Wärmecontracting: Kommentar zur Wärmelieferverordnung 9783504383923

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Lützenkirchen Wärmecontracting Kommentar zur Wärmelieferverordnung

Wärme contracting Kommentar zur Wärmelieferverordnung

von

RA Dr. Klaus Lützenkirchen Köln

2014

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Verlag Dr. Otto Schmidt KG Gustav-Heinemann-Ufer 58, 50968 Köln Tel. 02 21/9 37 38-01, Fax 02 21/9 37 38-943 info®otto-schmidt.de www.otto-schmidt.de ISBN 978-3-504-47142-2

©2.014 by Verlag Dr. Otto Schmidt KG, Köln

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Vorwort Die Wärmelieferverordnung (WärmeLV) führt die mit Mietsachen betrauten Rechtsanwälte und sonstige Berater auf Neuland. Auch wenn der Vermieterberater schon vorher beim Abschluss von Fernwärmeverträgen oder der Einführung von Wärmecontracting tätig war, muss er nun die neuen Regeln – insbesondere zum Grundsatz der Kostenneutralität – beherrschen. Der Mieterberater hat sich bisher in seiner täglichen Arbeit eher mit den grundsätzlichen Überlegungen zum Wärmecontracting beschäftigt, die die Umlagefähigkeit als solche betrafen. Er muss sich nun auch mit den Bestimmungen über Wärmelieferungsverträge befassen, um die Umstellungsankündigung nachvollziehen zu können. Das spätere Inkrafttreten der WärmeLV zum 1.7.2013 und die mehrfache Änderung des Verordnungstextes haben dazu beigetragen, dass der Kommentar zum Mietrecht, der im Mai 2013 erschienen ist, nicht die aktuellste Fassung enthält. Im Hinblick darauf versteht sich das vorliegende Werk (auch) als Ergänzung des Kommentars. Im zweiten Abschnitt wurde die Rechtsprechung insbesondere des VIII. Senats zu Wärmelieferungsverträgen bis zum Sommer 2013 berücksichtigt. Bei der Bearbeitung des dritten Abschnitts wurden die bis zum Sommer 2013 in Gang gesetzte Diskussionen eingearbeitet. Köln, im November 2013

Klaus Lützenkirchen

V

Inhaltsverzeichnis Seite Vorwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

V

Literaturübersicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

IX

Wärmelieferverordnung Abschnitt 1. Allgemeine Vorschriften § 1 Gegenstand der Verordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1

Abschnitt 2. Wärmeliefervertrag § 2 Inhalt des Wärmeliefervertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6

§ 3 Preisänderungsklauseln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

23

§ 4 Form des Wärmeliefervertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

36

§ 5 Auskunftsanspruch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

39

§ 6 Verhältnis zur Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

43

§ 7 Abweichende Vereinbarungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

51

Abschnitt 3. Umstellung der Wärmeversorgung für Mietwohnraum § 8 Kostenvergleich vor Umstellung auf Wärmelieferung . . . . . . .

54

§ 9 Ermittlung der Betriebskosten der bisherigen Versorgung . . . . .

57

§ 10 Ermittlung der Kosten der Wärmelieferung . . . . . . . . . . . . .

61

§ 11 Umstellungsankündigung des Vermieters . . . . . . . . . . . . . .

63

§ 12 Abweichende Vereinbarungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

77

Abschnitt 4. Schlussvorschriften § 13 Inkrafttreten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

82

Anhang: AVBFernwärmeVerordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

83

Stichwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

101

VII

Literaturübersicht Abramenko, Das neue Mietrecht in der anwaltlichen Praxis, 2013 Börstinghaus, Miethöhe-Handbuch, 2009 juris-Praxiskommentar, 5. Aufl. 2010 (zitiert: Verfasser in jurisPK-BGB) Köhler/Bornkamm, Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb, 30. Aufl. 2012 Kreuzberg/Wien, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 7. Aufl. 2010 Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl. 2007 Lammel, HeizkV, 3. Aufl. 2010 Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 6. Aufl. 2012 (zitiert: Betriebskosten) Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 3. Aufl. 2012 Lützenkirchen, Mietrecht, 2013 Lützenkirchen, Wohnraummiete, Beck’sche Musterverträge, 2002 Lützenkirchen/Dickersbach, Vertragsstörungen im Mietrecht, 2007 Lützenkirchen/Jennißen, Betriebskostenpraxis bei Miete und Sondereigentum, 2002 Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Bd. 3, 6. Aufl. 2012 (zitiert: Verfasser in MünchKomm) Musielak, Zivilprozessordnung, 10 Aufl. 2013 Noack/Westner, Heizkostenabrechnung, 2009 Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 72. Aufl. 2013 Peters, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 14. Aufl. 2010 Pfeifer, Betriebskosten bei Wohn- und Geschäftsraummiete, 2002 Pfeifer, Dier neue Heizkostenverordnung, 4. Aufl. 2010 Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, 3. Aufl. 2010 (zitiert: Betriebskostenkommentar/Verfasser) Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 12. Aufl. 2011 Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011 teilweise 11. Aufl. 2013 Schneider/Monschau, Arbeitsbuch Zivilprozess, 2007 Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999 Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009 (zitiert: Mietrecht aktuell) Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 11. Aufl. 2011 Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl. 2009 Zöller, Zivilprozessordnung, 30. Aufl. 2014

IX

Wärmelieferverordnung1 Abschnitt 1. Allgemeine Vorschriften §1 Gegenstand der Verordnung Gegenstand der Verordnung sind 1. Vorschriften für Wärmelieferverträge, die bei einer Umstellung auf Wärmelieferung nach § 556c des Bürgerlichen Gesetzbuchs geschlossen werden, und 2. mietrechtliche Vorschriften für den Kostenvergleich und die Umstellungsankündigung nach § 556c Absatz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Inhalt A. I. II. III. IV.

Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . Regelungsgehalt . . . . . . . . . . . . . . Sachlicher Anwendungsbereich Zeitlicher Anwendungsbereich . Zweck der Vorschrift . . . . . . . . . .

Rz. 1 1 3 6 8

B. Wohnraummiete . . . . . . . . . . . . . I. § 1 Nr. 1 WärmeLV . . . . . . . . . . . II. § 1 Nr. 2 WärmeLV . . . . . . . . . . .

Rz. 10 10 14

C. Gewerberaummiete . . . . . . . . . .

15

A. Allgemeines I. Regelungsgehalt Die Vorschrift umreißt den Inhalt der Verordnung und knüpft damit an die 1 Ermächtigungsgrundlage in § 556c Abs. 3 BGB an. Dabei wird bereits deutlich, dass die WärmeLV den § 556c BGB ergänzt, der nur die Grundzüge einer Umlage der Contracting-Kosten als Betriebskosten enthält. Wärmelieferung umfasst gemäß § 556c BGB sowohl die Lieferung von 2 Heizwärme als auch die Bereitstellung von Warmwasser. Dazu, also zur erstmaligen Umstellung auf Wärmelieferung bei Heizwärme und Warmwasser regelt die Verordnung in den §§ 8 ff. WärmeLV nicht nur die formellen und materiellen Einzelheiten, die für die Umstellungsankündigung nach § 556c Abs. 2 BGB relevant sind, sondern in den §§ 2–7 WärmeLV auch die Mindestanforderungen an einen wirksamen Wärmelieferungsvertrag sowie das Verhältnis zu der bereits bestehenden Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV). Entsprechend der Ermächtigungsgrundlage in § 556c Abs. 3 BGB regelt die Verordnung also das Verhältnis zwischen dem Wärmelieferanten und dem Vermieter einerseits (§§ 2–7 WärmeLV) sowie dem Vermieter und dem Mieter andererseits (§§ 8–12 WärmeLV). 1 Verordnung über die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung für Mietwohnraum, BGBl I, S. 1509.

1

§ 1 Rz. 3

Gegenstand der Verordnung

II. Sachlicher Anwendungsbereich 3 Die Vorschrift gilt – wie die ganze Verordnung – zunächst unmittelbar nur für Wärmelieferverträge, die zur Umstellung von Eigenversorgung im Rahmen von Mietverträgen über Wohnraum, auch soweit sie unter § 549 Abs. 2, 3 BGB fallen, geschlossen werden. Auf evtl. Anschlussverträge, mit denen eine bestehende Wärmelieferung verlängert oder auf eine neue Vertragsgrundlage gestellt werden soll, ist die Verordnung nicht anwendbar. Liegt ein Mietvertrag über Gewerberaum vor, ist die Verordnung mit dem Vorbehalt des § 578 Abs. 2 S. 2 BGB entsprechend anwendbar, wonach abweichende Vereinbarungen zulässig sind. Daraus folgt für ein Mischmietverhältnis (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, Vor § 535 BGB Rz. 64 ff.), dass eine Ermittlung des relevanten Schwerpunktes des Vertrages nur erfolgen muss, wenn es um die Frage der abweichenden Vereinbarung geht, §§ 556c Abs. 4 BGB, 12 WärmeLV. 4 Daneben gelten die Bestimmungen der §§ 2–7 WärmeLV für Wärmelieferungsverträge, die ab dem Tag des Inkrafttretens nach § 13 WärmeLV (1.7.2013) geschlossen werden und Grundlage einer Umstellung i.S. des § 556c BGB sein sollen. Kunde des Wärmelieferanten ist damit im Regelfall der Vermieter. Bei einer Wohnungseigentumsanlage kann der Vertrag auch durch den Verband der Wohnungseigentümer abgeschlossen werden1. Vertragsgestaltungen, bei denen die einzelnen Mieter jeweils unmittelbare Vertragspartner des Wärmelieferanten werden (sog. Full-Contracting), werden hingegen nicht erfasst. Denn für eine solche Umstellung bietet § 556c BGB keine hinreichende Rechtsgrundlage: die Vorschrift ermächtigt den Vermieter lediglich, bei ihm durch die Wärmelieferung anfallende Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, nicht jedoch, sich seiner Beheizungspflicht dadurch gänzlich zu entledigen, dass er den Mieter zum Abschluss eines eigenen Wärmeliefervertrages mit dem Wärmelieferanten verpflichtet2. 5 Eine Rückwirkung für Wärmelieferungsverträge aus der Zeit vor dem 1.7.2013 kommt unmittelbar nicht in Betracht. Dennoch können einzelne Vorschriften auch für ältere Verträge relevant werden. Denn erfolgt aus einem solchen Altvertrag erst nach Inkrafttreten der WärmeLV eine Ankündigung i.S.d. § 556c Abs. 2 BGB, weil die Umstellung noch nicht erfolgt ist, benötigt der Vermieter die in §§ 8 ff. WärmeLV aufgezählten Informationen für den Mieter. Diese kann er selbst nur erlangen, wenn der Wärmeliefervertrag inhaltlich § 2 WärmeLV entspricht oder der Wärmelieferant die Informationen freiwillig zur Verfügung stellt. III. Zeitlicher Anwendungsbereich 6 Der 2. Abschnitt der Verordnung gilt unmittelbar nur für Wärmelieferungsverträge und damit nur für Umstellungen von der bisherigen Eigenversor1 Begr. d. BMJ, BAnz AT 20.6.2013 B2. 2 Begr. d. BMJ, BAnz AT 20.6.2013 B2.

2

Gegenstand der Verordnung

Rz. 10

§1

gung durch den Vermieter i.S.v. § 556c Abs. 1 BGB, die nach dem Inkrafttreten der WärmeLV geschlossen wurden bzw. stattfinden. Der maßgebliche Zeitpunkt ergibt sich aus § 13 WärmeLV mit dem 1.7.2013. Insoweit kommt es grundsätzlich auf den Vertragsschluss zwischen Wärmelieferanten und Vermieter an. Liegt dieser vor dem 1.7.2013, werden die von den Bestimmungen der §§ 2–5 WärmeLV abweichenden Klauseln nicht mit Inkrafttreten der Verordnung unwirksam. Dies gilt selbst dann, wenn die Wärmelieferung erst nach dem 1.7.2013 erfolgen soll. Hinsichtlich der Umstellungsankündigung nach § 556c Abs. 2 BGB, für die 7 die §§ 8 ff. WärmeLV gelten, kommt es nicht darauf an, ob sie zu einer Wärmelieferung ergeht, die ihre Basis in einem vor dem Inkrafttreten der WärmeLV geschlossenen Vertrag findet. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Umstellung auf Wärmelieferung (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, § 556c BGB Rz. 9). Es ist also darauf abzustellen, wann der Vermieter nach dem Vertrag von dem Wärmelieferanten erstmals die Belieferung fordern kann. Lag dieser Zeitpunkt vor dem 1.7.2013, gilt „altes Recht“. Liegt der Zeitpunkt vor dem 2.10.2013 gilt die WärmeLV ebenfalls nicht. Denn der Vermieter wäre nicht in der Lage gewesen, die formellen Anforderungen, insbesondere die Drei-Monats-Frist des § 556c Abs. 2 BGB einzuhalten. Demgemäß gelten auch die Regelungen über den Kostenvergleich (§§ 8–10 WärmeLV) erst, wenn die Umstellung zum 2.10.2013 stattgefunden hat. IV. Zweck der Vorschrift Die Vorschrift hat eine Ordnungsfunktion, indem sie den sachlichen An- 8 wendungsbereich der Verordnung festlegt. Gleichzeitig soll die Harmonisierung mit der Ermächtigungsgrundlage in § 556c Abs. 3 BGB herbeigeführt werden. Die Verordnung als solche dient – wie § 556c BGB – der Realisierung des 9 Grundsatzes der Kostenneutralität. Sie soll soweit wie möglich sicherstellen, dass jedenfalls durch die Umstellung keine höheren Kosten auf den Mieter zukommen (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, § 556c BGB Rz. 12 ff.). B. Wohnraummiete I. § 1 Nr. 1 WärmeLV Diese Bestimmung legt fest, welche Verträge über Wärmelieferung von der 10 Verordnung erfasst werden. Es muss sich um Wärmelieferungsverträge handeln, die die Wärmeversorgung von vermietetem Wohnraum oder Räumen i.S.v. § 578 Abs. 2 BGB zum Gegenstand haben und im Zuge einer Umstellung abgeschlossen werden. Dies ergibt sich aus dem Zusammenhang mit § 556c BGB, der im Untertitel 2 des Schuldrechts steht. Welche Wärmelieferverträge erfasst werden, kann der Beschreibung in der DIN 8930, Teil 5 entnommen werden (vgl. dazu Lützenkirchen, Mietrecht, § 556c BGB Rz. 27).

3

§ 1 Rz. 11

Gegenstand der Verordnung

11 Für den Begriff des Wohnraums gelten die Anforderungen, die zur Unterscheidung von der Gewerberaummiete herausgearbeitet wurden (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, Vor § 535 BGB Rz. 27). 12 Eine Vermietung des Wohnraums liegt vor, sobald ein Mietvertrag geschlossen wurde. Einigen sich also die Parteien des Wärmelieferungsvertrages vor Abschluss des Mietvertrages, greift die WärmeLV nicht ein. Dennoch kann nicht allein auf den Abschluss des Mietvertrages abgestellt werden. Immerhin verlangt § 556c Abs. 1 BGB eine Umstellung von der Eigenversorgung. Demgemäß greift die Verordnung nur auf die Umstellung bei laufendem Mietvertrag und bisher bestehender Eigenversorgung durch den Vermieter. Liegt der Abschluss des Wärmelieferungsvertrages vor Beginn des Mietvertrages, erfolgt aber die Umstellung auf Wärmelieferung während der Mietzeit, sind die Regelungen der §§ 2 ff. WärmeLV sowie der §§ 8 ff. WärmeLV zu beachten. 13 Die Erstreckung der WärmeLV auf eine (erstmalige) Eigenversorgung durch den Vermieter ist ebenso ausgeschlossen wie die Geltung für die Umstellung von der Beheizung des Hauses bzw. der Wohnung durch Ofen- oder Etagenheizung, die der Mieter selbst betreibt, auf eine Wärmelieferung (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, § 556c BGB Rz. 25). II. § 1 Nr. 2 WärmeLV 14 Diese Regelung knüpft an § 556c Abs. 3 BGB insoweit an, als dort die Grundlage für die Ermächtigung geschaffen ist, mietrechtliche Vorschriften über die Vergleichsrechnung und die Ankündigung des Vermieters bei der Umstellung der Wärmeversorgung inhaltlich zu konkretisieren. Dies betrifft die nach § 556c Abs. 1 Nr. 2, 3 BGB erforderlichen Berechnungen und Darlegungen im Rahmen der Ankündigung. C. Gewerberaummiete 15 Die Ermächtigungsgrundlage in § 556c Abs. 3 BGB lässt eine Regelung, die die Verordnung auch auf die Versorgung von (vermieteten) Gewerberäumen oder andere Wärmelieferungsmodelle – wie z.B. für die Industrie – erstrecken würde, nicht zu. Allerdings kommt nach § 578 Abs. 2 S. 2 BGB eine entsprechende Anwendung in Betracht. 16 Die entsprechende Anwendung findet für Räume, die keine Wohnräume sind, statt. Dazu gehören insbesondere Gewerberäume (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, § 578 BGB Rz. 5). Auch bei der entsprechenden Anwendung ist ein weiteres Merkmal die Umstellung von der Eigenversorgung durch den Vermieter auf Wärmelieferung (vgl. § 1 WärmeLV Rz. 12). Insoweit gelten aber nicht die Einschränkungen der §§ 556c Abs. 4 BGB, 12 WärmeLV. Es besteht daher eine größere Vertragsfreiheit. 17 Für den Vermieter besteht insoweit ein erhöhtes Bedürfnis, die Rechtsfolgen einer fehlenden oder fehlerhaften Umstellung im Mietvertrag zu regeln. 4

Gegenstand der Verordnung

Rz. 17

§1

Denn § 11 Abs. 3 WärmeLV ist für die Gewerberaummiete inhaltsleer. Der Einwendungsausschluss gilt hier nicht. Der Gewerberaummieter kann also zeitlich unbeschränkt verlangen, dass trotz Wärmelieferung so abgerechnet wird, wie vor der Umstellung. Diesem Risiko kann der Vermieter formularmäßig nicht dadurch begegnen, dass die Umstellungsankündigung gänzlich für entbehrlich erklärt. Damit wird gerade die Kontrollmöglichkeit für den Mieter ausgeschlossen und damit eine wesentliche Abweichung von der gesetzlichen Regelung herbeigeführt, die über § 307 BGB zu sanktionieren ist. Denkbar ist aber die Bestimmung einer Einwendungsausschlussfrist, die Absenkung der formellen Anforderungen an die Umstellungsankündigung oder eine erleichterte Heilungsmöglichkeit für den Vermieter.

5

Abschnitt 2. Wärmeliefervertrag §2 Inhalt des Wärmeliefervertrages (1) Der Wärmeliefervertrag soll enthalten: 1. eine genaue Beschreibung der durch den Wärmelieferanten zu erbringenden Leistungen, insbesondere hinsichtlich der Art der Wärmelieferung sowie der Zeiten der Belieferung, 2. die Aufschlüsselung des Wärmelieferpreises in den Grundpreis in Euro pro Monat und in Euro pro Jahr und den Arbeitspreis in Cent pro Kilowattstunde, jeweils als Netto- und Bruttobeträge, sowie etwaige Preisänderungsklauseln, 3. die Festlegung des Übergabepunkts, 4. Angaben zur Dimensionierung der Heizungs- oder Warmwasseranlage unter Berücksichtigung der üblichen mietrechtlichen Versorgungspflichten, 5. Regelungen zum Umstellungszeitpunkt sowie zur Laufzeit des Vertrages, 6. falls der Kunde Leistungen vorhalten oder Leistungen des Wärmelieferanten vergüten soll, die vom Grund- und Arbeitspreis nicht abgegolten sind, auch eine Beschreibung dieser Leistungen oder Vergütungen, 7. Regelungen zu den Rechten und Pflichten der Parteien bei Vertragsbeendigung, insbesondere wenn für Zwecke des Wärmeliefervertrages eine Heizungs- oder Warmwasseranlage neu errichtet wurde. (2) Der Wärmelieferant ist verpflichtet, in seiner Vertragserklärung 1. die voraussichtliche energetische Effizienzverbesserung nach § 556c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs oder die energetisch verbesserte Betriebsführung nach § 556c Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs anzugeben sowie 2. den Kostenvergleich nach § 556c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und nach den §§ 8 bis 10 durchzuführen sowie die ihm zugrunde liegenden Annahmen und Berechnungen mitzuteilen. (3) Die Vereinbarung von Mindestabnahmemengen oder von Modernisierungsbeschränkungen ist unwirksam. Inhalt A. I. II. III. IV. V.

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Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . Regelungsgehalt . . . . . . . . . . . . . . Sachlicher Anwendungsbereich Zeitlicher Anwendungsbereich . Zweck der Vorschrift . . . . . . . . . . Abweichende Vereinbarungen . .

Rz. 1 1 4 5 6 9

B. Wohnraummiete . . . . . . . . . . . . . I. Rechtsnatur des Wärmeliefervertrages. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Parteien des Wärmeliefervertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Wärmelieferant . . . . . . . . . . . .

Rz. 10 13 14 14

Inhalt des Wärmeliefervertrages

2. Kunde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Vermieter als Kunde . . . . . aa) Unmittelbare Lieferung . . . . . . . . . . . . . . . . . bb)Mittelbare Belieferung b) „Vermieter“ kraft Vereinbarung. . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Vermieterwechsel . . . . . . . . . . III. Inhalt des Wärmeliefervertrages 1. Inhaltsvorgaben, § 2 Abs. 1 WärmeLV . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) § 2 Abs. 1 Nr. 1 WärmeLV b) § 2 Abs. 1 Nr. 2 WärmeLV c) § 2 Abs. 1 Nr. 3 WärmeLV d) § 2 Abs. 1 Nr. 4 WärmeLV e) § 2 Abs. 1 Nr. 5 WärmeLV

Rz. 4 Rz. 15 17 18 21 24 26 29 34 34 37 44 45 46

f) § 2 Abs. 1 Nr. 6 WärmeLV g) § 2 Abs. 1 Nr. 7 WärmeLV 2. Mindestinhalt, § 2 Abs. 2 WärmeLV . . . . . . . . . . . . . . . . . a) § 2 Abs. 2 Nr. 1 WärmeLV b) § 2 Abs. 2 Nr. 2 WärmeLV 3. Modernisierungsbeschränkende Bestimmungen . . . . . . IV. Rechtfolgen für den Vermieter bei einem Verstoß gegen § 2 Abs. 1 WärmeLV . . . . . . . . . . . . . 1. Verhältnis zum Mieter . . . . . 2. Verhältnis zum Wärmelieferanten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Gewerberaummiete . . . . . . . . . .

§2 Rz. 49 51 54 55 57 60 62 63 65 70

A. Allgemeines I. Regelungsgehalt Die Bestimmung formuliert in Abs. 1 spezielle Voraussetzungen für den In- 1 halt des Wärmelieferungsvertrages und legt damit nahe, dass ein Mindestinhalt für den Wärmeliefervertrag geregelt werden soll. Durch die Ausgestaltung als Soll-Vorschrift wird aber deutlich, dass der Bestimmung nur ein Empfehlungscharakter beizumessen ist1. § 2 Abs. 2 WärmeLV bestimmt zusätzlich einen Mindestinhalt der Ver- 2 tragserklärung des Wärmelieferanten gegenüber dem Kunden. Die dafür abzugebenden Erklärungen müssen im Wärmelieferungsvertrag fixiert werden und damit Gegenstand seines Angebots oder seiner Annahme sein2. Mit Absatz 3 der Bestimmung werden die dort erwähnten Bedingungen 3 (Mindestabnahmemengen, Modernisierungsbeschränkungen zu Lasten des Kunden) von vornherein als mögliche Verhandlungspunkte ausgeschlossen. II. Sachlicher Anwendungsbereich Der sachliche Anwendungsbereich ist durch die Verordnung vorgegeben 4 (vgl. § 1 WärmeLV Rz. 3). Unmittelbar findet die Vorschrift im Rahmen von Lieferverträgen zur Versorgung von Wohnraum mit Wärme und Warmwasser Anwendung, die im Zuge einer Umstellung von der Eigenversorgung auf Wärmelieferung bei vermietetem Wohnraum geschlossen werden. Entsprechend finden die Vorschriften bei Wärmelieferverträgen Anwendung, die im Rahmen von Gewerbemietverträgen zur erstmaligen Umstellung i.S.v. § 556c Abs. 1 BGB sowie in Mischmietverhältnissen mit Schwerpunkt in der Gewerberaummiete abgeschlossen werden.

1 Begr. d. BMJ, BAnz AT 20.6.2013 B2. 2 Begr. d. BMJ, BAnz AT 20.6.2013 B2.

7

§ 2 Rz. 5

Inhalt des Wärmeliefervertrages

III. Zeitlicher Anwendungsbereich 5 Die Vorschrift ist nach § 13 WärmeLV grundsätzlich ab 1.7.2013 gültig. Soweit ein Wärmelieferungsvertrag die Versorgung von vermietetem Wohnraum (oder entsprechend die von § 578 Abs. 2 S. 2 BGB erfassten Räume) im Rahmen einer Umstellung von Eigenversorgung auf Wärmelieferung betrifft, darf ein Wärmelieferungsvertrag nicht ohne die Mindestanforderungen abgeschlossen werden. Denn § 7 WärmeLV verbietet abweichende Vereinbarungen. Allerdings bestimmt § 1 Nr. 1 WärmeLV, dass die Verordnung nur für Wärmelieferungsverträge gilt, die im Rahmen einer Umstellung nach § 556c BGB geschlossen werden. Dies trifft nur für Wärmelieferungsverträge zu, die für die erstmalige Umstellung im Rahmen eines Mietvertrages gedacht sind und eine Belieferung ab 2.10.2013 vorsehen. Denn vorher war der Vermieter nicht in der Lage, die Ankündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. IV. Zweck der Vorschrift 6 Durch die Empfehlung der Mindestanforderungen an den Wärmeliefervertrag in § 2 Abs. 1 WärmeLV soll sowohl für den Vermieter als auch Kunden sowie im Ergebnis auch den Mieter als materiellen Kostenträger eine Transparenz über die wichtigsten Parameter der Leistung des Wärmelieferanten, der Preisfindung und der Preisentwicklung hergestellt werden. Damit dient die Vorschrift zunächst dem Angebotsvergleich. Denn die Vorgabe von Mindestanforderungen ist in der Praxis regelmäßig mit einer Vereinheitlichung der Angebote der verschiedenen Wärmelieferanten verbunden. Dadurch erhält der Vermieter die Möglichkeit, ohne größere Schwierigkeiten einen Preisvergleich durchzuführen. Dies wiederum ermöglicht ihm die Einhaltung des Gebots der Wirtschaftlichkeit und vor allem des Grundsatzes der Kostenneutralität. 7 Daneben entsteht der Effekt, dass dem Mieter die Überprüfung der auf ihn entfallenden Kosten vereinfacht wird. Denn durch die Vereinheitlichung der wesentlichen Vertragsbedingungen wird die Kontrolle, ob die Kosten überhaupt als Betriebskosten abgewälzt werden können, sowie die Prüfung der Einhaltung des Grundsatzes der Kostenneutralität und von Kostensteigerungen erleichtert. Gleichzeitig wird der Mieter in die Lage versetzt, die Einhaltung des Gebots der Wirtschaftlichkeit (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, § 556 BGB Rz. 439 ff.) einfacher und schneller zu prüfen. 8 Die Regelung in Abs. 3 des § 2 WärmeLV soll sicherstellen, dass trotz (oder gerade wegen) der Umstellung auf Wärmecontracting das allgemeine Ziel, Energie einzusparen, von allen Beteiligten effizient weiterverfolgt werden kann. Auch wenn schon die Umstellung i.S.d. § 556c Abs. 1 BGB zu einer Verbesserung der Effizienz und damit mittelbar zu einer Energieeinsparung beigetragen hat, sollen dadurch die Bemühungen des Vermieters und des Mieters um weitere Energieeinsparungen nicht in Stillstand geraten. Letzteres kann auch durch die Vereinbarung von Mindestabnahmemengen eintreten. Denn dadurch kann die Situation entstehen, dass der Mieter an wei8

Inhalt des Wärmeliefervertrages

Rz. 11

§2

terem energiesparendem Verhalten nicht interessiert ist, weil ohnehin eine bestimmte Abgabemenge den Energiekosten zugrunde gelegt wird. Auch die Motivation des Vermieters, weitere energiesparende Maßnahmen (z.B. Wärmedämmfassade) zu ergreifen, kann durch Mindestabnahmemengen beschränkt werden. V. Abweichende Vereinbarungen Grundsätzlich kann von den Bestimmungen des § 2 WärmeLV nicht abge- 9 wichen werden, § 7 WärmeLV. Der Sollcharakter des § 2 Abs. 1 WärmeLV verhindert aber die Rechtsfolge der Unwirksamkeit, sofern der Vertrag nicht alle darin enthaltenen Gesichtspunkte berücksichtigt1. Deshalb ist im Einzelfall zu prüfen, ob der Kunde auf der Vereinbarung aller Empfehlungen des § 2 Abs. 1 WärmeLV bestanden hat. In diesem Fall ist die Einigung nicht vollständig, § 154 BGB. Ergänzende Regelungen kann der Wärmelieferungsvertrag enthalten, wie z.B. ein Sonderkündigungsrecht des Vermieters bei der Veräußerung nach § 566 BGB und damit verbunden evtl. Ausgleichsansprüche des Wärmelieferanten wegen noch nicht abgeschriebener Investitionen. B. Wohnraummiete Die in § 2 Abs. 1 WärmeLV vorgegeben Empfehlungen für einen Mindest- 10 inhalt hat der Verordnungsgeber nicht neu erfunden. Er wird – mit Abwandlungen – aktuell bereits in der Praxis verwendet. Dazu hat der Verordnungsgeber in einem früheren Entwurf2 beispielhaft auf die zwischen dem Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (Berlin), dem Bundesverband Privatrechtlicher Energie-Contracting-Unternehmen e.V. PECU (Mainz) und dem Verband für Wärmelieferung e.V. VfW (Hannover) geschlossene „Vereinbarung zum Wärmeliefercontracting“ verwiesen3. Diese Vereinbarung beinhaltet eine Ausschreibungshilfe, deren Zweck es ist, die Vergleichbarkeit der von den Anbietern abgegebenen Angebote zu erhöhen. In dieser Ausschreibungshilfe sind die meisten der in § 2 WärmeLV genannten Angaben enthalten. Um Angebote überhaupt vergleichen zu können, muss zunächst geprüft 11 werden (können), von welchem Leistungsumfang der Anbieter ausgeht. Die Pflicht zur genauen Beschreibung dessen, was geliefert werden soll (etwa Raumwärme oder auch Warmwasser), zu welchen Zeiten die Belieferung erfolgen soll (Heizperiode) bzw. ab welcher Außentemperatur die Lieferpflicht einsetzt, ergibt sich bereits nach allgemeinen Regeln des Vertragsrechts. Darüber hinaus formuliert § 2 WärmeLV spezielle Mindestvoraussetzungen für den Inhalt des Vertrages, deren Einhaltung der Kunde verlangen kann, so dass zwangsläufig das Angebot des Wärmelieferanten diesen Anforderungen inhaltlich genügen muss. 1 Begr. d. BMJ, BAnz AT 20.6.2013 B2. 2 Diskussionsentwurf der WärmeLV (Stand: 23.5.2012), S. 6. 3 BBU-Materialien 01/03.

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§ 2 Rz. 12

Inhalt des Wärmeliefervertrages

12 Die Einhaltung der Empfehlungen des § 2 Abs. 1 WärmeLV ist quasi zwingend, weil der Vermieter die entsprechenden Informationen überwiegend benötigt, um eine dem § 11 WärmeLV entsprechende Umstellungsankündigung erstellen zu können. Dies führt dazu, dass der Vermieter nicht nur, um die Angebote vollständig miteinander vergleichen zu können, bei der Angebotseinholung sein Anforderungsprofil für den Wärmelieferungsvertrag an § 2 Abs. 1 WärmeLV orientieren wird. Es ist für ihn auch von höchster Bedeutung, durch den Wärmeliefervertrag sicher zu stellen, dass er die für die Umstellungsankündigung benötigten Information erhält. Denn ansonsten läuft er Gefahr, die Kosten der Wärmelieferung nicht an den Mieter weitergeben zu können (vgl. § 11 WärmeLV Rz. 12 ff.) und gemäß § 11 Abs. 3 WärmeLV den Einwendungen des Mieters unbegrenzt ausgesetzt zu sein. I. Rechtsnatur des Wärmeliefervertrages 13 Der Wärmelieferungsvertrag orientiert sich inhaltlich an dem jeweiligen Modell der Wärmelieferung (vgl. § 11 WärmeLV Rz. 12 ff.). Insoweit gibt § 2 WärmeLV allein den möglichen Mindestinhalt vor, der bei allen Varianten einzuhalten ist. Mit Rücksicht darauf lässt sich eine generelle Zuordnung zu einem bestimmten Vertragstyp nicht durchführen. Ein Vertrag über eine Fernwärmelieferung wird überwiegend Elemente des Kaufvertrages nach §§ 433 ff. BGB aufweisen1. Andere Wärmelieferverträge enthalten neben Elementen des Kaufs aber möglicherweise auch solche der Geschäftsbesorgung. Möglich sind aber auch Aspekte des Darlehens, Leasings oder Werkvertrages. II. Parteien des Wärmeliefervertrages 1. Wärmelieferant 14 Wärmelieferant ist der Contractor in der jeweiligen Ausgestaltung des Contractings (vgl. § 11 WärmeLV Rz. 12 ff.). Die Definition der Begriffe „Contracting“, „Contractor“ und „Contractingnehmer“ sowie eine Beschreibung der verschiedenen Contracting-Varianten ist in der DIN 8930, Teil 5 enthalten2. Darin ist u.a. das Wärmecontracting beschrieben, das die Lieferung von Wärme und Warmwasser durch einen mit dem Vermieter nicht identischen Dritten (Contractor) auf der Grundlage eines entweder mit dem Vermieter oder dem Mieter geschlossenen Vertrages zum Gegenstand hat. Die Aufgabe des Contractor genannten Lieferanten besteht in der Planung, Errichtung, Finanzierung und dem Betrieb der Wärme bzw. Warmwasser erzeugenden Anlage.

1 Palandt/Weidenkaff, § 433 BGB Rz. 8. 2 Vgl. dazu Niesse/Wiebrock, NZM 2013, 529, 530.

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Inhalt des Wärmeliefervertrages

Rz. 19

§2

2. Kunde Kunde ist der Vertragspartner des Wärmelieferanten, der die Wärmeliefe- 15 rung nach dem Vertrag einfordert. Da es in der Regel um den Bezug von Wärme oder Warmwasser für ein Gebäude geht, wird der Kunde mit dem Eigentümer oder dem sonstigen Verfügungsberechtigten (z.B. Nießbraucher) identisch sein. Die Verordnung erfasst, wie auch § 556c BGB, grundsätzlich nur solche 16 Wärmelieferungsverträge, die im Zuge einer Umstellung i.S.d. § 556c Abs. 1 BGB relevant werden. Schon die verschiedenen denkbaren Konstellationen machen deutlich, dass als Kunde im Zusammenhang mit Mietverträgen sowohl der Vermieter als auch Eigentümergemeinschaften, Zwischenvermieter oder ähnliche Personen in Betracht kommen, bei denen der Vermieter nicht die unmittelbare Verfügungsgewalt über die Versorgung eines Gebäudes mit Wärme oder Warmwasser hat. Bei der Einordnung einer Person als Kunde ist immer von der Situation der Umstellung i.S.d. § 556c BGB auszugehen. Deshalb werden Vertragsgestaltungen, bei denen der Mieter unmittelbarer Vertragspartner des Wärmelieferanten wird (sog. FullContracting), nicht erfasst. a) Vermieter als Kunde Bei der Einordnung einer Person als Kunde ist immer von der Situation der 17 Umstellung i.S.d. § 556c BGB auszugehen. Diese Vorschrift wendet sich an den Vermieter. Der Vermieter ist aber schon aus technischen Gründen nicht immer derjenige, der die Verfügungsgewalt über die Heizungs- und Warmwasseranlage des Gebäudes hat. Dies können insbesondere Eigentümer- oder Bruchteilgemeinschaften, aber auch andere Gebilde sein, die als Gesamtheit Eigentümer bzw. Verfügungsberechtigte des Gebäudes sind. Deshalb ist zwischen der unmittelbaren und der mittelbaren Lieferung zu unterscheiden. aa) Unmittelbare Lieferung Bei der unmittelbaren Lieferung ist Kunde des Wärmelieferanten der Ver- 18 mieter, der dem Mieter nach dem Mietvertrag die Lieferung von Wärme in Eigenversorgung i.S.v. § 556c Abs. 1 BGB schuldet und im Zuge der Umstellung Vertragspartner des Wärmelieferanten wird. Er wird damit regelmäßig mit der Person identisch sein, die den Mietvertrag abgeschlossen hat, nach §§ 566, 1922 BGB darin eingetreten ist oder ihn nach § 415 BGB übernommen hat. Als Subjekt kommen damit alle natürlichen und juristischen Personen in Betracht, die die Stellung des Vermieters bekleiden können (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, § 535 BGB Rz. 273 f.). Maßgeblich ist, dass der Vermieter Vertragspartner des Wärmelieferanten ist, um die Grundsätze des § 556c BGB in beide Richtungen durchsetzen zu können. Ob der Vermieter Eigentümer ist, ist ohne Bedeutung. Er kann insbesonde- 19 re Nießbraucher oder Zwischenvermieter i.S.v. § 565 BGB sein. Maßgeblich 11

§ 2 Rz. 20

Inhalt des Wärmeliefervertrages

ist, dass er dem Mieter als (End-)Nutzer der Wärme oder des Warmwassers deren Lieferung schuldet. 20 Ohne Belang ist es, wenn der Kunde die Lieferung von Wärme nicht nur in seiner Eigenschaft als Vermieter, sondern z.B. auch zum Eigenverbrauch benötigt. In derartigen Konstellationen kommt es nicht z.B. auf den Schwerpunkt oder die Bedeutung der Verwendung auf Seiten des Vermieters an, sondern allein darauf, dass er auch in seiner Funktion als Vermieter handelt. Deshalb kann auch die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich Kunde/Vermieter i.S.v. § 2 Abs. 1 WärmeLV sein, obwohl sie z.B. nur einen Partykeller vermietet hat, der bisher in Eigenversorgung mit Wärme beliefert wurde. bb) Mittelbare Belieferung 21 Problematisch ist die Anwendung der Verordnung, wenn Vertragspartner des Wärmelieferanten z.B. eine Eigentümergemeinschaft, eine BGB-Gesellschaft oder eine Bruchteilsgemeinschaft ist, die nicht zugleich Vermieter ist. Dann ist das vermietende Mitglied (z.B. Sondereigentümer) nicht unmittelbarer Kunde des Wärmelieferanten. Zwar wird die Eigentümergemeinschaft in der Begründung ausdrücklich als Kunde i.S.v. § 2 WärmeLV erwähnt1. Sofern die Eigentümergemeinschaft aber nicht Vermieter ist, trifft sie nicht die Pflicht zur Ankündigung der Umstellung gemäß § 556c Abs. 2 BGB. 22 Im Hinblick auf den umfassenden Schutz des § 556c BGB, der letztlich auf den Mieter abzielt, ist es gerechtfertigt, den Begriff des Kunden weit zu fassen und damit auch Gebilde einzubeziehen, an denen der Vermieter nur mittelbar beteiligt ist. Dies ist auch und gerade bei der Eigentümergemeinschaft, der BGB-Gesellschaft oder einer Bruchteilsgemeinschaft der Fall. Ist ein solches Gebilde Eigentümer, Erbbauberechtigter, Nießbraucher oder ein sonstiger Verfügungsberechtigter hinsichtlich des Gebäudes, ist der einzelne Vermieter von Wohnraum von der Lieferung an die Gemeinschaft, deren Mitglied er ist, abhängig. Andererseits hat er über das Gebilde den Anspruch, gegenüber dem Wärmelieferanten die Rechte aus dem Wärmelieferungsvertrag geltend zu machen, und kann daher die Forderungen des Mieters aus § 556c BGB erfüllen. Deshalb werden auch Wärmelieferverträge erfasst, bei denen der Vermieter nur mittelbar einen Anspruch gegen den Wärmelieferanten auf Versorgung hat. 23 Bedenken bestehen aber in anderen Fällen, in denen der Vermieter nicht mit der Person des Kunden des Wärmelieferanten identisch oder jedenfalls nicht über eine Mitgliedschaft mittelbar beteiligt ist. Dies ist etwa denkbar, wenn der Eigentümer den Liefervertrag geschlossen hat, Vermieter aber ein Nießbraucher ist. Auch die Versorgung über die Heizungsanlage eines Nachbarn, der wiederum ein Betreibermodell eingegangen ist, fällt nicht unter § 2 WärmeLV. In diesen Fällen hat der Vermieter auch keine mittel1 Referentenentwurf der WärmeLV (Stand: 13.2.2013), S. 11.

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Inhalt des Wärmeliefervertrages

Rz. 27

§2

bare Einwirkungsmöglichkeit auf den Wärmelieferungsvertrag und damit auf die Einhaltung von nach dieser Verordnung maßgeblichen Mindestanforderungen. Ein Fall des § 556c BGB liegt im Verhältnis zum Vertragspartner des Wärmelieferanten ohnehin nicht vor. b) „Vermieter“ kraft Vereinbarung In den unter § 2 WärmeLV Rz. 23 aufgezeigten Fällen können die Parteien 24 des Wärmeliefervertrages die entsprechende Anwendung des § 556c BGB und der Bestimmungen der WärmeLV – auch formularvertraglich – regeln. § 7 WärmeLV steht einer solchen Bestimmung nicht entgegen. Denn sie führt nicht zu einer Abweichung von den Vorschriften des zweiten Abschnitts. Auch §§ 556c Abs. 4 BGB, 12 WärmeLV stehen der Zulässigkeit nicht ent- 25 gegen. Denn die Bestimmungen des § 556c BGB sowie der WärmeLV haben mieterschützende Wirkung. Die §§ 556c Abs. 4 BGB, 12 WärmeLV verbieten Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters. Durch die entsprechende Anwendung der Vorschriften wird der Mieter begünstigt. Denn der Vermieter muss nicht nur vorgegebene Bedingungen in den Wärmelieferungsvertrag übernehmen, sondern auch die Umstellung ankündigen. Diese Beschränkungen des Vermieters würden ansonsten nicht bestehen. Daneben gilt durch die Vereinbarung auch der Grundsatz der Kostenneutralität der Umstellung, der ansonsten nicht heranzuziehen wäre. 3. Vermieterwechsel Der Vermieterwechsel ist grundsätzlich ohne Einfluss auf die Anwendung 26 des § 2 WärmeLV. Zwar tritt der Erwerber nicht nach § 566 BGB in den Wärmelieferungsvertrag ein. Denn der Eintritt beschränkt sich auf den Mietvertrag. Er bleibt aber dem Mieter zur Wärmelieferung verpflichtet. Demnach hat er grundsätzlich ein Interesse an der Übernahme des Vertrages oder wird einen eigenen Liefervertrag abschließen. Letzteres führt allerdings nicht zur erneuten Anwendung des § 556c BGB. Denn für die erstmalige Einführung von Wärmelieferung ist auf den gesamten Lauf des Mietvertrags abzustellen. Unabhängig davon ist der Vermieter nach § 32 Abs. 4 AVBFernwärmeV, der nach § 6 WärmeLV entsprechend gilt, verpflichtet, dem Erwerber den Eintritt in den Wärmelieferungsvertrag aufzuerlegen. Der Eintritt vollzieht sich nach § 32 Abs. 3 AVBFernwärmeV ohne Zustimmung des Lieferanten, muss aber angezeigt werden. Durch den Vermieterwechsel i.S.d. § 566 BGB können die Voraussetzungen 27 der §§ 2–12 WärmeLV nicht umgangen werden. Selbst wenn der Erwerber entgegen §§ 6 WärmeLV, 32 Abs. 4 AVBFernwärmeV den bestehenden Wärmelieferungsvertrag nicht übernimmt, sondern einen eigenen abschließt, muss er die Vorgaben der §§ 2–7 WärmeLV einhalten. Zwar bedarf es keiner erneuten Umstellungsankündigung i.S.d. § 11 WärmeLV. Denn die Wärmelieferung ist schon durch den bisherigen Vermieter eingeführt worden. Die Bestimmungen über die Preisanpassung (§ 3 WärmeLV) gelten fort. Da 13

§ 2 Rz. 28

Inhalt des Wärmeliefervertrages

der Zweck der Verordnung vor allem in der Wahrung des Grundsatzes der Kostenneutralität liegt, würde andernfalls diese Zielrichtung der Verordnung unterlaufen. 28 Schließt der Erwerber erstmals für das Gebäude einen Wärmelieferungsvertrag ab, ist die WärmeLV selbst dann anwendbar, wenn die Begründung dieses Vertrages vor der Eigentumsumschreibung erfolgte. Maßgeblich ist die erstmalige Umstellung als solche. Diese muss auch in diesem Fall vom Erwerber als Vermieter angekündigt werden. Dabei hat er die Vorgaben der §§ 8 ff. WärmeLV zu beachten. Der Wärmelieferungsvertrag muss demnach den §§ 2–7 WärmeLV entsprechen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Erwerber im Zeitpunkt der Umstellungsankündigung bereits Vermieter i.S. § 566 BGB ist. Ist das nämlich nicht der Fall, braucht er eine Ermächtigung des bisherigen Vermieters, im eigenen Namen dessen Recht aus § 556c BGB geltend zu machen. Gegen eine solche Ermächtigung bestehen keine Bedenken. III. Inhalt des Wärmeliefervertrages 29 § 2 Abs. 1 WärmeLV sollte noch im Referentenentwurf v. 13.2.2013 regeln, welche Abreden zwingend im Wärmeliefervertrag enthalten sein sollten1. In der gültig gewordenen Fassung hat § 2 Abs. 1 WärmeLV nur noch Empfehlungscharakter2. Mithin kommt es für die Wirksamkeit der Einigung nicht darauf an, dass der Vertragsinhalt mit dem Inhalt der Verordnung identisch ist. Der Kunde/Vermieter, der regelmäßig entsprechende Angebote der Wärmelieferanten erhalten wird, kann anhand von § 2 Abs. 1 WärmeLV ein Anforderungsprofil entwickeln und abgleichen. Dadurch erhält er die Möglichkeit, verschiedene Angebote zu vergleichen und das für ihn günstigste anzunehmen, ohne im Detail auf die Identität des Vertragsinhalts mit den gesetzlichen Vorgaben achten zu müssen. 30 Vor diesem Hintergrund kann eine Einigung über den Abschluss eines Wärmeliefervertrages nicht nach § 7 WärmeLV unwirksam sein, sondern allenfalls unvollständig mit der Rechtsfolge der §§ 154, 155 BGB. Denn der Vertrag muss die Bedingungen des § 2 Abs. 1 WärmeLV nicht enthalten. Hat aber der Kunde/Vermieter darauf bestanden, die Vorschrift einzuhalten, ist die Einigung im Zweifel nicht vollständig, wenn eine der Kriterien des § 2 Abs. 1 WärmeLV im Vertrag noch nicht vollständig geregelt ist. 31 Der Vermieter ist aufgrund eines unvollständigen Wärmelieferungsvertrages regelmäßig nicht in der Lage, eine wirksame Umstellungsankündigung i.S.d. §§ 556c Abs. 2 BGB, 11 WärmeLV zu erstellen und daher seine Wärmelieferungskosten beim Mieter vollständig zu realisieren. Im Verhältnis zum Wärmelieferanten müssen, sofern der Einigungsmangel nicht behoben werden soll, die ausgetauschten Leistungen über § 812 BGB (Saldotheorie) rückabgewickelt werden. Möglicherweise ergeben sich daneben Schadens1 Referentenentwurf der WärmeLV (Stand: 13.2.2013), S. 11. 2 Begr. d. BMJ, BAnz AT 20.6.2013 B2.

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Inhalt des Wärmeliefervertrages

Rz. 36

§2

ersatzansprüche des Kunden/Vermieter gegen den Wärmelieferanten aus den §§ 280, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB (Verschulden bei Vertragsschluss), wenn die Unvollständigkeit auf einer Fahrlässigkeit des Wärmelieferanten beruht. Unabhängig davon kann der Kunde/Vermieter aber den Auskunftsanspruch nach § 5 WärmeLV verfolgen, um den Mindestumfang der Betriebskosten gegenüber dem Mieter geltend machen zu können (vgl. § 5 WärmeLV Rz. 7 ff.). Demgegenüber regelt § 2 Abs. 2 WärmeLV die Pflicht des Wärmelieferanten, 32 die Effizienzverbesserung anzugeben und den Kostenvergleich darzustellen, als Inhalt seiner Vertragserklärung. Die Nichteinhaltung der Bedingungen hat damit über § 7 WärmeLV Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Wärmeliefervertrages. Da der Vermieter/Kunde die Angaben unbedingt für seine Umstellungsankündigung gemäß §§ 556c Abs. 2 BGB, 11 WärmeLV benötigt, bestehen ggf. Schadensersatzansprüche aus §§ 280, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB (Verschulden bei Vertragsschluss), sofern die Erklärung des Wärmelieferanten fehlt, falsch oder unvollständig ist. Schließlich bestimmt § 2 Abs. 3 WärmeLV, welche Regelungen auf keinen 33 Fall zwischen den Parteien des Wärmelieferungsvertrages vereinbart werden dürfen, nämlich Vereinbarungen von Mindestabnahmemengen und Modernisierungsbeschränkungen. 1. Inhaltsvorgaben, § 2 Abs. 1 WärmeLV a) § 2 Abs. 1 Nr. 1 WärmeLV Nach dieser Regelung soll festgelegt werden, welche Leistungen der Wär- 34 melieferant erbringen soll. Mit dem Begriff der Leistung ist nicht nur die Art der Energielieferung gemeint. Auch andere Angaben wie z.B. die Mitteilung des maßgeblichen Übergabepunktes sind geschuldet. Abzustellen ist darauf, ob der Kunde (oder Mieter) im Ergebnis die Angabe benötigt, um die Art des Contractings (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, § 556c BGB Rz. 28 f.) zu erkennen oder die Verbesserung der Effizienz der Anlage ermessen zu können. Deshalb muss der Wärmelieferant z.B. bei vereinbartem Betriebsführungscontracting im Rahmen des Angebots darlegen, durch welche konkreten Maßnahmen er die Betriebsführung verbessern will, wenn die Voraussetzungen des § 556c Abs. 1 S. 2 BGB angenommen werden sollen. Darüber hinaus muss aus der Beschreibung der Leistung deutlich werden, 35 ob der Wärmelieferant nur Wärme oder auch Warmwasser liefern muss. Für die Leistungserbringung können auch die Leistungszeiten maßgeblich sein. Dazu zählen nicht nur die Heizperiode (1.10. – 30.4), sondern auch Fragen der Nachtabsenkung und der Versorgung mit Warmwasser in Spitzenzeiten. Die Angaben sollten bereits im Angebot derart beschrieben sein, dass sie 36 auch ohne besonderes technisches Fachwissen zu verstehen sind. Denn im Ergebnis müssen die Informationen für den technischen Laien verständlich sein. Ebenso wie bei der Heizkostenabrechnung (vgl. Lützenkirchen, Miet15

§ 2 Rz. 37

Inhalt des Wärmeliefervertrages

recht, Vor § 1 HeizkV Rz. 7) ist dabei im Zweifel allerdings der technischen Richtigkeit der Vorrang einzuräumen. Auch wenn es deshalb nicht der Angabe von Formeln bedarf1, müssen doch die dafür notwendigen Angaben aus dem Vertrag ersichtlich sein. Allein die Verwendung von Abkürzungen führt nicht zur Unverständlichkeit der Mitteilung2, solange sie allgemein gebräuchlich sind. Abkürzungen, die allein den Mitgliedern einer bestimmten Branche bekannt sind, müssen erläutert werden. b) § 2 Abs. 1 Nr. 2 WärmeLV 37 Die von dieser Bestimmung vorgeschlagene Vereinbarung des Wärmelieferpreises ist eine Selbstverständlichkeit. Denn regelmäßig gehört die zumindest bestimmbare Regelung der Gegenleistung zu den wesentlichen Bedingungen, die für das Zustandekommen eines Vertrages gelten3. Dabei entspricht die Aufteilung in Grund- und Arbeitspreis der gängigen Praxis der Vergütungsvereinbarung eines Wärmelieferanten. 38 Mit dem Grundpreis werden die Vorhaltekosten abgegolten. Er berechnet sich regelmäßig nach Zeitabschnitten. Durch die Angabe eines Monatsund eines Jahrespreises soll die Vergleichbarkeit für den Kunden verbessert werden. 39 Der Arbeitspreis wird für die eigentliche Lieferung bezahlt. Deshalb ist er in Cent pro kWh mitzuteilen, einer mittlerweile gängigen Preisangabe. 40 Im Hinblick auf den Empfehlungscharakter der Bestimmung ist für die Wirksamkeit des Wärmelieferungsvertrages ausreichend, wenn eine bestimmbare Vereinbarung der Gegenleistung, die der Kunde (und damit im Ergebnis der Mieter) schulden soll, getroffen wird. Daher reicht z.B. die Angabe der Parameter aus denen sich die Vergütung zusammensetzt und der Höhe nach bestimmen lässt. Denkbar ist auch der Verweis auf eine allgemeine Preisliste oder einen Index, sofern damit nicht zugleich eine Umgehung der Bestimmungen über die Preisanpassung verbunden ist. 41 Durch die weitere Forderung, Preisänderungsklauseln anzugeben, muss die Preisangabe durch weitere Berechnungsgrundlagen und Berechnungsmethoden erläutert werden4. Denn um die Auswirkung von Preisänderungsklauseln einschätzen zu können, sind die Zeitpunkte, zu denen eine Anpassung erfolgen soll, also die Anpassungszyklen, von Bedeutung. Die spezifizierte Aufnahme der Preisanpassungsregelung ist schon im Hinblick auf § 11 Abs. 2 Nr. 5 WärmeLV von Bedeutung. Denn der Kunde/Vermieter muss die entsprechenden Angaben in der Umstellungsankündigung verarbeiten.

1 BGH v. 20.7.2005 – VIII ZR 371/04, MDR 2006, 196 = WuM 2005, 579 = ZMR 2005, 937 = NZM 2005, 737. 2 LG Dortmund v. 8.3.2005 – 1 S 152/04, ZMR 2005, 865. 3 Erman/Armbrüster, Vor § 145 BGB Rz. 11. 4 Referentenentwurf der WärmeLV (Stand: 13.2.2013), S. 12.

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Inhalt des Wärmeliefervertrages

Rz. 46

§2

Daneben werden die maßgeblichen Preisindizes benötigt. In Betracht kom- 42 men die vom Statistischen Bundesamt insbesondere für die Energiebranche ermittelten Reihen1. Die Anwendung des Verbraucherpreisindex ist zwar nicht ausgeschlossen. Er wird aber in der Regel nicht die Verhältnisse auf dem Wärmemarkt abbilden, wie es von §§ 3 WärmeLV, 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV gefordert wird. Deshalb wird regelmäßig der Erzeugerpreisindex zur Anwendung kommen (vgl. § 3 WärmeLV Rz. 17). Daneben können die jeweiligen Kostenbestandteile zur Prüfung von Inte- 43 resse sein. Dazu bedarf es zumeist der Mitteilung der Ansätze für Energie-, Lohn- oder Materialkosten. Diese Anforderungen werden in der Regel durch die Mitteilung der für die Preisanpassung maßgeblichen Formel nebst den Definitionen der darin verwendeten Faktoren nachvollziehbar2. c) § 2 Abs. 1 Nr. 3 WärmeLV Mit dem Übergabepunkt wird zumeist die Position der Hausanschlussstati- 44 on im Gebäude bezeichnet. In dieser Anlage wird der vor dem Gebäude erzeugte Energieträger an die Zentralheizung übergeben. Dabei wird in ihrer Funktionsweise zwischen einer direkten und einer indirekten Hausanschlussstation unterschieden. In beiden Fällen wird aber die gelieferte Energiemenge am Übergabepunkt gemessen. Deshalb soll seine Bestimmung im Hinblick auf die Durchführung des Vertrages von zentraler Bedeutung sein3. d) § 2 Abs. 1 Nr. 4 WärmeLV Angaben zur Dimensionierung der Heizungsanlage sollen sinnvoll sein4. 45 Denn der Vermieter ist gegenüber dem Mieter nach § 535 Abs. 1 BGB zur ausreichenden Beheizung der Mieträume verpflichtet (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, § 535 BGB Rz. 505). Daher benötigt der Vermieter entsprechende technische Angaben, um überprüfen zu können, ob der vom Wärmelieferanten gelieferte Wärmeerzeuger ausreichende Kapazitäten aufweist. e) § 2 Abs. 1 Nr. 5 WärmeLV Durch die Regelung des Umstellungszeitpunktes wird für den Kunden/Ver- 46 mieter das Zeitfenster sichtbar, dass ihm zur Herbeiführung der Voraussetzungen des § 556c Abs. 2 BGB verbleibt. Denn er muss darauf achten, dass er die Ankündigungsfrist für die Umstellung einhalten kann. Aus der Angabe der Vertragsdauer kann der Kunde ablesen, wie lange er sich binden soll. Daneben hat diese Information entscheidenden Einfluss auf die Kalkulation der Preise und die Vergleichbarkeit der Angebote.

1 2 3 4

Vgl. www.destatis.de. Referentenentwurf der WärmeLV (Stand: 13.2.2013), S. 12. Begr. d. BMJ, BAnz AT 20.6.2013 B2. Referentenentwurf der WärmeLV (Stand: 13.2.2013), S. 13.

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§ 2 Rz. 47

Inhalt des Wärmeliefervertrages

47 § 6 WärmeLV regelt die ergänzende Geltung der AVBFernwärmeV, auf die gemäß § 310 Abs. 2 BGB die Vorschrift des § 309 Nr. 9 BGB nicht anwendbar ist1. In § 32 AVBFernwärmeV ist eine Höchstdauer von zehn Jahren für die Laufzeit von Versorgungsverträgen geregelt, die sich um fünf Jahre verlängert, wenn der Vertrag nicht von einer der beiden Seiten mit einer Frist von neun Monaten vor Ablauf der Vertragsdauer gekündigt wird. Im Hinblick darauf ist die formularmäßige Vereinbarung einer Laufzeit eines Fernwärmelieferungsvertrags von 19 Jahren und einem Monat gemäß § 1 Abs. 3 AVBFernwärmeV unwirksam; ein Wärmelieferungsvertrag mit einer über zehn Jahre hinausgehenden Laufzeit ist nur dann wirksam, wenn er individuell ausgehandelt wird2. Diese Rechtslage gilt für die Lieferverträge der WärmeLV entsprechend. Die Anfangslaufzeit darf zehn Jahre nicht überschreiten, sofern der Kunde nicht ausdrücklich i.S.v. § 1 Abs. 3 AVBFernwärmeV zustimmt. 47a Die AVBFernwärmeVO ist ihrem Wortlaut nach nicht auf Verträge über die Lieferung von Nahwärme anwenddbar (vgl. dazu Lützenkirchen, Mietrecht, § 556c BGB Rz. 30). Dennoch wird für bestimmte Fälle eine Anwendung zugelassen. Voraussetzung dafür ist in der Regel, dass der Wärmelieferant vor Beginn der Versorgung die Wärmeproduktionsanlage auf eigene Kosten erstellt oder ein für die Wärmeversorgung erforderliches Leitungsnetz aufzubauen hat3. Ob und ggf. wie sich daraus auch Grundsätze für die Laufzeit von Nahwärme-Verträgen ableiten lassen, ist offen4. Immerhin hat der Gesetzgeber in Kenntnis der Nahwärme die Ausnahme des § 310 Abs. 2 BGB nur für die Fernwärme eröffnet und nicht den Begriff der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme gebraucht5. Die Interessenlage ist aber in dem beschriebenen Ausnahmefall wegen der ggfs. hohen Investitionen gleich6. 48 Nach § 32 Abs. 2 AVBFernwärmeV steht dem Mieter, der als Vertragspartner unmittelbar mit Fernwärme versorgt wird, das Recht zu, aus Anlass der Beendigung des Mietverhältnisses den Versorgungsvertrag jederzeit mit zweimonatiger Frist zu kündigen. f) § 2 Abs. 1 Nr. 6 WärmeLV 49 Diese Bestimmung sieht die Angabe der Leistungen vor, die im Einzelfall in der Verantwortlichkeit des Vermieters liegen sollen. Dazu können z.B. die Herstellung oder Bereithaltung der Anschlüsse für Gas, Strom, Wasser 1 Diese Ausnahme gilt aber nicht für die Nahwärme: Niesse/Wiesbrock, NZM 2013, 229 (537). 2 OLG Brandenburg v. 5.3.2012 – 1 U 14/11, CuR 2012, 77; vgl. auch BGH v. 21.12.2011 – VIII ZR 262/09, MDR 2012, 135 = WuM 2012, 115 = NZM 2012, 323. 3 BGH v. 21.12.2011, VIII ZR 262/09, MDR 2012, 135 = WuM 2012, 115 = NZM 2012, 323. 4 Niesse/Wiesbrock, NZM 2013, 529 (537). 5 Dazu: Derleder, NZM 2003, 737, (742). 6 Niesse/Wiesbrock, NZM 2013, 529 (537).

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Inhalt des Wärmeliefervertrages

Rz. 54

§2

und Abwasser, das Herrichten des Heizraums, Entfernen von Altanlagen etc. gehören. Auch finanzielle (Eigen-)Leistungen des Vermieters, die im Vertrag vorgese- 50 hen sind, sollen aufgeführt werden. Deshalb kann z.B. die Angabe eines „Investitionskostenzuschusses“ notwendig sein, um auch insoweit die wirtschaftliche Vergleichbarkeit der Angebote zu gewährleisten. g) § 2 Abs. 1 Nr. 7 WärmeLV Regelungen über die Rechte und Pflichten am Ende der Vertragszeit kön- 51 nen aus den unterschiedlichsten Gründen notwendig sein. Insbesondere wenn der Wärmelieferant eine neue Heizungs- und Warmwasseranlage eingebaut hat, muss über deren Schicksal eine Vereinbarung herbeigeführt werden. Denn im Regelfall wird sie gemäß § 95 BGB nicht in das Eigentum des Kunden/Vermieters bzw. Eigentümers des Grundstücks übergegangen sein. Sollte dies ausnahmsweise der Fall sein, ergeben sich Erstattungsansprüche aus § 951 BGB. Ist die Anlage wegen § 95 BGB im Eigentum des Wärmelieferanten geblie- 52 ben, muss überlegt werden, ob er sie mit der Beendigung des Wärmelieferungsvertrages zu entfernen hat oder ob eine Eigentumsübertragung mit Entschädigungszahlung geregelt werden soll. Für beide Varianten sprechen gute Gründe: Das Zurücklassen der Anlage sichert die weitere Versorgung des Gebäudes mit Wärme und Warmwasser; die Entfernung kann insbesondere wegen der Laufzeit des Wärmelieferungsvertrages vorteilhaft sein, wenn zu diesem (in der Zukunft liegenden) Zeitpunkt neue Heiztechniken vorherrschen oder die bestehende Anlage den gesetzlichen Vorgaben nicht mehr entspricht. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass eine Entfernung zumeist mit erheblichen Kosten verbunden ist, die sich der Wärmelieferant sparen oder doch zumindest in seine Vergütung (vorab) einrechnen will. Denkbar ist auch ein Wahlrecht des Kunden/Vermieter, Entfernung oder Verbleib verlangen zu können. Eine Kombination kann dadurch herbeigeführt werden, wenn im Falle der Wahlrechtsausübung zugunsten des Verbleibs der Anlage z.B. wegen der ersparten Demontagekosten eine Ausgleichszahlung des Wärmelieferanten vereinbart wird. § 2 WärmeLV macht insoweit keine Vorgaben, sondern überlässt die Wahl 53 der Modalitäten des Vertragsparteien. Die gesetzliche Regelung beschränkt sich damit auf einen Erinnerungsposten. 2. Mindestinhalt, § 2 Abs. 2 WärmeLV Die Vorschrift bestimmt, welchen Inhalt eine Vertragserklärung des Wär- 54 melieferanten mindestens haben muss. Der Wortlaut spricht zwar dafür, dass damit die in § 2 Abs. 2 Nr. 1 und 2 enthaltenen Vorgaben Vertragsinhalt werden sollen. Deshalb müssen sie auch – je nach Fallkonstellation – Gegenstand des Angebots oder der Annahme sein, die der Wärmelieferant erklärt. Indessen ist damit eine Aufklärungspflicht verbunden, was sich al19

§ 2 Rz. 55

Inhalt des Wärmeliefervertrages

lein daraus ergibt, dass der Kunde/Vermieter nicht über das notwendige Fachwissen verfügt, um die entsprechenden Mitteilungen nachvollziehen zu können. Zum Anderen muss er gerade diese Bedingungen verstehen, weil er sie an den Mieter im Rahmen der Umstellungsankündigung nach § 11 WärmeLV weitergeben muss. a) § 2 Abs. 2 Nr. 1 WärmeLV 55 Die in § 556c Abs. 1 Nr. 1 BGB aufgeführten Maßnahmen führen regelmäßig eine Einsparung von Primär- und/oder Endenergie herbei. Beim Betriebsführungscontracting ist die Effizienzsteigerung der Altanlage durch konkrete Maßnahmen des Contractors zusätzlicher zentraler Vertragsgegenstand. In welchem Umfang eine Einsparung nach den vom Contractor geplanten Maßnahmen zu erwarten ist, stellt für den Vermieter eine wichtige Information dar. Denn ohne die Herbeiführung einer verbesserten Effizienz kann er die Umstellung gegenüber seinem Mieter nicht durchsetzen. 56 An die Genauigkeit der Beschreibung dürfen keine überzogenen Anforderungen gestellt werden. Es handelt sich um eine Prognose, die anhand bekannter Parameter und der Lebenserfahrung möglichst realistisch, aber mit einer gewissen Fehlerquote aufgestellt wird. Sie muss den Vermieter als Kunden des Wärmelieferanten in die Lage versetzen, im Rahmen der Umstellungsankündigung auch gegenüber dem Mieter darzulegen, inwieweit durch die Umstellung Energie gespart wird. Damit ist eine verständliche Ausdrucksweise, in der nicht allgemeinverständliche Fachbegriffe erläutert werden, unumgänglich. b) § 2 Abs. 2 Nr. 2 WärmeLV 57 Aufgrund der nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 WärmeLV anzugebenden Preise ist der jährliche Wärmebedarf auf das konkret zu beliefernde Objekt zu ermitteln. Dabei sollen Grund- und Arbeitspreis getrennt angegeben werden, § 2 Abs. 2 Nr. 1 WärmeLV. Dies erleichtert dem Kunden/Vermieter und später auch dem Mieter die Prüfung zum Vergleich zwischen den Wärmelieferkosten und den bisherigen Betriebskosten. 58 Um keine Diskrepanzen zu verursachen, wird der Kostenvergleich, der ohnehin Voraussetzung für die Umstellung nach § 556c Abs. 1 Nr. 2 BGB ist, zum Mindestinhalt des Wärmeliefervertrages erhoben. Da der Vermieter diesen Kostenvergleich nach § 11 WärmeLV dem Mieter mitzuteilen hat, können an den Inhalt des Wärmeliefervertrages keine geringeren Anforderungen gestellt werden. Vielmehr muss der Passus im Vertrag mit dem Wärmelieferanten gerade die formellen und materiellen Anforderungen der §§ 8–10 WärmeLV erfüllen. 59 Dies wird auch durch die weitere Anordnung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WärmeLV deutlich, wonach zusätzlich die zugrundeliegenden Annahmen und Berechnungsmethoden im Vertrag enthalten sein müssen. Ohne diese Grundannahmen ist eine Kalkulation der Preise in den erfassten Fällen nicht 20

Inhalt des Wärmeliefervertrages

Rz. 64

§2

durchführbar, so dass eine Vergleichbarkeit nicht hergestellt werden könnte. Dies betrifft insbesondere die erforderliche Heizleistung, den aus dem bisherigen Brennstoffeinsatz und dem Jahresnutzungsgrad der Anlage ermittelten Wärmebedarf und den für die Wärmelieferung maßgeblichen Übergabepunkt. Dadurch wird nicht nur transparent, welche Annahmen den Voraussetzungen des § 556c Abs. 1 Nr. 2 BGB zugrunde gelegt wurden. Vielmehr erhalten der Kunde und der Mieter die Möglichkeit, nachträgliche Änderungen in der Darstellung des Wärmelieferanten zu erkennen. 3. Modernisierungsbeschränkende Bestimmungen § 2 Abs. 3 WärmeLV verbietet Vereinbarungen im Wärmelieferungsvertrag, 60 die das allgemeine Ziel, optimale energetische Zustände von Gebäuden herbeizuführen, beschränken könnten. Eine solche Beschränkung wird z.B. durch die Vereinbarung von Mindestabgabemengen eingeführt. Denn sowohl der Gebäudeeigentümer als auch der Endverbraucher sind in einem solchen Fall nicht an Überlegungen interessiert, weitere Energie einzusparen, weil sie sich kostenmäßig nicht verbessern. Daneben werden von § 2 Abs. 3 WärmeLV alle Vereinbarungen erfasst, die ei- 61 ne Modernisierung unmittelbar oder mittelbar behindern oder verhindern. Der Vermieter soll gerade motiviert werden, energetische Modernisierungen i.S.v. § 555b Nr. 1 BGB durchzuführen. Dazu ist es kontraproduktiv, wenn er durch den Wärmelieferungsvertrag davon abgehalten wird, nicht erneuerbare Endenergie in Bezug auf die Mietsache durch die Installation einer Wärmedämmfassade, Einbau von (verbesserten) Isolierglasfenstern oder Isolierungsmaßnahmen an Heizleitungen einzusparen. Sobald sich eine Vertragsbestimmung zu diesem Ziel negativ auswirken kann, ist sie unwirksam. IV. Rechtfolgen für den Vermieter bei einem Verstoß gegen § 2 Abs. 1 WärmeLV Werden die Vorgaben des § 2 Abs. 1 WärmeLV einzeln oder kumuliert nicht 62 eingehalten, indem das Angebot oder der nachfolgende Wärmelieferungsvertrag nur unvollständige Angaben enthält, ist zu unterscheiden: 1. Verhältnis zum Mieter Im Verhältnis des Vermieters zum Mieter wirkt sich die fehlende Angabe 63 in der Regel durch eine unvollständige Umstellungsankündigung aus. Denn nach § 11 WärmeLV muss der Vermieter bestimmte Angaben mitteilen, die er nur aus dem Wärmelieferungsvertrag entnehmen kann. Dies gilt für den Mieter im Rahmen seiner Kontrollen in gleichem Maß, denn der Wärmelieferungsvertrag ist ihm spätestens bei der Belegansicht nach einer Abrechnung auf Verlangen vorzulegen. Mit Rücksicht darauf führt ein Verstoß gegen § 2 WärmeLV in der Regel 64 zur Anwendung des § 11 Abs. 3 WärmeLV. Denn in § 11 Abs. 2 WärmeLV ist ausdrücklich vorgegeben, dass der Vermieter dem Mieter die im Wär21

§ 2 Rz. 65

Inhalt des Wärmeliefervertrages

melieferungsvertrag vereinbarten Preise und die Regelung zur Preisanpassung, die energetische Auswirkung der geplanten Umstellung nach § 556c Abs. 1 Nr. 1 BGB, den Kostenvergleich nach § 556c Abs. 1 Nr. 2 BGB und nach §§ 8–10 WärmeLV sowie den Zeitpunkt der geplanten Umstellung mitzuteilen hat. Damit werden also in der Umstellungsankündigung die wesentlichen Vorgaben des § 2 WärmeLV verwertet. 2. Verhältnis zum Wärmelieferanten 65 Im dem Verhältnis des Kunden/Vermieters zum Wärmelieferanten kommt es auf das Stadium an, in dem die Fehlerhaftigkeit reklamiert wird. 66 Legt der Wärmelieferant ein unvollständiges Angebot vor, besteht zunächst ein Nachbesserungsrecht. Denn durch die Aufnahme der Vertragsverhandlungen, die in der Aufforderung zur Angebotsabgabe gesehen werden kann, entstehen gemäß § 313 Abs. 2 BGB die Pflichten des § 241 Abs. 2 BGB. Insoweit obliegt es dem Wärmelieferanten insbesondere, seinen Vertragspartner, den Vermieter, vor dem Schaden des § 11 Abs. 3 WärmeLV zu bewahren, und es besteht daher ein Anspruch auf Erfüllung (= Angebotsabgabe im Umfang des § 2 WärmeLV). Liegen auch Angebote anderer Wärmelieferanten vor, besteht aber keine Pflicht des Vermieters, den Wärmelieferanten auf die Mangelhaftigkeit seines Angebots hinzuweisen, bevor er das Angebot eines Mitbewerbers annimmt. 67 Wurde der Vertrag bereits auf der Grundlage eines unvollständigen Angebots abgeschlossen, ist zu unterscheiden: fehlt es an Vorgaben nach § 2 Abs. 2 WärmeLV ist der Vertrag unwirksam. Diese Rechtsfolge wird von § 7 WärmeLV angeordnet. 68 Berücksichtigt der Vertrag nicht alle Kriterien des § 2 Abs. 1 WärmeLV kann es an einer wirksamen Einigung durch Anwendung der §§ 154, 155 BGB fehlen1. Das setzt aber voraus, dass der Mindestinhalt des Vertrages durch eine Partei anhand der Soll-Vorschrift des § 2 Abs. 1 WärmeLV festgelegt wurde. Denn ein Mindestinhalt im Sinne der essentilia negotii für den Wärmelieferungsvertrag ist dort gerade nicht geregelt. 69 Im Übrigen kommt eine Verpflichtung zum Schadensersatz des Wärmelieferanten gegenüber dem Vermieter nach den §§ 280, 313 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB (Verschulden bei Vertragsschluss) in Betracht, sofern die technischen Angaben von ihm stammen. Denn schon wegen des Wissensvorsprungs kann der Kunde/Vermieter darauf vertrauen, dass der Lieferant die Mindestangaben, die er für seine Umstellungsankündigung i.S.d. §§ 556c Abs. 2 BGB, 11 WärmeLV benötigt, in sein Angebot aufnimmt. Je nachdem, wie versiert der Kunde/Vermieter ist, kann ein Mitverschulden (§ 254 BGB) bestehen. Als Schaden hat der Wärmelieferant zum einen eine evtl. Kürzung nach § 12 Abs. 1 WärmeLV zu ersetzen. Zum anderen ist er zur Nachbesserung verpflichtet, damit der Kunde/Vermieter seine unwirksame Umstellungsankündigung heilen kann. 1 Begr. d. BMJ, BAnz AT 20.6.2013 B2.

22

§3

Preisänderungsklauseln

C. Gewerberaummiete Bei der entsprechenden Anwendung des § 2 WärmeLV über §§ 578 Abs. 2, 70 556c Abs. 3 BGB in der Gewerberaummiete beschränkt sich der Unterschied zunächst darauf, dass der Wärmeliefervertrag für Mietwohngebäude auch Mietgewerbegebäude bzw. gemischt genutzte Immobilien gilt. Im Übrigen können gerade die Partner eines Gewerberaummietvertrages abweichende Vereinbarungen treffen, also auch geringere Anforderungen an den Inhalt des Wärmeliefervertrages zulassen, § 578 Abs. 2 S. 2 BGB. Umgekehrt, also im Verhältnis des Wärmelieferanten zum Kunden/Vermieter, können derartige Vereinbarungen nicht wirksam getroffen werden, solange nicht der Gewerberaummietvertrag die gleiche Abweichung vorsieht. Die Parteien können abweichend vereinbaren (vgl. Lützenkirchen, Miet- 71 recht, § 556c BGB Rz. 58), dass der Mieter die Kosten eines Wärmelieferanten zu tragen hat, der nicht mit dem Vermieter, sondern z.B. mit dem Nachbarn oder der Eigentümergemeinschaft kontrahiert hat, über den die Gewerbeeinheit mit Wärme versorgt wird.

§3 Preisänderungsklauseln Preisänderungsklauseln in Wärmelieferverträgen sind nur wirksam, wenn sie den Anforderungen des § 24 Absatz 4 Satz 1 und 2 der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme in der jeweils geltenden Fassung entsprechen. Inhalt A. I. II. III. IV. V.

Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . Regelungsgehalt . . . . . . . . . . . . . . Sachlicher Anwendungsbereich Zeitlicher Anwendungsbereich . Zweck der Vorschrift . . . . . . . . . . Abweichende Vereinbarungen . .

B. Wohnraummiete . . . . . . . . . . . . . . I. Anforderungen an Preisanpassungsklauseln . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Materielle Anforderungen . . . a) Kostenentwicklung bei Erzeugung und Bereitstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Verhältnisse auf dem Wärmemarkt . . . . . . . . . . . 2. Anforderungen an die Darstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Vollständige Mitteilung der Berechnungsfaktoren .

Rz. 1 1 2 3 4 7 8 9 11 15 19 23

Rz. b) Verständlichkeit der Mitteilung (Transparenz). . . . 3. Beispiel einer Preisanpassungsklausel. . . . . . . . . . . . . . . a) Arbeitspreis (AP) ab 1.1.2014 . . . . . . . . . . . . . . . b) Jahresgrundpreis (GP) ab 1.1.2014 . . . . . . . . . . . . . . . c) Mess- und Abrechnungspreis (MP) . . . . . . . . . . . . . . II. Erklärung der Preisanpassung . 1. Form . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Erläuterungspflicht . . . . . . . . 3. Wirkungszeitpunkt . . . . . . . . III. Rechtsfolgen . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Wirksame Preisänderung . . . 2. Unwirksame Preisänderung .

32 32 32 35 38 40 40 42

C. Gewerberaummiete . . . . . . . . . .

47

27 31 32 32

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§ 3 Rz. 1

Preisänderungsklauseln

A. Allgemeines I. Regelungsgehalt 1 Die Vorschrift regelt das Preisanpassungsrecht, das für die Parteien nach § 7 WärmeLV grundsätzlich zwingend ist. Durch die Verweisung auf § 24 Abs. 4 S. 1, 2 AVBFernwärmeV wird eine Vereinheitlichung der Anpassungsmechanismen zum Energiepreis in der Branche erreicht1. II. Sachlicher Anwendungsbereich 2 Insoweit ergeben sich keine Unterschiede zu § 2 WärmeLV (vgl. § 2 WärmeLV Rz. 2). III. Zeitlicher Anwendungsbereich 3 Die Vorschrift gilt grundsätzlich für alle Wärmelieferungsverträge, die ab dem Inkrafttreten der Verordnung gemäß § 13 WärmeLV (1.7.2013) geschlossen werden und die Belieferung von Mietwohngebäuden betreffen. Für frühere Verträge entfaltet die Vorschrift auch dann keine Wirkung, wenn die Umstellung auf Wärmelieferung im Verhältnis Vermieter/Mieter nach diesem Zeitpunkt, insbesondere ab dem 1.7.2013 (= Inkrafttreten des § 556c Abs. 1, 2 und 4 BGB gemäß Art. 9 MietÄndG) erfolgt. Insofern ergibt sich für den Vermieter allenfalls das Problem, dass er die für die Umstellungsankündigung nach den §§ 556c Abs. 2 BGB, 11 WärmeLV notwendigen Informationen nicht bereits aus dem Wärmelieferungsvertrag entnehmen kann. Dies wiederum ist relevant, wenn die Umstellung ab dem 2.10.2013 erfolgen sollte (vgl. § 1 WärmeLV Rz. 7). IV. Zweck der Vorschrift 4 Die Vorschrift dient in erster Linie dem Schutz des Vermieters. Er soll im Verhältnis zum Wärmelieferanten Preiserhöhungen abwehren können, die er an den Mieter nicht weiterleiten kann. Dadurch, dass im Wärmeliefervertrag nur die Preisanpassungen nach § 24 Abs. 4 S. 1 und 2 AVBFernwärmeV zulässig und diese Preisanpassungen auch dem Mieter gegenüber wirksam sind, wird er vor wirtschaftlichen Nachteilen in diesem Bereich geschützt. 5 Andererseits werden vom Mieter unüberschaubare Preiserhöhungen ferngehalten, indem die Preisanpassung an eine Kostenentwicklung oder die bereits durch § 557b BGB dem Mieter nicht unbekannte Indexierung gekoppelt wird. 6 Darüber hinaus wird durch die Geltung des § 24 Abs. 4 S. 1 und 2 AVBFernwärmeV für die Gültigkeit von Preisänderungsklauseln Rechtssicherheit herbeigeführt. Immerhin besteht zu den Preisänderungsklauseln des § 24 Abs. 4 S. 1 und 2 AVBFernwärmeV bereits eine gesicherte Rechtsprechung 1 Begr. d. BMJ, BAnz AT 20.6.2013 B2.

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Preisänderungsklauseln

Rz. 10

§3

des BGH1. Die Vorschrift über Preisänderungen findet damit auch Anwendung auf solche Wärmelieferverträge, die nicht in den Anwendungsbereich der AVBFernwärmeV fallen, wie etwa bestimmte Konstellationen des Betriebsführungscontractings2. V. Abweichende Vereinbarungen Andere Preisanpassungsvereinbarungen sind von vorneherein ausgeschlos- 7 sen, § 7 WärmeLV. Darin liegt ein wesentlicher Unterschied zu der Parallelregelung der AVBFernwärmeV. Innerhalb der durch § 3 WärmeLV gezogenen Grenzen sind Vereinbarungen dagegen sowohl im Verhältnis Vermieter/ Wärmelieferant als auch Vermieter/Mieter zulässig. So kann z.B. in beiden Verträgen nur auf eine Kostenart des § 3 WärmeLV zur Preisanpassung abgestellt werden. B. Wohnraummiete Preisanpassungen sind erforderlich, da es sich bei der Wärmelieferung um 8 ein Dauerschuldverhältnis mit u.U. langer Vertragslaufzeit handelt und sich insbesondere Energiepreise regelmäßig verändern. Durch den Verweis auf § 24 Abs. 4 S. 1, 2 AVBFernwärmeV wird der Tatsache Rechnung getragen, dass sich die technischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für das Contracting von denen der „klassischen“ Fernwärme regelmäßig nur durch die Zeitbestimmung der den Lieferungen zugrundeliegenden Verträge unterscheiden. Fernwärme wird regelmäßig auf der Grundlage von unbefristeten Verträgen geliefert. Im Hinblick auf die Investitionen des Wärmelieferanten werden z.B. beim Betreibermodell fast ausschließlich langfristige Verträge geschlossen. I. Anforderungen an Preisanpassungsklauseln § 3 WärmeLV regelt keine direkten Anforderungen an den Inhalt von Preis- 9 anpassungsklauseln. Vielmehr wird für Preisänderungen auf § 24 Abs. 4 S. 1, 2 AVBFernwärmeV verwiesen. In S. 1 dieser Vorschrift werden materielle Anforderungen an Preisanpassungsklauseln formuliert, während S. 2 die Anforderungen für die Verständlichkeit und Transparenz enthält. Mit den Preisen i.S.v. § 24 Abs. 2 AVBFernwärmeV sind nur die Preise gemeint, die das Versorgungsunternehmen seinen Kunden in Rechnung stellt, nicht die Einkaufspreise des Versorgungsunternehmens3. Die Preisänderungsklausel muss Bestandteil des Wärmelieferungsvertrages 10 i.S.v. § 2 WärmeLV sein. Der Mieter ist hierüber im Rahmen der Umstellungsankündigung zu informieren (vgl. § 11 Abs. 2 Nr. 5 WärmeLV). Damit gehört die Preisanpassungsklausel zwar nicht zum Mindestinhalt nach § 2 1 Vgl. die Darstellung bei § 3 WärmeLV Rz. 9 ff. 2 Vgl. dazu BGH v. 21.12.2011 – VIII ZR 262/09, MDR 2012, 135 = WuM 2012, 115. 3 BGH v. 11.10.2006 – VIII ZR 270/05, ZMR 2007, 96 = NZM 2007, 96.

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§ 3 Rz. 11

Preisänderungsklauseln

WärmeLV. Sie ist aber unverzichtbarer Bestandteil dieses Vertrages, wenn eine Preisanpassung erfolgen soll. 1. Materielle Anforderungen 11 Nach § 24 Abs. 4 S. 1 AVBFernwärmeV dürfen Preisänderungsklauseln nur so ausgestaltet sein, dass sie sowohl die Kostenentwicklung bei Erzeugung und Bereitstellung der Fernwärme durch das Unternehmen als auch die jeweiligen Verhältnisse auf dem Wärmemarkt angemessen berücksichtigen. Dadurch soll eine kostenorientierte Preisbemessung gewährleistet und zugleich dem Umstand Rechnung getragen werden, dass sich die Gestaltung der Fernwärmepreise nicht losgelöst von den Marktverhältnissen vollziehen kann1. Eine wirtschaftliche und kostengünstige Versorgung mit Fernwärme setzt den Abschluss langfristiger Verträge voraus, weswegen sich notwendige Preisanpassungen nur im Rahmen von Preisänderungsklauseln vollziehen können2. Mit Rücksicht darauf waren schon vor dem Inkrafttreten der AVBFernwärmeV im Jahre 1980 in Versorgungsverträgen regelmäßig Preisänderungsklauseln vorgesehen, die in der Regel auf Kostenelemente oder Marktpreise anderer Energieträger abstellten3. In dieser Situation hat sich der Verordnungsgeber auch zum Ausgleich der gegenläufigen Interessen von Versorgungsunternehmen und Wärmekunden für eine Kombination von Kosten- und Marktelement entschieden. 12 Werden diese Grundsätze auf den Wärmelieferungsvertrag i.S.v. § 2 WärmeLV übertragen, kann eine Preisanpassungsklausel nur Bestand haben, wenn die Entwicklung des Wärmelieferungspreises sowohl an die Kostenentwicklung bei Erzeugung und Bereitstellung der Wärme durch den Wärmelieferanten als auch an die jeweiligen Verhältnisse auf dem Wärmemarkt geknüpft ist. Ist eine ohne Begrenzung mögliche Preisanpassung vorgesehen, ist die Klausel unwirksam4. 13 Ein Rangverhältnis zwischen den beiden Orientierungsmerkmalen für eine Anpassung des Lieferpreises besteht nicht. Denn auch § 24 Abs. 4 S. 1 AVBFernwärmeV weist beiden aufgeführten Bemessungsfaktoren an sich den gleichen Rang zu und ermöglicht Abstufungen nur, soweit dies der Angemessenheit entspricht5. Ein unterschiedliches Verhältnis der einzelnen Kalkulationsfaktoren kann gerechtfertigt sein, weil z.B. einem Kostenelement nur eine untergeordnete Bedeutung in der Preiskalkulation zukommt. Dabei ist aber nicht allein auf die jeweilige Höhe des Anteils in der Kalkulation, sondern auch auf die Auswirkungen bei der Berechnung des Energiepreises gegenüber dem Kunden abzustellen6. Deshalb können z.B. ganz geringfügige Schwankungen bei den Materialkosten erhebliche 1 2 3 4

BR-Drucks. 90/80, S. 36. BR-Drucks. 90/80, S. 36. BGH v. 6.4.2011 – VIII ZR 273/09, ZMR 2011, 376 = NZM 2011, 727. Niebling, ZMR 2013, 20 (21) (zur Übernahme von § 4 AVBGasV in einen Gassondervertrag). 5 BGH v. 6.4.2011 – VIII ZR 273/09, ZMR 2011, 376 = NZM 2011, 727. 6 BGH v. 6.4.2011 – VIII ZR 273/09, ZMR 2011, 376 = NZM 2011, 727.

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Preisänderungsklauseln

Rz. 17

§3

Auswirkungen auf den Energiepreis nehmen, wenn davon der Arbeitspreis betroffen ist, der regelmäßig um ein Vielfaches höher liegt als der Grundpreis. Dies darf die Preisanpassungsklausel nicht verwässern. Umgekehrt ist eine Preisanpassungsklausel unwirksam, die allein auf ei- 14 nen Preisindex für den eingesetzten Energieträger abstellt1. Denn einer solchen Klausel fehlt es an der gemäß § 24 Abs. 4 S. 1 AVBFernwärmeV neben der Berücksichtigung der jeweiligen Verhältnisse auf dem Wärmemarkt (Marktelement) erforderlichen Berücksichtigung der Kostenentwicklung bei der Erzeugung und Bereitstellung der Fernwärme durch das Versorgungsunternehmen (Kostenelement). Eine Ausnahme kommt in Betracht, wenn sichergestellt ist, dass sich die konkreten Energiebezugskosten des Versorgungsunternehmens im Wesentlichen – wenn auch mit gewissen Spielräumen – in gleicher Weise entwickelten wie der Index2. a) Kostenentwicklung bei Erzeugung und Bereitstellung § 24 Abs. 4 S. 1 AVBFernwärmeV verlangt, dass neben den Marktverhältnis- 15 sen die Erzeugungskosten und die Kosten für die Bereitstellung von Fernwärme (etwa Transport, Verteilung u.Ä.) angemessen berücksichtigt werden (Kostenelement). Die Erzeugungskosten hängen in der Regel überwiegend von den Brennstoffkosten ab, während die Bereitstellungskosten vor allem durch die Lohnkosten und in geringem Maße durch die Materialkosten bestimmt werden3. Demnach sind Preisanpassungsklauseln unwirksam, die die Möglichkeit eröffnen, über den konkreten Preisanstieg hinaus den zunächst vereinbarten Preis ohne Begrenzung anzuheben4. Regelmäßig unterscheidet der Wärmelieferant bei der Kalkulation seiner 16 Leistung nach starren Faktoren und einer leistungsabhängigen Vergütung. Während zu den starren Faktoren vor allem die Kosten der Bereitstellung sowie Lohn- und Materialkosten zählen, orientiert sich die leistungsabhängige Vergütung am Verbrauch und basiert daher im Wesentlichen auf den Brennstoffkosten. Vor diesem Hintergrund hat eine Klausel, die die Grundlage für die Anpas- 17 sung des Energiepreises sein soll, auch die Aufgabe, die ursprüngliche Kalkulation in die Zukunft zu transportieren, also eine Stabilität der Verhältnisse zu gewährleiten. Diesen Anforderungen wird nicht genügt, wenn der Wärmelieferant z.B. für die Wärmeerzeugung kein leichtes Heizöl verwendet, sondern ausschließlich Erdgas als Brennstoff, die Kostenorientierung aber an die Entwicklung der Heizölpreise geknüpft ist. Eine solche Preis-

1 BGH v. 6.7.2011 – VIII ZR 37/10, MDR 2011, 1031 = NZM 2012, 325. 2 BGH v. 6.7.2011 – VIII ZR 37/10, MDR 2011, 1031 = NZM 2012, 325; BGH v. 6.4.2011 – VIII ZR 273/09, ZMR 2011, 376 = NZM 2011, 727. 3 Vgl. OLG Brandenburg v. 21.6.2006 – 7 U 175/05, IR 2006, 186 = ZNER 2006, 269 = RdE 2007, 19. 4 Niebling, ZMR 2013, 20 (21) (zur Übernahme von § 4 AVBGasV in einen Gassondervertrag).

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§ 3 Rz. 18

Preisänderungsklauseln

anpassungsklausel ist unwirksam1. Denn auch bei einer bloßen Kostenorientierung muss ein Indikator als Bemessungsgröße gewählt werden, der an die tatsächliche Entwicklung der Kosten des überwiegend eingesetzten Brennstoffs anknüpft2. Das Gleiche gilt, wenn bei der Erzeugung von Wärme aus einer Kraft-Wärme-Kopplung der verwendete Brennstoff (kalkulatorisch) allein der Stromerzeugung zugeordnet wird. 18 Im Übrigen darf das Gebot der Kostenorientierung nicht mit Kostenechtheit verwechselt werden. Der Wärmelieferant wird durch § 24 Abs. 4 S. 1 AVBFernwärmeV nicht gezwungen, Preise spiegelbildlich zur jeweiligen Kostenstruktur auszugestalten3. Der Grundsatz der Kostenorientierung ist jedoch dann tangiert, wenn die Preise oder einzelne ihrer Bestandteile kostenmäßige Zusammenhänge nicht mehr hinreichend erkennen lassen4. b) Verhältnisse auf dem Wärmemarkt 19 Neben dem Kostenelement fordert § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV ein sog. Marktelement, mit dem bei einer Preisanpassung auch die Verhältnisse auf dem Wärmemarkt berücksichtigt werden sollen. Gerade wenn der Wärmelieferant verschiedene Preiselemente anbietet, aus denen sich der Energiepreis zusammensetzt (z.B. Arbeitspreis, Grundpreis, Verrechnungspreis), muss die Preisanpassungsklausel grundsätzlich sicherstellen, dass die Marktverhältnisse bei jedem dieser Elemente angemessen berücksichtigt werden. Deshalb ist es aktuell gängige Praxis, die einzelnen Preise bzw. deren Zusammensetzung durch Formeln inhaltlich darzustellen, bei denen der maßgebliche Index als Korrektiv berücksichtigt ist (vgl. z.B. bei § 3 WärmeLV Rz. 31). 20 Der maßgebliche Index muss nach den Vorgaben des § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV die jeweiligen Verhältnisse auf dem Wärmemarkt angemessen berücksichtigen. Deshalb scheiden der Verbraucherpreisindex oder ähnliche statistische Erhebungen, die die Entwicklung der Binnenwirtschaft im Allgemeinen als relevantes Korrektiv wiederspiegeln, aus. Denn sie beziehen sich nicht speziell auf den Wärmemarkt, wie es § 24 Abs. 4 S. 1 AVBFernwärmeV verlangt. 21 Die Verwendung des Erzeugerpreisindexes5 des investitionsgüterproduzierenden Gewerbes bei Preisanpassungsklauseln für den Grundpreis begegnet grundsätzlich keinen Bedenken. Dies gilt aber nur so lange, wie sich die Wärmepreisentwicklung, also die Entwicklung des dem Kunden in Rechnung gestellten Gesamtpreises, durch die Verwendung eines solchen Indexes oder durch seine Gewichtung nicht von den kostenmäßigen Zusammenhängen löst oder insoweit das von § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV 1 2 3 4 5

BGH v. 6.4.2011 – VIII ZR 273/09, ZMR 2011, 376 = NZM 2011, 727. Vgl. BR-Drucks. 459/79, S. 11. Vgl. BR-Drucks. 459/79, S. 11. Vgl. BR-Drucks. 459/79, S. 11. Veröffentlicht vom Statistischen Bundesamt in der Fachserie 17, Reihe 2; Preise und Preisindizes für gewerbliche Produkte.

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Preisänderungsklauseln

Rz. 26

§3

geforderte angemessene Verhältnis von Markt- und Kostenelementen nicht mehr gewahrt bleibt1. Eine Billigkeitskontrolle der Preisgestaltung eines Fernwärmeversorgungs- 22 unternehmens gemäß § 315 Abs. 3 BGB ist ausgeschlossen, wenn die Berechnungsfaktoren für eine Preisänderung vertraglich so bestimmt sind, dass bei der Berechnung des geänderten Preises ein Ermessensspielraum nicht besteht (sog. automatische Preisgleitklausel)2. Nichts anderes kann für den Wärmelieferungsvertrag gelten. 2. Anforderungen an die Darstellung § 24 Abs. 4 S. 2 AVBFernwärmeV verlangt für eine Preisanpassungsklausel, 23 dass die maßgeblichen Berechnungsfaktoren vollständig und in allgemein verständlicher Form ausgewiesen werden. Diese Erläuterungspflicht richtet sich an den Wärmelieferanten. Sie stellt auch im Verhältnis zum Vermieter ein (formelles) Wirksamkeitserfordernis für die Preisanpassung dar. Denn ansonsten könnte der Vermieter gegenüber dem Mieter z.B. eine Preiserhöhung nicht durchsetzen, obwohl er den höheren Preis dem Wärmelieferanten schuldet. Denn der Vermieter benötigt die Erläuterungen, um seinerseits die Preisanpassung an den Mieter weitergeben zu können. a) Vollständige Mitteilung der Berechnungsfaktoren Die Vorgabe für Preisanpassungsklauseln, die maßgeblichen Berechnungs- 24 faktoren vollständig auszuweisen, soll dem Kunden Rechtssicherheit vermitteln. Denn nur bei erschöpfender Auskunft des Wärmelieferanten über die Zusammensetzung seines Preises kann der Kunde z.B. als Vermieter die notwendigen Erläuterungen an die Mieter weitergeben. Dies muss nicht nur in der Umstellungsankündigung nach §§ 556c Abs. 2 BGB, 11 WärmeLV geschehen, sondern auch bei der Einsicht des Mieters in die Abrechnungsunterlagen. Denn hier muss der Vermieter im Zweifel Preiserhöhungen erklären und erläutern können. Andererseits ist der Kunde (nur) durch eine vollständige Offenlegung der 25 Kalkulation in der Lage, die Preisanpassung zu überprüfen. Denn ähnlich wie bei der Kostenmiete im preisgebundenem Wohnraum, die aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den §§ 2 ff. II. BV ermittelt wird, wird der Kunde so in die Lage versetzt, über die Laufzeit des Vertrages die Entwicklung seines Energiepreises nachzuvollziehen. Die Maßgeblichkeit des Berechnungsfaktors bedeutet keine Einschränkung. 26 Grundsätzlich ist jeder Kalkulationsposten, der den Lieferpreis beeinflusst, anzugeben. Ob er sich nur zu einem geringeren Prozentsatz auf den Preis auswirkt, ist unerheblich. Immerhin muss der Kunde auch überprüfen können, ob die ursprüngliche Zusammensetzung des Preises erhalten bleibt. 1 BGH v. 13.7.2011 – VIII ZR 339/10, MDR 2011, 1030 = NJW 2011, 3222. 2 BGH v. 11.10.2006 – VIII ZR 270/05, ZMR 2007, 96 = NZM 2007, 96.

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§ 3 Rz. 27

Preisänderungsklauseln

b) Verständlichkeit der Mitteilung (Transparenz) 27 Die Anforderung des § 24 Abs. 4 S. 2 AVBFernwärmeV, dass die maßgeblichen Berechnungsfaktoren in allgemein verständlicher Form auszuweisen sind, erklärt sich aus der Spezialmaterie, die den BGH veranlasst hat, an die schlüssige Darstellung einer Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung abweichende Anforderungen zu stellen1. Schon die Maßeinheiten, die für die Messung der Energie gebräuchlich sind, sind nicht allgemein bekannt, geschweige denn allgemein verständlich. Da der Kunde – zumindest als Vermieter – die entsprechenden Angaben jedenfalls seinem Mieter unter Umständen erläutern muss und den Mieter dazu nicht an den Wärmelieferanten verweisen kann, ist es erforderlich, demjenigen, der über das maßgebliche Know-how verfügt, aufzugeben, die Spezialmaterie dem Kunden sprachlich so zu erläutern, dass er in der Lage ist, die Angaben auch einem Dritten zu erklären. 28 Bei Verträgen über die Lieferung von Fernwärme können als rechtliche Maßstäbe nicht die zu § 307 Abs. 1 S. 2 BGB (Transparenzgebot) entwickelten Grundsätze für das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unmittelbar herangezogen werden. Denn die Formularverträge zwischen Lieferanten und Abnehmern von Fernwärme unterliegen nicht der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB, auch wenn § 310 Abs. 2 BGB nur die Anwendung der §§ 308, 309 BGB ausschließt2. Vielmehr sind Preisanpassungsklauseln in Verträgen mit Fernwärmekunden an der Regelung des § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV zu messen3. Diese Rechtslage gilt für § 3 WärmeLV in gleicher Weise. 29 Um den besonderen Anforderungen an die Darstellung von Preisanpassungsklauseln gerecht zu werden, muss die Klausel zunächst die in § 24 Abs. 3 S. 1 AVBFernwärmeV aufgestellten Kriterien, die bei Preisänderungsklauseln zu beachten sind, hinreichend abbilden4. Dazu müssen die einzelnen Berechnungsfaktoren offengelegt, als Einheit angegeben und im Zweifel erläutert werden. Diesen Anforderungen genügt eine Klausel nicht, wenn für die Berücksichtigung der Kostenentwicklung beim Erdgasbezug des Versorgungsunternehmens auf einen variablen Preisänderungsfaktor abgestellt wird, dessen Berechnungsweise für den Kunden nicht erkennbar ist5. 30 Das Gebot bezieht sich aber nicht allein auf die Voraussetzungen für die Preisanpassung. Denn eine Überprüfung der Preisänderung ist dem Kunden nicht möglich, wenn er die Struktur, aus der sich der Preis zusammensetzt, und seine einzelnen Kalkulationsfaktoren nicht kennt. Deshalb sind auch die Einzelpreise (Arbeitspreis, Grundpreis, Verrechnungspreis etc.) auf1 BGH v. 20.7.2005 – VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 (unter II 2c); BGH v. 25.11.2009 – VIII ZR 322/08, NJW 2010, 2053 (Rz. 13 bis 15). 2 BGH v. 28.1.1987 – VIII ZR 37/86, BGHZ 100, 1 ff. 3 BGH v. 6.4.2011 – VIII ZR 273/09, ZMR 2011, 376 = NZM 2011, 727. 4 BGH v. 6.4.2011 – VIII ZR 273/09, ZMR 2011, 376 = NZM 2011, 727. 5 BGH v. 6.4.2011 – VIII ZR 66/09, MDR 2011, 646 = NJW 2011, 2508.

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Preisänderungsklauseln

Rz. 31

§3

zuzeigen und für jeden einzelnen Preis die Kalkulationsfaktoren offenzulegen. Soweit dafür Abkürzungen technischer Einheiten verwendet werden, die nicht allgemein bekannt sind, sind diese zu erläutern. Als allgemein bekannt können die Währungseinheiten (z.B. t, ct) und übliche Maßeinheiten (z.B. m3, kWh) vorausgesetzt werden. 3. Beispiel einer Preisanpassungsklausel1 Preisänderungen

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1. Das Lieferjahr beginnt jeweils am 1.1. und endet am 31.12. eines jeden Jahres. 2. Der Arbeitspreis (AP), Grundpreis (GP) sowie Verrechnungspreis (VP) ändert sich jeweils zum 1.1. eines jeden Lieferjahres nach Formeln und Bestimmungen unter Ziffer 4. 3. Änderungen der Positionen ESt, St, RuA, KA, APNNE, St (hoheitliche Abgaben und Entgelte des Netzbetreibers) führen abweichend vom Vorstehenden ab dem Zeitpunkt zu einer Änderung der Nahwärmepreise, ab dem sie wirksam werden. 4. Folgende Formeln kommen bei der Ermittlung von Arbeitspreis (AP), Grundpreis (GP) sowie Verrechnungspreis (VP) zur Anwendung. a) Arbeitspreis (AP) ab 1.1.2014 AP = f * [(G + (ESt + RuA + KA + APNNE + St)] ct/kWh In dieser Formel bedeutet: G

= Gasfixpreis in ct/kWh netto für den Zeitraum vom 1.1.2014–30.9.2015. G-Wert gemäß aktuellen Gaspreis = 3,50 ct/ kWh Ho netto

Die übrigen Bestandteile der Formel erklären sich wie folgt: f

= Faktor für die Umrechnung der bezogenen Wärmemenge in die zu deren Erzeugung erforderliche Erdgasmenge unter Berücksichtigung der Relation von Brennwert (Hs) zu Heizwert (Hi) des Erdgases sowie eines festgelegten Jahresnutzungsgrades zwischen der an dem/ den abrechnungsrelevanten Wärmemengenzählern gemessenen Wärmemenge und der Energieerzeugungsanlage Jahresnutzungsgrad (Ho) = 95,6 % (0,956) Umrechnungsfaktor Ho/Hu = 90,0 % (0,90) anzuwendender Faktor (1/0,956/0,90) = 1,16

ESt

= Energiesteuer gemäß § 2 Abs. 3 4. EnergieStG auf Erdgas in ct/kWh zurzeit: 0,55 ct/kWh

1 Die Klausel ist einem Mustervertrag eines kommunalen Energieversorgers nachgebildet.

31

§ 3 Rz. 31

Preisänderungsklauseln

RAeU = Regel- und Ausgleichsenergieumlage für Erdgas gem. Veröffentlichung des verantwortlichen Unternehmens, zurzeit: 0,08 ct/kWh (gültig vom 1.1.–1.10.2014) KA

= Konzessionsabgabe gem. § 2 Abs. 3 Nr. 2 der Konzessionsabgabenverordnung (KAV) in ct/kWh, entfällt bei Gasliefermengen L 5 000 000 kWh pro Jahr zurzeit: 0,03 ct/kWh

APNNE = Netznutzungsentgelt des ausspeisenden Gasnetzbetreibers zurzeit: 0,887 ct/kWh (Stand August 2012 – Anlage 5) Damit ermittelt sich zum jetzigen Zeitpunkt folgender im Angebotsschreiben ausgewiesener Preis: AP = 1,16 * [(3,5) + (0,55 + 0,08 + 0,03 + 0,887)] = 5,849 ct/kWh b) Jahresgrundpreis (GP) ab 1.1.2014 GP = 2,64 * [0,55+ 0,45 * {(0,7 * L/L0) + (0,3 * I/I0)}] t/Jahr In dieser Formel bedeuten: L

= Index der tariflichen Monatsverdienste im Produzierenden Gewerbe und im Dienstleistungsbereich, 2.1 Deutschland, Wirtschaftszweig „D“ Energieversorgung (Basis 2005 = 100) des Statistischen Bundesamtes, veröffentlicht in Fachserie 16 (Verdienste und Arbeitskosten), Reihe 4.3 (Index der Tarifverdienste und Arbeitszeiten), Veröffentlichung Monat Dezember (4. Vierteljahresausgabe) vor Beginn des Lieferjahres

L0

= L-Wert gemäß Vertragsangebot = 120,9 (Stand: Januar 2013)

I

= Index für „Material“, veröffentlicht vom Statistischen Bundesamt in der Fachserie 17, Reihe 2; Preise und Preisindizes für gewerbliche Produkte (Erzeugerpreise); 1 Index der Erzeugerpreise gewerblicher Produkte (Inlandsabsatz), lfd. Nr. 3 „Investitionsgüterproduzenten“ (Basis 2005 = 100), als arithmetisches Mittel der Werte der Monate Januar bis Dezember vor Beginn des Lieferjahres

I0

= I-Wert gemäß Vertragsangebot = 117,8 (Stand: Januar 2013)

Damit ermittelt sich für das Lieferjahr 2013 folgender ausgewiesener Preis: GP = 2,64 * [0,55 + 0,45 * {(0,7 * 120,9/120,9) + (0,3 * 117,8/117,8)}] = 2,64 v/m2 Jahr Der Grundpreis beträgt 2,64 t pro m2/Jahr bzw. 131 179,12 t pro Jahr gesamt. c) Mess- und Abrechnungspreis (MP) GP 0,69 * [0,55+ 0,45 * {(0,7 * L/L0) + (0,3 * I/I0)}] t/Jahr

32

Preisänderungsklauseln

Rz. 34

§3

In dieser Formel bedeuten: L

= Index der tariflichen Monatsverdienste im Produzierenden Gewerbe und im Dienstleistungsbereich, 2.1 Deutschland, Wirtschaftszweig „D“ Energieversorgung (Basis 2005 = 100), des Statistischen Bundesamtes, veröffentlicht in Fachserie 16 (Verdienste und Arbeitskosten), Reihe 4.3 (Index der Tarifverdienste und Arbeitszeiten), Veröffentlichung Monat Dezember (4. Vierteljahresausgabe) vor Beginn des Lieferjahres

L0

= L-Wert gemäß Vertragsangebot = 120,9 (Stand: Januar 2013)

I

= Index für „Material“, veröffentlicht vom Statistischen Bundesamt in der Fachserie 17, Reihe 2; Preise und Preisindizes für gewerbliche Produkte (Erzeugerpreise); 1 Index der Erzeugerpreise gewerblicher Produkte (Inlandsabsatz), lfd. Nr. 3 „Investitionsgüterproduzenten“ (Basis 2005 = 100), als arithmetisches Mittel der Werte der Monate Januar bis Dezember vor Beginn des Lieferjahres

I0

= I-Wert gemäß Vertragsangebot = 117,8 (Stand: Januar 2013)

Damit ermittelt sich für das Lieferjahr 2014 folgender Preis: GP = 0,69 * [0,55 + 0,45 * {(0,7 * 120,1/120,1) + (0,3 * 104,6/104,6)}] = 0,69 v/netto pro m2/Jahr II. Erklärung der Preisanpassung 1. Form Der Referentenentwurf vom 13.2.2013 sah in § 4 Abs. 2 WärmeLV noch 32 vor, dass für die Ausübung des Preisänderungsrechts eine förmliche Erklärung des Wärmelieferanten gegenüber dem Kunden erforderlich sein sollte, die den Anforderungen des § 126b BGB entsprechen musste. Die Einhaltung der Form war für die Wirksamkeit der Erklärung konstitutiv. In die Endfassung der WärmeLV wurde das Formerfordernis nicht übernom- 33 men. Damit gelten die gleichen Anforderungen an die Form der Preisänderungserklärung aufgrund des Wärmelieferungsvertrages wie bei der Erklärung nach § 24 Abs. 3 AVBFernwärmeV, der über § 6 WärmeLV anwendbar ist. Dort ist keine besondere Form für die Erklärung vorgesehen. Deshalb kann sie grundsätzlich auch mündlich erteilt werden, wenn im Wärmelieferungsvertrag keine besondere Form vereinbart wurde. Letzteres ist für den Kunden schon deshalb sinnvoll, weil er die Erklärung regelmäßig benötigt, um sie dem Endverbraucher (in der Regel der Mieter) spätestens bei der Belegprüfung vorlegen zu können. Besteht eine Vereinbarung über die Form, gilt regelmäßig § 127 Abs. 2 BGB, 34 und zwar selbst dann, wenn die Textform nach § 126b BGB vereinbart wurde, § 127 Abs. 1 BGB.

33

§ 3 Rz. 35

Preisänderungsklauseln

2. Erläuterungspflicht 35 § 3 WärmeLV sieht – im Gegensatz zu § 4 Abs. 2 des Referentenentwurfs vom 13.2.2013 – auch keine besondere Erläuterungspflicht des Wärmelieferanten vor. Demnach gilt über § 6 WärmeLV die Vorschrift des § 24 Abs. 4 S. 3 AVBFernwärmeV. Danach ist bei der Anwendung einer Preisänderungsklausel der prozentuale Anteil des die Brennstoffkosten abdeckenden Preisfaktors an der jeweiligen Preisänderung gesondert auszuweisen. 36 Durch den Wegfall von § 4 Abs. 2 WärmeLV in der Form des Referentenentwurfs vom 13.2.2013 wird deutlich, dass für die Geltendmachung der Preisänderung keine weiteren Erläuterungen verlangt werden können. Demnach ist grundsätzlich neben der bloßen Angabe eines Prozentsatzes keine Berechnung der Preisänderung und deren Erläuterung durch den Wärmelieferanten in nachvollziehbarer Weise erforderlich. Zwar muss der Kunde z.B. als Vermieter in die Lage versetzt werden, die Preisänderung ggf. auch gegenüber dem Mieter erläutern zu können. Im Hinblick darauf, dass die Preisänderungsklausel selbst bereits in verständlicher Form wiedergegeben werden muss, ist auch die Erklärung für den durchschnittlichen Kunden nachvollziehbar, wenn sie sich auf die Parameter der Preisänderungsklausel bezieht. 37 Vor diesem Hintergrund kann sich der Wärmelieferant in der Erklärung grundsätzlich darauf beschränken, eine Formel zur Berechnung der Preiserhöhung anzugeben. Er muss nicht jedes einzelne Element der Formel und deren materiellen Gehalt erklären. Dies gilt jedenfalls solange, wie die einzelnen Kostenelemente in der Preisänderungsklausel bereits erläutert sind und darauf Bezug genommen werden kann. Denn auch auf diese Weise wird der Kunde im Zweifel die Formel für sich nachvollziehen und den Grund der Änderung des Preises für jedes relevante Element erkennen können. Im Ergebnis muss der Wärmelieferant damit nicht die Erläuterungen wiederholen, die er bereits in der Preisanpassungsklausel angeben musste, sondern nur die Veränderungen gegenüber dem Vertragspreis oder der letzten Anpassung darstellen. 3. Wirkungszeitpunkt 38 Einen Zeitpunkt, zu dem die Preisanpassung wirkt, bestimmt weder die WärmeLV noch die AVBFernwärmeV. Sie unterliegt damit der Vereinbarung der Parteien. Gebräuchlich ist in der Praxis die Festlegung von bestimmten Erhöhungsdaten, z.B. quartalsmäßig (1.1., 1.4., 1.7., 1.10.)1 oder mit entsprechender Vorlaufzeit (i.d.R. drei Monate). 39 Selbst bei feststehenden Änderungszeitpunkten sind rückwirkende Preisanpassungen nicht zulässig. Denn der Vermieter benötigt sichere Grundlagen über den Lieferungspreis, weil er auf der Basis der berechneten Beträge gegenüber dem Mieter abrechnen muss. Anderslautende Klauseln sind 1 Diese Klauselgestaltung findet sich z.B. in BGH v. 6.4.2011 – VIII ZR 66/09, NJW 2011, 2508.

34

Preisänderungsklauseln

Rz. 44

§3

daher jedenfalls nach § 307 BGB unwirksam, zumal der Vermieter rückwirkende Mieterhöhungen an den Mieter nicht weitergeben kann. III. Rechtsfolgen 1. Wirksame Preisänderung Entsprechen Preisanpassungsklausel und Änderungsmitteilungen den An- 40 forderungen des § 3 WärmeLV i.V.m. § 24 Abs. 4 S. 1 und 2 AVBFernwärmeV, tritt der geänderte Preis zu dem vorgesehenen Datum in Kraft. Der Wärmelieferant kann seiner Wärmelieferung ab diesem Datum den erhöhten Preis zugrunde legen. Im Verhältnis zum Mieter kann der Vermieter den erhöhten Preis in der 41 Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung berücksichtigen. Einer besonderen Ankündigung der Preisanpassung, insbesondere einer Erhöhung bedarf es nicht. Der Mieter kann den geänderten Preis bei der Belegeinsicht nach Vorlage der Betriebs- bzw. Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung überprüfen und dazu auch die Änderungsmittelungen des Wärmelieferanten einsehen. Einen Anspruch auf Einsicht in die Rechnungen des Vorlieferanten steht dem Mieter nicht zu1. 2. Unwirksame Preisänderung Ist die Preisanpassungsklausel oder die Preisanpassung als solche unwirk- 42 sam, braucht der Vermieter im Verhältnis zum Lieferanten die Preisanpassung nicht zu beachten. Eine Preiserhöhung findet also in der Regel nicht statt. Die Unwirksamkeit kann auch der Mieter im Verhältnis zum Vermieter geltend machen, sofern dieser z.B. die Unwirksamkeit der Preisanpassung übersehen hat. Hat der Vermieter an den Lieferanten Zahlungen geleistet, in denen die 43 Preiserhöhungen berücksichtigt waren, steht ihm ein Rückforderungsanspruch nach § 812 Abs. 1 BGB zu2. Denn insoweit liegt weder in der Zahlung der abgerechneten Beträge noch in dem Weiterbezug von Wärme nach Ankündigung der Preiserhöhungen eine konkludente Zustimmung des Vermieters zur Erhöhung der Lieferpreise3. Der Einwand des § 814 BGB greift nur durch, wenn der Kunde/Vermieter die Unwirksamkeit der Preisanpassung (positiv) kannte. Grundsätzlich berechnet sich die Bereicherung nach der Überzahlung, die 44 der Vermieter geleistet hat. Hat also nur die eine, nachträglich reklamierte Erhöhung stattgefunden, kann der Vermieter die Erhöhungsbeträge zurückfordern. 1 BGH v. 3.7.2013 – VIII ZR 322/12, IMR 2013, 355 = WuM 2013, 540. 2 BGH v. 23.1.2013 – VIII ZR 52/12, www.bundesgerichtshof.de. 3 BGH v. 14.3.2012 – VIII ZR 113/11, NJW 2012, 1865 (Rz. 16 ff.), BGH v. 9.2.2011 – VIII ZR 295/09, NJW 2011, 1342 (Rz. 40 ff.); BGH v. 14.7.2010 – VIII ZR 246/08, BGHZ 186, 180 (Rz. 57 ff.).

35

§4

Form des Wärmeliefervertrages

45 Haben während der Vertragslaufzeit aber schon mehrere (unwirksame) Preisanpassungen stattgefunden, kann sich die Differenz nur ausnahmsweise zum Ursprungspreis berechnen. Denn eine ergänzende Vertragsauslegung gemäß §§ 157, 133 BGB kann ergeben, dass der Vermieter die Unwirksamkeit derjenigen Preiserhöhungen, die zu einem den vereinbarten Anfangspreis übersteigenden Preis führen, nicht geltend machen kann, wenn er sie nicht innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nach Zugang der jeweiligen Jahresabrechnung, in der die Preiserhöhung erstmals berücksichtigt worden ist, beanstandet hat1. Eine derartige ergänzende Vertragsauslegung ist gerechtfertigt, wenn es sich um ein langjähriges Lieferungsverhältnis handelt, der betroffene Vermieter den Preiserhöhungen und den darauf basierenden Jahresabrechnungen über einen längeren Zeitraum nicht widersprochen hat und nunmehr auch für länger zurückliegende Zeitabschnitte die Unwirksamkeit der Preiserhöhungen geltend macht2. 46 Die Rückzahlungsansprüche des Klägers aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB verjähren innerhalb der dreijährigen Regelverjährungsfrist des § 195 BGB3. Der für den Beginn der Verjährung nach § 199 Abs. 1 BGB maßgebliche Umstand wird nicht durch Abschlagszahlungen des Vermieters, sondern die Erteilung der Abrechnung mit den geänderten Preisen gesetzt4. C. Gewerberaummiete 47 Auch in der Gewerberaummiete muss der Vermieter nach erfolgter Umstellung auf Wärmelieferung Preisänderungen dem Mieter im Zweifel erläutern können. Deshalb ist § 3 WärmeLV über § 578 Abs. 2 S. 2 BGB ohne weiteres entsprechend anwendbar. Für die Vereinbarung von Indizes gilt § 2 PrKlG nicht (entsprechend). Es kommt also nicht auf die Laufzeit des Mietvertrages an. Demnach kann der veränderte Lieferpreis gegenüber dem Mieter auch durchgesetzt werden, wenn der Gewerberaummietvertrag den Vermieter nicht mindestens zehn Jahre bindet.

§4 Form des Wärmeliefervertrages Der Wärmeliefervertrag bedarf der Textform. Inhalt A. I. II. III. 1 2 3 4

Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . Regelungsgehalt . . . . . . . . . . . . . . Sachlicher Anwendungsbereich Zeitlicher Anwendungsbereich .

Rz. 1 1 2 3

Rz. IV. Zweck der Vorschrift . . . . . . . . . 4 B. Wohnraummiete . . . . . . . . . . . . .

6

C. Gewerberaummietvertrag . . . . .

12

BGH v. 14.3.2012 – VIII ZR 113/11, NJW 2012, 1865 (Rz. 21 ff.) m.w.N. BGH v. 14.3.2012 – VIII ZR 113/11, NJW 2012, 1865 (Rz. 23). BGH v. 23.5.2012 – VIII ZR 210/11, NJW 2012, 2647 (Rz. 9). BGH v. 23.1.2013 – VIII ZR 52/12, www.bundesgerichtshof.de (Rz. 43).

36

Form des Wärmeliefervertrages

Rz. 5

§4

A. Allgemeines I. Regelungsgehalt Die Bestimmung regelt die formellen Anforderungen an den Wärmeliefe- 1 rungsvertrag. Sie bestimmt die Textform des § 126b BGB als Wirksamkeitsvoraussetzung. Damit wird eine erhebliche Änderung der bisherigen Rechtslage herbeigeführt. Denn bisher galten keine Formerfordernisse für Wärmelieferungsverträge. § 2 AVBFernwärmeV sieht die Schriftform nur als Sollbestimmung vor. II. Sachlicher Anwendungsbereich Die Vorschrift gilt nur im sachlichen Anwendungsbereich von § 1 WärmeLV 2 (vgl. § 1 WärmeLV Rz. 3). Wärmelieferungsverträge mit anderen Personen, die z.B. zur Eigenversorgung begründet werden, unterliegen nicht den Anforderungen der Verordnung. Das Gleiche gilt für Verträge, mit denen die Wärmelieferung verlängert werden soll, die also nicht die Grundlage für eine (erstmalige) Umstellung auf Wärmelieferung i.S.v. § 556c Abs. 1 BGB dienen. III. Zeitlicher Anwendungsbereich Grundsätzlich gilt die Norm erst ab ihrem Inkrafttreten am 1.7.2013, § 13 3 WärmeLV. Auch wenn im Übrigen auf die Umstellung von Eigenversorgung durch den Vermieter auf Wärmelieferung abzustellen ist (vgl. z.B. Lützenkirchen, Mietrecht, § 556c BGB Rz. 9), besteht kein Bedarf, die Formvorschrift des § 4 WärmeLV über den Wortlaut des § 13 WärmeLV hinaus anzuwenden. Demnach können bei einer Umstellung nach dem Inkrafttreten der Verordnung z.B. auch Wärmelieferungsverträge herangezogen werden, die nicht den Formerfordernissen der §§ 4 WärmeLV, 126b BGB entsprechen, weil z.B. der Abschluss der Erklärung nicht erkennbar ist, sofern sie vor dem 1.7.2013 abgeschlossen wurden. IV. Zweck der Vorschrift Die Vorschrift legt zunächst eine formelle Wirksamkeitsvoraussetzung 4 fest. Das Formerfordernis soll dem Übereilungsschutz zugunsten des Vermieters dienen, der insbesondere genügend Zeit für die Prüfung der mietrechtlichen Voraussetzungen und der Folgen des Abschlusses eines Wärmeliefervertrages benötigt und vor allem die Frage prüfen muss, ob die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten an die Mieter weitergegeben werden können1. Unabhängig davon steht bei der Einführung der Schriftform für den Wär- 5 melieferungsvertrag die Beweisfunktion im Vordergrund. Insbesondere der

1 Begr. d. BMJ, BAnz AT 20.6.2013 B2.

37

§ 4 Rz. 6

Form des Wärmeliefervertrages

Vermieter soll dokumentieren können, dass bei der Wärmelieferung an den Mieter die Vorgaben der Verordnung eingehalten wurden. B. Wohnraummiete 6 Grundsätzlich bedarf die Einigung über eine Wärmelieferung keiner besonderen Form. Dies bringt auch § 2 AVBFernwärmeV zum Ausdruck, der die Schriftform als Sollbestimmung regelt. Abweichend davon sieht § 4 WärmeLV die Textform als konstitutives Wirksamkeitsmerkmal für alle Wärmelieferungsverträge vor, die in den Anwendungsbereich der WärmeLV fallen, also im Hinblick auf eine (erstmalige) Umstellung von Eigenversorgung auf Wärmelieferung bei vermietetem Wohnraum geschlossen werden. In zeitlicher Hinsicht ist insoweit eine Ausnahme gerechtfertigt, wenn der Vertrag vor dem Inkrafttreten der Verordnung geschlossen wurde (vgl. § 4 WärmeLV Rz. 3). 7 Zur Einhaltung der Textform sind die Vorgaben des § 126b BGB zu beachten (vgl. dazu Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, § 558a BGB Rz. 35 f.). Dazu gehören insbesondere die Grundsätze der Urkundeneinheit bei Verträgen, die aus mehreren Blättern bestehen oder auf andere Dokumente Bezug nehmen (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, § 550 BGB Rz. 16 ff.). 8 Im Hinblick auf den Zweck von § 4 WärmeLV, der insbesondere den Vermieter vor einem übereilten Abschluss des Wärmelieferungsvertrages schützen soll, führt eine Verletzung der Form zur Unwirksamkeit des Wärmelieferungsvertrages. Diese Rechtsfolge erstreckt sich auf den ganzen Vertrag und nicht nur auf einzelne Passagen, die z.B. im Verhältnis zum Mieter relevant sind. 9 Im Verhältnis der Parteien des Wärmelieferungsvertrages entfällt damit der Rechtsgrund. Dennoch ist der Vermieter verpflichtet, die Leistung (= Lieferung von Wärme oder Warmwasser) gemäß § 812 Abs. 1 BGB zu vergüten. Zwar gilt im Anwendungsbereich der AVBFernwärmeV der Grundsatz, dass durch die Entnahme von Fernwärme aus dem Verteilernetz konkludent ein Lieferungsvertrag zustande kommt1. Nach § 2 AVBFernwärmeV ist die Schriftform für das Zustandekommen eines Fernwärmelieferungsvertrages aber auch nur fakultativ. Wegen § 7 WärmeLV ist die Einhaltung der Textform in § 4 WärmeLV zwingend vorgeschrieben, so dass ein konkludenter Vertragsschluss von vornherein ausscheidet. 10 Fraglich ist jedoch, welche Auswirkungen sich im Verhältnis der Mietparteien aus einem Formverstoß ergeben. Ein Ausschluss der Einwendungsfrist nach § 11 Abs. 3 WärmeLV scheidet schon nach dem Wortlaut aus. Denn dessen Geltung ist auf den Fall der fehlerhaften Ankündigung beschränkt. Zwar setzt die Umstellung einen Wärmeliefervertrag voraus. Die für die Umstellungsankündigung von §§ 8 ff. WärmeLV geforderten Anga-

1 BGH v. 6.4.2011 – VIII ZR 66/09, NJW 2011, 2508.

38

Auskunftsanspruch

Rz. 1

§5

ben können aber auch einem Wärmeliefervertrag entnommen werden, der die Vorgaben der Textform nach § 126b BGB nicht einhält. Für die Umlage der Betriebskosten ist allein deren Entstehung maßgeblich 11 (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, § 556 BGB Rz. 44 ff.). Mithin verbleibt nur die Konsequenz, dass der Vermieter die Kosten an den Mieter in dem Umfang weitergeben kann, wie sie vor der Umstellung zulässig waren. Dazu müssen in der Regel die Vorhaltekosten (Anteile für Instandsetzung, Abschreibung etc.) aus dem Energiepreis eliminiert werden. Eine derartige Vorberechnung wäre zur Vermeidung eines formellen Fehlers in der Abrechnung darzustellen. Denn sie stellt eine Vorermittlung dar. C. Gewerberaummietvertrag In der Gewerberaummiete gelten keine Besonderheiten bei der Anwendung 12 des § 4 WärmeLV. Die Textform kann abbedungen werden, § 578 Abs. 2 S. 2 BGB. Es können aber auch Verschärfungen z.B. durch die Vereinbarung der Schriftform herbeigeführt werden.

§5 Auskunftsanspruch Hat der Mieter nach einer Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung die Wärmelieferkosten nicht als Betriebskosten zu tragen, weil die Voraussetzungen des § 556c Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht erfüllt sind, so kann der Kunde vom Wärmelieferanten verlangen, diejenigen Kostenbestandteile des Wärmelieferpreises als jeweils gesonderte Kosten auszuweisen, die den umlegbaren Betriebskosten nach § 7 Absatz 2 und § 8 Absatz 2 der Verordnung über Heizkostenabrechnung entsprechen. Inhalt A. I. II. III. IV. V.

Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . Regelungsgehalt . . . . . . . . . . . . . . Sachlicher Anwendungsbereich Zeitlicher Anwendungsbereich . Zweck der Vorschrift . . . . . . . . . . Abweichende Vereinbarungen . .

B. Wohnraummiete . . . . . . . . . . . . . . I. Gescheiterte Umstellung nach § 556c Abs. 1 BGB . . . . . . . . . . . . .

Rz. 1 1 2 3 4 6

II. Bestehen eines Wärmeliefervertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Geltendmachung des Auskunftsanspruchs . . . . . . . . . . . . . IV. Umfang der Auskunft. . . . . . . . . V. Verjährung . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Rz.

8

C. Gewerberaummiete . . . . . . . . . .

12 13 14 16 18

8

A. Allgemeines I. Regelungsgehalt Die Vorschrift regelt zugunsten des Vermieters einen Auskunftsanspruch 1 über Kostenbestandteile des Wärmepreises für den Fall, dass die Umstel39

§ 5 Rz. 2

Auskunftsanspruch

lung von der Eigenversorgung auf die Wärmelieferung i.S.v. § 556c Abs. 1 BGB fehlgeschlagen ist. Da der Vermieter in diesem Fall von dem Mieter als Endnutzer grundsätzlich nur die Betriebskosten in der bisherigen Höhe verlangen kann, verschafft ihm § 5 WärmeLV das Instrument, die dafür benötigten Informationen von seinem Vertragspartner zu erhalten. II. Sachlicher Anwendungsbereich 2 Insoweit ergeben sich keine Unterschiede gegenüber § 2 WärmeLV (vgl. § 2 WärmeLV Rz. 4). III. Zeitlicher Anwendungsbereich 3 Mit Inkrafttreten der WärmeLV am 1.7.2013 ist § 5 WärmeLV anwendbar auf alle Wärmelieferungsverträge, die ab diesem Zeitpunkt abgeschlossen werden. Darüber hinaus muss für die Umstellung die WärmeLV gelten. Das ist erst bei einer Umstellung zum 2.10.2013 der Fall (vgl. § 1 WärmeLV Rz. 7). IV. Zweck der Vorschrift 4 Die Vorschrift soll sicherstellen, dass der Vermieter in den erfassten Fällen gegenüber seinem Mieter i.S.v. § 11 Abs. 3 WärmeLV „richtig“ abrechnen kann. Damit stellt sie im Ergebnis den Abrechnungsanspruch des Mieters jedenfalls für den Fall sicher, dass die Umstellung auf Wärmelieferung durch einen Grund gescheitert ist, der zumindest auch im Risikobereich des Wärmelieferanten liegt. Scheitert nämlich die Umstellung i.S.v. § 556c Abs. 1 BGB, kann der Vermieter zwar weiterhin die Heiz- und Warmwasserkosten vom Mieter verlangen. Der Höhe nach ist er aber auf die Preise bzw. deren Struktur beschränkt, die vor der Umstellung galten. Um auf dieser Grundlage eine Abrechnung erteilen zu können, benötigt der Vermieter (interne) Informationen des Wärmelieferanten. 5 Letztlich vereinfacht die Vorschrift damit die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters gegen den Wärmelieferanten. Denn die Gründe, die nach § 556c Abs. 1 BGB zum Scheitern der Kostentragung durch den Mieter führen können, beruhen in der Regel auf einer (vorvertraglichen) Pflichtverletzung des Wärmelieferanten. Der daraus resultierende Schaden liegt zumindest in der Differenz zwischen dem gezahlten Wärmepreis und den Kosten, die der Vermieter für die Leistung des Wärmelieferanten an den Mieter weitergeben kann. Da in diesem Verhältnis durch die Fristen des § 556 Abs. 3 BGB zeitliche Vorgaben gemacht werden, soll dieser Teil des Schadensersatzanspruches unproblematisch durchgesetzt werden können. V. Abweichende Vereinbarungen 6 Der Auskunftsanspruch kann nicht abbedungen werden, § 7 WärmeLV. Auch Erschwerungen z.B. durch Vereinbarung einer Form für das Auskunftsbegehren oder eine Ausschlussfrist sind unzulässig, ebenso inhalt40

Auskunftsanspruch

Rz. 10

§5

liche Beschränkungen. Möglich sind dagegen Regelungen, die z.B. für den Wärmelieferanten eine Frist zur Auskunftserteilung bestimmen. Insoweit gilt § 307 BGB als Prüfungsmaßstab, wenn die Frist unangemessen – weil zu lang – ist und der Wärmelieferanten Verwender i.S.v. § 305 BGB ist. Keine Bedenken bestehen, den Anwendungsbereich des § 5 WärmeLV (zu- 7 gunsten des Kunden/Vermieters) auf die Fälle zu erweitern, in denen die mangelnde Umlagefähigkeit der durch den Wärmelieferungsvertrag entstandenen Heiz- und Warmwasserkosten nicht auf einem Fehler des Wärmelieferanten beruht (z.B. unwirksame Umstellungsankündigung i.S.v. §§ 556c Abs. 2 BGB, 11 WärmeLV). Dabei kann zugleich ein Vergütungsanspruch für den Wärmelieferungsvertrag begründet werden, der sich am tatsächlichen Aufwand orientiert. B. Wohnraummiete I. Gescheiterte Umstellung nach § 556c Abs. 1 BGB § 5 WärmeLV geht davon aus, dass der Mieter die Heiz- und Warmwasser- 8 kosten im Grundsatz zu tragen hat. Immerhin verlangt § 556c Abs. 1 BGB die Eigenversorgung des Vermieters bis zur Umstellung auf Wärmelieferung. Abgesehen davon wird die Kostentragungspflicht des Mieters in der Regel durch § 2 HeizkV herbeigeführt. Scheitert in dieser Konstellation die Umstellung auf Wärmelieferung, kann der Vermieter zwar immer noch die Erstattung der Heiz- und Warmwasserkosten verlangen. Ihm fehlen aber die notwendigen Parameter, um den Energiepreis, die Wartungskosten und die weiteren Positionen zu ermitteln, die über den Wärmepreis nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 WärmeLV abgedeckt sind. Das Scheitern der Umstellung i.S.v. § 556c Abs. 1 BGB kann durch ver- 9 schiedene Ursachen eintreten, insbesondere weil – keine verbesserte Energieeffizienz eintritt, – der Jahresnutzungsgrad keine 80 % erreicht und keine neue Anlage errichtet wurde, – der Grundsatz der Kostenneutralität verletzt wird. Durch den Verweis auf § 556c Abs. 1 BGB wird deutlich, dass der Auskunfts- 10 anspruch nur bestehen soll, wenn der Wärmelieferant eine Ursache für das Scheitern der Kostentragung gesetzt hat. Denn wenn die Energieeffizienz oder der Jahresnutzungsgrad falsch berechnet wurden oder der Grundsatz der Kostenneutralität nicht eingehalten wird, liegt jedenfalls eine Vermutung nahe, dass die entsprechenden Untersuchungen und Berechnungen des Wärmelieferanten fehlerhaft waren. Ob der Wärmelieferant dies zu vertreten hat, ist unerheblich. Auf ein Verschulden oder Mitverschulden des Kunden kommt auch es nicht an. Maßgeblich ist allein, dass der Vermieter die Kosten der Wärmelieferung nicht an den Mieter durchreichen kann und daher eine Ersatzberechnung im Hinblick auf § 11 Abs. 3 WärmeLV anstellen muss, um wenigstens einen Teil seiner Kosten weiterbelasten zu können. 41

§ 5 Rz. 11

Auskunftsanspruch

11 Die Beschränkung auf die Ursachen nach § 556c Abs. 1 BGB macht deutlich, dass andere Gründe für das Scheitern jedenfalls nicht den Auskunftsanspruch nach § 5 WärmeLV auslösen können. Deshalb besteht jedenfalls nach § 5 WärmeLV kein Auskunftsanspruch, wenn die Rechte des Mieters allein darauf zurückzuführen sind, dass der Vermieter eine unwirksame Umstellungsankündigung i.S.v. §§ 556c Abs. 2 BGB, 11 WärmeLV abgegeben hat oder diese gänzlich fehlt. Dennoch wird der Vermieter auch in diesen Fällen einen Auskunftsanspruch geltend machen können. Denn nach § 241 Abs. 2 BGB besteht für den Wärmelieferanten die Nebenpflicht, seinen Vertragspartner vor Schaden zu bewahren1. Ein solcher Schaden entseht aber, wenn der Vermieter, der die Betriebskosten nur in der bisherigen Höhe umlegen kann, nicht die Kostenelemente kennt, die zur Berechnung der maßgeblichen Heizleistungen relevant sind. Allerdings wird der Wärmelieferant sich seine zusätzliche Leistung vergüten lassen können, sofern der Wärmelieferungsvertrag keine abweichende Vereinbarung enthält. Darüber hinaus besteht ein Auskunftsanspruch nach den §§ 6 WärmeLV, 6 Abs. 2 AVBFernwärmeV für den Fall einer Schadensverursachung durch einen Vorlieferanten des Wärmelieferanten (vgl.§ 6 WärmeLV Rz. 15). II. Bestehen eines Wärmeliefervertrages 12 Das Bestehen eines Wärmelieferungsvertrages i.S. seiner Wirksamkeit ist nicht Voraussetzung für den Auskunftsanspruch. Auch der Vermieter, der Kunde im Rahmen eines unwirksamen Wärmelieferungsvertrages ist, ist anspruchsberechtigt. Zwar handelt es sich um einen vertraglichen Anspruch eigener Art. Indessen benötigt der Kunde/Vermieter die Informationen auch und gerade, wenn der Wärmelieferungsvertrag unwirksam ist und Ansprüche des Wärmelieferanten, denen der Kunde/Vermieter aus § 812 BGB ausgesetzt ist (vgl. § 4 WärmeLV Rz. 9), an den Mieter weitergegeben werden sollen. III. Geltendmachung des Auskunftsanspruchs 13 Für das Auskunftsverlangen bestehen keine besonderen Anforderungen. Es steht dem Kunden (vgl. § 2 WärmeLV Rz. 15) gegen den Wärmelieferanten (vgl. § 2 WärmeLV Rz. 14) zu. Liegt eine mittelbare Belieferung vor (vgl. § 2 WärmeLV Rz. 21), ist grundsätzlich allein der Kunde berechtigt, dass Auskunftsbegehren zu stellen. Soll der davon abweichende Vermieter unmittelbar berechtigt sein, das Verlangen zu stellen, bedarf es einer besonderen Vereinbarung im Wärmeliefervertrag. IV. Umfang der Auskunft 14 Der Auskunftsanspruch bezieht sich auf die Kostenbestandteile des Wärmelieferpreises, die der Mieter nach dem Mietvertrag als Betriebskosten zu tragen hat. Damit werden die Kalkulationsfaktoren des Wärmepreises i.S.v. 1 Erman/Westermann, § 241 BGB Rz. 11.

42

Verhältnis zur AVBFernwärmeVerordnung

§6

§ 2 Abs. 1 Nr. 2 WärmeLV erfasst, die in dem Energiepreis enthalten waren, der vom Vermieter im Rahmen der Eigenversorgung vor der Umstellung zu zahlen war. Denn wird im Mietvertrag auf § 2 BetrKV oder die Anlage 3 zu § 27 II. BV Bezug genommen oder besteht eine dieser Aufzählung entsprechende Umlagevereinbarung, kann der Vermieter nicht die Kosten der eigenständigen Lieferung von Wärme oder Warmwasser i.S.v. § 2 Nr. 4c bzw. Nr. 5c BetrKV umlegen, wenn die erstmalige Umstellung nach dem 1.7.2013 gescheitert ist. Denn die durch solche Vereinbarungen bisher mögliche (schleichende) Änderung der Mietstruktur soll ja gerade durch § 556c BGB abgeschafft werden. Zu den jeweiligen Kostenbestandteilen des Wärmelieferungspreises gehö- 15 ren im Prinzip alle Leistungen, die von §§ 7 Abs. 2, 8 Abs. 2 HeizkV erfasst werden. Im Einzelnen hängt dies von der Art des Contractings und dem vereinbarten Lieferumfang des Wärmelieferanten gemäß § 2 WärmeLV ab. In der Regel gehören in jedem Fall die Energie-, Lohn- und Materialkosten dazu. V. Verjährung Der Anspruch verjährt nach § 195 BGB in drei Jahren. Der Anspruch ent- 16 steht (unabhängig vom Willen der Parteien) in dem Zeitpunkt, in dem die Umstellung scheitert (vgl. § 6 WärmeLV Rz. 9). Der Beginn der Verjährung ist nach § 199 Abs. 1 BGB an die Kenntnis der 17 anspruchsbegründenden Umstände geknüpft. Ausreichend ist insoweit die Kenntnis des Vermieters von den Umständen, die das Scheitern der Umstellung begründen. Ob der Vermieter diese Umstände zutreffend (rechtlich) bewertet, ist unerheblich1. Demgemäß beginnt die Verjährung z.B. mit der Erteilung der Umstellungsankündigung, die den Anforderungen der §§ 556c Abs. 2 BGB, 8 ff. WärmeLV nicht gerecht wird. C. Gewerberaummiete In der Gewerberaummiete gilt der Auskunftsanspruch über § 578 Abs. 2 18 S. 2 BGB entsprechend.

§6 Verhältnis zur Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme Soweit diese Verordnung keine abweichenden Regelungen enthält, bleiben die Regelungen der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme unberührt. 1 BGH v. 29.1.2008 – XI ZR 160/07, BGHZ 175, 161 (Rz. 26); BGH v. 15.6.2010 – XI ZR 309/09, NJW-RR 2010, 1574 (Rz. 12).

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§ 6 Rz. 1

Verhältnis zur AVBFernwärmeVerordnung Inhalt

A. I. II. III. IV.

Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . Regelgehalt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sachlicher Anwendungsbereich Zeitlicher Anwendungsbereich . Abweichende Vereinbarung . . . .

Rz. 1 1 2 3 4

B. Wohnraummiete . . . . . . . . . . . . . . I. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Subsidiäre Geltung der AVBFernwärmeV . . . . . . . . . . . . .

5 5

Rz. III. Ergänzende Geltung der AVBFernwärmeV . . . . . . . . . . . . . 1. § 5 AVBFernwärmeV . . . . . . . 2. § 6 AVBFernwärmeV . . . . . . . 3. § 21 AVBFernwärmeV . . . . . . 4. § 30 AVBFernwärmeV . . . . . . 5. § 33 AVBFernwärmeV . . . . . .

8 9 12 19 23 26

C. Gewerberaummiete . . . . . . . . . .

31

7

A. Allgemeines I. Regelgehalt 1 § 6 WärmeLV macht deutlich, dass die Regelungen der AVBFernwärmeV ergänzend, aber subsidiär gelten. Damit wird das Recht der Wärmelieferung soweit wie möglich vereinheitlicht. II. Sachlicher Anwendungsbereich 2 Die Vorschrift bezieht sich auf den Wärmelieferungsvertrag, so dass sich grundsätzlich kein von § 2 WärmeLV abweichender Anwendungsbereich ergibt (vgl. § 2 WärmeLV Rz. 4). III. Zeitlicher Anwendungsbereich 3 Schon wegen des Verbots der echten Rückwirkung (Art. 20 GG) kann § 6 WärmeLV erst ab dem Inkrafttreten gemäß § 13 WärmeLV, also ab 1.7.2013 gelten. Maßgeblich ist der Vertragsschluss zwischen den Parteien des Wärmelieferungsvertrages. IV. Abweichende Vereinbarung 4 § 6 WärmeLV gehört auch zum Inhalt des zweiten Abschnitts, dessen Normen nach § 7 WärmeLV unabdingbar sind. Daher kann die subsidiäre Geltung der AVBFernwärmeV nicht abbedungen werden (zur inhaltlichen Abweichung vgl. § 7 WärmeLV Rz. 9). B. Wohnraummiete I. Allgemeines 5 § 6 WärmeLV regelt das Verhältnis der WärmeLV zur AVBFernwärmeV. Die Bestimmung ist erforderlich, weil sich die Anwendungsbereiche von Regelungen über die Wärmelieferung (= eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme) einerseits sowie über Fernwärme andererseits überschneiden1. 1 Begr. d. BMJ, BAnz AT 20.6.2013 B2.

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Verhältnis zur AVBFernwärmeVerordnung

Rz. 8

§6

Denn der Begriff der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, der in § 556c BGB als „Wärmelieferung“ legaldefiniert ist, wird sowohl in § 556c Abs. 1 BGB als auch in §§ 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizkV, 2 Nr. 4c BetrKV verwendet. Von den zuletzt genannten Bestimmungen sind entgegen dem Wortlaut nicht nur die Fälle erfasst, in denen die Wärmeerzeugung im zu versorgenden Objekt erfolgt („Nahwärme“). Vielmehr fällt darunter auch die „klassische“ Fernwärme, bei der die Wärme in einer außerhalb des zu versorgenden Gebäudes gelegenen Anlage erzeugt und über Leitungsnetze zur Verfügung gestellt wird1. Umgekehrt ist die AVBFernwärmeV über den Wortlaut hinaus nicht nur 6 auf Fälle der „klassischen“ Fernwärme anwendbar, sondern auch auf die „Nahwärme“2. Die WärmeLV betrifft damit einen Teilbereich der auch von der AVBFernwärmeV erfassten Fälle nämlich insoweit, als es um die eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme für vermieteten Wohnraum geht3. II. Subsidiäre Geltung der AVBFernwärmeV § 6 WärmeLV bringt deutlich zum Ausdruck, dass die WärmeLV als speziel- 7 lere Regelung die AVBFernwärmeV verdrängt, soweit ihre konkreten Regelungen denselben Gegenstand betreffen. Dies gilt insbesondere für – die Formvorschriften für den Wärmeliefervertrag, für den § 2 WärmeLV die Textform anordnet, während nach § 2 AVBFernwärmeV auch andere Arten des Vertragsschlusses zugelassen sind; – die Möglichkeit abweichender Vereinbarungen, die nach § 7 WärmeLV nicht besteht, während § 1 Abs. 3 AVBFernwärmeV sie für den Fall erlaubt, dass das Fernwärmeversorgungsunternehmen einen Vertragsabschluss zu den allgemeinen Bedingungen der Verordnung angeboten hat und der Kunde mit den Abweichungen ausdrücklich einverstanden ist. III. Ergänzende Geltung der AVBFernwärmeV Soweit die WärmeLV keine Regelung trifft, sollen die Bestimmungen der 8 AVBFernwärmeV Anwendung finden. Diese Anordnung betrifft Vorschriften der AVBFernwärmeV, deren Regelungsgehalt sich mit solchen der WärmeLV nicht überschneiden. Vor diesem Hintergrund können insbesondere zur Anwendung kommen:

1 Begr. d. BMJ, BAnz AT 20.6.2013 B2. 2 KG v. 1.9.2009 – 27 U 76/08, GE 2009, S. 1312. 3 Begr. d. BMJ, BAnz AT 20.6.2013 B2.

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§ 6 Rz. 9

Verhältnis zur AVBFernwärmeVerordnung

1. § 5 AVBFernwärmeV 9 In entsprechender Anwendung dieser Vorschrift ist der Wärmelieferant grundsätzlich verpflichtet, Wärme im vereinbarten Umfang jederzeit zur Verfügung zu stellen. Ausnahmen gelten insoweit, als – zeitliche Beschränkungen vertraglich vorbehalten sind, – das Unternehmen an der Erzeugung, dem Bezug oder der Fortleitung des Wärmeträgers durch höhere Gewalt oder sonstige Umstände, deren Beseitigung ihm wirtschaftlich nicht zugemutet werden kann, gehindert ist. 10 Darüber hinaus stellt § 5 Abs. 2 AVBFernwärmeV klar, dass die Versorgung unterbrochen werden kann, soweit dies zur Vornahme betriebsnotwendiger Arbeiten erforderlich ist. Andererseits wird der Wärmelieferant aber verpflichtet, jede Unterbrechung oder Unregelmäßigkeit unverzüglich zu beheben. 11 Parallel dazu hat der Wärmelieferant nach § 5 Abs. 3 AVBFernwärmeV die Kunden bei einer nicht nur für kurze Dauer beabsichtigten Unterbrechung der Versorgung rechtzeitig in geeigneter Weise zu unterrichten. Diese Pflicht zur Benachrichtigung entfällt, wenn die Unterrichtung – nach den Umständen nicht rechtzeitig möglich ist und das Unternehmen dies nicht zu vertreten hat oder – die Beseitigung von bereits eingetretenen Unterbrechungen verzögern würde. 2. § 6 AVBFernwärmeV 12 Diese Bestimmung regelt die Haftung bei Versorgungsstörungen, und zwar i.S. einer Haftungsprivilegierung des Wärmelieferanten. Denn nach § 6 Abs. 1 AVBFernwärmeV haftet der Wärmelieferant für Schäden, die ein Kunde durch Unterbrechung der Wärmeversorgung oder durch Unregelmäßigkeiten in der Belieferung erleidet, aus Vertrag oder unerlaubter Handlung nur bei – der Tötung oder Verletzung des Körpers oder der Gesundheit des Kunden, es sei denn, dass der Schaden von dem Unternehmen oder einem Erfüllungs- oder Verrichtungsgehilfen weder vorsätzlich noch fahrlässig verursacht worden ist, – der Beschädigung einer Sache, es sei denn, dass der Schaden weder durch Vorsatz noch durch grobe Fahrlässigkeit des Unternehmens oder eines Erfüllungs- oder Verrichtungsgehilfen verursacht worden ist, – einem Vermögensschaden, es sei denn, dass dieser weder durch Vorsatz noch durch grobe Fahrlässigkeit des Inhabers des Unternehmens oder eines vertretungsberechtigten Organs oder Gesellschafters verursacht worden ist.

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Verhältnis zur AVBFernwärmeVerordnung

Rz. 18

§6

Im Rahmen dieser Haftung wird durch § 6 Abs. 1 AVBFernwärmeV die An- 13 wendung des § 831 Abs. 1 S. 2 BGB auf die Fälle des vorsätzlichen Handelns von Verrichtungsgehilfen beschränkt. Ergänzend dazu begründet § 6 Abs. 2 AVBFernwärmeV eine entsprechende 14 Anwendung des § 6 Abs. 1 AVBFernwärmeV auf Ansprüche von Kunden, die diese gegen ein drittes Fernwärmeversorgungsunternehmen aus unerlaubter Handlung geltend machen. Übertragen auf die Konstellation des Wärmelieferungsvertrages i.S.d. § 2 WärmeLV wird also eine Haftung des Vorlieferanten des Wärmelieferanten begründet. Allerdings geht diese Haftung grundsätzlich nicht über die des Wärmelieferanten hinaus. Insbesondere gelten die in dem Vertragsverhältnis mit dem Vorlieferanten (wirksam) vereinbarten Haftungsbeschränkungen. Daneben begründet § 6 Abs. 2 AVBFernwärmeV in seiner entsprechenden 15 Anwendung über § 5 WärmeLV einen Auskunftsanspruch des Kunden gegen den Wärmelieferanten. Die Auskunftspflicht bezieht sich auf die mit der Schadensverursachung durch ein drittes Unternehmen zusammenhängenden Tatsachen insoweit, als sie ihm bekannt sind oder von ihm in zumutbarer Weise aufgeklärt werden können und ihre Kenntnis zur Geltendmachung des Schadensersatzes erforderlich ist. Nach § 6 Abs. 2 AVBFernwärmeV entfällt die Ersatzpflicht für Schäden un- 16 ter 15 Euro. Gemäß § 22 Abs. 1 S. 2 AVBFernwärmeV sind der Kunde und seine Mieter 17 nur mit schriftlicher Zustimmung des Wärmelieferanten zur Weiterleitung der Wärme an sonstige Dritte berechtigt. Liegt eine solche Zustimmung vor und erleidet der Dritte durch Unterbrechung der Wärmeversorgung oder durch Unregelmäßigkeiten in der Belieferung einen Schaden, haftet der Wärmelieferant gemäß § 6 Abs. 4 AVBFernwärmeV dem Dritten gegenüber in demselben Umfang wie gegenüber dem Kunden aus dem Versorgungsvertrag. Allerdings verpflichtet § 6 Abs. 5 AVBFernwärmeV den Kunden dazu, im Rahmen des Vertrages mit dem Dritten Haftungsbeschränkungen zu vereinbaren, die die Privilegien nach § 6 Abs. 1–3 AVBFernwärmeV wiederspiegeln. Darüber hinaus muss der Kunde in dem Vertrag mit dem Dritten regeln, dass dieser entsprechend § 6 Abs. 6 S. 2 AVBFernwärmeV den Schaden unverzüglich dem Wärmelieferanten mitteilt. Auf die Verpflichtung, die Haftungsprivilegien im Vertrag mit dem Dritten zu regeln, muss der Wärmelieferant den Kunden nach § 6 Abs. 5 S. 2 AVBFernwärmeV besonders hinweisen. Nach § 6 Abs. 6 AVBFernwärmeV hat der Kunde den Schaden unverzüglich 18 (§ 121 BGB) seinem Vertragspartner, dem Wärmelieferanten, oder, wenn dieses feststeht, dem ersatzpflichtigen Unternehmen mitzuteilen. Leitet der Kunde die gelieferte Wärme an einen Dritten gemäß § 22 Abs. 1 S. 2 AVBFernwärmeV weiter, hat er diese Verpflichtung auch dem Dritten aufzuerlegen.

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§ 6 Rz. 19

Verhältnis zur AVBFernwärmeVerordnung

3. § 21 AVBFernwärmeV 19 Die Regelung behandelt Berechnungsfehler bei der Abrechnung der Wärmeleistung. Dazu wird in § 21 Abs. 1 AVBFernwärmeV zunächst ein von den Ausschlussfristen des § 556 Abs. 3 BGB unabhängiger Nachforderungsoder Erstattungsanspruch begründet für den Fall, dass eine Prüfung der Messeinrichtungen eine nicht unerhebliche Ungenauigkeit ergibt oder Fehler in der Ermittlung des Rechnungsbetrages festgestellt werden. Die Erheblichkeitsgrenze ist bei einem Korrekturbedarf von mehr als 10 % jedenfalls erreicht. Wer letztlich Gläubiger ist, hängt vom Ergebnis der Korrektur ab. 20 Daneben werden dem § 9a HeizkV ähnliche Schätzungsmöglichkeiten bestimmt, wenn sich die Größe des Fehlers nicht einwandfrei feststellen lässt oder die Anzeige einer Messeinrichtung nicht funktioniert. In diesen Fällen kann der Wärmelieferant den Verbrauch für die Zeit seit der letzten fehlerfreien Ablesung aus dem Durchschnittsverbrauch des ihr vorhergehenden und des der Feststellung des Fehlers nachfolgenden Ablesezeitraums oder auf Grund des vorjährigen Verbrauchs durch Schätzung ermitteln; die tatsächlichen Verhältnisse sind angemessen zu berücksichtigen. 21 Insoweit ergibt sich kein Widerspruch zu § 9a HeizkV. Denn diese Vorschrift betrifft allein den anteiligen Wärme- oder Warmwasserverbrauch. Demgegenüber gilt § 21 Abs. 1 S. 2 AVBFernwärmeV für den Gesamtverbrauch, also die insgesamt gelieferte Menge an Wärme bzw. Warmwasser. 22 Der zusätzliche Nachforderungs- bzw. Erstattungsanspruch kann nach § 21 Abs. 2 AVBFernwärmeV nur für den der Feststellung des Fehlers vorhergehenden Ablesezeitraum geltend gemacht werden. Dem liegt die Fiktion zugrunde, dass der Fehler sich nur in dem Ablesezeitraum, in der er festgestellt wurde, ausgewirkt hat. Ausnahmsweise kann der Anspruch auf längstens zwei Jahre ausgedehnt werden, wenn die Auswirkung des Fehlers über einen größeren Zeitraum festgestellt werden kann. 4. § 30 AVBFernwärmeV 23 Die Vorschrift schränkt die Geltendmachung des Leistungsverweigerungsrechts des Kunden ein. Sie bestimmt nämlich, dass Einwände gegen Rechnungen und Abschlagsberechnungen zum Zahlungsaufschub oder zur Zahlungsverweigerung nur berechtigen, – soweit sich aus den Umständen ergibt, dass offensichtliche Fehler vorliegen, und – wenn der Zahlungsaufschub oder die Zahlungsverweigerung innerhalb von zwei Jahren nach Zugang der fehlerhaften Rechnung oder Abschlagsberechnung geltend gemacht wird. 24 Der Wortlaut des § 30 AVBFernwärmeV deckt zwar sämtliche tatsächlichen oder rechtlichen Gründe ab, die der Kunde der Entgeltforderung des

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Verhältnis zur AVBFernwärmeVerordnung

Rz. 26

§6

Versorgungsunternehmens entgegensetzen kann1, so dass sein Geltungsbereich an sich nicht auf die in den Gesetzesmaterialien2 ausdrücklich genannten Rechen- und Ablesefehler beschränkt ist. Sinn und Zweck der Vorschrift rechtfertigen es jedoch nicht, dem Wärmekunden die Möglichkeit abzuschneiden, bereits im Abrechnungsprozess die vertraglichen Grundlagen seiner Leistungspflicht zu klären3. Denn durch § 30 AVBFernwärmeV soll im Interesse einer möglichst kostengünstigen Wärmeversorgung vermieden werden, dass die grundsätzlich zur Vorleistung verpflichteten Unternehmen unvertretbare Verzögerungen bei der Realisierung ihrer Preisforderungen in den Fällen hinnehmen müssen, in denen Kunden Einwände geltend machen, die sich letztlich als unberechtigt erweisen4. Zu den durch § 30 AVBFernwärmeV nicht abgeschnittenen Einwänden 25 zählt das Vorbringen des Kunden, – die ihm in Rechnung gestellten Preise entsprächen nicht den für gleichartige Versorgungsverhältnisse (§ 2 Abs. 2 S. 2 AVBFernwärmeV) geltenden Preisen5; – mit dem er die Billigkeit einer einseitigen Preisbestimmung des Wärmelieferanten (§§ 315, 316 BGB) bestreitet6; – mit dem er die Wirksamkeit einer verwendeten Preisanpassungsklausel im Zahlungsprozess in Abrede stellt7. 5. § 33 AVBFernwärmeV In dieser Norm ist geregelt, unter welchen Voraussetzungen der Unterneh- 26 mer die Versorgung mit Wärme oder Warmwasser einstellen darf und er den Vertrag fristlos kündigen kann. Letzteres ist nach § 30 Abs. 1 AVBFernwärmeV zulässig, wenn der Kunde den allgemeinen Versorgungsbedingungen zuwiderhandelt und die Einstellung erforderlich ist, um – eine unmittelbare Gefahr für die Sicherheit von Personen oder Anlagen abzuwenden, – den Verbrauch von Fernwärme unter Umgehung, Beeinflussung oder vor Anbringung der Messeinrichtungen zu verhindern oder 1 Vgl. BGH v. 15.2.2006 – VIII ZR 138/05, NJW 2006, 1667 (Rz. 28). 2 BR-Drucks. 90/80. 3 BGH v. 6.4.2011 – VIII ZR 273/09, ZMR 2011, 376 = NZM 2011, 727; BGH v. 15.2.2006 – VIII ZR 138/05, NJW 2006, 1667 (Rz. 28); BGH v. 30.4.2003 – VIII ZR 279/02, NJW 2003, 3131; BGH v. 6.12.1989 – VIII ZR 8/89, WPM 1990, 608; BGH v. 19.1.1983 – VIII ZR 81/82, WPM 1983, 341. 4 BR-Drucks. 90/80. 5 Vgl. BGH v. 15.2.2006 – VIII ZR 138/05, NJW 2006, 1667 (Rz. 27 ff.). 6 Vgl. BGH v. 11.10.2006 – VIII ZR 270/05, NJW 2007, 210 (Rz. 18); BGH v. 15.2.2006 – VIII ZR 138/05, NJW 2006, 1667 (Rz. 28, 29); BGH v. 30.4.2003 – VIII ZR 279/02, NJW 2003, 3131 (zu § 30 AVBWasserV); BGH v. 6.12.1989 – VIII ZR 8/89, WPM 1990, 608; BGH v. 19.1.1983 – VIII ZR 81/82, WPM 1983, 341; a.A. KG v. 24.3.2004 – 26 U 142/03, GE 2004, 887 f. (für den Fall von vertraglichen Leistungsbedingungen in einem Abfallentsorgungsvertrag). 7 BGH v. 6.4.2011 – VIII ZR 273/09, ZMR 2011, 376 = NZM 2011, 727.

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§ 6 Rz. 27

Verhältnis zur AVBFernwärmeVerordnung

– zu gewährleisten, dass Störungen anderer Kunden oder störende Rückwirkungen auf Einrichtungen des Unternehmens oder Dritter ausgeschlossen sind. 27 Weitere Voraussetzung der fristlosen Kündigung ist nach § 30 Abs. 4 AVBFernwärmeV im zuerst und zuletzt genannten Fall, dass die Voraussetzungen zur Einstellung der Versorgung wiederholt vorliegen. 28 Eine Einstellung der Versorgung kommt nach § 30 Abs. 2 AVBFernwärmeV in Betracht, wenn der Kunde andere Zuwiderhandlungen, insbesondere seine Zahlungsverpflichtung, trotz Mahnung nicht erfüllt. Allerdings muss der Einstellung der Versorgung eine entsprechende Androhung vorausgehen. Zwischen Zugang der Androhung und Einstellung der Versorgung müssen grundsätzlich zwei Wochen liegen. Eine Ausnahme ist vorgesehen, wenn sich aus den Darlegungen des Kunden ergibt, dass die Folgen der Einstellung außer Verhältnis zur Schwere der Zuwiderhandlung stehen, und hinreichende Aussicht besteht, dass der Kunde seinen Verpflichtungen nachkommt. Die Androhung der Einstellung der Versorgung kann mit der Mahnung verbunden werden. 29 Wiederholen sich die Zuwiderhandlungen, die nach § 30 Abs. 2 AVBFernwärmeV zur Einstellung der Versorgung berechtigen, ist das Unternehmen zur fristlosen Kündigung berechtigt, § 30 Abs. 4 AVBFernwärmeV. Auch insoweit gilt aber eine Androhungsfrist von zwei Wochen. Zur Berechnung dieser Frist ist auch auf den Zugang der Androhung abzustellen. 30 Sobald die Gründe für die Einstellung der Versorgung entfallen sind und der Kunde die Kosten der Einstellung und Wiederaufnahme ersetzt hat, ist der Lieferant nach § 30 Abs. 3 AVBFernwärmeV verpflichtet, die Versorgung unverzüglich wieder aufzunehmen. Dabei können die Kosten pauschal berechnet werden. C. Gewerberaummiete 31 Auch in der Gewerberaummiete kann beim Fehlen einschlägiger Regelungen ein Bedürfnis bestehen, ergänzende Regelungen der AVBFernwärmeV anzuwenden. Deshalb ist § 6 WärmeLV über § 578 Abs. 2 S. 2 BGB ohne weiteres entsprechend anwendbar.

50

Abweichende Vereinbarungen

Rz. 4

§7

§7 Abweichende Vereinbarungen Eine von den Vorschriften dieses Abschnitts abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Inhalt A. I. II. III. IV. V.

Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . Regelungsgehalt . . . . . . . . . . . . . . Sachlicher Anwendungsbereich Zeitlicher Anwendungsbereich . Zweck der Vorschrift . . . . . . . . . . Abweichende Vereinbarung . . . .

Rz. 1 1 2 3 4 5

Rz. B. Wohnraummiete . . . . . . . . . . . . . 6 I. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 II. Verhältnis zu § 1 Abs. 3 AVBFernwärmeV . . . . . . . . . . . . . 8 C. Gewerberaummiete . . . . . . . . . .

12

A. Allgemeines I. Regelungsgehalt Die Vorschrift entzieht die Regelungen des zweiten Abschnitts der Wär- 1 meLV weitestgehend der Dispositionsfreiheit der Parteien. Damit schränkt sie die Vertragsfreiheit bei Abschluss eines Wärmeliefervertrages für den Fall ein, dass die vereinbarte Wärmelieferung der Umstellung von der Eigenversorgung dienen soll. II. Sachlicher Anwendungsbereich Die sachliche Anwendbarkeit folgt dem Wärmeliefervertrag nach § 2 Wär- 2 meLV (s. § 2 WärmeLV Rz. 4). III. Zeitlicher Anwendungsbereich Die Norm schützt alle von § 2 WärmeLV erfassten Wärmelieferverträge, 3 die ab dem 1.7.2013 im Zusammenhang mit der Umstellung von Eigenversorgung auf Wärmelieferung geschlossen werden. IV. Zweck der Vorschrift Ziel der Vorschrift ist es, den in den §§ 2–6 WärmeLV festgelegten Mindest- 4 standard für Wärmelieferverträge, die im Zusammenhang mit der Umstellung auf Eigenversorgung entstehen, sicherzustellen. Dazu wird die Dispostionsfreiheit der Parteien erheblich eingeschränkt. Von dieser Beschränkung sind z.B. die Bestimmungen des § 2 Abs. 1 WärmeLV nicht erfasst, weil sie nur Empfehlungscharakter haben (vgl. § 2 WärmeLV Rz. 9).

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§ 7 Rz. 5

Abweichende Vereinbarungen

V. Abweichende Vereinbarung 5 § 7 WärmeLV ist schon aus der Natur der Sache nicht abdingbar. B. Wohnraummiete I. Allgemeines 6 Die Verordnung als solche legt im zweiten Abschnitt Mindeststandards für Wärmelieferverträge fest. Diese können nur im Interesse des Mieters als Verbraucher und Kostenträger geschützt werden, wenn abweichende Vereinbarungen unzulässig sind. Deshalb gilt das in § 7 WärmeLV geregelte Verbot unabhängig davon, ob die Abweichungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Individualvereinbarungen enthalten sind. Ebenso unbeachtlich ist es, ob die Abweichung zu Lasten des Kunden geht. 7 Eine Ausnahme von dem Verbot gilt, wenn die Verordnung selbst vorsieht, dass die Parteien Vereinbarungen treffen können. Das ist z.B. bei der Wahl der Preisanpassungsmethode nach § 4 Abs. 1 WärmeLV aber auch bei den als bloße Empfehlung zu charakterisierenden Kriterien des § 2 Abs. 1 WärmeLV der Fall. II. Verhältnis zu § 1 Abs. 3 AVBFernwärmeV 8 Grundsätzlich bestimmt § 7 WärmeLV das Verbot abweichender Vereinbarungen für die Regelungen des zweiten Abschnitts der WärmeLV, wenn der Wärmeliefervertrag zur Umstellung von der Eigenversorgung geschlossen wird. Dazu gehört auch die Verweisung in § 6 WärmeLV auf die subsidiäre Geltung der AVBFernwärmeV. Demnach ist zumindest die subsidiäre Geltung dieser Vorschriften nicht abdingbar. 9 Ob sich das Verbot auch auf eine inhaltliche Umgestaltung der Regelungen des AVBFernwärmeV bezieht, ist zweifelhaft. Denn insoweit bestimmt § 1 Abs. 3 AVBFernwärmeV für die Zulässigkeit abweichender Vereinbarungen, dass das Fernwärmeversorgungsunternehmen (hier: Wärmelieferant) einen Vertragsabschluss zu den allgemeinen Bedingungen der Verordnung angeboten haben muss und der Kunde mit den Abweichungen ausdrücklich einverstanden ist. Das setzt einen Individualvertrag voraus1. Da die AVBFernwärmeV also selbst nachgiebiges Recht enthält, kann in ihrer entsprechenden Anwendung über § 6 WärmeLV keine zusätzliche Einschränkung der Vertragsfreiheit gelten. 10 Für abweichende Vereinbarungen von Bestimmungen der AVBFernwärmeV gilt also das Prozedere des § 1 Abs. 3 AVBFernwärmeV entsprechend. Demnach muss der Wärmelieferant ein Angebot vorgelegt haben, dass mindestens den Anforderungen des § 2 WärmeLV gerecht wird. Darin muss die entsprechende Geltung der Bestimmungen der AVBFernwärmeV nicht ausdrücklich erwähnt sein. Denn die Rechtsfolge ergibt sich aus § 6 WärmeLV. 1 OLG Brandenburg v. 5.3.2012 – 1 U 14/11, CuR 2012, 77.

52

Abweichende Vereinbarungen

Rz. 12

§7

Die Kenntnis der Bestimmungen der der AVBFernwärmeV kann unterstellt werden. Denn sie sind veröffentlicht1 und auch im Internet leicht zugänglich2. Der Kunde muss sich aber mit inhaltlichen Abweichungen von Regelungen 11 der AVBFernwärmeV ausdrücklich einverstanden erklärt haben. Das ist nur möglich, wenn anlässlich der Verhandlungen über den Vertrag oder einen Nachtrag über den Gehalt der Norm, von der abgewichen werden soll, diskutiert wurde. Dies ist ohne Kenntnis der Norm und ihre Sinnerfassung nicht möglich. C. Gewerberaummiete Das (zwingende) Verbot abweichender Vereinbarungen von den Regelungen 12 des zweiten Abschnitts in § 7 WärmeLV gilt in der Gewerberaummiete ohne Einschränkung, solange die Parteien keine abweichenden Vereinbarungen treffen. Auch wenn dadurch Mindeststandards geschaffen werden sollen, ist es den Parteien eines Gewerberaummietvertrages unbenommen, einzelne Bestimmungen der WärmeLV, aber auch der AVBFernwärmeV inhaltlich umzugestalten, zu beschränken oder ganz auszuschließen. Denn wenn schon die Geltung der WärmeLV als solcher abbedungen werden kann, ist kein sachlicher Grund ersichtlich, inhaltliche Änderungen zu verbieten.

1 BGBl. I 2010, S. 1483; BGBl. I 1980, S. 742. 2 Vgl. in diesem Kommentar Anhang AVBFernwärmeV ab S. 83 ff.; im Internet z.B. www.gesetze-im-internet.de.

53

Abschnitt 3. Umstellung der Wärmeversorgung für Mietwohnraum §8 Kostenvergleich vor Umstellung auf Wärmelieferung Beim Kostenvergleich nach § 556c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind für das Mietwohngebäude gegenüberzustellen 1. die Kosten der Eigenversorgung durch den Vermieter mit Wärme oder Warmwasser, die der Mieter bislang als Betriebskosten zu tragen hatte, und 2. die Kosten, die der Mieter zu tragen gehabt hätte, wenn er die den bisherigen Betriebskosten zugrunde liegende Wärmemenge im Wege der Wärmelieferung bezogen hätte. Inhalt A. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Regelungsgehalt . . . . . . . . . . . . . . II. Sachlicher Anwendungsbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Zeitlicher Anwendungsbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV. Zweck der Vorschrift . . . . . . . . . . V. Abweichende Vereinbarung . . . .

Rz. 1 1 2 3 5 6

B. I. II. III.

Wohnraummiete . . . . . . . . . . . . . Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . Mietwohngebäude . . . . . . . . . . . . Inhaltliche Komponenten der Berechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV. Kostenvergleich . . . . . . . . . . . . . . C. Gewerberaummiete . . . . . . . . . .

Rz. 7 7 8 9 11 12

A. Allgemeines I. Regelungsgehalt 1 Nach § 556c Abs. 1 Nr. 2 BGB kann im laufenden Mietvertrag ein Wärmecontracting u.a. eingeführt werden, wenn die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser nicht übersteigen. Die Einhaltung dieses Grundsatzes der Kostenneutralität kann nur durch eine Gegenüberstellung der relevanten Kosten aufgezeigt werden. Vor diesem Hintergrund ergänzt die Bestimmung des § 8 WärmeLV den § 556c Abs. 1 Nr. 2 BGB, indem er die Grundstruktur des Kostenvergleichs, der in die Umstellungsankündigung gemäß § 11 WärmeLV des Vermieters gegenüber dem Mieter einfließen soll, inhaltlich festlegt. II. Sachlicher Anwendungsbereich 2 Die Vorschrift gilt zunächst für die Umstellungsankündigung des Vermieters von Wohnraum i.S.d. § 556c Abs. 2 BGB. Sie ist aber auch über § 578 Abs. 2 S. 2 BGB in der Gewerberaummiete anwendbar, solange keine abweichenden Vereinbarungen getroffen wurden.

54

Kostenvergleich vor Umstellung auf Wärmelieferung

Rz. 7

§8

III. Zeitlicher Anwendungsbereich Die inhaltlichen Anforderungen, die § 8 WärmeLV aufstellt, gelten für alle 3 Umstellungsankündigungen, die nach dem Inkrafttreten des § 556c Abs. 2 BGB zugehen. § 556c Abs. 2 BGB ist gemäß Art. 9 Abs. 2 S. 2 MietRÄndG ab 1.7.2013 gültig. Damit steht § 13 WärmeLV in Einklang, der für die Geltung der WärmeLV 4 ebenfalls den 1.7.2013 bestimmt. Um eine echte Rückwirkung zu vermeiden, kann § 8 WärmeLV deshalb nicht für jede Umstellung ab dem 1.7.2001 gelten, sondern nur für solche, bei denen der Zeitraum von drei Monaten zur Ankündigung nach § 556c Abs. 2 BGB eingehalten werden kann. Damit gelten die Anforderungen an die Umstellungsankündigung, wie sie in den §§ 8 ff. WärmeLV geregelt sind, für Umstellungen, die ab dem 2.10.2013 eingeführt werden sollen. Denn mit einer Ankündigung, die am 1.7.2013 (z.B. per E-Mail) zugegangen ist, hätte die Frist zum 2.10.2013 eingehalten werden können1. Insoweit ist auch zu beachten, dass die Einführung der Wärmelieferung nicht mit dem Beginn des Monats identisch sein muss. Vielmehr kann die Wärmelieferung zu jedem beliebigen Tag des Monats beginnen. Sofern der Beginn nach dem 1.10.2013 liegt, sind ihre Kosten nur umlegbar, wenn eine Umstellungsankündigung nach §§ 556c Abs. 2 BGB, 11 WärmeLV vorangegangen ist, für die die Betriebskosten entsprechend § 8 WärmeLV ermittelt worden sind. IV. Zweck der Vorschrift Die Vorschrift soll die Realisierung des Gebots der Kostenneutralität för- 5 dern. Durch die inhaltliche Konkretisierung der speziellen Anforderung an die Umstellungsankündigung wird gewährleistet, dass die dafür wesentlichen Aspekte vom Vermieter eingehalten werden. V. Abweichende Vereinbarung Die Vorschrift ist zum Nachteil des Mieters unabdingbar, § 12 WärmeLV. 6 Demnach können keine anderen Parameter für den Kostenvergleich, die an die Stelle der in § 8 WärmeLV festgelegten treten sollen, zwischen den Mietparteien vereinbart werden. Zusätzliche Berechnungsgrößen, die die Transparenz für den Mieter erhöhen, können aber vertraglich bestimmt werden. Zu anlässlich des Vertragsschlusses getroffenen Vereinbarungen vgl. § 11 WärmeLV Rz. 8. B. Wohnraummiete I. Allgemeines Neben dem erforderlichen Effizienzgewinn ist die Kostenneutralität die 7 zweite zentrale Umstellungsvoraussetzung. Dazu gebietet § 556c Abs. 1 1 Zur Fristberechnung vgl. § 11 WärmeLV Rz. 34 ff.

55

§ 8 Rz. 8

Kostenvergleich vor Umstellung auf Wärmelieferung

Nr. 2 BGB als Zulässigkeitsvoraussetzung für die Einführung von Wärmecontracting, dass die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser nicht übersteigen. Dies erfordert einen Kostenvergleich. Für diesen Kostenvergleich bestimmt § 8 WärmeLV die Grobstruktur. II. Mietwohngebäude 8 Der Kostenvergleich i.S.v. § 556c Abs. 1 Nr. 2 BGB soll nach § 8 WärmeLV in Bezug auf das gesamte Mietwohngebäude durchgeführt werden1. Mit dieser Vorgabe ist keine Beschränkung der notwendigen Berechnungen innerhalb des Kostenvergleichs auf eine einheitliche Nutzung verbunden. Vielmehr können auch die Werte für gemischt genutzte Immobilien zugrunde gelegt werden. Denn der Verordnungsgeber stellt selbst auf die bisherige Abrechnungseinheit und die dafür vorliegenden Werte ab2. Daraus wird deutlich, dass über die durch die §§ 8–10 WärmeLV ohnehin geforderten Berechnungen hinaus keine weiteren Ermittlungen notwendig sind. Vielmehr soll der Vermieter grundsätzlich auch bei einer gemischten Nutzung auf die Daten zurückgreifen können, die von der Heizungsanlage, die zur Eigenversorgung betrieben wurde, geliefert wurden. Nichts anderes gilt bei Wirtschaftseinheiten, wenn dem Vermieter für die einzelnen Gebäude die erforderlichen Daten nicht vorliegen3. III. Inhaltliche Komponenten der Berechnung 9 Je nach dem Zeitpunkt der Umstellung liegen dem Vermieter als Bezugsgrößen unter Umständen für die Vergangenheit Werte vor, die älter als ein Jahr sind, und für die Vergütung des Wärmelieferanten Preise, die erst in der Zukunft Gültigkeit haben sollen. Der Vebrauch als solcher ist jedenfalls für die Zukunft ungewiss. Findet eine Umstellung z.B. im Jahre 2013 statt, liegen hinsichtlich des tatsächlichen Verbrauchs allenfalls Werte aus 2012 vor. Wegen des Verbrauchs nach Umstellung muss mindestens bis 2014 gewartet werden. Deshalb muss zwangsläufig eine (teilweise fiktive) Berechnung angestellt werden, die bei der Wärmelieferung auf der aktuellen Preisstruktur des Wärmeliefervertrages aufbaut, um diejenigen Kosten zu ermitteln, die angefallen wären, wenn die in einem durchschnittlichen vorangegangenen Vergleichszeitraum angefallene Wärmemenge nicht im Wege der Eigenversorgung, sondern per Wärmelieferung bezogen worden wäre4. 10 In den Vergleich sind auf der Seite der bisherigen Betriebskosten nicht nur die Brennstoffkosten der Eigenversorgung einzubeziehen, sondern sämtliche umlagefähigen Betriebskostenpositionen i.S.d. §§ 7 Abs. 2, 8 Abs. 2

1 2 3 4

Begr. d. BMJ, BAnz AT 20.6.2013 B2. Begr. d. BMJ, BAnz AT 20.6.2013 B2; Hannemann/Horst, § 8 Rz. 46. Hannemann/Horst, § 8 Rz. 46. Begr. d. BMJ, BAnz AT 20.6.2013 B2.

56

Ermittlung der Betriebskosten der bisherigen Versorgung

§9

HeizkV, die künftig im Wärmelieferpreis enthalten sein werden (z.B. Wartungskosten; nicht aber Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten)1. IV. Kostenvergleich Der Kostenvergleich als solcher wird durch § 556c Abs. 1 Nr. 2 BGB vor- 11 gegeben. Er dient der Darstellung, dass der Vermieter das Gebot der Kostenneutralität eingehalten hat. Welche Berechnungen und Recherchen dazu im Einzelnen vorgenommen werden müssen, regeln die §§ 9 und 10 WärmeLV. C. Gewerberaummiete Die Regelungen des § 8 WärmeLV gilt über § 578 Abs. 2 BGB entsprechend, 12 solange die Parteien keine abweichende Vereinbarungen treffen.

§9 Ermittlung der Betriebskosten der bisherigen Versorgung (1) Die bisherigen Betriebskosten nach § 8 Nummer 1 sind wie folgt zu ermitteln: 1. Auf der Grundlage des Endenergieverbrauchs der letzten drei Abrechnungszeiträume, die vor der Umstellungsankündigung gegenüber dem Mieter abgerechnet worden sind, ist der bisherige durchschnittliche Endenergieverbrauch für einen Abrechnungszeitraum zu ermitteln; liegt der Endenergieverbrauch nicht vor, ist er aufgrund des Energiegehalts der eingesetzten Brennstoffmengen zu bestimmen. 2. Der nach Nummer 1 ermittelte Endenergieverbrauch ist mit den Brennstoffkosten auf Grundlage der durchschnittlich vom Vermieter entrichteten Preise des letzten Abrechnungszeitraums zu multiplizieren. 3. Den nach Nummer 2 ermittelten Kosten sind die sonstigen abgerechneten Betriebskosten des letzten Abrechnungszeitraums, die der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser dienen, hinzuzurechnen. (2) Hat der Vermieter die Heizungs- oder Warmwasseranlage vor dem Übergabepunkt während der letzten drei Abrechnungszeiträume modernisiert, so sind die Betriebskosten der bisherigen Versorgung auf Grundlage des Endenergieverbrauchs der modernisierten Anlage zu berechnen. Inhalt A. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Regelungsgehalt . . . . . . . . . . . . . . II. Sachlicher Anwendungsbereich

Rz. 1 1 2

III. Zeitlicher Anwendungsbereich IV. Zweck der Vorschrift . . . . . . . . . V. Abweichende Vereinbarungen .

Rz. 3 4 5

1 Begr. d. BMJ, BAnz AT 20.6.2013 B2.

57

§ 9 Rz. 1

Ermittlung der Betriebskosten der bisherigen Versorgung

B. Wohnraummiete . . . . . . . . . . . . . . I. Ermittlung des Verbrauchs . . . . . II. Ermittlung der Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Rz. 6 6 9

Rz. III. Berücksichtigung von Modernisierungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

12

C. Gewerberaummiete . . . . . . . . . .

14

A. Allgemeines I. Regelungsgehalt 1 Die Bestimmung regelt die inhaltlichen Anforderungen, die im Rahmen des Kostenvergleichs nach § 556c Abs. 1 Nr. 2 BGB zur Berechnung der bisherigen Betriebskosten im Rahmen der Eigenversorgung gelten und knüpft insoweit an die durch § 8 WärmeLV vorgegebene Grobstruktur des Kostenvergleichs an. Dazu beschreibt Abs. 1 die erforderlichen Berechnungsschritte. Abs. 2 regelt den Sonderfall, dass relativ kurz vor der Umstellung auf Wärmelieferung bereits eine Anlagenerneuerung stattgefunden hat. II. Sachlicher Anwendungsbereich 2 § 9 WärmeLV folgt § 8 WärmeLV, indem er dessen Vorgaben inhaltlich ausfüllt. Daher sind die Anwendungsbereiche identisch (vgl. § 8 WärmeLV Rz. 2). III. Zeitlicher Anwendungsbereich 3 Auch in zeitlicher Hinsicht ergeben sich keine Unterschiede zu § 8 WärmeLV (vgl. § 8 WärmeLV Rz. 3). IV. Zweck der Vorschrift 4 Die Vorschrift dient mit ihren detaillierten Vorgaben der Rechtsicherheit. Sie soll durch ihre Festlegungen den Streit der Parteien über die Berechnungsweise für die bisherigen Betriebskosten im Rahmen des Kostenvergleichs gemäß § 556c Abs. 1 Nr. 2 BGB vermeiden und bezweckt damit zugleich eine einheitliche Umsetzung des Gebots der Kostenneutralität. V. Abweichende Vereinbarungen 5 Gemäß § 12 WärmeLV sind abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters unwirksam. Demnach können die in § 9 WärmeLV festgelegten Rechenschritte als solche nicht durch Vertrag verändert werden. Zulässig ist es aber, weitere Anforderungen zu vereinbaren oder auch mehr als drei Abrechnungszeiträume der Ermittlung der Betriebskosten nach § 8 Nr. 1 WärmeLV zugrunde zu legen. Zwar kann auch darin für den Mieter ein Nachteil liegen, etwa weil in den weiteren Zeiträumen höhere Kosten verursacht wurden. Indessen wird dieser Nachteil dadurch in der Regel aufgewogen, dass der Mieter eine (noch) realistischere Grundlage für den Kostenvergleich erhält. Zu

58

Ermittlung der Betriebskosten der bisherigen Versorgung

Rz. 9

§9

anlässlich des Vertragsschlusses getroffenen Vereinbarungen vgl. § 11 WärmeLV Rz. 8. B. Wohnraummiete I. Ermittlung des Verbrauchs § 9 Abs. 1 Nr. 1 WärmeLV verpflichtet, zunächst den Verbrauch zu ermit- 6 teln, der der Vergleichsrechnung sowohl bei den Betriebskosten der Eigenversorgung als auch dem Wärmelieferpreis zugrunde zu legen ist. Dazu müssen die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen der letzten drei Jahre herangezogen werden. Daraus ist der durchschnittliche Verbrauch zu ermitteln, indem die Verbräuche der letzten drei Jahre addiert und durch drei dividiert werden. Anzusetzen sind insoweit die Endenergiegesamtverbräuche1. Diese Berechnung entfällt nur dann, wenn keine (ausreichenden) Daten der 7 letzten drei Jahre vorliegen. Das ist schon dann der Fall, wenn nur für einen der letzten drei Verbrauchszeiträume die Daten fehlen, z.B. weil die Voraussetzungen des § 9a Abs. 2 HeizkV vorliegen oder keine Verbrauchserfassung stattgefunden hat. Letzteres kommt insbesondere bei Warmwasser in Betracht, wenn bisher keine Anlage zur Verbrauchserfassung installiert war. Soweit die Verbräuche nach § 9a Abs. 1 HeizkV geschätzt wurden, können sie ebenso zugrunde gelegt werden, wie abgelesene Verbräuche. Denn die Ersatzberechnung nach § 9 Abs. 1 S. 2 WärmeLV bietet auch nur einen Annäherungswert. Ist die Ermittlung des Verbrauchs nicht wie von § 9 Abs. 1 S. 1 WärmeLV 8 vorgesehen möglich, ist gemäß § 9 Abs. 1 S. 2 WärmeLV der Verbrauch nach dem Energiegehalt der eingesetzten Brennstoffmengen zu bestimmen. Dazu bietet § 9 Abs. 2 Nr. 3 HeizkV Anhaltspunkte für die dort aufgeführten Brennstoffe. Diese abweichende Ermittlung kann sowohl für alle drei Verbrauchsperioden als auch nur für einzelne angewendet werden. Letzteres kommt in Betracht, wenn nur für ein oder zwei der letzten drei Jahre keine Verbräuche vorliegen. Auch bei dieser Berechnung ist der für drei Jahre angefallene Gesamtverbrauch zu ermitteln, der nach der Division der Summe aller Verbräuche der herangezogenen Perioden durch drei den durchschnittlichen Verbrauch zeigt. II. Ermittlung der Betriebskosten § 9 Abs. 1 Nr. 2 WärmeLV regelt zunächst, wie die Betriebskosten, die bei 9 der Eigenversorgung angefallen sind und die nach § 556c Abs. 1 Nr. 2 BGB den künftigen Kosten der Wärmelieferung gegenübergestellt werden müssen, zu ermitteln sind. Dazu muss zunächst die letzte Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung herangezogen werden. Daraus sind die Preise zu ent1 Zum Begriff der Endenergie vgl. Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, § 555b BGB Rz. 20.

59

§ 9 Rz. 10

Ermittlung der Betriebskosten der bisherigen Versorgung

nehmen, die der Vermieter für die Energielieferung entrichtet hat, um damit einen Durchschnittspreis zu ermitteln. Es werden nicht die Preise der letzten drei Jahre herangezogen, um den Durchschnittspreis zu errechnen, weil nach den Erfahrungen der Vergangenheit eine stetige Steigerung der Energiepreise stattgefunden hat. Damit würde der Durchschnittspreis aber eine gegenüber den aktuellen Verhältnissen unrealistische Größe erhalten, die einen Vergleich mit dem Wärmepreis nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 WärmeLV nicht rechtfertigen würde. Selbst wenn die Preise gesunken wären, ist die Vorgebebene Berechnung ohne Einschränkung anzuwenden, da nur sie zu einer realistischen Grundlage führt. 10 Im nächsten Schritt ist anhand der Kostenelemente des Wärmepreises zu ermitteln, ob Betriebskosten, die bei der Eigenversorgung angefallen sind, auch zukünftig noch anfallen, § 9 Abs. 1 Nr. 3 WärmeLV. Damit sind die Betriebskostenpositionen zu berücksichtigen, die künftig im Wärmelieferpreis enthalten sein werden. Das sind die in §§ 7 Abs. 2, 8 Abs. 2 HeizkV aufgezählten Kostenpositionen, soweit sie künftig noch anfallen. Die dafür notwendigen Informationen können der Leistungsbeschreibung nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 WärmeLV entnommen werden. 11 Die Multiplikation der aus den beschriebenen Rechenschritten ermittelten Werte, also der durchschnittliche Verbrauch sowie der maßgebliche Preis ergibt den Betrag, der für die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung in den Kostenvergleich einzustellen ist. III. Berücksichtigung von Modernisierungen 12 Hat der Vermieter vor der Umstellung eine Modernisierung der Heizungsund Warmwasseranlage durchgeführt, insbesondere eine Erneuerung, hat dies bei Annahme normaler Verhältnisse zu einer Reduzierung des Verbrauchs und u.U. auch einer Verbesserung bei den sonstigen Kosten (z.B. Wartung) geführt. Diesen Fall berücksichtigt § 9 Abs. 2 WärmeLV. Danach können die regelmäßig höheren Kosten vor der Modernisierung aus der Berechnung herausgelassen werden. Stattdessen müssen die (regelmäßig geringeren) Verbräuche und Kosten der Neuanlage herangezogen werden. 13 Diese Sonderberechnung ist nur möglich, wenn zumindest ein Abrechnungszeitraum in Gänze durchlaufen wurde. Auch der Jahresnutzungsgrad muss ausschließlich für die Neuanlage bestimmt werden. Zugleich soll dadurch vermieden werden, dass eine Doppelbelastung der Mieter eintritt. Diese kann sich daraus ergeben, dass der Vermieter zunächst in Eigenregie modernisiert, die Kosten als Mieterhöhung nach § 559 BGB geltend macht und anschließend auf gewerbliche Wärmelieferung in Form des Betriebsführungscontractings umstellt. C. Gewerberaummiete 14 Solange die Parteien keine besonderen Vereinbarungen treffen, ist § 9 WärmeLV über § 578 Abs. 2 S. 2 BGB entsprechend anwendbar. 60

Rz. 3 § 10

Ermittlung der Kosten der Wärmelieferung

§ 10 Ermittlung der Kosten der Wärmelieferung (1) Die Kosten der Wärmelieferung nach § 8 Nummer 2 sind wie folgt zu ermitteln: Aus dem durchschnittlichen Endenergieverbrauch in einem Abrechnungszeitraum nach § 9 Absatz 1 Nummer 1 ist durch Multiplikation mit dem Jahresnutzungsgrad der bisherigen Heizungs- oder Warmwasseranlage, bestimmt am Übergabepunkt, die bislang durchschnittlich erzielte Wärmemenge zu ermitteln. (2) Sofern der Jahresnutzungsgrad nicht anhand der im letzten Abrechnungszeitraum fortlaufend gemessenen Wärmemenge bestimmbar ist, ist er durch Kurzzeitmessung oder, sofern eine Kurzzeitmessung nicht durchgeführt wird, mit anerkannten Pauschalwerten zu ermitteln. (3) Für die nach Absatz 1 ermittelte bisherige durchschnittliche Wärmemenge in einem Abrechnungszeitraum sind die Wärmelieferkosten zu ermitteln, indem der aktuelle Wärmelieferpreis nach § 2 Absatz 1 Nummer 2 unter Anwendung einer nach Maßgabe von § 3 vereinbarten Preisänderungsklausel auf den letzten Abrechnungszeitraum indexiert wird. Inhalt A. I. II. III. IV. V.

Allgemein . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Regelungsgehalt . . . . . . . . . . . . . . Sachlicher Anwendungsbereich Zeitlicher Anwendungsbereich . Zweck der Vorschrift . . . . . . . . . . Abweichende Vereinbarung . . . .

Rz. 1 1 2 3 4 5

Wohnraummiete . . . . . . . . . . . . . Ermittlung der Wärmemenge . . Jahresnutzungsgrad . . . . . . . . . . . Maßgeblicher Wärmepreis . . . .

Rz. 6 6 7 10

C. Gewerberaummiete . . . . . . . . . .

12

B. I. II. III.

A. Allgemein I. Regelungsgehalt Die Norm bildet die Ergänzung zu § 8 WärmeLV und regelt die inhaltlichen 1 Anforderungen, die im Rahmen des Kostenvergleichs nach § 556c Abs. 1 Nr. 2 BGB zur Berechnung der Wärmekosten gelten. Dazu beschreiben die Abs. 1–3 die erforderlichen Berechnungsschritte und Berechnungskriterien. II. Sachlicher Anwendungsbereich Da § 10 WärmeLV den § 8 WärmeLV inhaltlich ergänzt, sind ihre Anwen- 2 dungsbereiche deckungsgleich (vgl. § 8 WärmeLV Rz. 2). III. Zeitlicher Anwendungsbereich Die zeitliche Anwendbarkeit des § 10 WärmeLV ist mit der von § 8 Wär- 3 meLV identisch (vgl. § 8 WärmeLV Rz. 3).

61

§ 10 Rz. 4

Ermittlung der Kosten der Wärmelieferung

IV. Zweck der Vorschrift 4 Da § 10 WärmeLV letztlich den Inhalt des Kostenvergleichs nach § 556c Abs. 1 Nr. 2 BGB bestimmt und dazu detailliert jeden einzelnen Rechenschritt festlegt, soll er Rechtsicherheit herbeiführen. Er soll Streit darüber vermeiden, wie die Wärmekosten auf den maßgeblichen Zeitpunkt „zurück“gerechnet werden können. Damit dient er zugleich der einheitlichen Realisierung des Grundsatzes der Kostenneutralität. V. Abweichende Vereinbarung 5 Gemäß § 12 WärmeLV sind abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters unwirksam. Zu anlässlich des Vertragsschlusses getroffenen Vereinbarungen vgl. § 11 WärmeLV Rz. 7. B. Wohnraummiete I. Ermittlung der Wärmemenge 6 § 10 Abs. 1 WärmeLV beschreibt, wie die Wärmemenge, mit der der Wärmepreis am Ende zu multiplizieren ist, ermittelt werden soll. Dazu muss der nach § 9 Abs. 1 S. 3 WärmeLV errechnete Wärmeverbrauch übernommen werden. Dieser ist sodann mit dem Jahresnutzungsgrad zu multiplizieren. II. Jahresnutzungsgrad 7 Der Jahresnutzungsgrad setzt die in einem Jahr erzeugte nutzbare Wärme ins Verhältnis zur eingesetzten Energie bezogen auf ein Jahr. Er kann durch eine Messung oder anhand anerkannter Pauschalwerte bestimmt werden. Seine Berechnung richtet sich nach DIN 4702 T8. 8 Ist an der Heizungsanlage bereits ein Wärmemengenzähler vorhanden, mit dem die im letzten Abrechnungszeitraum abgegebene Wärmemenge gemessen wurde, muss die Feststellung des Jahresnutzungsgrades vorrangig auf diesem Wege erfolgen, § 10 Abs. 2 WärmeLV. Dies ist ohne weiteres möglich. 9 Wurde die Wärmemenge nicht kontinuierlich erfasst, stehen zwei Alternativen offen: Es ist sowohl zulässig, eine kurzfristige repräsentative Messung durchzuführen, als auch auf anerkannte Pauschalwerte zurückzugreifen1. Der Jahresnutzungsgrad einer Bestandsanlage errechnet sich als ReziprokWert der Aufwandszahlen, die aus den entsprechenden Tabellen der „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30.7.2009 entnommen werden können2. Diese Regel hat das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im 1 Begr. d. BMJ, BAnz AT 20.6.2013 B2. 2 Freier Download unter www.otto-schmidt.de/regeln_datenaufnahme_2009.pdf.

62

Umstellungsankündigung des Vermieters

§ 11

Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie nach § 9 Abs. 2 EnEV festgelegt. Der Rückgriff auf Pauschalwerte für den Kostenvergleich darf jedoch nur dann erfolgen, wenn keine Messung durchgeführt wurde. III. Maßgeblicher Wärmepreis Im Hinblick auf die Preisentwicklung bei den Energiekosten kann es einen 10 Kostenvergleich verfälschen, wenn bei den Betriebskosten die „echten Werte“ (aus der zuletzt erstellten Abrechnung) angesetzt werden, der Wärmepreis aber zu einem wesentlich späteren Zeitpunkt ermittelt bzw. vereinbart wurde. Letzteres ist deshalb schon wahrscheinlich, da zwischen den beiden Bezugspunkten in der Regel Zeiträume von nicht unter einem Jahr gegeben sein werden. Deshalb muss der Wärmepreis auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Ermittlung der Betriebskosten, denen er gegenübergestellt wird, zurückgerechnet werden. Dafür muss der Angebotspreis des Wärmelieferanten mit der von ihm ver- 11 wendeten Preisanpassungsklausel auf den letzten Abrechnungszeitraum gemäß § 9 Abs. 2 indexiert werden. Als Index bietet sich der Erzeugerpreisindex an (vgl. dazu § 3 WärmeLV Rz. 21). Hierbei ist der durchschnittliche Energieverbrauchsverlauf des Wärmelieferanten zugrunde zu legen. C. Gewerberaummiete Soweit der Mietvertrag keine besonderen Regelungen vorsieht, ist § 10 12 WärmeLV über § 578 Abs. 2 S. 2 BGB ohne weiteres entsprechend anwendbar.

§ 11 Umstellungsankündigung des Vermieters (1) Die Umstellungsankündigung nach § 556c Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs muss dem Mieter spätestens drei Monate vor der Umstellung in Textform zugehen. (2) Sie muss Angaben enthalten 1. zur Art der künftigen Wärmelieferung, 2. zur voraussichtlichen energetischen Effizienzverbesserung nach § 556c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs oder zur energetisch verbesserten Betriebsführung nach § 556c Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs; § 555c Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend, 3. zum Kostenvergleich nach § 556c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und nach den §§ 8 bis 10 einschließlich der ihm zugrunde liegenden Annahmen und Berechnungen, 4. zum geplanten Umstellungszeitpunkt, 63

§ 11 Rz. 1

Umstellungsankündigung des Vermieters

5. zu den im Wärmeliefervertrag vorgesehenen Preisen und den gegebenenfalls vorgesehenen Preisänderungsklauseln. (3) Rechnet der Vermieter Wärmelieferkosten als Betriebskosten ab und hat er dem Mieter die Umstellung nicht nach den Absätzen 1 und 2 angekündigt, so beginnt die Frist für Einwendungen gegen die Abrechnung der Wärmelieferkosten (§ 556 Absatz 3 Satz 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) frühestens, wenn der Mieter eine Mitteilung erhalten hat, die den Anforderungen nach den Absätzen 1 und 2 entspricht. Inhalt A. I. II. III. IV. V.

Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . Regelungsgehalt . . . . . . . . . . . . . . Sachlicher Anwendungsbereich Zeitlicher Anwendungsbereich . Zweck der Vorschrift . . . . . . . . . . Abweichende Vereinbarungen . .

B. Wohnraummiete . . . . . . . . . . . . . . I. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Wärmelieferung . . . . . . . . . . . . 2. Zulässigkeit der Umstellung . a) Wärmecontracting vor Mietvertragsabschluss . . . b) Wärmecontracting nach Mietvertragsabschluss . . . aa) Mietvertrag mit vorgesehener Heizkostenumlage . . . . . . . . . . . . . . bb)Mietverträge mit Inklusivmiete oder Pauschale . . . . . . . . . . . . . . . II. Form und Frist der Umstellungsankündigung . . . . . . . . . . . . 1. Rechtsnatur der Umstellungsankündigung . . . . . . . . . .

Rz. 1 1 3 4 5 7 10 10 10 18 19 22 22 25 27

2. 3. 4. 5.

Erklärender . . . . . . . . . . . . . . . . Adressat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . Frist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Zeitliche Beschränkung der Umstellung?. . . . . . . . . . . . . . . III. Inhaltliche Anforderungen an die Umstellungsankündigung . 1. Art der künftigen Wärmelieferung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Energetische Auswirkung der geplanten Umstellung . . . . . . 3. Kostenvergleich. . . . . . . . . . . . 4. Zeitpunkt der geplanten Umstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Preise und Regelungen zur Preisanpassung . . . . . . . . . . . . IV. Rechtsfolgen fehlerhafter Umstellungsankündigungen . . . . . . 1. Keine Geltung der Einwendungsfrist . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Erneute Umstellungsankündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Gewerberaummiete . . . . . . . . . .

Rz. 31 32 34 37 38 39 41 43 45 46 48 48 50 54

28

A. Allgemeines I. Regelungsgehalt 1 § 556c Abs. 2 BGB legt nur Frist- und Formerfordernisse der Umstellungsankündigung fest. Diese werden in § 11 Abs. 1 WärmeLV wiederholt. Ergänzend legt Abs. 2 der Vorschrift dann aber den Mindestinhalt der Umstellungsankündigung fest. 2 Daran anknüpfend bestimmt § 11 Abs. 3 WärmeLV die Konsequenzen einer Umstellung auf Wärmelieferung, die ohne oder mit unwirksamer Umstellungsankündigung erfolgt ist. Für diesen Fall soll der Mieter nicht an die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB gebunden sein.

64

Umstellungsankündigung des Vermieters

Rz. 7 § 11

II. Sachlicher Anwendungsbereich Die Vorschrift ist unmittelbar auf die Umstellungsankündigungen nach 3 § 556c Abs. 2 BGB anwendbar, die ein Vermieter von Wohnraum erstmals nach Inkrafttreten der WärmeLV gemäß § 13 WärmeLV, also ab dem 1.7.2013 abgibt. Eine entsprechende Anwendung findet über § 578 Abs. 2 BGB in der Gewerberaummiete statt, solange keine abweichenden Vereinbarungen getroffen wurden. III. Zeitlicher Anwendungsbereich Mit Inkrafttreten der WärmeLV am 1.7.2013 findet ihr § 11 auf jede Um- 4 stellungsankündigung Anwendung, die zeitlich danach dem Mieter zugeht, sofern eine Ankündigung nach § 556c Abs. 2 ergehen muss. Das ist der Fall, wenn die Umstellung auf Wärmelieferung erstmals zum 2.10.2013 erfolgen soll. Denn dann hätte am 1.7.2013 bereits eine Umstellungsankündigung nach §§ 556c Abs. 2, 11 WärmeLV erfolgen können. Dies gilt auch dann, wenn der Wärmelieferungsvertrag bereits zuvor abgeschlossen wurde. Ergeht die Umstellungsankündigung ab dem 1.7.2013 und wurde der Wärmelieferungsvertrag vor dem Inkrafttreten der WärmeLV geschlossen, liegt kein Verstoß gegen das Verbot der echten Rückwirkung von Gesetzen (Art. 20 GG) vor. Denn bei Dauerschuldverhältnissen müssen die Parteien damit rechnen, dass sich die Rechtslage in der Zukunft ändert, und können nicht darauf vertrauen, dass der Rechtszustand bei Vertragsschluss unverändert fortbesteht. IV. Zweck der Vorschrift Die Vorschrift soll den Mieter schützen, der die Umstellungsankündigung 5 nachvollziehen können muss. Dazu werden die Merkmale, die zur Einhaltung des Gebots der Kostenneutralität von Bedeutung sind, transparent gemacht. Daneben soll sie Rechtssicherheit herbeiführen. Denn indem sie detailliert die inhaltlichen Anforderungen an die Umstellungsankündigung beschreibt, vermeidet sie Streit über die formellen und materiellen Voraussetzungen einer Erklärung nach § 556c Abs. 2 BGB. Darüber hinaus verfolgt § 11 Abs. 3 WärmeLV den Zweck, die inhaltlichen 6 Anforderungen an die Umstellungsankündigung durchzusetzen. Dazu wird dem Mieter das Recht eingeräumt, formelle und materielle Fehler der Umstellungsankündigung ohne zeitliche Beschränkung zu reklamieren. V. Abweichende Vereinbarungen Vertragsregelungen sind unzulässig, soweit sie zum Nachteil des Mieters 7 abweichen, § 12 WärmeLV. Damit können die formellen und inhaltlichen Anforderungen grundsätzlich nicht durch Vertragsklauseln aufgelockert werden. Allerdings können die Parteien spätestens nach Abschluss des Mietvertrages aus Anlass der erstmaligen Umstellung eine Vereinbarung treffen, die die Modalitäten im Verhältnis Vermieter/Mieter regelt. Denn 65

§ 11 Rz. 8

Umstellungsankündigung des Vermieters

§ 12 WärmeLV verbietet allein abstrakt generelle Regelungen in einem Mietvertrag. Sobald die Parteien gleichberechtigte Partner sind, wovon nach Abschluss des Mietvertrages auszugehen ist, können sie im Rahmen der Vertragsfreiheit auch von §§ 556c BGB, 11 WärmeLV abweichende Vereinbarung herbeiführen. Soweit der Vermieter dazu allerdings ein für eine Vielzahl von Fällen vorformuliertes Muster einer abweichenden Vereinbarung vorlegt, unterliegt der Inhalt der Kontrolle nach § 307 BGB. Solange und soweit dem Mieter in einem solchen Vertragswerk keine besonderen Vorteile gewährt werden, wird eine von § 11 WärmeLV abweichende Formularklausel unwirksam sein. 8 Anlässlich des Vertragsschlusses kommen abweichende Vereinbarungen in Betracht, wenn der Mietvertrag zu einem Zeitpunkt geschlossen wird, zu dem die (erstmalige) Einführung von Wärmelieferung bereits feststeht und die Frist des § 11 Abs. 1 WärmeLV nicht mehr gewahrt werden kann. Denn findet z.B. der Vertragsschluss im November statt und soll der Wärmelieferungsvertrag zum 1.1.in Kraft treten, ist es nicht möglich, die Drei-MonatsFrist zu wahren. Andererseits findet aber zum 1.1. eine erstmalige Umstellung von der Eigenversorgung auf Wärmelieferung statt, die den Regeln des § 556c BGB unterliegt und den anderen Mietern bereits angekündigt wurde. In diesem Fall können die Parteien im Mietvertrag die Modalitäten der Umstellung vereinbaren. Erfolgt dies durch allgemeine Geschäftsbedingungen, sind Abweichungen von § 11 Abs. 2 WärmeLV nach § 307 BGB unzulässig, so dass die Rechtsfolge des § 11 Abs. 3 WärmeLV ausgelöst wird. 9 Grundsätzlich kann das Recht aus § 11 Abs. 3 WärmeLV auch weder beschränkt noch erschwert werden. Letzteres wäre z.B. der Fall, wenn Formerfordernisse für Einwendungen geregelt würden. Werden allerdings höhere Anforderungen an die Form der Umstellungsankündigung gestellt, liegen keine zum Nachteil des Mieters abweichenden Vereinbarungen vor. B. Wohnraummiete I. Allgemeines 1. Wärmelieferung 10 Eine Umstellungsankündigung ist nach § 556c Abs. 2 BGB erforderlich, wenn die erstmalige Umstellung auf Wärmelieferung i.S.v. § 556c Abs. 1 BGB erfolgen soll. Der Begriff der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und/oder Warmwasser i.S.v. § 556c Abs. 1 BGB ist identisch mit dem in § 2 Nr. 4c, 5b und 6b BetrKV. Dazu muss der Vermieter die gegenüber dem Mieter geschuldete Versorgung mit Wärme und/oder Warmwasser auf einen Wärmelieferanten (Contractor) per Vertrag übertragen. 11 Die Definition der Begriffe „Contracting“, „Contractor“ und „Contractingnehmer“ sowie eine Beschreibung der verschiedenen Contracting-Varianten ist in der DIN 8930, Teil 5 enthalten. Darin ist u.a. das Wärmecontracting beschrieben, das die Lieferung von Wärme und Warmwasser durch einen mit dem Vermieter nicht identischen Dritten (Contractor) auf der 66

Umstellungsankündigung des Vermieters

Rz. 16 § 11

Grundlage eines entweder mit dem Vermieter oder dem Mieter geschlossenen Vertrags zum Gegenstand hat. Die Aufgabe des Contractor genannten Lieferanten besteht in der Planung, Errichtung, Finanzierung und dem Betrieb der wärme- bzw. warmwassererzeugenden Anlage. Vor diesem Hintergrund finden sich in der Praxis verschiedene Ausgestal- 12 tungen des Contractings1, nämlich – Fernwärmeversorgung: Dabei wird die Heizenergie in einer zentralen 13 Anlage, in der Regel einem Großkraftwerk, als Haupt- oder Nebenprodukt erzeugt und ähnlich wie z.B. Elektrizität über teils kilometerlange Versorgungsleitungen an Haushalte abgegeben. Diese Art der Lieferung von Wärme und Warmwasser ist in der Lage, ganze Stadtteile und sogar Städte zu versorgen. – Nahwärmeversorgung: Hier erfolgt die Energieerzeugung entweder in 14 kleinen Blockheizkraftwerken bzw. als unmittelbares oder mittelbares „Abfallprodukt“ anderer Produktionsanlagen, wie z.B. der Biomasseabfall von holzverarbeitenden Betrieben in einem vor Ort gelegenen Heizkraftwerk zur Energieerzeugung. Unter Umständen kommt auch die Energieversorgung durch Solaranlagen in Betracht. – Einzelversorgung: Bei diesem Modell wird in einem Einzelgebäude die 15 Heiz- und/oder Warmwasserversorgungsanlage von einem Dritten auf dessen Kosten eingebaut und/oder (auch nach Übernahme vom Vermieter) betrieben; die anfallenden Kosten werden vom Contractor dem Vermieter, der diese im Wege der Abrechnung an die Mieter weitergibt, oder den Mietern direkt in Rechnung gestellt. Die Übernahme einer vorhandenen Anlage durch den Contractor erfolgt entweder durch Kauf oder Pacht vom Eigentümer/Vermieter. Wird zwischen Eigentümer und Contractor ein Pachtvertrag abgeschlossen, spricht man auch von Betriebsführungs-, andernfalls von Betreibermodell. In beiden Fällen trägt der Contractor die Verantwortung für die Funktionstüchtigkeit der Anlage. Deshalb werden für diese Verantwortlichkeit entsprechende Kostenanteile in die Vergütung für die Wärme- bzw. Warmwasserlieferung einkalkuliert. – Zum Betreibermodell ist umstritten, ob der Wärmelieferant eine vom 16 Vermieter verschiedene (Natürliche oder juristische Person sein muss2. Die Befürworter der Variante, dass auch der Vermieter Wärmelieferant sein könne, stellen darauf ab, dass es maßgeblich auf die eigenständig gewerbliche Lieferung und nicht die Person des Lieferanten ankommt3. Die Zulässigkeit soll allerdings an einem Systembruch scheitern; denn die Kosten der Investitionen und der Gewinn könne nicht im Rahmen von Betriebskosten i.S.v. § 1 BetrKV umgelegt werden. Zwar spricht der Wortlaut des § 2 Nr. 4c BetrKV dafür, dem Vermieter die Wärmelieferung 1 Vgl. Emmert, Rbeistand 2009, 3 f.; Derleder, NZM 2003, 737. 2 Niesse/Wiesbrock, NZM 2013, 229 (535). 3 Schmid, Nebenkosten, Rz. 6047.

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§ 11 Rz. 17

Umstellungsankündigung des Vermieters

als Betreiber zu ermöglichen. Kann der Bestimmung auch nicht entnommen werden, dass eine Abweichung von § 1 Abs. 2 BetrKV angeordnet werden sollte. Dort, wo Ausnahmen gelten sollen (vgl. § 2 Nr. 2 BetrKV: Kosten der Berechnung = Verwaltungskosten), enthält die BetrKV ausdrückliche, nicht verallgemeinerungsfähige Regeln. Indessen ergeben sich keine Bedenken, wenn die Wärmelieferung durch ein mit dem Vermieter verbundenes Unternehmen i.S.d. § 15 AktG erfolgt1. 17 – Fullcontracting: In dieser Konstellation besteht eine Verpflichtung des Mieters, mit einem vom Vermieter ausgewählten Wärmelieferanten einen Wärmelieferungsvertrag abzuschließen2. 2. Zulässigkeit der Umstellung 18 § 556c Abs. 1 BGB erteilt dem Vermieter keine generelle Erlaubnis, unter allen Umständen von der Eigenversorgung auf Contracting umzustellen. Dafür gelten nach wie vor die bisher schon bestehenden Grundsätze. Danach hängt jedenfalls im laufenden Mietvertrag die Umstellung wegen der damit verbundenen Änderung der Mietstruktur grundsätzlich von der Zustimmung des Mieters ab (vgl. § 11 WärmeLV Rz. 23). Im Einzelnen gilt dazu Folgendes: a) Wärmecontracting vor Mietvertragsabschluss 19 Bestand das Wärmecontracting bereits bei Abschluss des Mietvertrages, ergeben sich grundsätzlich keine Probleme bei der Umlage der Kosten der Energielieferung nach § 2 Nr. 4c, 5b und 6b BetrKV3. Voraussetzung ist aber, dass der Mietvertrag die durch die eigenständige Lieferung von Wärme verursachten Kosten ausdrücklich vorsieht4 oder eine Bezugnahmeregelung auf den Betriebskostenkatalog aus der Zeit nach dem 1.5.1989 im Mietvertrag vorhanden ist. Seinerzeit wurde nämlich die eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme in die Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgenommen, die heute in § 2 Nr. 4c BetrKV (bzw. § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizkV) geregelt ist. 20 Problematisch kann sich in diesem Zusammenhang auswirken, dass der Mietvertrag (nur) eine bestimmte (andere) Beheizungsart vorsieht (z.B. „Der Mieter trägt die Kosten des Betriebs der Ölheizung.“) oder nur bestimmte Kosten (z.B. Öllieferung) als umlagefähig bezeichnet sind5. In diesen Fällen fehlt es an der Anspruchsgrundlage für eine Übernahme der Kosten der Wärmelieferung durch den Mieter. Wenn überhaupt, muss der Vermieter aus den ansonsten umlegbaren Kosten der Lieferung von Energie darin ent-

1 Blank/Börstinghaus, § 556 BGB Rz. 115; Niesse/Wiesbrock, NZM 2013, 229 (535). 2 Niesse/Wiesbrock, NZM 2013, 229 (535). 3 Börstinghaus, MDR 2000, 1345 (1347). 4 BGH v. 13.6.2007 – VIII ZR 78/06, WuM 2007, 393. 5 Vgl. BGH v. 20.6.2007 – VIII ZR 244/06, WuM 2007, 445 = GE 2007, 1118.

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Umstellungsankündigung des Vermieters

Rz. 23 § 11

haltene Instandhaltungs-, Kapitalkosten- oder Gewinnanteile herausrechnen. Zulässig ist die Umlage ebenfalls, wenn der Vermieter erstmals eine Zen- 21 tralheizung einbaut und diese im Betreibermodell unterhalten lässt1. Insoweit kann auch nicht aus dem Gebot der Wirtschaftlichkeit hergeleitet werden, dass ein Vergleich mit einer direkten Belieferung mit Wärme durch den Vermieter wegen der fremden Kostenanteile (Instandhaltung, Kapitaldienst etc.) günstiger wäre, weil die indirekte Lieferung unter Umweltgesichtspunkten zu würdigen ist2. Der Preisvergleich muss aber dem Durchschnitt vergleichbarer Lieferungen (hier: Fernwärme) standhalten3. b) Wärmecontracting nach Mietvertragsabschluss aa) Mietvertrag mit vorgesehener Heizkostenumlage Im Rahmen bestehender Mietverträge, die die Umlage der Heizkosten vor- 22 sehen, führt die Einführung von Wärmecontracting zu einer Änderung der Mietstruktur, die nicht ohne Zustimmung des Mieters oder einen wirksamen Änderungsvorbehalt zulässig ist. Diese Voraussetzungen liegen vor, wenn in einem Mietvertrag nach dem 1.5.1989 auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV4 Bezug genommen wurde. Ausreichend ist aber auch eine Klausel, wonach der Vermieter berechtigt ist, „die Wärme- und Warmwasserversorgung einem geeigneten Versorgungsunternehmen zu übertragen, soweit dies nach billigem Ermessen unter Abwägung der Belange der Gesamtheit der Mieter zweckmäßig ist“5. Grundlage für das Zustimmungserfordernis bei der Umstellung auf Wär- 23 mecontracting ist die dadurch bewirkte Änderung der vereinbarten Mietstruktur: bei Beginn des Mietvertrages wurden die sog. Vorhaltekosten (Instandhaltung, Abschreibung etc.) über die Grundmiete finanziert; durch die Auslagerung dieser Kosten auf den Wärmelieferanten wird die Grundlage der vereinbarten Miete verändert, ohne dass dafür eine gesetzliche Grundlage gegeben sei6. Deshalb soll es erforderlich sein, dass in der Abrechnung verdeutlicht wird, dass keine Kapital- oder Instandhaltungskosten in den

1 BGH v. 16.7.2003 – VIII ZR 286/02, MDR 2004, 49 = WuM 2003, 501 = NZM 2003, 757; LG Chemnitz v. 10.6.2003 – 6 S 2390/02, NZM 2004, 138. 2 LG Bochum v. 18.6.2004 – 5 S 52/04, WuM 2004, 477. 3 LG Potsdam v. 5.6.2003 – 11 S 233/02, WuM 2004, 480. 4 Heute: § 2 BetrKV; BGH v. 27.6.2007 – VIII ZR 202/06, WuM 2007, 571 (574); BGH v. 8.2.2011 – VIII ZR 145/10, WuM 2011, 219 (220). 5 AG Düsseldorf v. 18.4.2005 – 58 C 18187/04, ZMR 2005, 959. 6 BGH v. 15.3.2006 – VIII ZR 153/05, WuM 2006, 256 = GE 2006, 838; BGH v. 6.4.2005 – VIII ZR 54/04, WuM 2005, 387 m. Anm. Derleder; LG Frankfurt v. 10.12.2002 – 2/11 S 194/02, WuM 2003, 217 (219) m.w.N.; LG Hamburg v. 11.11.1993 – 307 S 227/92, WuM 1994, 195; a.A. LG Osnabrück v. 14.3.2002 – 9 S 1273/01, WuM 2003, 325; LG München II v. 28.12.1999 – 12 S 1168/99, WuM 2000, 81; vgl. auch Derleder, NZM 2003, 737; vermittelnd: LG Essen v. 30.5.2000 – 15 S 279/99, NZM 2001, 90 = ZMR 2000, 845.

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§ 11 Rz. 24

Umstellungsankündigung des Vermieters

Kostenpositionen enthalten sind1. Dies kann nur richtig sein, wenn diese Kosten nicht umlegbar sind, führt aber auch dann nicht zur Annahme eines formellen Mangels. Liegt keine (auch nur fiktive) Zustimmung vor, kann der Vermieter bei einer Umstellung gegen den Willen des Mieters nur die Heizungsbetriebskosten umlegen, wobei die Kosten der Wärmelieferung nach dem Wärmeverbrauch (z.B. Kilowattstunde) auf der Basis üblicher Wärmeversorgungstarife ermittelt werden2. 24 Bei der unternehmerischen Entscheidung über das Ob der Umstellung muss der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht beachten. Insbesondere muss er bei dieser Grundentscheidung zur Umstellung auf Wärmecontracting nicht prüfen, welche Betriebsart für den Mieter preiswerter ist3. Innerhalb der gewählten Betriebsart muss er dann jedoch die Abwägung nach § 24 Abs. 2 S. 2 II. BV durchführen und unter Abwägung aller Umstände wie ein ordentlicher Kaufmann handeln. Dazu gehört, dass er wirtschaftlich günstige Konditionen vereinbart. bb) Mietverträge mit Inklusivmiete oder Pauschale 25 Auf diese Verträge soll § 556c BGB nicht anwendbar sein4. Diese Auffassung ist nur insoweit richtig, als sie sich auf Inklusivmieten bezieht5. Im Übrigen kommt es aber darauf an, ob der Mieter die Betriebskosten nach § 556 Abs. 2 BGB zu tragen hat6. Das ist bei der Pauschale der Fall. 26 Auch wenn § 2 HeizkV grundsätzlich die Umlage von Heiz- und Warmwasserkosten gebietet, sind Fälle denkbar, in denen der Vermieter von der Erfassung der Verbrauchskosten befreit ist. Dies gilt vor allem in den Fällen des § 11 HeizkV. Hier ist § 556c BGB nicht anwendbar7. Bei einer Inklusivmiete muss der Vermieter nach § 556a Abs. 2 BGB die Grundmiete in Höhe der Contracting-Kosten senken. Eine bisherige Pauschale gilt mit der Umstellung als Vorauszahlung jedenfalls hinsichtlich der Heizkosten. II. Form und Frist der Umstellungsankündigung 27 § 556c Abs. 2 BGB bestimmt, welche Frist- und Formerfordernisse für die Umstellungsankündigung gelten. Diese Anforderungen wiederholt § 11 Abs. 1 WärmeLV, indem er die Frist von drei Monate übernimmt und für die Erklärung selbst Textform (vgl. Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, § 558a BGB Rz. 35 f.) verlangt.

1 2 3 4 5 6 7

AG Waiblingen v. 30.8.2002 – 8 C 423/02, WuM 2003, 216. LG Berlin v. 30.8.2004 – 67 S 104/04, WuM 2004, 611 = GE 2004, 1294. LG Berlin v. 11.7.2008 – 65 S 261/07, GE 2008, 1561. Schmid, CuR 2011, 52, 55. Börstinghaus/Eisenschmid, § 556c BGB Rz. 33. Eisenschmid, WuM 2013, 393 (395). Eisenschmid, WuM 2013, 393 (396).

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Umstellungsankündigung des Vermieters

Rz. 33 § 11

1. Rechtsnatur der Umstellungsankündigung Die Umstellungsankündigung ändert den Mietvertrag drei Monate nach ih- 28 rem Zugang teilweise ab. Denn wenn ihre Wirksamkeitsvoraussetzungen vorliegen, verändert sie die Mietstruktur. Bisher in der Grundmiete enthaltene Kalkulationspositionen des Vermieters für Erneuerung, Instandsetzung und Vorhaltung der Heizungsanlage werden zukünftig über die Betriebskosten vereinnahmt (vgl. § 11 WärmeLV Rz. 23). Mit Rücksicht darauf kommt der Umstellungsankündigung rechtsgeschäft- 29 licher Charakter zu. Es handelt sich um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung in Form einer Gestaltungserklärung. Demnach sind die für einseitige Rechtsgeschäfte bestehenden allgemeinen Vorschriften anwendbar. Insbesondere ist die Erklärung bedingungsfeindlich und sind für die Vertretung die Grundsätze der §§ 164 ff. BGB einschlägig. Eine von einem Vertreter ohne Vollmachtsbeifügung abgegebene Erklärung unterliegt der Zurückweisung nach § 174 BGB (vgl. dazu Lützenkirchen, Mietrecht, § 542 BGB Rz. 57). Dies ändert nichts daran, dass die Umstellung als solche nur zulässig ist, 30 wenn eine Zustimmung des Mieters zur Änderung der Mietstruktur vorliegt (§ 11 WärmeLV Rz. 22). Denn sowohl § 556c BGB als auch die Bestimmungen der § 8 ff. WärmeLV formulieren allein zusätzliche formelle und materielle Bedingungen für die (erstmalige) Umstellung auf Wärmelieferung. 2. Erklärender Die Umstellungsankündigung muss vom Vermieter erklärt werden (vgl. 31 Lützenkirchen, Mietrecht, § 535 BGB Rz. 273 ff.). Das ist im Zweifel derjenige, der als Vermieter im Mietvertrag genannt ist oder als Erwerber i.S.v. § 566 BGB eingetreten ist. Besteht die Partei des Vermieters aus mehreren Personen, muss die Ankündigung entweder von allen unterschrieben sein oder sich auf alle z.B. nach § 164 BGB zurückführen lassen. § 174 BGB ist anwendbar. 3. Adressat Der Zugang der Umstellungsankündigung muss beim Mieter bewirkt wer- 32 den. Dafür gelten die Anforderungen der §§ 130 ff. BGB. Besteht die Mietpartei aus mehreren Personen, muss die Erklärung nicht nur an alle gerichtet sein, sondern auch allen zugehen. Empfangsvollmachten, die im Mietvertrag formuliert sind, sind in der Regel zu beachten (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, § 542 BGB Rz. 55). Ist die Umstellungsankündigung nur gegenüber einem Mieter fehlerhaft 33 oder wurde sie einem Mieter gegenüber unterlassen, ist die Umstellung insgesamt unzulässig. Im Gegensatz zur Betriebskostenabrechnung, mit der nur eine Forderung gegenüber einem Gesamtschuldner geltend gemacht 71

§ 11 Rz. 34

Umstellungsankündigung des Vermieters

wird (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, § 556 BGB Rz. 591), hat die Umstellungsankündigung vertragsändernde Wirkung, weil die Mietstruktur geändert wird. Deshalb können sich alle Mieter z.B. auf § 11 Abs. 3 WärmeLV berufen, wenn die Umstellungsankündigung nicht allen Mietern zugegangen ist. 4. Frist 34 Die Umstellungsankündigung muss spätestens drei Monate vor der Umstellung erfolgen. Insoweit kommt es zunächst auf den Übergang der Beheizungspflicht vom Vermieter auf den Wärmelieferanten an, so wie dies im Wärmeliefervertrag vereinbart ist1. Lag dieser Temin nach dem 1.10.2013 muss der Einführung von Wärmelieferung eine Umstellungsankündigung voraus gehen. 35 Die Frist wird durch Zurückrechnung von dem Arbeitsbeginn an gemäß den Vorgaben der § 187 f. BGB ermittelt. Zwischen dem Zugang der Ankündigung und der erstmaligen Belieferung durch den Wärmelieferanten müssen drei volle Monate liegen, wobei auch der Februar als voller Monat angesetzt wird. Bei der Ankündigungsfrist handelt es sich um eine Mindestfrist, was durch die Formulierung „spätestens“ deutlich wird. Die Mitteilung an den Mieter kann also auch schon früher erfolgen2. Die Frist endet an dem Tag, der durch seine Zahl dem Tag des Zugangs entspricht, und zwar auch im Februar. Soll die Lieferung also am 1. Januar beginnen, muss die Erklärung bis zum 30. September zugehen. § 193 BGB ist anwendbar. 36 Maßgeblich für die Rechtzeitigkeit ist der Zugang der Umstellungsankündigung i.S.v. § 130 BGB, der auch für den Zugang elektronischer Sendungen gilt3 (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, § 542 BGB Rz. 182). 5. Zeitliche Beschränkung der Umstellung? 37 Die Umstellung soll nur zu Beginn einer Abrechnungsperiode zulässig sein, weil anstelle der Einzelkostenabrechnung nach § 7 Abs. 2 HeizKV mit dem Einsetzen der Wärmelieferung eine Gesamtkostenabrechnung nach dem Wärmepreis gemäß § 7 Abs. 4 HeizKV erfolgt und eine derartige Änderung nach § 6 Abs. 4 S. 3 HeizKV nur zu Beginn eines Abrechnungszeitraumes zulässig ist4. Dem kann nicht gefolgt werden. Die Abrechnungsmodalitäten werden in der Regel durch die Umstellung auf Wärmmelieferung nicht verändert. Vielmehr ändert sich die Art der Lieferung von Wärme und Warmwasser. Die Abrechnungsmodalitäten richten sich nach wie vor nach den §§ 7 Abs. 1, 8 Abs. 1 und 9 Abs. 1 HeizkV. Dazu muss der Vermieter die Gesamtkosten ermitteln und eine Einzelabrechnung vorlegen, die grundsätzlich nach Verbrauchs- und Grundkosten unterscheidet. 1 2 3 4

Referentenentwurf der WärmeLV (Stand: 13.2.2013), S. 17. Kritisch zur gleichen Frist des § 554 Abs. 3 BGB a.F.: Sternel, PiG 89, 107. BGH v. 21.1.2004 – XII ZR 214/00, MDR 2004, 560 = NZM 2004, 258. Schmidt-Futterer/Lammel, § 556c BGB Rz. 11.

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Umstellungsankündigung des Vermieters

Rz. 41 § 11

III. Inhaltliche Anforderungen an die Umstellungsankündigung § 11 Abs. 2 WärmeLV legt den Mindestinhalt der Umstellungsankündigung 38 fest1. Anhand der danach notwendigen Informationen soll der Mieter insbesondere nachvollziehen können, ob die gesetzlichen Anforderungen für die Umstellung erfüllt sind und er deshalb verpflichtet ist, nach der Umstellung die Kosten der Wärmelieferung i.S.v. § 2 Nr. 4c und 5b BetrKV als Betriebskosten zu tragen. 1. Art der künftigen Wärmelieferung Nach § 11 Abs. 2 Nr. 1 WärmeLV muss der Vermieter die Art der zukünfti- 39 gen Wärmelieferung angeben. Das erfordert die Mitteilung, ob eine zentrale Anlage installiert, ein Anschluss an eine Wärmenetz erfolgt oder ein Betriebsführungsmodell nach § 556c Abs. 1 S. 2 BGB eingeführt werden soll. Weitere, insbesondere technische Angaben oder Erläuterungen sind nach dieser Bestimmung nicht notwendig. Ob z.B. die zentrale Anlage mehrere Häuser versorgt oder wie viele Einhei- 40 ten an die Übergabestation der Fernwärme angeschlossen sind, muss nicht erwähnt werden. Zwar können diese Informationen für den Mieter wichtig sein, um die (spätere) Abrechnung nachvollziehen zu können. Die Zulässigkeit der Maßnahme bzw. die Wirksamkeit der Umstellungsankündigung hängt aber nicht von derartigen Mitteilungen ab, zumal der Vermieter in solchen Fällen regelmäßig eine Abrechnungseinheit bilden kann2. 2. Energetische Auswirkung der geplanten Umstellung Angaben zu diesen Merkmalen sind nach § 11 Abs. 2 Nr. 2 WärmeLV erfor- 41 derlich. Indessen sind die Auswirkungen im Regelfall selbsterklärend. Denn der Gesetzgeber geht davon aus, dass mit den in § 556c Abs. 1 Nr. 1 BGB beschriebenen Arten der Wärmelieferung ein Effizienzgewinn verbunden ist3. Deshalb sind für die in § 556c Abs. 1 Nr. 1 BGB ausdrücklich erwähnten Maßnahmen keine umfassenden bzw. detaillierten Angaben oder sogar Berechnungen erforderlich. Es reicht der Hinweis auf die Einsparung von Primär- oder Endenergie. Denn verlangt werden nur Angaben. Diese müssen zwar nachprüfbar sein4. Eine Erläuterung wie nach § 559b Abs. 1 S. 2 BGB oder eine Begründung wie z.B. nach § 558a Abs. 1 BGB wird aber von § 11 WärmeLV gerade nicht gefordert. Dies wird auch durch den Verweis auf § 555c Abs. 3 BGB deutlich. Danach reicht die Angabe anerkannter Pauschalwerte (vgl. dazu Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, § 555c BGB Rz. 28). Diese Möglichkeit kann der Vermieter insbesondere ergreifen, wenn er den Nachweis führen will, dass der Wärmelieferant die 1 Begr. d. BMJ, BAnz AT 20.6.2013 B2. 2 BGH v. 14.7.2010 – VIII ZR 290/09, MDR 2010, 1445 = WuM 2010, 629; BGH v. 20.7.2005 – VIII ZR 371/04, MDR 2006, 196 = WuM 2005, 579 = ZMR 2005, 937 = NZM 2005, 737. 3 BT-Drucks. 17/10485, S. 23. 4 Abramenko, § 4 Rz. 28.

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§ 11 Rz. 42

Umstellungsankündigung des Vermieters

übernommene Anlage auf einen Jahresnutzungsgrad von 80 % gesteigert hat1. 42 Allerdings bedarf es besonderer Mitteilungen, wenn nach dem Betriebsführungsmodell (vgl. § 11 WärmeLV Rz. 15) verfahren werden soll. Hier liegen dem Gebäudeeigentümer/Vermieter regelmäßig Berechnungen nach DIN 4702 T8 vor, weil er schon prüfen musste, ob die Voraussetzungen des § 556c Abs. 1 S. 2 BGB gegeben sind. Deshalb kann auch verlangt werden, dass er derartige Angaben in die Ankündigung aufnimmt. Dazu ist es nicht erforderlich, die Berechnung als solche in der Ankündigung zu wiederholen oder durch Beifügung dem Mieter die Möglichkeit zu geben, die Berechnung nachzuvollziehen. Vielmehr genügt es, wenn der Vermieter das Ergebnis der Berechnung in die Ankündigung aufnimmt, also den zuletzt erzielten Jahresnutzungsgrad zahlenmäßig mitteilt. Soweit der Mieter die Angaben überprüfen will, steht ihm ein Anspruch auf Einsichtnahme in die Berechnungsunterlagen zu. 3. Kostenvergleich 43 Den nach § 556c Abs. 1 Nr. 2 BGB notwendigen Kostenvergleich, der inhaltlich den Anforderungen der §§ 8 – 10 WärmeLV entsprechen muss, muss der Vermieter gemäß § 11 Abs. 2 Nr. 3 WärmeLV in die Ankündigung aufnehmen. Dazu ist eine Gegenüberstellung erforderlich, die – die Betriebskosten der bisherigen Versorgung mit Wärme und Warmwasser und – die Kosten der Wärmelieferung für die Wärmemenge, die den bisherigen Betriebskosten zugrunde liegt, und die Parameter der §§ 8 – 10 WärmeLV aufzeigt. 44 Auch hier sind keine Berechnungen mitzuteilen. Vielmehr müssen dem Mieter die Parameter der Berechnung aufgezeigt werden. Diese bestehen in der verbrauchten Menge Energie, dem bisherigen Gesamtpreis der Wärmelieferung und den Gesamtpreis der Wärmelieferung auf der Grundlage der gleichen Liefermenge und der Vergütung aus dem Wärmelieferungsvertrag. Diese Angaben kann der Mieter oftmals im ersten Teil anhand seiner letzten Heizkostenabrechnung überprüfen, aus der er die Wärmemenge und die Höhe der bisherigen Betriebskosten entnehmen kann. Soweit der Vermieter in Verfolg der §§ 8–10 WärmeLV dennoch dem Mieter das vollständige Rechenwerk, das auch die Einzelangaben aus den jeweils zugrunde gelegten Abrechnungen enthält, liefern will, wird empfohlen, diese im Anhang beizufügen2. 4. Zeitpunkt der geplanten Umstellung 45 Diese von § 11 Abs. 2 Nr. 4 WärmeLV geforderte Mitteilung dient allein der (Selbst-)Kontrolle der Einhaltung der dreimonatigen Frist. Es genügt die Angabe des Datums der Einführung der Wärmelieferung, das in der Regel identisch ist, mit dem Beginn der Lieferung durch den Contractor. Maßgeblich 1 Abramenko, § 4 Rz. 28. 2 Pfeifer, MietRB 2013, 308 (310).

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Umstellungsankündigung des Vermieters

Rz. 47a

§ 11

ist insoweit der Zeitpunkt, der im Wärmeliefervertrag vereinbart ist1. Davon zu unterscheiden ist der Zeitpunkt der ggf. notwendigen Umrüstung der Heizungsanlage. Dieser muss im Rahmen der Umstellungsankündigung nicht mitgeteilt werden. Allerdings kann sich eine Ankündigungspflicht aus § 555c BGB ergeben, wenngleich es sich oftmals um Bagatellmaßnahmen nach § 555c Abs. 4 BGB handeln wird2. 5. Preise und Regelungen zur Preisanpassung Soweit der Preis für die Lieferung durch den Contractor nicht schon im Rah- 46 men des § 11 Abs. 2 Nr. 3 WärmeLV angegeben wurde, ist er jedenfalls nach § 11 Abs. 2 Nr. 5 WärmeLV gesondert aufzuführen. Dies dient der Unterrichtung des Mieters über die aktuellen Konditionen, damit er die Ausgangsbasis für künftige Erhöhungen kennt und diese leichter nachvollziehen kann. Daneben ist der Mechanismus der Preiserhöhung zu beschreiben. Dazu ist 47 keine Erläuterung oder gar Belehrung erforderlich. Denn § 11 Abs. 2 Nr. 5 WärmeLV verlangt die bloße Angabe und stellt damit nicht die gleichen Anforderungen wie etwa § 558a Abs. 1 oder § 559b Abs. 1 S. 2 BGB. Deshalb ist es ausreichend, dass die nach § 3 WärmeLV zulässige Preisanpassung identifiziert werden kann. Danach ist eine Preisanpassung im Rahmen des Wärmeliefervertrages zunächst entsprechend der tatsächlichen Kostenanteile möglich, und zwar als Erhöhung, wenn Energie-, Lohn- oder Materialkosten steigen, und als Reduzierung, weil Kostensenkungen ebenfalls weiterzugeben sind. Daneben besteht die Möglichkeit, die Vergütung des Wärmelieferanten, also den Lieferpreis, an anerkannte Preisindizes zu koppeln. 6. Ergänzende Angaben Soweit die Umstellungsankündigung die vorstehenden Anforderungen er- 47a füllt, ist sie formell wirksam. Dennoch kann es sinnvoll sein, ergänzende Informationen mitzuteilen, um z.B. die Nutzung oder die künftige Abrechnungsweise zu erläutern. Zu denken ist hier an3: – Beginn und Ende der Heizperiode, – welche zeitlichen Ausnahmen davon gelten sollen, insbesondere bei welchen Temperaturen eine sog. Sommerbeheizung verlangt werden kann, – welche Raumtemperaturen zu erzielen sein müssen, – ob und ggf. in welchem Zeitraum eine Nachtabsenkung erfolgt, – mit welcher Temperatur das Warmwasser geliefert wird. Letzteres kann schon wegen eines möglichen Verbrühungsschutzes, den sich der Mieter ggf. zulegen will, zweckmäßig sein4. 1 Referentenentwurf der WärmeLV (Stand: 13.2.2013), S. 17. Die jeweils aktuelle Version der Verordnung steht unter dem Link www.otto-schmidt.de/downloads/ waermelieferverordnung.pdf zum freien Download bereit. 2 Pfeifer, MietRB 2013, 308 (311). 3 Vgl. Pfeifer, MietRB 2013, 308 (309). 4 Pfeifer, MietRB 2013, 308 (309).

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§ 11 Rz. 48

Umstellungsankündigung des Vermieters

IV. Rechtsfolgen fehlerhafter Umstellungsankündigungen 1. Keine Geltung der Einwendungsfrist 48 Eine fehlende oder fehlerhafte Umstellungsankündigung hat nach § 11 Abs. 3 WärmeLV zur Folge, dass der Mieter zeitlich unbegrenzt einwenden kann, die Umstellung sei nicht wirksam vollzogen. Dies wiederum zieht nach sich, dass der Mieter die Kosten der Wärmelieferung oder der Lieferung von Warmwasser nur in der Höhe der Kosten zu tragen hat, mit denen er vor der Umstellung im Rahmen der Eigenversorgung belastet werden konnte. Dies kann er selbst dann einwenden, wenn er z.B. eine Nachforderung aus der Abrechnung bereits beglichen hat (Lützenkirchen, Mietrecht, § 556 BGB Rz. 567). 49 Die Rechtsfolge des § 11 Abs. 3 WärmeLV wird ausgelöst, wenn die Umstellungsankündigung – nicht in der Form des § 126b BGB erklärt wurde, – die Frist von drei Monaten nicht eingehalten ist, oder – der Mindestinhalt nach § 11 Abs. 2 WärmeLV nicht gewahrt ist, oder – nicht zugegangen ist. 2. Erneute Umstellungsankündigung 50 Die Einwendungsfrist gilt aber gegenüber der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung, in der die Kosten des Wärmelieferanten enthalten sind, sobald der Vermieter die Umstellung wirksam i.S.d. §§ 556c BGB; 11 WärmeLV nachgeholt hat. Dies gilt unzweifelhaft, wenn die Nachholung mit der Frist von drei Monaten vor der Abrechnungsperiode stattfindet. 51 Geht die nachgeholte Umstellungsankündigung dem Mieter während der laufenden Abrechnungsperiode zu, nachdem die (erstmalige) Umstellung tatsächlich bereits eingeführt ist, entfaltet sie ihre Wirkung in der Frist des § 11 Abs. 1 WärmeLV, also mit einem Vorlauf von drei Monaten. Die Frist beginnt mit dem Zugang der Erklärung. An die Stelle des Zeitpunktes der Umstellung i.S.v. § 11 Abs. 1 WärmeLV tritt der Ablauf der Frist. Grundsätzlich ist es nicht gerechtfertigt, die Wirkung auf den Anfang des vierten auf den Zugang folgenden Monats zu legen. In der praktischen Darstellung der Abrechnung kann dies aber schon aus Gründen der Abgrenzung sinnvoll sein. Da dieses Verfahren den Mieter begünstigt, kann er es nicht beanstanden. 52 Bis zum Eintritt der Wirkung der Umstellungsankündigung kann der Mieter nur mit den Kosten belastet werden, die bei der Eigenversorgung angefallen sind. Die Abgrenzung erfolgt nach den Grundsätzen, die für den Nutzerwechsel nach § 9b HeizkV aufgestellt sind. Findet also keine Zwischenablesung statt, kommen die Verfahren nach § 9b Abs. 2 und 3 HeizkV zur Anwendung.

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§ 12

Abweichende Vereinbarungen

Hat der Vermieter die Umstellungsankündigung wirksam wiederholt, gilt 53 die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB schon für die erste Heizund Warmwasserkostenabrechnung die nach dem Erhalt der wirksamen Umstellungsankündigung zugeht. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter aus dieser Abrechnung nur mit den Kosten der Eigenversorgung belastet werden kann. Für zuvor zugegangene Abrechnungen beginnt die Einwendungsfrist ebenfalls mit dem Zugang der wirksamen Umstellungsankündigung. Demnach tritt der durch § 556 Abs. 3 S. 5 BGB beabsichtigte Rechtsfrieden für die Vergangenheit ein Jahr nach Zugang der (nachgeholten) Umstellungsankündigung ein. C. Gewerberaummiete Für die Gewerberaummiete bestehen keine Besonderheiten, soweit die Vor- 54 schrift über § 578 Abs. 2 BGB entsprechend zur Anwendung kommt. Die Parteien können § 11 WärmeLV vollständig ausschließen, aber auch partiell Abweichungen vereinbaren. Enthält der Gewerberaummietvertrag keine besondere Regelung zu § 11 WärmeLV oder der WärmeLV als solcher, ist aber bestimmt, dass Willenserklärungen schriftlich erfolgen müssen, gilt nicht die Textform, sondern § 127 BGB. Das Gleiche gilt, wenn im Zusammenhang mit Betriebskosten vertraglich angeordnet ist, dass die Einführung neuer Betriebskosten einer schriftlichen Ankündigung bedarf. Enthält der Mietvertrag eine (doppelte) Schriftformklausel, die im Gewer- 55 beraummietvertrag grundsätzlich wirksam ist1, betrifft diese in der Regel nur Vereinbarungen. Sie ist daher nicht anwendbar.

§ 12 Abweichende Vereinbarungen Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Abschnitts abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Inhalt A. I. II. III. IV. V.

Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . Regelungsgehalt . . . . . . . . . . . . . . Sachlicher Anwendungsbereich Zeitlicher Anwendungsbereich . Zweck der Vorschrift . . . . . . . . . . Abweichende Vereinbarungen . .

Rz. 1 1 2 4 7 8

B. Wohnraummiete . . . . . . . . . . . . . I. Vertragsfreiheit im laufenden Mietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Nachteil des Mieters. . . . . . . . . . C. Gewerberaummiete . . . . . . . . . .

Rz. 9 10 17 20

1 OLG Naumburg v. 26.7.2012 – 9 U 38/12, ZMR 2013, 36 = NZM 2012, 808; KG v. 4.5.2000 – 8 U 1641/99, MDR 2000, 1241; OLG Düsseldorf v. 15.11.1990 – 10 U 68/90, DWW 1990, 363; LG Baden-Baden v. 3.12.1982 – 1 S 90/82, ZMR 1984, 167; a.A. OLG Rostock v. 19.5.2007 – 3 U 16/09, MDR 2010, 22 = NZM 2009, 705 = GE 2009, 1492.

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§ 12 Rz. 1

Abweichende Vereinbarungen

A. Allgemeines I. Regelungsgehalt 1 Bereits nach § 556c Abs. 4 BGB sind zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unzulässig. Diese Vorschrift wird durch § 12 WärmeLV ergänzt, indem sie klarstellt, dass das Verbot auch für die §§ 8 ff. WärmeLV gilt. II. Sachlicher Anwendungsbereich 2 Die Regelung gilt unmittelbar nur in der Wohnraummiete. Dabei wird jedoch hinsichtlich der Mietverträge i.S.v. § 549 Abs. 2, 3 BGB keine Unterscheidung getroffen. so dass die Vorschrift auch im Rahmen dieser Vertragsverhältnisse anwendbar ist. 3 § 578 Abs. 2 S. 2 BGB bestimmt ausdrücklich einen Vorbehalt für abweichende Vereinbarungen bei der Gewerberaummiete und verweist im Übrigen gerade nicht auf § 556c Abs. 4 BGB. Deshalb findet auch § 12 WärmeLV im Gewerberaummietrecht keine Anwendung, was § 578 Abs. 2 S. BGB ausdrücklich klarstellt. III. Zeitlicher Anwendungsbereich 4 Die Vorschrift gilt grundsätzlich ab dem Inkrafttreten der WärmeLV gemäß § 13 WärmeLV, also ab dem 1.7.2013. 5 Ab diesem Zeitpunkt erfasst sie aber auch Regelungen in Mietverträgen aus der Zeit vor dem 1.7.2013, die eine von § 556c BGB bzw. den §§ 8 ff. WärmeLV abweichende Umstellungsmöglichkeit regeln1. Enthält also ein Mietvertrag am 1.7.2013 z.B. die ausdrückliche Regelung, dass die Umstellung auf Wärmelieferung ohne weiteres zulässig ist, wird diese Bestimmung mit Inkrafttreten nach § 13 WärmeLV unwirksam2. Allerdings hat das nur für den Fall Bedeutung, dass in dem Mietverhältnis, das seine Grundlage in diesem Mietvertrag findet, nach dem 1.7.2013 erstmalig eine Umstellung stattfinden soll bzw. nach den Regelungen der §§ 556c BGB, 8 ff. WärmeLV hätte stattfinden können. Letzteres ist nicht der Fall, wenn die Umstellung vor dem 2.10.2013 erfolgte, weil der Vermieter nicht in der Lage war, die Ankündigungsfrist des § 556c Abs. 2 BGB einzuhalten. 5a In der im Übrigen verbleibenden Anwendung auf Altverträge liegt kein Verstoß gegen das Verbot der unechten Rückwirkung von Gesetzen (Art. 20 GG) vor. Denn bei Dauerschuldverhältnissen müssen die Parteien damit rechnen, dass sich die Rechtslage in der Zukunft ändert, und können nicht darauf vertrauen, dass der Rechtszustand bei Vertragsschluss unverändert fortbesteht.

1 Abramenko, § 4 Rz. 37; Schmidt-Futterer/Lammel, § 556c BGB Rz. 34. 2 Schmidt-Futterer/Lammel, § 556c BGB Rz. 33.

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Abweichende Vereinbarungen

Rz. 10 § 12

Keine abweichende Vereinbarung liegt vor, wenn der Mietvertrag zur Um- 6 lage der Betriebskosten z.B. auf den Katalog des § 2 BetrKV verweist. Zwar wird damit auch die Umlage der Kosten der gewerblichen Lieferung von Wärme oder Warmwasser nach § 2 Nr. 4c, 5b und 6b BetrKV erfasst1. Eine solche Bezugnahmeregelung bestimmt aber nur die grundsätzliche Umlagefähigkeit der entsprechenden Kosten und enthält keine (abweichenden) Anforderungen an Umstellungsankündigungen. Vielmehr wird eine solche Regelung durch die Vorschriften des § 556c BGB und der WärmeLV überlagert. IV. Zweck der Vorschrift Für den Bereich der Wohnraummiete soll die Vorschrift die Mindestanfor- 7 derungen an die Umstellungsankündigung schützen und damit dazu beitragen, dass ein Mindeststandard für diese Erklärungen gewährleistet bleibt. Im Übrigen dient sie dem Schutz der Mieterrechte. Denn sie verhindert, dass eine Änderung des Kürzungs- und Nachholungsrechts durch den Mietvertrag herbeigeführt wird. V. Abweichende Vereinbarungen Die Norm ist in der Wohnraummiete unabdingbar. Dies betrifft allerdings 8 nur abstrakt generelle Regelungen anlässlich des Abschlusses des Mietvertrages (vgl. Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, § 557 BGB Rz. 7 ff.). Denn ebenso wie die halbzwingenden Bestimmungen der §§ 535 ff. BGB wird die Sanktion bei für den Mieter nachteiligen Vereinbarungen obsolet, wenn die Parteien im laufenden Mietvertrag abweichende Absprachen treffen. Dies zeigt ein Umkehrschluss aus § 555 f. BGB. Zu anlässlich des Vertragsschlusses getroffenen Vereinbarungen vgl. § 11 WärmeLV Rz. 8. B. Wohnraummiete Die Vorschrift ist den im materiellen Mietrecht zahlreich zu findenden 9 halbzwingenden Normen nachgebildet2. Generell sind danach abweichende Vereinbarungen zu Lasten des Mieters unzulässig, und zwar unabhängig davon, ob sie in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Individualvereinbarungen enthalten sind. I. Vertragsfreiheit im laufenden Mietvertrag Die Vorschrift beschränkt die Vertragsfreiheit. Diese kann eingeschränkt 10 werden, wo eine Partei eine stärkere Position hat. Das ist bei Abschluss des Mietvertrages beim Vermieter der Fall. Denn er entscheidet allein über die Vergabe der Wohnung. Diese Situation ruft die Gefahr hervor, dass er seine starke Position ausnutzt und mit dem Mieter nur dann einen Mietvertrag 1 BGH v. 22.2.2006 – VIII ZR 362/04, WuM 2006, 322. 2 Begr. d. BMJ, BAnz AT 20.6.2013 B2.

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§ 12 Rz. 11

Abweichende Vereinbarungen

abschließt, wenn dieser auf mieterschützende Normen verzichtet. Deshalb greift die Norm ein, wenn eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung anlässlich des Abschlusses des Mietvertrages getroffen wurde (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, § 557 BGB Rz. 7 ff.). 11 Sobald der Mietvertrag geschlossen ist und (nachträglich) eine von den §§ 8–11 WärmeLV zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung getroffen wird, ist § 12 WärmeLV unanwendbar. Dies ergibt sich schon aus einem Umkehrschluss aus § 555 f. BGB. Diese Norm stellt klar, dass entgegen § 536 Abs. 4 BGB anlässlich einer Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme abweichende Vereinbarungen zu Lasten des Mieters getroffen werden können. Nichts anderes gilt bei der Umstellung. 12 Die Parteien können nach Abschluss des Mietvertrages grundsätzlich die Umstellung i.S.v. § 556c Abs. BGB einvernehmlich durchführen. Im Rahmen der Vereinbarung muss kein Kostenvergleich stattgefunden haben und sind auch die übrigen Erläuterungen gemäß § 11 WärmeLV keine Wirksamkeitsvoraussetzung für die Einigung. Denn § 13 WärmeLV betrifft allein abstrakt generelle Regelungen, die bei Abschluss des Mietvertrages getroffen werden. 13 Danach können Vereinbarungen oder einzelne Bestimmungen nur noch gegen allgemeine Vorschriften (z.B. §§ 134, 138 BGB) verstoßen. Formuliert der Vermieter z.B. eine Umstellungsvereinbarung vor und beabsichtigt, die Klauseln für eine Vielzahl von Fällen zu verwenden, gilt der Maßstab des § 307 BGB. Dieser wird inhaltlich auch durch § 12 WärmeLV ausgefüllt. Demnach sind vorformulierte Regelungen zur Umstellung von Eigenversorgung auf Wärmelieferung nur wirksam, wenn insbesondere die Anforderungen des § 11 Abs. 2 WärmeLV erfüllt sind. Dazu muss der Vermieter die einzelnen Merkmale, insbesondere den Kostenvergleich, im Zweifel in die Klausel aufnehmen, sofern er nicht ein inhaltlich der Umstellungsankündigung entsprechendes Dokument gleichzeitig überreicht. 14 In der gleichen Weise muss der Vermieter verfahren, wenn er bereits anlässlich des Abschlusses des Mietvertrages weiß, dass eine Umstellung stattfinden wird, er aber die Frist von drei Monaten nicht einhalten kann (z.B. Mietvertrag im November, Umstellung zum 1.1.). In diesem Fall bleibt dem Vermieter keine andere Möglichkeit, als mit dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages die Umstellung zu vereinbaren. 15 Die Parteien können sich auch nach einer fehlerhaften Umstellungsankündigung noch verständigen, indem der Mieter auf die Einhaltung der Mindestanforderungen verzichtet. Dies muss kein gerichtlicher Vergleich sein. Die Parteien können jederzeit solche Vereinbarungen treffen. Maßgeblich ist allein, dass der Mietvertrag bereits abgeschlossen ist. Denn der Mieter ist nicht gezwungen, dem Vermieter entgegenzukommen und einem entsprechenden Begehren, vom Gesetz abweichende Regularien zu vereinbaren, nachzugeben. In der Regel wird er dafür selbst etwas als Gegenleistung einfordern. Eine Vereinbarung kann auch durch schlüssiges Verhalten 80

Abweichende Vereinbarungen

Rz. 20 § 12

zustande kommen. Dies erfordert aber prinzipiell ein Erklärungsbewusstsein beider Parteien. Auf Seiten des Mieters kann dies in aller Regel nur unterstellt werden, wenn er sich der Voraussetzungen der §§ 556c BGB, 8 ff. WärmeLV bewusst ist. Eine Erkundigungspflicht besteht für ihn nicht. Zu anlässlich des Vertragsschlusses getroffenen Vereinbarungen vgl. § 11 16 WärmeLV Rz. 7. II. Nachteil des Mieters § 12 WärmeLV erfasst nur Vereinbarungen, die die Rechtslage in Bezug auf 17 die Mindestanforderungen, die durch die §§ 8 ff. WärmeLV aufgestellt werden, für den Mieter nachteilig gestalten. Damit werden von vornherein solche Vertragsbestimmungen nicht erfasst, die dem Mieter einen Vorteil gewähren. Das trifft z.B. für eine Regelung zu, wonach der Vermieter eine längere als die in § 11 Abs. 1 WärmeLV bestimmte Frist einzuhalten hat oder für die Umstellungsankündigung die Schriftform verlangt. Nachteil kann also mit einer für den Mieter ungünstigen Gestaltung der 18 Rechtslage umschrieben werden. Insoweit stellt sich die Frage, ob dieser Nachteil durch außerhalb der konkreten Regelung liegende, dem Mieter gewährte Vorteile kompensiert werden kann. Zur Beantwortung dieser Frage kann grundsätzlich nicht darauf abgestellt werden, dass der Mieter unter vielen Interessenten als Vertragspartner ausgesucht wurde. Bei einer solchen Betrachtungsweise könnte jeder Nachteil aufgehoben bzw. aufgewogen werden. Vielmehr ist darauf abzustellen, ob die Parteien den konkreten Nachteil 19 durch eine Vorteilsgewährung aufgewogen haben, so dass die nachteilige Regelung materiell neutralisiert ist. Insoweit sollen jedenfalls solche Vergünstigungen herangezogen werden können, die dem Mieter innerhalb des Vertrages gewährt wurden (z.B. gegenüber dem ursprünglichen Angebot reduzierte Miete)1. Allerdings muss die Vorteilsgewährung im Vertrag Anklang gefunden haben2. Ob ein Vorteil gewährt wurde, ist dabei objektiv zu ermitteln. Schließlich liegt ein relevanter Nachteil ebenfalls nicht vor, wenn eine Klausel ein Vertragsrisiko für beide Seiten gleichwertig regelt. C. Gewerberaummiete Trotz ihres unabdingbaren Charakters ist die Vorschrift in der Gewerbe- 20 raummiete nur verbindlich, wenn keine abweichenden Vereinbarungen getroffen wurden. Denn durch den fehlenden Hinweis in § 578 Abs. 2 S. 2 BGB auf § 556c Abs. 4 BGB und dem ausdrücklichen Vorbehalt in § 578 Abs. 2 S. 2 BGB, dass abweichende Vereinbarungen zulässig sind, wird deutlich, dass die WärmeLV in der Gewerberaummiete nachgiebiges Recht darstellt. 1 Lehmann-Richter, WuM 2010, 3. 2 Lehmann-Richter, WuM 2010, 3.

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Abschnitt 4.

Schlussvorschriften

§ 13 Inkrafttreten Diese Verordnung tritt am 1.7.2013 in Kraft. 1 In der Begründung der Bundesregierung1 heißt es: „Die Vorschrift regelt das Inkrafttreten; zeitgleich zum Inkrafttreten von § 556c Absatz 1, 2 und 4 BGB. Die Ermächtigungsgrundlage für den Erlass dieser Rechtsverordnung (§ 556c Absatz 3 BGB) ist bereits am 19. März 2013 in Kraft getreten.“ Dem ist nichts hinzuzufügen.

1 BAnz AT 20.6.2013 B2.

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Anhang: AVBFernwärmeVerordnung1 §1 Gegenstand der Verordnung (1) Soweit Fernwärmeversorgungsunternehmen für den Anschluss an die Fernwärmeversorgung und für die Versorgung mit Fernwärme Vertragsmuster oder Vertragsbedingungen verwenden, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind (allgemeine Versorgungsbedingungen), gelten die §§ 2 bis 34. Diese sind, soweit Absatz 3 und § 35 nichts anderes vorsehen, Bestandteil des Versorgungsvertrages. (2) Die Verordnung gilt nicht für den Anschluss und die Versorgung von Industrieunternehmen. (3) Der Vertrag kann auch zu allgemeinen Versorgungsbedingungen abgeschlossen werden, die von den §§ 2 bis 34 abweichen, wenn das Fernwärmeversorgungsunternehmen einen Vertragsabschluss zu den allgemeinen Bedingungen dieser Verordnung angeboten hat und der Kunde mit den Abweichungen ausdrücklich einverstanden ist. Auf die abweichenden Bedingungen sind die §§ 3 bis 11 des Gesetzes zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen anzuwenden. Von der in § 18 enthaltenen Verpflichtung, zur Ermittlung des verbrauchsabhängigen Entgelts Messeinrichtungen zu verwenden, darf nicht abgewichen werden. (4) Das Fernwärmeversorgungsunternehmen hat seine allgemeinen Versorgungsbedingungen, soweit sie in dieser Verordnung nicht abschließend geregelt sind oder nach Absatz 3 von den §§ 2 bis 34 abweichen, einschließlich der dazugehörenden Preisregelungen und Preislisten in geeigneter Weise öffentlich bekanntzugeben.

§2 Vertragsabschluss (1) Der Vertrag soll schriftlich abgeschlossen werden. Ist er auf andere Weise zustande gekommen, so hat das Fernwärmeversorgungsunternehmen den Vertragsabschluss dem Kunden unverzüglich schriftlich zu bestätigen. Wird die Bestätigung mit automatischen Einrichtungen ausgefertigt, bedarf es keiner Unterschrift. Im Vertrag oder in der Vertragsbestätigung ist auf die allgemeinen Versorgungsbedingungen hinzuweisen. (2) Kommt der Vertrag dadurch zustande, dass Fernwärme aus dem Verteilungsnetz des Fernwärmeversorgungsunternehmens entnommen wird, so 1 Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme v. 20.6.1980 (BGBl. I, S. 742), zuletzt geändert durch durch das Gesetz zur Anpassung von Verjährungsvorschriften an das Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts v. 4.11.2010 (BGBl. I, S. 1483).

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§ 4 AVBFernwärmeV

Art der Versorgung

ist der Kunde verpflichtet, dies dem Unternehmen unverzüglich mitzuteilen. Die Versorgung erfolgt zu den für gleichartige Versorgungsverhältnisse geltenden Preisen. (3) Das Fernwärmeversorgungsunternehmen ist verpflichtet, jedem Neukunden bei Vertragsabschluss sowie den übrigen Kunden auf Verlangen die dem Vertrag zugrunde liegenden allgemeinen Versorgungsbedingungen einschließlich der dazugehörenden Preisregelungen und Preislisten unentgeltlich auszuhändigen.

§3 Bedarfsdeckung Das Fernwärmeversorgungsunternehmen hat dem Kunden im Rahmen des wirtschaftlich Zumutbaren die Möglichkeit einzuräumen, den Bezug auf den von ihm gewünschten Verbrauchszweck oder auf einen Teilbedarf zu beschränken. Der Kunde ist verpflichtet, seinen Wärmebedarf im vereinbarten Umfange aus dem Verteilungsnetz des Fernwärmeversorgungsunternehmens zu decken. Er ist berechtigt, Vertragsanpassung zu verlangen, soweit er den Wärmebedarf unter Nutzung regenerativer Energiequellen decken will; Holz ist eine regenerative Energiequelle im Sinne dieser Bestimmung.

§4 Art der Versorgung (1) Das Fernwärmeversorgungsunternehmen stellt zu den jeweiligen allgemeinen Versorgungsbedingungen Dampf, Kondensat oder Heizwasser als Wärmeträger zur Verfügung. (2) Änderungen der allgemeinen Versorgungsbedingungen werden erst nach öffentlicher Bekanntgabe wirksam. (3) Für das Vertragsverhältnis ist der vereinbarte Wärmeträger maßgebend. Das Fernwärmeversorgungsunternehmen kann mittels eines anderen Wärmeträgers versorgen, falls dies in besonderen Fällen aus wirtschaftlichen oder technischen Gründen zwingend notwendig ist. Die Eigenschaften des Wärmeträgers insbesondere in Bezug auf Temperatur und Druck ergeben sich aus den technischen Anschlussbedingungen. Sie müssen so beschaffen sein, dass der Wärmebedarf des Kunden in dem vereinbarten Umfang gedeckt werden kann. Zur Änderung technischer Werte ist das Unternehmen nur berechtigt, wenn die Wärmebedarfsdeckung des Kunden nicht beeinträchtigt wird oder die Versorgung aus technischen Gründen anders nicht aufrecht erhalten werden kann oder dies gesetzlich oder behördlich vorgeschrieben wird. (4) Stellt der Kunde Anforderungen an die Wärmelieferung und an die Beschaffenheit des Wärmeträgers, die über die vorgenannten Verpflichtungen 84

Haftung bei Versorgungsstörungen

AVBFernwärmeV

§6

hinausgehen, so obliegt es ihm selbst, entsprechende Vorkehrungen zu treffen.

§5 Umfang der Versorgung, Benachrichtigung bei Versorgungsunterbrechungen (1) Das Fernwärmeversorgungsunternehmen ist verpflichtet, Wärme im vereinbarten Umfang jederzeit an der Übergabestelle zur Verfügung zu stellen. Dies gilt nicht, 1. soweit zeitliche Beschränkungen vertraglich vorbehalten sind, 2. soweit und solange das Unternehmen an der Erzeugung, dem Bezug oder der Fortleitung des Wärmeträgers durch höhere Gewalt oder sonstige Umstände, deren Beseitigung ihm wirtschaftlich nicht zugemutet werden kann, gehindert ist. (2) Die Versorgung kann unterbrochen werden, soweit dies zur Vornahme betriebsnotwendiger Arbeiten erforderlich ist. Das Fernwärmeversorgungsunternehmen hat jede Unterbrechung oder Unregelmäßigkeit unverzüglich zu beheben. (3) Das Fernwärmeversorgungsunternehmen hat die Kunden bei einer nicht nur für kurze Dauer beabsichtigten Unterbrechung der Versorgung rechtzeitig in geeigneter Weise zu unterrichten. Die Pflicht zur Benachrichtigung entfällt, wenn die Unterrichtung 1. nach den Umständen nicht rechtzeitig möglich ist und das Unternehmen dies nicht zu vertreten hat oder 2. die Beseitigung von bereits eingetretenen Unterbrechungen verzögern würde.

§6 Haftung bei Versorgungsstörungen (1) Für Schäden, die ein Kunde durch Unterbrechung der Fernwärmeversorgung oder durch Unregelmäßigkeiten in der Belieferung erleidet, haftet das ihn beliefernde Fernwärmeversorgungsunternehmen aus Vertrag oder unerlaubter Handlung im Falle 1. der Tötung oder Verletzung des Körpers oder der Gesundheit des Kunden, es sei denn, dass der Schaden von dem Unternehmen oder einem Erfüllungs- oder Verrichtungsgehilfen weder vorsätzlich noch fahrlässig verursacht worden ist, 2. der Beschädigung einer Sache, es sei denn, dass der Schaden weder durch Vorsatz noch durch grobe Fahrlässigkeit des Unternehmens oder eines Erfüllungs- oder Verrichtungsgehilfen verursacht worden ist,

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§ 8 AVBFernwärmeV

Grundstücksbenutzung

3. eines Vermögensschadens, es sei denn, dass dieser weder durch Vorsatz noch durch grobe Fahrlässigkeit des Inhabers des Unternehmens oder eines vertretungsberechtigten Organs oder Gesellschafters verursacht worden ist. § 831 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist nur bei vorsätzlichem Handeln von Verrichtungsgehilfen anzuwenden. (2) Absatz 1 ist auch auf Ansprüche von Kunden anzuwenden, die diese gegen ein drittes Fernwärmeversorgungsunternehmen aus unerlaubter Handlung geltend machen. Das Fernwärmeversorgungsunternehmen ist verpflichtet, seinen Kunden auf Verlangen über die mit der Schadensverursachung durch ein drittes Unternehmen zusammenhängenden Tatsachen insoweit Auskunft zu geben, als sie ihm bekannt sind oder von ihm in zumutbarer Weise aufgeklärt werden können und ihre Kenntnis zur Geltendmachung des Schadensersatzes erforderlich ist. (3) Die Ersatzpflicht entfällt für Schäden unter 15 Euro. (4) Ist der Kunde berechtigt, die gelieferte Wärme an einen Dritten weiterzuleiten, und erleidet dieser durch Unterbrechung der Fernwärmeversorgung oder durch Unregelmäßigkeiten in der Belieferung einen Schaden, so haftet das Fernwärmeversorgungsunternehmen dem Dritten gegenüber in demselben Umfange wie dem Kunden aus dem Versorgungsvertrag. (5) Leitet der Kunde die gelieferte Wärme an einen Dritten weiter, so hat er im Rahmen seiner rechtlichen Möglichkeiten sicherzustellen, dass dieser aus unerlaubter Handlung keine weitergehenden Schadensersatzansprüche erheben kann, als sie in den Absätzen 1 bis 3 vorgesehen sind. Das Fernwärmeversorgungsunternehmen hat den Kunden hierauf bei Abschluss des Vertrages besonders hinzuweisen. (6) Der Kunde hat den Schaden unverzüglich dem ihn beliefernden Fernwärmeversorgungsunternehmen oder, wenn dieses feststeht, dem ersatzpflichtigen Unternehmen mitzuteilen. Leitet der Kunde die gelieferte Wärme an einen Dritten weiter, so hat er diese Verpflichtung auch dem Dritten aufzuerlegen.

§7 (weggefallen) §8 Grundstücksbenutzung (1) Kunden und Anschlussnehmer, die Grundstückseigentümer sind, haben für Zwecke der örtlichen Versorgung das Anbringen und Verlegen von Leitungen zur Zu- und Fortleitung von Fernwärme über ihre im gleichen Versorgungsgebiet liegenden Grundstücke und in ihren Gebäuden, ferner das Anbringen sonstiger Verteilungsanlagen und von Zubehör sowie erforderliche Schutzmaßnahmen unentgeltlich zuzulassen. Diese Pflicht betrifft nur

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Baukostenzuschüsse

AVBFernwärmeV

§9

Grundstücke, die an die Fernwärmeversorgung angeschlossen sind, die vom Eigentümer in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Fernwärmeversorgung eines angeschlossenen Grundstücks genutzt werden oder für die die Möglichkeit der Fernwärmeversorgung sonst wirtschaftlich vorteilhaft ist. Sie entfällt, wenn die Inanspruchnahme der Grundstücke den Eigentümer mehr als notwendig oder in unzumutbarer Weise belasten würde. (2) Der Kunde oder Anschlussnehmer ist rechtzeitig über Art und Umfang der beabsichtigten Inanspruchnahme von Grundstück und Gebäude zu benachrichtigen. (3) Der Grundstückseigentümer kann die Verlegung der Einrichtungen verlangen, wenn sie an der bisherigen Stelle für ihn nicht mehr zumutbar sind. Die Kosten der Verlegung hat das Fernwärmeversorgungsunternehmen zu tragen; dies gilt nicht, soweit die Einrichtungen ausschließlich der Versorgung des Grundstücks dienen. (4) Wird der Fernwärmebezug eingestellt, so hat der Grundstückseigentümer die Entfernung der Einrichtungen zu gestatten oder sie auf Verlangen des Unternehmens noch fünf Jahre unentgeltlich zu dulden, es sei denn, dass ihm dies nicht zugemutet werden kann. (5) Kunden und Anschlussnehmer, die nicht Grundstückseigentümer sind, haben auf Verlangen des Fernwärmeversorgungsunternehmens die schriftliche Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Benutzung des zu versorgenden Grundstücks und Gebäudes im Sinne der Absätze 1 und 4 beizubringen. (6) Hat der Kunde oder Anschlussnehmer zur Sicherung der dem Fernwärmeversorgungsunternehmen nach Absatz 1 einzuräumenden Rechte vor Inkrafttreten dieser Verordnung die Eintragung einer Dienstbarkeit bewilligt, so bleibt die der Bewilligung zugrunde liegende Vereinbarung unberührt. (7) Die Absätze 1 bis 6 gelten nicht für öffentliche Verkehrswege und Verkehrsflächen sowie für Grundstücke, die durch Planfeststellung für den Bau von öffentlichen Verkehrswegen und Verkehrsflächen bestimmt sind.

§9 Baukostenzuschüsse (1) Das Fernwärmeversorgungsunternehmen ist berechtigt, von den Anschlussnehmern einen angemessenen Baukostenzuschuss zur teilweisen Abdeckung der bei wirtschaftlicher Betriebsführung notwendigen Kosten für die Erstellung oder Verstärkung von der örtlichen Versorgung dienenden Verteilungsanlagen zu verlangen, soweit sie sich ausschließlich dem Versorgungsbereich zuordnen lassen, in dem der Anschluss erfolgt. Baukostenzuschüsse dürfen höchstens 70 vom Hundert dieser Kosten abdecken. (2) Der von den Anschlussnehmern als Baukostenzuschuss zu übernehmende Kostenanteil bemisst sich nach dem Verhältnis, in dem die an seinem Hausanschluss vorzuhaltende Leistung zu der Summe der Leistungen 87

§ 10 AVBFernwärmeV

Hausanschluss

steht, die in den im betreffenden Versorgungsbereich erstellten Verteilungsanlagen oder auf Grund der Verstärkung insgesamt vorgehalten werden können. Der Durchmischung der jeweiligen Leistungsanforderungen ist Rechnung zu tragen. (3) Ein weiterer Baukostenzuschuss darf nur dann verlangt werden, wenn der Anschlussnehmer seine Leistungsanforderung wesentlich erhöht. Er ist nach Absatz 2 zu bemessen. (4) Wird ein Anschluss an eine Verteilungsanlage hergestellt, die vor Inkrafttreten dieser Verordnung errichtet worden oder mit deren Errichtung vor diesem Zeitpunkt begonnen worden ist, und ist der Anschluss ohne Verstärkung der Anlage möglich, so kann das Fernwärmeversorgungsunternehmen abweichend von den Absätzen 1 und 2 einen Baukostenzuschuss nach Massgabe der für die Anlage bisher verwendeten Berechnungsmaßstäbe verlangen. (5) Der Baukostenzuschuss und die in § 10 Abs. 5 geregelten Hausanschlusskosten sind getrennt zu errechnen und dem Anschlussnehmer aufgegliedert auszuweisen.

§ 10 Hausanschluss (1) Der Hausanschluss besteht aus der Verbindung des Verteilungsnetzes mit der Kundenanlage. Er beginnt an der Abzweigstelle des Verteilungsnetzes und endet mit der Übergabestelle, es sei denn, dass eine abweichende Vereinbarung getroffen ist. (2) Die Herstellung des Hausanschlusses soll auf einem Vordruck beantragt werden. (3) Art, Zahl und Lage der Hausanschlüsse sowie deren Änderung werden nach Anhörung des Anschlussnehmers und unter Wahrung seiner berechtigten Interessen vom Fernwärmeversorgungsunternehmen bestimmt. (4) Hausanschlüsse gehören zu den Betriebsanlagen des Fernwärmeversorgungsunternehmens und stehen in dessen Eigentum, es sei denn, dass eine abweichende Vereinbarung getroffen ist. Sie werden ausschließlich von diesem hergestellt, unterhalten, erneuert, geändert, abgetrennt und beseitigt, müssen zugänglich und vor Beschädigungen geschützt sein. Soweit das Versorgungsunternehmen die Erstellung des Hausanschlusses oder Veränderungen des Hausanschlusses nicht selbst sondern durch Nachunternehmer durchführen lässt, sind Wünsche des Anschlussnehmers bei der Auswahl der Nachunternehmer zu berücksichtigen. Der Anschlussnehmer hat die baulichen Voraussetzungen für die sichere Errichtung des Hausanschlusses zu schaffen. Er darf keine Einwirkungen auf den Hausanschluss vornehmen oder vornehmen lassen.

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AVBFernwärmeV § 12

Kundenanlage

(5) Das Fernwärmeversorgungsunternehmen ist berechtigt, vom Anschlussnehmer die Erstattung der bei wirtschaftlicher Betriebsführung notwendigen Kosten für 1. die Erstellung des Hausanschlusses, 2. die Veränderungen des Hausanschlusses, die durch eine Änderung oder Erweiterung seiner Anlage erforderlich oder aus anderen Gründen von ihm veranlasst werden, zu verlangen. Die Kosten können pauschal berechnet werden. § 18 Abs. 5 Satz 1 bleibt unberührt. (6) Kommen innerhalb von fünf Jahren nach Herstellung des Hausanschlusses weitere Anschlüsse hinzu und wird der Hausanschluss dadurch teilweise zum Bestandteil des Verteilungsnetzes, so hat das Fernwärmeversorgungsunternehmen die Kosten neu aufzuteilen und dem Anschlussnehmer den etwa zuviel gezahlten Betrag zu erstatten. (7) Jede Beschädigung des Hausanschlusses, insbesondere das Undichtwerden von Leitungen sowie sonstige Störungen sind dem Fernwärmeversorgungsunternehmen unverzüglich mitzuteilen. (8) Kunden und Anschlussnehmer, die nicht Grundstückseigentümer sind, haben auf Verlangen des Fernwärmeversorgungsunternehmens die schriftliche Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Herstellung des Hausanschlusses unter Anerkennung der damit verbundenen Verpflichtungen beizubringen.

§ 11 Übergabestation (1) Das Fernwärmeversorgungsunternehmen kann verlangen, dass der Anschlussnehmer unentgeltlich einen geeigneten Raum oder Platz zur Unterbringung von Mess-, Regel- und Absperreinrichtungen, Umformern und weiteren technischen Einrichtungen zur Verfügung stellt, soweit diese zu seiner Versorgung erforderlich sind. Das Unternehmen darf die Einrichtungen auch für andere Zwecke benutzen, soweit dies für den Anschlussnehmer zumutbar ist. (2) § 8 Abs. 3 und 4 sowie § 10 Abs. 8 gelten entsprechend.

§ 12 Kundenanlage (1) Für die ordnungsgemäße Errichtung, Erweiterung, Änderung und Unterhaltung der Anlage hinter dem Hausanschluss, mit Ausnahme der Messund Regeleinrichtungen des Fernwärmeversorgungsunternehmens, ist der Anschlussnehmer verantwortlich. Hat er die Anlage oder Anlagenteile ei-

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§ 14 AVBFernwärmeV

Überprüfung der Kundenanlage

nem Dritten vermietet oder sonst zur Benutzung überlassen, so ist er neben diesem verantwortlich. (2) Die Anlage darf nur unter Beachtung der Vorschriften dieser Verordnung und anderer gesetzlicher oder behördlicher Bestimmungen sowie nach den anerkannten Regeln der Technik errichtet, erweitert, geändert und unterhalten werden. Das Fernwärmeversorgungsunternehmen ist berechtigt, die Ausführung der Arbeiten zu überwachen. (3) Anlagenteile, die sich vor den Messeinrichtungen befinden, können plombiert werden. Ebenso können Anlagenteile, die zur Kundenanlage gehören, unter Plombenverschluss genommen werden, um eine einwandfreie Messung zu gewährleisten. Die dafür erforderliche Ausstattung der Anlage ist nach den Angaben des Fernwärmeversorgungsunternehmens zu veranlassen. (4) Es dürfen nur Materialien und Geräte verwendet werden, die entsprechend den anerkannten Regeln der Technik beschaffen sind. Das Zeichen einer amtlich anerkannten Prüfstelle bekundet, dass diese Voraussetzungen erfüllt sind.

§ 13 Inbetriebsetzung der Kundenanlage (1) Das Fernwärmeversorgungsunternehmen oder dessen Beauftragte schließen die Anlage an das Verteilungsnetz an und setzen sie in Betrieb. (2) Jede Inbetriebsetzung der Anlage ist beim Fernwärmeversorgungsunternehmen zu beantragen. Dabei ist das Anmeldeverfahren des Unternehmens einzuhalten. (3) Das Fernwärmeversorgungsunternehmen kann für die Inbetriebsetzung vom Kunden Kostenerstattung verlangen; die Kosten können pauschal berechnet werden.

§ 14 Überprüfung der Kundenanlage (1) Das Fernwärmeversorgungsunternehmen ist berechtigt, die Kundenanlage vor und nach ihrer Inbetriebsetzung zu überprüfen. Es hat den Kunden auf erkannte Sicherheitsmängel aufmerksam zu machen und kann deren Beseitigung verlangen. (2) Werden Mängel festgestellt, welche die Sicherheit gefährden oder erhebliche Störungen erwarten lassen, so ist das Fernwärmeversorgungsunternehmen berechtigt, den Anschluss oder die Versorgung zu verweigern; bei Gefahr für Leib oder Leben ist es hierzu verpflichtet. (3) Durch Vornahme oder Unterlassung der Überprüfung der Anlage sowie durch deren Anschluss an das Verteilungsnetz übernimmt das Fernwär90

Technische Anschlussbedingungen

AVBFernwärmeV § 17

meversorgungsunternehmen keine Haftung für die Mängelfreiheit der Anlage. Dies gilt nicht, wenn es bei einer Überprüfung Mängel festgestellt hat, die eine Gefahr für Leib oder Leben darstellen.

§ 15 Betrieb, Erweiterung und Änderung von Kundenanlage und Verbrauchseinrichtungen, Mitteilungspflichten (1) Anlage und Verbrauchseinrichtungen sind so zu betreiben, dass Störungen anderer Kunden und störende Rückwirkungen auf Einrichtungen des Fernwärmeversorgungsunternehmens oder Dritter ausgeschlossen sind. (2) Erweiterungen und Änderungen der Anlage sowie die Verwendung zusätzlicher Verbrauchseinrichtungen sind dem Fernwärmeversorgungsunternehmen mitzuteilen, soweit sich dadurch preisliche Bemessungsgrößen ändern oder sich die vorzuhaltende Leistung erhöht. Nähere Einzelheiten über den Inhalt der Mitteilung kann das Unternehmen regeln.

§ 16 Zutrittsrecht Der Kunde hat dem mit einem Ausweis versehenen Beauftragten des Fernwärmeversorgungsunternehmens den Zutritt zu seinen Räumen zu gestatten, soweit dies für die Prüfung der technischen Einrichtungen, zur Wahrnehmung sonstiger Rechte und Pflichten nach dieser Verordnung, insbesondere zur Ablesung, oder zur Ermittlung preislicher Bemessungsgrundlagen erforderlich und vereinbart ist.

§ 17 Technische Anschlussbedingungen (1) Das Fernwärmeversorgungsunternehmen ist berechtigt, weitere technische Anforderungen an den Hausanschluss und andere Anlagenteile sowie an den Betrieb der Anlage festzulegen, soweit dies aus Gründen der sicheren und störungsfreien Versorgung, insbesondere im Hinblick auf die Erfordernisse des Verteilungsnetzes und der Erzeugungsanlagen notwendig ist. Diese Anforderungen dürfen den anerkannten Regeln der Technik nicht widersprechen. Der Anschluss bestimmter Verbrauchseinrichtungen kann von der vorherigen Zustimmung des Versorgungsunternehmens abhängig gemacht werden. Die Zustimmung darf nur verweigert werden, wenn der Anschluss eine sichere und störungsfreie Versorgung gefährden würde. (2) Das Fernwärmeversorgungsunternehmen hat die weiteren technischen Anforderungen der zuständigen Behörde anzuzeigen. Die Behörde kann sie beanstanden, wenn sie mit Inhalt und Zweck dieser Verordnung nicht zu vereinbaren sind. 91

§ 18 AVBFernwärmeV

Messung

§ 18 Messung (1) Zur Ermittlung des verbrauchsabhängigen Entgelts hat das Fernwärmeversorgungsunternehmen Messeinrichtungen zu verwenden, die den eichrechtlichen Vorschriften entsprechen müssen. Die gelieferte Wärmemenge ist durch Messung festzustellen (Wärmemessung). Anstelle der Wärmemessung ist auch die Messung der Wassermenge ausreichend (Ersatzverfahren), wenn die Einrichtungen zur Messung der Wassermenge vor dem 30. September 1989 installiert worden sind. Der anteilige Wärmeverbrauch mehrerer Kunden kann mit Einrichtungen zur Verteilung von Heizkosten (Hilfsverfahren) bestimmt werden, wenn die gelieferte Wärmemenge 1. an einem Hausanschluss, von dem aus mehrere Kunden versorgt werden, oder 2. an einer sonstigen verbrauchsnah gelegenen Stelle für einzelne Gebäudegruppen, die vor dem 1. April 1980 an das Verteilungsnetz angeschlossen worden sind, festgestellt wird. Das Unternehmen bestimmt das jeweils anzuwendende Verfahren; es ist berechtigt, dieses während der Vertragslaufzeit zu ändern. (2) Dient die gelieferte Wärme ausschließlich der Deckung des eigenen Bedarfs des Kunden, so kann vereinbart werden, dass das Entgelt auf andere Weise als nach Absatz 1 ermittelt wird. (3) Erfolgt die Versorgung aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung oder aus Anlagen zur Verwertung von Abwärme, so kann die zuständige Behörde im Interesse der Energieeinsparung Ausnahmen von Absatz 1 zulassen. (4) Das Fernwärmeversorgungsunternehmen hat dafür Sorge zu tragen, dass eine einwandfreie Anwendung der in Absatz 1 genannten Verfahren gewährleistet ist. Es bestimmt Art, Zahl und Größe sowie Anbringungsort von Mess- und Regeleinrichtungen. Ebenso ist die Lieferung, Anbringung, Überwachung, Unterhaltung und Entfernung der Mess- und Regeleinrichtungen Aufgabe des Unternehmens. Es hat den Kunden und den Anschlussnehmer anzuhören und deren berechtigte Interessen zu wahren. Es ist verpflichtet, auf Verlangen des Kunden oder des Hauseigentümers Mess- oder Regeleinrichtungen zu verlegen, wenn dies ohne Beeinträchtigung einer einwandfreien Messung oder Regelung möglich ist. (5) Die Kosten für die Messeinrichtungen hat das Fernwärmeversorgungsunternehmen zu tragen; die Zulässigkeit von Verrechnungspreisen bleibt unberührt. Die im Falle des Absatzes 4 Satz 5 entstehenden Kosten hat der Kunde oder der Hauseigentümer zu tragen. (6) Der Kunde haftet für das Abhandenkommen und die Beschädigung von Mess- und Regeleinrichtungen, soweit ihn hieran ein Verschulden trifft. Er hat den Verlust, Beschädigungen und Störungen dieser Einrichtungen dem Fernwärmeversorgungsunternehmen unverzüglich mitzuteilen.

92

AVBFernwärmeV § 21

Berechnungsfehler

(7) Bei der Abrechnung der Lieferung von Fernwärme und Fernwarmwasser sind die Bestimmungen der Verordnung über Heizkostenabrechnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 5. April 1984 (BGBl. I S. 592), geändert durch Artikel 1 der Verordnung vom 19. Januar 1989 (BGBl. I S. 109), zu beachten.

§ 19 Nachprüfung von Messeinrichtungen1 (1) Der Kunde kann jederzeit die Nachprüfung der Messeinrichtungen verlangen. Bei Messeinrichtungen, die den eichrechtlichen Vorschriften entsprechen müssen, kann er die Nachprüfung durch eine Eichbehörde oder eine staatlich anerkannte Prüfstelle im Sinne des § 6 Abs. 2 des Eichgesetzes verlangen. Stellt der Kunde den Antrag auf Prüfung nicht bei dem Fernwärmeversorgungsunternehmen, so hat er dieses vor Antragstellung zu benachrichtigen. (2) Die Kosten der Prüfung fallen dem Unternehmen zur Last, falls eine nicht unerhebliche Ungenauigkeit festgestellt wird, sonst dem Kunden. Bei Messeinrichtungen, die den eichrechtlichen Vorschriften entsprechen müssen, ist die Ungenauigkeit dann nicht unerheblich, wenn sie die gesetzlichen Verkehrsfehlergrenzen überschreitet.

§ 20 Ablesung (1) Die Messeinrichtungen werden vom Beauftragten des Fernwärmeversorgungsunternehmens möglichst in gleichen Zeitabständen oder auf Verlangen des Unternehmens vom Kunden selbst abgelesen. Dieser hat dafür Sorge zu tragen, dass die Messeinrichtungen leicht zugänglich sind. (2) Solange der Beauftragte des Unternehmens die Räume des Kunden nicht zum Zwecke der Ablesung betreten kann, darf das Unternehmen den Verbrauch auf der Grundlage der letzten Ablesung schätzen; die tatsächlichen Verhältnisse sind angemessen zu berücksichtigen.

§ 21 Berechnungsfehler (1) Ergibt eine Prüfung der Messeinrichtungen eine nicht unerhebliche Ungenauigkeit oder werden Fehler in der Ermittlung des Rechnungsbetrages festgestellt, so ist der zu viel oder zu wenig berechnete Betrag zu erstatten 1 In § 19 Abs. 1 S. 2 werden durch Art. 16 des MesswNG v. 25.7.2013 (BGBl. I S. 2722) mit Wirkung v. 1.1.2015 die Wörter § 6 Abs. 2 des Eichgesetzes durch die Wörter § 40 Absatz 3 des Mess- und Eichgesetzes ersetzt.

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§ 24 AVBFernwärmeV

Abrechnung, Preisänderungsklauseln

oder nachzuentrichten. Ist die Größe des Fehlers nicht einwandfrei festzustellen oder zeigt eine Messeinrichtung nicht an, so ermittelt das Fernwärmeversorgungsunternehmen den Verbrauch für die Zeit seit der letzten fehlerfreien Ablesung aus dem Durchschnittsverbrauch des ihr vorhergehenden und des der Feststellung des Fehlers nachfolgenden Ablesezeitraums oder auf Grund des vorjährigen Verbrauchs durch Schätzung; die tatsächlichen Verhältnisse sind angemessen zu berücksichtigen. (2) Ansprüche nach Absatz 1 sind auf den der Feststellung des Fehlers vorhergehenden Ablesezeitraum beschränkt, es sei denn, die Auswirkung des Fehlers kann über einen größeren Zeitraum festgestellt werden; in diesem Fall ist der Anspruch auf längstens zwei Jahre beschränkt.

§ 22 Verwendung der Wärme (1) Die Wärme wird nur für die eigenen Zwecke des Kunden und seiner Mieter zur Verfügung gestellt. Die Weiterleitung an sonstige Dritte ist nur mit schriftlicher Zustimmung des Fernwärmeversorgungsunternehmens zulässig. Diese muss erteilt werden, wenn dem Interesse an der Weiterleitung nicht überwiegende versorgungswirtschaftliche Gründe entgegenstehen. (2) Dampf, Kondensat oder Heizwasser dürfen den Anlagen, soweit nichts anderes vereinbart ist, nicht entnommen werden. Sie dürfen weder verändert noch verunreinigt werden.

§ 23 Vertragsstrafe (1) Entnimmt der Kunde Wärme unter Umgehung, Beeinflussung oder vor Anbringung der Messeinrichtungen oder nach Einstellung der Versorgung, so ist das Fernwärmeversorgungsunternehmen berechtigt, eine Vertragsstrafe zu verlangen. Diese bemisst sich nach der Dauer der unbefugten Entnahme und darf das Zweifache des für diese Zeit bei höchstmöglichem Wärmeverbrauch zu zahlenden Entgelts nicht übersteigen. (2) Ist die Dauer der unbefugten Entnahme nicht festzustellen, so kann die Vertragsstrafe über einen festgestellten Zeitraum hinaus für längstens ein Jahr erhoben werden.

§ 24 Abrechnung, Preisänderungsklauseln (1) Der Energieverbrauch ist nach Wahl des Fernwärmeversorgungsunternehmens monatlich oder in anderen Zeitabschnitten, die jedoch zwölf Mo94

AVBFernwärmeV § 25

Abschlagszahlungen

nate nicht wesentlich überschreiten dürfen, abzurechnen. Sofern der Kunde dies wünscht, ist das Fernwärmeversorgungsunternehmen verpflichtet, eine monatliche, vierteljährliche oder halbjährliche Abrechnung zu vereinbaren. (2) Fernwärmeversorgungsunternehmen sind verpflichtet, in ihren Rechnungen für Lieferungen an Kunden die geltenden Preise, den ermittelten Verbrauch im Abrechnungszeitraum und den Verbrauch im vergleichbaren Abrechnungszeitraum des Vorjahres anzugeben. Sofern das Fernwärmeversorgungsunternehmen aus Gründen, die es nicht zu vertreten hat, den Verbrauch nicht ermitteln kann, ist der geschätzte Verbrauch anzugeben. (3) Ändern sich innerhalb eines Abrechnungszeitraumes die Preise, so wird der für die neuen Preise maßgebliche Verbrauch zeitanteilig berechnet; jahreszeitliche Verbrauchsschwankungen sind auf der Grundlage der für die jeweilige Abnehmergruppe maßgeblichen Erfahrungswerte angemessen zu berücksichtigen. Entsprechendes gilt bei Änderung des Umsatzsteuersatzes. (4) Preisänderungsklauseln dürfen nur so ausgestaltet sein, dass sie sowohl die Kostenentwicklung bei Erzeugung und Bereitstellung der Fernwärme durch das Unternehmen als auch die jeweiligen Verhältnisse auf dem Wärmemarkt angemessen berücksichtigen. Sie müssen die maßgeblichen Berechnungsfaktoren vollständig und in allgemein verständlicher Form ausweisen. Bei Anwendung der Preisänderungsklauseln ist der prozentuale Anteil des die Brennstoffkosten abdeckenden Preisfaktors an der jeweiligen Preisänderung gesondert auszuweisen.

§ 25 Abschlagszahlungen (1) Wird der Verbrauch für mehrere Monate abgerechnet, so kann das Fernwärmeversorgungsunternehmen für die nach der letzten Abrechnung verbrauchte Fernwärme sowie für deren Bereitstellung und Messung Abschlagszahlung verlangen. Die Abschlagszahlung auf das verbrauchsabhängige Entgelt ist entsprechend dem Verbrauch im zuletzt abgerechneten Zeitraum anteilig zu berechnen. Ist eine solche Berechnung nicht möglich, so bemisst sich die Abschlagszahlung nach dem durchschnittlichen Verbrauch vergleichbarer Kunden. Macht der Kunde glaubhaft, dass sein Verbrauch erheblich geringer ist, so ist dies angemessen zu berücksichtigen. (2) Ändern sich die Preise, so können die nach der Preisänderung anfallenden Abschlagszahlungen mit dem Vomhundertsatz der Preisänderung entsprechend angepasst werden. (3) Ergibt sich bei der Abrechnung, dass zu hohe Abschlagszahlungen verlangt wurden, so ist der übersteigende Betrag unverzüglich zu erstatten, spätestens aber mit der nächsten Abschlagsforderung zu verrechnen. Nach Beendigung des Versorgungsverhältnisses sind zuviel gezahlte Abschläge unverzüglich zu erstatten. 95

§ 29 AVBFernwärmeV

Sicherheitsleistung

§ 26 Vordrucke für Rechnungen und Abschläge Vordrucke für Rechnungen und Abschläge müssen verständlich sein. Die für die Forderung maßgeblichen Berechnungsfaktoren sind vollständig und in allgemein verständlicher Form auszuweisen.

§ 27 Zahlung, Verzug (1) Rechnungen und Abschläge werden zu dem vom Fernwärmeversorgungsunternehmen angegebenen Zeitpunkt, frühestens jedoch zwei Wochen nach Zugang der Zahlungsaufforderung fällig. (2) Bei Zahlungsverzug des Kunden kann das Fernwärmeversorgungsunternehmen, wenn es erneut zur Zahlung auffordert oder den Betrag durch einen Beauftragten einziehen lässt, die dadurch entstandenen Kosten auch pauschal berechnen.

§ 28 Vorauszahlungen (1) Das Fernwärmeversorgungsunternehmen ist berechtigt, für den Wärmeverbrauch eines Abrechnungszeitraums Vorauszahlung zu verlangen, wenn nach den Umständen des Einzelfalles zu besorgen ist, dass der Kunde seinen Zahlungsverpflichtungen nicht oder nicht rechtzeitig nachkommt. (2) Die Vorauszahlung bemisst sich nach dem Verbrauch des vorhergehenden Abrechnungszeitraumes oder dem durchschnittlichen Verbrauch vergleichbarer Kunden. Macht der Kunde glaubhaft, dass sein Verbrauch erheblich geringer ist, so ist dies angemessen zu berücksichtigen. Erstreckt sich der Abrechnungszeitraum über mehrere Monate und erhebt das Fernwärmeversorgungsunternehmen Abschlagszahlungen, so kann es die Vorauszahlung nur in ebenso vielen Teilbeträgen verlangen. Die Vorauszahlung ist bei der nächsten Rechnungserteilung zu verrechnen. (3) Unter den Voraussetzungen des Absatzes 1 kann das Fernwärmeversorgungsunternehmen auch für die Erstellung oder Veränderung des Hausanschlusses Vorauszahlung verlangen.

§ 29 Sicherheitsleistung (1) Ist der Kunde oder Anschlussnehmer zur Vorauszahlung nicht in der Lage, so kann das Fernwärmeversorgungsunternehmen in angemessener Höhe Sicherheitsleistung verlangen. 96

Laufzeit des Versorgungsvertrages, Kündigung

AVBFernwärmeV § 32

(2) Barsicherheiten werden zum jeweiligen Basiszinssatz nach § 247 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verzinst. (3) Ist der Kunde oder Anschlussnehmer in Verzug und kommt er nach erneuter Zahlungsaufforderung nicht unverzüglich seinen Zahlungsverpflichtungen aus dem Versorgungsverhältnis nach, so kann sich das Fernwärmeversorgungsunternehmen aus der Sicherheit bezahlt machen. Hierauf ist in der Zahlungsaufforderung hinzuweisen. Kursverluste beim Verkauf von Wertpapieren gehen zu Lasten des Kunden oder Anschlussnehmers. (4) Die Sicherheit ist zurückzugeben, wenn ihre Voraussetzungen weggefallen sind.

§ 30 Zahlungsverweigerung Einwände gegen Rechnungen und Abschlagsberechnungen berechtigen zum Zahlungsaufschub oder zur Zahlungsverweigerung nur, 1. soweit sich aus den Umständen ergibt, dass offensichtliche Fehler vorliegen, und 2. wenn der Zahlungsaufschub oder die Zahlungsverweigerung innerhalb von zwei Jahren nach Zugang der fehlerhaften Rechnung oder Abschlagsberechnung geltend gemacht wird.

§ 31 Aufrechnung Gegen Ansprüche des Fernwärmeversorgungsunternehmens kann nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenansprüchen aufgerechnet werden.

§ 32 Laufzeit des Versorgungsvertrages, Kündigung (1) Die Laufzeit von Versorgungsverträgen beträgt höchstens zehn Jahre. Wird der Vertrag nicht von einer der beiden Seiten mit einer Frist von neun Monaten vor Ablauf der Vertragsdauer gekündigt, so gilt eine Verlängerung um jeweils weitere fünf Jahre als stillschweigend vereinbart. (2) Ist der Mieter der mit Wärme zu versorgenden Räume Vertragspartner, so kann er aus Anlass der Beendigung des Mietverhältnisses den Versorgungsvertrag jederzeit mit zweimonatiger Frist kündigen. (3) Tritt anstelle des bisherigen Kunden ein anderer Kunde in die sich aus dem Vertragsverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, so bedarf es hierfür nicht der Zustimmung des Fernwärmeversorgungsunternehmens. Der Wechsel des Kunden ist dem Unternehmen unverzüglich mitzuteilen. 97

§ 33 AVBFernwärmeV

Einstellung der Versorgung, fristlose Kündigung

Das Unternehmen ist berechtigt, das Vertragsverhältnis aus wichtigem Grund mit zweiwöchiger Frist auf das Ende des der Mitteilung folgenden Monats zu kündigen. (4) Ist der Kunde Eigentümer der mit Wärme zu versorgenden Räume, so ist er bei der Veräusserung verpflichtet, das Fernwärmeversorgungsunternehmen unverzüglich zu unterrichten. Erfolgt die Veräusserung während der ausdrücklich vereinbarten Vertragsdauer, so ist der Kunde verpflichtet, dem Erwerber den Eintritt in den Versorgungsvertrag aufzuerlegen. Entsprechendes gilt, wenn der Kunde Erbbauberechtigter, Nießbraucher oder Inhaber ähnlicher Rechte ist. (5) Tritt anstelle des bisherigen Fernwärmeversorgungsunternehmens ein anderes Unternehmen in die sich aus dem Vertragsverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, so bedarf es hierfür nicht der Zustimmung des Kunden. Der Wechsel des Fernwärmeversorgungsunternehmens ist öffentlich bekanntzugeben. Der Kunde ist berechtigt, das Vertragsverhältnis aus wichtigem Grund mit zweiwöchiger Frist auf das Ende des der Bekanntgabe folgenden Monats zu kündigen. (6) Die Kündigung bedarf der Schriftform.

§ 33 Einstellung der Versorgung, fristlose Kündigung (1) Das Fernwärmeversorgungsunternehmen ist berechtigt, die Versorgung fristlos einzustellen, wenn der Kunde den allgemeinen Versorgungsbedingungen zuwiderhandelt und die Einstellung erforderlich ist, um 1. eine unmittelbare Gefahr für die Sicherheit von Personen oder Anlagen abzuwenden, 2. den Verbrauch von Fernwärme unter Umgehung, Beeinflussung oder vor Anbringung der Messeinrichtungen zu verhindern oder 3. zu gewährleisten, dass Störungen anderer Kunden oder störende Rückwirkungen auf Einrichtungen des Unternehmens oder Dritter ausgeschlossen sind. (2) Bei anderen Zuwiderhandlungen, insbesondere bei Nichterfüllung einer Zahlungsverpflichtung trotz Mahnung, ist das Fernwärmeversorgungsunternehmen berechtigt, die Versorgung zwei Wochen nach Androhung einzustellen. Dies gilt nicht, wenn der Kunde darlegt, dass die Folgen der Einstellung ausser Verhältnis zur Schwere der Zuwiderhandlung stehen, und hinreichende Aussicht besteht, dass der Kunde seinen Verpflichtungen nachkommt. Das Fernwärmeversorgungsunternehmen kann mit der Mahnung zugleich die Einstellung der Versorgung androhen. (3) Das Fernwärmeversorgungsunternehmen hat die Versorgung unverzüglich wieder aufzunehmen, sobald die Gründe für ihre Einstellung entfallen sind und der Kunde die Kosten der Einstellung und Wiederaufnahme der Versorgung ersetzt hat. Die Kosten können pauschal berechnet werden. 98

Öffentlich-rechtliche Versorgung mit Fernwärme

AVBFernwärmeV § 35

(4) Das Fernwärmeversorgungsunternehmen ist in den Fällen des Absatzes 1 berechtigt, das Vertragsverhältnis fristlos zu kündigen, in den Fällen der Nummern 1 und 3 jedoch nur, wenn die Voraussetzungen zur Einstellung der Versorgung wiederholt vorliegen. Bei wiederholten Zuwiderhandlungen nach Absatz 2 ist das Unternehmen zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn sie zwei Wochen vorher angedroht wurde; Absatz 2 Satz 2 und 3 gilt entsprechend.

§ 34 Gerichtsstand (1) Der Gerichtsstand für Kaufleute, die nicht zu den in § 4 des Handelsgesetzbuchs bezeichneten Gewerbetreibenden gehören, juristische Personen des öffentlichen Rechts und öffentlich-rechtliche Sondervermögen ist am Sitz der für den Kunden zuständigen Betriebsstelle des Fernwärmeversorgungsunternehmens. (2) Das gleiche gilt, 1. wenn der Kunde keinen allgemeinen Gerichtsstand im Inland hat oder 2. wenn der Kunde nach Vertragsschluss seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthaltsort aus dem Geltungsbereich dieser Verordnung verlegt oder sein Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt im Zeitpunkt der Klageerhebung nicht bekannt ist.

§ 35 Öffentlich-rechtliche Versorgung mit Fernwärme (1) Rechtsvorschriften, die das Versorgungsverhältnis öffentlich-rechtlich regeln, sind den Bestimmungen dieser Verordnung entsprechend zu gestalten; unberührt bleiben die Regelungen des Verwaltungsverfahrens sowie gemeinderechtliche Vorschriften zur Regelung des Abgabenrechts. (2) Bei Inkrafttreten dieser Verordnung geltende Rechtsvorschriften, die das Versorgungsverhältnis öffentlich-rechtlich regeln, sind bis zum 1. Januar 1982 anzupassen.

§ 36 (Berlin-Klausel) und § 37 (Inkrafttreten) hier nicht abgedruckt

99

Stichwortverzeichnis Die fetten Zahlen verweisen auf die Paragraphen, die mageren auf die Randziffern. Abrechnung – Berechnungsfehler 6 19 ff. – Ausgleichsansprüche 6 22 – Schätzung 6 20 – Einwendungen 6 23 ff. Abschlagsberechnungen 6 23 ff. Abweichende Vereinbarungen 7 1 ff.; 12 1 ff. – Allgemeine Geschäftsbedingungen 7 6; 11 8 – Gewerberaummiete 7 12; 12 20 – Individualabrede 7 6 – inhaltliche Umgestaltungen 7 8 ff. – nach Mietvertragsabschluss 12 11 f. – anlässlich des Mietvertragsabschlusses 12 10 – Mindeststandard 7 6 ff. – nachteilige Abweichung 12 17 ff. – Umstellungsankündigung 12 1 ff. Allgemeine Geschäftsbedingungen – nachteilige Abweichungen 7 6; 11 8 Arbeitspreis 2 39 Aufklärungspflicht 2 54 Auskunftsanspruch – Abdingbarkeit 5 6 – AVBFernwärmeV 6 15 – Erweiterungen 5 7 – gescheiterte Umstellung 5 8 ff. – Gewerberaummiete 5 18 – Kalkulationsfaktoren 5 1 ff. – Umfang 5 14 – Ursachenklärung 5 9 ff. – Verjährung 5 16 f. – Versorgungsunterbrechung 6 15 – Wohnraummiete 5 8 AVBFernwärmeV – Auskunftsanspruch 6 15 – Benachrichtigungspflicht 6 11 – Berechnungsfehler 6 19 ff.

– ergänzende Geltung 2 47; 6 1 ff., 8 ff. – Ersatzansprüche 6 13 ff. – Gewerberaummiete 4 31 – Haftung 6 12 – Leistungsverweigerungsrechte 6 23 ff. – Lieferung von Nahwärme 2 47a – unverzügliche Schadensmeldung 6 18 – Versorgungseinstellung 6 26 ff. – Versorgungsunterbrechung 6 10 ff., 11, 12 – Weiterleitung an Dritte 6 17 – Wohnraummiete 6 5 ff. Begriffe – Contracting 11 11 – eigenständige gewerbliche Lieferung 11 10 – Vermietung 1 12 – Wärmecontracting 2 14 – Wohnraum 1 11 Benachrichtigungspflicht – Versorgungsunterbrechung 6 11 Berechnungsfehler – Abrechnung der Wärmeleistung 6 19 ff. – Nachforderungs-/Erstattungsansprüche 6 22 – Schätzung 6 20 Bereicherungsanspruch – Zahlung auf unwirksame Preisänderung 3 43 ff. Betreibermodell 11 16 – Zentralheizung 11 21 Betriebsführungscontracting 2 34 – Anspruch auf Einsichtnahme 11 42 – besondere Mitteilungen 11 42 – Effizienzsteigerung 2 55 f. Betriebskostenermittlung – bisherige Betriebskosten 9 1 ff. 101

Stichwortverzeichnis

– durchschnittlicher Verbrauch 9 9 ff. – Gewerberaummiete 9 14; 10 12 – künftiger Anfall 9 10 – Modernisierungen 9 12 f. – Sonderberechnung 9 12 f. – Verbrauchsermittlung 9 6 ff. – Wärmelieferung, Kostenermittlung 10 1 ff.; siehe auch dort – Wohnraummiete 9 6 ff. BGB-Gesellschaft – als Kunde 2 21 Bruchteilsgemeinschaft – als Kunde 2 21 Contracting – Betreibermodell 11 16 – Betriebsführungscontracting 2 34 – Definition 2 14; 11 10 – Einzelversorgung 11 15 – Fernwärme 11 13 – Fullcontracting 11 17 – Nahwärme 11 14 DIN 8930, Teil 5 2 14; 11 11 Drei-Monats-Frist – Umstellungsankündigung, wirksame 11 27, 34 ff. – Zugang 11 36 – Zurückrechnung 11 35 Drittversorgung – Haftung 6 17 Effizienzsteigerung 11 41 – Betriebsführungscontracting 2 55 f. Eigenleistungen 2 50 Eigenständige gewerbliche Lieferung 11 10 Eigentümergemeinschaft – als Kunde 2 21 Eigenversorgung – durch Vermieter 1 13 Einsichtnahmerecht – Betriebsführungsmodell 11 42 Einzelversorgung 11 15 Endenergiegesamtverbrauch 9 6 Erzeugerpreisindex 3 21 102

Fernwärmeversorgung – Umstellungsankündigung 11 1 ff. Fullcontracting 1 4; 11 17 Gebot der Kostenorientierung 3 18 Gewerberaummiete – abweichende Vereinbarungen 7 12, 20 – Auskunftsanspruch 5 18 – AVBFernwärmeV, Anwendbarkeit 4 31 – Kostenermittlung 10 6 ff. – Kostenvergleich 8 12; 9 14 – Preisänderungsklauseln 3 47 – Umstellungsankündigung 11 54 f. – Wärmeliefervertrag – Form 4 12 – Inhaltsangaben 2 70 f. – WärmeLV, Anwendbarkeit 1 3, 15 ff. Grundpreis 2 38 Grundsatz der Kostenneutralität 8 1 ff. Haftung – Versorgungsunterbrechung 6 12 Heizkostenumlage – im Mietvertrag 11 22 ff. Heizungs- und Warmwasseranlage – Dimensionierung 2 45 – Eigentumsübertragung 2 52 f. – Entschädigungszahlung 2 52 f. – Wahlrechtsausübung 2 52 f. Inklusivmiete – Umstellung auf Wärmecontracting 11 25 f. Jahresnutzungsgrad 9 13; 10 7 Kosten- und Marktelement – Kostenentwicklung 3 15 ff. – Preisänderungsklauseln 3 11 ff. – Verhältnisse auf dem Wärmemarkt 3 19 ff. Kostentragungspflicht – unwirksame Preisanpassung 5 8

Stichwortverzeichnis

Kostenvergleich – Berechnungen 8 11 – Betriebskosten, Ermittlung bisheriger 8 10; 9 9 ff. – gemischte Nutzung 8 8 – Gewerberaummiete 8 12; 9 14 – inhaltliche Komponenten 8 9 ff. – Kostenneutralität 8 1 ff. – Mietwohngebäude 8 8 – Mindestinhalt 2 58 – Modernisierungen 9 12 f. – vor Umstellung 8 1 ff. – in Umstellungsankündigung 11 43 f. – Unabdingbarkeit 8 6 – Verbrauchsermittlung 9 6 ff. – Wärmelieferungskosten 10 1 ff. – Wirtschaftseinheiten 8 8 Kunde – Auskunftsanspruch 5 1 ff. – Eigentümergemeinschaft 2 21 – Vermieter 2 17 ff. – Vermieter kraft Vereinbarung 2 24 f. – Vermieterwechsel 2 26 ff. – Wahlrechtsausübung 2 52 f. Kündigung, fristlose – Versorgungseinstellung, wiederholte 4 27, 29 – Wärmeliefervertrag 4 26 ff. Leistungsverweigerungsrechte 6 23 ff. Mehrhaus-Anlage – Umstellungsankündigung 11 40 ff. Mietvertrag – beschränkte Vertragsfreiheit 12 10 ff. – doppelte Schriftformklausel 11 55 – nachteilige Abweichung 12 1 ff. – Umstellung bei Inklusivmiete/ Pauschale 11 25 f. – Vereinbarung bestimmter Beheizungsart 11 20

– vorgesehene Heizkostenumlage 11 22 ff. Mindestabnahmemengen 2 8, 33 Mischmietverhältnis – Anwendbarkeit der WärmeLV 13 – Kostenvergleich 8 8 Modernisierungen – Kostenvergleich 9 12 f. – Modernisierungsbeschränkungen 2 33, 60 f. – Sonderberechnung 9 13 Nachbesserungsrecht – bei unvollständigem Vertragsangebot 2 66 Nahwärmeversorgung – AVBFernwärmeV, Geltung 2 47a; 66 Pauschalmietvertrag – Umstellung auf Wärmecontracting 11 25 f. Preisänderungsklauseln 2 41 ff.; 3 1 ff. – Abkürzungen technischer Einheiten 3 30 – Angemessenheit 3 11 ff. – Beispiel 3 31 – Berechnungsfaktoren 3 24 ff. – besondere Anforderungen 3 23 ff. – Billigkeitskontrolle 3 22 – Darstellung 3 23 ff. – Erzeugerpreisindex 3 21 – Gewerberaummiete 3 47 – Kosten- und Marktelement 3 11 ff. – Kostenentwicklung bei Erzeugung und Bereitstellung 3 15 ff. – Preisanpassungserklärung 3 32 ff.; siehe auch dort – Preisgleitklausel, automatische 3 22 – Preisindex, maßgeblicher 3 14, 20 ff. – Transparenz 3 27 ff. – in Umstellungsankündigung 11 47 103

Stichwortverzeichnis

– Verhältnisse auf dem Wärmemarkt 3 19 ff. – Verständlichkeit 3 27 ff. – vollständige Offenlegung 3 24 ff. – Wohnraummiete 3 8 ff. Preisanpassung – Einwendungen gg. 6 23 ff. – mehrere unwirksame 3 45 – unwirksame 3 42 ff.; 5 8 ff. – wirksame 3 40 f. Preisanpassungserklärung – Erläuterungspflicht 3 35 ff. – Form 3 32 ff. – rückwirkende 3 39 – Wirkungszeitpunkt 3 38 ff. Preisgleitklausel, automatische 3 22 Preisindizes 2 42; 3 14 Rückforderungsanspruch – Zahlung auf unwirksame Preisänderung 3 43 ff. Schadensersatzanspruch – unvollständiges Vertragsangebot 2 69 – Versorgungsunterbrechung 6 13 ff. Schriftform – doppelte Schriftformklausel 11 55 Sonderkündigungsrecht – Veräußerung von Wohnraum 29 Textform – Umstellungsankündigung 11 27 – Wärmeliefervertrag 4 6 ff. Übergabepunkt 2 44 Umstellung – Anspruch auf Einsichtnahme 11 42 – Betriebsführungsmodell 11 42 – Effizienzsteigerung 11 41 – einvernehmliche Durchführung 12 12 104

– Gebot der Wirtschaftlichkeit 11 24 – Rechtzeitigkeit 11 36 – Wärmcontracting nach Mietvertragsabschluss 11 22 ff. – Wärmecontracting bei Inklusivmiete/Pauschale 11 25 f. – Wärmecontracting vor Mietvertragsabschluss 11 19 ff. – zeitliche Beschränkung 11 37 – Zeitpunkt 11 45 – Zentralheizung im Betreibermodell 11 21 – Zustimmungserfordernis 11 23, 30 Umstellung, gescheiterte – Ersatzberechnung 5 10 – Kostentragungspflicht 5 8 – Rückzahlungsansprüche 3 42 ff. – Ursachenklärung 5 9 ff. Umstellungsankündigung 11 1 ff. – Abweichungen in AGB 11 8 – Adressat 11 32 ff. – Anforderungen 11 27 ff., 38 ff. – Art der künftigen Wärmelieferung 11 39 f. – Betriebsführungsmodell 11 42 – eigenständige gewerbliche Lieferung 11 10 – Einwendungsfrist 11 48 ff. – energetische Auswirkung 11 41 – Erklärender 11 31 – erneute 11 50 ff. – erstmalige Umstellung 11 10 – fehlende Angaben 2 63 ff. – fehlerhafte – Rechtsfolgen 11 48 ff. – Rechtsfolgeverzicht 12 15 – Form 11 27 – Frist 11 27, 34 ff. – Gewerberaummiete 11 54 f. – Kostenvergleich 8 1 ff.; 11 43 f. – maßgeblicher Zeitpunkt 1 7 – mehrere Häuser 11 40 – mehrere Mieter 11 32 f. – mehrere Vermieter 11 31 – Mieterbegünstigungsklausel 11 7 f.

Stichwortverzeichnis

– Nachholung 11 50 ff. – nachteilige Abweichung 12 1 ff. – Preis-/Preisanpassungsangabe 11 46 ff. – Rechtsnatur 11 28 ff. – Umstellung , Zulässigkeit 11 18 ff. – Wärmeliefervertrag, unvollständiger 2 31 – Wohnraummiete 11 10 ff.; 12 9 ff. – Zeitpunktangabe 11 45 Verbrauchsermittlung – Endenergiegesamtverbrauch 96 – nach Energiegehalt eingesetzter Brennstoffmengen 9 7 – Gewerberaummiete 9 14 – Kostenvergleich 9 6 ff. Verjährung – Auskunftsanspruch 5 16 f. Vermieter – Eigenleistungen 2 50 – als Kunde 2 21 – mehrere Vermieter 11 31 – Verantwortlichkeitsbereich 2 49 f. – kraft Vereinbarung 2 24 f. – Vermieterwechsel 2 26 ff. Vermietung – Begriff 1 12 Versorgungseinstellung – Androhung 4 28 – fristlose Kündigung 4 26 ff. – Wegfall der Gründe 4 30 – wiederholte 4 27 Versorgungsunterbrechung – Auskunftsanspruch 6 15 – Benachrichtigungspflicht 6 11 – geringfügige Schäden 6 16 – notwendige 6 10 ff. – unverzügliche Schadensmeldung 6 18 – Verrichtungsgehilfen 6 13 ff. Vertragsende – Anlageübernahme, Wahlrecht 2 52 f.

– Rechte und Pflichten 2 51 ff. Wärmecontracting – Betreibermodell 11 16 – Betriebsführungsmodell 11 42 – Definition 2 14; 11 11 – Einzelversorgung 11 15 – Fernwärmeversorgung 11 13 – Fullcontracting 11 17 – bei Inklusivmiete/Pauschale 11 25 f. – vor Mietvertragsabschluss 11 19 ff. – nach Mietvertragsabschluss 11 22 ff. – Nahwärmeversorgung 11 14 Wärmelieferant – Auskunftspflicht 5 1 ff. – Benachrichtigungspflicht 6 11 – Leistungsverweigerungsrechte 6 23 ff. – Nachbesserungsrecht 2 66 – Nachforderungs-/Erstattungsansprüche 6 22 – Schadensersatz 2 69 – Vorlage unvollständigen Vertragsangebots 2 66 Wärmelieferung, Kostenermittlung – anerkannte Pauschalwerte 10 9 – Gewerberaummiete 10 12 – Jahresnutzungsgrad 10 7 – kurzfristige repräsentative Messung 10 9 – Wärmemenge, Ermittlung 10 6 – Wärmepreis, maßgeblicher 10 10 f. – Wohnraummiete 10 6 ff. Wärmelieferverordnung – abweichende Vereinbarungen 7 1 ff. – Anwendungsbereich 1 3 ff. – AVBFernwärmeV, ergänzende Geltung 2 47; 6 1 ff. – Dispositionsfreiheit der Parteien 71 – Ermächtigungsgrundlage 1 1 105

Stichwortverzeichnis

– Grundsatz der Kostenneutralität 19 – Inhalt 1 1 ff. – Kostenvergleich vor Umstellung 8 1 ff. – maßgeblicher Zeitpunkt 1 7 – Preisänderungsklauseln 3 1 ff. – Rückwirkung 1 5 – Umstellung für Mietwohnraum 8 1 ff. – Umstellungsankündigung 11 1 ff. – Verordnungsgegenstand 1 1 ff. – Wärmeliefervertrag 2 1 ff. Wärmeliefervertrag – abweichende Vereinbarungen 7 1 ff. – Formmangel 4 9 ff. – fristlose Kündigung 4 26 ff. – Gewerberaummiete 3 47; 4 12 – Höchstdauer 2 47 – Inhalt siehe auch Wärmeliefervertrag, Inhaltsangaben – Laufzeit 2 46 ff. – Parteien 2 14 ff. – Preisänderungsklauseln 3 1 ff. – Rechtsnatur 2 13 – Sonderkündigungsrecht 2 9 – Textform 4 6 ff. – unvollständiges Angebot 2 66 – Unwirksamkeit 2 67 – Veräußerung von Wohnraum 29 – Vertragsende 2 51 ff. – Wohnraummiete 2 10 ff.; 4 6 ff. – mit Wohnungseigentümern 1 4 Wärmeliefervertrag, Inhaltsangaben 2 1 ff., 29 ff. – Abkürzungen, Verwendung von 2 36 – abweichende Vereinbarungen 7 1 ff. – Arbeitspreis 2 39 – Aufklärungspflichten 2 54 – Ausschluss von Regelungen 2 33 – Effizienzsteigerung 2 32, 55 f. – Gegenleistung, bestimmbare 2 37 ff. 106

– Gewerberaumiete 2 70 f. – Grund- und Arbeitspreis getrennt 2 57 f. – Heizungsanlage, Dimensionierung 2 45 – Kostenvergleich 2 32, 58 – Leistungen in Vermieterverantwortlichkeit 2 49 f. – Mindestabnahmemengen 2 8, 33 – Mindestinhalt 2 29 ff., 54 ff. – Mindeststandard 7 6 ff. – Modernisierungsbeschränkungen 2 33 – Preisänderungsklauseln 2 41 – Rechte und Pflichten bei Vertragsende 2 51 ff. – Rechtsfolgen bei Verstoß 2 62 ff. – Übergabepunkt 2 44 – Umstellungszeitpunkt 2 46 – Verbot modernisierungsbeschränkender Bestimmungen 2 60 f. – Vertragsdauer 2 46 ff. – Vorgaben 2 34 ff. Wärmemenge – Ermittlung 10 6 – Jahresnutzungsgrad 10 7 – Pauschalwerte 10 9 Wärmemengenzähler 10 8 Wärmepreis – Preisanpassungsklausel 10 11 – Zurückrechnung 10 10 f. Wirtschaftlichkeitsgebot 11 24 Wirtschaftseinheiten – Kostenvergleich 8 8 Wohnraum – Begriff 1 11 Wohnraummiete – Auskunftsanspruch 5 8 ff. – AVBFernwärmeV, Anwendbarkeit 6 5 ff. – Betriebskostenermittlung, bisherige 9 6 ff. – Kostenvergleich vor Umstellung 8 6 ff. – Preisänderungsklauseln 3 8 ff.

Stichwortverzeichnis

– Sonderkündigungsrecht bei Veräußerung 2 9 – Umstellungsankündigung 11 10 ff. – Versorgungsunterbrechung 6 10 ff. – Wärmelieferung, Kostenermittlung 10 6 ff. – Wärmeliefervertrag 2 10 ff.; 4 6 ff.; 7 6 ff.

Wohnungseigentum – WärmeLV, Anwendbarkeit 14 Zentralheizung – im Betreibermodell 11 21 Zustimmung – Umstellung auf Wärmecontracting 11 23, 30

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