Grundstücksmiete: Mieterschutz, Mietzinsbildung, Wohnraumbewirtschaftung [7. Aufl. Reprint 2020] 9783112312223, 9783112300954

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KIEFERSAUER

Grundstücksmiete

Grundstücksmiete MIETERSCHUTZ

—

MIETZINSBILDUNG

WOHNRAUMBEWIRTSCHAFTUNG

Erläutert von

Dr. Fritz Kiefersauer

Siebente Auflage

1950 J. SCHWEITZER V E R L A G B E R L I N UND M Ü N C H E N

Satz, Druck und Bindearbeiten: Dr. F. P. Datterer & Cie. (Inh. Sellier), Freising

DEM ANDENKEN MEINER GELIEBTEN GATTIN FRANZISKA

Vorwort zur siebenten Auflage Die „Grundstücksmiete" ist in der raumrechtlichen Not der Zeit unmittelbar nach dem ersten Weltkrieg entstanden. Im November 1920 erschien das Buch unter dem Titel „Mieterschutz- und Wohnungsmangelverordnungen". Bereits die 2. Auflage, 1923/24, erweiterte als „Grundstücksmiete" die Darstellung des Rechtsstoffes durch Einbeziehung der Probleme der Mietzinsbildung und Mietzinssteuer. Die „Grundstücksmiete" war von Anfang an dem privaten und öffentlich-rechtlichen Raumnutzungsrecht gewidmet. Wohl auf keinem anderen Rechtsgebiet überschneiden sich Privatrecht und öffentliches Recht, Gesetzes- und Verordnungsrecht mit innerdienstlichen Anweisungen, die an die nachgeordneten Behörden gerichtet sind, so sehr wie auf dem Gebiete der Raumnutzung. Die Wohnraumbewirtschaftung, die mit der Aufhebung des Wohnungsmangelgesetzes ab 1. April 1933 aus dem rechtlichen Gesichtskreis verschwunden war, ist während des zweiten Weltkrieges in der Verordnung zur Wohnraumlenkung vom 27. Februar 1943 wieder in das Blickfeld getreten. Das Kontrollratsgesetz Nr. 18 vom 8. März 1946 hat der Wohnraumbewirtschaftung eine neue Rechtsgrundlage gegeben. An der Durchführung all dieser Gesetze, Verordnungen und innerdienstlichen Anweisungen sind neben den ordentlichen Gerichten weitgehend die Verwaltungsbehörden (Preisbehörden, Wohnungsbehörden) beteiligt. Die Abgrenzung der Zuständigkeiten ist nicht immer ganz klar. Als wesentliches Merkmal der neueren Gesetzgebung ist die Kontrolle der Verwaltungsbehörden durch unabhängige Verwaltungsgerichte zu bezeichnen. In den süddeutschen Ländern ist jedem, der behauptet, durch die Entscheidung oder Anordnung einer Verwaltungsbehörde in seinen Rechten verletzt zu sein, die Anfechtungsklage zu den Verwaltungsgerichten gegeben. Art. 19 Abs. 4. des Bonner Grundgesetzes gibt jedem, der in seinen Rechten, zu denen in erster Linie die verfassungsmäßigen Grundrechte zählen, durch Eingriffe der öffentlichen Gewalt in die verbürgte Freiheitssphäre des Einzelnen verletzt wird,

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Vorwort

das Recht, die richterliche Entscheidung anzurufen. Soweit eine andere Zuständigkeit, z. B. die der Verwaltungsgerichte, nicht begründet ist, entscheidet das ordentliche Gericht. Die Rechtsnorm des § 13 GVG über die Zulässigkeit des Rechtsweges hat damit eine absolute Geltung erfahren. Gerichte als ordentliche Gerichte und als Mieteinigungsämter sind neben den Verwaltungsgerichten an der Kontrolle der Vollzugsbehörden beteiligt. Die Gerichte der Justiz und der Verwaltung haben dafür Sorge zu tragen, daß die Auslegung und Anwendung der zahlreichen Gesetze, Verordnungen und innerdienstlichen Anweisungen nach rechtsstaatlichen Grundsätzen erfolgt. Die Rechtsstaatlichkeit im Sinne eines erhöhten Schutzes des an der Raumnutzung Beteiligten — gleichviel, ob es sich um den zur Leistung Verpflichteten oder Berechtigten handelt — zu fördern, ist die Aufgabe, die sich die zusammenfassende Darstellung des Mieterschutzrechts, der Mietzinsbildung und der Wohnraumbewirtschaftung in der „Grundstücksmiete" gestellt hat. Mindelheim, im März 1950. Der Verfasser.

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Inhaltsübersicht Vorwort

7

Vorbemerkungen

13

Erster Abschnitt: Das Mieterschutzrecht I. Das Mieterschutzgesetz

93

II. Die Ausdehnung des Mieterschutzes

182

III. Das Verfahren in Mieteinigungssachen

200

IV. Die Verordnung über die Kündigung von Mietverhältnissen über Garagenräume

203

V. Die Verordnung über Änderungen des Mieterschutzrechtes . . .

205

Zweiter Abschnitt: Die Mietzinsbildung VI. Das Reichsmietengesetz VII. Die Ausführungsvorschriften zum Reichsmietengesetz

215 . . . .

VIII. Die Zuständigkeit der Preisbehörden I X . Preisbildung und Preisüberwachung bei Mieten X . Höchstpreise bei Untervermietung von Wohnraum X I . Vergütung für die Benutzung von Räumen des Beherbergungsgewerbes zu Dauerwohnzwecken

228 242 251 291 304

Dritter Abschnitt: Die Wohnraumbewirtschaftung X I I . Das Wohnungsgesetz X I I I . Vermehrung des Wohnraumes durch Förderung der Baulust . .

314 388

Anhang: XIV. Verordnung über die Einwirkung von Kriegssachschäden an Gebäuden auf Miet- und Pachtverhältnisse vom 28. Sept. 1943 .

400

9

Inhaltsübersicht XV. Landesrecht 1. Württemberg-Baden: Gesetz Nr. 228 zur Änderung des Mieterschutzrechts vom 9. März 1948

408

2. Groß-Hessen: Verordnung über die einstweilige Regelung von Mietstreitigkeiten vom 23. November 1946

410

3. Bayern: Inanspruchnahme und Freigabe von Räumen in Betrieben des Hotel-, Gaststätten- und Beherbergungsgewerbes

415

XVI. Bundesrecht Erstes Wohnungsbaugesetz vom 24. April 1950 Sachregister

420 436

Weitere Texte in den Anmerkungen A195a

5. April 1949 AO des Bayer. Staatsministeriums für Wirtschaft — Preisbildungsstelle — betr. Umlegung des Wassergeldes 229

A 195 b

13. Nov. 1948 R E der VfW Nr. 27/48 betr. Umlegung von Brennstoffen, Anfuhrkosten und Bedienungskosten bei Sammelheizung und Warmwasserversorgung . . .

231

A 234a

6. Sept. 1949 AO der VfW Nr. 72/49 über den Ausgleich von GrundSteuer- und Gebührenmehrbelastungen des Hausbesitzes

278

A 284a

2. März 1949 AO der VfW Nr. 13/49 zur Ergänzung der AO Nr. 115/48 über die Vergütung für die Benutzung von Räumen des Beherbergungsgewerbes zu Dauerwohnzwecken

307

A 292

12. Okt. 1948 VO über die behördliche Organisation der Wohnraumbewirtschaftung und des Flüchtlingswesens in Bayern

317

A 302

17. Nov. 1948 Bayer. Gesetz über Nutzungsrecht bei Wohnungsbeschlagnahme

326

A343a

18. Mai 1949 Bekm. des Bayer. Staatsministeriums des Innern über den Umzug innerhalb Bayerns — Auszug —

376

A 351 a

28. Nov. 1949 Bayer. Gesetz über die Grundsteuerfreiheit und Gebührenfreiheit für den sozialen Wohnungsbau . .

389

10

Abkürzungen A AuflG BayZ Bettermann BettermannHaarmann BV DJ DMR DR DRZ DWohnA EA F1G GG GrundE Hans Hans JR JW KG KSchVO LZ MDR MietG MSchÄndVO NJW PBG PStopV RE RLG Roquette SJZ

= Anmerkungen = Gesetz über die Auflockerung der Kündigungstermine bei Mietverhältnissen über Wohnräume vom 24. März 1938 = Bayerische Zeitschrift für Rechtspflege (bis 1933) = Wesen, Technik und Grenzen des Miet- und Pachtschutzes, Kpln 1947 = Das öffentliche Wohnungs-Recht, Köln 1947/1949 (Stammlieferung 1—4) = Bayerische Verfassung vom 2. Dezember 1946 = Deutsche Justiz = Deutsches Mietrecht = Deutsches Recht = Deutsche Rechts-Zeitschrift (seit 1947) = Deutsches Wohnungs-Archiv = Einigungsamt und Mietschöffengericht = Flüchtlingsgesetz = Bonner Grundgesetz vom 23. Mai 1949 - Das Grundeigentum = Das Wohnungsgesetz, Münster 1949 = Das Mieterschutzgesetz, Münster 1948 = Juristische Rundschau = ,, Wochenschrift = Kammergericht = Verordnung über Kündigungsschutz für Miet- und Pachträume vom 28. August 1937 = Leipziger Zeitschrift f ü r Deutsches Recht (bis 1933) = Monatsschrift f ü r Deutsches Recht (seit 1947) = Das Mietgericht = Verordnung über Änderungen des Mieterschutzrechts vom 7. November 1944 = Neue Juristische Wochenschrift (seit 1947) — Preisbildungsgesetz vom 29. Oktober 1936 = Preisstopverordnung vom 26. November 1936 = Runderlaß des Reichskommissars für die Preisbildung = Reichsleistungsgesetz vom 1. September 1939 = Roquette, Mietrecht, 3. Aufl., Tübingen 1950 = Süddeutsche Juristen-Zeitung (seit 1946)

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Abkürzungen

Staudinger, K o m m e n t a r zum BGB, 10. Aufl. 1937, §§ 535—59? bearbeitet von Dr. Kiefersauer Vorbemerkungen Anordnung f ü r das Verfahren in Mieteinigungssachen vom 16. Dezember 1942 Verwaltungs-Rechtsprechung in Deutschland, herausgegeben von Senatspräsident Dr. W. Bauer, München Mitteilungsblatt der Verwaltung für W i r t s c h a f t Verwaltungsgerichtshof Sammlung von Entscheidungen des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs mit Entscheidungen des Bayerischen Verfassungsgerichtshofes, neue Folge 1947/48ff. Gesetzblatt der Verwaltung des Vereinigten Wirtschaftsgebietes Verordnung zur Wohnraumlenkung vom 17. Februar 1943 Erstes Wohnungsbaugesetz der Bundesregierung vom 24. April 1950 Wohnungsgesetz (Kontrollratsgesetz Nr. 18) vom 8. März 1946 Verordnung zur Wohnraumversorgung der luftkriegsbetroffenen Bevölkerung vom 21. J u n i 1943 Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnungen v o m 14. August 1942

Vorbemerkungen Inhaltsübersicht Gesetz und Recht 1, 2

A. Das Mieterschutzrecht Rechtsgrundlagen 3 Neuerungen des Verfahrens 4 Landesrecht 5 I. Geltungsbereich 1. Sachlich a) Gebäude und unbebaute Grundstücke 6—-15 b) Rechtsverhältnisse а) Mietrechtsverhältnisse 16 bis 19 ß) Pachtrechtsverhältnisse 20 bis 23 y) Untermiet(pacht)verhältnisse 24—27 б) Wohnungstausch 28—31 e) Mietverhältnisse mit Juden 32 c) Benutzungsrechte außerhalb des Mietrechts 33 2. Räumlich 34 II. Strafrecht 35 III. Rechtsinhalt 36 1. Bestandschutz 37—41 2. Vollstreckungsschutz 42, 43 3. Sonstige Beschränkungen des Vermieters 44—50 4. Unabdingbarkeit des Mieterschutzes 51 IV. Verfahren 52 V. Organisation 53

B. Die Mietzinsbildung Rechtsgrundlagen 54 Soziales Problem 55—57 Währungsreform 58 Das Reichsmietengesetz Rechtsgrundlagen 59 I. Geltungsbereich 1. Sachlich a) Gebäude 60—67 b) Rechtsverhältnisse a) Mietrechtsverhältnisse 68 ß) Pachtrechtsverhältnisse 69 y) Untermietverhältnisse 70 2. Räumlich 71 II. Strafrecht 72 III. Rechtsinhalt 1. Begriff und Inhalt der gesetzlichen Miete 73 2. Berechnung der gesetzlichen Miete 74 a) Friedensmiete b) Zuschläge c) Nebenleistungen 3. Zahlung der gesetzlichen Miete 75 4. Unabdingbarkeit der Rechte 76 IV. Verwaltungszwangsverfahren 77 Die Preisbildung und Preisüberwachung bei Mieten I. Zuständigkeit der Preisbehörden 78 II. Grundsätze der Preisüberwachung

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Gesetz und R e c h t 1. Das Verbot der Mietzinserhöhung 79 2. Die unzulässige Kündigung des Vermieters 80 3. Die Untervermietung 81 I I I . Grundsätze der Preisbildung 1. Die Durchführung volkswirtschaftlich notwendiger Mietzinssenkungen a) Die Senkung des Mietzinses 82 b) Die Wirkung der Mietzinssenkung 83 c) Die Abänderung der Vertragsbestimmungen 84 2. Die Durchführung volkswirtschaftlich notwendiger Mietzinserhöhungen 85 a) Die Erhöhung des Mietzinses 86 a) Die Änderung der Benutzungsart ß) Die Durchführung baulicher Verbesserungen y) Die Neueinführung und Erhöhung von Gebühren