Grundstücksmiete: Mieterschutz – Mietzinsbildung, Wohnraumbewirtschaftung [7. Auflage. Reprint 2020] 9783112347904, 9783112347898

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KIEFERSAUER

Grundstücksmiete

Grundstücksmiete MIETERSCHUTZ WOHN

—

MIETZINSBILDUNG

RAUMBEWIRTSCHAFTUNG

Erläutert von

Dr. Fritz Kiefersauer

Siebente Auflage

1950 J. SCHWEITZER V E R L A G B E R L I N UND MÜNCHEN

Satz, Druck und Bindearbeiten: Dr. F. P. Datterer & Cie. (Inh. Sellier), Freising

DEM ANDENKEN MEINER GELIEBTEN GATTIN FRANZISKA

Vorwort zur siebenten Auflage Die „Grundstücksmiete" ist in der raumrechtlichen Not der Zeit unmittelbar nach dem ersten Weltkrieg entstanden. Im November 1920 erschien das Buch unter dem Titel „Mieterschutz- und Wohnungsmangelverordnungen". Bereits die 2. Auflage, 1923/24, erweiterte als „Grundstücksmiete" die Darstellung des Rechtsstoffes durch Einbeziehung der Probleme der Mietzinsbildung und Mietzinssteuer. Die „Grundstücksmiete" war von Anfang an dem privaten und öffentlich-rechtlichen Raumnutzungsrecht gewidmet. Wohl auf keinem anderen Rechtsgebiet überschneiden sich Privatrecht und öffentliches Recht, Gesetzes- und Verordnungsrecht mit innerdienstlichen Anweisungen, die an die nachgeordneten Behörden gerichtet sind, so sehr wie auf dem Gebiete der Raumnutzung. Die Wohnraumbewirtschaftung, die mit der Aufhebung des Wohnungsmangelgesetzes ab 1. April 1933 aus dem rechtlichen Gesichtskreis verschwunden war, ist während des zweiten Weltkrieges in der Verordnung zur Wohnraumlenkung vom 27. Februar 1943 wieder in das Blickfeld getreten. Das Kontrollratsgesetz Nr. 18 vom 8. März 1946 hat der Wohnraumbewirtschaftung eine neue Rechtsgrundlage gegeben. An der Durchführung all dieser Gesetze, Verordnungen und innerdienstlichen Anweisungen sind neben den ordentlichen Gerichten weitgehend die Verwaltungsbehörden (Preisbehörden, Wohnungsbehörden) beteiligt. Die Abgrenzung der Zuständigkeiten ist nicht immer ganz klar. Als wesentliches Merkmal der neueren Gesetzgebung ist die Kontrolle der Verwaltungsbehörden durch unabhängige Verwaltungsgerichte zu bezeichnen. In den süddeutschen Ländern ist jedem, der behauptet, durch die Entscheidung oder Anordnung einer Verwaltungsbehörde in seinen Rechten verletzt zu sein, die Anfechtungsklage zu den Verwaltungsgerichten gegeben. Art. 19 Abs. 4 des Bonner Grundgesetzes gibt jedem, der in seinen Rechten, zu denen in erster Linie die verfassungsmäßigen Grundrechte zählen, durch Eingriffe der öffentlichen Gewalt in die verbürgte Freiheitssphäre des Einzelnen verletzt wird, 7

Vorwort das Recht, die richterliche Entscheidung anzurufen. Soweit eine andere Zuständigkeit, z. B. die der Verwaltungsgerichte, nicht begründet ist, entscheidet das ordentliche Gericht. Die Rechtsnorm des § 13 GVG über die Zulässigkeit des Rechtsweges hat damit eine absolute Geltung erfahren. Gerichte als ordentliche Gerichte und als Mieteinigungsämter sind neben den Verwaltungsgerichten an der Kontrolle der Vollzugsbehörden beteiligt. Die Gerichte der Justiz und der Verwaltung haben dafür Sorge zu tragen, daß die Auslegung und Anwendung der zahlreichen Gesetze, Verordnungen und innerdienstlichen Anweisungen nach rechtsstaatlichen Grundsätzen erfolgt. Die Rechtsstaatlichkeit im Sinne eines erhöhten Schutzes des an der Raumnutzung Beteiligten — gleichviel, ob es sich um den zur Leistung Verpflichteten oder Berechtigten handelt — zu fördern, ist die Aufgabe, die sich die zusammenfassende Darstellung des Mieterschutzrechts, der Mietzinsbildung und der Wohnraumbewirtschaftung in der „Grundstücksmiete" gestellt hat. Mindelheim, im März 1950. Der Verfasser.

8

Inhaltsübersicht Vorwort

7

Vorbemerkungen

13

Erster Abschnitt: Das Mieterschutzrecht I. Das Mieterschutzgesetz

93

II. Die Ausdehnung des Mieterschutzes

182

III. Das Verfahren in Mieteinigungssachen

200

IV. Die Verordnung über die Kündigung von Mietverhältnissen über Garagenräume

203

V. Die Verordnung über Änderungen des Mieterschutzrechtes . . .

205

Zweiter Abschnitt: Die Mietzinsbildung VI. Das Reichsmietengesetz VII. Die Ausführungsvorschriften zum Reichsmietengesetz

215 . . . .

VIII. Die Zuständigkeit der Preisbehörden I X . Preisbildung und Preisüberwachung bei Mieten X. Höchstpreise bei Untervermietung von Wohnraum XI. Vergütung für die Benutzung von Räumen des Beherbergungsgewerbes zu Dauerwohnzwecken

228 242 251 291 304

Dritter Abschnitt: Die Wohnraumbewirtschaftung X I I . Das Wohnungsgesetz X I I I . Vermehrung des Wohnraumes durch Förderung der Baulust . .

314 388

Anhang: XIV. Verordnung über die Einwirkung von Kriegssachschäden an Gebäuden auf Miet- und Pachtverhältnisse vom 28. Sept. 1943 .

400

9

Inhaltsübersicht XV. Landesrecht 1. Württemberg-Baden: Gesetz Nr. 228 zur Änderung des Mieterschutzrechts vom 9. März 1948

408

2. Groß-Hessen: Verordnung über die einstweilige Regelung von Mietstreitigkeiten vom 23. November 1946

410

3. Bayern: Inanspruchnahme und Freigabe von Räumen in Betrieben des Hotel-, Gaststätten- und Beherbergungsgewerbes

415

XVT. Bundesrecht Erstes Wohnungsbaugesetz vom 24. April 1950 Sachregister

420 .

436

A 195a

5. April 1949 AO des Bayer. Staatsministeriums für Wirtschaft — Preisbildungsstelle — betr. Umlegung des Wassergeldes

229

A 195 b

13. Nov. 1948 R E der VfW Nr. 27/48 betr. Umlegung von Brennstoffen, Anfuhrkosten und Bedienungskosten bei Sammelheizung und Warmwasserversorgung . . .

231

A 234 a

6. Sept. 1949 AO der VfW Nr. 72/49 über den Ausgleich von Grundsteuer- und Gebührenmehrbelastungen des Hausbesitzes

278

A 284a

2. März 1949 AO der VfW Nr. 13/49 zur Ergänzung der AO Nr. 115/48 über die Vergütung für die Benutzung von Räumen des Beherbergungsgewerbes zu Dauerwohnzwecken

307

A 292

12. Okt. 1948 VO über die behördliche Organisation der Wohnraumbewirtschaftung und des Flüchtlingswiesens in Bayern

317

A 302

17. Nov. 1948 Bayer. Gesetz über Nutzungsrecht bei Wohnungsbeschlagnahme

326

A 343a

18. Mai 1949 Bekm. des Bayer. Staatsministeriums des Innern über den Umzug innerhalb Bayerns — Auszug —

376

A351a

28. Nov. 1949 Bayer. Gesetz über die Grundsteuerfreiheit und Gebührenfreiheit für den sozialen Wohnungsbau . .

389

Weitere Texte in den Anmerkungen

10

Abkürzungen A AuflG BayZ Bettermann BettermannHaarmann BV DJ DMR DR DRZ DWohnA EA F1G GG GrundE Hans Hans JR JW KG KSchVO LZ MDR MietG MSchÄndVO NJW PBG PStopV RE RLG Roquette SJZ

— Anmerkungen = Gesetz über die Auflockerung der Kündigungstermine bei Mietverhältnissen über Wohnräume vom 24. März 1938 = Bayerische Zeitschrift für Rechtspflege (bis 1933) = Wesen, Technik und Grenzen des Miet- und Pachtschutzes, Köln 1947 = Das öffentliche Wohnungs-Recht, Köln 1947/1949 (Stammlieferung 1—4) = Bayerische Verfassung vom 2. Dezember 1946 = Deutsche Justiz = Deutsches Mietrecht = Deutsches Recht = Deutsche Rechts-Zeitschrift (seit 1947) = Deutsches Wohnungs-Archiv = Einigungsamt und Mietschöffengericht = Flüchtlingsgesetz = Bonner Grundgesetz vom 23. Mai 1949 = Das Grundeigentum = Das Wohnungsgesetz, Münster 1949 = Das Mieterschutzgesetz, Münster 1948 = Juristische Rundschau = „ Wochenschrift - Kammergericht = Verordnung über Kündigungsschutz für Miet- und Pachträume vom 28. August 1937 = Leipziger Zeitschrift für Deutsches Recht (bis 1933) = Monatsschrift für Deutsches Recht (seit 1947) = Das Mietgericht = Verordnung über Änderungen des Mieterschutzrechts vom 7. November 1944 = Neue Juristische Wochenschrift (seit 1947) = Preisbildungsgesetz vom 29. Oktober 1936 = Preisstopverordnung vom 26. November 1936 = Runderlaß des Reichskommissars für die Preisbildung = Reichsleistungsgesetz vom 1. September 1939 = Roquette, Mietrecht, 3 Aufl., Tübingen 1950 = Süddeutsche Juristen-Zeitung (seit 1946)

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Abkürzungen

Staudinger, Kommentar zum BGB, 10. Aufl. 1937, §§ 535—597 bearbeitet von Dr. Kiefersauer Vorbemerkungen Anordnung für das Verfahren in Mieteinigungssachen vom 16. Dezember 1942 Verwaltungs-Rechtsprechung in Deutschland, herausgegeben von Senatspräsident Dr. W. Bauer, München Mitteilungsblatt der Verwaltung für Wirtschaft Verwaltungsgerichtshof Sammlung von Entscheidungen des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs mit Entscheidungen des Bayerischen Verfassungsgerichtshofes, neue Folge 1947/48ff. Gesetzblatt der Verwaltung des Vereinigten Wirtschaftsgebietes Verordnung zur Wohnraumlenkung vom 17. Februar 1943 Erstes Wohnungsbaugesetz der Bundesregierung vom 24. April 1950 Wohnungsgesetz (Kontrollratsgesetz Nr. 18) vom 8. März 1946 Verordnung zur Wohnraumversorgung der luftkriegsbetroffenen Bevölkerung vom 21. Juni 1943 Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnungen vom 14. August 1942

Vorbemerkungen Inhaltsübersicht Gesetz und Recht 1, 2

A. Das Mieterschutzrecht Rechtsgrundlagen 3 Neuerungen des Verfahrens 4 Landesrecht 5 I. Geltungsbereich 1. Sachlich a) Gebäude und unbebaute Grundstücke 6—15 b) Rechtsverhältnisse a) Mietrechtsverhältnisse 16 bis 19 ß) Pachtrechtsverhältnisse 20 bis 23 y) Untermiet(pacht)verhältnisse 24—27 ö) Wohnungstausch 28—31 e) Mietverhältnisse mit J u den 32 c) Benutzungsrechte außerhalb des Mietrechts 33 2. Räumlich 34 I I . Strafrecht 35 I I I . Rechtsinhalt 36 1. Bestandschutz 37—41 2. Vollstreckungsschutz 42, 43 3. Sonstige Beschränkungen des Vermieters 44—50 4. Unabdingbarkeit des Mieterschutzes 51 IV. Verfahren 52 V. Organisation 53

B. Die Mietzinsbildung Rechtsgrundlagen 54 Soziales Problem 55—57 Währungsreform 58

Das Reichsmietengesetz Rechtsgrundlagen 59 I Geltungsbereich 1. Sachlich a) Gebäude 60—67 b) Rechtsverhältnisse a) Mietrechtsverhältnisse 68 ß) Pachtrechtsverhältnisse 69 y) Untermietverhältnisse 70 2. Räumlich 71 I I . Strafrecht 72 I I I . Rechtsinhalt 1. Begriff und Inhalt der gesetzlichen Miete 73 2. Berechnung der gesetzlichen Miete 74 a) Friedensmiete b) Zuschläge c) Nebenleistungen 3. Zahlung der gesetzlichen Miete 75 4. Unabdingbarkeit der Rechte 76 IV. Verwaltungszwangsverfahren 77

Die Preisbildung und Preisüberwachung bei Mieten I. Zuständigkeit der Preisbehörden 78 I I . Grundsätze der Preisüberwachung

13

Gesetz und R e c h t 1. Das Verbot der Mietzinserhöhung 79 2. Die unzulässige Kündigung des Vermieters 80 3. Die Untervermietung 81 I I I . Grundsätze der Preisbildung 1. Die Durchführung volkswirtschaftlich notwendiger Mietzinssenkungen a) Die Senkung des Mietzinses 82 b) Die Wirkung der Mietzinssenkung 83 c) Die Abänderung der Vertragsbestimmungen 84 2. Die Durchführung volkswirtschaftlich notwendiger Mietzinserhöhungen 86 a) Die Erhöhung des Mietzinses 86 a) Die Änderung der Benutzungsart ß) Die Durchführung baulicher Verbesserungen y) Die Neueinführung und Erhöhung von Gebühren d) Der Ausgleich von Krisenmieten b) Die Wirkung der Mietzinserhöhung 87 c) Die Ausnahmebewilligung für Vertragsbestimmungen 88 IV. Strafrecht 89

C. Die Wohnraumbewirtschaftung Rechtsgrundlagen 90—94

Das Wohnungsgesetz I. Geltungsbereich 1. Sachlich a) Wohnungen 95 b) Raumarten a) freier Wohnraum 96 ß) durch Ausbau und Wiederinstandsetzung gewonnener Wohnraum 98 y) wiedergewonnener zweckentfremdeter Wohnraum 98

14

6) unterbelegter Wohnraum 99 s) Nebenwohnung 100 f) Wohnung politisch belasteter Personen 101 rj) verwirkter Wohnraum 102 &) Tauschwohnung 103

III.

IV. V. VI.

2. Räumlich 104 3. Organisation 105 Rechtsinhalt 106 1. Die Meldung des erfaßbaren Wohnraums 107 2. Die Erfassung des Wohnraumes 108 3. Die Zuteilung des erfaßten Wohnraumes a) Die Benennung 109 b) Die bevorzugten Personen 110 c) Die Durchführung der Zuteilung 111 d) Die Rechtswirkung der vollzogenen Zuteilung 112 4. Das Nutzungsverbot für Wohnräume 113 5. Die Anordnung von Baumaßnahmen 114 6. Brennpunkte des Wohnungsbedarfs 115 Beschwerdeverfahren 116 Strafbestimmungen 117 Entschädigungsansprüche 1. Enteignungsentschädigung 118, 119 2. Haftungsansprüche wegen Amtspflichtverletzung des Beamten 120

D. Zusammenschau und Ausgestaltung des Raumrechts Geltungsbereich 121 I . Die privatrechtliche Grundlage 122 bis 126 I I . Der öffentlichrechtliche Einfluß 127 bis 129 I I I . Die organisatorische Durchführung 130 IV. Der soziale Gesichtspunkt 131

Verwirklichung des Rechtsstaates 1

Vorbem. 1

G e s e t z u n d R e c h t . Der Rechtsstaat nimmt seinen Ursprung vom Recht, das zu ordnen und zu verwirklichen er berufen ist. Da die Ordnung durch Normsetzung im Gesetze geschieht, steht das Recht v o r dem Gesetz und sinngemäß müßte unsere Überschrift lauten „Recht und Gesetz". Indes die Umkehrung ist die übliche Ausdrucksweise. Art. 20 Abs. 3 GG legt die Bindung der vollziehenden Gewalt und der Rechtsprechung an „Gesetz und Recht** fest. Dem Gesetzgeber aber ist die verantwortungsvolle Aufgabe gestellt, die „verfassungsmäßige Ordnung" zu verwirklichen, d. h. vor jeder Normsetzung und in jedem Gesetz das Recht so zur Wirksamkeit zu bringen, daß es als die „rechte" Ordnung vom Volk anerkannt und angenommen wird. Der Normsetzer muß, wie Jahrreiß, N J W 1950, 3, sich ausdrückt, „so experimentieren, daß im Ergebnis ein anderes Element der .verfassungsmäßigen Ordnung' zur Welt kommen, das Gesetz zum Recht werden k a n n " . Damit ist der Staatsgewalt d i e große, verantwortungsvolle Aufgabe gestellt, von deren mehr oder weniger vollkommenen Lösung der Charakter der staatlichen Organisation als R e c h t s s t a a t abhängt. Daß bei dieser Entwicklung zum Rechtsstaat auch die religiös-sittlichen Werte nicht unbeachtet bleiben dürfen, sollte nach den Erfahrungen mit den Auswüchsen totalitärer Machtentfaltung nicht mehr in Zweifel gezogen werden, vgl. Buse J R 1949, 361; a. M. Kern MDR 1949, 137; Hammes J R 1949, 457; Rüdel J R 1950, 83. Nur in bewußter Abkehr von einer „Staats- und Gesellschaftsordnung ohne Gott, ohne Gewissen und ohne Acht u n g vor der Würde des Menschen" — Vorspruch zur Verfassung des Freistaates Bayern —, nur „im Bewußtsein der Verantwortung vor Gott und den Menschen" — Vorspruch des Bonner Grundgesetzes —, nur im Schatten der göttlichen Autorität kann eine dauerhafte verfassungsmäßige Ordnung gegründet, entwickelt und gesichert werden Das Werden des Rechtsstaates ist ein immerwährendes Geborenwerden des Rechtes als Gesetzesnorm, ein fortdauerndes Ringen um die Gestaltwerdung der Idee des Rechtes. Immer wieder muß die Neigung des Staates zur Machtentfaltung zurückgedrängt und an der göttlichen Idee des Rechtes neu orientiert und, was widerrechtlich ist in der Gesetzgebung, aufgehoben werden. Nie darf sich der Gesetzgeber dazu verleiten lassen, Widerrechtlichkeiten der vollziehenden Gewalt durch Umformung in Gesetzesnormen zu verpflichtender Rechtsgeltung verhelfen zu wollen (A 302). Ein solches Gebaren widerspricht dem Rechtsstaatsgedanken; denn der Rechtsstaat setzt wesentlich die Bindung des Normsetzers selbst an das Recht seiner Normen voraus, verlangt, daß der Staat sich selbst in aller Strenge dem Gesetz unterstellt, Bettermann MDR 1948, 10. Gesetzliches Unrecht darf es im Rechtsstaat nicht geben, Bettennann N J W 1948, 217 Zur Verwirklichung des Rechtsstaates seit dem Zusammenbruch kann man in Westdeutschland etwa fünf Entwicklungsstufen feststellen: a) die A u f h e b u n g bestimmter Gesetze aus der Zeit der totalitären Machtentfaltung des Staates; b) die W i e d e r h e r s t e l l u n g der dem Gesetzgeber vorausliegenden M e n s c h e n r e c h t e und die ihnen folgende A n p a s s u n g der G e s e t z e s a u s legung; c) die A b g r e n z u n g der Rechtssetzungsbefugnis zwischen Reich, Bund und Ländern; d) die Anerkennung und Ordnung der G r u n d r e c h t e ; e) der R e c h t s s t a a t s g e d a n k e in Begründung, Entwicklung und Sicherung.

15

Vorbem. la, Ib la

Gesetz und Recht

Durch Art. I des Gesetzes Nr. 1 der Militärregierung Deutschland — Kontrollgebiet des Obersten Befehlshabers — und die zur Ergänzung dieses Gesetzes erlassenen „Bestimmungen zu Gesetz Nr. 1" ist eine Reihe von Gesetzen aus den Jahren 1933 bis 1945 aufgehoben worden. Diese Gesetze sind in Art. I des Kontrollratsgesetzes Nr. 1 nochmals als aufgehoben erklärt und die Liste um einige weitere aufgehobene Gesetze vermehrt worden. Soweit vormalige Reichsgesetze, die zur Zeit der Besetzung in Kraft waren, nicht aufgehoben worden und auch nicht durch die Gesetzgebungsgewalt des Kontrollrates oder der Militärregierung später abgeändert worden sind, bleiben sie gemäß Art. II der Proklamation Nr. 2 der Militärregierung Deutschland — Amerikanische Zone — anwendbar. Diese Gesetze können gemäß Art. II des Gesetzes Nr. 1 der Militärregierung oder Art. II des Kontrollratsgesetzes ganz oder zum Teil unanwendbar geworden sein, wenn sie B Stimmungen oder Tendenzen enthalten, die auf eine Begünstigung oder Benachteiligung von Personen auf Grund ihrer Rasse, Staatsangehörigkeit, ihres Glaubens oder ihrer Einstellung zum Nationalsozialismus und seiner Lehre abzielen. , Vor dem Gesetze sind alle Menschen gleich. Dieser Grundsatz zählt zu den Grundrechten — unten d —, deren Achtung zum Wesen der Herrschaft des Rechtsstaatsgedankens gehört Grundrechte sind, wie der BayVerfGH m der Entscheidung vom 15. Oktober 1948 Vf 2 und 24-VII-48 (GVB1 1949, 39 = VerwRspr 1 Nr 82) ausgeführt hat, „Menschenrechte, die jedem Gesetzgeber vorausliegen und vorgegeben sind" und deshalb „sogleich nach dem Zusammenbruch von alliierter und von deutscher Seite für den Bereich des deutschen Rechtes mit bindender Wirkung proklamiert worden" sind. Diese elementaren Grundrechte „liegen jedem positiven Recht bindend voraus"; vgl auch LG Bonn MDR 1948, 153. Der Gleichheitssatz, festgelegt in Art. 118 Abs. 1 BayVerf und Art 3 des Bonner Grundgesetzes, bindet durch den Generalvorbehalt des Art. 98 Satz 2 BV — Entscheidung des BayVerfGH vom 27. November 1948 Vf 30 und 46-VII-48, VerwRspr 1 Nr. 116 — und gemäß der Norm des Art. 1 Abs 3 GG auch den Gesetzgeber, wie der BayVerfGH in seiner Entscheidung vom 17. August 1949 Vf 82-VII-48 (A 302) wiederholt. Zur Durchführung der hiernach anwendbaren Gesetze hat Art. I I I des Gesetzes Nr. 1 nachstehende Auslegungsvorschriften erlassen:

lb

1. Die Auslegung oder Anwendung des deutschen Rechts nach nationalsozialistischen Lehren, gleichgültig wie, wo und wann dieselben kundgemacht wurden, ist v e r b o t e n (OLG Hamburg MDR 1947, 137 will darin nur ein Verbot der Anwendungsmethode sehen). Zur Nichtanwendung nationalsozialistischen Rechts Wengler J R 1949, 67. 2. Als Quelle für die Auslegung oder Anwendung deutschen Rechts dürfen Entscheidungen deutscher Gerichte, Amtsstellen oder Beamten und juristische Schriften, die nationalsozialistische Ziele oder Lehren vertreten, erklären oder anwenden, nicht mehr zitiert oder befolgt werden. 3. Deutsches Recht, das nach dem 30. Januar 1933 in Kraft trat und in Kraft bleiben darf, ist entsprechend dem klaren Sinn des W o r t l a u t s auszulegen und anzuwenden. Gesetzeszwecke und Deutungen, die in Vorsprüchen oder anderen Erklärungen enthalten sind, bleiben bei der Auslegung außer B e t r a c h t .

16

Reichs-, Bundes- und Landesrecht

Vorbem. l c

Verboten ist auch die Berufung auf angebliches V o l k s e m p f i n d e n , soweit damit eine ungesetzliche oder ungerechte Maßnahme oder Entscheidung gerechtfertigt werden soll; im übrigen darf aber das gesunde Rechtsempfinden des Volkes als Erkenntnis- und Normquelle ebenso wie Treu und Glauben herangezogen werden. Bettermann SJZ 1947, 174; vgl auch OLG Hessen (Kassel) DRZ 1948, 218. Wie schwer es fällt, sich von einem empfindungsbedingten Rechtsdenken loszumachen, lassen die Ausführungen der Entscheidung des BayVerfGH Vf 30-VII-47 über die Rechtsgültigkeit des § 13 Abs. 2 DVO zum WohnG erkennen, die der einwandfreien Rechtsbegründung (A 319) die nachstehenden Sätze beifügen: „Die vom Gesetzgeber gewählte Unterscheidung in der Heranziehung ist nicht auf Merkmale gegründet, die das E m p f i n d e n aller gerecht und billig Denkenden verletzen würden. Wenn vom Gesetzgeber bei der Auferlegung unvermeidlicher, allgemeiner, gegenwärtiger Lasten diejenigen Bevölkerungskreise im Zweifel vorweg herangezogen werden, auf welche nach seiner Meinung die derzeitige Wohnungsnot letzten Endes in der Hauptsache zurückzuführen ist, so ist diese Regelung an der Idee ausgleichender Gerechtigkeit ausgerichtet". Wie ein Fremdkörper stehen diese beiden Sätze in der Urteilsbegründung: stilfremd wegen ihrer auffallend gequälten Ausdrucksweise, —rechtsfremd, weil die Idee ausgleichender Gerechtigkeit nicht für einen Tatbestand Geltung haben kann, für den eine Verschuldung nach dem Prinzip von Ursache und Wirkung wesentlich nicht festzustellen ist. Die Sätze, die für die Urteilsbegründung völlig entbehrlich erscheinen, sind mit rechtsstaatlichem Denken nicht zu vereinbaren, weil für den unterstellten Tatbestand das angeblich ausgleichende Gesetz zu einem Element der verfassungsmäßigen Ordnung sich nicht gestalten läßt und deshalb Recht nicht werden k a n n . Jahrreiß N J W 1950, 3. lc

Soweit frühere deutsche R e i c h s g e s e t z e anwendbar geblieben und auch nicht durch übergeordnete deutsche Stellen der bizonalen Verwaltung geändert worden sind, sind diese Gesetze nunmehr — bis zur Bildung einer Bundesgesetzgebungsgewalt — der G e s e t z g e b u n g s g e w a l t d e r L ä n d e r unterworfen. Die von der Gesetzgebungsgewalt des Landes ergriffene M a t e r i e d e s f r ü h e r e n R e i c h s g e s e t z e s ist vom Zeitpunkt der Besetzung an auf Grund des Art. II der Proklamation Nr. 2 und in deren Grenzen zum L a n d e s r e c h t erklärt. Demgemäß gelten alle Bestimmungen des Mieterschutzrechtes und der Mietzinsbildung in den einzelnen Ländern nur nach Maßgabe der gesetzgeberischen Erfassung dieser Rechtsmaterie und in der ihr von der Landesgesetzgebung gegebenen Form. Das Recht der Wohnraumbewirtschaftung dagegen h a t auf Grund der Erlassung des Kontrollratsgesetzes Nr. 18 eine einheitliche Rechtsgrundlage, die freilich dadurch, daß das Gesetz nur ein Rahmengesetz darstellt, für die landesrechtliche Gesetzgebungstätigkeit zum Vollzug des WohnG immerhin einen gewissen Spielraum läßt. Landesrecht zur Ausführung des WohnG darf mit diesem Gesetz nicht in Widerspruch stehen. Auch vor Inkrafttreten einer Bundesverfassung gilt der Rechtsgrundsatz, daß zoneneinheitliches Recht und das ihm übergeordnete Recht der Kontrollratsgesetze und der Gesetze der Militärregierung Deutschland dem Landesrecht in jedem Falle vorgeht. Dieser Grundsatz gilt f ü r bestehendes (Reichs- und) Landesrecht und für das werdende Landesrecht; die Bestimmung des Art. XIV WohnG (A 349) bildet nur einen Anwendungsfall der allgemeinen Grundsatz-Gesetzgebung. Mit der Errichtung der Bundesrepublik Deutschland durch das Bonner Grundgesetz vom 23. Mai 1949 ist für den Bereich der amerikanischen, englischen und französischen Besatzungszone das Verhältnis von B u n d e s r e c h t 3

K i e f e r s a u e r , Grundstücksmiete, 7. A u f l .

17

Vorbem. ld

Gesetz und Recht

und L a n d e s r e c h t in die Erscheinung getreten. Das Bonner Grundgesetz hat in Art. 74 das bürgerliche Recht (Ziff. 1) und das Wohnungswesen (Ziff. 18) in die konkurrierende Gesetzgebungsgewalt des Bundes einbezogen. Nach Art. 72 haben die Länder im Bereiche der konkurrierenden Gesetzgebung die Befugnis nur solange und soweit, als der Bund von seinem Gesetzgebungsrecht keinen Gebrauch macht. Es ist zu erwarten und zu wünschen, daß durch den Bund die Zersplitterung des Mietrechts — unten 25 — beseitigt und die Einheit auf diesem Rechtsgebiet wiederhergestellt wird. Soweit der Bund von seiner Gesetzgebungsbefugnis Gebrauch macht, gilt der Grundsatz des Art. 31, daß Bundesrecht Landesrecht bricht. ld

Die jedem Gesetzgeber vorausliegenden und vorgegebenen G r u n d r e c h t e — oben b — sind landes- und bundesrechtlich verfassungsmäßig garantiert. Die Bayerische Verfassung von 1946 widmet den zweiten Hauptteil den „Grundrechten und Grundpflichten". Die durch die Verfassung gewährleisteten Grundrechte, zu denen außer dem Anspruch auf Gleichheit vor dem Gesetz (Art. 118) auch der Anspruch auf Achtung der Würde der menschlichen Persönlichkeit (Art 100) und auf Schutz des Eigentums (Art. 103, 159) zählen, dürfen grundsätzlich nur unter bestimmten, verfassungsmäßig festgelegten — darum eng auszulegenden — Voraussetzungen und nur durch Gesetz eingeschränkt werden; Gesetze und Verordnungen, die ein Grundrecht verfassungswidrig einschränken, müssen vom Verfassungsgerichtshof auf Antrag für nichtig erklärt werden (Art. 98). Das Bonner Grundgesetz vom 23. Mai 1949 stellt die Anerkennung und Ordnung der Grundrechte, die es aus der Unantastbarkeit der Würde des Menschen ableitet, an die Spitze der verfassungsmäßigen Rechtssatzung, die sich das deutsche Volk zur Ordnung seines staatlichen Lebens für eine Übergangszeit gegeben hat „Die Würde des Menschen zu achten und zu schützen, ist Verpflichtung aller staatlichen Gewalt Das deutsche Volk bekennt sich darum zu unverletzlichen und unveräußerlichen Menschenrechten als Grundlage jeder menschlichen Gemeinschaft " Abs. 3 des Art. 1 bestimmt ausdrücklich, daß die nachfolgenden Grundrechte, zu denen insbesondere die Gleichheit aller vor dem Gesetz (Art. 3), die Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13) und das Eigentumsrecht (Art. 14) gehören, die Gesetzgebung, Verwaltung und Rechtsprechung als unmittelbar geltendes Recht bindend verpflichten; insbesondere ist auch dem Verfassungsgesetzgeber selbst eine Suspension der Grundrechte nicht gestattet, Krüger N J W 1950, 161. Die Herausstellung der Unverletzlichkeit der Würde des Menschen macht deutlich, daß jede staatliche Macht ihre erste Grenze in der Person und Würde des Menschen findet. Der soziale Wert- und Achtungsanspruch des Einzelnen muß auch vom Staate — von ihm vor allem — respektiert werden, vgl. Entscheidung des BayVerfGH vom 23. März 1948 Vf 32-VI-47, S J Z 1948, 550 = VerwRspr 1 Nr. 1 = VGHE Teil 2 Bd. 1, 29. Die Beachtung der Grundrechte, wie sie im Grundgesetz und in den Länderverfassungen niedergelegt sind, ist eine Aufgabe, die sich die Westmächte in dem Besatzungsstatut (Ziff. 2 Buchst f) selbst gestellt haben. Aber auch für die Zeit vor dem Inkrafttreten des Besatzungsstatuts wird man annehmen dürfen, daß die Militärregierung grundsätzlich bereit war, die verfassungsrechtlichen Grundsätze des deutschen Volkes zu respektieren; denn sie hat wiederholt durch Wort und Tat zu erkennen geben, daß es ihr bei der Besetzung besonders um die Wiederherstellung des Rechts und der Demokratie in Deutschland gehe, vgl. Nawia'feky, Die Verfassung des Freistaates Bayern,

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Die Grundrechte — Der Rechtsstaatsgedanke

Vorbem.le

S. 59. Der BayVerfGH hat zwar in der Entscheidung vom 12. April 1948 Vf 10-VI-47, SJZ 1949, 210 = VerwRspr 1 Nr. 3 = V G H E Teil 2 Bd. 1 S.34 erkannt, daß gegenüber einem B e f e h l der Besatzungsmacht die Berufung auf die Verfassung nicht zulässig sei, weil der Befehl der Besatzungsmacht über der Verfassung stehe und der Nachprüfung auf seine Rechtsgültigkeit durch den VerfGH entzogen sei. Demgegenüber wird aber von Dehler aaO. S. 214 mit Recht auf die aus der Genehmigung der Verfassung und deren Anerkennung — vgl. Nawiasky aaO. S. 77 — folgende V e r p f l i c h t u n g d e r B e s a t z u n g s m a c h t z u r B e a c h t u n g d e r V e r f a s s u n g und der darin dem VerfGH zugewiesenen Stellung als Hüter der verfassungsmäßigen Ordnung hingewiesen. Keinesfalls aber kann sich eine Länderregierung gegenüber einer bloßen E r m ä c h t i g u n g der Militärregierung auf deren mutmaßlichen Willen, verfassungsmäßige Grundrechte einzuschränken, berufen. Selbst wenn eine solche Absicht erwiesen wäre, müßte sie unbeachtet bleiben. Eine „Ermächtigung außerhalb der Verfassung" ist ein Widerspruch in sich selbst; denn die Ausübung einer solchen Ermächtigung durch eine deutsche Staatsregierung kann immer nur als Verwaltungsakt einer deutschen Behörde in der Ordnung des Rechtsstaates, d. h. im Rahmen der Verfassung vollzogen werden. „Bei erteilter Ermächtigung den richtigen Gesetzgebungsweg zu finden und eine zu erlassende Norm mit der höheren Norm der Verfassung in Einklang zu bringen, ist und bleibt Sache und Aufgabe des Landes, das das Gesetz erläßt", so L G Bonn MDR 1948, 156. Die Ablehnung der verfassungsmäßigen Verantwortung widerspräche der pflichtgemäßen Anerkennung des Rechtsstaates. Der BayVerfGH hat in der Entscheidung vom 9. Juni 1949 Vf 30-VII-47 festgestellt, daß eine Ermächtigung nicht ausgeübt werden darf, soweit Inhalt, Zweck und Ausmaß der damit erteilten Verordnungsgewalt nicht h i n r e i c h e n d vom ermächtigenden, überverfassungsmäßigen G e s e t z g e b e r s e l b s t g e n a u f e s t g e l e g t u n d b e g r e n z t sind, V G H E n. F. Teil 2 S. 33. le

Der R e c h t s s t a a t s g e d a n k e ist gerade durch die Ordnung und Anerkennung der Grundrechte im Grundgesetz und in den Länderverfassungen in den Vordergrund des Interesses des deutschen Volkes gestellt. Die Grundrechte dienen nicht in erster Linie der Entfaltung der Freiheit des Einzelnen — denn den Rechten stehen wesentliche Grundpflichten gegenüber; Mißbrauch des Rechtes h a t nach Art. 18 GG die Verwirkung des Grundrechtes zur Folge —, sondern stellen die verfassungsmäßig gesicherten Grenzpfähle dar, die der Machtentfaltung des Staates gegenüber der Individualsphäre gesetzt sind. Die Überschreitung der hiernach festgelegten Grenzlinie ist dem Staate nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen gestattet, Art. 48, 98 BV, Art. 19 Abs. 1 GG. In keinem Falle darf ein Grundrecht in seinem Wesensgehalt angetastet werden. Das bedeutet zunächst allgemein Schutz gegen Willkür und Übergriffe staatlicher Machtentfaltung. Jede Machtüberschreitung muß im Rechtsstaat den Verwaltungsakt nichtig machen, muß ihn wirkungslos sein lassen. Bettermann MDR 1949, 394; LVG Rheinland-Pfalz VerwRspr 1 Nr. 87. Die Feststellung dieser Nichtigkeit herbeizuführen, ist nunmehr gegenüber allen staatlichen Maßnahmen dem Richter übertragen. Art. 19 Abs. 4 des Grundgesetzes bestimmt: „Wird jemand durch die öffentliche Gewalt in seinen Rechten verletzt, so steht ihm der Rechtsweg offen. Soweit eine andere Zuständigkeit nicht begründet ist, ist der ordentliche Rechtsweg gegeben." Diese Norm ist ein eindrucksvolles Bekenntnis zum Rechtsstaatsgedanken, ist, wie Schultz MDR 1949, 409 betont, Ausdruck einer streng rechtsstaatlichen 2'

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Vorbem. le

Gesetz und R e c h t

Grundhaltung. Die Bestimmung besagt, daß, wenn der Gesetzgeber ohne Legitimation in die verbürgte Freiheitssphäre des Einzelnen eingreift, dieser in „seinen Rechten", zu denen in erster Linie die Grundrechte gehören — Jerusalem S J Z 1950, 4 —, verletzt ist. Jede Verletzung dieser Rechte kann also, abweichend vom bisherigen Recht, vor den Richter gebracht werden; jede staatliche Maßnahme ist nunmehr der Kontrolle des Verwaltungsrichters oder des ordentlichen Richters unterworfen. Da die Zuständigkeit des ordentlichen Gerichts nach Satz 2 in allen Fällen begründet ist, in denen der Verwaltungsrichter nicht ausdrücklich zur Entscheidung berufen ist, hat die Norm des § 13 GVG eine e r h e b l i c h e E r w e i t e r u n g erfahren, die für die Anerkennung der Z u l ä s s i g k e i t des R e c h t s w e g e s von Bedeutung ist. Bettermann MDR 1949, 398; einschränkend Bachof S J Z 1950, 161. t>ie Verletzung des Grundgesetzes festzustellen, ist Aufgabe des Bundesverfassungsgerichtes, gleichviel ob es sich um eine Verletzung durch Bundesrecht — unter Umständen auch durch das GG selbst, Krüger N J W 1950, 161 (zu Art. 131 GG) — oder Landesrecht handelt; hält ein Gericht das Gesetz, auf dessen Gültigkeit es bei der Entscheidung ankommt, für verfassungswidrig, so ist das Verfahren auszusetzen und die Entscheidung des Landes- bzw. Bundesverfassungsgerichtes nach Art. 100 GG einzuholen. Die Anerkennung der Grundrechte durch den Gesetzgeber ermöglicht nunmehr dem Richter, was noch unter Weimarer Verfassung als revolutionärer Akt erschien — Jerusalem S J Z 1950, 6 —, die Versagung der Rechtsgültigkeit einem unsittlichen Gesetz gegenüber, da dieses auch als verfassungswidrig zu gelten hat, vgl. LG Bonn MDR 1948, 155. Der R e c h t s s t a a t s g e d a n k e , zu dem Gesetzgebung und vollziehende Gewalt verpflichtet sind (Art. 3 BV; Art. 20 GG), ist als Bestandteil der verfassungsmäßigen Ordnung nur lebensfähig, wenn er von der Staatsgewalt und den Staatsbürgern bewußt g e p f l e g t und e n t w i c k e l t wird. Wir stehen erst am Anfang des Rechts- und Sozialstaates. Die durch die Grundrechte gesicherte Freiheitssphäre des Staatsbürgers gegenüber dem Staate mag den Einzelnen zuweilen zu Betätigungen verleiten, die der Staat auch im Bereich der Grundrechte nicht dulden kann. Schwerwiegender noch aber erscheint die Umformung des Rechtsdenkens, die von der gesetzgebenden und von der vollziehenden Gewalt gefordert wird. Das Bonner Grundgesetz hat an zwei Stellen die Bindung der Staatsgewalt in ihren drei Ausdrucksformen der Gesetzgebung, Verwaltung und Rechtsprechung nachdrücklich betont; die Beachtung der Grundrechte (Art. 1) und der verfassungsmäßigen Ordnung überhaupt (Art. 20) ist dem Staate zur Pflicht gemacht, vgl. Jahrreiß N J W 1950, 3. Ein Blick auf die bisherige Rechtsprechung des BayVerfGH läßt erkennen, daß in der Erfüllung dieser verfassungsmäßigen Pflicht die Meinungen von Volksvertretung und Staatsregierung nicht nur auseinandergehen*), sondern, was schwerwiegender ist, sogar gleichgültig einander gegenüberstehen. Es ist unverständlich, wenn in einem Verfassungsstreit die Staatsregierung, vom VerfGH zur Stellungnahme aufgefordert, eine solche mit der Begründung ablehnt, daß „sie das (angefochtene) Gesetz weder vorgelegt noch beeinflußt habe" (GVB1 1949, 219). Das gleiche gilt für den umgekehrten Fall, daß im Streit um eine von einem Ministerium erlassene Verordnung der Landtag beschließt, „sich einer Äußerung zu enthalten, da es sich nicht um ein von ihm beschlossenes Gesetz handelt". Die V e r p f l i c h t u n g auf die v e r f a s s u n g s •) Zum Austcag der Meinungsverschiedenheiten zwischen den Staatsorganen ist der Verfassungsgerichtshof berufen (Axt. 64. 75 Abs. S BV). Aus der bayer. Rechtsprechung: Entscheidung des BayVerfGH von 29. Juli 1949 Vf 77-IV-49 (GVB1 1949, 246)

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Pflege und Durchsetzung des Rechtsstaatsgedankens

Vorbem. l e

m ä ß i g e O r d n u n g verlangt aber von der Staatsgewalt ein vorbehaltloses Eintreten für diese Ordnung, von wem immer sie verletzt sein mag. Die Pflege des Rechtsstaatsgedankens muß gerade nach der Richtung wirksam werden, daß die Machtentfaltung des Staates in den verschiedenen Zweigen der Verwaltung die v e r f a s s u n g s m ä ß i g e O r d n u n g , insbesondere die Ausübung der Grundrechte, g e w ä h r l e i s t e t . Die Ausübung der Staatsgewalt durch die Verwaltung ist eng auf ihren eigentlichen Aufgabenkreis zu beschränken; soweit durch den Verwaltungsakt in die Rechtssphäre des Einzelnen eingegriffen wird, ist dieser befugt, die Entscheidung des Gerichtes, des ordentlichen Gerichts oder des Verwaltungsgerichts, anzurufen. Letzte Autorität ist das Urteil des Gerichts, das von jeder Verwaltungsbehörde zu respektieren ist. Der R e c h t s s t a a t s g e d a n k e v e r p f l i c h t e t d i e S t a a t s g e w a l t , so paradox es klingen mag, z u r D u r c h s e t z u n g d e r S t a a t s a u t o r i t ä t bei den Verwaltungsbehörden. Es ist unerträglich, daß Verwaltungsbehörden die Entscheidungen der Verwaltungsgerichte unbeachtet lassen und nicht vollziehen; daß für nichtig erklärte Verwaltungsakte die dafür verantwortliche Behörde nicht zur Wiedergutmachung des Unrechts veranlassen (A 328). Der Vorrang der richterlichen Entscheidung vor jeder Verwaltungsmaßnahme (Art. 19 Abs. 4 GG) verbietet jede Art von Abhängigmachung richterlicher Entscheidung von der Haltung einer Verwaltungsbehörde (A 19 und 220) und jede Durchkreuzung richterlicher Maßnahmen durch die Verwaltungsbehörde (A 309), insbesondere auch die Wiedereinweisung des bisherigen Mieters in die Mieträume (V 17, 27; A 73, 289 a, 392), die Verhinderung der Geltendmachung der privatrechtlichen Ansprüche des Vermieters durch die Wohnungsbehörde (A 97) oder die Wegnahme von Wohnraum beim Mieter zugunsten des Vermieters (A35). Der Rechtsstaatsgedanke wird auch verletzt, wenn die Wohnungsbehörde durch Festsetzung eines Zwangsmietvertrages verbotswidrige Eigenmacht des Zugewiesenen sanktioniert (A 326, 329). Die Verpflichtung der Staatsgewalt zur Durchsetzung der Staatsautorität wird heute vielfach nur in der Richtung gegen den Staatsbürger wirksam; darin offenbart sich der Einfluß des staatsrechtlich überwundenen totalitären Gedankens von der Allmacht des Staates. Die Grenzen, die der Staatsgewalt in den Grundrechten gesetzt sind, werden im Eifer der Verfechtung der Staatsinteressen von den Verwaltungsbehörden leicht übersehen, insbesondere von den unteren Behörden. Daraus ergeben sich untragbare Übergriffe und ungesetzliche Eingriffe in die Rechtssphäre des Einzelnen. Wohl steht dem Einzelnen die Befugnis zu, gegen diese Rechtsverletzung die Entscheidung des ordentlichen Richters oder des Verwaltungsrichters anzurufen. Es entspräche aber der Verpflichtung der Staatsgewalt zum Rechtsstaatsgedanken, derartigen Ü b e r g r i f f e n der Verwaltungsbehörden durch nachdrücklichere Belehrung und Beaufsichtigung der nachgeordneten Behörden v o r z u b e u g e n und — soweit sie erfolgt sind — v o n A u f s i c h t s w e g e n im Verwaltungswege (auch ohne Anregung oder Antrag des Verletzten) durch A u f h e b u n g d e s f e h l e r h a f t e n V e r w a l t u n g s a k t e s zu b e s e i t i g e n . Eine staatsrechtliche Notwendigkeit zu dieser Haltung ergibt sich insbesondere für die Fälle, in denen die Verwaltungsbehörde lediglich in privatem Interesse die Entscheidung des Gerichtes zu durchkreuzen versucht (A309). Es widerspricht der Würde des Staates, daß die Verwaltungsbehörde durch ihre Verfügung der Entscheidung des Gerichts vorzugreifen versucht und ihm gleichsam in den Arm fällt, um die Rechtsgestaltung durch das richterliche Urteil zu vereiteln. Hier wird Staatsautorität gegen Staatsautorität zu setzen versucht mit dem Ergebnis, daß in jedem Falle

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Vorbem. 2

Gesetz u n d R e c h t

die Würde des Staates verletzt wird, gleichviel, ob der Richter den Verwaltungsa k t gelten läßt oder nicht. I m ersteren Falle begibt er sich der ihm zustehenden Befugnis zur freien richterlifchen Entscheidung, die der Kläger von ihm erwartet und belastet dadurch das Vertrauen in die Unabhängigkeit der Rechtspflege. Läßt er den Verwaltungsakt, z. B. die Festsetzung eines Zwangsmietvertrages durch die Wohnungsbehörde, nicht gelten, so liegen über ein und dasselbe Mietverhältnis zwei sich widersprechende Entscheidungen solange vor, als nicht die eine oder andere Entscheidung im Instanzenzug aufgehoben ist, ein Ergebnis, das gleichfalls der Würde des Staates abträglich ist. Art. 100 der BayVerf. 1946 schreibt vor, daß die W ü r d e d e r m e n s c h l i c h e n P e r s ö n l i c h k e i t in Gesetzgebung, Verwaltung und Rechtspflege zu achten ist. Es wird Aufgabe der Rechtsprechung des VerfGH sein, bei dem Mangel an einer festumrissenen Begrenzung den gesetzlichen Tatbestand im Einzelfall so abzugrenzen, daß der uferlosen Geltendmachung dieses Grundrechts Schranken gezogen sind, Entscheidung des BayVerf GH vom 21. März 1948 Vf 32-VI-47, VerwRspr 1 Nr. 1. Das Bonner Grundgesetz h a t die Würde des Menschen zwar nicht ausdrücklich als Grundrecht bezeichnet, sie aber in Art. 1 GG zum Ausgangspunkt und zur Grundlage der in Art. 2 bis 19 normierten Grundrechtsgesetzgebung gemacht. Die Gültigkeit des Art. 100 BV wird dadurch weder sachlich noch formell berührt. Aus der Fassung des Art. 1 Art. 3 GG kann nur gefolgert werden, daß das Bundesrecht ein formelles Grundrecht der Würde des Menschen nicht kennt; die Landesgesetzgebung über die Grundrechte bleibt aber nach Art. 142 GG in Kraft, soweit darin die Übereinstimmung mit der Grundrechtssetzung der Art. 1 bis 18 GG gewährleistet ist. Da als ihr Fundament die Menschenwürde ausdrücklich in Art. 1 GG bezeichnet ist, kann ihre Gestaltung als Grundrecht in einer Länderverfassung nicht als Widerspruch mit dem GG bezeichnet werden, vgl. Bauer VerwRspr Bd. 1 S. 512 gegen Apelt N J W 1949, 481. Wenn Apelt aaO. S. 482 das Problem der Grundrechte weder im Bonner Grundgesetz noch in den neuen Länderverfassungen als zeitgemäße Lösung in schöpferischer K r a f t ansieht und von einer oberflächlichen Behandlung des Problems spricht, so dürfte dem entgegenzuhalten sein, daß die Größe und Weite des Problems sich der juristischen Erfassung eben deshalb entzieht, weil hier Ausstrahlungen eines menschlichen und göttlichen Grundprinzips sichtbar werden, die in ihrer vollen Bedeutung nur von dem geahnt zu werden vermögen, der das Wesen der Menschenwürde auch unter dem dunklen Schleier menschlicher Unvollkommenheit als Bild und Gleichnis Gottes zu' sehen und anzuerkennen vermag. Die Würde des Menschen zu achten, zu pflegen und zur Entfaltung zu bringen, das ist die Aufgabe des Rechtsstaates. Die Größe und W ü r d e d e s S t a a t e s entspricht dem Maße, wie er in Gesetzgebung, Rechtsprechung und Verwaltung die ungeschriebenen Rechte, die unverletzlichen und unveräußerlichen Menschenrechte, zu wahren sich bemüht. 2

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a) In zahlreichen Gesetzen ergeben sich Änderungen aus der Tatsache, daß 1. die NSDAP, ihre Gliederungen, die ihr angeschlossenen Verbände ünd die von ihr abhängigen Organisationen durch Kontrollratsgesetz Nr. 2 und Gesetz Nr. 5 der Militärregierung Deutschland — Kontrollgebiet des Obersten Befehlshabers — und PF-" 2. die ehemalige deutsche Wehrmacht durch Kontrollratsgesetz Nr. 34 a u f g e l ö s t sind. Soweit daher in den noch anwendbaren früheren Reichsgesetzen auf die Parteiorganisation oder die Wehrmacht oder auf kriegswirtschaft-

Rechtsgrundlagen des Mieterschutzes

Vorbem.3,4

liehe Ziele Bezug genommen ist, gilt der Rechtssatz als nicht geschrieben, auch wenn er nicht ausdrücklich aufgehoben ist. Die diesbezügliche Bestimmung ist gegenstandslos und kommt deshalb für die Rechtsanwendung nicht weiter in Betracht. b) Im Bereich des Mieterschutzgesetzes, der Ausführungsbestimmungen zur Kündigungsschutzverordnung und des Reichsmietengesetzes sind die gegenstandslos gewordenen Rechtssätze durch K l e i n d r u c k hervorgehoben. Dagegen sind die auf die Zuständigkeit des Reiches und der Reichsminister bezüglichen Bestimmungen unverändert gelassen, weil der Übergang der Gesetzgebungsgewalt auf die Bundesregierung offen bleibt. Im übrigen treten, soweit das geltende Reichsrecht Ermächtigungen zum Erlaß von Rechtsverordnungen enthält, an Stelle der Reichsregierung die Staatsregierung und an Stelle der Reichsminister die entsprechenden Staatsministerien gemäß Gesetz Nr. 122 über den Erlaß von Rechtsverordnungen auf Grund vormaligen Reichsrechts vom 8. Mai 1948 (GVB1 82). Die Bestimmungen, die sich auf die Anwendung von Vorschriften auf die Ostmark, das Sudetenland, die Ostgebiete, das Gebiet der bisherigen Freien Stadt Danzig beziehen, sind durch Kleindruck als überholt gekennzeichnet. Vgl.zum Mieterschutzgesetz A 15, 18, 25, 27, 37, 43, 72, 109; zu den Ausführungsverordnungen zur KSchVO A 143, 144, 148, 157, 159, 167, 171, 175a, 176, 178, 180, 183a; zum Reichsmietengesetz A 187.

A. Das Mieterschutzrecht Rechtsgrundlagen. Das Mieterschutzrecht beruht auf dem Gesetz über Mieterschutz und Mieteinigungsämter vom 1. Juni 1923 (RGBl I 353), dessen Neufassung durch die Bekanntmachungen vom 17. Februar 1928 (RGBl I 25) und vom 15. Dezember 1942 (RGBl I 712) zuletzt durch die Verordnung über Änderungen des Mieterschutzrechtes vom 7. November 1944 (RGBl I 319) eine Ergänzung erfahren hat. Eine besondere Stellung nehmen die sechs Ausführungsverordnungen zu der Verordnung über Kündigungsschutz für Miet- und Pachträume vom 28. August 1937 (RGBl I 917) ein; die Mehrzahl der darin enthaltenen mieterachutzrechtlichen Bestimmungen ist in die Neufassung des Mieterschutzgesetzes übergegangen. Soweit es sich um R e c h t s v o r s c h r i f t e n e n t s p r e c h e n d e r Art handelt, sind sie gemäß § 5 Abs 3 der Sechsten AusfVO KSchVO vom 1 Januar 1943 in der Fassung des Mieterschutzgesetzes zur Anwendung zu bringen. Im übrigen bleiben die Vorschriften der sechs Ausführungsverordnungen neben der Neufassung des Mieterschutzgesetzes bestehen; soweit sie heute noch Geltung besitzen, sind sie nach A 137 abgedruckt. Die VO über Änderungen des Mieterschutzrechtes vom 7. November 1944 (RGBl I 319) hat in Art. I Bestimmungen über den Zwangswohnungstausch (A 172) und in Art. II für besondere Fälle eine Lockerung des Mieterschutzes gebracht (A 176). 4 Die Neufassung des Mieterschutzgesetzes vom 15. Dezember 1942 (RGBl I 712) enthält nachstehende V o r s c h r i f t e n über das V e r f a h r e n : 1. Das durch das Gesetz vom 13. Februar 1928 (RGBl I 17) eingeführte formelle Kündigungsverfahren durch Zustellung eines gerichtlichen Kündigungsschreibens gemäß §§ l a f f bisheriger Fassung des Mieterschutzgesetzes, dessen Durchführung auch für die Berufung des Vermieters auf die 3

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Vorbem. 5

Mieterschutzrecht

Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § l a MSchG vorgeschrieben war, ist seit 1. Januar 1943 beseitigt. Dem Vermieter steht nur mehr die Klage auf Aufhebung des Mietverhältnisses aus den in den §§ 2 bis 4 bezeichneten Gründen zur Verfügung. 2. Träger des Verfahrens in Mieteinigungssachen sind ausschließlich die Amtsgerichte als Mieteinigungsämter, A 118. Auf das Verfahren vor den Mieteinigungsämtern finden grundsätzlich die Vorschriften der ZPO über das Verfahren vor den Amtsgerichten Anwendung, soweit die §§ 39ff MSchG nichts anderes bestimmen. Einzelheiten des Verfahrens regelt auf Grund des § 48 MSchG die Anordnung für das Verfahren in Mieteinigungssachen vom 16. Dezember 1942 (RGBl I 723), A 168. Gegen die Entscheidung des Mieteinigungsamtes findet binnen zwei Wochen die Rechtsbeschwerde statt, über die die Zivilkammer des Landgerichts als Beschwerdestelle entscheidet, § 41 MSchG, A 123. 5 a) Landesrechtliche Bestimmungen zum Mieterschutzgesetz sind, soweit sie eine Beschränkung des Mieterschutzgesetzes zum Inhalt hatten, bereits durch § 1 Satz 2 Dritte AusfVO KSchG außer Kraft gesetzt worden, A 145. Darüberhinaus bestimmte § 5 Sechste AusfVO KSchV, daß vom 1. Januar 1943 ab alle landesgerichtlichen Ausführungsvorschriften zum MSchG außer Kraft treten, A 167. Bis zum Zusammenbruch galt also nur reichseinheitliches Mieterschutzrecht. b) Der Übergang der Gesetzgebungsgewalt auf die Länder — oben 1 — brachte eine weitgehende Zersplitterung des Mieterschutzrechtes. Bayern hat — abgesehen von der an sich nicht notwendigen Verlängerung der Geltungsdauer der KSchVO (A 134) — keine Änderungen am Mieterschutzrecht vorgenommen. Württemberg-Baden Gesetz zur Änderung des Mieterschutzrechts vom 4. März 1948 RB1 48 (A 73, 177). Hessen: Verordnung über die einstweilige Regelung von Mietstreitigkeiten vom 23. November 1946 GVB1 222 (A 1, 9, 13, 18, 73, 178). c) Mit dem Inkrafttreten des Bonner Grundgesetzes vom 23. Mai 1949 tritt an die Stelle des Reiches für den Geltungsbereich des Grundgesetzes — vorläufig in Rechtsgemeinschaft mit den Ländern — die Bundesrepublik Deutschland Zur Behandlung dieses schwierigen Probelms vgl. Krüger SJZ 1950, 113. Das Reich hat nach dem Zusammenbruch nicht zu existieren aufgehört, vgl. LG Bonn MDR 1948, 153 und OGH Köln NJW 1950, 65. In der Westzone ist nach Art 134 Abs 1 GG das Vermögen des Reiches grundsätzlich Bundesvermögen geworden Die Änderung des Aufbaues und des Gebietsumfanges der Länder nach dem Zusammenbruch steht der Anwendung des Mieterschutzrechtes (und des Reichsmietengesetzes) nicht entgegen, Roquette, Mietrecht S. 276. Zur Gesetzgebungsgewalt des Bundes vgl. oben lc. I. Geltungsbereich des Mieterschutzgesetzes 6 1. Sachlich. Der sachliche Geltungsbereich des Gesetzes umfaßt a) hinsichtlich des Mietgegenstandes a) Gebäude oder Gebäudeteile d. h. umschlossene Räume, sowie seit Erlaß der Fünften AusfVO KSchV (§ 2) — A 158 — ß) unbebaute Grundstücke, soweit sie gewerblich genutzt werden (§ 1 Abs. 1, § 29 Abs. 1 S. 1, § 36 MSchG, § 8 ÄndVO).

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Gegenstand des Mieterschutzes

Vorbem. 6

Wesentliches Begriffsmerkmal des G e b ä u d e s ist die d a u e r n d e V e r bindung des Bauwerkes mit dem E r d b o d e n , wobei der tatsächlichen, ohne Zerstörung wesentlicher Bestandteile unmöglichen Trennung die b e s t i m mungsgemäße Dauerverbindung des Bauwerkes mit dem Boden gleichgestellt wird. Diese Voraussetzung ist regelmäßig auch bei Blockhäusern, Holzhäusern, Baracken erfüllt, OLG Königsberg J W 1927, 1950. Auch Behelfsheime stehen regelmäßig unter Mieterschutz. Zelte, Räume auf Schiffen und in Wohnwagen, in Verkaufs-und Wohnbaracken sind daher mieterschutzfrei; sie sind aber nach dem WohnG erfaßbar, A 6, 344. Aus dieser Tatsache kann auch nicht im Zusammenhang mit § 36 MSchG gefolgert werden, daß das WohnG eine Erweiterung des Mieterschutzes gebracht hätte. Auch scheint mir nicht richtig, wie Bettermann, Wesen des Miet- u. Pachtschutzes S. 18 zu sagen, eine Wohnungszwangswirtschaft sei ohne Mieterschutz nicht durchführbar. Die Erfassungsmaßnahmen der Wohnungsbehörde schränken das Kündigungsrecht des Vermieters so stark ein, daß er von seinem Recht wenig Gebrauch machen könnte. G r u n d s t ü c k e , die ohne Bauwerk durch Miet- oder Pachtvertrag überlassen werden, sind nur dann Gegenstand des Mieterschutzes, wenn das Grundstück vereinbarungsgemäß einem G e w e r b e b e t r i e b dienstbar gemacht werden soll. Gewerblich ist nur jene Tätigkeit, die durch fortdauernde Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr eine Gewinnerzielung anstrebt. Nicht zum Gewerbebetrieb zählt die Ausübung der freien Berufe, z. B. der Rechtsanwälte, Ärzte, Künstler, Architekten. Die Abgrenzung des gewerblichen Betriebes vom landwirtschaftlichen Betrieb ist von Fall zu Fall vorzunehmen. Die bergmannische Gewinnung von Mineralien ist in der Regel Gewerbebetrieb, während die Ausbeutung von Kies- und Lehmgruben zum landwirtschaftlichen Betrieb zählen kann. Die Grenze ist flüssig, insbesondere dann, wenn mehrere selbständige Betriebe in einer Hand verschiedenen Kategorien zugehören. Für die Anwendung des Mieterschutzgesetzes kommen hauptsächlich in Betracht: Arbeits* und Lagerplätze, Stapel- und Abstellplätze gewerblicher Betriebe, Schürffelder, aber auch Kies-, Lehm- und Sandgruben, soweit diese gewerblichen Zwecken unterstellt sind. Die mietweise Überlassung eines unbebauten Grundstücks zur E r r i c h t u n g eines B e h e l f s h e i m e s fällt nicht unter § 1 MSchG, dessen Anwendung zugunsten der Bewohner des Behelfsheimes auch nicht im Wege einer angeblich dem Sinn und Zweck dieser Vorschrift entsprechenden ausdehnenden Auslegung (I.G Arnsberg MDR 1948, 222) möglich ist Hier können sich die Beteiligten nur eine entsprechende Vereinbarung über die Vertragsdauer oder über die Länge der Kündigungsfrist schützen. Die Ausdehnung des Mieterschutzes auf gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke stellt die Zweckverwendung des Miet(Pacht)gegenstandes in den Vordergrund, während für die Frage, ob ein bestimmter Raum dem Mieterschutzgesetz untersteht oder nicht, grundsätzlich nur die vertragsmäßig beabsichtigte, nicht die tatsächliche Zweckbestimmung oder Eignung entscheidend ist. Deshalb wird der Charakter der dem Mieter überlassenen Geschäftsräume nicht dadurch geändert, daß der Mieter einen Teil dieser Geschäftsräume z. B. einer Filialleiterin als Wohnung überläßt (RGZ 124, 4; vgl. auch KG J W 1929, 2887); wohl aber wird z. B.das einer Zuckerfabrik zur Gewinnung von Zuckerrüben überlassene Grundstück mieterschutzfrei, wenn die Fabrik den Acker in Wiesenland verwandelt und das Heu in ihrem landwirtschafltichen Betrieb verwendet.

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Vorbem. 7

Mieterschutzrecht

T r ü m m e r g r u n d s t ü c k e in bombenzerrissenen Städten können begrifflich nicht zu den „unbebauten Grundstücken" gezählt werden; die Bauwerke, die darauf errichtet waren, haben durch die Zerstörung ihre Eigenschaft als Raumgebilde verloren, ohne daß zugleich dem Grundstück die Eigenschaft des Unbebautseins zurückgegeben worden ist. Deshalb ist die mietweise Überlassung von Trümmergrundstücken zur Errichtung von Verkaufsständen, Buden und Kiosken ebensowenig dem Mieterschutz unterstellt, wie die Überlassung von öffentlichen Straßen und Plätzen. Dies gilt auch dann, wenn Raumteile, z. B . Hauseingänge, vom Mieter mitbenutzt werden dürfen. Im übrigen wird es sich in der Regel um Vermietung für besondere Zwecke zu vorübergehendem Gebrauch handeln, § 25 MSchG, unten 13. In der Regel versuchen sich Unternehmer von Geschäften notgedrungen nach der Zerstörung ihrer Geschäftsräume in der Weise zu behelfen, daß sie Verkaufsstände errichten, die in ihrem Eigentum bleiben. Gegen die Kündigung des Vermieters können sie sich nur durch entsprechende Vertragsabrede schützen. Vgl. auch A 3. Wegen der Sonderstellung der gewerblich genutzten Grundstücke beim Tode des Mieters vgl. § 19 MSchG, A 61. 7

Ausgenommen vom M i e t e r s c h u t z * ) sind: 1. Gebäude oder Gebäudeteile im E i g e n t u m oder in der V e r w a l t u n g des Bundes (vgl. oben 5,c) oder eines L a n d e s , soweit sie öffentlichen Zwecken oder zur Unterbringung von Angehörigen ihrer Verwaltung zu dienen bestimmt sind oder bestimmt werden. Die Sonderstellung der NSDAP ist mit ihrer Aufhebung — oben 2 — gegenstandslos. Die Befreiung beschränkt sich auf die Nichtanwendung der Vorschriften der §§ 1—31 MSchG, § 32 Abs 1, A110. 2. Gebäude oder Gebäudeteile im Eigentum oder in der Verwaltung von Gemeinden und sonstigen Körperschaften des öffentlichen Rechts, gemeinn ü t z i g e n A n s t a l t e n und S t i f t u n g e n sowie von gemeinnützigen, nicht auf Erwerb gerichteten O r g a n i s a t i o n e n , soweit diese die Räume zur Unterbringung von Angehörigen ihrer Verwaltung oder für sonstige eigene Zwecke — A 112 — dringend benötigen und dieser Zweckbestimmung zuführen. Die Vorschriften der §§ 1—31 MSchG finden keine Anwendung, §32 Abs. 4 Buchst, a 3. Gebäude oder Gebäudeteile, die n i c h t im E i g e n t u m oder in der Verwaltung des Bundes, eines Landes oder einer Gemeinde (Gemeindeverbandes) stehen, aber für Beamte des Bundes, des Landes, der Gemeinde oder für Angestellte oder Arbeiter im öffentlichen Dienst zur V e r f ü g u n g zu h a l t e n sind und benötigt werden. Die Vorschriften der §§ 1—31 MSchG finden keine Anwendung, § 32 Abs. 4 Buchst, c, A 112a. Die in § 32 Abs. 4Buchst b zugunsten der W e h r m a c h t getroffene Sonderregelung entfällt nach Auflösung der Wehrmacht durch das Kontrollratsgesetz Nr. 34 vom 20. August 1946; das gleiche gilt für die Anwendung des § 23c. Im Falle des § 32 Abs. 4 Buchst, c ist es unerheblich, in wessen Eigentum das Gebäude steht. Die dem Vermieter obliegende Verpflichtung zum Ersatz der Umzugskosten des Mieters und zur Zahlung einer angemessenen Entschädigung

* Zur Klarstellung des Ausma3es der Ausdehnung des Mieterschutzes sind hier auch die bisher freigestellten Rechtsverhältnisse besonderer Art — Neubauten, Um- und Einbauten, Genossenschaftswohnungen, Geschäftsräume, Hausmeisterwohnungen — angeführt, obwohl für sie der Mieterschutz nunmehr in Wegfall gekommen ist, V 8 — 1 2 . Die Befreiung vom Mietererschutz beschränkt sich auf die Nichtanwendung der §§ 1—19, 24, 30 und 31 im Falle des § 25 (V 13), der §§ 1 — 3 1 in den Fällen der §§ 32, 33, 34 und 35 (V 7, 9 und 14). Hinsichtlich der Freistellung von den Vorschriften des R e i c h s m i e t e n g e s e t z e s s. unten61 — 67. Die Kündigung mieterschutzfreier Rechtsverhältnisse kann von der Preisbehörde geprüft werden, unten 80.

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Ausnahmen vom Mieterschutz

Vorbem. 8 , 9

für wirtschaftliche Nachteile (§ 32 Abs 2, 3) ist in den Fällen des § 32 Abs. 4 (oben Nr. 2 und 3) von derjenigen Stelle zu erfüllen, zu deren Gunsten die Räume herausgegeben sind, § 32 Abs. 4 Satz 2. Zur Frage der Rechtsnachfolge bei den sogenannten Reichsmietwohnungen der ehemaligen Wehrmacht und der Zuständigkeit des Oberfinanzpräsidenten zur Verwaltung ehemaligen Reichsvermögens vgl. Bettermann zu LG Hamburg MDR 1949, 484. 8 4. Neubauten oder durch Um- oder Einbauten neugeschaffene Räume, sofern sie nach dem 30. November 1937 bezugsfertig geworden sind, waren in der Zeit vom 1. Dezember 1937 bis 6. September 1939 von den Bestimmungen des ersten Abschnittes des MSchG befreit. Diese beschränkte Ausdehnung des Mieterschutzes und gleichzeitige Einschränkung des § 33 Abs. 1 älterer Fassung ist durch § 1 Erste AusfVO KSchV eingeführt worden. Durch § 1 Dritte AusfVO KSchV wurde die Ausnahmebestimmung auch für die nach dem 30. November 1937 bezugsfertig gewordenen Neubauten, Um- und Einbauten beseitigt, so daß seit 7. September 1939 alle Neubauten und alle durch Um- und Einbauten neugeschaffenen Räume ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit dem Mieterschutzgesetz unterworfen sind. § 33 Satz 1 älterer Fassung ist deshalb in die Neufassung des Gesetzes durch die Bekanntmachung vom 15. Dezember 1942 nicht aufgenommen worden. Die Vorschrift des nunmehrigen § 33 hat einen anderen Inhalt, s. unten 14. Wohnungen, die durch Neubau, Ausbau (Anbau) oder Wiederaufbau nach dem 31. März 1948 neu gewonnen werden, sind unter bestimmten Voraussetzungen hinsichtlich der Auswahl der Wohnungsuchenden (A 326) und der Raumzahl (A 318) raumwirtschaftlich begünstigt, A 353. Nach dem Ersten Wohnungsbaugesetz der Bundesregierung sind frei finanzierte Wohnungen (Wohnräume), die nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden sind (A 108a), grundsätzlich nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes von den Vorschriften des Mieterschutzgesetzes befreit, jedoch gelten die Übergangsvorschriften des § 52e MSchG auch für diese Räume, A 133a. Die Lockerung gilt jedoch nicht für neuerstellte Betriebs- und Werkwohnungen, da die Bestimmungen der §§ 20 bis 23 MSchG weiterhin zur Anwendung zu bringen sind. Vgl. §§ 23, 26 WohnbauG (A405). 9 5. Gebäude gemeinnütziger Wohnungsunternehmen (§ 33 Satz 2 und 3 älterer Fassung). Durch § 1 Erste AusfVO KSchV wurde die Ausdehnung des Mieterschutzes zunächst auf die nach dem 1. Juli 1918, aber vor dem 1. Dezember 1937 bezugsfertig gewordenen Räume beschränkt. Gleichzeitig wurden durch § 2 Abs. 2 dieser VO die vor dem 1. Juli 1918 bezugsfertig gewordenen Räume in den Mieterschutz einbezogen. Beide Beschränkungen der Erweiterung des Mieterschutzes hat § 1 Dritte AusfVO KSchV aufgehoben, so daß Räume der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen grundsätzlich dem Mieterschutzgesetz unterstehen. Wegen der bevorzugten Behandlung bei der Erfassung von Wohnraum vgl. A 353. Für zwei Sonderfälle (§§ 2, 3 Zweite AusfVO KSchV) sind zugunsten des gemeinnützigen und nicht gemeinnützigen Wohnungsunternehmens die Vorschriften der §§ 1—31 MSchG nicht anzuwenden: a) wenn das Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der eingetragenen Genossenschaft Räume auf Grund eines Nutzungsvertrags einem Genossen mit R ü c k s i c h t auf seine Mitgliedschaft bei der Genossenschaft überlassen hat und dieser aus der Genossenschaft ausscheidet. Der ausscheidende Genosse kann sich nicht auf den Mieterschutz berufen, § 34 MSchG;.

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Vorbem. 10—14

Mieterschutzrecht

b) wenn das Wohnungsunternehmen — die Rechtsform ist zunächst ohne Bedeutung — dem künftigen Erwerber eines Grundstücks Räume, die zu dem Grundstück gehören, auf Grund e i n e s K a u f a n w a r t s c h a f t s v e r t r a g e s mietweise überlassen hat und von diesem V e r t r a g z u r ü c k t r i t t . Die Folgen des Rücktritts regelt im einzelnen § 35 MSchG, wobei für das Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der eingetragenen Genossenschaft Sonderbestimmungen getroffen sind. 10

6. W o h n u n g e n , die durch T e i l u n g einer Wohnung oder durch den Umbau von gewerblichen oder sonstigen Räumen als räumlich und wirtschaftlich selbständige Wohnungen nach dem 1. Juli 1918 gewonnen werden (§ 33a älterer Fassung). Durch § 1 Erste in Verbindung mit § 8 Zweite AusfVO KSchV ist zunächst die Ausdehnung des Mieterschutzes auf Wohnungen beschränkt worden, bei denen die Teilung oder der Umbau vor dem 1. Dezember 1937 erfolgt ist. Diese Beschränkung hat § 1 Dritte AusfVO KSchV beseitigt, so daß seit dem 7. September 1939 alle diese Wohnungen ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der Teilung und des Umbaues m i e t e r s c h u t z p f l i c h t i g sind.

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7. H a u s m e i s t e r w o h n u n g e n i. S. des§23b älterer Fassung waren bis 7. September 1939 von den Bestimmungen der §§ 1—23a älterer Fassung befreit. Die Außerkraftsetzung dieser Vorschrift durch die Regelung der §§ 1, 2 Dritte AusfVO KSchV bedeutet nicht, daß die Hausmeister-(Pförtner-)wohnungen nunmehr den vollen Mieterschutz genießen, vielmehr sind die Bestimmungen der §§ 20—23b (Werkwohnungen) auf diese Wohnungen anzuwenden. In der Neufassung des Gesetzes vom 15. Dezember 1942 ist § 23b ä. F. nicht mehr aufgenommen worden, A 71. Zum Recht der W e r k Wohnungen s. A 63ff.

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8. R e i n e G e s c h ä f t s r ä u m e , durch § 32a älterer Fassung vom Mieterschutz freigestellt, sind seit 7. September 1939 m i e t e r s c h u t z p f l i c h t i g . Deshalb fehlt die Vorschrift des § 32 a in der Neufassung des Gesetzes vom 15. Dezember 1942. Wegen der Sonderstellung der Geschäftsräume beim Tode des Mieters s. A 61.

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9. Räume, die für besondere Zwecke zu vorübergehendem Gebrauch vermietet sind, §§25, 32 Abs. 3 — v o r ü b e r g e h e n d e Zweckverwendung z. B. Vermietung für die Kur- und Badezeit, für Jahrmärkte, Messen, Ausstellungen, Verkaufsstände auf Trümmergrundstücken, oben 6. Diese Vorschrift ist durch § 2 Abs. 1 Dritte AusfVO KSchV ausdrücklich aufrechterhalten worden und deshalb auch — abgesehen von der Einbeziehung der §§ 24, 30 und 31 —unverändert in die Neufassung des Mieterschutzgesetzes übergegangen. Auf diese Räume finden die §§ 1 bis 19, 24, 30 und 31 keine Anwendung. Wegen der Lockerung des Mieterschutzes für Räume, die bei Freiwerden infolge Stillegung des Betriebes für die Zeit der G e b r a u c h s v e r h i n d e r u n g vermietet oder untervermietet oder verpachtet worden sind, vgl. § 6 MSchÄndVO, A 177. Bei Untervermietung von Räumen infolge Beschränkung des Raumbedarfs mit R ü c k s i c h t auf die K r i e g s v e r h ä l t n i s s e und schriftlicher Festlegung der Voraussetzungen der Beendigung des Untermietverhältnisses gilt bei Eintritt dieser Voraussetzungen Mieterschutzfreiheit nach Maßgabe des § 7 a.a.O. (A 178) für Miet-(Pacht-)verhältnisse, die nach dem 31. Dezember 1942 abgeschlossen worden sind.

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10. K l e i n s i e d l e r s t e l l e n (Gebäude mit Nutzland), die nach den maßgebenden Bestimmungen geförcjert worden sind. Solange sie der Siedler nur für

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Mietrechtsverhältnisse

Vorbem. 1 5 , 1 6 , 1 7

die Dauer einer Probezeit innehat, kann er sich auf den Mieterschutz nicht berufen; die §§ 1—31 finden keine Anwendung. Ist die Probezeit abgelaufen, gilt Mieterschutz, § 33 MSchG. 15 11. Garagenräume können vom Vermieter zum Zwecke der Unterbringung eines Kraftfahrzeuges mit Generatorgasantrieb des Vermieters nach Maßgabe der Verordnung über die Kündigung von Mietverhältnissen über Garagenräume vom 18. Februar 1943 (RGBl I 107) gekündigt weiden, s. A 170. b) Hinsichtlich des Rechtsverhältnisses. a) M i e t r e c h t s v e r h ä l t n i s s e , d. h. die durch Mietvertrag begründeten Rechtsverhältnisse einschließlich der durch die Festsetzung eines Zwangsmietvertrages (unten 17) geschaffenen Rechtsbeziehungen. Der Mietvertrag ist abgeschlossen, wenn über die wesentlichen Punkte d. s. Überlassung einer Sache zum Gebrauch auf Zeit und Leistung eines Entgelts für die Überlassung Einigung erzielt ist. Auf die Bezeichnung als Mietvertrag oder auf die schriftliche Festlegung des Vertragsinhaltes kommt es grundsätzlich nicht weiter an. Der Formzwang des § 566 B G B für die Grundstücksmiete berührt lediglich die Vertragsdauer. Mangels ausdrücklicher Vereinbarung über Einzelheiten regeln sich Rechte und Pflichten der Vertragsteile nach den Vorschriften der §§ 535—580 BGB. Einseitige Änderungen des gesetzlichen Inhaltes der Miete sind nachträglich nicht mehr zulässig; sie würden nicht nur eine Verletzung der Vertragspflichten, sondern in den meisten Fällen zugleich auch infolge der Verschiebung des Leistungsinhaltes eine Verletzung der Preisstopverordnung bedeuten und strafbar sein. Der Rechtscharakter als Mietvertrag wird auch dadurch nicht beeinträchtigt, daß der Mieter sich an den Kosten des Wiederaufbaues des Gebäudes oder der Wiederherstellung des Gebäudeteiles in irgendeiner Form beteiligt, z. B. durch Gewährung verlorener Instandsetzungszuschüsse, durch Hingabe unverzinslicher Darlehen, durch Übernahme bestimmter Leistungen (Arbeitsleistung, Beschaffung von Baumaterialien usw.). Ein solcher W i e d e r a u f b a u v e r t r a g ist — regelmäßig, vgl. LG Hagen MDR 1948, 350; LG Wuppertal NJW 1949, 346; LG Aachen MDR 1949, 694; LG Münster MDR 1949. 749; Wiethaup J R 1949, 462 — als echter Mietvertrag anzusehen, der auch zugunsten eines Dritten abgeschlossen werden kann und diesem den Mieterschutz sichert. Zu Währungsfragen: außer LG Aachen LG Essen MDR 1949, 227; Roquette, Mietrecht S. 248; Bergmann NJW 1949, 282; OLG Stuttgart NJW 1950, 266. Eine Verpflichtung des Vermieters zur Wiederherstellung des zerstörten Mietraumes wird man nur in den Fällen annehmen können, in denen ihm die Kostenaufbringung nach seiner gesamten wirtschaftlichen Lage zugemutet werden darf; eine Pflicht des Mieters zur Mitwirkung am Wiederaufbau besteht nicht, LG Hagen MDR 1947, 66; Grund MDR 1949, 70. Zur Sicherung der Ansprüche des Nutzungsberechtigten durch Vereinbarung eines dem Stockwerkseigentum ähnlichen dinglichen Rechts vgl. Lange N J W 1950, 204. Wegen des Schutzes des Mieters gegenüber der Eigenbedarfsklage des Vermieters vgl. LG Bielefeld N J W 1949, 266 und A 19. Über die preisrechtliche Behandlung derartiger Verträge vgl. R E 5/49 vom 7. April 1949 VfWMBl 1949, 44; Dettweiler NJW 1949, 772; OLG Celle N J W 1950, 266. 17 Der Zwangsmietvertrag ist die Begründung eines echten Mietverhältnisses — nur ein solches kann erzwungen werden — zwischen den Beteiligten durch a u t o r i t a t i v e n S t a a t s a k t . An Stelle des übereinstimmenden Partei-

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Vorbem. 17

Mieterschutzrecht

willens, der den schuldrechtlichen Vertrag über die Raumüberlassung in voller Freiheit (als Miete, Pacht, Leihe) schafft, tritt der unabhängig vom Willen der Parteien ausgesprochene Staatsbefehl. Der Befehl ist erst möglich, wenn das Verlangen auf Abschluß des Vertrages — des durch die Zuweisung (A 326) befohlenen Vertrages — nicht erfüllt wurde, A 369. Auf die in Ausführung der obrigkeitlichen Anordnung — A b s c h l u ß (Kontrahierung-)zwang — durch Abschluß eines Vertrages oder durch obrigkeitliche Festsetzung eines Zwangsmietvertrages begründeten Mietrechtsverhältnisse finden die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches und des Mieterschutzgesetzes grundsätzlich — den Ausschluß des Mieteranspruchs nach § 539 B G B ausgenommen — in gleicher Weise Anwendung wie auf freiwillig begründete Mietverhältnisse (KG J W 1923, 765; RGZ 167, 285). Mit der Festsetzung des Zwangsmietvertrages ist die behördliche Tätigkeit grundsätzlich beendigt; das Verhältnis des zu dem Rechtsverhältnis gezwungenen Vermieters zu dem Vertragspartner bestimmt sich lediglich nach den Grundsätzen des bürgerlichen Rechtes. S p ä t e r e E i n g r i f f e der Behörde in das bestehende Mietverhältnis sind als unzulässig zu betrachten, ebenso Roquette, Mietrecht S. 23. Insbesondere ist der Versuch der Behörde, durch Erfassung des Mietraumes und neuerliche Zuweisung des bisherigen Mieters in ein schwebendes Mietaufhebungsverfahren einzugreifen, unvereinbar mit dem Rechtsstaatsgedanken, A 392. Die Aufhebung der Zwangsmietverträge erfolgt in der Regel durch gegenseitige Vereinbarung. Der Vermieter kann nur im Rahmen der Bestimmungen des Mieterschutzgesetzes das Mietverhältnis kündigen, er ist im übrigen auf die Mietaufhebungsklage angewiesen. Die Aufhebungsklage des Vermieters wegen Eigenbedarfs ist a l s b a l d nach Festsetzung des Zwangsmietvertrages nicht zulässig, da sie offensichtlich nur eine Beseitigung der Erfassungsmaßnahme durch Gerichtsentscheid herbeiführen soll, AG Schweinfurt BayZ 1925, 219; Hans, 6 zu § 4 MSchG. Dagegen wird man eine auf § 2 MSchG gestützte Klage grundsätzlich zulassen müssen, Meyerhoff N J W 1948, 262; a. M.LG Hagen und Hans VI 4 zu Art. V I I I WohnG. Die Beschränkung der Aufhebungsklage wegen Eigenbedarfs entfällt, wenn der die Erfassung und Festsetzung des Zwangsmietvertrages begründende Sachverhalt sich geändert hat und die Wohnungsbehörde nicht von sich aus der veränderten Lage durch Aufhebung der Zuweisung (A 328) Rechnung tragen kann oder will. 1. Bis zum 1. April 1933 war die Gemeindebehörde auf Grund des § 4 des Wohnungsmangelgesetzes befugt, vom Inhaber unbenutzter Wohnräume oder anderer für Wohnzwecke geeigneter Räume zu verlangen, daß er mit einem ihm bezeichneten Wohnungssuchenden innerhalb einer angemessenen Frist einen Mietvertrag abschließt. Kam der Abschluß des Vertrages nicht zustande, so setzte das Mieteinigungsamt auf Anrufen der Gemeindebehörde den Mietvertrag fest, falls für den Verfügungsberechtigten kein unverhältnismäßiger Nachteil aus der Vermietung an sich oder aus der Art des Mieters zu besorgen war. Der Zwangsmietvertrag bildete die notwendige Ergänzung des von der Gemeindebehörde auszuübenden K o n t r a h i e r u n g s z w a n g e s , insoweit sich die Beteiligten über den Abschluß eines Vertrages überhaupt, über die Höhe des Mietzinses oder sonstige Vertragseinzelheiten nicht zu einigen vermochten. Er ist die V o l l s t r e c k u n g eines Befehls zum Abschluß eines privatrechtlichen Raumnutzungsvertrages. Von der Aufhebung' des Wohnungsmangelgesetzes ab 1. April 1933 sind die Mietrechtsverhältnisse auf Grund der Festsetzung eines Zwangsmietvertrages in ihrer Gültigkeit an sich nicht berührt worden.

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Der Zwangsmietvertrag

V o r b e m . 17

2. Die am 31. Dezember 1945 außer Kraft getretene Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnungen vom 14. August 1942 (RGBl 1545) — unten 92 — hatte die Gemeinden zur Inanspruchnahme nicht oder nicht genügend ausgenutzter Geschäftsräume aller Art ermächtigt; wurde dem Verlangen nicht entsprochen oder der Abschluß eines Nutzungsvertrages von den Beteiligten abgelehnt, so konnte die Gemeinde einen Zwangsmietvertrag festsetzen (§4). Die entsprechende Anwendung dieser Vorschrift war in § 4 WLVO — unten 93 — für weitere Fälle vorgesehen. Rechtsverhältnisse, die aus der Anwendung dieser Vorschriften entstanden sind, bleiben in Wirksamkeit. 3. Den Abschluß eines Mietvertrages mit dem bisherigen Mieter oder einem Dritten kann die Gemeindebehörde vom Eigentümer eines nach K r i e g s •zerstörung neu e r r i c h t e t e n Gebäudes oder der wiederhergestellten Mieträume verlangen und nach fruchtlosem Fristablauf gemäß § 3 der Verordnung über die Einwirkung von Kriegssachschäden an Gebäuden auf Mietund Pachtverhältnisse vom 28. September 1943 (RGBl I 546) einen Zwangsm i e t v e r t r a g festsetzen, A 373. 4. Durch Art. VIII des Wohnungsgesetzes (Kontrollratsgesetz Nr. 18) ist die Festsetzung des Zwangsmietvertrages zu einer der wichtigsten Verfügungen der Wohnungsbehörde geworden. Der Zwangsmietvertrag ist die Grundlage der Wohnungsbewirtschaftung, die auf die Begründung von Dauerrechtsverhältnissen abzielt — unten 33. Da das WohnG sich nicht auf die Erfassung unbenutzter Räume beschränkt, vielmehr gerade die unterbelegten b e n u t z t e n Räume für die Allgemeinheit nutzbar machen will, kommt sowohl dem mit dem zugewiesenen Mieter vom Verfügungsberechtigten auf Verlangen der Wohnungsbehörde freiwillig abgeschlossenen M i e t v e r t r a g als auch dem von der Wohnungsbehörde festgesetzten Zwangsmietvertrag eine besondere Bedeutung insofern zu, als der bestehende M i e t v e r t r a g über die erfaßten Räume zum E r l ö s c h e n g e b r a c h t wird. Der autoritative Staatsbefehl vernichtet das bestehende Rechtsverhältnis und begründet ein neues Rechtsverhältnis, ändert also bei teilweiser Erfassung der Wohnung die bestehende Vertragsgrundlage des bisherigen Mietverhältnisses hinsichtlich des Mietgegenstandes und als Folge davon auch hinsichtlich des Mietpreises. Die Preisvereinbarung bleibt für den dem Wohnungsinhaber verbleibenden Teil der Wohnung grundsätzlich den Vertragsteilen überlassen, doch ist für sie die Beachtung der Preisstopverordnung rechtsverbindlich. Die Rechtsfolge des Erlöschens des bestehenden Mietverhältnisses hinsichtlich des erfaßten Wohnraumes gilt nur für den ordnungsgemäß nach Art. VII WohnG erfaßten und nach Art. VIII WohnG dem Wohnungsuchenden zugeteilten Wohnraum. Soweit diese Voraussetzung nicht zutrifft, die Räume also unabhängig von einer förmlichen Erfassung oder ohne förmliche Zuweisung eines Mieters anderen zum Gebrauch überlassen werden sollen, bleibt es dem Verfügungsberechtigten anheimgegeben, die Räume selbst weiterzuvermieten. Der Mieter bleibt Inhaber der bisherigen Räume; sein Mietverhältnis mit dem Hauseigentümer erlischt nicht. Der Zwangsmietvertrag nach Art. VIII WohnG beschränkt sich grundsätzlich auf Wohnräume oder für Wohnzwecke geeignete Räume und die dazu gehörigen Nebenräume (A 333, 344); Garagen sind nicht der Verfügung der Wohnungsbehörde unterworfen. Als I n h a l t des Zwangsmietvertrages gelten grundsätzlich die Normen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Ausreichend zur Schaffung eines gültigen Rechtsverhältnisses ist die genaue Bezeichnung der vom Verfügungsberechtigten

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Mieterschutzrecht

zu überlassenden R ä u m e , die Bestimmung des M i e t p r e i s e s und des Z e i t p u n k t e s , von dem an das Mietverhältnis Geltung hat. Bei der Bemessung des Mietzinses sind neben den Vorschriften der Preisstopverordnung unter Umständen auch die Bestimmungen des Reichsmietengesetzes zu beachten. Die Festsetzung einer Vertragsdauer empfiehlt sich mit Rücksicht auf § 1 Abs. 2 MSchG in der Regel nicht; bei Untermietverhältnissen kann zur Sicherung des nach § 24 MSchG nicht geschützten Mieters eine Ausnahme gerechtfertigt sein. I m übrigen soll das Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer festgelegt werden. Wegen des sonstigen Inhaltes vgl. A 333. 18

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Außerhalb der Vertragsgrundlage entsteht im Falle des § 21 MSchG nach Auflösung des Dienst- oder Arbeitsverhältnisses hinsichtlich der überlassenen Räume ein M i e t r e c h t s v e r h ä l t n i s k r a f t G e s e t z e s auch gegen den Willen der Beteiligten (A68). F a m i l i e n a n g e h ö r i g e , die zum H a u s s t a n d des Mieters gehören, treten bei dessen Tod in die Rechte und, Pflichten des Mieters k r a f t G e s e t z e s (§ 19 Abs. 1 MSchG) ein, es sei denn, daß einer der Familienangehörigen Erbe ist; in diesem Falle geht die Gesamtrechtsnachfolge des Erben der Einzelnachfolge des Familienmitgliedes vor, A 59. Dies gilt auch für Untermietverhältnisse, § 24 Abs. 2 MSchG. Eine gesetzlich begründete Rechtsstellung als Vermieter erhält auch der Grundstückserwerber gemäß §571 BGB, § 1 Abs. 4 MSchG (A8). Durch R i c h t e r s p r u c h werden Mietrechtsverhältnisse begründet bei Gewährung einer Räumungsfrist im Mietaufhebungsurteil gemäß § 5a Abs. 4 MSchG (A 30), zur Durchführung des Wohnungstausches — unten 29, 30 — und zwecks Auseinandersetzung wegen der ehelichen Wohnung nach der Scheidung gemäß §§ 5, 6 Sechste DVO zum Ehegesetz vom 21. Oktober 1944 (RGBl I 256). Diese VO über die Behandlung der Ehewohnung und des Hausrats nach der Scheidung ist trotz Aufhebung des Ehegesetzes von 1938 in Kraft geblieben. Sie ermächtigt und verpflichtet den Richter durch rechtsgestaltende Entscheidung die künftige Benutzung der Ehewohnung nach Grundsätzen zu regeln, die bereits durch die Rechtsprechung — vgl. KG D R 1943, 369 und 371, vor allem aber die Entscheidung des Großen Senates des R G vom 30. Oktober 1943 D R 1944, 69 — entwickelt worden waren; amtl. Erl. der VO D J 1944, 278; Roquette, Mietrecht S. 49; Fachinger MDR 1949, 75. Die HausratsVO verletzt kein Grundrecht der BV, Entscheidung des BayVerfGH vom 24. Januar 1949 Vf 67-VII-47, VerwRspr 1 Nr. 118. = V G H E n. F. Teil 2 Bd. 2 S. 1. Durch V e r w a l t u n g s a k t bei Einweisung und Festsetzung eines Zwangsmietvertrages durch die Wohnungsbehörde auf Grund des Art. VIII WohnG—oben 17. Eine unmittelbare Ä n d e r u n g d e s V e r t r a g s i n h a l t e s wird bewirkt durch die Entscheidung des MEA gemäß § 15 RMG auf dem Gebiet des RMG (A 189) und des MSchG (A 119), durch die entgegenstehende Vereinbarungen verdrängt und zum Erlöschen gebracht werden oder bei mangelnder Vertragsabrede neuer Vertragsinhalt geschaffen wird; durch Anordnung der zuständigen Stelle auf Grund des § 6 RMG (A 187) bei Unterlassung der Ausführung notwendiger Instandsetzungsarbeiten durch den Vermieter; durch die Entscheidung der Preisbehörde nur bei Herabsetzung des Mietzinses gemäß Ziff. 67, 70 R E 184/37, nicht aber bei Genehmigung einer beantragten Erhöhung des Mietzinses, A 17 a, 185. Wegen der B e e n d i g u n g des Mietrechtsverhältnisses k r a f t Gesetzes, durch Richterspruch und Beschluß des Gerichtes vgl. A 364. Über die Umwandlung eines Untermietverhältnisses k r a f t Gesetzes in ein Hauptmietverhältnis vgl. A 389.

Pachtrechtsverhältnisse 19

V o r b e m . 19—21

Auf Mietverhältnisse und Untermietverhältnisse, die im Vollzüge der Verordnung zur Wohnraumversorgung der l u f t k r i e g s b e t r o f f e n e n Bevölkerung vom 21. Juni 1943 (RGBl I 355) begründet worden sind, finden die Vorschriften überdengesetzlichenMieterschutz und U n t e r m i e t e r s c h u t z (Kündigungsschutz) keine Anwendung; diese ursprünglich in § 23 der VO enthaltene Ausnahmeregelung (A 183a) ist in § 9 der Verordnung über Änderungen des Mieterschutzrechtes vom 7. November 1944 (RGBl I 319) — A 178 — ausdrücklich übernommen worden, was AG Bad Tölz S J Z 1947, 202 übersehen hat. Diese L o c k e r u n g des M i e t e r s c h u t z e s gilt weiterhin; sie wird durch die Vorschrift des Art. X I V des Kontrollratsgesetzes Nr. 18 — WohnG — grundsätzlich nicht berührt — A 349. Dagegen sind die Länder befugt, diese Lockerung für ihr Gebiet einzuschränken, wie dies z. B. für Württemberg-Baden durch Aufhebung der §§ 6, 7, 8, 9 Ziff 3 des Art I I MSchÄndVO durch § 1 des Gesetzes Nr. 228 zur Änderung des Mieterschutzrechtes vom 4. März 1948 (RegBl 48) geschehen ist, A 178.

ß) P a c h t r e c h t s v e r h ä l t n i s s e über Räume — eingeführt durch § 9 Dritte AusfVO — und'über g e w e r b l i c h genutzte u n b e b a u t e Grunds t ü c k e — eingeführt durch § 2 Fünfte AusfVO KSchV —, § 36 MSchG. Die Ausdehnung des Mieterschutzgesetzes auf Pachtverhältnisse beseitigt zunächst die Schwierigkeiten, die nicht selten bei der Unterscheidung von Raummiete und Raumpacht auftreten, weil jedenfalls der leere Raum, mit dem Einrichtungen nicht verbunden sind oder dessen bauliche Gestaltung nicht einem besonderen Vertragszwecke dient, auch bei Überlassung zu gewerblichen Zwecken immer zunächst nur dem Gebrauch, nicht unmittelbar der Gewinnerzielung dient. Die Abgrenzung von Miete und Pacht ist flüssig; sie ist nach den vom Reichsgericht in zahlreichen Entscheidungen aufgestellten Grundsätzen vorzunehmen, vgl. Staudinger-Kiefersauer, 4 ff zu § 581; RGRKomm. V 2 zu § 535; Roquette, Mietrecht S. 59. 21 Mit der Einbeziehung der Raumpacht in den Bestandschutz (A 113) ergeben sich indes neue Schwierigkeiten hinsichtlich der Abgrenzung der Raumpacht von sonstigen Pathtverhältnissen. Diese sind auch nicht durch die Einbeziehung der unbebauten Grundstücke, soweit sie gewerblich benutzt werden, beseitigt. Man kann nicht sagen, daß damit die Grenzen zwischen Raumpacht und U n t e r n e h m e n s p a c h t gefallen sind, weil zur Pacht eines Unternehmens stets Räume und Grundstücke gehörten (Roquette, Mietrecht 3. Aufl. S. 274). Es erscheint vielmehr notwendig, das Interesse des Pächters am Bestandschutz, das sich im Geltungsbereich des Mieterschutzgesetzes naturgemäß nur auf den Raum und das gewerblich genutzte Grundstück erstrecken kann, gegen die sonstigen von diesem Gesetz nicht geschützten Interessen des Pächters am Pachtgegenstand abzugrenzen. Wenn daher der Grundstücksüberlassung im Vergleich zur sonstigen Rechtsüberlassung bei der Übergabe des Unternehmens (Organisation, Firma, geschäftliche Beziehungen, Rechte, Patente usw.) das wirtschaftlich ü b e r r a g e n d e I n t e r e s s e des Pächters zukommen kann und d a r f — was im Einzelfall nicht aus der Meinung eines der beiden Vertragsteile, g&ndern aus dem Wesen der Betriebsführung im Hinblick auf die allgemeine volkswirtschaftliche Bedeutung ebenso wie auf die technische Gestaltung des Unternehmens zu entscheiden ist —, dann hat der Pächter einen rechtlichen Anspruch auf Bestandschutz i. S. der Raumschutzgesetzgebung. Die U n t e r n e h m e n s p a c h t als solche genießt keinen B e s t a n d s c h u t z ; insoweit gilt auch heute noch RGZ 138, 199, vgl. Staudinger-Kiefersauer, 13 zu §581; OGH Köln MDR 1949, 281; Schoan MDR 1949, 401.

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K i e f e r s a u e r , Grundstücksmiete, 7. Aufl.

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Vorbem. 2 2 , 2 3

Mieterschutzrecht

Diese Auffassung deckt sich in etwa mit der eingehend begründeten These des „Maximalraums", die Tannert DRZ 1948, 2. Beiheft im Anschluß an das Urteil OLG Freiburg vom 11. Juni 1946 DRZ 1946, 194 aufstellt. OLG. Freiburg hat die Anerkennung des Kündigungsschutzes für den Pächter einer Apotheke im Anschluß an die Entscheidung des Reichsgerichts vom 13. November 1941 RGZ 168, 44 = D R 1942, 221 (Roquette) ausgesprochen, vgl. auch Kleinrahm MDR 1947, 297. Die Abgrenzung nach dem Zweck des Gesetzes, der zur Ausdehnung des Kündigungsschutzes geführt hat, unternimmt OLG Celle MDR 1948, 351 (Baugeschäft) = N J W 1947, 66. R G u.OLG Freiburg, sowie KG. S J Z 1949, 199 wollen dem Pächter eines Unternehmens, das sowohl Räume (Grundflächen) als auch andere Gegenstände umfaßt, den Kündigungsschutz des § 36 MSchG stets zubilligen, „es sei denn, daß ausnahmsweise die Überlassung der Räume (Grundflächen) im Vergleich zur Verpachtung anderer Gegenstände völlig nebensächlich und unbeachtlich ist." Es sei nicht darauf abzustellen, welcher der verschiedenen Pachtgegenstände wirtschaftlich überwiege (zustimmend Kleinrahm zu OLG Köln MDR 1947, 297). Aber Raum und Recht müssen unter dem Gesichtspunkt der Interessenabwägung nach Vertragsinhalt, Bestandschutzinteresse und öffentlichem Interesse geprüft werden. Dann kann vielleicht auch der von der höchstrichterlichen Rechtsprechung anerkannte Grundsatz des Minimal-Raumes vor einer Verengung der Rechtsprechung bewahren. Das Bestandschutzinteresse muß bei der Unternehmenspacht auf die Räume (Grundflächen) beschränkt werden, deshalb ist es im Hinblick auf die rechtliche Ordnung des Apothekenwesens und die grundsätzliche Bedeutung der Bedürfnisfrage bei der Apothekenpacht stets zu verneinen. Das Raumschutzinteresse des Apothekenpächters hat hinter das Recht des Verpächters auf Verfügung über das Apothekenrecht zurückzutreten, LG Bielefeld N J W 1948, 191; a. M. OLG Ereiburg aaO., OLG Frankfurt MDR 1949, 113 und 286 (Lewald); LG Aurich N J W 1949, 830. R e c h t s p a c h t ist n i c h t Gegenstand des Mietschutzgesetzes, LG Berlin D R 1941, 1900 (Pacht einer Tankanlage innerhalb einer Garage). 22

L a n d w i r t s c h a f t l i c h g e n u t z t e G r u n d s t ü c k e unterliegen nicht den Vorschriften des Mieterschutzgesetzes. Landpachtverträge, d. s. Verträge, durch die Grundstücke zur landwirtschaftlichen Nutzung verpachtet werden, umfassen nach § 1 Abs. 4 der Reichspachtschutzordnung vom 30, Juli 1944 (RGBl I, 1065) auch Rechtsverhältnisse, die sich gleichzeitig auf Wohn- oder Wirtschaftsräume erstrecken. Der Bestandschutz richtet sich hier nach den Bestimmungen der Pachtschutzordnung, gleichviel ob die Wohn- oder Wirtschaftsräume der landwirtschaftlichen Nutzung dienen oder nicht. Landpachtverträge, die vor dem 1. Januar 1949 durch Ablauf der vereinbaren Pachtdauer erloschen sind, sind durch § 1 des Gesetzes über die Verlängerung von Landund Fischereipaihtverträgen vom 20. September 1948 (GVB1 203) in Bayern auf u n b e s t i m m t e Zeit v e r l ä n g e r t worden. Die Vorschriften dieses Gesetzes finden auch auf Landpachtverträge Anwendung, die sich gleichzeitig auf Wohn- oder Wirtschaftsraum erstrecken oder mit einem Arbeitsverhältnis verbunden sind. Kündigung und Aufhebung des Pachtverhältnisses durch das Pachtamt aus richtigem Grund sind besonders geregelt.

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Klein g ä r t n e r i s c h g e n u t z t e G r u n d s t ü c k e sind hinsichtlich des Kündigungsschutzes der Kleingarten- und Kleinlandpachtordnung vom 31. Juli 1919 und 15. Dezember 1944 (RGBl I, 347) unterstellt; der Erwerbsgartenbau dagegen gehört nach § 1 Reichspachtschutzordnung zur Landwirtschaft. Der

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Üntermiet(pacht)verhältnisse

Vorbem. 24

Kündigungsschutz der Kleingärten h a t durch die Verordnung vom 27. September 1939 in der Fassung der VO vom 23. Mai 1942 (RGBl I 343) eine besondere Regelung erfahren. 24

über y) U n t e r m i e t v e r h ä l t n i s s e sowie U n t e r p a c h t v e r h ä l t n i s s e Räume und gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke. 1. Das Untehnietverhältnis ist echtes Mietverhältnis, OLG Breslau Rspr. 42, 156; LG München I BayZ 1925, 188. Demgemäß finden die Vorschriften des Mieterschutzgesetzes an sich auch auf Untermietverhältnisse Anwendung, d. h. Rechtsverhältnisse, durch die der Mieter die von ihm selbst gemieteten R ä u m e ganz oder teilweise mietweise einem Dritten überläßt. Das Mieterschutzgesetz vom 1. Juni 1923 h a t t e in § 24 Abs. 1 die Anwendung des Gesetzes mit einigen Erleichterungen ausdrücklich ausgesprochen; die Erleichterungen f ü r die Eigenbedarfsklage des Untervermieters galten aber nicht gegenüber dem Untermieter, der in dem Mietraum eine eigene Wirtschaft oder Haushaltung führte. Die Novelle zum MSchG vom 29. Juni 1926 b e s c h r ä n k t e dann d i e A n w e n d u n g der §§ 1—19 auf UntermietVerhältnisse, die sich ausschließlich auf Wohnraum beziehen, in dem der Untermieter eine eigene Wirtschaft oder Haushaltung führt. Eine mietrechtliche Neuerung h a t t e dagegen bereits das Gesetz von 1923 gebracht und sie blieb unverändert in allen Neufassungen des Gesetzes bestehen: Die Gleichstellung von Untermietverhältnis und Q u a s i - U n t e r m i e t v e r h ä l t n i s durch den Rechtssatz: „Einem Untermietverhältnis steht es gleich, wenn ein Hauseigentümer oder jemand, der einen R a u m auf Grund eines Erbbaurechts, Nießbrauchs oder eines ähnlichen Rechtsverhältnisses innehat, einen T e i l des von ihm selbst im Hause benutzten Raumes vermietet." Eine gleichlautende Bestimmung enthielt auch die f ü r Untermietverhältnisse geltende Bestimmung in § 14 des Reichsmietengesetzes vom 24. März 1922. I m Zuge der späteren Lockerungsmaßnahmen sind die Untermietverhältnisse und die sog. Quasi-Untermietverhältnisse aus dem Sonderrecht des Mieterschutz- und des Reichsmietengesetzes weitgehend herausgenommen worden, § 24 MSchG, § 16 Nr. 6 RMG. Durch die dritte AusfVo z. KSchVo vom 5. September 1939 ist der Mieterschutz f ü r Untermiet- und Quasi-Untermietverhältnisse in dem Ausmaße des geltenden Abs. 1 des § 24 MSchG — A 73 — wieder eingeführt worden. Ohne Rücksicht auf Ausstattung mit Einrichtungsgegenständen durch den Untermieter oder selbständige Wirtschafts- und Haushaltführung durch den Untermieter sind alle Untermiet- und Quasi-Untermietverhältnisse von den Vorschriften des Reichsmietengesetzes befreit, § 16 Nr. 6 RMG. Die PreisstopVo gilt indes auch f ü r diese Rechtsverhältnisse; insbes. sind sie der Preisbildung und Preisüberwachung durch die Preisbehörde auf Grund des R E 184/37 unterworfen, A 206. Darüber hinaus h a t die VfW durch Anordnung Nr. 111/47 vom 18. November 1947 (A 253) Höchstpreise bei Untervermietung von Wohnraum und als ergänzende Sonderregelung Vergütungssätze bei der Benutzung von Räumen des Beherbergungsgewerbes für Dauerwohnzwecke durch Anordnung Nr. 115/48 vom 5. Oktober 1948 (A 283) festgesetzt. Bei der Lockerung des Mieterschutzes durch § 7 der AbänderungsVo vom 7. November 1944 (A 177) sind Quasi-Untermietverhältnisse den Untermietverhältnissen mit dem Abmaße gleichgestellt worden, daß auch die Untervermietung des ganzen Mietraumes — also die W e i t er Vermietung im ganzen —als Untervermietung gilt, während § 24 MSchG, § 16 RMG nur die Weiter3*

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Vorbem. 24

Mieterschutzrecht

Vermietung eines Teiles des vom Eigentümer benutzten Raumes — also nur die A b v e r m i e t u n g — als Quasi-Untervermietung anerkennt. Diese unterschiedliche Begriffsfestlegung für das Quasi-Untermietverhältnis läßt den Schluß zu, daß von hier aus der Begriff der Untervermietung in § 24 Abs. 1 kein anderer sein könne als in Abs. 3; a. M. Roquette, Mietrecht S. 283. Demgemäß bestimmt in § 24 MSchG der Abs. 3 den Begriff der Untermiete in Abs. 1, d. h. § 24 beschränkt die Untervennietung auf den Tatbestand der Abvermietung (Abverpachtung). Die W e i t e r v e r m i e t u n g (Weiterverpachtung) wird durch die Regelung in § 24 n i c h t g e t r o f f e n , soweit sie n i c h t zugleich A b v e r m i e t u n g ist. Wie hier Bettermann S J Z 1949, 465. Die Begriffe Abvermietung und Weitervermietung überschneiden sich; sie können sich gegenseitig ausschließen, müssen es aber nicht. 2. Die Entscheidung der Frage, ob ein Rechtsverhältnis als Mietverhältnis oder Untermietverhältnis anzusehen ist, hat daher Bedeutung für die Geltung des Mieterschutzrechtes (A 73 a) und für die Anwendung der Höchstpreisanordnungen Nr 111/47 u. Nr. 115/48. Der Begriff des vom Eigentümer „selbst im Hause benutzten Raumes" darf nicht zu eng ausgelegt werden. Die Selbstnutzung steht im Gegensatz zu der Fremdnutzung im Wege der Dauervennietung. Der Hauseigentümer, der Räume seines Hauses an Kurgäste vermietet, behält die Selbstnutzung auch dann, wenn der einzelne Kurgast mehrere Wochen wohnen bleibt oder wenn der Kurbetrieb das ganze Jahr über andauert. Diese Gäste wohnen nur vorübergehend beim Gastgeber, sie sind keine Wohnungsinhaber, keine Dauermieter § 25 MSchG trägt diesem Gedanken insofern Rechnung, als er dem Kurgast den Mieterschutz versagt. An der Bestimmung der für den Kurgast bereitgestellten Räume wird aber durch die Einweisung von Dauermietern durch die Wohnungsbehörde nichts geändert; das Mietverhältnis, das durch den freiwilligen Vertragsabschluß oder durch den Zwangsmietvertrag—oben 17 — begründet wird, ist stets als U n t e r m i e t v e r h ä l t n i s im Sinne des § 24 MSchG, § 16 Nr. 6 RMG anzusehen, auch wenn es als solches nicht bezeichnet und nicht erkannt ist. Die Anerkennung als Untermietverhältnis bedeutet für viele Wohnungsuchende, die auf Grund des Reichsleistungsgesetzes, der WVVO, der WLVO oder des WohnG zugewiesen worden sind, eine empfindliche Beschränkung des Mieterschutzes, A 73a. Nur wenn die Voraussetzungen des § 24 MSchG und der Höchstpreisanordnungen gegeben sind, kann er sich auf die Bestimmungen des Mieterschutzes gegenüber dem Vermieter berufen Auf diese Rechtslage hat das WohnG keinen Einfluß genommen, A 76. 3. Das Zwangsuntermietverhältnis — A 326 — ist ein echtes Mietverhältnis. Trotzdem der Untervermieter den Mieter nicht selbst auswählen konnte, haftet er nach der Regel des § 549 Abs. 2 B G B für ein dem Zwangsuntermieter beim Gebrauch der Mietsache zur Last fallendes Verschulden, Grundstücksmiete, 4. Aufl. S. 401; a. M. Nipperdey, Kontrahierungszwang u. diktiertet Vertrag 1920, 150; Genzmer D J Z 1922, 351; Hans, VI 5 zu Art. VIII WohnG. Gerade aus der Sonderregelung in § 23 Ziff. 2 W W O und § 9 MSchAbändVO (A 178) dürfte zu folgen sein, daß die Norm des B G B auch für die Mietverhältnisse gilt, die unter den gegenwärtigen Notverhältnissen auf nicht ganz freiwilliger Grundlage abgeschlossen werden. Es wäre unbillig, dem Wohnungsinhaber, der freiwillig auf die Zuweisung (A 326) hin der Aufforderung zum Vertragsabschluß nachkommt, die Last der Haftung aufzuerlegen, demjenigen aber, der es auf die Festsetzung des Zwangsmietvertrages ankommen läßt.

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Untermiet(pacht)verhältnisse

Vorbem. 25

diese Last abzunehmen. Nur eine gesetzliche Norm könnte eine solche Rechtslage rechtfertigen. Das Zwangsuntenniet Verhältnis endet nicht mit dem Hauptmietverhältnis ; der Hauptvermieter aber kann die Mieträume vom Untermieter zurückfordern, § 556 Abs. 3 B G B . Wegen der abweichenden Regelung für Hessen, vgl. V 25 und A 388. Zur Behandlung des Falles durch die Wohnungsbehörde s. V 109; A 306 und 309. Die Rechtsfolge des Art. V I I I Abs. 2 Buchst, e WohnG — das Erlöschen des bisherigen Rechtsverhältnisses über die erfaßten Räume — tritt bei der Zuweisung an den Wohnungsinhaber (statt an den Eigentümer, A 326) und bei Festsetzung des Zwangsuntermietvertrages nicht ein: das Nutzungsverhältnis (Miete, Pacht) bleibt im bisherigen Umfang zwischen dem Wohnungsinhaber und dem Eigentümer bestehen. Der Mieter verliert die Befugnis zur tatsächlichen Benutzung der erfaßten Mieträume, ohne wegen der Gebrauchsbeschränkung Mietzinsminderungs- oder sonstige Ansprüche gegen den Hauptvermieter geltend machen zu können, § 541 B G B ; er hat den vollen Mietzins weiterzuzahlen, K G MietG 1926, 84. Nach Beendigung des Untermietvertrages — des freiwillig auf Grund der Aufforderung durch die Zuweisungsverfügung abgeschlossenen oder des festgesetzten Zwangs-Untermietvertrages — erhält der Wohnungsinhaber bis zu neuerlicher Erfassung die volle Verfügungsfreiheit wieder zurück, KG J W 1927, 1945. 4. Das U n t e r p a c h t v e r h ä l t n i s ist echtes Pachtverhältnis. Die Ausdehnung des Mieterschutzes auf Unterpachtverhältnisse ist, abweichend von der Fassung des § 9 Dritte AusfVO KSchV (A 153), dem Wortlaut nach nur auf die Hauptpacht beschränkt, doch dürfte bei der Neufassung des § 36 eine materiellrechtlicheÄnderung nicht beabsichtigt gewesen sein, so daß § 36 auch für Unterpachtverhältnisse zur Anwendung zu bringen ist; wie hier Bettennann S J Z 1949, 463 gegen Tannert ArchZivPrax 150, 187; RoqUette, Mietrecht S. 283. Die Beschränkung des § 24 auf die Abvermietung — oben 1 — bedeutet bei der Abverpachtung die Notwendigkeit der Fortdauer nicht nur des Pachtbesitzes durch den Abverpächter, sondern auch des Fortbezuges der Pachtnutzung aus einem Teil der Pachtgrundstücke. 25

Vorübergehend, vom 1. April 1932 bis 6. September 1939, waren die Vorschriften der §§ 1—35 MSchG auf Untermietverhältnisse nicht mehr anwendbar gewesen, auch wenn es sich um Wohnräume handelte, in denen der Untermieter eine eigene Wirtschaft oder Haushaltung führte. Seit 7. September 1939 sind gemäß § 2 Abs. 2 dritte AusfVo KSchV, § 24 Abs. 1 MSchG die V o r s c h r i f t e n des e r s t e n A b s c h n i t t e s dieses Gesetzes anzuwenden, wenn der Untermieter in den Mieträumen mit seiner Familie eine selbständige W i r t s c h a f t oder H a u s h a l t u n g führt oder die Räume ganz oder überwiegend mit E i n r i c h t u n g s g e g e n s t ä n d e n ausgestattet hat. Dieser Kündigungsschutz gilt aber — soweit nicht landesrechtlich etwas anderes bestimmt ist — nicht für Untermietverhältnisse, die mit Luftkriegsbetroffenen abgeschlossen worden sind, A 178. Bei selbständiger Wirtschaftsoder Haushaltführung sind Familienangehörige nach dem Tode des Haushaltvorstandes oder dessen Ausscheiden aus der Wohnung nach Maßgabe des § 24 Abs. 2 MSchG in ihrem Wohnrecht besonders geschützt. Die Vorschriften der Verordnung über die Einwirkung an Kriegssachschäden an Gebäuden auf Miet- und Pachtverhältnisse vom 28. September 1943 (RGBl I 546) gelten nicht für Untermietverhältnisse und Unterpachtverhältnisse (§ 7) A 378.

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Vorbem. 26,27

Mieterschutzrecht

Die z. T. unerwünschten Auswirkungen, die sich aus der Regelung des § 24 MSchG ergeben — oben 24 — haben einzelne Länder zur selbständigen Regelung veranlaßt. 1. W ü r t t e m b e r g - B a d e n gab durch § 2 des Gesetzes Nr. 228 den Abs. 1 des § 24 MSchG folgende Fassung: „Auf Untermietverhältnisse sind die Vorschriften des ersten Abschnittes dieses Gesetzes anzuwenden, wenn der Untermieter 1. die Räume mit einem Angehörigen ohne eigene Wohnung bewohnt oder 2. darin eine selbständige Wirtschaft oder Haushaltung führt oder 3. sie ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat." 2. G r o ß h e s s e n hat in den §§ 4, 5 der Verordnung vom 23. November 1946 (GVB1 222) eine weit über den Rahmen des MSchG hinausgehende Besserstellung des Untermieters (A 1) und jedes sonstigen Wohnnutzungsberechtigten dadurch herbeizuführen versucht, daß es 1. in § 4 an Stelle des § 24 MSchG bestimmte: „Die Vorschriften des 1. Abschnittes dieses Gesetzes sind auf j e d e s W o h n v e r h ä l t n i s anzuwenden, gleich auf welchem rechtlichen Grund es beruht. Ausgenommen bleiben Wohnräume, die nur zum vorübergehenden Gebrauch bestimmt sind (z. B. Gastzimmer); ferner daß 2. in § 5 bestimmte, daß mit der Aufhebung des Hauptmietverhältnisses das Mietverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter (entgegen der Regel des BGB) zum Erlöschen kommen soll. „Der Untermieter, der gemäß § 24 MSchG Mieterschutz genießt, tritt insoweit in die Rechte des Hauptmieters ein, sofern ihn kein Verschulden in dem Verhalten des Hauptmieters trifft." Vgl. Bergmann S J Z 1947, 378. 26 Die seit 1. April 1932 beseitigte Möglichkeit der E r s e t z u n g der E r l a u b nis des V e r m i e t e r s zur Untervermietung durch das Mieteinigungsamt ist ab 7. September 1939 durch § 5 Dritte AusfVO, § 4 Fünfte AusfVO KSchV, § 29 MSchV wieder eingeführt worden. Hieraach kann der Vermieter (Verpächter) nur aus einem wichtigen Grunde die Erlaubnis zur Untervermietung (Unterverpachtung) des Raumes oder des gewerblich genutzten unbebauten Grundstücks verweigern; auf Antrag kann die Erlaubnis vom Mieteinigungsamt ersetzt werden, was besonders bei der Unterverpachtung mit Rücksicht auf § 596 Abs. 1 B G B eine nicht unerhebliche Verstärkung der Rechtsstellung des Pächters bedeutet. Bei allgemeiner Ersetzung der Erlaubnis bleibt das Recht des Vermieters (Verpächters) im Einzelfall aus wichtigem Grunde zu widersprechen, unberührt. Bei der Untervermietung an Luftkriegsbetroffene gilt die Erlaubnis des Vermieters nach § 23 Ziff 1 W W O , § 9 MSchÄndVo allgemein als erteilt, soweit nicht landesrechtlich etwas anderes bestimmt ist, A 178. 27 G e g e n s t a n d des Untermiet- und Unterpachtverhältnisses sind außer Räumen und gewerblich genutzten unbebauten Grundstücken (§ 36 MSchG, oben 20, 21) in der Regel E i n r i c h t u n g s g e g e n s t ä n d e , die mit dem Grundstücküberlassen werden, insbesondere Möbel. In diesem Fall erstreckt sich regelmäßig nach dem übereinstimmenden Vertragswillen der Parteien die Geb r a u c h s ü b e r l a s s u n g e i n h e i t l i c h auf Grundstücks(Raum)nutzung und die B e n u t z u n g der Möbel und sonstigen Einrichtungsgegenstände mit der Rechtsfolge, daß ohne Zustimmung des anderen Teiles weder der Untervermieter die Rückgabe noch der Untermieter die Rücknahme der Möbel verlangen kann; insbesondere ist der Untervermieter n i c h t v e r p f l i c h t e t , die Möbel ganz

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Der Wohnungstausch

Vorbem. 28

oder teilweise z u r ü c k z u n e h m e n , LG Dortmund MDR 1948, 181. Eine Zurverfügungstellung der Möbel gegen den Willen des Untervermieters bedeutet die Aufkündigung des e i n g e g a n g e n e n R e c h t s v e r h ä l t n i s s e s durch den Untermieter, da eine Teilkündigung unter Beschränkung auf den Gebrauch der Möbel nicht zulässig ist. Diese Aufkündigung des Untermieters hat die Auflösung des Untermietverhältnisses und damit die A u f h e b u n g des gesetzlichen M i e t e r s c h u t z e s zur Folge. Verbleibt der Untermieter nach Rückgabe der Möbel in den Räumen, so gilt die Weiterbenutzung der Räume nicht als Fortsetzung des Mietverhältnisses im Sinne des § B68 B G B (V37), weil der Untermieter den vertraglich einheitlichen Mietgegenstand, der Raum- und Möbelnutzung umfaßt, durch die Rückgabe der Möbel einseitig gegen den Willen des Untervermieters verändert hat. Der Mieter benutzt die Räume ohne Rechtsgrund; die stillschweigende Duldung des Vermieters, etwa mit Rücksicht auf die Wohnraumlage, und die Annahme einer Entschädigung — gemindert oder in bisheriger Höhe — für die Raumüberlassung (§ 557 BGB) rechtfertigt nicht die Annahme der Neubegründung eines Mietrechtsverhältnisses. Der Vermieter braucht sich die Umwandlung der Vermietung möblierter Räume in eine Vermietung unmöblierter Räume nicht gefallen zu lassen. Das Interesse des Mieters an der Ingebrauchnahme neubeschaffter eigener Möbel kann die Veränderung der Vertragsgrundlage durch einseitige Erklärung oder Handlung des Mieters nicht rechtfertigen, a. M. LG Wuppertal MDR 1949, 617 (Bettermann) = J R 1949, 473 und AG Duisburg J R 1949, 473. Der Mieter ist zur Räumung verpflichtet, ohne daß der Vermieter ein Aufhebungsverfahren durchzuführen hat. Bei Weigerung des Mieters genügt die Herausgabeklage; das Verfahren bestimmt sich nach § 27 MSchG, Räumungsfrist kann nur im Rahmen des § 721 ZPO gewährt werden: Antrag des Räumungspflichtigen, keine Pflicht des Gerichts, keine Verlängerung der Frist, kein Mietverhältnis während der Räumungsfrist (Entschädigungsanspruch des Vermieters nach § 557 BGB). Zur Frage des Mieterschutzes möblierter Räume s. A 20. Die Ausstattung eines von der Wohnungsbehörde erfaßten Wohnraumes mit Möbeln steht der Inanspruchnahme als Leerwohnraum grundsätzlich nicht entgegen, A 319. Der Mieter kann auch nicht das Mietverhältnis im ganzen kündigen und bei der Wohnungsbehörde die Wiedereinweisung in die Leerräume beantragen. Die Wohnungsbehörde würde durch eine solche Maßnahme das ihr zustehende Ermessen mißbrauchen ( V l e ; A 318, 329, 341a), insofern sie dadurch einen Rechtszustand herbeiführen würde, den der Mieter im Rahmen des bürgerlichen Rechts nicht herbeizuführen vermag. 28

ö) W o h n u n g s t a u s c h . 1. Der Wohnungstausch, eine Rechtsfigur des Wohnungsnotrechts, war zunächst nur ein Notbehelf der Beteiligten, der unter die Kontrolle der Gemeindebehörde gestellt wurde. § 8 des bis 1. April 1933 geltenden Wohnungsmangelgesetzes verpflichtete die Tauschpartner, die Genehmigung der beteiligten Gemeindebehörden unter Beifügung der schriftlich gegebenen oder durch die Entscheidung des Mieteinigungsamtes ersetzten Zustimmung des Vermieters vor der Durchführung des Tausches einzuholen. Die Durchführung des genehmigten Tausches war Sache der Beteiligten, die ihre Rechte im ordentlichen Rechtsweg geltend machen konnten; öffentliche Zwangsmittel standen nicht zur Verfügung. 2. Nur W o h n u n g e n , nicht Geschäftsräume können getauscht werden; ein Tausch zwischen Wohnungen und Geschäftsräumen ist nicht zulässig. Dies gilt nicht nur für das WMG (KG J W 1925, 1883 u. MietG 1927, 67), son-

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V o r b e m . 29

Mieterschutzrecht

dem auch für den Zwangstausch nach Art. I MSchÄndVO (unten 31) und nach Art. VI WohnG (unten 32). Nur selbständige Wohnungen sind tauschfähig (KG EA 433); unter dieser Voraussetzung nach der Begriffsbestimmung des WohnG (A 345) im Gegensatz zum WMG (KG EA 658); auch der einzelne Wohnraum, so mit Recht Bettermann-Haarmann S. 126. 3. Der Wohnungstausch ist kein festumgrenzter R e c h t s v o r g a n g ; er bezeichnet zunächst lediglich einen tatsächlichen Vorgang und ist in der Regel — einzige Möglichkeit des Tausches in §§ 30, 31 MSchG (A 98) und des Zwangstausches gemäß Art. I MSchÄndV (A 173) — nichts anderes als der Eint r i t t des T a u s c h p a r t n e r s in das bereits bestehende Mietrechtsverhältnis des Tauschgegners mit dem Abmaße, daß gleichzeitig der bisherige Mieter endgültig aus dem Mietrechtsverhältnis ausscheidet, Kiefersauer, LZ 1924, 581; zustimmend KG 17 Y 8/28 JW 1928, 2551; Scholtz DR 1942, 880 Es findet ein Austausch einer Rechtsstellung statt, Roquette, Mietrecht S. 155. Der Wohnungstausch kann aber auch in der Form vollzogen werden, daß die bestehenden Mietverträge durch Vereinbarung der Beteiligten aufgehoben und neue V e r t r ä g e zwischen den Tauschpartnern und den Vermietern abgeschlossen werden; in diesem Falle ist für die Anwendung besonderer Rechtsvorschriften über den Wohnungstausch kein Raum — unten 31 —Endlich können die Beteilgten U n t e r m i e t v e r t r ä g e abschließen, für deren Durchführung die Mitwirkung die Mieteinigungsamtes nach § 29 MSchG in Anspruch genommen werden kann. Diese drei Grundformen des Wohnungstausches können durch Mischung der Rechtsformen eine besondere Prägung erfahren, dazu Roquette, Mietrecht S. 175. Über die Durchführung der drei Hauptarten beim Zwangswohnungstausch s. A314. 29

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§ 1 der Fünften AusfVO KSchV — in Kraft getreten am 16. August 1940 — hat eine den Wohnungstausch erleichternde Regelung getroffen. Die §§ 1,2, der Sechsten AusfVO KSchVO haben diese Vorschriften geändert und ergänzt in dieser Form sind die Bestimmungen über den Wohnungstausch in die Neufassung des Mieterschutzgesetzes vom 15. Dezember 1942 — §§ 30, 31 — übernommen worden. Die Genehmigung des Wohnungstausches durch die beteiligten Gemeindebehörden ist als allgemeine Regelung — vgl. aber unten 31 — nicht erforderlich; dagegen setzt die Gültigkeit des von den Beteiligten frei zu vereinbarenden Wohnungstausches voraus: 1. Das V e r f ü g u n g s r e c h t eines jeden Beteiligten über die Wohnung in allen ihren Teilen, weshalb Untermieter kein selbständiges Tauschrecht besitzen. Dies gilt nicht nur für § 8 WMG (KG 17 Y 143/25 JW 1926; 1584), sondern gilt ebenso für § 1 Fünfte AusfVO KSchV, § 30 MSchG (KG 17 Y 6/42 DR 1942, 1093). Die Beendigung des Mietverhältnisses entzieht dem Mieter grundsätzlich die Verfügungsfreiheit und damit die Tauschbefugnis KG 17 Y 2/41 und 3/41 DR 1941, 1368 und 1899. Nach § 31 Abs. 1 MSchG kann aber das Mieteinigungsamt dem Mieter auf Antrag gestatten, die Mieträume mit einem Dritten für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses zu tauschen, und die hierzu erforderliche Einwilligung des Vermieters ersetzen. 2. Die Einwilligung des Vermieters zum Tausch, die bei Verweigerung — allgemein oder für den Einzelfall — ohne wichtigen Grund auf Antrag des Mieters nach § 30 MSchG oder — zur Durchführung des Zwangswohntausches nach 2 MSchÄndV — der Gemeinde durch die Entscheidung des MEA ersetzt werden. Wird die Einwilligung allgemein

Der Zwangswohnungstausch

Vorbem. 30,31

ersetzt, so bleibt wie im Falle des § 29 MSchG bei der Untervermietung das Recht des Vermieters im Einzelfall dem Tausch aus wichtigem Grunde zu widersprechen, unberührt, § 30 Abs. 5 MSchG. Der Wohnungstausch setzt voraus, daß die Tauschwohnungen dem Mieterschutzrecht unterstellt sind. Bei mieterschutzfreien Wohnungen — früher unbeschränkt bei Wohnungen bestimmter Gesellschaften und Genossenschaften (vgl. oben 9), KG 17 Y 147/24 J W 1925, 2481 —, insbesondere also bei den für öffentliche Angestellte nach Maßgabe des § 32 MSchG zur Verfügung gestellten Wohnungen, kann die Einwilligung des Vermieters nicht ersetzt werden, KG 17 Y 10/41, D R 1941, 2569. Durch Art I MSchÄndVo — A 172 — ist für räumungspflichtige Mieter die Durchführung eines Z w a n g s w o h n u n g s t a u s c h e s auf Antrag des räumungsberechtigten Vermieters oder der Gemeinde eingeführt worden. Voraussetzung für die Durchführung des Wohnungstausches ist materiellrechtlich die Weigerung eines oder mehrerer der beteiligten Mieter den Tausch durchzuführen, obwohl sie auf Grund vollstreckbaren Räumungsurteils oder Vergleichs zur Räumung ihrer Wohnung verpflichtet sind, gleichviel, ob die Räumungspflicht im Rahmen des Mietaufhebungsverfahrens oder im Herausgabeverfahren festgestellt worden ist, gleichviel, ob mieterschutzfreie oder mieterschutzpflichtige Wohnungen in Frage stehen. Dieser Weigerung muß wenigstens eine zustimmende Erklärung gegenüberstehen. Möglich ist der Tausch nur für Wohnungen, die in derselben Gemeinde liegen. Weitere materiellrechtliche Voraussetzung ist, daß der Tausch den räumungspflichtigen Mietern nach der gesamten Sachlage billigerweise zugemutet werden kann. Die Anordnung des Wohnungstausches erfolgt durch Entscheidung des MEA; für das Verfahren gelten die §§ 37 ff MSchG und die Verfahrensanordnung vom 16. Dezember 1942. In diesem Verfahren kann die Gemeindebehörde die Ersetzung der Zustimmung der Vermieter zum Tausch beantragen, § 2 Abs. 1 S. 3. Antragsteller sind der räumungsberechtigte Vermieter oder die Gemeinde; diese kann an Stelle des Vermieters die Zwangsvollstreckung gegen einen am Tausch beteiligten räumungspflichtigen Mieter betreiben. Mit der Rechtskraft der Anordnung des Mieteinigungsamtes gilt der Tausch als zwischen den Mietern vereinbart. Die Haftung des neuen Mieters für Verpflichtungen des bisherigen Mieters kann aus Billigkeitsgründen in der Entscheidung des MEA begründet werden, ohne daß der bisherige Mieter dadurch von seiner Leistungspflicht befreit wird, § 3. Weitere Änderungen in den Rechtsbeziehungen der Beteiligten sind dem MEA nicht gestattet. 31 Der Z w a n g s w o h n u n g s t a u s c h auf Grund des Art VI Buchst, b des Kontrollratsgesetzes Nr. 18 — W o h n u n g s g e s e t z vom 8. März 1946 — kennt nur eine gesetzliche Voraussetzung: Die Durchführung des Tausches muß eine bessere V e r t e i l u n g des Wohnraumes gewährleisten. Im Gegensatz zum Wohnungstausch nach Art I MSchÄndVO — oben 30 —, der in erster Linie der Durchsetzung vollstreckbarer Räumungstitel dient, hat der Zwangswohnungstausch nach Art VI WohnG ausschließlich wohnwirtschaftliche Bedeutung : es soll ein Ausgleich von überbelegtem und unterbelegtem Wohnraum innerhalb der Gemeinde durch den befohlenen Tausch geschaffen werden, A 314. Damit wird der Wohnungstausch dem Willensentscheid der Beteiligten völlig entzogen und der Wohnungsbehörde das Recht zu unmittelbaren Eingriffen in die Vertragsrechte der Beteiligten gestattet. Die Aufhebung von Mietrechtsverhältnissen, die ohne Antrag eines Beteiligten von Amts wegen auch gegen den Willen aller Beteiligten erfolgen kann, ist der Verwaltungsbehörde in einer 30

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Vorbem.31

Mieterschutzrecht

Weise in die Hand gegeben, die jede richterliche Machtbefugnis übertrifft. Die Rechtsgarantien gegen willkürliche Maßnahmen sind dürftig. Das gesetzliche Erfordernis der „Vermehrung des vorhandenen Wohnraums" und der „besseren Verteilung des Wohnraumes" wird in der bayer. Ausfbest. dahin umschrieben, daß m e h r P e r s o n e n als bisher in den Tauschwohnungen untergebracht werden müssen. E s genügt nicht, daß der stärkeren Belegung (Überbelegung) eine schwächere Belegung (Unterbelegung) gegenübersteht. Der Tauschmuß fürdie Betroffenen in jedem Falle z u m u t b a r s e i n (§ IMSchÄndVO). Insoweit wird diese Axt der Erfassungsmaßnahme von der Zielsetzung der „ V e r m e h r u n g des vorhandenen W o h n r a u m e s " her bestimmt und besonders qualifiziert. Darauf haben die Beteiligten einen Rechtsanspruch; darin besteht die einzige Sicherung gegen den schweren Eingriff in ihre Rechtssphäre, die die Verwaltungsanordnung mit sich bringt. Die Verletzung dieser Rechtsgarantie begründet die Haftpflicht des Staates bzw. der Gemeinde — unten 120. Der Zwangswohnungstausch auf Grund des Art VI umfaßt Nutzungsrechte aller Art, dingliche (Eigentum, Wohnungsrecht, Nießbrauch) ebenso wie schuldrechtliche (Miete — Untermiete, sofern ein selbständiges Wohnrecht vorliegt —, Pacht, Leihe). Die Befugnis der Wohnungsbehörde zur Tauschanordnung gegen den Eigentümer und dinglich Berechtigten wird jedoch auf äußerste Notfälle zu beschränken sein, vgl. bayer. Ausfbest zu § 11 DVO (A317). Zugunsten des Eigentümers (Vermieters) darf die Wohnungsbehörde nicht nur dann den Tausch nicht anordnen, wenn dem Eigentümer (Vermieter) die Durchsetzung seines Rechtes auf dem Rechtsweg z. B. gemäß § 4 MSchG, § 23a MSchG oder §§ 6, 7 MSchÄndVO möglich ist, A 19, 70a, 177. Der Rechtsweg ist in diesen Fällen nicht etwa mangels Rechtsschutzbedürfnisses ausgeschlossen, Bettermann-Haarmann S. 130; Schönke DRZ 1946, 192; a. M. Kleinrahm S J Z 1946, 139 u. DRZ 1947, 140. Der Zwangswohnungstausch ist formell durch Erfassung und Zuteilung — so § 11 BayDVO, A317; richtig „Zuweisung" — sowie durch Festsetzung eines Zwangsmietvertrages vorzunehmen. Für jede Erfassung gilt der Grundsatz, daß dem Betroffenen „tunlichst k e i n e u n b i l l i g e H ä r t e " aus der Verfügungsbeschränkung erwächst und daß ihm, soweit erforderlich, ein anderer angemessener Wohnraum zugeteilt wird. Für politisch belastete Personen gelten Einschränkungen; doch soll beim Wohnungstausch auf unbelastete Untermieter tunlichst Rücksicht genommen werden. Wird der Wohnungstausch in der Weise durchgeführt, daß die bisherigen Mietverhältnisse a u f g e h o b e n und durch neue Mietverhältnisse ersetzt werden — oben 28 —, so ist die Wohnungsbehörde befugt, wenn die Beteiligten innerhalb der Frist von 15 Tagen einen Mietvertrag nicht abschließen, von sich aus einen Zwangsmietvertrag mit den erforderlichen Bedingungen festzusetzen. Erfolgt der Tausch in der Weise, daß die Mietverhältnisse b e s t e h e n bleiben — oben 28 — und lediglich die Vertragsteile ausgetauscht werden, so beschränkt sich die Aufforderung in der Zuweisungsverfügung an den Eigentümer (Verfügungsberechtigten) der Wohnung, den bisherigen Wohnungsinhaber aus dem bestehenden Vertragsverhältnis zu entlassen und die zugewiesene Person in das Vertragsverhältnis aufzunehmen. Geschieht dies nicht fristgemäß, so wird die Wohnungsbehörde den bestehenden Vertrag als Zwangsmietvertrag unter den neuen Parteien unter den bisherigen Bedingungen festsetzen; zu einer Abweichung von den bisherigen Vertragsbestimmungen ist die Wohnungsbehörde nicht befugt, weil sie an die Zuweisungsverfügung gebunden ist, durch die sie lediglich zum Eintritt in das bestehenbleibende Wohnrechtsverhältnis aufgefordert hat.

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Benutzungsrechte außerhalb des Mietrechts

Vorbem. 32,33

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«) Sonderbestimmungen für M i e t v e r h ä l t n i s s e m i t J u d e n bestehen nicht mehr. Aufgehoben ist insbesondere das Gesetz über Mietverhältnisse mit Juden vorn 30. April 1939 (RGBl I 864) und 10. September 1940 (RGBl I 1235), durch die Ausnahmen vom Kündigungsschutz geschaffen worden sind. Grundlegend ist Art I I des Kontrollratsgesetzes Nr. 1 vom 20. September 1945, wonach die deutsche Gesetzgebung, die aus Gründen der Rassezugehörigkeit Unterschiede macht, nicht mehr gerichtlich oder verwaltungsmäßig zur Anwendung gebracht werden darf, oben 1. Da das Reichsbürgergesetz vom 15. September 1935 (RGBl I 1145) in Art I Ziff. 1 Buchst 1 samt den 13 Durchführungsverordnungen (Militärgesetz Nr. und Bestimmungen hierzu) ausdrücklich aufgehoben ist, ist auch formell die Grundlage für die Sonderbestimmungen des Mietrechts mit Juden beseitigt. Auch die Bestimmung des § 7 Abs. 2 der Kriegssachschäden-EinwirkungsVo gilt nicht mehr, A 379.

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c) Benutzungsrechte außerhalb des Mietrechts. — Wegen der Anwendung des Kriegssachschädengesetzes vgl. A 378 —. 1. W o h n u n g s l e i h e d. i. die unentgeltliche Überlassung von Räumen zum Gebrauch (§ 598 BGB) ist keine Miete. Eine entsprechende Anwendung der Vorschriften des Mieterschutzgesetzes ist nicht zulässig. Aus einem Mietrechtsverhältnis wird nicht ohne weiteres ein LeihVerhältnis, wenn der Vermieter auf die Mietzinszahlung verzichtet oder wenn der Mieter aus rechtlichen Gründen die Zahlung des Mietzinses für eine bestimmte Zeit verweigert. 2. Das dingliche W o h n u n g s r e c h t (§ 1093 BGB) untersteht auch dann nicht den Bestimmungen des MSchG, wenn die Gestaltung des Rechts im einzelnen dem Recht einen mieteähnlichen Charakter verleiht, KG J W 1923, 760. Wird aber bei der Bestellung des Wohnungsrechts vereinbart, daß das Recht zum Gebrauch der Räume „nach Mietgrundsätzen" geregelt werden soll, so liegt in Wahrheit ein nicht eintragungsfähiges Mietrecht vor und es gilt das Mieterschutzgesetz auch dann, wenn die Eintragung eines „Benutzungsrechtes" im Grundbuch erwirkt worden ist. RG DWohnA 1926, 231; R G LZ 1927, 640; R G J W 1927, 1922 und 1929, 2872. Der Inhalt des Rechts ist im Wege der Auslegung festzustellen. Die Bezeichnung des Rechtsverhältnisses durch die Vertragsteile ist nicht maßgebend. Die Bezeichnung der Entschädigung als Miete und die Bezeichnung als Mietverhältnis ist dann unschädlich, wenn die Parteien ein Wohnungsrecht gewollt haben, R G DWohnA 1933, 368. Der Rechtsbestand des dinglichen Wohnrechts wird durch die vorübergehende Unbewohnbarkeit der Räume nicht berührt und lebt nach der Wiederinstandsetzung des Gebäudes auf, A 363. 3. Der Inhaber einer D i e n s t w o h n u n g genießt keinen Mieterschutz, es sei denn, daß die Überlassung auf Grund eines Mietvertrages erfolgt. Die Überlassung der Dienstwohnung erfolgt regelmäßig in Zusammenhang mit der Berufung auf die Dienststelle, also auf Grund öffentlich-rechtlichen Aktes. Dies gilt auch, wenn die Behörde den Beamten nach seinem Ausscheiden aus dem Dienst noch eine Zeitlang in der Wohnung wohnen läßt, es sei denn, es wird ein privatrechtlicher Nutzungsvertrag (Mietvertrag) abgeschlossen, RGZ 105, 47. Die Übernahme der Verwaltung oder Reinhaltung eines Hauses gegen Überlassung einer Wohnung (Hausverwalter- oder Hauswartvertrag) kann Mietoder Dienstvertrag sein, je nachdem die Raumüberlassung oder die Dienstleistung im Vertrage als Neben- oder Hauptverpflichtung anzusehen ist. Wegen der Anwendung der für Werkwohnungen geltenden Vorschriften s. V l l ; A 63, 68.

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Vorbem. 33

Mieterschutzrecht

4. Der B e h e r b e r g u n g s v e r t r a g d . h . die gewerbsmäßige Aufnahme von Fremden zur Beherbergung durch den Gastwirt (§ 701 BGB) wird auch dadurch nicht zu einem Mietvertrag, daß die Aufnahme f ü r einen längeren Zeitraum erfolgt. Es handelt sich um ein eigenartiges Schuldrechtsverhältnis, vgl. RGZ 65, 12; 104, 45; 105, 202. Wenn auch der Gast das nächste Interesse an der Unterbringung hat, so darf dennoch nicht übersehen werden, daß ohne die weitere Vertragsleistung der Bedienung, Beleuchtung, Beheizung und gegebenenfalls der Verpflegung der Vertrag nicht zustandegekommen wäre. Die neuere Auffassung des Reichsgerichts in RGZ 169, 84, wonach der Beherbergungsvertrag im wesentlichen Wohnungsmietvertrag sei (zustimmend Roquette, Mietrecht S. 80) kann deshalb nicht geteilt werden. 5. Der N u t z u n g s v e r t r a g , den die Wohnungsunternehmen mit den Mitgliedern der Genossenschaft über die Überlassung von Räumen in Genossenschaftshäusern einzugehen pflegen, begründet kein Mietrechtsverhältnis, auch wenn das Entgelt als Miete bezeichnet ist. Die Gebäude gemeinnütziger Wohnungsunternehmen sind jedoch — die Sonderfälle der §§ 34, 35 MSchG ausgenommen — dem Mieterschutz unterstellt, oben 9. Die Vorschriften der VO über die Einwirkung von Kriegsschäden an Gebäuden auf Miet- und Pachtverhältnisse vom 28. September 1943 (RGBl I 546) finden auf die Überlassung von Wohnungen auf Grund eines Nutzungsvertrages entsprechende Anwendung, § 7 Abs. 1 der VO, A 378. 6. Die E i n w e i s u n g in eine Wohnung auf Grund des Reichsleistungsgesetzes vom 1. September 1939 (RGBl 11645) — u n t e n 106—begründetein ö f f e n t l i c h r e c h t l i c h e s N u t z u n g s v e r h ä l t n i s auf Grund des zwischen dem Leistungspflichtigen und der anfordernden Behörde geschaffenen Unterwerfungsverhältnisses. Sie gewährt nur Unterkunft, kein Wohnungsrecht, A 349. Bei diesen, durch den Verwaltungsakt nach Umfang und Dauer bestimmten öffentlichrechtlichen Beziehungen h a t es sein Bewenden, soweit nicht die Beteiligten über die Raumnutzung durch Vertrag d. i. regelmäßig durch einen Mietvertrag bürgerlich-rechtliche Beziehungen begründen, vgl. LG Bochum S J Z 1946, 175; Meiß MDR 1947, 223; LG Göttingen Hann.Rpfl 1947, 50; L G Essen MDR 1947, 292; R G Z 167, 285; a. M. L G Detmold MDR 1947, 54. Die durch den Vertrag begründeten privatrechtlichen Beziehungen bleiben auch nach Aufhebung des öffentlich-rechtlichen Nutzungsverhältnisses bestehen, OVG Hamburg MDR 1949, 245 (Bettermann); Naumann MDR 1949, 718. Dieser Rechtsauffassung steht nicht entgegen, daß der Leistungspflichtige gegen den Eingewiesenen bürgerlich-rechtliche Ansprüche z. B. aus §§ 985 ff. BGB, aus unerlaubter Handlung usw. vor den ordentlichen Gerichten geltend machen kann, vgl. Bettermann, MDR 1947, 46, 59 und 224; J R 1949, 121; a. M. Meiß S J Z 1947, 82 und MDR 1947, 222; OLG F r a n k f u r t J R 1949, 120. Die Zulässigkeit des Rechtsweges ist aber insoweit zu verneinen, als die Herausgabe der Räume vom Leistungsempfänger mit einer anderen Begründung als der verlangt wird, daß die Einweisung nichtig ist; denn die Herausgabepflicht des Eingewiesenen besteht insolange nicht, als der (rechtsgültige) Verwaltungsakt von der zuständigen Behörde aufrechterhalten wird. Wird dagegen behauptet, der Verwaltungsakt sei nichtig — sei es wegen Unzuständigkeit der Behörde, sei es wegen grober Fehlerhaftigkeit oder Willkürlichkeit des Aktes —, so ist der Rechtsweg als zulässig zu erachten, L G Oldenburg N J W 1949, 195 Nr. 380; OLG Düsseldorf MDR 1948, 107 (Kleinrahm) u. 1948, 286 (Bettermann) L G Osnabrück MDR 1949, 48 (Homig); OLG Kiel J R 1948, 324; OLG Hamburg MDR 1949, 233 (Naumann); OGH

Benutzungsrechte außerhalb des Mietrechts

Vorbem. 33

Köln MDR 1949, 551 und 677 = N J W 1949, 545 und 714; einschränkend OLG Celle MDR 1949, 443 (Hornig) und LVG Hannover MDR 1949, 441. Der öffentlich-rechtliche Charakter der Rechtsbeziehungen zwischen Leistungspflichtigen und Leistungsempfänger — Clemens D R 1943, 475 — wird hier durch die Behauptung der Nichtigkeit des Verwaltungsaktes verneint. OGH Köln MDR 1948, 472 erachtet die Zulässigkeit des Rechtsweges auch bei wohnungsamtlicher Einweisung für gegeben (Bettermann) und Meiß S J Z 1950, 203, vgl. auch A 341a. Ebenso ist der Rechtsweg zulässig, wenn Haftungsansprüche wegen Amtspflichtverletzung des einweisenden Beamten geltend gemacht werden, OLG Hamburg MDR 1947, 299; LG Essen MDR 1949, 42. Das Problem der Zulässigkeit des Rechtsweges hat durch die Regelung in Art. 19 Abs. 4 des GG — oben 1 — eine grundsätzliche Klärung dahin erfahren, daß § 13 GVG allgemeine Gültigkeit beansprucht, soweit nicht durch Sonderregelung — unten 119 — die Zuständigkeit besonderer Verwaltungsgerichte festgelegt ist, Bettermann MDR 1949, 394. Die Rechtsbeziehungen zwischen Leistungsverpflichteten und Leistungsempfänger werden im übrigen durch die zuständige Behörde geregelt; die Festsetzung der Vergütung erfolgt durch die Behörde, die die Einweisung vorgenommen hat und die dem Leistungsverpflichteten gegenüber haftet, § 27 RLG? RG DR 1942, 135. Die Vorschriften des Mieterschutzgesetzes finden keine Anwendung ; insbesondere kann der Leistungspflichtige nicht die Mietaufhebungsklage erheben, vgl. Bettermann-Haarmann S. 165, 177;. Roquette, Mietrecht S. 294. Für die Annahme, daß die Einweisung ein tatsächliches, mietähnliches Verhältnis — so LG Duisburg S J Z 1947, 198 und N J W 1949, 198 Nr. 476 — oder ein wirkliches Mietrechtsverhältnis — so L G Essen S J Z 1946, 228 und (einschränkend) N J W 1949, 627 — zur Folge habe, fehlt jede rechtliche Begründung. LG Hagen MDR 1947, 233; OLG Düsseldorf MDR 1948, 286; Hans, 6 zu § 1 MSchG. Ist der Mietvertrag v o r der Inanspruchnahme der Räume durch die Verwaltungsbehörde unter den Parteien abgeschlossen worden, so liegt in der Regel eine echte Beschlagnahme (Erfassung, Einweisung, Zuweisung, Zuteilung) gar nicht vor, sondern nur die Genehmigung des Nutzungsvertrages (Bezugsgenehmigung) ; zu einer förmlichen Inanspruchnahme auf Grund des RLG besteht keine Veranlassung; so mit Recht Bettermann MDR 1949, 247. Auch n a c h der Inanspruchnahme kann der Mietvertrag von den Beteiligten abgeschlossen werden ; das öffentliche Nutzungsverhältnis steht dem nicht entgegen, a. M. LG Hamburg MDR 1949, 359 und OLG Hamburg MDR 1949, 745 (das eine Unwirksamkeit des Mietvertrages annimmt). Zur Frage der Abwicklung von Benutzungsverhältnissen nach dem RLG vgl. Naumann MDR 1949, 718. An dieser Rechtslage hat sich auch seit Inkrafttreten des WohnG — A 350 — nichts geändert, LG Braunschweig DRZ 1946, 158; a. M. OVG Jena RegBl Thür 1947 I I 40 und N J W 1948, 663. Die Behandlung der Erfassung und Zuweisung von Wohnraum in Art. V I I I WohnG geht davon aus, daß der behördliche Verwaltungsakt erst durch den Abschluß eines bürgerlichrechtlichen Nutzungsvertrages oder ersatzweise durch die Festsetzung des Zwangsmietvertrages privatrechtliche Beziehungen zu schaffen vermag — oben 17. Deshalb gehört die Aufforderung zum Abschluß eines Vertrages zum wesentlichen Inhalt der Zuweisung (A 326). Solange für die auf Grund des Reichsleistungsgesetzes ausgeprochenen Einweisungen im Einzelfall ein Nutzungsvertrag nicht abgeschlossen oder durch die Wohnungsbehörde nach Erfassung ein Zwangsmietvertrag gemäß Art. V I I I WohnG nicht festgesetzt ist, hat es bei den

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Vorbem. 34—36

Mieterschutzrecht

öffentlich-rechtlichen Beziehungen sein Bewenden. Die Wohnungsbehörde kann aber bei der Prüfung der Frage der Erfassung der Zuweisung und der Festsetzung eines Zwangsmietvertrages unter Umständen genötigt sein „zur Vermeidung unbilliger Härten" (A 319) die Einweisung auf Grund des Reichsleistungsgesetzes aufzuheben; sie ist dazu verpflichtet, wenn die Voraussetzungen für den Widerruf einer Erfassungsmaßnahme vorliegen, A 328, 349, 350. Die Aufhebung der Einweisung nach dem RLG kann nicht in eine Zuweisung nach dem WohnG umgedeutet werden, LG Göttingen, Hannov.Rpfl 1947, 50. Keine generelle Umwandlung in ein Wohnrechtsverhältnis nach dem WohnG, A 350 und OVG Hamburg MDR 1949, 245 (Bettermann). Zur Zulässigkeit der Anfechtungsklage gegen Maßnahmen auf Grund des Reichsleistungsgesetzes vgl. OVG Jena ThürRegBl 1947 II, 40. Zum Rechtsschutz bei Einquartierung nach dem RLG ausführlich Bettermann-Haarmann S. 151—190. Wegen der Weitergeltung des RLG s. unten 106. 34

2. Räumlich. Das Mieterschutzgesetz gilt nur mehr in den Grenzen des Deutschen Reiches vor dem Jahre 1938. Das Saargebiet gehört verwaltungsmäßig nicht mehr zum deutschen Hoheitsgebiet. Die auf Grund der Verordnung über Kündigungsschutz für Miet- und Pachträume vom 28. August 1937 (RGBl I 917) ergangenen sechs Ausführungsverordnungen sowie die VO über Änderungen des Mieterschutzrechtes vom 7. November 1944 (RGBl X 319) brachten zahlreiche Sondervorschriften für das Sudetenland, die Ostmark und die eingegliederten Ostgebiete. Diese Bestimmungen sind, obgleich sie formell nicht aufgehoben sind, als gegenstandslos zu betrachten; sie sind durch Kleindruck hervorgehoben oder weggelassen. Das gleiche gilt für die entsprechenden Bestimmungen der VO über die Einwirkung von Kriegsschäden an Gebäuden auf Miet- und Pachtverhältnisse vom 28. September 1943 (RGBl I 546), A 362. 35 II. Strafrecht. Die Sonderbestimmungen über Mietwucher — §§ 49a, 49b der bisherigen Fassung des Mieterschutzgesetzes (vgl. unten 56) — sind in die Neufassung nicht übernommen worden. Es gelten für die Mietzinsbildung die allgemeinen Vorschriften des Preisrechts, insbesondere die Verordnung über das Verbot von Preiserhöhungen vom 26. November 1936 (RGBl I 955) — Preisstop Verordnung — und die Verordnung über Strafen und Strafverfahren bei Zuwiderhandlungen gegen Preisvorschriften in der Neufassung vom 26. Oktober 1944 (RGBl I 264) — Preisstrafrechtsverordnung. Die Mieten und Pachten für Grundstücke und Räume jeder Art einschließlich der Preise für Übernachtungen gelten als Höchstpreisvorschriften im Sinne der Anordnung der Verwaltung für Wirtschaft über Preisbildung und Preisüberwachung nach der Währungsreform vom 25. Juni 1948 (MtBl II 91), unten 54. Der Wirtschaftsrat hat ein Gesetz gegen Preistreiberei am 7. Oktober 1948 (WiGBl 99) erlassen, das am 31. Dezember 1948 außer Kraft getreten ist; an seine Stelle ist mit Wirkung vom 5. Februar 1949 das Gesetz gegen Preistreiberei vom 28. Januar 1949 (WiGBl 99) getreten, vgl. dazu Arndt, Das neue Preistreiberei-Strafrecht SJZ 1949, 81, Dipper NJW 1949, 286 und A 206 a. Die Zuständigkeit zur Überwachung der Mietpreisbildung ist fast in vollem Umfang auf die Preisbehörden übergegangen.

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III. Rechtsinhalt. Das MSchG zielt ab auf die Erhaltung des Rechtes des Mieters zum Besitz in seinem durch das Mietrechtsverhältnis begründeten Bestand. Es soll, wie §1 der Neufassung sagt, dasauf unbestimmte Zeitein-

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gegangene Mietverhältnis „auf V e r l a n g e n des Vermieters g e g e n d e n W i l l e n d e s M i e t e r s n u r im Wege der Klage durch gerichtliches Urteil und nur aus den in den §§ 2 bis 4 bezeichneten Gründen aufgehoben werden" können, A 5. Ein auf b e s t i m m t e Zeit eingegangenes Mietverhältnis wird nach dem Ablauf der Mietzeit f o r t g e s e t z t , sofern nicht der Vermieter oder der Mieter sich innerhalb bestimmter Zeit gemäß § 1 Abs. 2 auf die Beendigung des Mietverhältnisses beruft. Die tatsächliche Besitzherrschaft ist unerheblich; deshalb kann der Mieter, noch ehe er die Mietsache in Besitz genommen h a t — im Vorstadium zwischen Vertragsabschluß und Beginn des Mietverhältnisses, Roquette, Mietrecht S. 293 —, sich auf das MSchG berufen, während der rechtlose Besitzer (Mietvertrag ist nichtig, überhaupt nicht abgeschlossen) trotz der t a t sächlichen Besitzausübung keinen Bestandschutz genießt. Deshalb ist der von der Bedarfsstelle nach dem R L G Eingewiesene (V 33) oder der von der Wohnungsbehörde ohne Abschluß oder Festsetzung eines Zwangsmietvertrages Zugewiesene (A 326ff.) ohne Mieterschutz und bei nachfolgendem Mietverhältnis können Mietaufhebungstatbestände aus der Zeit des Besitzverhältnisses vorher nicht geltend gemacht werden. Der B e s t a n d s c h u t z in diesem Sinne — also nicht in seinem vollen Umfang, da Anfechtung, Rücktritt, Eintritt der Bedingung ihn wirksam bedrohen, unten 41 — ist Gegenstand des Mieterschutzrechtes; er setzt das Vorhandensein eines rechtsgültigen Miet(Pacht)verhältnisses voraus, A 2. Der Bestandschutz ist seinem Wesen nach eine besondere Gemeinschaftsverpflichtung des Vermieters (Verpächters), die diesen über den Rahmen der bloß privatrechtlichen Verpflichtung hinaus an dem eingegangenen Rechtsverhältnis festhält und ihn zur Gebrauchsüberlassung über die vereinbarte Dauer hinaus zwingt, sofern der Mieter nicht von sich aus im Einzelfall auf die Fortdauer der Bindung verzichtet. Der Parteivereinbarung ist der Bestandschutz als solcher in den Grenzen des § 49 MSchG entzogen und damit in gewisser Hinsicht über die bloße Privatrechtssphäre herausgehoben, A 131, 132. Andererseits h a t der Bestandschutz des Wohnungsinhabers, gleichviel, ob er Eigentümer, Mieter, Pächter oder sonst Rechtsinhaber ist, eine wesentliche Beeinträchtigung durch die Erfassungsmaßnahmen der Wohnungsbehörde nach dem Kontrollratsgesetz Nr. 18 (WohnG) vom 8. März 1946 erfahren. Die völlige Beseitigung des Bestandschutzes im Falle des Zwangswohnungstausches — oben 31 — darf nur in Ausnahmefällen erfolgen; der Zwang zur völligen Aufgabe der Wohnung kann im Hinblick auf die Grundidee der gesamten Mieterschutzgesetzgebung n u r bei eindeutig höherem öffentlichen Interesse an der V e r m e h r u n g des vorhandenen Wohnraumes gerechtfertigt sein, A 314. 37

1. Der B e s t a n d s c h u t z sichert den Mieter, der das Rechtsverhältnis a u f u n b e s t i m m t e Z e i t eingegangen h a t , gegen die einseitige Kündigung des Vermieters (§ 564, § 565 BGB). An die Tatsache der Fortsetzung des Mietgebrauchs nach Beendigung der Mietzeit k n ü p f t § 568 B G B unter bestimmten Voraussetzungen — entgegenstehender Vertragswille ist innerhalb bestimmter Frist zum Ausdruck zu bringen — die Wirkung einer zeitlichen Erstreckung des Vertragsverhältnisses, RGZ 14Ö, 314. Das Mietverhältnis gilt als a u f u n b e s t i m m t e Z e i t verlängert. Es wird unwiderleglich unterstellt, daß die Vertragsteile sich über die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit geeinigt haben. Die Fiktion gilt nicht nur f ü r Mietverhältnisse, die durch Zeitablauf ihr Ende gefunden haben, sondern auch f ü r solche, die durch Kündigung oder Einigung der Parteien beendigt worden sind, Staudinger-Kiefersauer, 12 zu § 568. Ist das Miet-

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Vorbem.37

Mieterschutzrecht

Verhältnis durch Auihebungsurteil beendet worden, so kann die Fiktion des § 568 B G B nicht wirksam werden, wenn und soweit die Parteien durch Gewährung einer Räumungsfrist gemäß § 5a Abs. 4 MSchG in das durch Richterspruch begründete neue Mietverhältnis (V 18) eingetreten sind (A 30); ist eine Räumungsfrist ausnahmsweise im Mietaufhebungsurteil nicht gewährt worden oder ist die Räumungsfrist abgelaufen oder nicht verlängert worden, dann gilt weiterhin §568 B G B . Im Geltungsbereich des Mieterschutzgesetzes ist die Kündigung des Vermieters, wenn auch nicht ausnahmslos, so doch grundsätzlich beseitigt; zulässig und wirksam ist sie nur bei Erbfällen gemäß § 19 und im Falle des Konkurses des Mieters nach § 26 MSchG. Das bis zum 1. Januar 1943 mögliche g e r i c h t l i c h e K ü n d i g u n g s v e r f a h r e n (§§ l a — l o MSchG früherer Fassung) ist beseitigt. Dem Vermieter steht demgemäß nur mehr die Klage auf Aufhebung des Mietverhältnisses zur Verfügung, wenn er von sich aus gegen den Willen des Mieters die Lösung des Rechtsverhältnisses herbeiführen will. Die Mietaufhebungsklage ist nur aus den im Gesetz bezeichneten Gründen zulässig. Auch muß ein gewisses R e c h t s s c h u t z b e d ü r f n i s für den Kläger gegeben sein, A 19 und 24. Ein Rechtsschutzbedürfnis ist zu verneinen, die Eigenbedarfsklage (A 18) deshalb ohne Tatbestandsprüfung abzuweisen, wenn — vgl. LG Bielefeld N J W 1949, 266 (Friese) — der Vater das Mietgrundstück dem Sohn übereignet, um diesem die Erhebung der Eigenbedarfsklage aus den in seiner Person günstigeren Umständen zu erleichtern. Die Klage des Grundstückseigentümers, dem das Mietgrundstück seit mindestens drei Jahren gehört und der die Wohnung für eigene Zwecke benötigt— § 4a bisheriger Fassung — ist bereits seit dem 7. September 1939 nicht mehr zulässig, § 3 Dritte AusfVO KSchV, A 147. Die Vorschrift des § 4a ist in die Neufassung des Mieterschutzgesetzes nicht übergegangen, A 18. Dagegen i s t im Zusammenhang mit der nach den Preisvorschriften gegen den Willen des Mieters zulässigen Mietzinserhöhung durch die Preisbehörde durch § 4 Erste AusfVo KSchV ein neuer Mietaufhebungsgrund in § 3a MSchG eingeführt worden, A 16. Als M i e t a u f h e b u n g s g r ü n d e kommen ausschließlich in Betracht: a) Erhebliche B e l ä s t i g u n g des Vermieters oder eines Hausbewohners, erhebliche G e f ä h r d u n g der Mietsache durch unangemessenen Gebrauch oder Vernachlässigung der gebotenen Sorgfalt oder u n b e f u g t e G e b r a u c h s ü b e r l a s s u n g an Dritte — § 2; b) M i e t r ü c k s t a n d — § 3; c) Ablehnung einer von der Preisbehörde genehmigten M i e t z i n s erhöhung durch den Mieter — § 3 a ; d) E i g e n b e d a r f des Vermieters — § 4. Eine E r w e i t e r u n g der Begründung etwa nach dem Vorbild des für das Kündigungsrecht des B G B entwickelten allgemeinen Gedankens der U n z u m u t b a r k e i t der V e r t r a g s f o r t s e t z u n g für alle jene Mietverhältnisse, bei denen ein dauerndes persönliches Zusammenwirken der Parteien geboten erscheint (RGZ 94, 255; 149, 88), kommt für die Geltendmachung des Aufhebungsanspruchs des Vermieters im Geltungsbereich des MSchG n i c h t in Frage. Zur Weiterentwicklung dieses Rechtsgedankens vgl. RGZ 150,193; R G J W1936, 1829; RGZ 150,321. In G r o ß - H e s s e n sind die §§ 2, 3 und 3a MSchG aufgehoben und in §§ 1—3 der VO über die einstweilige Regelung von Mietstreitigkeiten vom 23. November 1946 (GVB1 222) ersetzt worden. Der § 4 MSchG ist, soweit er sich auf Wohn-

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Bestandschutz

Vorbem. 38

räum bezieht, außer Kraft gesetzt worden und Zwangsvollstreckungen aus Aufhebungsurteilen und Vergleichen aus dem Grunde des § 4 MSchG sind eingestellt, §§7, 8, A I , 9, 13, 16, 18. 38

2. Der B e s t a n d s c h u t z bei Mietverhältnissen, die auf b e s t i m m t e Z e i t eingegangen sind und deshalb nach der Regel des § 564 Abs. 1 B G B mit dem Ablauf der Zeit endigen, f ü r die sie eingegangen sind, geht im Geltungsbereich des Mieterschutzgesetzes dahin, daß diese Mietverhältnisse nach Ablauf der vereinbarten Zeitdauer k r a f t G e s e t z e s — also ohne Erklärung eines Vertragsteiles — f o r t g e s e t z t werden, sofern nicht der Mieter oder der Vermieter innerhalb bestimmter Frist sich auf die Beendigung des Mietverhältnisses ausdrücklich beruft. Die „Berufung" des Vermieters ist formell und materiell an die Vorschriften des Mietaufhebungsverfahrens gebunden. Das bedeutet, daß der Vermieter, wenn der Mieter mit der Beendigung des Mietverhältnisses nicht einverstanden ist, die „Berufung" durch E r h e b u n g d e r K l a g e geltend machen muß, die nur zulässig ist, wenn sie sich auf Gründe zu stützen vermag, die die Aufhebungsklage bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit rechtfertigen, § 1 Abs. 2 MSchG. Wirksam wird demgemäß die „Berufung" nur, wenn durch rechtsgestaltendes Urteil gemäß § 5 MSchG die Aufhebung des Mietverhältnisses erfolgt, Roquette, Mietrecht S . 2 9 7 , a . M Schopp-Groothold, 30 zu § 1. Bestimmt ist die Mietzeit nicht nur dann, wenn sie nach der Kalenderzeit festgelegt ist, sondern auch dann, wenn die Gebrauchsüberlassung für einen zeitlich bestimmbaren Zeitraum (Dauer einer Tagung) erfolgt oder wenn das Ende der Mietzeit an den Eintritt eines gewissen Ereignisses (Mietvertrag auf Lebenszeit, auf die Dauer des Wohnsitzes in einer Gemeinde) gebunden ist. In beiden Fällen ist zwar die Dauer der vereinbarten Mietzeit von Anfang an nicht oder nicht notwendigerweise zur Zeit des Vertragsabschlusses genau zu begrenzen, weil der Eintritt des bestimmten Ereignisses nicht im voraus zu berechnen ist. Trotzdem liegt gerade in der Einbeziehung eines (möglichen) Ereignisses in die Vertragsdauer die Vereinbarung einer bestimmten Dauer. Bestimmbarkeit der Mietzeit ist weder für die bestimmte noch für die unbestimmte Mietzeit eine Eigenart (so Roquette, Mietrecht S. 64); erst wenn ein bestimmter M a ß s t a b für die Abgrenzung v e r t r a g s m ä ß i g vereinbart ist, wird die Bestimmbarkeit von rechtserheblicher Bedeutung und diese liegt dann darin, daß die Mietzeit vertragsmäßig bestimmt ist. Wo eine solche Bestimmung fehlt, also bei Mietverhältnissen von unbestimmter Dauer, wird die Bestimmbarkeit rechtserheblich durch die Kündigung, die zugleich dem Rechtsverhältnis ein Ende setzt; bis zur Erklärung der Kündigung durch einen der beiden Vertragsteile bleibt die Zeitdauer rechtlich indifferent. Vereinbarung des Vertragsendes mit dem Eintritt eines bestimmten Ereignisses ist auch dann als Bestimmung der Dauer des Mietverhältnisses anzusehen, wenn die Zeit seines Eintritts noch ungewiß ist oder wenn die Beendigung des Mietverhältnisses von der Handlung eines der Beteiligten abhängig gemacht ist. Die Unterscheidung von Mietverhältnissen auf bestimmte und unbestimmte Zeit begegnet auch in dem Gesetz über die Auflockerung der Kündigungstermine bei Mietverhältnissen über Wohnräume vom 24. März 1938 (RGBl I 306). Dieses Gesetz erfaßt grundsätzlich nur Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit, für die es ohne Rücksicht auf vertragliche oder bisher maßgebende gesetzliche Bestimmungen die Kündigung für den Schluß eines jeden Kalendermonates zuläßt, § 1 Abs. 1 AuflG. Für Mietverträge mit Verlängerungsklausel trifft § 2 AuflG eine besondere Regelung. 4

K i e f e r s a u e r , Grundstücksmiete, 7. Aufl.

49

Vorbem. 39, 40 39

40

50

Mieterschutzrecht

3. M i e t v e r t r ä g e m i t V e r l ä n g e r u n g s k l a u s e l . Der Abschluß von Mietverträgen auf bestimmte Zeit mit der Abrede, daß das Mietverhältnis auf bestimmte oder unbestimmte Zeit weiterläuft, wenn nicht eine bestimmte Zeit vor Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer „gekündigt" wird, findet sich in der Praxis sehr häufig. Die „Kündigung" ist keine echte Kündigung, weil sie nicht auf die Beendigung eines fortlaufenden Mietverhältnisses gerichtet ist; durch diese Erklärung wird vielmehr die Erstreckung des Mietverhältnisses über die ursprünglich vereinbarte Zeitdauer hinaus oder — nach der Auffassung in RGZ 86, 80; 97, 79; 107, 300; 114, 135 — die Entstehung eines neuen Mietverhältnisses abgelehnt. Unterbleibt die Erklärung der sogenannten Kündigung, so tritt kraft des bereits bindend festgelegten Vertragswillens die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den bisherigen Rechten und Pflichten ein. Es bedarf nicht des Abschlusses eines neuen Mietvertrages. Es liegt vielmehr ein einheitliches Mietverhältnis vor, das zunächst auf bestimmte Zeit eingegangen ist, dessen Fortsetzung auf weitere bestimmte oder unbestimmte Zeit von dem weiteren, im Vertrag näher festgelegten Verhalten eines Vertragsteiles abhängig gemacht ist. Jeder Vertragsteil — auch der Vermieter im Geltungsbereich des Mieterschutzgesetzes — hat aber die Befugnis, sich durch „Kündigung" vom Mietverhältnis für die Zukunft freizumachen. Der Ablauf des Mietverhältnisses wird freilich in diesem Falle nach der Methode der Verlängerung der Mietverhältnisse im Mieterschutzgesetz gehemmt: das ablaufende Mietverhältnis wird kraft Gesetzes auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, oben 38. Insoweit beschränkt sich bei Annahme eines einheitlichen Mietverhältnisses — Kiefersauer, DWohnA 1939, 23 —• die Wirkung der „Kündigung" des Vermieters auf die Beseitigung der Verlängerungsklausel und auf die gleichzeitige Umwandlung des Mietverhältnisses in ein Rechtsverhältnis mit unbestimmter Zeitdauer. Die Absicht des Vermieters, sich vom Vertrage loszusagen, wird durch die Norm des § 1 Abs. 2 MSchG bis auf die Beseitigung der Verlängerungsklausel vereitelt Da der Wille des Vermieters nicht auf diese Teilwirkung gerichtet ist, liegt eine Teilkündigung nicht vor; die Unzulässigkeit einer Teilkündigung kann deshalb nicht gegen die hier vertretene Rechtsauffassung geltend gemacht werden, a M Roquette, Mietrecht S. 70, 295. Erhebt der Vermieter nach „Kündigung" der Verl^ngerungsklausel die Mietaufhebungsklage, so ist der Zeitpunkt der Aufhebung des Mietverhältnisses nach den für Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit maßgebenden Grundsätzen zu bestimmen, A 24 Bei wiederkehrenden Verlängerungsklauseln, die eine kürzere als einjährige Verlängerung vorsehen, gelten die Mietverträge nach § 2 AuflG bereits vom Ablauf der Mindestmietzeit ab als auf unbestimmte Zeit verlängert, A 24. 4. D e r B e s t a n d s c h u t z i s t d e m Mieter im Bereich des Mieterschutzgesetzes gegen die einseitige Kündigung des Vermieters (oben 37) und über die vereinbarte Zeit hinaus gegen den Ablauf der Zeitdauer gesichert. Dieser Bestandschutz ist aber auch gefährdet, wenn das Gebäude oder die Mieträume durch Einwirkungen von außen verändert oder zerstört werden, wie dies in vielen deutschen Gemeinden durch die feindlichen Bombenangriffe im zweiten Weltkrieg geschehen ist. Das Mietminderungsrecht des Mieters aus § 537 B G B kann bei der allgemeinen Not der Zerstörungen nur in Ausnahmefällen geltend gemacht werden. Wichtiger erscheint es, bei völliger Zerstörung des Gebäudes und nicht nur vorübergehender Unbrauchbarkeit der Räume eine Regelung zu finden, die die Rechte der Beteiligten auf die neue Wohnung klarstellt; mit der aus den §§ 275, 323 B G B folgenden Befreiung des Vermieters von seiner Leistung unter

Weitere Beendigungsgründe

Vorbem.41

Verlust seines Mietzinsanspruchs ist die Rechtslage nicht geklärt. Das Mietrechtsverhältnis bleibt bestehen, obgleich die Aufrechterhaltung des Mietvertrages in den meisten Fällen für die Beteiligten praktisch wertlos geworden war. Andererseits mußte auch die Fortdauer der Bindungen zwecklos werden, wenn die Wiederherstellung der Räume sich jahrelang verzögerte. Die Verordnung über die Einwirkung von Kriegssachschäden an Gebäuden auf Mietund Pachtverhältnisse vom 28. September 1943 (RGBl I 546) ordnet das Erlöschen des Nutzungsverhältnisses (§ 7), also die Aufhebung des B e s t a n d s c h u t z e s ohne Rücksicht auf den Willen der Beteiligten, bei völliger Zerstörung des Gebäudes und bei nicht nur vorübergehender Unbenutzbarkeit der Räume im Sinne des § 1 an; die Feststellung erfolgt durch die Entschädigungsbehörde. Dem bisherigen Mieter wird in § 2 mit Zustimmung der Gemeindebehörde ein Recht auf das wiederhergestellte Gebäude eingeräuint, das durch den Abschluß eines Mietvertrages bzw. durch Festsetzung eines Zwangsmietvertrages gemäß § 3 sichergestellt wird — W i e d e r h e r s t e l l u n g des B e s t a n d s c h u t z e s des Mieters, A 364. Eine weitgehende E i n s c h r ä n k u n g des B e s t a n d s c h u t z e s des Inhabers von Wohnraum brachte die Durchführung des Kontrollratgesetzes Nr. 18 vom 8. März 1946, A 289. Die Wohnungsbehörden, denen nach dem WohnG die Beschaffung von Wohnraum obliegt, sind befugt, im Wege der Erfassung nicht nur den von Nichtberechtigten benutzten Wohnraum (Art. V WohnG, § 14 DVO), sondern auch bei dem rechtmäßigen Wohnungsinhaber „den überschüssigen Wohnraum einer unterbelegten Wohnung" freizumachen (§12 DVO) Soweit die Erfassung rechtswirksam erfolgt, erlischt ein vor der Erfassung begründetes Rechtsverhältnis spätestens mit dem Abschluß eines nach Art. VIII WohnG abgeschlossenen neuen Rechtsverhältnisses. Räume, die als Wohnräume geeignet sind, dürfen nur mit schriftlicher Genehmigung der Wohnungsbehörde an andere überlassen werden (§ 4 DVO). Ein nach der Erfassung begründetes Rechtsverhältnis zur Gebrauchsüberlassung über Wohnraum ist nichtig, wenn es nicht den Vorschriften des Art. V I I I WohnG entspricht. Der Bestandschutz wird hier ohne Rücksicht auf den Willen der Beteiligten beseitigt. 41

5. W e i t e r e B e e n d i g u n g s g r ü n d e für das Mietverhältnis: a) Ist das Mietverhältnis unter einer a u f l ö s e n d e n B e d i n g u n g abgeschlossen, so endet nach § 1B8 B G B das Rechtsverhältnis mit dem Eintritt der Bedingung § 1 Abs. 2 MSchG ist hier nicht anwendbar —a. M. Bettermann S J Z 1949, 617 —, da der Vertrag mit auflösender Bedingung nicht auf „bestimmte Zeit" abgeschlossen ist. Auch kann die Vereinbarung dieser Art nicht ohne weiteres als eine Umgehung des Gesetzes oder als unzulässiger Verzicht im Sinne des § 49 MSchG angesehen werden, a. M Roquette, Mietrecht S. 298; Hans, 2 zu § 1 MSchG Vgl Bettermann zu LG Dortmund N J W 1950, 269. b) R ü c k t r i t t s r e c h t . Gemäß § 1 Abs. 3 MSchG darf das v e r t r a g l i c h vorbehaltene Rücktrittsrecht (§§ 346ff. BGB) vom Vermieter gegen den Willen des Mieters n i c h t ausgeübt werden. Dagegen ist die Ausübung des g e s e t z l i c h e n Rücktrittsrechts des Vermieters (§§ 326, 361 BGB, § 20 KO) auch im Geltungsbereich des MSchG grundsätzlich nicht ausgeschlossen. Dabei ist aber zu beachten, daß die Anwendung der Sondervorschriften der §§ 553, 554 B G B für Mietverhältnisse den Geltungsbereich des § 326 B G B einschränkt; soweit aber dem Vermieter die Kündigungsbefugnis aus den §§ 553, 554 B G B durch das MSchG (§§ 2, 3) entzogen ist, kann er auch das Rücktrittsrecht nicht geltend machen, weil für ihn nicht § 326 BGB, sondern die §§ 553, 554 B G B maßgebend 4*

51

V o r b e m . 41

Mieterschutzrecht

sind, RGZ 105, 167; 149, 88; Staudinger-Kiefersauer, 10 zu § 553; OLG Köln MDR1947, 295 (Kleinrahm). Insoweit ist die Ausübung des gesetzlichen Rücktrittsrechtes des Vermieters in- und außerhalb des Geltungsbereiches des Mieterschutzgesetzes erheblich eingeschränkt. Roquette, Mietrecht S. 140, 233, 260 und 299 hält sowohl das gesetzliche wie das vertragliche Rücktrittsrecht nach Beginn des Mietverhältnisses für ausgeschlossen; bei Mietverhältnissen unter Kündigungsschutz bereits mit Abschluß des Mietvertrages. Kündigungs- und Rücktrittserklärung sind verschiedene Rechtsbegriffe. Durch die Erklärung des Rücktritts wird das Schuldverhältnis mit rückwirkender Kraft aufgelöst, während die Kündigung dem bis zu einem bestimmten Zeitpunkt fortdauernden, ganz oder teilweise erfüllten Rechtsverhältnis ein Ziel setzt (RGZ 90, 328). Die von LG Hagen MDR 1948, 350 versuchte Umdeutung der Kündigungserklärung in eine Rücktrittserklärung der Vermieterin halte ich nicht für zulässig; sie wird durch die bloße Feststellung des Willens der Vermieterin, vom Vertrage loszukommen nicht gerechtfertigt. Die Unabdingbarkeit des Mieterschutzes (§ 49) verbietet derartige Rechtsaushilfen, auch die Veränderung oder der Fortfall der Geschäftsgrundlage berechtigen den Vermieter nicht, sich einseitig vom Vertrage zu lösen, OLG Köln aaO und MDR 1948, 355 (Schimmels) Beim Wiederaufbau vertrag (V 16), der in irgendeiner Form die Verpflichtung zur Raumüberlassung mit der Verpflichtung zum Ausbau oder zur Wiederherstellung des Gebäudes oder Gebäudeteiles verknüpft, wird bei Verzögerung des Ausbaues durch den verpflichteten Mieter oder Vermieter der andere Teil gemäß § 361 BGB zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt sein. Der Rücktritt vom Wiederaufbauvertrag umfaßt, gleichviel ob vom Mieter oder Vermieter erklärt, auch den Mietvertrag. c) Die Geltendmachung von Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründen ist im Geltungsbereich des MSchG dem' Vermieter nicht verwehrt. Anfechtungsgründe sind z B. Irrtum (RGZ 102, 225; RG DWohnA 1935, 268; RGZ 157, 173), Drohung, arglistige Täuschung (RGZ 86, 334; RG JW 1936, 916); Nichtigkeitsgründe z B Geschäftsunfähigkeit, nicht aber Formmangel; denn die Fehlerhaftigkeit der Form hat nicht die Nichtigkeit des Mietvertrages, sondern nur die Umwandlung der Geltungsdauer in eine solche auf unbestimmte Zeit zur Folge, Staudinger-Kiefersauer, 18 zu § 566; Roquette, Mietrecht S. 141. Mit Rücksicht darauf, daß beim Mietverhältnis wie bei allen Dauerrechtsverhältnissen mindestens ein Teil der Leistungen nach Beginn des Rechtsverhältnisses nicht mehr rückgängig gemacht werden kann, ist die Zulässigkeit des Rechtsbehelfes der Anfechtung nach Beginn des Mietgebrauchs bestritten worden, Roquette, Mietrecht S. 136, 220; Münzel DWohnA 1949, 54. Richtig ist, daß eine völlige Beseitigung der rechtlichen Auswirkungen bei einem bereits vollzogenen Dauerrechtsverhältnis nicht mehr möglich ist und daß sich deshalb die Geltendmachung des Rechtsbehelfs der Anfechtung praktisch in der Hauptsache auf die Zukunft beschränkt, wie dies grundsätzlich bei der Kündigung — oben b — der Fall ist. Diese aus dem Ablauf der tatsächlichen Verhältnisse sich ergebende Beschränkung des Rücktausches der bereits vollzogenen Leistungen— es kann nur mehr die Besitzeinräumung an den Mieter durch Rückübertragung des Besitzes an der Mietsache auf den Vermieter rückgängig gemacht werden — erscheint aber nicht ausreichend, um die Unzulässigkeit der Anwendung des allgemeinen Rechtsbehelfes der Anfechtung zu begründen, Staudinger-Kiefersauer, 4 zu § 537.

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Beschränkungen des Vermieters

Vorbem. 42—46

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6. Der Vollstreckungsschutz des Mieters beschränkt sich auf die Zubilligung einer Räumungsfrist. Die bis zum 1. April 1933 mögliche Verpflichtung des Vermieters zur Beschaffung eines Ersatzraumes für den Mieter ist in Wegfall gekommen; auch die Übergangsvorschrift für die Behandlung früherer Urteile und Vergleiche mit Ersatzraumvorbehalt, § 52 d, ist nach der Fassung des Gesetzes vom 15. Dezember 1942 nicht mehr zur Anwendung zu bringen. Durch den Nachweis eines „den Umständen nach für den Mieter ausreichenden und an ihn vermietbaren" Ersatzraumes kann der Vermieter dem Antrag des zur Räumung rechtskräftig verurteilten Mieters auf Ersetzung der Einwilligung des Vermieters zum Wohnungstausch mit Aussicht auf Erfolg entgegentreten, § 31 Abs. 1 Satz 3 MSchG, A 106, 132.

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Die Zubilligung einer Räumungsfrist ist möglich a) außerhalb des Mieterschutzgesetzes nur bei Wohnräumen, § 721 ZPO; b) im Räumungsverfahren nach § 27 MSchG bei Wohnräumen und Nichtwohnräumen aller Art; dieses Verfahren gilt bei Räumen, die dem Mieterschutz unterstehen, deren Herausgabe aber verlangt wird, ohne daß eine Aufhebung des Mietverhältnisses im Sinne des Mieterschutzgesetzes in Frage steht, § 27 MSchG, § 721 ZPO. Landesrechtliche Lockerungen des Mieterschutzes sind seit 1. Januar 1943 außer Kraft (oben 5); die in § 52e Abs. 1 Ziff. l a MSchG vorgesehene Gewährung einer Räumungsfrist für Lockerungsräume kommt daher nicht mehr in Frage. c) bei Aufhebung eines Mietverhältnisses über Wohnräume und Nichtwohnräume gemäß §§ 5a, 6 MSchG. Im Rahmen des § 5a Abs. 2 und 3 ist auch die einmalige Verlängerung der Räumungsfrist zulässig. Für die Aufhebung der gewährten Räumungsfrist gelten die Vorschriften des § 6 Abs. 2, A 28. Außerhalb des Mietaufhebungsverfahrens ist eine F r i s t v e r l ä n g e r u n g möglich nach dem Gesetz zur Verhütung mißbräuchlicher Ausnutzung von Vollstreckungsmöglichkeiten vom 13. Dezember 1934 (RGBl I 1234), vgl. aber A 29.

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7. Sonstige Beschränkungen des Vermieters: a) Im Geltungsbereich des Mieterschutzgesetzes, ferner bei Vermietung für besondere Zwecke zu vorübergehendem Gebrauch (§ 25 MSchG) kann der Vermieter sich auf den vertraglichen Ausschluß des Aufrechnungs-, Minderungs- oder Z u r ü c k b e h a l t u n g s r e c h t e s des Mieters hinsichtlich bestimmter Forderungen nicht berufen, § 28 MSchG. Wegen des Wegfalls der landesrechtlich freigestellten Räume infolge Aufhebung der landesrechtlichen Ausführungsvorschriften seit 1 Januar 1943, vgl. oben 5, 43.

45

b) Die Erlaubnis des Vermieters, die gemäß § 549 B G B zur G e b r a u c h s überlassung der Räume oder des gewerblich genutzten unbebauten Grundstücks an D r i t t e durch den Mieter notwendig ist, kann gemäß § 29 MSchG vom Mieteinigungsamt auf Antrag des Mieters e r s e t z t werden, oben 26.

46

c) Bis zum 1. April 1933 war die von den Gemeinden zulässigerweise angeordnete Anzeige- oder Genehmigungspflicht für den Abschluß von Raummietverträgen durch § 31 älterer Fassung insofern zivilrechtlich verstärkt, als die Geltendmachung von Rechten aus solchen Verträgen, die entgegen der gemeindlichen Anordnung nicht angezeigt oder nicht genehmigt

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Vorbem. 47—50

47

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Mieterschutzrecht

worden sind, für die Beteiligten und Dritte ausgeschlossen worden war. Der Zweck dieser Bestimmung war die zivilrechtliche Sicherung der Durchführung wohnungspolizeilicher Maßnahmen. § 31 Abs. 2 gab dem späteren Mieter, der mit Zustimmung der Wohnungsbehörde mietet, einen ursprünglichen und unmittelbaren Herausgabeanspruch gegen den Schwarzmieter, ohne daß zwischen ihm und dem Schwarzmieter irgendwelche Rechtsbeziehungen bestanden hätten. d) Die durch Art. X I V WohnG aufgehobene Verordnung zur Wohnraumlenkung vom 27. Februar 1943 hatte für die Erfassung und Zuteilung von Wohnraum nach § 10 Abs. 1 Buchst, d die Zustimmung der Gemeinde für erforderlich erklärt, wenn eine selbständige Wohnung von einer Einzelperson gemietet oder sonstwie in Benutzung genommen werden wollte. e) § 4 DVO zum WohnG vom 8. März 1946 bestimmt, daß R ä u m e , die als W o h n r a u m g e e i g n e t sind, nur mit schriftlicher Genehmigung des Wohnungsamtes in Benutzung genommen oder a n d e r e n ü b e r l a s s e n werden dürfen, A 300. Das Verbot der Gebrauchsüberlassung an Dritte ist kein gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB. Der von der Wohnungsbehörde ordnungsgemäß Zugewiesene hat auch keinen unmittelbaren Herausgabeanspruch gegen den Schwarzmieter, eine dem § 31 Abs. 2 MSchG — oben 46 — entsprechende Bestimmung fehlt. Dagegen bringt ein nach den Vorschriften des Art. VIII WohnG zwischen dem Verfügungsberechtigten und dem Zugewiesenen begründetes Rechtsverhältnis das vor der Erfassung abgeschlossene Gebrauchsüberlassungsrecht zum Erlöschen, gleichviel ob diese Vereinbarung gegen das WohnG verstößt oder nicht, Art. V I I I Abs. 2e WohnG. Mit der Festsetzung des Zwangsmietvertrages erwirbt der Zugewiesene einen privatrechtlichen Überlassungsanspruch gegen den Vermieter gemäß § B36 BGB. Das private Wohnrecht erlischt erst mit dem Abschluß des Mietvertrages oder der Festsetzung des Zwangsmietvertrages, während das öffentliche Wohnrecht, das das private Wohnrecht zur Voraussetzung hat (A 306, 309), nur im Einklang mit den Vorschriften des WohnG begonnen oder fortgesetzt werden kann. Wo diese öffentlich-rechtlichen Normen verletzt sind, steht auch das privatrechtlich rechtmäßige Nutzungsverhältnis der Erfassung durch die Wohnungsbehörde nicht entgegen; der erfaßte Wohnraum ist freier Wohnraum, unten 96. f) Das V e r b o t der Umwandlung von W o h n u n g e n in Räume anderer Art, z. B. in Werkstätten, Dienst-, Fabrik-, Lager- oder Geschäftsräume, das die Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnungen vom 14. August 1942 (RGBl I 545) ausgesprochen hat, ist mit dem Außerkrafttreten dieser Verordnung am 31. Dezember 1945 (§ 8 Abs. 2) in Wegfall gekommen. Sachlich aber hat sich die Rechtslage der Beschränkung der Verfügungsfreiheit des Vermieters und Hauseigentümers insoweit nicht geändert, als jede Ingebrauchnahme von Räumen, die als Wohnraum geeignet sind, der Genehmigung der Wohnungsbehörde unterworfen ist — oben 48. g) Zwecks Vermehrung des vorhandenen Wohnraumes kann die Wohnungsbehörde z w e c k e n t f r e m d e t e W o h n r ä u m e ihrem ursprünglichen Zweck wieder z u f ü h r e n , Art. VI Buchst, a WohnG. Die Wiedergewinnung des Wohnraumes erfolgt im Wege der Erfassung und Zuweisung eines Wohnungssuchenden gemäß Art. V I I I WohnG. Durch den Abschluß des Mietvertrages oder durch die Festsetzung des Zwangsmietvertrages mit dem Zugewiesenen wird das bestehende Mietverhältnis ohne Rücksicht auf den Willen der Beteiligten aufgehoben — oben 48.

Sicherungen des Mieterschutzes 51

Vorbem. 51—54

8. Die Unabdingbarkeit des Mieterschutzes (Bestandschutzes) ist in den beiden Sätzen des § 49 Abs. 1 MSchG festgelegt. Sie gilt auch für die Ausdehnung des Mieterschutzes, insbesondere auch für die Raumpacht und für die gewerblich genutzten unbebauten Grundstücke. Diese für den Mieterschutz grundlegende Sicherung des Bestandschutzes ist durch die weitgehenden Eingriffsmöglichkeiten der Wohnungsbehörden erheblich beeinträchtigt worden. Die wohnungspolizeilichen Erfassungsmaßnahmen bedrohen nicht nur die Rechte der Rauminhaber aD Teilnutzungsrechten, sondern auch infolge der Zulassung der Anordnung des Wohnungstausches — oben 30, 31 — den Bestandschutz im ganzen. Das im Vollzuge der Erfassungsmaßnahme begründete Rechtsverhältnis verdrängt das ursprüngliche Gebrauchsrechtsverhältnis ohne Rücksicht auf den Willen der Beteiligten, Art. VIII Abs. 2 Buchst, e WohnG. Die spätere Aufhebung der Erfassungsmaßnahme hat nicht ohne weiteres das Erlöschen des in ihrem Vollzuge begründeten Nutzungsverhältnisses zur Folge; die Wohnungsbehörde ist aber verpflichtet, auf Verlangen des Vermieters durch Zustellung einer Erklärung an die Beteiligten festzustellen, daß der befohlene Vertrag oder der festgesetzte Zwangsmietvertrag den Vorschriften des Art. VIII WohnG nicht mehr entspricht und deshalb gemäß Art. VIII Abs. 2e Satz 2 WohnG vom Zeitpunkt der Zustellung des Bescheides an nichtig ist, A 328.

52 IV. Verfahren. Nach Beseitigung des formellen Kündigungsverfahrens — oben 4 — steht dem Vermieter ein Geltungsbereich des Mieterschutzgesetzes zum Zwecke der Lösung des Mietverhältnisses gegen den Willen des Mieters nur mehr die Mietaufhebungsklage zur Verfügung. Bei Mietverhältnissen auf bestimmte Zeit kann er sich auf die Beendigung des Mietverhältnisses durch Zeitablauf nur unter den gleichen Voraussetzungen berufen — oben 38. Für das Mietaufhebungsverfahren gelten neben den §§ 38—47 MSchG die Bestimmungen für das Verfahren in Mieteinigungssachen vom 16. Dezember 1942 (RGBl I 723), A 168. 53 V. Organisation. Die Zuständigkeit des Reichswohnungskommissars, eingeführt durch den Erlaß über den deutschen Wohnungsbau vom 23. Oktober 1942 (RGBl I 623), in den §§ 4 Abs. 3, 48, 52, 53 MSchG ist mit der Auflösung des Reiches in Wegfall gekommen. Das gleiche gilt auch für die organisatorische Zusammenlegung der durch das Gesetz vom 7. März 1935 (RGBl I 352) anerkannten Vereinigungen von Hausbesitzern und Mietern, die ihre Selbständigkeit wiedergewonnen haben, A 41.

B. Die Mietzinsbildung 54

Grundlage des gesamten Preisrechtes bildet mindestens für das Gebiet der Mietzinsbildung der Preisstop, d. h. das Verbot der Mietzinserhöhung über den Stand vom 30. November 1936 hinaus. Auch nach der Währungsreform sind die bestehenden Mieten und Pachten für Grundstücke und Räume jeder Art (einschließlich der Preise für Übernachtungen) durch die Anordnung über Preisbildung und Preisüberwachung nach der Währungsreform vom

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Vorbem.55, 56

Mietzinsbildung

25. Juni 1948 (MittBl I I 91) ausdrücklich als H ö c h s t m i e t ( p a c h t ) p r e i s e erklärt worden, auf die die Höchstpreisvorschriften anzuwenden sind. Das Problem der angemessenen Miete wartet immer noch auf eine befriedigende Lösung. Durch den Runderlaß Nr. 184/37 des Reichskommissars für die Preisbildung vom 12. Dezember 1937 (in der Fassung des R E 55/41 vom 2. Mai 1941 MittBl I 274) wurden die Preisbehörden ermächtigt und verpflichtet, die v o l k s w i r t s c h a f t l i c h g e r e c h t f e r t i g t e M i e t e zu ermitteln. Neben die für Altbauten in der Regel nach den Vorschriften des Reichsmietengesetzes zu berechnende gesetzliche Miete tritt die Ermittlung der •angemessenen Miete nach dem objektiven Nutzungswert. Die Folge der Rechtsentwicklung ist das Nebeneinanderstehen zweier in sich grundsätzlich verschiedener Rechtsgrundlagen der Mietzinsbildung: das R e i c h s m i e t e n g e s e t z auf der einen Seite, die Vorschriften über P r e i s bildung und P r e i s ü b e r w a c h u n g auf der anderen Seite. Neben und an Stelle der Mieteinigungsämter sind die Preisbehörden tätig. Das Schwergewicht liegt auf Seite der Preisbehörden; dies gilt sowohl nach der materiellrechtlichen Richtung wie auch hinsichtlich der Zuständigkeit der Behörde, vgl. die Verdrängung des Mieteinigungsamtes durch die Preisbehörde bei der Raummietbemessung nach § 21 MSchG, A 68, 118. 55

Das Problem der Mietzinsbildung ist wesentlich ein s o z i a l e s P r o b l e m , dessen Lösung nur im Rahmen einer Neuordnung des gesellschaftlichen Lebens im ganzen möglich sein wird. Diese Erkenntnis macht einsichtig, daß die Mietpreisbildung sich Dicht iD der Aufgabe des Interessenausgleichs zwischen Mieter und Vermieter erschöpfen kann. Ausgangspunkt für die Ermittlung des angemessenen Raummietpreises ist zunächst die F e s t s t e l l u n g des o b j e k t i v e n N u t z u n g s w e r t e s der Räume. Praktisch wirksam wird diese Feststellung nur durch Verwirklichung der Forderung einer a l l g e m e i n e n , nach einheitlichen Gesichtspunkten aufgebauten E r m i t t l u n g des ob j e k t i v e n N u t z u n g s w e r t e s aller Riäume innerhalb der Gemeinde und deren katastermäßigen Erfassung in einem Wohnkataster, das neben den Wohnräumen auch sonstige Räume (Läden, Wirtschafts-, Lager- und Fabrikräume, Scheunen, Büroräume usw.) umfaßt, vgl. Kiefersauer, Zur Reform des Wohnungswesens, München 1919; Kiefersauer, Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer allgemeinen NutzungsWertfeststellung auf der Grundlage des objektiven Wertes, Ztschr. für Wohnungswesen 1920, 249. Vor der Durchführung dieser grundlegenden, im Prinzip einmaligen Verwaltungsarbeit ist bisher jede Regierung zurückgeschreckt — sehr zum Schaden der Preisüberwachung und der steuerlichen Interessen der öffentlichen Körperschaften einschließlich des Staates.

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Der Gedanke, den o b j e k t i v e n N u t z u n g s w e r t der Ermittlung der gerechten, angemessenen oder zulässigen Miete zugrundezulegen, ist verhältnismäßig spät in die R e c h t s p r e c h u n g des R e i c h s g e r i c h t s zur Frage des M i e t w u c h e r s , § 49a des Mieterschutzgesetzes älterer Fassung (oben 35), übergegangen. Dabei ist beachtenswert, daß das R G ursprünglich — vgl. RG. I D 57/26 und I I 17/27 RGSt 61, 130 und 326 — auf die Ermittlung der G e s t e h u n g s k o s t e n (Verzinsung des eigenen und fremden Kapitals, Amortisationsquote und Risikoprämie, Betriebskosten, Instandsetzungsarbeiten, Unternehmergewinn) größten Wert gelegt hatte*). In den Entscheidungen RGZ 120, 130 und 134, 99 wird dagegen dem o b j e k t i v e n N u t z u n g s w e r t *) Die Ermittlung der Gestehungskosten wird neuerdings bei der Beurteilung des s o c i a l gerechtfertigen Mietpreises mehr als bisher betont, A 2 0 6 a .

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Nutzungswertfeststellung

Vorbem. 57

grundsätzlich der Vorrang vor den Gestehungskosten, Vermögensverhältnissen und sonstigen persönlichen Verhältnissen zugebilligt. Die Ermittlung des objektiven Nutzungswertes erfolgt nach R G IV 11/35 GrundE 1935, 675 durch Vergleich mit den ortsüblichen Mietpreisen für Räume gleicher Art und Lage. Im Geltungsbereich des Reichsmietengesetzes, also insbesondere bei A l t b a u t e n , wurde zumeist auf die Friedensmiete, gegebenenfalls nach Berichtigung gemäß §2 Abs. 4 RMG, zurückgegriffen. Dabei wurde grundsätzlich davon ausgegangen, daß die auf der Friedensmiete aufgebaute g e s e t z l i c h e Miete niemals unangemessen im Sinne des § 49a MSchG ist, „da in ihr nur das behördlich überwachte und für erforderlich erachtete Entgelt für die durchschnittlichen Gestehungskosten der Vermieter zu erblicken ist". RG IV 209/35 DWohnA 1936, 171 läßt regelmäßig zur gesetzlichen Miete noch die Gewährung eines Zuschlags von 25 v. H. hinzutreten, ohne daß hierdurch die Wuchergrenze des § 49a MSchG als überschritten zu gelten hat. Auch der Unsicherheit von Schätzungsergebnissen darf durch derartige begrenzte Zuschläge Rechnung getragen werden RG IV 177/35 J W 1936, 1048. Bemerkenswert ist die Auffassung des OLG Hamburg HRGZ 1935 B 10, daß bei N e u b a u t e n grundsätzlich nicht der objektive Nutzungswert maßgebend sei, da dieser erfahrungsgemäß wenigstens für das letzte Jahrzehnt hinter den wirklichen Kosten der Neubauten zurückbleibe; hier sei vielmehr den G e s t e h u n g s k o s t e n des Vermieters Rechnung zu tragen, vgl. auch A 206a. 57

Diese Einschränkung des Gedankens der objektiven Raumwertfeststellung im Rahmen der Rechtsprechung zur Strafbarkeit des Mietwuchers beleuchtet die Weite des Rechtsproblems der angemessenen Miete. Es ist, wie betont ein wesentlich soziales Problem, dessen Lösung eben nur innerhalb einer sozialen Gesellschaftsordnung befriedigend erfolgen kann. Solange eine solche soziale Neuordnung nicht geschaffen und — was wesentlich ist —- vom Volke innerlich nicht allgemein anerkannt ist, können alle behördlichen Maßnahmen der Preisbildung und Preisüberwachung nicht befriedigen. Die Norm des objektiven Nutzungswertes ist vielfach mit dem Verbot der Preiserhöhung nicht in Einklang zu bringen. Zwar läßt § 3 der Preisstopverordnung „aus volkswirtschaftlichen Gründen oder zur Vermeidung besonderer Härten" in dringenden Fällen Ausnahmegenehmigungen zu und für das Gebiet der Mietpreisüberwachung sind in Ziffern 40—72 R E 184/37 eingehende Vorschriften zur Durchführung volkswirtschaftlich erforderlicher Mietzinserhöhungen erlassen worden. Allein in allen diesen Fällen handelt es sich um Ausnahmebewilligungen, deren Erteilung enge Grenzen gezogen sind. Seit dem Erlaß der Preisstopverordnung hat sich aber das Preisgefüge wesentlich geändert; insbesondere sind im Anschluß an die Währungsumstellung im Juni 1948 zufolge der grundsätzlichen Tendenz zur freien Marktwirtschaft die Preise für Baustoffe aller Art im Durchschnitt auf das Zwei- bis Dreifache gestiegen, so daß, ganz abgesehen von den Auswirkungen der Krediteinschränkung und der Geldverteuerung, die S t o p m i e t e mit der heute volkswirtschaftlich gerechtfertigten N e u b a u m i e t e n i c h t mehr in E i n k l a n g gebracht werden kann. Daraus entsteht ein neues soziales Problem. Zu seiner Lösung ist beim öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau der Einsatz öffentlicher Mittel in einem Umfang vorgesehen, daß die von den Bewilligungsstellen festgesetzten Mieten wirtschaftlich gerechtfertigt sind, § 17 Abs. 3 WohnbauG (A 405). In diesen Zusammenhang von Mietpreisbildung und sozialer Rücksichtnahme muß auch die V e r m i e t u n g von m ö b l i e r t e n R ä u m e n gestellt werden, die angesichts der Notwendigkeit der Unterbringung ungezählter Heimatloser

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Vorbem. 58

Mietzinsbildung

dringlich geworden war. Die Verwaltung für Wirtschaft hat in der Anordnung P R Nr. 111/47 vom 18. November 1947 Höchstpreise für die Untervermietung von Wohnraum — A 253 — erlassen und dabei allgemein die Berechnung des Mietpreises nach der Raumnutzung entsprechend der Größe des Leerraumes und bei Überlassung von Einrichtungsgegenständen deren besondere Vergütung angeordnet. Die Vergütung für die Überlassung der Einrichtungsgegenstände ist grundsätzlich als Pauschalvergütung je nach Ausstattung in Höhe von 3 0 % bis 5 0 % der Leerraummiete festgesetzt, wobei an die Erfüllung der Bedingungen für die Einreihung in eine Ausstattungsklasse fast unerfüllbare Ansprüche gestellt werden, A 262. An Stelle des Pauschalsatzes kann in allen Fällen 1 0 % des Zeitwertes der Einrichtungsgegenstände im Jahre berechnet werden, dessen Höchstgrenze aber 5 0 % bis 7 5 % der Leerraummiete nicht übersteigen darf. „Der Zeitwert errechnet sich auf der Grundlage des zulässigen Anschaffungspreises unter Berücksichtigung der Abnutzung." Die praktische Auswirkung — und wohl auch die Absicht der Anordnung — war mindestens bei den möbliert überlassenen Wohnungen eine nicht unerhebliche Herabsetzung der Mietpreise auf breitester Basis zu einem Zeitpunkt, in dem die Materialien zur Herstellung und Erneuerung der Einrichtungsgegenstände, insbesondere Stoffe, Holz von der Verwaltung für Wirtschaft dem freien Spiel des Marktes überlassen worden ist. Die Wiederbeschaffung von Einrichtungsgegenständen erfordert etwa das Fünf- bis Zehnfache des Anschaffungspreises, so daß dem Vermieter, selbst wenn der Prozentsatz des Anschaffungspreises höher wäre, die Erneuerung abgenutzter Einrichtungsgegenstände unmöglich gemacht ist. Dazu kommt, daß der Vergütungssatz für Möbel in ein Verhältnis zur Leerraummiete in dem Sinne gebracht ist, daß ein bestimmter Teilbetrag dieser Leerraummiete nicht überschritten werden darf. Zwischen dem Z e i t w e r t der Möbel und der L e e r r a u m m i e t e besteht aber, volkswirtschaftlich gesehen, n i c h t der g e r i n g s t e Z u s a m m e n h a n g . Diese Begrenzung nach oben schließt daher eine schwere Benachteiligung für den Eigentümer der Möbel in sich und fördert die Verwirtschaftung wertvollen Volksvermögens. Auch das Mietpreisproblem bei der Vermietung möblierter Räume ist ein wesentlich soziales Problem. Unter diesem Gesichtspunkt wäre zu erwägen, die Anordnungen Nr. 111/47 und 115/48 auf leistungsschwache Flüchtlinge und Fürsorgeempfänger zu beschränken. Nach dem Wohnungsbaugesetz sollen öffentlich geförderte Wohnungen in der Regel nur Personen zugeteilt werden, deren Jahreseinkommen die J a h r e s a r b e i t s v e r d i e n s t g r e n z e der Angestelltenversicherung nicht übersteigt, § 22 Abs. 1. Der soziale Wohnungsbau ist „für die breiten Schichten des Volkes bestimmt" (§ 1); diesem Zweck dient auch die Festsetzung des Mietpreises durch die Bewilligungsstellen und der Einsatz der öffentlichen Mittel, § 17 Abs. 2, 3 WohnbauG (A 405), V 78. 58

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Durch das Gesetz Nr. 63 — Gesetz zur Neuordnung des Geldwesens (Umstellungsgesetz) — vom 27. Juni 1948 (BVB1 216) ist die Mietzinsbildung wesentlich beeinflußt worden. Während nach der Regel des § 16 UmstG Reichsmarkforderungen grundsätzlich in der Weise auf Deutsche Mark umgestellt werden, daß der Schuldner an den Gläubiger für je zehn Reichsmark eine Deutsche Mark zu zahlen hat, gilt für alle Miet- und Pachtzinsen, die nach dem 20. Juni 1948 fällig geworden sind, die Sonderregelung des § 18 Abs. 1 UmstG, daß für jede Reichsmark eine Deuts'che Mark vom Mieter zu zahlen ist. Diese Gleichsetzung von Reichsmark und Deutscher Mark gilt jedoch nicht für Mietzinsforderungen, die für einen vor dem 1. Juni 1948 liegenden Zeitraum

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zu entrichten sind, § 18 Abs. 2 UmstG. Mit dieser Einschränkung sind daher alle Mietzinsbeträge seit der Währungsreform wie bisher in Reichsmark so künftig in Deutscher Mark zu erfüllen, ohne daß es einer Änderung des Miet(Pacht)vertrages bedarf. Diese ,,Aufwertung" der Löhne, Gehälter, Mieten usw. hat eine weitgehende wirtschaftliche und soziale Wirkung. Die Weiterzahlung der Miet- und Pachtzinsen in Deutscher Mark ist ein tragender Grundsatz der Währungsreform, von dessen Verwirklichung der Neuaufbau der Kreditwirtschaft wesentlich abhängt Gemäß § 21 Abs. 1 UmstG können Mietzinsverbindlichkeiten, die vor dem 21 Juni 1948 begründet worden sind, auf Antrag des Schuldners im Wege richterlicher Vertragshilfe gestundet oder unter dem Nennbetrag in Deutscher Mark herabgesetzt werden, wenn und soweit die Zahlung des in Deutscher Mark geschuldeten Betrages oder die fristgemäße Zahlung dieses Betrages dem Schuldner bei gerechter Abwägung der Interessen und der Lage beider Teile nicht zugemutet werden kann. In der Praxis haben nach der Währungsreform manche Mieter versucht' der vom Gesetz geforderten Zahlung des Mietpreises in Deutscher Mark dadurch zu entgehen, daß nachträglich die Zulässigkeit der Mietzinsvereinbarung angezweifelt und überhöhte Mietzinszahlung geltend gemacht wird. Häufig sind Klagen auf Rückerstattung des angeblich überhöhten Mietzinses erst längere Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses erhoben worden In allen diesen Fällen wird man den aus der Aufwertungsrechtsprechung bekannten Gedanken verwenden dürfen, daß es Treu und Glauben widerspricht, Rechtsverhältnisse, die in beiderseitigem Einverständnis abgewickelt worden sind, Wiederaufleben zu lassen, KG JW 1927, 1889. Aber auch soweit es sich um bestehende Mietverhältnisse handelt, kann die Ermäßigung des vereinbarten Mietzinses aus der Neuordnung des Geldwesens durch die Währungsreform allein nicht begründet werden, insbesondere dürfte der Hinweis auf die vor der Umstellung geübte Minderbewertung der Reichsmark nicht zur Lossagung von einer-übernommenen Mietzinszahlungsverpflichtung berechtigen, A 206a. Mietvertragsklauseln, die in Erwartung der Währungsreform eine Neufestsetzung der Miete vorgesehen haben, können im Hinblick auf die Sonderregelung des § 18 UmstG, die die Weiterzahlung der vereinbarten Reichsmarkmiete in Deutscher Mark ausdrücklich anordnet, nicht zugunsten einer Verminderung der Vertragsverpflichtung ausgelegt werden, A 225, 232

Das Reichsmietengesetz 59

Das Reichsmietengesetz in der Fassung des Artikel I der Verordnung über die Änderung des Reichsmietengesetzes vom 20. April 1936 (RGBl I 378) und des Gesetzes zur Änderung des Reichsmietengesetzes vom 15. Januar 1941 (RGBl I 37) bildet zwar heute noch die Grundlage für die auf der privatrechtlichen Ebene aus dem Vertragswillen der Parteien gestaltete Mietpreisbildung, wird aber weitgehend durch die im öffentlichen Interesse eingesetzte Preisüberwachung und Preisbildung der Preisbehörden beeinflußt und zum Teil verdrängt Der Geltungsbereich des Reichsmietengesetzes hat sich im Gegensatz zu der fortschreitenden Ausdehnung des Mieterschutzrechtes — vgl. oben 8 bis 12 — nicht erweitert, so daß die ursprünglich weitgehende Übereinstimmung beider Gesetze heute nicht mehr besteht. Außerhalb des Reichsmietengesetzes stehende Rechtsverhältnisse werden hinsichtlich der Mietpreisbildung von den Preisbehörden überwacht.

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V o r b e m . 60—65

Reichsmietengesetz

Der Geltungsbereich des Reichsmietengesetzes ist nicht nur reichsrechtlich, sondern im Gegensatz zum Mieterschutzgesetz — oben 5 — auch landesrechtlich abgegrenzt. Sogenannte teuere Wohnungen und Mischräume sind daher nach wie vor vom Reichsmietengesetz ausgenommen, obwohl sie dem Mieterschutzgesetz unterworfen sind. 60

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I. Geltungsbereich des Reichsmietengesetzes. 1. Sachlich. Der sachliche Geltungsbereich des Gesetzes umfaßt a) Hinsichtlich des Mietgegenstandes nur Gebäude oder Gebäudeteile ohne Rücksicht auf die Zweckverwendung im einzelnen, oben 6 und A 344. Eine Ausdehnung auf unbebaute, gewerblich genutzte Grundstücke, ist, anders als beim Mieterschutzgesetz — oben 6 —, nicht erfolgt. Bei Verbindung der Raumnutzung mit Gartennutzung in einem einheitlichen Mietverhältnis gilt das RMG auch für den Garten (Hausgarten), wenn die Raumnutzung die Hauptsache bildet, BayObLG BayZ 1928, 146; das KG hält dagegen das RMG auf den mitvermieteten Garten für nicht anwendbar und läßt die Festsetzung der FM nur für das Gebäude, nicht auch für den Garten zu, KG J W 1924, 2005; JW 1927, 501; JW 1928, 730; JW 1929, 3309. Die Preisbehörde kann auch die Gartennutzung in die Preisregelung einbeziehen, A 201. Reichsrechtlich stehen außerhalb des Reichsmietengesetzes*) 1. Räume in Gebäuden, die im Eigentum oder in der Verwaltung des Reichs (der Bundesrepublik, oben 5 c), eines Landes oder einer Sonstigen Körperschaft des öffentlichen Rechts stehen und entweder öffentlichen Zwecken oder zur Unterbringung von Angehörigen ihrer Verwaltung zu dienen bestimmt sind oder bestimmt werden, § 16 Nr 3 RMG. Die Ausnahmeregelung ist wesentlich enger als die Abgrenzung in § 32 Abs. 1 MSchG, oben 7. Das Verwaltungszwangsverfahren des § 6 findet keine Anwendung, unten 77. 2. Neubauten oder durch Um- oder Einbauten neugeschaffene Räume, wenn sie nach dem 1 Juli 1918 bezugsfertig geworden sind oder künftig bezugsfertig werden, § 16 Nr. 1 RMG. Diese Räume sind nunmehr mieterschutzpflichtig, oben 8. 3. Gebäude gemeinnütziger Wohnungsunternehmen, § 16 Nr. 4 RMG. Die Ausnahmeregelung des Mieterschutzgesetzes beschränkt sich auf zwei Sonderfälle, oben 9. 4. Wohnungen, die durch Teilung einer Wohnung od§r durch Umbau von gewerblichen oder sonstigen Räumen als räumlich und wirtschaftlich selbständige Wohnungen gewonnen sind, soweit die Teilung oder der Umbau nach dem 1 Juli 1918 erfolgt ist oder in Zukunft erfolgt. Bei Teilung einer Wohnung findet das Gesetz auf sämtliche Teilwohnungen keine Anwendung, § 16 Nr. 2 RMG. Diese Wohnungen unterliegen aber jetzt dem Mieterschutzrecht, oben 10. 5. Werkmietwohnungen, d. s. Wohnungen, die nur mit Rücksicht auf ein bestehendes Dienst- oder Arbeitsverhältnis vermietet sind, § 16 Nr. 8 RMG. Die Freistellung beschränkt sich auf die mietweise Überlassung von Werkwohnungen (§ 20 MSchG), gilt insoweit aber auch für Hausmeisterwohnungen, die nicht mehr völlig außerhalb des Mieterschutzes stehen, oben 11. *) Das Verwaltungszwangsverfahren des § 6 RMG findet grundsätzlich auch auf die Räum« Anwendung, die außerhalb des RMG stehen, unten 77.

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Rechtsverhältnisse, Rechtsinhalt

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6. G e s c h ä f t s r ä u m e , mit Ausnahme von Geschäftsräumen, die Teile einer Wohnung bilden oder wegen ihres wirtschaftlichen Zusammenhangs mit Wohnräumen zugleich mit solchen vermietet sind, § 16 Nr. 5 RMG. Landesrechtlich sind die sogenannten teuren Mischräume meist freigestellt. Die Ausnahmestellung der Geschäftsräume innerhalb des Mieterschutzgesetzes ist aufgehoben, oben 12. Gebäude, die l e d i g l i c h Geschäftsräume enthalten, sind dem Verwaltungszwangsverfahren des § 6 RMG nicht unterworfen, unten 77.

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7. Räume, die für besondere Z w e c k e zu v o r ü b e r g e h e n d e m Gebrauch vermietet sind, § 16 Nr. 7 RMG. Übereinstimmung mit § 25 MSchG oben 13. b) hinsichtlich des Rechtsverhältnisses a) M i e t r e c h t s v e r h ä l t n i s s e . Die Vorschriften des Reichsmietengesetzes gelten für die durch Zwangsmietvertrag — oben 17 — begründeten Rechtsverhältnisse ebenso wie für die durch Vertragsabschluß, Wohnungstausch — oben 28 bis 31 — oder durch Gesetz — oben 18 — gestalteten Mietrechtsverhältnisse. ß) P a c h t r e c h t s v e r h ä l t n i s s e werden vom Reichsmietengesetz nicht betroffen. Eine dem Mieterschutzrecht entsprechende Ausdehnung — oben 20 — ist nicht erfolgt. •y) U n t e r m i e t v e r h ä l t n i s s e stehen ebenso wie die ihnen gleichgestellten Quasi-Untermietverhältnisse (§ 24 Abs. 3 MSchG) — A 78, 177, 276 — außerhalb des Reichsmietengesetzes, § 16 Nr. 6 RMG. Wegen des hierfür geltenden beschränkten Mieterschutzes vgl. oben 25. Zur HöGhstpreisfestsetzung der Verwaltung für Wirtschaft für die Untervermietung von Wohnraum und Beherbergungsraum vgl. A 253, 283 und oben 57. 2. Räumlich Das Reichsmietengesetz gilt wie das Mieterschutzrecht nur im Gebiet des Deutschen Reiches vor dem Jahre 1938, aber ohne das Saargebiet, oben 34.

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II. Strafrecht. Ein Vermieter, der die ihm auf Grund des § 1 Abs. 3 RMG, § 1 Abs. 2 R A V auferlegte P f l i c h t zur A n z e i g e von Mietzins Vereinbarungen verletzt, wird nach § 23 RMG bestraft. Die Anordnung kann nur für Räume getroffen werden, für die das Reichsmietengesetz Geltung hat. Die Vorschriften über M i e t w u c h e r — §§ 49a, 49b MSchG bisheriger Fassung — bestehen nicht mehr, oben 35. Nur der s o z i a l nicht gerechtfertigte Mietzins unterliegt dem Gesetz gegen Preistreiberei vom 28. Januar 1949, vgl. A 206a. III. Rechtsinhalt. 1. B e g r i f f und I n h a l t der g e s e t z l i c h e n M i e t e (ges. M.) bestimmen sich nach den §§ 1, l a RMG. Hiernach kann grundsätzlich jeder Vertragsteil innerhalb Jahresfrist nach Beginn des Mietverhältnisses über Räume, die dem Reichsmietengesetz unterliegen, sich auf die ges. M. berufen. Von diesem Grundsatz — vgl. Staudinger-Kiefersauer, Vorbem. 173 bis 174b — gelten infolge der Einwirkung der Preisgesetzgebung folgende Ausnahmen: a) Soweit die ges. M. höher ist als die Miete am Stichtag — unten 79 —, muß der Vertragsteil, der sich auf die ges. M. beruft, v o r der Erklärungsabgabe die Genehmigung der Preisbehörde gemäß § 3 PStopV einholen.

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Vorbem. 74

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Reichsmietengesetz

b) Die Einhaltung der F r i s t des § l a RMG ist n i c h t e r f o r d e r l i c h für den Mieter von Altwohnungen und Mischräumen im Sinne des § 16 Nr. 5 RMG, da dieser nach Ziff. 25 R E 184/37 jederzeit, also ohne zeitliche Befristung, die Herabsetzung des vereinbarten Mietzinses auf die ges. M. verlangen kann. Nach Ziff. 2 9 R E 184/37 gilt dieser Grundsatz entsprechend auch für Altwohnungen (Mischräume), die nicht dem Reichsmietengesetz unterliegen; insoweit bedeutet diese Rechtsgestaltung eine Ausdehnung des Rechts auf die ges. M. über den Geltungsbereich dieses Gesetzes hinaus. Ausnahmsweise kann der vereinbarte Mietzins u n t e r den Satz der ges. M. durch die Preisbehörde ermäßigt werden, Ziff 31 R E 184/37. Die W i r k u n g der Erklärung der ges. M. geht dahin, daß a) die ges. M. an die S t e l l e des v e r e i n b a r t e n Mietzinses tritt und zwar von dem Zeitpunkt ab, für den die Kündigung (ohne Rücksicht auf eine andere vertragliche Vereinbarung) nach § 565 B G B zulässig sein würde. Bei Mietverhältnissen über Wohnräume und bestimmte Mischräume, bei denen die Mietzeit nicht bestimmt ist oder die sonst auf unbestimmte Zeit — oben 37 — laufen, erfährt die Anwendung des § 565 B G B insofern eine Änderung, als die Kündigung nicht erst zum Schlüsse des Kalenderjahres (Satz 1), sondern bereits nach Ablauf der Dreimonatsfrist zum Schlüsse eines jeden Kalendermonats zulässig ist, §§ 1, 4 des Gesetzes über die Auflockerung der Kündigungstermine bei Mietverhältnissen über Wohnräume vom 24. März 1938 (RGBl I 306); b) auf V e r l a n g e n des anderen Vertragsteiles das M i e t v e r h ä l t n i s vom Zeitpunkt der Wirksamkeit der Erklärung ab als a u f u n b e s t i m m t e Z e i t abgeschlossen gilt. Das Verlangen muß von dem anderen Teil a l s b a l d nach der Erklärung der ges. M erklärt werden, andernfalls besihränkt sich die Wirkung der Erklärung auf die Rechtsfolgen zu a und c; c) die Verpflichtung zur Tragung der Betriebskosten und zur Instandhaltung der Mieträume auf den Vermieter übergeht — W i e d e r h e r s t e l lung d e r g e s e t z l i c h e n L e i s t u n g e n — und alle ü b e r g e s e t z l i c h e n L e i s t u n g e n eines Vertragsteiles e r l ö s c h e n , sofern die Verpflichtung zu einer solchen Leistung auf die Festsetzung der Höhe des Mietzinses offenbar von Einfluß war, § 20 RMG (A 193, 194) 2. B e r e c h n u n g d e r ges. M. a) Die F r i e d e n s m i e t e bildet den Ausgangspunkt für die Berechnung der ges. M. Die Friedensmiete ist die Vertragsmiete, die für die mit dem 1. Juli 1914 beginnende Mietzeit vereinbart war. Sie wird als t a t s ä c h l i c h e FM f e s t g e s t e l l t oder als o r t s ü b l i c h e r Mietzins durch Entscheidung des MEA f e s t g e s e t z t , vgl. Staudinger-Kiefersauer, Vorbem. 183—194. Wegen der Feststellung oder Festsetzung der FM bei Teilaufhebung des Mietverhältnisses gemäß § 4 MSchG, s. A 20. Die Feststellung oder Festsetzung der FM kann auch bei Räumen beantragt werden, die nicht dem Reichsmietengesetz unterliegen oder für die nicht die ges. M. bezahlt wird, § 2 Abs. 5 RMG. In diesen Fällen gibt die Entscheidung des MEA dem Vermieter nicht das Recht, eine höhere Miete zu fordern, weshalb das MEA auch nicht vor der E n t scheidung die Genehmigung der Preisbehörden einzuholen braucht. Im übrigen bedarf die Feststellung oder Festsetzung der FM der Genehmigung der Preisbehörde, wenn zufolge § 15 RMG der Vermieter ohne

Gesetzliche Miete

V o r b e m . 75—78

weitere Vereinbarung den hieraus zu berechnenden höheren Mietpreis verlangen kann, unten 78. b) Z u s c h l ä g e werden nur in zwei besonderen Fällen gewährt: a) als S o n d e r z u s c h l a g für g e w e r b l i c h e Räume nach § 10 RMG oder als landesrechtlicher Zuschlag auf Grund des § 11 RMG, § 1 Abs. 1 Satz 2 RAV. Die Festsetzung des Zuschlags durch das MEA bedarf der Zustimmung der Preisbehörde, Ziff. 59 RE 184/37; ß) als Z u s a t z m i e t e nach § 13a RMG. Zur Zuständigkeit des MEA gehört nur mehr die Entscheidung über die Zulässigkeit der Zusatzmiete und über den Ersatz der Zustimmung der beteiligten Mieter zu den baulichen Veränderungen; im übrigen ist die Preisbehörde gemäß Ziff. 61 RE 184/37 zur Entscheidung berufen, also insbesondere über den Gesamtbetrag und die Verteilung, unten 86. c) N e b e n l e i s t u n g e n . Wegen der landesrechtlichen Zulassung des Umlegungsverfahrens für besondere Kosten z. B. der Heizstoffe für Sammelheizung, des Wassergeldes, der Abgaben für Entwässerung, Müllabfuhr, Straßenreinigung vgl. die landesrechtlichen Ausführungsbestimmungen zum RMG, A 197ff. 75 3. Die Z a h l u n g der ges. M.ist in Ergänzung des § 551 Abs. 2 BGB durch § 5 RMG einheitlich geregelt: jeder Vertragsteil kann verlangen, daß der Mietzins m o n a t l i c h gezahlt wird, wenn er vertragsmäßig in längeren Zeitabschnitten als einem Monat zu zahlen ist. 76 4. Die U n a b d i n g b a r k e i t der Rechte aus dem Reichsmietengesetz ist für die Beteiligten in § 19 RMG in gleicher Weise wie in § 49 MSchG hinsichtlich des Mieterschutzes — oben 51 — gesichert. 77

IV. Verwaltungszwangsverfahren. Die Neufassung des § 6 RMG durch das Gesetz zur Änderung des Reichsmietengesetzes vom 15. Januar 1941 (RGBl I 37) hat inhaltlich an dem Verfahren nichts geändert, wohl aber eine nicht unerhebliche Ausdehnung des Geltungsbereiches der Vorschrift insofern gebracht, als das Zwangsverfahren nunmehr auch für Räume gilt, die nicht dem Reichsmietengesetz unterliegen — oben 61 bis 67 — oder für die nicht die ges. M. gezahlt wird. Ausgenommen sind nur die in § 16 Nr. 3 RMG bezeichneten öffentlichen Gebäude für die dort genannten Zwecke — oben 61 — und Gebäude, die lediglich Geschäftsräume enthalten, oben 66. Die Durchführung des Verwaltungszwangsverfahrens ist nicht in das Ermessen der zuständigen Stelle gestellt; diese ist vielmehr, wenn die Voraussetzungen des § 6 RMG vorliegen, zu der Anordnung verpflichtet. Unterläßt die Verwaltungsbehörde den beantragten Verwaltungsakt, so steht dem Mieter der Weg der A n f e c h t u n g s k l a g e zum Verwaltungsgericht gemäß § 35 Abs. 2 VGG (amerikanische Zone), §§ 23, 24 der VO Nr. 165 (britische Zone) offen, A 187, 341.

Die Preisbildung und Preisüberwachung bei Mieten 78 I. Die Zuständigkeit der Preisbehörden für die Preisbildung und Preisüberwachung bei Mieten über Wohn- und Geschäftsräume gründet sich auf die Vierte Anordnung über die Wahrnehmung der Aufgaben und Befugnisse des Rßichskommissars für die Preisbildung vom 27. September 1937, A 199ff.

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V o r b e m . 79

Preisbildung und Preisüberwachung

Jede Erhöhung des Mietzinses bedarf ohne Rücksicht darauf, ob das Mietverhältnis dem Reichsmietengesetz unterliegt oder nicht, der Zustimmung der Preisbehörde. Diesgilt grundsätzlich auch für Mietzinserhöhungen, die auf Grund einer behördlichen Entscheidung erfolgen. Die Zuständigkeit der Entscheidungen des Mieteinigungsamtes auf Grund der §§ 1, 2, 10 RMG bleiben an sich — Ausnahme hinsichtlich § 13a (oben 74) — unberührt. Soweit jedoch die Entscheidung des MEA für den Vermieter gemäß § 15 RMG einen unmittelbaren Anspruch auf höheren Mietzins begründet, darf das MEA die Entscheidung erst dann erlassen, wenn die Preisbehörde der beabsichtigten Erhöhung vorher zugestimmt hat. Diese Einholung der Zustimmung der Preisbehörde ist deshalb notwendig 1. wenn bei einem bestehenden Mietverhältnis — gleichgültig, ob dieses dem RMG unterliegt oder nicht — die FM als Berechnungsgrundlage für die Höhe des Mietzinses vereinbart ist und die Friedensmiete durch die Feststellung oder Festsetzung gemäß § 2 RMG eine Erhöhung erfährt; 2. wenn bei einem Mietverhältnis, das dem RMG unterliegt, die ges. M. höher ist als die vereinbarte Mietè; 3. wenn ein Zuschlag zur ges. M. nach § 10 RMG gewährt wird, oben 74. Wird im Verfahren vor dem MEA ein Vergleich über die FM oder über die Höhe der ges. M. geschlossen, so bedarf dieser Vergleich der Genehmigung der Preisbehörde, wenn er eine Erhöhung des Mietzinses in sich schließt. Die Genehmigung der Preisbehörde ist im Vergleich vorzubehalten; Sache des Vermieters ist es, die Genehmigung herbeizuführen. Unter den oben bezeichneten Voraussetzungen ist zu prüfen, ob im Einzelfall a) die Entscheidung des MEAüber die Höhe der ges. M. nach § 1 Abs. 2 RMG und b) die Feststellung der tatsächlichen Friedensmiete nach § 2 Abs. 3 RMG oder die Festsetzung der ortsüblichen FM nach § 2 Äbs. 4 RMG der Zustimmung der Preisbehörde bedarf oder nicht. Im Falle des § 2 Abs. 4 ist die Zustimmung der Preisbehörde zur Erhöhung der FM wegen einer „Veränderung der Gegend" nicht zu erwarten, Ziff. 59 RE 184/37. In den Fällen des § 2 Abs. 5 RMG entfällt stets die Notwendigkeit der Einholung der Zustimmung der Preisbehörde, oben 74. Bei Gewährung einer Zusatzmiete nach § 13a RMG tritt eine Aufteilung der Zuständigkeit zwischen MEA und Preisbehörde ein, oben 74. Für die Entscheidung der Preisbehörde sind gemäß Ziff. 42, 61 RE 184/37. Richtlinien für die Festsetzung bestimmter Mieterhöhungssätze maßgebend, vgl. die Erlasse vom 20. Oktober 1938 und 10. Mai 1940 (A 233) und bei Änderung der Benutzungsart der RE 153/38 vom 29. Dezember 1938 (A 232 a). Beim öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau werden die Mieten von den Bewilligungsstellen festgesetzt; sie dürfen während der Darlehenslaufzeit nicht erhöht werden. Bei Inanspruchnahme von Steuerbegünstigungen nach § 7c EStG dürfen die Höchstsätze der Kostenmiete auch bei frei finanzierten Wohnungen nicht überschritten werden, §§ 17, 20, 27 WohnbauG (A 405). 79

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II. Grundsätze der Preisüberwachung. 1. Das Verbot der Mietzinserhöhung. Durch die Preisstopverordnung vom 26. November 1936 ist nicht nur jede unmittelbare Mietzinserhöhung verboten, sondern auch jede m i t t e l b a r e

Herabsetzung des Mietzinses

Vorbem. 80—82

M i e t z i n s s t e i g e r a n g d. h. jede höhere Belastung des Mieters bei ziffernmäßig gleichbleibendem Mietzins, jede Beschränkung der Raumnutzung durch Änderung des Mietgegenstandes bei gleichbleibendem Mietzins sowie jede Minderung der Vermieterleistung, Ziff. 1 R E 184/37. Das Verbot der Mietzinserhöhung gründet sich auf die S t i c h t a g m i e t e , für die regelmäßig die Verhältnisse am 30. November 1936 maßgebend sind, Ziff. 3, 4, 5 R E 184/37. Für Räume, die nach dem Stichtag e r s t m a l s vermietet worden sind, ist der an diesem Tag für gleichwertige Räume übliche und angemessene Mietzins der Stoppreis, der-ohne Ausnahmebewilligung nicht überschritten werden darf, Ziff. 7 R E 184/37. 80

2. Die unzulässige Kündigung des V e r m i e t e r s . Unter den Gesichtspunkt der unzulässigen Mietzinserhöhung fällt auch die Kündigung des V e r m i e t e r s , durch die er wirtschaftliche Vorteile durch Neuvermietung erzielen oder durch die er dem Mieter die Wahrung seiner Belange gegenüber einer vom Vermieter beantragten Mietzinserhöhung entgelten lassen will. Die Prüfung der Kündigung des Vermieters unter diesen preispolitischen Gesichtspunkten kommt nur für Mietverhältnisse in Betracht, die dem Mieterschutz nicht unterliegen, Ziff. 13, 14, 16 R E 184/37 (A 211ff.). Die Kündigung der V e r l ä n g e r u n g s k l a u s e l ist auch bei mieterschutzpflichtigen Rechtsverhältnissen als zulässig zu erachten, oben 39. Die vom RfP in Anspruch genommene Genehmigungspflicht ist nunmehr allgemein als erfüllt anzusehen, da die Ausnahmegenehmigung nach § 3 PStopV allgemein erteilt ist, A 6. Die Kündigung des Vermieters ist zulässig, wenn der Mieter die genehmigte Mietzinserhöhung nicht anerkennen will; die Kündigung kann unter Umständen nach Ziff. 17 R E 184/37 bereits vor der Entscheidung über den Mieterhöhungsantrag genehmigt werden. Für mieterschutzpflichtige Rechtsverhältnisse gilt ausschließlich § 3a MSchG, A 16.

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3. Die U n t e r v e r m i e t u n g . Die Erhebung eines Zuschlags für die Gestattung der Untervermietung unterliegt dem Preiserhöhungsverbot, Ziff. 9 R E 184/37. Der Mieter bedarf grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung; sie kann vom MEA ersetzt werden, § 29 MSchG, oben 26. Bereits am Stichtag des 30. November 1936 erteilte Erlaubnis kann nicht widerrufen werden, Ziff. 10 R E 184/37. Die Neubewilligung eines Zuschlages für Untervermietung ist verboten, vgl. 5 Abs. 2 der Anordnung Nr. 111/47, A 209, 272. Ist am Stichtag des 30. November 1936 tatsächlich ein Zuschlag für Untervermietung erhoben worden, so schließt ein Mieterwechsel die Weitererhebung des Zuschlages bei dem neuen Mieter auch dann nicht aus, wenn vorübergehend der Untermietzuschlag — gleichviel, aus welchem Grunde — nicht erhoben worden ist.

III. Grundsätze der Preisbildung. 1. Die Durchführung v o l k s w i r t s c h a f t l i c h notwendiger Mietzinssenkungen. 82 a) Die Senkung des Mietzinses erfolgt auf Grund des § 2 Abs. 1 PBG. Sie bedarf in aller Regel eines Antrages des Mieters; nur in besonderen Ausnahmefällen kann die Preisbehörde von Amts wegen eingreifen, Ziff. 67 R E 184/37. Der Antrag muß begründet sein; dem Antragsgegner muß Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben werden. 5

K i e f e r s a u e r , Grundstücksmiete, 7. Aufl.

65

Vorbem.83—85

Preisbildung und Preisüberwachung

a) Für Alt Wohnungen, gleichviel, ob sie dem Reichsmietengesetz unterliegen oder nicht, soll in der Regel kein höherer Mietzins als die ges. M. bezahlt werden. Die ges. M. ist hier grundsätzlich H ö c h s t m i e t e , so daß Anträgen auf Herabsetzung des Mietzinses aui die ges. M. stets stattzugeben ist, Ziff. 25, 29 R E 184/37. U n t e r die ges. M. wird eine Herabsetzung des Mietzinses nur in Ausnahmefällen in Betracht kommen, Ziff. 31 R E 184/37. Mischräume werden grundsätzlich den Wohnräumen gleichgestellt, Ziff. 30. ß) Bei Neubauwohnungen tritt an die Stelle der hier nicht bestehenden ges. M. die Stichtagmiete, oben 79. Die Miete in Neubauwohnungen ist auf Antrag des Mieters auf die Zulässigkeit einer Erhöhung seit dem 1. Januar 1935 nachzuprüfen. Die volkswirtschaftlich gerechtfertigte Miete wird auf Grund von Ertragsberechnungen ermittelt, Ziff.-35 R E 184/37. Bei den durch Ausbau oder Einbau gewonnenen Wohnungen bemißt sich die zulässige Miete nach dem Nutzungswert, Ziff. 38. •y) Bei G e s c h ä f t s r ä u m e n kommt eine Ermäßigung des Mietzinses in der Regel nur in Betracht, wenn sich die geschäftlichen Verhältnisse aus Gründen, die nicht in der Person des Geschäftsinhabers liegen, so stark geändert haben, daß der früher vereinbarte Mietzins offenbar unbillig ist, Ziff. 64 R E 184/37. 83

b) Die Wirkung der Herabsetzung des Mietzinses durch die Preisbehörde ist stets eine unmittelbare, Ziff. 70 R E 184/37. Die Entscheidung, deren Wirksamkeit nicht auf einen früheren als auf den der Antragstellung folgenden Mietzahlungstermin abgestellt werden darf, gilt wie im Falle des § 15 RMG als vereinbarte Bestimmung des Mietzinses. Jede eigenmächtige Wiedererhöhung des herabgesetzten Mietzinses ist den Vertragsteilen untersagt, Ziff. 71. Der Vermieter kann nicht wegen der Herabsetzung des Mietzinses, etwa unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls oder der Erschütterung der Geschäftsgrundlage, vom Vertrage zurücktreten; er bleibt vielmehr an den Vertrag mit dem. veränderten Preis gebunden und muß ihn durchhalten RGZ 161, 267. Unter Umständen können aber Pachtverhältnisse, die ein persönliches Zusammenwirken der Beteiligten und daher ein gutes Einvernehmen fordern, beim Vorliegen eines wichtigen Grundes mit sofortiger Wirkung gekündigt werden, RG DR 1940, 2169.

84

c) Die Abänderung von V e r t r a g s b e s t i m m u n g e n durch die Preisbehörde ist nach Ziff. 39 R E 184/37 dann möglich, wenn sie, ohne den Mietzins selbst zu betreffen, für den Mieter unter Berücksichtigung aller Verhältnisse eine unbillige wirtschaftliche Erschwerung bedeuten. Hinsichtlich der Verpflichtung zur Tragung der Instandsetzungskosten kann eine solche Vertragsänderung im Zusammenhang mit der Mietzinssenkung deshalb notwendig werden, weil die gesetzliche Regelung des § 20 RMG bei der Senkungsmaßnahme nicht ohne weiteres Platz greift. 2. Die Durchführung v o l k s w i r t s c h a f t l i c h notwendiger erhöhungen.

85

66

Mietzins-

Die starre Durchführung des Preisstops ist nicht möglich, zumal das Verbot der Erhöhung des Stichtagpreises wohl nur eine vorübergehende Maßnahme im Preisrecht sein sollte. Zu der Ausnahmebewilligung, die gemäß § 3 PStopV zulässig ist, bemerkt Ziff. 40 R E 184/37, daß Mietzinssteigerungen

Erhöhung des Mietzinses

Vorbem. 86

nur zugelassen werden dürfen, wenn die Beibehaltung des bisherigen Mietzinses dem Vermieter (auch während der Dauer des Vierjahresplanes) billigerweise nicht zugemutet werden kann. Die Mietzinserhöhung, bei deren Feststellung die persönlichen Verhältnisse des Mieters und des Vermieters grundsätzlich außer Betracht zu bleiben haben, ist in der Regel bei Häusern abzulehnen, die der Vermieter noch nicht länger als drei Jahre in Besitz hat, und bei Mietverhältnissen, die der Vermieter vorher gekündigt hat, Ziff. 56, 57, 58 R E 184/37. Möglich ist die Bewilligung einer Erhöhung des Mietzinses bei allen Raumarten in Alt- und Neubauten. Bei Geschäftsräumen ist nach Ziff. 65 R E 184/37 die Entwicklung der Geschäftslage zu berücksichtigen. Eine allgemeine Erhöhung der unter der ges. M. liegenden Mietpreise auf die ges. M. kommt nicht in Frage. Soweit die ges. M. höher ist als die vereinbarte Miete, ist die Zustimmung der Preisbehörde auch für die Entscheidung des MEA einzuholen, oben 78. 86

a) D i e E r h ö h u n g d e s M i e t z i n s e s . Anders als bei der Mietzinssenkung wird bei der Mietzinserhöhung zwischen Alt- und Neubauten ein Unterschied nicht gemacht. In Anlehnung an die Regelung der Ersten AusfVO zur PStopV werden für die Mietzinserhöhung vier Tatbestände aufgestellt-: a) Ä n d e r u n g d e r B e n u t z u n g s a r t . Die Änderung muß eine so wesentliche sein, daß dem Vermieter durch die Änderung erhöhte Betriebs- und Instandsetzungskosten entstehen, Ziff. 41 R E 184/37, A 232a. Das Verbot der Verwendung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken besteht nach Außerkrafttreten der VO vom 14. August 1942 formell nicht mehr; gleichwohl ist die Änderung der Benutzungsart dadurch erheblich eingeschränkt, daß Räume, die als Wohnraum geeignet sind, nur mit Genehmigung des Wohnungsamtes in Benutzung genommen oder anderen überlassen werden dürfen, § 4 DVO z. WohnG, unten 113. ß) D u r c h f ü h r u n g b a u l i c h e r V e r b e s s e r u n g e n . Die baulichen Maßnahmen, die nicht lediglich Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen sein dürfen, müssen den Gebrauchswert der Räume erhöhen, Ziff. 42. Die hier festgelegten Voraussetzungen gelten gemäß Ziff. 61 R E 184/37 auch für die Genehmigung der Zusatzmiete nach § 13a RMG, oben 74. Für die Festsetzung bestimmter Mieterhöhungssätze hat der R f P durch die beiden Erlasse vom 20. Oktober 1938 (MittBl I Nr. 34 S. 3) und vom 10. Mai 1940 (MittBl I S. 310) — R E 56/40 R i c h t l i n i e n aufgestellt, die die Neuanlage einer elektrischen Lichtleitung, einer Treppenhausbeleuchtung, der Waschküche, des Badezimmers, der Sammelheizung und Warmwasserversorgungsanlage, der Fahrstuhleinrichtung u. a. m. betreffen, A 233. •y) N e u e i n f ü h r u n g u n d E r h ö h u n g v o n G e b ü h r e n . Eine Erhöhung des Mietzinses kommt nur ih Betracht, wenn eine erhebliche Mehrbelastung des Vermieters als Folge der Neueinführung oder Erhöhung der Gebühren festgestellt wird. Belastungen durch Steuererhöhungen (Ziff. 47) sind ebenso wie erhöhte Instandsetzungskosten vom Vermieter allein zu tragen. Die Neueinführung und Erhöhung gemeindlicher Gebühren und Beiträge z. B . für Müllabfuhr, Straßenreinigung und Kanalisation, Anliegerbeiträge ist durch den Erl. d. Rd J vom 21. Juni 1940 (MBliV 1940, 1205) 5*

67

Vorbem. 87—90

Wohnraumbewirtschaftung

und des Reichsarbeitsministers vom 15. November 1940 (MBliV 1940, 2231) erheblich eingeschränkt worden. Nunmehr gilt der R E 9/49 vom 1. Juli 1949, A 234. ö) Ausgleich von K r i s e n m i e t e n . Krisenmieten im weitesten Sinn (Ziff. 50) sind unwirtschaftlich und bedürfen daher der Richtigstellung. Dies gilt insbesondere für Geschäfts- und Industriehäuser. Bei der Ermittlung des angemessenen Mietzinses ist nach Ziff. 49 vom Nutzungswert der Räume auszugehen und die Wirtschaftlichkeit des Hausbetriebes durch Aufstellung einer prtragsberechnung festzustellen. b) Die Wirkung der Mietzinserhöhung durch die Preisbehörde ist anders als bei der Mietzinssenkung grundsätzlich keine unmittelbare; die Entscheidung der Preisbehörde geht vielmehr regelmäßig nur dahin, daß die nach § 3 PStopV zur Mietzinserhöhung erforderliche Ausnahmebewilligung erteilt wird. Deshalb ist der Vermieter, soweit nicht die Vorschriften des RMG zur Anwendung kommen, genötigt, den Mietvertrag zu kündigen oder nach § 3a MSchG —- A 17 — die Mietaufhebungsklage zu erheben, wenn der Mieter der Erhöhung des Mietzinses nicht freiwillig zustimmt, Ziff 72 R E 184/37. Die vom RfPr unter Berufung auf § 2 PBG — außer Kraft seit 1. April 1948 gemäß § 15 des Preisgesetzes vom 10. April 1948 (WiGBl 27) — für die Preisbehörde in Anspruch genommene Befugnis den Mietzins u n m i t t e l b a r mit v e r p f l i c h t e n d e r Wirkung für die Vertragstelle zu erhöhen, kann nicht anerkannt werden, A 17a, 185, 250. 88 c) Die Ausnahmebewilligung auf Grund des § 3 PStopV kann sich auch auf andere V e r t r a g s b e s t i m m u n g e n erstrecken, die an sich gegen die PStopV verstoßen würden, Ziff. 62, 63 R E 184/37. 87

89

IV. Strafrecht. Zuwiderhandlungen gegen die preisrechtlichen Bestimmungen werden auf Antrag der Preisbehörden strafrechtlich verfolgt, soweit diese Behörden die Handlung nicht im Wege der Festsetzung einer Ordnungsstrafe ahnden, § 5 der Preisstrafrechtsordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Oktober 1944 (RGBl I 261). Vgl. Ziff. 19—23 R E 184/37. Die Auferlegung einer Ordnungsstrafe ist als Auferlegung einer Pflicht, einer Verbindlichkeit oder als Belastung mit einer Verbindlichkeit im Sinne des § 35 VGG anzusehen, auch wenn ein subjektives Recht dadurch nicht verletzt ist. Deshalb erachtet VGG Stuttgart S JZ 1947, 389 (Bauer) mit Recht — dazu Adam, Bay. Bürgermeister 1947/48, S. 34 — die Erhebung der Anfechtungsklage gegen die Verhängung einer Ordnungsstrafe durch die Preisbehörde für zulässig, VGH Kassel VerwRspr 1 Nr. 108 und NJW 1949, 635, a. M. VGG Jena N J W 1948, 357. Seit 1 Oktober 1949 gilt das Gesetz zur Vereinfachung des Wirtschaftsstrafrechts vom 26. Juli 1949 (WiGBl 193) und 29. März 1950 (BGBl 78), das zwischen Straftaten und Ordnungswidrigkeiten unterscheidet.

C. Die Wohnraumbewirtschaftung 90

68

Das Wohnungsmangelgesetz vom 26. Juli 1923 (RGBl I 754) mit späteren Änderungen ist am 1. April 1933 in vollem Umfang außer Kraft getreten; damit ist zugleich die Befugnis der Gemeindebehörden zur Beschlagnahme von Räumen, insbesondere von Wohnungen in Wegfall gekommen. Zwangs-

Zweckentfremdung von W o h n r a u m

Vorbem.91, 92

mietverträge auf Grund des § 4 WMG bleiben in Gültigkeit, bis sie auf normalem Wege von den Beteiligten zur Auflösung gebracht. Wegen der Bedeutung der Bestimmungen über die ,, Inanspruchnahme von Räumen auf Grund des Wohnungsmangelgesetzes" vgl. Staudinger-Kiefersauer, Vorbemerkung 206. Art. III des Gesetzes zur Änderung des Reichsmietengesetzes und des 91 Mieterschutzgesetzes vom 18. April 1936 (RGBl I 371) hatte den Reichsarbeitsminister ermächtigt zu bestimmen, daß in einer Gemeinde die U m w a n d l u n g v o n W o h n u n g e n in R ä u m e a n d e r e r A r t z. B. in Fabrik- oder Lagerräume, Werkstätten, Dienst-oder Geschäftsräume nur mit G e n e h m i g u n g d e r G e m e i n d e b e h ö r d e erfolgen dürfe. Von sich aus konnten die Gemeinden Beschränkungen dieser Art nicht einführen. Für etwa 450 Gemeinden ist durch 10 Verordnungen des Reichsarbeitsministers die Genehmigungspflicht eingeführt worden; die Verordnungen sind auf Antrag der einzelnen Gemeinden erlassen, im Deutschen Reichsanzeiger veröffentlicht und im Reichsarbeitsblatt abgedruckt worden. Erste Verordnung vom 17 Juli 1936, Reichsarbeitsblatt I S. 227 S. 301 7. Nov 1936, Zweite S. 46 22. Febr. 1937, Dritte S. 141 7. Juni 1937, Vierte S. 206 18. Aug. 1937, Fünfte S. 23 20. Januar 1938, Sechste S. 262 27. Juli 1938, Siebente S. 168 20. März 1939, Achte S. 478 29. Sept. 1939, Neunte S. 246 17. Mai 1940, Zehnte In jeder Verordnung sind die Grundsätze angeführt, nach denen die Gemeinde die Genehmigung zur Umwandlung von Wohnraum in einen Raum anderer Art erteilen kann oder muß. Die Genehmigung konnte unter der Auflage erteilt werden, daß für den beanspruchten Raum neuer Wohnraum geschaffen oder der Gemeinde ein entsprechender Geldbetrag gezahlt wird. Nichterfüllung der Auflage war als Zuwiderhandlung gegen die Anordnung unter Strafe gestellt. Einzelheiten bei Kiefersauer, Kriegsnotrecht für Mietund Pachtverhältnisse, Zweite Folge 1941, 136. Mit Wirkung vom 6. August 1941 ist durch § 1 der Verordnung über das V e r b o t d e r U m w a n d l u n g von W o h n u n g e n in R ä u m e a n d e r e r A r t vom 29. Juli 1941 (RGBl I 451) für alle Orte von 10000 und mehr Einwohnern allgemein die G e n e h m i g u n g s p f l i c h t der Umwandlung von Wohnraum eingeführt worden; für kleinere Orte wurde der Genehmigungszwang durch drei Anordnungen des Reichsarbeitsministers vom 29. Juli und 8. November 1941 (RArbBl I 341 und 529) und vom 5. Mai 1942 (RArbBl I 248) ausgesprochen. 92 Die Verordnung über das V e r b o t der Z w e c k e n t f r e m d u n g von W o h n u n gen vom 14. August 1942 (RGBl I 545) hatte mit Wirkung vom 15. September 1942 insofern eine grundsätzliche Änderung der Rechtslage gebracht, als unter Aufhebung der Zuständigkeit der Gemeindebehörde zur Ausnahmebewilligung die U m w a n d l u n g v o n W o h n u n g e n in Räume anderer Art — oben 91 — a u s n a h m s l o s in allen Gemeinden u n t e r s a g t und zugleich die Rückgängigmachung der Umwandlung von Wohnungen für Zwecke öffentlicher Dienststellen angeordnet wurde. Zur Erleichterung der Freimachung wurde dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht eingeräumt und den Gemeindebehörden das Recht und die Pflicht zur Beschlagnahme nicht oder

69

Vorbem. 93

Wohnraumbewirtschaftung

nicht genügend ausgenutzter Geschäftsräume übertragen. Lehnte der Verfügungsberechtigte den Abschluß eines Nutzungsvertrages ab, so konnte die Gemeindebehörde einen Zwangsmietvertrag — oben 17 — festsetzen. Zur Durchführung der Verordnung h a t der Reichsarbeitsminister am 15. September 1942 (RArbl I 407) einen Erlaß herausgegeben. Diese Verordnung, die den Art. I I I des Änderungsgesetzes vom 18. April 1936 sowie die VO vom 29. Juli 1941 — oben 91 — aufgehoben hatte, ist -am 31. Dezember 1945 gemäß § 8 Abs. 2 a u ß e r K r a f t g e t r e t e n . Der RArbMin h a t t e in diesem Erlaß bestimmt, daß die Freimachung von Wohnungen zunächst nur für solche Wohnungen vorzunehmen sei, bei denen die Umwandlung in Räume anderer Art seit dem 20. April 1936 (Inkrafttreten der Ermächtigung zum Erlaß des Umwandlungsverbotes in Art. I I I AbändGes vom 18. April 1936, RGBl I 122) erfolgt ist. Wenn auch an diesem Termin nach dem Ersten AusfErl zur WLVO nicht unbedingt festzuhalten war, so dürfte doch grundsätzlich auch für die Durchführung des Art. VI Buchst, a WohnG, in dem ein allgemeiner Stichtag für die Rückführungsanordnung der Wohnungsbehörde nicht genannt ist, der Stichtag vom 20. April 1936 Geltung haben, A 313. 93 D i e V e r o r d n u n g z u r W o h n r a u m l e n k u n g vom 27. Februar 1943 (RGBl 1943 I 127; 1944 I 218) — WLVO — ist durch Art. X I V des Kontrollratsgesetzes Nr. 18 — WohnG — vom 8. März 1946 ausdrücklich a u f g e h o b e n worden. Das WohnG ist am 16. März 1946 in Kraft getreten. Die zum Teil auf § 16 I I I W W O gestützte Verordnung zur W o h n r a u m v e r s o r g u n g d e r l u f t k r i e g s b e t r o f f e n e n B e v ö l k e r u n g vom 21. J u n i l 9 4 3 (RGBl I 355) ist formell n i c h t a u f g e h o b e n . Sie h a t deshalb weiterhin Geltung, soweit die Bestimmungen der VO mit den Grundsätzen des WohnG nicht im Widerspruch stehen. Die Meinung, daß mit der Aufhebung eines Ermächtigungsgesetzes die darauf beruhende Gesetzgebung außer K r a f t tritt, kann nicht geteilt werden, A 134; a. M. Bettermann SJZ 1946, 113; BettermannHaarmann S. 1; Roquette, Mietrecht S. 11; Hans 1 zu Art. X I V WohnG. Da das Kontrollratsgesetz Nr. 18 sich mit Mieterschutz und Mietpreisbildung ebensowenig befaßt wie mit den mietrechtlichen Vorschriften des BGB, blieben an sich die das „Mietrecht" betreffenden Vorschriften des § 23 auch unberührt, wenn sie nicht aufgehoben wären (A 183a). Die Regelung des § 23 ist im übrigen fast wörtlich in § 9 der Verordnung über Änderungen des Mieterschutzrechtes vom 7. November 1944 (RGBl I 319) — A 178 — übernommen worden; die Weitergeltung d i e s e r Verordnung steht aber außer Zweifel (oben 19). Die Regelung der Erfassung und Zuteilung von Wohnraum richtet sich ausschließlich nach den Grundsätzen des Kontrollratsgesetzes Nr. 18; insbesondere gelten an Stelle der Grundsätze der §§ 7, 8 W W O die Grundsätze des Art. V I I I WohnG über die Zuteilung des Wohnraumes an die bevorzugten Volkskreise, A 325, 349, 370. Neben der Wohnraumlenkung auf Grund der WLVO und der W W O suchten die Verwaltungsbehörden während und nach Beendigung des Krieges auf Grund des § 5 des Reichsleistungsgesetzes (RLG) — Gesetz über Sachleistungen f ü r Reichsaufgaben — vom 1. September 1939 (RGBl I 1645) durch Beschlagnahme von Wohnraum und unter Inanspruchnahme von Einrichtungsgegenständen Obdachlose unterzubringen und mit dem notwendigen Hausrat zu versehen. Durch diese Einweisung wurden keine privatrechtlichen Beziehungen zwischen Leistungsempfänger und Leistungspflichtigen begründet, sondern lediglich ein öffentlich-rechtliches Rechtsverhältnis zwischen Bedarfsstelle und

70

Wohnungsgesetz

V o r b e m . 9 4 , 95

Leistungspflichtigen geschaffen, das dem Eingewiesenen ein öffentlich-rechtliches Nutzungsverhältnis verschaffte. Streitigkeiten über den Umfang der Rechte und Pflichten muß die Verwaltungsbehörde entscheiden, sofern nicht die Beteiligten über den Abschluß eines privatrechtlichen Nutzungsvertrages sich einigten, oben 33.

Das Wohnungsgesetz 94

Am 16. März 1946 ist das Kontrollratsgesetz Nr. 18 — Wohnungsgesetz — vom 8. März 1946 in Kraft getreten. Bayern hat zur Durchführung dieses Gesetzes die Verordnung Nr. 115 am 6. Dezember 1946 (GVB1 1947, 101) und am 31. Januar 1947 (GVB1168) Ausführungsbestimmungen erlassen. Die Organisation des Wohnungswesens ist abschließend durch die Verordnung über die behördliche Organisation der Wohnraumbewirtschaftung und des Flüchtlingswesens vom 12. Oktober 1948 (GVB1 207) geregelt, A 292. Eine Sonderstellung nimmt das Gesetz über Nutzungsrecht bei Wohnungsbeschlagnahme vom 17. November 1948 (GVB1 260) ein, das die Raumbeschlagnahme bei politisch belasteten Personen auf die Inanspruchnahme von Nebengebäuden und die Gartenbenutzung ausdehnt und zugleich für alle seit dem 8. Mai 1945 ausgesprochenen Beschlagnahmen für anwendbar erklärt, A 302. Das Gesetz ist vom BayVerfGH für nichtig erklärt worden W ü r t t e m b e r g - B a d e n : Durchführungsverordnung Nr. 163 vom 2. Juli 1947 (RB1 72), geändert in §§ 3, 24 durch VO vom 17. Dezember 1947 (RB1 1948, 12); dazu drei Vollzugs-Anordnungen vom 27. Juli 1946 (RB1 210 und 212) und vom 7. November 1946 (RB1 1947, 5). Hessen: Durchführungsverordnung vom 26. Juni 1947 (GVB171); vom 28. Februar 1948 (GVB1 5€). Die DurchfVO entspricht der bayer. DurchfVO. Die Ausdehnung der Raumbewirtschaftung auf gewerbliche Bäume durch Landesrecht (Nordrhein-Westfalen vom 17. Januar 1947; Kleinrahm MDR 1947, 151) erscheint auf Grund des WohnG nicht möglich; sie wird auch nicht durch die Genehmigung der Militärregierung rechtlich zulässig.

I. Geltungsbereich des Wohnungsgesetzes. 1. Sachlich. 95 a) Der sachliche Geltungsbereich des WohnG umfaßt grundsätzlich alle Wohnungen d.h. Räume, die der wohnlichen dauernden Unterbringung einzelner Personen oder Familien dienen. Ob diese Räume vom Eigentümer des Gebäudes selbst oder mit oder ohne dessen Einverständnis rein tatsächlich oder auf Grund eines irgendwie gearteten Rechtsverhältnisses genutzt werden, ist an sich unerheblich Auch die Größe der Wohnräume ist grundsätzlich ohne Bedeutung. Die Ausstattung des Wohnraumes mit Möbeln steht der Inanspruchnahme als Leerraum grundsätzlich nicht entgegen, A 319. Sämtliche Wohnungen — Art. III WohnG sagt „der vorhandene Wohnraum" — sind von der Wohnungsbehörde unter Kontrolle zu halten, damit diese die ihr in Art. IV WohnG auferlegten Pflicht, jedem Einwohner nach den Normen der Militärregierung Wohnraum zu beschaffen, nachkommen kann. Dazu ist erforderlich, daß weiterhin auch solche Räume erfaßt werden können, die zwar nicht als Wohnräume genutzt, aber der Verwendung als Wohnraum zugeführt werden können, Art. X I I WohnG, A 344, 345. Deshalb be-

71

Vorbem. 96

Wohnungsgese tz

stimmt § 4 DVO, daß Räume, die als W o h n r a u m g e e i g n e t sind, n u r m i t Genehmigung des Wohnungsamtes in Benützung genommen werden dürfen, A300. N e b e n r ä u m e , die nicht unmittelbar dem dauernden Aufenthalt von Personen dienen, sondern zur hilfsweisen Erledigung der Haushaltsgeschäfte erforderlich und bestimmt sind, z. B. Koch- und Waschküche, Keller- und Bodenanteil usw., zählen regelmäßig zur Wohnung, § 5 DVO, A 301. Die Heranziehung von G a r t e n g r u n d s t ü c k e n ist dagegen grundsätzlich nicht Aufgabe der Wohnungsbehörde, da diese sich auf die Raumbewirtschaftung beschränkt. Eine Ausnahme h a t nach dieser Richtung das Gesetz über Nutzungsrecht bei Wohnungsbeschlagnahmen vom 17. November 1948 geschaffen, das die Inanspruchnahme von Nebengebäuden und die Übertragung der Gartennutzung bei politisch belasteten Personen gestattet, A 302, 314, 344. Die grundsätzlich alle, auch die nach Inkrafttreten des WohnG neu erstellten Wohnräume umfassende Regelung ist in Bayern erstmals durch die M E vom 21. Januar 1949 (A 351a) und durch die sie ersetzende ME vom 14. Juni 1949 hinsichtlich der durch N e u b a u , A u s b a u u n d W i e d e r a u f b a u neu gewonnenen Wohnraumes unter bestimmten Voraussetzungen nicht unerheblich g e l o c k e r t worden. Die Vergünstigung, die sich auf die freie Wahl der Wohnungsuchenden und unter Umständen auf die Raumzahl bezieht, ist auch unter besonderen Voraussetzungen für den A l t w o h n u n g s r a u m des Bauherrn oder Förderers des Wohnungsbaues (A 360, 361) möglich. Bei dem mit öffentlichen Mitteln nach Maßgabe des Ersten Wohnungsbaugesetzes (A 405) geförderten sozialen Wohnungsbau steht bei Wohnungen (Wohnräumen), die nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden sind, dem Verfügungsberechtigten das Recht zu, aus der Vorschlagsliste der Wohnungsbehörde innerhalb einer von dieser zu bestimmenden angemessenen Frist den Mieter auszuwählen. F r e i f i n a n z i e r t e W o h n u n g e n , d. s. Wohnungen (Wohnräume), die ohne Einsatz öffentlicher Mittel durch Neubau, durch An- und Ausbau in bestehenden Gebäuden oder durch Wiederaufbau zerstörter oder Wiederherstellung beschädigter Gebäude geschaffen und nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden sind, sind vom Inkrafttreten des Ersten Wohnungsbaugesetzes an v o n d e r E r f a s s u n g u n d Z u t e i l u n g d u r c h d i e W o h n u n g s b e h ö r d e n f r e i g e s t e l l t . Vgl. §§ 22, 23 WohnbauG. b) Für die Erfassung durch die Wohnungsbehörde kommen im einzelnen in Betracht: 96 a) F r e i e r W o h n r a u m . Nach Art. V Abs. 1 WohnG gilt ein Wohnraum als frei, wenn er tatsächlich leer steht (A 305), nicht benutzt wird (A 307) oder wenn ihn ein Nichtberechtigter innehat (A 306, 309). Dem Wohnraum, der frei ist, steht der Raum gleich, der f r e i w i r d , weil das bestehende Nutzungsverhältnis in Kürze mit Sicherheit aufgegeben wird; die Weitervermietung des freiwerdenden Wohnraums v o r der Erfassung ist entsprechend der Norm des Art. V I I I Abs. 2 Buchst, e Satz 2 WohnG rechtsunwirksam, obwohl diese Regelung dem Wortlaut nach nur das nach der Erfassung vorgenommene Rechtsgeschäft trifft, A 335 und unten 108. Als freier Wohnraum gilt weiterhin trotz Fortdauer des Mietverhältnisses auf Grund Erbfolge die Wohnung des verstorbenen Inhabers, sofern bei seinem Tode Familienangehörige in seinem Hausstand nicht vorhanden waren. Das Freiwerden einer Wohnung muß vom Verfügungsberechtigten unverzüglich der Wohnungsbehörde gemeldet werden, Art V Abs. 2 WohnG. Die Erfassung macht den Wohnraum frei, da sie das

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Erfaßbarer Wohnraum

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98

Vorbem. 97—102

öffentliche Wohnrecht zum Erlöschen bringt, vgl. Art. VIII Abs. 2a WohnG, A 318. Der e r f a ß t e Wohnraum ist der freie Wohnraum. Die Doppelwohnung (100), der unterbelegte (99) und der zweckentfremdete (98) Wohnraum sind lediglich Anwendungsfälle dieses Rechtsgrundsatzes. ß) Der ohne Zustimmung der Wohnungsbehörde durch Neubau, Um- oder E i n b a u oder durch W i e d e r i n s t a n d s e t z u n g neu gewonnene Wohnraum, § 8 Ziff. 3 DVO, A 311. Bei den durch Kriegssachschaden zerstörten Gebäuden haben die Mieter, deren Mietverhältnis gemäß § 1 der Verordnung über die Einwirkung von Kriegssachschäden an Gebäuden auf Miet- und Pachtverhältnisse vom 28. September 1943 (RGBl I 546) Anspruch auf vorzugsweise Berücksichtigung, A 369, 370. Zur wirksameren Ausnutzung kann der Um- und Ausbau vorhandenen Wohnraums angeordnet werden, Art. VI Buchst, c WohnG A 315. y) Z w e c k e n t f r e m d e t e r Wohnraum, der zwecks Vermehrung des vorhandenen Wohnraumes gemäß Art. VI Buchst, a WohnG seinem ursprünglichen Zweck zugeführt worden ist (A313). Ein allgemeines Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum besteht nicht mehr, oben 92.

99

6) Der überschüssige Wohnraum einer unterbelegten Wohnung. Nach § 12 DVO ist eine Wohnung unterbelegt, wenn der Inhaber in ihr mehr als den zur Führung seines Haushalts oder, falls von der Wohnungsbehörde genehmigt, den für seine Berufsausübung notwendigen Raum innehat, A 318. Nach Art. X I I Buchst, c ist für die Berechnung der Fläche eines Wohnraumes als Person nur eine natürliche Person nicht unter 14 Jahren zu verstehen. Kinder unter einem Jahre zählen überhaupt nicht, Kinder von einem bis 14 Jahren haben nur auf die Hälfte der einer Person zustehenden Wohnfläche Anspruch, A 346. Wegen der Möglichkeit des Vermieters, bei Betriebs- und Werkwohnungen die Aufhebung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn der Raum im Verhältnis zu der Zahl der Bewohner übermäßig groß ist, vgl. § 23a MSchG, A 69, 70.

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s) Nebenwohnung. Wer über mehrere Wohngelegenheiten verfügt, hat sich für eine der Wohnungen zu entscheiden, § 9 DVO, A 312. Die Wohnung, für die sich der Inhaber entscheidet, gilt als Wohnung, die nach den Grundsätzen der Belegungsfähigkeit zu erfassen ist. Die andere oder anderen Wohnungen sind Nebenwohnungen, die in vollem Umfang zu erfassen sind. Sämtliche Wohnungsgelegenheiten sind dem Wohnungsamt zu melden, A 312. Auch ohne Erklärung des Verfügungsberechtigten kann eine Doppelwohnung erfaßt werden. f) Wohnraum politisch B e l a s t e t e r . Nach § 13 Ziff. 2 sind politisch belastete Personen tunlichst nach dem Grad ihrer Belastung zuerst zu erfassen. Die politische Belastung ist auf Grund der rechtskräftigen Spruchkammerentscheidung festzustellen, A 319. Bei schwerbeschädigten oder in Kriegsgefangenschaft weilenden Belasteten soll auf unbelastete Familienangehörige Rücksicht genommen werden. r/j Der v e r w i r k t e W o h n r a u m . Verwirkt ist der Wohnraum, wenn der Inhaber unter Verstoß gegen die bestehende Zuzugssperre sich am Orte aufhält oder wenn er nach Erteilung der Zuzugserlaubnis trotz Arbeitsmöglichkeit und Arbeitsfähigkeit der Aufforderung des Arbeitsamtes nicht nachkommt, § 14 DVO.

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V o r b e m . 103—106

Wobnungsgesetz

103

Sj Die T a u s c h w o h n u n g . Zwecks Vermehrung des vorhandenen Wohnraumes kann die Wohnungsbehörde einen Wohnungstausch anordnen, wenn dies eine bessere Verteilung des Wohnraumes bedeutet, Art. VI Buchst, b WohnG, oben 31. Die politisch Belasteten sind nach dem Grad ihrer Belastung zuerst zum Zwangstausch heranzuziehen, Ausfbest zu § 11 DVO. Auf unbelastete Untermieter ist tunlichst Rücksicht zu nehmen, Ausfbest zu § 13 Ziff. 2 DVO.

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2. R ä u m l i c h gilt das Kontrollratsgesetz Nr. 18 für alle vier Zonen Deutschlands. Die für die einzelnen Länder eingesetzten Militärregierungen haben sich weitgehend in den Vollzug des Gesetzes eingeschaltet.

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3. Die O r g a n i s a t i o n der für den Vollzug des Wohnungsgesetzes verant" wortlichen deutschen Behörden, der W o h n u n g s b e h ö r d e n , ist weitgehend von der Besatzungsbehörde beeinflußt. Insbesondere ist die Schaffung von Wohnungsämtern oder ähnlichen Dienststellen und die Einsetzung von beratenden Wohnungsausschüssen bei den örtlichen Behörden zur Pflicht gemacht. Dem Wohnungsausschuß darf ein Beamter der Wohnungsbehörde nicht angehören; in dem Ausschuß muß ein Bau- oder Wohnungsfachmann, ein Vertreter der Allgemeinheit und mindestens ein weibliches Mitglied berufen werden, Art. I I WohnG. Über den Vollzug des Gesetzes haben die Wohnungsbehörden nicht nur den vorgesetzten deutschen Behörden, sondern auch der Militärregierung Bericht zu erstatten, Art. X . Der Vollzug unterliegt der Aufsicht und der Anweisung der Militärregierung Art. I Ziff. 4. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der Maßnahmen der Wohnungsbehörden zur Beschaffung von Wohnraum für alle Personen ihres Amtsbereiches; die Beschaffung hat nach den von der Militärregierung festgesetzten oder noch festzusetzenden Normen zu erfolgen, Art. IV.

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I I I . Rechtsinhalt. Der alliierte Kontrollrat hat das Wohnungsgesetz beschlossen „zwecks Erhaltung, Vermehrung, Sichtung, Zuteilung und Ausnutzung des vorhandenen Wohnraumes". Das WohnG bildet hiernach die breiteste Grundlage der deutschen Wohnraumbewirtschaftung. Das Gesetz will jedem Einwohner eine menschenwürdige Wohnung verschaffen. Darin begegnet die gesetzgeberische Absicht sich mit einem verfassungsrechtlichen Grundrecht: „Jeder Bewohner Bayerns hat Anspruch auf eine angemessene Wohnung" (Art. 106 Abs. 1 der Verfassung des Freistaates Bayern). Bei der ungeheuren Überbevölkerung des Landes muß die Angemessenheit des Wahnraumanspruches auf ein Mindestmaß (A 318, 346) herabgesetzt werden. Den im Einzelfall gerechten Ausgleich zwischen den Interessen der Wohnungsinhaber und den berechtigten Erwartungen der Wohnungsuchenden zu finden, ist die wichtigste Aufgabe der Wohnungsämter. Die Vorschriften über die Erfassung und Zuteilung der Wohnungen bilden nicht den einzigen, wenn auch den wichtigsten Inhalt des Gesetzes. Da die Anordnungen des Wohnungsamtes unmittelbare Eingriffe in die Nutzungsrechte der Betroffenen zur Folge haben, trifft die Träger der Behörde (Gemeinde, Kreis, Staat) die Verantwortung bei Verletzung der Rechte der Beteiligten. Vgl. unten 129. Die Inanspruchnahme von Räumen auf Grund des R e i c h s l e i s t u n g s gesetzes vom 1. September 1939 (RGBl 1 1645) bleibt für besondere Fälle des durch den Krieg verursachten ö f f e n t l i c h e n N o t s t a n d e s — VGH Mün-

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Meldung und Erfassung von Wohnraum

Vorbem. 107, 108

chen 18 S 17 Bayer. Bürgermeister 1947/48 S. 108; VGH München 45 S 47/1 Bayer. Bürgermeister 1947/48 S. 149 = VerwRspr 1 Nr 13; Roiger, Bayer. Bürgermeister 1947/48 S. 275; Bettermann-Haarmann S. 73 und insbesondere S. 151ff.; VG München N J W 1947, 78 und LG Frankfurt N J W 1947, 106 (Walz); VGH Kassel VerwRspr 1 Nr. 86; VGH Stuttgart (Karlsruhe) VerwRspr 1 Nr. 88 — neben der Erfassung auf Grund des WohnG bestehen (VGH Stuttgart DRZ 1947, 345; V 33; A 344, 349); dies gilt insbesondere hinsichtlich einer vorläufigen Unterbringung von Wohnungs- und Obdachlosen in größerem Umfang, während für die Dauerunterbringung das WohnG in Anwendung zu bringen ist, A 404. Die Anwendung des RLG gestattet auch die Inanspruchnahme von Einrichtungsgegenständen, während das WohnG nur den Raum erfassen läßt. Der BayVerfGH hat durch Entscheidung vom 27. November 1948 Vf 6-VII-47 (VerwRspr 1 Nr. 41 = GVB11949, 39 = VGHE n. F. Teil 2 Bd. 1, 81) die»§§ 3a und 3b und die Sätze 4 des Abs. 1 und Abs. 3 des § 27 sowie den § 33 RLG (diesen soweit er die Ermächtigung zur Ergänzung des RLG durch Rechtsverordnungen vorsieht) für nichtig erklärt, A 344a, 404. Das Reichsleistungsgesetz ist in einzelnen Ländern a u f g e h o b e n worden: in Hessen durch das Leistungspflichtgesetz vom 26. Juni 1947/31. Juli 1947 (Neufassung GVB1 1947, 58); in W ü r t t e m b e r g - H o h e n z o l l e r n durch Gesetz vom 11. Januar 1949 (RegBl 39); in H a m b u r g durch ein besonderes Betriebsraumgesetz vom 9. September 1949 (GVB1 213). Es steht zu erwarten, daß die Gesetzgebung des Bundes eine einheitliche Regelung treffen wird. 107

1. Die Meldung des erfaßten Wohnraumes bildet die Grundlage für die Sichtung und Erfassung des vorhandenen Wohnraums. Nach Art. I I I WohnG haben die Wohnbehörden alle für den Vollzug dieses Gesetzes erforderlichen Unterlagen zu beschaffen und die Bestandaufnahme ständig auf dem laufenden zu halten. Zur Meldung sind verpflichtet (A 304): a) der Hauseigentümer, Wohnungsinhaber oder sonstige Verfügungsberechtigte bei F r e i w e r d e n eines Wohnraumes; Zahl der Wohnräume und deren Flächeninhalt sind anzugeben, Art. V Abs. 2 WohnG. Das gleiche gilt, wenn eine Wohnung frei geworden ist, z. B. weil der Zugewiesene die Wohnung nicht bezogen hat; b) nach Maßgabe der örtlichen Meldevorschriften die Verfügungsberechtigten. Bei einem Hauptmietverhältnis ist der Hauseigentümer, bei einem Untermietverhältnis der Wohnungsinhaber meldepflichtig. Wird der Wohnraum durch Auszug frei, so hat der Ausziehende die Meldung zu machen. Innerhalb einer Woche nach Kenntnis der zur Meldung verpflichtenden Tatsache ist Anzeige zu erstatten, § 10 DVO; c) der Wohnungsinhaber, der über mehrere Wohngelegenheiten verfügt; die Meldung hat bei jedem Wohnungsamt zu erfolgen, in dem sich eine Wohnungsgelegenheit befindet, § 9 DVO. Zur Kontrolle der Wohnräume ist den Beauftragten der Wohnungsbehörde — in dessen Begleitung auch dem Wohnungsuchenden — Zutritt in der Zeit von 7 bis 20 Uhr zu gewähren. Die Auskunfterteilung an die Wohnungsbehörde muß der Wahrheit entsprechen, § 6 DVO. Die Besichtigung dient der Bestandsaufnahme, die nach Art. I I I WohnG Pflichtaufgabe der Wöhnungsbehörde ist.

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2. Die E r f a s s u n g des Wohnraumes durch die Wohnungsbehörde ist ihrem Wesen nach eine Verfügungsbeschränkung, die dem Verfügungsberechtigten einerseits die weitere Verfügung (und die Verpflichtung zur

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Vorbem. 109

Wohnungsgesetz

Verfügung) über den Raum einschließlich der Selbstnutzung und der Zweckentfremdung verbietet, andererseits ihm gebietet, den Raum zur Verfügung der Wohnungsbehörde zu halten, A 318. Sie ist ein selbständiger Rechtsakt der behördlichen Inanspruchnahme des Raumes. Abweichend von der Regelung in § 5 Abs. 1 WLVO ist die Wohnungsbehörde nach dem WohnG n i c h t gehalten, die Erfassung i n n e r h a l b e i n e r b e s t i m m t e n F r i s t nach Eingang der Meldung auszusprechen, andernfalls der Verfügungsberechtigte über den nicht erfaßten Raum die volle Verfügungsfreiheit zurückgewinnt. Jeder erfaßbare Wohnraum kann jederzeit erfaßt werden. Die Verfügungsbeschränkung tritt freilich erst mit der Zustellung des Erfassungsbescheides ein; doch hat die Erfassungsmaßnahme rückwirkende Kraft, insofern sie alle zwischen Meldung und Erfassung getroffenen Verfügungen in entsprechender Anwendung von Art. VIII Abs. 2e S. 2 WohnG (oben 96) rechtsunwirksam macht. Nach Art. VII Abs. 2 WohnG erfolgt die Erfassung durch Zustellung einer schriftlichen Mitteilung an den Hauseigentümer und den Wohnungsinhaber, notfalls, wo die Zustellung auch nicht als Ersatzzustellung möglich ist, durch Anschlag des Schriftstücks am Wohnraum. Inhaltlich ist die Erfassungsmaßnahme nach § 13 DVO an die beiden Voraussetzungen gebunden, a) daß für den Betroffenen (politisch belastete Personen sollen tunlichst nach dem Grad ihrer Belastung zuerst herangezogen werden) tunlichst keine unbillige Härte entsteht und b) daß ihm — soweit erforderlich — ein anderer angemessener Wohnraum zugeteilt wird. Die Erfassung ist immer nur als Einzelmaßnahme der unteren Wohnungsbehörde möglich; eine generelle Erfassung aller Wohnräume oder von Wohnungen bestimmter Größe in einer Gemeinde durch Ortssatzung oder durch landesrechtliche Anordnung ist begrifflich unmöglich und als mit dem WohnG in Widerspruch stehend ungültig. Aus dem gleichen Grunde können auch individuelle Einweisungen nach dem RLG nicht generell in solche nach dem WohnG umgewandelt werden, A 350. Die Erfassungsmaßnahme ist in das pflichtgemäße Ermessen der Wohnungsbehörde gestellt; sie kann von der Erfassung im Einzelfall absehen, sie widerrufen und den erfaßten Wohnraum dadurch freistellen. Aber auch diese Freistellung kann bei Änderung der Voraussetzungen widerrufen werden; zur Vermeidung von Haftungsansprüchen empfiehlt sich die Freistellung unter Vorbehalt auszusprechen. Wegen des Loskaufs vgl. A 298, 351, 361a. 3. Die Z u t e i l u n g des erfaßten Wohnraumes ist die rechtsverbindliche Einweisung (Zuweisung) eines bestimmten Wohnungsuchenden (Einzelperson oder Familiengemeinschaft) in die erfaßten Räume. Die Zuweisung setzt die Erfassung voraus; sie kann gleichzeitig mit dieser verbunden werden. Die Erfassung bezieht sich auf den Beschlagnahmegegenstand, die Zuteilung benennt die Person, zu deren Gunsten die Verfügungsbeschränkung erfolgt. 109 a) Die Zuweisung enthält die B e n e n n u n g einer nach den Grundsätzen des Art. VIII WohnG ausgewählten Person als Mieter. Durch die Zuweisung wird der Hauseigentümer — nicht auch der Wohnungsinhaber, dessen Rechtsverhältnis mit der Durchführung der Zuweisung an den Eigentümer erlischt — aufgefordert, mit dem bezeichneten Wohnungsuchenden ein Nutzungsrechtsverhältnis — die Art des Rechtsverhältnisses zu bestimmen, ist dem Ermessen des Verfügungsberechtigten anheimgegeben, es kann Miete, Pacht, Leihe sein, V 17 — durch Vertragsabschluß zu begründen. Trotz des scheinbar

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Zuteilung von Wohnraum

Vorbem. 110, 111

entgegenstehenden Wortlautes in Art. VIII Abs. 2a WohnG kann die Wohnungsbehörde die Aufforderung aber auch an den sonstigen Verfügungsberechtigten, insbesondere den Mieter der erfaßten Wohnräume richten, A 326. Die Entscheidung steht im pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungsbehörde, die darauf zu achten hat, daß bestehende Rechte nach Möglichkeit trotz oder gerade im Hinblick auf Art. VIII Abs. 2e WohnG zur Vermeidung unbilliger Härten (A 319) erhalten bleiben, Bettermann-Haarmann S. 60. Einzelräume einer abgeschlossenen Wohnung mit nur einer Küche dürfen deshalb grundsätzlich nicht in mehrere Hauptmietverhältnisse aufgeteilt werden. Die Umwandlung eines bestehenden Hauptmietverhältnisses in ein Untermietverhältnis oder eines Untermietverhältnisses (nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses, A 309) in ein Hauptmietverhältnis ist als selbständige Verfügung der Wohnungsbehörde nicht zulässig, ME vom 20. Januar 1950 StAnz Nr. 4. 110

b) Die Zuweisung des Wohnraumes darf nur an bestimmte Bewerber erfolgen und zwar in der R e i h e n f o l g e , in der sie in Art. V I I I Abs. 1 WohnG aufgeführt oder durch besondere Anweisung der Militärregierung festgelegt wird. Von der Sonderbehandlung von Facharbeitern nach Weisung der Militärregierung abgesehen können zwei G r u p p e n v o n b e v o r r e c h t i g t e n Wohnungsuchenden unterschieden werden: a) Personen, die dem nationalsozialistischen Regime Widerstand geleistet oder durch seine Maßnahmen benachteiligt worden sind. Der Nachweis einer dieser Tatsachen kann entgegen dem Wortlaut der Vorschrift in Art. VIII gemäß Art. I X Ziff. 2 WohnG nur durch Bescheinigung des örtlichen Gewerkschaftsausschusses oder einer von der Militärregierung zu bestimmenden Organisation oder (bei politisch Verfolgten) durch Bestätigung der Entlassung aus dem Konzentrationslager erbracht werden. ß) Bevorrechtigt sind weiterhin: 1. Kinderreiche Familien. Als kinderreich gelten nach § 18 DVO Familien, in deren häuslicher Gemeinschaft sich dauernd mindestens vier minderjährige Kinder befinden, wobei Enkel, Stief- und Pflegekinder mitzählen. 2. Bejahrte Personen, d. s. in der Regel Personen über 65 Jahre, § 18 DVO. 3. Invalide und Körperbehinderte. Ärztliche Bescheinigung ist zu erbringen, Art. I X Ziff. 3 WohnG. Die Vorzugsbehandlung richtet sich im übrigen nach den örtlichen Verhältnissen. Art. VIII Abs. 1 Buchst, d WohnG verbietet jede Vorzugsbehandlung auf Grund gesellschaftlicher oder finanzieller Stellung. Ausländer stehen deutschen Staatsangehörigen gleich. Für die Zuteilung von Wohnsuchenden an die Inhaber von Dienst-, Werkund Genossenschaftswohnungen sind in den §§ 15—17 DVO besondere Grundsätze aufgestellt. Wegen des Vorzugsrechtes der Mieter kriegszerstörter Räume s. oben 95. Im übrigen erfolgt die Zuteilung des Wohnraumes nach der R e i h e n f o l g e d e r A n m e l d u n g zur Aufnahme in die Vormerkungsliste, die bei jeder Wohnungsbehörde zu führen ist, Art. I X Ziff. 4 WohnG, § 18 Ziff. 4, § 20 DVO. 111 c) Die Verwaltungsmaßnahme der Erfassung und Zuweisung bedarf der E r g ä n z u n g durch Überleitung und Verfestigung im b ü r g e r l i c h - r e c h t l i c h e n B e r e i c h . Dies geschieht

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Vorbem. 112—114

Wohnungsgesetz

a) entweder durch den A b s c h l u ß e i n e s M i e t v e r t r a g e s oder eines sonstigen Gebrauchsüberlassungsvertrages durch den Eigentümer, der in der Zuteilungsverfügung von der Wohnungsbehörde dazu aufgefordert worden ist (Art. V I I I Abs. 2 Buchst, a WohnG). Der Vertrag kann aber auch zwischen dem Inhaber des erfaßten Wohnraumes und dem Wohnungsuchenden unmittelbar abgeschlossen werden; ß) oder wenn der Eigentümer (Wohnungsinhaber) den Abschluß eines Vertrages ablehnt oder nicht erreichbar ist (Art. VIII Abs. 2 Buchst, b) durch Festsetzung eines Z w a n g s m i e t v e r t r a g e s (Zwangsuntermietvertrages), der alle Wirkungen eines frei abgeschlossenen Vertragsmietverhältnisses zur Folge hat, oben 17. Auch beim Z w a n g s w o h n u n g s t a u s c h — oben 31 — bildet die behördliche Erfassungsmaßnahme die Grundlage f ü r die bürgerlich-rechtliche Gestaltung, § 11 DVO. Die Zuweisung des Mieters an den Verfügungsberechtigten begründet als solche noch nicht ein Mietrechtsverhältnis zwischen den Beteiligten — ebensowenig wie die Einweisung auf Grund des Reichsleistungsgesetzes, oben 33 —; sie verschafft auch nicht dem Untermieter eine über die Norm des § 24 MSchG (A 73) hinausgehende Rechtsstellung, wie LG Hannover MDR 1949, 423 in völliger Verkennung des Verhältnisses von WohnG und MSchG meint (Grund). 112 d) Die R e c h t s w i r k u n g der Erfassung, Zuteilung und des bürgerlichrechtlichen Vollzuges dieser behördlichen Maßnahme: a) Ein v o r d e r E r f a s s u n g begründetes Rechtsverhältnis, das die Nutzung des erfaßten Wohnraumes sicherstellte, erlischt mit dem Inkrafttreten des durch freiwilligen Vertragsabschluß oder durch Festsetzung des Zwangsmietvertrages begründeten Rechtsverhältnisses, Art. V I I I Abs. 2 Buchst, e WohnG. ß) Ein n a c h d e r E r f a s s u n g . V o r g e n o m m e n e s Rechtsgeschäft über die Benutzung des erfaßten Wohnraumes, das der Zuteilung nicht entspricht, ist nichtig. Zur Frage der Rechtswirksamkeit des befohlenen Vertrages oder des festgesetzten Zwangsmietvertrages bei Aufhebung oder Widerruf der Erfassungsmaßnahme vgl. A 328 und oben 51. 113 4. Unabhängig von der Meldung, Erfassung und Zuteilung von Wohnraum ist durch § 4 DVO ein allgemeines B e n u t z u n g s v e r b o t f ü r alle Räume ausgesprochen, die a l s W o h n r a u m g e e i g n e t sind; ohne schriftliche Genehmigung des Wohnungsamtes dürfen solche Räume weder in Benutzung genommen noch einem anderen zum Gebrauch überlassen werden, oben 48. Unberechtigte Benutzung begründet die Erfaßbarkeit des ganzen Wohnraumes, weil der Raum als frei gilt, Art. V Abs. 1 WohnG. 114 5. Die A n o r d n u n g v o n B a u m a ß n a h m e n kann auf Grund des Art. VI Buchst, d WohnG zur Vermehrung des vorhandenen Wohnraumes erfolgen und zwar a) in allen Gemeinden, in denen Häuser dringender Reparatur bedürfen und b) in Gemeinden, in denen der Wohnraumdurchschnitt pro Person unter 4 qm liegt, auch îwecks Vornahme umfassenderer Arbeiten. Nach § 11 Ziff. 2 DVO sind die Wohnungsbehörden ermächtigt unter der Voraussetzung, daß die Maßnahme wirtschaftlich f ü r den Hauseigentümer tragbar und bau- und preiswirtschaftlich gerechtfertigt ist, diesen zur Durchführung von Instandsetzungs-, Umbau- und Ausbaumaßnahmen aufzufordern und im Weigerungsfalle selbst auf Kosten des Hausbesitzers durchzuführen. 78

Entschädigungsansprüche

V o r b e m . 115—118

Jede Vereinbarung über die Beteiligung des Mieters an den Kosten der Wiederinstandsetzung oder des Um- und Ausbaues von Wohnräumen bedarf der Zustimmung der Wohnungsbehörde, § 11 Ziff. 3 DVO. Zur bürgerlichrechtlichen und preisrechtlichen Behandlung der Wiederaufbauverträge vgl. oben 16. 115

6. Bestimmte Gemeinden oder Kreise können auf Antrag von der Militärregierung zu „ B r e n n p u n k t e n d e s W o h n u n g s b e d a r f s ' * erklärt werden. In Brennpunkten des Wohnungsbedarfs kann die Wohnungsbehörde mit Zustimmung des Innenministeriums eine allgemeine Zuzugsperre erlassen. Wer bei bestehender Zuzugsperre ohne Erlaubnis zuzieht oder nach Wegfall einer bedingten oder befristeten Genehmigung in der Gemeinde verbleibt, hat keinen Anspruch auf Versorgung mit Lebensmittelkarten und verliert das Recht auf die Wohnung, Art. X I WohnG, §§ 14, 21 DVO.

IV. Beschwerdeverfahren. 116

Gegen die Erfassungsmaßnahme der Wohnungsbehörde (Erfassung, Zuteilung, Festsetzung des Zwangsmietvertrages und Anordnung des Wohnungstausches) kann der von ihr Betroffene binnen drei Tagen (Art. V I I Abs. 3 WohnG) bzw. binnen einer Woche (§ 21 DVO) nach Zustellung oder Anschlag der Mitteilung Beschwerde bei der Wohnungsbehörde einlegen, welche die Anordnung getroffen hat. Die Beschwerde hat keine aufschiebende Wirkung. Falls die Wohnungsbehörde der Beschwerde nicht abhilft, muß sie diese der Aufsichtsbehörde vorlegen; diese kann die Aussetzung der Vollstreckung der Anordnung verfügen. Gegen die Entscheidung der Aufsichtsbehörde ist die A n f e c h t u n g s k l a g e gemäß §§ 35 und 42 des Gesetzes über die Verwaltungsgerichtsbarkeit zulässig. Sie hat keine aufschiebende Wirkung, doch kann das Verwaltungsgericht die Aussetzung der Vollstreckung anordnen, § 21 DVO, A 341.

V. Strafbestimmungen. 117

Die Nichtbefolgung oder Verletzung der Bestimmungen des WohnG oder einer von der Militärregierung zum Vollzug gegebenen Anweisung oder Anordnung oder einer von der Wohnungsbehörde getroffenen Erfassungsmaßnahme ist nach Art. X I I I WohnG mit S t r a f e bedroht — Gefängnis bis zu einem J a h r oder Geldstrafe bis zu 10000 M oder mit beiden Strafen, A 347. In leichteren Fällen kann die Wohnungsbehörde durch O r d n u n g ö s t r a f b e s c h e i d Strafen bis zu 1000 M verhängen. Gegen diesen Bescheid ist binnen einer Woche nach Zustellung Einspruch bei der Wohnungsbehörde zulässig, durch den der Bescheid seine Wirkung verliert, § 23 DVO. Liegt Verdacht auf eine strafbare Handlung vor, so hat die Wohnungsbehörde die Akten der Staatsanwaltschaft zur Strafverfolgung zuzuleiten. Zur Durchführung ihrer Anordnungen können die Wohnungsbehörden polizeiliche Hilfe in Anspruch nehmen, § 7 DVO (A 302a).

VI. Entschädigungsansprüche. 118

1. E n t e i g n u n g s e n t s c h ä d i g u n g . Das WohnG selbst enthält, abweichend von den bisherigen Vorschriften über Wohnraumlenkung (§ 15 WLVO, § 25 W W O ) keine ausdrückliche Bestimmung, daß aus Maßnahmen der Wohnungsbehörden, die auf Grund des WohnG erfolgen, Ansprüche auf Entschädigung nicht hergeleitet werden können. Da der Ausschluß der Entschädigung in der modernen Gesetzgebung sich sehr häufig findet (vgl. § 6 Abs. 2 des Preis-

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Vorbem. 118

Wohnungsgesetz

bildungsgesetzes, § 12 des Wohnsiedlungsgesetzes), muß der W i e d e r h e r stellung der allgemeinen G r u n d s ä t z e ü b e r die E n t s c h ä d i g u n g s p f l i c h t bei behördlichen Eingriffen in die Vermögensrechte der Staatsbürger eine besondere Bedeutung beigemessen werden. I m Geltungsbereich des Wohnungsmangelgesetzes h a t t e § 6 Abs. 1 Satz 3 WMG die nach allgemeinen Vorschriften gegebene Entschädigungspflicht grundsätzlich anerkannt und bestimmt: „Soweit für Eingriffe in Privatrechte Entschädigung zu gewähren ist, h a f t e t für die Zahlung der Entschädigung die Stelle, welche die Verfügung trifft", vgl. A 290. Das R G h a t in ständiger Rechtsprechung (u. a. RGZ 105, 251; 108, 252; 111, 224; 112, 189) ebenso wie das BayObLG (DWohnA 1926, 284) anerkannt, daß Eingriffe in das Recht des Eigentümers, die von den zuständigen Behörden auf Grund der gesetzlichen Vorschriften zur Bekämpfung des Wohnungsmangels vorgenommen werden, als E n t e i g n u n g im Sinne des Art. 153 Abs. 2 RVerf anzusehen sind. Eine Enteignung dürfe hiernach nur gegen angemessene Entschädigung vorgenommen werden, soweit nicht ein Reichsgesetz ein anderes bestimme. Die Rechtsprechung des R G h a t die zunächst nur für die Eigentumsentziehung geltenden Grundsätze auf die Eigentumsbeschränkung und darüber hinaus auf die Beeinträchtigung aller subjektiven Privatrechte ausgedehnt, so daß nicht der Eigentümer der beschlagnahmten Räume, sondern jeder Rauminhaber, der in seinem Rechte von der Verfügung der Behörde getroffen wurde, Entschädigungsansprüche erheben konnte. Die Erfassungsmaßnahme der Wohnungsbehörde auf Grund des WohnG ist im wesentlichen die Beschlagnahmeverfügung des WMG, A 318. Sie beschränkt den betroffenen Eigentümer in seinem Eigentum, den betroffenen Wohnungsinhaber in seinem Nutzungsrecht. Eigentumsrecht und Wohnrecht sind von der Verfassung gewährleistete Grundrechte, Art. 103, 106 bayer. Verf. von 1946 (GVB1 340). Insoweit h a t sich an der Rechtslage nichts geändert. Was sich geändert hat, ist die Notlage aller Deutschen und der ungeheuere Zwang, Menschen in menschenwürdige Wohnräume einzuweisen. Die Beschaffung von Wohnraum ist die alles überragende Aufgabe der Wohnungsbehörde, A 298. Nur wenn sie alle gesetzlichen Möglichkeiten hierfür ausschöpft, erfüllt sie die harte Anforderung des Gesetzes. Das Gesetz selbst schafft die Grundlage für eine weitgehende Beschränkung der Freizügigkeit wenigstens für die „Brennpunkte des Wohnungsbedarfs" nach Art. X I WohnG, A 343. Eine Entschädigungspflicht der Gemeinde wegen Eingriffe in die Freizügigkeit war aber bereits im Geltungsbereich des WMG nicht anzuerkennen, Grundstücksmiete, 4. Aufl., S. 412. Der für den Vollzug des WohnG gegebene Rechtsnotstand der Wohnungsbehörden wird dagegen in seiner ganzen Schärfe offenbar in dem landesgesetzlichen (Bayern, Hessen) Verbot der Ingebrauchnahme von Räumen, die als Wohnraum geeignet sind, A 300. Diese Nutzungsbeschränkung trifft jeden, auch den Nichtberechtigten. Gerade darin zeigt sich die grundlegende Wendung der Rechtsanschauung: Der Staatsbürger ist gehalten, sich an die Wohnungsbehörde zu wenden, noch ehe er Rechtshandlungen unternimmt oder unternehmen kann. Diese wohnungsrechtliche Verpflichtung geht allen Rechten des Staatsbürgers vor; sie wird zum Maßstab seines Tuns nicht bloß bei der Ausübung von Rechten, sondern auch in seinem tatsächlichen Verhalten. Unter diesem Gesichtspunkt wird man von jedem verlangen dürfen, daß er selbst nach Kräften mitwirkt, daß die wohnrechtliche Maßnahme so rasch als möglich in Einklang mit den berechtigten Privatinteressen des Betroffenen gebracht wird. Daraus ergeben

Enteignungsentschädigung

V o r b e m . 119

sich Schlußfolgerungen anderer Art als die bisher gewohnten, z. B. Ablehnung einer Entschädigung für geringfügige Einbußen an Nutzung für die Zeit zwischen Erfassung und Abschluß des Mietvertrages (vgl. § 26 Abs. 1 Buchst, a RLG); Aberkennung einer Entschädigung, wenn der Verpflichtete die Verzögerung der Erfassung oder des Mietvertragsabschlusses nach Zuweisung verschuldet hat. Durch die zeitbedingte Einschränkung des Entschädigungsanspruches wird aber die grundsätzliche V e r p f l i c h t u n g der Wohnungsbehörde zur E n t s c h ä d i g u n g s l e i s t u n g nicht berührt. Demgemäß gehen die Kosten des Umzugs bei einem angeordneten Wohnungstausch (A 314) stets zu Lasten der Trägerin der Wohnungsbehörde; beim Zwangswohnungstausch geht die Wirkung der Zwangsmaßnahme über die Beschränkung hinaus auf die völlige Entziehung des Nutzungsrechts. Gerade die Anweisung der Ziff. 2 zu § 11 DVO, den Eigentümer vor dem Zwangstausch zu verschonen, offenbart die Scheu vor entschädigungspflichtigen Eingriffen. Dem Wohnungsinhaber, der seine Wohnung aufgeben muß, kann nicht auch noch die Tragung der Umzugskosten zugemutet werden; das wäre eine unbillige Härte, die zu vermeiden die Wohnungsbehörde verpflichtet ist, A 319. Unter dem gleichen Gesichtspunkt muß die Entschädigungspflicht für alle anderen Maßnahmen auf Grund des Art. VI WohnG anerkannt werden, soweit nicht ein besserer wirtschaftlicher Erfolg für den Betroffenen daraus entsteht. Dies gilt insbesondere bei notwendiger Betriebsverlegung infolge Rückführung eines zweckentfremdeten Raumes oder bei der Verpflichtung des Zwangsvermieters bisher möbliert vermieteter Räume ohne Mobiliar zu vermieten, BettermannHaarmann, A 122. Dies gilt auch seit dem Erlaß der Anordnung Nr. 111/47 der VfW für die Herabsetzung der Vergütung für die MöbelüberlassL ng, A 265. Der Ausschluß der E n t s c h ä d i g u n g durch die Landesgesetzgebung erscheint n i c h t zulässig, a. M. Hans IV 4zu Art. IV. Gerade aus derTatsache, daß das WohnG die bisherige Regelung der Versagung der Entschädigung in § 15 WLVO nicht übernommen hat, darf gefolgert werden, daß der bisherige Grundsatz der reichseinheitlichen Regelung, der die landesrechtliche Sonderregelung ausschließt (RG J R 1926 Nr. 27), aufrecht erhalten werden will. 119

Die Enteignungsentschädigung ist nach Erlaß der Verfassung nach den Grundsätzen der Verfassung zu beurteilen. Das Eigentum ist ein von der Bayer. Verfassung 1946 geschütztes Grundrecht, Art. 103 BV. Als solches darf es grundsätzlich nicht eingeschränkt werden, es sei denn, daß die öffentliche Sicherheit — im Rahmen des Art. 48 BV bei drohender Gefährdung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung —, Sittlichkeit, Gesundheit und Wohlfahrt es zwingend erfordern, Art. 98 Sätze 2 und 3 BV. Für die Rechtsgarantie des Eigentumsrechtes gilt weiterhin die Bestimmung des Art. 159 BV, die eine notwendige Ergänzung und Begrenzung des Art. 103 BV darstellt und insoweit den Rechtscharaktereines verfassungsrechtlich gewährleisteten Grundrechtes annimmt. Nach Art. 159 BV ist ein Eingriff der Staatsgewalt in den Rechtsbereich des Eigentümers durch Beschränkung seines Rechtes nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen und nur gegen angemessene Entschädigung gestattet. Das ist die Rechtsgarantie des Eigentums gegenüber Einzelakten der Gesetzgebung und der Verwaltung; der Eingriff muß durch eine zwingende Notwendigkeit im Sinne des Art. 98 BV begründet und gesetzlich vorgesehen sein. Nur unter dieser Voraussetzung ist eine Enteignung nach Art. 159 BV zulässig, BayVerfGH Entscheidung vom 15. Oktober 1948 Vf 2, 24-VII-48 GVB1 1949, 39 = VerwRspr 1 Nr. 82 = VGHE n. F. Teil 2 Bd. 1 S. 64.

•6 K i e f e r s a u e r , Grundstücksmiete, 7. Aufl.

81

Vorbem. 120

Wohnungsgesetz

Bei Vorliegen der verfassungsrechtlichen Voraussetzungen für die Enteignungsmaßnahme muß eine angemessene Entschädigung für den Eingriff des Staates gewährt werden, Art. 159 BV. Die Anerkennung der „Angemessenheit" der Entschädigung kann unter Umständen zur Aberkennung einer Entschädigungsleistung führen, wenn nämlich die Enteignungsmaßnahme so geringfügig ist, daß die unentgeltliche Duldung billigerweise gefordert werden kann, vgl. § 26 Abs. 1 Satz 2 Buchst, a RLG. Vom Inkrafttreten der Verfassung an, d. h. vom 8. Dezember 1946 an, sind staatliche Eingriffe in das Eigentum entschädigungspflichtig. Dies gilt auch soweit frühere Reichsgesetze, die nunmehr in den Bereich der Landesgesetzgebung fallen — oben 1 —, Entschädigungsansprüche allgemein, d. h. ohne die Voraussetzungen des Art. 98 B V ausschließen. Nach Art. 98 Satz 4 B V hat der Verfassungsgerichtshof Gesetze und Verordnungen für nichtig zu erklären, die ein Grundrecht verfassungswidrig einschränken. Das gilt auch, soweit der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten, der für den Streitfall über die Höhe der Entschädigung in Art. 159 B V ausdrücklich offen gehalten ist, ausgeschlossen ist. Deshalb hat der Verfassungsgerichtshof in der Entscheidung vom 27. November 1948 Vf 6 und 51-VII-47 (GVB1 1949, 39) die Bestimmung des § 27 Abs. 3 Satz 4 (der Rechtsweg ist ausgeschlossen) für nichtig erklärt „soweit er sich auf Vergütungen oder Entschädigungen bezieht, die für Enteignungen im Sinne des Art. 159 der Verfassung des Freistaates Bayern zu gewähren sind". An dieser Rechtslage hat sich zunächst seit dem Inkrafttreten des Bonner Grundgesetzes — oben 1 — nichts geändert. Nach Art. 14 Abs. 3 des Grundgesetzes ist eine Enteignung nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig und darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung ausdrücklich regelt; dazu Giese N J W 1950, 290. Die Entschädigungspflicht des Staates für Eingriffe der Preisbehörden war bisher durch § 6 Abs. 2 P B G ausdrücklich ausgeschlossen. Durch § 15 des neuen Preisgesetzes vom 10. April 1948 (A 199, 220) ist diese Vorschrift mit der Aufhebung des Gesetzes außer Kraft gesetzt worden. Es gilt demnach kein Sonderrecht mehr und da den Preisbehörden unmittelbare Eingriffe in die Vertragsrechte der Beteiligten nicht zustehen, können die für die Enteignung geltenden Grundsätze zur Anwendung kommen, vgl. OGH Köln vom 1. Juli 1948 S J Z 1949, 407. 120

82

2. H a f t u n g s a n s p r ü c h e wegen A m t s p f l i c h t v e r l e t z u n g d e r B e a m t e n . Abgesehen von der unter dem Gesichtspunkt der Enteignung zu gewährenden Entschädigung (oben 118) können auch Schadenersatzansprüche wegen Amtspflichtverletzung des Beamten geltend gemacht werden, von dem die rechtswidrige Anordnung ausgeht oder durchgeführt wird. Der Beamte haftet bei schuldhafter Pflichtverletzung dem Betroffenen unmittelbar nach Maßgabe des § 831 B G B . Nach Art. 131 RVerf (Art. 97 BV, Art. 34 GG) trifft die Verantwortlichkeit aber auch grundsätzlich die Körperschaft, in deren Dienst der Beamte steht. Beamter im Sinne dieser Vorschrift ist jeder, der mit öffentlicher Gewalt ausgestattet ist, und zwar mit einer Gewalt, in deren Ausübung er pflichtwidrig handelt, RGZ 105, 335. Auf die Art der Beschäftigung, ob Anstellung als Beamter oder Angestellter, kommt es nicht an; auch ehrenamtliche Beamte, insbesondere Mitglieder des Wohnungsausschusses, zählen hierher. Ein Verschulden des Gemeindebeamten und damit die Haftung der Gemeinde entfällt, wenn der Beamte lediglich eine bindende Anweisung der vorgesetzten Aufsichtsbehörde ausgeführt hat, OLG Frankfurt

Haftungsansprüche wegen Amtspflichtverletzung

Vorbem. 121

J W 1927, 810. Soweit der Beamtg bei Erteilung der Anweisung schuldhaft gehandelt hat, trifft die Verantwortung den Staat. Bei Erlaß einer allgemeinen Dienstanweisung verbleibt die Haftung bei der Gemeinde, deren Beamten eine selbständige Entscheidung gelassen ist. Verschulden liegt vor, wenn der Beamte z. B . nicht gewissenhaft prüft, ob eine unbillige Härte vermeidbar ist (A 319), ob das Zusammenleben mit der zugewiesenen Person dem Wohnungsinhaber zumutbar ist, ob sie den festgesetzten Mietzins zu zahlen in der Lage ist, § 19 Ziff. 1 DVO (A 327) — R G Z 138, 309 — oder ob die formellen und materiellen Voraussetzungen für die getroffene Verfügung vorhanden und ausreichend aufgeklärt sind. Auch soweit die Entscheidung nach Ermessen zu treffen ist, kann Ermessensmißbrauch verschuldet sein und deshalb die Haftung der Körperschaft begründen. Auch die Ablehnung des Widerrufes einer Verfügung und der Rückgängigmachung der durch die verfehlte Anordnung herbeigeführten Rechtslage (A 328) kann Haftungsansprüche auslösen. Die Ersatzpflicht des Beamten ist ausgeschlossen, wenn der Betroffene vorsätzlich oder fahrlässig unterlassen hat, den Schaden durch Gebrauch eines Rechtsmittels abzuwenden. Der Rechtszug muß erschöpft sein, d. h. es muß die Aufsichtsbeschwerde und die Anfechtungsklage (A 340, 341) erhoben werden; die Nichteinlegung des Rechtsmittels schließt die Haftung nur dann aus, wenn sie verschuldet ist und ganz oder teilweise für den Schaden ursächlich geworden ist, was nach beiden Richtungen von dem in Anspruch genommenen Beamten oder der an seiner Stelle verklagten Körperschaft zu beweisen ist. Der Rechtsweg ist zulässig — oben 33. Die formell auf § 839 B G B und Art. 131 RVerf gestützte Amtshaftungsklage darf aber nicht nur dem Zwecke dienen, im Rechtswege eine gerichtliche Nachprüfung der Rechtmäßigkeit der Verwaltungsakte herbeizuführen (RGZ 143, 84). Zur Frage der Haftung der Kreisgemeinde bzw. des Staates bei Amtspflichtverletzungen des Landrats vgl. L G München I I vom 16. Januar 1950, mitgeteilt von Jobst Bayer. Bürgermeister 1950, 61 und die Hinweise A 290.

D. Zusammenschau und Ausgestaltung des Raumrechts 121

Es ist nicht möglich, der Geamtheit der hier zusammengefaßten Rechtsnormen eine einheitliche Bezeichnung zu geben. Denn die Grenzen des Raumrechtes sind durch die Einbeziehung der gewerblich genutzten unbebauten Grundstücke in den Mieterschutz (A 116) ebenso überschritten wie der Rahmen des Mietrechts durch die Ausdehnung des Mieterschutzes auf die Pachtverhältnisse. Auch die Zusammenfassung der Normen als „Wohnungsrecht" genügt nicht, weil auch die gewerbliche, geschäftliche und berufliche Nutzung der Räume und Grundstücke der Normsetzung unterworfen ist. Der T i t e l , , G r u n d s t ü c k s m i e t e " schließt sich an die vom B G B normierte Gleichsetzung von Grundstück und Raum in § 580 B G B an. Die Wahl des Titels gibt zugleich der Überzeugung Ausdruck, daß die Grundsätze des B G B über die Grundstücks (Raum)miete die G r u n d l a g e bilden, von der aus allein das weitverzweigte Rechtsgebiet zu begreifen ist. Daß bei der Weiterentwicklung zahlreiche Rechtsgrundsätze des B G B der jeweiligen neuen Rechtsnorm geopfert werden mußten, bedarf keiner weiteren Begründung. Die s o z i a l e A u s g e s t a l t u n g des Raumrechts begründete und sicherte den Bestand des Raumnutzungsverhältnisses und die Verteilung des Raumes, ils der Raum nach dem ersten Weltkrieg zur Mangelware geworden war und 6*

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Vorbem. 122—124

Grundlagen des Raumrechts

das freie Spiel der Kräfte die Bedarfsbefriedigung der Wohnungsuchenden zu beeinträchtigen drohte. Die Maßnahmen zur sozialgerechten Verteilung des vorhandenen Wohnraumes f ü h r t e über die bloße Bekämpfung des Wohnungsmangels zu der Wohnraumbewirtschaftung, deren Maßnahmen als Zwangsmaßnahmen die wirtschaftliche und rechtliche Freiheit der Beteiligten beeinträchtigen. 1. D i e p r i v a t r e c h t l i c h e G r u n d l a g e . a) Der Rechtsbestand und die Rechtsnatur des der Raumnutzung zugrunde liegenden Vertrages ist maßgebend für die Entscheidung der Frage ob die Vorschriften des Mieterschutzgesetzes (V 16ff.), des Reichsmietengesetzes (V 68ff.) Anwendung finden. Die von den Vertragsteilen ursprünglich beabsichtigte Zweckverwendung des Raumes (A 313, 344) oder die selbständige oder unselbständige Benutzung des Wohnraumes (A 300, 301, 312) ist bedeutungsvoll für die Möglichkeit der Raumerfassung durch die Wohnungsbehörde. 123 b) Der auf Grund des Kontrahierungszwanges abgeschlossene Mietvertrag begründet ebenso wie die Festsetzung des Zwangsmietvertrages ein echtes Mietverhältnis mit allen daraus folgenden privatrechtlichen Rechten und Pflichten, V 17. In einer Reihe von Fällen (V 18) werden Nutzungsverhältnisse an Räumen kraft Gesetzes, durch Richterspruch oder Verwaltungsakt begründet oder abgeändert. Zu diesen Veränderungen des Vertragsinhaltes zählt auch die Ersetzung der Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung und zum Wohnungstausch, V 26, 45. 124 c) Die gedruckten Musterverträge (Formblattverträge) der Interessenvereinigung der Hausbesitzer sind in der Zeit vor dem ersten Weltkrieg in vielen Fällen dem Vertragsabschluß zugrundegelegt worden; mit der zunehmenden Raumknappheit war der Wohnungsuchende oft gezwungen, das Formblatt zu unterzeichnen, wenn er die Wohnung erhalten wollte. Unter Führung des Reichsjustizministeriums wurde im Jahre 1934 in gemeinsamer Arbeit der Spitzenverbände der Hausbesitzer und Mieter der D e u t s c h e E i n h e i t s m i e t v e r t r a g (DJ 1934, 304) ausgearbeitet, vgl. hierzu Dölle, Der Deutsche Einheitsmietvertrag 1936; Roquette, Mietrecht 1950, 96; Staudinger-Kiefersauer, 220 zu § 535. Das Vertragsmuster, dessen alleinige Benutzung die Organisationen ihren Mitgliedern zu empfehlen sich verpflichteten, ließ der freien inhaltlichen Gestaltung des Mietvertrages Raum. Doch haben sich die Organisationen bereit erklärt, Änderungen und Ergänzungen des Vertragsmusters nur im Geiste sozialer Gemeinschaft vorzunehmen. Sie haben darüber hinaus gewisse Klauseln, die sich in alten Formblättern vorfanden, grundsätzlich als unerwünscht bezeichnet. Diese Klauseln sollen von den Beteiligten in Zukunft nicht mehr vereinbart werden. Die V e r e i n b a r u n g der hiernach „ m i ß b i l l i g t e n K l a u s e l n " ist s i t t e n w i d r i g u n d n i c h t i g ; dies gilt auch für die in alten Mietverträgen vorhandenen Klauseln dieser Art, vgl. Roquette D R 1940, 2149 und Mietrecht S. 99. Die Nichtigkeit beschränkt sich auf die einzelne Klausel, der Mietvertrag bleibt im übrigen gültig und ist notfalls durch die Normen des B G B zu ergänzen. Als „ m i ß b i l l i g t e K l a u s e l n " wurden bei den Verhandlungen der Spitzenverbände die nachstehenden Vereinbarungen bezeichnet: 122

1. a) Recht des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung bei geringfügiger Vertragsverletzung seitens des Mieters (Verstöße gegen die

84

Die privatrechtliche Grundlage

Vorbem. 125

Hausordnung, z B . Waschen von sog. kleiner Wäsche in der Wohnung, lärmendes Spielen von Kindern, Unterlassung einer Anzeigepflicht), gegebenenfalls sogar ohne vorherige Abmahnung seitens des Vermieters. b) Vertragsstrafe bei geringfügigen Verstößen gegen die Hausordnung. 2. a) Recht des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung schon bei geringfügigem Mietzinsrückstand oder geringfügigem Zahlungsverzug, b) Abbedingung des § 554 Abs. 1 Satz 2 B G B (Ausschluß der Kündigungsbefugnis bei nachträglicher Bezahlung des Rückstandes). 3. a) Völliger Ausschluß von Gewährleistungsansprüchen des Mieters sowie des Rechts zur außerordentlichen Kündigung bei wesentlichen Mängeln der Räume (nicht mißbilligt wird der Ausschluß des Minderungsrechts für die Vergangenheit) b) Eine bereits vor dem Einzug in die Mieträume von dem Mieter abgegebene Erklärung, die Räume bei Beginn der Mietzeit als dem vereinbarten Zustand entsprechend befunden zu haben. c) Ausschluß des Anspruchs auf rechtzeitige Überlassung der Räume zum vereinbarten Zeitpunkt, namentlich Ausschluß des Rechts zur außerordentlichen Kündigung (§ 542) für den Fall, daß die Wohnung nicht zum vereinbarten Zeitpunkt bezogen werden kann. 4. Verbot der Aufrechnung mit Schadenersatzansprüchen, unter Umständen sogar mit einem solchen nach § 538 Abs. 1 B G B , oder mit einer dem Mieter nach § 538 Abs. 2 B G B zustehenden Ersatzforderung (nicht mißbilligt wird jedoch die Vereinbarung, daß eine Aufrechnung nur erfolgen kann, wenn die Aufrechnungsabsicht dem Vermieter eine gewisse Zeit vorher angekündigt worden ist). 5. Ausschluß des in § 549 Abs. 1 Satz 2 B G B vorgesehenen vorzeitigen Kündigungsrechts des Mieters bei Nichtgestattung der Unter Vermietung. 6. Einschränkung oder Ausschluß des vorzeitigen Kündigungsrechts über Wohnungen im Falle des Todes des Mieters (§ 569) oder der Versetzung des Beamten (§ 570 B G B ) . 7. Haftung des Mieters für jeden durch höhere Gewalt entstehenden Schaden. 8. Recht des Vermieters zur völlig entschädigungslosen Übernahme von Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat (§ 547 BGB). 9.

Verpflichtung des Mieters zur Anzeige, wenn er später Gegenstände bringt, die ihm nicht gehören.

10. Pflicht des Mieters, bei vorzeitiger Lösung des Mietverhältnisses für die Dauer der vereinbarten Mietzeit den Mietausfall auch dann zu tragen, wenn der Vermieter die Räume anderweit vermietet oder sie sogar bis zum Ablauf der Vertragszeit einem Dritten unentgeltlich überläßt. 125

d) Der vertragliche Verzicht auf die Geltendmachung von Minderungs-, Schadensersatz- und Aufwendungsansprüchen verpflichtet den Mieter unter den Voraussetzungen des § 28 MSchG nicht, vgl. auch Ziff. 4 der mißbilligten Klauseln. Zur Unabdingbarkeit des Mieterschutzes im allgemeinen, V 51.

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Vorbem. 126—128 126

Grundlagen des Raumreehts

e) Die Beendigung des durch das MSchG geschützten Mietverhältnisses gegen den Willen des Mieters ist nur durch Aufhebungsurteil möglich, V 37—41. Auch nach rechtswirksamer Beendigung hat der Mieter die Möglichkeit, durch Antrag auf Gewährung einer richterlichen Räumungsfrist selbst da, wo das Rechtsverhältnis außerhalb des MSchG steht und darum in seinem Bestand nicht gesichert ist, einen zeitlich begrenzten Besitzschutz zu erlangen, V 42, 43. 2. Der ö f f e n t l i c h - r e c h t l i c h e

Einfluß.

127

a) Der P r e i s s c h u t z Mit der Einführung der gesetzlichen Miete durch das Reichsmietengesetz vom 24. März 1922 (RGBl 273), die im wesentlichen an den tatsächlich für den 1. Juli 1914 vereinbarten Mietzins, die Friedensmiete, anknüpfte, war eine Mietzinslenkung eingeführt worden, die grundsätzlich heute noch in Geltung ist. Die Erstarrung des Mietzmses auf dem Stand der Zeit vor dem ersten Weltkrieg hat durch die Einführung des Preisstops — Preis am 30. November 1936 — kaum eine Lockerung erfahren. Wohl ist im Rahmen des RMG die Erhöhung der ges. M durch Gewährung von Zuschlägen und die teilweise Umlegung bestimmter Kosten (V 74) möglich, auch hat die Preisbehörde die Möglichkeit, Anträgen auf Mietzinserhöhung stattzugeben Aber die genehmigte Erhöhung wird nur im Rahmen des § 15 RMG für den Mieter unmittelbar rechtsverbindlich, A 189. Zur Zahlung der von der Preisbehörde genehmigten Mietzinserhöhung ist der Mieter, sofern der Mietvertrag eine ausdrückliche Bestimmung nicht enthält, nicht verpflichtet, V 87, A 250 Das Recht des Vermieters, gemäß § 3a MSchG die Aufhebung des Mietverhältnisses zu beantragen, ist nur als unzureichende Ersatzlösung zu bewerten, A 16, 17, 24. Bei Mietverhältnissen mit bestimmter Dauer muß er jedenfalls bis zum Ende der Vertragsdauer mit dem bisherigen Mietzins sich zufriedengeben, da die Aufhebung des Mietverhältnisses erst zu diesem Zeitpunkt erfolgen kann, A 24 Der Preisschutz besteht hiernach ebenso wie der Mieterschutz ausschließlich im I n t e r e s s e des Mieters. Die Bindung des Vermieters an die Friedensmiete und die Stopmiete mußte trotz aller Lockerungsversuche zu der grundsätzlich unzureichenden Miete führen. Die Vielzahl der Anordnungen des RfPr und der ihm folgenden VfW hat die Undurchsichtigkeit der Mietpreisbildung nicht nur beseitigt, sondern durch kleinliche Anordnungen (A 205 a) noch vermehrt. Es erscheint dringend notwendig, den b e r e c h t i g t e n Interessen des Vermieters auf eine angemessene Miete Rechnung zu tragen. Daß die Miete nicht ohne Rücksichtnahme auf die soziale Stellung des Mieters und die besonderen Verpflichtungen des Vermieters aus dem Vertrage festgesetzt werden darf, erscheint selbstverständlich. Leistungsschwachen Mietern dürften Mietzuschüsse aus öffentlichen Mitteln zu gewähren sein. Die Mietzinsbildung darf nicht länger nur zugunsten des Mieters gehandhabt, sondern muß in den Dienst der E r h a l t u n g des Wohnraumes gestellt werden. Um dieses Ziel zu erreichen, bedarf es einer grundsätzlichen Änderung des Preis-Lohn-Verhältnisses.

128

b) Die Raumbewirtschaftung beschränkt sich grundsätzlich auf die W o h n r a u m b e w i r t s c h a f t u n g , A 344. Insoweit sie zum Ziele hat, den Rauminhaber vor der Wohnungslosigkeit, also in seinem Bestand und Besitz zu schützen, stützt sie ihre Maßnahmen auf das Mieterschutzrecht. Insoweit sie ihre Aufgabe in der Unterbringung wohnungsloser Menschen sieht, ist sie

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Der öffentlich-rechtliche Einfluß

V o r b e m . 129, 1 3 0

von der Bekämpfung des Wohnungsmangels zu der Beschaffung von Wohnraum übergegangen. Die B e s c h a f f u n g erfolgt zunächst durch den Rückgriff auf den bereits vorhandenen Wohnraum, sei es, daß dessen ungenügende Ausnutzung beanstandet und beseitigt wird, sei es, daß mangelnde Gebrauchsfähigkeit durch Instandsetzung wiederhergestellt wird, sei es, daß die Aufgabe des Raumes durch den Inhaber mit oder ohne Ersatzraumgestellung (Wohnungstausch, Doppelwohnung) gefordert wird. In allen diesen Fällen ist mit der Rauminanspruchnahme durch Erfassung die Zuteilung an bestimmte Wohnungsuchende verbunden. Neben diese behördliche Inanspruchnahme durch die Wohnungsbehörde auf Grund des WohnG tritt — auch für gewerbliche Räume — unter Umständen die Inanspruchnahme auf Grund des Reichsleistungsgesetzes (V 106) und die polizeiliche Obdachlosenfürsorge (A 289a). Mit der Zuteilung eines Wohnungsuchenden an den Verfügungsberechtigten durch die Wohnungsbehörde ist wesentlich der Vermietungszwang verbunden; mit dem Abschluß des Vertrages oder der Festsetzung des Zwangsmietvertrages ist die bürgerlich-rechtliche Grundlage geschaffen, A 326. Die B e s c h a f f u n g von Wohnraum erfolgt weiterhin durch Rückführung zweckentfremdeten Wohnraumes, durch Um- und Ausbau von vorhandenem Wohnraum, Art. VI WohnG, A 313, 315, 316. Die wirksamste Maßnahme ist aber der Neubau von Wohnräumen, deren mittelbare oder unmittelbare Förderung durch die öffentliche Hand die vordringlichste Aufgabe des Staates darstellt, A 205, 405. Bei der Beschaffung neuen Wohnraumes sind die Befugnisse der Wohnungsbehörden auf die Wiederherstellung und Ausweitung vorhandenen Raumes beschränkt; der Umfang ihres Eingriffs ist verhältnismäßig eng begrenzt, A 315, 316. Die Wohnungsbehörde kann keinesfalls den Wiederaufbau zerstörter Gebäude verlangen. 129

130

Verfassungsmäßige Grundrechte geben den Wohnungsbehörden Antrieb zur gewissenhaften Erfüllung der Pflicht zur Beschaffung von Wohnungen, da nach Art. 106 Abs. 1 BV jeder Bewohner Bayerns Anspruch auf eine a n g e m e s s e n e Wohnung h a t ; wenn auch darin nicht die Begründung eines subjektiven, mit der Verfassungsbeschwerde verfolgbaren Rechtes zu erblicken ist, so läßt sich daraus doch die objektive Verpflichtung des Staates zur möglichsten Erfüllung dieser Aufgabe ableiten, die Abs. 2 ausdrücklich auf die Förderung des Baues billiger Volkswohnungen ausdehnt. Andererseits beschränkt das Grundrecht die Befugnisse der Wohnungsbehörden, insofern das in Abs. 3 des Art. 106 BV in Übereinstimmung mit Art. 13 Abs. 1 GG festgelegte Recht auf die Unverletzlichkeit der Wohnung nur durch Gesetz und nur zur Behebung der Raumnot (Art. 13Abs. 3GG) bzw. unter den Voraussetzungen des Art. 98 BV eingeschränkt werden kann. Die Voraussetzungen des Eingriffsrechts nach dem WohnG, das als Kontrollratsgesetz dem Bundes- und Ränderrecht vorgeht, sind eng auszulegen. Das gleiche gilt für die Beschränkung des Freizügigkeitsrechtes (Art. 109 Abs. 1 BV; Art. 11 GG), weshalb die Wohnungsbehörde auch nicht in Brennpunkten des Wohnungsbedarfs die Umquartierung in andere Orte erzwingen kann, A 314, 343, 360. 3. D i e o r g a n i s a t o r i s c h e D u r c h f ü h r u n g . Bei der engen Verbindung von öffentlichem und privatem Recht standen von Anfang an bei der Geltendmachung der Rechte Justiz- und Verwaltungsbehörden nebeneinander.

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Vorbem. 130

Grundlagen des Raumrechts

Über die Mietaufhebungsklage entscheidet ausschließlich das A m t s gericht (A 35), ursprünglich unter Zuziehung von Beisitzern, die je zur H ä l f t e aus dem Kreise der Hausbesitzer, zur Hälfte aus dem der Mieter entnommen waren ( M i e t s c h ö f f e n g e r i c h t ) . Ordentliches Rechtsmittel sind Berufung und Beschwerde, A 45. In den Fällen der §§ 29—31 MSchG sowie auf Grund des RMG entscheidet das M i e t e i n i g u n g s a m t , das eine besondere Abteilung des Amtsgerichts ist, A 118. Ordentliches Rechtsmittel ist die Rechtsbeschwerde zum Landgericht als Beschwerdestelle, A 123. Eine Besonderheit ist die E i n führung des Rechtsentscheides, die wesentlich zur Sicherstellung der Rechtseinheit in der Spruchpraxis der MEÄ beigetragen hat, A 129. Das MEA war im Bereich des Wohnungsmangelgesetzes weitgehend als Kontrollorgan der Gemeindebehörden (Wohnungsämter) eingeschaltet worden. Nach dem WohnG ist das nicht mehr der Fall; hier erfolgt die Nachprüfung der Anordnungen der Wohnungsbehörden durch die Aufsichtsbehörde bei Erhebung der Verwaltungsbeschwerde und durch das Verwaltungsgericht bei Erhebung der Anfechtungsklage, A 341. Die Mietpreisbildung und Mietpreisüberwachung ist den Preisbehörden anvertraut. Ihre wesentliche Aufgabe, die Beachtung des Stoppreises zu überwachen, besteht im Grunde nicht mehr; denn die Abkehr vom Stoppreis dürfte nur mehr eine Frage der Zeit sein. Eine endgültige Entscheidung hängt vom Ausgang des politischen Ringens um die freie oder irgendwie gelenkte (sozial gebundene, geplante) Wirtschaft ab. Von dem Ausgang des Kampfes hängt die Gestaltung der materiellen Mietpreisbildung ab; da für absehbare Zeit der Raummarkt durch das Wechselspiel von Angebot und Nachfrage nicht in Ordnung gehalten werden kann, muß mit einer gewissen Kontrolle des Mietpreises auch weiterhin gerechnet werden. Sie wird aber zweckmäßig von den Preisbehörden auf die Mieteinigungsämter zu übertragen sein. Die Behördenorganisation könnte vereinfacht werden. Die Entscheidung in Miet- und Wohnungssachen verlangt, insbesondere wenn sie sich auf die Nachprüfung von Ermessensfragen erstreckt, einer gewissen Nähe zum Gegenstand der Urteilsfindung. Bei der üblichen Organisation der Verwaltungsgerichte, die regelmäßig am Sitz der höheren Verwaltungsbehörde errichtet sind, ist diese Forderung nicht zu erfüllen. Nur aus diesem Grunde und weil die Überzahl der von einzelnen Verwaltungsgerichten zu bewältigenden Arbeiten zu unerträglicher Verzögerung der Rechtsentscheidung führt, dürfte es sich empfehlen, die gesamte Rechtsfindung auf dem Gebiete des Wohnungsund Mietwesens in erster Instanz dem A m t s g e r i c h t zu übertragen. Hiernach wäre zuständig 1. das Amtsgericht für das Mietaufhebungsverfahren (Mietschöffengericht) 2. das beim Amtsgericht bestehende Mieteinigungsamt a) für die ihm im RMG (einschließlich der bisher den Preisbehörden, obliegenden Feststellungen und Festsetzungen) und MSchG (einschließlich § 21 Satz 2, A 68) zugewiesenen Aufgaben, b) für Beschwerden gegen Anordnungen der Wohnungsbehörde, wobei die Entscheidungsbefugnis über die Nachprüfung der richtigen Anwendung des Ermessens (Ä 318) hinaus auf die Kontrolle des f r e i e n Ermessens auszudehnen wäre. Gegen die Entscheidung des Mietschöffengerichts und des Mieteinigungsamtes ist das Rechtsmittel der Berufung (sofortige Beschwerde) bzw. der Rechtsbeschwerde zum Landgericht (Beschwerdestelle) zulässig. Alle Instanzen

Der soziale Gesichtspunkt

Vorbem. 131

entscheiden unter Z u z i e h u n g v o n L a i e n b e i s i t z e r n aus dem Kreise der Mieter und Vermieter. Nicht nur für die Rechtsfindung in Mietstreitigkeiten, sondern auch für die Vorbereitung von Gesetzen, Verordnungen, Anordnungen sollten die Organisationen der Vermieter und Mieter zur Erzielung eines Ausgleiches der auf beiden Seiten bestehenden berechtigten Interessen mehr als bisher herangezogen werden, oben 124. 131

4. D e r s o z i a l e G e s i c h t s p u n k t . Die Ausgestaltung des in seinen Wurzeln auf dem Bürgerlichen Recht gegründeten Raumrechts ist mindestens seit dem Ende des ersten Weltkrieges unter sozialen Gesichtspunkten erfolgt. Das soziale Mietrecht ist über die durch das Wohnungsmangelgesetz, Reichsmietengesetz und Mieterschutzgesetz gekennzeichnete Wohnungszwangswirtschaft hinaus als rechtspolitisches Ziel der neueren Gesetzgebung ausdrücklich anerkannt. Diese gesetzgeberische Zielsetzung wird sichtbar a) in der g e s e t z l i c h e n R e g e l u n g d e s Ü b e r g a n g s r e c h t s für die landesrechtliche Lockerung hinsichtlich MSchG und RMG in § 22 RMG und § 52e MSchG. Durch die Übernahme der Bestimmungen des § 52e MSchG auf die bundesrechtliche Freistellung der frei finanzierten Wohnungen (A 133 a) ist der Wille des Gesetzgebers, den sozialen Gedanken für das Mietrecht festzuhalten, neuerdings bekräftigt worden, b) in der Zielsetzung der Ersten (Brüningschen) Notverordnung vom 1. Dezember 1930 (RGBl I 517), wo in Teil VII Kap. IV Art. II u. a. bestimmt ist: „Das Reichsmietengesetz und das Gesetz über Mieterschutz und Mieteinigungsämter treten am 1. April 1936 außer Kraft, falls bis zu diesem Zeitpunkt ein Gesetz in Kraft tritt, wodurch die V o r s c h r i f t e n d e s B ü r g e r l i c h e n G e s e t z b u c h s über die Miete u n t e r s o z i a l e n G e s i c h t s p u n k t e n a u s g e s t a l t e t werden." Die Rückkehr zum Recht des B G B ist nicht beabsichtigt. Der soziale Gedanke ist im Aufbruch begriffen und läßt sich nicht mehr zurückdrängen.Die Entwicklung des sozialen Gedankens ist wesentlich in die Hände der Organisationen der Hausbesitzer und Mieter selbst gelegt. Die Vereinbarungen der Spitzenverbände über die Mißbilligung bestimmter, aus der Zeit der freien Marktwirtschaft vor dem ersten Weltkrieg stammenden Vertragsabreden —oben 124 — sind als verheißungsvoller Anfang eines notwendigen Interessenausgleiches zwischen Vermieter und Mieter zu bewerten. Die Zerstörung von Millionen von Wohnungen und der Zustrom von Millionen von Flüchtlingen nach dem zweiten Weltkriege h a t den sozialen Gedanken gerade auf dem Gebiete der Wohnungsnutzung neu erweckt. Das Mit- und Nebeneinanderleben so vieler Menschen auf engstem Räume machte deutlich, daß der Einzelne nur durch und an der Gemeinschaft wachsen, ja d^.ß er ohne sie nicht leben kann. Die Not unserer Tage offenbarte, daß der Mensch im Mittelpunkt aller Politik stehen muß. Der soziale Gesichtspunkt, der in der Wohnraumbewirtschaftung sichtbar in die Erscheinung getreten ist, h a t durch die Währungsumstellung 1948 eine neue Verschärfung erfahren. Diese Währungsumstellung ist entgegen den deutschen Vorschlägen von der Besatzungsmacht in Westdeutschland nach rein währungstechnischen Gesichtspunkten unter Außerachtlassung jedweder sozialen Rücksichtnahme durchgeführt worden. Der soziale Gedanke h a t aber eine neue selbständige Form gefunden, in der er sich geltend macht, es ist

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Vorbem. 131

Grundlagen des Raumrechts

der G e d a n k e d e s L a s t e n a u s g l e i c h s . Durch den Lastenausgleich soll zum Teil wiedergutgemacht werden, was an sozialer Rücksichtnahme der Währungsumstellung fehlt. Die Verschärfung der Situation liegt darin begründet, daß die Verwirklichung des Lastenausgleichgedankens zeitlich stark nachhinkt und dadurch erheblich gefährdet ist. Auch auf das Gebiet der Raumnutzung zeichnen sich die Schatten der Währungsumstellung ab. Wer 10000 RM auf seinem Sparbuch zurücklegte, erhielt dafür 650 DM; wer für diese 10000 RM ein Häuschen sich kaufte, wurde vorläufig nur zur Zahlung der Soforthilfeabgabe in Höhe von 2 v. H. des Einheitswertes pro Jahr verpflichtet. Die Regelung des Lastenausgleichs steht noch aus. Wie sie auch ausfallen mag: sie wird auf jeden Fall v o n d e n B e t e i l i g t e n O p f e r verlangen — Opfer, von denen, die zahlen müssen und Opfer von denen, die in ihren Erwartungen enttäuscht werden müssen. Es kann nicht übersehen werden, daß die Rechtslage dessen, der von seinem Reichsmarkguthaben sozusagen über Nacht rund 94 v. H . verloren hat, auf jeden Fall erheblich schlechter ist als die Lage dessen, der im Besitz seines Grundstücks geblieben ist und dafür im Rahmen des Lastenausgleichs vielleicht % bis % des meist unter dem Verkehrswert liegenden Einheitswertes nach und nach zu opfern verpflichtet wird. Zu den Währungsgeschädigten t r i t t aber noch die ungeheure Zahl derer, die durch die Bombenangriffe Haus und Heim und — bei den Flüchtlingen — dazu noch die Heimat verloren hat. Die Tatsache, daß die Auswirkungen der Währungsreform auch diese Kreise trifft, zeigt die Vielfalt der Verhältnisse auf, in denen der soziale Gedanke wirksam werden kann und muß. Es ist nicht an dem, daß der Hausbesitzer stets der wirtschaftlich stärkere, der Mieter stets der wirtschaftlich schwächere Partner des Nutzungsverhältnisses wäre. Ein nicht unerheblicher Teil der Hausbesitzer (Vermieter, Untervermieter) setzt sich aus Arbeitnehmern, Bauern, Angestellten, Rentnern zusammen; im R a h men der Durchführung des Wohnungsgesetzes wurden viele kleine Leute, meist gegen ihren Willen, zu Vermietern. Der soziale Schutz darf ihnen nicht etwa deswegen versagt werden, weil sie ein Haus besitzen. Auch auf Seite des Hausbesitzers sind b e r e c h t i g t e Interessen anzuerkennen. Der soziale Gesichtspunkt wendet sich gegen die sklavische Abhängigkeit der breiten Masse der Besitzlosen von einer kleinen Schicht der Besitzenden. Die soziale Ordnung setzt die Anerkennung des Privateigentums voraus, sie stellt aber den M e n s c h e n mit all seinen lebensnotwendigen Bedürfnissen in d e n M i t t e l p u n k t . Auf dem Gebiete der Raumnutzung zählt zu diesen anerkannten Bedürfnissen die Schaffung und Erhaltung einer menschenwürdigen Wohnstätte. Diesem Gedanken dient die Förderung des sozialen Wohnungsbaues und die Sorge um ein soziales Mietrecht. Die V e r w i r k l i c h u n g d e s s o z i a l e n G e d a n k e n s im Mietrecht verlangt 1. die B e s e i t i g u n g a l l e r V e r t r a g s b i n d u n g e n , die eine übermäßige Abhängigkeit des Rauminhabers vom Verfügungsberechtigten begründen wollen — Ansatzpunkt: Anerkennung der Unverbindlichkeit der sogenannten mißbilligten Klauseln, oben 124; 2. die nachdrückliche Unterstreichung der P f l i c h t der beiden Vertragspartner zur Einhaltung aller gesetzlichen und vertraglichen B i n d u n g e n d e s e i n g e g a n g e n e n R e c h t s v e r h ä l t n i s s e s — Ansatzpunkte: Beseitigung des Rechts auf die ges. Miete (A 185); Wirksamkeit von behördlichen Eingriffen (V 127), insbesondere von Erhöhung und Herabsetzung des Mietzinses, nur von dem Zeitpunkt an, zu dem der Vermieter

90

D e r soziale G e s i c h t s p u n k t

V o r b e m . 131

frühestens hätte kündigen oder die Aufhebung des Mietverhältnisses hätte verlangen können (A 24); 3. die Durchführung notwendiger M i e t z i n s e r h ö h u n g e n (A 204, 204a, 205) infolge Steigerung der Bewirtschaftungskosten einschließlich Steuererhöhungen (A 234a) durch U m l e g u n g auf Fremd- und Eigennutzung vom nächstzulässigen Kündigungstermin (A 24) mit rechtsverbindlicher Wirkung zuzulassen — Ansatzpunkt: Abkehr von der Methode der Scheinumlegung, die den Vermieter auf die Erhebung der Mietaufhebungsklage aus § 3a MSchG (A 17) verweist; 4. die Anordnung der E r m ä ß i g u n g des vereinbarten Mietzinses nur von Fall zu Fall durch Urteil des MEA unter Berücksichtigung der Umstände des einzelnen Falles — Ansatzpunkt: Abkehr von der Methode der übersteigerten Normsetzung der AO 111/47 (A 205 a, 253); 5. die öffentliche K o n t r o l l e der Ausführung der Instandsetzungspflicht der Vertragsteile (A 187, 316) um einen Verfall des Wohnraums zu verhindern, notfalls unter organisatorischem Zusammenschluß der Fremdund Eigennutzung (A 204a) — Ansatzpunkt: §17 Abs 4 WohnbauG (A 405) Dem sozialen Gedanken gegenüber muß der Gedanke der Wirtschaftlichkeit zurücktreten. Der soziale Gesichtspunkt verbietet die vorbehaltlose Anerkennung der wirtschaftlichen Rentabilitätsrechnung. Die Ertragsrechnung nach dem R E 184/37 (A 226) und die Gestehungskosten in der Wucherrechtsprechung (V 56) konnten schon bisher nicht ohne Einschränkung der Mietpreisermittlung zugrunde gelegt werden. Der Gesichtspunkt der f r e i e n M a r k t w i r t s c h a f t ist für die Raumnutzung mindestens solange n i c h t a k t u e l l , als von einem freien Wohnungsmarkt nicht die Rede sein kann. E s darf daran erinnert werden, daß auch in Zeiten mit mehr oder weniger hohen Leerwohnungsziffern (vor dem ersten Weltkriege) die Mieter sich regelmäßig den Formularmietverträgen der Hausbesitzerorganisationen und den darin festgelegten, oft einseitigen Bindungen (mißbilligten Klauseln, oben 124) nicht entziehen konnten. Die Wiederherstellung einer normalen Wohnraummarktlage dürfte aber in absehbarer Zeit nicht möglich sein. Die von der Bundesregierung vorgesehene Zulassung der M a r k t m i e t e und der K o s t e n m i e t e (A 405) ist deshalb nur unter dem Gesichtspunkt der F ö r d e r u n g d e s p r i v a t e n W o h n u n g s b a u e s gerechtfertigt, eine Rückwirkung auf die Altmieten kann aus dieser Zulassung nicht abgeleitet werden. Für die Altmieten kann wohl nur eine Anpassung an die erhöhten Bewirtschaftungskosten in Betracht kommen. Der Gedanke, daß eine Erhöhung der Mietpreise durch Wiederherstellung des vor dem ersten Weltkrieg üblichen Anteils des Mietzinses am Einkommen des Mieters möglich und gerechtfertigt sei, übersieht, daß der Einzelne seinen Wohnbedarf heute nicht nach eigenem Ermessen decken darf (A 300) und kann. Im übrigen würde eine dieser Forderung entsprechende a l l g e m e i n e E r h ö h u n g d e r A l t m i e t e n sofort Lohnerhöhungen nach sich ziehen, dadurch die Kosten der Wirtschaft steigern, die Mietzinserhöhung wettmachen und die Stabilität der Währung gefährden. Wie man auch das Mietpreisproblem betrachten mag, immer zeigt sich, daß rein wirtschaftliche Argumente für eine Erhöhung der Altmieten nicht ausschlaggebend sein können, weil sie das Verhältnis von Löhnen und Preisen berührt und damit zur politischen Frage wird. Auch die Berufung auf die im Bundesgebiet geförderte freie Marktwirtschaft führt nicht zum Ziel, weil der Kampf um dieses Prinzip auf der politischen Ebene noch nicht ausgetragen

91

V o r b e m . 131

Grundlagen des Raumrechts

ist. Ohne politische Untermauerung ist aber eine selbst wirtschaftlich gerechtfertigte Mietpreiserhöhung nicht trägbar. Die zentralen Probleme unseres Volkes sind heute der Wohnungsbau, die Arbeitslosigkeit und das Verhältnis zwischen Löhnen und Preisen. Jede Maßnahme auf einem dieser drei Gebiete berührt die beiden anderen, kann ihre Lösung fördern helfen oder behindern. Die Abstimmung aller Maßnahmen aufeinander ist deshalb gebieterische Notwendigkeit. Über Wirtschaft und Politik steht aber die soziale Gestaltung des Rechtes, der Gesellschaftsordnung, in der nicht die Sache, sondern der Mensch im Mittelpunkt aller Erwägungen steht, in der die soziale G e r e c h t i g k e i t triumphiert, die den sozialen Eigenwert des Menschen anerkennt. Damit kommen wir zu dem Ausgangspunkt der Vorbemerkungen zurück (V 1), daß alle Rechtsordnung nur Bestand hat, wenn sie von sozialem Geiste durchdrungen ist, wenn, die soziale Gerechtigkeit Ausgangs-, Mittel- und Zielpunkt aller Gesetzgebung und Verwaltung ist. Die bayerische Verfassung 1946 stellt für den bayerischen Staat in Art. 3 das Programm auf: „Bayern ist ein Rechts-, Kultur- und Sozialstaat. Er dient dem Gemeinwohl." Der bayerische Staat verpflichtet sich damit nicht nur zur Idee des Rechts, sondern auch zur sozialen Tat. Auch die Bundesrepublik Deutschland bezeichnet sich als „sozialen Bundesstaat" (Art. 20 GG). Art. 28 GG verlangt von der verfassungsmäßigen Ordnung der Länder, daß sie den Grundsätzen des sozialen Rechtsstaates im Sinne des Grundgesetzes entsprechen muß (Abs. 1), wofür der Bund selbst die Gewährleistung übernimmt (Abs. 3). Art und Maß der Verwirklichung des sozialen Gedankens wird immer Gegenstand der politischen Auseinandersetzung sein, wird um so weniger befriedigen, je höher die Würde der menschlichen Persönlichkeit gestellt und an ihr die Verwirklichung des sozialen Gedankens gemessen wird. Was Apelt N J W 1949, 482 an der rechtlichen Gestaltung der Grundrechte im Bonner Grundgesetz getadelt hat (oben le), das gilt auch für die Verwirklichung des sozialen Gedankens im Rechtsleben: sie wird immer unzulänglich bleiben und immer neue Anstrengungen von Gesetzgebung, Verwaltung und Rechtsprechung, aber auch von den Beteiligten selbst erfordern. Hier gilt der Grundsatz, daß alles, was ohne den Staat geschehen kann, sofort von jedem Einzelnen getan werden muß. Die Verwirklichung des sozialen Gedankens ist in erster Linie eine sittliche und religiöse Pflicht eines jeden Einzelnen. Der Mensch als solcher, jeder in dem ihm eigenen Selbstsein, ist aufgerufen, die Würde des Menschen in sich und im Anderen zu achten, zu pflegen und den Persönlichkeitswert zur Entfaltung zu bringen. Die Würde des Menschen ist der Kern seiner E x i s t e n z . Nur in der Treue zu seinem Selbstsein wird er Persönlichkeit, die der Vermassung widersteht, die — das Menschliche zugleich unendlich überschreitend — in der Begegnung mit dem göttlichen und menschlichen Du in und an der Gemeinschaft mit diesem Du wächst und darin erst ihre Seinsfüllung erhält. Jede menschliche Gemeinschaft kann nur bestehen, wenn in ihr die E h r f u r c h t vor der Menschenwürde hochgehalten, wenn das Anderssein des Nächsten in der Anerkennung seines Eigenwertes geachtet wird In den Rechtsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter wird ein Höchstmaß gegenseitiger Achtung und sozialer Gerechtigkeit weniger durch staatliche Rechtsnormen, als durch freie, verständnisvolle Zusammenarbeit der Beteiligten erreicht, vor allem durch Vereinbarungen zwischen ihren Organisationen als den berufenen Sozialpartnern des gebundenen und des freien Wohnungswirtschaftslebens.

92

Erster

Abschnitt:

Das Mieterschutzrecht I. Das Mieterschutzgesetz In der Fassung vom 15. Dezember 1942 (RGBl I 712) und unter Berücksichtigung der Änderungen durch Art. III (§§ 10—14) der VO über Änderungen des Mieterschutzrechtes vom 7. November 1944 (RGBl I 319) — V 3 und A 172—183 — und des Ersten Wohnungsbaugesetzes der Bundesregierung (A406). Inhaltsübersicht 1. Abschnitt: Mieterschutz. a) Aufhebung von Mietverhältnissen I. Die Mietaufhebungsklage des Vermieters, § 1 II. Die Gründe der Mietaufhebungsklage, §§2—4 III. Das Mietaufhebungsurteil, §§ 5 14 IV. Die Räumungsfrist, §§ 5a, 6 V. Die Zuständigkeit des Amtsgerichts, § 7 VI. Das Verfahren, §§ 9—13, 15—17 VII. Die einstweilige Verfügung, § 18 b) Besondere Mietverhältnisse I. Der Tod des Mieters, § 19 II. Die Werkwohnung, §§ 20—23b III. Die Unterbringung von Wehrmachtangehörigen, § 23c (V 7) IV. Der Mieterschutz für Untermieter, § 24

V. Die Raumvermietung für besondere Zwecke zu vorübergehendem Gebrauch, § 25 VI. Der Konkurs des Mieters, § 26 VII. Das Räumungsverfahren, § 27 VIII. Das Aufrechnungs-, Minderungsund Zurückbehaltungsrecht des Mieters, § 28 IX. Die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung, § 29 X. Der Wohnungstausch, §§ 30, 31 XI. Die Beschränkungen des Mieterschutzes 1. bei Unterbringung von Verwaltungs- und Wehrmachtsangehörigen, § 32 (Vorb. 7) 2. bei Kleinsiedlerstellen, § 33 3. bei Wohnungsunternehmen, §§ 34, 35 XII. Die Ausdehnung des Gesetzes auf Pachtverhältnisse über Räume

93

Anm. 1

Mieterschutzgesetz

und über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke, § 36 (Vorb. 20)

III. Die Anordnung des Verfahrens im einzelnen, § 48

2. Abschnitt: Mieteinigungsämter. I. Die Amtsgerichte als Mieteinigungsämter, § 37 II. Das Verfahren in Mieteinigungssachen 1. Das Mieteinigungsamt, §§ 38, 39, 40, 42, 44, 45 2. Die Beschwerdestelle, §§ 41, 43, 44, 45 3. Die Kosten des Verfahrens, §46 4. Der Rechtsentscheid, § 47

3. Abschnitt: Schluß und Übergangsvorschriften. I. Die Unabdingbarkeit des Mieterschutzes, § 49 II. Die landesrechtliche Lockerung des Mieterschutzes 1. Die Anordnung, § 52 2. Die Übergangsregelung, § 52b 3. Das Mietrecht der freigestellten Räume, § 52e III. Die Änderungsbefugnisse der Reichsbehörden, § 53

1. A b s c h n i t t :

Mieterschutz1 1

94

Das Mieterschutzrecht erstreckt sich nicht nur auf Mietrechtsverhältnisse, sondern auch auf Pachtrechtsverhältnisse (V 20), umfaßt insoweit nicht nur die Raumnutzung, sondern auch die pachtweise Überlassung gewerblich genutzter unbebauter Grundstücke. Mietrechtsverhältnisse, die im Vollzuge wohnungsbehördlicher Erfassungsmaßnahmen durch Abschluß eines Mietvertrages auf Verlangen der Behörde oder durch die autoritative Festsetzung eines Zwangsmietvertrages begründet worden sind (V 17, 31), unterstehen im gleichen Umfang den Vorschriften dieses Gesetzes wie die durch freie Entschließung der Vertragsteile begründeten mietrechtlichen Beziehungen, es sei denn, daß die Wohnungsbehörde nachträglich die Zuweisung des Wohnungsuchenden aufhebt, V 51 und A 328. Im Landes Hessen sind gemäß § 5 der VO vom 23. November 1946 (GVB1 222) die Vorschriften des ersten Abschnittes des MSchG auf jedes „Wohnverhältnis" ausgedehnt worden (A 25), gleichgültig, auf welchem rechtlichen Grund es beruht, über die Unzweckmäßigkeit einer solchen Einzelregelung, die die Zersplitterung des MSchG vermehrt, vgl. Stierle SJZ 1947, 280 gegen Oppler aaO. Zur hessischen Regelung im allgemeinen vgl. Bergmann SJZ 1947, 375. Die Aufhebungstatbestände der §§ 2—3a MSchG sind durch eigene ähnliche Klagevoraussetzungen ersetzt, V 37, A 385ff , insbes. 390. Das Mieterschutzgesetz gilt zunächst nur für Gebäude und Gebäudeteile, ist also wesentlich Raumschutz. Mietverhältnisse über bewegliche Sachen, über Räume in Schiffen und Wohnwagen unterstehen — anders als nach dem WohnG, A 344 — dem Gesetze nicht; Lagerplätze nur insoweit sie für gewerbliche Zwecke vermietet (V 6) oder verpachtet sind, § 36 (V 20). Die Art der Raumnutzung ist grundsätzlich ohne Einfluß: Das Mieterschutzgesetz umfaßt die gewerbliche, geschäftliche, berufliche Raumnutzung ebenso wie die Wohnraumnutzung, wenn auch in mancher Hinsicht abweichende Vorschriften, z. B. hinsichtlich der Räumungsfristen (V 43) bestehen.

§1

Anm. 1

Die G r u n d s ä t z e der §§ 1—18 f ü r die A u f h e b u n g von Mietverhältnissen können n i c h t im voraus im Wege der Pärteivereinbarung e i n g e s c h r ä n k t oder a u s g e d e h n t werden. Der Kündigungsschutz gesteht unabhängig von dem Willen der Vertragsteile, OLG Köln MDR 1947, 295. Ein Verzicht auf die einem Vertragsteil im Gesetz eingeräumten Rechte ist unzulässig, A 131. Die Beschränkung der Aufhebungsklage auf einen T e i l des Mietraumes ist u n z u l ä s s i g ; Ausnahme § 4 Abs. 2 (A 20); a. M. LG Berlin N J W 1948, 156 Nr. 399. Die Teilaufhebungsklage aus § § 2 und 3 MSchG — für § 2 verneint von LG Cleve MietG 1927, 174 — kann auch mit Rücksicht auf die Verschärfung der Wohnraumnot nicht als zulässig erachtet werden, vgl. EA 385; S t e m 10. Aufl. S. 173; a. M. Hans, 10 zu § 2 MSchG. K e i n K ü n d i g u n g s s c h u t z für Miet- und Untermietverhältnisse m i t L u f t k r i e g s b e t r o f f e n e n , A 178. Auf f r e i f i n a n z i e r t e W o h n u n g e n , d. h. auf Wohnungen (Wohnräume), die ohne Einsatz öffentlicher Mittel durch Neubau, durch An- oder Umbau in bestehenden Gebäuden oder durch Wiederaufbau zerstörter oder Wiederherstellung beschädigter Gebäude geschaffen und nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden sind, sind die V o r s c h r i f t e n d e s M i e t e r s c h u t z g e s e t z e s nach Maßgabe des § 31a (A 108a) ab 27 April 1950 n i c h t m e h r a n z u w e n d e n , §§ 26, 30 WohnbauG (A 405) B e s c h r ä n k t e r Kündigungsschutz für Mietverhältnisse, die aus Anlaß einer B e t r i e b s s t i l l e g u n g oder kriegsbedingter Einschränkung des Verfügungsberechtigten begründet worden sind, A 176, 177. Bei Grundstücken, die im R ü c k e r s t a t t u n g s v e r f a h r e n dem Berechtigten zugesprochen worden sind, ist zunächst davon auszugehen, daß ein Eigentumswechsel vorliegt, der analog den Grundsätzen der §§ 571 ff. B G B zu behandeln ist. Hiernach ist der Rückerstattungspflichtige (und sein Rechtsvorgänger) formell Eigentümer des Grundstücks gewesen. Durch den Rückerstattungsakt verliert er diese Rechtsstellung an den Rückerstattungsberechtigten. In dem während der Dauer seines Eigentums von ihm als Vermieter abgeschlossenen Mietvertrag tritt ein Wechsel auf der Vermieterseite ein. Der Rückerstattungsberechtigte t r i t t , ,an Stelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen" ein (zur Rechtskonstruktion vgl Roquette, Mietrecht S. 142 einerseits, Kiefersauer, Die Miete S 125 andererseits) Er ist an den Mietvertrag gebunden; im Geltungsbereich des Mieterschutzgesetzes genießt der Mieter Kündigungsschutz. Diese Rechtslage gilt uneingeschränkt in der französischen Zone, deren REVO den Rückerstattungspflichtigen als Geschäftsführer ohne Auftrag behandelt; hier sind dem Eigentümer gegenüber nur diejenigen Mietverhältnisse ohne Schutz, die dem Interesse und dem mutmaßlichen Willen des wahren Eigentümers nicht entsprechen. In der britischen und amerikanischen Zone dagegen gelten für bestimmte Fälle Ausnahmen vom Kündigungsschutz und wird dem Rückerstattungsberechtigten ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt, Einzelheiten bei Roquette, Mieterschutz S. 289.

a) Aufhebung von Mietverhältnissen § 1 (1) Mietverhältnisse 2 über Gebäude 3 oder Gebäudeteile können, vorbehaltlich der §§ 19 bis 26, 31a bis35 auf Verlangen dee 95

Anm.2

Mieterschutzgesetz

Vermieters gegen den Willen des Mieters nur im Wege der Klage durch gerichtliches Urteil und nur aus den in den §§ 2 bis 4 bezeichneten Gründen4 aufgehoben werden 3 . Das gleiche gilt für Mietverhältnisse über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke. (2) Ist das Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit eingegangen, so wird es nach dem Ablauf der Mietzeit fortgesetzt 6 , wenn nicht der Vermieter oder der Mieter spätestens in dem Zeitpunkt, in dem nach § 565 des Bürgerlichen Gesetzbuchs eine für den Ablauf der Mietzeit zulässige Kündigung zu erfolgen haben würde, sich auf die Beendigung des Mietverhältnisses beruft. Für die Berufung des Vermieters gilt Abs. 1 entsprechend. (3) Ein vertraglich vorbehaltenes Rücktrittsrecht 7 kann vom Vermieter nicht gegen den Willen des Mieters ausgeübt werden. (4) Dem Vermieter steht gleich, wer nach dem Abschluß des Mietvertrags das Eigentum an dem Grundstück erwirbt 8 . 2

96

Nur r e c h t s g ü l t i g e Mietverhältnisse genießen den Schutz des Gesetzes, RGZ 113, 159, bei ungültigen Mietverhältnissen ist die Räumungsklage ohne Anwendung des § 27 MSchG durchzuführen, A 83. Mietrechtsverhältnisse, die nach ordnungsgemäßer Erfassung des Wohnraumes durch die Wohnungsbehörde entgegen den Bestimmungen des Art V I I I W o h n G begründet worden sind, sind n i c h t i g , entbehren also der Rechtswirksamkeit, A 335. Rechtsverhältnisse, die vor der Erfassung ordnungsgemäß begründet worden sind, e r l ö s c h e n spätestens mit dem Inkrafttreten eines gemäß Anordnung auf Grund des Art. VIII WohnG abgeschlossenen neuen Rechtsverhältnisses. Mit dem Erlöschen wird der bisher berechtigte Inhaber des Raumes zum Nichtberechtigten, damit verliert er nicht nur den Rechtsschutz aus dem Mieterschutzgesetz, sondern der von ihm benutzte Wohnraum gilt als frei im Sinne des Art. V WohnG Der nach Erfassung des Wohnraumes abgeschlossene Nutzungsvertrag begründet überhaupt keinerlei Rechte, V 17. Ohne Bestandschutz, weil ohne Mietrechtsverhältnis, bleibt der Untermieter gegenüber dem Hauptvermieter bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses (§556 Abs. 3 BGB), Ausnahme: § 4 Hess. MSchVO, A 73. Ohne Mieterschutz ist ferner der bloße Besitzdiener, der kein selbständiges Wohnrecht inne h a t , das Hausmädchen, der Schlafbursche, der geschiedene Ehegatte, sofern er nicht Mitmieter ist oder nach § 24 Abs. 2 MSchG nach dem Ausscheiden des mietberechtigten Ehegatten in das Mietverhältnis eintritt (A 77) genießen keinen Mieterschutz (A 10, 68, 345). Der nach dem RLG Eingewiesene bleibt ohne Mieterschutz, solange nicht ein Mietvertrag abgeschlossen oder nach dem WohnG festgesetzt ist (V 33), anders § 5 Hess. VO vom 23. November 1946. Das E r l ö s c h e n von Mietrechtsverhältnissen an Gebäuden, die infolge eines K r i e g s s c h a d e n s zerstört oder nicht nur vorübergehend unbenutzbar geworden sind, ist durch die Verordnung über die Einwirkung von Kriegsschäden an Gebäuden auf Miet- und Pachtverhältnisse vom 28. September 1943 (RGBl I 546) besonders geregelt, V 40.

§1

Anm.3, 4

Zur Abgrenzung der Mietrechtsverhältnisse gegenüber a n d e r e n R e c h t s v e r h ä l t n i s s e n vgl. V 33. Bei Auflösung eines Gesellschaftsverhältrisses, z. B. der gemeinsamen Berufsausübung von Rechtsanwälten, Ärzten usw., müssen die einem Gesellschafter zur Praxisausübung überlassenen Räume herausgegeben werden (§ 732 BGB); der Verpflichtete hat keinen Mieterschutz, AG Celle NJW 1947, 29. Wegen der Unternehmenspacht vgl. V 21. Bestehen in einem Vertrag zwei verschiedene Vertragstypen nebeneinander, z. B. ein Kaufvertrag und ein Mietvertrag, so entscheiden nach den Auslegungsregeln der §§ 133, 242 BGB die Absicht der Vertragsparteien und die näheren Umstände darüber, ob einer der Teile und welcher Teil der wichtigere ist. LG Augsburg NJW 1949, 949 hat mit Recht entschieden, daß für den vorliegenden M i l c h k a u f v e r t r a g unter Überlassung betriebswirtschaftlicher Räume nebst Wohnung und Inventar das MSchG nicht zur Anwendung zu bringen ist. 3 Zum Begriff der Gebäu'de vgl. V 6. Die Ausdehnung des Mieterschutzes auf u n b e b a u t e G r u n d s t ü c k e , soweit sie g e w e r b l i c h genutzt werden-, beruht auf § 2 der Fünften AusfVO (A 158), der auch den Pachtschutz hierauf ausdehnte (A 116). Die Neufassung des MSchG hat dieser Erweiterung des Raumschutzes nicht überall Rechnung getragen; auch wo „Raum"oder,.Mietraum" stehen blieb, z. B. in § 2 Abs. 1 und 4, § 5a Abs. 1, §§ 16, 18, 24, 25, 27 muß die Anwendung des Gesetzes auf unbebaute gewerblich genutzte Grundstücke als zulässig erachtet werden, A 73. Trümmergrundstücke sind wegen ihrer Verbindung mit der Wasser- und Stromversorgung, mit dem Kanal- und Straßennetz, zuweilen auch zufolge der Mitbenutzung von Kellerräumen, Hauseingängen und anderen Gebäuderesten nicht als unbebaute Grundstücke anzusehen, V 6. Im übrigen wird die Vermietung zur Errichtung von Verkaufsgelegenheiten (Buden, Kioske) durch den Mieter regelmäßig unter § 25 (V 13, A 79) fallen, es sei denn, daß der bisherige Raummieter in dieser Form das Mietverhältnis fortzusetzen wünscht, A 369. Wird dagegen eine Verkaufsgelegenheit vom Eigentümer errichtet und vermietet, so hängt die Entscheidung darüber, ob Mieterschutz gilt, davon ab, ob der behelfsmäßige Ladenbau, der Verkaufsstand, Kiosk als Gebäude oder Gebäudeteil anzusehen ist oder nicht. Nur bei dauerhafter Verbindung mit dem Boden, also bei festen, fundierten Holz- oder Steinbauten ist der Begriff „Gebäude" gegeben (V6); deshalb zählen Buden, bloße Verkaufsstände nicht zu den Gebäuden. Die Mieter können sich auf Kündigungsschutz nicht berufen. Im übrigen kann auch vereinbarungsgemäß nur eine vorübergehende Zweckverwendung beabsichtigt sein und demgemäß § 25 zur Anwendung kommen. Für Garagenräume ist der Mieterschutz durch die Verordnung-über die Kündigung von Mietverhältnissen über Garageräume vom 18. Februar 1943 (RGBl I 107) gelockert, V 15. Bestimmte Gebäude (Räume) sind unter besonderen Voraussetzungen von den Vorschriften des ersten Abschnittes dieses Gesetzes ganz oder teilweise ausgenommen, V 7, 9, 13—15. Für f r e i f i n a n z i e r t e W o h n u n g e n (Wohnräume) ist das MSchG nach Maßgabe des § 31a (A 108a) nicht mehr anzuwenden, A 1. Im Zusammenhang mit dieser Regelung ist der Vorbehalt der §§32 bis 35 in §§ 31a bis 35 abgeändert worden, A 405. 4 Nach § 4a MSchG in der bisherigen Fassung konnte der E r w e r b e r des M i e t g r u n d s t ü c k e s , der seit mindestens drei Jahren das Grundstück besaß 7

K i e f e r s a u e r , G r u n d s t ü c k s m i e t e , 7. A u f l .

97

Anm. 5

Mieterschutzgesetz

und darin keine selbständige Wohnung inne hatte, die Aufhebung des Mietverhältnisses über eine Wohnung verlangen, wenn er selbst den Raum zu Wohnzwecken benutzen wollte. Diese Vorschrift ist durch § 3 Dritte AusfVO KSchV aufgehoben. Der Eigentümer ist a u f die A u f h e b u n g s k l a g e aus § 4 a n g e w i e s e n . Zu den vier Mietaufhebungsgründen vgl. V 37. Auch für die Mietaufhebungsklage muß, abgesehen von der besonderen Begründung gemäß §§ 2 bis 4, ein allgemeines R e c h t s s c h u t z b e d ü r f n i s nachgewiesen werden; dies gilt insbesondere hinsichtlich des Zeitpunktes der Aufhebung des Mietverhältnisses, A 24. 5

98

Der Grundgedanke des Mieterschutzes liegt in der grundsätzlichen, wenn auch nicht ausnahmslosen B e s e i t i g u n g des v e r t r a g l i c h e n und g e s e t z l i c h e n K ü n d i g u n g s r e c h t e s des V e r m i e t e r s (Verpächters) bei Mietund Pachtverhältnissen über Gebäude, Gebäudeteile und gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke sowie in der Einführung des Aufhebungsverfahrens. Das formelle Kündigungsverfahren, das man als eine Art Vorverfahren der Mietaufhebungsklage bezeichnen konnte, ist aufgehoben, V 4. Die materielle Rechtsgrundlage der Mietaufhebungsgründe der §§ 2 bis 4 gilt nicht nur für das Aufhebungsverfahren bei Miet- und Pachtverhältnissen auf unbestimmte Zeit (V 37), sondern auch für die Geltendmachung der Beendigung des Rechtsverhältnisses durch die Berufung des Vermieters (Verpächters) bei Miet(Pacht)verhältnissen, die auf bestimmte Zeit (V 38) eingegangen sind. Die Aufhebungsklage ist der Rechtsbehelf des Vermieters (Verpächters), wenn er an Stelle der ihm sonst zustehenden Kündigungsbefugnis „gegen den Willen des Mieters" (Pächters) die Beendigung des Rechtsverhältnisses durch einseitiges Begehren herbeiführen will. Die Beendigung erfolgt durch Urteil auf Grund der Mietaufhebungsklage. Es können mehrere der in den §§ 2—-4 bezeichneten Aufhebungsgründe gleichzeitig geltend gemacht werden; im Verlauf des Rechtsstreites — auch noch in der Berufungsinstanz — kann der Kläger einen Aufhebungsgrund zum Wegfall bringen. Klageänderung ist im Rahmen des § 13 weitgehend zulässig. Der Aufhebungsanspruch — genauer: das Mietaufhebungsbegehren, Roquette, Mietrecht S. 3 4 6 — ist auf ein r e c h t s g e s t a l t e n d e s U r t e i l gerichtet, durch das nicht etwa die Zulässigkeit einer Kündigung festgestellt, sondern unmittelbar durch Aufhebung des Rechtsverhältnisses eine Rechtsänderung herbeigeführt wird, RGZ 113, 51. Der Aufhebungsanspruch steht nur dem Vermieter zu und wird nur aus den Rechtstatsachen begründet, die zwischen ihm und seinem Mieter bestehen; eine A b t r e t u n g des A u f h e b u n g s a n s p r u c h s , durch den ein subjektives Recht geltend gemacht wird, an eine Dritten, etwa den Erwerber des Grundstücks, erscheint deshalb n i c h t z u l ä s s i g , vgl. Roquette D R 1940, 1990; a. M. K G D R 1940, 1144, Dahmann D R 1940, 2152 und L G Göttingen N J W 1948, 659. Mit Recht weist Roquette DRZ 1949, 481 darauf hin, daß im Mietaufhebungsverfahren dem Vermieter als solchem eine Klagebefugnis eingeräumt ist, durch die er zwar das Prozeßverfähren in Gang zu setzen vermag, durch deren Ausübung aber eben diese Rechtsbefugnis erschöpft wird. Unter diesem Gesichtspunkt kann von der Abtretung eines „Anspruchs" überhaupt nicht die Rede sein; a. M. Bettermann zu L G Coburg N J W 1949, 270 und Lewald N J W 1949, 628. Die K ü n d i g u n g des V e r m i e t e r s (Verpächters) ist im Geltungsbereich des Mieterschutzgesetzes grundsätzlich r e c h t s u n w i r k s a m , soweit nicht ausdrücklich ein anderes bestimmt ist; die ihr nach § 564 Abs. 2 B G B zukommende Wirkung der Beendigung des Miet Verhältnisses ist ihr versagt. Der Tatsache

§1

Anm.6, 7

der vom Vermieter (unzulässigerweise) ausgesprochenen Kündigung darf bei der Bestimmung des Zeitpunktes der Mietaufhebung gemäß § 5 MSchG ein Einfluß nicht eingeräumt werden, A 24. Die sogenannte „Kündigung" der Verlängerungsklausel ist keine Kündigung im Rechtssinn, V 39. Einer Zurückweisung dieser Kündigung durch den Mieter (Pächter) bedarf es an sich nicht; es ist aber zu beachten, daßeine an sich unwirksame Kündigung den Charakter eines Vertragsangebotes annehmen und zum Abschluß eines das Mietverhältnis bis zum angegebenen Zeitpunkt beendenden Vertrages führen kann, wenn der Gegner sich damit einverstanden erklärt. Es empfiehlt sich deshalb, daß der Mieter seinen Willen auf Fortsetzung des Mietverhältnisses auch bei unwirksamer Kündigung des Vermieters ausdrücklich erklärt, etwa dadurch, daß er die Kündigung „nicht annimmt", A 131. Der Beendigung des Miet (Pacht) Verhältnisses durch vertragliche Vereinbarung steht da;s Mieterschutzgesetz nicht entgegen, A 83, 360. Über Kündigung als Verstoß gegen die PStopV vgl. A 211, 212. 6

M i e t v e r h ä l t n i s s e a u f b e s t i m m t e Z e i t (V 38) enden nach § 564 Abs. 1 B G B mit dem Ablaufe der Zeit, für die sie eingegangen sind. Diese Rechtsfolge tritt im Geltungsbereich des Mieterschutzgesetzes nicht ein. Nach der Methode der Verlängerung wird der Grundsatz des B G B in das Gegenteil verkehrt: das R e c h t s v e r h ä l t n i s wird k r a f t G e s e t z e s — also ohne Vereinbarung oder auch nur Erklärung, ja selbst gegen den Widerspruch eines Vertragsteiles — f o r t g e s e t z t , sofern nicht der Mieter oder der Vermieter sich auf die Beendigung fristgemäß beruft. Die Frist zur Abgabe der Erklärung richtet sich nach der gesetzlichen Regelung des § 565 B G B ; vertragliche Kündigungsfristen bleiben außer Betracht. Versäumnis der Frist macht die „Berufung" wirkungslos, es sei denn, daß der andere Teil auf die Einhaltung ausdrücklich verzichtet. Die „Berufung" des Vermieters, die nur im Wege der Aufhebungsklage gegen den Willen des Mieters geltend gemacht werden kann (V 38), kann materiell nur auf eine oder mehrere der in den §§ 2 bis 4 bezeichneten Klagegründe gestützt werden. Über das Vorliegen eines Berufungsgrundes wird wie beim Mietaufhebungsverfahren durch Urteil entschieden. Insoweit hat diese „Berufung" des Vermieters nach Abs. 2 neben der Norm des Abs. 1 keine selbständige Bedeutung, so mit Recht Roquette, Mietrecht S. 272, 296. Die Fortsetzung des Miet(Pacht)verhältnisses erfolgt a u f u n b e s t i m m t e Z e i t ; der Inhalt des Miet (Pacht) Vertrages bleibt im übrigen bestehen. Für die Aufhebung des fortgesetzten Rechtsverhältnisses gegen den Willen des Mieters (Pächters) gelten die Grundsätze des Abs. 1. Bei Mietverträgen mit V e r l ä n g e r u n g s k l a u s e l — V 39 — hat der Reichskommissar für die Preisbildung auf Grund des § 3 PStopV die Zuständigkeit der Preisbehörde zur Erteilung der Genehmigung zu der „Kündigung" der Verlängerungsklausel in Anspruch genommen, vgl. Ziff. 13 R E 184/37 und grunds. Entscheidung vom 1. August 1938 (MittBl I Nr. 23); K G D R 1941, 1474. Durch Erl. vom 3. Mai 1943 (MittBl I 277) wurde „die nach der PStopV erforderliche A u s n a h m e b e w i l l i g u n g zur Kündigung von Verlängerungsabreden in Mietverträgen über mietergeschützte Räume a l l g e m e i n " vom RfP e r t e i l t .

7

R ü c k t r i t t s r e c h t . Nur das v e r t r a g l i c h vorbehaltene, n i c h t auch das g e s e t z l i c h e Rücktrittsrecht aus § 326 B G B — V 41 — darf vom Vermieter gegen den Willen des Mieters nicht ausgeübt werden. Die Regelung beim Rück7*

99

Anm. 8

Mieterschutzgesetz

tritt des Wohnungsunternehmens vom Kaufanwartschaftsvertrag gemäß § 35 MSchG (A 115) entspricht dem für reine Mietverhältnisse geltenden Recht. 8

E r w e r b des G r u n d s t ü c k s . Die Vorschrift des Abs. 4 bedeutet gegenüber der Regelung des § 571 B G B eine E r w e i t e r u n g des M i e t e r s c h u t z e s , insofern der Erwerber auch vor der Überlassung des Mietraumes oder Grundstückes in jedem Fall als Vermieter im Sinne des Gesetzes gilt. Die Ausdehnung des Mieterschutzrechtes gilt auch für den Erwerber im Wege der Zwangsvollstreckung (§§ 57, 57a ZVG), nicht aber für den Fall der Enteignung. Das Kündigungsrecht des Erstehers gegenüber dem Mietberechtigten aus § 57a ZVG ist damit beseitigt; dagegen genießt der besitzende Zwangsvollstreckungsschuldner gegenüber dem Ersteher keinerlei Schutz. Dem Grundstückserwerber gleichzustellen ist der Erwerber eines dinglichen Rechtes am Grundstück, insbesondere eines Nießbrauchrechtes (§ 1056 BGB). Der Nutzungsberechtigte hat das Recht des Mieters zu achten, gleichviel, ob er vor oder nach Überlassung der Mietsache berechtigt wird, Staudinger-Kiefersauer, 62 vor §535; Roquette, Mietrecht S. 173. Bei Weiterveräußerung des Grundstücks durch den Erwerber oder Belastung mit einem Nutzungsrecht gelten die für den ersten Eigentumserwerb oder die erste Belastung geltenden Vorschriften (§ 579 BGB). In diesen Fällen tritt ein mehrfacher Personenwechsel auf der Vermieterseite in einem Rechtsverhältnis ein. Gibt der Grundstückserwerber das Eigentum am Grundstück nach § 928 B G B auf, so kann bis zur Aneignung des Grundstücks durch den Fiskus durch Eintragung im Grundbuch der Fall eintreten, daß das Mietverhältnis ohne Vermieter fortbesteht; mit dem Vollzug der Eintragung tritt der Fiskus in die Rechtsstellung des bisherigen Vermieters ein. Abs. 4 setzt voraus, daß der Erwerber des Grundstücks das Eigentum erworben hat, daß also die Eintragung des Eigentumsüberganges im Grundbuch vollzogen ist. Solange der Vollzug der Auflassung nicht erfolgt ist, kann der Erwerber auch dann nicht die Aufhebungsklage erheben, wenn ihm vom bisherigen Vermieter das Grundstück mit Nutzungen und Lasten übergeben worden ist. Praktische Bedürfnisse können dem klaren Wortlaut des Gesetzes gegenüber eine andere Rechtsauffassung nicht begründen, wie hier Roquette, Mietrecht S. 350; a. M. LG Traunstein (Friese) N J W 1948, 345. Eine Übertragung des Mietaufhebungsanpsruchs zur Geltendmachung aus eigenem Recht ist nicht zulässig und nicht möglich, A 5. Der Verkäufer des Grundstücks kann nicht den Käufer ermächtigen, im eigenen Namen die Mietaufhebungsklage durchzuführen, Roquette, Mietrecht S. 150. Zur Frage der Ermächtigung zur gerichtlichen Geltendmachung fremder Rechte im eigenen Namen vgl. im allgemeinen Bettermann zu LG Coburg N J W 1949, 270. Aus der besonderen Regelung des Abs. 4 folgt jedenfalls, daß der bloße Besitzerwerb am Grundstück nicht ohne weiteres dem Eigentumserwerb gleichgestellt werden kann. § 2

kann9

(1) Der Vermieter auf Aufhebung des Mietverhältnisses klagen, wenn der Mieter oder eine Person, die zu seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb gehört 10 oder der er den Gebrauch des Mietraums überlassen hat, sich einer erheblichen Belästigung des Vermieters oder eines Hausbewohners schuldig 100

§2

Anm. 9

macht oder durch unangemessenen Gebrauch des Mietraums oder Vernachlässigung der gebotenen Sorgfalt den Mietraum oder das Gebäude erheblich gefährdet oder wenn der Mieter einem Dritten den Gebrauch des Mietraums beläßt, obwohl er zur Überlassung nicht befugt ist. (2) Die Aufhebung ist nur zulässig 11 , wenn der Mieter ungeachtet einer Abmahnung des Vermieters das Verhalten fortsetzt oder es unterläßt, eine ihm mögliche Abhilfe zu schaffen, oder wenn das Verhalten des Mieters oder einer der im Abs. 1 bezeichneten Personen ein solches war, daß dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Hatte der Vermieter oder eine zu seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb gehörige oder mit seiner Vertretung in Mietangelegenheiten betraute Person die Belästigung (Abs. 1) durch eigenes Verschulden veranlaßt, so findet eine Aufhebung nicht statt. (3) Der Vermieter muß die Klage binnen sechs Monaten von dem Zeitpunkt an erheben, in dem er von dem Aufhebungsgrund Kenntnis erlangt hat. Die Klage ist ausgeschlossen, wenn seit dem Entstehen des Aufhebungsgrundes ein Jahr verstrichen ist 12 . 9

Die in Abs. 1 und 2 festgelegten materiellrechtlichen Voraussetzungen der Aufhebungsklage in § 2 — wegen der ähnlichen Sonderregelung in Hessen s. V 37 und A 385 — sind gegenüber dem Kündigungstatbestand des § 553 B G B erweitert. Die Aufhebungsgründe umfassen zwei Gruppen: a) B e l ä s t i g u n g des Vermieters oder eines Hausbewohners durch den Mieter, A 10. Die Verletzung der Interessen des bloß wirtschaftlichen Miteigentümers des Hauses dürfte nicht ausreichen, Bettermann N J W 1948, 346; a. M. L G Berlin N J W 1948, 230, das diesen dem Vermieter gleichstellt. Die Belästigung muß e r h e b l i c h und vom Mieter nach den allgemeinen Regeln des B G B (§ 276) zu vertreten sein; strafrechtliche Verantwortung ist weder erforderlich noch als solche (z. B. bei Konkursverbrechen) ausreichend. Belästigung im Sinne des Abs. 1 ist jede die berechtigten wirtschaftlichen, gesellschaftlichen oder sittlichen Interessen des Vermieters in erheblichem Maße beeinträchtigende Betätigung des Mieters (zustimmend OLG München BayZ 1933, 16), also Störung des Hausfriedens, Verletzung der Sittlichkeit, grobe Beleidigung. Die Meinung, daß als erhebliche Belästigungen im Hinblick auf die Überbelegung Deutschlands nur noch die,,Eingriffe, die eine Verletzung oder zumindest Gefährdung von Leben, Gesundheit und Eigent u m unmittelbar nach sich ziehen" anzuerkennen seien, kann mit Bettermann gegen L G Frankfurt DRZ 1948, 103 nicht gebilligt werden. Es muß auf b e i d e n Seiten vermehrte Rücksichtnahme verlangt werden; das ist die wirklichkeitsnahe Forderung, die aus der Zusammendrängung der Menschen auf engsten Raum zu ziehen ist. Es m u ß — wie bereits

101

Anm. 9

Mieterschutzgesetz die AV des Reichsjustizministers vom 12. Juni 1943 ( D J 1943, 320) ausführt — „von jedem Vermieter und Mieter in erhöhtem Maße erwartet werden, daß er mit allen Kräften zur Erhaltung und Pflege einer vertrauensvollen Hausgemeinschaft beiträgt und im Falle einer Störung dieser Gemeinschaft sich bemüht, seinen eigenen Fehler wieder gutzumachen und das gegenseitige Vertrauen wiederherzustellen". Die angemessene Wahrnehmung der Befugnisse eines Mietervertreters ist als Belästigung nicht anzusehen. Dieser Grundsatz gilt, auch wenn er nicht ausdrücklich wieder in das Gesetz aufgenommen ist, vgl. A 385. Uber die Ausdehnung des Mietaufhebungsgrundes auf die außerordentliche K ü n d i g u n g s b e f u g n i s des Vermieters einer f r e i f i n a n z i e r t e n , vomMSchG grundsätzlich ausgenommenen W o h n u n g (A 108a) vgl. A 133a. Eine auf die belästigende Wirkung hinzielende Absicht ist nicht erforderlich; es genügt die Tatsache der Störung (zustimmend L G Würzburg J W 192B, 1048). Wiederholte unpünktliche Mietzinszahlung kann, muß aber nicht eine Belästigung des Vermieters darstellen. Nach den Umständen des Falles ist auch die Erstattung einer Strafanzeige gegen den Vermieter zu würdigen; die Ausübung der dem Mieter zustehenden Rechte, insbesondere die Geltendmachung des Rechtes auf Mietzinssenkung, kann keinesfalls als Belästigung des Vermieters angesehen werden. In Betracht kommen: dauernde Zänkereien; Erregung beträchtlichen ruhestörenden Lärmes; überlauter Rundfunkempfang insbesondere nach 22 Uhr; Hausdiebstähle; Entwicklung übler, in die Räume von Mitbewohnern dringender Gerüche. Antisemitische Betätigung gegenüber der Ehefrau des jüdischen Vermieters kann unter Umständen auch dann zu berücksichtigen sein, wenn diese Betätigung fünf Jahre zurückliegt, die Aufhebungsklage aber unverzüglich erhoben wird, nachdem der wegen der Luftangriffe ausgezogene Mieter erneut Anspruch auf die Wohnung erhoben hat, L G Hamburg, Hans. J u s t V B l 1946, 28. Wilde Ehe kann nach den Verhältnissen des Einzelfalles, insbesondere nach der sittlichen Auffassung des Vermieters, auf die es hier wesentlich ankommt, Ärgernis erregen und deshalb als Belästigung anzusehen sein, Roquette, Mietrecht S. 301. Krankheit, die nicht offenkundig selbstverschuldet ist, ist kein Aufhebungsgrund. Wenn aber der Mieter sich bei einer schweren, den Vermieter besonders aufregenden Krankheit (Epilepsie) der von der Gesundheitsbehörde und dem Wohnungsamt vorgeschlagenen anderweitigen Unterbringung ohne Rücksicht auf die Schädigung der Gesundheit des Vermieters widersetzt, so kann darin eine erhebliche Belästigung liegen, wenn er sich um eine andere Wohnung nicht bemüht, AG Wiesbaden N J W 1949, 950 (zustimmend Bettermann).

b) U n a n g e m e s s e n e r G e b r a u c h der Mietsache durch den Mieter, insbesondere unbefugte Gebrauchsüberlassung an einen Dritten sowie Vernachlässigung der gebotenen Sorgfalt. Unangemessener Gebrauch ist nicht notwendig vertragswidriger Gebrauch; umgekehrt braucht vertragswidriger Gebrauch nicht immer auch unangemessen zu sein. Unangemessener Gebrauch liegt z. B . vor beim Waschen großer (nicht auch kleiner) Wäsche in der Wohnung, bei Halten großer Haustiere, Duldung von Ungeziefer (KG D R 1941, 1367). Unangemessener Gebrauch oder Vernachlässigung der gebotenen Sorgfalt müssen den

102

§2

A n m . 10

Mietraum oder das Gebäude e r h e b l i c h g e f ä h r d e n . Gefährdung ist jede drohende Beeinträchtigung des baulichen Zustandes, auch wenn dadurch eine Störung des Mietgebrauches der Hauseinwohner nicht verursacht wird oder der Mieter Vertragspflichten nicht verletzt. Verschulden des Mieters ist nicht notwendige Voraussetzung. Jede Z w e c k e n t f r e m d u n g , die der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters an den Mieträumen vornimmt, stellt, sofern dadurch die Interessen des Vermieters in erheblichem Maße beeinträchtigt oder gefährdet werden, einen Mietaufhebungsgrund nach § 2 auch dann dar, wenn die Zweckentfremdung vom Wohnungsamt genehmigt (V 92, A 300) worden ist! LG Hagen J R 1950, 56. U n b e f u g t e G e b r a u c h s ü b e r l a s s u n g ist jede entgeltliche oder unentgeltliche Überlassung, für die die Erlaubnis des Vermieters nicht vorliegt. Dies gilt auch für die teilweise Raumüberlassung. Das ME kann nach § 29 MSchG die Erlaubnis des Vermieters im Einzelfall oder allgemein ersetzen, V 26. Die Raumüberlassung an Angehörige des Haushaltes, insbesondere an Hausangestellte, Pflegekinder, Haustöchter, Pensionsschüler, ist nicht als selbständige, der Genehmigung durch den Vermieter unterworfene Gebrauchsüberlassung anzusehen. Das gleiche kann unter Umständen f ü r die Aufnahme der Eltern, der Schwiegertöchter und Schwiegersöhne gelten. Diese für die Vorkriegszeit durch KG EA 482, 778; L G Düsseldorf MietG 1929, 22 u . a . bestätigte Auffassung — Staudinger-Kiefersauer V 114 vor § 535 — wird im Hinblick auf die Verschärfung der Wohnungsnot und die unvermeidbare Überbelegung von Wohnraum in erweitertem Umfang zur Geltung kommen müssen. Die Grenze bildet die Gefährdung von Gesundheit und Sittlichkeit einerseits, andererseits die für den Eigentümer nicht mehr zumutbare Abnutzung der Wohnung durch Überbelegung. Unbefugte Gebrauchsüberlassung liegt vor, wenn der Kaufmann, der unter einer bestimmten Firma gemietet hat, die Räume, wenn auch unter Genehmigung der Fortführung der bisherigen Firma, einem anderen überläßt. Es liegt eine der Genehmigung des Vermieters bedürftige Rechtsabtretung vor, Kiefersauer, Recht 1924, 522. Raumüberlassung auf Grund einer Erfassungsmaßnahme der Wohnungsbehörde im Vollzuge des Wohngesetzes — A 90, 318, 326 — ist in jedem Falle eine befugte. Das gleiche gilt für die Raumüberlassung an Luftkriegsbetroffene, da insoweit die Erlaubnis des Vermieters allgemein als erteilt gilt. A 178. 10

Dem Mieter steht gleich jede Person, die zu seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb gehört. Zum H a u s s t a n d zählen alle Personen, die dauernd oder vorübergehend in den Haushalt des Mieters (Haushaltungsvorstand) aufgenommen sind, also alle Familienangehörigen (Frau, Kinder, Verwandte, die dauernd aufgenommen sind), Hausangestellte, aber auch alle zu vorübergehender Dienstleistung angenommenen Hilfskräfte (Waschfrauen, Näherinnen, Zugeherinnen, Säuglings- und Krankenschwestern). Auch die Gäste der Familie zählen ohne Rücksicht auf die Dauer ihrer Aufnahme zum Hausstand des Mieters. Alle diese Personen (A 2, 345) sind nur Wohnungsbenutzer, nicht Wohnungsinhaber, sind nur Besitzdiener, nicht Besitzer (bei der Ehefrau nur, sofern sie nicht Mitmieterin ist). Der Wohnungsinhaber ist nicht notwendigerweise zugleich Benutzer der Wohnung; er kann sie leerstehen lassen. Als unbenutzt unterliegt der R a u m der Erfassung durch die Wohnungsbehörde, A 307. Die Zahl der Haushaltangehörigen ist für den Begriff des unterbelegten Wohnraumes von Bedeutung, A 318.

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A n m . 11, 12

Mieterschutzgesetz

G e s c h ä f t s b e t r i e b ist jede sowohl auf Gewinn abzielende wie sonst berufsmäßig ausgeübte Tätigkeit. Hierunter fällt der kaufmännische, handwerksmäßige oder fabrikmäßige Betrieb — ausgeübt in Läden, Werkstätten, Büroräumen, Geschäftshäusern, Fabriken — ebenso wie der land- und forstwirtschaftliche Betrieb, die Tätigkeit der freien Berufe (Ärzte, Künstler, Rechtsanwälte) oder die Betätigung auf caritativem und sozialem Gebiete. Der Geschäftsbetrieb muß nicht notwendigerweise in den Räumen des Mieters ausgeübt werden; doch muß die Belästigung im Hause des Vermieters erfolgen und der Aufenthalt der lästig gewordenen Person muß noch im Zusammenhang mit dem Geschäftsbetrieb stehen. Die D a u e r der Zugehörigkeit zum Haushalt oder zum Geschäftsbetrieb ist grundsätzlich ohne Bedeutung, wenn die Belästigung vom Mieter geduldet wird; im übrigen wird sie für die Beurteilung der Erheblichkeit der Belästigung von Bedeutung sein. 11

Die A u f h e b u n g s k l a g e ist, auch wenn eine der in Abs. 1 angegebenen Tatsachen vorliegt, n u r z u l ä s s i g , wenn a) der Mieter ungeachtet einer A b m a h n u n g d e s V e r m i e t e r s — dazu Alter, GrundE 1940, 290 —, für die eine besondere Form nicht vorgeschrieben ist, das Verhalten fortsetzt oder es unterläßt, eine ihm mögliche d. h. innerhalb seines rechtlichen, moralischen oder physisischen Einflusses gelegene Abhilfe zu schaffen, — oder wenn b) das V e r h a l t e n d e s M i e t e r s oder der in Abs. 1 bezeichneten Personen ein solches war, daß dem V e r m i e t e r d i e F o r t s e t z u n g des Mietverhältnisses n i c h t z u g e m u t e t werden kann. Das Maß des Zumutbaren richtet sich nach den gesellschaftlichen Verhältnissen der Vertragsteile, dem Zuschnitt des Hauses, aber auch der Rücksichtnahme auf die soziale Notwendigkeit der Unterbringung Heimatloser. Eine an sich zulässige Aufhebungsklage muß abgewiesen werden, wenn im Falle der Belästigung (Abs. 1) die Belästigung vom Vermieter selbst oder von einer zu seinem Hausstand (Geschäftsbetrieb) gehörenden Person oder von seinem Vertreter in Mietangelegenheiten durch eigenes Verschulden veranlaßt worden ist. Die F o r t d a u e r der Belästigung, Raumgefährdung oder unbefugten Gebrauchsüberlassung bis zur Klageerhebung oder gar bis zum Erlaß des Urteils ist n i c h t erforderlich. E s genügt die Feststellung des Tatbestandes der fortgesetzten Handlung zu irgendeinem Zeitpunkt vor der Klageerhebung. Erforderlich ist nur, daß die Belästigung oder Gefährdung — wenn auch ohne Zutun des Täters -— bis zum Erlasse des Urteils fortwirkt. Schafft der Mieter z. B . durch Entfernung der Person, von der die Belästigung ausgeht, Abhilfe, dann kann die Aufhebung nicht ausgesprochen werden. Heirat zweier in wilder Ehe lebender Mieter beseitigt den Aufhebungsgrund; a. M. OLG Augsburg LZ 1927, 83.

12 Die A u s s c h l u ß f r i s t e n für die Erhebung der Aufhebungsklage (Abs. 3) können durch Parteivereinbarung nicht verlängert werden. Die Kenntnis des Vermieters, für die der Mieter beweispflichtig ist, muß eine tatsächliche sein. Kenntnis ist nicht gleichbedeutend mit Kennenmüssen; deshalb genügt schuldhafte Unkenntnis nicht. Andererseits bedarf die Kenntnis nicht bestimmter Beweismittel. Die Kenntnis der mit der Verwaltung des Hauses betrauten Personen (Hausverwalter, Pförtner usw.) steht der Kenntnis des Vermieters gleich.

104

§3 §

A n m . 13

3

(1) Der V e r m i e t e r k a n n auf A u f h e b u n g d e s M i e t v e r h ä l t n i s s e s k l a g e n , w e n n der M i e t e r , w e l c h e r d e n M i e t z i n s 1 3 in k ü r z e r e n a l s v i e r t e l j ä h r i g e n Z e i t a b s c h n i t t e n zu e n t r i c h t e n h a t , m i t e i n e m B e t r a g i m V e r z u g 1 4 i s t , w e l c h e r d e n für die D a u e r e i n e s M o n a t s zu e n t r i c h t e n d e n M i e t z i n s ü b e r s t e i g t ; b e i e i n e m d e n B e t r a g für z w e i M o n a t e n i c h t e r r e i c h e n d e n R ü c k s t a n d i s t die E r h e b u n g der Klage e r s t z w e i W o c h e n n a c h d e r F ä l l i g k e i t z u l ä s s i g . Ist der M i e t z i n s in v i e r t e l j ä h r i g e n oder l ä n g e r e n Z e i t a b s c h n i t t e n zu e n t r i c h t e n , s o k a n n .die A u f h e b u n g s k l a g e e r h o b e n w e r d e n , w e n n der Mieter m i t e i n e m B e t r a g i m V e r z u g i s t , w e l c h e r d e n für die D a u e r e i n e s Vierteljahres zu e n t r i c h t e n d e n M i e t z i n s e r r e i c h t ; bei nur e i n m a l i g e m R ü c k s t a n d i s t die E r h e b u n g der K l a g e e r s t z w e i W o c h e n n a c h der F ä l l i g k e i t z u l ä s s i g . B e z i e h t s i c h der R ü c k s t a n d auf m e h r e r e Z e i t a b s c h n i t t e , s o i s t für die B e r e c h n u n g d e s nach Satz 1, 2 m a ß g e b e n d e n B e t r a g s d e r M i e t z i n s d e s Zeita b s c h n i t t s z u g r u n d e zu l e g e n , h i n s i c h t l i c h d e s s e n der Mieter z u e r s t in V e r z u g g e r a t e n ist. (2) Der A n s p r u c h b e s t e h t nicht, w e n n der V e r z u g auf U n k e n n t n i s d e s M i e t e r s über d e n B e t r a g oder d e n Zeitpunkt der F ä l l i g k e i t d e s M i e t z i n s e s oder auf i r r i g e A n n a h m e e i n e s A u f rechnungs-, Minderungs- oder Zurückbehaltungsrechts zurückz u f ü h r e n i s t , e s s e i d e n n , d a ß die U n k e n n t n i s oder der I r r t u m auf Fahrlässigkeit beruht. (3) Die A u f h e b u n g i s t n i c h t m e h r z u l ä s s i g 1 5 , w e n n b i s z u m Ablauf e i n e s M o n a t s s e i t E r h e b u n g der Klage d e r M i e t e r d e n V e r m i e t e r b e f r i e d i g t oder eine g e g e n ü b e r der M i e t z i n s f o r d e r u n g z u l ä s s i g e A u f r e c h n u n g erklärt oder w e n n i n n e r h a l b d i e s e r F r i s t d e m Gericht die E r k l ä r u n g der F ü r s o r g e b e h ö r d e oder der Kreisamtsleitung der NSV (§ 10 Abs. 2) z u g e h t , d a ß s i e z u r B e f r i e d i g u n g d e s V e r m i e t e r s bereit s e i . B e a n t r a g t in d i e s e n Fällen der V e r m i e t e r a l s b a l d , den R e c h t s s t r e i t in d e r H a u p t s a c h e für e r l e d i g t zu e r k l ä r e n , s o hat der Mieter die Kosten d e s R e c h t s s t r e i t s zu t r a g e n . 13

Vgl. § 554 B G B . Im Lande Hessen gilt § 2 der VO vom 23. November 1946, VO 37, A 386. M i e t z i n s ist sowohl die vereinbarte Miete (§ 535 B G B ) als auch die gesetzliche Miete (§ 1 RMG|. Zum Mietzins zählt auch die Kostenbeteiligung an der Sammelheizung und Warmwasserversorgung, wenn der Anteil im Mietvertrag festgelegt oder als stillschweigend übernommen anzusehen ist, A 195b. Nicht hierher zählen Schadenersatzansprüche des Vermieters oder Sachleistungen, die der Mieter übernommen hat; nicht Kosten eines Mietstreits (LG I

105

A n m . 14, 15

Mietersch u tzgesetz

Berlin MietG 1929, 36); nicht zu zahlende Abstandsumme (LG Hamburg DMR 1006). Bei Pachtverhältnissen ist als m a ß g e b e n d e r P a c h t z i n s nur die nach Zeitabschnitten zu entrichtende und in gleichbleibende regelmäßige Einzelbeträge gegliederte Gegenleistung des Pächters anzusehen; was sonst noch als Pachtzins i. S. des B G B anzusehen ist, z. B. die vertragsmäßige Instandhaltungspflicht und Inventarerhaltungspflicht des Pächters, kommt hier nicht in Betracht, R G V 82/41 D R 1942, 802. Durch die nach § 28 zulässige Geltendmachung von Aufrechnungs- und Minderungsrechten seitens des Mieters wird die Mietzinsforderung vermindert oder aufgehoben. Ist der Mieter gemäß § 6 RMG ermächtigt, Instandsetzungsarbeiten selbst auszuführen und den entsprechenden Betrag von der Miete abzuziehen, so kann er dies dem Vermieter unter Umständen entgegenhalten. 14 Der Zahlungsverzug des M i e t e r s tritt ohne Mahnung des Vermieters und ohne Rücksicht auf ein Verschulden des Mieters ein, §§ 284 ff B G B . Maßgebend ist, für welchen Zeitabschnitt die Miete gezahlt wird, nicht nach welchen Zeitabschnitten sie „bemessen" wird. Die Aufhebungsklage ist zulässig. a) wenn der Mietzins in kürzeren als v i e r t e l j ä h r l i c h e n Z e i t a b s c h n i t ten zu zahlen ist, sobald der Rückstand insgesamt den Betrag einer Monatsmiete übersteigt; erreicht der Rückstand nicht den Betrag zweier Monatsmieten, so ist die Klage erst zwei Wochen nach Fälligkeit statthaft; b) wenn der Mietzins in vierteljährlichen oder l ä n g e r e n Z e i t a b s c h n i t t e n zu zahlen ist, sobald der Rückstand insgesamt den Betrag einer V i e r t e l jahresmiete erreicht; bei nur einmaligem Rückstand ist die Erhebung der Klage erst zwei Wochen nach der Fälligkeit zulässig Bei verschieden hohen Mietzinsraten, z. B . bei Vermietung zur Zeit der Hochsaison in Badeorten wird der Mietrückstand billigerweise nach dem Betrag der höchsten, nicht der niedrigsten Rate zu berechnen sein, Roquette, Mietrecht S. 307; vgl. auch Anm. zu Spalte 1 der Liste Nr. 1 der AO 115/48, A 283. Trotz des Zahlungsverzuges ist dem Vermieter der Aufhebungsanspruch versagt, wenn der Mieter ohne Fahrlässigkeit, d. h. ohne Verletzung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt den Betrag oder den Zeitpunkt der Fälligkeit nicht kennt oder irrigerweise ein Aufrechnungs-, Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht annimmt, Abs. 2. 15

N a c h t r ä g l i c h e B e s e i t i g u n g des A u f h e b u n g s a n s p r u c h s . Voraussetzung ist Erhebung der Klage; Befriedigung durch Zahlung (Hinterlegung § 378 BGB) oder Aufrechnung vor Klageerhebung hat die kostenfällige Klageabweisung des Vermieters zur Folge. Nach Klageerhebung kann die Aufhebung abgewendet werden, wenninnerhalbeiner Frist von einem M o n a t — bisher zwei bzw. vier Wochen — entweder der Mieter durch Zahlung oder zulässige Aufrechnung (§ 28 MSchG) den Rückstand in voller Höhe beseitigt, oder die zuständige Fürsorgebehörde dem Gericht gegenüber die Erklärung abgibt, daß sie zur Befriedigung des Vermieters bereit sei. Die Erklärung der Fürsorgebehörde verpflichtet sie zivilrechtlich gegenüber dem Vermieter; deshalb kann eine unverbindliche Erklärung ebensowenig genügen wie eine bloß teilweise Befriedigung des Anspruchs des Vermieters oder ein Anerbieten der Bezahlung unter Bedingungen, die dem Vermieter nicht zugemutet werden können. Eine teilweise Befriedigung beseitigt den Aufhebungs-

106

§ 3a

A n m . 16, 17

ansprach auch dann nicht, wenn dadurch der Restbetrag der Schuld unter dem Monats- bzw. Vierteljahresbetrag herabsinken sollte, Geringfügigkeit des Restbetrages ausgenommen. Hinterlegung des Mietzinses ohne Rechtsgrund zur Hinterlegung kann die Aufhebung des Mietverhältnisses nicht abwenden. Wegen des Kleindrucks in Abs. 3 vgl. V 2. Zur entsprechenden Anwendung der Abs. 2 und 3 auf die Kündigungsbefugnis des Vermieters aus § 554 B G B bei f r e i f i n a n z i e r t e n Wohnungen (A 108a) vgl. A 133a.

§ 3a1« Oer Vermieter kann auf Aufhebung des Mietverhältnisses klagen, wenn der Mieter sich weigert, eine vom Reichskommissar für die Preisbildung oder der von ihm beauftragten Stelle genehmigte Mieterhöhung17 anzuerkennen. 16

Entstehung: $ 4 Erste AusfVO KSchV (A 138); die §§ 1, 2 Dritte AusfVO KSchV haben diesen Mietaufhebungsgrund nicht beseitigt, KG D R 1942, 1370. Die Weitergeltung dieser Vorschrift wird von Brumby J R 1947, 112 als Ausdruck eines übersteigerten Autoritätsgedankens abgelehnt; dagegen LG Essen M D R 1949, 363. Für die Rechtsgültigkeit fernerhin LG Braunschweig MDR 1948, 149; LG Osnabrück NdsRpfl 1948, 45. Bedenklich erscheint die Anwendung des § 3a in den Fällen, in denen der Mieter aus durchaus berechtigten Gründen die Anerkennung ablehnen muß, weil er den Mehrbetrag nicht zahlen kann. Um den drohenden Verlust der Räume abzuwenden, muß er anerkennen; bei dem nachfolgenden Zahlungsverzug wird er dem Aufhebungsbegehren des Vermieters aus § 3 gegenüber eine günstigere Rechtsstellung haben. Bei Annahme der Zulässigkeit der rechtsgestaltenden Wirkung der Mietpreiserhöhung wäre für die Anwendung des besonderen Mietaufhebungsgrundes des § 3 a kein Bedürfnis gegeben; denn bei der Einführung (A 138) im Jahre 1937 wurde vom R f P r das Recht des unmittelbaren Eingriffs in die Vertragsrechte noch nicht in Anspruch genommen. Auch wäre bei verbindlicher Verpflichtung des Mieters durch die Anordnung der Preisbehörde eine ausdrückliche Anerkennung ohne rechtliche Bedeutung. Deshalb ist die Anwendung des § 3a neben einer unmittelbaren Verpflichtung durch die Preisbehörde zu verneinen, Hans, 4 zu § 3 a ; dahingestellt bei LG Essen MDR 1949, 363. Der Vermieter könnte in diesem Falle nur auf Leistung klagen. Im Lande H e s s e n gilt statt § 3a MSchG die gleiche Regelung — § 3 der VO vom 23. November 1946, V 37, A 387 — mit dem Vorbehalt, daß dem Mieter der Nachweis offensteht, daß „die festgesetzte Mieterhöhung unangemessen" ist.

17

Die von der Preisbehörde auf Grund des § 3 P S t o p V z u g e l a s s e n e M i e t z i n s e r h ö h u n g begründet grundsätzlich keine Verpflichtung des Mieters zur Zahlung des erhöhten Mietzinses, V 87, A 250. Stimmt der Mieter der Erhöhung nicht freiwillig zu, so kann der Vermieter nur die Beendigung des Mietverhältnisses anstreben. Ob ihm bei Verweigerung der Anerkennung der Mietzinserhöhung durch den Mieter außerhalb des MSchG das Recht der Kündigung zusteht, richtet sich nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 564 BGB). Im Geltungsbereich des MSchG kann er die Aufhebung des Mietverhältnisses auch bei der Klage aus § 3a nur zu dem in § 5 Abs. 1 MSchG

107

A n m . 17 a

Mieterschutzgesetz

bezeichneten Zeitpunkt verlangen, A 24. Bei der Einführung dieses* neuen Aufhebungstatbestandes ist dieser Grundsatz in § 4 Satz 2 Erste AusfVO KSchV ausdrücklich ausgesprochen worden, A 138. Wenn auch diese Vorschrift eine ausgesprochene preispolitische Tendenz verfolgt, so muß der neue Aufhebungstatbestand doch in die Gestaltung des Mietaufhebungsverfahrens eingereiht werden. Deshalb kann der Vermieter aus § 3a auf frühere Aufhebung nicht klagen, wenn ihm, wie bei Verträgen mit bestimmter Mietzeit, ein KüDdigungsrecht nicht zusteht, wie hier Roquette, Mietrecht S. 310; a. M. Bettermann, Wesen des Miet- und Pachtschutzes S. 14. Der Vermieter muß die vereinbarte Vertragszeit aushalten, ohne die höhere Miete beanspruchen zu können. Voraussetzung für die Klage ist, daß der Vermieter nach Eingang der Entscheidung der Preisbehörde oder bei Zulassung einer den Mietzins erhöhenden U m l e g u n g , z. B. des Wasserzinses (A 195a), der Gebühren- und Grundsteuermehrbelastung (A 234 a) nach Bekanntgabe der Anordnung den Mieter zur Anerkennung und Zahlung der erhöhten Miete auffordert; die bloße Zustellung des Bescheids der Preisbehörde genügt nicht, da sie nur das Fordern- und Zahlendürfen des erhöhten Mietzinses feststellt, Roquette, Mietrecht S. 309. Die Ablehnung, die während der Dauer des Rechtsmittel- (und Anfechtungs-, A 199) -Verfahrens nicht als endültig anzusehen ist, begründet den Aufhebungsanspruch des Vermieters. Wird die Ablehnung widerrufen und zahlt der Mieter später die erhöhte Miete, so wird dadurch der Mietaufhebungsanspruch nicht beseitigt. Man wird aber ein Rechtsschutzbedürfnis verneinen müssen, wenn vor Erhebung der Mietaufhebungsklage vom festgesetzten Zeitpunkt an die Erhöhung des Mietzinses nachgezahlt wird. Wegen der Unzulänglichkeit der Klagebefugnis aus § 3a bei Mietverhältnissen, für die eine lange Mietzeit vereinbart worden ist, zu deren Ende erst die Mietaufhebung ausgesprochen werden kann, vgl. V 127, A 24, 25. 17a Die Genehmigung einer vom Vermieter beantragten Mietpreiserhöhung bedeutet lediglich, daß der Forderung und Zahlung des erhöhten Betrages ein preisrechtliches Hindernis nicht entgegensteht. Ob der Mieter zur Zahlung verpflichtet ist, darüber entscheiden im Streitfall die ordentlichen Gerichte. Eingriffe in die Rechte der Vertragsteilnehmer sind den Preisbehörden nicht gestattet, A 185. Der R E des RfPr vom 7. April 1942 (Mitt I 213) nimmt für die Preisbehörde die Befugnis in Anspruch, in besonders gelagerten Ausnahmefällen auch eine Mietzinserhehung mit unmittelbarer Rechtswirkung für die Beteiligten anzuordnen. Die Zulässigkeit und rechtsverbindliche Kraft einer solchen Anordnung, die auf § 2 PB gestützt zu werden pflegt, wird von Kleinrahm MDR 1947, 286; LG Braunschweig MDR 1948, 149 und VGH Stuttgart MDR 1949, 580 anerkannt. Dieser Auffassung kann nicht beigetreten werden. Zunächst ist der RE nur eine innerdienstliche Anweisung an die Preisbehörden, die nicht den Charakter einer Rechtsquelle hat. Auch soweit sich die Preisbehörde auf § 2 des Preisbildungsgesetzes vom 29. Oktober 1936 (RGBl I 927) beruft, ist sie zu Eingriffen in die Vertragsrechte nicht befugt, da die ihr zustehenden „Maßnahmen" sich nur auf die Beanstandung ungerechtfertigter Preise zu beschränken haben, vgl.. RGZ 168, 91 und 307 ( = DR 1942, 271 und 617) und KG DJ 1941, 778. Zum Erlaß von Rechtsverordnungen war nur der Beauftragte des Vierjahresplanes befugt, dem der RfPr nach § 3 PB nur Vorschläge zu machen hatte. Eine rechtsverbindliche Mietpreiserhöhung kann daher die Preisbehörde nicht anordnen, ebenso LG Osnabrück NdsRpfl 1948, 45; Roquette, Mietrecht S. 245.

108

§4

Anm. 17 a

Das Preisbildungsgesetz 1936 ist mit Wirkung vom 1. April 1948 außer Kraft gesetzt und durch das in seiner Geltungsdauer befristete „Übergangsgesetz über Preisbildung und Preisüberwachung (Preisgesetz) vom 10. April 1948 (WiGBl 27) ersetzt. Zwar ermächtigt § 2 Abs. 1 die zuständigen Stellen zu Anordnungen und Verfügungen, durch die Mieten und Pachten „festgesetzt oder genehmigt werden". Aber auch diese Festsetzungsbefugnis ist nicht als Ermächtigung zu unmittelbaren Eingriffen in bestehende Vertragsverhältnisse auszulegen, Hammes MDR 1949, 334. Diese Rechtsauffassung findet in etwa eine Bestätigung darin, daß die Anordnung über Preisbildung und Preisüberwachung nach der Währungsreform vom 25. Juni 1948 (WiGBl 61) in § 1 Ziff. 7 die Anwendung der beim Inkrafttreten der Anordnung geltenden Preisvorschriften für Mieten und Pachten als „Höchstpreisvorschriften" vorschreibt und damit zum Ausdruck bringt, daß den Preisbehörden wohl die Überwachung, nicht aber die Sicherung des Güterverkehrs und des Leistungsaustausches durch Zwangsmaßnahmen zur Aufgabe gestellt ist. In diesem Zusammenhang ist wohl auch von rechtserheblicher Bedeutung, daß mit der Aufhebung des Preisgesetzes 1936 auch dessen § 6 Abs. 2 beseitigt ist, der für Enteignungsschäden, die mit Anordnungen und Maßnahmen der Preisbehörden verbunden waren, die Gewährung einer Entschädigung ausschloß. Enteignende Eingriffe der Preisbehörden liegen hiernach wohl kaum im Sinne des Gesetzgebers; ihre Zulassung könnte auch wohl kaum mit den verfassungsrechtlichen Grundsätzen des Art. 14 GG — V l e — oder des Art. 98 BV 1946 in Einklang gebracht werden. §

418

(1) Der Vermieter kann auf Aufhebung des Mietverhältnisses klagen, wenn für ihn aus besonderen Gründen ein so dringendes Interesse19 an der Erlangung des Mietraums besteht, daß auch bei Berücksichtigung der Verhältnisse des Mieters die Vorenthaltung eine schwere Unbilligkeit für den Vermieter darstellen würde. Zugunsten des Mieters ist dabei der Umstand mit zu berücksichtigen, daß der Mieter im Einverständnis mit dem Vermieter in dem Mietraum bauliche, mit einem erheblichen Kostenaufwand verbundene Arbeiten hat vornehmen lassen. Bei gewerblichen Räumen ist es zugunsten eines Mieters, der keine weitere Betriebsstätte als den herauszugebenden Raum besitzt, mit zu berücksichtigen, wenn der Vermieter außer einer Hauptbetriebsstätte mehrere Zweigstellen in demselben Gemeindebezirk inne hat und den Mietraum lediglich zur Vergrößerung seines Betriebes verwenden will. Bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen sind zugunsten des Vermieters die Zahl und das Lebensalter der zu seinem Hausstande gehörigen Abkömmlinge sowie der Umstand mit zu berücksichtigen, daß der Vermieter den Mietraum aus beruflichen Gründen dringend braucht. Benötigt der Vermieter selbst die Mieträume für kriegswichtige Zwecke, so genügt

109

Mieterschutzgesetz zum Nachweis seines überwiegenden Interesses an der Erlangung der Mieträume eine Bescheinigung der zuständigen Behörde.

(2) Liegen die i m Abs. 1 bezeichneten Gründe nur für einen Teil 2 0 des Mietraums vor, so kann die Aufhebung hinsichtlich dieses Teiles, insbesondere auch eines H a u s g a r t e n s , verlangt werden. Auch kann das Gericht die Aufhebung auf einen Teil des Mietraums beschränken, insbesondere wenn der Vermieter Nebenräume, welche nicht Wohnräume sind, oder entbehrliche Teile des Mietraums zur Herstellung selbständigen W o h n r a u m s braucht. Bei teil weiser Aufhebung des Mietverhältnisses i s t , sofern ein vereinbarter Mietzins zu zahlen ist, auf Antrag in d e r Urteilsformel auszusprechen, u m welchen Betrag sich der Mietzins für den verbleibenden Teil des Mietraums m i n d e r t ; gilt die gesetzliche Miete, so wird der verbleibende Teil des Mietzinses nach § 2 Abs. 4 des Reichsmietengesetzes von dem Mieteinigungsamt festgesetzt. (3) Wird das Mietverhältnis lediglich auf Grund des Abs. 1 aufgehoben, so kann das Gericht auf Antrag des Mieters den Vermieter verpflichten, dem Mieter die für den Umzug 2 1 innerhalb des Gemeindebezirkes erforderlichen Kosten ganz oder teilweise zu ersetzen, wenn dies nach Lage der Sache, insbesondere nach den Vermögens- und ErwerbsverhältnisSGB der Vertragsteile, der Billigkeit entspricht. Die oberste Landesbehörde kann bestimmen, daß benachbarte Gemeinden als eine Gemeinde im Sinne dieser Vorschrift anzusehen sind. Für Gemeinden, die verschiedenen Ländern angehören, kann auf A n t r a g der beteiligten obersten Landesbehörden der Reichswohn u n g s k o m m i s s a r die Bestimmung treffen. Bei Geschäftsräumen kann das Gericht auf Antrag des Mieters, soweit es zum Ausgleich unbilliger Härten erforderlich ist, den Vermieter auch zur Leistung einer angemessenen Entschädigung 2 2 für die sonstigen wirtschaftlichen Nachteile verpflichten, die der Mieter durch den Verlust der R ä u m e erleidet. In gleicher Weise k a n n dem Mieter Ersatz der Umzugskosten und eine Entschädigung zugebilligt werden, wenn das Mietverhältnis i m gegenseitigen Einvernehmen beendigt worden ist und der Mieter den Ersatz der Umzugskosten oder die Entschädigung spätestens einen Monat nach Beendigung des Mietverhältnisses von dem Vermieter verlangt 2 3 . (4) Soweit die Ersatzpflicht ausgesprochen wird, ist auf A n t r a g des Mieters die Zwangsvollstreckung von der Hinterlegung 110

§4

Anm. 18, 19

eines in der Urteilsformel zu bezeichnenden, die Umzugskosten oder die Entschädigung mutmaßlich deckenden Geldbetrags abhängig zu machen. (5) Der Mieter ist über die Zulässigkeit der in den Abs. 3, 4 bezeichneten Anträge zu belehren. Wird das Urteil nur wegen der Umzugskosten angefochten, so erfolgt die Anfechtung durch sofortige Beschwerde. (6) Auf Antrag des Mieters kann durch einstweilige Verfügung die Hinterlegung des im Abs. 4 bezeichneten Betrags angeordnet werden, wenn der Mieter einen Ersatzraum gemietet hat. Zum Erlaß der einstweiligen Verfügung ist nicht erforderlich, daß eine Gefährdung des Anspruchs glaubhaft gemacht wird. 18

E n t s t e h u n g : Abs. 1 letzter Satz entspricht § 4 Satz 1 Dritte AusfVO KSchV in Verbindung mit § 3 Abs. 1 Fünfte AusfVO KSchV Abs. 3 Satz 4 entspricht § 7 Satz 1 Dritte AusfVO KSchV. Die in Abs. 1 Satz 5 neu eingefügte Erleichterung der Mietaufhebung bei Bedarf der Räume für kriegswichtige Zwecke ist ebenso wie die Verweisung in § 5 Abs. 1 Satz 2 und in § 5a Abs. 1 Satz 2 gegenstandslos, A 26. Die Erleichterung der Eigenbedarfsklage in § 4a früherer Fassung ist durch § 3 Dritte AusfVO KSchV aufgehoben und der Mietaufhebungstatbestand dieser Vorschrift in die Neufassung des MSchG vom 15. Dezember 1942 nicht übernommen worden, V 37. Im Lande Hessen ist § 4 insoweit a u ß e r K r a f t gesetzt, als er sich auf W o h n r a u m bezieht, V 37, A 395. Wegen des Kleindrucks in Abs. 1, s. V. 2.

19

Das Interesse des Vermieters — auch des Zwangsvermieters unter besonderen Voraussetzungen, V 17, A 333 — an der E r l a n g u n g des M i e t r a u mes muß so dringend sein, daß es das Interesse des Mieters an der Erhaltung des Bestandes überwiegt. Das Bestandschutzinteresse des Mieters — V 36 — muß bei der Abwägung der Umstände in dem besonderen Fall vor dem überwiegenden Interesse des Vermieters weichen. Auf das persönliche Interesse des Vermieters an dem unmittelbarem Besitz der Räume — bloßes Eigen-Interesse statt Eigenbedarf genügt nicht, vgl. LG Köln MDR 1947, 230 (Bettermann) und LG Ravensburg DRZ 1948, 65 — kommt es an, das nicht mit allgemeinen Volksinteressen verquickt werden darf. Dies schließt nicht aus, daß das Intefesse des Vermieters an der Unterbringung von Verwandten (LG München I LZ 1925, 384) einerseits und andererseits gewisse öffentliche Interessen, die im Zusammenhang mit der Wohnraumbewirtschaftung stehen und insbesondere der Bekämpfung des Wohnungsmangels durch Erhaltung, Vermehrung und Ausnutzung des Wohnraumes dienen, berücksichtigt werden dürfen; LG Hamburg bei Lewald N J W 1948, 334 Fußnote hat mit Recht die Eigenbedarfsklage zum Zwecke der Umwandlung des Wohnhauses in ein Hotel abgelehnt, obwohl für die Hotelgründung gerade in diesem Hause ein besonderes öffentliches Interesse bestand. Zur Frage der Verknüpfung des Eigeninteresses mit dem Fremdinteresse, vgl. Roquette, Mietrecht S. 312 und DR 1941, 1869. Die Berücksichtigung der Interessen der öffentlichen Wohnbewirtschaftung (Grundstücksmiete, 4. Aufl. S. 207; Ruth J W 1924, 761) bleibt immer Aufgabe des Richters, dessen Tätigkeit auch nicht durch die weitgehende

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A n m . 19

Mieterschutzgesetz

Zuständigkeit der Wohnungsbehörde auf Grund des WohnG beschränkt werden kann. Die Schwierigkeiten der Unterbringung räumungspflichtiger Mieter begründen keinen irgendwie gearteten Anspruch der Wohnungsbehörde auf Mitwirkung beim Mietaufhebungsverfahren; das Gericht ist nicht befugt, dem Kläger die Beibringung einer Genehmigung der Wohnungsbehörde aufzugeben und davon die Entscheidung über den Mietaufhebungsanspruch abhängig zu machen, dessen Grundlage erschöpfend in den Bestimmungen des MSchG geregelt ist, R G I I I 559/25 und 611/25 EA 486 und 522; a. M. Hans, 2 zu § 4. Die Wohnungsbehörde kann auch nicht zugunsten des Vermieters einen Zwangswohnungstausch anordnen V 31. Als Ausnahmebestimmung ist § 4 eng auszulegen. Die Vorschrift darf auch nicht dazu mißbraucht werden, daß im Wege der hier ausnahmsweise zulässigen Teilaufhebung (Abs. 2) eine sozialgerechte Verteilung des vorhandenen Wohnraumes zugunsten des Vermieters durchgeführt wird; hierfür ist die Wohnungsbehörde zuständig, die unterbelegten Wohnraum zu erfassen hat, V 99 u. 108. Bei Betriebs- und Werkwohnungen ist ausnahmsweise in § 23a dem Vermieter eine solche Einflußnahme gestattet, A 70. Auch das Angebot des Vermieters, einen Ersatzraum zu beschaffen (A 106), darf die s o r g f ä l t i g e I n t e r e s senabwägung — R G DR 1944, 73 — nicht beeinflussen. Wegen der Berücksichtigung des Alters der beiderseitigen Wohnrechte bei der Interessenabwägung vgl. Bettermann zu LG Bonn MDR 1949, 684. Der ausgebombte Hauseigentümer kann unter Umständen dem langjährigen Mieter gegenüber zurücktreten müssen, LG Berlin J R 1947, 116. Zur Prüfung der Frage des Rechtsschutzbedürfnisses vgl. V 37. Eine Ausdehnung der Interessenabwägung auf andere Mieter des Hauses ist nicht gestattet; zur Frage von Recht und Pflicht des Vermieters zur Auswahl unter mehreren Mietern des Hauses vgl. einerseits LG Itzehoe MDR 1949, 362, andererseits LG Hamburg MDR 1949, 688. Eigentumserwerb am Grundstück begründet nicht ohne weiteres ein überwiegendes Interesse, insbesondere dann nicht, wenn der Mieter an der Wiederherstellung des Gebäudes finanziell sich beteiligt hat, LG Bielefeld N J W 1949, 266; V 16. Nur eine V o r e n t h a l t u n g des Mietraumes, die für den Vermieter eine s c h w e r e U n b i l l i g k e i t darstellt, kommt in Betracht .Zum Eigenbedarf des Vermieters zählt nach Abs. 1 Satz'4 auch die Unterbringung von Familienangehörigen, wenn sie zum Haushalt gehören oder wenn sie vom Vermieter nach Gesetz oder Sitte in Notzeiten aufzunehmen und zu unterhalten sind. Der Raumbedarf dieser Angehörigen darf aber nur insoweit als Eigenbedarf geltend gemacht werden, als der Vermieter billigerweise nicht in der Lage ist, diesen vermehrten Bedarf durch Überlassung selbstbenutzter Räume zu befriedigen. Die Verpflichtung zur Aufnahme der Verwandten bei sich selbst beschränkt das Recht des Vermieters, die Rechte aus § 4 geltend zu machen. Das Bestandschutzinteresse des Mieters braucht nicht dem Interesse eines Vermieters zu weichen, der seine familienrechtlichen Verpflichtungen nicht erfüllt. Der Mieter ist nicht gehalten, dem Vermieter durch Aufgabe seines Rechtes die Erfüllung sozialer Pflichten zu erleichtern. Selbstverschuldeter Eigenbedarf verwirkt die Klagebefugnis des Vermieters. Der Rechtsgedanke des § 254 B G B findet, wie aus § 2Abs. 2 Satz 2 (A 11) zu entnehmen ist, auch innerhalb des Mieterschutzrechtes grundsätzliche Anerkennung, Bettermann S J Z 1949, 618. Über Eigenbedarf bei Verheiratung des Vermieters LG Hagen J R 1948, 132, bei Geschäftserweiterung LG Essen N J W 1950, 260. Die Voraussetzungen für den vom Gericht zu ermittelnden Eigenbedarf sind in Abs. 1 ersclföpfend geregelt. Die Frage, ob und unter welchen

112

§4

Anm. 2 0

wohnungsrechtlichen Gesichtspunkten der Vermieter die Erlangung des Mietraumes durchzusetzen in der Lage ist, darf bei der Entscheidung aus § 4 nicht in Betracht gezogen werden. Deshalb ist die Frage, ob der von einer anderen Gemeinde zuziehende Vermieter die Zuzugsgenehmigung für die von ihm begehrte Wohnung erhält, ob er dadurch eine unzulässige Erhöhung des Wohnungsanspruchs erhält (unterbelegte Wohnung, Doppelwohnung, V 99, 100), ebensowenig zu erörtern wie die Tatsache, daß in der Gemeinde als „Brennpunkt des Wohn'ungsbedarfs" (Art. XI WohnG) eine allgemeine Zuzugssperre besteht, V 115. Eine Aussetzung des Verfahrens nach § 148 ZPO — so Kleinrahm SJZ 1947, 659 — dürfte ebensowenig in Frage kommen wie die Klageabweisung wegen mangelnden Rechtsschutzbedürfnisses oder wegen Mangels einer materiellrechtlichen Voraussetzung des Klageanspruchs infolge Fehlens der Genehmigung der Wohnungsbehörde zum Bezug der Räume, LG Münster NJW 1948, 658, LG Hamburg MDR 1948, 421; LG Bonn MDR 1949, 684; a. M. Bettermann JMB1 NRW 1948, 90 und MDR 1949, 687; LG Bielefeld NJW 1949, 193 Nr. 321; Roquette, Mietrecht S. 312; Hans, Mieterschutzgesetz, 3 zu § 4 und Wohnungsgesetz VI 3 zu Art. IV gegen LG Köln und LG Duisburg. Der Rechtsweg kann auch nicht durch Vereinbarung zwischen Gericht und Wohnungsamt (Düsseldorf) beschränkt oder entzogen werden. Kleinrahm MDR 1947, 151. Über die Zusammenarbeit von Gericht und Wohnungsamt vgl. die gemeinsame Verfügung des Justiz- und Wohlfahrtsministers in Rheinland-Pfalz DRZ 1949, 61 und die ME des bayerischen Staatsministeriums des Innern vom 25. März und 15. November 1949. Eine Zustimmung der Wohnungsbehörde zur Aufhebungsklage nach § 4 ist nicht erforderlich, LG Hamburg MDR 1948, 421 (dazu Haarmann über Bezugsgenehmigung, Interessenausgleich und Ersatzraumfrage). Würde man der Wohnungsbehörde das Recht der Mitwirkung bei der Eigenbedarfsklage in irgendeiner Form zugestehen, so könnte man den Grundsatz des Verbotes der Wiedereinweisung des im Aufhebungsverfahren verurteilten Mieters (A 309, 392) nur dann zur Geltung bringen, wenn die Wohnungsbehörde die Bezugsgenehmigung für den Kläger vorher zugesagt hatte; denn nur für diese (seltenen) Fälle wäre ein Ermessensmißbrauch (A 318) gegeben. Kleinrahm NJW 1949, 608. Gerade diese Auswirkung sollte davor warnen, das Mietaufhebungsverfahren in irgendeine Abhängigkeit von der Stellungnahme der Wohnungsbehörde zu bringen; wenn in Art. 19 Abs. 4 GG der richterlichen Tätigkeit der Vorrang und die letzte Entscheidung über Rechtsverletzung durch Verwaltungsmaßnahmen zugebilligt ist, dann liegt auch im Verfahren nach § 4 eine Mitwirkung der Wohnungsbehörde nicht im Sinne der verfassungsmäßigen Ordnung. Der Gedanke, die Gerichte im Erkenntnis- oder Vollstreckungsverfahren an die von der Wohnungsbehörde festzustellenden raumwirtschaftlichen Möglichkeiten durch Gesetz förmlich zu binden, wird auch im Entwurf zum Bundeswohnungsgesetz nicht weiter verfolgt, Fellner, Bay. Bürgermeister 1950, 3. Die Voraussetzungen der Eigenbedarfsklage sind für Betriebs- und Werkwohnungen eingeschränkt, §§ 22, 23, A 69, 70. 20

Die Teilaufhebung des Mietverhältnisses kann im Falle des § 4, nicht auch in den Fällen des §§ 2, 3 MSchG — A I — vom Vermieter durch Teilaufhebungsklage beantragt werden; sie kann auch vom Gericht selbst ausgesprochen werden, indem es die Aufhebung auf einen Teil z. B. auf einen Nebenraum beschränkt. -Geschieht dies, so kann auf Antrag einer Partei das S

K i e f e r s a u e r , Grundstücksmiete, 7. Aufl.

113

Anm.21

Mieterschutzgesetz

Gericht in der Urteilsformel den Betrag festsetzen, um den sich der vereinbarte Mietzins für den verbleibenden Mietraum mindert, A 227. Dabei wird nicht nur die Größe des abgetrennten Teiles, sondern auch die Gebrauchsfähigkeit des dem Mieter noch belassenen Mietraumes zu berücksichtigen sein. Gilt die ges. M. — V 73 —, so wird nicht der abzugsfähige Betrag ermittelt, sondern das MEA s e t z t auf Antrag eines Vertragsteils die o r t s ü b l i c h e FM f ü r die dem Mieter b e l a s s e n e n R ä u m e fest; diese FM ist in jeder Weise unabhängig von der FM der bisherigen Gesamträume KG 17 Y 73/24 EA 329; BayOb LG VII 8/25 BayZ 1925, 399. Die FM wird f e s t g e s t e l l t , wenn die verbleibenden Räume am 1. Juli 1914 selbständig vermietet waren, vgl. V 74. Die Eigenbedarfsklage des Vermieters einer möblierten Wohnung kann unter Umständen auf die Herausgabe einzelner Möbelstücke beschränkt werden, vgl. LG Braunschweig MDR 1947, 119 (Lewald) und Brumby E A 8 7 3 ; OLG Köln MDR 1947, 295 (Kleinrahm); LG Göttingen N J W 1948, 157; Hans, 9 zu § 1 MSchG; Meyerhoff gegen Bettermann N J W 1948, 262; L G Hamburg MDR 1949, 171. Nach Bettermann, Wesen des Miet- und Pachtschutzes S. 20 dürfte man bei der Mitvermietung des Mobiliars aus der Annahme einer untrennbaren Einheit zwischen Raum- und Möbelmiete eher auf die Unanwendbarkeit auf Möbel und Raum schließen. MDR 1949, 599 und 618 vertritt Bettermann die Ansicht, daß der erkennbare Vertragszweck und die Interessenlage der Beteiligten für die Ausdehnung des Mieterschutzes auf Möbel und die Zulassung der Teilaufhebung entscheiden. Wegen der Rechtsfolgen der Rückgabe der Möbel durch den Mieter gegen den Willen des Vermieters vgl. V 27. Ist nur ein e i n z i g e r Raum vorhanden, so greift Abs. 2 nicht Platz; zu einer tatsächlichen Teilung z. B. durch Einziehen von Wänden ist der Richter nicht befugt. Der mitvermietete H a u s g a r t e n steht unter Mieterschutz, wie aus Abs. 2 zu entnehmen ist. Zur Anwendung dieser Vorschrift auf die Fälle des § 32 vgl. Bettermann gegen LG Hamburg MDR 1949, 484. Die Erfassung des zum Wohnraum gehörenden Hausgartens durch die Wohnungsbehörde ist dagegen — von der Anordnung des Wohnungstausches (A 314) abgesehen — nicht zulässig, A 344. Das RMG gilt nicht für mitvermietete Hausgärten, V 60. 21

Ersatz der U m z u g s k o s t e n wird dem Vermieter nach pflichtgemäßem Ermessen des Gerichts nur auf Antrag des Mieters, der über das Antragsreeht zu belehren ist (Abs. 5), auferlegt. Sofern die Aufhebung des Mietverhältnisses sich außer auf § 4 Abs. 1 — bei Teilaufhebung kommt Umzugskostene'satz nicht in Betracht — auf andere Gründe (§§ 2, 3, 3a) stützt, darf der Vermieter zum Ersatz von Umzugskosten nicht verurteilt werden. Diese Bestimmung gilt auch für die erleichterte Eigenbedarfsklage bei Betriebs- und Werkwohnungen, A 69, 70. Die Anfechtung des Urteils nur wegen der Umzugskosten erfolgt durch sofortige Beschwerde (Abs. 5, A 47). Umzug ist gegeben, auch wenn nur ein Teil der Wohnung zu räumen ist. Die Entscheidung erfolgt nach Billigkeitsgrundsätzen; sie ergeht dem Grunde nach. Leitender Grundsatz ist, daß die Räumung im Interesse des Vermieters erfolgt und daß dieser daher grundsätzlich die Kosten dem Mieter zu ersetzen hat. Auch bei Vereinbarung der Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt Verpflichtung des Vermieters zum Ersatz der Umzugskosten nach Maßgabe des Satzes 4. Bei Genehmigung einer Kündigung durch die P r e i s b e h ö r d e kann diese in entsprechender Anwendung des Abs. 3 den Vermieter zur Zahlung einer Umzugskostenentschädigung verpflichten, Ziff. 17 R E 184/37, unten A 218.

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§4 22

Anm. 22, 23

Die Verpflichtung des Vermieters zur Zahlung einer besonderen E n t s c h ä digung zum Ausgleich wirtschaftlicher Nachteile des Mieters kann bei Ges c h ä f t s r ä u m e n und Mischräumen neben der Umzugskostenersatzpflicht ausgesprochen werden Die Räumungsentschädigung gilt nach § 36 MSchG auch für Miet- und Pachtverhältnisse über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke. In den Fällen des § 32 Abs. 2 Satz 2 (A 111) hat der Mieter einen gesetzlichen Anspruch auf die Räumungsentschädigung, sofern nicht die Ausschließungsgründe des § 32 Abs. 3 vorliegen. Im Rahmen des § 4 bedarf es zur Begründung eines Ausspruchs im Urteil. Die Entschädigung umfaßt lediglich die Nachteile, die aus dem Verlust des Mietgegenstandes — abgesehen von der Räumung als solchen — dem Mieter erwachsen, insbesondere den Verlust der Kundschaft. Voraussetzung ist, daß die Entschädigung zum Ausgleich unbilliger Härten erforderlich ist. Zur ganzen Frage vgl. Roquette DR 1940, 1252. Die Verpflichtung des Vermieters zur Zahlung der Entschädigung ist bei Geschäftsräumen lediglich als Erweiterung der Schadloshaltung des Mieters anzusehen und deshalb in der prozessualen Behandlung dem Umzugskostenersatzanspruch gleichzustellen. Aus diesem Grunde wird man dem Mieter von Geschäftsräumen, der nach Abs. 5 auch über die Zulässigkeit des Entschädigungsantrages zu belehren ist, auch das Recht einräumen, die Entscheidung wegen der Entschädigung zugleich mit oder auch ohne die Entscheidung über die Umzugskosten gemäß Abs. 5 Satz 2 mit der sofortigen Beschwerde (A 47) anzufechten. Der Wortlaut „nur wegen der Umzugskosten" dürfte dieser Auslegung nicht entgegenstehen; die Ergänzung aus Anlaß der Einfügung des Satzes 4 in Abs. 3 dürfe lediglich übersehen worden sein. Auch der Vermieter kann die Auferlegung der Entschädigungszahlung mit der sofortigen Beschwerde anfechten (A 47). Wird die Zwangsvollstreckung von der Hinterlegung eines die Umzugskosten bzw. die Entschädigung voraussichtlich deckenden Geldbetrages abhängig gemacht, so darf die Zwangsvollstreckung nicht vor Hinterlegung des Geldbetrages erfolgen. Vollstreckbare Ausfertigung des darauf lautenden Urteilstenors erfolgt nur auf Anordnung des Amtsrichters, § 16 (A 53). Wegen Aufhebung der Vollstreckungsbeschränkung s. A33. Wegen der Möglichkeit der Anwendung der die Zwangsvollstreckung beschränkenden Vorschrift s. A 111. Entsprechend Abs. 3 kann auch die Wohnungsbehörde bei der Anordnung des Zwangswohnungstausches dem einen Tauschpartner, in dessen Interesse der Tausch gelegen ist, die Zahlung von Umzugskosten- und Entschädigungsbeträgen auferlegen, A 314.

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Neu eingefügt ist Satz 5, oben 18. Auch wenn das Mietverhältnis nicht durch ein Mietaufhebungsurteil, sondern im g e g e n s e i t i g e n E i n v e r n e h m e n der Beteiligten, insbesondere also durch Vergleich, mit Rücksicht auf einen vom Vermieter geltend gemachten Eigenbedarf (nicht aus anderen Gründen, Roquette, Mietrecht S. 335) b e e n d i g t worden ist, kann der Mieter innerhalb einer A u s s c h l u ß f r i s t von einem Monat seit der Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter Ersatz der U m z u g s k o s t e n und bei Geschäftsräumen die besondere E n t s c h ä d i g u n g nach Satz 4 verlangen. Bei Streit entscheidet hierüber auf Klage des Mieters das nach § 7 zuständige Amtsgericht, A 35. Gleichartige Regelung ist in § 32 Abs. 2 getroffen, A 111.

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Anm. 24

Mieterschutzgesetz

§ 5 (1) In den Fällen der §§ 2 bis 4 ist das Mietverhältnis für den Zeitpunkt aufzuheben, für den eine zur Zeit der Klageerhebung erfolgende Kündigung nach dem Vertrag oder beim Mangel einer Vertragsbestimmung nach § 565 des Bürgerlichen Gesetzbuchs oder nach dem Gesetz über die Auflockerung der Kündigungstermine bei Mietverhältnissen über Wohnräume vom 24. März 1938 (Reichsgesetzbl. I S. 306) zulässig sein oder an dem die vereinbarte Mietzeit ablaufen würde 24 . In den Fällen der § § 2 , 3 , 4 Abs. l letzter Satz kann auf Antrag des Vermieters das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung aufgehoben werden 26 . (2) Der Zeitpunkt, für den die Aufhebung erfolgt, ist in der Urteilsformel festzustellen. (3) In der Urteilsformel ist ferner zu bestimmen, daß der Mieter den Mietraum zu dem im Abs. 1 bezeichneten Zeitpunkt oder nach Ablauf der im § 5a vorgesehenen oder dem Mieter sonst bewilligten Räumungsfrist, an den Vermieter herauszugeben hat 26 . 24

Der Z e i t p u n k t , zu dem das Mietverhältnis auf Grund der Aufhebungsklage aus den §§ 2, 3, 3a und 4 MSchG a u f g e h o b e n wird, ist i m M i e t a u f h e b u n g s u r t e i l k a l e n d e r m ä ß i g f e s t z u s t e l l e n . Das Urteil h a t rechtsgestaltende Wirkung, A 5 Der Aufhebungszeitpunkt ist in der Urteilsformel auch dann festzustellen, wenn er im Zeitpunkt der Urteilsfällung bereits verstrichen ist. Das Urteil kann trotz seines rechtsgestaltenden Charakters auf einen früheren Zeitpunkt zurückwirken, RGZ 116, 382. Unterbleibt die Feststellung in der Urteilsformel, so kann der Urteilsspruch gemäß § 319 ZPO von Amts wegen berichtigt werden; auf Antrag einer Partei ist das Urteil nach § 321 ZPO zu ergänzen Der normale Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis aus einem der in den §§2 bis 4 MSchG bezeichneten Gründen aufzuheben ist, bestimmt sich a) bei Mietverhältnissen auf b e s t i m m t e Z e i t — V 38 — nach dem Ende der vereinbarten Mietzeit (§ 564 Abs 1 BGB). Ohne Aufhebungsklage läuft das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit gemäß § 1 Abs 2 MSchG auf unbestimmte Zeit weiter, wenn sich nicht der Mieter oder der Vermieter rechtzeitig auf die Beendigung beruft, A 6, Da die Aufhebung des Mietverhältnisses grundsätzlich — Ausnahme Abs. 1 Satz 2, A 25 — zu einem früheren als dem vertraglich f e s t g e l e g t e n E n d z e i t p u n k t nicht ausgesprochen werden darf, versagt die Klagebefugnis des Vermieters bei Mietverhältnissen mit langer Mietzeit. Diese Rechtslage wird vom Vermieter insbesondere dann als störend empfunden, wenn der Mieter die preisbehördlich anerkannte Mietzinserhöhung, z B die zugelassene Umlegung erhöhter Gebühren, Steuern usw (A 195a, 195b, 234a) nicht anerkennt und deren Bezahlung verweigert. In diesen Fällen ist nicht nur die Leistungsklage des Vermieters ausgeschlossen (A 17), sondern wegen des späten Aufhebungs-

116

§5

Anm. 24

Zeitpunktes auch die Mietaufhebungsklage aus § 3a MSchG praktisch wertlos, V 127. b) bei Mietverhältnissen auf u n b e s t i m m t e Z e i t — V 37 — nach dem Ablauf der Kündigungsfrist, der in erster Linie nach der v e r t r a g l i c h e n Vereinbarung zu ermitteln ist. Wo eine solche Vereinbarung nicht besteht, ist die g e s e t z l i c h e Regelung maßgebend, bei der es im Gegensatz zu der Norm des § 3 MSchG — oben A 14 — nicht auf den Zeitabschnitt ankommt, für den der Mietzins zu entrichten, sondern auf jenen Abschnitt, nach dem der Mietzins „bemessen" ist. Bei Mietverträgen mit Verlängerungsklausel — V 39 — muß die Aufhebungsklage bis zu dem Zeitpunkt erhoben sein, zu dem die „Kündigung" hätte erfolgen müssen. Bei der Aufhebung von Mietrechtsverhältnissen über Wohnräume und Mischräume (§ 3) sind die Kündigungstermine durch das Gesetz vom 24. März 1938 insofern aufgelockert, als gesetzliche oder vertragliche Kündigungsfristen zwar an sich unberührt gelassen, in ihrer Geltendmachung aber zum Schluß eines Kalendervierteljahres beweglicher gestaltet sind, insofern zum S c h l ü s s e e i n e s j e d e n K a l e n d e r m o n a t s gekündigt werden kann. I n allen Fällen, in denen nach Gesetz der Vertrag längere als monatliche Kündigungsfristen einzuhalten sind, sind die Vorschriften der §§ 1 und 4 des AuflG zu beachten, die im Geltungsbereich des MSchG nicht nur f ü r Mietverhältnisse für unbestimmte Zeit, sondern auch für solche auf bestimmte Zeit Bedeutung haben. Insbesondere gilt dies von der Regelung des § 2 AuflG, die bei Versäumung der erstzulässigen Kündigungsmöglichkeit M i e t v e r h ä l t n i s s e von bestimmter Dauer in solche auf u n b e s t i m m t e Z e i t u m w a n d e l t , wenn die Verlängerungsklausel auf einen kürzeren als einjährigen Zeitabschnitt sich bezieht und eine jedesmalige Geltendmachung zuläßt. Soweit das AuflG nicht Platz greift, also wenn nur eine einmalige Verlängerungsmöglichkeit vorgesehen ist, oder wenn die Verlängerungsdauer ein oder mehrere Jahre beträgt, wird bei Versäumung der Kündigungsfrist die Geltungsdauer des Mietverhältnisses um ein Jahr •und länger verlängert. Erhebt der Vermieter alsbald nach Versäumung der Kündigungsfrist die Aufhebungsklage, so wird mit Rücksicht auf die Länge der Zeit bis zu dem über ein J a h r hinausreichenden Endzeitpunkt des Mietverhältnisses, der für den Zeitpunkt der Aufhebung gemäß Abs. 1 Satz 1 maßgebend ist, ein R e c h t s s c h u t z b e d ü r f n i s - V 37-zu v e r n e i n e n und die Klage abzuweisen sein. Die Verhältnisse bis zur Urteilsvollstreckung durch Räumung können sich binnen Jahresfrist so geändert haben, daß der Räumungsbefehl nach Abs. 3 praktisch wertlos wird. Die Kündigungsfrist bemißt sich von der Klageerhebung an d. h. der Geltendmachung des einzelnen Klagegrundes durch Zustellung (nicht Einreichung) der Klage an den Beklagten; § 496 Abs. 3 ZPO findet hier keine Anwendung, weil eine Frist nicht zu wahren ist. Da die echte Kündigung des Vermieters im Geltungsbereich des MSchG grundsätzlich rechtlich wirkungslos ist (A 6), darf einer vor der Erhebung der Mietaufhebungsklage vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung keinerlei Einfluß auf die Bestimmung des Zeitpunktes der Mietaufhebung eingeräumt werden. Wenn also z . B . der Vermieter Ende Dezember zum 31. März gekündigt, die Aufhebungsklage aber erst im Januar erhoben hat, darf die Aufhebung des Mietverhältnisses nicht etwa mit Rücksicht auf die Kündigung zum 31. März, sondern erst zum gesetzlich zulässigen nächsten Termin ausgesprochen werden, so mit Recht Roquette, Mietrecht S. 319, dem ich allerdings hinsichtlich der Behandlung der „gekündigten" Verlängerungsklausel (V 39) nicht zu folgen vermag.

117

A n m . 2 5 , 26

Mieterschutzgesetz

25

Die s o f o r t i g e A u f h e b u n g des Mietverhältnisses ist nur zulässig, wenn das Klagebegehren auf § 2 (Belästigung, unangemessener Gebrauch der Mietsache) oder § 3 (Zahlungsverzug) allein oder in Verbindung miteinander oder mit § 3a (Ablehnung der genehmigten Mietzinserhöhung) oder mit § 4 (Eigenbedarf des Vermieters) gestützt wird. Für die Klage aus § 3a oder § 4 allein oder in Verbindung miteinander verbleibt es bei der Regel des Abs. 1 Satz 1, A 17, 24. Der Hinweis auf § 4 Abs. 1 letzter Satz ist gegenstandslos (A 18); wegen des Kleindrucks s. V 2. Aus der Verschiedenheit der Rechtsfolgen der Aufhebung des Mietverhältnisses je nach dem vorgebrachten Klagegrund folgt die Befugnis des Klägers die R e i h e n f o l g e der A u f h e b u n g s g r ü n d e von sich aus zu bestimmen. Mit Rücksicht auf die Möglichkeit der sofortigen Aufhebung des Mietverhältnisses in den Fällen der §§ 2, 3 wird der Vermieter diese zuerst und zwar wegen der günstigeren Beweisführung in erster Linie Mietzinsrückstand und dann erst Belästigung oder unangemessenen Mietgebrauch geltend machen. Beim Zusammentreffen der beiden anderen Aufhebungsgründe (§§ 3a, 4) wird die Geltendmachung der Verweigerung genehmigter Mieterhöhung vor der Inanspruchnahme von Eigenbedarf zweckmäßig sein. Entsprechend ist zu verfahren beim Zusammentreffen der Aufhebungsgründe in anderer Reihenfolge.

26

Neben der Aufhebung des Mietverhältnisses ist im Urteil die aus der Beendigung des Rechtsverhältnisses folgende (§ 556 BGB) Verpflichtung des Mieters zur H e r a u s g a b e der M i e t r ä u m e auszusprechen. Ohne diese Anordnung ist das Urteil kein geeigneter Vollstreckungstitel für die Räumung. Als Termin für die Herausgabe gilt grundsätzlich der Zeitpunkt nach Abs. 1, oben 24, 25. Durch die Neufassung des Abs. 3 in § 10 der Abänderungsverordnung vom 7. November 1944 (RGBl I 319) (A 179) ist es dem Gericht ermöglicht, die Raumherausgabe auf die Endzeit der Räumungsfrist zu verlegen.

§ 5a (1) Bei Aufhebung des Mietverhältnisses ist 2 7 dem Mieter eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist zu gewähren, es sei denn, daß hiermit für den Vermieter unbillige Härten verbunden wären oder daß die Versagung der Frist keine unbillige Härte für den Mieter darstellt. Erfolgt die Aufhebung wegen erheblicher Belästigung des Vermieters oder eines Hausbewohners oder wegen erheblicher Gefährdung des Mietraums o d e r d e s G e b ä u d e s oder weil der Vermieter die Räume für kriegswichtige

Zwecke benötigt, so soll die Frist nur gewährt werden, wenn besondere Umstände dies dringend geboten erscheinen lassen. (2) Auf Antrag des Mieters kann das Gericht erster Instanz zur Vermeidung von Härten die Räumungsfrist einmal verlängern 2 8 , es sei denn, daß hierdurch unbillige Nachteile für den Vermieter oder einen Dritten entstehen würden; die Nachfrist kann bis auf drei Monate bemessen werden. Der Antrag ist spätestens zwei Wochen vor dem Ablauf der Räumungsfrist zu stel118

§ 5a

Anm.27, 27a

len. Die Entscheidung erfolgt durch Beschluß nach Anhörung des Vermieters; gegen den Beschluß findet sofortige Beschwerde statt 2 9 . (3) Hat sich der Mieter in einem gerichtlichen Vergleich zur Räumung verpflichtet, so kann in entsprechender Anwendung des Abs. 2 eine Räumungsfrist gewährt oder eine im Vergleich vereinbarte Räumungsfrist verlängert werden. (4) Während der Räumungsfrist, jedoch nicht über den Zeitpunkt der Räumung hinaus, haben die Vertragsteile die bisherigen Rechte und Pflichten 30 . 27

I m Rahmen des Mietaufhebungsverfahren muß beim Fehlen der gesetzlichen Gründe, die die Zubilligung der Räumungsfrist ausschließen, dem Mieter auch ohne Antrag eine angemessene R ä u m u n g s f r i s t gewänrt werden. Die Grundsätze des § 5 gelten auch bei der Teilaufhebung gemäß § 4 Abs. 2, bei der Mietaufhebung nach §§ 22, 23, 23a MSchG. Im Herausgabeverfahren, dem ein Aufhebungsurteil nicht zugrundeliegt (§ 27 MSchG), gilt lediglich § 721 ZPO, wonach auf Antrag des Räumungspflichtigen eine angemessene Räumungsfrist gewährt werden kann; gemäß § 2 7 Abs. 1 Satz 2 MSchG gilt § 721 ZPO entsprechend auch für Nichtwohnräume. A u ß e r h a l b d e s G e l t u n g s b e r e i c h e s d e s M i e t e r s c h u t z g e s e t z e s gilt für mieterschutzfreie Räume grundsätzlich nur die auf Antrag vom Gericht nach Ermessen zu gewährende Räumungsfrist des § 721 ZPO, die bei landesrechtlich gelockerten Mietverhältnissen nicht nur für Wohnräume, sondern auch für Geschäftsräume gemäß § 52e Abs. 1 Nr. l a , § 27 Abs. 1 Satz 2 MSchG gewährt werden kann. Die Gewährung der Räumungsfrist des § 5a soll dem Mieter einen Ersatz für den Wegfall des Ersatzraumschutzes bieten; vgl. hierzu die gute Darstellung bei Haarmann D R Z 1948, 78. Voraussetzung ist lediglich Aufhebung des Mietverhältnisses durch Urteil nach § 5 oder durch Vergleich (Abs. 3). Die Prüfung hat von Amts wegen zu erfolgen; bei Urteilen m u ß die Frist, bei Vergleich k a n n sie gewährt werden. Die Räumungsfrist darf nur dann nicht gewährt werden, wenn 1. mit der Gewährung für den Vermieter unbillige Härten verbunden sind (bei Belästigung oder Raumgefährdung ist nach Abs. 1 Satz 2 die Fristgewährung an den Nachweis besonderer Umstände geknüpft, die sie als dringend geboten erscheinen lassen) oder 2. wenn die Versagung der Frist für den Mieter keine unbillige Härte darstellt. Eine z e i t l i c h e Begrenzung ist für die Räumungsfrist im Gesetze n i c h t vorgesehen; sie muß „den Umständen nach angemessen" sein, also insbesondere den Verhältnissen der jeweiligen Lage der Wohnungsbeschaffung Rechnung tragen. Wegen des Kleindrucks in Abs. 1 vgl. V 2.

27a

Kann eine Räumungsfrist nicht gewährt werden oder wird die Verlängerung abgelehnt oder ist sie nicht möglich (A 27), so muß das Mietaufhebungs- oder Räumungsurteil vollstreckt werden. Die Vollstreckung kann und darf grundsätzlich nicht von der Gestellung von E r s a t z r a u m abhängig gemacht werden.

119

A n m . 27 a

Mieterschutzgesetz

Der Gläubiger hat ein Recht darauf, daß der von der Autorität des Staates gestützte Vollstreckungstitel verwirklicht wird. Der Vollstreckungsrichter und der Vollstreckungsbeamte dürfen die Durchführung der Vollstreckungsmaßnahmen nicht in j e d e m Falle davon abhängig machen, daß ein Ersatzraum bereitgestellt wird; sie sind auch nicht berechtigt, über die Eignung des Ersatzraumes, insbesondere ob dieser als angemessen oder ausreichend anzusehen ist, zu urteilen und von dieser Beurteilung die Durchführung der Zwangsräumung abhängig zu machen. Die Vorlage einer Bescheinigung der Wohnungsbehörde, daß Ersatzraum zur Verfügung gestellt ist —• grundsätzliche Verpflichtung der Wohnungsbehörde, A 298 — darf nach § 726 ZPO nur in dem Ausnahmefall gefordert werden, daß die A u f g a b e der Wohnung der Genehmigung der Wohnungsbehörde bedarf, wie dies vorübergehend in der britischen Zone auf Grund der VO Nr. 16 der brit. Militärregierung der Fall war, A 343. Wehn dagegen, wie z. B . in Bayern (und auch in Hessen) gemäß § 4 DVO (A 300) nur die I n g e b r a u c h n a h m e einer Wohnung genehmigungspflichtig ist, so kann und muß die Räumung ohne Genehmigung der Wohnungsbehörde durchgeführt werden. Die Unterlassung der Vollstreckungsmaßnahme durch den Gerichtsvollzieher kann auch nicht durch den Hinweis auf § 885 ZPO gerechtfertigt werden, der die „Einweisung des Gläubigers in den Besitz" der Räume vorschreibt, da diese Besitzeinweisung nicht gleichbedeutend mit dem Bezug der Wohnung ist, Haarmann D R Z 1948, 80. Die Grenze zwischen der Dauerunterbringung durch das Wohnungsamt und die behelfsmäßige Obdachlosenunterbringung zu bestimmen, ist zunächst Sache der Wohnungsbehörde; wo diese die wohnungsrechtliche Unterbringung ablehnt, muß der Richter auf Grund der Schutzverordnung die Interessen abwägen (A 29). Dabei wird der Grund, weshalb das Räumungsurteil ergangen oder die Anerkennung als Wohnungsucher vom Wohnungsamt abgelehnt worden ist, von erheblicher Bedeutung sein. Dem Mieter, der auf Grund des § 2 MSchG verurteilt ist, wird ebenso wie dem Wohnungsuchenden, der die Anmeldungsvorschriften des Art. I X WohnG nicht erfüllt oder von der Militärregierung gemäß Art. V I I I abgelehnt wird, die bloß polizeiliche Unterkunft zugemutet werden können. Das soziale Verhalten des Räumungspflichtigen ist entscheidend; ist es unsozial, so verwirkt es den Vollstreckungsschutz. Sein Recht auf Wohnraum darf die zahlreichen Wohnungsuchenden, insbesondere die bevorzugten Kreise (Art. V I I I WohnG) nicht benachteiligen; mindestens hinsichtlich des Ausgleichs der Wohnraumansprüche muß eine Lösung in der Zusammenarbeit von Gericht und Wohnungsbehörde versucht werden. Die beschleunigte Durchführung von Räumungsurteilen kann der Wohnungsbehörde eine Gelegenheit zur Umgruppierung der Wohnungsinhaber geben. § 31 Abs. 3 MSchG will derartige wohnungsrechtliche Maßnahmen fördern (A 108) und § 1 AbändVO MSchG überläßt es den Gemeindebehörden, den Zwangswohnungstausch zu betreiben, A 172. Die Wohnungsbehörde kann aber auch von sich aus eingreifen: sie kann nach Aufhebung des Mietverhältnisses die Wohnung als frei (A 309) erfassen, sie einem Wohnungsuchenden zuweisen und dessen Wohnung für den Räumungspflichtigen zur Verfügung stellen. Wie dieser Ersatzraum beschaffen sein muß, darüber kann das Gericht nicht entscheiden. Vor der'Änderung des Mieterschutzgesetzes durch das Gesetz vom 29. Juni 1926 (RGBl I 317) unterschied § 6 MSchG zwischen angemessenem und ausweichendem Ersatzraum, vgl. dazu 2. Aufl., 1. Teil S. 48: Die Entscheidung darüber, ob und welcher Ersatzraum bereitzustellen sei, war dem Gericht

120

§ 5a

A n m . 28—30

übertragen. Es unterliegt keinem Zweifei, daß das Gericht aus der Kenntnis der Umstände des Einzelfalles heraus a m besten die Schutzwür ligkeit des Räumungspflichtigen zu beurteilen vermag. Das gilt nicht nur f ü r den Bereich des Mieterschutzgesetzes, sondern auch bei Räumungsurteilen außerhalb des MSchG. Die Umstände des Falles entscheiden, o b ein gleichwertiger, ein angemessener, ein ausreichender oder nur ein notdürftiger Ersatzraum oder überh a u p t kein Ersatzraum in Betracht kommt. Haarmann DRZ 1948, 81 empfiehlt eine Regelung, die die Entscheidung den Gerichten nach dem Vorbild des MSchG ält. F. überträgt. 28

Die V e r l ä n g e r u n g der nach Abs. 1 vom Gericht gewährten oder im Vergleich vereinbarten (Abs. 3) R ä u m u n g s f r i s t ist nur e i n m a l möglich. E r forderlich ist hierfür 1. Stellung eines Antrages des Mieters spätestens zwei Wochen vor Ablauf der ursprünglichen Räumungsfrist. 2. Vermeidung von Härten; die Nachfrist, die ohne Rücksicht auf die ursprüngliche Räumungsfrist höchstens auf drei Monate bemessen werden darf, ist unzulässig, wenn sie dem Vermieter oder einem Dritten, z. B. dem neuen Mieter unbillige Nachteile bringen würde. Das Fehlen von Ersatzraum begründet stets eine unbillige Härte für den Mieter, Haarmann DRZ 1948, 79. Bei Vergleichen muß eine Veränderung der Verhältnisse gegenüber denen zur Zeit des Vergleichsabschlusses nachgewiesen sein, LG Hagen MDR 1947, 102. Der Beschluß des AG ist durch sofortige Beschwerde zum LG anfechtbar, und zwar auch dann, wenn nur die Dauer der Nachfrist beanstandet wird. Beschwerdeberechtigt sind nur Mieter und Vermieter, nicht auch Dritte, auch wenn die Entscheidung sie benachteiligt. Eine weitere Beschwerde gegen die E n t scheidung der Beschwerdestelle findet nicht statt, zustimmend KG D R 1941, 50. Außerhalb des Mietaufhebungsverfahrens ist die Verlängerung der Räumungsfrist für Fristen gemäß § 27 MSchG und § 721 ZPO nicht vorgesehen.

29

Außerhalb des Mietaufhebungsverfahrens ist eine V e r l ä n g e r u n g der Räumungsfrist dem V o l l s t r e c k u n g s g e r i c h t möglich auf Grund des Gesetzes zur Verhütung mißbräuchlicher Ausnutzung von Vollstreckungsmöglichkeiten vom 13. Dezember 1934 (RGBl I 1234) und auf Grund der Ermächtigung durch Art. 6 Abs. 1 der Verordnung über Maßnahmen auf dem Gebiete der Zwangsvollstreckung (Schutzverordnung) vom 4. Dezember 1943 (RGBl I 666). Zur Frage der Abgrenzung der Voraussetzungen beider Gesetze, zur Abstufung des Räumungsschutzes und zur- Arbeitsteilung zwischen Prozeßgericht (Mieterschutz) und Vollstreckungsgericht (Räumungsschutz) vgl. Sprey D R 1943, 835. Beide Schutzgesetze sind heute noch anwendbar. Bei der SchutzVO findet eine Interessenabwägung s t a t t ; überwiegen die Interessen des Schuldners die äes Gläubigers erheblich, so muß der Gläubiger zurücktreten (A 27 a). Beim VMGes. dagegen findet keine Abwägung, sondern nur eine Feststellung der Interessen statt. Zur ganzen Frage vgl. Bettermann SJZ 1947, 174. Das Vollstreckungsmißbrauchgesetz ist in Bayern, Württemberg und Hessen aufgehoben. BayGes. Nr. 80 vom 8. September 1947 GVB1 175; Hess. Gesetz vom 16. August 1947, GVB1 64.

30

Das M i e t r e c h t s v e r h ä l t n i s nach Aufhebung des bisherigen Mietverhältnisses gründet sich auf den R i c h t e r s p r u c h , der die Gewährung

121

Anm. 30

Mieterschutzgesetz

d e r Räumungsirist ausspricht und die sonst für das Vertragsrecht notwendige Willenseinigung der Beteiligten ersetzt. Die Dauer dieses Mietverhältnisses reicht über den Zeitpunkt des Ablaufes der Räumungsfrist hinaus, wenn die tatsächliche Räumung sich verzögert. Rechte und Pflichten sind nach dem Inhalt des bisherigen Rechtsverhältnisses zu beurteilen. Deshalb ist der bisherige Mietzins weiterzuzahlen; Instandhaltungspflichten der Beteiligten bemessen sich nach Vertrag oder Gesetz (§ 535ff. BGB; § 20 EMG). Schadensersatzansprüche des Vermieters nach § 557 B G B sind ausgeschlossen, weil der Mieter zur Benutzung des Raumes befugt ist, RGZ 122, 57. Herausgabeklage des Vermieters auf Grund des § 985 B G B ist unzulässig. Der Mieter kann auf Antrag vom MEA ermächtigt werden, die Wohnung zu tauschen; das MEA ersetzt die hierzu erforderliche Einwilligung des Vermieters gemäß § 31 Abs. 1 MSchG. Geschieht dies und wird der Tausch durchgeführt, so gilt die Beendigung des Mietverhältnisses als nicht erfolgt, § 31 Abs. 2 MSchG. Auch die Durchführung eines Wohnungszwangstausches nach Anordnung der Wohnungsbehörde ist während der Dauer des Mietverhältnisses gemäß Abs. 4 möglich, V 31, 111. Der Mieter kann Antrag auf Ersetzung der Erlaubnis zur Untervermietung gemäß § 29 MSchG stellen, A 94. Die Weiterbenutzung der Wohnung während der Dauer des Räumungsfrist ist nicht „unberechtigt" im Sinne des Art. V WohnG, A 306. Die Aufhebung des Mietverhältnisses erfolgt tatsächlich mit der Herausgabe der Mieträume; ein besonderer rechtlicher Aufhebungsgrund ist die Aufhebung der Räumungsfrist im Nachverfahren vor dem Mietaufhebungsgericht gemäß § 6 Abs. 2 MSchG (A 33)-und die Durchführung des Zwangswohnungstausches nach Art. VI Buchst, b, V I I I Abs. 2 WohnG durch die Wohnungsbehörde. §

6

(1) Hat der Mieter die Gewährung einer Räumungsfrist 31 beantragt und ist der Antrag im Urteil übergegangen, so ist das Urteil zu ergänzen. Auf das Verfahren finden die Vorschriften des § 319 Abs. 2, 3 der Zivilprozeßordnung entsprechende Anwendung. Wird das Urteil nur wegen der Gewährung oder Versagung der Räumungsfrist angefochten, so erfolgt die Anfechtung durch sofortige Beschwerde32. (2) Ist dem Mieter eine Räumungsfrist gewährt worden, oder ist die Zwangsvollstreckung von der Hinterlegung eines Umzugskosten- oder Entschädigungsbetrages abhängig gemacht (§ 4 Abs. 4) und treten nach Ablauf der Beschwerdefrist (Abs. 1 Satz 3, § 4 Abs. 5) Tatsachen ein, welche die Aufhebung des Mietverhältnisses nach den § § 2 , 3 rechtfertigen würden, so kann der Vermieter die Aufhebung der Räumungsfrist oder der Vollstreckungsbeschränkung33 verlangen. Das gleiche gilt, wenn seit der Rechtskraft des lediglich Umzugskosten zubilligenden Urteils zwei Jahre verstrichen sind, es sei denn, daß die Aufhebung zu außergewöhnlichen Nachteilen für den Mieter führen 122

§6

A n m . 31—33

würde. Über den Antrag des Vermieters wird auf Grund mündlicher Verhandlung durch Urteil entschieden; gegen das Urteil findet sofortige Beschwerde statt 34 . § 25 Abs. 2 des Gerichtskostengesetzes gilt entsprechend. 31

Die Gewährung der R ä u m u n g s i r i s t muß in der Urteilsformel ausgesprochen sein. Sofern der Mieter bis zum Schlüsse der mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, die Räumungsfrist beantragt hatte, ist, wenn der Antrag übergangen worden ist, das Urteil auch ohne besonderen Antrag im Verfahren entsprechend § 319 Abs. 2, 3 ZPO zu berichtigen. Der Berichtigungsbeschluß ist gemäß § 319 Abs. 3 ZPO mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar (A 47). Diese Regelung gilt nur hinsichtlich der Räumungsfrist. Wenn der Antrag auf Zubilligung eines Umzugskosten- oder Entschädigungsbetrags übergangen worden ist, gelten die Vorschriften der §§ 321, 716, 721 ZPO.

32

Die Anfechtung des Mietaufhebungsurteils a l l e i n wegen der Gewährung oder Versagung der Räumungsfrist — auch die Angemessenheit der Frist kann allein Gegenstand der Anfechtung sein, OLG München D R 1943, 61 — erfolgt durch s o f o r t i g e B e s c h w e r d e (A47). Weitere Beschwerde findet hier ebensowenig wie im Falle des § 5a Abs. 2 Satz 3 (A 29) oder des § 4 Abs. 5 (A 21) statt, OLG Nürnberg BayZ 1926, 112 und 1929, 230. Im übrigen erfolgt die Anfechtung des Mietaufhebungsurteils durch Berufung (§ 14). Die sofortige Beschwerde (§ 577 ZPO) ist an eine Notfrist von zwei Wochen, beginnend mit der Zustellung des Urteils, gebunden; sie ist regelmäßig beim Amtsgericht (§ 7 MSchG, § 569 ZPO) durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder zu Protokoll des Urkundsbeamten zu erheben (A 47).

33

Die A u f h e b u n g der V o l l s t r e c k u n g s b e s c h r ä n k u n g im Mietaufhebungsurteil, und zwar der Gewährung einer Räumungsfrist einschließlich der Nachfrist (§ 5a) oder der Anordnung der Hinterlegung eines Umzugskosten- oder Entschädigungsbetrages (§ 4 Abs. 4) kann der Vermieter verlangen, wenn nach Ablauf der Beschwerdefrist (§ 4 Abs. 4, § 5a Abs. 2 und § 6 Abs. 1) Tatsachen eingetreten sind, die die Aufhebung des Mietverhältnisses nach § 2 (Belästigung, Gefährdung der Mietsache) oder § 3 (Mietzinsrückstand) rechtfertigen würden. Formelle Voraussetzung ist Antrag des Vermieters und Ablauf der Beschwerdefrist (A 32) oder Rechtskraft des Urteils und Vergleichs. Bei Vorliegen der formellen und materiellen Voraussetzung muß dem Antrag stattgegeben werden; aus Billigkeitserwägungen kann er vom Gericht nicht abgelehnt werden, OLG Augsburg BayZ 1930, 230; Kiefersauer BayZ 1926, 125 und MietG 1927, 21. Wird die Gewährung der Räumungsfrist aufgehoben, so wird damit zugleich das gemäß § 5a Abs. 4 durch Richterspruch begründete Mietrechtsverhältnis aufgehoben, A 30. Das Vorliegen der Aufhebungsgründe der §§ 3a, 4 MSchG berechtigt den Vermieter nicht zur Einleitung des NachVerfahrens. Auch kann die bloße Auferlegung (§ 4 Abs. 3) der Zahlung eines Umzugskosten- (A 21) oder E n t schädigungsbetrags (A 22) nicht Gegenstand des Nachverfahrens sein, da nur die Anordnung der Hinterlegung eines Geldbetrages gemäß § 4 Abs. 4 als Beschränkung der Zwangsvollstreckung anzusehen ist. Nur bezüglich der Umzugkosten (nicht auch der Entschädigung gemäß § 4 Abs. 3 Satz 5) gilt die SondeiTegelung des Abs. 2 Satz 2: zwei Jahre nach Rechtskraft des a u s s c h l i e ß l i c h Umzugskosten zubilligenden Urteils kann die Aufhebung der Ersatzpflicht vom Vermieter beantragt werden, es sei denn, daß die Aufhebung

123

Anm. 34, 35

Mieterschutzgesetz

zu „außergewöhnlichen", d. h. zu besonders großen, über das normale Maß hinausgehenden Nachteilen für den Mieter führen würde. Im Gegensatz zu Abs. 2 Satz 1 greifen hier Billigkeitserwägungen Platz. Der Antrag des Vermieters geht auf Abänderung des Urteils, ist nicht Klageantrag, sondern Prozeßbegehren. Er kann statt dessen auch eine neue Aufhebungsklage erheben. 34

Die Entscheidung erfolgt durch Urteil, das nicht durch Berufung, sondern nur mit der sofortigen Beschwerde (A 32, 47) anfechtbar ist; weitere Beschwerde ist ausgeschlossen, OLG München BayZ 1925, 297; OLG Karlsruhe Rspr 44, 250. Das Urteil kann in entsprechender Anwendung des § 13 Abs. 2 für vorläufig vollstreckbar erklärt werden, a. M. OLG Augsburg BayZ 1930, 230.

§ 7

Für die Aufhebungsklage ist das Amtsgericht ausschließlich38 zuständig, in dessen Bezirk sich der Mietgegenstand36 befindet. Die Vereinbarung der schiedsgerichtlichen Erledigung ist unwirksam. 35

Die ausschließliche (§ 40 ZPO) Zuständigkeit beschränkt sich auf das Mietaufhebungsverfahren nach § 1 Abs. 1 und 2, auf Streitigkeiten über Entschädigungs- und Umzugskostenersatzpflicht des Vermieters gemäß § 4 Abs. 3 Satz 5 (A 23), auf das Herausgabeverfahren nach § 27 sowie auf das Verfahren zur Festestllung, daß ein Räumungsanspruch nicht gegeben sei, weil Mieterschutz bestehe. Dagegen kommt § 7 nicht in Frage für Klagen auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Mietverhältnisses (OLG Köln J W 1929, 3258), für Räumungsklagen auf Grund Eigentums nach § 985 BGB. Keine Zuständigkeit des A r b e i t s g e r i c h t s zur Mietaufhebung, auch nicht im Zusammenhang mit der Entscheidung über andere bürgerliche Rechtsstreitigkeiten, da § 3 AGG die Ausdehnung der Zuständigkeit des Arbeitsgerichts nur gestattet, soweit nicht eine ausschließliche Zuständigkeit für die bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten begründet ist. Auch bei Werkwohnungen hat das Arbeitsgericht nur über Vorfragen zu entscheiden, nämlich darüber, ob von einer der Parteien ein gesetzlich begründeter Anlaß zur Auflösung des Arbeitsverhältnisses gegeben worden ist, A 67. Die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts ist auch eine sachliche insofern, als sie die Befugnis zur Mitwirkung der Wohnungsbehörde beim Mietaufhebungsverfahren in jeder Form ausschließt, A 19. Unter diesem Gesichtspunkt ist es unmöglich, daß der Vermieter statt aus § 4 MSchG zu klagen, sich von der Wohnungsbehörde in Räume seines Mieters einweisen läßt, Bettermann gegen LG Paderborn N J W 1940, 268. Die Mietaufhebungsklage kann nur zum Amtsgericht, nicht zum Landgericht erhoben werden. Das gilt auch für Pachtverhältnisse über Räume oder gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke, A 116. Zur Erhebung der Klage ist nur befugt, wer die R e c h t s s t e l l u n g des Vermieters innehat. Wegen der Gleichstellung des Grundstückserwerbers vgl. A 8. Beklagter ist der Mieter, d. h. der aus dem Mietvertrag berechtigte Inhaber des Miet(Pacht)rechtes. Haben beide Ehegatten gemietet, so ist die Klage gegen beide zu richten. Die Frage, ob der E h e m a n n , der sich in Kriegsgefangen-

124

§§ 7 bis 10

Anm.36, 36 a

S c h a f t befindet oder v e r m i ß t ist, unter dem Gesichtspunkt der Schlüsselgewalt der Frau vertreten werden kann — dafür Holthöfer M D R 1947, 8 und D R Z 1948, 384; Beitzke DRZ 1949, 104; L G Köln J R 1949, 316; Bastian J R 1949, 437; K G J R 1949, 472; OLG Celle S J Z 1950, 199; vgl. auch OLG Kiel N J W 1949, 150 — dürfte zu bejahen sein. Die Bestellung eines Abwesenheitspflegers (Laue DRZ 1948, 50) kommt wohl nicht in Frage, weil für diese Aushilfsmaßnahme das Schutzbedürfnis des Abwesenden, nicht aber das ausschließliche Interesse anderer maßgebend ist, OGH Köln N J W 1948, 552 (anders 1950, 307); Meyerhoff N J W 1949, 150; Arnold N J W 1949, 248; Roquette, Mietrecht S. 349. M i e t g e g e n s t a n d statt bisher „Mietraum" mit Rücksicht auf die Ausdehnung des Mieterschutzes auf gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke, V 6. Trotz der Beibehaltung des Wortes ,,Mietraum" in § 18 wird auch das Verbot der einstweiligen Verfügung für die Herausgabe auf gewerblich genutzte Grundstücke auszudehnen sein, A 56. 36a Die Erledigung im schiedsrichterlichen Verfahren nach § 1025 ZPO ist für das Aufhebungsverfahren ebenso ausgeschlossen wie das Schiedsverfahren nach §§ 18ff. der EntlastungsVO vom 13. Mai 1924 (RGBl I 522). 36

§

8

§

9

Die Bestimmung eines Termins zur Güteverhandlung kann auch von dem Mieter beantragt werden, der eine Aufhebungsklage befürchtet. §

10

(1) Jede Ladung einer Partei zur mündlichen Verhandlung über die Aufhebungsklage soll den Hinweis darauf enthalten, daß gegen die Partei Versäumnisurteil ergehen kann, wenn sie im Termin nicht erscheint oder sich nicht ordnungsmäßig vertreten läßt. (2) Von dem Eingang einer Klage, mit welcher die Aufhebung eines auf Wohnraum bezüglichen Mietverhältnisses auf Grund des § 3 verlangt wird, hat die Geschäftsstelle der Fürsorgebehörde unter Hinweis auf die Für Sorgepflicht gemäß den Reichs grundsätzen über Voraussetzungen, Art und Maß der öffentlichen Fürsorge sowie der Kreisamtsleitung der NSV unverzüglich Mitteilung37 zu machen. Der Vermieter hat für diese Mitteilungen zwei weitere Abschriften der Klage einzureichen, die der FürSOrgebehÖrde und der Kreisamtsleitung der NSV zugestellt Werden. (3) Eine Aufhebung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs darf nicht vor dem Ablauf der im § 3 Abs. 3 bezeichneten Frist erfolgen. 125

Anm.37 37

Mieterschutzgesetz

Die Mitteilung des Eingangs der Mietaufhebungsklage beschränkt sich nach Wegfall der Kreisamtsleitung derNSV — V 2 — auf die Unterrichtung der Fürsorgebehörde, die durch ihre Bereitschaftserklärung zur finanziellen Hilfe (A 15) die Aufhebung des Mietverhältnisses abwenden kann. Die Einreichung nur e i n e r weiteren Abschrift der Klage dürfte genügen. Die Feststellung der Hilfsbedürftigkeit ist Sache der Fürsorgebehörde, nicht des Gerichts. Die Abs. 2 und 3 finden entsprechende Anwendung bei Erhebung der Räumungsklage des Vermieters frei f i n a n z i e r t e r W o h n u n g e n (A 108a), wenn der Vermieter wegen Mietzinsrückstandes gemäß § 554 BGB gekündigt hat, A 133 a.

§ II38 (1) Wird die Aufhebung des Mietverhältnisses lediglich 3 9 aus einem im § 2 vorgesehenen Grunde begehrt, so kann das Gericht das Verfahren auf b e s t i m m t e Zeit aussetzen, wenn nach den gesamten Umständen des Falles zu erwarten ist, d a ß bei F o r t dauer des Mietverhältnisses der Friede in der Hausgemeinschaft wiederhergestellt werden kann. (2) Die Aussetzung kann unter Auflagen 4 0 ausgesprochen werden. Sie kann im Falle der Fortsetzung des Verfahrens (Abs. 4) einmal wiederholt werden. (3) Während der Aussetzung kann die Klage ohne Z u s t i m m u n g des Beklagten zurückgenommen werden. I m Falle der Zurückn a h m e sind die Kosten des Verfahrens gegeneinander aufzuheben. (4) Das Verfahren ist auf Antrag fortzusetzen, wenn der Antragsteller glaubhaft m a c h t , daß die der Aussetzung zugrunde liegende E r w a r t u n g (Abs. 1) nicht eingetreten ist oder der andere Teil eine Auflage nicht erfüllt hat. Ist bis z u m Ablauf einer Woche seit Beendigung der Aussetzungsfrist ein begründeter Antrag nicht gestellt, so ist die Hauptsache durch Beschluß für erledigt zu erklären. In diesem Falle sind die Kosten des Verfahrens gegeneinander aufzuheben, sofern nicht nach Abs. 5 eine abweichende Entscheidung zu treffen ist. (5) Wird bei einem auf Antrag des Vermieters fortgesetzten Verfahren die Klage abgewiesen oder wird die Hauptsache gem ä ß Abs. 4 Satz 2 f ü r erledigt erklärt, so können die Kosten des Verfahrens ganz oder teilweise dem Mieter oder Vermieter auferlegt werden, soweit dies nach den Umständen des Falles der Billigkeit entspricht. (6) Die in den vorstehenden Vorschriften vorgesehenen Beschlüsse sind ohne Rücksicht auf die Höhe des Beschwerde126

§§ 11, 12

Anm. 38—41

gegenständes mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar. Eine weitere Beschwerde findet nicht statt. Eine Anfechtung der Entscheidung lediglich wegen der Kosten ist nicht zulässig. 38

Entstehung: §3 Sechste AusfVO KSchV. Die Vorschrift bezweckt, die Durchführung des Mietaufhebungsverfahrens und den Erlaß eines Räumungsurteils möglichst zu vermeiden oder doch hinauszuschieben.

39

Die in § 11 in Erweiterung des § 148 ZPO geregelte Aussetzung des Verfahrens beschränkt sich auf Mietaufhebungsverfahren, die lediglich aus einem der in § 2 vorgesehenen Gründe anhängig gemacht werden. Die Vorschriften des § 11 finden deshalb keine Anwendung in Mietaufhebungsverfahren, die aus Gründen der in den §§ 3, 3a oder 4 bezeichneten Art allein oder in Verbindung mit dem Mietaufhebungsgrund des § 2 eingeleitet worden sind. Die Aussetzung kann nur auf bestimmte Zeit erfolgen. Es muß begründete Aussicht bestehen, daß der durch die geltendgemachten Mietaufhebungstatsachen gestörte Friede in der Hausgemeinschaft durch gütliche Verhandlung, durch Aussprache u. a. wiederhergestellt werden kann, vgl. Roquette DR 1943, 421. Die Aussetzung des Verfahrens führt nach Ablauf der bestimmten Zeit zur Erledigung des Verfahrens (Abs. 4 Satz 2), sofern nicht die Fortsetzung des Verfahrens vorher gemäß Abs. 4 Satz 1 beantragt wird. Die Beschlüsse dieses Verfahrens unterliegen — auch wenn sie in der Berufungsinstanz ergangen sind, OLG Celle MDR 1949, 619 — der sofortigen Beschwerde (A 47), gegen die eine weitere Beschwerde nicht zulässig ist (Abs. 6). Die selbständige Kostenentscheidung ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar, OLG Kassel und OLG Stuttgart SJZ 1950, 48, 49; BayObLG SJZ 1950, 280, A 47.

40

Durch die Auflage, die insbesondere im Genehmigungsverfahren der Verwaltungsbehörden erhebliche Bedeutung gewonnen hat, kann dem Mieter oder dem Vermieter die Vornahme oder Unterlassung bestimmter Handlungen auferlegt werden. Die Auflage als solche begründet für keinen der Beteiligten einen klagbaren Rechtsanspruch auf Vornahme oder Unterlassung, es sei denn, daß die Rechtsgrundlage der Handlung im Mietrechtsverhältnis als solchen begründet ist oder die Unterlassung oder Vornahme strafrechtlich verfolgt werden kann. Die Nichterfüllung der Auflage gibt jedoch dem durch sie Begünstigten in jedem Falle das Recht, die Fortsetzung des Verfahrens zu beantragen, Abs. 4 ASatz 1.

§ 12 Wird in einem Aufhebungsstreit eine Partei, die einer anerkannten Vereinigung41 der Hausbesitzer oder der Mieter angehört, von einem Beauftragten dieser Vereinigung oder eines ihr angeschlossenen Verbandes oder Vereins vertreten, so findet § 157 Abs. def Zivilprozeßordnung insoweit keine Anwendung. Als Beauftragte gelten alle mit Vertretungsausweis versehenen Personen. 41

Auf Grund des Gesetzes über Anerkennung und Beaufsichtigung von Vereinigungen von Hausbesitzern und Mietern vom 7. März 1935 (RGBl I 352) hat der Reichsarbeitsminister den Reichsbund der Haus- und Grundbesitzer e.V. 127

A n m . 41a, 42, 43

Mieterschutzgesetz

in Berlin als alleinige Vertretung des deutschen Hausbesitzes und den Bund deutscher Mietervereine e. V. in Dresden als alleinige Vertretung der deutschen Mieterschaft anerkannt. An Stelle der Reichsverbände dürften jetzt Zonenoder Landesverbände getreten sein. 41 a Die Zurückweisung nach Abs. 1 — nicht aber auch nach § 157 Abs. 2 Z P O — ist unzulässig und durch Beschwerde anfechtbar, O L G Breslau MietG 1930, 195. §

13

(1) Bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, können andere als die in der Klage vorgebrachten Klagegründe geltend gemacht werden. In der Berufungsinstanz gilt dies nur, wenn glaubhaft gemacht wird, daß der Vermieter ohne sein Verschulden außerstande gewesen sei, jene Gründe im ersten Rechtszug vorzubringen, oder wenn der Mieter zu der Änderung der Klage 42 seine Einwilligung erteilt hat. (2) Erfolgt die Aufhebung des Mietverhältnisses lediglich nach § 4, SO ist das Urteil, sofern ihm nicht eine Bescheinigung der zuständigen Behörde über den kriegswichtigen Eigenbedarf des Vermieters (§ 4 Abs. l Satz 5) zugrunde liegt, nicht für vorläufig vollstreckbar 43 zu

erklären. Ein Urteil, das auf einem anderen Grunde beruht, darf nur dann für vorläufig vollstreckbar erklärt werden, wenn glaubhaft gemacht wird, daß die Aussetzung der Vollstreckung dem Vermieter einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde. (3) Die Kosten des Rechtsstreits44 können, wenn die Aufhebung lediglich nach § 4 erfolgt, dem Vermieter ganz oder teilweise auferlegt werden, sofern dies nach Lage der Sache, insbesondere nach den Vermögens- und Erwerbsverhältnissen der Vertragsteile, der Billigkeit entspricht. (4) Für die Wertberechnung bei der Aufhebungsklage ist der Betrag des für die Dauer eines Vierteljahrs zu entrichtenden Mietzinses maßgebend. 42

Die Änderung des Klagegrundes unterliegt grundsätzlich dem Verbot des § 264 ZPO. Satz 1 ändert diesen Grundsatz zugunsten des A u s t a u s c h e s d e r M i e t a u f h e b u n g s g r ü n d e ab. Der Übergang von der Aufhebungsklage zur Räumungsklage (§ 985 B G B ) oder zur Herausgabeklage nach § 27 ist nur nach § 264 Z P O zulässig. Die Einschränkung in Satz* 2 bedeutet zugunsten des Vermieters eine Ausnahme von § 527 ZPO, im übrigen gilt Satz 2 nur für den Austausch von Aufhebungsgründen.

43

Die v o r l ä u f i g e V o l l s t r e c k b a r k e i t von Mietaufhebungsurteilen ist entgegen der Regel des § 709 Ziff. 1 Z P O eingeschränkt. Sie ist verboten für Urteile, die sich lediglich auf § 4 (Eigenbedarf des Vermieters) stützen; die

128

§§ 13, 14

Anm. 44, 45

Sonderbehandlung f ü r kriegswichtigen Eigenbedarf ist in Wegfall gekommen. Mietaufhebungsurteile l e d i g l i c h aug § 4 müssen daher erst rechtskräftig werden, um einen geeigneten Vollstreckungstitel zu bilden, § 704 ZPO. Alle anderen Mietaufhebungsurteile, insbesondere Verbindungen des § 4 mit den §§ 2, 3 und 3a, dürfen auf Antrag nur dann f ü r vorläufig vollstreckbar erklärt werden, wenn glaubhaft (§ 294 ZPO) gemacht wird, daß die Aussetzung der Vollstreckung dem Vermieter einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringt. Liegen diese Voraussetzungen vor, so muß das Gericht die vorläufige Vollstreckbarkeit aussprechen. Wird diese abgelehnt, so ist Berufung zulässig. Wegen des Kleindrucks in Abs. 2 vgl. V 2. 44

Die K o s t e n d e s R e c h t s s t r e i t s können abweichend von den Vorschriften der §§ 91ff. ZPO nach Satz 1 verteilt werden, wenn die Aufhebung des Mietverhältnisses l e d i g l i c h aus § 4 erfolgt ist; bei Verbindung des Aufhebungsgrundes nach § 4 mit einem Grunde aus § 2, § 3 oder § 3a ist Abs. 3 nicht anwendbar. Die Kostenverteilung nach Abs. 3 steht im freien Ermessen des Gerichts, für das lediglich Billigkeitsgründe maßgebend sind. Die bisher abweichend von der Regel des § 99 ZPO mögliche sejbständige Anfechtung der Kostenentscheidung durch sofortige Beschwerde des Vermieters, sofern der Wert des Beschwerdegegenstandes 50 M übersteigt, findet nicht mehr s t a t t ; Abs. 3 Satz 2 ist gestrichen. Die selbständige Anfechtung der sogenannten isolierten Kostenentscheidung (§ 99 Abs. 3 ZPO) ist wieder zulässig, A 47. §

1445

(1) Gegen ein Urteil, durch das ein Mietverhältnis aufgehoben oder eine Aufhebungsklage abgewiesen ist, findet die Berufung 46 und in den Fällen des § 6 Abs. 1,2 auch die sofortige Beschwerde 47 ohne Rücksicht auf den Wert des Beschwerdegegenstandes statt. (2) In den Fällen des § 4 Abs. 5 und des § 6 Abs. 1 findet die sofortige Beschwerde auch dann statt, wenn mehrere Beschwerdegründe nebeneinander geltend gemacht werden. (3) Wird ein Urteil mit der Berufung und 4 8 der sofortigen Beschwerde angefochten, so ist über beide Rechtsmittel von derselben Kammer des Landgerichts zu entscheiden. (4) Jedes auf eine Aufhebungsklage ergehende Urteil soll 4 9 einen Hinweis auf den zulässigen Rechtsbehelf sowie auf die Form und Frist seiner Einlegung enthalten. 45

Die hier wiedergegebene Fassung entspricht dem Wortlaut des § 14 v o r der Abänderung durch § 11 der VO vom 7. November 1944 (RGBl I 319), A 180. Die damals neu eingeführte Z u s t ä n d i g k e i t d e s O b e r l a n d e s g e r i c h t e s ist als durch das Gesetz über Rechtsmittel in der streitigen und der freiwilligen Gerichtsbarkeit (Rechtsmittelgesetz) vom 16. April 1946 (GVB1 300) — Württemberg-Baden: Gesetz vom 9. Oktober 1946 (RegBl 244); Hessen: Gesetz vom 7. September 1946 (GVB1 174) — b e s e i t i g t zu erachten. Während des Krieges war in Miet- und Pachtstreitigkeiten über Räume und gewerblich genutzte Grundstücke, insbesondere auch im Mietaufhebungsverfahren jedes 9

K i e f e r s a u e r , Grundstücksmiete, 7. Aufl.

129

A n m . 4 6 , 47

Mieterschutzgesetz

Rechtsmittel untersagt, § 3 Zweite Kriegsmaßnahmeverordnung vom 27. September 1944 (RGBl I 299). Nach Art. 1 des Rechtsmittelgesetzes findet in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten gegen die Endurteile der Amtsgerichte die Berufung an das L a n d g e r i c h t ; sie ist im Mietaufhebungsverfahren unabhängig vom Wert des Beschwerdegegenstandes, Art. 1 Abs. 2 und 3. Die Wiederherstellung der Zuständigkeit in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit brachte die Zuständigkeit der Landgerichte, L G Hagen MDR 1949, 40. 46

Das Rechtsmittel der B e r u f u n g ist im Mietaufhebungsverfahren das einzige, ohne Rücksicht auf den Streitwert zugelassene Rechtsmittel (oben 45), sofern das Urteil in seinem g a n z e n U m f a n g angefochten wird. F ü r die Berufung gelten die Vorschriften des §§ 511—544 ZPO, soweit sich aus den §§ 13, 15, 17 MSchG und Art. 2 des Rechtsmittelgesetzes (oben 45) nichts anderes ergibt. Über die Berufung entscheidet die Berufungskammer des Landgerichts, dessen Entscheidung, abgesehen vom Versäumnisverfahren, unanfechtbar ist, auch soweit sie über Kosten und Zubilligung oder Versagung von Räumungsfrist, Umzugskostenersatz oder Entschädigung befindet, OLG München BayZ 1925, 297 und 1929, 293; a. M. nur OLG Augsburg BayZ 1925. 377 und OLG Stuttgart MietG 1926, 144.

47

Das Rechtsmittel der s o f o r t i g e n B e s c h w e r d e ist das im Mietaufhebungsverfahren gegebene Rechtsmittel und tritt an die Stelle der sonst zulässigen Berufung, wenn das Urteil nicht in der Hauptsache, sondern n u r w e g e n einer oder mehrerer der nachstehend bezeichneten N e b e n e n t s c h e i d u n g e n angefochten wird, nämlich 1. die Zubilligung oder Versagung einer Räumungsfrist (A 32) oder der Verlängerung der Räumungsfrist (A 28), § 5a Abs. 2 Satz 3, § 6 Abs. 1 Satz 3 MSchG; 2. die Zubilligung oder Versagung des Umzugskostenersatzes (A 21), § 4 Abs. 5 Satz 2 MSchG oder der Entschädigung (A 22), § 4 Abs. 3 Satz 4 MSchG; 3. die Entscheidung über den Antrag auf Aufhebung der Vollstreckungsbeschränkungen im Nachverfahren des § 6 Abs. 2 MSchG (A 33); 4. die Urteilsberichtigung gemäß § 319 Abs. 2, 3 ZPO, § 6 Abs. 1 Satz 1 MSchG, wenn der Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist übergangen worden ist, A 31; 5. die Anordnung der Aussetzung oder Fortsetzung des Verfahrens gemäß § 11 MSchG, A 39. Die Häufung mehrerer Beschwerdegründe ist ohne Einfluß auf die Zulässigkeit des Rechtsmittels, auch wenn eine Anfechtung in der Hauptsache nicht erfolgt ist. Abs. 2, der nur die in Ziff. 2 und 3 bezeichneten Fälle erwähnt, scheint diesen Grundsatz klarstellen zu wollen, ohne freilich eine erschöpfende Rechtsnorm aufzustellen. Die sofortige Beschwerde ist grundsätzlich ohne Rücksicht auf den Wert des Beschwerdegegenstandes zulässig; die in § 13 Abs. 3 MSchG vorgesehene Beschränkung nach dem Wert des Beschwerdegegenstandes ist beseitigt (A 44). E s gilt der auch in Art. 1 Abs. 3 des Rechtsmittelgesetzes vom 10. April 1946 (GVB1 300) festgelegte Grundsatz, daß in Mietaufhebungs- und Räumungsprozessen der Wert des Beschwerdegegenstandes außer Betracht bleibt. Die sog. isolierte Kostenentscheidung (A 39) ist wieder anfechtbar, BayObLG SJZ 1950, 280 gegen OLG München und Frankfurt SJZ 1949, 127 (Rahn). Vgl. auch § 11 Abs. 6 Satz 3 MSchG.

130

A n m . 48, 49 48

B e i d e R e c h t s m i t t e l — Berufung und sofortige Beschwerde — können nicht gleichzeitig von ein und derselben Partei eingelegt werden, da die Berufung für sich allein hinreicht, um das Urteil in seinem ganzen Umfang einschließlich der Nebenpunkte anzufechten. Dagegen kann die eine Partei Berufung, die andere Beschwerde einlegen. Für diesen Fall ordnet Abs. 3 die zusammenfassende Entscheidung einer Kammer des Landgerichts über beide Rechtsmittel an. Anschlußberufung des Vermieters nur wegen eines Nebenpunktes — bei Anfechtung des ganzen Urteils durch Berufung des Mieters — ist als unzulässig zu erachten; doch wird sie als Beschwerde zu behandeln sein, wenn sie innerhalb der Beschwerdefrist eingelegt worden ist. Da die sofortige Beschwerde nur als Ersatz der Berufung anzusehen ist, muß eine weitere Beschwerde gegen den Beschluß des Landgerichts als unzulässig angesehen werden. In § 11 Abs. 6 MSchG ist dieser Rechtssatz ausdrücklich aufgenommen (A 39).

49

B e s c h w e r d e b e l e h r u n g . Es handelt sich um eine Sollvorschrift, deren Verletzung ohne Einfluß auf die Rechtswirksamkeit des Urteils ist. Unterbleibt der Hinweis oder ist er unrichtig, so wird die Rechtsmittelfrist nicht in Lauf gesetzt, OLG Nürnberg BayZ 1929, 230; a. M. KG EA 373. Durch Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach § 233 ZPO will OLG München BayZ 1925, 218 Abhilfe schaffen.

§ 15

(1) Der Vermieter kann in der Klage neben dem Aufhebungsanspruch auch andere Ansprüche50 erheben, sofern sie das gleiche Mietverhältnis betreffen und das Gericht auch für sie zuständig ist. (2) Die Erhebung einer Widerklage51 ist nur statthaft, sofern der Gegenanspruch des Mieters das gleiche Mietverhältnis betrifft. (3) Wird mit der Aufhebungsklage ein Anspruch anderer Art verbunden, so ist auf Antrag des Beklagten anzuordnen, daß der Anspruch in getrenntem Prozesse 52 verhandelt werde. Die Anordnung kann auch von Amts wegen getroffen werden. In entsprechender Weise ist zu verfahren, wenn eine Widerklage anderer Art erhoben wird. Die Abtrennung der Widerklage ist auf Antrag auch dann anzuordnen, wenn der mit ihr erhobene Anspruch die sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts übersteigt. (4) Der Antrag auf Abtrennung ist nur vor der Verhandlung des Antragstellers zur Hauptsache zulässig. Die Abtrennung von Amts wegen darf nur erfolgen, solange nicht eine Verhandlung zur Hauptsache stattgefunden hat und darauf ein Beschluß verkündet ist. 9'

131

Anm. 50—52

Mieterschutzgesetz

50

O b j e k t i v e K l a g e n v e r b i n d u n g (Klagehäufung). Gemäß § 260 ZPO kann der Kläger (Vermieter) die Aufhebungsklage aus jedem der in den §§2 bis 4 MSchG bezeichneten Gründen einzeln oder in Verbindung miteinander geltend machen. Darüber hinaus läßt Abs. 1 die Verbindung der Aufhebungsklage mit anderen Ansprüchen aus dem die Parteien verbindenden Mietverhältnis zu, z. B . Ansprüche auf Zahlung des fälligen Mietzinses, Schadensersatzansprüche. Über Ansprüche, die nicht in engem, wenn auch nur in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen und für die das Amtsgericht zuständig ist, kann nur verhandelt werden, wenn der Beklagte sich einläßt, andernfalls ist nur Klagabweisung möglich, sofern nicht Verweisungsantrag gestellt wird, § 145 ZPO — vgl. aber auch A 52. Mit der Aufhebungsklage kann die Räumungsklage aus § 556 Abs. 1, § 985 B G B verbunden werden, vgl. K G J W 1925, 1417; R G EA 460 und 522. Ist nur Räumungsklage erhoben, so kann der Vermieter in zweiter Instanz auch nicht mit Zustimmung des Gegners zur Aufhebungsklage übergehen.

51

Der für die Erhebung der W i d e r k l a g e nach § 33 ZPO maßgebende Grundsatz des rechtlichen Zusammenhangs der Ansprüche wird durch Abs. 2 für das Mitaufhebungsverfahren auf die Voraussetzung beschränkt, daß der Gegenanspruch das gleiche Mietverhältnis betrifft. Die sachliche Zuständigkeit des Gerichts wird, im Gegensatz zu Abs. 1, für den Gegenanspruch nicht gefordert.

52

Gemäß § 145 ZPO kann der Richter ohne Antrag der Parteien die Abtrennung einzelner Ansprüche anordnen; dies gilt auch für die Widerklage, wenn der Gegenanspruch mit dem in der Klage geltend gemachten Anspruch nicht in rechtlichem Zusammenahng steht. Diese Vorschrift gilt gemäß § 495 ZPO auch für das Aufhebungsverfahren. Die Behandlung von Ansprüchen anderer Art als die nach § 260 ZPO zur Verbindung zugelassen sind (A 50), wird in Abs. 3 über den Rahmen des § 260 ZPO hinaus für das Aufhebungsverfahren selbständig geregelt. Wird die Abtrennung abgelehnt, so ist die Entscheidung nicht selbständig (§ 567 ZPO), sondern nur durch Berufung gegen das Endurteil anfechtbar. Abs. 3 betrifft auch für die Behandlung einer Widerklage, die nach Abs. 2 nicht zulässig ist. §

16

(1) Ist die Vollstreckung eines Urteils nach § 4 von der Hinterlegung eines Geldbetrages abhängig gemacht 53 , so darf von demjenigen Teile des Urteils, welcher die Herausgabe des Mietraums zum Gegenstand hat, eine vollstreckbare Ausfertigung nur auf Anordnung des Amtsrichters erteilt werden. Die Anordnung ist erst zulässig, wenn durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen ist, daß die Hinterlegung erfolgt und daß dem Mieter eine beglaubigte Abschrift der Hinterlegungserklärung zugestellt ist. (2) Die Anordnung des Amtsrichters ist in der Vollstreckungsklausel zu erwähnen. (3) Die Vollstreckung darf erst beginnen, wenn die vollstreckbare Ausfertigung mindestens sieben Tage vorher zugestellt 132

§§ 16, 17

Anm. 53—55

ist. Auf Antrag des Mieters kann der Amtsrichter eine längere Frist bestimmen. (4) Die vorstehenden Vorschriften54 finden keine Anwendung, wenn die Beschränkung der Zwangsvollstreckung nach § 6 Abs. 2 aufgehoben ist. 53

Die Beschränkung der Zwangsvollstreckung betrifft die Hinterlegung eines die Umzugskosten bzw. die Entschädigung voraussichtlich deckenden Geldbetrages nach § 4 Abs. 4 MSchG. Die Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung des Mietaufhebungsurteiles ist in § 16 abweichend von der Regel des § 724 ZPO nach dem Vorbild der §§ 730ff. ZPO geordnet. Voraussetzung ist: 1. Anordnung des Amtsrichters; 2. Erwähnung der Anordnung in der Vollstreckungsklausel (Abs. 2); 3. Siebentagefrist seit Zustellung der vollstreckbaren Ausfertigung, sofern nicht eine längere Frist bestimmt ist. Wird die Anordnung in der Vollstreckungsklausel nicht erwähnt, so ist diese, da ein wesentlicher Teil der Klausel fehlt, unwirksam und die Zwangsvollstreckung aus ihr unzulässig (§ 766 ZPO).

54

Nach rechtskräftiger Aufhebung der Beschränkung der Zwangsvollstreckung aus § 4 Abs. 4 MSchG gemäß § 6 Abs. 2 MSchG gelten wie auch für die vollstreckbare Ausfertigung des sonstigen Urteilsinhaltes (insbesondern hinsichtlich der Räumungsfrist) die allgemeinen Vorschriften der §§ 724ff. ZPO über die Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung. § 17

85

Der Vermieter, der mit der Aufhebungsklage abgewiesen ist, kann das Recht, die Aufhebung zu verlangen, nicht mehr auf Tatsachen gründen, die er in einem früheren Rechtsstreit geltend gemacht hat oder geltend machen konnte. Tatsachen, auf die aus diesem Grunde oder wegen § 2 Abs. 3 eine Aufhebungs1dage nicht mehr gegründet werden kann, dürfen zur Unterstützung einer auf andere Tatsachen gegründeten Aufhebungsklage geltend gemacht werden. 55

Der Verbrauch der Aufhebungsgründe ist von Amts wegen zu berücksichtigen (§ 616 ZPO). Die Beschränkung des § 17 gilt nur für das Mietaufhebungsverfahren, nicht auch für das Räumungsverfahren. Maßgebend für die Anwendung dieser Vorschrift ist nicht die Begründung der Klage., sondern die in den §§ 2 bis 4 MSchG aufgeführten Tatsachen. Über die prozessuale Rechtskraftwirkung des Urteils gemäß § 322 ZPO hinaus geht die A u s s c h l u ß w i r k u n g des §17 dahin, daß eine neue Aufhebungsklage nach Abweisung der ersten Klage nur auf neue Tatsachen gegründet werden kann. Das gilt sowohl für das Aufhebungsbegehren hinsichtlich des Gesamtraumes als auch für die Teilaufhebungsklage. Die Vorschrift des § 17 steht deshalb n a c h A b w e i s u n g d e r A u f h e b u n g s k l a g e der Er-

133

Anm. 56

Mieter Schutzgesetz

hebung der T e i l a u f h e b u n g s k l a g e e n t g e g e n , so mit Recht Roquette gegen L G Augsburg D R 1943, 701. Zur Rechtskraft und Ausschlußwirkung klagabweisender Urteile in Mietaufhebungsprozessen vgl. Roquette D R 1942, 874.

§ 18 Im Wege der einstweiligen Verfügung darf 56 die Herausgabe eines Mietraums nicht angeordnet werden. 56

Das Verbot bezieht sich auf Mieträume aller Art, auf die das MSchG Anwendung findet. Infolge der in § 36 MSchG vorgeschriebenen Ausdehnung des ganzen Mieterschutzgesetzes auf Pachtverhältnisse über Räume und der dort und in § 1 Abs. 1 Satz 2 verfügten Einbeziehung der gewerblich genutzten unbebauten Grundstücke, wird man den § 18 über den Wortlaut hinaus auch für Pachträume und verpachtete gewerblich genutzte Grundstücke zur Anwendung bringen müssen, obgleich hier nicht wie in § 7 das Wort „Mietraum" geändert worden ist, A 36. Nur die Herausgabe an den V e r m i e t e r kommt in Frage, daher keine Anwendung des § 18 auf Streitigkeiten unter den Mietern selbst (KG J W 1924, 848), auf Herausgabe an einen Mieter (LG Hamburg EA 570). Die Herausgabe des Mietraumes an den geschiedenen Ehegatten, dem allein das Mietrecht zusteht, fällt überhaupt nicht unter das Mietaufhebungsverfahren, da zwischen den Eheleuten durch die Eheschließung kein Mietverhältnis begründet wird, dieses aber allein den Schutz des Gesetzes genießt, A 2 und 83. Zur Frage der Behandlung der Ehewohnung nach der Scheidung vgl. die weiterhin geltende Sechste Durchführungsverordnung zum Ehegesetz vom 21. Okrober 1944 (RGBl I 256), V 18; ferner StaudingerKiefersauer, 9 zu § 535. , Durch § 27 Abs. 1 Satz 2 MSchG ist die Vorschrift des § 18 a u s g e d e h n t auf alle sonstigen Fälle, in denen die Herausgabe eines Mietraumes begehrt wird, ohne daß eine Aufhebung des Mietverhältnisses verlangt wird. Dadurch ist der Durchführung des Herausgabeanpsruchs des Vermieters aus § 556 B G B nicht unerheblich in der Zwangsvollstreckung beschränkt. Doch findet § 18 keine Anwendung auf das nicht unter § 27 MSchG fallende gewöhnliche Räumungsverfahren. Für landesrechtlich gelockerte Mieträume gilt zwar nach § 52 MSchG das Verbot der Anordnung der Herausgabe im Wege der einstweiligen Verfügung, es kann aber eingeschränkt werden, § 52 Satz 2 MSchG. Wegen der beschränkten Geltung landesrechtlicher Ausnahmevorschriften s. V 5.

b) Besondere Mietverhältnisse

§ 19 57 (1) Stirbt der Mieter, so treten seine Familienangehörigen, wenn sie beim Tode zu seinem Hausstand gehört haben, in die Rechte und Pflichten des Mieters ein. In diesem Fall ist eine Kündigung des Vermieters gemäß § 569 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht zulässig 58 . Gibt einer der bezeichneten Familien134

§§ 1 8 , 1 9

Anm. 57

angehörigen oder sein gesetzlicher Vertreter binnen einer Woche, nachdem er von dem Tode des Mieters Kenntnis erlangt hat, dem Vermieter gegenüber die Erklärung ab, daß er das Mietverhältnis nicht fortsetzen wolle, so gilt hinsichtlich dieses Familienangehörigen der Eintritt als nicht erfolgt; § 206 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend. Satz 1 gilt nicht, wenn einer der Familienangehörigen Erbe des Mieters ist 59 . (2) Das beim Tode des Mieters dem Vermieter wie dem Erben nach § 569 des Bürgerlichen Gesetzbuchs zustehende Kündigungsrecht wird durch dieses Gesetz nicht berührt; entgegenstehende Bestimmungen des Mietvertrags kommen nicht in Betracht 60 . Der Vermieter kann jedoch nicht kündigen, wenn bei dem Erben die Voraussetzungen des Abs. 1 Satz 1 vorliegen. (3) Auf Mietverhältnisse, die sich auf Geschäftsraum oder auf gewerblich genützte unbebaute Grundstücke61 beziehen, finden die Vorschriften des Abs. 1 und des Abs. 2 Satz 2 keine Anwendung. Abs. 2 Satz 1 gilt mit der Maßgabe, daß der Vermieter nicht kündigen kann, wenn der Erbe das Geschäft fortführt. (4) Haben Ehegatten gemeinschaftlich62 gemietet und stirbt einer von ihnen, so ist der andere berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist für den ersten zulässigen Termin zu kündigen. Auf eine abweichende Vereinbarung kann sich der Vermieter nicht berufen. 57

Die Neufassung des Kündigungsrechts des Vermieters beruht auf der Änderung der Rechtsanwendung des § 19 durch § 6 Dritte ¡A 150) und später durch § 3 Vierte AusfVO zur Kündigungsschutzverordnung. Das dem Vermieter beim T o d e d e s M i e t e r s nach § 569 B G B zustehende vorzeitige Kündigungsrecht des Vermieters wird im Geltungsbereich des Mieterschutzgesetzes für Wohnräume, Mischräume und gewerblich genutzte Grundstücke (A 61) eingeschränkt und zugleich in gewisser Hinsicht erweitert. Die E r w e i t e r u n g besteht darin, daß der Vermieter das ihm nach § 569 B G B zustehende Kündigungsrecht im Geltungsbereich des Mieterschutzgesetzes auch dann ausüben kann, wenn er durch Vertragsabrede daran gehindert ist. Die Erweiterung gilt auch zugunsten des Erben des Mieters. Für P a c h t v e r h ä l t n i s s e kommt die Erweiterung der Rechte des Verpächters aus § 19 MSchG trotz § 36 MSchG nicht in Betracht, da dem V e r p ä c h t e r das Kündigungsrecht aus § 569 B G B gemäß § 596 Abs. 2 B G B n i c h t zusteht (A117); soweit es ihm vertraglich eingeräumt ist, hat er die Beschränkungen aus § 19 MSchG zu beachten. Das Kündigungsrecht des Erben des Pächters bleibt bestehen (§ 581 Abs. 2 B G B ) und zwar auch dann, wenn es durch Vertrag ausgeschlossen ist, Abs. 2 Satz 1. Die Regelung des § 19 MSchG ergänzt die Norm des § 1922 B G B , das WohnG (A 310) verdrängt sie unter bestimmten Voraussetzungen. Für die vom MSchG grundsätzlich ausgenommenen f r e i f i n a n z i e r t e n W o h n u n g e n gelten auch weiterhin die Bestimmungen der Absätze 1 und 4, A 133a.

135

Anm. 58 58

Mieterschutzgesetz

Die E i n s c h r ä n k u n g des Kündigungsrechts des Vermieters aus § 569 B G B besteht zunächst gegenüber bestimmten Familienangehörigen des verstorbenen Mieters. Soweit nicht einer der zum Hausstand des Verstorbenen gehörenden Familienangehörigen kraft Gesetzes oder Testament oder Erbvertrag Erbe ist (Abs. 1 Satz 4), treten die hausstandzugehörigen Familienangehörigen kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten des Mieters ein — g e s e t z l i c h e s M i e t v e r h ä l t n i s , nach Inhalt und Dauer nach dem bisher zwischen dem Vermieter und dem verstorbenen Mieter zu beurteilen, V 18. Die Familienangehörigen treten ohne und zunächst auch gegen ihren Willen in den laufenden Mietvertrag ein. Sie haften nicht für die bis zum Tode des Mieters angefallenen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag; für diese haftet nur der oder die Erben. Dagegen verpflichtet sie die gesetzliche Regelung zur Einhaltung der Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, wie wenn sie diesen selbst abgeschlossen hätten. Sie werden kraft Gesetzes Vertragspartner, auch •wenn sie von dieser Rechtsregelung zunächst keine Kenntnis hatten. Von ihren^ Standpunkt aus ist der Eintritt das Neue, das vom Standpunkt des Vermieters aus nur als eine Inhaltsänderung angesehen werden kann, insofern an Stelle des verstorbenen Mieters andere Personen in den Vertrag eintreten, so Roquette, Mietrecht S. 187. Die Folgerungen aus dieser verschiedenen Rechtsauffassung dürfen die gleichen sein. Diese Rechtsfolge kann jeder Familienangehörige für sich dadurch abwenden, daß er binnen einer Woche, gerechnet von der Kenntnis vom Tode des Mieters an dem Vermieter gegenüber schriftlich oder mündlich erklärt, daß er das Mietverhältnis nicht fortsetzen wolle. Für geschäftsunfähige oder in der Geschäftsfähigkeit beschränkte Familienangehörige ohne gesetzliche Vertreter läuft die Erklärungsfrist erst von dem Zeitpunkt an, in welchem der Angehörige unbeschränkt geschäftsfähig wird oder der Mangel der Vertretung aufhört, § 206 BGB. Wird die Erklärung fristgemäß abgegeben, dann wird die durch den Tod des Mieters eingetretene Rechtsnachfolge des Familenangehörigen (Abs. 1 Satz 1) rückwirkend wieder beseitigt: der Eintritt in das Mietrechtsverhältnis gilt als nicht erfolgt (Abs. 1 Satz 3). Abweichend von der Regelung des bisherigen § 19 Abs. 1 MSchG und des § 6 Dritte AusfVO KSchV, die nur bestimmte n a h e Familienangehörige — Ehegatte des Mieters, Eltern, Großeltern, volljährige Kinder, Enkel und Geschwister des verstorbenen Mieters — schützte, wird in Abs. 1 das Eintrittsrecht auf allé Hausstandsangehörigen ohne Rücksicht auf deren Volljährigkeit, ohne Rücksicht auf den Grad der Verwandtschaft und Schwägerschaft, ausgedehnt. Die Zugehörigkeit zum Hausstand wird durch vorübergehende Abwesenheit des Familienangehörigen z. B. zu Studienzwecken nicht ausgeschlossen. Hausstandszugehörigkeit wird begründet durch Aufnahme in die häusliche Gemeinschaft des Wohnungsinhabers, ist also gleichbedeutend mit der Teilnahme an der Wohriungsgemeinschaft des Rauminhabers. Dabei ist unerheblich, ob die hausstandszugehörige Person ohne den Wohnungsinhaber einen selbständigen Haushalt (Haushaltung, § 24, A 75) oder mit diesem eine gemeinsame Hauswirtschaft führt. Der Begriff der Hausstandszugehörigkeit ist demnach weitergreifend als der Begriff der Haushaltangehörigkeit. Der Eintritt des Familienangehörigen hat zur Folge, daß der Vermieter sich die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Familienangehörigen an Stelle des verstorbenen Mieters gefallen lassen muß. Die Wohnung gilt als nicht frei und ist darum nicht von der Wohnungsbehörde erfaßbar, A 310. Wird die Wohnung durch den Eintritt unterbelegt, so kann die Wohnungs-

136

Anm. 59—61 behörde eingreifen. Der Beitritt des Familienangehörigen zu Lebzeiten des Mieters bedarf nicht der Genehmigung der Wohnungsbehörde, A 300. 59

Das gesetzliche Mietverhältnis für die hausstandzugehörigen Familienangehörigen greift nicht Platz, wenn auch nur einer dieser Familienangehörigen oder eine familienfremde Person E r b e des Mieters und daher als solcher Gesamtrechtsnachfolger des Verstorbenen ist. Als dann verdrängte die G e s a m t r e c h t s n a c h f o l g e des E r b e n j e d e E i n z e l n a c h f o l g e aus Abs. 1 Satz 1; ähnliche Auslegung in RG D R 1943, 1074 (Roquette). Der Schutz des Erben gegenüber dem Kündigungsrecht des Vermieters aus § 569 B G B bemißt sich nach Abs. 2. Soweit der Erbe hausstandzugehörig ist, kann ihm vom Vermieter nicht gekündigt werden. Obgleich mit dem Tode des Mieters der unmittelbare Besitz an der Wohnung gemäß § 857 B G B auf den Erben übergeht, dieser also dem Vermieter gegenüber in seinem Besitz geschützt ist, kann der Erbe, der nicht Familienangehöriger ist, die Wohnung ohne öffentliche Wohnberechtigung, d. h. ohne ausdrückliche Genehmigung der Wohnungsbehörde nicht erhalten. Eine Verpflichtung der Wohnungsbehörde zur Erteilung der Erlaubnis besteht auch dann nicht, wenn der Erbe am Orte wohnt und seine bisherigen Räume zur Verfügung stellt. Wird die Wohnung einem anderen Bewerber zugewiesen und schließt der Vermieter mit diesem einen Mietvertrag ab, so erlischt gemäß Art. V I I I Abs. 2e WohnG das Mietverhältnis, in das der Erbe durch den Erbfall eingetreten war.

60

Das Kündigungsrecht ist dem Vermieter und dem Erben auch bei entgegenstehender Vertragsabrede gewährleistet, A 57. Nur dem hausstandzugehörigen Erben gegenüber kann der Vermieter von Wohnungen sich auf das Kündigungsrecht aus § 569 B G B nicht berufen. Abweichend vom bisherigen Recht gilt diese Beschränkung des Kündigungsrechtes gegenüber jedem erbberechtigten Familienangehörigen ohne Rücksicht auf Alter, Verwandtschafts- oder Schwägerschaftsgrad. Wegen der weitergehenden Beschränkung des Kündigungsrechts bei der Vermietung von Geschäftsraum vgl. A 61. Hinsichtlich der Beschränkung der Zulässigkeit der Kündigung auf den ersten zulässigen Termin (§ 569 Satz 2 BGB) sind nicht objektive, sondern subjektive Gesichtspunkte je nach den Umständen des Falles zur Anwendung zu bringen, vgl. RGZ 74, 35; 103, 274. Erster Termin ist derjenige, auf den bei Beobachtung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt die Kündigung zuerst möglich ist, Staudinger-Kiefersauer, 4 zu § 569. Es entscheidet nicht die rechtlich-rechnerische, sondern die tatsächliche Kündigungmöglichkeit, Roquette, Mietrecht S. 193.

61

Für Mietverhältnisse über G e s c h ä f t s r ä u m e — und zwar nicht nur über reine Geschäftsräume (V 12), sondern auch über sogenannte Mischräume — und über gewerblich genutzte u n b e b a u t e G r u n d s t ü c k e werden die Grundsätze der Abs. 1 und 2 eingeschränkt. 1. Der Eintritt hausstandzugehöriger Familienangehörigen ohne Erbrecht (Abs. 1 Satz 1) findet in keinem Falle statt. 2. Das Kündigungsrecht des Vermieters aus § 569 B G B gegenüber dem Erben des Mieters bleibt bestehen, wird aber gegenüber erbberechtigten Familienangehörigen nicht allgemein (Abs. 2 Satz 2), sondern nur jenem Erben gegenüber ausgeschlossen, der das Geschäft des verstorbenen Mieters fortführt. Diese Beschränkung gilt aber jedem Erben gegenüber ohne Rücksicht auf das Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser und ohne Rücksicht auf die Hausstandzugehörigkeit des oder der Erben.

137

Anm. 62, 63

Mieterschutzgesetz

Bei der Pacht von Geschäftsräumen oder Grundstücken kommt eine Einschränkung des Kündigungsrechts des Verpächters aus § 569 B G B nur in Frage, wenn ein solches ihm v e r t r a g l i c h eingeräumt ist, oben 57. 62

Über die Norm des § 569 B G B hinaus räumt Abs. 4 dem überlebenden E h e g a t t e n beim Tode des anderen ein v o r z e i t i g e s K ü n d i g u n g s r e c h t ein, wenn beide Ehegatten g e m e i n s c h a f t l i c h Räume, d. h. Wohnräume, Geschäftsräume, Mischräume oder gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke gemietet oder gepachtet haben. Dieses vorzeitige Kündigungsrecht des überlebenden Ehegatten, das durch abweichende Vereinbarung nicht ausgeschlossen werden kann, besteht ohne Rücksicht darauf, ob er Erbe, Miterbe oder Alleinerbe des verstorbenen Ehegatten ist oder nicht. Als Mitmieter ist der Überlebende grundsätzlich zur Fortsetzung des Mietverhältnisses verpflichtet (vgl. RGZ 90, 328), so daß für den überlebenden Ehegatten das Kündigungsrecht aus § 569 B G B auch dann nicht in Frage käme, wenn er Alleinerbe wäre. Das Kündigungsrecht aus Abs. 4 besteht nur, wenn die beiden Ehegatten gemeinschaftlich gemietet haben, also Gesamtschuldner (§§ 427, 431 B G B ) des Vermieters sind. Das ist regelmäßig der Fall, wenn beide Ehegatten den Mietvertrag unterzeichnet haben.

§ 20 6 3 Ist der Raum nur mit Rücksicht auf ein zwischen den Vertragsteilen bestehendes Dienst- oder Arbeitsverhältnis vermietet 6 4 , so gelten die §§ 1 bis 19 auch über die Dauer des Dienstund 65 Arbeitsverhältnisses hinaus. Dies gilt nicht 6 6 , wenn der Mieter durch sein Verhalten dem Vermieter gesetzlich begründeten Anlaß zur Auflösung des Dienst- oder Arbeitsverhältnisses gegeben hatte oder wenn der Mieter das Verhältnis aufgelöst hatte, ohne daß ihm vom Vermieter ein solcher Anlaß gegeben war. Ist streitig, ob ein begründeter Anlaß zur Auflösung des Dienst- oder Arbeitsverhältnisses vorlag, und ist für die Entscheidung die Zuständigkeit einer anderen Stelle 67 begründet, so ist die Verhandlung bis zur endgültigen Erledigung des Streites auszusetzen. Die Entscheidung der anderen Stelle ist für das Gericht bindend, das über den Mietstreit entscheidet. 63

Die §§ 20—23c umfassen das R e c h t d e r W e r k w o h n u n g e n . Werkoder Betriebswohnungen sind Wohnungen, die an Arbeiter oder Angestellte des Betriebes nur mit Rücksicht auf ein bestehendes Dienst- oder Arbeitsverhältnis überlassen sind. Auch soweit es sich bei der Überlassung nicht um ein reines Mietrechtsverhältnis handelt, gilt — abgesehen von den Fällen des § 20 Satz 2 — Mieterschutz. Zwischen Werk- und Betriebswohnungen ist zu unterscheiden, insofern die B e t r i e b s w o h n u n g e n (§§ 22, 23MSchG) zufolge besonderer Z w e c k w i d m u n g des Gebäudes oder Gebäudeteiles durch die Unterbringung von Betriebsangehörigen dem Interesse des Betriebes zu dienen bestimmt sind. Die Wohnung kann dem Betriebsinhaber zu Eigentum gehören

138

§20

A n m . 64—66

— w e r k s e i g e n e B e t r i e b s w o h n u n g — oder im Eigentum eines Dritten stehen, aber von diesem im ganzen ermietet oder zur Verfügung des Betriebsinhabers zu halten sein (§ 23b MSchG) — w e r k s f r e m d e B e t r i e b s w o h n u n g . Die Betriebswohnung wird zur Werkwohnung, wenn sie Werkangehörigen überlassen wird; sie bleibt Betriebswohnung, auch wenn sie einem Betriebsfremden überlassen ist (LG Köln N J W 1949, 830), verliert jedoch oder erhält dadurch nicht die Eigenschaft einer Werkwohnung. Denn für den B e g r i f f d e r W e r k w o h n u n g ist gerade die Ü b e r l a s s u n g auf Grund oder mit Rücksicht auf ein zwischen den Vertragsteilen bestehendes Dienst- oder Arbeitsverhältnis w e s e n t l i c h . Ist diese Voraussetzung erfüllt, dann kann Werkwohnung auch in einem Gebäude in Frage kommen, das sonst für die Unterbringung von Betriebsangehörigen nicht bestimmt ist. Vgl. Roquette, Mietrecht S. 316. Das R e i c h s m i e t e n g e s e t z findet auf Werkwohnungen keine Anwendung, § 16 Nr. 8 RMG, V 65. I m Vollzug des Wohnungsgesetzes ist die Zweckgebundenheit bei den Betriebswohnungen zu berücksichtigen, § 16 DVO (A 331). Dies gilt nach § 22 Abs. 4 WohnbauG auch für die mit öffentlichen Mitteln neugeschaffenen Betriebswohnungen. Bei der Bewilligung der Mittel ist dem Unternehmer die Auflage zu machen, daß die Abhängigkeit des Mietverhältnisses vom Dienst- oder Arbeitsverhältnis nach fünfjähriger Dauer erlischt, also in ein reines Mietverhältnis übergeht, § 20 Abs. 2 (A 405). Bei frei finanzierten Betriebswohnungen bleiben die §§ 20—23 MSchG in Geltung (A 133 a). 64

Die Ausdehnung des Mieterschutzes in § 20 über die Beendigung des Dienstoder Arbeitsverhältnisses hinaus gilt nur f ü r Wohnräume, die mit Rücksicht auf diese dienst- oder arbeitsrechtliche Beziehung v e r m i e t e t worden sind; es m u ß also ein echtes Mietverhältnis f ü r die Werkwohnung vorliegen. Nur f ü r diesen Fall ist das Kündigungsrecht des Vermieters beschränkt zugelassen (Satz 2). Auf die Raumüberlassung ohne Abschluß eines Mietrechtsverhältnisses finden gemäß § 21 die Vorschriften des § 20 entsprechende Anwendung, A 68. F ü r beide Fälle ist bei Raumbedarf des Verfügungsberechtigten die Aufhebungsklage aus § 4 erleichtert, § 22.

65

E s soll wohl wie bisher heißen „Dienst- oder Arbeitsverhältnisses"; bei der Neufassung vom 15. Dezember 1942 ohne ersichtlichen Grund geändert.

66

Das Kündigungsrecht des Vermieters ist in diesen Fällen nicht beschränkt. Die Ausübung des Kündigungsrechts richtet sich nach Vertrag bzw. § 565 B G B ; sie ist an keine Frist gebunden und wird deshalb auch nicht durch Zeitablauf verwirkt. Die freie Kündbarkeit des Mietverhältnisses bleibt ohne zeitliche Beschränkung bestehen, Roquette, Mietrecht S. 287. Die Vereinbarung, daß der Mietvertrag bei Beendigung des Dienst(Arbeits) Verhältnisses erlöschen soll, oder d a ß der Vermieter kündigen kann, bleibt — auch bei Annahme der Unzulässigkeit der Vereinbarung auflösender Bedingungen (V41) —wirksam. Für das Herausgabeverfahren gilt § 27; Räumungsfrist nach § 721 ZPO, vgl. A 86. Das Verhalten muß ein s c h u l d h a f t e s sein; andauernde Krankheit oder Arbeitsunfähigkeit, sofern sie unverschuldet ist, rechtfertigt die Auflösung des Dienst- (Arbeits-) Verhältnisses nicht. Ein Recht zur f r i s t l o s e n Entlassung braucht nicht vorzuliegen, LG I I I Berlin, GrundE 1929, 1052. Der Rechtsgrundsatz, der im Abs. 2 früherer Fassung ausdrücklich festgelegt war, daß gewerkschaftliche Betätigung des Arbeitnehmers, insbesondere

139

A n m . 6 7 , 68

Mieterschutzgesetz

Beteiligung an Bestrebungen zur Erhaltung oder Verbesserung von Lohn- oder Arbeitsbedingungen, die Aufhebung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigen, h a t wieder Geltung. Wohnungsrechtlich gilt die nicht genehmigte Weiterbenutzung der Räume als unberechtigt, A 300. 67

Zuständig ist das Arbeitsgericht. Ist dessen Zuständigkeit nicht gesetzlich begründet, so h a t das Amtsgericht selbst zu entscheiden, ob ein gesetzlicher Entlassungsgrund vorliegt. Ist ein Streit beim Arbeitsgericht nicht anhängig, so ist eine Aussetzung des Verfahrens nicht zulässig. Das Amtsgericht kann die sachliche Entscheidung auch nicht ablehnen, wenn die Vorfrage vom Arbeitsgericht nicht erledigt ist, es muß vielmehr in diesem Falle selbst entscheiden, LG Berlin DR 1942, 1370. Wegen der ausschließlichen Zuständigkeit des Amtsgerichts vgl. A 35.

§ 2168 Ist ein Raum nur mit Rücksicht auf ein zwischen den Vertragsteilen bestehendes Dienst- oder Arbeitsverhältnis überlassen und stellt die Überlassung einen Teil der für die Leistung der Dienste zu gewährenden Vergütung dar, so finden die Vorschriften des § 20 nach der Auflösung des Dienst- oder Arbeitsverhältnisses entsprechende Anwendung. Der für die weitere Überlassung des Raumes zu entrichtende Mietzins wird auf Antrag eines Vertragsteils von der Preisbehörde festgesetzt. 68

Diese Vorschrift gestattet die entsprechende Anwendung des § 20 auf Raumüberlassung o h n e B e g r ü n d u n g e i n e s M i e t r e c h t s v e r h ä l t n i s s e s , wie dies regelmäßig bei Werkwohnungen in landwirtschaftlichen Betrieben, bei Dienstwohnungen und auch Hausmeister(Pförtner)wohnungen der Fall ist. Für die Beamtendienstwohnung ist die Anwendung der Vorschrift ausgeschlossen, soweit § 32 MSchG Platz greift, RGZ 105, 46; 128, 59. Hausangestellte haben kein selbständiges Wohnrecht, sie haben nur ein Mitbenutzungsrecht, sind nur Besitzdiener (A 2, 10, 345). Da ein Mietverhältnis bisher nicht vorgelegen hat, wird durch die entsprechende Anwendung des § 20 ein Mietrechtsverhältnis neu geschaffen. Die Vergütung für die weitere Raumüberlassung nach Auflösung des Dienst- oder Arbeitsverhältnisses wird in Satz 2 ausdrücklich als „Mietzins" bezeichnet. Man wird daher hier die E n t s t e h u n g e i n e s M i e t v e r h ä l t n i s s e s k r a f t G e s e t z e s a n n e h m e n dürfen, dessen Beendigung den allgemeinen Vorschriften, insbesondere den Beschränkungen des Mieterschutzgesetzes unterworfen ist: die Vorschriften der §§ 1—19 MSchG finden Anwendung. Für die Aufhebungsklage aus § 4 schafft § 22 Erleichterungen. Soweit in entsprechender Anwendung des § 20 Satz 2 die Auflösung des Dienst- oder Arbeitsverhältnisses zu Recht veranlaßt war und deshalb eine damit verbundene Beendigung des Nutzungsverhältnisses rechtmäßig erfolg ist, wird auch im Falle des § 21 ein Mietverhältnis nicht begründet. Das Herausgabeverfahren richtet sich nach § 27, die Gewährung der Räumungsfrist demgemäß nach § 721 ZPO, A 86. Der Mietzins wird seit der Neufassung des Mieterschutzgesetzes vom 15. Dezember 1942 nicht mehr vom Mieteinigungsamt, sondern von der P r e i s b e h ö r d e

140

§§ 21, 22

Anm.69

d . h . der unteren Verwaltungsbehörde — A 199 — nach den für die Preisbehörden maßgebenden Gesichtspunkten festgesetzt. Die Verdrängung des Mieteinigungsamtes durch die Preisbehörde ist im Mieterschutzgesetz zwar noch ein vereinzelter Fall, zeigt aber deutlich die Verstärkung des Einflusses der Preisbehörden auf die Mietzinsbildung, A 118.

§ 2269 Gelten in den Fällen der §§ 20, 21 die §§ 1 bis 19 auch nach der Beendigung des Dienst- oder Arbeitsverhältnisses, so genügt es an Stelle des im § 4 bezeichneten Aufhebungsgrundes, daß der Vermieter den Mietraum aus besonderen Gründen dringend braucht; dies ist namentlich der Fall, wenn der Vermieter den Mietraum für einen Nachfolger des Mieters in dem Dienstoder Arbeitsverhältnis oder im Betriebsinteresse für einen anderen Angehörigen des Betriebes braucht, insbesondere bei Einstellung neuer Arbeitskräfte oder um ein Gefolgschaftsmitglied in der Nähe seiner Arbeitsstelle unterzubringen. 69

Die Vorschrift bringt eine Erleichterung der Aufhebung des Mietrechtsverhältnisses (des ursprünglichen, A 64, und des neugeschaffenen, A 68) durch E i n s c h r ä n k u n g der Voraussetzungen des § 4; es genügt, daß der Vermieter den überlassenen Raum aus besonderen Gründen dringend braucht. Bei W e r k w o h n u n g e n ist daher nur das Interesse des Arbeitgebers zu würdigen, eine Interessenabwägung wie im Falle des § 4 findet nicht statt. Der dringende Bedarf des Vermieters ist in den Fällen des Halbsatzes 2 ohne weiteren Beweis anzunehmen, während in allen anderen Fällen die Dringlichkeit des Bedarfs vom Vermieter besonders nachzuweisen ist. Es ist nicht erforderlich, daß der Raum gerade für den Nachfolger dringend benötigt ist, LG I München BayZ 1929, 335. Andere „besondere Gründe" für die Freimachung von Betriebswohnungen liegen z. B. vor, wenn die in Aussicht genommene Arbeitsk r a f t nur bei Bereitstellung einer Wohnung gewonnen werden kann. Es ist aber zu prüfen, ob nicht eine andere geeignete Arbeitskraft zur. Verfügung steht, die keine Wohnung oder weniger Wohnraum beansprucht, LG Köln N J W 1949, 830. Im übrigen gilt § 4, insbesondere hinsichtlich der Auferlegung der Verpflichtung zur Zahlung und Sicherstellung eines Umzugskostenbetrages, Roquette, Mietrecht S. 334; LG Hagen J R 1950, 245; a. M. Hans, 2 zu § 22; A21. Uber die Erleichterung der Eigenbedarfsklage hinaus (A 19) ist aber im Rahmen des § 23a dem Vermieter einer W e r k w o h n u n g die Möglichkeit gegeben, die Aufhebung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn der Raum nach Aufhebung des Dienst- oder Arbeitsverhältnisses ,,im Verhältnis zu der Zahl der Bewohner übermäßig groß ist". Voraussetzung ist jedoch um Gebäude handelt, die „zur Unterbringung von Angehörigen des Betriebes errichtet, erworben oder gemietet sind". Die Klage aus § 4 darf nicht davon abhängig gemacht werden, daß der Vermieter eine Bescheinigung der Wohnungsbehörde darüber vorlegt, daß der vom Kläger in Aussicht genommene Betriebsangehörige die Wohnung von der Wohnungsbehörde gemäß § 16 DVO zum WohnG zugewiesen erhält, A 19; a. M. Roquette, Mietrecht S. 318.

141

Anm. 70

Mieterschutzgesetz

Ist die Betriebswohnung lediglich auf Grund des Reichsleistungsgesetzes (V 33, 106) für einen Betriebsfremden in Anspruch genommen, so liegt ein bürgerlich-rechtliches (Miet-)Verhältnis nicht vor und eine Mietaufhebungsklage ist nicht möglich. Hier kann aber der Arbeitgeber die Aufhebung der Beschlagnahme von der zuständigen Stelle verlangen, wenn er die Wohnräume zur Unterbringung von Betriebsangehörigen braucht.

§ 23 70 Sind Räume in Gebäuden, die von dem Inhaber eines Betriebes zur Unterbringung von Angehörigen des Betriebes errichtet oder zu Eigentum erworben oder gemietet sind, an einen Betriebsfremden überlassen, so kann der Vermieter die Aufhebung des Mietverhältnisses verlangen, wenn er den Raum für einen Angehörigen des Betriebes dringend braucht. § 22 findet entsprechende Anwendung. 70

Die Vorschrift des § 23 hat mit der Regelung des § 22 gemeinsam, daß sie die V o r a u s s e t z u n g e n d e r E i g e n b e d a r f s k l a g e aus § 4 e r l e i c h t e r t ; zur Klagebegründung genügt der Nachweis, daß der Raum, der einem B e t r i e b s f r e m d e n ü b e r l a s s e n ist, für einen Angehörigen des Betriebes dringend benötigt wird; die in § 22 angeführten Gesichtspunkte gelten auch hier. Betriebsfremd ist jeder, der nicht oder nicht mehr (früherer Arbeitnehmer, Hinterbliebene) zum Betrieb gehört. Bei Überlassung an einen Betriebsfremden steht dem Vermieter weiterhin nach § 23a die Möglichkeit offen, aus § 4 zu klagen, wenn der Raum im Verhältnis zur Zahl der Bewohner übermäßig groß ist. Diese Möglichkeit bedeutet eine E r w e i t e r u n g d e r E i g e n b e d a r f s k l a g e über den Rahmen des § 4 hinaus, insofern dem Vermieter Einfluß auf die Belegfähigkeit der Wohnung eingeräumt wird, A 19, V 99. Die Vorschriften der §§ 23, 23a und 23b gelten in erster Linie für B e t r i e b s w o h n u n g e n (A 63); durch sie kann zweckentfremdeter Wohnraum privatrechtlich seinem ursprünglichen Zweck wieder zugeführt werden, vgl. A 313. Bei werkseigenen Wohnungen ist die Unterscheidung, ob sie vor oder nach dem 1. Juli 1918 zu Eigentum erworben sind, durch S t r e i c h u n g der Worte „ v o r dem 1. J u l i 1 9 1 8 " in §§23 und 23a durch § 12 der Abänderungsverordnung vom 7. November 1944 (A 181) auf-" gehoben worden; das gleiche gilt für werksfremde Betriebswohnungen für die Ermietung des Gebäudes. Der Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes zur Unterbringung von Angehörigen war schon bisher rechtsunerheblich (§§ 23, 23a). Ebenso ist der Zeitpunkt, von dem an betriebsfremde Räume vom Eigentümer zur Verfügung zu halten sind, für die Anwendung des § 23b ohne Bedeutung. Die Wohnungsbehörde ist am Verfahren aus § 4 nicht beteiligt, A 19, 69.

§ 23a Ist in Gebäuden, die von dem Inhaber eines Betriebes zur Unterbringung von Angehörigen des Betriebes errichtet oder erworben oder gemietet sind, ein Raum nur mit Rücksicht auf ein zwischen den Yertragsteilen bestehendes Dienst- oder Arbeits142

§§ 23, 23a, 23b

A n m . 7 0 a , 71

Verhältnis vermietet oder hat ihn ein Betriebsfremder mietweise inne, so kann der Vermieter auf Aufhebung des Mietverhältnisses klagen, wenn der Raum im Verhältnis zu der Zahl der Bewohner übermäßig groß ist; als Bewohner kommen nur der Mieter und seine Familienangehörigen in Betracht703. Der Anspruch besteht nur, wenn über die Angelegenheit im Vertrauensrat verhandelt worden ist. 70a Für die Feststellung der Unterbelegung des Wohnraumes kommen als Benutzer nur die Familienangehörigen des Mieters in Betracht, ohne Rücksicht auf Alter, Geschlecht, Verwandtschafts- und Schwagerschaftsgrad. Trotz des entgegenstehenden Wortlautes werden auch Hausangestellte mitzuzählen sein, soweit sie zum normalen Hausstand des Mieters gehören (A 2, 10); a. M. Hans zu § 23a. Dem Betriebsinhaber können bei der Freimachung unterbelegten Wohnraumes keine größeren Ansprüche eingeräumt werden als der Wohnungsbehörde, der die Berücksichtigung der Hausangestellten bei der Erfassung von Wohnraum zur Pflicht gemacht ist, A 318. Untermieter sind nicht zu berücksichtigen. An Stelle des Vertrauensrates ist der B e t r i e b s r a t zu hören. Die Wohnungsbehörde ist nicht befugt, einen Zwangswohnungstausch gemäß Art. VIb WohnG anzuordnen, um die Unterbelegung der Wohnung zugunsten des Betriebsinhabers zu beseitigen, V 31.

§ 23 b 71 Die Vorschriften der §§ 20 bis 23a sind entsprechend anzuwenden, wenn Räume, die nach Gesetz oder Rechtsgeschäft für Angehörige eines bestimmten Betriebes oder einer bestimmten Art von Betrieben zur Verfügung zu halten sind und dem Betriebsinhaber weder gehören noch ihm vermietet sind, einem Betriebsangehörigen mit Rücksicht auf ein zwischen ihm und dem Betriebsinhaber bestehendes Dienst- oder Arbeitsverhältnis oder einem Betriebsfremden mietweise oder sonst zum Gebrauch überlassen sind. 71

E n t s t e h u n g : §4 Zweite AusfVO, A 142. Die b i s h e r i g e Bestimmung § 23b — H a u s m e i s t e r ( P f ö r t n e r ) w o h n u n g e n — ist in die Neufassung vom 15. Dezember 1942 nicht übernommen worden. Die Vorschriften der §§20—23a MSchG betreffen Betriebs- u.Werk Wohnungen die dem Betriebsinhaber zu Eigentum gehören oder von ihm gemietet sind. § 4 d e h n t diese V o r s c h r i f t e n a u s auf Räume, die nicht vom Betriebsführer, sondern v o n d r i t t e r S e i t e , z. B. von Gemeinden, Wohnungsunternehmen — meist mit finanzieller Unterstützung der Betriebe — errichtet worden sind und für Angehörige eines bestimmten B e t r i e b e s zur Verfügung zu halten sind. Nach dieser Sonderregelung, die den Bedürfnissen der Betriebsführung angepaßt ist, gilt also grundsätzlich für den Wohnungsinhaber auch nach Auf-

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A n m . 72

Mieterschutzgesetz

lösung des Dienst- oder Arbeitsverhältnisses Mieterschutz, jedoch ist in bestimmten Fällen Kündigung des Vermieters möglich (§§ 20, 21) und für das Mietaufhebungsverfahren ist der Auihebungsgrund des § 4 MSchG erweitert (§§ 22—23a).

§ 23 c 7 2 (1) Die Vorschriften der §§ 1 bis 23b sind nicht anzuwenden, wenn jemand mietweise oder auf Grund eines sonstigen Rechtsverhältnisses Räume in einem Gebäude inne hat, das zur Unterbringung von Angehörigen eines Zwecken der Wehrmacht nicht nur vorübergehend dienenden Betriebes benötigt wird; gehört das Gebäude nicht dem Betriebsinhaber, so gilt dies nur, wenn es ihm vermietet ist oder wenn die Errichtung oder der Erwerb des Gebäudes von der Wehrmacht unmittelbar oder mittelbar gefördert worden ist. Zum Nachweis dieser Voraussetzungen genügt es, wenn hierüber eine Bescheinigung der obersten Behörde der Wehrmacht oder der von ihr bestimmten Dienststelle vorgelegt wird. (2) Hat der Mieter nicht zur Gefolgschaft des Betriebes gehört, so sind § 32 Abs. 2, 3 und Abs. 4 Buchst, c letzter Satz entsprechend anzuwenden. 72

Die Sonderregelung, die die Betriebs- und Werkwohnungen für A n g e h ö r i g e d e r W e h r m a c h t ohne Rücksicht auf das Eigentumsverhältnis am Gebäude außerhalb des Mieterschutzgesetzes stellt und die durch § 6 Zweite AusfVO KSchV eingeführt worden ist, ist seit Auflösung der Wehrmacht g e g e n s t a n d s l o s geworden, V 2.

§ 24 73 (1) Auf Untermietverhältnisse sind die Vorschriften des ersten Abschnittes dieses Gesetzes nur anzuwenden, wenn der Untermieter die Räume ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat 74 oder wenn er in den Mieträumen mit seiner Familie eine selbständige Wirtschaft oder Haushaltung 75 führt 76 . (2) Soweit nach Abs. 1 der Mieterschutz davon abhängt, daß der Untermieter in den Mieträumen mit seiner Familie eine selbständige Wirtschaft oder Haushaltung führt, ist der Tod eines Familienangehörigen oder sein Ausscheiden aus der gemeinsamen Wohnung für die Fortdauer des Schutzes ohne Einfluß, selbst wenn nur noch ein Familienangehöriger die Mieträume inne hat. Jeder im Haushalt des Verstorbenen oder des Ausgeschiedenen verbliebene Familienangehörige tritt, wenn keiner von ihnen selbst Untermieter ist, an Stelle des Weggefallenen in das Untermietverhältnis ein, sofern sich dieser Eintritt nicht schon aus anderen Vorschriften ergibt 77 . 144

§24

A n m . 7 3 , 73 a

(3) Einem Untermietverhältnis steht es gleich 78 , wenn ein Hauseigentümer oder jemand, der einen Raum auf Grund eines Erbbaurechts, Nießbrauchs oder eines ähnlichen Rechtsverhältnisses inne hat, einen Teil des von ihm selbst im Hause benutzten Raumes vermietet. 73

E n t s t e h u n g : § 2 Abs. 2 Dritte AusfVO KSchV (hinsichtlich des Abs. 1 — A 146 —); § 4 Sechste AusfVO KSchV (hinsichtlich des Abs. 2 — A 164). In W ü r t t e m b e r g - B a d e n und in G r o ß - H e s s e n gilt § 24 Abs. 1 bzw. ganz in neuer Fassung, V 25. Die hessische Rechtsgestaltung geht weit über den Sinn des § 24 hinaus. Luftkriegsbetroffene genießen keinen Untermieferschutz. Auch nach dieser Richtung gilt anderes Landesrecht, A 178. Die Zuteilung der Wohnung durch die Wohnungsbehörde begründet an sich kein Mietrechtsverhältnis, also auch keinen Mieterschutz, irrig LG Hannover MDR 1949, 422; vgl. A 326.

73a

G e l t u n g s b e r e i c h : § 24 gilt dem Wortlaut nach nur für Räume; die Ausdehnung auf gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke folgt aus § 1 Abs. 1 Satz 2 MSchG, A 3. Wegen der Anwendung des § 24 auf unterverpachtete Grundstücke vgl. V 24. Die Ordnung des § 24 umfaßt nur den Tatbestand d e r A b v e r m i e t u n g (Abverpachtung), d. h. der Weitergabe der Nutzung von Teilen des Miet(Pacht)gegenstandes; sie gilt daher nicht für die Weitervermietung (Weiterverpachtung) im ganzen, A 24. In Fällen, in denen die Untervermietung k e i n e A b v e r m i e t u n g ist, gilt k e i n M i e t e r s c h u t z . Andererseits ist aber auch im Falle einer Abvermietung durch einen Berechtigten, der selbst nicht die wirtschaftliche Stellung eines Mieters (Pächters) hinsichtlich des Gebrauches des Miet(Pacht)gegenstandes hat, die Anwendung des § 24 MSchG zu verneinen, weil begrifflich von einer Weitergabe des Nutzungsrechtes nicht die Rede sein kann; so mit Recht L G Berlin J R 1949, 55 (Garagenpächter verwertet den Pachtgegenstand durch Abschluß von Mietverträgen mit dritten Personen). Daß aber eine Staffelung gleichwertiger Rechtsverhältnisse begriffsnotwendig sei — Roquette, Mietrecht S. 282 — scheint mir wenigstens für § 24 nicht zwingend zu sein. Die Sonderregelung des Bestandschutzes des Untermieters in § 24 beruht auf dem Grundgedanken, daß der Kündigungsschutz nur den auf Dauer berechneten Nutzungsrechtsverhältnissen zu gewähren sei, K G J R 1948, 314. Als Beweisanzeichen für die Dauer seien die besonderen Voraussetzungen des Abs. 1 zu erfüllen. Bettermann SJZ 1949, 467 geht einen Schritt weiter und bezeichnet die Abvermietung als solche als wesentlich vorübergehende Gebrauchsüberlassung, dessen Rechtsinhaber nur ein b e s c h r ä n k t e r B e s t a n d s c h u t z zuerkannt werden könne. Mit dem KG ist auf die gleichgerichtete Regelung in § 25 MSchG und §§ 7, 9 MSchÄndVO — A 79, 177 und 178 — hinzuweisen. Bei der Gleichartigkeit der Regelung dürfte für den Abmieter (Abpächter), bei dem die engeren Voraussetzungen des § 24 Abs. 1 MSchG nicht vorliegen, die Anwendung der Schutznormen der §§27 bis 29 MSchG zu rechtfertigen sein, Bettermann a.a.O. Der Bestandschutz des Untermieters ist nicht nur gegenüber dem Untervermieter ein beschränkter, sondern vor allem gegenüber dem Hauptvermieter gefährdet; denn dieser h a t nach § 556 Abs. 3 B G B mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses einen Rückgabeanspruch gegen den Untermieter, gleichviel, ob er zur Untervermietung die Erlaubnis gegeben h a t oder nicht. Der Rechtsio

K i e f e r s a u e r , Grundstücksmiete, 7. Aufl.

145

A n m . 74

Mieterschutzgesetz

bestand des Untermietverhältnisses wird — abgesehen von der Sonderregelung in Hessen, V 25 — von der Beendigung des Hauptmietverhältnisses nicht berührt, Staudinger-Kiefersauer, 26 zu § 549. E s kann aber zwischen den Vertragsteilen auch im Geltungsbereich des MSchG vereinbart werden, daß mit der Auflösung des Hauptmietverhältnisses (gleichviel aus welchem Grunde) das Untermietverhältnis beendigt' sein soll, weil die Vereinbarung einer auflösenden Bedingung als rechtswirksam anzusehen ist, V 41. Gegenüber der Klage des Hauptvermieters aus § 556 Abs. 3 B G B kann sich der Untermieter in keinem Fall auf Mieterschutz berufen; auch § 27 MSchG findet keine Anwendung RGZ 110, 124; OLG Düsseldorf J W 1925, 2346; L G Köln J W 1925, 1926; a. M. OLG Köln EA 356; LG Berlin J W 1929, 2901; Bettermann S J Z 1949, 618. Auch bei Vereinbarungen zwischen Haupt- und Untervermieter über die teilweise Aufhebung des Hauptmietverhältnisses kann dem Untermieter ein Kündigungsschutz nach dem MSchG weder unter dem Gesichtspunkt der „Ausnutzung einer formellen Lücke des Gesetzes" oder der „mißbräuchlichen Rechtsanwendung" -(so LG Hannover N J W 1949, 825) noch mit Hilfe des § 826 BGB (unerlaubte Handlung ) — so Lewald N J W 1948, 334 und N J W 1949, 826 — zuerkannt werden. Auch der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung wird nur in ganz besonderen Ausnahmefällen dem Vermieter entgegengehalten werden können, vgl. hierher auch L G Göttingen MDR 1949, 744 (Lewald). Der Gedanke, durch Wiedereinweisung des Untermieters durch die Wohnungsbehörde zu helfen, muß als rechtsstaatlichen Gedankengängen abgelehnt werden, V l e ; A 35, 289a, 309, 392. 74

Die —mindestens überwiegende — A u s s t a t t u n g der Räume m i t E i n r i c h t u n g s g e g e n s t ä n d e n durch den U n t e r m i e t e r , gleichviel ob sie diesem zu Eigentum gehören oder nicht, ist Voraussetzung für die Anwendung der §§ 1—36 Mieterschutzgesetz. Die Art der Raumnutzung — Wohnung, Büro, Sprechzimmer, Laden, Unterrichtsraum — ist unerheblich. Der Untermieter von NichtWohnräumen genießt Mieterschutz, wenn er diese ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat. Der alleinstehende Untermieter hat keinen Anspruch auf Bestandschutz. I m Hinblick auf die Not der Heimatvertriebenen und Ausgebombten, die keine Einrichtungsgegenstände besitzen, ist diese Rechtslage wohl zu bedauern (A 24), sie muß aber als geltendes Recht bis zur Gesetzesänderung — oben 73 — hingenommen werden, a. M. Bergmann S J Z 1949, 121, der diese Regelung als durch die spätere „ E n t wicklung überholt" ansieht. Sind vom Untermieter nach Abschluß des Vertrages ohne Wissen des Untervermieters. Einrichtungsgegenstände in die Räume verbracht worden, so erlangt der Untermieter dadurch keinen Kündigungsschutz; maßgebend ist die vertragliche Regelung hinsichtlich der Stellung der Einrichtungsgegenstände durch den Untervermieter. Sind die Räume mit den vom Untervermieter gestellten Einrichtungsgegenständen vermietet und führt der Untermieter in den Mieträumen keine selbständige Wirtschaft oder Haushaltung -— bei gewerblichen Räumen mit anschließender Wohnung kommt es auf Einrichtung des Gewerbebetriebes an, nicht auf die Haushaltführung in der Wohnung, K G J R 1948, 286 und 314 —, so gilt auch bei Abvermietung kein Mieterschutz. Der Untervermieter ist nicht verpflichtet, überlassene Einrichtungsgegenstände zurückzunehmen; bleibt der Untermieter auf der Rücknahme bestehen oder entfernt er die Einrichtungsgegenstände eigenmächtig, so gilt diese Handlungsweise als Kündigung des Untermietverhältnisses im ganzen, V 27; A 255. Stimmt der Untervermieter der Entfernung ausdrücklich zu, so wird dadurch das

146

§24

A n m . 75, 7 6

Untermietverhältnis in ein dem MSchG unterworfenes Hauptmietverhältnis umgewandelt. Bei Unterpacht Verhältnissen wird der Pächter regelmäßig einen vom Verpächter eingerichteten Betrieb übernehmen und daher auch bei Abvermietung ohne Kündigungsschutz sein. Hat dagegen der Unterpächter ausnahmsweise das Inventar ganz oder teilweise selbst mitgebracht und kann die Raumüberlassung trotzdem rechtlich noch als Pacht angesehen werden, so kann er sich bei Abverpachtung auf § 24 berufen. Bei gewerblich genutzten unbebauten G r u n d s t ü c k e n genießt der Untermieter (Unterpächter) bei Abvermietung (Abverpachtung) Mieterschutz, wenn er erlaubterweise, d. h. mit Zustimmung des Vermieters (Verpächters) auf dem Grundstücke nicht ganz unerhebliche Anlagen errichtet hat. 75

Eine s e l b s t ä n d i g e H a u s h a l t f ü h r u n g ist auch dann möglich, wenn die Familie des Untermieters keinen ausdrücklichen Rechtsanspruch auf Küchenmitbenutzung, wohl aber die Möglichkeit einer solchen eingeräumt erhalten hat, KG DR 1941, 650. Durch Abs. 2 ist beim Ausscheiden des Untermieters (Tod, Wegzug) den oder dem einzigen in den Mieträumen verbliebenen F a m i l i e n a n g e h ö r i g e n ein weitgehender Raumschutz eingeräumt. Diese Regelung beschränkt sich auf Wohnräume und auf Untermieter mit Familien; Einzelpersonen haben auch dann keinen Kündigungsschutz, wenn sie mehr oder weniger sich selbst verköstigen. Die Haushaltführung des Untermieters muß von der des Mieters getrennt sein. Eigene Möbelstücke des Untermieters sind mcht notwendig, wohl aber, daß der Untermieter regelmäßig wenigstens eine Hauptmahlzeit im Hause einnimmt, vgl. KG EA 575. Bei Unterpacht Verhältnissen ist die Vorschrift nur anwendbar, wenn mit den gewerblichen Räumen Wohnräume mitverpachtet sind, in denen die Haushaltführung möglich ist. Hier entscheidet aber das wirtschaftliche Schwergewicht zwischen Wohnraum und Gewerberaum für die Anwendung der Vorschriften dieses Gesetzes; wird diese verneint (V 21), so entfällt der Mietei schütz überhaupt, § 24 ist nicht anwendbar und es bedarf keiner weiteren Prüfung der Frage, ob bei Unterpachtverhältnissen an Stelle der „selbständigen Wirtschaft" des Unterpächters der „selbständige Gewerbebetrieb" tritt, was KG S J Z 1949, 119 mit Recht als unzulässig erachtet.

76

Die Vorschriften über den Kündigungsschutz der Untermieterverhältnisse finden keine Anwendung auf Untermietverhältnisse, die im Vollzug der Verordnung zur Wohnraumversorgung der luftkriegsbetroffenen Bevölkerung vom 21. Juni 1943 (RGBl I 355) begründet worden sind, § 23 Ziff. 3 W W O ; § 9 AbändV, A 178. Dies gilt auch dann, wenn die Voraussetzungen des Abs. 1 an sich gegeben sind. Die Grundsätze des § 24 gelten im übrigen uneingeschränkt auch für Untermieter, denen der Wohnraum durch die Wohnungsbehörde zugewiesen ist. Es ist nicht richtig, wenn LG Hamburg—Reinecke N J W1948,650—ausführt, daß die „Bestimmung des § 24 MSchG insoweit als durch das Wohnungsgesetz abgeändert anzusehen ist". Die Zuweisung zielt wesentlich auf die Schaffung eines privatrechtlichen Nutzungsverhältnisses ab (A 326), ohne dessen Mieterschutzfähigkeit zu beeinflussen. Sofern daher nach der Norm des § 24 ein Mieterschutz dem zugewiesenen Untermieter nicht zusteht, ist er der Kündigung des Vermieters ausgesetzt. Der Vorschlag Reineckes a.a.O., das Kündigungsrecht des Vermieters gemäß § 242 B G B unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmißbrauchs einzuschränken, erscheint bedenklich, da die Kündigung im Sinne des BGB. eines 10'

147

A n m . 77—79

Mieterschutzgesetz

rechtfertigenden Grundesnicht bedarf, vgl. Staudinger-Kiefersauer 1 u. 28 zu § 564. Dagegen ist die Kündigung des Vermieters unter dem Gesichtspunkt der mittelbaren oder unmittelbaren Preiserhöhung gemäß Ziff. 73 R E 184/37 (A 211) verboten und rechtsunwirksam. Die Entscheidung über die Genehmigung einer solchen Kündigung steht der Preisbehörde zu. 77

Soweit nicht bereits aus anderen Gründen, z. B. durch Erbfall eine Rechtsnachfolge (Gesamtrechtsnachfolge) und damit ein Eintritt in das Untermietverhältnis durch den haushaltzugehörigen Familienangehörigen stattgefunden hat, findet gemäß Abs. 2 Satz 2 in jedem Fall — beim Tode ebenso wie beim Ausscheiden des Untermieters aus der gemeinsamen Wohnung — eine Einzelrechtsnachfolge, hier „ E i n t r i t t " genannt, statt, vgl. A 58. Durch diese Regelung kann der Kündigungsschutz für die nach dem Tode oder dem Ausscheiden des eigentlichen Mieters (z. B. der Ehemann verläßt böswillig Frau und Kinder, Roquette DR 1943, 421 und Mietrecht S. 285) in der Wohnung Verbleibenden aufrechterhalten werden. Für die Fortdauer des Kündigungsschutzes ist es unerheblich, wenn die Voraussetzungen des Abs. 1 entfallen, wenn also nur mehr eine Einzelperson ohne selbständigen Haushalt die Räume innehat. Wegen der Erfassung unterbelegten Wohnraums durch die Wohnungsbehörde s. A 310.

78

U n t e r m i e t ä h n l i c h e R e c h t s v e r h ä l t n i s s e . Die Vermietung selbstgenutzter Räume durch den Hauseigentümer ist an sich Miete; durch die G l e i c h s t e l l u n g mit dem U n t e r m i e t v e r h ä l t n i s finden die Vorschriften der Abs. 1 und 2 Anwendung. Es gilt also für den Rauminhaber der beschränkte Mieterschutz des Abs. 1, zugleich aber auch für die haushaltangehörigen Familienangehörigen die Erweiterung des Raumschutzes gemäß Abs. 2. — Vermietet der Hauseigentümer einen räumlich und wirtschaftlich s e l b s t ä n d i g e n Teil seiner eigenen Wohnung, so findet § 24 keine Anwendung, KG DR 1940, 868. Weitere Fälle der Gleichstellung s. A 177 u. 254.

§ 25 79 Ist ein Raum für besondere Zwecke zu vorübergehendem Gebrauch vermietet, so finden, unbeschadet des § 27, die §§ 1 bis 19, 24, 30 und 31 keine Anwendung 80 . 79

Diese Vorschrift ist auch nach Ausdehnung des Mieterschutzes in Kraft geblieben ; § 2 Abs. 1 Dritte AusfVO KSchVhatte sie ausdrücklich aufrechterhalten, V 13. Der Grundgedanke der Vorschrift, nur auf die Dauer berechnete Mietverhältnisse den Bestandschutz zu sichern, findet für die während des Krieges in unterbelegten oder umgebauten Räumen untergebrachten „Luftkriegsbetroffenen" Anwendung: sie haben kein Anrecht auf Mieterschutz, gleichviel, ob es sich um Miet- oder Untermietverhältnisse handelt, § 9 MSchGÄndVO, A 178, 183; V 19. Der vorübergehende Gebrauch und die besondere Zweckverwendung muß Gegenstand des Vertrages sein. Vorübergehend ist der Gebrauch nicht schon dann, wenn die Gebrauchszeit zeitlich beschränkt ist, sondern nur dann, wenn von vornherein der spätere Wegfall der Benutzung in ursächlichem Zusammenhang mit der Erreichung des besonderen Zweckes der Raumüberlassung beabsichtigt ist. Stillschweigende Verlängerung der auf kurze Frist berechneten Benutzung schadet nicht.

148

§§ 25 bis 27

Anm. 80—82

Wegen der Anwendung des § 25 auf Verkaufsstände (Kioske, Buden), die vom Mieter oder Vermieter (Eigentümer) auf Trümmergrundstücken errichtet worden sind, vgl. V 6, A 3 . 80

Die Ersetzung der Erlaubnis zur Untervermietung — nun § 29 MSchG, bisher § 5 Dritte AusfVO KSchV — ist auch bei der Untervermietung an Sommergäste möglich, LG Berlin DR 1942, 893. Die Vorschriften des § 24 über Untermietverhältnisse, der §§ 30, 31 über den Wohnungstausch (A 99) und des § 32 über Umzugskostenersatz unter Voraussetzungen des Abs. 3 (A 111) finden keine Anwendung. Vereinbart der Verkäufer eines Hausgrundstücks mit dem Käufer, daß dieser für den Fall der Versagflng der behördlichen Genehmigung des Kaufvertrages auf ein Jahr Mieter des Grundstücks sein soll, so geniefit der Käufer keinen Mieterschutz, R G DR 1942, 1094. Auf das Verfahren findet § 27 Anwendung. Befreiung von RMG gemäß § 16 Nr. 8 RMG.

§ 26 Das dem Vermieter nach § 19 der Konkursordnung81 zustehende Kündigungsrecht wird durch dieses Gesetz nicht berührt 82 . 81

Im K o n k u r s des M i e t e r s kann der Vermieter, wenn der Mietraum vor Eröffnung des Verfahrens dem Gemeinschuldner überlassen war, vorzeitig das Mietverhältnis kündigen. Dieses Recht bleibt auch durch die Ausdehnung des Mieterschutzes unberührt; a. M. Roquette DR 1940, 1130.

82

Auf das V e r g l e i c h s v e r f a h r e n nach der Vergleichsordnung vom 26. Februar 1935 (RGBl I 321) findet § 26 keine Anwendung, auch nicht entsprechend. Die Vergleichsordnung berührt das Mieterschutzgesetz nicht, vgl. Staudinger-Kiefersauer, Vorbem. 32 zu § 535.

§ 27 (1) Bei einem Rechtsstreit, der die Herausgabe eines Mietraums zum Gegenstande hat, ohne daß eine Aufhebung des Mietverhältnisses im Sinne dieses Gesetzes verlangt wird 83, finden die § § 7 , 9, 10, 12, § 13 Abs. 2 Satz 2, §§ 14, 15, 18 Anwendung84. Dem Mieter kann auf seinen Antrag eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist 86 auch dann gewährt werden, wenn das Urteil die Herausgabe von Räumen zum Gegenstande hat, die nicht Wohnräume sind; die Vorschriften des § 721 der Zivilprozeßordnung in Verbindung mit§ 6 Abs. 1 gelten entsprechend. (2) Die Vorschriften des Abs. 1 gelten auch für Räume, die nur mit Rücksicht auf ein Dienst- oder Arbeitsverhältnis vermietet oder überlassen sind 88 , 87 . 149

Anm. 83—85

Mieterschutzgesetz

Das Räumungsverfahren muß die Herausgabe eiues Hietraumes, zu der der Mieter gemäß § 556 Abs. 1 B G B verpflichtet ist, zum Gegenstand haben. Rechtsgültiges Miet- öder Pachtverhältnis (§ 36) ist Voraussetzung für die Anwendung des § 27, A 2. Keine Anwendung bei Leihe, Nießbrauch, dinglichem Wohnrecht, Altenteil, V 33. Keine Anwendung auf die Klage des Hauptvermieters gegen den Untermieter nach § 556 Abs. 3 B G B (RGZ 110, 124); auf die Klage des Mieters gegen den Untermieter nur insoweit, als nach § 24 Abs. 1 das Mieterschutzgesetz Platz greift. Keine Anwendung auf die Klagedeseinen Ehegatten auf Räumung der Ehewohnung durch den anderen Ehegatten, A 56. In Betracht kommen folgende Fälle: a) der Mieter hat gekündigt §§ 564, 565 B G B oder sich auf die Beendigung des Mietverhältnisses berufen § 1 Abs. 2 NfSchG; b) der Mieter oder Vermieter hat von dem ihm zustehenden g e s e t z l i c h e n Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht oder der Mietvertrag ist vom Vermieter wegen Irrtum mit Erfolg angefochten; c) das Mietverhältnis ist durch übereinstimmende Willenserklärung beider Vertragsteile oder durch den Eintritt einer auflösenden Bedingung beendigt worden; d) der Vermieter klagt auf die Herausgabe von Räumen, a) die für besondere Zwecke zu vorübergehendem Gebrauch vermietet sind, § 25 MSchG; ß) gegen den im Konkurs befindlichen Mieter oder den Konkursverwalter, § 19 KO, § 26 MSchG; e) der Vermieter verlangt vom Erben des Mieters gemäß § 569 BGB, § 19 MSchG die Herausgabe des Mietraumes; f) der Arbeitgeber verlangt gemäß § 20 Abs. 1 Satz 2, § 21 MSchG die Herausgabe der Werkwohnung oder gemäß § 23b MSchG die Herausgabe der Betriebswohnung. 84 Auf das sog. q u a l i f i z i e r t e R ä u m u n g s v e r f a h r e n finden Anwendung: 1. Die Vorschriften der §§ 7, 9 über die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts, die Unzulässigkeit schiedsgerichtlicher Erledigung des Verfahrens und die Möglichkeit der Anberaumung einer Güterverhandlung vor Erhebung der Aufhebungsklage. 2. Die prozessualen Vorschriften des § 10 Abs. 1 über den Hinweis auf die Möglichkeit eines Versäumnisurteils bei der Ladung der Partei und des § 12 über die Zurückweisung von Vertretern von Mieter- oder Vermietervereinigungen. 3. Die Bestimmung des § 13 Abs. 2 Satz 2 über die Voraussetzungen der vorläufigen Vollstreckbarkeitserklärung des Räumungsurteils. 4. Die Bestimmung des § 14 über Berufung und sofortige Beschwerde, des § 15 über Klageverbindung und Widerklage, des § 18 über die Unzulässigkeit der Anordnung der Herausgabe des Mietraumes im Wege der einstweiligen Verfügung.

83

85

Die Gewährung einer R ä u m u n g s f r i s t ist in Abs. 1 Satz 2 für das Verfahren nach § 27 abweichend von der Regel des § 5a geregelt. Erforderlich ist ein Antrag des Mieters; die Entspfechung ist nicht Pflicht des Gerichts, sondern steht in seinem Ermessen. Die Frist kann nicht verlängert werden; sie kann auch nicht vorzeitig aufgehoben werden. Während der Dauer der Räumungsfrist besteht kein Mietverhältnis (A 30), aber der Vermieter hat Anspruch auf Entschädigung nach § 557 B G B . Dagegen wird die Anwendung des sonst nur für Wohnräume geltenden § 721 ZPO auch auf Nichtwohnräume ausgedehnt.

150

§28

A n m . 86—88 a

Die Ergänzung des Urteils bei Übergehung des Antrages auf Gewährung der Räumungsfrist erfolgt entsprechend § 6 Abs. 1 MSchG im Verfahren nach § 319 Abs. 2, 3 ZPO, A 31. Diese Grundsätze gelten auch für landes- bzw. bundesrechtlich (A 108a, 133a) gelockerte Mietverhältnisse, § 52e Abs. 1 Ziff. l a . Die Räumungsfrist kann durch besondere landes- bzw. bundesrechtliche Anordnung verlängert werden, § 52e Abs. 3. 86

Das qualifizierte Räumungsverfahren gilt f ü r W e r k w ö h n u n g e n (A 63, 68, 69) nur insoweit, als die Vorschriften des Mieterschutzes auf sie keine Anwendung finden, vgl. A 66, 68.

87

Das e i n f a c h e Räumungsverfahren greift überall da Platz, wo weder ein Mietaufhebungsverfahren nach § 1 MSchG noch das qualifizierte Räumungsverfahren nach § 27 MSchG zur Anwendung kommt. In diesem Verfahren gibt es nur das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde, zulässig ohne Rücksicht auf den Wert des BeschWerdegegenstandes, § 567, ZPO Art. 1 Abs. 3 des Rechtsmittelgesetzes (A 46). Eine Räumungsfrist kann nach § 721 ZPO nur f ü r Wohnräume gewährt werden. Die Herausgabe des Mietraumes an den Vermieter kann auch im Wege der einstweiligen Verfügung angeordnet werden.

§ 28 (1) Auf eine Verpflichtung des Mieters, eine ihm nach § 538 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gegenüber dem Vermieter zustehende Ersatzforderung nicht gegen eine Mietzinsforderung aufzurechnen88, kann sich der Vermieter nicht berufen. Der Mieter kann jedoch nur aufrechnen, wenn er dem Vermieter die Absicht der Aufrechnung mindestens einen Monat vor der Fälligkeit des Mietzinses in schriftlicher Form angezeigt hat. (2) Diese Vorschriften finden auf den vertraglichen Ausschluß eines Minderungs- oder Zurückbehaltungsrechts oder eines Rechts auf Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch nach § 538 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechende Anwendung 89 . 88

Die Vorschrift gilt f ü r alle Miet(Pacht)- und Untermiet(Pacht)verhältnisse, auf welche das MSchG Anwendung findet, femer für die Vermietung zu besonderem Zweck für vorübergehenden Gebrauch (§ 25). Sie gilt ferner für die grundsätzlich vom MSchG befreiten (A 108a) frei finanzierten Wohnungen, A 133a.

88a

Das Recht des Mieters im Falle des Verzuges des Vermieters zur Beseitigung von Mängeln der Mietsache diese selbst zu beseitigen und alsdann vom Vermieter den E r s a t z d e r e r f o r d e r l i c h e n A u f w e n d u n g e n zu verlangen (§ 538 Abs. 2 BGB) kann durch Vertragsabrede ausgeschlossen werden. Soweit auf die A u f r e c h n u n g dieser Ersatzforderung (§ 387 BGB) vom Mieter verzichtet ist, entzieht § 28 MSchG — n i c h t nur (A 88) — im Geltungsbereich dieses

151

A n m . 89, 90

Mieterschutzgesetz

Gesetzes dem vertraglichen Aufrechnungsverbot zugunsten des Mieters seine rechtliche Wirkung. Voraussetzung ist aber, (laß die Absieht, mit der Ersatzforderung aufzurechnen, vom Mieter dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit angezeigt wird. Angabe des Betrages ist nicht erforderlich. Ohne Erfüllung dieser Voraussetzung bleibt es bei dem vertraglichen Aufrechnungsverbot; der Vermieter braucht eine Aufrechnung nicht gegen sich gelten zu lassen. Eine nach § 28 zulässige Aufrechnung wirkt nicht nur gegen den Mietaufhebungsanspruch des Vermieters, sondern auch gegenüber dem Mietzinsanspruch des Vermieters, KG JW 1928, 526. Der Eintritt der gesetzlichen Miete in ein Mietverhältnis (V 73 u. A 193) ändert an dieser Rechtslage nichts, RGZ 115, 47. 89 Das Recht des Mieters wegen Mängel der Mietsache Minderung des Mietzinses zu verlangen, richtet sich nach § 537 BGB. Ist dieses M i n d e r u n g s r e c h t oder das Z u r ü c k h a l t u n g s r e c h t oder das gemäß § 538 Abs. 1 BGB statt dessen zustehende Recht auf S c h a d e n s e r s a t z wegen N i c h t e r f ü l l u n g — dazu KG N J W 1949, 307 — vertraglich ausgeschlossen, so gilt unter der Voraussetzung, daß die Geltendmachung dieses Rechts fristgemäß dem Vermieter nach Abs. 1 Satz 2 schriftlich angezeigt wird, die vertragliche Bindung nicht: der Vermieter kann sich im Geltungsbereich des Mieterschutzgesetzes auf die Vereinbarung nicht berufen. Die Verpflichtung des Mieters zur Anzeige gilt insbesondere auch bei Geltendmachung des Minderungsrechts, obgleich es sich bei der Minderung um eine kraft Gesetzes von selbst eintretende Ermäßigung des Mietzinses handelt, deren Wirksamkeit an keine Erklärung des Mieters geknüpft ist, RGZ 66, 75; RG LZ 1918, 621.

§ 29

90

(1) Will der Mieter die Mieträume oder das gewerblich genutzte unbebaute Grundstück untervermieten 91 , so kann 92 die hierzu erforderliche Erlaubnis von dem Vermieter nur aus einem wichtigen Grunde verweigert werden. Auf Antrag des Mieters kann das Mieteinigungsamt 93 die Erlaubnis ersetzen 94 . (2) Wird die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung 95 allgemein 96 ersetzt, so bleibt das Recht des Vermieters, im Einzelfall der Untervermietung aus wichtigem Grunde zu widersprechen, unberührt. 90

E n t s t e h u n g : § 5 Dritte, § 4 Fünfte AusfVO KSchV. Die Regelung des § 29 erfährt für Mietverhältnisse und Untermietverhältnisse mit Luftkriegsbetroffenen über Räume, die nach den Vorschriften der Verordnung zur Wohnraumversorgung der luftkriegsbetroffenen Bevölkerung vom 21. Juni 1943 (RGBl I 355) erfaßt worden sind, durch § 9 MSchÄndVO eine E r g ä n z u n g bzw. Änderung. Nach Ziff. 1 gilt hier die E r l a u b n i s a l l g e m e i n a l s erteilt, so daß es eines Antrages des Mieters und einer Entscheidung des MEA nicht bedurfte (A 178). Diese Regelung galt bereits nach § 23 WVVO, V 19, 26. Für die gemäß §31a vom Mieterschutz grundsätzlich ausgenommenen f r e i f i n a n z i e r t e n W o h n u n g e n (A 108a) gilt weiterhin die Norm des § 29, A 133a.

152

§29

Anm.91, 92

Bei Zuweisung eines Wohnungsuchenden durch die Wohnungsbehörde bedarf der Mieter keiner Erlaubnis desjVermieters (KG J W 1923, 765), da er lediglich die behördliche Aufforderung vollzieht. Ein Verfahren nach § 29 kommt nicht in Frage, A 93, 318, 326. Man könnte auch in Anwendung des für die Unterbringung Luftkriegsbetroffener geltenden Grundsatzes des § 9 Ziff. 1 MSchÄndVO (A 178) sagen, daß die Erlaubnis des Vermieters für Erfassungsmaßnahmen allgemein als erteilt gilt, Bettermann-Haarmann S. 46 u. 122. Die nach § 549 Abs. 2 B G B den Mieter als Untervermieter treffende H a f tung für Verschulden des Untermieters ist gemäß §9Ziff. 2 a.a.O. eingeschränkt auf den Fall, daß der Mieter die Veränderungen oder Verschlechterungen nicht unverzüglich nach Rückgabe des Raumes durch den Untermieter dem Hauptvermieter anzeigt, im übrigen soll diesem nur der Untermieter haften. 91

Die G e b r a u c h s ü b e r l a s s u n g an Dritte ist grundsätzlich an die Erlaubnis des Vermieters gebunden (§ 549 Abs. 1 Satz 1 BGB), mag es dabei um die Mietsache im ganzen oder um Teile handeln, vgl. KG 17 Y 7/40 DR 1940, 1145. Überlassung zum selbständigen Gebrauch liegt n i c h t vor bei Ü b e r l a s s u n g zum M i t g e b r a u c h ; daher kein Erlaubniszwang für die Aufnahme von Familienangehörigen in den Haushalt und von Haushaltgehilfen (A 10), wenn und soweit sich der Mieter damit nicht der Herrschaft über die Mieträume im ganzen begibt. Die vollständige Aufnahme von bisher getrennt lebenden Familienangehörigen, insbesondere von evakuierten oder bombengeschädigten Verwandten ohne Rücksicht auf den Verwandtschafts- oder Schwägerschaftsgrad, wird unter den gegenwärtigen außergewöhnlichen Wohnverhältnissen ohne besondere Erlaubnis des Vermieters als zulässig zu erachten sein. Das gleiche gilt von der Einheirat haushaltzugehöriger Kinder; a. M. Roquette, Mietrecht S. 253. Die U n t e r v e r m i e t u n g ist die in die Rechtsform der Miete gekleidete Gebrauchsüberlassung; dem Wortlaut nach wird sie allein von der Vorschrift des § 29 MSchG getroffen, doch würde eine solche Beschränkung weder dem Sinn der Vorschrift noch ihrer ursprünglichen Fassung entsprechen. Deshalb fällt auch die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung unter § 29 — K G 17 Y 4/43 DR 1943, 702 —, nicht aber die bloß tatsächliche Überlassung, die dem Dritten kein Recht verleiht. Bei der A b t r e t u n g der Mietrechte aus dem Mietvertrag ist § 549 B G B und damit § 29 MSchG entsprechend anzuwenden, vgl. RG J W 1911, 487; KG J W 1922, 234; Kiefersauer, Recht 1924, 523. Der Sonderfall des Wohnungstausches ist in den §§ 30, 31 geregelt. Auf die U n t e r v e r p a c h tung findet § 29 gemäß § 36 MSchG grundsätzlich Anwendung; da dem Pächter durch § 596 Abs. 1 B G B das vorzeitige Kündigungsrecht aus § 549 B G B versagt ist, bedeutet für ihn die Möglichkeit der Ersetzung der Erlaubnis des Verpächters durch das MEA eine nicht unerhebliche Verstärkung seiner Rechtsstellung und seines Bestandsschutzinteresses. Die ursprünglich nur für Wohnräume geltende Vorschrift ist nunmehr ausgedehnt auf R ä u m e a l l e r A r t und übereinstimmend mit § 2 Fünfte AusfVO KSchV auch auf g e w e r b l i c h genutzte u n b e b a u t e G r u n d s t ü c k e . Deshalb kann das MEA die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung von Räumen eines Gebäudes ersetzen, das auf einem dem Mieter zum Gewerbebetrieb vermieteten Grundstück errichtet worden ist, auch wenn das Gebäude Eigentum des Mieters ist, KG 17 Y 1/42 D R 1942, 1097.

92

Die Entscheidung über die Erteilung oder Verweigerung der Erlaubnis, die air sich grundsätzlich dem Ermessen des Vermieters überlassen ist, wird durch § 29 MSchG eingeschränkt. Das Gesetz erlaubt dem Vermieter nur die

153

A n m . 93

Mieterschutzgesetz

Verweigerung aus einem wichtigen Grunde; abweichend von der Regelung des für das vorzeitige Kündigungsrecht des Mieters maßgebenden § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB braucht aber dieser wichtige Grund nicht in der Person des Dritten zu liegen, er kann auch auf andere Tatsachen sich gründen (Überbelegung, Zweckveränderung, Eigenbedarf). Die Anordnung in Ziff. 10 R E 184/37, wonach der Vermieter in Gebäuden am 30. November 1936 einem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt hatte, sie anderen Mietern nicht mehr verweigern kann, dürfte im Hinblick auf die Wiedereinführung des § 29 MSchG und die damit begründete Zuständigkeit des MEA, die nicht nur die richterliche Nachprüfung, sondern auch die Tätigkeit der Preisbehörde ausschließt, überholt sein, A 210 u. Hans 2 zu § 29 MSchG, der dafür einen RdErl Nr. 92/95 (?) anführt; Roquette, Mietrecht S. 255. Erkennt der Mieter den vom Vermieter geltend gemachten wichtigen Grund nicht an oder beruft sich der Vermieter auf ein vertragliches Verbot der Untervermietung, so kann der Mieter die Entscheidung des MEA nach Abs. 1 Satz 2 anrufen. Diese Befugnis kann ihm auch durch vertraglichen Verzicht nicht genommen werden, da dieser nach § 49 Abs. 1 Satz 1 MSchG wirkungslos ist, vgl. KG 17 Y 84/24 JW 1924, 2009; KG 17 Y 5/41 DR 1941, 1901. Wird der Grund vom MEA als wichtig anerkannt, so hat es die Erlaubnis zu versagen; es kann keine andere Norm gelten als für den Fall des Wohnungstausches, A 100. 93

Die Entscheidung des MEA erfolgt nur auf Antrag des Hauptmieters; der Untermieter Wann den Antrag nicht selbst stellen. Die Entscheidung geht, wenn das MEA die Wichtigkeit des geltend gemachten Grundes anerkennt, auf Erteilung der Erlaubnis, sonst auf Versagung der Erlaubnis. Die Ersetzung der Erlaubnis durch das MEA ist insbesondere auch dann möglich, wenn die Befugnis zur Untervermietung im Vertrag — vor oder nach Inkrafttreten der Dritten AusfVO KSchV — ausdrücklich ausgeschlossen worden ist. Angesichts der Übervölkerung Deutschlands stehen die Belange des öffentlichen Wohles im Vordergrund der Erwägungen, die das MEA bei seiner Entscheidung anzustellen hat. Die Frage der möglichen Überbelegung des Wohnraumes (KG 17 Y 10/40 DR 1940, 1430) kann vom MEA wohl nur nach den Gesichtspunkten geprüft werden, die für die Wohnungsbehörde für den Vollzug des Kontrollratsgesetzes Nr. 18 — Wohnungsgesetz — maßgebend sind. Die Wohnungsbehörde hat jeden überschüssigen Wohnraum einer unterbelegten Wohnung zu erfassen (V 99), sie wird die öffentlichen Interessen bei der nach § 4 D VO erforderlichen Genehmigung der Gebrauchsüberlassung von Wohnräumen geltend machen, V 113. Insoweit hat sich die Rechtslage gegenüber der Zeit vor dem Zusammenbruch wesentlich geändert: die Interessen des Vermieters an geringst möglicher Belegung des Mietraumes sind durch die Durchführung des Wohnungsgesetzes so gut wie beseitigt, ganz ebenso wie das Interesse des Mieters an der Erhaltung seines Bestandschutzes. Wo der Mieter von der Wohnungsbehörde auch nur aufgefordert ist, Mieträume anderen zu überlassen, wird eine unbefugte Gebrauchsüberlassung im Sinne des § 2 MSchG auch dann nicht anzunehmen sein, wenn die Erlaubnis des Vermieters nicht vorliegt, ja sogar dann, wenn sie ausdrücklich verweigert ist. Dies gilt auch dann, wenn eine förmliche Erfassung und Zuteilung des Wohnraums durch die Wohnungsbehörde (V 108—112) nicht erfolgt ist; der Mieter darf mit der Ersetzung der Erlaubnis durch das MEA jederzeit rechnen, a. M. LG Berlin DR 1941, 246.

154

§30

Anm. 94—96

Anpassung an die gegebene Kaumnot kann und darf für den Mieter keine Rechtsnachteile zur Folge haben, vgl. K G 17 Y 6/41 DR 1941, 2337. Bei gewerblichen Räumen wird die Änderung des Verwendungszwecks oft ein wichtiger Grund zur Versagung der Erlaubnis sein, KG 17 Y 11/41 D R 1941, 2570; 11/43 D R 1943, 938. 94 Die E r s e t z u n g der E r l a u b n i s des Vermieters kann nicht nur für einen bestimmten Dritten ersetzt werden (so KG EA 354 u. 444), sondern auch dann, wenn eine bestimmte Dritte Person nicht in Frage steht. Die Frage, ob es zweckmäßig ist, die Erlaubnis a l l g e m e i n zu erteilen (BayObLG BayZ 1926, 160) bedarf angesichts der Raumnot (A 93) wohl keiner weiteren Prüfung. Über die Pflicht zur allgemeinen Ersetzung beim Wohnungstausch s. A 104. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann die Erlaubnis nicht mehr ersetzt werden, auch dann nicht, wenn im Herausgabeurteil eine Räumungsfrist bewilligt oder die Zwangsvollstreckung einstweilen eingestellt ist, KG 17 Y 3/41 D R 1941, 1899. Eine dem § 31 MSchG entsprechende Ausdehnung der Möglichkeit der Erlaubnis für Untervermietung ist nicht vorgesehen. Wenn aber infolge ausdrücklicher oder stillschweigender Vereinbarung der Beteiligten das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird oder wenn im Mietaufhebungsverfahren eine Räumungsfrist gemäß § 5a MSchG bewilligt oder verlängert und deshalb kraft Richterspruch ein Mietverhältnis entstanden ist (A 30), kann die Erlaubnis durch das MEA ersetzt werden, vgl. KG 17 Y 15/43 DR 1943, 937. Liegt ein Mietverhältnis überhaupt nicht vor, so kann § 29 nicht zur Anwendung kommen. Deshalb kann die E r l a u b n i s des G r u n d s t ü c k s e i g e n t ü m e r s , dazu, daß der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts — V 33 —> die Räume einem anderen überläßt, von MEA nicht ersetzt werden, weil weder der Grundstückseigentümer Vermieter, noch der Wohnberechtigte Mieter ist, KG 17 Y 16/43 DR 1943, 937. 95 Hatte der Vermieter am 30. November 1936 dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt, so kann sie gegen den Willen des Mieters ohne Zustimmung der Preisbehörde auch dann nicht widerrufen werden, wenn sie unter V o r b e h a l t des W i d e r r u f e s erteilt war, Ziff. 10 R E 184/37 (A 210). Verbot der mittelbaren Preiserhöhung, das die Gerichte nur bei Einzelanordnung gemäß Ziff. 39 bindet, LG Berlin D R 1941, 1472. 96 Die a l l g e m e i n e Ersetzung der Erlaubnis des Vermieters durch das MEA darf das Recht des Vermieters, im einzelnen Fall aus wichtigem Grunde der Untervermietung (Gebrauchsüberlassung) zu widersprechen, nicht beeinträchtigen. Beim Wohnungstausch muß dieses Recht des Vermieters in der Entscheidung ausdrücklich hervorgehoben werden, A 104. Der Antrag des Mieters auf Ersetzung der Erlaubnis des Vermieters für den Einzelfall hindert das MEA nicht, die Erlaubnis allgemein zu ersetzen.

§ 30 97 (1) Will der Mieter einer Wohnung die Mieträume einem Dritten im Wege des Tausches 98 überlassen, so kann das Mieteinigungsamt auf Antrag des Mieters die zum Eintritt des Dritten in den Mietvertrag erforderliche Einwilligung des Vermieters ersetzen 99 . Der Antrag ist abzulehnen, wenn der Vermieter dem 155

Anm. 97

Mieterschutzgesetz

Verlangen des Mieters aus wichtigen Gründen widerspricht 1 0 0 . Bei einem auf b e s t i m m t e Zeit abgeschlossenen Mietvertrag kann die Einwilligung des Vermieters f ü r einen vor d e m Ende der ursprünglichen Mietzeit liegenden Zeitpunkt 1 0 1 nur ersetzt w e r den, wenn der Mieter aus zwingenden Gründen genötigt ist, seine bisherige Wohnung aufzugeben. (2) Entspricht das Mieteinigungsamt d e m Antrag, so gilt der Eintritt des neuen Mieters in den Mietvertrag in dem Zeitpunkt als vollzogen 102 , in dem der Mieter die Wohnung r ä u m t . (3) Der bisherige Mieter haftet f ü r die Verpflichtungen, die während seiner Mietzeit entstanden sind, neben dem neuen Mieter weiter 1 0 3 . (4) Die Wirkungen der Entscheidung, durch die die Erlaubnis des Vermieters ersetzt worden ist, treten n u r ein, wenn f ü r jeden a m Tausch beteiligten Mieter die Erlaubnis seines Vermieters zum Eintritt eines der Mieter in den Mietvertrag vorliegt. (5) Verweigert der Vermieter allgemein seine Einwilligung ohne triftigen Grund, so ist die Einwilligung auf Antrag allgemein 1 0 4 zu ersetzen und in der Entscheidung zum Ausdruck zu bringen, d a ß d a s Recht des Vermieters, i m Einzelfall d e m Tausch aus wichtigem Grunde zu widersprechen, unberührt bleibt. In diesem Falle gilt der Eintritt eines Dritten in den Mietvertrag, unbeschadet der Vorschriften in den Abs. 2 und 4, erst als vollzogen, wenn die Einwilligung des Vermieters hierzu vorliegt. 97

E n t s t e h u n g : § 1 Fünfte, § 1 Sechste AusfVO KSchV. Die Regelung der §§ 30, 31 umfaßt den freiwilligen, von den Beteiligten gewünschten Wohnungstausch, der erleichtert werden soll. Für räumungspflichtige Mieter, die trotz vollstreckbaren Urteils oder Vergleiches einen angebotenen Tausch nicht eingehen wollen, kann das MEA auf Antrag gemäß § 1 der Verordnung zur Änderungen des Mieterschutzrechts vom 7. November 1944 (RGBl I 319) den Z w a n g s w o h n u n g s t a u s c h anordnen, A 172. In Fällen, in denen die beteiligten Mieter nicht tauschen wollen — ob dabei die Vermieter zustimmen oder nicht, ist gleichgültig —, ist ohne Einschaltung des MEA die W o h n u n g s b e h ö r d e auf Grund des Art. VI Buchst. b W o h n G befugt, den Zwangswohnungstausch anzuordnen, „wenn dies eine bessere Verteilung des Wohnraums bedeutet", A 314, V 31. Im übrigen kann die Wohnungsbehörde nicht statt des MEA die dem Tausch entgegenstehenden Hindernisse, insbesondere den Widerspruch des Eigentümers durch wohnungsrechtliche Maßnahmen der Erfassung und Zuteilung beseitigen; insbesondere ist es nicht ihre Aufgabe, die (vermeintlichen) privatrechtlichen Ansprüche von Mietern gegen den Hauseigentümer durchzusetzen, Bettermann MDR 1949, 380 gegen Reg.-Präs. Arnsberg, der bei freiwilligem Wohnungstausch die Geltendmachung von Eigenbedarf durch den Vermieter verhinderte.

156

§30

Anm. 98, 99

In Ländern, in denen ein dem § 4 DVO (A 300) für Bayern erlassenes Verbot der Ingebrauchnahme von Wohnungen ohne schriftliche Genehmigung der Wohnungsbehörde besteht, bedarf die D u r c h f ü h r u n g des Wohnungstausches der Zustimmung der Wohnungsbehörde, vgl. § 1 DurchfVO v. 17. Januar 1947 (GVB1 106) für Nordrhein-Westfalen. Die Verweigerung der Zustimmung wird nur in den Fällen gerechtfertigt sein, in denen die Normen der Wohnungsbewirtschaftung offensichtlich verletzt sind. Die Vorschriften der §§ 30, 31 gelten auch für die vom MSchG befreiten (A 108a) frei f i n a n z i e r t e n W o h n u n g e n , A 133a. 98

Der Begriff des Wohnungstausches ist nicht eindeutig; vgl. hierher Roquette. Mietrecht S. 155. Die Rechtsgestaltung des Tausches beschränkt sich in den §§ 30, 31 auf den E i n t r i t t in bestehende Mietzinsverhältnisse ebenso wie beim Zwangstausch des § 1 MSchÄndVO, A 173, V 28. Der Mieter muß das V e r f ü g u n g s r e c h t über die Wohnung besitzen, V. 29. Der Mieter, dessen Mietverhältnis durch seine eigene Kündigung, durch Vereinbarung oder Mietaufhebungsurteil oder durch Zeitablauf im Zeitpunkt der Entscheidung des MEA beendet ist, kann nicht auf dem Wege des § 30 den Wohnungstausch durchführen; die Einwilligung des Vermieters kann nicht ersetzt werden. Beruht das Tauschrecht auf einem Räumungsvergleich nach Beendigung des Mietverhältnisses, so kommt die Ersetzung nach § 30 nicht in Frage, da der Aufgabenkreis des MEA nicht erweitert werden kann, KG 17 Y 9/41 DR 1941, 2570. Die Sonderregelung des § 31 beruht wohl auf der Anerkennung dieser Rechtslage. Im übrigen kann das MEA ohne Rücksicht auf die Kündigungsfristen oder Vereinbarungen über die Beendigung des Mietverhältnisses die Einwilligung des Vermieters ersetzen, vgl. aber auch A.

99

Die E r s e t z u n g der E i n w i l l i g u n g des V e r m i e t e r s ist auch dann möglich, wenn die Tauschbefugnis im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen ist; es gilt das gleiche wie bei der Untervermietung, A. 92. Die Erteilung der Einwilligung des Vermieters „zum Eintritt des Dritten in den Mietvertrag" ist grundsätzlich in das Ermessen des Vermieters gestellt; abweichend von der Regelung in § 549 Abs. 1 Satz.2 B G B steht dem Mieter gegen die Ablehnung des Wohnungstausches kein Rechtsbehelf zu. Insofern schafft § 30 MSchG für den Wohnungstausch eine völlig neue Rechtslage; im übrigen ist inhaltlich dem Vermieter gegenüber dem Antrag des Mieters die Einrede des wichtigen Grundes gegeben, A 100. Der Antrag ist vom M i e t e r zu stellen; im Falle des Zwangswohnungstausches (A 172) ist auch die Gemeinde antragsberechtigt (A 174). Die Ersetzung der Einwilligung kann nur beantragt werden, wenn ein rechtsgültiges MietVerhältnis über einen W o h n r a u m vorliegt. Andere Nutzungsrechte an einer Wohnung, insbesondere bei Werkwohnungen und Dienstwohnungen, Nießbrauch u. a. (V 33), Pachtrechte kommen nicht in Frage. Mietrechtsverhältnisse im übrigen nur insoweit, als die Wohnräume dem M i e t e r s c h u t z r e c h t u n t e r s t e l l t sind, also nicht Räume in Gebäuden der in § 32 MSchG bezeichneten Art, KG 17 Y 10/41, DR 1941, 2569; nicht bei Vermietung von Räumen zu vorübergehendem Gebrauch, § 25 MSchG. Auch soweit eine Werkwohnung Mietwohnung (A 64) ist, dürfte sie als Tauschwohnung mit Rücksicht auf die Zweckbestimmung und Zweckverwendung ohne Zustimmung des Betriebsinhabers nicht in Frage kommen. Besteht Streit über das Vorhandensein eines Mietverhältnisses, so kann dieser Streit mit

157

A n m . 100—102

Mieterschutzgesetz

Bindung für die Beteiligten nur von den ordentlichen Gerichten entschieden werden. Das MEA h a t deshalb insoweit vom Sachvortrage des Antragstellers und, wenn dieser eine verschiedene rechtliche Beurteilung zuläßt, von der Rechtsansicht des Antragstellers auszugehen, K G 17 Y 8/41 D R 1941, 2338; vgl. auch LG Karlsruhe D R 1942, 225 (Dahmann). 100

Bei Vorhandensein eines w i c h t i g e n G r u n d e s — L G Hagen MDR 1949, 40 — kann der Vermieter den Antrag des Mieters zu Fall bringen und damit den Wohnungstausch vereiteln. Der Vermieter h a t einen Rechtsanspruch darauf, daß das MEA, wenn es den wichtigen Grund anerkennt, den Antrag ablehnt; insoweit geht Abs. 1 Satz 2 weiter als die f ü r die Erlaubnisersetzung bei Untervermietung in der früheren Fassung des § 29 Abs. 1 Satz 2 gegebene Sollvorschrift. Auch für die Erteilung der allgemeinen Erlaubnisersetzung gilt die Mußvorschrift des Abs. 5, A 104. Derwichtige Grund kann in p r i v a t e n I n t e r e s s e n des Vermieters liegen z. B. Eigenbedarf des Vermieters vgl. Dahmann D R 1942, 224 KG D R 1942, 1097; KG 17 Y 3/43 D R 1943, 699.; Roquette D R 1944,55. Eine Aussetzung des Verfahrens vor dem MEA bis zur Entscheidung des Mietaufhebungsverfahrens ist jedoch nicht zulässig, K G 17 Y 14/41 D R 1942,1096. Bedeutungsvoller sind jedoch die B e l a n g e d e s ö f f e n t l i c h e n W o h l e s , insbesondere die Interessen der Raumbewirtschaftung; denn gerade der Wohnungstausch soll die Schwierigkeiten der Unterbringung der Wohnungsuchenden erleichtern. Das zeigt die Rechtsentwicklung zum Zwangswohnungstausch, A 97. Unter diesen Gesichtspunkten wird in manchen Fällen, in denen bisher aus der Vermietersorge um eine Überbelegung des Wohnraums durch zwei Familien (LG Berlin D R 1941, 1898) ein Versagungsgrund angenommen worden ist, anders zu entscheiden sein, A 93. H a t aber das MEA die Ersetzung pflichtgemäß abgelehnt, dann darf die Wohnungsbehörde im Interesse des Ansehens der Staatsautorität den Zwangstausch auch nicht auf Grund des Art. VI WohnG anordnen (A 314), so mit Recht Hans l i l a zu Art. VI WohnG.

101

Der Z e i t p u n k t , von dem an der Wohnungstausch zu vollziehen ist, braucht in der Entscheidung des MEA nicht angegeben zu werden, KG 17 Y 1/41 D R 1941, 1369; a. M. Bosch ZAkDR 1941, 313. I m Streitfall entscheidet bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit darüber das ordentliche Gericht. F ü r Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit trifft Abs. 1 Satz 3 MSchG eine besondere Regelung, die der Bindung der Vertragsteile an den Vertrag Rechnung trägt. Deshalb wird man auch bei Mietverträgen mit Verlängerungsklausel (V 39), bei denen es ohne „Kündigung" bei der automatischen. Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit verbleibt, die Ersetzung der Einwilligung des Vermieters zum Tausch nur f ü r das Ende des verlängerten Zeitraumes als zulässig zusehen dürfen (a. M. von Hoffer, Grund E 1943, 3), soweit nicht der Mieter aus zwingenden Gründen seine bisherige Wohnung aufgeben muß.

102

Der V o l l z u g d e s W o h n u n g s t a u s c h e s bedarf nicht nur der rechtlichen Gestaltung durch Vereinbarungen der Beteiligten über den Eintritt in den Mietvertrag des anderen, nicht nur der Einwilligung der beteiligten Vermieter, deren Wirksamkeit Abs. 4 vom V o r l i e g e n jener einzelnen Einwilligung und damit voneinander abhängig macht, bzw. deren Ersetzung durch die Entscheidung des MEA — sondern auch der tatsächlichen Mitwirkung des Mieters durch R ä u m u n g seiner Wohnung. Diese besondere Regelung gilt nur für den Fall, daß die Einwilligung des Vermieters zum Wohnungstausch

158

§31

Anm. 103, 104

durch Entscheidung des MEA ersetzt wird; stimmt der Vermieter freiwillig zu, so verbleibt es bei der allgemeinen Regel, daß mit dem Abschluß des Tauschvertrages zugleich der Wohnungstausch vollzogen ist. Bei a l l g e m e i n e r Ersetzung muß darüber hinaus auch noch die Einwilligung des Vermieters vorliegen, Abs. 5 Satz 2. 103

Die Bestimmung des Abs. 3 bedeutet eine E r w e i t e r u n g der H a f t u n g für den neu eintretenden Mieter; dieser wird neben dem bisherigen Mieter Gesamtschuldner für alle Verbindlichkeiten des bisherigen Mieters aus dessen Mietrechtsverhältnis. Er haftet dem Vermieter für rückständigen Mietzins, für unterlassene Instandsetzungsarbeiten, für alle Schadenersatzansprüche des Vermieters gegen den bisherigen Mieter, ohne zugleich in dessen Rechte gegen den Vermieter einzutreten. Die gesamtschuldnerische Verpflichtung tritt nur ein, wenn die Einwilligung des Vermieters durch eine Entscheidung des MEA gemäß Abs. 1 ersetzt wird. Bei Einigung aller Beteiligten bleibt die Haftungsregelung der Vereinbarung der Beteiligten überlassen. Die Haftung des neuen Mieters tritt bereits mit der Räumung (A 102) des früheren Mieters ein. Erweiterung der Haftung durch Anordnung des MEA (A 175) oder der Wohnungsbehörde (A 314) im Falle des Zwangswohnungstausches.

104

Die Tauscherlaubnis des Vermieters ist grundsätzlich Einzelerlaubnis; wird sie allgemein, etwa durch vertragliches Tauschverbot, verweigert, so hat — wiederum (A 10) weitergehend als im Fall der Untervermietung (A 94) eine Mußvorschrift — das MEA auf Antrag des Mieters die E i n w i l l i g u n g allgemein zu e r s e t z e n . Geschieht dies, so bleibt wie bei der Untervermietung (A 96) das Recht des Vermieters, im Einzelfall aus wichtigem Grunde dem Tausch zu widersprechen, unberührt. Diese Befugnis muß in der Entscheidung des MEA zum Ausdruck gebracht werden. Der Eintritt in den Mietvertrag (A 102) bedarf, wenn eine allgemeine Ersetzung ausgesprochen ist, im Einzelfall stets noch der Einwilligung des Vermieters oder bei Verweigerung der Entscheidung des MEA, wenn der wichtige Grund für den Einzelfall nicht anerkannt wird.

§ 31 106 (1) Ist ein Mietverhältnis über eine Wohnung beendigt und hat der bisherige Mieter die Mieträume noch inne oder steht die Beendigung eines Mietverhältnisses106 über eine Wohnung bevor, so kann das Mieteinigungsamt dem Mieter auf Antrag gestatten, die Mieträume mit einem Dritten für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses zu tauschen, und die hierzu erforderliche Einwilligung des Vermieters ersetzen. Der Antrag ist abzulehnen, wenn der Vermieter dem Verlangen des Mieters aus wichtigen Gründen widerspricht. Ist der Mieter rechtskräftig zur Räumung verurteilt, so ist es als wichtiger Grund auch anzusehen, wenn der Vermieter eine Wohnung in derselben Gemeinde nachweist, die den Umständen nach für den Mieter ausreicht und an ihn vermietbar ist. 159

A n m . 105, 106

Mieterschutzgesetz

(2) Entspricht das Mieteinigungsamt dem Antrag und wird der Tausch durchgeführt107, so gilt die Beendigung des Mietverhältnisses als nicht erfolgt. Die Vorschriften des § 30 Abs. 2 bis 5 sind entsprechend anzuwenden. (3) Ist die Verpflichtung zur Herausgabe der Wohnung in einem vollstreckbaren Urteil oder Vergleich ausgesprochen, so kann das Mieteinigungsamt auf Antrag des bisherigen Mieters die Zwangsvollstreckung für die Dauer des Verfahrens über den Wohnungstausch einstellen 168 . 105

E n t s t e h u n g : § 2 AusfVO KSchV; Abs. 3 in der Fassung des § 1 3 MSchÄndVO A 182. Wegen der Anwendung auf frei finanzierte Wohnungen vgl. A 97.

106

Mit der Beendigung des Mietverhältnisses erlischt das Verfügungsrecht des Mieters über die Wohnung; er kann daher weder f ü r die Zeit nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit noch nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Wohnungstausch durchführen, Vorbem 29. Die Regelung des § 31 schafft neue Möglichkeiten des Wohnungstausches, insofern das MEA auf Antrag des Mieters diesem den Tausch g e s t a t t e n und in dieser Entscheidung soweit erforderlich die E r l a u b n i s des Vermieters gemäß § 30 e r s e t z e n k a n n . Die Rechtsgestaltung, die in der Ermächtigung des Mieters zum Wohnungstausch liegt, steht grundsätzlich im Ermessen des MEA. Es m u ß aber den Antrag des Mieters wie im Falle des § 30 a b l e h n e n , wenn der Vermieter dem Verlangen des Mieters aus wichtigem Grunde widerspricht. Es gelten die gleichen Grundsätze wie in A 100 angeführt. Darüber hinaus wird für den Fall, daß der antragstellende Mieter bereits rechtskräftig zur Räumung seiner Wohnung verpflichtet ist, als w i c h t i g e r Grund die Tatsache angesehen, daß der Vermieter in derselben Gemeinde eine E r s a t z w o h n u n g n a c h w e i s t . Eine Verpflichtung zur Ersatzraumstellung besteht f ü r den Vermieter nicht. Wegen der Vereinbarung einer Räumungspflicht des Mieters, vgl. A 132. Im Falle der Mietaufhebungsklage wegen Eigenbedarfs (A 19) kann der Mieter unter Umständen vom Vermieter zum Wohnungstausch gezwungen werden, während er selbst, obwohl vertragstreu, keine Möglichkeit zum Wohnungstausch hat, während in den Fällen der §§ 2, 3 MSchG der vertragsuntreue Mieter auch gegen den Willen des Vermieters gemäß §§ 30, 31 tauschen kann. Deshalb sollte die Ersatzraumbeschaffung durch den Vermieter im Falle des § 4 gesetzlich geregelt werden, Roquette D R 1943, 1060. Die E r s a t z w o h n u n g , die der Vermieter bereitstellen kann, muß a u s r e i c h e n d , d. h. ohne Rücksichtauf Größe, Ausstattung und Lage der bisherigen Wohnung dem Wohnungsbedürfnis des Mieters genügen. Die Fortsetzung des bisherigen Mietgebrauchs braucht nicht gewährleistet zu sein, andererseits genügt aber auch nicht ein bloß „notdürftiger" Ersatzraum. Der Tausch muß dem Mieter zumutbar sein, insbesondere auch seine Leistungsfähigkeit zur Aufbringung der Miete berücksichtigen. Die Ersatzwohnung muß ferner v e r m i e t b a r sein, d. h. der Vermieter muß bereit und in der Lage sein, die Wohnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Bestimmungen dem Mieter zu überlassen. Dabei ist insbesondere das allgemeine Verbot des § 4 DVO zu beachten, daß Räume, die zu Wohnzwecken geeignet sind, nur mit schrift-

160

§ 31a

A n m . 107—108 a

licher Genehmigung des Wohnungsamtes in Benutzung genommen oder anderen überlassen werden dürfen, V 48, A 300. 107 Die Durchführung des Wohnungstausches ist dem Mieter so lange möglich, als ihm ein Räumungsschutz zusteht. Das MEA kann ihm auch zur Durchführung des Tausches eine Frist bestimmen. Die Fiktion der Fortsetzung des Mietverhältnisses reicht auf den Zeitpunkt der Beendigung zurück, das alte Vertragsverhältnis mit dem bisherigen Inhalt wird fortgesetzt, Roquette DR 1943, 420. Wird der Tausch nicht tatsächlich durchgeführt, so tritt die Fortsetzung nicht ein, es verbleibt bei der eingetretenen Beendigung des Mietverhältnisses. 108 Der Antrag des Mieters auf E i n s t e l l u n g der Z w a n g s v o l l s t r e c k u n g wird beim MEA (A 162) gestellt und von diesem nach pflichtgemäßem Ermessen entschieden. Beim Zwangswohnungstausch kann die Gemeinde den Antrag stellen, A 174.

§ 31 a 108a (1) Die Vorschriften der §§ 1 bis 19 und der §§ 24 bis 31 sind nicht anzuwenden auf Mietverhältnisse über Wohnungen und Wohnräume im Sinne des § 23 des Ersten Wohnungsbaugesetzes vom 24. April 1950 (BGBl S. 83); § 52 e findet entsprechende Anwendung. (2) Absatz 1 gilt nicht a) für Mietverhältnisse über Wohnungen oder Wohnräume, für die Grundsteuervergünstigung gemäß § 7 des Ersten Wohnungsbaugesetzes oder gemäß den im § 11 des Ersten Wohnungsbaugesetzes bezeichneten Vorschriften gewährt wird, b) für Mietverhältnisse, die vor Inkrafttreten des Ersten Wohnungsbaugesetzes begründet worden sind, c) für Mietverhältnisse über Wohnräume, die an Mieter einer unter Mieterschutz stehenden Wohnung im gleichen Wohngebäude vermietet werden. 108a F r e i f i n a n z i e r t e W o h n u n g e n (Wohnräume) sind Wohnungen in Gebäuden, die ohne Einsatz öffentlicher Mittel durch Neubau, durch Anoder Ausbau in bestehenden Gebäuden oder durch Wiederaufbau zerstörter oder Wiederherstellung beschädigter Gebäude geschaffen und nach dem 31. Dezember 1 9 4 9 b e z u g s f e r t i g geworden sind. Grundsteuervergünstigung darf für sie nicht in Anspruch genommen seih; an Stelle der Grundsteuervergünstigung der §§ 7 bis 10 des Ersten Wohnungsbaugesetzes tritt für die Dauer der Geltung des bayerischen Gesetzes über Grundsteuerfreiheit und Gebührenfreiheit für den sozialen Wohnungsbau vom 28. November 1949 die Regelung dieses Gesetzes, A 351a. Die Freistellung gilt nicht bei Vermietung an einen Mieter des gleichen Wohngebäudes, der bereits mieterschutzpflichtige Räume inne hat; sie gilt auch nicht für vor dem Inkrafttreten des Wohnungsbaugesetzes bereits abgeschlossenen Mietverträge. Die Freistellung von den Bestimmungen des Gesetzes ist keine allgemeine; für Betriebs- und Werkwohnungen bleiben die Bestimmungen der §§ 20—23 ix

K i e f e r s a u e r , Grundstücksmiete, 7.Aufl.

161

Anm. 108 a

Mieterschutzgesetz

in Kraft. Im übrigen gilt das ursprünglich nur für landesrechtliche Lockerung bestimmte gesetzliche Ü b e r g a n g s r e c h t des § 52e MSchG auch für die bundesgesetzliche Freistellung, A 133a. Die Vorschrift ist durch § 26 Abs. 2 WohnungsbauG (A 405) eingefügt worden; sie gilt auch für den landesrechtlichen Mieterschutz (Abs. 4).

§ 32 109 (1) Hat jemand mietweise oder auf Grund eines sonstigen Rechtsverhältnisses ein Gebäude oder den Teil eines Gebäudes inne, das i m Eigentum oder in der Verwaltung des Reichs oder eines Landes (Reichsgaues) steht und entweder öffentlichen Zwekken oder zur Unterbringung von Angehörigen der Verwaltung des Reichs oder des Landes (Reichsgaues) zu dienen bestimmt 1 1 0 ist oder b e s t i m m t wird, so finden die §§ 1 bis 31 keine Anwendung. Das gleiche gilt für Gebäude im Eigentum oder in der Verwaltung der NSDAP, die entweder deren Zwecken oder zur Unterbringung von hauptberuflich in ihren Diensten Beschäftigten zu dienen bestimmt sind oder bestimmt werden.

(2) Der Mieter oder derjenige, dem der Gebrauch überlassen ist, kann vom Reiche oder vom Lande (Reichsgau) oder von der NSDAP den Ersatz der erforderlichen Umzugskosten verlangen, es sei denn, d a ß ihm bereits nach den Dienstvorschriften angemessene Umzugskosten zustehen. Bei Geschäftsräumen kann der Mieter, soweit es zum Ausgleich unbilliger Härten erforderlich ist, auch die Leistung einer angemessenen Entschädigung f ü r die sonstigen wirtschaftlichen Nachteile verlangen, die e r durch den Verlust der R ä u m e erleidet. Über die Ersatz- und E n t schädigungspflicht ist im Falle der Verurteilung zur Herausgabe des Raumes auf Antrag des Berechtigten in der Urteilsformel Bestimmung zu treffen 1 1 1 . (3) Abs. 2 gilt nicht, wenn Tatsachen vorliegen, welche die Aufhebung des Mietverhältnisses nach den §§ 2, 3 rechtfertigen würden, oder wenn der R a u m f ü r besondere Zwecke zu v o r übergehendem Gebrauch überlassen ist. (4) Die Vorschriften der Abs. 1 bis 3 sind entsprechend a n z u wenden a ) auf Gemeinden und sonstige Körperschaften des öffentlichen Rechts, gemeinnützige Anstalten und Stiftungen sowie auf gemeinnützige, nicht auf E r w e r b gerichtete Organisationen, soweit sie die R ä u m e f ü r eigene Z w e c k e m dringend benötigen; 162

§32 b)

A n m . 109, 110

wenn Räume in einem Gebäude, dessen Errichtung oder Erwerb von der Wehrmacht unmittelbar oder mittelbar gefördert worden ist, für Zwecke der Wehrmacht zur Verfügung zu halten sind und zur Unterbringung von Angehörigen der Wehrmacht, einschließlich von Angestellten und Arbeitern der Wehrmacht benötigt werden. Zum Nachweis dieser Voraussetzungen genügt es, wenn hierüber eine Bescheinigung der obersten Behörde der Wehrmacht oder der von ihr bestimmten Dienststelle vorgelegt wird;

c ) wenn Räume in einem Gebäude, das nicht112a im Eigentum oder in der Verwaltung des Reichs, eines Landes (Reichsgaues) oder einer Gemeinde (Gemeindeverbandes) steht, für Beamte des Reichs, eines Landes (Reichsgaues) oder einer Gemeinde oder für Angestellte oder Arbeiter im öffentlichen Dienst zur Verfügung zu halten sind und benötigt Werden. Das gleiche gilt, wenn Räume in einem Gebäude, das nicht im Eigentum oder in der Verwaltung der NSDAP steht, für hauptberuflich Beschäftigte der NSDAP zur Verfügung zu halten sind und benötigt werden.

Umzugskosten und eine Entschädigung, die der Vermieter gemäß Abs. 2 zu ersetzen hat, sind ihm von derjenigen Stelle zu erstatten, zu deren Gunsten die Räume herauszugeben sind. 109

E n t s t e h u n g : Die Ausnahmestellung, die den im Eigentum oder in der Verwaltung des Reiches, der Länder und sonstiger öffentlicher Körperschaften eingeräumt ist, wurde durch die §§ 5, 10 Zweite AusfVO KSchV auf die in Abs. 4 Buchst, b und c bezeichneten Gebäude ausgedehnt. Die Ausdehnung auf die NSDAP und ihre Gliederungen in der Neufassung des Gesetzes vom 15. Dezember 1942 (insbesondere in Abs. 1 und Abs. 4 Buchst, c) sowie die auf die Wehrmacht bezüglichen Vorschriften des Abs. 4 Buchst, b sind gegenstandslos, V 2. Für die Erfassung und Belegung der Dienstwohnungen schreibt § 15 DVO die Berücksichtigung der Zweckgebundenheit vor, A 331. Eine dem § 16 der aufgehobenen Verordnung zur Wohnraumlenkung — V 93 — entsprechende und für die Unterbringung von Luftkriegsbetroffenen gemäß § 25 der VO zur Wohnraumversorgung der luftkriegsbetroffenen Bebölkerung anwendbare Vorschrift besteht nicht mehr. Die VO über Einwirkung von Kriegssachschäden an Gebäuden aufMiet- und Pachtverhältnisse findet auf Räume der in §32 bezeichneten Art unter bestimmten Voraussetzungen keine Anwendung, A 321.

110

Die Z w e c k b e s t i m m u n g — öffentlicher Zweck oder Unterbringung von Verwaltungsangehörigen — ist ausschlaggebend, nicht die tatsächliche Zweckverwendung. Es genügt, daß das Gebäude teilweise öffentlichen Zwecken dient, OLG Königsberg D R 1944, 73. Ist die Zweckbestimmung erfolgt, ehe der Mieter die Räume bezogen hat, so hatte er von vornherein keinen Mieterschutz zu beanspruchen; ist sie späterhin erfolgt, so v e r l i e r t er die ihm zustehenden S c h u t z r e c h t e . Das gilt für beide Arten von Zweckbestimmungen. Vor der Zweckbestimmung müssen bestehende Miet(Pacht)verhältnisse weichen. Deshalb kommt es auf den Z e i t p u n k t d e r Z w e c k ii

163

A n m . 111 — 1 1 2 a

Mieterschutzgesetz

b e s t i m m u n g an, zu dem diese erkennbar zum Ausdruck gebracht worden ist; dieser Zeitpunkt ist nicht nur f ü r den Wegfall des Mieterschutzes, sondern auch für die Anwendung der Bestimmungen der wohnungsrechtlichen Erfassung gemäß § 15 DVO maßgebend, A 331. öffentliche Zwecke sind Angelegenheiten, die die Bundesrepublik (V 5) oder das Land im Rahmen der ihnen verfassungsmäßig gestellten Aufgaben durch ihre Behörden zu erledigen haben. Eine Abgrenzung dieser Aufgaben nach den einzelnen Verwaltungszweigen (Ressorts) oder den einzelnen stationes fisci ist für die Anwendung des § 32 unbeachtlich. Wenn daher in einem Gebäude, das vom Justizministerium verwaltet wird, ein Finanzamt untergebracht wird, findet § 32 Anwendung, weil in beiden Fällen das Land als solches Rechtsträger ist, Roquette, Mietrecht S. 277; Bettermann zu LG Hamburg MDR'l949, 486. R G EA 581 und J W 1925, 2448; OLG Königsberg D R 1943, 57 wollen dagegen die Anwendung auf die Ressortzugehörigkeit bzw. die statio fisci beschränken. Dem Sinn der Vorschrift entspricht das nicht. I m Hinblick auf die durch Art. 134 GG vollzogene und beabsichtigte engere Verknüpfung von Bundes- und Länder-Verwaltungsaufgaben dürfte auch dem Austausch der Zweckverwendung im Rahmen des § 32 nichts im Wege stehen. Auch bei der Unterbringung von Angehörigen der Bundes- oder Landesverwaltung entfällt die Beschränkung auf Angehörige bestimmter Ressorts; es genügt, daß der Nutzungsberechtigte im Dienste des Bundes oder Landes steht. 111

Der Ersatz der U m z u g s k o s t e n ist abweichend von der Regelung in § 4 Abs. 3 Satz 1 nicht auf den Umzug in der Gemeinde beschränkt, es sind aber die erforderlichen Kosten ganz zu ersetzen (Abs. 4 Satz 2). Die Verpflichtung zum Ersatz der Umzugskosten beruht im Gegensatz zur Regelung in § 4 unmittelbar auf dem Gesetz; sie bedarf daher nicht erst eines Ausspruches des Gerichtes, kann auch nicht auf einen Teil der tatsächlichen Umzugskosten beschränkt werden. Unter den gleichen Voraussetzungen hat der Mieter Anspruch auf Entschädigung für den Verlust von Geschäftsräumen, A 22. Eine Beschränkung der Zwangsvollstreckung gemäß § 4 Abs. 4, 6 findet nicht statt. Ist der Antrag auf Feststellung der Ersatzpflicht im Urteil übergangen, so ist das Urteil gemäß § 321 ZPO zu ergänzen. Umzugskostenersatz und Entschädigung entfallen unter den in Abs. 3 angegebenen Voraussetzungen in den Fällen der §§ 2, 3, 3a, 25 MSchG.

112

Die Worte „ f ü r eigene Zwecke dringend benötigen" bedeuten kein neues Erfordernis für die Zweckbestimmung — oben 110 —, beschränken aber den Verlust des Mieterschutzes auf den Fall des Eigenbedarfs des Vermieters, vgl. OLG Königsberg H R R 1940 Nr. 908. Der Vermieter m u ß daher die Mietaufhebungsklage erheben, wenn er das Mietverhältnis aus den in den §§ 2, 3, 3a bezeichneten Gründen einseitig lösen will; nur bei dringendem Eigenbedarf (§ 4) kann er kündigen. Roquette, Mietrecht S. 279 bezeichnet es mit Recht als nicht recht verständlich, weshalb der vertragsuntreue Mieter durch die Belassung des Mieterschutzes besser gestellt werden soll als der Vertragstreue, wenn der Vermieter die Folgerungen aus diesem vertragswidrigen Verhalten ziehen will.

112a

Voraussetzung für die Anwendung dieser Bestimmung ist, daß eine andere Rechtspersönlichkeit als Bund, Land oder Gemeinde Eigentümer oder Verwalter des Gebäudes ist. Die Verpflichtung zur Verfügungstellung wird in der

164

§§33,34

Anm. 113, 114

Regel durch Zuschußleistung, Darlehenshingabe, Bürgschaftsleistung des Bundes, Landes oder der Gemeinde herbeigeführt worden sein. Die Vorschrift gilt nur für Mieter, die nicht zum Kreise der Beamten, Angestellten und Arbeiter des öffentlichen Dienstes im Bund, Ländern und Gemeinden gehören; bei diesen Personen entscheidet die Zweckbestimmung, A 110, 112.

§ 33 113 Die Vorschriften der §§ 1 bis 31 sind nicht anzuwenden auf Kleinsiedlerstellen (Gebäude mit Nutzland), die auf Grund der Verordnung des Reichspräsidenten zur Sicherung von Wirtschaft und Finanzen vom 6. Oktober 1931, Vierter Teil, Kapitel II (Reichsgesetzbl. I S. 537, 551) und der reichsrechtlichen Ausund Durchführungsbestimmungen hierzu gefördert worden sind, solange sie der Siedler für die Dauer einer Probezeit mietweise inne hat. Zum Nachweis der Eigenschaft als Kleinsiedler stelle genügt es, wenn der Bewilligungsbescheid (Bürgschafts Vorbescheid) der Bewilligungsbehörde oder der Anerkennungsbescheid der Anerkennungsbehörde vorgelegt wird. 113

Entstehung: § 1 Zweite AusfVO KSchV, A 139. Dem Inhaber von K l e i n s i e d l e r s t e l l e n steht während der Dauer der Probezeit der Kündigungsschutz für die D a u e r der P r o b e z e i t nicht zu. Nach Ablauf der Probezeit tritt der Kündigungsschutz nach Maßgabe des Gesetzes ohne weiteres in Kraft. Zur Förderung und Anerkennung von Kleinsiedlungen vgl. die AusfVO zur Kleinsiedlung und Bereitstellung von Kleingärten vom 23. Dezember 1931 (RGBl I 790) und vom 15. Januar 1937 (RGBl I 17); VO über die weitere Förderung der Kleinsiedlungen vom 19. Februar 1935 (RGBl I 341); Gesetz über einstweilige Maßnahmen zur Änderung des Siedlungswesens vom 3. Juli 1934 (RGBl I 568). VO zur Änderung von Vorschriften über Kleinsiedlungen und Kleingärten vom 26. Februar 1938 (RGBl I 233).

§ 34 114 Die Vorschriften der §§ 1 bis 31 sind nicht anzuwenden, wenn ein Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der eingetragenen Genossenschaft Räume auf Grund eines Nutzungsvertrags einem Genossen mit Rücksicht auf seine Mitgliedschaft zur Genossenschaft überlassen hat und dieser aus der Genossenschaft ausscheidet. 114

E n t s t e h u n g : § 2 Zweite AusfVO KSchV (A 140). — Der Kündigungsschutz des Genossenschaftsmitgliedes entfällt mit dem Zeitpunkt seines Ausscheidens aus der Genossenschaft. Aus welchem Grunde das Mitglied ausscheidet, ist unerheblich; scheidet er durch Tod aus, so können die Familienangehörigen oder Erben sich in der Regel durch Eintritt in die Genossenschaft

165

Anm. 115

Mieterschutzgesetz

den Mieterschutz sichern. Zu beachten ist, daß die Vorschrift nicht nur f ü r das g e m e i n n ü t z i g e Wohnungsuntenlehmen, sondern für jedes Wohnungsunternehmen gilt. Für die Ausnahmeregelung der §§ 34, 35 kommen daher nicht nur die auf Grund des WGG vom 29. Februar 1940 (RGBl I 438) als „gemeinnützig" anerkannten Wohnungsuntemehmen in Betracht, sondern —• abgesehen von dem Erfordernis der Rechtsform der eingetragenen Genossenschaft in § 34 — jeder auf die Herstellung, Verwaltung oder Vermietung von Wohnungen gerichteter Geschäftsbetrieb. War die Genossenschaftswohnung von Anfang an einem Nichtgenossen überlassen, so kann die Genossenschaft nicht die Aufhebung des Mietverhältnisses zugunsten eines Genossenschaftsmitgliedes — etwa wie im Falle des § 22 zugunsten eines Betriebsangehörigen — verlangen, sondern muß die Rückführung der Zweckentfremdung (A 70) im Wege der Eigenbedarfsklage nach § 4 durchzusetzen versuchen.

§ 35 116 Die Vorschriften der §§ 1 bis 31 sind nicht anzuwenden, wenn ein Wohnungsunternehmen dem künftigen Erwerber eines Grundstücks Räume, die zu dem Grundstück gehören, auf Grund eines Kaufanwartschaftsvertrags mietweise überlassen hat und von diesem Vertrag zurücktritt. Der Rücktritt hat diese Folge nur dann, wenn bei der Rücktrittserklärung die Voraussetzungen für die Erhebung der Aufhebungsklage gemäß §§ 2 oder 3 dieses Gesetzes vorliegen oder wenn der Inhaber der Räume ohne Zustimmung des Wohnungsunternehmens sich zu einer Verfügung über das Grundstück verpflichtet oder die Rechte aus dem Kaufanwartschaftsvertrag abgetreten hat; bei Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der eingetragenen Genossenschaft hat der Rücktritt diese Folge ferner, wenn der Inhaber der Räume mit seinen Pflichtzahlungen auf den Geschäftsanteil ganz oder teilweise länger als drei Monate im Rückstand ist oder wenn er aus der Genossenschaft ausscheidet. 115

166

E n t s t e h u n g : § 3 Zweite AusfVO KSchG (A 191). —Wegen der Streichung der Worte „gemeinnütziges" Wohungsunternehmen vgl. A 114. Der Rücktritt des Wohnungsunternehmens vom Kaufanwartschaftsvertrag h a t die Aufhebung des Mietverhältnisses — hinsichtlich des ersten Falles in Übereinstimmung mit der f ü r Mietverhältnisse geltenden Norm (§ 1 Abs. 3) — dann zur Folge, wenn 1. Gründe für den Rücktritt vorliegen, die den Aufhebungsgründen der §§ 2 oder 3 MSchG entsprechen (V 41) oder wenn 2. der Inhaber der Räume sich ohne Zustimmung des Wohnungsunternehmens zu einer Verfügung über das Grundstück verpflichtet h a t (z. B. Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Nießbrauchbestellung) oder wenn

§§ 35, 36

A n m . 1 1 6 , 117

3. der Inhaber der Räume die Rechte aus dem Kaufanwartschaftsvertrag abgetreten hat, oder wenn 4. der Inhaber der Räume — bei Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der eingetragenen Genossenschaft — fnit den Pflichteinzahlungen auf den Genossenschaftsanteil ganz oder teilweise länger als drei Monate im Rückstand ist, oder wenn 5. der Kaufanwärter aus der Genossenschaft (Ziff. 4), gleichviel aus welchem Grunde, ausscheidet. Ist der Kaufanwärter nicht Mitglied der Genossenschaft, so gelten beim Tode die Vorschriften des § 19 MSchG.

§ 36116 Die Vorschriften dieses Gesetzes gelten entsprechend für Pachtverhältnisse über Räume und über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke117. 116

E n t s t e h u n g : Ausdehnung des Mieterschutzes auf Pachtverhältnisse und Unterpachtverhältnisse über Räume durch § 9 Dritte AusfVO KSchV (A 153); auf Miet- und Pachtverhältnisse über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke durch § 2 Fünfte AusfVO KSchV (A 158). Entgegen dem Wortlaut des § 36 gilt die Ausdehnung des Bestandschutzes grundsätzlich auch für Unterpachtverhältnisse, V 24.

117

Die Ausdehnung des Mieterschutzes beschränkt sich nicht wie nach dem Wortlaut des § 9 Dritte AusfVO KSchV (A 153) auf den 1. Abschnitt, sondern umfaßt alle Bestimmungen des Mieterschutzgesetzes. Dies gilt insbesondere auch für § 49 MSchG, vgl. dazu RG V 87/40 DR 1941, 1008 (Dahmann); K G 17 Y 5/41 DR 1941, 1901. Die Vorschriften des Gesetzes finden keine Anwendung auf die Unternehmenspacht (V 21). Über Benutzungsrechte außerhalb des Mieterschutzgesetzes s. V 33. Das Kündigungsrecht des Vermieters aus § 19 MSchG kann nicht vom Verpächter als gesetzliches Recht geltend gemacht werden, da der Verpächter nach § 596 Abs. 2 B G B nicht berechtigt ist, das Pachtverhältnis aus § 569 B G B zu kündigen. Insoweit.findet § 19 MSchG auf Pachtverhältnisse nur in beschränktem Umfang Anwendung, A 57. Bei Unterverpachtung von gewerblich genutzten unbebauten Grundstücken kommen die für die Begründung des Mieterschutzes erforderlichen Voraussetzungen des § 24 regelmäßig (A 74) nicht in Frage, so daß die unterverpachteten Grundstücke in der Regel außerhalb des MSchG stehen. Sind gewerbliche Räume unterverpachtet, so unterliegen sie dem Mieterschutz nur dann, wenn der Unterpächter die Räume ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat. Bei Mischräumen ist die Haushaltführung in der zu den gewerblichen Räumen gehörenden Wohnung ohne rechtserhebliche Bedeutung; die Wohnung folgt dem für den gewerblichen Betrieb maßgebenden Rechtsstand auch dann, wenn die Verbindung von Wohnraum und Gewerbebetrieb unerläßlich ist, z. B. bei Gastwirtschaften, Bäckereibetrieben u. a. m.; a. M. Roquette, Mietrecht S. 284 (gegen KG HuW 1948, 268); Bergmann S J Z 1949, 121; Vgl. V 20, 24; A 74, 75.

167

A n m . 118, 119

Mieterschutzgesetz

2. A b s c h n i t t : Mieteinigungsämter § 37 Die in diesem Gesetz und dem Reichsmietengesetz den Mieteinigungsämtern übertragenen Aufgaben sind von den Amtsgerichten 118 wahrzunehmen 119 . 118

Durch die Übertragung der Aufgaben des Mieteinigungsamtes auf das A m t s g e r i c h t ist die bisherige Streitfrage über die Rechtsnatur des Mieteinigungsamts — dazu Roquette DR 1942, 1679 — entschieden: die Entscheidung des Mieteinigungsamts ist die Entscheidung eines G e r i c h t s ; Roquette, Mietrecht S. 367; LG Hagen MDR 1949, 40. Die Errichtung gemeindlicher Mieteinigungsämter ist nicht mehr möglich. Im Geltungsbereich des Reichsmietengesetzes ist die Tätigkeit des MEA auf die Entscheidung über die Höhe der ges. M. (§ 1 Abs. 2), auf die Feststellung (§ 2 Abs. 3) oder Festsetzung (§ 2 Abs. 4) der Friedensmiete, auf die Festsetzung des Sonderzuschlags für gewerbliche Räume (§ 10) und die Entscheidung über die Zulässigkeit der Zusatzmiete und über den Ersatz der Zustimmung der beteiligten Mieter zu den baulichen Veränderungen (§ 13a) beschränkt. Das Amtsgericht als MEA ist nicht berechtigt, außerhalb dieser gesetzlichen Zuständigkeit nach dem RMG Mietpreiserhöhungen mit bindender Wirkung festzusetzen, LG Osnabrück MDR 194?, 354. In weitgehendem Maße ist das MEA bei seinen Entscheidungen über den Mietzins an die Zustimmung der Preisbehörde gebunden, die mehr und mehr die Zuständigkeit des MEA verdrängt, V 74. Im Rahmen des Mieterschutzgesetzes hat das MEA nur mehr bei Teilaufhebung des Mietverhältnisses nach § 4 Abs. 2 MSchG die Festsetzung des Mietzinses für die dem Mieter verbleibenden Räume vorzunehmen (A 20), während die dem MEA bisher nach § 21 Satz 2 MSchG obliegende Aufgabe der Mietzinsfestsetzung für die Werkwohnung nach Auflösung des Dienst- oder Arbeitsverhältnisses seit der Neufassung des MSchG vom 15. Dezember 1942 an die Preisbehörde übertragen wurde, A 68. Weitere Zuständigkeit des MEA begninden die §§ 29, 30, 31 MSchG für die Ersetzung der Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung und der Einwilligung zum Wohnungstausch, der nach Art. I MSchÄndVO als Zwangswohnungstausch angeordnet werden kann, A 97, 172.

119

Die Zuständigkeit des MEA ist eine gesetzliche; sie kann durch Parteivereinbarung weder begründet noch erweitert werden. Schiedsrichterliche Vereinbarung ist möglich, vgl. Holthöfer DR 1942, 1682; Holtkamp DR 1943, 571 und A 132. Die Entscheidung des MEA innerhalb seiner gesetz- und verordnungsmäßigen Zuständigkeit ist für das ordentliche Gericht bindend RGZ 101, 55; 103, 315; 140, 144. Innerhalb des ihm übertragenen Wirkungskreises ist das MEA zur Entscheidung von Rechtsfragen berufen, R G LZ 1923, 563; KG 17 Y 124/25 und 44/28 EA 443 und 732; KG 17 Y 59/29 DMR 897; BayObLG BayZ 1925, 235. Die Entscheidungen des MEA haben auch auf dem Gebiet des MSchG — entsprechend der für das RMG in § 15 RMG getroffenen Regelung, A 189 — u n m i t t e l b a r e R e c h t s w i r k u n g auf den Inhalt des Miet-

168

§§ 37 bis 40

A n m . 120

(Pacht)Vertrages (V 18), sei es, daß durch die Entscheidung entgegenstehende Vertragsvereinbaningen außer Wirksamkeit gesetzt oder abgeändert werden, sei es, daß die Entscheidung bei fehlender Abmachung ergänzend einen die Vertragsteile verpflichtenden neuen Vertragsinhalt schafft oder eine fehlende Willenserklärung eines Beteiligten, z. B. die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung (A 90) oder zum Wohnungstausch (A 97) in unanfechtbarer und unwiderruflicher Weise ersetzt, Roquette, Mietrecht S. 374.

§ 38 Das Verfahren vor dem Amtsgericht als Mieteinigungsamt bestimmt sich nach den Vorschriften der Zivilprozeßordnung über das Verfahren vor den Amtsgerichten nach Maßgabe der nachfolgenden Vorschriften120. 120

Die für das Verfahren vor dem MEA geltenden Vorschriften sind in erster Linie den §§ 39 bis 47 MSchG, weiterhin der auf Grund des § 48 MSchG erlassenen „Anordnung für das Verfahren in Mieteinigungssachen" vom 16. Dezember 1942 zu entnehmen. Nur soweit hier keine ausdrückliche Rechtsnorm vorgesehen ist, sind die Vorschriften der ZPO ergänzend zur Anwendung zu bringen; dies gilt vorzüglich von allgemein anerkannten Rechtsgedanken, z. B. der Bestimmungen des § 62 ZPO über die notwendige Streitgenossenschaft (KG JW 1926, 1583), der §§ 233ff. ZPO über die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand (KG JW 1925,1128), der §§ 578ff. ZPO über die Wiederaufnahme des Verfahrens (KG JW 1930, 3272). Das Verbot der reformatio in peius (KG JW 1926, 100) gilt auch für die Beschwerdestelle (BayObLG BayZ 1925, 235; KG DR 1939, 1754). Unanwendbar, weil mit der besonderen Aufgabe des MEA unvereinbar, sind dagegen z. B. die §§ 303, 304 ZPO (Zwischenentscheide, LG II München BayZ 1924, 248); § 148 ZPO (Aussetzung des Verfahrens, KG 17Y 24/23 LZ 1924, 305; 52/25 und 142/25 EA 387 und 443; 5/43 DR 1943, 939), § 295 ZPO (Heilung von Verfahrensmängeln durch Rügeverzicht, KG 17Y 75/24 EA 345); §320 ZPO (Tatbestandsberichtigung, KG 17Y 24/27 EA 575).

§ 39 Das Mieteinigungsamt kann den Urkundsbeamten der Geschäftsstelle mit der Vornahme von vorbereitenden Maßnahmen beauftragen. § 40 (1) Die Beteiligten sind zu einem Termin, der nicht in ihrer Anwesenheit anberaumt ist, schriftlich zu laden; § 10 Abs. 1 gilt entsprechend. Die Ladungsfrist beträgt drei Tage; eine Abkürzung der Frist ist zulässig. Das Mieteinigungsamt muß in der Lage sein, festzustellen, daß die Ladungsschrift den Beteiligten rechtzeitig zugegangen ist. 169

A n m . 121, 122

Mieterschutzgesetz

(2) Sind die Beteiligten ordnungsgemäß geladen und ist die Sache zu einer Entscheidung reif, so kann das Mieteinigungsamt auch in Abwesenheit eines Beteiligten entscheiden. Wird die Verhandlung vertagt, so hat der säumige Teil die den anderen Beteiligten durch das Ausbleiben verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Erscheint der Säumige auch in dem zweiten Termin nicht, so darf eine weitere Vertagung nur mit Zustimmung der anderen Beteiligten stattfinden. (3) Das Mieteinigungsamt entscheidet im Rahmen der im § 38 bezeichneten Vorschriften und der dazu erlassenen Anordnungen nach billigem Ermessen 121 . Die Entscheidung darf nur erlassen werden, wenn den Beteiligten Gelegenheit gegeben worden ist, sich zur Sache und über das Ergebnis einer Beweisaufnahme zu äußern und der Erhebung der Beweise beizuwohnen. (4) Die Entscheidung 122 ist schriftlich zu begründen. Sind die Beteiligten im Termin anwesend so kann die Begründung mündlich erfolgen; jeder Beteiligte kann jedoch innerhalb der Notfrist (§ 41 Abs. 1) die schriftliche Mitteilung der Gründe beantragen. Die Beteiligten sind auf die zulässigen Rechts behelfe hinzuweisen; § 14 Abs. 4 gilt entsprechend. (5) Vor der Entscheidung kann eine einstweilige Anordnung erlassen werden. 121

Die Entscheidung des MEA erfolgt nach b i l l i g e m E r m e s s e n . Billiges Ermessen ist nicht gleichbedeutend mit freiem Ermessen, zustimmend KG 17 Y 110/26 MietG 1927, 34. Was billig ist, hat das MEA aus dem Inhalt der Verhandlung unter Abwägung der Parteiinteressen und unter Beachtung der in der Rechtsordnung vorgeschriebenen Normen zu entnehmen. Ermessensüberschreitung ist ebenso wie Ermessensmißbrauch rechtswidrig. Billiges Ermessen ist ein R e c h t s b e g r i f f , zustimmend KG J W 1924, 877. Deshalb hat die Beschwerdestelle nicht nur zu prüfen, ob die Anwendung billigen Ermessens überhaupt erfolgt ist, sondern auch, ob sie r i c h t i g geschehen ist. Dies gilt auch für die Erfassungsmaßnahmen der Wohnungsbehörde, A 318, 341, 341a. Für billiges Ermessen ist da kein Raum, wo das Gesetz oder die Anordnung der zuständigen Behörde unzweideutige Normen gibt. Die Haftungsregelung beim Zwangswohnungstausch muß der Billigkeit entsprechen, A 175. Die Entscheidung des MEA ist immer nur Sachentscheidung; Zwischenentscheide sind unzulässig, A 120. Teilentscheidung über einen von mehreren Anträgen ist möglich. Das MEA kann in der Entscheidung Auflagen machen, KG 17 Y 43/24 J W 1924, 2013; 17 Y 74/25 EA 396.

122

Die Entscheidung des MEA ist, sofern sie sich innerhalb der sachlichen Zuständigkeit hält, für das o r d e n t l i c h e G e r i c h t (RGZ 103, 315; 104, 153) und für jede andere Behörde bindend. Auf dem Gebiete der Mietzinsbildung ist das MEA zwar noch nach dem Reichsmietengesetz zur Entscheidung berufen, in der Sache selbst aber weitgehend an die Zustimmung der Preisbehörde gebunden, A 118.

170

§41

A n m . 123, 124

Rechtsfragen zu entscheiden ist das MEA nur befugt, soweit der ihm zugeteilte Aufgabenkreis dies erfordert; darüber hinaus darf es insbesondere in die Zuständigkeit des ordentlichen Gerichts nicht eingreifen. Andererseits kann es nicht das Verfahren aussetzen und die Parteien an das ordentliche Gericht verweisen; es muß vielmehr vom Sachvortrage des Antragstellers ausgehen (KG EA 444; KG MietG 1926, 31; KG DMR 884; KG J W 1926, 999; Grundstücksmiete, 4. Aufl. S. 313; KG DR 1941, 2338; KG DR 1942, 1096). Das MEA hat daher das Vorbringen des Antragstellers insoweit als richtig ohne weitere Prüfung anzusehen, als es sich um Rechtsfragen handelt, die der Entscheidung des MEA entzogen und dem Gericht zugewiesen sind, RGZ 140, 144.

§ 41 (1) Gegen die Entscheidung des Mieteinigungsamts findet innerhalb der Notfrist von zwei Wochen die Rechtsbeschwerde statt. Über die Rechtsbeschwerde entscheidet die Zivilkammer des Landgerichts als Beschwerdestelle123. (2) Die Rechtsbeschwerde124 kann nur darauf gestützt werden, daß die Entscheidung auf einer Verletzung des Gesetzes beruhe. Dies ist stets anzunehmen, wenn § 40 Abs. 3 Satz 2 nicht beachtet ist oder wenn die Voraussetzungen vorliegen, unter denen nach § 551 Nrn. 1 bis 5 der Zivilprozeßordnung eine gerichtliche Entscheidung als auf einer Verletzung des Gesetzes beruhend anzusehen ist. Die §§ 550 , 563 der Zivilprozeßordnung finden Anwendung. (3) In Fällen, in denen es ihr notwendig erscheint, kann die Beschwerdestelle von Amts wegen die Nachprüfung oder Vornahme einzelner tatsächlicher Feststellungen anordnen.121 a 123

Die in der Fassung des § 14 der Verordnung über Änderungen des Mieterschutzrechts (A 183) eingefügte Zuständigkeit des Oberlandesgerichts ist durch das Rechtsmittelgesetz b e s e i t i g t ; aus diesem Grunde ist im Text die Fassung vom 15. Dezember 1942 wiedergegeben, A 45. Vgl. OLG Oldenburg JustBl Oldenburg 1947, 77; OLG Kiel N J W 1949, 195 Nr. 362; LG Hagen MDR 1949, 40.

124

Die R e c h t s b e s c h w e r d e ist das ordentliche Rechtsmittel gegen die Sachentscheidung des MEA, durch die die Instanz beendet wird. Deshalb ist die Rechtsbeschwerde nicht gegen prozeßleitende Anordnungen und Entscheidungen möglich, die nur das Verfahren betreffen (Terminsanberaumung, Beweisanordnung, Vertagung); ebensowenig gegen die Kostenfestsetzung (A 128). Dagegen kann die unzulässigerweise vom MEA angeordnete Aussetzung des Verfahrens (A 120) mit der Rechtsbeschwerde angefochten werden, KG 17 Y 14/41 DR 1942, 1096. Das gleiche gilt gegenüber einer unzulässigen Zwischenentscheidung. Zur Einlegung des Rechtsmittels, der aufschiebenden Wirkung und der Beschwerdeberechtigung vgl. A 169.

171

A n m . 124 a, 1 2 5

Mieterschutzgesetz

Die Rechtsbeschwerde kann nur auf die Verletzung des Gesetzes durch die Entscheidung des MEA gegründet werden. Das Gesetz ist verletzt, wenn eine Rechtsnorm, zu deren Anwendung das MEA verpflichtet war (gleichviel, ob es sich um eine materielle oder prozessuale Norm handelt), nicht oder nicht richtig angewendet worden ist, § 550 ZPO. Die Entscheidung des MEA ist stets als auf einer Verletzung des Gesetzes beruhend anzusehen, wenn der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verletzt ist oder wenn einer der Fälle des § 551 Ziff. 1 bis 5 ZPO vorliegt. Verletzung des Gesetzes ist auch die nicht richtige Anwendung des billigen Ermessens (KG J W 1926,1001), vgl. A 121. 124a Die t a t s ä c h l i c h e n F e s t s t e l l u n g e n des MEA sind grundsätzlich fü r die Beschwerdestelle bindend, soweit nicht neue Tatsachen zur Begründung eines wesentlichen Mangels des Verfahrens vorgebracht werden, § 8 Abs. 4 VerfAO. Eine Nachprüfung nach Abs. 3 ist nur zulässig, wenn eine Gesetzesverletzung festgestellt ist; eine Ergänzung der tatsächlichen Feststellungen ist nur gerechtfertigt, wenn dies zur Ergänzung der eigenen Entscheidung der Beschwerdestelle notwendig ist. Insoweit können auch Feststellungen des MEA nachgeprüft und ergänzt werden, die nicht unmittelbar von der Gesetzesverletzung berührt werden.

§ 42

Erachtet das Mieteinigungsamt die Rechtsbeschwerde für begründet, so hat es ihr abzuhelfen; andernfalls ist die Beschwerde der Beschwerdestelle vorzulegen. § 43

(1) Die Beschwerdestelle kann in der Sache selbst entscheiden oder sie zur nochmaligen Verhandlung und Entscheidung an das Mieteinigungsamt zurückverweisen. Die Zurückverweisung kann an eine andere Abteilung des Mieteinigungsamts erfolgen. Das Mieteinigungsamt, an das die Sache zurückverwiesen wird, hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung seiner Entscheidung zugrunde liegt, seiner neuen Entscheidung zugrunde zu legen. (2) Eine Entscheidung, die der Beschwerde unterliegt, wird erst endgültig125, wenn die Beschwerdefrist abgelaufen ist oder wenn die Beschwerde nach Ablauf der Beschwerdefrist zurückgenommen oder von der Beschwerdestelle zurückgewiesen wird. 125

172

Die E n d g ü l t i g k e i t der E n t s c h e i d u n g des M E A tritt außer den in Abs. 2 bezeichneten Fällen ohne sachliche Entscheidung der Beschwerdestelle auch dann ein, wenn sämtliche Beschwerdeberechtigte vor Ablauf der Beschwerdefrist auf das Rechtsmittel verzichtet haben.

§§ 42 bis 46

Anm. 126

Die E n t s c h e i d u n g der B e s c h w e r d e s t e l l e selbst schließt den Instanzenzug ab; eine weitere B e s c h w e r d e ist ausgeschlossen, KG JW1924« 840, 843; BayObLG BayZ 1926, 64; KG DMR 1171. Die Endgültigkeit bedeutet nicht nur, daß es kein weiteres Rechtsmittel gegen die Entscheidung gibt, sondern auch, daß eine gerichtliche Klage unzulässig ist.

§ 44 Wer mit einem Antrag endgültig abgewiesen ist, kann den gleichen Antrag nicht mehr auf Tatsachen gründen, die er in einem früheren Verfahren geltend gemacht hat oder geltend machen konnte. Tatsachen, auf die der Antrag nicht mehr gegründet werden kann, dürfen zur Unterstützung eines auf andere Tatsachen gegründeten Antrags geltend gemacht werden. § 45 Aus Vergleichen, die vor dem Mieteinigungsamt, der Beschwerdestelle oder im Falle des § 39 vor dem Urkundsbeamten der Geschäftsstelle zwischen dem Vermieter, dem Mieter oder einem Dritten abgeschlossen sind, findet die gerichtliche Zwangsvollstreckung statt 126 . 126

Die V o l l s t r e c k b a r k e i t des V e r g l e i c h s ist auch dann gegeben, wenn in den Vergleich Ansprüche einbezogen oder durch ihn Verpflichtungen begründet werden, die nicht Gegenstand des Verfahrens waren oder sein konnten, es sei denn, daß die Regelung einer Form bedurft hätte, die vor dem MEA nicht erfüllt werden kann, z. B. § 313 B G B (RGZ 107, 284). Über Zwangsvollstreckung aus einem Vergleich mit unklarem Inhalt OLG Augsburg BayZ 1905, 435.

§ 46 127 (1) In dem Verfahren vor dem Mieteinigungsamt und der Beschwerdestelle werden Gebühren und Auslagen erhoben. Die Vorschriften des Gerichtskostengesetzes gelten entsprechend. (2) Für die Gebührenerhebung steht die Sachentscheidung des Mieteinigungsamts einem Urteil, das Verfahren vor der Beschwerdestelle einem Berufungsverfahren gleich. (3) Der Streitwert wird nach freiem Ermessen, jedoch nicht über den Jahresbetrag der Miete hinaus, festgesetzt. Der Jahresbetrag ist auf Grund des Betrags der Miete zu ermitteln, der 173

A n m . 1 2 7 , 128

Mieterschutzgesetz

für den der Entscheidung des Mieteinigungsamts oder der Beschwerdestelle vorhergehenden Monat Geltung hatte. (4) Die Kosten (Gebühren und Auslagen) werden fällig, wenn der Rechtszug beendet ist oder das Verfahren länger als drei Monate nicht betrieben wird. Vorschüsse werden nicht erhoben. (5) Der Betrag der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Auslagen, die ein Beteiligter dem anderen nach § 7 der Anordnung für das Verfahren in Mieteinigungssachen vom 16. Dezember 1942 (Reichsgesetzbl. I S. 723) zu erstatten hat, ist in der Sachentscheidung und, wenn eine solche nicht ergeht, durch Beschluß festzusetzen; zugleich ist zu bestimmen, wer die Kosten und die außergerichtlichen Auslagen zu tragen hat. Sie sind in der Regel dem unterliegenden Teil aufzuerlegen; die §§ 92,93,97 und 102 der Zivilprozeßordnung gelten entsprechend. Die Kosten können jedoch auch dem obliegenden Teil auferlegt werden, soweit dies nach Lage der Sache, insbesondere nach den Vermögens- und Erwerbsverhältnissen der Beteiligten, der Billigkeit entspricht. Die Entscheidung über die Kosten ist endgültig, soweit nicht die ihr zugrunde liegende Entscheidung geändert wird 128 . (6) Die Vorschriften der Zivilprozeßordnung über das Armenrecht gelten entsprechend. 127

Neuregelung des K o s t e n r e c h t s , das bereits bisher abweichend von der Kostentragung im bürgerlichen Streitverfahren geregelt war, KG 17 Y 7/43 DR 1943, 940. Hinsichtlich des A r m e n r e c h t s gelten nach Abs. 6 ausschließlich die Vorschriften der ZPO; auch das Gesetz betr. die Erstattung von Rechtsanwaltsgebühren im Armenverfahren wird nunmehr entsprechend anzuwenden sein. Hinsichtlich der K o s t e n gilt das Verfahren vor dem MEA — wie auch sonst A 120 — als Prozeßverfahren vor dem Richter. Ein Kostenfestsetzungsverfahren wie im Prozeßverfahren findet nicht statt. Die Gebühren der Rechtsanwälte sind, auch wenn eine Bestimmung darüber fehlt, nach der deutschen RA-Gebührenordnung zu berechnen, vgl. RG J W 1930, 135. Wegen der beschränkten Anwendung des § 46 auf das Verfahren vor dem MEA zur Durchführung des Z w a n g s w o h n u n g s t a u s c h e s vgl. § 5 MSchÄndVO. A 175a.

128

Die Kostenentscheidung ist also nicht selbständig mit dem Rechtsmittel der Rechtsbeschwerde (A 124) anfechtbar; sie kann, wie bisher, nur zugleich mit der Nachprüfung der Sachentscheidung eine Änderung erfahren. Dies gilt nach § 7 Satz 2 Verf AO auch für die Bestimmung der Erstattung von Auslagen und Entschädigung unter den Beteiligten.

174

§§ 47, 48

Anm. 129, 130

§ 47 129 (1) Will die Beschwerdestelle bei der Entscheidung über eine Rechtsfrage von der ihr bekannten Entscheidung einer anderen Beschwerdestelle oder, falls über die Rechtsfrage bereits von einem höheren Gericht entschieden ist, von dieser Entscheidung abweichen, so hat es eine Vorabentscheidung über die Rechtsfrage (Rechtsentscheid) herbeizuführen. Das gleiche gilt, wenn es sich um eine durch Rechtsentscheid noch nicht entschiedene Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung handelt. Der Rechts entscheid ist in der Sache verbindlich. (2) Die Zuständigkeit für den Rechtsentscheid bestimmt sich nach der Verordnung über die Zuständigkeit der Oberlandesgerichte in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit und der Kostenordnung vom 23. März 1936 (Reichsgesetzbl. I S. 251). § 28 Abs. 2 und 3 des Reichsgesetzes über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit gilt entsprechend. 129

Die Einholung des R e c h t s e n t s c h e i d s , die bisher landesrechtlich geregelt war, ist durch die neueingefügte Vorschrift des § 47 reichseinheitlich geordnet. Abweichend von den nunmehr außer Kraft gesetzten (V 5) landesrechtlichen Vorschriften des § 6 Preuß., § 4 Bayer. AusfVO z. MSchG (Kannvorschrift) ist die Beschwerdestelle nunmehr auch bei der Entscheidung von Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zur Einholung des Rechtsentscheides v e r p f l i c h t e t , K G 1 7 Y 6/43 DR. 1943, 939. — Z u s t ä n d i g für den Erlaß des Rechtsentscheids ist nach näherer Regelung der VO vom 23. März 1936 das K G oder das OLG München (nun Oberstes Landesgericht). Der Rechtsentscheid ist nicht ein Rechtsmittel der Partei, sondern die Vorabentscheidung einer Rechtsfrage, die von einem höheren Gericht als der Beschwerdestelle erteilt wird. Die Verpflichtung der Beschwerdestelle zur Einholung des Rechtsentscheides ist in Abs. 1 festgelegt. Die Berechtigung hierzu ist dadurch nicht eingeschränkt. E s ist in das pflichtgemäße Ermessen der Beschwerde gestellt, auch in anderen Fällen einen Rechtsentscheid einzuholen. Die Einrichtung des Rechtsentscheides ist dazu bestimmt und geeignet, die Einheitlichkeit der Spruchpraxis der Mieteinigungsämter sicherzustellen, Dahmann DWohnA 1939, 82.

§ 48 Im übrigen wird das Verfahren vor dem Mieteinigungsamt und der Beschwerdestelle durch Verordnung des Reichsministers der Justiz und des Reichswohnungskommissars geregelt 130 . 130

A n o r d n u n g für das Verfahren in Mieteinigungssachen vom 16. Dezember 1942 (RGBl I 723), A 168.

175

Anm. 131

Mieterschutzgesetz

3. Abschnitt: Schluß- und Übergangsvorschriften § 49 (1) Auf die nach diesem Gesetze den Beteiligten zustehenden Rechte kann nicht verzichtet werden. Eine Vereinbarung, nach der einem Beteiligten bei Ausübung der Rechte besondere Nachteile erwachsen sollen, ist unwirksam 131 . (2) Die Vorschriften dieses Gesetzes finden auch auf Verträge Anwendung, die unter Umgehung oder zum Zwecke der Umgehung des Gesetzes abgeschlossen sind 132 *. 131

176

Die Vorschrift des Abs. 1 bestimmt ein Doppeltes: sie erklärt einen V e r z i c h t auf die durch das MSchG den Beteiligten (Mieter, Vermieter und Erben) gewährten Rechte für unzulässig und darum wirkungslos; in Betracht kommt lediglich ein v e r t r a g l i c h e r Verzicht, da die Nichtausübung von Rechten dem Einzelnen überlassen bleibt und nur eine rechtliche Bindung in dieser Hinsicht von der Rechtsordnung zu beachten ist. Die Vorschrift bestimmt darüber hinaus, daß auch die mittelbare Beschränkung der Rechtsausübung durch V e r e i n b a r u n g besonderer, d. h. über die durch das Rechtsverhältnis als solches begründeten Leistungen hinausgehender Nachteile unwirksam, d. h. nichtig im Sinne des § 134 BGB sein soll. Eine solche Vereinbarung kann auch in einem selbständigen Vertrag, also nicht bloß im Mietvertrag getroffen sein; immerhin aber muß eine Beziehung zum M i e t v e r h ä l t n i s gegeben sein, ohne daß jedoch die Nachteile gerade den Mieter in dieser seiner Eigenschaft treffen müssen. Welcher Art die Nachteile sind, wie groß sie im Verhältnis zur Preisgabe des Rechtes sind, ist für die Anwendung des Abs. 1 unerheblich. In Betracht kommen: Vertragsstrafen, Räumungsverpflichtung — vgl. Bettermann zu LG Oldenburg MDR 1949, 41 —, Einschränkung des Mietgebrauchs, Verlust vertraglicher Rechte, Beendigung des Mietverhältnisses überhaupt, RGZ 104, 311. Ungültig ist eine Vereinbarung des Inhalts, daß die Anwendung des MSchG auf das vorliegende Mietverhältnis ausgeschlossen sein soll, LG Lüneburg MDR 1949, 167. Auch die Wohnungsbehörde kann bei der Festsetzung des Zwangsmietvertrages die Mieterschutzrechte nicht einschränken, A 333. Die Nichtigkeit der Vertragsbestimmungen, die in Widerspruch zu § 49 stehen, bewirkt jedoch nicht die Nichtigkeit des Mietvertrages im ganzen; es sind vielmehr gemäß § 139 B G B nur die einzelnen unzulässigen Vertragsabreden als unwirksam anzusehen, RG I I I 253/24 EA 419. Das Verbot des Abs. 1 bezieht sich nur auf den Verzicht im voraus, d. h. vor der Kündigung und vor Ablauf des Mietvertrages von bestimmter Dauer. Der Mieter ist nicht gehindert, einer Kündigung des Vermieters zuzustimmen; tut er dies — das Einverständnis braucht nicht ausdrücklich zu erfolgen, es kann auch stillschweigend gegeben sein, worüber die Umstände des einzelnen Falles entscheiden (A 5) —, dann kann er sich nachträglich nicht mehr auf den Schutz des Gesetzes berufen. Die Erklärung des Mieters, zu einem bestimmten

A n m . 132,132 a Termin zu räumen, gleichviel ob sie in einem Vergleich oder sonstwie abgegeben wird, fällt nicht unter § 49 und verpflichtet ihn. Bettermann zu LG Oldenburg MDR 1949, 42. Der Vermieter ist berechtigt, ohne Erhebung der ftiietaufhebungsklage die Herausgabe der Räume im Verfahren nach § 27 MSchG zu verlangen, Roquette, Mietrecht S. 298. 132

Nur o f f e n s i c h t l i c h e Umgehungen und Umgehungsversuche sollen durch die Regelung des Abs. 2 getroffen werden. Deshalb fällt die Vereinbarung einer auflösenden Bedingung nicht unter § 49, sofern die Absicht einer Umgehung des Gesetzes nicht klar ersichtlich ist, V 41. Grundsätzlich wird auch vom MSchG die Vertragsfreiheit der Beteiligten geachtet. Deshalb kommt die Nachprüfung der gewählten Rechtsform nur da in Frage, wo eine Regelung in der Absicht u n d m i t d e m E r f o l g gewählt wurde, den aus diesem Gesetz Berechtigten die Vorteile dieses Gesetzes zu entziehen; a. M. Bettermann, Wesen usw. des Mieterschutzes S. 4. Die Tatsache, daß der Gesetzgeber in § 31 Abs. 1 Satz 3 MSchG (A 106) trotz der angespannten Wohnraumlage mit der Möglichkeit der Beschaffung eines Ersatzraumes durch den Vermieter rechnet, bestätigt die Auffassung — V 42 •—, daß die Vereinbarung einer Verpflichtung des Mieters zur Räumung „sobald der Vermieter dem Mieter einen (gleichwertigen oder angemessenen) Ersatzraum beschafft oder nachweist" nicht gegen den Grundgedanken des MSchG uirtl deshalb auch nicht gegen § 49 Abs. 2 verstößt, L G F r a n k f u r t J W 1924, 1630; LG Schweidnitz J W 1927, 1958; a. M. LG Leipzig DWohnA 1927, 179; LG Berlin I I I GrundE 1931, 882; Bandmann, DWohnV 1942, 261; Ebel, Mieterschutzgesetz, 8. Aufl. S. 35. Eine andere Frage ist, ob der Abschluß einer solchen Vereinbarung wegen der Schwierigkeiten ihrer Durchführung f ü r den Vermieter zweckmäßig ist; in dieser Richtung ist der ablehnenden Meinung Bandmanns zuzustimmen. Unzulässig ist ferner die Vereinbarung, daß Streitigkeiten über die Angemessenheit (Gleichwertigkeit) des Ersatzraumes vom MEA entschieden werden sollen, da eine Ausdehnung der dem MEA übertragenen Aufgaben durch Parteivereinbarung nicht möglich ist, es sei denn als schiedsrichterliche Instanz, A 119. KG 17 Y 2/43 D R 1943, 699 verneint jedenfalls die gesetzliche Zuständigkeit des MEA zur Entscheidung und die Verpflichtung des MEA, eine solche Schiedsgutachtertätigkeit auf Grund der Vereinbarung zu entfalten. Wegen der Ausdehnung auf Miet- und Pachtverhältnisse über Räume und gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke vgl. § 36 MSchG, A 117 und 158.

132a Die zivilrechtlichen Folgen eines Verstoßes gegen § 49a sind beschränkt;" nichtig ist gemäß §§ 134, 139 B G B die Vereinbarung der Vergütung und zwar nur insoweit, als sie den angemessenen Betrag übersteigt, der Vertrag bleibt im übrigen rechtswirksam. Der Mieter kann diesen Teil der Vergütung im Rahmen des § 814 B G B zurückfordern; er h a t aber nach Treu und Glauben durch vorbehaltlose Zahlung des Mietzinses den Rückforderungsanspruch verwirkt, sofern nicht vorsätzlicher Mietwucher vorliegt, RGZ 134, 99; OLG H a m m J W 1934, 2867; OLG Naumburg J W 1935, 229; Sieber J W 1934, 1829; einschränkend RGZ 144, 22 und R G J W 1934, 1829. Nichtigkeit wegen Verstoßes gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) ist gegeben, wenn die Vergütung unangemessen ist; rücksichtslose Konjunkturausnützung erfüllt den Tatbestand des § 138 Abs. 1 BGB, auch wenn die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht erfüllt sind. 12

K i e f e r s a u e r , Gruadstücksmiete, 7 . Aufl.

177

Anm. 133

Mieterschutzgesetz

§ 50 § 51 § 52 133 Die für das Wohnungswesen zuständige oberste Landesbehörde kann mit Zustimmung des Reichswohnungskommissars und des Reichsministers der Justiz anordnen, daß bestimmte Gemeinden oder Gemeindeteile oder bestimmte Arten von Mieträumen von den Vorschriften des 1. Abschnitts ausgenommen werden; § 6 Abs. 1, § 9, § 10 Abs. 1, § 12, § 13 Abs. 2 Satz 2, §§ 14, 18 gelten entsprechend. Auch von diesen Vorschriften sind Ausnahmen im Wege einer nach Satz 1 ergehenden Anordnung zulässig. 133

Durch § 1 Dritte AusfVO KSchV sind die landesrechtlichen Beschränkungen des Mieterschutzes außer Kraft gesetzt worden. Die bisherigen landesrechtlichen Ausführungsvorschriften zum Mieterschutzgesetz sind seit 1. Januar 1943 außer Kraft, § 5 Abs. 3 Sechste AusfVO KSchV, A 145, 166; V 5.

§ 52 a § 52 b (1) Auf Grund einer Kündigung, die zwischen der Bekanntgabe einer Anordnung gemäß § 52 Satz 1 und ihrem Inkrafttreten vom Vermieter erklärt ist, kann die Herausgabe des Mietraums verlangt werden, jedoch frühestens für den Zeitpunkt des Inkrafttretens; für die Kündigung gilt unbeschadet der Vorschriften des Gesetzes über die Auflockerung der Kündigungstermine bei Mietverhältnissenüber Wohnräume vom 24. März 1938 (Reichsgesetzbl. I S . 3 0 6 ) der §565 Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, sofern nicht eine längere Kündigungsfrist vereinbart ist. Der Vermieter kann schon vor dem Inkrafttreten auf künftige Räumung klagen. (2) Eine vor der Bekanntgabe vom Vermieter erklärte Kündigung berechtigt nicht zum Verlangen auf Herausgabe des Mietraums. 178

§§ 50 bis 52 e

§ 52 c (1) Nach der Bekanntgabe einer Anordnung gemäß § 52 Satz 1 kann der Vermieter von der Aufhebungsklage zur Räumungsklage übergehen. (2) Mit dem Inkrafttreten der Anordnung ist der Aufhebungsstreit in der Hauptsache erledigt. Jede Partei trägt die ihr entstandenen außergerichtlichen Kosten; die Gerichtskosten werden niedergeschlagen. Das gleiche gilt bei dem Übergang zur Räumungsklage (Abs. 1) bezüglich der durch das Aufhebungsverfahren verursachten besonderen Kosten. § 52 d § 52 e133a (1) Für Mietverhältnisse, auf die sich eine Anordnung gemäß § 52 Satz 1 bezieht, gelten folgende Vorschriften: 1. Der § 19 Abs. 1, Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 findet Anwendung. la. Der § 27 Abs. 1 Satz 2 findet Anwendung. 2. Der § 28 findet Anwendung. 3. Die §§ 29, 30 und 31 finden Anwendung. 4. Der Vermieter kann das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist nur nach den §§ 553,554 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie unter den Voraussetzungen kündigen, unter denen nach § 2 die Aufhebung eines Mietverhältnisses wegen erheblicher Belästigung verlangt werden kann. Geringfügige Mietzinsrückstände berechtigen nicht zu einer fristlosen Kündigung. Eine auf Grund des § 554 erfolgte Kündigung ist unwirksam, wenn der Mieter bis zum Ablauf von einem Monat seit der Fälligkeit des Mietzinses den Vermieter befriedigt, eine gegenüber der Mietzinsforderung zulässige Aufrechnung erklärt oder ein ihm zustehendes Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht geltend macht. Der § 3 Abs. 2, 3 findet entsprechende Anwendung; das gleiche gilt von § 10 Abs. 2, 3 für Mietverhältnisse über Wohnräume. 5. Ist der Mietzins nach Monaten bemessen, so gilt für die Kündigung des Vermieters unbeschadet der Vorschriften des Gesetzes über die Auflockerung der Kündigungs12*

179

Anm. 133 a

Mieterschutzgesetz

termine bei Mietverhältnissen über Wohnräume vom 24. März 1938 (Reichsgesetzblatt I S. 306) der § 565 Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Hiervon werden Mietverhältnisse der im § 24 bezeichneten Art nicht berührt: (2) Auf eine Vereinbarung, die den Vorschriften des Abs. 1 Nr. 4 entgegensteht, kann sich der Vermieter nicht berufen. Das gleiche gilt für eine Vereinbarung, wonach die Kündigung des Mietverhältnisses zuungunsten des Mieters abweichend vom § 565 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und von Abs. 1 Nr. 5 geregelt ist. (3) Die oberste Landesbehörde kann mit Zustimmung des Reichswohnungskommissars und des Reichsministers der Justiz für ein Mietverhältnis, auf das sich eine Anordnung gemäß § 52 Satz 1 bezieht, zur Vermeidung von Härten a) die Kündigung des Vermieters von der Eiqhaltung einer die Grenzen des § 565 des Bürgerlichen Gesetzbuchs oder des Abs. 1 Nr. 5 überschreitenden Kündigungsfrist abhängig machen, b) bestimmen, daß eine dem Mieter nach § 721 der Zivilprozeßordnung für Wohnräume oder nach Abs. 1 Nr. l a für sonstige Räume gewährte Räumungsfrist auf seinen Antrag vom Gericht gemäß § 5a Abs. 2 verlängert werden kann. 133a Die Vorschrift des § 52e bildet einen Teil des M i e t r e c h t e s d e r Ü b e r g a n g s z e i t , vgl. Staudinger-Kiefersauer, V 208ff zu § 535 Da § 52e zunächst sich nur auf landesrechtliche Lockerungsanordnungen bezieht, die im Wege des § 52 Abs. 1 ergangen sind, ist diese Vorschrift mit der Außerkraftsetzung der landesrechtlichen Beschränkung des Mieterschutzes (V 5, A 115) vorläufig gegenstandslos geworden. Die bundesgesetzliche L o c k e r u n g d e s M i e t e r s c h u t z e s für f r e i f i n a n z i e r t e W o h n u n g e n (Wohnräume), die nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden sind, h a t § 52 e ausdrücklich vorbehalten, A 108 a Die für diese Wohnungen weiterhin geltenden Bestimmungen des MSchG haben etwa folgenden Rechtsinhalt 1 Beim Tode des Mieters treten die hausstandszugehörigen Familienangehörigen in die Rechte und Pflichten des Mieters ein, sofern keiner der Familienangehörigen Erbe des Mieters ist Das Kündigungsrecht des Vermieters nach § 569 BGB ist ausgeschlossen, § 19 Abs. 1; A 58, 59. Die Bezugnahme auf § 19 Abs. 3 Satz 1 ist gegenstandslos, da für die Lokkerung nur Wohnungen (Wohnräume) in Frage kommen. Das nach Abs. 4 des § 19 bei gemeinschaftlicher Miete dem überlebenden Ehegatten zustehende außerordentliche unabdingbare Kündigungsrecht gilt auch für die frei finanzierten Wohnungen, A 62.

180

§ 52 e

Anm. 133 a

2. Die Bezugnahme auf § 27 Abs. 1 Satz 2 ist gegenstandslos, da hier nur Wohnungen (Wohnräume) in Frage kommen, für die § 721 ZPO unmittelbar gilt Doch kann die an sich unzulässige (A 85) Verlängerung der Räumungsfrist zur Vermeidung von Härten gemäß Abs. 3 des § 52e durch Anordnung des Bundes verlängert werden. 3. Das vertragliche Verbot der Geltendmachung von Aufrechnungs-, Minderungs- und Zurückhaltungsrechten ist im Rahmen des § 28 unwirksam, A 88 bis 89. 4. Die Vorschriften über die Erteilung und Ersetzung der Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung durch das MEA (A 90 bis 96) und über die Regelung des Wohnungstausches (A 97 bis 108) gelten auch für die frei finanzierten Wohnungen. 5. Das Recht des Vermieters zur f r i s t l o s e n K ü n d i g u n g ist — unabdingbar zu ungunsten des Mieters, Abs. 2 Satz 1 — abweichend von den Vorschriften des BGB gestaltet. Die Kündigung des Vermieters kann nur erfolgen a) bei Fortsetzung des vertragswidrigen Mietgebrauchs oder bei erheblicher Verletzung der Rechte des Vermieters, insbesondere durch unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte trotz Abmahnung, ferner bei erheblicher Gefährdung des Mietraumes durch Sorgfaltvernachlässigung § 553 B G B . Dann aber auch im Rahmen des § 2 MSchG bei erheblicher Belästigung des Vermieters oder eines Hausbewohners durch den Mieter oder seine Hausstandsangehörigen, A 9. b) bei Mietzinsrückständen für zwei aufeinanderfolgende Termine (§ 554 BGB), sofern es sich um für den Vermieter wirtschaftlich und im Verhältnis zum Gesamtmietzins wesentliche, nicht nur geringfügige (Satz 2; LG Würzburg MietG 1931, 51) Rückstände handelt. Die Kündigung ist nicht zulässig a) wenn der Verzug des Mieters auf dessen Unkenntnis über den Betrag oder den Zeitpunkt der Fälligkeit des Mietzinses oder auf irriger Annahme eines Aufrechnungs-, Minderungs- oder Zurückbehaltungsrechtes beruht, sofern Unkenntnis oder Irrtum nicht als fahrlässig gelten, § 3 Abs 2; ß) wenn der Mieter den Vermieter befriedigt, bevor die Kündigung erfolgt, § 554 Abs. 1 Satz 2 B G B ; y) wenn der Mieter bis zum Ablauf eines Monates seit der Fälligkeit des Mietzinses den Vermieter befriedigt, eine gegenüber der Mietzinsforderung zulässige Aufrechnung erklärt oder ein ihm zustehendes Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht geltend macht, Satz 3. Die Monatsfrist beginnt mit der Fälligkeit derjenigen Mietzinsrate, deren Nichtzahlung das Kündigungsrecht des Vermieters auslöst, also mit der zweiten folgenden Verzugsrate, LG I Berlin DMR 1115. Aber auch nach Erhebung der (zulässigen) Räumungsklage kann der Mieter bis zum Ablauf eines Monats seit Klageerhebung den Vermieter rechtswirksam befriedigen oder aufrechnen. Die Räumungsklage ist auch dann nicht mehr zulässig (A 15), wenn innerhalb der Frist die Fürsorgebehörde ihre Bereitwilligkeit zur Befriedigung des Vermieters erklärt Die Fürsorgebehörde ist von der Erhebung der Räumungsklage entsprechend § 10 Abs. 2 zu verständigen und die Vorschrift des § 10 Abs. 3 zu beachten, A 37.

181

A n m . 134

Kündigungsschutzverordnung

6. Für die b e f r i s t e t e K ü n d i g u n g des Vermieters, gleichviel, ob es sich um ein ordentliches oder außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters, des Erstehers (§ 57aZVG) oder Erwerbers (§ 21 Abs. 3 KO) handelt, gilt folgende Regelung: Das befristete Kündigungsrecht bei Hauptmietverhältnissen — für Untermietverhältnisse gilt das Übergangsrecht insoweit nach Satz 2 auch nicht, soweit es bisher mieterschutzpflichtig (A 73) war — ist insofern eingeschränkt, als die Kündigung bei monatlicher Mietzinsbemessung — auf die Vereinbarung monatlicher Zahlung kommt es nicht an, vgl. zu dem Unterschied Staudinger-Kiefersauer, 7 zu § 551 — entgegen § 565 Abs 1 Satz 2 B G B nur zum Schlüsse des Kalendervierteljahres, also mit Dreimonatsfrist als zulässig erklärt ist, auch wenn vertragsmäßig eine andere Kündigungsfrist vereinbart ist (Abs. 2 Satz 2) Da die Vorschriften des Gesetzes über die Auflockerung der Kündigungstermine bei Mietverhältnissen über Wohnräume ausdrücklich vorbehalten sind, kann nach § 1 Abs. 1 Satz 1 dieses Gesetzes zum Schlüsse eines jeden Monats unter Einhaltung der Dreimonatsfrist gekündigt werden Bei wöchentlicher oder täglicher Mietzinsbemessung gelten die Normen des § 565 B G B mit § 564 Abs 2 B G B mit der Maßgabe, daß eine vertragliche Abweichung zuungunsten des Mieters nicht zulässig ist (Abs 2 Satz 2) Eine vereinbarte längere Kündigungsfrist bleibt unberührt, L G Leipzig J W 1932, 3022 Durch (landes oder) bundesrechtliche Regelung können die Kündigungsfristen des § 565 B G B und des Abs. 1 Ziff 5 verlängert werden (Abs. 3 Buchst a)

§ 53 Der Reichswohnungskommissar und der Reichsminister der Justiz können die von den obersten Landesbehörden erlassenen Vorschriften aufheben oder ändern. Sie können ferner die Anordnungen treffen, für deren Erlaß die obersten Landesbehörden zuständig sind, auch die ihnen nach diesem Gesetz zustehenden Befugnisse anderen Stellen übertragen.

II. Die Ausdehnung des Mieterschutzes Die Verordnung über Kündigungsschutz für Miet- und Pachträume V o m 28. August 1937 ( R G B l I 917)

Auf Grund der Verordnung des Führers und Reichskanzlers zur Durchführung des Vierjahresplans134 vom 18. Oktober 1936 (RGBl I 887) verordne ich, was folgt: 134

182

1 Die Ermächtigungsverordnung stützt sich auf eine „zur Durchführung des Vierjahresplanes" ergangene Verordnung, ist also innerlich ab-

Kündigungsschutzverordnung

A n m . 135

hängig von der Verfolgung der im Vierjahresplan gesteckten Ziele. Mit dem Zusammenbruch des Dritten Reiches im Frühjahr 1945 ist die Möglichkeit der weiteren Verfolgung der Ziele des Vierjahresplanes in Wegfall gekommen. Die Verlängerung der Gültigkeitsdauer dieser Verordnung (Art. II) erscheint aus diesem Grunde nicht möglich. Wenn die VO des bayer. Arbeitsministers über die verlängerte Geltungsdauer der Ermächtigungsverordnung vom 2. Januar 1946 (GVB1 140) bestimmt, daß die VO vom 28. August 1937 bis auf weiteres in Kraft bleibt, so kann diese Verordnung wohl nur als selbständige Rechtsschöpfung der bayerischen Staatsregierung gewertet werden, die freilich — Zuständigkeit der Länderregierung vorausgesetzt, ViU.s — in gewissem Sinne ins Leere greift. Denn wenn man der vorherrschenden Auffassung der Verwaltungsrechtslehre folgt, wonach der Wegfall einer ermächtigenden Norm nicht ohne weiteres den Wegfall der auf Grund der Ermächtigung erlassenen Vorschriften zur Folge hat — ebenso Roquette, Mietrecht S. 273 —, so dürfte auch nach Ablauf der Gültigskeitsdauer dieser VO am 30. September 1945 die f o r t d a u e r n d e R e c h t s w i r k s a m k e i t der sechs Ausführungsverordnungen sowie der VO' über Änderungen des Mieterschutzrechtes vom 7. November 1944 (RGBl I 319) n i c h t in Zweifel gezogen werden. Andernfalls müßte auf das MSchG in der Fassung vor dem 15. Dezember 1942 zurückgegriffen werden, vgl. V 93.

Artikel I Der Reichsminister der Justiz und der Reichsarbeitsminister werden ermächtigt, a) Bestimmungen über den Kündigungsschutz135 für Mietund Pachträume zu erlassen, b) die Vorschriften des Gesetzes über Mieterschutz und Mieteinigungsämter vom 1. Juni 1923 (RGBl I 353) sowie der dazu ergangenen Vorschriften zu ändern und zu ergänzen136, c) die Verwendung bestimmter Vertragsmuster beim Abschluß schriftlicher Miet- und Pachtverträge zu regeln. 135

Der Mieterschutz umfaßt bei der Grundstücksmiete die Abwehr der Kündigung des Miet- oder Pachtverhältnisses durch einseitige Erklärung des Vermieters (Verpächters). Insofern ist die Bezeichnung ,,Kündigungsschutz,, besser als der bisher übliche und noch gebräuchliche Ausdruck „Mieterschutz". Das Miet- oder Pachtverhältnis soll in Zeiten der Raumknappheit in seinem B e s t a n d durch Einschränkung der Kündigungsfreiheit geschützt werden. Der B e s t a n d s c h u t z ist, unabhängig von der mehr oder weniger immer gegebenen Schwierigkeit der Beschaffung eines anderen Wohnraums, ein w e s e n t l i c h e s Merkmal des Mietund P a c h t v e r h ä l t n i s s e s über R ä u m e an sich. Das Recht auf diesen Bestandschutz ist auch bei der Erfassung unterbelegter Wohnräume durch die Wohnungsbehörde zu berücksichtigen; insbesondere darf die Anordnung des Zwangswohnungstausches nach Art. VI Buchst. 6 des Kontrollratsgesetzes Nr. 18 nur zum Zweck der besseren Verteilung des Wohnraumes erfolgen, V 36.

183

A n m . 136, 137 136

Erste Ausführungsverordnung

Das Mieterschutzgesetz wurde durch die Bekanntmachung vom 15. Dezember 1942 (RGBl I 709) neu veröffentlicht und durch die Verordnung über Änderungen des Mieterschutzrechts vom 7. November 1944 (RGBl I 319) letztmals reichsrechtlich geändert.

Artikel II Diese Verordnung tritt mit ihrer Verkündung in Kraft. Sie tritt am 30. September 1945 außer Kraft 187 . 137

Die Geltungsdauer wurde zweimal verlängert: bis 30. September 1943 durch die VerlängerungsVO vom 14. Juli 1941 (RGBl I 386); bis 30. September 1945 durch die VerlängerungsVO vom 15. Juli 1943 (RGBl I 393). Die Ermächtigungsverordnung ist außer Kraft; wegen der Gültigkeit für Bayern, oben 134. D e r B e a u f t r a g t e f ü r den

Vierjahresplan

Erste Ausführungsverordnung Vom 4. Dezember 1937 (RGBl I 1325) Die §§1, 2 Erste AusfVO behandelten die Ausdehnung des Mieterschutzes ab 1. Dezember 1937 auf bestimmte Neubauten und Altbauten. §3 sicherte die Außerkraftsetzung der §§ 1—36 MSchG in den mieterschutzfreien Gemeinden. Diese drei Vorschriften sind zufolge der grundsätzlichen Ausdehnung des Mieterschutzes gemäß § 1 Dritte AusfVO gegenstandslos geworden. Es gibt auch keine mieterschutzfreien Gemeinden mehr. § 4 bildet eine Ergänzung des Mieterschutzgesetzes, insofern dadurch die gesetzlichen Mietaufhebungsgründe der §§ 2—4 MSchG durch Einführung eines neuen M i e t a u f h e b u n g s t a t b e s t a n d e s e r w e i t e r t werden. Diese Rechtslage ist durch die Ausdehnung des Mieterschutzes gemäß §§ 1, 2 Dritte AusfVO nicht geändert worden; zustimmend KG vom 24. Januar 1942 DR 1942, 1370. Die Neufassung des Mieterschutzgesetzes vom 15. Dezember 1942 hat durch Übernahme der Vorschrift in § 3a diese Rechtsauffassung bestätigt. § 4138 Mietaufhebung wegen Ablehnung einer genehmigten Mieterhöhung

Als Mietaufhebungsgrund im Sinne des § 1 p des Mieterschutzgesetzes ist es auch anzusehen, wenn der Mieter sich weigert, eine vom Reichskommissar für die Preisbildung oder der von ihm beauftragten Stelle genehmigte Mieterhöhung anzuerkennen. 184

Zweite Ausführungsverordnung

A n m . 138, 139

Die Beendigung des Mietverhältnisses kann nur für den Zeitpunkt verlangt werden, auf den eine Kündigung nach dem Vertrag oder beim Mangel einer Vertragsbestimmung nach dem Gesetz zulässig wäre oder an dem die vereinbarte Mietzeit ablaufen würde. 138

E n t s p r e c h e n d e V o r s c h r i f t : § 3a MSchG (A 16) — bezüglich des Satzes 1; hinsichtlich des Zeitpunktes der Aufhebung des Mietverhältnisses — Satz 2 — gilt die Regel des § 5 Abs. 1 Satz 1 MSchG. Kündigungsgenehmigung durch die Preisbehörde kommt nicht in Frage, A 219.

Zweite Ausführungsverordnung Vom 31. August 1938 (RGBl I 1070) Die Bestimmungen der §§ 1—7 gelten uneingeschränkt. Die Vorschrift des § 8, die nur als Ergänzung der aufgehobenen Bestimmung des § 1 Abs. 1 Buchst, b Erste AusfVO anzusehen war, ist mit der Überholung dieser Vorschrift — oben Erste AusfVO — gegenstandslos geworden, vgl. auch AG Hamburg-Bergedorf D J 1941, 170. Die Übergangsregelung des § 9 und die die Neufassung des § 32 Abs. 2 MSchG enthaltende Bestimmung des § 10 sind hier nicht mehr abgedruckt.

§ Der erste Abschnitt des Mieterschutzgesetzes ist nicht anzuwenden auf Kleinsiedlerstellen (Gebäude mit Nutzland), die auf Grund der Verordnung des Reichspräsidenten zur Sicherung von Wirtschaft und Finanzen vom 6. Oktober 1931, Vierter Teil, Kapitel II (RGBl I 537, 551) und der reichsrechtlichen Aus- und Durchführungsbestimmungen hierzu gefördert worden sind, solange sie der Siedler für die Dauer einer Probezeit mietweise innehat. Zum Nachweis der Eigenschaft als Kleinsiedlerstelle genügt es, wenn der Bewilligungsbescheid (Bürgschaftsvorbescheid) der Bewilligungsbehörde oder der Anerkennungsbescheid der Anerkennungsbehörde vorgelegt wird. 139

Entsprechende Vorschrift: § 3 3 MSchG. §

2140

Der erste Abschnitt des Mieterschutzgesetzes ist nicht anzuwenden, wenn ein gemeinnütziges Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der eingetragenen Genossenschaft Räume, die 185

A n m . 140, 141

Zweite Ausführungsverordnung

nach § 1 Abs. 1 Buchstabe c und § 2 Abs. 2 der Ersten Verordnung zur Ausführung der Verordnung über Kündigungsschutz für Miet- und Pachträume vom 4. Dezember 1937 (RGBl I 1325) Mieterschutz genießen würden, auf Grund eines Miet- und Nutzungsvertrages einem Genossen mit Rücksicht auf seine Mitgliedschaft zur Genossenschaft überlassen hat und dieser aus der Genossenschaft ausscheidet. 140

Entsprechende Vorschrift: § 34 MSchG.

§ 3141 Der erste Abschnitt des Mie ter Schutzgesetzes ist nicht anzuwenden, wenn ein gemeinnütziges Wohnungsunternehmen Räume der im § 2 bezeichneten Art dem künftigen Erwerber des Grundstücks, zu dem diese Räume gehören, auf Grund eines Kaufanwartschaftsvertrags mietweise überlassen hat und von diesem Vertrag zurücktritt. Der Rücktritt hat diese Folge nur dann, wenn bei der Rücktrittserklärung die Voraussetzungen für die Erhebung der Aufhebungsklage gemäß § 2 oder § 3 des Mieterschutzgesetzes vorliegen oder wenn der Inhaber der Räume ohne Zustimmung des Wohnungsunternehmens sich zu einer Verfügung über das Grundstück verpflichtet oder die Rechte aus dem Kaufanwartschaftsvertrag abgetreten hat; bei Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der eingetragenen Genossenschaft hat der Rücktritt diese Folge ferner, wenn der Inhaber der Räume mit seinen Pflichtzahlungen auf den Geschäftsanteil ganz oder teilweise länger als drei Monate im Rückstand ist oder wenn er aus der Genossenschaft ausscheidet. 141

Entsprechende Vorschrift: §35 MSchG.

§ 4"» Die Vorschriften der §§ 20 bis 23a und des § 27 Abs. 2 des Mieterschutzgesetzes sind, unbeschadet des § 6 dieser Verordnung, entsprechend anzuwenden, wenn Räume, die nach Gesetz oder Rechtsgeschäft für Angehörige eines bestimmten Betriebes oder einer bestimmten Art von Betrieben zur Verfügung zu halten sind und dem Betriebsinhaber weder gehören noch ihm vermietet sind, einem Betriebsangehörigen mit Rück186

Zweite Ausführungsverordnung

A n m . 142,143

sieht auf ein zwischen ihm und dem Betriebsinhaber bestehendes Dienst- oder Arbeitsverhältnis oder einem Betriebsfremden mietweise oder sonst zum Gebrauch überlassen sind. 142

Entsprechende Vorschrift: § 26b MSchG, A 71.

§ 5"» (1) Die Vorschriften des § 32 Abs. 1 bis 3 des Mieterschutzgesetzes sind entsprechend anzuwenden: a) wenn Räume in einem Gebäude, dessen Errichtung oder Erwerb von der Wehrmacht unmittelbar oder mittelbar gefördert worden ist, für Zwecke der Wehrmacht zur Verfügung zu halten sind und zur Unterbringung von Angehörigen der Wehrmacht, einschließlich von Angestellten und Arbeitern der Wehrmacht, benötigt, werden. Zum Nachweis dieser Voraussetzungen genügt es, wenn hierüber eine Bescheinigung der obersten Behörde der Wehrmacht oder der von ihr bestimmten Dienststelle vorgelegt wird;

b ) wenn Räume in einem Gebäude, das nicht im Eigentum oder in der Verwaltung des Reichs, eines Landes oder einer Gemeinde steht, für Beamte dieses Reichs, eines Landes oder einer Gemeinde oder für Angestellte oder Arbeiter im öffentlichen Dienst zur Verfügung zu halten sind und benötigt werden. (2) Umzugskosten, die der Vermieter gemäß § 32 Abs. 2 des Mieterschutzgesetzes (§ 10 dieser Verordnung) zu ersetzen hat, sind ihm von derjenigen Stelle zu erstatten, zu deren Gunsten die Räume herausgegeben sind. 143

Entsprechende Vorschrift: § 32 Abs. 4 Buchst, b und c MSchG (mit ergänzenden Bestimmungen). Wegen des Kleindrucks zu Buchst, a vgl. V 2.

§

6144

(1) Die Vorschriften der §§ 1 bis 23a des Mieterschutzgesetzes sind nicht anzuwenden, wenn jemand mietweise oder auf Grund eines sonstigen Rechtsverhältnisses Räume in einem Gebäude innehat, das zur Unterbringung von Angehörigen eines Zwecken der Wehrmacht nicht nur vorübergehend dienenden Betriebes benötigt wird; gehört das Gebäude nicht dem Betriebsinhaber, so gilt dies nur, wenn es ihm vermietet ist oder wenn die Errichtung oder der Erwerb des Gebäudes von der Wehrmacht unmittelbar oder mittelbar gefördert worden ist. Zum Nach-

187

A n m . 144

D r i t t e Ausführungsverordnung

weis dieser Voraussetzungen genügt es, wenn hierüber eine Bescheinigung der obersten Behörde der Wehrmacht oder der von ihr bestimmten Dienststelle vorgelegt wird. (2) Hat der Mieter nicht zur Gefolgschaft des Betriebes gehört, so sind § 32 Abs. 2 u. § 32 Abs. 3 des Mieterschutzgesetzes sowie § 5 Abs. 2 dieser Verordnung entsprechend anzuwenden. 144

Entsprechende Vorschrift: § 23c MSchG. Wegen des Kleindrucks vgl. V 2.

§

7

Auf Räume, für die der erste Abschnitt des Mieterschutz gesetzes nicht gilt, sind die Vorschriften der §§ 4 bis 6 nicht anzuwenden.

Dritte Ausführungsverordnung Vom 5. September 1939 (RGBl I 1670) Die §§ 1, 2 enthalten die grundlegende Änderung des bisherigen Rechts insofern, als der Mieterschutz auf M i e t v e r h ä l t n i s s e j e d e r A r t ausgedehnt wird, soweit die Verordnung selbst keine Einschränkungen macht. Damit wurden die §§ 1—3 Erste AusfVO gegenstandslos. Weiterhin werden nunmehr auch alle P a c h t v e r h ä l t n i s s e u n d U n t e r p a c h t v e r h ä l t n i s s e ü b e r R ä u m e in die Mieterschutzgesetzgebung einbezogen, §9. Die Vorschrift des § 5 ist bereits in der durch § 4 Fünfte AusfVO gegebenen Fassung zum Abdruck gebracht. Die §§ 3, 4, 6, 7 enthalten Ergänzungen und Änderungen des Mieterschutzgesetzes, § 8 eine Übergangsregelung, die wegen der Aufhebung der Mitwirkung der Preisbehörden bei Kündigungen von Miet- und Pachtverhältnissen bedeutsam ist. §

1

Das Mieterschutzgesetz in der Fassung der Bekanntmachungen vom 17. Februar 1928 (RGBl I 25) und vom 27. April 1933 (RGBl I 235), des Artikels 5 des Gesetzes vom 27. Oktober 1933 (RGBl I 780, 787) und des Artikels II der Verordnung vom 20. April 1936 (RGBl I 378) sowie der Ersten Verordnung zur Ausführung der Verordnung über Kündigungsschutz für Mietund Pachträume vom 4. Dezember 1937 (RGBl I 1325) gilt für Mietverhältnisse jeder Art, soweit in dieser Verordnung nichts 188

Dritte Ausführungsverordnung

A n m . 145—148

anderes bestimmt ist. Reichs- und landesrechtliche145 Beschränkungen der Geltung des Mieterschutzgesetzes treten insoweit außer Kraft. 145

Darüber hinaus sind die landesrechtlichen Ausführungsvorschriften zum Mieterschutzgesetz in vollem Umfang außer Kraft gesetzt, § 5 Abs. 3 Sechste AusfVO KSchR, A 167. §

2146

(1) Die Vorschriften der §§ 24, 25 und 32 des Mieterschutzgesetzes und der Zweiten Verordnung zur Ausführung der Verordnung über Kündigungsschutz für Miet- und Pachträume vom 31. August 1938 (RGBl I 1070) bleiben in Kraft. (2) Der 1. Abschnitt des Mieterschutzgesetzes gilt jedoch auch für Untermietverhältnisse, wenn der Untermieter oder der nach § 24 Abs. 2 des Mieterschutzgesetzes Berechtigte die Räume ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat oder wenn er in den Mieträumen mit seiner Familie eine selbständige Wirtschaft oder Haushaltung führt. 146

Entsprechende Vorschrift hinsichtlich des Abs. 2: § 2 4 MSchG, A 73.

§

3i«

Eine Kündigung oder Aufhebung des Mietverhältnisses nach § 4a des Mieterschutzgesetzes findet nicht statt. 147

Die Vorschrift des § 4a ist in die Neufassung des Mieterschutzgesetzes vom 25. Dezember 1942 nicht übernommen worden, A 24.

§ Werden die Mieträume für kriegswichtige Zwecke benötigt, so genügt zum Nachweis des überwiegenden Interesses des Vermieters an der Erlangung des Mietraumes im Sinne des § 4 des Mieterschutzgesetzes eine Bescheinigung der zuständigen Behörde. Auf Antrag des Vermieters kann das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung aufgehoben werden. Eine Räumungsfrist soll nur gewährt werden, wenn besondere Umstände es dringend geboten erscheinen lassen. 148

Entsprechende Vorschrift : § 4 Abs. 1 letzter des Satzes 1), § 5 Abs. 1 Satz 2 (hinsichtlich des Satz 2 (hinsichtlich des Satzes 3). Ergänzung Auslegungsbestimmung des § 3 Abs. 1 Fünfte Wegen des Kleindrucks vgl. V 2.

Satz MSchG (hinsichtlich Satzes 2) und § 5a Abs. 1 der Vorschrift durch die AusfVO KSchV, A 134.

189

A n m . 149, 150

Dritte Ausführungsverordnung

§ 5 149 (1) Will der Mieter die Mieträume untervermieten, so kann die hierzu erforderliche Erlaubnis von dem Vermieter nur aus einem wichtigen Grunde verweigert werden. Auf Antrag des Mieters kann das Mieteinigungsamt die Erlaubnis ersetzen. (2) Wird die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung allgemein ersetzt, so bleibt das Recht des Vermieters, im Einzelfall der Untervermietung aus wichtigem Grunde zu widersprechen, unberührt. 149 Entsprechende Vorschrift dieser durch § 4 Fünfte AusfVO ergänzten Bestimmung § 29 MSchG

§ 6150 (1) Stirbt der Mieter, so treten seine Familienangehörigen, bei denen die im § 19 Abs. 1 Satz 2 des Mieterschutzgesetzes bezeichneten Voraussetzungen vorliegen, in die Rechte und Pflichten des Mieters ein. In diesem Fall ist eine Kündigung des Vermieters gemäß § 569 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht zulässig. Gibt ein Angehöriger binnen einer Woche, nachdem er von dem Tode des Mieters Kenntnis erlangt hat, dem Vermieter gegenüber die Erklärung ab, daß er das Mietverhältnis nicht fortsetzen wolle, so gilt hinsichtlich dieses Angehörigen der Eintritt als nicht erfolgt. (2) Haben Ehegatten gemeinschaftlich gemietet und stirbt einer von ihnen, so ist der andere berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist für den ersten zulässigen Termin zu kündigen. Auf eine abweichende Vereinbarung kann sich der Vermieter nicht berufen. 150

Entsprechende Vorschrift dieser durch Bestimmung § 19 MSchG.

§ 3 Vierte AusfVO ergänzten

§ 7 151 Wird ein Mietverhältnis über Geschäftsräume lediglich auf Grund des § 4 Abs. 1 des Mieterschutzgesetzes aufgehoben, so kann das Gericht auf Antrag des Mieters, soweit es zum Ausgleich unbilliger Härten erforderlich ist, den Vermieter außer zum Ersatz von Umzugskosten zur Leistung einer angemessenen Entschädigung für die sonstigen wirtschaftlichen Nachteile verpflichten, die der Mieter durch den Verlust der Räume erleidet. 190

Dritte Ausführungsverordnung

A n m . 151—153

Die Vorschriften der § 4 Abs. 4 bis 6, § 6 Abs. 2 Satz 1, 3 und 4, § 14 Abs. 1 bis 3 und § 16 des Mieterschutzgesetzes gelten entsprechend. 151

Entsprechende Vorschrift: § 4 Abs. 3 Satz 4 MSchG. Die gleiche Vorschrift ist dem § 32 Abs. 2 MSchG eingefügt. §

8

(1) Die Vorschriften über den Kündigungsschutz gelten auch, wenn die Kündigung vor Inkrafttreten dieser Verordnung f ü r einen nach dem 31. August 1939 liegenden Zeitpunkt a u s gesprochen ist, es sei denn, d a ß die Räumung bereits erfolgt i s t . Beim Vorliegen eines Mietaufhebungsgrundes kann der Vermieter die Aufhebung des Mietverhältnisses f ü r den Zeitpunkt begehren, für den die Kündigung ausgesprochen w a r . Ist ein Räumungsprozeß anhängig, so kann der Kläger von der R ä u mungsklage zur Mietaufhebungsklage übergehen. N i m m t der Kläger die Räumungsklage zurück, so werden die Gerichtskosten niedergeschlagen und die außergerichtlichen Kosten gegeneinander aufgehoben. § 271 Abs. 1 der Zivilprozeßordnung findet keine Anwendung. (2) Die Verordnung über Maßnahmen der Preisbehörden bei Kündigungen von Miet- und Pachtverhältnissen vom 19. April 1939 (RGBl I 799) und die dazu ergangenen Durchführungsbestimmungen 1 5 2 treten bis auf weiteres a u ß e r Kraft. Sie sind n u r noch zur Beendigung solcher Verfahren anzuwenden, bei denen die Kündigung für einen vor dem 1. September 1939 liegenden Zeitpunkt ausgesprochen ist. 152

Die Kündigungsverordnung des R f P (A 216) ist außer Kraft gesetzt; wegen der Behandlung rechtskräftiger Entscheidungen der Preisbehörden auf Grund des bisherigen Rechts vgl. § 2 Vierte AusfVO, Kriegsnotrecht (I) S. 64. Zur Auslegung des § 8 Abs. 1 vgl. RG V 87/40 D R 1941, 1008 (Dahmann). § 9153

Der 1. Abschnitt des Mieterschutzgesetzes und die Vorschriften dieser Verordnung mit Ausnahme des § 6 Abs. 1 gelten entsprechend für Pachtverhältnisse und Unterpachtverhältnisse über R ä u m e . 153

Entsprechende Vorschrift: § 36 MSchG. Trotz der Beschränkung auf den 1. Abschnitt entspricht es dem Geiste des Mieterschutzrechts, auch § 49 MSchG auf Miet- und Pachtverhältnisse anzuwenden, R G V 87/40 D R 1941, 1008 (Dahmann); KG 17 Y 5/41 D R 1941, 1901. § 36 MSchG schreibt die entsprechende Anwendung des ganzen Gesetzes vor.

191

A n m . 154

Vierte Ausführungsverordnung

Vierte Ausführungsverordnung Vom 26. September 1939 (RGBl I 1944) Die Verordnung enthält in § 1 eine Ergänzung des Mieterschutzgesetzes auf dem Gebiete des Verfahrensrechts, § 3 eine Auslegungsregel für die Anwendung des § 6 Dritte AusfVO, auf die dort bereits verwiesen ist. § 2 ordnet die Behandlung rechtskräftiger Entscheidungen der Preisbehörden auf Grund der durch § 8 außer Kraft gesetzten Kündigungsverordnung vom 19. April 1939 durch das Vollstreckungsgericht.

§ 1154 Über die sofortige Beschwerde gemäß § 4 Abs. 5, § 6 Abs. 1 und 2, § 13 Abs. 3 des Mieterschutzgesetzes entscheidet während der Geltung der Verordnung über Maßnahmen auf dem Gebiete der Gerichtsverfassung und der Rechtspflege vom 1. September 1939 (RGBl I 1658) das Berufungsgericht. § 11 der Verordnung gilt auch im Verfahren über die sofortige Beschwerde. 154

Das Beschwerdeverfahren ist durch § 5 der Vierten Vereinfachungsverordnung vom 12. Januar 1943 (RGBl I 7) vereinfacht worden. Eine Anfechtung der Kostenentscheidung nach § 13 Abs. 3 Satz 2 MSchG findet nicht mehr statt, A 44.

§ 2»« (1) Rechtskräftige Entscheidungen der Preisbehörden, die auf Grund der Verordnung über Maßnahmen der Preisbehörden bei Kündigungen von Miet- und Pachtverhältnissen vom 19. April 1939 (RGBl 1799) erlassen sind, sind auf Antrag für vollstreckbar zu erklären. Das gleiche gilt für Vergleiche und Verpflichtungserklärungen des Vermieters, die zu Protokoll der Preisbehörde genommen sind. Beruht die Entscheidung, der Vergleich oder die Verpflichtungserklärung auf einer Kündigung, die für einen nach dem 31. August 1939 liegenden Zeitpunkt ausgesprochen ist, so ist dem Antrag nur stattzugeben, wenn durch eine Bescheinigung der Preisbehörde nachgewiesen ist, daß die Entscheidung vor dem 7. September 1939 rechtskräftig geworden ist oder wenn der Vergleich oder die Verpflichtungserklärung vor diesem Zeitpunkt zu Protokoll genommen ist; in diesen Fällen findet § 8 Abs. 1 Satz 1 der Dritten Verordnung zur Ausführung der Verordnung über Kündigungsschutz für Miet- und 192

Fünfte Ausführungsverordnung

A n m . 155,156

Pachträume vom 5. September 1939 (RGBl I 1670) keine Anwendung. (2) Über den Antrag entscheidet das Vollstreckungsgericht (Amtsgericht), in dessen Bezirk die Mieträume liegen. 155

Die Kündigungsverordnung des RfP ist außer Kraft getreten, A 152.

§ 3 156 § 6 Abs. 1 der Dritten Verordnung . . . gilt nicht, wenn sich das Mietverhältnis auf Geschäftsraum bezieht oder wenn einer der Familienangehörigen Erbe des Mieters ist. 156

Vgl. oben 150 und § 19 MSchG.

Fünfte Ausführungsverordnung Vom 14. August 1940 (RGBl I 1104) Die Verordnung regelt in § 1 den W o h n u n g s t a u s c h und bringt in § 2 eine A u s d e h n u n g des M i e t e r s c h u t z e s über den Raumschutz hinaus auf u n b e b a u t e G r u n d s t ü c k e , soweit diese durch Miet- oder Pachtvertrag gewerblich g e n u t z t werden § 1 hat durch § 1 Sechste AusfVO eine neue Fassung erhalten; die Vorschrift des Abs. 6 — bisher Abs. 5 — ist n i c h t in die Bestimmung des § 30 MSchG übergegangen. § 3 erläutert die Anwendung des § 4 Dritte AusfVO und § 4 ergänzt die Vorschriften des § 5 Dritte AusfVO über die Untervermietung.

§ l167 Wohnungstausch (1) Will der Mieter einer Wohnung die Mieträume einem Dritten im Wege des Tausches überlassen, so kann das Mieteinigungsamt auf Antrag des Mieters die zum Eintritt des Dritten in den Mietvertrag erforderliche Einwilligung des Vermieters ersetzen. Der Antrag ist abzulehnen, wenn der Vermieter d e m Verlangen des Mieters aus wichtigen Gründen widerspricht. Bei einem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag kann die Einwilligung des Vermieters für einen vor dem Ende der ursprünglichen Mietzeit liegenden Zeitpunkt nur ersetzt werden, wenn der Mieter aus zwingenden Gründen genötigt ist, seine bisherige Wohnung aufzugeben. 13

K i e f e r s a u e r , Grundstücksmiete, 7 Aufl.

193

A n m . 157

Fünfte Ausführungsverordnung

(2) Entspricht das Mieteinigungsamt dem Antrag, so gilt der Eintritt des neuen Mieters in den Mietvertrag in dem Zeitpunkt als vollzogen, in dem der Mieter die Wohnung räumt. (3) Der bisherige Mieter haftet für die Verpflichtungen, die während seiner Mietzeit entstanden sind, neben dem neuen Mieter weiter. (4) Die Wirkungen der Entscheidung, durch die die Erlaubnis des Vermieters ersetzt worden ist, treten nur ein, wenn für jeden am Tausch beteiligten Mieter die Erlaubnis seines Vermieters zum Eintritt eines der Mieter in den Mietvertrag vorliegt. (5) Verweigert der Vermieter allgemein seine Einwilligung ohne wichtigen Grund, so ist die Einwilligung auf Antrag allgemein zu ersetzen und in der Entscheidung zum Ausdruck zu bringen, daß das Recht des Vermieters, im Einzelfall dem Tausch aus wichtigen Gründen zu widersprechen, unberührt bleibt. In diesem Falle gilt der Eintritt eines Dritten in den Mietvertrag, unbeschadet der Vorschriften in den Abs. 2 und 4, erst als vollzogen, wenn die Einwilligung des Vermieters hierzu vorliegt. (6) An Stelle des Mieteinigungsamts entscheidet in den Reichsgauen der Ostmark die Mietkommission. Im Reichsgau Sudetenland und den in die Reichsgaue Niederdonau und Oberdonau eingegliederten sudetendeutschen Gebieten entscheidet das Amtsgericht im außerstreitigen Verfahren; gegen die Entscheidung des Amtsgerichts findet binnen acht Tagen der Rekurs statt; die Entscheidung über den Rekurs ist unanfechtbar. 157

Entsprechende Vorschrift — o h n e Absatz 6 — : § 30 MSchG — Abs. 5 neu eingefügt durch § 1 Sechste AusfVO; bisheriger Abs. 5 wurde Abs. 6. Wegen des Kleindrucks vgl. V 2.

§

2™

Kündigungsschutz für gewerblich genutzte unbebaute

Grundstücke

(1) Die für Räume maßgebenden Vorschriften über den Kündigungsschutz sind bei Miet- und Pachtverhältnissen über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke entsprechend anzuwenden. (2) Der Mieter oder Pächter eines gewerblich genutzten unbebauten Grundstücks kann sich auf den Kündigungsschutz auch dann berufen, wenn die Kündigung bereits vor Inkrafttreten dieser Verordnung ausgesprochen ist. War die Kündigung für einen vor Inkrafttreten dieser Verordnung liegenden Zeitpunkt 194

F ü n f t e Ausführungsverordnung

A n m . 158,159

ausgesprochen, so gilt die Beendigung des Miet- oder Pachtverhältnisses als nicht eingetreten. Im übrigen sind die Übergangsvorschriften der Verordnung zur Ausführung der Verordnung über Kündigungsschutz für Miet- und Pachträume vom 5. September 1939 (RGBl I 1670, 1671, 1673) entsprechend anzuwenden. (3) Die Vorschriften des vorstehenden Abs. 2 gelten entsprechend, wenn die Beendigung des Miet- oder Pachtverhältnisses vor Inkrafttreten dieser Verordnung ohne vorausgegangene Kündigung eingetreten ist. (4) Die Vorschriften der vorstehenden Abs. 2 und 3 sind nicht anzuwenden, wenn das Grundstück bereits vor Inkrafttreten dieser Verordnung geräumt oder neu vermietet oder verpachtet worden ist. 158

Entsprechende Vorschrift: § 1 Abs. 1 Satz 2, §36 MSchG. Vgl. auch § 29 Abs. 1 Satz 1 MSchG. Zur Frage der Rückwirkung der Einführung des Kündigungsschutzes für gewerblich genutzte unbebauten Grundstücke vgl. OLG Celle DR 1942, 1370 (Dahmann). Die Kündigungsbeschränkung gilt auch dann, wenn sie den Beteiligten bei Vertragsabschluß nicht bekannt war; eine Abweichung von diesem Grundsatz kann auch nicht mit allgemeinen Erwägungen aus § 242 BGB (mangelnde Geschäftsgrundlage) begründet werden, OLG Köln MDR 1948, 355. Vgl. A I .

§ 3 159 Eigenbedarf für kriegswichtige Zwecke des Vermieters (1) Auf § 4 der Dritten Verordnung zur Ausführung der Verordnung über Kündigungsschutz für Miet- und Pachträume vom 5. September 1939 (Reichsgesetzbl. I S. 1670) kann sich der Vermieter nur berufen, wenn er selbst die Mieträume für kriegswichtige Zwecke benötigt. (2) Die Vorschrift des vorstehenden Abs. 1 gilt entsprechend für § 2 der Verordnung zur Ausführung der Verordnung über Kündigungsschutz für Mietund Pachträume in der Ostmark vom 5. September 1939 (RGBl. I S. 1671) und für § 2 der Verordnung über Kündigungsschutz für Miet- und Pachträume im Reichsgau Sudetenland und den in die Reichsgaue Niederdonau und Oberdonau eingegliederten sudetendeutschen Gebieten vom 5. September 1939 (RGBl. I S. 1673). 159

Entsprechende Vorschrift: § 4 Abs. 1, § 5 Abs. 1, § 5a Abs. 1 MSchG. A 148. Wegen des Kleindrucks vgl. V 2.

1

3'

195

Anm. 160,161

Sechste Ausführungsverordnung

§ 4i«o Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung 160

Die Anfügung eines zweiten Absatzes in § 6 Dritte AusfVO ist oben bei der Dritten AusfVO bereits berücksichtigt. Entsprechende Vorschrift im Sinne des § 5 Abs. 3 Sechste AusfVO KSchV ist § 29 MSchG.

Sechste Ausführungsverordnung Vom 15. Dezember 1942 (RGBl I 709) Auf Grund des Artikels I der Verordnung über Kündigungsschutz für Miet- und Pachträume vom 28. August 1937 ( R G B l I 917), der Verordnung über Kündigungsschutz für Miet- und Pachträume in der Ostmark und im Reichsgau Sudetenland vom 31. August 1939 (RGBl I 1602)

und der Verordnung über die verlängerte Geltungsdauer der Verordnung über Kündigungsschutz für Miet- und Pachträume vom 14. Juli 1941 (RGBl I 386) wird folgendes verordnet: § l161 Wohnungstausch 161

Die Änderung der Vorschriften über den Wohnungstausch sind bereits in § 1 Fünfte AusfVO berücksichtigt. Entsprechende Vorschrift: §30 MSchG.

§ 2162 Wohnungstausch nach Beendigung des Mietverhältnisses (1) Ist ein Mietverhältnis über eine Wohnung beendigt und hat der bisherige Mieter die Mieträume noch inne oder steht die Beendigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung bevor, so kann das Mieteinigungsamt dem Mieter auf Antrag gestatten, die Mieträume mit einem Dritten für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses zu tauschen und die hierzu erforderliche Einwilligung des Vermieters ersetzen. Der Antrag ist abzulehnen, wenn der Vermieter dem Verlangen des Mieters aus wichtigen Gründen widerspricht. Ist der Mieter rechtskräftig zur Räumung verurteilt, so ist es als wichtiger Grund auch anzusehen, wenn der Vermieter eine Wohnung in derselben Gemeinde nachweist, die den Umständen nach für den Mieter ausreicht und an ihn vermietbar ist.

196

Sechste Ausführungsverordnung

A n m . 162

(2) Entspricht das Mieteinigungsamt dem Antrag und wird der Tausch durchgeführt, so gilt die schon eingetretene Beendigung des Mietverhältnisses als nicht erfolgt. Die Vorschriften des § 1 Abs. 2 bis 6 der Fünften Ausführungsverordnung über Kündigungsschutz für Miet- und Pachträume vom 14. August 1940 (RGBl I 1104) in der Fassung des § 1 dieser Verordnung sind entsprechend anzuwenden. (3) Ist die Verpflichtung zur Herausgabe der Wohnung in einem vollstreckbaren Urteil oder Vergleich ausgesprochen, so kann das Mieteinigungsamt auf Antrag des bisherigen Mieters die Zwangsvollstreckung für die Dauer des Verfahrens über den Wohnungstausch einstellen. 162

Entsprechende Vorschrift: § 31 MSchG Abs. 3 in der Fassung des § 13 MSchÄndVO A 108 u. 182.

§ 3 163 Aussetzung des Verfahrens in Kündigungsschutzsachen

(1) Wird die Aufhebung des Mietverhältnisses lediglich aus einem im § 2 des Mieterschutzgesetzes vorgesehenen Grunde begehrt, so kann das Gericht das Verfahren auf bestimmte Zeit aussetzen, wenn nach den gesamten Umständen des Falles zu erwarten ist, daß bei Fortdauer des Mietverhältnisses der Friede in der Hausgemeinschaft wiederhergestellt werden kann. (2) Die Aussetzung kann unter Auflagen ausgesprochen werden. Sie kann im Falle der Fortsetzung des Verfahrens (Abs. 3) einmal wiederholt werden. (3) Während der Aussetzung kann die Klage ohne Zustimmung des Beklagten zurückgenommen werden. Im Falle der Zurücknahme sind die Kosten des Verfahrens gegeneinander aufzuheben. (4) Das Verfahren ist auf Antrag fortzusetzen, wenn der Antragsteller glaubhaft macht, daß die der Aussetzung zugrunde liegende Erwartung (Abs. 1) nicht eingetreten ist oder der andere Teil eine Auflage nicht erfüllt hat. Ist bis zum Ablauf einer Woche seit Beendigung der Aussetzungsfrist ein begründeter Antrag nicht gestellt, so ist die Hauptsache durch Beschluß für erledigt zu erklären. In diesem Falle sind die Kosten des Verfahrens gegeneinander aufzuheben, sofern nicht nach Abs. 5 eine abweichende Entscheidung zu treffen ist. 197

Anm. 163,164

Sechste Ausführungsverordnung

(5) Wird bei einem auf Antrag des Vermieters fortgesetzten Verfahren die Klage abgewiesen oder wird die Hauptsache gemäß Abs. 4 Satz 2 für erledigt erklärt, so können die Kosten des Verfahrens ganz oder teilweise dem Mieter oder Vermieter auferlegt werden, soweit dies nach den Umständen des Falles der Billigkeit entspricht. (6) Die in den vorstehenden Vorschriften vorgesehenen Beschlüsse sind ohne Rücksicht auf die Höhe des Beschwerde gegenständes mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar. Eine weitere Beschwerde findet nicht statt. Eine Anfechtung der Entscheidung lediglich wegen der Kosten ist nicht zulässig. (7) Die Vorschriften der Abs. 1 bis 6 sind in den Fällen einer Klage auf Aufhebung eines Mietvertrags wegen erheblichen nachteiligen Gebrauchs der Sache (§ 1118 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs) sowie in den Fällen der Kündigung gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 3 und 4 des in den Reichsgauen Kärnten, Niederdonau, Oberdonau, Salzburg, Steiermark, Tirol mit Vorarlberg und Wien geltenden Mietengesetzes und gemäß § 1 Nr. 2, 6 und 7 des im Reichsgau Sudetenland und in den in die Reichsgaue Niederdonau und Oberdonau eingegliederten sudetendeutschen Gebieten geltenden Gesetzes über den Schutz der Mieter entsprechend anzuwenden. 163

Entsprechende Vorschrift: § 11 MSchG. Die Sonderbestimmungen des Abs. 7 sind in § 11 MSchG nicht übernommen. Wegen des Kleindrucks vgl. V 2.

§ 4 164 Ausdehnung des Kündigungsschutzes bei Untermietverhältnissen

Soweit bei Untermietverhältnissen der gesetzliche Kündigungsschutz nach den bisher maßgebenden Vorschriften davon abhängt, daß der Untermieter in den Mieträumen mit seiner Familie eine selbständige Wirtschaft oder Haushaltung führt, ist der Tod eines Familienangehörigen oder sein Ausscheiden aus der gemeinsamen Wohnung für die Fortdauer des Schutzes ohne Einfluß, selbst wenn nur noch ein Familienangehöriger die Mieträume inne hat. Jeder im Haushalt des Verstorbenen oder des Ausgeschiedenen verbliebene Familienangehörige tritt, wenn keiner von ihnen selbst Untermieter ist, an Stelle des Weggefallenen in das Untermietverhältnis ein, sofern sich dieser Eintritt nicht schon aus anderen Vorschriften ergibt. 164

198

Entsprechende Vorschrift: § 2 4 Abs. 2 MSchG.

S e c h s t e Ausführungsverordnung

A n m . 165—167

§ 5

Neufassung des Mieterschutzgesetzes

(1) Das Mieterschutzgesetz vom 1. Juni 1923 ist vom 1. J a nuar 1943 ab in seinem Geltungsbereich in der aus der Anlage ersichtlichen Fassung anzuwenden. (2) Hat der Vermieter vor dem 1. Januar 1943 durch Zustellung eines gerichtlichen Kündigungsschreibens165 das Mietverhältnis gekündigt oder sich auf die Beendigung des Mietverhältnisses berufen und hat bis zu diesem Zeitpunkt die Kündigung oder die Berufung ihre Kraft noch nicht verloren (§ l e Abs. 2 Satz 3, § 11 des Mieter Schutzgesetzes bisheriger Fassung), so behält es für das weitere Verfahren bei den bisher geltenden Vorschriften sein Bewenden. (3) Soweit das Mieterschutzgesetz (Abs. 1) Vorschriften166 enthält, denen Vorschriften, die zur Ausführung der Verordnung über Kündigungsschutz für Miet- und Pachträume vom 28. August 1937 (Reichsgesetzbl I S* 917) bisher erlassen wurden, und Vorschriften dieser Verordnung entsprechen, treten vom 1. Januar 1943 ab an die Stelle dieser Vorschriften im Geltungsbereich des Mieterschutzgesetzes die entsprechenden Vorschriften dieses Gesetzes. Im gleichen Zeitpunkt treten die bisherigen landesrechtlichen Ausführungsvorschriften167 zum Mieterschutz gesetz außer Kraft. 165

Das f o r m e l l e K ü n d i g u n g s v e r f a h r e n — V 4 — ist b e s e i t i g t Die bisherigen Vorschriften sind nach Abs. 2 für eine gewisse Übergangszeit noch anzuwenden.

166

Rechtsvorschriften, die aus den bisher erlassenen Ausführungsverordnungen in die Neufassung des Mieterschutzgesetzes übernommen worden sind, sind in der F a s s u n g d e s M i e t e r s c h u t z g e s e t z e s z u r A n w e n d u n g zu b r i n g e n . Auf e n t s p r e c h e n d e V o r s c h r i f t e n ist hingewiesen.

167

Vgl. Vorbem. 5 und A 145. Wegen des Kleindrucks in § 6 vgl. V 2.

§ 6

Geltungsbereich Diese Verordnung gilt nicht in den eingegliederten Ostgebieten und im Gebiet der bisherigen Freien Stadt Danzig.

199

A n m . 168

Verfahren in Mieteinigungssachen

III. Das Verfahren in Mieteinigungssachen Anordnung für das Verfahren in Mieteinigungssachen 168 Vom 16. Dezember 1942 (RGBl I 723) 168

Die Verfahrensanordnung gilt auch für die Durchführung der Anordnung des Zwangswohnungstausches gemäß § 4 MSchÄndVO, A 175.

Auf Grund des § 48 des Mieterschutzgesetzes in der Fassung vom 15. Dezember 1942 (Reichsgesetzbl I 712) wird folgendes verordnet: § 1 Als Mieteinigungsamt ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Mietsache gelegen ist. § 2 Der Antrag an das Mieteinigungsamt ist schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle zu stellen. Er soll unter Darlegung der Sachlage und Angabe der Beweismittel kurz begründet werden. Der Antragsteller soll die ihm zugänglichen Beweisurkunden beifügen. § 3 Der Antrag und die sonstigen Erklärungen eines Beteiligten sind den übrigen Beteiligten von Amts wegen mitzuteilen. Die hierfür erforderlichen Abschriften sollen beigefügt werden. Von der Mitteilung kann abgesehen werden, wenn das mitzuteilende Schriftstück lediglich Wiederholungen früherer Angaben oder Ausführungen enthält. § 4 (1) Das Mieteinigungsamt entscheidet durch Beschluß. Einer mündlichen Verhandlung bedarf es nicht. (2) Das Mieteinigungsamt kann von Amts wegen Beweise erheben. 200

Verfahren in Mieteinigungssachen

A n m . 168

(3) Gegenüber Bevollmächtigten oder Beiständen, die nicht Rechtsanwälte sind, hat das Mieteinigungsamt in jeder Lage des Verfahrens die gleichen Befugnisse wie das Amtsgericht im Verfahren über die Aufhebungsklage (§ 157 der Zivilprozeßordnung, § 12 des Mieterschutzgesetzes). § 5 (1) Mündliche Verhandlungen vor dem Mieteinigungsamt sind nicht öffentlich. Der Richter kann Personen, die ein Interesse an der Entscheidung haben, zu der Verhandlung zulassen. (2) Zeugen und Sachverständige, die im Antrag oder in sonstigen Erklärungen benannt sind, sollen zu der nächstfolgenden Verhandlung geladen werden, sofern ihre Vernehmung zur Auf klärung des Sachverhalts dienlich erscheint. § 6 (1) Von einer schriftlichen Begründung seiner Entscheidung soll das Mieteinigungsamt nur absehen, wenn die anwesenden Beteiligten oder deren Bevollmächtigte nach mündlicher Mitteilung der Gründe auf die Einlegung der Rechtsbeschwerde und die Mitteilung einer schriftlichen Begründung verzichten. (2) Der Beschluß ist den Beteiligten oder deren Bevollmächtigten, wenn er nicht in ihrer Gegenwart verkündet ist, von Amts wegen zuzustellen. § 7 Das'Mieteinigungsamt kann in seiner Entscheidung bestimmen, daß und zu welchem Betrag ein Beteiligter anderen Beteiligten Ersatz der baren Auslagen sowie Entschädigung für eine durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis zu gewähren hat. Die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sowie § 46 Abs. 5 Satz 4 des Mieter Schutzgesetzes gelten entsprechend. §8 (1) Durch die Einlegung der Rechtsbeschwerde 169 wird die Wirksamkeit der angefochtenen Entscheidung gehemmt. 201

A n m . 169

V e r f a h r e n in M i e t e i n i g u n g s s a c h e n

(2) Die Zulässigkeit der Rechtsbeschwerde ist vom Mieteinigungsamt von Amts wegen zu prüfen. Weist das Mieteinigungsamt die Beschwerde als unzulässig zurück, so kann der Beschwerdeführer binnen einer Woche die Entscheidung der Beschwerdestelle hierüber "beantragen. (3) Will das Mieteinigungsamt der Beschwerde abhelfen, so hat es vor der Entscheidung den Beschwerdegegner zu hören. (4) Für die Beschwerdestelle sind, unbeschadet des § 41 Abs. 3 des Mieterschutzgesetzes, die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Beschlusses bindend. Neue Tatsachen dürfen nur zur Begründung eines wesentlichen Mangels des Verfahrens vorgebracht werden. (5) Die Beteiligten können auf das Recht der Beschwerde verzichten. Auf den Verzicht sowie auf die Zurücknahme der Beschwerde finden § 514 und § 515 Abs. 3 der Zivilprozeßordnung entsprechende Anwendung. 169

Die E i n l e g u n g der Beschwerde erfolgt zweckmäßig beim MEA, da dieses die Zulässigkeit der Beschwerde zu prüfen h a t und ihr unter Umständen selbst abhelfen kann, Abs. 1 u. 3. Doch wird auch — entsprechend dem § 21 Abs. 1 der bisherigen VAO — die Einreichung bei der Beschwerdestelle (A 123) zur Wahrung der Notfrist genügen. B e s c h w e r d e f ä h i g sind nur Sachentscheidungen des MEA, die den Streitstoff ganz oder teilweise — durch E n d - oder Teilurteil — erledigen, A 124. Wegen der Beschwerdefähigkeit von Entscheidungen, durch die — ausdrücklich oder mittelbar — die Fortsetzung des Verfahrens von der Zahlung eines Auslagenvorschusses abhängig gemacht wird, vgl. K G 17 Y 46/31 J W 1932, 167; 17 Y 1/43 D R 1943, 700. B e s c h w e r d e b e r e c h t i g t ist nur die von der Entscheidung unmittelbar betroffene Partei, nicht auch die nach § 5 Abs. 1 Satz 2 zu hörenden Personen, KG 17 Y 51/27 EA 599. Bei mehreren Vermietern oder Mietern steht jedem einzelnen das Beschwerderecht zu (KG J W 1932, 447).

§

9

Diese Anordnung tritt am 1. Januar 1943 in Kraft. Zugleich tritt die Anordnung für das Verfahren vor dem Mieteinigungsamt und der Beschwerdestelle vom 19. September 1923 (RGBl I 889) in der Fassung der Bekanntmachungen vom 17. Februar 1928 (RGBl I 25) und vom 27. März 1932 (RGBl I 166) außer Kraft. Der Reichsminister der Justiz Der Reichswohnungskommissar 202

Garagenräume

Anm. 170

IV. Die Verordnung über die Kündigung von Mietverhältnissen über Garagenräume Vom 18. Februar 1943 (RGBl I 107) Auf Grund des Artikels I der Verordnung über Kündigungsschutz für Miet- und Pachträume vom 28. August 1937 (RGBl I 9 1 7 ) , der Verordnung über Kündigungsschutz für Miet- und Pachträume in der Ostmark und im Reichsgau Sudetenland vom 31. August 1939 ( R G B l I 1602)

und der Verordnung über die verlängerte Geltungsdauer der Verordnung über Kündigungsschutz für Miet- und Pachträume vom 14. Juli 1941 (RGBl I 386) wird folgendes verordnet: § 1

Der Mieter eines Garagenraumes 170 kann sich auf den gesetzlichen Kündigungsschutz nicht berufen, wenn der Vermieter bei der Kündigung durch eine Bescheinigung der Wirtschaftsgruppe Einzelhandel, Fachabteilung Kraftstoffe und Garagen der Fachgruppe Kraftfahrzeuge, Kraftstoffe und Garagen oder einer von ihr beauftragten Stelle nachweist, daß der Raum zur Unterbringung eines Kraftfahrzeugs mit Generatorgasantrieb benötigt wird und die anderweitige ordnungsmäßige Unterbringung des in dem Raum bisher untergebrachten Fahrzeugs sichergestellt ist. Dies gilt nicht, wenn der Mieter den Raum zur Unterbringung eines Kraftfahrzeugs mit Generatorgasantrieb selbst benötigt oder ihn zusammen mit anderen Räumen gemietet hat. 170

Die VO beschränkt sich auf G a r a g e n r ä u m e ,d.h. Räume, die zur Unterbringung von Kraftfahrzeugen dienen oder zu dienen bestimmt sind. Ob die Räume benutzt oder unbenutzt sind, ist an sich gleichgültig; doch muß im Falle der Benutzung die ordnungsmäßige anderweitige Unterbringung des Fahrzeugs sichergestellt sein. Die Verordnung gilt nicht für Garagenräume, die vom Mieter zusammen mit anderen Räumen z. B . Wohnoder Geschäftsräumen gemietet sind. Die Eigennutzung des Mieters für ein Kraftfahrzeug mit Generator-Gasantrieb hat den Vorrang vor dex Fremdnutzung. Die F o r t d a u e r dieser Regelung erscheint bei der heutigen Lage der Treibstoffversorgung n i c h t m e h r g e r e c h t f e r t i g t . Die Lockerung des Kündigungsschutzes nach §§ 1 und 2 erfolgt n u r zugunsten der U n t e r b r i n g u n g eines K r a f t f a h r z e u g s m i t G e n e r a t o r G a s a n t r i e b , gleichgültig, ob das Fahrzeug einem Dritten oder dem Ver-

203

A n m . 171

Garagenräume

mieter gehört. Der Nachweis der Notwendigkeit der Inanspruchnahme für diesen Zweck wird durch eine Bescheinigung der nach § 1 Satz 1 zuständigen Stelle erbracht; das Gericht hat nicht den Inhalt der Bescheinigung, sondern nur die Zuständigkeit der ausstellenden Behörde nachzuprüfen. Die Bescheinigung muß im Z e i t p u n k t d e r E r k l ä r u n g der Kündigung dem Vermieter bereits vorliegen; der Mieter kann die Einsichtnahme verlangen. Eine Kündigung, die ohne Vorhandensein der Bescheinigung ausgesprochen worden ist, muß ohne Wirkung bleiben. Tatfrage ist, ob bei späterer Beibringung die Kündigung auf den nächstzulässigen Termin wirkt; eine solche Annahme könnte nur aus den besonderen Umständen des Einzelfalles gerechtfertigt werden. Nach dem Wortlaut der Verordnung kommen nur M i e t v e r t r ä g e , nicht auch Pachtverträge in Frage. Umgehungsverträge sind entsprechend § 49 Abs. 2 MSchG zu behandeln. Die VO trifft Mietverhältnisse auf bestimmte und unbestimmte Zeit, V 37 u. 38. Es gilt nicht nur der Mieterschutz des § 1 MSchG, sondern es werden durch § 2 VO die Mietverträge ohne Rücksicht auf die vereinbarte Zeitdauer oder die vereinbarte längere Kündigungsfrist mit der H a l b m o n a t s f r i s t zum M o n a t s s c h l u ß k ü n d bar. Unter den Voraussetzungen des § 1 kann der Vermieter v o r z e i t i g das Mietverhältnis k ü n d i g e n . Im Rahmen dieser Verordnung wird also nicht nur der „gesetzliche Kündigungsschutz" des Mieters aufgehoben, sondern auch die Geltendmachung der die V e r t r a g s d a u e r und die K ü n d i g u n g s f r i s t von mehr als zwei Wochen betreffenden V e r t r a g s r e c h t e des Mieters beseitigt. § 2

Ist ein Mietvertrag über einen Garagenraum auf bestimmte Zeit geschlossen oder nur unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von mehr als zwei Wochen kündbar, so kann der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 1 den Vertrag spätestens am Fünfzehnten jeden Monats für den Schluß des Monats kündigen. §

3

Diese Verordnung tritt eine Woche nach ihrer Verkündung in Kraft171. Den Zeitpunkt ihres Außerkrafttretens bestimmt der Reichsminister der Justiz im Einvernehmen mit dem Reichsverkehrsminister. 171

Die Verkündung der VO erfolgte am 24. Februar 1943. Die Verordnung ist daher am 3. März 1943 in Kraft getreten. Wegen des Kleindrucks vor § 1 vgl. V 2.

Der Reichsminister der Justiz Der Reichswohnungskommissar 204

Änderungen des Mieterschutzrechts

A n m . 172

V. Die Verordnung über Änderungen des Mieterschutzrechts Vom 7. November 1944 (RGBl I 319)

Auf Grund des Artikels I der Verordnung über Kündigungsschutz für Miet- und Pachträume vom 28. August 1937 (RGBl I 917) in Verbindung mit den Verordnungen vom 31. August 1939 (RGBl 11602) und vom 15. Juli 1943 (RGBl 1393) wird folgendes verordnet: Artikel I Zwangswohnungstausch 172 172

Zum Wohnungstausch im allgemeinen vgl. V 28 bis 30. Der Zwangswohnungstausch dieser VO dient nicht unmittelbar wohnungswirtschaftlichen Zielen, sondern soll die Vollstreckung von Räumungstiteln erleichtern, auch dieser Tausch bedarf der Unterstützung durch die Wohnungsbehörde. A 298. Die A n o r d n u n g , des Z w a n g s w o h n u n g s t a u s c h e s durch das MEA setzt voraus 1. einen A n t r a g . Antragsberechtigt ist sowohl der Vermieter, demgegenüber der Mieter räumungspflichtig ist, als auch die Gemeinde, § 2; 2. die W e i g e r u n g eines oder mehrerer am Wohnungstausch beteiligten Mieter trotz Zustimmung der übrigen Mieter zum Tausch. Der oder die Mieter müssen auf Grund vollstreckbaren Urteils oder Vergleichs zur R ä u m u n g der Wohnung v e r p f l i c h t e t sein. Der Tausch kann a n g e o r d n e t werden, wenn a) die Tauschwohnungen in derselben Gemeinde liegen — es ist also nur wie im Rahmen des WohnG (A 314) nur Ortstausch, nicht Femtausch erzwingbar — b) der Tausch dem oder den räumungspflichtigen Mietern nach der gesamten Sachlage billigerweise zugemutet werden kann. Die Anordnung des MEA kann darüber hinaus dem Mieter den Erwerb der Mitgliedschaft bei der Baugenossenschaft (§ 1 Abs. 2) — wegen der Erfassung vgl. A 331 — und die Übernahme bestimmter Verpflichtungen des bisherigen Mieters gegenüber dem Vermieter auferlegen (§ 3). Die G e m e i n d e (Wohnungsbehörde) ist weiterhin berechtigt, Antrag dahin zu stellen, daß das MEA die Z u s t i m m u n g des V e r m i e t e r s zum Tausch ersetzt (§ 2 Abs. 1 S. 2) und die Zwangsvollstreckung gegen den Mieter zur Herausgabe der Wohnung für die Dauer des Verfahrens über den Wohnungstausch einstellt (§ 2 Abs. 1 Satz 3). Die Gemeinde kann gemäß § 2 Abs. 2 an S t e l l e des V e r m i e t e r s die zwangsweise Durchführung des Wohnungstausches betreiben. Soweit die Voraussetzungen des § 1 vorliegen, wird die Wohnungsbehörde Antrag beim MEA stellen; sie kann in diesen Fällen nicht von sich aus gemäß Art. V I b WohnG den Zwangswohnungstausch anordnen, Bettermann-Haarmann S. 13. Die Tausch-

205

A n m . 173

Änderungen des M i e t e r s c h u t z r e c h t s

anordnung des MEAauf Grund des § 1 richtet sich gegen den widerstrebenden räumungspflichtigen Mieter; widerspricht zugleich auch ein Vermieter, so wird gemäß § 2 Abs. 1 dieses Hindernis zugleich durch die Entscheidung des MEAersetzt. Wo nur von der Vermieterseite Widerstand erhoben wird, kommt nicht ein Zwangswohnungstausch — weder gemäß Art. I noch gemäß Art. V I b W o h n G — sondern nur die Ersetzung der Erlaubnis des Vermieters gemäß §§ 30, 31 MSchG (A 97) in Frage.

§ 1 (1) Kommt ein Wohnungstausch deshalb nicht zustande, weil173 einer oder mehrere der beteiligten Mieter trotz Zustimmung der übrigen den Tausch ablehnen, obwohl sie auf Grund vollstreckbaren Urteils oder Vergleichs zur Räumung ihrer Wohnung verpflichtet sind, so kann das Mieteinigungsamt auf Antrag den Tausch anordnen, wenn die Tauschwohnungen in derselben Gemeinde liegen und der Tausch den zu» Räumung ihrer Wohnung verpflichteten Mietern nach der gesamten Sachlage billigerweise zuzumuten ist. (2) Ist der Vermieter eine Baugenossenschaft, so muß der Tauschmieter Mitglied der Genossenschaft sein oder werden. (3) Mit der Rechtskraft der Anordnung gilt der Tausch als zwischen den Mietern vereinbart. 173

206

Notwendige Voraussetzung ist, daß einer oder mehrere der beteiligten Mieter den Tausch a b l e h n e n ; daneben kann auch einer oder mehrere der beteiligten Vermieter widersprechen. Der Vermieter, dessen Mieter räumungspflichtig ist, muß in jedem Falle mit dem Tausch einverstanden sein; denn er ist nach § 2 Abs. 1 antragsberechtigt. Stellt er keinen Antrag, so wird der Zwangstausch nur möglich, wenn die Gemeinde — die Wohnungsbehörde oben 172 — den Tausch beantragt. Der ablehnende Mieter muß räumungspflichtig sein; vollstreckbares Urteil (Vergleich) oder auch ein sonstiger Vollstreckungstitel z. B . ein Zuschlagsbeschluß gemäß § 93 ZVG muß vorliegen. Ist dies der Fall; so kann der Vermieter, der den Räumungstitel besitzt, Antrag auf Anordnung des Wohnungstausches stellen. Iu der Regel wird der tauschlustige Mieter bei Verweigerung der Einwilligung seines Vermieters Antrag auf Ersetzung nach § 30 MSchG stellen; doch kann an seiner Stelle auch die Gemeinde nach § 2 Abs. 1 Satz 2 stellen. Bei der Würdigung der Frage, ob der Tausch dem oder den räumungspflichtigen Mietern z u g e m u t e t werden, ist der Grund des Mietaufhebungsverfahrens ebenso zu berücksichtigen wie die Rechtsbeziehung, in die der Räumungspflichtige eintreten soll. Nur in der Form des beiderseitigen Eintritts in die bestehenden Mietverhältnisse (V 28) kann der Tausch auf Anordnung des MEA vollzogen werden. Dies folgt aus § 1 Abs. 3 — die Vereinbarung berührt nur die Mieter — und aus der Haftungsanordnung des § 3, die überflüssig wäre, wenn neue Mietverhältnisse begründet würden. Die Re-

§§ 1. 2

A n m . 174

gelung ist die gleiche wie bei der Ersetzung der Zustimmung des Vermieters durch die Entscheidung des MEA gemäß §§ 30, 31 MSchG, A 97. Die Anordnung des Zwangstausches kann sich nach dem Wortlaut der VO nur gegen räumungspflichtigen Mieter (Pächter) einer Wohnung richten, nicht aber gegen den Eigentümer oder einen dinglich Wohnberechtigten, a. M. Bettermann-Haarmann S. 134.

§ 2

(1) Den Antrag 174 auf Anordnung des Wohnungstausches kann sowohl die Gemeinde als auch der Vermieter stellen, dem gegenüber der Mieter zur Räumung verpflichtet ist. Die Gemeinde ist zu dem Antrage des Vermieters zu hören. Sie kann auch beantragen, daß das Mieteinigungsamt die Zustimmung der Vermieter zum Tausch ersetzt und die Zwangsvollstreckung gegen einen Mieter zur Herausgabe der Wohnung für die Dauer des Verfahrens über den Wohnungstausch einstellt. (2) Zur Durchführung des Wohnungstausches kann die Gemeinde an Stelle des Vermieters die Zwangsvollstreckung gegen einen am Tausch beteiligten, auf Grund vollstreckbaren Urteils oder Vergleichs zur Räumung seiner Wohnung verpflichteten Mieter betreiben. Zu diesem Zweck ist ihr auf Antrag eine vollstreckbare Ausfertigung des Urteils oder Vergleichs zu erteilen. 174

Der Zwangswohnungstausch kann — im Gegensatz der dem Zwangswohnungstausch auf Grund des Art. VI WohnG, A 314 — nur auf Antrag angeordnet werden. A n t r a g s b e r e c h t i g t ist, abgesehen vom Vermieter der zu räumenden Wohnung, die G e m e i n d e . Die Gemeinde ist auch bei Antrag des Vermieters in jedem Fall zu hören. Die Rechtsstellung der Gemeinde ist nicht auf das Verfahren nach § 1 beschränkt; sie kann selbständig von sich aus Antrag auf Ersetzung der Einwilligung des Vermieters nach § 30 MSchG stellen. Sie kann dies gegen den Willen des Mieters tun. Bei Anordnung des Tausches durch die Wohnungsbehörde bedarf es nicht der Ersetzung der Einwilligung des Vermieters, A 314. Die Gemeinde kann an Stelle des Mieters Antrag auf Einstellung der Zwangsvollstreckung wegen der Raumherausgabe stellen, A 108. Die Gemeinde kann andererseits an Stelle des Vermieters die Zwangsvollstreckung aus dem Rechtstitel gegen den räumungspflichtigen Mieter selbst betreiben und zu diesem Zweck eine vollstreckbare Ausfertigung des Urteils oder Vergleichs für sich beantragen. Die Gemeinde hat keine Kosten zu tragen; Gebühren und Auslagen werden nur erhoben, wenn sie allein den Antrag auf Anordnung des Wohnungstausches gestellt hat und wenn dem Antrag stattgegeben wird, § 5 Ziff. 1.

207

A n m . 175,175a

Änderungen des Mieterschutzrechts §

3

(1) Hat das Mieteinigungsamt einen Wohnungstausch angeordnet,so haftet175 derneueMieternichtfürdieVerpflichtungen, die während der Mietzeit des bisherigen Mieters gegenüber dem Vermieter entstanden sind; das Mieteinigungsamt kann eine abweichende Regelung treffen, wenn dies der Billigkeit entspricht und dem neuen Mieter zugemutet werden kann. (2) Die Haftung des bisherigen Mieters für diese Verpflichtungen bleibt unberührt. 175

Die H a f t u n g d e s n e u e n M i e t e r s für Verbindlichkeiten des bisherigen Mieters aus dessen Rechtsverhältnis mit dem Vermieter richtet, sich — abweichend von der Sonderregelung f ü r den freiwilligen Wohnungstausch, A 103 — grundsätzlich nach den allgemeinen Regeln, d. h. der neue Mieter h a t nur vom Zeitpunkt seines Eintritts in den Vertrag an die ihn treffenden Mieterpflichten zu erfüllen; eine H a f t u n g f ü r Verbindlichkeiten des bisherigen Mieters könnte nur auf Grund besonderer Vereinbarung begründet werden. Diese Regel stellt Halbsatz 1 des Abs. 1 klar. Zugleich aber wird das MEA in Halbsatz 2 ermächtigt, eine andere Regelung zu treffen, d. h, die H a f t u n g des neu eintretenden Mieters zu e r w e i t e r n . Voraussetzung für eine abweichende Regelung ist, daß eine solche den Umständen nach der Billigkeit entspricht. Der Begriff der Billigkeit u m f a ß t zugleich den Begriff der Zumutbarkeit; denn was einem Beteiligten nicht zumutbar ist, ist nicht billig. Insofern wäre der letzte Teil des Halbsatzes ,,und dem neuen Mieter zugemutet werden k a n n " entbehrlich. Zur Rechtsfrage des billigen Ermessens des MEA, vgl. A 121. Abs. 2 stellt lediglich eine geltende Rechtsfolge auch f ü r den Fall einer Mithaftung des neuen Mieters zufolge abweichender Regelung des MEA klar. Auch die Wohnungsbehörde kann bei Anordnung des Zwangswohnungstausches nach Art. VI WohnG die H a f t u n g erweitern, A 314. §

4"5a

(1) Das Verfahren richtet sich im übrigen im Geltungsbereich des Mieterschutzgesetzes sinngemäß nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts dieses Gesetzes und der Anordnung für das Verfahren in Mieteinigungssachen vom 16. Dezember 1942 (RGBl 1723). (2) In den Alpen- und Donau-Reichsgauen entscheidet an Stelle des Mieteinigungsamtes die Mietkommission nach den für sie geltenden Verfahrensvorschriften. Im Reichsgau Sudetenland und in den in die Reichsgaue Niederdonau und Oberdonau eingegliederten sudetendeutschen Gebieten entscheidet das Amtsgericht im außerstreitigen Verfahren; gegen die Entscheidung des Amtsgerichts findet binnen acht Tagen der Rekurs s t a t t ; die Entscheidung über den Rekurs ist unanfechtbar. 175a

208

Wegen des Kleindrucks in den §§ 4 und 5 vgl. V 2. VerfVO, oben 168.

§§ 3 bis 6

§ 5 Die Gebühren und Auslagen bestimmen sich i m Anwendungsbereich des Mieter Schutzgesetzes nach § 46 dieses Gesetzes, in den Alpen- und Donau-Reichsgauen nach der Gerichtsgebührennovelle 1942 (Reichsministerialbl. S. 37), im Reichsgau Sudetenland nach der Kostenordnung vom 25. November 1935 (RGBl I 1371)

mit folgenden Maßgaben: 1. Das Mieteinigungsamt (die Mietkommission, das Amtsgericht) bestimmt nach freiem Ermessen, wer die Gerichtskosten zu zahlen hat. Die Gemeinde ist in keinem Falle zur Zahlung von Kosten verpflichtet. Hat sie allein den Antrag auf Anordnung des Wohnungstausches gestellt, so werden Gebühren und Auslagen nur erhoben, wenn dem Antrag stattgegeben wird. Als Streitwert ist der Jahresbetrag der Miete der billigsten Wohnung maßgebend, in den Aipeaund Donau-Reichsgauen sind Eingaben- und Beilagengebühren nicht zu entrichten. Im Reichsgau Sudetenland wird für die Anordnung des Wohnungstausches das Doppelte der vollen Gebühr erhoben.

2. Für das Verfahren über Anträge auf Ersetzung der Zustimmung der Vermieter und auf Einstellung der Zwangsvollstreckung ( § 2 Abs. 1 Satz 3) werden besondere Gebühren nicht erhoben. Artikel II Lockerung des Mieterschutzes in besonderen Fällen § 6 (1) Hat der Gebrauchsberechtigte Räume, die durch Stilliegung eines Betriebes 176 für einen anderweitigen Gebrauch verfügbar geworden sind, für die Zeit seiner Gebrauchsverhinderung einem Dritten vermietet oder untervermietet, so kann sich der Mieter oder Untermieter auf den gesetzlichen Mieterschutz nicht berufen, wenn der bisherige Gebrauchsberechtigte die Räume zur Wiederaufnahme seines Betriebes oder seiner bisherigen Tätigkeit benötigt. (2) Die Vorschrift des Abs. 1 findet auch Anwendung auf Räume, die im Vollzuge der Verordnungen über die Meldung von Männern und Frauen für Aufgaben der Reichsverteidigung vom 27. Januarl943 (RGBl I S.67), 10. Juni 1944 (RGBl I 14

K i e f e r s a u e r , G r u n d s t ü c k s m i e t e , 7. A u f l .

209

A n m . 176, 177

Ä n d e r u n g e n des M i e t e r s c h u t z r e c h t s

S. 133), 28. Juli 1944 (RGBl I S . 168) und 29. August 1944 (RGBl IS. 190), der Verordnung zur Freimachung von Arbeitskräften für kriegswichtigen Einsatz vom 29. Januar 1943 (RGBl I 75) oder der Verordnung über die Meldepflicht von Männern und Frauen, die aus Anlaß des Luftkrieges ihre bisherige Tätigkeit aufgegeben haben, vom 17. Januar 1944 (RGBl I 23) für einen anderweitigen Gebrauch verfügbar geworden sind. 176 Die S t i l l e g u n g d e s B e t r i e b e s muß der Anlaß zur Überlassung der Räume oder gewerblich genutzten unbebauten Grundstücke an den Dritten „ f ü r die Zeit seiner Gebrauchsverhinderung", also zu einer vorübergehenden Gebrauchsnutzung sein. Das Rechtsverhältnis der Überlassung kann Miete oder Pacht, Untermiete oder Unterpacht sein, § 8. Der Dritte kann sich auf Kündigungsschutz nicht berufen, wenn der bisherige Gebrauchsberechtigte (Eigentümer, Mieter, Pächter oder sonstiger Nutzungsberechtigte) seinen Betrieb oder seine bisherige Tätigkeit wieder aufnehmen will und dazu die Räume oder das Grundstück benötigt. Nur bei Geltendmachung dieses besonderen Eigenbedarfs entfällt der Kündigungsschutz; im übrigen ist der Vermieter auf die Erhebung der Mietaafhebungsklage angewiesen, A 1 und 5. In W ü r t t e m b e r g - B a d e n gilt diese Regelung nicht (A 177), wohl aber in Hessen (A 394.) Wegen des Kleindrucks in Abs. 2 vgl. V 2.

§

7

177

(1) Hat ein Mieter , der infolge des Krieges im Gebrauch der Mieträume behindert ist oder sich mit Rücksicht auf die Kriegsverhältnisse in seinem Raumbedarf beschränkt hat, die Räume ganz oder teilweise untervermietet, so kann sich der Untermieter auf den gesetzlichen Mieterschutz nicht berufen, wenn im Untermietvertrage der Grund der Untervermietung und die Voraussetzungen ihrer Beendigung schriftlich festgelegt worden und diese Voraussetzungen eingetreten sind. (2) Einem Untermietverhältnis steht es gleich, wenn ein Hauseigentümer oder jemand, der einen Raum auf Grund eines Erbbaurechtes (Baurechtes), Nießbrauchs oder ähnlichen Rechtsverhältnissen innehat, die von ihm selbst im Hause benutzten Räume ganz oder teilweise unter den im Abs. 1 bezeichneten Voraussetzungen vermietet. (3) Auf Miet- und Untermietverhältnisse, die vor dem 1. Januar 1943 abgeschlossen worden sind, finden die Vorschriften der Abs. 1 und 2 keine Anwendung. 177

210

Die Vermietung oder Untervermietung — der Eigentümer, Nießbrauchberechtigte usw. s t e h t wie im Falle des § 24 Abs. 3 MSchG (A 78) und 81 der HöchstpreisAnordnung f. Untervermietung (A 254) dem Mieter gleich —

§§ 7 bis 9

Anm. 177

oder Unterverpachtung von Räumen oder gewerblich genutzten unbebauten Grundstücken (§ 8) aus dem Grunde der Behinderung infolge des Krieges — z. B. bei Einberufung L G Essen N J W 1949, 192 Nr. 288 — oder der Raumeinschränkung mit Rücksicht auf die Kriegsverhältnisse, hatte für den Untermieter(pächter) die Verwirkung des Kündigungsschutzes zur Folge, wenn im Vertrage dieser Grund ausdrücklich angegeben und die Voraussetzungen der Beendigung der Untervermietung s c h r i f t l i c h festgelegt worden und diese Voraussetzungen tatsächlich eingetreten sind. Diese Sonderregelung gilt nach Abs. 3 nur für Untermiet- und Mietverträge (Abs. 2) die am 1. Januar 1943 oder später abgeschlossen worden sind. Die §§ 6 bis 8 sind für W ü r t t e m b e r g - B a d e n durch Gesetz Nr. 228 vom 8. März 1948 (-RegBl 48) aufgehoben; nur der Rauminhaber, der in Kriegsgefangenschaft war, kann sich innerhalb eines Jahres nach seiner Rückkehr darauf berufen, S J Z 1948, 343, A 382. Die Lockerung der §§ 6, 7 schließt die Anordnung eines Wohnungstausches durch die Wohnungsbehörde gemäß Art. VI b WohnG aus, V 3 1 .

§ 8 Die Vorschriften der §§ 6 und 7 gelten entsprechend für Pachtverhältnisse über Räume und für Miet- und Pachtverhältnisse über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke. § 9178 Für Mietverhältnisse und Untermietverhältnisse mit Luftkriegsbetroffenen über Räume, die nach den Vorschriften der Verordnung zur Wohnraumversorgung der luftkriegsbetroffenen Bevölkerung vom 21. Juni 1943 (RGBl I 355) erfaßbar sind, gelten folgende besondere Vorschriften: 1. Die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung an einen Luftkriegsbetroffenen gilt allgemein als erteilt; der Vermieter kann jedoch im Einzelfalle der Untervermietung aus wichtigem Grund widersprechen. Über den Widerspruch entscheidet im Streitfalle das Mieteinigungsamt; § 4 findet Anwendung. Im übrigen entscheidet an Stelle des Mieteinigungsamts, wo ein solches nicht besteht und eine sonstige Regelung nicht getroffen ist, das Amtsgericht. Verfahren, Rechtsmittelzug und Kosten richten sich in diesem Falle nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Mieterschutzgesetzes und der Anordnung für das Verfahren in Mieteinigungssachen vom 16. Dezember 1942.

2. Für ein dem Untermieter beim Gebrauch des Mietraumes zur Last fallendes Verschulden haftet der Mieter nur, wenn er die Veränderungen oder Verschlechterungen nicht unverzüglich nach Rückgabe des Raumes dem Vermieter H*

211

A n m . 178

Änderungen des Mieterschutzrechts

anzeigt; im übrigen haftet dem Vermieter nur der Untermieter. 3. Die Vorschriften über den gesetzlichen Mieterschutz und Untermieterschutz (Kündigungsschutz) finden keine Anwendung. Die Wohnraumversorgung der luftkriegsbetroffenen Bevölkerung war ursprünglich in dem aufgehobenen (§ 15Abs. 2) § 23derVOvom21 Juni 1943 geregelt; diese Bestimmung ist fast wörtlich in § 9 übergegangen Die Sonderregelung in mietrechtlicher Hinsicht bleibt dadurch in Geltung, V 19, 93 Der Auffassung, daß § 9 als Bestandteil der aufgehobenen WVVO zu gelten habe, weil diese Bestimmung an die Stelle des § 23 dieser VO getreten sei — so Roquette, Mietrecht S. 11 — vermag ich nicht zu folgen. Gegen diese Annahme spricht auch die Tatsache, daß einzelne Länder — s. unten — es für nötig erachtet haben, die Bestimmung des § 9 ganz oder teilweise aufzuheben Die Sonderregelung umfaßt a) die allgemeine gesetzliche Erteilung der Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung an Luftkriegsbetroffene, so daß sich ein Verfahren nach § 29 MSchG erübrigt (A 90); die Gebrauchsüberlassung niemals eine unbefugte im Sinne des § 2 MSchG ist, A 9. Wegen der Ausdehnung dieses Grundsatzes für behördliche Erfassungsmaßnahmen nach dem WohnG vgl. A 90; b) die Beschränkung der Haftung des Mieters (Untervermieters) gegenüber dem Vermieter für Verschulden des Untermieters, V 24; c) die Beseitigung des Kündigungsschutzes des Mieterschutzgesetzes, A 1, 73. Wegen des Kleindrucks vgl V 2. In W ü r t t e m b e r g - B a d e n ist § 9 Ziff 3 aufgehoben, lediglich Vermieter, die aus der Kriegsgefangenschaft zurückgekehrt sind, können innerhalb eines Jahres nach der Rückkehr ihre Rechte auf Rückgewähr der vermieteten Räume geltend machen, § 1 des Gesetzes Nr. 228 zur Änderung des Mieterschutzrechts vom 4. März 1948 (RGBl 48), A 383. In G r o ß - H e s s e n ist durch § 7 Abs. 1 der VO über die einstweilige Regelung von Mietstreitigkeiten vom 23. November 1946 (GVB1 222) die ganze Vorschrift des § 9 aufgehoben (A 394). Dazu Bergmann S J Z 1947, 377

178

Artikel III Änderungen der Mieterschutzvorschriften und der Sechsten Verordnung zur Ausführung der Verordnung über Kündigungsschutz für Mlet- und Pachträume §

10179

§ 5 Abs. 3 des Mieterschutzgesetzes erhält folgende Fassung: „(3) In der Urteilsformel ist ferner zu bestimmen, daß der Mieter den Mietraum zu dem im Abs. 1 bezeichneten Zeitpunkt oder nach Ablauf der im § 5a vorgesehenen oder 212

§§ 10 bis 12

A n m . 179—181

dem Mieter sonst bewilligten Räumungsfrist an den Vermieter herauszugeben hat." 179

Vgl. A 26.

§ 11180

(1) § 14 des Mieterschutzgesetzes wird folgendermaßen geändert: 1. Im Abs. 1 wird als zweiter Satz eingefügt: „Gegen das Urteil des Oberlandesgerichts findet die Revision nur statt, wenn sie im Urteil wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zu entscheidenden Rechtsfragen zugelassen worden ist." 2. Im Abs. 3 werden die Worte „von derselben Kammer des Landgerichts" ersetzt durch „von demselben Senat des Oberlandesgerichts". (2) In den Alpen- und Donau-Reichsgauen findet in Kündigungsstreitigkeiten aus Miet- und Pachtverhältnissen, auf welche die Bestimmungen über den Schutz der Mieter anzuwenden sind, gegen das Urteil des Berufungsgerichtes die Revision nur statt, wenn sie im Urteil wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zu entscheidenden Rechtsfragen zugelassen worden ist. (3) An die Stelle des § 4 Abs. 5 des im Reichsgau Sudetenland und in den in die Reichsgaue Niederdonau und Oberdonau eingegliederten sudetendeutschen Gebieten geltenden Gesetzes über den Schutz der Mieter vom 28. März 1928 (SdGuV Nr. 44) in der Fassung der Kundmachung vom 24. März 1934 (SdGuV Nr. 62) treten folgende Vorschriften: ,,(5) Gegen den Beschluß kann binnen acht Tagen nach seiner Zustellung der Rekurs an das Oberlandesgericht eingebracht werden; der Rekurs ist beim Amtsgericht einzubringen. Gegen den Beschluß des Oberlandesgerichts ist ein Rechtsmittel nicht zulässig. Der Beschluß ersetzt, wenn er in Rechtskraft erwachsen ist, eine gültige Kündigung. (6) Ergeben sich bei der Auslegung einer Rechtsvorschrift Zweifel grundsätzlicher Art, so kann das Oberlandesgericht den Rekurs unter Begründung seiner Rechtsauffassung dem Reichsgericht vorlegen. Der Beschluß über die Vorlegung ist den Parteien bekanntzumachen. Über den Rekurs entscheidet in diesem Falle das Reichsgericht." 180 Die Zuständigkeit des Oberlandesgerichts ist beseitigt, A 45. Wegen des Kleindrucks in Abs. 2 und 3 vgl. V 2.

§ 12 181 In den §§ 23, 23 a des Mieter Schutzgesetzes fallen die Worte „vor dem 1. Juli 1918" weg. 181

Vgl. A 70, 71.

213

A n m . 182—183a

Änderungen des Mieterschutzrechts

§ 13182 § 31 Abs. 3 des Mieterschutzgesetzes und § 2 Abs. 3 der Sechsten Verordnung zur Ausführung der Verordnung über Kündigungsschutz für Miet- und Pachträume vom 15. Dezember 1942 (RGBl I 709) erhalten folgende Fassung: „(3) Ist die Verpflichtung zur Herausgabe der Wohnung in einem vollstreckbaren Urteil oder Vergleich ausgesprochen, so kann das Mieteinigungsamt auf Antrag des bisherigen Mieters die Zwangsvollstreckung für die Dauer des Verfahrens über den Wohnungstausch einstellen." 182

Vgl. A 108 und 162.

§ 14183 § 41 Abs. 1 Satz 2 des Mieterschutzgesetzes erhält folgende Fassung: ,,t)ber die Rechtsbeschwerde entscheidet der Zivilsenat des Oberlandesgerichts als Beschwerdestelle." 183

Vgl. A 123. Zuständig ist wie vor der Abänderungsverordnung die Zivilkammer des Landgerichts.

Artikel IV Inkrafttreten und Geltungsbereich §

15

(1) Die Verordnung tritt am 15. November 1944 in Kraft. Soweit die Vorschriften der Zweiten Kriegsmaßnahmenverordnung vom 27. September 1944 (RGBl I 229) Abweichendes bestimmen, bleiben sie unberührt. (2) Die Verordnung gilt nicht in den eingegliederten Ostgebieten einschließlich des Gebiets der freien Stadt Danzig. § 9 ist jedoch im gesamten Geltungsbereich der Verordnung zur Wohnraum Versorgung der luftkriegsbetroffenen Be-

völkerung vom 21. Juni 1943 anzuwenden; § 23 dieser Verordnung wird

aufgehoben183a.

183 a Die Aufhebung des § 23 hat materiellrechtlich keine Bedeutung, da der Rechtsinhalt fast wörtlich in § 9 dieser VO übergegangen ist, A 178. Ohne diese Regelung würde § 23 weiter zu gelten haben; eine Unterscheidung zwischen vorläufiger und dauernder Unterbringung der Luftkriegsbetroffenen mit dem Abmaße, daß für letztere die Regelung des § 23 nicht mehr anwendbar wäre (so AG Bad Tölz S J Z 1947, 202), kann nicht anerkannt werden. Die W W O selbst ist in Nordrhein-Westfalen aufgehoben, Meiß S J Z 1947, 82. Wegen des Kleindrucks vgl. V 2.

214

Zweiter

Abschnitt:

Die Mietzinsbildung VI. Das Reichsmietengesetz In der Fassung des Art. I der Verordnung über die Änderung des Reichsmietengesetzes vom 20. April 1936 (RGBl I 378, 380) sowie des § 1 des Gesetzes zur Änderung des Reichsmietengesetzes vom 15. Januar 1941 (RGBl I 37) Inhaltsübersicht I. Die Erklärung der gesetzlichen Miete §§1, l a I I . Die Berechnung der gesetzlichen Miete 1. Die Friedensmiete § 2 2. Der Hundertsatz §§ 3, 4

VI. VII. VIII.

I I I . Die Zahlung der gesetzlichen Miete §5 IV. Die Durchführung notwendiger Instandsetzungsarbeiten § 6

IX.

V. Die Ergänzung der gesetzlichen Miete 1. Der Sonderzuschlag für gewerbl. Räume § 10

XI. XII.

X.

2. Das Umlegungsverfahren § 11 3. Die Zusatzmiete § 13a Die Entscheidung des Mieteinigungsamtes § 15 Der sachliche Geltungsbereich des Gesetzes § 16 Die Unabdingbarkeit der Rechte §19 Die Instandsetzungspflicht des Vermieters § 20 Die Ausführung des Gesetzes §§21, 22 Übergangsrecht § 22 a Die Anzeigepflicht des Vermieters §23

§ 1

(1) Der Vermieter wie der Mieter 184 eines Gebäudes oder Gebäudeteils kann jederzeit dem anderen Vertragsteil gegenüber erklären, daß die Höhe des Mietzinses nach den Vorschriften dieses Gesetzes berechnet werden soll (gesetzliche Miete) 185 . 215

Anm. 184,185

Reichsmietengeaetz

Die Erklärung bedarf der schriftlichen Form. Sie hat die Wirkung 186 , daß die gesetzliche Miete von dem ersten Termin ab, für den die Kündigung nach § 565 des Bürgerlichen Gesetzbuchs zulässig sein würde, an die Stelle des vereinbarten Mietzinses tritt und daß der Vertrag auf Verlangen des anderen Vertrags teils als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. (2) Kommt ein Einverständnis über die Höhe der gesetzlichen Miete nicht zustande, so entscheidet auf Antrag eines Vertragsteils das Mieteinigungsamt. (3) Der Reichsarbeitsminister kann für einzelne Gemeinden anordnen, daß Vereinbarungen über die Höhe des Mietzinses der Gemeinde anzuzeigen sind. 184

Das RMG findet im Gegensatz zum MSchG auf Pachtverhältnisse keine Anwendung; auch beschränkt es sich nur auf die Raummiete, V 60, 69. Die Abgrenzung von Miete und Pacht kann in einzelnen Fällen Schwierigkeiten bereiten. Verträge zur Umgehung des Gesetzes werden vom RMG ohne Rücksicht auf die Rechtsnatur des Vertragsverhältnisses erfaßt. Über die Rechtsnatur hat nicht das MEA, sondern das ordentliche Gericht zu entscheiden. Das MEA hat bei seiner Entscheidung vom SachVortrag des Antragstellers auszugehen, A 122.

185

Die g e s e t z l i c h e M i e t e , ihre Erklärung und rechtsgestaltende Wirkung bildet den wesentlichen Inhalt des RMG. Der Rechtsbegriff der ges. M. knüpft an die tatsächlichen Verhältnisse des Jahres 1914 an und läßt sich deshalb in der Gegenwart nur schwer verwenden. Dazu kommt, daß die Einführung des Preisstops für Mieten durch die PStopV eine weitere Rechtsbasis geschaffen hat, die die Handhabung des Rechtes auf die ges. M. erschwert. Soweit die ges. M. höher liegt als die maßgebende Stopmiete, muß der Erklärende vor Abgabe der Erklärung die nach § 3 PStopV erforderliche A u s n a h m e b e w i l l i g u n g der P r e i s b e h ö r d e einholen. Ohne diese Zustimmung ist die Erklärung der ges. M. rechtsunwirksam; der Erklärende ist nach § 4 PStopV strafbar. Die Zustimmung der Preisbehörde ist nicht erforderlich, wenn die vereinbarte Miete am Stichtag höher war als die ges. M. Sie ist — entgegen der Auffassung des RfPr — auch dann nicht erforderlich, wenn am Stichtag die ges. M. galt und die niedrigere Miete erst nachträglich vereinbart worden ist, so mit Recht Roquette, Mietrecht S. 106. Der Vermieter kann aber, statt durch Erklärung der ges. M. eine Mietzinserhöhung herbeizuführen, unmittelbar bei der Preisbehörde die Genehmigung einer Mietzinserhöhung beantragen; soweit mieterschutzpflichtige Räume in Frage kommen, ist er befugt, gemäß § 3a MSchG die Aufhebung des Mietverhältnisses zu beantragen, wenn der Mieter sich weigert, die genehmigte Mietzinserhöhung anzuerkennen. Der Vermieter ist nicht berechtigt, unter Berufung auf die Genehmigung der Mieterhöhung durch die Preisbehörde auf Zahlung des erhöhten Mietzinses zu klagen; eine solche Klage müßte vom Gericht abgewiesen werden, da die Preisbehörde auch nicht ausnahmsweise die beantragte Mietpreiserhöhung mit unmittelbarer Rechtswirkung für die Vertragsteile anordnen kann, A 17a. Die früher unter Hinweis auf § 2 P B vertretene gegenteilige Auffassung wird aufgegeben.

216

§§ 1 bis 2 186

Anm. 186

Die W i r k u n g e n der E r k l ä r u n g der ges. M. sind: a) die ges. M. tritt an die Stelle des vereinbarten Mietzinses kraft Gesetzes; b) weitergehende als die gesetzlichen Verpflichtungen zur Instandhaltung des Mietraumes entfallen; die Tragung der Betriebs- und Instandsetzungskosten bemißt sich nach den §§ 535, 536, 546 BGB, § 20 RMG; c) auf Verlangen des anderen Vertragsteiles wandelt sich der auf bestimmte Zeit abgeschlossene Vertrag in einen auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Vertrag; d) jeder Vertragsteil kann monatliche Mietzinszahlung verlangen, § 5. Die Einführung der ges. M. verändert ohne weitere rechtsgeschäftliche Erklärung den ursprünglich durch den übereinstimmenden Vertragswillen bestimmten Inhalt des Rechtsverhältnisses (a und b). Diese Ausgestaltung des Rechtsverhältnisses ist einseitig nicht mehr abänderbar. Die Bestimmungen der §§ 535, 536 BGB (b) werden zum zwingenden g e s e t z l i c h e n I n h a l t des Mietverhältnisses.

§ la Eine Berufung auf die gesetzliche Miete ist nach Ablauf eines Jahres seit dem Beginn der Mietzeit nicht mehr zulässig, es sei denn, daß derjenige, der sich auf die gesetzliche Miete beruft, in eine wirtschaftliche Notlage geraten ist und die Änderung des Mietzinses auch bei Berücksichtigung der Verhältnisse des anderen Teils nicht als unbillig bezeichnet werden kann. Wird die Geltung des Reichsmietengesetzes auf Mietverhältnisse wieder ausgedehnt (§ 22 Satz 2), so beginnt die Frist bei laufenden Mietverhältnissen mit dem Inkrafttreten der entsprechenden Verordnung. § 2 (1) Bei Berechnung der gesetzlichen Miete ist von dem Mietzins auszugehen, der für die mit dem 1. Juli 1914 beginnende Mietzeit vereinbart war (Friedensmiete). Hatte der Vermieter oder der Mieter vor dem 1. Juli 1914 vertraglich oder ortsüblich Nebenleistungen übernommen, die er nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch nicht zu tragen hatte, und waren diese auf die Festsetzung der Höhe des Mietzinses von Einfluß, so sind diese Nebenleistungen in Geld zu veranschlagen und bei der Bemessung der Friedensmiete zu berücksichtigen. Der Reichs arbeitsminister kann für Nebenleistungen dieser Art einen Hundertsatz der Friedensmiete allgemein bestimmen. Bei Räumen mit Sammelheizung und Warmwasserversorgung ist für Vergütungen, die in der Friedensmiete für die Heizstoffe enthalten sind, ein Betrag abzuziehen, den der Reichsarbeits217

Anm. 186 a

Reichsmietengesetz

minister b e s t i m m t . Der verbleibende Restbetrag gilt als Friedensmiete im Sinne von Satz 1 (reine Friedensmiete). (2) Der Vermieter hat d e m Mieter auf Verlangen Auskunft über die Höhe der Friedensmiete zu geben. Insbesondere hat der Vermieter einen in seinem Besitz befindlichen Mietvertrag über die Räume, aus dem die Höhe der Friedensmiete hervorgeht, dem Mieter auf Verlangen vorzulegen. (3) Besteht über die Höhe der Friedensmiete Streit, so ist sie auf Antrag eines Vertragsteils von dem Mieteinigungsamt festzustellen. (4) War eine Friedensmiete nicht vereinbart oder läßt sie sich nicht m e h r feststellen oder weicht sie aus besonderen Gründen in außergewöhnlichem Umfang von d e m damaligen ortsüblichen Mietzins ab, so hat das Mieteinigungsamt auf Antrag eines Vertragsteils als Friedensmiete den ortsüblichen Mietzins festzusetzen. Das gleiche gilt für Gebäude und Gebäudeteile, die nach dem 1. Juli 1914 bezugsfertig geworden oder in erheblicher Weise baulich verändert sind oder zu wesentlich anderen Zwecken verwendet werden, sofern diese Umstände einen abweichenden Mietzins rechtfertigen. Als ortsüblich ist der Mietzins anzusehen, der f ü r die mit d e m 1. Juli 1914 beginnende Zeit in der Gemeinde f ü r Räume gleicher Art und Lage regelmäßig vereinbart w a r . Bei Bauten, deren Fertigstellung in der Zeit vom 1. Juli 1914 bis zum 30. J u n i 1918 erfolgte, hat das Mieteinigungsamt die Friedensmiete in der Höhe festzusetzen, welche den gegen die Friedenszeit erhöhten Baukosten entspricht. (5) Die Feststellung oder Festsetzung der Friedensmiete kann auch bei Räumen beantragt werden, die nicht dem Reichsmietengesetz unterliegen oder für die nicht die gesetzliche Miete gezahlt wird. § 3 Die gesetzliche Miete ist in einem Hundertsatz 186 » der Friedens miete festzusetzen. Sie ist so festzusetzen, d a ß sie zur Deckung der Betriebs- und Instandsetzungskosten ausreicht und eine angemessene Verzinsung des F r e m d - und Eigenkapitals e r m ö g licht. 186a

218

Der M i n d e s t s a t z der ges. M. beträgt 110 v. H . der FM, § 1 AusfVO. Dieser Betrag gilt heute noch im Lande Bayern, während in anderen Ländern höhere Hundertsätze festgesetzt sind, z . B . in Hessen 120—125 v. H . Unter

§§ 3 bis 6 Hinweis auf diese Tatsache und die wesentliche Steigerung der Hausbewirtschaftungskosten hat der Landesverband bayerischer Haus- und Grundbesitzervereine anfangs 1950 bei der bayer. Staatsregierung die sofortige E r h ö h u n g des Mindestsatzes auf 120 v. H. der FM u n t e r B e i b e h a l t u n g der b i s h e r i g e n U m l e g u n g s a n w e i s u n g e n (A 195a, 195b, 234, 234a) beantragt.

§ 4 Betriebskosten sind für das Haus zu entrichtende Steuern, öffentliche Abgaben, Versicherungsgebühren, Verwaltungskosten und ähnliche Unkosten. § 5 Gilt die gesetzliche Miete und ist der Mietzins in längeren Zeitabschnitten als einem Monat zu zahlen, so kann der Vermieter wie der Mieter verlangen, d a ß der Mietzins monatlich gezahlt wird. § 6»' (1) Hat der Vermieter die Ausführung notwendiger Instandsetzungsarbeiten unterlassen, so hat eine von der obersten Landesbehörde zu b e s t i m m e n d e Stelle die sachgemäße Ausf ü h r u n g der Instandsetzungsarbeiten durch geeignete Anordnungen zu sichern. Sie kann insbesondere anordnen, d a ß die Mieter einen entsprechenden Teil des Mietzinses nicht an den Vermieter, sondern an die Stelle selbst oder an eine andere Stelle zu entrichten haben, oder d a ß sie die Arbeiten selbst ausführen und einen entsprechenden Betrag des Mietzinses einbehalten können. Der Betrag, der auf Grund einer solchen Anordnung für Instandsetzungsarbeiten in Anspruch g e n o m m e n wird, darf bei dem jeweils fälligen Mietzins einen Hundertsatz der Miete nicht übersteigen, den der Reichsarbeitsminister b e s t i m m t ; insoweit erlischt der Anspruch des Vermieters; dies gilt auch f ü r den Fall der Abtretung, Verpfändung oder Beschlagn a h m e der Mietzinsforderung. (2) Vor einer Anordnung nach Abs. 1 sind beide Vertragsteile zu hören; gegen die Anordnung soll die Beschwerde vorgesehen werden. (3) Die oberste Landesbehörde regelt das Verfahren im einzelnen. Sie kann anordnen, d a ß die Beträge von den Mietern wie Gemeindeabgaben beigetrieben werden können. 219

Anm. 187

Reichsmietengesetz

(4) Diese Vorschrift gilt auch für Räume, die nicht dem Reichsmietengesetz unterliegen oder für die nicht die gesetzliche Miete gezahlt wird. Sie findet jedoch keine Anwendung auf Räume in Gebäuden, die im Eigentum oder in der Verwaltung des Reichs, eines Landes (Reichsgaues) oder einer sonstigen Körperschaft des öffentlichen Rechts stehen und entweder öffentlichen Zwecken oder zur Unterbringung von Angehörigen der Verwaltung des Reichs, des Landes (Reichsgaues) oder der Körperschaft zu dienen bestimmt sind oder bestimmt werden, sowie auf Räume in Gebäuden, die im Eigentum oder in der Verwaltung der NSDAP, ihrer Gliederungen und angeschlossenen Verbände stehen und deren Zwecken oder zur Unterbringung von deren Angehörigen zu dienen bestimmt sind oder bestimmt werden. Diese Vorschrift findet weiter keine Anwendung

auf Räume in Gebäuden, die lediglich Geschäftsräume enthalten. 187

220

Fassung des Gesetzes zur Abänderung des Reichsmietengesetzes vom 15. Januar 1941 (RGBl I 37). Die Neufassung der Vorschrift bezieht sich auf a) die Bemessung des Instandsetzungsbetrages nach einem H u n d e r t s a t z der vereinbarten oder gesetzlichen M i e t e an Stelle des bisherigen Hundertsatzes der Friedensmiete (Abs. 1 Satz 3); b) auf die Erweiterung und Einschränkung des Geltungsbereichs des V e r w a l t u n g s z w a n g s v e i f a h r e n s (Abs. 4), V 77. Wegen des Kleindrucks in Abs. 4 vgl. V 2. Zur Zuständigkeit der Preisbehörden vgl. A 219a, der Wohnungsbehörden A 289, 316. Die Wiederherstellung oder Erhaltung der Bewohnbarkeit der Räume ist, anders als bei Art. VI Buchst, d WohnG nicht das Ziel der Anordnung nach § 6 RMG; nur das rechte Verhältnis zwischen Mieter- und Vermieterleistung, zwischen der Pflicht zur Mietzinszahlung und zur rechten Gebrauchsüberlassung soll hier wiederhergestellt werden. Die Rechtspflicht des Vermieters zur Vornahme der Instandsetzungsarbeiten muß gegeben sein, darf also nicht durch übergesetzliche Leistungsübernahme des Mieters ausgeschlossen sein. Wird eine Anordnung nach Abs. 1 Satz 2 erlassen, so darf der an die behördliche Stelle zu entrichtende Teil des Mietzinses 30 v. H. nicht übersteigen, A 196. Die rechtliche Auswirkung einer solchen Anordnung ist eine — bis zur Erreichung des Gesamtbetrages der Aufwendungen zeitlich begrenzte — Herabsetzung der Mietzinsforderung des Vermieters, die auch gegenüber Rechten Dritter an dieser Forderung bei Abtretung, Pfändung oder Verpfändung Geltung beansprucht. Diese Beschränkung des Vermieteranspruchs durch Erlöschen der Forderung aus dem Vertrag gilt auch für W o h n - und M i s c h r ä u m e , die n i c h t dem R M G u n t e r l i e g e n ; nur reine Geschäftshäuser, die keine Wohrnäume enthalten, z. B. Büro- und Industriehäuser, sind von dieser Regelung ausgenommen. In allen diesen Fällen wird durch die Anordnung der Verwaltungsbehörde der Inhalt des zwischen den Beteiligten vereinbarten Verträges u n m i t t e l b a r g e ä n d e r t mit der Maßgabe, daß nach Aufhebung der Anordnung oder nach Erreichung des Betrages der Aufwendungen der Mietzinsanspruch des Vermieters in ursprünglicher Höhe wieder in Kraft tritt, V 18.

§§ 7 bis 13a Die Verwaltungsbehörde ist zu der Anordnung der Sicherungsmaßnahme v e r p f l i c h t e t ; der Mieter hat hieruaf einen durch Erhebung der Anfechtungsklage nach § 35 Abs. 2 VGG, § 24 der VO Nr. 165 (brit. Zone) verfolgbaren Anspruch, A341.

§§ 7 - 9

Weggefallen. § 7 regelte den Instandsetzungszuschlag als besonderen Betrag für große Instandsetzungsarbeiten. Die Vorschrift hatte längst keine Bedeutung mehr, da dieser Betrag im allgemeinen Satz der ges. M enthalten war. §§ 8, 9 regelten das Zwangsverfahren, wenn der Vermieter die Ausführung notwendiger großer Instandsetzungsarbeiten unterlassen hat. Das Gesetz hat den Unterschied zwischen laufenden und großen Instandsetzungsarbeiten beseitigt. Für das Verwaltungszwangsverfahren gilt nunmehr § 6 RMG.

§ 10 Sind Räume an den Unternehmer eines gewerblichen Betriebs vermietet, so hat das Mieteinigungsamt auf Antrag des Vermieters einen besonderen Zuschlag zu der gesetzlichen Miete festzusetzen, soweit infolge der Eigenart des Betriebs besonders hohe Betriebs- und Instandsetzungskosten entstehen und die gesetzliche Miete zur Deckung dieser Kosten nicht ausreicht. § 3 ist zu berücksichtigen. §

11

Die Festsetzung der gesetzlichen Miete regelt der Reichsarbeitsminister. Er kann hierbei zulassen, daß allgemein oder in bestimmten Gemeinden Teile der gesetzlichen Miete nach ihrer tatsächlichen Höhe gesondert zu berechnen sind (Umlegung). Vor der Festsetzung sind Vertreter der anerkannten Vermieter- und Mietervereinigungen zu hören. §§ 12 und 13 Weggefallen.

§ 13a (1) Sind an einem Gebäude auf behördliche Anordnung oder mit Zustimmung der beteiligten Mieter bauliche Veränderungen188 vorgenommen, die den Gebrauchswert erhöhen, so kann der Vermieter diejenigen Beträge auf die Mieter umlegen, 221

A n m . 188, 189

Reichsmietengesetz

die zur angemessenen Verzinsung und Tilgung des erforderlichen Kapitals notwendig sind (Zusatzmiete). Die Umlegung ist nicht zulässig, wenn die baulichen Veränderungen entweder als Instandsetzungsarbeiten anzusehen sind oder aus der gesetzlichen Miete ohne Beeinträchtigung der ordnungsmäßigen Bewirtschaftung bezahlt werden können, oder wenn die Friedensmiete nach § 2 Abs. 4 Satz 2 erhöht worden ist. Die Umlegung erfolgt nach dem Verhältnis der Friedensmieten auf die Mieter, für die der Gebrauchswert der gemieteten Räume erhöht wird. Wird der Gebrauchswert in verschiedenem Umfang erhöht, so hat die Umlegung nach dem Verhältnis der Erhöhung zu erfolgen. (2) Im Streitfall entscheidet das Mieteinigungsamt; es kann auf Antrag des Vermieters die nach Abs. 1 Satz 1 erforderliche Zustimmung eines Mieters ersetzen. (3) Der Reichsarbeitsminister kann allgemein eine Zusatzmiete festsetzen, soweit die baulichen Veränderungen auf Grund behördlicher Anordnungen im öffentlichen Interesse vorgenommen worden sind. 188

Die Erhöhung des Mietzinses wegen Durchführung baulicher Verbesserungen bedarf der Zustimmung der Preisbehörde, V 86 und A 233. § 14 Weggefallen.

§ 15

(1) Die auf Grund dieses Gesetzes vom Mieteinigungsamte getroffenen Entscheidungen gelten als vereinbarte Bestimmungen des Mietvertrags 189 . (2) Eine Entscheidung des Mieteinigungsamtes, die auf die Höhe der Miete von Einfluß ist, wirkt von dem ersten Mietzahlungstermin ab, der auf die Stellung des Antrags folgt. 189

222

Die Entscheidung des MEA hat, soweit sie innerhalb der sachlichen Zuständigkeit getroffen ist, Wirkung wie eine Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien; als Vereinbarung erstreckt sie sich auch auf die Gesamtnachfolger, z. B. die Erben und auf die Einzelnachfolger jeden Vertragsteiles, z. B. auf den Grundstückserwerber (§ 571 BGB), KG EA 471, 487; BayObLG BayZ 1926, 332. Die Entscheidung ändert unmittelbar den gegebenen Vertragsinhalt: entgegenstehende Vereinbarungen des Mietvertrages werden beseitigt, bisher darin begründete Rechte und Pflichten der Vertragsteile end-

§§ 14 bis 16

Anm. 189

gültig — anders bei Anordnung der Behörde nach § 6, oben 187 — zum Erlöschen gebracht. Soweit neue Rechte und Pflichten durch die Entscheidung begründet werden, wird die bisherige Vertragsregelung mit bindender Wirkung für die Beteiligten ohne und sogar gegen deren Willen ergänzt, V 18. Die Wirksamkeit der Rechtsgestaltung tritt grundsätzlich mit der Rechtskraft der Entscheidung des MEA ein, soweit darin nicht ein bestimmter Zeitpunkt festgelegt ist. Hinsichtlich der Mietzinszahlungspflicht gilt ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt des Erlasses der Entscheidung die Norm des Abs. 2: die Entscheidung des MEA, die auf die Höhe der Miete von Einfluß ist, wird wirksam von dem auf die Antragstellung folgenden ersten Mietzahlungstermin an. Das MEA ist nicht befugt, einen anderen Zeitpunkt für das Wirksamwerden festzusetzen, Roquette, Mietrecht S. 118. Wegen der entsprechenden Anwendung der Rechtsnorm des § 15 RMG auf Entscheidungen des MEA in dem ihm durch das MSchG gestellten Aufgabenkreis, vgl. A 119. Mit Rücksicht auf diese unmittelbare Einwirkung der Entscheidung des MEA ist deshalb die Zustimmung der Preisbehörde bereits für die Entscheidung des MEA erforderlich, nicht erst für die Geltendmachung der auf der Entscheidung beruhenden höheren Mietzinsforderung, Römer, J W 1937, 3074 und 1938, 648; a. M. Pfeifer, J W 1938, 157. Die Auslegung einer Entscheidung des MEA steht nur diesem, nicht dem ordentlichen Gericht zu, K G J R 1932 Nr. 329.

§ 16190 Die Vorschriften dieses Gesetzes finden keine Anwendung 1. auf Neubauten oder durch Um- oder Einbauten neugeschaffene Räume, wenn sie nach dem 1. Juli 1918 bezugsfertig geworden sind oder künftig bezugsfertig werden, 2. auf Wohnungen, die durch Teilung einer Wohnung oder durch Umbau von gewerblichen oder sonstigen Räumen als räumlich und wirtschaftlich selbständige Wohnungen gewonnen sind, soweit die Teilung oder der Umbau nach dem 1. Juli 1918 erfolgt ist oder in Zukunft erfolgt. Bei Teilung einer Wohnung findet das Gesetz auf sämtliche Teilwohnungen keine Anwendung, 3. auf Räume in Gebäuden, die im Eigentum oder in der Verwaltung des Reichs, eines Landes oder einer sonstigen Körperschaft des öffentlichen Rechts stehen und entweder öffentlichen Zwecken oder zur Unterbringung von Angehörigen der Verwaltung des Reichs, des Landes oder der Körperschaft zu dienen bestimmt sind oder bestimmt werden, 4. auf die Abgabe von Räumen solcher Wohnungsunternehmen, die als gemeinnützig im Sinne der Gemein 223

A n m . 190,191

5.

6.

7. 8.

190

Reichsmietengesetz

nützigkeitsverordnung (Verordnung des Reichspräsidenten zur Sicherung von Wirtschaft und Finanzen vom 1. Dezember 1930, Siebenter Teil Kapitel III, RGBl I 517, 593) anerkannt worden sind, sofern nicht die Anerkennung entzogen worden ist. Die Anerkennung und die Entziehung werden durch eine beglaubigte Abschrift der rechtskräftigen Entscheidung der Anerkennungsbehörde nachgewiesen, auf Geschäftsräume mit Ausnahme von Geschäftsräumen, die Teile einer Wohnung bilden oder wegen ihres wirtschaftlichen Zusammenhanges mit Wohnräumen zugleich mit solchen vermietet sind, auf Untermietverhältnisse. Einem Untermietverhältnis steht es gleich, wenn ein Hauseigentümer oder jemand, der einen Raum auf Grund eines Erbbaurechts, Nießbrauchs oder eines ähnlichen Rechtsverhältnisses innehat, einen Teil des von ihm selbst im Hause benutzten Raumes vermietet, auf Räume, die für besondere Zwecke zu vorübergehendem Gebrauch vermietet sind, auf Räume, die nur mit Rücksicht auf ein zwischen den Vertragsteilen bestehendes Dienst- oder Arbeitsverhältnis vermietet sind. Der Reichsarbeitsminister und der Reichsminister der Justiz können in besonderen Fällen die Geltung des Reichsmietengesetzes auf derartige Räume ausdehnen. Vgl. V 61 bis 66.

§§ 17 und 18 Weggefallen.

§ 19 (1) Auf die nach diesem Gesetze den Vertragsteilen zustehenden Rechte kann nicht verzichtet werden 191 . Eine Vereinbarung, nach der einem Vertragsteil bei Ausübung der Rechte besondere Nachteile erwachsen sollen, ist unwirksam. (2) Die Vorschriften dieses Gesetzes finden auch auf Verträge Anwendung, die unter Umgehung oder zum Zwecke der U m gehung des Gesetzes abgeschlossen sind 192 . 191

224

Unwirksam — § 134 B G B — ist insbesondere der Verzicht auf die Geltendnachung der ges. M., wohl aber kann die ges. M. jederzeit durch einen „vereinbarten Mietzins" ersetzt werden. Im übrigen soll durch § 19 der Wirkungskreis des RMG nicht erweitert, sondern lediglich seine Wirksamkeit in dem

§§ 17 bis 20

Anm. 192,193

Umfang gesichert werden, den es bereits nach seinem sonstigen Inhalt hat, RG LZ 1927, 640. Nachteile sind z. B. Zahlung einer Vertragsstrafe, Verlust des vertraglichen oder gesetzlichen Rücktrittsrechts, des Kündigungsrechts, Auflösung des Mietverhältnisses, Verpflichtung zur Zahlung einer höheren Miete, einer Abstandssumme. Als Umgehungsverträge —• A 132 — kommen in Betracht: die Überlassung von Räumen in Gesellschaftsverträgen, gegen Darlehenshingabe, gegen Zahlung einer Abstandssumme oder einer laufenden Vergütung an einen Dritten (RG EA 505), gegen Festlegung auf eine bestimmte FM. (RG EA 486).

192

§ 20 Tritt die gesetzliche Miete an die Stelle des vereinbarten Mietzinses, so richtet sich die Verpflichtung zur Tragung der Betriebskosten und zur Instandhaltung des Mietraums nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs193, außerdem erlischt jede vom Vermieter oder Mieter übernommene, ihm nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den Mietvertrag nicht obliegende Verpflichtung, sofern sie auf die Festsetzung der Höhe des Mietzinses offenbar von Einfluß war 191 . Im übrigen bleiben die auf Gesetz oder Vertrag beruhenden Rechte und Pflichten der Vertragsteile unberührt. 193

Die W i e d e r h e r s t e l l u n g der g e s e t z l i c h e n L e i s t u n g e n des Mieters und des Vermieters ist die gesetzliche Rechtsfolge des Eintritts der ges. M. zufolge Erklärung gemäß § 1 RMG. In Fällen, in denen der Mietzins nach den Grundsätzen des RMG vereinbart ist oder in denen auf Antrag des Mieters der verabredete Mietzins auf die ges. M. herabgesetzt wird (Ziff. 25 R E 184/37, unten A 223) tritt diese Rechtsfolge kraft Gesetzes nicht ein. Es ist aber zu beachten, daß die Vereinbarung über die Berechnung der Vertragsmiete nach der ges. M. regelmäßig die Anwendung a l l e r Normen des RMG, also auch des § 20, in sich schließt, soweit nicht ausdrücklich im Vertrag eine andere Regelung getroffen ist. Für die P r e i s b e h ö r d e ergibt sich aber aus dem Grundgedanken des Gesetzes die Pflicht, für die Wiederherstellung der Grundsätze des B G B insbesondere hinsichtlich der Instandhaltungspflicht des Vermieters Sorge zu tragen; nur wenn jede übergesetzliche Leistung des Mieters sowohl wie die des Vermieters bei der Herabsetzung der Vertragsmiete auf die ges. M. aufgehoben wird, kann in aller Regel von einer volkswirtschaftlich gerechtfertigten Miete die Rede sein. Ziff. 39 R E 184/37 weist die P r e i s b e h ö r d e auf die Pflicht zur Wiederherstellung der gesetzlichen Leistungen hin, die ihr durch Aufhebung einzelner Vertragsbestimmungen möglich ist, A 229. Auch die W o h n u n g s b e h ö r d e wird bei der Festsetzung des Zwangsmietvertrages auf Grund des Art. V I I I WohnG die Grundsätze des Bürgerlichen Rechtes und des § 20 RMG zu beachten haben, A 333. Rechte und Pflichten hinsichtlich der Erhaltung des Mietraumes in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand bemessen sich nach den §§ 535ff. BGB. Den Umfang der — grundsätzlich unbeschränkten, R G

15

K i e f e r s a u e r , Grundstücksmiete, 7. Aufl.

225

Anm. 194

Reichsmietengesetz

BayZ 1923, 209 — Haftung des Vermieters im Streitfalle festzustellen, ist Aufgabe des Gerichtes. Die Rechtsbehelfe des Mieters bei Verweigerung der Leistungspflicht bemessen sich nach §§ 537ff. B G B ; die hiernach zulässige Geltendmachung der Befreiung vom Mietzins, der Minderung des Mietzinses und der Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen gegen den Vermieter kann im Geltungsbereich des Mieterschutzgesetzes auch durch vertragliche Ausschließung nicht verhindert werden, § 28 MSchG, A 88. 194 Sogenannte ü b e r g e s e t z l i c h e L e i s t u n g e n (Nebenleistungen) des Mieters und des Vermieters erlöschen mit der Einführung der ges. M. Sonderleistungen des Mieters sind z. B . Reinigung des Hofraumes und des Bürgersteiges (Schneeräumen, Streuen bei Glatteis), Reinigung und Beleuchtung des Treppenhauses. Die Verpflichtung des Vermieters zur Gestattung der Untervermietung ist in § 29 MSchG geregelt. Die übergesetzlichen Leistungen erlöschen nur, wenn die Übernahme der Verpflichtung auf die Festsetzung der Höhe des Mietzinses offenbar, d. h. dem Blick eines sachkundigen und unbefangenen Beurteilers sofort erkennbar, R G Warneyer 1911 Nr. 319; K G J W 1927, 1946 — von Einfluß war. Es muß klar sein, daß bei Nichtvorhandensein dieser Leistungen der Mietzins ein anderer (höherer oder niedrigerer) gewesen wäre. Streitigkeiten über das Vorliegen dieser Voraussetzungen entscheidet nicht das MEA oder die Preisbehörde, sondern das ordentliche Gericht. Die Neueinführung von Nebenleistungen des Mieters ist Mietzinserhöhung im Sinne der Ziff. 1 R E 184/37.

unzulässige

§ 21 (1) Der Reichsarbeitsminister und der Reichsminister der Justiz können Vorschriften zur Ausführung dieses Gesetzes erlassen. Soweit sie von dieser Befugnis keinen Gebrauch machen, kann die oberste Landesbehörde mit Zustimmung dieser Minister Ausführungsvorschriften erlassen. (2) Der Reichsarbeitsminister und der Reichsminister der Justiz können die ihnen nach diesem Gesetz zustehenden Befugnisse den obersten Landesbehörden übertragen und zulassen, daß diese die Befugnisse weiter übertragen. Der Reichsarbeitsminister und der Reichsminister der Justiz können die von den obersten Landesbehörden oder von sonstigen Stellen erlassenen Vorschriften aufheben oder ändern. § 22 Der Reichsarbeitsminister und der Reichsminister der Justiz können anordnen, daß bestimmte Gemeinden oder bestimmte Arten von Mieträumen von deq Vorschriften dieses Gesetzes ausgenommen werden, oder daß in einem Land, in bestimmten Gemeinden oder für bestimmte Arten von Mieträumen eine höhere als die gesetzliche Miete nicht neu vereinbart werden darf. Sie können diese Anordnungen wieder aufheben. 226

§§ 21 bis 22a

Anm. 195

§ 22 a 195 Für ein Mietverhältnis, auf das sich eine auf Grund des § 22 Satz 1 erlassene Anordnung bezieht, gelten folgende Vorschriften: 1. Galt vor dem Inkrafttreten einer Anordnung, durch die bestimmte Gemeinden oder bestimmte Arten von Mieträumen von den Vorschriften dieses Gesetzes ausgenommen werden, für ein Mietverhältnis die gesetzliche Miete oder war der Mietzins nach den Vorschriften über die gesetzliche Miete zu berechnen, so ist, wenn der Mietvertrag für den Fall der Außerkraftsetzung des Reichsmietengesetzes eine Regelung nicht vorsieht und auch nachträglich keine Vereinbarung erfolgt, der bisherige Mietzins weiter zu zahlen, auch bleibt die Verpflichtung zur Tragung der Betriebsund Instandsetzungskosten unberührt; Änderungen der gesetzlichen Miete gelten auch für diese Mietverhältnisse. Der Vermieter wie der Mieter kann jederzeit dem anderen Vertragsteile gegenüber erklären, daß die Regelung des Vertrags gelten soll. Die Erklärung bedarf der schriftlichen Form. Sie wirkt von dem ersten Termin ab, für den die Kündigung nach § 565 des Bürgerlichen Gesetzbuchs zulässig sein würde. Läßt sich der Mietzins nicht mehr feststellen, so gilt der angemessene Mietzins. § 5 gilt entsprechend. Die oberste Landesbehörde kann bestimmen, daß die Vorschriften des § 6 mit der Maßgabe gelten, daß der Teil des Mietzinses, der für Instandsetzungsarbeiten in Anspruch genommen werden darf, von ihr festgesetzt wird. 2. Darf eine höhere als die gesetzliche Miete nicht neu vereinbart werden, so erlöschen Ansprüche des Mieters auf Rückzahlung eines geleisteten Mehrbetrages, wenn sie nicht vor Ablauf eines Jahres seit ihrer Entstehung gerichtlich geltend gemacht sind. Dies gilt nicht, wenn der Mieter über die Höhe der gesetzlichen Miete arglistig getäuscht worden ist. Der gerichtlichen Geltendmachung steht die Stellung eines Antrags an das Mieteinigungsamt gemäß § 1 Abs. 2, § 2 Abs. 3 und 4 gleich. 195

Für landesrechtlich aus dem RMG herausgenommene Mieträume gelten nach Maßgabe des § 22a, soweit die Vertragsteile hierfür nicht besondere Vereinbarungen getroffen haben, einzelne Rechtsnormen trotz Aufhebung des RMG fort. Insbesondere ist a) der bisherige Mietzins, d. h. die ges. M. oder die ihr durch Vertragsabrede

J5*

227

A n m . 195

Ausführungsbestimmungen des Reichs zum RMG

oder durch Herabsetzung durch die Preisbehörde (Ziff. 25 RE 184/37) angepaßte Vertragsmiete; b) für den weiter zu entrichtenden Mietzins die landesrechtliche Festsetzung der Höhe der ges. M. ohne weiteres verbindlich; c) die zwingende Norm des § 20 RMG über die gesetzliche Verpflichtung zur Tragung der Betriebs- und Instandsetzungskosten und über das Erlöschen aller übergesetzlichen Leistungen der Vertragsteile weiterhin maßgebend.

§ 23 Ein Vermieter, der eine ihm nach § 1 Abs. 3 obliegende Anzeige vorsätzlich nicht oder nicht rechtzeitig erstattet oder wissentlich unrichtige oder unvollständige Angaben macht, wird m i t Geldstrafe oder m i t Haft bestraft. § 24 Weggefallen.

VII. Die Ausführungsvorschriften zum Reichsmietengesetz A. Ausführungsverordnung des Reichs zum Reichsmietengesetz Vom 20. April 1936 (RGBl I 383) und vom 8. April 1941 (RGBl I 207).

Auf Grund der § § 1 , 2 , 6 , 1 1 , 1 3 a , 21 und 22 des Reichsmietengesetzes in der Fassung der Verordnung vom 20. April 1936 (RGBl I 378) wird folgendes verordnet: § 1 (1) Der Mindestsatz der gesetzlichen Miete beträgt 110 vom Hundert der Friedensmiete. I m übrigen setzen die obersten Landesbehörden die Höhe der gesetzlichen Miete fest. Sie können hierbei b e s t i m m e n , d a ß allgemein oder in bestimmten Gemeinden Teile der gesetzlichen Miete nach ihrer tatsächlichen Höhe gesondert zu berechnen sind (Umlegung) 1 9 5 a . Vor der Festsetzung sind Vertreter der anerkannten Vermieter- und Mietervereinigungen zu hören. 228

A n m . 195 a

(2) Die obersten Landesbehörden können für einzelne Gemeinden anordnen, daß Vereinbarungen über die Höhe des Mietzinses der Gemeinde anzuzeigen sind. 195a

Die Umlegung von W a s s e r g e l d (§ 4 PreußAusfVO) ist seit 15. Oktober 1937 nur mehr mit Zustimmung der Preisbehörde zulässig, s. Erlaß d. RfPr vom 1. März 1938; Reichsmietengesetz, 6. Aufl. S. 215. Die VfW hat die Umlegung des Wassergeldes durch RE 32/48 vom 24. Dezember 1948 (MittBl II 203) neu geregelt. Für Bayern ist eine Anordnung der Preisbildungsstelle ergangen. Nach § 7 dieser Anordnung ist die Umlegung des Wassergeldes gegen den Willen des Mieters nicht möglich; sie setzt eine Vereinbarung zwischen den Beteiligten voraus. Verweigert der Mieter (Untermieter) die Zahlung der umgelegten Beträge, so wird man dem Vermieter (Untervermieter) das Recht zur Erhebung der Mietaufhebungsklage nach § 3a MSchG zubilligen müssen, LG Essen MDR 1949, 363; A 16. Die Anordnung hat nachstehenden Wortlaut:

Umlegung des Wassergeldes in Wohnungen Anordnung des Bayer. Staatsministeriums für Wirtschaft — Preisbildungsstelle — Vom 5. April 1949 (StAnz Nr. 14) Auf Grund des § 2 Abs. 2 b des Übergangsgesetzes über Preisbildung und Preisüberwachung (Preisgesetz) v o m 10. April 1948 (WiGBl S. 27) und 3. Februar 1949 (WiGBl S. 14) in Verbindung mit der Anordnung des Bayer. Staatsministeriums für Wirtschaft über Preisbildung und Preisüberwachung in Bayern vom 18. Juli 1945 (GVB1 Nr. 1 S. 4) wird folgendes angeordnet:

§»

Die Vermieter sind berechtigt, die Aufwendungen für den Wasserverbrauch in Wohnungen (Wasserpreis und Grundgebühr oder Wassermesserkosten) entsprechend dem tatsächlichen Verbrauch nach dem Verhältnis der Leerraummieten auf die Wohnungsinhaber umzulegen.

§2

Wird nach § 1 verfahren, so ist die Miete u m die durchschnittlichen Aufwendungen für den Wasserverbrauch i m Jahre 1938 zu ermäßigen. Sind die Wohnungen erst später fertiggestellt worden oder können die Aufwendungen für den Wasserverbrauch i m Jahre 1938 nicht mehr festgestellt werden, so sind die Aufwendungen des Jahres 1938 durch Vergleich mit solchen Wohnungen zu schätzen, für welche die Aufwendungen für den Wasserverbrauch des Jahres 1938 feststehen. In Zweifelsfällen bestimmt die untere Verwaltungsbehörde die anrechenbaren Aufwendungen.

229

Ausführungsbestimmungen des Reichs zum R M G §3 Vor der Umlegung der Aufwendungen für den Wasserverbrauch auf die Wohnungsinhaber ist der Wasserverbrauch der gewerblichen Betriebe und der Gärten auszusondern. Ist ein besonderer Wassermesser für die gewerblichen Betriebe und die Gärten nicht vorhanden, so ist der Wasserverbrauch der Wohnungen im Wege der Schätzung zu ermitteln. In Zweifelsfällen bestimmt die untere Verwaltungsbehörde die anrechenbaren Aufwendungen. §4 (1) Als monatlicher Umlegungsbetrag gilt jeweils 1/12 der Aufwendungen für den Wasserverbrauch des Vorjahres. (2) Bei der Errechnung der Aufwendungen für das Jahr 1948 ist eine R M = 1 D M zu setzen. (3) Der Vermieter ist verpflichtet, den Mietern über die Aufwendungen für den Wasserverbrauch des abgelaufenen Jahres Abrechnung zu erteilen und auf Verlangen Einsicht in die Unterlagen zu gewähren. §5 Die Wohnungsinhaber sind zur Umlegung des Wassergeldes auf die Untermieter nach dem Verhältnis der anteiligen Leerraummieten berechtigt.

§6 Wurden die Aufwendungen für den Wasserverbrauch bisher in preisrechtlich zulässiger Weise mit festen Pauschalbeträgen neben der Miete erhoben, so bedarf jede Erhöhung der Pauschalbeträge der Genehmgiung der unteren Verwaltungsbehörde. §7 Die Umlegung des Wassergeldes nach den vorstehenden Bestimmungen setzt die zivilrechtliche Vereinbarung der Umlegung zwischen den Vermietern und Mietern bzw. Untermietern voraus.

§8 Diese Anordnung tritt am 1. April 1949 in Kraft. Entgegenstehende Anordnungen und Ausnahmebewilligungen treten mit dem Inkrafttreten dieser Anordnung außer Kraft.

§ 2

Bei Räumen mit Sammelheizung und Warmwasserversorgung19511 sind für die Sammelheizung 7 vom Hundert und für die Warmwasserheizung 3 vom Hundert der Friedensmiete abzurechnen.

230

A n m . 195 b 195b Für die Umlegung der K o s t e n w a s s e r v e r s o r g u n g gilt der

für

Sammelheizung

und

Warm-

Runderlaß der Verwaltung für Wirtschaft N r . 2 7 / 4 8 b e t r . : Umlegung von Brennstoff kosten, Anfuhrkosten und Bedienungskosten bei S a m melheizung und W a r m w a s s e r v e r s o r g u n g Vom 13. November 1948 (VfWMBl 1948 II, 184) 1. Bisher stillgelegte Sammelheizungen und W a r m w a s s e r v e r s o r gungsanlagen sind in der letzten Zeit in v e r s t ä r k t e m Maße in Betrieb g e n o m m e n worden. Da hierbei infolge der Kohlenpreiserhöhungen und d e r häufig auch gestiegenen Anfuhrkosten gegenüber den bisher vereinbarten Beträgen Mehrkosten entstehen, die v o m Hausbesitz nicht getragen werden können, erteile ich allen Mietern und Vermietern für die Umlegung der Kosten bei Sammelheizung und W a r m w a s s e r v e r s o r g u n g folgende Ausnahmegenehmigung: 1. (1) Sind die Kosten der Sammelheizung vertraglich i m Mietzins einbegriffen und wird die Beheizung durchgeführt, so ist zunächst in jedem Falle der Mietzins während der Heizungsmonate, auch bei eingeschränkter Heizung, u m 2 0 % zu senken. Die tatsächlichen B r e n n stoff kosten, Anfuhr kosten für die Brennstoffe und nachweisbaren Kosten der Bedienung der Heizung dürfen in ihrer vollen Höhe über die Heizungsmonate verteilt und nach Q u a d r a t m e t e r n der beheizten Fläche umgelegt werden. Die F o r d e r u n g von monatlichen Abschlagszahlungen m i t nachfolgender Abrechnung des Gesamtverbrauchs a m Ende der Heizperiode ist zulässig. (2) Sind die Kosten der W a r m w a s s e r v e r s o r g u n g vertraglich i m Mietzins einbegriffen, so ist der Mietzins in jedem Falle u m 5 % m o n a t lich zu senken, sofern die W a r m w a s s e r v e r s o r g u n g , wenn a u c h n u r eingeschränkt, durchgeführt wird. Die entstehenden Brennstoff kosten, Anfuhrkosten für die Brennstoffe und nachweisbaren Kosten der Bedienung der Anlage sind monatlich nach d e m Verhältnis der Mieten ( M i e t w e r t e ) umzulegen. 2.

Ist in den Fällen von Ziffer 1, Absätze 1 und 2 für die Abgeltung der Brennstoffkosten, Anfuhrkosten für die Brennstoffe und nachweisbaren Bedienungskosten der Anlagen ein neben der Miete zu zahlender Pauschalbetrag vereinbart, so entfällt die Zahlung dieses B e t r a g e s . An seiner Stelle dürfen die tatsächlichen Brennstoffkosten, Anfuhrkosten für die Brennstoffe und notwendigen Bedienungskosten für die Anlagen entsprechend der Regelung unter 1 anteilmäßig umgelegt werden. 3. (1) Von der Ausnahmegenehmigung darf n u r Gebrauch g e m a c h t werden, wenn der Vermieter d e m Mieter gegenüber den Nachweis der

231

Anm.l95b

A u s i ü h r u n g s b e s t i m m u n g e n des R e i c h s z u m R M G

entstandenen Kosten bei d e r Durchführung d e r Beheizung b z w . W a r m w a s s e r v e r s o r g u n g führt und Einblick in d a s U m l e g u n g s v e r f a h r e n g i b t . (2) Die P r e i s b e h ö r d e n sind befugt, auf A n t r a g eines Beteiligten eine anderweitige Regelung zu treffen, wenn die Anwendung d e r B e s t i m m u n g e n d e r Ziffern 1 und 2 i m Einzelfall zu unbilligen Hfirten führen würde. 4. Diese A u s n a h m e g e n e h m i g u n g t r i t t a m 1. Oktober 1948 in K r a f t . Sie gilt auch für laufende V e r t r ä g e . II. Die B e s t i m m u n g e n d e r R u n d e r l a s s e des R e i c h s k o m m i s s a r s für die Preisbildung N r . 8 / 4 0 v o m 17. J a n u a r 1940 ( M i t t B l I, 8 1 ) , N r . 1 7 / 4 0 v o m 1. F e b r u a r 1940 ( M i t t B l I , 1 0 6 ) u n d ' N r . 151/40 v o m 16. Dezember 1940 ( M i t t B l I, 8 8 3 ) sind n u r noch bei Stilliegen von S a m m e l h e i z u n g s bzw. W a r m w a s s e r v e r s o r g u n g s - A n l a g e n anzuwenden. Soweit sie den vorstehenden B e s t i m m u n g e n widersprechen, werden sie aufgehoben. Die bereits vor der kriegs- und nachkriegsbedingten Einstellung der Warmwasserversorgungs- oder Sammelheizungsanlage Mietberechtigten können sich der W i e d e r e i n f ü h r u n g der S a m m e l h e i z u n g und damit der anteilmäßigen Kostentragung nicht widersetzen, wenn der Anschluß an die Sammelheizung als Bestandteil des Mietvertrages anzusehen ist. Durch die vorübergehende Stillegung der Sammelheizung ist die fortdauernde Verpflichtung und Berechtigung aus dem Vertrag nicht beseitigt worden. Es ist auch einleuchtend, daß die Sammelheizung für das ganze Haus einheitlich geschaffen ist und darum nicht für einzelne Mieter nach Belieben ausgeschlossen werden kann. Auch im Hinblick auf die etwa in der Zwischenzeit vom Mieter selbst beschaffte Ofenheizung oder die erhebliche Kostenerhöhung kann ein Recht des Mieters, von der Sammelheizung ausgeschlossen zu bleiben, nicht anerkannt werden. Unter dem Gesichtspunkt der Hausgemeinschaft muß der Anschlußzwang aber auch für die nach der Stillegung der Sammelheizung eingezogenen Mieter Geltung haben, auch wenn diese eine ausdrückliche Verpflichtung im Mietvertrag nicht übernommen haben. In einem Hause, in dem die Heizkörper für die Sammelheizung angebracht sind, gilt die Kostentragungspflicht nach Wiederingangsetzung der Heizung als stillschweigend vereinbart. Weigert sich ein Mieter, den ihn treffenden Kostenanteil zu bezahlen, so kann der Vermieter sowohl Klage auf Zahlung des verweigerten Mietzinsteiles — ohne Rücksicht auf die Höhe des Rückstandes — als auch Mietaufhebungsklage nach § 3 MSchG (A 13) erheben, sofern dieser Rückstand den Betrag einer Monatsmiete bzw. Vierteljahresmiete (A 14) übersteigt. Beschränkt sich die Weigerung des Mieters nur auf die durch die zugelassene Umlegung bedingte E r h ö h u n g des Kostenanteils, so ist nicht die Leistungsklage, sondern nur die Mietaufhebungsklage nach § 3 a MSchG (A 16) zulässig. Die Verpflichtung des Mieters zur Annahme der Wiederinbetriebsetzung und der Kostentragung sowie das Recht des Vermieters zur Umlegung nach R E Nr. 27/48 gilt nicht, wenn die Vereinbarung über die Kosten der Sammelheizung nicht im Mietzins einbegriffen, sondern als selbständige Abrede n e b e n der Mietzinsvereinbarung getroffen ist; außerhalb des Mietzinses ist die Gewährung der Sammelheizung der Ordnung der Preisbehörde gemäß § 4 der Anordnung über Preisbildung und Preisüberwachung nach der Währungsreform vom 25. Juni 1948 (WiGBl 61) nicht mehr unterworfen.

232

§§ 3 bis 7

A n m . 196

§ 3 196 Wird gemäß § 6 des Reichsmietengesetzes auf Anordnung der von der obersten Landesbehörde bestimmten Stelle ein Teil des Mietzinses für notwendige Instandsetzungsarbeiten in Anspruch genommen, so darf dieser Betrag 30 vom Hundert der Miete nicht übersteigen. 196

In der Fassung der Verordnung vom 8. April 1941. Der Betrag der für notwendige Instandsetzungsarbeiten in Anspruch zu nehmende Teil des Mietzinses betrug bisher 18 v. H. der Friedensmiete; seit 29. April 1941 beträgt er 30 v. H. der Miete. Vgl. A 197, 198.

§ 4 Die obersten Landesbehörden können für Nebenleistungen der im § 2 Abs. 1 des Reichsmietengesetzes genannten Art einen Hundertsatz der Friedensmiete allgemein bestimmen. Sie können ferner eine Zusatzmiete gemäß § 13 a Abs. 3 des Reichsmieten gesetzes festsetzen. Diese Befugnisse können sie weiterübertragen. § 5 Die obersten Landesbehörden können anordnen, daß bestimmte Gemeinden oder bestimmte Arten von Mieträumen von den Vorschriften des Reichsmietengesetzes ausgenommen werden oder daß in einem Land, in bestimmten Gemeinden oder für bestimmte Arten von Mieträumen eine höhere als die gesetzliche Miete nicht neu vereinbart werden darf. Sie können diese Anordnungen wieder aufheben. Diese Befugnisse können sie weiterübertragen. § 6 Die auf Grund dieser Verordnung ergehenden Anordnungen der obersten Landesbehörden bedürfen der Zustimmung des Reichsarbeitsministers und des Reichsministers der Justiz. § 7 Diese Verordnung tritt, soweit Befugnisse auf die obersten Landesbehörden übertragen sind, mit dem Tage der Verkündung, im übrigen am 1. Mai 1936 in Kraft. 233

A n m . 197

Preußische Ausiührungsbestimmungen zum R M G

B. Ausführungsbestimmungen der Länder I. Preußen

197

Verordnung zur Ausführung des Reichsmietengesetzes Vom 24. April 1936 (GS S. 99) und vom 30. März 1938 (GS S. 46).

Auf Grund der §§ 6 und 21 des Reichsmietengesetzes in der Fassung der Verordnung vom 20. April 1936 (RGBl I 378) und der § § 1 , 4, 5 und 6 der Ausführungsverordnung des Reichs vom 20. April 1936 (RGBl I 383) wird mit Zustimmung des Reichsministers der Justiz folgendes verordnet: 197

Das Land Preußen ist durch Kontrollratsgesetz Nr. 46 vom 25. Februar 1947 (BayGVBl 1947, 89) aufgelöst worden; die AusfVO gilt in den im ehemals preußischen Staatsgebiet neu errichteten Ländern — vgl. V 5 — .soweit diese nicht ein anderes bestimmen (V 1).

§ 1 (1) Die Vorschriften des Reichsmietengesetzes gelten nicht für Mietverhältnisse über Wohnungen, deren Jahresfriedensmiete a) 1200 Mark und mehr in Berlin und Stettin, b) 1000 Mark und mehr in den Orten der Sonderklasse, c ) 800 Mark und mehr in den Orten der Ortsklasse A, d) 600 Mark und mehr in den Orten der Ortsklasse B, e) 450 Mark und mehr in den Orten der Ortsklasse G, f) 350 Mark und mehr in den Orten der Ortsklasse D beträgt. Sie gelten ferner nicht für Mietverhältnisse über Geschäftsräume, die Teile einer Wohnung bilden oder wegen ihres wirtschaftlichen Zusammenhanges mit Wohnräumen zugleich mit diesen vermietet sind, wenn die Jahresfriedensmiete für die Wohn- und Geschäftsräume zusammen die im Satz 1 bezeichneten Grenzen erreicht oder übersteigt. (2) Die Regierungspräsidenten, der Staatskommissar für die Hauptstadt Berlin und der Verbandspräsident des Siedlungsverbandes Ruhr kohlenbezirk können für bestimmte Gemeinden oder bestimmte Arten von Mieträumen die Grenzen ändern, sie können anordnen, daß für bestimmte Gemeinden oder für bestimmte Arten von Mieträumen eine höhere als die gesetzliche Miete nicht neu vereinbart werden darf. Sie können diese Anordnungen wieder aufheben. Alle hiernach ergehenden An234

§§ 1 bis 4 Ordnungen bedürfen der Zustimmung des Reichsarbeitsministers und des Reichsministers der Justiz. (3) Die Zugehörigkeit einer Gemeinde zu den im Abs. 1 bezeichneten Ortsklassen bestimmt sich nach dem auf Grund des § 12 des Reichsbesoldungsgesetzes aufgestellten Ortsklassenverzeichnisse. § 2 Der Mindestsatz der gesetzlichen Miete beträgt 110 v. H. der Friedensmiete (§ 1 der Ausführungsverordnung des Reichs zum Reichsmietengesetz vom 20. April 1936 — RGBl I 383 —). § 3 (1) Der Vermieter ist berechtigt, die Grundsteuer umzulegen. Übersteigt der von dem Vermieter infolge der Einführung des Grundsteuergesetzes vom 1. Dezember 1936 (RGBl I 986) als Grundsteuer zu zahlende Betrag den Betrag der früheren Grundvermögensteuer, zu dessen Umlegung der Vermieter nach den bisherigen Vorschriften berechtigt war, so bleibt diese Erhöhung außer Betracht. Den bisherigen Betrag kann der Vermieter auch dann umlegen, wenn die Grundsteuer niedriger ist. (2) Wurden vor dem 1. Mai 1936 in einer Gemeinde Zuschläge zur Grundvermögensteuer als Abgeltung der Abgaben für Entwässerung und Fäkalienabfuhr, für Straßenreinigung oder Müllund Schlackenabfuhr erhoben, und war der Vermieter nach den bisherigen Vorschriften (Verordnung über die Regelung der gesetzlichen Miete vom 4. Januar 1928 — Gesetzsamml. S. 3 —) zu einer Umlegung dieser Zuschläge nicht berechtigt, so verbleibt es hierbei. § 4 Der Vermieter ist berechtigt, das Wassergeld195a umzulegen. Die Umlegung ist erst zulässig, wenn der Vermieter dem Mieter gegenüber vor der Fälligkeit des Mietzinses eine entsprechende schriftliche Erklärung abgegeben hat. Machter vondiesemRechte Gebrauch, so vermindert sich die gesetzliche Miete um 3 v. H. der Friedensmiete. 235

Preußische Ausführungsbestimmungen zum RMG

§ 5 Bei Räumen mit Sammelheizung und Warmwasserversorgung ist der Vermieter berechtigt, die Kosten der Heizstoffe einschließlich der Anfuhr kosten nach Quadratmetern der beheizten Fläche umzulegen. Die Kosten der Beheizung gemeinsam benutzter Räume sind auf die Rauminhaber zu verteilen. Der Vermieter ist berechtigt, monatlich für die Heizstoffe Vorschüsse in Höhe von 1/12 des Verbrauchs des Vorjahrs zu erheben. Ist der Verbrauch des Vorjahrs nicht zu ermitteln, so sind die voraussichtlich entstehenden Kosten zugrunde zu legen. § 6 (1) Werden in einer Gemeinde nach dem 30. April 1936 Abgaben für Entwässerung und Fäkalienabfuhr, für Straßenreinigung oder Müll- und Schlackenabfuhr neu eingeführt, so ist der Vermieter berechtigt, diese Abgaben umzulegen; werden derartige Abgaben nach diesem Zeitpunkt erhöht, so gilt das gleiche hinsichtlich der Erhöhung. Haben bei einer Neueinführung dieser Abgaben die Vermieter die Aufwendungen für die gleichen Zwecke bisher selbst getragen, so haben die i m § 1 Abs. 2 genannten Behörden für diese Aufwendungen einen Hundertsatz der Friedensmiete festzusetzen; um diesen Hundertsatz vermindert sich der umlagefähige Betrag. (2) Sind Abgaben der im Abs. 1 genannten Art vor dem 1. Mai 1936 neu eingeführt oder erhöht worden und ist auf Grund der bisher geltenden Vorschriften die gesetzliche Miete um einen von der Gemeinde festgesetzten Hundertsatz der Friedensmiete erhöht worden, so verbleibt es hierbei. Ist die Festsetzung eines Hundertsatzes bisher unterblieben, so gelten bis zum 30. September 1936 die Verordnungen über die Betriebskosten in der gesetzlichen Miete vom 14. April 1928 (Gesetzsamml. S. 100) und 3. Juli 1929 (Gesetzsamml. S. 83). § 7 (1) Hat ein Mieter auf Grund ausdrücklicher oder stillschweigender Vereinbarung die Schönheitsinstandsetzungen in seinen Mieträumen (das Tapezieren und Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Fenster und das Streichen der Türen) übernommen, so ist er berechtigt, 236

§§ 5 bis 8

Anm. 197 a

die gesetzliche Miete um 4 v. H. der Friedensmiete zu kürzen. In diesem Falle ist er verpflichtet, die Schönheitsinstandsetzungen auf seine Kosten ausführen zu lassen. (2) Kommt er dieser Pflicht nicht nach, so kann der Vermieter die Schönheitsinstandsetzung selbst ausführen lassen und verlangen, daß der Mieter vom nächsten Zahlungstermin ab die volle gesetzliche Miete zahlt. Bei Streit hierüber entscheidet das Mieteinigungsamt. Weitergehende Ansprüche des Vermieters bleiben unberührt. § 8 (1) Hat der Vermieter die Ausführung notwendiger Instandsetzungsarbeiten unterlassen, so hat die Gemeinde die sachgemäße Ausführung der Arbeiten durch geeignete Anordnungen zu sichern. Vor der Anordnung sind beide Vertragsteile zu hören. (2) Die Gemeinde kann namentlich anordnen, daß nach erfolglosem Ablauf einer dem Vermieter gesetzten Frist 1. ein Mieter zur Vornahme notwendiger, bestimmt bezeichneter Arbeiten berechtigt ist, und einen entsprechenden Betrag des Mietzinses, der bei der jeweils fälligen Zahlung 18 v. H. 197a der Friedensmiete nicht übersteigen darf, einbehalten kann; 2. die Mieter einen Teil des Mietzinses, der bei der jeweils fälligen Zahlung 18 v. H. 197a der Friedensmiete nicht übersteigen darf, an eine von ihr zu bezeichnende Stelle abzuführen haben. Die Beträge können wie Gemeindeabgaben beigetrieben werden. Die Gemeinde hat dann die notwendigen Instandsetzungsarbeiten ausführen zu lassen. Sobald die Kosten für die ausgeführten Arbeiten aus den abgeführten Mietbeträgen gedeckt sind, hat die Gemeinde ihre Anordnung wieder aufzuheben. (3) Soweit auf Grund einer nach Abs. 1 oder Abs. 2 ergangenen Anordnung der Gemeinde ein Betrag des Mietzinses für Instandsetzungsarbeiten in Anspruch genommen wird, erlischt der Anspruch des Vermieters. Dies gilt auch für den Fall der Abtretung, Verpfändung oder Beschlagnahme der Mietzinsforderung. (4) Gegen eine Anordnung der Gemeinde findet die Beschwerde an die Aufsichtsbehörde binnen zwei Wochen statt. Diese entscheidet endgültig. Die Beschwerde hat aufschiebende Wirkung. In der Anordnung ist auf das Rechtsmittel hinzuweisen. 197a

Der Satz darf 30 v. H. der Miete nicht übersteigen, A 196.

237

Preußische Ausführungsbestimmungen zum RMG

§ 9 Die Gemeinden können f ü r Nebenleistungen der i m § 2 Abs. 1 Satz 2 des Reichsmietengesetzes genannten Art einen Hundertsatz allgemein b e s t i m m e n . Soweit dies nach den bisherigen Vorschriften (§ 2 der Verordnung des Preußischen Ministers f ü r Volkswohlfahrt über die Mietzinsbildung vom 17. April 1924 — Gesetzsamml. S.474 —) bereits geschehen ist, verbleibt es bei dieser Festsetzung. § »0 Wird auf Grund des § 2 Abs. 4 des Reichsmietengesetzes der ortsübliche Mietzins festgesetzt, so ist er durch Vergleich mit dem Mietzinse zu ermitteln, der für die m i t dem 1. Juli 1914 beginnende Zeit in der Gemeinde f ü r R ä u m e gleicher Art und Lage regelmäßig vereinbart w a r . Die Festsetzung lediglich auf Grund des abgeschätzten Bauwerts vom 1. Juli 1914 oder auf Grund einer Abschätzung ohne Rücksicht auf die f ü r R ä u m e gleicher Art und Lage vereinbarten Mieten oder die Aufstellung von Durchschnittspreisen für das Q u a d r a t m e t e r benutzter Fläche ist unzulässig. § 11 In den Fällen der §§ 3, 4 und 6 hat die Umlegung nach dem Verhältnisse der Friedensmiete — bei R ä u m e n mit S a m m e l heizung und Warmwasserversorgung der reinen Friedensmiete (§ 2 Abs. 1 Satz 4, 5 des Reichsmietengesetzes) — zu erfolgen. Hierbei sind auch R ä u m e zu berücksichtigen, f ü r die nicht die gesetzliche Miete gezahlt wird oder die nicht vermietet sind. § 12 Die i m § 1 Abs. 2 genannten Behörden können eine Zusatzmiete g e m ä ß § 13a Abs. 3 des Reichsmietengesetzes festsetzen. § 13 Die in dieser Verordnung den Gemeinden übertragenen Befugnisse werden in Gemeinden unter 2000 Einwohnern von dem Landrat ausgeübt. § 14 Diese Verordnung tritt a m 1. Mai 1936 in Kraft. 238

Bayerische Ausführungsbestimmungen zum RMG

II. Bayern Verordnung zur Ausführung des Reichsmietengesetzes Vom 28. April 1936 (GVB1 S. 78) und vom 5. April 1938 (GVB1 S. 159). Auf Grund der §§ 6 und 21 des Reichsmietengesetzes und der §§ 1, 4, 5 und 6 der Ausführungsverordnung zum Reichsmieten gesetz vom 20. April 1936 (RGBl 1936 I 383) wird nach Zustimmung des Reichsarbeitsministers und des Reichsministers der Justiz folgendes verordnet: § 1 (1) Die Vorschriften des Reichsmietengesetzes finden keine Anwendung auf Mietverhältnisse über Wohnungen, deren Jahresfriedensmiete a) 1000 Mark und mehr in München und Ludwigshafen a. Rh., b) 800 Mark und mehr in den Orten der Ortsklasse A, c) 600 Mark und mehr in den Orten der Ortsklasse B, d) 450 Mark und mehr in den Orten der Ortsklasse C und e) 350 Mark und mehr in den Orten der Ortsklasse D beträgt. (2) Die Vorschriften des Reichsmietengesetzes finden ferner keine Anwendung auf Mietverhältnisse über Geschäftsräume, die Teile einer Wohnung bilden oder wegen ihres wirtschaftlichen Zusammenhangs mit Wohnräumen zugleich mit solchen vermietet sind, wenn die Jahresfriedensmiete für die Wohnund Geschäftsräume zusammen die in Abs. 1 bezeichneten Beträge erreicht oder übersteigt. (3) Die Ortsklasseneinteilung bestimmt sich nach dem auf Grund des § 12 des Reichsbesoldungsgesetzes aufgestellten Ortsklassenverzeichnis (vgl. die Bekanntmachungen des Staatsministeriums der Finanzen vom 28. Oktober 1924, St.Anz. Nr. 252, vom 20. Oktober 1925, St.Anz Nr. 245, vom 8. Mai 1926, St.Anz Nr. 106 und vom 1. Februar 1927, St.Anz Nr. 27). § 2 Der Mindestsatz der gesetzlichen Miete beträgt bis auf weiteres 110 v. H. der Friedensmiete. 1863

239

Bayerische Ausführungsbestimmungen zum RMG

§ 3 (1) Die Vermieter sind berechtigt, Mehraufwendungen, die ihnen durch eine nach dem 1. Januar 1929 erfolgte Einführung neuer gemeindlicher Gebühren und Abgaben, soferne sie als Betriebskosten im Sinne des § 4 des Reichsmietengesetzes anzusehen sind, oder durch eine nach dem gleichen Zeitpunkt vorgenommene Erhöhung bereits bestehender Gebühren oder Abgaben der genannten Art entstehen, auf die Mieter nach dem Verhältnis der Friedensmiete, bei Räumen mit Sammelheizung und Warmwasserversorgung der reinen Friedensmiete (§ 2 Abs. 1 RMG), umzulegen. Der im Hause wohnende Vermieter ist an der Umlegung zu beteiligen. Bei Streit entscheidet das Mieteinigungsamt. (2) Die Grundsteuer kann auf die Mieter in Höhe der Sondersteuern auf Wohnungen und Mieten (Feuerschutzabgabe und ähnlichen Abgaben) umgelegt werden, die nach § 27 Nr. 3 des Einführungsgesetzes zu den Realsteuergesetzen vom 1. Dezember 1936 (RGBl I 961) am 1. April 1938 fortgefallen sind und zu deren Umlegung die Vermieter nach den bisherigen Vorschriften berechtigt waren. § 4 Bei Geschäftsräumen, die Teile einer Wohnung bilden oder wegen ihres wirtschaftlichen Zusammenhangs mit Wohnräumen zugleich mit solchen vermietet sind, erhöht sich für die geschäftlich benützten Räume bei einer Jahresfriedensmiete bis zu 600 Mark einschließlich die nach § 2 festgesetzte gesetzliche Miete bis auf weiteres um 5 v. H., bei einer höheren Jahresfriedensmiete um 10 v. H. der Friedensmiete. Wird für geschäftlich benützte Räume und für Wohnräume eine einheitliche Friedensmiete geschuldet, so wird im Streitfalle der auf den geschäftlich benützten Raum entfallende Teilbetrag der Friedensmiete vom Mieteinigungsamt festgestellt. Geschäftlich benützte Räume sind alle Räume, die nicht Wohnraum sind. § 5 Als Betriebskosten im Sinne des § 4 RMG gelten für das Haus zu entrichtende Steuern nebst Zuschlägen, außerdem gemeind240

§§ 3 bis 6

Anm. 198

liehe und sonstige Umlagen (Feuerschutzabgabe und dgl.), Gebühren f ü r die Benützung gemeindlicher Anstalten, Unternehmungen und Einrichtungen, z. B. Wasserzins, Gebühren f ü r Kanalbenützung, Hausunratabfuhr, Straßenreinigung, Kamin reinigung usw., Beiträge zur Brand Versicherung, zur Baunot-, Haftpflicht-, Wasserschaden Versicherung, Verwaltungskosten und ähnliche Unkosten. § 6 (1) Hat der Vermieter die Ausführung notwendiger Instandsetzungsarbeiten unterlassen, so hat die Bezirkspolizeibehörde die sachgemäße Ausführung der Instandsetzungsarbeiten durch geeignete Anordnungen zu sichern. (2) Die Bezirkspolizeibehörde kann nach ihrem Ermessen bes t i m m e n , welche Anordnungen zur Ausführung der Instandsetzungsarbeiten im Einzelfalle zu treffen sind. Sie kann nach fruchtlosem Ablauf einer dem Vermieter gesetzten Frist anordnen, d a ß die Mieter einen entsprechenden Teil des Mietzinses nicht an den Vermieter, sondern an eine von ihr zu bezeichnende Stelle zu entrichten haben oder d a ß sie bestimmte Arbeiten selbst a u s f ü h r e n lassen und einen entsprechenden Betrag des Mietzinses einbehalten können. Der Betrag, der auf Grund einer solchen Anordnung f ü r Instandsetzungsarbeiten in Anspruch genommen wird, darf bei dem jeweils fälligen Mietzins 18 v. H. der Friedensmiete 1 9 8 nicht übersteigen. Soweit die Zahlung eines Teilbetrages des Mietzinses an eine gemeindliche Stelle angeordnet ist, können die Beträge von den Mietern wie Gemeindeabgaben beigetrieben werden. (3) Vor einer Anordnung nach Abs. II sind beide Vertragsteile zu hören. Die Bezirkspolizeibehörde kann von den Vertragsteilen alle zur Entscheidung benötigten Auskünfte, insbesondere über die Höhe der für die Instandsetzungsarbeiten gemachten Aufwendungen verlangen und die Vorlage der Belege anordnen^ (4) Gegen eine Anordnung der Bezirkspolizeibehörde findet die Beschwerde an die Aufsichtsbehörde binnen 2 Wochen statt. Diese entscheidet endgültig. Die Beschwerde hat aufschiebende Wirkung. In der Anordnung ist auf das Rechtsmittel hinzuweisen. 198

Nach § 3 AusfVO des Reichs darf der Satz 30 v. H. der Miete nicht übersteigen, A 196. 16

K i e f e r s a u e r , Grundstücksmiete, 7. Aufl.

241

A n m . 199

Zuständigkeit der Preisbehörden §

7

(1) Die Verteilung der Kosten der Heizstoffe für Sammelheizungen und Warmwasserversorgung auf die Hausbewohner bleibt der Vereinbarung der Beteiligten überlassen. (2) Kommt ein Einverständnis hierüber nicht zustande, so entscheidet das Mieteinigungsamt; es verteilt den Gesamtaufwand für Heizstoffe auf die Beteiligten in der Regel nach dem Verhältnis der beheizten Räume (Kubikraum); dabei sind alle Räume des Anwesens, insbesondere auch die vom Vermieter selbst benützten Räume sowie Räume, für die nicht die gesetzliche Miete zu zahlen ist, zu berücksichtigen. §

8

Zuständig zur Festsetzung der behördlichen Zusatzmiete (§ 13a Abs. III RMG) sind die Regierungen; vor Festsetzung ist dabei in der Regel das örtlich zuständige Mieteinigungsamt, in Gemeinden ohne Mieteinigungsamt der Bürgermeister anzuhören. Die Festsetzung ist endgültig. §

9

(1) Diese Verordnung tritt am 1. Mai 1936 in Kraft. (2) Gleichzeitig werden aufgehoben: a) die Verordnung über die Mietzinsbildung in Bayern vom 29. März 1928 in der Fassung der Verordnung vom 22. Dezember 1931 (GVB1 S. 405), b) die Achte Verordnung zur Lockerung des Mieterschutzes und der gesetzlichen Mietzinsbildung in Bayern vom 26. September 1933 (GVB1 S. 313), c) die Bekanntmachung über die Lockerung des Mieterschutzes und der gesetzlichen Mietzinsbildungin Bayern vom 26. September 1933 (GVB1 S.314). d) die Verordnung vom 21. Januar 1936 über die gesetzliche Miete im Jahre 1936 (GVB1 S. 14).

VIII. Die Zuständigkeit der Preisbehörden199, 199a,200 199

Grundlage für die Preisbildung und Preisüberwachung bilden und bildeten, a) das P r e i s b i l d u n g s g e s e t z vom 29. Oktober 1936 (RGBl I 927)*), das in § 2 den RfP ermächtigt, die zur Sicherung volkswirtschaftlich gerechtfertigter Preise und Entgelte erforderlichen Maßnahmen zu

*) Das P B G 1936 ist durch § 15 des Obergangsgesetzes über Preisbildung und Preisüberwachung (Preisgesetz) vom 10. April 1948 (WiGBl 27) mit Wirkung vom 1. April 1948 an außer Kraft gesetzt worden. Der § 2 des neuen Preisgesetzes lautet in Abs. 1: ,,Die für die Preisbildung zuständigen Stellen können Anordnungen und Verfügungen erlassen, durch die . . . Mieten, Pachten . . . festgesetzt oder genehmigt werden, oder durch die der Preisstand aufrechterhalten werden soll." Zur Auslegung vgl. Hammes MDR 1949, 334 und A 17a.

242

Rechtsgrundlagen

Anm. 199

treffen und die ihm zustehenden Aufgaben und Befugnisse ganz oder teilweise auf andere Stellen zu übertragen, und b) die P r e i s s t o p v e r o r d n u n g (Verordnung über das Verbot von Preiserhöhungen) vom 26. November 1936 (RGBl I 955), die mit Wirkung vom 18. Oktober 1936 ab jede Preiserhöhung verbietet und in § 3 den RfP oder die von ihm beauftragte Stelle ermächtigt, Ausnahmen von diesem Verbot zuzulassen oder anzuordnen „soweit aus volkswirtschaftlichen Gründen oder zur Vermeidung besonderer Härten eine Ausnahme dringend erforderlich erscheint". Die auf Grund des PBG von den zuständigen Stellen ergangenen Anordnungen waren bisher gemäß § 6 Abs. 1 PBG — auch im Einzelfall — der Nachprüfung durch andere Behörden, insbesondere durch die Gerichte, in vollem Umfang entzogen, A 220. Die Anordnung, auch insoweit sie wie die Genehmigung nach § 3 PStopV eine unmittelbare Wirkung auf die Mietzinsvereinbarung nicht ausübt (A 239), berührt stets die Rechtssphäre der am Miet(Pacht)verhältnis Beteiligten. Jeder der Beteiligten kann im Einzelfalle geltend machen, daß er durch den Verwaltungsakt der Preisbehörde in seinen Rechten verletzt ist; er kann gemäß §§ 35ff. VGG (amerikanische Zone) bzw. Verordnung Nr. 165 (britische Zone) die A n f e c h t u n g s k l a g e zum V e r w a l t u n g s g e r i c h t erheben. Voraussetzung ist, daß der Anfechtungsberechtigte gemäß § 39 Abs. 2 VGG innerhalb einer F r i s t von zwei Wochen gegen den Bescheid der Preisbehörde Beschwerde zur A u f s i c h t s b e h ö r d e — Preisüberwachungsstelle — erhoben hat. Die nicht richtige Anwendung des Gesetzes ist Ermessensmißbrauch, § 36 VGG. Wegen der Ersetzung des Einspruchsverfahrens durch das Beschwerdeverfahren vgl. das Äbänderungsgesetz zum VGG und die Zweite AusfVO hierzu vom 30. September 1949 (GVB1 258, 260). Gegenstand der Anfechtungsklage ist der erste beschwerende Verwaltungsakt, d. i. der Bescheid der Preisbehörde, gleichviel ob dieser auf Grund des R E 184/37 oder im Vollzug der Anordnungen Nr. 111/47 oder Nr. 115/48 ergangen ist, A 253a. Abweichend von der vielfach geübten bisherigen Praxis wird in Zukunft die Preisbehörde ihren Bescheid mit einer Beschwerdebelehrung entsprechend der Anweisung der ME vom 18. Januar 1950 (StAnz Nr. 4) zu versehen haben. Diese Verpflichtung gilt sowohl für die Preisbehörde wie für die als Aufsichtsbehörde entscheidende Preisüberwachungsstelle, Ziff. 2 und 4 ME vom 18. Januar 1950. Die Anfechtungsklage ist gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 VGG gegen den Staat zu richten, in dessen Auftrag die Land- und Stadtkreise tätig sind, A 201. Über Einzelheiten des Verfahrens in Anfechtungssachen vgl. A 341. Im Bereich der privatrechtlichen, durch den Vertragsbeschluß oder durch Festsetzung des Zwangsmietvertrages (V 17) begründeten Beziehungen der Vertragspartner haben die Preisbehörden nur die Aufgabe, den vertraglich vereinbarten, nach bürgerlichem Recht geschuldeten Mietzins (auf Antrag) zu senken oder zu erhöhen, wenn er volkswirtschaftlich nicht gerechtfertigt ist. Rechtsfolgen, die wie z. B. die Minderung des Mietzinses aus § 537 B G B ohne besonderen Ausspruch des Gerichts k r a f t Gesetzes eintreten, können nur vom ordentlichen G e r i c h t f e s t g e s t e l l t werden. Die Preisbehörde überschreitet ihre gesetzliche Zuständigkeit, wenn sie über die Höhe des Minderungsbetrages befindet; die Entscheidung bindet das ordentliche Gericht nicht, KG vom 8. Juni 1948 J R 1948, 259. Durch die Entscheidung wird das Gericht nicht der Verpflichtung enthoben, von sich aus auf Anruf der 16*

243

A n m . 199a, 200

Z u s t ä n d i g k e i t der Preisbehörden

Parteien den Anspruch auf Mietminderung im ordentlichen Verfahren nachzuprüfen und durch Urteil festzustellen; eine Aussetzung des Verfahrens zur Einholung der Entscheidung der Preisbehörde kommt nicht in Frage, K G J R 1949, 257. Im Rahmen der Förderung des sozialen Wohnungsbaues ist den B e w i l l i g u n g s s t e l l e n eine weitgehende Zuständigkeit zur Festsetzung des Mietpreises (§ 17 Abs. 2) u. Unterbindung der Erhöhung (§ 20 Abs. 2) eingeräumt. Vgl. auch § 27 Abs. 1 Wohnbau G (A 405). 199a Z u w i d e r h a n d l u n g e n gegen die Preisgesetze und gegen die Anordnungen der Preisbehörden werden grundsätzlich durch O r d n u n g s s t r a f e n der Preisbehörden oder durch Strafverfolgung vor den ordentlichen Gerichten oder von den gemäß Verordnung vom 21. März 1933 ( R G B l X 136) errichteten Sondergerichten gesühnt. Die Preisstrafrechtsverordnung in der Fassung vom 26. Oktober 1944 ( R G B l I 264) ist am 1. Oktober 1949 außer Kraft getreten und durch die Bestimmungen des Gesetzes zur Vereinfachung des Wirtschaftsstrafrechtes (Wirtschaftsstrafrecht) vom 26. Juli 1949 (WiGBl 193) ersetzt worden. Wegen der Zulässigkeit der A n f e c h t u n g s k l a g e gegen Ordnungsstrafebescheide der Preisbehörden s. V 89. 200 Durch Anordnung vom 18. Juli 1945 (GVB1 4) ist für B a y e r n auf Weisung der Militärregierung bestimmt worden, daß das Staatsministerium für Wirtschaft für das Land Bayern als O b e r s t e P r e i s b e h ö r d e (Bayer. Preisbildungsstelle) die Zuständigkeiten des bisherigen Reichskommissars für die Preisbildung übernimmt und die Festsetzung von Preisen, Preisspannen und Zuschlägen jeder Art erläßt. Die Preisüberwachung erfolgt wie bisher durch die Preisüberwachungsstellen bei den Regierungen und durch die Preisbehörden bei den Landräten und Oberbürgermeistern. Nach Ziffer 4 der Anordnung sind Preiserhöhungen jeder Art nur nach ausdrücklicher vorheriger Genehmigung durch die Preisbildungsstelle zulässig. Beschwerden gegen Strafbescheide der Preisüberwachungsstellen werden von der Preisbildungsstelle endgültig entschieden.

Vierte Anordnung über die Wahrnehmung der Aufgaben und Befugnisse des Reichskommissars für die Preisbildung vom 27. September 1937 (Deutscher Reichsanzeiger Nr. 238)

Auf Grund des Absatzes III der Überleitungsverordnung zum Gesetz zur Durchführung des Vierjahresplans — Bestellung eiqes Reichskommissars für die Preisbildung — vom 26. November 1936 (RGBl I 955) wird folgendes bestimmt: Die in Ziffer 1, Absatz 2 der Ersten Anordnung über die Wahrnehmung der Aufgaben und Befugnisse des Reichskommissars für die Preisbildung vom 12. Dezember 1936 (Reichsanzeiger Nr. 291) bezeichneten Befugnisse sowie die Erteilung von Aus244

Dienstaufsicht

A n m . 201—203

nahmebewilligungen auf Grund von § 3 der Verordnung über das Verbot von Preiserhöhungen vom 26. November 1936 (RGBl I 955) werden hinsichtlich der Mieten und Pachten für Wohnund Geschäftsräume den Stadt- und Landkreisen201 als staatliche Aufgaben übertragen 202 . In den Landkreisen können die Befugnisse auf kreisangehörige Gemeinden mit mehr als 10000 Einwohnern — in der Rheinprovinz und in Westfalen auf die Ämter — weiter übertragen werden. Maßnahmen allgemeiner Art dürfen die vorstehend bezeichneten Behörden nur mit Genehmigung der Preisbildungsstellen treffen203 204 205 . 201

Die Preisbildung und Preisüberwachung für Mieten und Pachten über Räume aller Art samt den damit verbundenen Hausgärten (anders RMG, V 60) ist den P r e i s b e h ö r d e n übertragen, die von den Landkreisen und den kreisfreien Städten errichtet sind. Die Tätigkeit ist eine übertragene Staatsaufgabe, unterliegt als solche in vollem Umfang und in der Verantwortung den übergeordneten P r e i s ü b e r w a c h u n g s s t e l l e n , die bei der Regierung eingerichtet sind. Oberste P r e i s b e h ö r d e ist das Wirtschaftsministeiium (A 200). Zur materiellrechtlichen Beurteilung der vor dem 16. Oktober 1937 geltenden Vorschriften wird auf die Sonderregelung in Ziffer II der Ersten AusfVO zur PStopV vom 30. November 1936 (RGBl I 956) verwiesen. Diese VO ist zwar durch die Dritte AusfVO zur PStopV aufgehoben worden; doch ist die Wirksamkeit der auf Grund des bisher geltenden Rechtes vorgenommenen Miet- und Pachtzins-Festsetzungen ausdrücklich aufrechterhalten worden, vgl. Reichsmietengesetz, 6. Aufl. S. 113ff.

202

Die Entscheidung der Preisbehörde unterliegt der Nachprüfung durch die Dienstaufsichtsbehörde, d. i. die ii> Ziff. 2 des Organisationserlasses vom 12. Dezember 1936 beim Regierungspräsidenten gebildete P r e i s ü b e r wachungsstelle. Dieser obliegt die Aufgabe, auch ohne daß die Beteiligten im einzelnen die Gesetzesverletzung geltend machen, darüber zu wachen, daß die für die Sachbearbeitung vorgeschriebenen Weisungen in materieller und formeller Beziehung von der unteren Verwaltungsbehörde beachtet werden. Die D i e n s t a u f s i c h t s b e s c h w e r d e der Beteiligten ist im Gegensatz zu der Regelung bei der Preisüberwachung bei Grundstücken an keine F r i s t gebunden. Doch wird eine Beschwerde, die erst geraume Zeit, etwa nach mehreren Monaten nach Erlaß der angefochtenen Entscheidung erhoben worden ist, ohne sachliche Prüfung mangels Rechtsschutzbedürfnisses zurückzuweisen sein, vgl. aber auch A 245. Wegen der Einhaltung der Zweiwochenfrist für die an die Stelle des Einspruchs tretende Beschwerde zur Aufsichtsbehörde bei Erhebung der Anfechtungsklage zum Verwaltungsgericht vgl. A 199. Von Amts wegen kann die Aufsichtsbehörde jederzeit eine Entscheidung der Preisbehörden nachprüfen.

203

Jede über die Entscheidung eines Einzelfalles hinausgehende Maßnahme der Preisbehörde bedarf der Zustimmung der Preisbildungsstelle, d. i. des

245

Anm. 204,204a

Zuständigkeit der Preisbehörden

Staatsministeriums für Wirtschaft, A 200. Dies gilt für alle Verwaltungsanordnungen, Richtlinien usw. Auch diese Vorschrift, soll eine gleichmäßige Handhabung der Preisbildung und Preisüberwachung bei Mieten und Pachten gewährleisten. 204 Die G r u n d s ä t z e , nach denen die Preisbehörde die Mietzinsbildung zu überwachen und zu regeln haben, sind nicht einheitlich. Grundlage bildet der R E 184/37 vom 12. Dezember 1937, der in einer Zeit entstanden ist, in der man bewußt das freie Spiel der Kräfte in jedem Wirtschaftszweig lenken zu können und zu dürfen glaubte. Der Preisstop galt als das eherne Grundgesetz, an das man die Preise für immer ketten wollte. Seitdem haben sich die rechtlichen, wirtschaftlichen und politischen Auffassungen unter dem Zwang der Verhältnisse wesentlich geändert. Die Währungsreform vom 20. Juli 1948 brachte für weite Bereiche der Wirtschaft die Befreiung von den Preisfesseln. Die Preisbindung der Raummieten und -pachten ist unverändert geblieben. § 18 des Umstellungsgesetzes brachte den Anschluß an die Deutsche Mark in dem Sinne, daß für alle Miet- und Pachtzinse, die für eine vom 1. Juni 1948 an laufende Mietzeit zu zahlen sind, die Umrechnung von einer Reichsmark in eine Deutsche Mark angeordnet wurde. Diese Vorschrift ist grundlegend für die Beurteilung der Mietpreisbildung. Der Mietpreis ist das Rückgrat der im Hausbesitz begründeten Wirtschaft, die einen wesentlichen Bestandteil der Volkswirtschaft bildet. Die Umstellung des Reichsmarkmietzinses in DM-Mietpreis bedeutet für viele Mieter, insbesondere für die Rentner, eine große Härte; aber dieser währungsbegründete Ubergang ist notwendig und niemand darf dem Vermieter aus der Inanspruchnahme dieser gesetzlichen Regelung an sich einen Vorwurf machen. Das G e b o t , die Mietzinse in voller Höhe in D e u t s c h e r M a r k weiterzuzahlen ist wesentlich wichtiger als das Mietzinserhöhungsverbot der PStopV. Die fortschreitende Lockerung des Mietpreisstops kann nicht mehr aufgehalten werden. J e schneller man sich entschließt, die Raummiete, die überwiegend auf der Basis der Preise zu Beginn des ersten Weltkrieges festgehalten wird den völlig veränderten Preisverhältnissen auf dem freien Wirtschaftmarkt, wenigstens in etwa anzupassen — wobei die Frage offen bleibt, zu welchem Zwecke der Erhöhungsbetrag verwendet werden soll, A 204a —, desto rascher wird der tote Punkt überwunden, auf dem die Mietpreiserhöhung angelangt ist. Die Preisbehörden können aus der Enge der heute herrschenden Auffassung heraus, die ihnen im Rahmen des sozialen Wohnungsbaues zugewiesene Aufgabe — A 205 — nicht lösen, A 231, 239, 325. 204a Wahrhaft s o z i a l e M i e t p r e i s p o l i t i k darf sich n i c h t auf unwirtschaftliche N i e d r i g h a l t u n g d e r M i e t p r e i s e beschränken und sich im Ausgleich der Interessen zwischen den einzelnen Mietern und Vermietern, im Streit um die E r t r a g s b e r e c h n u n g eines einzelnen Hauses erschöpfen, sie muß vielmehr im Blick auf das Ganze die Ertragswirtschaft des Hausbesitzes — einschließlich des gemeinnützigen Wohnungsunternehmens — stärken und damit zugleich die Neubautätigkeit anregen. Da der bestehende Hausbesitz erhalten werden muß, müssen die notwendigen I n s t a n d s e t z u n g s a r b e i t e n — notfalls unter Zwang, Art VI d WohnG (A 316) § 6 RMG (A 187), § 17 WohnbauG (A405) — d u r c h g e f ü h r t werden. Der organisatorische Zusammenschluß aller Hauseigentümer einschließlich der Eigenheimbesitzer, der landwirtschaftlich und gewerblich genutzten Gebäude, könnte eine geeignete Grundlage dafür schaffen, daß die ungeheuren Mittel zur Durchführung der Instandsetzungsarbeiten aufgebracht werden. Zugleich wäre die drückende Last auf alle

246

Soziale Mietpreispolitik

Anm. 204 a

Raumnutznießer — also nicht nur auf die Mieter, die als Fremdnutzungsberechtigte wirtschaftlich meist schwächer dastehen als der Vermieter und der Eigenbesitzer, — nach sozialen Gesichtspunkten verteilt. Dem Gedanken des wirtschaftlichen Zusammenschlusses aller Raumnutznießer, auch und gerade derer, die nach ihren Verhältnissen einer fremden Hilfe nicht bedürfen, wird man freilich nur bei Verwirklichung einer wahrhaft sozialen Gesellschaftsordnung nähertreten können, vgl. Kiefersauer, Zur Neuordnung des Wohnungswesens auf der Grundlage der Zwangsversicherung, Ztschr. f. Wohnungswesen 1920, 182. In diesem Zusammenhang darf darauf hingewiesen werden, daß die Erhebung einer Mietsteuer nach der Miete oder nach der Wohnfläche stets eine unsoziale Maßnahme darstellt und daß die Einführung einer Wohnraumluxussteuer zwar sozial gerecht erscheint, aber immer nur als Kommunalabgabe bewertet werden kann, bei der überdies das Erträgnis meist in keinem tragbaren Verhältnis zu den Kosten der Erhebung steht. Die Erhebung eines N o t o p f e r s für den W o h n u n g s b a u , gleichviel ob in der Form einer Abgabe für jede Art von Raumnutzung oder in der Form der Kombinierung von Abgabe und Leihgabe (A 205), setzt jedenfalls die Überzeugung voraus, daß die E r h ö h u n g des R a u m m i e t z i n s e s zumutbar und t r a g b a r ist. Daran ändert auch die Tatsache nichts, daß für leistungsschwache Raumnutzungsberechtigte Abgabebefreiungen vorgesehen werden müssen, vgl. für die B a u n o t a b g a b e in B a y e r n das Gesetz zur Erhebung einer Notabgabe für den Wohnungsbau vom 14. Juni 1949 (GVB1 135); DurchfBest vom 26. September 1949 (StAnz Nr. 39 = GVB1 1949, 267); ME vom 7. Februar 1950 (StAnz Nr. 6). Die Weitererhebung der Baunotabgabe ist in Bayern nicht beabsichtigt. Die Baunotabgabe ist eine Abgabe auf die Gebäude, gleichviel, ob sie Wohnzwecken, hauswirtschaftlichen, landwirtschaftlichen oder gewerblichen Zwecken dienen. Schuldner der Abgabe ist der Eigentümer des Gebäudes, bei Stockwerkseigentum jeder Stockwerkseigentümer für seinen Gebäudeanteil. Nach § 6 Abs. 2 des Gesetzes ist der Eigentümer berechtigt, die Abgabe auf die Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten nach dem Verhältnis der geschuldeten Miete (Nutzungsentgeltes) zu dem Gesamtwert des Gebäudes u m z u l e g e n ; das gleiche gilt im Verhältnis vom Mieter zum Untermieter. Die Zulassung der Umlegung der Gebäudesteuer auf die Mieter bedeutet die Genehmigung einer Mietzinserhöhung, für die ausschließlich die Preisbehörden nach Ziff. 43ff. R E 184/37 zuständig sind. Ob eine solche Genehmigung etwa der Bayer. Preisbildungsstelle (A 200) vorliegt, ist nicht bekannt. Würde dies auch der Fall sein, so könnte diese Genehmigung auf Grund des § 3 PStopV den Mieter (Nutzungsberechtigten) niemals unmittelbar zur Zahlung des erhöhten Mietpreises verpflichten, A 17, 17a. Eine solche Rechtspflicht kann auch nicht durch die in § 6 Abs. 4 des Gesetzes angeordnete Haftung für den treffenden Anteil begründet werden. Für die Baunotabgabe können keine anderen Rechtsgrundsätze gelten als die später in der AO Nr. 72/49 von der VfW für den Ausgleich von Grundsteuermehrbelastungen aufgestellten Gesichtspunkte, A 234a. Bei Verweigerung der Zahlung des Anteils durch den Mieter kann der Vermieter nur die Mietaufhebungsklage gemäß § 3a MSchG erheben. Da zonales Recht und Bundesrecht vor Landesrecht geht, erscheint die Ermächtigung des Eigentümers zur Umlegung der Anteile der Abgabe auf die Mieter als rechtlich unzulässig und unwirksam. Es ist bedauerlich, daß die rechtliche Ausgestaltung der Baunotabgabe, die eine wesentliche Förderung des sozialen Wohnungsbaues gewährleistet, nicht in Einklang mit der zonalen bzw. bundesgesetzlichen

247

Anm.205

Zuständigkeit der Preisbehörden

Gesetzgebung gebracht worden ist. Wegen der Ausgestaltung des Umlegungsrechts vgl. V 131. 205

D e r soziale W o h n u n g s b a u kann nur durch die Einführung der sozial angemessenen Miete vorbereitet werden. Mit der Niedrighaltung der Mieten auf dem Stoppreis ist eine Förderung des Wohnungsbaues ebensowenig zu erreichen wie mit der Niedrighaltung der Löhne. Man darf den Gewerkschaften die Anerkennung dafür nicht versagen, daß sie die Lohnpreisfrage so lange fest in ihren Händen gehalten haben, obgleich alsbald nach der Währungsumstellung die Tendenz der freien Marktwirtschaft auf weiten Gebieten die Preis-Lohn-Relation aus den Angeln gehoben hat. Diese Relation muß wieder ins Gleichgewicht gebracht werden, wenn anders nicht die Gefahr einer politischen Radikalisierung heraufbeschworen werden soll. Man darf nicht übersehen, daß der soziale W o h n u n g s b a u nicht nur einer wirtschaftlichen, sondern auch einer p o l i t i s c h e n B a s i s bedarf. Mit dem freien Spiel der Kräfte konnte schon bisher nicht und kann erst recht nichtauf dem Trümmerhaufen Deutschland das Wohnungsbauproblem gelöst werden. Gewiß ist es zu begrüßen, wenn der private Wohnungsbau gefördert wird, insbesondere durch Lockerung der Erfassungsmaßnahmen der Wohnungsbehörden, A 351.» Auch ist es erfreulich, wenn aus den Mitteln des Lastenausgleichs zur Förderung des sozialen Wohnungs- und Siedlungsbaues für Flüchtlinge, Kriegssachgeschädigte, politisch Verfolgte öffentliche Darlehen gewährt werden. Nach Ziff. 11 der Bekm. vom 15. Februar u. 7. Juni 1949 (StAnz Nr. 7 u. 23) darf das „nach den Preisbestimmungen zulässige Maß ausgeschöpft werden", sofern es die Herstellungskosten erfordern; doch soll der „Mietzins für den in Aussicht genommenen Mieterkreis zumutbar" sein, Ziff. 37. Zum Begriff des sozialen Wohnungsbaues gibt eine Bekm. der Obersten Baubehörde vom gleichen Tage gewisse Merkmale bekannt; in Ziff. 6 wird gefordert, daß die Miete (Nutzungsgebühr) „auf die Dauer für den Mieterkreis tragbar sein müssen, für den die Wohnung nach ihrem allgemeinen Charakter bestimmt ist. Diese Voraussetzung gilt als erfüllt, wenn die jährliche Belastung % bis Vs des Durchschnittseinkommens dieses Mieterkreises nicht übersteigt". Die Bekm versteht unter dem „sozialen Wohnungsbau" Wohnungen in Ein- und Mehrfamilienhäusern bis zu einer Größe von 75 qm Wohnraum, sofern sie nach Art, Ausstattung und Miethöhe den Bedürfnissen und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der breiten Schichten der Bevölkerung angepaßt sind. Gleichzeitig sind nach Ortsklassen gestaffelte Miethöchstsätze zwischen 0,60 und 1,10 DM pro Quadratmeter für den sozialen Wohnungsbau eingeführt worden. Das Wohnungsbaugesetz der Bundesregierung (A 405) hat die Grundsätze der bayerischen Förderungsmaßnahmen weitgehend übernommen. Dies gilt insbesondere hinsichtlich des elastischen Einsatzes der Förderungsmittel, des Systems der sog. „ i n d i v i d u e l l e n F ö r d e r u n g " . Nach § 17 Abs. 3 WohnbauG sind die öffentlichen Mittel so einzusetzen und gegebenenfalls soweit zinsfrei zu stellen, daß unter Berücksichtigung angemessener Bewirtschaftungskosten die festgesetzten Mieten zu erzielen sind und nicht überschritten werden müssen. Dabei wird die Verzinsung des Eigenkapitals in Höhe von 15 v. H. der Herstellungskosten auf 4 v. H. beschränkt; der übersteigende Betrag des Eigenkapitals ist grundsätzlich zu dem für erststellige Hypotheken marktüblichen Zinssatz zu verzinsen. Die Wohnflächenberechnung ist eine andere (§§7 Abs. 2, 17 Abs. 1 u. 4); die persönlichen Verhältnisse der Nutzungsberechtigten, insbes. deren Einkommenshöhe (§ 17 Abs. 2, § 22 Abs. 1), ihre Bindung an das Dienstoder Arbeitsverhältnis (§ 20 Abs. 2) werden weitgehend berücksichtigt.

248

Förderung des Wohnungsbaues

A n m . 205

Die Bekm. geht den Weg der u n m i t t e l b a r e n Förderung des Wohnungsbaues durch direkte Gewährung staatlicher Mittel in Form von zinslosen Darlehen oder Zuschüssen (sogenannten verlorenen B a u k o s t e n z u s c h ü s s e n ) an den Bauherrn. Dabei wird unterstellt, daß in der Regel damit etwa 40 v. H. der Gesamtbaukosten gedeckt werden müssen, um tragbare Mieten im Sinne der Bekm trotz der Überteuerung der Baukosten zu erreichen. Die Mittel sind vorläufig aus den Erträgnissen der Baunotabgabe (A 204a) und der Soforthilfe (Ausgleichsbetrag) der Umstellungsgrundschulden) gesichert. In Bayern dürften im Jahre 1949 etwa 30000 Wohnungen durch staatliche Förderung finanziert worden sein. Nach dem Bericht im StAnz Nr. 7/1950 wird die Zahl der im Jahre 1949 ohne staatliche Mittel finanzierten Wohnungen mit 20000 angesetzt werden können. Im Hinblick auf die Schrumpfung des Kapitalbildungsprozesses, für die neben dem verminderten Sparsinn der Bevölkerung hauptsächlich die Auswirkung der sozial ungerechten Währungsreform verantwortlich gemacht werden darf, ist das Verhältnis von 2:3 nicht ungünstig. Jedenfalls macht diese Feststellung deutlich, daß die Annahme, daß die „in den begrenzten Mieten begründete Unrentabilität (des Wohnungsbaues) für das private Kapital keinen Anreiz bildet, Mittel im Wohnungsbau zu investieren" nicht absolute Gültigkeit besitzt. Wenn auch das Verhältnis der Vorkriegszeit mit etwa a /s frei finanzierten und Vs staatlich geförderten Wohnungen noch lange nicht erreicht sein wird, so darf doch nicht verkannt werden, daß das Ü b e r g e w i c h t der frei f i n a n z i e r t e n Wohnungen mit allen Mitteln a n z u s t r e b e n ist. Die Mittel, die gerade jetzt äußerste Wirksamkeit versprechen, sind V e r g ü n s t i g u ng in der R a u m n u t z u n g und steuerliche B e g ü n s t i g u n g . Nach beiden Richtungen hat Bayern einen verheißungsvollen ersten Schritt getan: durch die Bekm. zur Vermehrung des Wohnraumes durch Förderung der Baulust (A 351 a) und durch das Gesetz über die Grundsteuerfreiheit und Gebührenbefreiung für den sozialen Wohnungsbau. Diese Maßnahmen der m i t t e l b a r e n Förderung des Wohnungsbaues können und müssen m.E. mit Nachdruck a u s g e b a u t werden. Da das private Kapital für den Wohnungsbau nicht entbehrt werden kann, muß es zur Investierung angereizt werden. Noch kann die Frage der Wiederherstellung der Rentabilität im Wohnungsbau ungelöst bleiben, da unter den gegenwärtigen Beschränkungen der Wohnungsnutzung die Befreiung von den Fesseln der Wohnraumbewirtschaftung den Vorrang vor wirtschaftlicher Berechnung hat. Es darf nicht übersehen werden, daß mit dem fortschreitendem Wohnungsbau die Lockerung der Beschränkungen schrittweise von selbst eintreten. Der gebotene rasche Entschluß heißt: der frei finanzierte neu geschaffene Wohnraum unterliegt nicht den Beschränkungen der Wohnraumbewirtschaftung. Die vom Hausbesitz geforderte Wiederherstellung der privatwirtschaftlichen Grundlagen der Vermietung ist jedenfalls derzeit noch nicht zur Entscheidung reif. Die Lösung dürfte nicht nach rein wirtschaftlichen Gesichtspunkten allein erfolgen, sie bedarf auch der politischen Stütze, sie muß in die neue Lohn-Preis-Relation eingebaut werden, V 131. Das Erste Wohnungsbaugesetz der Bundesregierung (A 405) unterscheidet zwischen dem ö f f e n t l i c h g e f ö r d e r t e n s o z i a l e n W o h n u n g s b a u und dem frei f i n a n z i e r t e n W o h n u n g s b a u ; bei letzterem wird, wenn Steuervergünstigungen in Anspruch genommen werden, die Kostenmiete zugelassen, im übrigen werden die frei finanzierten Wohnungen von den Vorschriften über Preisbildung freigestellt (Marktmiete), §§ 23, 27 WohnbauG.

249

Anm. 205a

Zuständigkeit der Preisbehörden

Der soziale Wohnungsbau muß noch viel weiter gefaßt werden. Dieser Wohnungsbau muß in Übereinstimmung mit einer Wirtschaftspolitik gebracht werden, die Arbeitsplätze beschafft. Wohnung und Arbeitsplatz gehören zusammen. Das Problem der Finanzierung von Bergarbeiterwohnungen hat vor mehr als 20 Jahren den Ruhrsiedlungsverband ins Leben gerufen. Angesichts der ungeheuren Größe der Doppelaufgabe, Wohnplätze und Arbeitsplätze zu beschaffen, dürften nur r e g i o n a l e A u f b a u g e s e l l s c h a f t e n mit der Lösung des Problems betraut werden, die die Lasten der Finanzierung auf alle in ihrem Bereich Wohnenden, ohne Rücksicht auf Eigennutzung oder Fremdnutzung, umlegen, die vom Unternehmer B e i t r ä g e , vom Arbeitnehmer und allen anderen Raumnutzungsberechtigten L e i h b e t r ä g e (Zwangssparbeträge) einheben. Die Mitwirkung der Arbeitgeber, der Gewerkschaften und der öffentlichen Körperschaften in dieser regionalen Organisation ist von ausschlaggebender Bedeutung. Die Forderung der Gegenwart verlangt die Herstellung von Wohnungen für die breite Masse der Arbeitenden im Bereich ihres Arbeitsplatzes durch eine regionale Aufbaugesellschaft. Nur durch äußerste Ausnutzung der modernen Bautechnik können die Baukosten auf einen Stand gesenkt (vgl. §§ 6, 18 WohnbauG) werden, der den für „die breiten Schichten des Volkes bestimmten" sozialen Wohnungsbau erst ermöglicht, §§ 1, 17, 22 WohnbauG. 205a Für die Preisbildung und Preisüberwachung bei Mieten gilt als allgemeine Weisung des RfP der R E 184/37. Im Rahmen dieses Erlasses ist den Preisbehörden die Aufgabe gestellt, die Preisgestaltung bei Mieten zu überwachen. Anträge auf Ermäßigung oder Erhöhung der vereinbarten Miete auf Antrag zu verbescheiden und den Beteiligten ebenso wie den Gerichten und Wohnungsbehörden den angemessenen Mietpreis mitzuteilen (durch Preisfestsetzung oder durch gutachtliche Äußerung — dazu A 221 —). In Abweichung von dieser grundsätzlichen Regelung hat die VfW durch die beiden Anordnungen Nr. 111/47 und Nr. 115/48 (A 253, 283) von sich aus für die U n t e r v e r m i e t u n g von Wohnraum eine z o n e n e i n h e i t l i c h e H ö c h s t p r e i s m i e t e im Wege einer allgemeinen Verwaltungsanordnung verfügt, bei denen den Preisbehörden so gut wie keine Möglichkeit der Ausnahmebewilligung gegeben ist. Es handelt sich bei beiden Anordnungen um eine bis in die kleinsten Einzelheiten genormte zentrale Regelung, deren Schwäche eben in dieser kasuistischen Normierung liegt, die in dem Bestreben, alles zu regeln, die Vielfalt der Verhältnisse doch nicht umfaßt und darum für eine g e r e c h t e Lösung des Preisproblems unzureichend ist. Da es sich gerade bei der Untervermietung mit Mobiliarüberlassung um den schwierigen Ausgleich der Interessen nicht nur der Wohnungsnutzung, sondern vor allem des Gebrauchs der überlassenen Einrichtungsgegenstände handelt, kann auf eine individuelle Behandlung nicht verzichtet werden. Die Praxis lehrt, daß, wenn jeder Teil sich auf die ihm günstigen Vorschriften berufen möchte, eine einheitliche Rechtsbasis in der Vielfalt der Gesichtspunkte gar nicht zu finden ist. Manche Preisbehörden sind dazu übergegangen, im Wege der Verhandlung mit den Beteiligten einen Ausgleich zu finden. Damit aber ist erwiesen, daß die in § 10 der AO Nr. 111/47 und § 9 der AO Nr. 115/48 dem Hauptmieter bzw. Inhaber des Beherbergungsbetriebes auferlegte Rechtspflicht der (verbindlichen) Bekanntgabe der Zusammensetzung und Berechnung der Untermiete eine unmögliche Forderung darstellt. In dem Durcheinander der Bestimmungen beider Anordnungen, das selbst die mit ihrem Vollzug betrauten Preisbehörden vor unlösbare Schwierigkeiten der Rechtsfindung stellt, kann sich der Normal-

250

Untermietpreis

A n m . 206

Untervermietet unmöglich zurechtfinden; deshalb kann von ihm die Verantwortung für den ordnungsmäßigen Vollzug nicht gefordert werden. Die hier festgelegte „Rechtspflicht" ist keine Rechtspflicht; sie kann deshalb auch nicht durch Strafe erzwungen werden. Da die Höchstpreisanordnung nur wirksam werden kann, wenn die Berechnungsunterlagen einwandfrei festgestellt sind, und da diese Feststellung nur von der Preisbehörde getroffen werden kann, ist das Diktat des Höchstpreises solange nicht wirksam und rechtlich verpflichtend, als nicht im Einzelfall eine Entscheidung der Preisbehörde vorliegt. Unzureichende Unterlagen, die auf Grund einer irrigen Auslegung der Meldepflicht beruhen, können den Untervermieter nicht verpflichten. Der zweite Mangel der Anordnungen besteht darin, daß die Begriffsbestimmung des Zeitwertes als „Anschaffungswert abzüglich der Absetzungen für die Abnutzung" für den Eigentümer der Möbel an sich eine untragbare Benachteiligung seiner berechtigten Interessen zur Folge hat, weil dieselbe VfW die Neuherstellung und Instandsetzung der Möbel dem freien Spiel des Marktes überlassen hat, so daß die Vergütung für die Überlassung der Möbel in keinem Verhältnis zu ihrem Anschaffungswert steht. Sie wird überdies durch die Begrenzung nach der Höhe der Leerraummiete in ungerechtfertigter Weise weiter verkürzt, V 57. Der wenigstens für die AO Nr. 115/48 offenkundige —: A 282 — Gedanke der Begünstigung von wirtschaftlich schwachen Flüchtlingen und der Schonung der Kassen der öffentlichen Fürsorge wäre geeignet, den Geltungsbereich beider Anordnungen auf die leistungsschwachen Kreise zu beschränken. Es entspricht aber nicht dem Erfordernis sozialer Gerechtigkeit, daß jeder Untermieter ohne Rücksicht auf seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit sich die Vorteile einer Regelung zunutze machen darf, die nach der erklärten Absicht der VfW nur zugunsten leistungsschwacher Bevölkerungskreise ergangen ist, V 57. Die Mängel rechtsstaatlicher Wirksamkeit beider Anordnungen sind offenkundig, A 282.

IX. Die Preisbildung und Preisüberwachung bei Mieten Runderlaß Nr. 184/37 des Reichskommissars für die Preisbildung Vom 12. Dezember 1937 mit Berücksichtigung der Änderungen (Ziffer 35 und 55) durch den R E Nr. 55/41 vom 2. Mai 1941 (MittBl I 274) 206

Der Runderlaß ist eine dienstliche Anweisung des RfP an die ihm unterstellten Behörden, d. h. die Preisbehörden- und die Preisüberwachungsstellen; die darin vertretene Rechtsauffassung ist keine etwa die Gerichte bindende Rechtsordnung, LG Berlin DR 1941, 1472. Nur die Entscheidung im Einzelfall bindet das Gericht. Zum RE 184/37 im allgemeinen vgl. LG Berlin JW 1939, 697; Friemann DWohnA 1941, 46. 251

Anm.206a

P r e i s b i l d u n g u n d P r e i s ü b e r w a c h u n g bei M i e t e n

Mietzins im Sinne des R E ist immer nur die ziffernmäßig ausgedrückte Leistung des Mieters für die Raumüberlassung. In allen Fällen, in denen der Mietzins in einer festen Relation zu einer von einem Dritten oder dem Vermieter selbst zu vergütenden Geldsumme gebracht ist, die n i c h t als Miet- oder Pachtzins anzusehen ist, kann die Preisbehörde nicht tätig werden. Wenn daher bei der einem Beamten überlassenen Wohnung der Mietpreis sich nach dem Wohnungsgeldzuschuß, der dem Beamten auf Grund der Besoldungsordnung gewährt wird, richtet, dann besteht weder f ü r eine Erhöhung noch für eine Ermäßigung der Miete eine Möglichkeit; es ist bis zur Beendigung des Mietverhältnisses der vereinbarte Teil des Wohnungsgeldzuschusses in seiner jeweiligen Höhe zu zahlen, A 236. Der R E 184/37 gilt f ü r alle Mietverhältnisse über Räume, insbesondere auch f ü r Untermietverhältnisse einschließlich der sogenannten Quasi-Untermietverhältnisse (A 276), da diese ihrem Wesen nach echte Mietverhältnisse sind, V 24. 206 a Der R E 184/37 muß, wenn er nicht durch eine neue Anordnung ersetzt wird, m i t neuem Geist erfüllt werden. Der grundlegende Gedanke der Preisstopverordnung ist auch auf dem Gebiete der Miet(Pacht)zinsbildung als überholt anzusehen. Für weite Bereiche der Wirtschaft ist von der VfW der Zugang zur freien Marktwirtschaft eröffnet worden. Daß dies geschehen ist, mag vom Standpunkt des Verbrauchers aus bedauert werden. Der Schritt kann nicht mehr rückgängig gemacht werden. Wie schwer es in dieser Aufspaltung des Gefüges der preisgebundenen Wirtschaftsordnung ist, den angemessenen, den volkswirtschaftlich gerechtfertigten Preis zu ermitteln und unter strafrechtlichen Schutz zu stellen, zeigt das parlamentarische Schicksal des Gesetzes gegen Preistreiberei, V 35. Es ist hier der Versuch unternommen, den s o z i a l gerechtfertigten Preis an Stelle des wirtschaftlich berechtigten Preises zu setzen und damit der Rücksichtnahme der gegenwärtigen Not den unbedingten Vorrang vor der unter gewöhnlichen Verhältnissen wirtschaftlichen Kalkulation einzuräumen. Der Preis darf nur das Entgelt für das sein, was im s o z i a l e n Sinn als L e i s t u n g anzusehen ist. Die Leistung wird aber wesentlich durch Arbeit (Unternehmerlohn und Wagnisausgleich) und Kosten (Geschäftskosten, Betriebskosten, Gestehungskosten) bestimmt. Für das Gebiet der Mietzinsbildung bedeutet diese Normierung des Straftatbestandes in § 1 Abs. 1 des Gesetzes gegen Preistreiberei vom 28. Januar 1949 eine starke Annäherung an die von der Rechtsprechung des Reichsgerichts zu § 49a MSchG entwickelten Grundsätze zur Ermittlung des unangemessenen Mietzinses, vgl. Staudinger-Kiefersauer, V 71ff. zu § 535 und V 56. Die unvermeidliche Schwäche des Gesetzes liegt, worauf Arndt S J Z 1949, 84 mit Recht hinweist, in der Schwierigkeit, Unternehmerlohn und Wagnisausgleich einerseits und Monopolrente andererseits auszugleichen. Für das Gebiet der Raummiete kommt noch das besonders in der .gegenwärtigen Notzeit sozial bedingte Interesse an der Feststellung des objektiven Nutzungswertes hinzu. Die Spannung zwischen dem meist durch den Preisstöp (unterschiedlich) niedrig gehaltenen Mietzins in den Altbauten und dem infolge der Materialverteuerung um ein Mehrfaches erhöhten Mietpreis einer neu erstellten Wohnung stellt die Preisbehörde bei der F e s t s e t z u n g d e s s o z i a l e n P r e i s e s für die Nutzung des neuen Wohnraumes vor eine schwierige A u f g a b e , deren Lösung die Abkehr von den überholten Grundsätzen des Preisstops und die Hinwendung auf die Förderung des Wohnungsbaues fordert. Vor allem aber ist die Preisbehörde gehalten, der Ermittlung der Gestehungskosten,

252

R E 184/37

A n m . 206 a

zu denen wesentlich die Betriebskosten zählen, erhöhte Aufmerksamkeit zu widmen, V 56. Die Erfahrungen, die die Preisbehörde hierbei macht, werden sie vielleicht dazu bestimmen, mit der seit der Währungsreform allzuhäufig genehmigten Herabsetzung der Mietpreise zurückhaltender zu verfahren. Nur der sozial ungerechtfertigte Mietpreis ist herabzusetzen. Die Abwälzung der Last der Kapitalbildung auf den Mietzins ist weder dem Vermieter durch Geltendmachung eines Mehrwerts noch dem Mieter durch Behauptung einer währungsbedingten Mietpreisminderung gestattet, V 58. Zur Einführung des Begriffes , , K o s t e n m i e t e " für frei finanzierte Wohnungen, für die Steuervergünstigung in Anspruch genommen werden und der Freistellung der Miete, d. h. der Zulassung der , , M a r k t m i e t e " bei den frei finanzierten Wohnungen, die ohne Steuervergünstigung errichtet werden, § 27 WohnbauG (A 405).

Inhaltsübersicht A. P r e i s ü b e r w a c h u n g I. Unzulässige Mietzinserhöhungen II. Stichtag für die Berechnung des Mietzinses I I I . Mietzins für nach dem Stichtag erstmalig vermietete Räume IV. Untervermietung V. Unzulässige Kündigungen . VI. Bestrafung von Zuwiderhandlungen

1 2-6 7 u. 8 9-12 13-18 19-24

B. P r e i s b i l d u n g . I. Volkswirtschaftlich erforderliche Mietzinssenkungen (§ 2 Abs. 1 d. Ges. v. 29. 10. 36) 1. bei Altwohnungen . . . 25-31 2. bei Neubauwohnungen . 32-38 3. durch Änderung sonstiger Vertragsbestimmungen 39

II. Volkswirtschaftlich erforderliche Mietzinserhöhungen (§ 3 der Preisstop-VO) 1. bei Änderung der Benutzungsart 2. bei Durchführung baulicher Verbesserungen 3. bei Neueinführung oder Erhöhung von Gebühren 4. zum Ausgleich von Krisenmieten 5. bei Wohnungen, die dem Reichsmietengesetz unterliegen 6. Ausnahmegenehmigung zum Zwecke sonstiger Vertragsänderungen oder zur Beseitigung von Zweifeln I I I . Mietzinssenkungen und Mietzinserhöhungen bei Geschäftsräumen IV. Verfahren bei der Durchführung von Mietzinssenkungen und Mietzinserhöhungen V. Gebühren

40 41 42 43-^47 48-58 59-61

62/63 64^-66 67-72 73-75

Der Mietzins nimmt unter den gesamten Lebenshaltungskosten einen besonders breiten Raum ein. Die Sicherung des volkswirtschaftlich gerechtfertigten Mietzinses ist also im Rahmen der mir und den Behörden, die ich mit der Preisüberwachung und Preisbildung beauftragt habe, durch das Gesetz vom 29. Ok253

A n m . 207

Preisbildung und Preisüberwachung bei Mieten

tober 1936 (RGBl I 927) gestellten Aufgaben von allergrößter Bedeutung. Die Aufgabe umfaßt einerseits die genaue Überwachung der Innehaltung des Preiserhöhungsverbots bei Mieten, weiterhin die Senkung eines Mietzinses, der bereits beim Inkrafttreten dieser Verordnung überhöht war, und schließlich die Erhöhung eines Mietzinses, dessen Beibehaltung dem Vermieter auch vom Standpunkt der Allgemeinheit aus nicht zugemutet werden kann. Zwecks einheitlicher Durchführung der Preisüberwachung und Preisbildung bestimme ich folgendes:

A. P r e i s ü b e r w a c h u n g I. U n z u l ä s s i g e M i e t z i n s e r h ö h u n g e n

(1) Durch die Verordnung über das Verbot von Preiserhöhungen vom 26. November 1936 (RGBl I 955) (Preisstopverordnung) wird nicht nur jede unmittelbare Mietzinssteigerung verboten, es ist auch unzulässig, bei ziffernmäßig gleichbleibendem Mietzins den Mieter in anderer Weise höher zu belasten oder den Wert der Leistung, die dem Vermieter obliegt, durch irgendwelche Maßnahmen zu vermindern ( m i t t e l b a r e M i e t z i n s e r h ö h u n gen) 207 . Danach verstößt z . B . die Forderung nicht seit langem allgemein üblicher Mietzinsvorauszahlungen oder besonderer Mietzinssicherheiten (auch wenn sie verzinst werden), die Forderung von Umzugsbeihilfen und Abstandssummen, die Abwälzung von Instandsetzungskosten auf den Mieter oder die Verkoppelung von Vermietungen mit irgendwelchen anderen Rechtsgeschäften gegen die Preisstopverordnung. Dabei ist es unerheblich, ob derartige Forderungen vom Vermieter selbst, von dem bisherigen Mieter oder einer anderen Person oder Stelle erhoben werden. 207

254

Zur Feststellung der „ m i t t e l b a r e n M i e t z i n s e r h ö h u n g " ist die Gesamtheit der am Stichtag bestehenden Vertragsbestimmungen in ihrer wirtschaftlichen Auswirkung zu überprüfen, vgl. Ziff. 39. Auch die Änderung der vertraglich vereinbarten K ü n d i g u n g s f r i s t e n oder anderer Vertragsbestimmungen ist, wenn sie gegen den Willen des Mieters erfolgen soll, an die Zustimmung der Preisbehörde gebunden, Grunds.Entsch vom 10. Mai 1938. (Mitt-.Bl I Nr. 11). Dieser Grundsatz gilt auch für Mietverhältnisse, die den Bestimmungen des Mieterschutzgesetzes unterliegen, soweit in diesen Fällen die Kündigung nicht etwa bereits durch das Mieterschutzgesetz selbst ver-

R E 184/37 Ziff. 1—3

Anm. 207

boten ist, Grunds. Entsch vom 1. August 1938. (Mitt.-Bl, I Nr. 23). Wegen der Zulässigkeit der „Kündigung" der Verlängerungsklausel bei mieterschutzpflichtigen Räumen, vgl. V 39. Die Ausübung einseitiger R e c h t e zur Mietzinserhöhung ist verboten, vgl. Ziff. 5 Satz 3. Auch die E i n s c h r ä n k u n g des G e g e n s t a n d e s der Raumnutzung, z. B. durch Wegnahme von Haupt- oder Nebenräumen, der Gartenbenutzung usw., die Änderung der Bedingungen der Mietzinszahlung zu Lasten des Mieters, die Auferlegung von Sonderleistungen, z. B. der Übertragung der Reinigung des Bürgersteiges (A 194), ist unzulässig. Die Abwälzung der Instandsetzungskosten auf den Mieter im Wege der vertraglichen Vereinbarung stellt eine genehmigungsbedürftige Preiserhöhung dar; eine stillschweigende Zulassung, ,mit Rücksicht auf die allgemeinen Verhältnisse" durch die Preisbehörden — Kleinrahm MDR 1947, 286 — entspricht nicht der gegenwärtigen Rechtslage. Die Gerichte sind nicht gehindert, in solchen Fällen die Erhöhung der Mieterleistung als Verstoß gegen die PStopV abzulehnen. Die Grundsätze der Ziff. 1 sind auch von der Wohnungsbehörde bei der Festsetzung des Zwangsmietvertrages zu beachten, A 333. Bei den vom Vermieter zu tragenden Instandsetzungskosten ist die Unterlassung der Ausführung notwendiger Instandsetzungsarbeiten als ein Verstoß gegen die PStopV anzusehen, gleichviel ob dadurch der Mieter gezwungen wird, die Arbeiten selbst auszuführen oder nicht; es genügt, daß die Unterlassung der Vornahme der Arbeiten den Gebrauchswert der Wohnung mindert, Lampe, DWohnW 1938, 4; A 225. § 6 RMG erfährt damit eine wichtige Ergänzung und Erweiterung. Es bedarf keiner Erläuterung, daß der Vermieter die ihn nach dem BGB obliegende Instandhaltung der Mieträume, insbes. die Durchführung der Schönheitsreparaturen, nicht einseitig auf den Mieter übertragen kann; eine vertragliche Abmachung bedarf der Genehmigung der Preisbehörde, da die Übertragung von wirtschaftlichem Vorteil für den Vermieter sein kann, vgl. Ziff. 62.

II.

S t i c h t a g für die B e r e c h n u n g des M i e t z i n s e s

(2) Vergleichstag ( S t i c h t a g ) ist nach der Preisstopverordnung der 17. Oktober 1936. Durch die Erste Ausführungsverordnung vom 30. November 1936 (RGBl I 956) waren aber die zwischen dem 17. Oktober und dem 30. November geschlossenen Mietverträge von der Rückwirkung der Preisstopverordnung ausgenommen. An dieser Rechtslage hat sich durch die Dritte Ausführungsverordnung vom 27. September 1937 (RGBl I 1127) nichts geändert (vgl. Runderlaß Nr. 153/37). (3) Durch den Erlaß vom 22. Mai 1937 (Mitteilungsblatt des Reichskommissars für die Preisbildung Nr. 6 S. 7) habe ich zugelassen, daß ein in der Zeit vom 17. Oktober bis 30. November 1936 vereinbarter Mietzins auch bei einer Neuvermietung bei255

A n m . 207a

Preisbildung und Preisüberwachung bei Mieten

behalten werden darf. Diese Bestimmung ist als Ausnahmegenehmigung g e m ä ß § 3 der Preisstop Verordnung anzusehen, so daß regelmäßig von dem Rechtszustand vom 30. November 1936 ausgegangen werden kann. (4) Maßgebend sind in erster Linie die schriftlich getroffenen Vereinbarungen. Wenn mit erklärter oder stillschweigender Einwilligung des Vermieters a m Stichtag zugunsten des Mieters eine vom schriftlichen Vertrag abweichende Regelung bestand, ist diese maßgebend. Vertragswidriges Verhalten des Mieters oder Vergünstigungen, die der Vermieter nur unter ausdrücklicher zeitlicher Befristung gewährt hat, beeinflussen die Höhe des Stichtagsmietzinses nicht. (5) Ein von dem allgemeinen Stichtag abweichender Zeitpunkt ist maßgebend, wenn bis zum 30. November 1936 für einen späteren Termin eine Mietzinserhöhung fest vereinbart war. Dabei m u ß das Ausmaß und der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Mietzinserhöhung von vornherein fest bestimmt gewesen sein. Auf Vertragsbestimmungen, die den Vermieter ermächtigen, den Mietzins bei Eintreten besonderer Umstände 207 », etwa aus Anlaß der Einführung oder Erhöhung von Steuern und Gebühren einseitig zu erhöhen, darf dieser sich nach Inkrafttreten der Preisstopverordnung nicht mehr berufen. 207a

Die Vereinbarung einer Staffelmiete bleibt unberührt; ebenso Mietverträge, deren Entgelt nach der Höhe des Umsatzes berechnet wird. Tritt infolge der Umsatzsteigerung bei drin vor dem 30. November 1936 abgeschlossenen Verträgen eine Erhöhung des Entgeltes über den am Stoptag geschuldeten Betrag ein, so liegt darin keine genehmigungspflichtige Preiserhöhung, RG V 125/40 DR 1941, 1662. Wird nach dem Stichtag eine Umsatzmiete neu vereinbart, so bedarf die Steigerung des Entgeltes über den festen Betrag der Miete am Stichtag hinaus infolge der Umsatzsteigerung der Genehmigung der Preisbehörde, die gemäß Ziff. 64 zu beantragen ist, A 240.

(6) Ausgenommen waren bis zum 15. Oktober 1937 die Fälle, in denen der Vermieter auf Grund der Vorschriften des Abschnittes III Absatz 2 Ziffer b und c der Ersten Ausführungsverordnung zu einer Erhöhung des Mietzinses ohne Zustimmung der Preisbildungsstelle berechtigt war. Dazu gehören, wie ich in dem Runderlaß vom 3. Juli 1937 (Nr. 121/37) klargestellt habe, nicht die Steuererhöhungen, die sich aus d e m Gesetz zur Änderung der Vorschriften über die Steuerbefreiung des Neuhausbesitzes vom 2. April 1936 (RGBl I 344) ergeben. 256

R E 184/37 Ziff. 4 — 8

A n m . 208

I I I . Mietzins f ü r n a c h dem S t i c h t a g e r s t m a l i g v e r m i e t e t e Räume (7) Wie ich wiederholt entschieden habe, fallen auch Wohnungen, die nach dem 30. November 1936 e r s t m a l i g v e r m i e t e t worden sind, unter die Preisstop Verordnung. Für derartige Wohnungen darf grundsätzlich kein höherer Mietzins gefordert werden, als am 17. Oktober 1936 für gleichwertige Wohnungen üblich und angemessen war (vgl. Runderlaß 1/37 Abschnitt III, Abs. 8). Um die Neubautätigkeit nicht zu beeinträchtigen, darf aber auf Grund der Preisstopverordnung keine weitergehende Mietzinsherabsetzung verlangt werden, als nach den Grundsätzen der Ziff. 34—38 zulässig ist. (8) Für diejenigen auf Grund von Ziffer 4 des Organisationserlasses vom 12. Dezember 1936 (RAZ Nr. 291 )208 mit der Preisüberwachung beauftragten Behörden, die n i c h t gleichzeitig auf Grund der Anordnung vom 27. September 1937 (RAZ Nr. 238) als Preisbildungsbehörden für Mieten bestimmt sind (Staatliche Polizeipräsidenten), wird es sich im allgemeinen empfehlen, darüber, ob ein für eine neuerstellte Wohnung geforderter Mietzins nach der Preisstopverordnung zulässig ist, nicht selbst zu entscheiden, sondern die Entscheidung der Preisbildungsbehörde herbeizuführen. Diese kann den volkswirtschaftlich gerechtfertigten Mietzins nach den Richtlinien der Ziffern 34 bis 38 festsetzen. 208

Die Ziffern 2, 3 und 4 des Org.Erlasses lauten: Ziffer 2: (1) Die Preisüberwachung wird übertragen in Preußen den Regierungspräsidenten — in Berlin, Altona-Wandsbek und Harburg-Wilhelmsburg den Polizeipräsidenten —, in Bayern den Kreisregierungen, in Sachsen den Kreishauptleuten, in Hamburg der Behörde f ü r Wirtschaft, in den übrigen Ländern der Obersten Landesbehörde (im S a a r l a n d . . . ) . (2) Die zuständigen Dienststellen bedienen sich . . . Ziffer 3: (1) Die Befugnis bei Zuwiderhandlungen Strafantrag zu stellen, Verhandlung vor dem Sondergericht zu beantragen und Ordnungsstrafen zu verhängen, wird den Preisüberwachungsstellen übertragen. (2) In der Ordnungsstrafverfügung ist festzusetzen, daß der Betroffene die durch das Verfahren verursachten baren Auslagen zu erstatten hat. (3) Gegen die von den Preisüberwachungsstellen verhängten Ordnungsstrafen steht dem Betroffenen innerhalb einer Ausschlußfrist von einer Woche in Preußen, Bayern, Sachsen und Hamburg das Recht der Beschwerde, in den übrigen Ländern und in Berlin der Einspruch zu. Über die Beschwerde entscheiden in Preußen die Oberpräsidenten, in Bayern, Sachsen und Hamburg die Oberste Landesbehörde. Uber den Einspruch entscheidet der Leiter der Obersten Landesbehörde, der Reichskommissar für das Saarland, der

17

K i e f e r s a u e r , Grundstücksmiete, 7. Aufl.

257

Anm. 209

Preisbildung und Preisüberwachung bei Mieten

Polizeipräsident von Berlin und der Regierungspräsident in Sigmaringen persönlich oder durch seinen ständigen Vertreter. (4) Die Beschwerde und der Einspruch haben keine aufschiebende Wirkung . . Ziffer 4: Die Preisüberwachungsstellen können die ihnen nach Ziffer 3 zugewiesenen Befugnisse auf die nachgeordneten unteren Verwaltungsbehörden — in Preußen Landräte, Oberbürgermeister, Polizeipräsidenten, staatliche Polizeiverwalter, in den außerpreußischen Ländern die entsprechenden Behörden — übertragen. Dies gilt jedoch nicht für das Recht, Ordnungsstrafen über 500 DM zu verhängen und Verhandlung vor dem Sondergericht zu beantragen . . . Soweit hiernach eine Übertragung erfolgt ist, entscheidet über die Beschwerde gegen Ordnungsstrafen die Preisüberwachungsstelle.

IV. U n t e r v e r m i e t u n g

(9) 1. Die Erhebung eines Z u s c h l a g e s für die Gestattung der U n t e r v e r m i e t u n g ist nur zulässig, wenn er am 30. November 1936 vereinbart war 209 . In allen anderen Fällen bedarf es einer Ausnahmegenehmigung. Diese kann, wenn es zur Vermeidung einer zu starken Belastung der Preisbildungsbehörden erforderlich ist und insbesondere, wenn an der Förderung der Untervermietung ein öffentliches Interesse besteht, innerhalb eines genau zu bestimmenden Rahmens auch allgemein erteilt werden. 209

258

Die Erhebung eines Zuschlages bei Untervermietung von Räumen ist nach Ziff. 9 Satz 1 auf die Fälle beschränkt, in denen b e r e i t s am 20. Nov e m b e r 1 9 3 6 durch V e r e i n b a r u n g mit dem Mieter ein Zuschlag f e s t g e legt war. Wird das Mietverhältnis beendigt, so kann dem neuen Mieter der Untermietzuschlag nicht mit Berufung darauf berechnet werden, daß mit dem Vorgänger eine solche Vereinbarung getroffen worden sei. Die Befugnis des Vermieters ist mit der B e e n d i g u n g des Mietverhältnisses erloschen. Eine neue Vereinbarung bedarf nach Ziff. 9 Satz stets der Genehmigung der Preisbehörde. Eine solche Genehmigung dürfte nur in Frage kommen, wenn der Mieter die Untervermietung freiwillig und in der Absicht der Gewinnungserzielung vorgenommen hat. Sie scheidet deshalb aus in allen Fällen, in denen der Mieter zum Abschluß eines Mietvertrages mit Personen durch die Wohnungsbehörde aufgefordert worden und dieser Aufforderung nachgekommen ist oder in denen ein Zwangsmietvertrag gemäß Art. VIII WohnG festgesetzt worden ist. Die Tatsache, daß durch die Mehrbelegung die Betriebskosten des Hauses gestiegen sind, rechtfertigt noch nicht die Gewährung eines Zuschlages; andernfalls müßte von vornherein die Höhe des Mietzinses nach der Größe der Familie des Mieters abgestuft werden, was aus sozialen und bevölkerungspolitischen Gründen untragbar ist und von keinem Vermieter geltend gemacht wird, A 227. Die Zulassung der Erhebung eines Zuschlages durch allgemeine Anordnung (Satz 3), die früher etwa zur Förderung der Untervermietung angemessen sein konnte, dürfte im Hinblick auf die weitgreifende Erfassung und Zuteilung von Wohnraum im Vollzuge des WohnG gegenstandslos sein.

R E 184/37 Ziff. 9—13

Anm. 210

Durch § 5 Abs. 2 der Anordnung Nr. 111/47 der VfWvom 18. Novemberl947 ist die Erhebung eines U n t e r m i e t z u s c h l a g e s über den Rahmen der Ziff. 9 Satz 1 hinaus verboten und daher auch die Genehmigung nachZiff. 9 Satz 2 der Preisbehörde nicht mehr zulässig, A 272. Ist der Untermietzuschlag am Stichtag tatsächlich erhoben worden, so steht nach neuerer Auffassung der VfW (Wirtschaftsministerium) ein Mieterwechsel der Weitererhebung des Zuschlages nicht entgegen, V 81.

(10) 2. Wenn einem Mieter die E r l a u b n i s zur U n t e r v e r mietung 2 1 0 am 30. November 1936 erteilt war, darf sie gegen seinen Willen auch dann nicht widerrufen werden, wenn sie unter dem Vorbehalt des Widerrufs erteilt worden war. Eine Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ist unzulässig, wenn die Untervermietung am Stichtag anderen Mietern des Hauses unter sonst gleichen Verhältnissen gestattet war. 210

Die vom Vermieter gemäß § 549 B G B erteilte Erlaubnis zur Untervermietung ist grundsätzlich unwiderruflich. War aber der Widerruf vorbehalten, so darf nach Satz 1 der Vermieter gegen den Willen des Mieters eine am 30. November 1936 erteilte Erlaubnis nur mit Genehmigung der Preisbehörde widerrufen. Mit der Entscheidung über diesen Widerruf ist die Zuständigkeit der Preisbehörde in Sachen der Untervermietung seit dem Inkrafttreten des § 5 Dritte AusfVO RSchV, der die Zuständigkeit des MEA zur Ersetzung der Erlaubnis des Vermieters wieder einführt, erschöpft. Deshalb ist für die Beschränkung die Rechts des Vermieters auf Widerruf der Erlaubnis (Satz 2) kein Raum mehr, A 92, 230, 238. Die Befugnis des Vermieters, bei allgemeiner Ersetzung der Erlaubnis des Vermieters zur Untermietung im Einzelfall aus wichtigem Grund zu widersprechen (Ziff. 11), ergibt sich aus § 29 MSchG, A 96. Die Regelung in Ziff. 1 ist als gegenstandslos zu erachten.

(11) Unberührt bleibt die Befugnis des Vermieters, einer Untervermietung zu widersprechen, wenn gegen einen Untervermieter im Einzelfall ein wichtiger Grund vorliegt. (12) Die Preisbildungsbehörde kann Abweichungen zulassen (vgl. Ziffern 39 und 62). V. U n z u l ä s s i g e

Kündigungen211

(13) 1. Kündigungen von Mietverträgen sind nach der Preisstopverordnung nicht nur dann verboten, wenn sie unmittelbar eine Mietzinserhöhung ermöglichen sollen, sondern auch dann, wenn sich der Vermieter in anderer Weise durch die Neuvermietung wirtschaftliche Vorteile verschaffen will212. Unter dieser Voraussetzung verstoßen insbesondere Kündigungen, die dem Vermieter die Möglichkeit geben sollen, eine Wohnung zu 17*

259

A n m . 211—213 Preisbildung u.Preisüberwachung beiMieten

geschäftlichen Zwecken zu vermieten oder zu teilen, gegen die Preisstopverordnung. 211

Die Kündigung des Vermieters zum Zwecke der Mietzinssteigerung ist, soweit sie gegen § 1 P S top V verstößt, gemäß § 134 B G B r e c h t s u n w i r k s a m , vgl. K G J W 1937, 1545. Unwirksam ist auch eine Kündigung, die gegen die von der zuständigen Stelle gemäß Ziff. 20 angeordneten Kündigungsbeschränkungen verstößt, Ziff. 21 Satz 2. Die Kündigung ist erlaubt und damit rechtswirksam, wenn die angestrebte Mietzinserhöhung genehmigt i s t , vgl. Ziff. 17. Eine v o r der Erteilung der Genehmigung ausgesprochene Kündigung ist nichtig; sie wird auch nicht gültig, wenn später die Mietzinserhöhung etwa genehmigt werden würde, was grundsätzlich nicht geschehen soll, vgl. Ziff. 58. Im Geltungsbereich des Mieterschutzgesetzes ist die einseitige Kündigung des Vermieters grundsätzlich ausgeschlossen, A 5. Ausnahmegenehmigungen für Kündigungen sind hier grundsätzlich nicht möglich, Ziff. 18. Praktische Bedeutung erlangt die Vorschrift der Ziff. 13 aber bei Untermietverhältnissen, die nach § 24 MSchG nicht unter das Mieterschutzgesetz fallen, A 76.

212

Mietzinserhöhung im Sinne der PStopV ist jede mittelbare und unmittelbare Erhöhung der Gegenleistung des Mieters, Ziff. 1. Dementsprechend ist auch bei der Beurteilung der Kündigung zum Zwecke der Mietzinssteigerung j e d e r w i r t s c h a f t l i c h e V o r t e i l zu berücksichtigen, den der Vermieter aus der Auflösung des Mietverhältnisses sich verschafft, gleichviel, ob das Mietverhältnis mit dem bisherigen Mieter fortgesetzt oder mit einem neuen Mieter eingegangen wird. Daß die wirtschaftlichen Vorteile nur durch Neuvermietung ermöglicht werden, ist nicht Voraussetzung: auch die Eigenbenutzung von Wohnräumen zu geschäftlichen Zwecken des Vermieters zählt hierher. In der Grunds.Entsch vom 1. August 1938 erklärt der RfP, daß der Tatbestand der Ziff. 13 „grundsätzlich b e i j e d e r Kündigung als gegeben anzusehen ist, zu der der Mieter durch sein eigenes V e r h a l t e n keinen Anlaß gegeben h a t . " Diese Auslegung der Ziff. 13 bedeutet mehr als die Aufstellung einer bloßen Vermutung (GrundE 1938, 648); sie will vielmehr j e d e n Mieter gegen eine nicht zumutbare Belastung mit Umzugskosten schützen. Das die Kündigung rechtfertigende Verhalten des Mieters beschränkt sich nicht etwa auf die Fälle der §§2,3,3a MSchG; es kann vielmehr jede (schuldhafte oder nicht schuldhafte) Verletzung der Pflichten aus dem Vertrag oder gegen die Hausgemeinschaft in Frage kommen, vgl. GrundE 1938, 942.

(14) Unzulässig213 ist es ferner, einem Mieter deshalb zu kündigen, weil er einer vom Vermieter auf Grund des § 3 der Preisstopverordnung beantragten Mietzinserhöhung in berechtigter Wahrung seiner Interessen widersprochen oder gegen andere Forderungen des Vermieters auf Grund der Preisstopverordnung Einwendungen erhoben hat. Dasselbe würde gelten, wenn etwa Kündigungen deshalb ausgesprochen werden sollten, weil ein Mieter auf Grund dieses Erlasses zulässigerweise einen Antrag auf Mietzinsherabsetzung stellt. 213

260

Unzulässig ist die Kündigung des Vermieters in allen Fällen, in denen der Mieter von den ihm im Rahmen der Preisüberwachung zustehenden Rechten Gebrauch macht; es soll ihm bei Ausübung dieser Rechte kein Nachteil

R E 184/37 Ziff. 14, 15

A n m . 214,215

erwachsen, vgl. § 19 RMG. Das Druckmittel der Kündigung ist insbes. unwirksam, wenn der Mieter auf Grund des R E eine Mietzinsherabsetzung anstrebt oder sich zulässigerweise gegen eine Mietzinserhöhung wehrt. Die Ausübung des Kündigungsrechts ist in diesen Fällen R e c h t s m i ß b r a u c h , auch wenn ein Verstoß gegen die PStopV oder die V O v o m 8. Januar 1935 (RGBl I 10) nicht vorliegt, vgl. K G DWohnA 1937, 227. Die Preisüberwachungsstelle oder — auf Grund des § 2 P B G — auch die Preisbehörde kann den Vermieter zum förmlichen W i d e r r u f d e r K ü n d i g u n g anhalten

(15) 2. Macht ein Mieter geltend, daß eine Kündigung gegen die Preisstopverordnung verstoße, kann der Vermieter von der Preisüberwachungsstelle ersucht werden, die Gründe, die ihn zur Kündigung veranlaßt haben, anzugeben und erforderlichenfalls glaubhaft zu machen 214 . Die Prüfung durch die Preisüberwachungsstelle darf aber nicht dazu führen, daß berechtigte Kündigungen verhindert oder erschwert werden und etwa Mieter216 geschützt werden, die ihre Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, insbesondere hinsichtlich der ordnungsmäßigen Mietzinszahlung, verletzt haben oder die sich Belästigungen des Vermieters oder der Mitmieter haben zuschulden kommen lassen. 214

Die A n g a b e d e s K ü n d i g u n g s g r u n d e s kann — abweichend vom geltenden Recht, vgl. Staudinger-Kiefersau,er, 1 zu § 564 — im Rahmen des Verfahrens vor der Preisbehörde verlangt und durch Ordnungsstrafen gemäß § 8 der PreisstrafrechtsVO vom 26. Oktober 1944 (RGBl I 261) - V 89 erzwungen werden. Die Auskunftspflicht des Vermieters gegenüber der Preisbehörde gründet sich auch auf die VO vom 13. Juli 1923 (RGBl I 723) und Ziff. 8 des Organisationserlasses vom 12. Dezember 1936. Die Glaubhaftmachung der Gründe kann gefordert werden; hierzu kann sich der Vermieter aller Beweismittel, auch der Versicherung an Eides Statt, bedienen, § 294 ZPO. Eine Verhinderung oder unbillige Erschwerung berechtigter Kündigung des Vermieters ist zu vermeiden. Als K ü n d i g u n g s b e s c h r ä n k u n g im Sinne der Ziff. 21 kann die B e g r ü n d u n g der Kündigung zur V o r a u s s e t z u n g ihrer R e c h t s w i r k s a m k e i t gemacht werden.

215

Der R E darf nicht dazu mißbraucht werden, daß böswillige M i e t e r geschützt werden. Die Idee der H a u s g e m e i n s c h a f t der Mieter und des Vermieters (Kiefersauer DWohnA 1937, 252) fordert nicht nur die Pflege der persönlichen Beziehungen unter den Gliedern der Gemeinschaft, nicht n u r Sorgfalt in der Raumnutzung, sondern sie begründet darüber hinaus die V e r a n t w o r t u n g d e s M i e t e r s f ü r die Pflege und Erhaltung des Hauses, das ihm neben dem Vermieter als bedeutsamer Gemeinschaftswert des Volkes anvertraut ist. P ü n k t l i c h e M i e t z i n s z a h l u n g ist deshalb nicht nur Vertragspflicht, sondern G e m e i n s c h a f t s p f l i c h t . Wenn der Mieter durch die Preisgesetzgebung vor unangemessenen Mietpreisen geschützt wird, so muß von ihm genaueste Pflichterfüllung gegenüber dem Vermieter verlangt werden, A 212.

261

A n m . 2 1 6 , 2 1 7 Preisbildung u. Preisüberwachung bei Mieten

(16) Bei Räumen, die den Bestimmungen des Mieterschutzgesetzes unterliegen, ist von einer Prüfung der Kündigungsgründe durch die Preisüberwachungsstelle grundsätzlich abzusehen, da die Vorschriften dieses Gesetzes Kündigungen zum Zwecke einer Umgehung der Preisstopverordnung ausschließen 216 . 216

Im Geltungsbereich des MSchG ist dem Mieter weitgehender Kündigungsschutz gewährleistet. Soweit dem Vermieter ein Kündigungsrecht verbleibt (A 1), wird regelmäßig ein Eingreifen der Preisbehörde zwecks Nachprüfung der Kündigungsgründe nicht erforderlich sein. Die Verordnung über Maßnahmen der Preisbehörden bei Kündigungen von Miet- und Pachtverhältnissen vom 19. April 1939 ( R G B l I 799) ist seit 7. September 1939 außer Kraft, A 152. Ein Widerspruchsverfahren vor der Preisbehörde findet nicht mehr statt. Die in § 8 dieser VO begründete Zuständigkeit der Preisbehörden für das Widerspruchsverfahren ist beseitigt, ebenso die hier angeordnete Bindung der Verwaltungsbehörden und Gerichte an die Entscheidungen der Preisbehörden.

(17) 3. Wenn eine Preisbildungsbehörde auf Grund des § 3 der Preisstopverordnung eine Mietzinserhöhung genehmigt hat, so schließt diese Genehmigung217, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt wird, auch das Recht ein, dem bisherigen Mieter zu kündigen, falls er sich weigert, die genehmigte Mietzinserhöhung anzuerkennen. Auch wenn über eine vom Vermieter beabsichtigte Mietzinserhöhung noch nicht entschieden ist, kann bei Vorliegen besonderer Gründe trotzdem die Kündigung218 genehmigt werden, wenn eine derartige Maßnahme aus volkswirtschaftlichen Gründen oder zur Vermeidung besonderer Härten für den Vermieter erforderlich erscheint. In erster Linie werden hier die Fälle in Frage kommen, in denen eine Wohnung geteilt oder zu geschäftlichen Zwecken vermietet werden soll. An die Genehmigung kann in solchen Fällen die Bedingung geknüpft werden, daß der Vermieter dem bisherigen Mieter eine angemessene Umzugskostenentschädigung zahlt, deren Höhe von der Preisbildungsbehörde unter entsprechender Anwendung des § 4 Abs. 3 MSchG festzusetzen ist. 217

262

Durch die Genehmigung der Mietzinserhöhung nach § 3 PStopV wird festgestellt, daß die Preiserhöhung nicht gegen § 1 PStopV verstößt; da diese Entscheidung die Rechte und Pflichten der Vertragsteile nicht berührt (Ziff. 72), wird der Vermieter, wenn ihm nicht eine besondere Vertragsklausel die Forderung des erhöhten Mietzinses gestattet, die Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen, falls der Mieter die Zahlung des erhöhten Mietzinses verweigert. Außerhalb des MSchG steht dem Vermieter die K ü n d i g u n g zum Zwecke der Mietzinssteigerung zu, die zulässig ist, weil sie infolge der Genehmigung der Preisbehörde gegen die PStopV nicht verstößt. Im Gel-

R E 184/37 Ziff. 1 6 — 1 9

Anm. 218,219

tungsbereich des Mieterschutzgesetzes kann der Vermieter die Aufhebung des Mietverhältnisses auf Grund des § 3a MSchG beantragen, A 17, 138, 219. 218

Die G e n e h m i g u n g der — an sich unzulässigen, A 211, 213 — K ü n d i gung kommt nur in Betracht bei Räumen, die dem Mieterschutz nicht unterliegen; sie ist eine vorläufige Maßnahme, die unabhängig von der Entscheidung über die Mietzinserhöhung getroffen werden kann. Sie soll nur aus besonderen Gründen erteilt werden, z. B . wenn infolge Ablaufs einer Kündigungsfrist der Vermieter unverhältnismäßig lange Zeit an die gegenwärtige Rechtslage gebunden ist; dies gilt insbesondere für das vorzeitige Kündigungsrecht, z. B . § 569 B G B , §§ 19, 26 MSchG, § 19 KO, § 57a ZVG. Die Erlaubnis zur Kündigung wird nur dann zu erteilen sein, wenn der Vermieter sich zur F o r t s e t z u n g des M i e t v e r h ä l t n i s s e s mit dem Mieter zu dem von der Preisbehörde genehmigten Mietzins v e r p f l i c h t e t , es sei denn, daß eine andere Verwendung der Räume in Frage kommt. Die Preisbehörde kann aus Billigkeitsgründen den Vermieter verpflichten, dem Mieter die für den Umzug innerhalb des Gemeindebezirks erforderlichen Kosten ganz oder teilweise zu ersetzen, § 4 Abs. 3 MSchG, A 21. Bei Geschäftsräumen kann der Vermieter auch zur Zahlung einer Entschädigung für sonstige wirtschaftliche Nachteile verpflichtet werden, A22. Nach der Grunds.Entsch. vom 1. August 1938 soll die Preisbehörde in der Regel einer Kündigung nur zustimmen, wenn dem Mieter in angemessener Weise die Umzugskosten erstattet werden. Bei Wohnungen wird der Betrag einer Monatsmiete im allgemeinen als ausreichende Entschädigung des Mieters anzusehen sein; bei Geschäftsräumen soll die Entscheidung von Fall zu Fall nach Anhörung der Industrie- und Handelskammer oder der Handwerkskammer erfolgen. Die Auferlegung der Ersatzpflicht kann durch eine Bedingung der Genehmigung der Kündigung erfolgen; bis zur Erfüllung der Bedingung ist die Genehmigung und damit die Kündigung nicht wirksam. Die Preisbehörde kann aber auch den Vermieter zur Hinterlegung des Betrages, dessen Höhe sie festsetzt, anhalten und nach Hinterlegung oder Bezahlung die Genehmigung der Kündigung bedingungslos erteilen.

(18) F ü r Räume, die den Vorschriften des Mieterschutzgesetzes unterliegen, gilt ausschließlich § 4 der Ersten Verordnung zur Ausführung der Verordnung über Kündigungsschutz für Miet- und Pachträume vom 4. Dezember 1937 (RGBl 1 1 3 2 5 ) . Ausnahmegenehmigungen für Kündigungen sind hier nicht zulässig 2 1 9 . 219

Der Mietaufhebungsgrund des § 4 Erste AusfVO KSchV — A 138 — ist in § 3a MSchG übergegangen.

VI. Bestrafung von Zuwiderhandlungen (19) 1. Soweit vorsätzliche Verstöße gegen die Preisstopverordnung festgestellt werden, ist mit empfindlichen Strafen vorzugehen. Die Bestrafungen werden im allgemeinen der Öffentlichkeit zur Warnung bekanntzugeben sein. Eine nament263

A n m . 219a

Preisbildung und Preisüberwachung bei Mieten

liehe Nennung des Schuldigen soll nur in besonderen Fällen stattfinden. Bei fahrlässigen Verstößen leichterer Art kann von einer Bestrafung abgesehen werden, wenn der Vermieter den gesetzmäßigen Zustand alsbald wieder herstellt und dem Mieter etwa zuviel gezahlte Beträge erstattet. Ebenso soll bei Mietern, die lediglich aus einer Zwangslage heraus unzulässige Mietzins forderungen bewilligt haben, von einer Bestrafung abgesehen werden. (20) Um eine schnelle Bestrafung aller Zuwiderhandlungen gegen die Preisstopverordnung zu ermöglichen und eine enge Verbindung zwischen Preisüberwachung und Preisbildung zu schaffen, ersuche ich die Preisüberwachungsstellen, von der durch Ziffer 4 des Organisationserlasses vom 12. Dezember 1936 (RAZ Nr. 291) gegebenen Delegationsbefugnis bei Mieten und Pachten für Wohnungen und Geschäftsräume im vollen Umfang Gebrauch zu machen. (21) 2. Neben oder in besonderen Fällen auch an Stelle der Bestrafung können bei Verletzung der Preisstopverordnung den Vermietern besondere Auflagen gemacht werden (§5 derVO) 219a . Insbesondere können solche Auflagen bei Nichterfüllung der Verpflichtung zur ordnungsmäßigen Instandhaltung einer Wohnung oder bei Vornahme unzulässiger Kündigungen geboten sein. Im ersten Falle werden ähnliche Anordnungen in Betracht kommen, wie sie § 6 RMG vorsieht. Im letzteren können dem Vermieter besondere Kündigungsbeschränkungen auferlegt werden. Diese können in der Auflage bestehen, zu jeder beabsichtigten Kündigung die Genehmigung der Preisüberwachungsstelle oder der von ihr bestimmten Stelle einzuholen oder Kündigungen nur aus den im Mieterschutzgesetz genannten Gründen auszusprechen. 219a

An Stelle des § 5 PStopV galt bis 1. Oktober 1949 (V 89) § 10 der PreisstrafrechtsVO i. d. Fassung vom 26. Oktober 1944 (RGBl I 261). Abs. 2 dieser Vorschrift gestattet die weitere Tätigkeit des Vermieters von der Erfüllung von A u f l a g e n abhängig zu machen. Die Auflage ist hier eine A n o r d n u n g , die die Rechte des Vermieters unmittelbar beschränkt; hinsichtlich ihres Ausmaßes ist der zuständigen Stelle nach § 5 PStopV keine Grenze gezogen. Ziff. 21, 22 bezeichnen als Beispiele: Durchführung notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen, Kündigungsbeschränkungen, Bestellung eines Hausverwalters. Die Anordnung ist zulässig, gleichgültig, ob die Räume den Vorschriften des RMG unterliegen oder nicht. Die Durchführung des Verwaltungszwangsverfahrens ist in § 6 RMG geregelt (A 187). Wegen der unmittelbaren Maßnahmen der Wohnungsbehörden vgl. A 289, 316.

264

R E 184/37 Ziff. 2 0 — 2 4

Anm. 220

(22) Bei schwereren Verstößen sind auch weitergehende Beschränkungen bis zur Übertragung der Hausverwaltung an einen besonderen von der Preisüberwachungsstelle zu bestimmenden Verwalter zulässig. Eine solche Beschränkung, die nur mit meiner vorherigen Zustimmung zulässig ist, kommt aber nur bei sehr schweren Verstößen, die in besonderem Maße von unsozialer Gesinnung zeugen, in Betracht, z. B. bei wiederholter grober Verletzung der Preisstopverordnung gegenüber unbemittelten oder kinderreichen Mietern. (23) 3. Auf der anderen Seite müssen die Preisüberwachungsstellen darauf achten, daß die strengen Strafen, mit denen jeder Verstoß gegen die Preisstopverordnung bedroht ist, nicht dazu mißbraucht werden, um einen Vermieter wider besseres Wissen einer solchen Zuwiderhandlung zu beschuldigen. Werden derartige Fälle festgestellt, ist gegebenenfalls Strafanzeige wegen Vergehens gegen § 164 StGB zu erstatten. (24) 4. Weiter haben die Preisüberwachungsstellen zu beachten, daß die Entscheidung z i v i l r e c h t l i c h e r 2 2 0 Fragen, die sich aus der Anwendung der Preisstopverordnung ergeben, nicht ihre Sache ist, sondern ausschließlich den ordentlichen Gerichten zusteht. Ich ersuche aber, über auftauchende Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung alsbald mir zu berichten. 220

Rechtsfragen haben die Preisbehörde und Preisüberwachungsstelle nicht zu entscheiden. Das ist die Aufgabe der ordentlichen Gerichte; insbes. gehört der Anspruch des Mieters auf Mietzinsminderung gemäß § 537 B G B im Streitfall zur Zuständigkeit der ordentlichen Gerichte. Dieser Rechtsauffassung steht aber nicht entgegen, daß die Preisbehörde ihrer Entscheidung einen bestimmten Rechtstatbestand zugrunde legt, z. B . ein Mietverhältnis annimmt, obgleich der Antragsgegner ein Pachtverhältnis für gegeben erachtet. Diese Annahme hat für das ordentliche Gericht keine maßgebende Bedeutung; die Beteiligten sind nicht gehindert, die Entscheidung des Gerichts über die Rechtsfrage herbeizuführen. Erforderlichenfalls kann die Preisbehörde neuerdings mit der Sache befaßt werden; vgl. A 245. Die Entscheidung der Preisbehörde ist der Rechtskraft nicht fähig; es besteht kein formelles Beschwerderecht und die Wiederholung des Antrags ist möglich. Wegen der Zulässigkeit der Dienstaufsichtsbeschwerde und der Möglichkeit, die Entscheidung der Preisbehörde durch die Erhebung der Anfechtungsklage durch den Verwaltungsrichter nachprüfen zu lassen, s. A 199, 202. Obgleich die Preisbehörde zur Entscheidung von Rechtsfragen nicht zuständig ist, können die Vertragsteile in gegenseitigem Einverständnis durch Anrufung der Preisbehörde die Entscheidung über preisrechtliche Fragen herbeiführen und dadurch unter Umständen langdauernden Prozessen vorgreifen, vgl. Ziff. 63.

265

A n r a . 220

P r e i s b i l d u n g u n d P r e i s ü b e r w a c h u n g bei Mieten

Die E n t s c h e i d u n g , die die Preisbehörde innerhalb ihres Aufgabenkreises trifft, unterliegt nicht der Nachprüfung der Gerichte, sie ist f ü r diese b i n d e n d , auch wenn es sich lediglich um eine sog. Unbedenklichkeitserklärung handelt, Kiefersauer, DWohnA 1938, 188. Liegt eine Entscheidung der Preisbehörde nicht vor, so ist das Gericht nicht verpflichtet, von Amts wegen eine „Vorentscheidung" der Preisbehörde einzuholen. Hält es eine Ausnahmebewilligung gemäß § 3 PStopV f ü r eine geforderte Mietzinserhöhung f ü r erforderlich, so kann es bei fehlender Ausnahmebewilligung entweder die Klage abweisen oder das Verfahren gemäß § 148 ZPo zur Einholung einer Genehmigung der Preisbehörde aussetzen, Kleinrahm MDR 1947, 285. Zur A b g r e n z u n g der Z u s t ä n d i g k e i t v o n G e r i c h t u n d P r e i s b e h ö r d e ist davon auszugehen, daß die Preisbehörde nur ein Beanstandungsund Verbotsrecht hat, daß sie also nur bei Verletzung bestehender Preisvorschriften, insbesondere der PStopV, eingreifen kann. Mit der Feststellung einer Verbotswidrigkeit wird klargestellt, daß eine Vereinbarung, die den preisrechtlich höchstzulässigen Preis überschreitet, nach der Regel des § 134 B G B nichtig ist. An diese Rechtslage, die eine Folge des Eingreifens der Preisbehörde im Rahmen ihrer Zuständigkeit darstellt, ist das Gericht gebunden. Darüber hinaus besteht keine Bindung des Gerichts an die Entscheidung der Preisbehörde. Zu beachten ist, daß mit der Aufhebung des P B G 1936 durch das neue P B G 1948 (A 199) auch die beiden in § 6 aufgestellten G r u n d s ä t z e , daß die Anordnungen der Preisbehörden Gerichte und Verwaltungsbehörden binden und daß für schädigende Eingriffe der Preisbehörden (Enteignungen, vgl. OGH Köln 1. Juli 1948 SJZ 1949, 407) eine Entschädigung nicht gewährt wird, b e s e i t i g t sind. Zur Auslegung des § 6 PBG hat bereits das R G erhebliche Einschränkungen der Bindung der Gerichte an die Anordnungen der Preisbehörden festgestellt, wenn diese widerrechtlich in einen fremden Rechtskreis eingegriffen haben, vgl. RGZ 168, 91 ( = D R 1942, 271); RGZ 168, 307 ( = D R 1942, 617); Hammes MDR 1949, 335; Bettermann MDR 1949, 397. Die Entscheidung darüber, ob die Preisbehörde ihre Zuständigkeit überschritten hat, steht dem Gerichte zu. Der Richter ist nicht gehalten, Übergriffe der Preisbehörden, öffentlich unrichtige oder unzureichend begründete (A 245) Entscheidungen anzuerkennen. Der Gedanke der Rechtsstaatlichkeit (V 1 e) verbietet jede Abhängigkeit der richterlichen Entscheidung von der Verwaltungsbehörde. Die vielfach zu beobachtende Gerichtspraxis, die bei jeder Gelegenheit die Stellungnahme der Preisbehörde einholt oder die Beteiligten an diese verweist und zu diesem Zwecke das Verfahren aussetzt, ist nicht zu billigen. Nur für den Fall, daß vom Mieter (Pächter) die Überschreitung des Stoppreises oder des nach den Anordnungen Nr. 111/47 oder Nr. 115/48 höchstzulässigen Mietpreises behauptet wird, besteht Anlaß, die Entscheidung der Preisbehörde herbeizuführen. Dies geschieht zweckmäßigerweise dadurch, daß dem Mieter (Pächter) aufgegeben wird, binnen bestimmter Frist bei der Preisbehörde die Herabsetzung des Miet(Pacht)zinses gemäß Ziff. 25ff. R E 184/37 (V 82—84) oder die Feststellung des höchstzulässigen Mietzinses gemäß AO 111/47 (A 253) oder AO 115/48 (A 283) zu beantragen. Die Herbeiführung einer bloß gutachtlichen Äußerung der Preisbehörde durch das Gericht empfiehlt sich deshalb nicht, weil sie mindestens die Durchführung des Verfahrens nach Ziff. 67 R E 184/37 nicht überflüssig macht.

266

R E 184/37 Ziff. 25

Anm. 221

B. Preisbildung 221

Aufgabe der Preisbildung ist die Ermittlung und Festsetzung des v o l k s w i r t s c h a f t l i c h g e r e c h t f e r t i g t e n Mietzinses. Der Mietzins soll einerseits die K o s t e n der B e w i r t s c h a f t u n g des H a u s e s decken, andererseits dem Mieter die Gewißheit geben, daß er nicht mehr als das dem N u t zungswert entsprechende Entgelt für die Raumbenutzung zu zahlen braucht, Kiefersauer, DWohnA 1938, 55. Die Preisbildung gilt für Hauptmietverhältnisse ebenso wie für Untermietverhältnisse. Mietsenkungen (Ziff. 25—39) und Mieterhöhungen (Ziff. 40—66) ergeben sich als Folgen der Ermittlung des angemessenen Mietzinses. Für die Senkung des Mietzinses bildet § 2 Abs. 1 PBG die Rechtsgrundlage; für die Erhöhung des Mietzinses ist die Ausnahmebewilligung des § 3 PS topV erforderlich. Nach beiden Richtungen gibt der R E 184/37 bestimmte Weisungen. Diese gehen für Mietverhältnisse, die dem Reichsmietengesetz unterliegen, grundsätzlich auf die gesetzliche Miete zurück. Für andere Mietverhältnisse, insbesondere aber für Neubauten, werden zur Ermittlung des volkswirtschaftlich gerechtfertigten Mietzinses Einzelanweisungen gegeben, die vielfach nicht ganz einfache E r t r a g s b e r e c h n u n g e n für das einzelne Haus erfordern. Die Anweisungen für die Mietzinssenkung unterscheiden grundsätzlich zwischen Altwohnungen und Neubauwohnungen, während die Vorschriften für die Erhöhung des Mietzinses grundsätzlich für Altbauten die gleichen sind, wie für Neubauten und lediglich hinsichtlich der Ertragsberechnung einen Unterschied machen. Hinsichtlich der G e s c h ä f t s r ä u m e gelten grundsätzlich die Vorschriften für Wohnräume; Ziff. 64—66 enthalten besondere Anweisungen. Die Ermittlung und Festsetzung des volkswirtschaftlich gerechtfertigten Mietzinses erfolgt im einzelnen F a l l , bei Mietzinssenkung in der Regel auf Antrag des Mieters, bei Mietzinserhöhung nur auf Antrag des Vermieters, soweit nicht eine allgemeine Anordnung in Frage kommt. Eine a l l g e m e i n e E r h ö h u n g der unter der ges. M. liegenden Mietzinse auf die ges. M. kommt nicht in Frage, eine allgemeine H e r a b s e t z u n g der Mietzinse auf die ges. M. ist nach Ziff. 28 möglich. Wird vom Gericht eine g u t a c h t l i c h e Äußerung der Preisbehörde eingeholt, so ist das Gericht an dieses Gutachten nicht gebunden; es unterliegt seiner freien Beweiswürdigung. Auch darf durch die gutachtliche Äußerung den Beteiligten die D u r c h f ü h r u n g des ordnungsgemäßen V e r f a h r e n s zum Zwecke der Mietzinserhöhung oder Mietzinssenkung nicht verwehrt werden; insbes. kann dem Antragsteller der Instanzenzug nicht verkürzt weiden.

I. Durchführung volkswirtschaftlich notwendiger Mietzinssenkungen (§ 2 Abs. 1 des Gesetzes vom 29. Oktober 1936) 1. Alt Wohnungen (25) Bei A l t w o h n u n g e n 2 2 2 , die den Vorschriften des R e i c h s m i e t e n g e s e t z e s unterliegen, ist grundsätzlich jeder Mietzins, der die gesetzliche Miete übersteigt, als volkswirtschaftlich 267

A n m . 2 2 2 - 2 2 4 Preisbildung u. P r e i s ü b e r w a c h u n g b e i M i e t e n

nicht gerechtfertigt anzusehen. Die meisten der unter dieses Gesetz fallenden Wohnungen sind zur gesetzlichen Miete vermietet. Ich kann es deshalb unter den gegenwärtigen Verhältnissen nicht mehr als berechtigt anerkennen, daß ein über der gesetzlichen Miete liegender Mietzins gezahlt wird. Anträgen von Mietern auf Herabsetzung eines solchen Mietzinses bis zur gesetzlichen Miete ist deshalb grundsätzlich stattzugeben223. 222

Die Vorschriften über Mietzinssenkung unterscheiden zwischen Altbauten und Neubauten. Die Ausdrucksweise knüpft an den Sprachgebrauch des Reichsmietengesetzes an. Nach § 16 Nr. 1 RMGsind Neubauten solche Bauten, die nach dem 1. Juli 1918 bezugsfertig geworden sind oder künftig bezugsfertig werden; zu den Neubauten zählen auch die durch Teilung oder Umbau und die durch Ausbau oder Einbau neu gewonnenen Räume (§ 16 Nr. 2 R M G ) . Die Ziffern 25 bis 29 befassen sich zunächst nur mit W o h n u n g e n in A l t b a u t e n (Altwohnungen). M i s c h r ä u m e im Sinne des § 16 Nr. 5 RMG sind grundsätzlich den Wohnräumen gleichgestellt, Ziff. 30. Für reine G e s c h ä f t s r ä u m e gilt die Sonderregelung in Ziff. 64—66. Für Altwohnungen, die den Vorschriften des R M G unterliegen — V 60 bis 66 — gilt grundsätzlich die g e s e t z l i c h e M i e t e als angemessene Miete. Nach Ziffer 29 gilt dieser Grundsatz e n t s p r e c h e n d auch für alle sonstigen Mietverhältnisse über Altwohnungen.

223

Die Herabsetzung der vereinbarten Miete a u f d i e ges. M. ändert nichts an dem Charakter der Miete als V e r t r a g s m i e t e ; die sonst mit der Einführung der ges. M. gemäß § 1 R M G eintretenden R e c h t s f o l g e n — insbes. die gesetzliche Verpflichtung des Vermieters zur Instandhaltung der Mieträume (A 193, 195) und die Änderung der Vertragsdauer auf Verlangen des Erklärungsgegners (A 186) — t r e t e n n i c h t ein. Die Preisbehörde ist aber zur Änderung der Vertragsbedingungen befugt, Ziff. 39. Die Preisbehörde wird nur dann ihrer Aufgabe, die ges. M. zur Geltung zu bringen, gerecht, wenn sie die Leitsätze des Reichsmietengesetzes in ihrem ganzen Umfang verwirklicht, A 193, 229. Das gleiche gilt für die Festsetzung des Zwangsmietvertrages durch die Wohnungsbehörde, A 333. Wegen der unmittelbaren Wirkung der Entscheidung vgl. Ziff. 70.

(26) Macht der Vermieter glaubhaft, daß er auf Grund baulicher Änderungen oder aus anderen Gründen berechtigt sei, nach dem Reichsmietengesetz eine Erhöhung der Friedensmiete zu verlangen, ist ihm die Möglichkeit zu geben, binnen angemessener Frist eine Entscheidung des Mieteinigungsamts herbeizuführen. In klarliegenden Fällen kann die Preisbildungsbehörde von der Herabsetzung auch ohne eine solche Entscheidung absehen224. 224

268

Die Verweisung des Vermieters an das MEA ist nicht mehr geboten und die Aussetzung des Verfahrens vor der Preisbehörde ist nur aus besonderen Gründen auf ausdrücklichen Antrag des Vermieters veranlaßt, R E 154/38 vom 30. Dezember 1938 (MittBl 1939 I 10).

R E 184/37 Ziff. 26—32

Anm. 225

(27) Bestehen Zweifel über die Höhe der Friedensmiete, so ist sie bei der zuständigen Behörde (Katasteramt) zu erfragen. Die Möglichkeit der Feststellung oder Festsetzung der Friedensmiete durch das Mieteinigungsamt wird dadurch nicht ausgeschlossen. (28) Soweit ein Bedürfnis vorliegt, können die Preisbildungsbehörden auf Grund des § 2 des Ges. vom 29. Oktober 1936 die Forderung oder die Neuvereinbarung eines über der gesetzlichen Miete liegenden Mietzinses auch allgemein verbieten. Zu derartigen Anordnungen ist außer der Genehmigung der Preisbildungsstelle bis auf weiteres auch meine Zustimmung einzuholen. (29) Auch bei A l t w o h n u n g e n , die nicht dem Reichsmietengesetz unterliegen, halte ich die Erhebung eines über der nach den Vorschriften des Reichsmietengesetzes berechneten gesetzlichen Miete liegenden Mietzinses nicht für gerechtfertigt. Hier ist deshalb entsprechend zu verfahren. (30) G e m i s c h t e R ä u m e im Sinne des §16 Ziff. 5 RMG sind wie Wohnungen zu behandeln. Ausnahmen können zugelassen werden, wenn der Wert der zu Geschäftszwecken verwendeten Räume den der Wohnräume wesentlich übersteigt. (31) Eine Ermäßigung des Mietzinses u n t e r den Satz der gesetzlichen Miete wird nur ausnahmsweise in Betracht kommen, z. B. wenn mit Rücksicht auf den baulichen Zustand des Hauses oder aus anderen Gründen die gesetzliche Miete für eine Wohnung offensichtlich nicht mehr angemessen ist. Vor einer Mietzinsherabsetzung wegen baulicher Mängel ist nach Möglichkeit dem Vermieter Gelegenheit zu geben, die betreffende Wohnung wieder so herzurichten, daß ihr Wert in einem angemessenen Verhältnis zu dem geforderten Mietzins steht 226 . 225

Die Vernachlässigung der Instandsetzungspflicht des Vermieters ist Verstoß gegen die PStopV, A 207. Wird durch die Wiederherstellung der Räume der Grund für die Annahme eines unangemessenen Mietzinses beseitigt, so entfällt die Herabsetzung der ges. M. Die Herabsetzung des Mietzinses u n t e r den Betrag der ges. M. wird praktisch kaum mehr in Frage kommen; zweckmäßiger erscheint es, daß die Durchführung der Instandsetzungsarbeiten von der Preisbehörde oder dem MEA oder der Wohnungsbehörde durchgesetzt wird, wozu die Ziff. 21 (A 219), § 6 RMG (A 187), Art. VI Buchst, d WohnG, § 12 DVO (A 316) die Möglichkeit bieten. 2. Neubauwohnungen

(32) a ) Bei N e u b a u w o h n u n g e n sollen nach Möglichkeit Mietzinssteigerungen, die schon vor Inkrafttreten der Preis269

A n m . 225 a

Preisbildung und Preisüberwachung bei Mieten

stopverordnung eingetreten waren, insoweit wieder rückgängig gemacht werden, als sie eine volkswirtschaftlich nicht gerechtfertigte Ausnutzung der auf dem Wohnungsmarkt bestehenden Schwierigkeiten darstellen. Auf Antrag eines Mieters sind deshalb die seit dem 1. Januar 1935 vorgenommenen Mietzins erhöhungen auf ihre Berechtigung zu prüfen. In Gemeinden, in denen schon vor diesem Zeitpunkt ungerechtfertigte Mietzins Steigerungen stattgefunden haben, können die Preisbildungsbehörden auch weiter zurückliegende Mietzinserhöhungen einbeziehen. (33) Bei der Prüfung ist von dem Mietzins auszugehen, der nach dem 1. April 1924 bei der erstmaligen Vermietung vereinbart worden ist. Dieser Mietzins ist um den Betrag zu ermäßigen, den der Vermieter durch die seit der erstmaligen Vermietung eingetretenen Zinssenkungen erspart hat. Eine darüber hinausgehende Senkung ist nur zulässig, wenn feststeht, daß sie ohne Gefährdung der Wirtschaftlichkeit des Hauses möglich ist, etwa weil der jetzige Vermieter das Haus zu einem wesentlich unter den Gestehungskosten liegenden Preis erworben hat. (34) b) Die Prüfung eines bei der e r s t m a l i g e n V e r m i e tung vereinbarten Mietzinses kann in den Fällen erforderlich werden, in denen der Verdacht besteht, daß unter Ausnutzung der bestehenden Wohnungsschwierigkeiten von Anfang an ein überhöhter Mietzins gefordert worden ist. Dabei darf aber die Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes nicht gefährdet werden. Deshalb ist bei allen neu errichteten Häusern eine Herabsetzung des Mietzinses nur zulässig, wenn eingehend geprüft worden ist, ob er für den Vermieter tragbar ist 2 2 5 a . 225a Die Prüfung der Frage, ob ein herabgesetzter Mietpreis für den Vermieter tragbar ist, muß stets erfolgen, auch dann, wenn an Stelle der nicht möglichen Ertragsberechnung ein Vergleich mit der ortsüblichen Miete angestellt werden muß. Bei Geschäftsräumen muß darüber hinaus eine Abwägung der Interessen beider Vertragsteile stattfinden; Ziff. 64 schreibt ausdrücklich vor, daß eine Herabsetzung des Mietzinses in der Regel nur insoweit in Frage kommt, als dem Geschäftsraummieter mit Rücksicht auf die ungünstige Veränderung seiner Verhältnisse die Weiterzahlung des bisherigen Mietzinses nicht zugemutet werden kann. Die Durchführung der Währungsreform und des Lastenausgleichs erfordern mehr denn je sorgfältige Abwägung der Zumutbarkeit der Rechtsfolgen, die die Entscheidung der Preisbehörde für die Vertragsteile mit sich bringt. Die Preisbehörde darf sich keinesfalls dazu mißbrauchen lassen, daß die Auswirkungen der Währungsreform nachträglich auf den Vertragsgegner abgewälzt werden, V 58. 270

R E 1 8 4 / 3 7 Ziff. 3 3 — 3 7

Anm. 226

(35) 226 Für die danach aufzustellenden E r t r a g s b e r e c h n u n gen sind die Erlasse des Reichsarbeitsministers vom 15. Juni 1937 (RArbBl I 162) und vom 25. Mai 1940 (RArbBl I 291) sinngemäß anzuwenden mit der Maßgabe, daß für das zum Bau aufgewendete Eigenkapital, soweit es innerhalb einer Grenze von 50 v. H. des Bau- und Bodenwertes liegt, eine Verzinsung von 4 y2 v. H. und darüber hinaus eine solche von 5 % v. H. zuzubilligen ist. Aufwendungen, die bei vernünftigem wirtschaftlichem Verhalten hätten vermieden werden können, sind unberücksichtigt zu lassen. 226

Ziffer 35 in der Fassung des R E Nr. 55/41. Zur Berücksichtigung der Abgeltung der Gebäudeentschuldungsteuer bei Ertragsberechnungen auf Grund der Ziffern 48 ff. vgl. R E Nr. 29/42 vom 19. Mai 1943 (MittBl I 339). Bei der Ermittlung des volkswirtschaftlich gerechtfertigten Mietzinses ist eine E r t r a g s b e r e c h n u n g aufzustellen. Die Ertragsberechnung e n t f ä l l t , wenn bei Neubauten, die während der Inflationszeit vermietet worden sind, brauchbare Unterlagen für die Umrechnung der Mieten in Goldmark nicht vorhanden sind; in diesem Falle ist vom Nutzungswert — Ziff. 38 — auszugehen, vgl. Lampe, DWohnW 1937, 764. Die Ertragsberechnung entfällt ferner, wenn der Vermieter die erforderlichen Unterlagen nicht vorlegt, gleichviel, ob ihm dabei ein Verschulden zur Last gelegt werden kann oder nicht.

(36) Bei Wohnungen, deren Bau durch S t a a t s h i l f e gefördert und deren Mietzins bei dieser Gelegenheit auf seine Angemessenheit geprüft worden ist, haben die Preisbildungs- und Preisüberwachungsbehörden grundsätzlich von weiteren Nachprüfungen Abstand zu nehmen, solange nicht der Vermieter eigenmächtige Mietzinssteigerungen vornimmt. Entsprechendes gilt bei Wohnungen, die von g e m e i n n ü t z i g e n W o h n u n g s u n t e r n e h m e n errichtet worden sind; sollten sich bei derartigen Wohnungen Anstände ergeben, haben sich die Preisüberwachungsstellen mit der Aufsichtsbehörde in Verbindung zu setzen. Erforderlichenfalls ist mir zu berichten. (37) Besondere Mißstände haben sich, vor allem in Großstädten, bei den durch T e i l u n g öder U m b a u gewonnenen Wohnungen herausgebildet, für die häufig ein Mietzins verlangt wird, der in keiner Weise zu rechtfertigen ist. Diesen Wohnungen ist deshalb besondere Aufmerksamkeit zu schenken. Bei Wohnungen, die durch Teilung einer größeren Altwohnung entstanden sind, wird im allgemeinen ein der Höhe der gesetzlichen Miete der ungeteilten Wohnung entsprechender Mietzins auch für die Teilwohnungen zusammen 227 ausreichend sein. Keines 271

A n m . 2 2 7 - 2 2 9 Preisbildung u. Preisüberwachung bei Mieten falls soll d e r Mietzins für geteilte Wohnungen h ö h e r sein als f ü r Neubauwohnungen gleicher Größe, A u s s t a t t u n g und L a g e . 227

Die Teilung von Wohnungen in mehrere selbständige Wohnungen darf grundsätzlich nicht zu einer Erhöhung des bisher für die ungeteilte Wohnungseinheit bezahlten Mietzinses führen, ein Grundsatz, der sowohl für die Teilaufhebung des Mietverhältnisses gemäß § 2 MSchG (A 20) als auch für die Abtrennung von Räumen durch Erfassung und Zuteilung an Wohnungsuchende gem^ß Art. VIII WohnG (A 318) Geltung besitzt. Der Vermieter darf aus der Aufteilung der Raumeinheit an mehrere Mieter nicht wirtschaftliche Vorteile ziehen, vgl. A 209. Die obere Grenze, die Satz 4 im Mietzins für Neubauwohnungen sieht, dürfte im Hinblick auf die außergewöhnlich hohen Baukosten der Gegenwart reichlich hoch gezogen sein.

(38) Die zulässige Miete von d u r c h A u s b a u oder E i n b a u gewonnenen Wohnungen b e m i ß t sich n a c h d e m N u t z u n g s wert228. 228

Der objektive Nutzungswert als allgemein gültiger Maßstab iür die angemessene und darum volkswirtschaftlich gerechtfertigte Miete, Kiefersauer DWohnA 1938, 5, dürfte angesichts der Steigerung der Baukosten seit der Währungsreform einer allgemeinen Nachprüfung unterzogen werden.

3. Änderung sonstiger Vertragsbedingungen. (39) Schließlich weise ich noch d a r a u f hin, d a ß auf Grund ' d e s § 2 A b s . 1 des G e s . v o m 2 9 . Oktober 1936 a u s n a h m s w e i s e a u c h B e s t i m m u n g e n des M i e t v e r t r a g e s , die n i c h t u n m i t t e l b a r den Mietzins betreffen, aufgehoben oder g e ä n d e r t 2 2 9 w e r d e n können, wenn sie für den Mieter u n t e r B e r ü c k s i c h t i g u n g aller Verhältnisse eine unbillige wirtschaftliche B e l a s t u n g bedeuten. B e i Vorliegen dieser V o r a u s s e t z u n g kann z. B . d e r M i e t v e r t r a g dahin g e ä n d e r t oder e r g ä n z t werden, d a ß d e m Mieter die U n t e r Vermietung, gegebenenfalls gegen Zahlung eines von d e r P r e i s bildungsbehörde festzusetzenden Z u s c h l a g e s z u m Mietzins, e r laubt i s t 2 3 0 . 229

272

Die Änderung (Aufhebung) von Vertragsbestimmungen muß der Wiederherstellung des volkswirtschaftlich gerechtfertigten Mietzinses dienen, § 2 PBG. Die Abänderung kann sowohl zugunsten des Vermieters wie des Mieters erfolgen. Vertragliche Bestimmungen über Instandsetzung und Instandhaltung der Mieträume, über Vertragsstrafen, über Mietsicherheiten usw. können eine mittelbare Mietzinserhöhung darstellen, Ziff. 1. Soweit solche Abreden im Zusammenhalt mit dem vereinbarten oder festgesetzten Mietzins eine unbillige wirtschaftliche Belastung eines Vertragsteiles zur Folge haben, können sie von der Preisbehörde beseitigt werden. Ohne solche Änderung der Vertragsbestimmungen tritt insbes. die Instandsetzungspflicht des Vermie-

R E 184/37 Ziff. 38—40

A n m . 230 — 2 3 2

ters bei Herabsetzung des Mietzinses auf die ges. M. nicht ein; § 20 RMG gilt nicht ohne weiteres, ist aber entsprechend zur Anwendung zu bringen, A 193, 223. Auch die Wohnungsbehörde wird auf diese Grundsätze bei der Festsetzung des Zwangsmietervertrages zu achten haben, A 333. Wegen der unmittelbaren Wirkung der Entscheidung vgl. A 246. 230 Die Zuständigkeit zur Ersetzung der Erlaubnis des Vermieters zur Untervennietung ist auf das MEA übergegangen, A 92, 210.

II.

Durchführung volkswirtschaftlich notwendiger zinserhöhungen (§ 3 der Preisstopverordnung)

Miet-

(40) Auf Grund des § 3 der Preisstopverordnung können Mietzinserhöhungen insoweit zugelassen werden, als es aus v o l k s w i r t s c h a f t l i c h e n Gründen oder zur Vermeidung b e s o n d e r e r H ä r t e n dringend erforderlich erscheint. Wie ich schon in meinem Runderlaß vom 26. Dezember 1936 (Nr. 15/36) betont habe, darf diese Bestimmung nicht zu einer Durchlöcherung des im Gesamtinteresse erforderlichen Preiserhöhungsverbotes231 führen. Es dürfen deshalb auf Grund des § 3 Mietzinssteigerungen nur zugelassen werden, wenn die Beibehaltung des bisherigen Mietzinses dem Vermieter auch während der Dauer des Vierjahresplanes billigerweise nicht zugemutet werden kann232. Das P r e i s e r h ö h u n g s v e r b o t ist auf den wichtigsten Gebieten des Wirt" schaftslebens im Anschluß an die Währungsreform vom 20. Juni 1948 beiseite gesetzt worden; es wird sich auch aijf dem Gebiete der Mietpreisüberwachung nicht länger aufrechterhalten lassen, A 204. Eine schrittweise Lokkerung, insbes. für Geschäftsraummieten erscheint geboten. Zweckmäßig wäre vielleicht, den Hundertsatz zur Friedensmiete, der heute noch 110 v. H. beträgt, zu erhöhen und die Durchführung notwendiger Instandsetzungsarbeiten strenger als bisher zu überwachen. 232 Die Bindung der Mietpreiserhöhung an die Zwecksetzung des Vierjahresplanes ist mit dessen Aufgabe gegenstandslos geworden. Sieht man von den in Ziff. 41 bis 50 erwähnten Sonderfällen ab, so fehlt es an jeder Grundsatzgebung für die Mietzinserhöhung. Seit der Herausgabe des Erlasses sind die Preisbehörden bemüht, möglichst wenigen Anträgen auf Mietzinserhöhung Rechnung zu tragen. Da jede eigenmächtige Mietpreiserhöhung verboten und unter Strafe gestellt ist, droht die wirtschaftliche Lage des Hausbesitzes im Hinblick auf die Preiserhöhung der Baustoffe einerseits und die durch die Not gebotene Überbelegung der Räume zu verfallen. Die starre Einstellung der Preisbehörde wird überdies von eigensüchtigen Mietern dazu benutzt, nach dem Währungseinschnitt die Herabsetzung des Mietzinses mit der Begründung zu betreiben, der Reichsmarkmietzins, den sie unter Umständen jahrelang ohne Einwendung gezahlt haben, sei überhöht gewesen; nicht selten wird damit, soweit eine Verletzung des Preisstops nicht nachgewiesen werden kann, Mietwucher geltend gemacht. Diesem Mißbrauch des Gesetzes müssen die Preisbehörden entgegenwirken, V 58. 231

ig Kiefersauer, Gruiidstücksmiete, 7. Aufl.

273

A n m . 232 a

Preisbildung und P r e i s ü b e r w a c h u n g bei M i e t e n

1. Änderung der Benutzungsart 232a

(41) Diese Voraussetzung wird anzuerkennen sein, wenn sich die B e n u t z u n g s a r t der R ä u m e e r h e b l i c h g e ä n d e r t hat und dadurch dem Vermieter Mehraufwendungen entstehen. Dieser Fall ist insbesondere gegeben, wenn Räume, die bisher als Wohnung benutzt worden sind, zulässigerweise als Geschäftsräume vermietet werden. Die Mietzinserhöhung wird in einem Ausmaß zuzulassen sein, das der Mehrbelastung des Vermieters entspricht. Die Genehmigung gilt nur für die Zeit, für die die Benutzungsart, die der Entscheidung zugrunde liegt, dauert. Das ist in der Entscheidung zum Ausdruck zu bringen. 232 a

Zur Erläuterung dieser Bestimmung hat der R f P den R E Nr. 153/38 vom 29. Dezember 1938 (MittBl 1939 I 10) betr. Mieterhöhung bei Änderung der Benutzungsart von Räumen .herausgegeben, in dem es heißt: „Nicht jede Änderung der Benutzungsart kann eine Mieterhöhung begründen. Die Änderung muß erheblich sein und dem Vermieter Mehraufwendungen verursachen. Selbstverständliche Voraussetzung ist ferner, daß die anderweitige Benutzungsart nicht gesetzwidrig sein darf. Ob eine erhebliche Änderung der Benutzungsart vorliegt, hängt von der Lage des Einzelfalles ab. Die V e r g r ö ß e r u n g der Z a h l der H a u s h a l t a n g e h ö r i g e n oder die A u f n a h m e v o n U n t e r m i e t e r n stellt eine erhebliche Änderung der Benutzungsart n i c h t dar, auch dann nicht, wenn die Untervermietung gewerbsmäßig erfolgt. Im Falle der Untervermietung wird aber vielfach gemäß Ziffer 9 R E 184/37 die Erhebung eines Zuschlages für die Gestattung der Untervermietung zugelassen werden können. Ferner liegt k e i n e erhebliche Änderung der Benutzungsart vor, wenn H e i m a r b e i t in Wohnräumen von den Familienangehörigen des Mieters verrichtet wird. Eine erhebliche Änderung der Benutzungsart, durch die dem Vermieter Mehraufwendungen entstehen, wird hingegen in der Regel a n z u n e h m e n sein, wenn Räume, die bisher als W o h n u n g dienten, nunmehr ganz oder zum Teil zu g e w e r b l i c h e n oder g e s c h ä f t l i c h e n Z w e c k e n benutzt oder vermietet werden. In Betracht kommen in erster Linie Wohnungen von Ärzten, Anwälten, Kaufleuten usw., die einen Teil der Zimmer oder die ganze Wohnung zu Berufszwecken benutzen; ferner Wohnungen, die als Fremdenheime oder Pensionen dienen. In solchen Fällen wird zur Abgeltung der Mehraufwendungen des Vermieters im allgemeinen eine M i e t e r h ö h u n g von 10 v. H. des bisherigen M i e t z i n s e s zuzulassen sein. Hat der Vermieter auf seine Kosten bauliche Veränderungen machen lassen, so sind diese a u ß e r d e m nach Ziffer 42 R E 184/37 in Verbindung mit dem Erlaß vom 20. Oktober 1938 — A 233 — zu berücksichtigen. Um denselben Hundertsatz ist der Mietzins zu e r m ä ß i g e n , wenn die Räume wieder lediglich zu Wohnzwecken verwendet oder neu vermietet werden. Handelt es sich um Geschäftsräume im eigentlichen Sinne (Läden, Werkstätten), so muß im allgemeinen eine völlig n e u e B e r e c h n u n g der Miete unter Anlehnung an die für gleichartige Objekte üblichen und angemessenen

274

R E 184/37 Ziff. 41, 42

Anm.233

Mieten erfolgen. Dabei sind gemäß Ziffer 66 R E 184/37 — A 241 — die Industrie- und Handelskammer bzw. die Handelskammer gutachtlich zu hören." Wegen der entsprechenden Anwendung des R E 153/38 auf die Verwendung von untervermieteten Wohnräumen zu gewerblichen oder geschäftlichen Zwecken vgl. A 260 und bei Nutzung von Räumen des konzessionierten Beherbergungsgewerbes zu geschäftlichen Zwecken s. A 286.

2. Durchführung baulicher Verbesserungen233 (42) Eine Mietzinserhöhung ist zuzulassen, wenn der Vermieter Änderungen vorgenommen hat, die den Gebrauchswert der Räume erhöhen. Hier ist die Mietzinssteigerung insoweit zu genehmigen, als sie notwendig ist, um eine angemessene Verzinsung und Abschreibung der erforderlichen Aufwendungen zu ermöglichen. Die Höhe der Abschreibung muß sich nach der voraussichtlichen Lebensdauer der Änderung richten. Bei der Prüfung ist nicht kleinlich zu verfahren, damit den Vermietern der Anreiz, bauliche Verbesserungen in den Wohnungen vorzunehmen, nicht genommen wird. Aufwendungen, die lediglich als Instandhaltung anzusehen sind, berechtigen nicht zu einer Erhöhung des Mietzinses; das gilt auch für große Instandsetzungen. 233

Zur Vereinfachung der Durchführung dieser Vorschrift empfiehlt der RfP die Festsetzung b e s t i m m t e r S ä t z e für die am häufigsten vorkommenden Verbesserungen nach folgenden R i c h t l i n i e n (Erlaß vom 20. Oktober 1938 MittBl I Nr. 34 S. 3; der ergänzende Erlaß Nr. 56/40 vom 10. Mai 1940, MittBl I 301, der nur die Einrichtung von Luftschutzräumen betrifft, kann hier außer Betracht bleiben): ,,1. Neuanlage einer e l e k t r i s c h e n L i c h t l e i t u n g . Angemessen ist eine Mieterhöhung von jährlich 10% der Anlagekosten. Der Betrag ist nach dem Maßstab der angelegten Brennstellen auf die einzelnen Mieter zu verteilen. 2. N e u e i n r i c h t u n g einer e l e k t r i s c h e n T r e p p e n h a u s b e l e u c h tung. Angemessen ist eine Mieterhöhung von 12.— DM jährlich je Brennstelle. Der Betrag verteilt sich in jedem Stockwerk zu gleichen Teilen auf die vorhandenen Wohnungen. Wenn elektrische Treppenhausbeleuchtung an Stelle von Gasbeleuchtung eingerichtet wird, ist eine Mieterhöhung nicht berechtigt. 3. N e u e i n r i c h t u n g einer W a s c h k ü c h e . Die Berechnung muß getrennt für die allgemeinen Baukosten (Wände, Türen, Fenster) und die Einrichtungskosten (Waschofen und Kessel) vorgenommen werden. Angemessen ist eine Erhöhung der Jahresmiete in Höhe von 8 % der aufgewendeten Baukosten und in Höhe von 15% der übrigen Einrichtungskosten. Der Betrag ist zu gleichen Teilen auf die im Hause vorhandenen Wohnungen zu verteilen. 4. N e u e i n r i c h t u n g von B a d e z i m m e r n und W a s s e r s p ü l k l o s s e t s . Auch hier ist die Berechnung für die Baukosten (Wände, Leistungen, Fliesen) und die Einrichtungskosten (Wanne, Öfen, Waschbecken, Klosettbecken) getrennt durchzuführen. Von den Baukosten sind 8%, von den übrigen Einrichtungskosten 12% Erhöhung der Jahresmiete zuzubilligen.

275

Anm. 234

Preisbildung und Preisüberwachung bei Mieten

5. Anlage e i n e r Z e n t r a l h e i z u n g und W a r m w a s s e r v e r s o r g u n g s e i n r i c h t u n g sowie N e u a u f s t e l l u n g von Öfen und Herden in Zimm e r n , die f r ü h e r n i c h t h e i z b a r waren. Angemessen ist eine Erhöhung der Jahresmiete in Höhe von 10% der aufgewendeten Kosten. 6. Anlage einer F a h r s t u h l e i n r i c h t u n g . Angemessen ist eine Erhöhung der Jahresmiete in Höhe von 15% der Anlagekosten. Der Betrag ist auf die im Hause vorhandenen Wohnungen zu gleichen Teilen zu verteilen, sofern nicht aus besonderen Gründen eine andere Art der Verteilung geboten ist. Die Mieterhöhungen sind ohne z e i t l i c h e B e s c h r ä n k u n g zuzulassen. Gleichzeitig ist aber der Vermieter zu verpflichten, bei Unbrauchbarwerden der hergestellten Einrichtung diese gleichwertig zu erneuern. Eine Verletzung dieser Pflicht stellt einen Verstoß gegen die PStopV dar. Die angegebenen Beträge umfassen die Verzinsung und Tilgung des aufgewendeten Kapitals und enthalten auch die Abgeltung für die mit der Neuanlage verbundenen Betriebs- und Instandhaltungskosten. Nur in den Fällen der Nr. 4 und 5 sind die Betriebskosten noch nicht berücksichtigt. Der Wasserverbrauch bei der Einrichtung eines Badezimmers (Nr. 4) kann bei einer Wohnung, die aus Stube und Küche besteht, mit etwa 4 cbm monatlich, bei zwei Zimmern und Küche mit etwa 6 cbm, bei größeren Wohnungen mit 8 bis 10 cbm angenommen werden." Diese Sätze gelten außer für die Zustimmung der Preisbehörde zur Erhebung der Zusatzmiete nach § 13a RMG — A 188 — auch für die Erhöhung der Friedensmiete durch das MEA; entsprechend dem Unterschied zwischen FM und ges. M. sind in diesem Fall die Sätze um 10% zu kürzen. Die Sätze gelten auch für die nach Ziffer 26 etwa gebotene Überschreitung der ges. M. bei Alt Wohnungen.

3. Neueinführung oder Erhöhung von Gebühren234. (43) Eine Mietzinserhöhung ist zuzulassen, wenn der Vermieter durch N e u e i n f ü h r u n g oder E r h ö h u n g v o n G e b ü h r e n eine erhebliche Mehrbelastung erfahren hat. Die Genehmigung wird in diesem Fall regelmäßig durch allgemeine Anordnung zu erteilen sein. Solche Anordnungen sind Maßnahmen allgemeiner Art im Sinne des Abs. 3 der Vierten Anordnung über die Wahrnehmung der Aufgaben und Befugnisse des Reichskommissars für die Preisbildung vom 27. September 1937 (RAZ Nr. 238) und bedürfen deshalb der Genehmigung der Preisbildungssteile. Diese ist gleichzeitig mit der Vorlage der Gebührenordnung zu beantragen. 234

276

Nur Gebühren kommen in Frage; die Erhöhung oder Neueinführung sonstiger Lasten, insbesondere der Soforthilfeabgabe rechtfertigen, nicht die Erhöhung des Mietzinses. Die Gebührenerhöhung oder -neueinführung muß eine e r h e b l i c h e Mehrbelastung des Vermieters zur Folge haben. Die Mehrbelastung ist zahlenmäßig zu ermitteln und zu den gesamten Erträgnissen des Hauses in Beziehung zu setzen. Die Erhöhung der Grundsteuer sowie der Gebühren und privaten Entgelte für Kanalisation, Müllabfuhr und Straßenreinigung berechtigt den Vermieter

R E 184/37 Ziff. 43—47

A n m . 234 a

unter den Voraussetzungen der Anordnung Nr. 72/49 vom 6. September 1949 (A 234a) zur Umlegung des Mehrbetrages. Kaminkehrergebühren dürfen nicht umgelegt werden. Wegen der Umlegung des Wassergeldes s. A 195a. Zur Behandlung der von den Gemeinden beabsichtigten Änderung oder Neueinführung gemeindlicher Benutzungsgebühren und Beiträgen vgl. den R E 9/49 vom 1. Juli 1949 (MittBl VfW 1949, 86). Der R E Nr. 85/40 vom 19. Juli 1940 (MittBl I, 541) ist aufgehoben.

(44) Will die Preisbildungsbehörde aus besonderen Gründen die Abwälzung der Gebührenerhöhung auf die Mieter nicht zulassen, bedarf sie dazu der Zustimmung der Preisbildungss teile. (45) Werden Gebühren eingeführt, weil die Gemeinde Aufgaben übernommen hat, die bisher die Vermieter auf eigene Kosten durchzuführen hatten, ist die Entlastung, die die Vermieter erfahren, bei der Zulassung der Mietzinserhöhung zu berücksichtigen. Bei Wohnungen, für die die gesetzliche Miete gilt, sind bestehende landesrechtliche Vorschriften zu beachten (z. B. § 6 Abs. 1, S. 2 der Preuß. AusfVO z. RMG). (46) Andere Erhöhungen der B e t r i e b s k o s t e n (vgl. § 4 RMG) berechtigen nur dann zu einer Erhöhung des Mietzinses, wenn der Vermieter nachweist, daß sie höher sind als die Entlastung, die er in den letzten Jahren durch die Ermäßigung der Hauszinssteuer und der Hypothekenzinsen erfahren hat. (47) Eine Abwälzung von S t e u e r e r h ö h u n g e n auf die Mieter kommt nicht in Betracht, nachdem entschieden worden ist, daß die Neueinführung der Reichsgrundsteuer am 1. April 1938 zu keiner Veränderung des Mietzinses führen darf2343.

234a Mit Wirkung vom 1. J a n u a r 1950 kann der Vermieter G r u n d s t e u e r e r h ö h u n g e n , die auf einer Erhöhung des Grundsteuerhebesatzes zwischen dem 1. April 1949 und dem 31. Dezember 1949 beruhen, auf die Mieter umlegen, sofern die Mehrbelastung des Vermieters auf Grund der Steuererhöhung mindestens 1 v. H. der Gesamtmonatsmiete beträgt. Mit Wirkung vom 1. April 1950 können G r u n d s t e u e r e r h ö h u n g e n umgelegt werden, die aus der Erhöhung des Hebesatzes in der Zeit zwischen dem 1. April 1945 und dem 31. März 1949 sich ergeben, sofern die Gemeinde den Hebesatz nicht bis zum 31. März 1950 auf den bis 31. März 1945 geltenden Satz zurückgeführt hat. Ab 1. J a n u a r 1950 dürfen femer die laufenden Mehraufwendungen für Gebührenund E n t g e l t e für K a n a l i s a t i o n , M ü l l a b f u h r u n d S t r a ß e n reinigung umgelegt werden, soweit sie in der Zeit zwischen dem 1. April 1945 und dem 31. März 1949 erhöht worden sind und die Mehrbelastung daraus mindestens 1. v. H. der Gesamtmonatsmiete beträgt. Die ab 1. Januar 1950 genehmigte E r h ö h u n g der K a m i n k e h r e r gebühren ist wegen der (angeblichen) Geringfügigkeit der Mehrbelastung des Vermieters zur Umlegung n i c h t zugelassen und daher vom Vermieter selbst zu tragen.

277

A n m . 234a

Preisbildung und Preisüberwachung bei Mieten

Weigert sich der Mieter die Erhöhung anzuerkennen, so ist der Vermieter nicht zur Einklagung der erhöhten Mietzinsforderung, sondern nur zur Erhebung der Mietaufhebungsklage gemäß § 3a MSchG (A 16) berechtigt. Die Anordnung Nr. 72/49 der VfW vom 6. September 1949 über den Ausgleich von Grundsteuer- und Gebührenmehrbelastungen des Hausbesitzes (MittBl II 96) hat folgenden Wortlaut: Auf Grund des § 2 des Preisgesetzes vom 10. April/3. Februar 1949 (WiGBl 1948 S. 27; 1949 S. 14) wird folgendes angeordnet:

§1

(1) Vermieter oder Verpächter bebauter Grundstücke im Sinne des Reichsbewertungsgesetzes vom 16. Oktober 1934 (RGBl I 1035) können Grundsteuererhöhungen, die auf einer Erhöhung des Grundsteuerhebesatzes zwischen dem 1. April 1949 und 31. Dezember 1949 beruhen, mit Wirkung vom 1. Januar 1950 auf die Mieter oder Pächter umlegen. Grundsteuererhöhungen infolge von Erhöhungen der Grundsteuerhebesätze seit dem 1. Januar 1950 können vom Tage des Inkrafttretens der Grundsteuererhöhung ab umgelegt werden. (2) Weigert sich der Mieter, die Grundsteuererhöhung gemäß Absatz 1 anzuerkennen, so findet § 3a MSchG in der in den Ländern des Vereinigten Wirtschaftsgebietes geltenden Fassung Anwendung. (3) Für den Zeitraum vom Inkrafttreten der Erhöhung des Grundsteuerhebesatzes bis zum Zeitpunkt der Abwälzbarkeit der GrundSteuererhöhung findet eine Umlegung nicht statt. (4) Beträgt die monatliche Mehrbelastung des Vermieters gemäß Absatz 1 weniger als 1 % der gesamten monatlichen Miete eines Hauses einschließlich eines etwaigen Mietwertes eigengenutzter Wohnungen, so ist eine Umlegung unzulässig.

§2

Die Bestimmungen des § 1 finden mit Wirkung vom 1. April 1950 ab auf Grundsteuer erhöhungen infolge von Erhöhungen der Grund steuerhebesätze in der Zeit zwischen dem 1. April 1945 und 31. März 1949 entsprechende Anwendung, wenn diese Erhöhungen der Hebesätze von den Gemeinden nicht spätestens zum 31. März 1950 auf das bis zum 31. März 1945 geltende Maß zurückgeführt sind. §3 (1) Sind die öffentlich-rechtlichen Gebühren für Kanalreinigung (Entwässerung), Müllabfuhr und Straßenreinigung in der Zeit zwischen dem 1. April 1945 und dem 31. März 1949 erhöht worden, so dürfen die laufenden Mehraufwendungen hierfür mit Wirkung vom 1. Januar 1950 ab in monatlichen Teilbeträgen auf die Mieter oder Pächter umgelegt werden. Das gleiche gilt für private Benutzungsentgelte für Fäkalienabfuhr usw. (2) Weigert sich der Mieter, die Erhöhung gemäß Absatz 1 anzuerkennen, so findet § 3a MSchG in der in den Ländern des Vereinigten Wirtschaftsgebietes geltenden Fassung Anwendung. (3) Für die Zeit zwischen dem Inkrafttreten der Gebührenerhöhungen und dem 1. Januar 1950 findet eine Umlegung nicht statt.

278

Umlegung von Grundsteuer-u. Gebührenerhöhungen

Anm.234a

(4) Beträgt die monatliche Mehrbelastung durch Gebührenerhöhungen weniger als 1 % der monatlichen Miete eines Hauses einschließlich eines etwaigen Mietwertes eigengenutzter Wohnungen, so ist die Umlegung unzulässig. (5) Bisher erteilte Ausnahmegenehmigungen der Preisbehörden zur Umlegung von Gebührenerhöhungen bleiben unberührt. Bleibt das hiernach genehmigte Ausmaß der Umlegung hinter den Vorschriften dieser Anordnung zurück, so finden diese Anwendung. (6) F ü r die Neueinführung oder Erhöhung von Gebühren für Kanalreinigung (Entwässerung), Müllabfuhr und Straßenreinigung ab 1. April 1949 gelten weiterhin die Bestimmungen der Ziffern 43 bis 45 des Runderlasses 184/37 vom 12. Dezember 1937 (MittBl, Sondern u m m e r vom 15. Dezember 1937) in Verbindung mit dem Rundschreiben des Zentralamts für Wirtschaft in der britischen Zone Nr. 44 vom 15. Juli 1946 (VfWMBl 1948 B Nr. 3 S. 28) und dem Runderlaß N r . 5 des Verwaltungsamtes für Wirtschaft vom 2. März 1947 (Nachrichten der Preisverwaltung 1947 Nr. 3 S. 17). §4 (1) Die Umlegung nach den §§ 1—3 erfolgt nach dem Verhältnis der Leerraummieten gemieteter oder gepachteter Räume unter Berücksichtigung des Mietwertes eigengenutzter Räume des Vermieters oder Verpächters. (2) In den Fällen des § 3 kann die Preisbehörde einen anderen U m legungsmaßstab zulassen. §5 (1) Hauptmieter können die auf sie entfallende Umlage auf ihre Untermieter nach dem Verhältnis der anteiligen Leerraummieten abwälzen. § 1 Abs. 2 findet Anwendung. (2) Die Berechnung der anteiligen Leerraummiete erfolgt bei Untermietverhältnissen nach den Bestimmungen des § 1 der Anordnung P R Nr. 111/47 vom 18. November 1947 über Höchstpreise bei Untervermietung von Wohnraum (VfW MB1 B S. 13).

§6

(1) Die nach der vierten Anordnung über die Wahrnehmung der Aufgaben und Befugnisse des Reichskommissars für die Preisbildung vom 27. September 1937 (DReichsAnz Nr. 238) zuständigen Preisbehörden können den monatlichen Umlegungsbetrag mit Genehmigung der Preisbildungsstelle auf Grund vorstehender Bestimmungen allgemein für jede Gemeinde festsetzen, und zwar in der Regel in Prozentsätzen der Friedensmiete, der gesetzlichen Miete oder der sonst preisrechtlich zulässigen Miete. (2) Wird der Umlegungsbetrag nicht binnen 4 Wochen vom Zeitpunkt der Abwälzbarkeit an nach Absatz 1 allgemein festgesetzt, so hat der umlegungsberechtigte Vermieter, Verpächter oder Hauptmieter dem Mieter, Pächter oder Untermieter die Höhe der monatlichen Umlage für die mit dem Umlegungszeitpunkt beginnende Mietzeit unter Darlegung der Berechnungsweise schriftlich mitzuteilen.

279

Anm.235

Preisbildung und Preisüberwachung bei Mieten

Vermieter mit mehr als 10 Wohnungen (Mietobjekten) in derselben Gemeinde brauchen ihren Mietern nur die Offenlegung der Berechnungsunterlagen anzuzeigen. §7 Die vorstehenden Bestimmungen finden auf unbebaute Grundstücke, land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sowie auf M e h r belastungen im Zusammenhang mit dem Fortfall oder der Einschränkung der Grundsteuerbeihilfen oder -befreiungen keine A n wendung.

§8 (1) Diese Anordnung tritt mit dem Tage der Verkündung in Kraft. Sie gilt auch für laufende Verträge. (2) Ziffer 47 des Runderlasses 184/37 vom 12. Dezember 1937 betr. Preisüberwachung und Preisbildung bei Mieten (MittBl I, Sondernummer vom 15. Dezember 1937) findet auf Grundsteuerabwälzungen, die den vorstehenden Bestimmungen entsprechen, keine Anwendung. (3) Alle dieser Anordnung entgegenstehenden Bestimmungen treten außer Kraft. 4. Ausgleich von Krisenmieten 2 3 6 (48) a ) A u ß e r in den v o r s t e h e n d e n F ä l l e n k a n n eine E r h ö h u n g des M i e t z i n s e s g e n e h m i g t w e r d e n , w e n n es sich u m eine s o g e nannte K r i s e n m i e t e handelt. U n t e r K r i s e n m i e t e ist ein M i e t zins zu v e r s t e h e n , d e r seit d e m 1. J a n u a r 1932 ü b e r die d u r c h d i e N o t v e r o r d n u n g v o m 8. D e z e m b e r 1931 R G B l I 699ff.) v e r o r d n e t e S e n k u n g h i n a u s w e s e n t l i c h e r m ä ß i g t w o r d e n ist. 235

Als Krisenmiete gilt auch die aus den in Ziffer 50 angeführten besonderen Gründen ermäßigte Miete und zwar ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der Wirksamkeit der Mietzinsermäßigung. Die besonderen Gründe brauchen nicht nur in den Verhältnissen der Vertragsteile liegen, sie können auch in den Mietraum selbst (Trockenmieter) oder in den örtlichen Verhältnissen (Umgebung) begründet sein. Im letzteren Fall kann auch die sonst nicht zu berücksichtigende Veränderung der Gegend (Ziff. 59) von der Preisbehörde bei unmittelbarer Antragstellung gewürdigt werden.

(49) W i e w e i t d e r M i e t z i n s w i e d e r erhöht 2 3 6 w e r d e n d a r f , richtet sich n a c h d e m N u t z u n g s w e r t d e r W o h n u n g u n d den w i r t schaftlichen V e r h ä l t n i s s e n d e s H a u s e s . D a b e i d a r f b e i A l t w o h n u n g e n nicht e t w a die gesetzliche M i e t e ohne w e i t e r e s a l s N o r m f ü r eine N e u f e s t s e t z u n g d e s M i e t z i n s e s g e n o m m e n w e r d e n . E i n g r o ß e r T e i l d e r seit d e r W i r t s c h a f t s k r i s e eingetretenen M i e t z i n s S e n k u n g e n ist nicht o d e r d o c h n u r teilweise auf die K r i s e s e l b s t z u r ü c k z u f ü h r e n , s o n d e r n a u c h eine F o l g e d e s V e r a l t e n s d e r

280

R E 184/37 Ziff. 4 8 — 5 1

Anm. 236,236a

Wohnungen oder von Änderungen der Wohngewohnheiten. Dem muß bei der Be&essung des Mietzinses Rechnung getragen werden. 236

Die Erhöhung der Krisenmiete ist begrifflich die Rückgängigmachung einer infolge der Wirtschaftskrise eingetretenen Mietpreisermäßigung (Ziff. 48) oder einer besonders niedrigen Mietpreismessung. In beiden Fällen muß eine ziffernmäßige Festlegung des Entgelts erfolgt sein, da diese allein einen Vergleich mit dem Ertrag zuläßt. In Fällen, in denen die Höhe des Mietpreises in eine feste Beziehung zu anderen Leistungen z. B. zum Wohnungsgeldzuschuß der Besoldungsordnung gebracht ist, fehlt es an einer ziffernmäßigen Bemessung des Mietpreises; für Eingriffe der Preisbehörde ist kein Raum, A 206.

(50) Dieselben Grundsätze gelten2363, wenn der Mietzins nachweisbar aus anderen Gründen besonders niedrig festgesetzt worden war, z . B . wegen freundschaftlicher oder Verwandtschaft licher Beziehungen, aus sozialem Entgegenkommen und dgl. 236a

Die in Ziff. 48 auf einen bestimmten Tatbestand abgestellte K r i s e n m i e t e erfährt hier eine Ausweitung der begrifflichen Regelung. Der Tatbestand der sogenannten G e f ä l l i g k e i t s m i e t e wird in der freiwilligen Ermäßigung der sonst üblichen Miete aus persönlichen Gründen gefunden. Erwähnt werden ausdrücklich freundschaftliche oder verwandtschaftliche Beziehungen zwischen den Beteiligten und soziales Entgegenkommen. In jedem Fall muß die Einräumung der Vergünstigung des Mieters vom Vermieter freiwillig aus bestimmten Motiven geschehen sein. In Fällen, in denen der Vermieter durch eine ihn verpflichtende Rechtsnorm (Gesetz, Vertrag) gezwungen war, die ermäßigte Miete entgegenzunehmen, entfällt der Begriff der Gefälligkeitsmiete, die das Gegenteil der Pflichtmiete ist. Deshalb kann Ziff. 50 nicht zur Anwendung kommen auf Wohnungen, die mit Hilfe von Reichsbaudarlehen finanziert worden sind, wenn bei der Darlehensgewährung dem Darlehensnehmer die Berechnung der Miete nach bestimmten Grundsätzen vorgeschrieben worden ist. Die infolge eines besonders niedrigen Darlehenszinssatzes niedrig gehaltene Miete ist keine Gefälligkeitsmiete im Sinne der Ziff. 50. Eine spätere Erhöhung des Darlehenszinssatzes berechtigt den Vermieter nicht zum Antrag auf Erhöhung des Mietzinses nach dieser Vorschrift. Im R E 49/46 betr. Auswirkungen des Fortfalles von Zinsermäßigungen oder Zinszuschüssen bei Reichsbau- bzw. Ergänzungsdarlehen auf die Miethöhe vom 20. Juli 1946 — sogenannter Mindener Erlaß, übernommen auf die amerikaische Zone, Nachrichten der Preisverwaltung 1947, 17 — hat das Zentralamt für Wirtschaft die Erhöhung der Miete bis zum objektiven Nutzungswert bzw. zu dem durch den Fortfall der Zinseimäßigung bedingten Ausmaß für zulässig erklärt. Die Zulassung der Mietzinserhöhung, die kaum mit den Grundsätzen des R E 184/37 in Einklang zu bringen sein dürfte, hat wie jede Bewilligung gemäß § 3 PStopV keine unmittelbare Einwirkung auf die Leistungspflicht des Mieters, A 17a, 250.

(51) b) Bei Aufstellung von E r t r a g s b e r e c h n u n g e n (Ziffer 49) ist eine Verzinsung des E i g e n k a p i t a l s bis zur Höhe 281

A n m . 236b Preisbildung und Preisüberwachung bei Mieten

der Erwerbskosten, höchstens jedoch bis zum Einheitswert mit 5% zu berücksichtigen. Auch eine hypothekarische Belastung darf nur innerhalb des Einheitswertes berücksichtigt werden. Wenn der Einheitswert offenbar erheblich unter dem angemessenen Verkehrswert liegt, kann ein höherer Wert eingesetzt werden. (52) V e r w a l t u n g s k o s t e n dürfen bei Altwohnungen je nachdem, ob es sich um größere oder kleinere Wohnungen handelt, mit 3% bis 5% der Friedensmiete zugelassen werden. (53) I n s t a n d s e t z u n g s k o s t e n können ohne weitere Nachprüfung bis zu 12%, bzw., wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen hat, 8% der Friedensmiete berücksichtigt werden. Will der Vermieter höhere Beträge einsetzen, muß er die Notwendigkeit nachweisen, wobei darauf zu achten ist, daß die Kosten für größere Instandsetzungsarbeiten erforderlichenfalls auf mehrere Jahre verteilt werden. Über 18% bzw. 14% der Friedensmiete soll grundsätzlich nicht hinausgegangen werden. Die Verwendung der für Instandsetzungen eingesetzten Beträge kann erforderlichenfalls nachgeprüft werden. (54) Für A b s c h r e i b u n g e n oder Tilgung dürfen bei Altwohnungen im Hinblick auf die Vorschrift des § 3 RMG keine Beträge eingesetzt werden. (55) Bei N e u b a u w o h n u n g e n hat die Ertragsberechnung nach den Grundsätzen der Erlasse des Reichsarbeitsministers vom 15. Juni 1937 (RArbBl 1162) und vom 25. Mai 1940 (RArbBl I 291) zu erfolgen. (56) c) Die p e r s ö n l i c h e n V e r h ä l t n i s s e des Vermieters und des Mieters sollen bei der Feststellung des volkswirtschaftlich gerechtfertigten Mietzinses grundsätzlich außer Betracht bleiben. Um aber zu vermeiden, daß ein Mieter auf einmal eine zu starke Mehrbelastung erfährt, kann bestimmt werden, daß Mietzinserhöhungen, die 10% übersteigen, mit Teilbeträgen 236b in Abständen von einem halben Jahr in Kraft treten. 236b Die s t u f e n w e i s e Erhöhung des Mietbetrages, soweit er 10 v. H. der bisherigen Miete übersteigt, ist nur bei besonders ungünstigen Verhältnissen des Mieters am Platze und nur dann, wenn durch die zeitliche Vorenthaltung des angemessenen Mietzinses dem Vermieter die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Hauses nicht unbilligerweise erschwert wird. Ein Anspruch des Mieters auf diese Verteilung des Steigerungsbetrages besteht nicht. Wegen der entsprechenden Anwendung dieser Vorschrift bei der Erhöhung des Untermietpreises nach den Anordnungen Nr. l l l / 4 7 u n d 115/48 s. A 279,288.

282

R E 184/37 Ziff. 5 2 — 6 2

Anm.237

(57) d) Bei Häusern, die der Vermieter noch nicht länger als 3 Jahre in Besitz hat, ist eine Mietzinserhöhung grundsätzlich abzulehnen 237 . Ausnahmen werden im allgemeinen nur zugunsten derjenigen Hypothekengläubiger in Frage kommen, die das Haus zur Rettung ihrer Hypothek erworben haben. 237

Die Erhöhung von Krisenmieten ist für den H a u s k ä u f e r eingeschränkt; der Bestimmung, die nicht für den Erben gilt, dürfte im übrigen nach Wegfall der Sonderregung des Mietaufhebungsanspruchs des Erwerbers in § 4a MSchG — V 37 — nicht mehr allzu große Bedeutung beizumessen sein.

(58) Ferner sind Mietzinserhöhungen nach meinem Runderlaß vom 23. Juni 1937 (Nr. 116/37) abzulehnen, wenn der Vermieter das Mietverhältnis vorher gekündigt hat. Auf Wohnungen, die.den Vorschriften des Mieterschutzgesetzes unterliegen, findet der RE Nr. 116/37 keine Anwendung. 5. Mietzinserhöhungen bei Wohnungen, die dem Reichsmietengesetz unterliegen. (59) Mietzinserhöhungen auf Grund des § 2 Abs. 4 bzw. § 10 RMG, die den Preisbildungsbehörden von den Mieteinigungsämtern zur Zustimmung vorgelegt werden, können im allgemeinen ohne weitere Nachprüfung genehmigt werden. Dies gilt nicht, wenn eine Erhöhung der Friedensmiete lediglich wegen einer Veränderung der Gegend vorgenommen werden soll; solche Anträge sind abzulehnen. (60) Entstehen zwischen dem Mieteinigungsamt und der Preisbildungsbehörde grundsätzliche Meinungsverschiedenheiten, die sich durch unmittelbare Fühlungnahme nicht beheben lassen, ist an die Aufsichtsbehörde und nötigenfalls an mich zu berichten. (61) Anträge eines Vermieters auf Genehmigung einer Z u s a t z m i e t e (§ 13a RMG) sind nach den unter Ziffer 42 gegebenen Anweisungen zu entscheiden. 6. Ausnahmegenehmigung zum Zwecke sonstiger Vertragsänderungen cder zur Beseitigung von Zweifeln. (62) Ausnahmegenehmigungen auf Grund des § 3 der Preis stopverordnung können nicht nur eine unmittelbare Erhöhung des Mietzinses zum Inhalt haben, sondern auch andere Rechtshandlungen, die nach der Preisstopverordnung unzulässig sind, 283

A n m . 2 3 8 , 2 3 9 Preisbildung u. Preisüberwachung bei Mieten

z. B. die Forderung einer Mietsicherheit, die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, die Umlegung des Wasser geldes nach dem tatsächlichen Verbrauch, den Widerruf einer Erlaubnis zur Untervermietung, die Erhebung eines Zuschlages für die Gestattung der Untervermietung, Kündigungen und dgl. 238 . 238

Zur Ersetzung der Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung durch das MEA vgl. A 92, 210, 230. Zur Frage der Genehmigung der Kündigung, A 211, 213.

(63) Ausnahmegenehmigungen können ferner zu dem Zweck erteilt werden, um Zweifel darüber zu beseitigen, ob eine Mietzinsvereinbarung oder andere Bestimmungen eines Mietvertrages mit der Preisstopverordnung übereinstimmen oder nicht. Ist in einem solchen Falle die Genehmigung gemäß § 3 a.a.O. erteilt worden, schließt sie spätere Einwände, daß die PreisstopVerordnung verletzt sei, aus und schafft damit insoweit eine klare Rechtslage. Ferner gibt die Ausnahmegenehmigung bei Räumen, die dem Mieterschutzgesetz unterliegen, dem Vermieter die Möglichkeit, die Vertragsänderung notwendigenfalls auf Grund des § 4 der Verordnung vom 4. Dezember 1937 (RGBl 11325) zur Durchführung zu bringen239. 239

Die Ausnahmebewilligung nach § 3 PStopV schafft keine unmittelbare Verpflichtung für den Mieter zur Zahlung des höheren Mietzinses. Der Vermieter kann im Falle der Genehmigung der Ausnahmebewilligung nach § 3 PStopV im Geltungsbereich des Mieterschutzgesetzes auf Grund des § 3a MSchG die Aufhebung des Mietverhältnisses beantragen, wenn der Mieter die Zahlung des höheren Mietzinses verweigert, A 16, 138, 251. Die Forderung auf den höheren Mietzins kann er nicht einklagen. Bei der von der Wohnungsbehörde auf Grund des Art. VI angeordneten Durchführung des Um- und Ausbaues vorhandenen Wohnraumes wird die Preisbehörde nicht umhin können, die Genehmigung eines weit über dem Stoppreis liegenden Mietzinses in Aussicht zu stellen, wenn die Anordnung der Wohnungsbehörde für den Hauseigentümer wirtschaftlich tragbar sein soll, A 315. Die Grundlage der PStopV erfährt hier eine Durchbrechung, A 204.

I I I . D u r c h f ü h r u n g von M i e t z i n s s e n k u n g e n und e r h ö h u n g e n bei G e s c h ä f t s r ä u m e n

Mietzins-

(64) Für die Ermäßigung und die Erhöhung von Miet- und Pachtzinsen bei G e s c h ä f t s r ä u m e n (mit Ausnahme von gemischten Räumen) können die vorstehenden Anweisungen240 nicht allein maßgebend sein. Neben ihnen müssen noch andere 284

R E 184/37 Ziff. 63, 64

Anm. 240, 241

Gesichtspunkte berücksichtigt werden241. Eine Ermäßigung des Mietzinses kommt in der Regel nur in Betracht, wenn sich die geschäftlichen Verhältnisse aus Gründen, die nicht in der Person des Geschäftsinhabers liegen, so stark geändert haben, daß der früher vereinbarte Mietzins offenbar unbillig ist. 240

Die für Wohnräume geltenden Grundsätze der Ziff. 25—39 hinsichtlich der Miet(Pacht)zinssenkung und der Ziff. 40—63 hinsichtlich der Miet(Pacht)zinserhöhung gelten auch für die Geschäftsräume. Aus der Verwendung als Geschäftsräume ergeben sich aber noch weitere Gesichtspunkte, die aus der Geschäftslage (Ziff. 65) und der Geschäftsführung (Satz 3) abgeleitet werden können. Hinsichtlich der G a r a g e n m i e t e n vgl. Erlaß vom 17. Oktober 1941 (MittBl I 620) und Anordnung vom 25. Februar 1942 (MittBlI 130). Wegen der Genehmigung der Vereinbarung einer Umsatzmiete, bei der dem Vermieter auch eine infolge Umsatzsteigerung über die Stopmiete hinausgehendes Entgelt gesichert werden soll, vgl. A 207a.

241

In allen Fällen hat die Preisbehörde vor ihrer Entscheidung über Erhöhung oder Ermäßigung von Geschäftsraummieten die Industrie- und Handelskammer bzw. die Handwerkskammer gutachtlich zu h ö r e n , Ziff. 66. Die Einholung des Gutachtens, das zu den Akten zu nehmen und den Beteiligten zur Einsichtnahme zu geben ist, ist der Preisbehörde zur Pflicht, gemacht. Materiellrechtlich werden vor allem — abgesehen davon, daß bei Geschäftsraummieten die Ermittlung von Quadratmeterpreisen beim Vergleich ortsüblicher Mieten eine ganz untergeordnete Rolle spielt, weil durch die Festlegung auf solche Höchstsätze den geschäftlichen Interessen der Beteiligten nicht Rechnung getragen werden kann — zwei Gesichtspunkte als Besonderheiten für die Behandlung von Anträgen bei Geschäftsraummieten angeführt: 1. Bei Anträgen auf E r m ä ß i g u n g des Miet-(Pacht-)zinses muß nachgewiesen sein, daß eine Änderung der G e s c h ä f t s l a g e (Herstellungsund Absatzschwierigkeiten) seit der Vereinbarung des Entgelts für die Raumüberlassung eingetreten und daß diese Veränderung, die nicht in der Person des Geschäftsinhabers begründet sein darf, so stark ist, daß die Weiterzahlung des vereinbarten Entgelts offenbar eine unbillige Forderung darstellt. Der objektive Nutzungswert und der Vergleich mit ortsüblichen Mieten tritt in diesem Verfahren völlig in den Hintergrund. Die Höhe der Geschäftsraummiete ist weitgehend dem freien Spiel der Kräfte überlassen. Der RfP hat absichtlich weitere Richtlinien nicht erlassen. Die Rückgängigmachung vereinbarter Miet-(Pacht-)zinse bildet die Ausnahme von der Regel; deshalb bedarf die Feststellung, daß ein überhöhter Mietzins vorliegt, sorgfältiger Prüfung. Bei Mietzinsherabsetzungsanträgen muß in jedem Falle ein Umsatzrückgang nachgewiesen werden, der nicht in der Geschäftsführung begründet ist, nicht nur vorübergehend und vor allem so erheblich ist, daß die Beibehaltung der Miete zur UnWirtschaftlichkeit des Geschäftes führen muß. Wegen der daraus folgenden Beschränkung der Norm des Verbotes der Wiedererhöhung gemäß Ziff. 71 R E 184/37 vgl. A 248. 2. Bei Anträgen auf E r h ö h u n g ist nach Ziff. 65 auch die E n t w i c k l u n g der G e s c h ä f t s l a g e zu berücksichtigen. Auch darin zeigt sich die Be-

285

Anm.242

Preisbildung und Preisüberwachung bei Mieten

Sonderheit gegenüber der Behandlung der Wohnraummieten, bei denen im Gegensatz zu der Regelung in § 2 Abs. 4 RMG die Veränderung der Gegend als (einziger) Grund für die Erhöhung des Mietzinses vor der Preisbehörde nicht geltend gemacht werden darf, Ziff. 59. Dem Vermieter von Geschäftsräumen wird offenbar eine gewisse Beteiligung an den Geschäftserträgnissen des Mieters (Pächters) zuerkannt. Die Grundsätze der AO 111/47 gelten nicht für Räume, die von vornherein zu geschäftlichen Zwecken bestimmt sind; denn bei der AO 111/47 handelt es sich um Wohnräume, die ganz oder teilweise zu geschäftlichen oder gewerblichen Räumen vermietet werden, A 260.

(65) Auch bei Anträgen auf E r h ö h u n g von Miet- oder Pachtzinsen für Geschäftsräume ist neben den unter II angegebenen Gründen die Entwicklung der Geschäftslage zu berücksichtigen. (66) Bei der Schwierigkeit, für Geschäftsräume volkswirtschaftlich gerechtfertigten Mietzins zu bestimmen, ersuche ich, in allen Fällen vor der Entscheidung die Industrie- und Handelskammer bzw. die Handwerkskammer gutachtlich zu hören, es sei denn, daß Mieter und Vermieter sich über die Neufestsetzung einig sind. IV.

V e r f a h r e n b e i der D u r c h f ü h r u n g von kungen und M i e t z i n s e r h ö h u n g e n

Mietzinssen-

(67) Die Prüfung des Mietzinses242 auf Grund des § 2 Abs. 1 des Gesetzes vom 29. Oktober 1936 soll in der Regel nur auf Antrag des Mieters vorgenommen werden. Die Preisbildungsbehörde ist aber befugt, in besonderen Fällen auch von Amts wegen einzugreifen. Das wird insbesondere dann in Betracht kommen, wenn eine Wohnung zur Vermietung ausgeboten wird und bei dieser Gelegenheit der Behörde zur Kenntnis kommt, daß der geforderte Mietzins offenbar überhöht ist. 242

286

Das Verfahren auf H e r a b s e t z u n g des M i e t z i n s e s setzt in der Regel einen Antrag des Mieters voraus. Der Antrag als Grundlage des Verfahrens bedingt ein rechtliches Interesse des Antragstellers; dieses ist nur gegeben, wenn der Antragsteller noch im Zeitpunkt der Entscheidung als Mieter oder Pächter anzusehen ist. Ist das Mietverhältnis vor der Antragstellung oder vor der Entscheidung, gleichviel aus welchem Grunde aufgehoben oder sonstwie beendigt, so fehlt das R e c h t s s c h u t z i n t e r e s s e und der Antrag ist zurückzugeben. Dies gilt insbes. bei Geschäftsraummieten, bei denen das subjektive, in der Person des Antragstellers liegende Moment für die Entscheidung von ausschlaggebender Bedeutung ist, A 241. Der Untermieter ist nicht antragsberechtigt, A 256. Ausnahmsweise kann aber „in besonderen Fällen" auch ohne Antrag des Mieters von A m t s wegen ein Verfahren mit dem Ziel der Preissenkung

R E 184/37 Ziff. 65—69

A n m . 243, 244

von der Preisbehörde eingeleitet werden. Wo diese besonderen Voraussetzungen gegeben sind, kann nach Wegfall des Rechtsschutzinteresses das Verfahren fortgesetzt oder auf Anregung eines früheren Mieters das Verfahren eingeleitet werden. Zunächst ist zu beachten, daß Ziff. 67 nur auf die Wohnungsmiete bei Ausbietung einer Wohnung zur Vermietung hinweist. Bei Geschäftsräumen wird also in aller Regel ein Verfahren von Amts wegen nicht eine zuleiten sein. Die besonderen Fälle betreffen immer nur außergewöhnlichMietpreisforderungen. Wo in einer Gemeinde solche nicht beanstandet werden, beeinflußt diese Haltung der Preisbehörde deren Feststellung über vergleichbare ortsübliche Mieten nicht unwesentlich. Die Preisbehörde kann nicht die Überhöhung des Mietzinses im Einzelfall feststellen, solange sie die höheren Mietzinse in anderen ihr bekannten Einzelfällen unbeanstandet läßt. Noch weniger kann sie im Einzelfall ein Ordnungsstrafverfahren wegen Mietpreisüberforderung (ohne daß ein Verstoß gegen die PStopV vorliegt) einleiten, wenn sie in anderen Fällen mangels Antragstellung sich zu einem Eingreifen bei noch höherem Mietpreise außerstande sieht. Bei den von der Wohnungsbehörde festgesetzten Zwangsmietverträgen (A 333) muß die Höhe des Mietzinses angegeben sein; ohne diese Voraussetzung kann die Preisbehörde weder eine Preiserhöhung noch eine Preissenkung vornehmen, weil ein vereinbarter oder festgesetzter Mietpreis nicht vorliegt. Sie kann sich nur gutachtlich äußern. Wird später ein förmliches Festsetzungsverfahren — sei es zum Zweck der Erhöhung oder Ermäßigung des Mietzinses — von den Beteiligten beantragt, so muß das Verfahren durchgeführt werden. Bei der Entscheidung ist die Preisbehörde an ihre gutachtliche Äußerung nicht unter allen Umständen gebunden. Neue Tatsachen und neue Gesichtspunkte können einen anderen Preis rechtfertigen.

(68) Die Genehmigung einer Mietzinserhöhung gemäß § 3 der Preisstopverordnung setzt einen Antrag des Vermieters voraus 243 . 243

Antrag des Vermieters ist in jedem Fall notwendig. Eingreifen von Amts wegen ist ausgeschlossen. Soweit die Entscheidung der Preisbehörde zur Beseitigung von Zweifeln erfolgt — Ziff. 63 —, kann auch der M i e t e r den Antrag stellen.

(69) Die Anträge 244 sind unter Beifügung einer Abschrift bei der zuständigen Gemeindebehörde einzureichen. Sie müssen mit einer Begründung versehen sein. Fehlt diese, sind sie zurückzugeben. Die Gemeindebehörde hat dem anderen Vertragsteil Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben, die Anträge zu prüfen und sie, soweit sie nicht selbst zur Entscheidung berufen ist, an die zuständige Preisbildungsbehörde weiter zu geben. Die Entscheidung der Preisbildungsbehörde245 ist mit einer Begründung zu versehen und beiden Vertragsparteien zuzustellen. 244

Anträge der Beteiligten, d. h. des Mieters oder Vermieters (Ziff. 67, 68) sind bei der Gemeindebehörde einzureichen. Anträge ohne Begründung sind von der Gemeindebehörde zurückzugeben. Mangelhaft begründete Anträge müssen ergänzt werden. Die Prüfung der Anträge ist Pflicht der Gemeinde-

287

A n m . 245

Preisbildung und Preisüberwachung bei Mieten

behörde. Diese hat dem Antraggegner Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben, sei es, daß sie ihm eine Abschrift zustellt oder ihm Gelegenheit zur Akteneinsicht gibt. Es muß ihm jedenfalls die Möglichkeit geboten sein, seine Interessen genügend zu wahren. Auch die Preisbehörde muß im weiteren Verfahren dem Betroffenen oder seinem Vertreter Auskunft über die eingereichten Anträge, Beweismittel und das Ergebnis der von Amts wegen gepflogenen Ermittlungen geben. Die Grundlagen getroffener Feststellungen der Preisbehörde müssen aktenkundig gemacht werden; ohne sie ist der vorgesetzten Behörde die Nachprüfung unmöglich. 245

Die Entscheidung gemäß § 3 PStopV — vgl. Ziff. 17, 21, 22, 62, 63 — sowie die Entscheidung auf Grund des § 2 Abs. 1 PBG — Ziff. 39 :— ist eingehend zu begründen. Es müssen die Tatsachen, auf denen die Entscheidung beruht, im einzelnen angegeben werden; die bloße Bezugnahme auf Gutachten usw. genügt nicht. Die dienstliche Anweisung vom 6. August 1938 (MittBl II Nr. 13 S. 3) verlangt, daß die Begründung die Erwägungen erkennen lassen muß, die zu der getroffenen Entscheidung geführt haben. „Sie muß so eingehend sein, daß den Vertragsparteien die M ö g l i c h k e i t e i n e r N a c h p r ü f u n g gegeben ist, ob sie Aufsichtsbeschwerde einlegen wollen oder nicht. Es genügt daher nicht, etwa ohne nähere Angaben auf eigene Ermittlungen der Preisbehörden oder ein etwa anderweitig eingeholtes Gutachten Bezug zu nehmen." Dieser Begründungszwang gilt auch für die Entscheidung gemäß AO Nr. 111/47, A 253. Gegen die Entscheidung steht den Beteiligten die an keine Frist gebundene D i e n s t a u f s i c h t s b e s c h w e r d e offen, vgl. Ziff. 2 OrgErl, A 208.Dienstaufsichtsbeschwerden, die erst geraume Zeit nach Erlaß des mit ihr angefochtenen Bescheides erhoben worden sind, sollen nach dem Erlaß vom 5. Juni 1942 (MittBl I 369) ohne sachliche Prüfung zurückgewiesen werden. Man wird diese Einschränkung des Beschwerderechts nur für ganz besondere Ausnahmefälle anerkennen dürfen. Bedenklich erscheint auch die Auffassung des Erlasses, daß die Aufsichtsbehörde sich im allgemeinen auf die Nachprüfung beschränken soll, ob die Entscheidung der nachgeordneten Preisbehörde im Einklang mit den geltenden Vorschriften steht. Die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Bescheides dürfen jedenfalls nur dann zugrundezulegen sein, wenn eine einwandfreie, der Nachprüfung zugängliche Tatsachenfeststellung vorliegt. Wegen der Möglichkeit der Nachprüfung der Entscheidung der Preisbehörde im Anfechtungsverfahren nach dem VGG vgl. A 199 und 2&3a. Die Weisungen des Erlasses gelten auch für die Entscheidung der Preisbehörde gemäß AO Nr. 111/47 (A 253) und AO Nr. 115/48 (A 283). Für die Z u s t e l l u n g der Entscheidung bestehen keine Formvorschriften; möglich ist auch mündliche Eröffnung, einfache Zusendung eines Bescheidabdruckes. Da die Entscheidung keine Rechtskraft besitzt, kann sie von der Preisbehörde aufgehoben oder abgeändert werden, sei es auf neuen Antrag, sei es von Amtswegen, z. B. wenn die Behörde von falschen Voraussetzungen ausgegangen ist. Die Dienstaufsichtsbehörde kann auf Beschwerde auch zuungunsten des Antragstellers entscheiden; die Abänderung wird regelmäßig vom Zeitpunkt der Wirksamkeit der ersten Entscheidung in Kraft zu setzen sein.

288

R E 184/37 Ziff. 70, 71

Anm. 246—248

(70) Entscheidungen, durch die ein Mietzins auf Grund des § 2 Abs. 1 des Gesetzes vom 29. Oktober 1936 h e r a b g e s e t z t wird, sind für die Parteien unmittelbar verbindlich246. Als Zeitpunkt des Inkrafttretens247 ist im allgemeinen der nächste Mietzahlungstermin zu bezeichnen. Wenn es mit Rücksicht auf die soziale Lage des Mieters oder aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht, kann ein früherer Zeitpunkt gewählt werden, der jedoch nicht vor dem ersten auf die Antragstellung folgenden Mietzahlungstermin liegen soll. Die Bestimmung eines späteren Zeitpunktes, insbesondere des nächsten auf die Antragstellung oder die Entscheidung folgenden Kündigungstermins, ist zulässig, wenn es nach Lage der Dinge geboten ist. 246

Die R e c h t s w i r k u n g der Entscheidung auf Grund des § 2 P B G ist eine u n m i t t e l b a r e ; sie setzt den Mietzins mit unmittelbarer Verpflichtung für die Vertragsteile herab. Die Entscheidung gilt also wie im Falle des § 15 RMG als eine vereinbarte Bestimmung des Mietvertrages, A 189. Dies gilt nicht nur für Mietzinsherabsetzungen, sondern für alle Änderungen des Mietvertrags, die nach Ziff. 39 zulässig sind.

247

Da die Entscheidung der Rechtskraft nicht fähig ist (A 245), muß der Zeitpunkt ihrer Wirksamkeit, insbesondere hinsichtlich des Inkrafttretens der Mietzinsherabsetzung, bestimmt werden. Den Zeitpunkt festzusetzen, steht nicht im Belieben der Preisbehörde. Diese ist nicht befugt, rückwirkend, etwa gar vor dem Zeitpunkt der Antragstellung, die Mietherabsetzung zu verfügen. Grundsätzlich ist nicht vom Tage der Einreichung des Antrages, sondern vom Tage der Entscheidung der Preisbehörde auszugehen. Grundsätzlich soll die Inkraftsetzung auf den auf die Entscheidung — nach Gesetz (§ 5 RMG) oder Vertrag — folgenden Z a h l u n g s t e r m i n erfolgen; unerheblich ist, ob die Zahlung des Mietzinses im voraus oder nachträglich erfolgt. Ein s p ä t e r e r Zeitpunkt soll nur in besonderen Fällen festgesetzt werden, Satz 4. Ein f r ü h e r e r Zeitpunkt kann aus Billigkeitsgründen bestimmt werden; frühester Zeitpunkt ist in jedem Fall der erste auf die Stellung des Antrags folgende Zahlungstermin.

(71) Jede eigenmächtige248 Wiedererhöhung eines durch eine Preisbildungsbehörde herabgesetzten Mietzinses ist nach der Verordnung vom 8. Januar 1935 (RGBl I 10) in der Fassung des Abs. II der Überleitungsverordnung vom 26. November 1936 (RGBl I 955) verboten249. 248

Ohne Zustimmung der Preisbehörde ist der Vermieter nicht berechtigt, den herabgesetzten Mietzins einseitig zu erhöhen. Auch durch Vereinbarung der Vertragsteile kann die Herabsetzung des Mietzinses nicht wieder rückgängig gemacht werden, gleichviel ob ein Verstoß gegen § 1 PStopV vorliegt oder nicht. Die Festsetzung der Preisbehörde auf Grund des § 2 PBG verpflichtet beide Vertragsteile. Diese Bindung der Vertragsteile gilt aber nicht in den Fällen, in denen eine Mietherabsetzung, wie bei den Geschäftsraummieten gemäß Ziff. 64 19

K i e f e r s a u e r , Grundstücksmiete, 7. Aufl.

289

Anm.249-251

Preisbildung u. Preisüberwachung bei Mieten

Satz 3 ausschließlich auf den Geschäftsrückgang des antragstellenden Mieters gegründet ist. Hier hat ein Ausscheiden des bisherigen Mieters eine völlige Änderung der für die Preissenkung maßgebenden Rechtsgrundlage (A 241) zur Folge, so daß es nicht angängig erscheint, dem neuen Mieter, insbesondere wenn ein anderes Geschäft in die Räume verlegt wird, die Vorteile der Mietpreisherabsetzung zuzugestehen oder gar die freie Vereinbarung der Beteiligten zu verhindern. Bei Geschäftsmieten kommt es wesentlich auf den Geschäftszweig an, weniger auf die örtliche Lage und noch weniger auf die Raumgröße, so daß die Preisbehörde durch die bloße Festsetzung von Quadratmeterpreisen bei der Ermittlung der angemessenen Miete vergleichbarer Räume ihrer Aufgabe nicht gerecht wird. 249

Rechtsunwirksamkeit ist die zivilrechtliche Folge der verbotenen Wiedererhöhung. Die Beteiligten sind nicht nach der PStopV strafbar, da diese nur die Stichtagmiete sichert.

(72) Entscheidungen, durch die eine Erhöhung des Mietzinses zugelassen250 wird, ändern an dem Vertragsverhältnis der Parteien nichts; sie bedeuten nur eine Aufhebung des sich aus der Preisstopverordnung ergebenden Preiserhöhungsverbots. Der Vermieter muß also 251 , wenn der Mieter nicht freiwillig der Erhöhung zustimmt, den Mietvertrag kündigen. Bei Wohnungen, die zur gesetzlichen Miete vermietet sind, bleiben die Vorschriften des Reichsmietengesetzes maßgebend. 250

Die Ausnahmebewilligung nach § 3PStopV stellt fest, daß ein Verstoß gegen § 1 PStopV nicht vorliegt. Diese Entscheidung läßt die Rechtsbeziehungen der Vertragsteile im übrigen unberührt; eine rechtsverbindliche Heraufsetzung des Mietzinses findet nicht statt, es sei denn, daß es sich um die Zustimmung zur Erklärung eines Vertragsteils nach § 1 RMG oder zu Entscheidungen der MEA (Ziff. 59, 61) handelt. Die Feststezung eines Zeitpunktes für die Wirksamkeit der Entscheidung ist hier regelmäßig nicht notwendig; doch wird die Preisbehörde zur Klarstellung der Rechtslage den Zeitpunkt, von dem ab der erhöhte Mietpreis zu zahlen ist, auch dann feststellen, wenn sie nur eine Ausnahmebewilligung nach § 3 PStopV erteilt. Die vom RfPr im Erlaß vom 7. April 1942 (MittBl I 213) für Ausnahmefälle in Anspruch genommene Befugnis der Preisbehörde zur unmittelbar rechtsverbindlichen Erhöhung des Mietzinses kann nicht anerkannt werden, A 17a.

251

Die Geltendmachung der genehmigten Mietzinserhöhung richtet sich nach Vertrag und Gesetz. Stimmt der Vermieter zu, so verwandelt sich die etwa geltende ges. M. in eine Vertragsmiete. Ist der Vermieter auf Grund besonderer Vertragsabrede zur einseitigen Mietzinserhöhung berechtigt, so kann er nach erfolgter Genehmigung sein Recht klageweise vor dem ordentlichen Gericht geltend machen. Ohne solche Vertragsklausel steht dem Vermieter nur die Kündigung des Mietverhältnisses bzw. im Geltungsbereich des Mieterschutzgesetzes die Mietaufhebungsklage zu, A 17, 239. Vor Erteilung, d. h. Zustellung der Genehmigung darf nicht gekündigt werden, vgl. Ziff. 58. Über mögliche Genehmigung der Kündigung A 218.

290

R E 184/37 Ziff. 7 2 — 7 5

Anm.252,253

V. Gebühren 2 5 2 (73) Für die Entscheidungen der Preisbildungsbehörden werden Verwaltungsgebühren nach Maßgabe der landesrechtlichen Bestimmungen (z. B. in Preußen nach der Verwaltungsgebühren Ordnung vom 19. Mai 1934 — GS S. 261 —) erhoben. 252

Seit 17. Februar 1941 gilt die Kostenordnung für Preisangelegenheiten vom 6. Januar 1941 (RGBl I 29).

(74) Ich ersuche, die Gebühren, soweit es danach zulässig, einheitlich nach folgenden Sätzen zu erheben: 1. Mietzinserhöhungsanträge: 10 % der beantragten Erhöhung (Jahresbetrag), mindestens jedoch DM 5.—. 2. Mietzinserhöhungsanträge wegen baulicher Veränderungen oder wegen Neueinführung oder Erhöhung von Gebühren: die halbe Gebühr. 3. Genehmigung einer Mietzinsherabsetzung bei Wohnungen: DM 2.— 4. Zustimmung zu Entscheidungen des Mieteinigungsamtes: Gebührenfrei. 5. Ermäßigung von Miet- oder Pachtzinsen bei Geschäftsräumen: 10% der beantragten Ermäßigung (Jahresbetrag), mindestens jedoch DM 5 6. Sonstige Entscheidungen: DM 2.—. (75) Soweit zulässig, soll die Zahlung der Gebühr vor Einreichung des Antrages gefordert und bei der Antragstellung der Nachweis darüber verlangt werden. Eine Ermäßigung der Gebühr bei Ablehnung eines Antrages soll nach Möglichkeit nicht eintreten.

X. Höchstpreise bei Untervermietung von Wohnraum253 253a Anordnung der Verwaltung für Wirtschaft Nr. 111/47 vom 18. November 1947 (MittBl 320) 253

Die Anordnung Nr. 111/47, wegen deren allgemeiner Würdigung auf V 57 und A 205a verwiesen wird, wird ergänzt durch einen am gleichen Tage von der VfW herausgegebenen R E Nr. 29/47 betr. R i c h t l i n i e n f ü r d i e W o h n r a u m m i e t e a u f d e m L a n d e in der Fassung des R E 8/49 vom 21. Mai 1949 (VfWMittBl II 58). Diese Richtlinien sehen, soweit für Wohn-

19'

291

A n m . 2 5 3 a H ö c h s t p r e i s e bei U n t e r v e r m i e t u n g v o n W o h n r a u m räume auf dem Lande keine Mieten nach dem Stande vom 30. November 1936 feststehen und solche auch auf Grund einer ausreichenden Anzahl von Vergleichsmieten innerhalb derselben Gemeinde durch die Preisbehörde gebildet werden können, je nach der Entfernung und den öffentlichen Verkehrsverbindungen zur nächsten Stadt und nach dem Bequemlichkeitsgrad des Gebäudes gestaffelte Grundpreise von 25 bis 50 Pfennig monatlich je Quadratmeter vor, A 257. Für die Überlassung von Wirtschaftsräumen kann bis zu einem Drittel des Grundpreises, für eingefriedetes Gartenland jährlich bis zu vier Pfennig, für Grabeland bis zu zwei Pfennig pro Quadratmeter berechnet werden. Für schlecht instandgehaltene Räume oder beim Vorliegen sonstiger erheblicher Nachteile (z. B. Steinfußboden, schlechtes Tageslicht, fehlende Heiz- und Kochgelegenheit, fehlende elektrische Beleuchtung, fehlende frostsichere Abstellräume) sind auf die Richtpreise Abschläge zwischen 5 und < 20 v. H . zu machen. Bei Einfamilienhäusern mit besserer Ausstattung und bei besonders guter Ausstattung der Wohnräume kann die Preisbehörde Zuschläge bis zu 20 v. H. genehmigen. F ü r Nebenleistungen des Vermieters, insbesondere f ü r den Verbrauch von Wasser und Licht sind monatliche Pauschalsätze vorgesehen; die Kostenerstattung für Kochstrom bleibt der Vereinbarung der Beteiligten überlassen. Zur Ermittlung der Haushaltsstromkosten h a t der R E 8/49 für Lampen und Wärmegeräte besondere „Gerätekennzahlen" aufgestellt, die der Berechnung des Stromverbrauches zugrundegelegt werden sollen. Für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen dürfen nur nachstehende Höchstbeträge je Monat: 1 Bettstelle 20 Pfennig, 1 Schrank oder 1 Tisch 20 Pfennig, 1 Stuhl 10 Kennig, 1 Sofa 30 Pfennig gefordert werden. Für Einrichtungsgegenstände, die nicht aufgeführt sind, dürfen höchstens 10 v. H . des Zeitwertes — A 263 — als Jahresantschädigung in Ansatz gebracht werden. Die Anordnung Nr. 111/47 schafft ebenso wie die Anordnung Nr. 115/48 A( 283) für die Beteiligten u n m i t t e l b a r g e l t e n d e s R e c h t und beschränkt die Vertragsfreiheit insofern, als ein höherer als der hiernach zulässige Mietzins nicht gefordert und nicht gezahlt werden darf. Ein niedrigerer Mietpreis darf vereinbart werden. Bei Meinungsverschiedenheiten unter den Vertragsteilen h a t die Preisbehörde auf Antrag den höchstzulässigen Preis lediglich f e s t z u s t e l l e n . Eine Festsetzung wie bei der Mietherabsetzung oder Mieterhöhung auf Grund des R E 184/37 kommt hier nicht in Frage. Eine einwandfreie, der Nachprüfung der Beteiligten offene B e g r ü n d u n g des Bescheides (A 245) wird hier besonderen Schwierigkeiten begegnen, A 205a. Die Entscheidung der Preisbehörde ist mit der D i e n s t a u f s i c h t s b e s c h w e r d e (A 245) anfechtbar. Darüber hinaus kann jeder Vertragsteil die A n f e c h t u n g s k l a g e nach Maßgabe der Grundsätze des VGG (amerikanische Zone) oder der Verordnung Nr. 165 (britische Zone) erheben, A 199. 253a Zur Erläuterung, aber auch zur E r g ä n z u n g der AO Nr. 111/47 h a t die VfW am 12. Juli 1948 einen R E Nr. 19/48 (VfW MittBl I I 167) herausgegeben, dessen wesentliche Ausführungen in den Anmerkungen enthalten sind. Wegen der Neufassung des Abs. 1 des § 6 durch die AO Nr. 60/49 vom 20. Juli 1949 vgl. A 273. I m Rahmen der AO Nr. 111/47 haben die unteren Preisbehörden keine Möglichkeit, von sich aus Ausnahmen zu bewilligen.

292

Anm. 254,255

§ 1 (1) Bei der Vermietung von Teilen einer Wohnung (Untervermietung)254 ist für die Berechnung der Untermiete die anteilige Leerraummiete 255 zugrunde zu legen. Sie errechnet sich aus der zulässigen Miete256 der Gesamtwohnung und der Nutzfläche von Gesamtwohnung und Wohnungsteilen257. (2) Bei der Ermittlung der Fläche der Gesamtwohnung bleiben die gemeinschaftlich benutzten Räume, wie Flure, Bad, Diele, Toilette usw. außer Betracht. Die Nutzfläche der Küche ist einzubeziehen258. Bewohnbare Mansardenräume und einzelne Wohnräume im Kellergeschoß als Zubehör zu Wohnungen259 sind je nach ihrem Ausbau in folgendem Umfange zu berücksichtigen: a) voll ausgebaute und heizbare Räume: 75%, b) alle anderen Räume: 50% der Wohnfläche in Quadratmetern. Die anteilige Raummiete 260 errechnet sich daher wie folgt: Hauptmiete mal Flächengröße des Wohnungsteils in Quadratmetern, geteilt durch Flächengröße aller Wohn- und Schlafräume einschließlich Küche in Quadratmetern. (3) Keller- und Speicherbenutzung ist in der anteiligen Leerraummiete mit 5 v. H. enthalten. Der U n t e r v e r m i e t u n g von Wohnraum (A 260) ist ebenso wie in § 24 Abs. 3 MSchG (A 78) und § 7 Abs. 2 MSchÄndVO (A 177) die mietweise Überlassung eigenbenutzter Räume des Eigentümers oder des Inhabers eines dinglichen Rechtes g l e i c h g e s t e l l t , § 8 (V 24). Die §§ 1, 2 gelten für „die Überlassung von Teilen einer Wohnung, § 3 für die Überlassung im ganzen, A 267. Wird die Untervermietung als gewerbliche T ä t i g k e i t betrieben und ist sie als solche bei der zuständigen Behörde angemeldet, so kommt die Sonderregelung der Anordnung Nr. 115/48 für das konzessionierte Beherbergungsgewerbe zur Anwendung, A 283. 255 Die L e e r r a u m m i e t e ist der wesentliche Bestandteil des Mietpreises bei der Untervermietung. Sind Einrichtungsgegenstände nicht vom Vermieter, sondern vom Untermieter eingebracht (A 74), so besteht der Mietzins nur aus der Leerraummiete. Die rechnerische Aufteilung des Mietpreises in Leerraummiete und Pauschale für Möbelüberlassung (A 261) ändert nichts an der Tatsache, daß der Mietgegenstand der Raumüberlassung mit Möbelbenutzung als e i n h e i t l i c h e r Gegenstand des Mietverhältnisses anzusehen ist; ohne Zustimmung des Untervermieters kann der Untermieter die Möbel nicht einfach zurückgeben und aus eigener Macht von der Miete möblierter Räume zur Miete leerer Räume übergehen. Rückgabe der überlassenen Einrichtungsgegenstände ist regelmäßig als Kündigung des Untermietverhältnisses durch den Untermieter zu bewerten, A 74 und V 27. 254

293

A n m . 2 5 6 - 2 5 8 Höchstpreise bei Untervermietung von Wohnraum 256

Zulässige Miete der Gesamtwohnung ist zunächst die vom Mieter tatsächlich gezahlte Miete. Zahlt dieser aus besonderen Gründen eine niedrigere als die ortsübliche Miete, so hat der Untermieter keinen Anspruch auf Anteil an dieser Vergünstigung; es muß vielmehr die anteilige Leerraummiete aus dem ortsüblichen Gesamtmietzins berechnet werden, § 7, A 215. Besteht Grund zu der Annahme, daß der Gesamtmietzins über dem üblichen Mietzins liegt, so kann die Herabsetzung des Mietzinses auf den angemessenen Betrag nur vom Hauptmieter, nicht aber vom Untermieter beantragt werden, A 242. Im übrigen gilt grundsätzlich die Stopmiete zum 30. November 1936 und die ges. M. (A 185) als preisrechtlich zulässige Miete. Zur Mietwertfestsetzung bei Einfamilienhäusern, A 276.

257

Der R E Nr. 29/47 vom 18. November 1947 — A 253 — stellt für Wohnräume auf dem Lande, soweit keine Mieten nach dem Stand vom 30. November 1936 — S t i c h t a g vgl. Ziff. 7 R E 184/37 — f e s t s t e h e n und solche auch nicht auf Grund einer ausreichenden Anzahl von Vergleichsmieten innerhalb derselben Gemeinde gebildet werden können, folgende R i c h t linien auf: 1. In Landgemeinden mit regelmäßigen öffentlichen Verkehrsverbindungen zur Stadt: a) Gebäude mit Wasserleitung und Innenklosett monatlich 45 bis 50 Pfennig je Quadratmeter; b) Gebäude mit Wasserleitung und Hofklosett monatlich 40 bis 45 Pfennig je Quadratmeter; c) Gebäude mit Hofklosett und Pumpe oder Brunnen monatlich 35 bis 40 Pfennig je Quadratmeter. 2. In Landgemeinden in weiterer Entfernung von der nächsten Stadt ohne regelmäßige öffentliche Verkehrsverbindung zur Stadt: a) Gebäude mit Wasserleitung und Innenklosett monatlich 40 bis 45 Pfennig je Quadratmeter; b) Gebäude mit Wasserleitung und Hofklosett monatlich 35 bis 40 Pfennig je Quadratmeter; c) Gebäude mit Hofklosett und Pumpe oder Brunnen monatlich 30 bis 35 Pfennig je Quadratmeter. 3. In kleineren Ortschaften weitab vom Verkehr: a) Gebäude mit Wasserleitung monatlich 30 bis 35 Pfennig je Quadratmeter; b) Gebäude mit Pumpe oder Brunnen monatlich 25 bis 30 Pfennig je Quadratmeter.

258

Die E r m i t t l u n g der Wohnraumfläche. Nicht jede Fläche, die der Benutzung oder Mitbenutzung des Wohnraummieters offen zu halten ist, wird bei der Berechnung des Mietpreises, der für die Wohnung zu zahlen ist, einbezogen. Flure, Treppenhaus, Diele, Badezimmer, Aborte bleiben außer Betracht. Die Küche ist — abweichend von der für die Erfassung von Wohnraum geltenden Norm des Art. X I I WohnG, A 344 — mit ihrer ganzen „Nutzfläche" einzurechnen; das WohnG berücksichtigt Küchen nur mit einem über 10 qm nutzbaren Raum. Nach R E Nr. 19/48 gilt diese Regelung nicht, wenn der Hauptmieter die Wohnung nicht mitbewohnt; hier ist die Nutzungsfläche der Küche bei der Ermittlung der Fläche der Gesamtwohnung außer Betracht zu lassen.

294

Anm. 259,260 259

Als Z u b e h ö r von W o h n u n g e n werden bewohnbare Mansardenräume d. h. Räume, die unmittelbar unter dem Dach oder Dachboden gelegen sind, und sogenannte Souterrainräume, soweit sie als Wohnräume verwendbar sind, mit einem geringeren Quadratmetersatz in Anrechnung gebracht. Soweit in Einfamilienhäusern Mansardenräume schon bisher als normale Wohnräume verwendet worden sind, gelten sie nicht als „Zubehör", weil sie Bestandteil der Wohneinheit des Einfamilienhauses sind. Größere geschlossene Veranden können als Räume, die nicht voll ausgebaut sind, mit 50 v. H. der Fläche berücksichtigt werden. Bei NichtÜberlassung der Mitbenutzung von Keller- und Speicherräumen sind 5. v H. von der gemäß Abs. 2 ermittelten anteiligen Leerraummiete der untervermieteten Räume in Abzug zu bringen, vgl. Abs. 3.

260

Die anteilige Leerraummiete erhöht sich nach R E Nr. 19/48, wenn Wohnräume ganz oder teilweise zu g e w e r b l i c h e n oder g e s c h ä f t l i c h e n Zwecken genutzt oder vermietet werden (z. B. an einen Arzt, Anwalt oder Kaufmann); es darf in diesen Fällen ein Zuschlag von 10 v. H. auf die anteilige Leerraummiete erhoben werden. Der R E Nr. 153/38 vom 29. Dezember 1938 (A 232a) ist für die Zuschlagsberechnung entsprechend anzuwenden; deshalb ist die Erhebung des Zuschlags auf die Leerraummiete aller Mietiäume zulässig und nicht etwa nur auf den Mietanteil der geschäftlich oder gewerblich genutzten Einzelräume zu beschränken. Wegen der Erhöhung des Entgeltes für die Benutzung von Einrichtungsgegenständen s. A 261. Für Räume, die von vornherein für Geschäftszwecke bestimmt sind, gilt nicht die AO 111/47, A 241. § 2

(1) Im Falle der Mitüberlassung von Mobiliar sind höchstens folgende Pauschsätze zulässig: a) bei guter Ausstattung: 50 v. H. der anteiligen Leerraummiete 261 , b) bei mittlerer Ausstattung: 40 v. H. der anteiligen Leerraummiete, c) bei einfacher Ausstattung: 30 v. H. der anteiligen Leerraummiete. (2) Eine gute Ausstattung 262 umfaßt mindestens folgende Einrichtungsgegenstände je Raum: 1 Bett, 1 Ruhebett oder Sofa, 1 Tisch, 3 Stühle, 1 Schreibtisch oder Arbeitstisch mit Stuhl, 1 Schrank, 1 Kommode oder 1 Bücherschrank, 1 Waschtisch mit Zubehör, 1 Tischlampe neben der üblichen Deckenbeleuchtung. Eine mittlere Ausstattung umfaßt mindestens folgende Einrichtungsgegenstände je Raum: 1 Bett, 1 Ruhebett oder 1 Sessel, 1 Tisch, 2 Stühle, 1 Schrank, 1 Schreibtisch mit Stuhl oder Bücherschrank oder Kommode, 1 Waschtisch mit Zubehör, übliche Beleuchtung. 295

Anm.261

Höchstpreise bei Untervermietung von Wohnraum

Eine einfache Ausstattung umfaßt mindestens folgende Einrichtungsgegenstände je Raum: 1 Bett, 1 Schrank, 1 Tisch, 2 Stühle, 1 Waschtisch mit Zubehör, übliche Beleuchtung. (3) Werden nicht vollständige Ausstattungen nach Abs. 2, sondern nur einzelne Einrichtungsgegenstände263 überlassen, so dürfen264 für diese höchstens jährlich 10 v. H. des Zeitwertes berechnet werden. Der Zeitwert errechnet sich auf der Grundlage des zulässigen Anschaffungspreises unter Berücksichtigung der Abnutzung265. (4) Kunstgegenstände, wie Gemälde, wertvolles Porzellan, sonstige Wertgegenstände und alle Einrichtungsgegenstände, die für die normale Nutzung eines Raumes zu Wohnzwecken ohne Bedeutung sind, bleiben außer Betracht. Künstlerisch wertvolle Möbel sind im Falle des Absatzes 3 mit dem Zeitwert anzusetzen, den sie ohne Berücksichtigung ihres künstlerischen Wertes für jeden Mieter haben. (5) Wird ein Raum von mehr als einer Person genutzt, so erhöht 266 sich das Entgelt um höchstens 30 v. H. der vorstehenden Sätze für Mobiliarnutzung. (6) Die Höhe des Entgelts für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen ist dem Untermieter neben der Leerraummiete, im Falle des Absatzes 3 gesondert unter der Angabe des Zeitwertes und der Berechnungsweise, anzugeben. 261

296

Die Vergütung für die M i t ü b e r l a s s u n g von E i n r i c h t u n g s g e g e n ständen (Mobiliar) wird pauschaliert; für den Pauschsatz sind Höchstsätze festgelegt, die ohne Rücksicht auf das Ergebnis der Berechnung der Vergütung nach den vorgeschriebenen Grundsätzen in ein festes V e r h ä l t n i s zur L e e r r a u m m i e t e gesetzt sind und damit als wesentlicher Bestandteil des Mietzinses anerkannt werden, A 255, 264. Vom volkswirtschaftlichen Standpunkt aus aber ist die B i n d u n g des Pauschal-Höchstsatzes an die Leerraummiete n i c h t g e r e c h t f e r t i g t , da der Mietpreis für die Raumüberlassung in keinem inneren Zusammenahng mit dem Wert der Einrichtungsgegenstände steht. Ein Wohnraum mit niedrigem Mietpreis kanD eine sehr wertvolle Ausstattung mit Einrichtungsgegenständen haben; umgekehrt kann eine teure Neubauwohnung recht dürftig ausgestattet sein. Die Verknüpfung von Pauschsatz und Leerraummiete übersieht vollkommen die Tatsache, daß die überwiegende Zahl der Mieträume teils unter der veralteten Normung des Reichsmietengesetzes (Friedensmiete, ges. M.), teils unter der Bescnränkung auf die Stichtagmiete der PStopV steht, während andererseits die Einrichtungsgegenstände des täglichen Bedarfs vor und nach der Währungsreform einer außergewöhnlichen Preissteigerung unterworfen wurden. Die VfW, die die Anordnung Nr. 111/47 erlassen hat, ist selbst für diese Entwicklung verantwortlich. Der überwiegende Teil aller Untermietverhältnisse ist auf behördliche Anordnung zurückzuführen; um-so mehr wird es als eine Un-

A n m . 262—264 b i l l i g k e i t empfunden, daß die notgedrungen überlassenen Einrichtungsgegenstände dem Verschleiß unterworfen sind, ohne daß dem Vermieter auch nur die geringste Möglichkeit der Wiederbeschaffung oder auch nur der Instandsetzung gegeben ist. Das ist die soziale Seite des Problems, die sich für den Vermieter darbietet, der keineswegs immer der sozial stärkere Teil des Rechtsverhältnisses ist. Die Durchführung der Währungsreform hat die Lage wesentlich verschärft. Die überaus schwierige Lage vieler Untermieter soll durchaus nicht verkannt werden; der hier auftretende soziale Notstand muß aber mit anderen Mitteln bekämpft werden als mit einer weder wirtschaftlich noch sozial gerechtfertigten Niedrighaltung der Mietpreise für Untervermietung mit Einrichtungsgegenständen. Auch wenn nicht der Untervermieter, sondern ein Dritter die Möbel überläßt, will R E 19/48 ebenfalls nur 10 v. H. des Zeitwertes als angemessenes Entgelt zulassen. Nur bei der Benutzung von Wohnräumen zu gewerblichen oder geschäftlichen Zwecken (A 260) gestattet R E 19/48 eine Erhöhung der sonst zulässigen Beträge um 20 v. H. 262 Die Einteilung der A u s s t a t t u n g in drei Kategorien geht von der Aufzählung einer bestimmten Anzahl von Einrichtungsgegenständen aus, die mindestens vorhanden sein müssen, um als gute, mittlere oder einfachere Ausstattung angesehen zu werden. Auf die „Vollständigkeit" wird, wie aus Abs. 3 zu entnehmen ist, besonderer Wert gelegt. Es ist zu befürchten, daß den Anforderungen des Abs. 2 nur in wenigen Fällen Rechnung getragen werden kann, weil die geforderten Einrichtungsgegenstände nicht vorhanden sind. In Fällen, in denen die Untervermietung gewerbsmäßig betrieben wird, können die Anforderungen möglicherweise erfüllt werden. Darüber hinaus wird dies selten der Fall sein. Es verbleibt wohl bei der Regelung nach dem,, Zeitwert" in Abs. 3 und 4. Der Ausdehnung dieser Berechnungsart auf alle Fälle durch den R E Nr. 19/48 — A 264 — scheint diese Auffassung zu bestätigen. 263 F e h l t es an der Vollzahl der zur Ausstattung (A 262) zählenden E i n r i c h t u n g s g e g e n s t ä n d e n , so wird der Pauschsatz für die Mobiliarüberlassung nach dem Zeitwert berechnet. Als Jahresvergütung dürfen höchstens 10 v. H. des Zeitwertes berechnet werden; dieser Betrag wird auf zwölf Monate ausgeschlagen. Eine obere Grenze wird für den Pauschalsatz im Verhältnis zur Leerraummiete nicht festgelegt; doch besteht kein Zweifel, daß die im R E Nr. 19/48 (A 264) festgelegte Höchstgrenze von 50 bzw. 75 v. H. der Leerraummiete auch für die hier geregelte Vergütung für die unvollständige Ausstattung Geltung haben soll. Dabei wird der für die hier nicht erreichte Ausstattungsart maßgebende Hundertsatz maßgebend sein. Es kann nur eine sinngemäße Einreihung in eine der drei Kategorien in Frage kommen; bei wörtlicher Auslegung würde nicht einmal die einfache Ausstattung, also auch keine maßgebende Kategorie in Frage kommen. 264 Die Norm des Abs. 3 wird durch den R E Nr. 19/48 über den Wortlaut hinaus auch auf die Fälle ausgedehnt, in denen eine vollständige Ausstattung im Sinne des Abs. 2 überlassen ist. Jeder der beiden Vertragsteile (Mieter und Untermieter) kann die für ihn günstigere Errechnung des Pauschalsatzes für Mobiliarüberlassung in Anspruch nehmen. Bei Meinungsverschiedenheiten entscheidet die Preisbehörde auf Antrag des Vertragspartners, der die Berechnung nach dem Zeitwert in Anspruch nimmt. Der Antragsteller kann seinen Antrag nicht widerrufen und nicht auf die Berechnung nach Abs. 1 zurückgreifen, wenn er erkennt, daß diese Berechnungsart für ihn ungünstiger ist. Das Risiko der Zeitwertermittlung geht zu seinen Lasten.

297

A n m . 2 6 5 , 2 6 6 Höchstpreise bei Untervermietung von Wohnraum Die Dreiteilung der Kategorien (Abs. 2) bleibt an sich bestehen. Auch die Relation zur Leerraummiete bleibt gewahrt. Eine Änderung tritt nur insofern ein, als ein höherer Prozentsatz zugelassen und die beiden ersten Kategorien zusammengefaßt sind, d. h. bei einfacher und mittlerer Ausstattung dürfen (statt 30 bzw. 40%) 5 0 % und bei guter Ausstattung (statt 50%) 7 5 % nicht überschritten werden. R E Nr. 19/48 bestimmt zu § 2 : „Die Mitüberlassung von Mobiliar kann in a l l e n F ä l l e n nach § 2 Abs. 3 mit 1 0 % des Zeitwertes im Jahre berechnet werden, es darf aber der Pauschalsatz von 5 0 % der Leerraummiete nach Abs. 1 bei einfacher und mittlerer Ausstattung, von 7 5 % bei guter Ausstattung nicht überschritten werden." 265

Der „ Z e i t w e r t " der Einrichtungsgegenstände wird auf der Grundlage des zulässigen Anschaffungspreises berechnet. Die Zeit der Anschaffung wird wohl in den meisten Fällen vor dem Verfall der Reichsmarkwährung liegen. Der aufgewendete Betrag in Reichsmark wird erheblich unter dem Betrag liegen, der für den jeweiligen Gegenstand beim Erlaß der Anordnung Nr. 111/47 für die Wiederbeschaffung aufzuwenden ist. Das gleiche gilt für die Zeit nach der Währungsreform. Sinngemäß soll aber die Pauschvergütung für die Überlassung der Einrichtungsgegenstände nicht nur eine E n t s c h ä d i g u n g für die Fremdbenutzung, sondern zugleich auch für die dadurch bewirkte A b n u t z u n g d e s M o b i l i a r s enthalten. Der Verschleiß erfordert nicht nur Instandsetzung, sondern bei der Dauerbenutzung durch mehrere Personen oftmals die völlige Erneuerung oder Neubeschaffung. Der Unterschiedsbetrag zwischen Anschaffungspreis und Wiederbeschaffungspreis ist nach Zulassung des freien Marktverkehrs äußergewöhnlich. Da überdies für eine Reihe von Einrichtungsgegenständen die Wiederbeschaffung zufolge der Bewirtschaftungsbeschränkung eine Zeitlang überhaupt unmöglich war, bedeutet der Z w a n g z u r B e r e c h n u n g d e r P a u s c h v e r g ü t u n g nach dem Anschaffungspreis eine offenkundige Benachteiligung aller jener Personen, die ihre Möbel anderen zur Nutzung überlassen müssen und dafür Pfennigbeträge (A 253) als E n t schädigung beziehen. Wenn Abs. 3 darüber hinaus noch die Minderung des Anschaffungspreises durch Absetzung eines (beliebig hohen) Betrages für Abnutzung vorschreibt, dann tritt die Benachteiligung offenkundig zutage. Soziale Rücksichtnahme auf den Untervermieter wird ausdrücklich abgelehnt, A 271. 266 Eine E r h ö h u n g des P a u s c h s a t z e s bis höchstens 30 v. H. der nach Abs. 1 oder 3 errechneten Mietteilbeträge für die Mobiliarüberlassung ist zugelassen, wenn mehrere Untermieter für die Mieträume in Frage kommen, was gegenwärtig regelmäßig der Fall ist. Ist es schon für die Raumnutzung nicht gleichgültig, ob nur eine oder fünf Personen in der Wohnung wohnen, so gilt dies in verstärktem Maße von der Mobiliarnutzung, besonders auf enggedrängtem Räume. Auch hier ist den wirtschaftlich berechtigten Interessen der Untervermieter nicht Rechnung getragen. Die Sonderregelung für das Beherbergungsgewerbe hat die Bettenzahl in der Preisbemessung der Miete viel stärker berücksichtigt, A 284, 285. §

3

(1) Bei der Untervermietung ganzer leerer Wohnungen267 darf höchstens die zwischen Vermieter und Hauptmieter vereinbarte preisrechtlich zulässige Miete gefordert werden. 298

§§ 3, 4

A n m . 267—270

(2) Bei Mitüberlassung von Einrichtungsgegenständen finden die Bestimmungen des § 2 Anwendung. 267

Die Überlassung einer ganzen Wohnungseinheit durch den Mieter wird dahin geregelt, daß a) für die leere Wohnung nicht mehr an Miete verlangt werden darf, als der Rechtsinhaber zulässigerweise selbst bezahlt; b) für die Mitüberlassung von Einrichtungsgegenständen die Berechnung der Pauschvergütung sich nach den Grundsätzen des § 2 richtet. Die Vorschrift des Abs. 1 bedarf aus dem Grundgedanken des § 7 einer E i n s c h r ä n k u n g . Wenn die Wohnung dem Hauptmieter aus besonderen Gründen unter dem ortsüblichen Mietzins überlassen ist, hat der Untermieter auch bei Überlassung der ganzen Wohnung keinen Anspruch auf die aus persönlichen Gründen verbilligte Miete, A 275.

§

4

Für Nebenleistungen sind folgende Zuschläge auf die anteilige Leerraummiete zulässig: a) Bedienung268, Aufräumung und Reinigung sowie Bereiten des Morgengetränkes: 30% der Leer raummiete, b) Bereitstellung der Bettwäsche: monatlich 3 Mark (bei einmaligem Wechsel), c) Strom-und Gasverbrauch: anteilig entsprechend dem tatsächlichen Verbrauch269, d) für die Mitbenutzung der Küche 270 : bei Einzelmietern höchstens monatlich: 1.— Mark, bei Familien höchstens monatlich: 2.50 Mark. 268

Der R E Nr. 19/48 bestimmt hierzu: „Der Zuschlag für Bedienung usw. von 3 0 % der Leerraummiete schließt eine höhere Vergütung für weitergehende Bedienung (Schuhputzen, Kleiderreinigen, Besorgen) nicht aus."

269

Strom- und Gasverbrauch sind ohne Rücksicht auf den Verbrauch für Beleuchtungs- oder Kochzwecke nach dem t a t s ä c h l i c h e n V e r b r a u c h zu berechnen. Die Ermittlung des verschiedenen Verbrauchs je Haushalt oder Einzelmieter kann nur durch eigene Zähler erfolgen, deren Beschaffung und Einrichtung aber in den meisten Fällen unmöglich oder unwirtschaftlich (Kosten, Anlage) ist. Alsdann kann nur eine vernünftige Vereinbarung unter den Beteiligten eine Lösung bringen. Die in der Anlage zum R E 8/49 (A 253) mitgeteilten Gerätekennzahlen für die Ermittlung der Haushaltstromkosten können eine brauchbare Hilfe leisten.

270

Die M i t b e n u t z u n g der K ü c h e ist zunächst nur die Mitbenutzung des R a u m e s . Eine Ausdehnung der Mitbenutzung auf einzelne oder alle Küchengeräte bedarf der besonderen Vereinbarung, die die Art der Benutzung, die Dauer und die besondere Vergütung außerhalb der Pauschale regelt. Zur Raumnutzung der Küche gehört die Mitbenutzung des (regelmäßig dem

299

A n m . 271,272 Höchstpreise bei Untervermietung von Wohnraum Hauseigentümer gehörenden) Küchenherdes; h a t der Hauptmieter daneben einen eigenen elektrischen Herd (Gasherd) oder Kochplatten, so erstreckt sich das Mitbenutzungsrecht nicht ohne weiteres auf diese Gegenstände. R E Nr. 19/48 läßt bei Benutzung der Küche der Familien d e n g a n z e n T a g hin eine E r h ö h u n g des Zuschlages von 2.50 Mark bis auf das Doppelte, d. h. 5 Mark, zu. §

5

(1) Die Erhebung von sog. Unbequemlichkeitszuschlägen, von Zuschlägen für bedürftige Zimmervermieter und für die Vermietung auf Teile eines Monats ist unzulässig 271 . (2) Untermietzuschläge272 dürfen weder der Vermieter vom Hauptmieter noch der Hauptmieter vom Untermieter fordern, wenn solche nicht schon nachweisbar am 30. November 1936 erhoben wurden. 271

Die persönlichen Verhältnisse der Beteiligten bleiben unberücksichtigt. Der Zimmervennieter, der bedürftig ist, darf nicht mehr verlangen; die Anordnung distanziert sich ausdrücklich von sozialer Rücksichtnahme auf den Vermieter, A 265. Die Tatsache, daß die Belegung der Räume das Zusammenleben oft erheblich erschwert, darf nicht in erhöhter Mietentschädigung zum Ausdruck gebracht werden. Für den Teil eines Monats darf nicht mehr als der anteilige Monatsmietzins verlangt werden.

272

Die Erhebung eines Zuschlags für die Gestattung der Untervermietung war bisher nach Ziff. 9 Satz 2 R E 184/37 mit Genehmigung der Preisbehörde zulässig, A 209. Abs. 2 schließt diese Möglichkeit aus.

§ 6273

(1) Der Hauptmieter darf im Falle zulässiger Umlegung durch den Vermieter das Wassergeld, die Kosten für Zentralheizung und Warmwasserversorgung, Treppenhausbeleuchtung, die Schornsteinfegergebühren und öffentlich-rechtlichen Benutzungsgebühren auf die Untermieter nach dem Verhältnis der anteiligen Leerraummieten umlegen. Die Umlage des Wassergeldes und der Kosten der Warmwasserversorgung darf auch nach dem Maßstab der zum Haushalt gehörenden Personen erfolgen. Ein Wechsel des Maßstabes bei der Umlegung des Wasser geldes oder der Kosten der Warmwasserversorgung (Verhältnis der anteiligen Leerraummieten oder der Anzahl der Personen) ist nur mit Genehmigung der Preisbehörde zulässig. 300

§§ 5 bis 7

A n m . 273—275

(2) Ist der Hauptmieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen 274 verpflichtet, so trägt der Untermieter gegenüber dem Hauptmieter diese Verpflichtung für die untervermieteten Räume. 273

Abs. 1 in der Fassung der Anordnung P R Nr. 60/49 vom 20. Juli 1949 Mitt(Bl II 90), gültig ab 1. August 1949. Die Neufassung läßt für die Umlegung des W a s s e r g e l d e s und der Kosten der W a r m w a s s e r v e r s o r g u n g auch nach dem M a ß s t a b der h a u s h a l t s z u g e h ö r e n d e n P e r s o n e n zu, was zweifellos gerechter ist als der Maßstab der Leerraummieten. Die Umlegung von Betriebskosten richtet sich im Geltungsbereich des Reichsmietengesetzes nach den Ausführungsbestimmungen des Reichs und der Länder. Soweit durch die Umlegung eine Mieterhöhung eintritt, bedarf sie der Genehmigung der Preisbehörde. Zur Umlegung des Wassergeldes, A 195a; der Brennstoffkosten usw. bei Sammelheizung und Warmwasserversorgung A 195b; der Kaminkehrergebühren A 234; der Grundsteuererhöhung und der Gebühren für Kanalisation, Müllabfuhr und Straßenreinigung A 234a. Soweit hiernach eine Umlegung zulässig ist, hat der Untermieter nach Maßgabe der Leerraummiete des Hauses daran teilzunehmen bzw. seinem Mieter die Kosten zu ersetzen. Insoweit weicht § 6 von den früher durch das RMG vorgeschriebenen Umlegungsmaßstäben z. T. ab.

274

Die Kosten der Schönheitsinstandsetzungen hat grundsätzlich der Hauseigentümer zu tragen, § 536 BGB, § 20 RMG, A 193. Soweit sie der Hauptmieter durch ausdrückliche oder stillschweigende Vereinbarung übernommen hat, kann er die Durchführung vom Untermieter verlangen. Diese preisrechtliche Regelung findet darin ihre Begründung, daß die Leerraummiete nach dem infolge der Übernahme der den Hauptvermieter nach § 536 B G B treffenden Last geringeren Mietzins des Hauptmieters sich berechnet.

§ 7

Bei Wohnungen, die mit Rücksicht auf die Person des Hauptmieters zu einer geringeren als der üblichen Miete vermietet sind, kann276 für die Berechnung der anteiligen Leerraummiete von dem für Wohnungen gleicher Art und Lage üblichen Mietzins ausgegangen werden. 275

Nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen und der Anlehnung der Berechnung der anteiligen Leerraummiete an die zulässige Miete der Gesamtwohnung (§ 1 Abs. 1) kann der Untermieter nicht den Anspruch erheben, daß er an der dem Untervermieter aus persönlichen (familiären, sozialen, dienstlichen) Gründen eingeräumten Vergünstigung in der Bemessung des Mietzinses teilnimmt. Mindestgrenze ist der übliche Mietpreis für Wohnungen gleicher Art und Lage; obere Grenze der preisrechtlich zulässige Mietpreis, A 255, 267.

301

A n m . 2 7 6 , 2 7 7 H ö c h s t p r e i s e bei U n t e r v e r m i e t u n g v o n W o h n r a u m §

8

Einer Untervermietung steht es gleich 276 , wenn ein Hauseigentümer oder jemand, der einen Raum auf Grund eines Erbbaurechts, Nießbrauchs oder eines ähnlichen Rechtsverhältnisses innehat, einen Teil des von ihm selbst benutzten Raumes vermietet 277 . 276

Übereinstimmende Regelung A 78, 177. Zur Bedeutung der Anerkennung des Quasi-Untermieterverhältnisses im allgemeinen s. V 25. An dem Rechtscharakter als Quasi-Untermietverhältnis ändert auch die Tatsache nichts, daß die dem Dritten überlassenen Räume nach ihrer Zahl Art und Lage einer räumlich und wirtschaftlich selbständigen Wohnung gleichkommen, a. M. R E Nr. 19/48. Bei Einfamilienhäusern insbesondere kann der Eigentümer infolge der Erfassungsmaßnahmen der Wohnungsbehörde häufig in die Lage kommen, weniger Wohnraum beanspruchen zu dürfen als die ihm zugewiesenen Mieter. Bei den nach 1945 erstmals vermieteten Einfamilienhäusern dürfte der heutige Wohnwert aus einem Vergleich mit gleichartig ausgestatteten Mietwohnungen in Stockwerkshäusern in gleicher Lage zu ermitteln und durch Zu- und Abschläge nach besonderen Vor- und Nachteilen abzustufen sein.

277

R E Nr. 19/48 bestimmt dazu ergänzend: „Steht in den Fällen des § 8 (sogenannte „Quasi-Untermietverhältnis") der M i e t w e r t der Wohnung des Hauseigentümers oder eines sonstigen Berechtigten n i c h t f e s t , so können folgende R i c h t p r e i s e j e Monat und Quadratmeter angenommen werden: Bauweise und Bauausstattung gut bis sehr gut mit wenigstens 2,4 qm in Altbauten in Neubauten Zimmerhöhe 50 bis 75 Pfennig 75 bis 100 Pfennig einfach aber mit elektrischem Licht 40 bis 50 Pfennig 60 bis 75 Pfennig und Spülklosett einfachst insbes. in ländl. Gemeinden bis 40 Pfennig bis 60 Pfennig." ohne Unterkellerung u. Spülklosett Ähnliche Richtsätze sollen für den sozialen Wohnungsbau Geltung haben, A 205. Vgl. auch § 17 Abs. 2, § 27 Abs. 1 WohnbauG (A 405). §

9

(1) Soweit die Bestimmungen in den bisher erlassenen örtlichen Anordnungen für möblierte und leere Zimmer den Bestimmungen dieser Anordnung widersprechen, werden sie aufgehoben278. (2) Untermieten, die auf Grund der bisherigen Vorschriften hinter den Sätzen dieser Anordnung zurückbleiben, dürfen nur mit Genehmigung der Preisbehörde erhöht werden279. 302

§§ 8 bis 11

A n m . 278—281

278

Mit dem Außerkrafttreten der bisherigen örtlichen Anordnungen, zu denen auch die Untermietpreis-Anordnung der Militärregierung vom 11. November 1945 zählt, sind auch die auf Grund dieser Anordnungen von der Preisbehörde im Einzelfall genehmigten Preisfestsetzungen hinfällig geworden. Die Beteiligten können auf sich den Bescheid der Pneisbehörde nicht mehr berufen.

279

E r h ö h u n g e n der Untermietpreise über den bisherigen genehmigten oder nichtgenehmigten Satz hinaus, bedürfen, auch wenn sie dieser Anordnung Nr. 111/47 entsprechen, im Einzelfall noch der G e n e h m i g u n g der Preisbehörde. Zur Antragstellung dürfte der Untervermieter verpflichtet sein; solange eine Genehmigung der Preisbehörde nicht vorliegt, braucht der Untermieter nur den bisherigen Mietzins weiterzuzahlen, A 288. Wegen der stufenweisen Erhöhung vgl. A 236a, 288.

§ 10 (1) Der Hauptmieter hat dem Untermieter zu Beginn der Mietzeit280 die Zusammensetzung der Untermiete gemäß den vorstehenden Bestimmungen schriftlich mitzuteilen. (2) Für bestehende Mietverhältnisse hat die schriftliche Mitteilung innerhalb eines Monats nach Inkrafttreten dieser Anordnung zu erfolgen281. 280

Die Durchführung der Grundsätze dieser Anordnung wird nicht den Preisbehörden, sondern der eigenen Verantwortung des Untervermieters übertragen. E r ist v e r p f l i c h t e t , von sich aus ohne besondere Aufforderung dem Untermieter bei Beginn der Mietzeit die Berechnungsunterlagen, d. h. die anteilige Leerraummiete und den Pauschalsatz (berechnet nach § 2 Abs. 1 und 3), s c h r i f t l i c h mitzuteilen. Unterlassung der Mitteilung ist als Zuwiderhandlung gegen eine Anordnung des R f P strafbar. Wegen der Beurteilung dieser „Rechtspflicht" vgl. A 205a. Bei Festsetzung des Zwangsmietvertrages durch die Wohnungsbehörden obliegt dieser die Verpflichtung. aus § 1 0 , A 333.

281

Übergangsregelung. Die Anordnung, die nach § 11 Abs. 2 bereits a m 1. Januar 1948 in Kraft getreten ist, mußte nach R E Nr. 19/48 erst ab 1. Juli 1948 vollzogen werden; erst von diesem Zeitpunkt an war die neue Mietberechnung durchzuführen. Auch für bestehende Mietverhältnisse besteht — anders als für das Beherbergungsgewerbe — die befristete Mitteilungspflicht, A 287.

§ 11 (1) Diese Anordnung gilt nicht für gewerbliche Zimmervermieter 282 . (2) Sie tritt am 1. Januar 1948 in Kraft 2823 . (3) Gleichzeitig tritt der Runderlaß Nr. 48/41 vom 22. April 1941 (MittBl I 251) außer Kraft.

303

A n m . 2 8 2 - 2 8 3 Dauervermietung und Beherbergungsgewerbe 282

Hierfür gilt die Anordnung Nr. 115/48 vom 8. Oktober 1948, A 283. Bei der Regelung der Vergütung wird davon ausgegangen, daß auch die f ü r Dauerwohnzwecke in Anspruch genommenen Räume weiterhin Bestandteil des Beherbergungsbetriebes bleiben und demnach ihre Inanspruchnahme preisrechtlich als eine vorübergehende Erscheinung zu behandeln ist, vgl. Ziff 5 der Begründung zur AO 115/48. Die amtliche Auffassung trägt damit der in V 25 vertretenen Beurteilung der Abvermietung der Räume im Untermietverhältnis gemäß § 24 Abs. 3 MSchG Rechnung. Die Sonderregelung der AO 115/48 will einerseits durch eine höhere, über den objektiven Nutzungswert von Wohnräumen hinausgehende Vergütung für eine über 30% hinausgehende Inanspruchnahme des Beherbergungsraumes dessen Freimachung fördern und andererseits eine wesentliche Entlastung für die Flüchtlinge, Evakuierten und der Fürsorgehaushalte herbeiführen, Begr. Ziff. 4. Vgl. A 205a. Gewerbliche Zimmervermieter sind Vermieter, die Zimmer nach Art eines Betriebes des Beherbergungsgewerbes tageweise vermieten. Sogenannte „Privatherberger", also Betriebe, die in Kur- und Badeorten oder Sommerfrischen ohne Konzession während der Saison Zimmer an Fremde vermieten, gelten nach R E Nr. 19/48 ebenfalls als gewerbliche Zimmervermieter Bis zum Erlaß der AO Nr. 115/48 galten die in Bayern Anordnungen des Bayer. Landeswirtschaftsamtes — Preisbildungsstelle — vom 18. April und 28. November 1946 betr die Preisbildung in Beherbergungsbetrieben bei Dauervermietung. Da die Begr. zu dieser AO 115/48 zu § 1 Ziff. 5 für sogenannte „Privatherberger" noch den Erlaß einer besonderen Anweisung in Aussicht stellt, gilt weiterhin das Landesrecht, bis eine vollständige bizonale Regelung erfolgt ist. 282a Auch bei späterer Veröffentlichung der AO durch die Länder gilt die höchstzulässige Miete vom 1. Januar 1948 an Vom Standpunkt der Preisüberwachung aus wird eine Rückwirkung auf diesen Termin nicht gefordert und preisstrafrechtliche Folgerungen aus der Tatsache der späteren Inkraftsetzung nicht gezogen. Die zivilrechtliche Wirksamkeit zum 1. Januar 1948 bleibt unberührt Die Feststellung der Preisbehörde (A 253a) wird in jedem Falle wirksam ab 1. Januar 1948. Ziff. 70 R E 184/37 (A 247) findet keine Anwendung

XI. Vergütung für die Benutzung von Räumen des Beherbergungsgewerbes zu Dauerwohnzwecken283 Anordnung der Verwaltung für Wirtschaft Nr. 115/48 vom 8. Oktober 1948 283

304

Die Anordnung der VfW stellt eine über die Anordnung Nr. 111/47 hinausgehende S o n d e r r e g e l u n g f ü r die Untervermietung von Räumen des konzessionierten Beherbergungsgewerbes zu Dauerwohnzwecken dar. Sie geht u. a. — vgl. aber A 282 — von dem Gedanken aus, d.aß gewerbliche, d. h. auf Gewinn abzielende Vermietung von Wohnräumen insbesondere in Fremdenverkehrsgemeinden die Zulassung höherer Mietpreise rechtfertigt, wenn die Vermietung als eine behördlich k o n z e s s i o n i e r t e Erwerbstätigkeit anerkannt

Anm. 283 ist. Mit der Einführung der Gewerbefreiheit ist aber die bisherige Sonderstellung des konzessionierten Beherbergungsgewerbes und damit die wesentliche Grundlage dieser Anordnung Nr. 115/48 in Wegfall gekommen. Jedenfalls dürfte jeder Vermieter von Räumen, der auf den aus der Vermietung von Räumen zur Ergänzung seines Einkommens einen Gewinn zu erzielen beabsichtigt und diese seine Tätigkeit als gewerbliche bei der Behörde anmeldet, Anspruch auf die Sonderregelung der Anordnung Nr. 111/47 erheben. An Stelle der behördlichen Genehmigung des Beherbergungsgewerbes tritt die A n m e l d u n g . Da die Anordnung nicht nur in Fremdenverkehrsgemeinden (§ 2 Abs. 3) Geltung hat, wird der Wegfall des Konzessionszwanges vermutlich eine wesentliche Ausweitung der Anwendung dieser Vorschriften zur Folge haben, A 254. Sowohl für die AO 111/47 wie für die AO 115/48 dürfte eine rein rechtliche Auseinandersetzung ohne gütliche Einigung der Beteiligten überhaupt unmöglich sein. Damit ist aber ein wesentlicher M a n g e l r e c h t s s t a a t l i c h e r W i r k s a m k e i t der beiden Anordnungen offenkundig. Zur Beurteilung vgl. A 205a. Die Anordnung 115/48 umfaßt a l l e N u t z u n g s v e r h ä l t n i s s e mit Dauercharakter, gleichviel ob es sich um eine öffentlich-rechtliche Wohnberechtigung auf Grund des R L G (V 106), des Flüchtlingsgesetzes (A 292) oder des WohnG (Unterlassung des Vertragsabschlusses oder der Festsetzung des Zwangsmietvertrages) oder um ein bürgerlich-rechtliches Nutzungsverhältnis (Miete, Zwangsmiete) handelt, V 33, A 326, 333. Auf die Geltung des MSchG oder des RMG kommt es ebensowenig an wie auf die Rechtsgültigkeit der Inanspruchnahme der jeweils geltenden Wohnraumlenkungsvorschriften, A 350a. Wie die AO 111/47 (A 253a) schafft auch die AO 115/48 unmittelbar geltendes, die Beteiligten (auch die Behörden) u n m i t t e l b a r v e r p f l i c h t e n d e s R e c h t . Das preisrechtlich höchstzulässige Nutzungsentgelt wird im Streitfalle von der Preisbehörde gemäß den Bestimmungen dieser AO f e s t g e s t e l l t . Abweichend von den für die AO 111/47 geltenden Vorschriften kann aber hier die Preisbehörde ausnahmsweise in beschränktem Umfang P r e i s f e s t s e t z u n g e n vornehmen. Zum Begriff des konzessionierten Beherbergungsbetriebes vgl. R E 13/49, A 284a.

Auf Grund des Gesetzes über Leitsätze für die Bewirtschaftung und Preispolitik nach der Geldreform vom 24. Juni 1948 (Gesetz- und Verordnungsblatt S. 59) und des § 2 des Übergangsgesetzes über Preisbildung und Preisüberwachung (Preis gesetz) vom 10. April 1948 (GVB1 27) wird angeordnet: § 1 Die Vergütung für die Benutzung von Übernachtungsräumen aller konzessionierten Betriebe des Beherbergungsgewerbes einschließlich der üblichen Ausstattung2833 zu Dauerwohnzwecken darf, soweit nicht in den § § 2 , 7 und 9 Abs. 3 etwas Abweichendes 20

K i e f e r s a u e r , Gruadstücksmiete, 7. Aufl.

305

A n m . 2 8 3 a , 2 8 4 Dauervermietung u. Beherbergungsgewerbe

bestimmt ist, die in der anliegenden Liste Nr. 1 festgesetzten Höchstsätze nicht überschreiten284. Die übliche A u s s t a t t u n g eines Hotelzimmers in gleichartigen Hotels am 1. September 1939 umfaßt regelmäßig Bett, Tisch, Stuhl, Schrank, Waschund Nachttisch, meist auch eine weitere Liegemöglichkeit; dazu Teppich, Gardinen, Lampen, Ofen (Heizkörper). Der Übernachtungsraum darf einerseits nicht bloß vorübergehend zur Unterbringung von Hotel(Kur)gästen verwendet worden sein, andererseits kann sich auf die AO 115/48 nicht berufen, wer z. B. nur vorübergehend, wenn auch für längere Dauer, z. B. aus dienstlichen oder geschäftlichen Gründen im Hotel wohnt. Als Dauervermietung bezeichnet die frühere Anordnung der bayer. Preisbildungsstelle von1 18. April 1946 die rechtliche oder tatsächliche Erstreckung des Mietverhältnisses über die Dauer eines Monats hinaus. Ob der Dauermieter von einer behördlichen Stelle (Wohnungsamt) eingewiesen war oder nicht, ist unerheblich. Die Anordnung der bayer. Preisbildungsstelle vom 28. November 1946 hatte zugunsten des eingewiesenen Dauermieters eine niedrigere Mietzinsberechnung vorgeschrieben; die Erhöhung dieses Mietzinses auf die Vergütung nach der AO 115/48 bedarf der Genehmigung der Preisbehörde, A 288. 284 Die Preisregelung der Liste Nr. 1 geht von dem ortsüblichen, angemessenen Tageszimmerpreis für das Einbettzimmer am Stichtag, d. i. 1. September 1939, aus und teilt die Preise je nach der Höhe der Inanspruchnahme des konzessionierten Übernachtungsraumes zu Dauerwohnzwecken (Spalte 2 und Anmerkung hierzu) in drei Preisstufen ein. Die beiden höchsten Preisstufen gelten nur in Fremdenverkehrsgemeinden, während die unterste Preisstufe in allen Gemeinden und für alle konzessionierten Betriebe einschließlich der Saisonbetriebe Geltung hat. In Einzelfällen kann die Preisbehörde Ausnahmen zulassen, § 2. Die Liste Nr. 1 stellt auf Grund dieser Merkmale den höchstzulässigen Dauermietpreis je Monat für ein Zimmer mit einem Bett und ein Zimmer mit zwei Betten ziffernmäßig fest und läßt für jedes weitere Bett einen Zuschlag bis zu 10 v. H. des Einbettzimmerpreises zu. Die Zahl der Untermieter findet hier eine angemessene Berücksichtigung, die in der Anordnung Nr. 111/47 vermißt wird, A 266. 283a

§ 2

(1) Für die konzessionierten Betriebe23*3 in ländlichen Gemeinden, die nicht als Fremdenverkehrsgebiete anzusprechen sind, sowie für alle konzessionierten Saisonbetriebe gilt grundsätzlich nur die jeweils niedrigste Preisstufe der anliegenden Liste Nr. 1. (2) In Einzelfällen können die örtlichen Preisbehörden abweichende Regelungen treffen. (3) Fremdenverkehrsgebiete im Sinne dieser Anordnung sind alle Gemeinden, in denen die Zahl der Fremdenübernachtungen im Jahre 1938 1 / i der Einwohnerzahl überstiegen hat. In Zweifels fällen entscheidet die örtliche Preisbehörde nach Anhörung der örtlich zuständigen Organisation des Hotel- und Gaststätten gewerbes und der zuständigen Flüchtlingsvertretung. 306

A n m . 284 a 284a

Zum B e g r i f f des „konzessionierten Betriebes" im Sinne dieser Anordnung erging die Anordnung der Verwaltung für Wirtschaft PR Nr. 13/49 zur Ergänzung der Anordnung P R Nr. 115/48 über die Vergütung für die Benutzung von Räumen des Beherbergungsgewerbes zu Dauerwohnzwecken vom 8. Oktober 1948 (MittBl II 173) Vom 2. März 1949 (VfWMBl 1949 II 42) Auf Grund der §§ 2 und 3 des Übergangsgesetzes über Preisbildung und Preisüberwachung (Preisgesetz) vom 10. April 1948/3. Februar 1949 (WiGBl 1948, 27; 1949, 14) wird zur Ergänzung der Anordnung PR 115/48 über die Vergütung für die Benutzung von Räumen des Beherbergungsgewerbes zu Dauerwohnzwecken vom 8. Oktober 1948 folgendes angeordnet: § 1 (1) Konzessionierte Betriebe des Beherbergungsgewerbes i m Sinne von § 1 der Anordnung PR Nr. 115/48 sind alle Betriebe, die auf Grund des Gaststättengesetzes vom 28. April 1930 (RGBl 1,145) die Erlaubnis zum Betreiben einer Gast- oder Schankwirtschaft (Schankkonzession) besitzen und einen Beherbergungsbetrieb unterhalten. (2) Beherbergungsbetriebe, die keine Erlaubnis zum Betreiben einer Gast -oder Schankwirtschaft haben, unterliegen gleichfalls den Bestimmungen der Anordnung P R Nr. 115/48, sofern sie mindestens 4 Zimmer oder 6 Betten a l s Gewerbe angemeldet haben und in der Regel z u m vorübergehenden Aufenthalt an Ortsfremde abgeben. (3) Auf Beherbergungsbetriebe der in den Absätzen 1 und 2 genannten Art ist, wenn sie nebenberuflich geführt werden, auch bei Inanspruchnahme von mehr a l s 30% des Beherbergungsraumes die jeweils niedrigste Preisstufe der Liste Nr. 1 der Anordnung P R Nr. 115/48 vom 8. Oktober 1948 anzuwenden. Über die Frage, ob eine nebenberufliche Betriebsführung vorliegt, entscheiden die örtlichen Preisbehörden in eigener Zuständigkeit.

§2

(1) Für Beherbergungsbetriebe ohne Schankkonzession, die weniger als 4 Zimmer oder 6 Betten a l s Gewerbe angemeldet haben und in der Regel zum vorübergehenden Aufenthalt an Ortsfremde abgeben (Privatbeherberger), gelten die Bestimmungen der Anordnung P R Nr. 115/48 mit der Maßgabe, daß die Höhe der Vergütung nach der jeweils niedrigsten Preisstufe der Liste Nr. 1 der Anordnung PR Nr. 115/48 (Inanspruchnahme bis zu 30%) zu bemessen ist. (2) Zur Vermeidung unbilliger Härten können die örtlichen Preisbehörden auf Antrag höhere Vergütungssätze als die der niedrigsten Preisstufe der Liste Nr. 1 festsetzen. §3 Wird keine Bettwäsche gestellt, so ermäßigen sich die Vergütungssätze der Liste Nr. 1 der Anordnung -PR Nr. 115/48 u m 5%. 20*

307

A n m . 2 8 5 , 2 8 5 a Dauervermietung u. Beherbergungsgewerbe §4 In allen anderen nicht in den §§ 1 und 2 dieser Anordnung oder der Anordnung PR Nr. 115/48 geregelten Fällen bemißt sich die Vergütung für die Überlassung von möblierten Zimmern zu Dauerwohnzwecken nach der Anordnung PR Nr. 111/47 über Höchstpreise bei Untervermietung von Wohnraum vom 18. November 1947 (VfWMBl II 14). §5 Diese Anordnung tritt a m 15. März 1949 in Kraft. § 3

Das Entgelt für die zusätzliche285 Überlassung von Mobiliar beträgt jährlich höchstens 10% des Zeitwertes (Anschaffungswert abzüglich der Absetzungen für Abnutzung)2853. 285

Die Überlassung von zusätzlichen Einrichtungsgegenständen — abgesehen von der bereits in der Preisstufe berücksichtigten üblichen Ausstattung von Hotelzimmern (A 283a) — bemißt sich nach dem Zeitwert des Mobiliars. Für die Beurteilung des Zeitwertes bemerkenswert ist die Bestimmung des § 4 Abs. 2, wonach bei vollständig leer überlassenen Zimmern der Abzug für das vollständige Fehlen von Bett und Mobiliar nach den in Liste Nr. 2 angegebenen P a u s c h a l s ä t z e n zu erfolgen hat. Dieser Pauschalsatz zeichnet sich gegenüber den in der Praxis zugelassenen Zeitwertberechnungen — A 261 — nicht nur durch eine verhältnismäßig großzügige Bewertung — für Einbettzimmer der niedrigsten Preisstufe 500 DM —, sondern vor allem dadurch aus, daß für das Zweibettzimmer der Pauschsatz von 500 auf 800 DM, also um 60 v. H. erhöht ist. Wie kleinlich ist demgegenüber die Regelung in § 2 Abs. 5 der Anordnung Nr. 111/47, A 266. Wenngleich die Zugrundelegung der Pauschalwerte der Liste Nr. 2 zwingend nur für den Abschlag in Höhe von 10 v. H. des Zeitwertes für die fehlenden Einrichtungsgegenstände vorgeschrieben ist, so darf doch dieser Pauschalsatz auch für die zusätzliche Überlassung von Mobiliar gemäß § 3 in Anrechnung gebracht werden. Daraus ergeben sich insbes. in den höheren Preisstufen nicht unerhebliche Wertberechnungen. Nach der Begründung soll durch die Regelung in § 4 dem Umstände Rechnung getragen werden, daß der Untermieter den verständlichen Wunsch hat, nach und nach eigenes Mobiliar anzuschaffen. Die zivilrechtliche Seite, die unberührt bleiben soll, ist in V 27 dargestellt.

285a

Die Mitbenutzung von Nebenräumen (A 259, 260) ist in den Zimmerpreisen nicht inbegriffen. Insoweit müssen also die festzusetzenden Mietpreise ergänzt werden. Dagegen sind die öffentlich-rechtlichen Gebühren (Kanal-, Wasser-, Müllabfuhrgebühren) in den Höchstpreisen der AO enthalten. Ebenso ist auch die Stellung von Bettwäsche in den Zimmerpreisen mitenthalten. § 4

(1) Für fehlendes Mobiliar und Inventar sind Abschläge von den Preisen der Liste Nr. 1 in Höhe von jährlich 10% des Zeitwertes zu berechnen. 308

§§ 3 bis 7

Anm. 285 b, 285 c

(2) Bei Leerzimmern sind dem Zeitwert die Pauschalwerte der anliegenden Liste Nr. 2 zugrunde zu legen. § 5 (1) Werden Sammelheizung und Warmwasserversorgung von den Nutzungsberechtigten in Anspruch genommen und überschreitet der in Anspruch genommene Übernachtungsraum nicht 50% des gesamten konzessionierten Übernachtungsraums, so dürfen die Kosten der Heizstoffe einschließlich der Anfuhr kosten nach Quadratmetern der beheizten Fläche umgelegt werden 285b . (2) Die Abgeltung des anteilmäßigen Strom- und Gasverbrauchs richtet sich nach besonderer Vereinbarung 2850 . 285 b Die Umlegung der Kosten für Heizstoffe kommt — ohne Rücksicht darauf, ob eine Sammelheizung und Warmwasserversorgung in Anspruch genommen wird oder nicht — nach dem Wortlaut des Abs. 1 — bei Beherbergungsbetrieben nicht in Frage, bei denen der in Anspruch genommene Übernachtungsraum 50 v. H. des gesamten konzessionierten Übernachtungsraumes überschreitet. Der Dauermieter nimmt also in diesen Häusern an den Vergünstigungen der Sammelheizung und Warmwasserversorgung teil, ohne dafür etwas zahlen zu müssen. Die Auswertung des Prozentsatzes der Inanspruchnahme des Beherbergungsraumes wird hier um eine weitere Kategorie vermehrt und damit die Zufallsmomente, die für die Höhe des Dauermietzinses im Einzelfall maßgebend sind. 285c Auf diese Vereinbarung können die Grundsätze des R E 8/49 (A 269) entsprechend angewendet werden. Eine besondere Vergütung für Wasserverbrauch, für Treppenbeleuchtung, Schornsteinfegergebühren, Müllabfuhr, Kanalreinigung und Straßenreinigung ist neben dem Nutzungsentgelt nicht zu entrichten, A 274. §

6

Für Säle, Schankräume und gewerbliche Nebenräume, die zu Dauerwohnzwecken in Anspruch genommen werden, gelten als Richtsätze die Vergütungssätze des Runderlasses des Reichsministeriums des Innern — II W 13500/44 — 116 Ub — vom 30. Juni 1944 (MBliV 623). §

7

(1) Werden Räume ganz oder teilweise zu geschäftlichen Zwecken genutzt (z. B. durch einen Arzt, Anwalt oder Kaufmann), ohne daß hiermit eine Änderung der ursprünglichen Zweckbe309

A n m . 2 8 6 , 2 8 7 Dauervermietung u. Beherbergungsgewerbe

Stimmung der Räume verbunden ist, so darf ein Zuschlag bis zu 20% auf die Vergütungssätze der Liste Nr. 1 in entsprechender Anwendung des Runderlasses Nr. 153/38 des RfPr vom 29. Dezember 1938 (MittBl 1939 S. 10) betr. Mieterhöhung bei Änderung der Benutzungsart von Räumen erhoben werden 286 . (2) Wird eine wesentliche Änderung der ursprünglichen Zweckbestimmung derart vorgenommen, daß Übernachtungsräume in Geschäftsräume (z. B. Läden und Werkstätten) umgewandelt werden, so ist die Vergütung durch die örtliche Preis behörde unter Anlehnung an die für gleichartige Räume üblichen und angemessenen Mieten festzusetzen. 286

Die Zweckverwendung für andere als Wohnzwecke darf nicht gegen das Gesetz verstoßen; es muß daher bei allen für Wohnzwecke geeigneten Räumen die schriftliche Genehmigung des Wohnungsamtes gemäß § 4 DVO zum Wohngesetz — A 300 — vorliegen. Zur Mieterhöhung bei Änderung der Benutzungsart von Räumen vgl. 232a

§ 8 Sind die Voraussetzungen für die Benutzung der Räume zu Dauerwohnzwecken fortgefallen, so kann die örtliche Preisbehörde auf Antrag des Inhabers des Beherbergungsbetriebes die Vergütung abweichend von den vorstehenden Bestimmungen festsetzen. § 9 (1) Der Inhaber des Beherbergungsbetriebs hat dem Nutzungsberechtigten zu Beginn des Wohnverhältnisses die Berechnung der Vergütung gemäß den vorstehenden Bestimmungen schriftlich mitzuteilen. (2) Für bestehende Wohnverhältnisse ist die schriftliche Mitteilung auf Verlangen des Nutzungsberechtigten nach Inkrafttreten dieser Anordnung nachzuholen 287 . (3) Bleiben Vergütungen auf Grund bisheriger Regelung hinter den Sätzen dieser Anordnung zurück, so bedarf die Erhöhung der Genehmigung durch die örtliche Preisbehörde 288 . 287

310

Die Mitteilungspflicht des Beherbergungsbetriebes entspricht grundsätzlich der allgemeinen Verpflichtung des Vermieters gemäß § 10 der Anordnung Nr. 111/47; beachtenswert ist jedoch die Regelung des § 9 Abs. 2, wonach diese Verpflichtung bei bestehenden Mietverhältnissen nur auf Verlangen des Nutzungsberechtigten ausgelöst wird, A 281. Bei Festsetzung eines Zwangsmietvertrages durch die Wohnungsbehörde hat diese selbst die Berechnung vorzunehmen, A 333.

§§ 8 bis 10 288

A n m . 288

Die E r h ö h u n g der bisherigen — vereinbarten oder behördlich, geregelten (A 283 a) niederen — Vergütungen bedarf, auch soweit sie in Einklang mit den Grundsätzen dieser Anordnung stehen, in jedem Einzelfall der G e n e h m i g u n g der P r e i s b e h ö r d e , A 279. Die Erteilung der Genehmigung ist in das pflichtgemäße Ermessen der Preisbehörde gestellt; diese kann sie auf einmal oder in entsprechender Anwendung der Ziff. 56 R E 184/37 stufenweise, etwa im Ablauf von 3 bis 6 Monaten bis zur vollen Höhe genehmigen, A 236a. Auf Grund der Genehmigung ist der Mieter nicht zur Zahlung des erhöhten Mietzinses verpflichtet; der Vermieter kann die Forderung nicht einklagen, sondern nur die Mietaufhebungsklage gemäß § 3a MSchG erheben, A 16, 17 a, 239. §

10

(1) Diese Anordnung tritt am 1. Oktober 1948 in Kraft. (2) Entgegenstehende Regelungen, insbesondere der Runderlaß Nr. 25/44 des RfPR vom 26. September 1944 (MittBl 11944 S.454) werden aufgehoben.

311

Dauervermietung und Beherbergungsgewerbe Liste Nr. 1 zur Anordnung P R . Nr. 115/48 vom 8. Oktober 1948 Vergütungssätze für Dauerwohnraum in B e h e r b e r g u n g s b e t r i e b e n Örtlich angemessener Tageszimmerpreis f. d. Inanspruchnahme in % des konzessionierten Einbettzimmer Beherbergungsraums Aach dem Stand \ o m i . 9. 1939

Monatszimmerpreis Monatszimmerpreis für das Zimmer für das Zimmer mit 1 Bett mit 2 Betten

DM —.80

bis 30% Über 30—70% über 70—100%

10.80 12.80 14.50

14.— 16.65 18.85

DM

1—

bis 30% über 30—70% über 70—100%

13.50 16.— 18.15

17.55 20.80 23.60

DM

1.50

bis 30% über 30—70% über 70—100%

16.85 20.— 22.65

21.90 26.— 29.45

DM

2.—

bis 30% über 30—70% über 70—100%

20.25 24.— 27.20

26.30 31.20 35.35

DM

2.50

bis 30% über 30—70% über 70—100%

31.55 37.60 42.35

DM

3.—

bis 30% über 30—70% über 70—100%

24.30 28.90 32.60 28.35 33.80 38.—

DM

3.50

bis 30% über 30—70% über 70—100%

30.35 36.20 40.75

39.50 47.60 53.—

DM

4.—

bis 30% über 30—70 über 70—100%

32.40 38.65 43.55

42.10 50.25 56.60

DM

4.50

bis 30% über 30—70% über 70—100%

36.45 43.50 49.—

47.35 56.50 63.70

DM

5.—

bis 30% über 30—70% über 70—100%

40.50 48.30 54.45

52.65 62.80 70.78

DM

5.50

bis 30% ' über 30—70% über 70—100%

44.55 53.15 59.90

57.90 69.10 77.85

DM 6 — u. darüber

bis 30% über 30—70% über 70—100%

48.60 57.95 65.35

63.20 75.35 84.90

312

36.85 43.95 49.40

Listen Nr. 1 u. 2 Anmerkungen: Zu Spalte 1: Bei mehreren Preisen (z.B. Vorsaison-, Saison-, Nach saisonpreis) ist vom niedrigsten Preis auszugehen. Bei Doppelzimmern ist a l s örtlich angemessener Tageszimmerpreis der halbe angemessene Doppelzimmer preis zugrunde zu legen. Für die Zwischenstufen der Tageszimmerpreise DM 1.25, 1.75, 2.25, 2.75 und so fort gilt jeweils der Mittelpreis zwischen der niedrigeren und nächsthöheren Preisstufe. Beispiel : Tageszimmerpreis DM 1.25 Inanspruchnahme 3 0 % Vergütung in Stufe DM 1.— 13.50 DM Vergütung in Stufe DM 1.50 16.85 DM 30.35 DM : 2 = 15.15 DM Tageszimmerpreis DM 1.75 Inanspruchnahme über 30—70% Vergütung in Stufe DM 1.50 Vergütung in Stufe DM 2.—

.

20.— DM 24.— DM 44.— DM

: 2 = 2 2 . — DM Zu Spalte 2 : Als Bemessungsgrundlage für den Grad der Inanspruchnahme des konzessionierten Ubernachtungsraums zu Dauerwohnzwecken gilt die Anzahl der im Betrieb vorhandenen Fremdenbetten nach dem Stand vor der Inanspruchnahme (normale Kapazität). Diese wird in Beziehung gesetzt zu der Anzahl der von den Nutzungsberechtigten in Anspruch genommenen Betten der normalen Kapazität. Ist die normale Kapazität im Zeitpunkt der Inanspruchnahme nicht mehr festzustellen, so kann von der Nutzfläche in Quadratmetern ausgegangen werden. Liste Nr. 2 zur Anordnung P R . Nr."115/48 vom 8. O k t o b e r 1 9 4 8 Durchschnittsbettenpreis nach dem S t a n d v o m i. g. 1 9 3 9

P a u s c h a l w e r t des Mobiliars u n d I n ventars im Z i m mer mit i Bett

Pauschalwert des Mobiliars und I n v e n t a r s i m Zimm e r mit 2 B e t t e n

DM

DM

DM

500.— 600.— 800.— 1000.— 1200.— 1500.— 2000.— 2500.— 3000.— 3500.—

800.— 1000.— 1400.— 1600.— 2000.— 2400.— 3000.— 4000.— 5000.— 6000.—

bis 1.50 1.50—2.— 2.01—2.50 2.51—3.— 3.01—3.50 3.51—4.00 4.01—4.50 4.51—5.00 5.01—5.50 5.51—6.00 und darüber

Dritter

Abschnitt

Die Wohnraumbewirtschaftung XII. Das Wohnungsgesetz Kontrollratsgesetz Nr. 18 vom 8. März 1946; Text nach dem Bayrischen Gesetz- und Verordnungsblatt 1947, 171 Dazu 1. V e r o r d n u n g Nr. 1 1 5 zur Durchführung des Wohnungsgesetzes (DVO) vom 6. Dezember 1946 GVB1 1947, 101, gültig bis auf weiteres (VO vom 15. Dezember 1949, GVB1 296). Zur Anwendbarkeit der DVO auch für die Zeit vor der Verkündigung im GVB1, vgl. BayVGH 36 S 47 Bayer. Bürgermeister 1947/48 S. 110. 2. A u s f ü h r u n g s b e s t i m m u n g e n zur Durchführungsverordnung zum Wohnungsgesetz (Ausfbest) vom 31. Januar 1947 GVB1 1947, 168.

Zwecks Erhaltung, Vermehrung, Sichtung, Zuteilung und Ausnutzung des vorhandenen Wohnraumes hat der Kontrollrat das folgende Gesetz 289 , 289a beschlossen. 289

314

Das Kontrollratsgesetz ist grundlegend für die Organisation der deutschen Wohnungsbehörden (Art. I, I I , X , X I I I ) und für die Gesichtspunkte, nach denen diese Wohnungsbehörden die Wohnraumbewirtschaftung durchzuführen haben. Neben der Vermehrung (A 361a) Erfassung und Zuteilung überschüssigen Wohnraums obliegt der Wohnungsbehörde auch die Erhaltung des Wohnraumes. In der Erfüllung dieser — auf die Dauer gesehen wichtigsten — Aufgabe trifft sie sich mit den Preisbehörden (A 219) und Gemeinde- bzw. Kreisbehörden gemäß § 8 Preuß., § 6 BayAusfVO E M G obliegenden Überwachung der Durchführung der erforderlichen Instandsetzungsarbeiten durch den Vermieter. Auf Grund des Art. V I Buchst, d WohnG kann die Wohnungsbehörde selbst unmittelbar Instandsetzungsmaßnahmen auf Kosten des Eigentümers anordnen, A 316. Die V e r m i t t l u n g von Wohnraum ist nach dem WohnG nicht Aufgabe der Wohnungsbehörden. § 24 bayer. WMVO (Grundstücksmiete, 4. Aufl. S. 92) hatte jede private gewerbsmäßige Vermittlung von Wohnraum und des

Art. I

Anm. 289, 289a

Wohnungstausches verboten und die Vermittlung ausschließlich den Wohnungsbehörden vorbehalten und diese hierzu verpflichtet. Im Zusammenhang mit der durch die MBek. vom 18. Mai 1949 betr. Umzug innerhalb Bayerns eingeführten Genehmigungspflicht für den Wohnungstausch (A 343a) sind die Wohnungsbehörden zur T a u s c h v e r m i t t l u n g angewiesen worden. Sie sind nach der ME vom 5. Juli 1949 (StAnz Nr. 29) verpflichtet, „Tauschgesuche entgegenzunehmen und in ständiger Fühlungnahme untereinander die überörtlichen Nachfragen und Angebote in Verbindung zu bringen". Die private Tausch Vermittlung ist, sofern sie nicht die Genehmigung der Wohnungsbehörde behindert oder zu vereiteln sucht, nicht behindert. 289a Die mit der Beschaffung, Verteilung und Erhaltung von Wohnraum den Wohnungsbehörden gestellte Aufgabe ist wesentlich P f l e g e der ö f f e n t lichen W o h l f a h r t . Als Wohlfahrtspflege auf dem Gebiete der Wohnraumbewirtschaftung erschöpft sie sich in der Erfüllung ihres Zweckes, den Wohnbedarf der Bevölkerung zu befriedigen. Die Verfolgung polizeilicher oder politischer Grundsätze — A 302, 319, 350a — steht den Wohnungsbehörden nicht zu, VGG Stuttgart MDR 1948, 488; VG Würzburg N J W 1948. 197; Bettermann gegen LG Paderborn N J W 1949, 267. Die durch eine Ehescheidung erforderlich gewordene Auseinandersetzung der Parteien hat nicht die Wohnungsbehörde, sondern das Gericht nach der 6. DVO zum Ehegesetz (V 18) durchzuführen. Die Pflicht der P o l i z e i b e h ö r d e , im Notfalle für die Unterbringung Obdachloser zu sorgen, wird in den ehemals preußischen Ländern auf § 10 Tit. 17 Teil II des Allg. Landrechts zu stützen sein. Trotz fehlender Einzelvorschrift im bayer. Polizeirecht ist diese Befugnis auch für Bayern anzuerkennen, Grundstücksmiete, 4. Aufl. S. 303. Die Verpflichtung der Polizei beschränkt sich auf eine k u r z f r i s t i g e (etwa 2—4 Wochen währende), n o t d ü r f t i g e , behelfsmäßige (nur der Beseitigung der mit der Obdachlosigkeit verbundenen Gefahr für Leib und Leben dienende) Unterbringung, vgl. PrOVG PrVerwBl 50, 268. Nur unter der Voraussetzung, daß alle anderen Möglichkeiten der Unterbringung (Tausch mit schlechter untergebrachten Mietern, Unterbringung in Gaststätten) erschöpft sind, kann die Verwaltungsbehörde die kurzfristige Wiedereinweisung des räumungspflichtigen Mieters in einen Teil der bisherigen Wohnung verfügen. Die Einweisung begründet ein öffentlich-rechtliches Nutzungsverhältnis, gewährt dem verpflichteten Vermieter einen Anspruch auf Vergütung — regelmäßig in Höhe des bisherigen Mietzinses — gegen die Verwaltungsbehörde, die nicht befugt ist, den Abschluß eines Mietvertrages zu verlangen oder einen Zwangsmietvertrag festzusetzen. Der eingewiesene Mieter kann nur durch die Polizei wieder aus den Räumen entfernt werden, LG Berlin MietG 1931, 30. Zur Beschlagnahme (Erfassung, Zuteilung) von Wohnungen ist die Polizeibehörde nicht befugt, R G EA 631; RGSt 63, 360. Wegen der Haftung des Staates bzw. der Gemeinde vgl R G J W 1930, 3209; wegen der engen Grenzen des polizeilichen Notstandsrechts RGZ 120, 220. Die Wohnungsbehörde als solche kann die Wiedereinweisung des räumungspflichtigen Mieters nicht verfügen, A 392.

Artikel I (1) Die zum Vollzug dieses Gesetzes erforderlichen Maßnahmen obliegen den deutschen örtlichen Behörden (Gemeinden, Gemeindeverbände und Kreise). Den zuständigen übergeordneten 315

A n m . 289 b, 290

Woh nungsgesetz

Dienststellen obliegt es, die Aufsicht über die örtlichen Behörden zu führen. (2) Falls nicht aus dem Zusammenhang etwas anderes hervorgeht, bedeutet in diesem Gesetz der Ausdruck „Deutsche Wohnungsbehörden" , soweit es sich um Fragen des Vollzugs dieses Gesetzes handelt, die deutschen örtlichen Behörden und ihre Wohnungsämter, Dienststellen und Ausschüsse und, soweit es sich um Fragen der Aufsicht handelt, die übergeordneten deutschen Behörden und ihre Wohnungsausschüsse und Dienststellen. (3) Alle deutschen Wohnungsbehörden können für ihren Amtsbereich Anordnungen28913 zum Zwecke des Vollzugs dieses Gesetzes erlassen. (4) Die deutschen Wohnungsbehörden erfüllen die ihnen durch dieses Gesetz auferlegten Obliegenheiten unter der Aufsicht und gemäß den Anweisungen und Anordnungen der Militärregierung. 289b Anordnungen sind allgemeine Anordnungen, im Gegensatz zu den nach Art. IV zu treffenden Maßnahmen, die Einzelmaßnahmen und allgemeine Anordnungen, Gesetze und Verordnungen umfassen. In beiden Fällen müssen sich die Anordnungen im Rahmen des Gesetzes halten, dürfen es nicht abändern, weder in seinem Wirkungsbereich einschränken noch ausdehnen. Weitergehende landesrechtliche Raumbewirtschaftsgesetze, die vor dem 16. März 1946 ergangen sind, sind gemäß Art. X I V außer Kraft getreten, A 349. 290

DVO § 1 1. Die gesamte Wohnraumbewirtschaftung obliegt den Wohnungsbehörden. 2. Die Selbstverwaltungsbehörden erfüllen diese Aufgabe im Auftrag und unter Aufsicht des Staates. Das zuständige 291 Wohnungsbehörden.

§ 2 Ministerium

bestimmt

den Aufbau 292

der

Die Gemeinden handeln im Vollzuge des WohnG im Auftrage des Staates und sind an dessen Weisungen gebunden — Auftragsangelegenheiten. Das Aufsichtsrecht des Staates schließt die Befugnis in sich, bindende Anweisungen an die Wohnungsbehörden zu erteilen; die Aufsichtsbehörde kann jedoch nicht von sich aus ohne Befassung der unteren Behörde Erfassungsmaßnahmen selbst durchführen, wenn dadurch der gesetzliche Instanzenzug und damit die Rechte des Betroffenen eingeschränkt werden. Die Entschädigungspflicht (V 118) obliegt grundsätzlich der Gemeinde bzw. Kreisgemeinde (A 293) und zwar auch dann, wenn diese auf Anweisung der Aufsichtsbehörde handelt — a. M. OLG München BayZ 1928, 177 —; soweit dagegen die Aufsichtsbehörde an Stelle der unteren Wohnungsbehörde eingreift, haftet der Staat; ein Rückgriffsrecht gegen den Staat steht aber der Gemeinde nicht zu. Die Staats-

316

Art. I ; DVO §§ 1, 2

A n m . 291,292

aufsieht ist beendet, wenn das Verwaltungsgericht sich mit der Angelegenheit befaßt, insbes. ist die Aufsichtsbehörde an die Entscheidung des Verwaltungsgerichts gebunden. Zur Frage der Haftung für Amtspflichtverletzungen des Landratsamtes im allgemeinen vgl. die interessanten Auseinandersetzungen zwischen Eibl und Böhmer in Bayer. Bürgermeister 1949, 226, 254 und 1950, 59, 60 sowie Bayer. Staatsanzeiger Nr. 23 vom 10. Juni 1950. 291

Die Organisation des Wohnungswesens ist den deutschen Ländern überlassen. In B a y e r n gehört das Wohnungswesen seit 1. April 1948 zum Geschäftsbereich des S t a a t s m i n i s t e r i u m s des I n n e r n , § 1 des Gesetzes über die behördliche Organisation des Bauwesens und des Wohnungswesens vom 9. April 1948 (GVB1 S. 56); die bisherigen Zuständigkeiten des Staatsministeriums für Arbeit und Soziale Fürsorge und anderer Ministerien auf diesem Gebiete sind auf das Innenministerium übergegangen.

292

An Stelle der bisherigen Ausführungsbestimmungen vom 31. Januar 1947 (GVB1 168) zu § 2 DVO tritt ab 1. Oktober 1948 folgende Neuordnung der Z u s t ä n d i g k e i t e n in der W o h n r a u m b e w i r t s c h a f t u n g : Verordnung über die behördliche Organisation der Wohnraumbewirtschaftung und des Flüchtlingswesens vom 12. Okt. 1948 (GVB1 207) Die Bayer. Staatsregierung erläßt auf Grund des § 5 des Gesetzes Nr. 112 über die behördliche Organisation des Bauwesens und des Wohnungswesens vom 19. April 1948 (GVB1 56), des Art. 1 des Kontrollratsgesetzes Nr. 18 — Wohnungsgesetz — vom 8. März 1946 (GVB1 171) und des § 17 Abs. 1 des Gesetzes Nr. 59 über die Aufnahme und Eingliederung deutscher Flüchtlinge — Flüchtlingsgesetz — vom 19. Februar 1947 (GVB1 51) folgende Verordnung: § 1 (1) Die Bearbeitung der Wohnraumbewirtschaftung und des Flüchtlingswesens obliegt in der Oberstufe dem Staatsministerium des Innern, in dem hierfür eine besondere Abteilung gebildet wird. (2) Zur Bearbeitung nicht grundsätzlicher Angelegenheiten des Zuzugs- und des Flüchtlingswesens wird als eine dem Staatsministerium des Innern nachgeordnete zentrale Dienstbehörde das Bayer. Landeszuzugsamt errichtet. § 2 Die Bearbeitung der Wohnraumbewirtschaftung und des Flüchtlingswesens obliegt in der Mittelstufe den Regierungen. In diesen wird eine Abteilung für Wohnraumbewirtschaftung und Flüchtlings wesen gebildet, deren Leiter gemäß § 11 Abs. 2 des Flüchtlingsgesetzes durch das Staatsministerium des Innern auf Vorschlag des Staatsbeauftragten für das Flüchtlingswesen bestellt wird. § 3 (1) Die Bearbeitung der Wohnraumbewirtschaftung und des Flüchtlingswesens obliegt in der Unterstufe den Bezirksverwaltungsbehörden. In diesen werden für die Wohnraumbewirtschaftung Wohnungsämter, für das Flüchtlingswesen Flüchtlingsämter gebildet.

317

Anm. 293

Wohnungsgesetz

F ü r die Bestellung der Leiter der Flüchtlingsämter gilt § 11 Abs. 2 des Flüchtlingsgesetzes. Der Leiter des Flüchtlingsamtes einer B e zirksverwaltungsbehörde kann zugleich m i t der Leitung ihres Wohnungsamtes betraut werden. (2) Die L a n d r a t s ä m t e r können sich zur Durchführung ihrer Aufgaben in der Wohnraumbewirtschaftung der Gemeindeverwaltungen — Gemeindewohnungsämter — bedienen. (3) F ü r kreisunmittelbare Städte und benachbarte Bezirke (Landkreise) können auf Grund übereinstimmender Beschlüsse ihrer Vertretungen m i t Zustimmung des S t a a t s m i n i s t e r i u m s des Innern gem e i n s a m e Wohnungs- und Flüchtlingsämter belassen oder errichtet werden. § 4 Das Staatsministerium des Innern erläßt die zur Durchführung dieser Verordnung erforderlichen Anordnungen. § 5 Die Verordnung über die Organisation i m Siedlungs- und Wohnungswesen und bei der Wiederbesiedlung v o m 8. August 1946 ( A m t s blatt des B a y e r . Arbeitsministeriums S. 1 1 2 ) wird aufgehoben. § 6 Diese Verordnung tritt a m 1. Oktober 1948 in Kraft. Zu dieser Verordnung hat das Staatsministerium des Innern am 24. November 1948 (StAnz Nr. 48) eine — in StAnz Nr. 49 berichtigte — Entschließung und eine Bekanntmachung erlassen. Nach der Bekanntmachung ist oberste Wohnungsbehörde das Staatsministerium des Innern (§ 1), obere Wohnungsbehörde und Bedarfsstelle im Sinne des Reichsleistungsgesetzes die Regierung (§ 4) und untere Wohnungsbehörde das Landratsamt und der Stadtrat der unmittelbaren Städte als Bezirks Verwaltungsbehörde (§5). Die Landratsämter können sich zur Durchführung ihrer Aufgaben gemeindlicher Wohnungsämter — Gemeindewohnungsämter — bedienen. Wegen der Zuständigkeit auf dem Gebiete des Flüchtlingswesens, vgl. A 343, 344a. 293

318

In k r e i s a n g e h ö r i g e n G e m e i n d e n erfüllen diese beim Vollzug des Wohnungsgesetzes eine Aufgabe des übertragenen Wirkungskreises je nach dem Umfang, in dem sie vom Landratsamt hierfür herangezogen sind. Die Bek. d. Stdl vom 18. Januar 1949 (StAnz Nr. 4) unterscheidet drei Klassen der Heranziehung. Die Gemeinden unter 3000 Einwohner sind regelmäßig in die Klasse C einzureihen. Nur die für die Klassen Au. B verpflichteten Gemeinden haben Wohnungsämter einzurichten und Wohnungsausschüsse einzusetzen. Verwaltungsakte der Gemeinde ergehen im Namen und im Auftrag des Landratsamtes; Beschwerden sind, falls die Gemeindeverwaltung nicht abhilft, dem Landratsamt (Kreiswohnungsamt) vorzulegen, A 339. In der Klasse Aist die Gemeinde Trägerin des aus der Anordnung baulicherMaßnahmen entstehenden Ersatzanspruches gegen den Hauseigentümer (A 315), im übrigen ist es die Kreisgemeinde. Gegen die ME, die auf dem Gebiete der Wohnraumbewirtschaftung die kreisangehörigen Gemeinden zu Organen des Staates macht und insoweit gegen die Verfassung verstößt, Helmreich, Bayer. Bürgermeister 1950, 58; vgl. aber auch Fellner a. a. O. S. 80.

Art. I I

Anm. 293

Im verwaltungsrechtlichen Verfahren gegen die Verfügung der unteren Wo J) nungsbehörde ist Anfechtungsgegner regelmäßig der Staat, Entsch. des VGH München 283 II 48 VerwRspr 1 Nr. 151 = VGHEn. F. Bd. 2, 60. Vgl. auch A 341. In staatlichen Auftragsangelegenheiten kann die Verwaltungsbehörde nicht gegen die ihr im Instanzenzug vorgesetzte Behörde als Klägerin auftreten, da hier der Staat sowohl als Kläger wie als Beklagter in Erscheinung tritt, LVG Auriqh VerwRspr 1 Nr. 71. Die Aufsichtsbehörde ist nicht berechtigt, die Befugnisse der ausübenden Behörde unmittelbar selbst auszuüben und eine Verfügung zugunsten oder zum Nachteil eines Dritten zu treffen, solange die ausübende Behörde mit dem Fall noch nicht befaßt oder eine Verfügung selbst zu treffen noch nicht imstande war, VGH Stuttgart ÖffV 1949, 19. Zur Frage der Vermeidung unbilliger Härten bei der Durchführung von Erfassungsmaßnahmen, vgl. A 319.

Artikel II I. Zu dem oben erwähnten Zweck werden folgende M a ß n a h m e n getroffen: A. Die deutschen örtlichen Behörden m ü s s e n : 1. Wohnungsämter oder ähnliche Dienststellen, soweit diese bereits bestehen, beibehalten oder andernfalls neue schaffen; 2. Wohnungsausschüsse 2 9 8 einsetzen, denen es obliegt, die Wohnungsämter beim Vollzug dieses Gesetzes zu beraten. B. Die übergeordneten deutschen Behörden sind e r m ä c h t i g t und, falls sie von der Militärregierung dazu angewiesen werden, verpflichtet, beratende Ausschüsse einzusetzen, die ihnen bei der Ausführung ihrer Aufgaben zur Seite stehen. II. Bei der Bildung der in Absatz I vorgesehenen Ausschüsse sind folgende Grundsätze zu beachten: A. Kein Beamter einer deutschen Wohnungsbehörde darf Mitglied eines derartigen Ausschusses sein. B. J e d e m Ausschuß müssen angehören: 1. Eine Person mit Erfahrung im Bauwesen oder in der Bewirtschaftung von W o h n r a u m ; 2. Ein Vertreter der Allgemeinheit, der womöglich mit den örtlichen Verhältnissen vertraut ist. 3. Mindestens ein weibliches Mitglied. G. Bei der Ernennung der Mitglieder ist solchen P e r s o n e n der Vorzug zu geben, die d e m nationalsozialistischen Regime Widerstand geleistet haben oder durch seine M a ß n a h m e n benachteiligt worden sind. 319

A n m . 294—296 294

Wohnu ngsgesetz DVO

§ 3 1. Bei den dem Ministerium nachgeordneten Wohnungsbehörden sind beratende Ausschüsse (Wohnungsausschüsse) zu bilden. 2. Zu den Ausschüssen der Aufsichtsbehörden und der kreisfreien (kreisunmittelbaren) Städte ist ein im Gesundheitswesen bewanderter Vertreter zuzuziehen. Den übrigen ilachgeordneten Wohnungsbehörden ist dies anheimgestellt. 3. I m übrigen bestimmt das zustáñdige Ministerium die Zusammensetzung und Aufgaben der Wohnungsausschüsse. 295 Ausfbest. zu § 3 Ziff. 3. (1) Der Wohnungsausschuß besteht aus einer ungeraden Zahl von Mitgliedern, und zwar aus mindestens drei und höchstens sieben Personen; die entsprechende Anzahl von Stellvertretern ist zu bestellen. (2) Bei der Besetzung der Ausschüsse sollen die Parteien entsprechend dem Stärkeverhältnis nach Möglichkeit berücksichtigt werden. (3) Der Wohnungsausschuß dient der Beratung der Wohnungsbehörde. Beschwerden gegen Anordnungen der Wohnungsbehörden müssen vor Vorlage an die Aufsichtsbehörde dem Wohnungsausschuß zur Stellungnahme zugeleitet werden. 296

Der W o h n u n g s a u s s c h u ß ist keine selbständige behördliche Einrichtung; er hat lediglich die Aufgabe der unterstützenden B e r a t u n g der Wohnungsbehörde. Diese Aufgabe darf er sich nicht nehmen lassen; jede Beschwerde muß ihm zur Stellungnahme zugeleitet werden, ehe sie der Dienstaufsichtsbehörde vorgelegt wird. Andererseits hat der Ausschuß der Wohnungsbehörde gegenüber keine Entscheidungsbefugnis; insbes. müssen politische Gesichtspunkte bei der Wohnraumbewirtschaftung ausgeschlossen bleiben, VGH Stuttgart MDR 1948, 489, oben 289. Eine Verfügung der „ W o h n u n g s k o m m i s s i o n " entbehrt jeder rechtlichen Wirksamkeit; das gleiche gilt, wenn die Anordnung nicht erkennen läßt, ob sie von der zuständigen Behörde erlassen und von wem sie erlassen worden ist, Württemberg-Baden VGH (Senat Karlsruhe) S J Z 1948, 552; VGH Kassel Verw. Rspr. 1 Nr. 50. Die Ausschüsse der DGO können nicht mit wohnungsrechtlichen Aufgaben betraut werden, da diese Auftrags-, nicht Selbstverwaltungsangelegenheit umfassen. Der für Beamte geltende Grundsatz, daß sie sich, sofern ihr persönliches Interesse an einer Amtshandlung wesentlich berührt wird, der Beteiligung an dieser zu enthalten haben (VGH Jena N J W 1948, 399), dürfte auch auf die Mitglieder des Wohnungsausschusses Anwendung finden, um Zweifel an der Unparteilichkeit und Sachlichkeit der Stellungnahme auszuschließen. Im übrigen gelten für die Teilnahme an den Ausschußberatungen die Hinderungsgründe, die für Gemeinderatsmitglieder in Art. 25 der bayer. Gemeindeordnung niedergelegt sind.

Artikel III Die zuständigen deutschen Wohnungsbehörden haben in ihrem Amtsbereich eine Bestandsaufnahme des vorhandenen Wohnraums vorzunehmen und alle für den Vollzug dieses Ge320

DVO § 3; Art. I I I , I V

Anm. 297, 298

setzes erforderlichen Unterlagen zu beschaffen, die ständig auf dem laufenden zu halten sind. 297

Die B e s t a n d s a u f n a h m e aller Räume, die als Wohnraum geeignet sind, schafft die Unterlage für die der Wohnungsbehörde obliegenden Sichtung des vorhandenen Wohnraumes und für die Kontrolle der Meldepflicht nach Art. V Ziff. 2. Das amtliche Verzeichnis muß ständig auf dem laufenden gehalten werden (A 338). Zur Durchführung ihrer Aufgabe können die Wohnungsbehörden jedwede A u s k u n f t sowie die Vorlage von Belegen und Verträgen über die Räume einschließlich der für Wohnzwecke geeigneten Nichtwohnräume von den Verfügungsberechtigten verlangen. Sie können diese Räume durch Beauftragte b e s i c h t i g e n lassen, § 6 DVG, A 299.

Artikel IV Die zuständigen deutschen Wohnungsbehörden haben alle erforderlichen Maßnahmen zu treffen, um in ihrem Amtsbereich allen Personen, gemäß den von der Militärregierung festgesetzten oder noch festzusetzenden Normen, Wohnraum zu beschaffen. 298

Die B e s c h a f f u n g von W o h n r a u m — A 313 — ist die wesentliche Aufgabe der Wohnungsbehörde; sie ist verpflichtet, — nicht nur berechtigt, wie im Vollzuge der WVO (weshalb Loskaufverträge nicht die öffentlichrechtliche Befugnis zur Erfassung beschränken, Grundstücksmiete, 4. Aufl. S. 83) — von den ihr im WohnG eingeräumten Machtbefugnissen weitgehend Gebrauch zu machen, A 361a. Auch bei Zurverfügungstellung neuen Wohnraumes kann die Wohnungsbehörde nicht völlig freistellen — so anscheinend Hans I 7 zu Art. VII —, sondern nur das Ausmaß der Raumbelassung in fortschreitendem Maße erhöhen, A 351, 361a. Die Wohnungsbehörde ist hierin nicht nur an die Weisungen und Normen der Militärregierung und der vorgesetzten deutschen Dienstbehörden gebunden, sondern auch vor die Aufgabe gestellt, jede Möglichkeit zur S t ä r k u n g der S t a a t s a u t o r i t ä t gewissenhaft wahrzunehmen. Deshalb darf die Wohnungsbehörde der Durchführung der richterlichen R ä u m u n g s u r t e i l e in- und außerhalb des Geltungsbereiches des Mieterschutzgesetzes nicht gleichgültig gegenüberstehen. Mit der Gewährung einer Räumungsfrist, die in Ausnahmefällen einmal verlängert werden kann (A 27, 28), ist die Zuständigkeit des Richters beendet. Kann das auf die richterliche Staatsautorität gegründete Räumungsurteil — nicht Räumungsbefehl an die Partei oder gar an die Wohnungsbehörde —• nicht vollstreckt werden, ohne daß der Räumungspflichtige obdachlos wird, so obliegt es ausschließlich der Wohnungsbehörde — A 27 a — den erforderlichen Wohnraum zu beschaffen, um der Staatsautorität Geltung zu verschaffen. Diese Anforderung ist an die W o h n u n g s b e h ö r d e gestellt; sie übernimmt als Wöhlfahrtsbehörde (KG J W 1928, 515) die nach bisherigem Landesrecht der Polizeibehörde zur Beseitigung von Notständen obliegende Aufgabe, für die U n t e r b r i n g u n g O b d a c h l o s e r Sorge zu tragen. Die Grenzen des polizeilichen Notstandsrechts sind wesentlich enger gezogen; hier ist eine Beschlagnahme von Wohnungen nicht möglich

2i

K i e f e r s a u e r , Grundstücksmiete, 7. Aufl.

321

Anm.299

Wohnungsgesetz

(RGSt 63, 360); die Unterbringung konnte immer nur eine notdürftige und vorübergehende Unterkunftsbeschaffung sein. Demgegenüber ist das Inanspruchnahmerecht der Wohnungsbehörde auf Grund des WohnG ein umfassendes Recht, das eine endgültige Ordnung zu schaffen geeignet ist, die sozialen Charakter trägt. Soweit nicht Eigenbedarf des Vermieters vorliegt, bei dessen Verwirklichung eine angemessene Mitwirkung des Räumungsberechtigten erwartet werden darf — vgl. A 106 -—, kann die Wohnungsbehörde unter Umständen durch die Einweisung einer ungenügend untergebrachten Familie in die räumungspflichtige Wohnung und Zuweisung der Räume an den Räumungspflichtigen eine Auflockerung der Verhältnisse im Sinne e i n e s s o z i a l e n A u s g l e i c h e s herbeiführen. Nur dann, wenn sich die Wohnungsbehörde ernstlich um die Ermöglichung der Vollstreckung von Räumungsurteilen annimmt, bewahrt sie die Rechtsordnung der Raumnutzung vor der Erstarrung ihrer Normen und stärkt die Autorität des Richterspruchs, V l e . Daß die- Wiedereinweisung des Räumungspflichtigen in die nach dem Urteil zu räumende Wohnung von der Wohnungsbehörde nicht angeordnet werden kann, erscheint auch ohne eine dem § 36 Abs. 3 MSchG ält. Fassung entsprechendes ausdrückliches Verbot (LG Münster J W 1922, 828; LG Nordhausen J W 1924, 67; KG Recht 1925, 426; KG J W 1929, 2357) als selbstverständlich, A 392. Die Beschaffung von Wohnraum im Sinne des Art. IV umfaßt nicht die Befugnis der Wohnungsbehörde, den Räumungspflichtigen in die Räume wieder einzuweisen und schließt nicht die Verpflichtung der Wohnungsbehörde in sich, irgendeine Maßnahme zu ergreifen, damit der Räumungspflichtige bis zur Beschaffung eines Raumes in der bisherigen Wohnung verbleiben kann, Haarmann DRZ 1948, 80. Wird er obdachlos, weil die Wohnungsbehörde im Augenblick nicht helfen kann, so kann die Polizei die Wiedereinweisung, etwa unter Beschränkung auf einen Teil der bisherigen Wohnung — Hans II zu Art. IV — als vorübergehende Notmaßnahme anordnen. Dazu ist sie befugt RG EA 680; Kiefersauer, Grundstücksmiete 4. Aufl. S. 303, 311, 312, oben A 289a.

299

DVO

§ * R ä u m e , die als Wohnraum geeignet sind, dürfen nur m i t schriftlicher Genehmigung des Wohnungsamtes in Benützung g e n o m m e n oder anderen überlassen werden 3 0 0 . § 5 Maßnahmen der in Art. IV WobnG genannten Art beschränken sich nicht auf die Beschaffung von Wohnraum. Sie können sich auch auf die R ä u m e , welche Sonderzwecken dienen (Koch- und Waschküche, Toilette, Bad, Keller, Boden, Schuppen u s w . ) erstrecken 3 0 1 , 302. § 6 1. Den m i t a m t l i c h e m A u s w e i s versehenen Beauftragten derWohnungsbehörde ist zur Erledigung ihrer Dienstobliegenheiten von 7 bis 20 Uhr der Zutritt zu den Wohnräumen zu gewähren. 2. Den Wohnungsbehörden ist wahre Auskunft zu erteilen.

322

DVO §§ 4 bis 7

A n m . 300

§ 7 1. Die Polizeibehörde haben den Wohnungsbehörden Amtshilfe zu leisten. 2. Die Verfügungen der Wohnungsbehörden können unter Mitwirkung der Polizei durchgeführt werden 302 ®. 300

Das V e r b o t d e r I n g e b r a u c h n a h m e von Räumen, die als Wohnraum geeignet sind — ohne Rücksicht darauf, ob sie von der Wohnungsbehörde erfaßt sind oder nicht, A 336 —, umfaßt die Eigennutzung ebenso wie die Fremdnutzung. Demgemäß ist in jeder Gemeinde die rechtliche und tatsächliche Verfügung über diese Räume — bauliche Veränderungen (Abbruch, Zumauern), Vereinigung mehrerer Wohnungen — an die vorherige schriftliche Genehmigung der Wohnungsbehörde gebunden. Aber nicht nur die Gebrauchsüberlassung ist eine unbefugte, auch die vom Rechtsinhaber selbst tatsächlich geübte Raumnutzung gilt vor der Wohnungsbehörde als nicht bestehend; der Raum gilt als frei, A 306. Das Verbot des § 4 DVO ist k e i n g e s e t z l i c h e s V e r b o t im Sinne des § 134 BGB, das die ohne Genehmigung der Wohnungsbehörde erfolgte rechtsgeschäftliche Überlassung — Miete, Pacht, Leihe, sonstiges Nutzungsverhältnis (V 33), Wohnungstausch (A 97, 172) — nichtig, also von Anfang an rechtsunwirksam machen würde. Das WohnG kennt nicht die sogenannte generelle abstrakte Beschlagnahme, die auf Grund des § 6 WMG durch örtliche, vom Einzelfall unabhängige Maßnahme zulässig gewesen ist (vgl. hierzu § 25 bayer. WMVO, Grundstücksmiete, 4. Aufl. S. 92, 398, 409). Vielmehr ist in Art. I WohnG der Vollzug des Gesetzes der Wohnungsbehörde im Wege der Einzelmaßnahme übertragen. Der auf den Einzelfall abgestellte Verwaltungsakt ist die Anordnung (Art. VI) und vor allem die Erfassungsmaßnahme (Art. VII), A 318. Erst der auf die Erfassungsmaßnahme folgende Abschluß eines Mietvertrages oder die Festsetzung eines Zwangsmietvertrages — nicht schon die Erfassung selbst — bringt das vorher begründete Rechtsverhältnis zum Erlöschen. Diese Rechtsfolge könnte nicht eintreten, wenn ein landesrechtliches Verbot der Ingebrauchnahme von Wohnraum als gesetzliches Verbot die Nichtigkeit der rechtsgeschäftlichen Überlassung zur Folge hätte; denn was bereits nichtig ist, kann nicht mehr vernichtet werden, und für die Norm des Art. VIII Abs. 2 Buchst. E Satz 1 WohnG wäre kein Raum. Man wird deshalb das Verbot des § 4 DVO nur dahin auslegen können, daß es, wenn auch in ungewöhnlicher Form, dem Nutzungsberechtigten die Verpflichtung auferlegt, die Benutzung von Wohnraum nur im Einvernehmen mit der Wohnungsbehörde vorzunehmen. Durch das Verbot wird nachdrücklich klargestellt, daß jedes ohne Zustimmung der Wohnungsbehörde vorgenommene R e c h t s g e s c h ä f t , auch wenn es nach allgemeinen Vorschriften in sich rechtsgültig ist, in s e i n e m w e i t e r e n B e s t a n d ständig b e d r o h t ist; denn jede Erfassungsmaßnahme mit nachfolgender Zuteilung und Mietvertragsabschluß (Zwangsmietvertragfestsetzung) vernichtet ex nunc, nicht aber bereits ex tunc wie bei den n a c h der Erfassung abgeschlossenen Rechtsgeschäften (Satz 2 a.a.O.). Die rechtsgeschäftliche Verfügung desjRauminhabers, der § 4 DVO nicht beachtet, geht auf seine Gefahr, Hartenstein MDR 1949, 72. Eine Rechtspflicht zur Einholung der Zustimmung der Wohnungsbehörde besteht nicht; deshalb ist die Unterlassung •— anders als bei der Meldepflicht des Freiwerdens, A 347 —- nach Art. XIII WohnG nicht strafbar, wie hier Bettermann-Haarmann S. 65.

21»

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A n m . 300

Wohnungsgesetz

Das Verbot der eigenmächtigen Ingebrauchnahme oder Gebrauchsüberlassung an Dritte soll Umgehungen der Wohnraumbewirtschaftung verhindern; es gilt also nur, wenn und soweit die Ingebrauchnahme die Erfassungsmöglichkeiten zu beeinträchtigen geeignet ist, vgl. Bettermann zu L G Bonn MDR 1949, 687; a. M. Hans N J W 1950, 88. Die Gewährung eines unselbständigen Mitbenutzungsrechts durch den Wohnungsinhaber (A 2, 10, 245) fällt nicht unter das Verbot, A 312. Durch § 4 D V O werden insbes. die in § 10 Abs. 1 Buchst, b u. c WLVO erwähnten Fälle erfaßt, nach denen der Wohnungsinhaber die Wohnung im ganzen einem Dritten entgeltlich oder unentgeltlich überläßt, ohne daß ein Wohnungstausch beabsichtigt ist, oder daß ein nichthausstandszugehöriger Familienangehöriger, der nach § 19 MSchG im Falle des Todes gegen die Kündigung des Vermieters nicht geschützt ist (A 58), dem Mietvertrag beitreten will, A 310. Gibt der Wohnungsinhaber die Wohnung auf, ohne das Mietverhältnis zu kündigen und überläßt er die Weiterbenutzung der Wohnung den in die Gemeinschaft aufgenommenen Haushaltangehörigen, so ist die Benutzung der Wohnung privatrechtlich nicht unberechtigt, die Gebrauchsüberlassung verstößt aber gegen § 4 DVO, weil sie ein bisher unselbständiges Mitbenutzungsrecht in ein selbständiges Gebrauchsrecht umwandelt. Eine genehmigungspflichtige Änderung des Gebrauchs liegt auch vor, wenn der Wohnungsinhaber einen Wohnraum ausschließlich zu geschäftlichen Zwekken verwendet (A 313). Dagegen ist die Weiterbenutzung von Werkwohnungen nach Aufhebung des Dienst- oder Arbeitsverhältnisses gemäß §§ 20, 21 MSchG (A 63, 68) ebenso wenig genehmigungspflichtig ( K G J W 1926, 604) wie die Fortsetzung der Raumnutzung durch den bisherigen Hauseigentümer auf Grund eines mit dem Hauskäufer vereinbarten entgeltlichen oder unentgeltlichen Nutzungsrechtes (Kiefersauer, BayZ 1925, 41); in den Fällen des § 20 Satz 2 MSchG ist die Weiterbenutzung eine unberechtigte, die Wohnung gilt als unbenutzt und ist zu erfassen, A 66. Nichtberechtigte Wohnungsnutzung (A 306) liegt vor, wenn jemand nach Instandsetzung unbenutzbar gewordener Mieträume oder Wiedererrichtung zerstörter Gebäude ohne die nach § 2 Abs. 1 der VO über die Einwirkung von Kriegssachschäden an Gebäuden auf Miet- und Pachtverhältnisse (A 369) Räume in Benutzung genommen hat. Die E i g n u n g als Wohnraum muß bei Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen, im Zeitpunkt der Erfassung gegeben sein; müssen sie erst hergerichtet, instandgesetzt oder ausgebaut werden, so kommt eine Anordnung nach Art. V I WohnG in Frage, A 315, 316. Eine Erfassung geeigneter Räume, die seit langer Zeit unbeanstandet zu Geschäftszwecken verwendet worden sind, ist nicht zulässig (VGH München Bayer. Bürgermeister 1947/48 S. 301). Die Erfassung beschränkt sich grundsätzlich auf die Raumnutzung; diese kann und darf nicht ohne zwingende Notwendigkeit zu einer die unverletzliche Freistätte der Wohnung (Art. 106 BayVerf) gefährdenden Wohnungsgemeinschaft übersteigert werden, Hans, I I zu Art. V I I . Dies gilt auch bei notwendiger erhöhter Inanspruchnahme von Gemeinschaftseinrichtungen, wenn eine Wohnung, insbes. ein Einfamilienhaus schon von mehreren Familien bewohnt ist, Hans I I I 6 zu Art. V I I . Da die Erfassungsmaßnahme mit der Festsetzung des Mietverhältnisses ein Ende findet (A 318), müssen spätere Meinungsverschiedenheiten über den Umfang des Benutzungsrechtes von den ordentlichen Gerichten entschieden werden. Durch das weitgehende Mitbestimmungsrecht der Wohnungsbehörde bei der' Ingebrauchnahme von zu Wohnzwecken geeigneten Räumen ist die

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DVO §§ 4 bis 7

A n m . 301

Zweckentfremdung von Wohnraum ohne Genehmigung der Wohnungsbehörde unmöglich gemacht. Insoweit besteht das Verbot der Umwandlung von Wohnungen in Räume anderer Art z. B. Werkstätten, Dienst-, Fabrik-, Lager- oder Geschäftsräume, das durch die am 31. Dezember 1945 außer Kraft getretene Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnungen vom 14. August 1942 (RGBl I 545) ausgesprochen war, praktisch weiter. Über Zweckentfremdung als Mietaufhebungsgrund auch dei vorliegender Genehmigung der Wohnungsbehörde, LG Hagen J R 1950, 56, A 9. Darüber hinaus ist die Wohnungsbehörde jederzeit befugt, zweckentf r e m d e t e n „ W o h n r a u m " (A 344) seinem u r s p r ü n g l i c h e n Zweck wieder z u z u f ü h r e n , Art. VI Buchst, a WohnG (A 313) Ob die Wohnungsbehörde die Ingebrauchnahme genehmigen will oder nicht, steht in ihrem pflichtgemäßen Ermessen (A 298). Für Wohnungen in Neubauten sowie durch Umbau oder Wiederaufbau neu gewonnene Wohnungen, die nicht erfaßt werden können, muß die Genehmigung erteilt werden, A 359. Die Freimachung unbefugt in Gebrauch genommener oder ihrem ursprünglichen Zweck zuzuführender Räume kann im Wege polizeilichen Zwanges durchgeführt werden, § 7 Abs. 1 DVO. Der Genehmigung der Wohnungsbehörde bedarf insbesondere auch der Vermieter, der zur Abwendung eines ihm unerwünschten Wohnungstausches nach § 31 MSchG eine Ersatzwohnung bereitstellen will, A 106. Fehlende Einzugsgenehmigung nach § 4 DVO berührt auch bei Einweisung nach dem Reichsleistungsgesetz den Herausgabeanspruch des Leistungsverpflichteten nicht, V 33 und A 19. 301

Zweck der Maßnahmen der Wohnungsbehörden ist die B e s c h a f f u n g von Wohnraum. Diesem Zweck dient vor allem die Kontrolle des durch Wiederinstandsetzung, durch Neu-, Um- oder Ausbau von Räumen neu gewonnenen Wohnraumes durch die Wohnungsbehörde, A 311. Nach dem klaren Wortlaut beschränkt sich die Inanspruchnahme auf R ä u m e , die für Wohnzwecke geeignet sind, A 300. Darüber hinaus müssen aber auch N e b e n r ä u m e der Erfassung unterstellt werden können, die nicht unmittelbar dem Wohn- und Schlafbedürfnis dienen, wohl aber Zwecken, die nach der Auffassung des Verkehrs mit der Gebrauchsüberlassung als Wohnräume — ohne Wohnraum ist eine (selbständige) Erfassung von Nebenräumen nicht möglich — verbunden sind. Freilich wird für diese Nebenräume der Begriff der Unterbelegung — abgesehen von Mindestgröße der Küche von 10 qm, dazu Hufnagl N JW 1948, 198 — nicht in Frage kommen, A 318, 344. Insoweit bedarf der Rechtssatz des § 5' DVO einer Einschränkung; nur die Mitbenutzung nicht besonders bezeichneter Hausteile wie Abort, Waschküche, Keller, Trockenboden kann in Anspruch genommen werden, dagegen nicht das zu einer Wohnung gehörende Badezimmer oder der dem bisherigen Alleinmieter zustehende Holzschuppen. Der Hofraum steht im allgemeinen der Mitbenutzung offen, nicht dagegen der Hausgarten, sofern er nicht bisher mitvermietet war und die Wohnung im ganzen in Anspruch' genommen wird, wie z. B. beim Wohnungstausch, A 314. Die Mitbenutzung der Küche kann vielleicht in Ausnahmefällen verlangt werden und muß sich auf die Mitbenutzung des Herdes, des Ausgusses und des Wasserhahnes beschränken, A 318. Die Mitbenutzung der allgemeinen Waschküche (ohne Waschwannen) und die Benutzung einer Holzlagerstelle im Hof kann ohne weiteres erfolgen, AG Stolzenau MDR 1948, 149. Die Erfassung des notwendigen Nebenraumes nach Abschluß der Erfassungsmaßnahme ist nicht zu

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Anm. 302

Wohnungsgesetz

lässig, sofern es sich nicht bloß um die Nachholung einer versehentlich unterlassenen Maßnahme, um eine Ergänzung handelt. Ist der Wohnraum überhaupt nicht erfaßt und zugeteilt, sondern frei vermietet worden, so kann die Wohnungsbehörde den Nebenraum nicht erfassen, auch nicht dadurch, daß sie nachträglich den Wohnraum „erfaßt". Diese Erfassung widerspricht dem WohnG, das nur freien oder freiwerdenden Wohnraum der Erfassung unterstellt, A 318. G e g e n s t a n d der Erfassungsmaßnahmen sind W o h n r ä u m e und die zu Wohnzwecken geeigneten Räume, soweit sie nicht zu Nichtwohnzwecken verwendet sind, A 344. Auf Praxisräume der Ärzte, Rechtsanwälte, die niemals Wohnzwecken gedient haben, hat die Wohnungsbehörde ebensowenig ein Zugriffsrecht wie auf sonstige gewerbliche Räume. Dagegen ist sie befugt, erfaßte und zugeteilte Wohnräume zu anderen als W o h n z w e c k e n , im Einzelfall beruflichen oder geschäftlichen Zwecken verwenden zu lassen. Dies gilt insbesondere bei begründeter Niederlassung der Angehörigen freier Berufe (A 330) und bei nachträglicher Anerkennung eines Berufsraumes (A 318). Die allgemeine Zwangsbewirtschaftung von Gärten (vgl. aber unten 302) und gewerblichen Räumen kann auch nicht im Wege einer DVO zum WohnG eingeführt werden, LG Hagen MDR 1948, 147. Wegen der Behandlung von L a d e n w o h n u n g e n vgl. ME vom 12. Januar 1950 (StAnz Nr. 3), A 344. 302

Ein besonders weitgreifende, vom WohnG unabhängige Regelung der Wohnungsbeschlagnahme hat der Bayerische Landtag durch das „Gesetz über Nutzungsrecht bei Wohnungsbeschlagnahmen" vom 17. November 1948 (GVB1 260) getroffen: Artikel 1 Bei gesetzlich zulässiger Beschlagnahme von Wohnungen politisch Belasteter geht neben der Wohnung auch das Benutzungsrecht an den Nebengebäuden und die Gartennutzung vom neuen Anbaujahr ab auf den Eingewiesenen über. Artikel 2 (1) Die Wohnungsbehörde kann eine abweichende Regelung treffen, wenn die Gartennutzung außergewöhnlich hoch ist und ohne Beeinträchtigung der Wohnungsnutzung von dieser getrennt werden kann. (2) Sie m u ß die Gartennutzung dem Eigentümer belassen, wenn sonst für ihn ein erheblicher Schaden eintreten würde. Artikel 3 Das Gesetz findet auf die seit 8. Mai 1945 ausgesprochenen Beschlagnahmen entsprechende Anwendung. E s tritt a m 1. Dezember 1948 in Kraft. Das Gesetz weist zwei Besonderheiten auf. Es gilt nur für die Beschlagnahmen, die nach dem WohnG zu Lasten politisch belasteter Personen (§ 13 DVO) — A 289, 319 — ausgesprochen werden; es findet aber auch mit rückwirkender Kraft Anwendung auf alle nach dieser Richtung bereits ausgesprochenen Beschlagnahmen seit 8. Mai 1945. Die „entsprechende"

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DVO §§ 4 bis 7

Anm. 302 a

Anwendung besagt, daß hier eine Rechtslage geschaffen wird, die im Zeitpunkt der Beschlagnahme noch nicht bestanden hat. Eine solche Anordnung des Gesetzgebers kann nur unter dem Gesichtspunkt eines gewissen Rechtsnotstandes für die Vergangenheit gerechtfertigt sein. Die Gesetzlosigkeit früherer Verwaltungsakte kann dadurch nicht geheilt werden, Hess. VGH N J W 1949, 39. Auch für die Zukunft scheint das WohnG nicht die ausreichende Rechtsgrundlage zu bieten, vgl. LG Hagen MDR 1948, 147. Es muß als Rechtssatz anerkannt werden, daß Abweichungen von den Grundsätzen des WohnG — das über die Erfassung von Wohnraum grundsätzlich (A 301, 344) nicht hinausgeht •—• auch nicht durch ein selbständiges Gesetz der Landesparlamente möglich sind; es gilt hier der Satz: Reichsrecht geht vor Landesrecht, VGH Stuttgart S J Z 1948, 96 (Bettermann). Der BayVerfGH hat in seiner Entscheidung vom 17. August 1949 Vf 82-VII-48'(GVBl 1949, 218) das G e s e t z für n i c h t i g e r k l ä r t , weil es gegen das Grundrecht der Gleichheit aller vor dem Gesetz (Art. 118 Abs. 1 BV) — V I Buchst, b und d — verstößt, insofern es die vom Befreiungsgesetz Betroffenen beim Vorliegen einer zulässigen Wohnungsbeschlagnahme durch zusätzliche Benachteiligung wirtschaftlicher Art schlechter stellt. Auch schränke es das ihnen durch Art. 103 B V gewährleistete subjektive Eigentumsrecht durch Einzeleingriff ein. Diese Einschränkungen der Grundrechte der Art. 103 und 118 BV seien unzulässig und verfassungswidrig; sie würden auch nicht durch Art. 184 BV gedeckt, da es sich nicht um ein gegen den Nationalsozialismus als solchen gerichtetes Gesetz handle. Der Versuch, die Rechtswidrigkeit von Verwaltungsakten durch eine den Übergriff nachträglich deckende Gesetzgebung zu heilen, muß schon aus rechtsstaatlichen Gesichtspunkten abgelehnt und kann auch nicht mit der Notwendigkeit technischer Schwierigkeiten der Verwaltung gerechtfertigt werden, V 1 d. 302a Die Durchführung der zur Bekämpfung des Wohnungsmangels getroffenen Verfügungen war den Gemeinden bereits durch § 11 WMG im Wege des unmittelbaren p o l i z e i l i c h e n Zwanges gestattet. Solange der gemäß § 4 WMG mögliche Zwangsmietvertrag nicht festgesetzt war, konnte die Ortspolizeibehörde auf Grund des § 11 WMG die zwangsweise Einsetzung bewirken, allerdings auf die Gefahr hin, daß nacji einer ablehnenden Entscheidung des MEA — heute sind die Anordnungen der Wohnungsbehörde der Nachprüfung durch das Verwaltungsgericht unterworfen, A 341 — die Zwangseinsetzung rückgängig gemacht werden mußte, Grundstücksmiete, 4. Aufl. S. 423. Die nachfolgende Gesetzgebung der Wohnraumlenkung — V 92, 93 — hielt an dem Grundsatz der zwangsweisen Durchsetzung wohnrechtlicher Anordnungen fest, vgl. ZwVO § 5; WLVO § 4 Abs. 2, § 13 Abs. 3; W W O § 25. Auch die Räumung von Wohnungen, die entgegen den Bestimmungen der VO über die Einwirkung von Kriegssachschäden an Gebäuden auf Miet- und Pachtverhältnisse (A 362) Dritten überlassen oder in eigene Benutzung genommen worden sind, kann nach § 4 dieser VO im Wege polizeilichen Zwanges durchgesetzt werden, A 371. Dementsprechend darf auch im Rahmen der schärferen Erfassungsmaßnahmen des WohnG der Verwaltungszwang als zulässig angesehen werden, ebenso BettermannHaarmann S. 54 und 136; Hans, I I I 1 zu Art. IV. Die Art der Zwangsmittel richtet sich nach Landesrecht. In den ehemals preuß. Landesteilen ist das Gesetz über die allgemeine Landesverwaltung vom 30. Juli 1883 (GS 195) §§ 132ff., in Bayern Art. 38 des Polizeistraf-

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A n m . 303

Wohnungsgesetz

gesetzbuches in Verbindung mit § 7 DVO maßgebend. Hiernach kann die Wohnungsbehörde unter Verzicht auf die mittelbare Einwirkung durch Strafandrohung gegen Zuwiderhandelnde sofort durch Anwendung der gesetzlichen Zwangsmittel die Verfügung zur Ausführung bringen. Welcher Art diese Zwangsmittel sind, bemißt sich nach den Umständen des einzelnen Falles: alle zur Erreichung des beabsichtigten Erfolges erforderlichen, zur Zuständigkeit der Wohnungsbehörde gehörenden Zwangsmittel dürfen angewendet werden (zustimmend Hans S. 25). In Betracht kommen: zwangsweise Räumung; zwangsweise Einweisung der zugewiesenen Pereon (A 368); zwangsweise Öffnung unbenutzter Räume, Wegschaffung von Einrichtungsgegenständen und Verwahrung an anderem Orte; zwangsweise Vornahme baulicher Veränderungen an den erfaßten Räumen gemäß Art. VI Buchst, c und d (A 315, 316); Sicherstellung durch Wegnahme der Schlüssel, gegebenenfalls durch Versiegelung der erfaßten Räume. Wird der Rauminhaber durch die Zwangsmaßnahme der Wohnungsbehörde obdachlos, so hat diese für die Bereitstellung einer Unterkunft Sorge zu tragen, A 298. Die Beschränkung des § 11 WMG, wonach die Anwendung des polizeilichen Zwanges gegen die Dienststellen des Reiches, der Länder, Reichsbank und Reichsbahn (auf Grund des § 16 des Reichsbahngesetzes vom 30. August 1924, RGBl II 272) verboten war, gilt für das WohnG nicht; allein man wird die Durchführung von Zwangsmaßnahmen gegen öffentliche Körperschaften grundsätzlich als mit dem Ansehen und der Rechtsstellung der öffentlichen Körperschaften unvereinbar ansehen müssen, Hans I I I 5 zu Art. II.

Artikel V (1) Ein Wohnraum gilt als frei, wenn er tatsächlich leer steht oder wenn ihn ein Nichtberechtigter innehat. (2) Jeder Hauseigentümer, Inhaber einer Wohnung oder sonstige Verfügungsberechtigte ist verpflichtet, das Freiwerden derselben unverzüglich der zuständigen deutschen Wohnungsbehörde zu melden304, unter gleichzeitiger Angabe der Zahl der Wohnräume und ihres Flächeninhaltes. 303

328

DVO § 8 Ein Wohnraum gilt insbesondere auch als frei 3 0 6 ' 3 0 ', 1. wenn er von dem Berechtigten seit zwei Monaten ohne wichtigen Grund nicht benützt wird 307 oder wenn überhaupt kein Berechtigter vorhanden oder auffindbar ist 9 0 8 ; 2. wenn er durch rechtswirksame Beendigung eines Nutzungsverhältnisses 31 " frei wird, im Falle des Todes des Verfügungsberechtigten 310 jedoch dann nicht, wenn er von Familienangehörigen bewohnt wird, die beim Tode des Berechtigten zu seinem Hausstand gehört haben; 3. wenn er ohne Zustimmung der Wohnungsbehörde durch Neu-, U m - oder Ausbau oder durch Wiederinstandsetzung neu gewonnen worden ist 311 .

Art. V; DVO §§ 8 bis 10

A n m . 304, 305

§ 9 Wer über mehrere Wohngelegenheiten812 verfugt, muß sich für eine entscheiden. Sämtliche Wohngelegenheiten sind jedem Wohnungsamt, in dessen Bezirk sich eine von ihnen befindet, zu melden. § 10 (lj Die Wohnungsbehörden können im Rahmen des Art. V Ziff. 2 WohnG den örtlichen Verhältnissen angepaßte Meldevorschriften erlassen. (2) Der Meldepflichtige hat der Wohnungsbehörde unter Angabe der Räume nach Lage, Zahl und Flächengröße innerhalb einer Woche, nachdem er von der zur Meldung verpflichtenden Tatsache Kenntnis erhalten hat, Anzeige zu erstatten. (3) Bei einem Hauptmietverhältnis ist der Hauseigentümer, bei einem Untermietverhältnis der Wohnungsinhaber meldepflichtig. Ausfbest. zu § 8: Zum Zweck der Erlassung von Wohnraum, der unter Verletzung bauwirtschaftlicher oder baupolizeilicher Vorschriften erstellt wurde (sogenannte Schwarzbauten), hat die Wohnungsbehörde mit der zuständigen Baupolizeibehörde ständig Fühlung zu halten. 304

Die Meldepflicht hinsichtlich des freiwerdenden — oder freigewordenen (V 107) — Wohnraumes trifft den Hauseigentümer, den Inhaber der Wohnung und jeden anderen auf Grund dinglichen oder schuldrechtlichen Rechtes Verfügungsberechtigten. Die Meldung ist unverzüglich, d. i. nach § 10 DVO innerhalb einer Woche, nach Kenntnis der das Freiwerden (A 305—311) begründenden Tatsachen und Rechtsvorgänge (z. B. der Kündigung, A 309) dem Wohnungsamt unter Angabe der Zahl der Wohnräume und ihres Flächeninhaltes zu erstatten. In der Meldung ist auch der Zeitpunkt des Freiwerdens (A 309) und die Höhe des Mietzinses anzugeben. Die Wohnungsbehörde kann nach § 10 DVO Meldevorschriften erlassen. Nicht zu ermitteln sind die Flächenmaße für Badezimmer, Flur und Treppenhaus; Küchen sind nur mit der über 10 qm großen Fläche zu melden, Art. X I I Buchst, a WohnG. Nichtbeachtung der Meldepflicht zieht Bestrafung nach sich, Art. XIII, A 348. Über die Erweiterung der Meldepflicht bei mehreren Wohnungen vgl. A312; bei wiedergewonnenem Wohnraum, A 313.

305

Nicht nur für die Meldepflicht, sondern vor allem für die Erfassung und Zuteilung von Wohnraum wichtig ist der Rechtsbegriff des „ f r e i e n W o h n r a u m e s " . Eine Ausdehnung dieses Begriffes ist nicht zulässig.

Ein Wohnraum gilt als frei, wenn der Wohnraum leer steht. Ob ein Wohnraum leer steht, kann zunächst nur auf Grund tatsächlicher Feststellungen ermittelt werden. Es muß eine tatsächliche Nichtbenutzung in Verbindung mit der Entblößung von Möbeln und sonstigen Einrichtungsgegenständen stattfinden, deren Unterbringung üblicherweise mit der Benutzung eines Wohnraumes verbunden ist. Die bloß vorübergehende Freimachung oder Nichtausstattung von Gegenständen ist dann rechtsunerheblich, wenn der Nutzungsberechtigte seinen Anspruch auf Weiterbenutzung des Raumes trotz Ausräumung nicht endgültig aufgegeben hat z. B. bei Durchführung von Reparaturarbeiten — VG Stuttgart NJW 1948, 664 verlangt ein Leer-

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A n m . 306—308

Wohnungsgesetz

stehenlassen-Wollen — oder bei tatsächlicher Verhinderung des Mieters, die Wohnung sofort zu beziehen. Die bloße Belegung eines Raumes mit Möbeln ohne^ tatsächliche Raumnutzung des Wohnungsinhabers steht der Erfassung des Wohnraumes als „leer" dann nicht entgegen, wenn der Raum als Teil einer Wohnung lediglich der Aufbewahrung von Möbeln dient; die Aufbewahrung der Sachen muß Selbstzweck sein, es sei denn, daß es sich um gewerbsmäßige Lagerung eines Unternehmens handelt, RGZ 105, 255. 306

Ein Wohnraum gilt ferner (A 305) als frei, wenn ihn ein JSTichtberecht i g t e r i n n e h a t . Rechtmäßig ist die behördlich genehmigte Weiterbenutzung durch Gewährung einer Räumungsfrist (A 27, 27 a), durch polizeiliche Obdachlosenfürsorge oder Einweisung auf Grund des RLG. Nichtberechtigt im Sinne des WohnG ist nicht nur, wer ohne rechtsgültige Gebrauchsüberlassung z. B. auf Grund eines nichtigen Mietrechtsverhältnisses (Verstoß gegen § 134 BGB, A 300) die Wohnung innehat, sondern auch wer entgegen dem Verbot der Ingebrauchnahme ohne schriftliche Erlaubnis der Wohnungsbehörde als Eigentümer oder sonst aus eigenem Recht (als Nutznießer, Erbbauberechtigter) oder ohne Rechtstitel eigenmächtig die Räume in eigene Benutzung nimmt (A300), oder die Benutzung nach Erfassung (Art. VIII 2 a) oder nach Festsetzung des Zwangsmietvertrags (Art. V I I I 2e) fortsetzt, A 318, 335 oder als Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses in der Wohnung bleibt, A 309.

307

Wenn der Wohnraum, insbesondere die Wohnung, aber auch der nur zum Wohnen geeignete (Art. X I I WohnG) Raum, A 344, vom Berechtigten (Eigentümer, Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten) — Wohnungsinhaber, nicht nur Wohnungsberuitzer, A 10 — tatsächlich n i c h t b e n u t z t wird, dann gilt der Wohnraum als frei (A 305). Voraussetzung ist jedoch, daß nicht ein wichtiger Grund vorliegt, z. B. Krankheit, die einen längeren Krankenhaus-, Kur- oder Erholungsaufenthalt notwendig macht, und daß die Nichtbenutzung mindestens zwei Monate dauert. Über die Unterstellung der Aufgabe der Wohnung bei einer länger als 4 Wochen dauernden Abwesenheit der Familie des Wohnungsinhabers ohne polizeiliche Abmeldung vgl. Thür. OVG Jena N J W 1949, 40. Die Vorschrift braucht nicht engherzig ausgelegt werden. Sie soll aber verhindern, daß Verwandte sich durch sog. geschlossene Wohnungen der Erfassung unterbelegten Wohnraumes entziehen. Wohnraum, der einem Kriegsgefangenen gehört, darf nicht als unbenutzt behandelt werden, A 318a. Von der Besatzungsmacht freigegebene Räume sind nicht unbenutzt, sie sind in der Regel dem Inhaber zurückzugeben, A 2 und 312; VGH Stuttgart (Karlsruhe) VerwRspr 1 Nr. 52 und ÖffV 1949, 19.

308

Ein Wohnraum gilt als frei (A305), wenn ein Berechtigter n i c h t v o r h a n d e n oder n i c h t a u f f i n d b a r ist. Das Wohnungsamt ist gehalten, Erhebungen über den Berechtigten anzustellen; es ist aber nicht verpflichtet, umfangreiche Beweise zu erheben. Ist die Zustellung an den Verfügungsberechtigten nicht möglich, so erfolgt die Erfassung des Wohnraumes durch Anschlag der schriftlichen Mitteilung an einer deutlich sichtbaren Stelle des Wohnraumes, Art. VII Ziff. 2 WohnG. Um- und Ausbau von Wohnräumen oder deren Instandsetzung kann die Wohnungsbehörde auf Kosten des Hauseigentümers selbst vornehmen, wenn dieser nicht erreichbar ist, A 315, 316.

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Art. V ; DVO §§ 8 bis 10 309

Anm. 309

Wohnraum gilt ferner (A 305) als frei, wenn das die Nutzung begründende Rechtsverhältnis — Miete, Pacht, Leihe oder sonstiges Nutzungsrecht, V 33 — r e c h t s w i r k s a m , d.h. durch Zeitablauf, Kündigung, vertragliche Vereinbarung, Aufhebungsurteil b e e n d i g t ist. Im Geltungsbereich des Mieterschutzgesetzes wird trotz Zeitablauf unter Umständen das Mietverhältnis fortgesetzt (§ 1 Abs. 2 MSchG; A 6), wird durch richterliche Bewilligung oder Verlängerung einer Räumungsfrist ein Mietrechtsverhältnis nach Aufhebung durch Urteil oder Vergleich begründet (§ 5a Abs. 4 MSchG; A 30), wird bei Werkwohnungen nach Beendigung des Dienst- oder Arbeitsverhältnisses das Nutzungsverhältnis im Rahmen der §§ 20, 21 MSchG regelmäßig nicht beendigt (A 64, 68, 300). Der Zeitpunkt der Beendigung ist maßgebend für die Erfassung des Wohnraumes. Dieser muß deshalb in der Meldung angegeben werden, A 304. Sobald der Meldepflichtige die für die Beendigung des Nutzungsverhältnisses maßgebenden Tatsachen — rechts kräftige Aufhebung, A 27a — und Rechtshandlungen z. B. der zulässigen Kündigung erfährt, hat er der Wohnungsbehörde Mitteilung zu machen. Die Beendigung des Hauptmietverhältnisses hat nicht ohne weiteres die Beendigung des zwischen dem Mieter und dem Untermieter bestehenden Mietverhältnisses zur Folge, es sei denn, daß eine dahingehende Vereinbarung besteht. Der Hauptvermieter hat aber im Augenblick der Beendigung des Mietverhältnisses einen gesetzlichen Rückgabeanspruch gegen den Untermieter, § 556 Abs. 3 BGB, gleichviel aus welchem Rechtsgrund das Hauptmietverhältnis beendigt ist. Hauptmieter und Untermieter haften dem Hauptvermieter als Gesamtschuldner für die Herausgabe der Mieträume und er kann beide als Gesamtschuldner auf Räumung verklagen. Der Wohnungsbehörde gegenüber gilt der Untermieter, trotzdem das Untermietverhältnis nicht beendigt ist, als unberechtigter Wohnungsinhaber, A 306. Die Wohnungsbehörde kann daher auch die von ihm bewohnten Räume erfassen. Dabei wird sie aber regelmäßig, um unbillige Härten zu vermeiden, die Regelung so treffen, daß der Untermieter in seinen Räumen bleiben kann. Dies ist dadurch möglich, daß sie die Wohnung dem Eigentümer zuteilt, mit der Verpflichtung, den bisherigen Untermieter als Hauptmieter anzunehmen oder dadurch sie die Wohnung einem Wohnungsuchenden zuteilt mit der Verpflichtung, den bisherigen Untermieter als solchen zu übernehmen. Keinesfalls darf aber die Wohnungsbehörde das Untermietverhältnis unter Ausdehnung auf die Gesamträume in ein Hauptmietverhältnis umwandeln. Daß sie im übrigen den Wünschen des Eigentümers weitgehend Rechnung zu tragen verpflichtet ist, dazu ermahnt die ME vom 20. Januar 1950 StAnz Nr. 4. Wegen der Sonderregelung in Hessen vgl. A 388. Durch die Aufhebung der rechtsbeschränkenden Einweisung nach dem Reichsleistungsgesetz — V 33, 106 — wird das Nutzungsverhältnis des Eigenheimbesitzers nicht beendigt, vgl. VGH Stuttgart MDR 1948, 488 (Bettermann). Solange ein rechtskräftiges Urteil über die Beendigung des Nutzungsverhältnisses nicht vorliegt, prüft die Wohnungsbehörde inzidenter die Frage der Berechtigung. Ist die Wohnung auf Grund dieser Prüfung als frei anzusehen, so kann sie erfaßt und die Räumung gefordert werden, VGH München Nr. 190 I I 48 vom 23. Juni 1949. Die Feststellung der Wohnungsbehörde bindet nicht das ordentliche Gericht, das über die Beendigung des Mietverhältnisses rechtskräftig zu entscheiden hat. Die Zwangsvollstreckung aus einem rechtskräftigen Mietaufhebungs- oder Räumungsurteil darf die Wohnungsbehörde nicht durch Wiedereinweisung

331

A n m . 310

Wohnungsgesetz

des bisherigen Mieters in die Räume vereiteln, A 392. Aber auch in schwebende Mietstreitigkeiten darf sie nicht in der Weise eingreifen, daß dadurch das eingeleitete Rechtsverfahren beeinträchtigt wird. Die Wohnungsbehörde darf deshalb nicht den auf Räumung verklagten Mieter ohne Kündigungsschutz durch Zuweisung an den Vermieter und Bestimmung einer Zeitdauer von einem Jahr oder durch Festsetzung eines Zwangsmietvertrages auf die Dauer eines Jahres in die bisherige Wohnung einweisen. Eine solche Verfügung ist Mißbrauch des der Wohnungsbehörde zustehenden Ermessens (A 318), weil sie nicht nur die vom Vermieter angestrebte richterliche Entscheidung über das von ihm geltend gemachte Recht zu vereiteln und darum zu verletzen (Art. 19 Abs. 4 GG) droht, sondern auch weil dadurch die Autorität des Staates und das Rechtsbewußtsein der Bevölkerung erschüttert wird. Kleinrahm NJW1949, 606. Unter dem Gesichtspunkt der Rechtsstaatlichkeit ist der Richter nicht verpflichtet, dem Eingriff der Wohnungsbehörde in seiner Entscheidung Rechnung zu tragen; er kann trotz Einweisung den Mieter zur Räumung verurteilen. Die sonst an die Zuweisung geknüpfte Wohnberechtigung kommt dem richterlichen Urteil gegenüber nicht zur Geltung*). 310

Der Tod des Wohnungsinhabers bewirkt nicht die Beendigung des Nutzungsverhältnisses, insofern die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag oder sonstigen Rechtsverhältnis auf die Erben übergehen, § 1922 BGB. Dieser Rechtsübergang braucht von der Wohnungsbehörde nicht als Fortsetzung des Miet- und sonstigen Rechtsverhältnisses anerkannt zu werden. Es gilt trotz der unrichtigen Fassung in § 8 Ziff. 2 DVO der bisherige Rechtsgrundsatz des § 2 Abs. 1 Buchst, c der aufgehobenen — A 349 — Verordnung zur Wohnraumlenkung vom 27. Februar 1943, daß die Wohnung als frei gilt, wenn der Wohnungsinhaber stirbt, ohne Familienangehörige zu hinterlassen, die bei seinem Tode zu seinem Hausstand gehört haben, ebenso VGH Stuttgart SJZ 1948, 98. Zur Frage der Dauer dieser Zugehörigkeit und der Bedeutung des Lebensmittelkartenbezuges vgl. LG VG Berlin NJW 1948, 200 (Nr. 73). Diese hausstandzugehörigen Familienangehörigen treten gemäß § 19 Abs. 1 MSchG in die Rechte und Pflichten des verstorbenen Mieters ein; statt Beendigung des Mietverhältnisses tritt ein gesetzliches Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und diesen Familienangehörigen ein, A 58. Ob es sich bei den Familienangehörigen um nahe oder entfernte Verwandte, um volljährige oder minderjährige Personen handelt, ist gleichgültig. Wesentlich ist nur die Zugehörigkeit zum Hausstand des Verstorbenen imZeitpunkt des Todes, die auch durch vorübergehende Abwesenheit «z. B. zu Studien-

*) Die Ausräumung der unzulässigen Verfügung der Wobnungsbehörde bleibt dem Beschwerdeund Anfechtungsverfahren überlassen. In dem Streit der Meinungen darüber, ob ein fehlerhafter Verwaltungsakt ohne weiteres nichtig oder nur anfechtbar ist, dürfte der insbesonders von Bauer, VerwRspr Bd. 1 S. 518 vertretenen Meinung beizutreten sein, die sich gleichweit von einer Überbetonung der Interessen der Gemeinschaft und des Übergewichtes der Ansprüche des einzelnen, in seinen Rechten betroffenen Staatsbürgers hält. Damach macht die bloße Gesetzwidrigkeit eines Verwaltungsaktes diesen nicht notwendig nichtig, so VGH München, Entscheidung vom 13. J u l i 1948 Nr. 100 I 48 und OVG Hamburg vom 25. Mai 1949 VerwRspr 1 Nr. 90 und 124. Nur wenn die verfügende Behörde sachlich gänzlich unzuständig war oder gegen zwingende Form- und Verfahrensvorscbriften verstoßen hat — Hornig gegen L G Osnabrück MDR 1949, 50 —, oder wenn die gesetzlich gebotene Mitwirkung des Betroffenen (Antrag, Einwilligung) fehlte oder etwas Unmögliches oder gesetzlich Verbotenes angeordnet wurde — Bauer a.a.O. —, wird man die völlige Nichtigkeit des Verwaltungsaktes annehmen müssen. Auch wenn man demgemäß mit Apelt gegen VGH Kassel (VerwRspr 1 Nr. 86) eine Nichtigkeit der Verfügung der Wobnungsbehörde nicht annehmen kann, dürfte dieser unzülässige Verwaltungsakt den lÜchter nicht hindern, das anhängige Verfahren nach den Grundsätzen des bürgerlichen Rechtes zu entscheiden. Es widerspricht rechtsstaatlichem Denken, wenn ungesetzliches Verhalten durch die Festsetzung eines Zwangsmietvertrages sanktioniert werden soll, vgl. VGH Stuttgart MDR 1949, 576.

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A r t . V ; D V O §§ 8 bis 10

Anm.311

zwecken nicht ausgeschlossen wird. I m Gegensatz zu der Regelung in § 19 Abs. 1 Satz 4 MSchG (A 59) ist es auch unerheblich, ob die Hausstandszugehörigen Familienangehörigen erbberechtigt sind oder nicht. Das Nutzungsrecht dieser Familienangehörigen, gleichviel ob es auf § 19 Abs. 1 MSchG oder auf Erbrecht beruht, ist von der Wohnungsbehörde Zu achten; die Wohnung gilt nicht als frei, ebenso V G H Kassel VerwRspr 1 Nr. 97. Nichthaushaltzugehörige Familienangehörige haben dagegen auch dann kein Anrecht auf die Benutzung der Wohnung, wenn sie Erben sind: die Wohnung gilt als frei; sie ist vom Wohnungsamt zu erfassen. Während also § 19 MSchG die Norm des § 1922 B G B nur ergänzt, wird sie hier unter bestimmten Voraussetzungen verdrängt. Vgl. V G H München 410 II 48 V G H E n. F. Bd. 2, 95. Die Ausnahmeregelung zugunsten des Eigentümers in § 5 Abs. 2 Buchst, b WLVO gilt nicht für das WohnG. 311

Jeder n e u g e w o n n e n e Raum, der f ü r W o h n z w e c k e geeignet ist, unterliegt der Kontrolle der Wohnungsbehörde. Von diesem Grundsatz ausgehend, bestimmt § 8 Ziff. 3, daß der o h n e Z u s t i m m u n g d e r W o h n u n g s b e h ö r d e neugewonnene R a u m ohne Rücksicht auf die Gutgläubigkeit des Herstellers als frei gilt und daher der E r f a s s u n g unterworfen ist. Deshalb muß jeder, der sich um die Herstellung neuen Wohnraumes, wenn auch im bescheidensten Rahmen für eigene Wohnbedürfnisse bemüht, vorher die Zustimmung der Wohnungsbehörde herbeiführen. Schriftliche Erklärung ist nicht erforderlich, dürfte aber zweckmäßig sein. Die Einholung der Zustimmung ist Sache dessen, der den R a u m f ü r Wohnzwecke nutzen will, sei es f ü r sich, sei es durch Überlassung an Dritte. Es kann hiefür sowohl der Bauherr als der künftige Mieter, insbesondere wenn er finanziell sich beteiligt, in Betracht kommen. Die E n t scheidung der Wohnungsbehörde wird von dem Grundgedanken ausgehen, daß die Neugewinnung von Wohnraum das dringendste Erfordernis der Gegenwart ist und daß die Verwirklichung privater Bestrebungen nur gefördert wird, wenn in der Überlassung von Wohnraum für den eigenen Bedarf Entgegenkommen gezeigt wird. Das Ausmaß der Vergünstigung bestimmt die landesrechtliche (A 351ff.) oder bundesrechtliche (A 405) Regelung der Förderung des Wohnungsbaues; die dort festgelegten Grundsätze (A 361a) gelten äuch hier. Die W i e d e r i n s t a n d s e t z u n g von Räumen, die für Wohnzwecke unbrauchbar geworden sind, ist in der Regel die billigste Weise der Wohnraumbeschaffung. Daß die Räume nicht bewohnt werden können, darf nicht auf pflichtwidriger Unterlassung von Instandsetzungsarbeiten beruhen; deren Durchführung kann von der zuständigen Behörde (A 198), insbesondere von der Wohnungsbehörde selbst auch ohne entgegenkommende Zusicherung gemäß Art. VIII Buchst, d WohnG verlangt werden. Zu begünstigen wäre die Wiederinstandsetzung von Räumen, die früher anderen als Wohnzwecken gedient haben und nun für solche hergerichtet werden sollen, A 358. Der U m - u n d A u s b a u vorhandener Gebäude ist an sich eine den Wohnungsbehörden durch Art. VI Buchst, c WohnG zugewiesene Aufgabe, so daß deren Förderung durch private Personen im eigenen Interesse der Behörde gelegen ist. Dabei wird wiederum die Heranziehung bisherigen NichtWohnraumes zu bevorzugen sein. Der N e u b a u von Wohnungen ist unter allen Umständen großzügig zu fördern. Es darf nicht vorkommen, d a ß ein geplanter Wohnungsbau unterbleibt, weil die Wohnungsbehörde berechtigte Wünsche des Bauherrn hinsichtlich der Raumüberlassung an ihn selbst nicht erfüllt. Das Bayer. Staatsministerium des Innern hat nunmehr nach dieser Richtung einen entscheidenden

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A n m . 312

Wohnungsgesetz

Schritt getan: es hat zur Förderung der Baulust die E r f a s s u n g neugewonnener Wohnungen in gewissem Umfang und unter bestimmten Voraussetzungen b e s c h r ä n k t , A 351. Der Zwang zur Einholung der Zustimmung erstreckt sich nicht nur auf die E r r i c h t u n g des W o h n r a u m e s , sondern auch auf jede Vereinbarung zwischen Hauseigentümer und Wohnungsuchenden über die Beteiligung der Wohnungsuchenden an den A r b e i t e n oder K o s t e n , die für die Wiederinstandsetzung oder für den Umbau und Ausbau der Räume in Frage kommen, § 11 Ziff. 3 DVO. Wegen der Rechtsnatur der Wiederaufbauverträge vgl. V 16. Zur Ermittlung von Schwarzbauten soll die Mitwirkung der Baupolizeibehörde erbeten werden, Ausfbest. zu § 8 DVO. 312 Jeder Inhaber eines für Wohnzwecke geeigneten Raumes, der über m e h r als eine s e l b s t ä n d i g e W o h n g e l e g e n h e i t verfügt — d. h. Mitinhaber oder Alleininhaber mehrerer Wohnungen (KG JW 1925, 633), gleichviel auf welcher Rechtsgrundlage das Mitverfügungsrecht beruht —, muß sich beim Inkrafttreten des WohnG für eine der Wohngelegenheiten e n t s c h e i d e n . Diese Verpflichtung besteht ohne Rücksicht auf die Größe dieser verschiedenen Wohngelegenheiten, ohne Rücksicht darauf, ob es sich um möblierte oder unmöblierte Räume handelt, ohne Rücksicht auf die Größe des Raumes. Niemand hat Anspruch auf eine Doppelwohnung; eine solche liegt nicht vor, wenn die besatzungsbeschlagnahmte Wohnung geräumt wird, da an ihr der Wohnungsberechtigte zivilrechtlich und wohnungsrechtlich das Wohnrecht behalten hat.KleyN JW 1948, 326;A 2,314. DieRückkehr kann demBerechtigten von der Wohnungsbehörde nicht verwehrt werden, A 307. Jede dieser Wohngelegenheiten muß vom Verfügungsberechtigten bei dem Wohnungsamt des Bezirkes, in dem sich die Wohnung befindet, g e m e l d e t werden. Für die Meldepflicht gelten die allgemeinen Bestimmungen (A 304) mit dem Abmaße, daß die Meldung die Erklärung zu enthalten hat, welche der Wohnungen für die Eigenbenutzung in Anspruch genommen wird. Bei Unterlassung der Erklärung •— deren Abgabe anders als in § 4 W W O die Wohnungsbehörde nach dem WohnG nicht abzuwarten braucht, da die Erfassungsmaßnahme bei Doppelwohnungen nicht an die Ausübung des Wahlrechts gebunden ist, Bettermann-Haarmann S. 21, 28 — läuft der Verfügungsberechtigte Gefahr, daß eine der beteiligten Wohnungsbehörden die in ihrem Bereich gelegene Wohnung ohne Rücksicht auf etwa entgegenstehende Interessen des Wohnungsinhabers als „freie" Wohnung in Anspruch nimmt, da sie von einem Nichtberechtigten (der bereits über eine Wohnung verfügt) benutzt wird. Wird der Wohnungsinhaber erst später Inhaber einer zweiten Wohnung, z. B. durch Erbschaft (soweit nicht die Wohnung dadurch als frei gilt, A 310), so hat er unverzüglich nach Eintritt dieser Tatsache und ihrer Kenntnis die Meldung der Wohnung beim zuständigen Wohnungsamt vorzunehmen und diesem zu erklären, ob er die neue Wohnung für sich wählt; entscheidet er sich für die neue Wohnung, so hat er gleichzeitig der für die bisherige Wohnung zuständigen Behörde deren Freiwerden zu melden. Das Verbot der Doppelwohnung gilt — entgegen VG Stuttgart ÖffVerw 1949, 378 — auch für den Fall, daß der Wohnungsinhaber z. B. wegen Wiederverheiratung die tatsächliche Benutzung aufgibt, aber privatrechtlich Mieter der Wohnung bleibt und diese seinen bisher hausstandzugehörigen, aber nun selbständig gewordenen Kindern beläßt. Vgl. hierher Hans, Das Wohnrecht der Familienangehörigen NJW 1950, 88 und A 300.

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Art. VI

Anm. 313

Durch ME vom 27. Oktober 1948 (StAnz Nr. 44) sind die Wohnungsbehörden aufgefordert, gegebenenfalls durch Rückfrage bei der Heimatbehörde, zu erheben, ob nichtbayerische Evakuierte über mehrere Wohngelegenheiten verfügen. Nach dem Ergebnis der Erhebungen soll der Evakuierte unter Setzung einer angemessenen Frist aufgefordert werden, sich f ü r e i n e Wohngelegenheit zu entscheiden. Entscheidet er sich für den Heimatort, so gilt der Wohnraum in Bayern als frei, da sie ein Nichtberechtigter innehat (Abs. 1). Räume des (konzessionierten) Beherbergungsgewerbes, die dadurch frei werden, sind im Rahmen der ME vom 30. August 1948 (StAnz Nr. 41) für den Fremdenverkehr freizugeben.

Artikel VI Zwecks Vermehrung des vorhandenen Wohnraums in ihrem Amtsbereich können die deutschen Behörden: a) zweckentfremdete Wohnräume ihrem ursprünglichen Zweck wieder zuführen 313 , b) einen Wohnungstausch anordnen, wenn dies eine bessere Verteilung des Wohnraumes bedeutet 314 , c) vorhandenen Wohnraum um- oder ausbauen, wenn dadurch eine wirksamere Ausnutzung desselben erzielt wird 315 , d) an Häusern dringende Reparaturen und in Gemeinden, in denen der Wohnraumdurchschnitt pro Person unter 4 qm liegt, auch umfassendere Arbeiten vornehmen 316 . 313

Räume, die als Wohnraum geeignet sind, können auch ohne ausdrückliches Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, ohne Genehmigung der Wohnungsbehörde nicht anderen Zwecken zugeführt werden, da jede Gebrauchsüberlassung an Dritte und die Ingebrauchnahme durch den Berechtigten selbst nur mit schriftlicher Genehmigung des Wohnungsamtes erfolgen darf, A 300. Daß die Wohnungsbehörde selbst einen Wohnraum nicht anderen Zwecken zuführen darf, erscheint im Hinblick auf die Dringlichkeit der ihr gestellten Aufgabe der Wohnraumbeschaffung (A 298) selbstverständlich. Deshalb kann es einem nicht in der Wohnung wohnenden Rechtsanwalt einen Wohnraum zur Praxisausübung nicht zuweisen, BezVG Berlin N J W 1948, 197 oder eine „Zweckentfremdung von Wohnraum" objektiv, d. h. ohne Beziehung zum Inhaber genehmigen, V G H München 305 II 48 vom 10. Februar 1949 V G H E n. F. 1. Teil Bd. 2 S. 11 = VerwRspr 1 Nr. 131. Vgl. auch Theissing N J W 1948, 648; OVG Jena N J W 1948, 663. Da die Zubilligung eines Mehrbedarfs für Berufszwecke (A 318) nicht in allen Fällen ausreicht, um den berechtigten Ansprüchen der Beteiligten zu genügen, dürfte die Wohnungsbehörde auch ohne ausdrückliche gesetzliche Ermächtigung befugt sein, unter besonderen Voraussetzungen eine Zweckentfremdung von Wohnraum zu genehmigen, sofern dadurch die Grenzen des zulässigen Mehrbedarfs nicht überschritten werden. Dabei kann die Genehmigung unter Auflagen erteilt werden und z. B. die Zahlung einer Geldsumme zur Förderung des Wohnungsbaues oder die Schaffung eines gleichwertigen Wohnraumes gefordert werden.

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A n m . 313

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Die Erteilung der Genehmigung bindet die Wohnungsbehörde nicht, auch wenn ein ausdrücklicher Vorbehalt des Widerrufs nicht erfolgt; der Widerruf bzw. das Verlangen der Freimachung des zweckentfremdeten Raumes verpflichtet aber die Wohnungsbehörde unter dem Gesichtspunkt der Enteignung zur Entschädigung, V 119. Zur Höhe der Geldabfindung vgl. A 361a. Darüber hinaus gestattet Art. VI WohnG „zwecks Vermehrung des vorhandenen Wohnraumes" von jedermann, also auch von öffentlichen Behörden und Dienststellen ebenso wie von privaten Verwaltungen und Betrieben, die Freimachung von R ä u m e n zu verlangen, die ursprünglich, gleichviel zu welchem Zeitpunkt, Wohnzwecken gedient haben oder zu dienen bestimmt waren. Die Wohnungsbehörde ist grundsätzlich nicht verpflichtet, bei der Anordnung der Freimachung als Ersatz geeignete Büro- oder gewerbliche Räume nachzuweisen oder zur Verfügung zu stellen (anders bisher nach § 2 ZwVO). Das Verlangen, das auf begründete gewerbliche Interessen Rücksicht zu nehmen hat — VGH Kassel VerwRspr 1 Nr. 130 — beschränkt sich auf zweckentfremdeten „Wohnraum". Die Wohnungsbehörde kann aber gewerblich, beruflich oder geschäftlich genutzte Räume jedenfalls dann in Anspruch nehmen, wenn diese ursprünglich, 4 . h. nach der Bestimmung (Zweckwidmung) des ersten Eigentümers nicht bloß vorübergehend für Wohnzwecke benutzt waren — OVG Hamburg MDR 1949, 377 (Bettermann) — erlaubterweise oder ohne die nach den früheren Vorschriften erforderliche Erlaubnis zu Nichtwohnzwecken dauernd verwendet worden sind (A 344). Ob die Wohnungsbehörde gegenüber geplanten oder bereits durchgeführten Zweckentfremdungen eingreifen will oder nicht, steht in ihrem pflichtgemäßen Ermessen (VGH München Nr. 39 II 47 Bayer. Bürgermeister 1948, 301); eine allgemeine Regelung (Verbot) der Zweckentfremdung kennt das WohnG nicht, VGH München vom 24. Mai 1949 Nr. 424 II 48 VerwRspr 1 Nr. 132, Ein sinnwidriger Gebrauch dieses Ermessens liegt jedenfalls dann nicht vor. wenn die Erfassung bisher gewerblich genutzter Räume die wirtschaftliche, Existenz des Inhabers nicht gefährdet, VGH Stuttgart (Karlsruhe) VerwRspr 1 Nr. 51. Hat aber die Wohnungsbehörde selbst die Zweckentfremdung genehmigt, so kann sie später die Rückführung nur unter den Voraussetzungen anordnen, unter denen ein Verwaltungsakt (hier die Erlaubniserteilung) widerrufen werden kann. Wegen des Termins, bis zu dem die Wohnungsbehörde zurückgreifen kann, hat das WohnG keine Bestimmung getroffen; einzelne Landesgesetze haben Stichtage vorgesehen. Soweit dies nicht geschehen ist, wird man den 20. April 1936 als äußersten Termin zu betrachten haben, Bettermann-Haarmann S. 148e und V 92. Nach Auffassung der Rechtsabteilung des Zweimächtekontrollamtes kommt es auf einen Stichtag nicht an, Glaser NJW 1950, 96; gegen zeitliche Begrenzung auch VGH Kassel N J W 1949, 637. Mit der Wirksamkeit der Anordnung — das Verlangen gilt als Erfassungsmaßnahme — gilt der in Anspruch genommene Raum gegenüber jedermann, auch gegenüber dem Hauseigentümer, als freier W o h n r a u m , der der Meldepflicht nach Art. V WohnG unterliegt, A 304. Die Freimachung der angeforderten Räume kann im Wege des polizeilichen Zwanges durchgeführt werden, § 7 Abs. 2 DVO (A 299). Die Erfassung u. Zuteilung des hiernach freigemachten Wohnraumes erfolgt nach den Grundsätzen des Art. VII und VIII WohnG. Das für die bisherige zweckfremde Nutzung des Raumes eingegangene Rechtsverhältnis erlischt ge-

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Art. V I

A n m . 314-

mäß Art. VIII Abs. 2 Buchst. E WohnG spätestens mit dem Inkrafttreten des auf Grund der Erfassung und Zuteilung neu abgeschlossenen Mietvertrages oder des festgesetzten Zwangsmietvertrages, A 355. Die Kosten der Herrichtung hat die Wohnungsbehörde zu tragen; sie hat auch gegebenenfalls dem Rauminhaber Entschädigung für Umzug und Neugewinnung von Räumen zu gewähren, V 118. Die Rückführung von V e r k a u f s l ä d e n kann nur dann verlangt werden, wenn sie früher Wohnzwecken gedient haben; im übrigen kann über sie frei verfügt werden. Wegen der Behandlung von Ladenwohnungen vgl. die ME vom 12. Januar 1940 (StAnz Nr. 3), A 344. 314

Die einschneidenste Maßnahme ist die Anordnung des W o h n u n g s t a u s c h e s , die eine ohne den Willen der Beteiligten — die von vornherein feststehen müssen (VGH Stuttgart S J Z 1948, 554) — und auch gegen ihren einmütigen Willen und ohne Mitwirkung des Hauseigentümers mögliche Zwangsmaßnahme darstellt, die das dem Mietverhältnis (Untermietverhältnis) eigene Bestandschutzinteresse des Mieters und des Vermieters — V 36 — aufhebt. Voraussetzung für die Anordnung des Zwangswohnungstausches, der im Gegensatz zu der sonst üblichen Erfassung von Teilen der Wohnung den Mietraum in seiner Ganzheit (einzelne Räume einer Wohnungseinheit können nicht Gegenstand des Zwangstausches sein, VGH München 13 II 48) betrifft, ist — nachdem die Vermehrung des Wohnraums nicht zu erreichen ist, Bettermann S J Z 1948, 98 — die E r r e i c h u n g einer b e s s e r e n V e r t e i l u n g des W o h n r a u m e s , d. h. die Anordnung muß der Vermehrung der Wohnmöglichkeit dienen, OVG Thüringen N J W 1948, 359; vgl. auch OLG München DRZ 1948, 319 und Bettermann-Haarmann S. 127. Die Ausfbest. zu § 11 DVO (A 317) erläutert diese Vorschrift dahin, daß durch diese Maßnahme in den Tauschräumen zusammen mehr Personen als bisher untergebracht werden müssen, vgl. dazu Gatermann S J Z 1948, 555. Eine der beiden Tauschwohnungen muß unterbelegt sein; denn es soll ein Ausgleich zwischen unterbelegtem und überbelegtem Wohnraum stattfinden, VGH Stuttgart S J Z 1948, 96; OVG Jena N J W 1949, 196 Nr. 423; BayVGH Nr. 60 I I 48 VerwRspr 1 Nr. 93; a. M. Hans I I I 1 zu Art. VI und VGH Kassel DV 1949, 54. Es kann daher gegen einen Wohnungsinhaber, der die Mindestgrenze erreicht hat, auch dann der Tausch nicht angeordnet werden, wenn der Tauschgegner mit seinem Wohnraum unter dieser Grenze* bleibt. Dieser Mindestbelegungsraum kann dem Wohnungsinhaber durch keine Erfassungsmaßnahme — eine solche stellt auch die Tauschanordnung dar, § 12 Ziff. 1 DVO — genommen werden, vgl. Bettermann S J Z 1946, 117; Gönnewein DRZ 1947, 104. Bei der Prüfung des Sachverhaltes der Unterbelegung darf freilich nur dem Raumbedarf des Wohnungsinhabers als Haushaltvorstand entscheidende Bedeutung beigemessen werden, so daß gegen den alleinstehenden Hauptmieter einer 5-Zimmerwohnung und 4 alleinstehenden Untermietern der Wohnungstausch angeordnet werden kann, Stierle S J Z 1947, 280. Vgl. A 318, 346. Über die Voraussetzungen des Zwangswohnungstausches eingehend VGH Stuttgart S J Z 1948, 95 (Bettermann); die Verfolgung ausschließlich privater VermieterInteressen ist ungesetzlich. Bettermann gegen LG Koblenz MDR 1948, 80, das den Rechtsweg gegen den ungesetzlichen Verwaltungsakt nicht zuläßt. Die Wohnungsbehörde darf sich nicht von gesetzesfremden Motiven leiten lassen, VGH Stuttgart S J Z 1948, 554. Zur Gewinnung von Geschäftsraum ist die Anordnung des Wohnungstausches nicht zulässig, VGH München 48 II 47 (unten) und VGH Kassel DV 1949, 54.

3» Kiefersauer, Grundstttcksmiete, 7. Aufl.

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Anm.314

Wohnungsgesetz

Den Inhabern von besatzungsbeschlagnahmten Wohnungen können diese nach Freigabe durch die Besatzungsbehörde auch nicht durch Anordnung eines Wohnungstausches von der Wohnungsbehörde vorenthalten werden. Dies gilt auch dann, wenn sich dadurch der bisherige Wohnstand der Ausweichunterkunft wesentlich bessert; die Betroffenen haben sich lange genug mit der minderen Wohnung begnügen müssen und haben ein Recht auf ihre bisherige Wohnung, A 2, 307, 311. Die Verfolgung ungesetzlicher Zwecke ist von V G Würzburg N J W 1948, 398 mit Recht getadelt worden in dem Falle, daß eine Heil- und Pflegeanstalt im Wege des Zwangswohnungstausches die Freimachung von Wohnräumen für die Unterbringung des Pflegepersonals herbeiführen wollte; das V G stellt weiterhin fest, daß die Anordnung des Tausches einer unterbelegten Wohnung eine unbillige Härte bedeutet, wenn von der naheliegenden Möglichkeit, den überschüssigen Wohnraum zu erfassen,nichtGebrauchgemachtwurde. Auf die Möglichkeit soll Rücksicht genommen fremden Möbeln ist nicht Weise erfolgen als durch Nr. 206 I I 48.

der Unterbringung von Einrichtungsgegenständen werden, A 319. Die Unterbringung von hinterstellten Aufgabe der Wohnungsbehörde; sie muß in anderer Inanspruchnahme von Wohnraum, VGH München

Von den drei möglichen Formen des Wohnungstausches (V 28) — in jedem Falle muß es sich um einen Wohnungswechsel handeln, VGH München Nr. 48 I I 47 vom 18. November 1948 Bayer. Bürgermeister 1949, 115 = VerwRspr 1 Nr. 129; eine Umquartierung (A 360) kann ebensowenig wie eine Abwanderung aus der Gemeinde (A 343) erzwungen werden —- kann die Wohnungsbehörde je nach den Bedürfnissen die Form auswählen, die den Interessen der Beteiligten am meisten entspricht und die geringste Härte bedeutet. Bei der Rechtsform des Eintritts des Tauschpartners in den Mietvertrag des anderen Tauschpartners ändert sich nichts anders an dem Rechtsverhältnis, als daß ein Mieterwechsel stattfindet; das Recht des Untermieters auf den Besitz der untervermieteten Räume bleibt unberührt. Eine Mietzinsfeststellung oder Mietpreisfestsetzung bleibt wirksam auch für den Tauschpartner, K G J W 1926, 2583. Jeder Partner haftet grundsätzlich nur für die während seiner Mietzeit entstandenen Verpflichtungen; doch kann die Wohnungsbehörde aus Billigkeitsgründen — wie im Falle des § 30 Abs. 3 MSchG kraft Gesetzes (A 103) oder im Falle des Zwangswohnungstausches nach § 3 AbändVO durch Entscheidung des MEA'(A 175) — die Haftung des neuen Mieters erweitern, wenn ihm dies zugemutet werden kann. Werden die Mietverträge aufgehoben und durch neue Mietverträge ersetzt, weil persönliche oder wirtschaftliche Gründe eine solche Regelung — zweite Form der Tauschdurchführung — als zweckmäßig erscheinen lassen, so kann die Wohnungsbehörde bei Weigerung eines der Beteiligten, insbesondere eines Vermieters, durch Erfassung und Zuweisung mit nachfolgender Zwangsmietvertragsfestsetzung für jede der Tauschwohnungen das bisherige Mietverhältnis gemäß Art. V I I I Abs. 2 Buchst, c zum Erlöschen bringen. Die Räumung kann dann mit polizeilichem Zwang durchgesetzt werden. Die dritte Rechtsform endlich besteht darin, daß bei Aufrechterhaltung der bestehenden Mietverträge die Wohnungsbehörde sich darauf beschränkt, zu verlangen, daß die Tauschpartner Untermietverträge gegenseitig abschließen. Einer Erlaubniserteilung des Vermieters bedarf es hierzu ebensowenig wie einer Ersetzung durch das MEA, wie das im Falle des Zwangswohnungstausches nach § 1 AbändVO (A 174) notwendig ist. Verweigert ein Tauschpartner den Abschluß des Untermietvertrages, so setzt die Wohnungsbehörde diesen fest; den Vollzug kann

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Art. VI

Anm. 315

sie durch polizeilichen Zwang sicherstellen. Der Abschluß von Untermietverträgen kommt dann in Betracht, wenn einer der Tauschpartner ein berechtigtes Interesse daran hat, nach Besserung der Wohnbedingungen die bisherige Wohnung wieder beziehen zu können. Zur Vermeidung unbilliger Härte wird diese Rechtsform insbesondere bei langjähriger Wohnungsnutzung durch einen Tauschpartner zu wählen sein. Der Umfang der Tauschanordnung geht grundsätzlich auf den Mietgegenstand im ganzen, umfaßt also insoweit — abweichend von der Regel der Erfassungsmöglichkeit (A 344) — auch die zur Wohnung gehörende Gartennutzung, doch kann die Wohnungsbehörde aus besonderen Gründen die Gartennutzung dem bisherigen Mieter belassen, insbesondere wenn dieser besonders groß ist und die Wegnahme einen erheblichen Schaden für den Nutzungsberechtigten mit sich bringen würde, vgl. Art. 2 Bay. Gesetz vom 17. November 1948, A 302. Die Auflage zur Belassung von Einrichtungsgegenständen ist dagegen auch beim Wohnungstausch der Wohnungsbehörde nicht gestattet, A 318, 344. Dagegen kann es der Billigkeit entsprechen, daß die Wohnungsbehörde einem der Tauschpartner, in dessen Interesse die Tauschanordnung gelegen ist, entsprechend der für das Gericht in § 4 Abs. 3 MSchG (A 20, 23) getroffenen Regelung einen Umzugskosten- und Entschädigungsbetrag auferlegen; erscheint dies nicht billig, so wird die Wohnungsbehörde die Umzugskosten dem anderen Tauschpartner ersetzen müssen, V 118. Darüber hinaus müssen auch sonstige besondere wirtschaftliche Nachteile, die für den Tauschpartner mit dem Wohnungstausch verbunden sind, vom Wohnungsamt ersetzt werden, z. B. Fahrkosten bei größerer Entfernung der Tauschwohnung vom Arbeitsplatz; a. M. Hans III 4c zu Art. VI. In persönlicher Hinsicht gilt als Grundsatz, daß der Hauseigentümer mit seiner Wohnung nicht dem Tauschzwang unterworfen und daß — A 319 — politisch belastete Personen in erster Linie, aber nur im Rahmen und nach Maßgabe des WohnG, VGH Nr. 60 II 48 VerwRspr 1 Nr. 93, zum Tausch herangezogen werden sollen; diese können aber auf Grund des WohnG allein aus der Wohnung nicht entfernt werden, VGH München Nr. 3 II 47 VerwRspr 1 Nr. 92, vgl. aber A 350a. Im übrigen gilt der für jede Erfassungsmaßnahme geltende Grundsatz, daß für den Betroffenen tunlichst k e i n e u n b i l l i g e H ä r t e entsteht, § 13 DVO. Diese Rücksichtnahme ist Pflicht der Wohnungsbehörde auch bei der Durchführung des Zwangswohnungstausches, A 319. Unvermeidbarkeit und zwingende Notwendigkeit fordert das Land Hessen, vgl. Oppler SJZ 1947, 281. Der Zwangswohnungstausch beschränkt sich ebenso wie der Tausch gemäß § 1 AbändVO zum MSchG (A 172) auf Tauschwohnungen in d e r gleichen G e m e i n d e ; ein Ferntausch kann nicht angeordnet werden, Roiger, Bayer. Bürgermeister 1948, 276; a. M. Hans III zu Art. VI. 315

Die Wohnungsbehörde kann von sich aus den U m b a u o d e r A u s b a u v o r h a n d e n e r W o h n r ä u m e oder zu Wohnzwecken geeigneter Räume auf Kosten des Eigentümers a n o r d n e n , sofern dadurch eine wirksamere Ausnutzung der Räume erreicht wird. Sie kann die Anordnung durch unmittelbaren Zwang durchsetzen (A302a). Nach dieser Richtung wird insbesondere der Ausbau von Dachräumen — auch von Dachgeschoßen, VGH Kassel VerwRspr 1 Nr. 54 — in Betracht kommen. Die Anordnung erstreckt sich nicht auf gewerblich genutzte Räume, auch wenn diese nicht voll ausgenutzt sind (A344). §11 DVO ergänzt die Vorschrift des Art. VI dahin, 22'

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Anm. 315

Wohnungsgesetz

daß die Durchführung der Baumaßnahmen für den Hauseigentümer wirtschaftlich tragbar sein muß. Dazu gehört vor allem die Erzielung einer angemessenen Miete für die neu gewonnenen Räume, für deren Festsetzung die Preisbehörde zuständig ist. Unter Vorlage des Kostenanschlages wird zweckmäßig auf Grund der Ziff. 63 R E 184/37 (A 239) bei der Preisbehörde um vorläufige Genehmigung der angesichts der Baumaterialienpreise weit über dem vergleichbaren Stopppreis liegenden Mietpreiserhöhung nachzusuchen sein, A 204. Auch bauwirtschaftlichen und baupolizeilichen Voraussetzungen sind von der zuständigen Behörde vor der Anordnung klarzustellen. Wenn diese Vorbedingungen erfüllt sind, dann wird die Wohnungsbehörde den Hauseigentümer — durch Zustellung eines Schriftstückes — auffordern, innerhalb einer angemessenen Frist den Um- oder Ausbau der Wohnräume in dem genau bezeichneten Umfang auf seine Kosten vorzunehmen. Verweigert dieser die Leistung oder ist der Hauseigentümer nicht erreichbar (A 308), so kann die Wohnungsbehörde auf Kosten des Eigentümers die Maßnahme selbst durchführen. Der Ersatzanspruch der Gemeinde (Gemeindewohnungsamt der Klasse A, vgl. A 293) bzw. der Kreisgemeinde für die Aufwendungen beruht, weil die Erfüllung im öffentlichen Interesse gelegen ist, auf den §§ 677, 679, 683 B G B . Durch die Sonderregelung des § 11 Ziff. 2 Satz 3 DVO ist jedoch der Gemeinde (Kreisgemeinde) das Recht eingeräumt, die aufgewendeten Gelder wie öffentlich-rechtliche Abgaben im Verwaltungswege einzuziehen. Gegen die Rechtsgültigkeit einer solchen Regelung Bettermann-Haarmann S. 148v. Darnach steht dem Fiskus gegenüber dem Hauseigentümer nur ein Bereicherungsanspruch nach § 812 B G B insoweit zu, als dieser durch die Baumaßnahmen eine Wertsteigerung seines Hauses erfahren hat; für den Anspruch sei gemäß § 13 GVG der Rechtsweg zulässig, der nicht beschränkt werden dürfe. Das WohnG enthält über die Kostentragungspflicht keine Bestimmung; es ermächtigt lediglich die Wohnungsbehörde zur Durchführung der erforderlichen Umbau- und Ausbauarbeiten. Nach der Regelung des § 5 WMG mußte der Verfügungsberechtigte der Gemeindebehörde die Räume auf Anfordern zur Herrichtung als Wohnräume gegen Vergütung lediglich überlassen; er war also nur zur Duldung der Baumaßnahmen verpflichtet, nicht zu eigener Leistung und demgemäß auch nicht zum Kostenersatz. Die Anforderung schuf zwischen der Gemeinde und dem Verfügungsberechtigten ein öffentlichrechtliches Verhältnis, Grundstücksmiete, 4. Aufl. S. 408. Für die Überlassung erhielt der Verfügungsberechtigte eine im Streitfall vom MEA festzusetzende Vergütung, neben der er nach RGZ 111, 224 und 112, 189 noch einen Entschädigungsanspruch für den nicht abgegoltenen Schaden unter dem Gesichtspunkt der Enteignung geltend machen konnte, V 118. Nach § 3 Buchst, b WLVO war der Hauseigentümer verpflichtet, die Bauarbeiten auf eigene Kosten vorzunehmen oder deren Durchführung durch die Gemeinde zu dulden. § 11 DVO übernimmt diese Regelung, die nicht im Widerspruch zum WohnG steht, zumal sie auf die wirtschaftliche Tragbarkeit Rücksicht nimmt, a. M. VGH Kassel VerwRspr 1 Nr. 54 und 55; LVG Hildesheim MDR 1949, 271 = VerwRspr 1 Nr. 136; Bettermann-Haarmann S. 148v. Wo diese nicht gegeben ist —• angesichts der Verteuerung der Baumaterialien und der beschränkten Leistungsfähigkeit der Mieter wird die Wirtschaftlichkeit der Baumaßnahme häufig zu verneinen sein — kann die Wohnungsbehörde die Baumaßnahme nur auf eigene Kosten durchführen, die neu errichtete Wohnung erfassen und dem Eigentümer nach Bezugsfertigkeit der Wohnung

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Art. V I

Anm. 316

einen Wohnungsuchenden zuweisen, der entweder die Durchführung der Bauarbeiten selbst (im Auftrag der Wohnungsbehörde) übernimmt oder wenigstens die Kosten einer von der Behörde veranlaßten Ausführung ganz oder teilweise ersetzt. Vgl. LVG Hildesheim VerwRspr 1 Nr. 136: die Wohnungsbehörde, die Umbauten vornehmen läßt, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, muß die Kosten selbst tragen; sie ist auch für den polizeilichen Zustand verantwortlich, nicht der Hauseigentümer. Als Umbau- oder Ausbaumaßnahmen kommen nur solche Baumaßnahmen in Betracht, durch die eine V e r m e h r u n g des Wohnraumes erreicht wird. Das Gesetz verlangt hier näherhin die Erzielung einer wirksameren Ausnutzung der Wohnräume, d. h. die Möglichkeit einer besseren wohnwirtschaftlichen Ausnutzung der Räume durch die Wohnungsbehörde. Dazu kann das bloße Einziehen von Wänden oder die Vermehruiig der Zahl der Einzelräume (RGZ 115, 220), die Errichtung eines eigenen Zuganges, der Ein- und Ausbau von Tür- und Fensteröffnungen, die Einrichtung einer Wasserzapfstelle samt Wasserablauf, einer Toilette, eines Kaminanschlusses, der Gas-, Wasser- oder Stromleitung genügen. Die T e i l u n g einer ganzen W o h n u n g , durch die der Eigentümer früher die Anwendung des MSchG abwenden konnte (V 10), kann, sofern es sich um freie (unbenutzte, § 3 WLVO) Wohnungen handelt, wohl nur in ganz besonderen Ausnahmefällen verlangt werden, weil in der Regel erhebliche Interessen des Eigentümers dem entgegenstehen. Auch bei bewohnten Raumeinheiten kommt eine solche Maßnahme nur dann in Frage, wenn sie wohnwirtschaftlich unentbehrlich, d. i. zur Beseitigung unerträglicher Bedingungen des Zusammenlebens mehrerer Parteien notwendig ist; bloß zur Erhöhung der Annehmlichkeiten darf sie nicht getroffen werden, es sei denn, daß die eigene und selbständige Wohnung mit verhältnismäßig einfachen Mitteln, wie eben angeführt, gewonnen werden kann. Auch die Abwendung der Baufälligkeit des Gebäudes gehört hierher, sofern bloße Instandsetzungsmaßnahmen nicht ausreichen, nicht aber der Wiederaufbau einer zerstörten Wohnung, A 316. 316

Die D u r c h f ü h r u n g von dringenden I n s t a n d s e t z u n g s a r b e i t e n und in bestimmten Gemeinden von umfassenderen Bauarbeiten kann die Wohnungsbehörde selbst vornehmen (A302a). Bei den Instandsetzungsarbeiten kann sie den Eigentümer zur Ausführung auffordern; hierfür gelten die Ausführungen zu 315 entsprechend. Die ^Wiederherstellung ausgebrannter (ausgebombter) Gebäude geht über den Begriff der Reparatur hinaus; demgemäß kann der Wiederaufbau eines bombengeschädigten Hauses nicht verlangt werden. Dagegen gehört hierher die Instandsetzung einzelner Räume oder Teile eines sonst bewohnbaren Hauses, z. B. des Daches, des Treppenhauses usw. Nur die Durchführung dringender Reparaturen kann gefordert werden, also in erster Linie solcher, deren Unterlassung die Bewohnbarkeit des Hauses ernstlich gefährden. Gemeint sind hier wohl alle notwendigen Maßnahmen ohne Rücksicht auf den Grad ihrer Dringlichkeit, Bettermann-Haarmann S. 148q. Schönheitsreparaturen scheiden aus. Die Durchführung der notwendigen Instandsetzungsarbeiten kann auch im Rahmen des § 6 RMG, § 6 BayAusfVO zum RMG von der Bezirkspolizeibehörde (A 187) oder von der Preisbehörde im Rahmen oder an Stelle eines Strafverfahrens gemäß Ziff. 21 R E 184/37 (A 219) angeordnet werden. Baupolizeiliche Maßnahmen sind auch im Rahmen der Wohnungsaufsicht möglich,

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A n m . 3 1 7 , 318

Wohnungsgesetz

vgl. Bayer. Landeswohnungsordnung vom 8. Februar 1937 (GVB1 33). Die Wohnungsaufsichtsbehörde kann aber in der Regel nur Maßnahmen treffen, um die Wohnung in einwandfreiem Zustand zu e r h a l t e n , n i c h t aber ist sie ermächtigt, neue b a u l i c h e Maßnahmen anzuordnen, Art. 37 Abs. 2. Zur Wohnungspflege im allgemeinen vgl. Bettermann-Haarmann S. 148v. 317

DVO § 11 (1) Zwangsweiser Wohnungstausch ist im Wege der Erfassung und Zuteilung durchzuführen. (2) Die Wohnungsbehörden können den Hauseigentümer zur Durchführung von Instandsetzungs-, Umbau- und Ausbaumaßnahmen auffordern, soweit sie wirtschaftlich für ihn tragbar sind, und wenn die bauwirtschaftlichen und preisbehördlichen Voraussetzungen nach der Entscheidung der zuständigen Behörde erfüllt sind, ist der Hauseigentümer nicht erreichbar oder kommt er der Aufforderung innerhalb der ihm gesetzten angemessenen Frist nicht nach, so können die Wohnungsbehörden die Maßnahmen selbst auf seine Kosten durchführen. Für die Einziehung der Kosten gelten die Bestimmungen über die Zwangsvollstreckung wegen öffentlich-rechtlicher Ansprüche. (3) Vereinbarungen zwischen Hauseigentümern und Mietern über eine Beteiligung der Mieter an Arbeiten oder Kosten zur Wiederinstandsetzung oder zum U m - oder Ausbau von Wohnräumen bedürfen der Zustimmung der Wohnungsbehörde. § 12 (1) Die Erfassung 3 1 8 kann auch Teile einer Wohnung betreffen. Durch die Erfassung ist insbesondere auch der überflüssige Wohnraum einer unterbelegten Wohnung freizumachen. Eine Wohnung ist unterbelegt, wenn der Inhaber in ihr mehr als den zur Führung seines Haushalts oder, falls von der Wohnungsbehörde genehmigt, den für seine Berufsausübung notwendigen Raum inne hat. Dabei sind die von den zuständigen Ministerien erlassenen Richtlinien zu beachten. (2) An dem erfaßten Wohnraum kann durch Zuweisung sowohl ein Haupt- wie ein Untermietverhältnis begründet werden. Ausfbest. zu § 11: (1) Ein Zwangstausch ist nur dann vorzunehmen, wenn dadurch in den Räumen, die in den Tausch einbezogen werden, mehr Personen als bisher untergebracht werden können. Die politisch belasteten Personen sind nach dem Grad ihrer Belastung zuerst zum Zwangstausch heranzuziehen. (2) Die Wohnung des Eigentümers im eigenen Haus soll in der Regel dem Zwangstausch nicht unterworfen werden.

318

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Die E r f a s s u n g des Wohnraumes ist die rechtliche Maßnahme der Wohnungsbehörde (A 321), durch die sie dem Verfügungsberechtigten einerseits jede weitere Verfügung über den Raum einschließlich der Selbstbenutzung verbietet und ihm andererseits gebietet, den Raum zu ihrer Verfügung zu

D V O §§ 11, 12

A n m . 318

halten, ihn also auch in tatsächlicher Hinsicht nicht zu verändern, z. B. einen Wohnwagen nach der Erfassung von seinem Standort nicht zu entfernen, A 344. Die Erfassung ist eine Inanspruchnahme des Wohnraumes zum Zwecke der Durchführung der der Wohnungsbehörde im Kontrollratsgesetz Nr. 18 gestellten Aufgabe. Die Erfassung ist die rechtlich n o t w e n d i g e Maßnahme, die in jedem Falle, auch da wo sie nach dem Wortlaut des Gesetzes — „anderweitig frei" in Art. VIII 2a WohnG — entbehrlich — so irrig VGH Stuttgart MDR 1948, 490 — zu sein scheint, formgerecht (A 321) von der Wohnungsbehörde zu erlassen ist. Sie bildet die rechtliche Voraussetzung der Zuweisung (A 326). Deshalb sind die Wohnungsbehörden durch die ME vom 12. Oktober 1948 (StAnz Nr. 44) angewiesen, stets eine Erfassung auszusprechen. Als Verfügungsbeschränkung entspricht sie etwa — vgl. Hessen SJZ 1947, 278; andererseits Bettermann S J Z 1948, 100 — dem aus dem Wohnungsmangelgesetz geläufigen Begriff der Beschlagnahmeverfügung, V 108. Die Erfassung betrifft in erster Linie den freien Wohnraum (A 305 bis 310 — sie macht ihn frei, Art. V I I I Abs. 2 Ziff. a WohnG —), den ohne Zustimmung der Wohnungsbehörde neugewonnenen Wohnraum (A 311), den durch Beseitigung der Zweckentfremdung wiedergewonnenen Wohnraum (A 313) und den durch den Zwangswohnungstausch verfügbaren Wohnraum (A314). Die Erfassung erstreckt sich auf die ganze Wohnung oder auf Teile der Wohnung. Bei der teilweisen Erfassung wird der infolge Unterbelegung überschüssige Teil der Wohnung freigemacht, d . h . der Verfügung des Wohnungsinhabers entzogen. Gegenstand der Erfassung ist insbesondere der vom Wohnungsinhaber an sich rechtmäßig benutzte, aber u n t e r b e l e g t e W o h n r a u m ; es ist die „zu große Wohnung" im Sinne der früheren Bay. WMBekm. (§§ 7, 10 Abs. 3, Grundstücksmiete, 3. Aufl. S. 282, 287). Wann ein Wohnraum unterbelegt ist, kann nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles festgestellt werden. Zum Begriff des unterbelegten Wohnraumes gab § 11 WVVO die Norm, daß unterbelegt solche Wohnungen sind, bei denen die Z a h l d e r B e n u t z e r der dazu gehörenden Räume um mehr als eins kleiner ist als die Zahl dieser Räume. Das WohnG geht im Gegensatz hierzu nicht von der Raumzahl, sondern von der Wohnraumfläche (Art. XIIc) aus, A 344. Auf die Größe des zu erfassenden Wohnraumes kommt es grundsätzlich nicht an; insbesondere dürfen, anders als in § 12 W W O Räume unter 10 qm nicht außer Betracht bleiben und für die Anrechnung der Grundfläche unterhalb einer Dachschräge und im Keller besteht nicht die dort gegebene Weisung, daß die Grundfläche nur zur Hälfte berücksichtigt werden darf. Dagegen ist für Küchen nur die 10 qm übersteigende Grundfläche auf den „Wohnraum" in Ansatz zu bringen, Art. X I I a WohnG. Nebenraum, der als Wohnraum nicht geeignet ist, kann nicht als „Wohnraum" angerechnet werden; unter diesem Gesichtspunkt scheiden nicht nur die in Art. X I I a bezeichneten „Badezimmer, Flure und Treppenhäuser", sondern auch die dort nicht genannten Kellerund Bodenräume, Aborte, Waschküchen usw. aus. Diese können zur Mitbenutzung erfaßt werden, A 301. Das WohnG stellt den Haushalt des Wohnungsinhabers in Beziehung zu der aArechnungsfähigen Wohnraumfläche. Zum Haushalt gehören die Eheleute, die Kinder, aber auch alle in die Familie nicht nur vorübergehend aufgenommenen Verwandten und Verschwägerten ohne Rücksicht auf den Grad der Verwandtschaft. Zum Haushalt zählen auch die Hausangestellten und Hausgehilfinnen, die das Recht der Mitbenutzung der Wohnung haben, A 10. Die bloß vorübergehende Abwesenheit von Familienangehörigen, z. B.

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Anm. 318

Wohnungsgesetz

zur Berufsausbildung, zur auswärtigen Arbeitsleistung und zu ähnlichen Zwecken, steht der Haushaltzugehörigkeit nicht entgegen. Alle diese Personen haben Anspruch auf Wohnraum; Kinder gelten nur als „Person" nach Maßgabe der Grundsätze des Art. X I I I c WohnG. Der Wohnraumanspruch des einzelnen ist ein höchstpersönliches Recht und zugleich ein subjektives öffentliches, verfassungsmäßiges Recht im Sinne des Art 120 BV, Entscheidung des BayVerfGH vom 10. Dezember 1948 Vf 34-VI-47 VerwRspr 1 Nr 117 Art 106 Abs. 3 B V bestimmt überdies: „Die Wohnung ist für jedermann eine Freistätte und unverletzlich." Ähnlich Art 13 GG, V 129. Daraus ergibt sich die Folgerung, daß die im WohnG zugelassene gesetzliche Beschränkung des Wohnrechts den einzelnen nicht in eine Gemeinschaft des Besitzes oder der Benutzung umgewandelt werden darf. Die Wohnungsbehörde ist nicht befugt, ein gemeinschaftliches Wohnen anzuordnen; sie kann nicht mehrere Personen, die nicht der gleichen Familie angehören, in eine Wohnung einweisen. Nach dieser Richtung gilt der Rechtsgrundsatz des § 6 Satz 2 der aufgehobenen WLVO heute noch als fortbestehend: „In keinem Falle darf in eine selbständige Wohnung mehr als eine Familie eingewiesen werden." Ausnahmen sind nur da zugelassen, wo die Mitbenutzung von Teilen einer Wohnung ortsüblich ist, A 301. Bettermann-Haarmann S. 48 halten die Anordnung einer gemeinschaftlichen Küchenbenutzung überhaupt, die Mitbenutzung eines Badezimmers oder einer Wasserzapfstelle regelmäßig für unzulässig. Die gemeinschaftliche Benutzung von Einrichtungsgegenständen kann nach dem WohnG nicht verlangt werden, A 344. Dem Wohnungsinhaber muß jedenfalls der zur Haushaltführung und zur Berufsausübung — soweit diese üblicherweise in Wohnräumen abgewickelt wird wie z B. bei Ärzten, Rechtsanwälten, Schriftstellern — erforderliche Raum belassen werden, § 12 DVO (dazu VGH München 36 S 47 V G H E n F Teil 1 Bd 1 S 28) Zur Haushaltführung gehört in erster Linie die K ü c h e , deren Benutzung als Wohnküche — die Eignung vorausgesetzt — nur in den Fällen zugemutet werden kann, in denen die doppelte Zweckverwendung üblich ist und dem Zuschnitt der Haushaltführung entspricht, übergroße Küchen, d. h. solche mit mehr als 10 qm Flächenraum, dürfen nicht als erfaßbarer Wohnraum gewertet werden, wie sich aus der Begriffsregelung des Art. X I I Buchst, b WohnG ergibt. Soweit eine Wohnküche nicht in Frage kommt, hat der Familienhaushalt ohne Rücksicht auf die Zahl der zugehörigen Personen Anspruch auf einen W o h n r a u m , der dem Aufenthalt der Familie zur Pflege der Familiengemeinschaft, der Einnahme der Mahlzeiten und der Erholung dient Die Aberkennung dieses Wohnraumes bedeutet in jedem Fall — einschränkend VGH München Nr 211 und 252 I I 48 — eine unbillige Härte, die einer ausreichenden Rechtfertigung im Bescheid der Wohnungsbehörde bedarf Die Belassung der S c h l a f r ä u m e richtet sich nach Grundsätzen der Sittlichkeit, deshalb ist Trennung der Geschlechter zu fordern, soweit nicht Eheleute oder Kleinkinder in Betracht kommen. Erwachsene Kinder sind in eigenen Schlafräumen zu belassen, soweit dies bisher der Fall war. Der erwachsene Sohn hat ein Recht darauf, getrennt von seiner Mutter schlafen zu können, VGH München 33 I I 48 Bayer. Bürgermeister 1947/48 S. 301 Hausangestellte haben ein Anrecht auf einen eigenen Schlafraum, eine Zusammenlegung mit Familienangehörigen kann nicht verlangt werden. Nicht verwandte Personen oder Familien können nicht auf die gemeinsame Benutzung eines Wohnraumes verwiesen werden, BezVG Stade, VerwRspr 1 Nr 53. Ansteckend erkrankte Personen, insbesondere lungen-

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DVO §§ 11, 12

Anm. 318

kranke, müssen einen eigenen Schlafraum erhalten. Neben den zur Haushaltführung notwendigen Räumen (Küche, Wohnraum, Schlafräume) müssen dem Wohnungsinhaber aber auch die zur Berufsausübung notwendigen Räume belassen werden; ob und inwieweit ein B e r u f s r a u m dem Wohnungsinhaber zugebilligt wird, steht im pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungsbehörde, nicht etwa nur in ihrem freien Ermessen, wenn ein solcher Mehrbedarf (A 330) objektiv gegeben ist, VGH München 305 I I 48 vom 10. Februar 1949 Bayer. Bürgermeister 1949, 238 = VerwRspr 1 Nr. 131. Grundsatz ist, daß jede unbillige Härte nach Möglichkeit zu vermeiden ist. Steht darum fest, daß ein oder mehrere Haushaltangehörige einen Beruf ausüben, zu dessen Gestaltung üblicherweise und der Natur der Sache nach die ausschließliche Benutzung des Raumes gehört, so muß die Wohnungsbehörde einen Berufsraum zuerkennen (A 301) und darf nicht auf den „Wohnraum" verweisen. Die Ausübung billigen Ermessens ist eine Rechtspflicht; die r i c h t i g e Anwendung des Ermessens ist im Aufsichtswege, im Verwaltungsrechtsverfahren (A 341) und im gerichtlichen Verfahren (A341a) nachzuprüfen, vgl. BezVB Berlin N J W 1948, 19; OVG Jena N J W 1949, 196 Nr. 401 und VGH Stuttgart J R 1949, 320 (A 344). Die F e s t s t e l l u n g des E r m e s s e n s m i ß b r a u c h e s durch die Wohnungsbehörde — über die Grenzen der Ermessenshandhabung m. E. zu eng OVG Hamburg vom 16. Dezember 1948 VerwRspr 1 Nr. 122 — bei Wiedereinweisung des bisherigen Mieters in seine Wohnung (A 309, 392) offenbart die Rechtswidrigkeit des Verwaltungsaktes und hat die Verpflichtung der Wohnungsbehörde zur Rückgängigmachung der auf der Zuteilung gegründeten Mietverhältnisse zur Folge, A 328. Arzte, Rechtsanwälte und wissenschaftlich oder schriftstellerisch Arbeitende haben Anspruch auf ausreichenden Wohnraum, BezVG Berlin N J W 1948, 200 Nr. 70; VGH München 69 I I 48 vom 4. November 1948 VerwRspr 1 Nr. 95 = Bayer. Bürgermeister 1949, 116 und VGH München Nr. 305 II 48 vom 10. Februar 1949. Schwestern, die einen gemeinsamen Haushalt führen, haben Anspruch auf ein nicht zu großes eigenes Zimmer, wenn es sich um berufstätige Personen im vorgeschrittenen Alter handelt, VGH München 5 II 47 vom 24. November 1948 Bayer. Bürgermeister 1949, 163 = VerwRspr 1 Nr. 96. Zur ganzen Frage vgl. Hans, I I I 3, 4 zu Art. VII. Zum Begriff der „Person" und zur Anrechnung bzw. Nichtanrechnung des Berufsraumes auf die Wohnraumfläche vgl. A 344, 346. Die Beachtung der vom Ministerium aufgestellten R i c h t l i n i e n entbindet die Wohnungsbehörde nicht der eigenen Verantwortung. Ihre Anwendung im Einzelfall unterliegt der Nachprüfung durch die Verwaltungsgerichte, A 341. Die Unterbelegung ergibt sich aus dem Verhältnis zwischen dem anrechenbaren Flächenraum (A 344) und der Zahl der zum Haushalt gehörenden Personen. Hieraus ergibt sich die Mindestbelegungsgrenze einer Wohnung, auf deren Einhaltung der Wohnungsinhaber einen Rechtsanspruch hat; es ist der im Rahmen des WohnG begrenzte, aber eben darin verfassungsmäßig garantierte (Art. 106 Abs. 1 Bay. Verf.) Anspruch auf eine „angemessene Wohnung", V129. Dieser Anspruch ist von der Wohnungsbehörde bei jeder Erfassungsmaßnahme, insbesondere auch bei der Anordnung des Zwangswohnungstausches (A 314), zu beachten. Für den Wohnungsinhaber ist die mögliche Mindestbelegung zugleich die Grenze der ihm zumutbaren Höchstbelegung vgl. OVG Jena RegBl Thür 48 I I 175. Gegenstand der Erfassungsmaßnahme der Wohnungsbehörde ist immer der R a u m , näherhin grund-

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Anm. 318 a

Wohnungsgesetz

sätzlich der Wohnraum (A 344), nicht aber kann die Überlassung von Einrichtungsgegenständen, auch nicht beim Zwangswohnungstausch (A 314) verlangt werden, A 344. Die Erfassungsmaßnahme beschränkt den Verfügungsberechtigten in der rechtlichen und tatsächlichen Verfügung insoweit, als dadurch die von der Wohnungsbehörde beabsichtigte Zuteilung an Wohnungsuchende beeinträchtigt oder vereitelt wird. Deshalb kann einerseits der bisherige Gebrauch bis zur verlangten Räumung fortgesetzt, andererseits eine Überlassung an Dritte oder die Nutzung vermindernde bauliche Änderung nicht vorgenommen werden. Der Verfügungsberechtigte kann die Raumnutzung von sich aus aufgeben, ist aber im übrigen an die Erfüllung seiner Vertragspflichten gebunden, bis er räumen muß; vom Bezug der Räume oder von dem Abschluß eines Mietvertrages mit dem Zugewiesenen oder der Festsetzung des Zwangsmietvertrages ist die teilweise Befreiung von seinen Verpflichtungen nicht abhängig. Mit dem Abschluß des Mietvertrages bzw. mit der Festsetzung des Zwangsmietvertrages erlischt aber die Erfassung rechtsgrundsätzlich (A 300), weil der Inanspruchnahme keine Dauerwirkung zukommt (KG J W 192B, 1521 und J W 1926, 1008) und zufolge positiver Rechtsnorm des Art. V I I I Abs. 2 Buchst, e WohnG erlischt das vor der Erfassung begründete Rechtsverhältnis. Der Vermieter kann aus der Erfassung keine Rechtsfolgerungen ziehen, insbesondere nicht kündigen oder im Geltungsbereich des MSchG aus § 2 MSchG auf Aufhebung klagen (A 10), auch nicht der Untervermietung widersprechen; für die Ersetzung der Erlaubnis nach § 29 MSchG ist kein Raum, A 90, 326. 318a

Die Rücksichtnahme auf K r i e g s g e f a n g e n e , deren Heimkehr nach der vorliegenden Post oder nach sonstigen Unterlagen erwartet werden kann, ist endlich durch Landtagsbeschluß vom 31. Juli 1948 den Wohnungsbehörden zur Pflicht gemacht und die mit wahrer Heimkehrerfürsorge kaum zu vereinbarende Weisung des früheren Arbeitsministeriums aufgehoben worden. Die M E vom 15. September 1948 (StAnz Nr. 110) lautet: „Von einer E r f a s s u n g des Raumes, der für den zurückerwarteten Kriegsgefangenen bestimmt ist, m u ß a b g e s e h e n werden." Es darf erwartet werden, daß in allen Fällen, in denen nach der früheren Praxis die berechtigten Interessen der Heimkehrer auf eigenen Wohnraum übergangen worden sind, auch ohne förmlichen Antrag die Außerachtlassung der selbstverständlichen Pflicht der Obsorge für die Kriegsgefangenen wenigstens nach ihrer Heimkehr auf Anregung sobald wie möglich wiedergutgemacht wird, A 330. Nach Hans I V zu Art. X I I zählen die Kriegsgefangenen zu den vorübergehend abwesenden Personen; ihre Räume sollen daher nur widerruflich bis zu ihrer Rückkehr erfaßt werden, wenn mit ihrer alsbaldigen Rückkehr nicht zu rechnen ist. Württemberg-Baden: E . über die Erfassung des Wohnraumes kriegsgefangener Familienangehöriger vom 9. August 1948 ABIMdl 139.

Artikel VII (1) Die zuständigen deutschen Behörden können jeden zum Vollzug dieses Gesetzes erforderlichen Wohnraum erfassen 319 ' 320 . (2) Die Erfassung 321 erfolgt322 durch Zustellung einer schriftlichen Mitteilung an den Hauseigentümer und den jeweiligen 346

Art. V I I

Anm. 319

Inhaber des Wohnraumes. Falls dies praktisch nicht durchführbar ist, kann die Erfassung durch Anschlag der schriftlichen Mitteilung an einer deutlich sichtbaren Stelle des zu erfassenden Wohnraumes erfolgen. (3) Der Betroffene kann innerhalb einer Frist von drei Tagen nach Zustellung oder Anschlag der Mitteilung Beschwerde323 bei der Wohnungsbehörde einlegen, welche die Erfassung angeordnet hat. Falls diese Behörde der Beschwerde nicht abhilft, muß sie dieselbe der Aufsichtsbehörde zur Entscheidung vorlegen. Die Beschwerde hat keine aufschiebende Wirkung. 319

Die Erfassungsmaßnahme der Wohnungsbehörde dient in erster Linie dem Vollzuge des WohnG und ist in erster Linie auf die Freimachung von Wohnraum gerichtet. Die Freimachung entbindet aber die Wohnungsbehörde nicht von der Rücksichtnahme auf die A u s w i r k u n g e n d e r E r f a s s u n g s maßnahme. Die geringste Rücksichtnahme — abgesehen von dem Sonderfall, A 320 — soll auf die p o l i t i s c h b e l a s t e t e n P e r s o n e n (A 302, 289) genommen werden, d. h. auf alle in den Bereich des Gesetzes zur Befreiung von Nationalsozialismus und Militarismus vom 5. März 1946 (GVB1 145) und vom 16. Oktober 1947 (GVB1 193) gehörenden Personen mit Ausnahme der Entlasteten; zur sogenannten „Entnazifizierung des Wohnraumes" vgl. A 350. Diese Personen sind „tunlichst nach dem Grade ihrer Belastung" z u e r s t für die Erfassung ihres Wohnraumes heranzuziehen; die Ausfbest. zu § 11 wiederholt diese Norm für den Wohnungstausch. VGH Stuttgart M D R 1948, 488 sieht mit Recht in der Bestimmung des § 13 Ziff. 2 DVO lediglich die Wiedergabe eines richtunggebenden Grundsatzes der Militärregierung gemäß Art. I I I KontrG Nr. 36 (also keine Einschränkung des Wohnraumanspruchs dem Umfange nach), hält aber auch bei den politisch Belasteten die Einhaltung der Grundsätze des § 13 Ziff. 1 für geboten, A 289. Auf unbelastete Familienangehörige des belasteten Wohnungsinhabers ist grundsätzlich keine Rücksicht zu nehmen; eine Ausnahme gilt nur für Schwerbeschädigte und noch nicht heimgekehrte Kriegsgefangene. Eine weitere Rücksichtnahme ist auf unbelastete haushaltfremde Untermieter zu nehmen. § 13 Abs. 2 DVO begründet keine über den Rahmen des WohnG hinausgehende Sondermaßnahme, für die allein die Spruchkammer zuständig wäre ( A 3 5 0 a ) ; die Vorschrift hält sich als solche im Rahmen des WohnG; a. M. Bettermann M D R 1948, 491, der die Bestimmung für ungültig erachtet. Sie verletzt auch nicht ohne weiteres das Grundrecht der Gleichheit vor dem Gesetz (V l a ) , da sie nur die zeitliche Reihenfolge der Heranziehung der politisch Belasteten, nicht aber deren ausschließliche Duldungspflicht gegenüber den Erfassungsmaßnahmen der Wohnungsbehörde festlegt. Insoweit ist der Entscheidung des BayVerfGH vom 6. Juni 1949 Vf 30-VII-47 V G H E n. F. Teil 2 Bd. 2 S. 33 zuzustimmen: „Die Vorschrift hat in keiner Weise eine ungleichartige Methode der Wohnraumerfassung zum Zwecke, sondern es sollen, wenn auf Grund eines f ü r a l l e g l e i c h e n E r f a s s u n g s m a ß s t a b e s die g l e i c h e n Voraussetzungen für einen Eingriff in das Wohnungsrecht einer politisch belasteten Person festgestellt werden, dann tunlichst die politisch belastete Person zuerst herangezogen werden." Zugleich stellt aber der VerfGH mit Recht fest, daß

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A n m . 319

Wohnungsgesetz

,.damit nicht gesagt (sei), daß nicht durch eine über das sachlich Notwendige in Maß und Reihenfolge hinausgehende Heranziehung im Einzelfall, d. h. bei Verletzung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit des Eingriffes, oder bei einer ganz oder überwiegend nur auf die politische Belastung abstellenden Erfassung gegen das Grundrecht des Art. 118 Abs. 1 der Verfassung verstoßen werden kann". Bedenklich erscheinen aber die weiteren Ausführungen über die Ausrichtung der Regelung an der Idee ausgleichender Gerechtigkeit, die allzusehr an die verbotene Berufung auf angebliches Volksempfinden erinnert, V 1 b. Sieht man von dieser abgestuften Vorausbelastung politisch belasteter Personen ab, so bleiben für die Entscheidung der Wohnungsbehörde über die Erfassung im Einzelfalle zwei Grundsätze zu beachten: 1. jede unbillige Härte ist tunlichst zu vermeiden und 2. soweit erforderlich ist für den in Anspruch genommenen Raum ein anderer angemessener Raum zuzuteilen. Die unbillige H ä r t e kann zunächst in der rein tatsächlichen Auswirkung der Verfügungsbeschränkung (ganzer oder teilweiser Verlust von Wohnraum, Erschwerung der Berufsausübung durch Einschränkung oder Aufgabe des Berufsraumes, Minderung der aus gewerbsmäßiger Vermietung erzielten Einnahmen, A 283) bestehen. Unbillige Härte kann insbesondere in der Forderung der Wegschaffung der Möbel aus den erfaßten Räumen entstehen. Die Hinterstellung muß stets im Hause möglich sein, a. M. Hans III 7 zu Art. VII. Die Tatsache, daß die erfaßbaren Räume vor der Erfassung nur möbliert vermietet worden sind, steht der Inanspruchnahme als leere Räume grundsätzlich nicht entgegen; auch ein bestehendes Untermietrecht ist bei der Erfassung der Wohnung des Hauptmieters unbeachtlich, HessVGH vom 10. September 1948 VerwRspr 1 Nr. 134. Doch soll dem Interesse des Eigentümers an der M i t v e r m i e t u n g von Möbeln nach Möglichkeit Rechnung getragen werden, sofern Bewerber für die möblierte Wohnung vorhanden sind, VGH Stuttgart NJW 1949, 638. Wenn auch das WohnG keine ausdrückliche Bestimmung darüber enthält, daß die Wohnungsbehörden den Wohnungsinhaber verpflichten können, den möblierten Wohnraum leer zu machen, so folgt doch aus der Erstreckung der Erfassungsmaßnahme auf den benutzten Wohnraum (V 95), daß die Belegung des Raumes mit Einrichtungsgegenständen der Erfassung durch die Wohnungsbehörde grundsätzlich nicht entgegensteht. Ob die der Behörde gestellte Aufgabe der Beschaffung von Wohnraum durch Inanspruchnahme von möblierten oder unmöblierten Wohnräumen zu erfüllen ist, bleibt ihrem pflichtgemäßen Ermessen überlassen. Die Erfahrung lehrt, daß der ursprünglich erhöhte Bedarf an Wohnräumen samt Möbeln allmählich zugunsten eines Bedarfs an leeren Wohnraum gesunken ist. Das mit der Erfassung wesentlich verbundene Verbot der weiteren Raumnutzung (A 318) eüthält auch das Verbot, nicht in Anspruch genommene Einrichtungsgegenstände in diesen Räumen stehen zu lassen. Als Folge des Nutzungsverbots ergibt sich die Verpflichtung des Wohnungsinhabers, die Möbel und Einrichtungsgegenstände aus den erfaßten Räumen zu entfernen. Dies gilt auch beim Wohnungszwangstausch, A 314. Der Hinweis auf das Recht des Wohnungsinhabers, auf Grund seines Eigentums oder Mietvertrages die Möbel dort zu belassen — v. Scanzoni NJW 1950, 96 — ist nicht durchschlagend, da diese Befugnisse mit der Erfassung durch das Raumnutzungsverbot außer Wirksamkeit gesetzt sind. Anders ist die Rechtslage zu beurteilen, wenn die Mieter einer möblierten Wohnung — in der Regel

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Art. VII

Anm. 320,321

Untermieter — sich Möbel selbst beschaffen und deshalb die gemieteten Möbel zurückgeben will, V 27. Die Wohnungsbehörde hat auf diese Auseinandersetzung keinen Einfluß mehr, da ihre Tätigkeit mit dem Abschluß]des Mietvertrages beendigt ist. Die Wohnungsinhaberin darf durch Erfassung der untervermieteten Räume nicht auf den Weg der Wohlfahrtsunterstützung verwiesen werden, selbst wenn diese ebenso hoch ist wie die bisherige Mieteinnahme, VG Kassel N JW 1949, 320. Die unbillige Härte kann aber auch darin liegen, daß die Durchführung der Erfassung besondere rechtliche Garantien, die für den Wohnungsinhaber gerade hinsichtlichder|Raumbenutzung gegeben sind,verletzt, vgl. BezVG Berlin N J W 1948,200 Nr. 58. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Ge= meinde als Trägerin der Wohnungsbehörde (Klasse A, A 293) diese Garantien selbst rechtsverbindlich vor Erlaß des WohnG eingeräumt hat. Da die Ausübung des billigen Ermessens eine Rechtspflicht ist, darf die Wohnungsbehörde die jeweilige privatrechtliche Situation nicht etwa unter dem Gesichtspunkt der Ausübung öffentlich-rechtlicher Befugnisse unbeachtet lassen. Sie hat gerade die Aufgabe darin, unbillige Härten tunlichst zu vermeiden. Bei Ermessensmißbrauch können Ansprüche auf Schadensersatz aus Amtshaftung nach RGZ 140, 227 entstehen. Dies gilt auch für die Festsetzung des Zwangsmietvertrages, A 333. Die Zuteilung von Ersatzwohnraum kommt nur in Frage, soweit ein solcher erforderlich. Ist das der Fall, So braucht der Ersatzwohnraum nur angemessen zu sein. Ein bloß notdürftiger Wohnraum, der nur zur Not, insbesondere nur eine behelfsmäßige Unterbringung des Betroffenen gestattet, entspricht nicht dem Gesetz. Andererseits kann aber — abweichend von der sonst üblichen Wortauslegung — die Zuteilung eines Wohnraumes nicht in Frage kommen, der die Fortsetzung des bisherigen Mietgebrauches in unbeschränktem Maße zuläßt. Man wird vielmehr den Begriff des „angemessenen" Wohnraumes dahin einschränken dürfen, daß der Vorschrift Genüge geleistet ist, wenn der Ersatzwohnraum in etwa den Anforderungen genügt, die zur Durchführung des Haushaltes notwendigerweise, zu erfüllen sind, A 318. Soweit nachträglich aus der Erfassungsmaßnahme unbillige Härten entstehen oder als solche erkannt werden, muß die Wohnungsbehörde die Erfassungsmaßnahme rückgängig machen, A 328. 320 Die Pflicht der Wohnungsbehörde zur Vermeidung unbilliger Härte und die Zuweisung von Ersatzraum entfällt, wenn der Inhaber des Wohnraumes unerlaubterweise unter Verstoß gegen die am Ort bestehende Zuzugssperre sich am Orte aufhält (A 343) oder wenn er bei Zuzugsgenehmigung zur Arbeitsaufnahme trotz vorhandener Arbeitsmöglichkeit und Arbeitsfähigkeit nicht arbeitet. In beiden Fällen kann der Wohnungsinhaber — bei Arbeitsverweigerung nur auf Antrag des Arbeitsamtes — auf Anordnung der Wohnungsbehörde im Wege polizeilichen Zwanges aus der Wohnung entfernt werden, § 14 DVO. 321

Die Erfassung ist nur rechtswirksam, wenn sie von der Wohnungsbehörde schriftlich erfolgt. Sie ist eine selbständige, an sich von der Zuweisung eines Wohnungsuchenden unabhängige rechtliche Verfügung (A 318); sie kann, muß aber nicht mit der Zuteilung (A 326) verbunden werden. Da sie den Verfügungsberechtigten in seinen Rechten beschränkt und zugleich ihn verpflichtet, die Wohnung in dem bezeichneten Ausmaß zur. Verfügung zu halten, ist die Trägerin der Wohnungsbehörde — Gemeinde (A 293)

349

Anm. 322,323

Wohnungsgesetz

oder Kreisgemeinde — unter Umständen verpflichtet, dem Wohnungsinhaber Schadenersatz zu leisten. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Erfassung die bisher übliche Weitervermietung dem Wohnungsinhaber auf längere Zeit unmöglich macht. Es wird deshalb zweckmäßig die Erfassung mit der Zuweisung zu verbinden sein, um Haftungsansprüche zu vermeiden. Für die Z u r ü c k n a h m e der Erfassung ist die Schriftform nicht vorgeschrieben, so daß sie nach VGH Stuttgart J R 1949, 260 in mündlicherForm rechtswirksam erfolgen kann. Dagegen Faber a.a.O., der für die Aufhebung oder Änderung von Rechtsbeschränkungen im Interesse der Rechtssicherheit die für die Auferlegung vorgeschriebene Form verlangt. 322

Die Zustellung des Erfassungsbescheides erfolgt durch Aushändigung — gegen Empfangsbescheinigung durch Amtsboten, durch eingeschriebenen Brief (Grundstücksmiete, 4. Aufl. S. 73) — an den Hauseigentümer und an den Inhaber des Wohnraumes. VGH Kassel DV 1949, 659 erachtet die Erfassung als unwirksam, wenn sie nur einer dieser beiden Personen zugestellt würde und gestattet sogar derjenigen, der der Beschied zugestellt wurde, sich auf die Unwirksamkeit zu berufen. Die ME vom 12. Oktober 1948 (StAnz Nr. 44) 'wünscht darüber hinaus die Zustellung ,,an jeden anderen von der Erfassung Betroffenen", dazu Grundstücksmiete, 4. Aufl. S. 72; bei mehreren Miteigentümern an alle, AG Mölln MDR 1948, 223 und bei Erbengemeinschaft an jeden Miterben, DeIcker N J W 1948, 377. Zum Begriff des Verfügungsberechtigten vgl. Bettermann-Haarmann S. 44. Ist der Hauseigentümer oder der Wohnungsinhaber oder sind beide nicht erreichbar (A 330) oder ist die Zustellung aus sonstigen Gründen praktisch nicht durchführbar, so genügt eine Ersatzzustellung durch Anschlag — ortsübliche Bekanntmachung genügt nicht, OVG Jena N J W 1949, 40 — der schriftlichen Mitteilung an einer deutlich sichtbaren Stelle des zu erfassenden Wohnraumes. Eine der beiden Formen der Mitteilung muß ordnungsgemäß insbesondere gegenüber dem meist hauptbeteiligten Mieter erfolgt sein, sonst ist die Erfassung rechtsunwirksam, BezVG Berlin N J W 1948, 196 und VGH Stuttgart Off.V. 1949, 60.

323

Die B e s c h w e r d e des Betroffenen an die der Wohnungsbehörde vorgesetzten Staatsbehörde (Landratsamt gegenüber dem Gemeindewohnungsamt, A 293; Regierung, A 292) ist innerhalb einer Frist von einer Woche nach Zustellung (A 322) bei der Wohnungsbehörde einzureichen. Diese kann ihr abhelfen; tut sie das nicht, muß sie die Beschwerde der Staatsaufsichtsbehörde vorlegeti. Die Beschwerde hat keine aufschiebende Wirkung; soweit nicht ein dringendes öffentliches Interesse besteht, wird sich die Aussetzung des Vollzugs empfehlen, VGH Stuttgart N J W 1948, 196, A 341. Die Aufsichtsbehörde kann die Aussetzung der Vollstreckung anordnen. Die Aufsichtsbehörde kann nicht von sich aus Erfassungsmaßnahmen anordnen, sondern nur die untere Wohnungsbehörde anweisen, weiteren Wohnraum zu erfassen. Würde der Minister selbst Wohnraum erfassen, so würde gemäß § 50 VGG der Betroffene um eine verwaltungsgerichtliche Instanz gebracht werden, VGH Kassel N J W 1947, 76. Dienstaufsichtsbeschwerde ist gegen die Entscheidung der Aufsichtsbehörde ohne Fristeinhaltung zulässig. Wegen der Erhebung der Anfechtungsklage gegen den Bescheid der Aufsichtsbehörde, vgl. A 340.

350

D V O §§ 13, 14; A r t . V I I I 324

A n m . 324

DVO § 13 (1) Bei einer Erfassung nach Art. V I I Abs. 1 WohnG ist zu berücksichtigen, 1. daß für den Betroffenen tunlichst keine unbillige Härte entsteht und 2. daß ihm, soweit erforderlich, ein anderer angemessener W o h n raum zugeteilt wird. (2) Politisch belastete Personen sind tunlichst nach dem G r a d ihrer Belastung zuerst heranzuziehen. § 14 Der Inhaber eines Wohnraums kann ohne die Voraussetzungen des § 13 dann aus diesem entfernt werden, wenn er sich unter Verstoß gegen eine Zuzugssperre in einem Ort aufhält, oder auf Antrag des Arbeitsamtes, wenn er nach Erteilung der Zuzugserlaubnis trotz Arbeitsmöglichkeit und Arbeitsfähigkeit nicht arbeitet. Ausfbest. zu § 13 Ziff. 2: (1) Die politische Belastung ist festzustellen a ) auf Grund der rechtskräftigen Spruchkammerentscheidung, b ) soweit eine solche nicht vorliegt, auf Grund des Meldebogens. (2) Bei der Erfassung von Wohnraum politisch belasteter Personen, die sich noch in Kriegsgefangenschaft befinden, soll auf unbelastete Familienangehörige Rücksicht genommen werden. Das gleiche gilt für die Erfassung des Wohnraumes politisch belasteter, schwerbeschädigter Personen. (3) Wird ein zwangsweiser Wohnungstausch für politisch belastete Personen angeordnet, so ist auf unbelastete Untermieter tunlichst Rücksicht zu nehmen. Zu § 14: Eine Einweisung kann aufgehoben werden, wenn die Belassung des Eingewiesenen dem Betroffenen nach Pestsetzung der Wohnungsbehörde aus Gründen der Sicherheit, Ordnung oder Gesundheit nicht mehr zugemutet werden kann.

Artikel

VIII

I . B e i d e r Zuteilung 3 2 5 freien W o h n r a u m s h a b e n sich d i e deutschen W o h n u n g s b e h ö r d e n n a c h f o l g e n d e n G r u n d s ä t z e n z u richten: A . I n e r s t e r Linie sind in j e d e m F a l l e b e v o r z u g t 3 2 5 3 zu b e r ü c k sichtigen solche P e r s o n e n , die d e m nationalsozialistischen R e g i m e W i d e r s t a n d geleistet h a b e n o d e r d u r c h seine M a ß n a h m e n b e nachteiligt w o r d e n s i n d . B . U n t e r gleichberechtigten P e r s o n e n s i n d zu b e v o r z u g e n 1. kinderreiche F a m i l i e n ,

351

Wohnungsgesetz

2. bejahrte Personen, 3. Invalide und Körperbehinderte. Die obige Vorzugsbehandlung ist jedoch den örtlichen Verhältnissen und etwaigen Anweisungen der Militärregierung unterworfen. C. Auf entsprechende Anweisung der Militärregierung ist an Orten, in denen Mangel an Facharbeitern besteht, derartigen Arbeitskräften gleichfalls Vorrang zu gewähren. D. Niemand darf auf Grund seiner gesellschaftlichen oder finanziellen Stellung bevorzugt behandelt werden. £ . Ausländer, die sich freiwillig in Deutschland aufhalten, sind wie deutsche Staatsangehörige zu behandeln. II. Die Zuteilung326 wird in folgender Weise vorgenommen 327 ' 328 : A. Die deutschen Wohnungsbehörden haben für jeden Wohnraum, sobald er durch Erfassung oder anderweitig frei wird, eine nach den obigen Grundsätzen ausgewählte Person als Mieter 329 zu benennen330 und von dem Eigentümer zu verlangen, mit dieser ein Rechtsverhältnis abzuschließen, das ihm die Benutzung331 des betreffenden Wohnraumes sichert (Zuweisung). B. Falls der Eigentümer nicht einwilligt oder nicht erreichbar 332 ist, kann die Wohnungsbehörde eine Verfügung333 erlassen, welche die Wirkung eines Mietvertrages hat. C. Ein Mietvertrag gemäß Abs. II A oder eine Verfügung mit der Wirkung eines solchen gemäß Abs. II B ist für die von der zuständigen Wohnungsbehörde festgesetzten Dauer gültig. Mietvertrag oder Verfügung müssen den zu zahlenden Mietzins sowie alle von der Wohnungsbehörde als zweckmäßig erkannten Bedingungen und Bestimmungen enthalten; hierbei hat die Wohnungsbehörde Mietverträge, wie sie für Wohnungen der betreffenden Art ortsüblich sind, zu berücksichtigen. D. Innerhalb 15 Tagen nach der Erfassung muß der Mietvertrag abgeschlossen und die Wohnung bezogen werden 334 . E. Ein vor 335 der Erfassung begründetes Rechtsverhältnis, insbesondere ein Mietvertrag über die Benutzung des erfaßten Wohnraumes erlischt spätestens mit dem Inkrafttreten eines nach den Vorschriften dieses Paragraphen abgeschlossenen, neuen Rechtsverhältnisses. Ein nach 336 der Erfassung vorgenommenes Rechtsgeschäft über die Überlassung des erfaßten 352

Art. V I I I

Anm. 325

Wohnraumes, das den Vorschriften dieses Paragraphen nicht entspricht, ist nichtig. 325

Die gleichzeitig mit der Erfassung (A 318, 321) erfolgende oder ihr nachfolgende Zuweisung des freien oder freigemachten Wohnraumes hat nach bestimmten G r u n d s ä t z e n zu erfolgen. Soweit nicht die örtliche Militärregierung, z. B. hinsichtlich der Facharbeiter — Buchst. C — eine andere Weisung zur vorzugsweisen Unterbringung erteilt, sind an erster Stelle die p o l i t i s c h V e r f o l g t e n — GruppeA — bevorzugt zu behandeln (A 325a); Anspruch auf diese nur für die Reihenfolge der Zuweisung, nicht aber für die Größe des zugeteilten Wohnraumes zugebilligten Vorrangstellung haben nur Personen, die eine schriftliche Bestätigung der in Art. I X Ziff. 2 bezeichneten Art der Wohnungsbehörde vorgelegt haben. Innerhalb dieses Kreises entscheiden über die Reihenfolge die besonderen Verhältnisse, sonst die begründete, d. h. mit Nachweis belegte, Anmeldung. Solange ein Bewerber der Gruppe A in der Gemeinde vorhanden ist, kann ein Bewerber der Gruppe B nicht berücksichtigt werden. Die Gruppe B der bevorzugten Personen, deren Rangordnung untereinander sich nach den örtlichen Verhältnissen und etwaigen besonderen Anweisungen der örtlichen Militärregierung richtet, umfaßt die kinderreichen Familien, bejahrte Personen sowie Invalide und Körperbehinderte. Örtliche Besonderheiten können die vorzugsweise Behandlung bestimmter Fälle, sogenannte Sofortfälle (Flüchtlinge, Räumungspflichtige, Hauseigentümer am Ort) und insbesondere bei unzureichender Unterbringung rechtfertigen, dazu Hans I I zu Art. V I I I ; Bettermann-Haarmann S. 117. Auch Kriegssachgeschädigte können bevorzugt berücksichtigt werden, A 366. Als k i n d e r r e i c h gilt nach § 18 DVO eine F a m i l i e , in deren Haushaltgemeinschaft dauernd, also nicht nur vorübergehend, mindestens vier minderjährige Kinder sich befinden. Den Kindern gleichgestellt sind Enkel, Stief-, Adoptiv- und Pflegekinder. Maßgebend sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Zuweisung. Als b e j a h r t e P e r s o n e n sind regelmäßig Männer und Frauen über 65 Jahre anzusehen. Diese Altersgrenze kann unterschritten werden, wenn aus besonderen Gründen, z. B . infolge Gebrechen, Krankheit, eine vorzeitige Alterung eingetreten ist. Ob die bejahrte Person Haushaltvorstand ist oder nicht, ist ohne Bedeutung; es genügt, wenn eine bejahrte Person haushaltzugehörig ist. Langdauernde Bettlägerigkeit oder Hilflosigkeit und Pflegebedürftigkeit eines Familienmitgliedes wird unter Umständen die gleiche Bevorzugung rechtfertigen, auch wenn der Wortlaut des Gesetzes dies nicht ohne weiteres gestattet. Übergangsfälle zu der nächsten Kategorie der I n v a l i d e n , d.h. der arbeitsbeschränkten — Invalidität ist nach der Neuordnung der Sozialgesetzgebung nunmehr bereits bei 60 v. H. Minderung der Erwerbsfähigkeit gegeben — oder arbeitsunfähigen Personen und der K ö r p e r b e s c h ä d i g t e n . Zum Begriff der Körperbeschädigten vgl. das Gesetz über Leistungen an Körperbeschädigte vom 26. März 1947 (GVB1 107) mit Durchführungsverordnungen vom 27. Januar, 1. und 3. März 1947 (GVB1 136, 139, 140), ferner Lohnsteuer-Durchführungsbestimmungen 1939 und -Richtlinien 1940, beide in der Fassung 1948, Amtsblatt des Bayer. Finanzministeriums 1948 S. 77, 88 und 300. Außerhalb dieser beiden Gruppen A und B erfolgt die Zuweisung regelmäßig — Dringlichkeit des Bedarfs ausgenommen — in der R e i h e n f o l g e 23

K i e f e r s a u e r , Grundstücksmiete, 7. Aufl.

353

A n m . 325 a

Wohnungsgesetz

d e r A n m e l d u n g e n bei der Wohnungsbehörde. Eine bevorzugte Behandlung der Wohnungsuchenden mit Rücksicht auf die gesellschaftliche Stellung oder die finanzielle Leistungsfähigkeit ist ausdrücklich verboten, Buchst. D. Auch der E i g e n t ü m e r h a t kein absolutes Recht auf die freiwerdende Wohnung im eigenen Hause — ebenso die nicht veröffentliche Entscheidung des VGH München Nr. 68 I I 48 vom 11. April 1949 —, auch wenn er seine eigene Wohnung zur Verfügung stellt. Doch wird man ihm und jedem dinglich Berechtigten entgegenkommen (vgl. § 5 Abs. 2b WI»VO); auch wird die Wohnungsbehörde unter gleich dringlichen Wohnungsuchenden Angehörige oder Verwandte des Hauseigentümers bevorzugen müssen, sofern es sich nicht dem Vorwurf des Ermessensmißbrauchs aussetzen will. Vom Zwangswohnungstausch bleibt der Eigentümer verschont. A u s l ä n d e r , die sich freiwillig in Deutschland aufhalten, sind in den beiden bevorzugten Gruppen und in den allgemeinen Gruppen wie deutsche Staatsangehörige zu behandeln. Auch bei der Erfassung von Wohnraum sind Inländer und Ausländer gleichgestellt; die Sonderstellung der Exterritorialen und der Angehörigen der Besatzungsmacht bleibt unberührt, OVG Jena N J W 1948, 359. Das Vorrecht aus Abs. 1 gibt dem Berechtigten weder einen Anspruch auf Zuweisung einer bestimmten Wohnung noch eine Klagerecht wegen Verletzung der Rechte der bevorrechtigten Gruppe; der Bevorrechtigte h a t auch kein Widerspruchsrecht gegen die Zuweisung einer Wohnung an einen Nichtbevorrechtigten, V G H Kassel VerwRspr 1 Nr. 14; V G H München 68 II 48 und 5 8 I I 4 8 V G H E n . F . B d . l , 106;vgl. VGH Stuttgart (Karlsruhe) VerwRspr 1 Nr.52. Die Wiedereinführung einer M i e t b e r e c h t i g u n g s k a r t e (Wohnungssuchkarte) wird mit Recht als verfrüht erachtet, ME vom 29. Dezember 1949 (StAnz 1950 Nr. 2). Die Mietberechtigungskarte ist eine von der Wohnungsbehörde ausgestellte Bestätigung darüber, daß die in der Karte näherbezeichnete Person berechtigt ist, wegen Anmietung einer Familienwohnung der in der Karte näher bezeichneten Art und Größe mit dem Vermieter in Verbindung zu treten und einen vorläufigen Mietvertrag abzuschließen. Rechtswirksam wird der Mietvertrag erst mit der schriftlichen Genehmigung der Wohnungsbehörde, vgl. § 16 Abs. 6 BayWMVO 1926, Grundstücksmiete, 4. Aufl. S. 81. Die Dringlichkeit der Bewerbung darf durch diese Art der Wohnungszuteilung nicht verletzt werden. Mit Rücksicht auf die geringe Zahl verfügbarerWohnungen sqll die Einführung der Mietberechtigungskarte für die Zukunft durch die Aufsichtsbehörde nicht genehmigt werden. öffentlich geförderte Wohnungen werden grundsätzlich nur Personen mit niederem Einkommen zugeteilt, § 22 Abs. 1 WohnbauG (A 405). 325a Durch das Gesetz zum Schutz der Arbeits- und Wohnungsverhältnisse der aus religiösen, rassischen oder politischen Gründen Verfolgten vom 18. Januar 1949 (GVB1 23) ist bestimmt, a) daß diesen Personen, die über ihre Eigenschaft einen vom Bayer. Staatskommissar für religiös, rassisch und politisch Verfolgte bzw. vom Landesamt f ü r Wiedergutmachung ausgestellten Ausweis besitzen müssen, Wohnungen gemäß Kontrollratsgesetz Nr. 18 bevorzugt zuzuteilen sind; b) daß der E i n w e i s u n g ohne Zustimmung des Landesamts f ü r Wiedergutmachung n i c h t z u r ü c k g e n o m m e n werden kann. Die Zustimmung darf nach Art. 5 Abs. 2 des Gesetzes nur aus zwingenden Gründen

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Art. V I I I

A n m . 326

erteilt werden. Sie muß jedoch erteilt werden, wenn die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung vorliegen würden. Die Vorschrift zu b kann sich nur auf die Tätigkeit der Verwaltungsbehörden beziehen, hat aber keine Wirkung für die Vollstreckung eines verwaltungsgerichtlichen Urteils. Wird durch ein verwaltungsgerichtliches Urteil die Verfügung einer Wohnungsbehörde, durch die ein Verfolgter in die Wohnung des Anfechtungsklägers gekommen ist, als der Rechtsgrundlage entbehrend aufgehoben, so muß das Urteil des VG durch Entfernung des Eingewiesenen aus der Wohnung vollstreckt werden, ohne daß es der Zustimmung des Landesamtes für Wiedergutmachung bedarf, VGH München vom 9. Juni 1949 Nr. 112 II 48. 326

Die Zuteilung (Zuweisung, Einweisung) ist die B e n e n n u n g eines bestimmten Wohnungsuchenden an den Verfügungsberechtigten eines erfaßten Wohnraumes; unter mehreren Bewerbern hat der Verfügungsberechtigte kein Auswahlrecht, VGH Stuttgart NJW 1949, 638, A 329. Ausnahme für mit ö f f e n t l i c h e n Mitteln g e f ö r d e r t e neu errichtete Wohnungen (A 353); frei f i n a n z i e r t e Wohnungen (A 108a) sind von der Erfassung und Zuteilung durch die Wohnungsbehörde nach § 23 des Ersten Wohnungsbaugesetzes (A 405) freigestellt. Die Zuteilung ist dem Verfügungsberechtigten und, wenn dieser selbst Mieter ist, dem Hauseigentümer sowie dem Wohnungsuchenden zuzustellen, vgl. ME vom 9. Dezember 1949 MAB11949, 369. Die Zuteilung setzt die Erfassung des Wohnraumes voraus (A 318); sie kann gleichzeitig mit der Erfassung erfolgen. Bei Ungültigkeit der Erfassung ist auch die Einweisung hinfällig, VGH Kassel NJW 1949, 39. Sie enthält die A u f f o r d e r u n g der Wohnnngsbehörde, mit der zugewiesenen Person (Einzelperson oder Haushaltvorstand) einen die Wohnungsnutzung sichernden V e r t r a g (V 33) -— in der Regel wird es ein Mietvertrag sein — abzuschließen und ihr den Gebrauch des zugeteilten Wohnraumes zu ü b e r l a s s e n , vgl. KG JW 1930, 272 (A 335). In diesem Gebote ist zugleich die Weisung enthalten, an keine andere Person als die zugewiesene die Wohnung zu überlassen, sie nicht selbst zu beziehen, nicht für Wohnzwecke unbrauchbar zu machen oder gewerblich zu benutzen. Der von der Wohnungsbehörde verlangte Vertragsabschluß muß innerhalb der von ihr bestimmten angemessenen Frist (etwa eine Woche) —die Frist kann unter Umständen verlängert werden, A 344 — erfolgt sein. Die Frist läuft bereits von der Erfassungszustellung an. Ein nach Fristablauf abgeschlossener Vertrag ist zwar zivilrechtlich gültig und verpflichtet den Verfügungsberechtigten zur Überlassung der Räume. Die Wohnungsbehörde braucht diesen Vertrag aber nicht anzuerkennen. Statt diesen Vertrag zu genehmigen, kann sie einen anderen Wohnungsuchenden zuweisen und verlangen, daß mit diesem ein Nutzungsvertrag abgeschlossen wird. Geschieht dies oder wird bei Weigerung von der Wohnungsbehörde ein Zwangsmietvertrag festgesetzt, so liegt ein Doppelmietverhältnis vor, bei dem der nichtanerkannte erste Mietvertrag gemäß Art. VIII Abs. 2 Buchst, e Satz 2 WohnG — bisher § 31 MSchG, Grundstücksmiete 4. Aufl. S. 398 — nichtig geworden ist. Mit der Zuweisung kann die Wohnungsbehörde auch dem W o h n u n g s u c h e n d e n besondere V e r p f l i c h t u n g e n auferlegen, z. B. daß er Instandsetzungskosten übernimmt, die der Verfügungsberechtigte oder die Wohnungsbehörde selbst für die Herrichtung der Räume aufgewendet hat. Sie kann die Zuweisung weiterhin davon abhängig machen, daß der Zugewiesene einen a3*

355

Anm. 326

Wohnungsgesetz

anderen Wohnungsuchenden als Untermieter aufnimmt oder in ein bestehendes Untermietverhältnis eintritt, daß er die Haftung für den Mietzinsausfall des Vermieters von der Erfassung bis zum Vertragsabschluß übernimmt. Solche Leistungen können dem Wohnungsuchenden nach pflichtgemäßem Ermessen mit der Zuweisung auferlegt werden. Die Rechtsform der Zuweisung u n t e r A u f l a g e ist der Zuweisung unter der Bedingung vorzuziehen, da letztere die Rechtswirksamkeit der Zuweisung von der Erfüllung der Bedingung abhängig macht mit der Folge, daß die Nichterfüllung die Zuweisung samt allen daran geknüpften Rechtsfolgen rechtsungültig macht. Die Zuweisung unter Auflage dagegen läßt bei Nichterfüllung der Auflage den Rechtsbestand der Zuweisung unberührt; die Erfüllung der Auflage kann die Wohnungsbehörde nur dadurch erzwingen, daß sie die Zuweisung widerruft (A 328) oder daß sie mit Strafe (A 348) gegen den Pflichtigen vorgeht. Pflichtig hinsichtlich Bedingung und Auflage wird der Wohnungsuchende nur dadurch, daß er die Zuweisung annimmt; er kann sie ablehnen. Geschieht dies ohne ausreichenden Grund, was nach Lage der Verhältnisse zu beurteilen ist, so kann die Wohnungsbehörde ihn bei der nächsten Zuweisung übergehen und spätere Bewerber seiner Gruppe (A 325) ihm vorziehen, ohne daß er sich darüber beschweren oder die Trägerin der Wohnungsbehörde haftbar machen kann, A 334. Die Zuweisung der Wohnung begründet ganz ebenso wie die Einweisung auf Grund des § 5 R L G — V 33 — ein öffentlich-rechtliches Rechtsverhältnis, an dem die Wohnungsbehörde, der Verfügungsberechtigte und der Zugewiesene beteiligt sind. Ein bürgerlich-rechtlicher Tatbestand — faktische Rechtsbeziehungen, mietrechtsähnliches Verhältnis, Mietrechtsverhältnis — wird nicht geschaffen. Deshalb steht dem zugewiesenen Wohnungsuchenden kein Recht zu, sich eigenmächtig in den Besitz der zugewiesenen Räume zu setzen OGH Köln MDR 1948, 472. Er hat wohl ein Recht auf Besitzüberlassung, aber nicht auf eigene Besitzergreifung. Setzt sich der Zugewiesene durch verbotene Eigenmacht in den Besitz der Räume, so verletzt das Wohnungsamt sein Ermessen (A 318), wenn es dieses Verhalten durch Festsetzung eines Zwangsmietvertrages sanktioniert, VGH Stuttgart N J W 1949, 638 = MDR 1949, 576. Das Besitzrecht vermittelt erst der Nutzungsvertrag OLG München EA 586. Diesen Vertragsabschluß herbeizuführen, ist Recht und Pflicht der Wohnungsbehörde. Darin unterscheidet sich das RLG und das WohnG, daß bei letzterem, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen und später nicht wieder beseitigt sind (A 328), die Überführung in ein ordentliches Privatrechtsverhältnis durch autoritativen Staatsakt (V 17) möglich ist. Die Festsetzung des Zwangsmietvertrages wäre entbehrlich, wenn man annehmen dürfte, daß bereits durch die Zuweisung ein mietähnliches Rechtsverhältnis oder ein faktisches Mietverhältnis begründet würde. Solange ein Mietvertrag nicht abgeschlossen oder ein Zwangsmietvertrag nicht festgesetzt ist, verbleibt es wie bei der Einweisung auf Grund des R L G — V 33 — bei den öffentlich-rechtlichen Beziehungen, die auch durch die Zahlung oder Vereinbarung eines Entgelts für die Benutzung der Wohnung oder die normale Regelung der üblichen Nebenverpflichtungen in ein privatrechtliches Mietverhältnis umgedeutet werden können, vgl. Hans I I I 13 zu Art. V I I I und die dort zitierten Entscheidungen des LG Osnabrück und LG Göttingen; LG Paderborn N J W 1948, 270; Bettermann-Haarmann S. 178. Solange die Zuweisung durch die Wohnungsbehörde nicht aufgehoben und auch nicht durch die Uberführung

356

Art. V I I I

Anm.327

in ein bürgerlich-rechtliches Nutzungsverhältnis beendet ist, bleibt das öffentlich-rechtliche Wohnverhältnis bestehen. Ohne die Begründung eines privaten Rechtsverhältnisses kann der Verfügungsberechtigte gegen den Zugewiesenen weder die Besitzstörungsklage aus §§ 858, 865 B G B noch die Mietaufhebungsklage gemäß §§ 2—4 MSchG erheben noch kündigen. Er kann nur bei der Wohnungsbehörde die Aufhebung der Einweisung (Erfassung und Zuteilung) beantragen. Lehnt die Wohnungsbehörde ab und bleibt auch die Beschwerde und Anfechtungsklage ohne Erfolg, so bleibt dem Verfügungsberechtigten als letzter Ausweg nur, was er von Anfang an hätte tun können und sollen: der freiwillige Abschluß eines Mietvertrages, der die öffentlich-rechtliche Wohnbefugnis zum Erlöschen bringt und den Weg der Mietaufhebungsklage eröffnet. Die Aufforderung kann an den Hauseigentümer gerichtet sein; alsdann wird über den erfaßten Raum ein H a u p t m i e t v e r h ä l t n i s begründet mit der Rechtsfolge daß, soweit der erfaßte Wohnraum bisher bereits an einen Mieter rechtsgültig überlassen war, dieses Mietrechtsverhältnis insoweit erlischt, Buchst. E Satz 1. Die Aufforderung kann aber auch —- abweichend vom Wortlaut des Gesetzes (V 109), dazu Oppler SJZ 1947, 281 und Hans, I I I 7 zu Art. VIII — an den Mieter des erfaßten Wohnraumes gerichtet sein ¡kommt dieser der Aufforderung nach, so schließt er mit dem Zugewiesenen einen U n t e r m i e t v e r t r a g ab, dessen Mieterschutzfähigkeit sich ausschließlich nach den Grundsätzen des § 24 MSchG richtet, A 76. Zum Abschluß dieses Vertrages bedarf er nicht der Einwilligung des Vermieters nach § 549 Abs. 1 BGB, auch dann nicht, wenn ihm im Mietvertrag die Weitervermietung untersagt ist. Denn die Untervermietung erfolgt in Ausführung einer behördlichen Anweisung, der sich weder der Mieter noch der Vermieter entziehen kann. Eine Ersetzung der Erlaubnis des Vermieters durch das MEA gemäß § 29 MSchG ist entbehrlich und mangels Rechtsschutzbedürfnisses nicht durchzuführen, A 90, 318. 327

Die Zuteilung bildet im Zusammenhang mit der Erfassung des Wohnraumes die R e c h t s g r u n d l a g e für die bürgerlich-rechtliche Gestaltung der von der Wohnungsbehörde geforderten Änderung der Wohnraumverteilung. Die Rechtswirkung wird deutlich sichtbar, wenn der Eigentümer oder Mieter sich weigert, mit der zugewiesenen Person einen Mietvertrag abzuschließen und deshalb von der Wohnungsbehörde ein sog. Zwangsmietvertrag festgesetzt wird, A 333. Diese Anordnung bringt lediglich die bereits durch die Erfassung begründete Verfügungsbeschränkung (A 318, 321) in eine konkrete bürgerlich-rechtliche Form und verpflichtet den Verfügungsberechtigten zu einer positiven Leistung. Ebenso geht der vom Verfügungsberechtigten auf die Zuweisung des Wohnungsamtes hin abgeschlossene Mietvertrag letzten Endes auf die behördliche Anordnung zurück. Deshalb trägt die-Wohnungsbehörde für die Zuweisung eine große Verantwortung. Sie ist nicht nur für die Durchführung der für die Erfassung des Wohnraumes geltenden Grundsätze, sondern auch für die Auswahl der zugewiesenen Personen verantwortlich; in letzterer Hinsicht nicht nur für die Beachtung der Reihenfolge der Bewerber (A 325), sondern auch für die Beachtung aller für das Zusammenleben der Beteiligten wichtigen Gesichtspunkte. Die Wohnungsbehörde darf mit der Zuteilung nicht Verhältnisse schaffen, die zu einer Gefährdung von Gesundheit und Sittlichkeit führen; sie darf nicht Personen zuweisen, deren Unverträglichkeit, Streitsucht und Lebensführung zu Rei-

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A n m . 328

Wohnungsgesetz

bereien führt oder deren (gegenwärtige LG I Berlin MietG 1927, 158) mangelnde Zahlungsfähigkeit oder Leistungswille die Erfüllung der Vertragspflichten in Frage stellt oder deren Mietgebrauch die Mietsache gefährdet. Unter diesem Gesichtspunkt können der Trägerin des Wohnungsamtes, der Gemeinde oder Kreisgemeinde, Haftungsansprüche seitens des Mieters oder Vermieters auch dann entstehen, wenn es nicht zur Festsetzung eines Zwangsmietvertrages kommt, V 119. VGH Stuttgart HuW 1948, 9 (Zuweisung einer sehr unreinlichen und mit Ungeziefer behafteten Person in einen ordentlichen Haushalt als Ermessensmißbrauch). Die Befugnis der Wohnungsbehörde, gemäß § 19 Ziff 2 DVO Vertragsbestimmungen zu treffen, gilt nur insoweit, als nach der Regel des § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB der Vertrag „im Zweifel" als nicht geschlossen gelten soll, Bettermann-Haarmann S. 143. 328

Da die Zuteilung die Rechtsgrundlage für die Schaffung von Dauerverhältnissen für die Wohnraumnutzung herbeiführen soll, muß sie grundsätzlich unwiderruflich sein, mindestens von dem Zeitpunkt an, von dem an die Nutzung rechtswirksam geordnet ist. Trotzdem kann sich die Notwendigkeit ergeben, aus Gründen der Sicherheit, Ordnung oder Gesundheit die Zuweisung aufzuheben, Ausfbest zu § 14 (A 324). Die Zulässigkeit der Anordnung ergibt sich aus der wohnungswirtschaftlichen Aufgabe, unbillige Härten tunlichst zu vermeiden (A 319); die Wohnungsbehörde, nicht das ordentliche Gericht ist für den Abschluß des Mietvertrages auf Grund der Zuweisung verantwortlich (A 326) und deshalb bei Wegfall der Voraussetzungen der Zuweisung zu ihrer Aufhebung befugt, ohne daß es der Bestimmung des § 14, deren Rechtsgültigkeit v. Schad NJW 1948, 335 und Roquette, Mietrecht S. 24 bestreiten, bedurft hätte, vgl. auch Lohbeck NJW 1948, 649. In diesem Falle wird die Zuweisung im Interesse des Verfügungsberechtigten widerrufen, weil ihm „die Belassung des Eingewiesenen nicht mehr zugemutet werden kann", vgl. KG JW 1925, 1412. Der Zugang der ZuweisungsVerfügung verschafft kein subjektives Recht für die Parteien. Nicht nur unlautere Machenschaften ermöglichen die Zurücknahme der Zuweisung (KG 1927, 2859 u. Rspr. 46, 113), sondern auch die zweckwidrige Verwendung für Nichtwohnzwecke oder das Bekanntwerden von Gründen, die zur Versagung der Zuweisung berechtigt hätten, Hans, III 5 zu Art. VIII. Es ist kein Grund*) ersichtlich, warum die Zurücknahme der Verfügung bei objektiver Rechtsverletzung, insbes. wenn sie zugleich die Nichtigkeit des Verwaltungsaktes in sich schließt, ausgeschlossen sein sollte. Aus der Begründung der Aufhebung der Einweisung ergibt sich zugleich die Verpflichtung der Wohnungsbehörde, für die Lösung der Rechtsbindung Sorge zu tragen, die dem Verfügungsberechtigten aus der Festsetzung des Zwangsmietvertrages oder aus dem auf Veranlassung der Woh-

*) Auch die Anerkennung eines allgemeinen Rechtsgrundsatzes, daß die Rücknahme oder Abänderung einer behördlichen Verfügung nicht mehr möglich ist, wenn durch sie ein Staatsbürger Rechte erworben oder eine Rechtsstellung erlangt hat (Roquette a. a. O. S. 23; VGH Kassel VerwRspr 1 Nr. 134; VGH Stuttgart 113/48), vermag die Auffassung nicht zu stützen, daß das durch die zugebilligte öffentlichrechtliche Wohnberechtigung gerechtfertigte privatrechtliche Rechtsverhältnis grundsätzlich durch eine spätere Beseitigung der Wohnberechtigung nicht berührt wird, StadtVG Berlin HuW 1947, 251. Wird durch den Verwaltungsrichter die Nichtigkeit des Verwaltungsaktes festgestellt, so folgt daraus, daß die Aufforderung der Wohnungsbehörde zum Vertragsabschluß (Zuteilung, A 327) oder die Festsetzung des Zwangsmietvertrages der gesetzlichen Grundlage entbehrt hat; denn die Vollmacht zu dem belastenden Verwaltungsakt hat nicht bestanden und die Behörde hat ohne gesetzliche Ermächtigung gehandelt. Weil sie ihre Machtbefugnis überschritten hat, ist der belastende Verwaltungsakt nichtig und wirkungslos, Bettermann MDR 1949, 396 und N J W 1949, 267 gegen L G Paderborn. Das ist ohne weiteres

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Anm. 328

nungsbehörde abgeschlossenen Mietvertrag erwachsen ist. Ist ein Mietvertrag — die Nennung eines Mietpreises oder Entschädigungsbetrages reicht zur Annahme einer Vertragsvereinbarung für sich allein nicht aus, LG Paderborn N J W 1948, 270—, nicht vereinbart, so ist dem Eingewiesenen die Rechtsgrundlage für ein weiteres Verbleiben in der Wohnung entzogen; er kann sich nicht auf Mieterschutz berufen. Die Aufhebung der Zuweisung hat aber nicht unmittelbar die Aufhebung des Rechtsverhältnisses zur Folge, das zwischen dem zugewiesenen Wohnungsuchenden und dem Eigentümer oder Mieter (A 326) begründet worden ist, vgl. LG Essen Justiz B1 Hamm 1946, 136. Im Geltungsbereich des Mieterschutzgesetzes ist der Vermieter (Untervermieter im Rahmen des § 24, A 73) auf die Erhebung der Aufhebungsklage angewiesen, die nur aus bestimmten Gründen zulässig ist. Da die Wohnungsbehörde durch die Aufhebung der Einweisung von sich aus amtlich bestätigt, daß dem aus» dem Rechtsverhältnis Verpflichteten die Fortsetzung des (Miet)verhältnisses nicht zugemutet werden kann — a. M. Kley N J W 1948, 327 —, kann und muß die Wohnungsbehörde von sich aus dafür Sorge tragen, daß das Rechtsverhältnis gelöst wird. Dies geschieht dadurch, daß die Wohnungsbehörde den Beteiligten gegenüber durch schriftlichen Bescheid die verfügte Zuweisung widerr u f t und zugleich f e s t s t e l l t , daß das auf Grund dieser Zuweisung abgeschlossene R e c h t s g e s c h ä f t bzw. der f e s t g e s e t z t e Z w a n g s m i e t v e r t r a g den V o r s c h r i f t e n des Art. V I I I WohnG n i c h t m e h r e n t s p r i c h t und deshalb gemäß Art. VIII Abs. 2e Satz 2 WohnG vom Zeitpunkt der Zustellung des Widerrufs an nichtig ist. Diese Feststellung unterliegt nicht der Nachprüfung durch das ordentliche Gericht ; L G Göttingen läßt die Frage offen; Bettermann MDR 1948, 251 verneint die Zulässigkeit der Abänderung des Zwangsmietvertrages. Soweit Schadensersatzansprüche aus der Vernichtung des Rechtsverhältnisses von den Beteiligten mit Erfolg geltend gemacht werden können, kann der Verpflichtete von der Trägerin der Wohnungsbehörde Ersatz des ihm entstandenen Schadens verlangen. Der Wohnungsbehörde erwächst über die Erklärung des Widerrufes hinaus die V e r p f l i c h t u n g , für die s o f o r t i g e a n d e r w e i t i g e U n t e r b r i n gung der zugewiesenen Personen Sorge zu tragen. Aus der Verzögerung dieser Maßnahme können der Trägerin der Wohnungsbehörde neue Haftungsansprüche des Hauseigentümers (Vermieters) oder des Mieters entstehen (A 341; V 119). Gegenüber politisch Verfolgten ist die Zurücknahme der Einweisung an die Zustimmung des Landesamts für Wiedergutmachung gebunden, A 325a. Wenn die Ausfbest. zu § 14 (A 324) lediglich die Zulässigkeit der Aufhebung der Einweisung feststellt, so muß daraus gefolgert werden, daß die Wohnungsbehörde v e r p f l i c h t e t ist, die Zuweisung zu w i d e r r u f e n , wenn die hinsichtlich der Festsetzung des Zwangsmietvertrages einsichtig, der ohne den Willen der Beteiligten ein Mietrechtsverhältnis geschaffen hat. Das gleiche muß aber auch für den vom Vermieter auf Grund des ausgesprochenen Abschlußzwanges eingegangenen Vertrag gelten; denn der Vermieter, der der behördlichen Aufforderung zum Vertragsabschluß Folge leistet, kann in seinen Rechten nicht schlechter gestellt sein als der Vermieter, der es auf die Festsetzung des Zwangsmietvertrages hat ankommen lassen. Ist der belastende Verwaltungsakt nichtig oder widerrufen, so kann der Vermieter an dem auf Grund des Abschlußzwanges eingegangenen Mietrechtsverhältnis nicht mehr festgehalten werden. E r ist in seinen Rechten verletzt (Art. 19 Abs. 4 GG), weil die öffentliche Gewalt ihn ohne Rechtsgrund zum Vertragsabschluß gezwungen hat. Unternimmt die Wohnungsbehörde nichts zur Wiederherstellung des früheren Zustandes, so kann der Vermieter auf Feststellung der Nichtigkeit des Mietverhältnisses aus Art. 19 Abs. 4 GG beim ordentlichen Gericht Klage erheben ( V l e ) ; er braucht sich nicht auf das Mietaufhebungsverfahren verweisen zu lassen, das für seinen besonderen Fall einen Erfolg nicht verspricht.

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Belassung des Eingewiesenen aus Gründen der Sicherheit, Ordnung und Gesundheit dem Betroffenen nicht mehr zugemutet werden kann. Ohne Widerruf h a t die Wohnungsbehörde die gleiche Feststellung zu treffen, wenn der Verwaltungsakt nichtig bzw. aufgehoben ist, V 51. Darauf h a t der Vermieter einen Rechtsanspruch, der zunächst durch Beschwerde entsprechend Art. V I I Ziff. 3 WohnG zur Aufsichtsbehörde und gegen' deren Bescheid im Wege der Anfechtungsklage geltend gemacht werden kann, A 323, 341. Eine Zurücknahme kann auch in den Fällen der Bek. vom 21. Januar 1949 in Frage kommen, A 357. Die Pflicht zur Rückgängigmachung der Zuteilung, kann insbes. gegenüber den im Rahmen des R e i c h s l e i s t u n g s g e s e t z e s eingewiesenen Personen von Bedeutung werden, V 33 u. A 350. 329

Die Au s w a h l d e r zuzuweisenden Person obliegt ausschließlich derWohnungsbehörde (A326). Sie trägt der Aufsichtsbehörde gegenüber die Verantwortung für die Beachtung der Grundsätze des Abs. 1; sie ist aber auch dem Betroffenen gegenüber dafür verantwortlich, daß ihm aus der Person des Zugewiesenen nicht Nachteile entstehen, die die Grenze des Zumutbaren übersteigen, A 328. Die Wiedereinweisung eines Räumungspflichtigen in die nach dem Urteil zu räumende Wohnung ist der Wohnungsbehörde nicht gestattet; eine solche Maßnahme würde dem Grundsatz einer jeden Staatstätigkeit widersprechen, daß eine Behörde die Rechtsakte der anderen Behörde zu achten und deren Durchführung zu unterstützen hat, L G Hagen N J W 1948, 347 und A 298, 392. Ebenso widerspricht es rechtsstaatlichem Denken (V le), wenn ein Verhalten, das dem Verfügungsberechtigten Anspruch auf sofortige Räumung der Wohnung durch den Zugewiesenen gibt •— eigenmächtige Besitzergreifung (A 326) —, von der Wohnungsbehörde durch Festsetzung eines Zwangsmietvertrages sanktioniert wird, VGH Stuttgart N J W 1949, 638. In beiden Fällen liegt Ermessensmißbrauch vor, A 318. Der Wohnungsinhaber und der Hauseigentümer haben keinen Anspruch darauf, daß eine bestimmte Person ihnen zugewiesen wird; sie können auch nicht verlangen, daß ihnen mehrere Personen zur Auswahl überwiesen werden, A 326. Zur Frage der Behandlung der Wohnungszuweisung und Hausratauseinandersetzung nach der 6. DVO zum Ehegesetz vom 21. Oktober 1944 (RGBl I 256), deren Weitergeltung auch nach Erlaß des Ehegesetzes 1946 anerkannt ist (V 18), vgl. Schaette N J W 1948, 335.

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Mit der Wahrung der Grundsätze der Reihenfolge der Bewerber (A 325) ist das Problem der Raumzuteilung nicht erschöpft. Die Bedürfnisse des privaten und des öffentlichen Lebens müssen je nach ihrer Dringlichkeit befriedigt werden. E s müssen Gefährdungen der Gesundheit abgewendet werden. Unter diesem Gesichtspunkt läßt § 18Ziff.3DVO (A 337) die Berücksichtigung eines Mehrbedarfes — vgl. VGH München VerwRspr 1 Nr. 95 und 131, A 318 — an Raum zu, wenn die dauernde Erkrankung einer häushaltangehörigen Person eine Erweiterung der Raumzuteilung dringend erfordert. Aus dem gleichen Grunde müssen für Ärzte, Zahnärzte, Tierärzte und Dentisten die unbedingt notwendigen Wohn- und Praxisräume in der Niederlassungsgemeinde freigemacht werden, wozu regelmäßig Wohnräume, d. h. zu Wohnzwecken geeignete und ursprünglich für Wohnzwecke benutzte Räume (A 301) als Praxisräume in Anspruch genommen werden können, ME vom 12. Oktober 1948 (StAnz Nr. 44). In allen Fällen der Mehrung des

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Raumbedarfs für die Ausübung einer b e r u f l i c h e n T ä t i g k e i t , zu der auch die Berufsausübung der Rechtsanwälte, Notare, Schriftsteller usw. zu zählen ist, muß ein d r i n g e n d e r Grund vorliegen. Unter dem Gesichtspunkt der Abwendung von Gefahren für die S i t t l i c h k e i t kann eine Raumvermehrung dann begründet sein, wenn eine Vermehrung der Zahl der haushaltzugehörigen Familienangehörigen, wenn das Heranwachsen der Kinder, wenn die Heiiat der Kinder eine Vergrößerung der zugeteilten Räume rechtfertigen. Endlich können auch soziale Grundsätze die erneute Prüfung der Raumzuteilung erforderlich machen. Unter dem Gesichtspunkt der K r i e g s g e f a n g e n e n b e t r e u u n g dürften die Wohnungsbehörden die Fehlentscheidungen wiedergutmachen, die aus der Nichtberücksichtigung des Wohnungsbedürfnisses getroffen worden sind, A 318 a. Der Heimkehrer erwartet, daß er nach jahrelangen Entbehrungen vor allen anderen den ihm zustehenden Wohnraum zugeteilt erhält. Die Wohnungsbehörde wird wohl nicht zögern, ihren Beitrag zu einer wirklichen Heimkehrerfürsorge dadurch zu leisten, daß sie unter Umständen eine frühere Zuweisung widerruft, A 328. Die Vielfalt der Lebensbeziehungen wird auch nicht durch ein noch so ausgeklüngeltes Punktsystem völlig einzufangen sein; immer wird und muß es Ausnahmen vom Schema geben. Nur der verantwortungsbewußten Entscheidung der Wohnungsbehörde kann die Auswahl anvertraut sein. 331

Bei der Zuteilung von Wohnraum ist neben den persönlichen Verhältnissen der Beteiligten, ihren beruflichen Interessen und ihren berechtigten Lebensgewohnheiten auch auf die vom Eigentümer bestimmte Z w e c k Verwendung oder Z w e c k b e s t i m m u n g (vgl. § 5 Abs. 2a WLVO) des Gebäudes Rücksicht zu nehmen. Die §§ 17, 18 DVO geben hier Grundsätze für die Belegung von D i e n s t - und W e r k w o h n u n g e n (zum Begriff vgl. A 63), bei denen die Zweckgebundenheit — bei Dienstwohnung nach näherer Vollzugsanweisung der Landesregierung — zu berücksichtigen ist. Die Zweckbindung ist jedoch nicht in allen Fällen so stark, daß nicht innerhalb der gleichen Dringlichkeitsstufe für das pflichtgemäße Ermessen der Wohnungsbehörde kein Raum mehr bliebe; andererseits können die Verhältnisse so liegen, daß eine andere als die beantragte Zuteilung gar nicht möglich ist, so daß auch die Angehörigen der Gruppe A (A 325) zurücktreten müssen, z. B . bei Hausmeisterwohnungen, vgl. dazu Bettermann-Haarmann S. 119. L a n d w i r t s c h a f t l i c h e W e r k w o h n u n g e n sind für landwirtschaftliche Arbeitskräfte zu erfassen und die für diese bestimmten Wohnräume (Dienstbotenkammern) ihrem Zweck zu erhalten und bei Zweckentfremdung wieder zuzuführen, ME vom 18. Juni 1948 (StAnz Nr. 27) und vom 22. September 1949 (StAnz Nr. 39). Auch für L e h r l i n g e , die beim Meister Kost und Unterkunft erhalten, ist der erforderliche Wohnraum sicherzustellen, ME vom 22. September 1949 (StAnz Nr. 39). Bei g e m e i n n ü t z i g e n Baugenossens c h a f t e n ( B a u v e r e i n e n ) kann •— das MEA muß dies bei Anordnung des Wohnungstausches nach § 1 MSchÄndVO tun, A 172 —• die Wohnungsbehörde die Zuteilung von Wohnraum von dem Erwerb der Mitgliedschaft bei diesem Unternehmen durch den Wohnungsuchenden abhängig machen (nach Bettermann-Haarmann S. 118 überschreitet die Wohnungsbehörde mit einer solchen Auflage ihren gesetzlichen Aufgabenbereich). Auch können wegen der Vorzugstellung der Mitglieder der Wohnungsuntemehmen mit diesen vom Wohnungsamt besondere Abmachungen getroffen werden. Solche Vereinbarungen sind zweckmäßig, um Entschädigungsansprüche auszuschließen,

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Anm. 332,333

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die aus der Verletzung privatrechtlicher Wohnungsrechte entstehen können, V 118. Vgl. §§ 20ff., 32ff. MSchG, A 63, 109; ferner Hans 113 zu Art. VIII. B a y e r n : Bek. betr. Belegung von Dienstwohnungen vom 26. April 1947 (StAnz Nr. 18); ME über Belegung und Freimachung von Werkwohnui gen vom 16. August 1948 (StAnz Nr. 27) und vom 30. März 1950 (StAnz Nr. 13). 332

Benennung und Aufforderung zum Abschluß eines Nutzungsrechtsverhältnisses (A 326) e n t f ä l l t , wenn der Eigentümer n i c h t e r r e i c h b a r ist. Der Wohnraum muß aber auch in diesem Falle ordnungsgemäß d. h. durch Anschlag der schriftlichen Mitteilung (A 322) erfaßt sein. Ist der Verfügungsberechtigte nicht erreichbar, so kann die Wohnungsbehörde sofort nach oder zugleich mit der Erfassung des Wohnraumes einen Zwangsmietvertrag zwischen dem Hauseigentümer und der für die Zuteilung ausgewählten Person festsetzen (Hauptmietverhältnis). Ist der Mieter nicht erreichbar, so kann sie statt dessen die Wohnung als unbenutzt ansehen (A 307, 308) und als Ganzes erfassen. Sie kann aber auch, wenn der Hauseigentümer nicht erreichbar ist, wohl aber der Mieter, diesem den Wohnungsuchenden zuweisen und von ihm den Abschluß eines Untermietvertrages verlangen, A 326.

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Die Verfügung der Wohnungsbehörde ist die Festsetzung des Zwangsmietvertrages zugunsten des zugewiesenen Wohnungsuchenden. Gegen dessen Widerspruch kann dies nicht geschehen, KG J W 1924, 2018; LG Bremen EA 397; OLG Rostock EA 347. Der Erfassungsbehörde sind damit Befugnisse übertragen, die nach § 4 WMG dem MEA zugewiesen waren. Der Inhalt des Zwangsmietvertrages wird von der Wohnungsbehörde unter Berücksichtigung der Bedürfnisse des einzelnen Falles festgesetzt. Die Wohnungsbehörde ist nicht verpflichtet, vor Erlaß der Verfügung die Beteiligten mit ihren Wünschen und Einwendungen zu hören. Wenn auch, abweichend von § 4 WMG nicht ausdrücklich bestimmt ist, daß für den Verfügungsberechtigten aus der Vermietung an sich oder aus der Art des Mieters kein unverhältnismäßiger Nachteil zu besorgen sein darf, so gilt doch auch für die Festsetzung des Zwangsmietvertrages der für jede Maßnahme der Wohnungsbehörde maßgebende Grundsatz des § 13 DVO, daß jede unbillige H ä r t e nach Möglichkeit zu vermeiden ist. Billiges Ermessen ist eine rechtliche Verpflichtung; unrichtige Anwendung ist Gesetzesverletzung, KG EA 481. Ermessensmißbrauch verpflichtet unter Umständen zu Schadensersatz, A 319. Unter diesem Gesichtspunkt ist die Wohnungsbehörde gehalten, soweit als möglich: a) die vom B G B normierte L a s t e n v e r t e i l u n g — Gebrauchsgewährung des Vermieters als Vorleistung, Mietzinszahlung in Geld als Nachleistung — festzusetzen und b) bei der Notwendigkeit zur Regelung von Einzelheiten die o r t s ü b l i c h e n Mietverträge heranzuziehen, soweit sie nicht einseitig nur Mieter- oder Vermieterinteressen zu dienen bestimmt und geeignet sind. In der Regel wird der seit 1934 weitverbreitete Deutsche Einheits-Mietvertrag (Deutsche Justiz 1934, 304) allen Bedürfnissen dienen, da er auf einen Ausgleich der widerstrebenden Interessen abzielt, dazu Staudinger-Kiefersauer, V 220—26B vor § 535 u. V131. Bei gemeinnützigen Wohnungsunternehmen und -genossenschaften tritt an die Stelle des Einheitsmietvertrages der gemeinschaftliche Nutzungsvertrag nach § 11 Abs. 2 DurchfVO zum Gesetz über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen vom 23. Juli 1940 (RGBl I 1012).

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Anm. 333

Nach KG 17 Y 43/27 J W 1927, 1939 durfte das MEA ohne Zustimmung des Verfügungsberechtigten und des Wohnungsuchenden im Zwangsmietvertrage über die Höhe des Mietzinses, Vertragsdauer, Kündigungsfrist, Instandhaltungspflicht keine vom gesetzlichen Inhalt eines Mietvertrages abweichenden Bestimmungen treffen; ähnlich KG 17 Y 34/30 DMR 1043. Wenn auch anzuerkennen ist, daß die gesetzliche Regelung der Instandhaltungspflicht des Vermieters grundsätzlich aufrechterhalten werden soll, so mußte doch auch schon für das bisherige Recht die Auffassung des KG als zu eng erachtet werden, Grundstücksmiete, 4. Aufl. S. 404. Die Ermächtigung der Wohnungsbehörde zur Festsetzung „aller von ihr als zweckmäßig erkannten Bedingungen und Bestimmungen" (Art. V I I I Ziff. 2 Buchst, c WohnG) ist kein Freibrief für beliebige Festsetzungen; die Verpflichtungen dürfen nicht unbillig sein und vor allem darf durch eine Verschiebung der Leistungspflichten nicht eine Mehrung des Mietzinses verschleiert werden. Der Gesichtspunkt der mittelbaren Mietzinserhöhung (A 207) ist auch von der Wohnungsbehörde zu beachten. Dagegen sind die Wohnungsbehörden befugt, den besonderen Verhältnissen des Wohnungsuchenden Rechnung zu tragen, der z. B. zur Kleintierhaltung einer Ecke des Hofraumes zur eigenen Benutzung bedarf (Hans V a zu Art. VIII), und diese ihm zuzuweisen oder die Benutzung eines bestimmten Zugangs zu gestatten; unter besonderer Voraussetzung kann auch, sofern dies üblich und im Mietpreis berücksichtigt ist, der Mieter zur Vornahme kleinerer Instandsetzungsarbeiten, insbes. von Schönheitsreparaturen, verpflichtet werden ( K G J W 1923, 765), nicht aber zur Zahlung einer Abfindungssumme, auch nicht zur Schadloshaltung des Vermieters durch Zahlung einer besonderen Geldsumme, Grundstücksmiete, 4. Aufl. S. 404. Zur Übernahme ungewöhnlicher Nebenleistungen wie z. B. Bürgersteigreinigung, Treppenbeleuchtung kann der Mieter nicht verpflichtet werden, es sei denn, daß bereits andere Mieter im Hause derartige Leistungen vollziehen. Die Erlaubniserteilung zur Untervermietung steht nach § 29 MSchG dem MEA zu, ist nicht Sache der Wohnungsbehörde, ebenso Bettermann-Haarmann S. 145. Die unabdingbaren Rechte aus dem Mieterschutz kann auch die Wohnungsbehörde nicht ändern, A 131. Wesentliche gesetzliche Leistungsverpflichtung des Mieters ist die Zahlung eines E n t g e l t e s für die Gebrauchsüberlassung. Unentgeltliche Gebrauchsüberlassung d. i. Leihe ist nicht Gegenstand des Zwangsmietvertrages; wohl aber kann unter Umständen Pacht statt Miete in Frage kommen. Der zu zahlende Mietzins muß aus der Anordnung der Wohnungsbehörde zu entnehmen sein. Im Geltungsbereich des RMG genügt die Angabe, daß die gesetzliche Miete zu zahlen ist; diese ist stets die angemessene Miete auch bei Räumen, die dem RMG nicht unterliegen, Ziff. 29 R E 184/37. Da die Höhe des Mietzinses wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages ist, genügt es nicht, die Beteiligten darauf hinzuweisen, daß die Preisbehörde auf Antrag den Mietpreis festsetzt, a. M. Hans Vj zu Art. VIII. Der Preisbehörde ist lediglich die Nachprüfung der Angemessenheit des vereinbarten oder festgesetzten Mietzinses übertragen; wo es an einer solchen Vereinbarung fehlt, kann weder ein Antrag auf Mietzinserhöhung (A 231) noch ein solcher auf Mietzinsherabsetzung (A 222) gestellt werden, A 242. Richtet sich die Erfassungsmaßnahme nicht gegen die Eigentümer, sondern gegen den Wohnungsinhaber, ist also ein Untermietverhältnis (A 326) festzusetzen, so muß die Wohungsbehörde bei der Bemessung der Höhe des Mietzinses die Grundsätze der Höchstpreisanordnung Nr. 111/47 vom 18. November 1947 (A 253) zur Anwendung bringen; die dem

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A n m . 333

Wohnungsgesetz

Häuptmieter nach § 10 dieser Anordnung (A 280) obliegende Verpflichtung zur Mitteilung der Zusammensetzung der Untermiete hat die Wohnungsbehörde zu erfüllen, sie kann hier nicht an die Preisbehörde verweisen. Das gleiche gilt für die Festsetzung der Vergütung für die Benutzung von Räumen des Beherbergungsgewerbes zu Dauerwohnzwecken nach der Anordnung Nr. 115/48 vom 8. Oktober 1948 (A 283) und der Mitteilung der Berechnungsgrundlagen nach § 9 Abs. 1 (A 287). Daß auch die Wohnungsbehörde grundsätzlich an der durch § 20 RMG nachdrücklich in Erinnerung gebrachten Wiederherstellung der gesetzlichen Leistungen und der Beseitigung übergesetzlicher Leistungen beider Vertragsteile (A 193, 194) festzuhalten verpflichtet ist, zeigt die Übernahme dieser Grundsätze in die Dienstanweisung für die Preisbehörden, A 223, 229. Der Z e i t p u n k t , von dem ab das Mietverhältnis b e g i n n t , muß imZwangsmietvertrag festgesetzt werden (A 336); ohne Angabe eines Zeitpunktes wird das Rechtsverhältnis erst mit der Unanfechtbarkeit der Verfügung wirksam. Der Z e i t p u n k t d e r B e e n d i g u n g dagegen braucht regelmäßig, sofern nicht nur die Überlassung für besondere Zwecke zu vorübergehendem Gebrauch in Frage kommt, nicht angegeben zu werden; alsdann gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, V 37. Bei Untermietverhältnissen, erscheint, soweit sie nach § 24Abs.3MSchG außerhalb desMSchG stehen, die Befristung des Zwangsmietvertrages geboten, um den Untermieter vor der alsbaldigen Kündigung zu schützen. Im Geltungsbereich des Mieterschutzgesetzes wird das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit kraft Gesetzes fortgesetzt (A 6) und die Beendigung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit ist gegen den Willen des Mieters nur durch Aufhebungsurteil zur Auflösung zu bringen (A 5). Das Mieterschutzrecht gilt uneingeschränkt auch für den von der Wohnungsbehörde festgesetzten Zwangsmietvertrag, V 17. Der G e g e n s t a n d des M i e t r e c h t s v e r h ä l t n i s s e s wird durch die Erfassung bestimmt. Da diese sich nur auf Räume beschränkt, kann der Hausgarten in den Zwangsmietvertrag nicht einbezogen werden; die „Bedingungen" der Festsetzung können nicht weiterreichen als die Erfassungsmaßnahme, A 344; a. M. Hans V 3 zu Art. V I I I , der im übrigen die Ausdehnung auf die Gartennutzung bei unterbelegtem Wohnraum verneint. Bei überwiegendem Wohnraum kann sich die Festsetzung des Zwangsmietvertrages auch auf die zugehörigen gewerblichen Räume bei Mischräumen erstrecken, A 344. Die Überlassung von Möbel- und Einrichtungsgegenständen gehört nicht in den Zwangsmietvertrag, A 344. Die Verfügung hat „die Wirkung eines Mietvertrages", § 4 Abs. 1 Satz 4 WMG lautete: „Der Inhalt dieses Vertrages gilt den Parteien gegenüber als vereinbart." Für beide Ausdrucksweisen könnte man wohl die Bezeichnung gebrauchen „ p e r Vertrag gilt als geschlossen." Man hat aus der Tatsache, daß ein Verfahren vor dem MEA nicht mehr erforderlich ist, den Schluß gezogen, daß dem von der Wohnungsbehörde vollzogenen Verwaltungsakt die Rechtskraftwirkung fehle und deshalb die Durchführung des festgesetzten Zwangsmietvertrages in der Hand der Wohnungsbehörde verbleibe, wenngleich diese Änderungen an dem festgesetzten Vertrag nicht mehr vornehmen könne, es sei denn, daß die Festsetzung durch unlautere Machenschaften erwirkt worden sei, Hans VI 7 zu Art. V I I I . Diese Auffassung dürfte übersehen, daß die Festsetzung des Zwangsmietvertrages durch die Wohnungsbehörde nicht nur im Rahmen eines Verwaltungsverfahrens (A 340), sondern durch die Anfechtungsklage (A 341) überdies im verwaltungsgerichtlichen

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A n m . 334,335

Verfahren der Nachprüfung unterworfen ist. Bis zur formellen Rechtskraft der Verfügung kann der Mietvertrag abgeändert werden, weil erst von diesem Zeitpunkt an das Mietverhältnis begründet wird, L G Göttingen MDR 1948, 251 (Bettermann). Auch die Rechtswirkung der Verwaltungsmaßnahme ist nach der WMV und dem WohnG dieselbe: es wird ein Mietverhältnis mit privatrechtlicher Wirksamkeit gegen die Parteien, jeden Dritten und jede Behörde festgesetzt. Damit ist das weiter Schicksal des Vertrages dem Bürgerlichen Gesetzbuch und dem Mieterschutzgesetz unterstellt. Die Mietaufhebung ist im Geltungsbereich des Mieterschutzgesetzes den Gerichten des Mietaufhebungsverfahresn, die Auslegung und Durchführung des Mietverhältnisses im übrigen den ordentlichen Gerichten anvertraut. Wird der Verwaltungsakt widerrufen oder durch Richterspruch aufgehoben oder für nichtig erklärt, dann kann und muß (A 328) die Wohnungsbehörde das Mietverhältnis von sich aus außer Wirksamkeit setzen. Wegen'der Beschränkung der Erhebung der Eigenbedarfsklage des Vermieters a l s b a l d nach Festsetzung des Zwangsmietvertrages, vgl. V 17. Die Einweisung des Zugewiesenen in die Wohnung kann, soll aber von der Wohnungsbehörde nicht vor Abschluß des Mietvertrages oder Festsetzung des Zwangsmietvertrages vorgenommen werden; die Rechtskraft der Festsetzung braucht nicht abgewartet zu werden. Der Verfügungsberechtigte ist erst nach Festsetzung zur Überlassung der Wohnung verpflichtet, nicht schon auf Grund der Zuweisung. Der Zugewiesene hat vor diesem Zeitpunkt weder einen privatrechtlichen Anspruch auf Überlassung der zugeteilten Räume gegen den Verfügungsberechtigten, noch kann er von der Wohnungsbehörde eine Einweisung verlangen. Wird er vor Festsetzung oder Abschluß des Vertrages auf Grund der Zuweisung (A 326) zwangsweise eingewiesen, so besteht bis zum Vertragsabschluß ein vertragsloser Zustand, es sei denn, daß die Wohnungsbehörde als Vertragsbeginn auf den Einzug des Zugewiesenen zurückverlegt, Bettermann-Haarmann S. 148. 334 Für den Abschluß des Mietvertrages ist dem Hauseigentümer oder Wohnungsinhaber eine F r i s t von 15 Tagen gesetzt; in der gleichen Frist muß grundsätzlich die Beziehung der Wohnung möglich gemacht sein. Die Frist kann von der Wohnungsbehörde verlängert werden, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Erfassung noch nicht bezugsfertig war, also insbes. erst nachher geräumt und instandgesetzt werden muß. Die Frist beginnt grundsätzlich mit der Erfassung (A 318) zu laufen; wird mit dieser die Zuweisung nicht sogleich verbunden, so wird es zulässig und praktisch sein, die Frist erst mit der Zuweisung beginnen zu lassen, was ausdrücklich zu vermerken ist. Für den Zugewiesenen besteht keine Rechtspflicht, die zugewiesene Wohnung zu beziehen. Aber durch die Unterlassung des Beziehens innerhalb der Frist verwirkt er das Recht, von der Wohnungsbehörde in Zukunft berücksichtigt und bevorzugt zu werden; diese kann eine andere Regelung vornehmen, VGH Kassel VerwRspr 1 Nr. 134, vgl. auch A 326. Ungenutzter Fristablauf beendet die Rechtswirksamkeit der Erfassungsmaßnahme für die Beteiligten und ermöglichst eine neue Erfassung durch die Wohnungsbehörde, Bettermann-Haarmann S. 115. Eine Verpflichtung der Wohnungsbehörde zur Durchsetzung der Besitzeinweisung innerhalb der Frist, um das Unwirksamwerden der Erfassungs- und Zuweisungsverfügung zu verhindern, besteht nicht, OVG Hamburg DV 1948, 113. 335

Ist der Wohnraum rechtswirksam (A 318, 321) erfaßt, so ist der Verfügungsberechtigte in seiner Verfügung über den Raum beschränkt. E r darf

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Anm. 335

Wohnungsgesetz

den Baum nur nach Maßgabe der Anweisung der Wohnungsbehörde benutzen; wird er dadurch in dem ihm vertragsmäßig zustehenden Gebrauch der Mieträume behindert, so liegt darin ein Fehler im Sinne des § 537 B G B , der die Minderung der Mietzinsverpflichtung des Mieters zur Folge hat. Macht der Mieter diese Rechte aus § 537 B G B dem Vermieter gegenüber geltend, so kann dieser, wenn die Gebrauchsbeschränkung infolge Verzögerung der Zuweisung eines Wohnungsuchenden längere Zeit andauert, von der Trägerin des Wohnungsamtes Schadenersatz verlangen. Es liegt daher im Interesse der Wohnungsbehörde, mit der Erfassung die Zuweisung zu verbinden oder der Erfassung die Zuweisung möglichst rasch folgen zu lassen. Die freiwerdende Wohnung ist erfaßbar, sobald der Zeitpunkt des Freiwerdens annähernd feststeht, der Verfügungsberechtigte ist nicht befugt, die Wohnung vor der Erfassung durch die Wohnungsbehörde weiterzuvermieten; das Mietverhältnis erlischt mit der Erfassung, V 96. Zu der Verfügungsbeschränkung als Folge der Erfassungsmaßnahme tritt mit dem Abschluß des von der Wohnungsbehörde in der Zuweisungsverfügung verlangten Nutzungsvertrages (regelmäßig Mietvertrag) die weitere gesetzliche Folge, daß das bisher für den erfaßten Raum b e s t e h e n d e o b l i g a t o rische R e c h t s v e r h ä l t n i s (regelmäßig Mietrechtsverhältnis) insoweit k r a f t G e s e t z e s e r l i s c h t , als es sich auf den erfaßten Wohnraum bezieht. Diese Rechtsfolge kommt nur zur vollen Wirksamkeit, wenn der Eigentümer aufgefordert ist, über Räume, die er einem Mieter in rechtmäßiger Weise vor der Erfassung mietweise oder sonst überlassen hat, den neuen Vertrag mit dem zugewiesenen Wohnungsuchenden abzuschließen. Ist nicht der Eigentümer (Vermieter), sondern der Wohnungsinhaber selbst aufgefordert, steht also der Abschluß eines Untermietvertrages (A 326) in Frage, so ist für die Rechtsfolge des Satzes 1 kein Raum; der Mieter bleibt Wohnungsinhaber mit allen Rechten und Pflichten gegenüber dem Hauptvermieter, V 24. Das gleiche gilt für den Eigentümer, der von ihm bisher selbst benutzte Räume abgeben soll: sein dingliches Recht erlischt durch den Zwangsmietvertrag nicht, es tritt ebenso wie bei sonstigem dinglichen Recht (Nießbraucher, Erbbauberechtigter, Wohnungsrechtsinhaber) nur neben seine Berechtigung, nicht an deren Stelle. Der Zeitpunkt, zu dem das Erlöschen des bisher geltenden Nutzungsrechtsverhältnisses eintritt, ist das I n k r a f t t r e t e n des neuen Mietvertrages, gleichviel, ob es sich um einen freiwilligen, den Weisungen der Wohnungsbehörde entsprechenden Vertrag, oder um einen festgesetzten Zwangsmietvertrag (A 333) handelt. Maßgebend ist der Zeitpunkt, von dem an das neue Rechtsverhältnis Geltung haben soll, nicht der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder des Erlasses der Verfügung. Das frühere Rechtsverhältnis erlischt ohne Rücksicht auf die Wünsche und Meinungen der Beteiligten. Berechtigter aus dem Nutzungsvertrag ist von diesem Zeitpunkt an nur mehr der zugewiesene Wohnungsuchende; der bisherige Wohnungsinhaber ist bereits mit der Erfassung (A 318) „Nichtberechtigter" im Sinne des Art. V Ziff. 1 WohnG. Weigert sich der aus dem Zwangsmietvertrag Verpflichtete den zugeteilten Wohnraum dem Wohnungsuchenden zu überlassen, so kann die Wohnungsbehörde ihre Anordnung zur Gebrauchsüberlassung (A 326) durch polizeilichen Zwang durchsetzen, § 7 DVO (A 299). Diese Anordnung ist ebenso wie die auf Grund des § 6 WMG ergangene landesrechtliche Ermächtigung als zulässig zu erachten, Grundstücksmiete, 4. Aufl. S. 402; KG J R 1925 Nr. 433. Die Zwangsbefugnis der Wohnungsbehörde ist auch

366

DVO §§ 15, 16

A n m . 336, 337

nach allgemeinen Grundsätzen mindestens vor der Festsetzung des Zwangsmietvertrages als bestehend anerkannt, RG III 612/24 BayZ 1925, 375. Vgl. Hans VIII 2 zu Art. VIII. Das Recht auf Überlassung des Wohnraumes aus § 536 BGB bleibt unberührt; dieser Anspruch richtet sich gegen den Wohnungsinhaber. Rechte und Pflichten aus dem bisherigen Rechtsverhältnis sind erloschen; der Vermieter ist nicht mehr zur Gebrauchsüberlassung verpflichtet; der Mieter muß räumen. Der Mieter hat für den erfaßten Raum keinen Mietzins mehr zu entrichten; soweit es sich um Teile seiner Mietwohnung handelt tritt eine Minderung des Mietzinses ein, § 537 BGB. Besteht Streit über die Höhe der Mietzinsminderung, so entscheiden die ordentlichen Gerichte; eine unmittelbare Zuständigkeit der Preisbehörde ist nicht gegeben. Die Feststellung, ob ein bestehendes Rechtsverhältnis gemäß Abs. 2 Buchst, e erloschen ist, steht den ordentlichen Gerichten zu; der Rechtsweg ist zulässig, LG Münster NJW 1949, 195 Nr. 379. Soweit eine förmliche Erfassung des Wohnraumes nicht vorliegt, der Eigentümer aber freiwillig mit oder ohne Zustimmung des Wohnungsinhabers Teile von dessen Wohnung weitervermietet — Doppelvermietung, vgl. LG Hamburg MDR 1947, 33 und 34 — und damit den vertragsmäßigen Gebrauch der Mietwohnung eingeschränkt hat, ist der Eigentümer als Vermieter verpflichtet, sich die Vorteile anrechnen zu lassen, die er aus der anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt; der Mieter ist insoweit von der Entrichtung des Mietzinses befreit, § 552 S. 2 und 3 BGB. In diesen sogenannten ZweiMietvertrag-Fällen kann die Wohnungsbehörde nicht etwa das Doppelmietverhältnis dadurch lösen, daß es die Wohnung für den neuen Mieter erfaßt und so den alten Mietvertrag vernichtet. Abgesehen davon, daß es wohl meist der Billigkeit entsprechen würde, dem früheren Mieter die Wohnung zu erhalten, muß die Lösung rein privatrechtlicher Streitigkeiten als nicht zur Aufgabe der Wohnungsbehörde gehörend betrachtet werden, vgl. Lewald MDR 1947, 15. 336 Mit dem Abschluß eines Nutzungsvertrages nach erfolgter rechtswirksamer Erfassung des Wohnraumes verstößt der Verfügungsberechtigte gegen die ihm auferlegte Verfügungsbeschränkung. Das abgeschlossene Rechtsgeschäft ist gemäß § 134 BGB nichtig. Satz 2 stellt diesen Rechtssatz ausdrücklich klar. Die Nichtigkeit des abgeschlossenen Rechtsgeschäfts tritt nicht ein, soweit es den von der Wohnungsbehörde auf Grund des Art. VIII WohnG getroffenen Anordnungen entspricht. Die Rechtsfolge des Satzes 2 trifft den Wohnungsinhaber ebenso wie den Hauseigentümer oder sonstigen dinglich Berechtigten. 337

DVO § 15 (1) Unterbelegter Raum von Dienstwohnungen ist wie anderer Wohnraum zu belegen. (2) Bei der Belegung ist die Zweckgebundenheit zu berücksichtigen; die dienstlichen Belange der beteiligten Verwaltung sind zu wahren; Zuständigkeit und Verfahren werden, soweit nicht schon geregelt, durch Vollzugsanordnung der Landesregierung bestimmt. § 16 BeiWerkwohnungen oder sonstigem zweckgebundenem Wohnraum ist das Interesse der Verfügungsberechtigten gebührend zu berücksichtigen. 367

Wohnungsgesetz § 17 (1) Bei der Zuteilung von Wohnraum gemeinnütziger Baugenossenschaften und gemeinnütziger Bauvereine genießen Mitglieder gegenüber anderen, sonst gleichberechtigten Personen den Vorzug. Die Wohnungsbehörden können hierüber mit diesen Genossenschaften und Vereinen gesonderte Abmachungen treffen. (2) Soll die Zuteilung einer Wohnung i m Bereich einer gemeinnützigen Baugenossenschaft oder eines solchen Bauvereins geschehen, so kann die Wohnungsbehörde die Zuteilung von dem Erwerb der Mitgliedschaft bei diesem Unternehmen abhängig machen. § 18 (1) Als kinderreich gelten Familien, in deren häuslicher Gemeinschaft sich dauernd mindestens vier minderjährige Kinder befinden, wobei Enkel, Stief-, Adoptlv- und Pflegekinder mitzählen. (2) Als bejahrt gelten in der Regel Personen über 65 Jahre. (3) Ein Mehrbedarf an Raum kann wegen Krankheit, aus beruflichen oder sonstigen dringenden Gründen gerechtfertigt sein. (4) Abgesehen von der Reihenfolge des Art. VIII Ziff. I soll die Zuweisung in der zeitlichen Reihenfolge der Anträge geschehen. § 19 (1) Vor der Zuteilung von Wohnraum hat die Wohnungsbehörde auch zu prüfen, ob der Bewerber in der Lage ist, die Verpflichtungen aus dem Wohnrechtsverhältnis zu erfüllen, insbesondere die festgesetzte Miete zu zahlen. (2) Eine den Mietvertrag ersetzende Verfügung (Mietverfügung) kann auch bezüglich einzelner Punkte getroffen werden, über die sich die Vertragsteile nicht einig werden. (3) Die zum Vertragsabschluß und zum Bezug der Wohnung vorgesehene Frist von 15 Tagen kann von der erfassenden Wohnungsbehörde verlängert werden, wenn die Wohnung bei der Erfassung noch nicht bezugsfertig ist. Dies gilt besonders dann, wenn die Wohnung erst geräumt oder instandgesetzt werden muß. § 20 (1) Jeder Wohnungsbewerber hat bei der Aufnahme in die Vormerkliste anzugeben, bei welcher anderen Wohnungsbehörde er einen Antrag auf Wohnung3zuteilung gestellt hat. (2) Bevorzugt zu behandelnde Personen (Art. VIII Ziff. 1 Buchst, a) sind in der Vormerkliste gesondert unter Angabe der Gründe für die Bevorzugung aufzuführen. Ausfbest. zu § 17: Die Wohnungsbehörden können auch mit gemeinnützigen Wohnungsunternehmen anderer Rechtsformen Abmachungen ähnlicher Art treffen.

368

D V O §§ 17 b i s 20; A r t . I X

A n m . 338

Artikel IX (1) Alle Personen müssen mit dem Antrag 338 auf Zuteilung von Wohnraum der zuständigen Wohnungsbehörde ihre Lebensmittelkarten und, falls sie der Arbeitsregistrierungspflicht unterliegen, eine entsprechende Bescheinigung des Arbeitsamtes mit Angabe ihres Berufes oder ihrer Beschäftigung vorlegen. (2) Wer Anspruch auf Bevorzugung erhebt, weil er dem nationalsozialistischen Regime Widerstand geleistet oder unter ihm Benachteiligung erlitten hat, muß a) entweder eine Bescheinigung seiner Entlassung aus dem Konzentrationslager oder b) als Beweis seines Anspruchs eine schriftliche Bestätigung des örtlichen Gewerkschaftsausschusses oder in Ermangelung eines solchen, oder falls der Antragsteller nicht Mitglied einer Gewerkschaft ist, der zuständigen Stelle einer von der Militärregierung zu bestimmenden Organisation beibringen. (3) Wer eine bevorzugte Behandlung auf Grund von Gebrechlichkeit oder Körperbehinderung beansprucht, hat hierüber eine ärztliche Bescheinigung beizubringen. (4) Alle deutschen Wohnungsbehörden haben ein zweckentsprechendes Verzeichnis aller Personen zu führen, die einen Antrag auf Wohnungszuteilung gestellt haben. 338

Die Anträge der Wohnungsuchenden, die zu begründen sind, werden bei der Wohnungsbehörde zur Aufnahme in die V o r m e r k u n g s l i s t e (Wohnungsliste) entgegengenommen, A 297. Die Gruppe A (A 325) der bevorzugten Wohnungsbewerber wird gemäß § 20 DVO (A 337) in der Liste gesondert aufgeführt. Verschiedene Wohnungsbehörden bewerten den Grad der Dringlichkeit des Wohnungsbedarfs nach einem Punktsystem. Außerhalb der gesetzlichen Gruppenaufteilung kommen als Dringlichkeitsgesichtspunkte in Betracht: erhebliche gesundheitliche oder sittliche Gefährdung, notdürftige Unterbringung, gerichtlich festgestellte Räumungspflicht (A 298), Dauer der Wohnungslosigkeit, Berufstätigkeit im öffentlichen Interesse, Größe der Familie. Die Eintragung in die Wohnungsliste ist rechtlich als Anerkennung der Eigenschaft als Wohnungsuchender (KG J W 1929, 3244) zu bewerten; sie verleiht keinen Rechtsanspruch auf Wohnungszuweisung, der selbständig vor dem Verwaltungsgericht gegenüber der Wohnungsbehörde verfolgt werden kann, ebenso VGH Stuttgart (Karlsruhe) VerwRspr 1 Nr. 52. Bei Wohnungswechsel aus dringenden wirtschaftlichen oder beruflichen Gründen ist die bisher in einer auswärtigen Gemeinde verbrachte Wartezeit bei der Eintragung in die Wohnungsliste der neuen Aufenthaltsgemeinde zu berücksichtigen. Abänderung der Vormerkung und unter Umständen

24

K i e f e r s a u e r , Grundstücksmiete, 7. Aufl.

369

Anm. 339,340

Wohnungsgesetz

Streichung aus der Liste kann bei Änderung der Verhältnisse beim Antragsteller oder beim Wohnraumbedarf innerhalb der Gemeinde (Flüchtlinge, Besatzungsmacht) notwendig werden. Eintragung gegen den Willen eines Wohnungsuchenden erfolgt, z. B. auf Antrag des Vermieters bei Vorlage eines Räumungstitels. Zur formellen Voraussetzung für die Eintragung von registrierpflichtigen Personen vgl. Kontrollratsbefehl Nr. 3 vom 17. Januar 1946. 339

Zu Art. IV—IX:

DVO § 21 Gegen Anordnungen der Wohnungsbehörden nach diesem Gesetz steht dem Betroffenen binnen einer Frist von einer Woche nach Zustellung oder Anschlag der Mitteilung Beschwerde 340 bei der Wohnungsbehörde zu, welche die Anordnung getroffen hat. Falls diese Behörde der Beschwerde nicht abhilft, muß sie dieselbe der Aufsichtsbehörde zur Entscheidung vorlegen. Gegen die Entscheidung der Aufsichtsbehörde ist die Anfechtungsklage gemäß § § 35 und 42 des Gesetzes über die Verwaltungsgerichtsbarkeit 341 zulässig'" 3 . Die Beschwerde und die Anfechtungsklage haben keine aufschiebende Wirkung, es sei denn, daß die mit der Beschwerde befaßten Behörden oder nach Erhebung der Klage das Verwaltungsgericht die Aussetzung der Vollstreckung anordnen. § 22 (1) Anträge auf Erklärung zum Brennpunkt des Wohnraumbedarfs sind der obersten Wohnungsbehörde vorzulegen. (2) Für die Gebiete, die von der Militärregierung zu Brennpunkten des Wohnungsbedarfs erklärt worden sind, kann die Wohnungsbehörde mit Zustimmung des zuständigen Ministeriums eine allgemeine Zuzugssperre erlassen. (3) Wer bei bestehender Zuzugssperre ohne Erlaubnis zuzieht oder sich nach dem Verfall einer bedingten oder befristeten Genehmigung in einer gesperrten Gemeinde aufhält, hat keinen Anspruch auf Wohnraum (vgl. § 14) und auf Versorgung mit Lebensmittelkarten.

340

370

Beschwerdefähig sind alle Anordnungen der Wohnungsbehörde,, die im Vollzuge des WohnG getroffen werden. Da die E r f a s s u n g von Wohnraum die Grundlage der Wohnungszuteilung, aber auch die Rechtsform des. Zwangswohnungstausches bildet (A 318), ist die Beschwerde in Art. VII Abs. 3 WohnG ausdrücklich erwähnt. Darüber hinaus ist aber die Anordnung der Wiedergewinnung zweckentfremdeten Wohnraums, des Aus- und Umbaues vorhandenen Wohnraumes sowie der Durchführung von Instandsetzungsarbeiten gemäß Art. VI WohnG (A 313, 315, 316), der Zuteilung oder Nichtzuteilung von Wohnraum sowie der Festsetzung des Zwangsmietvertrages gemäß Art. VIII WohnG (A 326, 333) — vgl. LG Göttingen MDR 1948, 251 —. ferner die Ablehnung der Aufhebung der Zuweisung (A 324, 328) mit der Beschwerde anfechtbar. Die Beschwerde ist stets bei der Wohnungsbehörde, die die Anordnung getroffen oder den ablehnenden Bescheid erlassen hat, einzulegen. Die B e schwerdefrist beträgt eine Woche, beginnend mit der Zustellung der An-

Art. I X ; D V O §§ 21, 22

Anm. 341

Ordnung oder — im Falle der Nichtfeststellung eines Verfügungsberechtigten (A 322) — mit dem Tage des Anschlages der schriftlichen Mitteilung an der Wohnung; zur Berechnung der Frist vgl. §§ 221, 222 ZPO und §§ 187,188 B G B . Die Frist ist unerstrecklich; bei Versäumung erfolgt Zurückweisung der Beschwerde ohne sachliche Verfügung. B e s c h w e r d e b e r e c h t i g t ist jeder, der durch die Anordnung der Wohnungsbehörde oder durch die Ablehnung eines Antrages unmittelbar oder mittelbar in seinen Interessen betroffen wird. In Betracht kommen insbesondere der Hauseigentümer, der Wohnungsinhaber (Mieter, Untermieter), aber auch der Wohnungsuchende. Beschwerdeberechtigt ist weiterhin jeder, dessen Antrag auf Aufhebung einer Zuweisung (A 328) abgelehnt worden ist. Die B e s c h w e r d e ist ordentliches R e c h t s m i t t e l , das dem Beschwerdeberechtigten einen Anspruch auf Entscheidung durch die Aufsichtsbehörde gibt, sofern die Wohnungsbehörde nicht von sich aus der Beschwerde abhilft. Beschwerden gegen die Verwaltungsakte der kreisangehörigen Gemeinden, die im Namen und Auftrag des Landratsamtes als untere Wohnungsbehörde handeln, sind, falls die Gemeindeverwaltung nicht abhilft, dem Landratsamt vorzulegen, A 293. Falls das Landratsamt der Beschwerde nicht abhilft, hat es die Beschwerde der Regierung zur Entscheidung vorzulegen. Die B e s c h w e r d e hat grundsätzlich keine a u f s c h i e b e n d e W i r k u n g , es sei denn, daß die mit der Beschwerde befaßte Behörde die Aussetzung der Vollstreckung des Bescheides bereits vor der sachlichen Entscheidung ausdrücklich anordnet. Von dieser Ermächtigung sollte in allen Fällen Gebrauch gemacht werden, in denen rechtlich beachtenswerte Gesichtspunkte in der Beschwerde geltend gemacht werden, die möglicherweise zu einer Aufhebung der angefochtenen Verfügung führen können. Dadurch schützt sich die Wohnungsbehörde vor Entschädigungsansprüchen (V 118 bis 120) und — was besonders zu beachten ist — vor der meist sehr unangenehmen Verpflichtung zur Wiederherstellung der durch den Verwaltungsakt mittelbar oder unmittelbar veränderten Rechtslage, A 328 und V 51. Erteilung einer B e s c h w e r d e b e l e h r u n g ist gemäß MBekm vom 18. Januar 1949 (StAnz Nr. 11) bei Verfügungen der kreisangehörigen Gemeinden vorgeschrieben. Sie hat folgenden Inhalt: „Gegen diese Verfügung steht dem Betroffenen Beschwerde zu. Eine etwaige Beschwerde wäre beim Gemeinderat (Wohnungsamt) Y binnen einer Woche nach Zustellung (Anschlag) einzureichen. Die Beschwerde wird der Regierung von O zur Entscheidung vorgelegt, falls der Gemeinderat oder das Landratsamt ihr nicht abhilft. Die Beschwerde hat keine aufschiebende Wirkung." Über die Beschwerde e n t s c h e i d e t die A u f s i c h t s b e h ö r d e ; Aufsichtsbehörde ist gegenüber den Landratsämter und den kreisunmittelbaren Städten die R e g i e r u n g . Im Zusammenhang mit der Änderung des VGG und der AusfVO hierzu — unten 341 — hat die ME vom 18. Januar 1950 (StAnz Nr. 4) für die Fassung der Rechtsmittelbelehrung in der Verwaltungsgerichtsbarkeit besondere Anweisungen erlassen. 341

Das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, das Bauer S J Z 1946, 151 mit Recht als „das Gewissen der Verwaltung" bezeichnet, wird eingeleitet durch die A n f e c h t u n g s k l a g e . Nach § 35 des Gesetzes über die Verwaltungsgerichtsbarkeit vom 25. September 1946 (GVB1 281) und vom 30. September 1949 (GVB1 258) kann die Anfechtungsklage erheben, wer behauptet, durch einen Verwaltungsakt in seinen Rechten verletzt zu sein. Die Anfechtungsklage 24*

371

A n m . 341

Wohnungsgesetz

ist auch gegen die Unterlassung einer beantragten Amtshandlung zulässig, auf deren Vornahme der Antragsteller ein Recht zu haben behauptet; als Unterlassung gilt es, wenn die Behörde den Antrag auf Vornahme der Amtshandlung ohne zureichenden Grund binnen einer angemessenen Frist nicht beschieden hat. Zur Fristbestimmung des § 42 Abs. 2 VGG vgl. Fröhler, Bayer. Bürgermeister 1949, 111. V o r a u s s e t z u n g für die Erhebung der Anfechtungsklage in Wohnungssachen ist, daß die im § 21 (A 339) vorgesehene B e s c h w e r d e z u r A u f s i c h t s b e h ö r d e fristgerecht (A 340) eingelegt, aber erfolglos geblieben ist. Auch im Falle der Geltendmachung der Verweigerung einer beantragten Amtshandlung kann der Anfechtungsberechtigte die Anfechtungsklage erst erheben, wenn er erfolglos die Aufsichtsbehörde fristgemäß angerufen hat, Art. 6a der Zweiten Verordnung zur Ausführung des VGG vom 30. September 1949 (GVB1260). Durch diese auf Grund des §48 VGG erlassene Vorschrift ist mit Wirkung vom 1. November 1949 für die Behörden der Unterstufe in jedem Fall a n d i e S t e l l e d e s E i n s p r u c h s v e r f a h r e n s (§§ 38ff. VGG) d a s B e s c h w e r d e v e r f a h r e n (zur Aufsichtsbehörde) gesetzt worden. Zur Unterscheidung der in der Neufassung getroffenen Regelung des Beschwerdeverfahrens vgl. Kratzer, Bayer. Bürgermeister 1950, 52; hiernach ist zwischen Vorschaltbeschwerde, Verwaltungsbeschwerde und Dienstaufsichtsbeschwerde zu unterscheiden. Gegenstand der Anfechtungsklage ist in Wohnungssachen nach dem Wortlaut des § 21 (A 339) der überprüfende Bescheid der Aufsichtsbehörde, der die Verfügur(g der Wohnungsbehörde bestätigt. Gleichwohl ist als beschwerender Verwaltungsakt nicht der Überprüfungsbescheid der Aufsichtsbehörde, sondern die erste beschwerende Verfügung der Wohnungsbehörde anzusehen, Vorbescheid des VGH München vom 16. Juni 1947 Nr. 13 S 47 VerwRspr 1 Nr. 20 und zum früheren Recht VGH München vom 22. Oktober 1948 Nr. 30 47 VerwRspr 1 Nr. 73. Die Regelung des § 21 DVO steht in Einklang mit der Norm des § 45 VGG, berührt auch nicht die aus § 46 VGG abzuleitende Tatsache, daß als Anfechtungsgegner trotz der dazwischen geschalteten Besch werdeentscheidung des Staates stets d i e Körperschaft als Anfechtungsgegner anzusehen ist, von der der ursprünglich beschwerende Verwaltungsakt ausgegangen war, vgl. VGH Stuttgart (Karlsruhe) vom 6. Februar 1948 VerwRspr 1 Nr. 29. Ausnahme: §50 VGG. An dieser Rechtslage hat sich durch die Ersetzung des Einspruchsverfahrens durch das Besch werdeverfahren auf Grund des § 48 VGG in Verbindung mit der Zweiten AusfVO vom 30. September 1949 (GVB1 260) nichts geändert. Anfechtungsgegner in Wohnungssachen ist regelmäßig — vgl. aber auch VGH Stuttgart (Karlsruhe) VerwRspr 1 Nr. 52 — der Staat, § 46 Abs. 1 Satz 1 VGG, A 292. Die Ausschlußfrist zur Erhebung der Beschwerde zur Aufsichtsbehörde beträgt in Wohnungssachen — abweichend von der f ü r den Einspruch und für die an seine Stelle tretende Verwaltungsbeschwerde geltende Zweiwochenfrist des § 39 Abs. 2 VGG — nur eine Woche. Die auf Verletzung des Anspruchs auf eine angemessene Wohnung gestützte Anfechtungsklage wird d u r c h ' § 3 6 VGG nicht ausgeschlossen; das behördliche Ermessen, das die Wohnungsbehörde verpflichtet, muß ein angemessenes, durch entsprechende Tatsachen gerechtfertigtes sein, V G H München vom 3. November 1947 Nr. 36 S 47 VerwRspr 1 Nr. 25. Ermessensmißbrauch ist eine Frage der unrichtigen Rechtsanwendung, A 318.

372

A r t . I X ; D V O §§ 21, 22

Anm. 341

Die Anfechtungsklage gegen die Entscheidung der Aufsichtsbehörde (Regierung) muß binnen einer A u s s c h l u ß f r i s t von z w e i W o c h e n , beginnend mit der Eröffnung oder Zustellung des Beschwerdebescheides erhoben werden, § 42 Abs. 1 VGG. Die Anfechtungsklage soll als solche bezeichnet werden; sie muß einen bestimmten Antrag enthalten. Die Anfechtungspunkte und die zur Begründung dienenden Tatsachen und Beweismittel sollen angegeben werden, § 44. Die Klage und die weiteren Schriftsätze nebst Anlagen sind in so vielen Stücken einzureichen, daß jedem Beteiligten eine Ausfertigung und der Staatsanwaltschaft beim Verwaltungsgericht zwei Ausfertigungen zugestellt werden können, § 49 Abs. 2 i. d. Fassung des Abänderungs-Gesetzes vom 30. September 1949 (GVB1 258). Die Anfechtungsklage, die gegen den Staat zu richten ist (A 292), muß bei dem zuständigen Verwaltungsgericht erhoben werden, d.h. dem Verwaltungsgericht, in dessen Bezirk der beschwerende Verwaltungsakt erlassen worden ist; im Falle des § 50 — A 323 — beim Verwaltungsgerichtshof. Die Klageerhebung ist schriftlich öder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle zu erheben; die Frist wird aber auch durch rechtzeitige Erhebung bei der Wohnungsbehörde, die die Anordnung getroffen oder bei der Aufsichtsbehörde, die den Beschwerdebescheid erlassen hat, gewahrt, § 49 Abs. 1 VGG. Die Anfechtungsklage hat, abweichend von der Regel des § 51 VGG, k e i n e a u f s c h i e b e n d e W i r k u n g . Diese Bestimmung der DVO ist rechtsgültig erlassen, VGH Kassel vom 8. Juni 1948 N J W 1949, 272 und vom 28. Juli 1948 VerwRspr 1 Nr. 28. V G H Stuttgart SJZ 1948, 95 hielt ursprünglich — dazu Bachof N J W 1949, 328 und VGH Stuttgart (Karlsruhe) vom 10. Dezember 1948 N J W 1949, 639 — diese Regelung für unzulässig; zustimmend v. Schad N J W 1948, 648; Hölk zu VGH Kassel N J W 1949, 272; Galler zu VGH Stuttgart N J W 1949, 639; vgl. auch OVG Hamburg MDR 1948, 491 und Sieveking MDR 1949, 25. Das Verwaltungsgericht kann jedenfalls die Aussetzung der Vollstreckung anordnen, sobald die Anfechtungsklage erhoben, die Verfügung aber noch nicht vollzogen ist, Bauer VerwRspr Bd. 1 S. 517; VGH Kassel bei Bachof N J W 1949, 839 gegen V G H München VerwRspr 1 Nr. 37 und 39. Die Anordnung des Verwaltungsgerichts geht den Anordnungen der Aufsichtsbehörde vor; sie wirkt, wenn das Gericht nichts anderes bestimmt, bis zur endgültigen Erledigung des Rechtsstreites, § 51 Abs. 3 VGG. Durch Art. 8 des Änderungs-Gesetzes vom 30. September 1949 (GVB1 258) ist der Vorsitzende des Gerichts ermächtigt worden, in dringenden Fällen eine v o r l ä u f i g e A u s s e t z u n g d e r V o l l z i e h u n g anzuordnen; die Anordnung wirkt, bis sie durch Gerichtsbeschluß ersetzt oder aufgehoben wird. Nur bei überwiegend öffentlichem Interesse — vgl. hierher VGH München Nr. 11 und 26 S 47 VerwRspr 1 Nr. 37 und 38; München 310 II 48 V G H E n . F. Teil 1 Bd. 1, 101; VGH Kassel N J W 1949, 639 — wird der alsbaldige Vollzug dringend erforderlich sein; das ist nicht der Fall beim Wohnungstausch (VGH Stuttgart [Karlsruhe] N J W 1948, 196), und immer auch dann, wenn nicht gerade die Beseitigung von Notständen (A 298) in Frage steht, also insbesondere dann, wenn es sich nicht um die Unterbringung einer Person, sondern nur um die Verbesserung ihrer Wohnungsverhältnisse handelt, VGH München 237 I I 48, Rechtsarchiv der Wirtschaft 1949 Nr. 810. Vor allem sollten aber die Schwierigkeiten, die mit der Wiederherstellung des vor dem angefochtenen Verwaltungsakt bestehenden Rechtszustandes (V 51 und A 328) verbunden sind und die möglichen Haftungsverpflichtungen von der sofortigen Vollziehung einer nicht rechtskräftigen Anordnung ohne

373

Anm. 341a

Wohnungsgesetz

dringende Notwendigkeit abhalten. Berücksichtigung der Aufwendungen des Räumungspflichtigen für fliegergeschädigte Wohnung, VGH München 257 I I 48, Bayer. Bürgermeister 1947/48 S. 301. Berücksichtigung der persönlichen Interessen eines Blinden, VGH München 235 I I 48 Bayer. Bürgermeister 1947/48 S. 302. Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts steht den Beteiligten das Rechtsmittel der B e r u f u n g an den V e r w a l t u n g s g e r i c h t s h o f zu, § 101 VGG. Die Berufung ist beim Verwaltungsgericht binnen einem M o n a t nach Zustellung des Urteils schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen; die Frist ist auch gewahrt, wenn die Berufung rechtzeitig beim Verwaltungsgerichtshof eingeht. Die Anfechtungsklage gegenüber einer Erfassungspiaßnahme des Wohnungsamtes wird durch § 36 VGG nicht ausgeschlossen; denn gegenüber Entscheidungen*, die in das Ermessen einer Behörde gestellt sind, muß das Vorhandensein der Tatsachen, die das Vorgehen der Behörde als gerechtfertigt erscheinen lassen, der Nachprüfung durch den Verwaltungsrichter unterstellt werden können, VGH München 36 S. 47, Bayer. Bürgermeister 1947/48 S. 110 = VGHE n. F. Teil 1 Bd. 1 S. 28. Die Maßnahmen der Wohnungsbehörden sind der N a c h p r ü f u n g durch die o r d e n t l i c h e n G e r i c h t e insoweit entzogen, als ihre Zweckmäßigkeit angegriffen wird. Soweit dagegen die Rechtmäßigkeit einer Anordnung bestritten und die Unwirksamkeit (Nichtigkeit) behauptet wird, sind die Gerichte befugt und verpflichtet, die rechtlichen Voraussetzungen des Verwaltungsaktes, insbesondere die Zuständigkeit der Behörde, die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften usw., festzustellen. Bei Maßnahmen, die dem pflichtgemäßen Ermessen der Verwaltungsbehörde anheimgegeben sind, kann nur beim Vorliegen einer nicht richtigen Entscheidung eine R e c h t s v e r l e t z u n g durch E r m e s s e n s m i ß brauch (A318.329) festgestellt werden. Die Nichtigkeit eines Verwaltungsaktes kann in einer willkürlichen, d. h. außerhalb des gesetzlich vorgeschriebenen Aufgabenkreises der Behörde liegenden, Amtshandlung bestehen. Der Verwaltungsakt kann nichtig sein, weil er einen unmöglichen Inhalt hat und deshalb als nicht bestehend anzusehen ist. Nicht jede Gesetzesverletzung hat die Nichtigkeit zur Folge. So wird die Nichtbeachtung von Verfahrensvorschriften, die irrige Beurteilung eines Sachverhaltes, die Mitwirkung an einer Amtshandlung, die das persönliche Interesse des Beamten berührt, den Verwaltungsakt wohl fehlerhaft und anfechtbar machen, aber in der Regel nicht zu einem nichtigen Akt stempeln. Nur grobeFehlerhaftigkeit oder Willkürlichkeit rechtfertigt die Annahme eines nichtigen Verwaltungsaktes. Mit der Behauptung, daß der Verwaltungsakt nichtig sei, wird der Rechtsweg eröffnet, V 33. Dabei ist unerheblich, ob die Nichtigkeit der Zuweisung wegen des Mangels einer ordnungsgemäßen Zustellung (OLG Koblenz DRZ 1948, 397) oder auf mangelnde Zuständigkeit der Wohnungsbehörde zur Zuweisung oder Festsetzung des Zwangsmietvertrages gestützt wird, a. M. Hans VI a zu Art. IV unter Hinweis auf die bisherige Rechtsprechung des RG. Demgegenüber hat der Oberste Gerichtshof in Köln (MDR1948,472) die Zulässigkeit des Rechtswegs auch gegenüber dem durch die Wohnungsbehörde Eingewiesenen bejaht.

341a

Über die Prüfung der Rechtmäßigkeit des Verwaltungsaktes als Vorfrage im Strafverfahren vgl. A 347.

374

Art. X und X I

A n m . 342, 343

Artikel X Die deutschen Wohnungsbehörden haben der Militärregierung und den deutschen übergeordneten Verwaltungsbehörden Berichte einzureichen. Termine und Form der Berichterstattung unterliegen den Vorschriften der Militärregierung bzw. der übergeordneten deutschen Verwaltungsbehörde. Diese Berichte haben die Art und Weise der Durchführung der Bestimmungen dieses Gesetzes anzugeben und insbesondere aufzuzeigen, in welchem Ausmaße und auf welche Weise die in Artikel VIII niedergelegten Zuteilungsgrundsätze Anwendung finden. 342

Der Zwang zur Berichterstattung dient der Überwachung des Vollzuges des WohnG durch Militärregierung und Aufsichtsbehörden.

Artikel XI Die Militärregierung (für Bayern) kann bestimmte Gemeinden oder gewisse Bezirke zu „Brennpunkten des Wohnungsbedarfs" erklären. Liegt eine derartige »Erklärung bezüglich einer Gemeinde oder eines Bezirkes vor, so können die zuständigen deutschen Wohnungsbehörden alle erforderlichen Maßnahmen treffen, um den Zuzug von Personen dorthin zu verhindern und die Abwanderung von Einwohnern, die für die Aufrechterhaltung des Wirtschaftslebens der Gemeinde oder des Bezirkes nicht erforderlich sind, zu erleichtern. 343

Die Erklärung von Landkreisen oder Gemeinden zu „ B r e n n p u n k t e n des W o h n u n g s b e d a r f s " erfolgt auf Antrag. Der Antrag ist der obersten Wohnungsbehörde, d. i. dem Staatsministerium des Innern (A 292) auf dem Dienstwege vorzulegen. Die Begründung mu ß erkennen lassen, daß die Wohnungsnot in der Gemeinde (Kreis) aus bestimmten Ursachen so groß ist, daß die Verhinderung weiteren Zuzugs von Personen — Einzelpersonen und Familien — dringend geboten und die Förderung der Abwanderung von Personen, die für die Aufrechterhaltung des Wirtschaftslebens der Gemeinde (des Kreises) nicht erforderlich sind, zweckmäßig ist. Zum bisherigen Recht vgl. § 11 WLVO; hier trat das Zuzugsverbot, das sich auf Familien beschränkte, ohne Ortssatzung bereits mit der Erklärung zum „Brennpunkt" in Kraft, ließ aber Zuzug, der auf Veranlassung oder mit Zustimmung einer Behörde erfolgte, unberührt. Der Umzug in der Gemeinde wird durch die Zuzugssperre nach Art. X I nicht betroffen. Zwangsevakuierung ist nicht zulässig. Zuschüsse zu den Umzugskosten und Mietbeihilfen können zur Förderung der Abwanderung gewährt werden. Die Wirkung der Erklärung zum „Brennpunkt des Wohnraumbedarfs", die von der Militärregierung ausgeht, besteht darin, daß die Gemeinde (der Kreis) mit Zustimmung des Staatsministeriums des Innern durch rechtssetzende Anordnung eine a l l g e m e i n e Zuzugssperre

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Anm. 343 a

Wohnungsgesetz

erlassen kann, § 22 DVO (A 339). Die Folge der Zuzugssperre ist, daß jeder, der ohne Erlaubnis in die Gemeinde (Kreisgemeinde) zuzieht, seinen Anspruch auf Versorgung mit Lebensmitteln und, selbst wenn die sonstigen Voraussetzungen für die Zuweisung von Wohnraum nach den Grundsätzen des Art. VIII WohnG vorliegen, seinen Anspruch auf W o h n r a u m v e r l i e r t . Das gleiche gilt, wenn er trotz Verfall einer bedingten oder befristeten Aufenthaltserlaubnis in der gesperrten Gemeinde verbleibt. In beiden Fällen hat er die Berechtigung, Wohnraum innezuhaben, verwirkt; die Räumung des verwirkten Wohnraumes kann ohne Rücksicht auf entstehende Härten und ohne Bereitstellung eines anderen Wohnraumes polizeilich durchgeführt werden, A 320. Eine Verweisung vom Zuzugsort ist ebensowenig zulässig wie eine zwangsweise Umquartierung (A 314, 360), da sie mit dem Recht der Freizügigkeit in Widerspruch steht. Zur Wiederherstellung der Freizügigkeit vgl Adam, Bayer. Bürgermeister 1949, 196; zur Ausübung des Ermessens bei Erteilung der Zuzugsgenehmigung Bettermann-Haarmann S. 149n. Anspruch auf Wohnungszuteilung gibt Zuzugsrecht, § 22 Abs. 6 WohnbauG (A 405). In Orten, die nicht „Brennpunkt" sind, darf die Freizügigkeit nicht durch allgemeine Zuzugsbeschränkungen, auch nicht ohne konkrete Gründe (Seuchengefahr) aus „gesundheitspolizeilichen Gründen" eingeschränkt werden. Das WohnG kennt, wie aus Art. X I zu entnehmen ist, kein allgemeines Zuzugsv e r b o t und begründet für die Gemeinde nicht das Recht, Zuzugssperren von sich aus zu verhängen, VGH Stuttgart VerwRspr 1 Nr. 15, ermöglicht aber eine Einschränkung der Freizügigkeit VGH Stuttgart (Karlsruhe) VerwRspr 1 Nr. 57. Auch ist niemand gehindert, innerhalb der Gemeinde seine Wohnung zu wechseln, es besteht kein allgemeines Umzugs verbot Deshalb bedarf nach dem WohnG der Ehemann nicht der Genehmigung der Wohnungsbehörde, wenn er in die Wohnung seiner Frau einziehen will, die diese vor der Eheschließung innehatte; dieses Recht braucht nicht erst aus der Pflicht des Mannes zur Führung der ehelichen Lebensgemeinschaft (§ 1353 BGB) abgeleitet zu werden, wie VGH Stuttgart S J Z 1948, 96 meint. In der Britischen Zone war der Wohnungswechsel nach der VO Nr 16 der britischen Militärregierung vom 1. Dezember 1945 genehmigungspflichtig; diese VO ist seit 1. Juli 1947 durch VO Nr. 90 außer Kraft. Wegen der Bedeutung dieser Anordnung für die Vollstreckung von Räumungsurteilen vgl. A 27a. 343a Zur Erledigung aller zentral zu behandelnden Angelegenheiten des Zuzugswesens, insbesondere für die Erteilung von Zuzugs- und Aufenthaltsgenehmigungen an bisher außerhalb Bayerns wohnhafte Personen ist das Bayer. Landeszuzugsamt als zentrale nachgeordnete Dienststelle für das Flüchtlingswesen gemäß § 3 der Bekm vom 24. November 1948 über die Zuständigkeiten in der Wohnraumbewirtschaftung und im Flüchtlingswesen (StAnz Nr. 48) errichtet worden (A 292). Für den Umzug i n n e r h a l b B a y e r n s bestimmt die Bekm. des Bayer. Staatsministeriums des Innern vom 18. Mai 1949 (StAnz Nr. 21) u. a. folgendes: I. Zum Brennpunkt des Wohnungsbedarfs sind erklärt die Städte: Ansbach, Bayreuth, Coburg, Erlangen, Fürth, Kaufbeuren, Landshut, München, Neu-Ulm, Nürnberg, Regensburg, Weiden, Würzburg, Rothenburg o. T. und der Landkreis Erding

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Art. X I I

Anm. 343 a

Abgesehen von den Brennpunkten des Wohnungsbedarfs ist eine G e n e h m i g u n g zum Zuzug in eine bayerische Gemeinde v o n einer anderen bayerischen Gemeinde nicht mehr erforderlich.

II. Die damit gewährleistete Freizügigkeit innerhalb des Landes soll im Rahmen des Möglichen der Familienzusammenführung und dem Arbeitseinsatz dienen, darf aber nicht zu einer gefährlichen Überbelegung von Wohnungen und Wohnräumen in den Städten und verkehrsgünstig gelegenen Orten führen. (1) Nach § 4 DVO — A 300 — dürfen Räume, die als Wohnräume geeignet sind, nur mit schriftlicher Genehmigung des Wohnungsamts in Benützung genommen oder anderen überlassen werden. Danach unterliegt jede Benützung und Mitbenützung von Wohnungen und Wohnräumen der Genehmigung der Wohnungsbehörde Wer ohne diese Genehmigung oder ohne förmliche Zuteilung Wohnraum benützt oder mitbenützt, hat ihn zu Unrecht inne und kann nötigenfalls aus dem Raum zwangsweise entfernt werden; auch macht er sich nach Art. X I I I WohnG strafbar (2) Die Wohnungsbehörde darf Neuzuziehenden Wohnungen und Wohnräume nur zuteilen und die Benützungsgenehmigung (Abs. 1) nur erteilen, wenn der Zuziehende a) einen bayerischen Flüchtlingsausweis oder eine Zuzugsgenehmigung nach Bayern oder eine Aufenthaltsgenehmigung für Bayern hat, oder b) durch eine gememdeamtliche Bescheinigung nachweist, daß er sich am 1 Januar 1947 in einer bayeriscden Gemeinde aufgehalten hat und dort polizeilich gemeldet war. (3) Die wohnungsbehördliche Genehmigung zur Mitbenützung von Wohnungen und Wohnräumen darf, wenn die Voraussetzungen des Abs. 2 erfüllt sind, Ehegatten und unversorgten Kindern des Verfügungsberechtigten, ferner Erwerbstätigen nur aus triftigen wohnungswirtschaftlichen Gründen versagt werden, insbesondere wenn Wohnungen oder Wohnräume gefährlich überbelegt würden (4) Die wohnungsbehördliche Genehmigung zum Tausch von Wohnungen darf, wenn die Tauschwohnungen sich innerhalb Bayerns befinden, nur aus triftigen wohnungswirtschaftlichen Gründen versagt werden; geringfügige Unterschiede in der Kopfzahl der Beteiligten sowie in der Größe der Wohnungen bleiben außer Betracht. III. Der Zuzug n a c h B a y e r n bedarf der Genehmigung des Bayer. Landeszuzugsamtes Die dafür geltenden Bestimmungen bleiben aufrechterhalten. Zur Tausch Vermittlung, die Pflicht der Wohnungsbehörden ist, vgl. A 289.

Artikel XII Im Sinne dieses Gesetzesund aller Ausführungsbestimmungen und Anweisungen hierzu sind, falls sich nicht ausdemZusammenhang etwas anderes ergibt, die folgenden Wörter und Ausdrücke folgendermaßen zu verstehen: 377

Anm.344

Wohnungsgesetz

A. Der Ausdruck „Wohnraum" 344 umfaßt jeden Raum, der gegen Witterungseinflüsse geschützt ist, über hinreichende Beleuchtung, Luft- und geregelte Wasserzufuhr verfügt und für welchen sanitäre Einrichtungen in notwendigem Ausmaß zugänglich sind. Er umfaßt nicht Badezimmer, Flure und Treppenhäuser, Küchen mit einem Flächenraum unter 10 qm und die ersten 10 qm größerer Küchen. B. Das Wort „Wohnung" 345 bedeutet ein ganzes Wohngebäude oder jeden Teil eines solchen, welcher jetzt einen selbständigen Miet- oder Untermietbesitz darstellt oder früher einen solchen dargestellt hat oder welcher jetzt als selbständige Einheit von dem Eigentümer bewohnt wird oder früher von ihm bewohnt wurde. C. Für die Berechnung der Fläche eines Wohnraumes ist unter dem Wort „Person" 346 eine natürliche Person nicht unter 14 Jahren zu verstehen. Ein Kind im Alter von 1 bis 14 Jahren hat nur auf die Hälfte der einer „Person" zustehenden Wohnfläche Anspruch. Ein Kind unter einem Jahr ist daher bei der Berechnung nicht in Betracht zu ziehen. 344

Die Begriffsbestimmung „ W o h n r a u m " ist weitgehend; der Begriff umfaßt, wie § 4 DVO sagt, jeden Raum, der als W o h n r a u m g e e i g n e t ist, A 300. Wohnraum ist nicht notwendig Teil eines Gebäudes (V 6); auch Wohnräume in Baracken, Wohnwagen, Wohnschiffen können Gegenstand der Erfassung sein; insoweit reicht das WohnG über den Bereich des MSchG und RMG hinaus, V 6, 60. Nach Erfassung ist es dem Besitzer eines Wohnwagens nicht gestattet, ohne Zustimmung der Wohnungsbehörde den Wagen von seinem Standort zu entfernen, Hans zu Art. VII, A 318. Als Wohnraum im Sinne dieses Gesetzes gelten nicht Badezimmer, Fluren — a. M. der niedersächsische Minister N J W 1948, 360 — und Treppenhäuser. Bei Küchen kommt eine Anrechnung auf den erfaßbaren Wohnraum nur für die ersten 10 Quadratmeter Raumfläche in Betracht — Küchen unter 10 qm sind nicht erfaßbar, VG Würzburg N J W 1948, 197 — ; der darüber hinausgehende Flächenraum bleibt — im Gegensatz zu Preisberechnung bei Untervermietung, A 258 — unberücksichtigt. Nicht in Anrechnung zu bringen sind auf die Wohnfläche auch sonstige N e b e n r ä u m e wie Waschküche, Aborte, Trockenböden, Kellerräume (diese, soweit sie nicht ausnahmsweise als Kellerwohnungen als notdürftige, menschenwürdige Dauerunterkunft gelten können). Räume, die der Berufsausübung (A 318) dienen, dürfen auf den Wohnraum nur dann angerechnet werden, wenn der Arbeitsraum zugleich auch zum Wohnen dient oder dienen kann; wenn aber die erforderliche Benutzung zu beruflichen Zwecken die Benutzung als Wohnraum überwiegt, dann bleibt der Berufsraum bei der Ermittlung des Wohnflächenraumes außer Ansatz. Wenn der Berufsraum von einem Berufstätigen benutzt wird, der nicht zugleich Wohnungsinhaber ist, so liegt eine unzulässige Zweckentfremdung vor, A 313. a) Nur Wohnräume sind Gegenstand der Wohnraumbewirtschaftung im Vollzug des WohnG; deshalb kommen g e w e r b l i c h g e n u t z t e R ä u m e ,

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Art. X I I

A n m . 344

soweit sie nicht schon bisher als Bestandteile einer Wohnung anzusehen waren, nicht allgemein zur Erfassung (A 301), es sei denn, daß es sich um zweckentfremdete Wohnräume handelt, A 313. Auch nicht voll ausgenutzte oder nicht benutzte Geschäfts- und Betriebsräume unterliegen nicht allgemein der Erfassung durch die Wohnungsbehörde; soweit jedoch innerhalb des Betriebes Wohnungen vorhanden sind (Betriebs- oder Werkwohnungen), sind sie erfaßbar, A 331. M i s c h r ä u m e , d . h . Räume einer Wohnung, die an sich Wohnzwecken dienen könnten, die aber teils für gewerbliche, teils für Wohnzwecke, teils auch wechselnd oder für beide Zwecke zugleich benutzt werden, sind nach dem wirtschaftlichen Schwergewicht der Benutzung als Wohnung oder als gewerblicher Raum zu behandeln und daher erfaßbar oder nicht erfaßbar, BezVG N J W 1948, 197. Diese Erwägung kommt nur in Frage, wenn Räume zugleich Wohn- und Geschäftszwecken dienen; im übrigen ist jeder einzelne Raum für sich, nicht als Ganzes zu betrachten. Die Bewirtschaftung von Nichtwohnräumen ist den Wohnungsbehörden nach dem WohnG nicht übertragen. VGH Stuttgart N J W 1948, 357 läßt die Frage offen, ob es die Zwangsbewirtschaftung grundsätzlich ausschließen oder der Regelung durch die Landesbehörden vorbehalten wollte; jedenfalls sind die Gemeinden zur grundsätzlichen Zwangsbewirtschaftung von Geschäftsräumen nicht berechtigt (Bettermann S J Z 1946, 114; Hans, I I j zu Art. I V ; L G Hagen MDR 1948, 147 und A 301; Bettermann-Haarmann A 27, 222). Verwaltungsakte, die ohne das Vorhandensein einer Rechtsgrundlage für die Zwangsanwendung zustandegekommen sind, sind nicht nur fehlerhaft, sondern schlechthin unwirksam und unbeachtlich. Trotzdem ist ein Rechtsschutzinteresse an der förmlichen Beseitigung solcher nichtiger Verwaltungsakte durch Urteil anzuerkennen; deshalb kann nach dem Inkrafttreten des VGG gegen nichtige Verwaltungsakte, die an sich vor dem Inkrafttreten des V G G 1946 formell rechtskräftig geworden sind, die Anfechtungsklage erhoben werden, V G H Kassel N J W 1949, 39. Die Folgerungen aus der Nichtigkeit eines solchen Verwaltungsaktes können ohne Fristbeschränkung gezogen werden, V G H München 115 I 47 vom 20.Februar 1949 Bayer. Bürgermeister 1949, 163. Die Rechtsgültigkeit einer landesgesetzlichen Ausführungsverordnung zum WohnG, in der wie z. B. in § 9 der thüring. AVO vom 10. September 1946 (GS 1947, 11) die sinngemäße Anwendung des WohnG auf Nichtwohnräume vorgeschrieben ist, läßt OVG Jena N J W 1948, 358 dahingestellt. Der leerstehende, unbenutzte Raum, der nach den Merkmalen des Buchst, a zum Wohnen geeignet ist, kann unter bestimmten Voraussetzungen erfaßt werden, A 305, 306. Aus der Gegenüberstellung zu der Bestimmung des Art. V i a über die Wiedergewinnung zweckentfremdeten „Wohnraumes" (A 313) gewinnt die Begriffsbestimmung des Wohnraums zweifellos einen besonderen Sinn. Man wird den Ausführungen des OVG Jena N J W 1948, 358 beipflichten können, daß hier tatsächlich nur der Begriff „ R a u m " definiert ist und daß die weiteren Merkmale, die zum Wohnraum gehören, also die Bestimmung, Verwendung oder Eignung, zum Wohnen als bekannt vorausgesetzt sind. Daraus erklärt sich auch die Ausdrucksweise in Art. V i a WohnG, die mit „Wohnraum" bezeichnet, was eben infolge der Zweckentfremdung nicht mehr Wohnraum ist und zu einem solchen wieder verwendet werden soll. Aus solchen Gedankengängen heraus — vgl. auch Theissing N J W 1948, 648 —, auf die Fuchs N J W 1948, 641, nachdrücklich aufmerksam macht, folgt jedenfalls, daß die ausnahmslose Beschränkung

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Anm. 344

Wohnungsgesetz

der Wohnungsbehörde auf Wohnräume oder zweckentfremdete „Wohnräume" nicht den Absichten des Gesetzgebers entspricht und daß die Erfassung von Nichtwohnräumen unter Umständen im Interesse der Vermehrung von Wohnraum zulässig und geboten sein kann. Dies gilt insbesondere für Wohnräume, die mit Geschäftsräumen räumlich verbunden sind, für Räume, die zu Berufs- oder Arbeitszwecken innerhalb der Wohnräume, als Vorratskammern im Bauernhaus, als Unterkunftsraum für das Personal eines Betriebes, als Heime, die der gastweisen Unterbringung in Hotels, Pensionen, Fremdenheimen dienen, vgl. Hans I 3 zu Art. X I I ; Bettermann-Haarmann A 23ff. Die Voraussetzungen hierfür im einzelnen zu schaffen, ist Aufgabe der Rechtsprechung. Die Begriffe „Wohnung" und „Wohnraum" unterliegen ebenso wie die Begriffe „unterbelegter", „überschüssiger" Wohnraum (A 318) dem gebundenen Ermessen der Wohnungsbehörden, deren Entscheidung der Nachprüfung der Verwaltungsgerichte (A 341) unterworfen bleibt, VGH Stuttgart J R 1949, 320 Nicht jeder Raum in einem Wohnhaus kann als „Wohnraum" behandelt werden, sondern nur der Wohnraum, der von Anfang an, also ursprünglich als Wohnraum bestimmt war, mag er auch später für gewerbliche Zwecke verwendet worden sein, LVG Schleswig DV 1949, 130 (Bettermann) ; VGH Freiburg öffV 1949, 177; VGH München Nr. 360 II 48. Auf die Dauer der Benutzung als gewerblicher Raum kommt es grundsätzlich nicht an (vgl. aber VGH München Nr 39 II 47 s. unten) ; der ursprüngliche Wohnraum verliert durch die gewerbliche Verwendung nicht den Charakter als Wohnraum, jedenfalls dann nicht, wenn der räumliche Zusammenhang mit den übrigen Wohnräumen bestehen bleibt, vgl LVG Oldenburg B B 1949, 170; VGH Kassel vom 26. Januar 1949. Die bloße Verwendung eines Wohnraumes zu Büroarbeiten und Besprechungen des Gewerbetreibenden mit seinen Kunden macht das Zimmer noch nicht zum Geschäftsraum, VGH Stuttgart B B 1949, 50. Auch die bauliche Eignung der Räume eines gewerblichen Zwecken dienenden Hauses für Wohnzwecke rechtfertigt für sich allein nicht die Annahme der Zweckentfremdung eines Wohnraumes, OVG Hamburg MDR 1949, 377. Zum Begriff der Eignung für Wohnzwecke muß noch ein besonderes Merkmal, das der baulichen Zweckbestimmung, hinzutreten, um den Raum zu einem gewerblichen zu stempeln, VGH München Nr. 232 II 48 DV 1949, 408. Im Rahmen des Beherbergungsbetriebes der Hotels, Gaststätten und Fremdenheime sind die Hotel- und Fremdenzimmer Räume, die ihrer Zweckbestimmung nach gewerblichen Zwecken dienen, auch wenn sie gewerbsmäßig zu Wohnzwecken vergeben werden. Soweit eine Zweckentfremdung (A 313,402) nicht vorliegt, unterliegen sie nicht der Erfassung durch die Wohnungsbehörde, VGH München Nr. 335 I I 48, Rechtsarchiv für Wirtschaft Heft 2/1950 Nr. 12. Eine a l l g e m e i n e Bewirtschaftung von gewerblichen, geschäftlichen und beruflichen Räumen kann weder durch die Wohnungsbehörde noch durch eine Vollzugsanweisung der Landesbehörde auf das WohnG gestützt werden, vgl. Glaser N J W 1950, 96. Die Verletzung von Privatrechten kann hier nicht unerhebliche Schadenersatzansprüche zur Folge haben, V 119. Aus der Rechtsprechung des VGH München: Erfassung nach dem WohnG ist nicht zulässig bei Räumen, die zwar für Wohnzwecke geeignet, aber seit Jahren für Geschäftszwecke verwendet sind und als solche von der Behörde vergeben und behandelt worden sind (Urteil Nr. 39 I I 47 vom 15. Juli 1948, Bayer. Bürgermeister 1947/48 S. 301). Die von der Gemeindebehörde in Anspruch genommene Befugnis zur Erteilung einer Genehmigung zur Vermietung eines Ladens (Anmietegeneh-

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Art. X I I

Anm. 344

migung) entbehrt jeder gesetzlichen Grundlage; die Beteiligten können über die Vermietung von Läden frei verfügen, VGH München 37 I I 47 VGHE n. F. Teil 1 Bd. 2, 7 = Bayer Bürgermeister' 1949, 164. Durch ME vom 12. Januar 1950 (StAnz Nr 3) betr. Ladenwohnungen, macht das Bayer. Staatsministerium des Innern darauf aufmerksam, daß Räume, die nicht Wohnzwecken dienen und die auch früher nicht Wohnzwecken gedient haben, der Bewirtschaftung nicht unerliegen, daß insbesondere Verkaufsläden von den Verfügungsberechtigten frei vergeben werden können, es sei denn, daß sie früher Wohnzwecken gedient haben und die Wohnungsbehörden deshalb ihre Rückführung zu Wohnzwecken verlangen, A 313. „Stehen Läden in räumlichem Zusammenhang mit Wohnungen (Ladenwohnungen), so können die Läden für gewerbliche Zwecke frei vergeben werden, während die Wohnräume der Zuteilung der Wohnungsbehörden unterliegen In der Regel sind freie Ladenwohnungen dem Inhaber des Ladens auf Antrag zuzuteilen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Wohnräume nur einen Zugang vom Laden her haben Immerhin könnten es außergewöhnliche wohnungswirtschaftliche Gründe rechtfertigen, davon abzuweichen. Für die Verfügungsberechtigten empfiehlt es sich daher, vor der Vergebung der Läden die wohnungsbehördliche Zusicherung hinsichtlich der Wohnräume einzuholen." b) G ä r t e n , auch Hausgärten, sind grundsätzlich nicht in die Wohnraumbewirtschaftung einzubeziehen, LG Hagen MDR 1948, 147 und A 302. Auch wo die Vermietung mit Hausgärten o r t s ü b l i c h ist, kann die Zuweisung nicht weiterreichen als die Erfassung und deshalb auch die Festsetzung des Zwangsmietvertrages (A 333) gemäß Art. VIII Abs. 2 Buchst, c WohnG den Hausgarten nicht (A 333) mitumfassen. Landesrechtliche Ausdehnung der Erfassung ist unzulässig, Bettermann gegen VGH Stuttgart MDR 1948, 489. Eine Ausnahme gilt nur beim Zwangswohnungstausch, wenn Gartennutzung zum bisherigen Mietverhältnis gehörte, A 314. Wegen der Ausdehnung des Mieterschutzes auf den mitvermieteten Hausgarten s. A 20; zur Mietpreisfestsetzung durch MEA (V 60) und durch die Preisbehörde A 201. c) Im Rahmen des WohnG können nur R ä u m e Gegenstand der Erfassungsmaßnahmen der Wohnungsbehörde sein. Eine Ausdehnung der Bewirtschaftung auf E i n r i c h t u n g s g e g e n s t ä n d e (Möbel, Hausrat, insbesondere Kücheneinrichtungsgegenstände) ist weder der Wohnungsbehörde im Einzelfall noch der landesrechtlichen Regelung im allgemeinen gestattet (A 318), auch nicht bei Anordnung des Zwangswohnungstausches, A 314. Derartige Anordnungen überschreiten die den Ländern und den Wohnungsbehörden im WohnG eingeräumten Zuständigkeiten, Hans, II 1 zu Art. IV und A 302. Im besondern Falle des Notstandes kann auf Grund des Reichsleistungsgesetzes (V 33, 106; A 349) oder einer landesrechtlichen Hausratsverordnung — hess. Gesetz vom 1. August 1947 GVB1 63 — die Überlassung von Hausrat vom Leistungspflichtigen gefordert werden. Die Inanspruchnahme auf Grund des WohnG ist unzulässig. In allen Fällen, in denen die Wohnungsbehörde die Mitüberlassung von Einrichtungsgegenständen verlangt und der Wohnungsinhaber diesem Verlangen entsprechend einen Mietvertrag über die Wohnung mit Überlassung von Möbeln, Kücheneinrichtungsgegenständen usw. abgeschlossen hat, liegt eine nach dem WohnG unzulässige, nur auf das RLG zu gründende Inanspruchnahme vor, die dem Leistungspflichtigen neben dem Anspruch gegen den Mieter den öffentlich-rechtlichen Entschädigungsanspruch gegen den Staat bzw. die Gemeinde (Kreisgemeinde) als Trägerin der Wohnungsbehörde einräumt. Mit Recht werden daher die Gemeinden

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A n m . 344 a , 345

Wohnungsgesetz

davor gewarnt, durch derartige Beschlagnahmen die Gemeinde zu belasten (Bayer. Bürgermeister 1947/48 S. 37). Man kann nicht die subsidiäre H a f t u n g der Behörde dadurch aus der Welt schaffen, daß man sie verneint oder die Rechtsgrundlage verschleiert. Das Verlangen, Einrichtungsgegenstände zu überlassen, gründet sich stets auf das Reichsleistungsgesetz mit allen daraus folgenden Haftungsverpflichtungen der Gemeinde, auch wenn man eine wohnungsrechtliche Maßnahme zu ergreifen vorgibt. Zur Frage der Ausdehnung des Mieterschutzes auf das mitvermietete Mobiliar s. A 20. 344a Für die Erfassung von Nichtwohnräumen, die nicht unter das W o h n G fallen, bietet das R e i c h s l e i s t u n g s g e s e t z die Rechtsgrundlage, V 3 3 , 106. Bedarfsstellen f ü r die Inanspruchnahme leerstehender, für die gewerbliche Nutzung geeigneter oder bestimmter Räume — soweit sie nicht dem W o h n G unterstehen, oder freier Lagerplätze sind nach der VO Nr. 56 über die Befugnisse der Bayerischen Wirtschaftskontrollsteilen vom 20. März 1946 (GVB1 188) in der Fassung des § 8 der VO Nr. 136 über die Wirtschaftsverwaltung in Bayern vom 27. November 1947 (GVB1 217) das Landeswirtschaftsamt und die Regierungen (Regierungswirtschaftsämter), die ihre Befugnisse aus den §§ 3a und 3 b des Reichsleistungsgesetzes gemäß § 8 im Einzelfall auf die Landratsämter und die Stadträte (Wirtschaftsämter) übertragen können. Die Festsetzung eines Zwangsmiet- oder -Pachtvertrages kann von der Bedarfsstelle nicht verfügt werden. Die §§ 3a und 3 b R L G s i n d durch die Entscheidung des Bayer. Verwaltungsgerichtshofes vom 27. November 1948 (GVB1 1949, 39) für nichtig erklärt worden, weil in beiden Vorschriften die Normierung des dort geregelten Tatbestandes jede Begrenzung hinsichtlich des Gegenstandes der Leistung vermissen lasse. Die Inanspruchnahme von Räumen und Plätzen zur Gewährung von Unterkunft gemäß § 5 R L G wird durch diese Entscheidung nicht berührt; es ist darin ausdrücklich festgestellt, daß die Beschränkungen der Inanspruchnahme nach Inhalt (Gegenstand), Zweck und Ausmaß für die Fälle der §§ 4 mit 19 R L G als ausreichend anzusehen sind. § 5 R L G ist aber die für die Rauminanspruchnahme allein maßgebende Sondervorschrift, so daß gewerbliche Räume nur auf Grund des § 5 R L G in Anspruch genommen werden könnten, GVG J e n a N J W 1949, 199 Nr. 481. Man wird aber mit V G H Stuttgart (Karlsruhe) vom 28. Mai 1948 VerwRspr 1 Nr. 47 die Eignung dieser Vorschrift für Rechtfertigung einer Bewirtschaftung gewerblicher Räume verneinen müssen. 345

„Wohnung" im Sinne des Gesetzes ist sowohl der Einzelraum als Teil einer Wohnung als auch die Gesamtheit mehrerer Einzelräume (A 333) und sogar das ganze Wohngebäude (Einfamilienhäuser). Immer aber muß es sich u m e i n s e l b s t ä n d i g e s Recht des Wohnungsinhabers handeln; das Benutzungsrecht des Hausangestellten, des Schlafstelleninhabers kann von der Wohnungsbehörde nicht erfaßt und zugewiesen werden (A 2, 10). Unselbständig wohnt jeder, der in einer fremden Wohnung wohnt. Die von mehreren Familien bewohnte Wohnung ist im ganzen eine selbständige Wohnung (KG J W 1928, 917), obgleich f ü r jeden Mitinhaber eine selbständige und unselbständige Wohnung zugleich. Außerhalb der Schranken des Reichsleistungsgesetzes konnten die Dienststellen des Staatskommissars für das Flüchtlingswesen auf Grund des Flüchtlingsnotgesetzes vom 14. Dezember 1945 (GVB1 1946, 4) Maßnahmen zur

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Art. X I I

Anm. 346

Beseitigung der Notstände in der Unterbringung der Flüchtlinge treffen. Nunmehr gilt das F l ü c h t l i n g s g e s e t z vom 19. Februar 1947 (GVB1 51). Nach § 8 dieses Gesetzes sind für die Beschaffung der erforderlichen Wohnräume alle verfügbaren und geeigneten Bäume nach den Vorschriften des WohnG zu erfassen. „Von der Möglichkeit des Wohnungsausbaues (A 315) ist — gegebenenfalls unter Anwendung staatlichen Zwanges — weitgehend Gebrauch zu machen. Hierfür sind Arbeitskräfte und Baumaterial vordringlich zur Verfügung zu stellen." Für die Inanspruchnahme und Einrichtung von Unterkünften sind in Art. VI (zu § 7) und in Art. VII (zu § 8) der Ausführungsbestimmungen zum F1G vom 8. Juli 1947 (GVB1 153) eingehende Vorschriften erlassen. Zu § 10 ist in Art. I X der Staatsbeauftragte als Bedarfsstelle im Sinne des Reichsleistungsgesetzes bestimmt. Im Zusammenhang mit der Neuorganisation der Wohnraumbewirtschaftung und des Flüchtlingswesens (A 292) ist Staatsbeauftragter der Staatssekretär für Flüchtlingsangelegenheiten; gemäß § 4 Abs. 2 Ziff. 3 der Bekm. vom 24. November 1948 (StAnz Nr. 48) ist B e d a r f s s t e l l e im Sinne des Reichsleistungsgesetzes und zuständig zur Inanspruchnahme im Rahmen des Art. I X , Nr. 1 Ausfbest. zum F1G die Regierung. Als solche ist sie ermächtigt zur Beseitigung von Notständen: 1. freie oder unterbelegte Gebäude zur vorübergehenden Unterbringung von Flüchtlingen zu beschlagnahmen; 2. unbenutzte oder leerstehende Gebäude, Hallen und Räume, sowie Maschinen, Werkzeuge und Geschäftsausstattungen zu beschlagnahmen und die Gebrauchsübferlassung auf Zeit gegen angemessene Vergütung anzuordnen. Sie kann in gleicher Weise die Mitbenutzung von Gegenständen der genannten Art anordnen, soweit diese nicht voll ausgenutzt sind. Soweit es sich um Gegenstände handelt, die der gewerblichen Wirtschaft dienen oder zu dienen bestimmt sind, sind die genannten Maßnahmen im Einvernehmen mit dem Regierungswirtschaftsamt zu treffen . . . Abweichend von der Regelung des WohnG (Zwangstausch nur innerhalb der Gemeinde, A 314) kann der Staatssekretär für Flüchtlingsangelegenheiten die Verteilung und Umquartierung der Flüchtlinge in bestimmte Aufnahmegebiete oder Orte nach ihrer Eignung in wirtschaftlicher, sozialer und arbeitsmäßiger Hinsicht anordnen. Zur Feststellung der Voraussetzungen des unterbelegten Wohnraumes (A 318) und des Wohnungsanspruchs (A 325) wird hier festgestellt, daß Kinder unter einem Jahr überhaupt nicht, Kinder von 1 bis 14 Jahren als Benutzer der Wohnung (vgl. § 13 W W O ) nur auf die Hälfte einer „Person" in Anrechnung zu bringen sind. Kinder über 14 Jahre haben stets den gleichen Wohnraumanspruch wie Erwachsene. Die Zahl der zur Familieneinheit gehörenden Einzelpersonen ist maßgebend für die Anerkennung des Wohnungsanspruchs sowohl für die Belassung der Räume für den Wohnungsinhaber wie für die Zuweisung von Wohnraum an den Wohnungsuchenden. Wo die beschränkten Wohnraumverhältnisse eine Verkürzung des Wohnanspruchs notwendig machen, wird diese immer zu Lasten des Wohnungsuchenden gehen; von den Fällen asozialen Verhaltens des Wohnungsinhabers abgesehen, darf die Erfassungsmaßnahme den Wohnungsinhaber nicht in den Wohnstandard der Flüchtlinge abdrängen; für ihn ist die Mindestbelegung zugleich die Grenze der Höchstbelegung, A 314.

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Anm.347

Wohnungsgesetz

Artikel XIII Jede Verletzung oder Nichtbefolgung dieses Gesetzes oder einer von der Militärregierung getroffenen Anweisung oder Anordnung (zum Vollzüge dieses Gesetzes) oder einer zu diesem Zwecke von einer deutschen Wohnungsbehörde erlassenen Vorschrift wird strafrechtlich verfolgt und im Falle einer Verurteilung durch ein deutsches oder ein Gericht der Militärregierung mit Gefängnis bis zu einem Jahr oder einer Geldstrafe bis zu 10000 Mark oder einer dieser Strafen bestraft. DVO § 23 (1) Erscheint in leichteren Fällen eine strafrechtliche Verfolgung i m öffentlichen Interesse zunächst nicht erforderlich, so können die Wohnungsbehörden Ordnungsstrafen 3 4 8 bis zur Höhe von 1000 M a r k verhängen. Vor der Festsetzung der Ordnungsstrafe ist d e m Beschuldigten Gelegenheit zur Äußerung zu geben. Der Bescheid ist schriftlich zu erlassen, kurz zu begründen und m i t Rechtsmittelbelehrung zu versehen. (2) Gegen den Bescheid ist binnen einer Woche nach der Zustellung Einspruch bei der erlassenden Behörde möglich. (3) Durch den Einspruch verliert der Bescheid seine Wirkung. Besteht hinreichender Verdacht einer strafbaren Handlung, so hat die Wohnungsbehörde die Angelegenheit der Staatsanwaltschaft zur Strafverfolgung zuzuleiten. 347

384

Zuwiderhandlungen gegen die zum Vollzuge dieses Gesetzes von der Militärregierung ergehenden Anordnungen und Anweisungen werden von der Militärbehörde selbst nach ihren Gesetzen bestraft. Vorsätzliche, nicht auch fahrlässige Verstöße gegen das Gesetz oder die von den deutschen Behörden erlassenen — A 289a — Anordnungen — auch Einzelverfügungen, Bettermann-Haarmann S. 55, OLG Hamm N J W 1948, 662 und Bekm. des Bayer. StMDJ vom 18. Januar 1949 (StAnz Nr. 9); a. M. OLG Stuttgart N J W 1949, 836 — unterliegen im übrigen der S t r a f v e r f o l gung vor den deutschen Gerichten. Das Verfahren erfolgt auf Anregung der Wohnungs- oder der Aufsichtsbehörde, die das Gebot oder Verbot erlassen haben; förmlicher Strafantrag ist nicht erforderlich. In Betracht kommt die unbefugte Ingebrauchnahme, Weiterbenutzung oder Überlassung eines erfaßten Wohnraumes; der strafbare Tatbestand ist nicht bereits mit dem Abschluß des verpflichtenden Vertrages, sondern erst mit der verbotswidrigen Verfügung erfüllt, Hans I zu Art. X I I I . Die Verpflichtung zur Meldung freiwerdenden Wohnraumes ist in Art. V WohnG festgelegt (A 304), ihre Verletzung deshalb unmittelbar aus Art. X I I I strafbar (vgl. § 13 Abs. 4 WLVO). Die nach § 4 DVO verbotene Ingebrauchnahme von Wohnraum ist dagegen, weil ein echtes Verbot nicht vorliegt, nicht strafbar, A 300. Im einzelnen können die Wohnungsbehörden die nichtgenehmigte Umwandlung von Wohnraum in Räume anderer Art, den Abbruch von Gebäuden oder Teilen von solchen, die wesentliche Veränderung von Wohnraum usw. unter Strafe stellen. Strafbar ist die Ver-

Art. XIII; § 23 DVO; Art. X^[V

Anm. 348, 349

Weigerung der Aufnahme des zugewiesenen Wohnungsuchenden nach Festsetzung des Zwangsmietvertrages (A 333), nicht aber die Weigerung, der Aufforderung der Zuweisung (A 326) entsprechend einen Mietvertrag abzuschließen. Strafbar ist ferner die Ablehnung der Durchführung des Zwangstausches (A 314), aber auch die Weigerung des durch die Festsetzung des Zwangsmietvertrages Berechtigten, in die zugewiesene Wohnung einzuziehen, obwohl der Mieter nach BGB nicht verpflichtet ist, die gemieteten Räume zu benutzen (Staudinger-Kiefersauer, 30 zu § 53G); denn hier steht die Nichtbefolgung einer Anordnung der Wohnungsbehörde in Frage, Hans I 4 zu Art. X I I I . In allen diesen Fällen hat das Strafgericht über die Rechtmäßigkeit (Gesetzmäßigkeit, des Verwaltungsaktes incidenter zu entscheiden. Die Einweisung auf Grund des Reichsleistungsgesetzes — A 349 — genießt nicht den Strafschutz des Art. X I I I , AG Mosbach N J W 1948, 352; a. M. OLG München, DRZ 1948, 319. Anweisungen und Anordnungen erläßt die Militärregierung gemäß Art. I Abs. 4 zur Durchführung der den Wohnungsbehörden obliegenden Aufgaben und zur Unterbringung bestimmter Personenkreise (Art. IV, VIII Abs. 1 Buchst, c). Die Ermächtigung der Militärbehörde zu bestimmten Maßnahmen entbindet die Wohnungsbehörde nicht von der eigenen Verantwortung gegenüber dem Gesetz. Die Entscheidung darüber, welche Behörde im Einzelfall zuständig ist, bleibt der internen Regelung der Militärbehörde überlassen und ist von den deutschen Behörden nicht nachprüfbar. 348

Leichtere Verstöße werden im O r d n u n g s s t r a f v e r f a h r e n geahndet. Zuständig ist die Wohnungsbehörde; bei der vom Landratsamt in Anspruch genommenen Mitwirkung der kreisangehörigen Gemeinden (A 293) dürfte nur das Landratsamt selbst die Ordnungsstrafbefugnis ausüben. Die Ordnungsstrafe ist durch Einspruch bei der Aufsichtsbehörde anfechtbar. Diese entscheidet endgültig.

Artikel XIV Die Bestimmungen dieses Gesetzes treten an Stelle der Verordnung zur Wohnraumlenkung vom 27. Februar 1943 (RGBl I 127), die hiermit aufgehoben wird. Alle anderen deutschen gesetzlichen Wohnungsregelungen, die in Widerspruch zu diesem Gesetz stehen, werden aufgehoben oder im Sinne dieses Gesetzes geändert. 349 Art. X I V bringt in Satz 2 einen allgemeinen Rechtsgrundsatz zum Ausdruck; die Kontrollratsgesetzgebung geht Reichs- oder Landesrecht vor, V 1. Nicht ausdrücklich aufgehoben ist die u. a. auch auf § 16 Abs. 3 dieser Verordnung gestützte Verordnung des Reichswohnungskommissars zur Wohnraumversorgung der luftkriegsbetroffenen Bevölkerung vom 21. Juni 1943 (RGBl I 355), soweit sie nicht in Widerspruch zu diesem Gesetz steht (Satz 2), V 93. Es würden an sich die für vollzogene Miet- und Pachtverhältnisse mit Luftkriegsbetroffenen die besonderen Vorschriften des § 23 weiterhin Geltung haben, wenn § 23 nicht aufgehoben wäre, A 183a. Diese Regelung steht nicht im Widerspruch zum WohnG. Die Lockerung des Mieterschutzes für Miet(Pacht)verhältnisse ist im übrigen in § 9 der AbänderungsVO zum Mieterschutz25

K i e f e r s a u e r , Grundstücksmiete, 7. Aufl.

385

Anm. 350

Wohnungsgesetz

gesetz vom 7. November 1944 (RGBl I 319) übernommen worden, A 178. Soweit landesrechtlich nicht eine zulässige Einschränkung der Lockerungsmaßnahme erfolgt ist, behält die Sonderregelung weiterhin Geltung, V 5. Das Land Hessen hat § 9 AbändVO aufgehoben, A 178. Im übrigen werden die Bestimmungen des Mieterschutzgesetzes durch die Vorschriften des WohnG nicht berührt; sie stehen als solche nicht im Widerspruch zum WohnG und gelten deshalb nicht als aufgehoben, Kleinrahm SJZ 1947, 657. Vom WohnG her ist deshalb auch keine einschränkende Auslegung einzelner Bestimmungen des MSchG zu rechtfertigen a. M. Bettermann, V. 6 und A 20. Es kann insbes. auch nicht die Entscheidung über die Mietaufhebungsklage des Vermieters aus § 4 MSchG irgendwie von der Erfüllung wohnungsgesetzlicher Voraussetzungen abhängig gemacht werden, A 19. Als aufgehoben gilt auch die Bestimmung des § 2 Abs. 3 Satz 2 der VO über die Einwirkung von Kriegssachschäden an Gebäuden auf Miet- und Pachtverhältnisse, da sie eine andere, mit Art. VIII Abs. 1 WohnG in Widerspruch stehende Reihenfolge der Wohnungsbewerber vorsieht, A 370. Einzelne Verwaltungsakte, die auf Grund früherer Gesetze von den zuständigen Behörden verfügt worden sind, sind keine gesetzlichen Regelungen, die allein durch Art. XIV WohnG getroffen werden, A 289a. Das R e i c h s leistungsgesetz ist überhaupt kein Wohnungsgesetz, weil es die Inanspruchnahme von Leistungen, Diensten und Sachen jeder Art umfaßt. Bettermann MDR 1947, 60. Auf Grund des RLG wird immer nur eine „Unterkunft" gewährt; es kann keine Wohnung zugewiesen, ein Wohnungsrecht nicht eingeräumt werden. Deshalb ist der auf Grund des RLG Zugewiesene nicht Wohnungsinhaber, sondern nur Wohnungsbenutzer, solange der Leistungspflichtige nicht ein Vertragsverhältnis über die Wohnung mit ihm eingeht, V 33 und Bettermann-Haarmann S. 14. Zur Frage der fortdauernden Gültigkeit des Reichsleistungsgesetzes, soweit es nicht mit den bekanntgegebenen Grundsätzen des Kontrollrats und der Militärregierung in Widerspruch steht, vgl. VGH München45S. 47/I,Bayer.Bürgermeisterl947/48S.149, V 21 u. 106; ferner Meiß S J Z 1947, 82; Rotberg S J Z 1947, 253; Gönnewein DRZ 1946, 159 u. 1947, 11; Kley N J W 1948, 326; BayVerfGH V. 27. November 1948, GVB1 1949, 39 A 344a. Die Länderregierungen planen den Erlaß eines neuen Leistungspflichtgesetzes. Das Land Hessen hat das RLG bereits aufgehoben und durch ein eigenes Leistungspflichtgesetz — Fassung vom 31. Juli 1947 GVB1 58 — ersetzt. Zur Reform des Reichsleistungsgesetzes, Koebel DRZ 1948, 75. Widersprechendes Landesrecht über Wohnraumbewirtschaftung vor und nach Inkrafttreten des WohnG ist nicht anwendbar, A 289a.

Artikel XV Dieses Gesetz tritt mit dem Tage seiner Veröffentlichung in Kraft. 350

386

DVO § 24 Die Verordnung tritt mit der Verkttndung in Kraft und a m 31. Dezember 1947 außer Kraft.

Art. XV; DVO § 24

A n m . 350 a

Die Gültigkeitsdauer der DVO ist durch die VO vom 24. Dezember 1948 (StAnz 1949 Nr. 1, GVB11949, 15) bis zum 31. Dezember 1949 und durch die VO vom 15. Dezember 1949 „bis auf weiteres" verlängert worden. Ausfbest, zu § 24: (1) Die Anordnung' des Bayerischen Arbeitsministeriums v o m 6. Mai 1946 betr. Wohnungsgesetz, hier: Entnazifizierung des Wohnraumes, tritt außer Kraft.360* (2) Die auf Grund aufgehobener Bestimmungen ausgesprochenen Erfassungen von Wohnräumen bleiben in Kraft. Das Gesetz ist am 16. März 1946 in Kraft getreten. Eine Rückwirkung auf Einweisungen, die von den zuständigen Behörden auf Grund der bisherigen Wohnungsgesetze oder sonstiger Rechtsvorschriften, insbes. des Reichsleistungsgesetzes — V 33, 106 —, findet nicht statt; deshalb dürfen die gesetzlichen Normen des WohnG nicht ohne weiteres auf die vor dem WohnG liegenden Einweisungen und die dadurch begründeten Rechtsverhältnisse angewendet werden, LG Detmold MDR 1947, 54. Insbes. ist nicht anzunehmen, daß „die bisherigen Beschlagnahmeverhältnisse auf Grund des RLG sinngemäß in Zwangsmietverträge nach Art. VIII übergeführt sind" — so LG Hannover MDR 1947, 56; es fehlt jede Begründung dafür, eine solche „Grundabsicht" dem WohnG zu unterstellen. Auch die Annahme eines stillschweigenden Vertragsabschlusses spätestens mit dem Inkrafttreten des WohnG (LG Stade MDR 1947, 57) ist nicht gerechtfertigt; vgl. Bettermann MDR 1947, 60. U n z u l ä s s i g und rechtsunwirksam ist die g e n e r e l l e U m w a n d l u n g der Einweisungen nach dem RLG in solche nach dem WohnG etwa durch Anordnung der Gemeindeverwaltung (Wohnungsbehörde), in der die Beteiligten zum Abschluß eines Mietvertrages aufgefordert werden, andernfalls ein Zwangsmietvertrag verfügt werden könne (Düsseldorf) vgl. Kleinrahm MDR 1947, 151; Bettermann-Haarmann S. 110. Vgl. auch LG Hagen MDR 1947, 233, das mit Recht eine individuelle Behandlung des einzelnen Falles durch einen Verwaltungsakt verlangt, V 108. Zur Praxis der individuellen Umwandlung, die unter Umständen die Wohnungsbehörde zu anderweitiger Unterbringung des Eingewiesenen verpflichtet, vgl. Haarmann a.a.O. 234 u. A 328. Die Zulässigkeit einer generellen Umstellungsanordnung durch die Wohnnngsbehörde kann auch nicht unter dem Gesichtspunkt anerkannt werden, daß es sich dabei um die Rücknahme einer allgemeinen Leistungsanordnung handelt; denn durch sie würde nicht nur der Leistungsverpflichtete befreit, sondern dem Leistungsempfänger zugleich das Besitzrecht entzogen; vgl. Bettermann gegen LG Hamburg MDR 1948, 299 und Wittber N J W 1948, 647. 350a Die in der Ausfbest. zu § 24 erwähnte Anordnung beruhte auf dem Entwurf eines bayerischen Wohnungsnotgesetzes zur Sicherung eines angemessenen Raumausgleiches. Der Entwurf ist von der Militärregierung niemals genehmigt worden, hat deshalb niemals Gesetzeskraft erlangt. Die Anordnung betraf die Lösung des Wohnungsnutzungsrechtes und die Beschlagnahme von Möbeln bei ehemaligen Mitgliedern der NSDAP, sog. „ E n t n a z i f i z i e r u n g d e s W o h n r a u m e s " , deren Rechtsgrundlage nur auf einen Befehl der Militärregierung für Bayern zurückgeführt werden kann, Roiger, Bayer. Bürgermeister 1947/48, S. 276, vgl. § 11 Abs. 1 Satz 2, § 13 Ziff. 2 DVO, A 319.

387

A n m . 351

Förderung des Wohnungsbaues

Auf Grund des WohnG können ehem. Angehörige der NSDAP wegen dieser Eigenschaft nicht aus ihrer Wohnung entfernt werden. Zugleich mit der Aufstellung dieses Grundsatzes hat der VGH München — Urteil Nr. 3 II 47 vom 23. März 1948 VerwRspr 1 Nr. 92 (dazu Bauer S. 517); folgend Urteil Nr. 200 II 48 vom 3. Mai 1949, Bayer. Bürgermeister 1949, 137 und 237 und Urteil Nr. 60 II 48 vom 24. November 1948 VerwRspr 1 Nr. 93 — festgestellt, daß das WohnG allein für eine solche Entfernung maßgebend sei und daß dieses Gesetz eine Handhabe gegen ehemalige Pg. nicht biete, Wohnungsbeschränkungen vielmehr ausschließlich im Vollzug des Befreiungsgesetzes möglich seien. Diese unter dem Gesichtspunkt der Rechtsstaatlichkeit zu billigende Auslegung des Gesetzes durch den VGH wurde vom Amt der Militärregierung für Bayern nicht anerkannt. In der Entscheidung vom 13. September 1949, durch die zwei Urteile des VGH München, darunter die grundlegende Entscheidung vom 23. März 1948, wegen Rechtsverstoßes aufgehoben wurden, ist ausgeführt, daß die vom VGH als ungesetzlich bezeichneten Maßnahmen eine ausreichende Rechtsgrundlage im WohnG und in den Weisungen der amerikanischen Dienststellen über die Behandlung der ,,Pg.Wohnungen" gehabt hätten, Rechtsarchiv für Wirtschaft Heft 3/1950 Nr. 10. Der zu Unrecht Ausgewiesene hat keinen, auch nicht auf § 812 B G B zu gründenden (so LG Nürnberg NJW 1950, 263) Raumherausgabeanspruch gegen den Eingewiesenen, da wohl ein tatsächlicher, aber kein rechtlicher Zusammenhang zwischen Ausweisung und Einweisung (A 326) besteht.

XIII. Vermehrung des Wohnraumes durch Förderung der Baulust Bekanntmachung des Bayer. Staatsministeriums des Innern über die Vermehrung des Wohnraumes durch Förderung der Baulust 351 Vom 14. Juni 1949 (StAnz Nr. 24) 351a - 351b ' 351c

Auf Grund des Art. I Nr. 3 des Kontrollratsgesetzes Nr. 18 (Wohnungsgesetz) vom 8. März 1946 (abgedruckt im GVB1 1947 S. 171) wird angeordnet: 351

388

Wirksam kann Wohnraum nur vermehrt werden durch Schaffung neuen Wohnraumes. Wenn auch der soziale Wohnungsbau wesentlich eine Aufgabe der öffentlichen Körperschaften ist, so kann doch angesichts der schwierigen Lage der öffentlichen Finanzen der private Wohnungsbau nicht entbehrt werden. Deshalb ist die Anordnung des Staatsministeriums, die durch zweckentsprechende Handhabung des Vollzuges des Wohnungsgesetzes die private B a u l u s t fördern hilft, als eine positive Maßnahme zur Bekämpfung der Wohnungsnot dankbar zu begrüßen. Es wäre zu wünschen, daß die der Bekanntmachung zugrundeliegende Idee die Tätigkeit der Wohnungsbehörden weitgehend in dem Sinne beeinflußt, daß sie nicht Selbstzweck

Grundsteuerfreiheit u. Gebührenfreiheit f. d.soz. Wohnungsbau

Anm.351a

ist, sondern ausschließlich dem einen großen Ziele dient, daß wir so bald als möglich aus dem Wohnungselend herauskommen. Der Wohnungsbau muß wieder in etwa rentabel werden, dazu bedarf es der ernsthaften Koordinierung der behördlichen Maßnahmen. Das gilt nicht nur für Mietzinsbildung, die den Preisbehörden anvertraut ist, sondern auch für die Wohnraumbewirtschaftung, deren Aufgabe zuerst Erhaltung und Vermehrung, und erst in zweiter Linie Ausnutzung, Sichtung und Zuteilung des vorhandenen Wohnraumes ist. Rigorose Handhabung der Wohnraumverteilung darf nicht dazu führen, daß geplante Ausbau- oder Wiederaufbauarbeiten oder Neubauten unterbleiben. Nur sinnvolle Lockerung der Raumbeschränkung schafft den Anreiz zu privater Bautätigkeit, die auf dem Gebiete des Wohnungswesens nicht entbehrt werden kann. Auch die Mietzinspolitik der Preisbehörden kann sich auf die Dauer dieser Aufgabe nicht entziehen. Weitgehende Freistellung des ohne Inanspruchnahme öffentlicher Mittel erstellten Wohnraumes ist auch aus Gerechtigkeitsgründen notwendig, da der Hersteller gewerblicher Räume ohne Rücksicht auf deren Größe und deren Nutzung nicht beschränkt wird. Sozial wertvoller ist stets der Wohnungsbau, wer ihn fördert, sollte nicht schlechter gestellt werden in der Verwertung, A 298. 351a

Zu der raumwirtschaftlichen Begünstigung (A 353) tritt die s t e u e r l i c h e Begünstigung. Für Bayern vgl.MBekm. vom 21. Juni 1949 StAnz Nr. 2& und das Gesetz über die G r u n d s t e u e r f r e i h e i t und G e b ü h r e n f r e i h e i t für den s o z i a l e n W o h n u n g s b a u vom 28. November 1949 (GVB1 1950, 30). Für die Dauer der Geltung dieses Gesetzes gelten in Bayern nicht die Steuerbegünstigungen der §§ 7 bis 10 Wohnbau G, § 11.

Das bayerische Gesetz hat folgenden Wortlaut: Der Landtag des Freistaates Bayern hat das folgende Gesetz beschlossen, das nach Anhörung des Senats hiermit bekanntgemacht wird. § 1 Allgemeines Kleinwohnungsbauten genießen 10jährige Grundsteuerbefreiung nach Maßgabe der folgenden Vorschriften, wenn sie erst nach dem 20. Juni 1948 begonnen worden sind oder an diesem Tage höchstens im Rohbau fertiggestellt waren und bis zum 31. März 1954 bezugsfertig geworden sind oder bezugsfertig werden.

§2

Neubauten, die nur Kleinwohnungen enthalten (1) Als Kleinwohnungsbauten im Sinne des § 1 gelten Gebäude, in denen die Wohnfläche der einzelnen Wohnung 75 Quadratmeter nicht übersteigt. (2) Als Wohnfläche gilt die gesamte Grundfläche der abgeschlossenen Wohnung abzüglich der Wandstärken. Hinzuzurechnen ist die Grundfläche voll ausgebauter Räume in Dach- und Untergeschoßen, die nach ihrer Zweckbestimmung in der Regel zu einer abgeschlossenen Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gehören. Die Grundfläche der Treppe ist auch dann nicht in Ansatz zu bringen, wenn die Treppe in einen Wohnraum oder in die Küche eingebaut ist.

389

A n m . 351 a

Förderung des Wohnungsbaues

(3) Werden Kleinwohnungen i m Sinne des Absatzes 1 auch zu g e werblichen oder beruflichen Zwecken benutzt, so ist die Grundsteuerbefreiung zu gewähren, wenn nicht m e h r als die Hälfte der Wohnfläche gewerblichen oder beruflichen Zwecken dient. (4) Die Grundsteuerbefreiung erstreckt sich nicht nur auf d a s Gebäude als solches, sondern auch auf die Grundfläche, auf der das Gebäude ruht (bebaute Grundfläche) und auf die zugehörigen Hofräume und Hausgärten. Ist die g e s a m t e Grundfläche (bebaute Grundfläche, Hofräume und Hausgärten) größer als d a s 12fache der bebauten Grundfläche, so gilt die Befreiung nur bis z u m 12fachen der bebauten Grundfläche. Die über dieses 12 fache hinausgehende Grundfläche unterliegt der Besteuerung (steuerpflichtiger Teil der Grundfläche). (5) Bei Kleinsiedlungen, die als solche von der zuständigen Behörde m i t öffentlichen Mitteln oder durch Übernahme von Bürgschaften gefördert werden oder als solche anerkannt sind, erstreckt sich die Steuerbefreiung auf die gesamte Grundfläche, auch wenn diese das 12fache der bebauten Grundfläche übersteigt. §3 Neubauten, die neben Kleinwohnungen auch andere Wohnungen oder gewerbliche Räume enthalten Enthält ein neu errichtetes Gebäude teils Kleinwohnungen i m Sinne des § 2 Absätze 1 bis 3, teils andere Wohnungen oder gewerbliche Räume, so wird die Grundsteuer nur für den Teil des Grundstückes erhoben, der auf die anderen Wohnungen und die gewerblichen Räume entfällt. Die grundsteuerpflichtige Teil des Grundstücks ist bei Mietwohngrundstücken und bei gemischtgenutzten Grundstücken nach d e m Verhältnis der Jahresmiete, bei Geschäftsgrundstücken und bei Einfamilienhäusern nach d e m Verhältnis des umbauten R a u m e s zu ermitteln. §4 Neugeschaffene Kleinwohnungen in bereits vorhandenen Gebäuden oder in wiederaufgebauten kriegszerstörten Gebäuden (1) Grundsteuerbefreiung nach § 1 genießen auch solche Kleinwohnungen, die neu geschaffen werden a ) durch Anbauten oder Aufbauten (Aufstockungen) in vorhandenen Gebäuden, b ) durch Wiederinstandsetzung krlegsbeschädigter Gebäude, c ) durch Wiederherstellung kriegszerstörter Gebäude. (2) In den Fällen des Absatzes 1 darf die Wohnfläche der einzelnen Wohnung über 75 Quadratmeter, jedoch nicht m e h r als 100 Quadratmeter betragen, wenn die größere Grundfläche durch technische Gegebenheiten bedingt ist und diese Tatsache von der unteren Verwaltungsbehörde anerkannt ist. §5 Beginn und Fortfall der Grundsteuerbefreiung (1) Die Grundsteuerbefreiung beginnt m i t d e m 1. April, der auf das Kalenderjahr folgt, in d e m das Gebäude oder der Gebäudeteil bezugsfertig geworden ist.

390

Grundsteuerfreiheit u. Gebührenfreiheit f. d. soz. Wohnungsbau A n m . 3 5 1 a (2) Fallen die Voraussetzungen für die Steuerberfehmg innerhalb des Zeitraumes, für den die Steuerbefreiung an sich gilt, w e g , so entfällt die Befreiung m i t d e m Ablauf des Rechnungsjahres, in d e m die Voraussetzungen fortgefallen sind.

§6

Bescheid des Finanzamts Über die Grundsteuerbefreiung erteilt das Finanzamt, in dessen Bezirk das Gebäude gelegen ist, auf Antrag einen Bescheid. 87 Grunderwerbsteuerfreiheit Für den Erwerb von Grundstücken, auf denen ausschließlich Kleinwohnungsbauten i m Sinne des § 2 errichtet werden, wird die Grunderwerbsteuer nicht erhoben. Die Grunderwerbsteuer ist jedoch z u entrichten, wenn das Grundstück nicht b i s z u m 31. März 1954 für den begünstigten Zweck verwendet worden ist.

§8 Gebührenfreiheit (1) Alle zur Beschaffung von Kleinwohnungen (§§ 1 bis 4 ) erforderlichen Geschäfte und Verhandlungen sind von allen Gebühren des Staates und sonstiger öffentlicher Körperschaften befreit; die baren Auslagen der Behörden sind zu ersetzen. Unter Verhandlungen i m Sinne des Satzes 1 sind nicht z u verstehen streitige Verfahren bei den ordentlichen Gerichten und verwaltungsgerichtliche Verfahren. (2) Die Befreiung nach Absatz 1 ist von der zuständigen Behörde ohne weitere Nachprüfung zu gewähren, w e n n das Vorliegen der Voraussetzungen der Befreiung w i e folgt nachgewiesen wird: a ) Bei Bauvorhaben, die von Gemeinden, Gemeindeverbänden, sonstigen Körperschaften des öffentlichen Rechts oder von a l s solche anerkannten gemeinnützigen Wohnungsunternehmen durchgeführt werden, durch eine Erklärung dieser Stellen, d a ß es sich u m ein Geschäft oder eine Verhandlung zur Durchführung von Bauvorhaben i m Sinne dieses Gesetzes handelt; b ) in allen übrigen Fällen durch eine Bestätigung der unteren Verwaltungsbehörde oder durch Vorlage des Bewilligungsbescheides, durch den für das Bauvorhaben eine Beihilfe aus öffentlichen Mitteln bewilligt worden ist. (3) Die Vorschriften der Absätze 1 und 2 gelten nicht für die Gebühren der Notare. Die Verordnung über die Anwendung von Gebührenbefreiungsvorschriften auf die Notare v o m 15. April 1936 (RGBl 1368) findet auf sie keine Anwendung. §9 Inkrafttreten (1) Das Gesetz tritt m i t Wirkung v o m 1. April 1949 in Kraft. (2) Das Bayer. Staatsministerium der Finanzen erläßt i m Benehm e n mit d e m Bayer. Staatsministerium des Innern die z u m Vollzug erforderlichen Bestimmungen.

391

Anm. 351 b, 351 c

Förderung des Wohnungsbaues

351b

Bereits durch die MBekm. vom 21. Januar 1949 (StAnn Nr. 5) hat das Bayer. Staatsministerium die Wohnungszwangswirtschaft für Neubauten, Ausbauten und Wiederaufbauten gelockert, vgl. dazu Fellner, StAnz Nr. 12. Der Bauwille muß wirksam gefördert werden; alle Maßnahmen finden freilich „ihre Grenze da, wo eine Begünstigung der mit Glücksgütern Gesegneten die Verpflichtung zur Notgemeinschaft verletzen würde", Fellner, StAnz Nr. 24. Die Neuregelung ist am 17. Juni 1949 in Kraft getreten; gleichzeitig trat die Bekm. vom 21. Januar 1949 außer Wirksamkeit. Zur V e r g e b u n g des im Zusammenhang mit der Lockerung der Bewirtschaftung der Neubau-, Umbau- und Wiederaufbau-Wohnungen freiwerdenden A l t w o h n r a u m e s hat das Bayer. Staatsministerium in der M E vom 21. September 1949 (StAnz Nr. 39) im Interesse der Erhaltung des Altwohnraumes für die armen und leistungsschwächeren Schichten der Bevölkerung entsprechend dem Grundsatz, daß der Altwohnraum nach verpflichtenden sozialen Rücksichten zu vergeben sei, angeordnet, daß die freiwerdende Altwohnung nur dann dem vorgeschlagenen Bewerber zugeteilt werden kann, wenn

1. der Bewerber auf Grund der Eintragung in die V o r m e r k u n g s l i s t e und nach Lage seines Falles als Wohnungsuchender anerkannt werden kann, 2. der Bewerber nachweislich einen w e s e n t l i c h e n B e i t r a g zur Erstellung der neuen Wohnung leistet und die Wohnung ohne diesen Betrag weder mit eigenen Mitteln des Bauherrn noch mit öffentlichen Mitteln erstellt werden kann und 3. die Wohnungsbehörde dem Bewerber die freiwerdende Altbauwohnung schon v o r Baubeginn z u g e s i c h e r t hat, es sei denn, daß die Regierung in besonders begründeten Fällen von diesem Erfordernis eine Ausnahme zuläßt. Soll der angestrebte Erfolg, das Privatkapital für den Wohnungsbau zu interessieren, erreicht werden, dann muß eine entgegenkommendere Behandlung des freiwerdenden Altwohnraumes durch die Wohnungsbehörde möglich gemacht werden. 351c

Das Erste Wohnungsbaugesetz der Bundesregierung (A 405) sieht für die F ö r d e r u n g des W o h n u n g s b a u e s durch die öffentlichen Körperschaften den Einsatz öffentlicher Mittel, die Übernahme von Bürgschaften, Steuervergünstigungen, Bereitstellung von Bauland und die Auflockerung der Wohnungszwangswirtschaft vor. Bestehende w e i t e r g e h e n d e landesrechtliche Lockerung der Wohnraumbewirtschaftung b l e i b t u n b e r ü h r t § 25 WohnbauG. I

Bauten ohne Inanspruchnahme fremder öffentlicher Mittel352 (1) Wohnungen, die ohne Inanspruchnahme fremder öffentlicher Mittel durch Neubau, Ausbau oder Wiederaufbau gewonnen353 werden, sind hinsichtlich der Auswahl der Wdhnungsuchenden und hinsichtlich der Raumzahl begünstigt. Sie unterliegen nur dann der Erfassung und Zuteilung der Wohnungsbehörden, 392

Abschnitt I

Anm. 352,353

a ) wenn mit dem Bau vor dem 1. April 1948 begonnen wurde, b) wenn Wohnräume länger als zwei Monate nicht Wohnzwecken dienen354, c ) wenn und soweit Wohnungen in hohem Grade unterbelegt sind355. (2) Darlehen, die zu banküblichen Beleihungsbedingungen gegeben werden (z. B. gemäß Nr. 34, 45ff. der MB vom 15. 2.1949 über die Förderung des sozialen Wohnungs- und Siedlungsbaues aus Mitteln des Gesetzes zur Sicherung von Forderungen für den Lastenausgleich, StAnz 7), sowie Arbeitgeberdarlehen der öffentlichen Hand gelten nicht als öffentliche Mittel im Sinne dieser Bekanntmachung 362. (3) Die hiernach begünstigten Wohnungen sind nicht in hohem355 Grade unterbelegt, wenn a) mindestens zwei Personen sie innehaben, und b) die Inhaber nur einen Raum mehr bewohnen, als es die allgemeinen Belegungsrichtlinien zulassen würden35*. 352

ö f f e n t l i c h e M i t t e l sind solche, die der Staat, die Gemeinden oder andere öffentliche Körperschaften als Zuschüsse geben oder als Darlehen zu wesentlich günstigeren Bedingungen als sie auf dem allgemeinen Kapitalmarkt zu erzielen sind. Die Begünstigung des Empfängers nihrt daher, daß die Körperschaft das Geld nicht nach kaufmännischen Gesichtspunkten, sondern nach wohnungspolitischen Grundsätzen vergibt. Abs. 2 stellt fest, daß die öffentlichen Körperschaften und deren Angehörigen bei der Regelung nicht schlechter gestellt sein sollen als private Bauherrn, wenn sie von ihrem Arbeitgeber Darlehen aus öffentlichen Mitteln erhalten. Ähnliche Begriffsregelung in § 3 des Ersten Wohnungsbaugesetzes, A 405.

353

Wohnungen, die durch Neubau, Ausbau (einschließlich Anbau und Umbau) oder Wiederaufbau (d. h. Wiederherstellung zerstörter Gebäude oder Gebäudeteile) neu gewonnen werden, sind unter bestimmten Voraussetzungen zwar nicht grundsätzlich (wie dies nach § 12 WMG der Fall war) von den Vorschriften des WohnG befreit, aber doch hinsichtlich der Auswahl der Wohnungsuchenden (A 326) oder der Raumzahl (A 318) begünstigt. V o r a u s setzung ist zunächst, daß a) der Wohnraum ohne Inanspruchnahme öffentlicher Mittel (A 352) gewonnen wird (1) oder b) bei der Wiederherstellung zu mindestens 7 0 % zerstörter Gebäude, daß nicht mehr als 4 0 % (IX) bzw. 50% (III) der Bauausgaben durch öffentliche Mittel gedeckt werden müssen. In Betracht kommen nur Bauten, bei denen mit den Arbeiten vor dem 1. April 1948 begonnen worden ist. Dieser Stichtag ist auch maßgebend für die Feststellung des Grades der Zerstörung des Gebäudes, das durch die Baumaßnahme wiederhergestellt werden soll. Endlich ist für die Beschränkung der Erfassung und Zuteilung der Räume durch die Wohnungsbehörde in

393

A n m . 354,355

Förderung des Wohnungsbaues

allen drei Fällen der Abschnitte 1—III erforderlich, daß die Wohnräume nicht länger als zwei Monate unbewohnt geblieben sind. Die v o l l e V e r g ü n s t i g u n g , d. h. das Recht der Auswahl der Wohnungsuchenden und die Vergünstigung in der Raumzahl (A 355) gelten nur bei Neubauten, Umbauten und Wiederaufbauten, die ausschließlich aus privaten Mitteln oder nach Abs. 2 zulässigen öffentlichen Mitteln erstellt werden (I) oder bei Wiederaufbauarbeiten, für die nicht mehr als 40% der Bauausgaben aus öffentlichen Mitteln gedeckt werden müssen (II). Werden im letzteren Falle bis zu 50% der Bauausgaben in Anspruch genommen, so entfällt die Vergünstigung in der Raumzahl, d. h. die Wohnungsbehörde erfaßt nach den allgemeinen Belegungsrichtlinien und teilt den Wohnraum zu. Die A u s w a h l des Wohnungsuchenden beschränkt sich bei Wohnungsund Siedlungsbauten zugunsten bestimmter Personenkreise auf die Personen die dem begünstigten Personenkreis angehören, Abschnitt V I . Das Erste Wohnungsbaugesetz (A 405) stellt frei finanzierten Wohnungen, die nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden sind, von der Erfassung und Zuteilung durch die Wohnungsbehörde gänzlich frei, während es für solche durch Einsatz öffentlicher Mittel geförderte Wohnungen nur die Auswahl (A 326) zuläßt, §§ 22, 23 WohnbauG. 354

Räume in Neubauten, die nach dem 1. April 1948 begonnen wurden, sind unbeschränkt von der Wohnungsbehörde zu erfassen, wenn sie länger als zwei M o n a t e nicht W o h n z w e c k e n dienen. Es muß sich um Wohnräume handeln d. h. Räume, die zu Wohnzwecken bestimmt und geeignet sind. Unerheblich ist, aus welchem Grunde die Räume diesem Zweck nicht dienen; ob sie leersteljen oder gewerblichen, geschäftlichen oder beruflichen Zwecken dienen. Der Zeitpunkt, von dem ab die Zweimonatsfrist zu berechnen ist, wird wohl der Zeitpunkt sein, von dem ab die Wohnräume bezugsfertig, d. h. baulich soweit fertiggestellt waren, daß dem Verfügungsberechtigten die Ingebrauchnahme der Räume zugemutet werden kann. Die Genehmigung der Baupolizeibehörde zum Beziehen des Hauses ist für die Wohnungsbehörde nicht bindend. Die Bestimmung gilt auch für Neubauten, die ausschließlich mit Privatkapital (A 353) errichtet worden sind.

355

I n hohem Grade u n t e r b e l e g t e W o h n r ä u m e müssen auch in Neubauten, die nach dem 1. April 1948 begonnen wurden, von der Wohnungsbehörde erfaßt werden, auch wenn die Gebäude ausschließlich mit Privatkapital hergestellt worden sind. Zum Begriff des unterbelegten Wohnraumes im allgemeinen vgl. A 318. Die Bek. geht von den allgemeinen Belegungsrichtlinien aus und stellt fest, daß die Ü b e r s c h r e i t u n g der hiernach zulässigen Raumzahl um nur einen R a u m die Wohnung dann nicht zu einer ,,in hohem Grade" unterbelegten Wohnung macht, wenn diese von mindestens zwei Personen innegehabt wird. E i n z e l p e r s o n e n als Wohnungsinhaber müssen also stets nach den Richtlinien behandelt werden; ist ihr Wohnraum größer, so ist er stets als „in hohem Grade" unterbelegt anzusehen und zu erfassen. Diese Grundsätze gelten auch für den Bauherrn selbst. Diese Raumvergünstigung gilt nur in den Fällen der Abschnitte I und t l . Werden für den Wiederaufbau der zerstörten Gebäude mehr als 40%, aber nicht mehr als 50% der Bauausgaben aus öffentlichen Mitteln (A 352) in Anspruch genommen, so e n t f ä l l t die V e r g ü n s t i g u n g in der R a u m z a h l ,

394

Abschnitte II und III

A o m . 356—358

d. h. es kommen die allgemeinen Belegungsrichtlinien zur Anwendung. Das gleiche gilt, wenn die Gebäude weniger als zu 70% am Stichtag, d. h. am 31. März 1948 zerstört waren (A 318). 356

Die Feststellung der Voraussetzungen obliegt der Wohnungsbehörde, deren Entscheidung der Beschwerde unterliegt, A 340. Gegen die Entscheidung der Aufsichtsbehörde ist die Anfechtungsklage gegeben, A 341.

II Bauten mit Inanspruchnahme von höchstens 40% fremden öffentlichen Mitteln

Abschnitt I gilt auch für Wohnungen, die durch Neubau, Ausbau oder durch Wiederaufbau solcher Gebäude gewonnen353 werden, die am 31. März 1948 zu mindestens 70% zerstört waren, wenn nach Bescheinigung des Landratsamtes oder des Stadtrates der unmittelbaren Stadt nicht mehr als 40% der Bauausgaben (ohne Baugrund und vorhandene Bauteile) 357 durch fremde öffentliche Mittel gedeckt sind. 357

Bei der Ermittlung der Höhe der B a u a u s g a b e n bleiben der Baugrund und die vorhandenen Bauteile (Ruinen) für die Berechnung des Hundertsatzes außer Betracht, da nur die Höhe der Kapitalbeschaffung für die Vergünstigung in der Wohnraumbewirtschaftung bestimmend ist.

III Bauten mit Inanspruchnahme von höchstens 50% fremden öffentlichen Mitteln

Wohnungen, die durch Neubau, Ausbau oder durch Wiederaufbau solcher Gebäude gewonnen352 werden, die am 31. März 1948 zu mindestens 70% zerstört waren, sind hinsichtlich der Auswahl der Wohnungsuchenden begünstigt, wenn nach Bescheinigung des Landratsamtes oder des Stadtrats der unmittelbaren Stadt nicht mehr als 50% der Bauausgaben (ohne Baugrund und vorhandene Bauteile 357 ) durch fremde öffentliche Mittel gedeckt sind. Solche Wohnungen unterliegen nur dann der Erfassung und Zuteilung der Wohnungsbehörden a) wenn mit den Bauarbeiten vor dem 1. April 1948 begonnen wurde, b) wenn Wohnräume länger als zwei Monate nicht Wohnzwecken dienen, c) wenn und soweit Wohnungen unterbelegt sind 358 . 358

Es gelten also die allgemeinen Vorschriften des WohnG und der DVO, A 318, 330, 337.

395

Anm. 359

Förderung des Wohnungsbaues

IV Wohnungsbehördliche Genehmigung und Zusicherung F ü r Wohnungen und W o h n r ä u m e , die nach Abschn. I—III nicht der E r f a s s u n g und Zuteilung unterliegen, ist den Verfügungsberechtigten ( E i g e n t ü m e r , Mieter) auf A n t r a g ohne weiteres 3 5 9 die nach § 4 der D u r c h f ü h r u n g s v e r o r d n u n g ( N r . 115) v o m 5. Dezember 1946/24. Dezember 1948 (GVB1 1947 S. 101; 1949 S. 15) erforderliche Genehmigung zu erteilen, d a ß sie die R ä u m e in Benutzung n e h m e n können. Auf A n t r a g ist ihnen die Benutzungsgenehmigung i m voraus zuzusichern. 359

Die A u f l o c k e r u n g d e s V e r b o t e s der I n g e b r a u c h n a h m e von Räumen, die als Wohnraum geeignet sind, ist für alle nach Abschnitt I bis III nicht erfaßbaren Wohnräume vorgeschrieben, A 300. Dem Bauherrn, Wohnungsbewerber, Mieter usw. ist die Erteilung der Genehmigung zur Benutzung bereits vor der Inangriffnahme der Bauarbeiten zuzusichern, sofern die Einhaltung der Bedingungen der Freistellung von der Erfassung sichergestellt ist.

V Raumvergünstigung im Altwohnraum (1) Wer als B a u h e r r eine nach Abschn. I oder II begünstigte Wohnung 3 6 0 m i t wenigstens 2 % R ä u m e n von mindestens 40 q m erstellt, k a n n verlangen, d a ß i h m in seiner in der gleichen Gemeinde gelegenen Altwohnung ein R a u m m e h r z u k o m m t , als es die aligemeinen Belegungsrichtlinien zulassen w ü r d e n . In diesem Fall k o m m t die R a u m v e r g ü n s t i g u n g (Abschn. I und I I ) der neuen Wohnung nicht zu. (2) Gemeinnützige W o h n u n g s u n t e r n e h m e n können verlangen, d a ß die R a u m v e r g ü n s t i g u n g (Abs. 1) einer P e r s o n zugute k o m m t , die zu den Bauausgaben einer neuen von ihnen erstellten Wohnung mindestens 60% d u r c h Kapitalbeteiligung, Zuschuß oder zinsloses Darlehen beigetragen h a t . (3) Ist der zusätzliche A l t w o h n r a u m (Abs. 1 und 2) nicht frei u n d wird er auch nicht d a d u r c h frei, d a ß der Inhaber des Altw o h n r a u m e s in die neu erstellten R ä u m e u m z i e h t , so hat die Wohnungsbehörde auf die F r e i m a c h u n g hinzuwirken, w e n n sie d e m Inhaber d e s A l t w o h n r a u m s z u g e m u t e t werden k a n n . Die Wohnungsbehörde h a t h i e r f ü r nach Möglichkeit a n d e r weitigen E r s a t z r a u m zuzuteilen, falls i h r a n n ä h e r n d gleichwertiger W o h n r a u m zur Verfügung gestellt w i r d , der nach Abschn. I, II oder III begünstigt i s t . 396

A b s c h n i t t e I V und V

Anm. 360

(4) Den Beteiligten ist auf Antrag die Vergünstigung im voraus zuzusichern, jedoch mit dem Hinweis, daß keine Handhabe besteht, die Inhaber freizumachender Altwohnräume (Abs. 3) zwangsweise umzuquartieren. 360

Anspruch auf z u s ä t z l i c h e n A l t w o h n r a u m hat nur, wer ohne Inanspruchnahme neuen Wohnraum herstellt oder wer zu 7 0 % zerstörte Gebäude mit höchstens 40 v. H. der Baukosten betragenden öffentlichen Mitteln wiederherstellt. Wer Gebäude wiederaufbaut, die weniger als zu 70 v. H. am Stichtag zerstört waren oder mehr — wenn auch nur 50 v. H. der Baukosten (Abschnitt I I I ) — öffentliche Mittel in Anspruch nimmt, erhält iür den eigenen Altwohnraum keine Vergünstigung. Weitere Voraussetzung ist, daß die neu gewonnene Wohneinheit mindestens 2 54 Räume mit mindestens 40 qm Flächenraum umfaßt und daß sie in der gleichen Gemeinde liegt. Soweit die Raumvergünstigung für den Altwohnraum in Anspruch genommen wird, entfällt die Raumvergünstigung für die neue Wohnung. Die Raumvergünstigung besteht in dem Anspruch, einen zusätzlichen Raum über die allgemeinen Belegungsrichtlinien hinaus zu erhalten und zwar ohne Rücksicht darauf, in welchem Umfang die neue Wohnung belebt wird. Sie steht auch der Einzelperson zu, die bauen läßt. Die Vergünstigung für den Altwohnraum kommt auch dem zugute, der nicht selbst die Wohnung erbauen läßt, sondern zur F i n a n z i e r u n g der Bauten eines gemeinnützigen Wohnungsunternehmens (A 114) w e s e n t l i c h , d. h. mit mindestens 6 0 % der Baukosten b e i t r ä g t (Abs. 2). Die Art der Finanzierung ist auf Kapitalbeteiligung, Zuschußleistung oder Gewährung eines zinsfreien Darlehens beschränkt. Durch diese Förderung sichert sich der Geber nicht nur den Anspruch auf die Wohnung für die von ihm bezeichnete Person, z. B . eine bei ihm untergebrachte Familie, sondern nach Abs. 1 zugleich auch die Raumvergünstigung für seine in der gleichen Gemeinde gelegene Altwohnung. Die Durchführung des Anspruchs auf den zusätzlichen Wohnraum stößt auf Schwierigkeiten, wenn der derzeitige Inhaber diesen nicht freiwillig herausgibt und sich auf den ihm zustehenden Mieterschutz beruft. Hier kann die Wohnungsbehörde raumwirtschaftlich nicht eingreifen, insbesondere eine zwangsweise Umquartierung nicht anordnen (A 314, 343); sie kann nur auf die Freimachung in Güte hinwirken, indem sie nach Möglichkeit einen gleichwertigen Ersatzraum in Wohnungen zuteilt, die ihr im Rahmen der Abschnitte I mit I I I zur Verfügung gestellt werden. Die Wohnungsbehörde kann bei der gegebenen Rechtslage keine bindende Zusicherung geben. E s empfiehlt sich rechtzeitig, durch Vereinbarung mit dem Inhaber des freizumachenden Altwohnraumes eine Regelung dahin zu treffen, daß dieser in die neue oder eine andere von der Wohnungsbehörde bereitzustellende Wohnung umzieht. In diesem Falle kann der Mieter sich auf Mieterschutz nicht berufen, A 5, 83. Wegen der Regelung des Eigenbedarfs und des erhöhten Wohnungsanspruchs bei dem mit öffentlichen Mitteln geförderten und den frei finanzierten Wohnungen (A 108a) vgl. §§ 22, 24 des Ersten Wohnungsbaugesetzes, A 405.

397

Anm. 361, 361 a

Förderung des Wohnungsbaues

VI Bauten mit Inanspruchnahme besonderer öffentlicher Mittel Wenn Wohnungs- und Siedlungsbauten zugunsten bestimmter Personenkreise — z. B. von Flüchtlingen, Kriegssachgeschädigten, politisch Verfolgten, Geschädigten im Sinne des Soforthilfe gesetzes — mit öffentlichen Mitteln gefördert werden, bleiben die Bedingungen des Bewilligungsbescheids oder des Darlehens Vertrags unberührt. Ein Recht zur Auswahl des Wohnungsbenutzers (Abschn. II bis I V ) ist in diesem Fall auf den Personen kreis beschränkt, zu dessen Gunsten die öffentlichen Mittel bereitgestellt sind363. VII Zuzug in Brennpunkte des Wohnungsbedarfs Die Bestimmungen über den Zuzug in Gemeinden, die zum Brennpunkt des Wohnungsbedarfs erklärt sind (Art. XI des Kontrollratsgesetzes N r . 18 — Wohnungsgesetz — ) , bleiben unberührt. Die Bauleistung des Bewerbers ist bei der Behandlung des Zuzugsantrags gebührend zu berücksichtigen361. 361

Weitergehende Beschränkungen des WohnG, insbes. das Verbot des Zuzugs in Brennpunkten des Wohnungsbedarfs — A 343 — werden durch die Beschränkung des Erfassungsrechts der Wohnbehörden nicht berührt. Doch ist bei der Behandlung des Zuzugsantrages die Leistung des Antragstellers für den Wohnungsbau gebührend zu berücksichtigen.

VIII Schlußbestimmungen S61a (1) Nach dieser Bekanntmachung ist von dem Tage an zu verfahren, an dem sie im Bayer. Staatsanzeiger veröffentlicht wird. (2) Gleichzeitig wird die Bekanntmachung vom 21. Januar 1949 N r . 8330,189—105298 über die Vermehrung des Wohnraums durch Förderung der Baulust (StAnz 5; MAB1S.44) aufgehoben. (3) Bei bereits ergangenen begünstigenden Verwaltungsakten, insbesondere der Zuteilung von Wohnungen und Wohnräumen, behält es sein Bewenden. 361a Die Aufgabe der Wohnungsbehörden, die ihnen durch das W o h n G gestellt wird, ist die B e s c h a f f u n g von Wohnraum, A 298. Zur Erfüllung dieser Aufgabe hat die Wohnungsbehörde in erster Linie alle Möglichkeiten auszuschöpfen, um den vorhandenen Wohnraum nach dem Grundsatz der Gleichheit aller vor dem Gesetz gerecht zu verteilen. Dabei wird das private Wohnungsrecht im W e g e der Erfassung beschränkt, V 106 u. 108. Mit dieser

398

Abschnitte V I mit V I I I

Anm. 361 a

Ausnutzung des vorhandenen Wohnraumes ist aber die Verwaltungstätigkeit der Wohnungsbehörde nicht erschöpft; sie muß auch für die V e r m e h r u n g des Wohnraumes besorgt sein. Vermehrung erfolgt durch Umbau-, Einbau-, Ausbaumaßnahmen an vorhandenen Gebäuden, in NichtWohnräumen und Wohnräumen und vor allem durch Neuherstellung von Gebäuden. Diese Förderung des Wohnungsbaues kann unter den gegebenen Verhältnissen wirksam oft nur erfolgen, wenn durch Verzicht auf bestimmte Erfassungsmaßnahmen ein Anreiz zur Vermehrung des Wohnraumes gegeben wird. Im Geltungsbereich der WMV hat sich die Praxis dadurch geholfen, daß die Wohnungsbehörde durch A b s c h l u ß eines L o s k a u f v e r t r a g e s sich auf Zeit oder für immer, bedingt oder unbedingt der Ausübung ihres Beschlagnahmerechts gegenüber dem Verfügungsberechtigten begeben hat. Die Rechtsgültigkeit einer solchen Vereinbarung wurde mindestens dann verneint, wenn die Zahlung einer Geldsumme ohne bestimmte Zwecksetzung (RGZ 127, 276) oder in einem für die Vermehrung von Wohnraum unzureichendem Ausmaße (vgl. § 17 Abs. 1 Bay. WMVO., Grundstücksmiete, 4. Aufl. S. 83) vereinbart war. Es wurde aber anerkannt, daß die Vereinbarung Gültigkeit haben soll, wenn der Verfügungsberechtigte einen nicht erfaßbaren Raum oder einen neu erstellten Wohnraum zur Verfügung stellt. Vgl. OLG Köln J W 1924, 851; KG J W 1925, 2258 und 1929, 2357. RGZ 116, 336; 118,109 und 379; 127, 276; 132, 174; 135, 64 (mit Bezugnahme auf die Entscheidungen I I I 6/31 und I I I 48/31); 135, 374. Zur Kritik dieser Rspr: Friedrichs J W 1925, 2258; Ruth J W 1928, 1051; Hammes J R 1950, 172. Da das WohnG. im Gegensatz zur WMVO die Wohnungsbehörden zur gleichmäßigen Erfassung aller zu Wohnzwecken geeigneten Räume, auch wenn sie neu erstellt sind, verpflichtet, erscheint eine Loskaufvereinbarung nur dann als zulässig, wenn der Verzicht der Wohnungsbehörde auf den erfaßbaren Wohnraum sich im Einzelfall streng in den Grenzen hält, die im Rahmen der Förderungsmaßnahmen der Regierung durch Landesrecht (A 353, 360) oder Bundesrecht (A 406) der Auflockerung der Wohnraumbewirtschaftung allgemein gesteckt sind. Deshalb darf die V e r g ü n s t i g u n g in der R a u m z a h l grundsätzlich nicht weitergehen als nach Landes- (A 356) oder Bundesrecht (§ 22 WohnbauG) zulässig ist, d. h. es darf dem Wohnungsinhaber grundsätzlich nur ein Mehr von einem Wohnraum über die Belegungsrichtlinien hinaus zugebilligt werden. Dabei ist weitere Voraussetzung, daß die Gegenleistung in Geld so hoch bemessen ist, daß mit dieser Abfindungs(Loskauf)summe eine Wohnung in angemessener Größe (mindestens 40 qm Wohnfläche) erstellt werden kann. Der F i n a n z i e r u n g s b e i t r a g muß einen w e s e n t l i c h e n Teil der Baukosten ausmachen. Anhaltspunkte für die Bemessung gibt z. B. die Norm des Abschn. V Abs. 2 der MBekm. vom 14. Juni 1949 (A 360), wo ein Beitrag von 6 0 % der Baukosten der zu erstellenden Wohnung als Voraussetzung der Raumvergünstigung (Abs. 1) festgelegt ist oder die Begriffsbestimmung des § 22 Abs. 5 Satz 2 WohnbauG, wonach als wesentlicher Teil der Baukosten in der Regel der auf einen Raum durchschnittlich entfallende Betrag der Baukosten angesehen werden soll. Unzulässig ist deshalb sowohl die Zubilligung einer höheren Raumzahl als auch die Entgegennahme einer für die Neugewinnung von Wohnraum unzulänglichen Geldsumme durch die Wohnungsbehörde. In beiden Fällen liegt Ermessensmißbrauch und Begünstigung unter Amtspflichtverletzung vor. Diese Grundsätze gelten auch für die Erteilung der Bezugsgenehmigung gemäß § 8 Ziff. 3 DVO (A 311), soweit eine solche noch erforderlich ist.

399

Anhang XIV. Verordnung über die Einwirkung von Kriegssachschäden an Gebäuden auf Miet- und Pachtverhältnisse Vom 28. September 1943 (RGBl I 546) 362

Durch Runderlaß vom gleichen Tage hat der Reichsminister des Innern (MBliV 1943, 1554) Erläuterungen gegeben, die zu den einzelnen Bestimmungen abgedruckt sind. Einleitend wird bemerkt, daß durch die VO bestimmt wird, , .unter welchen Voraussetzungen der Eintritt eines Kriegssachschadens an einem Gebäude das Erlöschen der bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse zur Folge hat. In diesen Fällen bedarf der Hauseigentümer nach § 2 der VO bei Wiederherstellung des zerstörten oder Instandsetzung des beschädigten Gebäudes zur Verfügung über die neu erstellten Räume der Zustimmung der zuständigen Gemeindebehörde. Der Zweck der Regelung ist, sicherzustellen, daß der Hauseigentümer der ihm obliegenden Verpflichtung nachkommt, den bisherigen Mieter oder Pächter in den neu erstellten Räumen, soweit er sie nicht nach billigem Ermessen selbst benötigt, wieder aufzunehmen. Was von Mietverhältnissen gesagt ist, gilt auch für Pachtverhältnisse (§ V)". Zur Verordnung im allgemeinen Spitznas DRZ 1947, 364. Uneingeschränkt gilt die VO, die bisher noch nicht abgeändert oder aufgehoben worden ist, für alle NichtWohnräume, also insbes. für geschäftlich oder gewerblich genutzte Räume. Wohnräume und zu Wohnzwecken geeignete Räume unterliegen in der Erfassung und Zuweisung den Vorschriften des WohnG. Daraus ergibt sich, daß insbes. hinsichtlich der Berücksichtigung von Wohnungsuchenden zahlreiche Bestimmungen dieser VO überholt, gegenstandslos oder unanwendbar sind. Die Wohnungsbehörde ist nicht verpflichtet, die Anwartschaft des bisherigen Mieters unter allen Umständen zu berücksichtigen, A 369, 370.

Auf Grund des § 37 der Kriegssachschädenverordnung (KSSchVO) vom 30. November 1940 (RGBl I 1547), des Artikels I der Verordnung über Kündigungsschutz für Miet- und 400

Anm. 363 P a c h t r ä u m e vom 28. August 1937 (RGBl I 917), der Verordnung über Kündigungsschutz für Miet- und Pachträume in der Ostmark und im Reichsgau Sudetenland vom 31. August 1939 (RGBl I 1602), der Verordnung über die verlängerte Geltungsdauer der Verordnung über Kündigungsschutz für Miet- und P a c h t r ä u m e vom 14. Juli 1941 (RGBl I 386) und des Erlasses des Führers über Gliederung und Verwaltung der Ostgebiete vom 8. Oktober 1939 (RGBl I 2042) wird verordnet: § 1363. 364

(1) Wird ein Gebäude, in dem sich vermietete Räume befinden, von einem Kriegssachschaden betroffen, so erlischt 3 6 5 das Mietverhältnis nur, a ) wenn das Gebäude infolge des Kriegssachschadens zerstört ist oder b ) wenn die Mieträume infolge des Schadens nicht nur vorübergehend unbenutzbar geworden sind und ihre Instandsetzung nicht innerhalb eines J a h r e s nach Eintritt des Schadens in Angriff genommen ist. (2) Meinungsverschiedenheiten d a r ü b e r , ob ein Gebäude infolge des Kriegssachschadens zerstört ist, ob die Mieträume infolge des Schadens nicht nur vorübergehend unbenutzbar geworden sind und ob ihre Instandsetzung innerhalb der vorgesehenen Frist in Angriff genommen ist, entscheidet auf Antrag des Hauseigentümers oder des Mieters die nach der KSSchVO zur Feststellung der Entschädigung f ü r das zerstörte oder beschädigte Gebäude zuständige Feststellungsbehörde endgültig. (3) Die Mieter, deren Mietverhältnis nach Abs. 1 erloschen ist, werden bei der Vermietung der wiederhergestellten oder als Ersatz geschaffenen neuen R ä u m e bevorzugt 3 6 6 berücksichtigt ( § 2 ) . 363

Die VO findet auch auf Wohnungen Anwendung, die nicht schon beim Eintritt des Kriegssachschadens, sondern erst infolge später hinzutretender Umstände unbenutzbar geworden sind, AG Frankfurt a. M. SJZ 1946, 181. Die Vorschriften der VO finden auch dann Anwendung, wenn nicht die ganze Wohnung, sondern nur Teile der Wohnung zerstört sind; doch muß, damit das Mietverhältnis nicht erlischt, wenigstens ein Wohnraum unzerstört geblieben sein, nicht nur Zubehör einer Wohnung, z. B. eine Waschküche L G Bochum MDR 1948, 222. Die Verordnung erfaßt nur Miet(Pacht)verhältnisse, läßt aber ein zur Sicherung des Mietrechts eingeräumtes d i n g l i c h e s W o h n r e c h t — V 33 — unberührt, mit der Folge, daß nach dem Wieder-

26

K i e f e r s a u e r , Grundstücksmiete, 7. Aufl.

401

A n m . 364—366

Kriegssachschäden-Verordnung

aufbau eines nicht völlig zerstörten Gebäudes der Inhaber des Wohnrechts das Nutzungsrecht geltend machen kann, auch wenn er sich an den Kosten des Wiederaufbaues nicht beteiligt hat. Dieser Anspruch dürfte auch unter dem Gesichtspunkt des § 242 B G B nicht abzuerkennen sein, Ballerstadt gegen OLG Frankfurt S J Z 1948, 385. Die Zuständigkeit der in Abs. 2 genannten Feststellungsbehörden ist seit dem Zusammenbruch nicht mehr gegeben, KG J R 1948, 259; a. M. offenbar VG Karlsruhe N J W 1949, 728. Zur Beteiligung des Mieters an den Kosten der Instandsetzung über den Stoppreis hinaus, vgl. V 16. 364 R d E r l . zu § 1: 1. Das Mietverhältnis erlischt nach § 1 der VO — abgesehen von dem Fall der Zerstörung des Gebäudes — nur, wenn die Mieträume infolge des Schadens nicht nur vorübergehend unbenutzbar geworden sind und ihre Instandsetzung nicht innerhalb eines Jahres nach Eintritt des Schadens in Angriff genommen ist. Als Instandsetzung im Sinne dieser Vorschrift können nur ordnungsgemäß vorgenommene Instandsetzungsarbeiten, keine Scheinarbeiten oder bloße Sicherungsmaßnahmen, angesehen werden. Andererseits ist es nicht erforderlich, daß sich die Arbeiten bereits speziell mit den in Betracht kommenden Mieträumen befassen. Es genügt, wenn z. B. die Instandsetzung der unteren, tragenden Stockwerke in Angriff genommen ist, um die Frist auch für die in den oberen Stockwerken gelegenen, zur Instandsetzung vorgesehenen Räume zu wahren. 2. Unabhängig von dem Erlöschen kann ein Ruhen der Mietzahlungspflicht eintreten. Ich verweise hierzu auf Nr. 16 des RdErl. über Nutzungsschäden (Höchstgrenzen, Gebäudewirtschaft); Durchführung der Siebenten Anordnung vom 14. Juli 1942 (MBliV 1525). 365

Das Mietrechtsverhältnis wird k r a f t Gesetzes zum E r l ö s c h e n gebracht. Durch Richterspruch wird ein Mietrechtsverhältnis beim Aufhebungsurteil nach § 1 Abs. 1 MSchG beendet; durch Tauschanordnung auf Grund des § 30 MSchG (97) oder § 1 MSchÄndVO (A 172) und durch den Auseinandersetzungsbeschluß nach §§ 5, 6 Sechste DVO z. EheG werden Rechtsverhältnisse im Beschlußverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit, also in der gerichtlichen Verwaltungsform, begründet (V 18) oder aufgehoben. Ein nur t e i l w e i s e s Erlöschen des Mietverhältnisses tritt ein, wenn nur ein Teil der Mieträume unbenutzbar geworden ist. Bettermann MDR 1947, 233. Das Mietverhältnis bleibt b e s t e h e n , wenn innerhalb der Jahresfrist seit Eintritt des Schadens die Wiederinstandsetzung begonnen worden ist; in diesem Falle hat der Mieter nach Fertigstellung der Räume Anspruch auf Überlassung durch den Vermieter.

366

Die früheren Mieter, deren Mietverhältnis nach Abs. 1 erloschen ist, müssen bevorzugt berücksichtigt werden. Das Vorzugsrecht ist kein absolutes; denn die Vermietung an einen Dritten aus dem Kreise der kriegssachgeschädigten Personen kann „aus besonderen außergewöhnlichen Gründen" dringlicher sein (§ 2 Abs. 2 Satz 2) z. B . wenn dieser den Wiederaufbau der Wohnung aus eigenen Mitteln ganz oder teilweise finanziert oder sonstwie gefördert hat, vgl. A 325. Im übrigen besteht ein Rechtsanspruch des Hauseigentümers auf Erteilung der Zustimmung gegenüber der Wohnungsbehörde, VGH München 233 II 48.

402

A n m . 367

367

§2

(1) Wird im Falle des § 1 anstatt des zerstörten Gebäudes ein neues Gebäude errichtet oder werden die unbenutzbar gewordenen Mieträume nach Erlöschen des Mietverhältnisses instandgesetzt, so bedarf368 der Hauseigentümer zur erstmaligen Verfügung über die neu erstellten oder wiederhergestellten Räume der Zustimmung der Gemeindebehörde. (2) Die Zustimmung ist zu erteilen, wenn ein Mietvertrag mit dem bisherigen Mieter369 abgeschlossen wird. Sie kann jedoch versagt werden, wenn aus besonderen außergewöhnlichen Gründen die Vermietung an einen Dritten geboten ist, der seine Wohnung durch Kriegssachschaden verloren hat. (3) Zu einer anderen Verfügung darf die Zustimmung nur erteilt werden, a) wenn der bisherige Mieter anderweit angemessen untergebracht oder verzogen ist, oder wenn er sonst kein Interesse an den neu erstellten oder wiederhergestellten Räumen hat, oder b) wenn in den neu erstellten oder wiederhergestellten Gebäuden keine Räume vorhanden sind, die bei billiger Berücksichtigung der Interessen des bisherigen Mieters als Ersatz für die bisherigen Mieträume angesehen werden können. Für die Erteilung der Zustimmung gelten in diesen Fällen die Vorschriften in den §§ 7 und 8 der Verordnung zur Wohnraumlenkung vom 27. Februar 1943 (RGBl I 127) 87 °. 367 R d E r l zu § 2 : 3. Der Hauseigentümer bedarf nach § 2 der VO der Zustimmung der Gemeindebehörde zur erstmaligen „Verfügung" über die neuen Räume, d . h . nicht nur zur Vermietung, sondern auch zur unentgeltlichen Überlassung an einen Dritten oder zur Übernahme in eigene Benutzung. Auf diese Weise soll insbesondere verhindert werden, daß der Eigentümer die Wiederaufnahme des bisherigen Mieters dadurch vereitelt, daß er über das bisherige Maß hinaus und sachlich nicht gerechtfertigt, Räume zur eigenen Benutzung in Anspruch nimmt. 4. Der Vermietung an den bisherigen Mieter ist, dem Sinn der Regelung entsprechend, grundsätzlich zuzustimmen. Nur in ganz besonders gelagerten Fällen kann die Zustimmung versagt werden, und zwar in erster Linie dann, wenn ein dringendes öffentliches Interesse die Vermietung an einen anderen Bombengeschädigten fordert. Das wird z. B. dann der Fall sein, wenn es sich nach einer Fliegerkatastrophe darum handelt, die für die Durchführung des Krieges erforderlichen Kräfte an ihrem Arbeitsplatz zu erhalten, wenn etwa ein durch die Katastrophe obdachlos gewordener Rüstungsarbeiter nur dadurch am Orte seiner Tätigkeit gehalten werden kann, daß ihm die wieders6*

403

A n m . 368, 369

Kriegssachschäden-Verordnung

hergestellte Wohnung eines anderen Bombengeschädigten, dessen Einsatz nicht gleich bedeutungsvoll ist, zugewiesen wird. Weiter ist hier an die Fälle gedacht, in denen die Aufrechterhaltung des bisherigen Mietverhältoisses mit den heutigen Anschauungen nicht im Einklang stehen würde, z. B. wenn eine große Wohnung, die von einem Kriegssachschaden betroffen ist, von einer alleinstehenden Person bewohnt war, deren Wohnbedürfnis unter Berücksichtigung aller in Betracht kommenden Umstände eine derart große Wohnung keinesfalls erfordert, so daß die Wiedervermietung an sie ein Unrecht der Allgemeinheit gegenüber bedeuten würde. Oder wenn eine von einem Kriegsschaden betroffene Landarbeiterwohnung bisher von einer betriebsfremden Person bewohnt war und jetzt ein Landarbeiter, der gleichfalls seine Wohnung durch Bombenschaden verloren hat, darin untergebracht werden kann . . . . In diesen und entsprechenden Fällen kann die Gemeindebehörde die Wohnung des Bombengeschädigten zugunsten eines anderen Bombengeschädigten, a b e r a u c h n u r z u g u n s t e n e i n e s s o l c h e n , in Anspruch nehmen. Sind keine weiteren Bombengeschädigten unterzubringen, so ist die Zustimmung zu erteilen (§ 2 Abs. 2) 5. Zu jeder anderen Verfügung, d. h. zur Vermietung oder unentgeltlichen Überlassung an einen Dritten oder zur Übernahme in eigene Benutzung über das bisherige Maß hinaus, darf die Zustimmung nur erteilt werden, wenn entweder nach Lage der Verhältnisse keine Notwendigkeit besteht, für die Unterbringung des bisherigen Mieters zu sorgen ( § 2 Abs. 3 unter a) oder wenn keine den früheren Mieträumen entsprechenden Räume vorhanden sind (§ 2 Abs. 3 unter b). Bestehen Zweifel, ob entsprechende Räume vorhanden sind, so werden diese zweckmäßig im Benehmen mit der Feststellungsbehörde zu klären sein (s. unter Nr. 7). Die Interessen des bisherigen Mieters sind dabei g e b ü h r e n d ZU b e r ü c k s i c h t i g e n . Fttr die Erteilung der Zustimmung gelten in diesen Fällen die Vorschriften in §§ 7 und 8 der VO zur Wohnraumlenkung vom 27. Februar 1943 (RGBl I 127).

6. Sind nicht genügend neue Räume vorhanden, um die bisherigen Mieter sämtlich unterzubringen, und muß daher eine Auswahl getroffen werden, so sind bei Erteilung der Zustimmung die sonst in der Wohnraumwirtschaft maßgebenden Gesichtspunkte (bevorzugte Unterbringung kinderreicher Familien, Kriegsversehrter und Kriegshinterbliebener usw.) zu beachten. 7. Die Gemeindebehörde hat, soweit sie nicht selbst Feststellungsbehörde ist, ihre Entschließung wegen Erteilung der Zustimmung im Benehmen mit der nach der KSSchVO zur Feststellung der Entschädigung für das zerstörte oder beschädigte Gebäude zuständigen Feststellungsbehörde zu treffen. Das Verfahren darf hierdurch nicht aufgehalten werden. 8. Die Feststellungsbehörde h a t den geschädigten Hauseigentümer bei der Gewährung der Sachentschädigüng über die Beschränkung seiner Verfügungsgewalt über die neu erstellten Räume zu verständigen. 368

Das Verfügungsverbot ohne behördliche Zustimmung richtet sich nicht nur gegen den Hauseigentümer, sondern auch gegen den Inhaber eines dinglichen Rechtes am Grundstück (Erbbaurecht, Nießbrauch, Wohnrecht). Die behördliche Zustimmung ist in allen Fällen vom Verfügungsberechtigten einzuholen, auch wenn diese nach der Norm des Abs. 2 erteilt werden muß.

369

Die durch § 2 begründete „Anwartschaft" des bisherigen Mieters ist nicht als ein zivilrechtliches Anwartschaftsrecht gegen den Hauseigentümer zu werten. Für die Feststellung des Bestehens einer solchen Anwartschaft ist

404

A n m . 370—372 der Rechtsweg ausgeschlossen, KG J R 1948, 283; OLG Frankfurt N J W 1949, 721 (Dankelmann). Das KG weist mit Recht darauf hin, daß bei Weigerung des Hauseigentümers, mit dem bisherigen Mieter einen neuen Mietvertrag abzuschließen, die Gemeindebehörde — nicht aber der Mieter — gemäß § 3 das Recht hat, den Abschluß des Vertrages zu verlangen. Ohne die nach Abs. 1 erforderliche Zustimmung der Gemeindebehörde ist die Nutzung der Wohnung unberechtigt im Sinne des Art. V Abs. 1 WohnG; die Wohnung ist erfaßbar, A 300. 370 Die Rangfolge der Wohnungsbewerber in Art. VIII Abs. 1 WohnG gilt ausschließlich; die Vorschrift in Abs. 3 Satz 2 ist, weil sie im Widerspruch zum WohnG steht, nach Art. X I V WohnG als aufgehoben anzusehen, A 349. Die Wohnungsbehörde kann, muß aber nicht den früheren Mieter bei der Neuvergebung der Wohnung berücksichtigen. Die Anwartschaft des Letztmieters (A 369) beeinträchtigt also nicht die Entscheidung der Wohnungsbehörde; insoweit steht die Durchführung dieser VO als Ganzes nicht in Widerspruch mit dem WohnG, dessen Grundsätze jede Wohnungsbehörde verpflichten, vgl. Bettermann S J Z 1946, 113; Roquette, Mietrecht S. 22; Hans 3 zu Art. X I V WohnG. §

3371

(1) Die Gemeindebehörde kann von dem Hauseigentümer verlangen 372 , daß er mit dem bisherigen Mieter oder unter den Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 Satz 2 oder Abs. 3 mit dem von ihr bezeichneten Dritten innerhalb einer angemessenen Frist einen Mietvertrag abschließt. Sie kann nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist einen Mietvertrag festsetzen373. Der. Inhalt des Vertrages gilt zwischen den Parteien als vereinbart. (2) Gegen die Verfügung der Gemeindebehörde nach Abs. 1 steht dem Hauseigentümer innerhalb einer Frist von zwei Wochen nach Zustellung die Beschwerde zu. Über die Beschwerde entscheidet die Aufsichtsbehörde. Bei Verfügung der Gemeindebehörde in Berlin entscheidet der Stadtpräsident, bei Verfügung der Gemeindebehörden in Hamburg und Wien der Reichsstatthalter (staatliche Verwaltung). Die Beschwerde hat aufschiebende Wirkung. Die Entscheidung über die Beschwerde ist endgültig. 371 RdErl. zu § § 3 und 4 : 9. Die Vorschriften der §f 3 und 4 der VO stimmen inhaltlich im wesentlichen mit den entsprechenden Bestimmungen der VO zur Wohnraumlenkung vom 2j. Februar 1943 (RGBl i 127) überein. Sie sind entsprechend zu handhaben. 372

Das Verlangen auf Abschluß des Überlassungsvertrages ist der wesentliche Inhalt der Raumzuweisung, vgl. VGH Stuttgart öffV 1949, 99 und A 326. Es wird der Abschluß eines Vertrages befohlen. Der Auftrag kann aber auch in der Form erteilt werden, daß die Behörde die Zustimmung zur Vermietung an den bisherigen Mieter erteilt, VGH München 223 II 48. Wird die Aus-

405

A n m . 373—377

Kriegssachschäden-Verordnung

führung des Befehles verweigert, so wird das Vertragsverhältnis von der Behörde selbst festgesetzt: der Zwangsmietvertrag ist kein „Vertrag", sondern Diktat (KG JW 1927, 1939), er ist die Zwangsvollstreckung der behördlichen Aufforderung zum Vertragsabschluß, V 17. 373

Die F e s t s e t z u n g des Zwangsmietvertrages ist der Verwaltungsakt, durch den der behördliche Befehl auf Abschluß eines Raumnutzungsvertrages bei Nichtbeachtung vollstreckt wird. Die Vollstreckung besteht in der Festsetzung des Zwangsmietvertrages; mit der rechtmäßigen und rechtskräftigen Überleitung des Wohnrechtsverhältnisses in das Mietrechtsverhältnis ist die Tätigkeit der Verwaltungsbehörde in aller Regel beendet, vgl. aber A 328. § 4374

Eine Wohnung, die den Bestimmungen dieser Verordnung zuwider vermietet, an einen Dritten unentgeltlich überlassen oder in eigene Benutzung genommen worden ist, kann im Wege polizeilichen Zwanges geräumt werden 375 . 374

Die Zwangseinweisung ist eine Abart der Zwangsräumung (A 371), insofern sie bestimmt und geeignet ist, die Hindernisse auszuräumen, die dem Einzug des Zugewiesenen durch Maßnahmen des Verpflichteten entgegengestellt werden. Die Zwangseinweisung verwirklicht die Erfüllung des in dem Verlangen der Behörde (§ 3 Abs. 1) zum Ausdruck gebrachten Gebotes der Überlassung des Wohnraumes. Sie ist ein Teil der behördlichen Zwangsmittel (A302a), das dem Zugewiesenen die privatrechtliche Klage gegen den Vermieter auf Besitzeinräumung aus § 536 BGB erspart. 375 Die Zwangsräumung richtet sich nicht nur, wie der Wortlaut sagt, gegen den unberechtigten Benutzer der Wohnung, sondern ist auch gegen den unberechtigten Besitzer zulässig, auch wenn der Besitzer nicht zugleich Benutzer ist, A 302 a. § 5376

Ist der Mieter verstorben, so gelten die Vorschriften dieser Verordnung sinngemäß für die Familienangehörigen des Mieters, die bei Eintritt des Kriegssachschadens zu seinem Hausstand gehört haben 377 . 376 RdErl. zu § 5: 10. Durch § 5 der VO wird der Schutz des Mieters, wenn er verstorben ist, auf die zu seinem Hausstand gehörigen Familienangehörigen erstreckt. Wo in der VO vom bisherigen Mieter die Rede ist, ist die Bestimmung also so zu verstehed: „Der bisherige Mieter oder, wenn er verstorben ist, seine Familienangehörigen, die bei Eintritt des Schadens zu seinem Hausstand gehört haben." 377 Zur rechtlichen Stellung der hausstandszugehörigen Familienangehörigen des Mieters bei dessen Tode vgl. § 19 MSchG, A 58.

406

§§ 4 bis 9 §

A n m . 378 —380

6

Diese Verordnung ist auch in den Fällen anzuwenden, in denen vermietete Räume vor ihrem Inkrafttreten von einem Kriegssachschaden nach § 1 betroffen worden sind. Sie gilt jedoch nicht, soweit vor ihrem Inkrafttreten die neu erstellten oder wiederhergestellten Räume bereits vermietet, an einen Dritten unentgeltlich überlassen oder von dem Hauseigentümer selbst in Benutzung genommen sind. §

7

(1) Die Vorschriften dieser Verordnung gelten für Pachtverhältnisse über Räume sowie für die Überlassung von Wohnungen auf Grund eines Nutzungsvertrages entsprechend. Sie gelten nicht für Untermietverhältnisse und Unterpachtverhältnisse 378 . (2) Die Vorschriften dieser Verordnung finden keine Anwendung, wenn der Mieter ein Jude oder Pole i s t 3 7 9 . 378

Abweichend von der Regelung des Mieterschutzgesetzes findet die VO keine Anwendung auf Untermiet- und Unterpachtverhältnisse, V 24. Weitergehend als das MSchG gilt die VO aber für Nutzungsverhältnisse aller Art (A 33), soweit Wohnungen in Frage kommen.

379

Die Bestimmung steht in Widerspruch zu dem Grundsatz der Gleichheit aller vor dem Gesetz und des Verbotes der unterschiedlichen Behandlung von Personen anderer Rasse und Staatsangehörigkeit und ist daher nicht mehr anwendbar, V 1 und 32.

§

8

Die in den §§ 1 und 2 dieser Verordnung genannten Räume unterliegen — vorbehaltlich der Bestimmung im § 2 Abs. 3 Satz 2 — nicht den Vorschriften der Verordnung zur Wohnraumlenkung vom 27. Februar 1943 (RGBl I 127) 38 °. 380

Die WLVO ist aufgehoben; an ihre Stelle ist das WohnG vom 8. März 1946 getreten, A 349. §

9

Der Reichsminister des Innern kann im Einvernehmen mit den beteiligten Obersten Reichsbehörden im Verwaltungswege Vorschriften zur Durchführung und Ergänzung dieser Ver407

A n m . 381, 382

Mieterschutz in Württemberg-Baden

Ordnung erlassen. Er kann dabei für Gebäude bestimmter Art eine von den Bestimmungen in den §§ 2 ff. abweichende Regelung treffen 881 . 381 RdErl. zu § 9: 11. Die Bestimmungen in §§ 2 bis 4 finden keine Anwendung auf Räume der in § 32 MSchG . .. bezeichneten Art, soweit das Gebäude oder die Räume zur Zeit des Schadensfalles zur Unterbringung von Angehörigen der Verwaltung des Reichs oder eines Landes .. . oder zu sonstigen Zwecken einer dieser Körperschaften zu dienen bestimmt oder zur Verfügung zu halten waren, A 109.

§ 10 Diese Verordnung tritt am siebenten Tage nach ihrer Verkündung in Kraft. Sie gilt auch in den eingegliederten Ostgebieten.

XV. Landesrecht 1. W ü r t t e m b e r g - B a d e n Gesetz Nr. 228 zur Änderung des Mieterschutzrechts Vom 4. März 1948 (RegBl 48)

Der Landtag hat am 25. Februar 1948 das folgende Gesetz beschlossen, das hiermit verkündet wird: § J382. 383 (1) Die §§ 6, 7, 8, 9 Ziff. 3 des Art. II der Verordnung über Änderungen des Mieterschutzrechts vom 7. November 1944 (RGBl I 319) werden aufgehoben. An ihre Stelle treten die sonst geltenden Bestimmungen des Mieterschutzrechts. (2) Dies gilt nicht gegenüber Vermietern, die innerhalb eines Jahres nach ihrer Rückkehr aus der Kriegsgefangenschaft ihre Rechte auf Rückgewähr der vermieteten Räume geltend machen. 382

408

Die §§ 6 bis 8 MSchÄndVO (A 176, 177) betreffen die Lockerung des Mieterschutzes für die Vermietung (Untervermietung) für die Dauer der Gebrauchsverhinderung infolge Stillegung des Betriebes (§ 6) und die Unter-

§§ 1 bis 4

Anm. 383,384

Vermietung infolge kriegsbedingter Gebrauchsbeschränkung (§7). Für beide Fälle ist der Vermieter (Untervermieter) von den Beschränkungen des MSchG unter gewissen Voraussetzungen befreit. Diese Vergünstigung beseitigt Abs. 1 grundsätzlich und läßt in Abs. 2 eine Ausnahme nur zu für Vermieter (Untervermieter), die aus der Kriegsgefangenschaft zurückkehren. 383 Die Sonderregelung des § 9 MSchÄndVO (A 178) ist nur hinsichtlich der Ziff. 3 außer Kraft gesetzt, d. h. nur in den Ausnahmefällen des Abs. 2 ist der Vermieter (Untervermieter) den Luftkriegsbetroffenen gegenüber in der Geltendmachung seiner Rechte auf Raumrückgabe durch die Vorschriften des MSchG nicht beschränkt. Dagegen bleiben die Vorschriften des § 9 Ziff. 1 (Erlaubniserteilung des Vermieters) und Ziff. 2 (Haftung des Mieters) unbeschränkt in Geltung. §

2384

§ 24 Abs. 1 des Mieterschutzgesetzes in der Fassung vom 15. Dezember 1942 (RGBl I 712) erhält folgende Fassung: Auf Untermietverhältnisse sind die Vorschriften des ersten Abschnittes dieses Gesetzes anzuwenden, wenn der Untermieter 1. die Räume mit einem Angehörigen ohne eigene Wohnung bewohnt oder 2. darin eine selbständige Wirtschaft oder Haushaltung führt oder 3. sie ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat. 384

Die Neufassung des § 24 MSchG beschränkt sich auf Abs. 1 (A 74 bis 76); sie erweitert die Voraussetzungen, insofern bereits die Tatsache der Aufnahme eines Familienangehörigen ohne eigene Wohnung Mieterschutzrechte gewährt ohne daß eine selbständige Wirtschafts- oder Haushaltführung erforderlich ist. Weiterhin ist auch die Einzelperson geschützt, wenn sie eine Wirtschaft oder Haushaltung führt. Die Bestimmungen des § 24 Abs. 2 und 3 MSchG gelten unverändert, A 77, 78. § 3

Anhängige Rechtsstreitigkeiten auf Grund der bisher geltenden, durch dieses Gesetz aufgehobenen oder abgeänderten Bestimmungen sind zur Hauptsache für erledigt zu erklären; über die Kosten hat das Gericht durch Beschluß nach billigem Ermessen zu entscheiden. Zwangsvollstreckungen aus vollstreckbaren Titeln, die auf diesen Vorschriften beruhen, finden nicht mehr statt. §

4

Dieses Gesetz tritt mit seiner Verkündung in Kraft. 409

Anm. 385

Mieterschutz in Großhessen

2. G r o ß - H e s s e n V e r o r d n u n g über die einstweilige Regelung von Mietstreitigkeiten Vom 23. November 1946 (GVB1 222) § 1385 Der V e r m i e t e r k a n n auf Aufhebung des Mietverhältnisses klagen, w e n n der Mieter oder eine P e r s o n , die zu s e i n e m H a u s s t a n d oder Geschäftsbetriebe gehört, oder der er den Gebrauch des M i e t r a u m s ü b e r l a s s e n h a t , sich einer erheblichen Belästigung des V e r m i e t e r s oder eines Hausbewohners schuldig m a c h t oder d u r c h u n a n g e m e s s e n e n Gebrauch des M i e t r a u m s oder Vernachlässigung der gebotenen Sorgfalt den M i e t r a u m oder d a s Gebäude erheblich gefährdet, oder wenn der Mieter e i n e m Dritten den Gebrauch des M i e t r a u m s beläßt, obwohl e r zur Ü b e r l a s s u n g nicht befugt ist. Die angemessene W a h r n e h m u n g der Befugnisse eines Mietervertreters ist als Belästigung nicht anzusehen. Die Aufhebung ist n u r zulässig, wenn der Mieter ungeachtet einer A b m a h n u n g des V e r m i e t e r s d a s Verhalten fortsetzt oder es u n t e r l ä ß t , eine i h m mögliche Abhilfe zu schaffen, oder wenn d a s Verhalten des Mieters oder einer der i m Abs. 1 bezeichneten P e r s o n ein solches w a r , d a ß d e m Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht z u g e m u t e t w e r d e n kann. H a t t e der Verm i e t e r oder eine zu seinem H a u s s t a n d oder Geschäftsbetriebe gehörige oder m i t seiner Vertretung in Mietangelegenheiten b e t r a u t e P e r s o n die Belästigung (Abs. 1) d u r c h eigenes Verschulden v e r a n l a ß t , so findet eine Aufhebung nicht s t a t t . Der V e r m i e t e r m u ß die Klage binnen sechs Monaten von d e m Zeitpunkt an erheben, in d e m er von d e m A u f h e b u n g s g r u n d e Kenntnis e r l a n g t h a t . Die Klage ist ausgeschlossen, wenn seit d e m Entstehen des A u f h e b u n g s g r u n d e s ein J a h r verstrichen ist. Bei der F r i s t von sechs Monaten bleibt die Zeit vom 1. August 1946 bis 30. Oktober 1946 a u ß e r Ansatz. 385

410

Der Mietaufhebungstatbestand des § 1 tritt an die Stelle der Regelung des § 2 MSchG, A 9. Die landesrechtliche Regelung entspricht dem bisherigen Reichsrecht. In Abs. 1 ist der letzte Satz, der die angemessene Wahrnehmung der Befugnisse eines Mietervertreters ausdrücklich als Belästigung ausschließt, wieder aufgenommen; dieser Satz wurde im Zusammenhang mit der Streichung

§§ 1, 2 der für die Mietervertretung maßgebenden Bestimmungen der §§ 17, 18 RMG durch Art. II Ziff. 1 der VO vom 20. April 1936 (RGBl I 378) gestrichen. Abs. 3 Satz 3 läßt für die Berechnung der Frist des Satzes 1 die Zeit vom 1. August bis 30. Oktober 1946 außer Betracht.

§ 2 386 Der Vermieter kann auf Aufhebung des Mietverhältnisses klagen, wenn der Mieter, welcher den Mietzins in kürzeren als vierteljährigen Zeitabschnitten zu entrichten hat, mit einem Betrag i m Verzug ist, welcher den für die Dauer eines Monats zu entrichtenden Mietzins übersteigt; bei einem den Betrag f ü r zwei Monate nicht erreichenden Rückstand ist die Erhebung der Klage erst zwei Wochen nach der Fälligkeit zulässig. Ist der Mietzins in vierteljährigen oder längeren Zeitabschnitten zu entrichten, so kann die Aufhebungsklage erhoben werden, wenn der Mieter mit einem Betrag i m Verzug ist, welcher den für die Dauer eines Vierteljahrs zu entrichtenden Mietzins erreicht; bei nur einmaligem Rückstand ist die Erhebung der Klage erst zwei Wochen nach der Fälligkeit zulässig. Bezieht sich der Rückstand auf mehrere Zeitabschnitte, so ist für die Berechnung des nach Satz 1, 2 maßgebenden Betrags der Mietzins des Zeitabschnitts zugrunde zu legen, hinsichtlich dessen der Mieter zuerst in Verzug geraten ist. Der Anspruch besteht nicht, wenn der Verzug auf Unkenntnis des Mieters über den Betrag oder den Zeitpunkt der Fälligkeit des Mietzinses oder auf irrige Annahme eines Aufrechnungs-, Minderungs- oder Zurückbehaltungsrechts zurückzuführen ist, es sei denn, daß die Unkenntnis oder der I r r t u m auf Fahrlässigkeit beruht. Die Aufhebung ist nicht m e h r zulässig, wenn bis zum Ablauf von zwei Wochen seit Erhebung der Klage der Mieter den Vermieter befriedigt oder eine gegenüber der Mietzinsforderung zulässige Aufrechnung erklärt. Geht innerhalb der Frist d e m Gerichte die Erklärung der Fürsorgebehörde zu, d a ß sie zur Befriedigung des Vermieters bereit sei, so verlängert sich die Frist u m weitere zwei Wochen. Beantragt in diesen Fällen der Vermieter alsbald, den Rechtsstreit in der Hauptsache für e r ledigt zu erklären, so hat der Mieter die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 411

A n m . 386—389 386

M i e t e r s c h u t z in G r o ß h e s s e n

Der Mietaufhebungsgrund des § 2 entspricht im wesentlichen dem § 3 MSchG, A 13. Die Frist des Abs. 3 ist wiederum auf zwei Wochen verkürzt, zugleich aber auch die Verlängerung um weitere zwei Wochen wiedereingeführt, wenn die Erklärung der Fürsorgebehörde fristgemäß bei Gericht eingegangen ist.

§ 3387 Der Vermieter kann auf Aufhebung des Mietverhältnisses klagen, wenn der Mieter sich weigert, eine von der Preis bildungsbehörde für Mieten und Pachten genehmigte Mieterhöhung anzuerkennen, es sei denn, daß der Mieter nachweist, daß die festgesetzte Mieterhöhung unangemessen ist. 387

Gegenüber dem § 3a MSchG (A 16) bedeutet der Nachsatz „es sei denn . . . " eine Durchbrechung des Prinzips der Bindung der Gerichte an die Entscheidung der Preisbehörden. § 4388. 389

Wird das Hauptmietverhältnis auf Grund der §§ 1—3 dieser Verordnung aufgehoben, so erlischt das Mietverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter. Der Untermieter, der gemäß § 24 Mieterschutzgesetz Mieterschutz genießt, tritt insoweit in die Rechte des Hauptmieters ein, sofern ihn kein Verschulden in dem Verhalten des Hauptmieters trifft. Sind mehrere Untermieter im Sinne des Abs. 1 vorhanden, so bestimmt das Wohnungsamt, wer Hauptmieter wird. 388

Bei Vorliegen einer der in §§ 1—3 bestimmten Aufhebungstatbestände wird das Mietverhältnis aufgehoben. Die Aufhebung des Hauptmietverhältnisses läßt den Rechtsbestand des Untermietverhältnisses grundsätzlich unberührt; der Vermieter kann aber den Mietraum vom Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses unmittelbar zurückverlangen (§ 556 Abs. 3 BGB), ohne daß diesem irgendein Rechtsschutz zusteht, A 83, 309 § 4 Abs. 1 Satz 1 läßt das Untermietverhältnis zugleich mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses auf Grund des Aufhebungsurteils erlöschen.

389

Das Erlöschen des Untermietverhältnisses (A 388) tritt in jedem Falle ein. Darüber hinaus tritt der Untermieter, soweit er nach der Neufassung des § 24 MSchG Mieterschutz genießt (A 390) in die Rechte des Hauptmieters ein. Das U n t e r m i e t v e r h ä l t n i s verwandelt sich k r a f t G e s e t z e s in ein Hauptmietverhältnis. Diese Rechtsfolge tritt jedoch dann nicht ein, wenn die Mietaufhebung auf einem Verschulden des Hauptmieters beruht und der Untermieter an diesem Verschulden (z. B. Belästigung, unangemessener Gebrauch) beteiligt war. Der Untermieter wird Hauptmieter mit allen Rechten und Pflichten des bisherigen Hauptmieters. Der Eintritt in das Rechtsverhältnis tritt auch gegen den Willen des Untermieters ein; er kann aber ordnungsmäßig kündigen.

412

§§ 3 bis 6 §

5390.

Anm. 390,391, 391a

391

Der § 24 des Mieterschutzgesetzes in der Fassung vom 15. Dezember 1942 (RGBl I 712) erhält folgende Fassung: Die Vorschriften des 1. Abschnittes dieses Gesetzes sind auf jedes Wohnverhältnis anzuwenden, gleich auf welchem rechtlichen Grunde es beruht. Ausgenommen bleiben Wohnräume, die nur zum vorübergehenden Gebrauch bestimmt sind (z. B. Gastzimmer) 3918 . Die Regelung des § 5 bedeutet eine Ausdehnung des Mieterschutzes auf alle „Wohnverhältnisse" gleichviel, auf welchem Rechtsgrunde sie beruhen. Damit wird die Beschränkung des MSchG auf Mietverhältnisse (A 1) aufgegeben, wenigstens soweit Wohnräume in Frage kommen. Das Mieterschutzrecht wird über die privatrechtliche Nutzung hinaus auf alle behördlich angeordneten Nutzungsverhältnisse über Wohnräume ausgedehnt; insbesondere würde jeder, der auf Grund des WohnG eine Wohnung zugewiesen erhält, auch ohne Abschluß eines Mietvertrages oder ohne Festsetzung eines Zwangsmietvertrages Mieterschutzrechte genießen. Damit würde der Sinn des Art. VIII Abs. 2 WohnG (A 326) zerstört werden. Auch die — vielleicht beabsichtigte — Überführung der öffentlich-rechtlichen Benutzungsverhältnisse auf Grund Einweisung nach dem Reichsleistungsgesetz (V 33) erscheint nicht zulässig. 391 Die Ausweitung des § 24 MSchG hat in Verbindung mit dem in § 4 angeordneten Eintritt des Untermieters in das Hauptmietverhältnis zur Folge, daß der durch eine Behörde (Bedarfsstelle, Polizei, Wohnungsbehörde) eingewiesene Wohnberechtigte bei Aufhebung des Hauptmietverhältnisses Hauptmieter wird, also kraft Gesetzes ohne, ja gegen den Willen des Vermieters in das bisherige Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter eintritt. Damit würde das öffentlich-rechtliche Benutzungsverhältnis, das die Einweisung (Zuweisung) begründet hat, kraft Gesetzes zu einem privatrechtlichen Mietvertrags Verhältnis — eine im Gesamtdenken der Wohnraumbewirtschaftung unmögliche Rechtsfolge. 391a Abs. 2 dürfte trotz des abweisenden Wortlauts gegenüber § 25 MSchG, wo nicht die Zweckbestimmung, sondern die Zweckverwendung durch Vermietung maßgebend ist, dahin auszulegen sein, daß nur die Raumüberlassung, die im R a h m e n der privilegierten Z w e c k b e s t i m m u n g erfolgt ist, die Befreiung vom Kündigungsschutz rechtfertigt. Gastzimmer sind daher nicht allgemein und unter allen Umständen mieterschutzfrei, sondern nur dann, wenn sie als solche, d.h. als Räume zu v o r ü b e r g e h e n d e m A u f e n t h a l t , also im Rahmen ihrer Zweckbestimmung überlassen sind, .so mit Recht Bettermann gegen LG Gießen N J W 1949, 831. 390

§ 6 392 Das Wohnungsamt ist an gerichtliche Entscheidungen gebunden. Einweisungen desselben Mieters in dieselben Räume nach Verurteilung zur Räumung oder Aufhebung des Mietverhältnisses sind unstatthaft. 413

M i e t e r s c h u t z in G r o ß h e s s e n 392

Die B i n d u n g d e r W o h n u n g s b e h ö r d e an die E n t s c h e i d u n g d e r G e r i c h t e , die aus der Anerkennung des Rechtsstaates folgt (V le), ist hier ausdrücklich durch eine Rechtsnorm klargestellt. Darin kommt, wenigstens für das Gebiet der Wohnraumbewirtschaftung, klar zum Ausdruck, daß die Verwaltungsbehörde das richterliche Urteil zu achten und, wo sie zur Mitwirkung der bei Urteilsvollstreckung berufen ist, mitzuvollziehen hat. Da im Lande Hessen die Eigenbedarfsklage bei Wohnraum ausgeschlossen ist (A 395), entfallen die Schwierigkeiten, auf die sich sonst (A 19) die Wohnungsbehörde bei der Notwendigkeit der Beschaffung von Wohnraum für den Räumungsschuldner zu berufen pflegen. Das V e r b o t d e r W i e d e r e i n w e i s u n g des Räumungsschuldners in die bisherigen Räume (Abs. 2) war bereits in § 36 Abs. 3 ält. Fassung des Mieterschutzgesetzes von 1923 enthalten. Diese Beschränkung der Tätigkeit der Wohnungsbehörde war bereits vorher in der Praxis anerkannt (A 298; Brandis ArchZivPrax. 121, 192), aber meist nur bei mieterschutzpflichtigen Räumen zur Anwendung gebracht worden, KG 17 Y 95/28 EA 774. Die Vorschrift dieses § 36 MSchG ist mit der Aufhebung des Wohnungsmangelgesetzes am 1.» April 1933 gegenstandslos geworden und in Wegfall gekommen. Obgleich das WohnG 1946 eine entsprechende Bestimmung nicht enthält, muß es als a l l g e m e i n e r , dem Rechtsstaatsgedanken zu entnehmender R e c h t s g r u n d s a t z gelten, daß die Wohnungsbehörde n i c h t b e f u g t ist, die auf die Entfernung des Mieters abzielende Z w a n g s v o l l s t r e c k u n g eines Räumungs- oder Mietaufhebungsurteils zu d u r c h k r e u z e n . Die Norm des Abs. 2 ist auch auf die Fälle auszudehnen, in denen ein Rechtsstreit um die Gültigkeit einer Kündigung oder ein Mietaufhebungsverfahren erst eingeleitet ist, A 309, 329. Zur polizeilichen Unterbringung Obdachloser durch kurzfristige Wiedereinweisung in die bisherigen Wohnräume, A 289 a. §

7

Die §§ 2, 3 und 3a des Mieterschutzgesetzes 393 , § 9 der Verordnung über Änderungen des Mieterschutzrechts vom 7. November 1944 (RGBl I 319 ) 394 sowie die Verordnung zur Abwendung von Notständen im Wohnungswesen vom 29. Juni 1946 (GVB11946 S. 164) treten außer Kraft. § 4 des Mieterschutzgesetzes 395 tritt außer Kraft, soweit er sich auf Wohnraum bezieht. Anhängige Rechtsstreitigkeiten sind in der Hauptsache für erledigt zu erklären; das Gericht hat über die Kosten durch Beschluß nach billigem Ermessen zu entscheiden. 393

Die Aufhebungstatbestände der §§ 2, 3, 3a MSchG sind durch die der §§ 1—3 dieser VO ersetzt. 394 Im Gegensatz zu der Regelung in Württemberg-Baden (A 383) ist die ganze Vorschrift des § 9 MSchÄndV aufgehoben (A 178); dagegen bleiben in Hessen die §§ 6—8 (A 176, 177) in Geltung, so daß ein Hotelbesitzer, der den während des Krieges eingestellten Hotelbetrieb wieder eröffnet, den Mietern von Hotelzimmern kündigen kann. Bettermann zu LG Gießen N J W 1949, 832.

414

§§ 7 bis 9 395

Die Regelung des § 4 MSchG (Eigenbedarfsklage) bleibt bestehen, soweit sie sich auf andere als Wohnräume bezieht. Die Eigenbedarfsklage ist dagegen ausgeschlossen bei Wohnräumen, gleichviel ob es sich um die Aufhebung des Wohnraumes im ganzen oder um Teile (Abs. 2) handelt, a. M. Bergmann S J Z 1947, 378. Bereits ergangene Wohnraum-Aufhebungsurteile (Vergleiche) dürfen nicht vollstreckt werden (§ 8).

§ 8 Zwangsvollstreckungen, die die Herausgabe eines Wohnraumes auf Grund von Urteilen, Vergleichen und sonstigen Titeln zum Gegenstand haben, bleiben eingestellt, wenn die Aufhebung des Mietverhältnisses auf Grund des § 4 des Mieter Schutzgesetzes erfolgt ist. § 9 Die Verordnung tritt mit ihrer Verkündung (evtl. durch Rundfunk) in Kraft.

3. Bayern Inanspruchnahme und Freigabe von Räumen des Hotel-, Gaststätten- und Beherbergungsgewerbes396 Entschließung des Bayer. Staatsministeriums des Innern Vom 30. August 1948 (StAnz Nr. 41) 404 a

Die volkswirtschaftliche Bedeutung des bayerischen Fremdenverkehrs397 drängt dazu, den Raum des Hotel- und Gaststättengewerbes allmählich seinem Zwecke wieder zuzuführen398, soweit es die harte Lage der Flüchtlinge irgendwie zuläßt399. Darnach ist in konzessionierten Betrieben mit mehr als 10 Betten 400 künftig401 von der neuen Inanspruchnahme durch Belegung im ganzen oder von einzelnen Fremdenzimmern abzusehen402. Werden solche Räume von der Besatzungsmacht aufgegeben oder werden sie sonstwie frei oder wieder belegungsfähig, so sind sie nicht mehr durch Verwaltungsakt für die Unterbringung von Flüchtlingen399 in Anspruch zu nehmen, sondern dem Betriebsinhaber, gegebenenfalls unter Aufhebung403 der Erfassung oder Anforderung zu belassen. 415

I n a n s p r u c h n a h m e u n d F r e i g a b e v o n R ä u m e n usw.

Ausnahmen davon 404 , wie sie durch einen besonderen Notstand begründet sein können, bedürfen der Genehmigung des Staatsministeriums des Innern. Zum Vollzuge dieser ME erging am 29. November 1948 (StAnz Nr. 51) nachstehende — nunmehr aufgehobene, A 404 a — Entschließung über Inanspruchnahme von Räumen in Betrieben des Hotel- und Gaststättengewerbes Bei der Inanspruchnahme und der Freigabe 3 " 6 von Räumen in Betrieben des Hotel- und Gaststättengewerbes i s t 4 0 4 a wie folgt zu verfahren: 1. Künftig 401 sind F r e m d e n z i m m e r auf Grund des Kontrollrats gesetzes Nr. 18 (Wohnungsgesetz) nur dann zu erfassen und den Wohnungsuchenden zuzuteilen, wenn sie ursprünglich nicht Zwecken der vorübergehenden Unterkunft, sondern zu dauerndem Wohnen gedient haben, also Wohnräume waren (Art. VI Buchstabe A des Wohnungsgesetzes), oder aber wenn sie brach liegen das heißt nicht nur vorübergehend unbenützt sind (Art. XII Buchstabe A des Wohnungsgesetzes 4 0 2 ). 2. Abgesehen davon können die R ä u m e unter bestimmten Voraussetzungen nach d e m Reichsleistungsgesetz in Anspruch g e n o m m e n werden. Die Regierungen, die Landratsämter und die Verwaltungen der unmittelbaren Städte können zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben, insbesondere zur Unterbringung von Flüchtlingen 39 *, Räume des Hotel- und Gaststättengewerbes anfordern, wenn der Unterkunftgeber in der Benutzung der für seine Bedürfnisse unentbehrlichen Räume nicht behindert wird (§ 3 des Gesetzes über Sachleistungen für Reichsaufgaben v o m 1. September 1939, RGBl I 1645; Bekm. v o m 11. Januar 1944, RGBl I 13; § 3 der 1. DVO zum RLG v o m 23. Oktober 1939, RGBl 12075; § 4 Abs. 2 Ziff. 3 M B v o m 24. November 1948, StAnz 48). 3. G e m ä ß ME v o m 30. August 1948 (StAnz 41) ist in konzessionierten Betrieben m i t m e h r als 10 Betten 4 0 0 künftig 401 von der Inanspruchnahme durch Belegung i m ganzen oder von einzelnen Fremdenzimm e r n abzusehen 402 . 4. Für besondere Notstände 4 0 4 behält sich der Staatsministerium des Innern die Inanspruchnahme von Räumen des Hotel- und Gaststättengewerbes g e m ä ß § 3 a des Reichsleistungsgesetzes, Bekm. v o m 11. Januar 1944, RGBl I 13, vor. 5. Die durch Verwaltungsakt in Anspruch genommenen Räume können 4 0 4 3 freigegeben, w e n n und soweit die Verhältnisse es jeweils gestatten. Freizugeben sind 404 in Bädern und heilklimatischen Kurorten 20% des Vorkriegsbestandes; die Einzelheiten regeln die nichtveröffentlichten E des Bayer. Staatsministeriums des Innern v o m 22. März 1946 Nr. 1/4/152, v o m 2. Dezember 1947 Nr. Fl 10/8365, 52 und v o m 21. Januar 1948 Nr. Fl 10/8365, 52.

416

Inanspruchnahme und Freigabe von R ä u m e n usw.

A n m . 396—400

3%

Die Neuordnung der Inanspruchnahme von Räumen des Hotel- und Gaststättengewerbes bedeutet nicht etwa, wie aus der Überschrift entnommen werden könnte, eine generelle F r e i s t e l l u n g aller Beherbergungsräume, auf die etwa der Eigentümer einen Rechtsanspruch hätte. Zunächst ist davon auszugehen, daß das WohnG grundsätzlich auch die Räume des Hotel- und Gaststättengewerbes (der Pensionen, Fremdenheime) umfaßt, die der Unterbringung von Gästen dienen. Mit der Feststellung, daß gewerblicher Beherbergungsraum kein Wohnraum sei — VG Stuttgart N J W 1948, 664 — oder mit der Auffassung, daß ein Hotelzimmer nur Unterkunft (Obdach) gewähre, aber keinen Daueraufenthalt ermögliche —• Bettermann-Haarmann S. 9 und 148 b — dürfte die Nichtanwendung des WohnG auf diese Räume nicht ohne weiteres zu begründen sein, A 344. Die ME geht jedenfalls davon aus, daß diese Räume mindestens unter bestimmten Voraussetzungen der Erfassung durch die Wohnungsämter unterliegen, weshalb auch die VollzugsE vom 29. November 1948 die Überschrift „ I n a n s p r u c h n a h m e " trägt. Die Ausnahme von den Bestimmungen des WohnG gilt nur für Räume, die ursprünglich gewerblichen Zwecken der Beherbergung dienten und diesen wieder zugeführt werden sollen und auch tatsächlich zugeführt werden; eine V e r m i e t u n g a n (zahlungskräftigere) D a u e r m i e t e r oder an betriebsfremde gewerbliche Betriebe ist n i c h t z u l ä s s i g . I n derartigen Fällen ist die Wohnungsbehörde zur Erfassung der Räume für Wohnzwecke verpflichtet. Der Dauermieter gilt als nichtberechtigter Rauminhaber, A 306.

397

Die Hebung des F r e m d e n v e r k e h r s ist für Bayern eine wirtschaftliche Frage ersten Ranges. Vom Fremdenverkehr geht nicht nur eine wirtschaftliche Befruchtung des Landes selbst aus, sondern auch für die westdeutsche Wirtschaft als solche; denn der Fremdenverkehr bringt Devisen ein, ohne die Exportindustrie in Anspruch zu nehmen. Vermehrung des Exportes ist aber eine Lebensfrage des deutschen Volkes. Naturgemäß ziehen den unmittelbaren Nutzen aus der Hebung des Fremdenverkehrs die eigentlichen Fremdenverkehrsgemeinden. Es entspräche daher nur der Gerechtigkeit und Billigkeit, wenn die aus der Lockerung der Erfassung sich ergebenden Belastungen mit der anderweitigen Unterbringung der Fremdenverkehrsgemeinde mit der Verpflichtung zu weitgehender Förderung des sozialen Wohnungsbaues auferlegt würden.

398

Soweit die zum Hotel- und Gaststättenbetrieb gehörenden Räume mit Dauermietern belegt wurden, sind sie ihrem ursprünglichen und eigentlichen Zweck entfremdet worden, sofern es sich nicht um Dauermietwohnräume handelte. Die W i e d e r z u f ü h r u n g zu ihrem ursprünglichen Zweck kann nur a l l m ä h l i c h erfolgen; eine allgemeine Freigabe ist nicht erfolgt und innerhalb des Hotel- und Gaststättengewerbes nur auf Betriebe mit mehr als 10 Betten beschränkt, A 400.

399

Die Rücksichtnahme auf das harte Los der Heimatvertriebenen muß gewahrt bleiben. Der gebotene Interessenausgleich zwischen den F l ü c h t l i n g e n und den Betrieben begrenzt die Anwendung der ME auch über den Vorbehalt der Notstandsfälle (A 404) hinaus. Für eine mindestens gleichwertige Unterbringung der Flüchtlinge muß Sorge getragen werden. 400 Die Neuordnung der Inanspruchnahme gilt grundsätzlich nur für größere Betriebe, nämlich für Betriebe, die m e h r a l s z e h n B e t t e n für den Hoteloder Gaststättenbetrieb regelmäßig zur Verfügung halten. Diese Voraussetzung muß im Zeitpunkt der neuen Inanspruchnahme erfüllt sein; ob die Mindestzahl 27

K i e f e r s a u e r , Grundstücksmiete, 7. Aufl.

417

Anm. 401,402

I n a n s p r u c h n a h m e und F r e i g a b e von R ä u m e n usw.

früher vorhanden war oder erst durch spätere Maßnahmen erreicht worden ist, ist unerheblich. Ist die Größenordnung gegeben, so können alle Gästezimmer des Betriebes von der Inanspruchnahme freigestellt werden, wenn die Interessenabwägung (A 299) dies gestattet. Wegen der Aufhebung dieser Beschränkung, A 404 a. 401

Die Lockerung der Inanspruchnahme gilt nur für die Z u k u n f t ; an den bestehenden Verhältnissen, gleichviel auf welcher Rechtsgrundlage sie beruhen, wird nichts geändert.

402

Die M E will, daß unter bestimmten Voraussetzungen die n e u e r l i c h e I n a n s p r u c h n a h m e des freiwerdenden Raumes durch Erfassungsmaßnahmen der Wohnungsbehörde u n t e r b l e i b t . Nur für besondere Notstände sind Ausnahmen vorbehalten; die Wohnungsbehörde oder sonstige Behörde (vgl. Ziff. 2 VollzugE) bedarf hierzu der ausdrücklichen Genehmigung des Staatsministeriums des Innern. Die besondere Voraussetzung ist ein F r e i w e r d e n der Räume im Sinne des WohnG (A 305—310), das an sich die Inanspruchnahme der Räume durch die Wohnungsbehörde durch Erfassung (A 311, 318) ermöglichen würde. Ausdrücklich erwähnt wird der Fall, daß die Besatzungsmacht die von ihr in Anspruch genommenen Räume aufgibt; in diesem Fall sind die Räume ohne weiteres — Interessenausgleich (A 399) kommt hier nicht in Frage — dem Eigentümer (Verfügungsberechtigten) zurückzugeben, A 2, 307, 311, 314. Bei Freiwerden der Räume hat die Wohnungsbehörde, sofern die notwendige Interessenabwägung (A 399) nicht eine andere Maßnahme erfordert, von der Erfassung nach dem WohnG (A 318) abzusehen. Ziff. 1 VollzugE stellt hierzu fest, daß die Erfassung von Fremdenzimmern (Hotelzimmern) nur in zwei Fällen möglich ist, der erste Fall bezieht sich auf die Wiederzuführung zweckentfremdeten Wohnraumes (A 313), setzt also voraus, daß die ursprüngliche Zweckbestimmung des Raumes die des Wohnens gewesen ist, die Verwendung zu Beherbergungszwecken also zweckfremd war, vgl. VGH München Nr. 232 I I 48 DV 1949, 408. Hier hat die vorübergehende — wenn auch viele Jahre dauernde (einschränkend nur OVG Jena DRspr 1949 B l . 28) — Verwendung im Rahmen des Beherbergungsbetriebes den Raum den Charakter als Wohnraum und damit der Erfassung durch die Wohnungsbehörde nicht entzogen, V G H Kassel DV 1949, 132. Die Erfaßbarkeit des Raumes als Wohnraum (A 344) ist aber unabdingbare Voraussetzung für jede Inanspruchnahme auf Grund des WohnG. Die weitere Bedingung für das Eingreifen der Wohnungsbehörde ist, daß der Raum — hier das Fremdenzimmer — frei ist (Art. VI WohnG, § 8 DVO). Der Begriff beschränkt sich nicht auf die Nichtbenutzung (A 307); insoweit ist die Auffassung in Ziff. 1 VollzugE zu eng. Auch der Hinweis auf Art. X I I WohnG ist nicht richtig, da hier der Begriff „Wohnraum" festgelegt ist. Das Freiwerden und die Möglichkeit der Erfassung des Beherbergungsraumes nach allgemeinen Grundsätzen ist aber gerade für die Anwendung der M E vom 30. August 1948 vorausgesetzt. Gemeint ist offenbar, daß die E r f a s s u n g eines erfaßbaren Beherbergungsraumes sich auf den Fall der nicht nur vorübergehenden N i c h t b e n u t z u n g b e s c h r ä n k e n soll. I n allen anderen Fällen soll der Raum dem Betriebsinhaber zur freien Verfügung belassen werden. Dies gilt aber nur für Betriebe mit mehr als zehn Betten (A 400); für kleinere Betriebe bleibt es bei der Regel der Erfassung.

418

Inanspruchnahme und Freigabe von Räumen usw.

A n m . 403, 404, 4 0 4 a

Trotz des abweichenden Wortlautes der ME (A 399) ist die beschränkt zulässige Erfassung nicht nur zugunsten von Flüchtlingen, sondern zugunsten aller vorgemerkten Wohnungsuchenden in der Reihenfolge des Art. VII WohnG (A 325) möglich. 403

Die Aufhebung der Einweisung oder Anforderung kommt nur dann in Frage, wenn nur eine öffentlich-rechtliche Inanspruchnahme (V 33 und A 326) vorliegt. Ein öffentlich-rechtliches Verhältnis wird auch durch die Zuteilung der Wohnungsbehörde (A 326) begründet; es bleibt bestehen, wenn es nicht durch Abschluß eines Mietvertrages oder durch die Festsetzung des Zwangsmietvertrages verdrängt wird. Wird der Beherbergungsraum frei, so empfiehlt sich die Aufhebung der Einweisungsmaßnahme.

Die Inanspruchnahme von Beherbergungsraum bleibt in zwei Fällen vorbehalten (Ziff. 2 und 4 VollzugE): a) in der Zuständigkeit der unteren Verwaltungsbehörden auf Grund und nach Maßgabe des Reichsleistungsgesetzes (V 106); b) für das Staatsministerium des Innern bei besonderen Notständen. Zur Frage der Gültigkeit der §§ 3a und 3b RLG vgl. BayVerfGH Vf 6-VII-47, V 106 und A 344a. Die Anwendung des RLG ist nur gestattet zur Beseitigung von Notständen, die das örtliche Maß überschreiten. Das RLG darf nicht zur Schaffung einer Dauerunterbringung führen; die bestehenden Rechtsverhältnisse müssen, soweit sie nicht in privatrechtliche Mietverhältnisse durch übereinstimmende Willenserklärung der Beteiligten umgewandelt werden, durch die Behörde aufgelöst werden. Die Anwendung der Vorschriften des RLG darf auch bei Notständen nur insoweit erfolgen, daß mit den dem Besitzer verbleibenden Fremdenzimmern der Hotel- und Gaststättenbetrieb aufrecht erhalten werden kann. 404a Durch die ME vom 16. März 1950 (StAnz Nr. 12) ist unter Aufhebung der ME vom 30. August u. 29. Nov. 1948, insbes. der Anweisungen in Ziff. 5 der letzteren ME, der umstrittene Fragenkomplex wie folgt neu geordnet worden: 1. Inanspruchnahme. Räume des Beherbergungsgewerbes, die bisher niemals Dauerwohnzwecken gedient haben, durften nach Erlaß der ME v. 30. Aug. 1948 auf Grund des WohnG nicht mehr in Anspruch genommen werden (A 396). Für die Anordnung der Wiederzuführung zweckentfremdeter Beherbergungsräume, die früher Dauerwohnzwecken gedient haben (A 313), wird zwischen konzessionierten und nichtkonzessionierten Beherbergungsräumen d. s. Privatzimmer unterschieden. Bei konzessionierten Räumen allein ist von einer solchen Anordnung der Rückführung abzusehen, während bei Privatzimmern dies nur dann geschehen darf, wenn „damit die Existenz des Verfügungsberechtigten gefährdet wäre". Für die Inanspruchnahme auf Grund des RLG bei öffentlichem Notstand verbleibt es bei den bisherigen Grundsätzen (A 399, 404). 2. Die Freimachung konzessionierter Räume, die durch Verwaltungsakt für Dauerwohnzwecke in Anspruch genommen sind, ist ohne Rücksicht auf die Größe des Betriebes (A 400) verstärkt durchzuführen a) durch Aufhebung der Anforderung bei Inanspruchnahme auf Grund des RLG, b) durch Hinwirken der Wohnungsbehörde auf freiwillige Räumung, sobald ausreichender Ersatzraum zur Verfügung steht. Nur im ersteren Fall kann bei Weigerung des Rauminhabers die Rückgabe der Räume im Ver-

404

27*

419

A n m . 405

Erstes Wohnungsbaugesetz

waltungswege nach § 2 Dritte DYO vom 27. Nov. 1944 (RGBl I 331) erzwungen werden. 3. N e u e Z w e c k e n t f r e m d u n g e n : „Räume, die sich zum Wohnen eignen und die zu Wohnzwecken bestimmt sind (Wohnräume), dürfen bei der gegenwärtigen Wohnraumlage regelmäßig nicht f ü r eine gewerbliche Fremdenbeherbung freigegeben werden."

XVI. Bundesrecht Erstes Wohnungsbaugesetz Vom 24. April 1950 (BGBl 83) Der Bundestag hat mit Zustimmung des Bundesrates das folgende Gesetz405 beschlossen: 405

Das Wohnungsbaugesetz h a t die F ö r d e r u n g d e s W o h n u n g s b a u e s zum Gegenstand einer umfassenden Regelung gemacht. I n der Zielsetzung begegnet sich das Bundesgesetz weitgehend mit den in Bayern durch die ME vom 21. Januar/16. Juni 1949 eingeleiteten und bereits durchgeführten Maßnahmen zur Vermehrung des Wohnraumes durch Förderung der Baulust (A351b). Der soziale Wohnungsbau, dessen vorzugsweise Förderung den Ländern und Gemeinden (Gemeindeverbänden) in den §§ 1, 13 bis 16 des Wohnungsbaugesetzes zur Pflicht gemacht ist, wurde in B a y e r n durch besondere Darlehensgewährung nach der Bekm. vom 15. Februar 1949 (A 206) tatkräftig unterstützt. Das bayerische Gesetz über die Grundsteuerfreiheit und die Gebührenfreiheit für den sozialen Wohnungsbau vom 28. November 1949 ist als soziale Leistung des Landes Bayern dadurch anerkannt, daß es in § 11 des Bundesgesetzes ausdrücklich an Stelle der §§7 bis 10 auch weiterhin Geltung haben soll (A 351a). Die M i t t e l , durch die das Bundesgesetz den Wohnungsbau zu fördern sucht, sind a) der E i n s a t z ö f f e n t l i c h e r M i t t e l , die vom Bund, den Ländern, Gemeinden und anderen Körperschaften des öffentlichen Rechts bereitgestellt und in der Form von zinsverbilligten oder zinslosen Darlehen oder Zuschüssen für die nachstellige Finanzierung gewährt werden. Grundsteuervergünstigungen — unten e — gelten nicht als öffentliche Mittel im Sinne des Gesetzes, § 3; b) der E i n s a t z p r i v a t e r , von den Kapitalsammelstellen gemäß Anordnung der Bundesregierung aufzubringender M i t t e l , § 4; c) die Ü b e r n a h m e v o n B ü r g s c h a f t e n und Gewährleistungen f ü r Darlehensverpflichtungen gemäß den Vorschriften der §§5, 18 bis 21;

420

Erstes Wohnungsbaugesetz

Anm. 405

d) die S e n k u n g der B a u k o s t e n und Rationierung des Bauvorganges, §6; e) die Gewährung von S t e u e r v e r g ü n s t i g u n g e n (§§7, 11 dieses Gesetzes, § 7c des Einkommensteuergesetzes). Bei Nichtinanspruchnahme öffentlicher Mittel — oben a — beeinträchtigt die Inanspruchnahme dieser Steuervergünstigung grundsätzlich nicht die Rechtsstellung als frei finanzierter Wohnungsbau, § 23 Abs. 1. Lediglich für die Wohnungen, für die Steuervergünstigung nach § 7c EStG in Anspruch genommen ist, darf die Kostenmiete den Betrag von 1,50 DM je Quadratmeter Wohnfläche im Monat nicht überschreiten, § 27 Abs. 1; f) die B e r e i t s t e l l u n g von B a u l a n d zu Eigentum oder im Erbbaurecht zu angemessenen Preisen gemäß den Bestimmungen der §§ 12, 19; g) die A u f l o c k e r u n g der W o h n u n g s z w a n g s w i r t s c h a f t durch 1. V e r g ü n s t i g u n g bei der V e r g e b u n g , d. i. Erfassung (A 318, 353) des Wohnraumes (Auswahlrecht unter mehreren Wohnungsuchenden) — A 326 — und Zuteilung (ein Wohnraum über den zulässigen Wohnbedarf; Auswahl der Wohnung durch Bauherrn und Geldgeber) bei öffentlich geförderten Wohnungen gemäß §§ 16, 22; 2. F r e i s t e l l u n g der steuerbegünstigten und ohne Inanspruchnahme von Steuervergünstigung frei finanzierten Wohnungen (§ 23) a) von der Erfassung und Zuteilung durch die Wohnungsbehörden, §23; ß ) von den Vorschriften der §§ 1 bis 19 und der §§ 24 bis 31 des Mieterschutzgesetzes nach Maßgabe des § 31a MSchG (A 108a), §26;

3. Zulassung der K o s t e n m i e t e bei steuerbegünstigten Wohnungen unter Beschränkung des Höchstsatzes auf 1,50 DM je Quadratmeter Wohnfläche im Monat bei Inanspruchnahme der Steuervergünstigung nach § 7 E S t — Zulassung der M a r k t m i e t e bei frei finanzierten Wohnungen, für die weder Steuervergünstigungen noch öffentliche Mittel in Anspruch genommen werden, § 27. Die Auflockerung der Wohnungszwangswirtschaft gilt nur für Wohnungen (Wohnräume, § 28), die nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden sind. Landesrechtliche weitergehende Lockerungsbestimmungen bleiben unberührt, § 25. Altwohnraum, der durch die Unterbringung des Mieters in steuerbegünstigtem und frei finanziertem Wohnraum auf Grund freier Vereinbarung frei geworden ist, ist dem Bauherrn oder maßgeblichen Geldgeber zuzuteilen, § 24. Die B e g r i f f s m e r k m a l e des sozialen Wohnungsbaues, die in der Bekm. der bayer. Obersten Baubehörde vom 15. Februar 1949 (A 205) aufgestellt sind, sind fast unverändert in die §§ 1, 16, 17 des Wohnungsbaugesetzes übergegangen. Auch die in der Bekm. des Bayer. Innenministeriums vom 21. Januar/16. Juni 1949 erfolgte t e i l w e i s e F r e i s t e l l u n g von der Erfassung und Zuteilung der* Wohnungen durch die Wohnungsbehörden (A 353) findet sich im Bundesgesetz. Zur Eingliederung des Wohnungsbaugesetzes in das geltende Recht vgl. V 8, 57, 78. 95, 131; A 1, 3, 9, 15, 37, 57, 63, 85, 88, 90, 97, 105, 108a, 133a, 199, 204 a, 205, 206 a, 311, 325, 326, 343, 351a, 351c, 353, 360, 361a.

421

Erstes Wohnungsbaugesetz Teil I Allgemeine Vorschriften

§1

(1) Bund, Länder, Gemeinden und Gemeindeverbände haben den Wohnungssbau unter beonderer Bevorzugung des Baues von Wohnungen, die nach Größe, Ausstattung und Miete (Lasten) für die breiten Schichten des Volkes bestimmt und geeignet sind (sozialer Wohnungsbau), als vordringliche Aufgabe zu fördern mit dem Ziel, daß innerhalb von 6 J a h r e n möglichst 1,8 Millionen Wohnungen dieser Art geschaffen werden. Der Wohnungsbau soll unter Berücksichtigung der Arbeitsmöglichkeiten namentlich der Wohnraumbeschaffung für die Heimatvertriebenen und die übrigen Bevölkerungsgruppen dienen, die ihre Wohnungen durch Kriegsfolgen verloren haben.

§2 Die Förderung des Wohnungsbaues gemäß § 1 erfolgt insbesondere: a) durch Einsatz öffentlicher Mittel (§§ 3, 13 bis 22), b) durch Übernahme von Bürgschaften (§ 5), c) durch Steuervergünstigungen (§§ 7 bis 11), d) durch Bereitstellung von Bauland (§ 12), e) durch Auflockerung der Wohnungszwangswirtschaft (§§ 22 bis 27). §3 (1) öffentliche Mittel des Bundes, der Länder, Gemeinden und Gemeindeverbände, die zur Förderung des Wohnungsbaues in F o r m von zinsverbilligten oder zinslosen Darlehen oder Zuschüssen für die nachstellige Finanzierung gewährt werden, sind nur für den sozialen Wohnungsbau nach Maßgabe der §§ 13 bis 22 zu verwenden. Die Landesregierungen setzen die näheren B e dingungen für den Einsatz der öffentlichen Mittel fest. (2) Nicht als Mittel im Sinne von Absatz 1 gelten: a ) die in öffentlichen Haushalten gesondert ausgewiesenen Wohnungsfürsorgemittel für Verwaltungsangehörige, b ) die von Steuerpflichtigen gegebenen Zuschüsse und unverzinslichen Darlehen, für die Steuervergünstigungen gem ä ß § 7 c des Einkommensteuergesetzes gewährt werden, c ) Grundsteuervergünstigungen. 422

§§ 1 bis 6 §4 Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung den Kapitalsammelstellen die Verpflichtung aufzuerlegen, einen bestimmten Teil ihrer Mittel, die im Rahmen des ordnungsgemäßen Geschäftsbetriebes zur langfristigen Anlage bestimmt und geeignet sind, gemäß den gesetzlichen Vorschriften und Satzungsbestimmungen für die Finanzierung des Wohnungsbaues einzusetzen. §5 (1) Die Bundesregierung wird ermächtigt, Bürgschaften und Gewährleistungen für Darlehensverpflichtungen zur Förderung von Maßnahmen auf dem Gebiete des Wohnungs- und Siedlungswesens und der damit verbundenen städtebaulichen Maßnahmen bis zu einer Höhe von 100 Millionen DM zu übernehmen. Das Nähere über Voraussetzungen, Bedingungen, Art und Umfang dieser Bürgschaften bestimmt die Bundesregierung durch Rechtsverordnung. (2) Die Übernahme von Bürgschaften zugunsten einzelner Bauvorhaben erfolgt durch die Länder. (3) Landesrechtliche Vorschriften über Bürgschaftsübernahmen und Gewährleistungen im Sinne von Absatz 1 bleiben unberührt. Durch die landesrechtlichen Vorschriften soll die Übernahme von Bürgschaften oder Gewährleistungen bis zur Höhe von 90 vom Hundert des Beleihungswertes zugelassen werden. §6 (1) Zum Zwecke der Senkung der Baukosten und der Rationalisierung des Bauvorganges fördert die Bundesregierung: a ) die Bauforschung, b ) die Schaffung von Normen für Baustoffe und Bauteile, c ) die Entwicklung von Typen für Bauten und Bauteile. (2) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung Vorschriften zu erlassen über: a ) die Zulassung von Baustoffen und Bauarten, b ) die Anwendung von Normen des Deutschen Normenausschusses, c ) die einheitliche Regelung des Verdingungswesens. 423

Erstes Wohnungsbaugesetz

§7 (1) Werden nach dem 31. Dezember 1949 Wohnungen bezugsfertig, die durch Neubau, durch Wiederaufbau zerstörter oder Wiederherstellung beschädigter Gebäude oder durch Ausbau oder Erweiterung bestehender Gebäude geschaffen werden und die nach Größe und Miete (Lasten) den Vorschriften des A b satzes 2 entsprechen, so darf die Grundsteuer auf die Dauer von 10 Jahren nur nach dem Steuermeßbetrag erhoben werden, in dem die neu geschaffenen Wohnungen nicht berücksichtigt sind. Bei dem Wiederaufbau zerstörter oder der Wiederherstellung beschädigter Gebäude ist bis zu dem Zeitpunkt, von dem an die Grundsteuer nach Maßgabe der Fortschreibung des Einheitswertes auf den 21. Juni 1948 erhoben wird, die auf Grund von Grundsteuerbilligkeitsrichtlinien wegen Ertragsminderung gesenkte Grundsteuer zu zahlen. (2) Begünstigt sind Wohnungen, deren Wohnfläche 80 Quadratmeter nicht übersteigt und für die bei einer Vermietung höchstens die Kostenmiete im Sinne von § 27 Absatz 1 erhoben wird. Diese Wohnfläche kann bis zu einer Größe von 120 Quadratmetern überschritten werden, wenn die Wohnung zur Unterbringung einer größeren Familie bestimmt oder die Mehrfläche im Rahmen der örtlichen Aufbauplanung bei Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau oder Erweiterung durch eine wirtschaftlich notwendige Grundrißgestaltung bedingt ist. (3) Als begünstigte Wohnungen im Sinne von Absatz 2 gelten auch Wohnungen, die zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt werden, sofern nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche gewerblichen oder beruflichen Zwecken dient. (4) Werden auf dem Grundstück teils begünstigte, teils andere Wohnungen, gewerbliche oder sonstige Räume geschaffen, so wird für den Teil des Grundstückes, der auf die nicht begünstigten Wohnungen und die gewerblichen oder sonstigen Räume entfällt, die volle Grundsteuer erhoben. Dieser Teil des Grundstückes ist bei Mietwohngrundstücken und bei gemischtgenutzten Grundstücken nach dem Verhältnis der Jahresrohmieten, bei Geschäftsgrundstücken und bei Einfamilienhäusern nach dem Verhältnis des umbauten Raumes zu ermitteln.

§8 (1) Im Wege der Landesgesetzgebung kann bestimmt werden, daß für Wohnungen der im § 7 genannten Art, deren Bau erst

424

§§ 7 bis 12

nach dem 20. Juni 1948 begonnen worden ist oder die an diesem Tage höchstens im Rohbau fertiggestellt waren und die bis zum 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden sind, die Grundsteuervergünstigung gemäß § 7 vom 1. April 1951 an gewährt wird. Bei Mietwohnungen ist die Miete in diesem Falle um die bisher in der Miete enthaltene, auf die Wohnung anteilig entfallende Grundsteuer zu senken. (2) Soweit die Heranziehung zur Grundsteuer bei der Bewilligung von zinsverbilligten oder zinslosen Darlehen oder Zuschüssen im Sinne von § 3 Absatz 1 bereits berücksichtigt worden ist, darf die Grundsteuervergünstigung nicht gewährt werden. §9 (1) Die Grundsteuervergünstigung gemäß § 7 beginnt mit dem 1. April des Jahres, das auf das Kalenderjahr folgt, in dem das Gebäude oder die Wohnung bezugsfertig geworden ist. (2) Fallen die Voraussetzungen für die Grundsteuervergünstigung vor Ablauf des Zeitraumes von 10 Jahren ganz oder teilweise fort, so entfällt insoweit die Vergünstigung mit dem Ablauf des Rechnungsjahres, in dem die Voraussetzungen fortgefallen sind. § 10 Dem Bauherrn ist auf Antrag, im Falle des § 7 schon vor Baubeginn, eine Bescheinigung über das Vorliegen der Voraussetzungen der § § 7 , 8 zu erteilen. Die für das Wohnungswesen zuständigen Obersten Landesbehörden bestimmen die Stelle, die diese Bescheinigung auszustellen hat. §11 Im Land Bayern finden die §§ 7 bis 10 für die Dauer der Geltung des Bayerischen Gesetzes über die Grundsteuerfreiheit und Gebührenfreiheit für den sozialen Wohnungsbau vom 28. November 1949 (GVB1 1950 S. 30) keine Anwendung. § 12 (1) Bund, Ländern, Gemeinden, Gemeindeverbände, sonstige Körperschaften des öffentlichen Rechts und die von ihnen wirtschaftlich abhängigen Gesellschaften haben die Aufgabe, geeignete Grundstücke als Bauland für den Wohnungsbau, namentlich für den sozialen Wohnungsbau, zu angemessenen Preisen zu 425

Erstes Wohnungsbaugesetz

Eigentum oder i m Erbbaurecht zu überlassen. Gemeinden und Gemeindeverbände haben d a r ü b e r hinaus die Aufgabe, nötigenfalls als Bauland geeignete Grundstücke zu beschaffen. (2) Rechtsansprüche können hieraus nicht hergeleitet werden. Teil II öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau

§ 13 Die Landesregierungen haben bis zum 1. Oktober eines jeden J a h r e s f ü r das darauf folgende Kalenderjahr ein Wohnungsbaup r o g r a m m f ü r den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau aufzustellen. Sie s t i m m e n unter Leitung des Bundesministers für Wohnungsbau ihre P r o g r a m m e und deren Finanzierung so aufeinander ab, d a ß für das Gebiet der Bundesrepublik ein Ges a m t p r o g r a m m entsteht, welches zur Erfüllung der im § 1 festgelegten Aufgabe ausreicht. § 14 (1) Zur Durchführung der P r o g r a m m e der Länder f ü r den sozialen Wohnungsbau werden die Mittel, die der Bund bereitstellt, im Einvernehmen mit den Ländern durch den Bundesminister f ü r Wohnungsbau auf die Länder verteilt. (2) Die Rückflüsse (Rückzahlung der Darlehenssumme im ganzen oder in Teilen, Zinsen und Tilgungsbeträge) aus den Darlehen, die aus Wohnungsbauförderungsmitteln des Reiches und des ehemaligen Landes Preußen einschließlich des staatlichen Wohnungsfürsorgefonds gewährt worden sind, sowie die Rückflüsse aus den durch die Vergebung dieser Mittel begründeten Vermögenswerten sind zur Förderung des sozialen Wohnungsbaues zu verwenden. (3) Der Bundesminister f ü r Wohnungsbau kann die Verteilung der Bundesmittel mit Auflagen, insbesondere hinsichtlich des zu begünstigenden Personenkreises, der Sicherung und der Zinsund Tilgungsbedingungen f ü r diese Mittel verbinden. Soweit die Länder die ihnen zugewiesenen Mittel zinsverbilligt oder zinslos einsetzen, wird eine ihnen auferlegte Verpflichtung zur Verzinsung und Tilgung dieser Mittel dem Bunde gegenüber nicht berührt. 426

§§ 13 bis 16 § 15 (1) Die nach dem 1. Januar 1950 fällig werdenden Zinsen und Tilgungsbeträge aus den Umstellungsgrundschulden (Absatz 3) und die weiteren Mittel, die aus den Soforthilfefonds für Wohnungsbauzwecke bereitgestellt werden, sind gemäß den Vorschriften der §§ 70 bis 72 der Soforthilfegesetze (Absatz 3) im Einvernehmen mit den beteiligten Bundesministern auf die Länder zu verteilen und von diesen demgemäß zur Förderung des sozialen Wohnungsbaues zugunsten der Geschädigten im Sinne von § 31 Ziffern 1, 2 und 4 der Soforthilfegesetze zu verwenden. Aus den Zinsen und Tilgungsbeträgen der Umstellungsgrund schulden sind zur Förderung der Flüchtlingssiedlung im Sinne des Flüchtlingssiedlungsgesetzes vom 10. August 1949 (WiGBl S. 231) angemessene Teilbeträge zu verwenden. Die Anteile der Mittel, die auf die Flüchtlingssiedlung entfallen, sind von den Landesregierungen zu bestimmen. (2) Absatz 1 gilt nicht für Zinsen und Tilgungsbeträge aus U m stellungsgrundschulden (Umstellungslasten), die nach Schiffshypotheken entstanden sind. (3) Umstellungsgrundschulden im Sinne von Absatz 1 sind die durch die folgenden Gesetze begründeten Grundschulden: Gesetz der Verwaltung des Vereinigten Wirtschaftsgebietes zur Sicherung von Forderungen für den Lastenausgleich vom 2. September 1948 (WiGBl S. 87) in der Fassung des Änderungsgesetzes vom 10. August 1949 (WiGBl S. 232) sowie die entsprechenden Landesgesetze für Rheinland-Pfalz vom 23. November 1948 (GVB1 S. 409), für Württemberg-Hohenzollern vom 3. Dezember 1948 (RegBl 1949 S. 3) und für Baden vom 22. Februar 1949 (GVB1 S. 81). Vorschriften der Soforthilfegesetze im Sinne von Absatz 1 sind die Vorschriften des Gesetzes der Verwaltung des Vereinigten Wirtschaftsgebietes zur Milderung dringender sozialer Notstände — Soforthilfegesetz — vom 8. August 1949 (WiGBl S. 205) und der Soforthilfegesetze für Rheinland-Pfalz vom 6. September 1949 (GVB1 S. 457), für Württemberg-Hohenzollern vom 22. Juli 1949 (RegBl S . 3 2 3 ) und für Baden vom 20. September 1949 (GVB1 S.323).

§ 16 (1) Im Rahmen der Wohnungsbauprogramme ist die Errichtung von Eigenheimen und Kleinsiedlungen sowie von Miet427

Erstes Wohnungsbaugesetz

Wohnungen in Ein- und Mehrfamilienhäusern durch Neubau, durch Wiederaufbau zerstörter oder Wiederherstellung beschädigter Gebäude oder durch Ausbau oder Erweiterung bestehender Gebäude unter Einsatz öffentlicher Mittel im Sinne von § 3 Absatz 1 vorzusehen (öffentlich geförderte Wohnungen). Dabei sind auch die Wohnbedürfnisse von Alleinstehenden, namentlich von berufstätigen Frauen mit Kindern und von betagten Personen zu berücksichtigen. (2) In Gemeinden mit Kriegszerstörungen sollen im Rahmen der örtlichen Aufbauplanung besonders die Wiederherstellung und der Wiederaufbau von Wohnungen gefördert werden. (3) Bei der Errichtung von Eigenheimen mit Garten und von Kleinsiedlungen sind Bauvorhaben bevorzugt zu fördern, die unter erheblichem Einsatz von Selbsthilfe erstellt werden. §17 (1) Die Wohnfläche der öffentlich geförderten Wohnungen soll mindestens 32 Quadratmeter und höchstens 65 Quadratmeter betragen. Sie kann bei der Errichtung von Wohnungen für Alleinstehende unterschritten werden. Sie kann überschritten werden, wenn die Wohnung zur Unterbringung einer größeren Familie bestimmt oder die Mehrfläche im Rahmen der örtlichen Aufbau Planung bei Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau oder Erweiterung durch eine wirtschaftlich notwendige Grundrißgestaltung bedingt ist. Die Landesregierungen können durch Rechts oder allgemeine Verwaltungsvorschriften weitere Ausnahmen zulassen. Die Wohnfläche darf in keinem Fall die im § 7 Absatz 2 angegebenen Grenzen übersteigen. (2) Die Mieten (Lasten) sind unter Berücksichtigung des durchschnittlichen Einkommens der Bevölkerungsschichten, für welche diese Wohnungen vorgesehen sind, von den Stellen festzusetzen, welche die Darlehen oder Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln im Sinne von § 3 Absatz 1 bewilligen (Bewilligungsstellen). Die Landesregierungen erlassen Richtsätze für die Mieten (Lasten), die nach Gemeindegrößenklassen, Lage und Ausstattung der Wohnungen unter Berücksichtigung der ortsüblichen Mieten bis zum Betrage von monatlich 1,— DM, in Ausnahmefällen 1,10 DM je Quadratmeter Wohnfläche gestaffelt sind. Die Obersten Landesbehörden können bei Wiederaufbau und Wiederherstellung von Wohnungen, deren Mieten im Zeit428

§§ 16 bis 19 punkt der Zerstörung oder Beschädigung über diese Sätze hinausgingen, eine Überschreitung der Sätze bis zur Höhe der früheren Mieten zulassen. (3) öffentliche Mittel im Sinne von § 3 Absatz 1 sind der Höhe nach so einzusetzen und erforderlichenfalls soweit zinsfrei zu stellen, daß unter Berücksichtigung angemessener Bewirtschaftungskosten einschließlich Verzinsung des Fremdkapitals und des Wertes der Eigenleistung, einer ordnungsmäßigen Abschreibung und der Instandhaltungskosten die gemäß Absatz 2 festgesetzten Mieten (Lasten) erzielt werden. Der Wert der Eigenleistung ist hierbei, soweit er 15 vom Hundert der Herstellungskosten nicht übersteigt, mit 4 vom Hundert zu verzinsen; der darüber hinausgehende Betrag ist im Rahmen der Wirtschaftlichkeit in Höhe des marktüblichen Zinssatzes für erststellige Hypotheken zu verzinsen. (4) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung Rahmenvorschriften über die Wirtschaftlichkeits- und Wohnflächenberechnung, sowie über die Bildung von Instandhaltungsrückstellungen für öffentlich geförderte Wohnungen zu erlassen.

§ 18 (1) Die Bewilligung der öffentlichen Mittel und die Übernahme von Bürgschaften (§5) sollen an Bedingungen geknüpft werden, die der Senkung der Baukosten dienen. (2) Die Bewilligung der öffentlichen Mittel und die Übernahme von Bürgschaften (§ 5) sind ferner davon abhängig zu machen, daß die Gemeinden an die Grundstückserschließung und den Straßenbau keine höheren Anforderungen stellen als dem Zweck des sozialen Wohnungsbaues entspricht. Dies gilt für einmalige und laufende Abgaben.

§ 19 Wohnungen, die auf Grund eines Erbbaurechts geschaffen werden sollen, dürfen mit öffentlichen Mitteln oder durch die Übernahme von Bürgschaften (§ 5) nur gefördert werden, wenn das Erbbaurecht auf die Dauer von mindestens 99 Jahren bestellt ist. Die Bewilligungsstellen können bei Vorliegen besonderer Gründe zulassen, daß ein Erbbaurecht auf eine kürzere Zeitdauer, mindestens auf 75 Jahre, bestellt wird. 429

Erstes Wohnungsbaugesetz

§20 (1) Die zuständigen Stellen haben bei der Bewilligung der öffentlichen Mittel und der Übernahme von Bürgschaften (§ 5) sicherzustellen, d a ß ohne ihre Z u s t i m m u n g die g e m ä ß § 17 Absatz 2 festgesetzten Mieten während der Laufzeit des öffentlichen Darlehens oder des verbürgten Darlehens nicht erhöht werden. (2) Sollen Wohnungen von dem Inhaber eines gewerblichen Betriebes zur Unterbringung von Angehörigen des Betriebes geschaffen werden, so sind die Bewilligung der öffentlichen Mittel und die Übernahme von Bürgschaften ( § 5 ) mit der Auflage zu verbinden, d a ß mit den Betriebsangehörigen Mietverhältnisse zu vereinbaren sind, die nach Ablauf von 5 J a h r e n von dem Bestehen der Dienst- oder Arbeitsverhältnisse unabhängig werden. Das gleiche gilt f ü r die Erstellung von Wohnungen, die nach Gesetz oder Rechtsgeschäft f ü r Angehörige eines bestimmten gewerblichen Betriebes oder einer bestimmten Art von gewerblichen Betrieben zur Verfügung zu halten sind. §21 (1) Bei der Bewilligung öffentlicher Mittel und der Übernahme von Bürgschaften ( § 5 ) sind Organe der staatlichen Wohnungspolitik, Gemeinden, Gemeindeverbände, sonstige Körperschaften des öffentlichen Rechts, gemeinnützige und freie Wohnungsunternehmen und sonstige private Bauherren in gleicher Weise zu berücksichtigen, sofern die Wohnungsbauvorhaben als solche den Vorschriften dieses Gesetzes entsprechen, die Bauherren die erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit besitzen und sich verpflichten, die öffentlich geförderten Wohnungen nach den Vorschriften dieses Gesetzes zu verwalten. Rechtsansprüche auf Bewilligung öffentlicher Mittel und Übernahme von Bürgschaften können hieraus nicht hergeleitet werden. (2) Gemeinden, Gemeindeverbände, sonstige Körperschaften des öffentlichen Rechts sowie gewerbliche Betriebe sollen sich in der Regel eines geeigneten Wohnungsunternehmens oder Organes der staatlichen Wohnungspolitik bedienen. §22 (1) öffentlich geförderte Wohnungen, die nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden sind, sollen in der Regel 430

§§ 20 bis 22 Personen zugeteilt werden, deren Jahreseinkommen die Jahresarbeitsverdienstgrenze der Angestelltenversicherung nicht übersteigt. (2) Bei der Vergebung dieser Wohnungen steht nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes dem Verfügungsberechtigten das Recht zu, aus einer Vorschlagsliste der Wohnungsbehörde, die mindestens drei Wohnungsuchende, in Städten mit mehr als 100000 Einwohnern mindestens fünf Wohnungsuchende für jede Wohnung enthalten muß, innerhalb einer von der Wohnungsbehörde zu bestimmenden angemessenen Frist Mieter auszuwählen. Die Vorschlagsliste darf ausschließlich Wohnungsuchende enthalten, deren Lebensverhältnisse, namentlich in persönlicher, familiärer und sozialer Hinsicht gleichgeartet sind. (3) Dem Bauherrn ist für den Eigenbedarf auf Antrag die von ihm ausgewählte Wohnung zuzuteilen. Das gleiche gilt für einen Wohnungsuchenden, der zu der Finanzierung der Wohnung selbst oder durch einen Dritten einen nach seinem Einkommen und Vermögen angemessenen Beitrag leistet. Der Beitrag kann auch in Arbeitsleistungen bestehen. Der Beitrag soll, sofern Vermögen nicht vorhanden ist, in der Regel als angemessen angesehen werden, wenn er 20 vom Hundert des steuerpflichtigen Jahreseinkommens des Wohnungsuchenden beträgt. (4) Wohnungen, die von dem Inhaber eines gewerblichen, land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes zur Unterbringung von Angehörigen des Betriebes geschaffen werden, sind nach seinem Vorschlag an Betriebsangehörige im Rahmen der örtlichen Belegungsrichtlinien zuzuteilen. Dies gilt sinngemäß für Wohnungen, die nach Gesetz oder Rechtsgeschäft für Angehörige des Betriebes oder einer bestimmten Art von Betrieben zur Verfügung zu halten sind und zu deren Finanzierung der Betriebsinhaber angemessen beigetragen hat, sowie für Wohnungen von Genossenschaften, die satzungsgemäß Wohnungen nur an Mitglieder abgeben dürfen. (5) Dem Bauherrn ist mindestens ein Raum mehr zuzubilligen, als ihm nach seinen persönlichen, familiären und beruflichen Bedürfnissen unter Berücksichtigung der Wohndichte der Gemeinde üblicherweise zustehen würde. Das gleiche gilt für einen Wohnungsuchenden, dessen Finanzierungsbeitrag einen wesentlichen Teil der Baukosten der Wohnung ausmacht; als wesentlicher Teil der Baukosten soll in der Regel der auf einen Raum durchschnittlich entfallende Betrag der Baukosten angesehen werden. 431

Erstes Wohnungsbaugesetz (6) Soweit nach den Absätzen 3 und 4 ein Anspruch auf Zuteilung einer Wohnung an bestimmte Personen besteht, darf diesen und den zu ihrem Hausstand gehörenden Familienangehörigen eine erforderliche Zuzugsgenehmigung nicht versagt werden. (7) Nähere Vorschriften über die Vergebung dieser Wohnungen, insbesondere die Ausgestaltung der Vorschlagsliste und das Verfahren der Mieterauswahl sowie den Umfang des Beitrages zur Finanzierung und das Zuteilungsverfahren nach den Absäzten 2 bis 5 erlassen die Landesregierungen. Durch diese Vorschriften ist auch sicherzustellen, daß ein angemessener Teil der Wohnungen für Wohnungsuchende, die zur Leistung eines Beitrages i m Sinne von Absatz 3 nicht in der Lage sind, nach Maßgabe von Absatz 2 verfügbar bleibt.

Teil III Steuerbegünstigter und frei finanzierter Wohnungsbau §23 (1) Wohnungen, die durch Neubau, durch Wiederaufbau zerstörter oder Wiederherstellung beschädigter Gebäude oder durch Ausbau oder Erweiterung bestehender Gebäude unter Inanspruchnahme von Steuervergünstigungen nach §§ 7, 11 dieses Gesetzes oder nach § 7 c des Einkommensteuergesetzes, jedoch ohne Einsatz öffentlicher Mittel i m Sinne von § 3 Absatz 1 geschaffen und nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden sind (steuerbegünstigte Wohnungen), sind nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes von der Erfassung und Zuteilung durch die Wohnungsbehörden freigestellt. (2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnungen, die ohne Einsatz öffentlicher Mittel im Sinne von § 3 Absatz 1 und ohne Inanspruchnahme der i m Absatz 1 bezeichneten Steuervergünstigungen geschaffen und nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden sind (frei finanzierte Wohnungen). §24 Vermieter, die eine angemessene anderweitige Unterbringung ihrer Mieter auf Grund freier Vereinbarung dadurch ermög432

§§ 22 bis 26 liehen, daß sie Wohnungen im Sinne von § 23 schaffen oder schaffen lassen, haben Anspruch auf Zuteilung der dadurch frei gewordenen Räume. §25 Bestehende Vorschriften der Länder, die eine weitergehende Lockerung der Wohnraumbewirtschaftung zur Förderung der Neubautätigkeit enthalten, als sie in den §§ 22 bis 24 vorgeschrieben ist, bleiben unberührt. §26 (1) Auf Wohnungen im Sinne von § 23 dieses Gesetzes sind die Vorschriften des Mieterschutzgesetzes oder die an ihre Stelle getretenen Vorschriften der Länder nicht mehr anzuwenden, soweit sich nicht aus den Absätzen 2 und 4 etwas anderes ergibt. (2) In das Mieterschutzgesetz wird folgende Vorschrift als § 31a eingefügt: „§ 31a (1) Die Vorschriften der §§ 1 bis 19 und der §§ 24 bis 31 sind nicht anzuwenden auf Mietverhältnisse über Wohnungen und Wohnräume im Sinne von § 23 des Ersten Wohnungsbaugesetzes vom 24. April 1950 (BGBl S . 8 3 ) ; § 52e findet entsprechende Anwendung. (2) Absatz 1 gilt nicht: a) für Mietverhältnisse über Wohnungen oder Wohnräume, für die Grundsteuervergünstigung gemäß § 7 des Ersten Wohnungsbaugesetzes oder gemäß den im § 11 des Ersten Wohnungsbaugesetzes bezeichneten Vorschriften gewährt wird, b) für Mietverhältnisse, die vor Inkrafttreten des Ersten Wohnungsbaugesetzes begründet worden sind, c) für Mietverhältnisse über Wohnräume, die an Mieter einer unter Mieterschutz stehenden Wohnung im gleichen Wohngebäude vermietet werden." (3) In § 1 Absatz 1 des Mieterschutzgesetzes tritt an Stelle des Paragraphen ,,32" der Paragraph „31a". (4) Absatz 2 ist entsprechend anzuwenden, soweit an Stelle der Vorschriften des Mieterschutzgesetzes Vorschriften der Länder getreten sind. 28

K i e f e r s a u e r , Grundstücksmiete, 7. Aufl.

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Erstes Wohnungsbaugesetz

§27 (1) Für steuerbegünstigte Wohnungen im Sinne von § 23 Absatz 1 darf im Rahmen der Vorschriften über die Preisbildung höchstens die Miete erhoben werden, die zur Deckung der Kosten erforderlich ist (Kostenmiete), jedoch mit der Maßgabe, daß bei Wohnungen, für die Steuervergünstigung nach § 7c des Einkommensteuergesetzes in Anspruch genommen wird, die Miete den Betrag von 1,50 DM je Quadratmeter Wohnfläche im Monat nicht übersteigen darf; die Obersten Landesbehörden können Ausnahmen zulassen. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung nähere Vorschriften über die Berechnung der Kostenmiete sowie über die Wirtschaftlichkeitsund Wohnflächenberechnung zu erlassen. (2) Auf frei finanzierte Wohnungen im Sinne von § 23 Absatz 2 finden die Vorschriften über die Preisbildung keine Anwendung (Marktmiete).

Teil IV Schluß- und Übergangsvorschriften

§28 Die in diesem Gesetz für Wohnungen getroffenen Vorschriften gelten für einzelne Wohnräume entsprechend. §29 Die § § 3 , 16 bis 20 finden keine Anwendung auf öffentlich geförderte Wohnungsbauvorhaben, für die vor Inkrafttreten dieses Gesetzes bereits ein Antrag bei der Bewilligungsstelle auf Gewährung eines öffentlichen Darlehens oder Zuschusses im Sinne von § 3 Absatz 1 gestellt war oder die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes bereits im Bau waren. Die genannten Vorschriften finden jedoch bei noch nicht begonnenen Bauten und bei Bauten, die begonnen sind, für die aber noch kein Bewilligungsbescheid erteilt worden ist, dann Anwendung, wenn der Bauherr binnen eines Monats nach Inkrafttreten dieses Gesetzes einen Bescheid nach diesem Gesetz beantragt. Die in § 17 Absatz 3 vorgesehene Verzinsung des Wertes der Eigenleistung kann für Bauvorhaben, 434

§§ 27 bis 30 für die Anträge vor Inkrafttreten dieses Gesetzes gestellt waren, unterschritten werden, soweit die bisherigen landesrechtlichen Vorschriften dies zulassen. §30 Das Gesetz tritt am Tage nach der Verkündung in Kraft. Das vorstehende Gesetz wird hiermit verkündet.

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Sachregister Die Zahlen verweisen auf die Anmerkungen (A), sofern nicht durch vorgesetztes V auf die Vorbemerkungen ausdrücklich hingewiesen ist A Abänderung der Mietverfügung 328; der Vertragsbedingungen durch die Preisbehörde 229 Abbau der Zwangswirtschaft: 108a (MSchG), 205 (Mietzinsbildung), 353, 396, 405 (Erfassungsmaßnahmen) Abbruch von zu Wohnzwecken geeignetem Raum strafbar 347 Abfindung bei Erfassungsmaßnahmen der Wohnungsbehörde 333, 361a Abgabe zur Förderung des Wohnungsbaues (Baunotabgabe) 204a Abgrenzung von Miete und Pacht gegenüber anderen Rechtsverhältnissen V 21, 33; der Zuständigkeit von Gericht und Preisbehörden 220 Abhängigkeit des Richters V le Abkömmlinge, Aufnahme in den Mietraum 9 Ablauf der Mietzeit V 38, A 6, 306 Abmahnung des Vermieters vor Erhebung der Aufhebungsklage 11, 17 Abschluß des Mietvertrages (Formblatt) V 124 Abschlußzwang V 17, 111, A 328 Abstandsgeld 192, 361a Abstellplätze V 6 Abtretung des Mietaufhebungsanspruchs 5; des Mietrechts 91 Abvermietung V 24, A 73 Abwanderung nicht erzwingbar 343 Abwesenheitspfleger für Ehemann in Kriegsgefangenschaft 35

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Abwicklung von 'MietVerhältnissen nach der Währungsreform V 58, A 204, 232, 261 Altwohnraum,Vergebung 351b,360,405 Amtsgericht als Mietschöffengericht V 130, A 35; als Mieteinigungsamt V 4, 130, A 118 Amtshandlung, Unterlassung Grund zur Anfechtungsklage 341 Amtspflichtverletzung, Haftung der Körperschaft V 120 Anbauten 315, 353, 405 Änderung des Mietverträgsinhaltes V 18, 84, 123; A 186, 187, 189, 229, 246; der Benutzungsart 232 a Anerkennung der Gemeinnützigkeit von Wohnungsunternehmen 114 Anfechtung von Mietverhältnissen V 41 Anfechtungsgegner im verwaltungsgerichtlichen Verfahren 292, 341 Anfechtungsklage vor den Verwaltungsgerichten V 77, 89, 116, 120, 130; A 187, 199, 253, 341, 344 Angebot von Ersatzraum durch den Vermieter 106 Angehörige des Betriebes, Unterbringung 70 Angehörige des Hausstands des Mieters V 18, A 57, 58, 70a, 75,133a, 310, 377 Angemessene Miete V 37, 127, A 205, 206a, 261, 351, 405 Angemessene Wohnung V 106, 129; A 318 Anmietung von Läden nicht genehmigungspflichtig 344

Sachregister Anordnung der Durchführung von Instandsetzungsarbeiten 187, 289, 316; einstweilige A. zur Herausgabe des Mietraumes 56; A. des Verwaltungsgerichts auf Aussetzung der Vollstreckung 341; A. der Preisbehörde 17a, 229; A. der Wohnungsbehörde 340 Anschaffungswert von Einrichtungsgegenständen bei Untervermietung 205 a Anstalten, gemeinnützige V 7, A 112 Antisemitische Betätigung als Mietaufhebungsgrund 9 Anwartschaftsrecht des Mieters 369 Anwendbare Gesetze V 1 b Anzeige freiwerdenden Wohnraumes 304; von Doppelwohnungen 312; bei Mietvertragsabschluß V 46, 72; bei Wiederaufbau vertragen V 16 Apothekenpacht V 21 Arbeitgeberbeiträge zum Wohnungsbau 205 Arbeitsgericht 35, 67 Arbeitsplatz und Wohnung 205 Arbeitsverhältnis, Auflösung 66 Armenrecht 127 Arzt, Mehrbedarf an Raum 318, 331 Aufbau der Länder V 5 Aufbauverträge V 16, 114 Aufgabe der Wohnung nicht genehmigungspflichtig 27 a Aufgaben der Wohnungsbehörde 289, 289a Aufhebung des Mietverhältnisses: durch Vereinbarung V 36, A 83; durch Urteil V 37, A 5, 24, 25; Teilaufhebung 20, 55 Aufhebung der Erfassung 328; der Einweisung 403 Auflage bei Aussetzung des Mietaufhebungsverfahrens 40; bei Zuteilung einer Wohnung 326; bei Genehmigungen der Wohnungsbehörde 313 Auflockerung der Kündigungstermine 24, 133 a; der Wohnungszwangswirtschaft 108a, 133a, 205, 353, 405 Auflösung des Dienst- und Arbeitsverhältnisses 64 Aufnahme Von Angehörigen des Mieters 9, 318

Aufrechnung, Verbot der A. V 44, A 88a Aufschiebende Wirkung der Beschwerde in Wohnungssachen 340, 341 Aufsichtsbeschwerde 200, 220, 245, 253 a, 323, 340 Ausbau von Räumen, Anordnung durch die Wohnungsbehörde 315; Förderung 352, 405 Ausdehnung des Mieterschutzes 1, 390, 391 Ausführungsverordnungen zur KSchV 138ff. Ausgestaltung des Raumrechts V 121, 130 Ausgleich der Interessen zwischen Vermieter und Mieter V 130, A 49, 204 bis 206a Ausländer 324 Auslegungsvorschriften V 1 b Ausnahmen vom MSchG V 7—15; vom RMG V 61—67 Aussetzung