LAS INMOBILIARIAS COMO ACTORES CORPORATIVOS AMORALES Y SU “MODUS OPERANDI” EN EL INCUMPLIMIENTO DE LOS CONTRATOS: EL CASO DE ESPAÑA [2022 ed.]

Citation preview

LAS INMOBILIARIAS COMO ACTORES CORPORATIVOS AMORALES Y SU “MODUS OPERANDI” EN EL INCUMPLIMIENTO DE LOS CONTRATOS: EL CASO DE ESPAÑA REAL ESTATE COMPANIES AS AMORAL CORPORATE ACTORS AND THEIR "MODUS OPERANDI" IN BREACH OF CONTRACTS: THE CASE OF SPAIN Resumen Se trata de caracterizar todas las ventajas que tienen las inmobiliarias como actores corporativos frente a las personas naturales. La mayor capacidad de acción de los actores corporativos, ser jugadores que repiten, tener planes o agendas frente a los déficits de las personas naturales, usar contratos estandarizados, etc., les permiten sacar ventaja de los contratos de alquiler que hacen con las personas naturales. Por otro lado la persona natural confía en poder cuidar de sí misma siguiendo el principio del derecho privado de“caveat emptor”, que el comprador cuide de sí mismo, pero al hacerlo se pone a merced de los actores corporativos. La cultura tradicional no ayuda porque no todos los individuos con los que contratas son personas naturales en las que puedas confiar de acuerdo con los criterios de la cultura tradicional. Los profesionales también enseñan a confiar en ellos, pero los actores corporativos y sus burocracias privadas han destruido toda profesionalidad y por tanto presuponer profesionalidad en las inmobiliarias es erróneo. Se plantea la necesidad de explorar la viabilidad de crear un proceso de acreditación voluntario para las inmobiliarias, pero el Estado, en el caso de España, debería reservarse y estudiar otras medidas coactivas como la necesidad de una licencia para que las empresas privadas puedan ejercer el servicio público del alquiler. En cualquier paso esta opción

puede ser, en una negociación con las grandes inmobiliarias, que compran o construyen pisos para alquilar, como “best alternative to negotiated agreement” (Batna). Palabras clave ACREDITACIÓN; PROFESIONAL; ACTOR CORPORATIVO; PERSONA NATURAL Abstract It is about characterizing all the advantages that real estate companies have as corporate actors when facing natural people. The increased capacity of action of corporate actors being repeating players, having plans or agendas in the face of the deficits of natural people, using standardized contracts, etc., allow them to take advantage of the rental contracts they make with natural people. On the other hand, the natural person hopes to be able to take care of himself following the principle of "caveat emptor", “the buyer beware” but in doing so he puts himself at the mercy of corporate actors. Traditional culture does not help because not all the individuals with whom you sign contracts are natural people you can trust according to the criteria of traditional culture. Professionals also teach to trust them, but corporate actors and their private bureaucracies have destroyed all professionalism and therefore presupposing professionalism in real estate companies is wrong. There is a need to explore the feasibility of creating a voluntary accreditation process for real estate, but the State should reserve itself the study of other coercive measures such as the need for a license for private companies to practice public rental service, that at any step can function as the best alternative to a negotiated agreement (Batna) with large real estate companies that buy apartments to rent.

Keywords ACREDITATION; PROFESSIONAL; CORPORATE ACTOR; NATURAL PERSON Sumario 1. Introducción 2. La cultura tradicional convencional y la cultura tradicional comercial no ayudan a descubrir la existencia de actores corporativos: el caso de las inmobiliarias. 3. La creación del actor corporativo y la pérdida del control de las personas naturales 3.1. Los profesionales como barrera al poder omnímodo del actor corporativo 3.2.. Las prerrogativas de la alta dirección 3.3. La destrucción del equilibrio de postguerra entre trabajo y capital 4. La experiencia del Reino Unido para regenerar el sector inmobiliario: la acreditación voluntaria 5. A modo de conclusión 6. Bibliografia 1. Introducción Robert Boyer (1996:76) cuestiona la rígida dicotomía entre Estado y mercado tan querida a cierta tradición economicista: “Generally, each form of market is completed by or embedded within a series of other co-ordinating mechanisms which are based either on obligation (and not only self-interest) and/or vertical co-ordination, alliances, hierarchies, communities, networks, public authorities...” Existen algunos intentos de acabar con las prácticas predatorias que realizan agentes al margen de la ley. El proceso legislativo y el aparato judicial cumplen un papel, llegado su momento, en estos intentos del Estado de recuperar los espacios perdidos, caso de que ese sea su propósito, y en la medida en que el regulador no esté capturado por los regulados de acuerdo con la teoría económica de la captura (Maudes, 2017) o incluso que no sea el propio Estado el que está capturado por las grandes empresas (Hellman y Kaufmann, 2001). Tanto la captura de agencias reguladoras como del

Estado en su conjunto son probablemente más fáciles en los países que atravesaron una dictadura porque las dictaduras politizan la burocracia y dada la resistencia de la burocracia al cambio, la politización puede sobrevivir a una transición a la democracia, más aún tal y como fue la transición política en España, que dejó la burocracia intacta excepto en algunos aspectos como la liquidación de los medios de prensa del partido único (Alvarez, 1984). Más complicado aún es el proceso legislativo cuando la captura del Estado adopta la forma de una “máquina política”: entonces no cabe esperar en absoluto que el Estado intente ocuparse del bienestar social en general por encima de los intereses particularistas de las corporaciones. Tal y como la define Coleman (1990, pp.126), bajo la máquina política se da un intercambio a tres bandas, por ejemplo, donaciones al partido que está en el gobierno a cambio de legislación favorable, legislación que harán unos parlamentarios que fueron puestos en las listas electorales a cambio de su obediencia ciega a los mandatos de los que controlan la máquina política, y por último votantes que votan lo que se les dice con las vagas promesas de obtener beneficios pero que en realidad son manipulados por el populismo del mercado mediante el que los plutócratas se hacen pasar por gente corriente de cara a ser elegidos para los cargos políticos (Frank, 2001). Las máquinas políticas pueden afectar a una o varias ciudades o al Estado en su conjunto. En la medida en que algunos casos que se airean en la prensa se consideran simplemente casos de corrupción o clientelismo no se conoce la extensión de estas máquinas políticas locales. En la Unión Europea se pueden ver intentos de regular a los actores y agentes del mercado para evitar que las “manzanas podridas” desacrediten a las empresas de un sector. Así por ejemplo se habla de protección al consumidor. Pero se trata de gestos simbólicos en la medida en que no se generan los recursos para que los consumidores puedan acceder en condiciones de igualdad real a los procesos civiles. Una mayoría deja de denunciar, por los costes psíquicos de esperar un resultado incierto y por los costes económicos que tienen que pagar caso de perder en una serie de pleitos (Galanter, 1974). Además los tribunales pueden tener sobrecarga de trabajo y dar preferencias a disputas comerciales frente a disputas civiles, por ejemplo, o ser pasivos en casos que no les parecen importantes. Por otro lado, teniendo en cuenta que cada sociedad compila estadísticas

sobre lo que quiere y no compila estadísticas sobre lo que no quiere (Duncan 1984), no hay una forma racional de calcular los riesgos de perder un litigio en países como Inglaterra y España: no se puede basar uno en estadísticas judiciales que no especifican quién ganó qué pleito según qué casos y según quién lo inició, en ciertas disputas civiles, y por tanto dependes de lo que recomiende el abogado que te puedas pagar, que tendrá más o menos experiencia y más o menos especialización en casos o en tipo de clientes (Galanter, 1974.) El Estado moderno puede dar más o menos libertad a los actores corporativos (sociedades anónimas, limitadas, etc.) para realizar contratos bajo las reglas del código civil, y desentenderse de los detalles porque no tiene capacidad de gestión de cuestiones “a pie de calle” (Lipsky, 1983). De esta manera la redacción de los contratos queda en manos de los particulares, y las reclamaciones judiciales, por los posibles incumplimientos, en manos de los posibles perjudicados. Esa libertad dada a los actores corporativos se instrumenta mediante la legislación, pero hay una serie de razones que limitan el alcance de la ley. La principal es la existencia de actores más poderosos que otros porque así han sido constituidos históricamente por la propia legislación. Me refiero a los actores corporativos que son actores privilegiados, en tanto que personas ficticias, desde que se crea la llamada Compañía de las Indias Orientales en Inglaterra hasta el estatus jurídico de la corporación o empresa moderna como persona ficticia. Las explicaciones que dan los directivos, desde adentro, de por qué se tuercen las organizaciones, son insuficientes, tales como las que se pueden ver en algunos artículos publicados en revistas del sector (Greve, Palmer, & Pozner, 2010), porque lo importante es señalar que existen personas o actores corporativos y personas o actores naturales. Lo que los diferencia es su capacidad de acción: mayor en el caso de los actores corporativos que en el de las personas naturales. El propietario de una empresa, dirija o no en persona su empresa, tiene agentes a a su servicio: directivos, profesionales, empleados, trabajadores. Estos agentes le sirven para tratar con todas las personas afectadas o interesadas en la marcha de la empresa: clientes, trabajadores, vecinos de la localidad donde está la empresa situada, etc. Esa diferencia de capacidad de actuar está presente cuando el actor o la empresa realiza una contratación. Por ejemplo, un contrato de

trabajo que se hace entre una persona corporativa y una natural. A no ser que la persona natural pueda construir o usar un actor corporativo ya existente, típicamente un sindicato, para tratar con el actor corporativo que le va a contratar. Obviamente para formar ese actor corporativo, en todos los casos, se ha renunciado a alguna libertad individual, digamos que el individuo ya no puede ir "de por libre" sino que tiene que coordinarse con la capacidad de acción colectiva que representa el actor colectivo. Esto sucede en la formación de una diversidad de actores corporativos, tanto en los que construyen los empresarios como los trabajadores. Como ejemplo podemos poner asociaciones comerciales, patronales, partidos políticos, sindicatos. En los contratos que realizan las empresas con personas naturales, con clientes por ejemplo, también se ve esta diferente capacidad de acción. Los actores corporativos tienen voluntad fuerte y constante gracias a sus agentes que les permiten desarrollar su agenda 24 horas al día. Tanto los actores corporativos como las personas naturales tienen agendas de acción, prioridades, objetivos, etc., pero la capacidad de planear de los actores corporativos es superior y el que planifica puede someter al que no planifica. Los actores corporativos pueden recurrir a la publicidad o a un tercero que comercialice sus servicios, es decir, no sólo a agentes internos a la empresa sino que también puede externalizar parte del proceso de contratación con los clientes, digamos, por ejemplo, una agencia inmobiliaria que trae clientes a un gran propietario de inmuebles con más de 100 pisos en alquiler. 2. La cultura tradicional convencional y la cultura tradicional comercial no ayudan a descubrir la existencia de actores corporativos: el caso de las inmobiliarias La cultura tradicional tiene una noción poco sofisticada o poco reflexiva de cuando y en quién confiar. Un error básico de las personas que han sido educadas en la cultura tradicional es ignorar la diferencia fundamental que existe entre dos tipos de actores, personas naturales y personas o actores corporativos. Las personas naturales o bien creen que los dos tipos de actores son igualmente dignos de confianza o más probablemente al no distinguirlos confunden a los actores corporativos con actores naturales. Coleman (1990:547) lo ejemplifica cuando dice que alguien que va a tratar un asunto a una oficina de la administración quiere personalizar el contacto preguntando por el nombre del que le ha atendido y este le contesta

que cualquiera que esté en “esa ventanilla” podrá atenderle en días sucesivos -es decir, cualquier agente autorizado- ya que éste no actúa en tanto persona natural aunque obviamente no lleva un cartel colgado que lo diga con toda claridad; es la experiencia lo que puede permitir que los administrados aprendar a distinguir las personas naturales sin más de las personas naturales que en el el trabajo actúan como agentes de actores corporativos. Los actores corporativos tienen más capacidad de acción que las personas naturales porque tienen agentes a su servicio, entre otras razones, y esto puede llevar a encuentros desafortunados no solamente en sentido psicológico sino también en el sentido de lo que podría ser un contrato negociado mutuamente beneficioso. Algunos actores corporativos, especialmente empresas sin ningún prestigio, como resultan ser las inmobiliarias, viven de la confianza tradicional, esto es, simulan ser personas naturales, de carne y hueso a través de la publicidad, por ejemplo recurriendo a la moda de la responsabilidad social corporativa, dando publicidad a sus donaciones, a una fundación, propia o no, que desarrolla fines sociales, etc. Todo ello como política simbólica para humanizar al actor corporativo que intenta así hacerse perdonar su amoralidad constitutiva (Spencer, 2004). Las empresas sin prestigio pueden usar a terceros para generar confianza, típicamente intermediarios que gestionan el encuentro con el actor corporativo final, digamos agencias y agentes inmobiliarios que te ponen en contacto con el gran propietario dueño de las viviendas que están en oferta para alquilar, confundiendo de esta manera a las personas naturales que tienden a creer que un tercero es garantía de algo cuando en realidad se convierten en cómplices de los contratos de adhesión que se induce a firmar a los clientes en tanto que cobran una comisión antes de que se haya materializado el contrato con la inmobiliaria. Desde el punto de vista de la teoría de la negociación la agencia intermediaria entre cliente e inmobiliaria que alquila convierte en “rehén” al cliente que está buscando un piso o local para alquilar. Entre los actores naturales un tercero podría verse como fuente de confianza pero esto es erróneo porque una técnica conocida de los estafadores y estafadoras es buscar un tercero que hable bien de ellos, un antigua pareja, un compañero de piso que se hace pasar por hermano o hermana del estafador, etc. (Konnikova, 2006).

La confianza como algo interpersonal entre las personas naturales se va desplazando históricamente hacia las empresas y al Estado. Se presta al banco, poniendo allí un depósito a plazo fijo antes que a un pariente que no paga intereses, aunque esto no siempre fue así. En parte este proceso se refuerza en la medida en que los actores corporativos llevan la política de la antigua Roma “divide et impera” generando desconfianza entre las personas naturales; fomentando su individualismo narcisista, su consumismo como consuelo de una existencia mortal, etc. Todo ello hace que se traslade la confianza del plano interpersonal al plano de las organizaciones de las que dependen los individuos para consumir, trabajar, alquilar, etc. Tampoco las personas naturales pueden confiar en airear sus agravios porque por un lado las empresas sin prestigio parecen inmunes a cuestiones de reputación y por otro lado porque cuanto más preciso sea el ataque a su reputación más fácil es que el actor corporativo recurra a la defensa legal de su honor o a la tradición anglosajona de la ley antilibelo que históricamente ni siquiera atendía a la posible verdad de la denuncia del que aireaba la maldad del actor corporativo. De esta manera la ley del silencio, la autocensura cierra el círculo de la indefensión de la persona natural (Vidal, 1997). Las empresas sin prestigio y amorales consideran que todos los clientes no son de fiar y que son colectivamente responsables de los problemas de las empresas. No se buscan soluciones caso a caso sino que se establece una política de guerra contra todos los compradores similares responsabilizándolos colectivamente a los que cumplen los contratos de lo que hacen los que los incumplen. En el caso de una inmobiliaria, la política típicamente consiste en quedarse con la fianza con independencia de que el inquilino haya o no cumplido el contrato, compensando en parte lo que otros inquilinos dejan de pagar o simplemente por avaricia. Este principio de la “responsabilidad colectiva” es propio de las situaciones de guerra y de la política de los grupos terroristas o de aquellos que cínicamente hablan de haber ganado la lucha de clases como Warren Buffett. Los actores corporativos, cuando son empresas sin prestigio, suelen mantener un perfil bajo, no tienen presencia en los medios de comunicación o en las redes sociales, por ejemplo, porque no viven de su reputación en absoluto sino de su conducta de depredador consumado. Para un vendedor que no teme por su reputación porque no tiene ninguna, ni aparentemente la necesita, el coste de perder un

pleito menor no es motivo de preocupación social en absoluto, nadie le va a dejar de hablar porque ya nadie le hablaba; ni de preocupación económica dada su riqueza. Desde una visión de coste-beneficio la empresa amoral entiende que es improbable que la víctima reclame y que en caso de que reclame el juez fallará a favor de la empresa inmobiliaria: las inmobiliarias cuentan con que la mayoría de inquilinos no va a ir juicio. Por ejemplo, si el 80% de inquilinos decide no denunciar, el 20% de casos que sí van a juicio les traen sin cuidado, así como el porcentaje de veces que los jueces fallen a favor de los inquilinos. Los riesgos a los que se enfrenta los inquilinos son casi siempre mayores. Basta con que los jueces tomen decisiones con un grado de certeza del 51%, o sea que exista casi igual probabilidad de fallar a favor de una u otra parte, para que la utilidad esperada del inquilino de ganar menos la utilidad esperada de perder sea negativa dado el riesgo de tener que pagar al abogado de la inmobiliaria si se pierde. Otro elemento de incertidumbre es que las reglas de la evidencia en el campo legal no son las mismas que en el ámbito científico (Ho, 2015). La legislación no determina claramente quién tiene “la carga de la prueba” y por tanto quién tiene que mostrar las evidencias que favorecen su reclamación. Tampoco los inquilinos saben que hay que “curarse en salud” acumulando evidencias desde que entran en un piso hasta que salen. Tu abogado defensor te puede decir que el caso se decidirá por tu palabra contra la suya, lo cual es un poco desalentador. La empresa inmobiliaria, al saber que los inquilinos tienen aversión al riesgo, tiene como modus operandi decir que la fianza con la que se queda de forma extracontractual no cubre todos los supuestos daños creados por el inquilino y de esa manera se reserva poner en marcha una demanda civil para resarcirse de las supuestas pérdidas hasta el último céntimo y será el inquilino, caso de perder el pleito, el que pague las costas. La empresa también parece usar la táctica de “el pie en la puerta”, aunque sea de forma intuitiva como saber tácito. Toda una secuencia de pequeñas concesiones facilita el atraco final. Viene a ejecutarse de la siguiente manera, primero usando el contrato de adhesión, o un contrato estandarizado, que es un contrato a favor de la empresa con cláusulas abusivas (como en un contrato de alquiler una cláusula que autoriza al propietario a poder entrar en el piso alquilado cuando les

parezca; penalizaciones por terminar el contrato antes de plazo...) para así seleccionar a los clientes más ignorantes o incautos; toda esa secuencia de pequeñas concesiones abren paso a una concesión final mucho más importante y económicamente significativa (Cialdini 2009:37), por ejemplo, quedarse con la fianza bajo el pretexto genérico de tener que pintar y limpiar la casa, cuando el desgaste natural no puede cargarse al inquilino. Mientras el actor corporativo demanda que se confíe en ellos no está dispuesto a hacer honor a sus compromisos contractuales si así le conviene. Hay información asimétrica entre unos y otros actores. El actor corporativo sabe el estado de la vivienda en términos de si está en condiciones de uso, qué mantenimiento requiere, etc. Además es un “jugador que repite” mientras que el inquilino es un “jugador ocasional” (Galanter, 1974). Los actores corporativos gracias a ser “jugadores que repiten”, ganan en información asimétrica porque la acumulan; contrastan planes y agendas pasadas con sus resultados; tratan de eliminar las clausulas contractuales que les dieron problemas judiciales en el pasado, etc. Además, esta asimetría es robusta, en el sentido de que aunque el inquilino llegue a conocer el estado de la vivienda alquilada a los pocos días de estar usándola, cualquier problema que tenga le pone, en principio, en manos de la inmobiliaria ya que esta le tiene de “rehén” por los costes que tiene para el inquilino esperar o irse a otra vivienda, y ante la disyuntiva de reclamar que se resuelvan o promover un pleito por incumplimiento del contrato, cuando la no-habitabilidad es notoria y manifiesta, durante cierto tiempo esperará en perjuicio propio en tanto que la vivienda no es utilizable hasta que se hagan las reparaciones. La fianza crea además un coste que influirá en la disposición del inquilino a continuar con el piso en alquiler a modo de “coste desembolsado” que parece erróneo abandonar y de esta manera incita a continuar el contrato echando dinero bueno sobre dinero malo y esto es un error de decisión típico, como aquella cubierta que se reparó una y otra vez y al final se tenía una cubierta vieja que había costado más que si antes de cualquier reparación se hubiera construido una cubierta nueva. Esta distinción entre diferentes tipos de jugadores está clara si pensamos en los seguros deautomóviles. Cuando no había responsabilidad estricta había una clara asimetría, en general, entre

un conductor que tiene un accidente y el abogado del seguro que gestiona cierto número de casos y que por tanto puede saber qué resultados cabe esperar de cada caso, pactar cuotas de reparto de pérdidas y ganancias con otras compañías aseguradoras, etc. Los contratos estandarizados limitan la libertad de contratar, especialmente esos casos en que las necesidades básicas están en juego, típicamente tener una vivienda donde habitar, ya sea de compra o de alquiler porque los préstamos hipotecarios también se hacen generalmente con cláusulas abusivas redactadas por una sola de las partes, el banco, que los convierte en contratos de adhesión. En la sociedad de masas se han generalizado contratos estandarizados que favorecen a los actores corporativos, a las sociedades anónimas o limitadas y por tanto la libertad de contratar no existe realmente (Atiyah, 1979). Algo que también sitúa en posición de debilidad al inquilino es no conocer las conductas predatorias de un lugar en particular, lo que vale tanto como decir que define mal la situación porque cree que es igual a otra que ya conocía (Blumberg 1989:48). Digamos que ha llegado hace poco a ese mercado local y no conoce las prácticas abusivas "normales". Es una persona “distraída” y no creo que baste con recomendarle que se concentre como lo haría Sherlock Holmes. Por ejemplo, es más frecuente encontrar en los expositores de algunos supermercados fruta en malas condiciones en unas ciudades que en otras y por tanto si se viene de una ciudad dónde no hay esta conducta particular, o es menos frecuente, estará menos preparado para comprar en esa ciudad en que sí existe, porque ha dado por supuesto o garantizado lo que ya conoce, sin saber que no es así siempre. 3. La creación del actor corporativo y la pérdida del control de las personas naturales Históricamente ciertos actores crean un actor corporativo con fines públicos, la tan citada compañía inglesa de las indias orientales como ejemplo arquetípico, pero eventualmente pierden el control de él en la medida en que estos actores corporativos se olvidan de los fines públicos y se dedican únicamente a sus fines privados usando incluso su poder corporativo en contra de los intereses de las personas naturales que lo constituyeron y en todo caso en contra de las personas naturales que se verán afectadas por las actividades de estos actores corporativos privatizados (Robins, 2012).

Se puede decir que por su propia constitución el actor corporativo perjudica a las personas naturales que consintieron en la creación del actor corporativo con fines públicos pero que con el paso del tiempo, como la propia compañía inglesa de las indias orientales convierte sus fines públicos en fines privados, ilegalidad histórica que fue consentida y así se convierte en modelo de los privilegios y la mayor capacidad de acción de las futuras corporaciones que finalmente obviando todo fin logran tener más libertad e impunidad en sus actos. El actor corporativo crea de facto un monopolio unilateral en tanto que los individuos que contratan con el actor corporativo privatizado no tienen relaciones entre sí (en general), es decir no están asociados formando a su vez algún otro tipo de actor corporativo y por tanto son fácilmente sustituibles unos por otros ya que sólo intercambian con el individuo en posición central y no directamente entre ellos (Sainz, 1995) y esto crea una desigualdad estructural entre actor corporativo y persona natural. 3.1. Los profesionales como barrera al poder omnímodo del actor corporativo Una barrera histórica contra el actor corporativo eran los profesionales en tanto que organizados como actor corporativo en asociaciones profesionales; universidades basadas en los principios de la colegialidad, etc. El comprador que no ha actualizado la información respecto al debilitamiento de esta barrera histórica da por supuestos ciertos valores, especialmente cuando trata con empresas cree que hay valores profesionales. Cree por ejemplo que la empresa que alquila un piso va a darle algo a cambio de su dinero pero en cierto número de casos no es así. El profesional no hace demandas excesivas y por tanto no deja en manos de los clientes la comprobación del estado de la fontanería y de que la llave de paso del agua del piso que alquila está en perfecto uso y que el agua fluye en la cantidad habitual. El profesional entrega la vivienda en condiciones de uso como algo habitual. Tampoco acepta que el cliente haga demandas excesivas

como que le entreguen la casa que alquila con fiesta de bienvenida incluida; es lógico. Pero la realidad es que las organizaciones, las empresas y sus burocracias privadas, vienen destruyendo desde hace décadas las ocupaciones y las profesiones. Esto sucede, en el caso de los profesionales, porque estos no han sabido gestionar las demandas excesivas de la organización y entonces el farmacéutico ya no sabe hacer fórmulas magistrales (los laboratorios sí, claro, y alguna rara avis del gremio), pero sí sabe procesar recetas de la seguridad social, y llegado el caso marcar el precio de los productos que vende de uno en uno, como un buen tendero de toda la vida. Los profesores hacen inventarios de competencias supuestamente demandadas por las empresas que supuestamente saben definir un puesto de trabajo y sus competencias características pero que no saben decir pura y simplemente en qué consiste pensar. Donde hay demandas excesivas y éstas se aceptan por los empleados no hay profesionalidad. De ahí que no haya sirvientes profesionales, ni amas de casa profesionales, ni militantes profesionales, ni jesuitas profesionales porque las respectivas organizaciones, el amo, la familia egoísta, el partido estalinista, la orden de los jesuitas, hacen demandas excesivas a sus subordinados y miembros, y estos, al sucumbir a estas demandas excesivas, pierden todo rasgo de profesionalidad que pudieran tener (Coser, 1974). El profesional, en términos ideales, tiene como atributos la prudencia, la ética de “al menos no hacer daño”, el llamado principio hipocrático que se entiende bien cuando se piensa en los médicos como profesionales por antonomasia. Los profesionales tienen además la ventaja de trabajar bajo un “paradigma” único que responde al consenso profesional de dónde está “la ciencia normal” que están aplicando, y saben como acceder y usar ese “stock” común de

conocimientos, cómo elaborar un juicio autónomo basado en ese stock y no en la sumisión jerárquica al actor corporativo. Los noprofesionales no tienen ningún paradigma común; hay, por ejemplo, muchas formas de dirigir un proyecto empresarial. No siguen ningún consenso profesional más allá de anticiparse a los deseos del jefe, como los nazis cuando seguían el führerprinzip que consistía en preguntarse qué haría Hitler si estuviera ahí y así obrar en consecuencia. El profesional, en su jerarquía de valores pone por delante al cliente antes que al beneficio (Boudon, 1989:278). Los directivos, en general, son amorales (Jackall, 1989) y por tanto carecen por completo de profesionalidad, por definición, al no cumplir con ninguno de los atributos definitorios de esta. 3.2. Las prerrogativas de la alta dirección Las organizaciones a menudo acaban siguiendo un modelo de gobierno dictatorial o tiránico que sólo atiende a la búsqueda del beneficio con independencia de toda ética y de toda profesionalidad: por un lado destruyen la autonomía profesional en el interior de la organización y la empresa se gobierna autoritariamente; los empleados más honestos sienten vergüenza de la conducta predatoria de la empresa, algo que no ignoran porque ven pasar por sus manos todas las conductas abusivas que tienen estas empresas con sus clientes, como con sus propios trabajadores. Algunos tienen la suerte de poder votar con los pies y se van (Hirschman, 1970). Este modelo de gobernar la empresa al servicio únicamente de los propietarios concibe las prerrogativas de la dirección como algo derivado de la propiedad, pero esto es erróneo porque la propiedad sólo da derecho a mandar sobre las cosas, no sobre los trabajadores o sobre los clientes. Lo correcto es gobernar la empresa considerando que los trabajadores y los clientes son ciudadanos; los trabajadores ciudadanos de la

organización, si así se quiere definir, y los clientes ciudadanos a secas. Por tanto las prerrogativas de la dirección tendrían que tener un fundamento democrático mediante el cual los trabajadores puedan pactar cómo se ejerce la autoridad (algo que hacen a través de los sindicatos, por ejemplo) y por otro lado, los directivos tendrían que entender que los clientes son ciudadanos sobre los que no pueden ejercer ninguna autoridad ni ponerles de hecho multas por falta de deferencia y sumisión a la autoridad de la empresa, por ejemplo, porque ellos no son cargos electos de ninguna entidad política. Allí donde no se negocia democráticamente el ámbito de ejercicio de esa autoridad se recurre a subterfugios para ocultar el ejercicio despótico de la dirección, desde el narcisismo de los directivos y sus bienes conspicuos o posicionales, el yate, la obra de arte en el despacho de la dirección, etc., hasta la cena empresarial y las cestas de navidad para los trabajadores… para simular que son una gran familia… y que los trabajadores acepten la autoridad como hijos que aceptan la autoridad de un padre en parte por el modelo de rol que suministra. Hay que reiterar que la propiedad da derecho a mandar sobre las cosas y no sobre las personas, pero en esas empresas sin democracia, las prerrogativas de la dirección llevan a tratar a los clientes, y no sólo a los trabajadores, como cosas, como enemigos convertidos en cosas, de las que extraer el máximo valor, sin ninguna tipo de cortapisa moral y por tanto los contratos no siguen el espíritu de la ley ni la letra, como sucede cuando las inmobiliarias se quedan con las fianzas sin justificación contractual y basándose sólo en el refrán siciliano de “la fuerza se caga en la razón”. La mentira y la trampa se transforman en algo relativo y por tanto el daño que hacen se transforma en un delito normal de una empresa satánica:

las “satanic mills” que evocaba el poeta William Blake. No tendría por qué ser así, porque hay empresas que sí siguen un modelo de comportamiento plenamente moral (Carroll 1995: 55). 3.3. La destrucción del equilibrio de postguerra entre trabajo y capital La corporación moderna, al absolutizar la búsqueda del lucro, se beneficia de la destrucción del equilibrio de post-guerra, los llamados “treinta gloriosos” o la edad dorada del capitalismo en que los trabajadores y los clientes y otras partes interesadas y afectadas por la actividad de la empresa eran tan importantes como los beneficiarios del beneficio empresarial, fueran estos accionistas o propietarios de empresas familiares, etc. Esa época feliz en que la tasa de natalidad en los países occidentales estaba por encima de la ratio de reposición del que hablan los demógrafos (Fukuyama, 1999:44) por poner un ejemplo claro, porque la moral del combate por la vida estaba alta y el carpe diem y el narcisismo consumista no había irrumplido todavía. Fue precisamente la elección de Thatcher y Reagan lo que marcó el ascenso al poder político de la ideología de un mercado libre de todo tipo de ataduras éticas y una era de destrucción de todo tipo de valores humanos, al estar alarmadas las élites empresariales por la caída de la tasa de beneficios (Useem, 1986). Si atendemos al estudio de Sanford Jacoby (2004:23) los treinta gloriosos son un paréntesis porque los empresarios a principios del siglo XX consideraban a los trabajadores una carga y no querían tenerlos empleados de forma permanente sino decidir su continuidad o no continuidad en el trabajo día a día. Es decir, el neoliberalismo, logra un retroceso social de ¡100 años! como se puede ver en España con esos contratos de un día de duración o por horas. La relación entre los altos directivos y las ocupaciones puede ser tal que los directivos las controlen

o que las ocupaciones controlen a los directivos. También puede haber situaciones de equilibrio. En la época en que escribe, Trice et al. (1993:188) entiende que los contables, ingenieros, farmacéuticos y trabajadores descualificados ya han sido controlados por los altos directivos mientras que profesores de universidad, trabajadores sociales, médicos de hospitales públicos y policías todavía tienen ocupaciones que controlan a sus altos directivos. Los profesores de universidad (sólo los que tienen un contrato a prueba de decisiones despóticas de la dirección tales como la expulsión de un profesor por razones ideológicas o similares, es decir los “tenured professors”) claramente porque son los propietarios de la universidad pública según deja claro la teoría económica de los derechos de propiedad que sostiene que toda la propiedad está asignada (Sainz:1995), pero también es algo empírico como se puede ver en la universidad inglesa de Oxford donde los profesores funcionan como un despacho profesional de abogados en que todos son propietarios colectivamente de la universidad y pueden despedir al administrador o burócrata en jefe si así les conviene. Los catedráticos entienden que la productividad del profesor no es realmente observable en tanto que actividad mental (Miller, 1993), de ahí que históricamente se construya la idea de la autonomía profesional, la vocación, etc., el grupo de los iguales, o sea la colegialidad, la socialización en los valores profesionales mientras están formándose como profesionales, etc., como mecanismos de autorregulación y control. Pero cuando las burocracias se apoderan de la universidad usurpan la propiedad de los catedráticos, entre otras cosas porque los catedráticos que ocupan los puestos directivos, que tienen reservados por ley, establecen alianzas entre sí y con otros directivos externos a la

universidad como el consejo económico social, siguiendo el modelo de universidad acordado en Bolonia y en definitiva empiezan a promover una visión taylorista de la productividad basada en el número de huevos que ponen las gallinas, no importa si con salmonelosis o plagio-elosis (Sainz, 1995). Los médicos de los hospitales públicos tienen en su momento directivos que son ellos mismos médicos y por tanto pueden entender los valores profesionales específicos de la profesión, pero en un determinado momento se introduce a economistas como directivos de hospitales más interesados en los principios del coste-beneficio y generar negocio para la industria biosanitaria, degradando así a los profesionales al entender la salud como negocio (Irigoyen, 2011). Más curioso resulta el caso de la policía porque sólo puede ser dominada gerencialmente militarizándola, lo cual en una democracia es algo escandaloso e impresentable ya que de esa manera pierde por completo su autonomía y el trabajo de gestión del delito, es decir intentar que no aumente pero no acabar con él en la medida en que eso supera su mandato legal y sus recursos, que es su principal razón de ser en la democracia. Gracias a asumir cierto papel ambiguo puede disuadir conductas delictivas con prácticas fundamentadas más allá de la teoría y de qué evidencias justifican una detención, y al mismo tiempo no procesar delitos en la medida que su génesis social les hace pensar que no son asunto suyo y que son otros actores los que tendrían que controlar las causas. Esto sólo se puede hacer desde la autonomía profesional aunque ello conlleve arrogarse cierta “superioridad moral” en sus decisiones (Sainz, 1990). También entiende Trice que abogados y trabajadores de grandes empresas y trabajadores cualificados mantienen el equilibrio y mutuo acomodo en los años 90. Mientras que se mantienen

relaciones igualitarias en cooperativas y centros escolares alternativos. Todo ello a modo de ejemplo de referencia. Pero Trice predice que hacia el año 2000 los profesores de universidad, médicos de hospitales públicos, etc., perderán terreno frente a la alta dirección llegando a una situación de equilibrio. Y en una vuelta de rosca más habría que decir que en la década actual perderán todavía más terreno siendo controlados por los altos directivos y directores generales. La tendencia no ha parado ahí porque con el llamado “New Public Management” los profesores de las universidades públicas, médicos de hospitales públicos, etc., han sido finalmente dominados por la alta dirección, rectores, directores de hospitales que no son ellos mismos necesariamente médicos, claro, etc. El ultraliberalismo los habrá finalmente burocratizado haciendo realidad para un profesor la pesadilla de convertirse en farmacéutico o puro contable; creativo, claro. Habría que añadir, en el campo del urbanismo, ya que hablamos de inmobiliarias en este trabajo, a otros profesionales que sucumbieron a las burocracias privadas, los arquitectos, que al ponerse a las órdenes de los propietarios y empresarios de la construcción, renunciaron al buen gusto que era su valor añadido frente a los criterios puramente crematísticos y que, gracias a sus valores estéticos y al saber tradicional de cómo construir que eran parte de su identidad profesional, habían producido lo mejor de cada ciudad. En tiempos más recientes la existencia de normas técnicas de la construcción seguía siendo, aparentemente, compatible con los criterios de seguridad y estéticos, pero finalmente, en países como EE.UU., la evidencia científica de otros profesionales respecto a la viabilidad técnica de un diseño debilitó el estatus profesional de los arquitectos mientras que otras profesiones más recientes lograron combinar, aparentemente, el

estatus profesional y la evidencia científica (Choi, 2020). La profesionalidad y los profesionales habían sido uno de los pilares de una sociedad basada en la confianza y el respeto mutuo. Destruyendo la profesionalidad se genera una sociedad en que “el ganador se lo lleva todo”, del sálvese quién pueda, en definitiva un mundo hobbesiano de lucha de todos contra todos. El orden social se hace precario y se encarga a la policía la tarea de contener el desorden, desorden que al tener un origen sistémico, sólo podrán contener de forma precaria realizando castigos al estilo del obrero incriminado como dirigente de la manifestación que le coge por detrás en “Tiempos modernos” de Chaplin. 4. La experiencia del Reino Unido para regenerar el sector inmobiliario: la acreditación voluntaria Cuando la demanda es superior a la oferta, manda ésta última, la oferta, y no hay muchas soluciones a corto plazo. Ésta es la reflexión que se hacen los que estudian el caso de Inglaterra (Hughes & Lowe, 2007). E igualmente cabe decir lo mismo de España en tanto que algún estudio estima que existe una necesidad de dos millones de nuevas viviendas (Atlas real estate analitycs, sin fecha) Proponer a las inmobiliarias un proceso de acreditación voluntaria sólo interesa, y hasta cierto punto en el caso inglés, cuando hay baja demanda y esto aunque las inmobiliarias sean conscientes de la mala reputación social que tienen y que la acreditación podría mejorar su reputación. Si además, como sucede en España, hay un modelo liberal puro en la política de la vivienda se hace todavía más complicado buscar soluciones a corto plazo. Entiendo que donde la mayor parte de la vivienda es en propiedad, un 85%, en España (y el restante quince por ciento distribuído en un 2% de vivienda cedida gratuitamente, etc; un 11% de vivienda en alquiler y

una parte residual del 2% de vivienda social,) el modelo es extremadamente liberal (Scanlon, 2015). La vivienda en propiedad, en este modelo liberal, es un resultado del complejo bancarioinmobiliarioindustrial. El crédito hipotecario representa una buena proporción del crédito bancario; el sector de la construcción ha generado siempre un buen negocio en España desde la época de la reconstrucción tras la guerra civil. Prueba de ello son las multinacionales de la construcción españolas. La vivienda en propiedad fue parte de la política paternalista del franquismo o más sencillamente de la política de control social: el que está pagando una hipoteca necesita la estabilidad del sistema económico y político. Los particulares entienden que la vivienda en propiedad es una forma de construir un patrimonio además de usar, mientras tanto, un bien esencial. En tanto que existe una demanda insatisfecha importante según la estimación de Atlas real estate analitycs (Atlas real estate analitycs, sin fecha) de unos dos millones de viviendas, el sector inmobiliario de viviendas en alquiler se convierte en un actor poderoso que, además, carece por completo de regulación suficiente. Y tampoco quiere ser, probablemente, regulado ni de forma pactada a través de un proceso de acreditación porque al día de hoy impone fácilmente su forma de entender el negocio. Por un lado no depende en absoluto de la reputación porque siempre hay clientes potenciales no informados de sus derechos e ignorantes de las prácticas abusivas de las grandes empresas inmobiliarias que viven de alquilar a particulares, y si no es un cliente el que acepta sus condiciones será fácil encontrar otro. Excluyendo el mito de la autorregulación que nadie se cree, sólo queda la regulación voluntaria a través de procesos de acreditación, como se ha hecho en Inglaterra con resultados desiguales. De hecho se sabe que la

acreditación no es aceptada allí dónde hay una fuerte demanda (Hughes & Lowe, 2007). Como existe el deber moral de explorar soluciones para los problemas sociales, siempre se puede hacer la prueba de convocar a los grandes propietarios de pisos en alquiler y a otros no tan grandes para persuadirles de las ventajas de un proceso de acreditación frente a la opción de obligarles a ello mediante un proceso de licencias para ejercer la actividad de alquiler, algo que no estaría exento de polémica si se toma como modelo la experiencia de las licencias en el campo del taxi. La acreditación puede llevar a obtener mejores clientes, es decir, en el caso del alquiler a personas que no dejarán de pagar el alquiler, mantendrán en buenas condiciones la casa alquilada, etc., y correlativamente a propietarios que se comprometan igualmente a entregar la casa en condiciones de habitabilidad, etc. El registro de empresas acreditadas conlleva un proceso de sanciones y eventual expulsión de aquellas empresas que no cumplan con sus obligaciones. Sólo las empresas honestas aceptarían esto mientras que las ultraliberales preferirían seguir con el statu quo que les permite entregar las viviendas en malas condiciones o incluso quedarse con las fianzas sin razones contractuales y otros abusos. El gobierno, mediante la legislación, podría incitar a la aceptación de esta certificación pero también tendría que dotarse del recurso legal de alterar el estatus jurídico de una sociedad anónima o limitada disolviéndola o eliminando todos sus privilegios, esa responsabilidad limitada que tienen las empresas por ley (Cray, 2002) para aplicarlo en casos de abusos repetidos o extremos y de esta manera tendría una alternativa al acuerdo negociado en el proceso de negociación con las inmobiliarias. De forma complementaria el gobierno también podría realizar una

política sistemática de promoción de nuevas viviendas construyéndolas para competir con el mercado liberal y dar ejemplo de calidades, precios, e incluso de localización si hiciera una política de reordenación urbana, pero este modelo no parece que exista en el espectro político español. Esto requiere planificar a cierto plazo y el cortoplacismo es el ethos de la época. Con la planificación de nuevas promociones construidas por iniciativa pública se podría corregir el tipo y calidad de la oferta para adecuarla a la demanda generando una oferta de vivienda para el acceso en propiedad y también esas viviendas nuevas podrían ser en parte viviendas con alquileres tasados para esa parte de la población que no puede reunir suficiente dinero para dar una entrada o que se deja una parte desproporcionada del sueldo en alquiler; de media, más del 30 o 35% del sueldo se dedica a pagar un alquiler según algunas estimaciones. Otras políticas como el control de rentas máximas de alquiler requieren conocer precisamente quiénes son los que ofertan viviendas en alquiler y ver todas las posibles consecuencias no queridas de esta política. Esta política tiene una gran tradición en diferentes países y épocas y esas experiencias enseñan que esta política tiene una gran inercia, una vez puesta en marcha lleva mucho tiempo eliminarla y es seguramente por este motivo que hay tanta resistencia a promoverla en España. Las encuestas y “barómetros” del Centro de Investigaciones Sociológicas muestran que la población española es consciente de los problemas. Los encuestados muestran su preocupación por el precio de las alquileres, las hipotecas, etc., y el gobierno con estas encuestas se preocupa, o sea se preocupa, pero no llega a ocuparse de forma efectiva interviniendo en la calidad de los alquileres

mediante acreditaciones, licencias para que el alquiler se considere un servicio público suministrado privadamente, etc., promoción pública que incida significativamente en la falta de todo tipo de viviendas, en el acceso a la vivienda de los jóvenes que tienen que seguir viviendo con los padres, etc. Obviamente el bienestar de los jóvenes pasa en primer lugar por acceder a un trabajo, y un trabajo con un salario suficiente que permita acceder en algún momento a una vivienda digna. Si nos fijamos en algunas fuentes oficiales que podrían tener cierta relevancia, por ejemplo las estadísticas del Consejo General del Poder Judicial, nos encontramos que, en las estadísticas sobre pleitos referidos a arrendamientos urbanos, mezclan la falta de pago de la renta con la devolución de fianzas ("Falta de pago de la renta o de cantidades que se asimilan (incluido fianzas); Consejo General del Poder Judicial, sin fecha"). Es para nota, por decirlo de alguna manera. 5. A modo de conclusión El interfaz entre la sociedad civil y el Estado con mayúscula siempre es precario porque el Estado está al servicio de los actores corporativos ya que se argumenta que, en su día, los actores corporativos crearon riqueza y los actores naturales se beneficiaron de ello, pero al mismo tiempo el Estado tiene que justificarse, legitimarse, frente a los actores o personas naturales en tanto que ciudadanos de un país democrático. La forma actual de resolver los problemas que surgen entre actores corporativos y personas naturales es, en primer lugar, no medir la magnitud de los problemas, dejando así que el paso del tiempo y la resignación los resuelvan. El Estado crea una dependencia a los ciudadanos respecto a la procura existencial pero no cuida lo suficiente de los ciudadanos que a la postre tienen difícil “votar con los pies” yéndose a otro país dónde los traten

mejor; cosa que ya hicieron en su día y que por supuesto siguen haciendo bajo su cuenta y riesgo. Desde el punto de vista de la voluntad, las personas naturales pueden demandar que el Estado haga algo. Pero el Estado tiene pocas ofertas que hacer en la medida en que haya sido capturado por los actores corporativos. A nivel particular las personas pueden seguir la ética de “El libro de los muertos” del antiguo Egipto: cuando descubras que alguien es un ladrón no vuelvas a hacer tratos con él. Ni con gente como él habría que añadir. En resumen intentar escapar de la interacción con actores corporativos, especialmente cuando tienen ciertas características como la falta de profesionalidad. Hay que sopesar todo lo que sean indicios de que uno se dispone a hacer un contrato con alguien que no es profesional (no tiene ética profesional, está más interesado en el dinero del cliente que en prestarle un servicio, empieza desconfiando sospechando hasta de la autenticidad del que firma el contrato, etc.) y por tanto no hacer el contrato. Puede que lo racional sea comenzar confiando, pero hay que obtener información cuanto antes de con quién se está tratando y de si es un profesional que sigue los principios éticos, etc., y no cerrarse en ningún momento puertas para poder retirarse, aún en el último momento como recomienda la teoría de la negociación, evitando dar comisiones a agentes intermediarios, porque los intermediarios te van arrastrando por el mal camino, ya que si has dado una comisión al intermediario ya estás coaccionado para firmar un contrato que puede no convenirte, especialmente con esos vendedores, propietarios, empresarios que no exhiben un comportamiento profesional. Hay que ser conscientes de los déficits de la cultura tradicional y de las prácticas abusivas de la cultura corporativa que se muestran en la diferencia entre un enfoque

empresarial basado en los accionistas por encima de todo y un enfoque alternativo que tiene en cuenta a todas las partes interesadas y/o afectadas por las actividades de una empresa, trabajadores, clientes, etc. Otra respuesta a estos problemas sería la construcción de actores corporativos como asociaciones de consumidores, para enfrentarse en igualdad de condiciones a las corporaciones que se comportan como auténticos psicópatas. Pero hay que saber que esta figura no resuelve el problema ya que las asociaciones de consumidores son también jugadores que repiten (al igual que los árbitros en los procesos de arbitraje) y pueden por tanto no atender los casos concretos que pueden resultar norentables económicamente. Esto no es así cuando pueden agrupar los casos como sucede con las llamadas “acciones de clase” en EE.UU; sin duda más eficaces que los pleitos individuales. Si las personas no reclaman legalmente cuando ven vulnerados sus derechos puede ser porque no conocen sus derechos o porque no confían en los abogados que tendrían que usar para defenderlos, o incluso porque, aunque conozcan sus derechos y confíen en sus abogados, no confían en la capacidad del sistema judicial para reconocer sus derechos. Y porque todo esto tiene asociados costes psíquicos tales como el coste de esperar y la incertidumbre respecto al resultado. Se sabe que la lentitud de la justicia es parte del diseño del aparato judicial porque se considera una solución técnica para enfriar las posibles disputas e incluso para dejar que el tiempo lo cure todo. Por eso los tribunales acaban convirtiéndose en símbolos que no están hechos para ser usados. En realidad el único actor corporativo que está a la altura de los actores corporativos privados empresariales son los partidos políticos y tal vez sólo en la medida en que llegan a gobernar y por

tanto tienen a su disposición, relativamente, la burocracia, etc. De estos partidos políticos cabría esperar que asumieran la necesidad de debatir la creación de un proceso de acreditación voluntario o un proceso de puesta en marcha de licencias obligatorias para poder alquilar viviendas. Otras medidas inmediatas serían eliminar las fianzas porque crean una ventaja contractual, otra más, que favorece a los actores más fuertes, los actores corporativos. 6. Bibliografia Alvarez, J. (1984): Burocracia y poder político en el régimen franquista. Instituto Nacional de Administración Pública. Atlas real estate analytics (sin fecha): Estado y tendencias del build to rent en España. Análisis de oferta y demanda. www.atlas-reanalytics.com (acceso 10 de abril de 2021). Atiyah, P.S. (1979): The rise and fall of freedom of contract. Oxford University Press. Blumberg, P. (1989): Predatory society. Oxford University Press. Boudon, R. et al. (1989): A critical dictionary of sociology. Routledge. Boyer, R. (1996): States and market: a new engagement for the twenty-first century? En R. Boyer and D. Drache eds. States and markets. The limits of globalization. Edited by Robert Boyer and Daniel Drache. Routledge. Carroll, A.B. (1995): Stakeholder thinking in three models of management morality: a perspective with strategic implications pp. 47-74 in Juha Nasi (editor) Understanding stakeholder thinking. Helsinki, Finland: LSR publications. Cialdini, R. (2009): Influence. Pearson Education. Choi, B. H. (2020): Software as a profession. Harvard Journal of Law & Technology, 33,2, pp.557638.

Consejo General del Poder Judicial sin fecha). https://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Temas/EstadisticaJudicial/Estadistica-por-temas/Datospenales-civiles-y-laborales/Civil-y-laboral/Arrendamientos-Urbanos/ acceso 12.5.21) Coleman, J.S. (1990): Foundations of social theory. Harvard University Press. Cray, C. (2002): Chartering a new course: revoking corporation´s right to exist. Multinational monitor 23, 10 (oct. Nov.) Duncan, O. D. (1984): Notes on social measurement. Historical and critical. Russell Sage Foundation. Frank, T. (2001): One market under god: extreme capitalism, market populism and the end of economic democracy. Martin Secker & Warburg Ltd. https://doi.org/10.17077/2168-569X.1373 Fukuyama, F. (1999): The great disruption. Profile books. Galanter, M. (1974): Why the “haves” come out ahead: speculations on the limits of legal change, Law and society, fall, 95-160. https://doi.org/10.2307/3053023 Greve, H.R., Palmer, D. & Pozner, J. (2010): Organizations gone wild: the causes, processes, and consequences of organizational misconduct, The Academy of Management Annals, 4:1, 53-107. https://doi.org/10.1080/19416521003654186 Hirschman, A.O. (1970): Exit, voice and loyalty. Responses to decline in firms, organizations, and states. Oxford University Press. Hellman, J. & Kaufmann, D. (2001): Finanzas y desarrollo, pp.3135 (https://www.imf.org/external/pubs/ft/fandd/spa/2001/09/pdf/hellman . pdf acceso 10.5.21) Ho, H. L. (2015): The legal concept of evidence. En E. N. Zalta (ed.)

(https://plato.stanford.edu/archives/win2015/entries/evidence-legal ) Hughes, D. and Houghton, R. (2007): Acreditation pp.125-141 en David Hughes and Stuart Lowe The private rented housing market (2007) Ashgate. https://doi.org/10.4324/9781351145640-8 Irigoyen, J. (2011): La reestructuración de la profesión médica. Política y sociedad 48,2, pp. 277293. https://doi.org/10.5209/rev_POSO.2011.v48.n2.4 Jackall, R. (1989): Moral mazes: the world of corporate managers. Oxford University Press. Jacoby, S. (2004): Employing Bureaucracy: Managers, Unions, and the Transformation of Work in the 20th Century, Revised Edition. Lawrence erlbaum associates publishers. Konnikova, M. (2016): The confidence game. Canongate books. Lipsky, M. (1983): Street level bureaucracy: dilemmas of the individual in public services. Russell Sage Foundation. Maudes, A. (2017): Captura regulatoria. (http://blognewdeal.com/antonio-maudes/capturaregulatoria/ (acceso 10.5.21) Miller (1993): Managerial dilemmas: the political economy of hierarchy. Cambridge University Press. https://doi.org/10.1017/CBO9781139173742 Robins, N. (2012): The Corporation That Changed the World. Pluto press. Sainz, E. (1995): El gobierno de la universidad, pp. 183-222. En E. Sainz (comp.) Las organizaciones como sistemas constitucionales. Ensayos sobre el modelo de gestión burocrática de la universidad pública. Método ediciones. Sainz, E. (1990): La teoría de la decisión en el estudio de la conducta de policías y fiscales. Cuadernos de Política Criminal 41, 1990, 411-426. Scanlon, Kathleen, Fernández Arrigoitia, Melissa and Whitehead,

Christine M E (2015): Social housing in Europe. European Policy Analysis (17). pp. 1-12. Spencer, R. (2004): Corporate law and structures. Exposing the roots of the problem. Corporate watch. https://corporatewatch.org/product/corporate-law-andstructures-exposing-the-rootsof-the-problem/ (acceso 12.5.21) Trice H.M. & Beyer J. M. (1993): The Cultures of Work Organizations. Pearson 1993. Useem, M. (1986): The inner circle: large corporations and the rise of business political activity in the U.S. and U.K. Oxford University Press. Vidal, J. (1997): Mclibel: burger culture on trial. Pan.