Moderne Instrumente des Immobiliencontrollings: Discounted Cash Flow-Bewertung und Kennzahlensysteme [2 ed.] 9783896449450, 9783896732514

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Studienreihe der Stiftung Kreditwirtschaft Hrsg.: Prof. Dr. Joh. Heinr. v. Stein

Steffen Metzner Antje Erndt

Moderne Instrumente des Immobiliencontrollings 2., überarbeitete Auflage

Verlag Wissenschaft & Praxis

Moderne Instrumente des Immobiliencontrollings

Studienreihe der Stiftung Kreditwirtschaft an der Universität Hohenheim Herausgeber: Prof. Dr. Joh. Heinr. v. Stein

Band 34

Steffen Metzner Antje Erndt

Moderne Instrumente des Immobiliencontrollings DCF-Bewertung und Kennzahlensysteme im Immobiliencontrolling 2., überarbeitete Auflage

Verlag Wissenschaft & Praxis

Bibliografische Information der Deutschen Bibliothek Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.ddb.de abrufbar.

ISBN 3-89673-251-X © Verlag Wissenschaft & Praxis Dr. Brauner GmbH 2006 D-75447 Sternenfels, Nußbaumweg 6 Tel. 07045/930093 Fax 07045/930094

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Inhaltsübersicht

Einführung: Modulares Immobiliencontrolling Modul 1:

Immobilienbewertung mit einem cash flow-orientierten Ertragswertverfahren

Modul 2:

Betriebskostenmanagement bei Wohnimmobilien durch Implementierung eines Kennzahlensystems

Abkürzungsverzeichnis Stichwortverzeichnis Autorenhinweis RES Consult GmbH

Vorwort

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Modulares Immobiliencontrolling Immobilien galten lange Zeit als ideale Kapitalanlage. Die Wertentwicklung überstieg die Abnutzung der Bausubstanz, eine anhaltend hohe Nachfrage kompensierte Managementfehler. Auch bei selbst genutzten Unternehmensund Privatimmobilien waren Kosten-Nutzen-Betrachtungen wenig ausgeprägt. Immobilienmanagement beschränkte sich auf die Durchführung der notwendigen technischen, kaufmännischen und organisatorischen Verwaltungsaufgaben. Als langlebige, unbewegliche Wirtschaftsgüter weisen Immobilien im Laufe ihres Lebenszyklus nur relativ geringe Veränderungen auf. Daraus darf jedoch nicht geschlossen werden, dass ihr Nutzen für den Eigentümer dauerhaft konstant ist. Bewertungen von Immobilien müssen immer den Kontext zur jeweiligen Situation des Umfeldes herstellen. Dessen Entwicklung verläuft indes zunehmend dynamisch und verursacht gravierende Veränderungen des Immobilienmarktes. Wirkungen resultieren u.a. aus der sprunghaften technologischen Entwicklung, dem Wandel zur Dienstleistungsgesellschaft, der allgemeinen Globalisierung von Wirtschaft und Gesellschaft und den leistungsfähigen Vernetzungs- und Kommunikationssystemen. Viele Teilmärkte verzeichnen daher Nachfragerückgänge. Eine besondere Bedeutung kommt daneben den qualitativen Aspekten dieser Veränderungsprozesse zu. Bei Gewerbeund Wohnimmobilien steigen die Nutzeransprüche hinsichtlich Ausstattung, Flexibilität und Service. Für klassische Architektur- und Nutzungskonzepte entstehen in Zukunft Wettbewerbsnachteile. Qualifiziertes Immobilienmanagement bedeutet heute, unter Beachtung wettbewerbsintensiver, dynamischer Märkte, niedriger Renditen und vorhandener Leerstände die übernommene Immobilie nicht nur passiv zu verwalten, sondern bestmöglich, d.h. aktiv zu gestalten. Ein solcher Anspruch beinhaltet zuerst die Aufdeckung und Ausnutzung sämtlicher Kostensenkungspotenziale im Immobilienbestand. Dies wird in der Branche bereits zunehmend erkannt und umgesetzt. Wichtiger als eine operative Ausgabenreduzierung ist jedoch die strategische Ausrichtung von Immobilien auf die Bedürfnisse der aktuellen sowie auch der potenziellen Nutzer. Bedingt durch einen generell hohen Investitionsbedarf, ausgedehnte „time lags“ bis zur erfolgswirksamen Durchsetzung von Entscheidungen sowie lange Amortisationszeiträume bedarf das Immobilienmanagement grundsätzlich der Unterstützung durch die strategische Analyse, Planung und Kontrolle. Potenzielle Maßnahmen können nicht mit „Trial and Error“-Methoden getestet werden, vielmehr müssen sie schon im

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Vorwort

Vorfeld unter Anwendung anerkannter, fundierter Konzepte hinsichtlich ihres Erfolgs- und Risikobeitrages bewertet werden. Immobiliencontrolling schafft das notwendige Informationsverarbeitungssystem, welches die Immobilie ganzheitlich und kontinuierlich erfasst, Abweichungen von Zielvorgaben erkennt und alternative Lösungsmöglichkeiten beurteilt. Immobiliencontrolling lässt sich grundsätzlich nicht auf Einzelaktivitäten beschränken, sondern es muss zu einer logischen, geschlossenen Gesamtkonzeption ausgebaut werden. Innovatives Controlling orientiert sich heute nicht mehr an der Abarbeitung traditioneller Kostenrechnungsmodelle, sondern stellt die vom Management benötigten internen Beratungs- und Serviceleistungen flexibel und in einer hohen Qualität bereit. Ausgangspunkt sind immer die vorgegebenen, i.d.R. langfristigen Eigentümerziele. Immobilien werden in der Betrachtung entsprechend instrumentalisiert. Im Ergebnis ist Immobiliencontrolling zu definieren als ein ganzheitliches System zur Durchsetzung von Eigentümerzielen, welches selbständig und kontinuierlich bei Immobilien unter Beachtung ihres Umfeldes entsprechende Informations-, Planungs-, Steuerungs- und Kontrollaufgaben entwickelt und wahrnimmt. Mit Hilfe des Immobiliencontrollings wird innerhalb des Immobilienmanagements ein grundlegender Informationsverarbeitungsprozess installiert. Dieser verknüpft die zentralen Elemente jedes Management- und Controllingsystems wie Funktionen, Aufgaben, Daten, Prozesse und Instrumente. Der kontinuierlich ablaufende Algorithmus beinhaltet als zentrale Komponenten ¾ die Beobachtung von Eigenschaften der Immobilie i.e.S., der Immobilienbewirtschaftung sowie des Umfeldes, ¾ die Generierung von Signalen bzw. Empfehlungen in Form von Kennzahlen, Diagrammen oder Berichten, ¾ die Ableitung von Entscheidungen unter Einbeziehung von Vorgaben des Eigentümers u.a. relevanter Quellen, ¾ die Umsetzung von Maßnahmen zur Veränderung der Immobilieneigenschaften i.e.S., der Immobilienbewirtschaftung und ggf. auch des Umfeldes. Controllinglösungen und Informationsverarbeitungsprozesse können nicht losgelöst vom Immobilienmanagement geschaffen und angewendet werden. Eine allgemeine Controllingkonzeption bedarf daher vor ihrer Anwendung immer der Entwicklung eines spezifischen Controllingsystems. Innerhalb der Anpassung wird das gegebene Grundkonzept so konkretisiert, dass unter den gültigen Rahmenbedingungen die Bereiche Informationsgewinnung, Informationsverarbeitung sowie Informationsnutzung bestmöglich zur Zielerreichung beitragen. Gleichzeitig bedeutet dies, dass ein konkretes Controllingsystem

Vorwort

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nicht so vorgeschlagen werden kann, dass es für alle Immobilien, alle Zielstellungen und alle Rahmenbedingungen gleichsam geeignet ist. Controllingsysteme sind Unikate. Der Ausschluss eines universell einsetzbaren Controllingsystems muss jedoch nicht die grundsätzliche Abkehr von jeglicher Standardisierung bedeuten. Eine Lösung bilden vordefinierte Controllingmodule, welche die geforderte Qualität mit der notwendigen Flexibilität vereinbaren. Controllingmodule stellen ausgereifte Lösungen für abgegrenzte Teilprobleme dar. Geeignete Module werden im Anwendungsfall aus einer „Controlling-Tool-Box“ selektiert und zu einem individuellen Controllingsystem kombiniert. Spezialmodule

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Basismodule

I

II

III

IV

Modulsammlung

Selektion / Kombination

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I

II

III

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Controllingsystem A Abbildung:

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I

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II

III

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Controllingsystem B

Generierung von Controllingsystemen aus einer Modulsammlung („Controlling-Tool-Box“)

Die Konzeption der Controlling-Tool-Box unterscheidet in Basismodule, welche grundlegende Funktionen bzw. Algorithmen realisieren (und daher in den meisten Controllingsystemen eingesetzt werden) und in Spezialmodule, welche nur bei Vorliegen einer besonderen Konstellation Anwendung finden werden. Wichtige Instrumente des Immobiliencontrollings sind insbesondere Kennzahlensysteme, Discounted Cash Flow-Rechnungen, marktorientierte Immobilienbewertungen und Benchmarking-Projekte. Kennzahlensysteme stellen die notwendige informationstechnische Infrastruktur des Immobiliencontrollings bereit. Technisch umgesetzt werden kann diese Infrastruktur beispielsweise in Form eines Data Warehouse-Systems. Einmal

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Vorwort

installiert, liefern Kennzahlensysteme kontinuierlich Informationen über die Erreichung von Global- und Teilzielen, dienen der Analyse von Ursachen, zeigen Risiken auf und geben dem Management wichtige Signale zur Strategiedurchsetzung. Je nach Systemstruktur ermöglichen die enthaltenen Kennzahlen Vergleiche innerhalb einer Betrachtungsebene, in mehreren Aggregationsstufen, im Zeitverlauf und zwischen mehreren Objekten. Manuelle Erhebungen mit entsprechenden Verzögerungen, Kosten und Fehlerquellen werden weitgehend reduziert. Mit dem eher aktionsorientierten Benchmarking wird dagegen ein permanenter Lern- und Verbesserungsprozess realisiert. Benchmarks (Bezugspunkte) liefern dabei Signale über gegebene Rückstände zu den Vergleichspartnern. Der so festgestellte Leistungsunterschied initialisiert die Suche nach Ursachen. Am Ende erfolgt die Implementierung der erfolgreicheren, ggf. weiter verbesserten Methoden und Strategien beim zurückgebliebenen Objekt. Entscheidend ist, dass Benchmarking nicht als einmaliges Projekt, sondern als ständig ablaufender Zyklus im Controlling bzw. im Management gesehen wird. Im Abschnitt „Betriebskostenmanagement bei Wohnimmobilien durch Implementierung eines Kennzahlensystems“ (Antje Erndt) wird eine Lösung entwickelt, welche die beiden Controllinginstrumente „Kennzahlensystem“ und „Benchmarking“ miteinander kombiniert. Damit wird dem Immobiliencontrolling ein leistungsfähiges Basismodul zur Verfügung gestellt, welches einen wichtigen operativen Teilbereich des Immobilienmanagements, das Betriebskostenmanagement, informationstechnisch unterstützt. Das zweite Basismodul des Immobiliencontrollings, welches ebenfalls im Anschluss beschrieben wird, unterstützt dagegen vorrangig strategische Analysen. Originär realisiert die „Immobilienbewertung mit einem cash flow-orientierten Ertragswertverfahren“ (Steffen Metzner) zwar eine marktorientierte Veräußerungspreisbestimmung, daneben ist mit dem aufgezeigten Verfahren aber gleichfalls die (im Normalfall interne) Vorteilhaftigkeitsuntersuchung gegebener Handlungsalternativen möglich. Auch dieses Modul stellt eine speziell für den Immobilienbereich angepasste Kombination aus zwei allgemeinen Controllinginstrumenten dar, und zwar der Immobilienbewertung und der Investitionsrechnung. Immobilienbewertung dient im Normalfall der Bestimmung des Verkehrswertes, also eines Preises der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für das Objekt zu erzielen wäre. Ein solcher Marktwert repräsentiert quasi den Gesamterfolg einer Immobilie, welcher sich aus den aktuellen und erwarteten Immobilieneigenschaften (inkl. Nutzungskonzept und andere Managementeigenschaften)

Vorwort

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ergibt. Potenzielle Käufer sind bereit, diese Eigenschaften bei einem Erwerb sofort durch Geldzahlungen zu vergüten. Der zu zahlende Betrag entspricht dem „Wert“ der Immobilie. In vielen Fällen fungiert die sehr umfassende Größe Marktwert als oberste Zielkennzahl des Immobilienmanagements. Das Ziel der Cash Flow-Maximierung leitet sich dagegen ab aus dem allgemeinen betriebswirtschaftlichen Ziel der Gewinnmaximierung. Gegenüber anderen Messgrößen zeigt der Cash Flow neben dem Erfolg auch die tatsächlich verwendbaren Mittel auf, ist eine Kennzahl zum Finanzierungsbedarf und determiniert den Kreditspielraum. Abstimmen lassen sich damit auch Wechselwirkungen innerhalb größerer Portfolios. Aufgrund dieser Vorteile präferieren zunehmend sowohl Privatinvestoren als auch institutionelle Immobilieneigentümer bei ihren Entscheidungen die Cash Flow-Analyse gegenüber anderen Erfolgsrechnungen. Mit der Diskontierung des Cash Flow (DCF-Methode) wird zudem die sachgemäße Beurteilung zeitlich beliebig verteilter Zahlungen innerhalb von Investitionsrechnungen erreicht. Der Abschnitt „Immobilienbewertung mit einem cash flow-orientierten Ertragswertverfahren“ zeigt eine Alternative zur traditionellen Bewertungspraxis auf, wobei die externe Marktsicht und die interne Analysesicht in einem einheitlichen, in sich schlüssigen Verfahren zusammengeführt werden. Die hier vorgestellten Basismodule des Immobiliencontrollings stellen beispielhafte Lösungen für häufige Problemstellungen, d.h. gängige Anwendungsfälle vor. Dadurch sollen jedoch keinesfalls autonome Insellösungen erzeugt werden. Entwicklungsziel ist ein ganzheitlicher Informationsverarbeitungsprozess im Immobilienmanagement. Perspektivisch ist die ControllingTool-Box um weitere Module zu ergänzen. Innerhalb von Controllingsystemen kommunizieren alle verknüpften Module über eine gemeinsame Datenbasis. Die beiden hier abgedruckten Arbeiten entstanden als Diplomarbeiten am Institut für Immobilienmanagement der Universität Leipzig. Zudem ist eine Dissertation zum Thema „Immobiliencontrolling“ erschienen. Aktuelle Informationen über wissenschaftliche und praxisorientierte Konzeptionen des Immobiliencontrollings werden im Internet publiziert unter www.immobiliencontrolling.de. Wir wünschen Ihnen eine angenehme und nützliche Lektüre. Über einen regen Austausch zu Erfahrungen und Ideen würden wir uns freuen. Steffen Metzner und Antje Erndt Leipzig, Sommer 2006

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Modul 1

Immobilienbewertung mit einem cash flow-orientierten Ertragswertverfahren von

Steffen Metzner

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Modul 1 – Immobilienbewertung

Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis ................................................................................. 18 Tabellenverzeichnis ...................................................................................... 20 1

Kritik am Ertragswertverfahren nach Wertermittlungsverordnung............................................ 21

1.1

Ziele einer kundenorientierten Immobilienbewertung ........... 21

1.2

Aktuelle Einflüsse auf den Wert von Immobilien ................... 22

1.2.1

Leerstand und Mietenrückgang ................................................... 23

1.2.2 1.2.2.1 1.2.2.2 1.2.2.3 1.2.3

Einflüsse durch politische Rahmenbedingungen......................... 24 Steuern und Fördermittel ............................................................. 24 Rechtliche Einflüsse .................................................................... 25 Sonstige Einflüsse der öffentlichen Hand .................................... 26 Demographische, soziale und psychologische Faktoren ............ 27

1.2.4

Verhalten der Investoren ............................................................. 28

1.3

Berücksichtigung wertrelevanter Faktoren im Ertragswertverfahren ........................................................... 29

1.3.1

Allgemeiner Bewertungsansatz ................................................... 30

1.3.2 1.3.2.1 1.3.2.2 1.3.3

Spezifische Ausgestaltung in der Wertermittlungsverordnung .... 32 Grundmodell ................................................................................ 32 Erweiterbarkeit und Flexibilität..................................................... 33 Eignung des Verfahrens nach WertV für eine marktbezogene Immobilienbewertung................................................................... 34 Vergangenheitsbezogenheit der Datenerhebung........................ 34 Wertfestschreibung durch historische Liegenschaftszinssätze ... 34 Diskussion der Prämisse „Nachhaltigkeit“ bei der Bewertung veränderlicher Erträge ................................................................. 36 Fehlerhafte Rechentechniken...................................................... 37 Schwierigkeiten in der Darstellung und Interpretation ................. 39 Schrittweise Entwicklung eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens .............................................................. 41

1.3.3.1 1.3.3.1.1 1.3.3.1.2 1.3.3.2 1.3.3.3 2 2.1

Prämissen für ein neues Ertragswertverfahren...................... 41

2.1.1 2.1.1.1 2.1.1.2 2.1.2 2.1.2.1

Wertbegriff des neuen Verfahrens............................................... 41 Marktpreis als Menge möglicher Preise....................................... 41 Beachtung des Eigentümereinflusses ......................................... 43 Grundlegende Prinzipien ............................................................. 44 Äquivalenzprinzip......................................................................... 44

Inhaltsverzeichnis

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2.1.2.2 2.1.2.3 2.1.2.4 2.1.3

Relativitätsprinzip......................................................................... 44 Objektivierung .............................................................................. 45 Flexibilität ..................................................................................... 46 Cash flow-Ansatz ......................................................................... 46

2.1.4 2.1.4.1 2.1.4.2 2.1.5

Darstellung................................................................................... 48 Verständlichkeit und Nachvollziehbarkeit .................................... 48 Mehrwertigkeit durch Szenarien .................................................. 49 Akzeptanz .................................................................................... 49

2.2

Herleitung eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens ausgehend vom Ertragswertverfahren nach WertV............................................ 50

2.2.1 2.2.1.1 2.2.1.2

Modifikation des Verfahrens nach Wertermittlungsverordnung... 50 Erklärung des Formelinhaltes durch eine Tabellendarstellung ... 51 Umstellung zur Berücksichtigung der Liquiditätswirksamkeit des Faktors Boden....................................................................... 52 Parallele Umformung von Ertragsgrößen und Zinssätzen........... 53 Eliminierung von Wertsteigerungsannahmen aus dem Zinssatz 54 Umstellung auf Nominalzahlungen und Nominalzinssatz............ 55 Bandbreiten statt einwertiger Erwartungsgrößen ........................ 59

2.2.2 2.2.2.1 2.2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.4.1 2.2.4.2 2.2.4.3 2.2.5

Varianten für spezielle Bewertungsfälle....................................... 61 Feste Mietzinsvereinbarung......................................................... 61 Rechte und Belastungen ............................................................. 62 Wirkungen des Steuerrechts ....................................................... 64 Verringerung der Berechnungsschritte durch komprimierende Formeldarstellung ................................... 65

2.3

Aussagekraft des neuen Verfahrens und Einordnung in die internationale Bewertungspraxis .................................. 66

2.4

Verfahrensanwendung bei einem Wohnmietshaus ............... 68

2.4.1 2.4.1.1 2.4.1.2 2.4.2 2.4.2.1 2.4.2.1.1 2.4.2.1.1.1 2.4.2.1.1.2 2.4.2.1.1.3 2.4.2.1.2 2.4.2.2

Objektdarstellung ......................................................................... 68 Lage ............................................................................................. 68 Bauwerksmerkmale ..................................................................... 69 Datenerhebung ............................................................................ 70 Einzahlungen ............................................................................... 71 Laufende Einzahlungen ............................................................... 71 Feststellung und Prognose .......................................................... 71 Besonderheiten............................................................................ 73 Anzusetzende Werte ................................................................... 74 Einmalige und aperiodische Einzahlungen.................................. 75 Auszahlungen .............................................................................. 76

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Modul 1 – Immobilienbewertung

2.4.2.2.1 2.4.2.2.2 2.4.2.3 2.4.2.3.1 2.4.2.3.2 2.4.2.4 2.4.2.4.1 2.4.2.4.1.1 2.4.2.4.1.2 2.4.2.4.1.3 2.4.2.4.2 2.4.2.4.2.1 2.4.2.4.2.2 2.4.2.4.3 2.4.2.5 2.4.3 2.4.3.1 2.4.3.1.1 2.4.3.1.2 2.4.3.2 2.4.4

Laufende Auszahlungen .............................................................. 77 Einmalige und aperiodische Auszahlungen................................. 78 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer ............................................. 79 Gewöhnliche Nutzungsdauer....................................................... 79 Verlängerung der Nutzungsdauer................................................ 80 Ermittlung des Immobilienzinssatzes........................................... 80 Kalkulationsbasis Liegenschaftszins ........................................... 80 Einbeziehung von Inflationswirkungen ........................................ 81 Eliminierung von Realwertsteigerungsannahmen ....................... 83 Berechnung des Immobilienzinssatzes ....................................... 84 Kalkulationsbasis Kapitalmarktzins.............................................. 84 Ermittlung der Eingangsdaten ..................................................... 85 Berechnung des Immobilienzinssatzes ....................................... 86 Anzuwendende Kalkulationsbasis ............................................... 87 Plausibilitätskontrollen ................................................................. 87 Ertragswertberechnung ............................................................... 88 Rechnung mit dem cash flow-orientierten Ertragswertverfahren. 88 Aufstellung der Zahlungsreihen ................................................... 88 Ergebnisberechnung.................................................................... 89 Vergleichsrechnung nach Wertermittlungsverordnung................ 91 Marktanpassung .......................................................................... 92

2.4.5

Darstellung und Begründung der Ergebnisse gegenüber dem Auftraggeber...................................................... 94

2.5

Modifikationen der Beispielrechnung...................................... 95

2.5.1

Alternative Berechnung ohne Staffelmieten ................................ 95

2.5.2

Alternative Berechnung mit Wechsel von preisgebundener zur Vergleichsmiete ..................................................................... 96

3

Leistungsfähigkeit des cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens .............................................................. 98

3.1

Eignung für spezielle Wertermittlungszwecke ....................... 98

3.1.1

Marktpreisermittlung .................................................................... 98

3.1.2

Immobilientypen und Nutzungsarten ........................................... 99

3.1.3

Wertschätzung entsprechend individueller Renditeerwartungen ................................................................... 99

3.2

Integration in eine ganzheitliche Investitionsrechnung ...... 100

3.2.1 3.2.1.1 3.2.1.2 3.2.2

Renditeberechnung ................................................................... 100 Statische Verfahren ................................................................... 101 Dynamische Modelle ................................................................. 101 Prognose der Wertentwicklung.................................................. 102

Inhaltsverzeichnis

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3.2.3

Liquiditätsplanung und Finanzierungen ..................................... 104

3.2.4 3.2.4.1 3.2.4.2 3.2.4.3 3.2.4.4 3.3

Quantitative Methoden zur Risikoanalyse ................................. 104 Korrekturverfahren ..................................................................... 105 Sensitivitätsanalysen ................................................................. 105 Value at Risk.............................................................................. 106 Monte Carlo-Simulation ............................................................. 107 Benchmarking .......................................................................... 109

3.4

Immobilien im Unternehmensbesitz ...................................... 110

3.4.1

Unternehmensbewertung .......................................................... 110

3.4.2

Vollständige Finanzpläne und Unternehmensplanung .............. 111

3.5

Überprüfbarkeit von Gutachten.............................................. 112

3.6

Hinweise zur Einführung......................................................... 112

3.6.1 3.6.1.1 3.6.1.2 3.6.2

Ermittlung einer geeigneten Datenbasis.................................... 113 Handhabung der Variablenvielfalt.............................................. 113 Kalkulation des Immobilienzinssatzes ....................................... 113 Komplexitätsreduktion ............................................................... 114

3.6.3

Auswirkungen von Fehlprognosen ............................................ 115

3.7

Abschließende Wertung.......................................................... 116

Anhang ......................................................................................................... 119 A1. Grundlegende Ertragsbegriffe und Zinssätze.................................... 119 A2. Fallbeispiel 1: Staffelmietvereinbarung.............................................. 120 A3. Fallbeispiel 2: Ohne Staffelmietvereinbarung.................................... 123 A4. Fallbeispiel 3: Mietpreisbindung ......................................................... 125 Zusammenfassung...................................................................................... 127

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Modul 1 – Immobilienbewertung

Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Ertragswert als Summe der Barwerte künftiger Erträge .......... 31 Abbildung 2: Nur der (nachhaltig erzielbare) Ertrag des ersten Jahres wird kapitalisiert ....................................................................... 32 Abbildung 3: Wertfestschreibung durch historische Liegenschaftszinssätze............................................................ 35 Abbildung 4: Überhöhter Wertansatz bei Anwendung der WertV zur Bewertung von Staffelmietvereinbarungen........................ 38 Abbildung 5: Überhöhter Wertansatz bei Anwendung der WertV zur Bewertung von Mindererträgen (z.B. konstante Mietvereinbarung)........................................... 38 Abbildung 6: Cash-flow in der Investitionsrechnung (nach Schulte) ............ 47 Abbildung 7: Gespaltenes Ertragswertverfahren nach WertV als Ausgangsbasis ................................................................... 50 Abbildung 8: Gespaltenes Ertragswertverfahren nach WertV in Tabellendarstellung.............................................................. 51 Abbildung 9: Festverzinsliche Anleihe als Alternativanlage.......................... 52 Abbildung 10: Ertragswertberechnung unter Annahme gleichbleibender Erträge und Bodenwerte .......................................................... 53 Abbildung 11: Ertragswertberechnung mit Abbildung des realen Wachstums von Erträgen und Bodenwert ............................... 55 Abbildung 12: Ertragswertberechnung mit nominalen Ertragswerten ............ 58 Abbildung 13: Gegenüberstellung von Zins- und Ertragsbegriffen................. 59 Abbildung 14: Ertragswertberechnung mit prognostizierten Bandbreiten ...... 60 Abbildung 15: Anzusetzende Mieterträge bei einem Over-Rented-Objekt..... 62 Abbildung 16: Übertragbarkeit von Bewertungssachverhalten....................... 67 Abbildung 17: Aufstellung einer Datenprognose ............................................ 71 Abbildung 18: Preisindex für Wohnungsmieten (modellhafte Annahme) ....... 72 Abbildung 19: Preisentwicklung von Bauland entsprechend Stärke der Region (nach Altenseuer) .................................................. 76 Abbildung 20: Inflation im langfristigen Vergleich ........................................... 82 Abbildung 21: Mieten nach WertV und cash flow-orientiertem Verfahren ...... 91 Abbildung 22: Barwerte der Mieten nach WertV und nach cash flow-orientiertem Verfahren ............................................. 92

Abbildungsverzeichnis

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Abbildung 23: Schätzung des Realisationspreises......................................... 94 Abbildung 24: Barwerte der Mieten nach WertV und cash flow-orientiertem Verfahren ............................................. 97 Abbildung 25: Kompatibilität von Ertragswertbestimmung und internem Zinsfuß .................................................................... 102 Abbildung 26: Prognose der Wertentwicklung.............................................. 103 Abbildung 27: Cash-flow aus Objekt und Auszahlungen durch Finanzierung ................................................................ 104 Abbildung 28: Sensitivitätsanalyse und Tornado-Chart (Screenshot: Software RES invest) ....................................... 106 Abbildung 29: Berechnung des Value At Risk .............................................. 107 Abbildung 30: Risikobestimmung durch Monte Carlo-Simulation (Screenshot: Software RES invest) ....................................... 108 Abbildung 31: Cash-flow-orientiertes Ertrags- wertverfahren als Baustein der Unternehmensbewertung ................................................ 110 Abbildung 32: Korrelation von Einflussfaktoren mit dem Ertragswert beim cash-flow-orientierten Verfahren (ermittelt beim Bewertungsbeispiel)....................................... 115

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Modul 1 – Immobilienbewertung

Tabellenverzeichnis Tabelle 1:

Erträge aus bestehenden Staffelmietvereinbarungen ............. 72

Tabelle 2:

Trendparameter für Mietprognose ........................................... 73

Tabelle 3:

Anzusetzende Mietzahlungen inklusive Mietausfallwagnis ..... 75

Tabelle 4:

Ausgangsdaten für die Prognose des Bodenwertes am Ende der Nutzung........................................ 76

Tabelle 5:

Eckdaten der laufenden Ausgaben.......................................... 78

Tabelle 6:

Ausgangsdaten für eine Prognose der Zahlungen für Abriss und Entsorgung........................................................................ 78

Tabelle 7:

Restnutzungsdauer und Zahlungen am Ende der Nutzungsdauer......................................................................... 79

Tabelle 8:

Ausgangsdaten zur Kalkulation des Immobilienzinssatzes auf Basis des Liegenschaftszinses.......................................... 84

Tabelle 9:

Ausgangsdaten zur Kalkulation des Immobilienzinssatzes auf Basis des Kapitalmarktzinses ............................................ 86

Tabelle 10:

Ausschnitt aus der Zahlungsübersicht..................................... 89

Tabelle 11:

Ergebnisvergleich cash-flow-orientiertes Ertragswertverfahren und WertV (Beispiel Staffelmietverträge) ................ 91

Tabelle 12:

Vergleich cash-flow-orientiertes Ertragswertverfahren / Maklermethode ........................................................................ 93

Tabelle 13:

Ergebnisvergleich cash-flow-orientiertes Ertragswertverfahren und WertV (Beispiel ohne Staffelmieten) ................................................... 95

Tabelle 14:

Ergebnisvergleich cash-flow-orientiertes Ertragswertverfahren und WertV (Beispiel Mietpreisbindung) ................... 96

Ziele einer kundenorientierten Immobilienbewertung

1

21

Kritik am Ertragswertverfahren nach Wertermittlungsverordnung

Das Ertragswertverfahren nach Wertermittlungsverordnung1 ist das Standardverfahren für die Bewertung von Immobilien nach ihrem Ertrag. Alternative Verfahren zur Ertragswertbestimmung werden in Deutschland derzeit kaum genutzt. Die Ursachen für diese scheinbar uneingeschränkte Akzeptanz sind nicht nur bei den qualitativen Merkmalen des Verfahrens zu suchen. Die Wertermittlungsverordnung (WertV) wurde bereits im Jahre 1961 auf Grundlage einer Ermächtigung im Bundesbaugesetz geschaffen und zwischenzeitlich mehrfach überarbeitet. Die verbreitete Anwendung des Ertragswertverfahrens nach Wertermittlungsverordnung basiert auf dieser gesetzlichen Normierung und der damit begründeten Verbindlichkeit für Gutachterausschüsse und Teile der Verwaltung.2 Eine derartige Standardisierung eines Verfahrens fördert die Akzeptanz und die Überprüfbarkeit von Gutachten, sie erschwert aber gleichzeitig die Einbringung neuer Erkenntnisse aus der internationalen Bewertungspraxis. Das Ertragswertverfahren nach WertV war bei einer gleichmäßigen Entwicklung von Mieten, Bodenwerten und Immobilienpreisen gut anwendbar. Die Ergebnisse spiegelten unter diesen Bedingungen im Allgemeinen die Marktsituation wider. Heute jedoch wirken auf die Immobilienmärkte neue, sich oft sprunghaft verändernde Einflüsse ein, welche in der Wertermittlung zu berücksichtigen sind. Wie die folgenden Untersuchungen zeigen, ist das Ertragswertverfahren nach WertV dafür nur eingeschränkt nutzbar. 1.1 Ziele einer kundenorientierten Immobilienbewertung Gutachten über den Wert von Immobilien dienen den unterschiedlichsten Bedürfnissen. Sie bilden die maßgebliche Entscheidungsgrundlage für Käufer und Verkäufer einer Liegenschaft, sie finden für banktechnische, steuerliche und versicherungsmathematische Zwecke Verwendung und sie entscheiden nicht zuletzt auch über den Ausgang von Rechtsstreitigkeiten.

1 2

Verordnung über die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung 88 – WertV 88) vom 6.12.1988 (BGBl. I S.2209) Vgl. Zimmermann, Peter / Heller, Robert, Der Verkehrswert von Grundstücken, München 1995, S.2 und S.27ff

22

Modul 1 – Immobilienbewertung

Häufig stellen Immobilientransaktionen für die Beteiligten seltene Geschäfte mit außergewöhnlich hohem Kapitaleinsatz dar. Der festgestellte Wert des Grundvermögens determiniert den Erfolg von Unternehmen oder privaten Portfolios erheblich. Der Gutachter übernimmt damit eine große Verantwortung. Es genügt deshalb nicht die Nennung eines einzelnen Wertes, um den Bewertungsauftrag zu erfüllen. Eine weitergehende, fundierte Beratung ist unerlässlich. Dem Ziel einer umfassenden Dienstleistung soll schon mit der Ausgestaltung des Wertgutachtens Rechnung getragen werden. Transparenz und Nachvollziehbarkeit resultieren aus einer umfassenden Erklärung von Einflussgrößen, Berechnungen und Ergebnissen. Basis sollte ein gutes Research unter Nutzung eigener und externer Quellen sein. Die Einschätzung der zukünftigen Entwicklung des langlebigen Wirtschaftsgutes Immobilie soll den beteiligten Parteien durch das Wertgutachten erleichtert werden. Prognostizierte Renditen und Erträge der Liegenschaft sowie die damit verbundenen Chancen und Risiken müssen klar werden. In der deutschen Wertermittlungspraxis werden Gutachten über den Wert von Immobilien nach den Grundsätzen der Wertermittlungsverordnung und den Wertermittlungsrichtlinien angefertigt. Die folgenden Ausführungen werden analysieren, welche Schwierigkeiten speziell bei dem in diesen Vorschriften definierten Ertragswertverfahren auftreten. Mit einem zu entwickelnden cash flow-orientierten Ertragswertverfahren soll im Anschluss eine Alternative geschaffen werden, welche nicht nur unter ökonomischen Gesichtspunkten exakt ist, sondern auch den effektiven Nutzen für den Auftraggeber und Anwender des Gutachtens erhöht. 1.2 Aktuelle Einflüsse auf den Wert von Immobilien Die deutschen Immobilienmärkte befinden sich in einem intensiven Umstrukturierungsprozess. Für die Bewertung des langlebigen Wirtschaftsgutes Immobilie3 dürfen Marktteilnehmer und Gutachter daher nicht nur die aktuelle Situation betrachten, sondern sie müssen stärker als bisher zukunftsorientiert analysieren, also Chancen und Risiken würdigen.

3

Vgl. Kühne-Bühning, Lidwina, Charakterisierung des Wirtschaftsgutes Wohnung und seiner Nutzungsleistungen, in: Kühne-Bühning, Lidwina / Heuer, Jürgen (Hrsg.), Grundlagen der Wohnungsund Immobilienwirtschaft, 3. Auflage, Frankfurt 1994, S.6

Aktuelle Einflüsse auf den Wert von Immobilien

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Dazu ist es nötig, dass sie die wertrelevanten Faktoren kennen und quantifizieren können. Eine ursache-wirkungs-bezogene Einschätzung der Situation bildet die notwendige Ausgangsbasis zur Prognose der weiteren Entwicklung. 1.2.1

Leerstand und Mietenrückgang

Preisanstiege waren bei Wohn- und Gewerbeimmobilien lange Zeit nahezu jährlich zu Verzeichnen. Schwankungen waren eher kurzfristiger Natur und konnten durch langfristige Mietverträge und gestaffelte Laufzeiten zumindest auf Portfolioebenen kompensiert werden. Vor etwa 15 Jahren entstand anfangs nur in einzelnen Segmenten, später dann über weite Teile des Marktes eine neue Situation. Signifikante Rückgänge bei Werten und Mieten waren zu verzeichnen.4 Beispielsweise sanken bereits im Jahr 1996 die Preise gewerblich genutzter Grundstücke deutschlandweit um 4,7%, im – steuerinduziert – sehr überhitzten Markt der neuen Bundesländer sogar um 9,0%.5 Großflächige Leerstände bei Gewerbeimmobilien sind heute an zahlreichen Standorten sichtbar.6 Ertragsprognosen müssen zunehmend korrigiert werden. Niedrige Mietpreise und andere (monetäre und nicht monetäre) Incentives sollen wieder zu einem Marktgleichgewicht (d.h. hohen Vermietungsständen) führen. Untersuchungen kommen jedoch zu dem Schluss, dass die mikroökonomische gängige Preis-Absatz-Funktion auf den Immobilienmarkt nur bedingt anwendbar ist. Eine Mietpreissenkung führt nicht unmittelbar zu höheren Vermietungsständen. Vielmehr ist die optimale Eignung von Flächen für das Geschäft oder die Wohnbedürfnisse des Nutzers entscheidend. Preisvorteile führen nur zwingend zu einem (rational sicher sinnvollen) Umzug oder einer Ausweitung der in Anspruch genommenen Fläche.7 Aus Sicht der Bewertung ist zu hinterfragen, wie mit Leerstand umzugehen ist. Häufig werden ersatzweise nachhaltige (d.h. marktübliche) Mieten angesetzt. Üblich sind Abschläge für die Wiedervermietungszeit. Fraglich ist dabei die Wahrscheinlichkeit, ob überhaupt und wenn ja in welcher Frist eine Vermietung stattfinden kann. Käufer messen leer stehenden Flächen u.U. überhaupt keinen Wert bei, so dass beim Verkauf von Gewerbeimmobilien entsprechende Teilflächen als Zugabe des Verkäufers quasi verschenkt werden. Die Be4 5 6 7

Vgl. Stinner, Jürgen, Neue Herausforderungen an die Banken – die Umbrüche auf den Immobilienmärkten, in: Grundstücksmarkt und Grundstückswert, Nr.5/97, Neuwied 1997, S.261 Vgl. Stinner, Jürgen, Der Markt der gewerblichen Immobilien: Ein Umbruch ist unübersehbar, in: Der Langfristige Kredit, Nr.10/97, Frankfurt 1997, S.318 Vgl. Waldmann, Klaus, Strukturelle und zyklische Veränderungen der Büromärkte in Deutschland, in: Der Langfristige Kredit, Nr. 2/98, Frankfurt 1998, S. 56 Vgl. Bone-Winkel, Stephan / Sotelo, Ramon, Warum werden Büroflächen (nicht) vermietet?, in: Grundstücksmarkt und Grundstückswert, Nr.4/95, Neuwied 1995, S. 199

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Modul 1 – Immobilienbewertung

wertung sollte solche Marktsituationen durchaus berücksichtigen, d.h. den Nachhaltigkeitsansatz zunehmend kritisch hinterfragen. 1.2.2

Einflüsse durch politische Rahmenbedingungen

Grundeigentum unterliegt infolge seiner Immobilität und langen Nutzungsdauer besonders den wechselnden Einflüssen im wirtschaftlichen und sozialen Umfeld.8 Ein Ausweichen an günstigere Standorte, wie dies etwa bei Unternehmen geschieht, ist bei Immobilien nicht möglich. Der Wert einer Liegenschaft wird daher maßgeblich durch politische Entscheidungsträger beeinflusst, deren Handeln die gesellschaftlichen Rahmenbedingungen bestimmt. 1.2.2.1 Steuern und Fördermittel Die Besteuerung auf der einen und die Vergabe von Fördermitteln auf der anderen Seite, also rein monetäre Instrumente, gehören zu den wirksamsten und am häufigsten angewendeten Mitteln staatlicher Wirtschaftslenkung. Die Situation der öffentlichen Hand ist heute gekennzeichnet durch sinkende Steuereinnahmen bei Bund, Ländern und Gemeinden und gleichzeitig steigende Ausgaben, vor allem im Sozialbereich. Effektive Steuererhöhungen sind die Folge. Mehr oder weniger kreative Varianten dafür sind u.a. die Änderung von Steuersätzen oder Bemessungsgrundlagen, die Streichung von Ausnahmen, die Verlängerung von Fristen oder die Schaffung neuer Tatbestände wie z.B. private Veräußerungsgewinne auch nach langer Haltezeit. Ob, wann und wie weitere Korrekturen von Steuergesetzen erfolgen, bleibt zumindest mittel- und langfristig stets sehr ungewiss. Andererseits wurde in der Vergangenheit die Immobilienbranche, speziell der Wohnungsbau und die energetische Modernisierung, durch diverse Maßnahmen öffentlich gefördert. Dafür besteht in Zukunft aber immer weniger finanzieller Spielraum. Wenn überhaupt ist eine gezielte Förderung von Einzelsegmenten wahrscheinlich. I.d.R. ist es nicht möglich, die Auswirkungen künftiger Steuer- und Förderpolitik auf den Immobilienwert exakt zu quantifizieren. Rationale Betrachtungen werden zudem dadurch erschwert, dass Investoren häufig überhaupt keine Investitionsrechnungen erstellen, welche originäre Zahlungen sowie die entsprechenden Besteuerung korrekt abzubilden. Vergünstigungen im Steuer8

Vgl. Kühne-Bühning, Lidwina, Charakterisierung des Wirtschaftsgutes Wohnung und seiner Nutzungsleistungen, in: Kühne-Bühning, Lidwina / Heuer, Jürgen (Hrsg.), Grundlagen der Wohnungsund Immobilienwirtschaft, 3. Auflage, Frankfurt 1994, S.6ff

Aktuelle Einflüsse auf den Wert von Immobilien

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recht, vor allem hohe Sonderabschreibungen, induzieren häufig Investitionsprojekte, die auf intuitiven Vorteilhaftigkeitsglauben beruhen.9 Ebenso kann deren Rücknahme stark überbewertet werden. Viele Investitionen unterbleiben grundsätzlich aufgrund (objektiver) Unsicherheit oder (immer subjektivem) Pessimismus.10. Unwahrscheinlich ist, dass es in den nächsten Jahren nochmals zu solchen Überhitzungserscheinungen am Immobilienmarkt kommen wird, wie dies durch das Fördergebietsgesetz11 hervorgerufen wurde. Rentabilität und Liquidität können dennoch durch neue steuerliche Maßnahmen erheblich beeinflusst werden.12,13 Eine detaillierte Analyse ist bei jeder Bewertung geboten. 1.2.2.2 Rechtliche Einflüsse Flächenbereitstellung und -nutzung unterliegen erheblichen Restriktionen durch das öffentliche Planungs- und Ordnungsrecht. Ansatzpunkte sind beispielsweise eine sparsame Flächennutzung, die Berücksichtigung ökologischer Aspekte, die Senkung des Heizenergieverbrauchs oder auch Fragen des Nachbarschaftsrechts. Ein entsprechender Regelungsbedarf ist meist grundsätzlich zu begründen. Nicht zu übersehen ist aber, dass zusätzliche Anforderungen auch den Planungsaufwand ausweiten und Auflagen die Entwicklung bis hin zur Unwirtschaftlichkeit verteuern können.14 Neben dem Preis des Baulandes stellt das hohe Planungsrisiko ein wesentliches Investitionshindernis dar.15 Insbesondere im Bereich der Wohnraumvermietung kommen besondere rechtliche Regelungen zum Tragen. Das entsprechende Mietrecht ist seiner Natur nach ein Mieterschutzrecht. Individuelle Vertragsinhalte unterliegen zahlreichen Inhaltskontrollen und können daher ggf. nichtig sein. Betroffen sind insbesondere Kündigungsmöglichkeiten und Regelungen zur Miethöhe. Tendenziell werden damit Investitionen unattraktiver, das Angebot schrumpft

9 10 11 12 13 14 15

Vgl. Kling, Siegfried, Abschreibungen und Investitionsverhalten, Frankfurt 1992, S.5 und S.247 Vgl. Junghanns, Karin, Bonner Debatten verunsichern Investoren, in: Handelsblatt, Nr. 167/97, Düsseldorf 1997, S.39 Vgl. Gesetz über Sonderabschreibungen und Abzugsbeträge im Fördergebiet (Fördergebietsgesetz) vom 23.9.1993, zuletzt geändert am 18.12.1995 (BGBl. III 707-19) Vgl. ohne Verfasserangabe, Steuerreform gefährdet Mietwohnungsbau, in: Immobilien Zeitung, Nr. 6/97, Wiesbaden 1997, S.2 Vgl. Friedemann, Jens, Über dem Wohnungsmarkt ballen sich Gewitterwolken zusammen, in: Frankfurter Allgemeine Zeitung, Nr. 84/97, Frankfurt 1997, S.41 Vgl. Mick Thomas, Regelungsdickicht als Investitionshemmnis, Bochum 1994, S.91 Vgl. Farago, Peter / Hager, August / Panchaud, Christine, Verhalten der Investoren auf dem Wohnungsmarkt, Bern 1993, S.27

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Modul 1 – Immobilienbewertung

und letztendlich sind so auch die Mieter betroffen.16,17 Deregulierungsbemühungen sind jedoch kaum erkennbar. In der Bewertung müssen rechtliche Situationen und Risiken Berücksichtigung finden. Die Wirkung ist nicht immer exakt messbar, ggf. verbleibt nur der Weg pauschalierter Abschläge in der Bewertung. 1.2.2.3 Sonstige Einflüsse der öffentlichen Hand Vom Umfang öffentlich wahrgenommener Aufgaben und der allgemein hohen Regelungsdichte ist der Grundeigentumsbesitz besonders betroffen. Die Beachtung aller Vorschriften erfordert einen immer höheren Verwaltungsaufwand und verursacht steigende Kosten. In den letzten Jahren fallen insbesondere die überproportional steigenden Kommunalabgaben und -gebühren auf.18 Auch immobilienbezogene Leistungen wie Ver- und Entsorgung, Erschließung oder auch Winterdienste werden überwiegend durch die öffentliche Hand erbracht bzw. organisiert. Dabei sind Planung und Ausführung häufig ineffizient. Die Kostensteigerung für solche kommunalen Leistungen überragen oft die allgemeine Preissteigerungsrate (Inflation) und das Wachstum der Mieterträge.19 Die dadurch entstehenden Belastungen sind nur teilweise durch professionelleres Gebäudemanagement20 zu kompensieren. Meist werden die signifikanten Kostensteigerungen bei der Bewertung vernachlässigt, denn kurzfristig ist der Nettoertrag des Gebäudes nicht betroffen. Über Umlagen betreffen Betriebskostensteigerungen zuerst den Mieter. Nicht nur bei Leerstand muss aber auch der Investor solche Kosten tragen. Eine mittelbare Wirkung entsteht daraus, dass Mieter bei der Wahl ihres Domizils die Gesamtbelastung beachten. Steigen die in der Bruttomiete enthaltenen Betriebskosten an, so schränkt dies den Spielraum für die Festsetzung der Nettokaltmiete wesentlich ein.21 Der dem Eigentümer zufließende Ertrag ver-

16 17 18 19 20 21

Vgl. ohne Verfasserangabe, Plädoyer für einen freien Wohnungsmarkt, in: Handelsblatt, Nr. 189/97, Düsseldorf 1997, S.14 Vgl. ohne Verfasserangabe, Haus und Grund spricht von Quasi-Enteignung, in: Handelsblatt, Nr. 23/98, Düsseldorf 1998, S.7 Vgl. Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen (GdW), Wohnungswirtschaftliche Informationen, Nr. 16/97, Köln 1997, S.5 Vgl. Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen (IfS), Treibsatz der Mieten: Jede vierte Mark für Nebenosten, in: Immobilien Zeitung, Nr. 5/97, Wiesbaden 1997, S.11 Vgl. Drost, Frank Matthias, Gebäudemanagement - Ein milliardenschwerer Markt lockt, in: Handelsblatt, Nr. 188/97, Düsseldorf 1997, S.20 Vgl. Morgan, John / Harrop, Martyn / Koch, Michael, Bürohäuser - Planung und Vermietung, in: Falk, Bernd (Hrsg.), Gewerbe-Immobilien, 6. Auflage, Landsberg 1994, S.48

Aktuelle Einflüsse auf den Wert von Immobilien

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ringert sich also grundsätzlich bei stark steigenden öffentlichen Abgaben und Gebühren. Die Entwicklung ist somit wertrelevant. 1.2.3

Demographische, soziale und psychologische Faktoren

Eine Belebung des Immobilienmarktes wird in den nächsten Jahren aufgrund einer wachsenden Anzahl von Erbfällen erwartet. Im Zuge des „Wirtschaftswunders“ konnte die Nachkriegsgeneration ein beträchtliches Vermögen ansparen, welches nun weitergegeben wird. Liquide Mittel werden die Erben auch in Immobilien investieren, so dass sich die Nachfrage weitet. Vererbung und anschließende Veräußerung von Immobilien lassen gleichzeitig aber auch das Angebot anwachsen. Ein weiterer Faktor können wirtschaftliche oder psychologische Faktoren sein wie etwas eine Inflations- und Zinserwartung. Eine erwartete Realwertabnahme von Bankguthaben durch Inflation lässt eine Flucht in Sachwerte attraktiv erscheinen.22 Ein teilweise fremdfinanzierter Immobilienerwerb wird zudem durch die zurzeit sehr niedrigen Hypothekenzinsen unterstützt. Verringert sich die Geldwertstabilität tatsächlich, so nimmt die Tilgungslast der Nominalraten real betrachtet ab. Überschüsse könnten sogar – anstatt zu tilgen – höherverzinslich angelegt werden. Entsprechende Spekulationen können somit zu einer signifikanten Nachfrageerhöhung führen. Neben den beispielhaft genannten kurzfristigen Erscheinungen spielen bei der Bewertung von Chancen und Risiken einer Immobilie eher langfristig wirkende demographische und kulturelle Entwicklungen eine Rolle. Mit Blick auf die Zunahme des Altersdurchschnitts der Bevölkerung23 und einer wachsenden Anzahl von Einpersonenhaushalten24 wird z.B. das Segment kleinerer, dafür aber komfortabel ausgestatteter Wohnungen weiter an Bedeutung gewinnen. Der Wandel zur Dienstleistungsgesellschaft, die Verlagerung von Produktionskapazitäten ins Ausland und eine weltweite Vernetzung senken gleichzeitig den quantitativen Bedarf an Gewerbeflächen.25 Arbeitszimmer werden

22 23 24 25

Vgl. Reckinger, Gabriele und Lipinski, Gregory, Immobilienmarkt - Diskussion um den Euro hält an, in: Handelsblatt, Nr. 195/97, Düsseldorf 1997, S.45 Vgl. Sosalla, Ulrike / Thielen, Peter, Die neuen Alten: Verbraucher zwischen Luxus und Askese, in: Handelsblatt, Nr. 201/97, Düsseldorf 1997, S.6 Vgl. ohne Verfasserangabe, Weiterer Wohnraumbedarf durch Haushaltsverkleinerungen, in: Handelsblatt, Nr. 200/97, Düsseldorf 1997, S.45 Stinner, Jürgen, Der Markt der gewerblichen Immobilien: Ein Umbruch ist unübersehbar, in: Der Langfristige Kredit, Nr.10/97, Frankfurt 1997, S.318

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Modul 1 – Immobilienbewertung

durch die Entwicklung von flexiblen, ortsunabhängigen Arbeitsweisen26 häufiger Bestandteil von Wohnung werden. Ein Investor, der in diesem intensiven Umstrukturierungsprozess mit seiner Immobilie Erfolg haben will, ist wie nie zuvor auf einen guten Standort angewiesen. Nur bei wachsender Kaufkraft in der Region und einer stabilen Nachfrage durch solvente Mieter werden die Erwartungen des Investors hinsichtlich Sicherheit, Rentabilität und Veräußerbarkeit erfüllt werden.27 Immer wichtiger wird dabei ein professionelles und kundenorientiertes Management der Immobilie. Konnte sich ein Eigentümer bislang auf elementare Verwaltungs- und Instandhaltungsaufgaben beschränken, so werden in Zukunft weitergehende Serviceleistungen, Kostensenkungen und Umnutzungskonzepte den Erfolg einer Immobilie maßgeblich mitbestimmen.28 1.2.4

Verhalten der Investoren

Die Entscheidung zum Kauf einer Immobilie bindet den Investor langfristig. Der kaum überschaubare Zeitraum der Nutzung erschwert eine Planung künftiger Erträge. Ein günstiges Investitionsklima besteht aber dann, wenn die Ausprägung der maßgeblichen Faktoren als kontinuierlich und damit weitgehend vorhersehbar gilt. Teilweise auch unabhängig von der Richtung der Entwicklung der Rahmenbedingungen gibt dies dem Anleger ein Gefühl der Sicherheit und Planbarkeit seiner Investition. Um die geforderte Rendite auf den Kaufpreis sicherzustellen, muss in Zeiten von Stabilität und Konstanz nur ein geringer Risikoabschlag auf sachgemäß prognostizierte Erträge (Erwartungswerte) vorgenommen werden. Von einer solchen Situation kann aufgrund der Politik in Bund, Ländern und Gemeinden aber im Moment keinesfalls ausgegangen werden. Wechselnde Mehrheiten in den gesetzgebenden Gremien und weit auseinander gehende Vorstellungen über die künftige Finanz-, Steuer-, Wirtschafts- oder auch Umweltpolitik lassen eine seriöse Prognose über künftige Förderungen und Belastungen durch die öffentliche Hand kaum zu.29 Investoren sehen die Gefahr,

26 27 28 29

Vgl. Kelch, Johannes, Schon viele Mitarbeiter arbeiten mobil, in: Handelsblatt, Nr. 203/97, Düsseldorf 1997, S.B2 Vgl. ohne Verfasserangabe, Vereinsbank erwartet keine Flucht in Sachwerte, in: Handelsblatt, Nr. 189/97, Düsseldorf 1997, S.37 Vgl. Stinner, Jürgen, Neue Herausforderungen an die Banken – die Umbrüche auf den Immobilienmärkten, in: Grundstücksmarkt und Grundstückswert, Nr.5/97, Neuwied 1997, S.264 Vgl. Linke, Thomas, Schäuble will sich in Zukunft zurücknehmen, in: Handelsblatt, Nr. 187/97, Düsseldorf 1997, S.5

Berücksichtigung wertrelevanter Faktoren

29

dass aktuelle Probleme durch das Handeln der Entscheidungsträger noch verschärft werden. Ein dauerhafter Wertverfall über den Gesamtmarkt ist dennoch nicht zu erwarten. Grundbesitz bleibt eine beliebte Anlageform.30 Hinzu kommt eine starke Beachtung des deutschen Immobilienmarktes durch ausländische institutionelle Investoren. Die vergleichsweise geringere Höhe der Erträge wird durch andere spezifische Eigenschaften der Immobilie kompensiert. Neben der Einkommenserzielungsabsicht spielen hier auch weiterhin Kriterien, wie z.B. ¾ potenziellen Wohnraum für sich selbst bzw. Arbeitsflächen für das eigene Unternehmen zu schaffen, ¾ sich gegen Inflation abzusichern, ¾ steuergünstig zu vererben und zu verschenken, ¾ Spekulationsgewinne zu erzielen oder ¾ eine Risikostreuung bei der Kapitalanlage zu erreichen eine Rolle.31 Die eben beschriebenen, teilweise gegensätzlich wirkenden Faktoren beeinflussen heute den Wert von Immobilien. Aufgabe der Wertermittlung ist es, diese Einflüsse zu quantifizieren und einen Preis zu bestimmen, welcher den wirtschaftlichen Interessen von Käufern und Verkäufern gerecht wird. Der Gutachter benötigt dazu ein Verfahren, welches auch bei stark veränderlichen Umweltbedingungen eine exakte Wertermittlung ermöglicht. 1.3 Berücksichtigung wertrelevanter Faktoren im Ertragswertverfahren Wie exakt die Marktlage durch den Gutachter auf ein konkretes Objekt projiziert werden kann, hängt maßgeblich vom Wertbegriff und den Rechentechniken des präferierten Wertermittlungsverfahrens ab. Das Ertragswertverfahren im hier verwendeten Sinne dient der Verkehrswertermittlung. „Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ... ohne Rücksicht

30 31

Vgl. Looman, Volker, Immobilien verlieren nicht an Attraktivität, in: Frankfurter Allgemeine Zeitung, Nr. 78/97, Frankfurt 1997, S.42 Vgl. Hamberger, Karl, Geldanlage Immobilien, 3. Auflage, Regensburg 1997, S.10ff

30

Modul 1 – Immobilienbewertung

auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.32 Er kennzeichnet also einen Preis, welcher durch den Verkäufer realisierbar ist und der gleichzeitig fair für den Käufer ist. Die genauesten Auskünfte über den Verkehrswert bietet die Analyse zeitnah abgeschlossener Transaktionen mit vergleichbaren Objekten. Dieses Vergleichswertverfahren ist sachgerecht und grundsätzlich mit geringer Unsicherheit verbunden. Das Hauptproblem besteht darin, dass kaum ein zweites Objekt mit der zu begutachtenden Immobilie identisch ist. Immobilien sind kein homogenes Gut.33 Unterschiede der Lage, der Ausstattung, des Alters und auch des Zeitpunktes der Veräußerung müssen daher durch Zu- oder Abschläge egalisiert werden. Deren Höhe wird durch Ermessensspielräume beeinflusst, die Qualität des Gutachtens sinkt.34 Nicht selten besteht ein Mangel an Vergleichsgrundstücken. So existiert für speziell konzipierte Industrie- und Logistikimmobilien häufig überhaupt kein vergleichbarer Markt. Sind Preise von Vergleichsobjekten nicht ermittelbar, so können mit Hilfe des Sachwertverfahrens oder des Ertragswertverfahrens Ersatzgrößen bestimmt werden. 1.3.1

Allgemeiner Bewertungsansatz

Das Ertragswertverfahren bestimmt den Wert einer Immobilie aus der Summe der Erträge, welche dem Eigentümer aus der Vermietung zufließen. Dieser Standpunkt bedingt, dass die Immobilie als Investitionsgut gesehen wird.35 Regelmäßig ist dies bei Fremdnutzung der Fall. Der Kaufpreis soll durch die Mieterträge mit einer akzeptablen Rendite vergütet werden. Typische „Rentenhäuser“ sind Mietwohngrundstücke und vermietete Bürogebäude.36 Die Anwendung des Ertragswertverfahrens bei Eigennutzung ist schwieriger, da für die fehlenden Mieterträge zunächst Ersatzgrößen bestimmt werden müssen. Der Ertragswert wird damit zur fiktiven Größe.

32 33

34 35 36

§ 194 Baugesetzbuch (BauGB) vom 8.12.1986, zuletzt geändert am 14.9.1994 (BGBl. I S.2324) Vgl. Kühne-Bühning, Lidwina, Charakterisierung des Wirtschaftsgutes Wohnung und seiner Nutzungsleistungen, in: Kühne-Bühning, Lidwina / Heuer, Jürgen (Hrsg.), Grundlagen der Wohnungsund Immobilienwirtschaft, 3. Auflage, Frankfurt 1994, S.10 Vgl. Simon, Jürgen / Kleiber, Wolfgang, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7. Auflage, Neuwied 1996, S.33f Vgl. Morgan, John / Harrop, Martyn / Brühl, Martin, Internationale Bewertungsmethoden, in: Falk, Bernd (Hrsg.), Gewerbe-Immobilien, 6. Auflage, Landsberg 1994, S.501 Vgl. Simon, Jürgen / Kleiber, Wolfgang, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7. Auflage, Neuwied 1996, S.35

Berücksichtigung wertrelevanter Faktoren

31

Die Ertragswertermittlung erfolgt aus der Sicht eines Ökonomen. Im Vergleich zum von technischer Seite präferierten Sachwert ist damit die Gefahr wirtschaftlicher Schäden aus der Verwendung des Gutachtens geringer. Erträge aus einer Liegenschaft verteilen sich über einen sehr langen Zeitraum. Es ist daher für die Beurteilung entscheidend, wann die Erträge anfallen. Eine Einzahlung von 1000 € ist heute mehr wert, als wenn sie erst in 5 Jahren erfolgt.37 Der Betrag könnte zwischenzeitlich zinsbringend angelegt oder konsumiert werden. Diese zeitliche Struktur wird regelmäßig durch Barwerte berücksichtigt. Barwerte sind mit dem Kalkulationszins auf den Betrachtungszeitpunkt diskontierte Zahlungen. Sie berücksichtigen sowohl den Zeitpunkt, als auch die Höhe der Zahlung. Werteströme über lange Zeiträume werden so vergleichbar. Rechnerisch ergibt sich der Ertragswert aus der Summe der Barwerte aller zukünftigen Erträge, welche aus dem Objekt zu erzielen sind (Abbildung 1).38

Nutzungsdauer ERTRAGSWERT =

∑ t =1

Ertrag in t t (1 + Zinssatz)

t - laufende Periode Abbildung 1:

Ertragswert als Summe der Barwerte künftiger Erträge

Eine starke Ergebnisbeeinflussung entsteht durch die Wahl des Kapitalisierungszinssatzes. Eine Variation dieser Größe hat gegenüber allen anderen Faktoren den weitaus größten Einfluss auf den sich ergebenden Ertragswert.39 Ausgangspunkt sind Renditevorstellungen eines konkreten Besitzers oder eines anonymen, typischen Marktteilnehmers. Die Bewertung betrachtet nur das einzelne Objekt. Nicht zu berücksichtigen sind deshalb im Normalfall eine Reinvestition oder andere Verbundwirkungen. Bei Ertragswertrechnungen ist grundsätzlich sowohl die ausschließliche Berücksichtigung von auftretenden Zahlungen, als auch alternativ eine reine Aufwands- und Ertragsrechnung möglich. Ebenso sind zwei Wege denkbar, diese Werte darzustellen: Es kann ein Strom von realen Erträgen (bereinigt um Inflationseinflüsse) mit einem realen Zins gewichtet werden, oder aber 37 38 39

Vgl. Morgan, John / Harrop, Martyn / Brühl, Martin, Internationale Bewertungsmethoden, in: Falk, Bernd (Hrsg.), Gewerbe-Immobilien, 6. Auflage, Landsberg 1994, S.504 Vgl. Kleiber, Wolfgang, Wertermittlungsverfahren bei Immobilien, in: Mändle, Eduard (Hrsg.) Wohnungs- und Immobilien-Lexikon, Hamburg 1997, S.907 Vgl. Linke, Christian, Fehleranfälligkeit des Ertragswertverfahrens, in: Grundstücksmarkt und Grundstückswert, Nr. 6/95, Neuwied 1995, S.338

32

Modul 1 – Immobilienbewertung

nominale Erträge werden mit einem Nominalzins diskontiert. Eine Vermischung von Real- und Nominalgrößen ist unzulässig. 1.3.2

Spezifische Ausgestaltung in der Wertermittlungsverordnung

Wertermittlungsverordnung (WertV) und Wertermittlungsrichtlinien (WertR)40 definieren ein spezielles, detailliert vorgegebenes Verfahren zur Ertragswertbestimmung. Dieses ist auf seine Übereinstimmung mit dem oben definierten allgemeinen Ertragswert zu überprüfen. 1.3.2.1 Grundmodell Beim Ertragswertverfahren nach WertV wird aus einem nachhaltig erzielbaren Jahresreinertrag des Gebäudes mit Hilfe eines Multiplikators (entsprechend Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer) auf den Ertragswert des Gebäudes geschlossen.

nach WertV

Nut zungsdauer Ertragsansatz

Dabei ergibt sich der zugrunde gelegte Jahresreinertrag aus den als nachhaltig (konstant) angesehenen Nettozuflüssen des Bewertungsjahres (Jahresreinertrag des Gesamtobjektes) vermindert um eine Verzinsung des Bodenwertes (Bodenanteil). Zur Ermittlung des Grundstückswertes wird der Bodenwert hinzugefügt.41 Kosten werden i.d.R. als Anteil der Jahresmiete kalkuliert.

1

2

3

4

5 6 7 Jahr

8

9 10

nachhaltiger Jahresreinertragsanteil des Gebäudes im Jahr 1

*

Vervielfältiger

=

Ertragswert des Gebäudes

Einen großen Einfluss auf das Ergebnis hat der Liegenschafts- Abbildung 2: Nur der (nachhaltig erzielbare) Ertrag des ersten Jahres wird kapitalisiert zins. Er vereint zahlreiche Einflüsse in sich und determiniert bei der Rechnung sowohl die Höhe des Gebäudeanteils am Reinertrag als auch dessen Kapitalisierung.42 Im Gegensatz zu angelsächsischen Bewertungsansätzen ist in der deutschen Immobilienbewertung (wie auch in der Realität) die Nutzungsdauer des Unter40 41 42

Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien 91/76 – WertR 91/76) vom 11.6.1991 (BAnz. Nr. 182a vom 27.9.1991) Vgl. Sommer, Goetz, Ertragswert, in: Sommer, Goetz / Piehler, Jürgen (Hrsg.), Grundstücks- und Gebäudewertermittlung für die Praxis, Freiburg 1995, Gr. 3.4 / S.8 Vgl. Sommer, Goetz, Was ist mein Haus heute wert, Bonn 1993, S.47ff

Berücksichtigung wertrelevanter Faktoren

33

suchungsobjektes endlich.43 Ein möglicher Neubau auf dem dauerhaft nutzbaren Baugrund (Wiederanlageprämisse) wird nicht berücksichtigt. Beim Ertragswertverfahren nach WertV wird weder mit idealtypischen Nominalgrößen noch mit idealtypischen Realgrößen gearbeitet. Erträge werden stets als konstant („nachhaltig“) angesehen. In der tatsächlichen Entwicklung auftretende Abweichungen werden durch einen passenden Diskontierungszins, den empirisch ermittelten „Liegenschaftszins“, berücksichtigt. Dieser enthält deshalb nicht nur Risikoaspekte, sondern auch Abschläge für Inflationsschutz und Wachstumsperspektiven.44 1.3.2.2 Erweiterbarkeit und Flexibilität Ist eine nachhaltig erzielbare Miete nicht begründbar oder treten andere Sonderfälle auf (z.B. Rechte Dritter), so muss das Grundmodell erweitert werden. Möglich sind Korrekturen nachdem der Ertragswert vorläufig ermittelt wurde, oder es wird direkt in die Basisrechnung eingegriffen. Sollen beispielsweise Sprünge in der Ertragsentwicklung berücksichtigt werden, so können für jede Periode (Teil-)Ertragswerte gebildet werden. Diese werden anschließend summiert. Alternativ zu dieser Additionsmethode ist auch eine Differenzmethode anwendbar, welche auf die oben erwähnten nachträglichen Korrekturen abstellt.45 In der langjährigen praktischen Anwendung des Ertragswertverfahrens nach WertV wurden für zahlreiche Sonderfälle spezielle Rechentechniken entwickelt. Diese sind jedoch überwiegend auf die freie Interpretation durch einzelne Autoren zurückzuführen und nicht Bestandteil der WertV oder der WertR. Wenn bei einem Bewertungsfall mehrere Besonderheiten zugleich auftreten, so führen der starre Gesetzesrahmen und die parallele Anwendung spezieller Zusatzrechnungen zu Fehlern durch doppelte oder falsche Berücksichtigung von Sachverhalten, zumindest aber zur Unübersichtlichkeit.

43 44 45

Vgl. Simon, Jürgen, Quo Vadis? – Deutsche Verfahren der Grundstückswertermittlung auf dem Prüfstand, in: Grundstücksmarkt und Grundstückswert, Nr.3/96, Neuwied 1996, S.135 Vgl. auch Vogels, Manfred, Grundstücks- und Gebäudebewertung – marktgerecht, 5.Auflage, Wiesbaden 1996, S.167 Vgl. Weber, Walter, Wertermittlung bei Staffelmieten und anderen Ertragsänderungen, in: Grundstücksmarkt und Grundstückswert, Nr. 2/96, Neuwied 1996, S.73

34

Modul 1 – Immobilienbewertung

1.3.3

Eignung des Verfahrens nach WertV für eine marktbezogene Immobilienbewertung

Wie gezeigt wurde, ermittelt das Ertragswertverfahren nach WertV den Ertragswert auf einem ausgesprochen formalisierten Weg. Dieses juristische Konstrukt widerspricht in Teilen dem allgemeinen Ertragswertansatz. Diskrepanzen ergeben sich aus den spezifischen Größen „nachhaltiger Ertrag“ und „Liegenschaftszins“. 1.3.3.1 Vergangenheitsbezogenheit der Datenerhebung Ertragswerte werden allgemein durch Kapitalisierung von erwarteten Erträgen bestimmt.46 Dagegen widmet sich ein Gutachten nach WertV primär der Analyse von Ist-Größen und Vergangenheitswerten.47 Welche Miete wurde bisher mindestens erzielt? Ist die heutige Miete marktüblich? Welchen Bodenwert ermittelte der Gutachterausschuss aus den Verkäufen der Vergangenheit? – All diese zurück blickenden Fragestellungen stehen im Mittelpunkt des Verfahrens nach WertV. Aus der Vergangenheitsorientierung ergeben sich einige typische Mängel des Verfahrens, die je nach Bewertungssituation das Ergebnis verfälschen können. 1.3.3.1.1 Wertfestschreibung durch historische Liegenschaftszinssätze Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer bestimmen beim Verfahren nach WertV den Vervielfältiger, mit dem der aktuelle (nachhaltige) Ertrag multipliziert wird. Der Liegenschaftszins muss daher die gesamte Ertragsentwicklung bis zum Ende der Nutzungsdauer implizieren. Der Liegenschaftszins wird anhand in der Vergangenheit abgeschlossener Transaktionen ermittelt. Die Ableitung erfolgt damit aus historischen Erträgen und historischen Kaufpreisen (unter Beachtung der geschätzten Restnutzungsdauer). Gezahlte Kaufpreise sind im Verhältnis zu aktuellen Erträgen umso höher, je optimistischer die Zukunftserwartungen sind. Bei sehr guten Aussichten werden hohe Vervielfältiger, d.h. niedrige Liegenschaftszinssätze ermittelt.

46 47

Vgl. 1.3.1 Allgemeiner Bewertungsansatz, S.30 Vgl. 1.3.2.1 Grundmodell, S.32

Berücksichtigung wertrelevanter Faktoren

35

Ertrag Annahme: E1=E0

Ertrag E0

Kaufpreis KP0

Liegenschaftszins

Nutzungsdauer ND0

Kaufpreis KP1 (=KP0 ?)

Nutzungsdauer Annahme: ND1=ND0

Z e i t historische Transaktion Abbildung 3:

Auswertung

Veröffentlichung

neues Gutachten

Wertfestschreibung durch historische Liegenschaftszinssätze

Durch den Zeitverzug („time lag“) zwischen Abschluss der Transaktion, Auswertung der Kaufpreissammlung, Veröffentlichung der Liegenschaftszinssätze und Verwendung für neue Gutachten werden Marktprognosen und Meinungen der Vergangenheit auf spätere Gutachten übertragen. Neue Informationen können kaum berücksichtigt werden. Die in Abbildung 3 veranschaulichten Zusammenhänge lassen sich nur bei einer gleichmäßigen Entwicklung von Erträgen und Kaufpreisen nachvollziehen. Vorausgesetzt wird, dass die Verkehrswerte um den gleichen Faktor steigen, wie auch die Erträge wachsen. In Märkten mit dynamischer Entwicklung kann der Ertragswert nach WertV jedoch den tatsächlichen wirtschaftlichen Wert einer Immobilie (auf Basis des neuen Informationsstandes) nicht korrekt abbilden. Historische Werte werden konserviert. Zudem werden Liegenschaftszinssätze oft innerhalb so großer Bandbreiten angegeben, dass kein wesentlicher Erkenntnisgewinn aus der empirischen Erhebung erwächst.48 Die verbreitete Akzeptanz so erstellter Gutachten bewirkt eine Dämpfung der Preisentwicklung. Dies kann politisch gewollt sein, es schädigt aber diejenigen Marktteilnehmer, die ihr Handeln danach ausrichten und dadurch später vermeidbare wirtschaftliche Schäden erleiden. 48

teilweise +/- 30%, vgl. Müller-Trudrung, Jürgen, Grundstücksbewertung und Kundenschutz, in: Der Langfristige Kredit, Nr. 7/97, Frankfurt 1997, S.211

36

Modul 1 – Immobilienbewertung

1.3.3.1.2 Diskussion der Prämisse „Nachhaltigkeit“ bei der Bewertung veränderlicher Erträge Die Konzeption des nachhaltigen Ertrages stammt aus der Landwirtschaft. Erträge (Ernteergebnisse) schwanken dort zwar durch Witterungseinflüsse, Durchschnittserträge bleiben aber bei entsprechender Bewirtschaftung langfristig konstant.49 Die Lösung des Unsicherheitsproblems in der Immobilienbewertung durch Übertragung des Konzeptes nachhaltiger Erträge ist zweifelhaft. Hier ist vielmehr die Zukunft maßgeblich. Durchschnittswerte der Vergangenheit sind kaum anwendbar. Es muss daher verstärkt auf Prognosen abgestellt werden. Diese zeigen, dass eine einzige Ertragssituation und eine Wertkonstanz des Bodens wirklichkeitsfremd sind. Die Prämisse der „Nachhaltigkeit“ spiegelt die Entwicklung der Ertragssituation über eine sehr lange Laufzeit, wie sie beim Wirtschaftsgut Immobilie gegeben ist, nicht wider. Preissteigerungsraten bei Boden, Mieten und Kosten sind nicht identisch. Einzeleinflüsse wie Leerstand und abnehmende Erträge bei veralteten Bauwerken werden verdeckt. Durch die Einbeziehung von Zusatzrechnungen wird dieses Problem nicht grundsätzlich gelöst, da diese Erweiterungen die generelle Komplexität der Ertragsentwicklung nicht abbilden können. Zu- und Abschläge bei den nachhaltigen (= konstanten) Werten als Ersatz für eine explizite Trendbeschreibung sind ungenau und anfechtbar. So kann man einer als nachhaltig dargestellten Miete, die aufgrund optimistischer Marktprognosen weit über der aktuellen liegt, als nicht realisiert und daher unseriös widersprechen. Ähnlich problematisch sind zu niedrige Ansätze oder pauschale nachträgliche Abschläge. Wenn Mietsteigerungen schon fest vereinbart sind, Kostensteigerungen bei Kommunalabgaben angekündigt werden oder die Entwicklung der Region sehr positiv einzuschätzen ist, so muss all dies in einem Ertragswertverfahren glaubhaft und übersichtlich dargestellt werden können! Die Beschränkung eines Verfahrens auf exakt messbare Größen erhöht nicht die Qualität des Ergebnisses. Nicht nur „hard facts“ bilden den Immobilienwert. Verkehrswerte werden daneben maßgeblich beeinflusst durch aktuelle Informationen und die daraus entstehenden Erwartungshaltungen der Marktteilnehmer. Diese „soft facts“ werden in der WertV bisher vernachlässigt.

49

Vgl. Moxter, Adolf, Grundsätze ordnungsmäßiger Unternehmensbewertung, 2. Auflage, Wiesbaden 1990, S.116

Berücksichtigung wertrelevanter Faktoren

37

In vielen Fällen wird mit dem Ertragswertverfahren nach WertV ein Wert ermittelt, der künftige Vorteile nur unzureichend widerspiegelt. Die Grundlage für eine Investitionsentscheidung wird verfälscht. 1.3.3.2 Fehlerhafte Rechentechniken Das Konzept des nachhaltigen Ertrages ermöglicht die Anwendung von Rechentechniken der Rentenanalyse.50 Dabei lassen sich auf konstante Zuflüsse Formeln anwenden, welche grundsätzlich weit einfacher zu handhaben sind, als etwa Ertragsverläufe, die sich über mehrere Jahrzehnte erstrecken. Dies stellte zum Entwicklungszeitpunkt des Verfahrens sicher einen nicht unbedeutenden Vorteil dar. Probleme treten aber dann auf, wenn keine einzelne, nachhaltige Ertragssituation gegeben ist. Ebenso wenig wie man Zahlungen in verschiedenen Währungen ohne vorherige Umrechnung addieren kann, ist auch nicht die Verrechnung einer nominal bekannten Ertragsminderung oder -erhöhung mit dem nachhaltigen Ertrag möglich.51 Dies wird häufig nicht beachtet. Viele Erweiterungsrechnungen sind daher mathematisch und wirtschaftlich falsch. Sehr bedenklich ist es etwa, Staffelmieten (Nominalwerte im Mietvertrag!) mit dem Liegenschaftszins auf den Wertermittlungsstichtag abzuzinsen.52,53 Solche Vermischungen von Wertansätzen sind sachlich unzulässig.54 Der Liegenschaftszins ist keinesfalls zur Diskontierung einzelner, von der Nachhaltigkeit abweichender Zukunftserträge geeignet, da diese nur als reguläre Nominaloder Realgröße bekannt sind. Abbildung 4 zeigt den in normalerweise WertV-Rechnungen angesetzten Ertrag bei Staffelmietvereinbarungen. Der Betrag entspricht den nominalen Vereinbarungen, die letzte Staffel wird als nachhaltig angesehen. Dies überschätzt die Situation im Vergleich zu einer Standardvereinbarung (heutige Miete = nachhaltig).

50 51 52 53 54

Vgl. Simon, Jürgen / Kleiber, Wolfgang, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7. Auflage, Neuwied 1996, S.172ff Eine Übersicht über Zins- und Ertragsbegriffe befindet sich im Anhang A1. Grundlegende Ertragsbegriffe und Zinssätze, S.119. Vgl. Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien 91/76 – WertR 91/76) vom 11.6.1991 (BAnz Nr. 182a vom 27.9.1991), Abschnitt 3.5.7 und Anlage 26 Vgl. Weber, Walter, Wertermittlung bei Staffelmieten und anderen Ertragsänderungen, in: Grundstücksmarkt und Grundstückswert, Nr. 2/96, Neuwied 1996, S.73 Vgl. 1.3.1 Allgemeiner Bewertungsansatz, S.30

Modul 1 – Immobilienbewertung

Staffelmiet-

:

vereinbarung

:

Folgejahre

nach WertV

Ertragsansat z

38

1

2

3

4

5

6 Jahr

7

8

9

10

Im Liegenschaftszns bereits implizierte Inflation Im Liegenschaftszins bereits impliziertes Realwachstum Dem 'nachhaltigen Ertrag' entsprechender Wert

Abbildung 4:

Überhöhter Wertansatz bei Anwendung der WertV zur Bewertung von Staffelmietvereinbarungen

Erst wenn die (im Liegenschaftszins bereits implizierten) Inflationseinflüsse und Realwertsteigerungen eliminiert würden, ergäbe sich eine Ertragsgröße, welche mit dem Liegenschaftszins kompatibel ist. Erfolgt die Umrechnung nicht, so wird der Ertragswert stark überhöht ausgewiesen. Ähnliche Fehler treten bei einer Mietpreisbindung oder anderen temporären Ertragsminderungen bzw. -festschreibungen auf (Abbildung 5).55

1

3

-20%

n ach Wer tV

-20% Er tragsans atz

5 7 9 Jahr Minderertrag (tatsächlich) Nominaler Ertrag

Abbildung 5:

Erträge nach WertV

-32%

-20% Ertrag

Tatsächlicher

Tatsächliche Erträge

1

3

5 7 Jahr

9

Minderertrag (falsch) Fehler Nachhaltiger Ertrag

Überhöhter Wertansatz bei Anwendung der WertV zur Bewertung von Mindererträgen (z.B. konstante Mietvereinbarung)

Weiterer Fall: Konstante Zahlungsbeträge, welche Beschränkungen durch Rechte Dritter ausgleichen sollen, kompensieren die Belastung entgegen der

55

Behandlung nach WertV vgl. Simon, Jürgen / Kleiber, Wolfgang, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7. Auflage, Neuwied 1996, S.236

Berücksichtigung wertrelevanter Faktoren

39

üblichen Bewertungspraxis56 nur temporär. Mittelfristig entsteht ein Fehler (Wertminderung der Zahlung, ähnlich zu Abbildung 5), der zu einem geringeren Ertragswert führen muss. Die WertV bietet für diese Situationen keine Lösung. Weder ist eine Zinssatzmodifikation vorgesehen, noch wird auf den Unterschied zwischen nominalen, realen und nachhaltigen Erträgen überhaupt eingegangen. In der kommentierenden Literatur werden nur vereinzelt die aus Inflationseinflüssen und Ertragssprüngen resultierenden Bewertungsprobleme erkannt. Beachtung finden insbesondere Objekte mit Staffelmietverträgen, OverRented-Ojekte oder Verträge mit Wertsicherungsklauseln.57 Eine grundlegende Lösung steht bisher jedoch aus. 1.3.3.3 Schwierigkeiten in der Darstellung und Interpretation Das Ertragswertverfahren nach WertV entfernt sich weit vom allgemeinen Ertragswertansatz.58 Der Ertrag ist stets konstant und entspricht damit nicht mehr der real beobachtbaren Entwicklung. Ex post-Kontrollen oder Vergleiche mit anderen Anlageformen werden unmöglich. Während ein Diskontierungszinssatz gewöhnlich die erzielbare Rendite widerspiegelt, ist der Liegenschaftszins eine reine Rechengröße, welche nur für den speziellen Zweck dieses Verfahrens verwendbar ist.59 Aufgrund dieser spezifischen Eigenschaften wird es für den Bewerter schwer, die Hintergründe der Preisfindung gegenüber dem Auftraggeber zu rechtfertigen. Tatsächliche Renditen und Erträge sind nie mit den hier angesetzten Werten identisch. Die verbreitete Anwendung und Publikation der nachweislich fehlerhaften Rechentechniken lässt vermuten, dass die ökonomischen Grundlagen nur schwer nachvollzogen werden können. Sicher anwenden lässt sich das Verfahren nur bei einer gleichmäßigen Ertragsentwicklung ohne Sonderfälle. Bei komplizierten Konstellationen sind Abweichungen zwischen dem Verfahrensergebnis und dem tatsächlichen wirtschaftlichen Wert die Regel.

56

57 58 59

Übliche Bewertungen nach WertV verrechnen Bodenwertverzinsung und nominale Ausgleichszahlungen direkt, vgl. z.B. Simon, Jürgen / Kleiber, Wolfgang, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7. Auflage, Neuwied 1996, S.252 Vgl. Simon, Jürgen / Kleiber, Wolfgang, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7. Auflage, Neuwied 1996, S.241ff Vgl. 1.3.1 Allgemeiner Bewertungsansatz, S.30 Vgl. Gottschalk, Götz-Joachim, Kapitalmarktzins, in: Grundstücksmarkt und Grundstückswert, Nr. 1/97, Neuwied 1997, S.24

40

Modul 1 – Immobilienbewertung

In der heutigen Situation60 stößt die Ermittlungstechnik schnell an ihre Grenzen. Zum generellen Bewertungsproblem einer exakten Datenerhebung kommen methodische Unzulänglichkeiten hinzu. Im Vergleich zur häufig kritisierten Maklermethode entsteht ein Erkenntnisgewinn oft nur noch aus der zusätzlichen Berücksichtigung der Nutzungsdauer. Die zuvor offengelegten fehlerhaften Rechentechniken61 durch weitere Zusatzrechnungen auszugleichen, ist zwar mathematisch möglich, aber angesichts der ohnehin schon sehr schwierigen Darstellung und Interpretation des Verfahrens nicht empfehlenswert. Moderne, marktnahe und international vergleichbare Verfahren zur Wertermittlung werden benötigt, um die wachsenden Komplexität des Marktes sowie die entsprechenden Bewertungsfälle zukünftig besser unterstützen zu können. Dabei soll es an dieser Stelle weniger um die ebenfalls wichtigen Themen Research und Prognose gehen. Ziel ist vielmehr die Bereitstellung eines geeigneten Bewertungs-Tools, mit dem sich die ermittelten Daten adäquat verarbeiten lassen. Bei ihrer Entwicklung ist zu überprüfen, inwieweit die im bisherigen Ertragswertverfahren implizierten Annahmen ¾ Preiskonstanz des Bodenwertes über die gesamte Restnutzungsdauer, ¾ Konstanz des Reinertrages über die gesamte Restnutzungsdauer, ¾ Finanzierung mit 100% Eigenkapital sowie ¾ Nichtvorhandensein besonderer Wirkungen des Steuerrechts62 aus Vereinfachungsgründen ihre Berechtigung haben, und wo dagegen die Wirklichkeitsnähe so gering bzw. die Fehleranfälligkeit so hoch ist, dass ein grundlegender Ersatz durch andere Bewertungsmethoden erforderlich wird. Die Entwicklung wird eine DCF-Methode vorstellen, welche in Basisfällen aufgrund einer mathematischen Ableitung identische Ergebnisse zur Ertragswertrechnung liefert. Damit bleibt die notwendige Kompatibilität gewahrt, ggf. ist sogar ein Wechsel zwischen den Verfahren möglich. Darauf aufbauend werden zusätzliche Freiheitsgrade vorgestellt, die zu einer deutlichen Leistungssteigerung führen und insbesondere die Investmentsicht bei Immobiliengutachten aktiv unterstützen.

60 61 62

Vgl. 1.2 Aktuelle Einflüsse auf den Wert von Immobilien, S.22 Vgl. 1.3.3.2 Fehlerhafte Rechentechniken, S.37 Vgl. Petersen, Hauke, Marktorientierte Immobilienbewertung, 3. Auflage, Stuttgart 1996, S.21

Prämissen für ein neues Ertragswertverfahren

41

2 Schrittweise Entwicklung eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens Ausgehend vom allgemeinen Ertragswertbegriff63 und von Prinzipien der internationalen Wertermittlungspraxis wird in diesem Abschnitt eine leistungsfähige und ökonomisch exakte Alternative zum Ertragswertverfahren nach WertV entwickelt. 2.1 Prämissen für ein neues Ertragswertverfahren Um alle Elemente des neuen Verfahrens aufeinander abzustimmen und dem späteren Nutzer den genauen Leistungsumfang darzulegen, müssen zuerst diejenigen Prinzipien definiert werden, welche das Verfahren grundsätzlich kennzeichnen. Mit einer solchen Definition erfolgt nicht nur eine theoretische Abgrenzung gegenüber anderen Methoden. Vielmehr erklären diese Aussagen die Grundlagen des Verfahrens so eindeutig, dass eine sichere Verwendung der ermittelten Ergebnisse gewährleistet wird. 2.1.1 Wertbegriff des neuen Verfahrens Umfang und Genauigkeit der Wertermittlung hängen maßgeblich vom Zweck der Preisfindung ab. Für steuerliche Belange reichen Massenverfahren aus (wobei Pauschalierungen im Sinne des Rechtsfriedens sogar geboten sind). Für einen potenziellen Erwerber sind dagegen auch Details von großem Interesse. Der im Folgenden verwendete Wertbegriff dient ausschließlich der Bestimmung von Veräußerungs- bzw. Erwerbspreisen. Er beschreibt somit einen Marktpreis. Dabei wird sowohl die Käufer- als auch die Verkäufersicht beachtet, also ein Interessenausgleich herbeigeführt. Anforderungen für steuerliche, versicherungsmathematische oder andere besondere Zwecke bleiben unberücksichtigt. 2.1.1.1 Marktpreis als Menge möglicher Preise Aufgrund des heterogenen Bestandes64 gibt es nicht den einzigen Marktpreis für die zu begutachtende Immobilie. Es sind grundsätzlich verschiedene Ver63 64

Vgl. 1.3.1 Allgemeiner Bewertungsansatz, S.30 Vgl. Kühne-Bühning, Lidwina, Charakterisierung des Wirtschaftsgutes Wohnung und seiner Nutzungsleistungen, in: Kühne-Bühning, Lidwina / Heuer, Jürgen (Hrsg.), Grundlagen der Wohnungsund Immobilienwirtschaft, 3. Auflage, Frankfurt 1994, S.10

42

Modul 1 – Immobilienbewertung

kaufspreise denkbar, die sich aus den unterschiedlichen Verhandlungspositionen und Informationen der einzelnen Marktteilnehmer ergeben. Der Verkäufer in einem Liquiditätsengpass wird sich für einen Mindestpreis interessieren, welchen er, um nicht übervorteilt zu werden, trotzdem auf jeden Fall erzielen sollte. Hat er hingegen genügend Zeit, so möchte er gewiss denjenigen Wert erfahren, welchen ein hinsichtlich der Zukunftsaussichten optimistischer Käufer beimessen würde. Ein Kaufinteressent wiederum möchte seine Renditeziele absichern und lässt sich vom Gutachter einen entsprechenden Maximalpreis als Verhandlungsobergrenze nennen. Häufig wird der Sachverständige aufgefordert sein, die Ansichten der Verhandlungsparteien in Einklang zu bringen. Die Bestimmung eines Fixpreises gleich zu Beginn von Verkaufsverhandlungen ist dabei wenig sinnvoll. Vielmehr sind die unterschiedlichen Ansichten der Beteiligten über die zukünftigen Erträge der Immobilie in zwei Ausgangswerten abzubilden. Der Verkäufer muss eine Preisuntergrenze definieren, so dass er nach dem Verkauf nicht schlechter gestellt ist als vorher. Der Käufer hingegen wird seine Preisobergrenze ermitteln. Somit erhält man eine Bandbreite möglicher Preise, deren Rand die Grenzpreise bilden. Rationalität vorausgesetzt, liegt der endgültige Wert, der sich im Laufe der Verhandlung ergibt, zwischen dem (höheren) Maximalpreis, den der Käufer zahlen würde und dem (niedrigeren) Minimalpreis, den der Verkäufer erlösen müsste.65 Nicht nur bei Verkaufsgesprächen, sondern auch bei Auseinandersetzungen innerhalb einer Erbengemeinschaft, bei Unternehmensliquidationen oder bei anderen Meinungsverschiedenheiten können sich die Beteiligten entschließen, eigenständige Preisverhandlungen durch Schiedsgutachten oder Schiedsverfahren zu ersetzen. Der Schiedsgutachter bzw. Schiedsrichter wird durch gemeinsame Wahl bestimmt.66 Faire Schiedspreise sollen zur Einigung zweier Parteien mit unterschiedlichen Wertvorstellungen für ein und dasselbe Objekt führen. Sie stellen Effektivpreisvorschläge dar, die vom Gutachter beiden Parteien oder einem Gericht unterbreitet werden. Notwendig ist vorab die Bestimmung der Grenzpreise und einer Regel, nach der ein bestimmter Wert ausgewählt wird.67

65 66 67

Vgl. Lehmann, Steffen, Neue Wege in der Bewertung börsennotierter AG’s, 1. Auflage, Wiesbaden 1993, S.15 Vgl. Klocke, Wilhelm, Der Sachverständige und seine Auftraggeber, 3. Auflage, Wiesbaden 1995, S.130 Vgl. Ballwieser, Wolfgang, Unternehmensbewertung und Komplexitätsreduktion, 3. Auflage, Wiesbaden 1990, S.5

Prämissen für ein neues Ertragswertverfahren

43

Eine solche Regel ist nicht allgemeingültig, sondern fallspezifisch. Der Zweck der Wertermittlung muss dokumentiert werden, um spätere Ansprüche gegen den Gutachter aus fälschlicher Verwendung des Gutachtens auszuschließen.68,69 2.1.1.2 Beachtung des Eigentümereinflusses Die Eigenschaften einer Immobilie können maßgeblich vom Eigentümer bestimmt werden. Auch ein bereits vorhandenes Objekt kann durch Umbauten, zusätzliche Serviceleistungen, neue Ausstattungselemente, Neuvermietung oder generelle Umnutzung eine so deutliche Veränderung erfahren, dass es zu einer signifikanten Wertänderung kommt. Auch ohne derartige Einflüsse ist der Erfolg, welchen der Eigentümer mit seiner Anlage erzielt, maßgeblich von seinem Verhalten abhängig. So determinieren sowohl Mietwucher als auch ein Kostenanstieg durch Mittelvergeudung die erzielbare Rendite. Diese spezifischen Faktoren können in ein individuelles Wertgutachten einbezogen werden. Der Auftraggeber möchte in diesem Fall die Frage beantwortet haben, was ihm persönlich die Immobilie wert ist. Regelmäßig ist jedoch die Ermittlung eines objektiven Marktpreises Ziel einer Wertermittlung. Irrationales Verhalten kann dabei nicht Gegenstand der Berechnung sein. Dahingehende Ermittlungsversuche würden schon am Vereinfachungserfordernis scheitern.70 Vielmehr ist der Wert entscheidend, den ein gewissenhafter Kaufmann im gewöhnlichen Geschäftsverkehr beimessen würde. Es sind Tatsachen auszugrenzen, die auf ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen beruhen, also für die Mehrheit der Marktteilnehmer untypisch sind.71 Nicht von diesem Ausschluss betroffen sind Faktoren, die zwar irrational sind, dennoch aber häufig auftreten, wie z.B. eine niedrigere Verzinsung auf den Kaufpreis älterer und besonders repräsentativer Häuser.72 Typisierungen müssen auch stattfinden, wenn spezifische Eigenschaften, wie z.B. bestehende Mietverträge, nicht offen gelegt werden. Ersatzfaktoren können ortsübliche Mieten, markttypische Vermietungschancen und Restnut68 69 70 71 72

Vgl. Döbereiner, Walter, Sachverständigen-Haftung, Wiesbaden 1979, S.72 Vgl. Soergel, Carl, Die Haftung des Bewertungssachverständigen, in: Grundstücksmarkt und Grundstückswert, Nr. 3/92, Neuwied 1992, S.121 Vgl. Moxter, Adolf, Grundsätze ordnungsmäßiger Unternehmensbewertung, 2. Auflage, Wiesbaden 1990, S.25 Vgl. § 194 Baugesetzbuch (BauGB) vom 8.12.1986, zuletzt geändert am 14.9.1994 (BGBl. I S.2324) Vgl. Gerady, Theo / Möckel, Rainer, Praxis der Grundstücksbewertung, Landsberg 1990, S.I.A.d.2

44

Modul 1 – Immobilienbewertung

zungsdauer entsprechend Gebäudetyp und Alter sein. Notwendig ist die Einsichtnahme in Mietspiegel und andere Statistiken, vorausgesetzt sie wurden sachgemäß erstellt.73 2.1.2

Grundlegende Prinzipien

Die nachfolgend aufgeführten grundlegenden Prinzipien nennen die bewertungstheoretischen Hintergründe. Sie sind übergeordnete Richtlinien und dienen damit auch dazu, die Einzelelemente des Verfahrens auf ihre Konformität überprüfen zu können. 2.1.2.1 Äquivalenzprinzip Der Kaufpreis einer Immobilie sollte dem Kapitaleinsatz derjenigen alternativen Anlage entsprechen, welche gleichwertige Zahlungsströme generiert. Eine solche Alternative muss einfach darzustellen sein. Ideal sind hierfür Anleihen, deren Preis bekannt ist und deren feste Zinszahlungen die Rendite offen legen. Im Gegensatz zu Anleihen von Emittenten höchster Bonität, sind Erträge aus Immobilien keinesfalls sicher. Um eine Äquivalenz herzustellen, sind Anpassungen erforderlich. Es ist z.B. möglich, die Ertragserwartungen auf den sicherheitsäquivalenten Ertrag zu reduzieren. Eine bessere Alternative aber ist der Ausweis der unveränderten Prognosewerte. Das Risiko wird dann über Zuschläge auf den Kalkulationszins berücksichtigt.74 Vergleichbar ist dies mit Anleihen, die aufgrund eines größeren Ausfallrisikos schlechte Ratings erhalten und damit am Kapitalmarkt höher verzinst werden. Zu beachten ist stets, dass sich Ertrag und Kapitalisierungszinssatz hinsichtlich ihres Risikos entsprechen müssen. Unzulässig ist es demnach, Prognosen nur für sichere Erträge zu treffen und gleichzeitig Risikozuschläge auf den Zins zu kalkulieren.75 2.1.2.2 Relativitätsprinzip Eine wesentliche Anforderung an die Bewertung ist, dass eine Vergleichbarkeit zu anderen Investitionen gegeben ist. Gleiche Leistungen führen zum 73 74 75

Vgl. Schlittgen, Rainer, Repräsentativität von Mietspiegeln, in: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 6/97, Köln 1997, S.314 Vgl. Franke, Günter / Hax, Herbert, Finanzwirtschaft des Unternehmens und Kapitalmarkt, 2. Auflage, Berlin 1990, S.250 Vgl. Moxter, Adolf, Grundsätze ordnungsmäßiger Unternehmensbewertung, 2. Auflage, Wiesbaden 1990, S.155-167

Prämissen für ein neues Ertragswertverfahren

45

gleichen Wert. Eine Gegenüberstellung zweier Leistungen muss sowohl die Qualität als auch den Zeitaspekt berücksichtigen.76 Die Gegenüberstellung von Immobilie und Alternativinvestition bedingt, dass der Preis der Vergleichsanlage bekannt ist. Bei zugrunde gelegtem Kapitalmarktzins ist dies der Anlagebetrag. Das Relativitätsprinzip erweitert das Äquivalenzprinzip um dynamische Betrachtungen, indem es impliziert, dass der Preis des Bewertungsobjektes dem Preis der Wertpapiere folgt.77 Zinserhöhungen am Kapitalmarkt bedeuten sinkende Anleihekurse. Gleichzeitig sinken auch die Barwerte künftiger Immobilienerträge durch stärkere Abzinsung, so dass der Ertragswert ebenfalls sinkt. Dieser Effekt ist auch markttechnisch zu begründen: Bei höheren Kapitalmarktzinsen sind festverzinsliche Wertpapiere für den Anleger attraktiver. Die Nachfrage nach Immobilien sinkt dadurch. 2.1.2.3 Objektivierung Objektivierung bedeutet, das Ermessen des Bewerters auszuschalten oder mindestens zu begrenzen.78 Eine Überprüfung durch unparteiische Dritte muss möglich sein.79 Dies senkt die Bewerterbezogenheit des Gutachtens und verringert die Gefahr des Ermessensmissbrauchs. Der Erhebungsaufwand lässt sich durch Standardisierung ebenfalls reduzieren. Eine Objektivierung ist sowohl für Ertragsprognosen als auch für den Kapitalisierungszinssatz notwendig. Der dafür häufig angewendete Bezug auf Vergangenheitswerte führt nicht zwangsläufig zu besseren Prognosewerten, eine Rückschau kann jedoch Trends aufzeigen. Die Wahrscheinlichkeit, dass künftige Werte davon abweichen, lässt sich anhand aktueller Informationen überprüfen. Die Ertragsprognose sollte also sowohl eine Rückschaustufe als auch eine Vorschaustufe enthalten.80

76 77 78 79 80

Vgl. Hesse, Thomas, Periodischer Unternehmenserfolg zwischen Realisations- und Antizipationsprinzip, Bern 1996, S.21 Vgl. Moxter, Adolf, Grundsätze ordnungsmäßiger Unternehmensbewertung, 2. Auflage, Wiesbaden 1990, S.11-13 Vgl. Moxter, Adolf, Grundsätze ordnungsmäßiger Unternehmensbewertung, 2. Auflage, Wiesbaden 1990, S.33 Vgl. Hesse, Thomas, Periodischer Unternehmenserfolg zwischen Realisations- und Antizipationsprinzip, Bern 1996, S.22 Vgl. Moxter, Adolf, Grundsätze ordnungsmäßiger Unternehmensbewertung, 2. Auflage, Wiesbaden 1990, S.97

46

Modul 1 – Immobilienbewertung

Die Objektivierung des Zinses erfolgt durch landesübliche Verzinsung. Auch Risikozuschläge sollten standardisiert werden, z.B. durch eine empirische Analyse des Risikoanteils im ortsüblichen Liegenschaftszins vergleichbarer Immobilien. 2.1.2.4 Flexibilität Ertragswerte werden für die unterschiedlichsten Objekte und Fragestellungen ermittelt. Daher sollte das Verfahren sowohl für einfache Analysen als auch in komplizierten Situationen anwendbar sein. Dies bedingt, dass neben Grundelementen auch Erweiterungsmöglichkeiten existieren. Diese Erweiterungen müssen durch den Anwender einfach herleitbar und nachvollziehbar sein. Sie sollten daher durch Kombinationen von Grundelementen entwickelt werden, die Basisrechnung aber nicht nachträglich korrigieren. Es muss jeweils ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Aufwand und Informationsgewinn, Details und Übersichtlichkeit beachtet werden. Das Einbringen neuer Aspekte darf andere Faktoren nicht verdecken. 2.1.3

Cash flow-Ansatz

Der zu ermittelnde Ertragswert soll sich ausschließlich an Größen orientieren, welche in der betrachteten Periode zu Zahlungszuflüssen oder Zahlungsabflüssen führen (Cash flow). Abschreibungen, Wertsteigerungen und andere Größen, welche nicht unmittelbar liquiditätswirksam sind, bleiben unberücksichtigt. Das zukünftige Periodenergebnis wird nur durch realisierbare kassenwirksame Erträge beeinflusst (Realisationsprinzip).81 Der für die Ertragsquantifizierung der Immobilie im Folgenden verwendete Cash flow-Begriff steht für den monetären Überschuss in einer Periode.82 Dieser aus der Investitionsrechnung und Unternehmensbeurteilung entlehnte Ansatz entspricht den originären Interessen des Investors. Er muss Mittel disponieren und plant aus diesen Überlegungen heraus seine Rendite. Der Cash Flow dokumentiert den Selbstfinanzierungsspielraum der Investition.83

81 82 83

Vgl. Hesse, Thomas, Periodischer Unternehmenserfolg zwischen Realisations- und Antizipationsprinzip, Bern 1996, S.21 Vgl. Juesten, Wolfgang, Cash-flow und Unternehmensbeurteilung, 5. Auflage, Berlin 1989, S.45 Vgl. Olfert, Klaus, Investition, 6. Auflage, Ludwigshafen 1995, S.317

Prämissen für ein neues Ertragswertverfahren

47

Zahlungen im Zusammenhang mit einer Investition indirekte Zahlungen

direkte Zahlungen Investitionsausgabe

laufende Ausgaben in den Perioden

laufende Einnahmen in den Perioden

Veräußerungserlös am Ende der Nutzungsdauer

Verwendung von Einnahmeüberschüssen

Wiederanlage

Reinvestition

Abbildung 6:

Sollzinsen

Ausgleich von Ausgabeüberschüssen

Kreditaufnahme

Ertragund Substanzsteuern

Desinvestition

Kredittilgung

Cash-flow in der Investitionsrechnung (nach Schulte)84

Zahlungen unterteilt Schulte in direkte und indirekte Größen (Abbildung 6)84. Die Systematik dient dort als Grundlage für Rentabilitätsberechnungen. In der Wertermittlung ist die Rendite (= Kalkulationszinsfuß) grundsätzlich bereits gegeben. Es soll hier jedoch derjenige Wert bestimmt werden, der in Schultes Systematik als Investitionsausgabe benannt ist. Da der Investitionsgedanke auch beim Ertragswertverfahren im Vordergrund steht, ist eine Übertragung von Prinzipien der Investitionsrechnung auf die Wertermittlung zulässig. Nur der Blickwinkel ist ein anderer. Der als Eingangsgröße für die Ertragswertermittlung dienende Cash Flow unterteilt sich analog zur Investitionsrechnung in ¾ laufende Einnahmen in den Perioden, ¾ laufende Ausgaben in den Perioden und ¾ Veräußerungserlös am Ende der Nutzungsdauer.85 Die indirekten Zahlungen bleiben vorerst ausgenommen, da diese in zu engem Zusammenhang mit der Person des Eigentümers stehen und Verbund84 85

Vgl. Schulte, Karl-Werner, Rentabilitätsanalyse für Immobilienprojekte, in: Schulte, Karl-Werner (Hrsg.), Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, Köln 1996, S.169 „Einzahlungen“ entsprechen in ihrer Höhe „Einnahmen“ wenn Forderungen in der gleichen Periode durch Übertragung von Zahlungsmitteln beglichen werden „Erträge“ sind einer Periode zugeordnete Einnahmen. Die Begriffe werden hier synonym verwendet und orientieren sich an der üblichen fachlichen Verwendung.

48

Modul 1 – Immobilienbewertung

wirkungen beinhalten. Sie sind daher für eine Marktpreisbestimmung nicht grundsätzlich relevant. Der Cash flow-Ansatz und der Bezug zur Investitionsrechnung ermöglicht eine gute Vergleichbarkeit mit alternativen Anlagen. Bei Anleihen, Beteiligungen oder Festgeldern besitzt der Investor ebenfalls nur Vorstellungen über Einund Auszahlungen während der Anlagedauer. Auf dieser Basis errechnet er seine Rendite und entscheidet über Kauf und Verkauf. Berücksichtigt werden ausschließlich Nominalgrößen bei allen Zahlungen und bei der Verzinsung. Dies spart zusätzliche Umrechnungsschritte und vereinfacht die Erklärung der Ergebnisse. Inflation wirkt erst nach dem Bewertungszeitpunkt. Unerwartet hohe (oder niedrige) Inflationsraten haben kaum schädlichen Einfluss auf das Bewertungsergebnis, da davon sowohl Zinsen als auch Zahlungen betroffen sind. Damit neutralisiert sich der Effekt innerhalb der Barwertberechnung. 2.1.4

Darstellung

Neben einer exakten Ermittlung des Wertes ist vor allem auch eine gute Darstellung der Ergebnisse wichtig. Einige Kriterien haben für das Modell eine solch entscheidende Bedeutung, dass sie schon zum Zeitpunkt der Verfahrensentwicklung berücksichtigt werden müssen. 2.1.4.1 Verständlichkeit und Nachvollziehbarkeit Auftraggeber von Gutachten sind oft Privatpersonen, die nicht häufig mit Immobilientransaktionen zu tun haben. Dementsprechend verfügen sie nur über geringe Kenntnisse der Bewertungsgrundlagen. Dies gebietet eine gute Erläuterung aller zugrunde gelegten Faktoren. Der Adressat muss die Wertermittlung nachvollziehen, zumindest aber durch Dritte überprüfen lassen können. Nicht immer wird diese grundlegende Anforderung von Gutachten erfüllt.86 Bei der Berechnung muss jeder Schritt einfach genug sein, um vom Leser verstanden und beurteilt werden zu können. Unabhängig von einer Komprimierung zwecks Übersichtlichkeit muss bei Bedarf die Wirkung jedes Einflussfaktors (z.B. die Verteuerung einer einzelnen Kostenart) explizit darstellbar sein. Jede zahlungswirksame Größe soll innerhalb der Basisrechnung und nicht durch nachträgliche Korrekturen erfasst werden. Die Summe der Be86

Vgl. Kröll, Ralf, Stiftung Warentest testet Wertermittlungssachverständige, in: Sommer, Goetz / Piehler, Jürgen (Hrsg.), Grundstücks- und Gebäudewertermittlung für die Praxis, Heft 1/96, Freiburg 1996, Gr. 2 / S.5

Prämissen für ein neues Ertragswertverfahren

49

rechnungen muss zu einem einleuchtenden Ergebnis führen.87 Diese Orientierung soll die Einigung zwischen Eigentümer und Kaufinteressenten fördern. Das Gutachten muss ferner Überprüfungen durch Bewertungsfachleute und Gerichte standhalten. Daher müssen Ergebnisse von zusammenfassenden Formeln durch Einzeldaten belegbar und die Berechnungsmethoden allgemein anerkannt sein. Nicht zuletzt verhindert dies auch Schadenersatzansprüche gegen den Gutachter. 2.1.4.2 Mehrwertigkeit durch Szenarien Zukünftige (prognostizierte) Entwicklungen werden in ihrem Verlauf dargestellt. Je länger jedoch der Prognosezeitraum ist, umso größer ist zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung auch die Unsicherheit, ob die zugrunde gelegten Größen auch tatsächlich eintreten werden. Sicherer können jedoch Aussagen darüber getroffen werden, innerhalb welcher Bandbreiten bestimmte Werte liegen werden. So ist es bei einem Wohnhaus in mittlerer Lage unwahrscheinlich, dass Mieterträge gänzlich ausfallen. Ebenso ist aber aufgrund der Mietgesetze ausgeschlossen, dass die Miete bei bestehenden Verträgen innerhalb von drei Jahren um mehr als 30% steigt.88 Innerhalb dieser Extremwerte lässt sich durch Hinzuziehung weiterer Faktoren eine engere Bandbreite festlegen, innerhalb derer der Prognosewert mit ausreichender Wahrscheinlichkeit liegen wird. Die Prognoseunsicherheit wird also je nach Bewertungszweck durch eine optimistische und eine pessimistische Einschätzung, d.h. Bandbreitenangaben gedämpft. 2.1.5

Akzeptanz

Die Einhaltung der aufgestellten Prämissen bildet eine gute Basis dafür, dass das zu entwickelnde Verfahren sowohl als Einigungsgrundlage der beteiligten Parteien als auch bei einer Prüfung durch unabhängige Dritte Akzeptanz findet. Preise, die mit dem cash flow-orientierten Ertragswertverfahren ermittelt werden, sollen stets den tatsächlichen wirtschaftlichen Nutzen der Immobilie widerspiegeln. Mit Blick auf die Tatsache, dass das Ertragswertverfahren nach WertV einen allgemein akzeptierten Bewertungsstandard für Immobilien in Deutschland darstellt, sind jedoch Kompromisse unumgänglich. Es folgt daraus, dass eine 87 88

Vgl. Gerady, Theo / Möckel, Rainer, Praxis der Grundstücksbewertung, Landsberg 1990, S.I.A.c.1 ohne Berücksichtigung von Modernisierung oder anderer Besonderheiten: vgl. §2 Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MiethöheG) vom 18.12.1974, zuletzt geändert am 6.6.1995 (BGBl. III 40212-5),

50

Modul 1 – Immobilienbewertung

alternative Berechnungsvariante nicht grundsätzlich abweichende Ergebnisse aufweisen darf. Jedoch ist gerade dies bei Anwendung unterschiedlicher Bewertungsverfahren auf das gleiche Objekt gewöhnlich gegeben. Die Entwicklung des cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens erfolgt mit der Zielstellung, zumindest bei Basisrechnungen eine Ergebnisidentität mit dem Ertragswertverfahren nach WertV zu erreichen. Dies ist nur durch eine direkte Ableitung des cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens aus dem Ertragswertverfahren nach WertV möglich. 2.2 Herleitung eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens ausgehend vom Ertragswertverfahren nach WertV Ohne Anspruch auf Marktnähe soll zur Veranschaulichung der nachfolgenden Ableitungsschritte das in Abbildung 7 dargestellte Zahlenbeispiel dienen. Es unterstellt einen Jahresreinertrag von 8.000 €, einen Bodenwert von 20.000 € und eine Restnutzungsdauer von 5 Jahren. Der Liegenschaftszins betrage 4%. Beim Ertragswertverfahren nach WertV handelt es sich um ein gespaltenes Verfahren, d.h. die Werte von Gebäude und Boden werden getrennt ermittelt und anschließend summiert. Es erfolgt dabei nur für das Gebäude eine Ertragswertberechung i.e.S. Der Bodenpreis stellt einen Vergleichswert dar. Er beeinflusst den Ertragswert des Gebäudes durch einen Vorwegabzug der so genannten Bodenwertverzinsung. Nur der verbleibende Ertrag wird mit dem Vervielfältiger gewichtet.

Ausgangsdaten zum Zeitpunkt t=0 -Bodenwert BW0 = 20.000 € -nachhaltiger Jahresreinertrag RE0 = 8.000 € -Restnutzungsdauer ND = 5 Jahre -Liegenschaftszins z = 4,0 % Ertragswertberechnung 1.Bodenwertverzinsung p.a.: BWZ = BW0 * z = 20.000 € * 4,0% = 800 € 2.Für Gebäudeanteil am Jahresreinertrag verbleibt demnach GA = RE0 – BWZ = 8.000 € – 800 € = 7.200 € 3.Ermittlung des Vervielfältigers ND

V

=

(1 + z)

− 1

ND

(1 + z) * z = 4,4518 4.Ertragswert des Gebäudes EWG = GA * V = 7.200 € * 4,4518 = 32.053 € 5.Ertragswert des Gesamtobjektes EW = EWG + BW0 = 32.053 € + 20.000 € EW = 52.053 € Abbildung 7:

Gespaltenes Ertragswertverfahren nach WertV als Ausgangsbasis

Ohne Berücksichtigung weiterer Faktoren erhält man einen Ertragswert von 52.053 €. 2.2.1 Modifikation des Verfahrens nach Wertermittlungsverordnung Einer tiefer gehenden Analyse der Zusammenhänge zwischen mehreren Perioden, vor allem aber dem Anspruch einer verständlichen Darlegung der Wert-

Herleitung eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens

51

ermittlungsgrundlagen gegenüber dem Auftraggeber, kann die gezeigte Formeldarstellung nicht genügen. Zur Offenlegung der Berechnungsgrundlagen bedarf es daher zuerst einiger grundlegender Modifikationen in der Darstellung der Rechnung. 2.2.1.1 Erklärung des Formelinhaltes durch eine Tabellendarstellung Der Vervielfältiger dient im Verfahren nach WertV dazu, die Erträge mehrerer Perioden auf Basis nur des Jahresreinertrages im Jahr 0 zu kapitalisieren. Insofern erfüllt er die gleiche Funktion wie die bereits in Abbildung 1 gezeigte Summenformel.89 ND

GA * V

=

∑ (1+ z) t =1

ND

GA

mit V =

t

(1 + z)

− 1

ND

(1 + z)

*z

Eine derartige Äquivalenz stellt einen Spezialfall dar, welche nur bei konstantem Zähler (Gebäudeanteil GA) gegeben ist. Die Darstellung in Tabellenform verdeutlicht diese im Ertragswertverfahren nach WertV getroffene Grundannahme. Sichtbar wird nun, dass der Ertragswert nach WertV auf einem über die Nutzungsdauer konstanten Gebäudeanteil am Reinertrag (hier 7.200 €) basiert. Jahr(t) 1 2 3 4 5

REt 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000

€ € € € €

BWZt (=z*BW0) 800 € 800 € 800 € 800 € 800 €

GAt 7.200 7.200 7.200 7.200 7.200

€ € € € €

GAt diskontiert (=GAt/(1+z)t) 6.923 6.657 6.401 6.155 5.918 EWG 32.053

BW0 EW Es gelten die Symbole der vorangegangenen Darstellungen. Abbildung 8:

€ € € € € €

20.000 € 52.053 €

Gespaltenes Ertragswertverfahren nach WertV in Tabellendarstellung

Schwierig begründbar ist dabei die Funktion der Bodenwertverzinsung,90 um die der konstante Jahresreinertrag (hier 8.000 €) gemindert wird. Nachfolgende Schritte sollen dafür einen Ersatz finden. 89 90

Vgl. 1.3.1 Allgemeiner Bewertungsansatz, S.30 Theoretische Vorstellungen über Erträge einer bebauten Liegenschaft: Annahme 1: Bodenwert = konstanter Bodenertrag / Liegenschaftszins [Barwert einer unendlichen Rente] Annahme 2: nachhaltiger Ertrag enthält diesen konstanten Bodenertrag, nur der Rest entfällt auf Gebäude Æ nur bedingt auf tatsächliche Erträge (d.h. Zahlungsströme) übertragbar

52

Modul 1 – Immobilienbewertung

2.2.1.2 Umstellung zur Berücksichtigung der Liquiditätswirksamkeit des Faktors Boden. Die Bodenwertverzinsung ist eine kalkulatorische Größe des Ertragswertverfahrens nach WertV. Für einen Investoren sind jedoch Zahlungsvorgänge (Cash flow) die originäre Beurteilungsgrundlage. Der folgende Schritt stellt nun stärker auf die Zahlungswirksamkeit aller Größen ab. Vorbereitet werden damit weitere Modifikationen, welche am Ende die konkrete Höhe aller Zahlungen ausweisen werden. Ziel ist die Unterstützung der für jede Investition notwendigen Liquiditätsplanung. Finanzierungsbedarf und Entnahmemöglichkeiten müssen offen gelegt werden.91 Das zuvor formulierte Äquivalenzprinzip92 fordert die Vergleichbarkeit zu anderen Anlagen. Dies bedingt auch eine Analogie der Bewertungsansätze. Gegenübergestellt wird hier eine gesamtfällige festverzinsliche Anleihe, welche bis zum Ende der Laufzeit gehalten wird. Diese erwirtschaftet jährlich Erträge, wird sie am Ende verkauft, kommt es zu einer abschließenden Einzahlung (Abbildung 9). Festverzinsliche Anleihe, Jahr(t) 1 2 3 4 5 Abbildung 9:

Zinsen 2.082 2.082 2.082 2.082 2.082

€ € € € €

Anlagebetrag 52.053 €, Rückzahlung [52.053 [52.053 [52.053 [52.053

€] €] €] €]

52.053 €

Zinssatz 4,0%

Ertrag gesamt 2.082 2.082 2.082 2.082 54.135

[] = Wertentwicklung

Ertrag diskontiert

€ € € € € EW

2.002 1.925 1.851 1.780 44.495 52.053

€ € € € € €

Festverzinsliche Anleihe als Alternativanlage

Auf die Immobilienbewertung lässt sich dieses Schema übertragen. Die bisherige, liquiditätsneutrale Bodenwertverzinsung entfällt. Dafür erfolgt der Verkauf des Bodens am Ende der Nutzungsdauer. Der Werteinfluss des Bodens wird damit ausschließlich in Form einer einmaligen Einzahlung im letzten Jahr der Nutzung berücksichtigt. Gegenüber der Anleihe besteht lediglich eine andere Ertragsstruktur. Zusammengefasst in einer Formel erhält man:93 91 92 93

Vgl. Hahn, Oswald, Finanzwirtschaft, 2.Auflage, Landsberg 1983, S.62 Vgl. 2.1.2.1 Äquivalenzprinzip, S.44 Vgl. auch (anderer Ansatz) Krämer, Ulrich, Eine Darstellungsvariante des Ertragswertverfahrens, in: Grundstücksmarkt und Grundstückswert, Nr. 5/95, Neuwied 1995, S.264

Herleitung eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens

EW

= RE*V +

53

ND

BW

mit V =

ND

(1 + z)

(1 + z)

ND

(1 + z)

− 1 *z

Diese Form der Wertermittlung unterscheidet sich in ihrer Darstellung schon erheblich von der Ausgangsrechnung nach WertV. Dennoch weist das Ergebnis wiederum den gleichen Wert aus. Auf dieser Basis können die folgenden Schritte aufbauen. Erträge werden jetzt danach eingestuft ob und wann sie tatsächlich auftreten, d.h. kassenwirksam werden. Abbildung 10 verdeutlicht dabei noch einmal die Grundannahme der WertV, dass die Erträge über die gesamte Nutzungsdauer hinweg konstant bleiben. Auch der Bodenwert am Ende der Nutzungsdauer wird immer noch mit dem Wert des Jahres 0 angesetzt. Diese realitätsferne Berechnungsgrundlage führt zu den eingangs erwähnten Interpretationsschwierigkeiten und Rechenfehlern.94,95 2.2.2

Parallele Umformung von Ertragsgrößen und Zinssätzen

Jahr(t) 1 2 3 4 5

REt laufend 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000

€ € € € €

REt aus Boden [20.000 [20.000 [20.000 [20.000

€] €] €] €]

20.000 €

REt gesamt 8.000 8.000 8.000 8.000 28.000

[] = Wertentwicklung

€ € € € €

EW Es gelten die Symbole der vorangegangenen Darstellungen.

REt diskontiert 7.692 7.396 7.112 6.838 23.014 52.053

€ € € € € €

Abbildung 10: Ertragswertberechnung unter Annahme gleichbleibender Erträge und Bodenwerte

Die sachliche und zeitliche Zuordnung der Erträge entsprechend ihrer Liquiditätswirksamkeit war ein erster Schritt in Richtung Cash flow-Darstellung. Nunmehr müssen die bisher verwendeten konstanten (nachhaltigen) Erträge durch tatsächliche (nominale) Werte ersetzt werden. Da der Liegenschaftszins speziell auf den Ertragsbegriff der WertV abgestimmt ist, muss auch er parallel zur Veränderung der Ertragsgrößen konvertiert werden. Um die Größe „nachhaltiger Ertrag“ zum Cash Flow zu konvertieren, sind zum einen die realen Wachstumserwartungen und zum anderen die Nominalwertänderungen (durch Inflation) zu berücksichtigen.

94 95

Vgl. 1.3.3.3 Schwierigkeiten in der Darstellung und Interpretation, S.39 Vgl. 1.3.3.2 Fehlerhafte Rechentechniken, S.37

54

Modul 1 – Immobilienbewertung

2.2.2.1

Eliminierung von Wertsteigerungsannahmen aus dem Zinssatz

In den vergangenen Jahrzehnten verzeichneten Immobilien oft Wertzuwächse, welche die Inflationsrate überstiegen. Denkbar ist aber auch eine negative Entwicklung. Die entsprechende Erwartung impliziert regelmäßig auch der Liegenschaftszins. Ein hohes impliziertes Realwertwachstum wird durch geringe Diskontierungseffekte, d.h. mit einem geringen Liegenschaftszins berücksichtigt. Eine Stagnation müsste demzufolge durch höhere Liegenschaftszinssätze abgebildet werden. Die realen Wachstumsannahmen im Jahr 1 sollen nun ausgewiesen werden: REerw,real,1 = RE0

* (1+wreal)

BWerw,real,1 = BW0

* (1+wreal)

bzw.

[wreal = reales Wachstum]

Für das Folgejahr gilt demnach für die Erträge (und äquivalent für den Bodenwert): REerw,real,2 = REerw,real,1

* (1+ wreal)

= RE0

* (1+ wreal) * (1+ wreal)

= RE0

* (1+ wreal)2

Allgemein also: REerw,real,t = RE0

* (1+ wreal)t

Parallel dazu ist der Liegenschaftszins zu modifizieren: zreal

= ( (1+z) * (1+wreal) ) – 1

Mit dem nun zur Diskontierung maßgeblichen Zins zreal liegt ein Realzins vor, der für prognostizierte Realerträge problemlos anwendbar ist.96 Er berücksichtigt, wie schon der Liegenschaftszins, noch renditerelevante Faktoren wie die Risikolage der Investition. Die bisher implizierten realen Wachstumsannahmen werden nun aber direkt beim Ertrag abgebildet. 96

Vgl. 1.3.1 Allgemeiner Bewertungsansatz, S.30

Herleitung eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens

55

Untenstehendes Beispiel trifft eine Annahme dahingehend, dass eine jährliche Realwertsteigerung (wreal) sowohl der Mieten als auch des Bodens von 0,5% erwartet wird. Ergänzung der Ausgangsdaten jährliche Realwertsteigerung Ö Realer Diskontierungszins Ertragswertberechnung Jahr(t) REerw,real,t laufend 0 1 8.040 € 2 8.080 € 3 8.121 € 4 8.161 € 5 8.202 €

wreal zreal REerw,real,t aus Boden [20.000 [20.100 [20.201 [20.302 [20.403

€] €] €] €] €]

20.505 €

= 0,5% p.a. = (1+0,04)*(1+0,005) – 1 = 4,52% REerw,real,t gesamt

[] = Wertentwicklung

8.040 8.080 8.121 8.161 28.707

REerw,real,t diskontiert € € € € €

EW Es gelten die Symbole der vorangegangenen Darstellungen.

7.692 7.396 7.112 6.838 23.014 52.053

€ € € € € €

Abbildung 11: Ertragswertberechnung mit Abbildung des realen Wachstums von Erträgen und Bodenwert

2.2.2.2 Umstellung auf Nominalzahlungen und Nominalzinssatz Eine eigenständige Ertragswertberechnung mit realen Erträgen ist grundsätzlich möglich97 und besitzt gegenüber der ursprünglichen Rechnung nach WertV eine geringere Fehleranfälligkeit. Dies gilt besonders bei der Einbeziehung von Zusatzfaktoren.98 Diese müssten lediglich auf Realwerte heruntergerechnet werden. Bei zahlreichen Faktoren kann aber die jeweils notwendige Umrechnung „nominal Æ real“ aufwendig und fehleranfällig sein. Das Verfahren soll daher weiterentwickelt werden. Die Einarbeitung komplexer Faktoren (z.B. nominal vereinbarte Staffelmieten), aber auch die spätere Darstellung und Interpretation des Rechenweges sind unter Verwendung von Nominalgrößen einfacher. Nominalgrößen dienen dem besseren Verständnis des Verfahrens, da der etwas abstrakte Begriff des Realwertes meist nur Fachleuten wirklich geläufig ist. Nominalwerte unterscheiden sich von Realwerten durch die Einbeziehung der Geldentwertung. Inflationsraten99 werden nach verschiedenen Gesichtspunkten regelmäßig ermittelt. Ein häufig herangezogener Maßstab ist die Teuerungsrate eines 4-Personen Arbeitnehmerhaushaltes. 97 98 99

Vgl. 1.3.1 Allgemeiner Bewertungsansatz, S.30 Probleme beim WertV-Verfahren: vgl. 1.3.3.2 Fehlerhafte Rechentechniken, S.37 Vgl. Falk, Bernd (Hrsg.), Fachlexikon Immobilienwirtschaft, Köln 1996, S.366

56

Modul 1 – Immobilienbewertung

Nachschüssige Feststellung aller Größen und Beginn der Inflation in t=0 vorausgesetzt, ergibt sich: REerw,nom,t

= RE0*(1+g)t * (1+wreal)t

[g = Geldentwertungssatz]

Notwendig wird ebenfalls eine Konvertierung des Diskontierungszinses zu einem Nominalzins. Damit nähert sich dieser an den Kapitalmarktzins an. Auch dort enthält der Zins (neben dem Risikoausgleich und der Vergütung für die Kapitalüberlassung) einen Inflationsanteil. Für eine Bewertung von Staffelmieten (oder anderen festen Nominalgrößen, die in der Zukunft liegen) ist nicht die aktuelle, sondern die für die nächsten Jahre erwartete Inflationsrate maßgeblich. Der Zeitraum, für den die Inflationsprognose erfolgt, sollte dem Zeitraum entsprechen, für den gesicherte Erkenntnisse über auftretende Nominalwerte vorliegen. Diese bekannten Größen müssen möglichst exakt bewertet werden. Prognosen über spätere Entwicklungen werden primär mit üblichen Realwertänderungen erfasst. Eine unerwartet hohe Preissteigerung bleibt auf den Ertragswert ohne Auswirkung. Entsprechende Abweichungen würden sowohl alle Nominalzahlungen als auch den nominalen Kalkulationsszins (Zinsanstieg am Kapitalmarkt) betreffen und sich damit bei der Diskontierung weitgehend neutralisieren. Zur Quantifizierung der Inflationserwartung kann der reale Kapitalmarktzins herangezogen werden. 100 Maßgeblich sind Anleihen, welche über den gleichen Zeitraum laufen, für den auch die Inflation geschätzt werden soll. Die Inflationserwartung erhält man mit: g

= (1+knom)/(1+kreal) – 1 = (knom-kreal)/(1+kreal)

Der Realkapitalmarktzins kann aus vergangenen Perioden empirisch ermittelt werden. Bei bekannter Inflation und gegebenem Nominalzins beträgt er: kreal

= (1+knom)/(1+g) - 1 = (knom-g)/(1+g)101

100

Vgl. Lehmann, Steffen, Neue Wege in der Bewertung börsennotierter AG’s - Ein Cash-floworientiertes Ertragswertmodell, 1. Auflage, Wiesbaden 1993, S.203

Herleitung eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens

57

Unter Einbeziehung des so ermittelten Geldentwertungssatzes, ist der nominale Diskontierungszins (znom) wie folgt zu quantifizieren: znom

= (1+zreal)*(1+g) – 1

Aus Gründen der Eindeutigkeit und Vereinfachung nachfolgender Aussagen wird definiert: Der Einzahlungsüberschuss (EÜ) ist der Saldo aller zwischen Objekt und Umwelt realisierten Zahlungen einer Periode. Diese nominale, prognostizierte Größe wird jährlich nachschüssig festgestellt. Aus den bisher verwendeten Variablen lässt sich der Einzahlungsüberschuss (unter der Prämisse gleichmäßigen Ertragswachstums) wie folgt ableiten: EÜt

= REerw,nom,t = RE0*(1+g)t*(1+wreal)t

Durch das Fehlen einer eigenen finanziellen (≈betrieblichen) Sphäre der Immobilie besteht kein Unterschied zwischen erzielter und ausschüttbarer Liquidität.102 Hier gilt demnach: Einzahlungsüberschuss = Cash flow

Der Immobilienzinssatz (i) ist ein nominaler Zinssatz, welcher Risiken und Chancen einer spezifischen Immobilie berücksichtigt und welcher vom Liegenschaftszins abgeleitet oder alternativ ausgehend vom Kapitalmarktzins (k) kalkuliert werden kann: i

= znom = (1+z)*(1+g)*(1+wreal) – 1

i

= (1+k)*(1+r) – 1

[r = Risikoaufschlag]

Der neu geschaffene Immobilienzinssatz (i) besitzt gegenüber dem Liegenschaftszins eine engere Anlehnung an den Kapitalmarktzins. Er berücksichtigt aber weiterhin die spezifische Risikosituation einer Immobilienanlage (Sofern 101 102

Vgl. Ballwieser, Wolfgang, Unternehmensbewertung bei unsicherer Geldentwertung, Hannover 1986, S.2 Vgl. Knüsel, Daniel, Die Anwendung der Discounted Cash-Flow-Methode zur Unternehmensbewertung, Zürich 1994, S.60ff

58

Modul 1 – Immobilienbewertung

Kapitalmarkt und Immobilienanlage ein vergleichbares Risiko aufweisen, kann dieser Zuschlag auch r=0 betragen.) Speziell für das Verfahren nach WertV getroffene Annahmen wurden eliminiert, so dass statt der interpretierbaren Größe „nachhaltiger Ertrag“ nun erwartete Zahlungen genau in der Höhe ausgewiesen werden, wie sie dem Anleger wahrscheinlich auch zufließen werden. Die Wachstumserwartungen des Marktes lassen sich nun erstmals offen legen. Die Entwicklung der prognostizierten Nominalerträge stellt die folgende Abbildung dar: Ergänzung der Ausgangsdaten Inflationserwartung g jährliche Realwertsteigerung wreal Ö Immobilienzins znom Ertragswertberechnung Jahr(t) REerw,nom,t laufend 0 1 8.201 € 2 8.407 € 3 8.618 € 4 8.834 € 5 9.056 €

= = = =

2,0% p.a. 0,5% p.a. (1+0,04)*(1+0,02)*(1+0,005) – 1 6,61%

REerw,nom,t aus Boden

REerw,nom,t gesamt

22.639 €

8.201 8.407 8.617 8.834 31.695

[20.000 [20.502 [21.017 [21.544 [22.085

€] €] €] €] €]

[] = Wertentwicklung

€ € € € €

EW Es gelten die Symbole der vorangegangenen Darstellungen.

REerw,nom,t diskontiert 7.692 7.396 7.112 6.838 23.014 52.053

€ € € € € €

Abbildung 12: Ertragswertberechnung mit nominalen Erwartungswerten

Das Modell ist nunmehr geeignet dafür, auch abweichende, nominal ausgewiesene Prognosen aufzunehmen. Diese können direkt in die Zahlungsreihe integriert werden. Dazu wird der periodische Einzahlungsüberschuss als beliebig detaillierte Summe seiner Einflussfaktoren dargestellt. Auch hier gilt stets: Der Gutachter hat vor der Einbeziehung in seine Berechnung als erstes zu prüfen, welche Art von ertragsbeeinflussenden Faktoren gegeben sind. Je nach dem, ob ¾ feste Nominalgrößen, ¾ feste Realgrößen, ¾ mit dem Prinzip des nachhaltigen Ertrages kompatible Werte oder ¾ von anderen Faktoren abhängige Größen vorliegen, müssen zuvor ggf. Umrechnungen erfolgen.

Herleitung eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens

59

Nachfolgende Abbildung lehnt sich an diverse Schemata zur Kalkulation des Liegenschaftszinses103,104,105 an und stellt die zugehörigen Ertragsbegriffe den jeweils gültigen Zinsen gegenüber. Innerhalb der Berechnung ist nur die Verwendung einander entsprechender (hier: nebeneinander stehender) Größen statthaft.106 Zinssatz

Ertragsbegriff

Kapitalmarktzins (k)

Sicherheitsäquivalenter Ertrag

+

Zuschlag für erschwerte Verkäuflichkeit und erhöhtes Risiko

-

Abschlag für Geldentwertungschutz (Sicherheitspräferenz, Risikosenkung)

=

IMMOBILIENZINSSATZ (i)

-

Abschlag für Inflation

-

Abzug von Inflation

=

Reale Rendite (zreal)

=

Realer Ertrag

-

Abschlag für Realwertsteigerung (wreal) (ggf. negativ) Liegenschaftszins (z)

-

Realwertsteigerungen (ggf. negativ)

=

nachhaltiger Ertrag

=

+

Hinzurechnung von prognostizierten, aber unsicheren Ertragsanteilen

= EINZAHLUNGSÜBERSCHUSS (prognostizierter nominaler Ertrag)

WertVtypische

Zuschlag für Bewirtschaftungsaufwand

Immobilien-typische Komponenten

+

Abbildung 13: Gegenüberstellung von Zins- und Ertragsbegriffen

2.2.3

Bandbreiten statt einwertiger Erwartungsgrößen

In der vorangegangenen Darstellung werden Mieterhöhungen und andere Wertentwicklungen über Jahre hinweg scheinbar exakt prognostiziert. Die tatsächliche Entwicklung in der Zukunft ist aber heute unbekannt. Aufgeführte Einzelwerte täuschen eine Exaktheit vor, die kein Gutachten erreichen kann. Die Irrtumswahrscheinlichkeit kann dadurch verringert werden, indem statt Schätzungen konkreter Zielwerte nur Prognosen der Minimal- und Maximal103 104 105 106

Vgl. Morgan, John / Harrop, Martyn / Brühl, Martin, Internationale Bewertungsmethoden, in: Falk, Bernd (Hrsg.), Gewerbe-Immobilien, 6. Auflage, Landsberg 1994, S.501 Vgl. Vogels, Manfred, Grundstücks- und Gebäudebewertung – marktgerecht, 5.Auflage, Wiesbaden 1996, S.167 Vgl. Kleiber, Wolfgang / Simon, Jürgen, WertV ´88, 4. Auflage, Köln 1995, 149 Vgl. auch Anhang A1. Grundlegende Ertragsbegriffe und Zinssätze, S.119

60

Modul 1 – Immobilienbewertung

werte vorgenommen werden. Aussagen über vermutete Bandbreiten können für Mieterträge, Bodenwerte, einzelne Kostenarten, die Nutzungsdauer sowie die Zinsfaktoren erfolgen. Diese Einzelaussagen können zunächst unabhängig von Wahrscheinlichkeiten getroffen werden.107 Es ergeben sich schließlich zwei Zwischenergebnisse, die auf jeweils einer optimistischen und einer pessimistischen Prognose beruhen. Gleichverteilung vorausgesetzt, lässt sich mit Hilfe des arithmetischen Durchschnitts ein mittlerer Erwartungswert bestimmen. Gleichzeitig erhält der Gutachtenempfänger mit den zwei Szenarien (worst case / best case) eine klare Aussage über bestehende Chancen und Risiken.108 In der folgenden Abbildung wurden Bandbreitenschätzungen ausschließlich für die Reinerträge vorgenommen. Obwohl beim gewählten Beispiel wiederum der gleiche Ertragswert wie in den vorangegangenen Rechnungen festgestellt wurde, ist diese Rechnung nicht mehr kongruent zu dem Ertragswertverfahren nach WertV. Beide Ergebnisse können grundsätzlich voneinander abweichen. Wird beispielsweise die Nutzungsdauer nicht mehr mit 5 Jahren, sondern als Bandbreite von 4 bis 6 Jahren angegeben, so ergibt sich mit diesem Verfahren ein um etwa 100 € niedrigerer Ertragswert. Ergänzung der Ausgangsdaten Pessimistische Ertragsschätzung: EÜt,pess = 0,9 * EÜt Optimistische Ertragsschätzung: EÜt,opt = 1,1 * EÜt EÜ aus Bodenverkauf im Jahr 5: EÜ5,Boden = 22.639 € Ertragswertberechnung Pessimistische Prognose Optimistische Prognose Gesamter EÜt,pess Gesamter EÜt,opt t Laufender Laufender EÜt,pess diskonEÜt,opt diskonEÜt,pess EÜt,opt tiert tiert 1 2 3 4 5

7.381 7.566 7.756 7.951 8.150

€ € € € €

7.381 € 7.566 € 7.756 € 7.951 € 30.789 € EWpess

mittlerer Erwartungswert

6.923 6.657 6.401 6.155 22.356 48.492

€ € € € € €

9.021 9.247 9.479 9.717 9.961

€ € € € €

9.021 € 9.247 € 9.479 € 9.717 € 32.600 € EWopt

8.462 8.136 7.823 7.522 23.672 55.651

€ € € € € €

EW = 52.053 €

Es gelten die Symbole der vorangegangenen Darstellungen. Abbildung 14: Ertragswertberechnung mit prognostizierten Bandbreiten

107 108

Vgl. Franke, Günter / Hax, Herbert, Finanzwirtschaft des Unternehmens und Kapitalmarkt, 2. Auflage, Berlin 1990, S.196ff Vgl. Jenyon, Bruce / Turner, John / White, Darron / Lincoln, Nicole, Der Entscheidungsbaum bei der Immobilienbewertung, in: Immobilien Zeitung, Nr. 10/97, Wiesbaden 1997, S.4

Herleitung eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens

61

Größere Bandbreiten bei den Eingangsdaten führen zu einem größeren Abstand der beiden Grenzpreise, aber auch zu einer höheren Sicherheit, dass sich der tatsächliche (erst ex post feststellbare) wirtschaftliche Wert innerhalb dieser Spanne befindet. Mit der Entwicklung der Bandbreitendarstellung liegt nun das Grundmodell eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens vor. Das Verfahren baut auf nominalen Prognosewerten auf und verwendet einen Zinssatz, welcher die erzielbare Rendite offen legt. Die Prognoseunsicherheit wird durch Szenarien explizit dargestellt. 2.2.4

Varianten für spezielle Bewertungsfälle

Auf Basis des Grundmodells können nun für typische Bewertungsfälle spezielle, d.h. erweiterte Bewertungsalgorithmen definiert werden. 2.2.4.1 Feste Mietzinsvereinbarung Die im Verfahren verwendeten Einzahlungsüberschüsse sind stets Nominalgrößen. Dabei basiert der Ertrag einer Periode auf dem Vorjahresergebnis und einer konstanten, prognostizierten Steigerungsrate. Im Grundmodell wird somit von einem geometrischen (bzw. exponentiellen) Wachstumstrend ausgegangen, dessen Ursprung die heutige Marktmiete ist. Bestehende Mietverträge können von diesem Trend abweichen. Wenn eine kurzfristige Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete unwahrscheinlich ist, z.B. bei langfristig abgeschlossenen Verträgen, so muss dies in die Bewertung einfließen. Folgende Sachverhalte sind häufig gegeben: ¾ Mieten liegen oberhalb der Vergleichsmiete, sind also nach Vertragsablauf in dieser Höhe nicht mehr zu erzielen (Over-Rented-Objekte, vgl. Abbildung 15),

62

Modul 1 – Immobilienbewertung

t

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Vertragsmiete

14,00 14,00 14,00 14,00 14,00

Vergleichsmiete pessimisoptimistisch tisch 10,00 10,20 10,40 10,40 10,82 10,61 11,25 10,82 11,70 11,04 12,17 11,26 12,65 11,49 13,16 11,72 13,69 11,95 14,23 12,19 14,80

Vertrags19,00

miete

Vergleichsmiete

17,00

opt

15,00 13,00

pess

11,00 9,00 7,00 5,00 0

2

4

6 8 10 12 14 Jahr

Abbildung 15: Anzusetzende Mieterträge bei einem Over-Rented-Objekt

¾ Mieten unterschreiten die Vergleichsmiete, so dass es nach Vertragsablauf zu einem sprunghaften Mietanstieg kommt (Under-Rented-Objekte), ¾ Staffelmietverträge wurden abgeschlossen, so dass der Ertragsverlauf vom allgemeinen Markttrend abweicht. Die Einzahlungen aus den bestehenden Verträgen lassen sich nach der getroffen Vereinbarung (ggf. mit einem Risikoabschlag bestimmen. Die Marktentwicklung ist parallel zu dieser Vertragslage zu prognostizieren. Bei der Bewertung überlagert der fest vereinbarte Mietzins die Vergleichsmiete. Ob Szenarien notwendig sind, sollte nach der Risikosituation (z.B. Mieterbonität) fallweise entschieden werden. Preisvereinbarungen jeder Art können auf jeden Fall direkt in die Zahlungsreihe integriert werden. 2.2.4.2 Rechte und Belastungen Rechte und Belastungen stellen werterhöhende bzw. wertmindernde Faktoren dar. Sie müssen daher in die Bewertung einfließen. Die Prämissen des cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens sind dabei zu beachten. Auch bei der Bewertung von Belastungen ist stets auf die aktuelle bzw. spätere Zahlungswirksamkeit abzustellen. Belastungen (und äquivalent Rechte109) können auf zwei Elemente dieses Verfahrens einwirken: ¾ Die laufenden (Netto-)Erträge werden durch niedrigere Einzahlungen und / oder höhere Auszahlungen gemindert. 109

Alle Aussagen über die Belastungen lassen sich äquivalent auf die Rechte übertragen.

Herleitung eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens

63

¾ Am Ende der Nutzungsdauer wird ein geringerer Erlös aus dem Bodenverkauf erzielt. So verursacht ein Wohnrecht gegenüber den sonst anzusetzenden marktüblichen Mieten geringere oder überhaupt keine Einzahlungen. Die Zahlungsreihe ist (analog zur zuvor betrachteten Rechnung mit festen Mietzinsvereinbarungen) entsprechend zu korrigieren. Die Dauer kann je nach Vertragsinhalt anhand der getroffenen Vereinbarungen oder mit Hilfe von Statistiken (z.B. Lebenserwartung) festgestellt werden. Problematischer ist der Ansatz von Sachverhalten, die allgemein den Belastungen zugerechnet werden, aber nicht offenkundig zahlungswirksam sind. Zu nennen wäre hier z.B. ein Leitungsrechte durch das nur als Garten genutzte Hinterland. Hier ist zu hinterfragen, ob eine Berücksichtigung überhaupt notwendig ist. Umnutzungen oder Anschlussinvestitionen werden grundsätzlich in diesem Verfahren nicht berücksichtigt. Das erwähnte Recht Dritter bedeutet also keine unmittelbare Beeinträchtigung während der Nutzungsdauer. Betroffen ist von dieser Belastung aber der Nettoerlös am Ende der Nutzungsdauer. Die Annahme dieses Konzeptes, dass der Boden am Ende der Nutzungsdauer verkauft wird, erfordert eine entsprechende Preisprognose. Diese ging bisher von einem unbelasteten, sofort bebaubaren Grundstück aus. Rechte, die auch zu diesem späteren Zeitpunkt noch wirksam sind (z.B. das genannte Leitungsrecht) schränken die Folgenutzung ein. Es kommt zu einer Wertminderung des Bodens. Zahlreiche Arten von Belastungen sind damit in der letzten Periode zu berücksichtigen, indem entsprechend der festgestellten Beeinträchtigung ein geringerer Verkaufserlös des Bodens angenommen wird. Bei einer langen Restnutzungsdauer und einem damit starken Diskontierungseffekt wird die Wirkung regelmäßig gering sein. Enden Belastungen innerhalb der Nutzungsdauer und verursachen sie auch keine laufenden Ertragseinbußen, so stuft das cash flow-orientierte Verfahren (anders als die WertV) diese Tatsache nicht als Belastung ein. Wird die als Beispiel genannte Leitung durch das Versorgungsunternehmen in absehbarer Zeit nicht mehr benötigt (und auch auf dessen Kosten entfernt), so soll dieses Leitungsrecht den Ertragswert nicht beeinflussen. Werden zur Kompensation der Belastung durch den Verursacher Zahlungen an den Grundstückseigentümer geleistet, so sind diese unter den Einnahmen aufzuführen. Auch wenn ein 100prozentiger Ausgleich angenommen wird, sollen beide Größen (Ausgleichszahlung und Belastung) in den Zahlungsrei-

64

Modul 1 – Immobilienbewertung

hen erscheinen (keine Saldierung). Dies unterstützt die Liquiditätsplanung und erleichtert spätere Kontrollen dieser Größen. 2.2.4.3 Wirkungen des Steuerrechts Erfolgsunabhängige Steuern, z.B. die Grundsteuer, stellen laufende Ausgaben dar und werden deshalb direkt in der Zahlungsreihe abgebildet. Meist ist eine Umlage auf Mieter möglich, wodurch die Wirkung weitgehend neutralisiert wird. Interessante Erweiterungsmöglichkeiten bietet aber die Einbeziehung erfolgsabhängiger Steuern. Diese sind eng mit der Person des Eigentümers verknüpft. Gleiches gilt für die Wahl von Abschreibungsalternativen und Finanzierungsmodellen. Die Bewertung dieser Größen darf daher nicht im Zuge einer Marktpreisermittlung erfolgen. Sie legt jedoch dem Auftraggeber seine individuellen Grenzpreise offen, bei denen ein Erwerb bzw. ein Verkauf wirtschaftlich noch sinnvoll ist. Der bisher verwendete Einzahlungsüberschuss (EÜ) stellt einen Vorsteuerwert dar und soll keinerlei steuerfreien Erträge enthalten. Von diesem Bruttoeinzahlungsüberschuss abzuziehen sind Ab- und Zuflüsse, welche sich aus der steuerlichen Beurteilung ergeben und man erhält den Nachsteuereinzahlungsüberschuss. Die steuerliche Bemessungsgrundlage unterscheidet sich vom bisher verwendeten Überschussbegriff. Sie ergibt sich aus dem Einzahlungsüberschuss (EÜ) abzüglich Abschreibungen (AfA) und Zinszahlungen (AZZi). Gewichtet mit dem Steuersatz (st) lässt sich die Steuerauszahlung (AZSt) ermitteln: AZSt

= st * (EÜ – AfA –AZZi)

Fremdfinanzierung verursacht neben der Zinszahlung (AZZi) eine Einzahlung bei Kreditaufnahme (EZKr) und Tilungsauszahlungen(AZTg). Diese sind steuerlich unbeachtlich. Berücksichtigt man noch sonstige steuerfreie Zulagen (EZZl) so beträgt der Einzahlungsüberschuss nach Steuern und Finanzierung: EÜSt,Fin

= EÜ + EZKr + EZZl – AZSt – AZZi – AZTg

Soll der individuelle Ertragswert berechnet werden, so ist ein Nachsteuerzinssatz zu verwenden. Auch bei einer alternativen Kapitalanlage werden Zinsen besteuert. Von Zinserträgen (ZiVorSt) verbleiben nach Steuern nur noch:

Herleitung eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens

ZiNachSt

= ZiVorSt

– st * ZiVorSt

= ZiVorSt

* (1-st)

65

Äquivalent zu diesem allgemeinen Nachsteuerzins ergibt sich der Nachsteuerimmobilienzinssatz:110 iSt

= i * (1-st)

Ein hoher Fremdfinanzierungsanteil verursacht zusätzliche Risiken (rFin). Diese erfordern eine weitere Modifikation des Zinssatzes. Der Immobilienzinssatz unter Einbeziehung von Steuern und Fremdfinanzierung (iSt,Fin) beträgt somit: iSt,Fin

= i * (1-st) * (1+rFin)

Erweitern ließe sich dieses Modell, indem z.B. steuerliche Pauschalierungen und Freibeträge berücksichtigt werden. Auch wären über den Zeitablauf variable Steuersätze darstellbar. Auch hier empfehlen sich Szenarien. Die Erweiterung um steuerliche Einflüsse lässt ferner auch grobe Marktprognosen zu. Für modellhaft angenommene Marktteilnehmer lassen sich die Wirkungen von Gesetzesänderungen untersuchen. Aus den Vor- und Nachteilen solcher Repräsentanten lässt sich dann auf den Gesamtmarkt schließen.111 Insgesamt stellen solche Simulationen nicht mehr eine Immobilienbewertung i.e.S. dar, sondern sind eher eine weitergehende Analyse und Beratungsleistung. Diese kann jedoch die Daten des Ausgangsmodells nutzen und erweitern. 2.2.5

Verringerung der Berechnungsschritte durch komprimierende Formeldarstellung

Die Tabellenmethode stellt beim cash flow-orientierten Ertragswertverfahren eine übersichtliche und gut nachvollziehbare Berechnungstechnik dar. Argumente gegen die hohe Zahl an Berechnungsschritten verlieren in Zeiten von Excel und leistungsfähiger Bewertungssoftware an Bedeutung. Dennoch kann es in Einzelfällen erforderlich sein, einen Überschlagswert durch Anwendung von prägnanten Formeln zu ermitteln. Diese können nicht 110 111

Vgl. Franke, Günter / Hax, Herbert, Finanzwirtschaft des Unternehmens und Kapitalmarkt, 2. Auflage, Berlin 1990, S.153 Vgl. Franke, Günter / Hax, Herbert, Finanzwirtschaft des Unternehmens und Kapitalmarkt, 2. Auflage, Berlin 1990, S.307

66

Modul 1 – Immobilienbewertung

alle Aspekte berücksichtigen. Um das Kriterium einer einfachen und schnellen Berechnung zu erfüllen, sollen ausschließlich folgende Faktoren einfließen: ¾ laufender Jahresüberschuss (EÜ0) zum Bewertungszeitpunkt, ¾ Bodenwert zum Bewertungszeitpunkt (BW0), ¾ mittlere Nutzungsdauer (ND), ¾ Immobilienzinssatz (i) und ¾ gleiche Steigerungsraten (wnom) für Einzahlungen, Auszahlungen und Wertentwicklung des Bodens (jeweils konstant von Beginn an). Folgende Summenformeln repräsentieren dann den Ertragswert: EÜ0 *(1 + w nom )j ∑ (1 + i)j j=1 ND

EW

=

+

(1 1+ +wi )j +

ND

= EÜ0 * ∑

nom

j=1

BW0 *(1 + w nom )ND (1 + i)ND

(1 1+ +wi )ND

BW * 0

nom

Zusammengefasst erhält man: EW

= EÜ0*

(q ND − 1) * q q -1

+

BW0*qND

mit q =

1 + wnom 1+ i

Diese Formel ist nur für Überschlagsrechnungen und einfache Bewertungsaufgaben anwendbar. Sie ersetzt keinesfalls eine detaillierte Bewertung unter Verwendung der Tabellenmethode. 2.3

Aussagekraft des neuen Verfahrens und Einordnung in die internationale Bewertungspraxis

Das aus der WertV abgeleitete Verfahren führt im Basisfall zu identischen Ergebnissen. Es ist damit grundsätzlich kompatibel. Die neue Variante auf Basis von nominalen, cash flow-orientierten Werten bietet jedoch eine höhere Aussagekraft. Bewertet werden nun prognostizierte Nettozahlungszuflüsse statt einem fixierten heutigen Ertrag. Der Wert der Immobilie ergibt sich aus den auf den Bewertungszeitpunkt abgezinsten Zahlungsströmen, die dem Investor so auch zufließen werden. Der Gutachter kann seine fundierten und realitätsnahen Prognosen direkt einarbeiten. Der Diskontierungszinssatz entspricht der geforderten bzw. üblichen Rentabilität der Anlage.

Aussagekraft des neuen Verfahrens und Einordnung in die internationale Bewertungspraxis

Die Herleitung des Verfahrens ist nicht reversibel. Sachverhalte wie unterschiedliche Teuerungsraten bei einzelnen Kostenarten, vom allgemeinen Trend abweichende Erträge oder aber die Einbeziehung von Bandbreitenschätzungen lassen sich nicht ohne weiteres auf das Ertragswertverfahren nach WertV übertragen.

WertV

67

Cash-flow Verfahren

Abbildung 16: Übertragbarkeit von Bewertungssachverhalten

Charakterisieren lässt sich das Verfahren als „(risk-adjusted) discounted cash flow method“.112113 Diese Methode ist international für die Immobilienbewertung anerkannt und somit auch hervorragend zur Bewertung länderübergreifender Investments geeignet. Unterstützt wird dies durch die Bandbreitendarstellung. Die Grenzwerte ermöglichen Parallelen zu dem in der angelsächsischen Wertermittlung betrachteten „open market value“ (bestmöglicher zur Zeit erzielbarer Preis) und dem „Forced Sale Value“ (Mindestpreis bei Verkaufsdruck).114 Das Verfahren bewahrt dennoch die Nähe zur deutschen, normierten Wertermittlung. Wichtige Grundelemente bleiben weiterhin die endliche Nutzungsdauer und marktübliche, nach Möglichkeit empirisch ermittelte Kalkulationszinssätze. Insbesondere die Einbeziehung des Zeitaspekts kann zu einer exakteren Wertermittlung führen als etwa bei angelsächsischen Verfahren (z.B. Term & Reversion).115 Dies gilt besonders bei kurzer Restnutzungsdauer. Das cash flow-orientierte Ertragswertverfahren entkräftet durch seine Marktnähe die häufig geäußerte Kritik (vor allem ausländischer Marktteilnehmer und Gutachter) am statischen Ansatz der deutschen Wertermittlung.116 Im Gegensatz zur Rechnung nach WertV liegt mit dem cash flow-orientierten Verfahren eine Methode vor, welche zahlreiche Erweiterungsmöglichkeiten zulässt sowie durch Bandbreitenangaben die Chancen und Risiken der Investition offen legt.

112 113 114 115 116

Vgl. Morgan, John / Harrop, Martyn / Brühl, Martin, Internationale Bewertungsmethoden, in: Falk, Bernd (Hrsg.), Gewerbe-Immobilien, 6. Auflage, Landsberg 1994, S.505 Weichs, Caspar Freiherr von, Strategisch denken, in: Frankfurter Allgemeine Zeitung, Nr. 84/97, Frankfurt 1997, S.41 Vgl. Thomas, Matthias, Income Approach versus Ertragswertverfahren, in: Grundstücksmarkt und Grundstückswert, Nr.1/95, Neuwied 1995, S.35ff Vgl. Simon, Jürgen, Quo Vadis? – Deutsche Verfahren der Grundstückswertermittlung auf dem Prüfstand, in: Grundstücksmarkt und Grundstückswert, Nr.3/96, Neuwied 1996, S.135 Vgl. Sotelo, Ramon, Die WertV ist tot, es lebe die WertV, in: Grundstücksmarkt und Grundstückswert, Nr.2/95, Neuwied 1995, S.91ff

68

Modul 1 – Immobilienbewertung

Durch den Cash Flow-Ansatz und der Renditeorientierung entstehen Anknüpfungspunkte zur Investitionsrechnung und anderen ökonomischen Verfahren. Neue Erkenntnisse des Bewerters lassen sich direkt einbringen und für den Adressaten glaubhaft und transparent darstellen. 2.4

Verfahrensanwendung bei einem Wohnmietshaus

Das bisher theoretisch behandelte cash flow-orientierte Ertragswertverfahren soll nun um einen Anwendungsalgorithmus ergänzt werden. Als Beispiel dient die Wertermittlung für ein fiktives Wohnmietshaus. Die in der Fallstudie verwendeten Daten erheben keinen Anspruch auf Aktualität oder Vollständigkeit. Vielmehr wurden die Parameter bewusst so gewählt, dass unterschiedliche Problemkreise der Wertermittlung dargestellt werden können. Die dabei gewonnenen Erkenntnisse über Datenerhebung, Rechentechniken und Ergebnisinterpretation lassen sich auf andere Fälle übertragen. 2.4.1 Objektdarstellung In jedem Gutachten ist das zu bewertende Objekt zu Beginn anhand einiger maßgeblicher Kriterien zu klassifizieren.117 Besonderheiten im Vergleich zu durchschnittlichen Objekten einer Kategorie beeinflussen den Wert und müssen deshalb herausgestellt werden. 2.4.1.1 Lage Die Lage stellt den Haupteinflussfaktor auf die zukünftig erzielbaren Erträge und damit den Wert der Liegenschaft dar. Mängel am Bauwerk kann der Eigentümer ggf. beheben, eine schlechte Lage hingegen nicht. Da das cash flow-orientierte Ertragswertverfahren eine Ertragsprognose explizit ausweist, kommt der Lagebeurteilung eine herausragende Bedeutung zu. Für eine umfassende Analyse empfiehlt sich eine Gliederung in ¾ landesweit wirkende Faktoren, ¾ Regionalfaktoren (Bundesland, Kreis, Stadt), ¾ Zonalfaktoren (Stadtteil, Straßenzug) und ¾ grundstücksindividuelle Faktoren.118 117 118

Vgl. Rensman, Heinz-Josef, Vom Aufzug bis zum Parkplatz:Wie Hypothekenbanken die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie prüfen, in: Immobilien Zeitung, Nr. 24/96, Wiesbaden 1996, S.11 Vgl. Dieterich, Hartmut, Bodenmarkt und Bodenpolitik, in: Kühne-Bühning, Lidwina / Heuer, Jürgen (Hrsg.), Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, 3. Auflage, Frankfurt 1994, S.327

Verfahrensanwendung bei einem Wohnmietshaus

69

Besonders die letzten beiden Faktoren erfordern fallbezogen jeweils neue Erhebungen des Gutachters. Nützliche Quellen dafür können sein ¾ Publikationen der Gemeinde und der übergeordneten Gebietskörperschaften (z.B. Beschreibungen und Historien der Ortsteile, Planungsunterlagen, Förderprogramme), ¾ Einschätzungen der Makler, Banken, Branchenverbände, Gutachterausschüsse und Veröffentlichungen anderer Gewerbeverbände und Interessenvertreter (jeweils unter Beachtung der spezifischen Interessenlagen), ¾ Statistiken zur wirtschaftlichen und soziodemografischen Situation, ¾ Berichte über bedeutende ortsansässige Unternehmen (aktuelle, ggf. auch potenzielle) und nicht zuletzt ¾ die persönliche Besichtigung durch den Gutachter. Für das Beispiel soll eine stark verkürzte Lageeinschätzung ausreichen. Wenn die Makrolage als bekannt vorausgesetzt wird, sind folgende Informationen wertrelevant: Das zu bewertende Wohnhaus befindet sich in einem Stadtteil mit höherem bzw. besonderem Wohnwert. Das reine Wohngebiet umfasst zahlreiche Gründerzeitbauten, ein Villenviertel und eine Kleingartenanlagen. Das Haus selbst bietet direkten Blick auf den großen Stadtpark. Es liegt abgeschirmt von einer belebten Einkaufsstraße mit zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten und Gastronomie. Wichtige Einrichtungen, wie Ärzte und eine Schule, sind zu Fuß erreichbar. Eine gute Anbindung an die Innenstadt ist durch unmittelbare Nähe einer Straßenbahnhaltestelle gegeben. Zufahrts- und Stellmöglichkeiten für Mieter-PKW und Lieferanten-Fahrzeuge sind gegeben.119 Insgesamt sind bei der Standortanalyse eine Vielzahl an Faktoren zu ermitteln und zu bewerten. Die Anwendung von Checklisten unterstützt i.d.R. eine schnelle, lückenlose und fehlerfreie Analyse der Lagekriterien. Auch damit wird die gute Lageeinstufung des Beispielobjektes bestätigt.120 2.4.1.2 Bauwerksmerkmale Ebenso wie die Lagekriterien determinieren die grundlegenden Gebäudeeigenschaften den Nettoertrag und den Wert einer Immobilie. Eine eingehende

119 120

zu Lagekriterien vgl. Bulwien, Hartmut / Talkenberger, Peter, Top-Know-how rund um den Immobilienstandort, Idstein 1994, S.29ff Vgl. Kolls, Susanne / Marten, Rudolf, Immobilien als Geldanlage, München 1996, S.36

70

Modul 1 – Immobilienbewertung

Beschreibung der Bauwerksmerkmale aus ökonomischer Sicht dient der späteren Ermittlung der in das Verfahren einfließenden Kennziffern ¾ Vermietbarkeit aufgrund Zuschnitt und Ausstattung, ¾ laufende und aperiodische Kosten für Instandhaltung, ¾ Möglichkeit von Umnutzungen und Umbauten, ¾ prognostizierte Abrisskosten, ¾ voraussichtliche Restnutzungsdauer und ¾ besondere wertbeeinflussende Faktoren. Das im Beispiel verwendete Gebäude wurde 1915 errichtet. Es ist unlängst komplett saniert worden, wobei Zuschnitt und Ausstattung aktuellen Erfordernissen angepasst wurden. Es besteht zurzeit kein Reparaturstau. Die jetzt enthaltenen Ausstattungselemente sind als sehr hochwertig einzuschätzen. Die Aufteilung umfasst Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen. Zielgruppe sind Haushalte mit gehobenen Einkommen. 2.4.2

Datenerhebung

Die Prognose von in der Zukunft liegenden Werten ist mit hoher Unsicherheit und unterschiedlichen Schätzungsrisiken verbunden. Die Entwicklung der Rahmenbedingungen (Volkswirtschaft, Region, näheres Umfeld) ist dabei ebenso zu würdigen wie die Aussichten, die sich aus den spezifischen Eigenschaften des Einzelobjektes ergeben. Grundsätzlich beruhen alle Prognosemethoden darauf, dass man Erfahrungen und Beobachtungen der Vergangenheit auswertet und daraus Schlüsse für die Zukunft zu ziehen versucht.121 Es darf dabei aber auf keinen Fall der Fehler begangen werden, historische Werte ohne kritische Überprüfung in die Zukunft zu extrapolieren.122 Vielmehr sind Planungen, Abweichungen, Wechselwirkungen und andere kausale Zusammenhänge einzubeziehen. Relativ gesicherte Aussagen über einzelne Größen können über einen Zeitraum von etwa 5 Jahren getroffen werden. Die Daten im mittel- bis langfristigen Bereich (>5 Jahre) unterliegen dagegen stärkeren Pauschalierungen. Trendfunktionen kommen hier verstärkt zur Anwendung. Diese verlaufen i.d.R. nicht linear sondern exponentiell.

121 122

Vgl. Franke, Günter / Hax, Herbert, Finanzwirtschaft des Unternehmens und Kapitalmarkt, 2. Auflage, Berlin 1990, S.189 Vgl. Knüsel, Daniel, Die Anwendung der Discounted Cash-Flow-Methode zur Unternehmensbewertung, Zürich 1994, S.153

Verfahrensanwendung bei einem Wohnmietshaus

2.4.2.1

Rückschau

Wertansatz

Grundsätzlich ist es nicht Aufgabe des Gutachters, eine eigenständige Prognose der Zukunft zu liefern. Er hat vielmehr zu ermitteln, wie der Markt aktuell die Zukunft bewertet.123 Um den Erhebungsaufwand nicht unnötig auszuweiten, sind gegebenenfalls. Sensitivitätsanalysen durchzuführen, die ermitteln, inwieweit Abweichungen überhaupt wertbeeinflussend sind.124,125

71

-5 -3

-1

Nah-

Fern-

bereich

bereich

1

3

Jahr

5

7

9

Abbildung 17: Aufstellung einer Datenprognose

Einzahlungen

Zentrale Parameter des cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens sind die laufenden Einzahlungen sowie der Veräußerungserlös am Ende der Nutzungsdauer.126 2.4.2.1.1 Laufende Einzahlungen Laufende Einzahlungen erhält der Eigentümer in Form von Mietzahlungen. Deren Prognose über die Nutzungsdauer stellt einen wichtigen Baustein der Ertragswertermittlung dar. Der Bewerter hat daher bei der Ermittlung der IstWerte und der Entwicklung besonders sorgfältig vorzugehen. 2.4.2.1.1.1 Feststellung und Prognose Als Mietertrag wird im Folgenden die Nettokaltmiete angesetzt. D.h. abgerechnete Kosten, die der Mieter erstattet, bleiben unberücksichtigt. Somit geht nur das reine Nutzungsentgelt für die Räume in die Rechnung ein (Nettoverfahren). Diese Vereinfachung ist nur bei gleich bleibend hohen Vermietungsständen möglich. Bei Leerstand oder Nichtumlagefähigkeit einzelner Kostenarten sind zusätzlich die Einzahlungen aus der Betriebskostenumlage den gesamten Bewirtschaftungskosten gegenüberzustellen (Bruttoverfahren). Das zu bewertende Wohnmietshaus besitzt eine vermietbare Fläche von 550 m2. Es ist vollständig vermietet, wobei nach Fertigstellung der Instand123 124 125 126

Vgl. Sotelo, Ramon, Die WertV ist tot, es lebe die WertV, in: Grundstücksmarkt und Grundstückswert, Nr.2/95, Neuwied 1995, S. 91 Vgl. Franke, Günter / Hax, Herbert, Finanzwirtschaft des Unternehmens und Kapitalmarkt, 2. Auflage, Berlin 1990, S.190ff Vgl. Jenyon, Bruce / Turner, John / White, Darron / Lincoln, Nicole, Eine Entscheidungshilfe bei Investitionen: Die Sensitivitätsanalyse, in: Immobilien Zeitung, Nr. 8/97, Wiesbaden 1997, S.4 Vgl. Abbildung 6, S.46

72

Modul 1 – Immobilienbewertung

setzungs- und Modernisierungsmaßlfd. vereinbarte Mieten Jahr Monat Jahr nahmen Staffelmietverträge mit neupro m2 bei 550 m2 en Mietern frei vereinbart wurden. vermietbarer Fläche Zurzeit wird für alle Wohnungen ein 1 15,50 € 102.300 € monatlicher Mietzins von 15,50 € pro 2 16,20 € 106.920 € 3 16,90 € 111.540 € Quadratmeter gezahlt, welcher sich 4 17,60 € 116.160 € 5 18,30 € 120.780 € in den folgenden vier Jahren um jeweils 0,70 € erhöhen soll. Weitere Tabelle 1: Erträge aus bestehenden Staffelmietvereinbarungen Erträge fallen nicht an. Der Bewerter hat damit relativ sichere Erkenntnisse über die Ertragssituation in den ersten fünf Jahren (vgl. Tabelle 1). Für den langfristigen Bereich dagegen sind Aussagen nur unter größerer Unsicherheit zu treffen. Niemand kann exakt voraussagen, wie sich die Mieten über Jahrzehnte entwickeln werden.

Preisi ndex

150

Wohnungs mieten

Im Beispiel-Teilmarkt war bisher eine stetige Entwicklung zu verzeichnen (vgl. Abbildung 18). Da aktuell keine Sondereinflüsse feststellbar sind, kann man davon ausgehen, dass sich dieser Trend mit einem hohen Grad an Wahrscheinlichkeit auch in der Zukunft fortsetzt.127

100 50 0 65 70 75 80 85 90 95 Jahr

Betrachtungsdurchschnittliche zeitraum Preissteigerungsrate 10 Jahre 3,7% 20 Jahre 3,5% 30 Jahre 4,2%

Die Prognose darf jedoch nicht uneingeschränkt die aktuell abgeschlossenen Verträge als Basis verPreisindex für Wohnungsmieten wenden. Bei genauer Analyse wird Abbildung 18: (modellhafte Annahme) festgestellt, dass sich das aktuelle Marktniveau lediglich bei ca. 14,00 €/m2 befindet. Die höhere Vertragsmiete stellt also eine „Overrented Situation“ dar. Ursache hierfür war z.B. eine besonders gute Vertriebsleistung oder – wahrscheinlicher – eine erhöhte Mehrpreiszahlung aufgrund Ersteinzug und besonders moderner, evt. noch Nutzerabhängig ausgesuchter Ausstattung. Bei einer Zweitvermietung wird sich dieser Vorteil nivellieren. Auch wenn kurzfristig von einer Vertragserfüllung mit erhöhter Mietpreiszahlung auszugehen ist, so muss die mittel- bis langfristige Prognose das marktübliche Niveau zugrunde legen. Dieses heutige Preisniveau ist Ausgangspunkt 127

Vgl. Gerady, Theo / Möckel, Rainer, Praxis der Grundstücksbewertung, Landsberg 1990, S.I.A.g.5

Verfahrensanwendung bei einem Wohnmietshaus

73

für die Trendfunktion. Im Modell wird davon ausgegangen, dass der historische Markttrend ein langfristiges durchschnittliches Wachstum von 3,5% bis 4,2% (je nach Laufzeit über 10, 20 oder 30 Jahre, vgl. Abbildung 18). Wichtig ist der Unterschied zwischen Markt (allgemein) und Objekt (spezifisch). Erhobenen Marktdaten beinhalten fast immer auch Wirkungen durch kontinuierlich hinzukommende Neubauobjekte. Alte, unattraktive und damit billig vermietete Bestände werden dagegen vom Markt genommen und belasten den Durchschnitt nicht mehr. Das Mietenwachstum eines konkreten Objektes wird daher aufgrund seiner zunehmender Alterung im Normalfall unter dem Neubaumietenindex liegen. Die pessimistische Prognose bleibt daher noch unter der marktbezogen festgestellten 3,5% Marke und schätzt eine Steigerung von nur 3,3% p.a.. Bei der Entwicklung des optimistischen Szenarios kann man beispielsweise davon ausgehen, dass der Modell-Region aufgrund ihrer Lage, der wirtschaftlichen Entwicklung und anderer Standortqualitäten sehr gute Wachstumsaussichten bescheinigt werden. Davon wird auch der Immobilienmarkt profitieren. Aufgrund der Kaufkraftentwicklung in der Region und der anhaltenden Nachfrage nach Wohnungen in guter Lage wird eine weitere Annäherung an das Mietpreisniveau von Spitzenstandorten. Die optimistische Prognose geht davon aus, dass über den Betrachtungszeitraum durchschnittliche Wachstumsraten von 4,3% p.a. möglich sind. Ausgehend von der heutigen Vergleichsmiete von 14,00 €/m2 werden die Steigerungsraten (unter Beachtung der Alterung) also in einer Bandbreite von jährlich zwischen 3,3% und 4,5% angenommen. 2.4.2.1.1.2 Besonderheiten Trotz bestehender Verträge werden Marktmiete heute 14,00 €/m2 die vereinbarten Mieten nicht in voller Höhe zufließen. Nutzer könWachstumsprognose pessimistisch optimistisch nen aus den verschiedensten Ur+3,3% p.a. +4,5% p.a. sachen Mietminderungen geltend Tabelle 2: Trendparameter für Mietprognose machen. Später wird bei Mieter(betrifft jeweils Neuabschlüsse) wechsel auch ein gefragtes Objekt kurzzeitig Leerstände aufweisen. Dagegen werden bei der hier vorhandenen Mieterstruktur Schäden aus wirtschaftlicher Schwäche des Vertragspartners oder böswilliger Vertragsverletzung kaum erwartet. Bewertungsverfahren kennen für solche Verluste den Begriff des Mietausfallwagnisses. Weist die WertR diese Größe explizit als Kostenfaktor aus, so soll

74

Modul 1 – Immobilienbewertung

beim cash flow-orientierten Ertragswertverfahren der entsprechende Betrag sofort den Mietenzufluss mindern. In die Prognose der Bruttoerträge fließt das Mietausfallwagnis als ein Faktor unter mehreren ein, Ausgaben verursacht diese Größe aber nicht. Die anzusetzenden Einzahlungen aus Mieterträgen (EZMi) betragen unter Berücksichtigung des Mietausfallwagnisses (maw): EZMi

= Monatsmiete/m2

* Fläche * 12 * (1-maw)

Dieses Wagnis beträgt bei Mietwohngrundstücken im Mittel 2% des Jahresrohertrages (also der Mietsumme).128 Das zu bewertende Objekt hat aufgrund seiner Lage, der Mieterstruktur und anderer Eigenschaften ein geringeres Leerstandsrisiko. Ein Mietausfallwagnis von 1,5% des Jahresrohertrages ist angemessen. Mieten sind auch durch rechtliche Normen Beschränkungen unterworfen. Diese Vorschriften können mit langfristig abgeschlossenen Verträgen kollidieren. Für den Beispielfall soll zur Vereinfachung angenommen werden, dass keine besonderen rechtlichen Einschränkungen zu beachten sind. Die vertragsgemäße Erfüllung der Preisvereinbarungen wird daher vorausgesetzt. 2.4.2.1.1.3 Anzusetzende Werte Mieten steigen nicht kontinuierlich. Bei Wohnraummietverträgen sind entsprechend gesetzlicher Fristen Mieterhöhungen frühestens nach 15 Monaten möglich, sie werden also manches Jahr ganz entfallen. Auch sind empirisch Zyklen feststellbar innerhalb derer Mieten erst stark ansteigen und dann aber wieder stagnieren. Geschieht dies in regelmäßigen, vorhersehbaren Abständen, so können diese Erkenntnisse grundsätzlich in die Rechnung eingebracht werden. Aus Gründen der Übersichtlichkeit ist es jedoch oft besser, überall dort auf Durchschnittswerte zurückzugreifen, wo zusätzliche Details kaum wertbeeinflussend sind, sondern vielmehr nur den Erhebungs- und Darstellungsaufwand ausweiten.129 Mieten werden also im cash flow-orientierten Ertragswertverfahren um jährlich konstante Steigerungsraten erhöht. Diese Werte werden in den ersten Jahren durch die fest vereinbarten Staffelmieten überlagert. Die sich ergebende Zeitreihe ist in Tabelle 3 dargestellt. 128 129

Vgl. Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien 91/76 - WertR 91/76) vom 11.6.1991 (BAnz Nr. 182a vom 27.9.1991), Abschnitt 3.5.2.5 z.B. Mietminderungen aufgrund schlechten Gebäudezustands in den letzten Jahren der Nutzung, da diese meist durch eingesparte Instandhaltungsmaßnahmen kompensiert werden

Verfahrensanwendung bei einem Wohnmietshaus

t 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Vertragsmiete 15,50 16,20 16,90 17,60 18,30

Tabelle 3:

2.4.2.1.2

€ € € € €

Marktmiete pessimistisch optimistisch +3,3% 14,00 € +4,5% 14,46 € 14,63 € 14,94 € 15,29 € 15,43 € 15,98 € 15,94 € 16,70 € 16,47 € 17,45 € 17,01 € 18,23 € 17,57 € 19,05 € 18,15 € 19,91 € 18,75 € 20,81 € 19,37 € 21,74 € : :

75

anzusetzende Einzahlung (inkl. Mietausfallwagnis) pessimistisch optimistisch

110.589 114.238 118.008 121.902 125.925 :

100.766 € 105.316 € 109.867 € 114.418 € 118.968 € € 118.524 € 123.857 € 129.431 € 135.255 € 141.342 :

€ € € € €

Anzusetzende Mietzahlungen inklusive Mietausfallwagnis

Einmalige und aperiodische Einzahlungen

Einmalige und aperiodische Einzahlungen entstehen nicht aus der laufenden Bewirtschaftung. Sie stellen aber einen zusätzlichen Nutzen des Eigentümers dar und erhöhen damit den Ertragswert. Sie sind derjenigen Periode zuzuordnen, in welcher sie anfallen. Mögliche Einzahlungen sind grundstücksgebundene Erstattungsansprüche, Zuschüsse der öffentlichen Hand, Ausgleichsbeträge für die Gewährung einer Rechtes und andere Forderungen und Rechte, welche typischerweise dem Eigentümer zufließen und daher beim Verkauf einer Liegenschaft auf den Käufer übertragen werden. Während die soeben genannten Einzahlungen nur fallweise auftreten, ist eine Position stets zu kalkulieren. Der Verkaufserlös des unbelasteten, sofort neu bebaubaren Bodens130 stellt bei jeder Bewertung eine Einzahlung am Ende der Nutzungsdauer dar. Diese Einzahlung wird explizit ausgewiesen. Aufgrund des zeitlichen Abstandes kann eine Quantifizierung dieser Größe nur mit geringerer Wahrscheinlichkeit getroffen werden. Die Unsicherheit ist umso höher, je länger die verbleibende Nutzungsdauer ist. Allerdings nimmt gleichzeitig die Relevanz von Schätzungsfehlern ab, da der Barwert einer zeitlich sehr entfernten Einzahlung aus dem Bodenverkauf relativ klein ist. Der heutige Bodenwert ist grundsätzlich durch Preisvergleich zu ermitteln. Die Kommunen sind nach §195f BauGB131 verpflichtet, Kaufpreise zu sammeln und die Ergebnisse auf Anfrage als so genannte Bodenrichtwerte zur Verfügung zu stellen. Aktuelle Informationen erhält man auch von großen Maklern 130 131

zu Einmalige und aperiodische Abriss- und Entsorgungskosten vgl. 2.4.2.2.2, S.78 Baugesetzbuch (BauGB) vom 8.12.1986, zuletzt geändert am 14.9.1994 (BGBl. I S.2324)

76

Modul 1 – Immobilienbewertung

Bodenp reisindex

oder Maklerverbänden. Maßgeblich 600% stark für die Preisbestimmung sind Lage, mittel 500% schwach Zuschnitt, Art und Maß der baulichen 400% Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Er300% schließung, Umgebungsinfrastruktur 200% sowie Merkmale von Bevölkerung und 100% Region.132 Ggf. muss der Gutachter 0% Anpassungen vornehmen. 73 76 79 82 85 88 91 94 Ausgehend von einem heutigen Wert Jahr des Bodens von 750 €/m2 muss die Abbildung 19: Preisentwicklung von Bauland Wertentwicklungsprognose getroffen entsprechend Stärke der Region (nach Altenseuer)133 werden. Nach einer Untersuchung von Altenseuer ist diese Wertentwicklung von Lageaspekten und der wirtschaftlichen Stärke einer Region abhängig. So verteuerten sich Liegenschaften in Bremerhaven und Saarbrücken im Untersuchungszeitraum zwischen 1973 und 1994 kaum mehr, als die allgemeine Inflationsrate betrug. In Wiesbaden, Berlin oder Heidelberg dagegen waren die Wachstumsraten mehr als doppelt so hoch.133 Im Modellfall sollen Chancen und Risiken durch die Wahl einer größeren Bandbreite repräsentiert werden. Die Ausgangswerte zeigt Tabelle 4. Der konkrete Veräußerungserlös kann erst nach Angabe der Nutzungsdauer prognostiziert werden.134

Bodenwert heute 750 €/m2 Wachstumsprognose pessimistisch optimistisch +3,0% p.a. +5,5 % p.a. Tabelle 4:

Ausgangsdaten für die Prognose des Bodenwertes am Ende der Nutzung

2.4.2.2 Auszahlungen Auszahlungen treten in zwei Grundvarianten auf. Einige Positionen fallen regelmäßig an, andere dagegen seltener oder nur einmalig. Entsprechend sind unterschiedliche Ermittlungstechniken zur Quantifizierung dieser Größen anzuwenden.

132 133 134

Vgl. Sommer, Goetz, Was ist mein Haus heute wert, Bonn 1993, S.18 Vgl. Altenseuer, Thomas, Die Preisentwicklung von Wohnimmobilien, Münster 1995, Tabelle 4.26, S.36* Vgl. 2.4.2.3 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer, S.79

Verfahrensanwendung bei einem Wohnmietshaus

77

2.4.2.2.1 Laufende Auszahlungen Laufende Auszahlungen entstehen ständig (z.B. Elektroenergieverbrauch für Beleuchtung), zumindest aber wiederholt in konstanten Abständen (z.B. Aufzugswartung) und müssen daher in jeder Periode angesetzt werden. Bei der Berücksichtigung der Mieteinnahmen wurde nur die Nettokaltmiete zugrunde gelegt. Analog dazu sind hier nur solche Auszahlungen anzusetzen, die nicht auf die Mieter umgelegt werden.135 Diese Vereinfachung gilt aber nicht generell. Betriebskosten, die eigentlich auf den Mieter umlegbar sind, müssen bei Leerstand durch den Eigentümer selbst getragen werden. Zur der Analyse dieser Wirkungen sind daher die einzelnen Kostenarten in zwei Gruppen aufzuteilen. Umlagefähige und verbrauchsabhängige Kosten brauchen nicht weiter berücksichtigt zu werden (z.B. volumenabhängige Wasserkosten). Dagegen verursachen umlagefähige, aber nicht verbrauchsabhängige Kosten (fixe Bk) bei Leerstand Aufwendungen des Vermieters (z.B. Grundsteuer). Der Betrag ist als Produkt der Gesamtkosten dieser Kostenart und des Mietausfallwagnis (maw) zu ermitteln und in dieser Höhe als Auszahlung anzusetzen. AZBk

= fixe umlagefähige Bk * maw

Die genannten erhöhten Auszahlungen spielen bei einem Mietwohnhaus mit geringem Leerstandsrisiko kaum eine Rolle. Sie können daher vernachlässigt werden oder sind bereits im Mietausfallwagnis enthalten. Wie schon bei den Einnahmen muss sich der Bewerter eine Meinung über die zu erwartenden Steigerungsraten bilden. Diese schreiben dann die Zahlungsreihe fort, die auf den schon jetzt sicher bekannten Werten für die nächsten Jahre basiert. Ein funktionaler Zusammenhang mit den Einnahmen lässt sich in der Praxis kaum nachweisen und sollte daher auch in der Rechnung unterbleiben. Je nach Höhe, Wachstum und Einordnung einzelner Kostenarten können unterschiedliche Ausgabenpositionen in einer Reihe zusammengefasst oder noch weiter untergliedert werden. Im Beispiel sollen zwei Kostenarten ausreichen. Zusätzliche Ausgaben bei Leerstand werden nicht erfasst. Die prognostizierten Werte zeigt Tabelle 5.

135

Vgl. Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) vom 12.10.1990 (BGBl. III 2330-2-2), Anlage 3

78

Modul 1 – Immobilienbewertung

Ausgabenposition Verwaltung Instandhaltung Tabelle 5:

Wert heute 2.000 € p.a. 4.000 € p.a.

Verteuerungsprognose pessimistisch optimistisch +4,0% p.a. +3,0% p.a. +4,5% p.a. +3,5% p.a.

Eckdaten der laufenden Ausgaben

2.4.2.2.2 Einmalige und aperiodische Auszahlungen Manche Auszahlungen entstehen unregelmäßig, sie können aber aufgrund der Eigenschaften des Gebäudes und auf Basis von Planungen prognostiziert werden. Die Höhe dieser Ausgaben muss wertrelevant sein, damit eine Berücksichtigung erfolgt. In Sachwertgutachten wird schon immer der festgestellte Reparaturstau quantifiziert, in Ertragswertgutachten fehlt dieser bislang häufig.136 Entgegen dem bisherigen Ansatz (nachträgliche Berücksichtigung), werden solche Maßnahmen nun in die Zahlungsreihe integriert und damit Bestandteil der Gesamtübersicht zu den prognostizierten Zahlungen. Stets ist darauf abzustellen, wie sich die entsprechende Situation finanziell auswirkt. So führen nicht behebbare Baumängel zu Mindereinnahmen bei Mieten, eine Reparatur dagegen verursacht Auszahlungen. Im Zweifelsfall sollte von einer Instandsetzung ausgegangen werden. Gleiches gilt für geplante Modernisierungsmaßnahmen. Da die Durchführung i.d.R. zeitnah zum Bewertungsstichtag erfolgt, können Preise ggf. schon aus vorliegenden Angeboten der Bauunternehmen entnommen werden. Ansonsten sind übliche Baukosten anzusetzen, wobei die Preisentwicklung bis zur Realisierung zu berücksichtigen ist. Im cash flow-orientierten ErtragsAbriss- und Entsorgungskosten heute 100.000 € wertverfahren sind äquivalent zum Ansatz von Verkaufserlösen des Verteuerungsprognose pessimistisch optimistisch unbelasteten, sofort bebaubaren +4,5% p.a. +3,5 % p.a. Bodens137 auch die notwendigen Tabelle 6: Ausgangsdaten für eine Prognose der Abriss-, Entsorgungs- und RevitaZahlungen für Abriss und Entsorgung lisierungsmaßnahmen zu kalkulieren. Dazu müssen heutige Schätzpreise solcher Kosten mit Hilfe der angenommenen Baukostensteigerung vorausberechnet werden. Anhaltspunkte können Baupreisindizes der Vergangenheit geben. 136 137

Vgl. Petersen, Hauke, Marktorientierte Immobilienbewertung, 3. Auflage, Stuttgart 1996, S.26 Vgl. 2.4.2.1.2 Einmalige und aperiodische , S.75

Verfahrensanwendung bei einem Wohnmietshaus

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Die Beispielrechnung verwendet für die Verteuerung der Instandhaltung sowie der Maßnahmen am Ende der Nutzungsdauer die gleichen Steigerungsraten (Tabelle 6). 2.4.2.3 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Bei der Bestimmung des Ertragswertes kommt der Nutzungsdauer eine maßgebliche Bedeutung zu. Zu unterscheiden ist hier die technische Nutzungsdauer (Standsicherheit und Funktionalität) von der wirtschaftlichen Nutzungsdauer (Vermietbarkeit aufgrund Ausstattung, Größe, Zuschnitt, Betriebskosten, Zustand, Konkurrenzobjekten und anderer nachfragerelevanter Kriterien). Obwohl der wirtschaftliche Zeitraum die originäre Bewertungsgrundlage des Ökonomen darstellt, sind auch die technischen Kriterien zu beachten: Mit dem Verfall eines Gebäudes endet auch jede Vermietbarkeit. Der Bewerter muss also stets den kürzeren der beiden Zeiträume, d.h. die effektive Restnutzungsdauer ansetzen.138 2.4.2.3.1

Gewöhnliche Nutzungsdauer

Die Nutzungsdauer eines Gebäupessimistisch optimistisch des beträgt bei Mietwohnhäusern Restnutzungsdauer 80 bis 100 Jahre, bei Geschäfts23 Jahre 27 Jahre häusern 60 bis 80 Jahre, bei anEinzahlungen aus Bodenverkauf deren gewerblich genutzten Ob740.095 € 1.591.650 € jekten erfolgt ein Ansatz mit 60 Zahlungen für Abriss und Entsorgung Jahren oder weniger.139 Liegt das 275.217 € 253.157 € Baujahr des Bewertungsobjektes Tabelle 7: Restnutzungsdauer und Zahlungen schon länger in der Vergangenam Ende der Nutzungsdauer heit, so ist anhand technischer und ökonomischer Kriterien genauer zu prüfen, wie die Restnutzungsdauer zu bemessen ist. Während ein Unterschied von fünf Jahren im Langfristbereich (z.B. 80 vs. 85 Jahre) nur zu einer geringen Wertabweichung führt, so ist ein gleicher Zeitraum bei kürzerer Restnutzungsdauer (z.B. 15 vs. 20 Jahre) durchaus relevant. Für das Beispiel wird nach eingehender technischer und wirtschaftlicher Prüfung die Restnutzungsdauer in einer Bandbreite zwischen 23 und 27 Jahren angenommen. 138 139

Vgl. Simon, Jürgen / Kleiber, Wolfgang, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7. Auflage, Neuwied 1996, S.219 Vgl. Petersen, Hauke, Marktorientierte Immobilienbewertung, 3. Auflage, Stuttgart 1996, S.19

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Modul 1 – Immobilienbewertung

Zusammen mit den bereits festgelegten Parametern ergeben sich daraus nun die Zahlungen am Ende der Nutzungsdauer (Tabelle 7). 2.4.2.3.2 Verlängerung der Nutzungsdauer Vor allem bei historisch wertvollen oder sehr repräsentativen Gebäuden mit Liebhaberinteresse werden regelmäßig Maßnahmen zur Verlängerung der Nutzungsdauer ergriffen. In die Bewertung sind dann sowohl die verlängerte Nutzbarkeit als auch die Einmalkosten der Reparatur und Modernisierung in der entsprechenden Periode anzusetzen. Bei Aufstellung dieser Zahlungsreihen ist auf ein plausibles Verhältnis zwischen Instandhaltungskosten und Nutzungsdauer zu achten. Wenn noch keine konkreten Planungen vorliegen ist regelmäßig davon auszugehen, dass Großreparaturen zur Verlängerung der Nutzungsdauer unterbleiben. Alternativ kann ein entsprechendes Szenario gerechnet werden. Damit verbunden wäre eine weitergehende Beratung zu den möglichen Varianten im Management der Immobilie. 2.4.2.4 Ermittlung des Immobilienzinssatzes Die Höhe des verwendeten Diskontierungszinssatzes ist für den Ertragswert von ausschlaggebender Bedeutung.140 Das cash flow-orientierte Ertragswertverfahren verwendet den Immobilienzinssatz als maßgeblichen Zinssatz. Er steht für die erwartete Rentabilität der Investition, wobei in der Höhe des zu wählenden Zinssatzes die finanzwirtschaftlichen Nebenbedingungen Liquidität, Sicherheit und Unabhängigkeit zu berücksichtigen sind.141 Die Kalkulation des Immobilienzinssatzes ist sowohl ausgehend vom Liegenschaftszins als auch auf Basis des Kapitalmarktzinses möglich.142 Beide Methoden sollen an dieser Stelle kurz vorgestellt. 2.4.2.4.1

Kalkulationsbasis Liegenschaftszins

Liegenschaftszinssätze werden durch Gutachterausschüsse festgestellt und publiziert. Die Feststellung erfolgt durch Auswertung von Verkaufsfällen unter Einbeziehung der Erträge. Die Gutachterausschüsse geben Auskunft über die 140

Vgl. Simon, Jürgen/Kleiber, Wolfgang, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7. Auflage, Neuwied 1996, S.209 141 Vgl. Hahn, Oswald, Finanzwirtschaft, 2.Auflage, Landsberg 1983, S.32ff 142 Vgl. Abbildung 13, S.59

Verfahrensanwendung bei einem Wohnmietshaus

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ortsüblichen Liegenschaftszinse entsprechend Lage und Objekttyp. Ersatzweise kann eine Ableitung aus den Werten vergleichbarer Regionen erfolgen.143 Grundsätzlich gilt, dass sich der Liegenschaftszins mit zunehmendem Risiko erhöht. So wird für Mietwohnhäuser der mittlere Liegenschaftszinssatz mit ca. 4,0% angegeben, für Gewerbeobjekte jedoch mit 6,5%. Spitzenlagen mit niedrigem Risiko und stabiler Wertsteigerung weisen entsprechend niedrige Liegenschaftszinssätze auf.144 Der Liegenschaftszins basiert auf abgeschlossenen Kaufverträgen, wird also marktnah ermittelt. Nachteilig dabei ist, dass in die Preisfindung zahlreiche Faktoren einflossen, die ex post kaum noch feststellbar sind. Eine Verwendung für spätere Gutachten wird z.B. dadurch erschwert, dass Käufer und Verkäufer Annahmen über Chancen und Risiken trafen, welche durch neue Informationen in einem ganz anderen Licht erscheinen.145 Für das zu bewertende Wohnhaus soll ein veröffentlichter Liegenschaftszins von 5,0% angenommen werden. Zur Kalkulation des Immobilienzinssatzes muss dieser Liegenschaftszins nun um die Faktoren bereinigt werden, die typisch für das Verfahren nach WertV sind, für das cash flow-orientierte Verfahren aber nicht mehr benötigt werden. Dies sind Inflationsprognosen und Realwertsteigerungsannahmen, zusammen also die implizierten Erwartungen zum Nominalwertwachstum. Die Konvertierung zum Immobilienzinssatz kann grundsätzlich in einem einzigen Schritt erfolgenden: i

= (1+z)*(1+wnominal) – 1

Wenn das Nominalwertwachstum unsicher ist, empfiehlt sich die separate Analyse der Einflussfaktoren Inflation sowie Realwertwachstum. 2.4.2.4.1.1 Einbeziehung von Inflationswirkungen Die Inflationserwartung dient primär der Beurteilung der noch fünf Jahre wirkenden Staffelmieten. Die fest vereinbarten Mieten müssen unter Beachtung der Inflationswirkungen diskontiert werden, um ihren heutigen Wert zu bestim143 144 145

Vgl. Sprengnetter, Hans Otto, Handbuch zur Ermittlung von Grundstückswerten, Sinzig 1996, Abschnitt 3.04/1/1 Vgl. Sprengnetter, Hans Otto, Handbuch zur Ermittlung von Grundstückswerten, Sinzig 1996, Abschnitt 3.04/1/3 Vgl. 1.3.3.1.1 Wertfestschreibung durch historische Liegenschaftszinssätze, S.34

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men. Je stärker die Kaufkraft in den nächsten Jahren zurückgeht, d.h. je höher die Inflationsrate ist, umso weniger wert sind heute die erst später zufließenden Mieten. Mietenanpassungen an ein allgemein steigendes Preisniveau sind in den Verträgen nicht vorgesehen.

2000

1990

1980

1970

1960

Inflationsrate

Die Teuerungsrate (Inflation) ist 8,0% von zahlreichen Bedingungen abhängig. Die Entwertung verläuft 6,0% nicht kontinuierlich, typisch sind 4,0% eher Zyklen. Abbildung 20 zeigt die 2,0% Langfristentwicklung in Deutschland. Im Jahre 1968 glaubte man 0,0% noch die Inflation endgültig über-2,0% wunden zu haben. Es dauerte nur Jahr fünf Jahre bis der Satz die 5Prozent-Marke wieder über- Abbildung 20: Inflation im langfristigen Vergleich 146 schritt. Die deutsche Wiedervereinigung brachte einen deutlichen Inflationsanstieg mit sich. Bis heute sank die Teuerungsrate aber wieder auf rund 2 %. Eine Gesamtbetrachtung der Entwicklung lässt keine klare Bestimmung von Trends oder Zyklen zu. Es gibt damit keine verlässliche Methode, die Inflationsrate der kommenden Jahre zu bestimmen. Sie wird u.a. beeinflusst durch die konjunkturelle Lage und die Finanzpolitik. In Zeiten globaler Wirtschafts- und Finanzmärkte ist der Einfluss des Auslandes nicht zu unterschätzen. Über internationale Handelsbeziehungen und Börsen wirken Kopplungseffekte, die zum Inflationsimport führen können. Beachtung muss daher auch die Entwicklung in den großen Wirtschaftszentren der Welt finden. So nahm in Japan seit Mitte der 70er Jahre (damals 24%) die Inflationsrate stetig ab. Sie ist heute kaum noch feststellbar, zeitweise wurden sogar deflationäre Tendenzen registriert.147 Auch in den ehemals hochinflationären südeuropäischen Ländern sind mit der Euroeinführung erste Erfolge in der Inflationsbekämpfung erzielt worden. Weltweit war in den vergangenen Jahren in allen hoch entwickelten Industriestaaten ein Trend zur Inflationssenkung zu verzeichnen. Da Inflation nicht fundiert zu prognostizieren ist, müssen Erwartungshaltungen als Ersatz herangezogen werden. Als Basis können Kapitalmarktdaten herangezogen werden, z.B. die Verzinsung 10jähriger Bundesanleihen. Bei der 146 147

Vgl. Walter, Norbert, Die Inflation: So tot wie ein rostiger Nagel?, Geleitwort zu: Bootle, Roger, Das Ende der Inflation, Frankfurt / New York 1997, S.8 Vgl. Bootle, Roger, Das Ende der Inflation, Frankfurt / New York 1997, S.19

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Laufzeit gilt, dass diese mit dem Anlagehorizont der Immobilieninvestition vergleichbar sein sollte (keine kurz laufenden Papiere zum Vergleich). Als aktuell erzielbare Rendite sollen hier einmal 4,50% angenommen werden. Empirische Untersuchungen haben gezeigt, dass Investoren eine Realverzinsung (kreal) von 1% bei solchen risikolosen Anlagen erwarten. Auch wenn eine solche Annahme etwas pauschal ist, soll sie hier beispielhaft für folgenden Kalkulationsansatz gelten: Die Differenz zur Verzinsung von risikolosen Staatsanleihen (knom) ist demnach als erwartete mittlere Inflationsrate über die Laufzeit dieser Anleihe anzusehen.148 Als Inflationserwartung erhält man somit: g

= (1+knom)/(1 + kreal) – 1 = (1+0,0450)/(1+0,0100) -1 = 3,47%

Der Wert liegt über der sehr niedrigen aktuellen Inflationsrate. Widergespiegelt wird damit die Erwartung eines Inflationsanstiegs im zugrunde gelegten 10Jahres-Zeitraum. 2.4.2.4.1.2 Eliminierung von Realwertsteigerungsannahmen Um beim Verfahren nach WertV eine einzige Ertragssituation (= Multiplikator) verwenden zu können, muss der Liegenschaftszins auch erwartete Realwertsteigerungen berücksichtigen. Dies geschieht, indem ein Abschlag (bzw. im seltenen Fall auch ein Aufschlag) kalkuliert wird. Da beim cash floworientierten Ertragswertverfahren eine gesonderte Darstellung der Ertragsentwicklung erfolgt, wird dieser Abschlag nicht mehr benötigt. Die im gegebenen Liegenschaftszins enthaltene Wertsteigerungsannahme muss also quantifiziert werden. Der Liegenschaftszins wird vom Gutachterausschuss aus abgeschlossenen Transaktionen in der Vergangenheit empirisch bestimmt, indem in das Ertragswertschema nach WertV der Kaufpreis, der Ertrag und der Bodenwert eingesetzt werden. Die Höhe des Kaufpreises im Vergleich zum Ertrag basiert auf den damaligen Annahmen über die weitere Wertentwicklung. Bei einer gleichmäßigen Entwicklung lässt sich die notwendigerweise implizierte Realwertsteigerung aus dem langfristig beobachteten Markttrend ablei148

Vgl. Lehmann, Steffen, Neue Wege in der Bewertung börsennotierter AG’s – Ein Cash-floworientiertes Ertragswertmodell, 1. Auflage, Wiesbaden 1993, S.203

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ten. Dagegen sind bei starken Marktschwankungen auch damals veröffentlichte Marktstudien und andere Quellen heranzuziehen. Wurden diese Meinungen von der Käufern und Verkäufern geteilt, so flossen sie über höhere Kaufpreise (bei optimistischen Marktprognosen) oder niedrige Kaufpreise (bei pessimistischen Marktprognosen) in den Liegenschaftszins ein. Es soll hier angenommen werden, dass die Marktteilnehmer eine Realwertsteigerung sowohl der Mieten als auch der Bodenwerte von +0,5% erwarteten.

Liegenschaftszins (z) Inflationserwartung (g) Realwertsteigerung (wreal)

Tabelle 8:

5,00% 3,47% 0,50%

Ausgangsdaten zur Kalkulation des Immobilienzinssatzes auf Basis des Liegenschaftszinses

2.4.2.4.1.3 Berechnung des Immobilienzinssatzes Aus den eben ermittelten Größen Liegenschaftszins, Inflationserwartung und implizierter Realwertsteigerung lässt sich nun der Immobilienzinssatz (i) bestimmen: i

i

= (1+z)

*(1+g)

*(1+wreal)

– 1

= (1+0,0500)

*(1+0,0347)

*(1+0,0050)

- 1

= 9,18%

Dieser Immobilienzinssatz kennzeichnet eine marktübliche Nominalrendite, die der Immobilie unter Einrechnung der mittelfristig prognostizierten Inflation (10 Jahre) beigemessen wird. 2.4.2.4.2 Kalkulationsbasis Kapitalmarktzins Alternativ zur Kalkulation des Immobilienzinssatzes ausgehend vom Liegenschaftszins kann auch als Basis der aktuelle landesübliche Kapitalmarktzins dienen. Als Kapitalmarktzins soll derjenige Zins verstanden werden, der beim Risiko null für den Anleger die kurzfristige Verfügbarkeit des Kapitals sichert, welcher aber keine Wertsicherung enthält.149 Dieser Zinssatz berücksichtigt zwei Komponenten. Einerseits stellt er ein Entgelt für die Nichtnutzbarkeit des verliehenen Betrages dar. Andererseits muss auch die Geldentwertung durch Inflation ausgeglichen werden, da der Anleger real weniger zurückerhält, als er ursprünglich ausgeliehen hat. 149

Vgl. Petersen, Hauke, Zinssätze, in: Grundstücksmarkt und Grundstückswert, Nr. 2/97, Neuwied 1997, S.91

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2.4.2.4.2.1 Ermittlung der Eingangsdaten Der Anleger, der vor einer Kaufentscheidung steht, kann zum Bewertungszeitpunkt sein Kapital entweder in die Immobilie investieren oder (als nahe liegende Alternative) eine festverzinsliche Anleihe erwerben. Dennoch ist die leicht feststellbare Verzinsung am Kapitalmarkt nicht direkt auf die Immobilie übertragbar. Zu berücksichtigen sind ¾ Laufzeitunterschiede und ¾ Risikounterschiede (Unsicherheit der Erträge, Veräußerbarkeit u.a.). Die Bedeutung des Laufzeitunterschiedes kann durch den Vergleich mit lang laufenden Anleihen (10 Jahre und mehr) verringert werden. Gleichfalls wichtig ist die Berücksichtigung unterschiedlicher Risiken.150 Am Kapitalmarkt sind typische Zinssätze für Anleihen mit unterschiedlichen Ratings festzustellen. Die Ausprägungen von Chancen und Risiken im Vergleich zur Immobilieninvestition sind jedoch kaum vergleichbar. Eine weitere Beeinträchtigung bedeutet die starke Pauschalierung. Es gibt keinen landesüblichen Zins, sondern lediglich verschiedene Zinssätze für unterschiedliche Anlage- und Kreditformen. Als Basiszinssatz ist jedoch die Verzinsung inländischer langfristiger öffentlicher Anleihen allgemein anerkannt. Darauf werden dann Zuschläge (z.B. für höheres Risiko) oder Abschläge (z.B. wegen Geldentwertungsschutz) kalkuliert.151 Ausgangspunkt für weitere Kalkulationen sollte daher die Verzinsung lang laufender Bundesanleihen sein, deren Zins als sicherheitsäquivalenter Ertrag (SÄE in €) aufzufassen ist. Der Kaufpreis der Anleihen entspricht ihrem Ertragswert (EW in €). Die Kapitalisierung erfolgt mit dem Kapitalmarktzins (k in %). EW

= SÄE / k

Höhere, aber unsichere Erträge bei Immobilien können durch Abzug des unsicheren Ertragsanteils (U) auf den sicherheitsäquivalenten Ertrag zurückgeführt werden. Sie sind dann mit dem normalen Kapitalmarktzins zu kapitalisieren. EW

150 151

= SÄE / k

= (Eunsicher - U) / k

Vgl. Tichy, Geiserich E., Unternehmensbewertung in Theorie & Praxis, Wien 1994, S.256 Vgl. Tabke, Hans-Heinrich, Probleme der Grundstücksbewertung, Göttingen 1991, S.81ff

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Modul 1 – Immobilienbewertung

Oder aber es erfolgt eine Kapitalisierung der gesamten Erträge mit einem Zinssatz, der durch einen Risikozuschlag ( r ) auf den marktüblichen Zinssatz die Unsicherheit berücksichtigt:152 EW

= SÄE / k

= Eunsicher / (k+r)

Das Risiko soll an dieser Stelle nicht 4,97% Rendite 10jähriger deutgesondert bestimmt werden. Geht scher Staatsanleihen (k) 4,01% Risikozuschlag (r) man im Beispiel vom Kapitalmarktzins für 10jährige deutsche Staatsan- Tabelle 9: Ausgangsdaten zur Kalkulation des Immobilienzinssatzes leihen i.H.v. 4,50% aus, so erhält auf Basis des Kapitalmarktzinses man auf diesem Wege den bereits oben errechneten Immobilienzinssatz durch einen Risikoaufschlag (additiv) von 4,68%. Multiplikativ bedeutet diese eine Erhöhung um über 100% (Kapitalmarktzins x 2,04). Risikoaufschläge sind teilweise subjektiv geprägt. Sie hängen von der individuellen Nutzenfunktion des Anlegers ab.153 Marktübliche Risikoprämien sind ggf. aus früheren Investitionen oder auch Planungen mit Hilfe mathematischstatistischer Methoden ableitbar (hier nur als Stichwörter: Beta-Faktor, Volatilität, Value At Risk, Sharpe Ratio, Sensitivitäten, Monte Carlo Simulation). 2.4.2.4.2.2 Berechnung des Immobilienzinssatzes Aus den eben ermittelten Größen Rendite risikoloser Kapitalanlagen (k) sowie Risikozuschlag (r) lässt sich nun der Immobilienzinssatz (i) bestimmen: i

= k + r = 4,50% + 4,68%

i

= 9,18%

[ = 4,50% * (100% + 104%) ]

Auch der auf diesem Wege ermittelte Immobilienzinssatz kennzeichnet eine marktübliche Nominalrendite (Sollrendite), die der Immobilie unter Einbeziehung ihrer Risiken, der gegebenen Alternativen und der erwarteten Inflationswirkungen beigemessen wird.

152 153

Vgl. Knüsel, Daniel, Die Anwendung der Discounted Cash-Flow-Methode zur Unternehmensbewertung, Zürich 1994, S.56 Vgl. Franke, Günter / Hax, Herbert, Finanzwirtschaft des Unternehmens und Kapitalmarkt, 2. Auflage, Berlin 1990, S.251

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2.4.2.4.3 Anzuwendende Kalkulationsbasis Welche Kalkulationsbasis der Gutachter anwenden sollte, hängt von seinem Informationsstand und den Eigenschaften der Immobilie ab. Die Nutzung der im Liegenschaftszins bereits enthaltenen, immobilientypischen Risikoprämie bietet ebenso Vorteile wie die klare, anlegerorientierte Neukalkulation ausgehend vom Kapitalmarkt. Es lassen sich Empfehlungen formulieren, die aber nur Anhaltspunkte liefern können. Eine Abweichung ist fallweise möglich. Die Basis Liegenschaftszins sollte angewendet werden, wenn ¾ das zu bewertende Objekt marktgängig ist (z.B. Mietwohnhäuser), ¾ der Liegenschaftszins auf einer fundierten Datensammlung basiert, ¾ das Marktsegment sich relativ gleichmäßig entwickelt und ¾ die erwartete Inflationsrate niedrig ist. Dagegen sollte der Kapitalmarktzins die Basis bilden, wenn ¾ das Objekt eine besondere Risikosituation aufweist (z.B. Geschäftsgrundstücke mit eingeschränkter Drittverwendungsmöglichkeit), ¾ Liegenschaftszinssätze nicht veröffentlicht werden oder überholt sind, ¾ bisher starke Marktschwankungen zu verzeichnen waren oder neue, stark wertbeeinflussende Informationen bekannt werden und ¾ die erwartete Inflation bei der Bewertung eine maßgebliche Rolle spielt. Die empirische Feststellung von Zinssätzen vergleichbarer Immobilien stellt einen dritten Weg dar. Notwendig ist dafür eine ausreichende Datensammlung des Gutachters bzw. externer Dienstleister. Die Qualität des so bestimmten Zinssatzes kann die anderen beiden Varianten übertreffen. Anleger werden die in der Vergangenheit bereits erreichten Verzinsungen auch in der Zukunft wünschen. Notwendige Nebenbedingungen sind vergleichbare Objekte, Risiken und Inflationsraten. 2.4.2.5 Plausibilitätskontrollen Bevor die festgestellten Daten in die Ertragswertberechnung einfließen können, müssen Plausibilitätskontrollen durchgeführt werden. Dies erfolgt zweistufig. Zum ersten werden die Einzelgrößen bei ihrer Ermittlung z.B. mit Vergangenheitswerten, Marktberichten und anderen Werten verglichen.

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Zum zweiten sind abschließend nochmals Interdependenzen zwischen den einzelnen Faktoren zu prüfen. So geht ein laut Prognose hoher Anstieg der Mieten i.d.R. mit ebenfalls hohen Inflationsraten einher, d.h. er wird dadurch bedingt oder löst diese sogar aus. Gleichzeitig determiniert die allgemeine Inflation aber auch Baupreise und andere Kostenpositionen. Es ist daher zu prüfen, ob die Inflationserwartung an allen Stellen oder nur vereinzelt berücksichtigt wurde. Der Gutachter kann einen Überblick über die Zusammenhänge gewinnen, indem er die einzelnen Größen grafisch darstellt oder jeweils die Realwerte ermittelt. Ein Vergleich mit bisherigen Korrelationen (z.B. Baupreisanstieg zu Mietpreisanstieg) und die Begründung von Abweichungen sind zweckmäßig. 2.4.3

Ertragswertberechnung

Mit den ermittelten Daten kann nun die Wertermittlung i.e.S. vorgenommen werden. Das mit dem cash flow-orientierten Ertragswertverfahren ermittelte Ergebnis wird anschließend dem Resultat aus dem Verfahren nach WertV gegenübergestellt. 2.4.3.1 Rechnung mit dem cash flow-orientierten Ertragswertverfahren Die Zusammenführung der Eingangsdaten zu einem abschließenden Ergebnis hat beim cash flow-orientierten Ertragswertverfahren zwei wesentliche Bestandteile. Zuerst werden Zahlungsreihen aufgestellt, welche alle Einzelzahlungen innerhalb der entsprechenden Periode explizit ausweisen. Anschließend erfolgt deren Summierung und Diskontierung. 2.4.3.1.1 Aufstellung der Zahlungsreihen Die maßgeblichen Eingangsgrößen für dieses Verfahren werden nicht als einzelne Erwartungswerte, sondern in Bandbreiten angegeben. Die Grenzwerte der Bandbreiten werden einer optimistischen bzw. einer pessimistischen Prognose zugeordnet. So fließen in das optimistische Szenario die höhere Mietensteigerung, die längere Nutzungsdauer und geringere Kosten ein, in die pessimistische Variante dagegen die geringere Mietensteigerung, die kürzere Nutzungsdauer und die höheren Kosten.

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Es sind nun für beide Prognosen Zahlungsreihen aufzustellen, deren Jahreswerte sich jeweils aus den Vorperiodenergebnissen zuzüglich der jährlichen Steigerung ergeben. Tabelle 10 zeigt einen Ausschnitt aus der sich ergebenden Zahlungsreihe (Ausgaben). Der Verlauf der Einnahmen kann teilweise der Tabelle 3154 entnommen werden. Nicht zu vergessen ist dabei der Ansatz der Abrisskosten sowie der Einnahmen aus der Grundstücksveräußerung am Ende der Nutzungsdauer.155 Je später eine Periode liegt, umso höher sind auch die Differenzen zwischen den jeweiligen Werten der optimistischen und der pessimistischen Prognose. Dies drückt die Unsicherheit über das Eintreten künftiger Zahlungen aus, welche mit Vergrößerung des Prognosezeitraumes stetig wächst.

t

pessimistisches Szenario optimistisches Szenario Auszahlungen Auszahlungen … Verwaltung Inst.haltung … … Verwaltung Inst.haltung … + € + € + € + € 1 -2.080 -4.180 -2.060 -4.140 2 -2.163 4,5% -4.368 -2.122 3,5% -4.285 4,0% 3,0% 3 -2.250 4,5% -4.565 -2.185 3,5% -4.435 4,0% 3,0% 4 -2.340 4,5% -4.770 -2.251 3,5% -4.590 4,0% 3,0% 5 -2.433 4,5% -4.985 -2.319 3,5% -4.751 4,0% 3,0% : : : : : : : : : 23 … 4,0% -4.929 4,5% -11.009 … -3.947 3,5% -8.824 3,0% 24 -4.066 3,5% -9.133 3,0% 25 -4.188 3,5% -9.453 3,0% 26 -4.313 3,5% -9.784 3,0% 27 … 3,0% -4.443 3,5% -10.126 … Tabelle 10:

Ausschnitt aus der Zahlungsübersicht

2.4.3.1.2 Ergebnisberechnung Für jede Periode wird aus den erwarteten Einzelzahlungen Summen für jede Periode gebildet. Damit wird der Liquiditätsüberschuss im entsprechenden Jahr sichtbar. Vor allem die pessimistische Prognose liefert dem potenziellem Eigentümer wichtige Signale darüber, ob ein Erwerb für ihn wirtschaftlich tragbar ist und wo Kreditbedarf besteht.156 Vorteilhaft ist im Beispiel, dass beide Prognosen

154 155 156

Vgl. 2.4.2.1.1.3 Anzusetzende Werte, S.74 Vgl. Daten 7, S.79 Vgl. auch 2.2.4.3 Wirkungen des Steuerrechts, S.64

90

Modul 1 – Immobilienbewertung

am Ende einen höheren Bodenwert im Vergleich zu den Abrisskosten ausweisen. Zusätzliche Rücklagen sind daher nicht notwendig. Um nun den Ertragswert zu bestimmen, müssen die Einzahlungsüberschüsse jeweils zu Barwerten diskontiert werden. Dafür dient der Immobilienzinssatz (i) in Verbindung mit dem laufenden Jahr und dem prognostizierten Einzahlungsüberschuss. Der EÜBarwert,t

=

EÜt

(1 + i)t

Für die Reihe dieser Barwerte ist eine zusätzliche Tabellenspalte anzulegen. Der Ertragswert ist gleich der Summe aller diskontierten Einzahlungsüberschüsse innerhalb der Nutzungsdauer. ND

EW

=

∑ EÜ

Barwert,t

t =1

Da zwei parallele Prognosen vorgenommen wurden, erhält man zunächst auch zwei unterschiedliche Ertragswerte, wobei die optimistische Prognose mit 1.475 T€ erwartungsgemäß einen höheren Wert ausweist als die pessimistische mit 1.165 T€. Damit liegt der pessimistische mehr als 20% unter dem optimistischen Wert. Die genannten Ertragswerte sind Grenzpreise, innerhalb derer der tatsächliche Barwert der zukünftigen Erträge mit hoher Wahrscheinlichkeit liegen wird. Geht man von einer Gleichverteilung aller Chancen und Risiken um einen Mittelwert aus (Normalverteilung), so liegen beide Prognosen gleich weit vom Erwartungswert entfernt. Den mittleren Erwartungswert kann man damit als arithmetischen Durchschnitt der beiden Ertragswerte bestimmen. Man erhält damit: EWmittlerer

= (EWpess + EWopt) / 2 = (1.164T€ + 1.475T€) / 2

EWmittlerer

= 1.320 T€

Verfahrensanwendung bei einem Wohnmietshaus

91

Der Wert, der die Erträge des zu bewertenden Objektes auf Basis zukünftiger Zahlungen mit der höchsten Wahrscheinlichkeit widerspiegelt, quantifiziert man mit dem cash flow-orientierten Verfahren auf 1.320.000 €.157 2.4.3.2

Vergleichsrechnung nach Wertermittlungsverordnung

Für das cash flow-orientierte Verfahren wurden Prognosen in Bandbreiten getroffen. Für die Vergleichsrechnung nach WertV werden nun die sich ergebenden Mittelwerte verwendet. Das betrachtete Objekt weist somit eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren aus.

Wer tan sat z

Geht das Verfahren nach WertV Sta ffe l- Fol ge175.000 gewöhnlich von nur einer nachhalmie ten jah re tigen Miete aus, so ist bei Staffel150.000 c.f . o pt mieten anders vorzugehen.158,159 c.f . p ess 125.000 Die letzte Vertragsstufe bestimmt Wer tV die nachhaltige Miete für den Rest 100.000 der Nutzungsdauer, eine weiterge75.000 hende Prognose der Mietenent1 3 5 7 9 11 13 15 wicklung erfolgt nicht (vgl. AbbilJah r dung 21). Für vier Jahre werden vier Teilertragswerte für jeweils ein Jahr Abbildung 21: Mieten nach WertV und cash flow-orientiertem Verfahren Nutzungsdauer ermittelt, der fünfte Teilertragswert umfasst dann einen Zeitraum von 21 Jahren. In allen Teilrechnungen Kosten und Bodenwertanteile mit den gleichen Beträgen wie im ersten Jahr berücksichtigt. Man erhält 5 Jahresreinertragsanteile (Gebäude). Die einzelnen Zeiträume bestimmen die Höhe der Vervielfältiger. Die Teilertragswerte des Gebäudes werden anschließend mit Hilfe des Liegenschaftszinses auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Auf die Summe wird der Bodenwert addiert. 157 158

159

Cash flow-orientiertes Ertragswertverfahren

1.320T€

WertV

1.661T€

Tabelle 11:

Ergebnisvergleich cash-flow-orientiertes Ertragswertverfahren und WertV (Beispiel Staffelmietverträge)

Vgl. auch Anhang A2. Fallbeispiel 1: Staffelmietvereinbarung , S.120 Vgl. Zweite Bekanntmachung der ergänzenden Hinweise zu den Wertermittlungsrichtlinien 1991 für das Gebiet der neuen Länder vom 17.3.1992 (Beilage BAnz Nr. 86a vom 5.2.1992), Abschnitt 3.5.7 u. Anlage 5 Vgl. Weber, Walter, Wertermittlung bei Staffelmieten und anderen Ertragsänderungen, in: Grundstücksmarkt und Grundstückswert, Nr. 2/96, Neuwied 1996, S.73

92

Modul 1 – Immobilienbewertung

Barwerte

Wie aus Abbildung 22 sehr gut er100.000 sichtlich ist, wirkt sich hier die beWertV reits zu Anfang beschriebene Fehlerquelle des Ertragswertver75.000 c.f. opt 160 fahrens nach WertV. Wenn heutige Werte (Boden, Kosten) mit 50.000 c.f. pess späteren Nominalwerten (Mieten) vermischt werden, und zur Dis25.000 kontierung ein dazu nicht kompa1 3 5 7 9 11 13 15 tibler Zins verwendet wird, so wird Jahr ein falscher (hier überhöhter) Er- Abbildung 22: Barwerte der Mieten nach WertV und nach cash flow-orientiertem Verfahren tragswert berechnet. Der Fehler vergrößert sich mit dem Zeitraum, für den die Staffelvereinbarung abgeschlossen wurde. Inflationseinflüsse und Realwachstum wirken dann immer stärker, werden aber mit dem Liegenschaftszins nicht ausreichend diskontiert. Eine Abweichung des WertV-Ergebnisses zum zuvor ermittelten Wert kommt daher zwar nicht unerwartet, ein Fehler von 341.000 € nach oben (also über 25%!) ist aber dennoch überraschend. Immerhin basiert eine solche Rechnung quasi auf „amtlichen“ Vorschriften.161 Ein Investor, der darauf vertraut, kann zumindest in diesem Fall einen größeren wirtschaftlichen Schaden erleiden. Von der Anwendung des WertV-Verfahrens ist also abzuraten, wenn Staffelmieten oder andere komplexe Konstellationen zu würdigen sind. 2.4.4

Marktanpassung

Grundsätzlich berücksichtigt ein auf Zahlungsprognosen basierender und sorgfältig ermittelter Ertragswert sowohl Käufer- als auch Verkäuferinteressen und stellt damit einen fairen Preis dar. Dennoch wird es häufig vorkommen, dass sich ein solcher Ertragswert von den letztendlich am Markt erzielbaren Preisen unterscheidet. Der Marktpreis ergibt sich daraus, was der Käufer zu zahlen bereit ist und was der Verkäufer akzeptiert. Das muss nicht immer mit dem vom Gutachter ermittelten, wirtschaftlich fairen Wert identisch sein. Ganz ohne Verwendung eines Wertgutachtens ausgehandelte Preise weichen mangels eigener Bewertungskennt160 161

Vgl. 1.3.3.2 Fehlerhafte Rechentechniken, S.37 Detailliert vorgegebenes Verfahren: vgl. Zweite Bekanntmachung der ergänzenden Hinweise zu den Wertermittlungsrichtlinien 1991 für das Gebiet der neuen Länder vom 17.3.1992 (Beilage zum BAnz Nr. 86a vom 5.2.1992), Abschnitt 3.5.7 und Anlage 5

Verfahrensanwendung bei einem Wohnmietshaus

93

nisse noch stärker vom objektiven Wert ab.162 Sie basieren oft auf groben Überschlags- bzw. Multiplikatorenverfahren auf Basis der Nettokaltmiete (s.g. „Maklermethode“).163 Banken und ortsansässige Makler veröffentlichen solche Multiplikatoren bzw. können auf Anfrage entsprechende Werte benennen. Ein Vergleich sollte immer stattfinden. Im Beispiel liegt das Ergebnis im Bereich der Grobkalkulationen, ist also ohne weiteres akzeptabel. Marktanpassungen müssen vor allem dann vorgenommen werden, wenn individuelle Käuferpräferenzen für bestimmte Gebäudetypen oder Ausstattungselemente vorliegen, dies aber nicht durch unterschiedliche Kapitalisierungszinssätze oder Erträge ausgedrückt werden kann. Ein Beispiel dafür sind Liebhaberobjekte.164 Hier muss für die Marktpreisbestimmung ein Aufschlag auf den Ertragswert erfolgen. Umrechnungsfaktoren sind empirisch festzustellen.

Methode

Wertansatz

Maklermethode x-fache JNKM (aus Marktreport) mit aktueller JNKM = 102,3T€

13,0

13,5

1.330T€

1.381T€

mit marktüblicher JNKM = 92,4T€

1.201T€

1.247T€

Cash flow-orientiertes Ertragswertverfahren

1.320T€

Tabelle 12: Vergleich cash-flow-orientiertes Ertragswertverfahren / Maklermethode

Ebenso wird die Möglichkeit steuerlicher Vorteile häufig stark überbewertet, so dass Objekte über ihrem wirtschaftlichen Wert gehandelt werden. Insbesondere einem Verkäufer, der sich vom Gutachter beraten lässt, muss diese besondere Situation dargelegt werden. Einem Anleger dagegen sind die Gefahren aus einem überteuerten Erwerb zu erläutern.165 In Sonderfällen sind Marktpreis und Ertragswert nicht identisch.

162 163 164 165

Vgl. Petersen, Hauke, Marktwertverfahren, in: Grundstücksmarkt und Grundstückswert, Nr. 4/97, Neuwied 1997, S.206 Vgl. Vogels, Manfred, Grundstücks- und Gebäudebewertung – marktgerecht, 5.Auflage, Wiesbaden 1996, S.14 Vgl. Jenyon, Bruce / Turner, John / White, Darron / Lincoln, Nicole, Liebhaberwert und spezielle Käufer als Marktwertfaktor, in: Immobilien Zeitung, Nr. 21/97, Wiesbaden 1997, S.4 Vgl. Cloppenburg, Bernd / Kaminski, Bert, Steuerinduzierte Investitionen – ein Auslaufmodell, in: Der Langfristige Kredit, Nr. 5/97, Frankfurt 1997, S.134

94

Modul 1 – Immobilienbewertung

M ar kt we rt

Auch wenn der heutige MarktM a r k t t wert exakt ermittelt wurde, sollte r e n d daneben auch der erwartete Realisationspreis ermittelt und dem Verkäufer gesondert ausgewiesen werden. Bei einer geBewertungsRealisationsgebenen dynamischen Marktstichtag zeitpunkt V e r m a r k t u n g s z eitraum entwicklung ist der zukünftige Preis am Ende der Verkaufs166 verhandlungen ausgehend vom Abbildung 23: Schätzung des Realisationspreises heutigen Wert zusätzlich zu prognostizieren. In diesen geschätzten Realisationspreis (Estimated Realization Price, ERP) fließen der aktuelle Wert, der Vermarktungszeitraum und die Preisentwicklung ein.166 2.4.5

Darstellung und Begründung der Ergebnisse gegenüber dem Auftraggeber

Die zum Zeitpunkt vorliegenden Ergebnisse repräsentieren den abschließenden Erkenntnisstand des Bewerters. Dem Auftraggeber kann ein konkreter, marktnaher Ertragswert (bzw. eine Bandbreite) genannt werden. Aufgabe des Gutachters ist es nun, seine Berechnungsschritte verständlich und möglichst unanfechtbar darzustellen sowie die Ergebnisse umfassend zu begründen. Die als Berechnungsinstrument verwendete Tabelle kann dafür nahezu unverändert übernommen werden. Aus Gründen der Übersichtlichkeit empfiehlt sich jedoch eine Beschränkung auf wichtige Ausschnitte der ggf. sehr komplexen Zusammenstellung von Zahlungsreihen (Auswahl bzw. Aggregation). Die Tabellendarstellung veranschaulicht die Annahmen des Bewerters über ¾ Ist-Werte, ¾ zukünftige Entwicklungen und ¾ das Maß der Unsicherheit von Prognosedaten. Tabellen können für verschiedene Bewertungsfälle und Adressaten individuell angepasst werden. Sie sind jedoch nicht allein für eine Begründung des Er-

166

Vgl. Jenyon, Bruce / Turner, John / White, Darron / Lincoln, Nicole, Ein Schnappschuss in die Zukunft: Der geschätzte Realisationspreis (Estimated Realization Price), in: Immobilien Zeitung, Nr. 19/97, Wiesbaden 1997, S.4

Modifikationen der Beispielrechnung

95

gebnisses ausreichend. Zu jedem Gutachten gehört daher auch eine ausführliche verbale Erläuterung ¾ der Grundannahmen und Rechentechniken, ¾ der Datenerhebung, ¾ des gewählten Kapitalisierungszinssatzes und ¾ der Aussage des Ergebnisses. Besonders beim Verfassen dieses Teils sind die fachlichen Kenntnisse und die spezifischen Ziele des Auftraggebers zu berücksichtigen. 2.5 Modifikationen der Beispielrechnung Die durchgeführte Beispielrechnung wies im Ergebnis große Abweichungen zum Verfahren nach WertV auf.167 Es wird daher mit Hilfe verschiedener Modifikationen untersucht, ob eine solche Differenz verfahrensimmanent ist oder ob sie nur in Einzelfällen auftritt. 2.5.1

Alternative Berechnung ohne Staffelmieten

Die falsche Bewertung von Staffelmietvereinbarungen beim Verfahren nach WertV wurde als Grund für die Abweichungen zwischen den Ergebnissen beider Methoden vermutet. Es bleibt zu prüfen, wie stark sich dieser Fehler tatsächlich auswirkt. Die Daten der Beispielrechnung werden dahingehend modifiziert, dass statt den Staffelmietverträgen eine marktübliche Einnahmensituation angenommen wird. Die WertV-Rechnung kann somit auf Basis der aktuellen Miete von 14,00 €/m2 durchgeführt werden, ohne dass weitere Besonderheiten berücksichtigt werden müssen. In das cash flow-orientierte Ertragswertverfahren fließen nun nur noch diejenigen Mieten ein, welche in Tabelle 3168 als Marktmiete prognostiziert wurden. Die Konstellation des Falls nähert sich damit an diejenige an, die auch bei der zu Beginn vorgenommenen Ableitung des cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens ausgehend vom Ertragswertverfahren nach WertV 167 168

cash flow-orientiertes Ertragswertverfahren

1.287T€

WertV

1.309T€

Tabelle 13: Ergebnisvergleich cash-flow-orientiertes Ertragswertverfahren und WertV (Beispiel ohne Staffelmieten)

Vgl. 2.4.3.2 Vergleichsrechnung nach Wertermittlungsverordnung, S.91 Vgl. 2.4.2.1.1.3 Anzusetzende Werte, S.74

96

Modul 1 – Immobilienbewertung

vorlag. Die Ergebnisse beider Verfahren weichen daher kaum voneinander ab (vgl. Tabelle 13). Die Differenz von ca. 1,7% ist (bei einer ohnehin üblichen Schwankungsbreite von Wertgutachten von +/-5%169) kaum nennenswert. Das cash flow-orientierte Ertragswertverfahren und das Ertragswertverfahren nach WertV sind bei dieser Konstellation alternativ anwendbar. 2.5.2

Alternative Berechnung mit Wechsel von preisgebundener zur Vergleichsmiete

Ein häufiger Bewertungsfall ist die Beurteilung von Sprüngen in der Mietenentwicklung. Dies betrifft z.B. feste Mieten bei Gewerberaum, welche hier einmal infolge einer für den Mieter günstigen Marktlage ohne Indexierung ausgestattet sein sollen. Am Ende der Vertragslaufzeit findet durch Anschlussvertrag oder Neuvermietung ein Übergang zur dann höheren Marktmiete statt. Die Daten der Beispielrechnung werden dahingehend modifiziert, dass eine 5jährige Mietpreisbindung in Höhe von lediglich 10,00 €/m2 angenommen wird („Underrented“-Situation). Nach WertV ermittelt man zuerst den Ertragswert anhand der aktuellen (nachhaltigen) Vergleichsmiete und reduziert das Ergebnis um den Wert der Mindereinnahmen. Dies ist äquivalent mit einer Stufenrechnung. In der Phase der Vertragsbindung wird eine niedrige Miete als nachhaltig angenommen und entsprechend kapitalisiert, für die restlichen Jahre gilt die heutige Marktmiete bis zum Ende der Nutzungsdauer als nachhaltig. Die Rechnung erinnert an die zuvor cash-flow-orientiertes 1.153T€ Ertragswertverfahren betrachteten Staffelmieten. Da aber WertV 1.196T€ bei Anwendung der WertV keine zukünftigen Werte angesetzt werden, Tabelle 14: Ergebnisvergleich cash-flow-orientiertes Ertragswertverfahren und WertV (Beidürfte auf den ersten Blick kein Fehspiel Mietpreisbindung) ler aus Inflationswirkungen und Wachstumsraten resultieren. Beim Ergebnisvergleich (vgl. Tabelle 14) ist aber dennoch eine Differenz von 3,7% festzustellen. Die Ursache dafür offenbart ein Vergleich der bei den beiden Methoden jeweils errechneten Barwerte. Eine mehrjährige konstante Miete ist nicht mit dem Begriff des nachhaltigen Ertrages identisch. Der Wert der Festmiete wird im Zeitverlauf u.a. durch Inflationswirkungen gemindert, was nur im cash flow169

Vgl. Gerady, Theo / Möckel, Rainer, Praxis der Grundstücksbewertung, Landsberg 1990, S.I.A.b.6

Modifikationen der Beispielrechnung

80.000 70.000 Barwerte

orientierten Verfahren angemessen berücksichtigt wird (Nominalwertansatz). Da im späteren Verlauf die Barwerte beider Verfahren wieder übereinstimmen, erreicht die Wertabweichung nicht die Dimensionen des Grundfalls.170

97

60.000 50.000

WertV

c.f. opt

c.f. pess

40.000 30.000

Die drei Varianten der Beispielrech1 3 5 7 9 11 13 15 nung haben gezeigt, dass die ErgebJahr nisse nur im Grundfall bei beiden Abbildung 24: Barwerte der Mieten nach WertV und cash flow-orientiertem Verfahren Verfahren identisch sind. Für einfache Bewertungen und Überschlagsrechnungen ist daher ein Wechsel zum cash flow-orientierten Ertragswertverfahren nicht zwingend geboten. Insbesondere bei manuell durchgeführten Rechnungen spricht der kürzere Rechenweg weiterhin für die WertV. Realistische Werte sind aber nur dort berechenbar, wo die Entwicklung des Immobilienmarktes gleichmäßig verläuft und der Liegenschaftszins durch eine gut geführte Kaufpreissammlung und deren detaillierte Auswertung im Grundstücksmarktbericht gesichert ist.171 Eine gute Marktgängigkeit der Immobilie ist Voraussetzung. Differenzen zwischen cash flow-orientiertem Verfahren und Verfahren nach WertV sind umso größer, ¾ je größer die Inflationserwartung bzw. die reale Marktentwicklung ist, ¾ je weiter besondere, in die Bewertung einzubeziehende Nominalgrößen (d.h. Zahlungen) in der Zukunft liegen und ¾ je größer der Anteil der einzubeziehenden Nominalgrößen am Gesamtertrag ist. Beim Vorliegen von Sondereinflüssen ist das cash flow-orientierte Ertragswertverfahren den partiell fehlerhaften amtlichen Wertermittlungsvorschriften grundsätzlich vorzuziehen.

170 171

Vgl. 2.4.3.2 Vergleichsrechnung nach Wertermittlungsverordnung, S.91 Vgl. Simon, Jürgen, Probleme mit dem Ertragswertverfahren, in: Grundstücksmarkt und Grundstückswert, Nr. 4/95, Neuwied 1995, S.230

98

Modul 1 – Immobilienbewertung

3

Leistungsfähigkeit des cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens

Ausgehend von den gestellten Prämissen wurde im 2. Abschnitt ein cash floworientiertes Ertragswertverfahren entwickelt und anhand von Beispielen getestet. Abschließend werden nun die Leistungsfähigkeit und die Restriktionen dieser Wertermittlungstechnik analysiert. Die Darstellung umfasst sowohl die Wertermittlung im engeren Sinne als auch Randbereiche der immobilienwirtschaftlichen Gutachter- und Beratertätigkeit. 3.1

Eignung für spezielle Wertermittlungszwecke

Das cash flow-orientierte Ertragswertverfahren ist für verschiedene Ermittlungszwecke flexibel einsetzbar. 3.1.1

Marktpreisermittlung

Das Verfahren wurde zur Ermittlung des Marktpreises im Sinne eines fairen Interessenausgleiches geschaffen und ist dafür in vielen Situationen besser geeignet als das Ertragswertverfahren nach WertV. Es hat seine Stärken insbesondere in der Berücksichtigung von Einflussfaktoren, welche zusätzlich zum allgemeinen Markttrend wirken. Der Verkehrswert ist keine mathematisch exakt feststellbare Größte. Die Heterogenität des Immobilienmarktes steht dem entgegen. Auch bei größter Sorgfalt sind Abweichungen von 10% bei unabhängig voneinander erstellten Gutachten nicht zu vermeiden.172 Es gibt daher weder das alleinig richtige Verfahren noch die beste Datenerhebung, sondern nur Bewertungsprämissen, welche optimal oder aber fehlerhaft umgesetzt werden. Das entwickelte Verfahren ist in diesem Sinne geeignet, die Marktmeinung über die zukünftige Entwicklung von Erträgen sachgerecht und nachvollziehbar in einem Ertragswert abzubilden. Die Abkehr von der Vergangenheitsorientierung bewahrt den Auftraggeber vor Fehlentscheidungen aufgrund einer inzwischen geänderten Informationslage. Es werden die Interessen der Käufer- und der Verkäuferseite gleichermaßen berücksichtigt. Die Aussage des Ergebnisses soll möglichst neutral sein. Diese Tatsache ist in der Wertermittlung nicht generell gegeben. So impliziert der Grundgedanke der WertV, nur einen „nachhaltigen“ Ertrag zu kapitalisieren, 172

Vgl. Gerady, Theo / Möckel, Rainer, Praxis der Grundstücksbewertung, Landsberg 1990, S.I.A.b.6

Eignung für spezielle Wertermittlungszwecke

99

die Anweisung, im Zweifelsfall Abschläge vorzunehmen. Der daraus resultierende niedrige Ertragswert begünstigt einseitig den Käufer. Eine Akzeptanz des Gutachtens wird durch die Basiselemente Rendite und tatsächlich zufließender Ertrag (Cash Flow) erleichtert. Es besteht damit eine Nähe zu den üblichen Investitionsrechnungen. 3.1.2

Immobilientypen und Nutzungsarten

Das cash flow-orientierte Ertragswertverfahren kann grundsätzlich überall dort angewendet werden, wo der Investitionsgedanke im Vordergrund steht und sich der Wert aus den zu erwartenden Mieterträgen definiert. Da nicht eine einzige Ertragssituation im Vordergrund steht, sondern ggf. auch im Verlauf stark differierende Prognosedaten eingearbeitet werden können, eignet sich das Verfahren besonders gut für gemischt genutzte Objekte. Hier kommt es gewöhnlich zu unterschiedlichen Ausprägungen und Wachstumsraten einzelner Ertrags- und Kostenarten. So kann die Mietenentwicklung für das Ladengeschäft im Erdgeschoss unabhängig von der Mietenentwicklung der Wohnräume in den oberen Etagen erfasst werden. Notwendig ist dazu nur eine zusätzliche Tabellenspalte in der Zahlungsübersicht. Bei erwartetem Leerstand setzt man die Einzahlungen für die geschätzte Dauer im betroffenen Mietbereich gleich Null. Eine künstliche Aufteilung in zwei oder mehr fiktive Bewertungsobjekte kann unterbleiben. Nicht zu empfehlen ist der Einsatz bei selbstgenutzten Immobilien wie einem Wohnhaus oder einem Verwaltungsgebäude. Ersatzwerte wie z.B. Wohnwert oder fiktive Miete laufen dem Charakter des Modells zuwider. Prämisse ist, auf bekannte oder prognostizierte Zahlungen abzustellen und dem Auftraggeber die daraus resultierenden Wirkungen aufzuzeigen. Insofern sollte ein Einsatz hier unterbleiben. 3.1.3

Wertschätzung entsprechend individueller Renditeerwartungen

Wichtiger als eine Marktpreisermittlung ist für den Investor oft die Auskunft darüber, welche Renditen erzielbar sind. Seine vorgegebene Renditeerwartung ist für die Auswahl von Immobilien wesentlich. Der aktuelle Marktwert stellt nur eine Komponente in der Entscheidungsfindung dar. Der Immobilienzinssatz unterstützt diese Beurteilung. Er wurde gegenüber dem Liegenschaftszins um diejenigen Faktoren bereinigt, die separat darstellbar sind und bisher die Aussage über die Rentabilität verfälschten (z.B. Wachstumsraten bei Erträgen). Es verbleibt ein Zins, welcher die Risiken und

100

Modul 1 – Immobilienbewertung

den Aufwand einer Investition würdigt. Ein Vergleich mit alternativen Anlageformen ist gut möglich. Somit ist seitens des Käufers auch der Einsatz seiner individuellen Renditevorstellung als Kapitalisierungszinssatzes möglich. Sollte dieser Grenzpreis in den Kaufverhandlungen nicht durchsetzbar sein, muss der Kauf dieses Objektes unterbleiben und eine andere Anlage gesucht werden. Aus Sicht des Käufers ist dies rational, auch wenn seine Vorstellung nicht den üblichen Marktpreis trifft. Die Erweiterbarkeit um individuelle Faktoren, wie Steuern, Abschreibungen und Finanzierung,173 vor allem aber die explizite Liquiditätsübersicht ermöglichen eine Verwendung über die reine Wertermittlung hinaus. Anknüpfungspunkte bieten sich zur persönlichen und unternehmerischen Investitionsplanung, Steuergestaltung oder Portfoliosteuerung. So können die mit dem Bewertungsmodell erzeugten Datenreihen Grundlage für ein ganzheitliches Asset-Management sein, wobei Immobilien nun sowohl tatsächlich als auch datentechnisch einen passenden Baustein bilden. 3.2

Integration in eine ganzheitliche Investitionsrechnung

Einige der weitergehenden Investitions-Analysen werden im Folgenden kurz umrissen. Nützliche Schnittstellen bietet insbesondere der bereits prognostizierte Cash Flow. Möglich werden damit Wertentwicklungsprognosen, Renditeberechnungen sowie Planungen der Liquidität und Finanzierung. Bisher mussten dafür zusätzliche Recherchen erfolgen. 3.2.1

Renditeberechnung

Wesentlicher Ausgangspunkt für die Renditeberechnungen ist der Kaufpreis. Nicht zwingend ist dies auch der ermittelte Ertragswert. Auf jeden Fall sind Anschaffungsnebenkosten zu berücksichtigen. Hinzu kommen weitere Parameter. In der Immobilienbranche typische Renditearten sind ¾ die Anfangsrendite, ¾ die Durchschnittsrendite, ¾ die Anpassungsrendite und ¾ der interne Zinsfuß.174 173 174

Vgl. 2.2.4.3 Wirkungen des Steuerrechts, S.64 Vgl. Jenyon, Bruce / Turner, John / White, Darron / Lincoln, Nicole, Renditen, in: Immobilien Zeitung, Nr. 21/96, Wiesbaden 1996, S.4

Integration in eine ganzheitliche Investitionsrechnung

101

Die Ermittlungsverfahren werden unterschieden in statische und dynamische Verfahren.175 3.2.1.1 Statische Verfahren Statische Verfahren betrachten die Ergebnisse ausgewählter Perioden ohne Berücksichtigung zeitlicher Komponenten. Ziel ist die einfache und schnelle Berechnung von Werten einer repräsentativen Periode. Dadurch sollen Aussagen über das Gesamtprojekt möglich werden. Ein Beispiel dafür ist die Anfangsrendite. Betrachtet man jedoch die prognostizierte Zahlungsreihe, stellt man schnell fest, dass es eine repräsentative Periode gar nicht gibt, denn Einzahlungen verändern sich durch Mieterhöhungen und auch die Kosten steigen. Will man diese Verfahren dennoch sinnvoll anwenden, so müssen die Kennzahlen für jedes Jahr separat ermittelt werden. Das Ergebnis lässt sich dann mit Hilfe von Diagrammen und Durchschnittswerten interpretieren. Das cash flow-orientierte Ertragswertverfahren kann Daten für statische Investitionsrechnungen direkt, d.h. ohne weitere Umrechnungen, bereitstellen. Die Aussagekraft dieser Verfahren bei Immobilieninvestitionen ist aber generell eher beschränkt. 3.2.1.2 Dynamische Modelle Dynamische Modelle analysieren einen mehrjährigen Zeitraum, in dem alle vom Investitionsprojekt verursachten Ein- und Auszahlungen anfallen. Die zeitliche Struktur wird durch Barwerte berücksichtigt. 176 Konsequenter als bei statischen Modellen wird ausschließlich auf Zahlungsgrößen zurückgegriffen. So erfolgen z.B. keine kalkulatorischen Zu- oder Abschreibungen (also Vermögensbetrachtungen), sondern der Liquidationserfolg wird erst beim Verkauf berücksichtigt. Dynamische Investitionsrechenmodelle sind grundsätzlich mit cash floworientierten Ertragswertverfahren kompatibel, da entsprechende Wertbegriffe und Rechenwege identisch sind (vgl. Abbildung 25).

175 176

Vgl. Groß, Albert / Florentz, Xaver, Investition, 8. Auflage, München 1992, S.26 Vgl. Schulte, Karl-Werner, Wirtschaftlichkeitsrechnung, 4. Auflage, Heidelberg 1986, S.21

102

Modul 1 – Immobilienbewertung

Interner Zinsfuß

Ertragswertbestimmung Nutzungs dauer ERTRAGSWER T =

∑ t=1

Nutzungsdauer

Cash - flow in t

KAUFPREIS =

t (1 + i)

∑ t =1

Cash - flow in t

t (1 + int.Zinsfuß)

wenn ERTRAGSWERT = KAUFPREIS

Ø

Immobilienzinssatz = interner Zinsfuß i t normal kursiv

-

Immobilienzinssatz laufende Periode gegebene Größen gesuchte Größen

Abbildung 25: Kompatibilität von Ertragswertbestimmung und internem Zinsfuß

Der Ertragswert wird als Summe der Cash Flow-Barwerte bestimmt. Erfolgt ein Kauf genau zu diesem Preis, so entspricht der interne Zinsfuß dem Immobilienzinssatz. Der Kapitalwert ist in diesem Fall definitionsgemäß gleich Null.177 Gesonderte Rechnungen zur Renditeermittlung sind nicht mehr erforderlich. Zahlt der Investor dagegen einen höheren Kaufpreis, so geht dies zu Lasten seiner Rendite. Der interne Zinsfuß (≈Rendite178) ist dann kleiner als der Immobilienzinssatz. Er muss bei gegebener Anfangsauszahlung und für die nachfolgenden Perioden prognostiziertem Cash Flow auf dem Näherungswege bestimmt werden. Die heute gebräuchliche Kalkulationssoftware automatisiert diese Aufgabe. 3.2.2

Prognose der Wertentwicklung

Um die Rentabilität von Immobilienengagements zu bejahen, wird stets auch die stabile Wertentwicklung hervorgehoben. Zur Quantifizierung dieser Aussichten werden häufig nur Vergangenheitswerte benannt. Wertentwicklungsprognosen wurden bisher meist dadurch vorgenommen, indem Steigerungsraten der Vergangenheit in die Zukunft extrapoliert wurden. Ein solches Vorgehen kann auch bei stabilen Trends nicht befriedigen, da es zwei Fehlerquellen enthält.

177 178

Vgl. Olfert, Klaus, Investition, 6. Auflage, Ludwigshafen 1995, S.202 zur Problematik interner Zinsfuß versus Rendite vgl. Hügel, Reinhold, Geschlossene Immobilienfonds: Interne Zinsfußmethode und Steuerpotenzial, in: Die Bank, Nr. 6/96, Köln 1996, S.362

Integration in eine ganzheitliche Investitionsrechnung

103

Erstens sind Steigerungsraten der Vergangenheit nur für einen größeren Markt bekannt. Sie kennzeichnen also jeweils ein Durchschnittsobjekt dieses Marktes. Abweichungen aus der Tatsache, dass neuere Gebäude aufgrund ihrer moderneren Bauweise, Ausstattung und Funktionalität auch mit einem höheren Wert angesetzt werden, bleiben unberücksichtigt. Diese Neubauten hoben zwar die historisch festgestellten Durchschnittspreise an, in den kommenden Jahren neu errichtete Gebäude werden aber den Wert des eigenen Objektes naturgemäß nicht steigern. Der erste Fehler besteht also in einem zu steilen Trendverlauf, hervorgerufen dadurch, dass laufend baufällige (billige) Repräsentanten aus der Stichprobe entfernt werden und neue (teure) Gebäude hinzukommen. Wachstumsprognosen für ein konkretes Bestandsobjekt (mittlerer Güte) müssen also theoretisch stets unter diesem Trend liegen. Zweitens durchläuft das zu begutachtende Objekt einen Lebensphasenzyklus. Dabei wird es allein aufgrund der Abnutzung (auch ohne Beachtung eines wachsenden Marktstandards) in jüngeren Jahren oberhalb des Durchschnittsmarktpreises für diesen Gebäudetyp bewertet werden, später jedoch unterhalb. Beide Faktoren (Trendfehler und Objektfehler) führen dazu, dass bisherige Wertentwicklungsprognosen die tatsächliche Entwicklung weit übertreffen. Dies kann zwar die Vermarktung fördern, schädigt aber den Käufer.

Ertrag swert (p rogn)

Aus der bereits vorliegenden Er250000 0 tragsübersicht des cash flow-orienSzen ario opt tierten Ertragswertverfahrens, lässt 200000 0 sich mit Hilfe einer einfachen Nebenrechnung der Ertragswert jedes 150000 0 Szenario pess Einzeljahres (basierend auf den heutigen Prognosen) feststellen. Im 100000 0 letzten Jahr der Nutzung ist er identisch mit der Summe dann anfallen50000 0 0 5 10 15 20 25 den Zahlungen, also dem Ertrag aus Ja hr Bodenverkauf, den Abrisskosten und Abbildung 26: Prognose der Wertentwicklung letzten Mietzahlungen. Der Vorjahreswert ergibt sich aus dem (um ein Jahr) diskontierten Ertragswert des letzten Jahres zuzüglich des Einzahlungsüberschusses im vorletzten Jahr. So fortgesetzt lassen sich alle Einzelwerte bestimmen. Die Wertentwicklung für beide Szenarien ist in Abbildung 26 darstellt.

104

3.2.3

Modul 1 – Immobilienbewertung

Liquiditätsplanung und Finanzierungen

Die Liquidität gehört neben der Rentabilität und der Sicherheit zu den Eckpunkten jeder Investitionsbeurteilung.179 Beim Immobilienkauf werden regelmäßig hohe Fremdkapitalbeträge aufgenommen. Zinszahlungen und Tilgungen übersteigen dabei häufig die Erträge aus dem Grundstück. Der Eigentümer muss zusätzliche liquide Mittel bereitstellen. Schon beim Kauf muss die Beurteilung erfolgen, ob die laufende Belastung finanziell tragbar ist. Liquiditätsplanungen sind notwendig. Das cash floworientierte Ertragswertverfahren liefert eine Prognose darüber, welche Mittelzuflüsse aus der Bewirtschaftung der Liegenschaft erwartet werden. Die Zahlungen nehmen im Normalfall stetig zu. Gegenüberzustellen ist die Finanzierung, also die geschlossenen bzw. geplanten Kreditverträge.

3.2.4

c.f. opt

Zahlungen

Beide Aspekte lassen sich grafisch darstellen. Die Entwicklung ist so auch von Laien gut nachvollziehbar. Abbildung 27 zeigt auf, in welchen Jahren Zuzahlungen des Eigentümers erforderlich sind und wann voraussichtlich Entnahmen möglich sein werden. Um Liquiditätsengpässe zu vermeiden, sollte er sich bei seiner Liquiditätsplanung an der pessimistischen Prognose orientieren.

c.f. pess

Finanzierungsauszahlungen

0

5

10

15 20 Jahr

25

30

Abbildung 27: Cash-flow aus Objekt und Auszahlungen durch Finanzierung

Quantitative Methoden zur Risikoanalyse

Die genannten Bewertungsverfahren verwenden Zukunftsdaten, welche zum Zeitpunkt der Analyse nicht mit vollkommener Sicherheit feststellbar sind. Zur Berücksichtigung der Unsicherheit sind häufig Zusatzverfahren notwendig. Ohne dass von der ursprünglichen Berechnungssystematik abgewichen werden muss, quantifizieren darauf aufbauende Modelle die entsprechenden Risiken. Korrekturverfahren, Sensitivitätsanalysen oder Monte CarloSimulationen sind Verfahren, um die Wirkung möglicher, vom Erwartungswert abweichender Konstellationen zu simulieren. Daneben existieren weitere, beispielsweise qualitative Techniken wie Checklisten und Scoring-Modelle. 179

Vgl. Hahn, Oswald, Finanzwirtschaft, 2.Auflage, Landsberg 1983, S.32ff

Integration in eine ganzheitliche Investitionsrechnung

105

3.2.4.1 Korrekturverfahren Korrekturverfahren berücksichtigen die Unsicherheit direkt bei den Eingangsdaten. Auf prognostizierte Ergebnisse bzw. dessen Bestandteile werden prozentuale Risikoabschläge bzw. Risikozuschläge vorgenommen. Damit soll garantiert werden, dass eine gewünschte Erfolgsschwelle auf jeden Fall erreicht wird. Die Anwendung von Korrekturverfahren liefert Ergebnisse, welche in etwa dem Minimal- bzw. Worst Case-Szenario entsprechen. Eine alleinige Beachtung solcher Ergebnisse ist selten sinnvoll. Die im Verfahren vorgenommene Modifikation der Daten ist oft zu pauschal und verdeckt wichtige Einzelparameter. Informationen über den mittleren Erwartungswert sowie mögliche Abweichungen (Risiken und Chancen) sollten besser parallel gewürdigt werden. 3.2.4.2 Sensitivitätsanalysen Sensitivitätsanalysen greifen im Gegensatz zu Korrekturverfahren nicht in die Datenbasis der Originalrechnung ein. Vielmehr zeigen sie in einem zweiten Analyseschritt auf, wie mögliche Abweichungen bei den Erwartungswerten der Parameter das Ergebnis beeinflussen. Die Simulation erfolgt stets nur bei einer speziell für diesen Analyseschritt ausgewählten Variablen, alle übrigen Faktoren bleiben währenddessen unverändert (ceteris paribus-Bedingung). Der Anwender kann durch einen Vergleich der beiden Abweichungen (einerseits bei der Eingangsgröße und andererseits beim Ergebnis) eine Unterscheidung in kritische und weniger kritische Faktoren treffen. Abhängig davon, • welche Erwartungswerte und welche Relevanz die kritischen Faktoren beim jeweiligen Projekt aufweisen, • wie sicher die Werte prognostiziert werden können und • welche maximalen Abweichungen eintreten können, lassen sich risikoreiche und risikoarme Projekte unterscheiden. Die Katalogisierung und Darstellung kann mit Hilfe eines Tornado-Charts erfolgen (Abbildung 28).

106

Modul 1 – Immobilienbewertung

Zielkennzahl

Parameter

Abbildung 28: Sensitivitätsanalyse und Tornado-Chart (Screenshot: Software RES invest)

Sensitivitätsanalysen stellen im Ergebnis fest, inwieweit Abweichungen bei den verwendeten Eingangsdaten überhaupt ergebnisrelevant sind. Bei geringem Einfluss und unproblematischen Entscheidungsprozessen können in die Planung pauschalierte Werte aufgenommen werden. Diese sind ggf. auch für mehrere Objekte verwendbar, wohingegen sehr spezifische und kritische Daten für jedes Objekt neu zu erheben sind und damit höhere Informationsbeschaffungskosten verursachen. Sensitivitätsanalysen eigenen sich demzufolge nicht nur zur Bestimmung von Risiken, sondern auch zur Optimierung der Analyse selbst. 3.2.4.3 Value at Risk Die Quantifizierung des Gesamtrisikos kann mit einer absoluten Wertgröße, dem Value at Risk erfolgen. Der Value at Risk stellt ein akzeptiertes Maß zur Erfassung und Aggregation der relevanten Teilrisiken dar. Der Value at Risk bestimmt den mit einer bestimmten Wahrscheinlichkeit maximal erwarteten Verlust. Das potenzielle Minderergebnis wird in Geldeinheiten ausgewiesen. Der Verlust im Sinne des Value at Risk-Ansatzes ist nicht gleichzusetzen mit einem bilanziellen Verlust oder einem Liquiditätsabfluss, sondern er quantifiziert lediglich die Abweichung vom Erwartungswert. Die Differenz aus Erwartungswert und Value at Risk kann dabei dennoch positiv sein. Um eine zum Barwert (der Erwartungswerte) kompatible Value at Risk-Größe zu berechnen, werden die Abweichungen der einzelnen Cash Flow-Szenarien diskontiert und anschließend summiert. Der so errechnete Value at Risk quantifiziert das Gesamtrisiko bezogen auf den Barwert. Zu beachten ist, dass

Integration in eine ganzheitliche Investitionsrechnung

107

auch das Worst Case-Szenario mit einem bestimmten Restrisiko (z.B. 1% der Fälle) definiert ist. Höhere Abweichungen vom erwarteten Barwert sind also nicht völlig ausgeschlossen. Cash Flow um xim Ma

g artu n Erw Minimum

0 0 Risko Barwert

Abbildung 29:

Diskontierung

Berechnung des Value At Risk

Liegen die Erwartungswerte genau zwischen den jeweiligen Minimal- und Maximalwerten, entspricht das berechnete Risiko im Betrag gleichzeitig der Chance für das Übertreffen der Erwartungswerte. Risiken und Chancen werden somit zu Plangrößen, die strategisch gesteuert werden können. Auf Grundlage des Value at Risk können Risiken (und äquivalent auch Chancen) kalkuliert, bewusst eingegangen und kontrolliert werden. 3.2.4.4 Monte Carlo-Simulation Die Risikosimulation nach dem Monte Carlo-Verfahren geht ebenfalls davon aus, dass die in Investitionsrechnungen verwendeten Eingangsparameter nicht sicher planbar sind. Auf Basis von Prognosen und Analysen können jedoch typische Verteilungsfunktionen erkannt werden. Normalverteilungen beinhalten bspw., dass Werte nahe dem Erwartungswert häufiger auftreten. Daneben kann es zu einer relativ breiten Streuung von Einzelfällen kommen. Alternative Verteilungen sind z.B. die Dreiecksverteilung, die t-Verteilung oder die Gleichverteilung. Entsprechende Verteilungen und ihre Kenngrößen lassen sich durch statistische Methoden bestimmen. Eine festgestellte Normalverteilung gibt dann bspw. eine Aussage zu: ƒ den prognostizierten Erwartungswerten (Mittelwerte) und ƒ den wahrscheinlichen Prognoseabweichungen (Standardabweichung).

108

Modul 1 – Immobilienbewertung

Die Monte Carlo-Simulation zeichnet nun die Verteilungsfunktionen der jeweiligen Eingangsparameter nach und ermittelt für jede Kombination das jeweilige Ergebnis. Die Auswahl der Eingangsdaten erfolgt stichprobenartig über mehrere hundert oder tausend Einzelfälle. Aus der Anzahl der berechneten Fälle ergeben sich dann Verteilungs- und Dichtefunktionen der Ergebnisgrößen (Abbildung 30).

Baukosten Vermietungsstand Instandhaltung Bodenwert Nutzungsdauer Mietentwicklung ...

Ö Ö Ö Ö Ö Ö Ö

Abbildung 30: Risikobestimmung durch Monte Carlo-Simulation (Screenshot: Software RES invest)

Monte Carlo-Simulationen beinhalten zahlreiche Rechenschritte und sind daher nur mit Hilfe geeigneter EDV-Tools durchzuführen. Da zur Bestimmung der Eingangsverteilungen bestimmte Vorabanalysen notwendig sind, sollte eine Konzentration auf die relevanten Einflussfaktoren erfolgen. Die Relevanz lässt sich z.B. anhand der Sensitivitäten bestimmen. Das Ergebnis von Monte Carlo-Simulationen gibt den Risikoaspekt einer Investition vergleichsweise realistisch wieder, so dass sich dieses Verfahren bei immobilienökonomischen Risikoanalysen weiter durchsetzen wird.

Benchmarking

3.3

109

Benchmarking

Benchmarking steht für den Vergleich von mindestens zwei Sachverhalten hinsichtlich der qualitativen und quantitativen Ausprägung von Merkmalen.180 Potenzielle Käufer und Immobilienbesitzer können diese Methode nutzen. Bezugsgrößen sind regelmäßig diejenigen Werte, welche beim Marktführer in einem Bereich auftreten.181 Ein nach dem cash flow-orientierten Ertragswertverfahren erfolgtes Gutachten weist zahlreiche Größen aus, die direkt für das Benchmarking Verwendung finden können. Interessante Informationen können aus den Zahlungsreihen zu Mieten, Betriebskosten und Instandhaltungsmaßnahmen abgeleitet werden. Ein informierter Käufer wird anhand von Einzeldaten erkennen, welche Vorund Nachteile für das spezielle Objekt typisch und unveränderlich sind und wo dagegen eine professionellere Verwaltung Einsparpotenziale erschließen wird.182 Oft sind Daten anderer Objekte unbekannt. Statt dem externen Benchmarking (am Marktführer orientiert) kann aber ersatzweise auch ein internes Benchmarking183 erfolgen. Hier stellen andere Objekte, die der Kaufinteressent bereits im Bestand hat, den Maßstab dar. Ein solcher Vergleich ist meist kostengünstiger zu realisieren, das Optimierungspotenzial ist jedoch nur schwer festzustellen. Vergleiche sind schon bei der Begutachtung verschiedener Angebote möglich. Voraussetzung ist, dass die Objekte nach übereinstimmenden Grundsätzen analysiert wurden und hinreichend vergleichbar sind.184 Bewertungen mit dem cash flow-orientierten Ertragswertverfahren bieten somit dem potenziellen Käufer zahlreiche Informationen, die über den Ausweis von Nettoertrag und Marktwert hinausgehen und ihm (entsprechend seinen spezifischen Vorstellungen) die Auswahl zwischen mehreren Alternativen erleichtern.

180 181 182 183 184

Vgl. Pieske, Reinhard, Benchmarking in der Praxis, Landsberg 1995, S.12 Vgl. Hartung, Knud, Benchmarking – Aufforderung zum Vergleich, in: Der Facility Manager, Nr. 1/96, Merching 1996, S.20 Vgl. Neumann, Günter, Kennzahlen für Ihr Immobilien und Umweltmanagement, in: Der Facility Manager, Nr. 5/96, Merching 1996, S.13 Vgl. Pieske, Reinhard, Benchmarking in der Praxis, Landsberg 1995, S.40 Vgl. Keller, Tilo, Benchmarking, Methoden und Techniken, Chemnitz 1996, S.36

110

3.4

Modul 1 – Immobilienbewertung

Immobilien im Unternehmensbesitz

Immobilien stellen einen grundlegenden Produktionsfaktor jedes Unternehmens dar. Sie können in diesem komplexen System nicht isoliert betrachtet werden. Die damit zusammenhängenden Zahlungen und Werte stehen in Wechselwirkungen mit anderen Systemelementen. Die Unternehmensführung kann für Planungs- und Steuerungsaufgaben auf zahlreiche anerkannte betriebswirtschaftliche Methoden zurückgreifen. Das cash flow-orientierte Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung bietet zu diesen Methoden kompatible Schnittstellen. 3.4.1

Unternehmensbewertung

Bei der Bestimmung eines Unternehmenswertes kommen wie auch bei Immobilienbewertung drei grundlegende Verfahren zum Einsatz: das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren (Liquidationswert) und in Ausnahmefällen auch das Vergleichswertverfahren. Stärker als bei der Immobilienbewertung dominiert hier jedoch die Bewertung nach dem Ertrag. Ertragswerte basieren dabei auf prognostizierten Gewinnen oder alternativ auf prognostizierten Einzahlungsüberschüssen, also dem Cash Flow.185 Abhängig von der Branche des Unternehmens beeinflusst die Immobilienbewirtschaftung den Cash Flow und damit den Unternehmenswert maßgeblich. Die resultierenden Einzahlungen und Auszahlungen sind daher genau zu bestimmen. Bisher waren dazu gesonderte Erhebungen notwendig. Wurde dagegen bereits eine Immobilienbewertung mit dem cash floworientierten Ertragswertverfahren zeitnah durchgeführt, so können die dort prognostizierten Zahlungsreihen direkt in die Unternehmensbewertung übernommen werden.

185

1 2 C as h- F lo w C as h- F lo w C as h- F lo w

3 4 5 Im mo b il ie 1 Im mo b il ie 2 Re st u nt er ne h me n

Abbildung 31: Cash-flow-orientiertes Ertragswertverfahren als Baustein der Unternehmensbewertung

Vgl. Tichy, Geiserich E., Unternehmensbewertung in Theorie & Praxis, Wien 1994, S.44

Immobilien im Unternehmensbesitz

111

Der Einsatz des cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens wird besonders für fremdvermietete Objekte empfohlen. Es eignet sich daher grundsätzlich als Ausgangsbasis zur Bewertung von Immobilienvermietungsunternehmen. Eine Kombination mit der Unternehmensbewertung auch bei eigengenutzten Immobilien (z.B. Industrieunternehmen) ist zumindest bei ausgelagerten Beständen möglich. Aus Sicht des Bestandshalters wirkt der positive Cash Flow (Mietzahlung) werterhöhend. In der Zahlungsreihe des Nutzers wird der gleiche Betrag als Auszahlung erfasst und senkt mittelbar den Unternehmenswert. Der Erkenntnisgewinn resultiert aus der genauen Abgrenzung beider Unternehmen und der Prognose der langfristig entstehenden Bewirtschaftungskosten. Da Immobilienbewertungen von spezialisierten Gutachtern erstellt werden, wächst die Qualität der darauf aufbauenden Unternehmensbewertungen. Gleichzeitig erhöht sich die Effizienz durch die Vermeidung von Mehrfachanalysen. 3.4.2

Vollständige Finanzpläne und Unternehmensplanung

Entscheidungen über die Durchführungen von Investitionen determinieren den zukünftigen Erfolg von Unternehmen und verursachen hohe Auszahlungen. Vollständige Finanzpläne dienen der rechnerischen Fundierung von Investitionsentscheidungen. Ausgehend von Zahlungen aus einem Objekt werden unter Einbeziehung von Steuern und der Finanzierung alle prognostizierten Zahlungen tabellarisch aufgeführt.186 Ist ein Immobilienerwerb Bestandteil der Investition, so wird die Kaufentscheidung regelmäßig durch Gutachten unterstützt. Die bei Anwendung des cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens aufgestellten Zahlungsreihen können unmittelbar Bestandteil eines vollständigen Finanzplans bzw. äquivalenter Unternehmensplanungen (z.B. mittelfristige Liquiditätspläne) werden. Dieses Vorgehen ist vor allem bei Fremdvermietung sinnvoll. Wird das Verfahren auch bei Eigennutzung angewendet, so kann zumindest auf die prognostizierten Auszahlungen (Instandhaltung, Verwaltung) zurückgegriffen werden. Die bei der Unternehmensbewertung getroffenen Aussagen zu Qualität und Effizienz gelten analog auch bei dieser Investitionsrechnung.

186

Vgl. Grob, Heinz Lothar, Investitionsrechnung mit vollständigen Finanzplänen, München 1989, S.5

112

3.5

Modul 1 – Immobilienbewertung

Überprüfbarkeit von Gutachten

Kommt auf Grundlage eines Wertgutachtens ein Kaufvertrag zustande, so muss dies nicht unbedingt für die Qualität der Wertermittlung sprechen. Beide Parteien können auch im Vertrauen auf den Wissensstand des Gutachters zu einer rational falschen Übereinkunft gekommen sein. Oft ist eine spätere Überprüfung von Wertgutachten schwierig. Beim Ertragswertverfahren nach WertV erfolgt weder ein Renditeausweis, welcher ex post kontrollierbar wäre, noch ist eine Aussage darüber möglich, ob der zugrunde gelegte Ertrag tatsächlich nachhaltig war. Schon allein die Inflation macht einen solchen Vergleich fast unmöglich bzw. bedingt zumindest eine aufwändige Umrechnung. Zu viele Ertragskomponenten sind auf den Zins verlagert und damit kaum separat analysierbar. Das cash flow-orientierten Ertragswertverfahren vermeidet diese Verschleierung. Alle Erträge werden durch Zahlungsreihen für alle Perioden mit ihrem Nominalwert eindeutig ausgewiesen. Ebenso ist die Bodenpreisentwicklung mit den Prognosen direkt vergleichbar. Nur ein solches „gläsernes Gutachten“ ist kundenorientiert. Die laufende Gegenüberstellung von Prognosegrößen mit der Realität liefert dem Besitzer wichtige Signale darüber, wie es um die Rentabilität seines Objektes bestellt ist. Er kann bei Problemen frühzeitig eingreifen und wirtschaftliche Schäden verhindern. Dabei ist der Fokus weniger auf das Gutachten an sich, als vielmehr auf das Objekt und dessen Ertragsplanung gerichtet. Der Auftraggeber muss stets darauf hingewiesen werden, dass alle Zahlen dem derzeitigen Kenntnisstand des Gutachters sowie der aktuellen Marktmeinung entsprechen. Neue Einflüsse können diese Bewertungsgrundlagen ungültig machen. Eine Neuplanung und Neubewertung wir dann erforderlich. Auch der Gutachter profitiert. Prognosemodelle können durch laufenden Vergleich von früheren Schätzungen mit der tatsächlichen Entwicklung optimiert werden. Die Qualität der Wertermittlung wächst. 3.6

Hinweise zur Einführung

Beim Wechsel zu einem neuen Bewertungsverfahren muss sich der Gutachter auch über Leistungsgrenzen und mögliche Anwendungsschwierigkeiten bewusst sein. Die Umstellung ist teilweise verbunden mit neuen Erhebungsformen und auch anderen Rechentechniken.

Hinweise zur Einführung

3.6.1

113

Ermittlung einer geeigneten Datenbasis

Das Ertragswertverfahren nach WertV erforderte im Grundfall nur die Kenntnis des aktuellen Reinertrages und der verbleibenden Nutzungsdauer. Über den Bodenrichtwert und den Liegenschaftszins kann der Gutachterausschuss informieren. 3.6.1.1 Handhabung der Variablenvielfalt Soll ein Verfahren zusätzliche Faktoren berücksichtigen und präziser arbeiten als sein Vorgänger, so steigt der Bedarf an Eingangsgrößen. Wichtig ist hier vor allem die Ermittlung der Wachstumsraten. Eine exakte Inflationsprognose dagegen wird nur benötigt, wenn bekannte Nominalgrößen späterer Perioden eingearbeitet werden sollen. Es sind also nicht zwingend all diejenigen Daten zu ermitteln, die in der Herleitung oder der Beispielrechnung insgesamt vorgestellt wurden. Der scheinbare Nachteil zu vieler Variablen stellt auf den zweiten Blick sogar einen Gewinn dar. Liegen keine außergewöhnlichen Umstände vor, die das Objekt von anderen (d.h. markttypischen) Objekten unterscheiden, können die meisten Größen aus anderen Zahlen abgeleitet werden. Bei bekannten Realwertsteigerungen korrelieren beispielsweise Inflationsrate und Nominalwachstum. Es genügt eine einfache Formelverknüpfung. Der Erhebungsaufwand ist bei einfachen Fällen kaum höher als beim Verfahren nach WertV. Die Arbeitsschritte können weitgehend automatisiert werden. Bei anspruchsvollen Bewertungsaufgaben kann das Modell aber um leistungsfähige und gleichzeitig exakte Elemente erweitert werden. Eine besondere Stärke stellt die Anpassungsfähigkeit an die spezifische Aufgabenstellung dar. 3.6.1.2 Kalkulation des Immobilienzinssatzes Ein durch Anfrage beim Gutachterausschuss ermittelter Liegenschaftszins kann hier nicht unmittelbar Verwendung finden. Er ist für das cash floworientierte Verfahren in den Immobilienzinssatz umzurechnen. Dies erfolgt, indem der Liegenschaftszins um implizierte Realwertsteigerungsannahmen entlastet und als Nominalzinssatz dargestellt wird. Die Ertragsprognosen werden in Zahlungsreihen gesondert dargestellt. Dies bedeutet für den Gutachter zunächst zusätzliche, bisher nicht notwendige Aufgaben. Er muss sich eine Meinung über Inflationserwartungen und Wachstumsraten bilden. Diese Faktoren sind auf ihre Plausibilität zu überprüfen, indem Realwerte ermittelt werden und Vergleiche zu anderen Regionen

114

Modul 1 – Immobilienbewertung

und vergangenen Perioden erfolgen. Diese zusätzlichen Schritte weiten den Erhebungs- und Rechenaufwand aus. Gegenüberzustellen ist jedoch die höhere Qualität des Ergebnisses. Nicht nur bei den im Beispiel vorgestellten Staffelmieten werden zahlreiche Vorteile dieser Konvertierung erkennbar. Die zusätzlichen Arbeitsschritte werden an Bedeutung verlieren, sobald der Gutachter über eigene Sammlungen der maßgeblichen Zinssätze verfügt. Im Gegensatz zum Liegenschaftszins werden diese Nominalzinssätze weniger von der Marktlage an Immobilien abhängig sein. Zahlreiche Auftraggeber (Käufer) werden ihre Renditevorstellungen direkt äußern, so dass dieser spezielle Zinssatz nun zur Diskontierung verwendet werden kann. 3.6.2

Komplexitätsreduktion

Nicht zu übersehen ist, dass die Bewertung komplexer wird. Dies wird hier u.a. hervorgerufen durch ¾ Erhöhung der Variablenanzahl (z.B. Unterscheidung einzelner Kostenarten), ¾ Berücksichtigung mehrerer Szenarien, ¾ Einbeziehung von Interdependenzen (z.B. zwischen einzelnen Preissteigerungsraten) und ¾ Einbeziehung von Prognoseverfahren. Das Problem der Komplexität verliert in der Berechnung selbst mit dem Einsatz geeigneter Software an Bedeutung, es determiniert aber weiterhin die Phasen der Datenerhebung und der Ergebnisinterpretation. Um den Erhebungsaufwand und damit die Kosten des Gutachtens nicht unnötig auszudehnen, muss vorab geprüft werden, welche Details tatsächlich benötigt werden. Vereinfachte Ermittlungen mit wenigen Zahlungsreihen reichen für Standardbewertungen sicher aus (z.B. Mietshaus in stabiler Wohngegend ohne Erwartung gravierender Änderungen). Zusatzelemente sollten nur nach Bedarf und nicht grundsätzlich eingebunden werden. Dafür ist ein Reduktionskalkül anzuwenden, welches prüft, inwiefern Vereinfachungen zu Fehlabbildungen führen. Beispielsweise ist die exakte Prognose erst in 100 Jahren relevanter Abrisskosten bei einem Neubauobjekt nicht zwingend notwendig. Hier genügen Pauschalwerte, etwa ein entsprechender Abschlag auf den Bodenwert am Ende der Nutzungsdauer.

Hinweise zur Einführung

115

Zu finden ist der optimale Komplexitätsgrad, d.h. der durch Verfeinerungen entstehende Qualitätsgewinn ist den damit verbundenen Kosten gegenüberzustellen. 187 3.6.3

Auswirkungen von Fehlprognosen

Wertbestimmungen und Prognosen werden beim cash flow-orientierten Ertragswertverfahren für zahlreiche Einflussfaktoren getroffen. Bei jeder dieser Einschätzungen können Fehler auftreten, die den ausgewiesenen Ertragswert verändern. Je stärker die Korrelation zwischen Fehler des Einzelfaktors und Ertragswertabweichung ist, umso sorgfältiger ist die Feststellung zu treffen. Eine Sensitivitätsanalyse zeigt Einflussfaktor Änderung des (Änderung c.p. je +10%) Ertragswertes die Zusammenhänge auf.188,189 Immobilienzinssatz -10% Führt man diese Analyse für Liegenschaftszins - 6% Inflation - 4% das cash flow-orientierte ErRealwertsteigerung - 1% tragswertverfahren durch (hier: Ertragssteigerungsrate + 4% Nutzungsdauer + 5% 190 Beispiel ohne Staffelmieten ), Bodenwertsteigerungsrate + 1% so wird ebenso wie beim Ertragswertverfahren nach WertV Abbildung 32: Korrelation von Einflussfaktoren mit dem Ertragswert beim cash-flow-orientierten Verdie herausragende Bedeutung fahren (ermittelt beim Bewertungsbeispiel) des Diskontierungszinssatzes deutlich.191 Wird der Immobilienzinssatz um 10% höher angesetzt, so sinkt der Ertragswert um 10%. Abweichungen bei den einzelnen Einflussfaktoren des Immobilienzinssatzes werden hingegen nicht im gleichen Maße wirksam. Veränderungen im Ertragswachstum und der Nutzungsdauer wirken sich wertbeeinflussend aus, nicht jedoch im gleichen Maße wie eine Zinssatzabweichung. Der Bodenwert ist bei größerer Restnutzungsdauer kaum noch wertrelevant.192 Die dargestellten Zusammenhänge basieren auf einer autonomen Veränderung einer Einflussgröße. Die Gefahr von Fehlern wird in der praktischen Anwendung durch Plausibilitätskontrollen und die Verwendung von Bandbreitenprognosen verringert. 187 188 189 190 191 192

Vgl. Ballwieser, Wolfgang, Unternehmensbewertung und Komplexitätsreduktion, 3. Auflage, Wiesbaden 1990, S.9-12 Vgl. Franke, Günter / Hax, Herbert, Finanzwirtschaft des Unternehmens und Kapitalmarkt, 2. Auflage, Berlin 1990, S.190ff Vgl. Jenyon, Bruce / Turner, John / White, Darron / Lincoln, Nicole, Eine Entscheidungshilfe bei Investitionen: Die Sensitivitätsanalyse, in: Immobilien Zeitung, Nr. 8/97, Wiesbaden 1997, S.4 Vgl. 2.5.1 Alternative Berechnung ohne Staffelmieten, S.95 Vgl. Linke, Christian, Fehleranfälligkeit des Ertragswertverfahrens, in: Grundstücksmarkt und Grundstückswert, Nr. 6/95, Neuwied 1995, S.338 Unterstellt wird, dass der Immobilienzinssatz signifikant größer ist als die Wertsteigerungsrate des Bodens.

116

3.7

Modul 1 – Immobilienbewertung

Abschließende Wertung

Kapitalanleger und Gutachter erhalten mit dem cash flow-orientierten Ertragswertverfahren ein leistungsfähiges Instrument, womit das Investitionsgut Immobilie auch in der heutigen Situation193 hinsichtlich seiner grundlegenden Determinanten Rentabilität, Sicherheit und Liquidität194 sachgerecht beurteilt werden kann. Der sich ergebende Ertragswert steht für einen fairen wirtschaftlichen Wert, der erst aufgrund seiner Akzeptanz durch die Parteien zum Marktpreis wird. Die empirische Erhebung eines Verkehrswertes steht somit nicht im Mittelpunkt, da diese ohnehin an der Heterogenität des Immobilienmarktes und der Dynamik der Preisentwicklung scheitert. Der Ertragswert, den das cash flow-orientierte Ertragswertverfahren ermittelt, ist dennoch marktnah und aktuell, da heutige Ertragsprognosen und heutige Renditen im Vordergrund stehen.

MARKT

wirtschaftlicher Wert

Ertragswert

INVESTITIONSGUT IMMOBILIE Liquidität

Cash flow

Immobilienzinssatz

Rendite & Sicherheit

Finanzierung & Verbundeffekte

193 194

Vgl. 1.2 Aktuelle Einflüsse auf den Wert von Immobilien, S.22 Vgl. Olfert, Klaus, Investition, 6. Auflage, Ludwigshafen 1995, S.45

AlternativInvestitionen

Abschließende Wertung

117

Das cash flow-orientierte Ertragswertverfahren ist als ein Modul im komplexen System der Investitionsrechnung zu sehen. Es existieren zahlreiche Schnittstellen zu weiteren Rechnungen. Über den Cash Flow und den Immobilienzinssatz lässt sich ein Vergleich zu anderen, auch branchenfremden Investitionen herstellen. Verbundwirkungen, die eine übergeordnete Ebene beeinflussen (z.B. ein Portfolio) werden offen gelegt. Eine klare und plausible Darstellung fördert die Akzeptanz und den Einsatz des Verfahrens. Gutachter in der Immobilienbewertung, Banken und Beratungsunternehmen sollten in der parallelen Anwendung mit anderen Verfahren die Zweckmäßigkeit des cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens prüfen. Besteht die Pflicht zur Anwendung der WertV, können zumindest in Nebenrechnungen Bestandteile des neuen Verfahrens die bisher fehlerbehafteten Rechentechniken ersetzen.

Anhang

119

Anhang. A1. Grundlegende Ertragsbegriffe und Zinssätze gegeben Ertrag heute = 100T€, Nominalwachstum = 5,0% p.a., Inflation = 3,0% p.a., Ertrag Jahr 2 und 3 (nominal fest) = 120T€ anzusetzende Erträge

Anzusetzender Wert in T€

175,0 165,0

Nominale Erträge

155,0 Inflation

145,0 Vom Trend abweichende Nominalerträge

135,0 125,0

Reale Erträge

115,0

Realwachstum Nachhaltige Erträge

105,0 95,0 0

1

2

3

4

5 Jahr

6

7

8

9

10

sich ergebende Barwerte der Erträge mit Nominalzins = 10,3% bzw. Realzins = 7,0% bzw. Liegenschaftszins = 5,0% Barwerte der Erträge in T€

110,0 100,0 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 0

1

2

3

4

5 Jahr

6

7

8

9

10

Ö Erträge dürfen nur mit den dazu passenden Zinssätzen diskontiert werden! Ö Barwerte müssen trotz unterschiedlicher Verfahren übereinstimmen!

120

Modul 1 – Immobilienbewertung

A2. Fallbeispiel 1: Staffelmietvereinbarung Ausgangsdaten B E K A N N T ERTRÄGE Vermietbare Fläche Mietausfallwagnis Mieten ortsüblich [heute] Steigerung Staffelmiete Jahr 1-5 Jahr 1 Jahr 2 Jahr 3 Jahr 4 Jahr 5 Marktmiete Jahr 6 Boden Grundstücksfläche Bodenpreis pro qm Steigerung

KOSTEN Verwaltungskosten p.a. Verteuerung Baukosten Instandhaltung p.a. Abriß am Ende Verteuerung

P R O G N O S E pessimistisch

550 qm 1,5% p.M./qm p.a. 14,00 € 91.014 € +3,3% p.a. Marktentwicklung 15,50 16,20 16,90 17,60 18,30

€ € € € €

100.766 105.316 109.867 114.418 118.968

€ € € € €

p.M./qm p.a. 14,00 € 91.014 € +4,5% p.a.

14,46 €

94.017 €

14,63 €

14,94 €

97.120 €

15,29 €

95.110 € 99.390 €

15,43 €

100.325 €

15,98 €

103.862 €

15,94 €

103.636 €

16,70 €

108.536 €

16,47 €

107.056 €

17,45 €

113.420 €

17,01 €

110.589 € :

18,23 €

118.524 € :

500 qm 750 € heute +3,0% p.a.

+5,5% p.a.

+4,0% p.a.

+3,0% p.a.

+4,5% p.a.

+3,5% p.a.

2.000 € heute

4.000 € heute 100.000 € heute

22 Jahre

RESTNUTZUNGSDAUER ZINSEN Liegenschaftszins impliz. Realwachstum Erwartete Inflation Kapitalmarkt-Zins Kapitalmarkt-Zins => Inflation (erw.) Immobilienzinssatz

optimistisch

5,00% 0,50% 4,50% nominal 1,00% real 3,47% 9,18%

28 Jahre

Anhang

121

Ertragswertverfahren nach WertV z = q = Bodenwert BW-Zins

5,0% 1,05 375.000 € 18.750 €

Rest-ND

Rohertrag Kosten Reinertrag BW-Verzinsung Gebäudeanteil Nutzungsdauer Vervielfältiger Teil-Werte diskontieren um n Jahre Faktor diskontiert Gebäude Boden EW

25

Jahr 100.766 6.000 94.766

1 € € €

Jahr 105.316 6.000 99.316

2 € € €

Jahr 109.867 6.000 103.867

3 € € €

Jahr 114.418 6.000 108.418

4 € € €

Jahr 118.968 6.000 112.968

5 € € €

Jahr 6... 118.968 € 6.000 € 112.968 €

18.750 € 76.016 €

18.750 € 80.566 €

18.750 € 85.117 €

18.750 € 89.668 €

18.750 € 94.218 €

18.750 € 94.218 €

1 0,9524

1 0,9524

1 0,9524

1 0,9524

1 0,9524

20 12,4622

72.396 €

76.730 €

81.064 €

85.398 €

89.732 €

1.174.168 €

0 1,00 72.396 € 1.286.583 € 375.000 € 1.661.583 €

1 0,95 73.076 €

2 0,91 73.527 €

3 0,86 73.770 €

4 0,82 73.823 €

5 0,78 919.992 €

122

Modul 1 – Immobilienbewertung

Cash flow-orientiertes Ertragswertverfahren P E S S I M I S T I S C H E

JAHR Einzahlungen Miete [€]

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

Staffel Staffel Staffel Staffel Staffel

Markt

+3,3% +3,3% +3,3% +3,3% +3,3% +3,3% +3,3% +3,3% +3,3% +3,3% +3,3% +3,3% +3,3% +3,3% +3,3% +3,3% +3,3%

Boden[€]

100.766 105.316 109.867 114.418 118.968 110.589 114.238 118.008 121.902 125.925 130.080 134.373 138.807 143.388 148.120 153.008 158.057 163.273 168.661 174.227 179.976 185.915 192.051

Verwaltung [€]

+4,0% +4,0% +4,0% +4,0% +4,0% +4,0%

740.095

+4,0% +4,0% +4,0% +4,0% +4,0% +4,0% +4,0% +4,0% +4,0% +4,0% +4,0% +4,0% +4,0% +4,0% +4,0% +4,0% +4,0%

-2.080 -2.163 -2.250 -2.340 -2.433 -2.531 -2.632 -2.737 -2.847 -2.960 -3.079 -3.202 -3.330 -3.463 -3.602 -3.746 -3.896 -4.052 -4.214 -4.382 -4.558 -4.740 -4.929

Cash-flow diskontiert Instandhalt. [€]

+4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5%

Abriss [€]

-4.180 -4.368 -4.565 -4.770 -4.985 -5.209 -5.443 -5.688 -5.944 -6.212 -6.491 -6.784 -7.089 -7.408 -7.741 -8.089 -8.454 -8.834 -9.231 -9.647 -10.081 -10.535 -11.009

-275.217

9,18% 86.558 82.869 79.179 75.514 71.898 60.715 57.401 54.267 51.304 48.502 45.853 43.348 40.980 38.741 36.623 34.621 32.729 30.939 29.247 27.647 26.135 24.705 84.995

[€]

94.506 98.785 103.053 107.308 111.550 102.849 106.163 109.582 113.111 116.752 120.510 124.387 128.388 132.517 136.777 141.172 145.708 150.387 155.216 160.198 165.338 170.641 640.991

1.164.772

Mittelwert 1.319.704

O P T I M I S T I S C H E

JAHR Einzahlungen Miete [€]

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

P R O G N O S E

Auszahlungen

Staffel Staffel Staffel Staffel Staffel

Markt

+4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5% +4,5%

P R O G N O S E

Auszahlungen Boden[€]

100.766 105.316 109.867 114.418 118.968 118.524 123.857 129.431 135.255 141.342 147.702 154.349 161.295 168.553 176.138 184.064 192.347 201.002 210.048 219.500 229.377 239.699 250.486 261.758 273.537 285.846 298.709 1.591.650

Verwaltung [€]

+3,0% +3,0% +3,0% +3,0% +3,0% +3,0% +3,0% +3,0% +3,0% +3,0% +3,0% +3,0% +3,0% +3,0% +3,0% +3,0% +3,0% +3,0% +3,0% +3,0% +3,0% +3,0% +3,0% +3,0% +3,0% +3,0% +3,0%

-2.060 -2.122 -2.185 -2.251 -2.319 -2.388 -2.460 -2.534 -2.610 -2.688 -2.768 -2.852 -2.937 -3.025 -3.116 -3.209 -3.306 -3.405 -3.507 -3.612 -3.721 -3.832 -3.947 -4.066 -4.188 -4.313 -4.443

Cash-flow diskontiert Instandhalt. [€]

+3,5% +3,5% +3,5% +3,5% +3,5% +3,5% +3,5% +3,5% +3,5% +3,5% +3,5% +3,5% +3,5% +3,5% +3,5% +3,5% +3,5% +3,5% +3,5% +3,5% +3,5% +3,5% +3,5% +3,5% +3,5% +3,5% +3,5%

-4.140 -4.285 -4.435 -4.590 -4.751 -4.917 -5.089 -5.267 -5.452 -5.642 -5.840 -6.044 -6.256 -6.475 -6.701 -6.936 -7.179 -7.430 -7.690 -7.959 -8.238 -8.526 -8.824 -9.133 -9.453 -9.784 -10.126

Abriss [€]

[€]

94.566 98.910 103.247 107.576 111.899 111.219 116.309 121.630 127.194 133.012 139.094 145.453 152.102 159.053 166.320 173.919 181.862 190.168 198.851 207.928 217.419 227.341 237.714 248.559 259.896 271.749 -253.157 1.622.634

9,18% 86.613 82.973 79.328 75.704 72.123 65.656 62.887 60.234 57.692 55.257 52.924 50.690 48.549 46.498 44.534 42.652 40.850 39.123 37.469 35.885 34.367 32.913 31.521 30.187 28.910 27.686 151.413 1.474.637

Anhang

123

A3. Fallbeispiel 2: Ohne Staffelmietvereinbarung Ertragswertverfahren nach WertV z = q = Bodenwert BW-Zins Rest-ND

5,0% 1,05 375.000 € 18.750 € 25

Rohertrag Kosten Reinertrag

alle Jahre 91.014 € 6.000 € 85.014 €

Bodenwert-Verzinsung Gebäudeanteil

18.750 € 66.264 €

Nutzungsdauer Vervielfältiger Gebäude Boden EW

25 14,0939 933.921 € 375.000 € 1.308.921 €

124

Modul 1 – Immobilienbewertung

Cash flow-orientiertes Ertragswertverfahren P E S S I M I S T I S C H E

JAHR Einzahlungen Miete [€]

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3%

94.017 97.120 100.325 103.636 107.056 110.589 114.238 118.008 121.902 125.925 130.080 134.373 138.807 143.388 148.120 153.008 158.057 163.273 168.661 174.227 179.976 185.915 192.051

P R O G N O S E

Auszahlungen Boden[€]

Verwaltung [€]

740.095

4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0%

-2.080 -2.163 -2.250 -2.340 -2.433 -2.531 -2.632 -2.737 -2.847 -2.960 -3.079 -3.202 -3.330 -3.463 -3.602 -3.746 -3.896 -4.052 -4.214 -4.382 -4.558 -4.740 -4.929

Cash-flow diskontiert Instandhalt. [€]

4,5% -4.180 4,5% -4.368 4,5% -4.565 4,5% -4.770 4,5% -4.985 4,5% -5.209 4,5% -5.443 4,5% -5.688 4,5% -5.944 4,5% -6.212 4,5% -6.491 4,5% -6.784 4,5% -7.089 4,5% -7.408 4,5% -7.741 4,5% -8.089 4,5% -8.454 4,5% -8.834 4,5% -9.231 4,5% -9.647 4,5% -10.081 4,5% -10.535 4,5% -11.009

Abriss [€]

-275.217

[€]

87.757 90.589 93.511 96.526 99.638 102.849 106.163 109.582 113.111 116.752 120.510 124.387 128.388 132.517 136.777 141.172 145.708 150.387 155.216 160.198 165.338 170.641 640.991

9,18% 80.377 75.993 71.847 67.927 64.220 60.715 57.401 54.267 51.304 48.502 45.853 43.348 40.980 38.741 36.623 34.621 32.729 30.939 29.247 27.647 26.135 24.705 84.995 1.129.119

Mittelwert

25 26

1.287.479

27

O P T I M I S T I S C H E

JAHR Einzahlungen

P R O G N O S E

Auszahlungen

Cash-flow diskontiert

-2.060 -2.122 -2.185 -2.251 -2.319 -2.388 -2.460 -2.534 -2.610 -2.688 -2.768 -2.852 -2.937 -3.025 -3.116 -3.209 -3.306 -3.405 -3.507 -3.612 -3.721 -3.832 -3.832 -3.947

3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5%

-4.140 -4.285 -4.435 -4.590 -4.751 -4.917 -5.089 -5.267 -5.452 -5.642 -5.840 -6.044 -6.256 -6.475 -6.701 -6.936 -7.179 -7.430 -7.690 -7.959 -8.238 -8.526 -8.526 -8.824

88.910 92.983 97.242 101.695 106.351 111.219 116.309 121.630 127.194 133.012 139.094 145.453 152.102 159.053 166.320 173.919 181.862 190.168 198.851 207.928 217.419 227.341 227.341 237.714

9,18% 81.433 78.001 74.714 71.564 68.547 65.656 62.887 60.234 57.692 55.257 52.924 50.690 48.549 46.498 44.534 42.652 40.850 39.123 37.469 35.885 34.367 32.913 30.145 28.870

4,5% 261.758

3,0% -4.066

3,5%

4,5% 273.537

3,0% -4.188

3,5%

-9.133 -9.453

248.559 259.896

27.649 26.478

3,0% -4.313

3,5%

-9.784

Miete [€]

Boden[€]

95.110 99.390 103.862 108.536 113.420 118.524 123.857 129.431 135.255 141.342 147.702 154.349 161.295 168.553 176.138 184.064 192.347 201.002 210.048 219.500 229.377 239.699 239.699 250.486

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5%

25 26 27

4,5% 285.846

Verwaltung [€]

3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0%

1.591.650

Instandhalt. [€]

Abriß [€]

-253.157

[€]

1.610.242

150.257 1.445.839

Anhang

125

A4. Fallbeispiel 3: Mietpreisbindung Ertragswertverfahren nach WertV z = q = Bodenwert BW-Zins

5,0% 1,05 375.000 € 18.750 €

Rest-ND Festmiete

25 10,00 € Sozialmiete heutige Marktmi Jahr 1-5 Jahr 6...

Rohertrag Kosten Reinertrag

65.010 € 6.000 € 59.010 €

91.014 € 6.000 € 85.014 €

BW-Verzinsung Gebäudeanteil

18.750 € 40.260 €

18.750 € 66.264 €

5 4,3295

20 12,4622

174.305 €

825.796 €

0 1,00 174.305 € 821.337 € 375.000 € 1.196.337 €

5 0,78 647.033 €

Nutzungsdauer Vervielfältiger Teil-Werte diskontieren um n Jahre Faktor diskontiert Gebäude Boden Ertragswert

Alternative Berechnungsvariante Ertragswert vor Wertminderung Ertragsminderung über n Jahre Vervielfältiger Wertminderung Ertragswert

1.308.921 € 26.004 € 5 4,3295 112.584 € 1.196.337 €

126

Modul 1 – Immobilienbewertung

Cash flow-orientiertes Ertragswertverfahren P E S S I M I S T I S C H E

JAHR Einzahlungen Miete [€]

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Sozial Sozial Sozial Sozial Sozial Markt

3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3%

65.010 65.010 65.010 65.010 65.010 110.589 114.238 118.008 121.902 125.925 130.080 134.373 138.807 143.388 148.120 153.008 158.057 163.273 168.661 174.227 179.976 185.915 192.051

P R O G N O S E

Auszahlungen Boden[€]

Verwaltung [€]

4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0%

740.095

Cash-flow diskontiert Instandhalt. [€]

-2.080 -2.163 -2.250 -2.340 -2.433 -2.531 -2.632 -2.737 -2.847 -2.960 -3.079 -3.202 -3.330 -3.463 -3.602 -3.746 -3.896 -4.052 -4.214 -4.382 -4.558 -4.740 -4.929

4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5%

-4.180 -4.368 -4.565 -4.770 -4.985 -5.209 -5.443 -5.688 -5.944 -6.212 -6.491 -6.784 -7.089 -7.408 -7.741 -8.089 -8.454 -8.834 -9.231 -9.647 -10.081 -10.535 -11.009

Abriss [€]

-220.611

[€]

58.750 58.479 58.196 57.900 57.592 102.849 106.163 109.582 113.111 116.752 120.510 124.387 128.388 132.517 136.777 141.172 145.708 150.387 155.216 160.198 165.338 170.641 695.596

9,18% 53.809 49.057 44.714 40.745 37.120 60.715 57.401 54.267 51.304 48.502 45.853 43.348 40.980 38.741 36.623 34.621 32.729 30.939 29.247 27.647 26.135 24.705 92.236 1.001.439

Mittelwert

25 26

1.152.752

27

O P T I M I S T I S C H E

JAHR Einzahlungen Miete [€]

Boden[€]

Verwaltung [€]

65.010 65.010 65.010 65.010 65.010 118.524 123.857 129.431 135.255 141.342 147.702 154.349 161.295 168.553 176.138 184.064 192.347 201.002 210.048 219.500 229.377 239.699 250.486 261.758

3,0%

25 26

4,5% 273.537

3,0%

4,5% 285.846

27

4,5% 298.709

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Sozial Sozial Sozial Sozial Sozial Markt 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5%

P R O G N O S E

Auszahlungen

-4.140 -4.285 -4.435 -4.590 -4.751 -4.917 -5.089 -5.267 -5.452 -5.642 -5.840 -6.044 -6.256 -6.475 -6.701 -6.936 -7.179 -7.430 -7.690 -7.959 -8.238 -8.526 -8.824 -9.133

58.810 58.603 58.390 58.169 57.941 111.219 116.309 121.630 127.194 133.012 139.094 145.453 152.102 159.053 166.320 173.919 181.862 190.168 198.851 207.928 217.419 227.341 237.714 248.559

9,18% 53.864 49.161 44.863 40.935 37.345 65.656 62.887 60.234 57.692 55.257 52.924 50.690 48.549 46.498 44.534 42.652 40.850 39.123 37.469 35.885 34.367 32.913 31.521 30.187

3,5%

-9.453 -9.784

259.896 271.749

28.910 27.686

3,5%

-10.126

-2.060 -2.122 -2.185 -2.251 -2.319 -2.388 -2.460 -2.534 -2.610 -2.688 -2.768 -2.852 -2.937 -3.025 -3.116 -3.209 -3.306 -3.405 -3.507 -3.612 -3.721 -3.832 -3.947 -4.066

3,5%

-4.188 -4.313

3,5%

3,0% 3,0%

-4.443

3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0%

1.591.650

Cash-flow diskontiert Instandhalt. [€]

3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5%

Abriss [€]

-253.157

[€]

1.622.634

151.413 1.304.064

127

Zusammenfassung Leerstand und Mietenrückgang, wechselhafte Einflüsse durch politische Rahmenbedingungen sowie demographische, soziale und psychologische Faktoren sorgen heute für eine starke Unsicherheit an den Immobilienmärkten. Aufgabe der Wertermittlung ist es, die Einflussfaktoren so zu quantifizieren, dass der ermittelte Wert den wirtschaftlichen Interessen von Käufern und Verkäufern gerecht wird. Das auf eine gleichmäßige Entwicklung ausgelegte Ertragswertverfahren nach Wertermittlungsverordnung wird diesem Anspruch nur bedingt gerecht. Hauptprobleme sind die Vergangenheitsorientierung, welche die Einbeziehung neuer Informationen erschwert und die spezifischen Größen Liegenschaftszins und nachhaltiger Ertrag. Jeder nur irgendwie gleichmäßige Ertragstrend lässt sich auch als nachhaltiger (=konstanter) Ertrag darstellen. Ein dennoch gültiger Ertragswert (=Barwert aller künftigen Erträge) wird über eine Zinssatzmodifikation erreicht, die das tatsächliche Wachstum auf den Zinssatz verlagert. Das Verfahren liefert nur bei Vorliegen einer einzigen Ertragssituation, d.h. stabilen Märkten ökonomisch sinnvolle Ergebnisse. Abweichungen (Staffelmietvereinbarungen, Mietpreisbindung) lassen sich jedoch nicht sauber integrieren, real zufließende Erträge sind nicht mit „nachhaltigen“ Erträgen kompatibel. Eine Verrechnung mit nachhaltigen Komponenten oder die Diskontierung mit dem Liegenschaftszins ist ökonomisch unsinnig. Erfolgt sie dennoch, werden Werte ausgewiesen, die erheblich vom tatsächlichen ökonomischen Vorteil abweichen. Die Probleme, die sich aus der abstrakten, wirklichkeitsfernen Rechentechnik der WertV ergeben, sind Verfassern und Anwendern dieses juristischen Konstruktes scheinbar unbekannt. Ausgehend vom allgemeinen Ertragswertbegriff und von Prinzipien der internationalen Wertermittlungspraxis werden Prämissen aufgestellt, welche eine leistungsfähigere und ökonomisch exakte Alternative zum Ertragswertverfahren nach WertV beachten muss. Die Umsetzung dieser Anforderungen ergibt ein cash flow-orientiertes Ertragswertverfahren. Dieses weist im Grundfall eine Ergebnisidentität mit der WertV-Rechnung auf, besitzt aber nicht mehr deren Fehlerquellen (wie Tests beweisen) und ist flexibler anwendbar. Die Darstellung und Interpretation wird durch den Cash Flow-Ansatz erleichtert. Die Rendite wird explizit ausgewiesen. Inhalt und Aufbau des Verfahrens haben Parallelen zur Investitionsrechnung. Deshalb bestehen günstige Schnittstellen zu weiteren Rechnungen, wie z.B.

128

Modul 1 – Immobilienbewertung

der Liquiditätsplanung, Renditeermittlungsmethoden, Wertentwicklungsprognosen, der Unternehmensbewertung und dem Benchmarking. Kapitalanleger und Gutachter erhalten mit dem cash flow-orientierten Ertragswertverfahren ein leistungsfähiges Instrument, womit das Investitionsgut Immobilie auch in der heutigen Situation hinsichtlich seiner grundlegenden Determinanten Rentabilität, Sicherheit und Liquidität sachgerecht beurteilt werden kann.

129

Modul 2

Betriebskostenmanagement bei Wohnimmobilien durch Implementierung eines Kennzahlensystems von

Antje Erndt

130

Modul 2 – Kennzahlensystem

Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis ............................................................................... 133 Tabellenverzeichnis .................................................................................... 134 Formelverzeichnis ....................................................................................... 135 1

Bedarf von Kennzahlen für Betriebskosten.......................... 136

1.1

Untersuchungsobjekt Betriebskosten................................... 136

1.1.1 1.1.1.1 1.1.1.2 1.1.1.3 1.1.2 1.1.2.1 1.1.2.2 1.1.2.3 1.2

Gesetzliche Definition ................................................................ 136 DIN 18960.................................................................................. 137 Betriebskostenverordnung......................................................... 138 Neubaumietenverordnung ......................................................... 138 Praktische Bedeutung................................................................ 139 Auswirkungen auf Nutzer........................................................... 141 Auswirkungen auf Eigentümer................................................... 142 Neue Aufgaben des Managements ........................................... 144 Analysewerkzeug Kennzahlen ............................................... 145

1.2.1 1.2.1.1 1.2.1.2 1.2.1.3 1.2.2 1.2.2.1 1.2.2.2 1.2.2.3 1.2.2.4 1.2.3

Charakteristik von Kennzahlen .................................................. 145 Anforderungen ........................................................................... 146 Arten .......................................................................................... 147 Verknüpfungsmöglichkeiten....................................................... 151 Kennzahlensysteme in der unternehmerischen Praxis ............. 152 DuPont-System of Financial Control.......................................... 153 ZVEI-Kennzahlensystem ........................................................... 153 Rentabilitäts-Liquiditäts-System ................................................ 154 Pyramid Structure of Ratios....................................................... 155 Bedeutung für das Management ............................................... 155

1.3

Kennzahlen als Instrument des Betriebskostenmanagements................................................. 156

1.3.1

Informationsfunktion................................................................... 156

1.3.2

Planungsfunktion ....................................................................... 158

1.3.3

Steuerungsfunktion .................................................................... 159

1.3.4

Kontrollfunktion .......................................................................... 160

2

Entwicklung eines Kennzahlensystems für Wohnimmobilien ...................................................................... 162

2.1

Analyse der Ausgangssituation ............................................. 162

Inhaltsverzeichnis

131

2.1.1 2.1.1.1 2.1.1.2 2.1.1.3 2.1.2 2.1.2.1 2.1.2.2 2.1.3 2.1.3.1 2.1.3.2 2.2

Zielstellung................................................................................. 162 Geschäftsfeld Bewirtschaftungsmanagement ........................... 163 Auftragsgegenstand................................................................... 164 Beachtung anderer Interessengruppen ..................................... 164 Vorhandene Daten..................................................................... 165 Untersuchte Objekte .................................................................. 165 Qualität der Informationsquellen................................................ 166 Feststellung des Ermittlungsbedarfes........................................ 167 Informationserhebung ................................................................ 167 Benchmarkingansatz ................................................................. 168 Konzipierung der Datenbasis ................................................. 170

2.2.1 2.2.1.1 2.2.1.2 2.2.2 2.2.2.1 2.2.2.2 2.2.2.3 2.2.2.4 2.2.3 2.2.3.1 2.2.3.2 2.3

Gliederung der zu untersuchenden Betriebskosten .................. 170 Abgrenzung relevanter Kostenarten .......................................... 170 Einordnung in ein Kostenartensystem ....................................... 170 Berücksichtigung der Einflussfaktoren....................................... 172 Lage ........................................................................................... 172 Objekt......................................................................................... 174 Nutzung...................................................................................... 176 Management .............................................................................. 177 Schlüsse für die Datenerhebung ............................................... 178 Methodik der Erhebung ............................................................. 178 Notwendige Struktur der Datenbank.......................................... 179 Verknüpfung von Stamm- und Bewegungsdaten zu einem hierarchischen Kennzahlensystem ............................ 181

2.3.1

Oberste Zielkennzahl ................................................................. 181

2.3.2 2.3.2.1 2.3.2.2

Aufspaltung in Detailkennzahlen ............................................... 183 Rechentechnische Zerlegungsmöglichkeiten ............................ 183 Test der Kennzahleneignung mit Hilfe von Korrelationsanalysen ................................................................. 186 Struktur des Kennzahlensystems .............................................. 189

2.3.3 2.4

Anwendung des Kennzahlensystems im Betriebskostencontrolling ...................................................... 190

2.4.1 2.4.1.1 2.4.1.2 2.4.1.3 2.4.2 2.4.2.1 2.4.2.2

Statistische Analyse der Kostenausprägung ............................. 190 Größen zur Interpretation der Daten.......................................... 190 Gesamtkostenausprägung......................................................... 192 Kostenausprägung nach Kostenarten ....................................... 193 Ermittlung von Kostenrichtwerten für Objektklassen ................. 195 Bildung von Objektklassen ........................................................ 195 Berücksichtigung von Preisdifferenzen ..................................... 202

132

Modul 2 – Kennzahlensystem

2.4.3

Konzipierung eines Kennzahlenspiegels................................... 204

2.4.4 2.4.4.1 2.4.4.2 2.4.5 2.4.5.1 2.4.5.2 2.4.5.3 2.5

Anwendbarkeit der Kostenrichtwerte ......................................... 205 Ursachen für Schwankungsbreiten............................................ 205 Besonderer Analysebedarf bei ausgewählten Kostenarten ...... 208 Aufbereitung für bestimmte Zielgruppen.................................... 211 Nutzer ........................................................................................ 211 Eigentümer................................................................................. 212 Management .............................................................................. 212 Ableitung von Managementmaßnahmen .............................. 213

2.5.1

Organisatorische Maßnahmen .................................................. 213

2.5.2

Technische Maßnahmen ........................................................... 215

3

Implementierung von Kennzahlensystemen in Immobilienunternehmen..................................................... 216

3.1

Anpassungen in der Unternehmensorganisation ................ 216

3.1.1 3.1.1.1 3.1.1.2 3.1.2

Bereitstellung von Kapazitäten .................................................. 216 Personeller Bedarf ..................................................................... 216 Technischer Bedarf.................................................................... 217 Dynamische Anpassung der Systemkomponenten................... 218

3.2

Leistungspotenzial des Kennzahlensystems ....................... 218

3.2.1 3.2.1.1 3.2.1.2 3.2.2

Erweiterung des Systems .......................................................... 219 Horizontale Erweiterung ............................................................ 219 Vertikale Erweiterung................................................................. 219 Übertragbarkeit auf andere Gebäudetypen ............................... 219

3.3

Grenzen der Anwendbarkeit ................................................... 220

Anhang

................................................................................................... 222

A1. Kostenzuordnung der BetrKV und DIN 18960 im Vergleich............ 222 A2. Kostenartensystem für Betriebskosten ............................................ 223 A3. Erhebungsbogen für die zu erfassenden Daten............................... 225 A4. Häufigkeitsverteilung der Gesamtkostenhöhe nach Kostenklasse .............................................................................. 227 A5. Tabellarische Darstellung des Kennzahlensystems für Betriebskosten ............................................................................... 228 A6. Kennzahlenspiegel für monatliche Betriebskosten ......................... 230 Zusammenfassung...................................................................................... 232

Abbildungsverzeichnis

133

Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Entwicklung der Wohnungsmieten 1995-2002 ...................... 139 Abbildung 2: Entwicklung der Betriebskosten 2000-2004 .......................... 140 Abbildung 3: Umlagefähigkeit von Betriebskosten ..................................... 143 Abbildung 4: Kennzahlenkategorien nach statistischen Kriterien............... 148 Abbildung 5: Rechnerische Verknüpfung einer Kennzahlenpyramide ....... 152 Abbildung 6: Bausteine des Informationssystems ...................................... 157 Abbildung 7: Algorithmus der Planung........................................................ 158 Abbildung 8: Algorithmus der Kontrolle....................................................... 160 Abbildung 9: Strukturierung der Untersuchungsobjekte ............................. 166 Abbildung 10: Benchmarking-Prozess.......................................................... 169 Abbildung 11: Kostenartensystem für Betriebskosten .................................. 171 Abbildung 12: Korrelation zwischen Versicherungswert und Nutzfläche...... 187 Abbildung 13: Korrelationsanalysen für Kostenart Versicherung ................. 188 Abbildung 14: Aufbau der Kennzahlenpyramide für Betriebskosten ............ 190 Abbildung 15: Monatliche Betriebskosten aller untersuchten Objekte in 1997...................................................................... 193 Abbildung 16: Monatliche Kosten untersucht nach Kostenart ...................... 194 Abbildung 17: Clusteranalyse für die Gesamtkostenausprägungen............. 199 Abbildung 18: Einfluss der Heizart auf die monatlichen Heizkosten ............ 200 Abbildung 19: Einfluss der Gebäudebauweise auf die monatlichen Heizkosten (Heizart Fernwärme) ........................................... 201

134

Modul 2 – Kennzahlensystem

Tabellenverzeichnis Tabelle 1:

Kostenanstieg in 2005 ........................................................... 141

Tabelle 2:

Leistungskatalog des Geschäftsfeldes Bewirtschaftungsmanagement .............................................. 163

Tabelle 3:

Straßenreinigungsintensität und -gebühr in Abhängigkeit des Mikrostandortes............................................................... 173

Tabelle 4:

Straßenreinigungsgebühr in Abhängigkeit des Mikrostandortes (neu)..................................................................... 173

Tabelle 5:

Erhobene Objekt-Stammdaten .............................................. 180

Tabelle 6:

Multiple-Choice-Erhebung zur Stammdatenerfassung.......... 180

Tabelle 7:

Alternative Messgrößen für Betriebskosten-Kennzahlen ...... 185

Tabelle 8:

Untersuchung alternativer Einflussgrößen auf die Kostenart Wasser....................................................... 186

Tabelle 9:

Verteilung der untersuchten Objekte auf die Objektklassen.. 200

Tabelle 10:

Preisäquivalenzmatrix zur Berücksichtigung von Preisdifferenzen ..................................................................... 203

Tabelle 11:

Kennzahlenspiegel für die monatlichen Heizkosten unterteilt nach Typ, Bauweise und Heizart ............................ 205

Tabelle 12:

Vergleich der Zuordnung der Betriebskosten nach DIN 18960 und nach BetrKV ................................................ 222

Tabelle 13:

Verteilung der untersuchten Objekte auf Kostenklassen....... 227

Tabelle 14:

Kennzahlensystem über sechs Ebenen ................................ 228

Formelverzeichnis

135

Formelverzeichnis Formel 1:

Berechnung der durchschnittlichen Vermietungsquote ......... 181

Formel 2:

Berechnung der obersten Zielkennzahl ................................. 182

Formel 3:

Zerlegung der Zielkennzahl in Detailkennzahlen................... 183

Formel 4:

Zerlegung der Zielkennzahl durch Einführung einer neuen Beobachtungszahl ................................................................. 184

Formel 5:

Zerlegung der Zielkennzahl durch Einführung einer neuen Bezugszahl ............................................................................ 184

Formel 6:

Aufspaltung der Zielkennzahl in neue Kennzahlen ............... 185

Formel 7:

Aufspaltung der Kennzahl für Wasserversorgung ................. 186

Formel 8:

Funktionaler Zusammenhang zwischen Versicherungswert und Nutzfläche ....................................................................... 187

Formel 9:

Funktionaler Zusammenhang zwischen Versicherungskosten und Versicherungswert .............................................. 188

Formel 10:

Funktionaler Zusammenhang zwischen Versicherungskosten und Nutzfläche ........................................................... 189

Formel 11:

Abstandsberechnung zweier Punkte in einer Ebene............. 197

Formel 12:

Berechnung des Preisäquivalenz-Faktors PÄFt,r................. 203

Formel 13:

Berechnung der Versicherungsprämie für die Wohngebäudeversicherung................................................... 210

136

1

Modul 2 – Kennzahlensystem

Bedarf von Kennzahlen für Betriebskosten

Immobilien galten in der Vergangenheit lange Zeit als sichere Vermögensanlage. Die Wertentwicklung überstieg die Abnutzung der Gebäudesubstanz, ein stets knappes Angebot kompensierte Managementfehler.195 Die in den letzten Jahren entstandene Marktlage führte zu niedrigen Renditen und teils hohen Leerstandsraten. Es besteht damit eine Notwendigkeit zur Aufdeckung und Ausnutzung sämtlicher Potenziale. Einen wichtigen Beitrag dafür kann das Kostenmanagement leisten. Immobilien werden als aktiv zu managende Vermögenswerte häufig verkannt.196 Kosten werden vergangenheitsbezogen erfasst, Probleme erst beim Jahresabschluss festgestellt und Gegenmaßnahmen zu spät eingeleitet. Durch aktives Management kann agiert statt reagiert werden, Erfolgs- und Wertsteigerungspotenziale werden erschlossen. Die konsequente Bewirtschaftung von Immobilien gewinnt somit für deren Marktfähigkeit immer mehr an Bedeutung. Nur zögernd setzt sich der Trend zu einem konsequenten und analytischen Immobilienmanagement durch. Betriebskosten nehmen einen bedeutenden Teil der im Lebenszyklus einer Immobilie anfallenden Kosten ein. Kumuliert über die Nutzungsjahre können sie bis zu 90% der gesamten Kosten über die Lebensdauer betragen.197 1.1

Untersuchungsobjekt Betriebskosten

Verbesserungen der Kostensituation können nur durch ein nachhaltiges Bestandsmanagement realisiert werden. Ein spezialisiertes Betriebskostenmanagement benötigt als Entscheidungsgrundlage ein leistungsfähiges Kosteninformationssystem. 1.1.1

Gesetzliche Definition

Betriebskosten sind die Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen.198 195 196 197

Vgl. Schütz, Axel, Es war einmal ... die Faszination Immobilie, in: Der langfristige Kredit, Nr. 1/99, S. 16 Vgl. Schäfers, Wolfgang, Corporate Real Estate Management in deutschen Unternehmen, in: Handbuch Corporate Real Estate Management, Köln, 1998, S. 78 Vgl. Schmoigl, Ralf, Energie- und Umweltmanagement von Gebäuden, in: Handbuch Corporate Real Estate Management, Köln, 1998, S. 352

Untersuchungsobjekt Betriebskosten

137

Für die Betriebskostenermittlung von Wohnungen existieren verschiedene Berechnungsverfahren. Diese Verfahren sind entweder gesetzlich vorgeschrieben oder dienen zumindest als Empfehlung für die Beteiligten am Immobilienmarkt. 1.1.1.1

DIN 18960

Die DIN 18960 „Baunutzungskosten von Hochbauten“ wurde vom Fachnormen-Ausschuss Bauwesen des Deutschen Instituts für Normung e.V. entwickelt und 1976 veröffentlicht. Ausschlaggebend war das Fehlen einer einheitlichen Gliederung der laufenden Kosten für Kostenüberwachungen und -analysen von Gebäuden.199 Mit der DIN 18960 wurde eine allgemeinverbindliche Grundlage für die einheitliche Erhebung, Auswertung und Überwachung der Nutzungskosten von Immobilien geschaffen.200 Sie ist generell für alle Immobilientypen anwendbar. Durch die Vereinheitlichung der Ermittlung der Baunutzungskosten sind betriebswirtschaftliche Vergleiche zwischen Bauten gleicher Zweckbestimmung möglich. Die Baunutzungskosten werden definiert als „alle bei Gebäuden, den dazugehörenden baulichen Anlagen und deren Grundstücken unmittelbar entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrenden Kosten [...]“.201 Die Betriebskosten, die die bedeutendste Kostengruppe der Baunutzungskosten darstellen, werden derart abgegrenzt, als dass sie die Bedingungen für die vorgesehene Nutzung der Gebäude und Außenanlagen sichern.202 Die Richtlinie orientiert sich vornehmlich an den Anforderungen der Eigentümer, die Umlagefähigkeit der Kosten auf den Mieter steht nicht im Vordergrund. Anwendung findet die DIN 18960 deshalb vor allem zur Kostenplanung von Industriebauten und eigengenutzten Objekten.203 Obwohl die DIN 18960 Schwachstellen hinsichtlich der Zuordnungsfähigkeit einzelner Kosten zu den entsprechenden Kostengruppen aufweist, wurde sie bisher nicht weiterentwickelt.204 So fallen Kosten der Instandhaltung sowohl in die Gruppe der Betriebskosten (Kostenuntergruppe Wartung und Inspektion) 198 199 200 201 202 203 204

Vgl. § 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV); Fassung vom 25.11.2003 Vgl. Winkler, Walter / Fröhlich, Peter J., Hochbaukosten, Flächen, Rauminhalte, Kommentar zu DIN 276, 277, 18022 und 18960, 10. Auflage, Braunschweig, 1998, S. 193 Vgl. Gärtner, Sven, Beurteilung und Bewertung alternativer Planungsentscheidungen im Immobilienbereich mit Hilfe eines Kennzahlensystems, 1. Auflage, Berlin, 1996, S. 93 Winkler, Walter / Fröhlich, Peter J., Hochbaukosten, Flächen, Rauminhalte, Kommentar zu DIN 276, 277, 18022 und 18960, 10. Auflage, Braunschweig, 1998, S. 188 Vgl. Muser, Bernd / Drings, Hans-Rüdiger, Baunutzungskosten: DIN 18960, 1. Auflage, Braunschweig, 1977, S. 24 Vgl. ohne Verfasserangabe, Vergleichen Sie auch Äpfel mit Birnen?, in: Der Facility Manager, Nr. 3/95, S. 43 Gärtner, Sven, Beurteilung und Bewertung alternativer Planungsentscheidungen im Immobilienbereich mit Hilfe eines Kennzahlensystems, 1. Auflage, Berlin, 1996, S. 94

138

Modul 2 – Kennzahlensystem

als auch in die Gruppe der Bauunterhaltungskosten. Die Zuordnung ist somit in einigen Fällen unklar. Weiterhin ist das Zusammenfassen der Kosten für Aufzug, Abfallbeseitigung, Schornsteinreinigung, Versicherungen und Hauswart zu einer Position (Sonstiges) für eine fundierte Analyse ungeeignet. 1.1.1.2 Betriebskostenverordnung Die neue Betriebskostenverordnung (BetrKV)205 erlangte zum 1.1.2004 Gültigkeit und trat an die Stelle der Anlage 3 zu § 27 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)206. Hier findet sich, wie bisher, eine Definition des Begriffs Betriebskosten. Die BetrKV verfolgt den Zweck, die Betriebskosten möglichst verursachungsgerecht auf die Mieter zu verteilen. In § 2 sind die Betriebskosten, die vom Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis auf den Mieter umgelegt werden können, abschließend aufgeführt. Die Betriebskosten sind entsprechend gegliedert und werden durch eine detaillierte Aufschlüsselung ihrer Kostenbestandteile konkretisiert. Die in der Anlage 3 zu § 27 der II. BV aufgeführte Aufstellung der Betriebskosten ist in den § 2 der BetrKV größtenteils unverändert übernommen worden. Die Änderungen enthalten Klarstellungen und nehmen Erfahrungen aus der Rechtsprechung in die Gesetzgebung auf. Sowohl ehemals die II. BV als auch heute die neue BetrKV besitzen größte Akzeptanz in der Vermietungspraxis. Seit dem 1.1.2004 kann nur noch eine Betriebskostenumlage entsprechend der Regelung der BetrKV Vereinbart werden. 1.1.1.3 Neubaumietenverordnung Die Neubaumietenverordnung (NMV)207 ist eine spezielle Vorschrift, die nur auf preisgebundene Wohnungen anzuwenden ist, welche nach dem 20.6.1948 bezugsfertig geworden sind. Neben der Novellierung der Neubaumietenverordnung ergeben sich Änderungen entsprechend der neuen BetrKV. Die ergänzenden Vorschriften zur Berechnung von Betriebskosten in § 2 NMV wurden aufgehoben. Neben der Betriebskostenumlage ist eine Umlage des Umlageausfallwagnisses nach § 20 NMV zulässig. Das Umlageausfallwagnis ist das Wagnis einer Einnahmenminderung, die durch uneinbringliche Rückstände von Betriebskos205

Betriebskostenverordnung; Fassung vom 25.11.2003 Zweite Berechnungsverordnung; vom 12.10.1990 (BGBl. III 2330-2-2) 207 Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen (Neubaumietenverordnung 1970 - NMV 1970) vom 12.10.1990 (BGBl. III 2330-14-1) 206

Untersuchungsobjekt Betriebskosten

139

ten oder nicht umlegbarer Betriebskosten infolge von Leerstand einschließlich der uneinbringlichen Kosten der Rechtsverfolgung entsteht.208 Die Obergrenze des Umlageausfallwagnisses beträgt 2% der im Abrechnungszeitraum auf den Wohnraum entfallenden Betriebskosten.209 1.1.2

Praktische Bedeutung

Seit Jahren ist in Deutschland eine kontinuierlich hohe Steigerung der Wohnkostenbelastung nachweisbar. Die Wohnkosten (Warmmieten) sind im Jahr 2005 um 2,9 % gestiegen. Gegenüber den Vorjahren 2004 und 2003 (jeweils 1,5 %) hat sich die Steigerungsrate für die Warmmiete somit nahezu verdoppelt.210 Heute sind die Nettokaltmieten am Wohnungsmarkt zwar weitgehend stabil, doch die Gesamtbelastung nimmt weiter zu.211 Ursache dafür ist die Entwicklung der Betriebskosten. Entw icklung Wohnungsmieten

Index

[1995 = 100]

120

106,3

109,2

108,0

110,6

112,0

113,5

103,4

100 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

Jahr Wohnungsmieten

Abbildung 1:

212

Entwicklung der Wohnungsmieten 1995-2002

Verglichen mit der Steigerungsrate der Lebenshaltungskosten sind Betriebskosten teilweise um ein Mehrfaches angestiegen. Die Erhöhung resultiert vornehmlich durch die in 2005 drastisch gestiegenen Energiepreise sowie den Preisanstieg der von den kommunalen Anbietern erbrachten Leistungen, wie Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung, Müllabfuhr und Straßenreinigung.

208 209 210 211 212

Vgl. Murfeld, Egon, Spezielle Betriebswirtschaft der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, 2. Auflage, Hamburg, 1997, S. 217 Vgl. § 25a NMV Vgl. http://www.mieterbund.de/ (Stand vom 30.4.2006) Vgl. http://www.mieterbund.de/presse/2006/pm_2006_01_18-3.html (Stand vom 30.4.2006) Vgl. http://www.gug-aktuell.de/Alte_Indizes/alte_indizes.html (Stand 30.4.2006)

140

Modul 2 – Kennzahlensystem

BK-Entwicklung

110

Index [2000=100]

108 106 104 102 100 2000

2001

2002

2003

2004

Jahr Wasser Müll Abbildung 2:

Abwasser kalte Betriebskosten 213

Entwicklung der Betriebskosten 2000-2004

Leidtragende sind über zu zahlende Beihilfen auch Kommunen, Länder und der Bund. Prognosen über zukünftige Entwicklungen von Betriebskosten gehen auch weiterhin von einem überproportionalen Anstieg aus. Hohe Investitionen in Abwasserbehandlungsanlagen lassen befürchten, dass die Abwassergebühren weiter stark ansteigen werden. In der Vergangenheit unterlassene Sanierungsmaßnahmen, die Abschreibung nach dem Wiederbeschaffungszeitwert oder die Überdimensionierung von Kläranlagen führen zu einem weiteren Anstieg der kommunalen Gebühren. Bei den Heizkosten ist ebenfalls mit zukünftigen Preissteigerungen zu rechnen. Der Heizölpreis lag Anfang Januar 2006 schon um 25% höher als der Januarpreis des Vorjahres.214

213 214

Vgl. http://www.mieterbund.de/politik/statistiken/main_politik_stat_nk1.html (Stand vom 30.4.2006) Vgl. http://www.mieterbund.de/presse/2006/pm_2006_01_18-3.html (Stand vom 30.4.2006)

Untersuchungsobjekt Betriebskosten

Strom

Heizöl

Gas

je nach Anbieter zwischen 2,27%- 8,13%215

32%

10,4%

Energieträger Preissteigerung um Tabelle 1:

141

Kostenanstieg in 2005

Die Warmmiete enthält einen Betriebskostenanteil von durchschnittlich 35%.216 Dieser Stellenwert bewirkt eine steigende Aufmerksamkeit von Nutzern und Eigentümern.

Zur Optimierung der Betriebskosten müssen daher zunehmend Leistungen von Bewirtschaftungsmanagern in Anspruch genommen werden. Dies kann entweder durch die externe Beauftragung eines Experten oder die Installation einer eigenen internen Unit sein. 1.1.2.1 Auswirkungen auf Nutzer Die Betriebskosten hat der Mieter i.d.R. anteilig neben dem Mietzins zu tragen. Voraussetzung dafür ist eine gültige Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien. Damit wird die Umlage der Kostenarten aus dem Kostenkatalog des § 2 der BetrKV möglich. Die Betriebskostenumlage hat für den Mieter zur Folge, dass steigende Kosten, z.B. durch Managementfehler, direkte Auswirkungen auf seine Kostenbelastung haben. Für die Ausgaben für Wohnen ist seit Jahren ein stetiger Anstieg zu verzeichnen. Im Jahr 2005 betrugen die Wohnkosten ca. 22,7% des Nettoeinkommens217. Für den Mieter bedeutet dieser Anstieg einen Konsumverzicht. Zudem drängt ihn die verschlechterte Situation am Arbeitsmarkt in preisgünstigere Segmente des Wohnungsmarktes, was mit Transaktionskosten verbunden ist und eine Herabsetzung der Wohnqualität zur Folge hat.218 Durch die kontinuierliche Steigerung der Betriebskosten liegt das Augenmerk der Mieter nicht nur auf der Nettokaltmiete. Potenzielle Nutzer werden auch die voraussichtlichen Nebenkosten beachten und sich bereits bei Vermietungsgesprächen danach erkundigen.219 Bei Erstvermietung sanierter Altbauten oder Neubauten beruhen entsprechende Angaben auf Schätzwerten. Die tatsächlichen Kosten erfährt der Mieter erst nach der späteren Betriebskos215 216 217 218

219

Vgl. Verivox Energie-Datenbank (Auszug unter http://www.verivox.de/News/ArticleDetails.asp? aid=12943; Stand 30.4.2006) Vgl. http://www.mieterbund.de/ (Presse; 1.12.2005) Vgl. http://www.schader-stiftung.de/wohn_wandel/825.php (Stand 30.4.2006) Vgl. Häpke, Ulrich, Nachfrager und Nachfrageverhalten an den Wohnungsmärkten, in: KühneBühning, Lidwina / Heuer, Jürgen (Hrsg.), Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, 3. Auflage, Frankfurt 1994, S. 103 Vgl. May, Alexander / Eschenbaum, Friedrich / Breitenstein Oliver, Projektentwicklung im CRE – Management, Berlin, 1997, S. 38

142

Modul 2 – Kennzahlensystem

tenabrechnung. Wurden zu niedrige Vorauszahlungen vereinbart, kommen auf den Nutzer unvorhergesehene Nachzahlungen zu. Nur wenn der Mieter vom Vermieter über die Höhe der Kosten vorsätzlich getäuscht wurde (z.B. um eine preiswerte Wohnung vorzuspiegeln), kann er eine Nachzahlung verweigern. Dabei ist sich die Rechtsprechung jedoch uneinig, ab welchem Differenzbetrag ein auffälliges Missverhältnis zwischen Vorauszahlung und tatsächlichen Kosten vorliegt.220 Bisher existierten keine einheitlichen Richtwerte für Betriebskosten einzelner Immobilientypen. Eine Bewertung, wie ökonomisch das Gebäude bewirtschaftet wird, war deshalb schwierig. Der Mieter musste darauf vertrauen, dass die Kosten aus einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung resultieren und nicht durch überhöhte Rechnungen manipuliert wurden.221 Lediglich für die Position der Heizkosten ist durch die Aufstellung kommunaler Heizspiegel in einzelnen deutschen Städten222 etwas Transparenz geschaffen worden.223 Der Deutsche Mieterbund hat in Zusammenarbeit mit der Bundesregierung und der Münchener Arbeitsgruppe Energie flächenbezogene Durchschnittswerte und Obergrenzen des Heizenergieverbrauchs sowie der Heizkosten von Wohngebäuden ermittelt.224,225 Vergleiche auf dem Sektor der Heizkosten werden innerhalb der untersuchten Städte durch dieses neue Instrument möglich. 1.1.2.2 Auswirkungen auf Eigentümer Eigentümer sind zu unterscheiden in Vermieter und Selbstnutzer. Auf selbstnutzende Eigentümer entfallen alle Betriebskosten für die von ihnen genutzten Objekte. Für sie gelten die Ausführungen analog zu den Nutzern. Für Vermieter hingegen sind Betriebskosten meist ein durchlaufender Posten, denn dem Mieter werden üblicherweise die auf ihn entfallenden Kosten in Rechnung gestellt.

220 221 222 223 224 225

Vgl. Deutscher Mieterbund, Die zweite Miete, Köln, 1997, S. 27 Vgl. ohne Verfasserangabe, Veba erneut im Visier der Staatsanwälte, in: Handelsblatt, Nr. 29/99, S. 14 z.B. für Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a.M., Hamburg, Kiel, München und Stuttgart (weitere Angaben unter http://www.heizspiegel.de/kommunale_heizspiege.0.html) Vgl. ohne Verfasserangabe, Nebenkosten begrenzen: Der Mieterbund legt ein 10-PunkteProgramm vor, in: Mieterzeitung, Nr. 4/98, S. 20 Vgl. Rips, Franz-Georg, Kommunale Heizspiegel für Mehrfamilienhäuser, in: Die Wohnungswirtschaft, Nr. 7/98, S. 14-17 Vgl. Hengstenberg, Johannes D. / Julius, Claudia, Kommunale Heizspiegel als Mittel zur Begrenzung von Mietnebenkosten, in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht, Nr. 2/98, S. 71-74

Untersuchungsobjekt Betriebskosten

143

Neben diesen zwei Grundfällen gibt es weitere Konstellationen, welche unterschiedliche Auswirkungen auf den Eigentümer haben.

Abbildung 3:

Umlagefähigkeit von Betriebskosten

Voraussetzung für die Umlagefähigkeit von Betriebskosten ist in jedem Fall eine Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien. Fehlt eine gesonderte Vereinbarung, so kann gemäß § 535 Abs. 1 S. 3 BGB davon ausgegangen werden, dass die Betriebskosten bereits im Mietzins enthalten sind (Inklusivmiete).226 Der Eigentümer trägt dabei das Risiko, ob die kalkulierten Beträge für Betriebskosten die tatsächlichen Kosten decken. In Zeiten stark wachsender Kosten wird diese Methode bei dem Vermieter zu Verlusten führen, denn eine Nachforderung der Betriebskosten ist nicht möglich, es sei denn der Vermieter hat sich vertraglich vorbehalten, bei gestiegenen Betriebskosten eine Mieterhöhung durchzuführen.227 Gleiches gilt für die Vereinbarung von Pauschalbeträgen für die Betriebskosten.228 Der Vermieter wird versuchen, die Betriebskosten zu optimieren, indem 226 227 228

Vgl. Murfeld, Egon, Spezielle Betriebswirtschaft der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, 2. Auflage, Hamburg, 1997, S. 218 Vgl. Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MiethöheG) vom 18.12.1974, zuletzt geändert am 6.6.1995 (BGBl. III 402-12-5), §4 Abs. 2 Vgl. Freywald, Dieter, Geschäftsraummiete, Berlin, 1995, S. 31

144

Modul 2 – Kennzahlensystem

bestimmte Leistungen auf ein Minimum beschränkt werden. Dies wirkt sich häufig zu Lasten der Wohnqualität aus. Einsparungen in den Bereichen Hausreinigung und Pflege der Außenanlagen können zwar Betriebskosten senken, die Wohnqualität wird jedoch verschlechtert. Von besonderer Bedeutung ist die Vermietungsquote, denn bei Leerstand ist auch der Vermieter an den Betriebskosten beteiligt. Alle Kosten, die anteilmäßig auf die unvermietete Einheit entfallen, sind dann durch den Eigentümer zu tragen. Dies bedeutet einen Abfluss finanzieller Mittel, was Rentabilitätseinbußen zur Folge hat. Eigentümer versuchen deshalb diesem Verlust zu entgehen, indem sie die Kosten der leer stehenden Einheiten auf die verbliebenen Nutzer verteilen.229 Eine derartige Überwälzung auf die Mieter ist unzulässig, in verschiedenen Urteilen wurde diese Vorgehensweise bereits negativ bewertet.230,231 Neben der Kostenbelastung durch Leerstand verringern hohe Betriebskosten den Spielraum bei der Kalkulation der Nettokaltmiete.232 Für den Mieter ist die Gesamtbelastung entscheidend.233 Rationalität vorausgesetzt, kann er durchaus zur Zahlung eines höheren Mietzinses bereit sein, wenn ihn die Betriebskosten weniger belasten.234 Geringe Betriebskosten liegen also sowohl im Interesse der Nutzer, als auch im Interesse der Vermieter. 1.1.2.3 Neue Aufgaben des Managements Managementunternehmen, z.B. Wohneigentumsverwaltungen oder ein Center-Management, unterliegen nicht nur der Rechenschaftspflicht gegenüber den Eigentümern, sondern auch der Kontrolle durch die Mieter. Fehler des Bewirtschaftungsmanagements verursachen für Eigentümer und Mieter erhebliche Mehrkosten. Folgen sind der Verlust des Vertrauensverhältnisses beider Seiten sowie ggf. eine negative Presse. Der Erfolg des Managements ist daher nur durch die Zufriedenstellung beider Parteien zu erreichen.

229 230 231 232 233 234

Vgl. ohne Verfasserangabe, LWB kassiert für leere Wohnungen bei den Nachbarn, in: LVZ Nr. 26/99, S. 1; S. 13 Vgl. AG Hamburg (WM 80, 256) Vgl. AG Coesfeld (WM 96, 155) Vgl. Richter, Peter H., Betriebskosten-Management und Mietenpolitik, in: Wohnen, Zeitschrift der Wohnungswirtschaft Bayern, Heft 1/99, S. 2-9 Vgl. dazu 1.1.2.1 Auswirkungen auf Nutzer, S. 141 Vgl. Jones Lang Wootton Asset Management Services Deutschland, Preisreduzierung durch Leistungsoptimierung, in: Immobilien Zeitung, Nr. 17/98, S. 11

Analysewerkzeug Kennzahlen

145

In Nachfrage-Märkten wird der Mieter versuchen, seine Position auszunutzen, indem er Konditionsverbesserungen für die Nettokaltmiete verlangt oder auf günstigere Objekte ausweicht. Hohe Betriebskosten erschweren demnach die Vermarktung einer Immobilie, da der Nutzer mit den Gesamtkosten kalkuliert. Deshalb müssen durch das Management Einsparpotenziale erkannt sowie entsprechende Maßnahmen durchgeführt und auf ihre Wirkung hin kontrolliert werden. Dadurch wird die Mieterzufriedenheit steigen, was einer hohen Fluktuationsrate entgegenwirkt und Leerstände vermeidet. Infolgedessen werden auch die Eigentümer die Leistungen des Managements zu honorieren wissen. Dies kann in Form einer Prämienzahlung oder der Verlängerung des Managervertrages erfolgen. Spezielle Managementanforderungen bestehen bei unternehmenseigenen Immobilien, welche wesentlich komplexere Aufgaben und Eigenschaften besitzen. Von vielen Unternehmen wird auch heute noch die Annahme vertreten, dass die Nutzungskosten als gegeben anzusehen sind.235 Immobilienmanagement wird lediglich als reine Verwaltungsaufgabe verstanden, das Bewusstsein für die Kosten von Immobilien ist nicht ausgeprägt.236 Dieses Defizit muss das Immobilienmanagement durch Lenkung und Gestaltung der vorhandenen Potenziale beseitigen. 1.2 Analysewerkzeug Kennzahlen Die maßgebliche Grundlage für ein erfolgreiches Management sind zeitnahe, fundierte und präzise Informationen. Durch die Kenntnis über Vorgänge und Zustände können Sachverhalte mittels Kennzahlen bewertbar und vergleichbar werden. 1.2.1

Charakteristik von Kennzahlen

Kennzahlen erfassen quantitativ messbare Sachverhalte in konzentrierter Form und fungieren als Maßstabswerte für den inner- und zwischenbetrieblichen Vergleich.237 Durch ihren Informationscharakter werden sie zur Beurteilung wichtiger Tatbestände und Zusammenhänge eingesetzt. Infolge der spe-

235 236 237

Vgl. Moelle, Herbert, Reduzierung der Arbeitsplatzkosten um 18 Prozent, in: Der Facility Manager, Nr. 1/95, S. 42 Vgl. Schulte, Karl-Werner / Schäfers, Wolfgang: Einführung in das Corporate Real Estate Management, in: Handbuch Corporate Real Estate Management, Köln, 1998, S. 32 Vgl. Schulte, Christof, Lexikon des Controlling, München, 1996, S. 405

146

Modul 2 – Kennzahlensystem

zifischen Form einer Kennzahl können selbst komplizierte Strukturen und Prozesse erfasst und in relativ kurzer Zeit bewertet werden.238 1.2.1.1 Anforderungen Um eine hohe Aussagefähigkeit von Kennzahlen zu gewährleisten, müssen sie bestimmten Anforderungen genügen. Die Einsatzfähigkeit der Kennzahl wird von dem jeweiligen Erfüllungsgrad der einzelnen Kriterien determiniert.239 Das Kriterium der Validität fordert, dass eine Kennzahl genau über das Ereignis informiert, welches dem Messvorgang zugrunde liegt. Es muss die Tatsache erfüllt sein, dass die gemessenen Größen den zu erfassenden Sachverhalt vollständig charakterisieren. Für die Akzeptanz bei der Einführung von Kennzahlen in ein Unternehmen ist die Erfüllung dieser Anforderung von großer Bedeutung. Die Objektivität einer Kennzahl wird bereits bei der Datengewinnung festgelegt. Das Kriterium zielt darauf ab, Beeinflussungen oder Veränderungen durch den Messenden bei der Registrierung der Variablenwerte weitgehend auszuschließen, so dass die Kennzahl das Ereignis realitätsgetreu abbildet. Die Forderung nach Stabilität erfüllt eine Kennzahl, wenn bei wiederholten Messvorgängen unter gleichen Bedingungen stets identische Ergebnisse erzielt werden. Die Automatisierbarkeit der Ermittlung von Kennzahlen ermöglicht ein weitgehend effizientes Arbeiten. Der Erhebungsaufwand wird wesentlich verringert und somit auch die wirtschaftliche Vertretbarkeit der Datenerhebung erreicht, selbst wenn es sich um umfangreiche Mengen handelt. Zudem wird durch eine Automatisierung der Risikofaktor Mensch ausgeschaltet, so dass mit geringerer Fehlerhäufigkeit und höherer Objektivität zu rechnen ist. Das Kriterium der Aktualität ist besonders für den Vergleich interner und externer Kennzahlen von Bedeutung. Die Daten auf denen die Kennzahlenberechnung basiert, müssen um vergleichbar zu sein den gleichen Aktualisierungsgrad besitzen. Weiterhin sind für einen Entscheidungsträger nur aktuelle Informationen verwertbar. Je größer die Veränderung der Beobachtungsgröße

238 239

Vgl. Reichmann, Thomas, Controlling mit Kennzahlen und Managementberichten, 5. Auflage, München, 1997, S. 19 Vgl. Mutscheller, Andreas Martin, Vorgehensmodell zur Entwicklung von Kennzahlen und Indikatoren für das Qualitätsmanagement, Bamberg, 1996, S. 38

Analysewerkzeug Kennzahlen

147

ist, umso zügiger hat die Erhebung zu erfolgen. Zyklische Schwankungen müssen dabei berücksichtigt werden (bspw. bei saisonabhängigen Größen).240 Die Erfüllung der Aktualitätsbedingung kann durch eine automatische Datenintegration in das System beständig und gesichert erfüllt werden. Die Wirtschaftlichkeit von Kennzahlen ist ebenfalls zu prüfen. Der Erhebungsaufwand soll möglichst gering sein und in einem vertretbaren Verhältnis zum Nutzen stehen, der durch den Einsatz der Kennzahl entsteht. Die Ableitung der Kennzahlen aus Daten des internen Berichtswesens sowie eine mehrfache Verwendung des Kennzahlennetzes für unterschiedliche Entscheidungsprobleme, erhöht tendenziell die Wirtschaftlichkeit der Kennzahlenermittlung. Die Anforderung der Flexibilität gilt speziell für ein System von Kennzahlen. Hier muss die Möglichkeit bestehen, bei sich ändernden Bedingungen und Einflussgrößen auch das System durch Erweiterung bzw. Reduzierung entsprechend anzupassen. 1.2.1.2 Arten Die Systematisierung von Kennzahlen kann nach verschiedenen Gesichtspunkten erfolgen. Zur Klassifikation dienen z.B. die Merkmale Inhalt, Funktion oder Zeitbezug. Für die Entwicklung von Kennzahlen ist eine Typisierung hinsichtlich ihrer statistischen Kriterien sowie ihrer Informationskategorie erforderlich. 1.2.1.2.1

Statistische Form

Über Entstehung und Aussagehalt einer Kennzahl informiert die Untersuchung der Kennzahlen nach ihrer statistischen Form. Danach sind Kennzahlen absolute oder relative Größen.

240

Vgl. Siegwart, Hans, Kennzahlen für die Unternehmensführung, 5. Auflage, Stuttgart, 1998, S. 24

148

Abbildung 4:

Modul 2 – Kennzahlensystem

Kennzahlenkategorien nach statistischen Kriterien

1.2.1.2.1.1 Absolute Kennzahlen Absolute Kennzahlen können Einzelwerte, Summen, Differenzen oder Mittelwerte sein. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass sie unmittelbar mit dem betrachteten Ergebnis in Beziehung stehen.241 Schwierigkeiten ergeben sich hier bei der Beurteilung dieser Kennzahlen. Der Vergleich mehrerer Immobilien anhand von absoluten Kennzahlen besitzt auf Grund einer fehlenden Bezugsgröße wenig Aussagefähigkeit und ist daher nicht sinnvoll. Absolute Kennzahlen eines Objektes sind u.a. Bruttogeschossfläche, Jahresrohertrag und Kostensenkungspotenzial. 1.2.1.2.1.2 Relative Kennzahlen Relative Kennzahlen weisen eine höhere Aussagekraft und größere Allgemeingültigkeit als Einzelgrößen auf.242 Das Erkennen von Zusammenhängen und Vergleiche zwischen Untersuchungsobjekten werden durch relative Kennzahlen möglich. Die Bildung dieser Kennzahlen erfolgt stets durch rechnerische Verknüpfung von einzelnen absoluten oder relativen Kenngrößen anhand einer Quotientenbildung. Relative Kennzahl

241 242

= Beobachtungszahl / Bezugszahl

Vgl. Staehle, W. H., Kennzahlen und Kennzahlensysteme als Mittel der Organisation und Führung von Unternehmen, Wiesbaden, 1969, S. 52 Vgl. Mügge, Günter, Die Richtlinie VDI 3807 – Ein Verfahren zur Ermittlung und Anwendung von Energiekennwerten, in: VDI-Gesellschaft Technische Gebäudeausrüstung, Energiekennwerte – Werkzeug für den Gebäudebetrieb, Tagung Stuttgart, 13.6.1996, Düsseldorf, 1996, S. 1

Analysewerkzeug Kennzahlen

149

Beziehungszahlen stellen die wichtigsten Kennzahlen dar.243 Sie werden gebildet, indem eine Größe zu einer zweiten Größe in Beziehung gesetzt wird. Auf diese Art wird versucht, Zusammenhänge und Entwicklungen abzuleiten. Es ist allerdings sicherzustellen, dass der Kennzahl ein sachlicher Zusammenhang ihrer Einzelgrößen zugrunde liegt. Beziehungszahl

= Beobachtungszahl / Einflussgröße

Zum Beispiel: Relative BK

= Summe BK / Nutzfläche

Gliederungszahlen entstehen bei der Aufsplittung einer Größe in mehrere Teilgrößen. Somit werden die Struktur der Ausgangsgröße und der Anteil einer Teilgröße an der Gesamtgröße aufgezeigt.244 Die ermittelten Teilgrößen werden dann wieder mit der Ausgangsgröße in Beziehung gesetzt. Durch die Verwendung von Gliederungskennzahlen ist eine Konzentration auf Detailgrößen möglich. Gliederungszahl

= Teilmenge / Gesamtmenge [%]

Zum Beispiel: Leerstandsquote

= Unvermietete Fläche/Gesamtfläche

Messzahlen dienen dem zeitlichen Entwicklungsvergleich, indem sie die Veränderung bestimmter Daten aufzeigen.245 Einfache Messzahlen werden gebildet, indem der Wert der Periode 0 als Basiszahl mit 100 angesetzt wird und auf die zweite Größe bezogen wird. Einfache Messzahl

= Wert Periode 1 / Wert Periode 0

Zum Beispiel: HeizK-Entwicklung 243 244 245

= Heizkosten 2006 / Heizkosten 2005

Vgl. Siegwart, Hans, Kennzahlen für die Unternehmensführung, 5. Auflage, Stuttgart, 1998, S. 7 Vgl. Küpper, Hans-Ulrich, Controlling: Konzeption, Aufgaben und Instrumente, 2. Auflage, Stuttgart, 1997, S. 317 Vgl. Siegwart, Hans, Kennzahlen für die Unternehmensführung, 5. Auflage, Stuttgart, 1998, S. 9

150

Modul 2 – Kennzahlensystem

Indexzahlen unterscheiden sich nur in der Hinsicht von einfachen Messzahlen, als dass sie den Verlauf mehrerer sachlich zusammengehöriger Reihen mit einem festen Basisjahr wiedergeben. Bei der Wahl der Periode 0 (=Basisjahr) ist darauf zu achten, dass es sich nicht um einen Zeitraum handelt, der durch besondere Einwirkungen beeinflusst wurde. Indexzahl 0

= Wert Periode 0 / Wert Periode 0 = 100

Indexzahl 1

= Wert Periode 1 / Wert Periode 0

Indexzahl 2

= Wert Periode 2 / Wert Periode 0

Indexzahl 3

= Wert Periode 3 / Wert Periode 0

Zum Beispiel: Baukostenindex = Kennzahlenreihe mit Basisjahr 1990

1.2.1.2.2

Informationskategorie

Die zu erhebenden Daten lassen sich in monetäre und nicht monetäre Größen unterscheiden. Für jede dieser Informationskategorien gelten spezifische Erfassungs- und Verarbeitungsanforderungen. 1.2.1.2.2.1 Monetäre Größen Messgrößen mit monetärem Charakter lassen sich in Geld bewerten. Somit kann eine Verrechnung von mehreren Größen einfach vollzogen werden. Um z.B. den Aufwand für Warmwasser zu bestimmen, müsste eine Addition der verbrauchten Wassermenge [m³] und der benötigten Heizenergie [kWh] erfolgen. Auch der Vergleich verschiedener Größen untereinander ist durch die geldmäßige Bewertung ohne Umrechnung möglich. 1.2.1.2.2.2 Nicht monetäre Größen Nicht monetäre Größen sind Mengen- oder Zeitgrößen.246 Mengengrößen werden vor allem bei technischen Analysen verwendet. Sie geben z.B. Aufschluss über den Verbrauch von Heizstoffen oder Strom. Die Wirkung von Optimierungsmaßnahmen ist anhand dieser Messgrößen unmittelbar kontrollierbar. 246

Vgl. Geiß, Wilfried, Betriebswirtschaftliche Kennzahlen, Frankfurt, 1986, S. 41

Analysewerkzeug Kennzahlen

151

Zur Kennzahlenbildung sind Kombinationen zwischen monetären und nicht monetären Größen grundsätzlich möglich. Dabei ist darauf abzustellen, dass die Größen in engem Zusammenhang stehen, so dass die Kennzahlen verursachungsgerecht gebildet werden können. 1.2.1.3 Verknüpfungsmöglichkeiten Durch eine Zusammenstellung von numerischen Variablen entstehen komplexe Kennzahlensysteme. Die einzelnen Kennzahlen stehen dabei in einer sachlich sinnvollen Beziehung zueinander, ergänzen oder erklären sich und sind auf ein gemeinsames Ziel ausgerichtet.247 Der Vorteil gegenüber reinen Einzelkennzahlen besteht darin, dass in einem Kennzahlensystem die einzelnen Einwirkungen verschiedener Faktoren auf eine Kennzahl, die sich gegenseitig kompensieren würden, ersichtlich werden. Negative Entwicklungen einzelner Komponenten der Kennzahl können sicher erkannt und rechtzeitig gesteuert werden. Die Aufgabe eines Kennzahlensystems besteht in erster Linie aus der Bereitstellung von Informationen. Der besondere Anspruch liegt darin, die Fülle der Daten auf das notwendige Informationsvolumen zu beschränken.248 Numerische Daten ermöglichen hierbei eine automatische Verarbeitung. Beruhen die Beziehungen der Einzelkennzahlen eines Kennzahlensystems auf mathematischen und sachlogischen Zusammenhängen, so handelt es sich um ein Rechensystem. Der formale Aufbau eines Rechensystems erlaubt die Zusammenfassung mehrerer Einzelkennzahlen zu jeweils einer übergeordneten Kennzahl. Die sich dabei ergebende Kennzahlenpyramide gibt Aufschluss über die Art der Beziehungen und somit der Abhängigkeiten der Kennzahlen untereinander.

247 248

Vgl. Groll, Karl-Heinz, Erfolgssicherung durch Kennzahlensysteme, 3. Auflage, Freiburg, 1990, S. 19 Vgl. Gärtner, Sven, Beurteilung und Bewertung alternativer Planungsentscheidungen im Immobilienbereich mit Hilfe eines Kennzahlensystems, 1. Auflage, Berlin, 1996, S. 87

152

Modul 2 – Kennzahlensystem

Abbildung 5:

Rechnerische Verknüpfung einer Kennzahlenpyramide

249

Ein schneller Überblick wird durch die Analyse der Spitzenkennzahl erreicht. Sie enthält alle relevanten Informationen hochverdichtet in einer Zahl.250 Für Detailprobleme hingegen sind die Kennzahlen der untergeordneten Ebenen interessant. Kennzahlensysteme, bei denen zwischen den Elementen keine mathematischen Beziehungen sondern nur sachlogische Zusammenhänge bestehen, sind Ordnungssysteme. Die Beziehungen sind hier nach Art und Wirkung auf Grund von Erfahrungen bekannt. Die Aggregation einzelner Kennzahlen nach bestimmten Ordnungskriterien führt zu Schlüsselkennzahlen. 1.2.2

Kennzahlensysteme in der unternehmerischen Praxis

Kennzahlen und Kennzahlensysteme gewinnen als betriebswirtschaftliche Führungsinstrumente immer mehr an Bedeutung. In Unternehmen sind sie für ein modernes Management das wichtigste Informations- und Steuerungsinstrument.251 Auch zum Zweck von Konkurrenzanalysen und Branchenvergleichen werden Kennzahlensysteme herangezogen. Einige der in der Praxis am erfolgreichsten angewendeten Kennzahlensysteme werden nachfolgend analysiert.252 Sie dienen vorwiegend als Planungsin249 250 251 252

Zentralverband Elektrotechnik- und Elektronikindustrie e.V. (ZVEI), ZVEI-Kennzahlensystem, 4. Auflage, Mindelheim, 1989, S.24 Vgl. Groll, Karl-Heinz, Erfolgssicherung durch Kennzahlensysteme, 3. Auflage, Freiburg, 1990, S.21 Vgl. Schott, Gerhard, Kennzahlen: Instrument der Unternehmensführung, 6. Auflage, Wiesbaden, 1991, S. 29 Vgl. Botta, Volkmar, Kennzahlensysteme als Führungsinstrumente: Planung, Steuerung und Kontrolle der Rentabilität im Unternehmen, 5. Auflage, Berlin, 1997, S. 21 ff.

Analysewerkzeug Kennzahlen

153

strumente und sollen dem Management günstige oder kritische Entwicklungen aufzeigen. 1.2.2.1 DuPont-System of Financial Control Das DuPont-System ist das älteste und bekannteste Kennzahlensystem.253 Das Rechensystem wurde von der Firma E.I. DuPont de Nemours and Company von 1919 bis 1969 verwendet.254 Das Unternehmensziel wird durch die Spitzenkennzahl Return on Investment, welche in ihre Elemente aufgespalten wird, repräsentiert. Die Zielgröße Kapitalrentabilität zielt darauf ab, die Kapitalverzinsung zu optimieren. Zur Beurteilung der Kennzahlen werden die IstKennzahlen des laufenden Jahres denen der vergangenen fünf Jahre sowie den Soll-Kennzahlen des laufenden Jahres gegenübergestellt.255 Das DuPont-System ist übersichtlich und anschaulich gestaltet. Es wird jedoch lediglich ein Teil der gesamten Wechselwirkungen abgebildet. Einzelne Ursachen-Wirkungszusammenhänge sind damit nur beschränkt aus den Kennzahlen ableitbar. Das System ist für tiefgreifende Analysen daher weniger geeignet. 1.2.2.2 ZVEI-Kennzahlensystem Das ZVEI-Kennzahlensystem wurde vom Zentralverband der Elektrotechnischen Industrie e.V. (ZVEI) 1969 in erster Linie für Verbandsmitglieder entwickelt. Die branchenneutrale Gestaltung des Systems ermöglicht jedoch die Übertragung auf andere Wirtschaftszweige.256 Neben der Wachstumsanalyse, die einen Überblick über wichtige Erfolgsindikatoren im Vergleich zur Vorperiode gibt, erlaubt das System eine Strukturanalyse, die die Risikobelastung und Ertragsfähigkeit des Unternehmens untersucht.257 Die Spitzenkennzahl Eigenkapitalrentabilität wird durch Aufspaltung in ihre Elemente zerlegt. Somit entspricht das Kennzahlensystem dem Aufbau des DuPont-Systems, wurde aber in verschiedenen Punkten verbessert. Durch die 253 254 255 256 257

Vgl. Niemeyer, Karl-Friedrich / Hummel, Thomas, Kennzahlensysteme zur Unternehmensplanung, Arbeitspapier Nr. 38/81, Berlin, 1981, S. 9 Vgl. Groll, Karl-Heinz, Erfolgssicherung durch Kennzahlensysteme, 3. Auflage, Freiburg, 1990, S.33 Vgl. Meyer, Claus, Betriebswirtschaftliche Kennzahlen und Kennzahlensysteme, 2. Auflage, Stuttgart, 1994, S. 117 Vgl. Zentralverband Elektrotechnik- und Elektronikindustrie e.V. (ZVEI), ZVEI-Kennzahlensystem, 4. Auflage, Mindelheim, 1989, S. 5 Vgl. Geiß, Wilfried, Betriebswirtschaftliche Kennzahlen, Frankfurt, 1986, S. 91

154

Modul 2 – Kennzahlensystem

fast ausschließliche Verwendung von Verhältniszahlen und die hinreichende Differenzierung der Kennzahlen werden Ursache-Wirkungsbeziehungen besser visualisiert, jedoch sind auch hier in tieferen Ebenen schnell die Grenzen erreicht. Ein weiterer Kritikpunkt besteht darin, dass die Informationen zur Ermittlung der Kennzahlen nur aus internen Unterlagen erkannt werden können (z.B. Jahresabschlusszahlen, Zahlen aus der Kosten- und Leistungsrechnung). Eine überbetriebliche Ermittlung der Spitzengrößen ist für einen Vergleich somit nicht möglich. Für eine kurzfristige, am aktuellen Stand ausgerichtete Planung, Steuerung und Kontrolle des Erfolges ist das Kennzahlensystem zudem zu komplex. Es zählt 88 Hauptkennzahlen und nicht weniger als 122 Hilfskennzahlen.258 Im Vergleich zum DuPont-System erlaubt es jedoch eine wesentlich differenziertere Analyse auf Grund des detaillierten Zahlenmaterials. Ein weiterer Anwendungsvorteil ist die Systemanpassung von 1989 an die neuen Rechnungslegungsvorschriften des Bilanzrichtliniengesetzes.259 1.2.2.3 Rentabilitäts-Liquiditäts-System Die meisten Kennzahlensysteme gehen von einer Spitzenkennzahl aus, die das Unternehmensziel darstellen soll. Bei dem Rentabilitäts-LiquiditätsSystem (RL-System) von Reichmann/Lachnit stehen jedoch mehrere Zielgrößen, wie in der Praxis häufig, im Vordergrund. Die zwei Ziele Erfolg und Liquidität werden gleichrangig als zentrale Kenngrößen des Steuerungssystems betrachtet.260 Es existiert somit keine übergeordnete Spitzenkennzahl. Der allgemeine Teil kann bei Bedarf durch einen Sonderteil mit unternehmensspezifischen Kennzahlen ergänzt werden. Dadurch erlangt es einen hohen Freiheitsgrad und kann als Planungs- und Kontrollinstrument sowie für die laufende Steuerung des Unternehmens eingesetzt werden.261 Die Einzelkennzahlen sind rechentechnisch oder sachlogisch miteinander verknüpft.262 Auf Grund fehlender mathematischer Beziehungen zwischen einzelnen sachlich zusammenhängenden Größen, können jedoch Beeinträchtigungen in der Nachvollziehbarkeit auftreten. 258 259 260 261 262

Vgl. Zentralverband Elektrotechnik- und Elektronikindustrie e.V. (ZVEI), ZVEI-Kennzahlensystem, 4. Auflage, Mindelheim, 1989, S. 5 Vgl. Horváth, Péter, Controlling, 7. Auflage, München, 1998, S. 553 Vgl. Siegwart, Hans, Kennzahlen für die Unternehmensführung, 5. Auflage, Stuttgart, 1998, S. 40 Vgl. Staudt, Erich u.a., Kennzahlen und Kennzahlensysteme, Berlin, 1985, S. 62 Vgl. Lachnit, Laurenz, Das Rentabilitäts-Liquiditäts-Kennzahlensystem als Basis controllinggestützter Managementkonzepte, in: Zukunftsfähiges Controlling: Konzeption, Umsetzungen, Praxiserfahrungen, München, 1998, S. 23

Analysewerkzeug Kennzahlen

155

1.2.2.4 Pyramid Structure of Ratios Die Pyramid Structure of Ratios wurde 1956 am British Institute of Management (GB) entwickelt und basiert auf dem DuPont-System. Als Spitzenkennzahl fungiert wie beim DuPont-System der Return on Investment. Jedoch sollte das Kennzahlensystem eher als Instrument für den zwischenbetrieblichen Vergleich eingesetzt werden. Ein Vergleich absoluter Kennzahlen, wie im DuPont-System vorgegeben, ist dafür nicht aussagefähig. Deshalb wurden alle absoluten Kennzahlen des DuPont-Systems durch relative Kennzahlen ersetzt.263 1.2.3

Bedeutung für das Management

Der Einsatz von Kennzahlensystemen ist unumstritten.264 Sie sind wichtige Informationsquellen für die Beurteilung verschiedenster Sachverhalte. Dabei gilt es, den Anforderungen an eine rechtzeitige und bedarfsorientierte Bereitstellung der Informationen gerecht zu werden. Kennzahlensysteme dienen der Planung, Steuerung und Kontrolle von Prozessen. Es gibt jedoch kein System, das so flexibel und umfassend gegliedert ist, dass es in allen wirtschaftlichen Bereichen anwendbar wäre. Nur in branchenspezifischen Kennzahlensystemen finden die verschiedenartigen Erfolgsindikatoren und Entscheidungskriterien ausreichend Berücksichtigung. Der Einsatzzweck von Kennzahlensystemen im Immobilienmanagement liegt vor allem im Aufzeigen von Trends und der Initiierung von Maßnahmen, sobald eine Messgröße den projektierten Messkorridor verlässt. Kennzahlen fungieren dabei als Frühwarnindikator. Auf Grund der Verdeutlichung kausaler Zusammenhänge sind Kennzahlensysteme, auch zur Ursachenforschung bei Fehlentwicklungen geeignet.265 Die ermittelten Kennzahlen sind dann Spätindikatoren. Ebenso lassen sich strategische Zielsetzungen mit Hilfe von Kennzahlen festlegen. Durch die Aufstellung von Soll-Kennzahlen werden Einzel- und Oberziele konkretisierbar.

263 264 265

Vgl. Schott, Gerhard, Kennzahlen: Instrument der Unternehmensführung, 6. Auflage, Wiesbaden, 1991, S. 293 Vgl. Gretz, Wolfgang, Erfolgreiches Controlling durch Kennziffernanalyse, 2. Auflage, Stuttgart, 1996, S. 10 Vgl. Schott, Gerhard, Kennzahlen: Instrument der Unternehmensführung, 6. Auflage, Wiesbaden, 1991, S. 17

156

Modul 2 – Kennzahlensystem

1.3 Kennzahlen als Instrument des Betriebskostenmanagements Kennzahlen bzw. Kennzahlensysteme sind infolge ihrer Eigenschaften prädestiniert, die komplexe Problematik der Betriebskosten zu analysieren und Optimierungspotenziale aufzudecken. Kennzahlensysteme als Bestandteil des Betriebskostencontrollings können damit zu einem zentralen Managementinstrument werden. Bisher werden im Immobilienmanagement Kennzahlen nur zur Beschreibung von einzelnen Gebäudekennwerten eingesetzt (z.B. technische Eigenschaften im Rahmen der energetischen Klassifizierung). Energiekennzahlen sollen das Bewusstsein für den Energieverbrauch erhöhen und die Motivation zu Energiesparmaßnahmen stärken sowie die Wirkung dieser Maßnahmen aufzeigen.266 Ähnlich ist die Zielstellung beim Kennzahleneinsatz für Betriebskosten. Die umfassende Abbildung der komplexen Bewirtschaftungssphäre stellt jedoch ein neues Arbeitsgebiet dar. Gründe für die in der Vergangenheit geringe Anwendung sind in der mangelhaften Datenbasis, in fehlendem Kostenbewusstsein und der Verwendung unterschiedlicher Bezugsgrößen zu sehen, wodurch fundierte Vergleiche unmöglich waren. Ein wirkungsvolles Kennzahlensystem muss die Grundelemente des Controllingprozesses Information, Planung, Steuerung und Kontrolle auf die spezifischen Eigenschaften von Immobilien ausrichten.267 1.3.1 Informationsfunktion Informationen sind die Basis jeder Entscheidung im Immobilienmanagement.268 Sie werden zur Planung, Durchführung und Kontrolle bei allen innerhalb des Managementprozesses durchgeführten Aktivitäten benötigt. Der erforderliche Umfang wird von der zu lösenden Aufgabe determiniert.269 Jeder Managementprozess ist mit Informationsproblemen behaftet.270 Die Erfüllung qualitativer, quantitativer, zeitlicher und kommunikativer Anforderungen an die Informationsversorgung stellt hohe Ansprüche an das Informationssystem.

266

267 268 269 270

Vgl. Hauser, Gerd / Hausladen, Gerhard, Energiepaß: Energetische Bewertung von Wohngebäuden mit Hilfe einer Energiekennzahl, in: Bauforschungsberichte des Bundesministers für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau: Bau- und Wohnforschung F 2242, Stuttgart, 1993, S. 4 Vgl. Vollmuth, Hilmar J., Controlling-Instrumente von A-Z, 2. Auflage, Planegg, 1994, S. 11 Vgl. Falk, Bernd, Immobilien-Management – Grundlagen, Stand und Entwicklungsperspektiven, in: Falk, Bernd (Hrsg.), Das große Handbuch Immobilienmanagement, Landsberg/Lech, 1997, S. 22 Vgl. Meyer, Claus, Betriebswirtschaftliche Kennzahlen und Kennzahlensysteme, 2. Auflage, Stuttgart, 1994, S. 13 Vgl. Horváth, Péter, Controlling, 7. Auflage, München, 1998, S. 336

Kennzahlen als Instrument des Betriebskostenmanagements

Abbildung 6:

157

Bausteine des Informationssystems

Vor jeder Informationsbeschaffung ist eine Informationsbedarfsanalyse zur Vermeidung von Fehlallokationen durchzuführen. Zwischen Informationsbedarf, Informationsangebot und Informationsnachfrage bestehen häufig Diskrepanzen. Effizient ist die Informationsbeschaffung nur, wenn Bedarf, Angebot und Nachfrage von Informationen zeitlich und inhaltlich übereinstimmen. Ist dies nicht gegeben, entstehen unnötige Transaktionskosten. In Abhängigkeit vom Zielsystem kann die Beschaffung inner- oder außerbetrieblich erfolgen. Innerbetriebliche Bezugsquellen sind leicht und sofort zugänglich, während außerbetriebliche Recherchen oft am Datenschutz scheitern oder sehr langwierig sind. Zudem können Fehlerquellen durch unterschiedliche Ermittlungsmethoden auftreten, da auf die Aufbereitung von Informationen durch Dritte zurückgegriffen werden muss. Die Informationsbeschaffung bildet die Grundlage für die Aussagefähigkeit des Kennzahlensystems. Nur qualitativ hochwertige und hinreichend detaillierte Informationen gewährleisten den Erfolg einer Managemententscheidung. Durch interne Kommunikationswege sollen die Daten für jeden Berechtigten verfügbar gemacht werden. Ein jederzeitiger Zugriff auf entscheidungsrelevante Informationen und eine hohe Anpassungsflexibilität der Inhalte an die Bedürfnisse der Entscheidungsträger sind nur möglich durch ein integriertes EDV-gestütztes Informationssystem. Die Aufbereitung, Bereitstellung sowie Auswertung von aktuellen und anforderungsgerechten Informationen werden

158

Modul 2 – Kennzahlensystem

durch dieses System gesteuert.271 Geeignet ist hierfür ein vernetztes Computersystem, welches den Abruf der erforderlichen Daten sowie eine spezifische Auswertung von jedem Arbeitsplatz aus ermöglicht. Damit wird sichergestellt, dass der Informationsbedarf des Entscheidungsträgers gedeckt werden kann. Es ist jedoch darauf zu achten, dass nur die für den Entscheidungsträger relevanten Informationen bereitgestellt werden, um eine Ressourcenbindung durch „Zahlenfriedhöfe“ zu vermeiden. Um dem Kriterium der Aktualität gerecht zu werden, ist eine stetige Datenpflege notwendig, welche geänderte oder neu entstandene Informationen berücksichtigen muss. Förderlich ist ein automatisiertes Datenerfassungssystem, welches für die Erfassung von Informationen für Planungs-, Steuerungs- und Kontrollzwecke eingesetzt werden kann.272 1.3.2

Planungsfunktion

Planung stellt die Vorwegnahme von Handlungen unter Unsicherheit bei unvollkommener Information dar.273 Planen kann demnach verstanden werden als Versuch einer Transformation der Zukunft in die Gegenwart.274 Der Anspruch der Planung liegt darin, Zukunftsszenarien abzuschätzen, um auf veränderte Bedingungen im Vorfeld Einfluss nehmen zu können. Die Planung von Betriebskosten ist als Grundlage für die Festsetzung der Vorauszahlungen von Betriebskosten anzusehen. Dabei dürfen nicht nur die vergangenen Umlagen betrachtet werden, sondern es sind auch zukünftige Preissteigerungen in die Berechnung einzukalkulieren. Besonders schwierig gestaltet sich die Planung von Betriebskosten vor Optimierungsmaßnahmen.

Abbildung 7:

271

272 273 274

Algorithmus der Planung

Vgl. Reichmann, Thomas / Schnieder, Antonio, DV-gestütztes Führungsinformationssystem auf Kennzahlenbasis (FIS), in: Controllingsysteme für ein PC-gestütztes Erfolgs- und Finanzmanagement, München, 1992, S. 20 Vgl. Schwarze, Jochen, Informationsmanagement für ein erfolgreiches Immobilienmanagement, in: Handbuch Corporate Real Estate Management, Köln, 1998, S. 94 Vgl. Streitferdt, Lothar, Entscheidungsregeln zur Abweichungsauswertung, Würzburg, 1983, S. 159 Vgl. Mändle, Eduard / Galonska, Jürgen, Wohnungs- und Immobilienlexikon, Hamburg, 1997, S. 208

Kennzahlen als Instrument des Betriebskostenmanagements

159

Die Zielsetzung stellt das erste Element von Prozessen zur Entscheidungsfindung dar.275 Um allen Beteiligten konkrete Richtwerte vorgeben zu können, ist die Zielvorgabe zu quantifizieren. Ziele lassen sich häufig durch Kennzahlen beschreiben (z.B. Kostensenkung um 10%). Dabei sind die Auswahl und die Bestimmung des Ausmaßes der Ziele vordergründig. Oft zeigt sich im Zeitverlauf, dass bestimmte Ziele zu hoch oder zu niedrig angesetzt sind und durch Zielkorrekturen angepasst werden müssen. Die frühzeitige Aufdeckung von Fehlentwicklungen (z.B. steigende Leerstandsquote) ist für die Immobilienbewirtschaftung von hoher Bedeutung. Wichtige Hilfsmittel zur Identifizierung von Mängeln und zur Bewertung von alternativen Handlungsalgorithmen sind Kennzahlen und Kennzahlensysteme. Ihre Verwendung kann zur Minimierung der Unsicherheit bei der Entscheidungsfindung (z.B. Investitionsentscheidungen für Modernisierungen) beitragen.276 Kennzahlen dienen dabei als Zielvorgaben (Soll-Kennzahlen). Die Definition der Soll-Kennzahlen ist als Grundlage für sämtliche strategische und operative Handlungsentscheidungen zu sehen. So können im Bereich des Betriebskostenmanagements operative Kennzahlen für ein Gebäude (z.B. Senkung der Betriebskosten auf den Durchschnittswert) oder strategische Kennzahlen zur Ausrichtung des gesamten Bestandes (z.B. Optimierung aller Betriebskosten innerhalb von drei Jahren) aufgestellt werden. Wird auf die Festlegung von Sollgrößen verzichtet, kann lediglich eine Beobachtung der Kostenhöhe im zeitlichen Verlauf erfolgen. Mit Hilfe von Zielvorgaben besteht jedoch die Möglichkeit zur Lenkung bestimmter Größen. Die Sollgrößenerreichung stellt dann die Meßlatte dar, mit deren Hilfe angestrebte Entwicklungen und Erreichungsgeschwindigkeiten steuerbar werden. Der Optimierungserfolg kann anhand des Kennzahlenvergleichs von Management, Eigentümern und Mietern nachvollzogen werden. 1.3.3

Steuerungsfunktion

Die Steuerung dient der Umsetzung der in der Planung entwickelten Vorgaben.277 Beispiele dafür sind die Auswahl geeigneter Vertragspartner, die Organisation von Modernisierungsarbeiten und das Vertragsmanagement. Ferner muss die Steuerungsfunktion auch gewährleisten, dass auf unvorhersehbare Ereignisse angemessen reagiert wird.278 Die Störgrößen müssen er275 276 277

Vgl. Bronner, Rolf, Planung und Entscheidung, 3. Auflage, München, 1999, S. 21 Vgl. Siegwart, Hans, Kennzahlen für die Unternehmensführung, 5. Auflage, Stuttgart, 1998, S. 17 Vgl. Vollmuth, Hilmar J., Führungsinstrument Controlling, 3. Auflage, Planegg, 1994, S. 46

160

Modul 2 – Kennzahlensystem

kannt und beseitigt werden. Durch permanente Einwirkung ist ein maximaler Zielerreichungsgrad zu verwirklichen. Eine unmittelbare Reaktion ist z.B. notwendig bei aufgetretenen Schäden infolge eines Unwetters. Diese Steuerungsfunktionen können operativ oder strategisch ausgeprägt sein. Die Vermietung einer kleinen Fläche hat eher operativen Charakter. Der Abschluss eines langfristigen Vertrages mit einem Serviceanbieter ist dagegen von strategischer Bedeutung. Die Inhalte der Steuerungsfunktion stehen gleichberechtigt neben den Managementfunktionen Information, Planung und Kontrolle. Es darf nicht der Fehler begangen werden, das Immobilienmanagement auf diese Funktion weitgehend oder vollständig zu reduzieren. 1.3.4

Kontrollfunktion

Die Kontrolle beinhaltet den Vergleich zwischen geplanten und realisierten Größen sowie die Analyse von Abweichungsursachen. Voraussetzung sind vorhandene Zielvorgaben.279

Abbildung 8:

Algorithmus der Kontrolle

Bei einem Vergleich von Kostengrößen unterschiedlicher Perioden ist der Einfluss durch geänderte Rahmenbedingungen zu beachten. Fehlinterpretationen können verringert bzw. vermieden werden, wenn der Soll-Ist-Vergleich die Einflussfaktoren bereits berücksichtigt. Jedoch ist dabei nicht vollständig sichergestellt, dass alle relevanten Einflussfaktoren bekannt sind und entsprechend berücksichtigt wurden. Eine Ursache für das Auseinanderfallen der Ist/Soll-Werte ist die Entscheidung des Planers bei unvollkommener Information.280 Zum Beispiel gilt dies bei witterungsabhängigen Kosten. Ein sehr kalter und langer Winter beeinflusst die Kennzahlenwerte und ist nicht voraussehbar. Die Heizkosten werden sich deshalb stark von den Vorgaben unterscheiden.

278 279 280

Vgl. Murfeld, Egon, Spezielle Betriebswirtschaft der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, 2. Auflage, Hamburg, 1997, S. 766 Vgl. Staehle, Wolfgang H., Management, 7. Auflage, München, 1994, S. 518 Vgl. dazu 1.3.2 Planungsfunktion, S. 158

Kennzahlen als Instrument des Betriebskostenmanagements

161

Kennzahlen erleichtern den Analyseprozess wesentlich. Die mathematische Zerlegung kann zur schnelleren Lokalisierung von Abweichungsursachen beitragen. Eine Abweichungsanalyse soll auch darüber Auskunft geben, ob die Abweichung beeinflussbar ist und ggf. auf innerbetrieblichem oder außerbetrieblichem Fehlverhalten beruht.281 Sind die Ursachen der Abweichungen bekannt, so müssen Entscheidungen zur Verbesserung des Ist-Zustandes getroffen werden. Die Kontrollinformationen liefern notwendige Daten für nachfolgende Planungen.282 Mit der Einleitung von Korrekturmaßnahmen wird der Regelkreis des Managementprozesses geschlossen.

281 282

Vgl. Groll, Karl-Heinz, Erfolgssicherung durch Kennzahlensysteme, 3. Auflage, Freiburg, 1990, S. 64 Vgl. Murfeld, Egon, Spezielle Betriebswirtschaft der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, 2. Auflage, Hamburg, 1997, S. 767

162

2

Modul 2 – Kennzahlensystem

Entwicklung eines Kennzahlensystems für Wohnimmobilien

Die nachfolgend gezeigte Fallstudie orientiert sich an den spezifischen Anforderungen, Rahmenbedingungen und Umsetzungsmöglichkeiten eines beispielhaft untersuchten Immobilienunternehmens. Da jedoch zahlreiche Parameter für Unternehmen der Branche typisch sind, kann davon ausgegangen werden, dass eine Allgemeingültigkeit bzw. Übertragbarkeit von Erkenntnissen und Lösungsansätzen weitgehend gegeben ist. Die Datenerhebung erfolgte im Zeitraum 1998/1999. Die ermittelten Kennzahlen und die Werte der Datenbasis wurden in Euro umgerechnet. Auf Grund der in Kapitel 1 dargestellten Kostenentwicklungen in den letzten Jahren sind die Betragswerte zum heutigen Stichtag nicht mehr repräsentativ. Unabhängig davon zeigt die vorliegende Studie die grundsätzliche Herangehensweise bei der Entwicklung und Implementierung von Kennzahlensystemen für Immobilienportfolios. 2.1

Analyse der Ausgangssituation

Die wachsenden Anforderungen an das Immobilienmanagement verlangen eine effiziente Informationsauswertung. Für die Analyse von Betriebskosten benötigt ein bundesweit tätiger Immobiliendienstleister ein innovatives, leistungsfähiges Instrument, welches gezielt Optimierungspotenziale aufdeckt. Zur Erreichung der geforderten vollständigen Kostentransparenz wird die Entwicklung eines Kennzahlensystems für Betriebskosten als notwendige Voraussetzung betrachtet. Damit das Kennzahlensystem als Instrument des Kostenmanagements einsetzbar ist, muss die konkrete Situation des Unternehmens bei der Entwicklung des Systems berücksichtigt werden. Eine Ermittlung der Zielfunktion ist daher der Analyse der vorhandenen Daten voranzustellen. Zu Beginn des Entwicklungsprozesses ist zu prüfen, ob eine Orientierung an bereits in der Praxis existierenden Methoden erfolgen kann. 2.1.1

Zielstellung

Das Spektrum der Kennzahlenentwicklung ist am Bedarf der Zielgruppen auszurichten. Neben den Anforderungen des Managements sind auch Interessen von Eigentümern und Nutzern einzubeziehen.

Analyse der Ausgangssituation

163

2.1.1.1 Geschäftsfeld Bewirtschaftungsmanagement Das Erkennen von Markttrends ist in dem wettbewerbsintensiven Markt der Immobiliendienstleister ein wichtiges Erfolgselement. Eigentümer beauftragen nicht mehr nur die reine Verwaltung ihrer Immobilien, sondern fordern ein umfassendes Gebäudemanagement.283 Um den wachsenden Leistungsanforderungen gerecht zu werden, wurde das eigenständige Geschäftsfeld Bewirtschaftungsmanagement aufgebaut. Bedarfsgerechte Lösungen zur optimalen Immobilienbewirtschaftung werden durch die Verknüpfung einzelner Servicebausteine geschaffen. Das Leistungsspektrum umfasst kaufmännische, technische sowie infrastrukturelle Dienste. Bewirtschaftungsmanagement Kaufmännische Dienste

Technische Dienste

Infrastrukturelle Dienste

Nutzungsanalysen

Energiemanagement

Hausmeisterdienste

Vermietung / Vermarktung

Instandhaltung, Sanierung

Bereitschaftsdienst

Kostencontrolling

Projektsteuerung

Vertragsmanagement Tabelle 2:

Leistungskatalog des Geschäftsfeldes Bewirtschaftungsmanagement

284

Einen großen Informationswert für den Eigentümer besitzt die lückenlose Dokumentation des Optimierungsprozesses. Deshalb wird ein Projekthandbuch erstellt, welches alle Objektdaten und Erläuterungen des Projektablaufes enthält und dem Eigentümer nach Projektende übergeben wird. Die Bewirtschaftungsleistungen werden i.d.R. erfolgsabhängig vergütet. Durch die Beteiligung an der Kostenersparnis des Auftraggebers, werden Maßnahmen bevorzugt, die ohne kostspielige Investitionen auszuführen sind und einen schnell sichtbaren Kosteneffekt haben. Der einmaligen Realisierung von Verbesserungsmaßnahmen ist jedoch stets die kontinuierliche Optimierung vorzuziehen. Dafür empfiehlt sich die Installa283 284

Vgl. Staudt, Erich, Kommentar, in: Handwerkskammer Düsseldorf, Facility-Management: Gefahr für das Handwerk ?, Düsseldorf, 1998, S. 16 Vgl. Treubau Verwaltung & Partner Immobiliendienstleistungsgesellschaft mbH, Informationsblatt Bewirtschaftungsmanagement, Stand Juni 98, Mannheim, 1998

164

Modul 2 – Kennzahlensystem

tion eines permanenten Immobiliencontrollings durch das Bewirtschaftungsmanagement. 2.1.1.2 Auftragsgegenstand Dem Management obliegt die effiziente Bewirtschaftung der Immobilie. Rechenschaft über Kostenentstehung und deren Höhe wird von den Eigentümern eingefordert. Das Geschäftsfeld Bewirtschaftungsmanagement will durch die Schaffung einer kennzahlenbasierten Analysetechnik fundiertere Betriebskostenanalysen durchführen und damit seine Optimierungsentscheidungen unterstützen. Mit Hilfe eines Kennzahlensystems und vergleichbaren Zahlenwerten sollen Bewirtschaftungsergebnisse erhoben und begründet werden. Zudem werden durch die Schaffung einer transparenten Kostenstruktur Bewertungen laufender und zukünftiger Projekte vereinfacht. So können durch den Einsatz von Kennzahlen Verträge, z.B. für Wartungs- oder Versorgungsleistungen, optimiert werden. Ein wichtiges Kriterium für die erfolgreiche Einführung des BetriebskostenKennzahlensystems ist die Flexibilität der Auswertungen. Die Möglichkeit für Detailanalysen ist deshalb zu gewährleisten. Der Anwender soll frei entscheiden können, z.B. welche Objekte, Kosten und Zeiträume ausgewertet werden sollen. Jedoch beeinflusst der geforderte Freiheitsgrad die einfache Handhabbarkeit. Daneben ist das Kriterium der bedarfsorientierten Erweiterungsfähigkeit des Systems zu berücksichtigen. Eine langjährige Nutzung setzt die Anpassung an geänderte und neue Umfeldbedingungen voraus. 2.1.1.3 Beachtung anderer Interessengruppen Das Interesse der Eigentümer an einem Bewirtschaftungsmanagement resultiert vor allem aus den Leerstandskosten. Gleichzeitig kann durch niedrigere Betriebskosten die Mieterzufriedenheit erhöht und Fluktuation vermieden werden. Mit Hilfe von Betriebskosten-Kennzahlen lassen sich die Vorauszahlungen besser prognostizieren. Zu hoch angesetzte Vorauszahlungen unterstellen den Eigentümern die Ausnutzung ihrer Vermieterposition. Zu niedrige Vorauszahlungen bringen den Mieter in Zahlungsschwierigkeiten und beeinflussen somit die Liquiditätssituation der Eigentümer bzw. Verwaltung. Nutzer benötigen ein Prüfungsinstrument, womit sie die Höhe der umgelegten Betriebskosten beurteilen können. Nach einer Schätzung des Deutschen Mie-

Analyse der Ausgangssituation

165

terbundes ist fast jede zweite Betriebskostenabrechnung nicht korrekt.285 Bei Neuanmietung einer Wohnung fehlt den Mietern ein Richtwert, auf welchem Kostenniveau sich die Betriebskosten befinden werden. Die bessere Prognose der Vorauszahlungen durch die Kostenrichtwerte vermeidet hohe Nachzahlungen an den Vermieter am Ende des Abrechnungszeitraumes oder übermäßige Vorauszahlungen von Betriebskosten. Auch vor anstehenden Sanierungsmaßnahmen kann der Nutzer nachvollziehen, in welchem Ausmaß ihn zukünftig die Betriebskosten belasten werden. 2.1.2

Vorhandene Daten

Neben der Zielstellung bestimmen vor allem die verfügbaren Informationen den notwendigen Erhebungsaufwand. Dabei ist nicht nur auf quantitative Aspekte abzustellen sondern vielmehr sind auch qualitative Gesichtspunkte in die Untersuchung einzubeziehen. 2.1.2.1 Untersuchte Objekte Die verfügbaren Objektdaten stammen von Immobilien aus den Regionen Leipzig und Dresden, wobei Objekte am Standort Leipzig überwiegen. Im Bestand befinden sich mehrheitlich reine Wohnimmobilien. Gewerbe- und Sonderimmobilien werden von der Erhebung ausgeschlossen. Die Aufnahme der Gebäude des Immobiliendienstleisters (im folgenden Auftraggeber genannt) im Leipziger Verwaltungsbereich ergibt eine Objektanzahl von 136. Daneben wurde eine Stichprobe von 18 Objekten des Dresdener Verwaltungsbereiches erstellt. Für eine repräsentative Auswertung sind jedoch weit mehr Objekte zu erfassen. Deshalb wurden zusätzlich zwei Vergleichsmengen einbezogen. Vergleichsmenge 1 umfasst reine Wohnimmobilien einer Wohnungsgenossenschaft in Leipzig.

285

Interview Herr Wagner, Deutscher Mieterbund (DMB), Dresden, 14.4.99

166

Modul 2 – Kennzahlensystem

Anzahl Objekte

200 150 100 50 0 Auftraggeber Leipzig (Vollerhebung)

Auftraggeber Dresden (Stichprobe)

Reine Wohnobjekte Abbildung 9:

Vergleichspartner 1 Vergleichspartner 2 Leipzig Dresden (Vollerhebung) (Stichprobe) Gemischt genutzte Objekte

Strukturierung der Untersuchungsobjekte

Die Objektstruktur der Grundgesamtheit ist damit repräsentativ für den Immobilienmarkt der Region Leipzig. Auf Basis der enthaltenen Immobilien lassen sich auch Schlussfolgerungen für diese Region treffen. Mit der Stichprobe aus Dresden und der Vergleichsmenge 2, die ebenfalls eine Stichprobe aus dieser Region ist, soll festgestellt werden, ob sich die Aussagen auch für andere Standorte verallgemeinern lassen. Für die Analyse stehen nunmehr 355 Objekte zur Verfügung. Unter einem Objekt ist zu verstehen, dass es sich entweder um ein Einzelobjekt handelt oder aber mehrere zusammengehörige Gebäude zu einem Objekt zusammengefasst sind. Die bestehende Zuordnung wurde für die Datenbank beibehalten, da sich die Gebäude in einer Bewirtschaftungseinheit befinden. Kosten z.B. für Wasser, Heizung und Hausmeisterdienste werden üblicherweise für die Gesamtheit des Objektes abgerechnet und nicht nach Hausnummern aufgeschlüsselt. Durch ähnliche Grundrisse und identische Beschaffenheitsmerkmale der einzelnen Gebäude ist die Trennung in Einzelobjekte nicht notwendig. Das Kostenvolumen der Grundgesamtheit beträgt in 1997 10,5 Mio €. Eine durchschnittliche Senkung der Betriebskosten z.B. um 10% würde demnach eine Einsparung von ca. 1 Mio € bewirken. 2.1.2.2 Qualität der Informationsquellen Die Umwandlung von Informationen in Daten sowie deren Verdichtung und elektronische Speicherung in einer Datenbank sind Voraussetzung für die Verwendung dieser Informationen im Unternehmen.

Analyse der Ausgangssituation

167

Für die Aufnahme des Bestandes steht aktuell noch keine elektronische Datenbasis zur Verfügung. Deshalb muss zur Erhebung der gebäudespezifischen Daten auf die Unterlagen der Verwaltung zurückgegriffen werden. Die Aufzeichnungen sind in Abhängigkeit der Gewissenhaftigkeit der einzelnen Verwalter unterschiedlich aufbereitet. Besonders bei gebäudespezifischen Informationen weisen die Verwalterunterlagen Mängel hinsichtlich der Vollständigkeit und Aktualität auf. Durch die Verwendung unterschiedlicher Buchhaltungsprogramme in den einzelnen Niederlassungen und der teilweisen handschriftlichen Abrechnung, besteht hinsichtlich der Kostengruppen ebenfalls keine Einheitlichkeit. Somit liegen die Betriebskosten mit unterschiedlichem Detaillierungsgrad vor. Problematisch ist auch die späte Erstellung der Abrechnungen, da die Daten bis zum Abrechnungszeitpunkt erheblich an Aktualität verloren haben. Eine Kostenauswertung über mehrere Jahre ist bei einigen Objekten durch das Fehlen mehrperiodischer Kostendaten unmöglich. Die Übernahme der vorhandenen Daten in die Datenbank vertraut auf die ordnungsgemäße Verwaltung. Qualitätsvorschriften werden dem Auftraggeber durch die Zertifizierung nach ISO 9001 auferlegt. Zusätzliche Qualitätsverbesserungen können durch Kontrollerhebungen erfolgen. 2.1.3

Feststellung des Ermittlungsbedarfes

Die fehlende Einheitlichkeit der Informationsquellen erfordert eine Neustrukturierung der Datenmenge. Ferner ist eine geeignete Methode zur Analyse und Optimierung zu definieren. 2.1.3.1 Informationserhebung Erforderlich ist die Erhebung von Objekt- und Kostendaten aus Verwaltung bzw. Buchhaltung. Die in den Verwalterunterlagen enthaltenen Angaben decken jedoch den Informationsbedarf des Kennzahlensystems nicht. Deshalb ist die Durchführung zusätzlicher Recherchen notwendig. Für die Homogenität der Datenbasis müssen die Informationen über jedes Objekt vollständig und in gleicher Form vorliegen sowie zum gleichen Zeitpunkt bzw. für den gleichen Zeitraum gewonnen werden. Voraussetzungen für eine einheitliche Datenbasis werden durch die Erarbeitung von Erhebungsalgorithmen geschaffen.

168

Modul 2 – Kennzahlensystem

2.1.3.2 Benchmarkingansatz Die Analyse der Betriebskosten soll sich nicht auf die Einzelobjekte beschränken, sondern vielmehr auf die Gesamtheit der Objekte ausgerichtet sein. Ziel des Betriebskostenmanagements ist die Aufdeckung und Ausnutzung von Optimierungspotenzialen durch Vergleiche zwischen geeigneten Objekten. Ein möglicher Lösungsansatz für das vorliegende Problem ist das Benchmarking. Beim Benchmarking geht es darum, kontinuierlich aus den Verfahren und Prozessen zu lernen, die der Beste der Vergleichspartner anwendet.286 Durch eine Übertragung der Praktiken auf das eigene Untersuchungsobjekt werden Verbesserungen der eigenen Leistungsfähigkeit erzielt.287 Benchmarking identifiziert systematisch Bestlösungen, z.B. das Objekt mit den geringsten Betriebskosten oder der größten Kosteneinsparung gegenüber dem Vorjahr. Diese als Benchmark bezeichnete Bestleistung soll dann auf das Vergleichsobjekt übertragen werden. Beschäftigt sich Benchmarking nur mit der Analyse des eigenen Immobilienbestandes, so ist die Aussagekraft beschränkt. Der Nachteil besteht vor allem darin, dass externe Leistungen außer Acht gelassen werden.288 Das interne am Markt gemessen nur durchschnittliche - Ergebnis, verfälscht den Maßstab der Bestleistung. Deshalb ist für die Orientierung am Besten die externe Dimension des Benchmarking zu bevorzugen. Um dieser Anforderung gerecht zu werden, wurden daher neben den Daten des Auftraggebers die zusätzlichen Objekte als externe Vergleichsmenge in die Analyse einbezogen. Jedes Benchmarking-Projekt besteht aus einzelnen Elementen. Den Ausgangspunkt bildet die Festlegung des Untersuchungsgegenstandes. Damit wird die Zielsetzung für alle Beteiligten klar definiert. Bevor die notwendigen Daten erhoben werden können, ist die Auswahl geeigneter Vergleichsobjekte vorzunehmen. Die Schwierigkeit besteht darin, vergleichbare Objekte auszuwählen. Zum Beispiel sind für einen Vergleich der Heizkosten alle Objekte nach ihrer Heizart zu segmentieren. Nach erfolgtem Vergleich sind dann Leistungslücken aufzudecken und deren Ursachen zu analysieren. Die Ableitung und Durchführung von Verbesserungsmaßnahmen führt zur Erreichung des Optimierungsziels. 286 287

288

Vgl. Camp, Robert, Benchmarking, München, 1994, S. 13 Vgl. Krcmar, Helmut / Rehhäuser, Jakob, Benchmarking im Informationsmanagement - Ein Rahmenkonzept, in: Sabisch, Helmut / Tintelnot, Claus (Hrsg.), Benchmarking: Weg zu unternehmerischen Spitzenleistungen, Stuttgart, 1997, S. 123 Vgl. Bogaschewsky, Ronald, Benchmarking für Produktions- und Logistikprozesse, in: Sabisch, Helmut / Tintelnot, Claus (Hrsg.), Benchmarking: Weg zu unternehmerischen Spitzenleistungen, Stuttgart, 1997, S. 78

Analyse der Ausgangssituation

169

Benchmarking ist nicht als einmaliger Prozess zu verstehen. Das Streben nach kontinuierlicher Verbesserung erfordert eine permanente Wiederholung der Benchmarking-Phasen.

289

Abbildung 10: Benchmarking-Prozess

Die Entwicklung und Implementierung eines Kennzahlensystems ist für die Realisation von Betriebskosten-Benchmarking eine wesentliche Voraussetzung. Dabei sind Erhebungsmechanismen aufzustellen, Daten zu recherchieren und zu erfassen sowie konkrete Methoden zur Datenauswertung zu entwickeln. Anhand der ermittelten Kennzahlen ist dann eine kontinuierlich zu überprüfende Benchmark (Kostenrichtwert) aufzustellen, an der sich die übrigen Kennzahlen des Objektbestandes orientieren sollen.

289

Vgl. Kippes, Stephan, Benchmarking für Immobilienunternehmen: Mehr als eine Konkurrenzanalyse, in: Immobilienzeitung, Nr. 13/98, S. 9

170

2.2

Modul 2 – Kennzahlensystem

Konzipierung der Datenbasis

Die Aussagekraft des Kennzahlensystems wird wesentlich von der Qualität und der korrekten Verknüpfung der zugrunde liegenden Daten determiniert. Je detaillierter und spezifischer Informationen erfasst werden, umso besser können die Ergebnisse der Informationsauswertung sein. Die Datenverfügbarkeit ist bei dem Entwurf der Datenbasis ebenso zu berücksichtigen wie die Einflussparameter der Betriebskosten. Jedoch sollte stets auf ein ausgewogenes Kosten-Nutzen-Verhältnis geachtet werden. 2.2.1

Gliederung der zu untersuchenden Betriebskosten

Die zu betrachtenden Kosten sind vor der Erhebungsphase genau festzulegen und voneinander abzugrenzen. Für den Aufbau des Kennzahlensystems ist eine Kostenhierarchie zu entwickeln, die es ermöglicht, einzelne Kostenarten weiter zu untergliedern bzw. zusammenzufassen. 2.2.1.1 Abgrenzung relevanter Kostenarten In der zu entwickelnden Datenbank sollen alle angefallenen Betriebskosten erfasst werden. Dabei ist zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten zu unterscheiden. Elementar für eine homogene Datenbasis ist die Definition der Kostengrößen, um so eine einheitliche Zuordnung von Kosten zu den jeweiligen Kostenarten sicherzustellen. Eine übereinstimmende Kostenartengliederung in Kostenrechnung und Datenbank ermöglicht die Übertragung der Betriebskosten ohne aufwendige Änderungsrechnungen bei der Informationsbereitstellung. 2.2.1.2 Einordnung in ein Kostenartensystem Als Grundlage für die Abrechnung der Betriebskosten hat sich in der Vermietungspraxis für Wohnimmobilien die BetrKV durchgesetzt (bis 31.12.2003 galt dies analog für die Vorschriften der II. BV). Die in § 2 BetrKV aufgeführten Kostenarten sind Eigentümern und Nutzern vertraut. Unklarheiten bei der Kostenzuordnung werden durch die detaillierte Beschreibung der zu den Kostenarten gehörigen Detailkosten vermieden. Aus diesen Gründen erfolgt die ungeänderte Transformation aller Kostenarten der BetrKV in das Kostenartensystem. Gegen eine solche Übernahme spricht die fehlende Differenzierung bezüglich der Verursachung der Kosten. Unterschieden werden muss, ob es sich um verbrauchsabhängige Kosten oder nicht verbrauchsabhängige Kosten handelt. Um beiden Zielen, also sowohl die Verwendung gängiger Abgrenzungen,

Konzipierung der Datenbasis

171

als auch einer verursachungsgemäßen Kostenzuordnung, gerecht zu werden, soll eine Kombinationslösung zur Anwendung kommen. Die Kostenarten werden zwar unverändert übernommen, es erfolgt aber zusätzlich die Einordnung in zwei übergeordnete Gruppen. Dabei ist es möglich, dass eine Kostenart sowohl aus verbrauchsabhängigen als auch verbrauchsunabhängigen Kostenkomponenten besteht. Dann muss entschieden werden, welche Komponente bei der entsprechenden Kostenart überwiegt. Da die Kostenausprägung der Kostenarten Wasser, Heizung, Beleuchtung und Müll stark von der Nutzungsintensität determiniert wird, erfolgte hier die Zuordnung zu den verbrauchsabhängigen Kosten. Eine Aufspaltung dieser Kostenarten in verbrauchsabhängige und nicht verbrauchsabhängige Kostenuntergruppen kann für tiefere Analysen dennoch in Betracht gezogen werden. Zusätzlich werden für jede der dreizehn Kostenarten weitere Aufspaltungen in deren Einzelbestandteile zugelassen. Die Untersuchung von Detailproblemen kann somit durch Analysierung der Kostenuntergruppen erfolgen. Auch die für den Eigentümer wesentliche Komponente der nicht umlegbaren Betriebskosten wurde in das Kostenartensystem aufgenommen. Somit wird die spezielle Auswertung dieser Kosten möglich. Nachfolgend ist das Kostenartensystem für Betriebskosten mit den diskutierten Abwandlungen dargestellt.

BETRIEBSKOSTEN 1 Umlagefähige Betriebskosten 11 Verbrauchsabhängige Betriebskosten 111 Wasserversorgung / Entwässerung 112 Heizung / Warmwasser 113 Beleuchtung 114 Müllbeseitigung 12 Nicht Verbrauchsabhängige Betriebskosten 121 Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks 122 Aufzug 123 Straßenreinigung 124 Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung 125 Gartenpflege 126 Sach- und Haftpflichtversicherungen 127 Hauswart 128 Antenne / Kabel 129 Sonstige Betriebskosten 2

Nicht umlagefähige Betriebskosten

Abbildung 11: Kostenartensystem für Betriebskosten

172

Modul 2 – Kennzahlensystem

Auswertungen sind umso flexibler, je detaillierter die Kosten erfasst wurden. Eine mehrstufige Aufspaltung der Kostenarten ist jedoch nicht in jedem Fall sinnvoll. Die ausführliche Aufschlüsselung der Kostenarten ist dem Anhang290 zu entnehmen. 2.2.2

Berücksichtigung der Einflussfaktoren

Ursachen für die Ausprägung von Betriebskosten einer Immobilie können durch diese selbst oder durch das Umfeld hervorgerufen werden. Voraussetzung für den Betriebskostenvergleich mehrerer Objekte ist die Kenntnis der Einflussfaktoren auf die Höhe der Betriebskosten dieser Objekte sowie der Grad ihrer Beeinflussbarkeit. 2.2.2.1

Lage

Bekannt ist, dass die Lage einer Immobilie wesentlichen Einfluss auf die Miethöhe, die Vermietbarkeit und somit auf die Erträge hat. Ob Lageaspekte auch die Höhe von Betriebskosten beeinflussen, ist zu prüfen. 2.2.2.1.1 Makrostandort Einflüsse auf Betriebskosten von Immobilien ergeben sich durch regionale Preisunterschiede bei Löhnen (z.B. Hauswart, Handwerker), kommunalen Abgaben (z.B. Grundsteuer, Abwasserbeseitigung, Müllgebühren, Straßenreinigungsgebühren) sowie Rohstoffen (z.B. Strom, Gas, Öl). Des Weiteren sind klimatische Unterschiede Ursache für unterschiedlich hohe Betriebskosten. Regionale Temperaturunterschiede wirken sich vornehmlich auf die Höhe der Heizkosten aus. In nördlichen Gebieten führt starker Wind im Herbst und Winter zur Auskühlung der Gebäudehülle. An Standorten mit stärkerem Schneefall ist die Beanspruchung des Winterdienstes intensiver als in Flachlandgebieten. Auch der Beitragssatz für die Wohngebäudeversicherung kann regional unterschiedlich sein, was bei gleichen Versicherungswerten zu unterschiedlichen Kosten führt. 2.2.2.1.2 Mikrostandort Einwirkungen auf die Höhe der Heizkosten eines Objektes haben die Lage zur Nachbarbebauung sowie die Ausrichtung zur Himmelsrichtung. Günstig ist die 290

siehe dazu Anhang A2. Kostenarten für Betriebskosten, S. 195

Konzipierung der Datenbasis

173

Orientierung der Hauptaufenthaltsräume nach Süd oder Westen und beidseitige Anbauten zur Verringerung des Außenwandanteils. Einen Einfluss auf die Versicherungsprämie hat die Lage zu verschiedenen Einrichtungen. So verlangen Versicherer Risikozuschläge, wenn sich das Objekt in unmittelbarer Nähe zu Vergnügungsstätten befindet.291 Zur Bestimmung der Straßenreinigungsgebühr existierten zum Analysezeitpunkt in Leipzig vier Gliederungsstufen für die Intensität der Straßenreinigung. Je nach Art der Straße bestimmt sich die Kategorie, in die die Straße des Objektes einzuordnen ist. Straßenkategorie

Reinigung pro Woche

Preis/m Straßenfront

3x

1,20 €

Hauptstraße

2x

0,80 €

Nebenstraße

1x

0,40 €

-

-

Stark befahrene straße

Haupt-

Kleine Nebenstraße Tabelle 3:

Straßenreinigungsintensität und -gebühr in Abhängigkeit des Mikrostandortes

Hinweis: Mit Wirkung zum 1.1.2006 gilt eine neue Straßenreinigungsgebührensatzung für die Stadt Leipzig. Die Gebühren wurden überarbeitet, die monatliche Straßenreinigungsgebühr pro Meter Straßenfrontlänge beträgt: Reinigungsklasse (RK)

Tabelle 4: 291

Gebühr in €/m

A0

0,19

A1

0,46

B0

0,38

B1

0,65

C0

0,57

C1

0,84

C3

1,38

E5

2,31

Z1

0,27

Z5

1,36

Y0

0,10

Straßenreinigungsgebühr in Abhängigkeit des Mikrostandortes (neu)

Vgl. ohne Verfasserangabe, Gebäudeversicherung: Bonbons für Hausbesitzer, in: Finanztest Nr. 8/97, S. 70-75

174

Modul 2 – Kennzahlensystem

Ferner ist zu berücksichtigen, welche Verunreinigungen durch Nachbarn entstehen können. Höhere Kosten für Innen- und Außenreinigung werden induziert durch benachbarte Emissionsverursacher (z.B. Straßen, Fabriken). 2.2.2.2

Objekt

Die architektonische Gestaltung beeinflusst die Betriebskosten ebenso wie die Auswahl von aufwendig zu pflegenden Materialien oder eine anspruchsvolle Infrastruktur. Daneben ist zu untersuchen, ob von einer Korrelation zwischen Betriebskosten und Objektgröße ausgegangen werden kann. 2.2.2.2.1 Größe Mit zunehmender Anzahl von Wohneinheiten sinken die anteiligen verbrauchsunabhängigen Kosten, da sich die fixen Kosten auf eine größere Menge verteilen. Diese Kostendegression bedeutet für den Nutzer eine geringere Kostenbeteiligung an den Fixkosten, z.B. für die Wartung eines Aufzuges oder der Straßenreinigungsgebühr. Betrachtet werden muss auch die Größe der Außenanlagen im Verhältnis zu den Wohnflächen. Höhere Pflegekosten/Wohnfläche sind nicht nur auf höhere Servicepreise zurückzuführen, sondern können auch Ursache von höherem Pflegeaufwand infolge größerer Flächen sein. Weiterhin ist zu beachten, dass für große Wohnanlagen oft Mengenrabatte ausgehandelt werden können. Wasserwerke gewähren bei hoher Verbrauchsmenge Preisnachlässe, ebenso Lieferanten für Heizenergierohstoffe. Unterschiedliche m²-Kosten ergeben sich auch durch unterschiedliche Gebäudehöhen. Bei einem Gebäude mit mehr als acht Etagen sind hochhausspezifische Faktoren zu beachten. Charakteristisch für Hochhäuser ist der reduzierte Nutzflächenanteil durch Lifte, Nottreppenhaus und größere Mauerquerschnitte. Werden Kennzahlen mit Bruttogeschossflächen als Bezugsgröße gebildet, ist dies bei einer Analyse zu berücksichtigen. 2.2.2.2.2 Ausstattung Die Entwicklung zur Wohlstandsgesellschaft führte zu wachsenden Anforderungen an Wohnimmobilien. So wird heute ein Lift oft schon ab dem dritten, sicher aber ab dem vierten Geschoss verlangt. Bei Gebäuden mit zehn bis zwölf Geschossen erwartet man zwei Aufzüge, wovon einer für Möbeltransporte geeignet sein sollte. Die Nutzung von Klimaanlagen und Tiefgaragen

Konzipierung der Datenbasis

175

bewirkt ebenfalls höhere Betriebskosten, vor allem für Wartungen und Energieverbrauch. Durch verbesserte technische Gebäudeausrüstungen, z.B. Anlagen mit höherem Wirkungsgrad oder durchdachte Beleuchtungstechniken, kann zwar eine Kosteneinsparung realisiert werden, jedoch steigt mit zunehmender Gebäudeausstattung der Aufwand für Sicherheits- und Brandschutzmaßnahmen, die an einer Vielzahl von Bauteilen verlangt werden.292 Der Installationsgrad betriebstechnischer Anlagen hat daher einen starken Einfluss auf die Höhe der Betriebskosten. Eine Überdimensionierung dieser Anlagen und die unzweckmäßige Betriebsweise ziehen unmittelbar überhöhte Betriebskosten nach sich.293 2.2.2.2.3 Zustand Der bauliche Zustand von Bestandsimmobilien hat nicht nur Einfluss auf das Image einer Immobilie und somit auf ihre Vermarktungschancen, sondern kann auch auf die laufenden Kosten des Objektes erheblich einwirken. Sanierte Altbauten erreichen hinsichtlich ihres Wärmeschutzes durch Dämmung von Dach und Außenfassade sowie den Einbau neuer Fenster den Stand von Neubauten. Ein Austausch der alten unwirtschaftlichen Heizungsanlage bewirkt eine zusätzliche Einsparung von Heizenergie. Bei teil- oder unsanierten Gebäuden hingegen besteht erheblicher Nachholbedarf. Schlechter Zustand sowie hohes Alter der Bauteile und technischen Einrichtungen belasten die Nutzer mit Mehrausgaben, die z.B. durch höhere Wartungsanfälligkeit der Anlagen oder undichte Fenster entstehen. 2.2.2.2.4 Baujahr Die Kenntnis über das Baujahr lässt Rückschlüsse auf die Bauqualität zu. So stand bei Bauten der 30er Jahre, der Wiederaufbauphase der 50er Jahre und den Bauten der 80er Jahre die schnelle Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum im Vordergrund. Diese Konzentration auf eine Massenfertigstellung von Wohngebäuden in Verbindung mit knappen Haushaltsmitteln ließ häufig keine Verwendung hochwertiger Materialien zu.294 Auf die Betriebskosten hat dies insofern Einwirkung, als dass an Dämmstoffen gespart wurde, 292 293 294

Vgl. Naegeli, Wolfgang / Wenger, Heinz, Der Liegenschaftenschätzer, Zürich, 1997, S. 230 Vgl. Schub, Adolf / Stark, Karlhans, Life Cycle Cost von Bauobjekten: Methoden zur Planung von Erst- und Folgekosten, Köln, 1985, S. 76 Vgl. Post, Norbert, Wohnqualität – kostenoptimiert: Kostenspielräume erkennen und nutzen, Köln, 1998, S. 12

176

Modul 2 – Kennzahlensystem

was höhere Heizkosten zur Folge hat. Durch die effizientere Raumausnutzung, die durch das flächensparende Bauen realisiert wurde, kann jedoch die Kostenbelastung je Person dennoch niedrig sein. Für den Nutzer sind immer die Gesamtkosten wesentlich, da diese sich unmittelbar auf sein Budget auswirken. Jede Bauepoche hat ihren eigenen Stil der architektonischen Gestaltung von Wohnimmobilien. Während in den Jahren bis 1918 Gründerzeithäuser mit großzügigen Grundrissen und Raumhöhen sowie aufwendigem Materialeinsatz erstellt wurden, beschränkte sich die spätere Erstellung von Gebäuden auf deren Funktionalität. Große und hohe Zimmer bedeuten einen höheren Einsatz von Heizenergie. Zusätzlich entstehen Wärmeverluste durch die größeren Fenster. Der Flächenanteil pro Person ist in übergroßen Wohnungen sehr hoch. Damit ergeben sich im Objektvergleich für verbrauchsabhängige Kosten, wie Müllbeseitigung oder Wasserversorgung, niedrigere Kosten je m². Die Gesamtkostenbelastung kann im Vergleich mit dichter bewohnten Gebäuden jedoch identisch sein. Hier muss unbedingt die Untersuchung der Nutzungsintensität einbezogen werden. 2.2.2.3 Nutzung Zur Analyse verbrauchsabhängiger Kosten sind die nutzungsbedingten Einflussfaktoren zu berücksichtigen, da sie für diese Kostenarten ursächlich sind. Dabei ist zu differenzieren nach Art und Intensität der Nutzung sowie dem Verhalten der Nutzer. 2.2.2.3.1 Art der Nutzung Die Höhe der Betriebskosten wird von der Verwendungsart der Immobilie beeinflusst. Es können Immobilien unterschieden werden, die ausschließlich Wohn- bzw. Gewerbezwecken dienen oder gemischt genutzt werden. Öffentliche und gewerbliche Einrichtungen sind nochmals funktional zu unterteilen, da z.B. die Kosten für eine Schwimmhalle nicht mit denen einer Schule verglichen werden können. Verschiedene Nutzungsarten bedürfen unterschiedlicher Flächenaufteilung zwischen Nutz-, Verkehrs-, Konstruktions- und Funktionsflächen. Während in einer Wohnimmobilie 72% der Gesamtfläche Nutzflächen sind, ist der Anteil bei Bürogebäuden mit nur 34% deutlich geringer.295 295

Vgl. VDI-Gesellschaft Technische Gebäudeausrüstung, Energiekennwerte – Werkzeug für den Gebäudebetrieb, Tagung Stuttgart, 13.6.1996, Düsseldorf, 1996, S. 8

Konzipierung der Datenbasis

177

2.2.2.3.2 Intensität der Nutzung Wesentlichen Einfluss auf die Betriebskosten hat die Nutzungsintensität. Für den Vergleich einer Immobilie in unterschiedlichen Perioden ist die Kostenverminderung nutzungsabhängiger Kosten infolge von Leerstand zu berücksichtigen. Werden nur die Kostenausprägungen der einzelnen Perioden verglichen, können falsche Schlussfolgerungen gezogen werden. Für eine Verbesserung des Betriebskostenniveaus sind nicht Managementleistungen, sondern möglicherweise eine geringere Nachfrage nach verbrauchsabhängigen Leistungen ursächlich. Gleichsam bedeutet eine Überbelegung des Objektes höhere Kosten, ohne dass Preiserhöhungen oder Managementfehler vorlagen. 2.2.2.3.3 Nutzerverhalten Die Vermutung, der starke Anstieg einzelner Betriebskosten sei in einem extensiven Verbraucherverhalten begründet, liegt nahe. Für den Verbrauch von Wasser jedoch widerspricht dies den statistischen Erhebungen der Wasserwirtschaft, denn der Verbrauch nahm seit 1990 stetig ab.296 Durch kontinuierliche Mülltrennung konnte das Restmüllaufkommen in den letzten Jahren ebenfalls gesenkt werden. Zudem wurde durch die Umsetzung der Wärmeschutzverordnung von 1995297 der Heizenergieverbrauch gesenkt.298 Diese Fakten lassen keine plausible Erklärung der in den letzten Jahren gestiegenen Betriebskosten, welche unmittelbar auf die mengenmäßige Inanspruchnahme der Nutzer zurückzuführen wäre, zu.299 Eine Auswirkung auf die Kostenhöhe für Reinigung und Pflege geht in bestimmten Fällen vom Nutzerverhalten aus. Mutwillige Zerstörung der Außenanlagen oder vorsätzliche Ablagerung von Unrat auf dem Grundstück gehen zu Lasten der Betriebskosten. 2.2.2.4 Management Einfluss auf die Höhe von Betriebskosten hat in hohem Maße auch die Qualität des Managements. Mit Ausnahme der öffentlichen Steuern und Abgaben

296 297 298 299

Vgl. Mutschmann, Johann / Stimmelmayr, Fritz, Taschenbuch der Wasserversorgung, 11. Auflage, Stuttgart, 1995, S. 14 Verordnung über einen energiesparenden Wärmeschutz bei Gebäuden (WschVO ´95) vom 16.8.1994 Vgl. Ehm, H. u.a., Bedeutung der Energieeinsparung im Gebäudebereich, in: Eickenhorst, Heinz / Joos, Lajos (Hrsg.), Energieeinsparung in Gebäuden, Essen, 1999, S. 9 Vgl. Schmidt, Rainer, Bestimmungsfaktoren der Mietnebenkosten in Nordrhein-Westfalen, Bochum, 1996, S. 48

178

Modul 2 – Kennzahlensystem

lassen sich durch aktives Kostenmanagement alle Betriebskostenarten optimieren.300 Betriebskosten entstehen durch die Erbringung vereinbarter Lieferungen und Leistungen. Beispiele hierfür sind Lieferverträge für Wasser, Heizöl oder Energie sowie Wartungsverträge für Aufzüge, Telekommunikationssysteme oder Heizungsanlagen. Generelle Ansatzpunkte zur Kostensenkung sind jeweils die in Anspruch genommene Menge sowie der Preis pro Mengeneinheit unter Beachtung der benötigten Mindestqualität. Häufig werden verbrauchte Mengen den unveränderlichen Gebäudeeigenschaften und dem kaum zu beeinflussenden Nutzerverhalten zugeschrieben und dementsprechend nur bei größeren Modernisierungsmaßnahmen einer näheren Prüfung unterzogen. Jedoch lassen sich auch kurzfristig ohne Verlust an Nutzungsqualität Mengeneinsparungen erzielen, indem z.B. die Temperatur und Heizdauer der Heizungsanlage optimiert, Energiesparlampen eingesetzt oder Schaltzeiten für Beleuchtungsanlagen verkürzt werden. 2.2.3

Schlüsse für die Datenerhebung

Vorstehende Untersuchungen zeigen, dass die Kostenausprägung sehr verschiedenen Einflüssen unterliegt. Die ausschließliche Erfassung von Kostendaten ist daher für eine fundierte Betriebskostenanalyse unzureichend. Zusätzlich müssen deshalb detaillierte objektspezifische Informationen in das System aufgenommen werden. 2.2.3.1 Methodik der Erhebung Die Vorgehensweise bei der Datenerhebung muss eine praktikable Ermittlung der benötigten Informationen ermöglichen. Es sollen genau die Informationen aus der breiten Datenmenge herausgefiltert werden, die grundlegend für das Kennzahlensystem sind. Als Hilfsmittel für eine standardisierte Datenaufnahme dient ein Erhebungsbogen301. Dadurch wird sichergestellt, dass zu jedem Objekt einheitliche und vollständige Daten vorliegen. Die Erhebung greift vollständig auf interne Ressourcen zurück. Somit werden Informationsverluste durch Datentransfers weitgehend vermieden.302 Die erfor300 301 302

Vgl. Engel, Kerstin / Siemonsen, Kerstin, Senkung der Betriebskosten durch integriertes Betriebskostenmanagement, in: Die Wohnungswirtschaft, Nr. 1/98, S. 44 Siehe dazu Anhang A3. Erhebungsbogen für die zu erhebenden Daten, S. 197 Bronner, Rolf , Planung und Entscheidung, 3. Auflage, München, 1999, S. 30

Konzipierung der Datenbasis

179

derlichen Informationen konnten aus den Unterlagen der Verwalter entnommen sowie durch ergänzende Eigenrecherchen gewonnen werden. 2.2.3.2 Notwendige Struktur der Datenbank Auf der Plattform von MS-Access wurde eine Datenbank konzipiert, welche 46 Angaben zum Objekt sowie beliebig detaillierte Kostenstrukturen erfassen kann. In dieser Datenbank wurden 355 Objekte mit ihren Kostendaten (13 Kostenarten jeweils mit Kostenuntergruppen / über ein bis drei Jahre) erfasst. Für eine hohe Auswertungsflexibilität sind die Daten mit einem hohen Detaillierungsgrad aufzunehmen. Dadurch lassen sich auch zukünftige Untersuchungsanforderungen problemlos realisieren, welche bei komprimierten oder abgeleiteten Größen hohen Aufwand für zusätzliche Erhebungen verursachen würden oder sogar unmöglich wären. Trotz der sehr umfassenden Datenerhebung muss bei der Strukturierung darauf geachtet werden, dass Redundanzen vermieden und alle Daten zielorientiert erfasst werden.303 Die Effizienz der Datenbank darf weder durch fehlende noch durch überflüssige Erhebungen beeinträchtigt werden. Die erforderlichen Daten werden in die Kategorien Stammdaten und Bewegungsdaten unterteilt. 2.2.3.2.1 Stammdaten Zeitunabhängige Objektinformationen werden durch Stammdaten erfasst.304 Stammdaten sind Daten über feststehende Eigenschaften von Untersuchungsobjekten, welche sich selten (z.B. Eigentümerdaten) oder nie (z.B. Baujahr) ändern. Die Erhebung bedarf einer tiefgreifenden Untersuchung der Objekte. Neben Lage- und Grundstücksangaben sind weitere Einzelheiten über das Gebäude zu ermitteln.

303 304

Vgl. Brown, Mark G., Kennzahlen: Harte und weiche Faktoren erkennen, messen und bewerten, München, 1997, S. 17 Vgl. Scheer, August-Wilhelm, EDV-orientierte Betriebswirtschaftslehre, 4. Auflage, Berlin, 1990, S. 49

180

Modul 2 – Kennzahlensystem

Objekt Grundstück Straßenlänge Bruttogeschossfläche Etagen Baujahr Sanierungsjahr Gebäudetyp ZustandCode

Ausstattung

Nutzung

Wertangaben

HeizartCode Aufzüge Aufzugstops Antennenanschlüsse Tiefgaragenstellplätze davon Doppelparker Garagenstellplätze davon Doppelparker Außenstellplätze Hausanschlussstationen

Wohneinheiten Gewerbeeinheiten Wohnfläche Gewerbefläche Gartenfläche

Verkehrswert Versicherungswert Einheitswert

Lage

Verwaltung

Bundesland PLZ Ort Straße LageCode

Objektcode Objektbezeichnung Niederlassung Verwaltername Telefon Verwalter Eigentümerdaten

Tabelle 5:

Erhobene Objekt-Stammdaten

Zur Vereinheitlichung der Datenbasis ist es für einzelne Stammdaten notwendig, dem Anwender eine Liste möglicher Antworten vorzugeben. Dies betrifft die Aussagen über Heizart, Zustand und Lagedetails der Objekte. Jeder möglichen Merkmalsausprägung wird dabei intern ein Code zugeordnet, um die Erhebungskriterien fehlerfrei verarbeiten zu können. Erhebungskriterium Heizart

Zustand

Lagedetails Tabelle 6:

Zulässige Eingaben Fernwärme Öl Gas Kohle Elektrisch saniert teilsaniert unsaniert neu (Baujahre ab 1990) Hauptstraße / Nebenstraße Eckhaus Freistehend / Mittelhaus / einseitiger Anbau

Multiple-Choice-Erhebung zur Stammdatenerfassung

Für eine dauerhafte Nutzung der Datenbank muss die Erweiterung der Stammdaten jederzeit möglich sein. Denkbar ist die ergänzende Erfassung von Wartungs- und Reinigungsintervallen oder Informationen zu Vertragsinhalten.

Verknüpfung von Stamm- und Bewegungsdaten

181

2.2.3.2.2 Bewegungsdaten Während einmal erfasste Stammdaten nur bei Veränderungen ergänzt werden, müssen Bewegungsdaten regelmäßig aktualisiert werden. Entsprechend den üblichen Abrechnungsperioden sind die Angaben über alle Betriebskosten des vergangenen Abrechnungszeitraumes in die Datenbank zu übernehmen. Für die Analyse verbrauchsabhängiger Kosten ist zusätzlich die Nutzungsintensität der Objekte zu erheben. k

∑ FlächeVermietet

i

Vermietungsquote =

* TageVermieteti

i =1

FlächeVermietbar * 365

(k=Anzahl Zeiträume mit unterschiedlichem Vermietungsstand) Formel 1:

Berechnung der durchschnittlichen Vermietungsquote

Die durchschnittliche Vermietungsquote ist ein Indikator für die Nutzung des Objektes innerhalb einer Abrechnungsperiode. Die Erfassung dieser Größe hat ebenfalls jährlich zu erfolgen. Für einen Vergleich von Objekten bzw. Abrechnungsperioden mit unterschiedlicher Vermietungsquote muss hier, ähnlich wie bei Preisdifferenzen, eine Umrechnung erfolgen.305 2.3 Verknüpfung von Stamm- und Bewegungsdaten zu einem hierarchischen Kennzahlensystem Eine Zusammenführung von Stamm- und Bewegungsdaten zu einem komplexen Kennzahlensystem erfordert zunächst die Festlegung der obersten Zielkennzahl. Danach erfolgt eine rechentechnische Zerlegung dieser Kennzahl in Detailkennzahlen. 2.3.1

Oberste Zielkennzahl

Die oberste Zielkennzahl (Spitzenkennzahl) vermittelt die wichtigste Aussage eines Kennzahlensystems.306 Sie ist im Kontext mit der Zielsetzung des Kennzahlensystems zu definieren. Da hier mit Hilfe des Kennzahlensystems Be-

305 306

Vgl. dazu 2.4.2.2 Berücksichtigung von Preisdifferenzen, S. 202 Vgl. Horváth, Péter, Controlling, 7. Auflage, München, 1998, S. 549

182

Modul 2 – Kennzahlensystem

triebskosten von Wohnimmobilien optimiert werden sollen, ist allein die Größe Betriebskosten als Zielkennzahl geeignet. Für einen Kennzahlenvergleich ist die Verwendung einer absoluten Größe ungünstig. Fundierte Betriebskostenanalysen sind nur durch relative Kennzahlen307 möglich. Die Bildung einer relativen Kennzahl erfordert neben der Beobachtungsgröße stets eine Bezugsgröße. Als Bezugsgröße soll für die oberste Kennzahl eine immer messbare, allgemeine Größe gewählt werden. Diesem Kriterium wird am besten die Größe Wohnfläche308 gerecht. Die Bildung der obersten Zielkennzahl erfolgt somit nach der Formel Zielkennzahl Formel 2:

=

Gesamtbetriebskosten Gesamtwohnfläche

[€] [m²]

Berechnung der obersten Zielkennzahl

Für die Zielgruppen309 ist diese Kennzahl das wesentliche Orientierungsinstrument. Bewertungen und Vergleiche von Objekten werden oft anhand der Kennzahl Gesamtbetriebskosten je m² durchgeführt. Ein weiterer Grund für die Verwendung der Wohnfläche als Bezugsgröße ist die leichte Ermittelbarkeit. Da die Wohnfläche für die Umlage der Betriebskosten auf die einzelnen Wohneinheiten bereits als Bezugsgröße genutzt wird, ist der Erhebungsaufwand gering. Zu beachten ist beim Kennzahlenvergleich mehrerer Objekte, dass die Wohnflächen nach unterschiedlichen Berechnungsmethoden bestimmt werden können. Zu nennen sind die Richtlinien DIN 277310 und DIN 283311 sowie die für den öffentlich geförderten Wohnraum nach Wohnraumförderungsgesetz seit 01.01.2004 zwingend anwendbare Vorschrift der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Davor erhobene Flächen wurden nach den Vorschriften der §§ 42 ff. der II. BV312 ermittelt. Unterschiede sind für den Zweck des Kennzahlensystems marginal. Sie existieren z.B. hinsichtlich der Zurechnung von Balkonen und Loggien. Die Berechnungsergebnisse würden sich auf Grund der geringen Flächenabweichungen nicht in einem solchen Maß unterscheiden, dass 307

Vgl. dazu 1.2.1.2.1.2 Relative Kennzahlen, S. 148 Die Wohnfläche [m²] einer Wohnung ergibt sich aus der Summe aller anrechenbaren Grundflächen der zu der Wohnung gehörenden Räume. 309 Management, Nutzer, Eigentümer 310 DIN 277: Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau; Juni 1987, ergänzt Juli 1998 311 DIN 283: Ermittlung von Wohnflächen; 1983 ersatzlos zurückgezogen, jedoch in der Praxis noch angewandt 312 Vgl. Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) vom 12.10.1990 (BGBl. III 2330-2-2) 308

Verknüpfung von Stamm- und Bewegungsdaten

183

sie die Analyse entscheidend verfälschen könnten. Zudem ist die Verwendung der DIN-Richtlinien selten, die II. BV bzw. WoFlV für die Ermittlung der Wohnfläche ist quasi Marktstandard. 2.3.2

Aufspaltung in Detailkennzahlen

Die oberste Zielkennzahl ist nur für einen Überblick über die Gesamtkostensituation ausreichend. Eine tiefgründige Betriebskostenanalyse erfordert hingegen die Aufspaltung der Gesamtkostenkennzahl in aussagekräftigere Teilkennzahlen. 2.3.2.1 Rechentechnische Zerlegungsmöglichkeiten Rechentechnisch kann eine Vielzahl von Kennzahlen gebildet werden. Der Anspruch bei der Entwicklung des Kennzahlensystems besteht darin, möglichst aussagekräftige Kennzahlen auszuwählen. Vier grundlegende Verfahren können bei der Zerlegung der obersten Kennzahl unterschieden werden. 2.3.2.1.1 Zerlegung der Beobachtungszahl durch Gliederung Durch die Aufspaltung der Ausgangsgröße in mehrere Teilgrößen werden Detailkennzahlen erzeugt. Die Ausgangskennzahl entspricht dabei der Summe der einzelnen Detailkennzahlen. A B Formel 3:

=

C B

D B

+

Zerlegung der Zielkennzahl in Detailkennzahlen

Ein Beispiel dafür ist:

Betriebskosten m²

verbrauchsabhängige = + Betriebskosten m²

nicht verbrauchsabhängige Betriebskosten m²

Die entstandenen Teilgrößen können wiederum in einzelne Kostenarten zerlegt werden. Die Kenntnis der Detailkennzahlen ist Voraussetzung für die Analyse der Betriebskosten. 2.3.2.1.2 Verwendung einer neuen Beobachtungszahl Wenn sowohl Zähler als auch Nenner der übergeordneten Kennzahl als Bezugszahlen für eine neue Beobachtungszahl dienen, ist dieses Zerlegungsverfahren anzuwenden.

184

Modul 2 – Kennzahlensystem

A B Formel 4:

=

C B

C A

:

Zerlegung der Zielkennzahl durch Einführung einer neuen Beobachtungszahl

Eine neue Beobachtungszahl ist z.B. der Bruttoertrag BewirtschaftungsK = m²

Bruttoertrag m²

:

Bruttoertrag Bewirtschaftungskosten

Die neue Kennzahl Bruttoertrag / Bewirtschaftungskosten kann vom Vermieter in der Kalkulation der Mieten verwendet werden. Durch diese Risikokennzahl wird verdeutlicht, inwieweit Mietpreiszugeständnisse finanziell tragbar sind, ohne dass der Cash Flow negativ wird. 2.3.2.1.3 Verwendung einer neuen Bezugszahl Dieses Verfahren ist notwendig, wenn sowohl Zähler als auch Nenner einer Kennzahl näher untersucht werden sollen. A B Formel 5:

=

A C

B C

:

Zerlegung der Zielkennzahl durch Einführung einer neuen Bezugszahl

Ein Beispiel dafür ist: Hauswartkosten Pflegefläche

=

Hauswartkosten Stunde

:

Pflegefläche Stunde

Eine verursachungsgerechtere Zuordnung der Hauswartkosten wird durch die Kennzahl Hauswartkosten / Pflegefläche erreicht. Als neue Bezugszahl soll die nicht monetäre Zeitgröße Stunde eingeführt werden. Mit der Detailkennzahl Hauswartkosten / Stunde können dann Kostenunterschiede auf Grund von Lohndifferenzen untersucht werden. Zur Bestimmung der Arbeitsbelastung eines Hauswarts kann die zweite Detailkennzahl verwendet werden. Ist diese Kennzahl sehr niedrig, arbeitet der Hauswart ineffizient oder aber der Pflegeaufwand ist höher als bei den Vergleichsobjekten. 2.3.2.1.4 Einführung einer neuen Größe als Beobachtungsund Bezugszahl Eine weitere Möglichkeit der Zerlegung ergibt sich durch die Einbeziehung einer zusätzlichen Messgröße. Dieses Verfahren ist nützlich, wenn eine dritte Größe (C) sowohl als Beobachtungszahl als auch Bezugszahl detailliertere

Verknüpfung von Stamm- und Bewegungsdaten

185

Analysen ermöglicht. Dabei entstehen völlig neue Kennzahlen mit neuem Aussagegehalt. A B Formel 6:

=

A C

*

C B

Aufspaltung der Zielkennzahl in neue Kennzahlen

Die Wahl der Messgröße wird wesentlich von der Verfügbarkeit der Daten bzw. deren Ermittlungsaufwand determiniert. Jedoch sollte nicht nur auf Probleme der Datenerhebung abgestellt werden. Entscheidend ist die Wirtschaftlichkeit des Gesamtsystems. Die Aussagefähigkeit einzelner Kennzahlen kann durch die Verwendung alternativer Bezugsgrößen erhöht werden. Kostenarten Wasser Heizung Müll Aufzug Straßenreinigung Hausreinigung Gartenpflege Versicherung Hauswart Antenne Tabelle 7:

Alternative Messgrößen Verbrauch, Personen Verbrauch Verbrauch, Personen Etagen, Aufzüge, Aufzugstops Straßenlänge Reinigungsfläche Gartenfläche Versicherungswert (1914), Einheiten Pflegefläche (Σ der bearbeiteten Flächen) Einheiten

Alternative Messgrößen für Betriebskosten-Kennzahlen

Der höhere Aufwand für die zusätzliche Informationsrecherche ist dann gerechtfertigt, wenn die Verwendung der alternativen Messgrößen zu einer höheren Aussagekraft der Kennzahlen führt, als die der Standardkennzahlen €/m²-Wohnfläche, und damit eine Effizienzsteigerung erreicht wird. Am Beispiel für die Betriebskostenart Wasser soll gezeigt werden, wie bei der Bildung alternativer Kennzahlen vorzugehen ist. Obwohl die Kennzahl Wasserkosten/m² gängig ist, werden die Wasserkosten nur indirekt von der Wohnfläche beeinflusst.313 Die nähere Untersuchung der Einflussfaktoren auf die Kosten der Wasserversorgung zeigt, dass diese maßgeblich von der Nutzungsintensität bestimmt werden. Der Zusammenhang

313

Korrelationskoeffizient = 0,835 / siehe dazu Kennzahlenspiegel für monatliche Betriebskosten, Anhang A6. Kennzahlenspiegel für monatliche Betriebskosten, S. 202

186

Modul 2 – Kennzahlensystem

zwischen Kostenhöhe und Verbrauch wird durch die Kennzahl €/Person besser dargestellt. Der Einflussfaktor Leerstand wird damit vollständig eliminiert. Wasserkosten m² Formel 7:

=

Wasserkosten Person

*

Person m²

Aufspaltung der Kennzahl für Wasserversorgung

Die Kennzahl Person/m² kann für den Vermieter von Interesse sein. Sie gibt Aufschluss über die Belegungsdichte einer Immobilie und lässt somit Schlussfolgerungen bezüglich der Abnutzung zu. Für das Bewirtschaftungsmanagement hingegen liefert die Kennzahl Wasserkosten/Person wichtige Informationen für eine Optimierungsentscheidung. Objekt

Fläche

Bewohner

Kosten Absolut

Relativ 1

Relativ 2

Haus A

500 m²

20 Personen

10.000 €

20 €/m²

500 €/Person

Haus B

500 m²

15 Personen

7.500 €

15 €/m²

500 €/Person

Tabelle 8:

Untersuchung alternativer Einflussgrößen auf die Kostenart Wasser

Die Kosten/m² liegen im Haus A zwar höher, sind aber je Person betrachtet in beiden Objekten identisch. Da die Anzahl der Personen für die Kostenentstehung ursächlich ist, wird bei höherer Nutzungsintensität auch ein höherer Gesamtverbrauch zu erwarten sein. Werden nur die Kosten/m² analysiert, besteht die Gefahr, Optimierungschancen falsch einzuschätzen. Für Haus A würde auf Grund der Kennzahleninterpretation Handlungsbedarf bestehen. Die Betrachtung der Kennzahl Kosten/Person vermeidet somit ineffiziente Entscheidungen. Jedoch steigt bei Einbeziehung alternativer Messgrößen der Erhebungsaufwand. Für den Gebrauch der Standardkennzahl Wasserkosten/m² sprechen daher der geringere Erhebungsaufwand sowie die hohe Datensicherheit. Erhebungen von Personenzahlen sind dagegen mit Ungenauigkeiten behaftet, da hier auf die Aussagen der Mieter vertraut werden muss. 2.3.2.2 Test der Kennzahleneignung mit Hilfe von Korrelationsanalysen Um ein erfolgreiches Kostenmanagement durchführen zu können, ist es wichtig, nicht nur die jährlichen Ausgaben zu analysieren, sondern neben diesen Ergebniswerten auch die zugrunde liegenden Zustände und Vorgänge abzu-

Verknüpfung von Stamm- und Bewegungsdaten

187

bilden. Dazu sind die zu untersuchenden Messgrößen einer geeigneten Bezugsgröße gegenüberzustellen. Für die Standardauswertung der einzelnen Kostenarten werden Kennzahlen für Betriebskosten je Wohnfläche [m²] verwendet. Es ist jedoch für jede Kostenart zu prüfen, ob die Bezugsgröße Wohnfläche tatsächlich den stärksten Einfluss auf die Kostenausprägung hat. Hohe Schwankungsbreiten einer Kennzahl sind ein Indikator dafür, dass die den Kennzahlen zugrunde liegenden Tatbestände nicht bzw. nur schwach von der gewählten Bezugsgröße abhängen. Durch die Verwendung alternativer Bezugsgrößen, welche die Kostenentstehungsursache besser widerspiegeln, soll eine präzisere Aussagefähigkeit der Kennzahlen erreicht werden. Eine Korrelationsanalyse soll beispielhaft für die Untersuchung der Versicherungskosten durchgeführt werden. Der Versicherungswert korreliert sehr stark mit der Nutzfläche (Korrelationskoeffizient = 0,99). Der Zusammenhang kann wiedergegeben werden mit der Formel Versicherungswert [€] = 66,14 [€/m²] * Nutzfläche [m²] + 18.133 [€]

Versicherungswert [€]

Formel 8:

Funktionaler Zusammenhang zwischen Versicherungswert und Nutzfläche

400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0

y = 66,14x + 18.133

0

2.500

5.000 Nutzfläche [m²]

Abbildung 12: Korrelation zwischen Versicherungswert und Nutzfläche

7.500

10.000

188

Modul 2 – Kennzahlensystem

Pro m²-Nutzfläche wird ein Versicherungswert von 66,14 angesetzt. Statistisch ergibt sich ein Grundbetrag i.H.v. 18.133 €.

Versicherungskosten [€]

Bei der Kennzahl Versicherungswert/m² existieren starke Schwankungen (50,bis 105,- €/m²). Die Korrelationsanalysen zwischen Versicherungskosten und Versicherungswert sowie zwischen Versicherungskosten und Fläche sollen daher untersuchen, welche der Bezugsgrößen stärkeres Einflusspotenzial auf die resultierenden Versicherungskosten besitzt. 8.000

8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0

7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 y = 13,65x + 455,93

1.000 0 0

100

200

300

400

500

y = 0,912x + 675,94 0

2.500

5.000

7.500

10.000

Nutzfläche [m²]

Versicherungswert [T€]

Korrelationskoeffizient = 0,9454

Korrelationskoeffizient = 0,9468

Abbildung 13: Korrelationsanalysen für Kostenart Versicherung

Für die Kostenart Versicherung ist infolge der Identität der Korrelationskoeffizienten die Aussagekraft der Kennzahlen trotz verschiedener Bezugsbasen (Versicherungswert, Nutzfläche) gleich groß. Die Ursachen dafür sind unternehmensweite Vertragsabschlüsse sowie eine standardisierte Prämienberechnung durch die Versicherer. Da die Nutzflächen der zu versichernden Immobilien bekannt sind, wird hier eine zusätzliche Bewertung unterlassen. Für die Untersuchung des funktionalen Zusammenhangs zwischen Versicherungskosten und Versicherungswert ergibt sich eine statistisch errechnete Regressionsgerade mit dem Verlauf: Versicherungskosten [€] Formel 9:

=

13,65 [€/T€]

*

Versicherungswert [T€]

+

455,93 [€]

Funktionaler Zusammenhang zwischen Versicherungskosten und Versicherungswert

Diese Gerade lässt sich folgendermaßen interpretieren: Pro 1000 € Versicherungswert wird durchschnittlich eine Jahresprämie von 13,65 € berechnet. Dazu kommt ein statistischer Grundbetrag von 455,93 €.

Verknüpfung von Stamm- und Bewegungsdaten

189

Soll von der Nutzfläche auf die Versicherungskosten geschlossen werden, so ist die Formel Versicherungskosten = 0,91 [€] [€/m²]

*

Nutzfläche [m²]

+

675,94 [€]

Formel 10: Funktionaler Zusammenhang zwischen Versicherungskosten und Nutzfläche

anzuwenden. Pro m²-Nutzfläche betragen die jährlichen Versicherungskosten durchschnittlich 0,91 €. Dazu kommt ebenfalls ein statistischer Grundbetrag von 675,94 €. Für die Ermittlung der Betriebskosten-Kennzahlen kann, infolge der nachgewiesenen Identität der Korrelation zwischen den Messgrößen, auf die aufwendige Erhebung des Versicherungswertes verzichtet werden. Die Wirtschaftlichkeit des Kennzahlensystems wird somit erhöht, da nur relevante Daten erfasst werden. 2.3.3

Struktur des Kennzahlensystems

Alle Kennzahlen des Systems bauen rechnerisch aufeinander auf. Die Einzelbestandteile der aufgespaltenen Kennzahlen sind entweder additiv oder multiplikativ miteinander verknüpft. Für das globale Management werden die Einzelkennzahlen hoch verdichtet, so dass eine Beurteilung der Immobilie schnell erfolgen kann. Jede aggregierte Kennzahl kann für Analysen hinsichtlich ihrer Einzelkomponenten getrennt untersucht werden. Dies setzt ein lückenloses Kennzahlensystem voraus. Der Aufbau des Systems besitzt die Struktur einer Pyramide. Im unteren Teil befinden sich viele detaillierte Kennzahlen, die nach oben hin komprimiert werden und an der Spitze die oberste Zielkennzahl ergeben. In Ebene 1-3 werden die Kennzahlen mit der Bezugsbasis m²-Wohnfläche gebildet. In den nächsten Ebenen erfolgt eine weitere Aufspaltung in Detailkennzahlen, welche dann die Einbeziehung verursachungsgerechter Größen ermöglicht.314

314

Vgl. dazu 2.3.2.1.4. Einführung einer neuen Größe als Beobachtungs- und Bezugszahl, S. 184

190

Modul 2 – Kennzahlensystem

Abbildung 14: Aufbau der Kennzahlenpyramide für Betriebskosten

2.4 Anwendung des Kennzahlensystems im Betriebskostencontrolling Notwendige Grundlage für die Optimierung der Betriebskosten ist die Integration des Betriebskostencontrollings in den Managementprozess. Dazu sind geeignete Analyse- und Entscheidungsverfahren zu entwickeln. 2.4.1

Statistische Analyse der Kostenausprägung

Eine fundierte Kostenbeurteilung erfordert die statistische Analyse und Aufbereitung der umfassenden Datenmenge. Zunächst soll eine Untersuchung der Gesamtkostenausprägungen sowie der Ausprägungen innerhalb der Kostenarten erfolgen. 2.4.1.1 Größen zur Interpretation der Daten Zur näheren Beschreibung der Verteilung von Kostengrößen innerhalb einer Messreihe eignen sich besonders Mittelwerte und Streuungsmaße.

Anwendung des Kennzahlensystems im Betriebskostencontrolling

191

2.4.1.1.1 Mittelwerte Mittelwerte sind Maßzahlen zur Beschreibung der Lage des Zentrums einer Stichprobe.315 Das arithmetische Mittel ist für die Analyse der Kostenausprägungen oft nicht aussagekräftig genug. Wenn unter den Beobachtungswerten einige extreme Werte auftreten, die das arithmetische Mittel stark beeinflussen, dann ist dem arithmetischen Mittel der Median (Zentralwert) vorzuziehen. Der Median ist der Wert, welcher die 50% kleineren Variablenwerte von den 50% größeren Variablenwerten trennt.316 Zur Veranschaulichung des Zentrums einer geordneten Menge ist der Median die am besten geeignete Kennzahl.317 Ein weiterer charakteristischer Wert ist der Modus. Er ist der in einer Messreihe mit größter Häufigkeit auftretende Wert.318 Anwendung findet diese statistische Größe, wenn nach einem für die Stichprobe typischen Wert gesucht wird. Bei einer Klassenbildung ist die Modusklasse die Klasse, die in der Stichprobe am häufigsten vorkommt. 2.4.1.1.2 Streuungsmaße Empirische Verteilungen können nicht allein durch Angabe der Mittelwerte charakterisiert werden. Ihre Beschreibung erfordert zusätzlich eine Angabe über die Abweichung der Messwerte von einem Mittelwert, welche als Streuung bezeichnet wird. Die Variationsbreite, als Differenz zwischen dem größten und kleinsten Wert, ist nur ein grobes Streuungsmaß. Da der Einfluss von Zufallsgrößen („Ausreißern“) sehr hoch ist, kann es für die Kostenanalyse nicht genügen. Eine Alternative zur Variationsbreite ist die Ermittlung von Quantilen. Dabei wird die Verteilung in beliebig viele gleich große Teile zerlegt. Sinnvoll ist die Verwendung von Quantilen bei der Beobachtung mittlerer Werte. Dies ist immer dann der Fall, wenn Extremwerte bei einer Entscheidungsfindung ausgeschlossen werden sollen.319 Empfehlenswert ist die Aufteilung in vier Teile (Quartile). Jener Variablenwert, bei welchem links 25% (und rechts von demselben 75%) der Gesamtzahl der geordneten Werte liegen, heißt das erste (untere) Quartil. Zwischen oberem und unterem Quartil liegen somit 50% aller

315 316 317 318 319

Vgl. Hartung, Joachim, Statistik, 12. Auflage, München, 1999, S. 31 Vgl. Schaich, Eberhard, Schätz- und Testmethoden für Sozialwissenschaftler, 2. Auflage, München, 1990, S. 35 Vgl. Bohley, Peter, Statistik, 6. Auflage, München, 1996, S. 122 Vgl. Bohley, Peter, Statistik, 6. Auflage, München, 1996, S. 118 Vgl. Bohley, Peter, Statistik, 6. Auflage, München, 1996, S. 152

192

Modul 2 – Kennzahlensystem

Merkmalswerte, so dass der Quartilsabstand den Bereich liefert, in dem die Hälfte aller beobachteten Variablen liegt.320 Die Standardabweichung ist das in der Statistik am häufigsten benutzte Streuungsmaß. Große Abweichungen fallen dabei stark ins Gewicht, kleine dagegen schwach. Zudem hat sie die gleiche Dimension (Einheit) wie die Beobachtungswerte. Eine kleine Streuung der Merkmalswerte bewirkt eine niedrige Standardabweichung. Wegen der Quadrierung haben die vom Durchschnitt stark abweichenden Werte einen überproportionalen Einfluss auf die Standardabweichung, so dass aus einer größeren Streuung eine höhere Standardabweichung resultiert. Die Standardabweichung benutzt zwar als Bezugspunkt das arithmetische Mittel, wird jedoch nicht ins Verhältnis zu dieser Größe gesetzt. Insbesondere zum Vergleich der Streuungen verschiedener Messreihen wird deshalb der Variationskoeffizient verwendet.321 Er misst das Verhältnis von Standardabweichung und arithmetischem Mittel, so dass ohne die Nennung des Mittelwertes, eine Beurteilung der Streuung möglich ist. 2.4.1.2

Gesamtkostenausprägung

Alle 355 Objekte wurden hinsichtlich ihrer Gesamtbetriebskosten je m² in 1997 untersucht. Jedoch lagen nicht alle Kostendaten für diese Abrechnungsperiode vor. Deshalb erfolgte teilweise eine Transformation der vorhandenen Kostendaten aus 1996 durch Indizierung auf das Kostenniveau von 1997. Der Indizierung zugrunde gelegt wurde der durchschnittliche Anstieg der Betriebskosten in den Neuen Bundesländern. Die errechneten Kennzahlen sind durchgängig verschiedene Werte. Da die Menge der Variablen sehr groß ist, wird die Bildung von Kostenklassen vorgenommen. Die Intervallbreite wurde dabei mit 0,25 € festgelegt. Für Vergleichszwecke der Teilmengen bei unterschiedlichem Variablenumfang ist die Darstellung anhand der relativen Häufigkeiten zu bevorzugen.

320 321

Vgl. Hartung, Joachim, Statistik, 12. Auflage, München, 1999, S. 41 Vgl. Hartung, Joachim, Statistik, 12. Auflage, München, 1999, S. 47

Anwendung des Kennzahlensystems im Betriebskostencontrolling

193

Statistische Parameter

0,35

Relative Häufigkeit

0,30

U-Objekte Leipzig = 2,50 w = 0,97 x0,5 ⎯x = 1,09 = 0,35 δ

0,25 0,20

U-Objekte Dresden = 2,15 w = 1,74 x0,5 ⎯x = 1,60 = 0,58 δ

0,15 0,10 0,05 0,00 0,00 0,25 0,50 0,75 1,00 1,25 1,50 1,75 2,00 2,25 2,50 2,75 Betriebskosten [€/m²] U-Objekte Leipzig V-Objekte Leipzig

U-Objekte Dresden V-Objekte Dresden

V-Objekte Leipzig = 2,19 w = 1,07 x0,5 ⎯x = 1,36 = 0,55 δ V-Objekte Dresden = 1,49 w = 1,03 x0,5 ⎯x = 1,10 = 0,43 δ

322

Abbildung 15: Monatliche Betriebskosten aller untersuchten Objekte in 1997

Die Darstellung zeigt eine asymmetrische multimodale Verteilung. Das Vorhandensein mehrerer Hochpunkte ist ein Indiz dafür, dass mehrere Datenpopulationen vermischt vorliegen. Daher wird vermutet, dass zwischen verschiedenartigen Objektkategorien Kostenunterschiede existieren müssen. Extreme Kostenabweichungen nach unten könnten auf Objekte zurückzuführen sein, bei denen Heizkosten (der erfahrungsgemäß größte Kostenfaktor) nicht berücksichtigt wurden. Dies gilt sowohl für kohlebeheizte Gebäude als auch für Objekte mit Gasetagenheizungen, da hier der Mieter direkt mit dem Lieferanten abrechnet. Die Abweichungen nach oben könnten sich durch Objekte ergeben, die besondere Ausstattungsmerkmale aufweisen (z.B. Aufzug, Kabelanschluss, großer Verkehrs- und Grünflächenanteil). 2.4.1.3

Kostenausprägung nach Kostenarten

Die Untersuchung der Gesamtkostenausprägung reicht für das Erkennen von Optimierungspotenzialen nicht aus. Deshalb sind die Gesamtkosten in einzelne Kostenarten aufzuspalten und diese gesondert zu betrachten. 322

Vgl. dazu Anhang A4. Häufigkeit der Gesamtkostenausprägungen nach Kostenklassen, Tabelle 13, Seite 227

194

Modul 2 – Kennzahlensystem

Die Kenntnis der Streuungsmaße aller Kostenvariablen ermöglicht eine Beurteilung der jeweiligen Verteilung. Anhand der Standardabweichung ist eine hohe Abweichung vom Mittelwert bei den Kostenarten Heizung, Beleuchtung, Versicherung und Hauswart zu erkennen. Bei der Kostenart Heizung fällt besonders auf, dass der Median weit unter dem Mittelwert liegt. Das bedeutet, dass sehr viele Variablen mit kleinen Werten den übrigen Variablen mit wesentlich größeren Kosten gegenüberstehen. Ersichtlich ist, dass mehr als 50% der Objekte Heizkosten von weniger als 0,10 €/m² aufweisen. 1,50

Betriebskosten [€/m²]

1,25 1,00 0,75 0,50 0,25

Variationsbreite

Standardabweichung

Arithmetisches Mittel

Sonstige

Antenne

Hauswart

Versicherung

Gartenpflege

Hausreinigung

Straßenreinigung

Aufzug

Grundsteuer

Beleuchtung

Müll

Heizung

Wasser

0,00

Median

Abbildung 16: Monatliche Kosten untersucht nach Kostenart

Da die vorliegende Auswertung jedoch nicht berücksichtigt, welche spezifischen Eigenschaften die Objekte besitzen, kann die in Abbildung 16 gezeigte Struktur nur eine erste Orientierungshilfe sein. Insbesondere bei der Kostenart Heizung besteht zusätzlicher Analysebedarf. Die hohe Variationsbreite der Kostenausprägungen lässt vermuten, dass verschiedene Heizarten auch unterschiedliche Kostenbandbreiten verursachen.

Anwendung des Kennzahlensystems im Betriebskostencontrolling

2.4.2

195

Ermittlung von Kostenrichtwerten für Objektklassen

Immobilien sind gekennzeichnet durch die Heterogenität ihrer Merkmale. Um dennoch einen Vergleich zwischen den einzelnen Gebäuden durchführen zu können, muss eine Zuordnung der Objekte zu verschiedenen Objektklassen erfolgen. Für eine Gegenüberstellung der Betriebskosten innerhalb des eigenen Bestandes oder für einen Vergleich mit externen Objekten sollen Kostenrichtwerte für jede Objektklasse ermittelt werden. 2.4.2.1 Bildung von Objektklassen Auch wenn sich die Analyse im Wesentlichen nur auf reine Wohngebäude konzentriert, gibt es signifikante Merkmalsunterschiede innerhalb dieses Immobilien-Typs. Fest steht z.B., dass die Betriebskosten eines modernen Neubaus nicht mit denen eines sanierungsbedürftigen Altbaus verglichen werden können. Mit der Cluster- und Diskriminanzanalyse existieren in der Praxis zwei Analyseverfahren, die für die Klassifizierung und Zuordnung von Datenbeständen verwendet werden können. 2.4.2.1.1 Clusteranalyse Verfahren der Clusteranalyse ermöglichen die Unterteilung einer ungeordneten, heterogenen Menge von Objekten in homogene Klassen mit einander ähnlichen Objekten.323 Sowohl für die Gesamtkostenausprägungen, als auch für einzelne Kostenarten soll eine Clusteranalyse vorgenommen werden. 2.4.2.1.1.1 Methodik Zu Beginn der Clusteranalyse ist eine Definition der Objekte vorzunehmen. Die Objekte werden durch einen Vektor (x1; x2;...;xp) von p Zahlen, konkret beschrieben. Der Vektor (1910; 2; 1; 103; 2.804,48; 108.675) enthält z.B. die Informationen über (Baujahr; ZustandCode; HeizartCode; LageCode; Nutzfläche; Versicherungswert). Für alle Objekte der Grundgesamtheit wurden Vektoren mit identischer Struktur aufgestellt. Für die Clusterbildung muss eine Auswahl von Merkmalen der Objekte getroffen werden, nach denen die Objekte unterschieden werden sollen. Die Schwierigkeit besteht darin, geeignete Merkmale für die Klassifika323

Vgl. Deichsel, Guntram, Clusteranalyse, in: Deichsel, Guntram / Trampisch Hans Joachim, Clusteranalyse und Diskriminanzanalyse, Stuttgart, 1985, S. VII

196

Modul 2 – Kennzahlensystem

tion auszuwählen. Ein besonderes Problem sind dabei die Abhängigkeiten einzelner Merkmale untereinander, welche mit Hilfe von Korrelationsanalysen324 untersucht werden können. Verfahren, die auf Grund einer graphischen Analyse Objekte klassifizieren, werden als unvollständige Clusteranalyseverfahren bezeichnet.325 Die Unvollständigkeit resultiert daraus, dass die Bildung von Clustern vom Anwender durch Interpretation der Darstellung vorgenommen werden muss und nicht anhand von Berechnungen erfolgt. Der Vorteil der graphischen Clusterermittlung liegt in der Anschaulichkeit. Jedoch sind sie nur für maximal drei Merkmalsausprägungen und bei kleiner Klassifikationsmenge durchführbar.326 Zu unterscheiden sind eine Vielzahl von unvollständigen Clusteranalyseverfahren, z.B. Multiple Korrespondenzanalyse, Nichtmetrische mehrdimensionale Skalierung sowie die Faktorenanalyse. Die Wahl des Clusterverfahrens hängt neben der Anzahl der Merkmale auch davon ab, welche Art der Klassifikation erzielt werden soll. Klassifikationen können disjunkt, hierarchisch oder unscharf sein.327 Bei disjunkten Klassifikationen gehört jedes Objekt genau einem Cluster an. Problematisch ist dabei, dass durch Außenseiter Cluster entstehen, welche nur ein Objekt enthalten. Eine hierarchische Klassifikation ist die Erzeugung von Hierarchien disjunkter Cluster. Zunächst befinden sich alle Objekte in einer Klasse. Nach einem Kriterium wird diese Klasse in zwei Teile aufgespalten. Dieser Schritt ist so lange zu wiederholen, bis alle Objekte einer spezifischen Klasse zugeordnet werden können. Die verwendeten Verfahren, um ein Objekt mit der Wahrscheinlichkeit von Eins einem Cluster zuzuordnen, sind deterministische Verfahren, z.B. Nächste-Nachbarn-Verfahren, Repräsentanten-Verfahren, Mittelwertverfahren.328 Charakteristisch für unscharfe Klassifikationen ist die gleichzeitige Zuweisung eines Objektes zu mehreren Clustern. Jedes Objekt wird mit einer bestimmten Wahrscheinlichkeit den einzelnen Clustern zugeordnet. Die Ermittlung von 324 325 326 327 328

Vgl. dazu, 2.3.2.2 Test der Kennzahleneignung mit Hilfe von Korrelationsanalysen, S. 186 Vgl. Bacher, Johann, Clusteranalyse: Anwendungsorientierte Einführung, 2. Auflage, München, 1996, S. 4 Vgl. Bacher, Johann, Clusteranalyse: Anwendungsorientierte Einführung, 2. Auflage, München, 1996, S. 4 Vgl. Deichsel, Guntram, Clusteranalyse, in: Deichsel, Guntram / Trampisch Hans Joachim, Clusteranalyse und Diskriminanzanalyse, Stuttgart, 1985, S. 14 Vgl. Bacher, Johann, Clusteranalyse: Anwendungsorientierte Einführung, 2. Auflage, München, 1996, S. 148

Anwendung des Kennzahlensystems im Betriebskostencontrolling

197

Zugehörigkeitswahrscheinlichkeiten erleichtert dabei die Zuordnung von Objekten zu den einzelnen Klassen. Die Zugehörigkeitswahrscheinlichkeit ist nahe Eins, je näher sich ein Objekt am Zentrum der Gruppe befindet.329 Ein Verfahren für die probabilistische Clusteranalyse ist z.B. die Latente Profilanalyse.330 Für die rechnerische Ermittlung der Zusammengehörigkeit mehrerer Objekte soll eine Auswahl von Distanz- und Ähnlichkeitsmaßen getroffen werden. Die Distanz zweier Punkte d (A,B) in einer Ebene (x,y) kann mit Hilfe des Euklidischen Abstandes berechnet werden. d(A, B) = Formel 11:

(xa − x b)² + (ya − y b)² Abstandsberechnung zweier Punkte in einer Ebene

Wenn d (A,B) = 0, so unterscheiden sich die Objekte in keinem Merkmal, während große Unterschiede den Schluss zulassen, dass es deutliche Unterschiede gibt. Ist die Distanz zweier Punkte größer als ein vorgegebener Schwellenwert, so gehören diese Objekte zu verschiedenen Clustern. Dabei sind verschiedene Verfahrensmodelle möglich. Beim Single Linkage erfolgt die Zuordnung eines Objektpunktes zu einem Cluster, wenn es mindestens einen Punkt gibt, zu dem der einzugliedernde Punkt eine genügend kleine Distanz hat.331 Diese Vorgehensweise kann dazu führen, dass zwei Punkte eines Clusters eine größere Distanz aufweisen, als Punkte verschiedener Cluster. Die Folge sind langgestreckte Cluster. Vermieden wird diese unvorteilhafte Clusterbildung durch Complete Linkage. Dabei werden nur Punkte zu einem Cluster vereint, deren Distanz unter einem bestimmten Schwellenwert liegt.332 Das kann jedoch dazu führen, dass sehr viele Cluster gebildet werden.333 Einen Kompromiss zwischen den beiden Verfahrensweisen stellt das K-Clustering dar. Gefordert wird, dass es zu jedem Punkt innerhalb eines 329 330 331 332 333

Vgl. Deichsel, Guntram, Clusteranalyse, in: Deichsel, Guntram / Trampisch Hans Joachim, Clusteranalyse und Diskriminanzanalyse, Stuttgart, 1985, S. 19 Vgl. Bacher, Johann, Clusteranalyse: Anwendungsorientierte Einführung, 2. Auflage, München, 1996, S. 357 ff. Vgl. Bacher, Johann, Clusteranalyse: Anwendungsorientierte Einführung, 2. Auflage, München, 1996, S. 146, 257 Vgl. Deichsel, Guntram, Clusteranalyse, in: Deichsel, Guntram / Trampisch Hans Joachim, Clusteranalyse und Diskriminanzanalyse, Stuttgart, 1985, S. 27 Vgl. Bacher, Johann, Clusteranalyse: Anwendungsorientierte Einführung, 2. Auflage, München, 1996, S. 146

198

Modul 2 – Kennzahlensystem

Clusters wenigstens eine Anzahl von k Nachbarn gibt, zu denen der Abstand kleiner als der Schwellenwert ist. Dadurch werden unterschiedliche Cluster, die durch einen in der Mitte liegenden Punkt möglicherweise verbunden würden, nicht zusammengefasst. 2.4.2.1.1.2 Gesamtkosten Für die vorliegenden Objekte ist eine Clusteranalyse anhand der graphischen Untersuchung erfolgt. Im ersten Schritt wurde die Abhängigkeit der Gesamtkosten von der Nutzfläche untersucht. Dabei bestätigte sich lediglich die Annahme, dass die absoluten Betriebskosten in sehr hohem Maß von der Fläche beeinflusst werden.334 Cluster sind bei der Gegenüberstellung dieser Größen nicht erkennbar. Ein zweiter Analyseschritt versucht deshalb durch die Verwendung alternativer Vektoren, signifikante Unterschiede offen zu legen. So wird die bereits bekannte Abhängigkeit der Gesamtkosten von der Fläche nicht länger betrachtet, sondern versuchsweise die neue Bezugsgröße Wohnungsdichte eingesetzt. Anstelle der Größe „Absolute Betriebskosten“ wird die flächenunabhängige335 Größe „Relative Betriebskosten“ verwendet. Keine der differenzierten graphischen Darstellungen der Kostenausprägung bezogen auf vermutete Einflussfaktoren lässt eine Clusterbildung zu. Alle Punkte befinden sich in einer Punktewolke, wodurch Rückschlüsse auf signifikant unterschiedliche Merkmale zwischen den Objekten nicht möglich sind. Lokalen Verdichtungen kann kein bestimmtes Merkmal zugeordnet werden. Gestützt auf Erfahrungen bei Stichprobenuntersuchungen wurde ersatzweise eine hierarchische Klassifikation vorgenommen. Übergeordnetes Kategoriemerkmal ist dabei das Kriterium Baualter. Nach diesem Kriterium sind die Objekte in zwei Kategorien – Altbauten und Neubauten – einzuordnen.336

334 335 336

Korrelationskoeffizient = 0,95 Korrelationskoeffizient = 0,23 Eine weitere Unterteilung (z.B. nach Jahrzehnten) wurde hier nicht vorgenommen, da anderenfalls Gruppen mit sehr wenigen Repräsentanten entstanden wären. Bei einer größeren Datenbasis sollte eine weitere Unterteilung jedoch unbedingt erfolgen.

Absolute Betriebskosten [€]

Anwendung des Kennzahlensystems im Betriebskostencontrolling

200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 0

Relative Betriebskosten [€/m²]

199

2.500

5.000

7.500

10.000

0

3,00

3,00

2,00

2,00

1,00

1,00

0,00

0,00 0

2.500 5.000 7.500 10.000 Nutzfläche [m²]

0

5

10 15 20 25 30 35

5 10 15 20 25 30 35

Wohnungsdichte [WE/1000m²]

Abbildung 17: Clusteranalyse für die Gesamtkostenausprägungen

Innerhalb der Gruppe der Altbauten erfolgte eine weitere Differenzierung nach Bauweise. Damit sollen Plattenbauten von konventionellen Bauten abgegrenzt werden, weil hier Kostenunterschiede, v.a. bei den Heizkosten vermutet werden. Da sich in der Objektklasse der Altbauten Objekte befinden, die entweder saniert, teilsaniert oder unsaniert sind, ist eine Unterscheidung nach dem Kriterium Zustand notwendig. Auf Grund fehlender Angaben wurden einige Objekte von der Betriebskostenanalyse ausgeschlossen. Somit stehen 334 Objekte zur Auswertung und Bildung von Kostenrichtwerten zur Verfügung.

200

Modul 2 – Kennzahlensystem

Altbau (bis 1989)

Typkriterium (Baujahr)

Neubau (ab 1990)

Σ

Konventionell Bauweise vollteilunZustand

Plattenbau konventionell vollteilunneuwertig saniert saniert saniert saniert saniert saniert

Heizart Fernwärme Gas Öl Kohle Elektrisch Σ Zustand Σ Bauweise Tabelle 9:

23 13 2 0 0

1 1 0 13 0

2 7 0 182 0

2 0 1 0 0

11 0 0 0 0

47 0 0 0 0

9 17 3 0 0

95 38 6 195 0

38

15 244

191

3

11 61

47

29 29

334 334

Verteilung der untersuchten Objekte auf die Objektklassen

2.4.2.1.1.3 Ausgewählte Kostenarten Am Beispiel der Analyse der Kostenart Heizung wird eine Clusteranalyse vorgenommen (vergleiche Abbildung 18). 1,50

Heizkosten [€/m²]

1,25 1,00 0,75 0,50 0,25 0,00 0

2.500

5.000

7.500

10.000

Nutzfläche [m²] Fernwärme

Gasheizung

Oelheizung

Kohleheizung

Abbildung 18: Einfluss der Heizart auf die monatlichen Heizkosten

Anwendung des Kennzahlensystems im Betriebskostencontrolling

201

Anhand der graphischen Darstellung wird deutlich, dass bei der Kostenverteilung zwischen den verschiedenen Heizarten signifikante Unterschiede bestehen. Für die Betriebskostenanalyse wesentlich interessanter ist jedoch die Erkenntnis, dass selbst innerhalb jedes Clusters eine hohe Schwankungsbreite vorliegt. Die Streuung ist bei der Heizart Fernwärme am höchsten. Zur Ursachenforschung muss der Cluster Fernwärme weiter differenziert werden. Es sollen Plattenbauten von konventionellem Bauwerken unterschieden werden (vergleiche Abbildung 19). 1,50

Heizkosten [€/m²]

1,25 1,00 0,75 0,50 0,25 0,00 0

2.500

5.000

7.500

10.000

Nutzfläche [m²] Plattenbau

Konventionelle Bauweise

Abbildung 19: Einfluss der Gebäudebauweise auf die monatlichen Heizkosten (Heizart Fernwärme)

Sichtbar wird, dass Plattenbauten im Vergleich zu konventionellen Bauten höhere Heizkosten aufweisen. Ursachen für die Schwankungen innerhalb des Clusters Plattenbauten konnten durch eine Detailanalyse identifiziert werden. Danach sind die Kostenunterschiede in den unterschiedlichen PlattenbauTypen begründet. Hier könnte somit eine weitere Klassifikation erfolgen. 2.4.2.1.2 Diskriminanzanalyse Die Diskriminanzanalyse ist ein Instrument zur Zuordnung von neuen Objekten zu einer der bereits existierenden Klassen.337 Ziel der Diskriminanzanalyse 337

Vgl. Trampisch Hans Joachim, Diskriminanzanalyse, in: Deichsel, Guntram / Trampisch Hans Joachim, Clusteranalyse und Diskriminanzanalyse, Stuttgart, 1985, S. 57

202

Modul 2 – Kennzahlensystem

ist stets, optimale Trennregeln zu finden, welche die Gruppen gegeneinander abgrenzen. Zur Einordnung der Objekte müssen zunächst Klassifikationsvariablen ausgewählt werden, die Aufschluss über die Zugehörigkeit zu einer bestimmten Klasse geben. Zur Vermeidung einer instabilen Diskriminanzanalyse, ist die Selektion von Variablen bei einer hohen Anzahl von Merkmalen vorzunehmen.338 Für jedes Objekt kann dann ein Klassifikationsvektor ermittelt werden, der die spezifischen Ausprägungen der relevanten Merkmale enthält. Auf Grund dieser Daten kann eine Zuordnungsregel aufgestellt werden. Das am meisten verwendete Verfahren zur Diskriminanzanalyse beruht auf der linearen Diskriminanzfunktion.339 Dabei wird vorausgesetzt, dass der Klassifikationsvektor in beiden Gruppen einer Normalverteilung folgt und die Standardabweichungen der Normalverteilungen gleich sind.340 Da hier eine hierarchische Klassifikation vorgenommen wurde, entfällt die Notwendigkeit, eine Diskriminanzanalyse durchzuführen. Bei Weiterentwicklungen sollten die Möglichkeiten dieses Instruments jedoch unbedingt beachtet werden. 2.4.2.2 Berücksichtigung von Preisdifferenzen Die unterschiedlichen Preisniveaus verschiedener Regionen und Abrechnungsperioden können neben der generellen Verwendung von technischen Messgrößen auch durch die Verwendung von Anpassungsfaktoren berücksichtigt werden. Anpassungsfaktoren für verschiedene regionale und periodische Preisniveaus werden im Folgenden als Preisäquivalenzfaktoren (PÄF) bezeichnet. Ausgangspunkt ist die Definition einer repräsentativen Region (Basisregion RB) und einer Basisperiode (PB). Nur für diese Basis ist eine umfangreiche und detaillierte Erhebung aller Daten zwingend notwendig. Vergleichswerte für andere Regionen und Perioden erhält man dadurch, indem diese Basiswerte mit dem dafür gültigen Preisäquivalenzfaktor gewichtet werden. Preisäquivalenzfaktoren für andere Regionen und Perioden lassen sich dadurch ermitteln, indem mit Hilfe von Stichproben die Unterschiede zur Basis338 339 340

Vgl. Läuter, Jürgen, Stabile multivariate Verfahren: Diskriminanzanalyse – Regressionsanalyse – Faktoranalyse, Berlin, 1992, S. 37 ff. Vgl. Trampisch Hans Joachim, Diskriminanzanalyse, in: Deichsel, Guntram / Trampisch Hans Joachim, Clusteranalyse und Diskriminanzanalyse, Stuttgart, 1985, S. 73 Vgl. Trampisch Hans Joachim, Diskriminanzanalyse, in: Deichsel, Guntram / Trampisch Hans Joachim, Clusteranalyse und Diskriminanzanalyse, Stuttgart, 1985, S. 85

Anwendung des Kennzahlensystems im Betriebskostencontrolling

203

erhebung festgestellt werden. Der Nutzen dieses Konzeptes besteht darin, dass ein geringerer Erhebungsaufwand notwendig ist. Kosten- und zeitaufwendige Erhebungen sind nur in größeren Abständen und nur für ausgewählte Regionen durchzuführen, nicht aber für das gesamte jeweilige Umfeld des vom Bewirtschaftungsmanagement untersuchten Einzelobjektes. PÄFt,r PÄF t t0

Preisniveau Pt,r Preisniveau Pt0,r0

=

Preisäquivalenzfaktor Untersuchungsperiode r Basisperiode r0

Untersuchungsregion Basisregion

Formel 12: Berechnung des Preisäquivalenz-Faktors PÄFt,r

Für einen Kennzahlenvergleich können so durch Bildung von Preisäquivalenzfaktoren die Kostenunterschiede überwunden werden. Beträgt z.B. der Preis für eine Hauswartstunde in Region rx nur ¾ des Preises der Basisregion r0, wird die Normkennzahl durch Multiplikation mit dem Faktor 0,75 auf das Preisniveau von Region rx transformiert. Dadurch lässt sich die Wirtschaftlichkeit des abgeschlossenen Vertrages beurteilen, was bei einem direkten Vergleich mit der Normkennzahl nicht möglich wäre. Ebenso ist bei Preisänderungen über die betrachteten Perioden zu verfahren. Bei einer Erhöhung z.B. der Wasserkosten/m³ im Abrechnungsjahr t2 um 20% ist der Benchmark aus t0 mit 1,2 zu multiplizieren, um die Kennzahl der Periode t2 bewerten zu können. Eine komplette Neuerhebung wäre hier nur dann notwendig, wenn die Basiserhebung schon längere Zeit zurückliegt.

Periode 0

Umrechnung Periode 1 Tabelle 10:

Region A Pt0,rA (Basispreisniveau) È PÄFt0/1,rA È Pt1,rA

Æ

Umrechnung PÄFt0,rA/B

Æ

Ì

È PÄFt0/1,rB

PÄFt0/1,rA/B Æ

PÄFt1,rA/B

Preisäquivalenzmatrix zur Berücksichtigung von Preisdifferenzen

Region B Pt0,rB

Ì Æ

È Pt1,rB

204

Modul 2 – Kennzahlensystem

Weicht sowohl die Abrechnungsperiode als auch die Region von der Basiserhebung ab, so kann es fehlerhaft sein, vorhandene Preisäquivalenzfaktoren multiplikativ zu verknüpfen. Grund dafür ist, dass Preisanstiege zwischen den Perioden regional unterschiedlich verlaufen können. PÄFt0/1,rA/B ist daher nicht zwingend PÄFt0/1,rA * PÄFt0,rA/B. Möglich wäre jedoch PÄFt0/1,rA/B aus PÄFt0/1,rA * PÄFt1,rA/B zu ermitteln. 2.4.3

Konzipierung eines Kennzahlenspiegels

Für einen schnellen Überblick über die durchschnittliche Höhe der Betriebskosten sowie die empirischen Schwankungsbreiten ist ein Kennzahlenspiegel ein geeignetes Instrumentarium. Durch den strukturierten Aufbau sollen, ähnlich wie bei einem Mietspiegel, die Normwerte für Betriebskosten direkt abgelesen werden können. Voraussetzung für die Erstellung eines Kennzahlenspiegels ist die exakte Zuordnung der Kosten zu den einzelnen Kostenarten. Die Grundversion des Kennzahlenspiegels enthält für jede der definierten Kostenarten die Standardkennzahl „Monatliche Kosten bezogen auf Wohnfläche“. Die Merkmalsausprägungen werden jeweils mit statistischen Parametern für Mittelwerte (Arithmetisches Mittel, Median) und Streuungsmaßen (Variationsbreite, Standardabweichung) bestimmt. Die Weiterentwicklung des Kennzahlenspiegels sieht eine Spezifizierung der Einzelkennzahlen durch Spezialkennzahlen vor.341 Hier soll die Einflussgröße als Bezugsgröße verwendet werden, welche durch die Korrelationsanalyse als stärkerer Einflussparameter ausgewiesen wurde. Nach jeder Auswertung ist es unerlässlich, eine Plausibilitätskontrolle durchzuführen. Besonders Daten über vermeintlich sehr gute (oder sehr schlechte) Objekte stellten sich nach einer Ursachenforschung häufig als inkorrekt heraus. Dies hat nicht nur Folgen für die Rangordnung des Objektes, sondern auch für die berechneten Mittelwerte und Streuungsmaße. Basierend auf den Ergebnissen der Clusteranalyse für die Kostenart Heizkosten wurde speziell für diese Kostenart ein Detail-Kennzahlenspiegel entwickelt. Für einen fundierten Vergleich sind Kennzahlen, welche aus weniger als fünf Repräsentanten-Daten gewonnen wurden, nicht repräsentativ genug. Sie werden in hohem Maß durch Ausreißer beeinflusst und sind deshalb in Klammern angeführt. 341

Vgl. dazu Anhang A5. Tabellarische Darstellung des Kennzahlensystems für Betriebskosten, S. 200

Anwendung des Kennzahlensystems im Betriebskostencontrolling

Typkriterium (Baujahr) Bauweise Zustand Heizart Fernwärme MIN ⎯x MAX Gas MIN ⎯x MAX Oel MIN ⎯x MAX Kohle MIN ⎯x MAX Tabelle 11:

205

Altbau (bis 1989) Konventionell Plattenbau vollteilunvollteilunsaniert saniert saniert saniert saniert saniert

0,42 0,70 1,19

(0,97) (0,97) (0,97)

(0,49) (0,74) (0,97)

0,14 0,62 0,94

(1,01) (1,01) (1,01)

0,55 0,70 0,83

(0,18) (0,37) (0,47)

(0,23) (0,43) (0,63)

0,79 1,06 1,27

0,67 0,95 1,32

Neubau (ab 1990) konventionell neuwertig

0,25 0,53 0,82 0,26 0,56 0,83 (0,34) (0,48) (0,57)

0,03 0,06 0,10

Kennzahlenspiegel für die monatlichen Heizkosten unterteilt nach Typ, Bauweise und Heizart

Unterschiede zwischen den Hauptclustern, welche nach Baujahr kategorisiert wurden, sind anhand der ausgewiesenen Kostenunterschiede nur in geringem Maß ersichtlich. Deutlich dagegen sind die Unterschiede der einzelnen Heizarten. Da bei den kohlebeheizten Objekten lediglich die Schornsteinreinigung in die Betrachtung einbezogen wurde, der Brennstoffverbrauch also unberücksichtigt bleiben musste, sind diese Kosten im Vergleich zu allen anderen Heizarten am geringsten. 2.4.4

Anwendbarkeit der Kostenrichtwerte

Die Analyse der Einzelkosten hat verdeutlicht, dass Kostenrichtwerte einzelner Kostenarten eine große Variationsbreite besitzen. Ursachen für diese Schwankungsbreiten sowie ausgewählte Kostenarten sollen deshalb näher untersucht werden. 2.4.4.1 Ursachen für Schwankungsbreiten Schwankungen von Kennzahlen werden durch verschiedene Ursachen hervorgerufen. Die mangelnde Korrelation der ins Verhältnis gesetzten Größen

206

Modul 2 – Kennzahlensystem

führt dazu, dass die ursächlichen Größen für die Kostenentstehung nicht in die Betrachtung eingehen. Daneben existieren weitere Bedingungen für einen Kennzahlenvergleich. 2.4.4.1.1 Eingeschränkte Vergleichbarkeit der Kostengrößen Das Ergebnis eines Vergleiches verschiedener Kostenausprägungen kann durch unterschiedliche Objektmerkmale oder Bezugszeiträume verfälscht werden. 2.4.4.1.1.1 Objektspezifika Für alle Vergleiche von mehreren Immobilien oder einer Immobilie über verschiedene Zeiträume ist der Vermietungsstand in die Analyse mit einzubeziehen. Vorliegende Kostenrichtwerte konnten mangels Unkenntnis über die Vermietungsquote diesen wichtigen Einflussfaktor auf alle verbrauchsabhängigen Betriebskosten nicht berücksichtigen. Die Schlussfolgerung einer Verbesserung des Objektes wäre falsch, wenn im Vergleich zum Vorjahr 50% weniger Fläche vermietet wurde. Dies ist ebenso bei einem Vergleich von mehreren Objekten einer Objektklasse zu beachten. Gegebenenfalls ist äquivalent zur Berücksichtigung regionaler und periodischer Abweichungen eine Umrechnung durch Einbeziehung der Vermietungsquote vorzunehmen.342,343 Eine weitere Ursache für große Schwankungsbreiten ist in dem unterschiedlichen Leistungsumfang der Bewirtschaftung zu sehen. Kostenunterschiede können daraus resultieren, dass für die Kostenarten Heizung, Hausreinigung, Hauswart und Aufzug erhebliche Differenzen bezüglich Aufwand und Häufigkeit von Wartungs- und Serviceleistungen bestehen. Wenn nur eine Messstation für Wasser bzw. Strom vorhanden ist, kann in diesem Fall keine separate Zuordnung zu den einzelnen Verbrauchsstellen vorgenommen werden. So lassen sich die z.B. Stromkosten für die Betreibung eines Aufzuges bei der Verbrauchsmessung mit nur einem Stromzähler nicht separat ausweisen und der Kostenart Aufzug zuordnen. Das hat zur Folge, dass bei diesem Objekt Stromkosten weit über, Aufzugskosten unter dem Durchschnitt liegen. Bei der Betrachtung der Gesamtkosten würde dieser Mangel jedoch keinen Einfluss auf das Ergebnis haben.

342 343

Vgl. dazu Formel 1: Berechnung der durchschnittlichen Vermietungsquote, S. 181 Vgl. dazu Formel 12: Berechnung des Preisäquivalenz-Faktors S. 203

Anwendung des Kennzahlensystems im Betriebskostencontrolling

207

2.4.4.1.1.2 Bezugszeitraum Für Betrachtungen von Objekten über mehrere Zeiträume hinweg, ist es fraglich, ob die Kosten vergleichbar sind. So wirken sich Preissteigerungen ebenso auf die Höhe der Betriebskosten aus wie unterschiedliche Außentemperaturen. Für die Position Heizkosten würde ein Kostenvergleich zwischen einem sehr warmen und sehr kalten Jahr ein falsches Bild erzeugen. Weiterhin ist für einen Vergleich mehrerer Objekte damit zu rechnen, dass die Abrechnungszeiträume nicht bei jedem Objekt identisch sind. Für den Fall, dass die Abrechnungsperiode kürzer als 12 Monate ist (z.B. bei Neubauten), sind die Betriebskosten des entsprechenden Objektes im Vergleich extrem niedrig. Auch bei abweichender Abrechnungsperiode von dem üblichen Zeitraum 1.1. - 31.12. ergeben sich Einflüsse auf die Kostenhöhe. 2.4.4.1.2 Unterschiedliche Messgrößen Die Einheitlichkeit der Kennzahlen ist nur gegeben, wenn die der Berechnung zugrunde liegenden Größen mit gleicher Ermittlungsmethodik gewonnen wurden. Bei externen Vergleichen ist sicherzustellen, dass die Begriffswelten in den verschiedenen Unternehmen konvergent sind. Dies betrifft vor allem die Problematik der unterschiedlichen Flächenberechnungen.344 Insbesondere bei abweichender Wohnfläche würde sich die Fehlerrate über alle Kostenarten erstrecken. Weiterhin können sich Kennzahlendifferenzen aus der fehlerhaften Aufteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Kostenarten ergeben. In diesem Fall würden die inkorrekten Beobachtungszahlen das Ergebnis verfälschen. 2.4.4.1.3 Uneinheitliche Datenerfassung Elementar für alle Auswertungen ist eine ausgewogene Datenbasis. Auf Grund qualitativ unterschiedlicher Informationsquellen können Schwachstellen sowohl bei der Stammdaten- als auch der Bewegungsdatenerfassung auftreten.345 2.4.4.1.3.1 Stammdaten Die Unvollständigkeit auswertungsrelevanter Daten führt zwangsläufig zum Ausschluss des Objektes aus der Analyse. Wichtige Kenndaten, wie z.B.

344 345

Vgl. dazu 2.3.1 Oberste Zielkennzahl, S. 181 Vgl. dazu 2.1.2.2 Qualität der Informationsquellen, S. 166

208

Modul 2 – Kennzahlensystem

Wohnfläche, Heizart oder Zustand, sind für die Kennzahlenberechnung und die Klassifizierung unbedingt notwendig. Nach Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen ist darauf zu achten, dass die Stammdaten aktualisiert werden. Jedoch ist die Auswertung der Betriebskosten vergangenheitsbezogen. Folglich muss bei einer Kennzahlenbildung des Jahres 1997 auch der in dieser Abrechnungsperiode vorgelegene und nicht der gegenwärtige Stand zugrunde gelegt werden. 2.4.4.1.3.2 Bewegungsdaten Werden Kosten im falschen Zeitraum verbucht, so ergeben sich für beide Abrechnungsperioden fehlerhafte Kennzahlen. Häufige Ursache für die Zurechnung zum nachfolgenden Zeitraum ist die verspätete Rechnungslegung von Vertragspartnern. Zu gering können Kosten auch ausgewiesen sein durch die interne Leistungsabrechnung. Erbrachte Leistungen unternehmenseigener Mitarbeiter sind dann nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt worden. Besondere Aufmerksamkeit gilt den Kosten, die in einem größeren Zeitintervall als einem Jahr auftreten. Dies betrifft vor allem Wartungsleistungen und Arbeiten an den Außenanlagen. 2.4.4.2 Besonderer Analysebedarf bei ausgewählten Kostenarten Neben der quantitativen Betrachtung der Kosten muss bei einigen Kostenarten, insbesondere den Positionen Hauswart und Versicherung unbedingt auch eine qualitative Betrachtung der Leistungen erfolgen. 2.4.4.2.1

Kosten für den Hauswart

Die Kosten für den Hauswart besitzen unterschiedliche Determinanten. Neben regionalen und vertraglichen Besonderheiten, sind vor allem die spezifischen Objekteigenschaften und der Leistungskatalog zu prüfen. 2.4.4.2.1.1 Objekteigenschaften Die Charakteristik eines Objektes hat wesentlichen Einfluss auf die Höhe der Hauswartkosten. Ein großer Pflegeflächenanteil im Verhältnis zur Wohnfläche verursacht eine höhere Kennzahl €/m²-Wohnfläche. Die weniger geeignete Bezugsgröße Wohnfläche ist daher durch eine kostenbeeinflussende Größe zu ersetzen.

Anwendung des Kennzahlensystems im Betriebskostencontrolling

209

Objekte mit identischen Pflegeflächen können dennoch einen unterschiedlichen Pflegeaufwand hervorrufen, wenn es sich um besonders aufwendig zu pflegende Außenanlagen (z.B. Sträucher, Blumenrabatten) handelt. 2.4.4.2.1.2 Leistungsumfang Die Kosten für die Position Hausmeister sind auch abhängig von dem Tätigkeitsumfang des Hausmeisters, welcher von den Aufgaben und den zu bearbeitenden Flächen bestimmt wird. Auch wenn die Leistungsarten vergleichbar sind, können sich Unterschiede im Hinblick auf die Intensität der Leistungserbringung ergeben. Besondere Beachtung bedürfen die Häufigkeiten von wiederkehrenden Leistungen. Ungleiche Intervalle, z.B. für Innenreinigung oder Pflege der Außenanlagen, ergeben bei gleicher Arbeitseffizienz auch unterschiedliche Kostenwerte. Daneben haben auch die Nutzerstruktur und der Installationsgrad technischer Anlagen Einfluss auf den Leistungsumfang des Hauswarts. 2.4.4.2.1.3 Differenzierte Abrechnung In der Praxis existieren Abgrenzungsprobleme zwischen Betriebskosten und anderen Bewirtschaftungskosten. Eine exakte Trennung der Kostenanteile für Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Verwaltungstätigkeiten, die häufig auch Hauswarte durchführen, ist für einen Kennzahlenvergleich unbedingt notwendig.346 Schwierigkeiten ergeben sich bei Vollwartungsverträgen mit Drittfirmen, bei denen keine separate Ausweisung der durchgeführten Tätigkeiten sowie deren Kosten vorliegt. 2.4.4.2.2 Kosten der Versicherung Bei Versicherungen sind nicht nur Kosten, sondern v.a. Unterschiede beim Versicherungsumfang zu analysieren. Bei einer Kostenoptimierung ist stets das Risikopotenzial der Einzelimmobilie zu beachten. 2.4.4.2.2.1 Versicherungsumfang Der Versicherungsumfang der Gebäudeversicherung bzw. der Haftpflichtversicherung kann bei den Objekten voneinander abweichenden. So muss genau geprüft werden, welche Schäden durch die abgeschlossenen Versicherungen abgedeckt werden. Neben der üblichen Absicherung gegen Feuer-, Sturmund Wasserschäden kann in der Versicherungsprämie auch der Schutz gegen 346

Vgl. Sternel, Friedemann, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Köln, 1996, S. 376

210

Modul 2 – Kennzahlensystem

Glasbruch enthalten sein. Für die Haftpflichtversicherung ergeben sich weitere Versicherungsoptionen. In Abhängigkeit der Gebäudeausstattung ist hier neben der Gebäudehaftpflicht auch die Versicherung des Öltanks, des Aufzuges und sonstiger haustechnischer Geräte möglich. Um die Kosten für die Versicherungsleistung zu bewerten, muss der Umfang mit Hilfe eines Scoringmodells normiert werden. Dabei sollen Punkte für einzelne Versicherungsleistungen vergeben werden. Danach wird ein Gewichtungsfaktor für jede Leistung angesetzt. Der Score berechnet sich aus der Summe aller Punktbewertungen multipliziert mit den Gewichtungsfaktoren. Die Abweichungen der Versicherungskosten mehrerer Objekte mit gleichem Versicherungswert (1914) und gleichem Score sind dann auf tatsächliche Preisunterschiede zurückzuführen. Für gleiche Leistungen können die Versicherungskosten je nach Versicherungsgesellschaft bis zu 100% differieren.347 2.4.4.2.2.2 Versicherungswert Für die Prämienbestimmung der Wohngebäudeversicherung ist neben dem regional unterschiedlichen Beitragssatz der Versicherungswert (1914) entscheidend. Prämie = Versicherungswert * Beitragssatz * gleitender Neuwertfaktor Formel 13: Berechnung der Versicherungsprämie für die Wohngebäudeversicherung

Der Versicherungswert ergibt sich aus der in € bewerteten Gesamtwohnfläche zuzüglich den Korrekturwerten für eine gehobenere Gebäudeausstattung, wie Stuckarbeiten, Edelholzverkleidungen, hochwertige Qualität sanitärer Einrichtungen oder Solaranlagen. Durch die Verwendung der Spezialkennzahl Versicherungskosten pro Versicherungswert werden die unterschiedlichen Versicherungswerte berücksichtigt. Die Ergebnisse der durchgeführten Korrelationsanalysen zeigen, dass bei dem vorliegenden Datenbestand eine enge Korrelation zwischen Versicherungswert und Fläche existiert.348 Das kann damit zusammenhängen, dass der Bestand mehrheitlich Objekte mittleren Standards umfasst, so dass o.g. Zuschläge keine Anwendung fanden. Dies kann aber nicht generell gelten. Insbesondere bei der Einbeziehung höherwertiger Objekte dürfte es zu einer engeren Korrelation der Versicherungskosten mit dem Versicherungswert als mit der Fläche kommen. Die Kennzahl

347 348

Vgl. ohne Verfasserangabe, Gebäudeversicherung: Bonbons für Hausbesitzer, in: Finanztest Nr. 8/97, S. 70-75 Vgl. dazu 2.3.2.2 Test der Kennzahleneignung mit Hilfe von Korrelationsanalysen, S. 186

Anwendung des Kennzahlensystems im Betriebskostencontrolling

211

Versicherungskosten pro Versicherungswert ist daher für spätere Fälle nochmals zu prüfen. 2.4.5

Aufbereitung für bestimmte Zielgruppen

Das Kennzahlensystem soll nicht nur das Management unterstützen, sondern auch den Interessen anderer Gruppen entgegenkommen.349 Jede der Zielgruppen stellt unterschiedliche Informationsanforderungen an das Kennzahlensystem. Die Auswertungsmodule der Datenbank müssen deshalb flexibel gestaltet sein, um den Bedürfnissen der Zielgruppen gerecht zu werden. 2.4.5.1 Nutzer Den Objekt-Nutzern soll ein Instrument zur Beurteilung der Betriebskosten zur Verfügung gestellt werden. Um Akzeptanz zu erlangen, müssen Auswertungen einfach und verständlich gestaltet sein. Von Interesse für die Nutzer sind neben der Kennzahl der Gesamtbetriebskosten v.a. die Kennzahlen der verbrauchsabhängigen Kosten. Dadurch wird die Auswirkung auf die Kostenhöhe durch ein verändertes Nutzerverhalten ersichtlich. Eine Einschätzung des Einsparpotenzials bei den verbrauchsabhängigen Kosten kann mit Hilfe einer speziellen Kennzahl erfolgen. Dabei sind die persönlichen verbrauchsabhängigen Kosten/m² in Relation zu den Durchschnittskosten/m² zu setzen. Nur wenn die Nutzer selbst erkennen, dass ihre Kosten im Vergleich weit über den Durchschnittswerten liegen, werden sie bereit sein, Maßnahmen des Bewirtschaftungsmanagements zu unterstützen. Häufig sind es die Mieter, die sich aufgrund vielfach negativer Erfahrungen gegen eine Modernisierung wehren, da sie befürchten, durch die Umlage der Modernisierungskosten Nachteile zu erleiden. Die Einsparungen von Betriebskosten, die diese Maßnahmen für den Mieter zur Folge haben, werden durch die Betriebskosten-Kennzahlen kalkulierbar. Da für den Mieter stets die Gesamtbelastung entscheidend ist, muss hier jedoch die Modernisierungsumlage in der Bewertung berücksichtigt werden.

349

Vgl. dazu 2.1.1.2 Auftragsgegenstand, S. 164 sowie 2.1.1.3 Beachtung anderer Interessengruppen, S. 164

212

Modul 2 – Kennzahlensystem

2.4.5.2 Eigentümer Den Eigentümer interessieren primär diejenigen Kosten, welche er selbst zu tragen hat. Die spezielle Kennzahl Leerstandskosten m²

=

[nicht umlegbar]

nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten + m² [nie umlegbar]

verbrauchsunabhängige Betriebskosten m² [bei Vermietung umlegbar]

zeigt z.B., welche Bewirtschaftungskosten bei Leerstand verbleiben und eine Liquiditätsbelastung darstellen. Anhand der Betriebskosten-Kennzahlen kann der Eigentümer die Leistungsfähigkeit des Managements bewerten. Die Kennzahlen beseitigen auch Unkenntnis darüber, ob das im Besitz befindliche Gebäude im Durchschnittsvergleich zuviel Kosten verursacht. Zudem werden durch die Kennzahlenanalyse Entscheidungen über eine Modernisierung erleichtert. 2.4.5.3 Management Nicht nur die Erhebung, sondern auch die Auswertung von Kennzahlen muss so durchgeführt werden, dass die Kennzahlen als Führungsinstrument eingesetzt werden können.350 Für das Management ist dabei in erster Linie die Trennung zwischen gut und schlecht bewirtschafteten Objekten entscheidend. Zur Grobanalyse des Immobilienbestandes erhält es zusammengefasste, übergeordnete Kennzahlen. Standardauswertungen zur Ermittlung von Maximal-, Minimal- und Mittelwerten von Kennzahlen sind zugunsten eines schnelleren Überblickes über die Kostenentwicklung im Vergleich zu den Vorjahren oder zu Vergleichsobjekten durch graphische Darstellungen zu ergänzen. Ein Rating von Objekten innerhalb einer Objektklasse nach Kostenhöhe führt zur Aufstellung einer Rangliste aller Objekte. Damit werden Objekte mit auffällig hohen Kosten ohne großen Aufwand ersichtlich. Die Identifikation von Ausreißern und eine gezielte Ursachenforschung sind Voraussetzung für die Aufstellung eines Maßnahmenplanes zur Ausnutzung von Kostensenkungspotenzialen. Durch eine Schwellenwertanalyse, bei der bestimmte Ober- und Untergrenzen definiert werden, kann die Filterung der Objekte erfolgen, welche die vorgege350

Vgl. Meyer, Claus, Betriebswirtschaftliche Kennzahlen und Kennzahlensysteme, 2. Auflage, Stuttgart, 1994, S. 16

Ableitung von Managementmaßnahmen

213

benen Toleranzgrenzen überschreiten. Der optimierungsbedürftige Gebäudebestand wird somit für das Management sichtbar und kann in einer Prioritätenliste festgehalten werden. Ein wichtiges Hilfsmittel, um lohnende Optimierungsfälle identifizieren zu können, ist der Kennzahlenspiegel351, der die notwendige Transparenz der Betriebskosten von Wohngebäuden schafft. Die Ergebnisse der Betriebskostenanalyse können auch auf der jährlichen Eigentümerversammlung präsentiert werden. Den Eigentümern wird somit die Stellung ihrer Immobilie zum Durchschnitt des gesamten Gebäudebestandes aufgezeigt. Handlungsbedarf und Optimierungspotenziale werden durch die speziellen Auswertungen verdeutlicht. Die Betriebskosten-Kennzahlen fungieren zudem als Kontrollgrößen, anhand derer die Kostensenkungen nach erfolgten Maßnahmen belegt werden können. Das Management kann somit den Erfolg seiner Bewirtschaftungsleistungen untermauern. 2.5

Ableitung von Managementmaßnahmen

Ein aktives Immobilienmanagement wird durch die Einführung von Bewirtschaftungsmanagement unterstützt. Zur Ausnutzung der Optimierungspotenziale sind in Abhängigkeit der Auswertungsresultate verschiedene organisatorische und technische Maßnahmen durchzuführen. 2.5.1

Organisatorische Maßnahmen

Wesentlicher Ansatzpunkt für die Realisation von Kosteneinsparungen ist die Einführung von Energie- und Vertragsmanagement. Energiemanagement umfasst alle Maßnahmen zur Senkung des Verbrauchs von Strom, Brennstoffen und Wasser. Differenzen zwischen Leistungsbereitstellung und tatsächlicher Nachfrage durch die Nutzer sind aufzudecken. Eine kontinuierliche Erfassung der Verbräuche ist dazu unerlässlich. Oft stellt sich dann heraus, dass Verträge nicht optimal gestaltet, d.h. nicht auf den tatsächlichen Bedarf zugeschnitten sind. Effektives Vertragsmanagement bedeutet die systematische Gestaltung, Überwachung und Änderung von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen unter dem Gesichtspunkt einer Kosten-Nutzen-Optimierung. Dabei ist auch die Möglichkeit des Abschlusses von Neuverträgen zu berücksichtigen.

351

Vgl. dazu 2.4.3 Konzipierung eines Kennzahlenspiegels, S. 204 sowie Anhang A6. Kennzahlenspiegel für monatliche Betriebskosten, S. 202

214

Modul 2 – Kennzahlensystem

Preisvorteile können durch Nachverhandlungen der bestehenden Verträge erzielt werden. Durch die Liberalisierung des Strommarktes wird auch ein Wechsel zu einem günstigeren Vertragspartner möglich. Jedoch werden oft nur den großen Abnehmern wesentlich günstigere Tarife gewährt. Kleinere Unternehmen profitieren nur geringfügig von den gesunkenen Energiepreisen.352 Eine Möglichkeit zur Verbesserung der Konditionen ist der Zusammenschluss mehrerer Abnehmer zu einem gemeinsamen Nachfrager-Pool. Zur Optimierung der Betriebskosten im Energiebereich bietet sich auch die Möglichkeit von Performance-Contracting Verträgen.353 Bei diesen Verträgen investiert der Energielieferant in die Gebäudetechnik des Vertragspartners.354 Die Vergütung erfolgt entsprechend den erzielten Einsparungen. Die Energielieferanten erreichen durch die Entwicklung vom Rohstoff- zum Systemlieferanten eine engere Kundenbindung, welche teilweise vertraglich festgeschrieben wird. Kurzfristige Einsparungen sind daher der geringeren Einkaufsflexibilität gegenüberzustellen. Die Überprüfung von Leistungen auf ihre Intensität kann weitere Einsparungen offen legen. Reinigungs- und Pflegehäufigkeiten sowie der Aufwand für zu pflegende Außenanlagen sind so zu optimieren, dass eine Verschlechterung des Wohnwertes vermieden wird. Daneben kann ein Abschluss von Generalwartungsverträgen statt separaten Einzelwartungsverträgen ebenso Kostenvorteile bewirken wie die Fremdvergabe von Leistungen, z.B. für Hauswart- oder Reinigungsdienste. Bewirtschaftungsmanagement wird um so erfolgreicher, je mehr sich auch die Nutzer am Optimierungsprozess beteiligen. Die Integration der Nutzer beginnt mit der Informationsversorgung zu kosten- und energiesparendem Verhalten. Einsparpotenziale, welche sich unmittelbar auf die Höhe der verbrauchsabhängigen Kosten auswirken, sind für den Nutzer aufzuzeigen.355

352 353 354 355

Vgl. ohne Verfasserangabe, Strompreis sinkt für Mittelstand nur wenig, in: Handelsblatt, Nr. 62/99, S. 7 Vgl. Meckel, B., Contracting – Rationelle Energienutzung mit Partnern, in: Eickenhorst, Heinz / Joos, Lajos (Hrsg.), Energieeinsparung in Gebäuden, Essen, 1999, S. 608-615 Vgl. Brechler, Rüdiger, Energie-Einspar Contracting unter der Lupe, in: INTEC, Nr. 2/99, S. 39 Vgl. Engel, Kerstin / Siemonsen, Kerstin, Senkung der Betriebskosten durch integriertes Betriebskostenmanagement, in: Die Wohnungswirtschaft, Nr. 1/98, S. 44

Ableitung von Managementmaßnahmen

2.5.2

215

Technische Maßnahmen

Die Ursachen für einen hohen Heizenergieverbrauch sind in vielen Fällen veraltete und überdimensionierte Heizanlagen. Beide Konstellationen führen dazu, dass statt der heute technisch möglichen 90 % der Ausnutzung von Primärenergie im Durchschnitt nur etwa zwei Drittel des eingesetzten Brennstoffs in Wärme umgewandelt wird. Die Modernisierung der Anlagen würde Heizkosten bis zu 0,25 €/m² im Monat reduzieren.356 Ein erheblicher Anteil der Heizenergie geht auch auf Grund des mangelhaften Wärmeschutzes durch Wände, Dächer, Kellerdecken, Fenster und Türen verloren. Die Erhöhung der Wärmedämmung sowie eine kontrollierte Be- und Entlüftung verhelfen zur Senkung der Heizkosten und tragen zusätzlich zu einer Verbesserung des Wohnklimas bei. Weniger investitionsintensiv ist die Anpassung technischer Anlagen an Nutzungsgegebenheiten. Durch die Optimierung von Schaltzeiten und den Einsatz von Bewegungsmeldern und energiesparenden Beleuchtungskörpern konnten für ein Bewirtschaftungsobjekt in Leipzig Einsparungen von ca. 50% erzielt werden.357 Alternative Maßnahmen sind unbedingt auf ihre Folgekosten hin zu untersuchen. Entscheidungen für Maßnahmen mit günstigen Erstkosten aber hohen Folgekosten können dadurch vermieden werden.

356 357

Vgl. Hengstenberg, Johannes D. / Julius, Claudia, Kommunale Heizspiegel als Mittel zur Begrenzung von Mietnebenkosten, in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht, Nr. 2/98, S. 71-74 Interview Herr Tönges, Bewirtschaftungsmanager, Treubau Verwaltung & Partner Immobiliendienstleistungsgesellschaft mbH, Leipzig, 23.04.99

216

3

Modul 2 – Kennzahlensystem

Implementierung von Kennzahlensystemen in Immobilienunternehmen

Für eine erfolgreiche Einführung und kontinuierliche Nutzung des Betriebskosten-Kennzahlensystems sind einige Prämissen zu erfüllen. Ansatzpunkte sind eine organisatorische Neuausrichtung und eine Fokussierung auf Leistungspotenziale. 3.1

Anpassungen in der Unternehmensorganisation

Die effiziente Bewirtschaftung von Immobilien wird durch ein kontinuierliches Betriebskostenmanagement unterstützt. Für diese Aufgabe sind durch die Unternehmensführung geeignete Strukturen zu schaffen. 3.1.1

Bereitstellung von Kapazitäten

Mit der Implementierung des neuen Informationssystems entstehen Kapazitätsanforderungen. Dies verlangt Anpassungen in der personellen und technischen Organisationsstruktur. 3.1.1.1 Personeller Bedarf Personalbedarf resultiert aus der Bildung eines integrierten Arbeitsbereiches Betriebskosten oder eines separaten Geschäftsfeldes Bewirtschaftungsmanagement. Der Stelleninhaber muss sehr vielseitige Aufgaben bewältigen. Seine Handlungskompetenz muss es ihm ermöglichen, bei Optimierungsprojekten notwendige Prozesse der Informationsbeschaffung, Planung, Steuerung und Kontrolle durchzuführen bzw. zu veranlassen.358 Auf Grund des Tagesgeschäftes besteht permanent die Gefahr der Vernachlässigung von Aufgaben der Datenpflege und der Systemoptimierung. Die Erfassung der aktuellen Kostendaten sowie die Pflege der Stammdaten beansprucht das ohnehin knappe Zeitbudget. Damit die Datenbasis dennoch fortlaufend erweitert werden kann, ist eine angemessene personelle Kapazität aufzubauen. Diese muss der Aufgabenfülle quantitativ gewachsen sein, die Qualität ist durch das Management mit Hilfe von Kontrollmechanismen und Anreizsystemen sicherzustellen.

358

Vgl. Reichmann, Thomas, Controlling mit Kennzahlen und Managementberichten, 5. Auflage, München, 1997, S. 16

Anpassungen in der Unternehmensorganisation

3.1.1.2

217

Technischer Bedarf

Um alle relevanten Daten für das Kennzahlensystem bereitzustellen, ist eine umfangreiche Datengrundlage notwendig. Der Datenerhebungs- und Datenaufbereitungsaufwand kann erheblich sein. Dies kann nicht manuell erfolgen, vielmehr ist das Kennzahlensystem durch entsprechende DV-Anwendungen zu unterstützen.359 Die Anwendung der Kennzahlen-Datenbank setzt eine einheitliche SoftwareLösung innerhalb des Unternehmens voraus. Bei der Auswahl der Software sind Vor- und Nachteile einer Standardlösung mit denen einer Individuallösung zu vergleichen. Schnittstellen zu anderen Software-Tools sind dabei ein wesentliches Leistungsmerkmal. Die Übertragung bestehender Daten durch DV-technische Anbindung erhöht die Effizienz der Datenerfassung. Für die kontinuierliche Datenintegration ist eine EDV-Routine zur automatischen Erfassung der Bewegungsdaten einzuführen. Dies umfasst u.a. die Übernahme von Kostenwerten aus den jeweiligen Buchhaltungsprogrammen oder von Leerständen aus der Verwaltungssoftware. Durch diese Import-Funktion ist die laufende und fehlerarme Fortschreibung der Datenbasis gewährleistet. Auf der Auswertungsseite ermöglichen Schnittstellen zu den gängigen Office-Lösungen eine Einbindung der Auswertungsergebnisse in Mailings an Eigentümer oder Kunden. Für die Nutzung der Datenbank in verschiedenen Niederlassungen sind die Daten zentral auf einem Server abzulegen. Zu entscheiden sind Fragen des Zugriffs (Personenkreis, ggf. abgestufte Rechte), des Datenschutzes (Absicherung vor unerlaubten Zugriff) und der Datensicherheit (Unterbindung der Veränderung oder Zerstörung von Daten). Mitarbeitern können in Abhängigkeit ihres Integrationslevels mit Hilfe von Passwörtern verschiedene Module freigegeben werden. So soll es möglich sein, dass ein Verwalter die Stammdaten seiner zugeordneten Objekte korrigieren kann, Auswertungen jedoch ausschließlich vom Bewirtschaftungsmanager vorgenommen werden. Generell ist zu prüfen, ob die bereits bestehende Softwareanwendung hinsichtlich neuer Reporting-Anforderungen modular erweiterbar ist und ob das erforderliche Leistungsspektrum dauerhaft abgedeckt wird. Für Unternehmen, die bereits SAP für die Immobilienverwaltung im Einsatz haben bzw. einführen wollen, bietet sich z.B. die zusätzliche Implementierung des Business Warehouse (BW) an. Daten, die im operativen System bereits 359

Vgl. Aichele, Christian, Kennzahlenbasierte Geschäftsprozessanalyse, Wiesbaden, 1997, S. 251

218

Modul 2 - Kennzahlensystem

vorliegen, können durch entsprechende Ladeprogramme in die Datenbasis des Business Warehouse importiert werden. Berichte werden bei der Einführung des BW grundlegend und systematisch erarbeitet. Strukturierte Datensammlungen („Info-Cubes“) werden den Anwendern zur Verfügung gestellt. Für Reports lassen sich Selektionsparameter und Merkmale nutzen und gezielt auswerten. Es bestehen zahlreiche Optionen zur Erweiterung der Datenbasis, so dass zukünftige Anforderungen in das Kennzahlen-Reporting integriert werden können. Auswertungen sind somit bei Technik, Layout und Bedienung unternehmensweit einheitlich, Insellösungen werden vermieden. 3.1.2

Dynamische Anpassung der Systemkomponenten

Kennzahlensysteme müssen sich dynamisch neuen Gegebenheiten anpassen können. Änderungen im Unternehmensumfeld oder im Unternehmen sind im System zu berücksichtigen.360 Jeder Systemstand beruht auf der aktuellen Informationslage und einem entsprechenden praktischen oder theoretischen Wissen. Zusammenhänge (z.B. die Korrelation von Messgrößen) sind in Abständen zu prüfen und ggf. neu zu überdenken. Für aussagekräftigere Kennzahlen müssen dann gegebenenfalls neue Messgrößen ermittelt und in dem Rechensystem verankert werden. Für den regionalen und zeitlichen Vergleich der Betriebskosten-Kennzahlen ist zudem die laufende Aktualisierung der Preisäquivalenz-Faktoren361 notwendig. Eine Kontrolle sollte etwa einmal jährlich erfolgen. Darüber hinaus ist eine generelle Anpassung des Systems im Laufe der Zeit vorzunehmen, z.B. bei einer (internen) Festlegung neuer Kostenarten oder einer (externen) Publikation neuer Benchmarks. 3.2

Leistungspotenzial des Kennzahlensystems

Das entwickelte Kennzahlensystem wurde flexibel angelegt. Perspektivisch – oder bereits bei der Erstinstallation – sollte eine Erweiterung bzw. Anpassung des Systems an die Bedürfnisse der Anwender möglich sein.

360 361

Vgl. Brown, Mark G., Kennzahlen: Harte und weiche Faktoren erkennen, messen und bewerten, München, 1997, S. 9 siehe dazu Tabelle 10: Preisäquivalenzmatrix zur Berücksichtigung von Preisdifferenzen, S. 203

Leistungspotenzial des Kennzahlensystems

3.2.1

219

Erweiterung des Systems

Rechentechnisch lässt sich das Kennzahlensystem für Betriebskosten durch die Eingliederung neuer Kennzahlen nahezu beliebig erweitern. Inhaltliche Erweiterungen können sowohl horizontal als auch vertikal erfolgen. 3.2.1.1 Horizontale Erweiterung Unter einer horizontalen Erweiterung soll eine Ergänzung um Daten, Verknüpfungen und Kennzahlen verstanden werden, welche inhaltlich neben den bisher betrachteten Betriebskosten stehen (also nicht unmittelbar Ursache oder Ergebnis dieser sind). Definiert werden also grundlegend neue Untersuchungsbereiche. Nahe liegend wäre die Einbeziehung anderer Kostengruppen wie Verwaltung, Instandhaltung u.a. oder darüber hinaus die Ergänzung um den Ertragsbereich mit diversen Bestandteilen (Sollmieterträge, Betriebskostenumlage, Mietausfall362, Fördermittel u.a. Subventionen). 3.2.1.2 Vertikale Erweiterung Vertikale Erweiterungen gliedern das derzeitige System weiter auf oder nutzen das Kennzahlensystem als Grundlage für übergeordnete Analysezwecke. Während die vertikale Erweiterung nach unten (weitere Aufgliederung) nur zu einer höheren Genauigkeit beiträgt, ermöglicht die vertikale Erweiterung nach oben völlig neue Erkenntnisse. Das System für Kostenkennzahlen könnte in Verbindung mit einem ähnlich strukturierten Ertragskennzahlensystem und unter Einbeziehung weiterer Einflussfaktoren zu einem komplexen Managementinformationssystem ausgebaut werden. Dieses könnte nicht nur für übergeordnete Finanzkennzahlen wie Gewinn, Rendite oder Cash Flow genutzt werden, sondern ließe sich ebenso zu einem Frühwarn- und Prognosesystem entwickeln. 3.2.2

Übertragbarkeit auf andere Gebäudetypen

Für eine Übertragung des Kennzahlensystems auf andere Gebäudetypen sind stets die charakteristischen Eigenschaften des speziellen Typs zu berücksichtigen. Die Kennzahlen für Wohnimmobilien sind zwar mit geringeren Anpassungen auf Büroimmobilien übertragbar, aber z.B. für eine Analyse von Spezialimmobilien keinesfalls ausreichend. Hierfür ist es notwendig, zusätzliche Stammdaten zu erfassen und die Auswertungstools entsprechend anzupas-

362

als negative Ertragskomponente

220

Modul 2 – Kennzahlensystem

sen. So wird für ein Krankenhaus beispielsweise die Bezugsgröße „Bettenzahl“ aufschlussreicher sein als die Bezugsgröße Nutzfläche [m²].363 Zudem entfallen bei gewerblich genutzten Objekten die speziellen wohnungswirtschaftlichen Schutzvorschriften. Mietverträge, insbesondere auch Kostenumlagen können relativ frei gestaltet werden. Üblich ist es z.B., dass auch Kosten der Verwaltung und Instandhaltung vom Nutzer zumindest anteilig getragen werden. Diese Kostenarten lassen sich durch die horizontale Erweiterung des Systems flexibel in das vorliegende Kostenartensystem eingliedern. Besondere Einsparpotenziale für Betriebskosten existieren oft bei öffentlichen Gebäuden wie Schulen, Verwaltungseinrichtungen und Krankenhäusern. Hier sind die Energiekosten in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich angewachsen und haben damit einen erheblichen Anteil an den Betriebskosten.364 Durch die Konkretisierung des Kennzahlensystems können für diese Immobilientypen Richtwerte geschaffen werden, die eine Basis für die Optimierung darstellen. 3.3

Grenzen der Anwendbarkeit

Kennzahlen und Kennzahlensysteme basieren auf numerischen Größen. Inhaltlich widmen sie sich überwiegend quantitativen Sachverhalten. Die Ausprägung einer spezifischen Kennzahl hängt jedoch regelmäßig nicht nur von anderen quantitativen, ebenfalls im Kennzahlensystem darstellbaren Größen ab. Der Erfolg bzw. die Kostenbelastung wird entscheidend auch von qualitativen Merkmalen determiniert. Die Aussagefähigkeit einer solchen Kennzahl ist somit eher ergebnisorientiert, weniger ursachenbezogen. Es empfiehlt sich daher immer auch eine Würdigung von qualitativen Informationen. Die alleinige Orientierung an Kennzahlen ist für ein strategisches Immobilienmanagement sicher nicht ausreichend, die Tätigkeit beschränkt sich nicht nur auf die Optimierung von monetären Größen. Vielmehr muss ein ganzheitlicher Ansatz erfolgen. Markttrends sind frühzeitig, d.h. noch vor einer etwaigen Kennzahlenänderung, zu erkennen und für Entscheidungen und Maßnahmen zu nutzen. Ein Beispiel hierfür ist das veränderte Nutzerverhalten mit anderen Wohnformen und erweiterten Bedürfnisstrukturen (Servicequalität).365 363 364

365

Vgl. Wolter, Oliver, Benchmarking im Krankenhaus, in: Handelsblatt, Nr. 227/98, S.50 Vgl. Schwantes, Eckhart, Schulen und Kindergärten senken Kosten durch Energie-Controlling, in: VDI-Gesellschaft Technische Gebäudeausrüstung, Energiekennwerte – Werkzeug für den Gebäudebetrieb, Tagung Stuttgart, 13.6.1996, Düsseldorf, 1996, S. 41 Vgl. Brech, Joachim, Wohnen im Wandel, in: BBauBl, Heft 1/99, S. 28-34

Grenzen der Anwendbarkeit

221

Ganzheitliches Management bedeutet auch, die Kosten-Nutzen-Relation nicht außer Acht zu lassen. Die mit den Kosten korrespondierenden Qualitätsparameter sind wesentlich. Kostenoptimierungen dürfen nicht als autonome Aufgabe betrachtet werden. Wichtig ist immer die Integration in das globale Zielsystem von Eigentümern, Management und Nutzern. Höhere Kosten können mitunter sogar gerechtfertigt sein, wenn sie die Qualität der Immobilie überproportional steigt. Auch erhöhte Kosten sind nicht grundsätzlich negativ zu bewerten, sondern können mit Blick auf Ertrag und Wert eine positiv zu sehende Investition sein.

222

Modul 2 – Kennzahlensystem

Anhang A1. Kostenzuordnung der BetrKV und DIN 18960 im Vergleich

Wasser

x

Heizung

x

Warmwasser

x

Aufzug

Sonstiges

Verkehrs- u. Grünflächen

Wartung/Inspektion

Bedienung

Strom

Wärme/Kälte

BetrKV

Wasser/Abwasser

Gebäudereinigung

DIN 18960

x

x

x

x

x

X

x

x

x

X

x

x

x

X

x

Straßenreinigung

x

Müll

x

Abwasser

x

Reinigung

x

x

X

x

Gartenpflege

x

Beleuchtung

x

x

Schornsteinreinigung

x

Versicherung

x

Hauswart

x

Antennen Wäschepflege

x

x

x

x

x

x

Sonstiges Tabelle 12:

366

x Vergleich der Zuordnung der Betriebskosten nach DIN 18960 und nach BetrKV

366

Vgl. Muser, Bernd / Drings, Hans-Rüdiger, Baunutzungskosten: DIN 18960, 1. Auflage, Braunschweig, 1977, S. 29

Anhang

223

A2. Kostenartensystem für Betriebskosten 1 Umlagefähige Betriebskosten 11 Verbrauchsabhängige Betriebskosten

111 Wasserversorgung / Entwässerung 01 Kosten des Wasserverbrauchs 02 Grundgebühren und Zählermiete 03 Kosten der Verwendung von Zwischenzählern 04 Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage 05 Kosten einer Aufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe 06 Kosten der Druckerhöhungsanlage 07 Gebühren für die Benutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage 08 Kosten des Betriebs einer nicht-öffentlichen Anlage 09 Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe 10 Sonstige

112 Heizung / Warmwasser 01 Brennstoffkosten 02 Kosten des Betriebsstroms 03 Schornsteinreinigung 04 Wartung der Heizungsanlage 05 Kosten der Bedienung 06 Kosten der Reinigung und Pflege 07 Kosten der Immissionsmessungen nach Bundes-Immissionsschutzgesetz 08 Messdienst 09 Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser 10 Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten 11 Sonstige

113 Beleuchtung 114 Müllbeseitigung 01 Müllabfuhr 02 Sperrmüll

12 Nicht verbrauchsabhängige Betriebskosten

121 Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks 122 Aufzug 01 Betriebsstrom 02 TÜV-Prüfung 03 Notruf / Störungsdienst 04 Wartung

123 Straßenreinigung 01 Straßenreinigungsgebühr 02 Winterdienst 021 Schnee- und Eisbeseitigung 022 Streumittel 023 Arbeitsgeräte

224

Modul 2 – Kennzahlensystem

124 Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung 01 Hausreinigung 02 Ungezieferbeseitigung

125 Gartenpflege 01 Pflege / Erneuerung 02 Arbeitsgeräte

126 Sach- und Haftpflichtversicherungen 01 Gebäudeversicherung 02 Haftpflichtversicherung

127 Hauswart 128 Antenne / Kabel 01 Breitbandkabelversorgung 02 Gemeinschaftsantennenanlage

129 Sonstige Betriebskosten 01 Wartung / Inspektion der Haustechnik 011 Garagen 012 Klimatechnische Anlagen 013 Brandschutz 014 Türsprech- und Öffneranlage 015 Blitzschutzanlagen 016 Treppenhausheizungen 017 Elektrorevision

02 Maschinelle Wascheinrichtung 03 Sonstiges

2 Nicht umlagefähige Betriebskosten

Anhang

225

A3. Erhebungsbogen für die zu erfassenden Daten

ERHEBUNGSBOGEN Stammdaten • Lage Bundesland € Sachsen / €

‰ Hauptstraße

€ freistehend

PLZ/Ort

‰ Nebenstraße

€ einseitig angebaut

Straße

‰ Eckhaus

€ Mittelhaus

• Grundstück Grundstücksfläche Gartenfläche Straßenlänge

m² m² m

• Gebäude Besonderheiten ‰ Plattenbau ‰ Hochhaus ‰ Sonderbau Baujahr Zustand € saniert Brutto-Geschossfläche m² € unsaniert Anzahl Etagen (incl. EG) € teilsaniert ‰ Dach letzte Sanierung (Jahr) ‰ Fassade Anzahl Hauseingänge ‰ Fenster ‰ Heizung Anzahl Antennenanschlüsse Anzahl Stellplätze Tiefgarage Garage Aufzüge Anzahl

Heizart

außen davon Doppelparker davon Doppelparker Stops/Aufzug

€ Fernwärme Anzahl HASt € Öl (zentral) € Gas (zentral) € Kohle € Elektrisch € Sonstige

• Nutzung Anzahl Wohneinheiten Anzahl Gewerbeeinheiten

Wohnfläche Gewerbefläche

• Wertangaben Versicherungswert

(1914)

€

(Jahr) (Jahr) (Jahr) (Jahr)

m² m²

Bewegungsdaten Objekt 1999 [1998] • durchschnittlicher Vermietungsstand Wohnfläche: Gewerbefläche: •

% %

[1998: ____________%] [1998: ____________%]

Sanierungs-/Modernisierungsmaßnahmen

1999:

[1998:

]

Daten Objektverwaltung 1999 ‰ Fremdverwaltung verwaltende NL € Leipzig / € ‰ Bewirtschaftungsmanagement Verwalter Name 

ObjektCode Verwaltung Buchhaltung

226

Modul 2 – Kennzahlensystem

Bewegungsdaten Kosten 1999 [1998] • Wasserversorgung/ Entwässerung €

[1998: €

]

Wasserverbrauch, Grundgebühren usw.

• Heizkosten

€

[1998: €

]

• Müllbeseitigung

€

[1998: €

]

€

[1998: €

]

• Grundsteuer

€

[1998: €

]

• Aufzug

€

[1998: €

]

[1998: € Æ Kosten dort erfassen

]

[1998: € Æ Kosten dort erfassen

]

[1998: € Æ Kosten dort erfassen

]

‰ vom Hauswart ausgeführt

€

[1998: €

]

[1998: €

]

incl. Kosten der Sperr-Müllbeseitigung

• Beleuchtung incl. Außenbeleuchtung

Kosten des Betriebs des maschinellen Aufzuges

• Straßenreinigung incl. Schneebeseitigung/Streugut

• Hausreinigung incl. Ungezieferbeseitigung

• Gartenpflege • Versicherung

€ ‰ vom Hauswart ausgeführt

€ ‰ vom Hauswart ausgeführt

€

Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen

• Hauswart

€

Vergütung, Sozialbeiträge, geldwerte Leistungen [auch Kosten für Straßen- u. Hausreinigung, Gartenpflege, falls vom Hauswart ausgeführt]

• Antenne/Kabel

€

[1998: €

]

[1998: €

]

Kosten der Gemeinschaftsantennenanlage

• Sonstige

€

Sonstige Kosten (z.B. masch. Wascheinrichtung, Stellplätze, Objektschutz)

Zusätzliche Angaben ‰ Objekt besichtigt Eigentümer Name Anschrift 

‰ Foto vorhanden

Anhang

227

A4. Häufigkeitsverteilung der Gesamtkostenhöhe nach Kostenklasse Häufigkeit Kostenklasse

Leipzig Auftraggeber

€/m²

absolut

relativ

0,35

2

0,0147

0,50

1

0,0074

0,65

4

0,75

Dresden

Vergleichsmenge 1

Auftraggeber

Vergleichsmenge 2

absolut

relativ

absolut

relativ

absolut

relativ

0,0294

4

0,0221

1

0,0556

1

0,0526

17

0,1250

13

0,0718

3

0,1579

0,90

40

0,2941

35

0,1934

1

0,0556

4

0,2105

1,00

23

0,1691

41

0,2265

3

0,1667

1

0,0526

1,15

7

0,0515

13

0,0718

2

0,1053

1,25

8

0,0588

5

0,0276

1

0,0526

1,40

16

0,1176

3

0,0166

1

0,0526

1,50

5

0,0368

6

0,0331

2

3

0,1579

1,65

7

0,0515

6

0,0331

0

1

0,0526

1,75

2

0,0147

12

0,0663

5

1,90

2

0,0147

5

0,0276

0

2,00

1

0,0074

12

0,0663

0

1

0,0526

2,15

12

0,0663

1

0,0556

1

0,0526

2,25

7

0,0387

2

0,1111

2,50

5

0,0276

2,70

1

0,0055

1

0,0055

1

0,0556

181

1,0000

17

1,0000

19

1,0000

1

0,0556

0,1111

0,2778

2,40

2,75

1

0,0074

5,75

1

0,0074

Σ

137

1,0000

Tabelle 13:

Verteilung der untersuchten Objekte auf Kostenklassen

228

A5.

Modul 2 – Kennzahlensystem

Tabellarische Darstellung des Kennzahlensystems für Betriebskosten

1. Ebene

2. Ebene

3. Ebene

Betriebskosten

Verbrauchsabhängige

Wasserkosten pro Wohnfläche

pro Wohnfläche

Kosten pro Wohnfläche Heizungskosten pro Wohnfläche Müllkosten pro Wohnfläche Beleuchtungskosten pro Wohnfläche Nicht verbrauchs-

Grundsteuer pro Wohnfläche

abhängige Kosten

Aufzugskosten pro Wohnfläche

pro Wohnfläche Straßenreinigungskosten pro Wohnfläche

Hausreinigungskosten pro Wohnfläche

Gartenpflegekosten pro Wohnfläche

Versicherungskosten pro Wohnfläche

Hauswartkosten pro Wohnfläche

Antennenkosten pro Wohnfläche Sonstige Kosten pro Wohnfläche Tabelle 14:

Kennzahlensystem über sechs Ebenen

Anhang

229

4. Ebene

5. Ebene

Daten-Ebene

Wasserkosten pro Person

Verbrauch pro Person

Wasserverbrauch, Personenanzahl

Wasserkosten

Wasserkosten, Wasserverbrauch

pro Verbrauch Personen pro Wohnfläche

Personenanzahl, Wohnfläche Heizkosten, Wohnfläche

Müllkosten pro Person

Müllkosten, Personenanzahl

Person pro Wohnfläche

Personenanzahl, Wohnfläche

Beleuchtungskosten pro Etage

Beleuchtungskosten, Etagenanzahl

Wohnfläche pro Etage

Wohnfläche, Etagenanzahl Grundsteuer, Wohnfläche

Aufzugskosten pro Etage

Aufzugskosten, Etagenanzahl

Wohnfläche pro Etage

Wohnfläche, Etagenanzahl

Straßenreinigungskosten

Straßenreinigungsgebühr,

pro Länge Straßenfront

Länge Straßenfront

Wohnfläche

Wohnfläche, Länge Straßenfront

pro Länge Straßenfront Hausreinigungskosten

Hausreinigungskosten, Reinigungs-

pro Reinigungsfläche

fläche

Wohnfläche pro Reinigungsfläche

Wohnfläche, Reinigungsfläche

Gartenpflegekosten

Gartenpflegekosten, Gartenfläche

pro Gartenfläche Gartenfläche pro Wohnfläche

Gartenfläche, Wohnfläche

Versicherungskosten

Versicherungskosten,

pro Versicherungswert

rungswert

Versicherungswert pro Wohnfläche

Versicherungswert, Wohnfläche

Hauswartkosten pro Pflegefläche

Hauswartkosten

Versiche-

Hauswartkosten, Arbeitszeit

pro Arbeitszeit Arbeitszeit

Arbeitszeit, Pflegefläche

pro Pflegefläche Pflegefläche pro Wohnfläche

Pflegefläche, Wohnfläche

Kosten pro Anschluss

Antennengebühr, Anschlusszahl

Anschlüsse pro Wohnfläche

Anschlusszahl, Wohnfläche Sonstige Kosten, Wohnfläche

230

Modul 2 – Kennzahlensystem

A6. Kennzahlenspiegel für monatliche Betriebskosten Kostenart

Kennzahl

MIN

MAX

w

⎯x

Gesamtkosten

Betriebskosten / Wohnfläche [€ / m²]

0,47

2,89

2,42

1,26

Wasser

Wasserkosten / Wohnfläche [€ / m²]

0,06

0,98

0,92

0,41

Heizung

Heizkosten / Wohnfläche [€ / m²]

0,01

1,32

1,31

0,34

Müll

Müllkosten / Wohnfläche [€ / m²]

0,01

0,33

0,32

0,14

Beleuchtung

Beleuchtungskosten / Wohnfläche [€ / m²]

0,00

0,41

0,41

0,03

Grundsteuer

Grundsteuer / Wohnfläche [€ / m²]

0,02

0,33

0,31

0,18

Aufzug

Aufzugskosten / Wohnfläche [€ / m²]

0,00

0,37

0,37

0,09

Aufzugskosten / Aufzug [€]

28,49 299,7 271,2 127,8

Straßenreinigung

Straßenreinigungskosten / Wohnfläche [€ / m²]

0,00

0,06

0,06

0,02

Hausreinigung

Hausreinigungskosten / Wohnfläche [€ / m²]

0,00

0,16

0,16

0,02

Gartenpflege

Gartenpflegekosten / Wohnfläche [€ / m²]

0,00

0,17

0,17

0,02

Versicherung

Versicherungskosten / Wohnfläche [€ / m²]

0,00

0,33

0,33

0,05

Versicherungskosten / Versicherungswert [€/T€]

0,25

0,98

0,73

0,75

Hauswart

Hauswartkosten / Wohnfläche [€ / m²]

0,00

0,62

0,62

0,17

Antenne

Antennenkosten / Wohnfläche [€ / m²]

0,02

0,13

0,11

0,07

Sonstiges

Sonstige Kosten / Wohnfläche [€ / m²]

0,00

0,24

0,24

0,02

Anhang

x0,5

231

δ

KorrKoeff

Regr.Fkt

R²

1,04

0,50

0,951

y=1,21x+293,73

0,744

0,42

0,13

0,835

y=0,34x+143,03

0,697

0,06

0,39

0,552

y=0,33x+161,46

0,305

0,13

0,06

0,774

y=0,12x+38,06

0,600

0,02

0,05

0,613

y=0,04x-11,92

0,375

0,09

0,03

0,945

y=0,08x+10,73

0,893

0,07

0,09

0,225

y=0,03x+229,19

0,051

116,5

71,7

0,496

y=87,72x+118,07

0,246

0,02

0,01

0,589

y=0,01x+10,50

0,346

0,01

0,03

-0,073

y=-0,015x+32,45

0,005

0,02

0,03

0,289

y=0,02x+7,22

0,083

0,04

0,03

0,947

y=0,05x-10,89

0,665

0,77

0,18

0,945

y=0,001x+74,31

0,894

0,17

0,08

0,885

y=0,16x+16,80

0,783

0,07

0,03

0,575

y=0,36x+65,93

0,331

0,01

0,03

0,427

y=0,03x-35,86

0,182

y = Beobachtungsgröße x = Bezugsgröße

232

Modul 2 – Kennzahlensystem

Zusammenfassung Betriebskosten haben sich zu einer spürbaren Belastung für Mieter und Eigentümer entwickelt. Problematisch sind kontinuierlich hohe Steigerungsraten bei beinahe allen Kostenarten. Dies gilt insbesondere für den Bereich öffentlicher Gebühren und Abgaben. Betriebskosten sind üblicherweise vom Mieter zu tragen. Doch auch die Vermieter können diese Kosten nicht länger nur als durchlaufende Posten betrachten. Infolge hoher Leerstandsraten sind sie vom Kostenanstieg unmittelbar betroffen. An das Immobilienmanagement werden daher neue Anforderungen gestellt. Das Bewirtschaftungsmanagement mit dem Schwerpunkt Betriebskostenoptimierung entwickelt sich zum neuen Geschäftsfeld. Primärziel ist eine Verbesserung der Nutzerzufriedenheit, was niedrigere Fluktuationsraten und einen höheren Vermietungsstand bewirkt. Mieter beachten bei der Auswahl eines Objektes die Gesamtbelastung, zunehmend also auch die Betriebskosten. Ein gutes Kostenmanagement unterstützt die Vermietung. Die Optimierung der Betriebskosten umfasst erfolgreiche Einzelprojekte und kontinuierliche Verbesserungsmaßnahmen. Benchmarking ist ein grundsätzlich geeignetes Verfahren. Aufgrund der heterogenen Immobilieneigenschaften ist ein Vergleich auf Detailebene zielführender als ein Gesamtkostenvergleich. Für einzelne Merkmale lassen sich geeignete Vergleichspartner und Kennzahlen finden. Für die ganzheitliche Untersuchung empfiehlt sich eine Integration der Einzelkennzahlen in Kennzahlensysteme. Derzeit existieren für die spezifische Aufgabe keine geeigneten Vorlagen. Für einen bundesweit tätigen Immobiliendienstleister erfolgte daher die Neuentwicklung eines Kennzahlensystems für Betriebskosten. Die Analyse betriebskostenspezifischen Ursachen-Wirkungs-Ketten führt zur Definition relevanter Kennzahlen. Voraussetzung ist die Zuverlässigkeit der Basisdaten sowie deren ausreichender Detaillierungsgrad. Das Problem der Datenqualität begleitete die Projektarbeit. Es wurden daher auch entsprechende organisatorische Maßnahmen besprochen. Das entwickelte Kennzahlensystem besteht aus einer Vielzahl von Einzelkennzahlen, welche inhaltlich aufeinander aufbauen und rechentechnisch miteinander verknüpft sind (Rechensystem). Das System besitzt die Struktur einer Pyramide. Im unteren Teil befinden sich viele detaillierte Kennzahlen, die

Zusammenfassung

233

nach oben hin stufenweise aggregiert werden. An der Spitze ergibt sich die oberste Zielkennzahl. Mit Korrelationsanalysen wurde der Aussagegehalt von Kennzahlen überprüft. Für einzelne Kostenarten eigenen sich alternative Bezugsgrößen besser als die Standardgröße Wohnfläche. In einer weiteren Untersuchung wurden hinreichend homogene Objektkategorien durch Clusteranalysen erzeugt. Untersuchungsobjekte mit ähnlichen Basismerkmalen wurden entsprechenden Klassen zugeordnet, innerhalb derer ein Kennzahlenvergleich aussagekräftig ist. Am Beispiel der Kostenart Heizung wurden das grundsätzliche Vorgehen und die entsprechende Kennzahlen aufgezeigt. Das Ergebnis der Projektarbeit ist ein Kennzahlenspiegel für Betriebskostenarten. Dieser hat den Aufbau einer flexibel erweiterungsfähigen Tabelle. Die Grundversion enthält für jede der definierten Kostenarten die Standardkennzahl „Monatliche Kosten bezogen auf die Wohnfläche“. Die Merkmalsausprägungen werden jeweils mit statistischen Parametern für Mittelwerte (Arithmetisches Mittel, Median) und Streuungsmaßen (Minimum, Maximum, Variationsbreite, Standardabweichung) bestimmt. Eine Erweiterungsstufe stellen Spezialkennzahlen mit alternativen Bezugsgrößen dar. Soweit diese bei den hier noch eingeschränkten Stammdaten verfügbar waren, wurden entsprechend Lösungen aufgezeigt. Eine erfolgreiche Implementierung im Controlling setzt voraus, dass das System ein wesentlicher Bestandteil des Managements wird. Die Aktualisierung und Auswertung umfasst nicht nur die Daten i.e.S., sondern auch Systemstrukturen und Algorithmen. Die Flexibilität des entwickelten Systems ermöglicht entsprechende Anpassungen. Die mit diesem System unterstützten Kostenoptimierungen dürfen nicht als autonome Aufgabe betrachtet werden. Wichtig ist immer die Integration in das globale Zielsystem von Eigentümern. Die mit den Kosten korrespondierenden Qualitätsparameter sind zu beachten.

Quellenverzeichnis

235

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Stichwortverzeichnis

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Stichwortverzeichnis Abfallbeseitigung 138 Abnutzung 136 Abschreibungen 64 Abwasserbeseitigung 139, 172 Abweichungsanalyse 160, 161 Additionsmethode 33 Aggregation 152 Aktualität 146, 158, 167 Anstieg 140, 141, 192, 232 Anwendungsalgorithmus 61, 68 Äquivalenzprinzip 44, 52 Aufzug 138, 185, 193, 206 Ausgaben 47, 76 Aussagegehalt 157, 185, 187, 220 Automatisierbarkeit 146 Bandbreiten 60 Barwerte 31 Baurecht 25 Belastungen 62 Belegungsdichte 186 Benchmarking 109, 168 Betriebskosten 169 Prozeß 169 Berechnungsverfahren 137, 182 Betriebskosten 26, 136, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 162, 164, 168, 175, 176, 177, 178, 220, 232, 243, 249 Absolute 198 Anstieg 177 nicht umlegbar 171 verbrauchsabhängig 176, 181, 206 Vorauszahlungen 158, 164 Betriebskostenabrechnung 142, 165, 170 Betriebskostenmanagement 168, 216 Betriebskostenvergleich 172 Bewirtschaftungskosten 209 Bewirtschaftungsmanagement 144, 163, 164, 186, 211, 213, 214, 232, 245 Bezugsgrößen 185 Bodenwert 32, 50, 75 Bodenwertverzinsung 50, 52 Cash-flow 46, 52, 53, 117 Checklisten 69 Clusteranalyse 195, 199, 200 Darstellung 48, 51, 53, 94 Daten Bewegungsdaten 181, 208 monetäre 150 nicht-monetäre 150, 184

Stammdaten 179, 207 Datenbank 166, 170, 179, 211, 217 Datenerhebung 178 Datenquellen 69, 113 Differenzmethode 33 DIN 18960 137 Diskriminanzanalyse 201 Durchschnittswerte 74 Einflußfaktoren 172 Lage 172 Management 177 Nutzung 176 Objekt 174 Einnahmen 47, 71 Energiemanagement 213 Erhebungsaufwand 165, 182, 186, 203 Erhebungsbogen 178, 225 Erstvermietung 141 Ertragsbegriffe 59 Ertragswert 29, 30 Ex-post-Kontrollen 39, 61, 112 Flexibilität 46, 147, 164 Fluktuation 145, 164 Fördermittel 24, 64 Formeldarstellung 65 Fremdkapital 65, 104 Gebäudeanteil 51 Gesamtbelastung 139, 144, 211, 232 Grenzpreise 42, 61 Gutachten Nachvollziehbarkeit 48 Verständlichkeit 48 Gutachterausschüsse 21, 80 hard facts 36 Hausreinigung 144, 185 Hauswart 138, 172, 184, 185, 194, 208 Heizkosten 142, 149, 160, 168, 172, 176, 193, 194, 199, 201, 204, 205, 207, 215, 229 Heizspiegel 142, 215, 238, 243 Immobiliencontrolling 164 Immobilientypen 137, 142, 166, 220 Immobilienzinssatz 57, 80, 84, 86, 113 Inflation 53, 55, 56, 81, 92, 97, 113 Information 145, 151, 154, 157, 158, 166, 178, 220 Informationserhebung 167 Inklusivmiete 143 Instandhaltung 137, 163, 219, 220

248

Stichwortverzeichnis

Investitionsrechnung 48, 68, 104, 111 Jahresreinertrag 51 Kapitalmarkt 45, 57, 84 Kennzahl Anforderungen 137, 146, 155, 156 Arten 147 Frühwarnindikator 155 Spätindikator 155 Zielkennzahl 181, 183 Kennzahlen 145, 146, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 159, 161, 164, 169, 174, 179, 218, 219, 220, 232 Absolute 148, 182 Beziehungszahlen 149 Bildung 151, 185, 208 Energiekennzahlen 156 Gliederungszahlen 149 Indexzahlen 150 Informationsfunktion 156 Kontrollfunktion 160 Meßzahlen 149 Planungsfunktion 158 Relative 148, 182 Schwankungsbreiten 187 Soll-Kennzahlen 155, 159 Steuerungsfunktion 159 verbrauchsabhängig 211 Verknüpfung 148, 170 Kennzahlenspiegel 204, 213, 230 Kennzahlensystem 151, 152, 153, 154, 155, 156, 159, 189, 218, 228, 232 Erweiterung 164, 219 Kennzahlenpyramide 151, 152, 190 Ordnungssystem 152 Rechensystem 151, 153, 232 Kennzahlenvergleich Soll-Ist-Vergleich 160 Komplexität 114 Korrelationsanalyse 187 Kostenartensystem 170, 171, 223 Kostenbelastung 141, 144, 176 Lage 68 Lebenszyklus 136 Leerstand 23, 136, 139, 144, 145, 177, 186, 212, 217 Liegenschaftszins 32, 37, 57, 80, 113 Liquidität 52, 53, 104, 116 Maklermethode 93 Managementfehler 136 Marktanpassung 93 Marktnähe 67, 81 Marktpreis 41, 48, 116 Maximalwert 42, 60

Mietausfallwagnis 73 Mietenrückgang 23 Mietrecht 25 Minimalwert 42, 59 Mittelwerte 191 Müllabfuhr 139 Nachhaltigkeit 32, 36, 58 Nettokaltmiete 139, 141, 144, 145 Neubaumietenverordnung 138, 245 Nutzungsdauer 32, 67, 79 Nutzungskosten 137, 145 Objekt 68 Objektivierung 45 Objektivität 146 Objektklassen 200 open market value 67 Over-Rented-Objekte 61 Pauschalbeträge 143 Performance-Contracting 214 Plattenbauten 201 Plausibilitätskontrollen 87 Prämissen 41 Preisäquivalenzfaktor 202 Preisdämpfung 35 Preisdifferenzen 202 Prognose 53, 56, 58, 68, 70, 82, 102, 112 Rahmenbedingungen 24 Realisationspreis 94 Rechte 62 Relativitätsprinzip 45 Rendite 31, 66, 100, 104, 116 Rentenanalyse 37 Reparaturstau 78 Risiko 44, 57, 67, 83, 85, 86, 87 Rückschau 70 Sachwert 31 Schiedspreise 42 Schornsteinreinigung 138 Schwankungsbreite 201, 205 Schwellenwertanalyse 212 Selbstnutzer 142 Sensitivitätsanalysen 71 Sicherheit 44, 61, 104, 116 soft facts 36 Stabilität 146 Staffelmieten 37, 56, 62, 91 Steuern 24, 64 Straßenreinigung 139, 173, 185, 243 Streuungmaße 191 Szenarien 49, 60 Typisierung 43 Umlage 138, 139, 141, 143, 182, 211, 220 Umstrukturierungsprozeß 22

Stichwortverzeichnis

Under-Rented-Objekte 62 Unsicherheit 70 Unternehmensbewertung 110 Untersuchungsobjekte 166 Validität 146 Veräußerungserlös 52, 63, 71 Vergangenheitsbezogenheit 136 Vergangenheitswerte 34, 45, 83 Vergleichswert 30, 50 Verkehrswert 29 Vermarktung 145, 163, 175 Vermieter 138, 142, 143, 144, 184, 186, 232 Vermietungsquote 181, 206 Versicherungen 138, 209 Vertragsmanagement 213 Vervielfältiger 51

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Wachstum 61, 66, 113 Wasserversorgung 139, 185, 186 Wertentwicklung 76, 102, 136 Wertermittlungsverordnung 21, 32, 91 Wertsteigerung 54 Wirtschaftlichkeit 147, 185, 189 Wohnkostenbelastung 139 Wohnqualität 141, 144, 242 Zahlungsreihen 37, 64, 80, 88, 89, 94, 109, 110, 111, 112, 113, 114 Zinssatz 31, 67 Zweck der Wertermittlung 41 Zweite Berechnungsverordnung 138, 182, 183

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Abkürzungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis AfA AG AZ Banz BGB BGBl. BK BW BWZ c.p. C.f. EigZulG EStG EÜ EW EWG ff, f Fin g GA ggf. Gr. Hrsg. i i.d.R. i.e.S. k KfW KorrKoeff Kr maw Mi ND nom Nr. opt PÄF pess progn r R² RE

Absetzung für Abnutzung Auftraggeber Auszahlung Bundesanzeiger Bürgerliches Gesetzbuch Bundesgesetzblatt Betriebskosten Bodenwert Bodenwertverzinsung ceteris paribus Cash flow Eigenheimzulagegesetz Einkommenssteuergesetz Einzahlungsüberschuss Ertragswert Ertragswert des Gebäudes folgende Finanzierung Geldentwertungssatz / Inflationsrate Gebäudeanteil am Jahresreinertrag gegebenenfalls Gruppe Herausgeber Immobilienzinssatz in der Regel im engeren Sinne Kapitalmarktzins Kreditanstalt für Wiederaufbau Korrelationskoeffzient Kredit(aufnahme) Mietausfallwagnis Mieterträge Nutzungsdauer nominal Nummer optimistisch Preisäquivalenz-Faktor pessimistisch prognostiziert Risikoaufschlag Bestimmtheitsmaß Reinertrag

Abkürzungsverzeichnis

Regr.Fkt S. SÄE δ St st StGB t Tg U U-Objekte V V-Objekte vgl. w WertR WertV WiStG x0,5 x z z.B. Zi Zl

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Regressionsfunktion Seite sicherheitsäquivalenter Ertrag Standardabweichung Steuern Steuersatz Strafgesetzbuch laufende Periode Tilgung Unsicherheit Untersuchungsobjekte Vervielfältiger Vergleichsobjekte vergleiche Wachstumsrate bzw. Variationsbreite Wertermittlungs-Richtlinien 91/76 Wertermittlungsverordnung 88 Wirtschaftsstrafgesetz Median Arithmetisches Mittel Liegenschaftszins zum Beispiel Zinserträge Zulagen

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Die Autoren Antje Erndt, Dipl.-Immobilienökonom (ADI), studierte an der Universität Leipzig Betriebswirtschaftslehre mit den Spezialisierungen Immobilienwirtschaft, Personalwirtschaft und Bankwesen. Die immobilienökonomische Ausbildung am Institut für Immobilienmanagement der Universität Leipzig wurde ergänzt durch Projekte in der Wirtschaftsprüfung (bundesweites Bewertungsprojekt für den Bereich Corporate Real Estate Management), in einer Wohnungsgenossenschaft (Geschäftsprozessanalyse) sowie bei einem Immobilienmanager (Entwicklung eines Kennzahlensystems für das Betriebskostenbenchmarking). Antje Erndt ist derzeit Senior Consultant bei Steria Mummert Consulting AG. Die Tätigkeit im Competence Center „SAP Financial Solutions“ umfasst immobilienwirtschaftliche Projekte mit Fokus auf der Implementierung und dem Reengenering von SAP RE/RE-FX. Entsprechende Lösungen beinhalten die Integration von Rechnungswesen, Controlling, Reporting und Data Warehouse in einem ganzheitlichen Beratungsansatz mit Fachkonzept, Prozess- und Systemmodellierung, Schulungen und Live-Support. Dr. Steffen Metzner, Dipl.-Immobilienökonom (ADI) studierte nach einer Ausbildung zum Datenverarbeitungskaufmann Betriebswirtschaftslehre an der Universität Leipzig mit den Schwerpunkten Immobilienmanagement, Bankwesen und Steuern. Seine Diplomarbeit „Immobilienbewertung mit cash flow orientierten Ertragswertverfahren“ erhielt den ersten Platz des Wissenschaftspreises „Werner Lehmann” des Verbandes der privaten Bausparkassen e.V., Berlin. Steffen Metzner promovierte am Institut für Immobilienmanagement der Universität Leipzig zum Thema Immobiliencontrolling, die Schrift erhielt den Immobilien-Forschungspreis der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), Wiesbaden. Nach seiner Tätigkeit als wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut und selbständiger DV- und Unternehmensberater gründete er die immobilienökonomische Beratungsgesellschaft RES Consult GmbH, deren Geschäftsführender Gesellschafter er ist. Daneben nimmt er Lehraufgaben am Institut für Immobilienmanagement der Universität Leipzig sowie an anderen Ausbildungseinrichtungen der Immobilienbranche wahr und ist Fachmitglied im Investment Committee der AFIAA Anlagestiftung, Zürich. Informationen und Kontakt:

www.immobiliencontrolling.de

Die Autoren

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RES Consult GmbH Immobilienökonomische Tools, Beratung, Fachkonzeptionen Spin-Off des Instituts für Immobilienmanagement der Universität Leipzig RES Consult ist eine Beratungsgesellschaft, welche immobilienökonomische Forschungsergebnisse in professionelle Fachkonzeptionen, leistungsfähige Software-Tools und fundierte Analyseverfahren umsetzt. Die fachlichen Schwerpunkte von RES Consult sind ƒ Immobiliencontrolling, Kennzahlensysteme ƒ Entscheidungsunterstützung, Bewertung, Simulation ƒ Portfoliomanagement, Immobilienanlage, Finanzierung ƒ Risikoanalyse, Immobilien-Rating In den Beratungs-, Entwicklungs- und Forschungsprojekten werden die qualifizierten Wissenschaftler des Instituts und Experten aus der Praxis eingebunden. Die spezifischen Projekt-Teams entwickeln für und mit dem Auftraggeber individuelle Lösungen auf wissenschaftlicher Basis. Das Software-Tool RES invest ist eine innovative Lösung zur Planung, Abbildung und Bewertung von immobilienwirtschaftlichen Cash-Flow-Reihen. Leistungsfähige Assistenten ermöglichen komplexe Analysen wie die PortfolioAggregation oder Monte-Carlo-Simulationen. Individuelle Entwicklungen sind möglich.

Informationen und Kontakt:

www.res-consult.de

Studienreihe der Stiftung Kreditwirtschaft an der Universität Hohenheim Bände 1 - 11 sind nicht mehr lieferbar. Band 12: Axel Tibor Kümmel: Bewertung von Kreditinstituten nach dem Shareholder Value Ansatz, 1994, 2. Aufl., 1995. Band

13: Petra Schmidt: Insider Trading. Maßnahmen zur Vermeidung bei US-Banken, 1995.

Band

14: Alexander Grupp: Börseneintritt und Börsenaustritt. Individuelle und institutionelle Interessen, 1995.

Band

15: Heinrich Kerstien: Budgetierung in Kreditinstituten. Operative Ergebnisplanung auf der Basis entscheidungsorientierter Kalkulationsverfahren, 1995.

Band

16: Ulrich Gärtner: Die Kalkulation des Zinspositionserfolgs in Kreditinstituten, 1996.

Band

17: Ute Münstermann: Märkte für Risikokapital im Spannungsfeld von Organisationsfreiheit und Staatsaufsicht, 1996.

Band

18: Ulrike Müller: Going Public im Geschäftsfeld der Banken. Marktbetrachtungen, bankbezogene Anforderungen und Erfolgswirkungen, 1997.

Band

19: Daniel Reith: Innergenossenschaftlicher Wettbewerb im Bankensektor, 1997.

Band

20: Steffen Hörter: Shareholder Value-orientiertes Bank-Controlling, 1998.

Band

21: Philip von Boehm-Bezing: Eigenkapital für nicht börsennotierte Unternehmen durch Finanzintermediäre. Wirtschaftliche Bedeutung und institutionelle Rahmenbedingungen, 1998.

Band

22: Niko J. Kleinmann: Die Ausgestaltung der Ad-hoc-Publizität nach § 15 WpHG. Notwendigkeit einer segmentspezifischen Deregulierung, 1998.

Band

23: Elke Ebert: Startfinanzierung durch Kreditinstitute. Situationsanalyse und Lösungsansätze, 1998.

Band

24: Heinz O. Steinhübel: Die private Computerbörse für mittelständische Unternehmen. Ökonomische Notwendigkeit und rechtliche Zulässigkeit, 1998.

Band

25: Reiner Dietrich: Integrierte Kreditprüfung. Die Integration der computergestützten Kreditprüfung in die Gesamtbanksteuerung, 1998.

Band

26: Stefan Topp: Die Pre-Fusionsphase von Kreditinstituten. Eine Untersuchung der Entscheidungsprozesse und ihrer Strukturen, 1999.

Band

27: Bettina Korn: Vorstandsvergütung mit Aktienoptionen. Sicherung der Anreizkompatibilität als gesellschaftsrechtliche Gestaltungsaufgabe, 2000.

Band

28: Armin Lindtner: Asset Backed Securities – Ein Cash flow-Modell, 2. Aufl., 2006.

Band

29: Carsten Lausberg: Das Immobilienmarktrisiko deutscher Banken, 2001.

Band

30: Patrik Pohl: Risikobasierte Kaptialanforderungen als Instrument einer marktorientierten Bankenaufsicht – unter besonderer Berücksichtigung der bankaufsichtlichen Behandlung des Kreditrisikos, 2001.

Band

31: Joh. Heinr. von Stein/Friedrich Trautwein: Ausbildungscontrolling an Universitäten. Grundlagen, Implementierung und Perspektiven, 2002.

Band

32: Gaby Kienzler, Christiane Winz: Ausbildungsqualität bei Bankkaufleuten – aus der Sicht von Auszubildenden und Ausbildern, 2002.

Band

33: Joh. Heinr. von Stein, Holger G. Köckritz, Friedrich Trautwein (Hrsg.): E-Banking im Privatkundengeschäft. Eine Analyse strategischer Handlungsfelder, 2002.

Band

34: Antje Erndt, Steffen Metzner: Moderne Instrumente des Immobiliencontrollings. DCF-Bewertung und Kennzahlensysteme im Immobiliencontrolling, 2. Aufl.; 2006.

Band

35: Sven A. Röckle: Schadensdatenbanken als Instrument zur Quantifizierung von Operational Risk in Kreditinstituten, 2002.

Band

36: Frank Kutschera: Kommunales Debt Management als Bankdienstleistung, 2003.

Band

37: Niklas Lach: Marktinformation durch Bankrechnungslegung im Dienste der Bankenaufsicht, 2003.

Band

38: Wigbert Böhm: Investor Relations der Emittenten von Unternehmensanleihen: Notwendigkeit, Nutzen und Konzeption einer gläubigerorientierten Informationspolitik, 2004.

Band

39: Andreas Russ: Kapitalmarktorientiertes Kreditrisikomanagement in der prozessbezogenen Kreditorganisation, 2004.

Band

40: Tim Arndt: Manager of Managers – Verträge. Outsourcing im Rahmen individueller Finanzportfolioverwaltung von Kredit- und Finanzdienstleistungsinstituten, 2004

Band

41: Manuela A. E. Schäfer: Prozessgetriebene multiperspektivische Unternehmenssteuerung: Beispielhafte Betrachtung anhand der deutschen Bausparkassen, 2004.

Band

42: Friedrich Trautwein: Berufliche Handlungskompetenz als Studienziel: Bedeutung, Einflussfaktoren und Förderungsmöglichkeiten beim betriebswirtschaftlichen Studium an Universitäten unter besonderer Berücksichtigung der Bankwirtschaft, 2004.

Band

43: Ekkehardt Anton Bauer: Theorie der staatlichen Venture Capital-Politik. Begründungsansätze, Wirkungen und Effizienz der staatlichen Subventionierung von Venture Capital, 2006.

Band

44: Ralf Kürten: Regionale Finanzplätze in Deutschland, 2006.

Band

45: Tatiana Glaser: Privatimmobilienfinanzierung in Russland und Möglichkeiten der Übertragung des deutschen Bausparsystems auf die Russische Föderation anhand des Beispiels von Sankt Petersburg, 2006.