Vertragskommentar Wohnungseigentum [3 ed.] 9783814557243

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Fabis Vertragskommentar Wohnungseigentum

Vertragskommentar Wohnungseigentum 3., neu bearbeitete Auflage 2014

von Notar Dr. Henrich Fabis, Wuppertal

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH ˜ Köln

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Vorwort Seit Erscheinen der Vorauflage im Jahre 2009 haben sich in der Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsrecht mehrere Entwicklungen von praktischer Bedeutung ergeben. Diese betreffen teilweise die Gestaltung von Kaufverträgen über Wohnungseigentum wie die Frage, ob der WEG-Verwalter bei zustimmungsbedürftigen Verträgen bis zur Umschreibung des Wohnungseigentums noch im Amt sein muss. Darüber hinaus sind zu den gesetzlichen Änderungen der WEG-Novelle 2007 zahlreiche Entscheidungen mit Praxisrelevanz ergangen, die in die Kommentierung eingearbeitet wurden. Zu der durch die Neufassung des WEG geschaffenen Vorschrift des § 10 Abs. 1 Satz 2 ZVG wird kontrovers diskutiert, ob die Eintragung einer Auflassungsvormerkung den Käufer auch dann schützt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen rückständiger Wohngeldforderungen die Zwangsvollstreckung betreibt. Das Konzept des Formularkommentars als praxisorientierte Arbeitshilfe wurde beibehalten. Zusätzlich eingefügt wurden Muster für die nachträgliche Aufhebung von Sondernutzungsrechten bei gleichzeitiger Begründung von Sondereigentum (Muster 9) und eine Verwalterzustimmung (Muster 19). Die in dem Kommentar enthaltenen Muster sind als Vorschläge für typische Fallgestaltungen zu verstehen. Sie beruhen auf in der Praxis erprobten Texten. Es versteht sich, dass sie den mit der Vorbereitung von Teilungserklärung oder Vertrag betrauten Juristen nicht von der sorgfältigen Erforschung des Sachverhalts und der Beratung im Einzelfall entbinden können. Die Mustertexte sind daher im Rahmen der Vorbereitung von Urkunden stets kritisch zu überprüfen und erforderlichenfalls anzupassen. Wuppertal, im August 2014

Henrich Fabis

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Vorwort ...................................................................................................................................V Einführung.................................................................................................................. 1..........1 I.

Begriff des Wohnungseigentums ........................................................................ 1..........1

II. Wohnungseigentum als Kaufgegenstand...........................................................2a..........1 III. Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ............................2c..........2 IV. Haftung der Wohnungseigentümer ...................................................................2e..........2 V. Wohnungseigentum oder Miteigentum nach Bruchteilen................................. 3..........3 VI. Gründe für die Bildung von Wohnungseigentum.............................................. 4..........4 VII. Wohnungseigentum als Gegenstand der Rechtsgestaltung............................... 5..........4 Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung........................................................................... 9..........7 I.

Vertragstext .......................................................................................................... 9..........7

II. Erläuterungen ..................................................................................................... 96........23 1. Allgemeines .................................................................................................. 96........23 2. Notarieller Vorbefassungsvermerk............................................................. 98........24 3. Form der Teilungserklärung ....................................................................... 99........24 4. Inhaltliche Anforderungen........................................................................ 100........24 a) Belastungen .......................................................................................... 103........25 b) Teilungsobjekt ..................................................................................... 104........25 c) Aufteilungsplan ................................................................................... 105........25 d) Abgeschlossenheit ............................................................................... 106........26 aa) Wohnungseigentum.................................................................... 107........26 bb) Teileigentum ............................................................................... 108........27 cc) Garagenstellplätze....................................................................... 109........27 dd) Duplexparker/Doppelstockgarage............................................. 110........27 ee) Nicht mit Nummern bezeichnete Räume ................................. 112........28 5. Name .........................................................................................................112a........28 6. Bewilligungen, Anträge ............................................................................. 113........28 7. Vollzugsvollmacht ..................................................................................... 114........29 8. Kosten ........................................................................................................ 115........29 9. Salvatorische Klausel.................................................................................. 116........29 10. Anlagen....................................................................................................... 117........29 11. Schlussvermerk .......................................................................................... 118........29 12. Gemeinschaftsordnung ............................................................................. 119........29 13. Definitionen ............................................................................................... 120........30 a) Wohnungseigentum ............................................................................ 120........30 b) Teileigentum ........................................................................................ 121........30 VII

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c) Abgrenzung Gemeinschafts-/Sondereigentum.................................. 122 ........30 d) Sondereigentum ................................................................................... 123 ........30 aa) Balkone und Loggien .................................................................. 124 ........31 bb) Nicht tragende Zwischenwände................................................. 125 ........31 Sondernutzungsrecht................................................................................. 126 ........31 Nutzung des Eigentums ............................................................................ 127 ........31 a) Sondereigentum ................................................................................... 127 ........31 b) Gemeinschaftseigentum ...................................................................... 128 ........32 c) Gewerbliche Nutzung von Wohnungen ............................................ 129 ........32 d) Nutzung von nicht zu Wohnzwecken dienendem Sondereigentum ................................................................................... 130 ........32 e) Schilder, Antennen .............................................................................. 132 ........33 Bestellung von Sondernutzungsrechten ................................................... 133 ........33 a) Stellplätze ............................................................................................. 134 ........34 aa) Nachträgliche Zuordnung .......................................................... 135 ........34 bb) Kostentragung............................................................................. 138 ........35 b) Gartenflächen....................................................................................... 139 ........35 c) Spitzboden............................................................................................ 140 ........35 d) Nachträgliche Baumaßnahmen ........................................................... 142 ........36 Verwalterzustimmung ............................................................................... 143 ........36 Keine Auseinandersetzung der Instandhaltungsrücklage........................ 144 ........36 Haftung für Wohngeldrückstände............................................................ 145 ........37 Instandhaltung ........................................................................................... 146 ........37 a) Umfang der Instandhaltung................................................................ 147 ........37 b) Befugnisse des Verwalters ................................................................... 148 ........37 c) Instandhaltungsrückstellung............................................................... 149 ........38 d) Bauliche Veränderungen...................................................................... 150 ........38 aa) Sondereigentum .......................................................................... 150 ........38 bb) Gemeinschaftseigentum ........................................................... 150a ........38 e) Haftung ................................................................................................ 151 ........39 Versicherungen........................................................................................... 153 ........40 a) Auswahl durch Verwalter .................................................................... 154 ........40 b) Zurechnung von Mehraufwand........................................................... 155 ........40 Wiederaufbau.............................................................................................. 156 ........40 Erwerbsrecht .............................................................................................. 157 ........41 Mehrere Berechtigte................................................................................... 158 ........41 a) Gesamtschuldnerische Haftung.......................................................... 158 ........41 b) Gemeinsamer Bevollmächtigter .......................................................... 159 ........41 c) Unerreichbarkeit.................................................................................. 160 ........41 Entziehung des Sondereigentums ............................................................. 161 ........41 a) Zahlungsverzug.................................................................................... 162 ........42 b) Unzumutbarkeit .................................................................................. 163 ........42 c) Zurechnung von Drittverhalten.......................................................... 164 ........42 d) Vereinbarungswidrige Nutzung.......................................................... 165 ........42 e) Verletzung von Instandhaltungspflichten.......................................... 166 ........43 f) Mehrere Eigentümer............................................................................ 167 ........43 Kostentragung............................................................................................ 168 ........43 a) Verteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 2 WEG .................................. 169 ........43

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b) Abweichende Regelungen ................................................................... 170........44 aa) Gemeinschaftsordnung .............................................................. 170........44 bb) Beschluss ..................................................................................... 171........44 c) Heizung/Warmwasser......................................................................... 172........45 d) Verbrauchsabhängige Kosten ............................................................. 173........45 e) Verwaltungskosten .............................................................................. 174........46 f) Unabhängigkeit von tatsächlicher Inanspruchnahme ....................... 175........46 g) Übermäßige Nutzung ......................................................................... 176........46 h) Vergrößerung Wohn-/Nutzfläche ..................................................... 177........46 i) Erstattung bei Inanspruchnahme durch Gläubiger der Gemeinschaft................................................................................177a........46 j) Wirtschaftsplan.................................................................................... 178........46 k) Jährliche Abrechnung.......................................................................... 179........47 27. Wohngeldzahlung ...................................................................................... 180........47 a) Leistungszeit ........................................................................................ 181........47 b) Aufrechnung und Zurückbehaltung................................................... 182........48 28. Eigentümerversammlung........................................................................... 183........48 a) Beschlussfassung.................................................................................. 183........48 b) Einberufung ......................................................................................... 184........48 c) Außerordentliche Eigentümerversammlung...................................... 185........48 d) Einberufung durch andere Personen als den Verwalter .................... 186........49 e) Form der Einberufung ........................................................................ 187........49 f) Einberufungsfrist................................................................................. 188........49 g) Beschlussfähigkeit ............................................................................... 189........49 h) Vorsitz.................................................................................................. 190........49 i) Stimmenmehrheit ................................................................................ 191........50 j) Stimmengleichheit ............................................................................... 192........50 k) Stimmrechte......................................................................................... 193........50 l) Mehrere Eigentümer............................................................................ 194........51 m) Vertretung............................................................................................ 195........51 n) Beistand................................................................................................ 196........51 o) Ungültigkeit von Beschlüssen ............................................................ 197........51 p) Niederschrift........................................................................................ 198........51 q) Beschluss-Sammlung ..........................................................................198a........51 29. Verwalter .................................................................................................... 199........52 a) Bestellung durch Mehrheitsbeschluss ................................................ 200........52 b) Dauer der Verwalterbestellung ........................................................... 201........52 c) Wiederholte Bestellung ....................................................................... 202........52 d) Vorzeitige Abberufung ....................................................................... 203........52 e) Weisungen............................................................................................ 204........53 f) Verwaltervertrag .................................................................................. 205........53 g) Befugnisse ............................................................................................ 206........53 aa) Verträge ....................................................................................... 207........53 bb) Vertretungsbefugnis ................................................................... 208........53 cc) Einziehung von Forderungen .................................................... 209........54 dd) Hausordnung .............................................................................. 210........54 ee) Prozessvollmacht ........................................................................ 211........54 ff) Befreiung von § 181 BGB........................................................... 212........54 IX

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h) Verwalternachweis ............................................................................... 213 ........54 30. Verwaltungsbeirat ...................................................................................... 214 ........55 31. Öffnungsklausel ......................................................................................... 216 ........55 a) Rechtsentwicklung .............................................................................. 216 ........55 b) Mehrheit ............................................................................................... 219 ........56 c) Inhaltliche Anforderungen.................................................................. 220 ........57 d) Änderung von Sondernutzungsrechten.............................................. 221 ........58 e) Laufende Verwaltung........................................................................... 222 ........58 Muster 2: Reihenhausanlage................................................................................. 223 ........59 I.

Vertragstext ...................................................................................................... 223 ........59

II. Erläuterungen ................................................................................................... 258 ........65 1. Allgemeines ................................................................................................ 258 ........65 2. Form der Teilungserklärung...................................................................... 259 ........66 3. Inhaltliche Anforderungen ........................................................................ 260 ........66 4. Teilungsobjekt............................................................................................ 261 ........66 5. Aufteilungsplan/Name .............................................................................. 262 ........66 6. Abgeschlossenheit...................................................................................... 263 ........66 7. Wirtschaftliche Trennung.......................................................................... 265 ........66 a) Instandhaltungsrücklage...................................................................... 266 ........67 b) Kein Wiederaufbau .............................................................................. 267 ........67 c) Kein Verwalter ..................................................................................... 268 ........67 d) Sondernutzungsrechte an Teilflächen ................................................ 269 ........67 e) Anwendung nachbarrechtlicher Bestimmungen................................ 271 ........68 f) Sondernutzungsrechte an Gebäudeteilen ........................................... 272 ........68 g) Gestattung baulicher Änderungen...................................................... 273 ........68 h) Sondereigentum bei baulichen Änderungen ...................................... 274 ........68 i) Ansprüche gegenüber Dritten ............................................................ 275 ........69 j) Verantwortlichkeit gegenüber Dritten ............................................... 276 ........69 k) Nutzung ............................................................................................... 277 ........69 l) Keine Verwalterzustimmung .............................................................. 278 ........69 m) Getrennte Instandhaltung und Kostentragung.................................. 279 ........70 n) Getrennte Versicherungen .................................................................. 280 ........70 o) Gesamtschuldnerische Haftung.......................................................... 281 ........70 p) Getrennte Kostentragung ................................................................... 282 ........70 q) Kostentragung nach Miteigentumsanteilen ....................................... 283 ........70 r) Keine Eigentümerversammlung.......................................................... 284 ........70 Muster 3: Kurze Teilungserklärung ohne Gemeinschaftsordnung, vorläufiger Aufteilungsplan ............................................................... 286 ........71 I.

Vertragstext ...................................................................................................... 286 ........71

II. Erläuterungen ................................................................................................... 301 ........73 1. Allgemeines ................................................................................................ 301 ........73 2. Form der Teilungserklärung...................................................................... 302 ........74 3. Inhaltliche Anforderungen ........................................................................ 303 ........74 4. Aufteilung vor Eigentumserwerb.............................................................. 304 ........74 X

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Vorläufiger Aufteilungsplan ............................................................... 305........74 Abgeschlossenheit ............................................................................... 308........75 Nicht mit Nummern bezeichnete Räume.......................................... 309........75 Stellplätze ............................................................................................. 310........75

Muster 4: Ergänzung der Teilungserklärung nach Vorlage des amtlichen Aufteilungsplans......................................................... 311........77 I.

Vertragstext ...................................................................................................... 311........77

II. Erläuterungen ................................................................................................... 317........78 1. Allgemeines ................................................................................................ 317........78 2. Vollmacht ................................................................................................... 318........78 3. Form der Ergänzung.................................................................................. 319........78 4. Einbeziehung des endgültigen Aufteilungsplans ..................................... 320........79 Muster 5: Aufteilung durch Vertrag § 3 WEG, Zweifamilienhaus ................. 321........81 I.

Vertragstext ...................................................................................................... 321........81

II. Erläuterungen ................................................................................................... 357........87 1. Allgemeines ................................................................................................ 357........87 2. Form der vertraglichen Begründung von Wohnungseigentum .............. 359........88 3. Voraussetzungen des § 3 WEG................................................................. 360........88 4. Vertragliche Begründung von Sondereigentum ....................................... 363........89 5. Vorkaufsrechte........................................................................................... 364........89 6. Einigung ..................................................................................................... 365........89 7. Bewilligung und Beantragung der Rechtsänderung ................................. 366........90 8. Rang des Vorkaufsrechts........................................................................... 367........90 9. Kosten ........................................................................................................ 369........90 10. Gewerbliche Nutzung von Wohnungseigentum ..................................... 370........90 11. Bestellung von Sondernutzungsrechten ................................................... 371........90 a) Stellplätze ............................................................................................. 372........91 b) Gartenflächen ...................................................................................... 373........91 12. Veräußerungsbeschränkung ...................................................................... 374........91 13. Beschränkung der Besitzüberlassung........................................................ 375........92 14. Kostentragung nach Miteigentumsanteilen ............................................. 376........92 15. Änderung der Kostenregelung.................................................................. 377........92 16. Keine Eigentümerversammlung................................................................ 378........92 17. Wohnungseigentümerbeschluss................................................................ 380........92 Muster 6: Aufteilung eines Wohnungserbbaurechts......................................... 381........93 I.

Vertragstext ...................................................................................................... 381........93

II. Erläuterungen ................................................................................................... 434......104 1. Allgemeines ................................................................................................ 434......104 2. Aufteilungsplan.......................................................................................... 435......104 3. Abgeschlossenheitsbescheinigung ............................................................ 436......104 4. Nicht mit Nummern bezeichnete Räume ................................................ 437......104 5. Kosten, Sonstiges....................................................................................... 438......104 XI

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Wohnungserbbaurecht............................................................................... 439 ......104 Teilerbbaurecht .......................................................................................... 440 ......105 Eigentümergemeinschaft ........................................................................... 441 ......105 Zweckbestimmung des Erbbaurechtsvertrages ........................................ 442 ......105 Getrennte Verwaltung ............................................................................... 443 ......105 a) Tiefgarage ............................................................................................. 444 ......105 b) Bestellung von Sondernutzungsrechten für Teileigentümergemeinschaften ........................................................... 446 ......106 c) Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ...... 448...... 106 d) Bauliche Veränderungen...................................................................... 449 ......106 e) Wiederaufbau durch Teileigentümergemeinschaften ........................ 450 ......106 Entziehung ................................................................................................. 451 ......107 Erbbauzins, Lasten und Kosten ................................................................ 452 ......107 Versammlung von Teileigentümergemeinschaften .................................. 453 ......107 Bildung eines Verwaltungsbeirates ........................................................... 454 ......107

Muster 7: Nachträgliche Dachaufstockung, kurze Teilungserklärung ........... 455 ......109 I.

Vertragstext ...................................................................................................... 455 ......109

II. Erläuterungen ................................................................................................... 465 ......111 1. Allgemeines ................................................................................................ 465 ......111 2. Beschreibung der vorgesehenen Baumaßnahme ...................................... 467 ......112 3. Vorübergehende Verbindung der Miteigentumsanteile mit Garageneinheit..................................................................................... 468 ......112 4. Zuweisung zu künftigen Einheiten ........................................................... 469 ......112 5. Durchführungsvollmacht .......................................................................... 470 ......112 6. Stimmrecht ................................................................................................. 471 ......113 7. Aussetzung der Kostentragungspflicht .................................................... 472 ......113 8. Beginn der Kostentragungspflicht ............................................................ 473 ......113 9. Befugnis zur Aufstockung......................................................................... 474 ......113 10. Änderung der Teilungserklärung .............................................................. 475 ......114 11. Kostentragung, baurechtliche Zulässigkeit .............................................. 476 ......114 Muster 8: Nachträgliche Umwandlung von Teileigentum in Wohneigentum ........................................................ 477 ......115 I.

Vertragstext ...................................................................................................... 477 ......115

II. Erläuterungen ................................................................................................... 484 ......116 1. Allgemeines ................................................................................................ 484 ......116 2. Gegenstand der Änderung......................................................................... 486 ......117 3. Kostentragung, Zulässigkeit der Änderung.............................................. 487 ......117 4. Umwandlung in Gemeinschaftseigentum ................................................ 488 ......117 5. Durchführungsvollmacht .......................................................................... 489 ......118 6. Stimmrecht ................................................................................................. 490 ......118 7. Kostentragung............................................................................................ 491 ......118 8. Beginn der Kostentragungspflicht ............................................................ 492 ......118

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Muster 9: Nachträgliche Aufhebung von Sondernutzungsrechten und Begründung von Sondereigentum..................................................... 493......119 I.

Vertragstext ...................................................................................................... 493......119

II. Erläuterungen ................................................................................................... 508......121 1. Allgemeines ................................................................................................ 508......121 2. Form ........................................................................................................... 509......122 3. Geänderter Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung ........... 510......122 4. Befugnis zum Ausbau des Spitzbodens .................................................... 511......122 5. Gegenleistung ............................................................................................ 512......122 6. Erstreckung eingetragener Belastungen ................................................... 513......123 7. Dinglicher Vollzug .................................................................................... 514......123 8. Kosten, Steuern.......................................................................................... 515......123 Muster 10: Unterteilung einer WE-Einheit ....................................................... 516......125 I.

Vertragstext ...................................................................................................... 516......125

II. Erläuterungen ................................................................................................... 529......127 1. Allgemeines ................................................................................................ 529......127 2. Form ........................................................................................................... 530......128 3. Bezeichnung der Wohnungseigentumseinheit......................................... 531......128 4. Belastungen ................................................................................................ 532......128 5. Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung ............................... 533......128 6. Sondernutzungsrechte............................................................................... 534......128 7. Stimmrecht................................................................................................. 535......129 8. Eintragung.................................................................................................. 536......129 9. Kosten, Sonstiges....................................................................................... 537......129 Muster 11: Vereinigung von Wohnungseigentum ............................................ 538......131 I.

Vertragstext ...................................................................................................... 538......131

II. Erläuterungen ................................................................................................... 546......132 1. Allgemeines ................................................................................................ 546......132 2. Bezeichnung der Wohnungseigentumseinheiten..................................... 549......133 3. Grundbuchstand ........................................................................................ 550......133 4. Form ........................................................................................................... 551......133 5. Beglaubigungsvermerk, Kosten ................................................................ 552......133 Muster 12: Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung ..................................................................... 553......135 I.

Vertragstext ...................................................................................................... 553......135

II. Erläuterungen ................................................................................................... 564......136 1. Allgemeines ................................................................................................ 564......136 2. Inhaltliche Anforderungen an Öffnungsklauseln.................................... 567......137 3. Mehrheit ..................................................................................................... 568......137 4. Sondernutzungsrechte............................................................................... 569......138 5. Eintragung, Zustimmung dinglich Berechtigter ...................................... 570......138 6. Kosten ........................................................................................................ 571......138 XIII

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Muster 13: Aufhebung des Wohnungseigentums.............................................. 572 ......139 I.

Vertragstext ...................................................................................................... 572 ......139

II. Erläuterungen ................................................................................................... 593 ......144 1. Allgemeines ................................................................................................ 593 ......144 2. Form der Aufhebung von Wohnungseigentum ....................................... 594 ......144 3. Grundbuchstand ........................................................................................ 595 ......144 4. Schließung der Wohnungsgrundbücher ................................................... 596 ......145 5. Auseinandersetzung................................................................................... 597 ......145 a) Lastenverteilung................................................................................... 598 ......145 b) Mängelrechte........................................................................................ 599 ......145 c) Nicht im Grundbuch eingetragene Belastungen................................ 600 ......145 d) Freistellung von nicht übernommenen Rechten und Lasten ............ 601 ......146 e) Zinsen, Steuern, Abgaben ................................................................... 602 ......146 f) Erschließungskosten, Anliegerbeiträge .............................................. 603 ......146 g) Besitzübergang..................................................................................... 604 ......146 h) Kosten .................................................................................................. 605 ......146 i) Grunderwerbsteuer.............................................................................. 606 ......146 j) Schenkungsteuer .................................................................................. 607 ......147 k) Auflassung, grundbuchlicher Vollzug ................................................ 608 ......147 l) Genehmigungen................................................................................... 609 ......147 Muster 14: Kaufvertrag über selbst genutztes Wohnungseigentum, Direktzahlung, kein Verbrauchervertrag........................................ 610 ......149 I.

Vertragstext ...................................................................................................... 610 ......149

II. Erläuterungen ................................................................................................... 644 ......155 1. Allgemeines ................................................................................................ 644 ......155 2. Form des Kaufvertrages............................................................................. 645 ......155 3. Grundbuchstand ........................................................................................ 646 ......156 4. Kaufgegenstand .......................................................................................... 647 ......156 5. Kaufpreis..................................................................................................... 648 ......156 a) Fälligkeit............................................................................................... 649 ......157 b) Auflassungsvormerkung...................................................................... 652 ......158 c) Lastenfreistellung................................................................................. 653 ......158 d) Zwangsversteigerungsverfahren........................................................ 653a ......159 e) Verwalterzustimmung, Nachweis....................................................... 654 ......159 f) Fälligkeitsmitteilung............................................................................ 657 ......160 g) Räumung .............................................................................................. 658 ......160 h) Zinsen bei nicht fristgerechter Zahlung ............................................. 659 ......160 i) Bankverbindung ................................................................................... 660 ......161 j) Vollstreckungsunterwerfung............................................................... 661 ......161 k) Nachweisverzicht................................................................................. 662 ......161 6. Vertragliches Rücktrittsrecht .................................................................... 663 ......161 7. Schadensersatz neben Rücktritt ................................................................ 664 ......161 8. Grundpfandrechte des Käufers ................................................................. 665 ......162 9. Garantie Vertragserfüllung ........................................................................ 666 ......162 10. Beschaffenheitsvereinbarung..................................................................... 667 ......162 XIV

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16. 17. 18. 19. 20.

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a) Sachmängel........................................................................................... 668......162 b) Nicht im Grundbuch eingetragene Belastungen ............................... 669......163 c) Garantie Übereignungsverpflichtung, Lastenfreistellung................. 670......163 d) Zinsen, Steuern, Abgaben ................................................................... 672......164 e) Übernahme von im Grundbuch eingetragenen Rechten .................. 673......164 Besitzübergang, Gefahr- und Lastenübergang ......................................... 674......164 a) Kein Mietverhältnis ............................................................................. 675......164 b) Vollstreckungsunterwerfung, Räumung ............................................ 676......164 c) Keine Wohnungsbindung ................................................................... 677......165 d) Rechtsverhältnis zur Eigentümergemeinschaft ................................. 678......165 e) Haftung für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft .......... 679......165 f) Instandsetzungsrücklage..................................................................... 680......166 g) Rückständige Verwaltungsbeiträge .................................................... 681......166 h) Vollmacht zur Ausübung von Eigentümerrechten............................ 682......167 i) Zustimmungserfordernis und Widerruf............................................. 683......167 Erschließungskosten, Anliegerbeiträge .................................................... 684......167 Kosten ........................................................................................................ 686......168 a) Vertragskosten, Grunderwerbsteuer .................................................. 686......168 b) Kosten der Lastenfreistellung ............................................................. 690......168 c) Kosten der Genehmigung/Bestätigung.............................................. 691......168 Auflassung.................................................................................................. 692......169 Auflassungsvormerkung............................................................................ 693......169 a) Löschung nach Eigentumsumschreibung .......................................... 694......169 b) Löschung bei Rücktritt des Verkäufers.............................................. 695......170 Finanzierungsvollmacht ............................................................................ 696......170 Umschreibungsüberwachung.................................................................... 697......171 Genehmigungen......................................................................................... 698......171 Unbedenklichkeitsbescheinigung ............................................................. 699......171 Gesamtschuldnerische Haftung, Grunderwerbsteuer ............................. 700......171

Muster 15: Kaufvertrag über vermietetes Wohnungseigentum, Notaranderkonto, Verbrauchervertrag........................................... 701......173 I.

Vertragstext ...................................................................................................... 701......173

II. Erläuterungen ................................................................................................... 726......176 1. Allgemeines ................................................................................................ 726......176 2. Notaranderkonto ....................................................................................... 727......176 a) Auszahlungsanweisung ....................................................................... 728......177 b) Auszahlungsvoraussetzungen............................................................. 729......177 c) Nichtausübung Mietervorkaufsrecht ................................................. 730......177 d) Zinsen bei nicht fristgerechter Zahlung ............................................. 731......178 e) Verzögerung durch Auflagen der Finanzierungsgläubiger ............... 732......178 f) Nachweis geringeren Zinsschadens .................................................... 733......178 3. Vollstreckungsunterwerfung..................................................................... 734......178 4. Rücktrittsrecht........................................................................................... 735......178 5. Beschaffenheitsvereinbarung..................................................................... 736......178 6. Sachmängel ................................................................................................. 737......179 7. Lastenfreie Übergabe................................................................................. 739......179 XV

Inhaltsverzeichnis Rz.

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8. Übernahme Mietverhältnis........................................................................ 740 ......179 a) Keine Mietrückstände.......................................................................... 741 ......180 b) Änderung des Mietverhältnisses nur mit Zustimmung des Erwerbers....................................................................................... 742 ......180 9. Kosten......................................................................................................... 743 ......180 10. Unterrichtung des Vorkaufsberechtigten................................................. 744 ......180 11. Ausübung des Vorkaufsrechts .................................................................. 745 ......180 12. Zweiwochenfrist......................................................................................... 746 ......181 Muster 16: Kaufvertrag über zu bildendes Wohnungseigentum ..................... 747 ......183 I.

Vertragstext ...................................................................................................... 747 ......183

II. Erläuterungen ................................................................................................... 759 ......185 1. Allgemeines ................................................................................................ 759 ......185 2. Verweisung auf Teilungserklärung............................................................ 760 ......185 3. Verzicht auf Vorlesen/Beifügung.............................................................. 761 ......185 4. Vollzugsvollmacht...................................................................................... 762 ......185 Muster 17: Ablösung und Verkauf eines Sondernutzungsrechts zwischen Wohnungseigentümern (Stellplatz) ................................................ 763 ......187 I.

Vertragstext ...................................................................................................... 763 ......187

II. Erläuterungen ................................................................................................... 782 ......190 1. Allgemeines ................................................................................................ 782 ......190 2. Kaufgegenstand .......................................................................................... 783 ......190 3. Inhalt des Kaufvertrages ............................................................................ 784 ......190 4. Absicherung der Kaufpreiszahlung........................................................... 786 ......191 5. Auflassungsvormerkung ............................................................................ 787 ......191 6. Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger.......................................... 788 ......191 7. Gewährleistung für Rechtsmängel ............................................................ 789 ......192 8. Sachmängel ................................................................................................. 790 ......192 9. Besitzübergang ........................................................................................... 791 ......192 10. Kosten, Grunderwerbsteuer ...................................................................... 792 ......192 11. Umschreibungsüberwachung .................................................................... 794 ......192 Muster 18: Kellertausch zwischen Wohnungseigentümern ............................. 795 ......193 I.

Vertragstext ...................................................................................................... 795 ......193

II. Erläuterungen ................................................................................................... 807 ......195 1. Allgemeines ................................................................................................ 807 ......195 2. Ablösung des Sondereigentums ................................................................ 808 ......195 3. Gegenleistung............................................................................................. 809 ......196 4. Auflassung, Erklärungen an das Grundbuchamt ..................................... 810 ......196 5. Zustimmung dinglich Berechtigter ........................................................... 811 ......196 6. Steuern, Kosten .......................................................................................... 812 ......196

XVI

Inhaltsverzeichnis Rz.

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Muster 19: Verwalterzustimmung....................................................................... 814......197 I.

Vertragstext ...................................................................................................... 814......197

II. Erläuterungen ................................................................................................... 816......197 1. Allgemeines ................................................................................................ 816......197 2. Besonderheit bei Kapitalgesellschaft als Verwalterin .............................. 818......198 Literaturverzeichnis ............................................................................................................199 Stichwortverzeichnis...........................................................................................................205

XVII

Einführung I. Begriff des Wohnungseigentums Wohnungseigentum ist nach § 1 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) das „Son- 1 dereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört“. Diese Legaldefinition enthält sowohl die Komponente des Miteigentums als auch die Komponente des Gemeinschaftseigentums. Dementsprechend geht die dualistische Theorie von Miteigentumsanteil und Sondereigentum als bestimmenden Bestandteilen des Wohnungseigentums aus. Zum Teil wird zusätzlich die Gemeinschaft als weiteres bestimmendes Element neben Miteigentum und Sondereigentum angesehen.1) Im Schrifttum bestehen zahlreiche theoretische Ansätze zur Charakterisierung des Wohnungseigentums, die jedoch für die praktische Arbeit nicht relevant sind.2) Der Bundesgerichtshof3) hat den Standpunkt eingenommen, dass „unbeschadet der wirtschaftlichen Erstrangigkeit des Sondereigentums juristisch das Miteigentum im Vordergrund steht und das Sondereigentum sein Anhängsel bildet, wie aus den die Rechtsbegründung regelnden §§ 3 und 8 WEG entnommen wird“. Die Schwierigkeiten bei der Charakterisierung des Wohnungseigentums ergeben sich aus 2 dessen neuartigem Wesen: Das Wohnungseigentumsgesetz hat erstmalig abweichend von den allgemeinen sachenrechtlichen Bestimmungen der §§ 93, 94 BGB das Sondereigentum an realen Teilen eines Gebäudes zugelassen. Das Sondereigentum ist untrennbar mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück selbst und an sonstigem Gemeinschaftseigentum verbunden (§ 1 Abs. 2, § 6 Abs. 1 WEG). Dieser Miteigentumsanteil wird in Bruchteilen wiedergegeben. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist unauflöslich, selbst wenn ein wichtiger Grund vorliegt. II. Wohnungseigentum als Kaufgegenstand Beim Verkauf von Wohnungseigentum ergeben sich gegenüber der Veräußerung „norma- 2a ler“ Parzellen eine Reihe von Besonderheiten, die bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden müssen. Ein für die Praxis besonders relevantes Problem ergibt sich neuerdings, wenn sich das Wohnungseigentum im Zwangsversteigerungsverfahren befindet, das von der Eigentümergemeinschaft wegen Wohngeldrückständen betrieben wird (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) oder dem die Eigentümergemeinschaft während der Kaufvertragsabwicklung beitritt. In diesem Fall soll nach der von den Gerichten überwiegend vertretenen Meinung die (vorherige) Eintragung der Auflassungsvormerkung die Wirkung der Zwangsversteigerung nicht sperren, sodass dem Käufer trotz Zahlung die Versteigerung droht.4) Auch wenn diese Interpretation rechtlich umstritten ist, wird für die Vertragspraxis bei Bestehen eines Zwangsversteigerungsverfahrens die Einführung zusätzlicher Sicherungsmechanismen wie die der Einholung eines Negativattests für Wohngeldrückstände beim Verwalter durch den Notar sinnvoll.5) _____________ 1) 2) 3) 4) 5)

Bärmann/Pick, WEG, Einl. Rz. 8 ff. Übersicht siehe Bärmann/Pick, WEG, Einl. Rz. 8 ff. BGHZ 49, 250, 251. Stöber, NJW 2000, 3600, ders., ZVG, § 10 Rz. 16.8; Alff/Hintzen, RPfleger 2008, 165, 168. In der Praxis orientieren sich die Amtsgerichte – soweit ersichtlich – an der Kommentarliteratur. Fabis, ZfIR 2010, 354, 356 mit ausführlichen Lösungsvorschlägen; siehe auch unten Rz. 653a.

1

Einführung

2b Die bisher streitige Frage, ob der WEG-Verwalter bei zustimmungsbedürftigen Verträgen bei Eigentumsumschreibung auf den Käufer noch im Amt sein muss, wurde kürzlich durch den Bundesgerichtshof erfreulicherweise verneint.6) Damit entfallen erhebliche Risiken für die praktische Abwicklung von Verträgen, da das Andauern der Verwaltereigenschaft durch den Notar kaum objektiv feststellbar ist. Stattdessen genügt dem Bundesgerichtshof zufolge das Bestehen der Verwaltereigenschaft bei Abgabe der Zustimmungserklärung. III. Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft 2c Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist seit der WEG-Novelle 2007 teilrechtsfähig (§ 10 Abs. 6 WEG);7) sie kann im Rahmen der Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums Rechte und Pflichten gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern eingehen. Sie muss im Rechtsverkehr die Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft“ mit der Bezeichnung des gemeinsamen Grundstücks führen (§ 10 Abs. 6 Satz 4 WEG) und ist vor Gericht unter dieser Bezeichnung aktiv und passiv parteifähig (§ 10 Abs. 6 Satz 5 WEG). Dementsprechend ist die Wohnungseigentümergemeinschaft auch grundbuchfähig.8) 2d In der Sache ist die WEG-Novelle 2007 damit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gefolgt, der bereits in seiner Entscheidung vom 12. Juni 20059) die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft in Anlehnung an seine Judikatur zur BGB-Gesellschaft anerkannt hat.10) Nach früherer Rechtslage war die Wohnungseigentümergemeinschaft dagegen als Sonderfall der Bruchteilsgemeinschaft ohne eigene Rechtsfähigkeit angesehen worden.11) IV. Haftung der Wohnungseigentümer 2e Mit der WEG-Novelle 2007 hat der Gesetzgeber die Haftungsverfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft dahin gehend geändert, dass jeder Miteigentümer auf seine Haftungsquote begrenzt haftet (§ 10 Abs. 8 WEG). Während nach früherer Rechtslage eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft im Außenverhältnis bestand, hatte der Bundesgerichtshof diese Haftung in seiner Entscheidung zur Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft zunächst dahin gehend eingeschränkt, dass nur die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche für ihre Verbindlichkeiten hafte.12) In einer Folgeentscheidung stellte der Bundesgerichtshof zudem fest, dass bezüglich der früher anerkannten gesamtschuldnerischen Haftung aller Wohnungseigentümer kein Vertrauensschutz für Altverträge bestehe.13) 2f Durch die 2007 eingeführte quotale Haftung im Außenverhältnis hat sich der Gesetzgeber für einen Kompromiss zwischen der früheren unbegrenzten gesamtschuldnerischen Haftung und der zuletzt von der Rechtsprechung vertretenen Linie entschieden.14) Die _____________ 6) BGH ZfIR 2013, 25 = NJW 2013, 299. 7) Vgl. Hügel/Elzer, § 3 Rz. 1 ff; Bärmann/Pick, WEG, § 10 Rz. 37 ff. 8) OLG Celle RNotZ 2008, 342 m. w. N. zu der strittigen Frage, ob der Erwerb von Grundbesitz unter den Begriff der ordnungsgemäßen Verwaltung gefasst werden kann. 9) BGHZ 163, 154 = ZfIR 2005, 506 = MittBayNot 2005, 495, dazu EWiR 2005, 715 (Pohlmann). 10) Hügel/Elzer, § 3 Rz. 2; Fabis, RNotZ 2007, 369, 370. 11) Vgl. BGH NJW 1998, 3279; BayObLG NZM 2002, 298. 12) BGHZ 163, 154 = ZfIR 2005, 506 = MittBayNot 2005, 495. 13) BGH NotBZ 2007, 176. 14) Köhler, Rz. 162.

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V. Wohnungseigentum oder Miteigentum nach Bruchteilen

praktische Konsequenz der Regelung besteht darin, dass die Festlegung der Miteigentumsanteile durch die Teilungserklärung von noch größerer Bedeutung ist, da an den Miteigentumsanteil nicht nur die Verteilung von Kosten und Lasten im Innenverhältnis, sondern auch die Quote der Außenhaftung für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft anknüpft.15) Konstruktionen wie der „überproportionale Miteigentumsanteil“ bei der sukzessiven Bildung von Wohnungseigentum dürften daher wegen der mit ihnen verbundenen Außenhaftung seltener werden. Problematisch erscheint, dass die Haftungsquoten im Außen- und Innenverhältnis von- 2g einander abweichen können. Dies gilt, wenn in der Teilungserklärung bestimmte Kostenarten unabhängig von der Miteigentumsquote berechnet werden.16) Bei solchen Abweichungen kann ein Miteigentümer, der im Außenverhältnis auf seine Miteigentumsquote in Anspruch genommen wird, die anderen Wohnungseigentümer in Rückgriff nehmen, wenn seine Kostenbeteiligung nach den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung geringer ist. Der Rückgriffsanspruch dürfte sich unmittelbar aus der im Innenverhältnis wirkenden Kostenregelung der Gemeinschaftsordnung ergeben.17) Zudem bleibt von der Neuregelung die Befugnis des Verwalters unberührt, bestimmte Kosten, die aufgrund mangelnder Leistungsfähigkeit bestimmter Wohnungseigentümer nicht einbringlich sind, auf die verbleibenden leistungsfähigen Wohnungseigentümer umzulegen.18) Damit besteht im Innenverhältnis nach wie vor eine Haftung für Gemeinschaftsverbindlichkeiten, die über die jeweilige Miteigentumsquote der Wohnungseigentümer hinausgehen kann.19) Die gesetzliche Neuregelung bietet folglich keinen Schutz vor der Gefahr, für leistungsunfähige Miteigentümer im Innenverhältnis mitbezahlen zu müssen. Schwierigkeiten ergeben sich auch aus der vom Gesetz bei Veräußerung vorgesehenen ge- 2h samtschuldnerischen Haftung von Veräußerer und Erwerber für die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft im Zusammenhang mit dem Abschluss von Kaufverträgen über Wohnungseigentum (§ 10 Abs. 8 Satz 2 WEG, § 160 HGB). Da das Gesetz die Verteilung der Kostentragungspflicht zwischen den Gesamtschuldnern offenlässt, muss eine sachgerechte Regelung in Kaufverträge über Wohnungseigentum aufgenommen werden.20) V. Wohnungseigentum oder Miteigentum nach Bruchteilen Das Wohnungseigentum beruht auf dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vom 15. März 3 1951.21) Historisch gesehen war die Schaffung des Gesetzes durch die Wohnungsnot nach dem 2. Weltkrieg bedingt. Hinzu kamen das Bedürfnis der besseren wirtschaftlichen Verwertung von Grund und Boden bei preiswerten Baukosten und die Notwendigkeit, auch bei größeren Gebäuden kleinere Einheiten zu schaffen, deren Erwerb einen geringeren Kapitalaufwand als der Erwerb von Einfamilienhäusern erfordert. Eine dem Woh_____________ 15) Nach der Rechtsprechung konnten die Miteigentumsanteile bisher grundsätzlich frei festgelegt werden; vgl. BGH NJW 1976, 1976; BayObLG ZfIR 1999, 124. Ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung wurde nur bei grober Unbilligkeit bejaht. 16) Hügel, DNotZ 2007, 326, 347. 17) Im Ergebnis auch die Begründung des Rechtsausschusses zum RegE WEG-ÄndG 2007, BT-Drucks. 16/ 3843, S. 47 ff; vgl. generell Lingk, RhNotZ 2001, 421, 429. 18) Hügel/Elzer, Rz. 193; Derleder/Fauser, ZWE 2007, 2, 4; Fabis, RNotZ 2007, 369, 372. 19) Hügel/Elzer, Rz. 193; Derleder/Fauser, ZWE 2007, 2, 4; Fabis, RNotZ 2007, 369, 372. 20) Fabis, RNotZ 2007, 369, 372. 21) Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vom 15.3.1951, BGBl I, 175, ber. 209.

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Einführung

nungseigentum vergleichbare Lösung war bis zum Erlass des WEG nicht vorhanden. Die Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 1009 ff BGB bildet in der Regel keine Alternative zu Wohnungseigentum, da die hierdurch geschaffenen Miteigentumsanteile nicht mit rechtlich selbstständigen Raumeinheiten verbunden werden können. Zudem kann bei der Bruchteilsgemeinschaft bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nach § 749 BGB, Pfändung gemäß § 751 BGB oder Insolvenz des Eigentümers gemäß § 84 Abs. 2 InsO die Aufhebung der Gemeinschaft herbeigeführt werden. Dies gilt auch, wenn das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, im Übrigen vertraglich ausgeschlossen ist. Anders als bei der Wohnungseigentümergemeinschaft kann der Miteigentümergemeinschaft folglich jederzeit die Grundlage entzogen werden. In wirtschaftlicher Hinsicht werden daher Miteigentumsanteile in der Beleihungspraxis der Banken üblicherweise nicht als Kreditsicherheit akzeptiert. Die Miteigentümergemeinschaft nach Bruchteilen ist aus rechtlichen und praktischen Gründen nicht empfehlenswert. VI. Gründe für die Bildung von Wohnungseigentum 4 Die Bildung von Wohnungseigentum kann unterschiedliche Gründe haben. Hauptfall ist der Wunsch, durch Wohnungseigentum eine Vielzahl rechtlich selbstständiger Eigentumseinheiten zu schaffen, die einzeln veräußert oder in sonstiger Weise wirtschaftlich genutzt werden können. Das praktische Bedürfnis für die Schaffung solcher Einheiten lässt sich daran erkennen, dass das Wohnungseigentum im städtischen Bereich weit verbreitet ist und zu einer deutlichen Steigerung der Eigentumsquote geführt hat. Hinzu kommt, dass aufgrund des knappen Angebots an Bauland in den Ballungsräumen und der damit einhergehenden Steigerungen der Baulandpreise die Rechtsform des Wohnungseigentums zunehmend gewählt wird, weil die für eine reale Teilung der Grundstücke erforderlichen Mindestgrößen nicht mehr erreicht werden. Das Wohnungseigentum ermöglicht dennoch die Bildung rechtlich selbstständiger Einheiten. Weitere Gründe für die Bildung von Wohnungseigentum können steuerlicher Art sein, wenn beispielsweise im Rahmen des Erwerbs eines Mehrfamilienhauses eine eigengenutzte und eine fremdvermietete Einheit gebildet werden soll. In diesem Fall kann die Aufteilung des Objekts vor Abschluss des Kaufvertrages sinnvoll sein, damit für die eigengenutzte und die zu vermietende Einheit separate Kaufpreise ausgewiesen und Finanzierungsdarlehen abgeschlossen werden können.22) VII. Wohnungseigentum als Gegenstand der Rechtsgestaltung 5 Die Begründung und Veränderung von Wohnungseigentum entsprechend den bestehenden wirtschaftlichen Anforderungen eröffnet für den Vertragsjuristen ein anspruchsvolles Betätigungsfeld. Da im Rahmen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung zahlreiche Bestimmungen des WEG abdingbar sind, bestehen umfassende Gestaltungsmöglichkeiten. 6 Probleme ergeben sich daraus, dass im Bereich des WEG inzwischen eine umfassende, aber uneinheitliche Kasuistik besteht. Die zahlreichen Einzelfallentscheidungen zu Detailfragen sind für den Rechtsberater schwer zu überschauen; die Inhalte auch obergerichtlicher Entscheidungen weichen zuweilen diametral voneinander ab. Rechtssicherheit kann dadurch _____________ 22) Vgl. Spiegelberger, in: Beck’sches Notarhandbuch, E Rz. 336 (steuergünstige Vertragsgestaltung); nach BFH BStBl II 1999, 676, 678 kann eine Zuordnung von Darlehen auch ohne Aufteilung nach WEG erfolgen.

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VII. Wohnungseigentum als Gegenstand der Rechtsgestaltung

geschaffen werden, dass die betreffenden Punkte in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich geregelt werden. Schranken für die Gestaltung von Teilungserklärungen dürften sich in Zukunft nicht nur 7 aus dem WEG, sondern aus der Anwendung AGB-rechtlicher Bestimmungen ergeben. Die §§ 305 ff BGB sind bislang auf Vollmachten angewendet worden, die eine spätere Änderung oder Abwandlung des Wohnungseigentums durch den aufteilenden Eigentümer zulassen.23) Vor dem Hintergrund des Verbraucherschutzgedankens ist zu erwarten, dass eine weitergehende AGB-rechtliche Kontrolle von Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen für solche Regelungen diskutiert wird, die vom aufteilenden Eigentümer im Hinblick auf die Veräußerung von Wohnungseigentum geschaffen werden.24) Hinzu kommt, dass die Eintragungspraxis bei den Grundbuchämtern uneinheitlich ist 8 und nicht immer mit der obergerichtlichen Rechtsprechung in Einklang steht. Die Korrektur von unrichtigen Entscheidungen und Zwischenverfügungen des Grundbuchamtes durch Rechtsmittel ist häufig erschwert, da wegen des Vollzugs nachfolgend beurkundeter Kaufverträge eine kurzfristige Eintragung der Aufteilung erreicht werden muss. Sofern eine Aufteilung mit Besonderheiten verbunden ist, kann es ohne die Aufnahme von Vollzugsvollmachten für Notariatsmitarbeiter zu erheblichen Problemen kommen.

_____________ 23) BayObLG MittBayNot 1999, 527; vgl. auch BGH MittBayNot 1987, 84, 86. 24) Vgl. Ertl, DNotZ 1981, 149; dagegen Bärmann/Armbrüster, WEG, § 2 Rz. 50 m. w. N. zum Meinungsstand; ausdrücklich offengelassen von BGHZ 151, 164, 174 = ZfIR 2002, 731, 735 = NJW 2002, 3240, 3244 unter Hinweis auf die Kontrolle nach § 242 BGB; vgl. auch BGH ZMR 2007, 284, 286.

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Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung I. Vertragstext Ur.-Nr. … für 2014

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Verhandelt zu Wuppertal am … Vor … Notar in … erschien: Herr/Frau …, hier handelnd in seiner Eigenschaft als einzelvertretungsberechtigter und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreiter Geschäftsführer der ABC Grundbesitz Verwaltungs GmbH mit Sitz in Wuppertal, diese handelnd als zur alleinigen Vertretung berechtigte persönlich haftende Gesellschafterin für die ABC Grundbesitz GmbH & Co. KG mit Sitz in Wuppertal, dem Notar persönlich bekannt/ausgewiesen durch … Auf Befragen des Notars erklärte der/die Erschienene, dass weder der Notar noch eine mit ihm beruflich verbundene Person in einer Angelegenheit, die Gegenstand dieser Beurkundung ist, tätig war oder ist. Der/die Erschienene – handelnd wie angegeben – erklärte mit der Bitte um Beurkundung: Ich gebe hiermit gemäß § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) folgende Teilungserklärung ab: I. Grundstück 1.

Die ABC Grundbesitz GmbH & Co. KG

10

– nachstehend „Grundstückseigentümer“ genannt – ist Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von Elberfeld Blatt 3408 eingetragenen Grundbesitzes Flur 234, Flurstück 255,

Gebäude- und Freifläche, Kaiserstraße 22 – 24, groß 789 qm.

Im Grundbuch sind eingetragen: in Abteilung II: … in Abteilung III: …

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Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen. [Æ Rz. 103] 11 2.

Auf dem vorbezeichneten Grundbesitz befindet sich ein Wohn- und Geschäftshaus mit zwölf Wohnungen und einer Gewerbeeinheit nebst acht PKW-Stellplätzen sowie zwei Carports. [Æ Rz. 104] II. Teilung

12 Der Grundstückseigentümer teilt das Eigentum an dem vorbezeichneten Grundstück gemäß § 8 WEG in Miteigentumsanteile auf in der Weise, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an bestimmten Räumen verbunden ist. [Æ Rz. 99 ff] 13 Im Einzelnen erfolgt die Aufteilung gemäß der dieser Niederschrift als Anlage II beigefügten Aufstellung in Verbindung mit dem von der Stadt Wuppertal unter dem Aktenzeichen „22.78/014“ genehmigten und dieser Niederschrift als Anlage IV beigefügten Aufteilungsplan nebst Lageplan, Schnitt- und Ansichtszeichnungen. [Æ Rz. 105] 14 Sämtliche Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume sind in sich abgeschlossen im Sinne des § 3 Abs. 2 WEG. Die entsprechende Bescheinigung der Stadt Wuppertal gemäß § 7 WEG ist dieser Urkunde als Anlage III beigefügt. [Æ Rz. 106] 15 Die im Aufteilungsplan nicht mit Nummern gekennzeichneten Räume und Flächen bleiben gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer im Sinne des § 5 WEG. [Æ Rz. 112] III. Name 15a Die Eigentümergemeinschaft führt den Namen „Wohnungseigentümergemeinschaft Kaiserstraße 22 – 24“, Wuppertal. [Æ Rz. 112a] IV. Gemeinschaftsordnung 16 Der Inhalt des Wohnungs- und Teileigentums und die Rechte und Pflichten der Eigentümer werden durch den vorgenannten Aufteilungsplan und die Gemeinschaftsordnung geregelt, die als Anlage I zu dieser Urkunde genommen ist. [Æ Rz. 119 ff] V. Grundbucherklärungen 17 1.

Der Grundstückseigentümer bewilligt und beantragt, in das Grundbuch einzutragen:

18 2.

Die Aufteilung des in Abschnitt I bezeichneten Grundstücks in Miteigentumsanteile und deren Verbindung mit Sondereigentum gemäß Abschnitt II dieser Urkunde sowie die entsprechende Anlegung von Wohnungsgrundbüchern bzw. Teileigentumsgrundbüchern – für jedes Wohnungseigentum bzw. Teileigentum gesondert –.

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I. Vertragstext

3.

Die bezüglich des Verhältnisses der Eigentümer untereinander bestimmte Abwei- 19 chung und Ergänzung zum WEG als Inhalt des Sondereigentums gemäß Abschnitt IV, Anlagen I, II dieser Urkunde. [Æ Rz. 113] VI. Vollmacht

Der Grundstückseigentümer bevollmächtigt hiermit unter Befreiung von jeglicher Haf- 20 tung und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB –

…, Bürovorsteherin,

–

…, Notarfachangestellte,

–

…, Notarfachangestellte,

alle in Wuppertal-Barmen – und zwar jede allein –, alle Erklärungen, auch abändernder 21 oder ergänzender Art, abzugeben und Anträge zu stellen, die zum Vollzug dieser Urkunde im Grundbuch erforderlich oder zweckmäßig sind. [Æ Rz. 114] VII. Kosten, Sonstiges 1.

Die mit dieser Urkunde und ihrer Durchführung verbundenen Kosten trägt der 22 Grundstückseigentümer. [Æ Rz. 115]

2.

Die als Anlage IV genommenen Pläne sollen nur für das Grundbuchamt mit ausge- 23 fertigt werden.

3.

Soweit Bestimmungen dieser Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung 24 unwirksam oder unvollständig sein sollten, werden die übrigen Bestimmungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung hiervon nicht berührt. Die Eigentümer sind verpflichtet, unwirksame Bestimmungen durch rechtswirksame Bestimmungen zu ersetzen, die dem wirtschaftlichen Zweck der betreffenden Bestimmung möglichst weitgehend entsprechen. [Æ Rz. 116]

Diese Niederschrift und die geschriebenen Anlagen wurden dem Erschienenen vorgele- 25 sen, von ihm genehmigt und die Niederschrift von ihm und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben; die als Anlage genommenen Zeichnungen und Pläne wurden zur Durchsicht vorgelegt und genehmigt: … [Æ Rz. 118]

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Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

Anlage I zur Urkunde des Notars 26 … in Wuppertal vom … 2014 – UR.-Nr. … für 2014 – Notar [Æ Rz. 117] Gemeinschaftsordnung §1 Grundsatz 27 Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften der §§ 10 bis 29 des WEG, soweit im Folgenden nicht etwas anderes geregelt ist. [Æ Rz. 119 ff] §2 Begriffsbestimmungen 28 1.

Wohnungseigentum Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

29 2.

Teileigentum Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Raumeinheiten des Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

30 3.

Gemeinschaftliches Eigentum Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Einrichtungen und Anlagen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören damit insbesondere alle konstruktiven Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Sondereigentümer dienenden Teile, Anlagen und Einrichtungen und das jeweils vorhandene Verwaltungsvermögen.

31 4.

Sondereigentum Gegenstand des Sondereigentums sind die in dieser Teilungserklärung bezeichneten Räume sowie diejenigen zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG und Abschnitt III dieser Teilungserklärung zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. In Ergänzung zu § 5 WEG wird festgestellt, dass zum Sondereigentum gehören:

10

I. Vertragstext

a) der Fußbodenbelag und der Deckenputz der im Sondereigentum stehenden Räume sowie der Belag von Balkonen und Terrassen, [Æ Rz. 124] b) die nicht tragenden Zwischenwände innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume, [Æ Rz. 125] c) der Wandputz und die Wandverkleidung sämtlicher zum Sondereigentum gehörenden Räume, auch soweit die putztragenden Wände nicht zum Sondereigentum gehören, d) die Innentüren innerhalb des Sondereigentums, nicht jedoch die Wohnungsabschlusstüren der zum Sondereigentum gehörenden Räume, e) sämtliche innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume befindlichen Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände, f) die Versorgungsleitungen für Wasser, Gas, Strom, Radio und Fernsehen etc. jeweils von der Abzweigung der Leitung in die einzelnen im Sondereigentum stehenden Räume an, ausgenommen Durchgangsleitungen, g) die Entwässerungsleitungen bis zur Anschlussstelle an die gemeinsame Hausleitung beziehungsweise die jeweilige Fall-Leitung. Sofern sich die zu Buchst. a bis g genannten Gebäudeteile im Einzelfall als nicht sondereigentumsfähig erweisen sollten, wird dem jeweiligen Wohnungseigentümer an ihnen vorsorglich ein Sondernutzungsrecht unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer zugewiesen. Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gehen zu seinen Lasten. [Æ Rz. 120 – 125] 5.

Sondernutzungsrecht

32

Sondernutzungsrecht ist das ausschließlich oder mit bestimmten anderen Eigentümern gemeinschaftlich bestehende Recht zur Nutzung eines näher bezeichneten Teils des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss aller übrigen Eigentümer. [Æ Rz. 126] §3 Art und Umfang der Nutzung 1.

Jeder Eigentümer darf mit seinem Wohnungs- oder Teileigentum nach Belieben 33 verfahren und es nutzen, soweit nicht das Gesetz, die Gemeinschaftsordnung oder Rechte Dritter entgegenstehen. Die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Räume, Anlagen und Einrichtungen darf er mitbenutzen, soweit daran nicht Sondernutzungsrechte anderer bestehen. [Æ Rz. 127]

2.

Die Wohnungen dürfen nur zu Wohnzwecken benutzt werden. Abweichend davon 34 ist die Ausübung eines Berufs oder Gewerbes mit Zustimmung des Verwalters – sofern kein Verwalter bestellt ist, der anderen Wohnungseigentümer – zulässig. Die Zustimmung ist widerruflich, sie kann aus einem wichtigen Grunde versagt oder unter bestimmten Bedingungen erteilt werden; insbesondere unter der Bedingung, dass der Eigentümer einen Zuschlag für die Lasten und Kostenverteilung nach § 14 dieser Gemeinschaftsordnung zu zahlen hat. Erforderliche behördliche Genehmigungen hat der Eigentümer einzuholen und dem Verwalter nachzuweisen.

11

Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

Die nicht zu Wohnzwecken dienenden Sondereigentumseinheiten dürfen zu jedem gewerblichen Zweck – unabhängig von der im Aufteilungsplan angegebenen Nutzung – genutzt werden. Unzulässig sind alle Tätigkeiten, die im Zusammenhang mit der gewerblichen Erbringung oder Darstellung sexueller Handlungen stehen. [Æ Rz. 129, 130] 35 3.

Das Anbringen von Reklameeinrichtungen, Schildern – ausgenommen Namens-, Briefkasten- oder Türschildern –, Außenantennen oder Satellitenschüsseln ist nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Verwalters zulässig. Die Zustimmung kann erteilt werden, wenn keine öffentlich-rechtlichen Bestimmungen oder wichtige Gründe entgegenstehen; sie kann von einer Nutzungsentschädigung abhängig gemacht werden. Bei Entfernung der Einrichtung ist der Eigentümer zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet. Sondernutzungsrechte bleiben unberührt. [Æ Rz. 132] §4 Sondernutzungsrechte

36 1.

Stellplätze und Carports Auf dem Grundstück befinden sich acht PKW-Stellplätze und zwei Carports, die in dem dieser Urkunde als Anlage IV beigefügten Lageplan mit Nr. S 1 bis S 10 bezeichnet sind. Der aufteilende Eigentümer behält sich das Recht vor, durch notariell beurkundete oder beglaubigte Erklärung die Carports und die PKW-Stellplätze jeweils Wohnungs-/ Teileigentumseinheiten zur alleinigen unentgeltlichen Nutzung – unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer – zuzuordnen und diese Zuordnung im Grundbuch eintragen zu lassen. Der aufteilende Eigentümer kann die vorstehende Zuordnungsbefugnis durch notariell zu beurkundende Erklärung ganz oder teilweise übertragen. Dieses Recht endet mit der Veräußerung der letzten Sondereigentumseinheit durch den Grundstückseigentümer. [Æ Rz. 134, 135 ff] Unter der aufschiebenden Bedingung, dass der zur alleinigen Nutzung eines Stellplatzes oder eines Carports berechtigte Sondereigentümer in vorstehender Form bestimmt wird, sind die jeweils anderen Sondereigentümer von der Nutzung ausgeschlossen und haben das unentgeltliche Sondernutzungsrecht zu dulden. Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Flächen und Carports, deren Nutzung Wohnungseigentumseinheiten als Sondernutzungsrechte zugeordnet wurden, gehen zulasten des jeweils nutzungsberechtigten Eigentümers. [Æ Rz. 138]

37 2.

Gartenflächen Dem jeweiligen Eigentümer des im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnungseigentums wird – unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer – das Sondernutzungsrecht an derjenigen Gartenfläche eingeräumt, die in dem als Anlage IV zu dieser Urkunde genommenen Lageplan blau schraffiert und mit SN 2 bezeichnet ist.

12

I. Vertragstext

Der jeweilige nutzungsberechtigte Eigentümer darf die Gartenfläche als Erholungsgarten auf eigene Kosten gestalten. Alle Maßnahmen müssen sich in das Gesamtbild der Anlage einfügen. Einzäunungen sind bis zu einer Höhe von 1,20 m zulässig. Gartenhäuser und Schuppen sind unzulässig. Bei der Bepflanzung sind baumschutzrechtliche und nachbarrechtliche Bestimmungen zu beachten. Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Gartenfläche gehen zulasten des nutzungsberechtigten Eigentümers. [Æ Rz. 139] 3.

Spitzboden (Abstellraum)

38

Dem jeweiligen Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. 12 bezeichneten Wohnung wird unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer das alleinige Nutzungsrecht an den im Spitzboden gelegenen Abstellräumen eingeräumt. Dem nutzungsberechtigten Eigentümer wird außerdem das Recht eingeräumt, den gesamten Spitzboden als Arbeitsraum, Hobbyraum o. Ä. auszubauen und in diesem Zusammenhang –

Versorgungs- und Abwasserleitungen zu verlegen,

–

vorhandene Fenster zu verändern sowie zusätzliche Dachflächenfenster einzubauen,

–

Dachgauben oder Loggien und Dachterrassen einzubauen und die Form des Dachs hieran anzupassen,

–

den vorhandenen Treppenzugang zu vergrößern oder einen neuen verschließbaren Deckendurchbruch zur darunterliegenden Wohnung vorzunehmen und die Wohnung und den Dachraum mit einer Innentreppe zu verbinden,

sowie überhaupt alles zu tun, um den Dachraum auszubauen. Der nutzungsberechtigte Eigentümer darf von dem ihm vorstehend eingeräumten Recht zum Ausbau oder Umbau nur Gebrauch machen, sofern die hierzu gegebenenfalls erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen, gegebenenfalls auch wegen bestehenden Denkmalschutzes, vorliegen, die geplante Maßnahme technisch möglich ist und er alle damit verbundenen Kosten trägt. Die Abstellräume dürfen nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Personen genutzt werden. [Æ Rz. 140 – 142] §5 Veräußerung des Sondereigentums Die Veräußerung bedarf nicht der Zustimmung des Verwalters oder der anderen Woh- 39 nungseigentümer. Der Veräußerer einer Wohnung kann – auch bei Erwerb durch Zwangsversteigerung – 40 nicht verlangen, dass das Verwaltungsvermögen, insbesondere die Instandhaltungsrücklage, auseinandergesetzt und ihm sein Anteil ausbezahlt wird. Der Erwerber haftet – außer im Fall der Zwangsversteigerung – gesamtschuldnerisch für etwaige Rückstände. Die Auseinandersetzung ist Sache des Veräußerers und des Erwerbers. [Æ Rz. 143 – 145]

13

Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

§6 Instandhaltung und Instandsetzung 41 1.

Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegen der Eigentümergemeinschaft, soweit nicht Sondernutzungsrechte bestehen. [Æ Rz. 146]

42 2.

Jeder Eigentümer muss sein Sondereigentum und die seiner Sondernutzung unterliegenden Grundstücksteile und -flächen ordnungsgemäß instand halten und instand setzen. Gleiches gilt für Abschlusstüren, Rollläden und Jalousien, die sich im räumlichen Bereich eines Sondereigentums befinden. Die Behebung von Glasschäden an Fenstern und Türen im räumlichen Bereich eines Sondereigentums obliegt dem jeweiligen Eigentümer. Die vorstehenden Verpflichtungen gelten auch, wenn Schäden durch Dritte oder höhere Gewalt verursacht worden sind. Die Vornahme von Schönheitsreparaturen innerhalb des Sondereigentums, insbesondere Tapezieren der Wände und Innenanstrich der Wohnung, die in angemessenen Zeitabständen vorzunehmen sind, obliegt dem jeweiligen Eigentümer. [Æ Rz. 147]

43 3.

Der Verwalter ist berechtigt, jeden Eigentümer zur Erfüllung der vorstehenden Verpflichtungen anzuhalten. Er kann zu diesem Zweck nach vorheriger Anmeldung – bei unmittelbarer Gefahr unverzüglich ohne Anmeldung – den Zustand des Sondereigentums prüfen. Festgestellte Mängel hat der Eigentümer innerhalb einer ihm vom Verwalter zu setzenden Frist – bei unmittelbarer Gefahr unverzüglich – zu beseitigen. Kommt der Eigentümer seiner Verpflichtung nicht nach, so ist der Verwalter berechtigt, die erforderlichen Maßnahmen auf dessen Kosten durchzuführen.

44 4.

Der Verwalter hat den Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums regelmäßig zu überwachen. Er trifft die erforderlichen Maßnahmen, die zur Instandhaltung, Instandsetzung und Werterhaltung erforderlich sind.

45 5.

Jeder Sondereigentümer ist verpflichtet, von ihm festgestellte Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum dem Verwalter unverzüglich anzuzeigen. [Æ Rz. 148]

46 6.

Die Sondereigentümer sind zur Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung für das gemeinschaftliche Eigentum verpflichtet. Zu diesem Zweck ist jährlich ein angemessener Betrag zu entrichten. Aus dieser Rückstellung werden die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums bestritten. Falls die vorhandene Rückstellung nicht ausreicht, die Kosten für beschlossene oder dringend notwendige Arbeiten zu decken, sind die Sondereigentümer verpflichtet, Nachzahlung zu leisten. Entnahmen aus der Instandhaltungsrückstellung zu anderen Zwecken als für die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums bedürfen der Zustimmung aller Sondereigentümer. [Æ Rz. 149] §7 Bauliche Veränderungen

47 1.

14

Bauliche Veränderungen und Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des einzelnen Sondereigentums hinausgehen, können als Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung mit Stimmenmehrheit beschlossen werden. Sämtliche Kosten und Lasten hat der begünstigte Sondereigentümer zu tragen und die Eigentümergemeinschaft hiervon freizustellen; er hat auf Verlangen eine Vorauszahlung zu leisten. [Æ Rz. 150]

I. Vertragstext

2.

Die Eigentümerversammlung kann mit einfacher Mehrheit der vorhandenen Stim- 48 men bauliche Veränderungen, Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen sowie Wertverbesserungen und Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum beschließen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen, wenn diese der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB oder seiner Anpassung an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer unbillig beeinträchtigen. In diesem Fall müssen auch Sondereigentümer, die dem Beschluss nicht zugestimmt haben, die Maßnahme dulden und die Kosten mittragen. Sofern ein Eigentümer sich mit der Begründung, er sei durch die Beschlussfassung unbillig benachteiligt, gegen die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung wendet, trägt dieser die Darlegungs- und Beweislast für die Unbilligkeit. [Æ Rz. 150a ff] §8 Haftung des Sondereigentümers

Jeder Sondereigentümer haftet den übrigen Sondereigentümern für Schäden, die durch 49 schuldhafte Verletzung seiner Pflichten an ihrem Sondereigentum oder am gemeinschaftlichen Eigentum entstehen. Dies gilt auch für Schäden, die durch Angehörige, Hausgehilfen, Mieter, Besucher oder sonstige Personen verschuldet werden, wenn sich diese mit Einverständnis des Sondereigentümers im Sondereigentum aufhalten oder dies aufsuchen. Der Sondereigentümer trägt die Beweislast für fehlendes Verschulden. [Æ Rz. 151] §9 Versicherungen 1.

Für das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum insgesamt sind fol- 50 gende Versicherungen abzuschließen: a) eine Versicherung gegen die Inanspruchnahme aus der gesetzlichen Haftpflicht des Grundstückseigentümers einschließlich einer Gewässerschadenhaftpflichtversicherung in angemessener Höhe, b) eine Gebäudeversicherung (gleitende Neuwertversicherung) als kombinierte Wohngebäudeversicherung gegen Feuer-, Leitungswasser- und Sturmschaden in Höhe des Wiederherstellungsaufwands. Die Entschädigungssumme aus einer Versicherung ist zur Wiederherstellung oder Instandsetzung des Gebäudes zu verwenden. [Æ Rz. 153]

2.

Die Auswahl der Versicherungsgesellschaft und die sonstigen Versicherungsbedin- 51 gungen liegen im Ermessen des Verwalters. Nach Ablauf der ersten Versicherungsperiode kann die Eigentümergemeinschaft einen Wechsel der Versicherungsgesellschaft und die Änderung der sonstigen Versicherungsbedingungen beschließen. [Æ Rz. 154]

3.

Werden auf Wunsch eines Sondereigentümers für von diesem veranlasste bauliche 52 Änderungen oder Nutzungsänderungen zusätzliche Versicherungen abgeschlossen oder höhere Prämien verursacht, gehen diese zulasten des betroffenen Sondereigentümers. [Æ Rz. 155]

15

Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

§ 10 Wiederaufbau 53 1.

Wird das Gebäude ganz oder teilweise zerstört, so sind die Sondereigentümer zum Wiederaufbau für den Fall verpflichtet, dass die Kosten des Wiederaufbaus durch Versicherungs- oder Entschädigungszahlung von dritter Seite gedeckt sind.

54 2.

Sind die Kosten des Wiederaufbaus nicht gemäß vorstehendem Absatz 1 gedeckt, so besteht grundsätzlich keine Wiederaufbaupflicht. In diesem Fall ist jeder Sondereigentümer berechtigt, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Der Anspruch auf Aufhebung ist ausgeschlossen, wenn sich einer der Sondereigentümer oder ein Dritter bereit erklärt, das Sondereigentum des die Aufhebung verlangenden Sondereigentümers zum Schätzwert zu übernehmen, und gegen die Übernahme keine sachlichen Gründe sprechen. [Æ Rz. 156, 157] § 11 Mehrheit von Berechtigten an einem Sondereigentum

55 Mehrere Eigentümer derselben Einheit haften für sämtliche Verpflichtungen als Gesamtschuldner unabhängig davon, ob sie eine Gemeinschaft nach Bruchteilen oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden oder in einem sonstigen Beteiligungsverhältnis stehen. Tatsachen, die bei einem von ihnen vorliegen, wirken für und gegen alle. [Æ Rz. 158] 56 Jeder von ihnen gilt als durch den anderen bevollmächtigt, sofern dem Verwalter nicht eine anderslautende schriftliche Mitteilung vorliegt. Dies gilt insbesondere auch für Eheleute, denen eine Einheit gemeinsam gehört. 57 Mehrere Personen haben dem Verwalter auf Verlangen schriftlich einen Bevollmächtigten zu benennen, der berechtigt ist, Willenserklärungen und Zustellungen, die im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentum stehen, entgegenzunehmen und abzugeben. Die Vollmacht ist mit der Maßgabe zu erteilen, dass sie nicht mit dem Tode des Vollmachtgebers erlischt. [Æ Rz. 159] § 12 Unerreichbarkeit des Sondereigentümers 58 Ist ein Sondereigentümer verreist oder aus anderen Gründen für den Verwalter für einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten nicht erreichbar, so ist er verpflichtet, schriftlich einen ortsansässigen Bevollmächtigten zur Wahrung seiner Rechte und Pflichten zu bestellen. Die Vollmacht ist mit der Maßgabe zu erteilen, dass sie nicht mit dem Tode des Vollmachtgebers erlischt; sie ist dem Verwalter vor Beginn der Unerreichbarkeit im Original vorzulegen. [Æ Rz. 160] § 13 Entziehung des Sondereigentums 59 1.

16

Begeht ein Sondereigentümer eine schwere Verletzung seiner gegenüber anderen Sondereigentümern bestehenden Verpflichtungen, sodass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann, so kann die Wohnungseigentümergemeinschaft von ihm die Veräußerung seines Sondereigentums verlangen, insbesondere wenn: [Æ Rz. 161]

I. Vertragstext

a) der Sondereigentümer mit mehr als drei Raten der nach § 14 zu leistenden monatlichen Zahlung in Verzug ist; [Æ Rz. 162] b) sich der Sondereigentümer oder eine Person, die sich mit seiner Zustimmung in seinen Räumlichkeiten aufhält, einen anderen Sondereigentümer oder Hausbewohner so erheblich belästigt, dass den anderen Sondereigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht zugemutet werden kann. Gleiches gilt, wenn die Belästigung von einer Person ausgeht, die sich mit Zustimmung des Sondereigentümers in seinen Räumlichkeiten aufhält und der Sondereigentümer diese trotz Aufforderung des Verwalters nicht aus den Räumlichkeiten entfernt; [Æ Rz. 163] c) der Sondereigentümer oder eine Person, die sich mit seiner Zustimmung in seinen Räumlichkeiten aufhält, das Sondereigentum anders als in der nach dieser Teilungserklärung zulässigen Weise nutzt und die unzulässige Nutzung trotz Aufforderung durch den Verwalter nicht in angemessener Frist aufgibt oder – sofern der Sondereigentümer die Räumlichkeiten einem Dritten zur Nutzung überlassen hat – diesen nicht zur Einstellung der vertragswidrigen Nutzung veranlasst; [Æ Rz. 163 – 165] d) der Sondereigentümer die nach § 6 dieser Teilungserklärung bestehenden Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten erheblich verletzt und sie trotz Aufforderung des Verwalters nicht innerhalb einer angemessenen Frist erfüllt. [Æ Rz. 166] 2.

Steht das Sondereigentum mehreren Berechtigten zu, so kann die Entziehung von 60 allen Mitberechtigten auch verlangt werden, sofern in der Person nur eines Mitberechtigten die Voraussetzungen für das Entziehungsverlangen erfüllt sind. [Æ Rz. 167] § 14 Lasten und Kosten

1.

Jeder Eigentümer muss sich an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie 61 an den Kosten des Gebrauchs und der Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligen. Maßgebend ist das Verhältnis der im Grundbuch angegebenen Miteigentumsanteile, sofern nicht nachfolgend für bestimmte Kosten abweichende Vereinbarungen getroffen oder aufgrund der zwingenden gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 3 – 5 WEG abweichende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gefasst worden sind. [Æ Rz. 168 – 170]

2.

Die Betriebskosten der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung werden 62 gemäß der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten1) zu 70 % nach dem erfassten Verbrauch umgelegt, der aufgrund eines anerkannten Messsystems ermittelt wird. Die restlichen 30 % werden unter den Eigentümern nach dem Verhältnis ihrer Wohn- und Nutzflächen verteilt. Die Sondereigentümer sind verpflichtet, an der gemeinsamen Heizung und Warmwasserversorgung teilzunehmen. [Æ Rz. 172]

_____________ 1)

Verordnung über die Heizkostenabrechnung (HeizkostenV) i. d. F. der Bekanntmachung vom 5.10.2009, BGBl I, 3250.

17

Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

63 3.

Sonstige verbrauchsabhängige Nebenkosten werden im Verhältnis des gemessenen Verbrauchs auf die Eigentümer verteilt. [Æ Rz. 173]

64 4.

Die Kosten des Verwalters werden durch die Anzahl der Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten geteilt. [Æ Rz. 174]

65 5.

Umlagen für gemeinschaftliche Einrichtungen sind unabhängig davon zu zahlen, ob der einzelne Sondereigentümer tatsächlich von diesen Anlagen Gebrauch gemacht hat. Bewirtschaftungskosten, die ein Sondereigentümer durch einen das gewöhnliche Maß übersteigenden Gebrauch oder Verbrauch verursacht, hat er allein zu tragen. Der Verwalter kann den Einbau eines Zwischenzählers vom Sondereigentümer auf dessen Kosten verlangen. In diesem Fall ist abweichend von der allgemein geltenden Regelung die Kostentragungspflicht des betroffenen Sondereigentümers unter Berücksichtigung des gemessenen Verbrauchs zu ermitteln. [Æ Rz. 175 f ]

66 6.

Nimmt ein Eigentümer an seinem Sondereigentum bauliche Veränderungen vor, die zu einer Vergrößerung der Wohn- oder Nutzfläche führen, so kann der Verwalter eine angemessene Erhöhung des auf das betreffende Sondereigentum entfallenden Anteils an den Betriebskosten vornehmen. [Æ Rz. 177]

66a 7.

Wird ein Wohnungseigentümer im Außenverhältnis für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch genommen, so kann er von der Wohnungseigentümergemeinschaft Erstattung des damit verbundenen Aufwands verlangen. [Æ Rz. 177a] § 15 Wirtschaftsplan und Abrechnung

67 1.

Der Verwalter hat jeweils für ein Wirtschaftsjahr einen Wirtschaftsplan und eine Abrechnung im Voraus zu erstellen, die von den Wohnungseigentümern zu beschließen sind. Der Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans. Das Wirtschaftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Der Beginn des 1. Wirtschaftsjahres und der erste Wirtschaftsplan werden vom Verwalter bestimmt; die Zahlungspflichten daraus sind ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft fällig. [Æ Rz. 178]

68 2.

Das Wohngeld wird jährlich durch den Verwalter abgerechnet, die Abrechnung ist den Wohnungseigentümern jeweils bis zum 30. Juni des auf das Wirtschaftsjahr folgenden Jahres zu erteilen. Die Abrechnung gilt als anerkannt, wenn die Wohnungseigentümerversammlung hierüber beschlossen hat. Soweit die Abschlagszahlungen entstandene Kosten nicht vollständig decken, sind die Sondereigentümer zur unverzüglichen Nachzahlung verpflichtet; etwaige Überschüsse sind in die Rücklage einzustellen. [Æ Rz. 179]

69 3.

Die Abschlagszahlungen auf die laufenden Kosten und Lasten werden aufgrund des Wirtschaftsplans ermittelt. Der auf den einzelnen Sondereigentümer entfallende Anteil (Wohngeld) ist in monatlichen Raten bis zum 1. Werktag eines jeden Monats in der vom Verwalter festzulegenden Form zu zahlen. Jeder Sondereigentümer hat dem Verwalter eine Lastschriftermächtigung zum Zwecke der Einziehung der Abschlagszahlungen, Wohngelder, Umlagen und sonstigen Kosten von seinem jeweiligen Konto im Lastschriftverfahren zu erteilen. [Æ Rz. 180, 181]

18

I. Vertragstext

4.

Eine Verzinsung des eingezahlten Wohngeldes kann nicht verlangt werden. Der 70 Verwalter hat für rückständiges Wohngeld und für rückständige Nachforderungen aus den Jahresabrechnungen den gesetzlichen Verzugszins zu erheben. Ist der Sondereigentümer mit mehr als zwei monatlichen Abschlagszahlungen in Verzug, so wird der Gesamtbetrag des im laufenden Wirtschaftsjahr zu entrichtenden Wohngeldes sofort fällig.

5.

Die Geltendmachung von Zurückbehaltungsrechten und die Aufrechnung durch 71 die Sondereigentümer sind ausgeschlossen, soweit nicht unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen geltend gemacht werden. [Æ Rz. 182] § 16 Eigentümerversammlung

1.

Alle Angelegenheiten, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder der Gemein- 72 schaftsordnung von den Eigentümern zu entscheiden sind, werden durch die Eigentümerversammlung beschlossen. Abweichend davon ist ein Beschluss ohne Eigentümerversammlung gültig, wenn alle Eigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären. [Æ Rz. 183]

2.

Der Verwalter beruft einmal im Jahr die Wohnungseigentümerversammlung ein. 73 Darüber hinaus hat er eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, wenn a) der Verwaltungsbeirat oder b) mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer – gerechnet nach der Kopfzahl oder der Zahl der Stimmen – oder c) ein Eigentümer, der für bestimmte Maßnahmen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder des Verwalters benötigt, dies schriftlich unter Angabe der Gründe verlangen. Ist kein Verwalter bestellt oder weigert er sich pflichtwidrig, die Eigentümerversammlung einzuberufen, so kann der Verwaltungsbeiratsvorsitzende, sein Stellvertreter oder die Eigentümer die Versammlung in den genannten Fällen selbst einberufen. [Æ Rz. 184 – 186]

3.

Die Einberufung erfolgt schriftlich oder in Textform unter Angabe von Ort, Zeit und 74 Tagesordnung. Der Versand erfolgt durch Post, Fax oder E-Mail. Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist. [Æ Rz. 187]

4.

Die Einladungsfrist soll mindestens sechs Wochen betragen, wobei der Tag der Ab- 75 sendung und der Tag der Eigentümerversammlung nicht mitgerechnet werden. In Fällen besonderer Dringlichkeit kann die Frist angemessen abgekürzt werden. [Æ Rz. 188]

5.

Eine ordnungsgemäß eingeladene Eigentümerversammlung ist unabhängig von der 76 Anzahl der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig. Hierauf ist in der Einladung hinzuweisen. [Æ Rz. 189]

19

Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

77 6.

Den Vorsitz in der Eigentümerversammlung führt der Verwalter. Beschlüsse werden mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst, sofern das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung keine andere Mehrheit vorschreiben. Bei Stimmengleichheit gilt ein Antrag als abgelehnt. [Æ Rz. 190 – 192]

78 7.

Das Stimmrecht jeden Eigentümers bestimmt sich nach dessen Miteigentumsanteilen. [Æ Rz. 193]

79 8.

Mehrere Eigentümer können das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Jeder von ihnen gilt als durch den anderen bevollmächtigt, sofern dem Verwalter nicht eine anderslautende schriftliche Mitteilung vorliegt. [Æ Rz. 194]

80 9.

Jeder Eigentümer kann sich in der Eigentümerversammlung durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen. Dieser hat eine schriftliche Vollmacht vor Beginn der Eigentümerversammlung vorzulegen. Jeder Wohnungseigentümer kann einen der Berufsverschwiegenheit unterliegenden Beistand hinzuziehen. [Æ Rz. 195, 196]

81 10.

Ein Beschluss ist nur ungültig, wenn er gerichtlich für ungültig erklärt ist oder gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann. [Æ Rz. 197]

82 11.

Über die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft ist unverzüglich eine Niederschrift zu fertigen, die vom Vorsitzenden, einem Eigentümer und dem Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder dessen Vertreter zu unterschreiben ist. Jedem Eigentümer ist unverzüglich eine Abschrift zu übersenden; für die Art der Versendung gilt Ziff. 3. [Æ Rz. 198]

82a 12.

Der Verwalter hat bezüglich der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Beschluss-Sammlung zu führen. Er gewährt den Wohnungseigentümern nach vorheriger Anmeldung Einsicht in die Sammlung. Die Beschluss-Sammlung muss den Wortlaut folgender Dokumente enthalten: in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündete Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, schriftliche Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung, Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit mit Angabe von Datum, Gericht und der Parteien. [Æ Rz. 198a] § 17 Verwalter

83 1.

Als erster Verwalter ist die AB Hausverwaltungen GmbH mit dem Sitz in Wuppertal bestellt. Die Bestellung gilt bis zum … [Æ Rz. 199]

84 2.

Im Übrigen beschließen die Eigentümer mit Stimmenmehrheit über die Bestellung. Die Bestellung kann für höchstens fünf Jahre erfolgen. Wiederholte Bestellung durch neuerlichen Beschluss der Eigentümergemeinschaft ist zulässig, dieser kann frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden. [Æ Rz. 200 – 202]

85 3.

Der Verwalter kann von der Eigentümergemeinschaft aus wichtigem Grund vorzeitig abberufen werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß führt. [Æ Rz. 203]

20

I. Vertragstext

4.

Der Verwalter hat die Geschäfte mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes zu 86 führen und die Gelder der Eigentümergemeinschaft von seinem Vermögen gesondert zu halten. Die Eigentümergemeinschaft kann die Verfügungsbefugnis des Verwalters von der Zustimmung eines Eigentümers oder eines Dritten abhängig machen. Die Rechte der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter können nicht von einem einzelnen Eigentümer ausgeübt werden. [Æ Rz. 204]

5.

Mit dem Verwalter ist ein Verwaltervertrag abzuschließen. [Æ Rz. 205]

6.

Die Rechte und Pflichten des Verwalters ergeben sich aus §§ 27, 28, 45 WEG sowie 88 aus den Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung.

7.

In Erweiterung seiner gesetzlichen Befugnisse hat der Verwalter folgende Befugnisse:

87

89

a) Mit Wirkung für und gegen die Eigentümergemeinschaft im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben Verträge abzuschließen und sonstige Rechtsgeschäfte – auch öffentlich-rechtlicher Art – vorzunehmen; [Æ Rz. 207, 208] b) Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen – auch wenn diese an einzelne Eigentümer gerichtet sind, sofern das gemeinschaftliche Eigentum betroffen ist; c) die von den Eigentümern nach der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zu entrichtenden Zahlungen einzuziehen und diese gegenüber einem säumigen Eigentümer im Namen der übrigen Eigentümer oder im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen; [Æ Rz. 209] d) Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten einschließlich aller Gewährleistungsansprüche in eigenem Namen für Rechnung der Eigentümer geltend zu machen; e) alle Versicherungen für die Anlage sowie Verträge mit Hausmeistern, Reinigungs- und Wartungsfirmen sowie Lieferanten abzuschließen; f) das Hausrecht auszuüben und Hausordnungen aufzustellen; [Æ Rz. 210] g) Prozessvollmacht zu erteilen. [Æ Rz. 211] 8.

Der Verwalter ist von den Bestimmungen des § 181 BGB – soweit gesetzlich zuläs- 90 sig – befreit und zur Erteilung von Untervollmachten berechtigt. [Æ Rz. 212]

9.

Zur Ausübung seiner Befugnisse wird dem Verwalter eine besondere Vollmachts- 91 urkunde ausgehändigt. [Æ Rz. 213] § 18 Verwaltungsbeirat

Die Wohnungseigentümer wählen mit Stimmenmehrheit einen Verwaltungsbeirat, des- 92 sen Aufgaben sich aus § 29 WEG ergeben. Die Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirates werden durch die Wohnungseigentümerversammlung bestimmt. Der Verwaltungsbeirat bestimmt aus seiner Mitte den Vorsitzenden. Die Wahl von Ersatzmitgliedern ist zulässig. Der Verwaltungsbeirat wird auf die Dauer von drei Jahren berufen; er ist zur Einsichtnahme in alle Bücher und Schriften des Verwalters berechtigt. Über die Entlastung des Verwaltungsbeirats und seiner Mitglieder ist jährlich zu beschließen. [Æ Rz. 214, 215]

21

Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

§ 19 Änderungen der Gemeinschaftsordnung 93 1.

Änderungen und Ergänzungen der Gemeinschaftsordnung, die mit Abweichungen von abdingbaren gesetzlichen Regelungen verbunden sind, z. B. Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, Zustimmungen zu baulichen Veränderungen sowie Gebrauchsregelungen, können von den Eigentümern in einer Eigentümersammlung durch Beschluss mit Zweidrittelmehrheit aller Miteigentumsanteile vereinbart werden, sofern für die Änderung ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Eigentümer aufgrund der Neuregelung gegenüber dem bisherigen Rechtszustand nicht unbillig beeinträchtigt werden. Soweit durch das Gesetz zwingend eine abweichende Mehrheit vorgeschrieben ist, gilt vorrangig diese. [Æ Rz. 216 – 220]

94 2.

Abweichend davon können Änderungen und Ergänzungen der Gemeinschaftsordnung, die einzelne Eigentümer vom Gebrauch des Gemeinschaftseigentums ausschließen oder bestehende Sondernutzungsrechte ändern oder aufheben, nicht durch Beschluss der Eigentümerversammlung, sondern nur durch notarielle Vereinbarung herbeigeführt werden. Gleiches gilt für Änderungen oder Ergänzungen, die diese Bestimmung der Gemeinschaftsordnung, die Vollmachten des Verwalters, die Regelungen des laufenden Wirtschaftsplans oder die Umsatzsteueroption betreffen. [Æ Rz. 221, 222]

22

II. Erläuterungen

Anlage II zur Urkunde des Notars … in Wuppertal vom … 2014

95

– UR.-Nr. … für 2014 – Notar Art und Lage von der Straße aus gesehen

Nr. des Aufteilungsplans

Miteigentumsanteil in 1.000stel

1

nicht zu Wohnzwecken dienende Einheit im Erdgeschoss links nebst einem Kellerraum im Kellergeschoss

218

2

Wohnung im Erdgeschoss rechts nebst Terrasse und einem Kellerraum im Kellergeschoss

68

3

Wohnung im 1. Obergeschoss rechts nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

66

4

Wohnung im 1. Obergeschoss links vorne nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

62

5

Wohnung im 1. Obergeschoss links hinten nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

58

6

Wohnung im 2. Obergeschoss rechts vorne nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

62

7

Wohnung im 2. Obergeschoss rechts hinten nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

58

8

Wohnung im 2. Obergeschoss links vorne nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

62

9

Wohnung im 2. Obergeschoss links hinten nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

58

10

Wohnung im 3. Obergeschoss rechts vorne nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

62

11

Wohnung im 3. Obergeschoss rechts hinten nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

58

12

Wohnung im 3. Obergeschoss links vorne nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

110

13

Wohnung im 3. Obergeschoss links hinten nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

58

[Æ Rz. 117] II. Erläuterungen 1. Allgemeines Das Muster bezieht sich auf ein größeres Wohn- und Geschäftshaus, die Aufteilungspläne 96 liegen bei Beurkundung bereits vor. Es ist eine umfangreiche Gemeinschaftsordnung vorgesehen, die das Verhältnis der Wohnungs- und Teileigentümer detailliert regelt. Die Teilungserklärung setzt nicht die Zustimmung der eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger voraus;2) vielmehr setzen sich diese Grundpfandrechte nach der Aufteilung gemäß § 1132 _____________ 2)

BGH ZfIR 2012, 245 (m. Anm. Armbrüster) = NJW 2012, 1226 f gegen OLG Frankfurt/M. ZNotP 2012, 102; zum Meinungsstand siehe Fabis, ZNotP 2012, 91.

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Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

BGB als Gesamtgrundpfandrechte am Grundbesitz fort. Eine öffentlich-rechtliche Genehmigungspflicht für die Aufteilung kann sich aus § 22 BauGB ergeben, wenn durch Rechtsverordnung der Landesregierung festgesetzt wurde, dass eine bestimmte Gemeinde oder der Teil der Gemeinde überwiegend von Fremdenverkehr geprägt ist und die Gemeinde einen Genehmigungsvorbehalt durch Bebauungsplan oder gesonderte Satzung festgesetzt hat. Umstritten ist, ob die Vorlage eines Negativattestes beim Grundbuchamt erforderlich ist, wenn von der Verordnungsermächtigung kein Gebrauch gemacht wurde.3) Die Vorlage einer Genehmigung nach § 172 BauBG (Erhaltungssatzung) ist ebenfalls entbehrlich, sofern die Landesregierung von der zugrunde liegenden Verordnungsermächtigung keinen Gebrauch gemacht hat.4) 97 Die Aufteilung erfolgt durch eine KG. Eine Vertretungsbescheinigung gemäß § 21 Abs. 1 Nr. 1 BNotO ist erforderlich, wenn die aufteilende Gesellschaft ihren Sitz nicht im Bereich des Amtsgerichts hat, das für den Grundbesitz zuständig ist. 2. Notarieller Vorbefassungsvermerk (zu Rz. 9) 98 Die Frage- und Vermerkpflicht im notariellen Beurkundungsverfahren ergibt sich aus § 3 Abs. 1 Nr. 7 BeurkG. Danach hat der Notar nach einer Vorbefassung im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 7 BeurkG zu fragen und die Antwort in der Urkunde zu vermerken. Die Regelung dient der Vermeidung möglicher Interessenkonflikte insbesondere im Anwaltsnotariat.5) 3. Form der Teilungserklärung (zu Rz. 9) 99 Die Teilungserklärung nach § 8 WEG ist als einseitige Erklärung des teilenden Wohnungseigentümers grundsätzlich nicht beurkundungspflichtig. Erforderlich ist lediglich die Form der öffentlichen Beglaubigung gemäß § 129 BGB, um gemäß § 29 GBO die Eintragung in das Grundbuch zu erreichen. Die Beurkundung der Teilungserklärung in Form der notariellen Niederschrift (§§ 8 ff BeurkG) ist bei Aufteilungen zur späteren Veräußerung von Sondereigentum jedoch empfehlenswert, da gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2, § 13a BeurkG nur bei formell beurkundeten Teilungserklärungen im Rahmen der Kaufverträge auf die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Bezug genommen werden kann.6) 4. Inhaltliche Anforderungen (zu Rz. 9 ff) 100 Die Teilungserklärung nach § 8 WEG (Vorratsteilung) ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt. Dabei übt der Eigentümer seine Befugnis dahin gehend aus, dass er an dem Grundbesitz Miteigentumsanteile bildet und diese mit Sondereigentum an Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten an einem bestimmten Gebäude verbindet (§ 8 Abs. 1 WEG). 101 Mehrere (Bruchteils-)Eigentümer können ebenfalls die Teilungserklärung nach § 8 WEG abgeben mit der Folge, dass sich die jeweilige Miteigentumsquote der Eigentümer an den neu entstehenden Einheiten fortsetzt. Alternativ kommt bei mehreren Eigentümern auch die Teilung nach § 3 WEG durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum in Betracht mit der Folge, dass jeder Miteigentümer das Sondereigentum an einer einzelnen _____________ 3) 4) 5) 6)

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Verneinend OLG Hamm DNotI-Report 1999, 122; bejahend Kersten/Bühling/Wolfsteiner, Rz. 43. OLG Hamm DNotI-Report 1999, 122. Hermanns, MittRNotK 1998, 359; Eylmann/Vaasen/Eylmann, § 3 BeurkG Rz. 40; Winkler, BeurkG, § 3 Rz. 95 ff. Weitnauer, WEG, § 8 Rz. 6; vgl. auch Muster 15.

II. Erläuterungen

Wohnung erhält (hierzu ausführlich Muster 5). Die Erklärungen sind bei beiden Arten der Teilung jeweils von allen Eigentümern abzugeben; Vertretung oder die Einschaltung von Vertretern ohne Vertretungsmacht ist nach allgemeinen Grundsätzen möglich. Neben der Erklärung nach § 8 Abs. 1 WEG ist verfahrensrechtlich (§ 13 GBO) der an das 102 Grundbuchamt gerichtete Eintragungsantrag erforderlich. Inhaltlich muss die Erklärung die zu schaffenden Miteigentumsanteile unter Angabe des Bruchteilsverhältnisses und das mit dem jeweiligen Miteigentumsanteil zu verbindende Sondereigentum bezeichnen. Die Erklärung kann gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1, § 5 Abs. 4 WEG die künftige Gemeinschaftsordnung festlegen. Durch die frühzeitige Festlegung der Gemeinschaftsordnung kann erreicht werden, dass diese mit der Eintragung im Grundbuch Bindungswirkung gegenüber den Erwerbern der Sondereigentumseinheiten erlangt. a) Belastungen (zu Rz. 10) Etwaige im Grundbuch eingetragene Belastungen des Grundbesitzes sollten zur Klarstel- 103 lung in der Urkunde aufgeführt werden. Sie setzen sich nach der Bildung der Wohnungsund Teileigentumseinheiten an diesen fort, § 1132 BGB (oben Rz. 96). Im Anschluss an eine Entscheidung des OLG Frankfurt/M. war die Frage umstritten, ob eingetragene Grundpfandrechtsgläubiger der Aufteilung nach § 8 WEG zustimmen müssen.7) Dies wurde mit der Einschränkung der Position der Grundpfandrechtsgläubiger durch das mit der WEGNovelle 2007 in das WEG eingeführte Zwangsversteigerungsprivileg der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückständen begründet (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG), die wie eine Inhaltsänderung des Wohnungseigentums gemäß §§ 876, 877 BGB zu behandeln sei. Zwischenzeitlich hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass eine Gläubigerzustimmung nicht erforderlich ist, da sich das Grundeigentum als Haftungsobjekt aufgrund der Aufteilung nicht negativ verändert.8) b) Teilungsobjekt (zu Rz. 10, 11) Bei dem Teilungsobjekt kann es sich sowohl um ein Grundstück mit einem bestehenden 104 als auch mit einem noch zu erstellenden Gebäude handeln; auch kann die Aufteilung von mehreren Gebäuden auf einer einheitlichen Parzelle erfolgen.9) Die Aufteilung eines Gebäudes, das sich auf mehreren Grundstücken befindet, ist rechtlich nicht möglich. In diesem Fall ist zunächst die Vereinigung der Grundstücke gemäß § 890 Abs. 1 BGB, § 5 GBO oder die Zuschreibung gemäß § 890 Abs. 2 BGB, § 6 GBO herbeizuführen.10) c) Aufteilungsplan (zu Rz. 13) Nach § 7 Abs. 4 WEG muss der Eintragungsbewilligung der Aufteilungsplan beigefügt 105 werden, d. h. eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile eindeutig ersichtlich sind.11) Der Aufteilungsplan muss alle Räume des Gebäudes umfassen _____________ OLG Frankfurt/M. ZNotP 2012, 102; Kesseler, NJW 2010, 2317; ablehnend Fabis, ZNotP 2012, 91. BGH ZfIR 2012, 245 (m. Anm. Armbrüster) = NJW 2012, 1226 f. Vgl. Weitnauer, WEG, § 8 Rz. 7. Weitnauer, WEG, § 8 Rz. 7; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 1 Rz. 25; Bärmann/Armbrüster, WEG, § 8 Rz. 18. 11) LG Köln Rpfleger 1992, 478. 7) 8) 9) 10)

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Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

und auch Schnitte und Ansichten enthalten.12) Die einem Sondereigentum zugeordneten Räume sind einheitlich und vollständig mit der hierfür vorgesehenen Nummer zu kennzeichnen. Weniger gebräuchlich, aber zulässig ist eine farbliche Umrandung, die erkennen lässt, welche Räume dem jeweiligen Sondereigentum und welche Räume dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind.13) d) Abgeschlossenheit (zu Rz. 14) 106 Die Abgeschlossenheitsbescheinigung muss der Teilungserklärung beigefügt werden (§ 3 Abs. 2 WEG). Sie ist von der Baubehörde oder – sofern durch Landesrecht zugelassen – von einem öffentlich anerkannten oder bestellten Sachverständigen auszustellen (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1, Satz 3 WEG).14) Die inhaltlichen Anforderungen an die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung sind durch die Allgemeine Verwaltungsvorschrift15) geregelt. Für die Abgeschlossenheit gelten die folgenden inhaltlichen Voraussetzungen: aa) Wohnungseigentum 107 Wohnungen müssen baulich von fremden Wohnungen oder Räumen abgeschlossen sein. Sie müssen folgende Voraussetzungen erfüllen: –

eigener abschließbarer Zugang unmittelbar vom Freien, einem Treppenhaus oder einem Vorraum (vgl. Nr. 5 AV), dabei kommt es auf die baurechtliche Zulässigkeit der Abtrennung im Hinblick auf Schallschutz, Brandschutz etc. nach dem Beschluss des Gemeinsamen Senates der Obersten Gerichtshöfe des Bundes vom 30. Juni 199216) nicht mehr an,

–

außerhalb der Wohnung liegende Räume können zu dieser gehören, sofern sie abschließbar sind,17)

–

es müssen Wasserversorgung, Ausguss und Toilette sowie zumindest Anschlüsse für eine Küche oder Kochgelegenheit vorhanden sein, damit die Führung eines Haushalts möglich ist (Nr. 5a AV),18)

–

der Abgeschlossenheit der Wohnung steht nicht eine Gebrauchsregelung entgegen, durch die den übrigen Miteigentümern das Recht zum Betreten der Wohnung eingeräumt wird, um zu einem gemeinschaftlich genutzten Spitzboden oder anderen Gemeinschaftseinrichtungen zu gelangen,19)

–

ein außerhalb der Wohnung gelegenes zusätzliches WC kann Bestandteil des Wohnungseigentums sein.20)

_____________ 12) BayObLG DNotZ 1980, 747; Kersten/Bühling/Wolfsteiner, § 65 Rz. 40. 13) Vgl. BayObLG Rpfleger 1982, 21. 14) Die Möglichkeit der Länder, die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung durch Sachverständige zuzulassen, wurde durch die WEG-Novelle 2007 (BGBl I 2007, 370) eingeführt. Bisher hat die Regelung – soweit ersichtlich – keine praktische Bedeutung. 15) Allgemeine Verwaltungsvorschrift (AV) für die Ausstellung von Bescheinigungen gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19.3.1974, BAnz. Nr. 58 vom 23.3.1974. 16) GmS-OBG BGHZ 119, 42. 17) Bärmann/Pick, WEG, § 3 Rz. 18; OLG Bremen ZMR 1985, 353, 354. 18) BayObLG MittBayNot 1984, 184. 19) BayObLG WE 1989, 214; vgl. BayObLG NJW-RR 1995, 908; BayObLG ZMR 2001, 562, 563; OLG München ZMR 2006, 388, 389; OLG Celle NJOZ 2007, 4184, 4186. 20) Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 3 Rz. 25; OLG Düsseldorf NJW 1976, 458.

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II. Erläuterungen

bb) Teileigentum Für die Anforderungen an die Abgeschlossenheit von Teileigentum gelten grundsätzlich 108 die Ausführungen zu lit. aa. Küchenanschlüsse sind nicht erforderlich; ob eine Toilette bzw. Wasseranschluss benötigt wird, richtet sich nach dem Zweck des Teileigentums.21) cc) Garagenstellplätze Innerhalb des räumlichen Bereichs der Wohnungseigentumsanlage gelegene Garagenstell- 109 plätze (Sammelgarage) sind abgeschlossen und können zum Sondereigentum einer Einheit erklärt werden, wenn „ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind“ (Nr. 6 AV). Erforderlich sind dauerhafte Markierungen aus Stein, Begrenzungsschwellen, Geländer o. Ä., die den Zugang zugunsten des Berechtigten sichern.22) Einfacher Farbanstrich oder Beschriftungen genügen nicht.23) Nicht sondereigentumsfähig sind Stellplätze außerhalb des Gebäudes, da es sich nicht um einen „Raum“ im Sinne des Gesetzes handelt;24) anders soll es sich bei Stellplätzen auf einem nicht überdachten Parkhausoberdeck verhalten.25) Angesichts der wenig konsequenten Rechtsprechung ist in der Praxis eine Vorklärung mit dem Grundbuchamt empfehlenswert. Stellplätze, die nur mit Eckpfosten und einer Überdachung versehen sind („Carports“), gelten nicht als umbauter Raum und sind deshalb nicht sondereigentumsfähig.26) dd) Duplexparker/Doppelstockgarage Duplexparker und Doppelstockgaragen sind grundsätzlich sondereigentumsfähig.27) Zwei- 110 felhaft ist dies jedoch nach wie vor hinsichtlich der in dem Duplexparker enthaltenen einzelnen Stellplätze, an denen in der Regel daher Bruchteilseigentum begründet wird.28) Die Nutzung der einzelnen Stellplätze kann durch Sondernutzungsrechte geregelt werden. Die Zulässigkeit der Zuordnung von Sondernutzungsrechten an Bruchteilseigentum wurde zwischenzeitlich vom Bundesgerichtshof ausdrücklich bestätigt.29) Damit dürfte die verbreitete Gestaltungspraxis, wonach an der jeweiligen Doppelstockgarage (Teileigentumseinheit) jeweils ein ½ Miteigentumsanteil erworben und ein Sondernutzungsrecht an dem oberen und unteren Stellplatz für den jeweiligen Erwerber begründet wird, rechtlich abgesichert sein. Alternativ dazu kann zwischen den Miteigentümern des Duplexparkers auch eine Gebrauchsregelung nach § 1010 BGB vereinbart werden.30) Bezüglich der einzelnen Teile dieser Einrichtungen (Hebeanlage etc.) ist zu unterscheiden, ob sie dem Betrieb des einzelnen Duplexparkers oder mehrerer Garageneinheiten dienen. Im letzten Fall sind die technischen Anlagen zwingend Gemeinschaftseigentum.31) _____________ 21) 22) 23) 24) 25) 26) 27) 28) 29) 30) 31)

Weitnauer, WEG, § 3 Rz. 61. OLG Celle DNotZ 1992, 231. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 3 Rz. 28 f. OLG Frankfurt/M. Rpfleger 1977, 312; OLG Hamm RPfleger 1975, 27; für Stellplätze auf ebenerdigem, nicht von der Umgebung abgegrenztem Dach einer Tiefgarage OLG Frankfurt/M. OLGZ 1984, 32. OLG Frankfurt/M. Rpfleger 1977, 312. Bärmann/Armbrüster, WEG, § 3 Rz. 23; BayObLG ZMR 1986, 207; OLG Köln MittRhNotK 1996, 61. BGH NJW-RR 2012, 85; LG München I RNotZ 2013, 177. OLG Düsseldorf MittRhNotK 1978, 85; OLG Düsseldorf ZMR 1999, 500, 501; BayObLG DNotZ 1995, 622; bestr. Bärmann/Armbrüster, WEG, § 5 Rz. 70. BGH Notar 2012, 290 m. Anm. Langhein; OLG Düsseldorf MittBayNot 2000, 110. Allerdings ist die Benutzungsregelung nach § 1010 BGB nicht „versteigerungsfest“, Schmidt, ZWE 2000, 207, 208. LG München I RNotZ 2013, 177.

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Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

111 Das Grundbuchamt ist an die von der Baubehörde erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht gebunden und kann im Rahmen seines Ermessens die Abgeschlossenheit überprüfen.32) In der Praxis werden die Pläne von der Baubehörde oft nur kursorisch überprüft, während die eigentliche Prüfung durch das Grundbuchamt erfolgt. Da die Beanstandung häufig zu Verzögerungen führt, sollten die Pläne vor Einreichung beim Grundbuchamt durch den Notar auf folgende Punkte geprüft werden: –

Vollständigkeit der Pläne/Schnitte/Ansichten

–

Übereinstimmung der in den Ansichten gezeigten Baulichkeiten mit den Plänen

–

Abgeschlossenheit der Wohnungen untereinander/zum Gemeinschaftseigentum (fehlende Türen)

–

ordnungsgemäße Bezeichnung aller Räume der betreffenden Wohnungen mit Nummern

–

Erreichbarkeit aller Gemeinschaftseinrichtungen durch Gemeinschaftsflächen (gegebenenfalls Dienstbarkeiten)

–

Zuordnung von Spitzboden/Kellerräumen und Nebenräumen/Garagen

ee) Nicht mit Nummern bezeichnete Räume (zu Rz. 15) 112 Durch die Klarstellung wird vermieden, dass bei fehlender Bezeichnung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Räume in den Aufteilungsplänen Beanstandungen durch das Grundbuchamt erfolgen. 5. Name (zu Rz. 15a) 112a Nach § 10 Abs. 6 Satz 4 WEG muss die Gemeinschaft die Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft“, gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks führen. Die Angabe von Straße und Hausnummer ist ausreichend; wenig praktikabel erscheint es, die Grundbuchblattangaben nach Bildung der Grundbücher hinzuzufügen.33) 6. Bewilligungen, Anträge (zu Rz. 17) 113 Gemäß § 8 Abs. 2, § 7 Abs. 3, 4 WEG ist eine Eintragungsbewilligung gemäß § 19 GBO erforderlich; diese ist in öffentlicher Form (§ 29 GBO) abzugeben. Der ebenfalls erforderliche Eintragungsantrag gemäß § 13 GBO ist formlos. Er ist bedingungs- und befristungsfeindlich (§ 16 GBO). Nach § 7 Abs. 1 WEG ist für jedes Wohnungseigentum bzw. Teileigentum ein eigenes Grundbuchblatt anzulegen, auf dem der Miteigentumsanteil und das zugehörige Sondereigentum anzugeben sind.34) Es gilt die Wohnungsgrundbuchverfügung.35)

_____________ 32) Bärmann/Armbrüster, WEG, § 7 Rz. 114. 33) So aber LG Bremen Rpfleger 2007, 315; Hügel, DNotZ 2007, 349 f; Bärmann/Klein, WEG, § 10 Rz. 214; weitergehend Langhein, Notar 2008, 15. Für die Zulassung von Phantasienamen Bärmann/ Klein, a. a. O. 34) Bärmann/Pick, WEG, § 7 Rz. 2. 35) Wohnungsgrundbuchverfügung (WGV) vom 24.1.1995, BGBl I, 134.

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II. Erläuterungen

7. Vollzugsvollmacht (zu Rz. 20) Durch die Vollzugsvollmacht wird dem beurkundenden Notar die Möglichkeit eröffnet, 114 eventuell erforderlich werdende Änderungen und Ergänzungen der Teilungserklärung vorzunehmen.36) Ihre Zulässigkeit ist allgemein anerkannt.37) 8. Kosten (zu Rz. 22) Notar: Nr. 21200, 24201 KV GNotKG: 1,0 Gebühr aus dem vollen Wert des Grund- 115 stücks und der Bebauung, wenn Gemeinschaftsordnung enthalten. Hier enthält das GNotKG gegenüber der KostO eine wesentliche Veränderung, da nach alter Rechtslage (bis zum 31.8.2013) nur der hälftige Wert des Grundstücks in Ansatz gebracht werden konnte (§ 21 Abs. 2, § 19 Abs. 2 KostO). Grundbuch: 1,0 Gebühr, 14112 KV GNotKG.38) 9. Salvatorische Klausel (zu Rz. 24) Für die Auslegung der Teilungserklärung gelten allgemeine Grundsätze.39) Es kann daher 116 zur Vermeidung von Streitigkeiten über von der Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen nicht betroffene Teile der Teilungserklärung eine salvatorische Klausel aufgenommen werden. 10. Anlagen (zu Rz. 25) Bei der Anlage II (Zuweisung der Wohnungseigentums- und Teileigentumseinheiten in 117 Form einer Tabelle) handelt es sich nicht um ein Bestandsverzeichnis im Sinne von § 14 BeurkG; diese Anlage muss verlesen werden (Wirksamkeitsvoraussetzung). Folgende Anlagen sind beizufügen: –

Anlage I – Gemeinschaftsordnung

–

Anlage II – Zuordnung der Wohnungseigentumseinheiten

–

Anlage III – Abgeschlossenheitsbescheinigung

–

Anlage IV – Pläne.

11. Schlussvermerk (zu Rz. 25) Erforderlich ist der Schlussvermerk (§ 13 Abs. 1 Satz 2 BeurkG). Bei Karten, Zeichnungen 118 und Abbildungen ist aufzunehmen, dass diese zur Durchsicht vorgelegt worden sind.40) 12. Gemeinschaftsordnung (zu Rz. 27) Grundsätzlich kann durch die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung von 119 dispositiven Bestimmungen des WEG im Rahmen der allgemeinen rechtlichen Grenzen abgewichen werden. Noch nicht abschließend entschieden ist, ob auf die Teilungserklä_____________ 36) 37) 38) 39) 40)

Dieterle, BWNotZ 1991, 172. Dieterle, BWNotZ 1991, 172. Schulz, in: Leipziger Kommentar zum GNotKG, Nr. 14112 KV Rz. 5. Vgl. BayObLG NJW-RR 1989, 719. Winkler, BeurkG, § 13 Rz. 19.

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Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

rung/Gemeinschaftsordnung die AGB-rechtlichen Bestimmungen der §§ 305 ff BGB anwendbar sind.41) Empfehlenswert ist es, im Rahmen von Teilungserklärungen die Wertungen AGB-rechtlicher Bestimmungen zu berücksichtigen, wenn die Aufteilung durch einen Bauträger oder sonstigen gewerblichen Anbieter zum Zwecke der späteren Veräußerung des Wohnungseigentums an Verbraucher erfolgt. 13. Definitionen a) Wohnungseigentum (zu Rz. 28) 120 Legaldefinition in § 1 Abs. 2 WEG. b) Teileigentum (zu Rz. 29) 121 Legaldefinition in § 1 Abs. 3 WEG. c) Abgrenzung Gemeinschafts-/Sondereigentum (zu Rz. 30, 31) 122 Die Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 5 WEG) und Sondereigentum (§ 5 WEG) ist von erheblicher Bedeutung, da Instandhaltungs- und Kostentragungspflichten von ihr abhängen. Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählt nach zutreffender Ansicht auch das Verwaltungsvermögen.42) Zu der Frage, welche Gebäudeteile sondereigentumsfähig sind, ist die Rechtsprechung uneinheitlich; die Zuordnung bestimmter Gebäudeteile in Form eines Kataloges ist daher sinnvoll.43) Ist keine eindeutige Zuordnung getroffen, muss im Zweifel aufgrund der gesetzlichen Vermutung des § 1 Abs. 5 WEG von Gemeinschaftseigentum ausgegangen werden.44) 122a Wegen der unübersichtlichen Rechtslage ist es empfehlenswert, für den Fall, dass sich die als Sondereigentum bezeichneten Gebäudeteile nachträglich, z. B. durch gerichtliche Entscheidung, als nicht sondereigentumsfähig herausstellen sollten, vorsorglich Sondernutzungsrechte zu bestellen. Damit wird gewährleistet, dass die Kostentragung für diese Gebäudeteile jedenfalls den einzelnen Wohnungseigentümern zugeordnet wird.45) d) Sondereigentum (zu Rz. 31) 123 Zur Definition und Abgrenzung Gemeinschaftseigentum/Sondereigentum siehe Rz. 30 und 122.

_____________ 41) Offengelassen in BGH DNotZ 2002, 946; Übersicht Bärmann/Pick, WEG, vor § 10 Rz. 9, skeptisch Bärmann/Klein, WEG, § 10 Rz. 105. 42) Diese bislang umstrittene Frage ist durch § 10 Abs. 7 WEG n. F. nunmehr ausdrücklich geklärt. Vgl. zur früheren Rechtslage OLG Köln WuM 1998, 505; KG WuM 1995, 333, 335 (für Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum); a. A. BayObLGZ 1995, 103 (gegen Zuordnung). 43) An dieser Stelle kann nur auf die umfangreichen Listen in der Kommentarliteratur verwiesen werden, z. B. Bärmann/Pick, WEG, § 5 Rz. 11 ff. Beispiele aus der Rechtsprechung: Markisen sind Gemeinschaftseigentum, wenn sie die Fassade einheitlich gestalten (OLG Frankfurt/M. DNotZ 2007, 469); nach OLG Stuttgart ZMR 2008, 243 auch Thermostatventile. 44) BayObLG Rpfleger 1982, 21; OLG Stuttgart Rpfleger 1981, 109; OLG Düsseldorf ZMR 2000, 551. 45) Vgl. z. B. Langhein, Notar 2008, 15, 18.

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II. Erläuterungen

aa) Balkone und Loggien Ob Balkone, Loggien etc. insgesamt Sondereigentum sein können, ist umstritten.46) Nach 124 zutreffender Ansicht ist zwischen den für die äußere Erscheinung des Gebäudes oder die Statik maßgeblichen Teilen (Gemeinschaftseigentum) und dem Innenraum (Sondereigentum) zu differenzieren.47) bb) Nicht tragende Zwischenwände Nicht tragende Zwischenwände im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume 125 werden nach allgemeiner Ansicht ebenfalls als Sondereigentum angesehen.48) Damit ist die Möglichkeit eröffnet, mehrere Sondereigentumseinheiten zu einer größeren Einheit zusammenzulegen. 14. Sondernutzungsrecht (zu Rz. 32) Die Bestellung von Sondernutzungsrechten gemäß § 15 WEG bietet sich an, wenn an be- 126 stimmten, nicht sondereigentumsfähigen Teilen des Gemeinschaftseigentums eine dauerhafte wirtschaftliche Nutzung durch einzelne Mitglieder der Eigentümergemeinschaft begründet werden soll. Bestehen keine Sondernutzungsrechte, ist jeder Miteigentümer zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums berechtigt (§ 13 Abs. 2, §§ 14, 15 WEG). In das Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrechte sind verdinglicht und wirken – anders als schuldrechtliche Vereinbarungen – auch bei einer Rechtsnachfolge.49) Sondernutzungsrechte können auch unter einer auflösenden oder aufschiebenden Bedingung vereinbart werden.50) Dabei ist es nicht zwingend erforderlich, dass der Eintritt der Bedingung dem Grundbuchamt in öffentlicher Form gemäß § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO nachgewiesen werden kann.51) 15. Nutzung des Eigentums a) Sondereigentum (zu Rz. 33 – 35) Nach § 13 WEG, § 903 BGB kann jeder Sondereigentümer mit seinem Sondereigentum 127 grundsätzlich nach Belieben verfahren. Diese weitgefasste Befugnis kann jedoch nach §§ 14, 15 WEG durch Gebrauchsregelungen beschränkt werden. Die Nutzung von Sondereigentum entgegen der Bezeichnung der Teilungserklärung (Nutzung von als Wohnung bezeichneten Einheiten für gewerbliche Zwecke) wurde zum Teil als unzulässig angesehen;52) vom Bundesgerichtshof jetzt jedoch im Einzelfall zugelassen.53) Dennoch ist bei der Angabe konkreter Nutzungszwecke Vorsicht geboten (unten Rz. 130a).

_____________ 46) 47) 48) 49) 50) 51) 52) 53)

Nachweise bei Bärmann/Pick, WEG, § 5 Rz. 13; Bärmann/Armbrüster, WEG, § 5 Rz. 58. Vgl. BayObLGZ 1999, 288; Langhein, Notar 2008, 15, 18. Weitnauer, WEG, § 5 Rz. 17; Bärmann/Armbrüster, WEG, § 5 Rz. 134. OLG Hamm DNotZ 2000, 210; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Kümmel, WEG, § 10 Rz. 65; § 13 Rz. 35. BayObLG WE 1989, 133; OLG Zweibrücken RNotZ 2008, 348. OLG Zweibrücken RNotZ 2008, 348. BayObLG NJW-RR 1993, 149. BGH ZWE 2013, 20.

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Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

b) Gemeinschaftseigentum (zu Rz. 33 – 35) 128 Die Vereinbarung gibt die gesetzliche Regelung wieder, der zufolge Mitgebrauch am gemeinschaftlichen Eigentum in den Grenzen der §§ 14, 15 WEG besteht. c) Gewerbliche Nutzung von Wohnungen (zu Rz. 34) 129 Die Vereinbarung über den Gebrauch des Sondereigentums kann die gewerbliche Nutzung von Wohnungseigentumseinheiten mit Zustimmung des Verwalters zulassen. Sofern sich durch die gewerbliche Nutzung erhöhte Kosten für die Gemeinschaft ergeben, können diese dem Eigentümer der betroffenen Wohnung aufgegeben werden. Sofern die gewerbliche Nutzung öffentlich-rechtliche Genehmigungspflichten nach den Landesbauordnungen der Länder auslöst, obliegt es dem Eigentümer der betroffenen Wohnung, die Genehmigung zu erwirken. d) Nutzung von nicht zu Wohnzwecken dienendem Sondereigentum (zu Rz. 34) 130 Die Regelung lässt die Nutzung der gewerblichen Einheiten grundsätzlich zu jedem Zweck zu; ausgenommen ist die gewerbliche Erbringung oder Darstellung sexueller Tätigkeiten. Ob die Ausübung der Prostitution oder anderer gewerblicher Tätigkeiten mit sexuellem Bezug nach der (gut gemeinten) Legalisierung der Prostitution durch das Prostitutionsgesetz noch generell als sittenwidrig qualifiziert werden kann, mag bestritten werden.54) Dennoch dürfte die Ausübung dieser Tätigkeiten bei den Miteigentümern betroffener Anlagen wenig Freude auslösen. Es ist daher sinnvoll und rechtlich zulässig, Dienstleistungen sexueller Art durch die Teilungserklärung ausdrücklich auszuschließen. 130a Die Teilungserklärung sollte ferner den Begriff „nicht zu Wohnzwecken dienenden Raum bzw. Räume“ verwenden. Auf den im Aufteilungsplan angegebenen konkreten Nutzungszweck („Laden, Gaststätte“ etc.), der häufig bei der Fertigung der Pläne ohne weitere Prüfung durch den Architekten angegeben wird, kommt es dann nicht mehr an. Unterbleibt diese Bestimmung, so können sich auch aus dem im Plan angegebenen konkreten Nutzungszweck im Einzelfall Einschränkungen ergeben, die häufig nicht vorhergesehen werden.55) Abhilfe hat jetzt der Bundesgerichtshof56) geschaffen, der in einer Entscheidung zur Zulässigkeit eines Restaurants in einem als Laden bezeichneten Raum festgestellt hat, dass bloß deklaratorische Bezeichnungen des Architekten in Planunterlagen keine Einschränkung der Nutzungsberechtigung enthalten. Der Aufteilungsplan diene der Abgrenzung der Eigentumsverhältnisse und solle im Regelfall nicht die konkreten Nutzungsbefugnisse wiedergeben. Ob damit die in der Rechtsprechung bislang bestehenden Inkonsequenzen57) endgültig beseitigt sind, bleibt abzuwarten. Im Zweifel wird es im Einzelfall darauf ankommen, ob die Bezeichnung des Nutzungszwecks in dem Plan als verbindliche _____________ 54) OLG Köln ZMR 2009, 387 mit dem Vorbehalt, dass bei „atypischen Anlagen“ eine Zulässigkeit im Einzelfall möglich ist. Vgl. Langhein, Notar 2008, 15, 18; mit Hinweis auf die subtile Differenzierung des AG Hamburg ZMR 2007, 831: sexualbezogene Massagen zulässig, nicht jedoch „härtere“ Formen der Prostitution, wenn die Teilungserklärung Gewerbebetriebe „jeglicher Art“ zulässt. Zur früheren Rspr. vgl. BayObLG DNotZ 1995, 76. 55) OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 267; BayObLG WuM 1991, 302. 56) BGH ZWE 2013, 20. 57) So soll nach OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 267 z. B. die Nutzungsart „Büroräume“ den Betrieb einer Kinderarztpraxis verbieten, während nach BayObLG WuM 1991, 302 mit der Nutzungsart „Hobbyräume“ eine halbtägig geführte Betreuungseinrichtung für Kleinkinder vereinbar sein soll.

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II. Erläuterungen

Festsetzung der Eigentümer untereinander (dann verbindlich) oder lediglich als faktische Bezeichnungen (dann unverbindlich) zu werten sind. Sollen nur bestimmte Nutzungszwecke zugelassen werden, so müssen diese in der Planungs- 131 phase genau festgelegt werden und im Zuge des Bau- und Aufteilungsprojekts regelmäßig überprüft werden, um unerwünschte Einschränkungen für die kommerzielle Nutzung der Anlage zu vermeiden. Eine verbindliche Festlegung kann rechtssicher nur noch im Text der Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung erfolgen.58) Probleme können entstehen, wenn nach Aufteilung und Veräußerung die wirtschaftliche Notwendigkeit zur Änderung der gewerblichen Nutzung entsteht, da hierfür eine Änderung der Teilungserklärung unter Beteiligung aller Miteigentümer erforderlich wird. e) Schilder, Antennen (zu Rz. 35) Die Anbringung von Werbeschildern am Gebäude stellt eine Nutzung des Gemeinschafts- 132 eigentums dar. Nach § 13 Abs. 2 WEG können Werbeschilder angebracht werden, wenn damit keine unzumutbare Beeinträchtigung verbunden ist.59) Für den Anspruch auf Anbringung von Antennen und Satellitenschüsseln gelten grundsätzlich mietrechtliche Bestimmungen. Danach kann für Ausländer im Einzelfall ein Anspruch auf Anbringung einer Parabolantenne bestehen, wenn heimatsprachliche Programme sonst nicht zu empfangen sind, und zwar auch bei vorhandenem Kabelanschluss.60) Baurechtliche Bestimmungen und das Erscheinungsbild des Gebäudes sind zu berücksichtigen.61) Die vorgeschlagene Regelung eröffnet die Möglichkeit einer Einzelfallentscheidung durch den Verwalter; ein Anspruch auf Anbringung der genannten Einrichtungen ist grundsätzlich ausgeschlossen.62) 16. Bestellung von Sondernutzungsrechten (zu Rz. 36 – 38) Begründet wird das Sondernutzungsrecht durch die Teilungserklärung oder eine Mitei- 133 gentümervereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 WEG; ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft (auch einstimmig) ist nicht ausreichend.63) Grundbuchrechtlich ist eine Bewilligung aller Eigentümer erforderlich; das Sondernutzungsrecht ist eintragungsbedürftig. Erforderlich ist wegen des Bestimmtheitsgrundsatzes eine eindeutige Bestimmung des Gegenstandes des Sondernutzungsrechts bezüglich Nutzungsart und Umfang; bei Sondernutzungsrechten an Flächen kann auf einen Plan Bezug genommen werden. Dies muss gemäß § 9 BeurkG im Text der Urkunde zum Ausdruck kommen; die bloße Beifügung von Plänen ist nicht ausreichend.64) Sofern die Bestellung des Sondernutzungsrechts fehlerhaft war, das Sondernutzungsrecht jedoch im Grundbuch eingetragen worden ist, lässt die Rechtsprechung den gutgläubigen Erwerb zu.65) Inhaltlich ist das Sondernutzungsrecht _____________ 58) Vgl. BGH ZWE 2013, 20. 59) Bärmann/Pick, WEG, § 13 Rz. 24. 60) BGH ZMR 2008, 187; BGH ZfIR 2004, 250 = FGPrax 2004, 107, dazu EWiR 2004, 603 (Demharter); OLG Düsseldorf NJW 1993, 1274; weitergehend OLG Zweibrücken ZMR 2007, 143: aufgrund der Informationsfreiheit des Art. 10 EMRK für deutsche Wohnungsnutzer. 61) BGH ZWE 2010, 29. 62) Vgl. LG Aurich NJW 1987, 448 (Ausschluss beeinträchtigender Außenwerbung durch WE-Beschluss). 63) BGH ZWE 2000, 518; OLG Köln NJW-RR 1992, 598; anders bei nicht angefochtenem, bestandskräftigem Beschluss der Wohnungseigentümer nur OLG Düsseldorf NZM 1999, 378, str. 64) Vgl. BGH DNotZ 1982, 228. 65) OLG Hamm DNotZ 2009, 383; LG München I ZWE 2011, 232.

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dadurch begrenzt, dass es keine baulichen Veränderungen ermöglichen darf, die nach § 22 Abs. 1 WEG eine einstimmige Beschlussfassung erfordern.66) a) Stellplätze (zu Rz. 36) 134 Da oberirdische Stellplätze nicht sondereigentumsfähig sind, kann eine individuelle Zuordnung zu einzelnen Sondereigentümern nur durch die Bestellung von Sondernutzungsrechten erfolgen. Entsprechend den vorstehenden Ausführungen müssen Lage und Zuschnitt der Stellplätze durch die Verweisung auf einen Lageplan festgelegt werden. aa) Nachträgliche Zuordnung 135 Sinnvoll ist es, die Zuordnung der Sondernutzungsrechte zu einer Einheit erst durch nachträgliche Erklärung des aufteilenden Eigentümers vorzunehmen. Diese erfolgt regelmäßig im Kaufvertrag mit dem Enderwerber des Wohnungseigentums nach dessen Wünschen. Die Möglichkeit der nachträglichen Zuordnung von Sondernutzungsrechten, die jeweilige Fläche und Ausgestaltung der Sondernutzungsrechte müssen in der Teilungserklärung durch Verweis auf einen entsprechenden Plan (nicht den Aufteilungsplan) bestimmt sein, damit nicht bei der späteren Zuordnung die Zustimmung der anderen Erwerber (sofern für diese bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist) oder Grundpfandrechtsgläubiger eingeholt werden muss.67) Die Übertragung erfolgt gemäß §§ 873, 877 BGB;68) Eintragung des Sondernutzungsrechts im Wohnungsgrundbuch des Berechtigten ist erforderlich.69) 135a Problematisch ist die Frage, wann die Zuweisungsbefugnis des aufteilenden Eigentümers erlischt. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 2.12.2011 entfällt sie grundsätzlich mit der Veräußerung der letzten Einheit.70) Ob in der Teilungserklärung weitergehend vorgesehen werden kann, dass die Zuweisungsbefugnis des aufteilenden Eigentümers über den Verkauf der letzten Einheit hinaus weiterbesteht,71) ist höchstrichterlich noch nicht entschieden. Bedenken ergeben sich daraus, dass der aufteilende Eigentümer mit Veräußerung der letzten Einheit nicht mehr Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Bis zur Klärung der Rechtslage erscheint es daher aus Gründen der Rechtssicherheit vorzugswürdig, die Befugnis zur Zuweisung von Sondernutzungsrechten mit Zuweisung der letzten Einheit enden zu lassen. 136 Anstelle des Vorbehalts der späteren Zuordnung kann folgende Lösung gewählt werden: alle Sondernutzungsrechte werden zunächst einer bestimmten Sondereigentumseinheit (die voraussichtlich als letzte veräußert wird) „auf Vorrat“ zugewiesen und später im Zuge der Veräußerung der anderen Einheiten auf diese übertragen. Der Vorteil dieser Lösung besteht darin, dass zulasten der Sondereigentumseinheit und zugunsten der Erwerber der jeweiligen weiteren Einheiten Vormerkungen für den Erwerb der Sondernutzungsrechte bestellt werden können.72) _____________ 66) 67) 68) 69) 70) 71) 72)

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Vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 22 Rz. 3. Vgl. Krause, NotBZ 2001, 436; Bärmann/Klein, WEG, § 13 Rz. 90. BGH DNotZ 1979, 168. Vgl. Muster 16. BayObLG DNotZ 1986, 479. BGH ZfIR 2012, 182 = NJW 2012, 676. Für die Zulässigkeit OLG Stuttgart ZMR 2012, 715; LG Köln DNotZ 2001, 393. Weise, in: Beck’sches Formularbuch Immobilienrecht, C. 1 28; Rapp, in: Beck’sches Notarhandbuch, A III Rz. 62.

II. Erläuterungen

Problematisch erscheint dagegen die Variante, den aufteilenden Eigentümer/Bauträger in 137 der Teilungserklärung zu ermächtigen, bis zur Veräußerung der letzten Einheit – auch nach der Eintragung von Auflassungsvormerkungen zugunsten der Erwerber – am Gemeinschaftseigentum weitere Sondernutzungsrechte zu bestellen, wenn der Umfang dieser Rechte in der Teilungserklärung nicht weiter begrenzt ist.73) Insbesondere bei Verträgen im Anwendungsbereich AGB-rechtlicher Bestimmungen bestehen gegen die Wirksamkeit einer solchen pauschalen Ermächtigung Bedenken, da diese die Möglichkeit des Verkäufers begründet, nachträglich in die Substanz des dem Erwerber verkauften Gemeinschaftseigentums einzugreifen. Auch unter dem Gesichtspunkt des sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes erscheint ein pauschaler Änderungsvorbehalt problematisch.74) bb) Kostentragung Empfehlenswert ist die Aufnahme einer Kostenregelung, um spätere Streitigkeiten zu ver- 138 meiden. Dabei werden die auf den vom Sondernutzungsrecht betroffenen Teil des Grundstücks entfallenden Kosten vom Sondernutzungsberechtigten zu tragen sein. b) Gartenflächen (zu Rz. 37) Die Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern auf Gartenflächen75) oder die Errichtung 139 von Gartenhäuschen76) können eine Überschreitung des Sondernutzungsrechts darstellen. Es ist daher sinnvoll, den Umfang des Sondernutzungsrechts möglichst genau zu regeln, da die Errichtung baulicher Anlagen auf Gartenflächen häufig Anlass zu Auseinandersetzungen ist.77) Enthält die Gemeinschaftsordnung keine Regelung, zieht die Rechtsprechung nachbarrechtliche Bestimmungen heran.78) c) Spitzboden (zu Rz. 38) Häufig wird dem Eigentümer der unter einem Spitzboden liegenden Wohnung ein Son- 140 dernutzungsrecht an den Räumen des Spitzbodens bestellt. Sofern für die Nutzung der Räumlichkeiten bauliche Veränderungen erforderlich sind, ergibt sich die Befugnis zur Durchführung der baulichen Änderungen nicht bereits aus dem reinen Sondernutzungsrecht.79) Vielmehr ist für bauliche Veränderungen nach § 22 Abs. 1 WEG grundsätzlich ein ein- 141 stimmiger Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich,80) der bereits in der ursprünglichen Teilungserklärung enthalten sein kann. Bezüglich des Vorbehalts für bauliche Änderungen gilt, dass die nachträglich zulässigen baulichen Änderungen möglichst konkret beschrieben und wirtschaftliche Nachteile für die Eigentümer der anderen Einheiten möglichst ausgeschlossen werden müssen.81) Bei Unklarheiten neigt die Rechtspre_____________ 73) 74) 75) 76) 77) 78) 79)

Vgl. aber OLG Frankfurt/M. NJW-RR 1998, 1707. Krause, NotBZ 2001, 436, 439. KG NJW-RR 1996, 464. BayObLG MittBayNot 1985, 205; Übersicht bei Bärmann/Klein, WEG, § 13 Rz. 98. BGH ZWE 2012, 378. KG NJW-RR 1996, 464. Vgl. aber BayObLG NJW-RR 1992, 272: reine Verbindungstreppe zum Spitzboden zulässig, wenn keine Nachteile entstehen und keine wohnungsähnliche Nutzung des Spitzbodens in Betracht kommt. 80) BayObLG NJW-RR 1994, 82. 81) OLG Düsseldorf MittRhNotK 1986, 169.

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chung dazu, die Befugnisse des begünstigten Eigentümers eng auszulegen. Bedenklich sind solche Änderungen, die es dem Aufteiler/Bauträger gestatten, das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung zu seinen Gunsten zu ändern. Wenn die vorbehaltene Abänderung dagegen in der Teilungserklärung präzise beschrieben ist, können Erwerber der anderen Einheiten die Änderung von vornherein bei Abschluss des Kaufvertrages berücksichtigen.82) Die neu zu schaffenden Flächen sind entsprechend ihrer Nutzungsart an der Kostenverteilung innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu beteiligen. Sofern zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, kann der Teilungserklärung für diesen Fall von vornherein eine alternative Berechnung der Miteigentumsanteile beigefügt werden, wenn die zu schaffende Fläche bei Erstellung der Teilungserklärung bereits bekannt ist. Zur Möglichkeit der nachträglichen Vergrößerung von Wohnflächen durch bauliche Maßnahmen siehe Muster 8 Rz. 477 ff. d) Nachträgliche Baumaßnahmen (zu Rz. 38) 142 Nachträgliche Baumaßnahmen müssen in Einklang mit den geltenden bauordnungsrechtlichen Bestimmungen bzw. Denkmalschutzvorschriften stehen. Bei auszubauenden Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen, sollte in der Teilungserklärung eine Nutzung als Wohnraum ausdrücklich ausgeschlossen werden. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass die Wohnfläche einer Einheit nachträglich vergrößert wird, ohne dass die Quote der Miteigentumsanteile und der Kostenverteilungsschlüssel angemessen angepasst werden können. 17. Verwalterzustimmung (zu Rz. 39) 143 Bei größeren Eigentümergemeinschaften ist es meist unzweckmäßig, die Veräußerung von der Verwalterzustimmung (§ 12 Abs. 1 WEG) abhängig zu machen. Die Aufnahme einer Verwalterzustimmung begründet bei späteren Verkäufen von Wohnungseigentum eine Reihe von Nachteilen, die insbesondere die Abwicklung des Kaufvertrages durch den Notar erschweren. So kann das Erfordernis der Verwalterzustimmung nach § 12 Abs. 4 WEG durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft aufgehoben werden; für die Wirksamkeit soll es nach herrschender Meinung nicht darauf ankommen, ob die Veräußerungsbeschränkung aus dem Grundbuch gelöscht worden ist.83) Der Beschluss ist nach allgemeinen Grundsätzen anfechtbar und kann im Nachhinein nach § 46 WEG für ungültig erklärt werden. Für Rechtsunsicherheit sorgt auch die Frage, ob der Verwalter bis zur Eigentumsumschreibung noch im Amt sein muss.84) Zum Formulierungsvorschlag für einen Zustimmungsvorbehalt siehe Muster 5 Rz. 346. 18. Keine Auseinandersetzung der Instandhaltungsrücklage (zu Rz. 40) 144 Nach § 10 Abs. 7 WEG gehört das Verwaltungsvermögen ausdrücklich der Wohnungseigentümergemeinschaft, sodass bei der Übertragung des Sondereigentums der Anteil des Veräußerers am Verwaltungsvermögen nach allgemeiner Auffassung übergeht.85) Die Regelung hat daher lediglich klarstellenden Charakter. _____________ 82) 83) 84) 85)

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Vgl. Krause, NotBZ 2002, 13; vgl. BGH NJW 1984, 725, 728; LG Köln DNotZ 2001, 393. Bärmann/Klein, WEG, § 12 Rz. 8 m. w. N.; a. A. MünchKomm-Commichau, BGB, § 12 WEG Rz. 54. Siehe dazu Rz. 655 mit weiteren Nachweisen (Kaufvertrag) Fabis, RNotZ 2007, 369, 370; Langhein, Notar 2008, 15; Bärmann/Klein, WEG, § 10 Rz. 283.

II. Erläuterungen

19. Haftung für Wohngeldrückstände (zu Rz. 40) Bei der Veräußerung des Wohnungseigentums geht aufgrund des Kauf-/Übertragungs- 145 vertrages die Verpflichtung zur Zahlung der laufenden (Verwaltungs-)Kosten regelmäßig mit Besitzübergang über, im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft jedoch erst mit der Umschreibung des Eigentums.86) Für rückständige, vor dem Eigentumserwerb fällige Verbindlichkeiten haftet der Erwerber gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Beschluss vor dem Eigentumswechsel gefasst worden ist, die beschlossenen Verpflichtungen aber erst nach dem Eigentumswechsel fällig werden.87) Sofern eine Haftung des Erwerbers für rückständige Verbindlichkeiten begründet werden soll, ist eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung erforderlich und zulässig.88) Durch die in dem Muster vorgesehene gesamtschuldnerische Haftung von Veräußerer und Erwerber wird die Position der Eigentümergemeinschaft gestärkt; sie kann jedoch wegen § 56 Satz 2 ZVG nicht für den Fall der Zwangsversteigerung vereinbart werden.89) 20. Instandhaltung (zu Rz. 41, 42) Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegen der Eigen- 146 tümergemeinschaft, vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Sofern Sondernutzungsrechte bestellt sind, ist regelmäßig eine Instandhaltungs- und Kostentragungspflicht des Sondernutzungsberechtigten zu vereinbaren. a) Umfang der Instandhaltung (zu Rz. 41, 42) Die Instandhaltungs-/Instandsetzungsverpflichtung des Eigentümers für sein Sondereigen- 147 tum aus § 14 Nr. 1 WEG reicht nur so weit, als Nachteile für die anderen Eigentümer vermieden werden müssen. Sie kann durch Vereinbarung erweitert werden.90) Dies ist sinnvoll, um die mit der übermäßigen Renovierungsbedürftigkeit einzelner Einheiten verbundenen Nachteile (Einzug „schlechter“ Mieter) zu vermeiden. Die Instandhaltungspflicht für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums (Fenster, Jalousien, Wohnungseingangstür) beruht darauf, dass diese sich im unmittelbaren Einwirkungsbereich des Sondereigentümers befinden; sie führt zu einer Verminderung des Verwaltungsaufwandes des Verwalters/der Eigentümergemeinschaft. b) Befugnisse des Verwalters (zu Rz. 43, 44) Die Befugnisse des Verwalters aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG betreffen nur die Instandhal- 148 tung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum; da in dieser Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungsverpflichtung der Sondereigentümer gegenüber der Gemeinschaft vorgesehen ist, ist eine entsprechende Verfahrensregelung erforderlich.91)

_____________ 86) 87) 88) 89) 90) 91)

Lingk, RNotZ 2001, 421 m. w. N.; vgl. auch oben Muster 14. KG WE 1988, 169; Rapp, in: Beck’sches Notarhandbuch, A III Rz. 195. BGH DNotZ 1995, 42; BayObLG MittBayNot 1979, 114. Vgl. BGH MittBayNot 1997, 136. Lingk, RNotZ 2001, 421, 427; OLG Düsseldorf MittBayNot 2000, 110. Vgl. Bärmann/Merle, WEG, § 27 Rz. 1.

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c) Instandhaltungsrückstellung (zu Rz. 46) 149 Die Rückstellung für Instandhaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG) dient der Vorsorge für Großreparaturen. Eine gesetzliche Verpflichtung zur Bildung der Rücklage besteht nicht; sie kann jedoch in der Gemeinschaftsordnung festgelegt oder durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Die Höhe der Rücklage ist anhand der tatsächlichen Gegebenheiten (absehbare Renovierungsarbeiten) festzulegen. d) Bauliche Veränderungen (zu Rz. 47, 48) aa) Sondereigentum 150 Sofern sich die baulichen Veränderungen lediglich auf ein bestimmtes Sondereigentum beziehen, werden die Interessen der Minderheit durch die Kostenregelung geschützt. bb) Gemeinschaftseigentum 150a Nach der früheren Regelung des § 21 Abs. 2, Abs. 5 Nr. 2 WEG konnte die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung Beschlüsse über bauliche Maßnahmen am Wohnungseigentum fassen. Da sich die Begriffe „Instandhaltung“ und „Instandsetzung“ auf die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustands beziehen,92) wurde von der Rechtsprechung auch die Zulässigkeit der „modernisierenden Instandsetzung“ anerkannt.93) Danach kann anstelle einer veralteten Einrichtung eine neue, technisch verbesserte Einrichtung eingebaut werden, wenn dies wirtschaftlich sinnvoll ist und der Aufwand in vernünftigem Verhältnis zum Nutzen steht. 150b Nach der WEG-Novelle 2007 können bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen, mit Dreiviertelmehrheit aller stimmberechtigten Eigentümer und der einfachen Mehrheit der Miteigentumsanteile beschlossen werden (§ 22 Abs. 2 WEG), wenn diese –

der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 BGB oder

–

der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen,

–

die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern,

–

keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen.

150c Danach ergeben sich folgende Fallgruppen: –

Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung reicht wie früher die einfache Stimmenmehrheit aus; dies ergibt sich jetzt ausdrücklich aus § 22 Abs. 3, § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 21 Abs. 3 WEG.

–

Maßnahmen zur Anpassung an den Stand der Technik bedürfen der Dreiviertelmehrheit aller Eigentümer und der einfachen Mehrheit der Miteigentumsanteile (§ 22 Abs. 2 WEG).

–

Weitergehende bauliche Veränderungen oder Aufwendungen bedürfen der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, deren Rechte über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 1 WEG).

_____________ 92) BayObLG NJW-RR 1989, 1293; BayObLG NJW-RR 1990, 82. 93) OLG Hamm ZMR 2007, 131; BayObLG FGPrax 2005, 108; OLG Düsseldorf ZWE 2001, 37, 38; Bärmann/Merle, WEG, § 21 Rz. 89; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 21 Rz. 89.

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II. Erläuterungen

Neu in das WEG aufgenommen wurde die Möglichkeit der Anpassung an den „Stand der 150d Technik“. Nach der Begründung zum Regierungsentwurf94) soll die Möglichkeit eröffnet werden, auch ohne Zusammenhang mit einer Reparatur Modernisierungsmaßnahmen zu beschließen. Es kann also künftig nicht nur die defekte Heizungsanlage durch eine moderne, energiesparende Heizungsanlage ersetzt werden (modernisierende Instandsetzung), sondern auch die noch funktionierende Altanlage, die bezüglich des Energieverbrauchs den heutigen Anforderungen nicht mehr genügt (Anpassung an den Stand der Technik). Als Stand der Technik wird dabei das Niveau einer anerkannten und in der Praxis bewährten fortschrittlichen technischen Einrichtung angesehen.95) Anlagen, die sich noch im Stadium der Erprobung befinden und noch nicht am Markt verbreitet sind, sind damit ausgeschlossen. Öffentlich-rechtliche Vorschriften und DIN-Vorschriften begründen eine Vermutung dafür, dass die ihnen entsprechenden Einrichtungen dem Stand der Technik entsprechen. Allerdings ist zu beachten, dass durch die technische Entwicklung Regelungen älteren Datums überholt sein können.96) Letztlich wird durch die Rechtsprechung im Einzelfall zu entscheiden sein, welche Maßnahmen dem jeweiligen Stand der Technik genügen. Die Beschlussbefugnis der Eigentümergemeinschaft kann nicht durch Vereinbarung der 150e Eigentümer ausgeschlossen oder eingeschränkt werden (§ 22 Abs. 2 Satz 2 WEG). Damit ist die Vereinbarung weitergehender Anforderungen an die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft (jedenfalls bei Einstimmigkeit, unklar bei der Vereinbarung einer höheren Mehrheit als drei Viertel der Köpfe und einfacher Stimmenmehrheit) wohl ausgeschlossen.97) Geringere Anforderungen an die Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft können dagegen unstreitig vereinbart werden.98) Dementsprechend lässt das Muster die Beschlussfassung mit einfacher Stimmenmehrheit nach Miteigentumsanteilen zu, da die gesetzliche Regelung (zusätzlich Dreiviertelmehrheit nach Köpfen) kaum praktikabel ist. e) Haftung (zu Rz. 49) Eine Schadensersatzpflicht kann sich aus der Verletzung der Verhaltenspflichten des § 14 151 WEG ergeben; für die Haftung gelten die Grundsätze des allgemeinen Vertragsrechts (§§ 280 ff BGB); zusätzlich können Deliktsansprüche bestehen (§§ 823, 831 BGB). Die Geltendmachung der Ansprüche erfolgt im Verfahren nach § 43 WEG.99) Die Haftung für Dritte meint Personen, die zum Hausstand des Sondereigentümers ge- 152 hören oder denen der Sondereigentümer die Benutzung des Sondereigentums oder Gemeinschaftseigentums überlässt. Sie sind bezüglich der Verpflichtungen aus § 14 Abs. 1 Satz 2 _____________ 94) Begründung RegE WEG-ÄndG 2007, BT-Drucks. 16/887, S. 29. 95) Vgl. zum Begriff Stand der Technik im Baurecht BGHZ 139, 16 = ZfIR 1998, 460 = BauR 1998, 872 = BB 1998, 1604 = BB 1998, 2417; ebenso im Ansatz bereits BGH BB 1997, 1438 = BauR 1997, 638 = NJW-RR 1997, 1106 = ZfBR 1997, 249; BGH BauR 1995, 230 = NJW-RR 1995, 472 = WM 1995, 672 = BB 1995, 589; ebenso bereits OLG Köln NJW-RR 1994, 470, 472; OLG Hamm NJW-RR 1989, 602, 603; OLG Stuttgart BauR 1980, 82, 83; Passarge/Warner, in: Freiberger Handbuch zum Baurecht, § 1 Rz. 651 ff; Merl, in: Handbuch des privaten Baurechts, § 12 Rz. 214; Kniffka/Koeble, 6. Teil, Rz. 208; Korbion/Hochstein, Rz. 57; Staudinger/Peters, BGB, § 633 Rz. 45. 96) Vgl. DNotI-Report 2002, S. 41. 97) Hügel/Elzer, § 7 Rz. 42; Fabis, RNotZ 2007, 369, 374; nach Bärmann/Merle, WEG, § 22 Rz. 363, keine Vereinbarung einer höheren Mehrheit zulässig. 98) Hügel/Elzer, § 7 Rz. 42; Fabis, RNotZ 2007, 369, 374; Bärmann/Merle, WEG, § 22 Rz. 363. 99) Bärmann/Pick, WEG, § 14 Rz. 21.

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WEG Erfüllungsgehilfen im Sinne von § 278 BGB.100) Die Beweislastregelung bezüglich des Verschuldens entspricht § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB. Danach hat der Schuldner grundsätzlich zu beweisen, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat, während die übrigen Anspruchsvoraussetzungen vom Gläubiger zu beweisen sind.101) 21. Versicherungen (zu Rz. 50, 52) 153 Der Abschluss einer Gebäudehaftpflicht- und einer Feuerversicherung gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne von § 21 WEG. Bei weiteren Gefahrenquellen wie der Lagerung von Heizöl kann sich die Verpflichtung zum Abschluss einer Gewässerhaftpflichtversicherung ergeben. Die Pflicht zur Versicherung betrifft nur das Gemeinschaftseigentum, nicht das Sondereigentum (§ 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG). Sie ist zweckmäßigerweise durch Vereinbarung auf das Sondereigentum auszudehnen. Da der Verwalter nicht kraft gesetzlicher Vertretungsmacht zum Abschluss der Versicherungen ermächtigt ist,102) ist eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung erforderlich. a) Auswahl durch Verwalter (zu Rz. 51) 154 Die Regelung stellt klar, dass der Verwalter ermächtigt ist, den Anbieter der abzuschließenden Versicherung nach pflichtgemäßem Ermessen auszuwählen. Erhält der Verwalter vom Versicherungsunternehmen eine Abschlussprovision, ist er verpflichtet, diese an die Eigentümergemeinschaft herauszugeben.103) b) Zurechnung von Mehraufwand (zu Rz. 52) 155 Sofern durch bauliche Änderungen oder eine Nutzungsänderung zusätzliche Risiken geschaffen werden, sind die dadurch entstehenden Mehrkosten für die Versicherung von dem Eigentümer zu tragen, der die Veränderung vorgenommen hat. Gleiches gilt, wenn durch die bauliche Veränderung eine Werterhöhung eintritt, die eine Erhöhung der Versicherungssumme notwendig macht. 22. Wiederaufbau (zu Rz. 53) 156 Nach § 22 Abs. 4 WEG besteht eine Verpflichtung zum Wiederaufbau, wenn weniger als die Hälfte des Gebäudewertes zerstört ist oder mehr als die Hälfte des Gebäudewertes (nur Gebäudewertes) zerstört ist und der Schaden durch eine Versicherung oder in anderer Weise tatsächlich gedeckt ist.104) Aus Gründen der wirtschaftlichen Zumutbarkeit wird die Verpflichtung zum Wiederaufbau hier – abweichend von der dispositiven gesetzlichen Regelung105) – auch dann von der Schadensdeckung abhängig gemacht, wenn die Zerstörung weniger als die Hälfte des Gebäudewertes umfasst. Alternativ kann die Wiederherstellungspflicht auch ohne Schadensdeckung vereinbart werden, wenn dies für die Sondereigentümer zumutbar ist.106) _____________ 100) 101) 102) 103) 104) 105) 106)

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BayObLGZ 1970, 66, 76; Bärmann/Wenzel, WEG, § 14 Rz. 45. Palandt/Grüneberg, BGB, § 280 Rz. 34. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 21 Rz. 115. LG Köln WuM 1993, 712. Bärmann/Merle, WEG, § 22 Rz. 370; vgl. § 22 Abs. 2 WEG. Vgl. BayObLG WuM 1996, 495. Vgl. Bärmann/Merle, WEG, § 22 Rz. 376.

II. Erläuterungen

23. Erwerbsrecht (zu Rz. 54) Sofern die Aufhebung der Gemeinschaft verlangt wird, kann jeder Eigentümer im Inte- 157 resse der Erhaltung der Eigentümergemeinschaft den Anteil des die Aufhebung verlangenden Sondereigentümers erwerben. 24. Mehrere Berechtigte a) Gesamtschuldnerische Haftung (zu Rz. 55) Die Regelung vereinfacht die Durchsetzung von Ansprüchen, indem die gesamt- 158 schuldnerische Haftung (§ 421 BGB) mehrerer Berechtigter unabhängig von der Art der Berechtigung (z. B. Güter- oder Errungenschaftsgemeinschaften ausländischen Rechts) angeordnet wird. b) Gemeinsamer Bevollmächtigter (zu Rz. 57) Die Verpflichtung mehrerer Berechtigter zur Benennung eines gemeinsamen Bevollmäch- 159 tigten ist zulässig107) und zur Vereinfachung der Verwaltung sinnvoll. Die Vollmacht muss aus praktischen Gründen über den Tod des Vollmachtgebers hinaus wirksam sein, da anderenfalls bei der Verwendung der Vollmacht zu prüfen wäre, ob der Vollmachtgeber noch lebt. c) Unerreichbarkeit (zu Rz. 58) Zur Durchführung der ordnungsgemäßen Verwaltung ist sicherzustellen, dass erforder- 160 liche Mitwirkungshandlungen der Sondereigentümer auch dann erfolgen können, wenn einer der Sondereigentümer verreist oder sonst unerreichbar ist. Zu diesem Zweck ist eine Vollmacht zu erteilen. 25. Entziehung des Sondereigentums (zu Rz. 59, 60) Die Klausel lehnt sich an § 18 WEG an. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft 161 grundsätzlich unauflöslich ist (§ 11 WEG), muss die Entziehung des Wohnungseigentums gewährleistet sein, wenn die Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar geworden ist. Dies setzt nach der Generalklausel des § 18 Abs. 1 WEG voraus, dass sich der betroffene Wohnungseigentümer einer schweren Verletzung seiner Verpflichtungen „schuldig gemacht“ hat. Bei schwerwiegenden Verstößen können auch unverschuldete Störungen einen Entziehungsanspruch begründen.108) Die Entziehungsmöglichkeit beruht auf dem allgemeinen Rechtsgedanken, dass bei Vorliegen eines wichtigen Grundes die Beendigung eines Dauerschuldverhältnisses möglich ist (vgl. §§ 723, 626 BGB). Sie ist das letzte Mittel zur Beendigung von Störungen innerhalb der Gemeinschaft, die nicht durch andere Maßnahmen wie Abmahnung etc. behoben werden können.109) Aufgrund der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft stellt § 18 Abs. 1 Satz 2 WEG nunmehr klar, dass der Entziehungsanspruch durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ausge-

_____________ 107) Bärmann/Merle, WEG, § 25 Rz. 45. 108) LG Tübingen NJW-RR 1995, 650; Bärmann/Pick, WEG, § 18 Rz. 6. 109) Bärmann/Pick, WEG, § 18 Rz. 15 m. w. N.

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übt wird, sofern mehr als zwei Wohnungseigentümer der Gemeinschaft angehören.110) Der Entziehungsanspruch aus § 18 Abs. 1 WEG kann gemäß § 18 Abs. 4 WEG durch die Gemeinschaftsordnung nicht beschränkt werden.111) a) Zahlungsverzug (zu Rz. 59) 162 Die gesetzliche Regelung stellt darauf ab, dass der rückständige Betrag 3 % des Einheitswertes des Wohnungseigentums übersteigt. Da sie kaum praktikabel ist, sollte auf den Rückstand mit einer bestimmten Anzahl monatlicher Raten des Hausgeldes abgestellt werden. Die Höhe des Rückstands kann geringer als im Gesetz festgelegt werden.112) b) Unzumutbarkeit (zu Rz. 59) 163 Die Klausel konkretisiert die allgemeine Verpflichtung zur Rücksichtnahme (§ 18 Abs. 1 WEG). Die mit dem Zusammenleben im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft verbundenen unvermeidlichen Beeinträchtigungen sind hinzunehmen. Als unzumutbare und erhebliche Belästigung kommen vor allem übermäßiger Lärm, Geruchs- oder Rauchentwicklung oder die negative optische Veränderung des Gebäudes, Streit und Tätlichkeiten gegen andere Wohnungseigentümer oder unsittliches Verhalten in Betracht.113) c) Zurechnung von Drittverhalten (zu Rz. 59) 164 Da der jeweilige Sondereigentümer auf Personen, die sich mit seiner Zustimmung in seinen Räumlichkeiten aufhalten, durch sein Hausrecht (Besucher) oder vertragliche Ansprüche (Mieter, Arbeitnehmer) regelmäßig einwirken kann, ist es sachgerecht, ihm Störungen durch solche Personen zuzurechnen (vgl. § 14 Nr. 2 WEG). 114) d) Vereinbarungswidrige Nutzung (zu Rz. 59) 165 Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass die Entziehung auch bei der vereinbarungswidrigen Nutzung des Sondereigentums möglich ist, sofern die unzulässige Nutzung nicht nach Aufforderung durch die Verwaltung eingestellt wird. Die Zweckentfremdung von Wohnungseigentum – insbesondere zu gewerblichen Zwecken – kann bereits aufgrund der geltenden Bestimmungen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1, § 14 WEG) die Entziehung rechtfertigen.115) Die hier vorgesehene Regelung enthält demgegenüber eine zulässige116) Verschärfung, da sie für den Fall der Zweckentfremdung regelmäßig die Entziehungsmöglichkeit vorsieht.

_____________ 110) Begründung RegE WEG-ÄndG 2007, BT-Drucks. 16/887, S. 26; Bärmann/Pick, WEG, § 18 Rz. 33; Hügel/Elzer, § 6 Rz. 23. 111) Goette, BWNotZ 1992, 105, 107; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 18 Rz. 30. 112) Vgl. Lingk, RNotZ 2001, 421, 438; Bärmann/Pick, WEG, § 18 Rz. 1. 113) Bärmann/Pick, WEG, § 18 Rz. 5 ff; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 18 Rz. 9 ff. 114) Vgl. OLG Saarbrücken NJW 2008, 80; Bärmann/Pick, WEG, § 18 Rz. 9. 115) Vgl. BayObLG DWE 1985, 125 (Ballettschule in Wohnung). 116) Vgl. Bärmann/Pick, WEG, § 18 Rz. 20; BGH ZfIR 2002, 275; OLG Düsseldorf NJW RR 2001, 231.

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II. Erläuterungen

e) Verletzung von Instandhaltungspflichten (zu Rz. 59) Die Verletzung der Instandhaltungspflichten durch den Sondereigentümer ist im Inte- 166 resse der Erhaltung der Gesamtanlage dadurch sanktioniert, dass die Gemeinschaft die Entziehung des Sondereigentums verlangen kann.117) Damit eröffnet die Gemeinschaftsordnung die Möglichkeit, auf die Verletzung von Instandhaltungspflichten mit der Androhung der Entziehung des Sondereigentums zu reagieren. Nach den gesetzlichen Regelungen ist die Eingriffsschwelle dagegen erst erreicht, wenn eine schwere Vernachlässigung des Sondereigentums vorliegt, die beispielsweise zu Ungezieferbefall führen kann.118) f) Mehrere Eigentümer (zu Rz. 60) Bislang ist durch die obergerichtliche Rechtsprechung nicht geklärt, ob die Entziehung 167 des Wohnungseigentums bei mehreren Berechtigten auch möglich ist, wenn der Entziehungsgrund nur in der Person eines Mitberechtigten liegt.119) Es sollte daher eine entsprechende Regelung in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden. 26. Kostentragung (zu Rz. 61 – 66) Die Regelung betrifft das Wohngeld oder Hausgeld, durch das die Lasten des gemein- 168 schaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und der sonstigen Verwaltung sowie des gemeinschaftlichen Gebrauchs erfasst werden. a) Verteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 2 WEG (zu Rz. 61) Nach § 16 Abs. 2 WEG ist – sofern durch die Gemeinschaftsordnung nicht anders gere- 169 gelt – für die Verteilung der Kosten und Lasten das im Wohnungsgrundbuch eingetragene Verhältnis der Miteigentumsanteile gemäß § 47 GBO maßgeblich. Abweichende Vereinbarungen im Rahmen der Teilungserklärung oder durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft gemäß § 16 Abs. 3 – 5 WEG sind zulässig (unten Rz. 171). Im Regelfall wird der Kostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG in der Teilungserklärung übernommen. Bei der Festlegung der Miteigentumsanteile für die einzelnen Wohn- und Teileigentumseinheiten durch den aufteilenden Eigentümer ist besondere Sorgfalt geboten, da hierdurch die Kosten- und Lastenverteilung im Grundsatz vorgegeben wird. Meist wird der Anteil nach der Größe der jeweiligen Wohnungen bzw. Teileigentumseinheiten bemessen; der Eigentümer ist jedoch dabei grundsätzlich frei und kann besondere Gegebenheiten wie z. B. die Hochwertigkeit bestimmter Einheiten (z. B. Penthousewohnung in einem Hochhaus) dadurch berücksichtigen, dass diesen ein höherer Miteigentumsanteil zugewiesen wird. Die Dispositionsfreiheit des Eigentümers findet ihre Grenze in allgemeinen Bestimmungen.120) Dementsprechend ist nunmehr gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ein Abänderungsanspruch einzelner Wohnungseigentümer gegeben, wenn ein Festhalten an der bisherigen Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung des Einzelfalles unbillig erscheint. Während die Rechtsprechung bisher einen Abänderungsanspruch nur _____________ 117) 118) 119) 120)

Bärmann/Pick, WEG, § 18 Rz. 35. Vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 18 Rz. 9. Dafür Bärmann/Pick, WEG, § 18 Rz. 9. BayObLG ZfIR 1999, 124 = NZM 1999, 31, 33: Sittenwidrigkeit, wenn einzelne Eigentümer ungerechtfertigte Vorteile erhalten.

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in Extremfällen bejahte, dürfte die Neuregelung zur Senkung der Anforderung an den Abänderungsanspruch führen.121) b) Abweichende Regelungen (zu Rz. 61) aa) Gemeinschaftsordnung 170 Abweichende Vereinbarungen vom Verteilungsmaßstab des § 16 Abs. 2 WEG sind in der Gemeinschaftsordnung möglich; zur Vermeidung von Streitigkeiten muss auf Kriterien abgestellt werden, die ohne Schwierigkeiten feststellbar sind.122) Die Abweichung vom Verteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG kann auf bestimmte Kostenarten beschränkt werden; dies ist bei verbrauchsabhängigen Kosten, die aufgrund individueller Messung zugeordnet werden können, sinnvoll. Ferner können für einzelne Anlagen Sonderregelungen getroffen werden (z. B. keine Aufzugskosten für Wohnungen im Erdgeschoss; Mehrbelastung gewerblich genutzter Einheiten bei intensiver Nutzung etc.). Sofern eine Tiefgarage vorhanden ist, können die auf diese entfallenden Kosten aus der allgemeinen Kostenregelung herausgenommen werden und auf die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft verteilt werden, die dort über einen Stellplatz verfügen;123) Gleiches gilt für weitere Anlagen des Gemeinschaftseigentums, die nur einem Teil der Sondereigentümer zugutekommen. Die Gegebenheiten des Einzelfalles sollten in einem ausführlichen Beratungsgespräch geklärt werden. bb) Beschluss 171 Da sich die der Kostenverteilung zugrunde liegenden Verhältnisse ändern können, besteht ein praktisches Bedürfnis für Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels. § 16 Abs. 3 WEG sieht ausdrücklich die Möglichkeit der Eigentümerversammlung vor, den Kostenverteilungsschlüssel in bestimmten Fällen durch Beschluss zu ändern. Erfasst sind sämtliche Betriebskosten124) des Gemeinschaftseigentums, des Sondereigentums und der Verwaltungskosten. Beschlossen werden kann die Erfassung nach Verbrauch oder Verursachung und die Verteilung nach diesen oder anderen Kriterien, sofern dies der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Andere Erfassungsarten, wie z. B. nach der Personenanzahl, sind nicht ausgeschlossen.125) Zu Recht ist in der Literatur darauf hingewiesen worden, dass der Wortlaut der Bestimmung zu weit geraten ist, da ein Bedürfnis für die Verteilung von Kosten des Sondereigentums nur dann besteht, wenn aufgrund vertraglicher Vereinbarungen die Kosten nicht unmittelbar beim betreffenden Eigentümer, sondern bei der Gemeinschaft anfallen.126) Die Beschlüsse können nach der gesetzlichen Regelung mit einfacher Mehrheit gefasst werden.127) Problematisch und richterlich bisher nicht geklärt ist die Frage, ob durch die Gemeinschaftsordnung eine qualifizierte Mehrheit vereinbart werden _____________ 121) Vgl. Bärmann/Becker, WEG, § 16 Rz. 74. Nach bisheriger Rechtsprechung wurde ein Abänderungsanspruch z. B. bei einer Mehrbelastung von 58 % und 25 % abgelehnt, BGH ZfIR 2004 = NJW 2004, 3413; BGH ZfIR 2010, 684 = NJW 2010, 3296. 122) Z. B. Wohnfläche, BayObLG ZfIR 2000, 797 = NZM 2001, 141, 142 (Zahl der Einheiten). 123) Formulierungsvorschlag siehe Weise, in: Beck’sches Formularbuch Immobilienrecht, C. 1, S. 668. 124) Der Begriff Betriebskosten verweist auf die in § 2 BetrKV (v. 25.11.2003, BGBl I, 2346) genannten Betriebskosten; Hügel/Elzer, § 5 Rz. 13. 125) Hügel/Elzer, § 5 Rz. 18. 126) Hügel/Elzer, § 5 Rz. 12. 127) Hügel/Elzer, § 5 Rz. 17; umstr.

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II. Erläuterungen

kann. Dies wird in der Literatur überwiegend abgelehnt.128) Sofern die Teilungserklärung eine qualifizierte Mehrheit vorsieht, sollte vorsorglich eine salvatorische Klausel aufgenommen werden. Die Vereinbarung von Einstimmigkeit dürfte jedenfalls durch § 16 Abs. 5 WEG ausgeschlossen sein.129) Vgl. auch § 19 der Gemeinschaftsordnung in Muster 1 (oben Rz. 93). Problematisch ist hier die Frage, ob für den Mehrheitsbeschluss abweichend vom gesetz- 171a lichen Kopfprinzip gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG das Wertprinzip (Abstimmung nach Miteigentumsanteilen oder das Objektprinzip vereinbart werden kann. Diese vom Bundesgerichtshof nicht entschiedene Frage wird in der Literatur bisher kontrovers beurteilt.130) Auch die vom Bundesgerichtshof zur Bestellung des Verwalters getroffene Entscheidung131) 171b ist mehrdeutig und wird im Schrifttum unterschiedlich interpretiert. Nach hier vertretener Ansicht ist die Vereinbarung des Wertprinzips oder des Objektprinzips zulässig. c) Heizung/Warmwasser (zu Rz. 62) Nach §§ 3, 4, 12 HeizkostenV132) besteht eine Verpflichtung der Eigentümergemein- 172 schaft, den Verbrauch an Wärme und Warmwasser zu erfassen; entsprechende Geräte sind einzubauen. Der Einbau von Kostenverteilern, die nach dem Verdunstungsprinzip arbeiten, ist zulässig.133) Die Kosten für die Anbringung sind Verwaltungskosten und werden entsprechend dem für die Eigentümergemeinschaft geltenden Schlüssel verteilt. Von den Kosten des Betriebes der Zentralheizung bzw. Wärmeversorgung sind mindestens 50 %, höchstens 70 % nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen (§§ 7, 8 HeizkostenV). Eine Überschreitung der 70 %-Grenze durch Rechtsgeschäft ist zulässig (§ 10 HeizkostenV), nicht jedoch die Unterschreitung der 50 %-Grenze. Die übrigen Kosten sind nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche oder des umbauten Raums zu verteilen (§ 6 Abs. 2 HeizkostenV). Die Geltung der Heizkostenverordnung kann nur unter den Voraussetzungen des § 2 HeizkostenV abbedungen werden.134) Nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a HeizkostenV sind die Vorschriften nicht anwendbar für Gebäude mit einem Passivhausstandard, die einen Wärmebedarf von unter 15 kWh/m2 jährlich aufweisen. d) Verbrauchsabhängige Kosten (zu Rz. 63) Bei verbrauchsabhängigen Kosten außerhalb des Anwendungsbereichs der Heizkosten- 173 verordnung wie beispielsweise Kaltwasserversorgung ist eine Kostenverteilung nach gemessenem Verbrauch angemessen, da sie dem Verursacherprinzip entspricht und zu sparsamem Verhalten führt.135) Ist eine solche Regelung nicht getroffen, wird nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile abgerechnet. _____________ 128) Bärmann/Becker, WEG, § 16 Rz. 140, Häublein, ZMR 2007, 409, 410. 129) Fabis, RNotZ 2007, 369, 374. 130) Gegen die Zulässigkeit: Häublein, ZMR 2007, 409, 411; Becker, ZWE 2012, 393, 396; dafür Palandt/ Bassenge, BGB, § 16 WEG Rz. 11; Derleder, ZWE 2008, 253, 256; Greiner, ZWE 2011, 118, 120; Hügel/ Elzer, NZM 2009, 457, 463; Riecke/Schmid/Elzer, § 16 WEG Rz. 77. 131) BGH ZfIR 2012, 247 (m. Anm. Häublein) = DNotZ 2012, 606; Böttcher, ZNotP 2013, 162, 171: Kopfprinzip kann nach der Entscheidung durch Wertprinzip „jedenfalls“ abbedungen werden. Gegenteilige Interpretation: Bärmann/Becker, WEG, § 16 Rz. 113. 132) Verordnung über die Heizkostenabrechnung (HeizkostenV) i. d. F. der Bekanntmachung vom 5.10.2009, BGBl I, 3250. 133) Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Niedenführ, WEG, HeizkostenV Rz. 7. 134) OLG Düsseldorf FGPrax 2004, 102. 135) Vgl. Bärmann/Becker, WEG, § 16 Rz. 109.

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e) Verwaltungskosten (zu Rz. 64) 174 Da die Kosten der Verwaltung in der Regel unabhängig von dem Miteigentumsanteil der einzelnen Einheit sind, werden diese üblicherweise durch die Zahl der Einheiten geteilt. Abweichende Vereinbarungen sind zulässig. f) Unabhängigkeit von tatsächlicher Inanspruchnahme (zu Rz. 65) 175 Die Bestimmung stellt klar, dass die Kostentragungspflicht für Gemeinschaftsanlagen unabhängig von der tatsächlichen Inanspruchnahme besteht.136) Weist die Anlage z. B. ein im Gemeinschaftseigentum stehendes Schwimmbad auf, so können Miteigentümer, die das Schwimmbad nicht nutzen, sich nicht der Kostentragungspflicht entziehen. g) Übermäßige Nutzung (zu Rz. 65) 176 Sofern aufgrund übermäßiger Nutzung einer bestimmten Einheit besondere Kosten entstehen, können diese abweichend von der allgemeinen Regelung dem Eigentümer der betroffenen Einheit aufgegeben werden. h) Vergrößerung Wohn-/Nutzfläche (zu Rz. 66) 177 Eine Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels kann ohne besondere Regelung in der Gemeinschaftsordnung nur dann verlangt werden, wenn wegen außergewöhnlicher Umstände ein Festhalten an dem bisherigen Kostenverteilungsschlüssel als unbillig erscheinen würde (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG). Die vor der WEG-Novelle 2007 bestehende Rechtsprechung forderte dagegen eine „grobe“ Unbilligkeit.137) Die Auslegung der Neuregelung durch die Gerichte ist noch offen. Die Aufnahme einer Anpassungsklausel in die Gemeinschaftsordnung ist daher sinnvoll. i) Erstattung bei Inanspruchnahme durch Gläubiger der Gemeinschaft (zu Rz. 66a) 177a Nach § 10 Abs. 8 WEG können Gläubiger der Wohnungseigentümergemeinschaft die einzelnen Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft als Teilschuldner entsprechend ihrer Miteigentumsquote in Anspruch nehmen. Da im Normalfall die Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft durch den Verwalter im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung zu begleichen sind, wird eine Inanspruchnahme einzelner Eigentümer nur bei fehlender Verwaltung oder in der Krise stattfinden. Da sich die Haftung im Außenverhältnis nach den Miteigentumsanteilen richtet, im Innenverhältnis jedoch – je nach Kostenart – abweichende Regelungen bestehen, ist klarzustellen, dass im Innenverhältnis der zwischen den Wohnungseigentümern vereinbarte Verteilungsschlüssel gilt. Der betroffene Wohnungseigentümer hat folglich einen Erstattungsanspruch gegen die Gemeinschaft, die den Aufwand entsprechend dem Verteilungsschlüssel umlegt.138) j) Wirtschaftsplan (zu Rz. 67) 178 Der Verwalter hat nach § 28 Abs. 1 WEG für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung ge_____________ 136) Vgl. BGH Rpfleger 1984, 465. 137) Vgl. z. B. OLG Köln NJW-RR 1995, 973. 138) Fabis, RNotZ 2007, 369, 372.

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II. Erläuterungen

meinschaftlichen Eigentums, die Anteile der Sondereigentümer an den Lasten und Kosten sowie der Instandsetzungsrücklage ausweist. Erforderlich ist eine den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung entsprechende, übersichtliche und prüfbare Aufstellung des Vermögens der Eigentümergemeinschaft im kommenden Wirtschaftsjahr, die ohne Buchprüfer verständlich ist.139) Die inhaltlichen Anforderungen des § 28 WEG können durch die Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung, nicht jedoch durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung abbedungen werden.140) Der Wirtschaftsplan ist durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft festzustellen (§ 28 Abs. 5 WEG). Die Sondereigentümer sind gemäß § 28 Abs. 2 WEG verpflichtet, auf ihren Anteil Vorschüsse zu leisten. k) Jährliche Abrechnung (zu Rz. 68) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine schriftliche Abrechnung aufzu- 179 stellen, die inhaltlich den Anforderungen des § 259 BGB genügen muss (§ 28 Abs. 3 WEG). Sie muss vollständig sein, d. h. sämtliche Einnahmen und Ausgaben einschließlich der Wohngeldzahlungen der Sondereigentümer aufführen. Die Abrechnung muss nachvollziehbar sein und die Summe der einzelnen Buchungspositionen erkennen lassen. Ausreichend ist eine Einnahmen-Ausgaben-Überschussrechnung, welche die tatsächlich geleisteten Zahlungen wiedergibt. Offene Forderungen sind grundsätzlich nicht einzustellen; die Erstellung einer Bilanz ist nicht erforderlich.141) Die Abrechnung ist durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft festzustellen (§ 28 Abs. 5 WEG). 27. Wohngeldzahlung (zu Rz. 69) Die Gemeinschaftsordnung kann Bestimmungen über die Art und Weise der Beitrags- 180 zahlung vorsehen, insbesondere kann sie die Eigentümer zur Teilnahme am Lastschriftverfahren verpflichten.142) Dies ist aufgrund der vereinfachten Bearbeitung empfehlenswert. Es kann durch die Gemeinschaftsordnung143) festgelegt werden, dass der Verwalter eine zusätzliche Vergütung für die Bearbeitung der Zahlungen von Wohnungseigentümern erhält, die nicht per Lastschrift eingezogen werden. Erfolgt keine Festlegung durch die Gemeinschaftsordnung, so kann die Zahlungsvergütung durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft festgelegt werden (§ 21 Abs. 7 WEG). a) Leistungszeit (zu Rz. 69, 70) Die Zeit für die Leistung der Wohngeldvorauszahlung ist hier nach dem Kalender bestimmt, 181 sodass die Wohnungseigentümer bei unterbliebener Zahlung ohne Mahnung in Verzug kommen, und zwar ab dem darauffolgenden Tag (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ein höherer als der gesetzliche Verzugszins kann im Rahmen der allgemeinen Bestimmungen (Sittenwidrigkeit, § 138 BGB) durch die Gemeinschaftsordnung festgelegt werden. Weitere Verzugsschäden wie Kosten der Inanspruchnahme zusätzlicher Kredite können zusätzlich geltend gemacht werden (§ 288 Abs. 4 BGB). Die Gemeinschaftsordnung kann auch vorse_____________ 139) 140) 141) 142) 143)

Vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 28 Rz. 18. BayObLG NZM 1999, 1058. Vgl. Bärmann/Merle, WEG, § 28 Rz. 18. OLG Düsseldorf NJW-RR 1990, 154; BayObLG WuM 1998, 749. Nicht jedoch Beschluss, vgl. OLG Stuttgart WuM 1996, 791.

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hen, dass der Wohngeldvorschuss für das ganze Jahr im Voraus zu zahlen ist, wenn der einzelne Wohnungseigentümer mit mehr als zwei Raten in Rückstand gerät.144) b) Aufrechnung und Zurückbehaltung (zu Rz. 71) 182 Die Regelung stellt sicher, dass Gegenrechte gegen die Zahlungsansprüche der Gemeinschaft nur begrenzt geltend gemacht werden können, um laufende Beitragszahlungen für die Gemeinschaft zu gewährleisten. Ein Zurückbehaltungsrecht kann Ansprüchen auf Wohngeldvorschüssen grundsätzlich nicht entgegengehalten werden.145) Auch die Möglichkeit zur Aufrechnung ist begrenzt: Es kann grundsätzlich nur mit gemeinschaftsbezogenen Forderungen nach § 21 Abs. 2 WEG oder §§ 680, 683 BGB aufgerechnet werden, sofern die Gegenforderung nicht anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist, wobei der Verwalter nicht zur Abgabe eines Anerkenntnisses befugt ist. Die Befugnis zur Aufrechnung kann – wie hier – durch die Gemeinschaftsordnung auf anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Forderungen begrenzt werden, sie kann weitergehend auch völlig ausgeschlossen werden.146) 28. Eigentümerversammlung a) Beschlussfassung (zu Rz. 72) 183 Nach § 23 Abs. 1 WEG entscheiden die Eigentümer durch Beschlussfassung in einer Versammlung; ausnahmsweise ist die Beschlussfassung auch im schriftlichen Verfahren zugelassen (§ 23 Abs. 3 WEG). Bei Mehrhausanlagen, bei denen in der Teilungserklärung die getrennte Verwaltung der einzelnen Gebäude festgelegt wird, können getrennte Eigentümerversammlungen abgehalten werden, sofern sich diese inhaltlich auf Fragen der getrennten Verwaltung beziehen.147) 183a Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft – auch die auf Basis einer sog. Öffnungsklausel – können nicht im Grundbuch eingetragen werden, § 10 Abs. 4 Satz 2 WEG (siehe Muster 12 Rz. 566). b) Einberufung (zu Rz. 73) 184 Die Verpflichtung des Verwalters, die Eigentümerversammlung mindestens einmal jährlich einzuberufen, ergibt sich aus § 24 Abs. 1 WEG. c) Außerordentliche Eigentümerversammlung (zu Rz. 73) 185 Neben der jährlichen Versammlung ist der Verwalter verpflichtet, eine Versammlung einzuberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies unter Angabe von Zweck und Gründen schriftlich verlangen (§ 24 Abs. 2 Alt. 1 WEG), in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen (§ 24 Abs. 1 Alt. 1 WEG) und wenn eine Versammlung beschlussunfähig war (§ 25 Abs. 4 Satz 1 WEG). _____________ 144) Vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Niedenführ, WEG, § 28 Rz. 185. 145) OLG Frankfurt/M. OLGZ 1979, 391; Ausschluss durch Gemeinschaftsordnung möglich: BayObLG NZM 2001, 766. 146) Bärmann/Merle, WEG, § 28 Rz. 94. 147) Vgl. BayObLG DNotZ 1985, 414; vgl. auch Muster 2.

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II. Erläuterungen

d) Einberufung durch andere Personen als den Verwalter (zu Rz. 73) Sofern ein Verwalter nicht bestellt ist oder sich pflichtwidrig weigert, eine Versammlung 186 einzuberufen, ist hierzu der Vorsitzende oder Stellvertreter des Verwaltungsbeirats befugt (§ 24 Abs. 3 WEG). Sofern kein Vorsitzender/Stellvertreter bestellt ist, können alle Mitglieder des Verwaltungsbeirats die Versammlung gemeinschaftlich einberufen.148) Ist kein Verwaltungsbeirat vorhanden, so kann das Gericht einen Wohnungseigentümer ermächtigen, die Versammlung einzuberufen und die Tagesordnung festzulegen.149) e) Form der Einberufung (zu Rz. 74) Die Wahrung der Form ist Gültigkeitsvoraussetzung. Die (lesbare) Einberufung muss in 187 den Machtbereich des Empfängers gelangen; werden Adressenänderungen nicht berücksichtigt, führt dies zur Anfechtbarkeit gefasster Beschlüsse.150) Die Einberufung kann nicht nur schriftlich, sondern auch in Textform (§ 126b BGB) erfolgen. Der Gegenstand der Beschlussfassung ist anzugeben (§ 23 Abs. 2 WEG). f) Einberufungsfrist (zu Rz. 75) Die in § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG vorgesehene zweiwöchige Frist (früher: eine Woche) soll- 188 te zweckmäßigerweise verlängert werden. Eine Verkürzung aufgrund besonderer Dringlichkeit liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Verwalters.151) Den Wohnungseigentümern steht es grundsätzlich auch frei, eine kürzere Einberufungsfrist zu vereinbaren.152) Dies dürfte jedoch aus praktischen Gründen eher unzweckmäßig sein. g) Beschlussfähigkeit (zu Rz. 76) Nach § 25 Abs. 3 WEG ist die Versammlung beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der 189 Miteigentumsanteile durch stimmberechtigte Eigentümer vertreten ist. Die Regelung ist abdingbar, sodass die Zahl der erforderlichen Miteigentumsanteile verändert oder die Beschlussfähigkeit von der Anzahl der Köpfe abhängig gemacht werden kann. Zulässig ist es auch, wie hier jede ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung für beschlussfähig zu erklären.153) Diese Regelung dürfte vor allem bei mittleren und größeren Anlagen zweckmäßig sein. h) Vorsitz (zu Rz. 77) Nach § 24 Abs. 5 WEG führt der Verwalter den Vorsitz, sofern die Eigentümergemein- 190 schaft nichts anderes beschließt. Die Möglichkeit eines abweichenden Beschlusses ist in dieser Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehen. Der Versammlungsleiter hat für die ordnungsgemäße Durchführung der Tagesordnung zu sorgen, er übt das Hausrecht aus und kann die Redezeit begrenzen. _____________ 148) 149) 150) 151)

OLG Köln ZWE 2000, 488. Vgl. OLG Hamm NJW 1973, 2300. BGH NJW 1999, 3713. OLG Frankfurt/M. OLGZ 1982, 418; OLG Frankfurt/M. ZWE 2007, 84, 87; BayObLG WuM 2005, 148; OLG Dresden ZMR 2009, 30. 152) BayObLG WuM 2005, 148; OLG Dresden ZMR 2009, 301. 153) Bärmann/Merle, WEG, § 25 Rz. 113; OLG/M. Frankfurt ZWE 2007, 84, 87; BayObLG WE 1994, 184.

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i) Stimmenmehrheit (zu Rz. 77) 191 Eine qualifizierte Mehrheit ist für den Beschluss über die Entziehung des Wohnungseigentums erforderlich (§ 18 Abs. 3 WEG), ebenso für bauliche Veränderungen (§ 22 Abs. 2 WEG) und Beschlüsse über die Kostenverteilung (§ 16 Abs. 4 WEG). j) Stimmengleichheit (zu Rz. 77) 192 Stimmenthaltungen bleiben unberücksichtigt, sofern nicht anders vereinbart.154) Bei Stimmengleichheit ist der betreffende Antrag abgelehnt. k) Stimmrechte (zu Rz. 78) 193 Abweichend von der gesetzlichen Regelung (§ 25 Abs. 2 WEG, „Kopfprinzip“) sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass sich das Stimmrecht der einzelnen Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen richtet.155) Die gesetzliche Regelung, nach der jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat, führt zu wirtschaftlich unangemessenen Ergebnissen, wenn die Miteigentumsquoten der Eigentümer stark abweichen: Wenn ein Sondereigentümer z. B. über eine Mehrzahl von Wohnungen verfügt, hätte er nach der gesetzlichen Regelung nur eine Stimme.156) Alternativ kommt auch die Vereinbarung des „Objektprinzips“ in Betracht, bei dem für jede Einheit ein Stimmrecht besteht, sofern die Miteigentumsquoten nicht stark voneinander abweichen. Aufgrund der WEG-Novelle 2007 ist für bestimmte Beschlussgegenstände vom Gesetz eine Dreiviertelmehrheit der Stimmen nach Köpfen und eine einfache Mehrheit nach Stimmrechten vorgesehen (Änderung des Betriebskostenschlüssels, § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG; bauliche Veränderungen, § 22 Abs. 2 WEG; Aufhebung der Verwalterzustimmung zur Veräußerung, § 12 Abs. 4 WEG). Nach allgemeiner Ansicht kann die Gemeinschaftsordnung für diese Beschlussgegenstände keine weitergehenden Anforderungen an die Mehrheiten vorsehen, wogegen die Vereinbarung geringerer Mehrheiten in der Teilungserklärung zulässig ist.157) Umstritten ist jedoch, ob auch für diese Beschlüsse abweichend von § 25 Abs. 2 WEG das Wertprinzip oder das Objektprinzip vereinbart werden kann.158) Dies ist nach zutreffender Ansicht zu bejahen. 193a Problematisch sind Gestaltungen, bei denen die Befugnis zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung und Abstimmung als Sanktion für gemeinschaftswidriges Verhalten einzelner Eigentümer entfällt. So hat der Bundesgerichtshof eine Klausel für unwirksam erklärt, die den Ausschluss von Eigentümern mit Wohngeldrückständen von der Versammlung vorsah, da die Regelung mit dem mitgliedschaftsrechtlichen Element des WEG nicht vereinbar sei und gegen § 134 BGB verstoße.159)

_____________ 154) BGH DWE 1988, 68; BGH NJW 1989, 1090, 1091; BayObLG NJW-RR 2002, 158. 155) „Wertprinzip“; Zulässigkeit OLG Zweibrücken Rpfleger 1989, 453; BayObLG DNotZ 1999, 215. Modifikationen sind möglich, OLG Karlsruhe NJW-RR 1987, 975, 976. 155) BGHZ 49, 250, 256; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Kümmel, WEG, § 25 Rz. 2. 156) Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Kümmel, WEG, § 25 Rz. 2. 157) Fabis, RNotZ 2007, 369, 374, 376; vgl. auch Hügel/Elzer, § 5 Rz. 83; Köhler, Rz. 186. 158) Gegen die Zulässigkeit: Häublein, ZMR 2007, 409, 411; Becker, ZWE 2012, 393, 396; dafür Palandt/ Bassenge, BGB, § 16 WEG Rz. 11; Derleder, ZWE 2008, 253, 256; Greiner, ZWE 2011, 118, 120; Hügel/ Elzer, NZM 2009, 457, 463; Riecke/Schmid/Elzer, § 16 WEG Rz. 77. 159) BGH ZfIR 2011, 321 = MittBayNot 2011, 399 m. zust. Anm. Kreuzer; a. A. BayObLG NJW 1965, 821, 822.

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II. Erläuterungen

l) Mehrere Eigentümer (zu Rz. 79) Das Stimmrecht mehrerer Eigentümer kann nur einheitlich ausgeübt werden (§ 25 Abs. 2 194 Satz 2 WEG). Durch die in die Gemeinschaftsordnung aufgenommene Vollmachtsfiktion werden Nachweisschwierigkeiten vermieden, wenn nur einer von mehreren Miteigentümern in der Eigentümerversammlung erscheint. m) Vertretung (zu Rz. 80) Die Ausübung des Stimmrechts ist kein höchstpersönliches Recht, sodass Vertretung durch 195 Bevollmächtigte grundsätzlich zulässig ist. Die Erteilung der Vollmacht bedarf nach dem WEG keiner bestimmten Form, sodass zur Vermeidung von Rechtsunsicherheit die Gemeinschaftsordnung einen schriftlichen Nachweis der Vollmacht in der Eigentümerversammlung verlangen sollte.160) Der Versammlungsleiter kann in diesem Fall Vertreter zurückweisen, die ihre Bevollmächtigung nicht ordnungsgemäß nachweisen. Die Stimmabgabe durch einen Vertreter ohne Vertretungsmacht ist nach § 180 Satz 1 BGB unzulässig. Ob die Gemeinschaftsordnung die vertretungsberechtigten Personen auf einen bestimmten Kreis (Ehegatten, Verwandte) beschränken darf, ist umstritten, wurde aber von der Rechtsprechung im Grundsatz bejaht.161) n) Beistand (zu Rz. 80) Die Gemeinschaftsordnung lässt die Begleitung eines Sondereigentümers durch einen be- 196 ratenden Beistand generell zu.162) o) Ungültigkeit von Beschlüssen (zu Rz. 81) Die Regelung entspricht § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG.

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p) Niederschrift (zu Rz. 82) Die Verpflichtung zur Fertigung der Niederschrift und Übersendung des Protokolls er- 198 gibt sich aus § 24 Abs. 6 WEG.163) Die Übersendung muss mindestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist (§ 23 Abs. 4 WEG) erfolgen, um den beteiligten Sondereigentümern die Prüfung etwaiger Anfechtungsgründe zu ermöglichen. q) Beschluss-Sammlung (zu Rz. 82a) Nach § 24 Abs. 7, 8 WEG hat der Verwalter bezüglich der Beschlüsse der Gesellschaft ab 198a dem 1. Juli 2007 eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung ist für die Rechtssicherheit von wesentlicher Bedeutung, da das WEG nunmehr auch vereinbarungsändernde Beschlüsse zulässt, die gemäß § 10 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht im Grundbuch eingetragen werden.164) Die Verpflichtung des Verwalters zur Führung der Beschluss-Sammlung sollte daher klarstellend in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden. _____________ 160) Bärmann/Merle, WEG, § 25 Rz. 73. 161) Vgl. BGH Rpfleger 1987, 106. 162) Vgl. BGH NJW 1993, 1329: ohne Regelung in der Gemeinschaftsordnung nur bei besonderem Interesse zulässig. 163) Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Kümmel, WEG, § 24 Rz. 64 ff. 164) Fabis, RNotZ 2007, 369, 372; Niedenführ, NJW 2007, 1841; Bärmann/Merle, WEG, § 24 Rz. 144.

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29. Verwalter (zu Rz. 83) 199 Der Verwalter nimmt sowohl Funktionen für den Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft als auch für die Gesamtheit der Wohnungseigentümer wahr.165) Als Verwalter kann jede natürliche oder juristische Person sowie eine Personengesellschaft166) bestellt werden, auch ein Wohnungseigentümer. Auch eine UG oder englische Ltd. kann nach der Rechtsprechung zum Verwalter bestellt werden.167) Mehrere Personen, die nicht Personengesellschaft sind, können mangels klarer Verantwortlichkeit nicht bestellt werden.168) Der erste Verwalter kann – wie hier – bereits in der Teilungserklärung bestellt werden; die Amtszeit darf bei der ersten Bestellung eines Verwalters nach der Begründung von Wohnungseigentum nach der WEG-Novelle 2007 nur noch maximal drei Jahre betragen; im Übrigen fünf Jahre (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG). Nicht empfehlenswert ist es, dem Eigentümer in der Teilungserklärung nur die Befugnis einzuräumen, den – noch nicht namentlich benannten – Verwalter nachträglich zu bestellen, da diese Befugnis mit der Entstehung einer faktischen Eigentümergemeinschaft endet.169) a) Bestellung durch Mehrheitsbeschluss (zu Rz. 84) 200 Ausreichend ist die einfache Mehrheit, unabhängig davon, ob nach Köpfen oder Miteigentumsanteilen abgestimmt wird. Eine qualifizierte Mehrheit kann nicht vereinbart werden (§ 26 Abs. 1 Satz 5 WEG).170) b) Dauer der Verwalterbestellung (zu Rz. 84) 201 Die Höchstdauer der Bestellung beträgt nach § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG fünf Jahre; bei der erstmaligen Bestellung eines Verwalters nach der Aufteilung jedoch nur drei Jahre. c) Wiederholte Bestellung (zu Rz. 84) 202 Nach § 26 Abs. 2 WEG ist die wiederholte Bestellung des Verwalters zulässig, sie kann jedoch zur Vermeidung von Umgehungen frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit beschlossen werden.171) d) Vorzeitige Abberufung (zu Rz. 85) 203 Die Gemeinschaftsordnung kann – wie hier – die vorzeitige Abberufung des für eine bestimmte Zeit bestellten Verwalters vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig machen (§ 26 Abs. 1 Satz 3 WEG).172) Nach dem WEG ist die jederzeitige Abberufung auch ohne wichtigen Grund zulässig. Als wichtiger Grund gilt seit der Neufassung des _____________ 165) Zur Systematik vgl. Hügel/Elzer, § 11 Rz. 5 ff. 166) Problematisch BGB-Gesellschaft, ablehnend BGH ZIP 2009, 1419 = NJW 2009, 2449; BGH ZIP 2006, 560 = NJW 2006, 2189; BGHZ 107, 268; vgl. BGH ZIP 2001, 330 = NJW 2001, 1056, dazu EWiR 2001, 341 (Prütting); zum Meinungsstand Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Niedenführ, WEG, § 26 Rz. 8. 167) BGH ZfIR 2012, 641 = NJW 2012, 2725 f; a. A. LG Karlsruhe ZWE 2011, 369 (UG). 168) BGH WuM 1990, 128. 169) BayObLG NJW-RR 1994, 784; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Niedenführ, WEG, § 26 Rz. 28. 170) OLG Karlsruhe Justiz 1983, 412. 171) Bärmann/Pick, WEG, § 26 Rz. 26. 172) Bärmann/Merle, WEG, § 26 Rz. 239.

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II. Erläuterungen

WEG 2007 die Verletzung der Verpflichtung zur Führung der Beschluss-Sammlung (§ 26 Abs. 1 Satz 4 WEG). e) Weisungen (zu Rz. 86) Der Verwalter hat ausschließlich Weisungen der Gemeinschaft zu befolgen (§ 27 Abs. 1 204 WEG); die Formulierung stellt klar, dass Einzelweisungen durch Eigentümer nicht erteilt werden können. f) Verwaltervertrag (zu Rz. 87) Im Hinblick auf den Verwalter ist zwischen dessen Organstellung innerhalb der Woh- 205 nungseigentümergemeinschaft, die mit der Bestellung beginnt, und dem schuldrechtlichen Verwaltervertrag zu unterscheiden. Bei Letzterem handelt es sich um einen – grundsätzlich formfreien – Geschäftsbesorgungsvertrag, durch den wechselseitige Verpflichtungen begründet werden, insbesondere der Vergütungsanspruch des Verwalters.173) g) Befugnisse (zu Rz. 89) Die in § 27 WEG vorgesehenen Befugnisse des Verwalters können durch die Gemein- 206 schaftsordnung erweitert werden; eine Beschränkung ist dagegen nicht möglich (§ 27 Abs. 4 WEG). aa) Verträge Die gesetzliche Vertretungsmacht aus § 27 Abs. 2 WEG ist auf die dort genannten Fälle 207 beschränkt; eine generelle Befugnis des Verwalters zum Abschluss von Verträgen ergibt sich daraus nicht. Der Verwalter ist hierzu nur insoweit befugt, wie dies im Einzelfall zur Umsetzung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft erforderlich ist.174) Durch die zulässige Erweiterung der Vertretungsmacht in der Gemeinschaftsordnung kann Rechtssicherheit geschaffen werden (vgl. § 27 Abs. 4 WEG).175) bb) Vertretungsbefugnis Die gesetzliche Vertretungsmacht aus § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG erfasst nur Willenser- 208 klärungen, die gegenüber allen Eigentümern abzugeben sind.176) Eine Erweiterung ist daher sinnvoll. Die Befugnis des Verwalters zur Entgegennahme von Zustellungen beinhaltet gleichzeitig seine Verpflichtung, Zustellungen entgegenzunehmen.177) Zustellungen in einem Gerichtsverfahren nimmt der Verwalter aufgrund von § 45 Abs. 1 WEG entgegen.178)

_____________ 173) 174) 175) 176) 177) 178)

Bärmann/Merle, WEG, § 26 Rz. 124. BayObLG WuM 1996, 497. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Niedenführ, WEG, § 27 Rz. 90 ff. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Niedenführ, WEG, § 27 Rz. 69 ff. Bärmann/Pick, WEG, § 27 Rz. 27. Hügel/Elzer, § 11 Rz. 64.

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cc) Einziehung von Forderungen 209 Nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG darf der Verwalter Ansprüche nur geltend machen, wenn er durch gesonderten Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt ist. Zur Geltendmachung von Ansprüchen siehe Rz. 211. dd) Hausordnung 210 Für die Aufstellung der Hausordnung ist nach § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG die Eigentümergemeinschaft zuständig. Die Gemeinschaftsordnung kann den Verwalter zum Erlass einer Hausordnung ermächtigen. Dies ist sinnvoll, da der Verwalter die Hausordnung sofort nach seiner Bestellung – also auch vor Verkauf der ersten Einheit – erlassen kann, während die Eigentümerversammlung regelmäßig erst nach Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten zusammentritt. Der Inhalt der Hausordnung hängt von den Gegebenheiten der jeweiligen Anlage ab; typischerweise werden u. a. Haustierhaltung, häusliche Ruhezeiten, Reinigungs- und Winterdienstpflichten, Benutzung von Gemeinschaftseinrichtungen (Waschküche, Trockenräume, Kinderspielplätze etc.) geregelt.179) ee) Prozessvollmacht 211 Es wird klargestellt, dass die Befugnis zur Geltendmachung von Ansprüchen im eigenen Namen auch die Erteilung von Prozessvollmachten (§§ 78 ff ZPO) erfasst. Nach § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG kann der Verwalter mit dem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert, höchstens aber nach einem gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG bestimmten Streitwert bemessen. Damit soll die Gefahr vermieden werden, dass bei kleinen Streitwerten kein Anwalt gefunden werden kann.180) ff) Befreiung von § 181 BGB (zu Rz. 90) 212 Der Verwalter unterliegt sowohl als gesetzlicher als auch rechtsgeschäftlicher Vertreter dem Verbot des § 181 BGB. Eine Befreiung ist zulässig.181) h) Verwalternachweis (zu Rz. 91) 213 Der Nachweis der Verwaltereigenschaft erfolgt – sofern eine öffentliche Urkunde erforderlich ist – durch die Vorlage der Niederschrift über die Versammlung, in welcher der Bestellungsbeschluss gefasst worden ist (§ 26 Abs. 4 WEG). Die Unterschriften des Versammlungsleiters, eines (sonstigen) Eigentümers und – sofern ein Verwaltungsbeirat vorhanden ist – des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden sind öffentlich zu beglaubigen. Zum Nachweis der in der Urkunde erteilten Vollmachten des Verwalters hat dieser Anspruch auf Erteilung einer gesonderten Vollmachtsurkunde durch die Eigentümergemeinschaft (§ 27 Abs. 6 WEG).

_____________ 179) Zum zulässigen Inhalt der Hausordnung vgl. Bärmann/Merle, WEG, § 21 Rz. 78 ff m. w. N. 180) Hügel/Elzer, § 11 Rz. 73. 181) Dürr, WEZ 1988, 227.

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II. Erläuterungen

30. Verwaltungsbeirat (zu Rz. 92) Die Bildung eines Verwaltungsbeirats ist nicht obligatorisch. Sie steht im Ermessen der 214 Eigentümergemeinschaft, die einen Verwaltungsbeirat durch Beschluss bestellen kann (§ 29 Abs. 1 Satz 1 WEG). Vor allem bei größeren Eigentümergemeinschaften wird es sinnvoll sein, die Schaffung eines Verwaltungsbeirats in der Gemeinschaftsordnung vorzusehen. Die Eigentümerversammlung kann die Zahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats oder ihre Zusammensetzung abweichend von der Regelung in § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG (drei Wohnungseigentümer) regeln, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist; es können auch außenstehende Personen berufen werden. Ein bloßer Mehrheitsbeschluss ist dagegen bei Abweichungen von der gesetzlichen Regelung nicht ausreichend.182) Der Verwaltungsbeirat hat den Verwalter bei seinen Aufgaben zu unterstützen (§ 29 215 Abs. 2 WEG), kann ihn bei seiner Tätigkeit überwachen und jederzeit Auskünfte verlangen, ohne jedoch zur Überwachung verpflichtet zu sein.183) Er soll insbesondere den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, Rechnungslegungen und Kostenvoranschläge prüfen und mit einer Stellungnahme versehen (§ 29 Abs. 3 WEG). Da die Mitglieder des Verwaltungsbeirats im Regelfall aus dem Kreis der Sondereigentümer bestellt werden, kann der Verwaltungsbeirat eine Mittlerfunktion zwischen diesen und der Verwaltung wahrnehmen.184) Verfügungen des Verwalters über Gelder der Eigentümergemeinschaft können nach § 27 Abs. 5 Satz 2 WEG an die Zustimmung des Verwaltungsbeirats gebunden werden. Die jährliche Entlastung des Verwaltungsbeirats ist aus haftungsrechtlichen Gründen empfehlenswert. 31. Öffnungsklausel (zu Rz. 93) a) Rechtsentwicklung Die Notwendigkeit einer Öffnungsklausel für Änderungen der Gemeinschaftsordnung 216 durch Beschluss der Eigentümerversammlung ergibt sich aus der seit dem sog. „Zitterbeschluss“185) geänderten Rechtsprechung. Das WEG unterscheidet zwischen Angelegenheiten, die nach § 10 Abs. 3 WEG nur durch (einstimmige) Vereinbarung der Eigentümer geregelt werden können, und Angelegenheiten, die von der Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 23 Abs. 2 WEG geregelt werden können. Durch die WEGNovelle 2007 wurden zudem einzelne Regelungsbereiche der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zugewiesen. Die vor dem „Zitterbeschluss“ des Bundesgerichtshofs geübte Verwaltungspraxis bestand 216a darin, durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung Regelungen auch über solche Gegenstände zu treffen, die nach den gesetzlichen Vorgaben eigentlich eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 3 WEG erforderten (sog. „Pseudovereinbarungen“). Die Beschlüsse erlangten nach früherer Rechtsprechung auch gegenüber Rechtsnachfolgern Wirksamkeit, wenn sie nicht fristgerecht angefochten wurden.186) Sie führten damit praktisch zum gleichen Ergebnis wie eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 3 WEG. _____________ 182) 183) 184) 185) 186)

OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 594. BayObLGZ 1972, 161. Bärmann/Merle, WEG, § 29 Rz. 53. BGHZ 145, 158 = ZfIR 2000, 877. Vgl. BGHZ 54, 65.

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217 Der „Zitterbeschluss“ stellte unter Aufgabe der früheren Rechtsprechung fest, dass durch Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft nur solche Angelegenheiten der Eigentümergemeinschaft geregelt werden können, die nach dem WEG oder aufgrund Vereinbarung der Eigentümer durch Beschluss entschieden werden können. Die bisherige Praxis der Pseudobeschlüsse setze das Mehrheitsprinzip an die Stelle des Vertragsprinzips, führe zu einer Umgehung des § 10 Abs. 3 WEG und schade der Grundbuchpublizität, da die Beschlüsse nicht eingetragen werden. Aufgrund der Entscheidung waren nunmehr Beschlüsse (Pseudovereinbarungen) der Eigentümergemeinschaft zu Gegenständen, die nach § 10 Abs. 3 WEG durch Vereinbarung zu regeln sind, als „vereinbarungsändernde Beschlüsse“ wegen fehlender Beschlusszuständigkeit unwirksam, sofern sie gesetzliche Bestimmungen abbedingen. Sogenannte vereinbarungswidrige Beschlüsse187) oder „vereinbarungsersetzende Beschlüsse“188) sollten dagegen wirksam, aber anfechtbar sein. Die von der Rechtsprechung gebildeten Fallgruppen führten in der Praxis zu Abgrenzungsproblemen.189) 218 Da die bisherige Praxis der „Pseudovereinbarungen“ nicht mehr haltbar war, wurden in der Folgezeit durch die Gemeinschaftsordnung (Öffnungsklausel) der Eigentümergemeinschaft Beschlusskompetenzen zugewiesen. Durch diese vereinbaren die Eigentümer die Geltung des Mehrheitsgrundsatzes.190) 218a Mit der Änderung des WEG zum 1. Juli 2007 verfolgte der Gesetzgeber u. a. das Ziel, die Beschlusskompetenzen der Eigentümerversammlung zu stärken. Er hat daher für eine Reihe von Regelungsbereichen Beschlusskompetenzen der Eigentümerversammlung geschaffen, die durch Regelungen der Teilungserklärung nicht eingeschränkt werden dürfen: –

Änderung des Betriebskostenschlüssels (§ 16 Abs. 3 – 5 WEG),

–

bauliche Veränderungen nach § 22 Abs. 2 WEG (Anpassung an den Stand der Technik),

–

Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung (§ 12 Abs. 4 WEG).

Im Zusammenhang mit der Neuregelung ist die Frage diskutiert worden, ob Öffnungsklauseln in Teilungserklärungen generell entbehrlich sind. Nach hier vertretener Auffassung ist die Aufnahme von Öffnungsklauseln weiterhin sinnvoll, da die gesetzlichen Regelungen unpraktikable Mehrheitserfordernisse vorsehen und die Notwendigkeit späterer Änderungen z. B. von Gebrauchsregelungen nicht einbeziehen.191) b) Mehrheit (zu Rz. 93) 219 Wegen des mit der Änderung der Gemeinschaftsordnung verbundenen Eingriffs in den bestehenden Rechtszustand ist es sinnvoll, eine qualifizierte Mehrheit aller Miteigentumsanteile vorzusehen. Alternativ kann auch auf die – auch einfache – Mehrheit der anwesenden oder in der Versammlung vertretenen Miteigentumsanteile bzw. Eigentümer _____________ 187) Eigentümerversammlung wendet bei Beschlüssen die Bestimmungen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung unrichtig an, BGHZ 127, 99, 102 = ZIP 1994, 1605 (Abweichen von in GO festgelegtem Kostenverteilungsschlüssel). 188) Beschlüsse über Regelungsgegenstände, die einer Vereinbarung bedurft hätten, da sie die Grenzen des ordnungsgemäßen Gebrauchs gemäß § 15 Abs. 2 WEG oder der ordnungsgemäßen Instandhaltung/ Instandsetzung gemäß § 33 Abs. 2 WEG überschreiten, BGHZ 129, 329, 334 (generelles Verbot der Hundehaltung). 189) Vgl. Volmer, ZfIR 2000, 931. 190) Schneider, Rpfleger 2002, 503. 191) Hügel, DNotZ 2007, 326, 356.

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II. Erläuterungen

abgestellt werden.192) Dies birgt jedoch die Gefahr, dass bei Zweitversammlungen (§ 25 Abs. 4 WEG) überraschende Entscheidungen gefällt werden. Für die Regelungsbereiche, die das WEG 2007 ausdrücklich der Beschlusskompetenz der 219a Eigentümerversammlung zuweist, sieht das Gesetz die Beschlussfassung mit einer Dreiviertelmehrheit nach Köpfen der Eigentümer und der einfachen Mehrheit der in der Eigentümerversammlung vertretenen Stimmen vor (§ 16 Abs. 4 Satz 1; § 22 Abs. 2; § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG). Weitergehende Anforderungen durch die Gemeinschaftsordnung sollen unzulässig sein. Nach wohl herrschender Meinung soll dies nicht nur die Vereinbarung der Einstimmigkeit für die entsprechenden Beschlüsse,193) sondern auch die Vereinbarung abweichender Mehrheiten194) erfassen. Außerdem wird im Schrifttum kontrovers diskutiert, ob für die Abstimmung abweichend von der gesetzlichen Regelung des WEG (Kopfprinzip, § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG) auch das Wertprinzip (Abstimmung nach Miteigentumsanteilen) oder das Objektprinzip (Abstimmung nach Einheiten) vereinbart werden kann.195) Auch die vom Bundesgerichtshof in diesem Konflikt getroffene Entscheidung196) wird unterschiedlich interpretiert. Meines Erachtens dürfte es nach wie vor zulässig sein, eine nach Miteigentumsanteilen zu berechnende Stimmenmehrheit von mehr als 50 % festzulegen und auf die Mehrheit von drei Vierteln der Eigentümer nach Köpfen zu verzichten. Da die Frage obergerichtlich noch nicht geklärt wurde und in der Literatur uneinheitlich beantwortet wird, sollte die Öffnungsklausel sicherheitshalber festlegen, dass zwingende Bestimmungen des WEG vorrangig gelten. In jedem Fall ausgeschlossen ist die Vereinbarung von Einstimmigkeit für die genannten Beschlussgegenstände in der Gemeinschaftsordnung.197) c) Inhaltliche Anforderungen (zu Rz. 93, 94) Schwierigkeiten ergeben sich aus der zum Teil unterschiedlichen Handhabung der Grund- 220 buchämter. Nach bisher herrschender Meinung kann eine Abänderung der Gemeinschaftsordnung nur erfolgen, wenn ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Eigentümer gegenüber dem früheren Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden.198) Die Neuregelung des § 16 Abs. 3 WEG sieht die Verteilung der Kosten nach Verbrauch oder Verursachung vor, sofern dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Dies setzt nach der Rechtsprechung einen sachlichen Grund und das Nichtvorliegen einer unbilligen Benachteiligung voraus.199) Zur Vermeidung von Beanstandungen sind diese Kriterien aufzunehmen.

_____________ 192) 193) 194) 195)

196)

197) 198) 199)

Drasdo, BWNotZ 2002, 5. Fabis, RNotZ 2007, 369, 374. Drasdo, RNotZ 2007, 264, 265, für die Aufhebung der Verwalterzustimmung Gegen die Zulässigkeit: Häublein, ZMR 2007, 409, 411; Becker, ZWE 2012, 393, 396; dafür Palandt/ Bassenge, BGB, § 16 WEG Rz. 11; Derleder, ZWE 2008, 253, 256; Greiner, ZWE 2011, 118, 120; Hügel/ Elzer, NZM 2009, 457, 463; Riecke/Schmid/Elzer, § 16 WEG Rz. 77. BGH ZfIR 2012, 247 (m. Anm. Häublein) = DNotZ 2012, 606; gegen die Zulässigkeit: gegen die Zulässigkeit: Häublein, ZMR 2007, 409, 411; Becker, ZWE 2012, 393, 396; dafür Palandt/Bassenge, BGB, § 16 WEG Rz. 11; Derleder, ZWE 2008, 253, 256; Greiner, ZWE 2011, 118, 120; Hügel/Elzer, NZM 2009, 457, 463; Riecke/Schmid/Elzer, § 16 WEG Rz. 77. Fabis, RNotZ 2007, 369, 374. Schneider, Rpfleger 2002, 503, 504; Drasdo, BWNotZ 2002, 5, 6. Bärmann/Pick, WEG, § 16 Rz. 60; BGHZ 95, 137; OLG Hamm NZM 2004, 504.

57

Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

d) Änderung von Sondernutzungsrechten (zu Rz. 94) 221 Die Begründung und der Entzug von Sondernutzungsrechten sollten von der Beschlusszuständigkeit der Eigentümerversammlung ausgenommen werden, da diese zu enteignungsgleichen Eingriffen und dazu führen können, dass die wirtschaftliche Basis für bestellte Grundpfandrechte nachteilig verändert wird.200) e) Laufende Verwaltung (zu Rz. 94) 222 Um die Bewirtschaftung der Anlage zu gewährleisten, sollten Eingriffe der Eigentümer in den laufenden Wirtschaftsplan und die Vollmachten des Verwalters ausgeschlossen werden. Gleiches gilt für die ausgeübte Option der Umsatzsteuer, da anderenfalls durch Beschlüsse steuerliche Schäden ausgelöst werden können. Von der Beschlusszuständigkeit der Eigentümerversammlung auszunehmen ist ferner die Öffnungsklausel selbst, da diese die Rechtsgrundlage für vereinbarungsändernde Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft bildet.

_____________ 200) Drasdo, BWNotZ 2002, 5, 6.

58

Muster 2: Reihenhausanlage I. Vertragstext [Urkundseingang: siehe Muster 1 Rz. 9]

223

Der/die Erschienene – handelnd wie angegeben – erklärte mit der Bitte um Beurkundung: Ich gebe hiermit gemäß § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) folgende Teilungserklärung ab: [Æ Rz. 258] I. Grundstück 1.

Die ABC Grundbesitz GmbH & Co. KG

224

– nachstehend „Grundstückseigentümer“ genannt – ist Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von Barmen Blatt 5408 eingetragenen Grundbesitzes Flur 344, Flurstück 111,

Freifläche, Am Barmer Wald, groß 1108 qm.

Im Grundbuch sind eingetragen: in Abteilung II: … in Abteilung III: … Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen. 2.

Der Eigentümer wird den vorgenannten Grundbesitz mit fünf Reihenhäusern nebst 225 fünf Garagen sowie fünf Carports bebauen. [Æ Rz. 261] II. Teilung

Der Grundstückseigentümer teilt das Eigentum an dem vorbezeichneten Grundstück 226 gemäß § 8 WEG in Miteigentumsanteile auf in der Weise, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an bestimmten Räumen verbunden ist. Im Einzelnen erfolgt die Aufteilung gemäß der dieser Niederschrift als Anlage II beige- 227 fügten Aufstellung in Verbindung mit dem von der Stadt Wuppertal unter dem Aktenzeichen „110.5/14“ genehmigten und dieser Niederschrift als Anlage IV beigefügten Aufteilungsplan nebst Lageplan, Schnitt- und Ansichtszeichnungen. [Æ Rz. 259, 260] Sämtliche Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume sind in sich ab- 228 geschlossen im Sinne des § 3 Abs. 2 WEG. Die entsprechende Bescheinigung der Stadt Wuppertal gemäß § 7 WEG ist dieser Urkunde als Anlage III beigefügt. [Æ Rz. 263]

59

Muster 2: Reihenhausanlage

229 Die im Aufteilungsplan nicht mit Nummern gekennzeichneten Räume und Flächen bleiben gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer im Sinne des § 5 WEG. [Æ Rz. 262] III. Name 229a Die Eigentümergemeinschaft führt den Namen „Wohnungseigentümergemeinschaft Am Barmer Wald 14a–14e“. [Æ Rz. 262a] IV. Gemeinschaftsordnung 230 Der Inhalt des Wohnungs- und Teileigentums und die Rechte und Pflichten der Eigentümer werden durch den vorgenannten Aufteilungsplan und die Gemeinschaftsordnung geregelt, die als Anlage I zu dieser Urkunde genommen ist. V. Grundbucherklärungen 231 [Siehe Muster 1, Abschnitt IV Rz. 17 ff, 113] VI. Vollmacht 232 [Siehe Muster 1, Abschnitt V Rz. 20, 21, 114] VII. Kosten, Sonstiges 233 [Siehe Muster 1, Abschnitt VI Rz. 22 ff, 115 ff] Diese Niederschrift und die geschriebenen Anlagen wurden dem Erschienenen vorgelesen, von ihm genehmigt und die Niederschrift von ihm und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben; die als Anlage genommenen Zeichnungen und Pläne wurden zur Durchsicht vorgelegt und genehmigt: …

60

I. Vertragstext

Anlage I zur Urkunde des Notars … in Wuppertal vom … 2014

234

– UR.-Nr. … für 2014 – Notar Gemeinschaftsordnung §1 Grundsatz [Siehe Muster 1, § 1 Rz. 27, 119 ff]

235

§2 Begriffsbestimmungen [Siehe Muster 1, § 2 Rz. 28 ff, 120 ff]

236

§3 Wirtschaftliche Trennung der Sondereigentumseinheiten 1.

Die gebildeten Wohnungseigentumseinheiten sollen wirtschaftlich selbstständig 237 behandelt und verwaltet werden. Die Eigentümer der einzelnen Wohnungseigentumseinheiten sind daher wirtschaftlich und rechtlich im Ergebnis – soweit möglich – so zu behandeln, als ob sie jeweils Alleineigentümer der ihnen zugewiesenen Sondernutzungsfläche und der darauf errichteten Gebäude sind. [Æ Rz. 265]

2.

Mit Rücksicht auf die wirtschaftliche Trennung der Sondereigentumseinheiten wer- 238 den die Bildung einer Instandhaltungsrücklage und die Verpflichtung zum Wiederaufbau im Falle der Zerstörung ausdrücklich ausgeschlossen. Ein Verwalter soll zunächst nicht bestellt werden; der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Bestellung bleibt unberührt. [Æ Rz. 266 – 268] §4 Sondernutzungsrechte

1.

An den Flächen des gemeinschaftlichen Grundstücks werden Sondernutzungs- 239 rechte dergestalt begründet, dass diese Flächen ausschließlich dem Eigentümer eines Wohnungseigentums – unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer – zur alleinigen unentgeltlichen Nutzung wie folgt zugewiesen werden: a) dem jeweiligen Eigentümer des im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnungseigentums das Sondernutzungsrecht an der bebauten und unbebauten Grundstücksteilfläche, die in dem dieser Urkunde als Anlage beigefügten Lageplan als SN 1 bezeichnet ist, b) dem jeweiligen Eigentümer des im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnungseigentums das Sondernutzungsrecht an der bebauten und unbebauten Grundstücksteilfläche, die in dem dieser Urkunde als Anlage beigefügten Lageplan als SN 2 bezeichnet ist,

61

Muster 2: Reihenhausanlage

c) dem jeweiligen Eigentümer des im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Wohnungseigentums das Sondernutzungsrecht an der bebauten und unbebauten Grundstücksteilfläche, die in dem dieser Urkunde als Anlage beigefügten Lageplan als SN 3 bezeichnet ist, d) dem jeweiligen Eigentümer des im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichneten Wohnungseigentums das Sondernutzungsrecht an der bebauten und unbebauten Grundstücksteilfläche, die in dem dieser Urkunde als Anlage beigefügten Lageplan als SN 4 bezeichnet ist, e) dem jeweiligen Eigentümer des im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichneten Wohnungseigentums das Sondernutzungsrecht an der bebauten und unbebauten Grundstücksteilfläche, die in dem dieser Urkunde als Anlage beigefügten Lageplan als SN 5 bezeichnet ist. Da die vorstehend bezeichneten Teilflächen die gesamte Fläche des vorhandenen Grundbesitzes erfassen, verbleiben keine Teilflächen in der gemeinschaftlichen Nutzung der Wohnungseigentümer. [Æ Rz. 269 f] 240 2.

Bezüglich der Grenzen zwischen den eingeräumten Sondernutzungsrechten gelten die allgemeinen Nachbarvorschriften entsprechend. [Æ Rz. 271]

241 3.

An allen Gebäudeteilen der vorhandenen und künftigen Bebauung, die sich aufgrund gesetzlicher Bestimmungen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer befinden, wird zugunsten des jeweiligen Wohnungseigentümers, auf dessen vorstehend zugeordneter Teilfläche sich diese befinden, ein ausschließliches Sondernutzungsrecht bestellt. Bei Trennmauern und anderen baulichen Anlagen, die sich auf der Grenze zwischen mehreren Teilflächen befinden, wird das Sondernutzungsrecht jeweils bis zur Mitte bestellt. [Æ Rz. 272]

242 4.

Die zugewiesenen Sondernutzungsbereiche können von dem jeweils berechtigten Wohnungseigentümer auch für eine Änderung der vorhandenen Bebauung, zur weiteren Bebauung (Neubebauung, Anbauten, Wintergärten, Garagenbauten, Carports, PKW-Stellplätze etc.) genutzt werden, sofern öffentlich-rechtliche Bestimmungen, die bei einer Realteilung der Grundstücke Anwendung fänden, nicht entgegenstehen. Ein für das Gesamtgrundstück vorhandenes Baurecht darf von jedem Grundstückseigentümer nur entsprechend der Größe seines Sondernutzungsbereichs genutzt werden. [Æ Rz. 273]

243 5.

Jeder Miteigentümer ist berechtigt, die Begründung von Sondereigentum an nachträglich errichteten Gebäuden auf eigene Kosten zu verlangen. In diesem Falle sind die übrigen Miteigentümer zur Mitwirkung an der erforderlichen Änderung der Teilungserklärung verpflichtet. [Æ Rz. 274]

244 6.

Soweit Sondernutzungsrechte zugunsten eines Wohnungseigentümers bestellt sind, hat der Wohnungseigentümer Dritten gegenüber sämtliche Rechte und Pflichten, wie sie einem Alleineigentümer zustehen. Er ist ermächtigt, diese Rechte im eigenen Namen – auch gerichtlich – geltend zu machen und Prozessvollmacht zu erteilen. Er verpflichtet sich gegenüber der Eigentümergemeinschaft, seine Verpflichtungen Dritten gegenüber allein zu erfüllen und die Eigentümergemeinschaft insoweit von allen Ansprüchen freizustellen. [Æ Rz. 275, 276]

62

I. Vertragstext

§5 Art und Umfang der Nutzung 1.

Jedem Eigentümer steht an seinem Wohnungseigentum und den ihm bestellten 245 Sondernutzungsrechten das alleinige Recht der Nutzung so zu, als ob es sich um Alleineigentum handelt.

2.

Die Wohnungen dürfen zu Wohnzwecken und zur Ausübung eines Berufes oder 246 Gewerbes benutzt werden, sofern es sich nicht um Tätigkeiten handelt, die andere Eigentümer durch Geräusche, Emissionen oder eine hohe Besucherfrequenz beeinträchtigen. Unzulässig sind alle Tätigkeiten, die im Zusammenhang mit der gewerblichen Erbringung oder Darstellung sexueller Handlungen stehen. [Æ Rz. 277] §6 Veräußerung des Wohnungseigentums

Die Veräußerung bedarf nicht der Zustimmung des Verwalters oder der anderen Woh- 247 nungseigentümer. [Æ Rz. 278] §7 Instandhaltung und Instandsetzung Jeder Eigentümer muss sein Sondereigentum und die seiner Sondernutzung unter- 248 liegenden Gebäude, baulichen Anlagen und Flächen auf eigene Kosten ordnungsgemäß instand halten und instand setzen. [Æ Rz. 279] §8 Haftung des Wohnungseigentümers [Siehe Muster 1, § 8, Rz. 49, 150]

249 §9 Versicherungen

1.

Für sein Sondereigentum und sein Sondernutzungsrecht hat jeder Wohnungs- 250 eigentümer folgende Versicherungen abzuschließen: a) eine Versicherung gegen die Inanspruchnahme aus der gesetzlichen Haftpflicht des Grundstückseigentümers einschließlich einer Gewässerschadenhaftpflichtversicherung in angemessener Höhe, b) eine Gebäudeversicherung (gleitende Neuwertversicherung) als kombinierte Wohngebäudeversicherung gegen Feuer-, Leitungswasser- und Sturmschaden in Höhe des Wiederherstellungsaufwands.

2.

Ist der getrennte Abschluss von Versicherungen nicht möglich, so haben die Woh- 251 nungseigentümer die genannten Versicherungen gemeinsam abzuschließen. [Æ Rz. 280]

63

Muster 2: Reihenhausanlage

§ 10 Mehrheit von Berechtigten an einem Wohnungseigentum 252 Mehrere Eigentümer derselben Einheit haften für sämtliche Verpflichtungen als Gesamtschuldner unabhängig davon, ob sie eine Gemeinschaft nach Bruchteilen oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden oder in einem sonstigen Beteiligungsverhältnis stehen. Tatsachen, die bei einem von ihnen vorliegen, wirken für und gegen alle. 253 Jeder von ihnen gilt im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern als durch den anderen bevollmächtigt, sofern nicht eine anderslautende schriftliche Mitteilung vorliegt. Dies gilt insbesondere auch für Eheleute, denen eine Einheit gemeinsam gehört. [Æ Rz. 281] § 11 Lasten und Kosten 254 1.

Jeder Wohnungseigentümer trägt alle Kosten, die unmittelbar oder mittelbar auf sein Wohnungseigentum und auf die Gegenstände entfallen, an denen für ihn ein Sondernutzungsrecht bestellt worden ist. Sonstige Kosten sind, soweit sie getrennt erfasst werden können, nach dem tatsächlichen Verbrauch bzw. dem Anteil der tatsächlichen Nutzung zu verteilen. [Æ Rz. 282]

255 2.

Kosten, die nicht getrennt erfasst werden können, und Kosten, die nicht durch Sondernutzungsrechte einzelnen Wohnungseigentümern zugewiesenes Eigentum betreffen, sind von den Wohnungseigentümern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Soweit öffentliche Lasten und Abgaben auf der Basis von Grundstücksflächen und Geschossflächen erhoben werden, sind diese zwischen den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu verteilen. [Æ Rz. 283] § 12 Eigentümerversammlung

256 Die Wohnungseigentümer vereinbaren in Abweichung von § 24 WEG, dass regelmäßige Eigentümerversammlungen nicht abgehalten werden. Das Recht jedes Wohnungseigentümers, eine außerordentliche Eigentümerversammlung unter Angabe des Zwecks und der Gründe zu verlangen, bleibt unberührt. [Æ Rz. 284 f]

64

II. Erläuterungen

Anlage II zur Urkunde des Notars … in Wuppertal vom … 2014

257

– UR.-Nr. … für 2014 – Notar Art und Lage von der Straße aus gesehen

Nr. des Aufteilungsplans

Miteigentumsanteil in 1.000stel

1

Sondereigentum an den Räumen im Reihenhaus nebst Obergeschoss, Kellergeschoss und Balkon sowie einer Garage, 1. Haus von rechts

200

2

Sondereigentum an den Räumen im Reihenhaus nebst Obergeschoss, Kellergeschoss und Balkon sowie einer Garage, 2. Haus von rechts

200

3

Sondereigentum an den Räumen im Reihenhaus nebst Obergeschoss, Kellergeschoss und Balkon sowie einer Garage, 3. Haus von rechts

200

4

Sondereigentum an den Räumen im Reihenhaus nebst Obergeschoss, Kellergeschoss und Balkon sowie einer Garage, 4. Haus von rechts

200

5

Sondereigentum an den Räumen im Reihenhaus nebst Obergeschoss, Kellergeschoss und Balkon sowie einer Garage, 5. Haus von rechts

200

II. Erläuterungen 1. Allgemeines (zu Rz. 223 ff, 237) Reihenhaus- oder Mehrhausanlagen werden häufig in der Form von Wohnungseigentum 258 gebildet, da aufgrund baurechtlicher Bestimmungen die Realteilung der Gesamtfläche in Einzelparzellen nicht durchführbar ist. In diesen Fällen legen die einzelnen Wohnungseigentümer darauf Wert, bezüglich ihres Wohnungseigentums – ähnlich wie der Eigentümer einer real geteilten Parzelle – eine rechtlich und wirtschaftlich möglichst eigenständige Stellung zu erhalten. Gemeinschaftliche Einrichtungen sind bei Reihenhausanlagen häufig nicht vorhanden. Die Interessenlage unterscheidet sich damit wesentlich von der des herkömmlichen Wohnungseigentums. Für die Gestaltung der Teilungserklärung, die eine getrennte Behandlung und Verwaltung der Einheiten festlegen kann,201) gelten folgende Grundsätze: –

Möglichst die gesamte Fläche der Anlage ist durch die Einräumung von Sondernutzungsrechten den einzelnen Wohnungseigentümern zuzuweisen;

–

jeder Wohnungseigentümer erhält das Sondernutzungsrecht an der Fläche, die sein Sondereigentum umgibt;

–

jeder Wohnungseigentümer erhält ein Sondernutzungsrecht an den Gebäudeteilen im Bereich seines Wohnungseigentums, die nach dem WEG zum Gemeinschaftseigentum gehören;202)

_____________ 201) Vgl. Bärmann/Klein, WEG, § 10 Rz. 22; KG ZMR 2008, 67, 68. 202) Die Bestellung von Sondernutzungsrechten ist erforderlich, da ganze Gebäude nicht sondereigentumsfähig sind, BGH NJW 1968, 1230; DNotI-Report 2013, 169, 170.

65

Muster 2: Reihenhausanlage

–

die Sondernutzungsrechte berechtigen zu jeder Nutzung der Flächen und baulichen Gestaltung, die bei real geteiltem Eigentum zulässig wäre;

–

Unterhaltungs- und Betriebskosten sind zu trennen;

–

ein Verwalter wird nicht bestellt, regelmäßige Eigentümerversammlungen sind entbehrlich.

2. Form der Teilungserklärung 259 Siehe Muster 1 Rz. 99. 3. Inhaltliche Anforderungen 260 Zum Inhalt der Teilungserklärung nach § 8 WEG siehe Muster 1 Rz. 100. 4. Teilungsobjekt (zu Rz. 224 f) 261 Teilungsobjekt ist im vorliegenden Fall das Grundstück, auf dem noch mehrere Gebäude zu erstellen sind. Die Aufteilung vor Erstellung der zu errichtenden Gebäude ist zulässig.203) 5. Aufteilungsplan/Name 262 Zu den Anforderungen an den Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 WEG) siehe Muster 1 Rz. 105. 262a Bezüglich des Namens der Eigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 6 Satz 4 WEG) siehe Muster 1 Rz. 112a. 6. Abgeschlossenheit (zu Rz. 228) 263 Zu den Anforderungen an die Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 3 Abs. 2 WEG) siehe Muster 1 Rz. 106 ff. Die vorgesehenen Einzelgaragen sind nach allgemeinen Grundsätzen sondereigentumsfähig.204) Sie können – wie in diesem Muster – mit den jeweiligen Wohneinheiten zu einer Einheit zusammengefasst werden, im Bedarfsfall aber auch als eigenständige Teileigentumseinheiten in das Grundbuch eingetragen werden.205) Carports sind nicht sondereigentumsfähig, siehe Muster 1 Rz. 109. Zu nicht mit Nummern bezeichneten Räumen siehe Muster 1 Rz. 112. 264 Zum Schlussvermerk siehe Muster 1 Rz. 118. Folgende Anlagen sind beizufügen: –

Anlage I – Gemeinschaftsordnung

–

Anlage II – Zuordnung der Wohnungseigentumseinheiten

–

Anlage III – Abgeschlossenheitsbescheinigung

–

Anlage IV – Pläne.

7. Wirtschaftliche Trennung (zu Rz. 237 ff) 265 Die für die Reihenhausanlage durch die Gemeinschaftsordnung vorgesehene wirtschaftliche Trennung der Wohnungseigentumseinheiten führt zu grundlegenden Abweichungen vom Leitbild des WEG. Es ist daher empfehlenswert, zu Beginn der Gemeinschafts_____________ 203) Weitnauer, WEG, § 8 Rz. 7, Bärmann/Armbrüster, WEG, § 8 Rz. 9. 204) Vgl. Bärmann/Armbrüster, WEG, § 3 Rz. 72, 88 ff. 205) Vgl. Bärmann/Armbrüster, WEG, § 3 Rz. 72, 88 ff.

66

II. Erläuterungen

ordnung die wirtschaftliche Trennung der Einheiten ausdrücklich klarzustellen, damit die Zielsetzung nachfolgender Einzelbestimmungen erkennbar ist. a) Instandhaltungsrücklage (zu Rz. 238) Die Verpflichtung zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage im Rahmen der ordnungs- 266 gemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG) kann abbedungen werden.206) b) Kein Wiederaufbau (zu Rz. 238) Nach § 21 Abs. 3 bzw. 4 WEG besteht im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des 267 Wohnungseigentums ein Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf Wiederaufbau eines zerstörten Gebäudes gegen die Gemeinschaft. Der Anspruch kann grundsätzlich durch die Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen werden.207) Zur Erreichung der Eigenständigkeit der einzelnen Reihenhauseinheiten ist es sinnvoll, die Verpflichtung zum Wiederaufbau grundsätzlich auszuschließen. Das Risiko der Zerstörung der einzelnen Gebäude liegt daher bei dem jeweiligen Eigentümer, in dessen Wohnungseigentum/Sondernutzungsrecht sich das einzelne Gebäude befindet. Im Falle der Zerstörung des Gebäudes obliegt es diesem, den Wiederaufbau herbeizuführen. Die Auflösung der Gemeinschaft kann von ihm nicht verlangt werden; ein Anspruch auf Auflösung der Gemeinschaft besteht nur, wenn dies gesondert vereinbart wurde (§ 11 Abs. 1 Satz 3 WEG).208) c) Kein Verwalter (zu Rz. 238) Ein Verwalter soll nicht bestellt werden, da aufgrund der getrennten Verwaltung der Ein- 268 heiten keine Notwendigkeit hierfür besteht. Da das WEG den Verwalter als zwingendes Organ der Eigentümergemeinschaft vorsieht,209) kann der Anspruch der jeweiligen Wohnungseigentümer auf Bestellung eines Verwalters durch die Gemeinschaftsordnung nicht ausgeschlossen werden. d) Sondernutzungsrechte an Teilflächen (zu Rz. 239) Die Bestellung von Sondernutzungsrechten ist ein wesentliches Mittel, um die wirtschaft- 269 liche Selbstständigkeit der einzelnen Einheiten im Rahmen von Reihenhausanlagen zu erreichen. Da eine reale Teilung der Gesamtfläche regelmäßig nicht erreicht werden kann, wird die ausschließliche Nutzungsbefugnis der einzelnen Wohnungseigentümer an der ihr Wohnungseigentum umgebenden Fläche durch die Bestellung von Sondernutzungsrechten gewährleistet. Bei der Bestellung der Sondernutzungsrechte ist darauf zu achten, dass diese möglichst die gesamte Fläche der Anlage erfassen, damit keine gemeinschaftlich zu nutzenden Flächen verbleiben. Da die Sondernutzungsberechtigten regelmäßig die Kosten der von ihnen genutzten Flächen zu tragen haben, ist keine Instandhaltungsrücklage für Grundstücksflächen im Gemeinschaftseigentum erforderlich.

_____________ 206) § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG; vgl. Bärmann/Merle, WEG, § 21 Rz. 145; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/ Vandenhouten, WEG, § 21 Rz. 2. 207) Vgl. BayObLG WUM 1996, 495; Bärmann/Merle, WEG, § 22 Rz. 387. 208) Vgl. Bärmann/Merle, WEG, § 22 Rz. 386. 209) Vgl. BGHZ 106, 222.

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Muster 2: Reihenhausanlage

270 Sofern im Einzelfall Teile der Gesamtfläche als Zuwegung zu den einzelnen Wohnungseigentumseinheiten dienen, müssen diese bei der Bestellung der Sondernutzungsrechte ausgenommen werden, sodass eine gemeinschaftlichen Nutzung (mit entsprechender Kostentragung) möglich ist. Die Bestellung von Dienstbarkeiten an Sondernutzungsrechten ist unzulässig.210) e) Anwendung nachbarrechtlicher Bestimmungen (zu Rz. 240) 271 Da die Wohnungseigentümer der einzelnen Einheiten wie Eigentümer real geteilten Grundbesitzes behandelt werden, ist die Anwendung der entsprechenden nachbarrechtlichen Vorschriften zu vereinbaren, die z. B. die Zulässigkeit von Umzäunungen regeln. Auch kann bereits auf Grundlage des Gemeinschaftsverhältnisses die Beachtung nachbarschützender Vorschriften des Bauordnungsrechts gefordert werden.211) f) Sondernutzungsrechte an Gebäudeteilen (zu Rz. 241) 272 Die Bestellung von Sondernutzungsrechten ist nicht nur an Flächen des Gemeinschaftseigentums, sondern auch an Gebäudeteilen zulässig.212) Sie ist erforderlich, da im Rahmen der Teilung nach dem WEG an bestimmten Gebäudeteilen zwingend Gemeinschaftseigentum besteht (§ 5 Abs. 2 WEG) und insoweit kein Sondereigentum gebildet werden kann. Durch die Zuweisung von Sondernutzungsrechten an diesen Gebäudeteilen erhält der Eigentümer der jeweiligen Wohnungseigentumseinheit eine dem Realeigentümer weitgehend entsprechende Stellung. g) Gestattung baulicher Änderungen (zu Rz. 242) 273 Da im Rahmen der Reihenhausanlage die rechtliche Stellung der einzelnen Wohnungseigentümer derjenigen von Eigentümern von real geteiltem Grundbesitz möglichst weitgehend entsprechen soll, wird im Rahmen des Sondernutzungsrechts den Eigentümern durch die Gemeinschaftsordnung gestattet, bauliche Änderungen an ihrem Sondernutzungsrecht durchzuführen. Die Zulässigkeit dieser Regelung ist für Fälle, in denen das Grundstück mit mehreren getrennten Häusern bebaut wird, anerkannt.213) Ohne ausdrückliche Regelung in der Gemeinschaftsordnung verleiht das Sondernutzungsrecht an Flächen keine Befugnis zur Vornahme baulicher Änderungen.214) h) Sondereigentum bei baulichen Änderungen (zu Rz. 243) 274 Sofern ein Wohnungseigentümer in Ausübung der ihm eingeräumten Befugnisse weitere bauliche Anlagen errichtet, die ganz oder teilweise sondereigentumsfähig sind, kann er von den übrigen Wohnungseigentümern verlangen, der Bildung von Sondereigentum zuzustimmen. Erforderlich sind die Änderung der Teilungserklärung unter Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer und die Zustimmung der grundbuchlich gesicherten Gläu_____________ 210) OLG Düsseldorf Rpfleger 1986, 376; BayObLG Rpfleger 1998, 68, 69. 211) BayObLG NJW-RR 1994, 781; im Ergebnis auch BGH DNotI-Report 2008, 6, für den Fall der Benutzungsregelung im Rahmen einer Bruchteilsgemeinschaft gemäß § 1010 BGB. 212) Vgl. BGH NJW 1991, 2909; Bärmann/Pick, WEG, § 15 Rz. 11 ff; Bärmann/Wenzel, WEG, § 13 Rz. 95. 213) Bärmann/Pick, WEG, § 15 Rz. 11; LG Oldenburg Rpfleger 1989, 59. 214) OLG Köln DWE 1995, 156.

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II. Erläuterungen

biger; eine Ermächtigung in der Gemeinschaftsordnung für den einzelnen Eigentümer, später geschaffene bauliche Anlagen ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer in Sondereigentum zu überführen, ist unzulässig.215) Damit wird dem Wunsch der Beteiligten nach einer möglichst weitgehenden rechtlichen Trennung der einzelnen Wohnungseigentumseinheiten Rechnung getragen; Kosten sind von dem an der Änderung interessierten Wohnungseigentümer zu tragen. i) Ansprüche gegenüber Dritten (zu Rz. 244) Auch im Verhältnis zu Dritten sollen die Wohnungseigentümer wie Eigentümer real ge- 275 teilten Grundbesitzes behandelt werden. Sofern ein Eingriff in das Gemeinschaftseigentum erfolgt, an dem Sondernutzungsrechte bestehen, kann durch die Gemeinschaftsordnung der Sondernutzungsberechtigte ermächtigt werden, bestehende Abwehr- und Schadensersatzansprüche im eigenen Namen geltend zu machen. Damit kann eine sonst notwendige Mitwirkung der Eigentümergemeinschaft vermieden werden.216) Auch im Hinblick darauf, dass anderenfalls die formelle Rechtsposition des Geschädigten (Eingriff in Gemeinschaftseigentum) und wirtschaftlicher Schaden (aufgrund der Gemeinschaftsordnung liegt das wirtschaftliche Risiko der Beschädigung beim einzelnen Wohnungseigentümer) auseinanderfallen können, ist die Ermächtigung sinnvoll. j) Verantwortlichkeit gegenüber Dritten (zu Rz. 244) Auch die Verpflichtungen des Wohnungseigentümers bezüglich seines (im Gemeinschafts- 276 eigentum stehenden) Sondernutzungsbereichs sind denen eines Alleineigentümers angenähert. So hat der jeweilige Wohnungseigentümer auch für das Gemeinschaftseigentum in seinem Verantwortungsbereich sämtliche Verpflichtungen gegenüber Dritten zu tragen. Erteilt er z. B. für das in seinem Sondernutzungsrecht stehende Gemeinschaftseigentum Reparaturaufträge, so hat er die daraus resultierenden Handwerkerkosten selbst zu tragen. k) Nutzung (zu Rz. 245 f) Die Nutzungsregelung lässt die gewerbliche Nutzung grundsätzlich zu, da bei Reihen- 277 hausanlagen eine möglichst eigenständige Nutzung der einzelnen Einheiten gewünscht wird (zu Stockwerkseigentum siehe Muster 1 Rz. 127 ff: gewerbliche Nutzung nur mit Zustimmung der Verwaltung). Ausgeschlossen sind gewerbliche Zwecke, von denen Störungen der Nachbareinheiten ausgehen, und die gewerbliche Nutzung zu Dienstleistungen sexueller Art (vgl. Muster 1 Rz. 129, 130). l) Keine Verwalterzustimmung (zu Rz. 247) Da eine rechtlich möglichst selbstständige Behandlung der einzelnen Wohnungseigen- 278 tumseinheiten angestrebt ist, wird für die Veräußerung keine Verwalterzustimmung (§ 12 Abs. 1 WEG) vorgesehen. Hinsichtlich eines Formulierungsvorschlags für einen Zustimmungsvorbehalt siehe Muster 5 Rz. 346, 375.

_____________ 215) BayObLGZ 1997, 233. 216) Nach BayObLG Rpfleger 1982, 418, stehen dem Sondernutzungsberechtigten Abwehransprüche gemäß § 15 Abs. 1, 3 WEG, § 1004 BGB zu.

69

Muster 2: Reihenhausanlage

m) Getrennte Instandhaltung und Kostentragung (zu Rz. 248) 279 Entsprechend der Zielsetzung, die einzelnen Einheiten der Reihenhausanlage wirtschaftlich wie getrenntes Eigentum zu behandeln, sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass die einzelnen Wohnungseigentümer die Instandhaltung und Instandsetzung ihres jeweiligen Wohnungseigentums und der im Bereich des Wohnungseigentums bestehenden Sondernutzungsrechte auf eigene Kosten durchzuführen haben. Da bezüglich der gesamten Grundstücksfläche und der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile Sondernutzungsrechte bestellt sind, liegt die Instandhaltung der Anlage vollständig in den Händen der einzelnen Miteigentümer. Die Bestimmungen über die Instandhaltungspflichten und die Kostentragung sind in der Gemeinschaftsordnung zu regeln; diesbezügliche Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümergemeinschaft wären nichtig.217) n) Getrennte Versicherungen (zu Rz. 250 f) 280 Abweichend von § 21 WEG werden die erforderlichen Versicherungen für das Gemeinschaftseigentum nicht im Rahmen der gemeinschaftlichen Verwaltung der Anlage, sondern von jedem Wohnungseigentümer für das im Bereich seines Sondernutzungsrechts befindliche Gemeinschaftseigentum selbst abgeschlossen. Nur wenn eine getrennte Versicherung nicht möglich sein sollte, lässt die Gemeinschaftsordnung eine gemeinschaftliche Versicherung zu. o) Gesamtschuldnerische Haftung (zu Rz. 252) 281 Siehe Muster 1, § 11 Rz. 55. p) Getrennte Kostentragung (zu Rz. 254) 282 Da bezüglich der gesamten Fläche der Anlage und der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile Sondernutzungsrechte bestellt worden sind und keine Flächen zur gemeinschaftlichen Nutzung verbleiben, trägt jeder Wohnungseigentümer die auf sein Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrechten entfallenden Flächen allein. q) Kostentragung nach Miteigentumsanteilen (zu Rz. 255) 283 Nur für Kosten, die einzelnen Einheiten nicht zugeordnet werden können, gilt die Kostenregelung des § 16 Abs. 2 WEG (Verteilung nach Miteigentumsanteilen). r) Keine Eigentümerversammlung (zu Rz. 256) 284 Nach § 24 Abs. 1 WEG hat der Verwalter eine ordentliche Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einzuberufen. Die Wohnungseigentümer können von der Einberufung der Eigentümerversammlung absehen. 285 Ein vollständiger Verzicht der einzelnen Wohnungseigentümer auf das Recht, die Einberufung der Eigentümerversammlung zu verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG), ist nach wohl herrschender Meinung unzulässig.218) Das Muster sieht daher vor, dass eine Eigentümerversammlung nur stattzufinden hat, wenn dies von einem Wohnungseigentümer verlangt wird. _____________ 217) OLG Köln WuM 1998, 174. 218) Vgl. BayObLGZ 1972, 314, 319; Bärmann/Pick, WEG, § 24 Rz. 2 m. w. N., str.

70

Muster 3: Kurze Teilungserklärung ohne Gemeinschaftsordnung, vorläufiger Aufteilungsplan I. Vertragstext [Urkundseingang: siehe Muster 1 Rz. 9]

286

Der/die Erschienene – handelnd wie angegeben – erklärte mit der Bitte um Beurkundung: Ich gebe hiermit gemäß § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) folgende Teilungserklärung ab: [Æ Rz. 301] I. Grundstück 1.

Die ABC Wohnbau GmbH, – nachstehend „Grundstückseigentümer“ genannt – 287 wird Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von Elberfeld Blatt 2001 eingetragenen Grundstücks Flur 211, Flurstück 776,

Gebäude- und Freifläche, Rotkäppchenweg, groß 1.150 qm,

– nachstehend „Grundbesitz“ genannt. 2.

Auf dem vorbezeichneten Grundbesitz wird ein Wohnhaus mit vier Wohnungen 288 nebst acht PKW-Stellplätzen errichtet. Die Baubeschreibung, nach der die Baumaßnahme durchgeführt wird, ist dieser Urkunde als Anlage I beigefügt. [Æ Rz. 304] II. Teilung

Der Grundstückseigentümer teilt das Eigentum an dem vorbezeichneten Grundstück 289 gemäß § 8 WEG in Miteigentumsanteile auf in der Weise, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an bestimmten Räumen verbunden ist. Im Einzelnen erfolgt die Aufteilung gemäß der dieser Niederschrift als Anlage II beige- 290 fügten Aufstellung in Verbindung mit dem dieser Niederschrift als Anlage III beigefügten vorläufigen Aufteilungsplan nebst Schnitt- und Ansichtszeichnungen und einem Lageplan. [Æ Rz. 305 ff] Sämtliche Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume sind in sich ab- 291 geschlossen im Sinne des § 3 Abs. 2 WEG. Die entsprechende Bescheinigung der Stadt Wuppertal gemäß § 7 WEG liegt noch nicht vor. [Æ Rz. 308, 106] Der von der Stadt Wuppertal bestätigte Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheits- 292 bescheinigung sind dieser Urkunde noch beizufügen. [Æ Rz. 305]

71

Muster 3: Kurze Teilungserklärung ohne Gemeinschaftsordnung, vorläufiger Aufteilungsplan

293 Die im Aufteilungsplan nicht mit Nummern gekennzeichneten Räume und Flächen bleiben gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer im Sinne des § 5 WEG. [Æ Rz. 309] III. Name 293a Die Eigentümergemeinschaft führt den Namen „Wohnungseigentümergemeinschaft Rotkäppchenweg 11, Wuppertal“. [Æ Rz. 112a] IV. Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander 294 Das Verhältnis der künftigen Wohnungseigentümer untereinander sowie die Verwaltung bestimmen sich grundsätzlich nach den Vorschriften des WEG. In Abweichung und Ergänzung zu den Vorschriften des WEG wird gemäß § 10 Abs. 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums Folgendes bestimmt: 295 1.

Das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung richtet sich nach der Größe der Miteigentumsanteile, soweit nicht durch zwingende gesetzliche Regelungen etwas anderes bestimmt ist. [Æ Rz. 193]

296 2.

Auf dem Grundstück befinden sich acht PKW-Stellplätze, die in dem dieser Urkunde als Anlage IV beigefügten Lageplan mit Nr. S 1 bis S 8 bezeichnet sind. Die PKW-Stellplätze werden wie folgt zugewiesen: a) Dem jeweiligen Eigentümer des im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnungseigentums wird – unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer – das Sondernutzungsrecht an den PKW-Stellplätzen eingeräumt, die in dem als Anlage IV zu dieser Urkunde genommenen Lageplan mit S 1 und S 2 bezeichnet sind. b) Dem jeweiligen Eigentümer des im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnungseigentums wird – unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer – das Sondernutzungsrecht an den PKW-Stellplätzen eingeräumt, die in dem als Anlage IV zu dieser Urkunde genommenen Lageplan mit S 3 und S 4 bezeichnet sind. c) Dem jeweiligen Eigentümer des im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Wohnungseigentums wird – unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer – das Sondernutzungsrecht an den PKW-Stellplätzen eingeräumt, die in dem als Anlage IV zu dieser Urkunde genommenen Lageplan mit S 5 und S 6 bezeichnet sind. d) Dem jeweiligen Eigentümer des im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichneten Wohnungseigentums wird – unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer – das Sondernutzungsrecht an den PKW-Stellplätzen eingeräumt, die in dem als Anlage IV zu dieser Urkunde genommenen Lageplan mit S 7 und S 8 bezeichnet sind. Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der PKW-Stellplätze gehen jeweils zulasten des nutzungsberechtigten Eigentümers. [Æ Rz. 310]

72

II. Erläuterungen

V. Grundbucherklärungen [Siehe Muster 1, Abschnitt V Rz. 17 ff, 113 ff]

297

VI. Vollmacht [Siehe Muster 1, Abschnitt VI Rz. 20, 21, 114]

298

VII. Kosten, Sonstiges [Siehe Muster 1, Abschnitt VII Rz. 22 ff, 115 ff]

299

Anlage II zur Urkunde des Notars … in Wuppertal vom … 2014

300

– UR.-Nr. … für 2014 – Notar Art und Lage von der Straße aus gesehen

Nr. des Aufteilungsplans

Miteigentumsanteil in 1.000stel

1

Wohnung im Erdgeschoss rechts nebst Terrasse und einem Kellerraum im Kellergeschoss

330

2

Wohnung im Erdgeschoss links nebst Terrasse und einem Kellerraum im Kellergeschoss

240

3

Wohnung im 1. Obergeschoss rechts nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

210

4

Wohnung im 1. Obergeschoss links nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

220

II. Erläuterungen 1. Allgemeines Das vorstehende Muster einer kurzen Teilungserklärung beschränkt sich auf den unerläss- 301 lichen (Mindest-)Inhalt einer Teilungserklärung. Auf die Regelung einer Gemeinschaftsordnung wird – mit Ausnahme der Stimmrechtsregelung in Abschnitt IV – vollständig verzichtet; es gelten insoweit die gesetzlichen Bestimmungen des WEG. Kurze Teilungserklärungen kommen vor allem bei kleineren Aufteilungsobjekten in Betracht, wenn der aufteilende Eigentümer (Verkäufer) den späteren Wohnungseigentümern (Erwerbern) die Festlegung der Gemeinschaftsordnung überlassen will oder aus anderen Gründen keine umfassende Regelung gewünscht wird. Das kann auch der Fall sein, wenn die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern aus steuerlichen Gründen oder zu dem Zweck erfolgt, den Beleihungswert der Immobilie gegenüber Finanzierungsgebern zu erhöhen. Soll eine kurze Teilungserklärung beurkundet werden, so ist im Rahmen der Vorbesprechung besonders zu erörtern, ob zusätzliche Regelungen für die Kostentragung, Änderungen der Teilungs-

73

Muster 3: Kurze Teilungserklärung ohne Gemeinschaftsordnung, vorläufiger Aufteilungsplan

erklärung oder zu sonstigen Punkten erforderlich sind (vgl. die Regelungen in Muster 1, §§ 14, 19 der Gemeinschaftsordnung Rz. 61, 93, 168 ff, 216 ff). 2. Form der Teilungserklärung 302 Siehe Muster 1 Rz. 99. 3. Inhaltliche Anforderungen 303 Zum Inhalt der Teilungserklärung nach § 8 WEG siehe Muster 1 Rz. 100 ff. 4. Aufteilung vor Eigentumserwerb (zu Rz. 287) 304 Mit der Formulierung „wird Eigentümer“ ist klargestellt, dass der Aufteilende zum Zeitpunkt der Beurkundung noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Bereits zu diesem Zeitpunkt kann die Abgabe einer Teilungserklärung durch den (zukünftigen) Eigentümer erfolgen. Der Vollzug der Teilungserklärung kann erst dann beantragt werden, wenn dem Grundbuchamt der Antrag auf Eigentumsumschreibung auf den Aufteilenden vorliegt. Die Teilungserklärung muss von demjenigen abgegeben werden, der zum Zeitpunkt der Anlegung der Wohnungsgrundbücher Grundstückseigentümer ist.219) 5. Vorläufiger Aufteilungsplan (zu Rz. 292) 305 Da Baugenehmigungsverfahren häufig längere Zeit in Anspruch nehmen und die Abgeschlossenheitsbescheinigung regelmäßig erst nach Vorlage der Baugenehmigung erteilt wird, kann die Notwendigkeit bestehen, eine Teilungserklärung bereits vor der Erteilung der Baugenehmigung und der Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erstellen. In diesem Fall kann die Teilungserklärung zwar grundbuchlich noch nicht vollzogen werden, da nach § 7 Abs. 4 WEG der Eintragungsbewilligung der behördlich abgestempelte Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen sind. Dennoch ist die Beurkundung der Teilungserklärung sinnvoll, wenn Kaufverträge über Wohnungseigentum bereits vorab geschlossen werden sollen. Dazu sind der Teilungserklärung vorläufige Aufteilungspläne als Anlage (§ 9 Abs. 1 Satz 1, 3 BeurkG) beizufügen, die inhaltlich den Anforderungen des § 7 Abs. 4 WEG entsprechen und mit den zur Genehmigung eingereichten Plänen übereinstimmen. Der Gegenstand des zu bildenden Wohnungseigentums wird damit ausreichend konkretisiert. Im Rahmen nachfolgender Kaufverträge kann auf die Teilungserklärung gemäß § 13a BeurkG Bezug genommen werden.220) 306 Wenn der behördlich abgestempelte Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen, hängt der weitere Ablauf davon ab, ob der vorläufige Aufteilungsplan mit dem abgestempelten Plan identisch ist. Besteht Identität, kann die Teilungserklärung mitsamt den Unterlagen dem Grundbuchamt zur Eintragung vorgelegt werden. Einer ergänzenden Urkunde bedarf es in diesem Falle nicht, sofern die Zusammengehörigkeit von Eintragungsbewilligung und dem bestätigten Aufteilungsplan deutlich gemacht wird.221) Insbesondere kann das Grundbuchamt in diesen Fällen vom Notar nicht die Vor_____________ 219) OLG Düsseldorf DNotZ 1976, 168. 220) Rapp, in: Beck’sches Notarhandbuch, A III Rz. 30. 221) BayObLG ZfIR 2003, 382 = FGPrax 2003, 57, 58; OLG Zweibrücken MittBayNot 1983, 242, 243; a. A. Rapp, in: Beck’sches Notarhandbuch, A III Rz. 30; Staudinger/Rapp, BGB, § 7 WEG Rz. 16.

74

II. Erläuterungen

lage einer Identitätserklärung verlangen, da es die Prüfung der Identität von vorläufigen und endgültigen Aufteilungsplänen selbst vornehmen muss.222) Besteht keine Identität zwischen vorläufigem und bestätigtem Aufteilungsplan, so ist eine 307 Nachtragsurkunde zur Teilungserklärung erforderlich, durch die auf die amtlich bestätigten Pläne Bezug genommen wird. Sofern aufgrund der Interessenlage dabei Schwierigkeiten entstehen (z. B. mehrere Personen sind an der Teilung nach § 8 WEG beteiligt, Kaufverträge wurden bereits geschlossen, Aufteilung erfolgte nach § 3 WEG), sollte die Nachtragsurkunde von den Beteiligten selbst unterzeichnet werden. Bestehen solche Schwierigkeiten nicht, kommt auch die Abgabe der Erklärung durch Notariatsmitarbeiter aufgrund der in der Teilungserklärung enthaltenen Vollzugsvollmacht (siehe Muster 1 Abschnitt VI Rz. 20) in Betracht. Es kann auch eine zusätzliche Regelung in die Teilungserklärung aufgenommen werden, die den Notar ermächtigt, die Maßgeblichkeit des bestätigten Aufteilungsplans gegenüber dem Grundbuchamt durch eine Eigenurkunde festzustellen.223) Zu den Anforderungen an den Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 WEG) siehe Muster 1 Rz. 105. 6. Abgeschlossenheit (zu Rz. 291) Zu den Anforderungen an die Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 3 Abs. 2 WEG) siehe 308 Muster 1 Rz. 106. 7. Nicht mit Nummern bezeichnete Räume (zu Rz. 293) Siehe Muster 1 Rz. 15, 112.

309

8. Stellplätze (zu Rz. 296) Da oberirdische Stellplätze nicht sondereigentumsfähig sind,224) erfolgt die Zuordnung 310 zu einzelnen Sondereigentümern nur durch die Bestellung von Sondernutzungsrechten. Weil das Muster keine Gemeinschaftsordnung vorsieht, erfolgt die Zuweisung in der Teilungserklärung selbst. Nach allgemeinen Grundsätzen müssen Lage und Zuschnitt der Stellplätze durch die Verweisung auf einen Lageplan festgelegt werden (siehe Muster 1 Rz. 36, 138).

_____________ 222) BayObLG ZfIR 2003, 382 = FGPrax 2003, 57, 58. 223) Vgl. Morhard, MittBayNot 2003, 128, 129 (Urteilsanm.); Kersten/Bühling/Wolfsteiner, § 65 Rz. 41, zur Identitätserklärung. 224) OLG Frankfurt/M. Rpfleger 1977, 312; OLG Hamm RPfleger 1975, 27; für Stellplätze auf ebenerdigem, nicht von der Umgebung abgegrenztem Dach einer Tiefgarage OLG Frankfurt/M. OLGZ 1984, 32.

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Muster 4: Ergänzung der Teilungserklärung nach Vorlage des amtlichen Aufteilungsplans I. Vertragstext Ur.-Nr. … für 2014

311

Ergänzung zu Ur.-Nr. …/2014… Verhandelt zu Wuppertal am … Vor … Notar in … erschien: Frau …, Bürovorsteherin, geschäftsansässig …, hier handelnd aufgrund der in der Teilungserklärung vom … Ur.-Nr. … des beurkundenden Notars erteilten, bei Beurkundung in Urschrift vorliegenden unwiderrufenen Vollmacht für die [Æ Rz. 318] ABC Grundbesitz GmbH & Co. KG mit Sitz in Wuppertal, dem Notar persönlich bekannt. Auf Befragen des Notars erklärte die Erschienene, dass weder der Notar noch eine mit ihm beruflich verbundene Person in einer Angelegenheit, die Gegenstand dieser Beurkundung ist, tätig war oder ist. Die Erschienene – handelnd wie angegeben – erklärte mit der Bitte um Beurkundung folgende Ergänzung einer Teilungserklärung: [Æ Rz. 317 ff] 1.

Durch Teilungserklärung vom … – Ur.-Nr. … – hat die „ABC Grundbesitz KG“ 312 den im Grundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von Elberfeld zurzeit Blatt 2001 eingetragenen Grundbesitz Flur 211, Flurstück 776,

Gebäude- und Freifläche, Rotkäppchenweg, groß 1.150 qm,

gemäß § 8 WEG in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. Bei Beurkundung der Teilungserklärung lagen die Abgeschlossenheitsbescheinigung und der dazugehörige Aufteilungsplan noch nicht vor. 2.

Die Stadt Wuppertal hat am … die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu dem vor- 313 genannten Grundbesitz erteilt. Diese Abgeschlossenheitsbescheinigung und der die Anlage zu dieser Bescheinigung bildende Aufteilungsplan nebst Schnitt- und Ansichtszeichnungen werden dieser Urkunde als Anlage beigefügt. [Æ Rz. 320]

77

Muster 4: Ergänzung der Teilungserklärung nach Vorlage des amtlichen Aufteilungsplans

314 3.

Der Eigentümer ergänzt hiermit die Teilungserklärung vom … – Ur.-Nr. … – im Hinblick auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung, den Aufteilungsplan und die Schnitt- und Ansichtszeichnungen und macht sie zum Gegenstand und Inhalt der Teilungserklärung. Der der Teilungserklärung beigefügte vorläufige Aufteilungsplan nebst Schnitt- und Ansichtszeichnungen wird aufgehoben und durch den dieser Urkunde als Anlage II beigefügten Aufteilungsplan nebst Schnitt- und Ansichtszeichnungen ersetzt. [Æ Rz. 319]

315 4.

Der Eigentümer bewilligt und beantragt im Hinblick auf die vorstehende Ergänzung zur Teilungserklärung entsprechende Eintragung im Grundbuch. Vorsorglich wiederholt er alle Erklärungen, Bewilligungen und Anträge der Teilungserklärung – Ur.-Nr. … – unter Berücksichtigung der vorstehenden Ergänzungen.

316 Diese Niederschrift und die geschriebene Anlage wurden der Erschienenen vorgelesen, von ihr genehmigt und von ihr und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben, die als Anlage genommenen Zeichnungen und Pläne wurden zur Durchsicht vorgelegt und genehmigt: … II. Erläuterungen 1. Allgemeines 317 Siehe zunächst Muster 3 Rz. 305 ff. Das Muster betrifft den Fall der Teilung des Grundbesitzes auf Grundlage vorläufiger Pläne. Wenn die später vorliegenden amtlich bestätigten Pläne von den vorläufigen Plänen abweichen, ist die Beurkundung einer ergänzenden Erklärung erforderlich, mit der die amtlich bestätigten Pläne zum Gegenstand der Teilungserklärung gemacht werden.225) Die Ergänzung kann aufgrund der den Notariatsangestellten erteilten Vollzugsvollmacht erfolgen. In problematischen Fällen (mehrere Personen sind an der Teilung nach § 8 WEG beteiligt, Kaufverträge wurden bereits geschlossen, Aufteilung nach § 3 WEG) sollte die Nachtragsurkunde von den Beteiligten selbst unterzeichnet werden. Sind zwischenzeitlich bereits Kaufverträge mit Enderwerbern geschlossen worden, deren Kaufgegenstand von der Änderung der Aufteilungspläne betroffen ist, so sind diese Kaufverträge an den geänderten Inhalt der Teilungserklärung anzupassen. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass Mängelrechte durch die Erwerber geltend gemacht werden. 2. Vollmacht (zu Rz. 311) 318 Sofern Erklärungen vor dem Notar aufgrund einer Vollmacht abgegeben werden, ist das Bestehen der Vollmacht nachzuweisen. Dies erfolgt regelmäßig durch Vorlage der Urschrift oder einer Ausfertigung der Vollmacht; die Vorlage einer beglaubigten Abschrift reicht nicht aus.226) Zum notariellen Vorbefassungsvermerk siehe Muster 1 Rz. 98. 3. Form der Ergänzung (zu Rz. 311, 314) 319 Ebenso wie die Teilungserklärung nach § 8 WEG ist die Ergänzung der Teilungserklärung grundsätzlich nicht beurkundungspflichtig (siehe Muster 1 Rz. 99). Die notarielle Beur_____________ 225) BayObLG FGPrax 2003, 57, 58 m. w. N. 226) Brenner, BWNotZ 2001, 186; Bernhard, in: Beck’sches Notarhandbuch, F Rz. 347.

78

II. Erläuterungen

kundung der Ergänzung ist jedoch dann sinnvoll, wenn bereits die Teilungserklärung selbst in notarieller Form vorliegt, damit bei Kaufverträgen die Verweisungsmöglichkeit des § 13a BeurkG besteht. 4. Einbeziehung des endgültigen Aufteilungsplans (zu Rz. 313 – 315) Die Erklärung muss wegen des sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes durch Ver- 320 weisung eindeutig zum Ausdruck bringen, dass anstelle des bisherigen vorläufigen Aufteilungsplans nunmehr der amtlich gestempelte, endgültige Aufteilungsplan zum Inhalt der Teilungserklärung gemacht wird. Der endgültige Plan ist als Anlage zur Urkunde zu nehmen (§ 9 Abs. 1 Satz 1, 2 BeurkG).

79

Muster 5: Aufteilung durch Vertrag § 3 WEG, Zweifamilienhaus I. Vertragstext Ur.-Nr. … für 2014

321

Verhandelt zu Wuppertal am … Vor … Notar in … erschienen: 1.

Herr/Frau …,

2.

Herr/Frau …,

dem Notar persönlich bekannt/ausgewiesen durch … Auf Befragen des Notars erklärten die Erschienenen, dass weder der Notar noch eine mit ihm beruflich verbundene Person in einer Angelegenheit, die Gegenstand dieser Beurkundung ist, tätig war oder ist. Die Erschienenen erklärten mit der Bitte um Beurkundung: Wir schließen folgenden Vertrag über die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 3 Wohnungseigentumsgesetz [Æ Rz. 357] I. Grundstück 1.

Die Beteiligten zu 1. und 2. sind Miteigentümer des im Grundbuch des Amtsge- 322 richts Schwelm von Ennepetal Blatt 11045 eingetragenen Grundbesitzes Flur 17, Flurstück 74,

Gebäude- und Freifläche, Kölner Straße 227, groß 1230 qm,

und zwar –

der Beteiligte zu 1. zu ½ Anteil,

–

der Beteiligte zu 2. zu ½ Anteil.

Im Grundbuch sind eingetragen: in Abteilung II: … in Abteilung III: … Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen.

81

Muster 5: Aufteilung durch Vertrag § 3 WEG, Zweifamilienhaus

323 2.

Auf dem vorbezeichneten Grundbesitz befindet sich ein Zweifamilienhaus. [Æ Rz. 358] II. Einräumung des Sondereigentums

324 Die Beteiligten vereinbaren gemäß § 3 WEG, das Miteigentum in der Weise zu beschränken, dass jedem Miteigentümer das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung eingeräumt wird. [Æ Rz. 359 – 363] 325 Im Einzelnen erfolgt die Bildung des Wohnungseigentums gemäß den nachstehenden Vereinbarungen in Verbindung mit der dieser Niederschrift als Anlage II beigefügten Aufstellung und dem von der Stadt Ennepetal unter dem Aktenzeichen „1277/9.014“ genehmigten und dieser Niederschrift als Anlage IV beigefügten Aufteilungsplan nebst Lageplan, Schnitt- und Ansichtszeichnungen. 326 Sämtliche Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume sind in sich abgeschlossen im Sinne des § 3 Abs. 2 WEG. Die entsprechende Bescheinigung der Stadt Schwelm gemäß § 7 WEG ist dieser Urkunde als Anlage III beigefügt. 327 Die Beteiligten räumen sich gegenseitig das Sondereigentum wie folgt ein: 1.

Der Beteiligte zu 1. verbindet seinen Miteigentumsanteil von ½ mit dem Sondereigentum an der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung nebst den (mit Nr. 1 bezeichneten) im Kellergeschoss gelegenen Räumen, – im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet –,

2.

Der Beteiligte zu 2. verbindet seinen Miteigentumsanteil von ½ mit dem Sondereigentum an der im Obergeschoss gelegenen Wohnung nebst dem über der Wohnung gelegenen Dachboden und dem im Kellergeschoss gelegenen (mit Nr. 2 bezeichneten) Kellerraum, – im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnet –.

328 Die im Aufteilungsplan nicht mit Nummern gekennzeichneten Räume und Flächen bleiben gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer im Sinne des § 5 WEG. III. Name 328a Die Eigentümergemeinschaft führt den Namen „Wohnungseigentümergemeinschaft Kölner Straße 227, Ennepetal“. [Æ Rz. 112a] IV. Gemeinschaftsordnung 329 Der Inhalt des Wohnungs- und Teileigentums und die Rechte und Pflichten der Eigentümer werden durch den vorgenannten Aufteilungsplan und die Gemeinschaftsordnung geregelt, die als Anlage I zu dieser Urkunde genommen ist.

82

I. Vertragstext

V. Vorkaufsrechte Die Beteiligten räumen sich gegenseitig folgende Vorkaufsrechte ein, die in das Grund- 330 buch einzutragen sind: 1.

Der Beteiligte zu 1. räumt dem jeweiligen Eigentümer des ½ Miteigentumsanteils des Grundbesitzes Ennepetal Blatt 11045, Flur 17, Flurstück 74, der aufgrund der heutigen Urkunde mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 verbunden wird, an dem aufgrund der heutigen Urkunde zu bildenden ½ Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung, ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle ein.

2.

Der Beteiligte zu 2. räumt im Gegenzug dem jeweiligen Eigentümer des ½ Miteigentumsanteils des Grundbesitzes Ennepetal Blatt 11045, Flur 17, Flurstück 74, der aufgrund der heutigen Urkunde mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 verbunden wird, an dem aufgrund der heutigen Urkunde zu bildenden ½ Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung, ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle ein. [Æ Rz. 364] VI. Einigung, Grundbucherklärungen

1.

Die Beteiligten sind sich über die Begründung des Wohnungseigentums entsprechend 331 den vorstehend in Abschnitt II getroffenen Vereinbarungen sowie darüber, dass die einzelnen Wohnungseigentumsrechte, wie vorstehend in Abschnitt II vereinbart, auf sie übergehen, einig; sie bewilligen und beantragen die Eintragung der entsprechenden Rechtsänderung in das Grundbuch. [Æ Rz. 365 f]

2.

Die Beteiligten beantragen, die vorstehend in den Abschnitten II, III und IV ge- 332 troffenen Vereinbarungen als Inhalt des Wohnungseigentums in das für jedes Wohnungseigentum gesondert anzulegende Grundbuch einzutragen.

3.

Ferner bewilligen alle Beteiligten

333

a) zulasten des aufgrund der heutigen Urkunde zu bildenden ½ Miteigentumsanteils, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung, und zugunsten des jeweiligen Eigentümers des ½ Miteigentumsanteils, der aufgrund der heutigen Urkunde mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 verbunden wird, b) zulasten des aufgrund der heutigen Urkunde zu bildenden ½ Miteigentumsanteils, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung, und zugunsten des jeweiligen Eigentümers des ½ Miteigentumsanteils, der aufgrund der heutigen Urkunde mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 verbunden wird, die Eintragung je eines Vorkaufsrechts für alle Verkaufsfälle. Die vorbewilligten Vorkaufsrechte sollen im Grundbuch jeweils an rangbereiter Stelle eingetragen werden. [Æ Rz. 367]

83

Muster 5: Aufteilung durch Vertrag § 3 WEG, Zweifamilienhaus

Jeder Wohnungseigentümer behält sich das Recht vor, im Rang vor dem vorstehend zur Eintragung bewilligten Vorkaufsrecht Grundpfandrechte bis zum Gesamtbetrag von 400.000,– Euro nebst jeweils bis zu 20 % Jahreszinsen ab dem Bewilligungstag der in den Rangvorbehalt einrückenden Grundpfandrechte sowie nebst einer einmaligen Nebenleistung in Höhe von bis zu 20 % des Nennbetrages des jeweils in den Rangvorbehalt einrückenden Grundpfandrechtes im Grundbuch eintragen zu lassen mit der Maßgabe, dass der Rangvorbehalt bis zur genannten Höhe nur einmal ausgenutzt werden kann. Alle Beteiligten bewilligen und beantragen die Eintragung dieses Rangvorbehaltes im Grundbuch. [Æ Rz. 368] 334 4.

Die Beteiligten geben zu allen Löschungen, Rangänderungen und Pfandfreigaben hiermit ihre Zustimmung und beantragen, diese entsprechend den Bewilligungen der Berechtigten in das Grundbuch einzutragen.

335 5.

Der Notar wird ermächtigt, die Anträge aus dieser Urkunde dem Grundbuchamt auch einzeln oder eingeschränkt einzureichen und sie in gleicher Weise zurückzuziehen. VII. Vollmacht

336 Die Beteiligten bevollmächtigen hiermit unter Befreiung von jeglicher Haftung und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB –

…, Bürovorsteherin,

–

…, Notarfachangestellte,

–

…, Notarfachangestellte,

337 alle in Wuppertal-Barmen – und zwar jede allein –, alle Erklärungen, auch abändernder oder ergänzender Art, abzugeben und Anträge zu stellen, die zum Vollzug dieser Urkunde im Grundbuch erforderlich oder zweckmäßig sind. VIII. Kosten 338 Die mit dieser Urkunde und ihrer Durchführung verbundenen Kosten tragen die Beteiligten zu 1. und 2. im Verhältnis der ihnen jeweils gehörenden Miteigentumsanteile. [Æ Rz. 369] 339 Diese Niederschrift wurde den Erschienenen vorgelesen, von ihnen genehmigt und von ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben; die als Anlage genommenen Zeichnungen und Pläne wurden zur Durchsicht vorgelegt und genehmigt: …

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I. Vertragstext

Anlage I zur Urkunde des Notars … in Wuppertal vom … 2014

340

– UR.-Nr. … für 2014 – Notar Gemeinschaftsordnung §1 Grundsatz Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vor- 341 schriften der §§ 10 bis 29 des WEG, soweit im Folgenden nicht etwas anderes geregelt ist. [Æ Rz. 119 ff] §2 Art und Umfang der Nutzung Die Wohnungen dürfen nur zu Wohnzwecken benutzt werden. Abweichend davon ist 342 die Ausübung eines Berufs oder Gewerbes mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zulässig. Die Zustimmung ist widerruflich, sie kann aus einem wichtigen Grunde versagt oder unter bestimmten Bedingungen erteilt werden; insbesondere unter der Bedingung, dass der Eigentümer einen Zuschlag für die Lasten und Kostenverteilung nach § 5 dieser Gemeinschaftsordnung zu zahlen hat. [Æ Rz. 370] §3 Sondernutzungsrechte 1.

Stellplätze

343

Auf dem Grundstück befinden sich zwei PKW-Stellplätze, die in dem dieser Urkunde als Anlage IV beigefügten Lageplan mit Nr. S 1 und S 2 bezeichnet sind. a) Dem jeweiligen Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung wird – unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer – das Sondernutzungsrecht an demjenigen PKW-Stellplatz eingeräumt, der in der als Anlage IV genommenen Zeichnung grün schraffiert und mit „S 1“ bezeichnet ist. b) Dem jeweiligen Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung wird – unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer – das Sondernutzungsrecht an demjenigen PKW-Stellplatz eingeräumt, der in der als Anlage IV genommenen Zeichnung rot schraffiert und mit „S 2“ bezeichnet ist. [Æ Rz. 372] 2.

Gartenflächen

344

a) Dem jeweiligen Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung wird – unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer – das Sondernutzungsrecht an derjenigen Gartenfläche eingeräumt, die in der als Anlage IV genommenen Zeichnung grün schraffiert und mit „G 1“ bezeichnet ist.

85

Muster 5: Aufteilung durch Vertrag § 3 WEG, Zweifamilienhaus

b) Dem jeweiligen Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung wird – unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer – das Sondernutzungsrecht an derjenigen Gartenfläche eingeräumt, die in der als Anlage IV genommenen Zeichnung rot schraffiert und mit „G 2“ bezeichnet ist. Jeder nutzungsberechtigte Eigentümer darf den Garten im Rahmen der geltenden öffentlich-rechtlichen Bestimmungen nach eigenen Vorstellungen und auf eigene Kosten gestalten, Gartenlauben, Geräteschuppen, Zwinger und ähnliche Anlagen dort errichten und gepflasterte Terrassen anlegen. [Æ Rz. 373] 345 3.

Kosten Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der von Sondernutzungsrechten betroffenen Flächen obliegt den jeweils nutzungsberechtigten Eigentümern. [Æ Rz. 138 f] §4 Veräußerung und Vermietung des Sondereigentums

346 1.

Zur Veräußerung des Sondereigentums ist die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Ausgenommen ist die Veräußerung an Abkömmlinge und Ehegatten des veräußernden Miteigentümers und die Veräußerung an einen anderen Miteigentümer. [Æ Rz. 374]

347 2.

Auch zur entgeltlichen oder unentgeltlichen Überlassung des Besitzes am Sondereigentum an Personen, die nicht mit dem überlassenden Miteigentümer in häuslicher Gemeinschaft leben, ist die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Ausgenommen ist die Überlassung an Abkömmlinge und Ehegatten des betreffenden Miteigentümers und an einen anderen Miteigentümer. [Æ Rz. 375]

348 3.

Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grunde verweigert werden. §5 Lasten und Kosten

349 1.

Die Eigentümer tragen Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums und seiner Verwaltung im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, sofern nicht nachfolgend für bestimmte Kosten abweichende Vereinbarungen getroffen sind.

350 2.

Die Betriebskosten der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung werden zu 50 % nach dem erfassten Verbrauch und zu 50 % nach dem Verhältnis der Wohnund Nutzflächen verteilt.

351 3.

Sonstige verbrauchsabhängige Nebenkosten werden im Verhältnis des gemessenen Verbrauchs auf die Eigentümer verteilt.

352 4.

Die Wohnungseigentümer können Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels mit Mehrheit aller Miteigentumsanteile beschließen, sofern für die Änderung ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Eigentümer aufgrund der Neuregelung gegenüber dem bisherigen Rechtszustand nicht unbillig beeinträchtigt werden und keine zwingenden gesetzlichen Bestimmungen entgegenstehen. [Æ Rz. 376, 377]

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II. Erläuterungen

§6 Eigentümerversammlung 1.

Die Wohnungseigentümer vereinbaren in Abweichung von § 24 WEG, dass regel- 353 mäßige Eigentümerversammlungen nicht abgehalten werden. Das Recht jedes Wohnungseigentümers, eine außerordentliche Eigentümerversammlung unter Angabe des Zwecks und der Gründe zu verlangen, bleibt unberührt. [Æ Rz. 378 f]

2.

Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind schriftlich abzufassen und von beiden 354 Eigentümern zu unterschreiben. Sie sind in eine Beschluss-Sammlung gemäß § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen. Die Eigentümer legen durch schriftlichen Beschluss fest, welcher Eigentümer die Beschluss-Sammlung zu führen hat. [Æ Rz. 380]

3.

Jeder Eigentümer kann sich in der Eigentümerversammlung durch einen Bevoll- 355 mächtigten vertreten lassen. Dieser hat eine schriftliche Vollmacht vor Beginn der Eigentümerversammlung vorzulegen. Jeder Wohnungseigentümer kann einen der Berufsverschwiegenheit unterliegenden Beistand hinzuziehen. [Æ Rz. 195 f]

Anlage II zur Urkunde des Notars … in Wuppertal vom … 2014

356

– UR.-Nr. … für 2014 – Notar Art und Lage von der Straße aus gesehen

Nr. des Aufteilungsplans

Miteigentumsanteil in 1.000stel

1

Wohnung im Erdgeschoss nebst Terrasse und drei Kellerräumen im Kellergeschoss

500

2

Wohnung im 1. Obergeschoss nebst Balkon, Spitzboden und einem Kellerraum im Kellergeschoss

500

II. Erläuterungen 1. Allgemeines Das Muster bezieht sich auf die Aufteilung eines kleineren Mehrfamilienhauses (Zwei- 357 familienhaus) durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG. Häufig werden solche Immobilien von mehreren Personen als Miteigentümer erworben, die anschließend den Grundbesitz nach § 3 WEG aufteilen und die entstehenden Wohnungseigentumseinheiten selbst nutzen. Es ist eine kurze Gemeinschaftsordnung vorgesehen, durch die nur die wesentlichen Punkte im Verhältnis der Wohnungseigentümer geregelt werden. Ein Verwalter wird nicht bestellt. Dabei ist zu beachten, dass der Anspruch einzelner Wohnungseigentümer, die Bestellung eines Verwalters zu verlangen, durch die Gemeinschaftsordnung nicht ausgeschlossen werden kann (vgl. Muster 2 Rz. 268). Die vertragliche Begründung von Wohnungseigentum setzt nicht die Zustimmung der 358 Grundpfandrechtsgläubiger voraus, deren Rechte an dem aufzuteilenden Grundstück eingetragen sind; vielmehr setzen sich diese Grundpfandrechte nach der Aufteilung gemäß

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Muster 5: Aufteilung durch Vertrag § 3 WEG, Zweifamilienhaus

§ 1132 BGB als Gesamtgrundpfandrechte am Grundbesitz fort.227) Zu öffentlich-rechtlichen Genehmigungspflichten für die Aufteilung nach § 3 WEG siehe Muster 1 Rz. 96. Zum Notariellen Vorbefassungsvermerk siehe Muster 1 Rz. 98. 2. Form der vertraglichen Begründung von Wohnungseigentum (zu Rz. 324) 359 Nach § 4 WEG ist zur Einräumung des Sondereigentums die Einigung der Beteiligten über die Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form (§ 4 Abs. 2 Satz 1 WEG); sie ist daher bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle (Notar, Gericht) zu erklären (§ 925 Abs. 1 BGB). Bezüglich der Eintragung im Grundbuch ist umstritten, ob das Grundbuchamt lediglich nach § 19 GBO die Bewilligung desjenigen, dessen Recht von der Eintragung betroffen ist,228) oder nach § 20 GBO die erforderliche Einigung des berechtigten und des anderen Teils zu prüfen hat.229) Die Einigung ist in jedem Falle in die notarielle Urkunde aufzunehmen. Die erforderlichen Nachweise sind dem Grundbuchamt in öffentlicher Form gemäß § 29 GBO vorzulegen. Ebenso wie bei der Teilungserklärung nach § 8 WEG ist die Form der notariellen Niederschrift (§§ 8 ff BeurkG) empfehlenswert, da gemäß § 13a BeurkG nur bei formell beurkundeten Teilungserklärungen im Rahmen nachfolgender Kaufverträge auf die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Bezug genommen werden kann.230) Bedingtes oder befristetes Sondereigentum kann nicht gebildet werden (§ 4 Abs. 2 Satz 2 WEG).231) 3. Voraussetzungen des § 3 WEG (zu Rz. 324 ff) 360 Die vertragliche Begründung von Sondereigentum setzt voraus, dass mindestens zwei Personen Miteigentümer des Grundstücks (nach Bruchteilen, § 1008 BGB) sind. Das Miteigentum braucht nicht bereits bei Abschluss des Vertrages nach § 3 WEG zu bestehen; ausreichend ist, dass die Miteigentümer gleichzeitig mit der Eintragung des Sondereigentums eingetragen werden.232) An gesamthänderisch gebundenem Miteigentum (Erbengemeinschaft, Personengesellschaften, Gütergemeinschaft) kann kein Wohnungseigentum nach § 3 WEG begründet werden. Sofern eine Gesamthandsgemeinschaft eine Aufteilung nach § 3 WEG vornehmen will, ist gegebenenfalls zunächst durch eine Auseinandersetzungsvereinbarung Bruchteilseigentum zu schaffen. 361 Es muss mit jedem Miteigentumsanteil mindestens ein Sondereigentum verbunden werden; die Bildung isolierter („freier“) Miteigentumsanteile ist unzulässig.233) Sofern die Anzahl der Miteigentumsanteile die Anzahl der Sondereigentumseinheiten überschreitet, sind überschüssige Miteigentumsanteile durch Vereinigung oder Auflassung zunächst zusammenzulegen. Dies kann im gleichen Vertrag wie die Begründung von Sondereigentum erfolgen.234) _____________ 227) Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 3 Rz. 3. Vgl. BGH ZfIR 2012, 245 (m. Anm. Armbrüster) = NJW 2012, 1226 f = MittBayNot 2012, 286; Fabis, ZNotP 2012, 91 zu § 8 WEG. 228) Formelles Konsensprinzip; OLG Zweibrücken OLGZ 1982, 263, 266, Weitnauer, WEG, § 4 Rz. 5. 229) Materielles Konsensprinzip; Bärmann/Pick, WEG, § 4 Rz. 6 m. w. N.; Bärmann/Armbrüster, WEG, § 4 Rz. 17. 230) Weitnauer, WEG, § 8 Rz. 6; vgl. Muster 1 Rz. 99. 231) Vgl. OLG Düsseldorf NJW 1954, 1041; Bärmann/Armbrüster, WEG § 4 Rz. 37. 232) LG Bielefeld Rpfleger 1985, 189; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 3 Rz. 4. 233) BayObLG ZMR 1996, 285; OLG München Rpfleger 2007, 459. 234) LG Bochum NZM 1999, 380.

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II. Erläuterungen

Dagegen ist die Verbindung mehrerer Sondereigentumseinheiten mit einem Miteigentumsanteil zulässig, wenn die einzelnen Wohnungen bzw. Teileigentumseinheiten in sich abgeschlossen sind.235) Wenn die vor Aufteilung bestehenden Miteigentumsanteile von den im Rahmen der Auf- 362 teilung zu bildenden Miteigentumsquoten abweichen, ist es erforderlich, die entsprechenden Miteigentumsanteile vor der Aufteilung zu übertragen. Die Übertragung kann in derselben Urkunde wie die Aufteilung erfolgen, sie kann Grunderwerbsteuer (bei entgeltlicher Übertragung) oder Schenkungsteuer (bei unentgeltlicher Übertragung) auslösen. Sofern mehrere Personen ein Mehrfamilienhaus mit der Zielsetzung der anschließenden Aufteilung nach § 3 WEG erwerben, sollten die im Ankaufsvertrag ausgewiesenen Miteigentumsanteile daher bereits den Anteilen entsprechen, die sich für jeden der Erwerber nach der Aufteilung ergeben. Ferner ist in den Ankaufsvertrag eine Verpflichtung der jeweiligen Käufer untereinander aufzunehmen, den Kaufgegenstand nach Erwerb gemäß § 3 WEG aufzuteilen. Zum Aufteilungsplan siehe Muster 1 Rz. 105, zur Abgeschlossenheitsbescheinigung siehe Muster 1 Rz. 106. 4. Vertragliche Begründung von Sondereigentum (zu Rz. 327 f) Die Begründung von Sondereigentum nach § 3 WEG erfolgt durch vertragliche Verein- 363 barung sämtlicher Miteigentümer. Gegenstand der Vereinbarung ist es, jedem Miteigentümer durch Einräumung von Sondereigentum an bestimmten Räumen des Gebäudes im Rahmen des WEG Alleineigentum zu verschaffen. Der jeweilige Miteigentumsanteil am Grundstück wird damit inhaltlich geändert, sodass der Vertrag eine Verfügung über ein Recht an einem Grundstück enthält.236) Zu den nicht mit Nummern bezeichneten Räumen siehe Muster 1 Rz. 112. 5. Vorkaufsrechte (zu Rz. 330) Wenn ein gemeinschaftlich erworbenes Mehrfamilienhaus zur anschließenden Selbstnut- 364 zung aufgeteilt wird, bestehen zwischen den beteiligten Eigentümern häufig persönliche Beziehungen. Für den Fall, dass der jeweils andere Miteigentümer sein Wohnungseigentum an Dritte veräußern will, kann daher die Bestellung von wechselseitigen Vorkaufsrechten gemäß §§ 1094 ff BGB (für alle Verkaufsfälle) als Schutz gegen den Eintritt missliebiger Dritter in die Eigentümergemeinschaft sinnvoll sein. Damit wird den verbleibenden Eigentümern die Möglichkeit gegeben, die von der Veräußerung betroffene Wohnung selbst zu erwerben. Die Vereinbarung einer Veräußerungsbeschränkung (§ 12 WEG; vgl. Rz. 346) bietet insoweit keine ausreichende Handhabe, da die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden kann, der in der Person des Erwerbers liegen muss.237) 6. Einigung (zu Rz. 331) Nach § 4 Abs. 1 WEG ist für die vertragliche Begründung von Sondereigentum eine Eini- 365 gung als dinglich wirkende Vereinbarung aller Miteigentümer über die Rechtsänderung _____________ 235) BayObLG DNotZ 1971, 473; KG WE 1990, 22. 236) Bärmann/Armbrüster, WEG, § 3 Rz. 3; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 3 Rz. 35; Bärmann/Pick, WEG, § 3 Rz. 29. 237) Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Kümmel, WEG, § 12 Rz. 38 m. w. N.

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Muster 5: Aufteilung durch Vertrag § 3 WEG, Zweifamilienhaus

erforderlich. Diese muss entsprechend § 925 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit aller Beteiligten vor dem Notar erklärt werden (§ 4 Abs. 2 WEG). Siehe auch oben Rz. 359. 7. Bewilligung und Beantragung der Rechtsänderung (zu Rz. 331) 366 Die vertragliche Begründung von Sondereigentum ist im Grundbuch einzutragen (§ 4 Abs. 1 WEG). Entsprechende Eintragungsbewilligungen und Anträge sind in die Urkunde aufzunehmen. Siehe auch oben Rz. 359. 8. Rang des Vorkaufsrechts (zu Rz. 333) 367 Das Muster geht von der Eintragung der Vorkaufsrechte an rangbereiter Stelle aus. Gegenüber nachrangigen Grundpfandrechten hat das Vorkaufsrecht die Wirkung einer Vormerkung (§ 1098 Abs. 2 BGB). Sofern durch die Wohnungseigentümer noch Finanzierungsgrundpfandrechte an ihren jeweiligen Wohnungseigentumseinheiten zu bestellen sind (z. B. bei Aufteilung vor Eigentumserwerb oder zu Renovierungszwecken), kann ein Rangvorbehalt in die Vereinbarung aufgenommen werden, damit Finanzierungsgrundpfandrechte in vereinbartem Umfang mit Rang vor dem Vorkaufsrecht vereinbart werden können, ohne dass eine spätere Vorrangeinräumung erforderlich wird. 368 Durch den Rangvorbehalt wird sichergestellt, dass die beteiligten Eigentümer mit Rang vor den ins Grundbuch einzutragenden Vorkaufsrechten Grundschulden in bestimmter Höhe bestellen können. Andernfalls ist die Beleihbarkeit des Wohnungseigentums gefährdet, da die Banken in der Regel den Rangrücktritt des Vorkaufsberechtigten verlangen.238) Sofern ein Rangvorbehalt vereinbart wird, ist eine spätere Vorrangeinräumung durch den Vorkaufsberechtigten nicht erforderlich. Die Aufnahme eines Rangvorbehalts ist daher dringend zu empfehlen, da die spätere Abgabe einer Vorrangeinräumungserklärung durch die Miteigentümer – z. B. bei Streitigkeiten – unsicher ist. Zur Vollzugsvollmacht siehe Muster 1 Rz. 114. 9. Kosten (zu Rz. 338) 369 Für die Beurkundung der vertraglichen Aufteilung von Wohnungseigentum fällt nach Inkrafttreten des Gerichts- und Notarkostengesetzes gemäß Nr. 21100 KV eine 2,0-Gebühr an, mindestens 120,– EUR (bis 31.8.2013: § 36 Abs. 2 KostO: 20/10-Gebühr). Zum Geschäftswert siehe Muster 1 Rz. 115. 10. Gewerbliche Nutzung von Wohnungseigentum (zu Rz. 342) 370 Die Vereinbarung über den Gebrauch des Sondereigentums lässt die gewerbliche Nutzung von Wohnungseigentumseinheiten mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bzw. des Verwalters zu. Sofern sich durch die gewerbliche Nutzung erhöhte Kosten für die Gemeinschaft ergeben, können diese dem Eigentümer der betroffenen Wohnung aufgegeben werden (vgl. Muster 1 Rz. 37). 11. Bestellung von Sondernutzungsrechten (zu Rz. 343) 371 Das Muster sieht die Bestellung von Sondernutzungsrechten an PKW-Stellplätzen und Gartenflächen vor. Allgemein zur Bestellung von Sondernutzungsrechten siehe Muster 1 Rz. 126, 133. _____________ 238) Amann, in: Beck’sches Notarhandbuch, A VIII Rz. 9.

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II. Erläuterungen

a) Stellplätze Siehe Muster 1 Rz. 134.

372

b) Gartenflächen (zu Rz. 344) Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass die Eigentümer die Gartenflächen im Rahmen 373 der gesetzlichen Bestimmungen nach ihrem Belieben gestalten können. Sofern es von den Beteiligten gewünscht wird, kann die Gemeinschaftsordnung eine bestimmte Gestaltung der Gartenflächen vorschreiben und insbesondere die Errichtung von Gartenschuppen, Lauben u. Ä. ausschließen (vgl. dazu Muster 1, § 4 Ziff. 2 der Gemeinschaftsordnung Rz. 139). 12. Veräußerungsbeschränkung (zu Rz. 346) Nach § 12 WEG kann die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung 374 aller oder einzelner Wohnungseigentümer abhängig gemacht werden, um die Gemeinschaft vor ungeeigneten Miteigentümern zu schützen. Die Regelung kann bei kleinen Eigentümergemeinschaften, die von persönlichem Kontakt geprägt sind, sinnvoll sein. Da eine Verweigerung der Zustimmung nur aus wichtigem Grunde zulässig ist, der in der Person des Erwerbers vorliegen muss, greift die Veräußerungsbeschränkung jedoch nur in Ausnahmefällen.239) Sie ist nach § 7 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 WEG im Grundbuch einzutragen und entfaltet gegenüber dem Erwerber des Wohnungseigentums dingliche Wirkung.240) Eine eingetragene Veräußerungsbeschränkung kann zu erheblichem Aufwand führen, da bei jedem Veräußerungsvertrag über Wohnungseigentum die Zustimmung aller Miteigentümer (oder gegebenenfalls des Verwalters) in grundbuchmäßiger Form nachzuweisen ist. Die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung kann nach § 12 Abs. 4 WEG seit 1. Juli 2007 durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen.241) Dabei ist zu beachten, dass der Beschluss auch dann wirksam ist, wenn keine Eintragung im Grundbuch erfolgt ist, sodass die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung nicht in jedem Fall durch Prüfung des Grundbuchs festgestellt werden kann (unten Rz. 654). Sofern die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung enthält, werden häufig be- 374a stimmte Fallgruppen von der Veräußerungsbeschränkung ausgenommen. Dies sind: –

die erstmalige Veräußerung des Wohnungseigentums durch den aufteilenden Eigentümer,

–

die Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung,

–

die Veräußerung an Ehegatten oder Kinder,

–

die Veräußerung an Miteigentümer.

Die Ausnahme für die erstmalige Veräußerung durch den Eigentümer ist relevant im Falle einer Aufteilung nach § 8 WEG, wenn der aufteilende Eigentümer von vornherein die Veräußerung des Wohnungseigentums beabsichtigt und der Verwalter mit dem Veräußerer identisch oder wirtschaftlich verbunden ist. Bei dieser Konstellation wird eine zusätzliche Verwalterzustimmung häufig als überflüssig angesehen und wegen des damit ver_____________ 239) Vgl. Bärmann/Pick, WEG, § 12 Rz. 10 ff; Bärmann/Klein, WEG, § 12 Rz. 37. 240) Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Kümmel, WEG, § 12 Rz. 2. 241) Zu Inhalt der Regelung und Kritik Hügel/Elzer, § 4 Rz. 9 ff; Fabis, RNotZ 2007, 369, 375.

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Muster 5: Aufteilung durch Vertrag § 3 WEG, Zweifamilienhaus

bundenen Aufwands in der Teilungserklärung ausgeschlossen.242) Gleiches gilt für die Veräußerung an nahe Angehörige, deren Kreis in der Klausel jedoch genau zu definieren ist. Hintergrund ist das Interesse der Wohnungseigentümer, ihre Wohnungseigentumseinheit in jedem Falle an Abkömmlinge oder den Ehegatten übertragen zu können. 13. Beschränkung der Besitzüberlassung (zu Rz. 347) 375 Nach § 10 Abs. 2, § 15 Abs. 1 WEG kann auch ein Zustimmungsvorbehalt für die Besitzüberlassung durch den jeweiligen Wohnungseigentümer als Inhalt des Wohnungseigentums vereinbart werden, da sich auch bei einer Vermietung oder unentgeltlichen Überlassung an ungeeignete Personen Störungen der Gemeinschaft ergeben können.243) 14. Kostentragung nach Miteigentumsanteilen (zu Rz. 349) 376 Die Regelung entspricht § 16 WEG, vgl. Muster 1 Rz. 169. Zu Heizung/Warmwasser vgl. Muster 1 Rz. 172 und zu verbrauchsabhängigen Kosten vgl. Muster 1 Rz. 173. 15. Änderung der Kostenregelung (zu Rz. 352) 377 Durch § 16 Abs. 3 – 5 WEG wurde die Möglichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft geschaffen, Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels durch Beschluss festzusetzen. Dennoch erscheint es sinnvoll, die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels in der Teilungserklärung zu regeln.244) Dabei sind die Vorgaben des WEG für die Abstimmung zu beachten (oben Rz. 169 ff). Da hier nur zwei Einheiten bestehen, wurde keine qualifizierte Mehrheit vorgesehen. Umfassend zu Öffnungsklauseln Muster 1 Rz. 216 ff. 16. Keine Eigentümerversammlung (zu Rz. 353) 378 Sofern nur zwei Wohnungseigentümer mit gleichen Anteilen vorhanden sind, können Beschlüsse grundsätzlich nur einvernehmlich gefasst werden. Die Einberufung einer Eigentümerversammlung (§ 24 Abs. 1 WEG) ist entbehrlich. 379 Ein vollständiger Verzicht der einzelnen Wohnungseigentümer auf das Recht, die Einberufung der Eigentümerversammlung zu verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG), ist nach wohl herrschender Meinung unzulässig.245) 17. Wohnungseigentümerbeschluss (zu Rz. 354 f) 380 Bei einer Anlage mit nur zwei Einheiten reicht es aus, wenn die Beschlüsse der Wohnungseigentümer zu Dokumentationszwecken schriftlich festgehalten werden. Ferner ist gemäß § 24 Abs. 8 WEG festzulegen, durch welchen Eigentümer die Beschluss-Sammlung geführt wird. Zu Vertretung und Beistand vgl. Muster 1 Rz. 195 f.

_____________ 242) Vgl. BGHZ 113, 374 – Zustimmungserfordenis erfasst grundsätzlich Erstveräußerung; a. A. Bärmann/ Klein, WEG, § 12 Rz. 10 mangels Vorliegen einer Wohnungseigentümergemeinschaft. 243) BGHZ 37, 203. 244) Fabis, RNotZ 2007, 369, 374; Hügel, DNotZ 2007, 326, 356. 245) Vgl. BayObLGZ 1972, 314, 319; Bärmann/Merle, WEG, § 24 Rz. 8 m. w. N.; anders OLG Hamm NJW 1973, 2300, 2301.

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Muster 6: Aufteilung eines Wohnungserbbaurechts I. Vertragstext [Urkundseingang: siehe Muster 1 Rz. 9]

381

Ich gebe hiermit gemäß § 30 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) folgende Teilungserklärung ab: [Æ Rz. 434] I. Bezeichnung des aufzuteilenden Erbbaurechts, Gebäude 1.

Die ABC Grundbesitz GmbH & Co. KG

382

– nachstehend „Erbbauberechtigter“ genannt – ist Erbbauberechtigter des im Erbbaugrundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von Elberfeld Blatt 1178 eingetragenen Erbbaurechts Flur 112, Flurstück 74,

Gebäude- und Freifläche, Friedrich-Lang-Weg 22, 24, groß 1948 qm.

Im Grundbuch sind eingetragen: in Abteilung II: … in Abteilung III: … Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen. [Æ Rz. 103] 2.

Auf dem vorbezeichneten Grundbesitz werden zwei Mehrfamilienhäuser mit je- 383 weils acht Wohnungen und jeweils einer Gewerbeeinheit sowie eine Tiefgarage mit insgesamt 18 PKW-Stellplätzen errichtet. [Æ Rz. 443] II. Teilung

Der Erbbauberechtigte teilt das Erbbaurecht an dem vorbezeichneten Grundstück gemäß 384 § 30 Abs. 2 WEG in Verbindung mit § 8 WEG in Anteile am Erbbaurecht auf in der Weise, dass mit jedem Anteil am Erbbaurecht das Sondereigentum an bestimmten Räumen verbunden ist. Im Einzelnen erfolgt die Aufteilung gemäß der dieser Niederschrift als Anlage II beige- 385 fügten Aufstellung in Verbindung mit dem von der Stadt Wuppertal unter dem Aktenzeichen „558/014“ genehmigten und dieser Niederschrift als Anlage IV beigefügten Aufteilungsplan nebst Lageplan, Schnitt- und Ansichtszeichnungen. [Æ Rz. 435] Sämtliche Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume sind in sich ab- 386 geschlossen im Sinne des § 3 Abs. 2 WEG. Die entsprechende Bescheinigung der Stadt Wuppertal gemäß § 7 WEG ist dieser Urkunde als Anlage III beigefügt. [Æ Rz. 436]

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Muster 6: Aufteilung eines Wohnungserbbaurechts

387 Die im Aufteilungsplan nicht mit Nummern gekennzeichneten Räume und Flächen bleiben gemeinschaftliches Eigentum aller Erbbauberechtigten im Sinne des § 5 WEG. [Æ Rz. 437] III. Name 388 Die Eigentümergemeinschaft führt den Namen „Wohnungserbbaurechtsgemeinschaft Friedrich-Lang-Str. 22 – 24, Wuppertal“. [Æ Rz. 112a] IV. Gemeinschaftsordnung 389 Der Inhalt des Wohnungserbbaurechts- und Teilerbbaurechts und die Rechte und Pflichten der Erbbauberechtigten werden durch den vorgenannten Aufteilungsplan und die Gemeinschaftsordnung geregelt, die als Anlage I zu dieser Urkunde genommen ist. [Æ Rz. 119 ff] V. Grundbucherklärungen 390 Der Erbbauberechtigte bewilligt und beantragt, in das Erbbaugrundbuch einzutragen: 1.

Die Aufteilung des in Abschnitt I bezeichneten Erbbaurechts in Anteile und deren Verbindung mit Sondereigentum gemäß Abschnitt II und III dieser Urkunde sowie die entsprechende Anlegung von Wohnungserbbaugrundbüchern – für jedes Wohnungserbbaurecht gesondert –.

2.

Die bezüglich des Verhältnisses der Wohnungserbbauberechtigten untereinander bestimmte Abweichung und Ergänzung zum Wohnungseigentumsgesetz als Inhalt des Sondereigentums gemäß Abschnitt IV, Anlagen I und II dieser Urkunde. [Æ Rz. 113 ff] VI. Vollmacht

391 Der Erbbauberechtigte bevollmächtigt hiermit unter Befreiung von jeglicher Haftung und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB –

…, Bürovorsteherin,

–

…, Notarfachangestellte,

–

…, Notarfachangestellte,

alle in Wuppertal-Barmen – und zwar jede allein –, alle Erklärungen, auch abändernder oder ergänzender Art, abzugeben und Anträge zu stellen, die zum Vollzug dieser Urkunde im Grundbuch erforderlich oder zweckmäßig sind. [Æ Rz. 114]

94

I. Vertragstext

VII. Kosten, Sonstiges 1.

Die mit dieser Urkunde und ihrer Durchführung verbundenen Kosten trägt der 392 Erbbauberechtigte. [Æ Rz. 438]

2.

Die als Anlage IV genommenen Pläne sollen nur für das Grundbuchamt mit ausge- 393 fertigt werden.

3.

Soweit Bestimmungen dieser Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung 394 unwirksam oder unvollständig sein sollten, werden die übrigen Bestimmungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung hiervon nicht berührt. Die Erbbauberechtigten sind verpflichtet, unwirksame Bestimmungen durch rechtswirksame Bestimmungen zu ersetzen, die dem wirtschaftlichen Zweck der betreffenden Bestimmung möglichst weitgehend entsprechen. [Æ Rz. 116]

Diese Niederschrift und die geschriebenen Anlagen wurden dem Erschienenen vorgele- 395 sen, von ihm genehmigt und die Niederschrift von ihm und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben; die als Anlage genommenen Zeichnungen und Pläne wurden zur Durchsicht vorgelegt und genehmigt: … [Æ Rz. 118]

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Muster 6: Aufteilung eines Wohnungserbbaurechts

Anlage I zur Urkunde des Notars 396 … in Wuppertal vom … 2014 – Ur.-Nr. … für 2014 – Notar Gemeinschaftsordnung §1 Grundsatz 397 Das Verhältnis der Erbbauberechtigten untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften der §§ 10 bis 29 des WEG, soweit im Folgenden nicht etwas anderes geregelt ist. §2 Begriffsbestimmungen 398 1.

Wohnungserbbaurecht ist das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Erbbaurecht, zu dem es gehört. [Æ Rz. 439]

399 2.

Teilerbbaurecht ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Raumeinheiten des Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Erbbaurecht, zu dem es gehört. [Æ Rz. 440]

400 3.

Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Einrichtungen und Anlagen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

401 4.

Sondereigentum sind die in dieser Teilungserklärung bezeichneten Räume sowie diejenigen zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Erbbauberechtigten über das nach § 14 WEG und Abschnitt IV dieser Teilungserklärung zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. In Ergänzung zu § 5 WEG wird festgestellt, dass zum Sondereigentum gehören: a) bis g) [siehe Muster 1, Gemeinschaftsordnung, § 2 Ziff. 4 Buchst. a bis g und Erläuterungen unter Rz. 120 – 125]

402 5.

Sondernutzungsrecht ist das ausschließlich oder mit bestimmten anderen Erbbauberechtigten gemeinschaftlich bestehende Recht zur Nutzung eines näher bezeichneten Teiles des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss aller übrigen Erbbauberechtigten. [Æ Rz. 126]

403 6.

Der Begriff „Eigentümergemeinschaft“ wird nachfolgend zur Bezeichnung der Gemeinschaft der Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten verwendet, die an dem vorstehend aufgeteilten Wohnungs- und Teilerbbaurecht beteiligt sind. [Æ Rz. 441]

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I. Vertragstext

§3 Zweckbestimmung, Art und Umfang der Nutzung 1.

Die Zweckbestimmung des Erbbaurechts gemäß § … des Erbbaurechtsvertrages 404 gilt auch zwischen den Erbbauberechtigten. Soweit danach eine Änderung der Nutzung im Verhältnis zum Grundeigentümer zulässig ist, gilt dies grundsätzlich auch im Verhältnis zwischen den Erbbauberechtigten. [Æ Rz. 442]

2.

Die Wohnungen dürfen nur zu Wohnzwecken benutzt werden. Abweichend davon ist 405 die Ausübung eines Berufs oder Gewerbes mit Zustimmung des Verwalters – sofern kein Verwalter bestellt ist, der anderen Erbbauberechtigten aus der betroffenen Teileigentümergemeinschaft – zulässig. Die Zustimmung ist widerruflich, sie kann aus einem wichtigen Grunde versagt oder unter bestimmten Bedingungen erteilt werden; insbesondere unter der Bedingung, dass der Erbbauberechtigte einen Zuschlag für die Lasten und Kostenverteilung nach § 15 dieser Gemeinschaftsordnung zu zahlen hat. Die nicht zu Wohnzwecken dienenden Teilerbbaurechte dürfen zu jedem gewerblichen Zweck – unabhängig von der im Aufteilungsplan angegebenen Nutzung – genutzt werden. Unzulässig sind alle Tätigkeiten, die im Zusammenhang mit der gewerblichen Erbringung oder Darstellung sexueller Handlungen stehen. [Æ Rz. 129, 130]

3.

[Siehe Muster 1, § 3 Ziff. 3 Rz. 35; ersetze „Eigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“]

406

§4 Getrennte Verwaltung Die vorhandenen Gebäude sowie die Tiefgarage sollen jeweils selbstständig versorgt, ver- 407 waltet und bewirtschaftet werden. Sie sollen jeweils hinsichtlich der Nutzung, der Lasten, Kosten und der Verwaltung als getrennte, selbstständige Einheit behandelt werden, soweit dies gesetzlich zulässig ist und die Lasten und Kosten getrennt ermittelt werden können. Für jedes Gebäude, die Tiefgarage sowie für die vorhandenen Gemeinschaftseinrichtungen (Gemeinschaftsflächen) sind getrennte Instandhaltungsrücklagen zu bilden. [Æ Rz. 443] Die jeweiligen (Teil-)Gemeinschaften haben insbesondere auch das Recht, bauliche Ver- 408 änderungen an und in den Gebäudeteilen bzw. Tiefgarage vorzunehmen sowie die Nutzungsart zu ändern. Ausgenommen sind die vorstehend genannten Gemeinschaftseinrichtungen. [Æ Rz. 444] Die Beschlussfassung über die danach für beide Gebäude und die Tiefgarage getrennt zu 409 behandelnden Angelegenheiten erfolgt jeweils durch Teileigentümerversammlungen. §5 Sondernutzungsrechte 1.

Den jeweiligen Berechtigten der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 – 8 (Haus 1) bezeich- 410 neten Erbbaurechte wird – im Mitbesitzverhältnis, § 866 BGB, unter Ausschluss der übrigen Erbbauberechtigten – das Recht eingeräumt, diejenigen unbebauten Grundstücksflächen, die in dem als Anlage II genommenen Lageplan schwarz umrandet und mit „SN 1“ bezeichnet sind, als Garten zu nutzen. Sie sind berechtigt, die betroffenen Flächen selbst zu gestalten.

97

Muster 6: Aufteilung eines Wohnungserbbaurechts

Ihnen wird – unter Ausschluss der übrigen Erbbauberechtigten – in gleicher Weise das Recht auf Nutzung der in Haus 1 befindlichen, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Gebäudeteile eingeräumt. [Æ Rz. 446] 411 2.

Den jeweiligen Berechtigten der im Aufteilungsplan mit Nr. 9 – 16 (Haus 2) bezeichneten Erbbaurechte wird – im Mitbesitzverhältnis, § 866 BGB – unter Ausschluss der übrigen Erbbauberechtigten – das Recht eingeräumt, diejenigen unbebauten Grundstücksflächen, die in dem als Anlage II genommenen Lageplan schwarz umrandet und mit „SN 2“ bezeichnet sind, als Garten zu nutzen. Sie sind berechtigt, die betroffenen Flächen selbst zu gestalten. Ihnen wird – unter Ausschluss der übrigen Erbbauberechtigten – in gleicher Weise das Recht auf Nutzung der in Haus 2 befindlichen, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Gebäudeteile eingeräumt.

412 3.

Den jeweiligen Berechtigten der im Aufteilungsplan mit TG 1–34 (Tiefgarage) bezeichneten Erbbaurechte wird – unter Ausschluss der übrigen Erbbauberechtigten – im Mitbesitzverhältnis, § 866 BGB, das Recht auf Nutzung der in der Tiefgarage befindlichen, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Gebäudeteile eingeräumt. [Æ Rz. 447] §6 Veräußerung des Erbbaurechts

413 [Siehe Muster 1, § 5 Rz. 39 f, 143 f; ersetze „Wohnungseigentümer“ durch „Wohnungserbbauberechtigter“] §7 Instandhaltung und Instandsetzung 414 1.

Die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Gemeinschaft der Erbbauberechtigten, die Instandhaltung und Instandsetzung der Gebäude der jeweiligen Teileigentümergemeinschaft, soweit nicht Sondernutzungsrechte bestehen. [Æ Rz. 448]

415 2. bis 5. [Siehe Muster 1, § 6 Ziff. 2 – 5 Rz. 42 – 45; ersetze „Eigentümer“ bzw. „Sondereigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“] 416 6.

98

Die Erbbauberechtigten sind zur Ansammlung einer getrennten Instandhaltungsrückstellung für das von ihrem Erbbaurecht betroffene Gebäude bzw. die von ihrem Erbbaurecht betroffene Tiefgarage und die bestehenden Gemeinschaftseinrichtungen (Gemeinschaftsflächen) verpflichtet. Zu diesem Zweck ist jährlich ein angemessener Betrag zu entrichten. Aus dieser Rückstellung werden die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des jeweiligen Gebäudes, der Tiefgarage und der Gemeinschaftseinrichtungen bestritten. Falls die vorhandene Rückstellung nicht ausreicht, die Kosten für beschlossene oder dringend notwendige Arbeiten zu decken, sind die Erbbauberechtigten verpflichtet, Nachzahlung zu leisten. Entnahmen aus der für Gemeinschaftseinrichtungen gebildeten Instandhaltungsrückstellung zu anderen Zwecken als für die Instandhaltung oder Instandsetzung bedürfen der Zustimmung aller Erbbauberechtigten. Entnahmen aus der für ein Gebäude bzw. die Tiefgarage gebildeten Instandhaltungsrückstellung zu anderen Zwecken als für die Instandhaltung oder Instandsetzung bedürfen der Zustimmung aller Mitglieder der jeweiligen Teileigentümergemeinschaft. [Æ Rz. 443]

I. Vertragstext

§8 Bauliche Veränderungen [Siehe Muster 1, § 7 Rz. 47 f, 150; ersetze „Eigentümer“ bzw. „Sondereigentümer“ durch 417 „Erbbauberechtigter“; „Eigentümergemeinschaft“ durch „Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten“] [Æ Rz. 449] §9 Haftung des Erbbauberechtigten [Siehe Muster 1, § 8 Rz. 49, 151; ersetze „Eigentümer“ bzw. „Sondereigentümer“ durch 418 „Erbbauberechtigter“; „Eigentum“ bzw. „Sondereigentum“ durch „Erbbaurecht“] § 10 Versicherungen [Siehe Muster 1, § 8 Rz. 50 – 52, 153 ff; ersetze „Eigentümer“ bzw. „Sondereigentümer“ durch 419 „Erbbauberechtigter“] § 11 Wiederaufbau 1.

Wird ein Gebäude ganz oder teilweise zerstört, so ist die Teileigentümergemein- 420 schaft des betreffenden Gebäudes zum Wiederaufbau für den Fall verpflichtet, dass die Kosten des Wiederaufbaus durch Versicherungs- oder Entschädigungszahlung von dritter Seite gedeckt sind. Entsprechendes gilt für die Tiefgarage. [Æ Rz. 450]

2.

Sind die Kosten des Wiederaufbaus nicht gemäß vorstehendem Absatz 1 gedeckt, 421 so besteht grundsätzlich keine Wiederaufbaupflicht. In diesem Fall ist jeder Sondereigentümer – unabhängig von den bestehenden Teileigentümergemeinschaften – berechtigt, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Der Anspruch auf Aufhebung ist ausgeschlossen, wenn sich einer der Sondereigentümer oder ein Dritter bereit erklärt, das Sondereigentum des die Aufhebung verlangenden Sondereigentümers zum Schätzwert zu übernehmen und gegen die Übernahme keine sachlichen Gründe sprechen. [Æ Rz. 54, 156] § 12 Mehrheit von Berechtigten an einem Erbbaurecht

[Siehe Muster 1, § 11 Rz. 55 ff, 158 ff; ersetze „Eigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“]

422

§ 13 Unerreichbarkeit des Erbbauberechtigten [Siehe Muster 1, § 12 Rz. 58, 160; ersetze „Eigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“]

423

99

Muster 6: Aufteilung eines Wohnungserbbaurechts

§ 14 Entziehung des Erbbaurechts 424 1.

Begeht ein Erbbauberechtigter eine schwere Verletzung seiner gegenüber anderen Erbbauberechtigten bestehenden Verpflichtungen, sodass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann, so können die anderen Erbbauberechtigten von ihm die Veräußerung seines Erbbaurechts verlangen, insbesondere wenn: a) bis d) [Siehe Muster 1, § 13 Rz. 59, 161 ff; ersetze „Sondereigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“] e) der Erbbauberechtigte seine Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag erheblich verletzt und sie trotz Aufforderung des Verwalters nicht innerhalb einer angemessenen Frist erfüllt. [Æ Rz. 451]

425 2.

[Siehe Muster 1, § 13 Rz. 60, 167; ersetze „Sondereigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“]. § 15 Lasten und Kosten

426 1.

Jeder Erbbauberechtigte muss sich an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie an den Kosten des Gebrauchs, der Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligen. Maßgebend ist, sofern die Verwaltung nach § 4 der Gemeinschaftsordnung durch Teilgemeinschaften erfolgt, das Verhältnis der im Grundbuch angegebenen Miteigentumsanteile der Mitglieder der Teilgemeinschaft; im Übrigen das Verhältnis der Miteigentumsanteile der (Gesamt-)Gemeinschaft. Die vorstehende Regelung gilt nur, sofern nicht nachfolgend für bestimmte Kosten abweichende Vereinbarungen getroffen sind oder aufgrund der zwingenden gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 3 – 5 WEG abweichende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gefasst worden sind. [Æ Rz. 452]

427 2. bis 6. [Siehe Muster 1, § 14 Ziff. 2 – 6 Rz. 62 – 66, 168 ff; ersetze „Sondereigentümer“ und „Eigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“]. § 16 Wirtschaftsplan und Abrechnung 428 [Siehe Muster 1, § 15 Rz. 67 ff, 178 ff; ersetze „Sondereigentümer“ und „Eigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“]. § 17 Versammlung der Erbbauberechtigten 429 1. bis 10. [Siehe Muster 1, § 16 Rz. 72 ff, 183 ff; ersetze „Sondereigentümer“ und „Eigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“]. 11.

100

Die vorstehenden Bedingungen gelten entsprechend für Versammlungen der nach § 4 dieser Gemeinschaftsordnung zu bildenden Teilgemeinschaften. [Æ Rz. 453]

I. Vertragstext

§ 18 Verwalter [Siehe Muster 1, § 17 Rz. 83 ff, 199 ff; ersetze „Sondereigentümer“ und „Eigentümer“ durch 430 „Erbbauberechtigter“]. § 19 Verwaltungsbeirat Die Erbbauberechtigten wählen mit Stimmenmehrheit einen Verwaltungsbeirat, dessen 431 Aufgaben sich aus § 29 WEG ergeben. Die Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirates wird durch die Versammlung der Erbbauberechtigten bestimmt. Dem Verwaltungsbeirat soll ein Mitglied jeder Teileigentümergemeinschaft angehören. Der Verwaltungsbeirat bestimmt aus seiner Mitte den Vorsitzenden. Die Wahl von Ersatzmitgliedern ist zulässig. Der Verwaltungsbeirat wird auf die Dauer von drei Jahren berufen, er ist zur Einsichtnahme in alle Bücher und Schriften des Verwalters berechtigt. Über die Entlastung des Verwaltungsbeirats und seiner Mitglieder ist jährlich zu beschließen. [Æ Rz. 454] § 20 Änderungen der Gemeinschaftsordnung [Siehe Muster 1, § 19 Rz. 93 ff, 216 ff; ersetze „Sondereigentümer“ und „Eigentümer“ durch 432 „Erbbauberechtigter“.].

101

Muster 6: Aufteilung eines Wohnungserbbaurechts

Anlage II zur Urkunde des Notars 433 … in Wuppertal vom … 2014 – Ur.-Nr. … für 2014 – Notar Nr. des Aufteilungsplans

102

Art und Lage von der Straße aus gesehen

Miteigentumsanteil in 1.000stel

1

Haus 1 nicht zu Wohnzwecken dienende Einheit im Erdgeschoss nebst zwei Kellerräumen im Kellergeschoss

100

2

Haus 1 Wohnung im 1. Obergeschoss links nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

52

3

Haus 1 Wohnung im 1. Obergeschoss rechts nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

52

4

Haus 1 Wohnung im 2. Obergeschoss links nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

52

5

Haus 1 Wohnung im 2. Obergeschoss rechts nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

52

6

Haus 1 Wohnung im 3. Obergeschoss links nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

52

7

Haus 1 Wohnung im 3. Obergeschoss rechts nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

52

8

Haus 1 Wohnung im Dachgeschoss links nebst Spitzboden

26

9

Haus 1 Wohnung im Dachgeschoss rechts nebst Spitzboden

26

10

Haus 2 nicht zu Wohnzwecken dienende Einheit im Erdgeschoss nebst zwei Kellerräumen im Kellergeschoss

100

11

Haus 2 Wohnung im 1. Obergeschoss links nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

52

12

Haus 2 Wohnung im 1. Obergeschoss rechts nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

52

13

Haus 2 Wohnung im 2. Obergeschoss links nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

52

14

Haus 2 Wohnung im 2. Obergeschoss rechts nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss

52

I. Vertragstext

Fortsetzung Nr. des Aufteilungsplans 15

16

17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36

Art und Lage von der Straße aus gesehen

Haus 2 Wohnung im 3. Obergeschoss links nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss Haus 2 Wohnung im 3. Obergeschoss rechts nebst Balkon und einem Kellerraum im Kellergeschoss Haus 2 Wohnung im Dachgeschoss links nebst Spitzboden Haus 2 Wohnung im Dachgeschoss rechts nebst Spitzboden Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus rechte Seite, 1. Stellplatz links Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus rechte Seite, 2. Stellplatz links Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus rechte Seite, 3. Stellplatz links Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus rechte Seite, 4. Stellplatz links Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus rechte Seite, 5. Stellplatz links Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus rechte Seite, 6. Stellplatz links Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus rechte Seite, 7. Stellplatz links Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus rechte Seite, 8. Stellplatz links Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus rechte Seite, 9. Stellplatz links Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus rechte Seite, 10. Stellplatz links Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus linke Seite, 1. Stellplatz links Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus linke Seite, 2. Stellplatz links Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus linke Seite, 3. Stellplatz links Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus linke Seite, 4. Stellplatz links Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus linke Seite, 5. Stellplatz links Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus linke Seite, 6. Stellplatz links Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus linke Seite, 7. Stellplatz links Stellplatz in der Tiefgarage, von der Zufahrt aus linke Seite, 8. Stellplatz links

Miteigentumsanteil in 1.000stel 52

52

26 26 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4

[Æ Rz. 117]

103

Muster 6: Aufteilung eines Wohnungserbbaurechts

II. Erläuterungen 1. Allgemeines 434 Die Aufteilung betrifft nicht das Eigentum an dem Grundbesitz, sondern ein zuvor durch Erbbaurechtsvertrag bestelltes Erbbaurecht. Dieses verleiht das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben (§ 1012 BGB, § 1 Abs. 1 ErbbauRG). Das Gebäude wird nach § 12 Abs. 1 ErbbauRG als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts angesehen und steht im Eigentum des Erbbauberechtigten. Wenn Gegenstand des Erbbaurechts ein Bauwerk ist, das nicht gleichzeitig ein Gebäude ist, können Teilerbbaurechte nicht begründet werden. Die Aufteilung des Erbbaurechts erfolgt nach den allgemein für Wohnungseigentum geltenden Grundsätzen (§ 30 Abs. 1, 2 WEG). Mehrere selbstständige Grundstücke können jedoch mit einem Gesamt-Erbbaurecht belastet werden, das sodann aufgeteilt werden kann. Die Aufteilung in Wohnungseigentum nach §§ 3 bzw. 8 WEG setzt dagegen das Vorliegen eines Grundstücks im Rechtssinne voraus.246) Dabei ist zu beachten, dass der dingliche Inhalt des Erbbaurechtsvertrages zum Gegenstand des gebildeten Wohnungs- bzw. Teilerbbaurechts wird und damit im Rahmen der Gemeinschaftsordnung zu berücksichtigen ist. Probleme ergeben sich daraus, dass für den vom Erbbauberechtigten zu zahlenden Erbbauzins und die zur Absicherung bestellte Erbbauzinsreallast gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG, § 1108 Abs. 2 BGB nach Aufteilung eine dingliche und persönliche Gesamthaft der einzelnen Erbbauberechtigten besteht.247) Um das damit verbundene Haftungsrisiko des einzelnen Erbbauberechtigten auszuschließen, bedarf es einer Änderung des mit dem Eigentümer geschlossenen Erbbaurechtsvertrages, durch die der Erbbauzins auf die einzelnen Einheiten verteilt wird. Eine solche Aufteilung ist nicht einseitig, sondern nur durch Vertrag mit dem Eigentümer möglich.248) 2. Aufteilungsplan 435 Siehe Muster 1 Rz. 13, 105. 3. Abgeschlossenheitsbescheinigung 436 Siehe Muster 1 Rz. 14, 106. 4. Nicht mit Nummern bezeichnete Räume 437 Siehe Muster 1 Rz. 15. 5. Kosten, Sonstiges 438 Siehe Muster 1 Rz. 22, 115. Für die Bewertung des Erbbaurechts gilt Nr. 212000 KV, § 42 Abs. 2 GNotKG entsprechend: voller Wert des Erbbaurechts. Zum Schlussvermerk siehe Muster 1 Rz. 25, 118. 6. Wohnungserbbaurecht (zu Rz. 398) 439 Siehe dazu die Legaldefinition in § 30 Abs. 1 WEG. _____________ 246) BayObLG WE 1991, 23; BayObLG MDR 1990, 53. 247) BayObLGZ 1978, 157, 161. 248) OLG Düsseldorf DNotZ 1977, 305.

104

II. Erläuterungen

7. Teilerbbaurecht (zu Rz. 399) Siehe dazu die Legaldefinition in § 30 Abs. 1 WEG. Zur Abgrenzung Gemeinschafts-/ 440 Sondereigentum siehe Muster 1 Rz. 30 ff, zum Sondereigentum siehe Muster 1 Rz. 31, 210 ff und zum Sondernutzungsrecht siehe Muster 1 Rz. 32 ff. 8. Eigentümergemeinschaft (zu Rz. 403) Da die Erbbauberechtigten gleichzeitig Eigentümer der auf dem Grundstück vorhandenen 441 Gebäude sind, ist es gerechtfertigt, von Eigentümergemeinschaft zu sprechen. 9. Zweckbestimmung des Erbbaurechtsvertrages (zu Rz. 404) Dem aufzuteilenden Erbbaurecht liegt ein Erbbaurechtsvertrag zugrunde, der Regelungen 442 über den Zweck des Erbbaurechts enthält. Damit die Bestimmungen des Erbbaurechtsvertrages nach Aufteilung durch die Inhaber der Wohnungserbbaurechte eingehalten werden, ist es sinnvoll, die Zweckbestimmung des Erbbaurechtsvertrages zum Gegenstand der Teilungserklärung zu machen. Da der Inhalt des Erbbaurechtsvertrages durch die grundbuchliche Bildung des Erbbaurechts verdinglicht ist, bedarf es keiner Verweisung auf den Vertrag gemäß § 13a BeurkG. Zur gewerblichen Nutzung von Wohnungseigentum siehe Muster 1 Rz. 33, 129 ff und zur Nutzung von nicht zu Wohnzwecken dienendem Sondereigentum siehe Muster 1 Rz. 34, 129 ff. 10. Getrennte Verwaltung (zu Rz. 407 ff) Auf dem Grundstück des aufzuteilenden Wohnungserbbaurechts befinden sich zwei ge- 443 trennte Gebäude (Mehrfamilienhäuser) mit jeweils 9 Einheiten. Aus baurechtlichen Gründen ist eine Realteilung des Grundbesitzes nicht möglich. In diesem Fall ist es interessengerecht und zulässig,249) die getrennte Verwaltung der vorhandenen Mehrfamilienhäuser vorzusehen mit der Folge, dass die jeweiligen Teileigentümergemeinschaften entscheidungsbefugt sind. Bei der Gesamtversammlung müssen das Recht zur Verwalterbestellung, Entlastung und Billigung der Jahresrechnung verbleiben250) sowie sämtliche Befugnisse bezüglich der gemeinschaftlichen Einrichtungen und Flächen. Eine Teileigentümergemeinschaft kann auch bezüglich einer Tiefgarage gebildet werden. Die Bildung der Teileigentümergemeinschaften ändert nichts daran, dass im Außenverhältnis nur die Gesamteigentümergemeinschaft teilrechtsfähig gemäß § 10 Abs. 6 WEG ist.251) a) Tiefgarage (zu Rz. 408) Das Muster geht von einer baulich von den Gebäuden getrennten Tiefgarage mit Tiefgara- 444 genstellplätzen aus, die Sondereigentumseinheiten bilden. Die Bildung von Sondereigentum ist bei Stellplätzen innerhalb der Anlage zulässig, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind (Nr. 6 AV). Erforderlich sind dauerhafte Markierungen aus Stein, Begrenzungsschwellen oder Geländer. Einfacher Farbanstrich oder Beschriftungen genügen nicht.252) _____________ 249) 250) 251) 252)

BayObLG WE 1989, 211. BayObLGZ 1994, 98, 101. Hügel, DNotZ 2007, 326, 332; Fabis, RNotZ 2007, 369, 371. OLG Celle DNotZ 1992, 231; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 3 Rz. 28 ff.

105

Muster 6: Aufteilung eines Wohnungserbbaurechts

445 Alternativ können die Stellplätze in der Tiefgarage auch im Gemeinschaftseigentum verbleiben und durch die Bestellung von Sondernutzungsrechten einzelnen Einheiten zugeordnet werden. Die hier vorgeschlagene Lösung, Sondereigentumseinheiten zu bilden, ermöglicht jedoch eine erleichterte Veräußerung der Stellplätze und den Eigentumserwerb auch durch solche Erwerber, die in der Anlage kein sonstiges Wohnungs- oder Teileigentum (bzw. Erbbaurecht) haben. Die vorgeschlagene selbstständige Verwaltung der Tiefgarage mit Bildung einer Teileigentümergemeinschaft kommt dann in Betracht, wenn die Tiefgarage von den sonstigen Gebäuden so getrennt ist, dass sich die Instandhaltungskosten gesondert ermitteln lassen. b) Bestellung von Sondernutzungsrechten für Teileigentümergemeinschaften (zu Rz. 410 ff) 446 Siehe dazu Muster 1 Rz. 36, 134 ff. Im Rahmen einer Mehrhausanlage mit zwei getrennt zu verwaltenden Gebäuden kann es sinnvoll sein, den in den einzelnen Gebäuden bestehenden (Teil-)Gemeinschaften der Erbbauberechtigten/Eigentümer als Gesamtberechtigte ein Sondernutzungsrecht an der um das Gebäude gelegenen Fläche zu bestellen, damit die Flächen getrennt verwaltet werden können. Gleiches gilt für die zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Gebäudeteile.253) 447 Bezüglich des Gemeinschaftseigentums der einzelnen Mehrfamilienhäuser bzw. der Tiefgarage werden den jeweiligen Teileigentümergemeinschaften Sondernutzungsrechte zugewiesen, damit die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung nur von der jeweiligen Teileigentümergemeinschaft zu tragen sind. Gleichzeitig werden damit die Mitglieder der jeweils anderen (Teil-)Gemeinschaften von der Nutzung des betroffenen Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen. c) Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (zu Rz. 414) 448 Siehe Muster 1 Rz. 41, 146. d) Bauliche Veränderungen (zu Rz. 417) 449 Siehe dazu Muster 1 Rz. 150. Nach § 4 der Gemeinschaftsordnung werden die vorhandenen Gebäude getrennt verwaltet, sodass über bauliche Veränderungen die jeweilige Teileigentümergemeinschaft entscheidet. e) Wiederaufbau durch Teileigentümergemeinschaften (zu Rz. 420) 450 Siehe dazu Muster 1 Rz. 53, 156. Die Wiederaufbauverpflichtung trifft mit Rücksicht auf die getrennte Verwaltung der Gebäude nur die betreffende Teileigentümergemeinschaft. Da die Regelungen über die Wiederaufbauverpflichtung abdingbar sind, kann die Wiederaufbauverpflichtung durch die Teilungserklärung den Mitgliedern der Teilgemeinschaften auferlegt werden.254) Zum Erwerbsrecht siehe Muster 1 Rz. 54, 157.

_____________ 253) Vgl. DNotI-Report 2013, 169; BGH NJW 1968, 1230. 254) Schmidt, BWNotZ 1989, 49.

106

II. Erläuterungen

11. Entziehung (zu Rz. 424) Siehe dazu Muster 1 Rz. 59, 161. Bei der Aufteilung des Erbbaurechts müssen die Entzie- 451 hungsgründe dahin gehend ergänzt werden, dass auch die Verletzung der aus dem Erbbaurechtsvertrag im Verhältnis zum Eigentümer bestehenden Verpflichtungen einen Entziehungsgrund darstellen können. Damit können aus Sicht der Eigentümergemeinschaft nachteilige Rechtsfolgen rechtzeitig vermieden werden. 12. Erbbauzins, Lasten und Kosten (zu Rz. 426) Bezüglich der Lasten und Kosten gelten grundsätzlich die gleichen Grundsätze wie bei 452 der gewöhnlichen Eigentümergemeinschaft. Dies gilt jedoch nur, wenn – wie im Muster vorausgesetzt – die gesamtschuldnerische persönliche Haftung der Wohnungseigentümer für den Erbbauzins durch Vereinbarung mit dem Eigentümer ausgeschlossen worden ist (oben Rz. 434). In diesem Fall ist die Zahlung des Erbbauzinses Sache des einzelnen Wohnungseigentümers; sie gehört nicht zu den gemeinschaftlichen Lasten und Kosten des Wohnungseigentums.255) Sofern die persönliche gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer dagegen nicht abbedungen worden ist, sollte die Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses als Last im Sinne des § 16 WEG definiert und der Verwalter ermächtigt werden, die zur Zahlung des Erbbauzinses erforderlichen Beträge mit dem Wohngeld einzuziehen.256) Zur Vermeidung von Ausfällen ist es sinnvoll, eine entsprechende Rücklage zu bilden.257) Grundsätzlich sollte die Aufteilung von Wohnungserbbaurechten jedoch stets vom Ausschluss der persönlichen gesamtschuldnerischen Haftung abhängig gemacht werden, da anderenfalls jeder Erbbauberechtigte unbegrenzt für die Verpflichtung anderer Erbbauberechtigter zur Zahlung des Erbbauzinses haftet und damit kaum beherrschbare Risiken eingeht. 13. Versammlung von Teileigentümergemeinschaften (zu Rz. 429) Die Gemeinschaftsordnung sieht die getrennte Verwaltung der vorhandenen Gebäude 453 und der für beide Gebäude bestehenden gemeinschaftlichen Einrichtungen vor. Dementsprechend sind bezüglich der einzelnen Gebäude die Teileigentümergemeinschaften zur Entscheidung befugt mit der Folge, dass nur die Mitglieder dieser Teileigentümergemeinschaften an den entsprechenden Versammlungen teilnehmen können.258) Aus Gründen der praktischen Handhabung sollten die Verfahrensregelungen zur Abhaltung der (Teil-)Eigentümerversammlungen einheitlich gestaltet werden. 14. Bildung eines Verwaltungsbeirates (zu Rz. 431) Siehe dazu Muster 1 Rz. 92. Sofern wie hier eine getrennte Verwaltung mehrerer Gebäude 454 vorgesehen ist, ist es sachgerecht, aus jeder Teileigentümergemeinschaft ein Mitglied in den Verwaltungsbeirat zu berufen. Zur Öffnungsklausel siehe Muster 1 Rz. 93.

_____________ 255) 256) 257) 258)

OLG Düsseldorf DNotZ 1977, 305. Vgl. Staudinger/Bub, BGB, § 16 WEG Rz. 123. Rapp, in: DAI-Skript, Rz. 215. Vgl. BayObLGZ 1975, 177.

107

Muster 7: Nachträgliche Dachaufstockung, kurze Teilungserklärung I. Vertragstext [Siehe zum Inhalt der Teilungserklärung Muster 3 Abschnitt I bis IV Rz. 287 – 296]

455

V. Geplante Aufstockung des Wohnhauses 1.

Der Grundstückseigentümer beabsichtigt, das Gebäude aufzustocken, sodass unter 456 Ausnutzung des derzeitigen Spitzbodens zwei zusätzliche Wohnungen entstehen. Nach dem derzeitigen Planungsstand werden das Gebäude und die neuen Wohnungen nach dem Umbau den dieser Urkunde als Anlage IV beigefügten Zeichnungen und Plänen entsprechen. Eine Änderung der Planung, insbesondere der Giebelform, der Loggien, der Anzahl, Anordnung und Größe der Fenster und des Innenausbaus der Wohnungen behält sich der Grundstückseigentümer ausdrücklich vor. [Æ Rz. 465 – 467]

2.

Die Miteigentumsanteile, die mit dem neu entstehenden Sondereigentum verbun- 457 den werden sollen, werden zunächst mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 9 bezeichneten Garage verbunden. Unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Wohnflächen sollen die im Dachgeschoss entstehenden Wohnungen, und zwar –

die Wohnung rechts (von der Straße aus gesehen) mit einem 1.372/10.000 Anteil,

–

die Wohnung links mit einem 1.372/10.000 Anteil

verbunden werden. Vor diesem Hintergrund sind auch die Regelungen in Abschnitt VI Ziff. 1 und 2 getroffen worden. [Æ Rz. 468 f] 3.

Jeder Käufer/künftige Eigentümer von Wohnungs-/Teileigentum bevollmächtigt 458 den Grundstückseigentümer, befreit von den Beschränkungen des § 181 BGB und mit dem Recht, Untervollmacht zu erteilen, –

das Wohnhaus aufzustocken, wobei die Gestaltung und Ausführung dem Grundstückseigentümer überlassen bleibt,

–

die Teilungserklärung entsprechend zu ändern und die Änderungen im Grundbuch eintragen zu lassen,

–

an den neu entstehenden Räumen Sondereigentum zu begründen, das Sondereigentum dem Grundstückseigentümer – zu je ½ Anteil – zuzuweisen, der dieses Sondereigentum mit den mit der Garage Nr. 9 verbundenen über einen 200/ 10.000 Anteil hinausgehenden vorstehend in Nr. 2 bezeichneten Miteigentumsanteilen verbindet,

und alle in diesem Zusammenhang erforderlichen Erklärungen und Bewilligungen, einschließlich der Einigungen/Auflassungen abzugeben und entgegenzunehmen und Anträge zu stellen. Die Vollmachten erlöschen nicht mit dem Tod eines Vollmachtgebers. Sie erlöschen mit der Eigentumsumschreibung der letzten dem aufteilenden Grundstückseigentümer gehörenden Eigentumseinheit im Grundbuch. [Æ Rz. 470]

109

Muster 7: Nachträgliche Dachaufstockung, kurze Teilungserklärung

VI. Verhältnis der Wohnungs- und Teileigentümer untereinander 459 Das Verhältnis der künftigen Wohnungs- und Teileigentümer untereinander sowie die Verwaltung bestimmen sich grundsätzlich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes. In Abweichung und Ergänzung zu den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes wird gemäß § 10 Abs. 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums Folgendes bestimmt: 460 1.

a) Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung richtet sich nach der Größe der Miteigentumsanteile, sofern nicht durch zwingende gesetzliche Bestimmungen abweichende Stimmrechte vorgeschrieben sind. b) Bis zu dem Zeitpunkt, aa) in dem die Teilungserklärung wegen der neu entstandenen, in Abschnitt III Ziff. 1 beschriebenen Wohnungen geändert, bb) die Wohnungsgrundbücher für diese Wohnungen angelegt, cc) die neuen Wohnungen bezugsfertig sind, steht dem jeweiligen Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. 9 bezeichneten Garage nur ein Stimmrecht zu, das einem 200/10.000 Miteigentumsanteil entspricht. Auf den restlichen mit der Garage Nr. 9 verbundenen Anteil von 2.744/10.000, der für die neu entstehenden Wohnungen vorgesehen ist, entfällt bis zum vorgenannten Zeitpunkt kein Stimmrecht. [Æ Rz. 471]

461 2.

Die Verteilung von Kosten und Lasten erfolgt gemäß § 16 WEG, jedoch mit folgender Maßgabe: Bis zur Bezugsfertigkeit der neu entstehenden Wohnungen im Dachgeschoss hat der jeweilige Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. 9 bezeichneten Garage die Lasten und Kosten nur in der Höhe zu tragen, die auf einen 200/10.000 Miteigentumsanteil entfallen. Für den restlichen mit der Garage Nr. 9 verbundenen Anteil (der für die entstehenden Wohnungen vorgesehen ist) besteht bis zur Bezugsfertigkeit der neuen Wohnungen keine Kosten- und Lastentragungspflicht. Ab Bezugsfertigkeit der neuen Wohnungen im Dachgeschoss besteht für den jeweiligen Eigentümer die Kosten- und Lastentragungspflicht im Verhältnis der für diese Wohnungen vorgesehenen Miteigentumsanteile –

1.372/10.000 Anteil für die im Dachgeschoss rechts gelegene Wohnung,

–

1.372/10.000 Anteil für die im Dachgeschoss links gelegene Wohnung.

Sollte das Sondereigentum an diesen Wohnungen bei Bezugsfertigkeit noch nicht entstanden sein, gehen diese Kosten zulasten des aufteilenden Grundstückseigentümers. Die vorstehenden Regelungen gelten, sofern nicht nachfolgend für bestimmte Kosten abweichende Vereinbarungen getroffen oder aufgrund der zwingenden gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 3 – 5 WEG abweichende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gefasst worden sind. [Æ Rz. 472 f] 462 3.

110

a) Der aufteilende Grundstückseigentümer behält sich das Recht vor, das Wohnhaus entsprechend den als Anlage IV genommenen Zeichnungen und Plänen aufzustocken und unter Einbeziehung des Spitzbodens zwei neue Wohnungen zu schaffen, die baulichen Veränderungen durchzuführen und in diesem Zusam-

II. Erläuterungen

menhang auch Versorgungs- und Abwasserleitungen zu verlegen und an das gemeinschaftliche Netz anzuschließen. Die nähere Ausgestaltung der Baumaßnahme obliegt dem aufteilenden Grundstückseigentümer, dem auch das Recht zusteht, die bestehenden, sich aus den anliegenden Zeichnungen ergebenden Planungen noch zu verändern. b) Der Notar hat darauf hingewiesen, dass die neu entstehenden Wohnungen zunächst zum Gemeinschaftseigentum gehören. Sondereigentum entsteht erst durch Vereinbarung und Einigung aller Wohnungs- und Teileigentümer unter Zustimmung der dinglich Berechtigten und entsprechender Grundbucheintragung. 4.

Der aufteilende Eigentümer darf von den ihm vorstehend eingeräumten Recht zum Aufbau, Ausbau oder Umbau nur Gebrauch machen, sofern er alle Kosten trägt und die geplante Baumaßnahme technisch und statisch möglich und rechtlich zulässig ist. Mit den Baumaßnahmen darf nur begonnen werden, nachdem die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen dem Verwalter nachgewiesen worden sind. [Æ Rz. 474] VII. Grundbucherklärungen

Der Grundstückseigentümer bewilligt und beantragt, in das Grundbuch einzutragen:

463

1.

Die Aufteilung des in Abschnitt I bezeichneten Grundstücks in Miteigentumsanteile und deren Verbindung mit Sondereigentum gemäß Abschnitt II–IV dieser Urkunde sowie die entsprechende Anlegung von Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern – für jedes Wohnungs- und Teileigentum gesondert –.

2.

Die bezüglich des Verhältnisses der Eigentümer untereinander bestimmte Abweichung und Ergänzung zum Wohnungseigentumsgesetz gemäß Abschnitt VI – mit Ausnahme Ziff. 3 lit. b – dieser Urkunde als Inhalt des Sondereigentums.

[Vollmacht, Kostenregelung, Abschlussvermerk: siehe Muster 1, Abschnitt VI, VII] [Æ Rz. 20 ff]

464

II. Erläuterungen 1. Allgemeines Häufig besteht bereits bei der Abgabe der Teilungserklärung durch den aufteilenden Ei- 465 gentümer der Wunsch, spätere Änderungen des Gebäudes vorzusehen und dabei die Grenzen zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum zu verändern. Damit soll eine optimale wirtschaftliche Nutzung des Gebäudes sichergestellt werden. Neben der Dachaufstockung kommt insbesondere die spätere Umwandlung von Reserveflächen des Gemeinschaftseigentums (Dachgeschoss, Keller) in Wohnungseigentum in Betracht. Dazu muss die Befugnis des aufteilenden Eigentümers in der Teilungserklärung von vornherein ausdrücklich vorbehalten werden, damit ein Anspruch gegen die späteren Miteigentümer auf Mitwirkung bei der Änderung besteht.259) Die baulichen Veränderungen (§ 22 Abs. 1 WEG) sind möglichst genau durch Verweis auf Pläne und Grundrisse in der _____________ 259) Vgl. Bärmann/Pick, WEG, § 22 Rz. 8; Bärmann/Merle, WEG, § 22 Rz. 169.

111

Muster 7: Nachträgliche Dachaufstockung, kurze Teilungserklärung

Teilungserklärung festzuhalten, um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden. Sofern der Umfang der Aufstockung feststeht, können die auf die später hinzutretenden Wohnungseigentumseinheiten entfallenden Miteigentumsanteile von Anfang an gebildet werden. Bis zur Durchführung der Maßnahme werden sie als überproportionaler Miteigentumsanteil (Reserveanteil) mit einer Kleineinheit (z. B. Garage) verbunden, die beim aufteilenden Eigentümer verbleibt. Nach Erstellung der Wohnungen wird der Reserveanteil abgelöst und mit den neuen Wohnungen verbunden. Alternativ besteht auch die Möglichkeit, die Aufstockung durch eine „zweistufige“ Teilungserklärung zu lösen, in der die Miteigentumsanteile vor Durchführung der Aufstockung und die Miteigentumsanteile nach Durchführung der Aufstockung festgesetzt sind.260) 466 Sofern – wie hier – die zusätzlichen Miteigentumseinheiten von vornherein gebildet werden, ist zur nachträglichen Änderung der Teilungserklärung lediglich die Zustimmung der Miteigentümer und Grundpfandrechtsgläubiger erforderlich; die Änderung der Miteigentumsanteile ist nur bei den neu entstandenen Einheiten und der Einheit, mit der diese vorübergehend verbunden waren, erforderlich. Bei der „zweistufigen“ Teilungserklärung sind dagegen Pfandfreigabeerklärungen der Grundpfandrechtsgläubiger und die nachträgliche Eintragung der neuen Miteigentumsanteile bei allen Einheiten erforderlich, da eine Neuverteilung der gesamten Miteigentumsanteile erfolgt. Wegen der damit verbundenen Mehrkosten ist die hier vorgesehene Lösung vorzuziehen. 2. Beschreibung der vorgesehenen Baumaßnahme (zu Rz. 456) 467 Eine genaue Beschreibung der Aufstockung ist erforderlich, um die Erwerber von Wohnungseigentum über die spätere Änderung zu informieren und Streitigkeiten zu vermeiden. Baubeschreibung und Pläne sind als Anlage zur Urkunde zu nehmen. 3. Vorübergehende Verbindung der Miteigentumsanteile mit Garageneinheit (zu Rz. 457) 468 Die später benötigten „Reserveanteile“ des Miteigentums müssen von vornherein vorhanden sein. Sie werden zu diesem Zweck vorübergehend mit dem Sondereigentum an der (zunächst beim aufteilenden Eigentümer verbleibenden) Garageneinheit verbunden. 4. Zuweisung zu künftigen Einheiten (zu Rz. 457) 469 Entstehen durch die Aufstockung mehrere Wohnungen, deren zukünftige Größe bereits feststeht, so erfolgt die künftige Verbindung der Reserveanteile mit den jeweiligen Einheiten bereits in der Teilungserklärung. 5. Durchführungsvollmacht (zu Rz. 458) 470 In dinglicher Hinsicht hat die in der Teilungserklärung vorgesehene Änderungsbefugnis keine Wirkung, sodass nach baulicher Durchführung der Maßnahmen eine Änderung der Teilungserklärung durch die Eigentümergemeinschaft erfolgen muss.261) Für die Abgabe der entsprechenden Erklärungen sollte dem aufteilenden Eigentümer in der Teilungser_____________ 260) Vgl. Streblow, MittRhNotK 1987, 141, 154. 261) Bärmann/Klein, WEG, § 10 Rz. 92.

112

II. Erläuterungen

klärung eine Vollmacht erteilt werden. Gegen die Zulässigkeit einer solchen Vollmacht bestehen keine Bedenken, wenn die Änderung hinreichend bestimmt ist.262) 6. Stimmrecht (zu Rz. 459 f) Die gesetzliche Regelung des § 25 WEG ist grundsätzlich abdingbar. Für den hier vorlie- 471 genden Fall der Bildung eines überproportionalen Anteils am Miteigentum zur späteren Verbindung mit Wohnungen, die durch Aufstockung erst noch entstehen, wird die Ausübung der Stimmrechte bis zur rechtlichen und tatsächlichen Entstehung der neuen Wohneinheiten ausgeschlossen. Die von den Miteigentumsanteilen abweichende Regelung der Stimmverhältnisse ist dadurch gerechtfertigt, dass die betreffenden Wohnungen noch nicht existieren und auch eine Kostentragungspflicht bezüglich des überproportionalen Miteigentumsanteils noch nicht besteht.263) Aufgrund der WEG-Novelle 2007 ist für bestimmte Beschlussgegenstände vom Gesetz eine Dreiviertelmehrheit nach Köpfen und eine einfache Mehrheit nach Stimmrechten vorgesehen (Änderung des Betriebskostenschlüssels, § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG; bauliche Veränderungen, § 22 Abs. 2 WEG; Aufhebung der Verwalterzustimmung zur Veräußerung, § 12 Abs. 4 WEG), siehe oben Rz. 193. 7. Aussetzung der Kostentragungspflicht (zu Rz. 461) Für die Regelung der Kosten und Lasten gelten zunächst die allgemeinen Grundsätze. 472 Abweichend von § 16 Abs. 2 WEG ist jedoch der gebildete überproportionale Miteigentumsanteil von der Kosten- und Lastentragung auszuschließen, bis die durch Aufstockung gebildeten Wohnungen tatsächlich genutzt werden. Anderenfalls würde die tatsächliche Nutzung des Eigentums und die Beteiligung an Lasten und Kosten auseinanderfallen.264) 8. Beginn der Kostentragungspflicht (zu Rz. 461) Nach Bezugsfertigkeit sind die auf die im Grundbuch neu gebildeten Wohnungen entfal- 473 lenden Kosten und Lasten von den Eigentümern dieser Wohnungen zu tragen. Erfolgt die tatsächliche Nutzung der Wohnungen bereits vor der grundbuchlichen Bildung von Wohnungseigentum, so kann an den Wohnungen noch kein gesondertes Eigentum entstehen. In diesem Fall sind die auf die Wohnungen entfallenden Kosten und Lasten vom Eigentümer der (Garagen-)Einheit als dem wirtschaftlich Begünstigten zu tragen. 9. Befugnis zur Aufstockung (zu Rz. 462) Nur sofern die Befugnis des aufteilenden Eigentümers zur späteren Aufstockung in der 474 Teilungserklärung enthalten ist, besteht eine Verpflichtung der (späteren) Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft, der Maßnahme zuzustimmen.265) Die Baumaßnahme sollte aus Gründen der Rechtssicherheit möglichst eindeutig beschrieben werden, um die Erwerber von Wohnungseigentum über die spätere Änderung zu informieren und Streitigkeiten zu vermeiden. _____________ 262) 263) 264) 265)

Vgl. Bärmann/Klein, WEG, § 10 Rz. 93. Vgl. Bärmann/Merle, WEG, § 25 Rz. 37 ff. Vgl. Langhein, in: DAI-Skript, S. 32. Vgl. Bärmann/Merle, WEG, § 22 Rz. 167.

113

Muster 7: Nachträgliche Dachaufstockung, kurze Teilungserklärung

10. Änderung der Teilungserklärung (zu Rz. 457) 475 In dinglicher Hinsicht sind die durch Aufstockung geschaffenen Wohnungen zunächst Gemeinschaftseigentum. Indem der mit der Garage verbundene überproportionale Miteigentumsanteil abgelöst und mit dem Sondereigentum an den Wohnungen jeweils hälftig verbunden wird, werden zwei neue Wohnungseigentumseinheiten gebildet. Sie entstehen mit Eintragung im Wohnungsgrundbuch. Formell ist eine Änderung der Teilungserklärung erforderlich, der sowohl die Miteigentümer als auch Grundpfandrechtsgläubiger zustimmen müssen.266) 11. Kostentragung, baurechtliche Zulässigkeit (zu Rz. 462) 476 Da die Aufstockung im Interesse des aufteilenden Eigentümers vorbehalten wird, ist festzulegen, dass dieser die Kosten zu tragen hat. Ferner ist die Befugnis zur Aufstockung davon abhängig zu machen, dass die Aufstockung technisch und statisch möglich sowie rechtlich zulässig ist. Damit wird die Eigentümergemeinschaft vor nachteiligen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums durch unsachgemäße Baumaßnahmen geschützt. Die (baurechtliche) Zulässigkeit der Maßnahme muss gewährleistet sein, um baurechtswidrige Zustände im Interesse der Eigentümergemeinschaft zu vermeiden. Damit die Einhaltung dieser Voraussetzungen durch die Eigentümergemeinschaft überprüft werden kann, ist die Verpflichtung vorgesehen, die baurechtliche Zulässigkeit vor Beginn der Bauarbeiten der Verwaltung nachzuweisen.

_____________ 266) Vgl. Bärmann/Merle, WEG, § 22 Rz. 167.

114

Muster 8: Nachträgliche Umwandlung von Teileigentum in Wohneigentum I. Vertragstext [Siehe zum Inhalt der Teilungserklärung im Übrigen Muster 1 Rz. 9 ff]

477

Umwandlung in Wohnungseigentum, bauliche Veränderungen 1.

Dem jeweiligen Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. 4 und 5 bezeichneten 478 Sondereigentumseinheiten (nicht zu Wohnzwecken dienende Einheiten im Dachgeschoss) wird das Recht eingeräumt, den bisherigen Nutzungszweck zu ändern und das jeweilige Sondereigentum in eine Wohnung umzuwandeln. Er ist berechtigt, –

Versorgungs- und Abwasserleitungen zu verlegen,

–

vorhandene Fenster zu verändern sowie zusätzliche Dachflächenfenster, Gauben und Terrassen einzubauen,

–

die Form des Dachs zu verändern und zu diesem Zweck sowohl das vorhandene Balkenwerk als auch die Dacheindeckung abzuändern oder auszutauschen sowie Einzelwände zu verändern,

–

den vorhandenen Treppenzugang zu vergrößern

sowie überhaupt alles zu tun, um den Dachraum zu Wohnzwecken auszubauen. Der Eigentümer darf von dem ihm vorstehend eingeräumten Recht zur Änderung des Nutzungszwecks, zum Ausbau oder Umbau nur Gebrauch machen, sofern die hierzu gegebenenfalls erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen, z. B. auch wegen bestehenden Denkmalschutzes, vorliegen, die geplante Maßnahme technisch möglich ist und er alle damit verbundenen Kosten trägt. Mit den Baumaßnahmen darf nur begonnen werden, nachdem die erforderlichen öffentlichrechtlichen Genehmigungen dem Verwalter nachgewiesen worden sind. [Æ Rz. 484 – 487a] 2.

Der aufteilende Eigentümer ist auch berechtigt, die im Aufteilungsplan mit Nr. 4 479 und 5 bezeichneten Sondereigentumseinheiten (nicht zu Wohnzwecken dienende Einheiten im Dachgeschoss) nach seinem Ermessen und auf seine Kosten jederzeit in Gemeinschaftseigentum umzuwandeln, sofern die Sondereigentumseinheiten lastenfrei sind. Er ist berechtigt, die entsprechende Erhöhung der Miteigentumsanteile der verbleibenden Eigentümer zu verlangen. [Æ Rz. 488]

3.

Die Wohnungs- und Teileigentümer bevollmächtigen unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB den aufteilenden Eigentümer, die Firma ABC Grundbesitz GmbH & Co. KG mit Sitz in Wuppertal, alle Erklärungen abzugeben, die zur Änderung der Teilungserklärung erforderlich sind. [Æ Rz. 485]

[…] Eigentümerversammlung […] a) Das Stimmrecht jeden Eigentümers bestimmt sich nach dessen Miteigentums- 480 anteilen, sofern nicht zwingende gesetzliche Bestimmungen etwas anderes vorschreiben.

115

Muster 8: Nachträgliche Umwandlung von Teileigentum in Wohneigentum

b) Bis zu dem Zeitpunkt, aa) in dem die Teilungserklärung wegen der neu entstandenen, gemäß Abschnitt […] durch die Umwandlung von Teileigentum zu bildenden Wohnungen geändert, bb) die Wohnungsgrundbücher für diese Wohnungen angelegt, cc) die neuen Wohnungen bezugsfertig sind, steht dem jeweiligen Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. 4 und 5 bezeichneten Teileigentumseinheiten kein Stimmrecht zu. […] [Æ Rz. 490] Kosten, Lasten 481 Die Verteilung von Kosten und Lasten erfolgt gemäß § 16 WEG, jedoch mit folgender Maßgabe: 482 Bis zur Umwandlung des Sondereigentums Nr. 4 und 5 in Wohnungen im Dachgeschoss und Bezugsfertigkeit der neuen Wohnungen besteht für die Einheiten keine Kosten- und Lastentragungspflicht. Ab Bezugsfertigkeit der neuen Wohnungen im Dachgeschoss besteht für den jeweiligen Eigentümer die Kosten- und Lastentragungspflicht im Verhältnis der für diese Wohnungen vorgesehenen Miteigentumsanteile –

1.372/10.000 Anteil für die im Dachgeschoss rechts gelegene Wohnung,

–

1.372/10.000 Anteil für die im Dachgeschoss links gelegene Wohnung.

483 Sollte das Sondereigentum an diesen Wohnungen bei Bezugsfertigkeit noch nicht entstanden sein, gehen diese Kosten zulasten des jeweiligen Eigentümers des Sondereigentums. Die vorstehenden Regelungen gelten, sofern nicht nachfolgend für bestimmte Kosten abweichende Vereinbarungen getroffen oder aufgrund der zwingenden gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 3 – 5 WEG abweichende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gefasst worden sind. [Æ Rz. 491] II. Erläuterungen 1. Allgemeines 484 Sofern zum Zeitpunkt der Aufteilung nicht zu Wohnzwecken dienende Einheiten vorhanden sind, kann sich der aufteilende Eigentümer in der Teilungserklärung das Recht vorbehalten, diese nachträglich in Wohnungseigentum umzuwandeln.267) Da die betreffenden Einheiten von vornherein vorhanden sind, werden für sie Miteigentumsanteile gebildet. Diese können vom Stimmrecht in der Eigentümerversammlung und der Kostentragungspflicht so lange ausgeschlossen werden, bis die Änderung in Wohnungseigentum rechtlich durchgeführt ist und die Einheiten als Wohnungen genutzt werden. 485 Eine spätere Veränderung der Miteigentumsanteile ist nicht erforderlich; bei der nachträglichen Änderung der Teilungserklärung müssen die Miteigentümer mitwirken; die _____________ 267) Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 1 Rz. 20.

116

II. Erläuterungen

Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger ist erforderlich.268) Auf die Erteilung der Zustimmung besteht ein Anspruch, wenn die Befugnis in der Teilungserklärung vorgesehen ist; zur Durchführung der Änderung der Teilungserklärung kann eine Vollmacht bestellt werden.269) 2. Gegenstand der Änderung (zu Rz. 478) Die Befugnis zur Durchführung der baulichen Änderungen ist in der Teilungserklärung 486 eingehend zu beschreiben; die Beifügung von Zeichnungen und Plänen wird im Normalfall entbehrlich sein, da die betreffenden Räume (anders als bei der Aufstockung) bereits vorhanden sind. Allerdings ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorzulegen.270) 3. Kostentragung, Zulässigkeit der Änderung (zu Rz. 478) Da die Änderung im Interesse des Eigentümers der Sondereigentumseinheiten vorbehal- 487 ten wird, ist festzulegen, dass dieser die Kosten zu tragen hat. Ferner ist die Befugnis zur Änderung davon abhängig zu machen, dass diese technisch und statisch möglich sowie rechtlich zulässig ist. Damit wird die Eigentümergemeinschaft vor nachteiligen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums durch unsachgemäße Baumaßnahmen geschützt. Die Änderung des Nutzungszwecks von nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in 487a Wohnräume setzt regelmäßig eine behördliche Genehmigung der Nutzungsänderung nach der Landesbauordnung des betreffenden Bundeslands voraus.271) Diese Genehmigung muss zusätzlich zu der gegebenenfalls erforderlichen Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung eingeholt werden. 4. Umwandlung in Gemeinschaftseigentum (zu Rz. 479) Sofern eine Veränderung der Teileigentumseinheiten in Wohnungseigentum nicht mög- 488 lich ist oder der aufteilende Eigentümer aus anderen Gründen kein Interesse mehr an den Einheiten hat, gestattet die Regelung dem Eigentümer, die Einheiten durch einseitige Erklärung in Gemeinschaftseigentum zu überführen. In diesem Fall werden die Räume für die Eigentümergemeinschaft als Gemeinschaftsfläche nutzbar. Die auf die Sondereigentumseinheiten entfallenden Miteigentumsanteile sind durch Änderung der Teilungserklärung auf die verbleibenden Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsquoten zu verteilen. Die veränderten Miteigentumsanteile sind in allen Wohnungsgrundbüchern einzutragen. Pfandhaftentlassungserklärungen und die Zustimmung der Grundschuldgläubiger sind erforderlich.272) Das in Gemeinschaftseigentum umzuwandelnde Sondereigentum muss lastenfrei sein, da anderenfalls der grundbuchliche Vollzug der Umwandlung wegen der Besorgnis der Verwirrung (§§ 5, 6 GBO) undurchführbar ist. Bestehende Belastungen der

_____________ Böttcher, BWNotZ 1996, 80, 82. Bärmann/Pick, WEG, § 10 Rz. 13. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 1 Rz. 22. Vgl. § 63 LandesbauO NRW, § 69 HambBauO, § 62 LBO SH, § 61 LBauO Rh.-Pf., § 64 BremLBauO, § 62 ThürBO. 272) Böttcher, BWNotZ 1996, 80, 84. 268) 269) 270) 271)

117

Muster 8: Nachträgliche Umwandlung von Teileigentum in Wohneigentum

bei den Wohnungseigentümern bereits vorhandenen Miteigentumsanteile sind durch Nachverpfändung auf die hinzutretenden Miteigentumsanteile zu erstrecken.273) 5. Durchführungsvollmacht (zu Rz. 479) 489 Siehe Muster 7 Rz. 458. 6. Stimmrecht (zu Rz. 480) 490 Bis zur rechtlichen Herstellung der Wohnungseigentumseinheiten und ihrer tatsächlichen Nutzung als Wohnung werden diese vom Stimmrecht ausgeschlossen. Der Ausschluss ist im Hinblick darauf empfehlenswert, dass die betroffenen Einheiten bis zum Vorliegen der genannten Voraussetzungen von der Kostentragungspflicht befreit sind; vgl. auch Muster 7 Rz. 461. 7. Kostentragung (zu Rz. 481 ff) 491 Bis zur rechtlichen Herstellung der Wohnungseigentumseinheiten und ihrer tatsächlichen Nutzung als Wohnung sind die neu zu schaffenden Wohnungen von der Kostentragungspflicht befreit. Mit der Regelung sollte ein (zeitweiliger) Ausschluss vom Stimmrecht verbunden werden, da anderenfalls eine unzulässige Benachteiligung der übrigen Eigentümer vorliegen könnte.274) 8. Beginn der Kostentragungspflicht (zu Rz. 482) 492 Nach Bezugsfertigkeit sind die auf die im Grundbuch neu gebildeten Wohnungen entfallenden Kosten und Lasten von den Eigentümern dieser Wohnungen zu tragen. Erfolgt die tatsächliche Nutzung der Einheiten als Wohnungen bereits vor der grundbuchlichen Bildung von Wohnungseigentum, so sind die auf die Einheiten entfallenden Kosten und Lasten bereits vom jeweiligen Eigentümer als dem tatsächlich wirtschaftlich Begünstigten zu tragen.

_____________ 273) BayObLG Rpfleger 1993, 444; OLG Hamm Rpfleger 1986, 375; nach a. A. sind Grundpfandrechte auf den neu hinzutretenden Miteigentumsanteil durch Bestandteilszuschreibung zu erstrecken, LG Bochum Rpfleger 1990, 291. 274) Vgl. Langhein, in: DAI-Skript, S. 32.

118

Muster 9: Nachträgliche Aufhebung von Sondernutzungsrechten und Begründung von Sondereigentum I. Vertragstext [Urkundseingang siehe Muster 5 Rz. 321]

493

I. Bisherige Teilungserklärung Der Bildung des Wohnungs-/Teileigentums liegt die Teilungserklärung vom 19. März 494 1993 – UR.-NR. 556/1993 des Notars … in Wuppertal zugrunde. II. Änderung der Teilungserklärung 1.

Die Beteiligten zu 1. bis 4. heben hiermit das Sondernutzungsrecht an dem im 495 Spitzboden gelegenen, derzeit der Wohnung Nr. 1 als Sondernutzungsrecht zugewiesenen Raum auf und vereinbaren, dass an diesem im Aufteilungsplan zum Spitzboden gelegenen Raum Sondereigentum begründet und dieses Sondereigentum dem Beteiligten zu 2. zugewiesen und übertragen wird. Der Beteiligte zu 2. nimmt diese Übertragung hiermit an und verbindet das Sondereigentum an dem Raum mit dem im Grundbuch von Cronenberg Blatt 6691 verzeichneten 204/1.000 Miteigentumsanteil am Grundbesitz, der bereits verbunden ist mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung. Die übrigen Beteiligten stimmen dem zu. [Æ Rz. 508 – 509]

2.

Die ergänzende Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst geändertem Aufteilungs- 496 plan zum Spitzboden liegt noch nicht vor. Der vorläufige Aufteilungsplan zum Spitzboden, der die vorstehend vereinbarte Änderung berücksichtigt, ist dieser Urkunde als Anlage beigefügt. [Æ Rz. 510]

3.

Der Ausbau/Umbau des bisherigen im Spitzboden gelegenen Raums, der aufgrund 497 der in Ziffer 1 getroffenen Vereinbarung zum Sondereigentum der Wohnung Nr. 2 gehört, erfolgt durch den Eigentümer der Wohnung Nr. 2. Dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 2 wird in diesem Zusammenhang das Recht eingeräumt, im Rahmen des Umbaus dieses Raums –

Ver- und Entsorgungsleitungen zu verlegen und an das gemeinschaftliche Netz anzuschließen,

–

Fenster einzubauen bzw. vorhandene Fenster durch neue auszuwechseln,

–

einen direkten Zugang von dem bereits zur Einheit 2 gehörenden Raum im Spitzboden zu dem dazugekommenen Raum zu schaffen bzw. vorhandene Türöffnungen dauerhaft zu schließen.

119

Muster 9: Nachträgliche Aufhebung von Sondernutzungsrechten, Begründung von Sondereigentum

Der Eigentümer darf von dem ihm vorstehend eingeräumten Recht zum Ausbau und Umbau nur Gebrauch machen, sofern die hierzu gegebenenfalls erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen vorliegen, die geplante Maßnahme technisch und statisch möglich ist und er alle damit verbundenen Kosten trägt. [Æ Rz. 511] 498 4.

Aufgrund der Zuordnung des zusätzlichen Raums zum Sondereigentum der Wohnung Nr. 2 gemäß Ziffer 1 überträgt die Beteiligte zu 1. von ihrem 199/1.000 Miteigentumsanteil einen 19/1.000 Miteigentumsanteil dem dies annehmenden Beteiligten zu 2., der den ihm übertragenen Anteil hiermit mit dem ihm bereits gehörenden 204/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück, der verbunden ist mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung, vereinigt, sodass mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung künftig ein 223/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden ist.

499 5.

Die Beteiligten sind über die vorstehenden Änderungen, insbesondere über die in Ziffer 4 vereinbarte Übertragung des Miteigentumsanteils auf den Beteiligten zu 2., einig. III. Gegenleistung

500 Die Gegenleistung in Höhe von …,– EUR wurde bereits erbracht, worüber hiermit seitens der Beteiligten zu 1. Quittung erteilt wird. [Æ Rz. 512] IV. Erstreckung eingetragener Belastungen 501 Der Beteiligte zu 2. erstreckt die zulasten seines Sondereigentums eingetragene Grundschuld auf den dazugekommenen Miteigentumsanteil und bewilligt und beantragt entsprechende Eintragung in das Grundbuch. [Æ Rz. 513] V. Einigung, Grundbucherklärungen, Vollmacht 502 1.

Die Beteiligten sind über die getroffenen Vereinbarungen einig, sie bewilligen und beantragen a) die Eintragung entsprechend Abschnitt II Ziff. 1, b) die Eintragung entsprechend Abschnitt IV in das Grundbuch.

503 2.

Die Beteiligten geben zu allen Löschungen, Rangänderungen und Pfandfreigaben hiermit ihre Zustimmung und beantragen, diese entsprechend den Bewilligungen der Berechtigten in das Grundbuch einzutragen, soweit die Beteiligten selbst Berechtigte sind. Soweit die Beteiligten selbst Berechtigte sind, bewilligen sie die Löschung der Rechte im Grundbuch.

504 3.

Der Notar wird ermächtigt, die Anträge aus dieser Urkunde dem Grundbuchamt auch einzeln oder eingeschränkt einzureichen und sie in gleicher Weise zurückzuziehen. Er ist auch ermächtigt, diese Urkunde zum grundbuchlichen Vollzug zu ändern und zu ergänzen.

120

II. Erläuterungen

4.

Die Beteiligten bevollmächtigen hiermit unter Befreiung von jeglicher Haftung und 505 unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB –

…, Notarfachangestellte,

–

…, Notarfachangestellte,

–

…, Notarfachangestellte,

alle in Wuppertal-Barmen – und zwar jede allein –, alle Erklärungen, auch abändernder oder ergänzender Art, abzugeben und Anträge zu stellen, die zum Vollzug dieser Urkunde im Grundbuch erforderlich oder zweckmäßig sind. [Æ Rz. 514] VI. Zustimmung der dinglich Berechtigten Die Zustimmung der dinglich Berechtigten bleibt vorbehalten. Sie soll von dem beur- 506 kundenden Notar eingeholt und mit ihrem Eingang bei ihm allen Beteiligten gegenüber unmittelbar wirksam werden. [Æ Rz. 514] VII. Kosten, Steuern Die mit dieser Urkunde und ihrer Durchführung verbundenen Kosten trägt der Beteiligte 507 zu 2. Gleiches gilt für die Grunderwerbsteuer. [Æ Rz. 515]. Diese Niederschrift wurde den Erschienenen vorgelesen, von ihnen genehmigt und die Niederschrift von ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben, die als Anlage genommenen Zeichnungen wurden zur Durchsicht vorgelegt und genehmigt: … II. Erläuterungen 1. Allgemeines Das Muster betrifft den Fall einer bereits bestehenden Wohnungseigentümergemein- 508 schaft. Diese hebt das bisher der Wohnung Nr. 1 zugewiesene Sondernutzungsrecht an dem Spitzboden auf und begründet an diesem Raum Sondereigentum zu Wohnzwecken, das dem Eigentümer der unter dem Spitzboden liegenden Wohnung Nr. 2 zugewiesen und übertragen wird. Dieser erhält zugleich die Befugnis, den Raum zu Wohnzwecken auszubauen.275) Im Gegenzug erhält der bisherige Inhaber des Sondernutzungsrechts eine Zahlung als Entgelt für den Verzicht auf das Sondernutzungsrecht. Weitergehende Zahlungen für andere Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft sind in dem Muster nicht vorgesehen; da die Mitwirkung aller Miteigentümer erforderlich ist, ist die Vereinbarung solcher weitergehender Zahlungsverpflichtungen in der Praxis jedoch durchaus möglich. Für die Aufhebung des Sondernutzungsrechts und die Bildung und Zuweisung des Son- 508a dereigentums ist die Änderung der Teilungserklärung durch alle Miteigentümer erforderlich.276) Durch den Vorgang wird das an dem Spitzboden zunächst bestehende Gemein_____________ 275) Die bloße Zuweisung eines Sondernutzungsrechts enthält noch keine Befugnis zur Vornahme baulicher Veränderungen, sodass diese ausdrücklich aufzuführen sind, OLG Düsseldorf ZWE 2001, 79; Bärmann/Merle, WEG, § 22 Rz. 31. 276) Bärmann/Armbrüster, WEG, § 2 Rz. 84 ff.

121

Muster 9: Nachträgliche Aufhebung von Sondernutzungsrechten, Begründung von Sondereigentum

schaftseigentum vom Sondernutzungsrecht der Wohnung Nr. 1 entkleidet und in Sondereigentum der Wohnung Nr. 2 verwandelt. Da sich mit der Aufhebung des Sondernutzungsrechts und der Zuweisung des Sondereigentums an einen anderen Wohnungseigentümer die für die betroffenen Wohnungen zur Verfügung stehenden Flächen ändern, ist die Anpassung der Miteigentumsanteile erforderlich.277) Diese erfolgt durch die Ablösung eines entsprechenden Miteigentumsanteils von dem bisher nutzungsberechtigten Wohnungseigentum (Wohnung Nr. 1) und Verbindung mit der Wohneinheit, zu der künftig das Sondereigentum gehören soll. 2. Form (zu Rz. 495) 509 Die Urkunde enthält eine Verpflichtung zur (isolierten) Einräumung von Sondereigentum durch alle Miteigentümer gegenüber dem Sondereigentümer der Wohnung Nr. 2. Damit ist gemäß § 4 Abs. 3 WEG die notarielle Beurkundung gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlich.278) Für die mit der Zuweisung des Sondereigentums verbundene Auflassung des Miteigentumsanteils ist § 925 Abs. 1 BGB anwendbar. 3. Geänderter Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung (zu Rz. 496) 510 Wie bei der Aufteilung nach §§ 3, 8 WEG ist bei der Neubegründung von Sondereigentum ein geänderter Aufteilungsplan nebst Abgeschlossenheitsbescheinigung vorzulegen. Zulässig ist auch – wie in diesem Muster – zunächst die Vorlage eines vorläufigen Aufteilungsplans, der insoweit nach Vorlage des endgültigen Plans und der Abgeschlossenheitsbescheinigung zu ergänzen ist. 4. Befugnis zum Ausbau des Spitzbodens (zu Rz. 497) 511 Siehe hierzu Muster 8 Rz. 484 – 487. 5. Gegenleistung (zu Rz. 500) 512 Im vorliegenden Fall besteht die Gegenleistung in der Zahlung eines überschaubaren Geldbetrages, der bei Beurkundung bereits gezahlt worden ist. Sofern für die Aufhebung des Sondernutzungsrechts nebst Zuweisung eines entsprechenden Sondereigentums erhebliche Beträge gezahlt werden, sollte die Kaufpreiszahlung durch eine Fälligkeitsregelung abgesichert werden, welche die Fälligkeit von der vorigen Eintragung einer Vormerkung und der Vorlage der erforderlichen Gläubigerzustimmungserklärung nebst notarieller Fälligkeitsmitteilung abhängig macht (siehe Muster 17 Rz. 767). Ferner ist eine sogenannte Vorlagesperre aufzunehmen, der zufolge der Notar angewiesen wird, den Antrag auf Rechtsänderung beim Grundbuchamt erst zu stellen, wenn die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen ist (siehe Muster 17 Rz. 779).

_____________ 277) Bärmann/Armbrüster, WEG, § 2 Rz. 86. 278) Bärmann/Armbrüster, WEG, § 4 Rz. 30.

122

II. Erläuterungen

6. Erstreckung eingetragener Belastungen (zu Rz. 501) Sofern auf der Wohnung Nr. 2, der das Sondereigentum zugewiesen wird, Pfandrechte 513 eingetragen sind, müssen diese auf den hinzukommenden Miteigentumsanteil erstreckt werden. 7. Dinglicher Vollzug (zu Rz. 502 – 506) Die Eintragung der Ablösung des Sondernutzungsrechts und die Eintragung der Zuwei- 514 sung des Sondereigentums sind zu bewilligen und zu beantragen. Die Regelung enthält die übliche Abwicklungsvollmacht für Mitarbeiter. Darüber hinaus ist für die Änderung der Teilungserklärung die Zustimmung aller dinglich Berechtigten erforderlich.279) Durch die erforderlichen Zustimmungserklärungen sämtlicher Gläubiger können bei größeren Anlagen erhebliche Kosten entstehen. 8. Kosten, Steuern (zu Rz. 507) Notarkosten: Nach dem GNotKG fällt gemäß Nr. 21100 KV eine 2,0-Gebühr an, min- 515 destens 120,– EUR (bis 31.8.2013: § 36 Abs. 2 KostO: 20/10-Gebühr). Als Geschäftswert ist der volle Wert des Sondereigentums anzusetzen; vgl. Muster 1 Rz. 115. Da die Übertragung des Sondereigentums entgeltlich erfolgt, fällt nach allgemeinen Grundsätzen Grunderwerbsteuer an.

_____________ 279) Vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 7 Rz. 34.

123

Muster 10: Unterteilung einer WE-Einheit I. Vertragstext [Urkundseingang siehe Muster 1 Rz. 9]

516

Der Erschienene erklärte mit der Bitte um Beurkundung: Unterteilung I. 1.

Durch Urkunde vom 2. Oktober 2002 – Ur.-Nr. 1418/2002 des beurkundenden No- 517 tars – ist der im Grundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von Langerfeld Blatt 1746 verzeichnete Grundbesitz in Wohnungs- und Teileigentumsrechte aufgeteilt worden, u. a. in einen 320/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flur 4385, Flurstück 71,

Gebäude- und Freifläche, Bayerische Straße 7, 9, groß 719 qm,

verbunden mit dem Sondereigentum an den im Hause Bayerische Straße 9 im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen nebst acht Kellerräumen im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet, – eingetragen im Grundbuch von Langerfeld Blatt 14460 –. Mit dem Wohnungseigentum ist das Sondernutzungsrecht an dem im Dachboden des Hauses Bayerische Straße 9 gelegenen Trockenboden verbunden, im Aufteilungsplan mit I bezeichnet. Als Eigentümer des vorstehenden Wohnungseigentums ist der Erschienene eingetragen. Im Grundbuch sind eingetragen: in Abteilung II: … in Abteilung III: … Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen. [Æ Rz. 529 – 532 f] 2.

Der Erschienene als Eigentümer unterteilt hiermit die vorbezeichnete Eigentums- 518 einheit gemäß der dieser Niederschrift als Anlage I beigefügten Aufstellung in Verbindung mit dem von der Stadt Wuppertal unter dem Aktenzeichen „63//B243316/039“ genehmigten und dieser Niederschrift als Anlage II beigefügten Aufteilungsplan nebst Schnitt- und Ansichtszeichnungen. [Æ Rz. 531] Sämtliche Wohnungen sind in sich abgeschlossen im Sinne des § 3 Abs. 2 WEG und des § 32 Abs. 1 WEG. Die entsprechende Nachtragsbescheinigung zur Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt Wuppertal ist dieser Urkunde als Anlage III beigefügt. Die im Aufteilungsplan nicht mit Nummern gekennzeichneten Räume und Flächen bleiben – wie bisher – gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungs- und Teileigentümer im Sinne des § 5 WEG.

125

Muster 10: Unterteilung einer WE-Einheit

519 3.

Das der vorstehenden Eigentumseinheit zustehende Sondernutzungsrecht wird – unter Ausschluss der übrigen Eigentümer – wie folgt zugewiesen: a) der in dem als Anlage II genommenen Grundrisszeichnung mit I/1 bezeichnete und blau schraffiert dargestellte Teil des Trockenbodens dem jeweiligen Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. 1/1 bezeichneten Wohnung, b) der in dem als Anlage II genommenen Grundrisszeichnung mit I/2 bezeichnete und grün schraffiert dargestellte Teil des Trockenbodens dem jeweiligen Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. 1/2 bezeichneten Wohnung.

520 4.

Für das Verhältnis der Eigentümer der neu entstehenden Wohnungseigentumseinheiten untereinander gilt die Gemeinschaftsordnung, Ur.-Nr. 1418/2002 des beurkundenden Notars. Die Ausübung der auf die jeweilige Untereinheit entfallenden Stimmrechte in der Eigentümerversammlung erfolgt getrennt durch die jeweiligen Eigentümer der Untereinheiten. [Æ Rz. 535] II.

521 Der Eigentümer bewilligt und beantragt in das Grundbuch einzutragen: 1.

die Unterteilung des in Abschnitt I bezeichneten Wohnungseigentums in Miteigentumsanteile und deren Verbindung mit dem Sondereigentum gemäß Abschnitt I Ziff. 2 dieser Urkunde sowie die entsprechende Anlegung von Wohnungsgrundbüchern – für jedes Wohnungseigentum gesondert –,

2.

die Zuordnung der Sondernutzungsrechte gemäß Abschnitt I Ziff. 3. [Æ Rz. 536] III.

522 Der Erschienene bevollmächtigt hiermit unter Befreiung von jeglicher Haftung und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB –

…, Bürovorsteherin,

–

…, Notarfachangestellte,

–

…, Notarfachangestellte,

523 alle in Wuppertal-Barmen – und zwar jede allein –, alle Erklärungen, auch abändernder oder ergänzender Art, abzugeben und Anträge zu stellen, die zum Vollzug dieser Urkunde im Grundbuch erforderlich oder zweckmäßig sind. [Æ Rz. 536] IV. 524 Die mit dieser Urkunde und ihrer Durchführung verbundenen Kosten trägt der Eigentümer. [Æ Rz. 537] 525 Die als Anlage II genommenen Pläne sollen nur für das Grundbuchamt mit ausgefertigt werden. 526 Soweit Bestimmungen dieser Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung unwirksam oder unvollständig sein sollten, werden die übrigen Bestimmungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung hiervon nicht berührt. Der Eigentümer ist verpflichtet, unwirksame Bestimmungen durch rechtswirksame Bestimmungen zu ersetzen, die

126

II. Erläuterungen

dem wirtschaftlichen Zweck der betreffenden Bestimmung möglichst weitgehend entsprechen. Diese Niederschrift und die geschriebenen Anlagen wurden dem Erschienenen vorgele- 527 sen, von ihm genehmigt und die Niederschrift von ihm und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben; die als Anlage genommenen Zeichnungen und Pläne wurden zur Durchsicht vorgelegt und genehmigt: … Anlage I zur Urkunde des Notars in …

528

Wuppertal vom … – Ur.-Nr. … für 2014 Notar Art und Lage von der Straße aus gesehen

Nr. des Aufteilungsplans

Miteigentumsanteil in 1.000stel

1/1

Wohnung im Erdgeschoss rechts nebst vier Kellerräumen im Kellergeschoss

185

1/2

Wohnung im Erdgeschoss links nebst vier Kellerräumen im Kellergeschoss

145

[Æ Rz. 537] II. Erläuterungen 1. Allgemeines Das Muster betrifft den Fall einer bereits bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft, 529 bei der eine Wohnungseigentumseinheit in zwei kleinere Einheiten unterteilt werden soll. Die Unterteilung von Wohnungseigentumseinheiten durch den jeweiligen Eigentümer ist entsprechend § 8 WEG zulässig.280) Die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer ist nicht erforderlich, sofern die Rechtsstellung der übrigen Eigentümer nicht berührt wird oder dies ausdrücklich durch die Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist.281) Sofern die Gemeinschaftsordnung eine Zustimmung des Verwalters für die Veränderung von Wänden und Geschossdecken vorschreibt, folgt daraus noch nicht die Zustimmungsbedürftigkeit der Unterteilung als solcher.282) Die Mitwirkung der übrigen Miteigentümer ist jedoch erforderlich, wenn ein Teil der bisherigen Wohnung als gemeinschaftlicher Flur für die neu entstehenden Untereinheiten genutzt werden soll. In diesem Fall ist der Flur durch Auflassung (§ 4 WEG) in Gemeinschaftseigentum zu überführen, da kein „Mitsondereigentum“ an der Fläche begründet werden kann.283) Probleme können sich bezüglich der Stimmrechte der Untereinheiten ergeben, wenn diese nicht durch die Teilungserklärung _____________ 280) BGHZ 49, 250, 251; BGH ZfIR 2004, 1006 = ZMR 2005, 59, 60. 281) BGHZ 49, 250, 251; Bärmann/Armbrüster, WEG, § 2 Rz. 95; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/ Vandenhouten, WEG, § 4 Rz. 19. 282) OLG München RNotZ 2013, 549. 283) BayObLG BWNotZ 1988, 64; OLG München DNotZ 2007, 946 = DNotI-Report 2007, 164; anders in der Tendenz die neuere Rechtsprechung zu Doppelparkern, siehe oben Rz. 110.

127

Muster 10: Unterteilung einer WE-Einheit

an die Miteigentumsanteile gebunden sind (vgl. Muster 1 Rz. 78), sondern gemäß § 25 Abs. 1 WEG jeder Eigentümer eine Stimme hat. Einigkeit besteht darüber, dass durch die Unterteilung keine zusätzlichen Stimmen zulasten der übrigen Miteigentümer entstehen dürfen.284) Teilweise wird die entsprechende Anwendung des § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG mit der Folge befürwortet, dass das Stimmrecht der bisherigen Wohnungseigentumseinheit in der Versammlung von den Eigentümern der Untereinheiten gemeinschaftlich auszuüben ist,285) teilweise die Teilung des bisherigen Stimmrechts mit der Folge, dass den neu entstandenen Untereinheiten jeweils ein hälftiges Stimmrecht zusteht, dass selbstständig ausgeübt werden kann.286) 2. Form (zu Rz. 517) 530 Für die Form der Unterteilung gelten die Ausführungen in Muster 1 Rz. 99. Erforderlich ist danach die öffentliche Beglaubigung gemäß § 129 BGB, § 29 GBO. Sinnvoll ist die notarielle Beurkundung (§§ 8 ff BeurkG), die eine Bezugnahme auf die Unterteilungsurkunde im Rahmen späterer Kaufverträge ermöglicht. 3. Bezeichnung der Wohnungseigentumseinheit (zu Rz. 517) 531 In der Erklärung zur Unterteilung ist die grundbuchmäßige Bezeichnung der zu unterteilenden Wohnungseigentumseinheit anzugeben; ferner sollte zur Klarstellung die zugrunde liegende Teilungserklärung nebst Änderungsurkunden mit Urkundenrollennummern bezeichnet werden. 4. Belastungen (zu Rz. 517) 532 Etwaige im Grundbuch eingetragene Belastungen des Grundbesitzes sollten zur Klarstellung in der Urkunde aufgeführt werden. Sie setzen sich nach der Bildung der Wohnungsund Teileigentumseinheiten an diesen fort, § 1132 BGB. 5. Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung (zu Rz. 518) 533 Wie bei der Aufteilung nach § 8 WEG ist auch bei der Unterteilung die Abgeschlossenheit der neu entstehenden Wohnungseigentumseinheiten erforderlich und durch Vorlage von Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung nachzuweisen.287) Zu den Anforderungen siehe Muster 1 Rz. 14. Zu den nicht mit Nummern bezeichneten Räumen siehe Muster 1 Rz. 15. 6. Sondernutzungsrechte (zu Rz. 519) 534 Sofern mit der zu unterteilenden Wohnungseinheit Sondernutzungsrechte verbunden sind, kann die von dem Sondernutzungsrecht betroffene Fläche im Rahmen der Unterteilung dergestalt aufgeteilt werden, dass jede Untereinheit einen Teil der Fläche erhält. Dies setzt voraus, dass die getrennte Nutzung tatsächlich möglich ist. Da die Rechtsposi_____________ 284) OLG Hamm RNotZ 2002, 575; anders jedoch OLG Düsseldorf DNotI-Report 2004, 130 zum Kopfprinzip. 285) OLG Braunschweig MDR 1976, 1023; Bärmann/Merle, WEG, § 25 Rz. 45 ff. 286) OLG Düsseldorf MittRhNotK 1990, 81; KG DNotI-Report 1999, 153. 287) BayObLG NJW-RR 1994, 716.

128

II. Erläuterungen

tion der übrigen Miteigentümer nicht betroffen ist, brauchen diese nicht zuzustimmen.288) Unterbleibt die Unterteilung des Sondernutzungsrechts, so steht dieses den Eigentümern der gebildeten Untereinheiten im Mitbesitzverhältnis gemeinsam zu. 7. Stimmrecht (zu Rz. 520) Das Muster geht davon aus, dass nach der Teilungserklärung die Stimmrechte den Mitei- 535 gentumsanteilen folgen, vgl. Muster 1 Rz. 78 und § 16 GO. Die Bestimmung stellt klar, dass in diesem Fall die auf die Untereinheiten entfallenden Stimmrechte von den jeweiligen Eigentümern selbstständig ausgeübt werden können. Zur Rechtslage, wenn gemäß § 25 Abs. 1 WEG jeder Eigentümer eine Stimme hat, siehe oben Rz. 529. 8. Eintragung (zu Rz. 521) Damit die Unterteilung wirksam wird, ist sie in das Grundbuch einzutragen. Die Wirkung 536 der Unterteilung tritt entsprechend § 8 Abs. 2 Satz 2 WEG mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher ein. Zur Vollzugsvollmacht siehe Muster 1 Rz. 20. 9. Kosten, Sonstiges (zu Rz. 524) Notar: Nr. 21200, 24201 KV GNotKG: 1,0-Gebühr; voller Wert des unterteilten Woh- 537 nungseigentums. Zum Schlussvermerk siehe Muster 1 Rz. 25. Folgende Anlagen sind beizufügen: –

Anlage I – Zuordnung der Wohnungseigentumseinheiten

–

Anlage II – Aufteilungsplan

–

Anlage III – Abgeschlossenheitsbescheinigung

_____________ 288) Ebenso Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 8 Rz. 31.

129

Muster 11: Vereinigung von Wohnungseigentum I. Vertragstext Vereinigung von Wohnungseigentumseinheiten 1.

Die unterzeichnenden Holger und Beate Meier sind Eigentümer der im Grundbuch 538 des Amtsgerichts Wuppertal von Barmen verzeichneten Wohnungseigentumseinheiten: a) Blatt 20477: 29/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück Flur 300, Flurstück 90,

Gebäude- und Freifläche, Eichenstraße 19, groß 301 qm,

verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 2. Obergeschoss vorn links nebst einem Kellerraum im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. 11 bezeichnet, b) Blatt 20478:

539

43/1.000 Miteigentumsanteil an dem unter a) genannten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 2. Obergeschoss vorn rechts nebst einem Kellerraum im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. 12 bezeichnet. zu je ½ Miteigentumsanteil. [Æ Rz. 546, 547] 2.

Im Grundbuch sind eingetragen:

540

In Abteilung II: … In Abteilung III: … [Æ Rz. 550] 3.

Die Eigentümer vereinigen hiermit die vorbezeichneten Wohnungseigentumsein- 541 heiten gemäß § 890 Abs. 1 BGB zu einem 72/1.000 Miteigentumsanteil an dem vorgenannten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 11/12 bezeichneten Wohnung im 2. Obergeschoss vorn (rechts und links) nebst zwei im Kellergeschoss gelegenen, ebenfalls mit Nr. 11/12 bezeichneten Kellerräumen. [Æ Rz. 549]

4.

Die Eigentümer bewilligen und beantragen die entsprechende Eintragung im Grund- 542 buch. Der die Unterschriften der Eigentümer beglaubigende Notar ist ermächtigt, diese Vereinigungserklärung zu ändern und zu ergänzen, soweit dies zum grundbuchlichen Vollzug erforderlich oder zweckmäßig ist. Der Verkehrswert der Wohnung Nr. 11/12 wird mit …, – EUR angegeben.

Wuppertal, den …

543

[Unterschriften]

131

Muster 11: Vereinigung von Wohnungseigentum

544 Die vorstehenden, vor mir anerkannten Namensunterschriften der Eheleute Herrn Holger Meier, Angestellter, geboren am 18. Januar 1959, und Frau Beate Meier geborene Müller, Angestellte, geboren am 18. Mai 1963, beide wohnhaft in 58091 Hagen, Hohe Straße 29, ausgewiesen durch Vorlage der Bundespersonalausweise, beglaubige ich hiermit.

545 Wuppertal, den … […, Notar] [Æ Rz. 530, 552] II. Erläuterungen 1. Allgemeines 546 Das Muster betrifft den Fall der Vereinigung von zwei Wohnungseigentumseinheiten desselben Wohnungseigentümers ohne bauliche Veränderungen an tragenden Wänden oder Deckendurchbruch gemäß § 890 BGB. Eine solche Zusammenlegung kann z. B. steuerlich veranlasst sein, wenn die Wohnungen zunächst einzeln erworben wurden. Die Vereinigung von Wohnungen, die mit baulichen Maßnahmen verbunden sein kann, ist vielfach auf die geänderten Anforderungen des Immobilienmarktes zurückzuführen, für den größere Wohnungen geschaffen werden müssen. 547 Rechtlich ist für die Durchführung der Vereinigung ein Antrag in der Form des § 29 GBO – öffentliche Beglaubigung – ausreichend. Es entsteht ein einheitlicher Miteigentumsanteil durch Addition der alten Anteile, verbunden mit dem Sondereigentum an zwei Wohnungen.289) Zustimmung der anderen Miteigentümer ist nicht erforderlich.290) Eine Vereinigung unterschiedlich belasteter Eigentumswohnungen ohne Rangbereinigung ist nicht zulässig, da anderenfalls die Verwirrung des Grundbuchs möglich ist.291) Sofern sich das Stimmrecht nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile richtet, tritt keine Änderung der Stimmrechte ein. Gleiches gilt, wenn jeder Wohnungseigentümer über eine Stimme verfügt oder pro Wohnung eine Stimme vorgesehen ist, da sich durch die Vereinigung das Stimmgewicht der verbleibenden Wohnungen nicht erhöht. 547a Für die Vereinigung ist die Vorlage eines Aufteilungsplans und einer Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht erforderlich.292) 548 Sofern die zur Vereinigung erforderlichen Baumaßnahmen einen Durchbruch tragender Wände oder von Decken erforderlich macht, ist nach § 22 WEG die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erforderlich. Das Grundbuchamt kann im Rahmen des Eintragungsverfahrens allerdings nicht den Nachweis der Zustimmung verlangen.293)

_____________ 289) 290) 291) 292)

BGH DNotZ 1983, 487. BayObLG DNotZ 1999, 674; OLG Hamm MittBayNot 1999, 561. § 5 GBO; LG Wuppertal MittRhNotK 1995, 65. BayObLG MittBayNot 2000, 319; BayObLG DNotZ 1999, 674, 676; OLG Hamburg DNotI-Report 2004, 122; a. A. OLG Stuttgart OLGZ 1977, 431, 432. 293) BayObLG DNotZ 1999, 210.

132

II. Erläuterungen

2. Bezeichnung der Wohnungseigentumseinheiten (zu Rz. 538 ff) Die von der Vereinigung betroffenen Wohnungseigentumseinheiten sind grundbuchmäßig 549 zu bezeichnen. Sie müssen im Eigentum desselben Eigentümers bzw. derselben Miteigentümer (zu gleichen Miteigentumsquoten) stehen. Anderenfalls ist eine vorherige Auflassung der zu vereinigenden Einheiten erforderlich. 3. Grundbuchstand (zu Rz. 540) Der Grundbuchstand ist bei der Vorbereitung der Vereinigung zu prüfen, da unterschied- 550 lich belastete Wohnungseigentumseinheiten nicht ohne Rangbereinigung vereinigt werden können (oben Rz. 547). 4. Form (zu Rz. 543, 544) Öffentliche Beglaubigung gemäß § 29 GBO reicht aus. Zur Vollzugsvollmacht siehe 551 Muster 1 Rz. 20. 5. Beglaubigungsvermerk, Kosten (zu Rz. 544) Zum Inhalt des Beglaubigungsvermerks siehe §§ 39, 40 BeurkG. Kosten: gemäß § 36 552 Abs. 1 GNotKG Teilwert von 10 – 20 % des betroffenen Grundbesitzes; Gebührensatz: 0,5 Nr. 24102 KV GNotKG bei vollständiger Fertigung des Entwurfs der Erklärung (§ 92 Abs. 2 GNotKG, Ansatz der höchsten Gebühr des Rechnungswerts).294)

_____________ 294) Notarkasse (Hrsg.), Streifzug durch das GNotKG, Rz. 2274, 2275.

133

Muster 12: Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung I. Vertragstext Ur.-Nr. … für 2014

553

… Verhandelt zu Wuppertal am … Vor …, Notar in …, erschienen 1.

Herr/Frau …,

2.

Herr/Frau …,

3.

Herr/Frau …,

4.

Herr/Frau …,

dem Notar persönlich bekannt/ausgewiesen durch … Auf Befragen des Notars erklärten die Erschienenen, dass weder der Notar noch eine mit ihm beruflich verbundene Person in einer Angelegenheit, die Gegenstand dieser Beurkundung ist, tätig war oder ist. Die Erschienenen erklärten mit der Bitte um Beurkundung folgende Änderung einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung [Æ Rz. 564] I. 1.

Eigentümer des in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundbesitzes in Wuppertal- 554 Elberfeld, Flur 415 Flurstück 99, sind die zu 1.–4. Erschienenen bzw. Vertretenen. Die Wohnungseigentumseinheiten sind eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von Elberfeld Blätter 12433 bis 12437.

2.

Die Beteiligten ändern § 12 der geltenden Gemeinschaftsordnung wie folgt:

555

§ 12 Änderungen der Gemeinschaftsordnung 1.

Änderungen und Ergänzungen der Gemeinschaftsordnung, die mit Abweichungen 556 von abdingbaren gesetzlichen Regelungen verbunden sind, z. B. Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, Zustimmungen zu baulichen Veränderungen sowie Gebrauchsregelungen, können von den Eigentümern in einer Eigentümersammlung durch Beschluss mit Zweidrittelmehrheit aller Miteigentumsanteile vereinbart werden, sofern für die Änderung ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Eigentümer aufgrund der Neuregelung gegenüber dem bisherigen Rechtszustand nicht unbillig beeinträchtigt werden. Soweit durch das Gesetz zwingend eine abweichende Mehrheit vorgeschrieben ist, gilt vorrangig diese. [Æ Rz. 216 – 220] 135

Muster 12: Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung

557 2.

Abweichend davon können Änderungen und Ergänzungen der Gemeinschaftsordnung, die einzelne Eigentümer vom Gebrauch des Gemeinschaftseigentums ausschließen oder bestehende Sondernutzungsrechte ändern oder aufheben, nicht durch Beschluss der Eigentümerversammlung, sondern nur durch notarielle Vereinbarung herbeigeführt werden. Gleiches gilt für Änderungen oder Ergänzungen, die die Bestimmung der Gemeinschaftsordnung, die Vollmachten des Verwalters, die Regelungen des laufenden Wirtschaftsplans oder die Umsatzsteueroption betreffen. [Æ Rz. 221, 222]

558 3.

Die Beteiligten sind über die vorstehend getroffenen Vereinbarungen einig. Sie bewilligen und beantragen die entsprechende Eintragung im Grundbuch.

559 4.

Der beurkundende Notar ist berechtigt, vorstehenden Antrag auch eingeschränkt zu stellen und ihn ganz oder teilweise zurückzuziehen. Der Notar ist auch ermächtigt, diese Urkunde, soweit zum grundbuchlichen Vollzug erforderlich oder zweckmäßig, zu ändern und zu ergänzen. II.

560 1.

Der Notar hat darauf hingewiesen, dass zur Eintragung der vorstehend getroffenen Vereinbarungen im Grundbuch die Zustimmung aller dinglich Berechtigten erforderlich ist. [Æ Rz. 570]

561 2.

Alle zu dieser Urkunde erforderlichen Genehmigungen und Zustimmungen bleiben vorbehalten. Der Notar wird beauftragt, die zu dieser Urkunde erforderlichen Genehmigungen und Zustimmungen einzuholen. Mit Eingang der Genehmigungen und Zustimmungen beim beurkundenden Notar sollen diese allen Beteiligten gegenüber unmittelbar wirksam werden.

562 3.

Die mit dieser Urkunde verbundenen Kosten gehen zulasten der Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile; Kostenrechnungen sollen dem Verwalter zugesandt werden. [Æ Rz. 571] Die durch die Zustimmungen der dinglich Berechtigten entstehenden Kosten trägt jeder Eigentümer selbst.

563 Diese Niederschrift wurde den Erschienenen vorgelesen, von ihnen genehmigt und von ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben: … II. Erläuterungen 1. Allgemeines (zu Rz. 553) 564 Aufgrund der durch den „Zitterbeschluss“ des Bundesgerichtshofs295) geänderten Rechtsprechung wird häufig die nachträgliche Aufnahme von Öffnungsklauseln in ältere Teilungserklärungen erforderlich (ausführlich siehe Muster 1 Rz. 93, 216 – 220). Zum notariellen Vorbefassungsvermerk siehe Muster 1 Rz. 98. 565 Mit der Änderung des WEG zum 1. Juli 2007 verfolgte der Gesetzgeber u. a. das Ziel, die Beschlusskompetenzen der Eigentümerversammlung zu stärken. Er hat daher Beschluss_____________ 295) BGHZ 145, 158 = ZfIR 2000, 877.

136

II. Erläuterungen

kompetenzen für die Änderung des Betriebskostenschlüssels (§ 16 Abs. 3 – 5 WEG), für bauliche Veränderungen nach § 22 Abs. 2 WEG (Anpassung an den Stand der Technik) und für die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung (§ 12 Abs. 4 WEG) geschaffen. Nach hier vertretener Auffassung ist die Aufnahme von Öffnungsklauseln weiterhin sinnvoll, da die gesetzlichen Regelungen unpraktikable Mehrheitserfordernisse vorsehen und die Notwendigkeit späterer Änderungen z. B. von Gebrauchsregelungen nicht einbeziehen (siehe Muster 1 Rz. 93, 220 ff).296) Problematisch ist die Frage, ob Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft in das 566 Grundbuch eingetragen werden können. In der Rechtsprechung297) ist dies mit Rücksicht darauf abgelehnt worden, dass nach § 10 Abs. 4 i. V. m. § 23 Abs. 1 WEG die Eintragung von aufgrund einer Vereinbarung gefassten Beschlüsse nicht zulässig sei. Dies gelte auch bei der Beschlussfassung aufgrund einer Öffnungsklausel.298) Die in der Literatur zum Teil vertretene Gegenansicht299) hat sich insoweit nicht durchgesetzt. Auch die Vereinbarung einer Verpflichtung der Wohnungseigentümer, gefasste Beschlüsse in das Grundbuch eintragen zu lassen, dürfte danach nicht umsetzbar sein. 2. Inhaltliche Anforderungen an Öffnungsklauseln (zu Rz. 556) Schwierigkeiten ergeben sich aus der zum Teil unterschiedlichen Handhabung der Grund- 567 buchämter. Nach herrschender Meinung kann eine Abänderung der Gemeinschaftsordnung nur erfolgen, wenn ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Eigentümer gegenüber dem früheren Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden.300) 3. Mehrheit (zu Rz. 556 f) Wegen des mit der Änderung der Gemeinschaftsordnung verbundenen Eingriffs in den 568 bestehenden Rechtszustand ist es sinnvoll, eine qualifizierte Mehrheit aller Miteigentumsanteile vorzusehen. Alternativ kann auch auf die – auch einfache – Mehrheit der anwesenden oder in der Versammlung vertretenen Miteigentumsanteile bzw. Eigentümer abgestellt werden.301) Dies birgt jedoch die Gefahr, dass bei Zweitversammlungen (§ 25 Abs. 4 WEG) überraschende Entscheidungen gefällt werden. Für die Regelungsbereiche, die durch die WEG-Novelle 2007 nunmehr ausdrücklich der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung zugewiesen sind, sieht das Gesetz die Beschlussfassung mit einer Dreiviertelmehrheit nach Köpfen der Eigentümer und der einfachen Mehrheit der in der Eigentümerversammlung vertretenen Stimmen vor (§ 16 Abs. 4 Satz 1; § 22 Abs. 2; § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG). Zum Problem abweichender Anforderungen durch die Gemeinschaftsordnung siehe Muster 1 Rz. 219.

_____________ 296) Hügel, DNotZ 2007, 326, 356. 297) OLG München RNotZ 2010, 53; ebenso Schöner/Stöber, Rz. 2887; Palandt/Bassenge, BGB, § 10 WEG Rz. 22; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 10 Rz. 49. 298) OLG München, RNotZ 2010, 53; ebenso Schöner/Stöber, Rz. 2887; Palandt/Bassenge, BGB, § 10 WEG Rz. 22; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 10 Rz. 49. 299) Böttcher, NotBZ 2007, 421; Rapp, in: Beck’sches Notarhandbuch, A III Rz. 121; Hügel/Elzer, § 5 Rz. 43. 300) Schneider, Rpfleger 2002, 503, 504; Drasdo, BWNotZ 2002, 5, 6. 301) Drasdo, BWNotZ 2002, 5.

137

Muster 12: Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung

4. Sondernutzungsrechte (zu Rz. 557) 569 Die Begründung und der Entzug von Sondernutzungsrechten sollten ausgenommen werden, da diese zu enteignungsgleichen Eingriffen und dazu führen können, dass die wirtschaftliche Basis für bestellte Grundpfandrechte nachteilig verändert wird.302) Nach § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG ist für die Begründung und Änderung von Sondernutzungsrechten ausdrücklich die Zustimmung der Gläubiger erforderlich.303) Zur laufenden Verwaltung siehe Muster 1 Rz. 222. 5. Eintragung, Zustimmung dinglich Berechtigter (zu Rz. 558 ff) 570 Die Öffnungsklausel selbst (anders die auf ihrer Basis gefassten Beschlüsse) muss ins Grundbuch eingetragen werden, damit die auf ihrer Basis gefassten Beschlüsse gegen Sonderrechtsnachfolger der Eigentümer wirken.304) 570a Da es sich bei der Aufnahme der Öffnungsklausel um eine inhaltliche Änderung des Wohnungseigentums handelt, ist grundsätzlich die Zustimmung der dinglich Berechtigten, insbesondere der Grundpfandrechtsgläubiger, erforderlich.305) 6. Kosten 571 Kosten: 1,0-Gebühr, wenn die Aufteilung nach § 8 WEG erfolgt ist, Nr. 21200, 24201 KV GNotKG. Zum Wert siehe Muster 1 Rz. 22, 115.

_____________ 302) 303) 304) 305)

138

Drasdo, BWNotZ 2002, 5, 6. Ausführlich hierzu Hügel, DNotZ 2007, 326, 351; Hügel/Elzer, § 1 Rz. 16; Fabis, RNotZ 2007, 369. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 10 Rz. 49. OLG Düsseldorf DNotZ 2004, 642 m. abl. Anm. Becker; anders Becker, ZWE 2002, 341; Riecke/ Schmidt/Elzer, § 10 WEG Rz. 303; Wenzel, ZWE 2004, 130. Bis zur Klärung dieser Streitfrage sollte vorsorglich die Zustimmung der dinglich Berechtigten eingeholt werden.

Muster 13: Aufhebung des Wohnungseigentums I. Vertragstext [Urkundseingang siehe Muster 5 Rz. 321]

572

Die Erschienenen erklärten mit der Bitte um Beurkundung die folgende Aufhebung von Wohnungseigentum und Auseinandersetzung [Æ Rz. 593, 597] I. Bezeichnung des aufzuhebenden Wohnungseigentums Die Beteiligte zu 1. ist Eigentümerin des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts 573 Monschau von Simmerath Blatt 2075 verzeichneten ½ Miteigentumsanteils an dem Grundstück Gemarkung Simmerath Flur 10, Flurstück 850,

Gebäude- und Freifläche, Wohnen, Hauptstraße 12, groß 699 qm,

Flur 10, Flurstück 851,

Gebäude- und Freifläche, Wohnen, Hauptstraße 13, groß 763 qm,

verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung nebst Keller im Kellergeschoss Im Grundbuch sind eingetragen:

574

in Abteilung II unter lfd. Nr. 1:

Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für den jeweiligen Eigentümer des ½ Miteigentumsanteils an dem Grundstück Gemarkung Simmerath Flur 10 Flurstück 521, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 (eingetragen in Blatt 2076)

in Abteilung III unter lfd. Nr. 1:

130.000,00 EUR Briefhypothek für die Kölnische Lebensversicherung a. G. in Köln. Mithaft besteht in Blatt 2076

2:

30.000,00 EUR Briefgrundschuld für die Sparkasse Aachen in Aachen. Mithaft besteht in Blatt 2076

Der Beteiligte zu 2. ist Eigentümer des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Mon- 575 schau von Simmerath Blatt 2076 verzeichneten ½ Miteigentumsanteils an dem Grundstück Gemarkung Simmerath Flur 10, Flurstück 850,

Gebäude- und Freifläche, Wohnen, Hauptstraße 12, groß 699 qm,

Flur 10, Flurstück 851,

Gebäude- und Freifläche, Wohnen, Hauptstraße 13, groß 763 qm,

139

Muster 13: Aufhebung des Wohnungseigentums

verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung nebst Keller im Kellergeschoss und freistehender Doppelgarage im Hof, 576 Im Grundbuch sind eingetragen: in Abteilung II unter lfd. Nr. 1:

Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für den jeweiligen Eigentümer des ½ Miteigentumsanteils an dem Grundstück Gemarkung Simmerath Flur 10 Flurstück 521, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 (eingetragen in Blatt 2075)

in Abteilung III unter lfd. Nr. 1:

130.000,00 EUR Briefhypothek für die Kölnische Lebensversicherung a. G. in Köln. Mithaft besteht in Blatt 2075

2:

30.000,00 EUR Briefgrundschuld für die Sparkasse Aachen in Aachen. Mithaft besteht in Blatt 2075

577 Zur Veräußerung des in den Grundbüchern von Simmerath Blatt 2075 und 2076 verzeichneten Wohnungseigentums ist die Zustimmung des jeweiligen anderen Wohnungseigentümers erforderlich. Dies gilt nicht im Falle der Veräußerung an Ehegatten, Verwandte in gerader Linie oder bei einer Veräußerung des Wohnungseigentums im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter. 578 Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen. [Æ Rz. 595] II. Aufhebungsvertrag 579 Wir sind darüber einig, dass das durch Teilungsvertrag vom 17. September 1992 Ur.Nr. 1378/1992 des beurkundenden Notars eingeräumte Sondereigentum an dem Grundbesitz Gemarkung Simmerath Flur 10 Flurstücke 850 und 851 insgesamt aufgehoben wird und bewilligen die dementsprechende Eintragung der Rechtsänderungen in das jeweilige Wohnungsgrundbuch. [Æ Rz. 594] 580 Wir beantragen, die Wohnungsgrundbücher gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 WEG von Amts wegen zu schließen. 581 Gleichzeitig mit der Schließung der Wohnungsgrundbücher bewilligen und beantragen die Beteiligten, das zu ihren Gunsten in den Wohnungsgrundbüchern von Simmerath Blatt 2075 und 2076 jeweils in Abteilung II unter Nr. 1 eingetragene Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle zu löschen. 582 Der beurkundende Notar hat darauf hingewiesen, dass zur Aufhebung des Sondereigentums die Zustimmung der Gläubiger der in den Wohnungsgrundbüchern eingetragenen Grundpfandrechte erforderlich ist. Er wird mit der Einholung dieser Zustimmungserklärungen beauftragt. [Æ Rz. 595]

140

I. Vertragstext

III. Auseinandersetzungsvertrag 1.

Sodann setzen sich die Beteiligten zu 1. und 2. über die ihnen nach Aufhebung des 583 Sondereigentums in Bruchteilsgemeinschaft zu je ½ Anteil gehörenden Grundstücke Gemarkung Simmerath Flur10 Flurstücke 850 und 851 in der Weise auseinander, dass a) die Beteiligte zu 1. das Grundstück Gemarkung Simmerath Flur 10 Flurstück 850 nebst aufstehendem Haus 52152 Simmerath, Hauptstraße 12, und nebst dem gesetzlichen Zubehör zu Alleineigentum erhält, b) der Beteiligte zu 2. das Grundstück Gemarkung Simmerath Flur 10 Flurstück 851 nebst aufstehendem Haus 52152 Simmerath, Hauptstraße 13 und Doppelgarage sowie nebst dem gesetzlichen Zubehör zu Alleineigentum erhält. [Æ Rz. 597]

2.

Lastenverteilung

584

a) Der Beteiligte zu 2. verpflichtet sich, die zurzeit in den Wohnungsgrundbüchern von Simmerath Blatt 2075 und 2076 jeweils in Abteilung III unter Nr. 1 eingetragene Gesamthypothek zugunsten der K-Lebensversicherung AG in Höhe eines Teilbetrages von 65.000,00 EUR unverzüglich abzulösen, sodass dieser Teilbetrag im Grundbuch gelöscht werden kann. Der nach Ablösung verbleibende restliche Teilbetrag von 65.000,00 EUR der Hypothek wird nebst Zinsen und Nebenleistungen sowie mit der zugrunde liegenden Forderung in gleicher Höhe von der Erschienenen zu 1. auf dem Grundstück Gemarkung Simmerath Flur 10 Flurstück 850 übernommen, während das Grundstück Gemarkung Simmerath Flur 10 Flurstück 851, welches der Beteiligte zu 2. aufgrund der heutigen Urkunde erhält, aus der hypothekarischen Haftung vollständig freigestellt werden soll. Die durch Rückzahlung auf die Hypothek Abteilung III Nr. 1 entstandene Eigentümergrundschuld wird hiermit seitens des Beteiligten zu 2. an die Beteiligte zu 1. abgetreten, und alle Beteiligten bevollmächtigen die Beteiligte zu 1. unwiderruflich, die Eintragung der Abtretung in das Grundbuch zu bewilligen und zu beantragen. Die Eintragung der Abtretung in das Grundbuch soll jedoch nur auf besonderen Antrag eines der Beteiligten veranlasst werden. Die Beteiligten sind auf die möglichen Gefahren einer verspäteten Einreichung hingewiesen worden. Die Beteiligten sind ferner auf die Bestimmungen der Schuldübernahme hingewiesen worden. Der Notar soll der K-Lebensversicherung AG in Köln eine beglaubigte Abschrift dieser Urkunde mit dem Antrag auf Erteilung der Genehmigung zu der Schuldübernahme und die vollständige Entlassung des Beteiligten zu 2. aus der persönlichen Haftung für den Eingang der Forderung der Hypothek Abteilung III Nr. 1 durch den Hypothekengläubiger zusenden. b) Die in den Wohnungsgrundbüchern von Simmerath Blatt 2075 und 2076 jeweils in Abteilung III unter Nr. 2 eingetragene Gesamtgrundschuld in Höhe von 30.000,00 EUR zugunsten der Sparkasse Aachen soll in der Weise verteilt werden, dass auf jedem der Grundstücke Gemarkung Simmerath Flur 10 Flurstücke 850 und 851 ein Teilbetrag von 15.000,00 EUR lastet. Die der voraufgeführten Grundschuld zugrunde liegenden Darlehensverbindlichkeiten, die zurzeit insgesamt noch etwa 25.000,00 EUR betragen, werden dabei ebenfalls zwischen den Beteiligten hälftig aufgeteilt, sodass der Beteiligte zu 2. einen Teilbetrag von

141

Muster 13: Aufhebung des Wohnungseigentums

etwa 12.500,00 EUR zur vollständigen Entlastung der Beteiligten zu 1. und diese einen Teilbetrag von etwa 12.500,00 EUR zur vollständigen Entlastung des Beteiligten zu 1. übernimmt. Die Beteiligten sind in diesem Zusammenhang auf die Bestimmungen der Schuldübernahme hingewiesen worden. Der Notar soll der Sparkasse Aachen eine beglaubigte Abschrift dieser Urkunde mit dem Antrag auf Bewilligung der Grundschuldverteilung nach Maßgabe des Vorgesagten in grundbuchmäßiger Form und Entlassung des Erschienenen zu 2. und der Erschienenen zu 1. aus der persönlichen Haftung für je einen Teilbetrag von 15.000,00 EUR der Grundschuld Abteilung III Nr. 1 durch den Gläubiger zusenden. Vorstehend vereinbarte Schuldübernahme gilt in jedem Falle mindestens als Freistellungsverpflichtung im Innenverhältnis. Ein jeder der Beteiligten zu 1. und 2. tritt hinsichtlich des von ihm nicht übernommenen Teilbetrages von 15.000,00 EUR der Grundschuld Abteilung III Nr. 2 seine Ansprüche gegen die Sparkasse Aachen auf Rückübertragung der Grundschuld, auf Verzicht auf die Grundschuld und auf Herausgabe des über die Grundschuld gebildeten Grundschuldbriefes nach Beendigung des Kreditverhältnisses, überhaupt alle Ansprüche, welche ihm in Ansehung der Grundschuld zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels gegen den Grundschuldgläubiger zustehen, an den jeweils anderen Beteiligten ab. [Æ Rz. 598] 585 3.

Im Übrigen erfolgt die Zuweisung des Grundbesitzes zum Zwecke der teilweisen Auseinandersetzung der zwischen den Beteiligten bestehenden Bruchteilsgemeinschaft. Irgendwelche Herauszahlungen finden trotz des geringen Mehrwerts des dem Beteiligten zu 2. zugewiesenen Grundbesitzes unter den Beteiligten nicht statt.

586 4.

Weiter wird Folgendes vereinbart: a) Der jeweilige Grundbesitz wird übertragen im gegenwärtigen, dem Erwerber bekannten Zustand. Der Veräußerer übernimmt keine Gewähr für eine bestimmte Wohn- und Nutzfläche und für die Richtigkeit der im Grundbuch angegebenen Grundstücksgröße. Er haftet nicht für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel. Er versichert, dass ihm unsichtbare Sachmängel nicht bekannt sind. [Æ Rz. 599] b) Baulasten, im Grundbuch nicht eingetragene Dienstbarkeiten und nachbarrechtliche Beschränkungen werden von dem jeweiligen Erwerber übernommen; solche sind dem Verkäufer nicht bekannt. Der Veräußerer versichert, dass er Eintragungen in das Baulastenverzeichnis nicht veranlasst hat und nicht veranlassen wird. Die Beteiligten wurden auf die Möglichkeit hingewiesen, das Baulastenverzeichnis selbst einzusehen. [Æ Rz. 600] c) Der Veräußerer gewährleistet, dass der veräußerte Grundbesitz – soweit nicht eine ausdrückliche Übernahme erfolgt – frei wird von allen im Grundbuch eingetragenen, nicht übernommenen Belastungen und Beschränkungen sowie frei von Zinsen, Steuern und Abgaben, die bis zum Tage des Besitzübergangs anfallen. Erschließungskosten und Anliegerbeiträge trägt der jeweilige Veräußerer, soweit solche Kosten und Beiträge bis zum heutigen Tage durch Zustellung eines Beitragsbescheides festgesetzt worden sind. Im Übrigen gehen die Erschließungskosten und Anliegerbeiträge zulasten des jeweiligen Erwerbers. [Æ Rz. 603]

142

I. Vertragstext

d) Besitz und Gefahr, Nutzungen und Lasten sowie die Verkehrssicherungspflicht gehen am heutigen Tag auf den Erwerber über. Soweit Miet- und Pachtverhältnisse bestehen, sind diese bekannt und werden vom jeweiligen Erwerber übernommen. [Æ Rz. 604] e) Die mit diesem Vertrag und seiner Durchführung verbundenen Notarkosten einschließlich der Löschungs- und Freigabekosten tragen die Beteiligten zu je ½. [Æ Rz. 605] IV. Kosten, Steuern Die Gerichtskosten sowie die Grunderwerbsteuer und eine eventuell zu zahlende Schen- 587 kungsteuer trägt jeder Erwerber für seinen eigenen Erwerb selbst. [Æ Rz. 605, 606] V. Auflassung, Grundbucherklärungen, Vollmacht, Anweisungen 1.

Die Beteiligten sind darüber einig, dass das Eigentum

588

an dem Grundstück Gemarkung Simmerath Flur 10 Flurstück 850 auf den Beteiligten zu 2., an dem Grundstück Gemarkung Simmerath Flur 10 Flurstück 851 auf die Beteiligte zu 1. übergeht, und bewilligen die dementsprechende Eintragung der Rechtsänderungen in das Grundbuch. 2.

Alle Beteiligten beantragen ferner:

589

–

die vollständige Löschung eines letztrangigen Teilbetrages von 65.000,00 EUR der in den Wohnungsgrundbüchern von Simmerath Blatt 2075 und 2076 jeweils in Abteilung III unter Nr. 1 eingetragenen Briefhypothek in Höhe von 130.000,00 EUR nebst Zinsen und Nebenleistungen zugunsten der Kölnischen Lebensversicherung AG in Köln,

–

die Freigabe des Grundstücks Gemarkung Simmerath Flur 10 Flurstück 851 aus dem nach Durchführung der Löschung gemäß vorstehend zu 2. verbleibenden Teilbetrag von 65.000,00 EUR der voraufgeführten Briefgrundschuld Abteilung III Nr. 1 nebst Zinsen und Nebenleistungen zugunsten der Kölnischen Lebensversicherung AG in Köln,

und stimmen dieser Teillöschung und diesen Freigaben hiermit zu. [Æ Rz. 608] VI. Genehmigungen Zu diesem Vertrag erforderliche Genehmigungen, insbesondere die Teilungsgenehmi- 590 gung nach § 8 LBauO NRW, bleiben vorbehalten. Sie sollen durch den beurkundenden Notar eingeholt und mit ihrem Eingang bei diesem allen Beteiligten gegenüber unmittelbar wirksam werden. [Æ Rz. 609]

143

Muster 13: Aufhebung des Wohnungseigentums

VII. Hinweise 591 Die Beteiligten wurden darauf hingewiesen, dass –

das Eigentum erst mit Umschreibung im Grundbuch übergeht, die erst beantragt werden kann nach Vorliegen aller Genehmigungen und der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes,

–

Verkäufer und Käufer von Gesetzes wegen gesamtschuldnerisch für Kosten und Steuern haften,

–

der Vertrag nichtig sein kann, wenn nicht alle getroffenen Vereinbarungen beurkundet worden sind,

–

die Möglichkeit einer vorläufigen Sicherstellung des Anspruchs des jeweiligen Erwerbers auf Eigentumsübertragung durch Eintragung einer Vormerkung gesichert werden kann. Der jeweilige Erwerber verzichtet jedoch nach Belehrung durch den Notar über die damit verbundenen Gefahren auf die Eintragung einer solchen Vormerkung.

592 Diese Niederschrift wurde den Erschienenen vorgelesen, von ihnen genehmigt und von ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben: … II. Erläuterungen 1. Allgemeines (zu Rz. 572) 593 Durch die Aufhebung des Wohnungseigentums wird die Bildung vorhandenen Wohnungseigentums wieder rückgängig gemacht. Dadurch entsteht – sofern mehrere Wohnungseigentümer vorhanden sind – Bruchteilseigentum an dem betroffenen Grundstück insgesamt (§§ 1008 ff, 741 ff BGB).306) Das Muster geht davon aus, dass die Beteiligten zunächst Wohnungseigentum an mehreren Grundstücken gebildet haben, nunmehr aber eine Auseinandersetzung anstreben, sodass Alleineigentum der beiden – bisherigen – Wohnungseigentümer an den Grundstücken entsteht. Ist das Wohnungseigentum nur an einem Grundstück gebildet, ist hierfür eine Vermessung und Teilung des Grundbesitzes erforderlich.307) 2. Form der Aufhebung von Wohnungseigentum (zu Rz. 572, 579) 594 Nach § 4 Abs. 1 WEG ist zur Aufhebung des Sondereigentums wie bei der Einräumung des Sondereigentums die Einigung der Beteiligten über die Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch in der für die Auflassung vorgesehenen Form erforderlich, siehe hierzu ausführlich Muster 5 Rz. 359. 3. Grundbuchstand (zu Rz. 573 ff) 595 Auch bei der Aufhebung des Wohnungseigentums ist der Grundbuchstand wiederzugeben, da die Aufhebung des Wohnungseigentums grundsätzlich nur mit Zustimmung _____________ 306) Vgl. Bärmann/Klein, WEG, § 11 Rz. 8 ff; DNotI-Report 2008, 27. 307) Vgl. OLG Frankfurt/M. DNotZ 2000, 78; Röll, DNotZ 2000, 749.

144

II. Erläuterungen

der Gläubiger möglich ist (§ 9 Abs. 2 WEG, § 877, 876 BGB).308) Anders verhält es sich bei Rechten, die an allen aufzulösenden Wohnungseigentumsrechten eingetragen sind. 4. Schließung der Wohnungsgrundbücher (zu Rz. 580 f) Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 WEG sind die Wohnungsgrundbücher im Fall der vertraglichen 596 Aufhebung von Amts wegen zu schließen. Die Schließung erfolgt, indem sämtliche Seiten des Grundbuchblattes rot durchkreuzt werden und ein Schließungsvermerk eingetragen wird (§ 36 GbVfG). Gemäß § 9 Abs. 2 WEG müssen die Grundpfandrechtsgläubiger der Aufhebung des Wohnungseigentums zustimmen, da es sich um eine Inhaltsänderung gemäß § 877 BGB handelt.309) Zur Zustimmung der Gläubiger siehe Rz. 595. 5. Auseinandersetzung (zu Rz. 583 ff) Mit der Aufhebung des Wohnungseigentums entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft ge- 597 mäß §§ 1008 ff BGB zwischen den bisherigen Eigentümern. Sofern das Wohnungseigentum an mehreren Grundstücken gebildet worden ist, kann eine Auseinandersetzung des Miteigentums an den Grundstücken erfolgen, indem den Beteiligten jeweils ein Grundstück zu Alleineigentum zugewiesen wird. Für die Auseinandersetzung gelten die allgemeinen Grundsätze, d. h., es ist eine vertragliche Vereinbarung und die Auflassung der entsprechenden Miteigentumsanteile gemäß § 873 BGB erforderlich. a) Lastenverteilung (zu Rz. 584) Da die Gesamtgrundpfandrechte nach Aufhebung des Wohnungseigentums auf beiden 598 Grundstücken lasten, ist im Rahmen der Auseinandersetzungsvereinbarung die Zuordnung der Belastungen zu regeln. Sofern die vorher bestehenden Sondereigentumseinheiten unterschiedlich belastet waren, ist die Rechtslage unklar: Während zum Teil die Auffassung vertreten wird, dass die Einzelbelastung auf das gesamte Objekt erstreckt werden muss,310) gehen andere Stimmen vom Fortbestehen der Einzelgrundpfandrechte an dem betreffenden Miteigentumsanteils aus.311) b) Mängelrechte (zu Rz. 586) Der Ausschluss von Mängelrechten im Rahmen der Auseinandersetzungsvereinbarung ist 599 sachgerecht, wenn die Beteiligten im Rahmen der Auseinandersetzung die Teile des Grundbesitzes als Realeigentum erhalten, die ihnen vorher als Wohnungseigentum bzw. Sondernutzungsrecht zugewiesen waren. Zum Ausschluss von Mängelrechten ausführlich Muster 15 Rz. 632. c) Nicht im Grundbuch eingetragene Belastungen (zu Rz. 586) Die Klausel betrifft insbesondere nicht eingetragene (altrechtliche) Dienstbarkeiten 600 nach Art. 187 EGBGB und nachbarrechtliche Wegerechte.312) Da die genannten Belas_____________ 308) 309) 310) 311) 312)

Röll, DNotZ 2000, 749, 751. DNotI-Report 2008, 27; Schöner/Stöber, Rz. 2996. MünchKomm-Commichau, BGB, § 9 WEG Rz. 12; Staudinger/Rapp, BGB, § 9 WEG Rz. 14. Riecke/Schmidt/Schneider, § 9 WEG Rz. 23, DNotI-Report 2008, 27, 28. Übersicht: Böhringer, BWNotZ 1992, 3; vgl. BGH MittBayNot 1988, 174.

145

Muster 13: Aufhebung des Wohnungseigentums

tungen – auch die Baulast als öffentliche Last – nicht im Grundbuch eingetragen sind, hat häufig (auch) der Veräußerer keine Kenntnis davon, ob solche Belastungen vorhanden sind. d) Freistellung von nicht übernommenen Rechten und Lasten (zu Rz. 586) 601 Jeder Veräußerer ist zur Lastenfreistellung verpflichtet, sofern sich nicht aus der vereinbarten Lastenverteilung gemäß Abschnitt III Ziff. 2 Gegenteiliges ergibt. Vgl. Muster 15 Rz. 634. e) Zinsen, Steuern, Abgaben (zu Rz. 586) 602 Die Klausel bezieht sich auf öffentlich-rechtliche Abgaben und Lasten, deren Bestehen nach dem Gesetz keinen Rechtsmangel begründet,313) für die der Grundbesitz jedoch haftet. Da solche Lasten bis zum Besitzübergang vom Veräußerer (mit) zu tragen sind, ist klarzustellen, dass dieser den Grundbesitz ohne die Belastungen zu übergeben hat. f) Erschließungskosten, Anliegerbeiträge (zu Rz. 586) 603 Abweichend von der bei Kaufverträgen üblichen Regelung (Muster 13 Rz. 598, 646) sind nur solche Erschließungskosten noch vom jeweiligen Veräußerer zu tragen, die bis zum Beurkundungstag festgesetzt wurden. Dies erscheint gerechtfertigt, da die Miteigentümer bis zur Auseinandersetzung des Wohnungseigentums den gleichen Kenntnisstand über etwaige Erschließungskosten haben. g) Besitzübergang (zu Rz. 586) 604 Der Besitzübergang ist im Rahmen der Auseinandersetzung eindeutig zu regeln, da der jeweilige Erwerber durch ihn wirtschaftlich bereits wie der Eigentümer gestellt wird. Zur Vermeidung von Ungleichbehandlungen sollte der Besitz auf beide Erwerber gleichzeitig übergehen. h) Kosten (zu Rz. 587) 605 Bei der Aufhebung von Wohnungseigentum und Auseinandersetzung in zwei etwa gleichwertige reale Parzellen wird eine hälftige Kostentragung angemessen sein. Notarkosten: vertragliche Aufhebung 2,0-Gebühr Nr. 21100 KV GNotKG; Wert: voller Wert des Wohnungseigentums, § 42 Abs. 1 GNotKG; soweit die Auseinandersetzung gegenstandsverschieden ist. Bei der Auseinandersetzung: 2,0 aus dem vollen Wert gemäß § 97 Abs. 1, § 46 GNotKG. i) Grunderwerbsteuer (zu Rz. 587) 606 Wenn – wie hier – die Miteigentumsanteile an mehreren Grundstücken auseinandergesetzt werden, indem jeder Miteigentümer das Realeigentum an einem Grundstück erhält, unterliegt der Vorgang der Grunderwerbsteuer. Die Ausnahme des § 7 Abs. 1 GrEStG ist nur dann anwendbar, wenn die mehreren Grundstücke vor der Auseinandersetzung ausnahmsweise eine wirtschaftliche Einheit nach § 2 Abs. 3 Satz 1 GrEStG bilden.314) _____________ 313) Palandt/Weidenkaff, BGB, § 436 Rz. 10. 314) Boruttau/Fischer, GrEStG, § 7 Rz. 19 ff.

146

II. Erläuterungen

j) Schenkungsteuer (zu Rz. 587) Da im Rahmen der Auseinandersetzung jeder Beteiligte ein reales Grundstück zugewiesen 607 bekommt, handelt es sich grundsätzlich um ein entgeltliches Rechtsgeschäft, auf das keine Schenkungsteuer entfällt. Sofern die zugewiesenen Grundstücke unterschiedlichen Wert haben, kann es sich jedoch um eine nach § 3 ErbStG schenkungsteuerpflichtige gemischte Schenkung handeln.315) Da die Gleichwertigkeit der zugewiesenen Grundstücke für den Notar nicht überprüfbar ist, sollte vorsorglich ein Hinweis auf etwaige Schenkungsteuer aufgenommen werden. k) Auflassung, grundbuchlicher Vollzug (zu Rz. 588 f) Siehe ausführlich Muster 14 Rz. 637, 692 ff.

608

l) Genehmigungen (zu Rz. 590) Bei bebauten Grundstücken ist nach § 8 Landesbauordnung NRW bzw. den entsprechen- 609 den landesrechtlichen Vorschriften anderer Bundesländer eine Teilungsgenehmigung erforderlich. Sofern die Wirksamkeit des Vertrages von der Einholung von Genehmigungen abhängig ist, ist mit Rücksicht auf die Belehrungspflichten des Notars (§ 17 BeurkG) ein entsprechender Vorbehalt aufzunehmen. Um die reibungslose Durchführung zu gewährleisten, ist der Notar mit der Einholung der Genehmigungen zu beauftragen; es ist festzulegen, dass die Genehmigung mit Zugang beim Notar auch gegenüber den Beteiligten als erteilt gilt. Zu Hinweisen siehe Muster 14 Abschnitt IX Rz. 642, 699 f.

_____________ 315) Vgl. Meincke, ErbStG, § 7 Rz. 27 ff.

147

Muster 14: Kaufvertrag über selbst genutztes Wohnungseigentum, Direktzahlung, kein Verbrauchervertrag I. Vertragstext Ur.-Nr. … für 2014

610

… Verhandelt zu … am … Vor … Notar in … erschienen … 1.

… – nachstehend „der Verkäufer“ genannt –,

2.

… – nachstehend „der Käufer“ genannt –,

dem Notar persönlich bekannt/ausgewiesen durch … Auf Befragen des Notars erklärten die Erschienenen, dass weder der Notar noch eine mit ihm beruflich verbundene Person in einer Angelegenheit, die Gegenstand dieser Beurkundung ist, tätig war oder ist. Die Erschienenen erklärten mit der Bitte um Beurkundung: Wir schließen folgenden Kaufvertrag über Wohnungseigentum: [Æ Rz. 644, 645] I. Kaufgegenstand, Kauf 1.

Der Verkäufer ist Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von 611 Barmen Blatt 26500 verzeichneten 10.455/100.000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Flur 234, Flurstück 210,

Gebäude- und Freifläche, Ritterstraße 152, groß 386 qm,

verbunden mit dem Sondereigentum an der im 1. Obergeschoss gelegenen Wohnung nebst Kellerraum im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichnet, – nachstehend „Wohnungseigentum“ genannt –.

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Muster 14: Kaufvertrag über selbst genutztes Wohnungseigentum

Mit dem Wohnungseigentum ist ein Sondernutzungsrecht an dem PKW-Stellplatz S 3 verbunden. Im Grundbuch sind eingetragen: in Abteilung II unter lfd. Nr. 1: Grunddienstbarkeit (Versorgungsleitungsrecht für die Stadtwerke AG in Wuppertal), in Abteilung III unter lfd. Nr. 1: 76.000,– EUR Grundschuld für die Stadtsparkasse Remscheid in Remscheid. Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen. [Æ Rz. 646] 612 2.

Der Verkäufer verkauft hiermit das vorbezeichnete Wohnungseigentum dem dies annehmenden Käufer. Mitverkauft werden die in der Wohnung befindliche Einbauküche nebst den eingebauten Elektrogeräten sowie der Anteil an der Instandhaltungsrücklage. [Æ Rz. 647, 647a] II. Kaufpreis, Kaufpreisfälligkeit

613 1.

Der Kaufpreis beträgt … EUR (in Worten: … Euro). Davon entfallen: –

auf das Wohnungseigentum ein Teilbetrag von … EUR,

–

auf die mitverkaufte Einbauküche ein Teilbetrag von … EUR,

– auf die mitverkaufte Instandhaltungsrücklage ein Teilbetrag von … EUR. [Æ Rz. 648, 648a] 614 2.

Der Kaufpreis ist bis zum 31. Oktober 2014 zu zahlen, sofern bis zu diesem Zeitpunkt: [Æ Rz. 649] a) die nachstehend zur Eintragung bewilligte Vormerkung zugunsten des Käufers zur Sicherung seines Anspruchs auf Eigentumsübertragung im Grundbuch eingetragen worden ist, [Æ Rz. 652] b) dem beurkundenden Notar die Unterlagen vorliegen, die erforderlich sind, um das verkaufte Wohnungseigentum von allen nicht übernommenen Belastungen und Beschränkungen freizustellen, und zwar zur freien Verfügung oder zur Verfügung gegen Zahlung aus dem Kaufpreis, [Æ Rz. 653] c) dem beurkundenden Notar die Zustimmung des Verwalters und der Nachweis über die Verwalterbestellung in grundbuchmäßiger Form sowie die Bestätigung des Verwalters, dass keine Wohngeldrückstände bestehen, vorliegen, [Æ Rz. 653b, 654] d) der beurkundende Notar dem Käufer das Vorliegen der vorstehenden Voraussetzungen mitgeteilt hat, [Æ Rz. 657] e) der Verkäufer das verkaufte Wohnungseigentum geräumt hat. [Æ Rz. 658]

150

I. Vertragstext

3.

Wird der Kaufpreis nicht fristgemäß gezahlt, ist er vom Tage der Fälligkeit an mit 615 … % jährlich zu verzinsen. [Æ Rz. 659]

4.

Soweit Zahlungen nicht an die Gläubiger abzulösender Grundpfandrechtsforde- 616 rungen geleistet werden, haben sie auf das Konto des Verkäufers bei der …, IBAN … zu erfolgen. [Æ Rz. 660]

5.

Wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises sowie aus vollstreckungs- 617 rechtlichen Gründen festgelegter Zinsen in Höhe von … % jährlich ab dem 1. November 2014 unterwirft sich der Käufer – mehrere als Gesamtschuldner – dem Verkäufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Der beurkundende Notar wird ermächtigt, dem Verkäufer jederzeit ohne besonderen Nachweis vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen. [Æ Rz. 661 f] III. Rücktrittsrecht

1.

Der Verkäufer behält sich für den Fall, dass der Käufer den Kaufpreis nicht spätes- 618 tens bis zum Ablauf von vier Wochen nach dem Zeitpunkt, zu dem der Kaufpreis nach der vorstehend in Abschnitt II unter Ziff. 2 getroffenen Vereinbarung zu zahlen war, auf das vorgenannte Konto des Verkäufers oder an abzulösende Grundpfandrechtsgläubiger gezahlt hat, ein vertragliches, durch Einschreiben gegen Rückschein auszuübendes Rücktrittsrecht von diesem Vertrag vor.

2.

Das Recht des Verkäufers, im Falle des Rücktritts Schadensersatzansprüche geltend 619 zu machen, bleibt unberührt. [Æ Rz. 663 f] IV. Kaufpreisfinanzierung

Soweit der Käufer den Kaufpreis aus Darlehen erbringt, die durch Eintragung von 620 Grundpfandrechten an dem verkauften Wohnungseigentum zu sichern sind, verpflichtet sich der Verkäufer bei der Bestellung dieser Grundpfandrechte mitzuwirken, wenn die persönliche Haftung hierfür ausschließlich von dem Käufer übernommen wird und die nachstehend in Abschnitt VII Ziff. 4 enthaltenen Anweisungen beachtet werden. [Æ Rz. 665] V. Gewährleistung, Besitzübergang, sonstige Vereinbarungen 1.

Der Verkäufer garantiert die vertragsgemäße Übereignung und Übergabe des ver- 621 kauften Wohnungseigentums; der Käufer die vertragsgemäße Zahlung des Kaufpreises. [Æ Rz. 666]

2.

Das verkaufte Wohnungseigentum wurde 1962 in massiver Ziegelbauweise mit Stahl- 622 betondecken errichtet; Renovierungsarbeiten wurden seit der Errichtung nicht durchgeführt. [Æ Rz. 667] Das Wohnungseigentum wird verkauft im gegenwärtigen, dem Käufer bekannten Zustand. Der Verkäufer übernimmt keine Gewähr für eine bestimmte Wohn- und Nutzfläche und für die Richtigkeit der im Grundbuch angegebenen Grundstücks-

151

Muster 14: Kaufvertrag über selbst genutztes Wohnungseigentum

größe. Er haftet nicht für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel. Er versichert, dass ihm unsichtbare Sachmängel nicht bekannt sind. [Æ Rz. 668] 623 3.

Baulasten, im Grundbuch nicht eingetragene Dienstbarkeiten und nachbarrechtliche Beschränkungen werden von dem Käufer übernommen; solche sind dem Verkäufer nicht bekannt. Der Verkäufer versichert, dass er Eintragungen in das Baulastenverzeichnis nicht veranlasst hat und nicht veranlassen wird. Die Beteiligten wurden auf die Möglichkeit hingewiesen, das Baulastenverzeichnis selbst einzusehen. [Æ Rz. 669]

624 4.

Der Verkäufer garantiert die Übereignung und Besitzverschaffung an dem verkauften Wohnungseigentum gemäß diesem Vertrag; insbesondere, dass das verkaufte Wohnungseigentum – soweit nicht eine ausdrückliche Übernahme erfolgt – frei wird von allen im Grundbuch eingetragenen Belastungen und Beschränkungen sowie von Zinsen, Steuern und Abgaben, die bis zum Tage des Besitzübergangs anfallen, insbesondere von dem Grundpfandrecht in Abt. III Nr. 1. Das Recht in Abt. II Nr. 1 wird vom Käufer übernommen. [Æ Rz. 670 – 673]

625 5.

Besitz und Gefahr, Nutzungen und Lasten sowie die Verkehrssicherungspflicht gehen am Tag der Kaufpreiszahlung auf den Käufer über. [Æ Rz. 674]

626 6.

Ein Mietverhältnis besteht nicht. Der Verkäufer nutzt das verkaufte Wohnungseigentum selbst. Er verpflichtet sich, dieses bis spätestens zum 31. Oktober 2014 zu räumen. [Æ Rz. 675] Wegen der Verpflichtung zur Räumung des verkauften Wohnungseigentums – der gesamten Wohnung Ritterstraße 152, 1. Obergeschoss mit Kellerraum Nr. 3 im Kellergeschoss – unterwirft sich der Verkäufer dem Käufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Dem Käufer darf jederzeit vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde erteilt werden. [Æ Rz. 676] Der Verkäufer sichert zu, dass das verkaufte Wohnungseigentum nicht der Wohnungsbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz oder anderen öffentlich-rechtlichen Mietpreisbindungen unterliegt. [Æ Rz. 677]

627 7.

a) Der Käufer tritt mit dem Tage des Besitzübergangs in sämtliche Rechte und Pflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter ein, insbesondere soweit sie sich aus der dem verkauften Wohnungseigentum zugrunde liegenden Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung sowie etwaigen Änderungen zu diesen ergeben. Der Notar hat den Käufer darauf hingewiesen, dass er an Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden ist und ihm empfohlen, vor Beurkundung Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu nehmen, die vom Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft zu führen ist. Eine Prüfung der Beschluss-Sammlung durch den Notar ist nicht erfolgt. [Æ Rz. 678]

628

b) Der Notar hat die Beteiligten darauf hingewiesen, dass sie im Außenverhältnis für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft, die vor Veräußerung fällig werden, kraft Gesetzes gesamtschuldnerisch haften. Die Beteiligten vereinbaren, dass der Käufer für solche Verbindlichkeiten im Innenverhältnis nur haftet, soweit diesen eine Gegenleistung gegenübersteht, die beim Besitzübergang noch im Verwaltungsvermögen vorhanden ist oder die nach Besitzübergang in das Verwaltungsvermögen gelangt. [Æ Rz. 679]

152

I. Vertragstext

c) Der Käufer übernimmt auch anteilig das Verwaltungsvermögen, insbesondere 629 die Instandsetzungsrücklage. Etwaige Rückstände an Verwaltungsbeiträgen trägt im Verhältnis der Beteiligten untereinander der Verkäufer. Der Verkäufer versichert, dass keine Rückstände bestehen und frühere Wirtschaftsjahre der Gemeinschaft unanfechtbar abgerechnet sind. [Æ Rz. 680 f] d) Der Verkäufer verpflichtet sich, durch gesonderte schriftliche Erklärung den 630 Käufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB zu bevollmächtigen, ihn ab sofort gegenüber dem Verwalter und der Eigentümergemeinschaft zu vertreten und – soweit durch die Teilungserklärung zugelassen – in der Eigentümerversammlung für ihn abzustimmen. [Æ Rz. 682] Schuldrechtlich wird vereinbart, dass der Käufer bis zum Besitzübergang von 631 der zu erteilenden Vollmacht nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Verkäufers Gebrauch machen darf. Der Verkäufer ist berechtigt, die Vollmacht jederzeit zu widerrufen, insbesondere wenn der Kaufpreis nicht fristgemäß gezahlt wird. [Æ Rz. 683] 8.

Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerkosten trägt – unabhängig davon, ob 632 sie durch Zustellung eines Bescheides geltend gemacht worden sind – der Verkäufer für die bis zum heutigen Tage ganz oder teilweise tatsächlich vorhandenen Anlagen, mindestens jedoch in Höhe etwa erbrachter Vorausleistungen. Alle übrigen Beiträge und Kosten trägt der Käufer. Der Verkäufer versichert, dass ihm keine Beitragsund Kostenrückstände bekannt sind und sich nach seiner Kenntnis keine Erschließungsanlagen in der Herstellung befinden. [Æ Rz. 684 f] VI. Kosten, Steuern

1.

Die mit diesem Vertrag und seiner Durchführung verbundenen Kosten sowie die 633 Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. Der Käufer beantragt, den auf die mitverkauften beweglichen Sachen und die Instandsetzungsrücklage entfallenden Kaufpreisteil bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer steuermindernd zu berücksichtigen. Er wird die Höhe der Instandsetzungsrücklage der Grunderwerbsteuerstelle selbst nachweisen. [Æ Rz. 686 – 689]

2.

Die Mehrkosten für die Freistellung des Wohnungseigentums von nicht über- 634 nommenen Belastungen trägt der Verkäufer, ebenso etwaige erhöhte Hinterlegungsgebühren, die durch die Ablösung von nicht übernommenen Grundpfandrechtsforderungen entstehen. [Æ Rz. 690]

3.

Soweit ein Vertragsbeteiligter vertreten ist, trägt er die Kosten seiner Bestätigung 635 oder Genehmigung. [Æ Rz. 691] VII. Auflassung, Grundbucherklärungen, Vollmacht, Anweisungen

1.

Die Beteiligten sind darüber einig, dass das verkaufte Wohnungseigentum auf den 636 Käufer übergeht; sie bewilligen und beantragen die Eintragung des dementsprechenden Eigentumswechsels in das Grundbuch. [Æ Rz. 692]

153

Muster 14: Kaufvertrag über selbst genutztes Wohnungseigentum

637 2.

Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung in das Grundbuch. [Æ Rz. 693] Der Käufer bewilligt und beantragt schon jetzt die Löschung dieser Vormerkung im Grundbuch im Anschluss an die Eigentumsumschreibung unter der Voraussetzung, dass keine Zwischeneintragungen erfolgt sind und keine Zwischenanträge vorliegen, ausgenommen solche, denen er zugestimmt hat. [Æ Rz. 694] Für den Fall, dass der Verkäufer sein Rücktrittsrecht nach Abschnitt III dieses Vertrages ausübt, ermächtigt der Käufer den Notar, die Löschung dieser Vormerkung zu bewilligen und zu beantragen. Der Notar wird angewiesen, von der Ermächtigung nur Gebrauch zu machen, wenn der Verkäufer ihm das Rücktrittsschreiben abschriftlich übersendet und der Käufer nach schriftlicher Aufforderung durch den beurkundenden Notar an dessen letzte bekannte Adresse nicht innerhalb von vier Wochen die Zahlung des Kaufpreises nachweist. Die Abtretung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung sowie des Anwartschaftsrechts auf das Eigentum ist ausgeschlossen. [Æ Rz. 695]

638 3.

Die Beteiligten geben zu allen Löschungen, Rangänderungen und Pfandfreigaben ihre Zustimmung und beantragen, diese entsprechend den Bewilligungen der Berechtigten in das Grundbuch einzutragen. Soweit die Beteiligten selbst Berechtigte sind, bewilligen sie die Löschung der Rechte im Grundbuch.

639 4.

Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer, Grundpfandrechte in beliebiger Höhe an dem verkauften Wohnungseigentum zu bestellen, den jeweiligen Eigentümer in Ansehung der Grundpfandrechte der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen sowie alle Erklärungen abzugeben, die zur ranggerechten Eintragung der Grundpfandrechte erforderlich oder zweckmäßig sind. Die Vollmacht ist insoweit eingeschränkt, als der Verkäufer keine persönliche Haftung gegenüber den Gläubigern übernimmt, die Grundpfandrechte bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung nur zur Sicherung der tatsächlich an den Käufer ausgezahlten Kaufpreisfinanzierungsmittel dienen und wieder gelöscht werden müssen, falls der Kaufvertrag aus Gründen nicht durchgeführt wird, die der Verkäufer nicht zu vertreten hat. Die Beachtung dieser Einschränkung ist dem Grundbuchamt nicht nachzuweisen. Der Käufer tritt seinen Anspruch auf Auszahlung der Grundpfandrechtsdarlehen bis zur Höhe des Kaufpreises unwiderruflich an den dies annehmenden Verkäufer ab und weist den Gläubiger unwiderruflich an, den Darlehensbetrag nur an den Verkäufer oder von diesem abzulösende Grundpfandrechtsgläubiger auszuzahlen. Die Beteiligten weisen den Notar an, die Eintragung der Grundpfandrechte im Grundbuch aufgrund dieser Vollmacht nur zu veranlassen, wenn ihm der Gläubiger schriftlich bestätigt hat, die vorstehende Sicherungsabrede und Zahlungsanweisung zu beachten. Die Vollmacht kann nur vor dem beurkundenden Notar, dessen Sozius oder deren Vertreter im Amt verwendet werden. [Æ Rz. 696]

640 5.

154

Der Notar wird ermächtigt, die Anträge aus dieser Urkunde dem Grundbuchamt auch einzeln oder eingeschränkt einzureichen und sie in gleicher Weise zurückzuziehen.

II. Erläuterungen

Den Antrag auf Eigentumsumschreibung soll der Notar erst stellen, wenn die vollständige Zahlung des Kaufpreises (ohne etwaige Zinsen) nachgewiesen ist. Bis dahin soll er Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften dieser Urkunde, die die Auflassung enthalten, nicht erteilen. [Æ Rz. 697] VIII. Genehmigungen Zu diesem Vertrag erforderliche Genehmigungen bleiben vorbehalten. Sie sollen durch 641 den beurkundenden Notar eingeholt und mit ihrem Eingang bei diesem allen Beteiligten gegenüber unmittelbar wirksam werden. [Æ Rz. 698] IX. Hinweise Die Beteiligten wurden darauf hingewiesen, dass

642

–

das Eigentum erst mit Umschreibung im Grundbuch übergeht, die erst beantragt werden kann nach Vorliegen aller Genehmigungen und der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, [Æ Rz. 699]

–

Verkäufer und Käufer von Gesetzes wegen gesamtschuldnerisch für Kosten und Steuern haften, [Æ Rz. 700]

–

der Vertrag nichtig sein kann, wenn nicht alle getroffenen Vereinbarungen beurkundet worden sind.

Diese Niederschrift wurde den Erschienenen vorgelesen, von ihnen genehmigt und von 643 ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben: … [Æ Rz. 118] II. Erläuterungen 1. Allgemeines Das Muster betrifft einen Kaufvertrag über selbst genutztes Wohnungseigentum zwi- 644 schen Privaten, auf den die Regelungen für Verbraucherverträge (vgl. §§ 474 ff BGB) keine Anwendung finden. Der Vertrag sieht eine direkte Kaufpreiszahlung vom Käufer an den Verkäufer vor. Ein besonderes Sicherungsbedürfnis, das die Hinterlegung des Kaufpreises auf Notaranderkonto erforderlich macht, ist nicht gegeben (§ 54a Abs. 3 BeurkG; siehe Muster 15 Rz. 727). Die Kaufpreiszahlung ist an die üblichen Fälligkeitsvoraussetzungen gebunden; die Teilungserklärung sieht für den Verkauf eine Verwalterzustimmung vor. Da das Wohnungseigentum vom Verkäufer selbst genutzt ist, empfiehlt es sich, die Kaufpreisfälligkeit von der Räumung der Wohnung durch den Verkäufer abhängig zu machen und bezüglich der Räumung eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) aufzunehmen. Zum notariellen Vorbefassungsvermerk siehe Muster 1 Rz. 9. 2. Form des Kaufvertrages (zu Rz. 610) Die notarielle Beurkundung ist in § 311b Abs. 1 BGB geregelt, das Verfahren in §§ 8 ff 645 BeurkG.

155

Muster 14: Kaufvertrag über selbst genutztes Wohnungseigentum

3. Grundbuchstand (zu Rz. 611) 646 Das Wohnungseigentum, auf das sich der Kaufvertrag als Leistungsgegenstand bezieht, ist durch die Wiedergabe des Grundbuchinhalts zu konkretisieren. Eine Verweisung auf die Teilungserklärung gemäß § 13a BeurkG ist bei grundbuchlich bereits gebildetem Wohnungseigentum grundsätzlich entbehrlich; allerdings ist wegen der in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung festgelegten Pflichten des Wohnungseigentümers sicherzustellen, dass diesem der Inhalt der Teilungserklärung bekannt ist. Zur Grundbucheinsicht ist der Notar gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 BeurkG verpflichtet; diese sollte bei Beurkundung nicht länger als zwei bis drei Wochen zurückliegen.316) Da mit der elektronischen Grundbucheinsicht die technische Möglichkeit zur Fertigung zeitnaher Grundbucheinsichten verbessert wurde, neigt die Rechtsprechung dazu, die zulässigen Zeiträume zu kürzen. Die Beurkundung ohne Grundbucheinsicht ist auf Wunsch der Beteiligten zulässig, wenn der Notar über die Risiken belehrt und dies in der Niederschrift vermerkt (§ 21 Abs. 1 Satz 2 BeurkG): „Der Notar konnte das Grundbuch vor Beurkundung nicht einsehen. Der wiedergegebene Grundbuchstand beruht auf einer unbeglaubigten Abschrift des Grundbuchs vom … Trotz Belehrung durch den Notar über die damit verbundenen Risiken bestanden die Erschienenen auf sofortiger Beurkundung.“ 4. Kaufgegenstand (zu Rz. 612) 647 An dieser Stelle ist anzugeben, ob neben dem Wohnungseigentum weitere Gegenstände, die nicht bereits sachenrechtlich eindeutig als Bestandteil des Wohnungseigentums anzusehen sind (§ 94 BGB), mitveräußert werden. In Betracht kommen neben Einbauküchen auch Möbel, Bodenbeläge, Markisen etc. Da in der Rechtsprechung eine umfangreiche, teils widersprüchliche Kasuistik zu den Voraussetzungen des § 94 BGB besteht,317) können durch die genaue Beschreibung des Kaufgegenstandes Unklarheiten vermieden werden. 647a Darüber hinaus geht beim Verkauf einer Eigentumswohnung regelmäßig auch die anteilige Instandhaltungsrücklage als Bestandteil des Verwaltungsvermögens gemäß § 7 Abs. 10 WEG auf den Käufer über.318) Dennoch empfiehlt es sich mit Rücksicht auf die Grunderwerbsteuerfreiheit der Instandhaltungsrücklage gemäß § 2 GrEStG,319) den Übergang ausdrücklich im Vertrag wiederzugeben. 5. Kaufpreis (zu Rz. 613) 648 Der Kaufpreis als wesentlicher Vertragsbestandteil ist in der Urkunde anzugeben. Sofern bewegliche Sachen von erheblichem Wert mitverkauft werden, sollte der auf diese Sachen entfallende Kaufpreisanteil separat im Vertrag ausgewiesen werden, da auf diesen Teilbetrag keine Grunderwerbsteuer entfällt.320) Die in den letzten Jahren beschlossenen Grunderwerbsteuererhöhungen in allen Bundesländern haben dazu geführt, dass zunehmend der Mitverkauf beweglicher Sachen im Kaufvertrag ausgewiesen wird. Dabei müssen die für _____________ 316) Vgl. LG München II MittBayNot 1978, 237: 2 Wochen ausreichend; OLG Frankfurt/M. DNotZ 1985, 244: 6 Wochen ausreichend. 317) Vgl. MünchKomm-Stresemann, BGB, § 94 Rz. 23 ff. 318) Vgl. Fabis, RNotZ 2007, 369, 370; Hügel, DNotZ 2007, 326, 330; zur früher umstrittenen Rechtslage vgl. Bärmann/Pick, WEG, § 1 Rz. 10 ff; Weitnauer, WEG, § 1 Rz. 21. 319) BFH BStBl 1992, 152. 320) Vgl. Boruttau/Fischer, GrEStG, § 2 Rz. 179; Erlass des FinM Sachsen v. 11.10.1993, MittRhNotK 1994, 160.

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II. Erläuterungen

bewegliche Sachen angesetzten Kaufpreise eine realistische Größenordnung aufweisen. Vertragsbeteiligte, die aufgrund der angestrebten Steuerersparnis überhöhte Beträge für (möglicherweise schrottreifes) Altmobiliar angeben, sollten auf die Möglichkeit einer Außenprüfung durch die Grunderwerbsteuerstelle hingewiesen werden. Ferner ist dem Käufer die vorherige Abstimmung der Regelung mit seiner finanzierenden Bank zu empfehlen, da nicht alle Banken den Mitverkauf beweglicher Sachen finanzieren. Da auch der Anteil an der Instandhaltungsrücklage nicht mit Grunderwerbsteuer belegt 648a ist,321) empfiehlt es sich bei nennenswerten Beträgen, den Anteil an der Rücklage im Kaufpreis gesondert auszuweisen. Dies setzt voraus, dass bei der Beurkundung verlässliche Angaben zur aktuellen Höhe des Rücklagenanteils vorliegen, die im Zweifel durch eine Verwalterbestätigung verifiziert werden können. Für die Richtigkeit der Angaben sind die Vertragsbeteiligten verantwortlich. Die Beteiligten sollten darauf hingewiesen werden, dass die Richtigkeit der Angaben gegebenenfalls durch das Finanzamt überprüft wird. a) Fälligkeit (zu Rz. 614) Die Regelung der Kaufpreisfälligkeit betrifft die Leistungszeit der Kaufpreiszahlung 649 (§ 271 BGB). Die vertragliche Gestaltung muss sicherstellen, dass der Kaufpreis erst fällig gestellt wird, wenn die rechtlichen Voraussetzungen für die Durchführung des Vertrages gegeben sind, die Löschung der wegzufertigenden Belastungen des Wohnungseigentums sichergestellt ist, zugunsten des Erwerbers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde und das (selbst genutzte) Wohnungseigentum geräumt ist. Wünsche der Vertragsbeteiligten, auf diese Absicherung zu verzichten, sind mit Vorsicht zu behandeln. Ein Verzicht auf die üblichen Fälligkeitsvoraussetzungen führt zu einer ungesicherten Vorleistung des Erwerbers, die mit dem Verlust der eingesetzten Geldmittel verbunden sein kann; auch wird eine finanzierende Bank nicht zur Auszahlung des Kaufpreises ohne ausreichende Absicherung bereit sein. Soll dennoch im Einzelfall vor Vorliegen der genannten Voraussetzungen gezahlt werden, ist der Notar nach § 17 BeurkG zur umfassenden Belehrung über die damit verbundenen Gefahren und die Möglichkeiten zur Vermeidung solcher Gefahren verpflichtet, und zwar auch bei Verträgen unter Verwandten.322) Bei Verletzung dieser Pflicht haftet der Notar. Sofern von den Beteiligten die kurzfristige Zahlung des Kaufpreises z. B. mit Rücksicht auf einen baldigen Besitzübergang gewünscht wird, sollte die Kaufpreiszahlung auf ein Notaranderkonto erwogen werden (vgl. dazu Muster 15 Rz. 704 ff). Die einzelnen Fälligkeitsvoraussetzungen hat der Notar im Rahmen der Vertragsabwicklung 650 herbeizuführen. Sobald die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, hat der Notar den Vertragsbeteiligten die Fälligkeitsmitteilung unverzüglich zu übersenden. Bei der Überwachung der Fälligkeitsvoraussetzungen handelt es sich um eine selbstständige Betreuungstätigkeit des Notars nach § 24 Abs. 1 Satz 1 BNotO.323) Das Muster enthält ein festgelegtes Datum, an dem der Kaufpreis frühestens fällig wird, 651 sofern der Notar das Vorliegen der materiellen Fälligkeitsvoraussetzungen mitgeteilt hat (konstitutive Fälligkeitsmitteilung). Damit weiß der Käufer, wann er den Kaufpreis zur Verfügung haben muss. Alternativ kann vorgesehen werden, dass der Kaufpreis innerhalb _____________ 321) BFH BStBl 1992, 152. 322) BGH DNotI-Report 1996, 152. 323) BGH DNotI-Report 1996, 152.

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Muster 14: Kaufvertrag über selbst genutztes Wohnungseigentum

einer bestimmten Frist nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung zu zahlen ist, ohne dass ein festes Datum für die früheste Fälligkeit vereinbart wird. Üblich ist eine Frist von 8 – 14 Tagen, da die Ausführungszeit von Banküberweisungen berücksichtigt werden muss. Die förmliche Zustellung der Fälligkeitsmitteilung oder die Versendung durch Einschreiben/Rückschein ist rechtlich nicht erforderlich.324) b) Auflassungsvormerkung (zu Rz. 614) 652 Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung gemäß § 883 BGB führt dazu, dass der Anspruch des Erwerbers auf Eigentumsübertragung grundbuchlich gesichert ist. Nach § 883 Abs. 2 BGB sind Verfügungen, die nach Eintragung der Vormerkung getroffen werden, im Verhältnis zum Vormerkungsberechtigten relativ unwirksam; der Vormerkungsberechtigte hat demgemäß gegen den Inhaber des unwirksam erworbenen Rechts einen Anspruch auf Zustimmung zur Eintragung des gesicherten Rechts oder Löschung (§ 888 Abs. 1 BGB). Aufgrund dieser Sicherungswirkung ist die Eintragung der Vormerkung als Fälligkeitsvoraussetzung zu vereinbaren. Damit besteht für den Erwerber bei Zahlung des Kaufpreises die Gewähr, dass er die Löschung nachträglich im Grundbuch noch eingetragener Belastungen oder Verfügungsbeschränkungen durchsetzen kann.325) Die Sicherungswirkung der eingetragenen Vormerkung gilt auch für Vollstreckungsmaßnahmen in den Grundbesitz und im Fall der Insolvenz des Verkäufers.326) c) Lastenfreistellung (zu Rz. 614) 653 Im Grundbuch ist eine Grundschuld eingetragen, die vom Erwerber nicht übernommen werden soll. Damit zum Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung die Ablösung der Grundschuld gesichert ist, muss die Fälligkeit davon abhängig gemacht werden, dass die zur Löschung der Grundschuld erforderlichen Unterlagen (Löschungsbewilligung, gegebenenfalls Grundschuldbrief) dem Notar vorliegen und der Gläubiger dem Notar gestattet, von den Löschungsunterlagen Gebrauch zu machen. Dies kann auflagenfrei geschehen, wenn der Gläubiger die Zustimmung zur Verfügung über die Unterlagen nicht von Zahlungen abhängig macht. Sofern der Gläubiger aus dem Darlehensvertrag mit dem Schuldner noch Restzahlungen zu erhalten hat, erteilt er dem Notar einen Treuhandauftrag, über die Löschungsunterlagen nur gegen Zahlung eines – im Treuhandauftrag betragsmäßig bestimmten – Ablösebetrages zu verfügen.327) Ist dieser nicht höher als der Kaufpreis, so kann die Fälligkeit bestätigt werden, da der Gläubiger den Ablösebetrag aus dem Kaufpreis erhält. Ist der vom Gläubiger geforderte Ablösebetrag höher als der Kaufpreis, so kann eine Lastenfreistellung mit Kaufpreismitteln nicht bewirkt werden. In diesem Fall kann der Kaufpreis nicht fällig gestellt werden, bis gegebenenfalls eine Reduzierung des Ablösebetrages durch die Bank erfolgt. Der Verkäufer ist hiervon unverzüglich zu benachrichtigen, damit er gegebenenfalls im Verhandlungswege eine Absenkung der von der Bank geforderten Ablösebeträge herbeiführen kann. Bei mehreren wegzufertigenden Gläubigern darf die Summe der geforderten Ablösebeträge den Kaufpreis nicht überschreiten.

_____________ 324) 325) 326) 327)

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LG Saarbrücken DNotI-Report 1997, 40. BGH DNotZ 1989, 449. Vgl. Palandt/Bassenge, BGB, § 883 Rz. 24. Vgl. Amann, in: Beck’sches Notarhandbuch, A I Rz. 100.

II. Erläuterungen

d) Zwangsversteigerungsverfahren (zu Rz. 614) Sofern bei Beurkundung des Vorgangs ein Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch 653a eingetragen ist, wird dieser wie eine sonstige Belastung behandelt. Fälligkeitsvoraussetzung ist der unwiderrufliche Rücknahmeantrag des Gläubigers entweder auflagenfrei oder gegen Treuhandauftrag gegen Zahlung aus dem Kaufpreis. Bei einem eingetragenen Grundpfandrecht des Gläubigers wird dieser Treuhandauftrag in der Regel mit dem für die Löschungsbewilligung vorgesehenen Treuhandauftrag verbunden. Die Zwangsversteigerung kann auch durch die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG wegen Wohngeldrückständen erfolgen. Sofern die Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks durch die Wohnungseigentü- 653b mergemeinschaft nach Eintragung der Auflassungsvormerkung erfolgt, besteht nach wohl herrschender Meinung kein Löschungsanspruch des Vormerkungsberechtigten nach §§ 883, 888 BGB.328) Daher ist es bei erkennbarem finanziellem Problem des Verkäufers ratsam, eine Bestätigung des Verwalters darüber einzuholen, dass keine Wohngeldrückstände vorliegen.329) Anderenfalls droht die Gefahr, dass der Käufer trotz Fälligkeitsmitteilung und Kaufpreiszahlung nachträglich mit Wohngeldrückständen des Veräußerers belastet wird. e) Verwalterzustimmung, Nachweis (zu Rz. 614) Sofern nach der Teilungserklärung die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters be- 654 darf, ist der Kaufvertrag ohne Vorliegen der Zustimmung nach § 12 Abs. 3 WEG schwebend unwirksam.330) Das Zustimmungserfordernis ist nach § 10 Abs. 2 WEG im Grundbuch (Bestandsverzeichnis, § 3 Abs. 2 WE-GBVfG) eingetragen. Nach herrschender Meinung soll die Eintragung im Grundbuch nur deklaratorisch sein mit der Folge, dass die Veräußerungsbeschränkung auch ohne Eintragung besteht.331) Es wird daher bei unbekannten Objekten die Einsichtnahme in die Gemeinschaftsordnung empfohlen.332) Zudem kann nach der WEG-Novelle 2007 die Veräußerungsbeschränkung durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 12 Abs. 4 WEG aufgehoben werden. Da der Beschluss auch ohne Eintragung in das Grundbuch wirksam ist, führt die gesetzliche Neuregelung zu einer bedenklichen Abwertung des Grundbuchs.333) Umstritten ist, ob ein Verwalter, der zugleich als Makler am Vertragsschluss beteiligt ist, an der Erteilung der Zustimmung gehindert ist.334) Die Zustimmung erfolgt durch einseitige Erklärung des Verwalters, die nach § 29 GBO 654a öffentlich zu beglaubigen ist (siehe Muster 19). Sofern es sich bei dem Verwalter um eine Kapitalgesellschaft oder eine OHG oder KG handelt, sind die Anforderungen des Vertretungsrechts einzuhalten. Bei der Abwicklung des Vertrages ist zu beachten, ob die Berechtigung des Verwalters zur 655 Abgabe der Zustimmungserklärung gegeben ist. Schwierigkeiten ergeben sich vor allem, wenn ein Verwalter, der bei der Abgabe der Zustimmungserklärung noch im Amt war, die _____________ 328) Stöber, ZVG, § 10 Rz. 168, ders., NJW 2000, 3600; Alff/Hintzen, Rpfleger 2008, 165, 168; a. A. Fabis, ZfIR 2010, 354, 356; Kesseler, NJW 2009, 121 f. 329) Fabis, ZfIR 2010, 358; Kesseler, NJW 2009, 121. 330) Bärmann/Pick, WEG, § 12 Rz. 16. 331) Str., vgl. Rapp, in: Beck’sches Notarhandbuch, A III Rz. 172. 332) Krauß, Rz. 1359. 333) Fabis, RNotZ 2007, 369, 375. 334) Vgl. Herrler, ZNotP 2008, 279 m. w. N.

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Muster 14: Kaufvertrag über selbst genutztes Wohnungseigentum

Verwaltereigenschaft vor Stellung des Antrags auf Eigentumsumschreibung verliert. Ein Teil der Oberlandesgerichte verlangte bisher, dass die Berechtigung des Verwalters zumindest noch zum Zeitpunkt des Antrags auf Eigentumswechsel (§§ 873, 878 BGB) bestehen müsse, da es sich um eine Verfügungsbeschränkung handele, die auch den dinglichen Vertrag erfasse.335) Dagegen lässt der Bundesgerichtshof die Verwalterbefugnis zum Zeitpunkt der Abgabe der Zustimmungserklärung ausreichen, da auf das Zustimmungserfordernis die Vorschriften über die Abgabe von Willenserklärungen anwendbar seien.336) Sofern zum Zeitpunkt der Vertragsabwicklungen kein Verwalter bestellt sein sollte, muss die Zustimmungserklärung von allen Eigentümern erteilt werden, was bei größeren Eigentümergemeinschaften erhebliche Schwierigkeiten auslöst. 656 Als Verwalternachweis ist dem Grundbuchamt das Protokoll der Eigentümerversammlung über die Verwalterbestellung mit den beglaubigten Unterschriften des Versammlungsleiters, eines Wohnungseigentümers aus der Gemeinschaft und des (etwaigen) Verwaltungsbeiratsvorsitzenden vorzulegen (§ 26 Abs. 4, § 24 Abs. 6 WEG). Sofern der Verwalter ohne Eigentümerversammlung im Umlaufverfahren bestellt wurde, ist die beglaubigte Erklärung aller Eigentümer erforderlich;337) wenn sich die Verwalterbestellung aus der Teilungserklärung selbst ergibt (erster Verwalter), reicht der Verweis auf die Teilungserklärung aus.338) Der erste Verwalter kann für höchstens drei Jahre bestellt werden; ansonsten kann der Verwalter für fünf Jahre bestellt werden (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG). Der Nachweis darf nicht älter als fünf Jahre sein.339) f) Fälligkeitsmitteilung (zu Rz. 614) 657 Siehe dazu oben Rz. 649 ff. g) Räumung (zu Rz. 614) 658 Sofern vom Verkäufer selbst genutztes Wohnungseigentum an einen Käufer zur Selbstnutzung veräußert wird, ist die Besitzüberlassung durch Räumung des Wohnungseigentums im Vertrag sicherzustellen. Dies erfolgt dadurch, dass die Kaufpreisfälligkeit von der Räumung des Wohnungseigentums abhängig gemacht wird. Da die Räumung nicht durch den Notar überprüft werden kann, ist darauf zu achten, dass sich die Fälligkeitsmitteilung des Notars nur auf die übrigen Fälligkeitsvoraussetzungen, nicht jedoch auf die vom Käufer selbst zu prüfende Räumung erstreckt. h) Zinsen bei nicht fristgerechter Zahlung (zu Rz. 615) 659 Das Muster knüpft für die Pflicht zur Verzinsung des Kaufpreises nicht an den Verzug im Sinne der §§ 286 ff BGB an, sondern an die nicht fristgerechte Zahlung des Kaufpreises. Dies ist grundsätzlich zulässig.340) Zu Verbraucherverträgen siehe Muster 15 Rz. 733. So_____________ 335) OLG Hamm RNotZ 2010, 578 f; OLG Celle RNotZ 2005, 542 f; Schöner/Stöber, Rz. 114. Diese Auffassung bereitete in der Praxis Probleme, da der vorzeitige Wegfall der Verwalterbefugnis zur Unwirksamkeit des Eigentumserwerbs führte. 336) BGH ZfIR 2013, 25 = NJW 2013, 299; Kreuzer, DNotZ 2012, 11; Kesseler, RNotZ 2005, 543 (Urteilsanm.). 337) BayObLG NJW-RR 1986, 565. 338) OLG Oldenburg DNotZ 1979, 33. 339) BayObLG MittBayNot 1991, 170. 340) BGH DNotI-Report 1999, 196; Keim, DNotZ 1999, 612, 621 ff.

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II. Erläuterungen

fern die Zahlung nicht fristgerecht erfolgt, wird der rückständige Betrag vom Zeitpunkt der Fälligkeit an verzinst; auf Verzugsvoraussetzungen (§ 286 BGB) kommt es insoweit nicht an. Die Höhe der Zinsen kann – wie im Muster – fest vereinbart werden; alternativ kann entsprechend § 288 Abs. 1 BGB vereinbart werden, dass die Verzugszinsen einen bestimmten Prozentsatz über dem Basiszinssatz betragen: „mit … % über dem Basiszinssatz zu verzinsen“. i) Bankverbindung (zu Rz. 616) Soweit der Kaufpreis nicht zur Ablösung der im Grundbuch eingetragenen Gläubiger zu 660 verwenden ist, sollte die Bankverbindung des Verkäufers in den Vertrag aufgenommen werden, um dem Erwerber bzw. dessen finanzierender Bank die Überweisung zu ermöglichen. Steht die Bankverbindung im Einzelfall noch nicht fest, so kann die Formulierung verwendet werden: „auf das noch anzugebende Konto des Verkäufers“. j) Vollstreckungsunterwerfung (zu Rz. 617) Im Rahmen von Immobilienkaufverträgen erklärt der Käufer üblicherweise seine Unter- 661 werfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung aus der Urkunde wegen des Kaufpreisanspruchs und der Zinsen (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Damit wird eine schnelle und effektive Durchsetzung des Kaufpreisanspruchs gewährleistet. Der Beginn des Zinslaufs muss aus vollstreckungsrechtlichen Gründen in der Urkunde selbst kalendermäßig bestimmt werden oder aus ihr bestimmbar sein, damit der Anspruch von den Vollstreckungsorganen berechnet werden kann. Auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände kann nicht abgestellt werden.341) k) Nachweisverzicht (zu Rz. 617) Ein Nachweisverzicht bezüglich der Fälligkeitsvoraussetzungen ist zulässig. Im Bereich 662 von Bauträgerverträgen nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) hat der Bundesgerichtshof die Vollstreckungsunterwerfung mit Nachweisverzicht jedoch als unzulässige AGB angesehen.342) 6. Vertragliches Rücktrittsrecht (zu Rz. 618) Aufgrund der vertraglichen Vereinbarung eines Rücktrittsrechts ist die vorherige Frist- 663 setzung (§ 326 Abs. 1 BGB) entbehrlich. 7. Schadensersatz neben Rücktritt (zu Rz. 619) Nach § 325 BGB kann der Gläubiger im Falle des Rücktritts auch Schäden verlangen, die 664 sich auf das Erfüllungsinteresse beziehen. Der Wert der an den Gläubiger zurückzugebenden Gegenleistung ist in Abzug zu bringen.343) Die Regelung stellt klar, dass dies auch bei Ausübung des vertraglichen Rücktrittsrechts gilt.

_____________ 341) OLG Düsseldorf MittRhNotK 1988, 71; Kirstgen, MittRhNotK 1988, 172. 342) BGH ZIP 1998, 2063 = ZfIR 1998, 749 = DNotZ 1999, 53. 343) Palandt/Grüneberg, BGB, § 325 Rz. 1.

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8. Grundpfandrechte des Käufers (zu Rz. 620) 665 Da bei Kaufverträgen der Käufer den Kaufpreis seinerseits häufig durch ein Darlehen finanziert, ist eine Bestimmung aufzunehmen, der zufolge der Verkäufer bei der Bestellung von Finanzierungsgrundschulden des Erwerbers vor Eigentumsumschreibung mitwirkt (Näheres dazu unten Rz. 696). 9. Garantie Vertragserfüllung (zu Rz. 621) 666 Aufgrund des Vertrages besteht eine Verpflichtung des Verkäufers zur Eigentumsverschaffung. Nach früherer Rechtslage wurde allgemein angenommen, dass mit dem Leistungsversprechen des Verkäufers eine immanente Garantie für seine Leistungsfähigkeit verbunden war. Bei anfänglicher subjektiver Unmöglichkeit traf ihn daher eine verschuldensunabhängige Garantiehaftung.344) Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs sind die Grundsätze der Garantiehaftung aufgrund der Schuldrechtsreform 2002 überholt, sodass eine Garantie des Schuldners für sein Leistungsvermögen – und damit verbunden eine verschuldensunabhängige Haftung – nur noch dann besteht, wenn dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde.345) Ob dies auch für Geldschulden gelten soll, ist derzeit unklar. Da die Vertragsbeteiligten im Rechtsverkehr in der Regel nach wie vor davon ausgehen, dass der Schuldner für die Erfüllung seiner Leistungsverpflichtung unabhängig vom Verschulden einzustehen hat, sollte nach hier vertretener Ansicht eine entsprechende Garantie für die Vertragspflichten beider Vertragsteile ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen werden.346) 10. Beschaffenheitsvereinbarung (zu Rz. 622) 667 Mit dem Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts sind die Gewährleistungsansprüche des Käufers ausgeweitet worden. Dies wirkt sich auch bei Kaufverträgen zwischen Privaten aus.347) Da ein Sachmangel nach § 432 BGB nur bei der negativen Abweichung der Sollbeschaffenheit von der Istbeschaffenheit gegeben ist, führt die Beschaffenheitsvereinbarung dazu, dass z. B. bei altersbedingten Verschleißerscheinungen oder baujahrsbedingten Konstruktionseigenschaften bereits begrifflich kein Sachmangel gegeben ist. a) Sachmängel (zu Rz. 622) 668 Bei Kaufverträgen zwischen Privaten über gebrauchte Immobilien werden Ansprüche wegen Sachmängeln üblicherweise ausgeschlossen; das Reparatur- und Renovierungsrisiko ist bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt. Der Ausschluss umfasst auch verborgene Mängel.348) Der Verkäufer hat jedoch zu versichern, dass ihm verborgene Sachmängel nicht bekannt sind. Für solche Sachmängel besteht eine Offenbarungspflicht.349) Der Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen bei (Individual-)Kaufverträgen zwischen Priva_____________ 344) BGHZ 11, 16, 22; BGH NJW 1988, 2878; BGH NJW 1997, 938, 939; BGH ZfIR 2008, 574, 577 = ZNotP 2008, 25, 27. 345) BGH ZfIR 2008, 574, 578 = ZNotP 2008, 25, 27. 346) Nach BGH ZfIR 2008, 574, 578 = ZNotP 2008, 25, 27 muss die Garantie nicht ausdrücklich übernommen werden; es sind jedoch „konkrete Anhaltspunkte“ erforderlich. 347) Umfassend Bachmayer, BWNotZ 2002, 100, 124. 348) Palandt/Weidenkaff, BGB, § 444 Rz. 17. 349) Vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, § 444 Rz. 11.

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II. Erläuterungen

ten ist auch nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts grundsätzlich zulässig.350) Dies gilt jedoch nicht, wenn auf den Kaufvertrag die Bestimmungen für Allgemeine Geschäftsbedingungen gemäß §§ 305 ff BGB oder den Verbrauchsgüterkauf gemäß § 474 BGB anwendbar sind (siehe dazu Muster 15 Rz. 737). Der Ausschluss bezieht sich auch auf die Wohnfläche der verkauften Wohnung und die Grundstücksgröße, sofern nicht anders vereinbart, da die Größenangaben, die häufig aus früheren Architektenberechnungen oder aus dem Grundbuch stammen, auch vom Verkäufer nicht überprüft werden können. b) Nicht im Grundbuch eingetragene Belastungen (zu Rz. 623) Die Klausel betrifft insbesondere nicht eingetragene (altrechtliche) Dienstbarkeiten nach 669 Art. 187 EGBGB und nachbarrechtliche Wegerechte.351) Da die genannten Belastungen – auch die Baulast als öffentliche Last352) – nicht im Grundbuch eingetragen sind, hat häufig (auch) der Verkäufer keine Kenntnis davon, ob solche Belastungen vorhanden sind. Er versichert daher nur, dass ihm solche Belastungen nicht bekannt sind; im Übrigen wird die Übernahme etwaiger Belastungen vereinbart. Den Verkäufer trifft daher keine Rechtsmängelhaftung (§ 435 BGB) wegen unbekannter Belastungen. Der Notar ist nicht zur Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis verpflichtet;353) er sollte die Beteiligten jedoch auf die entsprechende Möglichkeit hinweisen. c) Garantie Übereignungsverpflichtung, Lastenfreistellung (zu Rz. 624) Die Klausel enthält zunächst die Garantie des Verkäufers, die nach dem Vertrag geschul- 670 dete Leistung – Übereignung und Übergabe des Wohnungseigentums – erbringen zu können. Hintergrund ist die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs354), der zufolge für Verträge nach dem BGB in der seit 2002 gültigen Fassung nicht mehr davon ausgegangen werden kann, dass den Verkäufer eine gesetzliche Garantiehaftung für sein Leistungsvermögen trifft. Im Gegensatz zur früheren Rechtslage355) haftet der Verkäufer damit nur noch verschuldensabhängig (§ 276 Abs. 1 Satz 1 BGB), wenn sich der Vertrag als nicht durchführbar erweisen sollte.356) Da nach Ansicht der Vertragsbeteiligten der Verkäufer wie bisher in der Regel für sein Leistungsvermögen einstehen soll, ist es sachgerecht, eine Garantiehaftung zu vereinbaren. Der Verkäufer verpflichtet sich zudem, die Löschung der im Grundbuch eingetragenen 671 Belastungen herbeizuführen. Diese Klausel korrespondiert mit der Fälligkeitsregelung, der zufolge die Kaufpreiszahlung von der Vorlage der zur Lastenfreistellung erforderlichen Unterlagen abhängig ist. Schlägt die Lastenfreistellung fehl, gilt § 435 BGB.

_____________ 350) Brambring, DNotZ 2001, 590, 612; Wälzholz/Bülow, MittBayNot 2001, 509, 516; Palandt/Weidenkaff, BGB, § 437 Rz. 3. 351) Übersicht: Böhringer, BWNotZ 1992, 3; vgl. BGH MittBayNot 1988, 174. 352) Vgl. § 83 BauO NRW, § 71 LBO BaWü, § 82 BauO Bln, § 65 BrandBauO, § 79 Abs. 1 HambBauO, § 75 HessBauO, § 83 LBauO M.-V., § 86 LBauO R.-P., § 83 SächsBauO, § 82 BauOLSA, § 80 LBO S.-H., § 80 ThürBO. Keine Baulast ist in Bayern vorgesehen. 353) OLG Schleswig DNotZ 1991, 339. 354) BGH ZfIR 2008, 574 = ZNotP 2008, 25. 355) BGHZ 11, 16, 22; BGH NJW 1988, 2878; BGH NJW 1997, 938, 939. 356) BGH ZfIR 2008, 574, 577 = ZNotP 2008, 25, 28.

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d) Zinsen, Steuern, Abgaben (zu Rz. 623) 672 Die Klausel bezieht sich auf öffentlich-rechtliche Abgaben und Lasten, deren Bestehen nach dem Gesetz keinen Rechtsmangel begründet,357) für die der Grundbesitz jedoch haftet. Da solche Lasten nach Abschnitt V Ziff. 4 bis zum Besitzübergang vom Verkäufer zu tragen sind, ist klarzustellen, dass dieser den Grundbesitz ohne die Belastungen zu übergeben hat. Für Erschließungskosten und Anliegerbeiträge gilt die Klausel Abschnitt V Ziff. 8 Rz. 632. e) Übernahme von im Grundbuch eingetragenen Rechten (zu Rz. 624) 673 Soweit einzelne, im Grundbuch eingetragene Rechte vom Käufer übernommen werden, ist dies ausdrücklich klarzustellen. Im Regelfall werden Dienstbarkeiten zugunsten von Versorgungsunternehmen übernommen, da diese für die Bewirtschaftung der Wohnungseigentumsanlage erforderlich sind und keinen wertmindernden Charakter haben. 11. Besitzübergang, Gefahr- und Lastenübergang (zu Rz. 625) 674 Der Zeitpunkt des Besitzübergangs ist im Vertrag eindeutig zu regeln, da der Käufer vom Besitzübergang an bereits wirtschaftlich wie der Eigentümer gestellt ist und die Nutzungen übergehen (§ 466 Satz 2 BGB). Da der Verkäufer den Kaufgegenstand mit Besitzübergang bereits faktisch aus der Hand gibt und damit seine vertragliche Verpflichtung aus § 433 Abs. 1 BGB erfüllt, wird der Besitzübergang häufig von der Kaufpreiszahlung abhängig gemacht. Sofern der Vertrag den Besitzübergang unabhängig von der Kaufpreiszahlung vorsieht, handelt es sich um eine Vorleistung des Verkäufers. In diesem Fall hat der Notar aus haftungsrechtlichen Gründen auf die für den Verkäufer bestehenden Risiken hinzuweisen und dies im Vertrag festzuhalten; insbesondere auf das Risiko der eventuellen Räumung bei Nichtdurchführung des Vertrages.358) Mit dem Besitzübergang verbunden ist die Sachgefahr; der Käufer trägt ab diesem Zeitpunkt das Risiko des Untergangs und der Verschlechterung der Sache (§ 446 Satz 2 BGB). Mit dem Besitzübergang verbunden ist auch der Übergang der Lasten (§ 93 BGB) und der Verkehrssicherungspflicht. a) Kein Mietverhältnis (zu Rz. 626) 675 Der Vertrag muss angeben, ob das verkaufte Wohnungseigentum selbst genutzt oder vermietet ist. Besteht ein Mietverhältnis, so tritt der Käufer gemäß § 566 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein; auch kann der Mieter unter Umständen ein Vorkaufsrecht an dem verkauften Wohnungseigentum haben (§ 577 BGB). b) Vollstreckungsunterwerfung, Räumung (zu Rz. 626) 676 Nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO kann auch die Verpflichtung zur Räumung des Kaufgegenstandes durch eine Vollstreckungsunterwerfung gesichert werden. Die Aufnahme einer Vollstreckungsunterwerfung ist in der Regel sinnvoll, da auch bezüglich der Kaufpreiszahlung eine Vollstreckungsunterwerfung besteht und damit „Waffengleichheit“ zwischen den Parteien geschaffen wird. _____________ 357) Palandt/Weidenkaff, BGB, § 436 Rz. 10. 358) BGH ZfIR 2008, 370 = RNotZ 2008, 363.

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II. Erläuterungen

c) Keine Wohnungsbindung (zu Rz. 626) Das Bestehen einer Wohnungsbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz359) und Miet- 677 preisbindungen aufgrund des Wohnungsbauförderungsgesetzes und landesrechtlicher Bestimmungen360) begründen einen Rechtsmangel nach § 435 BGB, da die Wohnung nicht zu einer marktüblichen Miete vermietet werden kann.361) Da der Notar Hinweise oder Nachforschungen bezüglich einer etwaigen Wohnungsbindung nicht durchführt und dazu nicht verpflichtet ist,362) sollte der Kaufvertrag eine Erklärung des Verkäufers enthalten, dass eine Wohnungsbindung nicht besteht. d) Rechtsverhältnis zur Eigentümergemeinschaft (zu Rz. 627) Aufgrund der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG ist im Verhältnis zur Eigen- 678 tümergemeinschaft grundsätzlich der jeweilige Wohnungseigentümer verpflichtet, die Lasten und Kosten des Wohnungseigentums zu tragen. Da mit dem Besitzübergang der Erwerber bereits wirtschaftlich wie der Eigentümer gestellt werden soll, ist in dem Vertrag ausdrücklich festzuhalten, dass im Verhältnis der Parteien untereinander die Kosten vom Erwerber zu tragen sind. Bei der Beurkundung sollten dem Erwerber die jeweils geltende Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und die letzten Beschlussprotokolle vorliegen, damit dieser über ausreichende Informationen über die von ihm zu tragenden finanziellen Belastungen verfügt. In diesem Zusammenhang ist der Erwerber auf die Beschluss-Sammlung des Verwalters nach § 24 Abs. 7, 8 WEG hinzuweisen.363) Zur Vermeidung von Missverständnissen sollte klargestellt werden, dass keine Einsicht in die Beschluss-Sammlung durch den Notar erfolgt. Die vor allem im Berliner Raum verbreitete Vollstreckungsunterwerfung des Käufers im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft wegen der Wohngeldzahlungen sollte ohne besonderen Grund nicht aufgenommen werden, da diese Erklärung im Interesse des Verwalters erfolgt; dies kann unter dem Gesichtspunkt der Unparteilichkeit des Notars bedenklich sein. e) Haftung für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft (zu Rz. 628) Nach § 10 Abs. 8 WEG haftet jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines 679 Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder fällig geworden sind. Für die Haftung nach Veräußerung gilt § 160 HGB. Damit besteht eine gesamtschuldnerische Haftung von Veräußerer und Erwerber, wenn die Forderung bei Veräußerung des Wohnungseigentums bereits begründet war (Haftungsanknüpfung Veräußerer), jedoch nach der Veräußerung fällig wurde (Haftungsanknüpfung Erwerber).364) Die Haftung der Veräußerers ist auf einen Zeitraum von fünf Jahren nach der Veräußerung begrenzt (§ 160 HGB). Als Veräußerung im Sinne der Bestimmung ist der Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung anzusehen.365) Nach der Rechtslage vor der WEG-Novelle 2007 bestand keine gesamtschuld_____________ 359) 360) 361) 362) 363) 364)

Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) vom 13.9.2001, BGBl I, 2404. Heimsoeth, RNotZ 2002, 88. OLG Köln NJW-RR 1992, 1099. OLG Düsseldorf DNotZ 1985, 185. Vgl. Hügel/Elzer, § 8 Rz. 15 ff; Köhler, Rz. 436 ff. Rechtsausschuss zum RegE WEG-ÄndG 2007, BT-Drucks. 16/3843, S. 47 ff; Fabis, RNotZ 2007, 369, 372; Hügel/Elzer, § 3 Rz. 203 ff; Bärmann/Pick, WEG, § 10 Rz. 47. 365) Hügel, DNotZ 2007, 326, 346.

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nerische Haftung von Veräußerer und Erwerber; es kam lediglich darauf an, ob die Forderung vor oder nach Eigentumsumschreibung entstanden war.366) Da die Haftungsverteilung im Rahmen der gesamtschuldnerischen Haftung durch das Gesetz nicht geregelt ist, besteht im Zweifel eine hälftige Haftung nach § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB. Zur Vermeidung von Zufallsergebnissen ist eine Regelung zwischen den Vertragsbeteiligten über die Kostenverteilung im Innenverhältnis sinnvoll. Diese sollte sich an dem Grundgedanken orientieren, dass derjenige Vertragsbeteiligte, dem die mit der Verbindlichkeit verbundene Leistung zugutekommt, auch die daraus resultierende Verpflichtung zu tragen hat. Maßgeblich ist meines Erachtens, ob die betreffende Leistung bei Besitzübergang noch im Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft ist, da nur in diesem Fall der Käufer einen wirtschaftlichen Vorteil erlangt.367) Der praktische Anwendungsbereich dieser Vorschrift dürfte sich auf Eigentümergemeinschaften ohne funktionierende Verwaltung beschränken, da im Regelfall die Forderungen vom Verwalter beglichen werden. Beispiel: Der Kaufvertrag wird im September geschlossen, als Besitzübergang ist der 1. 4. des Folgejahres vorgesehen. Der Verwalter bestellt Anfang Oktober Heizöl, bezahlt die Lieferung jedoch nicht, sodass der Lieferant sich an die Eigentümer wendet. Bei Besitzübergang am 1. 4. ist das Heizöl verbraucht. Nach der gesetzlichen Regelung müsste sich der Käufer hälftig an den Kosten des Heizöls beteiligen; nach der hier vorgeschlagenen Regelung wären die Kosten allein vom Verkäufer zu tragen.

f) Instandsetzungsrücklage (zu Rz. 629) 680 Da das Verwaltungsvermögen gemäß § 7 Abs. 10 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört, geht der Anteil an der Instandsetzungsrücklage kraft Gesetzes auf den Erwerber über.368) Die Regelung, dass der Anteil an der Rücklage mit dem Besitz übergeht, sollte dennoch im Kaufvertrag verbleiben, da nach der gesetzlichen Regelung der Übergang des Verwaltungsvermögens erst mit Eigentumsumschreibung erfolgen würde. Auch mit Rücksicht auf die Grunderwerbsteuerfreiheit des mitverkauften Anteils an der Instandsetzungsrücklage ist es sinnvoll, die Übernahme im Kaufvertrag ausdrücklich zu regeln (ausführlich oben Rz. 647). g) Rückständige Verwaltungsbeiträge (zu Rz. 629) 681 Der Käufer von Wohnungseigentum haftet für rückständige laufende Hausgeldzahlungen nur dann, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich vorgesehen ist369) oder wenn ein entsprechender Beschluss der Gemeinschaft vor der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer gefasst worden ist, die Verpflichtung aber erst nach Eintragung des Erwerbers eintritt. In den Vertrag ist aufzunehmen, dass der Verkäufer für Verwaltungsbeiträge bis zum Besitzübergang haftet; der Verkäufer versichert, dass rückständige Ver-

_____________ 366) BGH NJW 1977, 1964; OLG Oldenburg WE 1994, 218; Staudinger/Bub, BGB, § 16 WEG Rz. 9; Müller, Rz. 342. 367) Ähnlich Hertel, in: DAI-Skript, S. 146. 368) Vgl. Fabis, RNotZ 2007, 369, 370; Hügel, DNotZ 2007, 326, 330; zur früher umstrittenen Rechtslage vgl. Bärmann/Pick, WEG, § 1 Rz. 10 ff; Weitnauer, WEG, § 1 Rz. 21. 369) BGHZ 99, 358, dazu EWiR 1987, 523 (Storz); Formulierungsvorschlag für die Teilungserklärung siehe Muster 1, § 5 Gemeinschaftsordnung Rz. 40.

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II. Erläuterungen

waltungsbeiträge nicht bestehen und frühere Wirtschaftsjahre unanfechtbar abgerechnet worden sind.370) h) Vollmacht zur Ausübung von Eigentümerrechten (zu Rz. 630) Die Befugnisse zur Ausübung von Eigentümerrechten sind ebenfalls zum Zeitpunkt des 682 Besitzübergangs durch separate Vollmachtsurkunde zu übertragen. Das gilt insbesondere für das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung, da der werdende Eigentümer kein Stimmrecht anstelle des noch eingetragenen ausscheidenden Eigentümers hat.371) Um die Ausübung der Eigentümerrechte durch den Erwerber zu ermöglichen, kommt regelmäßig eine Verpflichtung zur Bevollmächtigung des Käufers durch den Verkäufer in Betracht. Dabei ist zu beachten, dass die Möglichkeit des Eigentümers, Dritte zur Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung zu bevollmächtigen, durch die Teilungserklärung eingeschränkt sein kann.372) Die Vollmacht sollte nicht vom Besitzübergang abhängig sein, dessen Zeitpunkt für Dritte nicht erkennbar ist. Die Bevollmächtigung erfolgt durch gesonderte privatschriftliche Urkunde, um Schwierigkeiten im Falle eines Widerrufs der Vollmacht zu vermeiden. i) Zustimmungserfordernis und Widerruf (zu Rz. 631) Der Verkäufer wird dem Käufer die Stimmrechtsvollmacht für die Eigentümerversamm- 683 lung regelmäßig vor dem Hintergrund erteilen, dass er ab Besitzübergang von den Beschlüssen der Eigentümerversammlung nicht mehr betroffen ist. Für den Zeitraum bis zum Besitzübergang sollte daher – im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer – die Ausübung der Vollmacht von der Zustimmung des Verkäufers abhängig gemacht werden.373) Vorsorglich ist eine Widerrufsbefugnis des Verkäufers aufzunehmen, damit dieser auf die nicht sachgerechte Ausübung der Vollmacht oder das drohende Scheitern des Vertrages bei ausbleibender Kaufpreiszahlung reagieren kann. 12. Erschließungskosten, Anliegerbeiträge (zu Rz. 632) Für die Verteilung der Erschließungskosten und Anliegerbeiträge (§§ 127 – 135 BauGB 684 bzw. KAG der Länder374)) sollte grundsätzlich auf den bei der Beurkundung bestehenden Ausbauzustand abgestellt werden.375) Regelmäßig werden die Beteiligten von der Erwartung ausgehen, dass der Erwerber den Grundbesitz im (Erschließungs-)Zustand zur Zeit der Beurkundung erhält und dieser mit dem Kaufpreis abgegolten ist. Auch ist der Verkäufer wegen seiner besseren Kenntnis des Kaufgegenstandes besser in der Lage, noch ausstehende Erschließungskosten zu kalkulieren. Auch die – dispositive – Regelung des § 436 BGB erlegt dem Verkäufer die Kosten für „bautechnisch begonnene“ Maßnahmen auf. Alternativ dazu kann der Vertrag vorsehen, dass der Verkäufer nur solche Kosten zu tragen hat, die bis zum Tage der Beurkundung durch Bescheid der Behörde abgerechnet sind. Diese Lösung hat zwar den Vorzug größerer Rechtssicherheit, sie führt aber angesichts der häufig schleppenden Abrechnungspraxis vieler Gemeinden zu Zufallsergebnis_____________ 370) 371) 372) 373) 374) 375)

Rapp, in: Beck’sches Notarhandbuch, A III Rz. 196. BGH NJW 1989, 1087. Röll, DNotZ 1993, 415, 421. Vgl. Rapp, in: Beck’sches Notarhandbuch, A III Rz. 198. Übersicht bei Grziwotz, in: Beck’sches Notarhandbuch, A I Rz. 150 ff. Vgl. BGH DNotZ 1995, 403, 405.

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sen. In jedem Fall sollte der Verkäufer mindestens erbrachte Vorauszahlungen tragen, um Rückforderungsansprüche zu vermeiden. 685 Beiträge nach BauGB und KAG ruhen als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 134 Abs. 2 BauGB, z. B. § 10 Abs. 8 KAG BW). Da die Belastung nicht eingetragen wird und im Fall des Eigentumswechsels bestehen bleibt,376) sollte in den Vertrag die Versicherung des Verkäufers aufgenommen werden, dass Rückstände nicht bestehen und Erschließungsmaßnahmen derzeit nicht durchgeführt werden. 13. Kosten a) Vertragskosten, Grunderwerbsteuer (zu Rz. 633) 686 Die Verpflichtung des Käufers bezüglich der Vertragskosten ergibt sich aus § 448 Abs. 2 BGB; abweichende Vereinbarungen sind möglich. 687 Für die Notarkosten gilt: –

Beurkundungsverfahren, Nr. 21100 KV GNotKG: 2,0 (Geschäftswert: Kaufpreis, § 97 GNotKG);

–

Vollzugsgebühr, Nr. 22112 KV GNotKG (Geschäftswert, § 112 GNotKG);

–

Betreuungsgebühr, Nr. 22200 KV GNotKG (Geschäftswert, § 113 GNotKG);

–

Dokumentenpauschale, Nr. 32001 KV GNotKG;

–

Post- und Telekommunikationsentgelte, Nr. 32004 KV GNotKG;

–

Auslagen, Grundbucheinsicht, Nr. 32011 KV GNotKG.

688 Für das Grundbuch gilt: –

Eintragung Vormerkung, Nr. 14150 KV GNotKG: 0,5; aus dem Wert des Rechts (§ 45 Abs. 3 Satz 1 GNotKG); Löschung, Nr. 14152 KV GNotKG: 25,– EUR;

–

Eigentumsumschreibung, Nr. 14110 KV GNotKG: 1,0 (Wert: Kaufpreis, § 69 Abs. 3 GNotKG).

689 Zur Grunderwerbsteuer siehe § 13 GrEStG. b) Kosten der Lastenfreistellung (zu Rz. 634) 690 Soweit sich der Verkäufer im Vertrag zur lastenfreien Übereignung des Wohnungseigentums verpflichtet, hat er die mit der Lastenfreistellung verbundenen Kosten zu tragen, insbesondere die Kosten der von abzulösenden Grundpfandrechtsgläubigern zu erbringenden Löschungsbewilligungen. Sofern die Lastenfreistellung mit der treuhänderischen Ablösung einer Bank verbunden ist, fallen hierfür eine Vollzugsgebühr (Nr. 22110 KV GNotKG), die ebenfalls vom Verkäufer zu tragen ist, und eine Treuhandgebühr (Nr. 22201 KV GNotKG) an; als Geschäftswert ist der Betrag der abzulösenden Grundschuld anzusetzen. c) Kosten der Genehmigung/Bestätigung (zu Rz. 635) 691 Können nicht alle Vertragsbeteiligten an der Beurkundung teilnehmen, so besteht im Rahmen der berufsrechtlichen Bestimmungen (vgl. § 17 Abs. 2a BeurkG) die Möglichkeit, dass ein Vertragsbeteiligter für den Abwesenden als Vertreter ohne Vertretungsmacht _____________ 376) Schmidt, BWNotZ 1988, 28, 30.

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II. Erläuterungen

auftritt und sich dessen Genehmigung vorbehält (§ 177 BGB). Der Vertrag ist in diesem Falle bis zur Erteilung der Genehmigung schwebend unwirksam. Die mit der Genehmigung regelmäßig verbundenen Kosten (Entwurf, Beglaubigung, § 36 Abs. 1 GNotKG, Nr. 24102 KV GNotKG) sind von der vollmachtlos vertretenen Person zu tragen. 14. Auflassung (zu Rz. 636) Die Auflassung muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsteile vor dem Notar 692 erklärt werden (§ 925 Abs. 1 BGB). Zweckmäßigerweise wird die Auflassung von bereits grundbuchlich gebildetem Wohnungseigentum bereits von den Vertragsbeteiligten in dem Kaufvertrag mit erklärt. In diesem Fall muss sichergestellt werden, dass die Eigentumsumschreibung auf Grundlage der Auflassung erst dann erfolgt, wenn der Kaufpreis gezahlt worden ist. Da die Auflassung selbst nicht an Bedingungen geknüpft werden kann (§ 925 Abs. 2 BGB), wird der Notar angewiesen, vor Nachweis der Kaufpreiszahlung weder die Eigentumsumschreibung zu beantragen noch dem Käufer (der die Umschreibung sonst selbst beantragen könnte) oder dem Grundbuchamt eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift der Urkunde zu erteilen (sog. Vorlagesperre, siehe Abschnitt VII Ziff. 5 Rz. 640). Das Verfahren ist zulässig, da die Verpflichtung des Notars zur unverzüglichen Einreichung der Urkunde zum Vollzug dann nicht gilt, wenn alle Beteiligten gemeinsam eine abweichende Anweisung erteilen (§ 53 BeurkG). Bis zum Nachweis der Kaufpreiszahlung kann der Notar auszugsweise beglaubigte Abschriften oder Ausfertigungen erteilen (§ 42 Abs. 3, § 49 Abs. 5 BeurkG). Alternativ zu dem beschriebenen Verfahren wird in Teilen Deutschlands die sog. Trennungslösung praktiziert, bei der die Auflassung durch separate Urkunde erst nach der Kaufpreiszahlung erklärt wird.377) 15. Auflassungsvormerkung (zu Rz. 637) Für die Eintragung der Auflassungsvormerkung sind gegenüber dem Grundbuchamt eine 693 Eintragungsbewilligung (§ 885 BGB, § 19 GBO) des Eigentümers und ein Eintragungsantrag (§ 13 GBO) erforderlich. a) Löschung nach Eigentumsumschreibung (zu Rz. 637) Da der Zweck der Auflassungsvormerkung darin besteht, den Erwerbsanspruch des Käu- 694 fers zu sichern, ist der Zweck der Vormerkung durch die Eigentumsumschreibung auf den Käufer regelmäßig erreicht. Für diesen Fall ist die Löschung der Vormerkung herbeizuführen; Antrag und Bewilligung sind in die Urkunde aufzunehmen. Der Antrag auf Löschung ist jedoch dahin gehend einzuschränken, dass die Löschung dann nicht beantragt wird, wenn mit Rang nach der Vormerkung noch Belastungen an dem Grundbesitz eingetragen oder beantragt worden sind (Zwischeneintragungen), denen der Erwerber nicht zugestimmt hat. Zur Durchsetzung des Löschungsanspruchs (§ 888 BGB) ist dann zunächst der Fortbestand der Auflassungsvormerkung erforderlich, bis keine unerledigten Zwischenanträge mehr vorliegen und die Löschung der Zwischeneintragungen erfolgt ist. Unzureichend (weil zu unbestimmt) ist es, die Löschung vom „vertragsmäßigen Eigentumswechsel“ abhängig zu machen.378) _____________ 377) Umfassend Brambring, in: Beck’sches Notarhandbuch, A I Rz. 178 ff. 378) BGH NJW 1991, 1113, dazu EWiR 1991, 241 (Heinrichs).

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Muster 14: Kaufvertrag über selbst genutztes Wohnungseigentum

b) Löschung bei Rücktritt des Verkäufers (zu Rz. 637) 695 Sofern der Verkäufer wegen nicht rechtzeitiger Zahlung vom Kaufvertrag zurücktritt, ist bei wirksamem Rücktritt der durch die Vormerkung gesicherte schuldrechtliche Erwerbsanspruch des Käufers erloschen. In diesem Fall kann es sinnvoll sein, in den Vertrag eine Löschungsvollmacht aufzunehmen, um die Löschung der Vormerkung ohne gesonderte Mitwirkung des Käufers zu ermöglichen.379) Dabei ist sicherzustellen, dass dem Käufer vor Durchführung der Löschung durch den Notar Gelegenheit gegeben wird, die Kaufpreiszahlung nachzuweisen. Damit kann die Löschung der Vormerkung bei wahrheitswidrigen Angaben des Verkäufers vermieden werden. Nach dem Vertragstext reicht die Übersendung an die letzte bekannte Adresse des Käufers aus, um Schwierigkeiten zu vermeiden, wenn der Käufer nicht mehr auffindbar sein sollte. Die Abtretung des Auflassungsanspruchs muss ausgeschlossen werden. Wird die Vormerkung zugunsten einer Gesellschaft eingetragen, so hat der Notar bereits vor Beantragung der Vormerkung die Existenz und ordnungsgemäße Vertretung der Gesellschaft zu prüfen, da anderenfalls die spätere Löschung der Vormerkung, in deren Rahmen die Prüfung der Existenz und Vertretungsberechtigung durch das Grundbuchamt erfolgt, scheitert.380) Insbesondere beim Kauf von Grundbesitz durch Gesellschaften ausländischen Rechts sollte sich der Notar den Existenznachweis der Gesellschaft und die Vertretungsnachweise der handelnden Personen bereits bei der Vorbereitung der Urkunde vorlegen lassen. Die Form der Unterlagen muss den Anforderungen des § 29 GBO genügen, damit eine spätere Löschung sichergestellt ist. Hierfür sind in der Regel beglaubigte Abschriften des (ausländischen) Handelsregisters nebst Übersetzung durch einen vereidigten Übersetzer erforderlich. Sofern das Heimatrecht der Käufergesellschaft kein Handelsregister kennt, kann der Nachweis erhebliche Probleme bereiten. In diesem Falle empfiehlt es sich, eine Abwicklung der Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto vorzusehen und die Vormerkung erst dann zur Eintragung zu beantragen, wenn der Kaufpreis auf das Notaranderkonto gezahlt wurde. Eine generelle Verpflichtung des Notars zur Aufnahme einer Löschungsklausel besteht nicht.381) 16. Finanzierungsvollmacht (zu Rz. 639) 696 Wenn der Kaufpreis durch Darlehen finanziert wird, besteht für den Käufer die Notwendigkeit, seiner Bank bereits vor Eigentumsumschreibung eine Grundschuld als Kreditsicherheit zu bestellen.382) Dies wird ermöglicht, indem der Verkäufer als Eigentümer den Käufer im Kaufvertrag bevollmächtigt, an dem verkauften Grundbesitz Finanzierungsgrundpfandrechte zu bestellen. Die Grundpfandrechte dürfen jedoch nur eingetragen werden, wenn gesichert ist, dass die Grundschuld bis zur Eigentumsumschreibung der Kaufpreisfinanzierung dient, d. h. andere Sicherungszwecke mit der Grundschuld nicht verfolgt werden.383) Um dies zu gewährleisten, hat der Käufer den Anspruch auf Auszahlung des Finanzierungsdarlehens in Höhe des Kaufpreises an den Erwerber abzutreten. Die Abtretung erfolgt regelmäßig im Rahmen der Grundschuldbestellungsurkunde. Zudem ist der Sicherungszweck der Grundschuld dahin gehend zu ändern, dass diese bis zur _____________ Vgl. Möller, MittRhNotK 1990, 33. BGH NJW 1993, 2744. LG Wuppertal MittRhNotK 1994, 354. Vgl. Brambring, in: Beck’sches Notarhandbuch, A I Rz. 251; OLG Düsseldorf MittRhNotK 1989, 193. 383) Vgl. BGH DNotZ 1998, 621. 379) 380) 381) 382)

170

II. Erläuterungen

Eigentumsumschreibung nur der Sicherung der Kaufpreisfinanzierung dient und die Bank bei Scheitern des Kaufvertrages aus nicht vom Verkäufer zu vertretenden Gründen die Löschung der Grundschuld bewilligen muss. Die Abtretung ist der finanzierenden Bank anzuzeigen, und ihr Einverständnis mit der Änderung des Sicherungszwecks und der Zahlungsanweisung ist vor Beantragung der Grundschuld beim Grundbuchamt schriftlich einzuholen, da die finanzierende Bank Partei der Sicherungsabrede ist. Aus Zweckmäßigkeitsgründen sollte vereinbart werden, dass die Finanzierungsvollmacht nur vor dem beurkundenden Notar ausgeübt werden kann. 17. Umschreibungsüberwachung (zu Rz. 640) Um sicherzustellen, dass der Verkäufer das Eigentum an dem verkauften Gegenstand nicht 697 bereits vor der Kaufpreiszahlung verliert, ist die Anweisung an den Notar aufzunehmen, die Eigentumsumschreibung nur zu beantragen, wenn ihm die Kaufpreiszahlung durch den Erwerber nachgewiesen worden ist (oben Rz. 692). Der Nachweis erfolgt durch schriftliche Bestätigung des Verkäufers oder durch Bankbestätigung. Per E-Mail übersandte Bestätigungen sind wegen der Manipulationsmöglichkeiten bei dem elektronischen Versand von Texten mit Vorsicht zu behandeln. In jedem Fall sollte mit der Mail ein vom Verkäufer unterschriebenes Schriftstück als Pdf-Datei verbunden sein, damit bei Streitigkeiten ein grafologisches Gutachten zur Unterschrift eingeholt werden kann. 18. Genehmigungen (zu Rz. 641) Sofern die Wirksamkeit des Vertrages von der Einholung von Genehmigungen abhängig 698 ist, ist mit Rücksicht auf die Belehrungspflichten des Notars (§ 17 BeurkG) ein entsprechender Vorbehalt aufzunehmen. Um die reibungslose Durchführung zu gewährleisten, ist der Notar mit der Einholung der Genehmigungen zu beauftragen; es ist festzulegen, dass die Genehmigung mit Zugang beim Notar auch gegenüber den Beteiligten als erteilt gilt. 19. Unbedenklichkeitsbescheinigung (zu Rz. 642) Siehe § 22 GrEStG.

699

20. Gesamtschuldnerische Haftung, Grunderwerbsteuer (zu Rz. 642) Siehe § 13 Nr. 1 GrEStG. Zu den Gerichts- und Notarkosten siehe § 32 Abs. 1 GNotKG.

171

700

Muster 15: Kaufvertrag über vermietetes Wohnungseigentum, Notaranderkonto, Verbrauchervertrag I. Vertragstext [Urkundseingang: siehe Muster 14 Rz. 610]

701

I. Kaufgegenstand, Kauf [Siehe Muster 14, Abschnitt I Rz. 611]

702

II. Kaufpreis, Kaufpreisfälligkeit 1.

Der Kaufpreis beträgt … EUR

703

(in Worten: … Euro). 2.

Der Kaufpreis ist bis zum 31. März 2014 auf das Anderkonto des beurkundenden 704 Notars bei der A-Bank in Wuppertal, IBAN … mit der Bezeichnung „…“ zu hinterlegen. [Æ Rz. 727]

3.

Der beurkundende Notar wird unwiderruflich angewiesen, aus dem hinterlegten 705 Kaufpreis die nicht übernommenen Grundpfandrechtsforderungen abzulösen und den hierfür nicht benötigten Betrag einschließlich der durch die Hinterlegung angefallenen Zinsen abzüglich Bankspesen an den Verkäufer auf dessen Konto bei der …, IBAN …, auszuzahlen, sobald [Æ Rz. 728] a) die nachstehend zur Eintragung bewilligte Vormerkung zugunsten des Käufers zur Sicherung seines Anspruchs auf Eigentumsübertragung im Grundbuch eingetragen worden ist, b) dem beurkundenden Notar vorliegen: – die Unterlagen, die erforderlich sind, um den verkauften Grundbesitz von allen nicht übernommenen Belastungen und Beschränkungen freizustellen, und zwar zur freien Verfügung oder zur Verfügung gegen Zahlung aus dem Kaufpreis, [Æ Rz. 729] –

4.

die Erklärung des Mieters über die Nichtausübung des Mietervorkaufsrechts. [Æ Rz. 730]

Hinterlegt der Käufer den Kaufpreis oder Teile hiervon nicht fristgerecht, so ist der 706 fällige noch nicht hinterlegte Kaufpreisbetrag ab Fälligkeit mit … % jährlich bis zur Hinterlegung zu verzinsen. Verzögert sich die Auszahlungsreife durch Auflagen des Käufers oder seiner Kaufpreisfinanzierungsgläubiger, die über die unter Ziff. 3 vereinbarten Auszahlungsvoraussetzungen hinausgehen, so ist der nicht auszahlbare Kaufpreisbetrag ab Vorliegen der Auszahlungsvoraussetzungen gemäß Ziff. 3 bis zur Auszahlungsreife mit … % jährlich zu verzinsen. Der Käufer ist berechtigt, das Bestehen eines geringeren oder das Fehlen eines Zinsschadens nachzuweisen. Die Verpflichtung zur Zahlung des gesetzlichen Verzugszinses bleibt unberührt. [Æ Rz. 731 – 733]

173

Muster 15: Kaufvertrag über vermietetes Wohnungseigentum, Notaranderkonto, Verbrauchervertrag

707 5.

Wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises sowie Zinsen in Höhe von … % jährlich ab dem … unterwirft sich der Käufer – mehrere als Gesamtschuldner – dem Verkäufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Der beurkundende Notar wird ermächtigt, dem Verkäufer jederzeit ohne besonderen Nachweis vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen. [Æ Rz. 734] III. Rücktrittsrecht

708 1.

Der Verkäufer behält sich für den Fall, dass der Käufer den Kaufpreis nicht spätestens bis zum Ablauf von vier Wochen nach dem Zeitpunkt, zu dem der Kaufpreis nach der vorstehend in Abschnitt II unter Ziff. 2 getroffenen Vereinbarung zu zahlen war, auf das vorgenannte Notaranderkonto gezahlt hat, ein vertragliches durch Einschreiben gegen Rückschein auszuübendes Rücktrittsrecht von diesem Vertrag vor. [Æ Rz. 735]

709 2.

[Siehe Muster 14, Abschnitt III Ziff. 2 Rz. 619] IV. Kaufpreisfinanzierung

710 [Siehe Muster 14, Abschnitt IV Rz. 620] V. Rechte bei Mängeln, Besitzübergang, sonstige Vereinbarungen 711 1.

Der Verkäufer garantiert die vertragsgemäße Übereignung und Übergabe des verkauften Wohnungseigentums; der Käufer die vertragsgemäße Zahlung des Kaufpreises. [Æ Rz. 666]

711a 2.

a) Das verkaufte Wohnungseigentum wurde 1982 aus Betonfertigteilen mit Stahlbetondecken und Schieferfassade errichtet; Renovierungsarbeiten wurden seit der Errichtung nicht durchgeführt. [Æ Rz. 736] b) Das Wohnungseigentum wird verkauft im gegenwärtigen, dem Käufer bekannten Zustand. Der Verkäufer haftet nicht für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel, eine bestimmte Wohn- und Nutzfläche und die Richtigkeit der im Grundbuch angegebenen Grundstücksgröße. Vom Haftungsausschluss ausgenommen sind die gesetzlichen Ansprüche aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und Ansprüche auf Schadensersatz, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich. Der Verkäufer versichert, dass ihm unsichtbare Sachmängel nicht bekannt sind. Der Käufer hat das Wohnungseigentum besichtigt. Er kauft es im gegenwärtigen, altersbedingten Zustand. [Æ Rz. 737]

712 3.

174

[Siehe Muster 14, Abschnitt V Ziff. 3 Rz. 623]

I. Vertragstext

4.

Der Verkäufer hat das verkaufte Wohnungseigentum – soweit nicht eine ausdrück- 713 liche Übernahme erfolgt – frei von allen im Grundbuch eingetragenen Belastungen und Beschränkungen zu übergeben sowie frei von Zinsen, Steuern und Abgaben, die bis zum Tage des Besitzübergangs anfallen; insbesondere von dem Grundpfandrecht Abt. III Nr. 1. Das Recht in Abt. II Nr. 1 wird vom Käufer übernommen. [Æ Rz. 739]

5.

[Siehe Muster 14, Abschnitt V Ziff. 5 Rz. 625]

6.

Das bestehende Mietverhältnis ist bekannt und wird mit Besitzübergang übernom- 715 men. Der Verkäufer tritt dem dies annehmenden Käufer ab Besitzübergang alle Mietansprüche ab und verpflichtet sich, die Abtretung dem Mieter anzuzeigen. Die vom Mieter gezahlte Kaution in Höhe von … EUR wird der Verkäufer bei Besitzübergang an den Käufer auszahlen. Der Notar hat darauf hingewiesen, dass der Verkäufer nach den gesetzlichen Bestimmungen für die Rückzahlung der Kaution durch den Käufer an den Mieter haftet. Der Verkäufer versichert, dass Mietrückstände nicht bestehen, Vorauszahlungen nicht geleistet wurden und dass bezüglich des Mietverhältnisses keine Kündigung vorliegt und kein Rechtsstreit anhängig ist; im Übrigen übernimmt er für das Mietverhältnis keine Haftung. Der Verkäufer wird eine Kündigung oder Änderung des Mietvertrages nur mit Zustimmung des Käufers vornehmen. Der Verkäufer ermächtigt den Käufer, ihn ab sofort gegenüber dem Mieter bezüglich aller Handlungen, die das Mietverhältnis betreffen, zu vertreten, einschließlich der Änderung des Mietverhältnisses und der Kündigung. Die Ermächtigung kann jederzeit widerrufen werden, insbesondere wenn der Kaufpreis nicht fristgemäß gezahlt wird.

714

Der Verkäufer sichert zu, dass das verkaufte Wohnungseigentum nicht der Wohnungsbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz oder anderen öffentlich-rechtlichen Mietpreisbindungen unterliegt. [Æ Rz. 740 – 742] 7.

[Siehe Muster 14, Abschnitt V Ziff. 7 Rz. 627]

716

8.

[Siehe Muster 14, Abschnitt V Ziff. 8 Rz. 632]

717

VI. Kosten und Steuern [Siehe Muster 14, Abschnitt VI Rz. 633 ff, 686 ff]

718

VII. Auflassung, Grundbucherklärungen, Vollmacht, Anweisungen [Siehe Muster 14, Abschnitt VII Rz. 636 ff, 692 ff]

719

VIII. Genehmigungen, Vorkaufsrecht Zu diesem Vertrag erforderliche Genehmigungen bleiben vorbehalten. Sie sollen durch 720 den beurkundenden Notar eingeholt und mit ihrem Eingang bei diesem allen Beteiligten gegenüber unmittelbar wirksam werden.

175

Muster 15: Kaufvertrag über vermietetes Wohnungseigentum, Notaranderkonto, Verbrauchervertrag

721 Der Notar wird angewiesen und ermächtigt, dem Mieter des verkauften Wohnungseigentums eine einfache Abschrift des Vertrages zuzuleiten und die Erklärung über die Nichtausübung des Vorkaufsrechts einzuholen und für die Beteiligten entgegenzunehmen. [Æ Rz. 744] 722 Der vorstehende Kaufvertrag wird unter der auflösenden Bedingung der Ausübung des Vorkaufsrechts geschlossen. Bei wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechts vor Kaufpreiszahlung erlöschen alle Erfüllungsansprüche aus dem Kaufvertrag. Der Verkäufer hat die mit diesem Vertrag verbundenen Kosten zu tragen; weitergehende Schadensersatzansprüche sind ausgeschlossen. [Æ Rz. 744] IX. Hinweise 723 Die Beteiligten wurden darauf hingewiesen, dass –

das Eigentum erst mit Umschreibung im Grundbuch übergeht, die erst beantragt werden kann nach Vorliegen aller Genehmigungen und der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes,

–

Verkäufer und Käufer von Gesetzes wegen gesamtschuldnerisch für Kosten und Steuern haften,

–

der Vertrag nichtig sein kann, wenn nicht alle getroffenen Vereinbarungen beurkundet worden sind,

724 Der Käufer bestätigt, durch den Notar einen Entwurf dieses Vertrages mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin erhalten zu haben. [Æ Rz. 746] 725 Diese Niederschrift wurde den Erschienenen vorgelesen, von ihnen genehmigt und von ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben: … [Æ Rz. 118] II. Erläuterungen 1. Allgemeines 726 Das Muster betrifft einen Kaufvertrag über vermietetes Wohnungseigentum, der zwischen einem Unternehmer als Verkäufer und einem Privaten als Käufer geschlossen wird. Die Regelungen für Verbraucherverträge (vgl. § 310 Abs. 3 BGB) und AGB-Verträge (§ 305 Abs. 1 BGB) sind anwendbar. Der Vertrag sieht die Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto vor; es besteht ein besonderes Sicherungsbedürfnis im Sinne von § 54a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG für die Hinterlegung des Kaufpreises auf Notaranderkonto. Für die Zahlung des Kaufpreises auf das Notaranderkonto ist ein fester Termin vorgesehen, die Auszahlung vom Notaranderkonto ist an die üblichen Fälligkeitsvoraussetzungen gebunden. Eine Verwalterzustimmung ist nicht erforderlich. Das Wohnungseigentum ist vermietet, der Mietvertrag wird übernommen. Zum Kaufpreis siehe Muster 14 Rz. 648 f. 2. Notaranderkonto (zu Rz. 704) 727 Sofern eine Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto vorgesehen ist, erfolgt die Zahlung nicht direkt vom Käufer an den Verkäufer, sondern zu einem festgelegten Termin auf ein vom Notar für den Kaufvertrag einzurichtendes separates Konto, über das nur der Notar verfügungsbefugt ist. Der Notar darf den Kaufpreis erst dann vom Anderkonto an den 176

II. Erläuterungen

Verkäufer bzw. dessen abzulösende Bank auszahlen, wenn die im Einzelfall bestehenden Voraussetzungen für die Durchführung des Kaufvertrages (Eintragung Auflassungsvormerkung, Vorliegen der Lastenfreistellungsunterlagen mit erfüllbaren Auflagen und gegebenenfalls Verwalterzustimmung) vorliegen.384) Diese entsprechen den Fälligkeitsvoraussetzungen bei Direktzahlung (siehe Muster 14 Rz. 648). Der Vorteil des Anderkontos liegt darin, dass der Kaufpreis bereits mit der Zahlung auf das Anderkonto gesichert ist und der Verkäufer daher z. B. einer frühzeitigen Besitzüberlassung zustimmt (Abwendung des Vorleistungsrisikos). Nach § 54a Abs. 3 BeurkG ist die Verwendung des Notaranderkontos nur bei Vorliegen eines berechtigten Sicherungsinteresses zulässig, das objektiv bestehen muss.385) Die früher regional übliche „standardmäßige“ Vereinbarung eines Notaranderkontos ist daher berufsrechtlich nicht mehr zulässig, und zwar auch nicht, wenn dieses von den Beteiligten gewünscht wird.386) Mit der Vereinbarung über die Anderkontenabwicklung besteht neben der zivilrechtlichen Verwahrungsvereinbarung der Parteien eine öffentlich-rechtliche Verwahrungsanweisung im Verhältnis zum Notar (§ 54a BeurkG).387) a) Auszahlungsanweisung (zu Rz. 705) Der Notar wird angewiesen, den auf dem Anderkonto eingegangenen Betrag zunächst zur 728 Ablösung der im Grundbuch eingetragenen Belastungen zu verwenden und den verbleibenden Restbetrag an den Verkäufer auszuzahlen. Auszahlungen können zum Schutz der Beteiligten erst dann erfolgen, wenn zumindest ein Teilbetrag auf das Notaranderkonto gezahlt worden ist, der zur Ablösung der Gläubiger ausreicht.388) b) Auszahlungsvoraussetzungen (zu Rz. 705) Diese entsprechen inhaltlich den Fälligkeitsvoraussetzungen bei Direktzahlung.389) Im 729 Beispiel ist keine Verwalterzustimmung erforderlich; zum Mietervorkaufsrecht Rz. 721 f. c) Nichtausübung Mietervorkaufsrecht (zu Rz. 705) Nach § 577 BGB steht dem Mieter des verkauften Wohnungseigentums ein gesetzliches 730 Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall zu.390) Voraussetzung ist, dass an den Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Berechtigten entsteht ein weiterer schuldrechtlicher Vertrag mit dem Verkäufer. Die Wirksamkeit des ersten Vertrages bleibt unberührt, sodass dem Verkäufer Schadensersatzansprüche wegen doppelter Leistungsverpflichtung drohen. Zur Vermeidung dieses Risikos ist es empfehlenswert, den Kaufvertrag unter der auflösenden Bedingung der Ausübung des Vorkaufsrechts abzuschließen oder _____________ 384) Vgl. Winkler, BeurkG, § 54a Rz. 76 ff. 385) H. M., Winkler, BeurkG, § 54a Rz. 10 ff; Eylmann/Vaasen/Hertel, § 54a BeurkG Rz. 4 ff; Beispiele: Vermeidung von Vorleistung des Verkäufers; Finanzierung durch mehrere Gläubiger in Verbindung mit der Ablösung mehrerer Gläubiger; Durchführung des Vertrages aufgrund bestimmter Umstände gefährdet; Verkauf durch Insolvenzverwalter oder Testamentsvollstrecker. 386) Brambring, in: Beck’sches Notarhandbuch, A I Rz. 263 m. w. N. 387) Zimmermann, DNotZ 1980, 541; vgl. auch die „Bedingungen für Anderkonten von Notaren“ des Kreditgewerbes, abgedruckt in: Beck’sches Notarhandbuch, Anh. 6. 388) Winkler, BeurkG, § 54a Rz. 77; Eylmann/Vaasen/Hertel, § 54a BeurkG Rz. 47. 389) Winkler, BeurkG, § 54a Rz. 76 ff; vgl. auch Muster 14 Rz. 614. 390) BGHZ 141, 194.

177

Muster 15: Kaufvertrag über vermietetes Wohnungseigentum, Notaranderkonto, Verbrauchervertrag

ein Rücktrittsrecht für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts zu vereinbaren (unten Rz. 745).391) Die Vorlage der Erklärung über die Nichtausübung des Vorkaufsrechts beim Notar sollte zur Fälligkeitsvoraussetzung gemacht werden. Der bloße Ablauf der zweimonatigen Ausübungsfrist gemäß § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB ist kein geeignetes Kriterium: Da die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Verkäufer als Verpflichtetem erfolgen kann (§ 464 Abs. 1 BGB), ist es dem Notar praktisch nicht möglich, die Nichtausübung festzustellen. Die zum Teil verbreitete Vertragsregelung, der Berechtigte dürfe die Ausübung des Vorkaufsrechts nur gegenüber dem Notar erklären (verdrängende Empfangszuständigkeit), ist gegenüber dem Vorkaufsberechtigten nicht wirksam.392) d) Zinsen bei nicht fristgerechter Zahlung (zu Rz. 706) 731 Nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB tritt der Schuldnerverzug auch ohne Mahnung ein, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist. Die Verzinsung des Kaufpreises vom Zahlungstermin an kann daher auch bei AGB-Verträgen unproblematisch vereinbart werden.393) e) Verzögerung durch Auflagen der Finanzierungsgläubiger (zu Rz. 706) 732 Die Zahlung des Kaufpreises auf das Notaranderkonto ist nur dann erfüllungstauglich, wenn der Notar entsprechend den vertraglichen Bestimmungen über den Kaufpreis verfügen kann. Sofern der Käufer oder die finanzierende Bank den Kaufpreis nur unter zusätzlichen Bedingungen auf das Notaranderkonto zahlen, ist damit keine Erfüllungswirkung (§ 362 BGB) verbunden; der Käufer hat seine Zahlungspflicht nicht erfüllt.394) f) Nachweis geringeren Zinsschadens (zu Rz. 706) 733 Sofern der vereinbarte Zinssatz über den gesetzlichen Zinssatz hinausgeht, handelt es sich um eine Pauschalierung. In diesem Fall muss bei AGB-Verträgen nach § 309 Nr. 5 b BGB dem Käufer die Möglichkeit eröffnet werden, das Vorliegen eines niedrigeren oder das Fehlen eines Schadens zu beweisen.395) 3. Vollstreckungsunterwerfung 734 Siehe Muster 14 Rz. 617, 661 f. 4. Rücktrittsrecht 735 Siehe Muster 14 Rz. 618, 663. 5. Beschaffenheitsvereinbarung 736 Siehe Muster 14 Rz. 622, 667. _____________ 391) 392) 393) 394) 395)

178

Langhein, DNotZ 1993, 650. Vgl. Hahn, MittRhNotK 1994, 193, 204. Vgl. Wälzholz/Bülow, MittBayNot 2001, 509. BGH ZIP 2001, 2181 = ZfIR 2002, 29 = DNotZ 2002, 213, dazu EWiR 2002, 147 (Mues). Brambring, DNotZ 2001, 590, 611.

II. Erläuterungen

6. Sachmängel (zu Rz. 711a) Siehe allgemein Muster 14 Rz. 622, 668. Bei Kaufverträgen zwischen Unternehmen und 737 Privaten (Verbraucherverträge) im Anwendungsbereich der AGB-rechtlichen Bestimmungen (§ 305 ff BGB) können Mängelansprüche des Käufers beschränkt werden, sofern es sich um gebrauchte Immobilien handelt. Folgende Ansprüche des Käufers müssen jedoch nach § 309 Nr. 7 a und b BGB vom Ausschluss der Mängelansprüche ausdrücklich ausgenommen werden:396) –

gesetzliche Ansprüche aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und

–

Ansprüche auf Schadensersatz, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen;

–

einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen in beiden Fällen gleich.

Unzulässig ist nicht nur der Ausschluss der genannten Ansprüche, sondern auch ihre 738 summenmäßige Beschränkung, die Vereinbarung kurzer Verjährungsfristen für die Ansprüche und sonstige Beschränkungen.397) 7. Lastenfreie Übergabe (zu Rz. 713) Siehe Muster 14, Abschnitt V Ziff. 3 Rz. 623, 669. Wie in Muster 14 ist die Belastung in 739 Abt. III Nr. 1 zu löschen, die Belastung in Abt. II Nr. 1 ist zu übernehmen. 8. Übernahme Mietverhältnis (zu Rz. 715) Das bestehende Mietverhältnis geht nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ auf den 740 Käufer gemäß § 566 Abs. 1 BGB erst mit dem Eigentumsübergang über. Dies ist nicht interessengerecht, da der Erwerber ab der Kaufpreiszahlung den Besitz und damit die Nutzungen des Kaufgegenstandes erhalten soll. Klarstellend werden die Mietansprüche vom Zeitpunkt des Besitzübergangs abgetreten. Da der Erwerber in die Verpflichtung zur Rückzahlung einer Kaution eintritt (§ 566a BGB), hat der Verkäufer die Kautionssumme an den Erwerber auszuhändigen. Zu beachten ist, dass der Veräußerer wie ein selbstschuldnerischer Bürge haftet, wenn der Erwerber seine Verpflichtungen gegenüber dem Mieter nicht erfüllt (§ 566 Abs. 2 BGB); bezüglich der Rückzahlung der Kaution folgt dies aus § 566a Satz 2 BGB.398) Die Haftung des Verkäufers für die Rückzahlung der Kaution durch den Käufer stößt in der Praxis auf wenig Akzeptanz, da der Verkäufer sich unter Umständen noch jahrelang Rückgriffsansprüchen ausgesetzt sehen kann. Häufig wird das Problem dadurch gelöst, dass der Verkäufer durch schriftliche Erklärung des Mieters aus der Haftung entlassen wird. Eine solche Haftungsfreistellung ist möglich, sofern sie individualvertraglich erfolgt.399)

_____________ 396) Wälzholz/Bülow, MittBayNot 2001, 509, 515; Brambring, DNotZ 2001, 590, 608. 397) Palandt/Grüneberg, BGB, § 309 Rz. 45 ff m. w. N. 398) Die Vorschrift ist auf Veräußerungsvorgänge ab dem 1.9.2001 anwendbar; BGH NZM 2005, 639, 640; MünchKomm-Häublein, BGB, § 566a Rz. 2. 399) OLG Düsseldorf WuM 2002, 556; MünchKomm-Häublein, BGB, § 566a Rz. 19.

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Muster 15: Kaufvertrag über vermietetes Wohnungseigentum, Notaranderkonto, Verbrauchervertrag

a) Keine Mietrückstände (zu Rz. 715) 741 Die Übernahme des Mietverhältnisses ist für den Erwerber mit dem Risiko behaftet, dass die Miete uneinbringlich ist oder aufgrund von Rechtsstreitigkeiten nicht gezahlt wird. Der Käufer verfügt meist über keine Informationen bezüglich des Mietverhältnisses. Daher sollte vom Veräußerer versichert werden, dass keine Mietrückstände oder Vorauszahlungen (diese sind unter den Voraussetzungen des § 566c BGB gegenüber dem Erwerber wirksam) bestehen, das Mietverhältnis nicht gekündigt ist und kein Rechtsstreit bezüglich des Mietverhältnisses anhängig ist. Das Bonitätsrisiko bezüglich des Mieters trägt im Übrigen der Erwerber. b) Änderung des Mietverhältnisses nur mit Zustimmung des Erwerbers (zu Rz. 715) 742 Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung bleibt der Veräußerer im (Außen-)Verhältnis zum Mieter bis zum Eigentumsübergang Vertragspartner (§ 566 Abs. 1 BGB). Er kann den Mietvertrag kündigen oder zum Nachteil des Käufers abändern, sodass die Vereinbarung einer Verpflichtung zur Einholung der Zustimmung des Käufers sachgerecht ist. Die Ermächtigung des Käufers durch den Verkäufer zur Abgabe von Willenserklärungen bezüglich des Mietverhältnisses ist grundsätzlich wirksam;400) eine Eigenbedarfskündigung durch den Käufer gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist jedoch erst nach Eigentumsumschreibung zulässig, wenn in dessen Person die Voraussetzungen dafür vorliegen.401) Das Muster sieht die Möglichkeit zum Widerruf der Ermächtigung durch den Verkäufer vor, wenn der Kaufpreis nicht gezahlt wird. Soweit keine Wohnungsbindung besteht, siehe Muster 14 Rz. 677. 9. Kosten 743 Siehe Muster 14 Rz. 633 ff, 686 ff. Zusätzlich zu den allgemeinen Notarkosten fällt eine Verwahrgebühr nach Nr. 25300 KV GNotKG an, und zwar für jede Auszahlung gesondert. Der Wert ist aus dem jeweiligen Auszahlungsbetrag zu ermitteln (§ 124 GNotKG). 10. Unterrichtung des Vorkaufsberechtigten (zu Rz. 721) 744 Vertraglich kann der Notar angewiesen werden, den Berechtigten über den (vollständigen) Inhalt des Kaufvertrages zu informieren und über sein Vorkaufsrecht zu unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB); bei mehreren Mietern müssen alle informiert werden.402) 11. Ausübung des Vorkaufsrechts (zu Rz. 722) 745 Bei Ausübung des Vorkaufsrechts wird der Kaufvertrag durch Eintritt einer Bedingung aufgelöst; nur die Vertragskosten sind vom Verkäufer zu tragen, da dieser das Risiko der Ausübung des Vorkaufsrechts trägt. Weitergehende Schadensersatzansprüche, die für den Verkäufer unkalkulierbar wären, sollten ausgeschlossen werden. Alternativ kann auch ein Rücktrittsrecht für den Fall eingeräumt werden, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt wird.403) _____________ 400) 401) 402) 403)

180

BGH NJW 1988, 896. Palandt/Weidenkaff, BGB, § 573 Rz. 25 m. w. N. Palandt/Weidenkaff, BGB, § 577 Rz. 6. Vgl. Hahn, MittRhNotK 1994, 193, 204.

II. Erläuterungen

12. Zweiwochenfrist (zu Rz. 724) Nach § 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG hat der Notar bei Verbraucherverträgen darauf hinzu- 746 wirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Inhalt des Rechtsgeschäfts auseinanderzusetzen. Der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts soll im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden. Ausreichend ist die Übersendung eines abstrakten und nicht individualisierten Vertragsmusters.404) Die Übersendung muss seit der Neuregelung des § 17 Abs. 2 Nr. 2 BeurkG405) durch den Notar selbst erfolgen; die früher zulässige Praxis, den Entwurf durch einen Makler oder eine Vertragspartei übersenden zu lassen406), ist berufsrechtlich damit untersagt. Von der Einhaltung der Zweiwochenfrist kann nur in Ausnahmefällen abgewichen werden, wenn aufgrund besonderer Umstände im Einzelfall die Einhaltung der Frist nicht möglich ist und sich der Notar davon überzeugen konnte, dass sich der Verbraucher trotz der Nichteinhaltung der Frist reiflich mit dem Vertrag auseinandergesetzt hat. Der bloße Wunsch des Verbrauchers nach Verkürzung der Frist oder Verzicht ist nicht ausreichend, um von der Einhaltung der Frist abzusehen.407) Ein Verstoß durch den Notar kann Schadensersatzansprüche auslösen, und zwar auch, wenn der Notar ausgiebig über die Gefahren des Verzichts belehrt hat.408) Die Beachtung der Frist sollte unbedingt in der Urkunde festgehalten werden.

_____________ 404) Rieger, MittBayNot 2002, 332; vgl. Schmucker, DNotZ 2002, 510. 405) Änderung durch das Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren vom 15.7.2013, BGBl I, 2378. 406) Winkler, BeurkG, § 17 Rz. 163. 407) Hertel, ZNotP 2002, 286, 289; Sorge, DNotZ 2002, 593, 604. 408) BGH ZfIR 2013, 427 (m. Anm. Grziwotz) = ZIP 2013, 981 = NJW 2013, 1451, dazu EWiR 2013, 335 (Brambring).

181

Muster 16: Kaufvertrag über zu bildendes Wohnungseigentum I. Vertragstext [Urkundseingang: siehe Muster 14 Rz. 610]

747

Wir schließen folgenden Kaufvertrag über Wohnungseigentum I. Kaufgegenstand, Kauf 1.

Der Verkäufer ist Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von 748 Barmen Blatt 453 verzeichneten Grundbesitzes Flur 234, Flurstück 210,

Gebäude- und Freifläche, Ritterstraße 152, groß 386 qm.

Im Grundbuch sind eingetragen: in Abteilung II unter lfd. Nr. 1: Grunddienstbarkeit (Versorgungsleitungsrecht für die Stadtwerke AG in Wuppertal), in Abteilung III unter lfd. Nr. 1: 76.000,– EUR Grundschuld für die Stadtsparkasse Remscheid in Remscheid. Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen. [Æ Rz. 759] 2.

Der Verkäufer hat den vorgenannten Grundbesitz gemäß § 8 Wohnungseigentums- 749 gesetz (WEG) durch Teilungserklärung vom 12. Januar 2014 – Ur.-Nr. …/2014 des beurkundenden Notars in Wohnungseigentum aufgeteilt, unter anderem in einen 10.455/100.000 Miteigentumsanteil an dem vorgenannten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im 1. Obergeschoss gelegenen Wohnung nebst Kellerraum im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichnet, – nachstehend „Wohnungseigentum“ genannt –. Auf die in Urschrift vorliegende Teilungserklärung nebst Aufteilungsplänen vom 12. Januar 2014 – Ur.-Nr. …/2014 des beurkundenden Notars –, deren Inhalt den Beteiligten bekannt ist, wird verwiesen. Sie verzichten darauf, dass ihnen die Teilungserklärung vorgelesen, die Pläne zur Ansicht vorgelegt werden und dass eine Abschrift dieser Niederschrift als Anlage beigefügt wird. Auf die Bedeutung der Verweisung hat der Notar hingewiesen. [Æ Rz. 760, 761]

3.

Der Verkäufer verkauft hiermit das vorbezeichnete Wohnungseigentum dem dies 750 annehmenden Käufer …

183

Muster 16: Kaufvertrag über zu bildendes Wohnungseigentum

II. Kaufpreis, Kaufpreisfälligkeit 751 [Siehe Muster 14, Abschnitt II Rz. 613, 648 ff] III. Kaufpreisfinanzierung 752 [Siehe Muster 14, Abschnitt IV Rz. 620, 665] IV. Rechte bei Mängeln, Besitzübergang, sonstige Vereinbarungen 753 [Siehe Muster 14, Abschnitt V Rz. 621, 666 f] V. Kosten, Steuern 754 [Siehe Muster 14, Abschnitt VI Rz. 633 ff] VI. Auflassung, Grundbucherklärungen, Vollmacht, Anweisungen 755 1.–5. [Siehe Muster 14 Rz. 636 ff] 756 6.

Verkäufer und Käufer bevollmächtigen vorsorglich –

…, Bürovorsteherin,

–

…, Notarfachangestellte,

–

…, Notarfachangestellte,

alle in Wuppertal-Barmen, und zwar jede von ihnen allein und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, alle zur Durchführung dieses Vertrages und der in Abschnitt I Ziff. 2 genannten Teilungserklärung erforderlichen oder zweckmäßigen Erklärungen – auch abändernder oder ergänzender Art – einschließlich der Auflassung abzugeben und entgegenzunehmen. [Æ Rz. 762] VII. Genehmigungen 757 [Siehe Muster 14, Abschnitt VIII Rz. 641] VIII. Hinweise 758 [Siehe Muster 14, Abschnitt IX Rz. 642, 699]

184

II. Erläuterungen

II. Erläuterungen 1. Allgemeines Das Muster betrifft einen Kaufvertrag über grundbuchlich noch zu bildendes Wohnungs- 759 eigentum zwischen Privaten. Es liegt – wie bei Muster 14 – kein Verbrauchervertrag vor, der Kaufpreis ist direkt zu zahlen. Soweit nicht ausdrücklich anders angegeben, finden die Formulierungen des Musters 14 Anwendung. 2. Verweisung auf Teilungserklärung (zu Rz. 749) Das verkaufte Wohnungseigentum ist grundbuchlich noch nicht gebildet. Zur Bestimmung 760 des Kaufgegenstandes kann daher nicht das Grundbuchblatt angegeben werden, es ist vielmehr eine Verweisung nach § 13a BeurkG auf die zugrunde liegende Teilungserklärung erforderlich, um den Gegenstand des Kaufvertrages hinreichend zu konkretisieren. Die Bestimmung erlaubt die Einbeziehung des Inhalts einer notariellen Niederschrift (im Sinne der §§ 8 ff BeurkG; auf eine nur mit Unterschriftsbeglaubigung versehene Teilungserklärung kann nicht verwiesen werden), ohne dass diese erneut vorgelesen wird, wenn die Beteiligten erklären, dass sie den Inhalt der Niederschrift kennen und auf das Vorlesen verzichten. Dies soll in der Niederschrift festgestellt werden (§ 13a Abs. 1 Satz 2 BeurkG). Für die Vorlage von Plänen gilt die Regelung entsprechend (§ 13a Abs. 1 Satz 4 BeurkG). Die Erklärung ist Wirksamkeitsvoraussetzung; wird trotz ihres Fehlens auf das Vorlesen verzichtet, ist die Beurkundung nichtig.409) Die einzubeziehende Niederschrift muss zumindest in beglaubigter Abschrift vorliegen (§ 13a Abs. 1 Satz 3 BeurkG); auch dies sollte in der Urkunde dokumentiert werden. Die Urkunde, auf die verwiesen wird, ist genau zu bezeichnen unter Angabe von Urkunden-Nr., Datum und stichwortartiger Bezeichnung ihres Inhalts; anderenfalls ist die Verweisung unwirksam.410) Ferner ist anzugeben, ob die Urkunde, auf die verwiesen wird, in Urschrift, Ausfertigung oder beglaubigter Abschrift vorliegt.411) 3. Verzicht auf Vorlesen/Beifügung (zu Rz. 749) Zum Verzicht auf das Vorlesen siehe Rz. 760. Die durch Verweisung einbezogene Ur- 761 kunde braucht der Niederschrift nicht beigefügt zu werden, wenn die Beteiligten hierauf verzichten (§ 13a Abs. 2 Satz 1 BeurkG). Der Verzicht soll in der Niederschrift des Notars festgestellt werden (§ 13a Abs. 2 Satz 2 BeurkG). 4. Vollzugsvollmacht (zu Rz. 755 f) Durch die Vollzugsvollmacht wird die Möglichkeit eröffnet, nach Vorliegen der grund- 762 buchmäßigen Bezeichnung die Auflassung gemäß § 18 GBO zu wiederholen. Auch kann bei späteren Abweichungen des grundbuchlich gebildeten Wohnungseigentums von der bei der Beurkundung vorliegenden Teilungserklärung gegebenenfalls die Identität des verkauften Wohnungseigentums mit dem grundbuchlich gebildeten Wohnungseigentum erklärt werden, wenn z. B. nach Beurkundung des Kaufvertrages noch Änderungen der Aufteilungspläne erfolgt sind.412) Bei Abweichungen des Wohnungseigentums von den Aufteilungsplänen sollte die Vollmacht nur in enger Abstimmung mit den Beteiligten verwendet werden, da in diesem Fall Mängelansprüche bestehen können. _____________ 409) 410) 411) 412)

BGH DNotZ 1993, 614, 615. OLG Hamm MittBayNot 2000, 59, 62. Winkler, BeurkG, § 13a Rz. 56. Vgl. DNotI-Report 1999, 17.

185

Muster 17: Ablösung und Verkauf eines Sondernutzungsrechts zwischen Wohnungseigentümern (Stellplatz) I. Vertragstext [Urkundseingang: siehe Muster 14 Rz. 610]

763

Wir schließen folgenden Kaufvertrag über ein Sondernutzungsrecht I. Kaufgegenstand, Kauf 1.

Der Verkäufer ist Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Düsseldorf von 764 Grafenberg Blatt 24776 verzeichneten 20/1.000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Flur 77, Flurstück 135,

Gebäude- und Freifläche, Am Wald, groß 1489 qm,

verbunden mit dem Sondereigentum an der im 2. Obergeschoss gelegenen Wohnung, im Aufteilungsplan mit Nr. 22 bezeichnet. Mit dem Sondereigentum verbunden ist das Sondernutzungsrecht an dem mit „St 22“ bezeichneten PKW-Stellplatz. Im Grundbuch sind eingetragen: in Abteilung II: – keine Belastungen – in Abteilung III unter lfd. Nr. 1: 120.000 EUR Grundschuld für die C-Bank in Düsseldorf Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen. 2.

Der Käufer ist Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Düsseldorf von 765 Grafenberg Blatt 24778 verzeichneten 36/1.000 Miteigentumsanteils an dem vorstehend unter 1. näher bezeichneten Grundbesitz, verbunden mit dem Sondereigentum an der im 4. Obergeschoss gelegenen Wohnung, im Aufteilungsplan mit Nr. 29 bezeichnet. Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch am 19. September 2014 feststellen lassen.

3.

Der Verkäufer löst das Sondernutzungsrecht an dem mit „St 22“ bezeichneten 766 PKW-Stellplatz von der Wohnung Nr. 22, mit der dieses zurzeit verbunden ist, ab und verkauft das Sondernutzungsrecht dem dies annehmenden Käufer, der dieses wiederum mit dem Sondereigentum an seiner Wohnung Nr. 29 verbindet. [Æ Rz. 784]

187

Muster 17: Ablösung und Verkauf eines Sondernutzungsrechts zwischen Wohnungseigentümern

II. Kaufpreis, Kaufpreisfälligkeit 767 1.

Der Kaufpreis beträgt 8.500,– EUR (in Worten: achttausendfünfhundert Euro). Der Kaufpreis ist innerhalb von 14 Tagen zu zahlen, nachdem a) die nachstehend zur Eintragung bewilligte Vormerkung zugunsten des Käufers zur Sicherung seines Anspruchs auf Ablösung und Übertragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch eingetragen worden ist, [Æ Rz. 787 f] b) die erforderliche Zustimmung der Gläubigerin des Rechts Abt. III Nr. 2 zur Übertragung des Sondernutzungsrechts in grundbuchmäßiger Form vorliegt, [Æ Rz. 788] c) der beurkundende Notar dem Käufer das Vorliegen der vorstehenden Voraussetzungen mitgeteilt hat. [Æ Rz. 786]

2.

[Siehe Muster 14 Abschnitt II Ziff. 3 Rz. 615]

3.

Die Zahlung des Kaufpreises hat auf das Konto des Verkäufers bei der …, IBAN …, zu erfolgen.

4.

[Siehe Muster 14 Abschnitt II Ziff. 5 Rz. 617] III. Rechte bei Mängeln, Besitzübergang, sonstige Vereinbarungen

768 1.

Der Verkäufer garantiert, dass er zur Verfügung über das Sondernutzungsrecht berechtigt ist und das Sondernutzungsrecht frei von Rechten Dritter übertragen wird. [Æ Rz. 789]

769 2.

Die im Bereich des verkauften Sondernutzungsrechts vorhandenen Baulichkeiten (gepflasterter PKW-Stellplatz, errichtet ca. 1981) sind dem Käufer bekannt, ihr gegenwärtiger Zustand wird von ihm als vertragsgemäß anerkannt. Eine etwaige Gewährleistung wegen baulicher Mängel wird ausdrücklich ausgeschlossen. [Æ Rz. 790]

770 3.

Der Käufer ist berechtigt, das Sondernutzungsrecht ab dem Tag der Kaufpreiszahlung zu nutzen. Von diesem Zeitpunkt trägt er auch die mit dem Sondernutzungsrecht verbundenen Lasten und Verkehrssicherungspflichten. [Æ Rz. 791] IV. Kosten, Steuern

771 1.

Die mit diesem Vertrag und seiner Durchführung verbundenen Kosten sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. [Æ Rz. 792 f]

772 2.

Die Kosten für die Freistellung des Sondernutzungsrechts von nicht übernommenen Belastungen trägt der Verkäufer.

773 3.

Soweit ein Vertragsbeteiligter vertreten ist, trägt er die Kosten seiner Bestätigung oder Genehmigung.

188

I. Vertragstext

V. Grundbucherklärungen, Vollmacht, Anweisungen 1.

Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Eintragung der Rechtsänderung ge- 774 mäß Abschnitt I Ziff. 3 in das Grundbuch.

2.

Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Eintragung einer Vormerkung zur Si- 775 cherung des Anspruchs des Käufers auf Ablösung des Sondernutzungsrechts und Übertragung des Sondernutzungsrechts in das Grundbuch.

3.

Der Käufer bewilligt und beantragt schon jetzt die Löschung der Vormerkung im 776 Grundbuch im Anschluss an die Eintragung der beantragten Rechtsänderung im Grundbuch.

4.

Die Beteiligten geben zu allen Löschungen, Rangänderungen und Pfandfreigaben ihre 777 Zustimmung und beantragen, diese entsprechend den Bewilligungen der Berechtigten in das Grundbuch einzutragen. Soweit die Beteiligten selbst Berechtigte sind, bewilligen sie die Löschung der Rechte im Grundbuch.

5.

Der Notar wird ermächtigt, die Anträge aus dieser Urkunde dem Grundbuchamt 778 auch einzeln oder eingeschränkt einzureichen und sie in gleicher Weise zurückzuziehen. Der Notar ist auch ermächtigt, diese Urkunde, soweit zum grundbuchlichen Vollzug erforderlich oder zweckmäßig, zu ändern und zu ergänzen.

6.

Den Antrag auf Rechtsänderung soll der Notar erst stellen, wenn die vollständige 779 Zahlung des Kaufpreises (ohne etwaige Zinsen) nachgewiesen ist. Bis dahin soll er Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften dieser Urkunde, die die Bewilligung der Rechtsänderung enthalten, nicht erteilen. [Æ Rz. 794]

7.

Verkäufer und Käufer bevollmächtigen hiermit unter Befreiung von jeglicher Haf- 780 tung und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, –

…, Bürovorsteherin,

–

…, Notarfachangestellte,

–

…, Notarfachangestellte,

alle in Wuppertal, und zwar jede einzeln und mit dem Recht, für alle Beteiligten und für Dritte zu handeln, alle zum grundbuchlichen Vollzug dieses Vertrages erforderlichen Erklärungen, Bewilligungen und Anträge einschließlich des Antrags auf Rechtsänderung abzugeben und entgegenzunehmen. VI. Genehmigungen [Siehe Muster 14 Rz. 641, 698]

781

Diese Niederschrift wurde den Erschienenen vorgelesen, von ihnen genehmigt und von ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben: …

189

Muster 17: Ablösung und Verkauf eines Sondernutzungsrechts zwischen Wohnungseigentümern

II. Erläuterungen 1. Allgemeines 782 Das Muster bezieht sich auf einen Kaufvertrag für ein Sondernutzungsrecht an einem PKW-Stellplatz mit Absicherung der Kaufpreiszahlung durch vorherige Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Sicherung des Verkäufers durch Vorlagesperre. Der Vertrag wird zwischen privaten Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen, sodass die Vorschriften über Verbraucherverträge (§§ 474 ff BGB) nicht anwendbar sind. Die Struktur des Vertrages ist an einen Kaufvertrag über Wohnungseigentum angelehnt (vgl. Muster 14). Sofern eine Absicherung des Käufers durch Fälligkeitsmitteilung und des Verkäufers durch Vorlagesperre nicht gewünscht werden sollte, entfallen die Abschnitte II Ziff. 1 a – c und V Ziff. 3.413) In diesem Fall sollten die Beteiligten aus Haftungsgründen auf die mit der ungesicherten Rechtsübertragung verbundenen Gefahren hingewiesen werden; ein entsprechender Vermerk ist in den Vertrag aufzunehmen. 2. Kaufgegenstand (zu Rz. 764) 783 Gegenstand des Kaufvertrages ist das mit der Wohnungseigentumseinheit des Verkäufers im Grundbuch verbundene Sondernutzungsrecht. Der Begriff des Sondernutzungsrechts (vgl. § 5 Abs. 4 WEG) wird vom Gesetz nicht definiert. Es handelt sich um eine Gebrauchsregelung, durch die den übrigen Sondereigentümern der Mitgebrauch entzogen wird (vgl. § 15 Abs. 2 WEG); darüber hinaus hat die Zuweisung des Sondernutzungsrechts nach Auffassung des Bundesgerichtshofs gesetzesändernden Charakter.414) Nach allgemeiner Auffassung kann das Sondernutzungsrecht wegen seiner Verbindung mit dem jeweiligen Wohnungs- oder Teileigentum nur an andere Mitglieder der Teileigentümergemeinschaft übertragen werden, die das Sondernutzungsrecht wiederum mit ihrem Teileigentum verbinden.415) Eine dauerhafte Auflösung der Zuordnung zu einem Teileigentum ist rechtlich nicht zulässig. Dementsprechend kann das Sondernutzungsrecht nicht an Dritte außerhalb der Eigentümergemeinschaft übertragen werden. Soll für eine außenstehende Person ein Recht an einer Fläche im Bereich des Gemeinschaftseigentums geschaffen werden, so kommt nur die Einräumung einer Dienstbarkeit durch die (gesamte) Eigentümergemeinschaft in Betracht. Die Belastung eines Sondernutzungsrechts mit einer Dienstbarkeit ist unzulässig.416) 3. Inhalt des Kaufvertrages (zu Rz. 766) 784 Rechtlich handelt es sich bei der Übertragung des Sondernutzungsrechts um eine Inhaltsänderung der beteiligten Teileigentumseinheiten (§ 5 Abs. 4 WEG). Materiell-rechtlich ist die Einigung der beteiligten Eigentümer und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich (§§ 873, 877 BGB).417) Die Mitwirkung der anderen Teileigentümer ist nach ganz überwiegender Auffassung entbehrlich, da diese durch die Übertragung nicht in ihren Rechten _____________ Vgl. auch Muster bei Schneider, in: Beck’sches Formularbuch WE, E III 3. BGHZ 145, 158 = ZfIR 2000, 877 = NJW 2000, 3500. BGHZ 73, 145; Merle, Rpfleger 1978, 86; Schöner/Stöber, Rz. 2963. OLG Düsseldorf Rpfleger 1986, 376; BayObLG Rpfleger 1998, 68 f; a. A. OLG Hamm DNotZ 2001, 216; wohl auch Schneider, in: Beck’sches Formularbuch WE, E IV, der eine Dienstbarkeit an einem Sondernutzungsrecht zulassen will, die im Grundbuch der jeweiligen Wohnungseigentumseinheit eingetragen werden soll. 417) Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Kümmel, WEG, § 13 Rz. 44.

413) 414) 415) 416)

190

II. Erläuterungen

betroffen sind.418) Sofern die das Sondernutzungsrecht abgebende Teileigentumseinheit mit Grundpfandrechten belastet ist, ist nach § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG, §§ 876, 877 BGB die Zustimmung des Grundpfandrechtsgläubigers erforderlich. Gleiches gilt für andere dinglich Berechtigte.419) Formell sind für die Übertragung des Sondernutzungsrechts die Bewilligung des Eigen- 785 tümers der übertragenden Einheit gemäß § 19 GBO und die Antragstellung beim Grundbuchamt erforderlich. Hierfür ist die notarielle Beglaubigung der Unterschrift des Eigentümers der übertragenden Einheit ausreichend (§ 129 BGB). Eine notarielle Beurkundung ist für die Übertragung selbst nicht vorgeschrieben, sie ist jedoch erforderlich, wenn – wie hier – im Kaufvertrag eine Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel aufgenommen werden soll (§ 794 Nr. 5 ZPO). 4. Absicherung der Kaufpreiszahlung (zu Rz. 767) Wie bei Kaufverträgen über Wohnungseigentum wird der Käufer durch vorherige Eintra- 786 gung einer Auflassungsvormerkung und die erforderliche Einholung der Zustimmung eingetragener Grundpfandrechtsgläubiger vor den Gefahren einer ungesicherten Vorleistung geschützt. Zugunsten des Verkäufers ist eine Vorlagesperre vorgesehen. Danach wird der Notar angewiesen, den Antrag auf Rechtsänderung erst nach Nachweis der Kaufpreiszahlung zu stellen. 5. Auflassungsvormerkung Zur Funktion der Auflassungsvormerkung siehe Muster 14 Rz. 614 und 652. Hier besteht 787 die Besonderheit, dass die Vormerkung keinen Anspruch auf Eigentumsübertragung, sondern den Anspruch auf Ablösung und Übertragung des Sondernutzungsrechts vom Sondereigentum des Verkäufers zum Gegenstand hat. Diese Ausgestaltung der Vormerkung ist nach allgemeiner Ansicht zulässig.420) Die Vormerkung ist nur bei dem Sondereigentum des Verkäufers einzutragen. 6. Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger (zu Rz. 767) Nach § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG, §§ 876, 877 BGB ist die Zustimmung von bei dem abgeben- 788 den Sondereigentum eingetragenen Grundpfandrechtsgläubigern dann erforderlich, wenn ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht übertragen wird. Die im Rahmen der WEG-Novelle 2007 eingefügte Vorschrift des § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG schützt die Grundpfandrechtsgläubiger vor der Entwertung des verpfändeten Wohnungseigentums durch den Entzug von Sondernutzungsrechten, während Inhaltsänderungen und Vereinbarungen außerhalb des Bereichs der Sondernutzungsrechte grundsätzlich zustimmungsfrei sind.421) Die Zustimmungserklärung ist in der Form des § 29 GBO abzugeben. Eine Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger am aufnehmenden Sondereigentum ist nicht erforderlich. Da sich die eingetragenen Belastungen gemäß § 6 Abs. 2 WEG _____________ 418) BGHZ 73, 145, 148; BayObLG DNotZ 1979, 307; BayObLG DNotZ 1999, 72; Bärmann/Klein, WEG, § 13 Rz. 121 m. w. N. 419) Hügel/Elzer, § 1 Rz. 7 ff. 420) BayObLG DNotZ 1979, 307; Schöner/Stöber, Rz. 2966. 421) Vgl. Hügel/Elzer, § 1 Rz. 6 ff.

191

Muster 17: Ablösung und Verkauf eines Sondernutzungsrechts zwischen Wohnungseigentümern

auf das Sondernutzungsrecht erstrecken, bedarf es keiner Nachverpfändung des Sondernutzungsrechts.422) 7. Gewährleistung für Rechtsmängel (zu Rz. 768) 789 Da es sich in der Sache um einen Rechtskauf handelt, übernimmt der Verkäufer die Gewährleistung dafür, dass er zur Verfügung über das Sondernutzungsrecht berechtigt ist und das Recht frei von Rechten Dritter überträgt. Diese Verpflichtung wird dadurch abgesichert, dass die Fälligkeit des Kaufpreises von der Zustimmung des Grundpfandrechtsgläubigers zur Übertragung des Sondernutzungsrechts abhängig gemacht wird (vgl. Abschnitt II Ziff. 1 b). 8. Sachmängel (zu Rz. 769) 790 Für etwaige Sachmängel der im Bereich des Sondernutzungsrechts vorhandenen Baulichkeiten gelten bei gebrauchten Gebäuden die gleichen Grundsätze wie bei dem Verkauf von Wohnungseigentum (vgl. Muster 14 Rz. 615, 659). Danach wird eine Gewährleistung des Verkäufers grundsätzlich ausgeschlossen. 9. Besitzübergang (zu Rz. 770) 791 Da für Sondernutzungsrechte in der Gemeinschaftsordnung regelmäßig die Verpflichtung des Berechtigten zur Kostentragung der Instandhaltung der von dem Sondernutzungsrecht betroffenen Flächen oder Gebäudeteile vorgesehen ist, sollte der Übergang der Lasten und Verkehrssicherungspflicht geregelt werden (siehe auch Muster 14 Rz. 674). 10. Kosten, Grunderwerbsteuer (zu Rz. 771) 792 Siehe zunächst Muster 14 Rz. 633 ff. Abweichung Grundbuchkosten: für die Eintragung der Rechtsänderung Nr. 14160 Nr. 5 KV GNotKG: 50,– EUR. 793 Der Verkauf eines grundbuchlich eingetragenen Sondernutzungsrechts ist grunderwerbsteuerpflichtig;423) die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung ist erforderlich (§ 22 GrEStG). 11. Umschreibungsüberwachung (zu Rz. 779) 794 Anders als beim Kaufvertrag über Grundbesitz (siehe Muster 14 Rz. 640) bezieht sich die Vorlagesperre nicht auf den Antrag auf Eigentumsumschreibung, sondern auf den Antrag auf Rechtsänderung.

_____________ 422) Böhringer, BWNotZ 1993, 153, 158; Böttcher, BWNotZ 1996, 80, 92; Schneider, in: Beck’sches Formularbuch WE, E III. 423) Boruttau, GrEStG, § 2 Rz. 202 ff.

192

Muster 18: Kellertausch zwischen Wohnungseigentümern I. Vertragstext [Urkundseingang siehe Muster 5 Rz. 321] Wir schließen folgende

795 Vereinbarung über den Tausch von Kellerräumen

[Æ Rz. 807] I. Tauschgegenstand 1.

Die Beteiligten zu 1. sind Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts 796 Wuppertal von Barmen Blatt 10898 verzeichneten 255/100.000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Flur 19, Flurstück 45,

Gebäude- und Freifläche, Elisenstraße 6, groß 766 qm,

verbunden mit dem Sondereigentum an der im 1. Obergeschoss rechts vorne gelegenen Wohnung nebst Kellerräumen, im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichnet. Im Grundbuch sind eingetragen: in Abt. II unter lfd. Nr. 4: Leitungsrecht für die W-Stadtwerke AG mit Sitz in Wuppertal in Abt. III unter lfd. Nr. 1: 120.000 EUR Grundschuld für die BBK Bausparkasse mit Sitz in Köln 2.

Die Beteiligten zu 2. sind Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von Barmen Blatt 10896 verzeichneten 275/100.000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Flur 19, Flurstück 45,

Gebäude- und Freifläche, Elisenstraße 6, groß 766 qm,

verbunden mit dem Sondereigentum an der im 2. Obergeschoss rechts vorne gelegenen Wohnung nebst Kellerräumen, im Aufteilungsplan mit Nr. 7 bezeichnet. Im Grundbuch sind eingetragen: in Abt. II unter lfd. Nr. 4: Leitungsrecht für die W-Stadtwerke AG mit Sitz in Wuppertal in Abt. III unter lfd. Nr. 1: 175.000 EUR Grundschuld für die Volksbank W mit Sitz in Wuppertal Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in die elektronisch geführten Grundbücher am … feststellen lassen.

193

Muster 18: Kellertausch zwischen Wohnungseigentümern

II. Tausch 797 1.

Die Beteiligten zu 1. lösen den im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Kellerraum, der in dem dieser Urkunde als Anlage beigefügten Lageplan grün schraffiert dargestellt ist, von dem unter 1. genannten Miteigentumsanteil, mit dem er zurzeit verbunden ist, ab und übertragen ihn dem dies annehmenden Beteiligten zu 2. – mehreren zu gleichen Anteilen –. Diese verbinden ihn mit dem unter 2. genannten Miteigentumsanteil, der bereits mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 7 bezeichneten Wohnung verbunden ist. [Æ Rz. 808]

798 2.

Die Beteiligten zu 2. lösen den im Aufteilungsplan mit Nr. 7 bezeichneten Kellerraum, der in dem dieser Urkunde als Anlage beigefügten Lageplan rot schraffiert dargestellt ist, von dem unter 2. genannten Miteigentumsanteil, mit dem er zurzeit verbunden ist, ab und übertragen ihn dem dies annehmenden Beteiligten zu 1. – mehreren zu gleichen Anteilen –. Diese verbinden ihn mit dem unter 1. genannten Miteigentumsanteil, der bereits mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Wohnung verbunden ist.

799 3.

Den Wert der mit diesem Vertrag getauschten Räume geben die Beteiligten mit jeweils 7.000,– EUR an. Mit Rücksicht darauf, dass die Kellerräume gleichwertig sind, sind von keinem der Beteiligten weitere Gegenleistungen zu erbringen. [Æ Rz. 809] III. Grundbucherklärungen, Vollmacht, Anweisungen

800 1.

Die Beteiligten sind über die Übertragung der Kellerräume einig und bewilligen und beantragen entsprechende Eintragung in die Grundbücher [Æ Rz. 810].

801 2.

Die Beteiligten geben zu allen Löschungen, Rangänderungen und Pfandfreigaben ihre Zustimmung und beantragen, diese entsprechend den Bewilligungen der Berechtigten in das Grundbuch einzutragen. Soweit die Beteiligten selbst Berechtigte sind, bewilligen sie die Löschung der Rechte im Grundbuch.

802 3.

Der Notar wird ermächtigt, die Anträge aus dieser Urkunde dem Grundbuchamt auch einzeln oder eingeschränkt einzureichen und sie in gleicher Weise zurückzuziehen. Der Notar ist auch ermächtigt, diese Urkunde, soweit zum grundbuchlichen Vollzug erforderlich oder zweckmäßig, zu ändern und zu ergänzen.

803 4.

Die Beteiligten bevollmächtigen hiermit unter Befreiung von jeglicher Haftung –

…, Bürovorsteherin,

–

…, Notarfachangestellte,

–

…, Notarfachangestellte,

alle in Wuppertal, und zwar jede einzeln und mit dem Recht, für alle Beteiligten und für Dritte zu handeln, alle zum grundbuchlichen Vollzug dieses Vertrages erforderlichen Erklärungen, Bewilligungen und Anträge einschließlich der Auflassung abzugeben und entgegenzunehmen.

194

II. Erläuterungen

5.

Zu dieser Urkunde erforderliche Zustimmungen der dinglich Berechtigten bleiben 804 vorbehalten, sie sollen durch den beurkundenden Notar eingeholt und mit ihrem Eingang bei diesem allen Beteiligten gegenüber unmittelbar wirksam werden [Æ Rz. 811]. IV. Kosten, Steuern

Die mit dieser Urkunde und ihrer Durchführung verbundenen Kosten sowie eine etwaige 805 Grunderwerbsteuer tragen die Beteiligten zu 1. und 2. je zur Hälfte [Æ Rz. 812]. Diese Niederschrift wurde den Erschienenen vorgelesen, von ihnen genehmigt und von 806 ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben; der als Anlage genommene Plan (Grundriss Kellergeschoss) wurde zur Durchsicht vorgelegt und genehmigt. II. Erläuterungen 1. Allgemeines (zu Rz. 795 f) Das Muster betrifft den Fall, dass zwei Wohnungseigentümer, mit deren Einheiten jeweils 807 ein Kellerraum als Sondereigentum verbunden ist, nachträglich den Tausch ihrer Kellerräume vereinbaren. Da die Kellerräume jeweils durch die Teilungserklärung mit dem Sondereigentum an der betreffenden Wohnung verbunden sind, setzt die wechselseitige Übertragung zunächst die Ablösung des jeweiligen Raums von der abgebenden Einheit voraus; anschließend wird der Raum mit der aufnehmenden Einheit verbunden. Die Mitwirkung der Eigentümer der abgebenden/aufnehmenden Einheiten ist ausreichend. Eine Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer ist nicht erforderlich, da diese nicht in ihren Rechten betroffen sind.424) Erforderlichenfalls kommt der Kellertausch auch dann in Betracht, wenn die betreffenden Einheiten in der Abverkaufsphase noch dem ursprünglichen Eigentümer gehören und andere Einheiten der Gemeinschaft bereits veräußert wurden, sodass der Weg über eine Änderung der Teilungserklärung wegen der erforderlichen Mitwirkung der anderen Eigentümer versperrt ist. Das Muster ist auch auf andere Räume als Kellerräume anwendbar, zulässig ist auch der Austausch aller Räume des Sondereigentums unter Beibehaltung der Miteigentumsanteile.425) Ein neuer Aufteilungsplan ist nicht erforderlich, da sich die Grenzen des Sondereigentums nicht verändern und sich § 7 Abs. 4 Satz 1 WEG nur auf die erstmalige Begründung von Sondereigentum bezieht. Allerdings werden in der Praxis der Grundbuchämter dennoch gelegentlich Aufteilungspläne verlangt. 2. Ablösung des Sondereigentums (zu Rz. 797 f) Die Ablösung des jeweiligen Sondereigentums von dem mit ihm verbundenen Miteigen- 808 tumsanteil ist als Inhaltsänderung des Wohnungseigentums zulässig, wenn das Sondereigentum mit einem neuen Miteigentumsanteil verbunden wird.426) Die Neuverbindung ist

_____________ 424) Bärmann/Pick, WEG, Vor § 10 Rz. 20. 425) BayObLG RPfleger 1984, 268. 426) Bärmann/Pick, WEG, Vor § 10 Rz. 19 m. w. N.; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 6 Rz. 8.

195

Muster 18: Kellertausch zwischen Wohnungseigentümern

zwingend, da ein isolierter Sondereigentumsanteil ohne Miteigentum nicht gebildet werden kann.427) 3. Gegenleistung (zu Rz. 799) 809 Sofern die getauschten Kellerräume gleichwertig sind, ist die Vereinbarung einer Ausgleichszahlung nicht erforderlich. Wenn dagegen nach dem Willen der Beteiligten Wertdifferenzen auszugleichen sind, ist eine gesonderte Zahlungspflicht festzulegen. Die Zahlungsverpflichtung kann gegebenenfalls zur Sicherung des Zahlenden von der vorherigen Eintragung einer Auflassungsvormerkung und der Vorlage der erforderlichen Zustimmungserklärungen der Grundpfandrechtsgläubiger abhängig gemacht werden (siehe Muster 17 Rz. 767). 4. Auflassung, Erklärungen an das Grundbuchamt (zu Rz. 800) 810 Zur Übertragung des Sondereigentums sind nach § 4 Abs. 2 WEG, § 925 BGB die Auflassung und Eintragung in das Grundbuch erforderlich.428) 5. Zustimmung dinglich Berechtigter (zu Rz. 804) 811 Entsprechend §§ 876, 877 BGB ist die Zustimmung dinglich Berechtigter – hier der Grundpfandrechtsgläubiger – erforderlich, wenn durch eine Vereinbarung der Inhalt des Sondereigentums geändert wird429). Die durch die WEG-Novelle 2007 in § 5 Abs. 4 WEG eingefügte Erleichterung bedeutet keine Änderung, da sich diese lediglich auf Sondernutzungsrechte bezieht. 6. Steuern, Kosten (zu Rz. 805) 812 Die Übertragung von Sondereigentum als Tausch löst Grunderwerbsteuer aus (§ 1 Abs. 5 GrEStG). Diese entfällt, wenn der Wert des jeweils übertragenen Sondereigentums unter 2.500,– EUR liegt (§ 3 Nr. 1 GrEStG). 813 Notarkosten: Beurkundungsverfahren 2,0 gemäß Nr. 21100 KV GNotKG, mindestens 120,– EUR; Wert: Verkehrswert des getauschten Sondereigentums, § 97 GNotKG; Auslagen Nr. 32000 ff KV GNotKG.

_____________ 427) Vgl. BGHZ 73, 145; Merle, Rpfleger 1978, 86; Schöner/Stöber, Rz. 2963. 428) Schmidt, MittBayNot 1985, 237, 244 m. w. N.; a. A. Bärmann/Armbrüster, WEG, § 6 Rz. 7. 429) Vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, § 6 Rz. 9; Bärmann/Pick, WEG, Vor § 10 Rz. 19 m. w. N.

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Muster 19: Verwalterzustimmung I. Vertragstext UR.-Nr. … für 2014 Verwalterzustimmung Durch Urkunde vom 9. Januar 2014 – UR.-Nr. 14 des Notars … in … – ist das im 814 Grundbuch des Amtsgerichts Köln von Rodenkirchen Blatt 18930 eingetragene Wohnungseigentum an … verkauft worden. Die ABC Haus- und Grundstücksverwaltung GmbH stimmt hiermit dem Verkauf des vorgenannten Wohnungseigentums in ihrer Eigenschaft als Verwalter zu. [Æ Rz. 815 – 817] Solingen, den … _________________________________________ (ABC Haus- und Grundstücksverwaltung GmbH) Beglaubigungsvermerk: Die vorstehenden vor mir vollzogene Namensunterschrift von

815

…, geboren am … geschäftsansässig in … Solingen, …, beglaubige ich. Gleichzeitig bescheinige ich aufgrund heutiger Einsicht in das elektronisch geführte Handelsregister des Amtsgerichts Solingen – HRB 10163 –, dass die ABC Haus- und Grundstücksverwaltung GmbH mit dem Sitz in Solingen dort eingetragen ist und Herr … als Geschäftsführer allein zur Vertretung berechtigt ist. Solingen, den … II. Erläuterungen 1. Allgemeines (zu Rz. 814) Das Muster bezieht sich auf die Verwalterzustimmung durch eine GmbH als Verwalterin, 816 die durch ihren einzelvertretungsberechtigten Geschäftsführer vertreten wird. Sofern aufgrund der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung für die Veräußerung die Verwalterzustimmung erforderlich ist (siehe Muster 13 Rz. 614, 654 ff), muss diese mit Rücksicht auf § 29 GBO vom Verwalter in öffentlich beglaubigter Form abgegeben werden. Es handelt sich um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung (§ 182 Abs. 1 BGB), die in der Praxis regelmäßig gegenüber dem beurkundenden Notar abgegeben wird.430) Dieser wird im Rahmen des Kaufvertrages regelmäßig mit der Einholung der Verwalterzustimmung beauftragt und ist dementsprechend ermächtigt, die Zustimmungserklärung entgegenzunehmen. Die Verwaltereigenschaft muss nach herrschender Meinung bei Ab_____________ 430) Bärmann/Klein, WEG, § 12 Rz. 32.

197

Muster 19: Verwalterzustimmung

gabe der Erklärung (noch) bestehen; ein späterer Wegfall der Verwaltereigenschaft vor Eigentumsumschreibung ist unschädlich.431) 817 Auf Erteilung der Verwalterzustimmung besteht grundsätzlich ein Anspruch; dementsprechend darf die Zustimmung gemäß § 12 Abs. 2 WEG nur aus einem wichtigen Grunde versagt werden.432) Insbesondere muss der wichtige Grund in der Person des Erwerbers liegen. Die in der Praxis häufig zu beobachtende Übung, den Verwalternachweis von der Zahlung von Wohngeldrückständen des Veräußerers durch den Erwerber abhängig zu machen, ist daher unzulässig. Bei einer unberechtigten Verweigerung können gegebenenfalls Schadensersatzansprüche des Verwalters entstehen. Zum Verwalternachweis siehe oben Rz. 656. 2. Besonderheit bei Kapitalgesellschaft als Verwalterin (zu Rz. 815) 818 Sofern es sich im Beispiel beim Verwalter um eine Kapitalgesellschaft handelt, ist im Rahmen der Beglaubigung eine Vertretungsbescheinigung des § 21 Abs. 1 Nr. 1 BNotO erforderlich, wenn die zustimmende Verwaltungsgesellschaft ihren Sitz nicht im Bereich des Amtsgerichts hat, das für den Grundbesitz zuständig ist.

_____________ 431) BGH ZfIR 2013, 25 = NJW 2013, 299; Kreuzer, DNotZ 2012, 11; Kesseler, RNotZ 2005, 543 (Urteilsanm); a. A. OLG Hamm RNotZ 2010, 578 f; OLG Celle RNotZ 2005, 542 f; Schöner/Stöber, Rz. 114. Diese Auffassung bereitete in der Praxis Probleme, da der vorzeitige Wegfall der Verwalterbefugnis zur Unwirksamkeit des Eigentumserwerbs führte. 432) Bärmann/Klein, WEG, § 12 Rz. 37.

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Literaturverzeichnis Alff/Hintzen Hausgelder in der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, Rpfleger 2008, 165 Bachmayer Einige Aspekte der Schuldrechtsreform und anderer neuer Gesetze aus Sicht des Notars, BWNotZ 2002, 100 Bärmann Wohnungseigentumsgesetz, Kommentar, 12. Aufl., 2013 (zit.: Bärmann/Bearbeiter) Bärmann/Pick Wohnungseigentumsgesetz, Kommentar, 19. Aufl., 2010 Becker Änderung der Verteilung des Betriebskostenschlüssels durch Mehrheitsbeschluss – § 16 III WEG, ZWE 2012, 393 Beck’sches Formularbuch Immobilienrecht 2. Aufl., 2014 (zit.: Bearbeiter, in: Beck’sches Formularbuch Immobilienrecht) Beck’sches Formularbuch zum Wohnungseigentumsrecht 2. Aufl., 2011 (zit.: Bearbeiter, in: Beck’sches Formularbuch WE) Beck’sches Notarhandbuch 5. Aufl., 2009 (zit.: Bearbeiter, in: Beck’sches Notarhandbuch) Böhringer Aktuelle Fragen des Wohnungseigentumsrechts, BWNotZ 1993, 153 Probleme des Notars mit unsichtbaren Grundbuchbelastungen und Verfügungsbeeinträchtigungen im Osten und Westen, BWNotZ 1992, 3 Böttcher Entwicklungen beim Erbbaurecht und Wohnungseigentum 2011/2012 – Teil 2, ZNotP 2013, 162 Nachträgliche Regelungen zum Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer, NotBZ 2007, 421 Veränderungen beim Wohnungseigentum, BWNotZ 1996, 80 Boruttau GrEStG, Kommentar, 17. Aufl., 2011 Brambring Schuldrechtsreform und Grundstückskauf, DNotZ 2001, 590 Brenner Die Rechtsscheinhaftung des Vertretenen bei Aushändigung und Vorlage der Vollmacht im Sinne von § 172 Abs. 1 BGB, BWNotZ 2001, 186 Derleder Die neuen Mehrheitsbefugnisse der Wohnungseigentümer nach der WEG-Reform, ZWE 2008, 253

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Herrler Nochmals: Verwalterzustimmung zum Kaufvertrag, wenn der Verwalter gleichzeitig Vermittler des Vertrages ist, ZNotP 2008, 279 Hertel DAI-Skript Aktuelle Probleme der notariellen Vertragsgestaltung (2006/2007), S. 146 Erste Anmerkungen zur Ergänzung des § 17 Abs. 2a BeurkG, ZNotP 2002, 286 Hügel Das neue Wohnungseigentumsrecht, DNotZ 2007, 326 Hügel/Elzer Zwei Jahre neues WEG – oder: Das Wohnungseigentum auf dem Weg vom Immobiliareigentum zur gesellschaftsrechtlichen Beteiligung?, NZM 2009, 457 Das neue WEG-Recht, 2007 Keim Erweiterungen der Verzugshaftung in notariellen Kaufverträgen und ihre Grenzen nach dem AGB-Gesetz, DNotZ 1999, 612 Kesseler Grundpfandrechte und Reallasten als Aufteilungshindernisse, NJW 2010, 2317 Wohngeldrückstände als Gefahr für die Eigentumsvormerkung, NJW 2009, 121 Kersten/Bühling Formularbuch und Praxis der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, 24. Aufl., 2014 Kirstgen Zinsbeginn und inhaltliche Bestimmtheit der Zwangsvollstreckungsunterwerfung, MittRhNotK 1988, 172 Köhler Das neue WEG, 2007 Krause Die Änderung von Teilungserklärungen, NotBZ 2002, 13 Die Änderung von Teilungserklärungen aufgrund von Vollmachten oder Änderungsvorbehalten, NotBZ 2001, 436 Krauß Immobilienkaufverträge in der Praxis, 6. Aufl., 2012 Kreuzer Die Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, DNotZ 2012, 11 Langhein Wohnungseigentumsrecht – Aktuelle Entwicklungen Januar 2007 bis April 2008, Notar 2008, 15 DAI-Skript Wohnungseigentum und Wohnungserbbaurecht, 2003, S. 32 Das neue Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlungen, DNotZ 1993, 650 Lingk Die Regelung der Lasten- und Kostentragung im Wohnungseigentumsrecht, RNotZ 2001, 421 Meincke ErbStG, Kommentar, 16. Aufl., 2012

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203

Stichwortverzeichnis

Abänderungsanspruch

169 Abgeschlossenheit 14, 107 ff, 228, 326 – abschließbarer Zugang 107 – Ausguss 107 – Einzelgaragen 263 – Küche 107 – Prüfung durch Grundbuchamt 107 – Toilette 107 – Wasserversorgung 107 Abgeschlossenheitsbescheinigung 291 – Allgemeine Verwaltungsvorschrift 106 Ablösung Sondernutzungsrecht 763, 782 Abrechnung, jährliche – Einnahmen-/Ausgabenüberschussrechnung 179 AGB – Kontrolle von Gemeinschaftsordnungen 7, 119 – Kontrolle von Teilungserklärungen 7 AGB-Vertrag 726 Änderung der Gemeinschaftsordnung – Beschluss 93 – Mehrheit 93 – notarielle Vereinbarung 94 Änderung Teilungserklärung – Anpassung Kaufverträge 317 – Form 319 Anlagen 117 Anliegerkosten 632 Ansprüche gegenüber Dritten 275 Antenne 132 Aufhebung Wohnungseigentum 593 ff – Bruchteilseigentum 593 – Einigung 594 – Eintragung 594 – Form 594 – Grundbuchstand 574, 595 – Schließung Wohnungsgrundbücher 596 – Zustimmung dinglich Berechtigter 582, 595 Aufhebungsvertrag 579 Auflassung 636, 719 – Umschreibungsüberwachung 598 – Vorlagesperre 692

Auflassungsvormerkung – Abtretung des Auflassungsanspruchs 695 – Löschung nach Eigentumsumschreibung 694 – Löschungsvollmacht 695 – Zwischeneintragung 694 Aufteilung – vorläufige Pläne 317 Aufteilung durch Vertrag 321 – Einigung § 4 Abs. 2 Satz 1 WEG 359 – Einräumung von Sondereigentum 357 – Form 359 – Gesamthandseigentum 360 – Inhaltsänderung 363 – Miteigentum 360 – Übertragung Miteigentumsanteile 362 – Zustimmung Grundpfandrechtsgläubiger 358 Aufteilung Wohnungserbbaurecht – Abgeschlossenheit 386 – Aufteilungsplan 386 – Bezeichnung 382 – Grundbucherklärungen 390 Aufteilungsplan 13, 105, 227, 325 – endgültiger 320 – Identität 306 – Identitätserklärung 306 – Nachtragsurkunde 307 – vorläufiger 286, 305 Auseinandersetzung Wohnungseigentum – Anliegerbeiträge 603 – Auflassung 608 – Besitzübergang 604 – Bruchteilsgemeinschaft 597 – Erschließungskosten 603 – Genehmigungen 609 – grundbuchlicher Vollzug 608 – Grunderwerbsteuer 606 – Kosten 605 – Lastenfreistellung 601 – Lastenverteilung 598 – Mängelrechte 599 205

Stichwortverzeichnis

– nicht eingetragene Belastungen 600 – Schenkungsteuer 607 – Zinsen, Steuern, Abgaben 602 Auseinandersetzungsvertrag – Auflassung 588 – Baulasten 586 – Belastungen 586 – Besitz und Gefahr 586 – Dienstbarkeiten 586 – Grundbucherklärung 588 – Grundstücksgröße 586 – Haftung, Kosten und Steuern 555 – Lastenverteilung 584 – Mängelrechte 586 – nachbarrechtliche Beschränkungen 586 – Notarkosten 586 – Nutzung und Lasten 586 – Schuldübernahme 584 – Unbedenklichkeitsbescheinigung 591 – Verkehrssicherungspflicht 586 – Vormerkung 555 – Wohn- und Nutzfläche 586 Ausländer 132

Bauliche Veränderung – Anpassung an Stand der Technik 150d – Mehrheitsbeschluss 48, 150e – modernisierende Instandsetzung 150a, 150c – ordnungsgemäße Verwaltung 47 – Zustimmung der Eigentümer 150c Baumaßnahme – Beschreibung 467 – nachträgliche 142 Bauordnungsrechtliche Bestimmungen – Denkmalschutzvorschriften 142 Beglaubigungsvermerk 530, 544, 552 Begründung von Sondereigentum 243 Belastung – altrechtliche Dienstbarkeit 669 – nachbarrechtliche Wegerechte 669 – nicht im Grundbuch eingetragene 669 – Übernahme 673 Beschaffenheitsvereinbarung 667, 736

206

Beschluss-Sammlung 198a Beschlusszuständigkeit 218 ff – Instandhaltung 149 – Kostenverteilung 171, 462 Besitzübergang – Eigentümerversammlung 627 – Gefahr 625 – Gefahr- und Lastenübergang 674 – Instandsetzungsrücklage 680 – Lasten 625 – Nutzung 625 – Rechtsverhältnis zur Eigentümergemeinschaft 678 – rückständige Verwaltungsbeiträge 681 – Sachgefahr 674 – Stimmrecht Eigentümerversammlung 682 – Verkehrssicherungspflicht 625, 674 – Verwaltungsvermögen 627 – Vollmacht 627, 682 – Widerrufsbefugnis 683 Besitzüberlassung – Zustimmungsvorbehalt 375 Bruchteilsgemeinschaft – Aufhebung 3

Dachaufstockung

474 ff baurechtliche Zulässigkeit 476 Befugnis 462, 474 Kostentragung 476 nachträgliche 455 öffentlich-rechtliche Genehmigungen 462 – rechtliche Zulässigkeit 462 – Reservefläche 465 – technische und statische Durchführbarkeit 462 – Vollmacht 458 Doppelstockgarage 110 Duplexparker 110 Durchführungsvollmacht 470 – – – – –

Eigentümerbeschluss – – – –

Bevollmächtiger 355 Instandhaltung 149 Kostenverteilung 171, 462 Schriftform 354

Stichwortverzeichnis

Eigentümergemeinschaft 403 Eigentümerversammlung 73 ff, 183 ff – außerordentliche 185 – Beistand 196 – Beschlussfähigkeit 76, 189 – Beschlussfassung 183 – Bevollmächtigter 80 – Einberufung 73, 184, 186 – Einberufungsfrist 188 – Einladungsfrist 75 – Form der Einberufung 187 – Kopfprinzip 193 – mehrere Eigentümer 194 – Niederschrift 82, 198 – Schriftform 74 – Stimmengleichheit 192 – Stimmenmehrheit 191 – Stimmrecht 78, 193 – Textform 74 – Ungültigkeit von Beschlüssen 81, 197 – Vertretung 195 – Vertretungsnachweis 195 – Verzicht 285, 353, 378 – Verzicht auf Abhaltung 256 – Vorsitz 77, 190 – Wohnungseigentümerbeschluss 380 Eintragungsantrag 113 Entwurf 746 Eintragungsbewilligung 113 Entziehung des Sondereigentums 59, 161 ff – Belästigung 163 – Drittverhalten 164 – Durchsetzung 161 – mehrere Eigentümer 167 – Pflichtverletzung 161 – unverschuldete Störung 161 – unzulässige Nutzung 165 – Unzumutbarkeit 161 – vereinbarungswidrige Nutzung 165 – Verletzung von Instandhaltungspflichten 166 – Verpflichtung zur Rücksichtnahme 163 – Zahlungsverzug 162 – Zweckentfremdung 165

Erbbaurecht – Entziehung 424 – Pflichtverletzung 424 – Veräußerung 413 Erbbaurechtsvertrag – Zweckbestimmung 404, 442 Erbbauzins 452 Erschließungskosten, Anliegerbeiträge 632 – Ausbauzustand 684 – öffentliche Last 685 – Rückstände 685 Erwerbsrecht 157

Finanzierungsgrundschuld – Mitwirkung Verkäufer 665 Finanzierungsvollmacht – Abtretung Auszahlungsanspruch 639, 696 – Einschränkung Sicherungszweck 696 – Sicherungszweck 639, 696

Garantiehaftung 666, 670 Garagenstellplätze – Abgeschlossenheit 109 – außerhalb des Gebäudes 109 – Carports 109 – dauerhafte Markierungen 109 – Doppelstockgarage 110 – Parkhausoberdeck 109 Gartenfläche 139 – Gestaltung 373 Gemeinsamer Bevollmächtigter 159 Gemeinschaftliches Eigentum 30 Gemeinschaftseigentum 1, 27 – Abrenzung Sondereigentum 122 Gemeinschaftsordnung 16 – AGB-Kontrolle 119 Genehmigungen 641, 698, 720 Getrennte Verwaltung – bauliche Veränderungen 408 – getrennte Instandhaltungsrücklage 408 – Tiefgarage 407 Gewährleistung – Ausschluss 622 – Baulasten 623

207

Stichwortverzeichnis

– Grundstücksgröße 622 – Lastenfreistellung 624 – nicht eingetragene Dienstbarkeiten 623 – Wohn- und Nutzfläche 622 Gewerbliche Nutzung 277 Grundbucheinsicht – Durchführung 646 Grundbucheintragung 541 Grundbucherklärung 17, 719 – Anträge 637 – Bewilligungen 637 – Löschung Vormerkungen 637 Grundbuchinhalt 10, 225 Grunderwerbsteuer – gesamtschuldnerische Haftung 700 – Unbedenklichkeitsbescheinigung 699 Grundstück – Realteilung 4

Haftung – Erfüllungsgehilfe 152 – Garantiehaftung 670 – gesamtschuldnerische 158 Haftung des Sondereigentümers 49 Hinterlegung 704

Instandhaltung und Instandsetzung

41 ff, 146 ff – Beschluss 149 – Gemeinschaftseigentum 148 – Großreparaturen 149 – Instandhaltungsrückstellung 46, 149 – Kosten 36 – Nachteile 147 – Teileigentümergemeinschaft 414 – Überwachungsbefugnis 44 – Umfang 147 – Verwalterbefugnisse 43, 148 Instandhaltung und Kostentragung, getrennte 248, 279 Instandhaltungsrücklage – keine Auseinandersetzung 144 – Übergang auf Käufer 647a Instandhaltungsrückstellung 46, 149 – getrennte 416

208

Kaufpreis

613 ff – Fälligkeit 613, 649 ff – Fälligkeitsmitteilung 614, 650 – Lastenfreistellungsunterlagen 614 – Nachweis Verwalterbestellung 614 – Räumung 614, 658 – Verwalterzustimmung 614 – Verzinsung 615, 706 – Vormerkung 614 Kaufpreisfälligkeit 613, 649 ff – Ablösebetrag 653 – Auflassungsvormerkung 649, 652 – Fälligkeitsmitteilung 614, 650 – Lastenfreistellung 653 – Löschung, Belastungen 649 – nachträgliche Belastungen 652 – nachträgliche Verfügungsbeschränkungen 652 – Räumung 649 – Treuhandauftrag 653 – Vorleistung 649 Kaufpreisfinanzierung 620, 710 Kaufpreiszahlung – Bankverbindung 660 – Basiszinssatz 659 – Nachweis geringeren Zinsschadens 733 – nicht fristgerechte 659 – Verzinsung 659, 731 Kaufvertrag 644 ff – Auslagen 687 – Direktzahlung 610, 644 – Einbauküche 612 – Form 645 – Grunderwerbsteuer 648, 686 – Kaufgegenstand 611, 647 – Kaufpreis 648 – Kosten 686 – Kosten, Steuern 633 – Lastenfreistellung 690 – selbstgenutztes Wohnungseigentum 610, 644 – Vertragsgebühr 687 – Vollzugsgebühr 687 Kellertausch 782 ff Kosten – Aufteilung gem. § 3 WEG 338

Stichwortverzeichnis

– gesamtschuldnerische Haftung 642 – Hinterlegungsgebühr 743 – Teilungserklärung gem. § 8 WEG 115 – vertragliche Aufteilung 369 Kosten und Lasten – Umwandlung Teileigentum 482 Kosten und Steuern 633 ff, 686 ff Kosten- und Lastentragungspflicht – vor Bezugsfähigkeit 461 Kostenregelung – Änderung 377 Kostentragung – abweichende Regelung 170 – getrennte 282 – Miteigentumsanteil 169, 283 – Verteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 2 WEG 169 Kostentragungspflicht – Aussetzung 472

Lasten und Kosten

426 – Änderung Kostenverteilungsschlüssel 352 – bauliche Veränderungen 66 – Beschluss 171 – Betriebskosten 62 – Heizung 350 – Sondernutzungsrecht 255 – verbrauchsabhängige Nebenkosten 63 – Verwalterkosten 64 – Warmwasserversorgung 350 – Zentralheizung 62 Lastenfreistellung 671

Mehrfamilienhäuser – getrennte Verwaltung 443 – Teileigentümergemeinschaft 443 Mehrhausanlage 258 Mehrheit von Berechtigten – Bevollmächtigte 57 Mehrheit von Berechtigten an einem Wohnungseigentum – Haftung 252 – Vollmacht 253 Mietverhältnis 675, 740 ff – Änderung 742 – Kaution 715, 740

– Kündigung 742 – Mietervorkaufsrecht 730 – Mietrückstände 715, 741 – öffentliche Mietpreisbindungen 715 – Räumung 626 – Übernahme 740 – Veräußererhaftung 740 – Wohnungsbindung 715 Miteigentum 1 Miteigentum nach Bruchteilen 3 Miteigentumsanteil 169 ff – Änderung des Kostenverteilungsschlüssels 171 – Festlegung 169 – Heizkostenverordnung 172 – Heizung 172 – tatsächliche Inanspruchnahme 175 – übermäßige Nutzung 176 – überproportionaler 465 – verbrauchsabhängige Kosten 173 – Vergrößerung Wohn-/Nutzfläche 177 – Verwaltungskosten 174 – vorläufige Verbindung 457 – vorübergehende Verbindung 468 – Warmwasser 172

Nachträglich errichtete Gebäude 243 Name Wohnungseigentümergemeinschaft 112a Niederschrift 233 Notaranderkonto 704 ff – Auszahlungsanweisung 728 – Auszahlungsvoraussetzungen 729 – öffentlich-rechtliche Verwahrungsanweisung 727 – Sicherungsinteresse 727 – zivilrechtliche Verwahrungsvereinbarung 727 Notarielle Beurkundung – Kaufvertrag Grundbuchstand 646 Nutzung 342, 404 – Alleineigentum 245 – Art und Umfang 245 – Außenantennen 35 – Ausübung eines Berufes oder Gewerbes 246 – gewerblicher Zweck 34 209

Stichwortverzeichnis

– – – –

Satellitenschüsseln 35 Schilder 35 Wohnzwecke 34, 246 Zustimmung 370

Öffnungsklausel

216 ff, 553 ff – Änderung Gemeinschaftsordnung 555 – Änderung Teilungserklärung 553 – inhaltliche Anforderungen 220, 567 – Kosten 562, 571 – laufende Verwaltung 222 – Mehrheit 219, 555, 568 – Mehrheitsprinzip 564 – nachträgliche Aufnahme 564 – notarielle Vereinbarung 555 – Pseudovereinbarung 8, 216 – sachlicher Grund 555 – Sondernutzungsrechte 221, 569 – vereinbarungsändernde Beschlüsse 217 – Zitterbeschluss 8, 216 ff, 564 – Zustimmung dinglich Berechtigter 560, 570

PKW-Stellplätze

296 Pläne 23 Planung – Änderung 456

Rangrücktritt 368 Rangvorbehalt 333, 367 Räumung – Zwangsvollstreckung 626 Reihenhausanlage 223 ff, 258 ff – Auflösung der Gemeinschaft 267 – bauliche Änderungen 273 – Bildung von Sondereigentum 274 – Dienstbarkeit 270 – Instandhaltungsrücklage 266 – Instandhaltungsrücklage, Verzicht 238 – keine Verwalterbestellung 258, 268 – nachbarrechtliche Bestimmungen 271 – Realteilung 258 – Sondernutzungsrecht 273 – Sondernutzungsrechte an Gebäudeteilen 258, 272 210

– Sondernutzungsrechte an Teilflächen 269 – Wiederaufbauverpflichtung, Ausschluss 238, 267 – wirtschaftliche Trennung 237, 265 – Zuwegung 270 Rücktrittsrecht 618, 663, 708, 735

Sachmangel

711a ff – Belastungen und Beschränkungen 713 – grob fahrlässige Pflichtverletzung 711a, 737 – Grundstücksgröße 711a – Nutzfläche 711a – Offenbarungspflicht 668 – unsichtbarer Sachmangel 711a – verborgener Mangel 668 – Verletzung der Gesundheit 711a, 737 – Verbrauchervertrag 711a, 737 – vorsätzliche Pflichtverletzung 711a, 737 – Wohnfläche 711a – Zinsen, Steuern und Abgaben 713 Salvatorische Klausel 24, 116 Schadensersatz 664 Schilder – unzumutbare Beeinträchtigung 132 Schlussvermerk 118, 643 Sondereigentum 1, 31 ff, 127, 401 – Abgrenzung Gemeinschaftseigentum 123 – Balkone 124 – Deckenputz 31 – Entwässerungsleitungen 31 – Fußbodenbelag 31 – Innentüren 31 – Loggien 124 – Versorgungsleitungen 31 – vertragliche Einräumung 324 – Wandputz 31 – Wohnungsabschlusstüren 31 – Zwischenwände 31, 125 Sondereigentümer, Unerreichbarkeit – Bevollmächtigter 58 Sondernutzungsrecht 32, 126, 133 ff, 402 – Ablösung 747 ff – allgemeine Nachbarvorschriften 240

Stichwortverzeichnis

– – – – – – – – – – – – – – – –

Ausbaubefugnis 38 Baurecht 242 Bebauung, Änderung 242 Bestellung 133 Bezugnahme auf Plan 133 Carports 36 Gartenfläche 37, 344 Gebäudeteile 241 Mitbesitzverhältnis 410 Miteigentümervereinbarung 133 öffentlich-rechtliche Genehmigung 38 Spitzboden 38 Stellplätze 36, 343 Teilungserklärung 133 Tiefgarage 412 Verbindung mit Sondereigentum 748, 754 – Verkauf 763, 783 – vorsorgliche Bestellung 122a – Zuordnungsbefugnis 36 Spitzboden – bauliche Veränderungen 140 – Kostenverteilung 141 Stellplätze – Kostentragung 138 – Lageplan 134 – nachträgliche Zuordnung 135 – Zuweisung 310 – Zuweisung auf Vorrat 136 Stimmrecht 295 – Ausschluss 471 – Umwandlung Teileigentum 480 – vermindertes 460

Tausch Kellerräume

782 ff Teileigentum 130 ff, 484 ff – Abgeschlossenheit 108 – Begriff 29 – Nutzung 130 – sittenwidrige Nutzung 130 – Umwandlung Wohnungseigentum 484 Teileigentümergemeinschaft – getrennte Kostentragung 447 – Sondernutzungsrecht 446 – Versammlung 453 – Wiederaufbau 450 Teilerbbaurecht 399, 440

Teilung 12, 96 ff – Erhaltungssatzung 96 – öffentlich-rechtliche Genehmigungspflicht 96 – Vollzug 304 – vor Eigentumserwerb 304 – Zustimmung Grundpfandrechtsgläubiger 96 Teilungserklärung 99 ff – Änderung 8, 475 – Belastungen 103 – Bezugnahme nach § 13a BeurkG 305 – Eintragungsantrag 102 – Ergänzung 311 f – Form 99 – inhaltliche Anforderungen 100 – Kosten 22 – mehrere Gebäude 104 – Mindesterklärung 301 – nach § 3 WEG 101 – öffentliche Beglaubigung 99 – vor Erteilung der Baugenehmigung 305 – zu erstellende Gebäude 104 – zweistufige 466 Teilungserklärung, kurze 286 Teilungserklärungsänderung 470 Teilungsobjekt – zu erstellende Gebäude 261 Tiefgarage – Sondereigentumseinheiten 444 – Sondernutzungsrechte 445

Umwandlung Teileigentum – – – – – – – – – – –

Änderung Teilungserklärung 485 Auschluss Stimmrecht 490 bauliche Veränderungen 478 einseitige Erklärung 488 Kostentragungspflicht 478, 484, 491 Lastenfreiheit 488 nachträgliche Umwandlung von Teileigentum 479 öffentlich-rechtliche Genehmigungen 478, 487a rechtliche Zulässigkeit 487 Stimmrecht 484 technische und statische Durchführbarkeit 487

211

Stichwortverzeichnis

– Vollmacht 479 Unbedenklichkeitsbescheinigung 642 Unerreichbarkeit 160 Unterteilung Wohnungseigentum 529 ff – Abgeschlossenheit 518 – Anlegung Wohnungsgrundbücher 536 – Belastung 532 – Form 530 – Grundbucheintragung 521 – grundbuchmäßige Bezeichnung 531 – Kosten 524, 537 – Sondernutzungsrecht 519, 534 – Stimmrecht 535 – Stimmrecht Untereinheit 529 – Stimmrechtsausübung 520 – Zustimmung 529

Verantwortlichkeit gegenüber Dritten 276 Veräußerung des Sondereigentums – Auseinandersetzung von Verwaltungsvermögen 40 – Zustimmung des Verwalters 39 – Zustimmungsvorbehalt 346 Veräußerung des Wohnungseigentums 247 Veräußerungsbeschränkung – Eintragung 374 – wichtiger Grund 374 – Zustimmungserfordernis 374 – Zustimmungsverweigerung 374 Verbindlichkeiten Eigentümergemeinschaft 679 Verbrauchervertrag 701, 726 Vereinigung Wohnungseigentum – bauliche Veränderung 538, 546 – Beglaubigungsvermerk 552 – Deckendurchbruch 546 – Form 547, 551 – Kosten 552 – tragende Wände 546 – Zustimmung Wohnungseigentümer 548 Vermietung Sondereigentum – Zustimmungsvorbehalt 346 Versicherung – Auswahl 154

212

– ordnungsgemäße Verwaltung 153 – Zurechnung von Mehraufwand 155 Versicherung, getrennte 280 Versicherungen – Gebäudeversicherung 50 – Haftpflicht 50, 250 – Verwalter 51 – Wohngebäudeversicherung 250 Vertretungsbescheinigung 97 Verwalter 82 ff, 198 ff – Abberufung 85 – Abberufung, vorzeitige 203 – Befreiung von § 181 BGB 90, 212 – Befugnisse 206 – Bestellung 82, 198, 201 – Einziehung von Forderungen 209 – Einziehung von Zahlungen 89 – Entgegennahme von Zustellungen 208 – Erweiterung Vertretungsmacht 207 – Hausordnung 89, 210 – Hausrecht 89 – Niederschrift über die Versammlung 213 – Prozessvollmacht 89, 211 – Untervollmacht 90 – Versicherung 89 – Verträge 207 – Vertragsschluss 89 – Vertretungsbefugnis 208 – Verwalternachweis 213 – Verwaltervertrag 87, 205 – Weisungen 204 – wiederholte Bestellung 202 – Willenserklärung 89 – Zeitraum 84 Verwalterzustimmung 143, 278, 814 f – Berechtigung des Verwalters 655 – Nachweis 654 – Nutzungsänderung 130 – Protokoll Eigentümerversammlung 656 Verwaltungsbeirat 92, 214, 432 – Teileigentümergemeinschaft 454 Verweisung – auf Teilungserklärung 760 – einbezogene Niederschrift 760 – Verzicht auf Vorlesen/Beifügen 761

Stichwortverzeichnis

Verzinsung – geringerer Zinsschaden 706 Vollmacht 20, 311, 719 – Nachweis 318 Vollstreckungsunterwerfung 734 – Kaufpreiszahlung 661 – Nachweisverzicht 662 – Räumung 676 – Zinsbeginn 661 Vollzugsvollmacht 114, 317 Vorbefassungsvermerk 98 Vorkaufsrecht 330 – Aufteilungsvertrag 364 – Ausübung 707 – Beantragung Rechtsänderung 366 – Bewilligung 366 – Einigung § 4 Abs. 1 WEG 365 – Übersendung Vertrag 720 Vorlagesperre 640 Vorläufiger Aufteilungsplan – Aufhebung 314

WEG

3 – dispositive Bestimmungen 119 WEG-Novelle – Beschlusskompetenzen der Eigentümerversammlung 150a f, 193, 218a ff – Beschluss-Sammlung 198a – Haftungsverfassung 2e ff, 679 – Teilrechtsfähigkeit 2c f – Verwalterbestellung 199 – Zustimmung Grundpfandrechtsgläubiger 788 Wiederaufbau 420 – Kosten des Wiederaufbaus 53 – Wiederherstellungspflicht 156 Wirtschaftsplan – Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung 178 Wirtschaftsplan und Abrechnung – Aufrechnung 71

– Verzugszins 70 – Wirtschaftsjahr 67 – Wohngeld 68 – Zurückbehaltungsrecht 71 Wohngeldrückstände – gesamtschuldnerische Haftung 145 – Haftung 145 Wohngeldzahlung – Aufrechnung 182 – Lastschriftverfahren 180 – Leistungszeit 181 – Zurückbehaltung 182 Wohnung – gewerbliche Nutzung 129 Wohnungsbindung 677 Wohnungsbindungsgesetz 627 Wohnungseigentum 3, 28, 107 ff, 120 – Anlegung Grundbuchblatt 113 – Begriff 1 – Bildung 759 – vermietetes 701 Wohnungseigentumseinheit – künftige 469 Wohnungseigentumsgesetz siehe WEG Wohnungserbbaurecht 398, 439 – Aufteilung 434 – Erbbaurechtsvertrag 434 – Erbbauzins 434 – Erbbauzinsreallast 434 – Kosten 438 Wohnungsgrundbuch – Schließung 580

Zinsen, Steuern, Abgaben 672 Zwangsversteigerungsverfahren 653a f Zwangsvollstreckung 617 Zweifamilienhaus – Miteigentümer 322 Zweiwochenfrist 724, 746

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