unlösbare Einheit bilden. Die Stellung des Wohnungseigentümers im Mitgliedschaft, S. 24 f. H. M., vgl. Däubler, DNotZ 1964, 216; Bärmann / Pick, § 3 Rz. 55; Weitnauer / Wirths, § 3 Rz. 6 c; Soergel / Baur, § 3 WEG, Rz. 7; siehe auch Gaberdiel, NJW 1972, 849 ff. 82

83

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§ 7. Die Mitgliedschaft des Wohnungseigentümers

Rechtsverhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern kann daher als Mitgliedschaft bezeichnet werden. Auch nach den von Wiedemanno4 entwickelten engeren Kriterien kann sie als Mitgliedschaft charakterisiert werden. Denn die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer enthält neben den vermögensrechtlichen auch erhebliche personenrechtliche Elemente. Das zeigt sich vor allem in der Treuepflicht des Wohnungseigentümers, welche den personenrechtlichen Bezug besonders deutlich zum Ausdruck bringt65 • Auch die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers erschöpft sich nicht in der bloßen Mitberechtigung oder Risikoverteilung. Vielmehr erfordert gerade das intensivierte Nachbarschaftsverhältnis, das aus dem engen räumlichen und dauernden Kontakt der Wohnungseigentümer untereinander resultiert, eine besondere "Einstellung" des Wohnungseigentümers, wie sie Wiedemann fordert. Diese "Einstellung", die von jedem Wohnungseigentümer erwartet wird, ist in den §§ 14, 15 WEG vorgezeichnet". Wer nicht bereit ist, eine solche Einstellung im Interesse eines möglichst friedlichen Zusammenleben der Wohnungseigentümer zu zeigen und den nachbarschaftlichen Interessen erheblich zuwiderhandelt, hat das Recht, Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sein, nach Maßgabe des § 18 WEG verwirkt. Der auch hierin zum Ausdruck kommende personenrechtliche Bezug, den Wiedemann als Kriterium der Mitgliedschaft fordert, qualifiziert die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers damit auch nach seiner Meinung als Mitgliedschaft. Es ist daher zutreffend, wenn in Rechtsprechung und Schrifttum die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung des Wohnungseigentümers, d.h. seine Mitgliedschaft, hervorgehoben wird. Nur sollte die "Mitgliedschaft" nicht neben dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum als drittes Element des Wohnungseigentums angesehen werden. Denn die Mitgliedschaft kennzeichnet die gesamte Rechtsstellung, die der Wohnungseigentümer innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft innehat. Die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft steht demnach nicht neben den Elementen des Wohnungseigentums i. S. des § 1 Abs. 2 WEG, sondern umfaßt das Wohnungseigentum und damit auch den Miteigentumsanteil und das mit diesem verbundene Sondereigentum. Das Wohnungseigentum ist - wie gezeigt - rechtssubjektbestimmend für das Rechtsverhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern, d. h. die übertragung des Wohnungseigentums als dem wesentlichsten vermögens8' Mitgliedschaft, S. 23 ff. 85 88

Vgl. oben III I b. Dazu siehe oben § 3 III 2.

III. Die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers als Mitgliedschaft

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rechtlichen Element der Mitgliedschaft hat den übergang der gesamten Mitgliedschaft des Wohnungseigentümers auf den Erwerber kraft Gesetzes zwingend zur Folge, soweit nicht die einzelnen mitgliedschaftlichen Positionen von der Mitgliedschaft isoliert werden können. Wie dieses Wohnungseigentum in das bürgerliche Recht einzuordnen ist, gilt es anschließend zu klären.

11 Merle

§ 8. Die rechtliche Einordnung des Wohnungs eigentums I. Das Problem Wohnungs eigentum ist nach § 1 Abs. 2 WEG das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Streitig ist, wie diese Verbindung dogmatisch zu erklären ist. Ganz überwiegend1 sieht man im Wohnungseigentum "ein besonders ausgestaltetes Miteigentum"; das Miteigentum wird als rechtlich im Vordergrund stehend angesehen, während das Sondereigentum als dessen "Bestandteil" i. S. des § 96 BGB2 oder "Anhängsel"3 gedeutet wird. Demgegenüber steht nach Auffassung von Börner4 das Sondereigentum im Vordergrund, während der Miteigentumsanteil dessen "Bestandteil sein soll. Wieder andere schließlich sehen die beiden Elemente des Wohnungseigentums als "gleichwertig"5 oder "wechselseitig akzessorisch"6 an. Unabhängig von der Frage, welches der Elemente des Wohnungseigentums im Vordergrund steht, sehen manche in der Synthese von Sondereigentum und Miteigentumsanteil ein neues dingliches Recht, nämlich das Wohnungseigentum7 ; soweit es näher bestimmt wird, ordnet man es als "Recht sui generis"8 oder "grundstücksgleiches Recht"9 ein. 1 Weitnauer/Wirths, Vor § 1 Rz. 17; Weitnauer, JZ 1951, 163; Diester, § 3 Rz. 3 ff.; Bärmann, Ein!. Rz. 201; ders., NJW 1951, 293; Soergell Baur, § 1 WEG, Rz. 1; Staudinger/Ring, § 1 WEG, Rz. 9; Pritsch, in: BGB-RGRK, § 1 WEG, Anm. 4, 16; Dulckeit, S. 72; Hornig, DNotZ 1951, 198; Paulick, AcP 152, 432; Seifert, S. 108 f.; Lang, S. 43; Eichler, S. 72; Westermann, SachenR, § 68 I 4; BGHZ 49, 250 (251); 50, 56 (60). 2 Bärmann, Ein!. Rz. 201; ders., NJW 1951, 293; Bärmann I Pick, § 1 Rz. 12; Staudinger I Ring, § 1 WEG, Rz. 9; Pritsch, in: BGB-RGRK, § 1 WEG, Anm. 16; Weitnauer I Wirths, Vor § 1 Rz. 17 c; Westermann, SachenR, § 68 I 4; Paulick, AcP 152, 432: "in Anlehnung an ... § 96 BGB"; Seifert, S. 109 und Eichler, S. 72: "analog". 3 BGHZ 49, 250 (251); 50, 56, (60); OLG Stuttgart, NJW 1969, 1176; Soergel! Baur, § 1 WEG, Rz. 1; Baur, § 29 B I 2. 4 Börner, Festschrift Dölle, S. 213 ff. 5 Helmers, S. 104. 8 Bärmann, Ein!. Rz. 187; ders., AcP 155, 19 ff.; Bärmann I Pick, § 1 Rz. 5, 12 f.; Soergell Baur, § 6 Rz. 2; Noack, Rpfleger 1976, 195. 7 Bärmann, Ein!. Rz. 187 ff.; Bärmann I Pick, § 1 Rz. 6, 12; Staudinger I Ring, § 1 WEG, Rz. 9; Rosenbauer, S. 127 ff.; Riedei, JZ 1951, 625; OLG Neustadt, NJW 1960, 295 mit zust. Anm. Bärmann; AG Bremen, MDR 1957, 677; Lang,

I. Das Problem

163

Die Relevanz der Frage nach dem Verhältnis der Elemente des Wohnungseigentums zueinander für die Rechtsanwendung oder - wie sie auch formuliert wird - "was zu was akzessorisch ist"10, wird nur selten dargelegt. Die Entscheidung soll in folgenden Fällen von der Prädominanz des einen oder anderen Elementes des W ohnungseigentums abhängig sein11. Der Anspruch des Wohnungseigentümers gegen den unrechtmäßigen Besitzer auf Herausgabe der Wohnung soll bei Prädominanz des Miteigentums nach den §§ 1011, 432 BGB auf Herausgabe an alle Miteigentümer, bei Prädominanz des Sondereigentums dagegen auf Herausgabe an ihn selbst gerichtet sein. Hier wird jedoch verkannt, daß das Wohnungseigentum zwei Teilrechte in sich vereinigt, die unterschiedlichen Regelungen unterworfen sein können. Unabhängig von der Frage der Prädominanz kann daher jeder Wohnungseigentümer Herausgabe der in seinem Sondereigentum stehenden Wohnung nach § 985 BGB an sich selbst verlangen12, während er Herausgabe des gemeinschaftlichen Eigentums nur an alle Wohnungseigentümer gemeinsam fordern kann13. Zur Ersitzung durch einen im Grundbuch eingetragenen Nichtberechtigten soll bei Prädominanz des Miteigentums der Mitbesitz am gemeinschaftlichen Eigentum genügen; bei Prädominanz des Sondereigentums soll auch der Alleinbesitz an der Wohnung erforderlich sein14. Auch hier sind die beiden Eigentumssphären zu berücksichtigen, die im Wohnungseigentum verbunden sind. Das bedeutet, daß - wiederum unabhängig von der Vorrangigkeit eines der Elemente - der Eigenmitbesitz am gemeinschaftlichen Eigentum des eingetragenen Mitberechtigten nicht ausreicht, sondern Alleinbesitz an der im Sondereigentum stehenden Wohnung hinzukommen muß, um die Rechtsfolge der Ersitzung auszulösen15. S. 44; Lutter, AcP 164, 141 spricht vom "einheitlichen Gegenstand ,Wohnungseigentum'" . 8 Bärmann, NJW 1960, 296; Riedei, JZ 1951, 625 Anm. 2. • Baur, § 15!II 3 b; Rosenbauer, S. 94 ff.; vgl. auch Bärmann I Pick, § 1 Rz. 60, 101, wonach "der Miteigentumsanteil im Sinne des BGB wie der Grundbuchordnung als ,Grundstück' aufzufassen" sei; siehe auch BGH, NJW 1968, 499 (500) " ... Wohnungseigentum ... (ist) wirtschaftlich dem Grundstück selbst ... ähnlich". 10 Bärmann, NJW 1951, 292; Riedei, JZ 1951, 625 Anm. 2. 11 Vgl. hierzu Seifert, S. 106 ff. 12 So Bärmann I Pick, § 1 Rz. 150, § 13 Rz. 185; Soergell Baur, § 1 WEG, Rz. 2; Weitnauer I Wirths, § 13 Rz. 2. 13 Vgl. Bärmann I Pick, § 1 Rz. 152, § 13 Rz. 185; Soergell Baur, § 1 WEG, Rz. 2; Weitnauer I Wirths, § 13 Rz. 9, § 3 Rz. 23. 14 So Seifert, S. 107. 16 Vgl. Bärmann I Pick, § 3 Rz. 75 f. 11*

164

§ 8. Die rechtliche Einordnung des Wohnungseigentums

Der Tausch zweier Wohnungseigentumsrechte soll bei Prädominanz des Miteigentums nicht grunderwerbsteuerpflichtig sein, weil sich die Miteigentumsanteile nicht änderten, anders dagegen bei Prädominanz des Sondereigentums, weil die im Sondereigentum stehenden Wohnungen gewechselt würden l8 • Deise Begründung bleibt schon deshalb unverständlich, weil Miteigentumsanteile im Grunderwerbsteuerrecht wie Grundstücke behandelt werden17 und der Tausch von Grundstücken ein grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang ist1 8 • Demgemäß wird Wohnungseigentum, da es überwiegend als besonders ausgestaltetes Miteigentum behandelt wird, im Grunderwerbsteuerrecht als Grundstück behandelt, so daß der Tausch von Wohnungseigentumsrechten gerade auch bei Prädominanz des Miteigentums grunderwerbsteuerpflichtig ist1 9• Wird Wohnungseigentum an einem Grundstück begründet, das mit einer Grunddienstbarkeit, etwa einem Wohnrecht gemäß § 1093 BGB, belastet ist, so sollen die übrigen Wohnungseigentumsrechte von der Dienstbarkeit nach §§ 1090, 1026 BGB frei werden, sofern ihre Ausübung auf einen bestimmten Teil, etwa eine Wohnung des belasteten Grundstücks beschränkt ist, wenn man von der Prädominanz des Sondereigentums ausgehe, weil dann eine Teilung im Sinne des § 1026 BGB zu bejahen sei; bei Vorrang des Miteigentums könne dagegen eine Teilung im Sinne dieser Vorschriften nicht bejaht werden20 • Auch die Entscheidung dieses Problems ist von der Frage der Prädominanz völlig unabhängig. So geht selbst Weitnauer21 als energischster Vertreter der Theorie vom Vorrang des Miteigentums völlig zu Recht davon aus, daß in einem solchen Falle die übrigen Wohnungseigentumsrechte von der Belastung frei werden. Dieses Ergebnis beruht auf der realen Teilung, soweit es die im Sondereigentum stehenden Gegenstände betrifft. Für die angeführten Beispiele ist die Frage nach der Prädominanz der Elemente des Wohnungseigentums nicht relevant. Freilich ist damit noch nicht ausgeschlossen, daß deren Verhältnis zueinander gleichwohl für die Rechtsanwendung bedeutsam sein kann. Denn als " besonders So Seifert, S. 107. Vgl. Boruttau / Klein, § 1 Rz. 70. 18 Vgl. Boruttau / Klein, § 1 Rz. 68. 18 BFHE 60, 135 (137); Boruttau / Klein, § 2 Rz. 68. 20 Seifert, S. 107. 21 Weitnauer / Wirths, § 3 Rz. 21; Bärmann / Pick, § 1 Rz. 83; BayObLGZ 1957, 102 = NJW 1957, 1840; OLG Frankfurt, NJW 1959, 1977. Der Einwand von Riedel (MDR 1952, 403), durch Aufhebung des Sondereigentums werde die Dienstbarkeit zum Erlöschen gebracht, überzeugt deshalb nicht, weil nach den §§ 877, 876 BGB diese Aufhebung nicht ohne Zustimmung ·des Berechtigten möglich ist. 18

17

H. Die Theorie von der Prädominanz des Miteigentums

165

ausgestaltetes Miteigentum" würde das Wohnungseigentum den Vorschriften über das Miteigentum nach Bruchteilen unterfallen, während bei Prädominanz des Sondereigentums oder wenn das Wohnungseigentum ein grundstücksgleiches Recht wäre, die Vorschriften über Grundstücke anwendbar wären. Indessen bedeutet eine solche Differenzierung nicht schon zwangsläufig unterschiedliche Ergebnisse, weil der Miteigentumsanteil an Grundstücken von den Sondervorschriften der §§ 1066, 1095, 1106, 1114 BGB, 864 Abs. 2 ZPO abgesehen, für die Individualdisposition des Teilhabers weitgehend dem ganzen Gegenstand gleichgesetzt wird 22 • Nur beispielhaft sei aber auf einige unterschiedliche Folgerungen hingewiesen. Ist Wohnungseigentum lediglich ein besonders ausgestaltetes Miteigentum, so dürfte seine Belastung mit einer Grunddienstbarkeit nicht zulässig sein!3, so gäbe es keine Bruchteilsgemeinschaft daran24 und Zubehör zu einem Miteigentumsanteil wäre nach § 97 BGB auch nicht denkbar. Im übrigen ist unabhängig von der praktischen Relevanz die Verbindung des Sondereigentums mit dem Miteigentumsanteil für die Integration des Wohnungseigentums in das dogmatische System des Zivilrechts von Bedeutung. 11. Die Theorie von der Prädominanz des Miteigentums 1. Die Normvorstellunien des Gesetzgebers

Die ganz überwiegende Meinung, die im Wohnungseigentum ein besonders ausgestaltetes Miteigentum sieht und das Sondereigentum gemäß § 96 BGB als dessen Bestandteil einordnet, basiert offensichtlich auf den Normvorstellungen der an der Gesetzgebung Beteiligten. Sowohl nach der Begründung des Bundesrats zum Entwurf des Wohnungseigentumsgesetzes25 als auch nach dem Bericht des Ausschusses für Wiederaufbau und Wohnungswesen26 wird das Wohnungseigentum als ein "besonders ausgestaltetes Miteigentum" aufgefaßt, für das grundsätzlich die für Miteigentumsanteile an Grundstücken geltenden Vorschriften anwendbar seien. Die Begründung betont, daß der Entwurf "mit dieser Konstruktion, die das Miteigentum in den Vordergrund" stelle, von dem Initiativ!!

(40).

Vgl. Soergel/ Schultze-v. Lasaulx, Vor § 741 Rz. 12; RGZ 56, 100; 69, 36

Vgl. etwa BGHZ 36, 187 (188 f.). Vgl. KGJ 51,198 (201); BGHZ 13, 133 (140 f.). 25 Bundesrats-Drucksache 75/51, abgedruckt bei Bärmann, WEG, Anhang I. U Vgl. Verhandlungen des Deutschen Bundestages, Steno Berichte, Bd. 6, S.4386. Z3

U

166

§ 8. Die rechtliche Einordnung des Wohnungseigentums

gesetzentwurf der F. D. pp und auch von einer großen Zahl ausländischer Rechte abweiche, weil sich eine solche Regelung zwanglos in das System des bürgerlichen Rechts einfügen lasse. Durch die Bezugnahme des § 3 WEG auf § 1008 BGB werde das Wohnungseigentum als ein Miteigentum konstruiert, das in der durch § 1010 BGB angedeuteten Richtung in besonderer Weise weiter ausgestaltet sei28 • Daraus folge, daß "für den mit Sondereigentum verbundenen Miteigentumsanteil, also das Wohnungseigentum ... grundsätzlich die für Miteigentumsanteile an Grundstücken geltenden Vorschriften" anwendbar seien. Die Begründung 29 weist andererseits darauf hin, daß die besondere Ausgestaltung des Miteigentums auch einige Abweichungen von der für das gewöhnliche Miteigentum geltenden Regelung notwendig mache. Anders als beim gewöhnlichen Miteigentum erhalte jeder Miteigentumsanteil ein eigenes Grundbuchblatt und könne auch Grundlage für die Ausübung einer Dienstbarkeit sein. Eine "gewisse Verselbständigung" des Miteigentumsanteils komme auch in den steuerlichen Vorschriften des § 61 WEG zum Ausdruck. Weder die Begründung zum Entwurf noch der Bericht des Ausschusses für Wiederaufbau und Wohnungswesen enthalten jedoch irgendeinen Hinweis darauf, daß das Sondereigentum "Bestandteil" des Miteigentumsanteils sein soll. Ebensowenig wird die Frage berührt, ob mit dem Wohnungseigentum ein neues Recht geschaffen werden sollte. Letzteres deutet sich wenigstens in der Formulierung von einer "gewissen Verselbständigung" an und wäre mit der Annahme eines besonders ausgestalteten Miteigentums, das in einem neuen Recht aufgeht, durchaus vereinbarso. Aus der Entstehungsgeschichte des Wohnungseigentumsgesetzes läßt sich demnach nicht mehr entnehmen, als daß das Wohnungseigentum als besonders ausgestaltetes Miteigentum den Vorschriften, die für Miteigentumsanteile an Grundstücken gelten, unterliegen soll. Diese Normvorstellungen können für die Ermittlung des maßgeblichen normativen Gesetzessinnes 31 wertvolle Anhaltspunkte enthalten. Verbindlich sind sie indessen für die Interpretation nichtS2, weil weder 27 Hiernach war das Wohnungseigentum ein selbständiges Recht, das den für Grundstücke geltenden Bestimmungen unterliegen (§ 8 Abs. 1) und das aus dem Sondereigentum an der Wohnung und dem Anteil am Gemeineigentum des Grundstücks bestehen sollte (§ 9). Im übrigen siehe hierzu oben

§ 1 III 3. 28 29 80

81

S2

Begründung (Anm. 25), zu § 3 unter I. und HI. Zu § 3 unter IH. 3. So wohl Eichler, S. 72. Vgl. dazu Larenz, Methodenlehre, S. 302 ff. Vgl. Larenz, Methodenlehre, S. 316 f.

H. Die Theorie von der Prädominanz des Miteigentums

167

die Begründung des Bundesrats noch der Bericht des Ausschusses für Wiederaufbau und Wohnungswesen den "Willen des Gesetzgebers" repräsentieren. Die Billigung des Wohnungseigentumsgesetzes durch den Bundestag galt dem Text als solchem, nicht aber einer bestimmten Auslegung des Textes. Die Interpretation darf daher von den Normvorstellungen der Gesetzesverfasser insbesondere abweichen, wenn diese hinter den Anwendungsmöglichkeiten seiner Regelungen zurückbleiben. 2. Die Normvorstellungen und der normative Gesetzessinn

Die Frage, ob die Verbindung von Sondereigentum und Miteigentumsanteil von der Prädominanz des letzteren bestimmt wird, ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht ausdrücklich geregelt; vor allem findet sich keine Vorschrift, welche das Wohnungseigentum expressis verbis den Regeln über Miteigentumsanteile an Grundstücken unterwirft. Im rechtswissenschaftlichen Schrifttum versucht man daher aus einzelnen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes Argumente für und gegen die Prädominanz des Miteigentumsanteils herzuleiten. Zunächst versuchte man die Richtigkeit vom Vorrang des Miteigentumsanteils mit den §§ 1 Abs. 2 und 3 sowie 3 Abs. 1 WEG zu belegen33 • Soweit die Argumentation § 1 Abs. 2 und 3 WEG betraf, kam man jedoch in Schwierigkeiten, weil dort an erster Stelle das Sondereigentum und erst sekundär der Miteigentumsanteil erwähnt wird. Das versuchte man mit einem Hinweis auf § 3 Abs. 1 WEG auszugleichen, der vom Miteigentum ausgeht. Indesssen ist weder die Reihenfolge, in der § 1 WEG die Elemente des Wohnungseigentums aufführt, noch § 3 Abs. 1 WEG zur Lösung der dogmatischen Einordnung des Wohnungseigentums tauglich. Denn wenn § 1 WEG das Wohnungseigentum als Verbindung von zwei Rechten charakterisiert, so muß notwendigerweise eines der beiden zuerst genannt werden; aus der eher zufälligen Reihenfolge kann daher kaum auf die Prädominanz des einen oder anderen Rechts geschlossen werden. Entsprechendes gilt von § 3 Abs. 1 WEG. Zwar soll durch die Bezugnahme auf § 1008 BGB die Qualifizierung des Wohnungseigentums als Miteigentum deutlich werden, aber eine Anordnung über das Verhältnis von Miteigentumsanteil und Sondereigentum enthält § 3 Abs. 1 WEG ebensowenig, wie die grundbuchrechtliche Regelung des § 7 Abs. 1 WEG. Hiernach ist zwar für jeden Miteigentumsanteil ein besonderes Grundbuchblatt anzulegen, aber abgesehen davon, daß einer solchen formell-rechtlichen Regelung allenfalls indizielle Bedeutung für die systematische Einordnung des Wohnungseigentums zukommen kann, deutet die Bezeichnung als Woh33

Vgl. hierzu Bärmann, NJW 1951, 292; Dulckeit, S. 71 f.; Seifert, S. 108.

168

§ 8. Die rechtliche Einordnung des Wohnungseigentums

nungs- oder Teileigentumsgrundbuch eher auf eine Verselbständigung des Wohnungs- oder Teileigentums i. S. eines neuen Rechts hin, denn als auf einen Miteigentumsanteil i. S. der herrschenden Meinung. Die Legaldefinitionen des Wohnungs- und Teileigentums in § 1 Abs. 2 und 3 WEG enthalten aber auch keine dem § 96 BGB entsprechende Formulierung. Dort gelten Rechte, die mit dem Grundstückseigentum verbunden sind, als Bestandteile des Grundstücks; rechtssubjektbestimmend ist das Grundstückseigentum für das mit ihm verbundene und daher sogenannte subjektiv-dingliche Recht. Aus der Legaldefinition in § 1 Abs. 2 und 3 WEG allein als "Sondereigentum in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil " kann weder das eine noch das andere Element des Wohnungseigentums als rechtssubjektbestimmend hergeleitet werden. Dagegen entspricht der Wortlaut des § 8 Abs. 1 WEG, wonach "mit jedem Anteil das Sondereigentum ... verbunden ist" dem des § 96 BGB. Er kann daher wohl trotz der neutralen Formulierung in § 1 Abs. 2 und 3 WEG wenigstens als Indiz dafür gewertet werden, daß der Miteigentumsanteil rechtssubjektbestimmend für das Sondereigentum sein soll. Dieses Indiz wird durch § 1 Abs. 2 und 3 WEG und die §§ 6 Abs. 1, 7 Abs. 1 WEG noch verstärkt, die das Sondereigentum als zum Miteigentumsanteil gehörend bezeichnen. Zum Bestandteil des Miteigentumsanteils würde dadurch das Sondereigentum aber ebensowenig wie das subjektiv-dingliche Recht des § 96 BGB zum Bestandteil des Grundstückseigentums wird. Das Sondereigentum könnte allenfalls - entsprechend § 96 BGB - als Bestandteil des Grundstücks gelten. In diese Richtung deutet schließlich auch § 6 Abs. 2 WEG, wonach sich Rechte an dem Miteigentumsanteil auf das zu ihm gehörende Sondereigentum erstrecken. Diese Bestimmung könnte - isoliert betrachtet - i. S. einer Prädominanz des Miteigentumsanteils verstanden werdenu. Daß Verfügungen über das Wohnungseigentum "also nur" durch Verfügung über den Miteigentumsanteil vorgenommen werden könnenu, kann hieraus jedoch nicht abgeleitet werden, weil § 6 Abs. 2 WEG Verfügungen über Wohnungseigentum nicht regelt. Gegen eine Prädominanz des Miteigentumsanteils spricht demgegenüber gerade § 6 Abs. 1 WEG. Denn nach dem Gesetzeswortlaut kann das Sondereigentum - nicht der Miteigentumsanteil - veräußert oder belastet werden, allerdings nicht ohne den Miteigentumsanteil. Dieses Argument gegen einen Vorrang des Miteigentumsanteils wird noch erheblich verstärkt durch die Regelung der §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 34 35

Vgl. Bärmann, AcP 155, 18. So aber Weitnauer I Wirths, § 6 Rz. 3; BayObLGZ 1958,264.

11. Die Theorie von der Prädominanz des Miteigentums

169

WEG. Denn Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander können nicht zum Inhalt des Miteigentumsanteils, sondern nur zu dem des Sondereigentums gemacht werden. Berücksichtigt man, daß auf diese Weise gemäß § 15 Abs. 1 WEG auch solche Vereinbarungen der Wohnungseigentümer als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen werden können, die ausschließlich das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, so kann das Sondereigentum nicht bloß ein "Bestandteil" oder "Anhängsel" des Miteigentumsanteils sein38 . Mag es sich bei der Regelung des § 5 Abs. 4 WEG auch nur um eine "technische Notwendigkeit" gehandelt haben37, so gewinnt diese Interpretation durch folgende überlegung doch an Gewicht. Für das Stockwerkseigentum war die Prädominanz des Sondereigentums anerkannt. Der Miteigentumsanteil wurde ausdrücklich, etwa in Art. 216 Abs. 2 hess. AGBGB38 oder Art. 212 Abs. 2 des bayer. Entwurfs zu einem Bürgerlichen Gesetzbuch3', als "Bestandteil" des Stockwerkseigentums, wie das Sondereigentum genannt wurde, bezeichnet. Wenn der Bundesgesetzgeber angesichts dieser Regelungen, die ihm bekannt gewesen sein müsen, das Sondereigentum nicht zum Bestandteil des Miteigentumsanteils erklärt, ja nicht einmal den rechtstechnischen Begriff des "Bestandteils" verwendet, dann läßt sich insoweit aus den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes schwerlich ein normativer Gesetzessinn, wie er der herrschenden Meinung zu Grunde liegt, gewinnen. Weder für die Normvorstellungen des Gesetzgebers, wonach das Wohnungseigentum als besonders ausgestaltetes Miteigentum den Vorschriften unterliegen soll, die für Miteigentumsanteile an Grundstücken gelten, noch für die überwiegend vertretene Meinung, daß das Sondereigentum als "Bestandteil" des Miteigentumsanteils einzuordnen sei, lassen sich aus der Systematik des Wohnungseigentumsgesetzes überzeugende Argumente entnehmen. Indizien, die man für einen entsprechenden normativen Gesetzessinn gefunden zu haben glaubt, werden sogleich durch widersprechende Indizien zumindest neutralisiert. Jede allein hierauf abstellende Argumentation bleibt formal, so daß letztlich die Teleologie des Wohnungseigentumsgesetzes über die rechtliche Einordnung des Wohnungseigentums und das Verhältnis der in ihm vereinten Teilrechte entscheiden muß.

38 37 38

31

Vgl. Bärmann I Pick, § 5 Rz. 79. Vgl. Bärmann I Pick, § 5 Rz. 77; Weitnauer I Wirths, § 5 Rz. 16. Siehe dazu oben § 1 II 4 a). Siehe dazu oben § 1 IIr 2 a).

170

§ 8. Die rechtliche Einordnung des Wohnungseigentums

111. Die Theorie von der Prädominanz des Sondereigentums Im Gegensatz zur ganz überwiegenden Meinung sieht Börner'o das Verhältnis von Sondereigentum und Miteigentumsanteil gerade umgekehrt: Das Wohnungseigentum bestehe aus dem Sondereigentum, dessen Gegenstand eine selbständige, unbewegliche Sache sei, und dem Miteigentumsanteil; der Miteigentumsanteil sei "wesentlicher Bestandteil" des Sondereigentums. Daß auch für einen normativen Gesetzessinn i. S. einer Prädominanz des Sondereigentums aus der Regelung des Wohnungseigentumsgesetzes nichts Entscheidendes entnommen werden kann, wurde soeben gezeigt. Darüber hinaus erscheint bereits der dogmatische Ansatz von Börner nicht überzeugend. Ausgehend von der Frage, wie das Miteigentum und das Sondereigentum miteinander verbunden seien, meint er, wenn das Bürgerliche Gesetzbuch sonst eine derartige Verbindung erreichen wolle, benutze es den Begriff des wesentlichen Bestandteils, der "Hauptsache" und "Bestandteil" zu einer rechtlichen Einheit zusammenfasse. Die Besonderheit beim Wohnungseigentum bestehe darin, daß die eine der beiden Sachen, nämlich das Grundstück, nicht nur mit einem, sondern gleichzeitig mit mehreren Sondereigentumsrechten verbunden werde. Börner übersieht bei seiner Argumentation, daß das Wohnungseigentumsgesetz nicht die Verbindung von zwei Sachen regelt, sondern zwei Rechte, nämlich das Sondereigentum und einen Miteigentumsanteil miteinander zum Wohnungseigentum verbindet. Sein Hinweis auf § 93 BGB, der eine Verbindung von Sachen regelt, geht daher fehl, so daß seine zum Ausgangspunkt genommene Verbindung einer beweglichen Sache mit mehreren Grundstücken der Dogmatik des Wohnungseigentums nicht gerecht werden kann. Auch die hierauf aufbauende Argumentation erscheint mehr als fragwürdig 41 • Börner nimmt Miteigentum der Grundstückseigentümer an den wesentlichen Bestandteilen an und will auf dieselbe Weise das Wohnungseigentum erklären: Dem Sondereigentum als der Hauptsache sei als wesentlicher Bestandteil ein Miteigentumsanteil am Grundstück zugeordnet. Dieser Schritt ist nur insofern erklärlich, als er seinen Ausgangsfall umgekehrt und die eingebaute bewegliche Sache als Hauptsache ansieht, welche für den zugehörigen Miteigentumsanteil bestimmend werde; überzeugend ist er freilich nicht. Die dogmatische Konstruktion von Börner vermag zwar viele Fragen des Wohnungseigentums mit der überkommenen Dogmatik des bürger40 41

Börner, Festschrift Dölle, S. 213 ff., 227. Vgl. dazu auch Weitnauer / Wirths, Vor § 1 Rz. 17 f.

IV. Das Wohnungseigentum als grundstücksgleiches Recht

171

lichen Rechts in Einklang zu bringen. Das räumen - mit Einschränkungen - auch seine Kritiker42 ein. Baur43 meint aber, unerklärlich bliebe die Rechtslage, wenn die Wohnungseigentümer das Sondereigentum gemäß § 4 Abs. 1 WEG aufheben, weil dann der bisherige wesentliche Bestandteil "Miteigentum" wieder zur Hauptsache werden müßte. Dies scheint indessen kein durchschlagender Einwand gegen die Prädominanz des Sondereigentums zu sein. Denn so wie die Einräumung des Sondereigentums eine Inhaltsänderung des Miteigentums darstellt 44 , durch die das Miteigentum zum wesentlichen Bestandteil des Sondereigentums werden könnte, so ließe sich die Aufhebung des Sondereigentums als umgekehrter Vorgang erklären. Gleichwohl weist die Konstruktion von Börner - abgesehen davon, daß sich das Wohnungseigentum auch anders in das dogmatische System des Zivilrechts einordnen läßt45 - insofern einen erheblichen Mangel auf, als sie nicht zu erklären vermag, wie nach §§ 3 Abs. 1, 8 Abs. 1 WEG Wohnungseigentum auch dadurch begründet werden kann, daß mit dem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer Wohnung in einem auf dem Grundstück zu errichtenden Gebäude verbunden wird. Wenn nämlich Wohnungseigentum bereits vor Errichtung des Gebäudes begründet werden kann, dann kann der Miteigentumsanteil wohl kaum Bestandteil eines Rechts sein, das noch gar nicht existiert, das aber rechtssubjektbestimmend für ihn sein so1146 • Weder in der Begründung noch im Ergebnis läßt sich demnach die Theorie Börners von der Prä dominanz des Sondereigentums halten, so daß sie bei den weiteren Erörterungen außer Betracht bleiben kann.

IV. Das Wohnungseigentum als grundstücltsgleiches Recht Findet weder die Theorie von der Prädominanz des Miteigentumsanteils noch die von der des Sondereigentums im Wohnungseigentumsgesetz eine hinreichende Stütze, so liegt die Annahme nahe, daß keines der Elemente des Wohnungseigentums als "Bestandteil" des anderen angesehen werden kann, sondern daß sie als gleichwertig kraft positiv rechtlicher Anordnung miteinander verbunden sind 47 • Berücksichtigt Weitnauer I Wirths, Vor § 1 Rz. 17 f.; Rosenbauer, S. 33 ff. Baur, § 29 B I 2; ihm folgend Weitnauer I Wirths, Vor § 1 Rz. 17 f. U Weitnauer I Wirths, § 4 Rz. 2. 45 Dazu unten IV. 48 Vgl. Weitnauer/Wirths, Vor § 1 Rz. 17f.; Rosenbauer, S. 35f.; Lutter, AcP 164, 144 Anm. 79. 47 Allerdings sollte, wenn man das zum Ausdruck bringen will, nicht von wechselseitiger Akzessorietät gesprochen werden. Denn unter einer akzessorischen Verbindung ist die Abhängigkeit eines Rechts von einem anderen zu 42

43

172

§ 8. Die rechtliche Einordnung des Wohnungseigentums

man zudem, daß § 1 Abs. 2 WEG sie zum Wohnungseigentum miteinander verbindet, daß also nach dem Wortlaut des Gesetzes primär nicht die einzelnen Elemente des Wohnungseigentums, sondern dieses selbst' im Vordergrund steht, so scheint die These gerechtfertigt, daß das Wohnungseigentumsgesetz ein neues Recht geschaffen hat, zumal auch nach § 1 Abs. 1 WEG an Wohnungen nicht Sonder- oder Miteigentum, sondern das Wohnungseigentum begründet wird. Dieses Wohnungseigentum stellt in seiner Verbindung von Sondereigentum und Miteigentumsanteil kein Eigentumsrecht dar, denn Gegenstand des Wohnungseigentums ist nicht eine Sache, sondern sind zwei miteinander verbundene Rechte; diese umfassen allerdings ihrerseits zwei Eigentumssphären. Es handelt sich demnach um eine Rechtsgesamtheit, bestehend aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, die das WEG in gewissem Umfange als rechtliche Einheit behandelt. Da diese Einheit vorwiegend grundstücksrechtlichen Vorschriften unterliegt, erscheint sie als grundstücksgleiches Recht. Grundstücksgleiche Rechte, d. h. Rechte, die materiell und formell wie Grundstücke behandelt werden, sind der Rechtsordnung nicht unbekannt. Als solche werden das Erbbaurecht, gemäß Art. 196 EGBGB das Bergwerkseigentum und vereinzelt auch das Wohnungseigentum bezeichnet48 • Allerdings meint das OLG Düsseldorf", das Wohnungsbzw. Teileigentum könne nicht als ein grundstücksgleiches Recht anerkannt werden, weil ein solches ausschließlich durch gesetzliche Anordnung "Fiktion" entstehen könne und sich nicht aus dem Wesen eines Gegenstandes erklären lasse. Dagegen ist zunächst einzuwenden, daß der Begriff des grundstücksgleichen Rechts vom Gesetzgeber weder beim Erbbaurecht noch beim Bergwerkseigentum verwendet wird, sondern daß es sich um einen in der Rechtswissenschaft entwickelten Begriff handelt. Im übrigen ist es lediglich eine Frage der Gesetzgebungstechnik, ob der Gesetzgeber, wie in § 11 Abs. 1 ErbbauVO, generell "die sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften" für entsprechend anwendbar erklärt oder ob sich die Anwendbarkeit des Liegenschaftsrechts aus individueller Interpretation ergibt. Entscheidend für die Einordnung des Wohnungseigentums als grundstücksverstehen. Eine solche, zudem wechselseitige Abhängigkeit besteht aber zwischen dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil nicht. Das ergibt sich schon allein daraus, daß eine dem § 6 Abs. 2 WEG entsprechende Vorschrift, wonach sich Rechte am Sondereigentum auf den zugehörigen Miteigentumsanteil erstrecken, nicht existiert. 48 Vgl. Westermann, SachenR, § 71 111; Baur, § 15111 3, § 3011 2 C. 49 OLG Düsseldorf, JMBl. NRW 1963, 189 (190).

IV. Das Wohnungseigentum als grundstücksgleiches Recht

173

gleiches Recht ist allein, ob es materiell-rechtlich und formell-rechtlich wie ein Grundstück zu behandeln ist50• Letztlich muß daher über die Richtigkeit der These vom Wohnungseigentum als einem grundstücksgleichen Recht ein objektiv-teleologisches Kriterium entscheiden, nämlich das der Sachgemäßheit einer solchen Interpretation. Es gilt daher diese These exemplarisch zu überprüfen und zugleich mit der Theorie von der Prädominanz des Miteigentums zu konfrontieren. 1. Die tJbertragung ,von Wohnungseigentum

Die Frage, wie Wohnungseigentum übertragen wird, ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht geregelt. Als grundstücksgleiches Recht muß die übertragung gemäß §§ 873, 925 BGB durch Auflassung und Eintragung des Erwerbers ins Wohnungsgrundbuch erfolgen. Daß das Wohnungseigentum selbst Verfügungsgegenstand ist und nicht der Miteigentumsanteil oder das Sondereigentum, wird durch die §§ 12, 18 f. WEG bestätigt, die ausdrücklich die "Veräußerung (des) Wohnungseigentums" regeln. Nach der Theorie von der Prädominanz des Miteigentums finden auf Verfügungen über das Wohnungseigentum die für Miteigentumsanteile geltenden Vorschriften Anwendung5!, so daß sich die Zulässigkeit einer Verfügung aus § 747 Satz 1 BGB ergibt; nach § 6 Abs. 2 WEG soll sich die Verfügung über den Miteigentumsanteil zugleich auf das zugehörige Sondereigentum erstrecken. Gegen die Anwendbarkeit von § 747 Satz 1 BGB spricht freilich die Vorschrift des § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG. Diese Vorschrift verweist für die schuldrechtlichen Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander subsidiär auf das Recht der Bruchteilsgemeinschaft52 • § 747 BGB betrifft aber nicht die schuldrechtlichen Beziehungen der Teilhaber untereinander, so daß § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG auf diese Vorschrift gerade nicht verweist53• Daraus ist der Schluß gerechtfertigt, daß sich die übertragung des Wohnungseigentums nicht nach den für Miteigentumsanteile geltenden Vorschriften richtet. Folglich kann das Wohnungseigentum nicht ein "besonders ausgestaltetes Miteigentum" i. S. der herrschenden Meinung sein. Wenn man dieser Interpretation nicht folgen wollte, so wäre die unterschied60 So wohl auch Horber, § 3 Anm. 2 A b, auf den sich das OLG Düsseldorf (JMBl. NRW 1963, 190) zu Unrecht beruft. 51 Vgl. Weitnauer I Wirths, § 3 Rz. 25; Bärmann I Pick, § 1 Rz. 45. 5! Vgl. dazu Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 159. 58 So aber wohl Weitnauer I Wirths, § 10 Rz. 5; Bärmann I Pick, § 10 Rz. 10; Seifert, S. 109.

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§ 8. Die rechtliche Einordnung des Wohnungseigentums

liche dogmatische Einordnung des Wohnungseigentums jedenfalls für seine übertragung irrelevant, weil auch Miteigentumsanteile gemäß §§ 873, 925 BGB übertragen werden, also der übertragungstatbestand derselbe wäre, wie bei der Annahme eines grundstücksgleichen Rechts. 2. Die Belastung von Wohnungseigentum

Die Belastbarkeit des Wohnungseigentums als grundstücksgleichem Recht mit Grundpfandrechten beruht auf den §§ 1113, 1191, 1199 BGB und erfolgt nach § 873 BGB54. Demgegenüber ergibt sich die Belastbarkeit des Wohnungseigentums mit Grundpfandrechten nach der Theorie von der Prädominanz des Miteigentums aus den §§ 1114, 1192, 1200 BGB, weil in der Belastung des Wohnungseigentums die Belastung eines Miteigentumsanteils gesehen wird55 . Die Belastung selbst erfolgt dann gemäß §§ 747 Satz 1, 873 BGB. Abgesehen davon, daß die Zulässigkeit der Belastung mit Grundpfandrechten unterschiedlich begründet wird, ergeben sich hinsichtlich des Belastungstatbestandes selbst keine Unterschiede. Entsprechendes gilt für die Belastung mit einem Vorkaufsrecht nach §§ 1094 f., einer Reallast nach §§ 1105 f. und einem Nießbrauch nach §§ 1030, 1066 Abs. 1 BGB. Aus der Belastbarkeit des Wohnungseigentums mit diesen dinglichen Rechten kann daher weder etwas für die Theorie von der Prädominanz des Miteigentums noch etwas für die These vom Wohnungseigentum als grundstücksgleichem Recht gewonnen werden. Für letztere spricht allerdings § 9 Abs. 2 WEG, nach dem das W ohnungseigenturn selbst und nicht der Miteigentumsanteil Belastungsobjekt ist. Die Möglichkeit, Wohnungseigentum mit einer beschränkten persönlichen oder Grunddienstbarkeit zu belasten, ergibt sich ohne weiteres aus den §§ 1018, 1090 BGB, wenn man es als grundstücksgleiches Recht einordnet. Entsprechendes gilt für die Belastung mit einem Dauerwohnrecht gemäß § 31 WEG. Demgegenüber müßte die Belastung mit solchen Dienstbarkeiten unzulässig sein, wenn man von der Prädominanz des Miteigentums ausgeht. Denn ein ideeller Miteigentumsanteil kann mangels eines realen Nutzungs- und Belastungsobjekts weder mit einer beschränkten persönlichen noch mit einer Grunddienstbarkeit oder einem Dauerwohnrecht belastet werden 56• Gleichwohl wird diese Konsequenz für das Wohnungs eigentum nirgends gezogen. Schon die 54 55

37.

VgI. Rosenbauer, S. 108. VgI. Weitnauer I Wirths, § 3 Rz. 29; Weitnauer, DNotZ, Sonderheft 1977,

56 VgI. BGHZ 36, 187 (188 f.); BayObLG, Rpfleger 1972, 442; Staudinger I Berg, § 1008 Rz. 7; Soergell Schultze-v. Lasaulx, § 747 Rz. 2.

IV. Das Wohnungseigentum als grundstücksgleiches Recht

175

Gesetzesverfasser67 sind wegen der tatsächlichen Herrschaftsmöglichkeit über einen realen, nämlich den dem Sondereigentum unterliegenden Gebäudeteil davon ausgegangen, daß Wohnungseigentum "insoweit . .. die Grundlage für die Ausübung einer Dienstbarkeit" zu bieten vermag. Dem entspricht auch die ganz einhellige Meinung, wonach Wohnungseigentum mit einer Dienstbarkeit belastet werden kann68 , nach manchen allerdings nur insoweit, als sich deren Ausübung auf den Gebrauch des Sondereigentums beschränkt69 • Erklären läßt sich die Zulässigkeit solcher Belastungen, wenn man im Wohnungseigentum lediglich ein besonders ausgestaltetes Miteigentum sieht, nur als Ausnahme von den Grundsätzen des Miteigentumsrechts. 3. Die Gemeinschaft nach Bruchteilen am Wohnungseigentum

Sieht man Wohnungseigentum als ein grundstücksgleiches Recht an, so ergibt sich aus § 741 BGB, daß dieses Recht mehreren gemeinschaftlich nach Bruchteilen zustehen kann. Bei einer Prädominanz des Miteigentums müßte eine Bruchteilsberechtigung am Wohnungseigentum dagegen konsequenterweise für unzulässig angesehen werden8o, weil eine Bruchteilsgemeinschaft an einem Miteigentumsanteil unzulässig ist; vielmehr werden bei ideeller Teilung von gewöhnlichem Miteigentum die Erwerber anteilige Miteigentümer der ganzen gemeinschaftlichen Sache61 • Gleichwohl wird einhellig, wovon auch § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG ausgeht, eine Mitberechtigung nach Bruchteilen am Wohnungseigentum für zulässig erachtet62 , weil der Bruchteil in der Wohnung realisiert sei. Abgesehen davon, daß diese Begründung untauglich ist, die Zulässigkeit einer Bruchteilsberechtigung am Wohnungseigentum zu erklären, weil gerade an der Wohnung kein ideeller Miteigentums57 VgI. Begründung des Bundesrats, Bundesrats-Drucksache 75/51, zu § 3 unter III. 3. 68 Weitnauer / Wirths, § 3 Rz. 35; Palandt / Bassenge, überblick Vor § 1 WEG, Anm. 2 B d; KG, DNotZ, 1968, 750; Helmers, S. 105; Seifert, S. 109; Rosenbauer, S. 108 f.; Diester, Rpfleger 1965, 208. 58 VgI. BayObLG, NJW 1975, 59 f.; KG, Rpfleger 1976, 180 f.; wohl auch Bärmann / Pick, § 1 Rz. 100; Hubernagel, § 6 Anm. 3 a; Eickmann, in: Kuntze / Ertl / Herrmann / Eickmann, GBR, § 3 Rz. 28; Horber, Anh. zu § 3 Anm. 3 B a; siehe dazu auch unten VI 5. 66 So früher Bärmann, WEG, 1. Auf1., S. 187; AG Bremen, MDR 1957, 676. 61 überwiegende Meinung: KGJ 51, 201; BGHZ 13, 133 (140 f.) = NJW 1954, 1035 (1036); OLG Stuttgart, NJW 1969,1176. 82 Weitnauer / Wirths, § 3 Rz. 36; Bärmann / Pick, § 1 Rz. 18 f.; Staudinger / Ring, § 3 WEG, Rz. 6; Palandt / Bassenge, § 3 WEG, Anm. 3; Erman / Westermann, § 1 WEG, Rz. 6; Westermann, SachenR, § 68 I 2; Weitnauer, DNotZ, 1960, 115 ff.; Diester, § 3 Rz. 12 a; RiedeI, JZ 1951, 625 ff.; Helmers, S. 106 f.; Seifert, S. 109; Rosenbauer, S. 96 ff.; OLG Neustadt, NJW 1960, 295 mit zust. Anm. Bärmann; OLG Stuttgart, NJW 1969, 1176; BGHZ 49, 250.

176

§ 8. Die rechtliche Einordnung des Wohnungseigentums

anteil besteht, muß man auch hier wieder Zuflucht zu einer Ausnahme vom Recht des Miteigentums nehmen, um die Zulässigkeit einer Bruchteilsberechtigung am Wohnungseigentum überhaupt dogmatisch erklären zu können. 4. Zubehör von Wohnungseigentum

Ist Wohnungseigentum als grundstücksgleiches Recht einzuordnen, so kann es Zubehör nach den §§ 97, 98 Nr. 1 BGB haben. Bei einer Prädominanz des Miteigentums ist Zubehör dagegen nicht denkbar. Denn nach § 97 BGB sind Zubehör bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck einer anderen Sache zu dienen bestimmt sind; Zubehör zu einem Miteigentumsanteil als einem Recht ist daher nicht möglich. Dennoch wird wegen der realen Ausgestaltung des Wohnungseigentums angenommen, daß Zubehör zu Wohnungseigentum möglich ist83, mit der Folge, daß die §§ 314, 926, 1120 ff. BGB anwendbar sind. Auch diese Rechtslage läßt sich beim Vorrang des Miteigentumsanteils nur als Ausnahme erklären, während sie sich bei der Annahme eines grundstücksgleichen Rechts von selbst versteht. 5. Die Teilung dureh den Eigentümer

Nach § 8 Abs. 1 WEG kann ein Alleineigentümer sein Grundstück durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile, verbunden mit Sondereigentum, also in Wohnungseigentum, aufteilen. Behandelt man das Wohnungseigentum als grundstücksgleiches Recht, so entspricht die Zulässigkeit einer solchen Teilung der allgemeinen Befugnis eines Grundstückseigentümers zur realen Teilung seines Grundstücks 64 • So wie dort mit der Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt und der Grundbucheintragung des bisher einheitlichen Grundstücks unter v:erschiedenen Nummern selbständige Grundstücke entstehen, werden bei einer sog. Vorratsteilung gemäß § 8 Abs. 1 WEG mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher selbständige, grundstücksgleiche Rechte geschaffen. Diese können als grundstücksgleiche Rechte auch in der Hand eines Eigentümers selbständig belastet werden, genauso wie der Eigentümer mehrerer Grundstücke diese einzeln und selbständig belasten kann86• Die Theorie von der Prädominanz des Miteigentums steht einer solchen Deutung der Teilungsbefugnis nach § 8 Abs. 1 WEG entgegen. Vgl. Weitnauer / Wirths, § 3 Rz. 36 b. Vgl. dazu Motive III, S. 59 f.; Westermann, SachenR, § 71 12 c; Wolff I Raiser, § 29 III 2, § 37 III 2 b; Soergel/ Baur, § 890 Rz. 11. 85 Ebenso Börner, Festschrift Dölle, S. 224; Rosenbauer, S. 95. 8S

Ot

IV. Das Wohnungseigentum als grundstücksgleiches Recht

177

Denn ein Alleineigentümer kann weder sein Eigentum ohne gleichzeitige Teilveräußerung in Miteigentumsanteile zerlegen66, noch kann er, wie § 1114 BGB zeigt, einen Bruchteil seines Eigentums belasten87• Die herrschende Meinung muß auch hier wieder eine doppelte Durchbrechung der Grundsätze des Miteigentumsrechts konstatiereIi68, um die Teilungsbefugnis durch den Eigentümer gemäß § 8 WEG überhaupt rechtfertigen zu können. 6. Die Vereinigung von Wohnungseigentumsredlten in einer Person

Gelangen verschiedene Wohnungseigentumsrechte in eine Hand, so bleiben sie, wenn man sie als grundstücksgleiche Rechte einordnet, als selbständige Wohnungseigentumsrechte bestehen6u . Das erklärt sich ohne weiteres aus der analogen Erscheinung, daß auch mehrere Grundstücke nicht zu einem verschmelzen, wenn sie sich in einer Person vereinigen. Vielmehr ist dazu nach § 890 Abs. 1 BGB erforderlich, daß der Eigentümer sie als ein Grundstück in das Grundbuch eintragen läßt. Dementsprechend ordnet § 9 Abs. 1 Nr. 3 WEG eine Schließung der Wohnungsgrundbücher bei Vereinigung sämtlicher Wohnungseigentumsrechte in einer Person nur auf Antrag des Eigentümers an. Bei einer Prädominanz des Miteigentums müßte die Vereinigung von Wohnungseigentumsrechten in einer Person nach den Grundsätzen des Miteigentumsrechts ipso jure zu einer Vereinigung der Wohnungseigentumsrechte führen 7o • Diese Konsequenz wird aber von den Vertretern dieser Theorie bei der Vereinigung weder einiger noch aller Wohnungseigentumsrechte gezogen. Im letzten Falle steht schon § 9 Abs. 1 BGB Nr. 3 WEG entgegen, im ersten Falle wendet man § 890 Abs. 1 BGB entsprechend an71 • Sowohl § 9 Abs. 1 Nr. 3 WEG als auch die entsprechende Anwendung des § 890 Abs. 1 BGB lassen sich hiernach nur als Ausnahme erklären.

es

BGH, NJW 1968, 499 (500); Wolff I Raiser, § 89 Anm. 14; Staudinger I Berg,

§ 1008 Rz. 2.

'7 KGJ 27, A 119 (120); 30, A 219; OLG Jena, HRR 1936, Nr. 724; Staudinger I Scherubl, § 1114 Rz. I, 12 a. 8S Weitnauer I Wirths, § 8 Rz. 1; Diester, Anh. zu § 3 Rz. 8; BGH, NJW 1968, 499 (500): ... eine grundlegende Abkehr vom allgemeinen bürgerlichen Recht". 89 VgI. hierzu Börner, Festschrift Dälle, S. 224 f.; Rosenbauer, S. 24 f. 70 VgI. BayObLGZ 18, 161 (163); KG, OLGE 10, 416 (417); KGJ 30, A 219 (221).

71 Weitnauer I Wirths, § 3 Rz. 25 b, § 9 Rz. 11; Bärmann / Pick, § 3 Rz. 48; OLG Hamburg, NJW 1965, 1765 = Rpfleger 1966, 79 mit zust. Anm. RiedeI; siehe dazu auch Rosenbauer, S. 100 ff.

12 Merle

178

§ 8. Die rechtliche Einordnung des Wohnungseigentums

7. Formelles Grundstiicksremt

Nach § 7 Abs. 1 WEG wird für jeden Miteigentumsanteil "ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt". Sieht man im Wohnungseigentum ein grundstücksgleiches Recht, so entspricht diese Regelung der allgemeinen Vorschrift des § 3 GBO, wonach jedes Grundstück ein besonderes Grundbuchblatt erhält72 ; auch für das Erbbaurecht als anerkanntes grundstücksgleiches Recht wird nach § 14 Abs. 1 ErbbauVO ein besonderes Grundbuchblatt, das Erbbaugrundbuch, angelegt. Der Aufteilungsplan, der nach § 7 Abs. 4 WEG der Eintragungsbewilligung beizufügen ist, erklärt sich aus § 2 Abs. 3 GBO, wonach bei Abschreibungen von einem Grundstück eine amtliche Karte über die Größe und Lage des abzuschreibenden Teils vorzulegen ist. Nach der Theorie von der Prädominanz des Miteigentums dürfte dagegen für das Wohnungseigentum kein besonderes Grundbuchblatt angelegt werden, weil das Anlegen eines Grundbuchblattes für einen Miteigentumsanteil - vom Ausnahmefall des § 3 Abs. 3 GBO abgesehen - unzulässig ist73• So kann § 7 Abs. 1 WEG nach dieser Theorie wiederum nur als Ausnahme von der grundbuchrechtlichen Behandlung des Miteigentumsanteils erklärt werden7'. 8. Die Zwangsvollstreckung in das Wohnun,seigentum

Das Wohnungseigentum als grundstücksgleiches Recht unterliegt nach § 864 Abs. 1 ZPO der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen, weil dieser außer den Grundstücken auch die Berechtigungen unterliegen, für welche die sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften gelten. Nach der Theorie von der Prädominanz des Miteigentums dagegen folgt die Zulässigkeit der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum aus § 864 Abs. 2 ZPO, weil es sich um den Anteil eines Miteigentümers an einem Grundstück handelt75• Unabhängig von seiner dogmatischen Einordnung unterliegt das Wohnungseigentum daher der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen. Allerdings ergeben sich bei der Annahme einer Zwangsvollstreckung in einen Miteigentumsanteil Ungereimtheiten zu § 865 Abs. 1 ZPO. Denn die Zwangsvollstreckung umfaßt hiernach über § 1120 BGB auch das Zubehör des Grundstücks. Ein Miteigentumsanteil kann aber - wie 72

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Vgl. hierzu Börner, Festschrift Dölle, S. 219 f.; Rosenbauer, S. 21. Bärmann / Pick, § 7 Rz. 1. Diester, § 7 Rz. 1; Weitnauer / Wirths, § 7 Rz. 1. Vgl. Weitnauer / Wirths, § 3 Rz. 39.

V. Die Rechtsnatur des Wohnungseigentums

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gezeigt78 - kein Zubehör haben. Wenn das gleichwohl für das Wohnungseigentum bejaht wird77, dann vermag nur die Einordnung des Wohnungseigentums als grundstücksgleiches Recht eine saubere, systematische Interpretation zu gewährleisten. 9. Das Wohnungseigentum im Steuerredlt

Als grundstücksgleiches Recht bildet das Wohnungseigentum, wie §§ 61 WEG, 93 Abs. 1 Satz 1 BewG vorschreiben, eine wirtschaftliche Einheit i. S. des § 2 BewG. Die Feststellung des Einheitswertes für diese wirtschaftliche Einheit erfolgt nach den für Grundstücke geltenden §§ 76 ff. BewG78. Als bloßer Miteigentumsanteil müßte auf das Wohnungseigentum § 3 BewG Anwendung finden, wonach dann, wenn ein Wirtschaftsgut mehreren Personen zusteht, der Wert im ganzen zu ermitteln und sodann auf die Beteiligten nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu verteilen ist. Der herrschenden Meinung kann daher die Regelung der §§ 61 WEG, 93 Abs. 1 BewG wiederum nur als Ausnahme erscheinen. Das Wohnungseigentum bildet nach § 61 WEG ferner einen selbständigen Steuergegenstand i. S. des Grundsteuergesetzes, was bei einer Einordnung als grundstÜ'cksgleiches Recht selbstverständlich ist. Dem entspricht § 2 GrStG, wonach Steuergegenstand der Grundbesitz i. S. des Bewertungsgesetzes ist, also gemäß §§ 68 Abs. 1 Nr. 3, 70 BewG, 61 WEG auch das Wohnungseigentum. Damit haftet jeder Wohnungseigentümer für die auf ihn entfallende Grundsteuerschuld allein. Gesamtschuldnerische Haftung besteht dagegen nach § 10 Abs. 3 GrStG dann, wenn ein Steuergegenstand mehreren gehört. Bei einer Prädominanz des Miteigentums müßten demnach die Wohnungseigentümer für die Grundsteuerschuld gesamtschuldnerisch haften, so daß § 61 WEG nach dieser Theorie nur als Abweichung von den Grundsätzen des Miteigentumsrechts gedeutet werden könnte79.

v.

Die Rechtsnatur des Wohnungseigentums

Der exemplarische Vergleich einzelner wohnungseigentumsrechtlicher Regelungen unter divergierenden dogmatischen Aspekten zeigt, daß sich das Wohnungseigentum reibungslos in das innere System des Zivilrechts integrieren läßt, wenn es als grundstücksgleiches Recht ein78

77 78 71

12·

Siehe oben unter 4. Vgl. Weitnauer I Wirths, § 3 Rz. 29. Vgl. dazu Bärmann I Merle, §§ 61/62 Rz. 5 ff. Vgl. Weitnauer I Wirths, § 62 Rz. 2.

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§ 8. Die rechtliche Einordnung des Wohnungseigentums

geordnet wird. Manche Regelungen lassen sich zwar durchaus sinnvoll sowohl unter dem einen als auch unter dem anderen Gesichtspunkt deuten. Das beruht jedoch nur darauf, daß der Miteigentumsanteil weitestgehend wie das Eigentum selbst behandelt wird. überall dort, wo der gewöhnliche Miteigentumsanteil aber anders als das Eigentum behandelt wird, gilt dies für das Wohnungseigentum gerade nicht. Demnach läßt sich das Wohnungseigentum nur dann einwandfrei erklären und ohne Bruch in die überkommene Zivilrechtsdogmatik einfügen, wenn es als grundstücksgleiches Recht behandelt wird. Allein diese Interpretation ist daher sachgemäß. Wie die angeführten Beispiele gezeigt haben, ist letztlich auch in Rechtssprechung und Rechtslehre die Tendenz zur Behandlung des Wohnungseigentums als grundstücksgle'iches Recht unverkennbar, wenngleich man sich aber noch überwiegend scheut, diesen Schritt auch formell zu vollziehen80 • Das Wohnungseigentum, das als grundstückgleiches Recht einzuordnen ist, besteht aus zwei gleichwertigen Teilrechten, nämlich dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Das Wohnungseigentum ist folglich eine Rechtsgesamtheit, die das WEG in bestimmtem Umfang, etwa bei der übertragung und Belastung81 , bei der Zwangsvollstreckung8! oder im Steuerrecht83 als einheitlichen Rechtsgegenstand anerkennt. Die beiden zur Rechtsgesamtheit "Wohnungseigentum" verbundenen Teilrechte haben jedoch ihre rechtliche Selbständigkeit nicht völlig eingebüßt. Ihre selbständige, rechtliche Relevanz innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zeigt sich beispielsweise darin, daß Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gemäß §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden können oder darin, daß das Sondereigentum und der Miteigentumsanteil allenthalben Tatbestandsmerkmale wohnungseigentumsrechtlicher Regelungen sind. Auch für die Anwendung sonstiger bürgerlich-rechtlicher Regelungen im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sind die Teilrechte von Bedeutung. Das zeigt das Beispiel des Besitzschutzes. Hinsichtlich der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile ist der einzelne Wohnungseigentümer Alleinbesitzer und 80 Selbst Weitnauer als energischer Vertreter von der Prädominanz des Miteigentums tendiert gelegentlich zu der hier vertretenen Meinung, vgl. Weitnauer I Wirths, § 7 Rz. 2: "Durch die Anlegung eines besonderen Grundbuchblatts wird geWissermaßen der zum Wohnungseigentum ausgestaltete Miteigentumsanteil zum selbständigen Grundstück ... "; ferner § 8 Rz. 1 a: "Ein Wohnungseigentum kann ..., da es wie das Eigentum an einem Grundstück behandelt wird, ...". 81 Siehe oben IV 1, 2. 82 Siehe oben IV 8. 83 Siehe oben IV 9.

V. Die Rechtsnatur des Wohnungseigentums

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genießt entsprechenden Besitzschutz auch gegenüber den anderen Wohnungseigentümern84 • Bezüglich der Gebäudeteile, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, ist der einzelne Wohnungseigentümer nur Mitbesitzer, so daß im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern nur ein Besitzschutz gemäß § 866 BGB stattfindet86 . Auch im Verhältnis zu Dritten sind die Teilrechte des Wohnungseigentums selbständig rechtlich relevant. Das zeigt sich etwa bei den Eigentums- und Besitzschutzansprüchen. So kann ein Wohnungseigentümer bei Eigentums- oder Besitzstörungen der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile die Rechte eines Alleineigentümers oder Alleinbesitzers geltend machen. Bei Eigentums- oder Besitzstörungen der Gebäudeteile, die im gemeinschaftlich1!n Eigentum stehen, kann ein Wohnungseigentümer zwar nach § 1011 BGB die Ansprüche aus dem Eigentum Dritten gegenüber in Ansehen der ganzen Sache geltend machen, den Anspruch auf Herausgabe jedoch nur gemäß § 432 BGB86. Der Besitzschutz Dritten gegenüber ist unbeschränkt, allerdings kann ein Wohnungseigentümer bezüglich des gemeinschaftlichen Eigentums nur Wiedereinräumung des Mitbesitzes, nicht des Alleinbesitzes verlangen87 . -Die Beispiele machen deutlich, daß das Wohnungseigentum zum Teil als rechtliche Einheit zu behandeln ist, daß aber teilweise auch das Sondereigentum und der Miteigentumsanteil eine Prävalenz gegenüber der Einheit aufweisen. Soweit das Wohnungseigentum als einheitlicher Rechtsgegenstand zu behandeln ist, unterliegt es grundsätzlich den Vorschriften des Immobiliarsachenrechts, d. h. es ist ein grundstückgleiches Recht. Mit dem Wohnungseigentum sind die mitgliedschaftlichen Positionen des Wohnungseigentümers - weitgehend untrennbar - verbunden, so daß die übertragung des Wohnungseigentums zwangsläufig auch den übergang der gesamten Mitgliedschaft des Wohnungseigentümers auf den Erwerber zur Folge hat. Damit unterliegt die Mitgliedschaft des Wohnungseigentümers, da für sie das Wohnungseigentum rechtssubjektbestimmend ist, mittelbar den Vorschriften des Immobiliarsachenrechts, eine Erscheinung, die dem Zivilrecht nicht unbekannt ist. Fabricius88 hat bereits darauf hingewiesen, daß auch bei der 8' Vgl. Bärmann I Pick, § 13 Rz. 202; Weitnauer I Wirths, § 13 Rz. 10. Beide nehmen Teilbesitz i. S. des § 865 BGB an. Da der Gegenstand des Sondereigentums jedoch eine selbständige Sache ist (siehe oben § 2), findet § 865 BGB keine Anwendung. es Vgl. Bärmann I Pick, § 13 Rz. 205; Weitnauer I Wirths, § 13 Rz. 11. 88 Bärmann I Pick, § 13 Rz. 185; Weitnauer I Wirths, § 13 Rz. 9. 87 Bärmann I Pick, § 13 Rz. 206; Weitnauer I Wirths, § 13 Rz. 12. 88 Fabricius, S. 144.

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§ 8. Die rechtliche Einordnung des Wohnungseigentums

Bruchteilsgemeinschaft an Sachen die Mitgliedschaft "weitgehend als Eigentum behandelt" wird; Entsprechendes gilt etwa auch für die in der Aktie verbriefte Mitgliedschaft des Aktionärs. Die einzelnen mitgliedschaftlichen Rechte und Pflichten folgen im übrigen jeweils den für sie geltenden Vorschriften. Mit dem Wohnungseigentum ist der Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers am Verwaltungsvermögen gemäß § 96 BGB verbunden.

VI. Exemplarische Anwendung des Ergebnisses 1. Die VeräuDerung ideeller Anteile des Wobnungseigentums

Die Übertragung eines ideellen Bruchteils am Wohnungseigentum durch einen bisherigen alleinigen Wohnungseigentümer an einen neu hinzutretenden Mit-Wohnungseigentümer, so, daß das Wohnungseigentum jedem Mitberechtigten zu einem bestimmten Bruchteil zusteht811, erfolgt durch Auflassung und Eintragung des Erwerbers als Mit-Wohnungseigentümer im Grundbuch. Denn da das Wohnungs eigentum ein grundstücksgleiches Recht ist, entspricht die Übertragung eines ideellen Bruchteils am Wohnungseigentum der Übertragung eines gewöhnlichen Miteigentumsanteils an einem Grundstück90 • Das Verhältnis der MitWohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den §§ 741 ff. BGB, soweit nicht das WEG, wie in § 25 Abs. 2 Satz 2, eine ausdrückliche Regelung enthält. 2. Die VeräuDerung realer Teile des Wobnungseigentums

Die Übertragung eines realen Teils des Wohnungseigentums erfordert zunächst die reale Teilung des grundstücksgleichen Wohnungseigentums, denn auch der reale Teil eines Grundstücks kann erst nach Teilung des Grundstücks übertragen werden. Diese Teilung des Wohnungseigentums müßte grundsätzlich entsprechend der Teilungsregelung bei Grundstücken'1 erfolgen, wenn nicht in § 8 WEG für die Teilung des Grundeigentums in Wohnungseigentum eine spezielle Regelung vorhanden wäre: Als grundstücksgleiches Recht entspricht das Wohnungseigentum dem "Grundstück" in § 8 Abs. 1 WEG, so daß Wohnungseigentum entsprechend der in § 8 WEG enthaltenen Regelung durch Erklärung des Wohnungseigentümers gegenüber 811 Zur Zulässigkeit einer Gemeinschaft nach Bruchteilen am Wohnungseigentum siehe oben IV 3. 110 Dazu siehe etwa Staudinger I Seufert, § 925 Rz. 28. 01 Vgl. dazu Westermann, SachenR, § 71 12 c; Soergell Baur, § 890 Rz. 11; Wolff I Raiser, § 29 III 2; im übrigen siehe oben IV 5.

VI. Exemplarische Anwendung des Ergebnisses

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dem Grundbuchamt in weitere Wohnungseigentumsrechte geteilt werden kann. Dieses Ergebnis entspricht auch der herrschenden Meinung 92 der allerdings wegen ihres dogmatischen Ansatzes von der Prädominanz des Miteigentums diese einfache Erklärung verschlossen bleibt. Problematisch ist freilich, ob die übrigen Wohnungseigentümer bei einer solchen Teilung eines Wohnungseigentums mitwirken müssen. Die Lösung dieser Frage muß vom Wohnungseigentum als grundstücksgleichem Recht ausgehen. Da sich eine Mitwirkungsbefugnis der übrigen Wohnungseigentümer weder aus § 8 WEG noch aus der entsprechenden Teilungsregelung des bürgerlichen Rechts herleiten läßt, kann sie sich allenfalls aus § 877 BGB ergeben, sofern durch die Teilung eines Wohnungseigentums der Inhalt der übrigen Wohnungseigentumsrechte geändert wird, d. h., wenn sich durch die Teilung die Mitgliedschaft der übrigen Wohnungseigentümer ändert. Die Lösungen hierzu sind kontrovers. Teilweise meint man, die Teilung "verändere die satzungsmäßige Anzahl der Wohnungseigentumsrechte und damit die Satzung selbst", zugleich ermögliche sie eine Änderung der Stimmenzahl in der Versammlung der Wohnungseigentümer, so daß wegen des Eingriffs in den durch die Satzung geschaffenen Status der Wohnungseigentümergemeinschaft die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer bei der realen Teilung eines Wohnungseigentums erforderlich sei93 • Demgegenüber vertritt der Bundesgerichtshof94 die Auffassung, durch die bloße reale Teilung werde die Rechtsstellung der übrigen Wohnungseigentümer nur formal insofern berührt, als sich die Zahl der Wohnungseigentumsrechte erhöhe; materiell ändere sich weder die Stimmenzahl noch das Abstimmungsverhältnis. Erst bei der Veräußerung des Teils eines ursprünglich einheitlichen Wohnungseigentums könne sich eine materielle Änderung ergeben, so daß jedenfalls für die bloße Teilung eine Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer noch nicht erforderlich sei. Konsequent verlangt demgemäß das OLG Stuttgart95 bei einer solchen Teilveräußerung die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, weil "die Veränderung des Gesamtstatuts der Eigentümergemeinschaft ... und insbesondere der Stimmverhältnisse . .. einen Eingriff in die Rechte der ande82 VgI. BGHZ 49, 250 = JZ 1968, 563 mit zust. Anm. Bärmann; OLG Schleswig, MDR 1965, 46; Bärmann I Pick, § 8 Rz. 41; Diester, § 8 Rz. 11; Pritsch, in: BGB/RGRK, § 8 Anm. 1; Weitnauer I Wirths, § 8 Rz. 1 a; Noack, Rpfleger 1976, 195. 83 So das vorliegende OLG Stuttgart in BGH, NJW 1968, 499 (500); ähnlich Karstadt, SchlHA 1967, 325. 94 BGH, NJW 1968, 499 (500); ihm folgend BayObLG, Rpfleger 1977, 140 (141); ferner OLG Schleswig, MDR 1965,46. 85 OLGZ 1973, 179 ff. mit abI. Anm. Meier-Kraut, MittBayNot. 1974, 16 f.

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ren Miteigentümer dar(stellen), der ihnen von einem einzelnen nicht aufgezwungen werden" könne. Andere schließlich verneinen, daß eine Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer erforderlich seio8 • Indessen vermögen die bislang vertretenen Meinungen das tiefer liegende Problem der Vervielfältigung oder Teilung der mitgliedschaftlichen Elemente nicht befriedigend zu löseno 7 • Der Ansicht des Bundesgerichtshofso8 ist entgegenzuhalten, daß bereits die bloße Teilung die StiII)menzahl und damit das Abstimmungsverhältnis verändern kann, wenn die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung gemäß §§ 10 Abs. 1,5 Abs. 4 WEG das Stimmrecht abweichend von § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG nach der Zahl der Wohnungseigentumsrechte geregelt haben99 • Umgekehrt tangiert eine Teilveräußerung die Stimmenzahl und damit das Abstimmungsverhältnis der übrigen Wohnungseigentümer dann nicht, wenn sich das Stimmrecht vereinbarungsgemäß nach der Miteigentumsquote richtet10o• Die Grundbuchämter müßten also bei jeder Teilung oder Veräußerung sorgfältig prüfen, ob sich dadurch die Mitgliedschaft der übrigen Wohnungseigentümer ändert. Mit einer solchen Prüfungspflicht wären sie freilich überfordert, weil Vereinbarungen der Wohnungseigentümer zu ihrer Rechtswirksamkeit nicht der Eintragung in das Grundbuch bedürfen und folglich dem Grundbuchamt nicht stets bekannt sein dürften. Man könnte daher der Ansicht zuneigen, generell jede Teilung eines Wohnungseigentums wegen der in der Vervielfältigung der Wohnungseigentumsrechte liegenden zumindest potentiellen Änderung der Mitgliedschaft der übrigen Wohnungseigentümer von deren Mitwirkung gemäß § 877 aGB abhängig zu machen. Jedoch bliebe dabei unberücksichtigt, daß zu den Befugnissen eines Eigentümers nach § 903 BGB auch die Teilungsbefugnis gehört, die auch Inhalt des grundstücksgleichen Wohnungseigentums sein sollte. Eine solche Beschränkung des Wohnungseigentums sollte daher nur als ultima ratio Ergebnis einer Gesetzesinterpretation sein. Entsprechendes gilt von einer Beschränkung der Veräußerungsbefugnis durch das Erfordernis der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, denn § 12 WEG geht grundsätzlich von der unbeschränkten Veräußerungsbefugnis des einzelnen Wohnungseigentümers aus. Die interessengemäße und daher ideale Lösung des Problems dürfte mithin I. OLG Braunschweig, MDR 1976, 1023; BayObLG, Rpfleger 1977, 140; ebenso Meier-Kraut, MittBayNot. 1974, 16. 87 Dazu auch Bärmann, JZ 1968, 565. 18 NJW 1968, 499 (500); ferner Bärmann, JZ 1968, 565; Bärmann I Pick, § 8 Rz. 43. 8. Zur Zulässigkeit einer solchen Regelung vgl. Bärmann / Pick, § 25 Rz. 3; OLG Karlsruhe, OLGZ 1976, 145; siehe auch OLG Hamm, DNotZ 1976, 165. 100 Ebenso Bärmann, JZ 1968. 565.

VI. Exemplarische Anwendung des Ergebnisses

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einerseits keine Beschränkung der Befugnisse des einzelnen Wohnungseigentümers enthalten, andererseits aber auch nicht in die Mitgliedschaft der übrigen Wohnungseigentümer eingreifen. Der Bundesgerichtshof101 hat diesen Lösungsweg bereits angedeutet, als er die entsprechende Anwendung des § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG für erwägenswert hielt: Bei Veräußerung der durch Unterteilung entstandenen Wohnungseigentumsrechte an verschiedene Personen sollten alle Erwerber zusammen nur ein Stimmrecht haben. Abgesehen davon, daß die Analogie zur ideellen Teilung als äußerst gewagt erscheint, vennag sie auch das rechtliche Schicksal der übrigen Mitverwaltungs- und Mitvermögensrechte kaum zu klären. Näher liegt dagegen eine übernahme der den §§ 1025, 1109 Abs. 1 BGB zugrunde liegenden Gedanken: Bei der realen Teilung eines herrschenden Grundstücks besteht die Belastung zugunsten der einzelnen Teile fort; die Ausübung ist jedoch im Zweifel nur in der Weise zulässig, daß sie für den Eigentümer des belasteten Grundstücks nicht beschwerlicher wird. Abstrahiert man den Grundgedanken, dann zeigt sich, daß bei der realen Teilung eines Grundstücks sich die aus ihm ergebenden Rechte vervielfältigen, diese Vervielfältigung aber nicht zum Nachteil der davon Betroffenen gereichen darf. Die entsprechende Anwendung dieser ratio legis auf die reale Teilung eines Wohnungseigentums, die wegen dessen grundstücksgleichen Charakters zulässig erscheint, führt zur Vervielfältigung der Mitverwaltungsrechte und -pflichten; da sich die Mitvermögensrechte nicht vervielfältigen lassen, müssen sie geteilt werden. Wie etwa die Vererbung einer Personengesellschafterstellung auf mehrere Erben, so führt auch die reale Teilung von Wohnungseigentum zur Vervielfältigung der personenrechtlichen Elemente der Mitgliedschaft sowie zu einer Teilung ihrer vermögensrechtlichen Elemente. Die Ausübung der vervielfältigten und geteilten mitgliedschaftlichen Befugnisse eines Wohnungseigentümers darf im Zweifel in die Mitgliedschaft der übrigen Wohnungseigentümer nicht über das seitherige Maß hinaus eingreifen 102 • Folglich kann weder die reale Teilung von Wohnungs eigentum noch eine sich anschließende Teilveräußerung als Inhaltsänderung der übrigen Wohnungseigentumsrechte angesehen werden; einer Mitwirkung dieser Wohnungseigentümer bedarf es deshalb nicht. Erforderlichenfalls müssen die aus einer realen Teilung hervorgegangenen Wohnungseigentümer die Ausübung der mitgliedschaftlichen Befugnisse koordinieren und zwar entsprechend § 1024 101 Zustimmend Bärmann, JZ 1968, 565; OLG Braunschweig, MDR 1976, 1023; Bärmann I Pick, § 8 Rz. 44; für einen Sonderfall siehe auch BayOLG, Rpfleger 1977, 140 (141). 102 Ebenso Bärmann, JZ 1968, 565; Bärmann I Pick, § 8 Rz. 44.

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BGBl03 so, daß sie den Interessen aller Berechtigten nach billigem Ermessen entspricht. Diese Lösung verdient gegenüber der ebenfalls für § 1025 BGB vertretenen104 Anwendung der §§ 745, 741 BGB den Vorzug, weil dadurch eine Majorisierung eines Alleineigentümers ausgeschlossen ist und so der Eingriff in die Befugnisse dieses Wohnungseigentümers relativ gering bleibt. Da diese Grundsätze entsprechend §§ 1025, 1109 Abs. 1 Satz 3 BGB nur "im Zweifel" gelten, haben es die Wohnungseigentümer in der Hand, entweder durch Vereinbarung oder durch Mitwirkung bei der Teilung gemäß § 877 BGB klare Verhältnisse zu schaffen und Wohnungseigentumsrechte, die aus einer realen Teilung eines Wohnungseigentums hervorgegangen sind, den übrigen Wohnungseigentumsrechten gleichzustellen. Zusammenfassend ist festzuhalten, daß weder die reale Teilung von Wohnungseigentum noch eine sich anschließende Teilveräußerung der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf. Zwar werden die personenrechtlichen Elemente der Mitgliedschaft vervielfältigt, ihre vermögensrechtlichen Elemente geteilt, aber die Ausübung sowohl der vervielfältigten als auch der geteilten Befugnisse darf nicht zu einer über das seitherige Maß hinausgehenden Beeinträchtigung der Mitgliedschaft der übrigen Wohnungseigentümer führen. Diese Lösung hat den Vorteil, daß sie sich aus dem grundstücksgleichen Charakter des Wohnungseigentums entwickeln läßt und die Befugnisse aus dem Wohnungseigentum zur Teilung und Teilveräußerung nicht durch Mitwirkungsrechte der übrigen Wohnungseigentümer beschränkt. Ihr scheint auch der Bundesgerichtshof zuzuneigen, denn er hat darauf hingewiesen, daß sowohl die Teilveräußerung als auch die bloße Teilung entsprechend § 12 WEG zustimmungsbedürftig gemacht werden könnten; dieser Hinweis wäre überflüssig, wenn nach Ansicht des BGH zur Teilveräußerung bereits kraft Gesetzes die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer erforderlich wäre105. 3. Die sog. Quotenänderung und die Veräußerung realer Teile des Sondereigentums

Die Veräußerung der Teilrechte des Wohnungseigentums allein, nämlich des Sondereigentums oder des Miteigentumsanteils ist nach § 6 103 Die Anwendung des § 1024 BGB im Rahmen des § 1025 BGB wird überwiegend vertreten, vgl. Staudinger I Ring, § 1025 Rz. 1 a. E.; Wolff I Raiser, § 108 II 1; Engländer, S. 132, 333 ff. 104 Planck I Strecker, § 1025 Anm. 1 c; Dennecke, in: BGB-RGRK § 1025 Anm. 3; Meister I Stern I Hodes, § 31 VIII 1 mit weiteren Nachweisen in Anm.142. 105 Ebenso BayObLG, Rpfleger 1977, 140 (141); Meier-Kraut, MittBayNot. 1974,16 f.

VI. Exemplarische Anwendung des Ergebnisses

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WEG nicht möglich. Dasselbe gilt auch von der Veräußerung realer oder ideeller Teile dieser Teilrechte. Soweit es sich um eine solche Veräußerung an Dritte handelt, ist man sich über dieses Ergebnis einig. Unter Wohnungseigentümern dagegen wird die Veräußerung von Miteigentumsanteilen, die sog. Quotenänderung, ohne gleichzeitige Übertragung damit verbundenen Sondereigentums einhellig, die Veräußerung realer Teile des Sondereigentums ohne gleichzeitige Übertragung damit verbundener Miteigentumsanteile überwiegend für zulässig angesehen. Soweit man die Übertragung von ideellen bzw. realen Teilen dieser Teilrechte des Wohnungseigentums für zulässig erachtet, begründet man diese "Ausnahmen" von § 6 WEG für beide Fallkonstellationen unterschiedlich. Während man die sog. Quotenänderung ursprünglich vom SondereigentumlOS oder vom Miteigentumsanteil107 her zu erfassen suchte, sieht man heute 108 die Quotenänderung als Inhaltsänderung des Wohnungseigentums (I) gemäß §§ 877 BGB, 4 WEG an, die zugleich Auflassungen von Miteigentumsbruchteilen zwischen je einem Veräußerer und einem Erwerber erfordere. Die Zulässigkeit der Übertragung realer Teile des Sondereigentums ohne gleichzeitige Übertragung von ideellen Miteigentumsanteilen wird - soweit überhaupt109 - sehr unterschiedlich begründetllO • Börnerll1 meint, wenn ein Wohnungseigentümer einen Teil seines Sondereigentums und seines Miteigentumsanteils auf einen anderen W ohnungseigentümer übertragen und dann im Wege der Quotenänderung sich den Miteigentumsanteil rückübertragen lassen könne, dann müsse es auch möglich sein, daß er seinen Miteigentumsanteil von vornherein behalte und nur den Teil des Sondereigentums auf den erwerbenden Wohnungseigentümer übertrage. Demgegenüber konstruiert Hurst112 So Diester, Anhang zu § 9, IV 1; dazu Henke, NJW 1958, 897. So ursprünglich wohl Weitnauer I Wirths, 2. Auf!., § 3 Rz. 27; dazu Henke, NJW 1958, 897. 108 So zuerst Henke, NJW 1958, 898; ihm folgend: BayObLG, NJW 1958, 1216 ff., sowie das Schrifttum: Bärmann I Pick, § 3 Rz. 35; Weitnauer I Wirths, § 3 Rz. 27, 28 a; Soergell Baur, § 6 WEG, Rz. 2; Staudinger I Ring, § 6 WEG, Rz. 4; Pritsch, in: BGB-RGRK, § 4 WEG, Anm. 19; Westermann, SachenR, 101

107

§ 68 I 5 c.

Ohne Begründung etwa: Westermann, SachenR, § 68 I 5 c; Soergel/Baur, WEG, Rz. 2; Lutter, AcP 164, 142 Anm. 72; Weitnauer, DNotZ 1951, 493; Weitnauer I Wirths, § 6 Rz. 2 a: Verfügungen über das Sondereigentum müssen in den durch die Natur des Rechtsinstituts gezogenen Schranken (§ 6) möglich sein. 110 Kritisch zum Meinungsstand Tasche, DNotZ 1972,710 ff. 111 Festschrift Dölle, S. 223 f. 11! Hurst, DNotZ 1968, 148 ff.; dagegen Weitnauer I Wirths, § 6 Rz. 2 a. 109

§ 6

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den Vorgang folgendermaßen: Durch Einigung der betroffenen Wohnungseigentümer werde zunächst das Sondereigentum an dem fraglichen Gebäudeteil des Veräußerers aufgehoben, so daß es ins Miteigentum falle, sodann werde an ihm durch eine weitere Einigung erneut Sondereigentum, nun in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil des Erwerbers begründet. Tasche 113 und ihm folgend das OLG Cellell4 wollen mittels restriktiver Interpretation1Ui die Veräußerung von realen Teilen des Sondereigentums ohne einen damit verbundenen Miteigentumsanteil vorwiegend aus praktischen Bedürfnissen von der Regelung des § 6 Abs. 1 WEG ausnehmen. Die unterschiedlichen Lösungsansätze führen schließlich dazu, daß man teils die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer116, teils die der unmittelbar Beteiligten1l7 und teils neben der Mitwirkung der unmittelbar Beteiligten auch die derjenigen Wohnungseigentümer fordert, deren Interessen unmittelbar oder mittelbar berührt werden118 • Lediglich Pick118 wendet sich expressis verbis gegen die ganz herrschende Meinung, weil von der klaren Regelung des § 6 Abs. 1 WEG, als einer "Grundnorm des WEG" nicht ohne Not abgewichen werden dürfe. Bei der Lösung der Problematik ist wiederum vom Wohnungseigentum als grundstücksgleichem Recht auszugehen. Dieses umfaßt zwei miteinander verbundene Rechte, das Sondereigentum und den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört. Diese beiden .Teilrechte können gemäß § 6 WEG selbständig weder veräußert noch beiastet werden. Gegenstand, Inhalt und Umfang der Teilrechte bestimmen den Inhalt des Wohnungseigentums. Werden sie verändert, so ändert sich der Inhalt des Wohnungseigentums12o• Für die rechtliche Behandlung einer solchen Inhaltsänderung des Wohnungseigentums kann es demnach keinen wesentlichen Unterschied machen, ob sie auf einer Veränderung des Miteigentumsanteils oder des Sondereigentums beruht. Beide Fälle

DNotZ 1972, 712 ff. OLG Celle, NJW 1974, 1909 = ZMR 1976, 84. 115 Zutreffenderweise handelt es sich um eine teleologische Reduktion, so richtig Bärmann / Pick, § 6 Rz. 4; siehe auch Larenz, Methodenlehre, 5. 377 ff. 118 50 Lutter, AcP 164, 142 Anm. 72. 117 50 Tasche, DNotZ 1972, 715 f.; OLG Celle, NJW 1974, 1909. 118 50 50ergel / Baur, § 6 Rz. 2. 118 Bärmann / Pick, § 6 Rz. 3 f.; ebenso wohl auch Pritsch, in: BGB-RGRK, § 6 WEG, Anm. 2; 5taudinger / Ring, § 6 WEG, Rz. 3; Noack, Rpfleger 1976, 113 tU

195.

120 50 für den Fall der Quotenänderung Henke, NJW 1958, 898 und BayObLG, NJW 1958, 2116 (2117), für den Fall der Änderung des 50ndereigentums beiläufig das OLG Celle. NJW 1974. 1909.

VI. Exemplarische Anwendung des Ergebnisses

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sind daher nicht nur im Ergebnis, sondern auch in der Begründung gleich zu behandeln1!1. Die rechtliche Behandlung von Verfügungen über das Wohnungseigentum, als welche sich Inhaltsänderungen darstellen, ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht geregelt. Da Übertragung, Belastung und Aufhebung des Wohnungseigentums nach den für Grundstücke geltenden Vorschriften erfolgen, liegt es nahe, seine Inhaltsänderung entsprechend, d. h. nach § 877 BGB zu behandeln, zumal es sich um ein grundstücksgleiches Recht handelt. Unter dem "Recht an einem Grundstück" i. S. des § 877 BGB versteht man 122 nur Grundstücksbelastungen. Das Wohnungseigentum stellt aber keine solche dar123 • Es erscheint daher zweifelhaft, ob Inhaltsänderungen des Wohnungseigentums unter § 877 BGB subsumiert werden können. Indessen beruht die herkömmliche Auslegung des § 877 BGB darauf, daß das Eigentum als Vollrecht vertraglichen Änderungen seines Inhalts nicht unterworfen ist. Davon weicht das Wohnungseigentumsgesetz ab, indem etwa Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach § 5 Abs. 4 WEG zum Inhalt des Sondereigentums und damit des Wohnungseigentums gemacht werden können. Dementsprechend untersagt § 6 WEG nur selbständige Übertragungen oder Belastungen der Teilrechte, nicht aber Inhaltsänderungen. Zwar betrifft die Inhaltsänderung des Wohnungseigentums durch Veränderung der Miteigentumsanteile oder des Sondereigentums primär die inhaltliche Zusammensetzung des einzelnen Wohnungseigentums, zugleich wird jedoch auch das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betroffen. Nur beispielhaft sei darauf hingewiesen, daß die Verteilung der Nutzungen und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 16 WEG vom Verhältnis der Miteigentumsanteile abhängt und daß Verpflichtungen eines Wohnungseigentümers, die aus § 14 WEG resultieren, vom Gegenstand seines Sondereigentums abhängig sind. Die zumindest entsprechende Anwendung des § 877 BGB auf Inhaltsänderungen des Wohnungseigentums, wie sie allenthalben praktiziert wird124, erscheint daher gerechtfertigt. Diese Int~rpretation läßt sich mit einem weiteren Argument absichern125 • Denn jede Inhaltsänderung eines Rechts kann man theoretisch als Aufhebung des bisherigen Rechts und Neubegründung mit So wohl auch BayObLG, NJW 1958, 2116 (2117). BayObLG, NJW 1958, 2116 (2117). 123 Allg. Meinung, vgl. etwa Bärmann / Pick, § 4 Rz. 1. IU Vgl. etwa BayObLG, DNotZ 1959, 91 (95); LG Stuttgart, MittBayNot. 1974, 213; Weitnauer / Wirths, § 10 Rz .17. 125 Vgl. dazu Henke, NJW 1958, 898; BayObLG, NJW 1958, 2116 (2117). 121 122

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§ 8. Die rechtliche Einordnung des Wohnungseigentums

veränderten Inhalt auffassen. Können aber die Wohnungseigentümer nach § 4 Abs. 1 WEG das Sondereigentum aufheben und anschließend erneut Sondereigentum mit einem veränderten Miteigentumsanteil verbinden, dann steht nichts im Wege, diesen umständlichen und kostspieligen Vorgang unmittelbar mit § 877 BGB zu erfassen. Nach §§ 877, 873 BGB sind daher für die Inhaltsänderung des Wohnungseigentums durch Veränderung der Miteigentumsanteile oder des Gegenstandes des Sondereigentums die Einigung der beteiligten W ohnungseigentümer und die Eintragung der Änderung in das Wohnungsgrundbuch erforderlich. Nach ganz herrschender Auffassung soll aber bei der sog. Quotenänderung die Auflassung eines Bruchteils der zu verkleinernden Miteigentums anteile an den Inhaber des zu vergrößernden Anteils "unumgänglich" sein, weil die Quoten nicht durch Einigung aller Wohnungseigentümer, sondern "nur durch Auflassung je zwischen einem Abgebenden und einem Empfangenden geändert werden" könnten126 • Schon beim gewöhnlichen Miteigentum an einem Grundstück erfordere die Veränderung der Miteigentumsanteile Auflassung und Eintragung, weil ein Teil des Miteigentumsanteils an einen anderen Miteigentümer übertragen werden müsse127 • Letzteres mag für das gewöhnliche Miteigentum zutreffen, kann aber auf das grundstücksgleiche Wohnungseigentum nicht angewendet werden. Denn es wird weder ein ideeller noch ein realer Teil des Wohnungseigentums übertragen128, sondern seine inhaltliche Zusammensetzung geändert. übertragungen von Teilen des Sondereigentums oder des Miteigentumsanteils ohne das jeweils andere Element des Wohnungseigentums sind nach § 6 WEG nicht möglich. Würde man die Veränderung des Sondereigentums über § 4 Abs. 1 WEG vornehmen, so wäre eine Auflassung ebenfalls nicht erforderlich. Für die übertragung realer Teile des Sondereigentums wird daher die Auflassung auch nicht ausdrücklich verlangt12U • Die Veränderung des Miteigentumsanteils aber anders zu behandeln als die Änderung des Sondereigentums, besteht kein Anlaß. Für die Inhaltsänderung des Wohnungseigentums durch Veränderung des Miteigentumsanteils oder des Gegenstandes des Sondereigentums neben der Einigung über die Inhaltsänderung noch eine Einigung über den teilweisen übergang des So Henke, NJW 1958, 898. BayObLG, NJW 1958, 2116 (2118) unter Hinweis auf RGZ 56, 96 (100) und Staudinger I Ring, § 1008 Rz. 5. m Siehe dazu oben VII, 2. 128 Tasche (DNotZ 1972, 715) spricht davon, daß sich die Übertragung der Räume "unter Beachtung des § 925 BGB" vollziehe. Weitnauer I Wirths (§ 6 Rz. 2 a) verlangen für die übertragung die Beachtung der "Formvorschriften des § 4", also "Einigung in der Form der Auflassung und Eintragung im Grundbuch". 126

127

VI. Exemplarische Anwendung des Ergebnisses

191

Teilrechts zu verlangen, erscheint unnötig, weil in der Einigung über die Inhaltsänderung der rechtsgeschäftliche Wille der Beteiligten ausreichend deutlich zum Ausdruck kommt. Dem entspricht auch die grundbuchmäßige Behandlung dieser Vorgänge. Bei der Quotenänderung wird im Bestandsverzeichnis der Miteigentumsanteil berichtigt durch Eintragung des neuen und Rötung des alten Anteils sowie Eintragung eines Änderungsvermerks 130 • Bei Änderung des Gegenstandes des Sondereigentums genügt ein Änderungsvermerk in Spalte 6 des Bestandsverzeichnisses, durch den auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen wird 131 • Irgendein Hinweis auf eine Auflassung erfolgt in beiden Fällen nicht. Daß eine Auflassung nicht erforderlich ist, bestätigt zugleich, daß die Teilrechte insoweit wie es § 6 WEG vorsieht, in der rechtlichen Einheit des Wohnungseigentums aufgehen. Dieses wird nicht übertragen, sondern nur inhaltlich geändert, so daß eine Auflassung nicht erforderlich ist. Eine Frage gilt es abschließend noch zu klären, nämlich ob eine solche Inhaltsänderung des Wohnungseigentums der Einigung aller oder nur der betroffenen Wohnungseigentümer bedarf. Würde nämlich die Inhaltsänderung über § 4 Abs. 1 WEG vorgenommen, müßten sämtliche Wohnungseigentümer132 an der erforderlichen Einigung beteiligt werden, bei Anwendung der §§ 877, 873 BGB dagegen nur der "Berechtigte" und der "andere Teil", also die unmittelbar von der Inhaltsänderung ihres Wohnungseigentums Betroffenen. Lutter 133 meint, da das Sondereigentum das Miteigentum aller Miteigentümer einschränke, bedürften Änderungen des Sondereigentums der Einigung zwischen allen W ohnungseigentümern auch dann, wenn nur ein Raum von der Wohnung A der Wohnung B zugeschlagen werden solle. Dies vermag schon deshalb nicht zu überzeugen, weil die "Beschränkung" des Miteigentums sich weder erweitert noch verringert, die übrigen Wohnungseigentümer also überhaupt nicht tangiert werden. Zwar wirkt sich eine solche Inhaltsänderung u. U. auch auf die nicht daran unmittelbar beteiligten Wohnungseigentümer aus, weil Ansprüche oder Verpflichtungen der an der Inhaltsänderung Beteiligten, die von der Sondereigentumsfläche oder von der Größe der Miteigentumsanteile abhängen, sich entsprechend der Inhaltsänderung ihres Wohnungseigentums verändern. Aber wegen der grundsätzlich freien Verfügungsbefugnis eines Wohnungseigentümers, die von einer Mitwirkung der übrigen Wohnungseigen130 131 132 133

Vgl. dazu Henke, NJW 1958, 898; BayObLG NJW 1958, 2116 (2118). Vgl. dazu OLG Celle, NJW 1974, 1909; Bärmann / Pick, § 7 Rz. 27. Vgl. Bärmann / Pick, § 4 Rz. 34 ff.; Diester, § 4 Rz. 9 f. AcP 164, 142 Anm. 72.

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§ 8. Die rechtliche Einordnung des Wohnungseigentums

tümer - abgesehen vom Falle des § 12 WEG - nicht abhängt, können den Wohnungseigentümern sogar völlig andere Gemeinschafter gegen ihren Willen aufgezwungen werden. Wenn aber schon Rechte und Pflichten aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer untereinander durch übertragung von Wohnungseigentum ohne Mitwirkung aller Wohnungseigentümer einem neuen Rechtssubjekt zustehen bzw. obliegen können, dann muß es um so mehr zulässig sein, ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer eine Inhaltsänderung durch Änderung des Miteigentumsanteils oder des Gegenstandes des Sondereigentums vorzunehmen; denn die Rechtssubjekte ändern sich nicht, sondern allenfalls ihre Befugnisse und Pflichten. Die Summe der Befugnisse und Pflichten bleibt aber gleich. Die Inhaltsänderung des Wohnungseigentumsbedarf daher lediglich der Einigung der Wohnungseigentümer, die unmittelbar davon betroffen sind 13'. Für die sog. Quotenänderung und die Veränderung des Gegenstandes des Sondereigentums bedarf es daher nach §§ 877, 873 BGB lediglich einer Einigung über die Inhaltsänderung des Wohnungseigentums der unmittelbar beteiligten Wohnungseigentümer sowie der Eintragung der Rechtsänderung im Wohnungsgrundbuch. Einer Auflassung bedarf es zusätzlich nicht 136 • Dieses Ergebnis vermeidet sowohl ein Abgehen von § 6 WEG als einer "materiell-rechtlichen Grundnorm des WEG"138 als auch eine teleologische Reduktion dieser Vorschrift1 37 • Vor allem auch der Grundgedanke des § 6 WEG, daß niemand Sondereigentum an einer Wohnung haben kann, ohne zu einem Bruchteil Miteigentümer des Grundstücks zu sein138, wird nicht tangiert. Dieses Ergebnis hat zugleich den systematischen Vorteil, daß es sich aus dem Wohnungseigentum als grundstücksgleichem Recht ableiten läßt und unterschiedliche Ergebnisse und Begründungen für die analogen Fälle der Quotenänderung und der Änderung des Sondereigentums vermeidet. 4. Verfügungen über das Grundstück als Ganzes

Die Frage, ob Verfügungen über das Grundstück als Ganzes möglich sind, wird am Beispiel der Belastungen diskutiert. Da aber das Grundstückseigentum in Gestalt des Sondereigentums und des Miteigentums1U So OLG Celle, NJW 1974, 1909 und Tasche, DNotZ 1972, 714 für die Änderung des Sondereigentums; für die Quotenänderung: Bärmann I Pick, § 3 Rz. 35. 135 Das hat zur Folge, daß es der zu einer Auflassung erforderlichen Genehmigungen nicht bedarf. 138 So Bärmann I Pick, § 6 Rz .3 f. 137 So Tasche, DNotZ 1972, 715. 138 So BayObLG, NJW 1958, 2116; BayObLG, MDR 1977, 53.

VI. Exemplarische Anwendung des Ergebnisses

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anteils in den einzelnen Wohnungseigentumsrechten aufgeht, sind konsequenterweise nach der Begründung von Wohnungseigentum Verfügungen über das Grundstück im Ganzen, d. h. über das gemeinschaftliche Eigentum, nicht mehr möglich, auch nicht in Form von Belastungen131• Die Begründung der Gegenmeinung, wonach vor allem Belastungen des Grundstücks als Ganzes nach § 747 Satz 2 BGB zulässig sein sollen, beruhen z. T. auf der hier abgelehnten Theorie von der Prädominanz des Miteigentums14o• Das Kammergericht141 begründet die Belastungsmöglichkeit des Gesamtgrundstücks trotz Begründung von Wohnungseigentum mit dem Hinweis, die Summe der einzelnen Miteigentumsanteile ergäbe notwendig das Vorhandensein eines solchen Gesamtgrundstüclts. Daß ein Grundstück als abgegrenzter Teil der Erdoberfläche auch nach der Begründung von Wohnungseigentum vorhanden ist, soll indessen gar nicht geleugnet werden. Nur, Verfügungen finden nicht über das Grundstück, sondern über das Eigentum am Grundstück statt. Dieses ist aber in den einzelnen Wohnungseigentumsrechten aufgegangen, so daß Verfügungen nur über das Wohnungseigentum möglich sind. Dementsprechend wird auch nach § 7 Abs. 1 Satz 3 WEG das Grundbuchblatt des Grundstücks von Amts wegen geschlossen, so daß das formelle Grundstücksrecht auch insoweit mit dem materiellen Grundstücksrecht korrespondiert. Mag es auch möglich sein142, hieraus resultierende grundbuchrechtlichen Bedenken143 zu überwinden, das materielle Recht vermag durch die Lösung grundbuchrechtlicher Probleme nicht geändert zu werden. Deshalb muß auch Weitnauer144 einräumen, daß etwa bei Belastung des ganzen Grundstücks mit einer Hypothek eine Gesamthypothek an den einzelnen Wohnungseigentumsrechten entstehe; das aber ist keine Folge einer Verfügung über das Grundstück im Ganzen sondern von u. U. gleichzeitigen, gleichartigen Verfügungen der Wohnungseigentümer über ihr Wohnungseigentum145• 1st 50 auch Bärmann I Pick, § 1 Rz. 60, § 10 Rz. 12 f.; Börner, Festschrift Dölle, 5. 223; wohl auch BayObLGZ 1974, 118 (125 f.); Hegelau, 5. 129 f. 140 50 Weitnauer I Wirths, § 3 Rz. 30 • 141 KG, Rpfleger 1976 ,180 (181) unter unzutreffender Berufung auf BayOBLGZ 1974, 118 (125). Das BayObLG hat dort gerade das Gegenteil ausgeführt, nämlich daß neine Verfügung über das Gesamtgrundstück ... eine vorherige Aufhebung aller 50ndereigentumsrechte und die Zurückführung des gemeinschaftlichen Eigentums in normales Miteigentum (§ 1008 BGB) ..•" erfordere. 141 50 das KG, Rpfieger 1976, 180 (181). 143 Vgl. Bärmann I Pick, § 1 Rz. 60. 144 Weitnauer I Wirths, § 3 Rz. 30. 145 Belastungen des Grundstücks, die bei der Begründung von Wohnungseigentum bereits vorhanden waren, verwandeln sich: Grundpfandrechte in Gesamtgrundpfandrechte, Nutzungsrechte in inhaltsgleiche Nutzungsrechte

13 Merle

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§ 8. Die rechtliche Einordnung des Wohnungseigentums

5. Das Sondemutzungsrecht als Gegenstand einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit

Das Bayerische Oberste Landesgericht146 hat die Frage, ob das Sondernutzungsrecht eines Wohnungseigentümers am gemeinschaftlichen Eigentum Gegenstand einer Dienstbarkeit am Wohnungseigentum sein könne, verneint. Diese Entscheidung beruht letztlich ebenfalls auf der noch nicht überwundenen Theorie von der Prädominanz des Miteigentums; denn - so führt das Gericht aus - das Sondernutzungsrecht an einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Kfz-Abstellplatz könne deshalb nicht Gegenstand einer Dienstbarkeit sein, weil über das gemeinschaftliche Eigentum nur alle Wohnungs eigentümer verfügen könnten. Ist Wohnungseigentum ein grundstücksgleiches Recht, so taucht dieses Problem überhaupt nicht auf, weil weder das Sondereigentum noch das Miteigentum, sondern das Wohnungseigentum Belastungs- und Nutzungsobjekt ist. Über das gemeinschaftliche Eigentum können zudem die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich gar nicht verfügen. Selbstverständlich kann die Ausübung einer solchen Dienstbarkeit, mit der Wohnungseigentum belastet ist, auf den Gegenstand des Sondereigentums beschränkt werden. Fraglich ist aber, ob sie auch die Nutzung eines zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Abstellplatzes zum Inhalt haben kann, für den ein Sondernutzungsrecht zugunsten eines Wohnungseigentümers besteht, das als Sondereigentumsinhalt im Grundbuch eingetragen ist. Mit anderen Worten: Kann ein Wohnungseigentum mit einer Dienstbarkeit belastet werden, wonach dem Berechtigten unter Ausschluß des Wohnungseigentümers die Ausübung eines sich aus dem Wohnungseigentum ergebenden Rechts zusteht? Dieses ist kein spezielles Problem des Wohnungseigentums, sondern eine Frage des Rechts der Dienstbarkeiten. Dort ist aber anerkannt, daß als Inhalt einer Dienstbarkeit der Ausschluß des Ausübung eines Rechts, das sich aus dem Eigentum am dienenden Grundstück ergibt, vereinbart werden kann147 • Da das Sondernutzungsrecht gemäß §§ 15 Abs. 1, 10 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG Inhalt des Sondereigentums und damit des Wohnungs eigentums sein kann14s, kann folglich als Inhalt einer Dienstbarkeit am Wohnungs eigentum auch der Ausschluß der Ausjeweils an den einzelnen Wohnungseigentumsrechten. Dienstbarkeiten erlöschen entsprechend §§ 1026, 1090 Abs. 2 BGB an den Wohnungseigentumsrechten, auf die sich ihre Ausübung nicht bezieht. Vgl. auch Hegelau, S. 127 ff. 148 BayObLG, NJW 1975, 59 f.; vgl. auch KG, Rpfleger 1976, 180. 147 Staudinger I Ring, § 1090 Rz. 4; Erman I Ronke, § 1018 Rz. 19. 148 Vgl. dazu Wietnauer, Rpfleger 1976, 342.

VI. Exemplarische Anwendung des Ergebnisses

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übung dieses Sondernutzungsrecht vereinbart werden. Als Inhalt einer Dienstbarkeit kann nach §§ 1018, 1090 BGB ferner vereinbart werden, daß der Berechtigte das dienende Grundstück: in einzelnen Beziehungen benutzen darf, d. h. der Berechtigte kann zur Ausübung von Rechten, die sich aus dem Eigentum ergeben, berechtigt werden. Daß schließlich eine solche Ausübung von Rechten zugleich mit einem entsprechenden Ausschluß des Eigentümers kombiniert werden kann, zeigt deutlich das dingliche Wohnrecht des § 1093 BGB. Mithin kann auch das Wohnungseigentum als grundstück:sgleiches Recht mit einer Dienstbarkeit belastet werden, wonach der Berechtigte ein Sondernutzungsrecht des Wohnungseigentümers unter Ausschluß desselben ausüben darf. Dadurch erhält der Dienstbarkeitsberechtigte keine weitergehenden Rechte als der Wohnungseigentümer selbst. So wie auch die Belastung des grundstück:sgleichen Erbbaurechts mit einer Dienstbarkeit im Rahmen der Befugnisse bleiben muß, die dem Erbbauberechtigten selbst zustehen149, so vermag auch ein Wohnungseigentümer einem Dienstbarkeitsberechtigten nicht mehr Rechte einzuräumen, als ihm selbst zustehen. Entsprechende Bedenken des Bayerischen Obersten Landesgerichts werden damit hinfällig15o• Daß für die Belastungsmöglichkeit des Wohnungseigentums mit einer solchen Dienstbarkeit schließlich auch ein Bedürfnis bestehen kann, folgt daraus, daß so obligatorische Gebrauchs- und Nutzungsrechte auf Lebenszeit des Berechtigten dinglichen Charakter erhalten können.

148 Vgl. Soergel / Baur, § 11 ErbbauVO, Rz. 2; Ingenstau, § 11 Rz. 4; BayObLG, DNotZ 1958, 542. 150 Vgl. BayObLG, NJW 1975, 59 (60).

13·

§ 9. Zur Novellierung des Wohnungseigenlumsgeselzes L Vorschläge zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes 1. Der Gesetzentwurf des Bundesrats

Der Bundesrat hat Anfang 1977 gemäß Art. 76 Abs. 1 GG beim Deutschen Bundestag erneut1 den in dessen 7. Legislaturperiode nicht mehr behandelten "Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht"2 eingebracht. Dieser Gesetzentwurf hat zum Ziel, die Rechtsstellung der Wohnungseigentümer - im Anschluß an die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes aus dem Jahre 1973' - weiter zu verbessern. Er berührt die hier erörterten Grundlagen des Wohnungseigentums nur in einem, aber entscheidenden Punkt. Soweit es der Bundesrat für erforderlich hält, "die Funktionsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaften durch '" Regelungen über die angesammelten Gelder sicherzustellen"', damit "sie zur bestimmungsgemäßen Verwendung auch jederzeit zur Verfügung stehen"', beeinflußt sein Gesetzentwurf die Dogmatik des Wohnungseigentums. Nach Art. 1 Nr. 4 BREntw. soll in § 11 WEG folgender neuer Absatz 3 angefügt werden: "Ober seinen Anteil an den gemeinschaftlichen Geldern kann ein Wohnungseigentümer nur zusammen mit dem Wohnungseigentum verfügen. Der Anteil geht mit der Veräußerung des Wohnungseigentums auf den Erwerber über. Die Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum umfaßt den Anteil an den gemeinschaftlichen Geldern. Der Anteil kann nicht gepfändet werden. Im übrigen gelten die Vorschriften der Absätze 1, 2 für die gemeinschaftlichen Gelder entsprechend. Von den Vorschriften dieses Absatzes kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht abgewichen werden."

Durch eine solche gesetzliche Regelung würde der "Anteil an den gemeinschaftlichen Geldern" zum subjektiv-dinglichen Recht i. S. des Zur Vorgeschichte des Entwurfs siehe Demharter, Rpfleger 1977, 41 f. BREntw, vgl. Bundestags-Drucksache 8/161, identisch mit Bundesratsdrucksache 133/76 (Beschluß). a Vgl. Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und der Verordnung über das Erbbaurecht vom 30. 7.1973, BGBI. I, 910. , Vgl. Bundestags-Drucksache 8/161, S. 1 unter A. 3. S Vgl. Bundestags-Drucksache 8/161, S. 2 unter B. 3. 1

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I. Vorschläge zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes

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§ 96 BGB, d. h. er würde als wesentlicher Bestandteil des Wohnungseigentums gelten. 2. Der Referentenentwurf

Die Bundesregierung6 hat der Zielsetzung des Bundesratsentwurfs zugestimmt, aber zugleich zum Ausdruck gebracht, daß einige der vom Bundesrat gemachten Vorschläge noch näherer Diskussion bedürften und sich vorbehalten, selbst einen Gesetzentwurf vorzulegen. Der Vorbereitung eines solchen Entwurfs der Bundesregierung dient der seit Dezember 1977 vorliegende "Referentenentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes"7. Dieser enthält für die Regelung der gemeinschaftlichen Gelder eine vom Bundesratsentwurf abweichende Fassung. Nach Art. 1 Nr. 1 RefEntw soll nach § 6 WEG folgender § 6 a eingefügt werden: ,,(1) Der Anteil eines Wohnungseigentütners an den gemeinschaftlichen Geldern einschließlich der mit dem Anteil verbundenen Ansprüche gilt als wesentlicher Bestandteil des Wohnungseigentums, zu dem er gehört. (2) Absatz 1 berührt nicht die Befugnis der Wohnungseigentümer, über einen zu den gemeinschaftlichen Geldern gehörenden Gegenstand im ganzen mit Wirkung gegenüber dem Inhaber eines an einem Wohnungseigen.. turn bestehenden Rechts oder mit Wirkung gegenüber einem Gläubiger, zu dessen Gunsten die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung eines Wohnungseigentums angeordnet worden ist, zu verfügen. (3) Leistungen, die aus den gemeinschaftlichen Geldern an einen Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 1, zur Rückzahlung nicht benötigter Vorschüsse oder aus einem ähnlichen Grunde erfolgen, sind gegenüber dem Berechtigten aus einer an dem Wohnungseigentum bestehenden Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder Reallast wirksam, soweit sie bewirkt werden, bevor der Anspruch auf die Leistungen zugunsten des Berechtigten nach dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung in Beschlag genommen worden ist. § 22 Abs. 2 des vorstehend bezeichneten Gesetzes ist auf den Anspruch auf die in Satz 1 bezeichneten Leistungen anzuwenden. (4) Geht das Wohnungseigentum auf einen anderen über, so sind auf den dazu gehörenden Anteil an den gemeinschaftlichen Geldern die §§ 401, 402, 404,406, 407, 409 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden."

Eine solche gesetzliche Regelung wäre - abgesehen von einigen Detailfragen - grundsätzlich identisch mit der Regelung, die der Bundesrat vorgeschlagen hat: Der Anteil an den gemeinschaftlichen Geldern würde zum subjektiv-dinglichen Recht i. S. des § 96 BGB werden. • RefEntw, vgl. Bundestags-Drucksache 8/161, S. 24. 1 Stand: 20. 12. 1977, abgedruckt in: Der Wohnungseigentümer 1978,12.

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§ 9. Zur Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes

Sowohl nach dem Entwurf des Bundesrats als auch nach dem Referentenentwurf würde damit hinsichtlich der "gemeinschaftlichen Gelder" de lege ferenda normiert, was nach der oben vertretenen AnsichtS de lege lata bereits für das Verwaltungsvermögen insgesamt, zu dem auch die gemeinschaftlichen Gelder zählen, gilt. Man könnte daher geneigt sein, ein Regelungsbedürfnis überhaupt zu leugnen. Indessen bliebe dabei unberücksichtigt, daß die rechtliche Behandlung des Verwaltungsvermögens äußerst umstritten, d. h. ein allgemeiner Konsens darüber bislang noch nicht erzielt ist. Vor allem deshalb, aber auch wegen der wirtschaftlichen Bedeutung des Verwaltungsvermögens rechtfertigt sich eine klärende Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes. Obwohl die vorgeschlagene Novellierung für die gemeinschaftlichen Gelder - betrachtet man diese isoliert - eine begrüßenswerte Regelung darstellt 9, begegnet sie doch ernsthaften Bedenken. 3. Die "gemeinschaftlichen Gelder"

Zunächst ist der Begriff der "gemeinschaftlichen Gelder" zu bemängeln. Die Begründungen der Entwürfe10 verweisen darauf, daß er in § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG verwendet werde. Das ist richtig, doch können die Entwürfe nicht an einen klaren und bewährten Begriff anknüpfen und diesen übernehmen, weil dort ungeklärt ist, was unter den "gemeinschaftlichen Geldern" zu verstehen istl l • Einig ist man sich nur insoweit, als man darunter die Gelder versteht, welche die Wohnungseigentümer für die gemeinschaftliche Verwaltung leisten, d. h. primär die Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 WEG und zur InstandhaltungsrucksteIlung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG. Einig ist man sich ferner darüber, daß diese "gemeinschaftlichen Gelder" entweder aus dem Eigentum am Bargeld oder aber aus Forderungen der Wohnungs eigentümer gegen ein Kreditinstitut, bei dem die Gelder auf einem Konto angesammelt werden, bestehen. Würde man es hierbei belassen, d. h. unter den "gemeinschaftlichen Geldern" nur das Bargeld und das sog. Buchgeld12 verstehen, könnte der Begriff der "gemeinschaftlichen Gelder" sinnvoll sein. Wenn aber darunter etwa auch Zahlungs ansprüche gegen die S Vgl. oben § 5. 8 So auch Seuß, ZgWB 1976, 129 f.; Bielefeld, Wohnungseigentümer 1976, Nr. 2, S. 37 ff.; Becker, Wohnungseigentum 1976, Nr. 2, S. 4; kritisch Weitnauer, DNotz Sonderheft 1977, 42 ff.; Bärmann, Rpfleger 1977, 233 ff.; Demharter, Rpfleger 1978, 117 ff. 10 Bundestags-Drucksache 8/161, S. 15; Begründung zu dem Referentenentwurf, S. 11. U Siehe dazu oben § 5 I 1. 12 Vgl. dazu Westermann, SachenR, § 30 V.

I. Vorschläge zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes

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Wohnungseigentümer subsumiert werden können13, dann müßten beispielsweise neben den Erträgen aus einer Vermietung des gemeinschaftlichen Eigentums auch schon die Mietzinsforderung selbst und noch weitergehend - schließlich alle auf Zahlung eines Geldbetrages gerichteten Ansprüche zu den "gemeinschaftlichen Geldern" zu rechnen sein. Die Begründung zum Entwurf des Bundesrats 14 scheint eine solche Interpretation zu stützen, denn nach ihr umfaßt der "Begriff der gemeinschaftlichen Gelder ... das Verwaltungsvermögen, also insbesondere die von den Wohnungseigentümern zu leistenden Beiträge ... ". Doch verwirrt dieser Hinweis mehr als der Klarheit bringt, denn zu der ungelösten Frage, was zu den "gemeinschaftlichen Geldern" gehört, gesellt sich die bislang ungeklärte Frage15 , welche Rechte das Verwaltungsvermögen umfaßt. Hinzu kommt, daß die Begründung nunmehr den Begriff der "gemeinschaftlichen Gelder" als Oberbegriff verwendet, während bisher im Schrifttum noch das Verwaltungsvermögen als Oberbegriff verstanden wird, der die "gemeinschaftlichen Gelder" umfaßt. Würde es daher bei dem Begriff der "gemeinschaftlichen Gelder" bleiben, so bliebe das rechtliche Schicksal mancher gemeinschaftlichen Rechte der Wohnungseigentümer ungeklärt. Daran vermag auch die Formulierung des im Referentenentwurf vorgesehenen § 6 a Abs. 1 nichts zu ändern, wo vom "Anteil ... an den gemeinschaftlichen Geldern einschließlich der mit dem Anteil verbundenen Ansprüche" die Rede ist. Denn es bleibt völlig unklar, welche Ansprüche hier gemeint sind, die mit dem Anteil an den gemeinschaftlichen Geldern verbunden sein sollen; insoweit schweigt auch die zugehörige Begründung völlig. Eine Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes sollte die Rechtslage hinsichtlich aller den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehenden Rechte, die auf der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beruhen, klären. Dazu zählen gemeinschaftliche Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen den einzelnen Wohnungseigentümer, die sog. Sozialansprüche, und die Rechte aus Verwaltungsrechtsgeschäften, d. h. aus solchen Rechtsgeschäften, deren Vornahme zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vereinbart oder beschlossen worden ist. Daß die Rechte, die zu dem so verstandenen Verwaltungsvermögen gehören16, genauso behandelt werden sollten, wie das die Gesetzentwürfe für die "gemeinschaftlichen Gelder" vorsehen, hat die 13 14

15

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So Schulze-Osterloh, Prinzip; S. 155. Bundestags-Drucksache 8/161, S. 15. Vgl. oben § 5 I 1. Vgl. oben § 5 I.

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§ 9. Zur Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes

Analyse der beteiligten Interessen gezeigt17, daß sie de lege lata auch so zu behandeln sind, hat die Interpretation ergeben. Folglich darf sich die vorgesehene Regelung nicht nur auf die "gemeinschaftlichen Gelder" beschränken, sondern muß mindestens alle Rechte umfassen, die hier als zum Verwaltungsvermögen gehörend bezeichnet worden sind. Ein weiteres Argument zwingt schließlich zu einer solchen Lösung. Würde nämlich das Wohnungseigentumsgesetz lediglich i. S. der Gesetzentwürfe ergänzt werden, würde also nur der Anteil an den "gemeinschaftlichen Geldern" ausdrücklich als subjektiv-dingliches Recht behandelt werden, dann läge die Gefahr eines Umkehrschlusses nahe. Wenn nämlich der Gesetzgeber - in Kenntnis der Tatsache, daß in der rechtswissenschaftlichen Diskussion der Anteil am Verwaltungsvermögen, zu dem weit mehr Rechte gehören als nur die sog. gemeinschaftlichen Gelder, als subjektiv-dingliches Recht eingeordnet wird - nur den Anteil an den gemeinschaftlichen Geldern zum subjektiv-dinglichen Recht erklärt, dann erscheint der Umkehrschluß gerechtfertigt, daß der Anteil an den übrigen Rechten eben nicht als solches qualifiziert werden sollte. Eine solche Lösung aber stünde mit den beteiligten Interessen in Widerspruch und wäre daher nicht sachgemäß. Der Begriff der "gemeinschaftlichen Gelder" ist demnach zu einer sachgemäßen Problemlösung nicht geeignet. Abgesehen davon, daß er zu unbestimmt ist, bliebe das rechtliche Schicksal der übrigen zum Verwaltungsvermögen gehörenden Rechte unklar. Eine wünschenswerte gesetzliche Regelung sollte deshalb statt des Begriffs der "gemeinschaftlichen Gelder" den des "Verwaltungsvermögens" verwenden. Dieser sollte so definiert werden, daß darunter auch die Rechte zu subsumieren sind, die für die Wohnungseigentümer kraft Gesetzes begründet oder erworben werden. Denn wie die Wertung der beteiligten Interessen gezeigt hat18, würde dies eine angemessenere Problemlösung sein, als sie das geltende Recht enthält. 4. Der "Anten" an den gemeinschaftlichen Geldem

Ein schwerwiegender dogmatischer Fehler liegt in der Formulierung vom "Anteil an den gemeinschaftlichen Geldern". Unter den "gemeinschaftlichen Geldern" sind, davon geht sowohl die Begründung zum Bundesratsentwurf als auch die Begründung zum Referentenentwurf aus, mehrere Gegenstände zu verstehen, vor allem Bargeld und Forderungen der Wohnungseigentümer gegen Kreditinstitute. Die Begrün17 18

Vgl. oben § 5 V 4. Siehe oben § 6 IV 2 b).

I. Vorschläge zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes

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dung zum Entwurf des Bundesrats19 geht weiter davon aus, daß "das Eigentum an Bargeld und die Forderung gegen ein Kreditinstitut ... den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich" zustehen und sie "insoweit eine Gemeinschaft nach Bruchteilen gemäß §§ 741 ff. BGB" bilden. Dieser dogmatische Hinweis ist schon deshalb falsch, weil eine Bruchteilsgemeinschaft immer nur an einem Recht bestehen kann. Wenn zu den "gemeinschaftlichen Geldern" mehrere Rechte wie u. a. das Eigentum an Bargeld und eine Forderung gegen ein Kreditinstitut gehören, dann gibt es bei einer gemeinschaftlichen Rechtszuständigkeit nach dem Bruchteilsprinzip so viele Bruchteilsgemeinschaften, wie Gegenstände zu den "gemeinschaftlichen Geldern" gehören. Folglich kann es nicht einen "Anteil" an den gemeinschaftlichen Geldern geben, sondern so viele "Anteile", wie Rechte zu den gemeinschaftlichen Geldern gehören. Nur bei einer Zuordnung der zu den gemeinschaftlichen Geldern gehörenden Rechte nach dem Prinzip gesamthänderischer Bindung würde ein Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers an diesem Gesamthandsvermögen bestehen. Demnach müßte bei Annahme einer Zuordnung der gemeinschaftlichen Gelder nach dem Bruchteilsprinzip der Begriff "Anteil" im Plural verwendet werden. Das aber setzt, wie erwähnt, voraus, daß die Gegenstände, aus denen die gemeinschaftlichen Gelder bestehen, den Wohnungseigentümern wirklich nach dem Bruchteilsprinzip zugeordnet sind. Die Begründung zum Bundesratsentwurf geht davon ohne nähere Erläuterung aus. Sie folgt insoweit der im wesentlichen nur von Weitnauer20 vertretenen Auffassung, ohne sich mit der Gegenmeinung von Schulze-Osterloh21 , der eine Zuordnung nach dem Prinzip gesamthänderischer Bindung annimmt, auseinanderzusetzen. Nach der hier vertretenen Meinung 22 ist das Verwaltungsvermögen den Wohnungseigentümern ebenfalls, wenn auch aus anderen Gründen als bei Schulze-Osterloh, nach dem Prinzip gesamthänderischer Bindung zugeordnet, so daß zwar die Formulierung der Gesetzentwürfe korrekt wäre, nicht aber etwa die zugehörige Begründung zum Bundesratsentwurf. Befremdlich erscheint es auch, daß die überwiegende Meinung im Schrifttum und in der Rechtsprechung2S , nach der die Gegenstände des Verwaltungsvermögens, vor allem die gemeinschaftlichen Gelder zum gemeinschaftlichen 11 Ebenso Demharter, Rpfleger 1977, 46; die Begründung zum RefEntw. läßt die Frage offen. 10 Weitnauer 1 Wirths, § 1 Rz. 4 a, § 3 Rz. 39, § 10 Rz. 8 a; ferner Börner, Festschrift Dälle, 8. 221; AG Wiesbaden, MDR 1967, 126. Z1 Prinzip, 8. 154 ff.; ihm folgend Wiedemann, WM 80nderbeilage 4/1975,

8.27.

Vgl. oben § 6 III. n Vgl. oben § 5 II 1.

n

202

§ 9. Zur Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes

Eigentum i. S. des § 1 Abs. 5 WEG gehören, negiert wird. Denn nach dieser herrschenden Meinung werden die gemeinschaftlichen Gelder zumindest im Ergebnis genauso behandelt24 , wie es die vorgeschlagenen Änderungen hinsichtlich der gemeinschaftlichen Gelder vorsehen. 5. 1{nderung der §§ 1120 BGB, 865 Abs. 1 ZPO?

Nach Satz 3 der vom Bundesrat vorgeschlagenen Ergänzung des § 11 Abs. 3 umfaßt die Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum den Anteil an den gemeinschaftlichen Geldern. Die Bundesregierung meint in ihrer Stellungnahme zum Gesetzentwurf25 , deshalb müsse überlegt werden, ob die Erstreckung von Grundpfandrechten auf den Anteil an den gemeinschaftlichen Geldern ausdrücklich angeordnet werden sollte. Daß sich die Grundpfandrechte auf den Anteil an den gemeinschaftlichen Geldern erstrecken, folgt aber nicht erst aus dem Satz 3 dieser Regelung. Vielmehr ergibt sich diese Rechtsfolge schon daraus, daß nach Satz 2 der Anteil mit der Veräußerung des Wohnungseigentums auf den Erwerber übergeht, wodurch er zum subjektiv-dinglichen Recht i. S. des § 96 BGB wird. Er gilt damit als Bestandteil des Wohnungseigentums, so daß sich Grundpfandrechte am Wohnungseigentum ebenso wie die Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum über die §§ 1120 BGB, 865 Abs. 1 ZPO auf diesen Anteil erstrecken. Es bedarf daher keiner ausdrücklichen Erstreckung von Grundpfandrechten auf den Anteil. An sich würde es daher ausreichen, wenn § 11 Abs. 3 wie folgt gefaßt würde: Die Anteile an den gemeinschaftlichen Geldern gelten als wesentliche Bestandteile des Wohnungseigentums. Diese Formulierung würde alle Rechtsfolgen umfassen, die der Bundesrat vorschlägt. Der RefEntw. verzichtet daher auch zutreffend auf eine entsprechende Regelung.

11. Das gemeinschaftliche Vermögen de lege ferenda 1. Zielsetzung

Will man die Funktionsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaften hinsichtlich des gemeinschaftlichen Vermögens sicherstellen, so muß sich die Novellierung an den beteiligten Interessen orientieren. Deren Analyse26 zeigt aber, daß sich eine Regelung nicht auf die gemeinschaftlichen Gelder beschränken darf, sondern zumindest alle die gemeinschaftlichen Rechte der Wohnungs eigentümer umfassen muß, U

25 28

Vgl. oben § 5 II 2. Bundestags-Drucksache 81161, S. 26, zu Art. 1 Nr. 4. Vgl. oben § 5 IV 2 b) dd), V 4.

Ir. Das gemeinschaftliche Vermögen de lege ferenda

203

die hier als zum Verwaltungsvermögen gehörend bezeichnet worden sind, nämlich: Die sog. Sozialansprüche, d. h. die Ansprüche auf die Beiträge der Wohnungseigentümer, die Beiträge selbst, sowie die Rechte aus Rechtsgeschäften, deren Vornahme zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vereinbart oder beschlossen worden ist. Der Anteil des Wohnungseigentümers an diesen einzelnen Rechten darf wie die Interessenanalyse gezeigt hat - weder durch rechtsgeschäftliche noch durch vollstreckungsrechtliche Maßnahmen vom Wohnungseigentum getrennt werden können. Mit der Übertragung des Wohnungseigentums muß er daher auf den Erwerber übergehen, so daß sich auch die Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum auf ihn erstrecken muß. Ferner müssen selbständige Verfügungen über den Anteil an diesen Hechten durch den einzelnen Wohnungseigentümer ebenso unzulässig sein, wie die selbständige Zwangsvollstreckung in diesen Anteil durch den Gläubiger eines Wohnungseigentümers. Da eine solche Regelung auch für die gesetzlich begründeten Rechte der Wohnungseigentümer angemessen wäre 27, sollte sie auch diese erfassen. 2. Lösungsmöglichkeiten

a) Der Anteil am Verwaltungsvermögen als subjektiv-dingliches Recht Eine denkbare Lösung bietet sich über die subjektiv-dinglichen Rechte i. S. des § 96 BGB an, wie sie dem geltenden Recht, dem Gesetzentwurf des Bundesrates und dem Referentenentwurf zugrunde liegt. Geht man mit der hier vertretenen Meinung28 davon aus, daß die Gegenstände des Verwaltungsvermögens den Wohnungseigentümern nach dem Prinzip gesamthänderischer Bindung zugeordnet sind, so könnte "der Anteil am Verwaltungsvermögen" mit dem Wohnungseigentum verbunden werden. Eine solche Lösung, die § 96 BGB aus seinem Dornröschenschlaf erwecken und ihm eine ungeahnte Bedeutung verschaffen würde, hätte indessen den Nachteil, daß sie nicht abschließend das umstrittene Zuordnungsproblem regeln und auch nicht die Rechte erfassen würde, die den Wohnungseigentümern kraft Gesetzes zustehen. b) Die Gesamthandslösung

Eine elegantere Lösung, die diese Nachteile vermeidet, ergibt sich über das Gesamthandsprinzip. Dieses Rechtsprinzip dient bei den anerkannten Gesamthandsgemeinschaften vornehmlich dazu, ein zweck27

28

Vgl. oben § 6 IV 2 b). Siehe oben § 6 IIr.

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§ 9. Zur Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes

gebundenes Vermögen als Sondervermögen zu erhalten29 • So verhindert es bei den Gesellschaften freie Verfügungen einzelner Gesellschafter oder Vollstreckungsmaßnahmen von Privatgläubigern, so daß das Gesellschaftsvermögen für die Erreichung des Gesellschaftszweckes erhalten wird. In ähnlicher Weise wird bei der ehelichen Gütergemeinschaft durch das Prinzip gesamthänderischer Bindung das Familiengut erhalten. Bei der Miterbengemeinschaft sorgt die gesamthänderische Bindung des Nachlasses dafür, daß den Nachlaßgläubigern bis zur Auseinandersetzung das Vermögen des Erblassers erhalten bleibt und Ausgleichsansprüche der Miterben untereinander gesichert sind. Die Funktion des Gesamthandsprinzips ist in allen Fällen dieselbe: Ein Sondervermögen, das einem bestimmten Zweck gewidmet ist, soll erhalten und damit der verfolgte Zweck gefördert werden. Eine soziologisch vergleichbare Situation findet sich im Wohnungseigentumsrecht. Dort sind die Rechte, die den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehen - sei es das gemeinschaftliche Eigentum3o, sei es das Verwaltungsvermögen31 - , einem gemeinschaftlichen Zweck gewidmet, nämlich dem einzelnen Wohnungseigentümer die optimale Nutzung der in seinem Sondereigentum stehenden Wohnung zu ermöglichen und zu fördern32 • Es drängt sich daher der Gedanke auf, die Erhaltung dieses zweckgebundenen Vermögens mittels des Gesamthandsprinzips zu gewährleistens3• Allerdings kann sich die gesamthänderische Bindung nur auf solche Gegenstände erstrecken, die den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehen. Das Sondereigentum des Wohnungseigentümers an seiner Wohnung kann deshalb nicht in die gesamthänderische Bindung einbezogen werdens4 • Wohnungseigentum kann daher nicht bloß ein Gesamthandsanteil sein, sondern die Verbindung von Sondereigentum und einem Gesamthandsanteil zu einem grundstücksgleichen Recht. Drei Einwände, die Weitnauer35 gegen eine Ausgestaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gesamthand geltend gemacht hat, gilt es noch zu diskutieren. Er meint, ein Gesamthandsverhältnis behindere die Beweglichkeit der Anteile stark und mache die Angabe 11 Vgl. dazu Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 165 ff.; ferner Wiedemann, WM Sonderbeilage 411975, S. 30. 30 Siehe dazu oben § 4. 31 Zum Verwaltungsvermögen siehe oben § 5 I. az So auch Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 176. aa So in der Tendenz auch Bärmann, 25 Jahre WEG, S. 21, 33. " So zutreffend Weitnauer I Wirths, Vor § 1 Rz. 17 g gegen Schulze-Osterloh, Prinzip, S. 158. 3S JZ 1951, 164; DNotZ, Sonderheft 1977, 37.

II. Das gemeinschaftliche Vermögen de lege ferenda

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eines Bruchteilsverhältnisses im Grundbuch sowie die selbständige Belastung der einzelnen Anteile unmöglich. Was die Beweglichkeit betrifft, so ist zu unterscheiden zwischen dem Anteil am Gesamthandsvermögen und dem Anteil an den einzelnen dazu gehörenden Gegenständen. über letzteren kann bei gesamthänderischer Bindung der einzelne Gesamthänder sicherlich nicht verfügen, denn darin besteht gerade das Prinzip gesamthänderischer Bindung. Ein Verfügungsverbot auch über den Anteil am Gesamthandsvermögen ist dagegen für die gesamthänderische Bindung nicht konstitutiv. Das zeigt das Beispiel der Miterbengemeinschaft, bei der jeder einzelne Miterbe nach § 2033 Abs. 1 Satz 1 BGB über seinen Anteil an dem gesamthänderisch gebundenen Nachlaß verfügen kann. Kann aber der einzelne Wohnungseigentümer über seinen Anteil am Gesamthandsvermögen verfügen, so ist "die Beweglichkeit der Anteile" überhaupt nicht behindert. Daß der Wohnungseigentümer über seinen Anteil an den Gegenständen des Gesamthandsvermögens nicht verfügen kann, steht nicht entgegen und soll gerade durch die gesamthänderische Bindung erreicht werden. Auch der zweite Einwand von Weitnauer vermag nicht recht zu überzeugen. Es ist zwar richtig, daß bei der Eintragung von Gesamthandsverhältnissen im Grundbuch nach § 47 GBO ein Bruchteilsverhältnis nicht eingetragen wird. Das bedeutet aber zunächst nicht, daß nicht auch ein Gesamthänder an seinem Gesamthandsvermögen nach einer festen Verhältniszahl beteiligt sein kann. Das überzeugendste Beispiel hierfür läßt sich wiederum der gesetzlichen Regelung der Erbengemeinschaft entnehmen; der Anteil des einzelnen Miterben am gesamthänderisch gebundenen Nachlaß bestimmt sich nämlich ebenfalls nach einem ziffernmäßigen Anteil, der Erbquote. Auch die Gesellschafter einer Personengesellschaft können, abweichend von den §§ 721 ff. BGB, 120 ff. HGB eine dauernd gleichbleibende Größe ihrer Kapitalanteile vereinbaren3G• Gesamthandsgemeinschaft und quotieller Anteil der Mitglieder am Gesamthandsvermögen schließen sich somit keineswegs aus. Im übrigen liegt in der grundbuchrechtlichen Behandlung des Wohnungseigentums nur eine technische Regelung, welche die materiell-rechtlich gebotene Einführung einer gesamthänderischen Bindung nicht zu hindern vermag. Ganz abgesehen davon steht nichts entgegen, bei der grundbuchrechtlichen Behandlung des Wohnungseigentums die Eintragung von Anteilsgrößen anzuordnen. Wenn Weitnauer schließlich befürchtet, mit der Einführung einer gesamthänderischen Bindung werde die Belastung der einzelnen Anteile unmöglich, so ist dem entgegenzuhalten, daß eine Belastbarkeit der .. Vgl. etwa Wiedemann, Übertragung, S. 308.

206

§ 9. Zur Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes

einzelnen Anteile überhaupt nicht erforderlich ist. Sieht man im Wohnungseigentum nämlich ein grundstücksgleiches Recht, so ist dieses Recht entsprechend den Vorschriften des Grundstücksrechts belastbar. Das Problem der Belastbarkeit von Gesamthandsanteilen entsteht daher nicht. Lassen sich somit prinzipielle Bedenken gegen eine gesamthänderische Bindung des gemeinschaftlichen Vermögens der Wohnungseigentümer nicht feststellen, so soll nachfolgend eine Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes auf dieser Grundlage vorgeschlagen werden.

BI. Gesetzesvorschlag und Begründung 1. § 1 wird wie folgt geändert: a} In Abs. 1 wird folgender neuer Satz angefügt: "Auf das Wohnungseigentum und das Teileigentum finden die für Grundstücke geltenden Vorschriften entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus diesem Gesetz ein anderes ergibt." b} Die Absätze 2 bis 5 werden wie folgt gefaßt: Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Anteil am gemeinschaftlichen Vermögen.

,,(2)

(3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Anteil am gemeinschaftlichen Vermögen. (4) Gemeinschaftliches Vermögen im Sinne dieses Gesetzes sind ein Grundstück, die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen sowie das Verwaltungsvermögen. (5) Zu dem Verwaltungsvermögen gehören Beiträge der Wohnungseigentümer, die durch die Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens für die Wohnungseigentümer erworbenen Gegenstände sowie das, was aufgrund eines zum gemeinschaftlichen Vermögen gehörenden Rechts oder als Ersatz für die Zerstörung, Beschädigung oder Entziehung eines zum gemeinschaftlichen Vermögen gehörenden Gegenstandes erworben wird."

Begründung: Durch Abs. 1 Satz 2 wird die Einordnung des Wohnungseigentums als grundstücksgleiches Recht klargestellt. Daraus ergibt sich, daß auf Verfügungen über das Wohnungs- oder Teileigentum die entsprechenden Vorschriften des Grundstücksrechts anwendbar sind; vor allem folgt hieraus, daß nicht das Sondereigentum oder das gemeinschaftliche Vermögen mit Grundpfandrechten zu belasten sind, sondern nur das aus der Verbindung dieser beiden Rechte entstandene grundstücksgleiche Recht.

III. Gesetzesvorschlag und Begründung

207

In den Absätzen 2 und 3 kommt der Charakter des Wohnungs- bzw. Teileigentums als Verbindung von zwei Rechten, nämlich dem Sondereigentum und dem Anteil am gemeinschaftlichen Vermögen zum Ausdruck. Aus der Formulierung "Anteil am gemeinschaftlichen Vermögen" folgt, daß es sich um einen Anteil an einem Gesamthandsvermögen handelt; entsprechende Formulierungen enthalten die Regelungen bei den herkömmlichen Gesamthandsgemeinschaften in den §§ 718 f., 1416, 2032 f. BGB. Der vorgeschlagene Abs. 4 entspricht der Funktion des bisherigen Absatzes 5, zieht aber die Konsequenzen aus der gesamthänderischen Bindung des gemeinschaftlichen Vermögens. Der Begriff "gemeinschaftliches Eigentum" wird wegen der Einführung des Gesamthandsprinzips durch den Begriff des "gemeinschaftlichen Vermögens" ersetzt und die Gegenstände, die das gemeinschaftliche Vermögen umfaßt, um die des Verwaltungsvermögens erweitert. Zugleich erlaubt die Formulierung des Absatzes 4 nunmehr auch, nicht nur Bestandteile des Gebäudes, sondern auch etwa Zubehör wie Waschmaschinen als Einrichtungen des Gebäudes zu interpretieren, so daß sie der Regelung des gemeinschaftlichen Vermögens unterfallen. Eine solche Interpretation scheiterte bislang an der Systematik des Gesetzes 37 • Durch den Gebrauch des Zahlwortes "ein" vor dem Wort "Grundstück" wird klargestellt, daß W ohnungs- und Teileigentum nur auf einem Grundstück errichtet werden können, also stets nur ein Grundstück zum gemeinschaftlichen Vermögen gehören kann. Dadurch wird der bisherige Abs. 4 überflüssig. Absatz 5 zählt in Anlehnung an § 718 BGB die Gegenstände auf, die zum Verwaltungsvermögen gehören. Es sind dies die Beiträge der Wohnungseigentümer zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Vermögens (§ 16 Abs. 2), zur Instandhaltungsrückstellung (§ 21 Abs. 5 Nr. 4), ferner entsprechende VorschuBleistungen nach § 28 Abs. 2 WEG sowie die Ansprüche auf diese Beiträge, die sog. Sozialansprüche38• Ferner gehören zum Verwaltungsvermögen die Rechte aus Rechtsgeschäften, die zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens für die Wohnungseigentümer vorgenommen werden, sei es, daß ihre Vornahme auf einem Beschluß oder einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer beruht, sei es, daß sie kraft eines Notverwaltungsrechts gemäß den §§ 21 Abs. 2, 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG vorgenommen werden. Zum Verwaltungsvermögen gehören weiterhin die gesetzlichen Surrogate, also solche Rechte, die kraft Gesetzes für die Wohnungs eigentümer erworben oder begründet werden. 87

38

Siehe dazu oben § 4 I!. Siehe dazu oben § 5 I 2 a).

:08

§ 9. Zur Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes

2. § 3 Abs. 1 wird wie folgt geändert: ,,(1) Gemeinschaftliches Eigentum an einem Grundstück kann durch Vertrag der Teilhaber gesamthänderisch gebunden und in der Weise beschränkt werden, daß jedem der Teilhaber das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird." Begründung: Die Änderung des § 3 Abs. 1 ist wegen der Einführung des Gesamthandsprinzips erforderlich. Die Vorschrift setzt voraus, daß gemeinschaftliches Eigentum an einem Grundstück besteht; dieses kann den Teilhabern nach dem Bruchteilsprinzip oder dem Prinzip gesamthänderischer Bindung zugeordnet sein. Steht es den Teilhabern nach dem Bruchteilsprinzip zu, muß es in die gesamthänderische Bindung überführt und sodann durch die Einräumung von Sondereigentum beschränkt werden. Steht das Eigentum an einem Grundstück den Teilhabern bereits gesamthänderisch zu, so muß es in die besondere gesamthänderische Bindung nach Wohnungseigentumsgesetz überführt und durch die Einräumung von Sondereigentum beschränkt werden. Der bisher in § 3 Abs. 1 enthaltene Hinweis, daß die Einräumung von Sondereigentum "abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs" erfolge, wird gestrichen, weil er keine Rechtsfolge anordnet, sondern lediglich einen Versuch des Gesetzgebers darstellt, seine eigene Vorschrift systematisch einzuordnen3'.

3. In § 4 Abs. 1 wird folgender Satz angefügt: "Die Aufhebung aller Sondereigentumsrechte ist nur bei gleichzeitiger Aufhebung der Gemeinschaft zulässig." Begründung: Werden sämtliche Sondereigentumsrech.te aufgehoben, so bestehen keine Wohnungseigentumsrechte mehr. Die Wohnungen, die im Sondereigentum standen, gehören daher nach der Aufhebung aller Sondereigentumsrechte zum gemeinschaftlichen Vermögen. Eine solche gesamthänderische Bindung, die nur mit der Begründung von Wohnungseigentum eintreten soll, muß mit der Aufhebung des 80ndereigentums entfallen, zumal sie ohne Wohnungseigentum von den herkömmlichen Gesamthandsgemeinschaften nicht erfaßt wird. Die Wohnungseigentümer müssen daher mit der Aufhebung aller Sondereigentumsrechte auch die Gemeinschaft am gemeinschaftlichen Vermögen aufheben. Die Aufhebung erfolgt gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 nach den §§ 752 ff. BGB. Bei der Aufhebung der Gemeinschaft muß vor allem das Grundstück nach den Vorschriften des bürgerlichen Rechts zugeordnet werden. Die Aufhebung der Gemeinschaft führt dazu, daß nach

se So auch Börner, Festschrift Dölle, S. 202.

111. Gesetzesvorschlag und Begründung

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der in § 9 Abs. 1 Nr. 1 vorgesehenen Schließung der Wohnungsgrundbücher in das nach § 9 Abs. 3 für das Grundstück anzulegende Grundbuchblatt die neue Zuordnungsform des Grundstücks eingetragen werden kann. 4. § 6 wird wie folgt geändert: ,,(1) Das Sondereigentum kann ohne den Anteil am gemeinschaftlichen Vermögen nicht veräußert oder belastet werden. Über Gegenstände des Verwaltungsvermögens kann verfügt werden; bei Beschlagnahme eines Wohnungseigentumsrechtes kann dem Gläubiger gegenüber nur innerhalb der Grenzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft verfügt werden.

(2) Ein Wohnungseigentümer kann nicht über seinen Anteil an den einzelnen zum gemeinschaftlichen Vermögen gehörenden Gegenständen verfügen. Dieser Anteil ist der Pfändung nicht unterworfen." Begründung: Absatz 1 betrifft eine redaktionelle Änderung mit der diese Regelung der gesamthänderischen Bindung des gemeinschaftlichen Vermögens angepaßt wird.

Abs. 2 Satz 1 ordnet in Anlehnung an die §§ 719 Abs. 1, 1419 Abs. 1, 2033 Abs. 2 BGB die gesamthänderische Bindung des gemeinschaftlichen Vermögens an. Hiernach wäre eine Verfügung über den Anteil am gemeinschaftlichen Vermögen möglich. Aus Abs. 1 ergibt sich jedoch, daß über diesen Anteil nur gemeinsam mit dem Sondereigentum als Wohnungseigentum entsprechend den für Grundstücke geltenden Vorschriften (§ 1 Abs. 1 Satz 2) verfügt werden kann. Mit der übertragung des Wohnungseigentums geht daher notwendigerweise auch der Anteil am gemeinschaftlichen Vermögen auf den Erwerber über. Über den Anteil an den einzelnen Gegenständen, die zum gemeinschaftlichen Vermögen gehören, kann der einzelne Wohnungseigentümer nicht verfügen. Dadurch wird erreicht, daß das gemeinschaftliche Vermögen für den Zweck, dem es gewidmet ist, erhalten bleibt, nämlich eine optimale Nutzung der im Sondereigentum stehenden Wohnungen durch die einzelnen Wohnungseigentümer zu ermöglichen. Durch Absatz 1 Satz 2 1. Halbsatz soll eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens ermöglicht werden: Die Wohnungseigentümer können über die Gegenstände des Verwaltungsvermögens verfügen, nicht dagegen über das Grundstück und die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen. Zugleich wird hierdurch klargestellt, daß bei einer Veräußerung von Gegenständen des Verwaltungsvermögens deren Haftung für Grundpfandrechte erlischt. Abs. 1 Satz 2 2. Halbsatz soll - in Anlehnung an § 23 Abs. 1 Satz 2 ZVG - die ordnungsgemäße Verwaltung auch im Falle der Zwangs14 Merle

210

§ 9. Zur Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes

vollstreckung in ein Wohnungseigentumsrecht gewährleisten. Die Beschlagnahme eines Wohnungseigentums erstreckt sich auf das Sondereigentum und den Anteil am gemeinschaftlichen Vermögen. Unabhängig davon, ob sie sich auch auf den Anteil des Vollstreckungsschuldners am einzelnen zum gemeinschaftlichen Vermögen gehörenden Gegenstand erstreckt, muß sichergestellt werden, daß die Wohnungseigentümer auch bei Beschlagnahme eines Wohnungseigentums wirksam über Gegenstände des Verwaltungsvermögens verfügen können; denn eine solche Verfügungsbefugnis ist für eine ordnungsgemäße Verwaltung unerläßlich. Verfügungen über Gegenstände des Verwaltungsvermögens sind daher innerhalb der Grenzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft auch den Gläubigern gegenüber wirksam. Die umfangreichen Regelungen, die der Referentenentwurf für § 6 a Abs. 2 und Abs. 3 für diesen Problemkreis vorsieht, werden durch diesen Vorschlag entbehrlich. Absatz 2 Satz 2 ordnet sodann in Anlehnung an die §§ 859, 860 ZPO an, daß der Anteil des Wohnungseigentümers an den einzelnen zum gemeinschaftlichen Vermögen gehörenden Gegenständen der Pfändung nicht unterworfen ist. Dadurch wird sichergestellt, daß das gemeinschaftliche Vermögen auch durch vollstreckungsrechtliche Maßnahmen nicht vom Sondereigentum getrennt werden kann. Da das gemeinschaftliche Vermögen der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum unterliegt, wird es dem Zugriff eines Gläubigers nicht entzogen. Systematisch könnte Abs. 2 Satz 2 auch 1m Anschluß an die §§ 859, 860 ZPO dort als § 861 eingefügt werden; doch erscheint die Regelung in § 6 Abs. 2 wegen des Sachzusammenhanges angebrachter zu sein. 5. § 7 wird wie folgt geändert: a) Abs. 1 Satz 1 und 2 wird wie folgt gefaßt: ,,(1) Für jedes Wohnungseigentum wird von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das Sondereigentum und als Beschränkung des gemeinschaftlichen Eigentums die Einräumung der übrigen Sondereigentumsrechte sowie das Verhältnis der Anteile am gemeinschaftlichen Vermögen einzutragen. ce

b) In Abs. 4 Nr. 1 werden die Worte "im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden" ersetzt durch die Worte "zum gemeinschaftlichen Vermögen gehörenden" . Begründung: Die Änderung des Abs. 1 Satz 1 bringt auch grundbuchrechtlich zum Ausdruck, daß das Wohnungseigentum ein grundstücksgleiches Recht ist (vgl. § 1 Abs. 1 Satz 2). Abs. 2 Satz 2 trägt diesem Umstand sowie der Einführung des Gesamthandsprinzips redaktionell

IIr. Gesetzesvorschlag und Begründung

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Rechnung. Die Eintragung des Verhältnisses der Anteile am gemeinschaftlichen Vermögen ist erforderlich, weil nach § 47 GBO neben der Angabe des für eine Gesamthand maßgebenden Rechtsverhältnisses die Angabe von Anteilsgrößen nicht zulässig ist. 6. § 8 wird wie folgt geändert: a) In Abs. 1 werden die Worte "in Miteigentumsanteile" gestrichen. b) Abs. 2 Satz 1 wird wie folgt gefaßt: "Im Falle des Absatzes 1 gelten die Vorschriften des § 3 Abs. 2 und der §§ 5 und 6 entsprechend." Begründung: Durch die Streichung der Worte "in Miteigenturnsanteile" wird Abs. 1 an die gesamthänderische Bindung des gemeinschaftlichen Vermögens angepaßt. Ein besonderer Hinweis auf die Teilung in Gesamthandsanteile erscheint mit Rücksicht auf die §§ 1 Abs. 4, 6 Abs. 2 entbehrlich, weil dort die gesamthänderische Bindung des Grundstücks angeordnet wird.

In Abs. 2 ist die Verweisung auf die entsprechende Anwendung des § 7 Abs. 1, 3 - 5 wegen der Neufassung des § 7 Abs. 1 gestrichen worden. § 7 gilt in seiner neuen Fassung für alle Fälle der Begründung von Wohnungseigentum, sei es durch vertragliche Einräumung von Sondereigenturn (§ 3), sei es durch Teilung (§ 8). 7. § 9 Abs. 1 Nr. 2 wird wie folgt geändert: ,,2. auf Antrag sämtlicher Wohnungseigentümer, wenn alle Sondereigentumsrechte durch völlige Zerstörung des Gebäudes gegenstandslos geworden sind, der Nachweis hierfür durch eine Bescheinigung der Baubehörde erbracht ist und die Gemeinschaft aufgehoben ist;" Begründung: Die Aufhebung der Gemeinschaft ist erforderlich, damit in das nach § 9 Abs. 3 anzulegende Grundbuchblatt das Grundstück in einer den Vorschriften des bürgerlichen Rechts entsprechenden Zuordnungsform eingetragen werden kann40 •

8. In § 10 wird folgender neuer Absatz 5 angefügt: ,,(5) Der Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers haftet für die vor der Sondernachfolge begründeten Verbindlichkeiten seines Vorgängers, die auf der Gemeinschaft oder auf der Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens beruhen. Die Haftung ist auf das Wohnungseigentum beschränkt."

40

Vgl. im übrigen die Begründung zur Änderung des § 4 Abs. 1.

212

§ 9. Zur Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes

Begründung: Die Frage, ob der Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers für Verbindlichkeiten seines Vorgängers haftet, die auf der Gemeinschaft oder auf der Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens beruhen, wird im Schrifttum nur hinsichtlich der rückständigen Lastenanteile diskutiert. Während Bärmann und Pick41 die Haftung des Sondernachfolgers für die "rückständigen Lastenanteile" mit einem Hinweis auf das untrennbar mit dem Miteigentum und Sondereigentum verbundene Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Beteiligung am Gemeinschaftsvermögen bejahen, wird von der Gegenmeinung42 eine solche Haftung abgelehnt, weil die in § 10 WEG festgelegte Wirkung gegen den Sondernachfolger nicht den Eintritt in die Haftung des Vorgängers für Rückstände bedeute.

Indessen muß bereits nach geltendem Recht eine Haftung des Sondernachfolgers nicht nur für Verpflichtungen seines Vorgängers, die auf dem Gemeinschaftsverhältnis beruhen - dazu zählt etwa auch die Verpflichtung zur Lasten- und Kostentragung nach § 16 Abs. 2 WEGangenommen werden, sondern auch für solche Verpflichtungen Dritten gegenüber, die auf der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beruhen. Das folgt für Sozialansprüche aus § 10 Abs. 2 und 3 WEG, weil hiernach Beschlüsse stets und Vereinbarungen, sofern sie im Grundbuch eingetragen sind, gegen den Sondernachfolger eines W ohnungseigentümers wirken. Diese Wirkung gegen den Sondernachfolger kann für Vereinbarungen und Beschlüsse, welche Verpflichtungen der Wohnungseigentümer zum Inhalt haben, nur bedeuten, daß auch der 80ndernachfolger daraus verpflichtet wird. Die Haftung für Verbindlichkeiten aus Verwaltungsrechtsgeschäften ergibt sich aus § 10 Abs. 4 WEG, denn hiernach wirken solche Rechtsgeschäfte auch gegen die Wohnungseigentümer, die "an der Beschlußfassung nicht mitgewirkt haben". Wie bereits erwähnt43 , ist auch der Sondernachfolger ein Wohnungseigentümer, der an der Beschlußfassung nicht mitgewirkt hat. Diese rein formale, am Wortlaut orientierte Interpretation des § 10 Abs. 2 - 4 WEG korrespondiert mit der oben vertretenen Auffassung" nach der die Gegenstände des Verwaltungsvermögens den Wohnungseigentümern kraft Gesellschaftsrechts nach dem Prinzip gesamthände41 Bärmann, Rpfleger 1977, 239; Bärmann I Pick, § 16 Rz. 104 f.; ihnen folgend Kirchner, MittBayNot. 1973, 264 f., der aber eine Haftung für Rückstände aus früheren Wirtschaftszeiträumen als dem laufenden Wirtschaftsjahr ablehnt. Vgl. auch OLG Düsseldorf, DNotZ 1973, 552. Zur Problematik siehe auch Begründung zum RefEntw., S. 8 ff. 42 Diester, NJW 1971, 1156; Weitnauer/Wirths, § 10 Rz.17a; Palandt/Bassenge, § 10 Anm. 5; KG, OLGZ 1977, 5 f. OLG Braunschweig, MDR 1977, 230. 43 Vgl. oben § 5 IV 2 b) aa). 44 VgI. oben § 6 HI.

III. Gesetzesvorschlag und Begründung

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rischer Bindung zugeordnet sind. Denn für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts wird nach umstrittener, aber überwiegender Meinung45 angenommen, daß der Sondernachfolger eines Gesellschafters für die bestehenden Verbindlichkeiten haftet, allerdings nur beschränkt mit seinem Anteil am Gesellschaftsvermögen. Wenn daher der Anteil am Verwaltungsvermögen mit dem Wohnungseigentum auf den Sondernachfolger übergeht, so führt dies auch nach gesellschaftsrechtlichen Grundsätzen zur Haftung des Sondernachfolgers für die bestehenden Verbindlichkeiten. Da aber die Haftung des Sondernachfolgers sowohl im Recht des Wohnungseigentums als auch im Recht der bürgerlichrechtlichen Gesellschaft umstritten ist, und sich nicht selbstverständlich aus dem Gesamthandsprinzip ergibt, empfiehlt sich eine ausdrückliche, klarstellende Regelung im Gesetz. Diese muß die beteiligten Interessen gebührend berücksichtigen. Das Interesse des Veräußerers, mit der Übertragung seines Wohnungseigentums auf den Sondernachfolger von seinen Verbindlichkeiten gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern und Drittgläubigern freizuwerden, wird nicht geschützt, weil die Veräußerung von Wohnungseigentum, kein Erlöschenstatbestand ist. Die Gläubiger eines Wohnungseigentümers sind an einer Haftung des Sondernachfolgers interessiert. Soweit ihr Interesse allerdings auf eine unbeschränkte Haftung des Sondernachfolgers gerichtet ist, muß ihm der Schutz versagt bleiben. Denn die Gläubiger können vernünftigerweise nur darauf vertrauen, daß ihnen ihr Schuldner mit dem Wohnungseigentum als Haftungsobjekt erhalten bleibt. Eine unbeschränkte Haftung des Sondernachfolgers kommt daher nicht in Betracht, weil Gläubiger nur insoweit schutzwürdig sind, als sie durch die Übertragung des W ohnungseigenturns nicht benachteiligt werden dürfen. Zwar wird der Gläubiger des Alleineigentümers eines Grundstücks in seinem Vertrauen darauf, daß das Grundstück seines Schuldners als Haftungsobjekt erhalten bleibt, nicht geschützt, aber beim Wohnungseigentum ist eine andere Situation gegeben. Dort steht mit dem Verwaltungsvermögen, zu dem u. a. die Instandhaltungsrückstellung gehört, ein zweckgebundenes Sondervermögen zur Verfügung, in das ein Drittgläubiger mittelbar über das Wohnungseigentum vollstrecken kann. Da ihm diese mittelbare Verwertung durch die Übertragung von Wohnungseigentum entzogen würde, muß ihm wegen der untrennbaren Verbindung von Sondereigentum und gemeinschaftlichem Vermögen das Wohnungseigentum als Haftungsobjekt erhalten bleiben. Mit der Gefahr der persönlichen Inanspruchnahme wird zugleich ein gewisser Druck auf den Sonder45 Siehe dazu Nicknig, S. 92 ff. mit ausführlichen Nachweisen; Flume, Festschrift Westermann, S. 143 f.

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§ 9. Zur Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes

nachfolger ausgeübt, sich für die Erfüllung von Verbindlichkeiten der WohnungseigentÜIner aus dem gemeinschaftlichen Vermögen, an dem er durch die Sondernachfolge beteiligt ist, einzusetzen. Würde der Sondernachfolger nicht haften, würde diese Motivation fehlen und die Gefahr bestehen, daß der Sondernachfolger seine Verwaltungsmacht nicht im wohlverstandenen Interesse aller WohnungseigentÜIner und der Gläubiger einsetzt. Das Interesse des Sondernachfolgers, nicht für Schulden seines Vorgängers zu haften, muß demgegenüber zurücktreten. Denn er kann sich vor der Sondernachfolge über die bestehenden Verbindlichkeiten zuverlässig beim Verwalter informieren und sodann deren Umfang bei der Vereinbarung über die Höhe oder Zahlungsweise des Kaufpreises berücksichtigen. Sein Risiko ist zudem gering, weil eine auf ihn zukommende Belastung sich auf den Umfang des erworbenen Wohnungseigentums beschränkt. Die Befürchtung von Diester48, der Sondernachfolger werde mit "unübersehbaren Verpflichtungen" belastet, kann bei der hier vorgeschlagenen Regelung demnach nicht geteilt werden. 9. § 11 wird wie folgt geändert: a) Abs. 1 Satz 1 wird wie folgt gefaßt: "Die Aufhebung der Gemeinschaft kann nicht verlangt werden."

b) Abs. 2 wird gestrichen. Begründung: Durch die allgemeinere Fassung des Absatzes 1 werden die bisher von Absatz 2 geregelten Fälle mit erfaßt, soweit das wegen der gesamthänderischen Bindung überhaupt noch erforderlich ist. Die Vorschrift stellt klar, daß weder ein WohnungseigentÜIner noch ein Gläubiger im Wege der Zwangsvollstreckung oder des Konkurses eine Aufhebung der Gemeinschaft erreichen kann.

10. In § 14 Nr. 2 werden die Worte "in Sonder- oder Miteigentum" er-

setzt durch di.e Worte "im Sondereigentum oder im gemeinschaftlichen Vermögen".

Begründung: Die Änderung beruht auf der gesamthänderischen Bindung des Grundstücks.

11. § 16 Abs. 1 wird wie folgt gefaßt: ,,(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Vermögens. Der An48

NJW 1971, 1156.

IH. Gesetzesvorschlag und Begründung

215

teil bestimmt sich nach dem gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Anteile am gemeinschaftlichen Vermögen." Begründung: In Satz 1 wird die Formulierung der gesamthänderischen Bindung angepaßt. Satz 2 muß geändert werden, weil nach § 47 GBO die Eintragung von Anteilsgrößen bei einer Gesamthand nicht zulässig ist, so daß auf die Sonderregelung des § 7 Abs. 1 Satz 1 verwiesen werden muß.

12. § 17 wird wie folgt geändert: a) In Satz 1 wird das Wort "Miteigentümer" durch das Wort "Wohnungseigentümer" ersetzt. b) In Satz 2 wird das Wort "Miteigentumsanteils" durch die Worte "Anteils am gemeinschaftlichen Vermögen" ersetzt. Begründung: Die Änderung des Satzes 1 trägt der Tatsache Rechnung, daß das Wohnungseigentum ein grundstücksgleiches Recht ist. In Satz 2 wird die Formulierung der gesamthänderischen Bindung des gemeinschaftlichen Vermögens angepaßt.

13. In § 25 Abs. 3 wird das Wort "Miteigentumsanteile" durch die Worte "Anteile am gemeinschaftlichen Vermögen" ersetzt. Begründung: Die Formulierung des Absatzes 3 wird der gesamthänderischen Bindung angepaßt.

14. In § 27 Abs. 1 Nr. 4 werden die Worte "gemeinschaftliche Gelder" ersetzt durch die Worte "das Verwaltungsvermögen". Begründung: Durch diese Änderung des § 27 Abs. 1 Nr. 4 werden die Befugnisse des Verwalters erweitert und auf alle Gegenstände des Verwaltungsvermögens (§ 1 Abs. 5) erstreckt. Die Bundesregierung hat in ihrer Stellungnahme47 zu Art. 1 Nr.4 vorgeschlagen, die Einführung einer Vorschrift zu prüfen, welche sicherstelle, daß die Wohnungseigentümer oder der in ihrer Vertretung handelnde Verwalter über die gemeinschaftlichen Gelder ohne Zustimmung der Dritten, deren Rechte sich auf die einzelnen Anteile erstrecken, verfügen könne. Eine solche Regelung scheint entbehrlich, weil Grundpfandrechte, mit denen ein Wohnungseigentum belastet wird, nicht Verfügungen über das Verwaltungsvermögen hindern.

47

Bundestags-Drucksache 8/161, S. 27.

216

§ 9. Zur Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes

15. § 30 Abs. 1 wird wie folgt gefaßt:

,,(1) Steht ein Erbbaurecht mehreren gemeinschaftlich zu, so kann es gesamthänderisch gebunden und in der Weise beschränkt werden, daß jedem der Mitberechtigten das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem aufgrund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird (Wohnungserbbaurecht, Teilerbbaurecht). Begründung: § 30 Abs. 1 entspricht den §§ 3, 8. In der bisherigen Fassung trat anstelle des Miteigentums am Grundstück die Mitberechtigung nach Bruchteilen an einem Erbbaurecht. Wegen der gesamthänderischen Bindung des gemeinschaftlichen Vermögens muß aber § 30 Abs. 1 dem ihm entsprechenden § 3 Abs. 1 angepaßt werden.

16. In den §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 und 12 Abs. 1 wird das Wort "Sondereigentum(s)" durch das Wort "Wohnungseigentum(s)" ersetzt. Begründung: In diesen Änderungen kommt der grundstücksgleiche Charakter des Wohnungseigentums zum Ausdruck.

17. In den §§ 21 Abs. 5 Nr. 3 und 22 Abs. 1 werden die Worte "des gemeinschaftlichen Eigentums" ersetzt durch die Worte "der im gemeinschaftlichen Vermögen stehenden Grundstück:s- oder Gebäudeteile" . Begründung: Die Vorschriften werden der gesamthänderischen Bindung des GrundstÜ'cks und der nicht im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile angepaßt. Diese Regelungen auf das "gemeinschaftliche Vermögen" insgesamt zu erstrecken, ist nicht erforderlich.

18. In den §§ 5 Abs. 1 und 3, 13 Abs. 2, 14 Nr. 1, 3 und 4, 15 Abs. 1 - 3, 16 Abs. 2, 20 Abs. 1, 21 Abs. 1 - 3 und 5 Nr. 2, 25 Abs. 5, 27 Abs. 1 Nr. 2 und 3 sowie Abs. 2 Nr. 2, 28 Abs. 1 Nr. 1 und 43 Abs. 1 Nr. 1 und 2 wird jeweils das Wort "Eigentum(s)" durch das Wort "Vermögen(s)" ersetzt. Begründung: Die Vorschriften werden der gesamthänderischen Bindung des gemeinschaftlichen Vermögens angepaßt.

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1972. Der gemeinsame Zweck der Personengesellschaften, Berlin - New York 1973. Seifert: Die Rechtsnatur des Wohnungseigentums, Diss. Tübingen, 1954. Seuß: Neuer Gesetzesantrag zur Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) des Freistaates Bayern, ZgWB 1976, 126 ff. Soergell Siebert: Bürgerliches Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen, 10. Aufl., Band 1: Einleitung. Allgemeiner Teil, Stuttgart, Berlin, Köln, Mainz 1967; Band 3: Schuldrecht H, Stuttgart usw. 1969; Band 4: Sachenrecht, Stuttgart usw. 1968; Band 6: Erbrecht, Stuttgart usw.1974. Sohm: Der Gegenstand, Leipzig 1905. Sontag: Das Geschoßeigentum, Einigungsamt und Mietschöffengericht 1927, 592f. Sontis: Strukturelle Betrachtungen zum Eigentumsbegriff, Festschrift für Larenz, München 1973, S. 981 ff. Spann, Karl: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Diss. München, 1955. Spiess: Die Grundstückszusammenlegungen in Preußen, ZBIFG 3, 609 ff. Spyridakis: Zur Problematik der Sachbestandteile, Tübingen 1966. Staffel: über den vom Reichsverband deutscher Einigungsämter aufgestellten Gesetzentwurf, betr. das Mietrecht der Zukunft, Dt. Wohnungsarchiv 1930, Sp. 481 ff. Staudinger: Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen, I. Band: Allgemeiner Teil, Berlin 1957; H. Band: Recht der Schuldverhältnisse. 2. Teil, Berlin 1955; 4. Teil, Berlin 1975; IH. Band: Sachenrecht.!. Teil, Berlin 1956; 2. Teil, Berlin 1963; IV. Band: Familienrecht. Teil 2, Berlin 1970; Einführungsgesetz zum BGB, Teil 1, Berlin 1973. Steimle: Empfiehlt sich die Wiedereinführung des Stockwerkseigentums, AcP 144, 343 ff. Stein I Jonas I Pohle: Kommentar zur Zivilprozeßordnung, 19. Aufl., 1. Band, Tübingen 1972; 3. Band, Tübingen 1975. Stobbe: Handbuch des Deutschen Privatrechts, 2. Aufl., 2. Bd., Berlin 1883. Stobbe I Lehmann: Handbuch des Deutschen Privatrechts, 2. Band. 3. Aufl., 1. Halbband, Berlin 1896; 2. Halbband, Berlin 1897. Stoll: Der langfristige Kredit, 1961. StudK BGB: Studienkommentar zum BGB: Erstes bis Drittes Buch. Bearbeitet von Beuthien, Hadding, Lüderitz, Medicus, Wolf, Frankfurt 1975. Tasche: Kellertausch unter Wohnungseigentümern und verwandte Probleme, DNotZ 1972, 710 ff. - Wege zur Änderung des Verteilungsschlüssels für die Betriebskosten bei Wohnungseigentum, DNotZ 1973,453 ff. Tiekötter: Der rechtliche Charakter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Diss. Münster, 1962. Trautmann: Die Verfahrenszuständigkeit in Wohnungseigentumssachen, Diss. Mainz, 1973.

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v. Tuhr: Der Allgemeine Teil des Deutschen Bürgerlichen Rechts. 1. Bd.:

Allgemeine Lehren und Personenrecht, Leipzig 1910; 2. Bd. 1. Hälfte: Die rechtserheblichen Tatsachen, insbesondere das Rechtsgeschäft, Leipzig 1914. Vogel: Kontinuität und Wandlungen der Eigentumsverfassung, Berlin - New York 1976. v. Wächter: Handbuch des im Königreich Württemberg geltenden Privatrechts, 2. Bd., Allgemeine Lehren, Stuttgart 1842. - Das Superficiar- oder Platzrecht, 2. Aufl., Leipzig 1868. Walser: Die rechtliche Konstruktion des Wohnungseigentums, Diss. Kiel, 1955. Weimar: Die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümer in der Zwangsvollstreckung, KTS 1978, 82 ff. Weitnauer: Das Wohnungseigentumsgesetz, JZ 1951, 161 ff. - Wohnungseigentum und Grundbuch, DNotZ 1951, 486 ff. - Streitfragen zum Wohnungseigentum, DNotZ 1960, 115 ff. - Die übertragung des Gebrauchsrechts an Kraftfahrzeug-Abstellplätzen, Rpfleger 1976, 341 f. - Zeitgemäße und unzeitgemäße Betrachtungen zum Wohnungseigentum, DNotZ Sonderheft 1977, 31 ff. Weitnauer / Wirths: Wohnungseigentumsgesetz, 5. Aufl., München 1974. Wenger: Zum Wohn- und Wirtschaftsrecht in Papyri, Weimar 1907. Wesenberg: Der Inhalt des Wohnungseigentums, DRiZ 1951, 123 f. Westermann: Die Bestimmung des Rechtssubjekts durch Grundeigentum, Heide 1942. - Sachenrecht, 5. Aufl., Karlsruhe 1969. - Die Funktion des Nachbarrechts, Festschrift für Larenz, München 1973, S. lO03ff. Wieacker: Sachbegriff, Sacheinheit und Sachzuordnung, AcP 148, 57 ff. - Zur Theorie der Juristischen Person des Privatrechts, Festschrift für Huber, Göttingen 1973, S. 339 ff. Wiedemann: Die übertragung und Vererbung von Mitgliedschaftsrechten bei Handelsgesellschaften, München und Berlin 1965. - Juristische Person und Gesamthand als Sondervermögen, WM 1975, Sonderbeilage Nr. 4. Windscheid: Lehrbuch des Pandektenrechts, I. Bd., 7. Aufl., Frankfurt 1891. Windscheid / Kipp: Lehrbuch des Pandektenrechts, 2. Bd., 9. Aufl., Frankfurt/Mo 1906. Wirths: Der Weg zum Wohnungseigentum, Wuppertal1948. Wolf: Lehrbuch des Sachenrechts, Köln, Bonn, Berlin, München 1971. Wolff / Raiser: Sachenrecht, 10. Aufl., Tübingen 1957. Würdinger: Aktien- und Konzernrecht, 1. Aufl., Karlsruhe 1959; 3. Aufl., Karlsruhe 1973. - Gesellschaften. 1. Teil: Recht der Personalgesellschaften, Hamburg 1937. - Theorie der schlichten Interessengemeinschaften, Stuttgart 1934.

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Zachariä / Crome: Handbuch des Französischen Civilrechts, 1. Bd., 8. Aufi.,

Freiburg 1894.

Zaun: über das Princip des einheitlichen Eigenthums an Boden, Gebäude und deren einzelnen Theilen, AcP 43, 211 ff. Zmarzlik: Das Wohnungseigentum als eine Form des Miteigentums, Diss.

Würzburg, 1952.

Zöllner: Die Schranken mitgliedschaftlicher Stimmrechtsmacht bei den pri-

vatrechtlichen Personenverbänden, München und Berlin 1963.

Zoeppritz: über das Stockwerkseigentum mit besonderer Berücksichtigung

der württembergischen und badischen Verhältnisse, Diss. Heidelberg, 1912.