Die privatrechtliche Stellung behinderter Menschen im Wohnraummietrecht [1 ed.] 9783428517978, 9783428117970

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Schriften zum Bürgerlichen Recht Band 327

Die privatrechtliche Stellung behinderter Menschen im Wohnraummietrecht Von Georg J. Decker

asdfghjk Duncker & Humblot · Berlin

GEORG J. DECKER

Die privatrechtliche Stellung behinderter Menschen im Wohnraummietrecht

Schriften zum Bürgerlichen Recht Band 327

Die privatrechtliche Stellung behinderter Menschen im Wohnraummietrecht Von Georg J. Decker

asdfghjk Duncker & Humblot · Berlin

Die Juristische Fakultät der Universität Augsburg hat diese Arbeit im Jahre 2004 als Dissertation angenommen.

Bibliografische Information Der Deutschen Bibliothek Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über abrufbar.

Alle Rechte vorbehalten # 2005 Duncker & Humblot GmbH, Berlin Fremddatenübernahme und Druck: Berliner Buchdruckerei Union GmbH, Berlin Printed in Germany ISSN 0720-7387 ISBN 3-428-11797-2 Gedruckt auf alterungsbeständigem (säurefreiem) Papier ∞ entsprechend ISO 9706 *

Internet: http://www.duncker-humblot.de

In Liebe und Dankbarkeit meinen Eltern gewidmet

Vorwort Die Arbeit wurde im Sommersemester 2004 von der Juristischen Fakultät der Universität Augsburg als Dissertation angenommen. Literatur und Rechtsprechung sind bis Juli 2004 berücksichtigt. Besonderen Dank schulde ich meinem Doktorvater, Herrn Prof. Dr. Jörg Neuner, für die zahlreichen konstruktiven Anregungen und vielfältigen Hilfestellungen im Rahmen der Betreuung meiner Arbeit sowie für deren überaus zügige Begutachtung. Weiter danke ich Herrn Prof. Dr. Michael Kort für die rasche Anfertigung des Zweitgutachtens. Motivierend sowie in finanzieller und ideeller Hinsicht hilfreich war die Bewilligung eines Promotionsstipendiums durch die Bischöfliche Studienförderung Cusanuswerk. Darüber hinaus gehört mein Dank all jenen, die mich über die gesamte Zeit der Arbeitserstellung unterstützt haben. Hervorzuheben sei an dieser Stelle Frau Stefanie Samland, die mir vor allem bei diversen computertechnischen Fragen geholfen hat. Ohne die vielfältige, unermüdliche und liebevolle Unterstützung meiner Eltern sowie meiner Freundin Katharina Benz wäre mir die Fertigstellung der Arbeit nicht möglich gewesen. Dafür möchte ich ihnen von ganzem Herzen danken. München, im März 2005

Georg J. Decker

Inhaltsübersicht Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

23

1. Teil Allgemeine Grundlagen

27

§ 1 Der Begriff der Behinderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

27

I. Allgemeine Behinderungsbegriffe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

28

II. Kategorisierungsmöglichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

30

III. Allgemeine juristische Behinderungsbegriffe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

35

IV. Der Behinderungsbegriff im Mietrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

44

§ 2 Verfassungsrechtliche Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

46

I. Der verfassungsrechtliche Schutz behinderter Menschen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

46

II. Internationale Vorgaben zum Schutz behinderter Menschen . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

52

III. Der verfassungsrechtliche Schutz des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

54

IV. Der verfassungsrechtliche Schutz des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

56

V. Weitere themenrelevante Grundrechte im Wohnraummietrecht . . . . . . . . . . . . . . . .

59

VI. Einwirkungen des Verfassungsrechts auf das Wohnraummietrecht . . . . . . . . . . . . .

60

§ 3 Besonderheiten bei Willenserklärungen von und gegenüber behinderten Menschen

64

I. Wirksamkeit von Willenserklärungen und geschäftsähnlichen Handlungen . . . .

64

II. Gesetzliche Vertretung behinderter Personen im Wohnraummietrecht durch Betreuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

72

§ 4 Die Haftung im Mietrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

78

I. Die Haftung zwischen den Mietvertragsparteien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

78

II. Die Haftung im Nachbarschaftsverhältnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

82

III. Die Haftung des Betreuers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

86

10

Inhaltsübersicht 2. Teil Behinderungsspezifische Probleme im zeitlichen Verlauf eines Mietverhältnisses

89

§ 5 Die Begründung des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

89

I. Der Abschluß des Mietvertrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

89

II. Vorvertragliche Informationspflichten der Vertragsparteien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 § 6 Die Ausgestaltung des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114 I. Ausgestaltungsmöglichkeiten und ihre Relevanz für behinderte Personen . . . . . . 114 II. Mietverhältnis auf bestimmte Zeit, §§ 542 Abs. 2, 575 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 III. Gebrauchsüberlassung an Dritte, §§ 540, 553 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127 IV. Werkwohnungen, §§ 576 ff. BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 V. Inhaltskontrolle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149 § 7 Die Durchführung des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156 I. Vertragliche Rechte und Pflichten der Mietparteien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 II. Die Mängelgewährleistung, §§ 536 ff. BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205 III. Behindertengerechte (Bau-)Maßnahmen i. S. v. § 554a BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213 § 8 Die Beendigung des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259 I. Genehmigungs- und Mitteilungspflichten des Betreuers bei Kündigung von Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259 II. Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, §§ 573, 574 ff. BGB . . . . . . . 265 III. Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289 IV. Die rechtliche Lage des behinderten Untermieters bei Beendigung des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305 V. Die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307 § 9 Räumungs- und Vollstreckungsschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316 I. Räumungsschutz, §§ 721, 794a ZPO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316 II. Vollstreckungsschutz, § 765a ZPO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322 Literaturverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329 Sachwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347

Inhaltsverzeichnis Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

23

1. Teil Allgemeine Grundlagen

27

§ 1 Der Begriff der Behinderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

27

I. Allgemeine Behinderungsbegriffe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

28

1. Der Behinderungsbegriff der World Health Organization (WHO) . . . . . . . . . .

28

2. Der Behinderungsbegriff in der Medizin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

30

3. Der Behinderungsbegriff in der (Sonder-)Pädagogik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

30

II. Kategorisierungsmöglichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

30

1. Art der Behinderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

31

a) Körperliche Behinderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

31

b) Geistige Behinderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

31

c) Seelische / psychische Behinderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

32

2. Vorformen / verwandte Formen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

32

a) Ungünstige Persönlichkeitsmerkmale / Geringfügige Beeinträchtigungen

32

b) Krankheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

33

c) Chronische Krankheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

33

d) Drohende Behinderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

34

e) Altersbedingte Gesundheitseinschränkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

34

III. Allgemeine juristische Behinderungsbegriffe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

35

1. Der Behinderungsbegriff im Sozialrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

35

a) Der Behinderungsbegriff im Sozialgesetzbuch Neuntes Buch (SGB IX)

35

b) Der Behinderungsbegriff in anderen sozialrechtlichen Vorschriften . . . . .

37

12

Inhaltsverzeichnis 2. Der verfassungsrechtliche Behinderungsbegriff in Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG

38

a) Meinungsstand in Literatur und Rechtsprechung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

39

b) Stellungnahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

40

3. Der Behinderungsbegriff im Behindertengleichstellungsgesetz (BGG) . . . . .

42

4. Der Behinderungsbegriff im Bürgerlichen Gesetzbuch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

42

5. Der Behinderungsbegriff im „Americans with Disabilities Act“ (ADA) . . . .

43

IV. Der Behinderungsbegriff im Mietrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

44

§ 2 Verfassungsrechtliche Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

46

I. Der verfassungsrechtliche Schutz behinderter Menschen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

46

1. Das spezielle Gleichheitsgebot, Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

46

a) Grundrechtsträger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

47

b) Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG als subjektives Abwehrrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

47

c) Objektive Geltungsdimension . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

49

d) Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG als Leistungs- und Teilhaberecht . . . . . . . . . . . . . . .

50

2. Der allgemeine Gleichheitssatz, Art. 3 Abs. 1 GG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

51

3. Die Menschenwürde, Art. 1 Abs. 1, 2 GG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

51

4. Das allgemeine Persönlichkeitsrecht, Art. 1 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 GG . . . . . .

52

5. Das Sozialstaatsprinzip, Art. 20 Abs. 1 GG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

52

II. Internationale Vorgaben zum Schutz behinderter Menschen . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

52

III. Der verfassungsrechtliche Schutz des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

54

1. Die Eigentumsgarantie, Art. 14 Abs. 1 GG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

55

2. Die Privatautonomie, Art. 2 Abs. 1 GG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

55

IV. Der verfassungsrechtliche Schutz des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

56

1. Die Sozialpflichtigkeit des Eigentums, Art. 14 Abs. 2 GG . . . . . . . . . . . . . . . . . .

56

2. Das Besitzrecht des Mieters als Eigentum i. S. v. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG

57

3. Das Sozialstaatsprinzip, Art. 20 Abs. 1 GG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

58

V. Weitere themenrelevante Grundrechte im Wohnraummietrecht . . . . . . . . . . . . . . . .

59

VI. Einwirkungen des Verfassungsrechts auf das Wohnraummietrecht . . . . . . . . . . . . .

60

1. Die Einwirkung der Grundrechte auf das Privatrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

60

Inhaltsverzeichnis

13

2. Auswirkungen auf das Verhältnis von Privatrechtssubjekten im Wohnraummietrecht unter besonderer Berücksichtigung des Schutzes behinderter Menschen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

62

§ 3 Besonderheiten bei Willenserklärungen von und gegenüber behinderten Menschen

64

I. Wirksamkeit von Willenserklärungen und geschäftsähnlichen Handlungen . . . .

64

1. Die behinderte Person als Erklärender . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

65

2. Die behinderte Person als Erklärungsempfänger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

66

a) Zugang der Willenserklärung bzw. der geschäftsähnlichen Handlung . . .

66

b) Wirksame Einbeziehung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen in den Mietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

68

3. Geschäftsunfähige behinderte Personen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

70

II. Gesetzliche Vertretung behinderter Personen im Wohnraummietrecht durch Betreuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

72

1. Voraussetzungen der Betreuerbestellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

72

2. Mögliche Aufgabenkreise des Betreuers im Wohnraummietrecht . . . . . . . . . . .

74

a) Wohnungsangelegenheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

75

b) Vermögenssorge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

76

c) Aufenthaltsbestimmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

76

d) Zuweisung von konkreten Angelegenheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

77

§ 4 Die Haftung im Mietrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

78

I. Die Haftung zwischen den Mietvertragsparteien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

78

1. Die Haftung des behinderten Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

78

2. Die Haftung des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

80

II. Die Haftung im Nachbarschaftsverhältnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

82

1. Die Haftung zwischen Hausbewohnern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

82

2. Die Haftung des Vermieters gegenüber Nachbarn des behinderten Mieters bzw. Familien- oder Haushaltsangehörigen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

84

III. Die Haftung des Betreuers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

86

1. Die Haftung gegenüber dem Betroffenen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

86

2. Die Haftung gegenüber Dritten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

88

14

Inhaltsverzeichnis 2. Teil Behinderungsspezifische Probleme im zeitlichen Verlauf eines Mietverhältnisses

89

§ 5 Die Begründung des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

89

I. Der Abschluß des Mietvertrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

89

1. Diskriminierung der behinderten Person . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

90

a) Die Rechtslage bei Diskriminierung von behinderten Personen beim Vertragsabschluß . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

90

aa) Schadensersatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

91

bb) Geldentschädigung für immaterielle Schäden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

94

cc) Beseitigung und Unterlassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

96

dd) Kontrahierungszwang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

96

b) Diskriminierungsschutz durch Umsetzung der EG-Richtlinien 2000 / 78 / EG und 2000 / 43 / EG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

99

c) Gesetzlicher Diskriminierungsschutz de lege ferenda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 2. Genehmigungspflicht für Betreuer bei An- bzw. Vermietung von Wohnraum, § 1907 Abs. 3 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 a) Anmietung von Wohnraum für den Betroffenen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 b) Vermietung von Wohnraum des Betroffenen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 II. Vorvertragliche Informationspflichten der Vertragsparteien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 1. Warnpflichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 2. Wahrheitspflichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 3. Optimierungspflichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 § 6 Die Ausgestaltung des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114 I. Ausgestaltungsmöglichkeiten und ihre Relevanz für behinderte Personen . . . . . . 114 1. Mietverhältnisse auf unbestimmte und bestimmte Zeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 2. Verminderter Mieterschutz bei Mietverhältnissen i. S. d. §§ 549 Abs. 2 u. 3, 573a BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 a) Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch, § 549 Abs. 2 Ziff. 1 BGB 115 b) Einliegerwohnraum, § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 c) Wohnraum für Personen mit dringendem Wohnungsbedarf, § 549 Abs. 2 Ziff. 3 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116

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d) Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen, § 549 Abs. 3 BGB 118 e) Einliegerwohnraum, § 573a Abs. 1 u. 2 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 3. Gebrauchsüberlassung an Dritte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 4. Mietverhältnisse im Zusammenhang mit Dienstverhältnissen . . . . . . . . . . . . . . 119 II. Mietverhältnis auf bestimmte Zeit, §§ 542 Abs. 2, 575 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 1. Zulässige Befristungsgründe für den behinderten Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . 120 a) Eigenbedarf, § 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120 b) Umbauten, § 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 2 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122 c) Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten, § 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 3 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 2. Mitteilungspflicht des Vermieters, § 575 Abs. 1 Satz 1 a.E. BGB . . . . . . . . . . . 124 3. Die rechtliche Lage des behinderten Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 III. Gebrauchsüberlassung an Dritte, §§ 540, 553 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127 1. Erlaubnisfreie Gebrauchsüberlassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127 a) Familien- und Haushaltsangehörige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128 b) Bedienstete / Pflegepersonen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 c) Besuch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 d) Vorübergehende, nicht vollständige Gebrauchsüberlassung . . . . . . . . . . . . . 130 2. Erlaubnispflichtige Gebrauchsüberlassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 a) Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung, § 540 Abs. 1 BGB . . . . . . 132 b) Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung, § 553 BGB (analog) . . . 133 aa) Berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung, § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134 bb) Zulässige Versagungsgründe, § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB . . . . . . . . . . . . 136 cc) Darlegungspflicht des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138 c) Die rechtliche Lage des behinderten Untermieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 IV. Werkwohnungen, §§ 576 ff. BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 1. Werkmietwohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141 2. Werkdienstwohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144 3. Geltung mietrechtlicher Vorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146 a) Werkmietwohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146

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Inhaltsverzeichnis b) Werkdienstwohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148 c) Schlußfolgerungen für behinderte Personen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149 V. Inhaltskontrolle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149 1. Schutz behinderter Personen durch das Transparenzgebot, § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150 2. Schutz behinderter Personen durch § 134 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151 3. Schutz behinderter Personen durch die Generalklauseln der §§ 138, 226, 242, 307 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 4. Schutz behinderter Personen durch halbzwingende Vorschriften der §§ 535 ff. BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153 5. Schutz behinderter betreuter Personen durch das Genehmigungserfordernis gem. § 1907 Abs. 3 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155

§ 7 Die Durchführung des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156 I. Vertragliche Rechte und Pflichten der Mietparteien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 1. Vertragliche Pflichten des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 a) Gebrauchsgewährungspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 b) Fürsorgepflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158 c) Verkehrssicherungspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159 2. Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung durch den behinderten Mieter bzw. Familien- oder Haushaltsangehörigen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162 a) Haustierhaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162 aa) Haltung eines Blindenhunds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164 bb) Tierhaltung aus gesundheitlich-psychischen Gründen . . . . . . . . . . . . . . 165 cc) Unzulässigkeit der Tierhaltung durch behinderte Personen . . . . . . . . . 167 b) Lärmverursachung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168 aa) Grundsätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168 bb) Lärmverursachung durch geistig / psychisch behinderte Menschen (1) Urteil des OLG Köln (NJW 1998, 763 ff.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (2) Urteil des OLG Karlsruhe (DWW 2000, 199 ff.) . . . . . . . . . . . . . . . (3) Urteil des AG Bad Schwalbach (RdLH 1998, 80 f.) . . . . . . . . . . . .

170 171 173 176

c) Berufliche Mitbenutzung des Wohnraums . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179 aa) Grundsätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179 bb) Berufliche Mitbenutzung des Wohnraums durch behinderte Mieter 181

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d) Nutzung von Gemeinschaftsflächen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183 aa) Grundsätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183 bb) Nutzung von Gemeinschaftsflächen durch behinderte Personen . . . . 184 e) Installation von Parabolantennen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186 aa) Grundsätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186 bb) Installation von Parabolantennen durch behinderte Mieter . . . . . . . . . . 188 3. Vertragliche Pflichten des behinderten Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190 a) Winterdienst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190 aa) Verstoß gegen die vorvertragliche Rücksichtnahmepflicht, §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192 bb) Anfängliches Unvermögen, §§ 275, 311a, 326 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . 193 cc) Nachträgliches Unvermögen, §§ 275, 280, 283, 326 BGB . . . . . . . . . . 195 b) Reinigungspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196 c) Schönheitsreparaturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197 aa) Auslegung hinsichtlich der persönlichen Verpflichtung des Mieters 198 bb) Übertragung und Durchsetzbarkeit der Reparaturpflicht bei behinderten Mietern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199 d) Obhutspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200 aa) Grundsätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201 bb) Zwangsweiser Zutritt des Betreuers zur verwahrlosten Wohnung . . . 202 II. Die Mängelgewährleistung, §§ 536 ff. BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205 1. Vertragliche Berücksichtigung eines behinderungsgeeigneten Wohnungszustands . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205 2. Gewährleistungsausschluß gem. § 536b BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208 3. Fehlende vertragliche Berücksichtigung eines behinderungsgeeigneten Wohnungszustands . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210 4. Umfang der Gewährleistungsrechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211 III. Behindertengerechte (Bau-)Maßnahmen i. S. v. § 554a BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213 1. Die rechtliche Situation vor Einführung des § 554a BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214 a) Bisherige Grundlage des Zustimmungsanspruchs zugunsten behinderter Menschen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214 b) Die sog. „Treppenlift-Entscheidung“ des BVerfG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216 c) Die Aufnahme des § 554a BGB in die Mietrechtsreform . . . . . . . . . . . . . . . . 217 2 Decker

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Inhaltsverzeichnis 2. Behindertengerechte (Bau-)Maßnahmen i. S. v. § 554a Abs. 1 Satz 1 BGB 218 a) Behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder Zugang zur Mietsache . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219 b) Bauliche Veränderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220 c) Sonstige Einrichtungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221 d) Erforderlichkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223 3. Die Zustimmungsvoraussetzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225 a) Der Kreis der berechtigten Personen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225 b) Die Interessenabwägung gem. § 554a Abs. 1 Satz 2, 3 BGB . . . . . . . . . . . . 226 aa) Berechtigtes Interesse des Mieters, § 554a Abs. 1 Satz 1 BGB . . . . . 226 bb) Entgegenstehende Interessen des Vermieters, § 554a Abs. 1 Satz 2 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229 cc) Berechtigte Interessen Dritter, § 554a Abs. 1 Satz 3 BGB . . . . . . . . . . 230 dd) Grundsätze der Interessenabwägung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (1) Allgemeingültige Aussagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (2) Die Verwirklichung des Zustimmungsanspruchs durch Auflagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (3) Das Bestimmungsrecht des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (4) Die Berücksichtigung der Interessen Dritter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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c) Die Kostentragung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244 d) Der Zustimmungsanspruch für behinderte Untermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 4. Zusätzliche Sicherheitsleistung, § 554a Abs. 2 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249 a) Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250 b) Anforderungen an die Sicherheitsleistung gem. § 554a Abs. 2 BGB . . . . . 252 5. Die Mitbenutzung behindertengerechter Einrichtungen durch Nachbarn . . . . 254 6. Bewertung der gesetzlichen Regelung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257 § 8 Die Beendigung des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259 I. Genehmigungs- und Mitteilungspflichten des Betreuers bei Kündigung von Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259 1. Genehmigungspflicht bei betreutem Vermieter, §§ 1908i Abs. 1 Satz 1, 1812 Abs. 1 Satz 1, 1821 Abs. 1 Ziff. 1 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260 2. Genehmigungspflicht bei betreutem Mieter, § 1907 Abs. 1 BGB . . . . . . . . . . . 261 3. Mitteilungspflicht bei möglicher Beendigung des Mietverhältnisses, § 1907 Abs. 2 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264

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II. Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, §§ 573, 574 ff. BGB . . . . . . . 265 1. Das berechtigte Interesse des Vermieters an der ordentlichen Kündigung, § 573 Abs. 1, 2 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266 a) Schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten, § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266 aa) Vertragspflichtverletzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266 bb) Keine Unerheblichkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267 cc) Verschulden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268 b) Eigenbedarf, § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 aa) Behinderungsspezifische Anwendungsfälle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 bb) Vermietung an Pflegepersonen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 (1) Zeitpunkt der Pflegebedürftigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270 (2) Pflegeperson . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271 c) Sonstige Gründe, § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272 d) Begründung der Kündigungserklärung, § 573 Abs. 3 BGB . . . . . . . . . . . . . . 273 2. Schutz der behinderten Person durch die bzw. trotz der Sozialklausel, §§ 574 ff. BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275 a) Das Widerspruchsrecht des Mieters, § 574 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275 aa) Härtegründe für die behinderte Person . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (1) Fehlender angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (2) Unzumutbarkeit des Umzugs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (3) Behindertengerechte Modernisierungsmaßnahmen . . . . . . . . . . . . .

275 276 277 279

bb) Interessenabwägung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279 b) Die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch, § 574a BGB 281 c) Die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unvorhergesehenen Umständen, § 574c BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282 3. Die ordentliche Kündigung von Werkwohnungen, §§ 576 ff. BGB . . . . . . . . . 283 a) Kündigung von Werkmietwohnungen, §§ 576, 576a BGB . . . . . . . . . . . . . . . 283 aa) Abweichende Kündigungsfristregelung, § 576 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . 284 bb) Die Einschränkung des Widerspruchsrechts des Mieters, § 576a BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286 cc) Die Kündigung durch den Mieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287 b) Kündigung von Werkdienstwohnungen, § 576b BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288 III. Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289 1. Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289 2*

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Inhaltsverzeichnis 2. Die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, §§ 543, 569 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290 a) Explizit geregelte Kündigungsgründe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290 aa) Kündigung durch behinderten Mieter wegen Nichtgewährung oder Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache, § 543 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 1 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290 bb) Kündigung durch Vermieter wegen erheblicher Gefährdung der Mietsache durch behinderte Personen auf Mieterseite, § 543 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 2 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 cc) Kündigung durch behinderten Mieter wegen Gesundheitsgefährdung, § 569 Abs. 1 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294 dd) Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens durch behinderte Personen auf Mieterseite, § 569 Abs. 2 BGB . . . . . . . . . . . . (1) Behinderungsspezifische Anwendungsfälle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (2) Nachhaltigkeit der Störung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (3) Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

296 297 297 298

b) Die Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301 3. Die außerordentliche Kündigung von Werkwohnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303 a) Werkmietwohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303 b) Werkdienstwohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305 IV. Die rechtliche Lage des behinderten Untermieters bei Beendigung des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305 V. Die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307 1. Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses durch Nachmietergestellung 308 a) Vertraglich vereinbarte Nachmieterklausel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308 b) Fehlende vertragliche Regelung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310 2. Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ohne Nachmietergestellung . . 313 § 9 Räumungs- und Vollstreckungsschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316 I. Räumungsschutz, §§ 721, 794a ZPO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316 1. Das Verhältnis zu den Kündigungsschutzvorschriften des BGB . . . . . . . . . . . . . 317 2. Die Bewilligung einer Räumungsfrist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 318 a) Beendigung des Mietverhältnisses trotz Mieterwiderspruchs . . . . . . . . . . . . 318 b) Beendigung des Mietverhältnisses ohne (beachtlichen) Mieterwiderspruch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 319 c) Fristlose Beendigung des Mietverhältnisses oder Mieterkündigung . . . . . 321

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II. Vollstreckungsschutz, § 765a ZPO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322 1. Das Verhältnis zu den Kündigungsschutzvorschriften des BGB und zum Räumungsschutz gem. §§ 721, 794a ZPO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323 2. Die Einstellung der Zwangsräumung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324 Literaturverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329 Sachwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347

Einleitung Nach Schätzung der Bundesregierung aus dem Jahre 19971 leben in der Bundesrepublik Deutschland etwa 6,6 Millionen schwerbehinderte Menschen, die einen Anteil von etwas über 8 % an der Wohnbevölkerung bilden.2 Darüber hinaus gibt es eine statistisch nicht erfaßte Zahl behinderter Personen, die nicht unter den Schwerbehindertenbegriff des Sozialgesetzbuches Neuntes Buch (SGB IX)3 fallen. Alle behinderten Personen bedürfen dabei des besonderen Schutzes des Staates, nachdem sie in vielen zentralen Lebensbereichen aufgrund ihrer Behinderung mehr oder weniger benachteiligt sind. Dies gilt vor allem im Bereich des Wohnens als Mittelpunkt der persönlichen Lebensführung, wo behinderte Menschen grundsätzlich darauf angewiesen sind, ein möglichst selbständiges Leben führen zu können sowie mobil und in ihrer gewohnten Lebensumgebung zu bleiben; bei Bedarf muß ihnen auch die nötige Pflege und Betreuung ermöglicht werden.4 In diesem Bereich stehen sie jedoch oft vor mannigfaltigen tatsächlichen und damit zusammenhängenden rechtlichen Problemen: Angefangen bei der Schwierigkeit, einen geeigneten Wohnraum zu finden (Stichwort Diskriminierung), über die Ausgestaltung des konkreten Mietverhältnisses (z. B. mit der Notwendigkeit, Untermieter aufzunehmen, bauliche Veränderungen zur Erlangung von Barrierefreiheit vorzunehmen oder nur ein befristetes Mietverhältnis abzuschließen) bis hin zur Problematik, als behinderter Vermieter oder Mieter zu kündigen bzw. gekündigt zu werden. Dies sind nur einige der potentiellen Problemstellungen, denen sich ein behinderter Mensch ausgesetzt sieht. Nicht zu vergessen ist auch die Konstellation, daß behinderte Personen nicht nur als Vertragspartner des Mietverhältnisses, sondern auch als ihre Familien- oder Haushaltsangehörige betroffen sein können. Ferner können neben dem Rechtsverhältnis im Rahmen eines Mietvertrags für behinderte Menschen auch Rechtsbeziehungen zu Dritten bestehen, nämlich zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder zu Nachbarn, in denen zusätzliche Probleme wie z. B. Duldungspflichten bezüglich Lärmimmissionen oder Zustimmungspflichten für Einrichtungen zur Barrierefreiheit denkbar sind. 1 Vierter Bericht der Bundesregierung über die Lage der Behinderten und die Entwicklung der Rehabilitation vom 18. 12. 1997, BT-Dr. 13 / 9514. 2 Vgl. Bundesregierung, BT-Dr. 13 / 9514 Ziff. 1.3.; Rips, S. 23 f. 3 Gem. § 2 Abs. 2 SGB IX sind Menschen schwerbehindert, wenn bei ihnen ein Grad der Behinderung von wenigstens 50 vorliegt und sie ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihre Beschäftigung auf einem Arbeitsplatz im Sinne des § 73 SGB IX rechtmäßig im Geltungsbereich des SGB IX haben. 4 Vgl. Bundesregierung, BT-Dr. 13 / 9514 Ziff. 7.1.

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Einleitung

Alle sich ergebenden Problemstellungen sind gerechten Lösungen zuzuführen, die die Belange der Beteiligten gebührend berücksichtigen müssen. Das Spannungsfeld zwischen dem besonderen Schutz des Mieters, dessen Wohnung den Mittelpunkt der persönlichen Lebensführung bildet, und dem verfassungsrechtlich garantierten Eigentum des Vermieters sowie der Privatautonomie wird um die Komponente des Schutzes behinderter Mieter und Vermieter bzw. der Nachbarn und Wohnungseigentümergemeinschaft erweitert und muß in einem gerechten und praktikablen Ausgleich der Interessen aufgehen. Der rechtliche Schutz des behinderten Menschen wird dabei auf verfassungsrechtlicher Ebene aus dem Sozialstaatsprinzip, dem grundrechtlichen Schutz der Menschenwürde, dem Recht auf körperliche Unversehrtheit und freier Entfaltung der Persönlichkeit sowie dem Gleichheitsgrundsatz abgeleitet; letzterer wurde durch die Einführung des verfassungsrechtlichen Verbots der Benachteiligung behinderter Menschen gem. Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG im November 19945 konkretisiert. Durch diese Ergänzung wurde die verfassungsrechtliche Stellung behinderter Personen gestärkt und gleichzeitig eine objektive verfassungsrechtliche Wertentscheidung betont. Um dieser Wertentscheidung im täglichen Leben auch tatsächliche Geltung und Durchschlagskraft zu verschaffen, hat sie der Gesetzgeber durch einfachgesetzliche Normen auszufüllen. Im Bereich des Wohnraummietrechts ist dies bisher lediglich durch die Vorschrift des § 554a BGB zur „Barrierefreiheit“ 6 umgesetzt worden. Darüber hinaus existieren jedoch in den §§ 535 ff. BGB keine Normen, die die spezielle Situation behinderter Menschen berücksichtigen bzw. typische Konfliktsituationen für behinderte Menschen regeln. Die Rechtsprechung hatte sich bisher nur gelegentlich mit behindertenspezifischen Problemen auseinanderzusetzen. Hervorzuheben ist auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts vor allem der Beschluß des Bundesverfassungsgerichts vom 28. 03. 2000 zu den aus der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG abgeleiteten Rechten des Mieters7 unter besonderer Berücksichtigung des Grundrechtsschutzes aus Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG (sog. „Treppenlift-Entscheidung“).8 Die Zahl der untergerichtlichen Urteile, die sich bisher mit dem Komplex „Behinderung und Wohnraummietrecht“ zu befassen hatten, ist nicht groß; sie beschäftigen sich hauptsächlich mit Kündigungen durch behinderte Vermieter bzw. gegenüber behinderten Mietern. Im Bereich des Nachbarrechts erregte vor allem eine Entscheidung 5 Vgl. zur Entstehungsgeschichte z. B. Herdegen, Diskriminierungsschutz, Ziff. 2; G. Jürgens, ZfSH / SGB 1995, 353 ff.; Sachs, RdJB 1996, 154 ff. 6 So die sprachlich ungenaue amtliche Überschrift der Vorschrift, weil bauliche Veränderungen jeder Art erfaßt werden, nicht nur solche, die Barrieren i. S. v. „Hindernissen“ beseitigen. Haas, § 554a BGB Rn. 2, sieht in der Überschrift „eher ein politisches Schlagwort als ein[en] Begriff der Gesetzessprache“. 7 Vgl. hierzu BVerfG, Beschluß v. 26. 05. 1993, Az. 1 BvR 208 / 93, NJW 1993, 2035. 8 BVerfG, Az. 1 BvR 1460 / 99, NJW 2000, 2658 ff. = NZM 2000, 539.

Einleitung

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des OLG Köln9 Aufsehen, das der Unterlassungsklage des Nachbarn eines Behindertenwohnheims wegen von geistig behinderten Menschen ausgehender Laute stattgab. In der rechtswissenschaftlichen Literatur schließlich findet die rechtliche Stellung behinderter Menschen ebenfalls relativ geringen Niederschlag. Zwar existieren zu diesem Bereich vornehmlich im Verfassungsrecht, vor allem nach Einführung des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG, einige Aufsätze;10 ausführliche Untersuchungen hierzu in Monographien oder Dissertationen sind aber kaum vorzufinden.11 Speziell im Wohnraummietrecht fehlten bis vor kurzem sogar gänzlich ausführlichere Arbeiten, die sich mit der besonderen rechtlichen Situation von behinderten Menschen in dieser lebenszentralen Materie auseinandersetzen. Einen Anfang machte erst im Jahr 2003 Rips mit seiner Dissertation zur Barrierefreiheit i. S. v. § 554a BGB.12 Die vorliegende Arbeit setzt hier an und untersucht, wie sich die privatrechtliche Situation für behinderte Menschen im Ausschnitt des Wohnraummietrechts ausgestaltet. Dabei beschränkt sich die Untersuchung nicht auf körperlich behinderte Menschen, sondern erstreckt sich auch auf die Situation von geistig und seelisch behinderten Personen mit ihren jeweils spezifischen Problemen. In diesen Zusammenhang gehören auch betreuungsrechtliche Aspekte, nachdem gerade für die beiden zuletzt genannten Personenkreise gem. § 1896 Abs. 1 Satz 1 BGB oft Betreuer als gesetzliche Vertreter bestellt werden. Um möglichst alle relevanten Problemlagen zu erfassen, wird versucht, sich in die Situation der betroffenen Personen hineinzuversetzen und systematisch das Wohnraummietrecht nach typischen Konflikten zu durchsuchen. Hierbei bietet es sich an, zunächst die für die Arbeit geltenden allgemeinen Grundlagen darzustellen, nachdem bei der weiteren Untersuchung stets darauf zurückzugreifen sein wird. Im Anschluß sind die einzelnen zeitlichen Phasen des Mietverhältnisses (also seine Begründung, Ausgestaltung, Durchführung und Beendigung sowie Räumungs- und Vollstreckungsschutz) zu durchleuchten und bei BerührungspunkOLG Köln, NJW 1998, 764 ff. Vgl. z. B. Beaucamp, JA 2001, 36 ff.; Caspar, EuGRZ 2000, 135 ff.; Castendiek, S. 337 ff.; Degener, KJ 2000, 425 ff.; Herdegen, VSSR 1992, 245 ff.; ders., Diskriminierungsschutz; G. Jürgens, NVwZ 1995, 452 f.; ders., ZfSH / SGB 1995, 353 ff.; Krajewski, JuS 1999, L 73 ff.; Muckel, JA 1998, 638 ff.; Reichenbach, SGb 2000, 660 ff.; Sachs, RdJB 1996, 154 ff.; Spranger, br 1998, 92 ff.; ders., DVBl. 1998, 1058 ff. Einen Überblick über die Stellung körperbehinderter Menschen im Privatrecht gibt Neuner, NJW 2000, 1822 ff. 11 Siehe z. B. die Arbeiten von Buch, „Das Grundrecht der Behinderten (Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG)“, Osnabrück 2001; Hagmann, „Das Verbot der Benachteiligung Behinderter“, Aachen 1999; Reichenbach, „Der Anspruch behinderter Schülerinnen und Schüler auf Unterricht in der Regelschule“, Berlin 2001 sowie Straßmair, „Der besondere Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG“, Berlin 2002. 12 Rips, „Barrierefreiheit gemäß § 554a BGB – Ein neues Rechtsinstitut im Mietrecht und dessen Einordnung in das allgemeine deutsche Recht“, Berlin 2003. 9

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ten auch das Nachbar- und Wohnungseigentumsrecht zu berücksichtigen. Auf diese Art und Weise sollen für Rechtsfragen rund um das Thema „behinderte Menschen im Wohnraummietrecht“ sowohl allgemein anwendbare Grundsätze herausgearbeitet, als auch denkbare Einzelfälle exemplarisch gelöst werden, so daß dem Leser eine Art „Kompendium“ für diese Materie an die Hand gegeben wird. Sofern nicht für die Aufbereitung und Darstellung der privatrechtlichen Situation notwendig, sollen die möglichen öffentlich-rechtlichen Beziehungen zwischen dem behindertem Bürger und dem Staat in der Materie des Wohnraummietrechts, der Förderung des sozialen Wohnungsbaus oder der Barrierefreiheit nicht in die Arbeit einbezogen werden.13 Ebenfalls nicht umfaßt sind Fragestellungen rund um das Wohnen in staatlichen (Pflege-)Einrichtungen, die dem Heimgesetz (HeimG) in direkter Anwendung unterfallen14, sowie Rechtsfragen rund um das „Betreute Wohnen“15, das als Schnittstelle zwischen dem Wohnraummietrecht und dem durch das Heimgesetz kodifizierten Recht angesiedelt ist.

13 Vgl. zu diesen Komplexen z. B. Castendiek / Hoffmann, Rn. 379 ff., 473 f.; MajerskiPahlen / Pahlen, S. 177 ff.; Schmidt, S. 156 ff.; Seidel, br 1995, 89 ff.; Thust / Trenk-Hinterberger, S. 74; VDK, Handbuch, S. 567 ff.; Weber / Kammerl, br 1995, 80. Zum Anspruch auf behindertengerechten Zugang zu öffentlichen Einrichtungen vgl. z. B. Grams, BauR 1995, 195 ff. 14 Vgl. zur Rechtsposition geistig behinderter Heimbewohner z. B. die Darstellung von Quambusch, Rn. 217 ff. 15 Ein einheitlicher oder geschützter Name existiert nicht; üblich sind auch Bezeichnungen wie „Service-Wohnen“, „Betreute Wohnanlagen“ oder „Wohnen plus“; vgl. hierzu Kuratorium Deutsche Altershilfe / Deutscher Mieterbund, S. 8, 17. In Angeboten des „Betreuten Wohnens“ leben behinderte oder ältere Menschen in abgrenzbaren und eigenständigen, meist barrierefrei gestalteten Wohneinheiten, die dabei auf fest vereinbarte oder zusätzlich wählbare Betreuungs- und Pflegeleistungen zurückgreifen können; vgl. z. B. Hannig, NZM 2000, S. 1114 ff.; Heinemann, MittBayNot 2002, 69 ff.; Heix, WuM 1999, 373 ff.; Schlüter, NZM 2000, 530 ff.

1. Teil

Allgemeine Grundlagen Als Basis für die Behandlung der privatrechtlichen Situation behinderter Menschen in den verschiedenen Zeitabschnitten des Mietrechtsverhältnisses sind vorgeschaltet der Behinderungsbegriff, die für diese Arbeit relevanten verfassungsrechtlichen Grundlagen, die Besonderheiten bei Willenserklärungen von bzw. gegenüber behinderten Personen sowie schließlich die Haftung im Mietrecht aus dem Blickwinkel behinderter Personen darzustellen.

§ 1 Der Begriff der Behinderung Verschiedene wissenschaftliche Disziplinen befassen sich mit behinderten Menschen und können dabei entsprechend den Erkenntnis- und Interventionsabsichten dieser Wissenschaften unterschiedliche Definitionen des Begriffs der „Behinderung“ zugrunde legen;1 eine einheitliche Begriffsbestimmung existiert also nicht.2 Gerade in der Rechtswissenschaft ist eine möglichst genaue Definition bzw. die genaue Erfassung der darunter fallenden Personen wichtig, um den Anwendungsbereich derjenigen Normen konkret bestimmen zu können, die als Tatbestandsmerkmal „(körperliche, seelische, geistige) Behinderung“ oder „behindertengerecht“ aufweisen. Aus den verschiedenen Zweckrichtungen rechtlicher Normen folgt zudem, daß auch innerhalb des rechtswissenschaftlichen Bereichs der Behinderungsbegriff durchaus unterschiedlichen Umfang bzw. Inhalt haben kann.3 1 Zur geschichtlichen Entwicklung des Behinderungsbegriffs und der Definition von „Behinderung“ in amtlichen Zählungen und Schätzungen seit 1906 siehe z. B. Bintig, S. 21 ff.; Buch, S. 28 ff. 2 Vgl. Bintig, S. 71; Brocke, S. 7 ff.; Buch, S. 28; Degener, KJ 2000, 426; G. Jürgens, ZfSH / SGB 1995, 358; Sachs / Osterloh, Art. 3 GG Rn. 308; Spranger, br 1998, 92; Thust / Trenk-Hinterberger, S. 31. 3 Zurecht weisen Thust / Trenk-Hinterberger, S. 32, darauf hin, daß die Definition von Rechtsbegriffen wesentlich durch den Zweck bestimmt wird, den das Gesetz gerade mit diesen Begriffen verfolgt; den verschiedenen Abgrenzungen und Begriffsmerkmalen z. B. im Sozialrecht kommen als sog. „Schlüsselbegriffe“ (wie z. B. „Schwerbehinderte“, „Behinderte“, „Krankheit“, „Minderung der Erwerbsfähigkeit“, „Pflegebedürftiger“ usw.) eine Feststellungs- und Verteilungsfunktion zu, die Ansprüche auf finanzielle und / oder andere Hilfeleistungen, Leistungen zum Nachteilsausgleich oder Schutzmaßnahmen erschließen sollen.

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1. Teil: Allgemeine Grundlagen

I. Allgemeine Behinderungsbegriffe Im alltagssprachlichen Gebrauch gilt eine Person als behindert, wenn sie in der Ausübung „normaler Tätigkeiten“ nachhaltig beeinträchtigt ist durch Schädigungen, die in ihrem Organismus vorliegen. Dabei scheint eine Krankheit als etwas gesehen zu werden, was „von außen“ über den Organismus gekommen ist, während eine Behinderung etwas „drinnen im“ Organismus ist.4 Das Behindertsein eines Menschen ist jedoch ein komplexer Prozeß von Ursachen und Folgen, unmittelbaren Auswirkungen, individuellem Schicksal und sozialen Konsequenzen.5 Gerade die soziale Benachteiligung wird im alltagssprachlichen Gebrauch aber nicht berücksichtigt. 1. Der Behinderungsbegriff der World Health Organization (WHO) Bereits im Jahre 1980 gab die World Health Organization (WHO)6 die sog. „International Classification of Impairments, Disabilities and Handicaps“7 (ICIDH)8 heraus und definierte unter systematischer Berücksichtigung der außerindividualen Aspekte den Begriff der Behinderung, um sowohl ein wissenschaftliches Muster, als auch eine Grundlage für einen gemeinsamen Sprachgebrauch im klinischen Einsatz sowie in der Datensammlung und Forschung an die Hand zu geben. Hierbei war ein dreigliedriger Begriff gebräuchlich, der zwischen den Ebenen Schädigung („impairment“), funktionelle Beeinträchtigung oder Leistungsminderung („disability“) und soziale Benachteiligung („handicap“) unterschied:9 Neben dem Verlust oder jeder Anomalie einer psychologischen, physiologischen oder anatomischen Struktur oder Funktion (Schädigung) mußte also daraus resultierend auch eine Einschränkung der Fähigkeit, eine Tätigkeit im täglichen Leben so und im Rahmen dessen auszuüben, was für einen Menschen normal gilt, hinzukommen (Leistungsminderung) sowie eine auf eine Schädigung oder Leistungsminderung zurückgehende soziale Beeinträchtigung in verschiedenen Lebensbereichen (z. B. Arbeit, Beruf, Gesellschaft), die einen bestimmten Menschen teilweise oder ganz daran hindert, eine Rolle auszufüllen, die für ihn nach Alter, Geschlecht und sozio-kulturelle Faktoren normal wäre (Benachteiligung).10 Dumont, Behinderung. Bleidick, Behinderung. 6 Siehe die Homepage unter http: // www.who.int. 7 Internationale Klassifikation der Schädigungen, Fähigkeitsstörungen und Beeinträchtigungen. 8 Auf der Grundlage von Überlegungen des englischen Arztes P. Wood. 9 Vgl. Buch, S. 37 f.; Bundesregierung, BT-Dr. 13 / 9514 Ziff. 1.2.; Fieseler / Schleicher / Nothacker, § 35a SGB VIII Rn. 11; Hauck / Noftz / Götze, K § 2 SGB IX Rz. 6; G. Jürgens, ZfSH / SGB 1995, 358; Potthoff, LVA Rheinprovinz Mitteilungen 1991, 408 ff.; Schönefelder / Breunig / Göbel, § 19 SGB III Rn. 8; Straßmair, S. 168. 4 5

§ 1 Der Begriff der Behinderung

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Dieser weltweit gebräuchliche dreigliedrige Behinderungsbegriff wurde jedoch seit 1995 von der WHO weiterentwickelt, nachdem wegen des kausalen und schwerpunktmäßig medizinischen Begriffsverständnisses sowie der fehlenden Berücksichtigung von Umweltfaktoren international der Ruf nach seiner Überprüfung laut wurde.11 Im Mai 2001 gab die Vollversammlung der WHO dann die Klassifikation „ICIDH-2“ unter dem Titel „International Classification of Functioning, Disability and Health“12 (ICF) heraus13, die die ICIDH erheblich erweitert, der Lebenswirklichkeit Betroffener besser angepaßt ist und nunmehr das Ziel der Teilhabe an den verschiedenen Lebensbereichen in den Vordergrund gerückt hat und nicht mehr die Orientierung an wirklichen oder vermeintlichen Defiziten.14 In der ICF werden nun im Rahmen des Begriffs „Funktionsfähigkeit“ (functioning) die drei Dimensionen „Funktionen und Strukturen des menschlichen Organismus“, „Aktivitäten aller Art einer Person“ sowie „Teilhabe an Lebensbereichen“ (wie z. B. Erwerbsleben, Mobilität, Kommunikation, Bildung, Selbstversorgung) vor dem Hintergrund ihrer sozialen und physikalischen Umwelt (Umweltfaktoren; z. B. Einstellungen, Werte und Überzeugungen der Menschen in der Gesellschaft, das politische und Rechtssystem eines Landes mit seinen Vorschriften, Verfahrensweisen und Standards, Art des Gesundheits- und Bildungswesens, Art der zur Verfügung stehenden Güter und Technologien) beschrieben; unter Behinderung versteht die WHO nunmehr die negative Wechselwirkung zwischen einer Person mit einem Gesundheitsproblem (das mit Hilfe der „International Classification of Diseases“15 = ICD beschrieben werden kann) und ihren umwelt- und personenbezogenen Faktoren auf ihre Funktionsfähigkeit.16 Insgesamt wird also durch dieses neue Modell zur Frage der Entstehung von Behinderungen der gesamte Lebenshintergrund der Betroffenen berücksichtigt und ein neues Menschenbild verankert.17

10 Vgl. Dumont, Behinderung; Hauck / Noftz / Götze, K § 2 SGB IX Rz. 6. Demzufolge kann man also Behinderung als „Auswirkung einer Funktionsbeeinträchtigung, die auf einem regelwidrigen körperlichen, geistigen oder seelischen Zustand beruht“ definieren und im Prinzip auf einer sozialen Ebene angesiedelt sehen, während sich Leistungsminderungen schwerpunktmäßig auf einer individuellen, psychologischen Ebene abspielen und Schädigung auf der organischen, biologischen Ebene besteht; vgl. Sander, S. 104. 11 Vgl. Degener, KJ 2000, 427 und dort Fn. 14; Hauck / Noftz / Götze, K § 2 SGB IX Rz. 7. 12 Internationale Klassifikation der Funktionsfähigkeit, Behinderung und Gesundheit. 13 Siehe http: // www3.who.int / icf / icftemplate.cfm; unter http: // www3.who.int / icf / onlinebrowser / icf.cfm lassen sich die einzelnen Regelungen einsehen, u. a. in deutscher Übersetzung. 14 Vgl. Jahn / Groß / Schmidt, § 2 SGB IX Rn. 2. 15 Internationale Klassifikation der Krankheiten. 16 Vgl. Schuntermann, Reha-Info 2001, Heft 3, S. 15. 17 Vgl. Hauck / Noftz / Götze, K § 2 SGB IX Rz. 8; Schuntermann, Reha-Info 2001, Heft 3, S. 15.

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1. Teil: Allgemeine Grundlagen

2. Der Behinderungsbegriff in der Medizin Aus Sicht der Medizin steht stets die Rehabilitation der betroffenen Person im Vordergrund. Bleidick geht von einem sog. „individual-theoretischen Erklärungsmodell“ aus, wonach Behinderung als unmittelbare Folge einer (im wesentlichen) medizinisch-organisch faßbaren Schädigung angesehen oder gar mit ihr gleichgesetzt wird; zur Problemlösung bietet dieses Modell deshalb grundsätzlich medizinische Vorschläge an.18 Als nähere Beschreibung der einzelnen Behinderungsarten kann dabei die „Internationale Klassifikation der Krankheiten“ dienen.

3. Der Behinderungsbegriff in der (Sonder-)Pädagogik In der Erziehungswissenschaft wird die gesellschaftliche Beeinträchtigung in den Vordergrund gestellt: „Als behindert gelten Personen, welche infolge der Schädigung ihrer körperlichen, seelischen oder geistigen Funktionen soweit beeinträchtigt sind, daß ihre unmittelbare Lebensverrichtungen oder die Teilnahme an der Gesellschaft erschwert werden“.19 Ähnlich definiert der Deutsche Bildungsrat als „im erziehungswissenschaftlichen Sinne“ behindert „alle Kinder, Jugendliche und Erwachsene, die in ihrem Lernen, im sozialen Verhalten, in der sprachlichen Kommunikation oder in den psychomotorischen Fähigkeiten soweit beeinträchtigt sind, daß ihre Teilnahme am Leben der Gesellschaft wesentlich erschwert ist. Deshalb bedürfen sie besonderer pädagogischer Förderung“.20

II. Kategorisierungsmöglichkeiten Die „Art der Behinderung“ ist die häufigste Kategorisierungsmöglichkeit21, um Begriffseinteilungen, die in juristischen Normen herangezogen werden, zu konkretisieren. Daneben existieren auch Grenzformen rund um den Begriff „Behinderung“. 18 Vgl. die Darstellung der Erklärungsmodelle Bleidicks bei Thust / Trenk-Hinterberger, S. 31 f. Neben dem oben beschriebenen Modell unterscheidet er noch das sog. „interaktionstheoretische Erklärungsmodell“, das Behinderung vor allem als sozialen Abwertungsprozeß versteht, das sog. „systemtheoretische Erklärungsmodell“, das Behinderung als Systemfolge ansieht, sowie das sog. „gesellschaftstheoretische Erklärungsmodell“, das Behinderung als Problem des Versagens gegenüber gesellschaftlichen Minimalanforderungen begreift. 19 Bleidick u. a., Behindertenpädagogik, S. 9. 20 Vgl. die Zitierung bei Bintig, S. 9. Reichenbach, SGb 2000, 662, sieht als gemeinsames Moment in der sonderpädagogischen Diskussion um den Behinderungsbegriff die Erkenntnis der Relativität von Behinderung und der ihr zugrundeliegenden Wechselwirkung von personalem Defekt und sozialem Umfeld. 21 Andere Kategorisierungsmöglichkeiten als die hier vorgenommene unterscheiden z. B. nach Ursache der Behinderung, nach ihrer Schwere oder nach ihren Folgen; vgl. Bintig, S. 42.

§ 1 Der Begriff der Behinderung

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1. Art der Behinderung Die häufigste Unterteilung von Behinderung ist entsprechend dem gesundheitlichen Schaden diejenige in körperliche, geistige und seelische bzw. psychische Behinderung (so z. B. in § 1896 Abs. 1 Satz 1 BGB oder in § 39 Abs. 1 Satz 2 BSHG). Die Abgrenzung ist dabei oft nicht leicht; häufig können Behinderungen nicht eindeutig einer dieser drei Kategorien zugeordnet werden.22

a) Körperliche Behinderung Als körperbehindert können diejenigen Personen angesehen werden, die in ihrer Bewegungsfähigkeit durch eine Beeinträchtigung ihres Stütz- oder Bewegungssystems nicht nur vorübergehend wesentlich behindert sind, oder die durch andere Ursachen, insbesondere durch Krankheiten des Herz- und Kreislaufsystems, des Zentralnervensystems sowie der Atmungsorgane, in ihrer Bewegungsfreiheit wesentlich beeinträchtigt sind. Ebenfalls zu der Gruppe der körperbehinderten Menschen können Personen mit Sinnesbehinderungen gezählt werden, also Personen, die blind bzw. hochgradig sehschwach23 oder die in ihrer Hör- oder Sprachfähigkeit wesentlich beeinträchtigt sind.

b) Geistige Behinderung Geistige Behinderungen beruhen auf Funktionsstörungen, die aus einer eingeschränkten Leistungsfähigkeit des Gehirns oder des Zentralnervensystems herzuleiten sind, und können verschiedene Auslösefaktoren24 haben. Je nach Intensität ist eine Unterscheidung nach leichter, mittelschwerer oder schwerer Intelligenzminderung möglich.25 Aber auch Lernbehinderungen26 oder Teilleistungsschwächen27, die noch nicht die Stufe der Debilität erreicht haben, können im weitesten 22 Dies gilt v. a. für die Abgrenzung zwischen geistiger und seelischer Behinderung, vgl. Dörner, § 3 SchwbG Rn. 12, 17. 23 Vgl. näher Rips, S. 91; Seidel, br 1994, 141 ff. 24 Z. B. Chromosomenaberrationen, Gendefekte, Infektionen, Hirnverletzungen, Alkoholoder Drogenmißbrauch, altersbedingter Schwund der Großhirnrinde, gravierende Erziehungsfehler, körperliche Mißhandlungen. 25 Vgl. Quambusch, Rn. 2, der mit anderer Begriffswahl nach leichtem (Debilität), mittelgradigem (Imbezilität) oder hochgradigem (Idiotie) Schwachsinn unterscheidet. 26 Z. B. aufgrund Intelligenzrückständen, Merkschwächen oder Legasthenie, vgl. z. B. Jantzen, S. 32; Kanter, Lernbehinderung; Schönefelder / Breunig / Göbel, § 19 SGB III Rn. 6. Schneider, br 1998, 64, möchte nicht mehr von „Lernbehinderung“, sondern von „Einschränkung der geistigen Leistungsfähigkeit“ sprechen. 27 Z. B. Störungen der Koordination oder Feinmotorik oder Hyperaktivität, vgl. Schneider, br 1998, 63.

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1. Teil: Allgemeine Grundlagen

Sinne zu geistigen Behinderungen gezählt werden.28 Die Mehrzahl der Autoren ordnet Lernbehinderung / Teilleistungsschwächen allerdings als eigene Kategorie von Behinderung ein.29 Um die gesellschaftlichen Bezugsgrößen einzubeziehen, schlägt Quambusch als Definition vor: „Geistig behindert ist, wer voraussichtlich nicht nur für kurze Zeit den normalerweise gestellten intellektuellen Anforderungen nicht entsprechen kann, so daß er zur Daseinssicherung Schutz und Hilfe benötigt“.30 c) Seelische / psychische Behinderung Zu seelischen bzw. psychischen Behinderungen (die beiden Begriffe werden in der Literatur häufig ohne Unterscheidung verwendet31) können alle endogenen (z. B. Schizophrenie, manisch-depressive Psychose) und exogenen Psychosen32, psychische Alterskrankheiten, Persönlichkeitsstörungen, Neurosen sowie die Suchtkrankheiten (Drogen- und Arzneimittelabhängigkeit, Alkoholismus) gezählt werden.33 2. Vorformen / verwandte Formen Neben den gerade genannten verschiedenen Kategorien von „Behinderung“ existieren weitere Begriffe, die Vorformen oder verwandte Formen dazu beschreiben. Die Festlegung ihres Inhalts ist notwendig, um die Abgrenzung zur Behinderung und ihrer Reichweite als Tatbestandsmerkmal juristischer Normen zu ermöglichen.

a) Ungünstige Persönlichkeitsmerkmale / Geringfügige Beeinträchtigungen Nicht zum Bereich der Behinderungen sind sog. „ungünstige Persönlichkeitsmerkmale“34 zu zählen, die in der ganzen Bandbreite menschlicher Besonderheiten vorkommen können und eine Person als schwierig, lästig, kontaktschwach, 28 Strittig ist in diesem Zusammenhang, ob auch „Verhaltensstörungen“ als (ggf. auch seelische) Behinderung aufgefaßt werden können; vgl. hierzu Neukäter, Verhaltensstörungen. 29 Vgl. den Überblick bei Bintig, S. 46 ff., der sich explizit gegen eine sog. „Schwachsinns-Hypothese“ wendet, nach der die Sonderschulbedürftigkeit lernbehinderter Menschen auf hirnorganischen Defekten beruhe. 30 Quambusch, Rn. 5. 31 Fieseler / Schleicher / Nothacker, § 35a SGB VIII Rn. 12, weist darauf hin, daß „seelische Behinderung“ keine medizinisch-psychologisch faßbare Kategorie, sondern ein Begriff des Sozialrechts sei. 32 Dörner, § 3 SchwbG Rn. 13, 15, zählt nur körperlich nicht begründbare Psychosen zu seelischen Behinderungen, ordnet sie aber ansonsten zu den geistigen Behinderungen ein. 33 Vgl. Bintig, S. 48; Dörner, § 3 SchwbG Rn. 15, sowie die Aufzählung in § 3 EingliederungshilfeVO. 34 BSG br 1980, 18 f.

§ 1 Der Begriff der Behinderung

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unintelligent oder sonstwie lebensuntüchtig erscheinen lassen35 oder noch im Rahmen des „medizinisch Normalen“ liegen, etwa mangelnde Körpergröße, Geschicklichkeit oder Kraft für eine besondere Berufstätigkeit.36 Ebenfalls noch nicht als Behinderung sind unterdurchschnittliche bzw. geringfügige Beeinträchtigungen der persönlichen Fähigkeiten anzusehen, wie z. B. Kurzsichtigkeit, ein Hörschaden, Höhenangst oder eine Rechenschwäche; m. a.W. muß eine gewisse Intensitätsschwelle erreicht werden, wobei hierfür die sozialen Folgen, die mit dem Nichtvorliegen bestimmter Fähigkeiten verknüpft sind, entscheidend sind.37 b) Krankheit Als Krankheit kann grundsätzlich ein regelwidriger körperlicher, geistiger oder seelischer Zustand verstanden werden, also eine Gesundheitsbeeinträchtigung oder -schädigung, vergleichbar der ersten Stufe des ehemaligen Behinderungsbegriffs der WHO („Schädigung“);38 dieser regelwidrige Zustand ist nur der Ausgangspunkt für eine evtl. daraus als Folgeleiden resultierende Behinderung.39 In Abgrenzung zur Krankheit ist für das Vorliegen einer Behinderung nämlich als eine Art Faustregel eine gewisse (im Wege der Prognose zu beurteilende) Dauer(-haftigkeit) der Beeinträchtigung zu fordern, wobei grundsätzlich eine Möglichkeit der Heilung durch medizinische Behandlung wie bei einer Krankheit gerade nicht gegeben ist.40 Außerdem ist zu bemerken, daß der Übergang von Krankheit zu Behinderung fließend sein kann, bzw. beide Zustände gleichzeitig vorliegen können, einander bedingen und eins die Ursache für das andere sein kann.41

c) Chronische Krankheit Ist eine Krankheit nicht nur vorübergehender Natur und kann sie mit ärztlicher Hilfe zwar noch gemildert oder an der Verschlechterung gehindert, im Prinzip aber nicht mehr verändert werden, kann man von einer çhronischen Krankheit“ sprechen.42 Daraus folgt, daß chronische Krankheiten, die zu einer Beeinträchtigung Vgl. Spranger, br 1998, 93. Vgl. Wannagat, § 10 SGB VI Rn. 7. 37 Vgl. Caspar, EuGRZ 2000, 136, der z. B. Menschen mit einer erheblichen Lern- oder Schreibschwäche in der modernen Informationsgesellschaft regelmäßig als behindert ansieht; Straßmair, S. 172. 38 Vgl. Bleidick, Behinderung; Dörner, § 3 SchwbG Rn. 4. 39 Vgl. Dörner, § 3 SchwbG Rn. 4. 40 Vgl. Fieseler / Schleicher / Nothacker, § 35a SGB VIII Rn. 13; Herdegen, Diskriminierungsschutz, Ziff. 5.2.2; Thust / Trenk-Hinterberger, S. 40. 41 Vgl. Dörner, § 3 SchwbG Rn. 7; Heuser, br 1992, 73. 42 Vgl. BSG br 1988, 17 (Salmonellendauerausscheidung); Thust / Trenk-Hinterberger, S. 40. Beispiele wären Zuckerkrankheit, Mucoviscidose oder Gicht. 35 36

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1. Teil: Allgemeine Grundlagen

von nicht unerheblichem Ausmaß führen bzw. eine gewisse Intensitätsschwelle überschreiten, in den meisten Fällen wegen ihrer Dauerhaftigkeit gleichzeitig Behinderungen darstellen;43 die beiden Begriffe stellen also keinen Gegensatz dar.44 Folgerichtig werden chronische Krankheiten und Behinderungen oftmals in einem Atemzug genannt.45 d) Drohende Behinderung Aufgrund einer (gen-)medizinischen oder psychologischen Diagnose kann bei Betroffenen eine zwar noch nicht bestehende, aber doch früher oder später mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit eintretende, mithin drohende Behinderung prognostiziert werden. Der Übergang vom gesundem Zustand oder von der Krankheit hin zur Behinderung ist oft schleichend bzw. nicht eindeutig zeitlich festlegbar und hängt naturgemäß auch vom Begriffsverständnis der Behinderung ab. Würde im übrigen z. B. ein Betroffener bereits aufgrund der Krankheitsdiagnose oder eines Gendefekts in Beruf oder sozialem Umfeld benachteiligt werden, kann nach dem neuen Begriffsverständnis der WHO bereits von einer bestehenden Behinderung gesprochen werden.

e) Altersbedingte Gesundheitseinschränkungen Unter altersbedingten oder „alterstypischen“ Gesundheitseinschränkungen können z. B. die altersbedingte allgemeine Verminderung der Leistungsfähigkeit, das altersentsprechende Nachlassen des Gedächtnisses und die Einschränkung der Seh- und Hörfähigkeit angesehen werden. Im Sozialrecht werden dabei diese alterstypischen Zustände aus dem Behinderungsbegriff ausgeschieden, wie z. B. § 2 Abs. 1 Satz 1 SGB IX festlegt. Zwingend ist jedoch diese Abgrenzung keineswegs, nachdem auch alterstypische Gesundheitseinschränkungen zu Nachteilen in Beruf, Wohnung oder sozialem Umfeld führen bzw. die Funktionsfähigkeit beeinträchtigen, mithin als Behinderung i. S. d. oben näher untersuchten Definitionen verstanden werden können.

43 So kann man z. B. eine schwere Pollen- oder Stauballergie, die dem Betroffenen den Aufenthalt im Freien bzw. in geschlossenen, staubanfälligen Räumen erschweren, oder eine schwere Tierhaarallergie ohne weiteres als Behinderung bezeichnen. 44 Vgl. Herdegen, Diskriminierungsschutz, Ziff. 5.2.2; Maunz / Dürig / Scholz, Art. 3 GG Rn. 176. 45 Vgl. z. B. Bundesregierung, BT-Dr. 14 / 5074, S. 98; Horst, DWW 2001, 54; Weber / Kammerl, br 1997, 58 f.

§ 1 Der Begriff der Behinderung

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III. Allgemeine juristische Behinderungsbegriffe Einige juristische Normen enthalten den Begriff der „Behinderung“ bzw. spezielle Formen von Behinderung als Tatbestandsmerkmal. Das Sozialrecht ist dabei diejenige Rechtsmaterie, die am häufigsten und ausführlichsten Normen mit behinderten Menschen als Adressaten enthält. Daneben existieren verschiedene Behinderungsbegriffe im Grundgesetz, im Bundesbehindertengleichstellungsgesetz, im Bürgerlichen Gesetzbuch sowie exemplarisch für eine ausländische Rechtsordnung im amerikanischen Recht.

1. Der Behinderungsbegriff im Sozialrecht In einigen sozialrechtlichen Gesetzen, die u. a. die Hilfe zur sozialen Eingliederung von behinderten Personen zum Ziel haben und somit das Sozialstaatsprinzip im Hinblick auf die Rechtsstellung behinderter Menschen konkretisieren46, wird der Begriff der „Behinderung“ genannt bzw. vorausgesetzt, teilweise auch definiert. Dabei muß stets beachtet werden, daß die Definition von Rechtsbegriffen, d. h. die Auswahl der begriffsbildenden Merkmale, wesentlich durch den Zweck bestimmt wird, den das Gesetz gerade mit diesen Begriffen verfolgt.47 Soweit also Definitionen gegeben werden, sind diese so eng mit dem jeweiligen Regelungszweck verbunden, daß eine Verallgemeinerung grundsätzlich nicht möglich ist.48

a) Der Behinderungsbegriff im Sozialgesetzbuch Neuntes Buch (SGB IX) Von zentraler Bedeutung im Sozialrecht ist dabei das am 01. 07. 2001 in Kraft getretene Sozialgesetzbuch Neuntes Buch (SGB IX)49, das vor allem zum Ziel hat, die Selbstbestimmung und gleichberechtigte Teilhabe behinderter Menschen am Leben in der Gesellschaft zu fördern, Benachteiligungen zu vermeiden sowie das Recht auf Rehabilitation und Teilhabe zusammenzufassen und weiterzuentwickeln (vgl. § 1 SGB IX).50 Dabei wurde in § 2 Abs. 1 Satz 1 SGB IX auch eine Legaldefinition des Begriffs „Behinderung“ aufgenommen, die nunmehr als Grundlage nicht nur für die Regelungen des SGB IX, sondern z. B. auch für den BehindeVgl. Degener, KJ 2000, 427. Vgl. Buch, S. 39 ff.; Sachs / Osterloh, Art. 3 GG Rn. 308 Fn. 652; Schönefelder / Breunig / Göbel, § 19 SGB III Rn. 6; Thust / Trenk-Hinterberger, S. 32. 48 Siehe G. Jürgens, ZfSH / SGB 1995, 357, der allerdings die Definition im ehemaligen § 3 Abs. 1 SchwbG für verallgemeinerungsfähig hält; Straßmair, S. 167. 49 Siehe zur Entstehungsgeschichte ausführlich Kraus, br 2001, 81 ff., 109 ff. 50 Vgl. Bundesregierung, BT-Dr. 14 / 5074, S. 92; Straßmair, S. 295 ff.; Welti, NJW 2001, 2210 ff. 46 47

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rungsbegriff in § 39 Abs. 1 BSHG oder § 19 Abs. 1 SGB III51 gilt: „Menschen sind behindert, wenn ihre körperliche Funktion, geistige Fähigkeit oder seelische Gesundheit mit hoher Wahrscheinlichkeit länger als sechs Monate von dem für das Lebensalter typischen Zustand abweichen und daher ihre Teilhabe am Leben in der Gesellschaft beeinträchtigt“.52 Der Gesetzgeber orientierte sich dabei an die neue Begriffsdefinition der WHO (ICF); im Unterschied dazu wird aber nach wie vor auf einen nicht alterstypischen Zustand abgestellt.53 Dieses Erfordernis wird zurecht kritisiert, weil die Feststellung dieses Merkmals oft erhebliche Schwierigkeiten bereiten dürfte bzw. genaue Grenzziehungen aufgrund des medizinischen Fortschritts praktisch unmöglich sind.54 Die zeitliche Komponente ist dagegen sinnvoll, um eine Abgrenzung gegenüber dem Vorliegen einer „bloßen“ Krankheit bzw. nur vorübergehender Störungen zu gewährleisten.55 Außerdem hat – weltweit einmalig56 – im deutschen Sozialrecht der Begriff der „drohenden Behinderung“ z. B. in § 2 Abs. 1 Satz 2 SGB IX Eingang gefunden („[Menschen] sind von Behinderung bedroht, wenn die Beeinträchtigung [i. S. v. § 2 Abs. 1 Satz 1 SGB IX] zu erwarten ist.“)57, wobei er in einigen Vor51 Vgl. Bundesregierung, BT-Dr. 14 / 5074, S. 98; Hauck / Noftz / Götze, K § 2 SGB IX Rn. 2; ob bei Vorliegen einer Behinderung auch die für den Rehabilitationsträger jeweils geltenden Leistungsvoraussetzungen erfüllt sind, richtet sich gem. § 7 SGB IX nach dem für den Rehabilitationsträger geltenden Leistungsgesetz. 52 In der Gesetzesbegründung wird ausdrücklich hervorgehoben, daß auch chronisch Kranke von den Begriffsbestimmungen umfaßt sein können, vgl. Bundesregierung, BT-Dr. 14 / 5074, S. 98; aufgehoben wurden dafür die Definitionen von Behinderung in § 3 Abs. 1 SchwbG, § 124 Abs. 4 BSHG a.F. und für den Bereich der beruflichen Eingliederung behinderter Menschen in § 19 Abs. 1 SGB III a.F. 53 Kritisch auch Bihr / Krauskopf, BB 2001, 943, die durch die nicht exakte Übernahme der WHO-Definitionen die Gefahr von Interpretations-, Auslegungs- und damit Abgrenzungsproblemen sehen. 54 Dies gilt nicht nur für den problematischen „typischen Entwicklungsstand“ bei Kindern und Jugendlichen, sondern auch für denjenigen bei Menschen im hohen Alter, vgl. Bihr / Krauskopf, BB 2001, 943; Hauck / Noftz / Götze, K § 2 SGB IX Rn. 12. Darüber hinaus spricht auch die Zielsetzung des SGB IX, eine möglichst umfassende Eingliederung und Teilhabe betroffener Menschen sowie die Umsetzung des grundgesetzlichen Benachteiligungsverbots zu erreichen, gegen eine Ausgrenzung von Menschen mit vermeintlich alterstypischen Gesundheits- oder Funktionseinschränkungen. Der Definitionsvorschlag der Bundesarbeitsgemeinschaft Hilfe für Behinderte e.V. („Behinderung ist jede Verhaltensweise, Maßnahme oder Struktur, die Menschen mit nicht nur vorübergehenden körperlichen, geistigen oder seelischen Beeinträchtigungen Lebensmöglichkeiten nimmt, beschränkt oder erschwert“) verzichtet konsequenterweise auf das Merkmal des altersuntypischen Zustands, vgl. BAGH, Gleichstellungsgesetz. 55 Das Merkmal der Dauerhaftigkeit wird in den Erläuterungen zum Behinderungsbegriff der ICF zwar nicht erwähnt, wohl aber stillschweigend vorausgesetzt. 56 So Schuntermann, Reha-Info 2001, Heft 6, S. 23. 57 Ebenso in § 39 Abs. 2 Satz 1 BSHG, der als von einer Behinderung bedroht diejenigen Personen ansieht, „bei denen der Eintritt der Behinderung nach fachlicher Erkenntnis mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist“.

§ 1 Der Begriff der Behinderung

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schriften58 der „Behinderung“ in seinen Rechtsfolgen gleichgestellt wird, um die Eingliederung betroffener Personen schnellst- und bestmöglich zu gewährleisten bzw. (berufliche) Nachteile rechtzeitig abzuwenden.59 In den §§ 68 ff. SGB IX wurden auch die Regelungen des aufgehobenen Schwerbehindertengesetzes (SchwbG) integriert, wobei die bis dahin in § 3 Abs. 1 SchwbG enthaltene bekannte Definition von Behinderung60, die noch auf dem alten dreigliedrigen Behinderungsbegriff der WHO beruhte, von derjenigen in § 2 Abs. 1 SGB IX abgelöst wurde. Geblieben ist dagegen der Begriff der „Schwerbehinderung“, der nunmehr in § 2 Abs. 261 und Abs. 3 SGB IX geregelt und je nach dem sog. „Grad der Behinderung“62 zu bejahen ist sowie an den verschiedene Rechtsfolgen angeknüpft sind.63

b) Der Behinderungsbegriff in anderen sozialrechtlichen Vorschriften Im Ersten Buch Sozialgesetzbuch (SGB I), dem „Allgemeinen Teil“ des Sozialrechts, werden zwar in § 10 SGB I als „Grundnorm zur Eingliederung Behinderter“64 sowie in § 29 Abs. 1 SGB I behinderte Menschen genannt, jedoch nicht definiert. Die Begriffsbestimmungen des § 19 Abs. 1 und 2 SGB III z. B. gelten nur für das Arbeitsförderungsrecht und somit ausschließlich für die berufliche EinSiehe § 10 SGB I, § 19 Abs. 2 SGB III oder § 39 Abs. 1 Satz 1 BSHG. Vgl. Ambs / Rademacher, § 19 SGB III Rn. 18; Schönefelder / Breunig / Göbel, § 19 SGB III Rn. 21. 60 „Behinderung im Sinne dieses Gesetzes ist die Auswirkung einer nicht nur vorübergehenden Funktionsbeeinträchtigung, die auf einem regelwidrigen körperlichen, geistigen oder seelischen Zustand beruht. Regelwidrig ist der Zustand, der von dem für das Lebensalter typischen abweicht. Als nicht nur vorübergehend gilt ein Zeitraum von mehr als 6 Monaten. Bei mehreren sich gegenseitig beeinflussenden Funktionsbeeinträchtigungen ist deren Gesamtauswirkung maßgeblich“. 61 „Menschen sind im Sinne des Teils 2 schwerbehindert, wenn bei ihnen ein Grad der Behinderung von wenigstens 50 vorliegt und sie ihren Wohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder ihre Beschäftigung auf einem Arbeitsplatz im Sinne des § 73 rechtmäßig im Geltungsbereich dieses Gesetzbuches haben“. 62 Dieser Begriff, der in der Neufassung des SchwbG vom 26. August 1986 den Begriff der „Minderung der Erwerbsfähigkeit“ ersetzte, war seinerseits nicht unumstritten, wie die Diskussion zwischen Assmann, NZA 1985, 526 ff. und Thieler, NZA 1985, 111 ff. zeigt, welcher erfolglos einen anderen, arbeits- und leistungsbezogenen Behinderungsbegriff forderte; vgl. auch Dörner, § 3 SchwbG Rn. 1 f., sowie Thust / Trenk-Hinterberger, S. 35 f. 63 Siehe die in den §§ 68 ff. SGB IX geregelten Sondertatbestände zugunsten Schwerbehinderter wie z. B. die Beschäftigungspflicht für Arbeitgeber (§§ 71 ff. SGB IX), die Ausgleichsabgabe bei Nichterreichung der Mindestbeschäftigungsquoten (§ 77 SGB IX), der Kündigungsschutz bei Arbeitsverhältnissen (§§ 85 ff. SGB IX), der Zusatzurlaub gem. § 125 SGB IX oder die unentgeltliche Beförderung im öffentlichen Personenverkehr (§§ 145 ff. SGB IX). 64 Herdegen, VSSR 1992, 250. 58 59

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1. Teil: Allgemeine Grundlagen

gliederung.65 Im gesetzlichen Krankenversicherungsrecht werden in § 5 Abs. 1 Ziff. 7, 8 SGB V lediglich „behinderte Menschen“ aufgezählt, die in Behindertenwerkstätten, Anstalten, Heimen oder gleichartigen Einrichtungen Arbeitsleistungen in einem gewissen Umfang erbringen und deren Erwerbsfähigkeit eingeschränkt ist.66 Ebenfalls auf die nachteilige Auswirkung auf die Erwerbsfähigkeit wird im gesetzlichen Rentenversicherungsrecht in § 10 Abs. 1 Ziff. 1 SGB VI abgestellt.67 Behinderungen i. S. d. SGB XI68, das die gesetzliche Pflegeversicherung regelt, sind dagegen gekennzeichnet durch einen vollständigen oder teilweisen Verlust von Körperfunktionen, der durch medizinische Behandlung nicht auszugleichen ist, so daß der Betroffene pflegebedürftig ist;69 die hier anzuwendende Definition enthält also rein medizinische Voraussetzungen.70 Eine Ausgrenzung von altersüblichen Beeinträchtigungen findet aufgrund des Schutzzwecks der Pflegeversicherung – im Gegensatz zum allgemeinen Behinderungsbegriff des SGB IX – gerade nicht statt.71 Gesondert definiert wird schließlich in den §§ 1 bis 3 EingliederungshilfeVO der in § 39 Abs. 1 Satz 1 BSHG genannte Personenkreis der körperlich, geistig und seelisch wesentlich behinderten Menschen, wobei im Hinblick auf den Zweck der Eingliederungshilfe auf die Beeinträchtigung zur Eingliederung in die Gesellschaft abzustellen72 und zusätzlich aufgrund des Tatbestandsmerkmals „wesentlich“ ein gewisser Schweregrad zu fordern ist.

2. Der verfassungsrechtliche Behinderungsbegriff in Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG Der Begriff der Behinderung war lange Zeit im Grundgesetz nicht vorzufinden; der Schutz behinderter Menschen wurde aus dem Sozialstaatsprinzip gefolgert. Seit November 1994 existiert mit Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG jedoch eine Verfassungsnorm, die den Begriff der Behinderung ausdrücklich nennt. Wie dieser verfassungsrechtliche Behinderungsbegriff zu verstehen ist bzw. welcher Personenkreis genau von dieser Vorschrift erfaßt wird, ist nicht abschließend geklärt. 65 Wie § 12 SGB III klarstellt und auch der Wortlaut „Hilfen zur Teilhabe am Arbeitsleben“ zeigt, vgl. Ambs / Rademacher, § 19 SGB III Rn. 1; Schönefelder / Breunig / Göbel, § 19 SGB III Rn. 3. 66 Ähnlich auch v. Maydell / Breuer, § 5 SGB V Rn. 257 und Niesel / Funk / Höfler, § 11 SGB V Rn. 9d. 67 Vgl. Lilge, § 10 SGB VI Ziff. 4.1; Wannagat, § 10 SGB VI Rn. 7. 68 Z. B. in § 14 Abs. 1 SGB XI. 69 Vgl. Behr / Heberlein, § 14 SGB XI Rn. 46. Ist der irrevisible Zustand noch nicht erreicht, kommen ggf. Ansprüche nach Krankenversicherungsrecht in Betracht. 70 Vgl. G. Jürgens, ZfSH / SGB 1995, 358. 71 Vgl. Hauck / Wilde, § 14 SGB XI Rn. 27. 72 Vgl. G. Jürgens, ZfSH / SGB 1995, 358. Zu berücksichtigen ist auch hier, daß die genannten Bestimmungen unmittelbare Auswirkungen nur im Anwendungsbereich des BSHG haben.

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a) Meinungsstand in Literatur und Rechtsprechung Der verfassungsrechtliche Behinderungsbegriff ist durch den Verfassungsgeber nicht näher bestimmt worden; den Gesetzesmaterialien läßt sich nichts unmittelbar entnehmen.73 Nach h.M. im Schrifttum orientiert er sich an dem im Zeitpunkt der Verfassungsänderung gebräuchlichen und auf der dreigliedrigen WHO-Definition beruhenden medizinisch-biologischen Begriffsverständnis in § 3 Abs. 1 Satz 1 SchwbG, das auch dem Dritten74 und Vierten75 „Bericht der Bundesregierung über die Lage der Behinderten und die Entwicklung der Rehabiliation“ zugrunde liegt. Hiernach liegt eine Behinderung bei der „Auswirkung einer nicht nur vorübergehenden Funktionsbeeinträchtigung, die auf einem regelwidrigen körperlichen, geistigen oder seelischen Zustand beruht“, vor.76 Auch das Bundesverfassungsgericht geht in seiner sog. „Sonderschulentscheidung“77 hiervon aus, weist aber darauf hin, daß damit das Merkmal der Behinderung noch nicht abschließend bestimmt sei. Daneben wird auch die Meinung vertreten, daß zum Kreis der Berechtigten „in erster Linie“ wegen der appellativen Funktion der Neuregelung lediglich „Schwerbehinderte“ i. S. v. § 1 SchwbG (bzw. nunmehr § 2 Abs. 2, 3 SGB IX) gehören.78 Im Detail ist einiges ungeklärt; unterschiedliche Meinungen herrschen z. B. bezüglich der Frage, welche Funktionsbeeinträchtigungen in Betracht kommen, sowie hinsichtlich ihrer Intensität79 und Dauer. Umstritten ist zudem der Ausschluß Vgl. BT-Dr. 12 / 6000, 12 / 6323, 12 / 8165 sowie ausführlich Buch, S. 17 ff., 49 f. Vgl. BT-Dr. 12 / 7148. 75 Siehe oben Einleitung, Fn. 1. 76 Vgl. Beaucamp, JA 2001, 37 f.; Caspar, EuGRZ 2000, 136; Dietze, JZ 1996, 1075; G. Jürgens, NVwZ 1995, 452 f.; ders., ZfSH / SGB 1995, 358; Hagmann, S. 42 ff.; Krajewski, JuS 1999, L 74; v. Mangoldt / Klein / Starck, Art. 3 GG Rn. 384; Maunz / Dürig / Scholz, Art. 3 GG Rn. 176; Muckel, JA 1998, 642; v. Münch / Kunig / Gubelt, Art. 3 GG Rn. 104c; Pieroth /Schlink, Rn. 446; Sachs, RdJB 1996, 163; ders., JuS 1998, 554; Sachs / Osterloh, Art. 3 GG Rn. 309; Seifert / Hömig / Bergmann, Art. 3 GG Rn. 20; Straßmair, S. 169. Einen modifizierten Ansatz verfolgen Jarass / Pieroth, Art. 3 GG Rn. 80 und BKRüfner, Art. 3 GG Rn. 870, die auf Betroffene abstellen, die Hilfe zur Teilnahme am Leben in der Gesellschaft benötigen, sowie Reichenbach, SGb 2000, 664 f., der die Einschränkung der persönlichen Lebensführung sowie den „individuellen Lebensentwurf“ in den Vordergrund rückt. Problematisch dürfte hieran sein, daß dadurch z. B. bei zwei Betroffenen mit derselben Beeinträchtigung dennoch einer als behindert gelten könnte und der andere nicht, wodurch sich unklare Grenzen des Schutzbereichs ergeben. 77 BVerfG, Beschluß vom 08. 10. 1997 – 1 BvR 9 / 97, NJW 1998, 131. 78 Vgl. Jarass / Pieroth, Art. 3 GG Rn. 80 („v.a. Schwerbehinderte und vergleichbar beeinträchtigte Personen“); Sannwald, NJW 1994, 3314; Schmidt-Bleibtreu / Klein, Art. 3 GG Rn. 42a; ähnlich Herdegen, Diskriminierungsschutz, Ziff. 5.2.1, der als Grundrechtsträger „Personen, die aufgrund einer erheblichen körperlichen, geistigen oder seelischen Beeinträchtigung der Gefahr einer Diskriminierung in der gesellschaftlichen Wirklichkeit und im Privatrechtsverkehr ausgesetzt sind“ sieht. 79 Maunz / Dürig / Scholz, Art. 3 GG Rn. 176, sieht die Auslegung des Begriffs als „kritisch“ an, soweit es um „leichtere“ Behinderungen („etwa unter 25 %“) ginge, zu denen z. B. Sehbehinderungen zählten; Seifert / Hömig / Bergmann, Art. 3 GG Rn. 20, haben im unteren 73 74

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altersbedingter Beeinträchtigungen.80 Probleme werden auch bei der Differenzierung zwischen chronisch Kranken und behinderten Personen gesehen.81 Schließlich wollen manche Autoren drohende Behinderungen in den Schutzbereich der Verfassungsvorschrift einbeziehen. 82 b) Stellungnahme Nachdem „Behinderung“ als unbestimmter Verfassungsbegriff grundsätzlich definitorisch offen ist, kann nicht davon ausgegangen werden, daß der Verfassungsgeber lediglich eine schon vorab definierte Personengruppe als Grundrechtsträger vorsah;83 in der Gesetzesbegründung lassen sich demzufolge auch keine Aussagen hierzu finden. Insofern ist die vereinzelt vertretene Ansicht, Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG umfasse lediglich schwerbehinderte Menschen, abzulehnen. Dies ergibt sich auch aus dem Wortlaut der Vorschrift, der eine Beschränkung auf eine Teilgruppe nicht erkennen läßt. Außerdem spricht der Gesetzeszweck, nämlich Diskriminierungen zu verhindern, die Stellung behinderter Personen in Recht und Gesellschaft zu stärken sowie einen möglichst umfassenden Schutz aller behinderten Menschen zu erreichen84, für eine weite Auslegung des Behinderungsbegriffs.85 Schließlich ist, wie vor allem Spranger bemerkt, auch aus verfassungsdogmatischen Gründen die Beschränkung auf schwerbehinderte Menschen zurückzuweisen, weil die Ausfüllung von unbestimmten Verfassungsbegriffen durch einfachgesetzliche Vorgaben der Normenhierarchie widerspricht.86 Bereich der Behinderung (unter 20 %) Zweifel an der Bestimmtheit des Verfassungsbegriffs und sehen durch eine Quantität der „Leichtbehinderten“ den qualitativ herausgehobenen einfachrechtlichen Schutz der Schwerbehinderten tendenziell gefährdet. 80 Vgl. § 3 Abs. 1 Satz 2 SchwbG bzw. § 2 Abs. 1 Satz 1 SGB IX, sowie für eine Einbeziehung altersbedingter Beeinträchtigungen ausdrücklich Buch, S. 66 f.; v. Münch / Kunig / Gubelt, Art. 3 GG Rn. 104c und Sachs / Osterloh, Art. 3 GG Rn. 309; a.A. Caspar, EuGRZ 2000, 136. 81 Vgl. Maunz / Dürig / Scholz, Art. 3 GG Rn. 176; Sannwald, NJW 1994, 3314; SchmidtBleibtreu / Klein, Art. 3 GG Rn. 42a. 82 Vgl. BK-Rüfner, Art. 3 GG Rn. 878 f.; Caspar, EuGRZ 2000, 137 sowie v. Mangoldt / Klein / Starck, Art. 3 GG Rn. 385; a.A. Spranger, br 1999, 137 ff. 83 So auch Maunz / Dürig / Scholz, Art. 3 GG Rn. 176. 84 Vgl. BK-Rüfner, Art. 3 GG Rn. 872; v. Münch / Kunig / Gubelt, Art. 3 GG Rn. 104a. 85 Im Ergebnis ebenso Beaucamp, JA 2001, 37 f.; BK-Rüfner, Art. 3 GG Rn. 870; Caspar, EuGRZ 2000, 137; Herdegen, Diskriminierungsschutz, Ziff. 5.2.3; G. Jürgens, NVwZ 1995, 452 f.; ders., ZfSH / SGB 1995, 358; Krajewski, JuS 1999, L 74; v. Mangoldt / Klein / Starck, Art. 3 GG Rn. 385; Maunz / Dürig / Scholz, Art. 3 GG Rn. 176; v. Münch / Kunig / Gubelt, Art. 3 GG Rn. 104c; Reichenbach, SGb 2000, 664 f.; Sachs / Osterloh, Art. 3 GG Rn. 309. 86 Vgl. Spranger, DVBl. 1998, 1058 ff., ders., br 1998, 92 f.; ders., ZfSH / SGB 1999, 28. Dies zeigt sich schon an der Möglichkeit, daß der einfache Gesetzgeber den Begriffsinhalt im SchwbG bzw. nunmehr im SGB IX jederzeit ändern kann; folgte man der hier kritisierten Meinung, würde sich mit jeder Modifizierung auch Inhalt und Reichweite des Verfassungsbegriffs ändern. A.A. Maunz / Dürig / Scholz, Art. 3 GG Rn. 176, der die Begriffsauslegung

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Interessengerechter und dem Gesetzeszweck besser entsprechend erscheint es daher, sich an der neuen Begriffsdefinition (ICIDH-2) der WHO zu orientieren, dadurch das Ziel der Teilhabe an den verschiedenen Lebensbereichen in den Vordergrund zu rücken und als Behinderung die negative Wechselwirkung zwischen einer Person mit einem Gesundheitsproblem und ihren umwelt- und personenbezogenen Faktoren auf ihre Funktionsfähigkeit zu verstehen.87 Deshalb ist, zumindest auf verfassungsrechtlicher Ebene, der Ausschluß von altersbedingten Behinderungen88 ebenso abzulehnen wie eine Unterscheidung hinsichtlich Art oder Intensität der Behinderung.89 Die Dauer der Behinderung ist gleichfalls unerheblich, sofern in Abgrenzung dazu nicht noch und „nur“ eine Krankheit vorliegt. Vom hier vertretenen weiten Behinderungsbegriff sind außerdem auch chronische Krankheiten90 umfaßt. In allen gerade genannten umstrittenen Fällen liegen Einschränkungen der Funktionsfähigkeit vor, die sich negativ auf die Umwelt des Betroffenen auswirken; gerade dann besteht aber die Gefahr von Diskriminierungen. Dagegen sind „drohende Behinderungen“ nicht von Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG umfaßt. Dies folgt aus dem Umstand, daß der Gesetzgeber dies ausdrücklich hätte anordnen können, sowie aus dem eindeutigen Wortlaut.91 Allerdings dürfte aufgrund des hier vertretenen Begriffsverständnisses praktisch keine Schutzlücke entstehen: Werden Menschen aufgrund lediglich drohender gesundheitlicher Beeinträchtigungen, z. B. mit dem HIV-Virus infizierte Personen oder Personen mit einem sich evtl. in der Zukunft auswirkenden Gendefekt, bereits jetzt benachteiligt als Aufgabe der einfachen Gesetzgebung sieht. Zu bemerken ist im übrigen, daß Spranger bei seiner Kritik stets übersieht, daß die h.M. lediglich auf § 3 Abs. 1 Satz 1 SchwbG, nicht jedoch auf den Schwerbehinderten i. S. v. § 1 SchwbG Bezug nimmt, was Spranger jedoch offensichtlich unterstellt. 87 Ähnlich Buch, S. 72, für den eine Person i. S. d. Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG behindert ist, die dauerhaft den Verhaltenserwartungen der Gesellschaft an ihre somatischen, emotionalen und kognitiven Fähigkeiten nicht gerecht wird und der aus diesem Grunde die Eingliederung in die Gesellschaft erschwert oder unmöglich gemacht wird. 88 Diese Einschränkung kann dagegen aus Normzweckgründen durchaus im Rahmen einfachgesetzlicher Vorschriften gemacht werden. 89 Voraussetzung ist freilich, daß die notwendige Intensitätsschwelle überschreitet wird, vgl. oben § 1 II. 2. a) und c).; ebenso Buch, S. 64 ff.; Caspar, EuGRZ 2000, 137; G. Jürgens, NVwZ 1995, 452 f.; ders., ZfSH / SGB 1995, 358; v. Mangoldt / Klein / Starck, Art. 3 GG Rn. 385; Straßmair, S. 172. 90 Ebenso z. B. Buch, S. 63; Maunz / Dürig / Scholz, Art. 3 GG Rn. 176; v. Münch / Kunig / Gubelt, Art. 3 GG Rn. 104c; Straßmair, S. 173. 91 Auch das in BK-Rüfner, Art. 3 GG Rn. 878 f. angeführte argumentum a maiore ad minus verfängt nicht, wonach eine drohende Behinderung erst recht von Art. 3 Abs. 3 Abs. 2 GG erfaßt wird, wenn schon Behinderungen darunter fallen: Abzustellen ist richtigerweise auf den Umfang der rechtlichen Schutzgewährung, und hier stellt sich der Schutz einer bestehenden gegenüber dem einer drohenden Behinderung gerade als enger bzw. weniger dar. Ebenso Spranger, br 1999, 138, der zurecht darauf hinweist, daß nur im umgekehrten Falle, also beim grundrechtlichen Schutz von drohender Behinderung, im Wege eines Erst-Recht-Schlusses auch der Schutz von bereits bestehender Behinderung angenommen werden kann.

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bzw. diskriminiert, sind sie deshalb auch bereits jetzt als „behindert“ anzusehen und fallen unter den Schutz des speziellen Gleichheitssatzes.92

3. Der Behinderungsbegriff im Behindertengleichstellungsgesetz (BGG) Das am 01. 05. 2002 in Kraft getretene Behindertengleichstellungsgesetz (BGG) setzt das Benachteiligungsverbot des Grundgesetzes um, verankert gesetzlich die Begriffe „gleichberechtigte Teilhabe“ (vgl. § 1 BGG) und „Barrierefreiheit“ (vgl. § 4 BGG) und hat die Herstellung von barrierefrei gestalteten öffentlichen Lebensbereichen zum Ziel.93 In § 3 BGG wurde dabei der Begriff der Behinderung definiert und die Definition des § 2 SGB IX94 wortgleich übernommen. Demzufolge sind auch hier alterstypische Beeinträchtigungen ausgeschlossen und sechs Monate als Mindestdauer des regelwidrigen Zustands erforderlich. Diese Definition bzw. ihre Übernahme wird aus den gleichen Gründen wie im Rahmen des SGB IX kritisiert.95

4. Der Behinderungsbegriff im Bürgerlichen Gesetzbuch Im BGB finden sich vereinzelt Normen, die behinderte Personen nennen oder an diese adressiert sind; Definitionen sind allerdings nicht enthalten. Während z. B. die geistige Behinderung in den §§ 104 Nr. 2, 827 Satz 1, 1896 Abs. 1 Satz 1, 2229 Abs. 4 BGB Berücksichtigung findet („krankhafte Störung der Geistestätigkeit“ bzw. „Geistesschwäche“)96, betreffen die § 1896 Abs. 1 Satz 1 BGB (körperbehinderte Menschen), §§ 2233 Abs. 2, 2247 Abs. 4, 2233 Abs. 3 BGB (Blinde, Analphabeten, Stumme) eine körperliche Behinderung.97 Den Terminus der „psy92 Im Ergebnis ebenso BK-Rüfner, Art. 3 GG Rn. 878 f.; Buch, S. 69 f.; Caspar, EuGRZ 2000, 137; v. Mangoldt / Klein / Starck, Art. 3 GG Rn. 385; Straßmair, S. 173 f. 93 Vgl. hierzu die Gesetzesbegründung, BT-Dr. 14 / 7420 sowie allgemein zur Gleichstellung Straßmair, S. 269 ff. 94 Ziel sei es, „den unterschiedlichen Rechtsmaterien einen einheitlichen Behinderungsbegriff zugrunde zu legen“, vgl. BT-Dr. 14 / 7420 S. 24. 95 Vgl. auch die Stellungnahme des Forums behinderter Juristinnen und Juristen vom 11. 01. 2002, wo vor allem der Bezug auf die Dauer von sechs Monaten, die Anknüpfung an den „für das Lebensalter typischen Zustand“ sowie die erforderliche Kausalität zwischen abweichendem Zustand und Beeinträchtigung der Teilhabe am Leben der Gesellschaft kritisiert wird, obwohl die Ausgrenzung durch die Gesellschaft der eigentliche Grund sei. Auf diese kritisierten Merkmale verzichten z. B. die Landesgleichstellungsgesetze in Berlin und Sachsen-Anhalt. 96 Diese Begriffe umfassen jedoch nicht schwach ausgeprägte Behinderungen, die nur einen kleinen Bereich der Verstandestätigkeit beeinträchtigen, vgl. Palandt / Diederichsen, § 1896 BGB Rn. 5 f.; Palandt / Edenhofer, § 2229 BGB Rn. 9.

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chischen Krankheit“ bzw. „seelischen Behinderung“ nennt lediglich § 1896 Abs. 1 Satz 1 BGB; nicht von dieser Norm umfaßt sein sollen dagegen nach h. M. in der Literatur sog. „soziale Behinderungen“ wie unangepaßtes Verhalten oder Neigung zu Straftaten.98 Im Zuge der Mietrechtsreform wurde schließlich die Vorschrift des § 554a BGB eingeführt, die eine Regelung zur „behindertengerechten“ Nutzung der Mietsache enthält. 5. Der Behinderungsbegriff im „Americans with Disabilities Act“ (ADA) Im Vergleich zum Behinderungsbegriff im deutschen Recht wurde – beispielhaft für die Definition von Behinderung in einer ausländischen Rechtsordnung – in Section 3 des „Americans with Disabilities Act“ (ADA) vom 26. 07. 199099 eine weiter gefaßte Begriffsbestimmung gewählt: Danach werden von der Norm zunächst alle Menschen umfaßt, die aufgrund physischer oder psychischer Beeinträchtigungen in wesentlichen Lebensbetätigungen eingeschränkt sind. Weiterhin gelten als behindert auch solche Menschen, die über ein medizinisches Attest einer solchen Behinderung verfügen, sowie Menschen, die von Dritten als behindert angesehen und behandelt werden.100 Die Vorschrift wird weit ausgelegt und bezieht, gerade durch den dritten Teil der Definition, grundsätzlich auch solche Menschen in den Schutzbereich der Norm ein, die übertragbare Krankheiten wie das HIVVirus haben oder z. B. aufgrund genetischer Merkmale anfälliger sind für Krankheiten und Verletzungen.101

97 Durch das am 01. 08. 2002 in Kraft getretene „Zweite Schadensersatzrechtsänderungsgesetz“ vom 19. 07. 2002 wurde dagegen der vielkritisierte (vgl. z. B. Herdegen, Diskriminerungsschutz, Ziff. 5.8) § 828 Abs. 2 Satz 2 BGB aufgehoben, der Taubstumme unabhängig von ihrem Alter mit Minderjährigen im Alter zwischen sieben und 18 Jahren gleichstellte; daß die Gesetzesüberschrift „Taubstumme“ nicht entfernt wurde, beruht offensichtlich auf einem Redaktionsversehen. 98 Vgl. Palandt / Diederichsen, § 1896 BGB Rn. 6. 99 Der ADA erstreckt sich auf die Bereiche Beschäftigung, öffentliche Dienstleistungen, öffentlich zugängliche Privateinrichtungen und Fernmeldewesen; vgl. hierzu Buch, S. 21 f.; Degener, KJ 2000, 432; Herdegen, VSSR 1992, 254; ders., Diskriminierungsschutz, Ziff. 3; Mensching / Nolte, ZfSH / SGB 1993, 293; Straßmair, S. 285 f. 100 „The term disability means, with respect to an individual (A) physical or mental impairment that substantially limits one or more of the major life activities of such individual; (B) a record of such impairment; or (C) being regarded as having such an impairment.“. 101 Während „freiwillige“ Beeinträchtigungen wie Drogenabhängigkeit und Alkoholsucht ausdrücklich ausgeschlossen sind, ergeben sich Abgrenzungsprobleme, die die amerikanischen Gerichte beschäftigen, für das Rauchen oder Fettleibigkeit; vgl. die Beispiele bei Mensching / Nolte, ZfSH / SGB 1993, 293.

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IV. Der Behinderungsbegriff im Mietrecht In Literatur und Rechtsprechung wurden vor Einführung des § 554a BGB Begriff und Reichweite des Behinderungsbegriffs nicht gesondert problematisiert. Gleichwohl ist es sinnvoll, für die Materie des Mietrechts den Umfang des Behinderungsbegriffs näher zu untersuchen, um dadurch denjenigen Personenkreis bestimmen zu können, dessen besondere Problematik im Rahmen der mietrechtlichen Normen Berücksichtigung finden muß und der damit Untersuchungsgegenstand dieser Arbeit ist. Ausgangspunkt ist dabei der zentrale Begriff der „Funktionsfähigkeit“ innerhalb der Behinderungsdefinition der WHO, die nach der hier vertretenen Ansicht auch dem verfassungsrechtlichen Behinderungsbegriff zugrundezulegen ist. Somit ordnet sich die mietrechtliche Definition unter Berücksichtigung der materienspezifischen Besonderheiten unter das „verfassungsrechtliche Dach“ ein, ohne daß etwaige Diskrepanzen in den jeweiligen Schutzbereichen entstehen. Eine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit von Personen mit gesundheitlichen Problemen im Bereich des Mietrechts kann in zahlreichen Situationen auftreten: angefangen z. B. bei der Suche nach Wohnraum sowie bei Abschluß und Gestaltung entsprechender Verträge, über den Zugang und den Aufenthalt in der Wohnung sowie das Zusammenleben mit Nachbarn bzw. den Kontakt zur Außenwelt, bis hin zur Frage der Beendigung von Mietverhältnissen. Bei der Auslegung des mietrechtlichen Behinderungsbegriffs ist darüber hinaus auch der gesetzgeberische Wille hierzu zu berücksichtigen, der bei Einführung des § 554a BGB als einzige mietrechtliche Vorschrift, die zum Schutzbereich ausdrücklich behinderte Personen hat, zum Ausdruck kam. Aufschlußreich ist dabei die Beschlußempfehlung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestags zur Mietrechtsreform102, aufgrund derer diese Vorschrift in das BGB aufgenommen wurde und die auf S. 78 auch zum Behinderungsbegriff Stellung nimmt. Hervorgehoben wird dort, daß der Ausschuß den Begriff „behindert“ (innerhalb des Worts „behindertengerecht“) nicht im engen Sinne des Sozialrechts verstanden wissen will, so daß vor allem ein Ausschluß altersbedingter Beeinträchtigungen nicht gewollt sei. Erfaßt werden sollte insbesondere „jede erhebliche und dauerhafte Einschränkung der Bewegungsfähigkeit, [ . . . ] z. B. [ . . . ] aufgrund des Alterungsprozesses“. Dies ist auch interessengerecht, nachdem gerade im Alter typischerweise Beeinträchtigungen auftreten können, die sich im Wohnumfeld negativ auswirken, zumal sich das Kriterium der altersbedingten Beeinträchtigung aufgrund seiner Abgrenzungsschwierigkeiten bereits grundsätzlicher Kritik ausgesetzt sieht. Daß im übrigen auch die Rechtsprechung einen solchen Ausschluß nicht vornimmt, zeigen einige Urteile, die hohes Alter und darauf zurück102 Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses vom 27. 03. 2001, BT-Dr. 14 / 5663, S. 78 f.

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führende Beeinträchtigungen bei Mietern als Hinderungsgründe für Vermieterkündigungen ansehen.103 Neben der Feststellung, daß Grund und Zeitpunkt des Eintritts der Behinderung (also z. B. bereits bei Mietbeginn oder erst im Laufe des Mietverhältnisses) unerheblich sind, ist weiterhin anzumerken, daß es ebenso keinen Unterschied macht, ob die betroffene Person Partei eines Mietvertrags oder Eigentümer einer Wohnung oder lediglich berechtigterweise (z. B. Lebensgefährte oder Haushaltsmitglied) in eine Wohnung aufgenommen ist. Um diesem Umstand gerecht zu werden, wurde bewußt die offene Formulierung „behindertengerecht“ in § 554a BGB gewählt. Während die Regelung des § 554a BGB mit dem Ziel der Barrierefreiheit in erster Linie körperbehinderte Personen anspricht, ist ferner zu betonen, daß Beeinträchtigungen und damit zusammenhängende rechtliche Probleme rund um die Wohnung selbstverständlich auch für geistig und psychisch behinderte Personen in Frage kommen: Man denke z. B. nur an Fälle, in denen geistig behinderte Menschen aufgrund ihrer spezifischen Verhaltensweisen in Konflikt mit Nachbarn geraten oder psychisch behinderte Menschen ihre Wohnung vermüllen lassen. In räumlicher Hinsicht können Behinderungen nicht nur innerhalb einer Wohnung (als Gesamtheit der Räume, welche die Führung eines Haushalts ermöglichen, unter Einschluß von Nebenräumen wie Bad, Flur, Abstellraum oder Kellerabteil sowie Gartenflächen)104 relevant werden, sondern auch im Rahmen des Zugangs zu einer Wohnung (beispielsweise Treppenhaus oder Weg und Fläche vor dem Haus); konsequenterweise wird der Zugang zur Mietsache in § 554a BGB ausdrücklich erwähnt. Was Menschen mit chronischen Krankheiten angeht, sind diese ebenfalls vom mietrechtlichen Behinderungsbegriff umfaßt, sofern die notwendige Intensitätsschwelle überschritten ist; eine chronische Stauballergie, die das Wohnen in staubanfälligen Räumen erschwert, ist z. B. ohne weiteres als Behinderung zu bejahen. Behinderungen, die lediglich drohen, sind gleichfalls in den mietrechtlichen Behinderungsbegriff einzuordnen, sofern die Behinderung und die damit einhergehenden Beeinträchtigungen zeitlich absehbar sind. Sie kann sich nämlich z. B. insofern auswirken, als daß bauliche Veränderungen in der Wohnung nach einer noch bevorstehenden Operation geplant und schließlich vorgenommen werden müßten, damit der Betroffene weiterhin dort leben kann. Für eine Berücksichtigung der drohenden Behinderung spricht außerdem auch der Präventionsgedanke, erheblichen Beeinträchtigungen zuvorzukommen.105 In die gleiche Richtung geht 103 Vgl. z. B. LG Stuttgart, WM 1993, 46: hohes Alter als Härtegrund i. S. v. § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. 104 Vgl. zum Wohnungsbegriff z. B. Blank / Börstinghaus, § 535 BGB Rn. 13; Palandt / Weidenkaff, Einf. v. § 535 BGB Rn. 70; Pieroth / Schlink, Rn. 872 ff. 105 Darauf weist auch der Rechtsausschuß im Fall drohender altersbedingter Gebrechlichkeiten von Mietern hin, für die ein Wohnungsumbau wichtig sein kann, um in der ange-

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die Rechtsprechung, die Kündigung eines Vermieters wegen Eigenbedarfs für wirksam zu erachten, der, ohne bereits aktuell hilfs- oder pflegebedürftig zu sein, beabsichtigt, demnächst in die Wohnung eine Pflegeperson aufzunehmen.106 Im übrigen würden Diskriminierungen aufgrund lediglich drohender Beeinträchtigungen schon unter den Begriff einer (bestehenden) Behinderung fallen. Zusammenfassend kann man als im mietrechtlichen Sinne behindert ansehen alle berechtigt in einer Wohnung lebenden Menschen mit einem dauerhaften (auch nur drohenden) körperlichen, psychischen oder seelischen Gesundheitsproblem unabhängig von Grund, Eintritt und Alterstypik, deren Funktionsfähigkeit und damit selbständige und unabhängige Teilhabe im Bereich rund um die eigene Wohnung, z. B. hinsichtlich Zugang, Mobilität, eigener Versorgung oder Kommunikation, durch personenbedingte Faktoren oder durch ihre Umwelt eingeschränkt oder erschwert wird.

§ 2 Verfassungsrechtliche Grundlagen Das deutsche Grundgesetz enthält Grundrechte und Verfassungsprinzipien zugunsten behinderter Menschen wie auch zugunsten im Mietrecht auftretender Privatrechtssubjekte. Dabei entfalten zwar Grundrechte als Abwehrrechte grundsätzlich unmittelbare Wirkung nur gegenüber dem Staat; allerdings können sie unstreitig auch auf Privatrechtsverhältnisse einwirken. Aus diesem Grunde sollen im folgenden die in Frage kommenden Grundrechte und Verfassungsprinzipien sowie ihr Einfluß auf das mietrechtliche Privatrechtsverhältnis im Überblick dargestellt werden.

I. Der verfassungsrechtliche Schutz behinderter Menschen Zunächst sind diejenigen Grundrechte und Verfassungsprinzipien zu betrachten, die (auch) behinderte Menschen schützen sollen.

1. Das spezielle Gleichheitsgebot, Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG Im Rahmen der Verfassungsreform 1994 wurde u. a. mit Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG ein spezielles Gleichheitsgebot zugunsten behinderter Menschen aufgenommen: stammten Wohnung bzw. im gewohnten Wohnumfeld zu bleiben und nicht in ein Pflegeheim ziehen zu müssen, vgl. BT-Dr. 14 / 5663, S. 78. 106 Vgl. die Rechtsentscheide des BayObLG ZMR 1982, 368 ff. und des OLG Hamm WuM 1986, 269 ff.

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„Niemand darf wegen seiner Behinderung benachteiligt werden“.107 Einher ging die Hoffnung und Absicht, die rechtliche und tatsächliche Situation behinderter Personen in der Bundesrepublik Deutschland zu verbessern sowie einen Anstoß für einen Bewußtseinswandel in der Bevölkerung zu geben.108

a) Grundrechtsträger Grundrechtsträger sind alle behinderte Menschen; diesbezüglich kann auf die Ausführungen zum verfassungsrechtlichen Behinderungsbegriff verwiesen werden. Ergänzend ist zu bemerken, daß der nasciturus nach h. M. als tauglicher Grundrechtsträger109 ebenfalls in den Schutzbereich des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG fällt.110 Weil überdies eine mit der Situation natürlicher Personen vergleichbare grundrechtstypische Gefährdungslage besteht, ist gem. Art. 19 Abs. 3 GG auch auf juristische Personen, deren Mitglieder behinderte Menschen sind, die Vorschrift des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG anwendbar.111

b) Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG als subjektives Abwehrrecht Wie alle Grundrechte gewährt auch Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG in erster Linie ein Abwehrrecht des einzelnen Bürgers gegenüber der öffentlichen Gewalt und bindet gem. Art. 1 Abs. 3 GG Gesetzgebung, vollziehende Gewalt und Rechtsprechung als unmittelbar geltendes Recht. Es schützt vor nachteiligen Ungleichbehandlungen, die an die Behinderung112 anknüpfen, sofern sie nicht ausnahmsweise gerechtfertigt sind. Grundsätzlich sind dabei als Vergleichsgruppen behinderte und nichtbehinderte Personen heranzuziehen. Aus Gründen des individuellen Grundrechtsschutzes 107 Vgl. zur Entstehungsgeschichte und zum Gesetzgebungsverfahren Buch, S. 10 ff., Hagmann, S. 1 ff.; Herdegen, Diskriminierungsschutz, Ziff. 2; G. Jürgens, ZfSH / SGB 1995, 353 ff.; Sachs, RdJB 1996, 154 ff.; Straßmair, S. 106 ff., 135 ff. 108 Vgl. den Abschlußbericht der Gemeinsamen Verfassungskommission, BT-Dr. 12 / 6000, 53. 109 Vgl. BVerfGE 39, 1 ff.; 88, 203 ff. 110 Vgl. BK-Rüfner, Art. 3 GG Rn. 880; Buch, S. 88 ff.; Herdegen, Diskriminierungsschutz, Ziff. 6.10; v. Mangoldt / Klein / Starck, Art. 3 GG Rn. 387; Maunz / Dürig / Scholz, Art. 3 GG Rn. 177; Sachs, RdJB 1996, 167. 111 Ebenso BK-Rüfner, Art. 3 GG Rn. 882; Buch, S. 90 f. A.A. Herdegen, Diskriminierungsschutz, Ziff. 5.1; Jarass / Pieroth, Art. 2 GG Rn. 81; Sachs / Osterloh, Art. 3 GG Rn. 308; Sannwald, NJW 1994, 3314; Straßmair, S. 185 f. 112 Entweder an die Behinderung „als solche“, oder an eine konkrete Erscheinungsform von Behinderung (siehe sogleich im Text), wie z. B. im Fall der „Sonderschulentscheidung“ des BVerfG ein sonderpädagogischer Förderungsbedarf; im Erg. ebenso Krajewski, JuS 1999, L 75 f., der auf sog. „spezifische Begleitmerkmale“, die nur bei Trägern des Differenzierungsmerkmals „Behinderung“ auftreten, abstellt.

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sowie wegen des Schutzzwecks der Norm sind außerdem nicht nur Menschen mit einer Behinderung als Gesamtheit, sondern auch mit einer konkreten Erscheinungsform von Behinderung als Vergleichsgruppe zu berücksichtigen.113 Dagegen ist die Anwendung des speziellen Gleichheitssatzes bei Differenzierungen zwischen verschiedenen Teilgruppen von behinderten Menschen untereinander abzulehnen, weil dann die Behinderung nicht mehr Anknüpfungsmerkmal ist.114 Eine Benachteiligung ist jede beeinträchtigende, für den Betroffenen im Vergleich zu anderen Gruppen ungünstige Ungleichbehandlung durch eine hoheitliche Maßnahme.115 Hierbei ist jedoch nicht auf objektive Kriterien wie etwa das (vermeintliche) Wohl des Betroffenen abzustellen, sondern aufgrund des Umstandes, daß die Verantwortung für den eigenen Lebensentwurf beim Betroffenen selbst liegt, sowie mangels verläßlicher objektiver Maßstäbe ausschließlich auf sein subjektives Empfinden; die Frage der objektiven Interessenbewertung wird erst bei der Beurteilung der Rechtfertigung relevant.116 Nicht als Benachteiligung sind dagegen die Nichtgewährung von Vorteilen bzw. Maßnahmen anzusehen, die für alle gleichermaßen gelten (z. B. bei der Gestaltung öffentlicher Bauwerke, Verkehrsmittel etc.), mögen sie sich auch faktisch nachteilig auf behinderte Personen auswirken.117 Die Maßstäbe für die Rechtfertigung einer Ungleichbehandlung werden durch die Aufnahme des speziellen Differenzierungsverbotes in Abs. 3 Satz 2 gegenüber dem in Abs. 1 enthaltenen allgemeinen Gleichheitssatz verschärft: Während bei letzterem schon ein sachlich einleuchtender Grund, der eine Ungleichbehandlung als angemessen erscheinen läßt, zur Rechtfertigung ausreicht118, muß eine Un113 Ebenso Berlit, RdJB 1996, 149; Buch, S. 94 ff.; Sachs / Osterloh, Art. 3 GG Rn 311. Offengelassen bei Dirnaichner, BayVBl. 1997, 545 f. und Sachs, RdJB 1996, 165, 170. 114 Vgl. Maunz / Dürig / Scholz, Art. 3 GG Rn. 174 u. Fn. 1; Sachs / Osterloh, Art. 3 GG Rn 311 u. dort Fn. 673; Straßmair, S. 179 f. Buch, S. 96 ff., weist darauf hin, daß für solche Fälle die Anwendung des allgemeinen Gleichheitssatzes ausreiche. 115 Vgl. Herdegen, Diskriminierungsschutz, Ziff. 5.4.; G. Jürgens, ZfSH 1995, 357. 116 Auf Ablehnung in der Literatur stößt daher die Auffassung des BVerfG in seiner „Sonderschulentscheidung“, wonach eine Benachteiligung erst dann zu bejahen sei, wenn sie nicht durch auf die Behinderung bezogene Förderungsmaßnahmen hinlänglich kompensiert würde und dies aufgrund von Wertungen, wissenschaftlichen Erkenntnissen und prognostischen Einschätzungen als Gesamtergebnis feststünde; gegen eine solche „Aufrechnung“ z. B. Beaucamp, JA 2001, 38 f.; BK-Rüfner, Art. 3 GG Rn. 877; A. Jürgens, DVBl. 1997, 411; ders., DVBl. 1997, 764; G. Jürgens, ZfSH 1995, 357; Sachs, RdJB 1996, 168; Sachs / Osterloh, Art. 3 GG Rn 312; Straßmair, S. 175 ff. A.A. Engelken, DVBl. 1997, 764; v. Mangoldt / Klein / Starck, Art. 3 GG Rn. 386. 117 Vgl. Buch, S. 99; Castendiek, S. 346; Degener, KJ 2000, 429; G. Jürgens, ZfSH 1995, 357; Sachs, HdbStR V, § 126 Rn. 25; ders., RdJB 1996, 166, der von „Einheitslösungen“ spricht und herausstreicht, daß Unterscheidungsverbote grundsätzlich nur „Jedem dasselbe“, aber nicht „Jedem das Seine“ gewährleisten. 118 Allerdings wird der Rechtfertigungszwang bei der Ungleichbehandlung von Personen um so stärker, je mehr sich die personenbezogenen Merkmale den in Art. 3 Abs. 3 GG genannten Kriterien annähern und je größer deshalb die Gefahr der Diskriminierung einer Minderheit wird, vgl. z. B. BVerfGE 88, 87, 96 f.

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gleichbehandlung von behinderten Menschen zwingend erforderlich sein.119 Dies ist zu bejahen, wenn eine andere Regelung geradezu unvernünftig und sachwidrig wäre.120 Zu berücksichtigen sind dabei kollidierende Verfassungsrechte anderer oder sonstige Verfassungsgüter von vergleichbar hohem Rang nach dem Grundsatz praktischer Konkordanz.121 Die Ungleichbehandlung muß auf gesetzlicher Grundlage erfolgen und sich einer strengen Verhältnismäßigkeitsprüfung unterziehen.122 In seiner „Sonderschulentscheidung“ hat das BVerfG dabei der unterscheidenden öffentlichen Behörde eine „gesteigerte Begründungspflicht“ auferlegt.123

c) Objektive Geltungsdimension Die Regelungsziele für die Aufnahme des speziellen Gleichheitssatzes – Schaffung verbesserter Lebensbedingungen und verstärkte Integration von behinderten Menschen sowie Beseitigung von Diskriminierungen – sind durch die Funktion der Vorschrift als subjektives Abwehrrecht kaum zu erreichen, nachdem hierfür die gesamte Gesellschaft und nicht nur die Staatsgewalt anzusprechen ist.124 Umso mehr ist hier deshalb der objektiv-rechtliche Gehalt des Grundrechts als materielle Wertentscheidung zugunsten der Integration behinderter Menschen und damit der appellative Charakter der Norm zu betonen. Wesentlich ist vor allem die Ausstrahlungswirkung des Grundrechts auf das Privatrecht sowie die Schutzpflicht des Staates zugunsten der Grundrechtsträger, die sich über den Erlaß ausgleichender Regelungen oder die Umgestaltung bereits bestehender Gesetze125 und besonders 119 Vgl. BVerfGE 85, 191, 207 (zur Ungleichbehandlung aus Gründen des Geschlechts); BK-Rüfner, Art. 3 GG Rn. 876; Herdegen, VSSR 1992, 256; A. Jürgens, DVBl. 1997, 412; G. Jürgens, ZfSH / SGB 1995, 356; ders., NVwZ 1995, 453; v. Münch / Kunig / Gubelt, Art. 3 GG Rn. 104c; Straßmair, S. 220. 120 Vgl. BK-Rüfner, Art. 3 GG Rn. 876. Ein Beispiel wären Differenzierungen „aus der Natur der Sache“, also die zwingende Ungleichbehandlung aufgrund unbestritten feststehender Unterschiede, vgl. Castendiek, S. 342. 121 Vgl. z. B. BVerfGE 28, 243, 261; 93, 1, 21; Buch, S. 138; Caspar, EuGRZ 2000, 138; Castendiek, S. 339; Maunz / Dürig / Scholz, Art. 3 GG Rn. 177; Sachs, RdJB 1996, 172. 122 Vgl. BK-Rüfner, Art. 3 GG Rn. 876 ff.; Buch, S. 157 ff.; Sachs / Osterloh, Art. 3 GG Rn 314. 123 Siehe BVerfG NJW 1998, 134; Straßmair, S. 260. Kritisch hierzu Caspar, EuGRZ 2000, 138, 140, der darüber hinausgehend das Diskriminierungsverbot unmittelbar als subjektiv-rechtliche (Verfahrens-)Norm verstehen will. 124 Entsprechend kritisch die Aussagen einiger Autoren, die ein Benachteiligungsgebot als denkbar ungeeigneten Ansatzpunkt für die Verwirklichung des Gesetzeszwecks ansehen, vgl. z. B. BK-Rüfner, Art. 3 GG Rn. 872; Degener, KJ 2000, 428 f.; Sachs, RdJB 1996, 162, 173. 125 V. a. bei schweren Gefährdungen der Selbstbestimmung beim Konflikt privater Interessen durch das Übergewicht einer Seite, vgl. BVerfGE 81, 242, 254 ff.; a.A. Sachs / Osterloh, Art. 3 GG Rn 307. Buch, S. 202 ff., reduziert die gesetzgeberischen Schutzpflichten auf die „Garantie eines Mindeststandards“. Zu möglichen Ausgleichsregelungen vgl. A. Jürgens, ZRP 1993, 129 ff. Ohne dazu ausdrücklich, wie z. B. durch das Gleichberechtigungsgebot in

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durch die Auslegungs- und Rechtsanwendungstätigkeit der Gerichtsbarkeit äußert. Auch im Privatrechtsverhältnis sind daher die Belange behinderter Menschen besonders zu berücksichtigen, so daß eine erhöhte Toleranzbereitschaft der beeinträchtigten Personen zu fordern ist. Schließlich hat das BVerfG in seiner sog. „Treppenlift-Entscheidung“ 126 ausgeführt, daß auch das sich aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ergebende Nutzungsrecht des Mieters „im Lichte der grundgesetzlichen Bestimmung des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG“ zu sehen ist und die in dieser Norm zum Ausdruck kommende objektive Wertentscheidung den Inhalt des Nutzungsrechts mitprägt.

d) Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG als Leistungs- und Teilhaberecht Das Benachteiligungsverbot hindert zwar den Staat nicht daran, behinderte Personen zu bevorzugen; dies ergibt sich bereits aus einem Wortlautvergleich mit Satz 1. Einen grundsätzlichen subjektiven Anspruch auf Begünstigung als sog. „originäres Leistungsrecht“, z. B. durch finanzielle Leistungen oder sonstige Fördermaßnahmen, läßt sich dagegen hieraus, wie der Vergleich zu der ausdrücklichen Bestimmung in Art. 3 Abs. 2 Satz 2 GG zeigt, nicht ableiten.127 Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG wird jedoch als spezielle Ausprägung einer sozialstaatlichen Zielsetzung angesehen128, der in Verbindung mit der gerade genannten objektiven Geltungsdimension sowie anderen Grundrechten und dem Sozialstaatsprinzip als sog. „derivatives Leistungsrecht“ im Einzelfall Leistungsverpflichtungen des Staates, v. a. zum Nachteilsausgleich bei der Beschränkung des Zugangs zu staatlichen Einrichtungen, zur Verwirklichung von Entfaltungsmöglichkeiten oder zur Integration, aufstellen kann.129 Diese Leistungs- oder Teilhaberechte stehen Art. 3 Abs. 2 GG (vgl. hierzu BVerfGE 89, 276 ff.), verpflichtet zu sein, setzte der deutsche Gesetzgeber diesen Schutzauftrag z. B. durch das Bundesgleichstellungsgesetz (BGG) um. 126 BVerfG, Beschl. v. 28. 03. 2000 – Az. 1 BvR 1460 / 99, ZMR 2000, 435 ff. 127 Vgl. Beaucamp, JA 2001, 39; BK-Rüfner, Art. 3 GG Rn. 874; Buch, S. 196; Castendiek, S. 338 f.; Herdegen, Diskriminierungsschutz, Ziff. 5.6; Maunz / Dürig / Scholz, Art. 3 GG Rn. 174 f.; Sachs / Osterloh, Art. 3 GG Rn. 305. Offengelassen in BVerfG 96, 288, 302 f. sowie BVerfG ZMR 2000, 436. Die Nichtaufnahme eines Bevorzugungsverbots wie in Art. 3 Abs. 3 Satz 1 GG ist auf die Absicht zurückzuführen, bereits bestehende gesetzliche Vorzüge wie z. B. die quotale Einstellungspflicht für Arbeitgeber mit der Grundgesetzänderung nicht unzulässig werden zu lassen, vgl. v. Münch / Kunig / Gubelt, Art. 3 GG Rn. 104a; Sachs / Osterloh, Art. 3 GG Rn. 311. 128 Vgl. Caspar, EuGRZ 2000, 137; Herdegen, Diskriminierungsschutz, Ziff. 5.1; Krajewski, JuS 1999, L 77; Maunz / Dürig / Scholz, Art. 3 GG Rn. 174; Straßmair, S. 248 ff. Sachs / Osterloh, Art. 3 Rn 306, spricht von einem „schwierigen Grenzfall einklagbarer diskriminierungsfreier Verfügung über vorhandene Kapazitäten“. 129 Als Beispiel nennt Herdegen, Diskriminierungsschutz, Ziff. 5.5, 5.7.2, faktische Zugangsbeeinträchtigungen für gehbehinderte Schüler in einem nicht rollstuhlgerecht ausgestatteten Schulgebäude, die aufgrund des Benachteiligungsverbots i.V. m. dem Sozialstaatsprinzip, dem staatlichen Erziehungsauftrag sowie der Berufsfreiheit verfassungswidrig wären

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jedoch nach ständiger Rechtsprechung des BVerfG unter dem Vorbehalt des Möglichen, also der Leistungsfähigkeit des Staates und damit in seinem Ermessen.130

2. Der allgemeine Gleichheitssatz, Art. 3 Abs. 1 GG Vor der Schaffung von Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG diente bereits der allgemeine Gleichheitssatz in Art. 3 Abs. 1 GG dem Schutze behinderter Personen vor ungerechtfertigten Ungleichbehandlungen; letzterer wird nunmehr durch den speziellen Gleichheitssatz in dessen Anwendungsbereich als lex specialis verdrängt.131 Gleichwohl behält er seine behindertenrechtliche Relevanz als einschlägige Norm, soweit Differenzierungen zwischen verschiedenen Teilgruppen von behinderten Menschen untereinander vorgenommen werden sowie in seiner sozialstaatlichen Dimension unter dem Gesichtspunkt der Gewährleistung sozialer Gleichheit.132

3. Die Menschenwürde, Art. 1 Abs. 1, 2 GG Die in Art. 1 Abs. 1 und 2 GG verankerte Menschenwürde stellt die gemeinsame, übergreifende Basis aller Einzelrechte als unmittelbar geltendes Grundrecht sowie einen Verfassungsauftrag und eine Wertentscheidung dar.133 Aus dem Menschenwürdeschutz folgt zugunsten behinderter Menschen ein Achtungsanspruch wie auch unabhängig von einem meßbaren Erfolg und dem Schweregrad der Behinderung i.V. m. dem Sozialstaatsprinzip die Pflicht zur Sicherstellung der materiellen Existenz sowie i.V. m. Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit.134 Bei herabwürdigendem Charakter von Diskriminierungen ist außerdem über das Gleichbehandlungsgebot des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG und deshalb beseitigt werden müssen; ebenso Beaucamp, JA 2001, 39; BK-Rüfner, Art. 3 GG Rn. 884; Caspar, EuGRZ 2000, 140; Krajewski, JuS 1999, L 77 („Anspruch auf aktive staatliche Integrationspolitik“); v. Münch / Kunig / Gubelt, Art. 3 GG Rn. 104b; Straßmair, S. 238, 260 f. 130 Vgl. z. B. BVerfGE 33, 303, 331 f., wonach der Anspruch nicht über das hinausgehen dürfe, was der Einzelne „vernünftigerweise von der Gesellschaft beanspruchen kann“; Beaucamp, JA 2001, 39 f.; Caspar, EuGRZ 2000, 140; Maunz / Dürig / Scholz, Art. 3 GG Rn. 175 („sozialstaatlicher und finanzverfassungsrechtlicher Maßgabevorbehalt“). 131 Ebenso v. Münch / Kunig / Gubelt, Art. 3 GG Rn. 104a; G. Jürgens, ZfSH / SGB 1995, 357; Krajewski, JuS 1999, L 74; Straßmair, S. 163. A.A. Sachs, RdJB 1996, 167 und dort Fn. 82. 132 Vgl. Neuner, Privatrecht und Sozialstaat, S. 124 f. 133 Vgl. z. B. BVerfGE 27, 1, 6; 87, 209, 228; BK-Zippelius, Art. 1 Abs. 1 u. 2 GG, Rn. 32 ff.; Häberle, HdbStR I, § 20 Rn. 74; Hagmann, S. 33 ff.; v. Mangoldt / Klein / Starck, Art. 1 Abs. 1 GG Rn. 23 ff.; Maunz / Dürig / Dürig, Art. 1 GG Rn. 4, 14; Neuner, Privatrecht und Sozialstaat, S. 94 f. 134 Vgl. Geddert-Steinacher, S. 103; Hannesen / Jacobi / Lachwitz / Vater, VSSR 1992, 200 ff.; Quambusch, Rn. 276, 283 ff.; Rips, S. 45 f.; Straßmair, S. 116 ff., 239. 4*

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hinaus auch die Menschenwürde sowie das allgemeine Persönlichkeitsrecht verletzt.135 4. Das allgemeine Persönlichkeitsrecht, Art. 1 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 GG Eng mit dem Menschenwürdegebot ist das aus Art. 1 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 GG abgeleitete sog. „allgemeine Persönlichkeitsrecht“ verknüpft, das die freie Entfaltung der Persönlichkeit gewährleistet; hieraus können behinderte Menschen u. a. Hilfe zur Selbsthilfe, die Anbahnung eines selbstbestimmten Lebens sowie ein Wunschund Wahlrecht im Rahmen der Sozialhilfe fordern.136 Zu der grundgesetzlich geschützten Persönlichkeitssphäre gehört auch der Schwerbehindertenstatus.137

5. Das Sozialstaatsprinzip, Art. 20 Abs. 1 GG Das in Art. 20 Abs. 1 GG verankerte Staatsziel und Rechtsprinzip des Sozialstaats hat in Verbindung mit den gerade genannten Rechten die Sicherung einer menschenwürdigen Existenz bzw. des Existenzminimums, die Verwirklichung sozialer Gleichheit, Sicherheit und Gerechtigkeit sowie die Anhebung des allgemeinen Wohlstandes zum Inhalt.138 Es verpflichtet v.a. den parlamentarischen Gesetzgeber zur Fürsorge und Schaffung sozialer Sicherungssysteme sowie zur Eingliederung behinderter Menschen in die Gesellschaft, wobei es jedoch für sich alleine genommen nicht als Grundlage für konkrete Leistungsansprüche des Einzelnen dienen kann.139

II. Internationale Vorgaben zum Schutz behinderter Menschen Auch im Rahmen des Völker- und Europarechts existieren Regelungen zum Schutze behinderter Menschen, die über Art. 23 Abs. 1, 25 und 59 Abs. 2 GG grundsätzlich für die Bundesrepublik Deutschland Anwendung finden können. Neben UN-Deklarationen zum Schutze der Menschenrechte140 und Menschen mit 135 Vgl. Höfling, KritV 1998, 101 f.; Neuner, NJW 2000, 1822 f.; Rädler, NJW 1998, 1622; Siegert, S. 104. 136 Vgl. z. B. BVerfG NJW 1998, 132; Hannesen / Jacobi / Lachwitz / Vater, VSSR 1992, 206 f. 137 Siehe BSGE 60, 284, 286; Herdegen, VSSR 1992, 251. 138 Vgl. Buch, S. 4; Hagmann, S. 12 ff.; Neuner, Privatrecht und Sozialstaat, S. 100, 119, 137 ff.; Straßmair, S. 68 ff. 139 Vgl. BVerfGE 40, 121, 133; Buch, S. 5; Herdegen, VSSR 1992, 249 f.; Straßmair, S. 84 ff. 140 Z. B. Art. 25 Abs. 1 der Allgemeinen Erklärung der Menschenrechte oder Art. 23 des Übereinkommens über die Rechte des Kindes, welches aufgrund einer völkerrechtlichen Erklärung der Bundesregierung innerstaatlich keine unmittelbare Anwendung findet, vgl. Neuner, NJW 2000, 1824.

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Behinderung141 oder das von der Bundesrepublik ratifizierte ILO-Übereinkommen Nr. 159 von 1983 über die berufliche Rehabilitation und die Beschäftigung von behinderten Menschen142 ist hierbei z. B. auch an die Europäische Sozialcharta des Europarats von 1961 zu denken; sie hebt u. a. in Art. 15 die berufliche und soziale Integration behinderter Menschen hervor, ohne allerdings subjektive Rechte für die Betroffenen einzuräumen.143 Ebenso wenig verbindlich, sondern lediglich appellativen Charakter hat die EG-“Gemeinschaftscharta der sozialen Grundrechte der Arbeitnehmer“ von 1989, die zwar Maßnahmen zur Verbesserung der Lebensbedingungen behinderter Personen u. a. in den Bereichen Mobilität und Wohnung fordert (Titel I Nr. 26), aber der Umsetzung durch Rechtsakte der Gemeinschaft sowie deren Mitgliedsstaaten bedarf.144 Im Rahmen des Amsterdamer Vertrags wurde deshalb 1999 mit Art. 13 EGV eine Rechtsgrundlage eingeführt, die die Gemeinschaft ermächtigt, gegen Diskriminierungen insbesondere aus Gründen der Behinderung vorzugehen. Von dieser Ermächtigungsnorm darf nach h. M. die Gemeinschaft jedoch, wie sich bereits aus dem Normwortlaut ergibt, nur in Verbindung mit bereits bestehenden Kompetenzen Gebrauch machen.145 In der Çharta der Grundrechte der Europäischen Union“ vom 07. 12. 2000146 ist schließlich in Art. 21 Abs. 1 ein Diskriminierungsverbot u. a. zugunsten behinderter Menschen enthalten.147 In Art. 26 bekennt sich außerdem die Union ausdrücklich zur Integration von Menschen mit Behinderung.148 Bisher ist die Charta kein 141 Vgl. die „Rahmenbestimmungen für die Herstellung der Chancengleichheit für Behinderte“ = Resolution 48 / 96 der Generalversammlung der Vereinten Nationen vom 20. 12. 1993, die jedoch rechtlich nicht verbindlich ist, siehe Buch, S. 25 u. dort Fn. 117; Straßmair, S. 132. 142 Das ILO (International Labour Organisation)-Abkommen konstituiert allerdings keine unmittelbaren Rechte für die Betroffenen, vgl. Hagmann, S. 8 f.; Herdegen, VSSR 1992, 254 f.; Neuner, NJW 2000, 1824; Straßmair, S. 132. 143 Vgl. Hagmann, S. 9 f.; Herdegen, Diskriminierungsschutz, Ziff. 4.1; ders., VSSR 1992, 255; Neuner, Privatrecht und Sozialstaat, S. 77; ders., NJW 2000, 1824; Straßmair, S. 133. Allerdings orientieren sich die Mitgliedsstaaten der Europäischen Gemeinschaft gem. Art. 136 EGV an den sozialen Grundrechten, wie sie in der Europäischen Sozialcharta festgelegt sind; somit sind die sozialen Grundrechte auch bei der Auslegung des Gemeinschaftsrechts heranzuziehen. 144 Vgl. Buch, S. 25 f.; Herdegen, Diskriminierungsschutz, Ziff. 4.2; ders., VSSR 1992, 255 f.; Neuner, NJW 2000, 1824. Art. 136 EGV nimmt ebenfalls diese Charta in Bezug. 145 Vgl. Caspar, EuGRZ 2000, 136; Geiger, EGV, Art. 13 Rn. 1, 6; Jochum, ZRP 1999, 279 f.; Neuner, NJW 2000, 1825; Straßmair, S. 280. 146 ABl. EG Nr. C 364 S. 1 ff.; siehe hierzu ausführlich Zimmermann, S. 24 ff. 147 „Diskriminierungen, insbesondere wegen des Geschlechts, der Rasse, der Hautfarbe, der ethnischen oder sozialen Herkunft, der genetischen Merkmale, der Sprache, der Religion oder der Weltanschauung, der politischen oder sonstigen Anschauung, der Zugehörigkeit zu einer nationalen Minderheit, des Vermögens, der Geburt, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Ausrichtung, sind verboten“. 148 „Die Union anerkennt und achtet den Anspruch von Menschen mit Behinderung auf Maßnahmen zur Gewährleistung ihrer Eigenständigkeit, ihrer sozialen und beruflichen Eingliederung und ihrer Teilnahme am Leben der Gemeinschaft“.

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1. Teil: Allgemeine Grundlagen

Bestandteil der Gemeinschaftsverträge und daher für die Mitgliedsstaaten unverbindlich; sie ist aber in die im Juni 2004 verabschiedete und von den 25 Mitgliedsstaaten noch zu ratifizierende EU-Verfassung integriert worden. Sie entfaltet allerdings für die rechtliche Stellung behinderter Menschen keine unmittelbare Wirkung, so daß die oben genannten Grundrechte nicht als subjektive Individualrechte vor dem EuGH eingeklagt werden können; jedoch ziehen der EuGH und auch der EGMR die Charta bisher als Auslegungshilfe im Rahmen ihrer Rechtsprechung heran.149 Der Rat der Europäischen Union hat zur Durchführung des Art. 13 EGV im Jahr 2000 zwei Richtlinien i. S. v. Art. 249 Abs. 1, 3 EGV erlassen, die die Anwendung und Verwirklichung des Gleichbehandlungsgrundsatzes zur Gewährleistung des Zugangs zur Erwerbstätigkeit sowie zu Gütern und Dienstleistungen (RL 2000 / 43 / EG)150 bzw. in Beschäftigung und Beruf (RL 2000 / 78 / EG)151 zum Inhalt haben. Sie hätten bis zum 19. 07. 2003 bzw. 02. 12. 2003 von den Mitgliedstaaten in nationales Recht umgesetzt werden müssen.152 Vor der Umsetzung kommt eine unmittelbare Wirkung der Richtlinien gegenüber dem Bürger oder eine richtlinienkonforme Auslegung nationaler Regelungen durch die Gerichte nicht in Frage; dies folgt aus der ausschließlichen Staatsgerichtetheit der Richtlinie und der Zweistufigkeit des Rechtsetzungsverfahrens, die zu einer Berücksichtigung des Gewaltenteilungsgrundsatzes als nationale Kompetenzverteilung zwingt, sowie aus Vertrauensschutz- bzw. Rechtssicherheitsgründen.153

III. Der verfassungsrechtliche Schutz des Vermieters Verfassungsrechtlich ist die Stellung des Vermieters, sofern er Eigentümer der Wohnung ist, vornehmlich durch die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG sowie durch die durch Art. 2 Abs. 1 GG gesicherte Privatautonomie geschützt.

Vgl. hierzu z. B. Straßmair, S. 282 f.; Zimmermann, S. 17 f. RL 2000 / 43 / EG des Rates vom 29. Juni 2000 zur Anwendung des Gleichbehandlungsgrundsatzes ohne Unterschied der Rasse oder der ethnischen Herkunft, ABl. EG Nr. L 180 S. 22 ff. Der Deutsche Anwaltverein sieht aufgrund formaler Mängel, ihrer Unbestimmtheit und Kompetenzüberschreitungen grundlegende europarechtliche Bedenken, vgl. DAV, Stellungnahme, Ziff. II., und näher unten § 5 I. 1. b). 151 RL 2000 / 78 / EG des Rates vom 27. November 2000 zur Festlegung eines allgemeinen Rahmens für die Verwirklichung der Gleichbehandlung in Beschäftigung und Beruf, ABl. EG Nr. L 303 S. 16 ff. 152 Vgl. Art. 16 RL 2000 / 43 / EG bzw. Art. 18 RL 2000 / 78 / EG. 153 Vgl. hierzu z. B. EuGH, Rs C-91 / 92 (Faccini Dori), Slg. 1994 I, 3325 ff.; Neuner, Privatrecht und Sozialstaat, S. 210 ff., 215 ff.; Palandt / Heinrichs, Einl. vor § 1 BGB Rn. 24c; Streinz, Rn. 399. Die Ausnahmen für eine unmittelbare Richtlinienwirkung (fehlende oder nicht korrekte Umsetzung der Richtlinie) haben keine Auswirkungen im Privatrechtsverkehr, sondern nur im Verhältnis Staat-Bürger. 149 150

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1. Die Eigentumsgarantie, Art. 14 Abs. 1 GG Unter den Eigentumsbegriff i. S. v. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG fallen „alle privatrechtlichen vermögenswerten Rechte“154, wozu ohne weiteres das Grund- bzw. Wohnungseigentum zählt. Inhalt und Schranken des verfassungsrechtlichen Eigentumsbegriffs werden dabei gem. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG durch einfachgesetzliche Normen näher ausgestaltet, wobei stets die „Grundentscheidung der Verfassung für das Eigentum“ berücksichtigt werden muß sowie dessen Wesensgehalt nicht aufgehoben oder wesentlich geschmälert werden darf (Art. 19 Abs. 2 GG).155 Eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des Gesetzgebers darf also das Zuordnungsverhältnis zwischen dem Eigentumsobjekt und dem Eigentümer nicht beeinträchtigen und damit in die Substanz des Eigentums eingreifen.156 Gerade im Bereich des Wohnraummietrechts hat das BVerfG zahlreiche Entscheidungen zum verfassungsrechtlichen Eigentumsschutz des Wohnraumvermieters und dessen Umfang und Inhalt – unter besonderer Berücksichtigung der sozialen Funktion des Eigentums, vgl. Art. 14 Abs. 2 GG – getroffen; betont wurden dabei z. B. die Berücksichtigung des Selbstnutzungswunsches des Vermieters im Rahmen der Eigenbedarfskündigung157 oder die effektive Durchsetzung des Anspruchs auf die gesetzliche Miete, der nicht durch eine restriktive Handhabung des Verfahrensrechts substantiell beschränkt werden darf.158

2. Die Privatautonomie, Art. 2 Abs. 1 GG Als Ausprägung der allgemeinen Handlungsfreiheit schützt Art. 2 Abs. 1 GG (sowie als Konkretisierung z. B. Art. 14 Abs. 1 GG) die Privatautonomie, also das Prinzip der Selbstgestaltung der Rechtsverhältnisse durch den einzelnen nach seinem Willen.159 Bei strukturell ungleicher Verhandlungsstärke, die zu einer ungewöhnlichen und unangemessenen Belastung für den unterlegenen Vertragsteil führt, so daß Verträge als Mittel der Fremdbestimmung dienen können, muß allerdings aufgrund Art. 2 Abs. 1 GG i.V. m. dem Sozialstaatsprinzip aus Art. 20 Abs. 1 GG die Zivilrechtsordnung darauf reagieren und Korrekturen ermöglichen.160 154 Z. B. Erbbaurecht, Hypotheken, Grundschulden, Aktien, Urheber- und Patentrechte, privatrechtliche Forderungen, nicht jedoch das Vermögen als solches; vgl. Pieroth / Schlink, Rn. 903 ff. 155 Vgl. BVerfGE 21, 73, 82; 24, 367, 389; Paschke, S. 221 f. 156 Vgl. BVerfGE 42, 263, 295; 50, 290, 341; 68, 368. 157 Vgl. z. B. Lammel, NJW 1994, 3320 ff. mit zahlreichen Nachweisen. 158 BVerfGE 37, 132, 145 ff.; 49, 244, 249 ff.; 53, 352, 358 f.; Paschke, S. 225 f.; Pieroth / Schlink, Rn. 918. 159 Vgl. Flume, S. 2; Neuner, Privatrecht und Sozialstaat, S. 223 f., Palandt / Heinrichs, Überbl. v. § 104 BGB Rn. 1. 160 So z. B. das BVerfG in BVerfGE 89, 214, 232 u. NJW 1994, 2750; Palandt / Heinrichs, Einf. v. § 145 BGB Rn. 7.

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1. Teil: Allgemeine Grundlagen

Für das Wohnraummietrecht bedeutet dies, daß zwar der Vermieter aufgrund der Vertragsfreiheit grundsätzlich frei in seiner Entscheidung ist, mit wem er Mietverträge abschließen („Abschlußfreiheit“), wie er sie ausgestalten („Gestaltungs- oder Inhaltsfreiheit“) sowie ob und wann er diese kündigen möchte („Beendigungsfreiheit“). BGB und ZPO sehen aber zum Schutz des Mieters als typischerweise strukturell unterlegenem Vertragspartner161 z. B. zahlreiche Abbedingungsverbote für mietgesetzliche Mieterschutzregelungen162, Kontrollvorschriften für AGB (§§ 305 ff. BGB) und zivilrechtliche Generalklauseln (§§ 138, 242 BGB) für eine Inhaltskontrolle sowie Kündigungsschutznormen (§§ 573 ff. BGB)163 oder Räumungs- und Vollstreckungsschutzvorschriften (§§ 721, 794a, 765a ZPO) als mögliche Korrektive vor.

IV. Der verfassungsrechtliche Schutz des Mieters Wohnungsmieter werden zum einen durch die in Art. 14 Abs. 2 GG verankerte Sozialpflichtigkeit des Eigentums geschützt, zum anderen durch das Eigentumsgrundrecht des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG selbst. Schließlich können auch dem Sozialstaatsgrundsatz Schutzprinzipien zugunsten des Mieters entnommen werden.

1. Die Sozialpflichtigkeit des Eigentums, Art. 14 Abs. 2 GG Der Gebrauch des Eigentums soll gem. Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG „dem Wohl der Allgemeinheit dienen“, wodurch die Sozialpflichtigkeit des Eigentums postuliert wird. Die Bestandsgarantie des Abs. 1 Satz 1 steht also in einem unlösbaren Zusammenhang mit dem Gebot aus Abs. 2, beide müssen in einen verhältnismäßigen und gerechten Ausgleich gebracht werden. Dabei muß auf den Nichteigentümer Rücksicht genommen werden, der seinerseits der Nutzung des Eigentumsobjekts zu seiner Freiheitssicherung und verantwortlichen Lebensgestaltung bedarf.164 Dies gilt im besonderen Maße für diejenige Bevölkerung in (Groß-)Städten, die nicht in der Lage ist, aus eigener Kraft Wohnraum als „Mittelpunkt der menschlichen Existenz“ für sich zu schaffen und deshalb auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen ist.165 Eigene subjektive Abwehrrechte kann der Mieter 161 Vgl. hierzu z. B. Lammel, JZ 1986, 835; Looschelders / Roth, JZ 1995, 1039 f. (am Beispiel der Kündigungsfristvorschriften). 162 Pointierte Kritik hierzu z. B. von Adomeit, NJW 1981, 2168 f. 163 Kritisch Honsell, AcP 186 (1986), 160, 185, der in den Mieterschutzvorschriften nicht vorrangig den Ausgleich fehlender Vertragsparität zugunsten des sozial schächeren Mieters sieht, sondern die Verwirklichung eines Besitzschutzes zur Vermeidung der materiellen und immateriellen Folgen von Umzügen; hiergegen z. B. Lammel, JZ 1986, 834 ff. 164 Vgl. BVerfGE 37, 132, 140; 50, 290, 340 ff. 165 Vgl. BVerfGE 38, 348, 370; BVerfG NJW 1989, 970 f.

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aus Art. 14 Abs. 2 GG jedoch nicht herleiten; sie ergeben sich lediglich als bloßer „Reflex“ des objektiven Rechts.166 Die Sozialbindung des Vermietereigentums wird durch das Mieterschutzrecht des BGB167 konkretisiert, z. B. durch die Kündigungsschutzvorschriften in den §§ 573, 574 ff. BGB oder die Regelung der Kappungsgrenze in § 558 Abs. 3 BGB, die für verfassungsgemäß erklärt wurden.168

2. Das Besitzrecht des Mieters als Eigentum i. S. v. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG Seit der Entscheidung BVerfGE 89, 1 ff. geht das BVerfG davon aus, daß das Besitzrecht des Mieters als Eigentum i. S. v. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG anzusehen ist. Argumentiert wurde u. a. damit, daß aufgrund der Rechte des Mieters aus den §§ 535, 566, 858 Abs. 1, 861 Abs. 1, 862 Abs. 1, 823 Abs. 1 BGB das Besitzrecht Funktionen erfülle, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zugewiesen seien. Die herrschende Literatur169 ist dem größtenteils zurecht entgegengetreten, weil die mietvertraglichen Gebrauchsbefugnisse, die der Mieter ja nur vom Vermieter aufgrund des Mietvertrags ableiten kann, keine privatnützigen Verfügungen des Mieters ermöglichen, wie z. B. § 540 BGB zeigt, und der Mieter z. B. aufgrund einseitiger Entscheidung des Vermieters Modernisierungen gem. § 554 Abs. 2 BGB hinzunehmen hat; dadurch wird das Eigentum also unnötig in ein „Nutzungseigentum“ des Mieters und ein „Verfügungseigentum“ des Vermieters aufgespalten.170 Und auch die durch die Entscheidung des BVerfG vermeintlich hergestellte „verfassungsprozeßrechtliche Symmetrie“171 bestand bereits vorher, weil Mieter Verfassungsbeschwerden zumindest auf Art. 2 Abs. 1 GG oder das Willkürverbot des Art. 3 Abs. 1 GG stützen konnten. Im übrigen ändert sich materiellrechtlich durch diese Rechtsprechung nichts Entscheidendes, weil das BVerfG nach wie vor betont, daß die Eigentumsposition des Vermieters mit der des Mieters in ein angemessenes bzw. ausgewogenes Verhältnis zu bringen ist.172 Vgl. BVerfG NJW 1993, 2035; Derleder, WuM 1993, 516. Zur historischen Entwicklung siehe z. B. Harke, S. 5 ff.; Lammel, JZ 1986, 833 f.; Wolter, S. 15 ff. 168 Vgl. für die §§ 556a, 564b BGB a.F. bzw. für § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG BVerfG NJW 1989, 969 ff. 169 Vgl. z. B. Depenheuer, NJW 1993, 2561 ff.; Harke, S. 14; Neuner, Privatrecht und Sozialstaat, S. 260 („dogmatisch schwer nachvollziehbar“); Roellecke, JZ 1995, 74 ff.; Rüthers, NJW 1993, 2587 ff.; Sternel, MDR 1993, 729 ff. Zustimmend dagegen z. B. Derleder, WuM 1993, 514 ff. Bereits vor BVerfGE 89, 1 ff. haben einige Autoren einen verfassungsrechtlichen Eigentumsschutz durch das Besitzrecht des Mieters verneint, vgl. z. B. Henschel, NJW 1989, 939; Paschke, S. 234 f.; Roellecke, NJW 1992, 1649 ff. 170 Vgl. Depenheuer, NJW 1993, 2563. 171 Vgl. Derleder, WuM 1993, 520. 172 Im Ergebnis ebenso Gärtner, JZ 1994, 446. 166 167

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1. Teil: Allgemeine Grundlagen

In der sog. „Treppenlift-Entscheidung“ 173 hat das BVerfG seine diesbezügliche Rechtsprechung bestätigt sowie den Eigentumsschutz für den Mieter konsequenterweise auf die freie Mitbenutzung des Zugangs zur Wohnung (z. B. Treppenhaus) erstreckt. Weiterhin sah es das Recht des Mieters zur Aufnahme von Lebensgefährten in die Mietwohnung als Ausprägung der Eigentumsfreiheit an.174 Darüber hinaus wurde auch der Einfluß des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG auf das Eigentumsgrundrecht des Mieters konkretisiert: Bei Bestimmung seines Inhalts und Umfangs sei die im speziellen Gleichheitssatz zum Ausdruck kommende objektive Wertentscheidung zu beachten, so daß das Nutzungsrecht des Mieters im Lichte der grundgesetzlichen Bestimmung des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG zu sehen sowie dadurch mitgeprägt sei. Die Gerichte müßten daher bei der Überprüfung der Entscheidung eines Vermieters, dem Bau eines Treppenlifts zur Mietwohnung nicht zuzustimmen, im Rahmen des § 242 BGB abwägen zwischen seinem eigentumsrechtlich geschützten Interesse an der unveränderten Erhaltung des Treppenhauses und dem ebenfalls grundrechtlich geschützten Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung.175 Entgegen Spranger176 läßt sich jedoch aus dem Beschluß keine „überflüssige inhaltliche Anreicherung der Eigentumsfreiheit“ entnehmen, weil das BVerfG lediglich das Verhältnis der beiden betroffenen Grundrechte im Rahmen ihrer Bedeutung für das konkrete privatrechtliche Verhältnis Vermieter – behinderter Mieter im Sinne einer praktischen Konkordanz beschreibt, ohne den jeweiligen Umfang definitiv auszuweiten bzw. einzuschränken.

3. Das Sozialstaatsprinzip, Art. 20 Abs. 1 GG Zum Schutze des Mieters läßt sich schließlich aus dem Sozialstaatsprinzip aufgrund der Tatsache, daß die Wohnung den Mittelpunkt der privaten Existenz dar173 BVerfG, Beschl. v. 28. 03. 2000 – Az. 1 BvR 1460 / 99, ZMR 2000, 435 ff. Siehe auch die Urteilsbesprechungen von Sachs in JuS 2000, 1220 f. und Spranger, ZMR 2001, 11 ff. 174 Kritisch hierzu Spranger, ZMR 2001, 11 ff., der das Recht zur Aufnahme des Lebensgefährten nicht als Frage der Nutzbarkeit der Wohnung, sondern der Art und Weise der persönlichen Lebensführung ansieht und deshalb dieses Recht aus Art. 2 Abs. 1 GG herleiten will. 175 Vgl. BVerfG ZMR 2000, 436. Diese Abwägungsfrage wäre nunmehr im Rahmen des § 554a BGB zu entscheiden, der im Zuge der Mietrechtsreform als Reaktion auf diesen Beschluß des BVerfG in das BGB aufgenommen wurde. 176 Vgl. Spranger, ZMR 2001, 14, der den verfassungsrechtlichen Eigentumsschutz durch die Entscheidung des BVerfG „arg überstrapaziert“ und die Funktion des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG als objektive Wertentscheidung für die Fallentscheidung als ausreichend sieht; in NJW 2002, 2075, geht derselbe Autor von einer (seiner Meinung nach abzulehnenden) „Schutzbereichsverstärkung“ aus. Kritisch ebenso Radke / Herrmann, JA-R 2000, 188 f., die durch die Entscheidung das mietvertraglich vorausgesetzte Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung durch den Umbauanspruch beeinträchtigt sehen, dabei jedoch unbeachtet lassen, daß eine Verpflichtung für den Vermieter zur Duldung solcher Maßnahmen (sog. „Mietermodernisierungen“) durchaus im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs bestehen kann, vgl. z. B. Hannemann / Wiegner / Lutz, § 30 Rn. 150 ff.

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stellt und der einzelne auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse angewiesen ist177, ein „Recht auf gesichertes Wohnen“178 entnehmen. Es kann weiter in ein Recht auf freie Wohnungswahl (insbesondere in Hinblick auf die Lösungsmöglichkeit von Mietverträgen), Recht auf Wohnraum (nur bei akutem Wohnraummangel; ansonsten ist der Abschlußfreiheit als Ausformung der Privatautonomie Vorrang zu gewähren, begrenzt z. B. durch Diskriminierungsverbote), Rechte zum allgemeinen Schutz des Mieters (z. B. außerordentliches fristloses Kündigungsrecht bei Gesundheitsgefährdung179, § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB) sowie ein Recht auf Bestandsschutz (verwirklicht z. B. in den §§ 565, 566, 573, 574 f., 575, 577 BGB) unterteilt werden.180

V. Weitere themenrelevante Grundrechte im Wohnraummietrecht Neben den bisher genannten Grundrechten und Staatsprinzipien, die ausdrücklich dem Schutz von behinderten Menschen oder einer der Parteien im Mietrecht dienen, sind weitere Grundrechte denkbar, die im Zusammenhang mit in dieser Arbeit behandelten Problemen relevant werden können. Zu beachten ist z. B. die durch Art. 13 Abs. 1 GG gewährte Unverletzlichkeit der Wohnung, die die Privatheit der Wohnung schützt und es verbietet, gegen den Willen des Inhabers in die Wohnung einzudringen oder darin zu verweilen.181 Relevant wird dieses Grundrecht z. B. bei der Frage, ob ein Betreuer gegen den Willen des Betroffenen dessen Wohnung bei Gesundheitsgefahren durch Vermüllung betreten darf. Das gem. Art. 2 Abs. 1 GG i.V. m. Art. 1 Abs. 1 GG garantierte Recht auf informationelle Selbstbestimmung als Ausprägung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts, das dem einzelnen die Befugnis einräumt, grundsätzlich selbst zu entscheiden, wann und innerhalb welcher Grenzen er persönliche Lebenssachverhalte offenbart182, ist z. B. verletzt, wenn ein (nach altem Recht) Entmündigter bei Abschluß des Mietvertrags verpflichtet ist, seine Entmündigung zu offenbaren.183 Das Recht auf freie Wahl der Wohnung wird nicht nur durch durch die allgemeine Handlungsfreiheit, sondern auch durch das Grundrecht auf Freizügigkeit gem. Art. 11 Abs. 1 GG gesichert. Diese Grundrechte sind bei der Frage zu berücksichtigen, ob sich Mieter bei nur langfristig lösbaren Mietverhältnissen dennoch vorzeitig, etwa bei Notwendigkeit des Umzugs in eine Pflegeeinrichtung, lösen können. Aufgrund des SchutVgl. BVerfGE 89, 1, 6. Diesen Begriff wählt Neuner, Privatrecht und Sozialstaat, S 103, 256. 179 Hierbei ist auch der von Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG umfaßte Schutz der körperlichen Unversehrtheit zu beachten. 180 Aufteilung nach Neuner, Privatrecht und Sozialstaat, S. 103 f., 256 ff. 181 Vgl. BVerfG NJW 1987, 2499; BVerfG 1993, 2037; Pieroth / Schlink, Rn. 872 ff. 182 Vgl. z. B. BVerfG 65, 1, 42; Neuner, NJW 2000, 1829. 183 Vgl. BVerfG Beschluß vom 11. 06. 1991 – 1 BvR 239 / 90, NJW 1991, 2411 f. 177 178

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1. Teil: Allgemeine Grundlagen

zes von Familie und Ehe gem. Art. 6 Abs. 1 GG sind z. B. im Rahmen des Abschlusses eines Mietverhältnisses Fragen nach Kindern bzw. Kinderwünschen prinzipiell unzulässig;184 im übrigen findet dieses Grundrecht Ausdruck in zahlreichen Vorschriften des Mietrechts185 oder im Recht des Mieters, im Rahmen einer unselbständigen Gebrauchsüberlassung Familienmitglieder in die Wohnung aufzunehmen.186 Schließlich läßt sich aus dem Grundrecht auf Informationsfreiheit (Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Hs. 2 GG) u. U. die Verpflichtung für Vermieter folgern, die Anbringung z. B. von Parabolantennen zum Empfang (ausländischer) Fernseh- und Rundfunksender zu gestatten.187

VI. Einwirkungen des Verfassungsrechts auf das Wohnraummietrecht Zuletzt soll die konkrete Einwirkung der bisher genannten Grundrechte auf das privatrechtliche Verhältnis zwischen den Personen im Mietrecht überblicksweise dargestellt werden.

1. Die Einwirkung der Grundrechte auf das Privatrecht Hinsichtlich der Einwirkung der Grundrechte auf das Privatrecht stehen sich (in teilweise unterschiedlichen Nuancierungen) die Theorien der unmittelbaren und mittelbaren Drittwirkung gegenüber. Erstere geht davon aus, daß die Grundrechte Ordnungsgrundsätze für alle Lebensbereiche darstellten, aus denen unmittelbar rechtliche Lösungen bzw. Rechtsfolgen für die privatrechtliche Relation der Bürger untereinander zu finden seien.188 Dies ergebe sich nicht zuletzt aus dem Wortlaut einiger Grundrechtsbestimmungen (Art. 1 Abs. 1 Satz 1 GG: „unantastbar“, Art. 4 Abs. 1 GG, Art. 10 GG, Art. 13 GG: „unverletzbar“). Die herrschende Lehre und das BVerfG nehmen dagegen eine lediglich mittelbare Grundrechtswirkung im Privatrechtsverhältnis an: Aus den Grundrechten sei eine objektive Werteordnung zu entnehmen, weshalb die bürgerlich-rechtlichen Vgl. Neuner, Privatrecht und Sozialstaat, S. 256 f. Z. B. §§ 554 Abs. 2 Satz 2, 573 Abs. 2 Ziff. 2, 574 Abs. 1, 575 Abs. 1 Ziff. 1, 576b Abs. 1, 577 Abs. 1 Satz 2 BGB. 186 Vgl. hierzu z. B. BGH NJW 1993, 2528; BayObLG WuM 1997, 602; Ziaja / Lützenkirchen, Rn. 50 f. 187 Vgl. BVerfG NJW 1994, 1147 ff.; Larenz / Canaris, S. 694; Neuner, NJW 2000, 1832. 188 Die unmittelbare Drittwirkungslehre geht auf Nipperdey zurück, wurde längere Zeit vom Bundesarbeitsgericht vertreten und findet sich z. B. bei Bleckmann, DVBl. 1988, 942; Hager, JZ 1994, 383; Leisner, S. 332; Schwabe, AcP 185 (1985), 1 ff. Suelmann, S. 111 ff., nimmt eine unmittelbare Drittwirkung v. a. bei Fehlen von einfachgesetzlichen grundrechtsverpflichtenden Normen an, während Canaris, AcP 184 (1984), 212 ff., die Grundrechte nur auf die Normen des Privatrechts unmittelbar anwenden will. 184 185

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Vorschriften, vornehmlich über die Generalklauseln der §§ 138, 242, 315, 826 BGB als „Einbruchstellen“, im Geiste der Grundrechte auszulegen seien (sog. „Ausstrahlungswirkung“).189 Hierfür wird neben der verfassungsgeberischen Regelungsabsicht u. a. auf Art. 1 Abs. 3 GG verwiesen, der gerade nicht eine Grundrechtsbindung von Privatpersonen nennt, als argumentum e contrario auf die Art. 9 Abs. 3 Satz 2, 48 Abs. 2 GG, die als einzige Normen eine unmittelbare Drittwirkung anordnen, sowie auf die schwerliche Vereinbarkeit mit der verfassungsrechtlich gewährleisteten Privatautonomie. Nachdem der von Art. 1 Abs. 1 u. 2 GG sowie Art. 79 Abs. 3 GG geschützte Menschenwürdekern sowohl durch staatliche als auch durch private Übergriffe verletzt werden kann und selbstverständlich auch von Privatrechtssubjekten zu achten ist, wollen einige Stimmen in der Literatur zumindest für Art. 1 GG zurecht eine unmittelbare Drittwirkung annehmen.190 Diese gilt in der Konsequenz, sofern eine Verletzung der Menschenwürde bzw. des daraus abgeleiteten allgemeinen Persönlichkeitsrechts einhergeht, auch bei Verstößen gegen das Gleichberechtigungsgebot des Art. 3 Abs. 2 GG oder die Diskriminierungsverbote aus Art. 3 Abs. 3 GG.191 Die Ergebnisse dürften allerdings nach allen Ansichten häufig identisch sein192, berücksichtigt man nämlich zusätzlich die den Grundrechten zu entnehmende Schutzverpflichtung des Staates: Gem. Art. 1 Abs. 1 Satz 2 GG hat die staatliche Gewalt die Menschenwürde, als deren spezifischen Ausprägungen die Einzelgrundrechte zu verstehen sind, zu schützen; primär ist dieser Auftrag an den Gesetzgeber gerichtet, aber auch an die Zivilgerichtsbarkeit, die die grundrechtlichen Grundentscheidungen bei der Auslegung konkretisierungsbedürftiger Begriffe und Generalklauseln des einfachen Rechts zu berücksichtigen hat.193 Stets bleiben also 189 Siehe z. B. BVerfGE 7, 198 ff. („Lüth“), 34, 269 ff. („Mephisto“); Caspar, EuGRZ 2000, 141 f.; Diederichsen, AcP 198 (1998), 230 ff.; Erichsen, Jura 1996, 529 ff.; Hesse, Rn. 356; Lücke, JZ 1999, 377 ff., der die Drittwirkung aus Art. 19 Abs. 3 GG entnimmt; Maunz / Dürig / Dürig, Art. 1 Abs. 3 GG Rn. 132, 505 ff.; Palandt / Heinrichs, Einf. v. § 145 BGB Rn. 7 u. § 242 BGB Rn. 7 f.; Pieroth / Schlink, Rn. 189; Rüfner, HdbStR V, § 117 Rn. 54 ff. 190 Vgl. z. B. v. Mangoldt / Klein / Starck, Art. 1 Abs. 1 GG Rn. 28 ff.; Larenz / Wolf, § 4 Rn. 65; Neuner, Privatrecht und Sozialstaat, S. 150 ff.; ders., NJW 2000, 1823 u. Fn. 23 m. w. N. A.A. z. B. Geddert-Steinacher, S. 93. 191 Vgl. speziell zu Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG Badura, S. 126; Neuner, NJW 2000, 1824; ders., JZ 2003, 61; Straßmair, S. 262 f.; weiterhin z. B. Rüfner, HdbStR V, § 117 Rn. 76; Suelmann, S. 130 f. I. Erg. ebenso Canaris, AcP 184 (1984), 236, der Art. 3 Abs. 2 und 3 GG als Schutzgesetze i. S. v. § 134 BGB ansieht. Nach Maunz / Dürig / Dürig, Art. 1 Abs. 3 GG Rn. 516, sei dagegen z. B. das „gängige Verfahren, Mietsuchende nur wegen ihrer Hautfarbe abzuweisen, auch ohne direkte Anwendung des Art. 3 III GG sittenwidrig“. A.A. z. B. Bezzenberger, AcP 196 (1996), 402, 408; Rädler, NJW 1998, 1622. 192 Vgl. ebenso Suelmann, S. 109 u. dort Fn. 602 m. w. N.; ähnlich MünchKomm / Säcker, Einl. Rn. 53 ff. 193 Vgl. BVerfGE 81, 242, 254 f.; 89, 214, 231 f.; Bleckmann, DVBl. 1988, 939 f.; Erichsen, Jura 1996, 531; Geddert-Steinacher, S. 103, 108 f.; Hager, JZ 1994, 378 ff.; Lücke, JZ

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1. Teil: Allgemeine Grundlagen

die jeweils betroffenen Grundrechte bzw. deren Abwägung im Einzelfall der Maßstab für die Beurteilung des Rechtsverhältnisses, wobei im Sinne einer praktischen Konkordanz ein schonender Ausgleich der gegenüberstehenden Interessen zu erreichen ist.194 Die Schutzpflicht des Staates findet dabei im deliktischen Bereich (also bei Eingriffen Dritter in Grundrechte der Betroffenen, z. B. in das allgemeine Persönlichkeitsrecht als „sonstiges Recht“ i. S. v. § 823 Abs. 1 BGB) Ausdruck in den Sanktionsmöglichkeiten durch Besitzstörungs-, Unterlassungs-, Beseitigungsund Schadensersatzansprüche195, während sie im rechtsgeschäftlichen Bereich aufgrund der Privatautonomie in eingeschränkter Weise lediglich bei Gefährdung des Wesensgehalts der betroffenen Grundrechte bzw. bei einem Übergewicht der stärkeren Seite zur Gewährleistung sozialer Mindeststandards greift, z. B. über § 138 BGB oder den Ausschluß der Vollstreckbarkeit gem. § 888 Abs. 2 ZPO (analog).196 Insbesondere der allgemeine Gleichheitssatz findet wegen des Grundsatzes der individuellen Vertragsgestaltung im Vertragsrecht grundsätzlich keine Anwendung.197 Eingriffe in die Menschenwürde, sei es im rechtsgeschäftlichen oder im deliktischen Bereich, sind dagegen stets unzulässig.

2. Auswirkungen auf das Verhältnis von Privatrechtssubjekten im Wohnraummietrecht unter besonderer Berücksichtigung des Schutzes behinderter Menschen Der gerade beschriebene Interessenausgleich der Privatrechtssubjekte äußert sich im Mietrecht stets in der Abwägung der grundrechtlich geschützten Interessen von Vermieter und Mieter, die von der Begründung über die Ausgestaltung hin zur 1999, 381 ff.; Neuner, Privatrecht und Sozialstaat, S. 158 ff.; Rüfner, HdbStR V, § 117 Rn. 60; Straßmair, S. 90 ff., 258 f.; Suelmann, S. 100 f. Zur Rolle der Fachgerichte ausführlich Starck, JZ 1996, 1033 ff. 194 Vgl. Hesse, Rn. 72, 318; Suelmann, S. 104. 195 Rädler, NJW 1998, 1621 ff., weist entgegen einer Stellungnahme der Bundesregierung in BT-Dr. 13 / 5595 S. 5 darauf hin, daß Art. 3 Abs. 3 GG nicht als Schutzgesetz i. S. v. § 823 Abs. 2 GG anzusehen sei, weil ihm für Privatpersonen keine konkrete Handlungspflicht entnommen werden könne. Bejaht man allerdings eine unmittelbare Drittwirkung z. B. von Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG, ist er konsequenterweise auch als Schutzgesetz i. S. v. § 823 Abs. 2 GG anzusehen; ebenso Neuner, NJW 2000, 1832. 196 Siehe Canaris, AcP 184 (1984), 231 ff.; ders., AcP 185 (1985), 9 ff., der aber hinsichtlich unmittelbarer oder mittelbarer Drittwirkung vor allem auf die Unterscheidung zwischen Akten des Staates (z. B. durch die Privatrechtsgesetzgebung) und Akten von Privatpersonen abstellt und ein verfassungsrechtliches „Untermaßverbot“ statuiert; Hager, JZ 1994, 379, 382; Neuner, Privatrecht und Sozialstaat, S. 161 ff.; ders., NJW 2000, 1824. 197 Vgl. z. B. für das Mietrecht MünchKomm / Voelskow, § 536 BGB Rn. 6; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 81 ff.; Weyhe, S. 307, und allgemein z. B. Bezzenberger, AcP 196 (1996), 395, 403; Neuner, NJW 2000, 1823. A.A. Rathjen, MDR 1980, 713. Differenzierend Paschke, S. 421 ff. Etwas anderes kann für Genossenschaftsmitglieder gelten, vgl. BGH NJW 1970, 1917; LG Offenburg WuM 1998, 289.

§ 2 Verfassungsrechtliche Grundlagen

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Beendigung des Vertragsverhältnisses relevant sind. Hierbei existieren Vorschriften, die explizit die Berücksichtigung einer der beiden198 oder der beiderseitigen Interessen199 der Mietvertragsparteien vorsehen. Über unbestimmte Rechtsbegriffe wie „berechtigtes Interesse“, „Härte“, „angemessen“ oder „zumutbar“, bzw. bei Fehlen von ausdrücklichen Regelungen über die Generalklauseln der §§ 138, 157, 242 BGB, fließen dabei die grundrechtlichen Wertungen, auch der objektiv-rechtliche Gehalt des Grundrechts aus Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG und das sich daraus ergebende besondere Toleranzgebot gegenüber behinderten Menschen, in das Mietrechtsverhältnis. Dieses wird darüber hinaus auf die gleiche Weise beeinflußt, wenn zusätzliche, grundrechtlich geschützte Interessen Dritter wie Familienmitglieder hinzukommen sowie wenn eine oder beide Partei(en) behindert ist / sind und sich die Behinderung konkret nachteilig auswirkt. Der Gleichbehandlungsgrundsatz kann sich schließlich ausnahmsweise z. B. in der Pflicht zur Gleichbehandlung von Mietern bei Regeln mit kollektivem Charakter wie der Hausordnung oder dem Umlegungsmaßstab für Nebenkosten äußern.200 Im übrigen ist der Vermieter z. B. hinsichtlich Mieterhöhung, Modernisierungsmaßnahmen, Erlaubnis zur Tierhaltung oder Parabolantennenanbringung etc. – in den Grenzen von §§ 226, 242 BGB, die auch ein Willkürverbot umfassen – frei, aus sachlichen oder sonstigen nichtdiskriminierenden Gründen verschiedene Mieter unterschiedlich zu behandeln.201 Hieraus folgt aber auch, daß der Vermieter behinderte Mieter bevorzugend behandeln kann bzw. aufgrund seiner Fürsorgepflicht ggf. sogar muß. Ein Abwägungsergebnis zugunsten einer Partei läßt sich dabei nicht von vornherein absehen, vielmehr sind stets die Umstände des Einzelfalls wie z. B. die Schwere der Behinderung, die konkrete Beeinträchtigung oder die Bedarfsdringlichkeit entscheidend. Häufig werden allerdings bei ansonsten mehr oder weniger ausgewogen gegenüberstehenden Interessen die besonderen Bedürfnisse der behinderten Person den Ausschlag geben.

198 Z. B. §§ 553 Abs. 1 Satz 2, 554 Abs. 2 Satz 2, 554a Abs. 1 Satz 2, 573 Abs. 1 Satz 1 BGB für den Vermieter bzw. §§ 554 Abs. 2 Satz 2, 554a Abs. 1 Satz 1 BGB für den Mieter. 199 Z. B. §§ 543 Abs. 1 Satz 2, 569 Abs. 2, 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. 200 Vgl. MünchKomm / Voelskow, § 536 BGB Rn. 6 f. 201 Siehe z. B. BayObLG NJW 1981, 1275; Kinne / Schach, § 535 BGB Rn. 33; MünchKomm / Voelskow, § 536 BGB Rn. 6 f.; Neuner, NJW 2000, 1823; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 81 ff.; Weyhe, S. 307. Für den Fall der Tierhaltung sahen z. B. LG Hamburg MDR 1982, 146; LG Freiburg WuM 1986, 347 und LG Berlin WuM 1987, 213 das Willkürverbot als verletzt an; vgl. auch Wetekamp, Mietrecht, § 535 BGB Rn. 52 f. u. Mietsachen, Kap. 3 Rn. 6.

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1. Teil: Allgemeine Grundlagen

§ 3 Besonderheiten bei Willenserklärungen von und gegenüber behinderten Menschen Zwar stellt sich die Frage, ob Willenserklärungen (bzw. geschäftsähnliche Handlungen202) von und gegenüber behinderten Menschen wirksam sind bzw. wie eine gesetzliche Vertretung von behinderten Menschen durch Betreuer ausgestaltet sein kann, nicht typischerweise nur für ein einzelnes Rechtsgebiet; dennoch können auch und gerade im Mietrecht diesbezüglich Probleme in allen zeitlichen Abschnitten des Mietverhältnisses bestehen.

I. Wirksamkeit von Willenserklärungen und geschäftsähnlichen Handlungen Die Parteien eines Mietrechtsverhältnisses müssen Willenserklärungen zuvörderst bei Mietvertragsangebot und -annahme sowie bei der Kündigung des Vertragsverhältnisses abgeben und empfangen. Aber auch im Rahmen der Durchführung des Vertragsverhältnisses sind Willenserklärungen203 oder geschäftsähnliche Handlungen204 notwendig.

202 Also auf einen tatsächlichen Erfolg gerichtete Erklärungen, deren Rechtsfolgen kraft Gesetz eintreten; vgl. z. B. Palandt / Heinrichs, Überbl. v. § 104 BGB Rn. 6; Ulrici, NJW 2003, 2053 ff. Auf geschäftsähnliche Handlungen sind grundsätzlich die Vorschriften über Willenserklärungen entsprechend anzuwenden, wobei jedoch nicht schematisch zu verfahren ist, sondern bei jedem Handlungstyp seiner Eigenart und der typischen Interessenlage Rechnung zu tragen ist, vgl. Palandt / Heinrichs, Überbl. v. § 104 BGB Rn. 7; Ulrici, NJW 2003, 2054. Die Mängelanzeigepflicht gem. § 536c Abs. 1 BGB ist z. B. von der Geschäftsfähigkeit des Mieters zu seinem Schutz unabhängig, vgl. Palandt / Weidenkaff, § 536c BGB Rn. 6. 203 So z. B. die Erlaubnis des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte gem. §§ 540 Abs. 1 Satz 1, 553 Abs. 1 und 2 BGB, die Ablehnungserklärung einer stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrags durch den Vermieter gem. § 545 Satz 1 BGB, die Zustimmung des Vermieters zum behindertengerechten Umbau gem. § 554a Abs. 1 BGB, das Verlangen nach einer Mieterhöhung durch den Vermieter und die Zustimmung hierzu durch den Mieter gem. §§ 558, 559 BGB, die Ablehnungserklärung zum Eintrittsrecht durch Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder des verstorbenen Mieters gem. § 563 Abs. 3 BGB, der Widerspruch des Mieters gegen die Vermieterkündigung gem. §§ 574 Abs. 1, 574c Abs. 2 BGB oder die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Mieter gem. § 577 Abs. 3 BGB. 204 So z. B. die Mängelanzeige des Mieters gem. § 536c Abs. 1 BGB, die Abmahnung vor einer außerordentlichen Kündigung wegen Verletzung einer Mietvertragspflicht gem. § 543 Abs. 3 BGB, die Mitteilung des Vermieters über Verbesserungsmaßnahmen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB oder über das weitere Bestehen des Vertragsbefristungsgrunds, das Verlangen nach Mitteilung durch den Mieter gem. § 575 Abs. 2 BGB oder die Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht und den Kaufvertragsinhalt durch den verkaufenden Vermieter oder den Drittkäufer gem. § 577 Abs. 2 BGB.

§ 3 Besonderheiten bei Willenserklärungen von behinderten Menschen

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1. Die behinderte Person als Erklärender Komplikationen können sich hierbei vor allem bei körperbehinderten Personen ergeben, die blind oder hochgradig sehschwach oder die in ihrer Sprachfähigkeit wesentlich beeinträchtigt sind (Sinnesbehinderungen). Unterschreibt z. B. ein blinder Mieter den Mietvertrag ohne Kenntnis des Inhalts bzw. nach unrichtiger Information darüber, ist zwar der objektive Tatbestand der Willenserklärung ohne weiteres gegeben, doch ist im Rahmen des subjektiven Tatbestands problematisch, ob der Mieter mit Geschäftswillen205 handelte. Grundsätzlich ist gem. §§ 133, 157 BGB aus der objektiven Sicht des Erklärungsempfängers nach Maßgabe von Treu und Glauben und der Verkehrssitte die Wirksamkeit der Erklärung aufgrund ihrer objektiven Erklärungsbedeutung zu bejahen; befindet sich der Blinde über den Inhalt seiner Erklärung im Irrtum oder wurde er darüber getäuscht, kann er aber seine Erklärung gem. § 119 Abs. 1 Alt. 1 BGB bzw. § 123 Abs. 1 BGB anfechten.206 Sollte er allerdings bewußt den Vertrag unterschrieben haben, ohne sich um den Inhalt zu kümmern, ist ein Anfechtungsrecht mangels Irrtums abzulehnen.207 Wird eine unkörperliche Willenserklärung bzw. geschäftsähnliche Handlung z. B. mittels Gebärdensprache abgegeben (der stumme Vermieter erteilt / verweigert etwa die Untermieterlaubnis gegenüber dem Mieter in Gebärdensprache), so ist auch in diesem Fall der Erklärungsinhalt gem. §§ 133, 157 BGB zu bestimmen, so daß im Regelfall der Empfänger die objektive Erklärungsbedeutung nicht verstehen kann und die Willenserklärung nicht wirksam wird.208 Ausnahmsweise ist die Wirksamkeit zu bejahen, falls der Empfänger der Gebärdensprache mächtig ist oder aber das Erklärungszeichen allgemein üblich und verständlich ist, z. B. Kopfnicken, -schütteln oder nach oben bzw. unten gestreckter Daumen. Dieses Ergebnis ist auch nicht unbillig, nachdem der Stumme regelmäßig seine Erklärung auch in verkörperter Form ohne größeren Aufwand für die Gegenseite verständlich äußern kann. Schließlich sind verkörperte Willenserklärungen bzw. geschäftsähnliche Handlungen in Form von Blindenschrift denkbar, etwa wenn ein blinder Mieter einen Mietmangel in Blindenschrift rügt. Dem Empfänger hier aufzubürden, z. B. mittels eines Sachkundigen die Blindenschrift zu übersetzen, erscheint nicht interessengerecht; dies ist vielmehr die Aufgabe des Erklärenden, von dem ja auch die 205 Vgl. zum subjektiven Tatbestand einer Willenserklärung z. B. Palandt / Heinrichs, Einf. v. § 116 BGB Rn. 1. Wüßte der Blinde überhaupt nicht, daß er einen Mietvertrag unterschreibt bzw. eine rechtsgeschäftliche Erklärung abgibt, würde es bereits am Erklärungsbewußtsein mangeln. 206 Vgl. den Fall bei BGH, NJW 1995, 190 f. 207 Siehe z. B. MünchKomm / Kramer, § 119 BGB Rn. 38 ff.; Neuner, NJW 2000, 1825 („Motto: ,passt schon!‘“); Palandt / Heinrichs, § 119 BGB Rn. 9 für die vergleichbaren Fälle, daß ein Analphabet oder ein Ausländer eine Urkunde ungelesen unterschreibt. 208 Vgl. Palandt / Heinrichs, § 133 BGB Rn. 9 und für den vergleichbaren Fall einer fremdsprachigen Erklärung OLG Frankfurt a.M., NJW-RR 1995, 36.

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1. Teil: Allgemeine Grundlagen

rechtsgeschäftliche Initiative ausgeht, zumal er in der Regel problemlos die Erklärung Dritten diktieren könnte.209 Wie im vorherigen Beispiel trägt also der Erklärende das Risiko der Unverständlichkeit, sofern nicht der Empfänger ausnahmsweise die Blindenschrift versteht.

2. Die behinderte Person als Erklärungsempfänger Probleme können bestehen, wenn eine hör- oder sehbehinderte Person Adressat einer Willenserklärung ist; neuralgische Punkte sind hierbei der Zugang der Willenserklärung bzw. der geschäftsähnlichen Handlung sowie die wirksame Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Mietvertrag.

a) Zugang der Willenserklärung bzw. der geschäftsähnlichen Handlung Grundsätzlich gilt für den im BGB nicht ausdrücklich geregelten Zugang von unkörperlichen Willenserklärungen unter Anwesenden die sog. Vernehmungstheorie. Die Erklärung wird also wirksam, wenn und sobald sie der Empfänger wahrnimmt, wobei prinzipiell dessen Schwerhörigkeit oder Taubheit (ebenso wie der vergleichbare Fall der Sprachunkenntnis) zulasten des Erklärenden geht.210 Hierfür spricht auch der Umstand, daß der Erklärende ohne weiteres das sicherere Mittel der verkörperten Erklärung hätte wählen können.211 Allerdings ist nach den Grundsätzen der sog. „Zugangsverhinderung“ die praxisrelevante Einschränkung zu machen, daß derjenige, der mit dem Eingang rechtsgeschäftlicher Erklärungen zu rechnen hat, durch geeignete Vorkehrungen sicherstellen muß, daß ihm die Erklärungen auch erreichen; zumindest wäre es treuwidrig, wenn der Empfänger den Erklärenden nicht über potentielle Zugangshindernisse unterrichten würde.212 Ein schwerhöriger Mieter, der wegen Mietvertragsverletzung mündlich abgemahnt wird, müßte z. B. den Vermieter auf seine Schwerhörigkeit vor oder bei der Ab209 Vgl. Neuner, NJW 2000, 1825, der das Ergebnis auch aus dem Rechtsgedanken der §§ 133, 157 BGB sowie einem Umkehrschluß aus § 16 Abs. 2 BeurkG folgert. 210 Vgl. MünchKomm / Einsele, § 130 BGB Rn. 28; Palandt / Heinrichs, § 130 BGB Rn. 14; Neuner, NJW 2000, 1825. Aus Verkehrsschutzgründen wollen aber z. B. Larenz / Wolf, § 26 Rn. 32; Palandt / Heinrichs, § 130 BGB Rn. 14, diese Ansicht dahingehend einschränken, daß eine nicht oder falsch verstandene Erklärung wirksam sei, wenn der Erklärende nach den für ihn erkennbaren Umständen davon ausgehen durfte, daß der Empfänger sie richtig und vollständig verstanden habe. 211 Vgl. Neuner, NJW 2000, 1825 f., der es mit Hinweis auf das Urteil des BVerfG in NJW 1984, 419 ff. (keine Offenbarungspflicht der Entmündigung bei Mietvertragsschluß) ablehnt, daß z. B. ein Schwerhöriger ohne weiteres seinem Gegenüber über die Behinderung Auskunft zu geben braucht (anders bei bereits bestehendem rechtsgeschäftlichen Kontakt, siehe sogleich im Text); ebenso stelle es keine Obliegenheit des Schwerhörigen dar, ein Hörgerät zu benutzen. 212 Vgl. Neuner, NJW 2000, 1826; Palandt / Heinrichs, § 130 BGB Rn. 17 f.

§ 3 Besonderheiten bei Willenserklärungen von behinderten Menschen

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mahnungserklärung hinweisen, andernfalls sich der Mieter gem. § 242 BGB so behandeln lassen muß, als ob die Erklärung zugegangen wäre. Weiß dagegen der Vermieter bereits um die Behinderung des Mieters, verbleibt es bei dem oben genannten Grundsatz und damit bei der Risikoverteilung zulasten des Erklärenden. Für verkörperte Willenserklärungen ist ein Zugang dann zu bejahen, wenn die Erklärung so in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, daß dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen. Aus Rechtssicherheitsgründen kann sich dabei der Empfänger grundsätzlich auf Hindernisse aus seinem Bereich (z. B. Urlaub, Krankheit) nicht berufen, zumal er diesen durch geeignete Vorkehrungen begegnen kann.213 Im Unterschied zu nichtbehinderten Personen verzögert sich allerdings z. B. für seh- oder hörbehinderte Menschen nicht nur temporär, sondern dauerhaft die Möglichkeit zur Kenntnisnahme, z. B. wegen der Notwendigkeit, Briefe oder Nachrichten auf dem Anrufbeantworter erst für sich – ggf. durch Dritte – verständlich zu machen. Für den vergleichbaren Fall eines der deutschen Sprache nicht mächtigen oder leseunkundigen Gastarbeiters hat deshalb das BAG entschieden, daß eine angemessene Frist für die Inanspruchnahme eines Dolmetschers hinzuzurechnen ist.214 Die unklare Dauer einer Zusatzfrist bedeutet jedoch z. B. für den Vermieter, der eine Kündigungsfrist einhalten oder der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses gem. § 545 BGB fristgerecht widersprechen will, oder für den Mieter, der gem. § 574b Abs. 2 Satz 1 BGB die Widerspruchsfrist einzuhalten hat, eine nicht unerhebliche Rechtsunsicherheit, so daß er aus Sicherheitsgründen Fristen nicht voll ausschöpfen könnte; außerdem ließen sich grob unbillige Ergebnisse gem. § 242 BGB korrigieren, weshalb es bei dem oben dargestellten Grundsatz verbleibt.215 Erhält also z. B. ein blinder Vermieter vom Mieter den schriftlichen Widerspruch gegen die Mietvertragskündigung, ist er hinsichtlich des Zugangs des Mieterwiderspruchs genauso zu behandeln wie eine Person ohne Sehprobleme.

213 H.M. in Literatur und Rechsprechung, siehe z. B. BGH NJW 1998, 976; Palandt / Heinrichs, § 130 BGB Rn. 5. 214 Vgl. BAG NJW 1985, 823; LAG Hamm NJW 1979, 2488; Palandt / Heinrichs, § 130 BGB Rn. 7. A.A. LAG Köln NJW 1988, 1870. MünchKomm / Einsele, § 130 BGB Rn. 32, sieht hier ein Problem der Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB. 215 Ebenso Neuner, NJW 2000, 1826, der außerdem auf den gesetzgeberischen Zweck, dem legitimen Interesse des Erklärenden an sicheren Zugangszeiten Rechnung zu tragen, sowie auf die Möglichkeit für behinderte Menschen verweist, von vornherein notwendige Vorkehrungen zu treffen. Im übrigen ändert nach BAG NJW 1989, 606 u. NJW 1989, 2213 auch die Kenntnis des Erklärenden von der Ortsabwesenheit (und damit vergleichbar von Kenntnisnahmeschwierigkeiten aufgrund Behinderung) des Empfängers grundsätzlich nichts an der Wirksamkeit des Zugangs.

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1. Teil: Allgemeine Grundlagen

b) Wirksame Einbeziehung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen in den Mietvertrag Hinsichtlich der wirksamen Einbeziehung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) gegenüber behinderten Personen in einen Vertrag muß der Verwender zunächst die andere Vertragspartei gem. § 305 Abs. 2 Ziff. 1 BGB ausdrücklich auf diese hinweisen. Probleme könnte dieses Erfordernis z. B. im Rahmen von Massengeschäften mit einer unbestimmten Anzahl von Vertragspartnern ergeben, wo gesonderte AGB in den Geschäftsräumen der Verwender aushängen oder ausliegen.216 Für Mietverhältnisse217 sind dagegen keine Abweichungen zu den gerade gemachten Ausführungen festzustellen, weil AGB in aller Regel zusammen mit dem sonstigen Angebotstext in einer Mietvertragsurkunde enthalten sind und mit diesen dem behinderten Mieter gemeinsam zugehen, so daß sich ein besonderer Hinweis auf deren Vorhandensein erübrigt. Darüber hinaus werden aber gem. § 305 Abs. 2 Ziff. 2 BGB vorformulierte Vertragsbedingungen nur dann Bestandteil des Vertrages, wenn der Verwender (= Vermieter) der anderen Vertragspartei (= Mieter) die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise, welche auch eine für den Verwender erkennbare körperliche Behinderung der anderen Vertragspartei angemessen berücksichtigt, von ihrem Inhalt Kenntnis zu erlangen.218 Voraussetzung ist also zunächst das Vorliegen einer „körperlichen Behinderung“.219 Der Gesetzgeber hat hierbei insbesondere an MenSiehe hierzu Neuner, NJW 2000, 1828 f. In den meisten Fällen ist das Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen i. S. d. § 305 Abs. 1 BGB bei Mietverträgen zu bejahen, nachdem Vermieter oftmals Mietvertragsformulare von Haus- und Grundeigentümerverbänden benutzen und auch ggf. vom Vermieter selbst erstellte Vertragsbedingungen „für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert“ werden. Aufgrund der in der Regel gering ausgeprägten Machtposition des Mieters während der Vertragsverhandlungen dürfte dagegen ein „Aushandeln der Vertragsbedingungen im Einzelnen“ i. S. d. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB selten gegeben sein. Ist Vermieter z. B. eine Wohnungsbaugesellschaft, ist außerdem ein Verbrauchervertrag zu bejahen, so daß die Sonderbestimmung des § 310 Abs. 3 BGB gilt und deshalb u. a. gem. Ziff. 2 die §§ 306 ff. BGB auch dann anzuwenden sind, wenn die Vertragsbedingungen nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind. 218 Der Gesetzgeber sah hier lediglich eine „klarstellende Ergänzung“ zur Frage der Einbeziehung von AGB, durch die dem Rechtsanwender verdeutlicht werden solle, daß die Beantwortung der Frage der zumutbaren Kenntnisverschaffung nicht allein objektiv am „durchschnittlichen“ Kunden gemessen werden dürfe, sondern auch eine körperlich bedingte Einschränkung der Wahrnehmungsfähigkeit der jeweiligen Vertragspartei berücksichtigen müsse, siehe BT-Dr. 14 / 6040, S. 150; MünchKomm / Basedow, § 305 BGB Rn. 68. AnwKomm / Hennrichs, § 305 BGB Rn. 8, stellt auf das „Gebot der Fairness“ ab und weist darauf hin, daß die bisherige Praxis zu § 2 Abs. 1 Ziff. 2 AGBG dem „wohl eher nicht“ folgte; vgl. hierzu etwa Palandt / Heinrichs, 60. Auflage 2001, § 2 AGBG Rn. 13, wonach der Verwender auf den Durchschnittskunden abstellen könne und für Blinde keine besondere Form der AGB vorhalten müsse; ebenso Neuner, NJW 2000, 1829. 219 Heinrichs, NZM 2003, 8, weist darauf hin, daß der in § 305 Abs. 2 Ziff. 2 BGB enthaltene Behinderungsbegriff nicht mit demjenigen in § 554a BGB gleichgesetzt werden könne, 216 217

§ 3 Besonderheiten bei Willenserklärungen von behinderten Menschen

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schen mit einer Sehbehinderung gedacht bzw. allgemeiner an Menschen, die aufgrund ihrer Körperbehinderung in ihrer Wahrnehmungsfähigkeit beeinträchtigt sind.220 Aus dem Gesetzeszweck ist jedenfalls zu fordern, daß gerade wegen der Körperbehinderung die Gefahr bestehen muß, daß die betroffene Person von AGB nur erschwert Kenntnis erlangen kann. Somit ist z. B. nicht schon jede Sehbeeinträchtigung unter die Norm zu subsumieren.221 Weiterhin muß es sich um eine „erkennbare“ körperliche Behinderung handeln; positive Kenntnis der Behinderung ist demnach ausdrücklich nicht erforderlich. Eine solche Erkennbarkeit wird man z. B. dann ohne weiteres bejahen müssen, wenn der blinde Vertragspartner einen Blindenhund, einen Blindenstock oder eine Blindenbinde mit sich führt. Oftmals kann aber der Verwender von AGB bereits im Zuge der Vertragsverhandlungen, gerade im Falle von Mietvertragsabschlüssen, die Sehbehinderung seines Gegenübers erkennen bzw. wird von diesem darüber informiert, so daß dieses Erfordernis in den hier interessierenden Konstellationen in aller Regel gegeben sein wird. Ist dies ausnahmsweise nicht der Fall, besteht zwar für den sehbehinderten Mietkandidaten keine Pflicht, seine Behinderung zu offenbaren222, doch kann er sich dann nicht auf die fehlende Kenntnisnahme in zumutbarer Weise berufen. Schließlich ist zu untersuchen, wann der Verwender seiner Obliegenheit, der anderen Vertragspartei in zumutbarer Weise die Möglichkeit der inhaltlichen Kenntniserlangung der AGB zu verschaffen, in genügendem Maße nachkommt. Hierbei muß er die erkennbare körperliche Behinderung seines Gegenübers „angemessen berücksichtigen“. Für Menschen mit Sehbehinderung schlägt die Gesetzesbegründung z. B. die Übergabe der AGB in elektronischer oder akustischer Form oder auch in Braille-Schrift vor, geht dabei aber erkennbar von Massengeschäften etwa in Warenhäusern aus („Aushang[s] oder [ . . . ] Ausliegen[s] in Papierform am Ort des Vertragsschlusses“).223 Liegen dagegen AGB in Mietverträgen vor, wären solche Anforderungen zumindest für einen Vermieter, der das Vertragswerk in der Regel nur für eine einzige oder sehr wenige Wohnungsvermietung(en) benötigt, auch angesichts der recht geringen Wahrscheinlichkeit eines sehbehinderten Mietkandidaten unverhältnismäßig und damit nicht mehr „angemessen“ i. S. d. Vorschrift, was auch zugunsten der Verwender von AGB zu beachten ist. Lediglich z. B. für Wohnungsbaugesellschaften mit zahlreichen sondern daß bei jeder Norm jeweils, ausgehend von ihrem Wortlaut und Zweck, ermittelt werden müsse, welche Behinderungen erfaßt werden sollen. 220 Vgl. die Gesetzesbegründung in BT-Dr. 14 / 6040, S. 150; MünchKomm / Basedow, § 305 BGB Rn. 68. 221 Vgl. AnwKomm / Hennrichs, § 305 BGB Rn. 8. Im übrigen ist bei Unterschreiten einer Erheblichkeitsschwelle bereits das Vorliegen einer Behinderung zu verneinen, siehe oben § 1 II. 2. a). 222 Vgl. hierzu ausführlich unten § 5 II 2. 223 Vgl. BT-Dr. 14 / 6040, S. 150; AnwKomm / Hennrichs, § 305 BGB Rn. 11. A.A („überzogen“) Heinrichs, NZM 2003, 8.

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1. Teil: Allgemeine Grundlagen

Wohnungsangeboten kann das Vorhalten von speziell für sehbehinderte Mietbewerber angefertigten Vertragsformularen in oben genannter Form noch als zumutbar angesehen werden. Um die Belange des sehbehinderten Mieters dennoch in den Fällen von Privatvermietungen angemessen zu berücksichtigen, ist es erforderlich und ausreichend, wenn ihm z. B. vor Vertragsschluß ohne zeitliche Zwänge die Gelegenheit gegeben wird, sich den Vertragstext aushändigen und ggf. von einer Person seines Vertrauens – die auch der Vermieter selbst sein kann, aber nicht muß – vorlesen zu lassen.224 Die Beweislast hinsichtlich der Frage, ob die Einbeziehungsvoraussetzungen vorlagen (z. B. ob eine bestehende Behinderung erkennbar war), trägt derjenige, der sich hierauf beruft, mithin i. d. R. der Vermieter als Verwender.225

3. Geschäftsunfähige behinderte Personen In den gerade untersuchten Situationen standen Willenserklärungen bzw. geschäftsähnliche Handlungen von körperbehinderten Menschen im Blickpunkt, bei denen die Geschäftsfähigkeit ohne weiteres gegeben ist. Mit psychischen oder geistigen Behinderungen geht dagegen häufig (sog. natürliche) Geschäftsunfähigkeit einher, wofür das BGB besondere Regelungen vorsieht. Geschäftsunfähig gem. § 104 Nr. 2 BGB ist, wer sich in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustande krankhafter Störung der Geistestätigkeit befindet, sofern nicht der Zustand seiner Natur nach (z. B. Alkoholrausch oder Bewußtlosigkeit) ein vorübergehender ist. Dies ist zu bejahen, wenn jemand nicht in der Lage ist, seine Entscheidungen von vernünftigen Erwägungen abhängig zu machen; Charaktereigenschaften wie leichte Beeinflußbarkeit oder Willensschwäche reichen hierfür nicht aus, vielmehr muß eine Person z. B. in ihren Entscheidungen in einem ganz ungewöhnlichen Maße durch den Willen anderer bestimmt werden.226 Darüber hinaus kann die Geschäftsunfähigkeit nur auf einen abgrenzbaren Kreis von Angelegenheiten beschränkt sein, sog. „partielle Geschäftsunfähigkeit“.227 Ebenso Fritz, NZM 2002, 713 f.; Heinrichs, NZM 2003, 8; Neuner, NJW 2000, 1829. Vgl. AnwKomm / Hennrichs, § 305 BGB Rn. 11; Heinrichs, NZM 2003, 8. 226 Vgl. z. B. BayObLG NJW 1992, 2101 und NJW-RR 2000, 1027; LG Dresden WuM 1994, 377 f.; MünchKomm / Schmitt, § 104 BGB Rn. 14; Palandt / Heinrichs, § 104 BGB Rn. 5; Quambusch, Rn. 77. 227 Beispiele wären Eheangelegenheiten bei krankhafter Eifersucht, Angelegenheiten, in denen sich eine z. B. altersbedingte Paranoia auswirkt, oder Querulantenwahn für die Prozeßführung, vgl. Palandt / Heinrichs, § 104 BGB Rn. 6; Quambusch, Rn. 79. Nach h. M. sind darunter allerdings wegen Abgrenzungsproblemen und hoher Rechtsunsicherheit nicht besonders schwierige Fälle bzw. Rechtsgeschäfte zu zählen, die besonders hohe Intelligenzleistungen voraussetzen und deshalb von Betroffenen nicht überblickt werden können, vgl. BGH NJW 1970, 1680; MünchKomm / Schmitt, § 104 BGB Rn. 16 ff.; Palandt / Heinrichs, § 104 BGB Rn. 6. Kritisch hierzu Quambusch, Rn. 79. A.A. OLG Köln NJW 1960, 1389. 224 225

§ 3 Besonderheiten bei Willenserklärungen von behinderten Menschen

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Die Willenserklärungen von geschäftsunfähigen Personen sind – außer bei sog. „Geschäften des täglichen Lebens“ i. S. v. § 105a Satz 1 BGB, die mit geringwertigen Mitteln bewirkt werden können und bei denen Leistung und Gegenleistung auch tatsächlich bewirkt wurden, so daß die Vertragswirksamkeit fingiert wird – gem. § 105 Abs. 1 BGB nichtig, wobei der gute Glauben an die Geschäftsfähigkeit des Betroffenen nicht geschützt wird.228 Ebenso werden gegenüber einem Geschäftsunfähigen abgegebene Willenserklärungen gem. § 131 Abs. 1 BGB nicht wirksam, bevor sie dem gesetzlichen Vertreter zugehen. Aus diesen Vorschriften ergibt sich also, daß z. B. ein geschäftsunfähiger Vermieter oder Mieter den Mietvertrag nicht selbst abschließen oder kündigen bzw. er kein tauglicher Vertragsangebots- bzw. Kündigungsempfänger sein kann. Hierfür bedarf es, setzt man seine Volljährigkeit (vgl. § 1896 Abs. 1 Satz 1 BGB) voraus, einer Willenserklärung seines Betreuers229 bzw. gegenüber dem Betreuer als gesetzlichem Vertreter mit passendem Aufgabenkreis. Nicht ausreichend ist dabei, daß der gesetzliche Vertreter von dem an den Geschäftsunfähigen gerichteten Vertragsangebots- oder Kündigungsschreiben (zufällig) bloße Kenntnis nimmt; es muß für seine Wirksamkeit auch an ihn gerichtet sein.230 Schließt also z. B. eine an einer schizophrenen Psychose leidende geschäftsunfähige Person als Vermieter oder Mieter einen Mietvertrag, ist dieser gem. § 105 Abs. 1 BGB nichtig und muß nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen abgewickelt werden; insbesondere ist die Wohnung vom (geschäftsunfähigen) Mieter gem. §§ 985, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB herauszugeben. Etwaige unzumutbare Folgen für ihn, v.a. drohende Obdachlosigkeit, können ggf. gem. § 721 Abs. 1 ZPO durch Gewährung einer Räumungsfrist oder gem. § 765a ZPO durch Gewährung von Vollstreckungsschutz vermieden werden. Wird darüber hinaus z. B. dem an einer schizophrenen Psychose leidenden geschäftsunfähigen Mieter wegen fortdauernder Vertragsverstöße gekündigt, ohne daß ein Betreuer für den Mieter als Adressat der Willenserklärung vorhanden ist, 228 Vgl. z. B. BGH NJW 1977, 22; MünchKomm / Schmitt, § 105 BGB Rn. 2; Palandt / Heinrichs, Einf. v. § 104 BGB Rn. 3; Quambusch, Rn. 80. Die Beweislast für die Geschäftsfähigkeit obliegt allerdings demjenigen, der sich darauf beruft, vgl. MünchKomm / Schmitt, § 104 BGB Rn. 20 f. Kritisch zu den §§ 104 Nr. 2, 105 BGB Hagmann, S. 70 ff., der diese Vorschriften (vor Einführung des § 105a BGB) als mit Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG nicht vereinbar ansieht. 229 Wenn der Betreuer als gesetzlicher Vertreter einen Mietvertrag unterschreibt, muß dies wegen des Schriftformerfordernisses gem. § 550 BGB in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen; vgl. hierzu (für den Fall einer GbR) BGH NJW 2003, 3053. 230 Vgl. z. B. OLG Düsseldorf VersR 1961, 878; LG Berlin ZMR 1982, 238; LG Dresden WuM 1994, 377 f. (das allerdings offensichtlich im konkreten Fall übersah, daß für den Betroffenen zwar schon ein Betreuer bestellt war, seine Geschäftsunfähigkeit jedoch nicht festgestellt wurde, weshalb die Kündigungserklärung mangels Anwendbarkeit des § 131 Abs. 1 BGB auch an den Betroffenen gerichtet werden konnte); MünchKomm / Einsele, § 131 BGB Rn. 3; Palandt / Heinrichs, § 131 BGB Rn. 2.

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ist die Kündigungserklärung des Vermieters mangels Zugangs an einen gesetzlichen Vertreter gem. § 131 Abs. 1 BGB unwirksam. Um aber den Vertragspartner eines Geschäftsunfähigen, für den (noch) kein Betreuer bestellt ist, nicht praktisch rechtslos zu stellen, weil er auf absehbare Zeit seine Rechte z. B. als Eigentümer und Vermieter einer Wohnung nicht ausüben kann, kann ausnahmsweise eine Betreuerbestellung auch im ausschließlichen Interesse und auf Anregung eines Dritten (hier also des Vermieters) erfolgen, auch wenn ansonsten das grundsätzlich notwendige Fürsorgebedürfnis aus der Sicht des Betroffenen nicht besteht.231

II. Gesetzliche Vertretung behinderter Personen im Wohnraummietrecht durch Betreuer Nachdem die Lebenserwartung der Menschen kontinuierlich steigt und mit ihr auch das Demenzrisiko, gewinnt das Rechtsinstitut der Betreuung immer mehr an Bedeutung; nach statistischen Angaben existierten in der Bundesrepublik Deutschland Ende 2001 mit steigender Tendenz ca. eine Million Betreuungen.232 Auch für den Bereich des Mietrechts ist – sofern eine sog. Vorsorgevollmacht oder anderweitige Hilfsmöglichkeiten nicht vorhanden sind – häufig die Bestellung eines Betreuers als gesetzlicher Vertreter für eine volljährige behinderte Person notwendig, falls sie ihre rechtlichen Angelegenheiten rund um die Mietwohnung als Vermieter oder Mieter nicht mehr selbständig besorgen kann.

1. Voraussetzungen der Betreuerbestellung Voraussetzung für die Einrichtung einer Betreuung ist gem. §§ 1896 ff. BGB neben dem Vorliegen einer psychischen Krankheit oder einer körperlichen, geistigen oder seelischen Behinderung die Erforderlichkeit der Betreuung (vgl. § 1896 Abs. 2 Satz 1 BGB); die behinderte Person darf also ihre Angelegenheiten ganz oder teilweise nicht mehr selbst besorgen können. Zu berücksichtigen ist dabei, daß gem. § 1896 Abs. 2 Satz 2 Alt. 2 BGB andere Hilfsmöglichkeiten wie z. B. die Unterstützung durch Familienangehörige, Bekannte oder soziale Dienste vorrangig sind.233 Kann jemand z. B. den Haushalt in seiner Wohnung aufgrund seiner Behinderung nicht mehr alleine führen oder sie nicht mehr alleine putzen 231 H.M., vgl. z. B. BGH NJW 1985, 433 ff. (für die vergleichbare Lage der im früheren Pflegschaftsrecht bestehenden Gebrechlichkeitspflegschaft); BayObLG FamRZ 1996, 1369 f.; BT-Dr. 11 / 4528, S. 117 f.; Bienwald, § 1896 BGB Rn. 164 ff.; MünchKomm / Schwab, § 1896 BGB Rn. 22; Palandt / Diederichsen, Einf. v. § 1896 BGB Rn. 12; SchmidtFutterer / Blank, Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn. 271; Schwab, FamRZ 1992, S. 494 f. 232 Vgl. Schumacher, NZM 2003, 257. 233 Vgl. BMJ, Betreuungsrecht, S. 8; Coester, Jura 1991, 4; HK-BGB / Kemper, § 1896 BGB Rn. 13; Lachwitz, BtPrax 1995, 116 f.; Palandt / Diederichsen, Einf. v. § 1896 BGB Rn. 12; Quambusch, Rn. 99.

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oder verlassen, ist eine Betreuung nicht angezeigt. Notwendig ist vielmehr, daß die Person ihren rechtlichen Pflichten aus einem Mietvertrag (z. B. Mietzahlung des Mieters oder Nebenkostenabrechnung des Vermieters) nicht mehr alleine nachkommen kann. Die Betreuerbestellung ist aber regelmäßig gegenüber einer sog. Vorsorgevollmacht subsidiär, durch die eine Person des Vertrauens allgemein oder für einzelne Bereiche bevollmächtigt wird, die Angelegenheiten im Betreuungsfall zu erledigen (vgl. § 1896 Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 BGB).234 In einer solchen Vorsorgevollmacht kann z. B. bestimmt werden, daß der Bevollmächtigte die Wohnungsvermietung(en) durchführen, Vermieter- oder Mieterpflichten während der Dauer des Mietverhältnisses übernehmen oder das Mietverhältnis auflösen und einen Heimvertrag abschließen soll. Ebenso ist eine Vollmacht für Grundstücksverfügungen möglich, sofern sie notariell beurkundet wurde. Zur Kontrolle des Bevollmächtigten ist eine sog. Vollmachtsüberwachungsbetreuung gem. § 1896 Abs. 3 BGB möglich.235 Ein ähnliches Instrument, um für den Betreuungsfall vorzusorgen, ist die sog. Betreuungsverfügung, in der Vorschläge zur Auswahl des Betreuers oder Wünsche zur Wahrnehmung der Betreuung geäußert werden können, vgl. § 1901a BGB.236 Solche Wünsche können sich z. B. auf die Berechtigung zum Wohnen bei dem Betroffenen, die Berechtigung zu Vermietung von Wohnraum oder zu Modalitäten der Aufgabe der Mietwohnung i. S. v. § 1907 BGB beziehen. Hat das Vormundschaftsgericht einen Betreuer bestellt, so vertritt er gem. § 1902 BGB in seinem Aufgabenkreis den Betroffenen als gesetzlicher Vertreter gerichtlich und außergerichtlich; durch die vom Betreuer geschlossenen Verträge wird der Betroffene berechtigt und verpflichtet.237 Hiervon ist die Frage zu trennen, ob der Betroffene geschäfts(un)fähig ist: Die Einrichtung einer Betreuung berührt die Geschäftsfähigkeit der betreuten Person nicht, wenn auch in vielen Fällen tatsächlich eine natürliche Geschäftsunfähigkeit einhergeht.238 Die Gefahr von sich widersprechenden Rechtsgeschäften ist also gegeben, wenn sowohl der geschäftsfähige Betroffene als auch sein Betreuer handeln. Hat etwa ein geschäftsfähiger Betroffener seine Eigentumswohnung vermietet, nachdem sein Betreuer 234 Siehe zur Vorsorgevollmacht z. B. BMJ, Betreuungsrecht, S. 31 ff., HK-BGB / Kemper, § 1896 BGB Rn. 13; Palandt / Diederichsen, Einf. v. § 1896 BGB Rn. 7, 11. 235 Vgl. hierzu z. B. Bienwald, Rpfleger 1998, 231 ff.; HK-BGB / Kemper, § 1896 BGB Rn. 21. 236 Siehe zur Betreuungsverfügung z. B. BMJ, Betreuungsrecht, S. 29 f.; Palandt / Diederichsen, Einf. v. § 1896 BGB Rn. 8. 237 Unter Umständen kann der Betreuer allerdings ausnahmsweise selbst für vertragliche Verbindlichkeiten haften, insbesondere, wenn er dem Vertragspartner eine besondere persönliche Gewähr für die ordnungsgemäße Erfüllung des Vertrags gegeben hat, vgl. BGH NJW 1995, 1213 ff. (öffentliche Bestellung als Betreuer begründet keinen „Vertrauensvorschuß“ für Dritte); Schmidt-Futterer / Blank, Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn. 178. 238 Vgl. z. B. BMJ, Betreuungsrecht, S. 9; Coester, Jura 1991, 6; Quambusch, Rn. 113.

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die Wohnung zuvor bereits an eine andere Person vermietet hat, sind beide Verträge – vorbehaltlich einer gem. § 1907 Abs. 3 BGB notwendigen vormundschaftlichen Genehmigung des vom Betreuer abgeschlossenen Vertrags – wirksam, so daß auch beide Mieter gegen den Betroffenen einen Anspruch auf Überlassung der Mietsache haben; das Recht zum Besitz verbleibt allerdings bei dem Mieter, dem die Wohnung nach freier Wahl des Vermieters und unabhängig von der zeitlichen Reihenfolge der Vertragsabschlüsse zuerst übergeben wurde, so daß dem anderen Mieter in diesem Fall nur ein Schadensersatzanspruch gem. §§ 281, 280 BGB zusteht.239 Ebenso ist es denkbar, daß der Betroffene wirksame Rechtsgeschäfte des Betreuers durch Gegengeschäfte wie Aufhebung, Kündigung oder Widerruf unterläuft.240 Um die eben geschilderten Situationen zu vermeiden, kann die rechtliche Handlungsfähigkeit des Betroffenen allerdings durch Anordnung eines Einwilligungsvorbehalts beschränkt werden. Voraussetzung hierfür ist, daß eine erhebliche Gefahr der Selbst- oder Vermögensschädigung besteht (vgl. § 1903 Abs. 1 Satz 1 BGB und § 69 Abs. 1 Ziff. 4 FGG) und der Betroffene aufgrund einer psychischen Erkrankung seinen Willen nicht frei bestimmen kann.241 Er hat dann im wesentlichen die Rechtsstellung einer beschränkt geschäftsfähigen Person, vgl. § 1903 Abs. 1 Satz 2 BGB i.V. m. §§ 108 ff., 131 Abs. 2, 210 BGB, wobei gem. § 1903 Abs. 3 Satz 2 BGB „geringfügige Geschäfte des täglichen Lebens“ zustimmungsfrei bleiben. 2. Mögliche Aufgabenkreise des Betreuers im Wohnraummietrecht Der Betreuer, i. d. R. eine natürliche Person (vgl. § 1897 Abs. 1 BGB), hat die Betreuung nach dem Wohl und den Wünschen des Betroffenen zu richten (vgl. § 1901 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 BGB). Dabei ist die Betreuung auf den Aufgabenkreis beschränkt, den das Vormundschaftsgericht bei der Bestellung anordnet, vgl. § 1896 Abs. 2 Satz 1 BGB i.V. m. § 69 Abs. 1 Ziff. 2 lit. b) FGG. Im Rahmen des Wohnraummietrechts sind dabei mehrere Aufgabenkreise denkbar: 239 Siehe zum Fall der „Doppelvermietung“ z. B. BGH MDR 1962, 398; OLG Brandenburg MDR 1998, 98; KG MDR 1999, 927; OLG Hamm NJW-RR 2004, 521 f.; MünchKomm / Voelskow, § 541 BGB Rn. 5; Schmidt-Futterer / Blank, Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn. 178. 240 Siehe Coester, Jura 1991, 6. 241 Vgl. hierzu z. B. BayObLG FamRZ 1993, 852 f. (Einwilligungsvorbehalt auch für den Aufgabenkreis „Aufenthaltsbestimmung“ wegen Gefahr der Kündigung eines Heimvertrags durch die Betreute. A.A. z. B. LG Köln, FamRZ 1992, 857; Sonnenfeld, FamRZ 1995, 395 f. Siehe zu dieser Problematik ausführlich MünchKomm / Schwab, § 1896 BGB Rn. 78); BMJ, Betreuungsrecht, S. 9; MünchKomm / Schwab, § 1903 BGB Rn. 6; Palandt / Diederichsen, § 1903 BGB Rn. 5, auch zum umstrittenen Verhältnis zwischen Einwilligungsvorbehalt und Geschäftsunfähigkeit; Quambusch, Rn. 114 ff. Nach Deinert, Zahlen und Fakten, ziehen nur etwa 5 % der Betreuungsanordnungen auch Einwilligungsvorbehalte nach sich.

§ 3 Besonderheiten bei Willenserklärungen von behinderten Menschen

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a) Wohnungsangelegenheiten Abgesehen vom Fall der seltenen und aufgrund des Erforderlichkeitsgrundsatzes nur in Ausnahmefällen anzuordnenden sog. „Totalbetreuung“ („alle Angelegenheiten“)242 ist zweckmäßigerweise als mögliche Teilbetreuung der Aufgabenkreis „Wohnungsangelegenheiten“ oder „Wohnungsfürsorge“ zu wählen, wenn der Betroffene aufgrund von Krankheit und Behinderung die Organisation seines Wohnbereichs nicht (mehr) zu leisten vermag und dadurch in erheblicher Weise Schaden (z. B. Gesundheitsschäden oder Wohnungsverlust) zu nehmen droht.243 Er beinhaltet neben der gem. § 1908i Abs. 1 Satz 1 BGB i.V. m. §§ 1812 Abs. 1 Satz 1, 1821 Abs. 1 Ziff. 1 BGB genehmigungspflichtigen Kündigung von durch den Betroffenen vermieteten Wohnraum v. a. die in § 1907 BGB näher geregelten Sachverhalte (Kündigung von durch den Betroffenen gemieteten Wohnraum oder Vermietung von Wohnraum). Im einzelnen hat sich ein Betreuer mit dem Aufgabenkreis „Wohnungsangelegenheiten“ z. B. zu kümmern um die Abklärung der Finanzierung bzw. Bezahlung der Miete und Nebenkosten sowie der Gebühren für Telefon, GEZ oder Kabelanschluß, weiterhin um die Beschaffung von Hausrat, um die Renovierungsbedürftigkeit oder etwaige Sicherheitsmängel der Wohnung sowie um die Geltendmachung sozialrechtlicher Ansprüche (z. B. Wohngeld). Geht es um die Gefahr des Wohnungsverlustes aufgrund Vermieterkündigung, muß der Betreuer ggf. die Übernahme der Mietschulden beim Sozialhilfeträger beantragen sowie mit dem Vermieter und dem Vormundschaftsgericht Kontakt aufnehmen. Ebenso hat er die Wohnungskündigung und -auflösung durch das Vormundschaftsgericht genehmigen zu lassen und nach der Beendigung des Mietverhältnisses den Haushalt aufzulösen, die Wohnung zu übergeben sowie den Umzug in eine andere Wohnung oder in ein geeignetes Heim zu begleiten.244 Aus dem Aufgabenkreis können aber auch aufgrund des Erforderlichkeitsgrundsatzes bestimmte Sachverhalte ausgeschlossen werden, z. B. „Wohnungsangelegenheiten unter Ausschluß von Kündigung und Wohnungsauflösung“.245 Der Gesetzgeber sieht es in § 1907 Abs. 2 Satz 1 BGB außerdem als genügend an, daß der „Aufgabenkreis das Mietverhältnis [ . . . ] umfaßt“. Der Begriff der Wohnungsangelegenheiten ist aber gegenüber dem Aufgabenkreis „Mietangelegenheiten“ als umfassender und eindeutiger vorzuziehen, weil bei der erforderlichen Aufgabenerfüllung i. d. R. die rechtliche Besorgung von Angelegenheiten, die über das Mietrechtsverhältnis hinausgehen, notwendig wird, z. B. im Rahmen von Nachbarschaftsverhältnissen oder gegenüber Behörden. 242 Siehe hierzu z. B. BT-Drucks. 11 / 4528 S. 122; Jürgens, BtR, § 1896 BGB Rn. 23, 29; MünchKomm / Schwab, § 1896 BGB Rn. 59, 107 ff.; Palandt / Diederichsen, § 1896 BGB Rn. 18. 243 Vgl. MünchKomm / Schwab, § 1896 BGB Rn. 83. 244 Siehe zu den Pflichten des Betreuers im Rahmen des Aufgabenkreises der Wohnungsangelegenheiten näher z. B. Deinert, Checkliste; Feldt-Glenz, Lei(d)tfaden 17 / 1999, S. 4; Ruth, Lei(d)tfaden 17 / 1999, S. 28 ff. 245 So z. B. der Fall in LG Hamburg FamRZ 1994, 1619 f.

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1. Teil: Allgemeine Grundlagen

b) Vermögenssorge Der Aufgabenkreis der Vermögenssorge wird, ggf. zusätzlich zum gerade genannten Gebiet („Vermögenssorge einschließlich Wohnungsangelegenheiten“) angeordnet, wenn Grundstücksgeschäfte des Betroffenen in Betracht kommen. Gem. § 1908i BGB i.V. m. § 1821 BGB bedarf der Betreuer hierfür der vormundschaftlichen Genehmigung i. S. v. §§ 1828 bis 1831 BGB. Während in diesem Zusammenhang abgegebene einseitige Willenserklärungen des Betreuers wie die Wohnungskündigung ohne Genehmigung gem. § 1831 Satz 1 BGB unwirksam sind, ist für Vertragsschlüsse gem. § 1829 Abs. 1 BGB auch eine nachträgliche Genehmigung möglich. Nach einer Entscheidung des AG Essen246 ist außerdem ein Betreuer mit dem Aufgabenkreis der „Vermögenssorge“ unabhängig von einer Vertretungsbeschränkung in der Teilungserklärung berechtigt, einen unter Betreuung stehenden Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung zu vertreten, dessen Stimmrecht auszuüben und Anträge zu stellen. Gleiches gilt konsequenterweise für einen Betreuer mit dem Aufgabenkreis „Wohnungsangelegenheiten“. Der Aufgabenkreis der „Wohnungsangelegenheiten“ ist im übrigen gegenüber demjenigen der „Vermögenssorge“, sofern Sachverhalte des § 1907 BGB betroffen sind, als spezieller anzusehen.247 Ist den betroffenen Parteien unklar, ob ein Betreuer mit dem Aufgabenkreis „Vermögenssorge“ oder auch „Personensorge“248 zugleich die Wohnungsangelegenheiten wahrnehmen darf, können in einem solchen Fall sowohl der Betreuer als auch der Geschäftsgegner vom Vormundschaftsgericht eine Klarstellung des Bestellungsbeschlusses verlangen.249 c) Aufenthaltsbestimmung Daneben berechtigt der Aufgabenkreis „Aufenthaltsbestimmung“ den Betreuer zur Unterbringung des Betroffenen in ein Pflegeheim und / oder zur Begründung oder Aufhebung des Wohnsitzes, wozu – wie sich aus § 8 Abs. 1 BGB ergibt – AG Essen WuM 1995, 673. Siehe z. B. BT-Dr. 11 / 4528, S. 70; Bamberger / H. Roth / Müller, § 1907 BGB Rn. 6; Palandt / Diederichsen, § 1896 BGB Rn. 20. A.A. Bobenhausen Rpfleger 1994, 14 f.: Vermögenssorge. Etwas anderes gilt für die Kündigung von Geschäftsräumen, für die der Aufgabenkreis der Vermögenssorge ausreicht, vgl. Schmidt-Futterer / Blank, Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn. 267. 248 Bamberger / H. Roth / Müller, § 1907 BGB Rn. 6 und Jürgens, BtR, § 1907 BGB Rn. 2, sind z. B. der Auffassung, daß es für die Angelegenheiten des § 1907 BGB ausreichend ist, wenn dem Betreuer die gesamte Personensorge übertragen wurde. A.A. Bobenhausen Rpfleger 1994, 14. 249 Vgl. Damrau / Zimmermann, § 1907 BGB Rn. 4; Schumacher, NZM 2003, 260. Bienwald, § 1907 BGB Rn. 12, Jürgens, BtR, § 1907 BGB Rn. 2 sowie MünchKomm / Schwab, § 1907 BGB Rn. 3, sind z. B. der Auffassung, daß aufgrund der persönlichen Zweckbestimmung des § 1907 Abs. 1 BGB der Aufgabenkreis bloßer Vermögenssorge nicht ausreichend ist. 246 247

§ 3 Besonderheiten bei Willenserklärungen von behinderten Menschen

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Geschäftsfähigkeit notwendig ist.250 Ist der Betroffene also geschäftsunfähig, entscheidet ausschließlich der Wille des für diesen Aufgabenkreis bestellten Betreuers über den Wohnsitz.251 Strittig ist, ob hiervon auch die zwangsweise Verbringung in ein Heim oder der Abschluß eines Heimvertrags umfaßt wird.252 Die Anordnung der Aufenthaltsbestimmung kann auch zum Zwecke des Verbleibs des Betroffenen in der eigenen Wohnung erteilt werden. Das zeitweilige Einschließen des Betroffenen darin, z. B. wegen erheblicher Eigengefährdung nach Verlassen durch den Straßenverkehr, ist jedoch als unterbringungsähnliche Maßnahme i. S. d. § 1906 Abs. 4 BGB zu werten und damit genehmigungspflichtig.253 Da sich die Aufgabenkreise Wohnungsangelegenheiten und Aufenthaltsbestimmung häufig überschneiden, sollten sie in der Regel verknüpft werden.254 Im Rahmen des § 1907 BGB ist allerdings der Aufgabenkreis der Aufenthaltsbestimmung, wie sich aus § 1907 Abs. 2 Satz 1 BGB ausdrücklich entnehmen läßt, ausreichend.255 d) Zuweisung von konkreten Angelegenheiten Schließlich sind auch Zuweisungen von ganz konkret benannten Angelegenheiten, ggf. gemeinsam mit anderen Aufgabenkreisen, möglich und wegen des Erforderlichkeitsgrundsatzes auch vorrangig, sofern nur für sie ein konkreter Handlungsbedarf besteht.256 Beispiele wären etwa „(Gesundheitsfürsorge und) Vermietung der Wohnung XY“, „Durchführung des Mietrechtsstreits“257 oder im Rahmen der Zwangsräumung „Beschaffung einer Ersatzwohnung“.258 Andererseits ist aus praktischen Gründen der Aufgabenkreis nicht zu eng zu fassen, sofern evtl. eine Erweiterung notwendig wird, für die gem. § 69i Abs. 1 FGG das gleiche Verfahren wie bei der Bestellung eines Betreuers durchzuführen wäre.259 250 Vgl. BayObLG FamRZ 1992, 108; Palandt / Diederichsen, § 1896 BGB Rn. 20 u. Palandt / Heinrichs, § 8 BGB Rn. 1. 251 Siehe z. B. BayObLG FamRZ 1992, 1222 f., das betont, daß – zusätzlich zur „Aufenthaltsbestimmung“ – die Anordnung des Wirkungskreises „Wohnsitzverlegung“ wegen des i. d. R. gegebenen Beteiligungserfordernisses des Vormundschaftsgerichts gem. § 1907 BGB „leere Förmelei“ sei. 252 Vgl. Coeppicus, FamRZ 1992, 741 ff.; MünchKomm / Schwab, § 1896 BGB Rn. 76, der zur Klarstellung, daß zwischen der Befugnis zur Aufenthaltsbestimmung als einer Einzelbefugnis zur Fremdbestimmung und dem sachlichen Fürsorgebereich zu unterscheiden ist, die Bezeichnung „Aufenthaltsbetreuung“ vorschlägt. 253 Siehe LG Hamburg FamRZ 1994, 1619 f.; MünchKomm / Schwab, § 1896 BGB Rn. 79. 254 Vgl. Fröschle, Betreuungsrecht, Ziff. D.; MünchKomm / Schwab, § 1907 BGB Rn. 3. 255 Vgl. Bienwald, § 1907 BGB Rn. 12; MünchKomm / Schwab, § 1907 BGB Rn. 3. Kritisch Jürgens, BtR, § 1907 BGB Rn. 2. 256 Vgl. BayObLG FamRZ 1999, 1612; BtPrax 2001, 79; Jürgens, BtR, § 1896 BGB Rn. 23; MünchKomm / Schwab, § 1896 BGB Rn. 60. 257 Vgl. zu einem solchen Fall LG Frankfurt a.M. WuM 1993, 60 f. 258 Siehe weitere Beispiele für einzelne Aufgabenkreise bei Jürgens, BtR, § 1896 BGB Rn. 31. 259 Vgl. Jürgens, BtR, § 1896 BGB Rn. 23.

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1. Teil: Allgemeine Grundlagen

§ 4 Die Haftung im Mietrecht Im Mietrecht kann unterschieden werden zwischen der Haftung der Mietvertragsparteien untereinander sowie derjenigen im Nachbarschaftsverhältnis. Hinzu kommt die Haftung des für eine Mietvertragspartei bestellten Betreuers. Unter besonderer Berücksichtigung der Situation behinderter Menschen sollen im folgenden die möglichen Haftungsansprüche dargestellt werden.

I. Die Haftung zwischen den Mietvertragsparteien Der Verstoß gegen die Hauptpflicht des Mieters zur Mietzahlung weist keinen typischen Bezug zu seiner etwaigen Behinderung auf. Dagegen kann ein Mieter aus Gründen, die in seiner Behinderung liegen, haftungsbegründend den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung überschreiten oder gegen verschiedene (vor-) vertragliche Nebenpflichten verstoßen; deren Inhalt und Umfang werden im zweiten Teil dieser Arbeit ausführlich behandelt. Daneben lösen unter Umständen auch in die Wohnung aufgenommene behinderte Familien- oder Haushaltsmitglieder des Mieters eine (Eigen-)Haftung gegenüber dem Vermieter aus. Dessen Behinderung hat hingegen regelmäßig keine speziellen Auswirkungen auf seine Haftung gegenüber den Bewohnern der vermieteten Wohnung. Sind diese behindert, können sich aber daraus Besonderheiten für die vertraglichen Nebenpflichten des Vermieters bzw. deren Verletzung ergeben.

1. Die Haftung des behinderten Mieters Mißachtet der Mieter gegenüber dem zukünftigen Vermieter vorvertragliche Informationspflichten, die sich aus seiner Behinderung ergeben260, hat er gem. §§ 280 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V. m. §§ 311 Abs. 2 und Abs. 3, 241 Abs. 2 BGB (c.i.c.) Ersatz für den Vertrauensschaden (negatives Interesse, z. B. Makler- oder Umzugskosten) zu leisten.261 Wäre bei ordnungsgemäßer Information der Mietvertrag nicht geschlossen worden, kann darüber hinaus gem. § 249 Abs. 1 BGB als Naturalrestitution die Vertragsaufhebung verlangt werden, sofern (so der BGH) ein Vermögensschaden vorhanden ist; letzterer kann aber bereits dann bejaht werden, wenn die Leistung für die Zwecke des Betroffenen „nicht voll brauchbar“ und damit der Vertrag unerwünscht ist.262 Außerdem ist – neben einem Inhaltsirrtum Vgl. hierzu näher unten § 5 II. Vgl. z. B. LG Karlsruhe WuM 1998, 479; Hannemann / Wiegner / Gößl, § 7 Rn. 43; MünchKomm / G. Roth, § 242 BGB Rn. 264; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536 BGB Rn. 507. 262 Vgl. BGH NJW 1998, 302 ff. Kritisch hierzu z. B. Grigoleit, NJW 1999, 900 ff.; Lorenz, ZIP 1998, 1053 ff.; ders., NZM 1998, 359 ff., weil u. a. die Naturalrestitution nach § 249 Satz 1 BGB (a.F.) einen Vermögensschaden nicht voraussetze. 260 261

§ 4 Die Haftung im Mietrecht

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gem. § 119 Abs. 2 BGB263 – bei vorsätzlichem Mißachten einer Informationspflicht auch eine arglistige Täuschung i. S. v. § 123 Abs. 1 BGB zu bejahen, so daß der getäuschte Vertragspartner zusätzlich oder alternativ den Mietvertrag anfechten bzw. nach Wohnungsübergabe gem. § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund kündigen kann. Schließlich kommen hier auch deliktische Ansprüche gem. § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB oder gem. § 826 BGB in Betracht. Weiterhin kann der Vermieter seinem behinderten Mieter, der seine mietvertraglichen Nebenpflichten verletzt264, eine Abmahnung erteilen und bei Fortsetzung gem. § 541 BGB auf Unterlassung klagen.265 Ist der Mieter allerdings schuldunfähig, würde einer Unterlassungsklage mangels Vollstreckbarkeit jedenfalls das Rechtsschutzinteresse fehlen.266 In diesem Fall muß sich der Mieter an den Betreuer als ggf. aufsichtspflichtige Person wenden. Bei erheblicher Gefährdung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung ist zudem an eine polizeirechtliche Unterbringung zu denken.267 Verletzt der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen „nicht unerheblich“, besteht darüber hinaus für den Vermieter wahlweise gem. § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Ziff. 1 BGB das Recht zur ordentlichen sowie ggf. gem. § 569 Abs. 2 BGB i.V. m. § 543 Abs. 1 BGB („nachhaltige Störung des Hausfriedens“) zur außerordentlichen Kündigung. Ein evtl. fehlendes Verschulden des Mieters muß aber bei der Frage, ob ein wirksamer Kündigungsgrund vorliegt, berücksichtigt werden. Sollte dem Vermieter außerdem bei vertragswidrigem Gebrauch der Wohnung durch den Mieter268 ein Schaden entstehen, kann er unter den Voraussetzungen des § 823 Abs. 1 BGB bzw. § 280 Abs. 1 BGB dessen Ersatz sowie (bei Gesundheitsschäden) jeweils i.V. m. § 253 Abs. 2 BGB Schmerzensgeld verlangen. Bei De263 Vgl. z. B. Emmerich, NZM 1998, 695. Dieser Anfechtungsgrund wird jedoch wegen der kurzen Anfechtungsfrist in § 124 BGB und der Schadensersatzpflicht in § 122 BGB nur von geringer praktischer Relevanz sein. 264 Vgl. hierzu näher unten § 7 I. 3. 265 Eine Ausnahme hiervon ist allerdings bei Unzumutbarkeit bzw. faktischer Unmöglichkeit der Unterlassung aus behinderungsbedingten Gründen zu machen; vgl. hierzu näher unten § 7 I. 2. b) bb) (3) im Rahmen der Problematik der Lärmverursachung durch behinderte Personen. 266 Eine Vollstreckung scheitert, weil der begehrte Titel gem. § 890 ZPO nach h. M. wegen des strafähnlichen repressiven Zwecks der Ordnungsmittel eine schuldhafte Zuwiderhandlung gegen das Unterlassungsgebot voraussetzt. Bei Untersagung von tatsächlichen Handlungen ist mangels Identität zwischen der Verpflichtung eines Schuldunfähigen aus einem Titel und einer etwaigen Aufsichtspflichtverletzung des Betreuers als gesetzlicher Vertreter der Titel auch nicht gegen letzteren vollstreckbar. Vgl. hierzu BVerfG NJW 1981, 2457; BGH NJW 1994, 46; OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 211; Musielak / Lackmann, § 890 ZPO Rn. 5, 12; Röthel, Jura 2000, 618. 267 Die polizeirechtliche Unterbringung nach den Landesgesetzen über die Unterbringung psychisch Kranker wird auf Antrag der Kreisverwaltungsbehörde (vgl. z. B. Art. 5 ff. BayUnterbrG) durch den Unterbringungsrichter, vgl. §§ 70 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 3, Abs. 5 Satz 1 FGG, angeordnet; eilzuständig ist die Polizei (vgl. z. B. Art. 10 BayUnterbrG). Vgl. hierzu z. B. Seichter, S. 168 ff. 268 Vgl. näher unten § 7 I. 2. zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung.

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likts- bzw. Verschuldensunfähigkeit des Mieters scheitern diese Ansprüche jedoch an §§ 827 Satz 1, 276 Abs. 1 Satz 3 BGB; im Rahmen der vertraglichen Haftung ist allerdings das Verschulden des Betreuers gem. § 278 Satz 1 BGB dem betreuten Mieter zuzurechnen. Denkbar ist bei Unzurechnungsfähigkeit i. S. v. § 827 Satz 1 BGB zwar ausnahmsweise eine hilfsweise deliktische Haftung aufgrund § 829 BGB, sofern aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen kein Anspruch gegen den aufsichtspflichtigen Betreuer aus § 832 Abs. 1 BGB besteht; die Voraussetzungen dieser Billigkeitshaftung, insbesondere erheblich bessere Vermögensverhältnisse269 des behinderten Mieters, dürften aber selten gegeben sein. Das Vorliegen einer freiwilligen Haftpflichtversicherung, die ein Betreuer ggf. für den Betroffenen abgeschlossen hat, führt dabei alleine grundsätzlich nicht zur Bejahung einer Billigkeitshaftung.270 Eine schuldhafte Gesundheitsschädigung gibt dem Vermieter außerdem auch den sog. quasi-negatorischen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB analog. Verursacht nicht der Mieter selbst, sondern ein behindertes Familien- oder Haushaltsmitglied Vertrags- oder Rechtsgutverletzungen, können sich schließlich vertragliche Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter ergeben, soweit sich dieser gem. § 278 Satz 1 BGB das Verschulden der (gem. §§ 276 Abs. 1 Satz 3, 827 Satz 1 BGB verschuldensfähigen) behinderten Person zurechnen lassen muß: Letztere ist Erfüllungsgehilfe des Mieters, weil sie mit seiner Zustimmung mit der Mietsache in Kontakt kommt.271

2. Die Haftung des Vermieters Auch für den Vermieter können gegenüber dem Mieter vorvertragliche Informationspflichten existieren;272 insofern bestehen hinsichtlich der Haftung grundsätzlich die gleichen Ansprüche wie bei entsprechenden Pflichtverletzungen durch den Mieter. Betreffen die Informationspflichten des Vermieters allerdings (Umwelt-) Eigenschaften der Mietsache und wurden die Angaben durch ihn fahrlässig nicht gemacht, genießen nach h. M. die §§ 536 ff. BGB nach Übergabe der Mietsache als spezialgesetzliche Regelungen Vorrang vor dem allgemeinen Leistungsstörungsrecht und damit der c.i.c.; etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter vorsätzlich handelte.273 269 Vgl. z. B. BGH NJW 1979, 2096; Bamberger / H. Roth / Spindler, § 829 BGB Rn. 7; MünchKomm / Mertens, § 829 BGB Rn. 20; Palandt / Thomas, § 829 BGB Rn. 3. 270 Vgl. BGH NJW 1979, 2096 f.; NJW 1980, 1623 f.; Bamberger / H. Roth / Spindler, § 829 BGB Rn. 7 f.; Jauernig / Teichmann, § 829 BGB Rn. 4; Palandt / Thomas, § 829 BGB Rn. 3. A.A. z. B. MünchKomm / Mertens, § 829 BGB Rn. 21. 271 Vgl. LG Köln NJW-RR 1986, 1087; AG Frankfurt a.M. NJW-RR 1988, 198; Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 956; Horst, Nachbarrecht, Rn. 1659; Jauernig / Vollkommer, § 278 BGB Rn. 10; MünchKomm / Grundmann, § 278 BGB Rn. 32; Palandt / Heinrichs, § 278 BGB Rn. 18. 272 Vgl. näher unten § 5 II.

§ 4 Die Haftung im Mietrecht

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Vertragliche Hauptpflicht des Vermieters ist gem. § 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB die Gewährung – also Überlassung, Erhalt oder Wiederherstellung – des vertragsgemäßen Zustands bzw. Gebrauchs der Wohnung, der zugunsten von behinderten Bewohnern weiter gehen kann als bei nichtbehinderten Bewohnern.274 Verweigert der Vermieter einen entsprechenden Wohnungsgebrauch, verstößt er gegen seine vertragliche Hauptpflicht, so daß der behinderte Mieter entweder auf die Gewährung des konkreten Gebrauchs (also z. B. Erteilung der Vermieterzustimmung hierzu) klagen, einen hierdurch evtl. entstandenen (auch immateriellen) Schaden gem. §§ 280 Abs. 1 Satz 1, 253 Abs. 2 BGB ersetzt verlangen oder das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Ziff. 1 BGB unter Umständen aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen kann. Bei Mängeln der Mietsache gibt das Gesetz außerdem dem Mieter in den §§ 536 ff. BGB Gewährleistungsansprüche, die aufgrund der Behinderung eines Bewohners Besonderheiten erfahren können.275 Sofern der Vermieter mietvertragliche, nichtleistungsbezogene Nebenpflichten verletzt, die keinen Wohnungsmangel zur Folge haben, haftet er gem. § 241 Abs. 2 BGB i.V. m. § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Schadensersatz.276 Zu denken ist hier vornehmlich an die Verletzung seiner Fürsorgepflicht, aus der z. B. die Hinweispflicht bei behinderungsbedingten Beeinträchtigungen des Wohnungsgebrauchs277 oder die Hinweis- und Beseitigungspflicht bei behinderungsspezifischen Gesundheitsgefahren278 folgen. Über die Rechtsfigur des „Vertrags mit Schutzwirkung zugunsten Dritter“279 sind auch die in die Wohnung aufgenommenen Familienmitglieder des Mieters oder Haushaltsangehörige in den Schutzbereich des Mietvertrags einbezogen.280 273 So z. B. BGH NJW 1997, 2813; 2000, 1718; 2002, 2010; OLG Düsseldorf, WuM 2000, 591; Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 1324; Hannemann / Wiegner / Gößl, § 7 Rn. 44; Palandt / Heinrichs, § 276 BGB Rn. 87 u. § 311 BGB Rn. 21 (dort auch gegen c.i.c.-Haftung bei Vorsatz); Palandt / Weidenkaff, § 536 BGB Rn. 14. A.A. Emmerich, NZM 2002, 363 mit Hinweis auf die Natur der Gewährleistungsregeln des Mietrechts als bloße Nichterfüllungsregeln sowie auf die Änderungen im Kaufrecht durch die Schuldrechtsreform, wo nunmehr generell auf das allgemeine Leistungsstörungsrecht verwiesen wird; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536 BGB Rn. 510. Wiederum anders Tröster, NZM 1998, 701 ff. (Geltung der mietvertraglichen Gewährleistungsrechte bereits vor Übergabe der Mietsache). 274 Vgl. hierzu näher unten § 7 I. 2. 275 Vgl. hierzu näher unten § 7 II. 276 Vgl. z. B. BGH NJW 1957, 826; OLG München WuM 1991, 681; Emmerich, NZM 2002, 365; Kinne / Schach, § 536a BGB Rn. 1; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536a BGB Rn. 159; v. Westphalen, NZM 2002, 375 f. 277 Siehe hierzu näher unten § 7 I. 1. b) bb). 278 Siehe hierzu näher unten § 7 I. 1. b) cc). 279 Siehe zur Herleitung und zu den Voraussetzungen dieser Rechtsfigur z. B. Bamberger / H. Roth / Janoschek, § 328 BGB Rn. 45 ff.; Jauernig / Vollkommer, § 328 BGB Rn. 19 ff.; MünchKomm / Gottwald, § 328 BGB Rn. 96 ff.; Palandt / Heinrichs, § 328 BGB Rn. 13 ff. 280 Allgemeine Meinung, vgl. z. B. BGH NJW 1975, 867 f.; 1980, 1947; 1983, 2935 f.; OLG Hamburg NJW-RR 1988, 1481 (Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft); Bamberger / H. Roth / Janoschek, § 328 BGB Rn. 70; Blank / Börstinghaus, Miete, § 538 BGB

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1. Teil: Allgemeine Grundlagen

Dies hat zur Folge, daß dem Familien- bzw. Haushaltsangehörigen bei Verletzung der Gebrauchsgewährungspflicht oder der Sorgfalts- oder Schutzpflichten des Vermieters ein eigener vertraglicher Schadensersatzanspruch zusteht. Hiervon zu unterscheiden ist der Umstand, daß der Vermieter aufgrund seiner Gebrauchsgewährungs- und Fürsorgepflicht gegenüber dem Mieter bei der Ermittlung der Reichweite des vertragsgemäßen Gebrauchs auch die Interessen der berechtigt in die Wohnung aufgenommenen Personen und somit auch der behinderten Familienund Haushaltsangehörigen zu berücksichtigen hat; der entsprechende Erfüllungsanspruch steht jedoch nur dem Mieter als Vertragspartner zu.

II. Die Haftung im Nachbarschaftsverhältnis Wohnen behinderte Menschen in Mehrparteienhäusern, besteht für ihre Nachbarn aufgrund der objektiven Geltungsdimension des speziellen Gleichheitssatzes aus Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG eine besondere Rücksichtnahmepflicht bzw. Toleranzbereitschaft, die sich auf die gegenseitige Haftung zwischen Hausbewohnern sowie auf die Haftung des Vermieters einer behinderten Person gegenüber Dritten auswirkt. 1. Die Haftung zwischen Hausbewohnern Aus dem Umstand, daß die beeinträchtigte Person ein Nachbar (also entweder ein im Haus wohnender Wohnungseigentümer oder ein Mitmieter) des störenden Mieters ist, ergeben sich nach bisher h. M. gegen letzteren keine vertraglichen Unterlassungs- oder Schadensersatzansprüche. Der Mietvertrag stellt insbesondere keinen sog. „Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter“ dar, in dessen Schutzbereich die Nachbarn des Mieters einbezogen wären, so daß ihnen gegenüber ebenfalls Schutzpflichten des Mieters bestünden.281 Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung allerdings, was die Einhaltung der Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mieter angeht, die Anwendung des § 328 BGB im Verhältnis der Mitmieter untereinander auf der Grundlage einer für aller Mieter verbindlichen Hausordnung bejaht.282 Folgt man dieser Ansicht, kann der Nachbar die sich aus Rn. 21; Hannemann / Wiegner / Inzinger, § 24 Rn. 128; Jauernig / Vollkommer, § 328 BGB Rn. 32; MünchKomm / Gottwald, § 328 BGB Rn. 155; MünchKomm / Voelskow, §§ 535, 536 BGB Rn. 79 f.; Palandt / Heinrichs, § 328 BGB Rn. 28; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536a BGB Rn. 73 f.; Sternel, II Rn. 492. 281 Vgl. BGH NJW 1969, 41; DB 1974, 1222; OLG Köln NJW-RR 1995, 1480; Bamberger / H. Roth / Janoschek, § 328 BGB Rn. 70; Jauernig / Vollkommer, § 328 BGB Rn. 32; MünchKomm / Gottwald, § 328 BGB Rn. 155; Palandt / Heinrichs, § 328 BGB Rn. 30; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, §§ 535, 536 BGB Rn. 105. A.A. z. B. Neuner, JZ 1999, 129 u. dort Fn. 40; Riesenhuber, S. 149, 174 ff. 282 Vgl. BGH NJW 2004, 775. Kritisch z. B. Dötsch, NZM 2004, 177; Emmerich, JuS 2004, 440 ff.

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dem Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und störendem Mieter folgenden Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche als eigene geltend machen. Darüber hinaus ist eine Bruchteilsgemeinschaft i. S. v. §§ 741 ff. BGB zwischen Nachbarn – sofern sie nicht Wohnungseigentümer sind – mangels eines Rechts, das ihnen gemeinsam zusteht, abzulehnen.283 Gegenüber einem Hausbewohner als unmittelbarem Handlungsstörer kommt als Abwehrmöglichkeit für den benachbarten Wohnungseigentümer dagegen prinzipiell der Unterlassungsanspruch gem. § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB in Betracht, während dem Mitmieter als Wohnungsbesitzer der inhaltsgleiche Unterlassungsanspruch aus § 862 Abs. 1 Satz 2 BGB zusteht.284 Dabei kann sich allerdings für den Eigentümer eine Duldungspflicht ergeben, sofern die Eigentumsstörung als unwesentliche Beeinträchtigung gem. § 906 Abs. 1 BGB erlaubt ist. Für den Wohnungsmieter folgt dies, wenn die Besitzstörung gem. § 858 Abs. 1 BGB i.V. m. § 906 Abs. 1 BGB analog285 gestattet und damit eine verbotene Eigenmacht als Tatbestandsvoraussetzung zu verneinen ist. Zu dulden ist eine wesentliche Beeinträchtigung außerdem ggf. aus dem Gesichtspunkt des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses286, wobei dann für den benachbarten Wohnungseigentümer gem. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch möglich ist. Bei rechtswidriger und schuldhafter Gesundheitsgefährdung oder -schädigung ist gegenüber dem Störer weiterhin gem. §§ 823 Abs. 1, 253 Abs. 2 BGB ein Schadensersatz- und Schmerzensgeldanspruch und prinzipiell287 analog 283 Vielmehr „liegen“ hier mehrere gleichartige Rechte „nebeneinander“, vgl. ausführlich Riesenhuber, S. 65 ff. 284 Beachte aber die bereits erwähnte Ausnahme bei Unzumutbarkeit bzw. faktischer Unmöglichkeit der Unterlassung aus behinderungsbedingten Gründen. 285 Die analoge Anwendung dieser Vorschrift, die ihrem Wortlaut nach nur im Verhältnis zwischen (Wohnungs-)Eigentümern gilt, wird u. a. darauf gestützt, daß dem Mieter als Besitzer nicht weitreichendere Abwehransprüche zustehen sollen als dem Eigentümer; vgl. BGH JZ 1954, 613 (Verhältnis zwischen den Mietern verschiedener Stockwerke eines Hauses); BGH NJW 1995, 132; LG Kempten NJW 1995, 970; OLG Düsseldorf DWW 1997, 149 und NZM 2003, 943; Börstinghaus, NZM 2004, 49; Horst, Nachbarrecht, Rn. 1647; ders., NZM 1998, 647; Jauernig / Jauernig, § 906 BGB Rn. 5; Palandt / Bassenge, § 906 BGB Rn. 1; Röthel, Jura 2000, 620; Staudinger / H. Roth, § 906 BGB Rn. 97. Der BGH lehnt nunmehr allerdings eine analoge Anwendung ab, vgl. BGH NJW 2004, 775. 286 Aus dem sog. „nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis“ ist grundsätzlich nur abzuleiten, daß auch im Sachen- und Grundstücksrecht der Grundsatz von Treu und Glauben, § 242 BGB, zu beachten ist und daß sich aus dem notwendigen Zusammenleben von Grundstücks- oder Wohnhausnachbarn Pflichten zu gegenseitiger Rücksichtnahme ergeben können; nur ganz ausnahmsweise können sich aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis eigene Rechte unter den Nachbarn ergeben; vgl. BGH NJW 1984, 729; 1991, 2826 f.; 2001, 3119 f.; 2003, 1391; OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 403; OLG München DWW 1998, 212; Horst, Nachbarrecht, Rn. 282 ff., 1356 f.; Palandt / Bassenge, § 903 BGB Rn. 13. 287 Auch hier gilt die bereits erwähnte Ausnahme bei Unzumutbarkeit bzw. faktischer Unmöglichkeit der Unterlassung aus behinderungsbedingten Gründen.

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1. Teil: Allgemeine Grundlagen

§ 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Unterlassungsanspruch möglich. Gleiches gilt für Verletzungen des durch § 823 Abs. 1 BGB geschützten allgemeinen Persönlichkeitsrechts der Nachbarn, wobei der Entschädigungsanspruch für den erlittenen immateriellen Schaden aus dem staatlichen Schutzauftrag gem. Art. 1, Art. 2 Abs. 1 GG folgt.288 Auch bei diesen Ansprüchen muß jedoch im Rahmen der Rechtswidrigkeit eine sich evtl. aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis ergebende Duldungspflicht berücksichtigt werden. Die genannten Ansprüche werden zum einen relevant, wenn die Störungen ihren Grund in behinderungsbedingten Verhaltensweisen des Störers als Anspruchsgegner haben: Beispiele wären Lärmimmissionen, übermäßige Müllansammlungen, Haltung von gefährlichen oder zu vielen Tieren, Beleidigungen oder körperliche Angriffe. Es sind aber auch Konstellationen möglich, in denen ein Hausbewohner gerade aufgrund seiner Behinderung Ansprüche gegen seinen störenden Nachbarn geltend machen kann: Denkbar ist z. B., daß der Wohnungs- oder Hauszugang für gehbehinderte bzw. auf den Rollstuhl angewiesene Bewohner durch Nachbarn erschwert oder gar unmöglich gemacht wird, weil letztere durch Gegenstände wie Autos, Fahrräder, Möbel etc. den Zugang oder etwa den Hauslift blockieren. Ein anderes Beispiel wären konkrete Gesundheitsbeeinträchtigungen oder -gefährdungen aufgrund Tierhaar-, Pflanzen- oder Tabakrauchallergien.

2. Die Haftung des Vermieters gegenüber Nachbarn des behinderten Mieters bzw. Familien- oder Haushaltsangehörigen Macht der Mieter bzw. ein Familien- oder Haushaltsangehöriger von der Wohnung in vertragswidriger Weise Gebrauch oder begeht er Rechtsgutverletzungen, ist möglicher Anspruchsgegner des beeinträchtigten Nachbarn nicht nur die behinderte Person selbst; auch der Vermieter der Störerwohnung sieht sich dann ggf. Ansprüchen des Nachbarn ausgesetzt. Dieser kann zunächst unabhängig von einem Verschulden des Störers mietvertragliche Gewährleistungsansprüche geltend machen: Stellt die Beeinträchtigung einen Umweltmangel der Mietwohnung dar, mindert sich die Miete gem. § 536 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB, sofern der Fehler erheblich ist, vgl. die Einschränkung in § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB. Bei der Bewertung der „Erheblichkeit“ des Mangels sind die Individualinteressen des Mitmieters und das Allgemeininteresse an einer behindertengerechten Umwelt abzuwägen. Ein Ergebnis kann allerdings schon den Vertragsumständen entnommen werden, wenn z. B. die Einschränkungen dem Mieter bei Vertragsschluß bereits bekannt waren (vgl. § 536b BGB) 288 Siehe z. B. BGHZ 35, 363 ff. („Gingsengwurzel“); 39, 124 ff.; 128, 1 ff.; BVerfG 34, 269 ff. („Soraya“). Zunächst wurde der Anspruch in verfassungskonformer Auslegung aus einer Rechtsanalogie zum ehemaligen § 847 BGB gefolgert, vgl. BGHZ 26, 349 ff. („Herrenreiter“); Larenz / Canaris, § 80 I 4; Palandt / Thomas, § 823 BGB Rn. 200.

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und ggf. bei der Miete ermäßigend berücksichtigt wurden289 oder z. B. die Ruhe der Wohnung gem. § 536 Abs. 2 BGB vertraglich zugesichert wurde, weshalb § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB schon nicht zur Anwendung kommt. Ein Schadensersatzanspruch aus § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB scheitert i. d. R. am Vertretenmüssen des Vermieters; insbesondere ist ein Mieter gegenüber anderen Mietern nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters i. S. v. § 278 Satz 1 BGB.290 Unterläßt es aber der Vermieter trotz seiner Fürsorge- und Schutzpflicht gegenüber seinem beeinträchtigten Mieter, gegen den anderen, störenden Mieter vorzugehen, kommt eine Schadensersatzhaftung gem. § 536a Abs. 1 Alt. 3 BGB in Betracht. Überdies hat der Mitmieter – bei Bejahung eines erheblichen Mangels, der zu einer relevanten Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung führt – gem. § 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB einen Anspruch auf Erhalt bzw. Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache. Daher kann er von seinem Vermieter, der gleichzeitig der Vermieter der Störerwohnung ist, grundsätzlich291 die Störungsbeseitigung gegen den störenden Nachbarn verlangen und dies auch gerichtlich durchsetzen.292 Daneben besteht gem. § 543 Abs. 2 Ziff. 1 BGB auch ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht. Der bloße Anblick bzw. die bloße Anwesenheit geistig oder körperlich behinderter Personen berechtigt dagegen Nachbarn keinesfalls zu Gewährleistungsansprüchen wegen „ästhetischer Belastungen“ als „Milieufehler“, so wie es aber drei stark kritisierte Entscheidungen des AG und LG Frankfurt a.M.293 sowie des AG Flensburg294 für das Reiserecht angenommen haben.295 Eine solche Rechtsfolge würde im krassen Gegensatz zur Wertung des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG stehen und zugleich die Menschenwürde der behinderten Personen verletzen.296 289 Vgl. für Lärmbeeinträchtigungen BayObLG NJW 1987, 1951; Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 1239; Röthel, Jura 2000, 621 u. dort Fn. 62 m. w. Nachw.; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, §§ 537 BGB Rn. 83. 290 Vgl. BGH NJW 1951, 596; VersR 1969, 754; Palandt / Heinrichs, § 278 BGB Rn. 18. 291 Beachte hier ebenfalls die bereits erwähnte Ausnahme bei Unzumutbarkeit bzw. faktischer Unmöglichkeit der Unterlassung aus behinderungsbedingten Gründen. 292 Vgl. z. B. AG Bad Segeberg WuM 2000, 601 ff. sowie Stellwaag, JurBüro 1990, 400 f., zur Frage, ob im Rahmen der Zwangsvollstreckung eines Titels gegen den Vermieter, in dem dieser zur Betreibung eines Klage- oder Räumungsvollstreckungsverfahrens gegen den Störer verurteilt worden ist, diese Maßnahmen als unvertretbar (§ 888 Abs. 1 ZPO, der Vermieter kann nur durch Zwangsgeld / Zwangshaft zur Erfüllung angehalten werden; so die h.M.) oder vertretbar (§ 887 ZPO, Ersatzvornahme durch den Mieter möglich; so Stellwaag) anzusehen sind. Ein rechtskräftiger Titel auf Abmahnung oder Kündigung des Störers durch den Vermieter bewirkt dagegen, daß die betreffenden Willenserklärungen gem. § 894 Abs. 1 Satz 1 ZPO als abgegeben gelten. 293 AG Frankfurt a.M. NJW 1980, 1965; LG Frankfurt a.M. NJW 1980, 1169. 294 AG Flensburg NJW 1993, 272 (Minderung des Reisepreises wegen gemeinsamer Mahlzeit mit schwerstbehinderten Menschen). 295 A.A. dagegen unter Heranziehung des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG das AG Bad Homburg RRa 1999, 206 und das AG Kleve NJW 2000, 84.

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1. Teil: Allgemeine Grundlagen

III. Die Haftung des Betreuers Eine Haftung des für einen Mieter (bzw. für seine in die Wohnung aufgenommenen Familien- / Haushaltsangehörigen) oder für einen Vermieter bestellten Betreuers kann zum einen gegenüber dem Betroffenen selbst, zum anderen gegenüber dessen Vermieter bzw. Mieter oder anderen Hausbewohnern als Dritte in Betracht kommen. 1. Die Haftung gegenüber dem Betroffenen Mit der Bestellung des Betreuers wird zwischen ihm und dem Betroffenen ein gesetzliches Schuldverhältnis familienrechtlicher Art begründet.297 Begeht der Betreuer im Rahmen dieses Schuldverhältnisses eine schuldhafte Pflichtverletzung (also jeder Verstoß gegen das Gebot zu einer treuen und gewissenhaften Amtsführung durch ein Tun oder Unterlassen, etwa durch die Abgabe und dem Unterlassen einer Willenserklärung bzw. die (Nicht-)Vornahme beliebiger Rechtshandlungen oder Realakte)298, haftet er gem. §§ 1908i Abs. 1 Satz 1, 1833 Abs. 1 Satz 1 BGB gegenüber dem Betroffenen auf die hieraus entstehenden Schäden. Im hier interessierenden wohnraummietrechtlichen Zusammenhang ist eine Verletzung der Betreuerpflichten z. B. gegeben, wenn er die Wohnung des Betroffenen pflichtwidrig aufgibt. Eine solche Pflichtwidrigkeit kann sich v.a. aus dem Umstand ergeben, daß der Betreuer mit dem Aufgabenkreis „Wohnungsangelegenheiten“, „Aufenthaltsbestimmung“ oder „Vermögenssorge“ die nach § 1907 Abs. 1 BGB notwendige Genehmigung des Vormundschaftsgerichts nicht zuvor eingeholt hat, diese erst verspätet einholt oder nach ihrer Erteilung die Wohnungsauflösung verzögert. Gleiches gilt für die unterlassene Mitteilung i. S. v. § 1907 Abs. 2 BGB. Vorliegend ist jedoch zu beachten, daß die Wohnung als räumlicher Mittelpunkt des Lebens für den Betroffenen von überragender Bedeutung ist, so daß eine überhastete Auflösung gleichzeitig den Verlust der vertrauten Umgebung und des Bekanntenkreises bewirkt.299 Der Betreuer hat also wegen dieser weitreichender Konsequenzen besonders sorgfältig zu prüfen, ob die Auflösung des Hausstandes und die Übersiedlung in ein Alters- oder Pflegeheim, z. B. nach einem längeren Rehabilitationsaufenthalt, dem Wohl des Betroffenen am besten entspricht. Selbst die Erteilung der entsprechenden vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung befreit den Betreuer nicht von einer nochmaligen Prüfung, ob die Wohnungsauflösung tatsächlich (noch) im Interesse des Betroffenen ist. Hierzu ist er – wie § 1829 Abs. 1 Satz 2 BGB verdeutlicht – verpflichtet, so daß evtl. eine Haftung 296 Vgl. Brox, NJW 1980, 1939; Caspar, EuGRZ 2000, 142; Herdegen, VSSR 1992, 257; Horst, DWW 2001, 55; G. Jürgens, NVwZ 1995, 453; Neuner, NJW 2000, 1833. 297 Vgl. Damrau / Zimmermann, § 1833 BGB Rn. 1; Dodegge / A. Roth, Teil D Rn. 115. 298 Vgl. Meier, Lei(d)tfaden 17 / 1999, S. 14. 299 Vgl. die Gesetzesbegründung in BT-Dr. 11 / 4528, S. 149.

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trotz vorheriger vormundschaftsgerichtlicher Genehmigung in Betracht kommen kann, wenn etwa zwischenzeitlich neue Umstände wie eine überraschende Verbesserung des Gesundheitszustands des Betroffenen eingetreten sind.300 Eine Haftung des Betreuers kann darüber hinaus nach einer Entscheidung des LG Berlin301 auch begründet sein, wenn er es umgekehrt unterläßt, die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts einzuholen und ein Mietverhältnis zu beenden, in das der mittellose Betroffene durch Erbgang eintritt und das fortzuführen zwar seinen Vorstellungen, nicht aber seinen finanziellen Möglichkeiten entspricht. Der Betreuer hat hier den Vermögensschaden zu tragen, der dem Betroffenen durch die Mietzinsverpflichtung entsteht, wobei allerdings derjenige Zeitraum auszunehmen ist, der für die Einholung der Genehmigung des Vormundschaftsgericht zum Ausspruch der Kündigung vermutlich erforderlich gewesen wäre. Pflichtverletzungen des Betreuers sind ferner denkbar, wenn er für den Betroffenen in seiner Funktion als Vermieter handelt. So muß er z. B. dafür Sorge tragen, daß dessen Vermieterpflichten ordnungsgemäß erfüllt werden; überträgt er sie zulässigerweise auf Dritte (z. B. Hausverwaltung, Schneeräumdienst) und verursachen diese einen Schaden, haftet er für ein etwaiges Auswahl-, Organisationsoder Überwachungsverschulden im Innenverhältnis gegenüber dem Betroffenen, während dieser im Außenverhältnis gegenüber seinen Mietern für das Verschulden des Betreuers sowie dessen Erfüllungsgehilfen gem. § 278 BGB einzustehen hat. Ein weiteres Beispiel wäre die Doppelvermietung von Wohnraum des geschäftsfähigen Betroffenen (also die Vermietung an zwei verschiedene Mieter durch den Betroffenen und durch den Betreuer, oder aber die Vermietung an einen Mieter, aber zu unterschiedlichen Mietbedingungen):302 Hier kann der Betroffene bzw. für ihn der Betreuer entscheiden, an welchen der beiden Mieter die Wohnung überlassen bzw. zu welchen Vertragsbedingungen die Wohnung vermietet wird; erleidet der Mieter hierdurch einen Schaden, kann er gegenüber dem Betroffenen als seinem Vertragspartner Schadensersatzansprüche geltend machen. Hätte aber der Betreuer für den Fall der Doppelvermietung aufgrund einschlägiger Erfahrungen in der Vergangenheit oder sonstiger Anzeichen hierfür Gegenmaßnahmen treffen können und müssen (v. a. Veranlassung der Anordnung eines Einwilligungsvorbehalts), ist der Betroffene berechtigt, beim Betreuer gem. §§ 1908i Abs. 1 Satz 1, 1833 Abs. 1 Satz 1 BGB Rückgriff zu nehmen.

300 Vgl. z. B. ein aktuelles Urteil des BGH vom 18. 09. 2003, Az. XII ZR 13 / 01, wonach ein Betreuer sich bei pflichtwidrigem Abschluß eines vormundschaftsgerichtlich genehmigten Vertrages schadensersatzpflichtig machen kann, sowie z. B. BGH MDR 1962, 466; Dodegge / A. Roth, Teil D Rn. 121; Meier, Lei(d)tfaden 17 / 1999, S. 15 f. 301 LG Berlin FamRZ 2000, 1526 ff. 302 Vgl. Schmidt-Futterer / Blank, Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn. 178.

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1. Teil: Allgemeine Grundlagen

2. Die Haftung gegenüber Dritten Pflichtwidriges rechtsgeschäftliches Handeln des Betreuers als gesetzlicher Vertreter des Betroffenen führt nur zur Haftung des Betroffenen selbst, der aber für diesen Fall bei seinem Betreuer gem. §§ 1908i Abs. 1 Satz 1, 1833 BGB Rückgriff nehmen kann. Eine sog. Sachwalterhaftung des Betreuers scheidet regelmäßig aus.303 Verletzen der betreute Mieter bzw. dessen betreutes Familien- oder Haushaltsmitglied Vertragspflichten, scheidet eine vertragliche Haftung seines Betreuers hierfür aus. Sofern aber zugleich eine unerlaubte Handlung i. S. v. § 823 Abs. 1 BGB gegenüber Rechtsgütern des Vermieters oder des Nachbarn gegeben ist, kann der Betreuer gem. § 832 Abs. 1 Satz 1 BGB analog304 aufgrund Aufsichtspflichtverletzung zu Schadensersatz verpflichtet sein bzw. gem. §§ 1004 Abs. 1 Satz 2, 862 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. Hierfür muß aber einerseits überhaupt eine gesetzliche Aufsichtspflicht aufgrund des Aufgabenkreises der gesamten Personensorge oder aufgrund einer ausdrücklichen Übertragung der Beaufsichtigung durch das Vormundschaftsgericht bestanden haben.305 Andererseits muß die Gefahr, daß der Betroffene nach der Eigenart seiner psychischen oder geistigen Behinderung während eines Mietverhältnisses Rechtsgüter des Vermieters und / oder der Nachbarn verletzt, durch einschlägige Erfahrungen in der Vergangenheit nahe gelegen haben. Einschränkend ist zudem zu beachten, daß eine ständige Beaufsichtigung auf Schritt und Tritt sowie eine regelmäßige Kontrolle gegen die Würde des Betroffenen verstoßen würde und daher nicht verlangt werden kann.306

Vgl. BGH NJW 1995, 1213 ff.; Palandt / Diederichsen, Einf. v. § 1896 BGB Rn. 17. Eine direkte Anwendung der Vorschrift scheidet aus, weil sie eine gesetzlich übertragene Aufsichtspflicht verlangt, dem Betreuer jedoch die Aufsichtspflicht durch gerichtlichen Beschluß übertragen wird. Nachdem aber für letztere Situation eine gesetzliche Regelung (planwidrig) nicht besteht, die Übertragung der Aufsichtspflicht durch das Gericht zumindest aufgrund Gesetz (vgl. §§ 1896, 1897 1901 BGB) grundsätzlich möglich ist und die Interessenlage die gleiche wie bei gesetzlichen Aufsichtspflichten ist, kann eine analoge Anwendung bejaht werden. 305 Vgl. MünchKomm / Stein, § 832 BGB Rn. 7. 306 Vgl. OLG Hamm NJW-RR 1994, 863; MünchKomm / Stein, § 832 BGB Rn. 20; Palandt / Thomas, § 832 BGB Rn. 8a. 303 304

2. Teil

Behinderungsspezifische Probleme im zeitlichen Verlauf eines Mietverhältnisses Im Wohnraummietrecht können sich rechtliche Probleme für behinderte Menschen in ihrer Eigenschaft als Vermieter, Mieter oder als berechtigt in die Wohnung Aufgenommene bei Begründung, Ausgestaltung, Durchführung und Beendigung des Mietverhältnisses sowie schließlich beim Räumungs- und Vollstreckungsschutz auftun. Im folgenden werden daher die problematischen Fragestellungen entsprechend der zeitlichen Phasen des mietrechtlichen Vertragsverhältnisses durchleuchtet.

§ 5 Die Begründung des Mietverhältnisses Gerade in Ballungsgebieten mit Wohnraumknappheit oder hohen Mieten gestaltet sich die Wohnungssuche häufig als überaus schwierig. Dies gilt umso mehr für behinderte Menschen, die z. B. barrierefreien Wohnraum in der Nähe ihres Arbeitsplatzes benötigen. Für die Schaffung ausreichend geeigneter Wohnungen ist vornehmlich der öffentliche und soziale Wohnungsbau gefordert. Behinderte Personen sind allerdings nach wie vor zusätzlich auf Angebote auf dem privaten Wohnungsmarkt angewiesen.1

I. Der Abschluß des Mietvertrags Hierbei kann sich vor allem die Diskriminierung von potentiellen Mietern (bzw. ihrer Familienmitglieder) aufgrund ihrer Behinderung als problematisch erweisen. Außerdem bestehen für den rechtlichen Betreuer bei Anmietung von Wohnraum 1 Eine gesetzliche Pflicht für Vermieter, ihre freien Wohnungen an behinderte Personen zu vergeben – analog zu der Verpflichtung für Arbeitgeber gem. §§ 71 ff. SGB IX, eine bestimmte Anzahl von Arbeitsplätzen mit behinderten Menschen zu besetzen –, kommt angesichts der mangelnden Vergleichbarkeit der Sachverhalte (Vermieter haben in der Regel nur eine Wohnung zu vermieten; die Relation zwischen Zahl der behinderten Personen und freien Wohnungen bzw. freien Arbeitsplätzen differiert stark) nicht in Frage; der Bau oder die Nachrüstung behindertengerechter Wohnungen werden stattdessen z. B. durch Aufwendungszuschüsse und leistungsfreie Baudarlehen des Staats gefördert. Vgl. allgemein zum Kontrahierungszwang zu Zwecken der Integrationsförderung von behinderten Menschen Neuner, NJW 2000, 1829.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

für den Betroffenen bzw. bei Vermietung von Wohnraum des Betroffenen gem. § 1907 Abs. 3 BGB besondere Pflichten.

1. Diskriminierung der behinderten Person Im rechtsgeschäftlichen Bereich sind Diskriminierungen des Vertragspartners aufgrund seiner Behinderung zwar nicht an der Tagesordnung, durchaus aber anzutreffen; dies gilt auch für den Abschluß eines Mietvertrags. Freilich darf nicht übersehen werden, daß de facto eine solche Diskriminierung selten offen zutagetreten wird bzw. bewiesen werden kann.

a) Die Rechtslage bei Diskriminierung von behinderten Personen beim Vertragsabschluß Für die Verweigerung eines Vertragsabschlusses mag ein Vermieter viele Gründe haben: Ein potentieller Mieter hat z. B. ein geringes Einkommen, weshalb der Vermieter unpünktliche oder fehlende Mietzahlungen befürchtet, oder der Arbeitsplatz des Bewerbers ist von der Wohnung weit entfernt, weshalb der Vermieter eine nur kurze Vertragsdauer aufgrund baldigen Wiederauszugs vermutet. Aber auch gefühlsgeleitete, ggf. irrationale Gründe wie fehlende Sympathie für den Wohnungskandidaten können dazu führen, daß der Vermieter die Wohnung nicht an ihn vergibt. Das Prinzip der Privatautonomie läßt solche Gründe ohne weiteres zu; der Vermieter ist grundsätzlich frei, sich seinen Vertragspartner auszusuchen. Die Rechtslage ist jedoch anders zu beurteilen, wenn einer Person lediglich aufgrund des Umstandes, daß sie (oder eine andere berechtigt in die Wohnung aufzunehmende Person, v. a. Familienmitglieder) behindert ist, der Vertragsabschluß verweigert wird, sofern nicht ausnahmsweise sachliche Gründe2 für dieses An2 Bezzenberger, AcP 196 (1996), 415 f., nennt diese sachlichen Gründe „Randzonen möglicher Ungleichbehandlung“, die er v. a. im „Kernbereich persönlicher Lebensführung“ je nach Grad des persönlichen Kontakts und den konkreten Umständen des Einzelfalls sieht, etwa beim Teilen einer Wohnung oder bei Untermietverhältnissen in der vom Vermieter selbst genutzten Wohnung, nicht mehr aber bereits für eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zwei- oder Dreifamilienhaus. Aber auch in diesen Bereichen ist das Vorliegen eines sachlichen Grundes grundsätzlich erforderlich, wenn auch hieran geringe Anforderungen zu stellen sind. Bei Untermietverhältnissen ist demgemäß z. B. der Wunsch des älteren oder selbst behinderten Vermieters zu respektieren, daß der künftige Untermieter ihm gelegentlich – ohne vertragliche Verpflichtung – zur Hand geht, was der körperlich behinderte Kandidat nicht gewährleisten kann. Im übrigen ist dem behinderten Bewerber selbst die Entscheidung zu überlassen, ob z. B. architektonische Barrieren gegen die Wohnung sprechen; eine Ablehnung nur aus vermeintlich vorausschauendem Schutz des behinderten Menschen wäre also nicht zulässig. Freilich hat der Vermieter über solche vermeintliche Barrieren den behinderten Mieter i. d. R. zu unterrichten, s. u. § 5 II. 1.

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knüpfungsmerkmal vorliegen. Eine diskriminierende Verhaltensweise verletzt den behinderten Menschen in seiner Menschenwürde und damit in seinem allgemeinen Persönlichkeitsrecht. Ebenso ist der spezielle Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG berührt, der hier wegen der gleichzeitig erfüllten Menschenwürdeverletzung unmittelbare Drittwirkung entfaltet. Außerdem erfüllt eine solche Diskriminierung aufgrund des rechtswidrigen Angriffs auf die Ehre durch vorsätzliche Kundgabe der Mißachtung in aller Regel den Straftatbestand der Beleidigung, § 185 StGB.3 Übt ein Vermieter zudem sein Recht, ein Vertragsangebot abzulehnen, allein deshalb aus, um dem Bewerber Schaden hinzuzufügen, ist auch das Schikaneverbot des § 226 BGB betroffen.4

aa) Schadensersatz Als Grundlage für einen Schadensersatzanspruch ist zunächst an §§ 280 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V. m. §§ 311 Abs. 2 Ziff. 2, 3, Abs. 3, 241 Abs. 2 BGB zu denken (culpa in contrahendo). Die Entstehung eines vorvertraglichen Schuldverhältnisses zwischen Vermieter und Mietanwärter ist dabei durch die typische Bewerbungssituation (also für gewöhnlich in zeitlicher Abfolge Vereinbarung des Besichtigungstermins, Wohnungsbesichtigung und ggf. Abgabe einer sog. „Mieterselbstauskunft“ sowie schließlich Zu- / Absage) zu bejahen: Zwar werden dadurch in der Regel noch keine „Vertragsverhandlungen“ i. S. v. § 311 Abs. 2 Ziff. 1 BGB aufgenommen, weil solche Verhandlungen (wenn überhaupt) meist erst nach der grundsätzlichen Vermieterzusage stattfinden; die Bewerbungssituation kann aber jedenfalls als „Vertragsanbahnung“ i. S. v. § 311 Abs. 2 Ziff. 2 BGB oder, z. B. bei unverbindlichen Wohnungsbesichtigungen noch ohne konkrete Mietabsicht, zumindest als „ähnlicher geschäftlicher Kontakt“ i. S. v. § 311 Abs. 2 Ziff. 3 BGB angesehen werden. Dieses Schuldverhältnis kann gem. § 311 Abs. 3 Satz 1 BGB auch zwischen dem Vermieter und dem behinderten Angehörigen des potentiellen Mieters entstehen.5 Problematisch ist dagegen die Frage, ob die Pflicht, seinen möglichen Vertragspartner nicht zu diskriminieren, auch als Schutzpflicht i. S. v. § 241 Abs. 2 BGB anzuerkennen ist. Zwar könnte man argumentieren, daß in gleichem Maße, wie ein 3 Siehe BayOblG NJW 1983, 2040 (Diskriminierung eines Farbigen durch Verweigerung des Diskothekszutritts); Bezzenberger, AcP 196 (1996), 425 für den Fall der ethnischen Diskriminierung; Tröndle / Fischer, § 185 StGB Rn. 2, 7 f. 4 Der Schaden muß nicht nur vermögensrechtlicher, sondern kann auch immaterieller Natur sein, vgl. MünchKomm / Grothe, § 226 BGB Rn. 3; Palandt / Heinrichs, § 226 BGB Rn. 3. Vorliegend kommt als immaterieller Wert v. a. die Wahrung der Menschenwürde in Betracht. 5 Siehe zur Rechtsfigur des „Vertrags mit Schutzwirkung Dritter“ z. B. RGZ 78, 239 („Linoleumrollenfall“); BGHZ 70, 337 („Gemüseblattfall“); Neuner, JZ 1999, 126 ff.; Palandt / Heinrichs, § 328 BGB Rn. 13 ff., sowie zu Angehörigen des Mieters als Dritte i. S. v. § 311 Abs. 3 BGB Dauner-Lieb / Heidel / Lieb, § 3 Rn. 45; Lorenz / Riehm, Rn. 373.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

Vertragspartner verpflichtet ist, z. B. Körper oder Eigentum im Rahmen eines vorvertraglichen geschäftlichen Kontakts, der ihm erhöhte Einwirkungsmöglichkeiten auf die Gegenseite ermöglicht, nicht zu verletzen6, er die Menschenwürde bzw. das Persönlichkeitsrecht des Gegenübers und damit dessen Integritätsinteresse achten und schützen muß; es wäre inkonsequent, innerhalb dieser durch § 823 Abs. 1 BGB geschützten absoluten Rechte zu unterscheiden. Entscheidend für die Ablehnung einer entsprechenden Schutzpflicht muß jedoch sein, daß gem. §280 Abs.1 Satz 1 BGB ein Schuldverhältnis nur „nach seinem Inhalt“ zur Rücksicht auf Rechte, Rechtsgüter oder Interessen des anderen Teils verpflichten „kann“, weshalb jede Schutzpflicht besonderer Legitimation bedarf.7 Bei der Anbahnung von Mietverträgen sind aber „sonderverbindungsspezifische Einwirkungsmöglichkeiten“8 für Diskriminierungen zu verneinen: Die Gefahr hierfür existiert genauso wie bei anderen allgemeinen sozialen Kontakten ohne Vertragsverhältnis, für die ausschließlich der deliktische Schutz eingreift, und weist darüber hinaus keine spezielle Beziehung bzw. Nähe zum konkreten Vertragsgegenstand und den daraus resultierenden Verpflichtungen wie v. a. die Erfüllungspflicht auf, die von entsprechenden Nebenpflichten begleitet werden können.9 Mangels ausdrücklicher gesetzlicher Regelung, wie sie z. B. für den Bereich des Arbeitsrechts in § 611a BGB bei Diskriminierungen aufgrund des Geschlechts bei der Begründung von Arbeitsverhältnissen besteht, ist deshalb ein Schadensersatzanspruch gem. § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verneinen. Im übrigen besteht auch im Ergebnis keine Notwendigkeit für eine vertragliche Haftung neben einer solchen aus Delikt, nachdem durch die Schuldrechtsreform die Verjährungsregeln hierfür angeglichen wurden und Fälle, in denen sich der Geschäftsherr wegen Rechtsverletzungen aufgrund Diskriminierung durch einen Verrichtungsgehilfen10 gem. § 831 Abs. 1 Satz 2 BGB exculpieren könnte, in der Praxis kaum vorkommen dürften. Der klassische Anwendungsfall des Schadensersatzes im vorvertraglichen Schuldverhältnis, der grundlose Abbruch von Vertragsverhandlungen, wird dagegen in Diskriminierungsfällen meist ebenso nicht gegeben sein, weil beim Wohnungsbewerber zunächst kein Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrags11 geweckt wird. Sind die Vertragsverhandlungen jedoch schon weit fortgeschritten Vgl. z. B. Palandt / Heinrichs, § 242 BGB Rn. 35 u. § 276 BGB Rn. 71. Vgl. Dauner-Lieb / Heidel / Krebs, § 3 Rn. 7, 27, der aber betont, daß der Begriff vom „Inhalt des Schuldverhältnisses“ weit zu verstehen ist. 8 Dauner-Lieb / Heidel / Krebs, § 3 Rn. 30. 9 Etwas anderes gilt dagegen bei bereits bestehenden Mietvertragsbeziehungen, weil Diskriminierungen durchaus z. B. gegen die nebenvertragliche Pflicht, den Hausfrieden zu wahren (vgl. § 569 Abs. 2 BGB), verstoßen können. 10 Mangels Weisungsgebundenheit sind Wohnungsmakler, die auch die Auswahl des zukünftigen Mieters übernommen haben, i. d. R. nicht als Verrichtungsgehilfen des Vermieters anzusehen. 11 Siehe zu dieser Voraussetzung z. B. Lorenz / Riehm, Rn. 380; Palandt / Heinrichs, § 276 BGB Rn. 72 ff. 6 7

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und hängt der Vertragsschluß z. B. nur noch von Nebensächlichkeiten ab, kann die (erst später entdeckte) Behinderung als sachfremde Erwägung den Abbruch nicht rechtfertigen. In dieser speziellen Konstellation wäre dann ein Schadensersatzanspruch prinzipiell gegeben. Im Gegensatz zu vertraglichen Schadensersatzansprüchen sind dagegen solche aus Delikt zumindest dem Grunde nach regelmäßig zu bejahen. Aufgrund der oben genannten Rechtsgutverletzungen sind als Anspruchsgrundlagen § 823 Abs. 1 BGB (für die Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts) sowie § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG bzw. i.V. m. § 185 StGB sowie i.V. m. § 226 BGB12 gegeben. Bei allen genannten Anspruchsgrundlagen wäre stets das Tatbestandsmerkmal des Vorsatzes, der sich lediglich auf die Rechtsgut- bzw. Schutzgesetzverletzung, nicht aber auf den Schaden beziehen muß13, in Form von dolus directus begriffsnotwendig erfüllt, weil bei Diskriminierungen gerade und bewußt an das Merkmal Behinderung angeknüpft wird. Darüber hinaus ist das diskriminierende Verhalten als sittenwidrig i. S. v. § 826 BGB einzustufen, weil es einem Muster folgt, das geeignet ist, behinderte Menschen gänzlich aus dem Privatrechtsverkehr auszuschließen und damit die Funktionsfähigkeit der rechtlich verfaßten Gesellschaft gefährdet.14 Aus zwei Gründen ist jedoch im Rahmen der genannten Anspruchsgrundlagen der Ersatz eines eventuellen Vermögensschadens nach den §§ 249 ff. BGB in Diskriminierungsfällen (z. B. der Unterschiedsbetrag zwischen der teureren Miete der aktuellen Wohnung bzw. einer anderen Ersatzwohnung und der billigeren Miete für die erwünschte Wohnung, oder aber Anfahrts- oder Verdienstausfallkosten für die Besichtigung) zu verneinen: Zum einen scheitert er in der Regel an der anzustellenden Differenzhypothese bzw. an der mangelnden äquivalenten Kausalität: Würde man nämlich die Rechtsgutverletzung hinweg denken, stünde noch nicht fest, daß der Bewerber dann tatsächlich den Zuschlag für die Wohnung bekommen hätte, so daß die Vermögenslage sich nicht verändert. Selbst in den faktisch selten vorkommenden Fällen, in denen der Diskriminierte der einzige Bewerber wäre, ist nicht auszuschließen, daß der Vermieter einen anderen, zulässigen Grund für den Nichtabschluß eines Mietvertrags vorweisen könnte bzw. ganz von einer Vermietung abgesehen hätte.15 Im übrigen wären z. B. die Anfahrts- / Verdienstausfallkosten als sog. „frustrierter Aufwand“16 auch bei diskriminierungsfreier positiver 12 Siehe zur Schutzgesetzqualität des § 226 BGB z. B. MünchKomm / Grothe, § 226 BGB Rn. 7; Palandt / Heinrichs, § 226 BGB Rn. 5. 13 Vgl. z. B. Palandt / Heinrichs, § 276 BGB Rn. 10. 14 Siehe hierzu Bezzenberger, AcP 196 (1996), 401; Larenz, S. 47; Neuner, NJW 2000, 1824. 15 Deshalb wäre im übrigen auch der für § 826 BGB nötige Vorsatz des Diskriminierenden, der die Art und Richtung der Schadensfolgen zumindest in ihren Umrissen vorausgesehen und gewollt oder jedenfalls billigend in Kauf genommen haben muß, vgl. z. B. BGH NJW 2000, 2896; Bamberger / H. Roth / Spindler, § 826 BGB Rn. 10; MünchKomm / Mertens, § 826 BGB Rn. 62; Palandt / Thomas, § 826 BGB Rn. 10, nicht gegeben.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

Auswahl angefallen und damit nicht ersatzfähig. Zum anderen würden denkbare Vermögensschäden nach der Schutzzwecklehre17 nicht vom Schutzzweck der verletzten Norm, also des Persönlichkeitsrechts des Diskriminierten, erfaßt werden: Ersatzfähig sind nämlich nur solche Schäden, die aus dem Bereich der Gefahren stammen, die der Persönlichkeitsschutz abwenden will, und hierzu gehören gerade nicht z. B. Schäden wegen etwaiger Mietdifferenzen oder Anfahrtskosten.18

bb) Geldentschädigung für immaterielle Schäden Ein diskriminierter Wohnungssuchender kann zwar, wie gerade gesehen, keinen Schadensersatz verlangen, doch besteht aufgrund der Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts ein Anspruch auf Geldentschädigung für den erlittenen immateriellen Schaden. Grundlage hierfür ist nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung der sich aus Art. 1, Art. 2 Abs. 1 GG ergebende staatliche Schutzauftrag. Dies gilt auch trotz der Neuregelung durch das am 01. 08. 2002 in Kraft getretene „Zweite Gesetz zur Änderung schadensersatzrechtlicher Vorschriften vom 19. Juli 2002“, wonach der Ersatz immaterieller Schäden statt im ehemaligen § 847 BGB nunmehr in § 253 Abs. 2 BGB geregelt ist, ohne daß dabei in der neuen Vorschrift als geschütztes Rechtsgut das allgemeine Persönlichkeitsrecht aufgenommen wurde: Der Gesetzgeber hat bewußt und trotz früherer Initiativen hinsichtlich einer einfachgesetzlichen Klarstellung auf seine Aufnahme verzichtet, ohne daß dies „auch künftig einer Geldentschädigung bei nach § 823 BGB erheblichen Persönlichkeitsverletzungen [entgegensteht]“.19 Die Voraussetzungen für den Anspruch, eine schwere Verletzung des Persönlichkeitsrechts sowie die Unmöglichkeit, Genugtuung nach Art der Verletzung auf andere Weise zu erreichen20, sind in aller Regel bei Diskriminierungen von behinderten Mietbewerbern gegeben: Durch die Anknüpfung an seine Behinderung ist die Menschenwürde des Betroffenen in erheblicher Weise tangiert bzw. negiert und die Verletzung nicht mehr z. B. durch einen Unterlassungsanspruch aus der Welt zu schaffen.21 Außerdem ist aufgrund der Gefährdung, die Diskriminierten durch 16 Siehe zur diesbezüglichen Rechtsprechung, wonach sich die Ersatzpflicht nicht auf Schäden erstreckt werden kann, die auch bei pflichtgemäßem Verhalten des Schuldners entstanden wären, z. B. BGHZ 99, 197, sowie mit weiteren Beispielen Palandt / Heinrichs, Vorbem. v. § 249 BGB Rn. 33 f. 17 Siehe hierzu nur Palandt / Heinrichs, Vorbem. v. § 249 BGB Rn. 62 ff. 18 Ebenso für Persönlichkeitsrechtsverletzung aufgrund ethnischer Diskriminierung Bezzenberger, AcP 196 (1996), 425. Die Schutzzwecktheorie würde dagegen nicht bei § 826 BGB den Anspruch zu Fall bringen, weil diese Norm das Vermögen in seiner Gesamtheit vor sittenwidrigen Angriffen schützt, vgl. Bezzenberger, AcP 196 (1996), 426. 19 Vgl. Bundesregierung, BT-Dr. 14 / 7752, S. 24. 20 Siehe z. B. Palandt / Thomas, § 823 BGB Rn. 200. 21 Einen Entschädigungsanspruch bejahen auch BAGE 61, 209 ff. bei geschlechterdiskriminierender Nichteinstellung (a.A. Annuß, NZA 1999, 741: „allenfalls Persönlichkeits-

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eine solche Verhaltensweise aus dem Privatrechtsverkehr auszuschließen, auch die Präventionswirkung eines Entschädigungsanspruchs hervorzuheben.22 Hinsichtlich der Höhe der Geldentschädigung, die sich grundsätzlich nach der Intensität der Persönlichkeitsverletzung im Einzelfall bemißt und von den Gerichten gem. § 287 Abs. 1 ZPO zu ermitteln ist, können als Anhaltspunkte z. B. die Art und Schwere der Behinderung und der diskriminierenden Abweisung sowie die Dringlichkeit eines Wohnungswechsels herangezogen werden. Abzulehnen ist dagegen, evtl. frustrierte materielle Schäden wie den Unterschiedsbetrag zwischen aktueller Miete und derjenigen für die verweigerte Wohnung oder die Anfahrts- / Verdienstausfallkosten in Ansatz zu bringen, weil für diese Posten ein Schadensersatzanspruch aus Kausalitäts- und Schutzzweckgründen gerade zu verneinen ist und sie nicht über den Umweg des immateriellen Schadens doch noch einzubeziehen sind.23 Eine Betragsobergrenze etwa in analoger Anwendung von § 611a Abs. 3 Satz 1 BGB oder § 81 Abs. 2 Ziff. 3 SGB IX ist abzulehnen, weil zum einen bei Wohnungsbewerbungen in den seltensten Fällen festgestellt werden kann, ob der diskriminierte Bewerber den Zuschlag bekommen hätte oder nicht (vgl. parallel bei den beiden arbeitsrechtlichen Vorschriften die Feststellung, ob der Bewerber eingestellt worden wäre), und zum anderen eine Vergleichsgröße zugunsten des behinderten Menschen parallel zum Monatsverdienst für den verweigerten Arbeitsplatz fehlt. Außerdem spricht gegen eine Analogie, daß die Anspruchsnormen in ihren Voraussetzungen verschieden sind, weil z. B. § 611a Abs. 2, 3 BGB im Gegensatz zu §§ 823 Abs. 1, 2 BGB kein Verschulden erfordert.24 Schließlich ist zu bemerken, daß auch für den Fall, daß ein Vermieter gegenüber einem potentiellen, nichtbehinderten Mieter den Vertragsabschluß z. B. wegen der Behinderung des Kindes des Bewerbers verweigert, ein Anspruch auf Ersatz des immateriellen Schadens zu bejahen ist. Dieser Anspruch steht zunächst der behinderten Person zu, die selbstverständlich auch dann in ihrem Persönlichkeitsrecht verletzt wird, wenn sie nicht Vertragspartner wird. Aber auch dem potentiellen Mieter, der in dieser Konstellation hinsichtlich der Diskriminierung aufgrund einer Behinderung und ihrer „Fernwirkung“ lediglich mittelbar Geschädigter (und damit an sich nicht ersatzberechtigt 25) ist, ist ein Ersatzanspruch zuzubilligen: Die Zuberührung“) sowie Bezzenberger, AcP 196 (1996), 424 f. bei ethnischer Diskriminierung oder z. B. Rädler, NJW 1998, 1622, allgemein bei Benachteiligungen wegen eines in Art. 3 Abs. 3 GG genannten Merkmals. Quambusch, Rn. 208, sieht „Akte der Wiedergutmachung“ bei Verletzungen des allgemeinen Persönlichkeitsrechts von geistig gehinderten Menschen als vorrangig an, ohne allerdings konkrete Beispiele zu nennen. 22 Die Wichtigkeit des Vorbeugungsgedankens unterstreichen z. B. auch Bezzenberger, AcP 196 (1996), 429; Neuner, NJW 2000, 1829; Straßmair, S. 264. Hagmann, S. 113, sieht hierdurch eine „mittelbare Sicherung der Teilnahmemöglichkeiten Behinderter am allgemeinen Rechtsverkehr“. 23 Vgl. BGH NJW 1982, 1589. 24 Vgl. EuGH NJW 1997, 1839. A.A. Annuß, NZA 1999, 742. Gleiches muß konsequenterweise auch bei der Parallelvorschrift des § 81 Abs. 2 SGB IX gelten. 25 Vgl. BGH NJW 1980, 1790 f.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

rückweisung aufgrund einer bestimmten Eigenschaft eines Familienmitglieds stellt ihrerseits auch gegenüber dem Bewerber aufgrund der unmittelbaren Auswirkung auf ihn selbst sowie unter Berücksichtigung der Wertungen des Art. 6 Abs. 1 GG eine Persönlichkeitsrechtsverletzung dar, vergleichbar dem Fall, daß nicht eine Person selbst, sondern deren Familienmitglied beleidigt wird. Hinsichtlich des Verhältnisses der beiden Ansprüche zueinander ist eine Gesamtgläubigerschaft i. S. v. § 428 BGB abzulehnen, weil „eine Leistung“ gerade nicht vorliegt, sondern zwei voneinander unabhängige Schadensersatzansprüche, die in ihrer Höhe ohne weiteres differieren können.26 Im Rahmen des § 287 Abs. 1 ZPO kann ein Gericht aber bei der Bezifferung der Schadenshöhe durchaus das Vorhandensein des jeweils anderen Anspruchs berücksichtigen. cc) Beseitigung und Unterlassung Aufgrund der Verletzung des von § 823 Abs. 1 BGB geschützten Persönlichkeitsrechts und der oben genannten Schutzgesetze i. S. v. § 823 Abs. 2 BGB käme zugunsten des Diskriminierten zwar grundsätzlich auch ein sog. quasi-negatorischer Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch gem. § 1004 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB analog in Frage. Während aber die Beeinträchtigung der geschützten absoluten Rechte mit der Diskriminierungshandlung bereits abgeschlossen ist und deshalb nicht mehr beseitigt werden kann, wäre als Voraussetzung für einen Unterlassungsanspruch eine Wiederholungsgefahr notwendig, die in der konkreten „einmaligen“ Situation der Bewerbung für eine bestimmte Wohnung nicht gegeben ist. Denkbar wäre dagegen ein (vorbeugender) Unterlassungsanspruch27, falls die bereits einmal diskriminierte behinderte Person sich um eine weitere Wohnung des gleichen Vermieters bewerben möchte. Freilich wird dieses Instrument in praxi ein stumpfes Schwert darstellen, weil der Vermieter dann in aller Regel auf andere zulässige Gründe bzw. andere Bewerber zurückgreifen wird. dd) Kontrahierungszwang Zuletzt stellt sich die Frage, ob sich im Falle der Diskriminierung von behinderten Menschen beim Mietvertragsschluß als Rechtsfolge die Pflicht für den Vermieter ergeben kann, das Mietverhältnis gerade mit dem Diskriminierten einzugehen. Eine Verpflichtung zum Vertragsabschluß bedeutet generell eine erhebliche Einschränkung der grundrechtlich im Rahmen der Privatautonomie geschützten Abschlußfreiheit. Neben den ausdrücklich durch Gesetz angeordneten Fällen28 ist 26 Siehe z. B. BGH NJW 1972, 1717 für den Fall zweier Ansprüche von Vater und Kind bei Tötung der Ehefrau / Mutter wegen entgangener Betreuungsleistungen gem. § 845 BGB. 27 Siehe hierzu z. B. BGH NJW 1957, 1763; BayObLG NJW-RR 1987, 1040. 28 Siehe z. B. im Bereich der öffentlichen Daseinsfürsorge die Abschlußpflicht öffentlicher Versorgungsträger, etwa für die Bundesbahn gem. § 453 HGB i.V. m. §§ 2, 6, 53 ff. EVO, für

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gleichwohl mit unterschiedlicher Begründung in bestimmten Konstellationen ein ungeschriebener „allgemeiner“ Kontrahierungszwang von Rechtsprechung und Literatur bejaht worden. So wird als Voraussetzung hierfür z. B. eine (rechtliche oder tatsächliche) Monopolstellung bzw. in Anlehnung an § 20 GWB eine besonders ausgeprägte „Marktstärke“ von Unternehmen verlangt, die bei gleichzeitigem Fehlen von zumutbaren Auswahlmöglichkeiten solche Güter oder Dienstleistungen vorenthalten, die zum „Notbedarf“29 oder – weiter gefaßt – zum „Normalbedarf“ der Allgemeinheit gehören (z. B. Krankenhäuser, Museen, Theater, Bibliotheken)30, bzw. bei denen das Interesse der Gesamtheit es verlangt, daß der einzelne an den betroffenen Gütern teilhat.31 Als Rechtsgrundlage wird für einen (mittelbaren) Abschlußzwang wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung durch grundlose Verweigerung des Vertragsabschlusses häufig § 826 BGB herangezogen32, wobei als Schadensersatz gem. § 249 BGB in Form der Naturalherstellung der Vertragsschluß zu üblichen und angemessenen Bedingungen verlangt werden könne; daneben wird ein Kontrahierungszwang dogmatisch teilweise über einen quasi-negatorischen Unterlassungsanspruch33, teilweise über einen verschuldensunabhängigen positiven Handlungsanspruch auf „Naturalpraestation“ 34, oder aber über eine Gesamtanalogie zu den spezialgesetzlichen Kontrahierungsgeboten in Verbindung mit dem Sozialstaatsprinzip 35 konstruiert. Soweit DiskriminierunLuftfahrtunternehmen gem. § 21 Abs. 2 LuftVG oder für die Strom- und Wasserversorgung gem. § 10 Abs. 1 EnergieWiG; vgl. hierzu mit weiteren Beispielen Bezzenberger, AcP 196 (1996), 405 Fn. 67; Hagmann, S. 114 ff.; Hk-BGB / Dörner, vor §§ 145 – 147 BGB Rn. 4; Kilian, AcP 180 (1980), 53 f.; MünchKomm / Kramer, vor § 145 BGB Rn. 10. Im Mietrecht bestand z. B. in der Nachkriegszeit im Rahmen der Zwangsbewirtschaftung ein Kontrahierungszwang für Wohnungsinhaber gem. § 16 WBewG, während noch aktuell die zwangsweise Begründung von Mietvertragsbeziehungen zugunsten eines Ehegattens durch ein Gericht gem. § 5 Abs. 2 HausratsVO („diktierter Vertrag“) möglich ist. Im öffentlichen Wohnungsrecht kann sich ein mittelbarer Abschlußzwang für bestimmte preisgebundene Wohnungen gem. § 4 Abs. 4, § 5a WoBindG ergeben, vgl. näher MünchKomm / Voelskow, § 536 BGB Rn. 17. 29 So OLG Celle BB 1971, 1120; Palandt / Heinrichs, vor § 145 BGB Rn. 10 („lebenswichtige Güter“). 30 Vgl. BGH NJW 1990, 761 ff.; LG Münster NJW 1978, 1329; AG Würzburg NJW-RR 1993, 1332; Bydlinski, AcP 180 (1980), 37 ff.; MünchKomm / Kramer, vor § 145 BGB Rn. 13. 31 Vgl. MünchKomm / Kramer, vor § 145 BGB Rn. 13; offengelassen bei BGH NJW 1990, 761 ff. 32 Siehe z. B. RGZ 48, 114, 127 ff.; 148, 334; 155, 284 ff.; BGH NJW 1990, 761 ff.; Bezzenberger, AcP 196 (1996), 405 f.; Hk-BGB / Dörner, vor §§ 145 – 147 BGB Rn. 4; Kilian, AcP 180 (1980), 70 ff. 33 Vgl. Schmidt, DRiZ 1977, 98. 34 Vgl. Bezzenberger, AcP 196 (1996), 428 f.; Bydlinski, AcP 180 (1980), 11 ff.; Kilian, AcP 180 (1980), 82 („Folgenbeseitigungsanspruch“); MünchKomm / Kramer, vor § 145 BGB Rn. 13. 35 Vgl. Larenz, S. 48, der aber „von der öffentlichen Hand“ betriebene Unternehmen verlangt; Palandt / Heinrichs, vor § 145 BGB Rn. 10. A.A. Bezzenberger, AcP 196 (1996), 405 7 Decker

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

gen wegen Merkmalen i. S. v. Art. 3 Abs. 2 und 3 GG betroffen sind, wird auch unmittelbar aus den verletzten grundrechtlichen Vorschriften und Wertentscheidungen unabhängig von Monopolstellung und Lebenswichtigkeit der Güter und Dienstleistungen ein Abschlußzwang hergeleitet.36 Zu beachten ist jedoch, daß in den gerade genannten Fällen, in denen zurecht ein Kontrahierungszwang zu bejahen ist, die vertragliche Leistung stets für eine unbegrenzte Anzahl von Vertragspartnern bzw. in großer Menge angeboten wird und die konkrete Person des jeweiligen Vertragspartners nicht von Wichtigkeit ist. Hierin liegt ein entscheidender Unterschied gegenüber dem Vertragsgegenstand „Mietwohnung“, welche zwar auch ein „lebenswichtiges Gut“ ist, in der jeweiligen Situation aber nur einmal an eine einzige Person bzw. Personengesamtheit vergeben wird, und bei der die Auswahl des Mieters in der Regel sorgfältig und nach verschiedenen Kriterien erfolgt. Würde man hier bei Diskriminierungen dem benachteiligten Bewerber einen Anspruch auf Abschluß des Mietvertrags geben, führte dies zu einer willkürlichen Auswahl gegenüber Mitbewerbern und damit zu deren ungerechtfertigten Benachteiligung. 37 Anschaulich wird diese nicht tragfähige Konsequenz z. B. in dem praktischen Fall, daß ein Vermieter gegenüber einer behinderten Person, einer Frau, einem Homosexuellen und einem Zeugen Jehovas, die sich neben weiteren Personen gleichzeitig als Mieter für seine Wohnung beworben haben, den Vertragsabschluß nach der Wohnungsbesichtigung mit Verweis auf Behinderung, Geschlecht, sexuelle Orientierung bzw. Religion verweigert – welche der diskriminierten Personen soll den Anspruch auf Abschluß des Mietvertrags haben, und warum sollen die nichtdiskriminierten Bewerber zurückstehen? An diesem Ergebnis ändert sich auch nichts, sollte der Diskriminierte ausnahmsweise der einzige Bewerber für die Wohnung sein: In diesem Fall kann nicht ausgeschlossen werden, daß der Vermieter im Rahmen seiner privatautonomen Entscheidung einen anderen, zulässigen Grund für den Nichtabschluß des Mietvertrags vorweisen könnte (etwa mangelnde Sympathie) bzw. nunmehr doch von einer Vermietung absehen möchte. Zwar kommt dies praktisch einem „Nachschieben von Gründen“ gleich, was z. B. bei ordentlichen Kündigungen von Mietwohnungen durch den Vermieter gem. § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB unzulässig ist. Es existiert jedoch kein allgemeiner Rechtsgrundsatz, der die Berücksichtigung nicht ausgesprochener Motive für ein Handeln verbietet. Ein Anfechtungsgrund i. S. d. §§ 119 ff. BGB könnte z. B. (sofern noch fristgerecht) prinzipiell nachgeschoben werden, und auch im Arbeitsrecht sind unter bestimmten Voraussetzungen nachund dort Fn. 70; Bydlinski, AcP 180 (1980), 43, weil hinter den gesetzlichen Vorschriften verschiedene Wertungen und Regelungszwecke stünden. 36 Vgl. Bezzenberger, AcP 196 (1996), 427 ff.; MünchKomm / Kramer, vor § 145 BGB Fn. 82 bei Rn. 14; Neuner, Privatrecht und Sozialstaat, 287 f.; ders., NJW 2000, 1829. A.A. Bydlinski, AcP 180 (1980), 14 f., 44 f. mit Hinweis auf zumutbare Ausweichmöglichkeiten für den Diskriminierten; ihm folgend z. B. Hagmann, S. 119 ff. 37 So auch Bydlinski, AcP 180 (1980), 44 und dort Fn. 69, sowie Neuner, NJW 2000, 1829, bei Nachfrage nach „knappen Leistungen“.

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geschobene Kündigungsgründe zulässig.38 Hinzu kommt, daß die Nichtannahme eines Vertragsabschlußangebots, da sie nicht auf die Herbeiführung einer Rechtswirkung gerichtet ist, rechtlich keine Willenserklärung darstellt und daher die (analoge) Heranziehung von Vorschriften, die für Willenserklärungen gelten, problematisch ist. Vor allem aber würde hier ein Kontrahierungszwang im Widerspruch zu den Regelungen in § 611a Abs. 2 Halbsatz 2 BGB sowie § 81 Abs. 2 Ziff. 2 Halbsatz 2 SGB IX stehen, die für den vergleichbaren Sachverhalt der Arbeitsplatzvergabe bei Diskriminierung von Bewerbern ausdrücklich keinen Anspruch auf Abschluß eines Arbeitsverhältnisses geben. Ein Kontrahierungszwang zugunsten behinderter Mietbewerber ließe sich bestenfalls für die Situation konstruieren, in der z. B. ein Wohnungsunternehmen, das in einem Neubauviertel eine Monopolstellung als Vermieter innehat, die Vermietung einer Behindertenwohnung ohne sachlichen Grund verweigert, obwohl der behinderte Bewerber wegen ihrer speziellen Ausstattung und ihrer Nähe zu seinem Arbeitsplatz auf sie dringend angewiesen ist.39

b) Diskriminierungsschutz durch Umsetzung der EG-Richtlinien 2000 / 78 / EG und 2000 / 43 / EG Das europäische Recht kann durchaus als „Motor des Diskriminierungsschutzes“40 angesehen werden; der Rat der Europäischen Union hat im Jahr 2000 folgerichtig zwei Richtlinien erlassen, die den Schutz vor Diskriminierungen thematisieren und bis Mitte bzw. Ende 2003 von den Mitgliedsstaaten in nationales Recht umzusetzen waren.41 Der deutsche Gesetzgeber ist bisher jedoch seiner Umsetzungspflicht noch nicht nachgekommen. Beide Richtlinien enthalten u. a. Definitionen für den Begriff der „Diskriminierung“ im jeweiligen Kontext42, Regelungen zur Erleichterung der Beweislast43 sowie Verbandsklagerechte 44. Während allerdings die Richtlinie 2000 / 78 / EG in Art. 1 ausdrücklich als Zweck die Bekämpfung von Diskriminierung auch aufgrund einer Behinderung nennt, bezieht sie sich gem. Art. 3 ausschließlich auf den Geltungsbereich „Beschäftigung und Beruf“. Vgl. hierzu z. B. Palandt / Putzo, Vorb. v. § 620 BGB Rn. 36. Dieses Beispiel bildet MünchKomm / Voelskow, § 536 BGB Rn. 16, mit Hinweis auf Derleder, JA 1977, 340. 40 Thüsing, NZA 2001, 1061. 41 Siehe näher oben § 2 II. 42 Vgl. jeweils die Art. 2 Abs. 1 u. 2 lit. a) u. b) in den beiden Richtlinien für (un-)mittelbare Diskriminierungen. 43 Vgl. die inhaltsgleichen Art. 10 RL 2000 / 78 / EG bzw. Art. 8 RL 2000 / 43 / EG, wonach eine etwaige Verletzung durch Nichtanwendung des Gleichbehandlungsgrundsatzes lediglich glaubhaft gemacht werden muß; der Beklagte hat dann den Gegenbeweis anzutreten, daß gerade keine Verletzung vorgelegen hat. 44 Vgl. die inhaltsgleichen Art. 9 Abs. 2 RL 2000 / 78 / EG bzw. Art. 7 Abs. 2 RL 2000 / 43 / EG. 38 39

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

Die Richtlinie 2000 / 43 / EG dagegen, die u. a. in Art. 3 Abs. 1 lit. h) „den Zugang zu und die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen, die der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen, einschließlich von Wohnraum“ gewährleisten will und damit grundsätzlich auch Diskriminierungen im Rahmen von Mietvertragsabschlüssen zum Inhalt hat, zielt gem. Erwägungsgrund (7) bzw. Art. 1 und 2 lediglich auf Benachteiligungen aufgrund der Rasse oder ethnischen Herkunft ab. Letztere geht also inhaltlich weiter, ist aber in ihrem Anwendungsbereich auf zwei spezielle Diskriminierungsmerkmale beschränkt, wohingegen erstere zwar mehrere unzulässige Unterscheidungsmerkmale erfaßt, aber nur auf einen bestimmten Lebens- und Rechtsbereich anzuwenden ist. Daß dies bewußt erfolgte, ist z. B. dem Erwägungsgrund (10) der zeitlich späteren RL 2000 / 78 / EG zu entnehmen, der ausdrücklich auf den Schutzumfang der vorhergehenden RL 2000 / 43 / EG hinweist. Im Ergebnis bleibt also festzuhalten, daß zumindest für den Bereich des allgemeinen Vertragsrechts bzw. konkret für Diskriminierungen beim (Miet-)Vertragsschluß der deutsche Gesetzgeber aufgrund der EG-Richtlinien nicht gezwungen ist, zugunsten von behinderten Menschen entsprechende Regelungen aufzunehmen. Den Mitgliedsstaaten steht es jedoch frei, über die in der Richtlinie festgehaltenen Mindestanforderungen hinaus Regelungen zum Schutz vor Diskriminierungen einzuführen, worauf z. B. die Art. 5 und 6 Abs. 1 der RL 2000 / 43 / EG bzw. der Erwägungsgrund (25) ausdrücklich hinweisen; die Richtlinien wären demzufolge lediglich Anlaß, nicht aber Grund für entsprechende weiterführende Normen. Im übrigen ist darauf hinzuweisen, daß sich die Richtlinie 2000 / 43 / EG bereits europarechtlichen Bedenken ausgesetzt sieht:45 Als Rechtsgrundlage wird in Erwägungsgrund (8) lediglich Art. 13 EGV genannt, der jedoch selbst keine originäre Kompetenzzuweisung an die Gemeinschaft enthält, sondern nur in Bereichen, in denen die EG bereits eine Kompetenz hat, Maßnahmen gegen Diskriminierungen legitimiert. Insofern kann bereits in formeller Hinsicht ein Verstoß gegen die Begründungspflicht aus Art. 253 EGV gesehen werden, die auch die Nennung der konkreten Rechtsgrundlage für den Rechtsakt umfaßt. Materiellrechtlich fällt auf, daß die notwendigen bereits bestehenden europarechtlichen Kompetenzen für die in der Richtlinie angeordneten Maßnahmen, etwa gem. Art. 3 Abs. 1 lit. h) für den Bereich des Privatrechtsverkehrs („Zugang zu und Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen“), kaum ersichtlich sind; in Frage käme hier bestenfalls Art. 153 EGV, der allerdings auf den Verbraucherschutz beschränkt ist. Schließlich ist zu bemängeln, daß das Subsidiaritätsprinzip des Art. 5 Abs. 2 EGV, wonach die Gemeinschaft rechtsetzend allenfalls dann tätig werden darf, wenn das anvisierte Ziel nicht schon auf der Ebene der Mitgliedstaaten erreicht wird und zudem besser auf Gemeinschaftsebene erreicht werden kann, nur sehr formelhaft respektiert wird: In Erwägungsgrund (28) wird ohne nähere Begründung lapidar festgestellt, daß das Ziel eines einheitlich hohen Niveaus des Schutzes vor Diskriminierungen 45

Vgl. hierzu z. B. DAV, Stellungnahme, Ziff. II.

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nicht auf nationaler Ebene erreicht werden könne und daher besser auf Gemeinschaftsebene angestrebt werden sollte.46

c) Gesetzlicher Diskriminierungsschutz de lege ferenda Aufgrund der EG-Richtlinien 2000 / 43 / EG und 2000 / 78 / EG und auf deren Grundlage arbeitete das Bundesjustizministerium (BMJ) einen Gesetzesentwurf aus, der sich mit der Diskriminierung von behinderten Menschen auseinandersetzte und durch den fünf neue Vorschriften als §§ 319a bis 319e in das BGB eingefügt werden sollten; er stammt vom 10. 12. 2001 und wurde als „Diskussionsentwurf eines Gesetzes zur Verhinderung von Diskriminierungen im Zivilrecht“47 bezeichnet. Obwohl erstere Richtlinie, die den Diskriminierungsschutz im allgemeinen Vertragsrecht regelt, Diskriminierungen aufgrund Behinderung nicht erfaßt, bezog das BMJ bewußt alle in Art. 13 EGV genannten Unterscheidungsmerkmale in den Entwurf ein. Begründet wurde dies damit, daß andernfalls der Trugschluß aufkommen könnte, daß Benachteiligungen nach anderen Kriterien als denen der „Rasse“ und der „ethnischen Herkunft“ erlaubt seien bzw. zumindest der unglückliche Eindruck entstehen könnte, daß andere Gruppen, für die in Art. 13 EGV ein Regelungsbedürfnis gesehen wird, nicht besonders geschützt werden sollten.48 Nachdem der Entwurf auf teilweise erhebliche Proteste seitens einiger Interessenverbände und der Kirchen stieß49 und auch in der rechtswissenschaftlichen Literatur einige Kontroversen hervorrief50, wurde er entgegen der ursprünglichen Absicht in der 14. Legislaturperiode des Deutschen Bundestags nicht mehr in geltendes Recht umgesetzt. Ende 2004 wurde die Umsetzung der EG-Richtlinien durch einen Entwurf der Regierungsfraktionen eines eigenständigen „Antidiskriminierungsgesetzes“ (ADG) erneut in Angriff genommen.51 Er enthält einen Abschnitt über den Schutz vor Benachteiligung im Zivilrechtsver46 Vgl. Bauer, NJW 2001, 2672 f. für den entsprechenden Erwägungsgrund (37) der RL 2000 / 78 / EG. 47 Vgl. BMJ, Diskussionsentwurf. Bereits im Jahre 2000 hatte das Forum behinderter Juristinnen und Juristen einen „Entwurf eines Gleichstellungsgesetzes für Menschen mit Behinderungen“ vorgestellt, dessen Artikel 1 ein „Anti-Diskriminierungsgesetz“ (ADG) enthält; vgl. Forum behinderter Juristinnen und Juristen, Gesetzesentwurf ADG. 48 Vgl. BMJ, Diskussionsentwurf, S. 22 f. Kritisch hierzu DAV, Stellungnahme, Ziff. II. 49 Widerstand gab es vor allem bei den Merkmalen Religion, Weltanschauung und Alter, weil dann z. B. Sondertarife bei Bahn oder Banken für junge Menschen oder Senioren keinen Bestand mehr haben könnten, Abgrenzungsprobleme im Bereich der Betätigung von Sekten oder (rechts-)radikalen Vereinigungen bestünden oder die Religionsfreiheit bzw. das Selbstbestimmungsrecht der Kirchen in verfassungsrechtlich unzulässiger Weise beschränkt werde; vgl. Focus, ADG; Netzwerk Artikel 3, SPD-Stellungnahme; SZ, ADG; SZ, Interview. 50 Siehe z. B. die Beiträge von Baer, ZRP 2001, 500 ff.; dies., ZRP 2002, 290 ff.; Braun, JuS 2002, 424 f.; Säcker, ZRP 2003, 286 ff.; Wölfl, ZRP 2003, 297 sowie die Stellungnahmen des DAV und des Netzwerks Artikel 3. 51 Vgl. SPD-Fraktion, Entwurf ADG.

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kehr und soll wiederum grundsätzlich für alle in Art. 13 EGV genannten Unterscheidungsmerkmale gelten, hält sich aber – im Gegensatz zum Diskussionsentwurf des BMJ aus dem Jahr 2003 – inhaltlich enger an die Vorgaben der EG-Richtlinien. De lege ferenda ist eine ausdrückliche Regelung des Verbots von Diskriminierungen aufgrund einer Behinderung beim Vertragsschluß prinzipiell zu begrüßen: Die verfassungsrechtliche Vorgabe aus Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG könnte auf diese Weise im Zivilrecht umgesetzt werden, die Sanktionen bei einer unerlaubten Benachteiligung würden auf eine gesicherte gesetzliche Grundlage gestellt und auch ein rechtspolitisches Signal würde gesetzt werden. Ohne an dieser Stelle auf die beiden vorgenannten Gesetzesentwürfe näher einzugehen, erscheinen zwei Gesichtspunkte hervorhebenswert: Hinsichtlich der Rechtsfolgen einer Diskriminierung wäre es sinnvoll, neben einem Unterlassungsanspruch vor allem eine verschuldensunabhängige Entschädigung für den erlittenen immateriellen Schaden ausdrücklich anzuordnen. Außerdem sollte explizit klargestellt werden, daß ein Anspruch auf Kontrahierungszwang nur bei diskriminierenden Handlungen bei Abschluß von Massengeschäften zu geben ist, nicht jedoch bei Abschluß von „Einzelverträgen“ wie z. B. dem Wohnraummietvertrag. Positiv zu bewerten ist die geplante Flankierung der materiellrechtlichen Vorschriften durch die Einführung einer Beweiserleichterung zugunsten behinderter Personen sowie eines Verbandsklagerechts.

2. Genehmigungspflicht für Betreuer bei An- bzw. Vermietung von Wohnraum, § 1907 Abs. 3 BGB Die Vorschrift des § 1907 Abs. 3 BGB regelt zwei Fallgestaltungen, in denen unter bestimmten Voraussetzungen der Betreuer die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts einholen muß, bevor er für den Betroffenen Verträge über Wohnraum abschließt: Zum einen ist dies unter Umständen notwendig, wenn Wohnraum für den Betroffenen angemietet, zum anderen, wenn Wohnraum des Betroffenen vermietet werden soll. Die Genehmigungspflicht besteht aber nur, sofern der Betreuer für den Betroffenen – auch mit dessen Zustimmung – handelt bzw. die im Rahmen eines Einwilligungsvorbehalts erforderliche Einwilligung zum Handeln des geschäftsfähigen Betroffenen erteilen will. Verträge, die der geschäftsfähige Betroffene, für den kein Einwilligungsvorbehalt vorgesehen ist, ohne Mitwirkung des Betreuers abschließt, unterstehen dagegen nicht der Kontrolle des Vormundschaftsgerichts. a) Anmietung von Wohnraum für den Betroffenen Gem. § 1907 Abs. 3 Alt. 1 BGB ist ein vom Betreuer mit dem Aufgabenkreis „Wohnungsangelegenheiten“, „Aufenthaltsbestimmung“, „Personensorge“ oder

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evtl. auch nur „Abschluß eines Mietvertrags“ abzuschließender Mietvertrag52 genehmigungspflichtig, dessen Dauer länger als vier Jahre beträgt. Zweck dieser Vorschrift ist wie bei der Vormundschaftsnorm des § 1822 Ziff. 5 BGB die vorbeugende Kontrolle des Vormundschaftsgerichts bei längerfristigen Verträgen. Typisches Anwendungsbeispiel wäre der Abschluß eines befristeten Mietvertrags mit einer Laufzeit von mehr als vier Jahren oder eines unbefristeten Vertrags, bei dem ein zeitlicher Kündigungsausschluß von mehr als vier Jahren zulasten des betreuten Mieters vereinbart wurde. Unerheblich ist dabei, daß eine frühere Vertragsbeendigung aufgrund außerordentlicher Kündigung jederzeit möglich bleibt, weil es auf die beabsichtigte reguläre Vertragsdauer ankommt. Abzulehnen ist hier außerdem die Auffassung, wonach ein Vertrag trotz fehlender Genehmigung zumindest für die genehmigungsfrei höchstzulässige Zeit (also vier Jahre) wirksam ist, sofern anzunehmen wäre, daß die Vertragsparteien den Vertrag mit im übrigen gleichem Inhalt auch für diese Dauer abgeschlossen hätten:53 Hierdurch würde in unzulässiger Weise die vormundschaftsgerichtliche Kontrolle umgangen, zumal sich dann das schwer erklärbare Resultat ergeben würde, daß ein zunächst wirksamer Vertrag nach Ablauf der vier Jahre plötzlich seine Wirksamkeit verlieren soll. Abgesehen davon dürfte regelmäßig auch der als Voraussetzung verlangte hypothetische Abschlußwille des Vermieters hinsichtlich der kürzeren Mietvertragsdauer nicht vorliegen, da die konkret vereinbarte Vertragszeit aufgrund der notwendigen Befristungsgründe i. S. v. § 575 BGB bewußt gewählt sein wird. Mietverträge auf unbestimmte Zeit ohne zeitlichen Kündigungsausschluß sind dagegen stets genehmigungsfrei, weil sie vom Betreuer bzw. dem Betroffenen jederzeit vor Ablauf von vier Jahren mit der regulären dreimonatigen Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB gekündigt werden können, ohne daß aus diesem Recht dem Betroffenen automatisch rechtliche Nachteile entstünden. Die vormundschaftsgerichtliche Genehmigung i. S. d. § 1907 Abs. 3 Alt. 1 BGB ist Wirksamkeitsvoraussetzung der Willenserklärung des Betreuers; sie kann auch gem. § 1908i Abs. 1 Satz 1 BGB i.V. m. § 1829 BGB nachträglich, also nach Vertragsabschluß, erteilt werden. Zu beachten ist ferner bei dem Abschluß eines Mietvertrags durch den Betreuer, daß er das Vertretungsverhältnis in der Vertragsurkunde durch einen das Vertretungs verhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zu machen hat; andernfalls liegt ein Verstoß gegen das Schriftformgebot des § 550 BGB vor.54 b) Vermietung von Wohnraum des Betroffenen Gem. § 1907 Abs. 3 Alt. 2 BGB besteht ein Genehmigungserfordernis bei der Vermietung von Wohnraum durch den Betreuer grundsätzlich bei allen Mietver52 53 54

Zum Abschluß von Heimverträgen durch den Betreuer vgl. Krüger, BtPrax 1995, 165 ff. So z. B. MünchKomm / Schwab, § 1907 BGB Rn. 21. Vgl. hierzu (für den Fall einer GbR) BGH NJW 2003, 3053.

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trägen unabhängig von deren Dauer oder Befristung. Ebenso wird hiervon die Untervermietung des vom Betroffenen gemieteten Wohnraums, die Vermietung von Wohnraum, an dem er aufgrund dinglichen Rechts nutzungsberechtigt ist, sowie die schlichte tatsächliche Nutzung durch Dritte bzw. das vertragslose Wohnenlassen erfaßt.55 Zweck dieser Vorschrift ist wie bei § 1907 Abs. 1 u. 2 BGB der Schutz des Betroffenen vor einem vorschnellen Verlust seines räumlichen Lebensmittelpunkts und seiner sozialen Bezüge, auch wenn er z. B. von einem längeren Krankenhaus- oder Heimaufenthalt in die Wohnung zurückkehren will.56 Umstritten ist in diesem Zusammenhang, ob das Genehmigungserfordernis auch für den Fall gilt, daß der Betroffene nicht selbst in der Wohnung wohnt oder dort künftig leben will, der Wohnraum also nicht zu eigenen Wohnzwecken des Betroffenen dienen soll. Eine solche Einschränkung könnte aufgrund des eindeutigen Wortlauts der Vorschrift bzw. des fehlenden entsprechenden Vorbehalts im Normtext sowie aufgrund der vagen Voraussetzungen dieser Einschränkung (wann steht fest, daß der Betroffene künftig in der zu vermietenden Wohnung leben will?) abgelehnt werden.57 Richtigerweise ist jedoch auf den Normzweck abzustellen, der in den genannten Konstellationen ein Genehmigungserfordernis nach § 1907 Abs. 3 Alt. 2 BGB prinzipiell für unnötig erscheinen läßt;58 eine sinnvolle Vermögensverwaltung würde außerdem andernfalls erheblich erschwert.59 Allerdings ist zum Schutz des Betroffenen bereits dann die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts als erforderlich anzusehen, wenn eine Wohnungsnutzung durch den Betroffenen in der Zukunft zumindest als möglich erscheint. Aus Praktikabilitäts- und Sicherheitsgründen sollte daher der Betreuer vor einer Vermietung stets mit dem Vormundschaftsgericht Rücksprache halten. Hinsichtlich des Erteilungszeitpunkts der vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung und der Offenlegung des Vertretungsverhältnisses beim Abschluß des Mietvertrags kann auf die Ausführungen zu § 1907 Abs. 3 Alt. 1 BGB verwiesen werden.

55 Vgl. OLG Schleswig NJWE-FER 2001, 257; Bamberger / H. Roth / Müller, § 1907 BGB Rn. 10; Bienwald, § 1907 BGB Rn. 33; Jürgens, BtR, § 1907 BGB Rn. 5. 56 Vgl. BT-Dr. 11 / 4528, S. 83 ff.; Bamberger / H. Roth / Müller, § 1907 BGB Rn. 10; Jürgens, BtR, § 1907 BGB Rn. 1; MünchKomm / Schwab, § 1907 BGB Rn. 22; Schmidt-Futterer / Blank, Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn. 179. 57 So z. B. OLG Schleswig NJWE-FER 2001, 257; Damrau / Zimmermann, § 1907 BGB Rn. 13; Fröschle, Betreuungsrecht, Ziff. D. 2; MünchKomm / Schwab, § 1907 BGB Rn. 23, der das Beispiel eines Mietshauses bildet, bei dem eine Wohnung unter vielen möglicherweise für den Betreuten in Betracht kommt; Schmidt-Futterer / Blank, Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn. 179. 58 Ebenso LG Münster FamRZ 1994, 531, das ein Genehmigungserfordernis auch aus § 1812 BGB sowie § 1822 Ziff. 5 BGB prüft und verneint; Bamberger / H. Roth / Müller, § 1907 BGB Rn. 10; Bienwald, § 1907 BGB Rn. 32; HK-BGB / Kemper, § 1907 BGB Rn. 3; Jürgens, BtR, § 1907 BGB Rn. 5; Palandt / Diederichsen, § 1907 BGB Rn. 8. 59 Dies konzediert z. B. MünchKomm / Schwab, § 1907 BGB Rn. 23.

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II. Vorvertragliche Informationspflichten der Vertragsparteien Bevor es überhaupt zu einem Mietvertragsschluß kommt, haben die Vertragsparteien naturgemäß ein Interesse, alle Umstände, die hierfür von entscheidungserheblicher Bedeutung sein können, zu kennen; etwaige Informationspflichten 60 bestehen jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen. Grundsätzlich muß sich nämlich jede Partei selbst und eigenverantwortlich über die allgemeinen Verhältnisse und Risiken informieren; die Verhandlungspartner sind wegen des natürlichen Interessenwiderstreits regelmäßig nicht gehalten, einander das Vertragsrisiko abzunehmen und auch die Interessen der anderen Partei mit wahrzunehmen.61 Zu untersuchen ist hier, ob sich aus dem Umstand, daß der Vermieter oder der Mieter behindert ist, besondere Informationspflichten für eine oder beide der Vertragsparteien ergeben. Unterscheidbar sind dabei sog. Warn-, Wahrheits- und Optimierungspflichten62, die sich allerdings teilweise überschneiden können bzw. sich im Ergebnis ähneln. 1. Warnpflichten Aus der Pflicht einer Vertragspartei zum Schutz des Integritätsinteresses des anderen Teils sowie aufgrund des Umstands, daß ein Privatrechtssubjekt im rechtsgeschäftlichen Verkehr seine Rechtsgüter dem Einflußbereich eines anderen anvertraut, kann sich die konkrete (Schutz-)Pflicht ergeben, den anderen vor selbstgeschaffenen bzw. in der eigenen Sphäre liegenden und beherrschbaren Gefahren im Rahmen des geschäftlichen Kontakts oder des Leistungsgegenstands für ihn oder ihm nahestehende Dritte63 zu warnen.64 Aus Verhältnismäßigkeitsgründen ist 60 Terminologisch kann dabei zwischen Auskunftspflichten, bei denen Tatsachen aufgrund vorheriger Anfrage mitzuteilen sind und nach denen der andere Teil sein künftiges Verhalten bestimmen will, Mitteilungspflichten, aufgrund derer die Information unaufgefordert zu geben ist, sowie (nicht selbständig einklagbare) Aufklärungspflichten, bei denen spontan über erkennbar entscheidungserhebliche Umstände informiert werden muß, an denen der andere Teil sein früheres Verhalten ausgerichtet hätte, unterschieden werden, vgl. z. B. Lorenz, JuS 1995, 569 u. dort Fn. 1; MünchKomm / G. Roth, § 242 BGB Rn. 260 ff. 61 Vgl. z. B. BGH NJW 1983, 2493 ff.: Eine allgemeine Rechtspflicht, den Vertragspartner über alle Umstände aufzuklären, die auf seine Entschließung Einfluß haben könnten, gibt es nicht, sondern läßt sich immer nur aus besonderen Gründen anhand der Umstände des Einzelfalles bejahen; Hannemann / Wiegner / Gößl, § 7 Rn. 42; MünchKomm / G. Roth, § 242 BGB Rn. 270; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 133; Staudinger / Dilcher, § 123 BGB Rn. 7 ff. 62 Die Darstellung folgt hier der bei Neuner, NJW 2000, 1830 f., vorgenommenen Unterteilung bzw. Terminologie. 63 Etwa Familienangehörige und Hausangestellte des potentiellen Mieters, vgl. z. B. BGH VersR 1983, 442. Rechtsgrundlage sind hier die Grundsätze des sog. „Vertrags mit Schutzwirkung zugunsten Dritter“, die auch bei vorvertraglichen Schuldverhältnissen Anwendung

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aber einschränkend zu fordern, daß die Gefährdung eine gewisse Intensität aufweisen und der Gefahreneintritt hinreichend wahrscheinlich sein muß;65 andernfalls würde sich die Partei unnötig in eine schlechtere Verhandlungssituation für den abzuschließenden Vertrag bringen. Letztgenannte Einschränkung wird vor allem relevant bei möglichen Bewohnern, deren Behinderung z. B. Ruhestörungen oder Gefährdungen für die Mietwohnung oder auch Nachbarn hervorrufen können, etwa durch epileptische Anfälle oder psychische Erkrankungen, die Zorn- und Gewaltausbrüche, Zerstörungsoder Sammelwut etc. nach sich ziehen. In diesen Fällen kommt es ganz auf die Wahrscheinlichkeit, Intensität und Zumutbarkeit der Störungen im Einzelfall an: Nur wenn die Erfahrungen aus vorangegangenen Mietverhältnissen sowie medizinische Prognosen ergeben, daß solche „Zwischenfälle“ auch in Zukunft mit hoher Wahrscheinlichkeit eintreten werden und auch nicht z. B. durch medikamentöse Behandlung verhindert werden können sowie erhebliche und unzumutbare Störungen mit nachteiligen Folgen für die Rechtsgüter des Vermieters zu befürchten sind, muß der potentielle Mieter den Vermieter dahingehend warnen; andernfalls ist der Mietbewerber nicht verpflichtet, über sein Leiden aufzuklären.66 Als „erheblich“ und „unzumutbar“ sind dabei nur solche Störungen einzustufen, die zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung i. S. v. §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB berechtigen würden. Daß im Falle der Bejahung einer Warnpflicht der behinderte Mietkandidat de facto kaum Chancen auf einen Vertragsabschluß haben wird, ist nach Abwägung zwischen seinen Interessen und denen des Vermieters zu akzeptieren: Letzterem kann nämlich nicht zugemutet werden, ggf. erhebliche Schäden an der Mietsache hinzunehmen, die er möglicherweise (z. B. aufgrund der Delikts- bzw. Verschuldensunfähigkeit des Mieters gem. §§ 827 Satz 1, 276 Abs. 1 Satz 3 BGB) nur schwer oder gar nicht ersetzt bekommt, bzw. ein Vertragsverhältnis einzugehen, das aufgrund der mit hoher Wahrscheinlichkeit eintretenden Beeinträchtigungen in mehr oder weniger kurzer Zeit durch ihn wieder gekündigt werden kann (und wohl auch wird). Steht der Mietbewerber unter Betreuung, was in der Mehrzahl der oben beschriebenen Beispiele der Fall sein wird, so trifft eine entsprechende Warnpflicht auch den Betreuer mit einschlägigem Aufgabenkreis. Ist hier die behinderte Person geschäftsunfähig oder ein Einwilligungsvorbehalt vorgesehen, muß der Betreuer für die Wirksamkeit des beabsichtigten Mietvertrags sowieso diesen in Vertretung des Betroffenen abschließen bzw. diesem zustimmen und daher mit dem Vermieter in Kontakt treten; auch bei dieser Sachlage läßt sich dann die Verschlechterung der finden; siehe zu den Voraussetzungen z. B. Neuner, JZ 1999, 126 ff.; Palandt / Heinrichs, § 328 BGB Rn. 13 ff. 64 Vgl. z. B. BGH WM 1976, 428; MünchKomm / G. Roth, § 242 BGB Rn. 264; Neuner, Privatrecht und Sozialstaat, S. 246; ders., NJW 2000, 1830. 65 Vgl. Bub / Treier / Bub, II Rn. 670; Neuner, NJW 2000, 1830. 66 Ebenso z. B. Neuner, NJW 2000, 1830, für das Beispiel eines Epileptikers, sofern keine „nachhaltigen und unzumutbaren Ruhe- bzw. Besitzstörungen zu befürchten sind“.

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Chancen für einen Vertragsabschluß – schon aufgrund der Offenlegung der Betreuung – nicht vermeiden. Eine Warnpflicht für den Vermieter gegenüber einem behinderten Mieterkandidaten kann dann bestehen, wenn sich z. B. bestimmte Eigenschaften der Mietwohnung oder ihre Beziehung zur Umwelt (z. B. Veränderungen oder Beeinträchtigungen in Treppenhaus, Hauszugang oder Verkehrsanbindung etc.) auf die spezielle gesundheitliche Konstitution des Mieters oder sonst für ihn negativ auswirken könnte. Nachdem aber eine solche Pflicht eher als sog. Optimierungspflicht (s. u.) angesehen werden kann bzw. sich mit ihr überschneidet, soll diese Fallgruppe dort besprochen werden.

2. Wahrheitspflichten Die Pflicht zur wahrheitsgemäßen Information folgt aus dem Gedanken des Schutzes der rechtsgeschäftlichen Entscheidungsfreiheit bzw. der Selbstbestimmung, der für die Gegenseite gleichermaßen die Freiwilligkeit der eingegangenen Bindung voraussetzt; es dürfen keine unzutreffenden Informationen weitergegeben bzw. durch Unterlassen keine entsprechende Fehlvorstellungen hervorgerufen werden.67 Zunächst ist festzustellen, daß potentielle Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet sind, von sich aus ihre Behinderung offenzulegen, sofern sie nicht sowieso nach außen hin, wie z. B. bei Rollstuhlfahrern, sichtbar ist. Dies folgt nicht nur aus Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG, sondern auch aus dem gem. Art. 2 Abs. 1 GG i.V. m. Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Recht auf informationelle Selbstbestimmung als Ausprägung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts. Paradigmatisch ist dabei die Entscheidung des BVerfG vom 11. 06. 199168, wonach die Pflicht zur Offenbarung einer Entmündigung gegenüber dem Vermieter von Wohnraum in das allgemeine Persönlichkeitsrecht eingreift: Zwar sei eine Abwägung der betroffenen Belange der beiden Parteien vorzunehmen, doch würde in dem zu entscheidenden Fall das Geheimhaltungsinteresse des Entmündigten schwerer wiegen als die Befürchtung des Vermieters, die mietvertraglichen Pflichten könnten nicht erfüllt werden. Das Bekanntwerden berge nämlich die Gefahr der sozialen Abstempelung in sich, könne die Wiedereingliederung erschweren und mache es dem Betroffenen auch nahezu unmöglich, eine Wohnung zu finden: „Denn ein Vermieter nimmt im allgemeinen undifferenziert an, daß ein Entmündigter kein zuverlässiger Vertragspartner sei, und wird schon deshalb die Begründung einer vertraglichen Bindung Siehe Neuner, NJW 2000, 1830. Vgl. BVerfG NJW 1991, 2411 f.; Geis, FamRZ 1991, 1284; Sachs, JuS 1992, 151. Die Grundrechte der Beteiligten (das Recht auf informationelle Selbstbestimmung auf der einen, die Eigentumsgarantie auf der anderen Seite) wurden im Rahmen der mittelbaren Drittwirkung über die „Umschaltnorm“ des § 564b Abs. 1 BGB a.F. (= § 573 Abs. 1 BGB) berücksichtigt. 67 68

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scheuen“. Außerdem hätten aufgrund des Umstandes, daß der Entmündigte lediglich beschränkt geschäftsfähig sei69 und deshalb keine Vermutung für die Schuldunfähigkeit bestünde, keine Anhaltspunkte für eine mögliche Nichterfüllung der mietvertraglichen Pflichten, v. a. die Mietzinszahlung, existiert. Zurecht lehnt das BVerfG also eine Offenbarungspflicht ab, weil sie unter den konkreten Fallumständen und auch regelmäßigen angesichts der angesprochenen negativen Folgen für den Mietbewerber unverhältnismäßig bzw. unzumutbar ist. Die in dem Beschluß enthaltenen Grundsätze lassen sich zum einen auch auf die Behinderteneigenschaft an sich übertragen, nachdem Anlaß für Entmündigungen nach altem Recht für gewöhnlich geistige oder psychische bzw. seelische Behinderungen waren.70 Zum anderen ist daraus zu folgern, daß grundsätzlich die Tatsache einer Betreuung, die 1992 das Rechtsinstitut der Entmündigung ablöste, auf Mieterseite nicht ungefragt offengelegt werden muß.71 Dies gilt zumindest für die Fälle, in denen der Betroffene geschäftsfähig bzw. kein Einwilligungsvorbehalt angeordnet ist und daher der Betreuer nicht sowieso beim Vertragsabschluß in Erscheinung treten muß. Im übrigen kann eine Offenbarungspflicht, wie inzidenter aus der Entscheidung des BVerfG zu entnehmen ist, lediglich dann angenommen werden, wenn ausnahmsweise die anzustellende Abwägung zugunsten des Vermieters ausfällt, weil erhebliche Vertragsverletzungen durch den Mietkandidaten zu befürchten sind. Im Ergebnis verdichtet sich also diese Wahrheitspflicht unter den gleichen Voraussetzungen wie bei der oben angesprochenen Warnpflicht zu eben einer solchen.72 Was die Behinderteneigenschaft oder die Tatsache einer Betreuung auf Vermieterseite angeht, so gelten zunächst dieselben Grundsätze wie für behinderte / betreute Mietkandidaten, wonach diese Umstände aufgrund des speziellen Gleichheitssatzes zugunsten behinderter Menschen und des Rechts auf informationelle Selbstbestimmung prinzipiell nicht offengelegt werden müssen. Im Rahmen der 69 Im konkreten Fall war der Betroffene wegen „Geistesschwäche“ entmündigt, was nach §§ 114, 106 BGB a.F. zu beschränkter Geschäftsfähigkeit führte und nicht, wovon die Berufungsinstanz offensichtlich ausging, zu Geschäftsunfähigkeit gem. § 104 Nr. 3 BGB a.F. Im Jahre 1992 wurden die Entmündigungsvorschriften durch das Betreuungsrecht abgelöst und somit die §§ 114, 104 Nr. 3 BGB aufgehoben. 70 Ebenso z. B. Hannemann / Wiegner / Gößl, § 7 Rn. 46; MünchKomm / Voelskow, vor § 535 BGB Rn. 61; Soergel / Teichmann, § 242 BGB Rn. 144. 71 Insofern ist die Ansicht bei Hannemann / Wiegner / Achenbach, § 12 Rn. 98 f., 106, abzulehnen, wonach es sich grundsätzlich und ohne Differenzierung empfehle, auf die Tatsache der Betreuung zur Klarstellung im Mietvertrag hinzuweisen und dort das Aktenzeichen der Anordnung der Betreuung anzugeben (z. B. „AB, (Anschrift), als Vermieter / Mieter, vertreten durch den gerichtlich bestellten Betreuer XY, ausgewiesen durch Bestallungsurkunde Aktenzeichen ( . . . ) Amtsgericht ( . . . ) vom ( . . . )“). 72 Parallel hierzu wird auch im Arbeitsrecht zurecht eine ungefragte Offenbarungspflicht der (Schwer-)Behinderung angenommen, wenn der Bewerber erkennen muß, daß er wegen der Behinderung die vorgesehene Arbeit nicht zu leisten vermag oder eine deswegen beschränkte Leistungsfähigkeit für den vorgesehenen Arbeitsplatz von ausschlaggebender Bedeutung ist, vgl. BAG NJW 1987, 398; LAG Düsseldorf NZA 1991, 674; MünchKomm / Kramer, § 123 BGB Rn. 19; Neuner, NJW 2000, 1830.

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Interessenabwägung ist dabei auf die Frage abzustellen, ob der Vermieter in der Lage ist, seinen mietvertraglichen Pflichten wie v. a. der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für den Wohnraum zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs ordnungsgemäß und dauerhaft nachzukommen. Während körperliche Behinderungen aufgrund der (auch von nichtbehinderten Menschen für gewöhnlich in Anspruch genommenen) Möglichkeit, die vertraglichen Verpflichtungen durch Erfüllungsgehilfen wie Hausverwaltung, Handwerker etc. zu erledigen, die Pflichterfüllung nicht hindern und deshalb in keinem Fall offenbart werden müssen, kann es bei psychischen oder geistigen Behinderungen anders aussehen. Allerdings ist dann davon auszugehen, daß in solchen Fällen bereits eine Betreuung mit entsprechendem Aufgabenkreis besteht bzw. durch den Vertragspartner nötigenfalls angeregt werden kann, und dadurch einer ordnungsgemäßen Erfüllung der Vermieterpflichten durch den Betreuer nichts im Wege steht. Daher ist in keiner Konstellation eine Offenbarungspflicht für Vermieter anzunehmen. In der Praxis wird sich außerdem die Frage der Offenlegung der Behinderung bzw. Betreuung ohnehin nur selten stellen, weil der Betreuer aufgrund Geschäftsunfähigkeit des Betroffenen oder eines Einwilligungsvorbehalts sowieso den Vertrag als gesetzlicher Vertreter abschließen oder diesem zustimmen muß bzw. oftmals von sich aus aufgrund des dahingehenden Unvermögens des Betroffenen tätig wird und deshalb auch die vorvertraglich notwendigen Aufgaben wie Mietersuche und -auswahl übernimmt. Darüber hinaus ist zu prüfen, ob behinderte Personen vor Mietvertragsschluß auf Nachfrage verpflichtet sind, ihre Behinderung wahrheitsgemäß zu offenbaren. Denkbar sind hierbei nicht nur mündliche Nachfragen, sondern auch Auskunftsersuchen in standardisierter Form mittels sog. „Miet(interessenten)-Fragebögen“ bzw. „Mieterselbstauskünften“ 73, deren sich immer mehr Vermieter bedienen, um erste Informationen über die Mietbewerber zu erlangen. Zwar ist ein grundsätzlich berechtigtes Informationsinteresse des Vermieters anzuerkennen, jedoch nur hinsichtlich solcher Umstände, die auf die ordnungsgemäße Erfüllung der vertraglichen Mieterverpflichtungen – in erster Linie die Mietzahlung – Rückschlüsse zulassen, z. B. Beruf oder durchschnittliches Nettoeinkommen.74 Dagegen sind persönliche Verhältnisse, zu denen u. a. auch die Behinderteneigenschaft an sich oder eine Betreuung zählt, wiederum aufgrund des Rechts auf informationelle Selbstbestimmung grundsätzlich auch auf Nachfrage nicht offenzulegen, weil sie in der Regel keinen Bezug zur Durchführung des Vertrags haben. Aus diesem Grund können auch keine Parallelen zum Arbeitsrecht gezogen werden, wo nach ständiger Rechtsprechung des BAG 75 der Arbeitgeber uneingeschränkt, also auch 73 Vgl. hierzu z. B. Hille, WuM 1984, 292 ff.; MünchKomm / Voelskow, vor § 535 BGB Rn. 61; Schilling, FWW 1985, 302 ff.; Schmid, DWW 1985, 302 f. 74 Vgl. z. B. Hannemann / Wiegner / Gößl, § 7 Rn. 46; MünchKomm / Voelskow, vor § 535 BGB Rn. 61. 75 Vgl. z. B. BAG BB 1976, 1128; BB 1985, 1398; NJW 1994, 1363; NJW 1996, 2323 f.; NZA 1999, 584 f. Kritisch zu dieser Rechtsprechung z. B. Großmann, NZA 1989, 702 ff.; Neuner, NJW 2000, 1830 f. Zumindest das Argument des BAG, ein Vergleich mit der Zu-

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bei „tätigkeitsneutralen“ Behinderungen, nach der Schwerbehinderteneigenschaft des Bewerbers fragen darf: Während nämlich der Arbeitgeber aufgrund der §§ 71 ff. SGB IX eine bestimmte Beschäftigungsquote von schwerbehinderten Arbeitnehmern erfüllen muß und diesen z. B. gem. §§ 85 ff., 124 ff. SGB IX ein Sonderschutz hinsichtlich Kündigung oder Urlaub zusteht, so daß insofern von Anfang an ein dahingehendes Informationsbedürfnis für den Arbeitgeber besteht, fehlen vergleichbare Regelungen im Mietrecht. Auch die Vorschrift des § 554a BGB, der (körper-)behinderten Mietern einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zu behindertenge rechten Umbaumaßnahmen gibt, ändert hieran nichts, weil er nicht ipso iure, sondern lediglich je nach den Umständen des Einzelfalls und nach einer Interessenabwägung eintritt; eine Offenbarungspflicht wäre zumindest unverhältnismäßig.76 Einzige Ausnahme von dem Grundsatz, seine (konkrete) Behinderung vor Mietvertragsschluß auf Anfrage nicht offenlegen zu müssen, ist schließlich auch hier konsequenterweise das Vorliegen einer Gefährdung der ordnungsgemäßen Erfüllung der Mieterpflichten: Sie führt zu einer Offenbarungs- bzw. Warnpflicht des potentiellen Mieters (bzw. seines Betreuers) selbst ohne vorherige Nachfrage des Vermieters, was daher erst recht aufgrund einer solchen Nachfrage gelten muß; ein Bezug zur Durchführung des Vertrags ist gerade gegeben. Dies gilt jedoch nicht für die Erkundigung nach der bloßen Behinderteneigenschaft oder einer Betreuung, weil sie zu pauschal ist und es dann an dem soeben genannten Bezug mangelt. Der Vermieter darf deshalb nur konkret nach Gefährdungen für die ordnungsgemäße Vertragsdurchführung aufgrund einer Behinderung nachfragen, z. B. (sinngemäß): „Liegen gesundheitliche Beeinträchtigungen bei Ihnen, Ihren Familienmitgliedern oder einer sonst berechtigterweise in die Wohnung aufzunehmenden Person vor, die (mittelbar) die ordnungsgemäße Mietzahlung gefährden oder eine konkrete und erhebliche Bedrohung für die Rechtsgüter des Vermieters oder der Nachbarn, wie z. B. Mietwohnung oder Gesundheit, nach sich ziehen können, etwa andauernde oder wiederkehrende Lärmstörungen, Aggressivität, Bedrohungen etc.?“. Zwar kann und wird es in concreto aufgrund der vage gehaltenen Formulierung zu Streitigkeiten und Grenzfällen kommen, ob eine Gefährdung vorliegt oder nicht; dies läßt sich jedoch wegen der Unmöglichkeit, alle denkbaren Konstellationen in einer Nachfrage zu erfassen, nicht bzw. mit Beispielsaufzählungen nur begrenzt verhindern. Ist eine Offenbarungspflicht zu verneinen, so darf der Mieter auf unzulässige Fragen nach Behinderung oder Betreuung eine Antwort verweigern bzw., um seine lässigkeit der Frage nach der Schwangerschaft, die auch nach seiner Rechtsprechung als diskriminierend angesehen wird, sei unstatthaft, weil eine Parallelvorschrift zum ausdrücklichen geschlechtsspezifischen Diskriminierungsverbot in § 611a BGB fehle, ist seit Inkrafttreten des § 81 Abs. 2 SGB IX obsolet; siehe hierzu Düwell, BB 2001, 1530; ErfK / Preis, § 611 BGB Rn. 347; Joussen, NZA 2003, 2857; Messingschlager, NZA 2003, 301. A.A. Schaub, NZA 2003, 299. 76 So auch Neuner, NJW 2000, 1830 und im Ergebnis Rips, S. 100 ff.

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Chancen auf einen Vertragsabschluß nicht zu schmälern, falsche Auskünfte geben; ein solches Verhalten ist nicht rechtswidrig.77 Kommt dagegen ein Mieter seiner Wahrheitspflicht – sei es auf Anfrage durch den Vermieter, sei es ungefragt – nicht nach, stehen mehrere Anspruchsgrundlagen zur Verfügung, die als Rechtsfolge allesamt eine Loslösung vom Mietvertrag nach sich ziehen: Handelt der Mieter zumindest bedingt vorsätzlich, was bei vorheriger Nachfrage durch den Vermieter i. d. R. der Fall sein dürfte, täuscht er seinen Vertragspartner durch Unterlassen bzw. Verschweigen78, so daß eine arglistige Täuschung gem. § 123 Abs. 1 BGB vorliegt, die den Vermieter zur Anfechtung des Mietvertrags berechtigt. Der ggf. täuschende Betreuer ist als Vertreter des Mieters nicht Dritter i. S. d. § 123 Abs. 2 BGB. Das Anfechtungsrecht gilt zumindest bis zum Zeitpunkt der Übergabe der Mietwohnung; danach steht dem Getäuschten wegen der ex-tunc-Wirkung einer Anfechtung gem. § 142 Abs. 1 BGB mit der gleichen praktischen Konsequenz ausschließlich das (von der Anfechtung unberührt zu bejahende) Kündigungsrecht aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 1 BGB zu79, wobei die Anwendung der Sozialklausel gem. § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen ist.

3. Optimierungspflichten Hierbei handelt es sich um Aufklärungspflichten als Ausnahme von dem Grundsatz, daß sich jeder selbst um den Erhalt von Informationen zu kümmern hat; sie bestehen deshalb, um die Entscheidungsfindung der Gegenseite zu verbessern und die faktischen Voraussetzungen ihres selbstbestimmten Handelns herbeizuführen. Als Grundlage wird hierfür teilweise der Vertrauensgedanke80, teilweise das Sozialstaatsprinzip 81 herangezogen. Während der Gesetzgeber solche Informationspflichten z. B. zugunsten Verbraucher in einigen Vorschriften ausdrücklich geregelt hat82, sind sie allgemein aufgrund der Elemente „Informationsbedürfnis“

77 Vgl. z. B. Emmerich, NZM 1998, 696; Palandt / Heinrichs, § 123 BGB Rn. 10. Würde man dagegen nur eine Antwortverweigerung als zulässig ansehen, würden dadurch de facto die Chancen auf den Vertragsabschluß deutlich schwinden. 78 Das Unterlassen kommt hier wertungsmäßig einem positiven Tun gleich, indem der Mieter inzidenter seine Fähigkeit, seine vertraglichen Pflichten ordnunggemäß zu erfüllen, bekundet; vgl. hierzu allgemein Neuner, NJW 2000, 1830. 79 Vgl. z. B. Bub / Treier / Bub, II Rn. 673; Hille, WuM 1984, 292; MünchKomm / Voelskow, Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn. 61 und Vorbemerkung zu §§ 537 – 543 BGB Rn. 11; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536 BGB Rn. 497; Sternel, I Rn. 245. A.A. z. B. AG Hamburg NZM 1998, 233, das ein Anfechtungsrecht ex nunc annimmt; Emmerich, NZM 1998, 696 (Rückabwicklung über Bereicherungsrecht); Paschke, S. 256; Schmid, DWW 1985, 302 f. 80 Vgl. z. B. Breidenbach, S. 47 ff. 81 Vgl. z. B. Neuner, Privatrecht und Sozialstaat, S. 247; ders., NJW 2000, 1831. 82 Vgl. z. B. § 312c BGB (Fernabsatzgeschäfte), § 312e BGB (elektronischer Geschäftsverkehr), § 482 BGB (Teilzeitwohnrechteverträge), § 492 BGB (Verbraucherkreditverträge),

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auf der einen Seite, „Möglichkeit der Information“ bzw. „Informationsvorsprung“ auf der anderen Seite sowie der „besonderen Vertrauensprägung“ in einem auf den Einzelfall abstellenden flexiblen System zu gewinnen.83 Die Rechtsprechung leitet dabei eine Aufklärungspflicht aus den konkreten, zwischen den Partnern bestehenden Vertragsbeziehungen dann ab, wenn das Verschweigen von Tatsachen gegen den Grundsatz von Treu und Glauben gem. § 242 BGB verstoßen würde und der Erklärungsgegner die Mitteilung der verschwiegenen Tatsache nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte; dies sei z. B. anzunehmen, falls es sich um besonders gravierende Umstände handelt, die deshalb für die Entschließung des anderen Teils erkennbar von wesentlicher Bedeutung sind, weil sie z. B. den Vertragszweck zu vereiteln drohen.84 Zunächst kann bei einem Dauerschuldverhältnis wie dem Mietvertrag grundsätzlich eine gewisse Vertrauensprägung angenommen werden, weil sich der Vermieter in der Regel seinen Vertragspartner sorgfältig aussucht, die Vertragsparteien oft über mehrere Jahre hinweg miteinander auskommen und eventuelle Probleme möglichst einvernehmlich regeln müssen sowie der Vertragsgegenstand „Mietwohnung“ als Mittelpunkt der persönlichen Lebensführung für den Mieter von existenzieller persönlicher und wirtschaftlicher Bedeutung ist und dementsprechend gewissenhaft gewählt wird. Aus diesen Gründen ist bereits bei Begründung des Mietverhältnisses die notwendige Vertrauensprägung als Voraussetzung für die Begründung von Informationspflichten zu bejahen. Darüber hinaus besteht für den behinderten Mietkandidaten auch ein dringendes Informationsbedürfnis dahingehend, daß sich das Wohnen mit seinen behinderungsbedingten Beeinträchtigungen vereinbaren läßt und er ohne gravierende Hindernisse über einen längeren Zeitraum hinweg in der Wohnung leben kann. Für den Vermieter ist dagegen dessen Behinderung in der Regel wegen der fehlenden räumlichen Beziehung zur Wohnung für das Vertragsverhältnis unerheblich, weshalb sie auch kein besonderes Informationsbedürfnis gegenüber dem Mieter nach sich zieht. Etwaige Vermieter-Optimierungspflichten in behinderungsspezifischer Hinsicht85 können jedoch dann ausscheiden, wenn dem Vermieter die Behinderung § 675a BGB (Geschäftsbesorgungsverträge mit Kreditinstituten), jeweils i.V. m. §§ 1 – 3, 12 f. BGB-Informationspflichten-Verordnung (BGB-InfoV) sowie zugunsten Reisender in den §§ 4 ff. BGB-InfoV (Reiseverträge). 83 Vgl. Breidenbach, S. 61 ff.; MünchKomm / Roth, § 241 BGB Rn. 125 ff.; Neuner, Privatrecht und Sozialstaat, S. 247; ders., NJW 2000, 1831. 84 Siehe z. B. BGH NJW 1983, 2494; NJW 1996, 1340; ZIP 1999, 574; NZM 2000, 492; Hannemann / Wiegner / Gößl, § 7 Rn. 42; MünchKomm / G. Roth, § 241 BGB Rn. 131. Entsprechend wird eine allgemeine Pflicht für den Vermieter, dem künftigen Mieter sämtliche ihm bekannten Mängel der Mietsache zu offenbaren, verneint, vgl. z. B. AG Hohenschönhausen NJWE-MietR 1997, 57; MünchKomm / Voelskow, § 540 BGB Rn. 3; Palandt / Heinrichs, § 123 BGB Rn. 5b; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 134. 85 Eine Aufklärungspflicht kommt nach MünchKomm / G. Roth, § 241 BGB Rn. 136 mit Verweis auf OLG Stuttgart JW 1934, 571, z. B. gegenüber Parteien mit körperlichen Gebrechen wie einer Sehschwäche besonders in Betracht.

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des Gegenübers nicht (z. B. durch freiwillige Aufklärung hierüber durch den Mietkandidaten) bekannt ist und er sie auch nicht offensichtlich erkennen hätte können, z. B. weil der Bewerber Rollstuhlfahrer, blind oder die Behinderung sonst nach außen hin ohne weiteres sichtbar ist. Aber auch in letztgenannten Fällen kann ein Vermieter oftmals potentielle nachteilige, auf der Behinderung beruhende Umstände für den Mietbewerber, die den Vertragszweck „unbeeinträchtigtes Wohnen“ erheblich erschweren oder gar vereiteln können, schlecht erkennen, weil die behinderte Person solche Einschränkungen in aller Regel selbst am besten überblickt und sich deshalb im Zweifel auch selbst beim Vermieter danach erkundigen muß. Demnach kommen für eine Informationspflicht nur augenscheinlich nachteilige Umstände in Frage, von denen der Vermieter positive Kenntnis hat.86 Ist also nicht nur die Behinderung an sich, sondern auch die dadurch hervorgerufene konkrete Einschränkung für den zukünftigen Mieter nicht offensichtlich, scheitert eine Informationspflicht des Vermieters am Gesichtspunkt des „Informationsvorsprungs“. Folgende Beispiele sollen dies verdeutlichen: Hat etwa der Bewerber für eine Dachgeschoßwohnung ein Herzleiden, das ihm das Treppensteigen erschwert oder unmöglich macht, klärt er aber den Vermieter über das Leiden und gleichzeitig seine Konsequenzen nicht auf, muß ihn der Vermieter nicht über eine geplante langwierige Aufzugrenovierung informieren. Etwas anderes gilt aber im Falle eines Rollstuhlfahrers, denn hier nimmt der Vermieter nicht nur die Behinderung wahr, sondern kann auch ohne weiteres erkennen, daß dieser Mietkandidat auf den Lift dauerhaft und unbedingt angewiesen ist. Entsprechendes gilt z. B. für bevorstehende Störungen der Verkehrsanbindung, auf die die behinderte Person für die Aufrechterhaltung des Kontaktes zur Außenwelt, v. a. für das Erreichen des Arbeitsplatzes, angewiesen ist.87 Nicht aufklären muß dagegen der Vermieter z. B. über eine demnächst anstehende Fassaden- oder Balkonrenovierung88, wenn ihn der Mietinteressent vor Vertragsschluß nicht über seine starke Stauballergie informiert. Ein Informationsvorsprung beim Vermieter und mithin eine korrespondierende Aufklärungspflicht ist außerdem dann zu verneinen, wenn etwaige Einschränkungen für den behinderten Bewerber auf architektonischen Eigenschaften der Woh86 Vgl. MünchKomm / G. Roth, § 241 BGB Rn. 126: Der Aufklärungspflichtige muß normalerweise nur darüber Auskunft geben, worüber er tatsächliche Kenntnis verfügt. Zwar kann unter Umständen die Nebenpflicht auch so weit gehen, daß er sich die Kenntnis aus den ihm zugänglichen Quellen verschaffen muß und bereits die schuldhafte Unkenntnis die Haftung begründet; eine solche Ausnahme ist aber nur dann anzunehmen, wenn der Aufklärungspflichtige ohne weiteres Zugang zu diesen Informationen hat und hinsichtlich der aufzuklärenden Umstände besonders sachkundig ist, was vorliegend für den Vermieter gegenüber behinderten Mietkandidaten bezüglich behinderungsbedingter Nachteile prinzipiell zu verneinen ist. 87 Dieses Beispiel bildet (ohne die Ergänzung der Erforderlichkeit für den Außenweltkontakt) Neuner, NJW 2000, 1831. 88 Allerdings bejaht z. B. Hannemann / Wiegner / Gößl, § 7 Rn. 45, eine grundsätzliche Hinweispflicht für den Vermieter bei geplanten Umbaumaßnahmen im Haus und außerhalb des Hauses bei größerem Umfang und längerer Dauer.

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nung (z. B. Rollstuhlungeeignetheit durch zu enge Räume, Schwellen und Türstöcke, bestimmte Teppichausstattung bei Allergikern oder Ungeeignetheit wegen bestimmten Ausprägungen einer Klaustrophobie oder Höhenangst etc.) beruhen, weil diese durch eine vorherige Wohnungsbesichtigung, ggf. durch den Betreuer, unproblematisch hätten entdeckt werden können und somit eine selbständige Informationsmöglichkeit für den Mietinteressenten besteht.89 Auf Seiten des behinderten Mieters (bzw. seines Betreuers) kann schließlich eine Optimierungspflicht dahingehend bestehen, den Vermieter vor Vertragsschluß auf solche behindertenspezifische Umstände hinzuweisen, die seine aus dem Mietvertrag entspringenden Pflichten beschränken oder unmöglich machen. Dies ist zwar für die Mietzahlungspflicht als behinderungsirrelevante Hauptleistungspflicht auszuschließen, doch hat der Mieter den Vertragspartner z. B. auf eine Herzerkrankung hinzuweisen, wenn der Vermieter die Schneeräum- und Streupflicht als Teil seiner Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter vertraglich überwälzen will und letzterer hierzu eben wegen seiner Herzerkrankung nicht imstande ist.90

§ 6 Die Ausgestaltung des Mietverhältnisses Das BGB sieht bezüglich der Ausgestaltung eines Mietverhältnisses in zeitlicher und inhaltlicher Hinsicht verschiedene Möglichkeiten vor, die für behinderte Personen auf Vermieter- oder Mieterseite unterschiedliche Bedeutung haben können.

I. Ausgestaltungsmöglichkeiten und ihre Relevanz für behinderte Personen Zahlreiche mietrechtliche Vorschriften, wie z. B. diejenigen über die Höhe der Miete, über das Vermieterpfandrecht oder über den Wechsel der Vertragsparteien, haben keine unmittelbaren Auswirkungen für behinderte Personen bzw. bieten nicht die Möglichkeit, je nach deren spezifischen Interessenlage mittels Parteivereinbarung günstig ausgestaltet zu werden. Etwas anderes gilt dagegen für die unterschiedlichen gesetzlichen Regelungen je nach Gestaltung der Mietvertragsdauer (z. B. auf unbestimmte oder bestimmte Zeit), nach dem speziellen Zweck der Vermietung (z. B. nur zum vorübergehenden Gebrauch), nach den Wohnumständen (z. B. Einliegerwohnraum bzw. Untermietverhältnis), nach den konkreten Vertragsparteien (z. B. Personen mit dringendem Wohnbedarf oder Studenten bzw. Jugendliche in Wohnheimen) oder nach den ggf. neben dem Mietvertrag bestehenden Dienstvertragsverhältnissen (z. B. Werkwohnungen oder „Betreutes Wohnen“). 89 Siehe hierzu etwa Hannemann / Wiegner / Gößl, § 7 Rn. 44; MünchKomm / G. Roth, § 241 BGB Rn. 133. 90 Vgl. zur Pflicht des Schuldners, dem Gläubiger die Unmöglichkeit zur Pflichterfüllung anzuzeigen, z. B. Palandt / Heinrichs, § 275 BGB Rn. 31.

§ 6 Die Ausgestaltung des Mietverhältnisses

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1. Mietverhältnisse auf unbestimmte und bestimmte Zeit Während die Regelform des Mietverhältnisses – dasjenige auf unbestimmte Zeit (vgl. § 542 Abs. 1 BGB) – im Falle einer Vermieterkündigung für den behinderten Mieter, der in seinem vertrauten Wohnumfeld bleiben möchte und die Wohnung ggf. behindertengerecht ausgestattet hat, aufgrund der Widerspruchsvorschriften in den §§ 574 ff. BGB im Zweifel von Vorteil ist und deshalb von diesem i. d. R. angestrebt wird, steht mit dem Zeitmietvertrag i. S. v. §§ 542 Abs. 2, 575 BGB für behinderte Vermieter eine geeignete Gestaltungsmöglichkeit zur Verfügung, um ihren Wohnraum in absehbarer Zeit für ihre Bedürfnisse selbst zu nutzen, ohne einen Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung fürchten zu müssen. Die Vorschriften über den Mieterschutz bzw. über befristete Mietverträge sind aber durch § 549 Abs. 2, 3 BGB sowie § 573a BGB für besondere Mietverhältnisse (teilweise) ausgeschlossen.

2. Verminderter Mieterschutz bei Mietverhältnissen i. S. d. §§ 549 Abs. 2 u. 3, 573a BGB In den von § 549 Abs. 2 u. 3 BGB sowie § 573a BGB erfaßten Konstellationen ist bei Mietverträgen – egal ob unbefristet oder befristet – der Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses in weiten Teilen nicht anwendbar, was entsprechend für behinderte Vermieter mit Eigennutzungswunsch günstig sein kann, für behinderte Mieter dagegen, die auf diesen Wohnraum angewiesen sind, evtl. nachteilig. a) Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch, § 549 Abs. 2 Ziff. 1 BGB Dies betrifft zunächst gem. § 549 Abs. 2 Ziff. 1 BGB Wohnraum, der „nur zum vorübergehenden Gebrauch“ vermietet ist. Im Unterschied zum „normalen“ Mietverhältnis sind hier kurzfristige Gebrauchsüberlassungen für einen Sonderbedarf gemeint, wobei auch längere Zeiträume in Betracht kommen, sofern es sich um eine absehbar vorübergehende Nutzung handelt.91 Wird also z. B. an einen Rollstuhlfahrer, dessen eigentliche Wohnung aufgrund Überschwemmung, Brand etc. zerstört oder für einige Zeit unbewohnbar ist, zur Überbrückung dieser Notlage Wohnraum vermietet, kann er sich bei Beendigung dieses Mietvertrags aufgrund Vermieterkündigung92 nicht auf dessen fehlendes berechtigtes Interesse i. S. v. 91 Vgl. z. B. OLG Bremen WuM 1981, 8; Blank / Börstinghaus, Miete, § 564b BGB Rn. 267; Kinne / Schach, § 549 BGB Rn. 3; Schmidt-Futterer / Blank, § 549 BGB Rn. 4 f., die einen „vorübergehenden Gebrauch“ im allgemeinen verneinen, wenn das Mietverhältnis von vornherein länger als ein Jahr dauern soll. A.A. Haas, § 549 BGB Rn. 2. 92 Auch eine Befristung des Mietvertrags für die Dauer der Notlage ist ohne weiteres möglich, weil § 549 Abs. 2 BGB die Anwendung des § 575 BGB ausdrücklich ausschließt und

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§ 573 Abs. 1 BGB oder auf die Sozialklausel des § 574 BGB berufen. Die Gewährung einer Räumungsfrist und / oder von Vollstreckungsschutz ist allerdings möglich. Ein „vorübergehender Gebrauch“ ist dagegen z. B. zu verneinen, wenn ein aller Voraussicht nach in der (nahen) Zukunft pflegebedürftiger Vermieter seine Wohnung oder Teile davon bis zum Eintritt der Pflegebedürftigkeit vermieten will, um dann den Wohnraum für Pflegepersonen zu belegen: Diesen Fall wird von § 575 Abs. 1 Ziff. 1 o. 3 BGB als Spezialvorschrift geregelt, wobei das Problem des möglicherweise ungewissen Eintrittszeitpunkts der Pflegebedürftigkeit in § 575 Abs. 3 BGB interessengerecht erfaßt wird. b) Einliegerwohnraum, § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB Für eine gleichzeitig vom behinderten Vermieter selbst bewohnte Wohnung (sog. „Einliegerwohnraum“) kann außerdem § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB (sowie § 573a Abs. 2 BGB, s. u.) ebenfalls Schutz bieten. Hierfür muß der Vermieter (oder der Mieter für den Untermieter) zum einen den Wohnraum „überwiegend mit Einrichtungsgegenständen“ (also Möbel, Öfen, Beleuchtungskörper, Gardinen, Vorhänge, Teppiche, Betten, Bett- und Tischwäsche, nicht aber Geschirr und sonstiger Hausrat)93 ausstatten, zum anderen darf der Wohnraum für den Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit anderen Personen, mit denen er einen auf Dauer angelegten Haushalt führt, überlassen sein. c) Wohnraum für Personen mit dringendem Wohnungsbedarf, § 549 Abs. 2 Ziff. 3 BGB § 549 Abs. 2 Ziff. 3 BGB erfaßt Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts (z. B. Gemeinden, Landeswohlfahrtsverbände oder Kirchen) oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege (v. a. Verbände der freien Wohlfahrtspflege i. S. v. § 10 BSHG) angemietet hat, um ihn ihrerseits als Zwischenvermieter an Personen mit dringendem Wohnungsbedarf (also alle Personengruppen, die besondere Schwierigkeiten bei der Wohnraumsuche haben) zu überlassen.94 Diese Regelung will – freilich auf Kosten des Mieterschutzes – den sich die Befristungsmöglichkeit bereits aus Sinn und Zweck dieses Mietverhältnisses („vorübergehender Gebrauch“) ergibt; ebenso z. B. Börstinghaus / Eisenschmid, § 549 BGB S. 147; Herrlein / Kandelhard / D. Both, § 549 BGB Rn. 16. Mißverständlich Haas, § 549 BGB Rn. 2. 93 Ausschlaggebend ist – unter Berücksichtigung von § 116 BGB – die Verpflichtung zur Ausstattung und nicht, wie der Vermieter die Wohnung tatsächlich ausgestattet hat. Von einer „überwiegenden Ausstattung“ kann ausgegangen werden, wenn der Vermieter mehr als die Hälfte der für eine Haushaltsführung erforderlichen Einrichtungsgegenstände zu stellen hat, vgl. z. B. Blank / Börstinghaus, Miete, § 564b BGB Rn. 268 ff.; Schmidt-Futterer / Blank, § 549 BGB Rn. 11. Nach Sternel, III Rn. 508, muß der Vermieter mindestens Bett, Tisch, zwei Stühle, Schrank, Koch- und Waschgelegenheit, Vorhang und Gardinen stellen. 94 Vgl. hierzu z. B. Blank / Börstinghaus, Miete, § 564b BGB Rn. 281 ff.; dies., Neues Mietrecht, § 549 BGB Rn. 9 f.; Haas, § 549 BGB Rn. 4 f.; Herrlein / Kandelhard / D. Both,

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Befürchtungen von Vermietern, daß bestimmte Mietergruppen ihre vertraglichen Pflichten nicht erfüllen könnten, durch die Einschaltung eines leistungsfähigen Zwischenvermieters begegnen. Dieser genießt mangels Überlassung zu Wohnzwecken bzw. wegen der Natur des Vertrags als Geschäftsraummietverhältnis selbst keinen Kündigungsschutz. Dadurch soll für auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt benachteiligte Gruppen Wohnraum mobilisiert werden.95 Die speziellen Mieterschutzvorschriften sowie die Gewährung einer Räumungsfrist (vgl. § 721 Abs. 7 Satz 1 ZPO; Vollstreckungsschutz i. S. v. § 765a ZPO ist dagegen möglich) sind folglich z. B. in den Fällen der Weitervermietung an suchtkranke Menschen, an behinderte Asylbewerber oder Obdachlose für diese ausgeschlossen und somit z. B. Kündigungen zur Umsetzung von Mietern im Interesse bestmöglicher Belegung der gemieteten Räume ohne weiteres möglich, sofern der Untermieter bei Vertragsschluß auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und auf die Nichtgeltung sämtlicher in Abs. 2 aufgezählten Normen (auch mündlich) hingewiesen wurde. Dieser Hinweis ist als geschäftsähnliche Handlung anzusehen, weshalb die bereits dargestellten Grundsätze für die Wirksamkeit gegenüber behinderten, ggf. geschäftsunfähigen Erklärungsempfängern zu berücksichtigen sind. Ein Bestandsschutz ist ebenfalls nicht gegeben, wenn der Hauptvermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses gem. § 546 Abs. 2 BGB vom behinderten Untermieter Räumung und Herausgabe verlangt. Auch § 565 Abs. 1 BGB hilft – bei Bejahung einer gewerblichen Weitervermietung96 – nicht weiter, weil der dann aus dem Vertragsverhältnis mit dem Zwischenvermieter abgeleitete Kündigungsschutz gegenüber dem Hauptvermieter wegen § 549 Abs. 2 Ziff. 3 BGB gerade nicht existiert. Unterbleibt dagegen ein Hinweis des Zwischenvermieters oder ist er unwirksam, würden im Verhältnis zum Untermieter (und in den Fällen des § 565 Abs. 1 BGB auch gegenüber dem Hauptvermieter) die Bestandsschutzvorschriften doch gelten. Muß der Untermieter die Wohnung gem. § 546 Abs. 2 BGB an den Hauptvermieter zurückgeben, obwohl das Untermietverhältnis noch besteht, würde sich der Zwischenvermieter gem. §§ 536a Abs. 1, 536 Abs. 3 BGB wegen eines Rechtsmangels schadensersatzpflichtig machen. Schon aus diesem Grund wird der Zwischenvermieter den Hinweis tunlichst nicht vergessen, weshalb diese Konstellation von geringer praktischer Relevanz ist.

§ 549 BGB Rn. 13; Kinne / Schach, § 549 BGB Rn. 3. Wie sich aus dem Wortlaut ergibt, ist es unerheblich, ob die untergebrachte Person tatsächlich einen dringenden Wohnbedarf hatte oder dieser später entfallen ist („falsche Untermieter“), sofern der Wohnraum generell zur Erfüllung des genannten Zwecks angemietet worden ist, vgl. z. B. Blank / Börstinghaus, Miete, § 564b BGB Rn. 286; MünchKomm / Voelskow, § 564b BGB Rn. 29d. 95 Vgl. MünchKomm / Voelskow, § 564b BGB Rn. 12, 29b; Schmidt-Futterer / Blank, § 549 BGB Rn. 17. 96 Eine gewerbliche Weitervermietung wird nach h. M. in den Fällen verneint, in denen andere Zwecke für die Untervermietung (z. B. karitative Gründe zum Zweck der Aufnahme hilfsbedürftiger Menschen), im Vordergrund stehen oder die Vermietung an einen nicht erwerbswirtschaftlich tätigen, gemeinnützigen Verein erfolgte.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

d) Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen, § 549 Abs. 3 BGB Um eine aus sozialen Gründen erwünschte Fluktuation und einen möglichst großen Kreis der Begünstigten zu ermöglichen, ist schließlich der Bestandsschutz gem. § 549 Abs. 3 BGB für Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen97 teilweise (das Widerspruchsrecht nach der sog. „Sozialklausel“ gem. §§ 574 bis 574c BGB sowie Räumungsfrist und Vollstreckungsschutz sind möglich) ausgenommen, sofern das Mietverhältnis nicht schon unter § 549 Abs. 2 Ziff. 1 BGB fällt. Nach Gramlich98 ist die Vorschrift allerdings einschränkend auszulegen, wenn es sich nicht um den in diesen Heimen typischen Wohnraum handele, wobei es im einzelnen auf die Würdigung aller Umstände im Einzelfall ankäme. Insofern könnte man überlegen, Wohnraum für behinderte Jugendliche oder Studenten, für die ggf. in Wohnheimen behindertengerecht ausgestaltete Zimmer bereit gehalten werden, von der Regelung auszunehmen. Dies ist jedoch abzulehnen, da – sofern zugunsten behinderter Personen nicht sowieso besondere Vertragsbedingungen vorgesehen sind – etwaige Härten durch die Sozialklausel vermieden werden können und auch bei behinderten Jugendlichen oder Studenten eine Fluktuation durchaus wünschenswert ist.99 Für evtl. zur Betreuung von behinderten Menschen angestelltes Personal, das ebenfalls in dem Wohnheim untergebracht ist, gilt dagegen aus Normzweckgründen die Vorschrift nicht.100

e) Einliegerwohnraum, § 573a Abs. 1 u. 2 BGB Erleichterte Kündigungsbedingungen für den (behinderten) Vermieter gibt endlich für Einliegerwohnraum auch § 573a BGB, wonach eine Wohnung im von ihm selbst bewohnten Gebäude mit zwei Wohnungen (Abs. 1)101 bzw. Wohnraum in der von ihm selbst bewohnten Wohnung – sofern nicht schon von § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB erfaßt (Abs. 2) – auch ohne berechtigtes Interesse des Vermieters i. S. v. § 573 BGB mit verlängerter Frist gekündigt werden kann. Der Schutz nach der Sozialklausel besteht dagegen fort, so daß im Zweifel der behinderte Vermie97 Vgl. zur Abgrenzung dieses Begriffs AG München WuM 1992, 133; LG Konstanz WuM 1995, 539; Herrlein / Kandelhard / D. Both, § 549 BGB Rn. 20 f.; Schmidt-Futterer / Blank, § 549 BGB Rn. 35 ff. sowie zum Zweck der Vorschrift Gramlich, § 549 BGB Rn. 4; MünchKomm / Voelskow, § 564b BGB Rn. 29. 98 Vgl. Gramlich, § 549 BGB Rn. 4, der als Beispiel eine Wohnung anführt, die an ein Studentenehepaar mit Kindern überlassen wird. 99 Ebenso z. B. MünchKomm / Voelskow, § 564b BGB Rn. 29. 100 Vgl. MünchKomm / Voelskow, § 564b BGB Rn. 29. 101 Abs. 1 ist sprachlich verunglückt, weil nur Gebäude mit zwei Wohnungen in Frage kommen, vgl. Herrlein / Kandelhard / Herrlein, § 573a BGB Rn. 2: In einem Gebäude mit nur einer Wohnung ist diese entweder vom Vermieter genutzt, dann gilt Abs. 2, oder die Wohnung ist fremdvermietet, dann ist § 573a BGB überhaupt nicht anwendbar.

§ 6 Die Ausgestaltung des Mietverhältnisses

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ter, falls er die finanziellen Möglichkeiten dazu hat, den unterzuvermietenden Wohnraum möblieren sollte.

3. Gebrauchsüberlassung an Dritte Die Aufnahme von Dritten in die eigene Wohnung hat für behinderte Menschen eine erhebliche praktische Bedeutung: Es kann z. B. die Notwendigkeit bestehen, Pflegepersonen in die eigene Wohnung aufzunehmen. Eine Gebrauchsüberlassung an Dritte wird z. B. auch ein behinderter Mieter (oder sein Betreuer) anstreben, wenn er aufgrund eines Krankenhaus- oder Heimaufenthalts die Wohnung zeitweilig nicht nutzen kann. In diesen Konstellationen ist zu prüfen, ob es überhaupt einer Erlaubnis für die Gebrauchsüberlassung durch den Vermieter bedarf, und wenn ja, ob und bei welchen Gründen er diese versagen darf bzw. erteilen muß. Hat ein Mieter z. B. Wohnraum bereits untervermietet und benötigt er diesen nunmehr aufgrund seiner Behinderung für sich selbst oder Pflegepersonen, kommen ihm, sofern nicht das Mietverhältnis befristet wurde, die den Kündigungsschutz des Untermieters einschränkenden Vorschriften über Einliegerwohnraum gem. § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB sowie § 573a Abs. 2 BGB zugute.

4. Mietverhältnisse im Zusammenhang mit Dienstverhältnissen Zuletzt hält das BGB für sog. Werkwohnungen in den §§ 576 ff. BGB spezielle Kündigungsvorschriften bereit. Sie sind vor allem anwendbar, wenn behinderte Vermieter mit Rücksicht auf ein Dienstverhältnis (Werkmietwohnung) oder im Rahmen eines Dienstverhältnisses (Werkdienstwohnung) an ihr Pflegepersonal Wohnraum vermieten. Möglich ist aber auch, daß behinderte Personen im Rahmen des sog. „Betreuten Wohnens“ Wohnraum angemietet haben und dabei auf fest vereinbarte oder zusätzlich wählbare Betreuungs- und Pflegeleistungen zurückgreifen können.

II. Mietverhältnis auf bestimmte Zeit, §§ 542 Abs. 2, 575 BGB Gem. § 542 Abs. 2 BGB endet ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, vorbehaltlich einer außerordentlichen Kündigung oder (im Rahmen der Vertragsfreiheit) einer Verlängerung, mit dem Ablauf dieser Zeit.102 Behinderte 102 Neben den in § 542 Abs. 2 BGB genannten Gründen kommen als Beendigungstatbestände auch eine auflösende Bedingung, Anfechtung, vorbehaltener Rücktritt, dauernde Unmöglichkeit der Zurverfügungstellung der Mietsache sowie ein Aufhebungsvertrag in Betracht, vgl. Haas, § 542 BGB Rn. 3.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

Vermieter können sich dabei eines Zeitmietvertrags bedienen, um ihren Wohnraum für eine gewisse Zeit zu vermieten und ihn anschließend z. B. aus Gründen, die in ihrer Behinderung oder derjenigen ihrer Angehörigen liegen, selbst bzw. für Pflegepersonen zu nutzen. Der Vorteil dabei ist, daß der Mieter grundsätzlich keinen Verlängerungsanspruch hat und nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit keine Fortsetzung nach der sog. Sozialklausel gem. §§ 574 bis 574c BGB verlangen kann. Gem. § 721 Abs. 7 Satz 1 ZPO bzw. gem. § 794a Abs. 5 ZPO im Falle eines Räumungsvergleichs entfällt auch die Gewährung einer Räumungsfrist, wohingegen ein Antrag des Mieters auf Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO möglich ist. Zudem ist eine ordentliche Kündigung beim Zeitmietvertrag – vorbehaltlich einer anderweitigen Parteivereinbarung – ausgeschlossen, so daß der Vermieter dadurch den Lasten eines Mieterwechsels entgehen, die kontinuierliche Belegung seines Wohnraums gewährleisten und somit Planungssicherheit erhalten kann.

1. Zulässige Befristungsgründe für den behinderten Vermieter Für den Vermieter, der wegen seiner Behinderung oder derjenigen seiner Angehörigen ein Mietverhältnis nur befristet abschließen möchte, können je nach konkreter Bedarfslage alle drei der in § 575 Abs. 1 BGB abschließend aufgeführten und nicht analogiefähigen103 Befristungsgründe in Betracht kommen. Steht der Vermieter unter Betreuung, muß sein Betreuer mit entsprechendem Aufgabenkreis die konkrete Interessenlage des Betroffenen berücksichtigen und prüfen, ob ein zulässiger Befristungsgrund besteht, um dann ggf. als geeignete Vertragsgestaltung für die Wohnungsvermietung einen Zeitmietvertrag für den geschäftsunfähigen Betroffenen abzuschließen bzw. auf eine solche Gestaltung hinzuwirken.

a) Eigenbedarf, § 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 BGB Für den Eigenbedarf berechtigte Personen sind der Vermieter selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts. Während zu letzteren alle Personen zu zählen sind, die schon seit längerer Zeit und auf Dauer in dem Haushalt des Vermieters aufgenommen waren und in enger Hausgemeinschaft mit diesem leben (z. B. neben den sogleich genannten Familienangehörigen auch Pflegekinder, Hausgehilfen oder Pflegepersonen), brauchen Familienangehörige (also Ehegatten, Eltern, Kinder, Enkel, Schwiegersohn bzw. -tochter) nicht in demselben Haushalt mit dem Vermieter zu leben.104 Wie sich aus einem Wortlautvergleich zwischen § 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 BGB („nutzen will“) und § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB („benötigt“) ergibt, ist eine Bedarfssituation nicht Voraussetzung, sondern lediglich eine ernsthafte Nutzungs- / Überlassungsabsicht.105 103 104

Vgl. Derleder, NZM 2001, 656; Schmidt-Futterer / Blank, § 575 BGB Rn. 5. Vgl. Hinz / Ormanschick / Riecke / Scheff, § 9 Rn. 4.

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Der Vermieter kann folglich (abgesehen von den allgemeinen Anwendungsfällen der Ziff. 1, in denen eine Eigenbedarfssituation nicht mit dem Vorliegen einer Behinderung zusammenhängt) z. B. als nutzungswillige Person auch sein behindertes Kind angeben, das zwar noch bei den Eltern oder in einer betreuten Einrichtung wohnt, in absehbarer Zeit aber zusammen mit Betreuungspersonen in einer eigenen Wohnung leben möchte. Ebenso kann eine körperbehinderte Person zunächst einzelne Räume ihrer Wohnung (unmöbliert oder möbliert an eine Familie bzw. Haushaltsgemeinschaft, andernfalls gilt § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB) befristet untervermieten, um die Räume nach Beendigung des Zeitmietvertrags für sich selbst z. B. wegen Eintritts in ein Arbeitsverhältnis als Arbeitszimmer zu nutzen. Ein anderes Beispiel wäre die Nutzung als „Krankenzimmer“ für Therapiegegenstände bzw. medizinische Hilfsmittel (Stütz- u. Streckgeräte, Spezialbetten, -stühle etc.) und / oder zur häuslichen Behandlungsdurchführung (z. B. Krankengymnastik, Körperpflege) wegen der voraussehbaren Verschlechterung des körperlichen Zustands bei einer progressiven Krankheit und den damit einhergehenden Schwierigkeiten, die Wohnung zu verlassen. Eine Ausnahme soll allerdings nach Blank106 gelten, wenn z. B. ein schwer gehbehinderter Eigentümer in einem Haus ohne Fahrstuhl eine hochgelegene Dachgeschoßwohnung beziehen will: Die Nutzungsabsicht des Eigentümers beruhe dann auf ganz und gar unrealistischen Vorstellungen, so daß die Nutzungswünsche des Eigentümers durch die Befristung überhaupt nicht befriedigt werden könnten. Hier wird es aber auf die Umstände des Einzelfalls ankommen, denn es ist durchaus möglich, daß die Zugänglichkeit der Wohnung ggf. durch den Einbau eines Treppenlifts hergestellt wird. Schließlich ist es unter anderem als zulässiger Befristungsgrund i. S. v. § 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 BGB anzusehen, wenn z. B. der behinderte Vermieter nach Ablauf der Befristung einen zusätzlichen Raumbedarf wegen der Aufnahme einer Pflegeperson oder Haushaltshilfe in seinen eigenen Haushalt hat und deshalb eine größere Wohnung benötigt (Fall der Eigennutzung), oder aber jemand aus diesem Personenkreis eine eigene Wohnung außerhalb der Vermieterwohnung bekommen soll, bisher aber Angehöriger im Hauhalt des Vermieters war. Dagegen ist von § 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 3 BGB der Fall erfaßt, daß eine Hilfsperson mit eigenem Wohnraum versorgt werden soll, die bisher nicht im Haushalt des Vermieters untergebracht war. Problematisch kann außerdem sein, die notwendige Befristungsdauer richtig einzuschätzen, wenn etwa der genaue Zeitpunkt für den Eintritt der (erhöhten) Pflegebedürftigkeit nicht feststeht. In diesem Falle muß zwar versucht werden, diesen Zeitpunkt realistisch anzusetzen; im Zweifel empfiehlt es sich aber, die Dauer der 105 Allg. Meinung, vgl. z.B LG Wuppertal, WuM 1994, 543; Blank / Börstinghaus, Miete, § 564c BGB Rn. 31 f.; Hannemann, NZM 1999, 595; MünchKomm / Voelskow, § 564c BGB Rn. 28; Palandt / Weidenkaff, § 575 BGB Rn. 6; Schmidt-Futterer / Blank, § 575 BGB Rn. 7; Sternel, IV Rn. 309; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 12 Rn. 180. 106 Schmidt-Futterer / Blank, § 575 BGB Rn. 8; ebenso Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 575 BGB Rn. 12.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

Befristung eher knapp zu vereinbaren, weil bei etwaigen Verzögerungen der Mieter über den Auskunfts- und Verlängerungsanspruch in § 575 Abs. 2 u. 3 BGB hinreichend geschützt ist.

b) Umbauten, § 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 2 BGB Als Befristungsgrund statthaft sind weiterhin die zulässige Beseitigung, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung der Räume, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschweren würden. Hierdurch sollen in absehbarer Zeit sanierungswillige Eigentümer zur Vermietung der Wohnräume angeregt und ihnen die Befürchtung genommen werden, wegen Räumungsschwierigkeiten über den Wohnraum nicht rechtzeitig verfügen zu können.107 Die Notwendigkeit der „Beseitigung der Räume“, also ein (Teil-)Abriß des Gebäudes108, wird aus Gründen, die in einer Behinderung des Vermieters liegen, eher selten vorkommen. Praxisrelevanter dürfte die Fallgruppe der „wesentlichen Veränderung oder Instandsetzung der Räume“ sein: Sie erfordert Arbeiten im größeren Umfang, also Ausbauten, Umbauten sowie Erhaltungsmaßnahmen und sonstige Modernisierungsmaßnahmen i. S. v. § 554 BGB; nicht ausreichend sind dagegen kleinere Erhaltungs- bzw. Modernisierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen.109 Entscheidend ist dabei stets, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die Umbaumaßnahmen aus tatsächlichen, rechtlichen oder auch aus finanziellen Gründen erheblich erschwert (nicht aber unmöglich) werden würde, also wenn z. B. die Arbeiten nur bei leerer Wohnung durchgeführt werden können oder ihre Duldung vom Mieter gem. § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht verlangt werden kann. Beispiele wären etwa das Zusammenlegen oder Aufteilen von Wohnungen, das Auswechseln der Decken, der Wegfall eines Zimmers infolge Einrichtung eines Bades oder aber auch der Umstand, daß der Vermieter dem Mieter für den Fall und die Dauer der Umbaumaßnahmen nach § 554 Abs. 4 BGB Aufwendungen in einem erheblichen Umfang, z. B. für eine zeitweilige andere Unterbringung des Mieters und seiner Familie, ersetzen müßte.110 Eine wesentliche Veränderung der Räume ist demnach z. B. anzunehmen, wenn ein aufgrund eines Unfalls querschnittgelähmter Vermieter nach Abschluß stationärer Rehabilitationsmaßnahmen die für diese Zeit vermietete Wohnung durch Vgl. AG Freiburg WuM 1992, 193; MünchKomm / Voelskow, § 564c BGB Rn. 3. Siehe hierzu z. B. Hannemann / Wiegner / Hannemann, § 44 Rn. 42; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 575 BGB Rn. 14. 109 Vgl. z. B. LG Hamburg, ZMR 1992, 505; LG Wuppertal, WuM 1994, 543; Gramlich, § 575 BGB Rn. 3; Hannemann, NZM 1999, 596; Schmidt-Futterer / Blank, § 575 BGB Rn. 13. 110 Vgl. Derleder, NZM 2001, 656; Hannemann / Wiegner / Hannemann, § 44 Rn. 45; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 575 BGB Rn. 18; MünchKomm / Voelskow, § 564c BGB Rn. 30 f.; Schmidt-Futterer / Blank, § 575 BGB Rn. 13. 107 108

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Verbreiterung der Türstöcke, Neulegung des Bodens, Umbau von Bad und Küche, Modernisierung der elektrischen Vorrichtungen etc. komplett rollstuhlgerecht umgestalten will. Nicht ausreichend ist dagegen, wenn nur einzelne der gerade genannten Verände rungen geplant sind und sie innerhalb kurzer Zeit oder sukzessiv durchgeführt werden können, wodurch der Mieter währenddessen in den Räumen weiterhin wohnen könnte. Oftmals werden jedoch behindertengerechte Umbaumaßnahmen erfolgen, damit sie danach durch den Vermieter selbst oder durch behinderte Familienangehörige genutzt werden können, so daß dann § 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 BGB greift. Eigenständige Bedeutung kann aber der hier behandelte Befristungsgrund erhalten, wenn der Nutznießer der behindertengerechten Umbaumaßnahmen, welchem der Vermieter die Wohnung nach den wesentlichen Veränderungen der Räume überlassen möchte, nicht zu der berechtigten Personengruppe i. S. d. Ziff. 1 gehört, z. B. entferntere Verwandte oder Freunde. Die weitere Voraussetzung der Zulässigkeit der beabsichtigten Baumaßnahmen ist – unabhängig von deren wirtschaftlichem Sinn und einem etwaigen erheblichen Nachteil i. S. v. § 573 Abs. 2 Ziff. 3 BGB bei Nichtdurchführung – dann gegeben, wenn am Ende der Befristung die erforderliche öffentlich-rechtliche oder zivilrechtliche Genehmigung vorliegt bzw. bei Vertragsschluß das Vorhaben genehmigungsfähig ist.111 Dies bedeutet, daß z. B. auch die Zustimmung des Vermieters zu behindertengerechten Umbaumaßnahmen i. S. v. § 554a BGB gegenüber dem umbauwilligen behinderten Mieter, der die von den Baumaßnahmen betroffene Räume zunächst befristet untervermieten will, spätestens bei Ende des Zeitmietvertrags erteilt worden sein muß.

c) Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten, § 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 3 BGB Typisches und auch einziges Anwendungsbeispiel für behinderte Vermieter ist hier die Absicht, eine Hilfsperson (z. B. eine Haushälterin, wenn aufgrund der Behinderung der Haushalt nicht mehr alleine bewältigt werden kann, oder Pflegepersonen, wenn eine Betreuung rund um die Uhr notwendig ist), die bisher nicht im Haushalt des Vermieters untergebracht war – sonst gilt der Befristungsgrund des Eigenbedarfs –, in absehbarer Zeit mit eigenem Wohnraum, z. B. auch in der gemieteten Wohnung mittels eines Untermietverhältnisses, zu versorgen und bis dahin die Räume anderweitig zu belegen. Das Dienstverhältnis muß dabei nicht zwingend mit dem Vermieter selbst bestehen, wie der insofern weite Wortlaut der Vorschrift („[ . . . ] an einen zur Dienstleistung Verpflichteten [ . . . ]“) zeigt; es ist also durchaus auch möglich, daß der Vermieter den Wohnraum lediglich einem 111 Vgl. Gramlich, § 575 BGB Rn. 3; Hannemann, NZM 1999, 596; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 575 BGB Rn. 19; MünchKomm / Voelskow, § 564c BGB Rn. 30; Schmidt-Futterer / Blank, § 575 BGB Rn. 11; Staudinger / Rolfs, § 575 BGB Rn. 24; Sternel, IV Rn. 310; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 12 Rn. 182.

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gegenüber Dritten (z. B. Familienangehörige) Dienstverpflichteten zur Verfügung stellt. Hinsichtlich der Problematik, die notwendige Befristungsdauer richtig einzuschätzen, gilt das oben zum Befristungsgrund „Eigenbedarf“ Gesagte.

2. Mitteilungspflicht des Vermieters, § 575 Abs. 1 Satz 1 a.E. BGB Gem. § 575 Abs. 1 Satz 1 a.E. BGB muß dem Mieter der Grund der Befristung bei Vertragsschluß schriftlich mitgeteilt werden. Es genügt dabei grundsätzlich nicht, daß der Vermieter lediglich auf den Gesetzeswortlaut Bezug nimmt oder ihn bloß formelhaft wiederholt; vielmehr muß er den konkreten Lebenssachverhalt eindeutig darlegen, weil eine Unterscheidung von anderen Interessen und eine spätere Überprüfung ermöglicht werden soll.112 Der Vermieter muß also anführen, daß er oder eine hinreichend (z. B. durch Angabe des Verwandtschaftsverhältnisses) konkretisierte Person aus dem in § 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 BGB genannten Personenkreis die Wohnung selbst nutzen will. Eine etwaige Bedarfssituation (also z. B., daß das behinderte Kind eine eigene Wohnung bekommen soll) muß aber nicht dargelegt werden, genauso wenig, wie Personen namentlich benannt werden müssen.113 Ist allerdings der Eigennutzungswunsch wie im bereits oben genannten Beispiel, in dem der schwer gehbehinderte Vermieter seine Dachgeschoßwohnung ohne Aufzug selbst nutzen möchte, schwer nachvollziehbar bzw. objektiv unrealistisch, geht die Mitteilungspflicht weiter und umfaßt auch konkrete erläuternde Umstände wie etwa den geplanten Einbau eines Treppenlifts. Hinsichtlich Umbauten i. S. v. § 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 2 BGB sind zwar keine Baupläne oder detaillierte Beschreibungen offenzulegen, aber zumindest die Mieter über Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer der Baumaßnahmen zu informieren.114 Der Mieter muß bei Abschluß des Mietvertrages wenigstens eindeutig erkennen können, ob diese Baumaßnahmen seinen Auszug erforderlich machen bzw. wesentlich im Sinne des Gesetzes sind.115 Es genügt 112 Vgl. die Gesetzesbegründung in BT-Dr. 14 / 4553, S. 70; AG Freiburg WuM 1992, 193; LG Hamburg ZMR 1992, 505; LG Stuttgart WuM 1994, 690; Hannemann, NZM 1999, 597; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 575 BGB Rn. 22; Hinz / Ormanschick / Riecke / Scheff, § 9 Rn. 7; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 12 Rn. 187. 113 Siehe LG Wuppertal WuM 1994, 543; Bub / Treier / Grapentin, IV Rn. 270; Hannemann / Wiegner / Hannemann, § 44 Rn. 38, 52; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 575 BGB Rn. 10, 23; Schmidt-Futterer / Blank, § 575 BGB Rn. 22; Sternel, IV Rn. 313; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 12 Rn. 187. 114 Vgl. z. B. Derleder, NZM 2001, 656 („plausible Umreißung der beabsichtigten Baumaßnahmen durch Stichworte“). MünchKomm / Voelskow, § 564c BGB Rn. 36, hält dagegen die hinreichende Bestimmbarkeit der Baumaßnahmen für ausreichend. 115 Siehe AG Freiburg WuM 1992, 193; LG Hamburg ZMR 1992, 505; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 575 BGB Rn. 24; Sternel, IV Rn. 313.

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also nicht, lediglich z. B. die „Herstellung der Barrierefreiheit“ oder „behindertengerechte Umgestaltung“ anzugeben, vielmehr sind sämtliche Einzelmaßnahmen aufzuzählen. Der Mitteilungspflicht für den in § 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 3 BGB enthaltenen Befristungsgrund wird schließlich genügt, wenn der Vermieter angibt, daß er die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit einer dienstverpflichteten Person vermieten will; diese Person muß also nicht namentlich benannt werden (und ist auch in der Regel auch noch nicht bekannt), genauso wenig wie ihre konkrete Stellung.116 Darüber hinaus ist, wie die Gesetzesbegründung117 explizit ausführt, nach wie vor ein Wechsel zwischen den Befristungsgründen nicht statthaft: Gibt z. B. der Vermieter bei Vertragsschluß (samt der notwendigen Details) an, er beabsichtige den Wohnraum behindertengerecht umzugestalten, ohne zusätzlich die Nutzungsabsicht etwa seines behinderten Kindes anzuführen, können später, falls dessen Nutzungsabsicht entfällt, nicht mehr ein anderes Kind oder er selbst die Wohnung nutzen und die Umbaupläne fallen lassen. Ebenso wenig kann ein behinderter Mieter die untervermieteten Räume nicht doch für sich selbst nutzen, wenn sie, wie ursprünglich angegeben, mit Pflegepersonen belegt werden sollten. Zulässig ist dagegen die Veränderung des Sachverhalts bei ansonsten gleichbleibendem und immer noch erfülltem Befristungsgrund:118 Statt dem Sohn kann nun die Tochter oder auch ein Elternteil den in Frage stehenden Wohnraum des Vermieters nutzen. Schließlich können auch anfänglich gleichrangig, alternativ oder haupt- und hilfsweise mehrere Verwendungsabsichten angegeben werden, sofern spätestens zum Zeitpunkt der Vermietermitteilung i. S. v. § 575 Abs. 2 BGB die Beschränkung auf eine (ggf. einzig als Grund noch bestehende) Alternative erfolgt.119 So ist es für den behinderten Mieter möglich und auch sinnvoll, alter116 Vgl. z. B. Derleder, NZM 2001, 656; Emmerich / Sonnenschein / Haug, § 575 BGB Rn. 20; Hannemann, NZM 1999, 597; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 575 BGB Rn. 25; MünchKomm / Voelskow, § 564c BGB Rn. 36. 117 BT-Dr. 14 / 4553, S. 71. 118 Vgl. z. B. ausdrücklich die Gesetzesbegründung in BT-Dr. 14 / 4553, S. 71 (angeführte Beispiele: Anstelle der Tochter will nunmehr der Sohn den Wohnraum nutzen; statt eines wesentlichen Umbaus soll eine wesentliche Instandsetzung durchgeführt werden); Bub / Treier / Grapentin, IV Rn. 272; Emmerich / Sonnenschein / Haug, § 575 BGB Rn. 20; Gramlich, § 575 BGB Rn. 4; Hinz / Ormanschick / Riecke / Scheff, § 9 Rn. 7; Lützenkirchen, MDR 2001, 1385; Schmidt-Futterer / Blank, § 575 BGB Rn. 40. Differenzierend Kinne / Schach, § 575 BGB Rn. 6. A.A. AG Berlin-Charlottenburg GE 1992, 1155; Derleder, NZM 2001, 656; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 575 BGB Rn. 23; Sternel, ZMR 2002, 4. Der a.A. ist nicht zu folgen, weil der Mieter kein schützenswertes Vertrauen darauf haben kann, daß z. B. ausschließlich zugunsten der ursprünglich genannten Person ein Befristungsgrund besteht, solange der Grund „Eigenbedarf“ gleich bleibt. Börstinghaus / Eisenschmid, § 575 BGB S. 560, sehen die Gefahr, daß Befristungsgründe unzulässigerweise „auf Vorrat“ eingeführt werden; hiergegen zurecht Hannemann / Wiegner / Hannemann, § 44 Rn. 36. 119 Siehe z. B. Blank / Börstinghaus, Miete, § 564c BGB Rn. 30; Bub / Treier / Grapentin, IV Rn. 270; Hannemann, NZM 1999, 595; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 575 BGB Rn. 9, 30; MünchKomm / Voelskow, § 564c BGB Rn. 36; Schmidt-Futterer / Blank, § 575 BGB

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

nativ oder hilfsweise als Befristungsgrund die zukünftige Nutzungsabsicht der untervermieteten Räume für sich selbst oder eine Pflegeperson anzuführen, wenn noch nicht geklärt ist, ob auch ambulante Pflege durch einen Pflegedienst in Anspruch genommen werden kann. Ebenso bietet es sich für den Vermieter an, als Befristungsgrund sowohl die Nutzungsabsicht seines behinderten Kindes als auch den hierfür notwendigen behindertengerechten Komplettumbau der Wohnung anzugeben. Hierdurch ist sogar gewährleistet, daß nach Vertragsende aufgrund einer zulässigen Sachverhaltsänderung sein anderes, nichtbehindertes Kind die letztlich doch nicht umgestaltete Wohnung nutzen kann. Dies stellt zwar ein Extrembeispiel dar, das einen erheblichen Spielraum für den Vermieter läßt. Es ist aber dennoch rechtlich möglich, weil der Mieter durch die anfängliche kumulative, alternative oder hilfsweise Nennung damit rechnen konnte, daß wenigstens einer der angegebenen Gründe bei Vertragsende eintritt, zumal eine konkrete Bedarfssituation nicht notwendig ist.

3. Die rechtliche Lage des behinderten Mieters Wie bereits ausgeführt, kann bei einem Zeitmietverhältnis i. S. v. § 575 BGB der Mieter grundsätzlich weder ordentlich kündigen noch bei seiner Beendigung die Fortsetzung nach der Sozialklausel oder Räumungsschutz verlangen. Daran ändert auch nichts der Umstand, daß der Mieter behindert ist oder während der Mietdauer z. B. durch einen Unfall behindert wird und dann ggf. ein besonderes Interesse hat, entweder das Mietverhältnis – etwa wegen eines Umzugs in ein Pflegeheim, eine größere oder behindertengerechte Wohnung etc. – vorzeitig ordentlich zu kündigen oder aber über die vereinbarte Mietdauer hinaus – z. B. weil er selbst die Wohnung behindertengerecht ausgestaltet hat und anderer adäquater Wohnraum schwer zu finden ist – in der Wohnung zu bleiben. Solche subjektiven, in der Person des Mieters begründeten Umstände liegen nämlich grundsätzlich in dessen Risikobereich und stehen oftmals bei Vertragsschluß noch nicht fest, zumal der behinderte Mieter bei Abschluß eines befristeten Mietverhältnisses die damit verbundenen etwaigen rechtlichen Nachteile erkennen kann. Einen gewissen Schutz bieten somit dem Mieter bei Vorliegen besonderer Voraussetzungen nur die gesetzlichen Regelungen hinsichtlich eines außerordentlichen Kündigungsrechts, die Vorschrift des § 545 BGB bei Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache ohne Widerspruch durch den Vermieter oder der Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO. Darüber hinaus besteht für den Mieter ggf. auch die Möglichkeit, über eine Untervermietung oder Nachmietergestellung vorzeitig auszuziehen. Als „Rettungsanker“ könnte sich schließlich ein Fehler bezüglich der Schriftform des Zeitmietvertrags erweisen, welcher für diesen Fall gem. § 550 Satz 1 BGB als Vertrag auf unbestimmte Zeit gilt und nach einem Jahr gem. §§ 550 Satz 2, 575a Abs. 3 BGB gekündigt werden kann.120 Rn. 39; Staudinger / Rolfs, § 575 BGB Rn. 14, 46; Sternel, IV Rn. 313; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 12 Rn. 187.

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Ein behinderter Mieter kann aber u.U. auch bewußt einen Zeitmietvertrag eingehen wollen, um für die Dauer des Mietverhältnisses vor ordentlichen Kündigungen des Vermieters sicher zu sein bzw. um sich nicht auf den gesetzlichen Kündigungsschutz der Sozialklausel verlassen zu müssen: Auf diese Weise vermeidet er z. B. die Gefahr von zwischenzeitlichen beschwerlichen Umzügen, bevor er nach Beendigung des befristeten Mietverhältnisses in eine andere für ihn vorgesehene Wohnung, in ein Pflegeheim oder in eine andere Stadt zieht, oder stellt er z. B. die Nutzung der behindertengerecht ausgestatteten Wohnung für einen möglichst langen Zeitraum sicher. Kann der Vermieter keinen Befristungsgrund vorweisen, ist allerdings, wie § 575 Abs. 1 BGB deutlich macht, ein qualifizierter Zeitmietvertrag nicht möglich; der Abschluß eines einfachen Zeitmietvertrags scheitert aber an § 575 Abs. 4 BGB. Zulässig ist in dieser Konstellation aber, wie der BGH in einer aktuellen Entscheidung mit Hinweis auf den Willen des Gesetzgebers bestätigt hat, die Vereinbarung eines unbefristeten Mietvertrags mit zeitlichem Kündigungsauschluß: Hierin sei kein Verstoß gegen § 573c Abs. 4 BGB zu sehen, weil durch einen (individualvertraglich) vereinbarten Kündigungsverzicht die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert würden.121

III. Gebrauchsüberlassung an Dritte, §§ 540, 553 BGB Im Laufe eines Mietverhältnisses oder bereits zu Beginn kann für den Mieter das Bedürfnis ent- / bestehen, Dritte in die Wohnung aufzunehmen bzw. insbesondere – als Hauptanwendungsfall der Gebrauchsüberlassung an Dritte – Wohnraum unterzuvermieten; in den §§ 540, 553 BGB sind hierfür explizite Regelungen enthalten. Behinderte Personen können hier zum einen Mieter sein, die z. B. Pflegepersonen oder Hausangestellte benötigen, oder aber etwa wegen eines längeren Krankenhausaufenthalts ihre Wohnung zwischenzeitlich an Dritte überlassen wollen. Zum anderen kann eine Behinderung auch in der Person des Untermieters oder bei denjenigen Personen vorliegen, die vom Mieter gerade deswegen in dessen Wohnung aufgenommen werden sollen, z. B. pflegebedürftige Angehörige.

1. Erlaubnisfreie Gebrauchsüberlassung Vom in §§ 540 Abs. 1 Satz 1, 553 Abs. 1 Satz 1 BGB enthaltenen Grundsatz der Erlaubnispflichtigkeit ist – sofern nicht ausdrückliche vertragliche Regelungen 120 Vgl. zu diesem „Griff in die Trickkiste“ (so Hannemann) sowie zu den Voraussetzungen der Schriftform BGH NJW 1998, 58 und ausführlich Hannemann / Wiegner / Hannemann, § 44 Rn. 142 ff., § 10 Rn. 4 ff. 121 Vgl. BGH NZM 2004, 216 f. Kritisch im Hinblick auf die fehlende Auseinandersetzung des BGH in diesem Urteil mit § 310 Abs. 3 Ziff. 1 BGB z. B. Derleder, NZM 2004, 247 ff.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

hinsichtlich der Berechtigung zur Wohnungsnutzung durch Dritte bestehen – für die sogleich unten aufgeführten Personengruppen eine Ausnahme zu machen. Sie sind nicht als „Dritte“ im Sinne dieser Vorschriften anzusehen122, bzw. es liegt keine von diesen Vorschriften erfaßte „Gebrauchsüberlassung“ an sie vor. Praktische Konsequenz der Erlaubnisfreiheit ist vor allem, daß die Gebrauchsüberlassung an Dritte dem Vermieter lediglich anzuzeigen ist123 und nicht, wie im Fall des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB, eine Erlaubnis bei deren Verweigerung ggf. eigens eingeklagt werden muß. a) Familien- und Haushaltsangehörige Die Aufnahme von nahen Familienangehörigen in die Mieterwohnung ist unabhängig von einer Mietzahlungspflicht erlaubnisfrei, weil dies bereits im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache zulässig bzw. die Nutzung der Wohnung, um rechtlichen und sittlichen Verpflichtungen gegenüber nahen Verwandten nachzukommen, durch das Eigentumsrecht des Mieters i. S. v. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG sowie durch Art. 6 Abs. 1 GG geschützt ist.124 Zum privilegierten Personenkreis hat die Rechtsprechung vor der Mietrechtsreform Ehegatten, Kinder, Eltern, Enkel, Stiefkinder und Schwiegerkinder gezählt, nicht jedoch Geschwister, Großeltern, Onkel und Tanten, Nichten und Neffen, Cousins und Cousinen sowie v. a. nichteheliche Lebenspartner. Bei letzterer Personengruppe wurde dafür ein berechtigtes Interesse i. S. v. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB und damit regelmäßig ein Anspruch auf Zustimmung durch den Vermieter angenommen.125 Der BGH hat diese Rechtsprechung auch für die Rechtslage nach der Mietrechtsreform bestätigt und u. a. mit Verweis auf die Gesetzesbegründung weiterhin eine Erlaubnispflicht für die Aufnahme von Lebensgefährten bejaht.126 Darüber hinaus gibt die Gesetzesbegründung als Beispiel für Haushaltsangehörige „auch das dauerhafte Zusammenleben alter Menschen als Alternative zum Alters- oder Pflegeheim, die ihr gegenseitiges Füreinandereinstehen zum Beispiel durch gegenseitige Vollmachten dokumentieren“, an.127 Ein solches dauerhaftes 122

Vgl. z. B. OLG Hamm WuM 1982, 318; BGH WuM 1991, 381; BayObLG WuM 1997,

603. 123 Siehe z. B. BGH NJW 1985, 130; Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 1014; Hannemann / Wiegner / Weißker, § 15 Rn. 4; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 540 BGB Rn. 8; MünchKomm / Voelskow, § 549 BGB Rn. 11; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 4 Rn. 3. 124 Vgl. BVerfG NJW 1994, 41; Vogel, Rn. 661. 125 Siehe die Rechtsprechungsnachweise z. B. bei Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 540 BGB Rn. 4 ff.; Kinne / Schach, § 540 BGB Rn. 4 ff.; Vogel, Rn. 661 f. sowie für die Literatur z. B. Blank / Börstinghaus, Miete, § 549 BGB Rn. 14, 19; Hannemann / Wiegner / Weißker, § 15 Rn. 6 ff.; MünchKomm / Voelskow, § 549 BGB Rn. 10; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 4 Rn. 4 f., 24. 126 BGH NZM 2004, 22 ff. 127 BT-Dr. 14 / 4553, S. 38

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Zusammenleben ist im übrigen auch zwischen psychisch oder körperlich behinderten Menschen jeden Alters z. B. in therapeutischen Wohngemeinschaften denkbar. b) Bedienstete / Pflegepersonen Die Aufnahme von Bediensteten oder Pflegepersonen wurde bereits vor der Mietrechtsreform von der Erlaubnispflicht ausgenommen, weil sie ebenfalls im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache erfolgen kann.128 Inzwischen sind sie ggf. auch über ihre Stellung als „Angehörige des Haushalts“ zum privilegierten Personenkreis zu zählen. Unerheblich ist dabei, ob eine selbständige oder unselbständige Gebrauchsüberlassung vorliegt und ob ein Werkdienst- oder Werkmietvertrag mit der Hilfsperson vereinbart wurde. Berechtigter der Dienstleistung muß dabei im übrigen nicht der Mieter selbst, sondern kann auch eine andere berechtigt in die Wohnung aufgenommene Person sein, z. B. ein pflegebedürftiger Elternteil des Mieters. Entsprechend muß der Mieter nicht selbst Arbeitgeber der Pflegeperson sein.129 Darüber hinaus müssen nicht zwingend die pflegeversicherungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Pflegebedürftigkeit i. S. v. § 14 SGB XI vorliegen; ausreichend ist vielmehr, daß sich die behinderte Person im Rahmen ihrer persönlichen Lebensführung den Aufenthalt in der Wohnung durch Anstellung einer Hilfsperson, z. B. für Einkäufe, Haushalt, Körperpflege etc., erleichtern möchte, auch wenn sie selbst noch dazu imstande wäre. c) Besuch Auch die Überlassung von Wohnraum an Besucher ist grundsätzlich erlaubnisfrei, weil sie noch zum vertragsgemäßen Gebrauch zu zählen ist; zudem umfaßt auch das durch Art. 1 Abs. 1 i.V. m. Art. 2 Abs. 1 GG geschützte Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit das Recht des Mieters, in seiner Wohnung Besuch zu empfangen.130 Von einem „Besuch“ kann jedoch schon vom Wortsinn her nur ge128 Vgl. BGH NJW 1991, 1750; AG Friedberg WuM 1991, 683 (Kindermädchen); BayObLG NZM 1998, 29; Blank / Börstinghaus, Miete, § 549 BGB Rn. 14, 23 (abstellend auf die Besitzdienerschaft dieser Personengruppe; dies ist aber hinsichtlich des Wohnraums zweifelhaft, nachdem Bedienstete bzw. Pflegepersonen oftmals eigene Räume zur Verfügung gestellt bekommen und daran unmittelbaren Besitz haben); Bub / Treier / Grapentin, IV Rn. 217; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 540 BGB Rn. 4; MünchKomm / Voelskow, § 549 BGB Rn. 9; Staudinger / Emmerich, § 540 BGB Rn. 3 f.; Sternel, II Rn. 238; Vogel, Rn. 659, 662; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 4 Rn. 3. Unter Berufung auf BGH WuM 1985, 7 ff. wollen dagegen z. B. MünchKomm / Voelskow, § 549 BGB Rn. 26; Vogel, Rn. 770 und Wetekamp, Mietsachen, Kap. 4 Rn. 24, die Aufnahme von Pflegepersonen zu den Fällen des berechtigten Interesses i. S. v. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB zählen. 129 Vgl. Schmidt-Futterer / Blank, § 549 BGB Rn. 39. 130 Vgl. z. B. LG Hagen, WuM 1992, 430 (unwirksames Besuchsverbot für Verwandte des Mieters); Blank / Börstinghaus, Miete, § 549 BGB Rn. 20; Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 1259; Sternel, II Rn. 229; Vogel, Rn. 666.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

sprochen werden, wenn der Besucher hierfür keinen Mietzins zu zahlen hat, sich der besuchte Mieter selbst in der Wohnung aufhält und schließlich eine gewisse Dauer des Aufenthalts nicht überschritten wird.131 Aufenthalte mit dem Zweck, den erkrankten oder behinderten Mieter zu pflegen, sind in aller Regel ohne Erlaubnis des Vermieters möglich: Bis zu der gerade genannten zeitlichen Grenze können sie als Besuch aufgefaßt werden; dauern sie länger, fallen sie unter die Fallgruppe der Pflegepersonen.132 d) Vorübergehende, nicht vollständige Gebrauchsüberlassung In bestimmten Konstellationen kann für den Mieter ein Interesse bestehen, den Gebrauch an der Wohnung vorübergehend an Dritte zu überlassen, ohne daß er selbst darin wohnt. Hier interessierende Beispiele wären etwa die Abwesenheit des behinderten Mieters während eines Krankenhausaufenthalts, einer Rehabilitationsmaßnahme oder eines Probewohnens in einem Alters- bzw. Pflegeheim. Ist in diesen Fällen die Rückkehr des Mieters eingeplant und zeitlich absehbar, die Wohnung noch voll von ihm eingerichtet und sie mithin noch Lebensmittelpunkt133 bzw. nicht „endgültig aufgegeben“134, liegt – unabhängig von einer etwaigen Mietzahlungspflicht für den Dritten – eine vollständige „Gebrauchsüberlassung an einen Dritten“, für die § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB eine Erlaubnispflicht vorsieht, gerade nicht vor; vielmehr ist lediglich ein Mitgebrauch des zeitweiligen Bewohners anzunehmen, ohne daß der Mieter selbst die Wohnungsnutzung beendet hätte.135 Darüber hinaus ist aber auch eine erlaubnispflichtige Überlassung eines „Teils des Wohnraums“ in unmittelbarer Anwendung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verneinen, weil gerade der gesamte Wohnraum dem Dritten (vorübergehend) zur Verfügung steht. 131 Eine erlaubnispflichtige Gebrauchsüberlassung wegen Überschreitung der normalen Besuchsdauer ist nach Auffassung des AG Frankfurt a.M. und ihm folgend Teile der Literatur regelmäßig ab einem Aufenthalt von mehr als drei Monaten zu vermuten; in Einzelfällen (z. B. Notsituation des Besuchers, Verbleib für die gesamten Semesterferien etc.) kann aber diese Vermutung widerlegt werden und mithin auch ein längerer Aufenthalt noch einen Besuch darstellen; vgl. AG Frankfurt a.M. WuM 1995, 396; Vogel, Rn. 667; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 4 Rn. 3; etwas enger (maximal sechs Wochen): Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 1012, 1259; Hannemann / Wiegner / Weißker, § 15 Rn. 4 (wesentliches Indiz für Besuch: Beibehaltung einer anderen Wohnung durch den Besucher); Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 540 BGB Rn. 3; Schmidt-Futterer / Blank, § 549 BGB Rn. 32 ff. 132 Das Beispiel von „Besuchen“ zum Zwecke der Pflege des erkrankten Mieters bringt Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 540 BGB Rn. 3, wobei allerdings bei längeren Aufenthalten mit diesem Zweck regelmäßig § 553 Abs. 1 BGB anzuwenden sei. Richtigerweise sind diese Fälle allerdings zur erlaubnisfreien Aufnahme von Pflegepersonen zu zählen. 133 Vgl. z. B. Blank / Börstinghaus, Miete, § 549 BGB Rn. 58. 134 LG Kiel WuM 1988, 125. 135 Schmidt-Futterer / Blank, § 540 BGB Rn. 20, geht in diesen Fallkonstellationen von einer von der Leihe abzugrenzenden, rechtlich unverbindlichen „Gefälligkeit“ aus, durch die der Dritte kein Besitzrecht an der Wohnung erwirbt.

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Die vermeintliche Konsequenz einer Erlaubnisfreiheit für jeden Fall der vorübergehenden Gebrauchsüberlassung berücksichtigt allerdings nicht genügend die Belange des Vermieters: Dieser hat grundsätzlich ein berechtigtes Interesse daran, daß die Wohnung nicht von ihm Unbekannten benutzt wird, ohne daß der Mieter selbst darin wohnt.136 Der Mieter kann deshalb auf die Einholung einer Erlaubnis durch den Vermieter nur dann verzichten, wenn für die Zeit seiner Abwesenheit eine Person die Wohnung nutzen soll, die er auch sonst erlaubnisfrei in seine Wohnung mit aufnehmen dürfte.137 Insofern ist die Lage nämlich im Ergebnis nicht anders, als wenn der Mieter erst nach Aufnahme dieser Personen z. B. plötzlich krank würde oder verunglückt und deshalb für längere Zeit im Krankenhaus verbleiben müßte; in diesem Fall hätte der Mieter genauso wenig nach der Erlaubnis des Vermieters für den Aufenthalt oben genannter Personen zu fragen. Darüber hinaus wäre zu überlegen, auch in zeitlicher Hinsicht eine Grenze zu setzen, bis zu der eine „vorübergehende Gebrauchsüberlassung“ bejaht werden kann. Hier wird es aber auf die konkreten Umstände des Einzelfalls ankommen, ohne daß sich eine fixe zeitliche Obergrenze festlegen ließe, schließlich können z. B. Krankenhausaufenthalte mit anschließenden stationären Rehabilitations- oder Kurmaßnahmen sehr große zeitliche Unterschiede aufweisen; in Extremfällen ist z. B. eine Abwesenheit bis zu zwei Jahren durchaus denkbar. Entscheidend muß daher sein, daß ein Rückkehrwille konkret vorhanden und der Zeitpunkt der Rückkehr (mit gewissen Unsicherheiten, die z. B. auf den Heilungsverlauf zurückzuführen sind) absehbar ist. Wird dagegen die Absicht, in die Wohnung zurückzukehren, endgültig aufgegeben, etwa weil der Mieter sich dazu entschließt, im Alters- oder Pflegeheim zu bleiben oder aber eine andere, ggf. behindertengerecht ausgestattete Wohnung zu beziehen, muß er ab diesem Zeitpunkt für die Überlassung der Wohnung (auch an privilegierte Personen) gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB die Erlaubnis des Vermieters einholen. Schließlich gilt die Erlaubnisfreiheit ebenso nicht mehr, wenn von vornherein eine vollständige Gebrauchsüberlassung (auch an privilegierte Personen) vorliegt, z. B. weil der Mieter keine eigenen Möbel in der Wohnung zurückgelassen hat, sich nur noch gelegentlich besuchsweise in der Wohnung aufhalten möchte oder sich auf Dauer ins Ausland begeben hat.138

Vgl. AG Frankfurt a.M. WuM 1995, 396. Ebenso z. B. LG Hamburg NZM 2000, 379 für lediglich „überwiegend“ im Ausland lebenden Mieter, der die Wohnung an seine Kinder zwischenzeitlich überlassen hat; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 540 BGB Rn. 9; Kinne / Schach, § 540 BGB Rn. 7. A.A. Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 1020. 138 Siehe z. B. LG Frankfurt a.M. WuM 1989, 237 und NJW-RR 1993, 143; LG Berlin MDR 1982, 234 und WuM 1995, 38; AG Neuss NZM 1999, 309; Blank / Börstinghaus, Miete, § 549 BGB Rn. 15; Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 1020; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 540 BGB Rn. 9; Kinne / Schach, § 540 BGB Rn. 8; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 4 Rn. 6 (abstellend auf den Umstand der selbständigen Gebrauchsüberlassung). 136 137

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

2. Erlaubnispflichtige Gebrauchsüberlassung Die in §§ 540 Abs. 1 Satz 1, 553 Abs. 1 Satz 1 BGB als Regelfall vorgesehene Erlaubnis des Vermieters für die Gebrauchsüberlassung an Dritte ist eine einseitige, gem. § 130 BGB empfangsbedürftige Willenserklärung und nicht mit der Zustimmung i. S. v. § 182 BGB gleichzusetzen, weil die Wirksamkeit der Gebrauchsüberlassung, vor allem also diejenige des Untermietvertrags, nicht von der Erlaubnis des Vermieters abhängt. Gem. § 182 BGB analog kann sie aber auch dem Dritten gegenüber erteilt werden.139 a) Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung, § 540 Abs. 1 BGB Für behinderte Mieter besteht in bestimmten Konstellationen ein Interesse, den Gebrauch der gesamten Wohnung an Dritte vollständig zu überlassen, vor allem wenn das Mietvertragsverhältnis, etwa bei befristeten Verträgen oder bei langen ordentlichen Kündigungsfristen (nach altem Recht bis zu zwölf Monaten, vgl. § 565 Abs. 2 Satz 1, 2 BGB a.F.), noch länger andauert: Aufgrund seiner Pflegebedürftigkeit kann z. B. ein Mieter genötigt sein, in ein Pflegeheim umzuziehen; der Betreuer einer psychisch behinderten Person möchte aus finanziellen Gründen bis zum Mietvertragsende die Wohnung des Betroffenen, der auf lange Sicht in einer Klinik untergebracht ist und aller Voraussicht nach nicht mehr in die Wohnung zurückkehren kann, untervermieten; die aktuelle Mietwohnung ist nicht nach den – z. B. plötzlich aufgrund eines Unfalls entstandenen – Bedürfnissen des Mieters behindertengerecht eingerichtet und somit für ihn untauglich; nach einem Arbeitsplatzwechsel ist die Anfahrt für den Mieter nunmehr zu weit bzw. zu beschwerlich oder mangels Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr unmöglich, so daß er eine neue, näher am Arbeitsplatz gelegene Wohnung beziehen muß. In all diesen Fällen benötigt der Mieter gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB für die vollständige Gebrauchsüberlassung an Dritte, auch an Familien- oder Haushaltsangehörige, die Erlaubnis des Vermieters, auf die allerdings, anders als in den Fällen des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB, kein Anspruch besteht; sie steht im Belieben des Vermieters. Auch der Umstand, daß der Mieter ggf. unverschuldet an der Nutzung der Wohnung wegen seiner Behinderung gehindert ist, ändert daran nichts, weil der Grund der Verhinderung in seiner Risikosphäre liegt. Dies zeigt zudem § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB, der ausdrücklich festlegt, daß der Mieter auch dann die Miete zu entrichten hat, wenn er durch einen in seiner Person liegenden Grund (was bei einer Behinderung stets zu bejahen ist) an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Somit kommt auch nicht ausnahmsweise ein Anspruch des Mieters auf die Vermietererlaubnis in Frage. Das Interesse des Mieters wird nämlich gesetzlich in genügendem Maße geschützt, indem er bei Erlaubnis139

Vgl. Schmidt-Futterer / Blank, § 540 BGB Rn. 40.

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verweigerung gem. § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB das (unbefristete oder befristete) Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen kann, sofern in der Person des Dritten kein wichtiger Grund vorliegt. Darüber hinaus ist unter Umständen auch die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses durch Nachmietergestellung möglich. Theoretisch denkbar wäre es, die Erlaubnispflicht i. S. v. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB zu umgehen und lediglich einen Teil der Wohnung zu überlassen, um dadurch gem. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ggf. einen Anspruch auf Erlaubnis dieser Untervermietung zu erlangen. Einem solchen Vorgehen steht jedoch das schützenswerte Vermieterinteresse, daß die Wohnung nicht von ihm Unbekannten benutzt wird, ohne daß der von ihm ausgesuchte Mieter selbst darin wohnt, entgegen, zumal de facto nicht oder nur schwer kontrolliert werden könnte, daß der Untermieter nicht doch die gesamte Wohnung nutzt.

b) Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung, § 553 BGB (analog) Wenn für den Mieter nach Abschluß des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse besteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum (selbständigen oder unselbständigen) Gebrauch zu überlassen, kann er gem. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB vom Vermieter hierzu die Erlaubnis verlangen. Hierunter sind aber auch die Fälle anzusiedeln, in denen der Mieter seine Wohnung während seiner vorübergehenden Abwesenheit an Personen überlassen möchte, die nicht Familien- oder Haushaltsangehörige und mithin nicht privilegiert sind. Dies gilt z. B. für Mieter mit einer (ggf. gerade erst – etwa durch einen Unfall – eingetretenen) Behinderung, die aufgrund von Rehabilitationsmaßnahmen einen langen Klinikaufenthalt durchführen müssen und für die u. U. die Notwendigkeit besteht, in der Zwischenzeit ihre Wohnung unterzuvermieten. Ebenso ist die bereits erwähnte Konstellation denkbar, daß das Wohnen in einem Pflege- bzw. Altersheim lediglich erprobt wird und die Wohnung deshalb nicht endgültig aufgegeben bzw. eine Rückkehr offengelassen werden soll. Schließlich ist z. B. auch eine Situation möglich, in der der Betreuer einer psychisch behinderten Person, die aufgrund ihres Leidens plötzlich für längere Zeit stationär behandelt werden muß, die Wohnung des Betroffenen währenddessen gegen Entgelt an Dritte überlassen will. Die zeitweilige Gebrauchsüberlassung des Wohnraums ist dabei vor allem aus wirtschaftlichen Gründen wichtig, weil in den gerade geschilderten Situationen die Mieter oftmals wegen finanzieller Engpässe auf eine Untervermietung angewiesen sind. Ist eine nur anzeigepflichtige, aber erlaubnisfreie Überlassung an Familienoder Haushaltsangehörige nicht möglich, weil solche Personen z. B. nicht vorhanden oder nicht gewillt sind, die Wohnung für den Zeitraum der Abwesenheit des Mieters zu nutzen, kann dieser gem. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB analog eine Erlaubnis des Vermieters einholen: Zwar liegt keine Überlassung eines Teils der Wohnung

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

vor, jedoch sind die Sachverhalte und die Interessenlage vergleichbar, weil der Mieter während seiner vorübergehenden Abwesenheit die Wohnungsnutzung nicht aufgibt und somit der Untermieter nur Mitgebrauch an der Wohnung hat.140

aa) Berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung, § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB Hinsichtlich des berechtigten Interesses i. S. d. Vorschrift hat der BGH in einem Rechtsentscheid vom 03. 10. 1984141 grundlegend ausgeführt, daß es bereits dann anzunehmen sei, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stünden, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen ließen. Der bloße Wunsch des Mieters zur Aufnahme eines Dritten in die Wohnung könne den Begriff des berechtigten Interesses allerdings nicht ausfüllen. Vielmehr komme es auf die tatsächliche Grundlage an, auf der dieser Wunsch beruhe. Für die Bewertung des dargelegten Interesses als berechtigt sei es geboten, auf die geltende Rechts- und Sozialordnung abzustellen und dabei in besonderem Maße die Wertordnung der Grundrechte zu berücksichtigen. Als berechtigt sei daher jedes auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehe. Legt man diese Ausführungen zugrunde, ergibt sich bereits aus der objektiven Geltungsdimension des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG, daß der konkrete Wunsch des behinderten Mieters, für die Zeit seiner vorübergehenden, behinderungsbedingten Abwesenheit die Wohnung an Dritte zu überlassen, vernünftig und nachvollziehbar und somit als berechtigtes Interesse zuzulassen ist.142 Dies steht nicht nur mit der „geltenden Rechts- und Sozialordnung“ im Einklang, sondern aus dieser ist auch das Gebot der Förderung und Eingliederung behinderter Menschen zu entnehmen, was z. B. durch die Möglichkeit, in sein gewohntes Wohnumfeld zurückzukehren und weiterhin möglichst selbständig zu leben, gewährleistet werden kann. Ebenso ist durch die Rechtsprechung ein berechtigtes Interesse bei der Mieterabsicht, einer Vereinsamung durch Untervermietung vorzubeugen, bejaht worden.143 Dieser Fall 140 Die analoge Anwendung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nehmen z. B. auch LG Heidelberg WuM 1987, 316; Blank / Börstinghaus, Miete, § 549 BGB Rn. 26; Hannemann / Wiegner / Weißker, § 15 Rn. 21, an. 141 BGHZ 92, 213. Siehe auch BayObLG WuM 1997, 603. 142 Siehe LG Hamburg WuM 1994, 535 (studienbedingter vorübergehender Auslandsaufenthalt); Kinne / Schach, § 553 BGB Rn. 4; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 4 Rn. 23. Für die vergleichbare Konstellation, in der ein Mieter seine Wohnung zeitweise in die Obhut Dritter zur Verhinderung von Einbrüchen geben will, hat z. B. das LG Lüneburg WuM 1995, 705, ein berechtigtes Interesse angenommen. 143 Vgl. AG Hamburg WuM 1990, 500. Ebenso z. B. Blank / Börstinghaus, Miete, § 549 BGB Rn. 57; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 553 BGB Rn. 4; Kinne / Schach, § 553 BGB Rn. 4; Vogel, Rn. 770.

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kann z. B. bei körperbehinderten, oftmals alten Mietern vorliegen, die mangels Mobilität ihre Wohnung kaum mehr verlassen (können) und deshalb ihrer gesellschaftlichen Isolation durch Aufnahme Dritter in die Wohnung zuvorkommen wollen. Gleichermaßen ist es möglich, daß ein behinderter Mieter, der seine Wohnung für seine Bedürfnisse behindertengerecht ausgestattet hat, Untermieter mit derselben Behinderung aufnehmen will, damit sie von diesem für sie geeigneten – und häufig selten vorzufindenden – Wohnraum gemeinsam profitieren können. Parallel könnten z. B. Mieter und potentieller Untermieter von derselben (entweder ebenfalls in der Wohnung wohnenden, oder aber täglich besuchenden) Person gepflegt werden und so logistische und finanzielle Vorteile schaffen, mithin wirtschaftliche Gründe geltend machen. Der Entschluß, in Gemeinschaft mit anderen zu leben, genießt dabei auch als Teil des allgemeinen Persönlichkeitsrechts gem. Art. 1 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 GG den Schutz der Grundrechte. In den letzten drei Beispielen kann im übrigen unter Umständen bereits die Begründung einer privilegierten, auf dauerhaftes Zusammenleben angelegten Hausgemeinschaft als Alternative zu Pflegeheimen oder betreuten Einrichtungen angenommen werden, für die schon keine Erlaubnispflicht besteht. Umstritten ist, ob auch altruistische Motive des Mieters als berechtigte Interessen zu akzeptieren sind. Das AG Berlin-Neukölln und in der Berufungsinstanz auch das LG Berlin144 verneinten dies für die Aufnahme einer hochschwangeren, bisher in einem Wohnheim lebenden Afrikanerin aus humanitären Gründen, weil es sich dabei nicht um ein konkretes, auf die persönliche Situation des Mieters bezogenes und neu entstandenes Interesse handele; letzteres umfasse „per Definition immer auch einen persönlichen, rechtlichen oder wirtschaftlichen Nutzeffekt“, welcher nicht vorgelegen hätte. Diese Argumentation vermag jedoch nicht zu überzeugen, weil hinter vornehmlich altruistischen Motiven notwendigerweise zugleich das eigene, höchstpersönliche Interesse des aufnahmewilligen Mieters steht, seiner Meinung nach hilfebedürftige Menschen zu unterstützen – ein Interesse von durchaus „nicht ganz unerheblichem Gewicht“ i. S. d. oben zitierten BGH-Rechtsprechung, das mit der „geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht“ und auch im Sinne einer zivilgesellschaftlichen Solidarität wünschenswert ist, solange durch die Aufnahme nicht z. B. gegen straf- oder ausländerrechtliche Vorschriften verstoßen wird.145 Diesbezüglich kann zudem erneut mit der objektiven Geltungsdimension des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG argumentiert werden, wenn ein Mieter beabsichtigt, behinderte (und ihm ggf. persönlich bekannte) Personen wie z. B. Suchtkranke, psychisch kranke Menschen oder Pflegebedürftige aufzuneh144 AG Berlin-Neukölln WuM 1994, 326; LG Berlin WuM 1994, 326 f. Zustimmend z. B. Hannemann / Wiegner / Weißker, § 15 Rn. 23; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 4 Rn. 23. 145 Ebenso Derleder, WuM 1994, 305, der besonders darauf abstellt, daß der Mieter in seiner Wohnung auch nach seinen Moralvorstellungen leben darf, wozu auch die Nothilfe in Ausnahmesituationen gehöre, und ihm folgend z. B. Blank / Börstinghaus, Miete, § 549 BGB Rn. 56; Börstinghaus / Eisenschmid, § 553 BGB S. 179; Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 1020; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 553 BGB Rn. 4.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

men, die andernfalls nur in Anstalten oder Pflegeheimen unterkommen könnten, gar auf der Straße leben würden oder sich sonst in Wohnungsnot befinden. Die Interessen des Vermieters sind außerdem durch etwaige Versagungsgründe i. S. v. § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB sowie Kündigungsmöglichkeiten hinreichend geschützt; jedenfalls darf hier ein „berechtigtes Interesse“ i. S. v. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht a priori verneint werden.

bb) Zulässige Versagungsgründe, § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB macht von der in Satz 1 geregelten Erlaubnispflicht für Fälle, in denen die Überlassung des Wohnraums an Dritte für den Vermieter unzumutbar ist, eine Ausnahme, wobei die Vorschrift beispielhaft hierfür – neben den generalklauselartigen „sonstigen Gründen“, aus denen die Überlassung dem Vermieter nicht zugemutet werden kann146 – die übermäßige Belegung des Wohnraums sowie den Umstand anführt, daß „in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt“. Bereits entschieden wurde zu letzterem Tatbestandsmerkmal, daß z. B. weder die etwaige Zahlungsunfähigkeit147 noch die Ausländer- oder Gastarbeitereigenschaft148 des potentiellen Untermieters als wichtiger Grund anzusehen ist; ebensowenig kann etwa der Vermieter allein wegen der AIDS-Erkrankung des Untermieters die Erlaubnis versagen.149 Allgemein ist daher festzuhalten, daß eine bestimmte persönliche Eigenschaft an sich, wie auch die Behinderung des Bewerbers, prinzipiell nicht als Unzumutbarkeitskriterium herangezogen werden kann. Dies verhindert bereits aufgrund der damit einhergehenden Menschenwürdeverletzung die unmittelbare Drittwirkung des Benachteiligungsverbots gem. Art. 3 Abs. 3 Abs. 2 GG. Vielmehr ist erforderlich, daß konkrete Umstände befürchten lassen, daß nach Aufnahme des Dritten wesentliche Vertragspflichten in einem gravierenden und daher unzumutbaren Maße verletzt werden. Dies ist z. B. der Fall, wenn der Mieter aller Wahrscheinlichkeit nach seiner Obhutspflicht für 146 Hierzu zählen z. B. die bevorstehende Beendigung des Hauptmietverhältnisses oder die Änderung des vereinbarten Mietgebrauchs, vgl. Blank / Börstinghaus, Miete, § 549 BGB Rn. 53, 62; Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 1023; Hannemann / Wiegner / Weißker, § 15 Rn. 29. 147 Grund hierfür ist, daß der Untermieter in keinem Vertragsverhältnis zum Vermieter steht und der Mieter gem. § 540 Abs. 2 BGB für das Verschulden des Untermieters haftet, vgl. z. B. LG Hamburg, WuM 1991, 585; LG Berlin WuM 1993, 344; Blank / Börstinghaus, Miete, § 549 BGB Rn. 53, 62; Kinne / Schach, § 540 BGB Rn. 17; Sternel, IV Rn. 489; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 4 Rn. 18; kritisch Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 540 BGB Rn. 27, der auf die möglichen direkten Ansprüche des Vermieters ggen den Untermieter z. B. aus den §§ 823 ff., 985 ff. BGB abstellt. 148 Vgl. LG Köln WuM 1978, 50; Blank / Börstinghaus, Miete, § 549 BGB Rn. 62; Hannemann / Wiegner / Weißker, § 15 Rn. 28; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 540 BGB Rn. 25; Kinne / Schach, § 540 BGB Rn. 17. 149 Siehe Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 540 BGB Rn. 25.

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die Mietwohnung aufgrund von vom Untermieter ausgehender Störungen (z. B. Zerstörungs- oder Sammelwut aufgrund psychischer Behinderung) nicht ordnungsgemäß nachkommen kann und / oder der Hausfrieden durch den Untermieter wiederholt und massiv gestört werden würde150, etwa durch Gewaltausbrüche. Es gelten also die entsprechenden Grundsätze, die zu einer vorvertraglichen Warnpflicht des Mieters führen: Eine „Unzumutbarkeit“ i. S. v. § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB aus Gründen, die in der Person des Dritten liegen, ist dann anzunehmen, wenn die Erfahrungen aus vorangegangenen Mietverhältnissen und / oder medizinische Prognosen ergeben, daß mit hoher Wahrscheinlichkeit aufgrund der Behinderung erhebliche Störungen mit nachteiligen Folgen für die Rechtsgüter des Vermieters zu befürchten sind, die im Rahmen eines Mietverhältnisses gem. §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigen würden. Die Befürchtung dagegen, daß der Untermieter aufgrund seiner körperlichen Behinderung Umbaumaßnahmen i. S. v. § 554a BGB anstreben könnte, ist für eine Versagung nicht hinreichend, weil er hierdurch lediglich ein gesetzlich eingeräumtes Recht wahrnehmen würde und ggf. entgegenstehende Interessen des Vermieters im Rahmen der Abwägung gem. § 554a Abs. 1 Satz 2 BGB bereits in ausreichendem Maße Berücksichtigung finden. Geringere Anforderungen an die Unzumutbarkeit sind allerdings in der eher seltenen Konstellation zu stellen, in der sich Vermieter und Mieter in derselben Wohnung aufhalten, z. B. wenn der Vermieter selbst nur Hauptmieter und der untervermietungswillige Mieter dessen Untermieter ist (sog. Unter-Untermiete oder Mietverhältnis dritter Stufe): Aufgrund des notwendigerweise näheren sozialen Kontakts zwischen den dann (mindestens) drei Nutzern des gesamten Wohnraums muß es für eine Versagung bereits ausreichen, daß der Vermieter z. B. aufgrund der psychischen Behinderung des möglichen Untermieters wahrscheinliche Beeinträchtigungen eines geregelten Zusammenlebens fürchtet, die der untervermietungswillige Mieter dagegen in Kauf nehmen würde. Die Unter-Untermiete kann aber ebenso wie bei der „normalen“ Untermiete mangels rechtlichen Unterschieds nicht im vorhinein vertraglich untersagt werden, vgl. § 553 Abs. 3 BGB. Für den Fall schließlich, daß der Vermieter behindert ist, ergeben sich prinzipiell keine Besonderheiten hinsichtlich der Erlaubniserteilung oder -versagung. Eine Ausnahme würde lediglich z. B. dann gelten, wenn er im gleichen Haus wie der Mieter wohnt, an einer Tierhaarallergie leidet und daher einen hunde- oder katzenhaltenden Untermieter ablehnt, sofern die Tierhaltung eine konkrete gesundheitliche Beeinträchtigung darstellt. 150 Vgl. z. B. Blank / Börstinghaus, Miete, § 549 BGB Rn. 53, 62; Emmerich / Sonnenschein / Emmerich, § 553 BGB Rn. 8; Hannemann / Wiegner / Weißker, § 15 Rn. 28; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 540 BGB Rn. 24; Kinne / Schach, § 553 BGB Rn. 14; MünchKomm / Voelskow, § 549 BGB Rn. 21; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 4 Rn. 18. Das LG Bamberg WuM 1974, 197 entschied einen Fall, in dem das Verhalten des bisher schon in den Mieträumen wohnenden Untermieters die Besorgnis begründete, daß die übrigen Hausbewohner belästigt werden.

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cc) Darlegungspflicht des Mieters Damit der Vermieter feststellen kann, ob tatsächlich ein berechtigtes Interesse für den untervermietungswilligen Mieter besteht, das erst nach Vertragsschluß entstanden ist, bzw. ob in der Person des Dritten evtl. ein wichtiger Grund vorliegt, der die Überlassung des Wohnraums für den Vermieter unzumutbar macht, muß der Mieter seine Motivation offenlegen bzw. die konkreten Umstände darlegen und ggf. beweisen, die sein Interesse begründen: Wie der BGH in seiner bereits zitierten grundlegenden Entscheidung ausführt, müsse der Mieter daher die Veränderung seiner persönlichen Situation im Vergleich zu derjenigen dartun, die bei Abschluß des Vertrags vorgelegen hat, wobei nötigenfalls auch die Beziehungen zu den aufzunehmenden Personen und seine Vorstellung über die Art und Weise der Lebensführung in der Gemeinschaft zu erläutern seien. Zudem seien auch die aufzunehmenden Personen, ggf. unter Mitteilung der beruflichen oder sonstigen Tätigkeit, konkret zu benennen (also auch Name und Geburtsdatum, nicht aber weitere Angaben wie z. B. Geburtsort, letzte Meldeanschrift und Einkommensnachweis mangels Sachzusammenhang151) und die Mietervorstellungen über die Art der Wohnungsbelegung zu offenbaren. Hieraus folgt, daß der Mieter mit Untervermietungsabsicht unter Umständen seine Behinderung und Begleitumstände offenbaren muß, welche z. B. bei Mietvertragsschluß in der Regel als Ausdruck der informationellen Selbstbestimmung verschwiegen werden können. Einzelheiten sind jedoch nur insofern darzutun, als sie für die Darlegung des berechtigten Interesses erforderlich sind und die schützenswerte Privatsphäre der behinderten Person nicht über das notwendige Maß hinaus tangiert wird. Will die behinderte Person etwa vorübergehend den Wohnraum an einen Dritten z. B. wegen eines längeren Krankenhausaufenthalts oder eines probeweisen Wohnens in einem Alters- oder Pflegeheim überlassen, so ist neben den Angaben zur Person des Dritten vor allem zu fordern, daß die voraussichtliche Dauer der vorübergehenden Abwesenheit genannt und der Rückkehrwille ausdrücklich dokumentiert werden; nur so kann der Vermieter ersehen, ob nicht tatsächlich eine vollständige Gebrauchsüberlassung gegeben ist. Der konkrete Grund des Krankenhausaufenthalts muß aber nicht genannt werden. Beabsichtigt der behinderte Mieter die Aufnahme eines Untermieters, um einer Vereinsamung vorzubeugen, müssen Umstände wie z. B. das Fehlen von in der Nähe wohnenden Verwandten oder Freunden (jedoch nur überblicksartig) dargelegt werden. Ebenso genügt es, daß der behinderte Mieter neben den konkreten An151 Siehe z. B. LG Hamburg WuM 1991, 585; Blank / Börstinghaus, Miete, § 549 BGB Rn. 65 (kritisch zur Pflicht, den Beruf des Dritten zu benennen); Hannemann / Wiegner / Weißker, § 15 Rn. 24; Sternel, II Rn. 485. Für den Fall der Untervermietung des gesamten Wohnraums weitergehend Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 540 BGB Rn. 32, der dann zusätzliche Angaben z. B. zu Tierhaltung und „in Grenzen“ zu den Einkommensverhältnissen verlangt. Vgl. auch KG WuM 1992, 350; OLG Koblenz WuM 2001, 272, wonach kein Anspruch auf Erteilung einer generellen, nicht personenbezogenen Untervermietungserlaubnis besteht.

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gaben zur Person des Untermieters dartut, er wolle aus finanziellen oder logistischen Gründen in seine Wohnung einen Untermieter mit der gleichen oder ähnlichen Behinderung aufnehmen, dem die behindertengerechte Einrichtung der Wohnung oder das Vorhandensein einer Pflegeperson gleichfalls zugute kommt. Möchte der Mieter aus altruistischen Motiven einen behinderten Untermieter aufnehmen, muß er dies deutlich machen sowie die Notlage, in der sich der Dritte befindet, darlegen.

c) Die rechtliche Lage des behinderten Untermieters Die rechtliche Lage des behinderten Untermieters ist vor allem durch den Umstand gekennzeichnet, daß zwar ein Vertragsverhältnis i. S. d. §§ 535 ff. BGB nur zum Mieter und nicht zum Vermieter besteht, der Mieter aber das Recht zur Überlassung des Wohnraums vom Vermieter ableitet. Dies bedeutet z. B., daß der Untermietkandidat die vom Vermieter unberechtigterweise (etwa mit Hinweis auf die Behinderung des Dritten) versagte Erlaubnis zur Untervermietung nicht direkt vom Vermieter einklagen kann. Diese Möglichkeit hat nur der Mieter, der seinerseits aber hierzu nicht vom Untermietbewerber klageweise gezwungen werden kann, weil dies auf einen in diesen Konstellationen grundsätzlich unzulässigen Kontrahierungszwang hinauslaufen würde und es dem Mieter freistehen muß, ob er sich gerichtlich gegen seinen Vertragspartner wendet. Eine Abtretung dieses Mieterrechts scheitert wegen seiner Eigenschaft als höchstpersönliches Recht an § 399 BGB152, jedoch wird man zumindest die Geltendmachung des Erlaubnisanspruchs durch den Untermieter in gewillkürter Prozeßstandschaft zulassen müssen. Darüber hinaus kann der behinderte Untermieter lediglich für den Fall, daß der Vermieter die Erlaubnis aus diskriminierenden Gründen versagt, diesem gegenüber den erlittenen immateriellen Schaden geltend machen.153

IV. Werkwohnungen, §§ 576 ff. BGB Für viele körperbehinderte Personen stellt die Möglichkeit, in der eigenen Wohnung mit Hilfe von Pflegepersonen oder Haushaltshilfen weiterhin ein möglichst selbständiges Leben zu führen, eine willkommene Alternative zum ansonsten ggf. notwendigen Wechsel in ein Pflege- oder Altersheim dar. Ebenso können (junge) Menschen mit Körperbehinderung, die bisher im Elternhaus von ihrer Familie 152 Vgl. Palandt / Weidenkaff, § 540 BGB Rn. 19 (Ausnahme: Zustimmung des Vermieters) sowie allgemein z. B. Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 1007; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 540 BGB Rn. 48; Paschke, S. 234 f. 153 Vgl. hierzu oben § 5 I. 1. a) bb). Die Situation des behinderten Untermietkandidaten ist vergleichbar mit derjenigen des diskriminierten Familienmitglieds des Mietbewerbers, das ebenso wenig Vertragspartner des Vermieters werden würde.

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– oftmals bis weit in das Erwachsenenalter hinein – unterstützt und gepflegt wurden, den notwendigen „Abnabelungsprozeß“ vollziehen und eigenständig wohnen, sofern das Leben in den eigenen vier Wänden durch Pflegepersonen ermöglicht wird. Ist dabei tägliche, unter Umständen mehrstündige Betreuung für Körperpflege, An- und Ausziehen, Haushaltsführung, Zubereitung und Verabreichung der Mahlzeiten etc. notwendig, ist es praktisch unabdingbar, daß sich die Hilfsperson stets in derselben Wohnung wie die pflegebedürftigen Person aufhält, um bei Bedarf umgehend assistieren zu können. Aber auch, wenn die behinderte Person noch in der Lage ist, relativ unabhängig ihr Leben in der Wohnung zu führen, ist es von Vorteil, wenn Hilfe durch Pflegepersonen oder Haushaltsangestellte zeitnah zur Verfügung steht bzw. auch spontan in Anspruch genommen werden kann und nicht ambulant, z. B. durch externe Pflegedienste, nur zu fest vereinbarten Tageszeiten abgerufen werden muß. Denkbar ist darüber hinaus auch, daß Untermieter vertraglich verpflichtet werden, in einem gewissen Umfang Hilfsleistungen zugunsten ihres Vermieters zu erbringen. Wird für Pflegepersonen oder Haushaltshilfen, die von den behinderten Personen im Rahmen eines Arbeitsverhältnisses angestellt werden, von diesen zusätzlich Wohnraum zur Verfügung gestellt, spricht man von sog. „Werkwohnungen“. Das BGB unterscheidet hier, je nach rechtstechnischer Gestaltung bzw. Verbindung von arbeits- und mietrechtlicher Vereinbarung, zwischen sog. „Werkmiet-“ und sog. „Werkdienstwohnungen“, hält aber lediglich für die Beendigung der Wohnraumüberlassung in den §§ 576 bis 576b BGB gesonderte Rege lungen bereit. Deren Zweck ist es, für solche Wohnungen aufgrund ihrer engen Verbindung zu einem bestehenden Arbeitsverhältnis den strengen sozialen Mieterschutz zu lockern, um das Interesse des Vermieters an einer raschen Vertragsbeendigung zu berücksichtigen, ohne aber das Schutzbedürfnis des Wohnungsmieters zu vernachlässigen, der in zweifacher vertraglicher Hinsicht als Mieter und Arbeitnehmer von seinem Vertragspartner abhängig ist; außerdem sollen in sekundärer Hinsicht über ein attraktives Wohnungsangebot geeignete und qualifizierte Nachfolger für ausscheidende Mieter / Arbeitnehmer gefunden sowie die Mobilität in der Arbeitswelt gesteigert werden.154 Anlaß für die gesetzliche Regelung war dabei der große Bedarf und die große Anzahl an Werkwohnungen für Angestellte von Massenbetrieben, was teilweise zu ganzen Wohngebieten nur mit Werkwohnungen führte.155 Die für die vorliegende Arbeit interessierende Ausgangslage ist jedoch eine andere: Pflege- bzw. hilfsbedürftige Personen (oder aber Dritte, z. B. Angehörige) sind Einzelarbeitgeber, die neben ihrer eigenen Wohnung selten über weiteren Wohnraum verfügen, der an eine Hilfsperson überlassen werden kann, so daß diese in der Mehrzahl der Fälle in die eigene Wohnung aufgenommen wird und dort ein 154 Siehe zum Gesetzeszweck z. B. Blank / Börstinghaus, Miete, § 565b BGB Rn. 1; Gaßner, AcP 186 (1986), 325, 346; Herrlein / Kandelhard / Knops, vor §§ 576 bis 576b BGB Rn. 1; Kinne / Schach, § 576 BGB Rn. 1. 155 Siehe zur Geschichte des Werkwohnungswesens und zur gesetzlichen Entwickung etwa Herrlein / Kandelhard / Knops, vor §§ 576 bis 576b BGB Rn. 2.

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oder mehrere Zimmer zugewiesen bekommt. Dies ist meist auch notwendig, um z. B. auch in den Nachtstunden schnelle Hilfe / Pflege zu gewährleisten.

1. Werkmietwohnung Wie § 576 Abs. 1 BGB anführt, handelt es sich bei Werkmietwohnungen um Wohnraum, der „mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet“ wird (und nicht wie bei Werkdienstwohnungen i. S. v. § 576b Abs. 1 BGB nur „überlassen“). Dieses privatrechtliche Dienstverhältnis – in aller Regel ein Arbeitsverhältnis i. S. v. § 611 BGB, das den Mieter / Arbeitnehmer zu unselbständiger, abhängiger und weisungsgebundener Arbeit verpflichtet –, bildet also die Geschäftsgrundlage eines daneben bestehenden und mit ihm zu einer Vertragsverbindung verknüpften, aber selbständigen Mietvertrages und muß einen maßgebenden Einfluß auf den Abschluß des Mietvertrags ausüben, braucht aber nicht alleiniger Anlaß für die Vermietung sein; auf die Art der Beschäftigung kommt es deshalb nicht an, d. h. auch eine Teilzeitbeschäftigung reicht aus bzw. der Arbeitsumfang kann auch sehr gering sein.156 Die Gegenmeinung, die nebenberufliche, geringfügige Dienstleistungen oder Aushilfsarbeiten für nicht ausreichend erachtet157, vermag nicht zu überzeugen, weil zum einen der Wortlaut der Vorschrift in § 576 Abs. 1 BGB eine dahingehende Einschränkung nicht erkennen läßt und es zum anderen entscheidend auf die Absicht des Vermieters ankommt, die Wohnung gerade aufgrund eines parallel abzuschließenden Arbeitsverhältnisses zu vergeben, was ohne weiteres auch der Fall bei geringfügigen bzw. Teilzeitarbeiten sein kann. Das erforderliche Dienstverhältnis i. S. d. §§ 576 ff., 611 BGB liegt vor, wenn behinderte Personen im Privathaushalt Pflegepersonal oder Haushaltshilfen anstellen. Letztere stellen Arbeitnehmer i. S. v. § 5 Abs. 1 ArbGG dar, während die behinderte Person in ihrer Eigenschaft als Arbeitgeber z. B. das Sozialversicherungsund Lohnsteuerrecht oder aber das Arbeitszeit-, Bundesurlaubs- und Entgeltfortzahlungsgesetz zu berücksichtigen hat.158 Möglich ist dabei z. B. auch die Konstellation, daß Arbeitsverträge mit mehreren Pflegepersonen geschlossen werden, die sich mit der Pflege der behinderten Person (etwa in Teilzeitarbeit) abwechseln, und nur eine dieser Pflegepersonen zugleich Werkmietwohnraum zur 156 Vgl. LG Aachen WuM 1985, 149; AG Darmstadt WuM 1985, 153; LG Berlin WuM 1991, 697 f.; LG Köln ZMR 1996, 666; BAG WuM 2000, 362; Buch, NZM 2000, 167; Gaßner, AcP 186 (1986), 328; Gramlich, § 576 BGB Rn. 1; Hannemann / Wiegner / Nies, § 48 Rn. 41, 45; Herrlein / Kandelhard / Knops, § 576 BGB Rn. 5 ff.; Hinz / Ormanschick / Riecke / Scheff, § 11 Rn. 2; Kinne / Schach, § 576 BGB Rn. 3 ff.; MünchKomm / Thode, § 305 BGB Rn. 62 f.; MünchKomm / Voelskow, Vorbem. vor §§ 565b bis 565e BGB Rn. 1; Schmidt-Futterer / Blank, Vorbem. zu §§ 576 bis 576b BGB Rn. 3; Staudinger / Rolfs, §§ 576 BGB Rn. 9. 157 Vgl. AG Regensburg WuM 1989, 381; LG Aachen MDR 1991, 542; Bub / Treier / Grapentin, IV Rn. 126; Sternel, IV Rn. 255. 158 Zum Einsatz von Pflegekräften („Assistenzpersonal“) im Privathaushalt von behinderten Arbeitgebern siehe z. B. Stumböck, persönliche Assistenz.

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Verfügung bekommt. Ebenso ist von Werkmietwohnraum auszugehen, wenn sich z. B. ein Untermieter verpflichtet, nur gelegentlich im Haushalt oder bei der Pflege des behinderten Vermieters mit- oder auszuhelfen.159 Zu fordern ist hierbei aber einschränkend, daß die Mithilfe ausdrücklich und wenigstens hinsichtlich der Art der Hilfe (z. B. Einkaufen, Fahr- und Putzdienste) konkret vereinbart wird, und nicht bloß lose bzw. mangels Bestimmbarkeit ohne tatsächliches Einforderungsrecht des Vermieters im „Ernstfall“; andernfalls wäre der verminderte Mietkündigungsschutz in den §§ 576 f. BGB nicht sachgerecht. Zu beachten ist dabei außerdem, daß es für die Anwendung der Vorschriften über Werkmietwohnungen nicht ausreicht, wenn mit einem (Unter-)Mieter erst längere Zeit nach Begründung des Mietverhältnisses ein Arbeitsverhältnis über Pflegeleistungen abgeschlossen wird, auch wenn in der neuen Vereinbarung z. B. festgehalten wird, daß die bisherige Mietwohnung nunmehr als kostengünstigere oder gar kostenlose Werkwohnung gelten soll: Hierdurch würde der Mieter hinsichtlich seiner Rechtstellung bei Kündigung des Mietvertrags unzulässigerweise (vgl. §§ 573c Abs. 4, 574 Abs. 4 BGB) schlechter gestellt werden, so daß die Parteien das ursprüngliche Mietverhältnis aufheben und ein neues über eine Werkmietwohnung (bzw. ein Dienstverhältnis mit Werkdienstwohnung, s. u.) begründen müßten, andernfalls allgemeines Mietrecht gilt.160 Weiterhin ist danach zu unterscheiden, ob – wie § 576 Abs. 1 Ziff. 2 BGB verlangt – „das Dienstverhältnis seiner Art nach die Überlassung von Wohnraum erfordert hat, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte steht“, also ein sachlicher und räumlicher Zusammenhang zwischen Dienstverhältnis und der Wohnraumüberlassung besteht. Hierbei spricht man, im Unterschied zu den sog. „allgemeinen“ oder „ungebundenen“ Werkmietwohnungen i. S. v. § 576 Abs. 1 Ziff. 1 BGB, von sog. „funktionsgebundenen“ oder „funktionsbezogenen“ Werkmietwohnungen.161 Wie bereits dargestellt, erfordert die im Rahmen des Pflegeverhältnisses zu erbringende tägliche Hilfe, die oft schnell und spontan abgerufen werden muß (z. B. Toilettengänge oder Stürze / Notlagen der behinderten Person), eine größtmögliche bzw. unmittelbare Nähe der Werkmietwohnung zur Arbeitsstätte – nämlich im Idealfall innerhalb der Wohnung des Arbeitgebers 159 Siehe z. B. LG Dortmund WuM 1965, 158; Schmidt-Futterer / Blank, Vorbem. zu §§ 576 bis 576b BGB Rn. 3; ähnlich LG Kiel WuM 1986, 218. 160 Vgl. AG Hamburg WuM 1985, 152 für einen Hauswartvertrag; Hannemann / Wiegner / Nies, § 48 Rn. 46; Kinne / Schach, § 576 BGB Rn. 9; Schmidt-Futterer / Blank, Vorbem. zu §§ 576 bis 576b BGB Rn. 4. Ausreichend ist dagegen entgegen dem Wortlaut des § 576 Abs. 1 BGB („Bestehen eines Dienstverhältnisses“), wenn der Arbeits- und Mietvertrag gleichzeitig oder wenn der Mietvertrag im Hinblick auf den bevorstehenden Abschluß eines Arbeitsvertrags abgeschlossen werden, vgl. Schmidt-Futterer / Blank, Vorbem. zu §§ 576 bis 576b BGB Rn. 4. A.A. Herrlein / Kandelhard / Knops, § 576 BGB Rn. 9. 161 Vgl. Blank / Börstinghaus, Neues Mietrecht, § 576 BGB Rn. 3 f. Bub / Treier / Grapentin, IV Rn. 130; Emmerich / Sonnenschein / Haug, §§ 576 bis 576b BGB Rn. 16; Gaßner, AcP 186 (1986), 328; Hannemann / Wiegner / Nies, § 48 Rn. 42; Herrlein / Kandelhard / Knops, § 576 BGB Rn. 10; Kinne / Schach, § 576 BGB Rn. 4.

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als Untermietverhältnis, evtl. auch noch in getrennten Wohnungen innerhalb des gleichen Gebäudes. Hinsichtlich des Wohnraums von Haushaltshilfen, die von behinderten Personen angestellt werden, kommt es auf den konkreten Inhalt und Umfang der Verpflichtungen („Art des Dienstverhältnisses“) an: Sind nur gelegentliche Hilfsleistungen in zeitlich geringem Maße vereinbart, die z. B. zu festen Tageszeiten erbracht werden können (etwa Zubereitung von Mahlzeiten oder Putzdienste), wird man mangels sachlichem Zusammenhang das Vorliegen von funktionsgebundenem Wohnraum auch dann verneinen müssen, wenn die Hilfsperson zur Untermiete wohnt, also in unmittelbarer Nähe zur Stätte der Dienstleistung. Eine funktionsgebundene Werkmietwohnung liegt dagegen vor, wenn die zur Untermiete wohnende Haushaltshilfe umfangreiche Dienste schuldet, die z. B. im Rahmen einer Vollzeitbeschäftigung erbracht werden, und diese gemäß vertraglicher Vereinbarung auch spontan abgerufen werden können. Bei Untermietern schließlich, die sich vertraglich zu nur gelegentlichen Hilfsdiensten verpflichtet haben, ist ebenfalls in der Regel funktionsgebundener Wohnraum zu bejahen, weil der Vereinbarung immanent ist, daß der behinderte Vermieter die – durchaus auch geringfügigen – Dienste (z. B. Einkäufe, Körperpflege, Fahrdienste) kurzfristig in Anspruch nehmen kann, ohne hierfür jedes Mal externe Hilfskräfte finden zu müssen; dies kann nur ein Untermieter, der in unmittelbarer Nähe zum Dienstberechtigten wohnt, erfüllen. Für den Abschluß und Inhalt des Mietvertrags ist dabei zu empfehlen, ausdrücklich die Verknüpfung mit dem parallelen Arbeitsvertrag sowie das Vorliegen von funktionsgebundenem Wohnraum zu vermerken162, um diesbezügliche Streitigkeiten und Beweisprobleme zu vermeiden, nachdem hiervon die kürzere Kündigungsfrist gem. § 576 Abs. 1 Satz 2 BGB abhängt und gem. § 576a Abs. 2 Ziff. 1 BGB für den Mieter im Kündigungsfall das Widerspruchsrecht der §§ 574 bis 574c BGB nicht gilt. Für eine Pflegekraft könnte z. B. folgendermaßen formuliert werden: „Dem Mieter wird / werden zur Untermiete das / die Zimmer [genaue Beschreibung] im Hinblick auf seine Tätigkeit als Pflegeperson des Vermieters als funktionsgebundener Wohnraum zur Verfügung gestellt.“ Wenn es dem behinderten Vermieter finanziell möglich und vertraglich durchsetzbar ist, bietet sich zudem die überwiegende Ausstattung des Wohnraums mit Einrichtungsgegenständen durch ihn an, um ggf. den Ausschluß einiger Mieterschutzvorschriften gem. § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB zu erreichen.163 Dies ist ausdrücklich im Miet162 Ein solcher Vermerk ist jedoch nicht konstitutiv, sondern nur deklaratorisch, weil das Vorliegen von funktionsgebundenem Wohnraum nicht der Parteivereinbarung unterliegt, sondern dessen Voraussetzungen in § 576 Abs. 1 Satz 2 BGB gesetzlich festgelegt sind; insofern mißverständlich z. B. Hannemann / Wiegner / Nies, § 48 Rn. 43. Es genügt mithin grundsätzlich, wenn sich die Verknüpfung für den Mieter erkennbar lediglich aus den Umständen ergibt, so daß sie nicht zwingend Gegenstand der Vereinbarung sein und darin Ausdruck finden muß, vgl. z. B. Blank / Börstinghaus, Miete, § 565b BGB Rn. 5; Herrlein / Kandelhard / Knops, § 576 BGB Rn. 6. 163 Zusätzlich darf der Wohnraum der Hilfsperson nicht zum dauernden Gebrauch mit deren Familie oder anderen privilegierten Personen überlassen werden.

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vertrag festzuhalten, nachdem es nicht auf die tatsächliche Ausstattung, sondern auf die vertragliche Verpflichtung des Vermieters hierzu ankommt (vgl. § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB: „[ . . . ] auszustatten hat“): „Der Vermieter hat den Wohnraum überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten“. Außerdem sollte auch im Arbeitsvertrag auf die Existenz des mit ihm zusammenhängenden, gesonderten Mietvertrags hingewiesen werden. Im übrigen bedarf es im Mietvertrag keines ausdrücklichen Hinweises auf die besonderen Kündigungsvorschriften bzw. nicht ihrer inhaltlichen Wiederholung; genügend ist vielmehr, wenn pauschal auf die Geltung der Vorschriften über Werkmietwohnungen verwiesen wird, weil dem Mieter zugemutet werden kann, sich dahingehend zu informieren. Zu erwähnen ist schließlich, daß weder das Arbeits- noch das Mietverhältnis zwingend mit der zu betreuenden Person als Arbeitgeber bzw. Vermieter geschlossen werden muß. Ebenso können z. B. Angehörige wie ein Elternteil des Pflegebedürftigen, welcher ggf. geschäftsunfähig ist, Vertragspartner werden. Dabei hat im Arbeitsvertrag (= Vertrag zugunsten Dritter i. S. v. § 328 BGB) der Arbeitgeber (= Versprechensempfänger) die zu pflegende Person (= Dritter) als Berechtigte der arbeitsvertraglichen Leistung der Pflegeperson (= Versprechender) festzuhalten. Weiterhin ist für den Charakter als Werkmietwohnung nicht erforderlich, daß alle Mieter zugleich Parteien des Dienstverhältnisses sind, so daß z. B. auch Ehegatten, die nicht Arbeitnehmer sind, in den Mietvertrag aufgenommen werden können.164 Ist eine betreute Person – unabhängig von ihrer Geschäftsfähigkeit – nicht in der Lage, die Notwendigkeit von Pflege oder Hilfe bei der Haushaltsführung zu erkennen, diese zu koordinieren und entsprechende Verträge selbst abzuschließen und v.a. durchzuführen, insbesondere ihren Arbeitgeberpflichten nachzukommen, so obliegt es dem rechtlichen Betreuer mit dahingehendem konkreten Aufgabenkreis (z. B. „Abschluß eines Werkmiet- und Dienstverhältnisses“ oder aber „Wohnungsangelegenheiten und Gesundheitsfürsorge“) abzuwägen, ob ggf. bei Vorhandensein von vermietbarem freien Wohnraum statt der Anstellung einer externen Haushaltshilfe oder Pflegekraft zum Wohle der behinderten Person der Abschluß eines Dienst- und Werkmietverhältnisses (bzw. eines Dienstverhältnisses mit Werkdienstwohnung), jeweils in Vertretung des Betroffenen, in Frage kommt bzw. vorzuziehen ist. 2. Werkdienstwohnung Bei Werkdienstwohnungen wird „Wohnraum im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen“, vgl. § 576b Abs. 1 BGB. Aus dem Wortlaut der Vorschrift ist zu folgern, daß nicht zwei unterschiedliche Verträge wie im Fall von Werkmietwohnungen verbunden werden, mithin kein selbständiger Mietvertrag gegeben ist, son164 Vgl. MünchKomm / Voelskow, Vorbem. vor §§ 565b bis 565e BGB Rn. 1; Schmidt-Futterer / Blank, Vorbem. zu §§ 576 bis 576b BGB Rn. 6; Staudinger / Rolfs, §§ 576 BGB Rn. 4, 10.

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dern als ausschlaggebendes Merkmal nur ein einheitlicher gemischter Vertrag mit Schwerpunkt im Dienstvertragsrecht vorliegt, der sowohl die Leistung von Diensten als auch die Überlassung von Wohnraum regelt; hierbei bildet letztere – häufig im Wege der Anrechnung der am Mietwert des Wohnraums orientierten Nutzungsvergütung auf das Arbeitsentgelt – einen Teil oder aber auch die gesamte Vergütung des Dienstverpflichteten.165 Hinsichtlich des Dienstverhältnisses i. S. v. §§ 611 ff. BGB, das auf Dauer oder auch befristet abgeschlossen werden kann, gelten hier die diesbezüglichen Ausführungen im Rahmen der Werkmietwohnung ebenso. Als Anhaltspunkt für die gelegentlich schwierige Abgrenzung zur Werkmietwohnung kann dabei die vertragliche Bezeichnung dienen, bei Werkdienstwohnungen wird zudem typischerweise eine Benutzungspflicht der Wohnung für den Dienstverpflichteten vereinbart; entscheidend ist aber letztlich das von den Parteien gem. §§ 133, 157 BGB zu ermittelnde wirklich Gewollte.166 Im übrigen ist zwischen Werkmiet- und Werkdienstwohnung als Abgrenzungsmerkmal eine etwaige materielle Verschiedenheit, z. B. in der mehr oder weniger engen funktionellen Verknüpfung zwischen Arbeitsleistung und Wohnraumüberlassung, nicht heranzuziehen: Zwar ist bei Werkdienstwohnungen in der Regel eine solche enge Verknüpfung gegeben, aber nicht zwingend, während sie auch bei Werkmietwohnungen existieren kann (nämlich in ihren funktionsgebundenen Ausprägungen), aber nicht muß.167 Weitere Voraussetzung für das Vorliegen einer Werkdienstwohnung ist die Überlassung von Wohnraum: Die dem Dienstverpflichteten zur Verfügung stehenden Räume müssen demnach dessen eigene Wohnbedürfnisse befriedigen (also Führung eines Haushalts, Zubereiten von Speisen und Einnahme der Mahlzeiten, Waschen der Wäsche, Körperpflege, Pflege der Geselligkeit, Schlafen) und mithin als Lebensmittelpunkt dienen; kann dies bejaht werden, ist es auch unschädlich, wenn der Dienstverpflichtete noch eine andere Wohnung hat.168 Aus diesen Grundsätzen folgt, daß bei der häufiger anzutreffenden Konstellation, in der behinderte Personen mehrere Pflegehilfen jeweils turnusmäßig über einen kürzeren Zeitraum rund um die Uhr, z. B. 48 Stunden, beschäftigen und ihnen für diese Zeit in ihrer Wohnung vertragsgemäß ein Zimmer zur Verfügung stellen, nicht von Werkdienst165 Vgl. z. B. BAG WuM 1990, 284; WuM 1990, 391; WuM 1993, 353 (Vereinbarung der Nutzungsbedingungen in einer besonderen Vertragsurkunde ändere nichts an der funktionellen Verknüpfung zwischen Arbeitsverhältnis und Wohnraumüberlassung, worauf das Gericht hinsichtlich des Vorliegens einer Werkdienstwohnung entscheidend abstellt); WuM 2000, 362; Bub / Treier / Grapentin, IV Rn. 125; Buch, NZM 2000, 167; Gaßner, AcP 186 (1986), 329 f.; Gramlich, § 576 BGB Rn. 1; Hannemann / Wiegner / Nies, § 48 Rn. 41, 72 ff.; Herrlein / Kandelhard / Knops, § 576b BGB Rn. 3; Hinz / Ormanschick / Riecke / Scheff, § 11 Rn. 8; Kinne / Schach, § 576b BGB Rn. 2; MünchKomm / Thode, § 305 BGB Rn. 67; MünchKomm / Voelskow, §§ 565b bis 565e BGB Rn. 2, § 565e BGB Rn. 1; Staudinger / Rolfs, §§ 576b BGB Rn. 4; Sternel, IV Rn. 268. 166 Vgl. Buch, NZM 2000, 167; Schmidt-Futterer / Blank, § 576b BGB Rn. 6. 167 Siehe Gaßner, AcP 186 (1986), 329. A.A. Julius, WuM 2000, 340. 168 Vgl. Schmidt-Futterer / Blank, § 576b BGB Rn. 3.

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wohnraum auszugehen ist, weil diese Räumlichkeiten nicht den Lebensmittelpunkt der Pflegepersonen darstellen. Die sich auf die Wohnraumüberlassung beziehende Vereinbarung im Rahmen des Arbeitsvertrages könnte bei Beschäftigung einer Pflegeperson, die in der Wohnung des Pflegebedürftigen untergebracht werden soll, in etwa so lauten: „Dem Arbeitnehmer wird als (Teil-)Vergütung für seine Arbeitsleistung innerhalb der Wohnung des Arbeitgebers das / die Zimmer [genaue Beschreibung] als Werkdienstwohnraum zur Verfügung gestellt. Der Arbeitnehmer ist verpflichtet, das / die Zimmer zu beziehen und zu benutzen, um jederzeit seinen arbeitsvertraglichen Pflichten in der Wohnung nachkommen zu können.“ Je nach Gestaltungswille und Umfang der arbeitsvertraglichen Verpflichtung kann hinsichtlich der Vergütung für die Wohnraumüberlassung folgendermaßen formuliert werden: „Ein gesondertes Nutzungsentgelt für den Werkdienstwohnraum ist vom Arbeitnehmer nicht zu leisten. / Der Nutzungswert des Werkdienstwohnraums i. H. v. A [Betrag] monatlich wird auf das Arbeitsentgelt (vollständig) angerechnet. / Nach Anrechnung des Arbeitsentgelts hat der Arbeitnehmer für die Nutzung des Werkdienstwohnraums noch A [Betrag] monatlich zu zahlen.“ Schließlich empfiehlt es sich wegen der Konsequenzen für den Kündigungsschutz (vgl. § 576b Abs. 1 BGB) aus Klarstellungs- bzw. Beweisgründen, ggf. die Überlassung von „überwiegend vom Arbeitgeber mit Einrichtungsgegenständen ausgestattetem Wohnraum“ – evtl. samt Aufzählung der konkreten Einrichtungsgegenstände – vertraglich ausdrücklich festzuhalten, wenngleich dies nicht konstitutiv wirkt.

3. Geltung mietrechtlicher Vorschriften Für die Frage, ob bzw. inwiefern für Werkwohnungen die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften gelten, ist wiederum zwischen Werkmiet- und Werkdienstwohnungen zu unterscheiden.

a) Werkmietwohnung Nachdem für eine Werkmietwohnung ein eigenständiger Mietvertrag abgeschlossen wird, ergeben sich hierfür keine rechtlichen Besonderheiten: Die §§ 535 ff. BGB finden ohne weiteres Anwendung, wobei lediglich hinsichtlich der Beendigung des Mietverhältnisses abweichend von § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB in § 576 BGB besondere Kündigungsfristen vorgesehen sind und die Vorschriften der Sozialklausel (§§ 574 bis 574c BGB) durch § 576a BGB modifiziert werden. Möchte die behinderte Person in ihrer gemieteten Wohnung für die Pflegeperson / Haushaltshilfe Werkmietwohnraum einrichten, bedarf sie hierfür nicht der Erlaubnis des Vermieters, sondern muß diesem die Überlassung des Wohnraums lediglich anzeigen. Für den so begründeten sog. Einliegerwohnraum bestimmt

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dabei § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB, sofern der Wohnraum von der behinderten Person überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten und er der Hilfskraft nicht zum dauernden Gebrauch mit deren Familie oder anderen privilegierten Personen überlassen ist, die Nichtanwendbarkeit der Vorschriften über die Mieterhöhung sowie einiger Mieterschutzvorschriften bei Beendigung des Mietverhältnisses, u. a. der Sozialklausel. Dies führt zum in Literatur und Rechtsprechung – soweit ersichtlich – noch nicht behandelten Problem des Verhältnisses zwischen § 549 Abs. 2 BGB, der die Vorschriften über Werkwohnungen gerade nicht im Katalog der ausgeschlossenen Normen aufführt, und § 576a Abs. 1 BGB, der auf die für Einliegerwohnraum im obigen Sinne grundsätzlich nicht anwendbare Sozialklausel Bezug nimmt; insofern wäre es denkbar, aus letzterer Vorschrift ausnahmsweise doch die Geltung der Sozialklausel für Einliegerwerkwohnungen zu folgern. Hierzu ist jedoch festzustellen, daß im Fall von Einliegerwohnraum i. S. v. § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB von vornherein die Vorschrift des § 576a Abs. 1 BGB nicht greift, weil sie nur „bei der Anwendung der §§ 574 bis 574c“ gilt, deren Geltung aber schon aufgrund § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB ausgeschlossen ist. Es ist zudem kein Grund ersichtlich, Dienstverpflichtete in Einliegerwerkwohnungen gegenüber Mietern in sonstigen Einliegerwohnungen bei der Kündigung des Mietverhältnisses besser zu stellen; die §§ 576 f. BGB zeigen im Gegenteil, daß der Gesetzgeber die rechtliche Stellung der Mieter von Werkmietwohnraum bei dessen Kündigung aufgrund der Verknüpfung mit dem Dienstverhältnis bewußt grundsätzlich schwächer ausgestaltet hat. Weiterhin macht bei Einliegerwohnraum die Vorschrift des § 573a Abs. 1, 2 BGB das Vorliegen eines berechtigten Interesses i. S. d. § 573 BGB für eine ordentliche Vermieterkündigung entbehrlich, allerdings bei gleichzeitiger Verlängerung der Kündigungsfrist um drei Monate. Dem Vermieter steht es aber offen, stattdessen nach (oder bei gleichzeitiger) Beendigung des Dienstverhältnisses abweichend von § 573c Abs. 1 Satz 1 u. 2 BGB die kürzeren Kündigungsfristen des § 576 Abs. 1 BGB in Anspruch zu nehmen, wobei er dann wiederum ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 BGB vorweisen können muß. Darüber hinaus steht es dem behinderten Vermieter / Arbeitgeber frei, das Mietverhältnis z. B. bei Vorliegen eines Befristungsgrundes gem. § 575 BGB zeitlich zu begrenzen. Bei Einliegerwohnraum i. S. v. § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB bedarf es dagegen für die Befristung aufgrund des Ausschlusses von § 575 BGB keines Grundes. Das Schicksal des Arbeitsverhältnisses ist dabei von demjenigen des Mietverhältnisses – vorbehaltlich einer entgegenstehenden Parteivereinbarung – unabhängig, letzteres kann also aufgrund seiner etwaigen Befristung früher enden.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

b) Werkdienstwohnung Rechtsgrundlage für die Überlassung einer Werkdienstwohnung ist ein doppeltypischer Kombinationsvertrag169, bei dem auf Leistung (Arbeitsleistung) und Gegenleistung (Überlassung von Wohnraum und Gehaltszahlung) grundsätzlich jeweils das Recht des zugehörigen Vertragstypus anzuwenden ist: Für die zu erbringende Dienstleistung und das entsprechende Entgelt gilt somit in der Regel Arbeitsrecht, während die Wohnraumüberlassung prinzipiell dem Mietrecht unterliegt.170 Eine Ausnahme von diesem Grundsatz ist dagegen zu machen, wenn das Gesetz in einer Sondervorschrift etwas anderes anordnet, der Wille der Parteien eine anderweitige Rechtsanwendung bestimmt oder wenn es sich als unmöglich darstellt, den gemischten Vertrag restlos in die beteiligten Schuldrechtstypen aufzuteilen; im letzteren Fall, in welchem eine Rechtsfrage (z. B. die Vertragsbeendigung) für den ganzen Vertrag nur einheitlich behandelt werden kann, ist das Recht der überwiegenden Vertragsleistung (hier also Arbeitsrecht) heranzuziehen.171 Für Werkdienstwohnungen bedeutet dies zunächst, daß als einzige gesetzliche Sonderregelung § 576b BGB unter bestimmten Voraussetzungen für die Beendigung des Rechtsverhältnisses hinsichtlich des Wohnraums die Anwendung von Mietrecht anordnet. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, gilt bezüglich der Beendigung des (gesamten) Vertragsverhältnisses als Recht der überwiegenden Vertragsleistung das Arbeitsrecht mit seinem speziellen Kündigungsschutz; eine selbständige Regelung der Dauer der Wohnraumüberlassung (etwa ihre Befristung) ist wegen deren Natur als untrennbarer Bestandteil des Werkdienstverhältnisses ebenso wenig möglich wie ihre vorzeitige Teilkündigung.172 Im übrigen gelten mit obigen Ausnahmen für die Ausgestaltung der Wohnraumnutzung, sofern nicht im Vertrag gesonderte, der Kontrolle der §§ 242, 305 ff. BGB unterliegende Regelungen vereinbart wurden173, auch im Werkdienst169 Bei einem Kombinationsvertrag schuldet eine Partei mehreren verschiedenen Vertragstypen entsprechende Hauptleistungen, während beim doppeltypischen Vertrag die Parteien Leistungen austauschen, die verschiedenen typischen Verträgen entsprechen; vgl. Gaßner, AcP 186 (1986), 332 f.; Palandt / Heinrichs, Überbl. v. § 311 BGB Rn. 21 f. 170 Vgl. Gaßner, AcP 186 (1986), 333; MünchKomm / Thode, § 305 BGB Rn. 64, 67; MünchKomm / Voelskow, §§ 565b bis 565e BGB Rn. 2; Palandt / Heinrichs, Überbl. v. § 311 BGB Rn. 24 ff. Hannemann / Wiegner / Nies, § 48 Rn. 74 und Schmidt-Futterer / Blank, § 576b BGB Rn. 8 wollen dagegen bei fehlenden oder unvollständigen vertraglichen Vereinbarungen über die Wohnraumnutzung den Vertrag im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ausfüllen, „wobei Mietrechtsvorschriften herangezogen werden können“; Kinne /Schach, § 576 BGB Rn. 5: nur entsprechende Anwendung der Mietvorschriften. 171 Vgl. hierzu ausführlich Gaßner, AcP 186 (1986), 333 ff., der hinsichtlich der Rechtsfragen, die für den ganzen Vertrag nur einheitlich behandelt werden können, zwischen Fragen unterscheidet, die das „Schuldverhältnis im weiteren Sinne“ und „im engeren Sinne“ betreffen. 172 Vgl. BAG WuM 1990, 284; WuM 1993, 353; Gaßner, AcP 186 (1986), 344; Hannemann / Wiegner / Nies, § 48 Rn. 74; Herrlein / Kandelhard / Knops, § 576b BGB Rn. 3; Hinz / Ormanschick / Riecke / Scheff, § 11 Rn. 9; Sternel, IV Rn. 173.

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verhältnis die mietrechtlichen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB, etwa bezüglich eventueller Mängel, Mietsicherheiten, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen oder Vermieterpfandrecht. c) Schlußfolgerungen für behinderte Personen Eine behinderte Person, die ihrer Hilfskraft eine Werkwohnung zur Verfügung stellen will, sollte hierfür als geeignete rechtliche Konstruktion je nach ihren konkreten Wünschen und persönlichen Umständen ein Werkmiet- oder ein Werkdienstverhältnis wählen: Ersteres kommt z. B. in Frage, wenn eine dauerhafte Verbindung zwischen Arbeits- und Mietverhältnis nicht zwingend erforderlich oder nicht beabsichtigt ist, was durch eine Befristung des Mietvertrags bewerkstelligt werden kann. Soll sich der Werkmietwohnraum, wie es häufig der Fall sein wird, in der Wohnung des Hilfsbedürftigen befinden, ist zudem der Kündigungsschutz des angestellten (Unter-)Mieters wegen § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB sowie § 576a Abs. 2 BGB eingeschränkt. Legt der behinderte Dienstberechtigte dagegen auf die Möglichkeit besonderen Wert, das Arbeitsverhältnis samt der Wohnraumüberlassung möglichst kurzfristig zu beenden, stellt sich ein Vertrag über eine Werkdienstwohnung ggf. als die rechtlich günstigere Alternative dar: Falls ihm nämlich die überwiegende Ausstattung des Wohnraums mit Einrichtungsgegenständen möglich ist, kann hierdurch die Rechtsfolge des § 576b Abs. 1 BGB vermieden werden. Ist schließlich die Überlassung einer eigenen Wohnung (z. B. in einem Mehrfamilienhaus) an den Dienstverpflichteten geplant, die dieser selbst überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausstattet oder die er zusammen mit seiner Familie oder anderen privilegierten Personen bewohnt, ist die Wahl der rechtlichen Konstruktion aufgrund der identischen Rechtsfolgen bei beiden Gestaltungsmöglichkeiten (vgl. den in § 576b Abs. 1 BGB enthaltenen Verweis) grundsätzlich unerheblich.

V. Inhaltskontrolle Eine inhaltliche Kontrolle der in einem Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen zugunsten behinderter Menschen ist durch das in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB niedergelegte Transparenzgebot, durch die Nichtigkeitsanordnung bei gesetzlichen Verboten gem. § 134 BGB, durch die Generalklauseln der §§ 138, 226, 242, 307 BGB sowie schließlich durch die halbzwingenden Vorschriften in den §§ 535 ff. BGB denkbar. Nachdem die Vertragsbedingungen in aller Regel von Vermieterseite gestellt werden, greift die Inhaltskontrolle dabei nur zum Vorteil behinderter Mieter. Lediglich im Rahmen des Genehmigungsvorbehalts i. S. v. § 1907 Abs. 3 BGB 173 Die Parteien können auch von denjenigen mietrechtlichen Vorschriften abweichen, die bei der Wohnraummiete zwingenden Charakter haben, wobei aber zu berücksichtigen ist, daß der Grundsatz von Treu und Glauben durch diese zwingenden Vorschriften konkretisiert wird, vgl. Schmidt-Futterer / Blank, § 576b BGB Rn. 7.

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kann die richterliche Inhaltskontrolle auch zugunsten behinderter betreuter Vermieter erfolgen.

1. Schutz behinderter Personen durch das Transparenzgebot, § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB Während es in § 305 Abs. 2 BGB um die Möglichkeit der Kenntniserlangung von AGB für körperbehinderte Menschen – insbesondere mit einer Sehbehinderung – geht, stellt sich die Frage, ob bzw. inwieweit im Rahmen des sog. Transparenzgebots gem. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB die eingeschränkte verstandesmäßige Bewältigung des Vertragstextes durch geistig behinderte Menschen bzw. Menschen mit Lernbehinderungen / Teilleistungsschwächen zu berücksichtigen ist. Grundsätzlich wird dem Verwender von AGB durch das Transparenzgebot die Obliegenheit auferlegt, die Rechte und Pflichten des Vertragspartners klar und verständlich zu regeln sowie Irreführungen zu vermeiden; dabei ist nicht auf den flüchtigen, sondern auf einen gedachten sorgfältigen Teilnehmer am Wirtschaftsverkehr abzustellen.174 Ist nun (Miet-)Vertragspartner z. B. eine Person mit verminderter Intelligenzleistung, kann es passieren, daß sie einzelne, z. B. naturgemäß etwas kompliziertere Bestimmungen (etwa Betriebskosten-, Fristen-, Kautions- oder Staffelmietregelungen) auch bei sorgfältigem Durchlesen verstandesmäßig nicht (voll) erfaßt. Daraus kann jedoch nicht die Unwirksamkeit der Bestimmung wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot gefolgert werden, weil die Berücksichtigung individueller Verstandesschwächen zu erheblicher Rechtsunsicherheit führen würde: Einzelne Bestimmungen wären dann in bestimmten Fällen unwirksam, in anderen dagegen noch nicht. Außerdem ließe sich der Umstand, daß bestimmte Klauseln nicht verstanden worden seien, nur schwer beweisen bzw. er könnte schnell als Schutzbehauptung aufgestellt werden. Insofern ist also nicht nur auf einen gedachten sorgfältigen Teilnehmer am Wirtschaftsverkehr abzustellen, sondern auch auf einen gedachten Vertragspartner mit durchschnittlicher Intelligenz bzw. Verstandesfähigkeit. Besteht demnach im konkreten Fall die Gefahr, daß Vertragsbestimmungen, die ansonsten dem Transparenzgebot im obigen Sinne genügen, verstandesmäßig von einer Person dennoch nicht (voll) erfaßt werden, obliegt es dieser grundsätzlich selbst, sich den Inhalt vom Verwender oder von Dritten erklären zu lassen. Ein anderes Resultat ergibt sich – zumindest als Wirksamkeitsvoraussetzung – auch dann nicht, wenn ein Verbrauchervertrag i. S. v. § 310 Abs. 3 Ziff. 3 BGB vorliegt175 und deshalb zusätzlich die „den Vertragsschluss begleitenden Umstände zu berücksichtigen“ sind: Selbst wenn der Verwender z. B. im Rahmen der Vertragsverhandlungen bemerkt, daß die verstandesmäßigen Fähigkeiten seines Gegenübers eingeschränkt sind, kann ihm nicht zugemutet werden, von vornherein jede Klausel Vgl. z. B. BGH NJW 1996, 455; NJW 2000, 515; Palandt / Heinrichs, § 307 BGB Rn. 16 ff. Dies wäre z. B. zu bejahen, wenn Vermieter eine Wohnungsbaugesellschaft und damit Unternehmer i. S. v. § 14 BGB ist. 174 175

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gleichsam mit einem Kommentar zu versehen.176 Ist dem Vermieter allerdings offensichtlich erkennbar, daß der Mieter einige Schwierigkeiten mit der intellektuellen Durchdringung des Vertrags hat, muß er zumindest Erklärungen zu einzelnen Klauseln anbieten oder eine längere Überlegungsfrist einräumen; nach § 241 Abs. 2 BGB ist der Vermieter nämlich verpflichtet, auf etwaige Behinderungen und Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen, und haftet bei Nichterfüllung dieser vorvertraglichen Pflicht gem. § 311 Abs. 2 BGB i.V. m. § 280 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz.177 Letzteres Erfordernis ist dabei nicht nur auf Verbraucherverträge zu beschränken, sondern gilt für alle Vertragskonstellationen.

2. Schutz behinderter Personen durch § 134 BGB Zwar sind die Grundrechte aufgrund ihrer nach h. M. lediglich mittelbaren Drittwirkung prinzipiell nicht als Verbotsgesetze i. S. v. § 134 BGB zu werten.178 Für Diskriminierungen aufgrund der Behinderung gilt jedoch dann etwas anderes, wenn damit zugleich ein Verstoß gegen den von Art. 1 Abs. 1, 2 GG sowie Art. 79 Abs. 3 GG geschützten und auch von Privatrechtssubjekten zu achtenden Menschenwürdekern einher geht. In diesem Fall kommt Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG eine unmittelbare Drittwirkung zu, so daß Rechtsgeschäfte, die behinderte Menschen unmittelbar benachteiligen, ohne daß hierfür ein sachlicher Grund besteht, gem. § 134 BGB nichtig sind. Schließen z. B. Vermieter und Mieter einen Mietvertrag ab, der es dem Mieter verbietet, gerade an behinderte Personen Wohnraum unterzuvermieten, wäre eine solche Regelung gem. § 134 BGB nichtig, während ansonsten gem. § 139 BGB der Mietvertrag wirksam bliebe; eine Gesamtnichtigkeit würde dem Schutzzweck der verletzten Norm nicht entsprechen, weil nur die Diskriminierung der behinderten Person verhindert, nicht aber der gesamte Mietvertrag mit ihr zu Fall gebracht werden soll. Ein weiteres Beispiel wären Vereinbarungen, die dem Mieter a priori behindertengerechte Umbauten untersagen, wobei Verbotsgesetz hier zusätzlich § 554a Abs. 3 BGB ist. Im übrigen sind bereits vor Vertragsschluß die entsprechenden diskriminierenden Mietvertragsklauseln – welche streng genommen noch nicht ein „Rechtsgeschäft“ i. S. v. § 134 BGB, sondern als bloßes Angebot i. S. v. § 145 BGB die Vorstufe zum Rechtsgeschäft „Vertrag“ darstellen – als nichtig zu behandeln179, ohne daß dies freilich besondere praktische Auswirkungen hätte. Insbeson176 Vgl. BGHZ 112, 115, sowie BGH NJW 1998, 3114, wonach die Verpflichtung, den Klauselinhalt klar und verständlich zu formulieren, nur im Rahmen des Möglichen besteht. 177 Vgl. Palandt / Heinrichs, § 305 BGB Rn. 33, und ders., NZM 2003, 8, für den Parallelfall der Möglichkeit der Kenntnisnahme i. S. v. § 305 Abs. 2 Ziff. 2 BGB. 178 Vgl. MünchKomm / Mayer-Maly / Armbrüster, § 134 BGB Rn. 34; Palandt / Heinrichs, § 134 BGB Rn 4, § 242 BGB Rn. 7 f. 179 Vgl. MünchKomm / Mayer-Maly / Armbrüster, § 134 BGB Rn. 25; Palandt / Heinrichs, § 134 BGB Rn 12. A.A. Staudinger / Sack, § 134 BGB Rn. 15.

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dere kann der (behinderte) Mietbewerber stets ein Vertragsangebot mit diskriminierenden Bestimmungen zulasten behinderter Personen im Bewußtsein, sich später nicht daran zu halten, annehmen, ohne daß dies nachteilige Folgen in Form einer Vertragsanfechtung oder von Schadensersatzansprüchen nach sich ziehen würde.

3. Schutz behinderter Personen durch die Generalklauseln der §§ 138, 226, 242, 307 BGB Werden mietvertragliche Bestimmungen zulasten behinderter Menschen nicht schon über § 134 BGB sanktioniert, so greifen dann häufig die Generalklauseln des BGB, über welche die objektive Werteordnung der Grundrechte – samt den verfassungsrechtlichen Vorschriften zum Schutze behinderter Menschen – in die Privatrechtsverhältnisse ausstrahlt und die als Rechtsfolge die Unwirksamkeit der in Frage stehenden Klauseln anordnen oder aber im Einzelfall die Rechtsausübung als unzulässig verhindern können. So ist eine Klausel z. B. als sittenwidrig i. S. v. § 138 Abs. 1, 2 BGB anzusehen (und verstößt zugleich gegen Treu und Glauben, § 242 BGB180), wenn die Zwangslage eines Blinden bei Mietzinsvereinbarungen unbillig und bewußt ausgenutzt wird, der auf seine bisherige Wohnung sowie auf das örtliche Umfeld besonders angewiesen ist.181 Wie bei § 134 BGB ist auch diese die behinderte Person mittelbar benachteiligende Bestimmung unwirksam182, der Mietvertrag jedoch im Interesse des Mieters nicht insgesamt nichtig. Darüber hinaus kann der in § 242 BGB enthaltene Grundsatz von Treu und Glauben bzw. eine nach dieser Vorschrift zu treffende Interessenabwägung im Lichte des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG zwischen Vermieter und behindertem Mieter im Einzelfall ergeben, daß z. B. die Durchsetzung eines (grundsätzlich wirksamen) Hundehaltungsverbots gegenüber letzterem dauerhaft oder auf Zeit unwirksam ist (Fallgruppe der unzulässigen Rechtsausübung).183 Parallel ist auch aus § 242 BGB zu folgern, daß z. B. der Mieter seinen Rollstuhl im Eingangsbereich, Flur bzw. Treppenhaus abstellen darf, auch wenn das dortige Abstellen von Gegenständen 180 Die Sittenwidrigkeit ist immer zugleich als Verstoß gegen Treu und Glauben zu werten, während umgekehrt eine Treuwidrigkeit nicht automatisch einen Sittenverstoß bedeutet, vgl. BAG NJW 1964, 1543. Vgl. im übrigen zum Verhältnis zwischen §§ 134, 138 BGB und § 242 BGB z. B. Palandt / Heinrichs, § 242 BGB Rn. 19. 181 Dieses Beispiel bildet Neuner, NJW 2000, 1828. 182 Der Mietzins ist dann wie bei beim Mietwucher auf ein angemessenes Maß zu begrenzen (ortsübliche Miete), vgl. z. B. Palandt / Heinrichs, § 138 BGB Rn. 76 m. w. N. Bei gleichzeitigem Verstoß gegen § 5 WiStG tritt nach h. M. an die Stelle der unwirksamen Miete die höchste gerade noch zulässige, vgl. BGHZ 89, 319; Bub / Treier / Schultz, III Rn. 260. A.A. (ortsübliche Miete) MünchKomm / Mayer-Maly / Armbrüster, § 134 BGB Rn. 107; Palandt / Heinrichs, § 134 BGB Rn 27. 183 Vgl. den vom BayOblG in NZM 2002, 26 f. für Wohnungseigentümer entschiedenen Fall.

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vom Mietgebrauch vertraglich wirksam ausgeschlossen wurde bzw. grundsätzlich nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch zählt (sog. „Ausübungskontrolle“).184 Hinsichtlich der Klauselkontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind dabei die §§ 307 ff. BGB gegenüber § 242 BGB als leges speciales anzusehen, enthalten jedoch keine Vorschriften, die ausdrücklich den Schutz von behinderten Vertragspartnern betreffen. Ebenfalls eine spezialgesetzliche Ausprägung des Grundsatzes von Treu und Glauben ist das Schikaneverbot des § 226 BGB, wobei letzteres allerdings angesichts des sich aus § 242 BGB ergebenden Verbots unzulässiger Rechtsausübung weitgehend leerläuft.185 Die Rechtsausübung darf dabei keinen anderen Zweck haben als dem anderen Schaden zuzufügen.186 Denkbar wäre etwa der Fall, daß ein Vermieter allen Mietern die Nutzung seines Gartens vertraglich erlaubt, nur einem einzelnen (behinderten) Mieter oder seinem behinderten Kind dagegen nicht, weil er dessen Anblick nicht „ertragen“ will. In dieser Konstellation würde das Schikaneverbot zu einer Ausnahme von der grundsätzlich geltenden Entscheidungs-und Ausgestaltungsfreiheit des Vermieters bzw. von der Nichtgeltung des allgemeinen Gleichheitsgrundsatzes im Mietrecht führen und dem Mieter bzw. seinem behinderten Kind einen Unterlassungs- und Schmerzensgeldanspruch187 geben. Ein weiteres Beispiel unzulässiger Rechtsausübung liegt vor, wenn der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 546 Abs. 1 BGB auf die Beseitigung bestimmter behindertengerechter baulicher Veränderungen wie z. B. Türstockverbreiterungen besteht, obwohl dies nur unter erheblichem finanziellen Aufwand möglich ist, ohne daß ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einem Rückbau bestehen kann.

4. Schutz behinderter Personen durch halbzwingende Vorschriften der §§ 535 ff. BGB Das BGB enthält in zahlreichen Vorschriften halbzwingendes Recht, also Normen, die nur zugunsten, aber nicht zulasten einer Vertragspartei abgeändert werden dürfen. Gerade im Mietrecht hat der Gesetzgeber besonders häufig zum Schutze 184 Vgl. zur Ausübungskontrolle bzw. zum Verhältnis zu §§ 307 ff. BGB z. B. BGH NJWRR 1986, 272; Palandt / Heinrichs, Vorb. v. § 307 BGB Rn. 17. 185 Vgl. Palandt / Heinrichs, § 242 BGB Rn. 20 und § 226 BGB Rn. 1. 186 Nach einem Vorschlag des Forums behinderter Juristinnen und Juristen (siehe Forum behinderter Juristinnen und Juristen, Gesetzentwurf Änderung von Bundesrecht) soll der Wortlaut des § 226 BGB um den Nebensatz „ [ . . . ], oder wenn hierdurch eine schwerwiegende Benachteiligung Behinderter bewirkt wird und ein Verzicht auf die Ausübung des Rechts zumutbar ist“ erweitert werden, wobei die schwerwiegenden Nachteile für behinderte Menschen abzuwägen seien mit den Vorteilen, die die Rechsausübung dem Berechtigten bringen würden. 187 Die Vorschrift des § 226 BGB ist als Schutzgesetz i. S. v. § 823 Abs. 2 BGB anzusehen.

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des Mieters diese Konstruktion angewandt, indem er – meist in eigenen Absätzen am Schluß der Vorschrift – in Verbotsgesetzen i. S. v. § 134 BGB ausdrücklich bestimmt, daß eine „zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam“ ist. Behinderte und nichtbehinderte Mieter profitieren hiervon in gleicher Weise, indem z. B. ein Zeitmietvertrag gem. § 575 Abs. 4 BGB nicht beliebig abgeschlossen werden oder der Kündigungsschutz nicht erschwert werden darf.188 Speziell zugunsten behinderter Mieter regelt § 554a Abs. 3 BGB, daß die Möglichkeit, behindertengerechte bauliche Veränderungen an der Mietsache vorzunehmen, vertraglich nicht abbedungen oder erschwert werden kann, etwa indem bestimmte Umbauten generell ausgeklammert, von Gegenleistungen abhängig oder zeitlich begrenzt werden. Zugleich steht es den Parteien offen, zum Vorteil (behinderter) Mieter gesetzliche Regelungen im Mietvertrag abzuändern, wenn dies auch aufgrund der faktischen Überlegenheit des Vermieters und dessen entgegenstehender Interessen selten der Fall sein wird. Die Parteien können beispielsweise, um dem Mieter für eine bestimmte Zeit den Bestand des Mietvertrags zu sichern, für diesen Zeitraum einen einseitigen Kündigungsausschluß für den Vermieter vereinbaren, dem Mieter im Rahmen eines Zeitmietvertrags ein Kündigungsrecht aus bestimmten Gründen während der Mietzeit einräumen189 oder aber festlegen, daß der Vermieter nicht aus Eigenbedarfsgründen das Mietverhältnis kündigen darf. Ebenso ist es möglich, dem behinderten Mieter bauliche Veränderungen in der Wohnung zur Erlangung von Barrierefreiheit oder die Gebrauchsüberlassung an Dritte von vornherein vertraglich zu gestatten. Umgekehrt kann dagegen ein Vermieter nicht solche Vereinbarungen treffen, die zu seinen Gunsten von zwingenden Mieterschutzvorschriften abweichen, auch wenn er wegen seiner Behinderung oder derjenigen eines Angehörigen ein besonderes Interesse daran hat. So ist es ihm etwa verwehrt, im Mietvertrag von vornherein kürzere Kündigungsfristen oder besondere außerordentliche Kündigungsgründe festzulegen, um möglichst zeitnah sein behindertes Kind mit einer eigenen Wohnung zu versorgen, oder sich z. B. unter Ausschluß der Mieterrechte gem. § 554 Abs. 2 – 4 BGB behindertengerechte Modernisierungen noch während der Mietvertragsdauer vorzubehalten, um sie nach Beendigung des Mietverhältnisses sofort selbst nutzen zu können. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter hiermit ausdrücklich einverstanden wäre. Allerdings ist es grundsätzlich zulässig, daß die Parteien einen Mietaufhebungsvertrag schließen oder der Mieter auf die Geltendmachung seiner Rechte (also z. B. sein Kündigungswiderspruchsrecht nach der Sozialklausel oder die Berücksichtigung seiner Interessen i. S. v. § 554 Abs. 2 Satz 2, 3 BGB) ausdrücklich und unmißverständlich verzichtet, jedoch erst nach Ankündigung bzw. Ausübung des jeweiligen Vermieterrechts (z. B. gem. 188 Vgl. §§ 573 Abs. 4, 573a Abs. 4, 573b Abs. 5, 573c Abs. 4, 573d Abs. 3, 574 Abs. 4, 574a Abs. 3, 574b Abs. 3, 574c Abs. 3 BGB. 189 Vgl. Palandt / Weidenkaff, § 575 BGB Rn. 2 u. § 542 BGB Rn. 11.

§ 6 Die Ausgestaltung des Mietverhältnisses

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§ 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nach Zugang der Modernisierungsmitteilung oder gem. §§ 568 Abs. 1, 573 Abs. 3 Satz 1 BGB des Wohnungskündigungsschreibens).190 Einen in den meisten Fällen ausreichenden Schutz des behinderten Vermieters bieten indes schon die gesetzlichen Regelungen des Mietrechts, z. B. durch die Möglichkeit eines Zeitmietvertrags, den eingeschränkten Mieterschutz bei Einliegerwohnraum und Werkwohnungen oder durch die unbestimmten Rechtsbegriffe, im Rahmen derer die besonderen Belange behinderter Vermieter zu berücksichtigen sind. 5. Schutz behinderter betreuter Personen durch das Genehmigungserfordernis gem. § 1907 Abs. 3 BGB Will ein Betreuer für die betreute Person eine Wohnung anmieten oder eine dem Betreuer gehörende Wohnung vermieten, bedarf er hierfür gem. § 1907 Abs. 3 BGB prinzipiell die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts. Im Rahmen der Genehmigungsfähigkeit hat das Vormundschaftsgericht zunächst zu prüfen, ob der Betreuer überhaupt innerhalb seiner gesetzlichen Vertretungsmacht gehandelt hat. Ihm muß also zuvor wahlweise der Aufgabenkreis der Wohnungsangelegenheiten, der Vermögenssorge, der Aufenthaltsbestimmung oder z. B. konkret der „Anmietung / Vermietung von Wohnraum“ zugewiesen worden sein. Inhaltlich maßgebend für die Erteilung der Genehmigung ist das Wohl des Betroffenen (vgl. § 1901 Abs. 2 BGB); der Betreuer hat dabei den Wünschen des Betroffenen zu entsprechen, soweit dies dessen Wohl nicht zuwiderläuft und dem Betreuer zuzumuten ist, sowie die Angelegenheit mit dem Betroffenen zu besprechen (vgl. § 1901 Abs. 3 Satz 2 u. 3 BGB). Das Vormundschaftsgericht muß also nach pflichtgemäßem Ermessen eine umfassende Abwägung der konkreten Umstände des Einzelfalls vornehmen und neben den persönlichen Folgen auch wirtschaftliche Gesichtspunkte (z. B. unangemessene niedrige Miethöhe bei Vermietung191 oder unangemessen hohe Miethöhe bei Anmietung von Wohnraum) berücksichtigen.192 Darüber hinaus ist dem Gesetzeszweck entsprechend auch darauf abzustellen, ob im Rahmen einer Prognoseentscheidung (ggf. unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens aufgrund der Amtsermittlungspflicht 190 Vgl. hierzu Blank / Börstinghaus, Miete, § 556a BGB Rn. 85; Palandt / Weidenkaff, § 574 BGB Rn. 3. Nach Gramlich, § 574 BGB Rn. 6, stellt die Kündigung des Mieters regelmäßig einen Verzicht auf die Geltendmachung des Widerspruchsrechtes dar, während Herrlein / Kandelhard / Herrlein, § 574 BGB Rn. 18, die Berufung des kündigenden Mieters auf sein Widerspruchsrecht als venire contra factum proprium und damit als unzulässig ansieht. 191 Vgl. auch den vom OLG Köln in NJWE-FER 1998, 201 entschiedenen Fall, in dem der für die Regelung von Vermögensangelegenheiten bestellte Betreuer kostenlos im Hause des bedürftigen, andernorts gegen Entgelt untergebrachten Betroffenen lebte und sich weigerte, eine auch nur annähernd marktgerechte Miete zu bezahlen. Das Gericht bestätigte die Entlassung des Betreuers gem. § 1908b Abs. 1 BGB wegen seiner Ungeeignetheit. 192 Vgl. BT-Dr. 11 / 3528, S. 150; Bamberger / H. Roth / Müller, § 1907 BGB Rn. 6; Jürgens, BtR, § 1907 BGB Rn. 6.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

i. S. v. § 12 FGG) zu erwarten ist, daß der Betroffene nach einem Krankenhausoder Heimaufenthalt noch einmal in die eigene Wohnung zurückkehren könnte; ist diese Möglichkeit nicht ausgeschlossen, ist die Genehmigung zur Wohnungsvermietung zu versagen.193 Gleiches gilt, wenn der weitere oder erneute Aufenthalt des Betroffenen in seiner eigenen Wohnung durch die Ausschöpfung sozialrechtlicher Ansprüche ermöglicht werden kann.194 Nach einer Entscheidung des OLG Schleswig195 hatte z. B. das Vormundschaftsgericht die Genehmigung zur Vermietung eines der betreuten Person gehörenden Einfamilienhauses durch ihren Betreuer für folgenden Fall zu versagen: Die Betroffene konnte aufgrund ihrer Pflegebedürftigkeit objektiv nicht mehr in ihr Haus zurückkehren und lebte in einem Pflegeheim, lehnte aber gleichwohl eine Vermietung ab, weil sie ihrer Meinung nach bald in ihr Haus zurückkehren werde, wo ihr (bereits verstorbener) Ehemann noch wohne. Das Gericht betonte, daß es ohne Bedeutung sei, ob dieser Wunsch auf rationaler Grundlage zustande gekommen und die Betroffene geschäftsfähig sei; ebenso komme es nicht darauf an, ob bei „objektiv vernünftiger Betrachtung“ aus der Sicht des Betreuers der Wunsch der Betroffenen für sie nachteilig sei, weil ihr dadurch Miete entgehe. Dem Willen der Betroffenen sei der Vorrang zu geben, weil es subjektiv ihrer Lebensqualität zugute käme, daß ihr Haus gedanklich jederzeit für ihre Rückkehr zur Verfügung steht und nicht von unbekannten Dritten bewohnt wird. Zwar müsse der Betreuer solchen Wünschen nicht nachkommen, deren Verwirklichung dem Wohl des Betroffenen zuwiderlaufe und zentrale Rechtsgüter wie z. B. Leben, Gesundheit oder sonstige fundamentale Persönlichkeitsrechte sowie die gesamte Lebens- und Versorgungssituation merklich beeinträchtigen würde.196 Im konkreten Fall war aber die Betroffene auch bei einer Verschlechterung ihres Gesundheitszustands in der Lage, die mit einem Leerstand des Hauses verbundenen Kosten aus ihren eigenen Einkünften zu decken. Die Entscheidung des OLG Schleswig ist zu begrüßen, weil es den Wunsch der betreuten Person ernst genommen und ihren Interessen vorbildlich Priorität eingeräumt hat.

§ 7 Die Durchführung des Mietverhältnisses Während der Vertragslaufzeit eines Mietverhältnisses bestehen für die Mietvertragsparteien verschiedene vertragliche Rechte und Pflichten, die aufgrund einer Behinderung des Mieters bzw. eines Familien- oder Haushaltsangehörigen eine Vgl. Jürgens, BtR, § 1907 BGB Rn. 6. Vgl. Jürgens, BtR, § 1907 BGB Rn. 6. 195 OLG Schleswig NJWE-FER 2001, 257. Ähnlich LG München I NJWE-FER 2000, 234. 196 Der Betreuer ist nicht berechtigt und verpflichtet, sich an einer Selbstschädigung des Betreuten zu beteiligen, vgl. Bienwald, § 1907 BGB Rn. 26 ff.; MünchKomm / Schwab, § 1901 BGB Rn. 8. 193 194

§ 7 Die Durchführung des Mietverhältnisses

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besondere Ausprägung bekommen können und die im folgenden Abschnitt aus dem speziellen Sichtwinkel der behinderten Person untersucht werden sollen.

I. Vertragliche Rechte und Pflichten der Mietparteien Neben den vertraglichen Pflichten des Vermieters mit besonderer Auswirkung auf behinderte Mieter sowie den sich aus dem Mietvertrag ergebenden Pflichten speziell für einen behinderten Mieter ist schwerpunktmäßig der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung durch letzteren zu untersuchen.

1. Vertragliche Pflichten des Vermieters Für die Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten ist es grundsätzlich unerheblich, ob der Vermieter eine körperliche Behinderung hat oder nicht, weil er sich hierfür in aller Regel ohne weiteres der Hilfe von Dritten wie Hausmeister, Hausverwaltung oder Handwerker bedienen kann und nicht selbst unmittelbar tätig werden muß. Ein Betreuer mit entsprechendem Aufgabenkreis hat dagegen unter Umständen anstelle seines betreuten geistig oder psychisch behinderten Vermieters, der z. B. mehrere Mietwohnungen besitzt, ohne sie sinnvoll verwalten zu können, dafür Sorge zu tragen, daß die Vermieterpflichten ordnungsgemäß (wiederum ggf. mit Hilfe Dritter) erfüllt werden.

a) Gebrauchsgewährungspflicht Der Vermieter hat im Rahmen seiner Gebrauchsgewährungspflicht den Wohnraum in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und muß dessen Mängelfreiheit dauerhaft gewährleisten bzw. erhalten sowie evtl. vorhandene Mängel beseitigen. Dies bedeutet insbesondere im Hinblick auf behinderte Mieter bzw. Familien- oder Haushaltsangehörige, daß z. B. vertraglich zugesicherte Eigenschaften wie die rollstuhlgerechte Ausstattung der Wohnung oder ihre Geeignetheit für Allergiker (etwa Parkett- statt Teppichboden) vorhanden sein müssen und keine Gefährdungen für die Gesundheit von der Wohnung ausgehen dürfen, andernfalls dem Mieter die Gewährleistungsrechte der §§ 536 ff. BGB zustehen. Soweit der Gebrauch der Wohnung hierdurch beeinträchtigt wird, muß der Vermieter den Mieter vor drohenden Gefahren warnen und etwaige Störungen Dritter schon im Rahmen der hier untersuchten vertraglichen Hauptpflicht unterbinden; ansonsten sind die gerade genannten Verpflichtungen zu der sogleich ausführlich zu erörternden Fürsorgepflicht als vertragliche Nebenpflicht zu zählen.197 197

Vgl. Herrlein / Kandelhard / Knops, § 535 BGB Rn. 18.

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Weiterhin ist der Vermieter – spiegelbildlich zum entsprechenden Recht des Mieters – verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung durch den Mieter zu dulden. b) Fürsorgepflicht Abgeleitet aus der Hauptpflicht zur Gebrauchsüberlassung und Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung besteht für den Vermieter eine allgemeine Fürsorgepflicht gegenüber dem Mieter, in deren Rahmen er nach Treu und Glauben gem. § 242 BGB auch auf die besonderen persönlichen Belange behinderter Personen gesteigert Rücksicht nehmen muß (vgl. insofern auch § 241 Abs. 2 BGB), sofern dies für ihn möglich und zumutbar ist.198 So entschied z. B. vor knapp 40 Jahren das LG Berlin199, daß der Vermieter einer mit einem Kohleofen beheizten Wohnung dem körperlich behinderten Mieter nicht verbieten kann, in begrenztem Umfang Heizmaterial in der Wohnung zu lagern. Hier ist aufgrund der in Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG enthaltenen objektiven Wertentscheidung über § 242 BGB eine unzulässige Rechtsausübung durch den Vermieter anzunehmen. Ebenso kann das Verbot der willkürlich unterschiedlichen Behandlung von Mietern durch den Vermieter auf seine Fürsorgepflicht zurückgeführt werden.200 Die vorvertragliche Optimierungspflicht, die den Vermieter im Einzelfall dazu verpflichtet, den behinderten Mietkandidaten über behinderungsbedingte Beeinträchtigungen des Wohnungsgebrauchs zu informieren, besteht nach Vertragsschluß ebenfalls als Fürsorgepflicht weiter. Der Vermieter hat deshalb auch nach Vertragsschluß z. B. den Mieter mit Gehbehinderung oder Herzleiden (sofern ihm letzteres überhaupt mitgeteilt wurde oder bekannt ist), der in einem oberen Stockwerk wohnt und auf den Aufzug angewiesen ist, rechtzeitig über eine Aufzugrenovierung mit einhergehendem Nutzungsausfall aufzuklären, damit sich die behinderte Person hierauf bestmöglich einstellen und evtl. Ausweichquartiere suchen oder z. B. durch das Nehmen von Urlaub die Einschränkungen reduzieren kann. Freilich muß der Vermieter (ggf. in Abstimmung mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Hausverwaltung) vorrangig versuchen, die Nachteile für seinen behinderten Mieter etwa durch Terminabsprachen mit ihm (z. B. Vornahme der Arbeiten gerade in dessen Urlaubszeit), besonders zügige Durchführung der Arbeiten oder – falls wirtschaftlich zumutbar – Schichtarbeitsweise zu minimieren. Dies gebietet im übrigen bereits die Gebrauchserhaltungs- bzw. Mängelbeseitigungspflicht des Vermieters. Diese Ausführungen gelten entsprechend bei anstehenden längeren Fassaden- oder Balkonrenovierungen für Mieter mit starker Stauballergie, von der der Vermieter allerdings Kenntnis haben muß, oder bei einer bevorstehenden 198 Vgl. OLG Karlsruhe ZMR 1984, 18; BGH NJW-RR 1990, 1422; Herrlein / Kandelhard / D. Both, § 535 BGB Rn. 54; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 78. 199 LG Berlin WuM 1967, 23; vgl. auch Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 78. 200 Vgl. Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 78, 81 ff.; Sternel, II Rn. 113.

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Störung der Verkehrsanbindung für körperbehinderte Mieter, die hierauf z. B. zur Erreichung ihres Arbeitsplatzes angewiesen sind und nicht oder nur schwer auf andere Verkehrsmittel wie Taxi oder den eigenen Pkw ausweichen können. Ihren Ausdruck findet die Fürsorgepflicht des Vermieters auch in seiner Obliegenheit, den behinderten Bewohner auf besondere Gefahren für dessen Rechtsgüter, die von der Mietsache selbst ausgehen oder von außen drohen, hinzuweisen sowie ggf. Maßnahmen zu treffen, um diese Gefahren zu beseitigen.201 Dabei ist es insbesondere möglich, daß der Vermieter zwar seiner Verkehrssicherungspflicht ordnungsgemäß nachgekommen und somit für nichtbehinderte Personen eine Gefahr grundsätzlich zu verneinen ist, dennoch aber für behinderte Personen aufgrund ihrer speziellen körperlichen Disposition weiterhin eine Gefahr für ihre Gesundheit besteht. Insofern ist der Vermieter z. B. verpflichtet, den sehbehinderten oder auf den Rollstuhl angewiesenen / gehbehinderten Bewohner auf schnell zufallende bzw. schwer gehende Aufzug- oder Haustüren, Hindernisse (etwa hohe Stufen oder erhöhte Rutschgefahr nach Treppenreinigungen bzw. wegen Eisglätte trotz Streuens) oder kurze automatische Beleuchtungszeiten im Hausflur oder vor dem Haus aufmerksam zu machen. Soweit möglich und zumutbar, hat er wegen der besonderen Bedürfnisse der behinderten Person Vorkehrungen zu treffen und diese Gefahrenquellen zu entfernen oder zu entschärfen (also z. B. längere Schaltzeiten oder Bewegungsmelder bzw. mehr oder stärkere Lampen für die Hausbeleuchtung, längere Öffnungszeiten für Aufzugtüren, Einbau von leichtgängigen Türschließern, verstärkte Streu- und Schneeräummaßnahmen). Eine solche Hinweis- bzw. Beseitigungspflicht als Ausprägung der Fürsorgepflicht kann aber nur dann angenommen werden, wenn und soweit dem Vermieter diese Gefahren gerade für den behinderten Bewohner bekannt sind bzw. wenn er ihre negative Auswirkung aufgrund der konkreten Behinderung des Bewohners ohne weiteres erkennen konnte. Letzterer überblickt nämlich in der Regel selbst am besten potentielle Gefahrenquellen, so daß er im Zweifel den Vermieter auf behinderungsbedingte Beeinträchtigungen aufmerksam machen bzw. nach möglichen Hindernissen etc. nachfragen und den Vermieter zur Entfernung oder Entschärfung auffordern muß. Darüber hinaus besteht für den Vermieter als Ausprägung seiner Fürsorgepflicht gegenüber behinderten Bewohnern unter den Voraussetzungen des § 554a BGB die Duldungspflicht, etwaige Hindernisse beseitigen zu lassen.

c) Verkehrssicherungspflicht Grundsätzlich obliegt dem Vermieter von Wohnraum als Eigentümer die Sicherung des gesamten Grundstücks (mit Ausnahme der vermieteten Innenräume des Mieters), also Zugangswege, Treppen und Stufen, Flure, Fahrstühle, Parkplätze 201 Vgl. z. B. BGH NJW-RR 1990, 1422 bei Gefahren für das Eigentum des Mieters; Hannemann / Wiegner / Schulze, § 20 Rn. 97; Herrlein / Kandelhard / D. Both, § 535 BGB Rn. 62 f.; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 77.

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etc. Der Umfang der Verkehrssicherungspflicht richtet sich danach, was ein verständiger und umsichtiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend hält, um andere vor Schaden zu bewahren, wobei stets auch die konkreten Umstände der Örtlichkeit zu berücksichtigen sind.202 Dabei muß nicht für alle denkbaren und entfernten Möglichkeiten eines Schadenseintritts Vorsorge getroffen werden, weil eine völlige Gefahrlosigkeit nicht gefordert und in der Regel auch nicht erreicht werden kann; es sind nur diejenigen Vorkehrungen zu treffen, die nach den Sicherheitserwartungen des jeweiligen Verkehrs im Rahmen des wirtschaftlich Zumutbaren geeignet sind, Gefahren von Dritten tunlichst abzuwenden, die bei bestimmungsgemäßer oder bei nicht ganz fernliegender Benutzung drohen.203 In den Bereich der Verkehrssicherungspflicht fällt vor allem die Beleuchtungs- sowie Schneeräum- und Streupflicht (sog. „Winterdienst“), welche für Verkehrsflächen außerhalb des Grundstücks auch dann den Vermieter als Eigentümer trifft (und nicht nur gegenüber dem Mieter, sondern gegenüber jedermann gilt), wenn sie ihm durch Gemeindesatzung übertragen ist.204 Leben nun im vermieteten Haus auch behinderte Mieter oder in den Schutzbereich des Mietvertrags einbezogene behinderte Familien- bzw. Haushaltsangehörige, stellt sich die Frage, ob der Verkehrssicherungspflichtige besondere Maßnahmen durchführen muß, die die behinderungsspezifischen Umstände wie etwa erhöhte Rutsch- und Sturzgefahr aufgrund Gleichgewichtsstörungen, Blindheit, Seh- und Gehstörungen etc. bei Dunkelheit oder Schnee- und Eisglätte berücksichtigen. Hierbei ist zu unterscheiden: Grundsätzlich ergeben obige Ausführungen zum Inhalt der Verkehrssicherungspflicht, daß der Vermieter lediglich solche Anstrengungen zu unternehmen hat, die eine den Umständen entsprechende Sicherheit für den Mieter mit „durchschnittlicher Gesundheit“ herstellen, was auch Menschen mit naturgemäß schlechteren körperlichen Konditionen z. B. aufgrund vorgerückten Alters einbezieht; es muß somit zumindest gewährleistet sein, daß jede Wohnung auch von älteren und gebrechlichen Personen einigermaßen sicher zu Fuß zu erreichen ist.205 Hinsichtlich der Dauer der Hausbeleuchtung ist nach einer Entscheidung des OLG Koblenz 206 auf die „durchschnittliche Gehgeschwindigkeit“ eines „gesunden Erwachsenen“ abzustellen. Der Vermieter ist dagegen im 202 Vgl. BGH NJW 1990, 1236; Blank / Börstinghaus, Miete, § 536 BGB Rn. 51; Herrlein / Kandelhard / D. Both, § 535 BGB Rn. 56; Palandt / Weidenkaff, § 535 BGB Rn. 60; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 94 f. 203 Vgl. BGH NJW 1978, 1629; 1985, 1076; Blank / Börstinghaus, Miete, § 536 BGB Rn. 28 ff.; Hannemann / Wiegner / Schulze, § 20 Rn. 98 ff.; MünchKomm / Mertens, § 823 BGB Rn. 216 f.; Palandt / Thomas, § 823 BGB Rn. 58; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 97. 204 Vgl. Blank / Börstinghaus, Miete, § 536 BGB Rn. 53; Herrlein / Kandelhard / D. Both, § 535 BGB Rn. 57; Kinne / Schach, § 535 BGB Rn. 50 f.; Schmid, NJW 1988, 3178; SchmidtFutterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 116. 205 Vgl. Schmid, NJW 1988, 3181. 206 Vgl. OLG Koblenz ZMR 1997, 77 (20 Sekunden zu kurz). Siehe auch Blank / Börstinghaus, Miete, § 536 BGB Rn. 28; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 112.

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Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht nicht verpflichtet, außerordentliche Vorkehrungen (z. B. das Anbringen von Geländern entlang der gesamten Hauswand, besonders rutschfeste Böden, Stufen und Treppen, Einbau von zusätzlichen bzw. stärkeren Lampen oder Streumaßnahmen über das normale zeitliche Maß207 hinaus) zu treffen, um auch für Mieter mit besonderen körperlichen Einschränkungen einen höchstmöglichen Schutz zu erreichen. Der Vermieter kann allerdings im Rahmen seiner Fürsorgepflicht angehalten sein, über den normalen Umfang hinaus die gerade genannten, weitergehenden Schritte zu ergreifen. Im übrigen ist es nicht Aufgabe der Verkehrssicherungspflicht, diejenigen behinderten Personen zu entlasten, die zu eigenverantwortlichem Handeln fähig sind und Gefahren selbst am besten erkennen und überblicken können: Diese müssen daher aufgrund ihrer Behinderung im Rahmen des zumutbaren Selbstschutzes besondere Vorsichtsmaßnahmen treffen, indem sie z. B. beim Verlassen der Wohnung die Hilfe Dritter in Anspruch nehmen oder aber das Verlassen der Wohnung bei schlechten Witterungsverhältnissen möglichst vermeiden. Umgekehrt ergibt sich jedoch daraus ausnahmsweise, daß bei geistig oder psychisch behinderten Mietern, bei denen eine solche Fähigkeit zu eigenverantwortlichem Handeln fehlt oder eingeschränkt ist, ein strengerer Sicherheitsmaßstab für den Sicherungspflichtigen bzw. erheblich geringere Anforderungen an den Selbstschutz der Betroffenen anzulegen sind: Es muß daher besondere Rücksicht auf solche Gefahren geübt werden, die mit der Eigenart der behinderten Personen (z. B. Unerfahrenheit, Leichtsinn, mangelnde Intelligenz) verbunden sind.208 Zwar sind in Wohnhäusern bzw. auf Wohngrundstücken Gefahrenquellen, die sich erst durch leichtsinniges, irrationales oder überemotionales Verhalten auftun, eher dünn gesät. Der Vermieter als Eigentümer hat aber z. B. Sorge zu tragen, daß (technische) Einrichtungen wie Aufzüge und deren Maschinenräume, Saunen als Gemeinschaftseinrichtung, Stromkästen oder Strom- und Wasserleitungen in Waschräumen, architektonisch bedingte Gefahren wie Fenster und Treppengeländer in höheren Stockwerken, Glastüren, Schachtgitter oder Dachböden sowie allgemein zugängliche Swimmingpools oder Teiche im Gemeinschaftsgarten, bei denen das Risiko unsachgemäßen oder unvorsichtigen Gebrauchs bzw. ein erhöhtes Unfallrisiko durch geistig behinderte Bewohner besteht, besonders gesichert sind, etwa durch zusätzliche Schlösser oder Zäune. Im Rahmen dieser Fallgruppe ist freilich eine besondere Sicherungspflicht zu verneinen, wenn ein etwaiger Schaden erst aufgrund einer Aufsichtspflichtverletzung Dritter (hier also des Betreuers) möglich wird.209 Dabei muß man allerdings berücksichtigen, daß die erforderliche Be207 Grundsätzlich ist nur während der Hauptverkehrszeit zu streuen, bei Eisregen öfters (ggf. stündlich), vgl. z. B. Blank / Börstinghaus, Miete, § 536 BGB Rn. 38; Fuchs-Wissemann, WuM 1988, 377; Schmid, NJW 1988, 3180, 3182; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 125 ff. 208 Vgl. OLG Stuttgart VersR 2000, 333; Palandt / Thomas, § 823 BGB Rn. 58. 209 Vgl. OLG Hamm NJW-RR 2002, 233 zum Parallelfall des Gesundheitsschadens eines Kleinkindes bei Aufsichtspflichtverletzung seiner Eltern, das in den im Nachbargarten ange-

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aufsichtigung und die Einschränkung der Betroffenen durch Sicherheitsmaßnahmen, um ihnen ein menschenwürdiges Leben zu ermöglichen, auf das unbedingt Notwendige zu beschränken ist, auch wenn damit gewisse Risiken verbunden sind.210 Eine zweite Ausnahme, bei der eine weitergehende Verkehrssicherungspflicht des Vermieters anzunehmen ist, gilt für Wohnungen, deren behindertengerechte bzw. barrierefreie Ausstattung sowie Erreichbarkeit ausdrücklich zugesichert wurde: In diesem Fall kann der Mieter berechtigterweise von erhöhten Sicherheitsmaßnahmen wie z. B. verstärktes Schneeräumen und Streuen ausgehen, weil zu dergestalt zugesicherten Eigenschaften auch die problemfreie und dauernde Benutzbarkeit des Grundstücks bzw. dessen umfassende Sicherung gehört und der Vermieter dieses besonderen Wohnraums von vornherein mit den außergewöhnlichen Bedürfnissen seines Mieters in puncto Verkehrssicherung rechnen kann und muß. 2. Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung durch den behinderten Mieter bzw. Familien- oder Haushaltsangehörigen Wie bereits erwähnt, hat der Vermieter gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 Hs. 1 BGB den Gebrauch der Mietsache einzuräumen. Hierzu korrespondierend ist der Mieter bzw. Familien- und Haushaltsangehörige für die Dauer des Mietverhältnisses zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung berechtigt, mit anderen Worten zu allem, was zur Benutzung der gemieteten Räume als existenziellem Lebensmittelpunkt bzw. zur gesamten Lebensführung der Bewohner in allen Ausgestaltungen und mit all ihren Bedürfnissen gehört.211 Im folgenden soll nun exemplarisch an fünf Bereichen der Lebensführung in einer Wohnung untersucht werden, wie sich das Vorhandensein einer Behinderung bei Hausbewohnern auf den Umfang des zulässigen, weil noch vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung auswirkt. a) Haustierhaltung Die unüberschaubare Rechtsprechung und Literatur zur überaus umstrittenen Frage, inwiefern die (gesetzlich nicht geregelte) Haltung von Haustieren zum legten Teich gefallen ist: Das Vertrauen, das ein Grundstückseigentümer in die Wahrnehmung der Aufsichtspflicht setzen kann, wirke insoweit zurück auf seine Sicherungspflichten. 210 Siehe OLG Hamm NJW-RR 1994, 863; OLG Stuttgart VersR 2000, 333. 211 Vgl. BayObLG WuM 1981, 80. Der vertragsgemäße Gebrauch bestimmt sich zunächst aus dem Mietvertrag, vgl. §§ 535, 536, 538 BGB, sowie der (wirksam in den Vertrag einbezogenen) Hausordnung. Läßt sich hieraus konkret nicht ableiten, ob ein Verhalten des Mieters in der Nutzung der Mietsache vertragsgemäß oder vertragswidrig ist, kommt es auf die gesetzliche Regelung des Mietgebrauchs und auf die Verkehrsanschauung an, vgl. z. B. Gramlich, § 535 BGB Rn. 7; Horst, NZM 1998, 647.

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vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört, unterscheidet grundsätzlich nach Art und Anzahl der Tiere, Lage der Räumlichkeiten und Berührung der Interessen von Vermieter und Hausbewohner.212 Einigkeit besteht lediglich bei der Feststellung, daß Formularmietvertragsklauseln, die die Tierhaltung schlechthin verbieten, als unangemessene Benachteiligung gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB ebenso unwirksam sind wie das formularvertragliche Verbot des Haltens im haushaltsüblichen Umfang von sog. Kleintieren wie Zierfische, Vögel, Hamster etc., weil dadurch keinerlei Beeinträchtigungen für Wohnung und Nachbarn einhergehen und dies deshalb stets zum allgemeinen vertragsgemäßen Mietgebrauch zu zählen ist. Letzteres dürfte mittlerweile nach umstrittener Auffassung auch für Katzen, egal ob außerhalb oder innerhalb der städtischen Bebauung, gelten, wobei mittels einer sog. „Erlaubnisklausel mit Verbotsvorbehalt“ zumindest im Einzelfall Versagensgründe überprüft werden können (z. B. große Anzahl der Katzen). Für die Frage der Hundehaltung wird von zahlreichen Gerichten und Literaturmeinungen nach wie vor ein älterer Rechtsentscheid des OLG Hamm 213 herangezogen, wonach bei städtischen Wohnbauten – im Gegensatz zu ländlichen Wohnungen, wo weitergehend bestenfalls Erlaubnisklauseln mit Verbotsvorbehalt rechtlich möglich sind – die Hundehaltung nicht zum allgemeinen Mietgebrauch gehöre, weshalb jedenfalls eine sog. „Verbotsklausel mit Erlaubnisvorbehalt“ zulässig sei. Dabei stünde die Entscheidung des Vermieters grundsätzlich in seinem Ermessen, welcher allerdings ggf. der Einwand des Rechtsmißbrauchs entgegengesetzt werden könne. Weil aber eine generelle Aussage über die Zulässigkeit der Tierhaltung (mit Ausnahme der oben dargestellten Fallkonstellationen) nicht möglich ist, erscheint dagegen die Auffassung vorzugswürdig, wonach eine hinreichend rationale Entscheidung darüber nur auf Grundlage einer Interessenabwägung getroffen werden kann; der Mieter hat einen Rechtsanspruch auf die grundsätzlich notwendige Genehmigung, wenn seine Interessen an der Tierhaltung gewichtiger sind als die Interessen des Vermieters an deren Ver212 Vgl. zu den folgenden Ausführungen und Grundsätzen die Darstellungen z. B. bei Blank, NZM 1998, 5 ff.; Blank / Börstinghaus, Miete, § 536 BGB Rn. 142 ff.; Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 1278; Hannemann / Wiegner / Koch, § 21 Rn. 1 ff.; Horst, NZM 1998, 648; Kinne / Schach, § 535 BGB Rn. 37; MünchKomm / Voelskow, §§ 535, 536 BGB Rn. 54; Palandt / Weidenkaff, § 535 BGB Rn. 26; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 458 ff.; Sternel, II Rn. 163 ff.; ders., NZM 1998, 841; Vogel, Rn. 748 ff.; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 3 Rn. 1 ff. 213 OLG Hamm NJW 1981, 1626; ihm folgend z. B. OLG Köln NJW-RR 1988, 12; LG Hannover WuM 1989, 567; LG Göttingen WuM 1991, 535; LG Köln DWW 1994, 185; AG Frankfurt a.M. NZM 1998, 759 f.; Gramlich, § 535 BGB Rn. 7; Kinne / Schach, § 535 BGB Rn. 37; MünchKomm / Voelskow, §§ 535, 536 BGB Rn. 54. A.A. z. B. LG Mannheim NJW 1984, 59 (Versagung der Zustimmung nur bei Vorliegen konkreter Gründe); AG Offenbach ZMR 1986, 57; Dallemand / Balsam, ZMR 1997, 622 mit Hinweis auf die Gleichstellung von Besitz und Eigentum durch die BVerfG-Rechtsprechung und die Rechtslage beim Wohnungseigentum, wo z. B. nach OLG Stuttgart ZMR 1982, 322 die Hundehaltung als Inhalt eines ordnungsgemäßen Wohnens anzusehen ist.

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sagung.214 Letztere können z. B. bei Belästigungen oder Gesundheitsgefährdungen von anderen Mietern, potentiellen starken Belastungen für die Mietsache oder erheblichen Ruhestörungen überwiegen. Für die Haltung gefährlicher Tiere wie z. B. giftiger Schlangen, Spinnen etc. begegnet deshalb eine Verbotsklausel keinen rechtlichen Bedenken, weil die Gesundheitsgefährdung für Dritte einen vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung i. d. R. ausschließt. Der Gleichbehandlungsgrundsatz findet vorliegend mittelbar über § 242 BGB nur dann Anwendung, sofern der Vermieter gegen das Willkürverbot verstößt. Eben genannte Grundsätze sind auch anwendbar, wenn die Parteien zur Tierhaltung im Mietvertrag (ggf. in Verbindung mit einer Hausordnung) keine gesonderten Vereinbarungen getroffen haben. Stellt sich außerdem im Laufe des Mietverhältnisses ein wichtiger Grund ein, aufgrund dessen der Vermieter berechtigt wäre, die Tierhaltung zu verbieten, kann er die einmal erteilte Erlaubnis zur Tierhaltung – unabhängig von einem evtl. vertraglich vereinbarten Widerrufsvorbehalt – auch widerrufen sowie die Unterlassung der Tierhaltung gem. § 541 BGB fordern.

aa) Haltung eines Blindenhunds Klassisches Anwendungsbeispiel für die Frage, welche Besonderheiten nun für die Haustierhaltung durch behinderte Mieter (bzw. behinderte Familien- oder Haushaltsangehörige) gelten, ist das Halten eines Blindenhundes215, worüber bereits das AG Hamburg-Blankenese216 zu entscheiden hatte. In dem konkreten Fall durften Haustiere aufgrund mietvertraglicher Vereinbarung nur mit vorheriger schriftlicher Einwilligung des Vermieters gehalten werden. Der Ehemann der Mieterin war aufgrund einer starken Sehbehinderung auf die Haltung eines Blindenhundes angewiesen, der Vermieter verweigerte jedoch seine Einwilligung. Das Gericht stellte fest, daß aufgrund der Klausel grundsätzlich eine Interessenabwägung im Einzelfall erforderlich sei, in deren Rahmen die konkrete Bedarfssituation gegenüber denkbaren Gefährdungen und Belästigungen anderer Mitbewohner des Hauses bzw. einer darauf beruhenden möglichen Störung des Hausfriedens überwiege, so daß der Vermieter nach Treu und Glauben gem. § 242 BGB zur Erteilung der Genehmigung verpflichtet sei. Hierdurch würde auch kein Präzedenzfall für andere Hausbewohner geschaffen.

214 Vgl. z. B. LG Mannheim ZMR 1992, 545; Blank, NZM 1998, 7 f.; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 467; Sternel, NZM 1998, 841; Vogel, Rn. 754; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 3 Rn. 5. 215 Siehe die Anführung des Blindenhundbeispiels z. B. bei BGH NJW 1995, 2037; Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 535 BGB Rn. 43; Blank, NZM 1998, 7, 8, 9; Blank / Börstinghaus, Miete, § 536 BGB Rn. 152; Hannemann / Wiegner / Koch, § 21 Rn. 20; Horst, NZM 1998, 648; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 470; Vogel, Rn. 749; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 3 Rn. 5. 216 AG Hamburg-Blankenese WuM 1985, 256.

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Der Entscheidung ist im Ergebnis ohne weiteres zuzustimmen: Zwar wäre die Klausel, sofern formularvertraglich vereinbart, zum einen wegen des Schriftformerfordernisses217, zum anderen wegen der fehlenden Ausnahme für eine Kleintierhaltung als unwirksam anzusehen, doch entfiele hierdurch nicht die Notwendigkeit, im Einzelfall eine etwaige Kollision mit Interessen von Vermieter und Hausbewohnern zu überprüfen. Diese Überprüfung fällt jedoch in aller Regel zugunsten der sehbehinderten Person aus, weil der Blindenhund dieser ein selbständiges Leben inner- und außerhalb der Wohnung erst ermöglicht218 und damit sogar erst die Voraussetzung für den (vertragsgemäßen) Gebrauch einer Wohnung schafft. Außerdem schützt er sie auch vor Gefahren z. B. durch Unfälle und damit deren zentrales Rechtsgut der Gesundheit. Etwaige geringfügige Belästigungen für andere Hausbewohner z. B. durch Hundegebell oder Aggressionshandlungen haben demgegenüber zurückzutreten, zumal Blindenhunde aufgrund ihrer intensiven Ausbildung und ihres Wesens kaum dahingehende Probleme erwarten lassen. Auch die eventuelle Verunreinigung von Gemeinschaftsanlagen durch Hundekot ist hinzunehmen und kann z. B. durch verstärkte Reinigungsmaßnahmen, deren Kosten gem. § 2 Ziff. 9, 10, 14 Satz 1 BetrKV auf die Mieter umgelegt werden können, aufgefangen werden. Überwiegen also die Interessen der sehbehinderten Person, hat der Vermieter unter Berücksichtigung seiner vertraglichen Fürsorgepflicht gem. § 242 BGB die Genehmigung zu erteilen. Eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes schließlich, etwa weil der Vermieter in der Vergangenheit anderen Mietern gegenüber die Hundehaltung verboten hat, lag ebenso wie die „Schaffung eines Präzedenzfalles“ (wenn in der Zukunft andere Mieter ebenfalls einen Hund anschaffen wollen) hier nicht vor, weil für die Erlaubnis gerade ein sachlicher Grund bestand und somit Willkür ausschied.

bb) Tierhaltung aus gesundheitlich-psychischen Gründen Die Gerichte hatten sich bisher öfters mit der Frage zu beschäftigen, ob eine Tierhaltung trotz ggf. entgegenstehender vertraglicher Vereinbarungen aus gesundheitlichen bzw. psychischen Gründen zulässig ist.219 So entschied z. B. das AG 217 Hierdurch wird nämlich der rechtlich unzutreffende Eindruck erweckt, daß sich der Mieter auf eine mündlich oder konkludent erteilte Erlaubnis nicht berufen kann, vgl. BGH NJW 1991, 387; OLG Hamm NJW 1992, 826; LG Mannheim ZMR 1992, 545 f.; LG Freiburg WuM 1997, 175. 218 Vgl. LG Mannheim ZMR 1992, 545, wonach das Interesse eines blinden Mieters an der Haltung eines Blindenhunds „existenznotwendig“ sein kann. 219 Vgl. in diesem Sinne in der Literatur z. B. Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 535 BGB Rn. 43; Blank / Börstinghaus, Miete, § 536 BGB Rn. 152; Blank, NZM 1998, 7 ff.; Horst, NZM 1998, 648; ders., Nachbarrecht, Rn. 1687; Kinne / Schach, § 535 BGB Rn. 37; SchmidtFutterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 470 (mit der Einschränkung, daß „keine sachlichen Erwägungen gegen die Anschaffung“ des Tieres sprechen). Wetekamp, Mietsachen, Kap. 3 Rn. 5, sieht als Grund für eine Erlaubniserteilungspflicht bzw. als besondere Bedürfnislage des Mieters schon die „Gefährteneigenschaft“ eines Hundes für alte Menschen an. Siehe für

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

Münster220 zugunsten eines aufgrund eines Unfalls querschnittgelähmten und auf einen Rollstuhl angewiesenen Sohnes der Mieterin, dessen psychischer Zustand sich dank der guten Beziehung zu zwei Hunden weitestgehend stabilisierte. Der Verlust der Hunde hätte, wie ein ärztliches Attest bestätigte, zu einer erheblichen psychischen Belastung sowie zur Gefahr einer allgemeinen Krankheitsverschlechterung geführt. Mit einer entsprechenden Begründung gestattete das AG Bonn221 der in die Wohnung aufgenommenen, psychisch erkrankten Tochter des Lebensgefährten der Mieterin die Haltung einer Katze. Ebenso darf nach den Urteilen des AG und LG Hamburg222 die Haltung eines kleinen Yorkshiremischlings nicht untersagt werden, wenn hierdurch eine Drogenentwöhnung begleitet wird, zumal im konkreten Fall von ihm keine Belästigungen ausgingen und die Mitmieter ausdrücklich keine Einwände gegen dessen Haltung geäußert hatten. Das LG Mannheim223 hat im Rahmen einer Interessenabwägung zugunsten einer Mieterin entschieden, die an einer schweren Depression litt und laut ärztlichem Attest ihren Hund aus therapeutischen Gründen benötigte. Ein Wohnungswechsel sei ihr nicht zuzumuten gewesen, weil die Anmietung einer preiswerten Wohnung, in der die Hundehaltung gestattet ist, „bei der derzeitigen Wohnungssituation nahezu unmöglich“ gewesen sei. Das LG Hamburg224 bejahte zwar in einem vergleichbaren Fall die grundsätzliche Rechtsmißbräuchlichkeit der Durchsetzung eines (vom Gericht als wirksam erachteten) Tierhaltungsverbots, sofern der Mieter aus gesundheitlich-psychischen Gründen darauf angewiesen sei; hieran fehle es aber, wenn das Halten eines Tieres nicht die einzige zumutbare Möglichkeit zur Überwindung einer depressiven Störung sei. Dieser Entscheidung ist nicht zuzustimmen: Es kommen meistens mehrere unterschiedlich belastende, teure oder lang dauernde Behandlungsmöglichkeiten in Frage (z. B. stationäre oder ambulante psychotherapeutische Therapien, Psychopharmaka, Umgebungswechsel), so daß mit dieser Begründung die Tierhaltung ohne Ansehung der Umstände immer verboten werden könnte. Vielmehr muß es für eine Erlaubnis bzw. für die Rechtsmißbräuchlichkeit einer Verbotsdurchsetzung ausreichen, daß die Tierhaltung für die Behandlung von wesentlicher Bedeutung ist225 oder andere wichtige Gründe (z. B. schonende Vorgehensweise, schwere Nebenwirkungen bei medikamentöser Therapie) für sie sprechen. Fraglich ist, ob sich an obigen Ergebnissen etwas ändern würde, wenn der Betroffene bereits vor Anmietung das Tier aus psychischen Gründen hielt und ein das Wohnungseigentumsrecht die Entscheidung des BayObLG NZM 2002, 26 f. sowie vorhergehend im ersten Rechtszug NZM 2001, 105. 220 AG Münster WuM 1992, 116 f. 221 AG Bonn WuM 1994, 323. Aus der Begründung geht hervor, daß sich als Voraussetzung des Katzenhaltungsanspruchs der Lebensgefährte und dessen Tochter berechtigterweise in der Wohnung aufhalten müssen (der Vermieter hatte diesbezüglich nichts vorgetragen). 222 AG und LG Hamburg WuM 1997, 674. 223 LG Mannheim ZMR 1992, 545 f. 224 LG Hamburg WuM 1996, 532. 225 Vgl. Blank / Börstinghaus, Miete, § 536 BGB Rn. 152; Blank, NZM 1998, 9.

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vertragliches Tierhaltungsverbot kannte. Mit dieser Konstellation gleichzustellen ist der Fall, daß der Mieter sich hinsichtlich eines etwaigen Tierhaltungsverbots hätte erkundigen können, dies aber pflichtwidrig unterlassen hat. Bei Kenntnis dieser Regelung hätte er sich evtl. nach einer anderen Wohnung umgetan, für die kein Tierhaltungsverbot gilt. Deshalb könnte man hier zu dem Schluß kommen, daß sich der Tierhalter dann grundsätzlich nicht auf die Unbilligkeit des Verbots berufen kann. Interessengerechter erscheint es allerdings, vorliegend die konkreten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen und z. B. auch zu beachten, ob die Wohnung speziellen Bedürfnissen der behinderten Person entsprach, keine vergleichbaren Wohnungen auf dem Markt zum Erwerbszeitpunkt vorhanden waren oder die Tierhaltung die anderen Bewohner nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Liegen solche Umstände vor, kann trotz Kenntnis oder Kennenmüssen des Tierhaltungsverbots ausnahmsweise aufgrund der Rücksichtnahmepflicht der Nachbarn das Halten eines Tieres aus gesundheitlich-psychischen Gründen nach Treu und Glauben durchgesetzt werden.226 Parallel hierzu ist die Rechtslage, wenn ein Mietbewerber ein mietvertragliches Tierhaltungsverbot kannte oder hätte kennen können: Auch hier kann ausnahmsweise die Fürsorgepflicht des Vermieters im Einzelfall dazu führen, daß die Tierhaltung dennoch nicht zu unterlassen ist.

cc) Unzulässigkeit der Tierhaltung durch behinderte Personen Wie gerade gesehen, überwiegen in der Regel die Interessen des behinderten Bewohners, so daß der Mieter eine Tierhaltung durchsetzen kann. Es sind allerdings auch Sachverhalte möglich, in denen für den Vermieter oder Nachbarn Beeinträchtigungen bestehen, die zu einer Unzulässigkeit der Tierhaltung führen können. Sollte es z. B. zu der Situation kommen, daß in einem Mehrparteienhaus durch die Tierhaltung einer behinderten Person zugleich eine gesundheitliche Gefährdung eines anderen behinderten Hausbewohners droht, z. B. aufgrund seiner Hunde- bzw. Katzenhaarallergie oder krankhaften Hundeangst, muß vorrangig nach Koexistenzlösungen im Einzelfall gesucht werden (z. B. weitestmögliche Vereinbarung von „Stundenplänen“ für das Verlassen der Wohnung oder vorherige Ankündigung des Verlassens; verstärkte Reinigungsmaßnahmen). Dabei darf a priori keines der beiden entgegenstehenden Interessen als überwiegend behandelt werden. Führen solche Lösungen nicht zu einer Konfliktentschärfung, ist nachrangig zu versuchen, eine Rangfolge der Dringlichkeit (also entweder Anschaffung / Beibehaltung eines Haustiers, oder aber Haustierfreiheit im Wohnhaus) bzw. der Erheblichkeit der Beeinträchtigung bei den betroffenen Parteien festzustellen. 226 Vgl. für das Wohnungseigentumsrecht BayObLG NZM 2001, 105, wonach im Einzelfall eine Verbotsdurchsetzung auch dann gegen Treu und Glauben verstoßen kann, wenn erforderliche Erkundigungen nicht eingezogen wurden und dies dem behinderten Hundehalter zum Vorwurf zu machen ist.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

Letzteres ist jedoch prinzipiell problematisch, weil eine Abwägung zwischen der Behinderungsschwere bzw. die Feststellung einer „Hierarchie“ zwischen und unterhalb der Arten von Behinderung, auch angesichts der subjektiven Komponente des konkreten Beeinträchtigungsgrades und der unterschiedlichen Auswirkungen der jeweiligen Behinderung im Alltag, oftmals praktisch kaum möglich ist. Deshalb bleibt für diesen Fall als ultima ratio nur noch der Weg, nach dem Prioritätsprinzip den Interessen derjenigen Person den Vorrang zu geben, die zuerst eine Wohnung im Haus bezogen hat bzw. deren Behinderung zuerst entstanden ist, sofern beide Parteien zunächst ohne Behinderung im Haus gelebt haben.

b) Lärmverursachung Häufiger Streitpunkt zwischen Mietvertragsparteien sowie unter Nachbarn ist die Frage, in welchem Maße Hausbewohner im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs in der eigenen Wohnung Lärm erzeugen dürfen bzw. Lärm aus anderen Wohnungen hinnehmen müssen. aa) Grundsätze Mit dem Gebrauch der Wohnung gehen automatisch zahlreiche Geräusche einher, die von anderen Hausbewohnern als Lärmimmissionen (d. h. von einer Lärmquelle auf einen Menschen einwirkende Lautwirkungen) wahrnehmbar sind: So können (Klein-)Kinder laut spielen oder weinen, Wohnungsnutzer zu unterschiedlichen Tagezeiten musizieren, feiern, Musik hören und fernsehen, heimwerken, die Wohnung säubern und Haushaltsgeräte benutzen, Besuch empfangen, Dusche und Bad gebrauchen, umherlaufen, streiten, oder Haustiere sich bemerkbar machen usw. Ob diese Geräusche als Lärm empfunden werden, hängt z. B. von der eigentlichen Lautstärke227, von der Tageszeit228, von Art und Dauer der Lautwirkungen, von ihrer Ton- und Impulshaltigkeit oder von ihrer subjektiven Bewertung durch den Hörer ab.229 Allerdings berechtigt nicht jedes Geräusch, das der Betroffene als lästig oder störend empfindet, zu Lärmschutzansprüchen; vielmehr ist hierzu eine 227 Siehe zur Ermittlung des Lärmpegels nach DIN- und VDI-Richtlinien z. B. Vogel, Rn. 499 ff. 228 So wird mittags von 13.00 Uhr bis 15.00 Uhr und abends ab 22.00 Uhr bis morgens um 06.00 Uhr eine „allgemeine Ruhezeit“ und sonntags ganztägig angenommen, vgl. die entsprechenden Bestimmungen in den Landesimmissionsschutzgesetzen sowie z. B. Blank / Börstinghaus, Miete, § 536 BGB Rn. 135, 137; Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 1052; SchmidtFutterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 293; Vogel, Rn. 508. 229 Vgl. BVerwG DVBl. 1990, 422; Blank / Börstinghaus, Miete, § 536 BGB Rn. 140; Börstinghaus, NZM 2004, 50; Horst, Nachbarrecht, Rn. 1698; Röthel, Jura 2000, 617; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536 BGB Rn. 88.

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Lärmbewertung im Einzelfall anzustellen, in deren Rahmen die bei Vertragsschluß für den Bewohner bereits erkennbaren Umstände230 wie z. B. die besondere Hellhörigkeit der Wohnräume und nicht zuletzt auch Individual- und Allgemeininteressen zu berücksichtigen sind. Schließlich spielt auch das gegenseitige Gebot der Rücksichtnahme bei der Interessenabwägung eine Rolle, das sich aus dem (auch für Mieter in einem Mehrparteienhaus anwendbaren) sog. „nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis“ ableitet. Hieraus ergibt sich, daß in die Einzelfallprüfung z. B. auch kooperations- und kompromißbereites Verhalten als Beitrag zum Rechtsfrieden und damit als gewichtiges Allgemeininteresse positiv eingehen kann.231 Im Verhältnis zwischen Wohnungsnachbarn ist Ansatzpunkt für die gerade genannten, grundrechtlich geschützten Interessen der ausfüllungsbedürftige unbestimmte Rechtsbegriff der „Wesentlichkeit“ der Immissionsbeeinträchtigung i. S. v. § 906 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB (analog). Abzustellen ist dabei nach ständiger Rechtsprechung und herrschender Literatur für die Person des Lärmbeeinträchtigten auf einen „verständigen Durchschnittsmenschen“, der im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung neben sämtlichen privaten Belangen auch Allgemeininteressen und gesetzliche Wertungen innerhalb der konkreten Begebenheiten, u. a. auch die sozialen Auswirkungen eines eventuellen Unterlassungsanspruchs, zu berücksichtigen hat und der von Mitmenschlichkeit und Toleranz geprägt ist.232 Eine Duldungspflicht kann außerdem ausnahmsweise aus dem Gesichtspunkt des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses angenommen werden, wenn ein über die gesetzliche Regelung hinausgehender billiger Ausgleich der widerstreitenden Interessen dringend geboten erscheint. Eine Lärmbewertung bzw. eine Abwägung der oben genannten Interessen ist außerdem im Verhältnis zwischen beeinträchtigtem Mieter und dessen Vermieter bei der Frage, ob die Lärmbeeinträchtigung einen erheblichen Umweltmangel der Wohnung (und damit eine Beeinträchtigung ihres vertragsgemäßen Gebrauchs) darstellt, über den unbestimmten Rechtsbegriff der „Erheblichkeit“ des Mangels i. S. v. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB vorzunehmen. Hierbei lassen sich prinzipiell auch die zur Konkretisierung der Wesentlichkeit i. S. v. § 906 Abs. 1 BGB festgestellten Grundsätze für die Bestimmung der Erheblichkeitsgrenze des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB heranziehen.233 Zu berücksichtigen sind aber zusätzlich die Besonderheiten der 230 Siehe hierzu näher z. B. Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 337; § 536 BGB Rn. 94. 231 Vgl. hierzu Vieweg / Röthel, NJW 1999, 974 f. 232 Vgl. BGHZ 120, 239 ff.; BGHZ 121, 248 ff.; BGH NJW 2001, 3119; OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 211; OLG Köln NJW 1998, 763 ff.; Jauernig / Jauernig, § 906 BGB Rn. 3 (kritisch gegenüber OLG Düsseldorf); MünchKomm / Säcker, § 906 BGB Rn. 34 f.; Vieweg, NJW 1993, 2572; ders. / Röthel, NJW 1999, 969 ff. Kritisch z. B. Staudinger / H. Roth, § 906 BGB Rn. 159, 163. 233 Hierfür spricht die Sinnverwandtheit der beiden Gesetzesbegriffe, siehe Röthel, Jura 2000, 621. Vgl. auch die durch den BGH im Rahmen des § 906 BGB beabsichtigte Harmoni-

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

konkreten Vertragsumstände, so daß auf das Empfinden eines verständigen Vertragspartners abzustellen ist. Darüber hinaus scheidet für eine Minderung derjenige Lärm aus, der bei Vertragsabschluß bereits bekannt war und bei der vereinbarten Miete ermäßigend berücksichtigt werden konnte.234 Auch kann gem. § 536 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB eine Minderung schon aufgrund § 536b BGB ausgeschlossen sein oder aber ein Mangel bereits deswegen bejaht werden, weil gem. § 536 Abs. 2 BGB die Ruhe der Wohnung vertraglich zugesichert wurde (und deswegen § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB schon nicht anwendbar ist). Schließlich findet auch im Verhältnis zwischen störendem Mieter und dessen Vermieter eine Interessenabwägung im obigen Sinne statt. Sie beeinflußt die Frage, ob die Lärmerzeugung noch innerhalb des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietwohnung liegt und damit noch ein hinzunehmendes sozialadäquates Verhalten besteht, oder ob bereits als „Störung des Hausfriedens“ ein vertragswidriger Gebrauch zu bejahen ist, der zu Unterlassungsansprüchen oder Kündigungsrechten des Vermieters gem. §§ 541 Abs. 1, 569 Abs. 2, 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB führt. Weil auch hier die Besonderheiten der konkreten Vertragsumstände zu berücksichtigen sind, ist ein Gleichlauf mit den Abwägungsergebnissen im Rahmen der Verhältnisse zwischen Nachbarn untereinander bzw. zwischen beeinträchtigtem Mieter und seinem Vermieter zwar regelmäßig gegeben, aber nicht zwingend.

bb) Lärmverursachung durch geistig / psychisch behinderte Menschen Im folgenden soll exemplarisch anhand dreier Urteile untersucht werden, wie Konflikte zwischen Wohnungsnachbarn aufgrund Lautäußerungen von geistig / psychisch behinderten Personen rechtlich zu behandeln sind. Die Urteile beziehen sich dabei durchwegs auf Streitfälle zwischen Eigentümern. Diese können jedoch für die hier interessierende Problematik zwischen Mietern ohne weiteres fruchtbar gemacht werden, weil sich die Abwehrmöglichkeiten und eventuellen Duldungspflichten von (Wohnungs-)Eigentümern und Mietern als Wohnungsbesitzer parallel gestalten.

sierung des Begriffs der „Wesentlichkeit“ i. S. v. § 906 BGB mit der „Erheblichkeit“ i. S. d. § 3 BImSchG, vgl. BGHZ 120, 239. Eine analoge Heranziehung des § 906 BGB verbietet sich jedoch bereits mangels Vorliegens einer Regelungslücke, zumal sich hier nicht fremde Dritte, sondern Vertragspartner gegenüber stehen, vgl. BayObLG NJW 1987, 1952; OLG München NJW-RR 1994, 654; Röthel, Jura 2000, 621; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536 BGB Rn. 10, 94; Staudinger / H. Roth, § 906 BGB Rn. 4. 234 Vgl. BayObLG NJW 1987, 1951; Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 1239; Röthel, Jura 2000, 621 u. dort Fn. 62 m. w. N.; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536 BGB Rn. 94.

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(1) Urteil des OLG Köln (NJW 1998, 763 ff.) Als erstes ist ein Urteil des OLG Köln235 zu untersuchen, das in der Öffentlichkeit großes Aufsehen erregte236, auch in der juristischen Literatur einige Beachtung gefunden hat und das die zur Duldungspflicht i. S. v. § 906 Abs. 1 BGB anzuwendenden Grundsätze anhand der Problematik von durch behinderte Menschen verursachten Immissionen zu prüfen hatte. Zurecht wies der Senat in seinem Urteil auf die objektive Geltungsdimension des Grundrechts aus Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG bzw. auf seine Ausstrahlungswirkung in das Privatrecht hin und rückte damit die spezifischen Belange behinderter Menschen in den Mittelpunkt. Dogmatischer Ansatzpunkt für ihre Berücksichtigung ist dabei das Kriterium der „Wesentlichkeit“ der Beeinträchtigung i. S. v. § 906 Abs. 1 BGB (analog für Wohnungsmieter). Ebenso wie z. B. gegenüber Lärm durch spielende Kinder oder unter Naturschutz stehende Tiere, auf die im (Allgemein-)Interesse einer kinderfreundlichen Umgebung bzw. des Naturschutzes besondere Rücksicht zu nehmen ist, muß der verständige Durchschnittsmensch gegenüber behinderten Menschen besondere Toleranz ausüben. Wie sich jedoch die erhöhte Toleranzbereitschaft gegenüber behinderten Menschen in concreto ausdrückt, ließ das Gericht bedauerlicherweise offen und verwies pauschal auf den selbstverständlichen und in seiner Allgemeinheit kaum angreifbaren Grundsatz, daß die Grenze des Toleranzgebots dort ende, wo die Unzumutbarkeit beginne. Wünschenswert wäre hier eine inhaltliche Konkretisierung des für den vorliegenden Fall erhöhten Toleranzgebots gewesen, die man nach Caspar237 in quantitativer und qualitativer Hinsicht sehen könnte: Einerseits sind Anwohnern eines Grundstücks, das an eine Wohnanlage für behinderte Menschen angrenzt, auch im Rahmen der allgemeinen Sozialpflichtigkeit des Eigentums, höhere Belastungen zuzumuten als anderen Grundstückseigentümern; insoweit ist also die Wesentlichkeitsgrenze des § 906 Abs. 1 BGB herabzusetzen. Andererseits stehen von geistig behinderten Personen ausgehende Laute, die als bestimmte Form der Kommunikation einem menschlichen Grundbedürfnis entsprechen, nicht 235 OLG Köln, Urteil v. 08. 01. 1998 – Az. 7 U 83 / 96. Der Beklagte, der Landschaftsverband Rheinland, war Eigentümer eines Hauses einschließlich Gartens, in dem er eine Wohngruppe von sieben geistig schwer behinderten Menschen eingerichtet hatte. Der Kläger, Eigentümer des unmittelbar angrenzenden Grundstücks, sah sich durch den von den behinderten Nachbarn v. a. in den Sommermonaten im Garten durch Schreie, Stöhnen, Kreischen und andere unartikulierte Laute verursachten Lärm in der Nutzung seines Grundstücks, vor allem seines Gartens, unzumutbar beschnitten und verlangte die Unterlassung derartiger Störungen. Das Gericht hatte den Beklagten gem. § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB dazu verurteilt, in der Jahreszeit zwischen 1. April und 31. Oktober zu zeitlich festgelegten Ruhezeiten durch geeignete Maßnahmen zu verhindern, daß von den behinderten Personen Lärmeinwirkungen der genannten Art auf das Grundstück des Klägers dringen. 236 Vgl. hierzu z. B. Dietrich, ArbuR 1998, 290; Klose, NZM 1998, 652 u. dort Fn. 2; Kraus, br 1998, 55 f.; Wassermann, NJW 1998, 730. 237 Caspar, EuGRZ 2000, 143; im Ergebnis ebenso Lachwitz, NJW 1998, 882.

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anderen Lärmquellen gleich; vielmehr folgt aus der gesteigerten Pflicht zur nachbarlichen Toleranzbereitschaft, daß aus deren Art nicht auf ihre Unzumutbarkeit geschlossen werden darf. Das OLG Köln stellte aber stattdessen einseitig aus der Perspektive des Klägers auf die Lästigkeit der Kommunikationsversuche ab, die sich nicht aus deren Lautstärke oder deren Dauer, sondern offenbar nur aus der Ungewohntheit der Laute sowie ihrer Unverständlichkeit für den nichtbehinderten Durchschnittsmenschen ableitet; dies ist bereits deshalb zu kritisieren, weil ein Nachbar unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt verlangen kann, daß er aus den zu vernehmenden Geräuschen einen Informationsgehalt entnehmen kann.238 Zudem ging hier der Senat von einem bedenklichen Argumentationsmuster aus: Je fremdartiger und ungewohnter die Lautäußerungen seien, desto unzumutbarer seien sie für das nachbarliche Ohr – offensichtlich wurde also alles Fremde oder Ungewohnte zunächst einmal als störend und lästig empfunden.239 Dem Kriterium der Ungewohntheit haftet aber ersichtlich ein diskriminierendes Element an. Konsequenterweise müßten z. B. Unterhaltungen in ausländischer Sprache oder in einem fremden Dialekt ebenfalls als potentiell unzumutbar betrachtet werden. Die Laute der Heimbewohner stellen darüber hinaus durchaus eine Form (behindertenspezifischer) Kommunikation dar, mit der die Betroffenen ihre Gedanken und Gefühle differenziert zum Ausdruck bringen.240 Das Gericht knüpfte also mit der Lästigkeit der Laute an ein behinderungsspezifisches Merkmal an, benachteiligte damit in unzulässiger Weise die behinderten Nachbarn gerade wegen ihrer Behinderung und verstieß so selbst gegen das von ihm in Bezug genommene Diskriminierungsverbot des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG, an das es gem. Art. 1 Abs. 3 GG gebunden ist: Die aus der Ausstrahlungswirkung des Grundrechts folgende erhöhte Toleranzbereitschaft schließt ein Abstellen auf die den behinderten Nachbarn wesensmäßige Äußerungsform als Störungsquelle aus.241 238 Vgl. Klose, NZM 1998, 653. Das OLG Celle in NJW-RR 1989, 783 hat so z. B. das Flügelklatschen und Gurren von Tauben gerade deshalb nicht als wesentliche Beeinträchtigung angesehen, weil hierdurch kein nennenswerter Informationswert zu Tage trete, so daß in einem normal toleranten Nachbarschaftsverhältnis diese Laute nicht als nennenswert störend empfunden werden können. A.A. Schneider, MDR 1998, 279, der zwischen „fröhlichem Lachen“ und „unartikuliertem Geschrei“ differenzieren will. 239 Vgl. Dietrich, ArbuR 1998, 290; ihm folgend Caspar, EuGRZ 2000, 143 und dort Rn. 60. 240 Vgl. Dietrich, ArbuR 1998, 290; Straßmair, S. 266: Insofern ist zusätzlich auch das Grundrecht der behinderten Bewohner auf Kommunikation bzw. auf Verbreitung ihrer Meinung aus Art. 5 Abs. 1 GG tangiert. 241 Ebenso Caspar, EuGRZ 2000, 143 („bloßes Lippenbekenntnis“); Castendiek / Hoffmann, Rn. 19 ff.; Dietrich, ArbuR 1998, 290 f.; Horst, DWW 2001, 54; Klose, NZM 1998, 653 f.; Lachwitz, NJW 1998, 881 ff.; Neuner, NJW 2000, 1833 („offensichtlich diskriminierend“); Straßmair, S. 266. A.A. Röthel, Jura 2000, 619; Schneider, MDR 1998, 278 f. (der von „erzwungenen Integrationsversuchen“ spricht und im Ergebnis eine Ghettoisierung von Behindertenwohngruppen befürwortet); Wassermann, NJW 1998, 730 f.

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(2) Urteil des OLG Karlsruhe (DWW 2000, 199 ff.) Die vom OLG Karlsruhe242 getroffene Entscheidung setzt sich u. a. mit der Frage der Verhältnismäßigkeit von rechtlichen Reaktionsmöglichkeiten auf Eigentumsstörungen sowie mit dem etwaigen Vorliegen von Ausgleichsansprüchen auseinander. Das Gericht rekurrierte zunächst auf die vom OLG Köln genannten zustimmungswürdigen Grundsätze zur Ausstrahlungswirkung des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG im Rahmen der „Wesentlichkeit“ i. S. v. § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB, ohne daß sie indessen entscheidungserheblich wurden. Dies liegt an dem Umstand, daß die Kläger in der mündlichen Berufungsverhandlung ausdrücklich nur die vollständige Unterlassung der Wohnnutzung durch den Beklagten beantragt hatten und nicht ggf. hilfsweise die Unterbindung einzelner störender Handlungen. So aber verwies das OLG Karlsruhe auf den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und stellte fest, daß der geltend gemachte Anspruch als Eingriff in das grundgesetzlich geschützte Recht der Beklagten, das in ihrem Eigentum stehende Grundstück selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, – wenn überhaupt – nur als letztes Mittel in Betracht gekommen wäre. Weil jedoch als milderes Mittel die medizinische Behandlung der Krankheitssymptome des Beklagten möglich war, wurde die Klage abgewiesen. Die Lösung des Gerichts über den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz auf der Rechtsfolgenseite erscheint vorliegend allerdings fraglich, weil hierfür prinzipiell bei Unterlassungsansprüchen gem. § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB kein Raum besteht: Der Klageantrag bzw. der Urteilstenor darf nämlich, sofern nicht nur eine bestimmte Maßnahme die Beseitigung gewährleistet, lediglich die zu unterlassende Beeinträchtigung bezeichnen, nicht jedoch die konkreten Maßnahmen, durch welche die Unterlassung zu bewirken ist; letzteres obliegt der Entscheidung des Störers.243 242 OLG Karlsruhe, Urteil vom 09. 06. 2000 – Az. 14 U 19 / 99. Die Parteien bewohnten zwei unmittelbar aneinander gebaute Reihenhäuser. Der Beklagte zu 1.), der mit seiner Schwester in einem der beiden Reihenhäuser wohnte, litt an einer chronischen affektiven Psychose mit Neigungen zu Affekthandlungen mit Triebdurchbrüchen auf dem Boden einer depressiven Persönlichkeitsstörung mit ausgeprägtem Strukturdefizit und psychotischem Verarbeitungsmodus und stand unter Betreuung (Aufgabenkreis des Betreuers: Vermögenssorge, Aufenthaltsbestimmung und Gesundheitsfürsorge). Die benachbarten Kläger behaupteten, der psychisch behinderte Beklagte terrorisiere die Nachbarschaft und lärme tagsüber und nachts, indem er Gegenstände herumwerfe, schreie, Selbstgespräche führe, Klopfgeräusche verursache und das Radio laut laufen lasse. Außerdem spreche er teilweise wirres Zeug, schimpfe unflätig und habe auch schon gedroht, die Häuser in der Nachbarschaft anzuzünden. Die Kläger beantragten, daß der Beklagte zu 1.) die Nutzung des Hauses unterläßt bzw., daß die Beklagte zu 2.) als Miteigentümerin hierfür sorgt; sein Auszug sei die einzige Möglichkeit, die Kläger vor weiteren Störungen zu schützen, weil er aufgrund seines Gesundheitszustands nicht in der Lage sei, einer Unterlassungsverpflichtung nachzukommen. Im Falle einer etwaigen Duldungspflicht stünde ihnen jedenfalls hilfsweise ein Entschädigungsanspruch zu. Das Gericht wies die Klage ab. 243 Vgl. BGH NJW 1983, 751; Bamberger / H. Roth / Fritsche, § 1004 BGB Rn. 94; Jauernig / Jauernig, § 1004 BGB Rn. 12; Palandt / Bassenge, § 1004 BGB Rn. 51. Nach einer

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Hiervon zu unterscheiden ist dagegen die Konstellation, in der bei Pflichtverletzungen eines Schuldners der Gläubiger selbst zwischen verschiedenen Reaktionen bzw. Ansprüchen wählen und dabei u. U. verpflichtet sein kann, die mildere Maßnahme geltend zu machen.244 Vorliegend beschrieben die Kläger nun mit der beantragten Unterlassung der Hausnutzung in Wirklichkeit nicht eine konkrete Beeinträchtigung, sondern eine konkrete Abhilfemöglichkeit hierfür, obwohl eine Störungsbeseitigung (wie bereits ausgeführt) auch anderweitig in Frage gekommen wäre. Reagieren die Kläger aber auch auf den in dieser Situation erforderlichen richterlichen Hinweis gem. § 139 Abs. 1 ZPO nicht und erklären vielmehr wie hier ausdrücklich, daß ihr Klageziel nicht auf die Unterlassung einzelner störender Handlungen, sondern nur auf vollumfängliche Verurteilung geht, bleibt für das Gericht auch kein Raum mehr für eine Auslegung hinsichtlich eines (ggf. stillschweigenden) dahingehenden Hilfsantrags245, so daß es schon deswegen die Klage gegenüber beiden Beklagten in vollem Umfang als unbegründet abweisen muß. Eines Rekurses auf den (in der Sache auch nicht anwendbaren) Verhältnismäßigkeitsgrundsatz hätte es demnach nicht bedurft. Richtigerweise ist der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz und hier insbesondere die Frage der Zumutbarkeit von Beeinträchtigungen bei der Ermittlung der „Wesentlichkeit“ im Rahmen des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verorten, wo eine Abwägung sämtlicher privater und öffentlicher Belange stattzufinden hat und aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit insbesondere die Pflicht zu maßvoller Freiheitsausübung und gegenseitiger Rücksichtnahme folgt. Hätten die Kläger also in ihrem Antrag die einzelnen beeinträchtigenden Handlungen benannt und (zumindest hilfsweise) deren Unterlassung verlangt, wäre das Gericht gezwungen gewesen, auf den konkreten Fall oben genannte Grundsätze zur Verhältnismäßigkeit sowie zur Ausstrahlungswirkung des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG anzuwenden. Hierzu läßt sich ohne Feststellung der genauen Umstände hinsichtlich Art, Dauer, Zeitpunkt und Lautstärke der Beeinträchtigungen nicht abschließend beurteilen, ob ein gegen den Beklagten gerichteter und ggf. vom Betreuer durch Einleitung notwendiger Maßnahmen umzusetzender Unterlassungsanspruch tatsächlich gegeben wäre. Hinsichtlich der Duldungspflicht von Beeinträchtigungen für Grundstücks- und Wohnungsnachbarn, die durch behinderte Menschen verursacht aktuellen Entscheidung des BGH in NZM 2004, 312 ist von diesem Grundsatz allerdings dann eine Ausnahme zu machen, wenn Alternativmaßnahmen zwar vorhanden sind, jedoch „vernünftigerweise nicht ernsthaft in Betracht gezogen“ werden könnten. 244 Vgl. die vom OLG Karlsruhe in seinem Urteil zitierte Fundstelle in Palandt / Heinrichs, § 242 BGB Rn. 54, die als Beispiel Dauerschuldverhältnisse bzw. sonstige enge Verbindungen zwischen den Parteien im Auge hat, sowie die dort angeführte Entscheidung des BayObLG in NJW-RR 1990, 332 f., wo ein Wohnungseigentümer die Zurückversetzung von Garagen gemäß Aufteilungsplan wegen unzumutbaren Aufwands nach Treu und Glauben nicht geltend machen konnte und auf einen evtl. Ausgleichsanspruch verwiesen wurde. 245 Vgl. Baumbach / Lauterbach / Hartmann, § 308 ZPO Rn. 7; Musielak / Musielak, § 308 ZPO Rn. 6.

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werden, bietet sich jedoch prinzipiell eine dreiteilige Abstufung an, an der man sich – notwendigerweise bei Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalls – orientieren kann: Liegen für die psychische / geistige Behinderung typische sowie für den Maßstab nichtbehinderter Dritter ungewöhnliche und ungewohnte Handlungen (wie etwa vorliegend durch den Beklagten das Führen von Selbstgesprächen, unflätiges Schimpfen, wirre Äußerungen oder Herumwerfen von Gegenständen auf dem eigenen Grundstück bzw. im eigenen Haus) vor, die nur gelegentlich und für kürzere Zeit vorkommen, ist – parallel zu dem vom OLG Köln entschiedenen Sachverhalt – aufgrund des erhöhten Toleranzgebots gegenüber behinderten Menschen eine Wesentlichkeit i. S. v. § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB abzulehnen bzw. eine Duldungspflicht für ihre Nachbarn anzunehmen. Gleiches gilt, wenn die Laute außerhalb der Ruhezeiten liegen und eine Lautstärke erreichen, die die von § 906 Abs. 1 Satz 2, 3 BGB erfaßten Grenzwerte nur geringfügig übertreffen. Schwieriger liegt der Fall, wenn sich die Beeinträchtigungen häufig wiederholen und / oder länger andauern oder aber in den Ruhezeiten erfolgen: Hier wird es ganz auf die Umstände des Einzelfalls ankommen, d. h. beispielsweise auf die konkrete Lautstärke und Dauer oder die Behandlungsfähigkeit einer der Behinderung zugrundeliegenden Krankheit bzw. das Entfallen der Beeinträchtigungen in absehbarer Zeit246, etwa durch baldigen Umzug. Ebenso ist zu würdigen, ob auf Seiten des behinderten Störers zumutbare Maßnahmen zur Lärmverhinderung oder zumindest -verringerung überhaupt möglich sind.247 Eine Unterlassungsverpflichtung, wie auch das OLG Karlsruhe feststellt, kann im Extremfall nämlich dazu führen, daß der Verpflichtete gänzlich auf eine Wohnnutzung verzichten müßte; hierdurch würde in sein grundgesetzlich geschütztes Recht aus Art. 14 Abs. 1 GG in erheblicher Weise eingegriffen werden. Zu berücksichtigen sind aber in gleicher Weise auch die speziellen Umstände auf Seiten des beeinträchtigten Nachbarn wie z. B. dessen gesundheitliche Situation, Belastungsfähigkeit, ruhebedürftiges Alter oder berufliche Angewiesenheit auf einen ungestörten Heimarbeitsplatz. Eine Rolle kann auch spielen, ob der Beeinträchtigte selbst ohne weiteres Maßnahmen zur Lärmverhinderung / -verringerung treffen könnte. Das Allgemeininteresse an einer behindertenfreundlichen Umgebung bzw. die Pflicht zur besonderen Rücksichtnahme gegenüber behinderten Menschen kann hier als Ausprägung des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses ausnahmsweise im Einzelfall ein Hinausgehen über die gesetzlichen Regelungen des Nachbarrechts erfordern und damit zu einer Duldungspflicht für die beeinträchtigten Personen führen, obwohl an sich aufgrund einer gegebenen wesentlichen Beeinträchtigung i. S. v. § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Abwehranspruch anzunehmen wäre. 246 Vgl. OLG München DWW 1998, 212, wonach unter Heranziehung der Grundsätze des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses zu berücksichtigen ist, wenn der Störer bereits Maßnahmen ergriffen hat, die in absehbarer Zeit zu einer Beseitigung der Störung führen. 247 Ggf. sind die Kosten hierfür von den Rehabilitationsträgern gem. § 55 Abs. 1, Abs. 2 Ziff. 5 SGB IX als „Hilfen bei der Erhaltung einer Wohnung“ zu tragen.

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Wesentlich i. S. v. § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB und auch nicht infolge der Grundsätze über das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis bzw. der Pflicht zur besonderen Rücksichtnahme gegenüber behinderten Menschen hinzunehmen sind schließlich solche Lautäußerungen, die die Grenzwerte i. S. v. § 906 Abs. 1 Satz 2, 3 BGB deutlich übersteigen und / oder die Gesundheit des Nachbarn erheblich gefährden bzw. in der Vergangenheit bereits verletzt haben. Letzteres wäre insbesondere anzunehmen, wenn v. a. die Nachtruhe nachdrücklich, ständig oder lang andauernd gestört wird und deshalb z. B. pathologische Schlafstörungen samt Folgebeeinträchtigungen oder psychische Beschwerden auftreten oder drohen. In diesen Fällen kann die Behinderung des Störers als Ursache nichts daran ändern, daß dem Schutz des beeinträchtigten und überragenden Rechtsguts „Gesundheit“ der Nachbarn Vorrang zu gewähren ist. Eine unterschiedliche Behandlung gegenüber nichtbehinderten Störern, gegen die ein Unterlassungsanspruch bei Verursachung gleicher Lärmbeeinträchtigungen ohne weiteres begründet ist, wäre hier nicht gerechtfertigt. Allerdings besteht grundsätzlich zugunsten der behinderten Person die Möglichkeit, durch lärmmindernde Schritte (z. B. Isoliermaßnahmen, Schlafzimmerverlegung etc.) einen Zustand zu erreichen, der zwar evtl. nicht zu einer vollständigen Störungsfreiheit, aber dennoch zu einer deutlichen Abnahme der Belästigung und damit zur Duldungspflicht für die beeinträchtigten Nachbarn führt (vgl. die Ausführungen zu den beiden vorherigen Stufen). (3) Urteil des AG Bad Schwalbach (RdLH 1998, 80 f.) Schließlich ist ein Urteil des AG Schwalbach 248 näher zu betrachten, das über die folgende Konstellation im Rahmen eines Antrags auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung zu entscheiden hatte und dabei auf die Grundsätze des sog. nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses abstellte: Die Parteien bewohnen zwei direkt aneinander gebaute Reihenhäuser. Die Tochter der Verfügungsbeklagten ist von Geburt an spastisch gelähmt, benötigt in allen Belangen des täglichen Lebens Hilfe, kann nicht sprechen und nur unartikulierte Laute von sich geben. Die Verfügungskläger, deren Schlafzimmer an dem der behinderten Tochter angrenzt, behaupten, ein störungsfreies Wohnen in ihrem eigenen Haus sei aufgrund der in unregelmäßigen Abständen erfolgenden sog. „Preßschreie“ (kurz zu großer Lautstärke ansteigende Schreie, die dann wieder abebben) und des Wimmerns des behinderten Kindes nicht mehr möglich; aufgrund der nächtlichen Ruhestörung seien die Blutdruckwerte der schwerbehinderten Verfügungsklägerin in gesundheitsbedrohlicher Weise angestiegen, weshalb eine Eilbedürftigkeit und damit das einstweilige Verfügungsverfahren angezeigt sei.249 Sie AG Schwalbach, Urteil vom 23. 10. 1997 – Az. 3 C 1002 / 97. In der Berufungsinstanz hat das LG Wiesbaden mit Beschluß vom 24. 04. 1998 – Az. 9 S 1 / 98 die Kosten des Verfahrens den Verfügungsklägern auferlegt, nachdem der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt wurde. Nach Ansicht der Kammer wäre die Berufung voraussichtlich ohne Erfolg geblieben, weil es an dem erforderlichen Verfügungs248 249

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beantragen, den Verfügungsbeklagten eine Ruhestörung für das Haus ihrer Nachbarn durch Schreie ihres Kindes innerhalb der üblichen Ruhezeiten von 13 bis 15 Uhr und von 21 bis 07 Uhr zu verbieten. Die Verfügungsbeklagten tragen vor, sie hätten bereits Lärmdämmungsmaßnahmen in ihrem Haus vorgenommen, um eine Geräuschbelästigung ihrer Nachbarn zu verhindern. Im übrigen ließen sich Lautäußerungen ihrer Tochter von außen nicht beeinflussen, insbesondere nicht umgehend durch sofortige Zuwendung etc. stoppen. Ein Unterbringen der Tochter im Souterrain des Hauses sei nicht möglich, weil sie ansonsten jeden Tag die Treppen herauf- und heruntergetragen werden müßte. Außerdem ergebe sich eine Duldungspflicht bereits aus der neunjährigen Dauer der Nachbarschaft, während der keine Störungen festgestellt worden seien. Das Gericht wies den Antrag mangels Verfügungsanspruchs zurück. Es könne dahingestellt bleiben, in welchem Umfang und in welcher Lautstärke die Tochter der Verfügungsbeklagten Laute von sich gebe, weil eine Duldungspflicht gem. § 1004 Abs. 2 BGB bestünde. Dies ergebe sich vorliegend aus dem aufgrund der neunjährigen Nachbarschaft anwendbaren sog. nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis als Ausprägung des Grundsatzes von Treu und Glauben gem. § 242 BGB. Die daraus entspringende Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme und die Würdigung der widerstreitenden Interessen der Nachbarn könnten im Einzelfall ein Hinausgehen über die gesetzlichen Regelungen des Nachbarrechts erfordern. Sie führten vorliegend zu dem Ergebnis, daß auch dann eine Duldungsverpflichtung gegeben sei, wenn die Lautäußerungen in das Haus der Verfügungskläger dringen würden, weil außer den durch die Verfügungsbeklagten ergriffenen Schritten keine weiteren, für sie zumutbaren Maßnahmen mehr ersichtlich seien, um die Lautäußerungen zu verhindern. Der gerade genannte Fall könnte sich ohne weiteres auch zwischen zwei Mietparteien eines Mehrparteienwohnhauses ereignen. Das Gericht steuerte hier für die rechtliche Lösung des Konflikts sofort auf die Grundsätze des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses zu. Weil sich aber deren Anwendung nur auf Ausnahmefälle beschränkt, hätte es zuerst prüfen müssen, ob sich die Rechte und Pflichten der Parteien nicht schon aus den gesetzlichen Bestimmungen des Nachbarrechts, insbesondere aus §§ 1004 Abs. 1 Satz 2, 906 Abs. 1 Satz 1 BGB, ergeben hätten. Hier ist zunächst an einen Vergleich mit dem gelegentlichen nächtlichen Weinen und Geschrei von Klein(st)kindern denken, das – sofern die Eltern sie nicht einfach lange Zeit weiterschreien lassen oder das Geschrei nicht durch unvernünftige „Erziehungs“-Maßnahmen hervorgerufen wird – als unvermeidliche Folge kindlicher Entwicklung und somit als sozialadäquat zu betrachten ist, und daraus eine Duldungspflicht folgern. Im Unterschied zu nichtbehinderten Klein(st)kindern, bei denen sich das Weinen und Schreien gemeinhin nur über wenige Monate erstreckt und die meist relativ schnell zu beruhigen sind, treten die nächtlichen Schreie bei der Tochter der Beklagten aber über einen längeren Zeitraum hinweg auf, ohne daß grund fehlte. Es sei nämlich anzunehmen, daß es schon seit Jahren zu den jetzt beanstandeten Störungen gekommen ist. 12 Decker

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eine Änderung ersichtlich wäre. Die Kläger stellen auch nicht auf die Ungewöhnlichkeit der sog. Preßschreie ab, welche dann hinzunehmen wären, wenn man ihren störenden Charakter ausschließlich ihrer besonderen Prägung als behinderungstypische Äußerungsart entnehmen wollte. Vielmehr erreichen die Schreie eine nicht unerhebliche Lautstärke, erfolgen vor allem nachts und fallen damit in die prinzipiell einzuhaltenden Ruhezeiten. Schwer ins Gewicht fällt auch der Fakt, daß durch die nächtlichen Ruhestörungen auf Seiten der Klägerin bereits eine Gesundheitsbeeinträchtigung droht. Diese Umstände führen zur Wesentlichkeit der Lärmimmissionen i. S. v. § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB, so daß die Verfügungskläger auf den ersten Blick gem. § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB von den Eltern als Eigentümern des Nachbargrundstücks und damit als Zustandsstörern die Unterlassung der Beeinträchtigung verlangen könnten. Zu berücksichtigen ist aber weiterhin, daß die Verfügungsbeklagten bereits alle zumutbaren Maßnahmen ergriffen haben, um die Lauteinwirkung auf das Nachbarhaus zu vermeiden oder zumindest einzuschränken. Müßten die Eltern des behinderten Kinds dennoch einer Unterlassungsverpflichtung Folge leisten, bliebe ihnen daher vermutlich nichts anderes mehr übrig, als (sofern zum Transport der Tochter überhaupt geeignet und technisch möglich) einen kostenintensiven Aufzug bzw. Treppenlift zum Souterrain einzubauen, auszuziehen oder aber ihre Tochter in eine Pflegeeinrichtung zu geben. Die letzteren beiden Alternativen würden jedoch entweder erheblich in die Eigentumsfreiheit der Beklagten gem. Art. 14 Abs. 1 GG eingreifen oder den Schutz der Familie gem. Art. 6 Abs. 1 GG bzw. den Schutz vor Trennung der Kinder von den Erziehungsberechtigten gem. Art. 6 Abs. 3 GG tangieren. Zudem würde einer solchen Lösung auch das in Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG zum Ausdruck kommende gesellschaftliche Anliegen der Schaffung einer behindertenfreundlichen Umgebung entgegenstehen. Eine Unterlassung ist demnach zwar theoretisch realisierbar und damit nicht subjektiv unmöglich, aber wegen der – sich nicht zuletzt aus dem Widerspruch zu den gerade genannten grundrechtlichen Wertungen ergebenden – Unzumutbarkeit der hierfür notwendigen Schritte doch faktisch unmöglich. Diese beiden Fälle sind jedoch, wie § 275 Abs. 3 BGB zeigt, rechtlich grundsätzlich gleich zu behandeln. Besteht aber Unvermögen zur Unterlassung, ist ein Anspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB abzulehnen, da auch von einem Störer eine unmögliche Leistung nicht verlangt werden kann.250 Ist ein primärer Unterlassungsanspruch bereits wegen Unvermögens zur Unterlassung zu verneinen, scheitert grundsätzlich auch der an seine Stelle tretende nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch, weil als Voraussetzung hierfür die Beklagten an sich einem Abwehranspruch ausgesetzt sein müßten.251 Dies ist für sich allein genommen auch kein unerträgliches Ergebnis, da das Eigentum bzw. bei 250 Vgl. OLG Düsseldorf NJW 1986, 2512 (Eltern für nicht verhinderbare Störungen ihrer Kinder); OLG Bamberg NZM 1999, 1005; MünchKomm / Medicus, § 1004 BGB Rn. 47; Palandt / Bassenge, § 1004 BGB Rn. 43. 251 Siehe BGH NJW 1993, 1855 f.; OLG Bamberg NZM 1999, 1005.

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Wohnungsbesitzern der berechtigte Besitz an einem Grundstück noch keine Garantenstellung seines Eigentümers bzw. Besitzers gegenüber den Nachbarn dafür begründet, daß von seinem Grundstück keine ihnen nachteiligen Wirkungen ausgehen.252 Um aber im Einzelfall dennoch die Interessen des beeinträchtigten Nachbarn angemessen zu berücksichtigen, könnte man andenken, das Tatbestandsmerkmal des „besonderen rechtlichen Grundes“ für einen Ausgleichsanspruch auch dann zu bejahen, wenn ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB allein aus dem Grund scheitert, daß die notwendigen Konsequenzen aus der Befolgung des Unterlassungsgebots unzumutbar wären. Immerhin besteht dann wie bei der Bejahung eines besonderen rechtlichen Grundes aus dem Aspekt des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses eine wesentliche Beeinträchtigung i. S. v. § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB, und in beiden Fällen ergibt sich die Duldungspflicht aufgrund derselben Wertungsgesichtspunkte, so daß auch eine gleiche rechtliche Behandlung nahe liegt.

c) Berufliche Mitbenutzung des Wohnraums Wie die Bezeichnung schon deutlich macht, dient vermieteter Wohnraum grundsätzlich dem Wohnen und nicht der freiberuflichen oder gewerblichen Nutzung. Gleichwohl kann es dem Mieter unter Umständen gestattet sein, in seiner Wohnung einer beruflichen Tätigkeit nachzugehen. Insbesondere behinderte Mieter können dabei ein Interesse haben, ihren Beruf (vollständig oder zumindest teilweise bzw. zeitweilig) in der Wohnung auszuüben.

aa) Grundsätze Die Wohnung kann dann zulässigerweise für Berufszwecke mitbenutzt werden, wenn diese Nutzung noch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu zählen ist. Daher ist sie erlaubt, sofern dem Mieter eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung vertraglich gestattet wurde. Aber auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung bedarf es keiner Zustimmung des Vermieters, wenn das Gepräge des Mietverhältnisses als Wohnraummietverhältnis und sein Zweck bestehen bleiben.253 Dies ist z. B. anzunehmen, falls lediglich ein untergeordneter Teil der Wohnung zu Tätigkeiten genutzt wird, die üblicherweise in einem häuslichen Arbeitszimmer verrichtet werden (etwa normale Büroarbeiten mit Benutzung eines 252 Vgl. OLG Bamberg NZM 1999, 1005: Hätte der Gesetzgeber die Haftung eines Grundstückseigentümers derart weit ausdehnen wollen, hätte er nicht dessen Haftung in den Vorschriften des Nachbarrechts so eingegrenzt; eine Haftung für alle einer anderen Person entstandenen Nachteile, nur weil deren Ursache in seiner Risikosphäre liegt, sei erst recht nicht normiert. Ebenso MünchKomm / Medicus, § 1004 BGB Rn. 38. 253 Vgl. z. B. Hannemann / Wiegner / Schulze, § 20 Rn. 29; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 240.

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Faxgeräts oder eines Computers).254 Grundsätzlich ist eine berufliche Tätigkeit vom Vermieter zu dulden, solange er oder andere Hausbewohner dadurch nicht unzumutbar gestört werden und die Wohnung nicht, etwa durch erhöhte Beanspruchung und Abnutzung, gefährdet wird.255 Weil eine solche Nutzung vom Wohngebrauch mit umfaßt wird, ist auch keine höhere Miete zu zahlen.256 Eine Überschreitung des zulässigen Maßes kann dagegen regelmäßig bei erheblichem Publikumsverkehr, der Beschäftigung von mehreren Arbeitnehmern oder der Verwendung lärmstörender Maschinen angenommen werden.257 In diesen Fällen ist die vom Mieter gewünschte berufliche Nutzung zustimmungspflichtig. Die Erteilung der Zustimmung steht dabei prinzipiell im freien Ermessen des Vermieters, so daß er sie auch von einer Änderung der Vertragsbedingungen, insbesondere von einem sich an dem üblichen Gewerbemietniveau orientierenden Mietzuschlag, abhängig machen kann.258 Schließlich ist anzumerken, daß in manchen Gemeinden eine gewerbliche oder freiberufliche Mitbenutzung von Wohnraum – unabhängig von der Frage der Erlaubnispflichtigkeit durch den Vermieter – ggf. als Zweckentfremdung im Sinne der von den Landesregierungen erlassenen „Verordnungen über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum“ einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung bedarf.259 254 Siehe LG Hamburg WuM 1992, 241 (Nutzung des Telefons in der Wohnung zu geschäftlichen Zwecken und Angabe der Wohnanschrift als Betriebsanschrift unschädlich); LG Stuttgart WuM 1992, 250; AG Köln WuM 1991, 577; AG Regensburg WuM 1991, 678; Blank / Börstinghaus, Miete, § 536 BGB Rn. 160; Gramlich, § 535 BGB Rn. 7; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 240; Vogel, Rn. 669 f. Zulässig wären also nebenberufliche Tätigkeiten z. B. als Schriftsteller, Fachautor, Maler, Übersetzer, Gutachter oder das begrenzte Abhalten von Nachhilfestunden, vgl. Kinne / Schach, § 541 BGB Rn. 3. 255 Vgl. LG Osnabrück WuM 1986, 94; LG Stuttgart WuM 1992, 250; LG Hamburg WuM 1993, 188; Blank / Börstinghaus, Miete, § 536 BGB Rn. 161; Hannemann / Wiegner / Schulze, § 20 Rn. 29; Horst, Nachbarrecht, Rn. 1694; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 241; Vogel, Rn. 670, 673. 256 Vgl. Blank / Börstinghaus, Miete, § 536 BGB Rn. 160; Sternel, II Rn. 156. 257 Vgl. AG Steinfurt WuM 1996, 405; Hannemann / Wiegner / Schulze, § 20 Rn. 29; Horst, Nachbarrecht, Rn. 1695. 258 Vgl. Blank / Börstinghaus, Miete, § 536 BGB Rn. 161; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 246. In dieser Konstellation ist von einem sog. Mischmietverhältnis auszugehen, dessen Recht sich nach dem Schwerpunkt der Nutzungsart richtet; siehe auch BGH NJW-RR 1986, 877 ff. 259 Vgl. zur Zweckentfremdung von Wohnraum allgemein Wulfhorst, S. 6 ff. Eine Übersicht über die verschiedenen landesrechtlichen Zweckentfremdungsverordnungen ist bei Schultz / Bujewski-Crawford, NZM 1998, 386, zu finden. Eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung liegt z. B. nach der von der Bayerischen Staatsregierung erlassenen ZweckentfremdungsVO vom 28. 07. 1992 (GVBl. S. 278) dann nicht vor, wenn insgesamt die Wohnnutzung überwiegt (= über 50 % der Fläche); in diesen Fällen erteilt die zuständige Behörde ein sog. Negativattest. Liegt keine genehmigungsfreie Maßnahme vor, kann eine Zweckentfremdungsgenehmigung im überwiegenden berechtigten Interesse des Verfügungsberechtigten (Vermieter) oder eines Dritten (Mieter) nur erteilt werden, wenn durch die Ver-

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bb) Berufliche Mitbenutzung des Wohnraums durch behinderte Mieter Vom zunehmenden Einsatz der sog. Heim- und Telearbeit, also der Verlagerung des Arbeitsplatzes weg vom Betrieb / Büro in die Wohnung des Berufstätigen und an den Heim-PC, können vor allem körperbehinderte Menschen profitieren, die zu Hause häufig bessere, an ihre speziellen Bedürfnisse angepaßte (Arbeits-) Bedingungen vorfinden. Außerdem bietet sich die berufliche Mitbenutzung des eigenen Wohnraums auch für die Fälle an, in denen die behinderte Person nur mit Schwierigkeiten bzw. fremder Hilfe die Wohnung verlassen und den Weg zur Arbeitsstätte zurücklegen kann, oder deren bisheriger Arbeitsplatz nicht mehr behindertengerechten Anforderungen entspricht und auch nicht entsprechend angepaßt werden kann (z. B. Lage in einem oberen Stockwerk ohne Aufzug). Das Interesse der behinderten Person an der Möglichkeit, ihren Beruf durch die Wohnungsnutzung überhaupt erst ausüben zu können, ist dabei grundrechtlich nicht nur durch Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG, sondern auch durch die Berufsfreiheit gem. Art. 12 Art. 1 GG geschützt. Soweit ersichtlich, mußte sich die Rechtsprechung bisher noch nicht mit Konstellationen beschäftigen, in denen ein Mieter gerade wegen seiner Behinderung die Wohnung beruflich mitbenutzen will. Sofern die berufliche Tätigkeit des behinderten Mieters (oder einer berechtigt in die Wohnung aufgenommenen Person) in einem oder mehreren Räumen als reine Büroarbeit unter Zuhilfenahme von Fax, Telefon und v. a. Computer bewältigt wird, ergeben sich keine Besonderheiten gegenüber den oben dargestellten Grundsätzen: Eine solche Beschäftigung ist unabhängig vom Vorliegen einer Behinderung in der Person des Mieters stets noch vom vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung umfaßt und mithin erlaubnisfrei möglich. In diesem Zusammenhang ist anzumerken, daß der Vermieter die Installation notwendiger technischer Einrichtungen zur Ermöglichung der Telearbeit (also z. B. für Telekommunikationsdienstleistungen wie ISDN bzw. DSL) auf Kosten des Mieters dulden muß.260 Darüber hinaus können auch bauliche Veränderungen in der Wohnung für berufliche Zwecke (z. B. behindertengerechte Ausstattung des als Büro verwendeten Zimmers durch Türstockverbreiterung, rollstuhlgerechter Bodenbelag, Spezialmobiliar etc.) ein „berechtigtes Interesse“ i. S. d. § 554a Abs. 1 Satz 1 BGB darstellen. Denkbar ist zudem, daß ein Mieter aus oben genannten behinderungsbedingten Gründen in seiner Wohnung eine freiberufliche Tätigkeit etwa als Rechtsanwalt, Psychologe, Arzt etc. ausüben möchte, die automatisch auch Kundenverkehr mit sich bringt. Hier ist zunächst zu untersuchen, ob wie bei den gerade aufgeführten sagung der Genehmigung die wirtschaftliche Existenz des Verfügungsberechtigten oder des gewerblichen / beruflichen Nutzers des Wohnraums vernichtet oder ernstlich oder unmittelbar gefährdet würde und diese Gefährdung nicht anderweitig beseitigt werden kann. Siehe hierzu z. B. Landratsamt München, Merkblatt. 260 Vgl. Hannemann / Wiegner / Koch, § 21 Rn. 159; Hein, Mietrecht kompakt 2003, 107; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 388.

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Büroarbeiten von vornherein eine erlaubnisfreie Benutzung vorliegt, weil der Publikumsverkehr sich noch im üblichen Maß bewegt. Bei dieser Frage bietet es sich (auch für vermietete Eigenheime oder Wohnungen außerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft) an, die Rechtsprechung zum Wohnungseigentum heranzuziehen; dies folgt aus dem Erfordernis, die Befugnisse des Mieters an diejenigen eines (Wohnungs-)Eigentümers anzugleichen. Nachdem die Judikatur in diesem Punkt relativ großzügig ist und zu den üblichen Betriebszeiten (werktags von 09.00 bis 18.30 Uhr) die Nutzung eines in der Teilungserklärung als „Wohnung“ gekennzeichneten Sondereigentums z. B. als psychotherapeutische Praxis, Architekturbüro oder Steuerberaterpraxis mangels höherer Besucherfrequenz und höherem Geräuschpegel als bei Wohnungen sonst üblich gestattet261, dürfte man auch hier in der Regel unabhängig von einer Behinderung des Mieters zu einer Zulässigkeit der Berufsausübung in der Wohnung kommen. Es sind jedoch durchaus auch Konstellationen möglich, in denen der Publikumsverkehr ein über den üblichen Umfang hinausgehendes Maß erreicht oder mehrere Arbeitnehmer beschäftigt werden, bzw. – allgemein gesprochen – durch die berufliche Mitbenutzung eine erhöhte Beanspruchung und damit Abnutzung des Wohnraums einhergeht. Ebenso ist z. B. die Ausübung eines Handwerks durch den behinderten Mieter denkbar, für die er geräuschintensive Arbeitsgeräte benötigt. Weil sich aufgrund ihrer besonderen Ausgangssituation behinderte Berufstätige gerade nicht ohne weiteres eine andere Arbeitsstätte suchen können, sondern evtl. auf die berufliche Mitbenutzung ihrer Wohnung angewiesen sind, muß der Vermieter als Ausfluß seiner Fürsorgepflicht ggf. diese Nutzung dulden bzw. seine grundsätzlich notwendige Zustimmung hierzu erteilen, wenn als Ergebnis einer Interessenabwägung im konkreten Einzelfall die Interessen des behinderten Mieters gegenüber denen der Hausbewohner und des Vermieters überwiegen; dessen an sich freies Ermessen ist dann ausnahmsweise gebunden. Allerdings kann er dann gleichzeitig einen Mietzuschlag verlangen. In die vorzunehmende Abwägung fließen als Kriterien z. B. die Üblichkeit der in Frage stehenden Art der Nutzung in der Wohnanlage bzw. Wohngegend, der konkrete Umfang des Kundenverkehrs oder des Maschinenlärms, das Maß der Angewiesenheit für die behinderte Person auf die berufliche Mitbenutzung der Wohnung und auch der hierdurch eintretende Beeinträchtigungsgrad für andere Hausbewohner ein. Die Grundsätze des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses, aus denen eine höhere Toleranz gegenüber behinderten Nachbarn abzuleiten ist, führen dabei dazu, daß sich das nach Treu und Glauben noch zumutbare Maß für die durch das Zusammenleben beim Wohnen entstehenden unvermeidlichen Nachteile (vgl. auch § 14 Ziff. 1 WEG) erhöht.

261 Vgl. z. B. OLG Düsseldorf WuM 1998, 112 f.; KG NJW-RR 1995, 334; Palandt / Bassenge, § 15 WEG Rn. 15.

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d) Nutzung von Gemeinschaftsflächen Zu untersuchen ist bei der Frage des vertragsgemäßen Mietgebrauchs weiterhin, ob und in welchem Umfang behinderte Personen Gemeinschaftsflächen nutzen dürfen. aa) Grundsätze Zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört stets auch das Recht des Mieters, der in die Wohnung berechtigt aufgenommenen Personen sowie ihrer Besucher, gemeinschaftliche Hausteile (z. B. Zugänge, Hausflur, Treppenhaus, Lift, Hofraum) zu benutzen, sofern dies im Rahmen der Wohnungsnutzung erforderlich ist und ohne daß dies gesondert im Mietvertrag erwähnt werden müßte.262 Soweit vorhanden, dürfen auch Nutzräume wie Fahrradkeller, Waschküche oder Trockenspeicher durch die Hausbewohner nach Maßgabe des Mietvertrags bzw. der Hausordnung mitbenutzt werden. Streitigkeiten entstehen aber oftmals hinsichtlich des Umfangs der Nutzung, also z. B. bei der Frage, ob im Hausflur Fahrräder, Kinderwagen, Schirmständer, Schuhschränke oder Garderoben etc. aufgestellt werden dürfen. Hier gilt grundsätzlich, daß das Abstellen von Gegenständen im Hausflur unzulässig ist, soweit diese Gegenstände der Wohnungseinrichtung bzw. dem Wohnungsgebrauch des Mieters zuzuordnen sind (z. B. Schuhregal, Garderobe, Abfalltüten).263 Ist der Gebrauchsgegenstand dagegen nicht unmittelbar und ausschließlich dem Wohnungsgebrauch zuzuordnen (z. B. Kinderwagen), wird man ein Abstellen im Flur bzw. Treppenhauses dann erlauben müssen, wenn andere Hausbewohner in der Nutzung und der Zweckbestimmung dieser Gemeinschaftsfläche, z. B. als Fluchtweg oder bei der Erreichbarkeit der Briefkastenanlage, nicht unangemessen eingeschränkt werden und keine anderen zumutbaren Abstellmöglichkeiten (z. B. ausreichend Platz in der Wohnung und Erreichbarkeit ohne Treppensteigen) bestehen.264 Aus diesem Grunde ist auch eine AGB-Klausel im Mietvertrag, wonach das Abstellen von Gegenständen jeglicher Art auf Fluren und im Treppenhaus verboten oder nur vorübergehend gestattet wird, gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam: Es fehlen die nötige Interessenabwägung für den Fall, daß ein Mieter mangels anderweitiger zumutbarer Abstellmöglichkeiten darauf angewiesen ist, und die Differenzierung danach, ob dadurch überhaupt eine 262 Vgl. hierzu z. B. AG München NJW-RR 1986, 1144; Blank / Börstinghaus, Miete, Rn. 164; Hannemann / Wiegner / Schulze, § 20 Rn. 25; Horst, NZM 1998, 650 f.; Jauernig / Teichmann, § 535 BGB Rn. 10; Kinne / Schach, § 535 BGB Rn. 26, 29; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 288 ff.; Sternel, NZM 1998, 842; Vogel, Rn. 811 ff. 263 Vgl. z. B. AG Köln WuM 1984, 2; BayObLG NZM 1998, 336 (WEG-Sache); Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 1225; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 288; Vogel, Rn. 811. 264 Siehe LG Bielefeld WuM 1993, 37; AG Köln WuM 1995, 652; AG Hamburg WuM 2000, 303; AG Winsen (Luhe) NZM 2000, 237 f.; Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 1225; Hannemann / Wiegner / Schulze, § 20 Rn. 25; Horst, NZM 1998, 650 f.; Kinne / Schach, § 535 BGB Rn. 29; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 289; Vogel, Rn. 812 f.

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Behinderung Dritter eintritt.265 Weil es sich dagegen bei einem Fahrrad um ein Verkehrsmittel handelt, das nicht mit dem Gebrauch der Wohnung zusammenhängt, kann dem Mieter regelmäßig zugemutet werden, es im Fahrradkeller, auf einer befriedeten Abstellfläche im Hof oder vor dem Haus abzustellen.266

bb) Nutzung von Gemeinschaftsflächen durch behinderte Personen Die gerade dargestellten, z. B. für das Abstellen eines Kinderwagens geltenden Grundsätze können bei der Ermittlung des vertragsgemäßen Wohnungsgebrauchs gem. §§ 535, 242 BGB mutatis mutandis für das Abstellen eines Krankenfahrbzw. Rollstuhls angewandt werden: Ebenso wie die Familie stehen auch behinderte Menschen unter dem besonderen Schutz des Grundgesetzes, so daß der Vermieter und die Hausgemeinschaft der auf den Rollstuhl angewiesenen Person keine unnötigen Belastungen auferlegen dürfen, wenn Rechte Dritter nicht nachhaltig beeinträchtigt werden.267 Kann also die behinderte Person ihre Wohnung mit dem Rollstuhl nicht stufenfrei (z. B. mit einem – genügend großen – Aufzug) erreichen oder bietet die Wohnung in diesem Fall nicht genügend Stauraum, ist ihr im Rahmen des vertragsgemäßen Mietgebrauchs das Abstellen des Rollstuhls im Hausflur erlaubt, sofern dort genügend Platz sowie ausreichend Zugangs- und Fluchtwege vorhanden sind.268 In einem vom AG Wennigsen / Deister269 entschiedenen Fall durfte z. B. der behinderte Mieter einer Wohnung im Obergeschoß seinen Klapprollstuhl im Erdgeschoß des Treppenhauses auch dann noch abstellen, obwohl dadurch der Zugang zur Kellertreppe auf weniger als 1 m Breite (in concreto 73 cm) verengt wurde. Wäre außerdem einem Mieter das Abstellen eines Rollstuhls im Hausflur erlaubt, so ist das gleiche Recht konsequenterweise seinem 265 Vgl. LG Hamburg WuM 1992, 188; LG Bielefeld WuM 1993, 37 (Berufung auf eine solche Klausel ist rechtsmißbräuchlich); Sternel, NZM 1998, 842. 266 Vgl. AG Berlin-Wedding GE 1986, 509; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 290; Vogel, Rn. 815. Sind dagegen die im Text genannten Abstellflächen nicht vorhanden, muß der Vermieter – sofern die Größe des Hausflurs dies zuläßt – das Abstellen des Fahrrads dort gestatten, da es wegen der Diebstahlgefahr unzumutbar erscheint, das Fahrrad auf der Straße stehenzulassen; vgl. AG Münster WuM 1994, 198; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 290. 267 Vgl. die für das Abstellen eines Kinderwagens ergangene Entscheidung des AG Winsen (Luhe) NZM 2000, 237 f.; ebenso Vogel, Rn. 813. 268 Ebenso z. B. Blank / Börstinghaus, Miete, Rn. 164; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 289; Vogel, Rn. 816. Vgl. auch den vom AG Lichtenberg in NZM 2003, 714 f. entschiedenen Fall, in dem zusätzlich zu einer behindertengerechten Wohnung ein gesonderter „Rollstuhlwechselraum“ mitvermietet wurde. 269 AG Wennigsen / Deister WuM 1996, 468; vgl. ebenso LG Darmstadt WuM 1971, 135 sowie LG Darmstadt WuM 1985, 256, das dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen seines tatsächlichen Nutzungsrechts während einer laufenden Räumungsfrist die Befugnis gab, seinen Rollstuhl im Haus abzustellen.

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behinderten Besucher zuzugestehen, zumal sich dann eine etwaige Beeinträchtigung nur für kurze Zeit einstellen würde. Bei der Frage der Nutzung von Gemeinschaftsflächen kann es u. U. auch zu Konflikten mit Gebrauchsregelungen einer Wohnungseigentumsgemeinschaft kommen. Hier gilt, daß sich der Mieter gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft darauf berufen kann, daß seinem vermietenden Wohnungseigentümer eine entsprechende Nutzung ebenfalls erlaubt wäre.270 Prinzipiell ist der einzelne Wohnungseigentümer verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum, zu dem u. a. das Treppenhaus bzw. der Hauszugang und -flur gehören, in den Grenzen des § 14 Ziff. 1 WEG zu gebrauchen. Würden aber durch das Aufstellen eines Rollstuhls andere Hausbewohner nicht nachhaltig beeinträchtigt, entsteht dadurch gleichzeitig keinem der anderen Wohnungseigentümer ein „Nachteil, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus geht“. Die Gemeinschaft kann allerdings im Beschlußwege gem. § 15 Abs. 2 WEG durch Stimmenmehrheit Regelungen zum ordnungsmäßigen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums bestimmen, so daß als Beschlußgegenstand auch das Abstellen von Kinderwagen, Fahrrädern und anderen Gegenständen möglich ist. Zu beachten ist dabei, daß das Maß des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nicht immer für alle Wohnungseigentümer einheitlich bestimmt werden kann. Vielmehr ergibt sich seine Grenze aus der Verkehrssitte nach Treu und Glauben bzw. nach billigem Ermessen (vgl. § 15 Abs. 3 WEG), weshalb auch die (z. B. infolge einer körperlichen Behinderung entstehenden) besonderen Bedürfnisse des einzelnen Wohnungseigentümers und seiner Angehörigen zu berücksichtigen sind.271 Hieraus folgt, daß ein Eigentümerbeschluß, der das Abstellen von Rollstühlen im Treppenhaus pauschal untersagt, ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht (vgl. § 21 Abs. 3 WEG) und gegen § 242 BGB verstößt; der Beschluß ist deshalb gem. §§ 43 Abs. 1 Ziff. 4, 23 Abs. 4 WEG anfechtbar.272 Das OLG Düsseldorf sah in dem von ihm entschiedenen speziellen Fall einen dahingehenden Beschluß sogar als sittenwidrig i. S. v. § 138 BGB und damit als nichtig an.273 Zu beachten ist jedoch, daß aus Rechtssicherheitsgründen auch ein behinderter Wohnungseigen270 Vgl. Müller, Rn. 227; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 408 (für die Installation einer Parabolantenne durch den Mieter). 271 Vgl. OLG Düsseldorf ZMR 1984, 161 ff.; BGH NJW 1998, 3714 (Musizieren); OLG Köln NZM 2000, 191; Bamberger / H. Roth / Hügel, § 15 WEG Rn. 19; Horst, Nachbarrecht, Rn. 1903; Palandt / Bassenge, § 15 WEG Rn. 5, 23. 272 Ebenso z. B. Horst, Nachbarrecht, Rn. 1904. Hierdurch gelangt man also zu demselben Ergebnis, das im Mietrecht durch die AGB-Kontrolle des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB erreicht wird. 273 OLG Düsseldorf ZMR 1984, 161 ff.; Pick, § 23 WEG Rn. 16. Die Sittenwidrigkeit ergab sich im konkreten Fall aus dem Umstand, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Beschlußzeitpunkt die Behinderung des betroffenen Wohnungseigentümers kannte und das Abstellen des Rollstuhls zuvor jahrelang duldete. Aus der Nichtigkeit des Beschlusses folgt, daß er gem. § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG für seine Ungültigkeit nicht angefochten werden muß.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

tümer einem mangels (rechtzeitig in der Frist des § 23 Abs. 4 WEG erfolgter) Anfechtung bestandskräftig gewordenen rechtswidrigen Beschluß nicht entgegenhalten kann, daß er gegen Treu und Glauben gem. § 242 BGB verstoße.274 Existiert ein solcher Beschluß dagegen bereits vor dem Zuzug des Rollstuhlfahrers oder tritt die Notwendigkeit einer Rollstuhlbenutzung erst nachträglich ein, scheidet die Durchsetzung des Verbots (sowohl gegenüber dem Wohnungseigentümer als auch gegenüber seinem Mieter) als unzulässige Rechtsausübung gem. § 242 BGB aus. Behindertenrechtliche Relevanz hat außerdem die Frage, ob ein behinderter Mieter umgekehrt berechtigt ist, für bestimmte Verrichtungen oder Gegenstände gemeinschaftliche Nutzräume gerade nicht zu nutzen, sondern stattdessen die eigene Wohnung oder andere Gemeinschaftsflächen. Hierfür kann nämlich z. B. für eine gehbehinderte Person, die Wäsche-, Trocken- oder Fahrradräume im Keller oder Speicher nur schwer oder gar nicht erreichen kann, durchaus ein Bedürfnis bestehen. Aus der Fürsorgepflicht des Vermieters folgt daher, daß er z. B. die Aufstellung eines Wäsche-Trockengestells vor dem Wohnungsfenster275 oder in begrenztem Umfang die Lagerung von Heizmaterial in der Wohnung276 zu dulden hat. Ein weiteres Beispiel wäre die Berechtigung eines Hausbewohners, sein behindertengerechtes Fahrrad mit Stützrädern nicht in den Fahrradkeller heruntertragen zu müssen, sondern (sofern hierfür ausreichend Platz vorhanden) im Hausflur oder vor dem Haus abzustellen.

e) Installation von Parabolantennen Als letztes Beispiel für den konkreten Umfang des vertragsgemäßen Mietgebrauchs durch behinderte Mieter ist darzustellen, inwieweit diese gem. §§ 535, 242 BGB zur Installation von Parabolantennen zum Empfang von Satellitenfernsehen berechtigt sind. aa) Grundsätze Zum Themenkreis „Installation einer Parabolantenne“ hat sich in den letzten Jahren eine umfassende Rechtsprechung entwickelt.277 Zu berücksichtigen ist hierbei vor allem auf Seiten des Mieters die grundrechtlich verbürgte Informations274

Vgl. BayObLG NJW-RR 1992, 15 f.; NZM 2001, 435; Palandt / Bassenge, § 23 WEG

Rn. 8. Vgl. AG Köln WuM 2000, 436. Vgl. LG Berlin WuM 1967, 23 (Kohleofen und Kohlenlager im Keller). 277 Siehe hierzu z. B. die Darstellungen bei Blank / Börstinghaus, Miete, § 536 BGB Rn. 112 ff.; Hannemann / Wiegner / Koch, § 21 Rn. 133 ff.; Hein, Mietrecht kompakt 2003, 107 ff.; Kinne / Schach, § 535 BGB Rn. 32; Maaß / Hitpaß, NZM 2000, 945 ff.; 2003, 181 ff.; MünchKomm / Voelskow, § 536 BGB Rn. 44 ff.; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 390 ff.; Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 183 ff.; Vogel, Rn. 725 ff. 275 276

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freiheit gem. Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Hs. 2 GG, die das Recht für jedermann gewährleistet, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten. Dieses Recht ist mit den grundrechtlich geschützten Eigentumsinteressen des Vermieters abzuwägen und in Einklang zu bringen. Hieraus folgt, daß ein Mieter – sofern dies nicht bereits ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde – im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung einen Anspruch auf die Zustimmung seines Vermieters zur Aufstellung einer Parabolantenne auf eigene Kosten haben kann, wenn das Haus weder eine Gemeinschaftsparabolantenne noch einen Breitbandkabelanschluß hat und es ungewiß ist, ob ein solcher Anschluß verlegt werden wird. Die Installation der (baurechtlich zulässigen) Antenne hat aber durch einen Fachmann an einem möglichst unauffälligen, vom Vermieter zu bestimmenden Ort zu erfolgen, an dem sie optisch und ästhetisch am wenigsten stört; außerdem dürfen durch sie nur geringe Eingriffe in die Bausubstanz erfolgen, und der Mieter muß den Vermieter von Forderungen Dritter (Kosten, Gebühren) freistellen sowie Sicherheit für entstehende Bauschäden und die voraussichtlichen Kosten der Wiederentfernung leisten.278 Selbst wenn bereits ein Kabelanschluß vorhanden und damit das Grundrecht auf Informationsfreiheit grundsätzlich in ausreichendem Maß gewährleistet ist bzw. nicht wesentlich beeinträchtigt wird, kann bei Vorliegen eines berechtigten Interesses dennoch ein Anspruch auf Installation einer Parabolantenne (bzw. auf Zustimmung des Vermieters hierzu) bestehen: So gebietet z. B. die gerade zitierte Informationsfreiheit, daß ausländische Mieter (bzw. dessen ausländischer Ehegatte, Kinder oder sonstige ausländische Personen, die zulässigerweise in die Wohnung aufgenommen wurden) ihr gesteigertes Interesse am politischen und kulturellen Geschehen in ihrer Heimat mithilfe einer Parabolantenne befriedigen dürfen, über die sich heimische Fernseh- und Rundfunksender empfangen lassen.279 Aber z. B. auch berufliche Gründe (Dolmetscher; diplomatischer Dienst) können im Einzelfall und nach Durchführung einer Interessenabwägung unter Berücksichtigung der Berufsausübungsfreiheit gem. Art. 12 Abs. 1 GG dazu führen, daß der Mieter trotz Breitbandkabelanschlusses eine Parabolantenne anbringen 278 Vgl. OLG Frankfurt a.M. WuM 1992, 458; BVerfG WuM 1993, 229; NJW 1994, 2143; WuM 1996, 82; OLG Karlsruhe NJW 1993, 2815; OLG Hamburg WuM 1993, 527; OLG Hamm WuM 1993, 658; OLG Stuttgart WuM 1995, 306; LG Chemnitz NZM 2000, 960. Es dürfen keine Vorschriften des Denkmalschutzes entgegenstehen, vgl. LG Tübingen NJW-RR 1994, 849. Das Aufstellen einer mobilen Parabolantenne ist stets durch den vertragsmäßigen Mietgebrauch gedeckt, vgl. AG Fulda WuM 1999, 453; LG Hamburg WuM 1999, 454 f.; AG Herne-Wanne NZM 2001, 277. 279 Vgl. z. B. OLG Karlsruhe NJW 1993, 2815; BVerfG NJW 1994, 2143; LG Wuppertal WuM 1997, 324; NJW-RR 1999, 1457. Umstritten ist, ob die Empfangsmöglichkeit von einem (so LG Heidelberg WuM 1993, 734; LG Frankfurt a.M. WuM 1993, 668) oder zwei (so LG Nürnberg-Fürth WuM 1997, 486) ausländischen Heimatsendern über das Kabelnetz den Anspruch auf Installation einer Parabolantenne ausschließt. A.A. z. B. LG Stuttgart WuM 1998, 661 f. (Installationsanspruch trotz Empfangs von drei heimischen Sendern über vorhandene Einrichtungen).

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

darf.280 Hinzuweisen ist außerdem auf den Umstand, daß auf europarechtlicher Ebene als Ausfluß des freien Dienstleistungsverkehrs ein grundsätzliches Recht auf Benutzung von Parabolantennen trotz vorhandenen Kabelanschlusses angenommen wird.281 Ein entsprechendes Urteil des EuGH (z. B. als Vorabentscheidung nach Art. 234 EGV auf Vorlage eines deutschen Gerichts) existiert allerdings noch nicht. bb) Installation von Parabolantennen durch behinderte Mieter Behinderte Menschen, die in ihrer Bewegungsfreiheit eingeschränkt oder aus sonstigen körperlichen oder psychischen Gründen nicht bzw. kaum in der Lage sind, mit ihrer Außenwelt in Kontakt zu treten bzw. zu kommunizieren, können häufig nicht oder nur mit Schwierigkeiten am kulturellen und gesellschaftlichen Leben (Theater, Kino, Konzerte, Museen, Kneipen, Ausflüge in die Natur etc.) teilnehmen. Aus diesem Grund haben sie ein gesteigertes Interesse, sich verstärkt über Medien wie Fernsehen zu informieren und auch zu unterhalten. Hegt nun eine solche Person den Wunsch, eine Parabolantenne installieren zu lassen, um ein deutlich größeres und differenzierteres Fernsehprogramm empfangen zu können, spricht hierfür nicht nur ihre grundrechtlich geschützte Informationsfreiheit; auch die objektive Geltungsdimension des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG ist zu berücksichtigen, durch die die Benachteiligungen behinderter Menschen in der Gesellschaft ausgeglichen und verbesserte Lebensbedingungen geschaffen werden sollen. Dies hat zunächst zur Folge, daß das Interesse der behinderten Person an der Anbringung der Antenne, wenn kein Breitbandkabelanschluß vorhanden ist, grundsätzlich Vorrang genießt und deshalb z. B. optische und ästhetische Bedenken des Vermieters gegen einen geeigneten Standort im Zweifel zurückzutreten haben. Ebenso muß der Vermieter größere Toleranz bei der Frage des Eingriffs in die Bausubstanz walten lassen. An den sonstigen finanziellen Bedingungen für die Erteilung der Vermieterzustimmung (also Kostentragung, Forderungsfreistellung und Sicherheitsleistung durch den Mieter) ändert sich jedoch nichts. Fraglich ist weiterhin, ob ein berechtigtes Interesse des behinderten Mieters an der Installation einer Parabolantenne – vergleichbar mit dem Interesse z. B. ausländischer Mieter oder derjenigen Mieter, die den Satellitenempfang aus beruflichen 280 Vgl. AG Frankfurt a.M. DWW 1993, 334 (Dolmetscher); BerlVerfGH NZM 2002, 560 f. (Künstlerin mit internationalen Bezügen). 281 Beachtenswert ist eine Mitteilung der Kommission vom 27. 06. 2001 als Positionspapier zur Interpretation der Rechtsbestimmungen, wonach jeder EU-Bürger das Recht hat, sein gewünschtes Fernsehprogramm zu empfangen, was auch das Recht zu einer Parabolantenne bedeute. Diese Auffassung stützt z. B. der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte auch auf Art. 10 EMRK. Vgl. hierzu Dörr, WuM 2002, 347 ff.; Maaß / Hitpaß, NZM 2003, 183 f.; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 392. A.A. z. B. LG Berlin, Urteil vom 27. 01. 2003, Az. 62 S 382 / 02.

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Gründen benötigen – angenommen werden kann, wenn ein Kabelanschluß bereits vorhanden ist. In diesem Zusammenhang beachtenswert ist eine Entscheidung des BayObLG 282 auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechts: Ein behinderter Wohnungseigentümer vereinbarte mit den übrigen Wohnungseigentümern, eine private Parabolantenne abzubauen, sobald eine Gemeinschaftsparabolantenne installiert werde. Trotz Anbringung einer solchen Antenne mit Empfangsmöglichkeit von zwanzig Fernsehprogrammen weigerte sich der behinderte Betroffene, seine private Antenne vom Balkon zu entfernen, und trug u. a. vor, es müßten von der Kapazität her eigentlich 23 Programme empfangbar sein. Der Senat wies in seinem Beschluß darauf hin, daß die Tatsache, daß der Betroffene behindert ist, ihn nicht von seiner Verpflichtung zum Antennenabbau entbinde: Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG stehe nicht der allgemeinen Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG, § 311 Abs. 1 BGB) entgegen, wonach sich auch eine behinderte Person grundsätzlich verpflichten könne, Maßnahmen zuzustimmen, die sich auf sie als behinderte Person möglicherweise stärker auswirken als auf nichtbehinderte Menschen. Eine Sittenwidrigkeit der Vereinbarung i. S. v. § 138 BGB sei auch unter Heranziehung der Wertungen des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG zu verneinen, da zwanzig Fernsehprogramme ihrem Informations- und Unterhaltungsbedürfnis hinreichend Rechnung trage. Dem Hinweis des BayObLG auf die privatautonome Entscheidung der behinderten Person ist ohne weiteres zuzustimmen, weil behinderte Menschen auch das Recht und ggf. sogar ein Interesse daran haben können, bewußt auf günstige Regelungen zu verzichten bzw. potentiell benachteiligende Vereinbarungen zu schließen. Außerdem ist zwischen Wohnungseigentümern keine strukturell ungleiche Verhandlungsstärke eines der Beteiligten vorhanden, die zu einer ungewöhnlichen und unangemessenen Belastung und damit zur Notwendigkeit einer Einschränkung der Privatautonomie führt. Auf mietrechtlicher Ebene bieten zudem die §§ 305 ff. BGB bei Vorliegen von AGB eine ausreichende Kontrolle. Darüber hinaus könnte aus den weiteren Ausführungen des Gerichts der Schluß gezogen werden, daß ein berechtigtes Interesse behinderter Mieter / Wohnungseigentümer an der Installation einer privaten Parabolantenne bei vorhandenem Kabelanschluß stets abzulehnen ist; schließlich sind über das Kabelnetz regelmäßig ca. zwanzig Sender und mehr zu empfangen, so daß hierdurch das Informations- und Unterhaltungsbedürfnis der behinderten Person ausreichend befriedigt wäre. Richtigerweise ist aber zu differenzieren: Grundsätzlich kann sich eine behinderte Person nicht auf den Umstand berufen, daß mittels einer Parabolantenne eine größere Senderanzahl im Vergleich zum Kabelanschluß zu empfangen sei. In der Tat ist hier dem Senat in seiner Aussage zuzustimmen, daß ca. zwanzig Fernsehprogramme auch einem gesteigerten Informations- und Unterhaltungsbedürfnis von behinderten Menschen in genügender Weise Rechnung tragen, weil hierdurch regelmäßig eine breite Palette von Sendern mit unterschiedlicher inhaltlicher Ausrichtung angeboten wird. Keine Aussage wurde dagegen in der Entscheidung des 282

BayObLG NZM 2002, 298 ff.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

BayObLG darüber getroffen, ob im Einzelfall der behinderte Betroffene aus besonderen Gründen dennoch ein gesteigertes Interesse am Empfang von Satellitenfernsehen haben kann. Dieses Interesse könnte z. B. an speziellen, nur über eine Parabolantenne empfangbaren Spartensendern (etwa Spielfilm-, Theater-, Natur-, Wissenschaftssender) bestehen, die eine mögliche Kompensation für die fehlende Teilhabe an einem bestimmten Ausschnitt des gesellschaftlichen und kulturellen Lebens darstellen. Insofern ist nämlich auch eine Parallele zum ausländischen Mieter oder zum Mieter mit beruflichem Auslandsbezug zu ziehen, die Satellitenfernsehen nicht wegen der Vielfalt der angebotenen Programme, sondern wegen der Empfangsmöglichkeit spezieller ausländischer Sender benötigen. Im Ergebnis ist also keine starre Grenze im Sinne einer Mindestanzahl empfangbarer Sender festzulegen, sondern auf die Art der durch die Parabolantenne zusätzlich erreichbaren Sender abzustellen und auf das (von der behinderten Person zu beweisende) konkrete Interesse an deren Empfang.

3. Vertragliche Pflichten des behinderten Mieters Die vertragliche Hauptleistungspflicht des Mieters ist gem. § 535 Abs. 2 BGB die Entrichtung der vereinbarten Miete. Diese Pflicht wird aber nicht typischerweise von dem Umstand beeinflußt, daß der Mieter oder dessen Familien- bzw. Haushaltsangehörige behindert sind. Gleiches gilt z. B. für die Mängelanzeigepflicht oder die Duldungspflicht der Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter als vertragliche Nebenpflichten des Mieters. Ist allerdings ein psychisch oder geistig behinderter Mieter geschäftsunfähig und kann die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden, gerade genannten Haupt- und Nebenpflichten behinderungsbedingt nicht ordnungsgemäß erfüllen, so daß für ihn ein Betreuer bestellt wurde, muß letzterer für die Erfüllung dieser Pflichten Sorge tragen und z. B. die pünktliche Mietzahlung sicherstellen. Bei einigen vertraglichen Nebenpflichten können dagegen regelmäßig rechtliche Probleme auftreten, wenn der Mieter bestimmte körperliche oder psychische Behinderungen hat; diese Problemkreise werden im folgenden untersucht. a) Winterdienst Die Überwälzung des Winterdienstes (also Schneeräum- und Streuarbeiten) als Teil der Verkehrssicherungspflicht durch den Vermieter auf seine Mieter ist in der Praxis häufig anzutreffen. Verwendet werden in Mietverträgen (bzw. näher ausgestaltet in Hausordnungen) etwa Klauseln wie „Der Mieter hat den Zugang zum Haus und die Haustreppe von Schnee freizuhalten und Glätte durch geeignete Mittel zu beseitigen“, „Es ist die Pflicht des Mieters, für die Sauberhaltung bzw. das Streuen des Bürgersteiges bei Glätte Sorge zu tragen“ oder „Der Mieter übernimmt die Wegereinigung (Streupflicht)“; oftmals besteht die Verpflichtung im

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Turnuswechsel mit weiteren Mietparteien. Denkbar ist darüber hinaus eine ausdrückliche Erweiterung der Übertragung dergestalt, daß der Mieter die Erfüllung der Winterdienstpflicht auch durch Dritte als Erfüllungsgehilfen bewirken kann, etwa „Der Mieter oder ein von ihm beauftragter, geeigneter Dritter [ . . . ]“. Fehlt in der Vereinbarung dagegen eine solche Bestimmung, sind Übertragungsklauseln (im Zweifel gem. § 613 Satz 1 BGB) dahingehend auszulegen, daß nur der Mieter in Person verpflichtet wird und er nicht dafür Sorge zu tragen hat, daß bei eigenem Unvermögen Dritte den Winterdienst ersatzweise durchführen.283 Fraglich ist in diesem Zusammenhang nun, ob eine solche Übertragung gerade auf Mieter, denen die Erfüllung aufgrund ihrer Behinderung einige Schwierigkeiten bereitet oder gar unmöglich ist, ohne weiteres wirksam ist, sowie welche Auswirkungen eine erst im Laufe des Mietverhältnisses eintretende Behinderung auf die Erfüllungspflicht hat.284 Will der Vermieter bei der Vertragsgestaltung dagegen auf die behindertenspezifischen Bedürfnisse von vornherein Rücksicht nehmen und nur den behinderten Mieter (im Gegensatz zu seinen anderen Mietern) von der Winterdienstpflicht befreien, verstößt dies nicht gegen die – zumindest im Anwendungsbereich von § 310 Abs. 3 BGB anzunehmende – Gleichbehandlungspflicht der Vertragspartner285, weil dies nicht willkürlich geschieht, sondern hierfür gerade ein sachlicher Grund existiert, nämlich die Berücksichtigung des Unvermögens behinderter Mieter zur Pflichterfüllung. Ebenso kann er den behinderten Mieter vertraglich zur Kostentragung für die Fremdausführung (z. B. Hausmeister) seines persönlichen Winterdienstbeitrags verpflichten bzw. die Miete entsprechend erhöhen, während nichtbehinderte Mieter im Haus den Winterdienst selbst auszuführen haben. Dies begegnet keinen rechtlichen Bedenken, weil der Vermieter genauso berechtigt wäre, die entsprechenden Beträge als Nebenkosten (Hausreinigungs- bzw. Hausmeisterkosten) auf die Mieter anteilig umzulegen, wenn er den Winterdienst von Anfang an im gesamten Umfang durch Dritte erledigen ließe.286

283 Vgl. AG Frankfurt a.M. WuM 1985, 19; AG Bonn WuM 1989, 499; LG Hamburg WuM 1989, 622; Blank / Börstinghaus, Miete, § 536 BGB Rn. 131; Fuchs-Wissemann, WuM 1988, 378; ders., WuM 1991, 581; Sternel, II Rn. 97. A.A. LG Flensburg WuM 1987, 52; LG Wuppertal WuM 1987, 381; LG Düsseldorf WuM 1988, 400; LG Kassel WuM 1991, 580; Staudinger / Emmerich, § 535 BGB Rn. 34. 284 In der bisherigen Rechtsprechung und Literatur wurde, soweit ersichtlich, nur die Problematik des nachträglichen Unvermögens zum Winterdienst von Mietern, die im Laufe des Vertragsverhältnisses alt, gebrechlich oder behindert werden, behandelt, nicht jedoch schon die Konstellation, daß bei Mietvertragsschluß Überwälzungsklauseln gegenüber bereits behinderten Mietern verwendet werden. 285 Vgl. Palandt / Heinrichs, § 307 BGB Rn 12. 286 Vgl. (bei preisfreiem Wohnraum) §§ 556, 556a BGB i.V. m. § 2 Ziff. 8 bzw. 14 BetrKV bzw. (bei preisgebundenem oder öffentlich gefördertem Wohnraum) § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

aa) Verstoß gegen die vorvertragliche Rücksichtnahmepflicht, §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB Wird die Winterdienstpflicht auf einen behinderten Mieter übertragen, kann die Unwirksamkeit der Übertragung aus einer Verletzung der vorvertraglichen Rücksichtnahmepflicht gem. §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB287 durch den Vermieter resultieren. Dieser ist nämlich gehalten, bereits im vorvertraglichen Stadium auf etwaige Behinderungen und daraus resultierende spezielle Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen288 und diese, sofern für ihn unter Wahrung der eigenen berechtigten Interessen zumutbar, in die konkrete Vertragsausgestaltung einfließen zu lassen. Einschränkend ist jedoch, wie auch der in § 305 Abs. 2 Ziff. 2 BGB zum Ausdruck kommende Rechtsgedanke zeigt, zu fordern, daß der Vermieter die Behinderung des Mietkandidaten samt des daraus resultierenden Unvermögens zur Leistung kannte oder ohne weiteres erkennen konnte. Will also z. B. der Vermieter seine Wohnung an einen blinden oder stark gehbehinderten Mietkandidaten vermieten, oder teilt z. B. der Mietbewerber dem Vermieter mit, daß er wegen einer Herzerkrankung keine körperlichen Anstrengungen auf sich nehmen kann, und können diese potentiellen Mieter Schneeräum- und Streuarbeiten wegen ihrer Behinderung nicht persönlich erledigen, gebietet es die Rücksichtnahmepflicht für den Vermieter, auf eine ggf. ursprünglich im Vertrag enthaltene Übertragungsvereinbarung zu verzichten. Dies bedeutet für ihn auch keine unzumutbare Einschränkung, weil er diesen Umstand bzw. ihm dadurch entstehende Kosten leicht über die Miethöhe oder die Umlegung von Betriebskosten berücksichtigen kann. Nicht ausreichend der Rücksichtnahmepflicht Genüge getan würde hingegen, wenn eine Überwälzungsklausel lediglich die Möglichkeit der Pflichterfüllung durch Dritte ausdrücklich einräumt: Dadurch wäre der behinderte Mieter von vornherein auf diese evtl. für ihn nur schwer realisierbare und mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbundene Alternative beschränkt und trüge deshalb auch ein erhöhtes Risiko der Verletzung seiner Verkehrssicherungspflicht289, während der Vermieter sie bei entsprechender vertraglicher Gestaltung leicht und im Zweifel kostengünstiger z. B. durch einen Hausmeister oder durch Dritte verrichten lassen könnte. Verstößt der Vermieter gegen die vorvertragliche Rücksichtnahmepflicht, weil er in den gerade genannten Fällen dennoch eine Übertragungsvereinbarung in den 287 Die vorvertragliche Rücksichtnahmepflicht des Vermieters stimmt mit dessen gegenüber dem Mieter bestehenden vertraglichen Fürsorgepflicht inhaltlich weitgehend überein. AnwKomm / Krebs, § 241 BGB Rn. 4 und § 242 BGB Rn. 17 u. 20, unterscheidet zwischen der Rücksichtnahmepflicht i. S. v. § 241 Abs. 2 BGB als Schutzpflicht und derjenigen als mittelbar auf den Leistungserfolg bezogene Treuepflicht, die von § 242 BGB umfaßt wird, konzediert aber selbst, daß für letztere ggf. neben der Rücksichtnahmepflicht gem. § 241 Abs. 2 BGB kein Bedarf besteht. Vgl. hierzu auch MünchKomm / Roth, § 242 BGB Rn. 150 ff., der mit Hinweis auf den gesetzgeberischen Willen im Ergebnis dafür plädiert, den Gesamtkomplex der Nebenpflichten in § 241 Abs. 2 BGB anzusiedeln. 288 Vgl. Heinrichs, NZM 2003, 8. 289 Vgl. hierzu Fuchs-Wissemann, WuM 1988, 379.

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Mietvertrag aufnimmt, stellt sich als vornehmliche Rechtsfolge das anschließende Berufen des Vermieters auf diese Vereinbarung – parallel zu den Konsequenzen der vertraglichen Fürsorgepflicht des Vermieters und unabhängig von einem (meist in Form von Fahrlässigkeit ohnehin gegebenen) Verschulden290 – als gegen § 242 BGB verstoßende und damit unzulässige Rechtsausübung291 dar, die zu einer rechtshindernden292 Einwendung führt. Die ursprünglich auf den Mieter übertragene Streu- und Schneeräumpflicht als Teil der Verkehrssicherungspflicht fällt auf den Vermieter zurück.

bb) Anfängliches Unvermögen, §§ 275, 311a, 326 BGB Nicht in jedem Fall liegt bei behinderten Mietern in einer Übertragungsvereinbarung des Winterdienstes ein Verstoß gegen die vorvertragliche Rücksichtnahmepflicht vor. So ist es z. B. denkbar, daß der Mieter zwar von Anfang an aufgrund einer Herzerkrankung keine Schneeräumarbeiten293 durchführen kann, dies aber naturgemäß vom Vermieter nicht erkannt wurde bzw. nicht erkannt werden konnte und letzterer auch nicht vor Vertragsschluß über das Hindernis vom Mieter – unter Verstoß gegen dessen entsprechende vorvertragliche Anzeigepflicht – unterrichtet wurde. Ist nun die konkrete Leistung, also im obigen Beispiel das Schneeräumen, dem Mieter in keiner Weise physisch möglich, weil auch geringste körperliche Anstrengungen tatsächlich nicht durchführbar sind, liegt mangels Nachholbarkeit der Dienstleistung294 anfängliche subjektive Unmöglichkeit i. S. v. § 275 Abs. 1 BGB vor, so daß der Schuldner unabhängig von der Frage des Verschuldens und ohne Auswirkung auf die Wirksamkeit der Vereinbarung (vgl. § 311a Abs. 1 BGB) von 290 Vgl. BGH WM 1968, 877; NJW-RR 1986, 765; Jauernig / Vollkommer, § 242 BGB Rn. 35; Palandt / Heinrichs, § 242 BGB Rn. 39. Differenzierend MünchKomm / Roth, § 242 BGB Rn. 186 ff. 291 Als einschlägige typische Fallgruppe innerhalb der Anwendungsmöglichkeiten des Verbots unzulässiger Rechtsausübung gem. § 242 BGB kommt die „Verletzung eigener Pflichten“ in Betracht, vgl. z. B. AnwKomm / Krebs, § 242 BGB Rn. 26; Palandt / Heinrichs, § 242 BGB Rn. 46 ff. Ähnlich MünchKomm / Roth, § 242 BGB Rn. 219. 292 Rechtshindernd statt rechtsvernichtend, weil bereits der Rechtserwerb zu mißbilligen ist, vgl. AnwKomm / Krebs, § 242 BGB Rn. 30; Palandt / Heinrichs, § 242 BGB Rn. 41. Differenzierend MünchKomm / Roth, § 242 BGB Rn. 197 f. 293 Dem weniger anstrengenden Streuen dürfte der herzkranke Mieter ggf. noch gewachsen sein; an dieser Teilleistung dürfte jedoch der Vermieter i. d. R. kein Interesse haben, weil für die ordnungsgemäße Durchführung des Winterdienstes normalerweise Schneeräum- und Streuarbeiten gleichzeitig notwendig sind, so daß die Teilunmöglichkeit vorliegend ausnahmsweise der vollständigen Unmöglichkeit gleichsteht, vgl. diesbezüglich z. B. BGH NJW-RR 1995, 854; Jauernig / Teichmann, § 275 BGB Rn. 8; MünchKomm / Ernst, § 275 BGB Rn. 127; Palandt / Heinrichs, § 275 BGB Rn. 8 f. 294 Vgl. AnwKomm / Dauner-Lieb, § 275 BGB Rn. 13; Jauernig / Teichmann, § 275 BGB Rn. 19, 30; MünchKomm / Ernst, § 275 BGB Rn. 39; Palandt / Heinrichs, § 275 BGB Rn. 24, 30.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

seiner Primärleistungspflicht frei wird. Könnte dagegen der behinderte Mieter theoretisch den Winterdienst physisch durchführen, dies aber nur unter größten körperlichen Anstrengungen, mit unverhältnismäßig großem zeitlichen Aufwand sowie bei großer gesundheitlicher Gefährdung (z. B. Herzinfarktrisiko), steht ihm gem. § 275 Abs. 3 BGB (sog. „persönliche Unmöglichkeit“) ein Leistungsverweigerungsrecht zu, das ebenfalls zu einem Ausschluß der Leistungspflicht führt: Der Schuldner hat nämlich einerseits die Leistung persönlich295 zu erbringen, andererseits überwiegt sein die überragenden Rechtsgüter Gesundheit und Leben schützendes Interesse, körperliche Schäden durch das Schneeräumen zu vermeiden, das gegenüberstehende Interesse des Vermieters an der Durchführung des Winterdienstes gerade durch den behinderten Mieter persönlich, so daß diesem die Pflichterfüllung vorliegend nicht zugemutet werden kann. Bei der im Rahmen des § 275 Abs. 3 BGB anzustellenden Abwägung spricht außerdem zugunsten des behinderten Mieters das grundrechtliche Benachteiligungsverbot des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG, während zulasten des Vermieters zu berücksichtigen ist, daß er den Winterdienst ohne große Probleme auch durch Dritte erledigen lassen kann. Auf ein Vertretenmüssen des Leistungshindernisses kommt es bei § 275 Abs. 3 BGB – im Gegensatz zu § 275 Abs. 2 BGB – nicht an.296 Im übrigen wäre ein Bestehen des Vermieters auf die Leistungserbringung auch als Verstoß gegen seine Fürsorgepflicht rechtsmißbräuchlich. 297 Die Unmöglichkeit der Leistungserbringung (und damit das Entfallen der Leistungspflicht) ist dagegen zu verneinen, wenn die vertragliche Überwälzungsklausel die Möglichkeit der Pflichterfüllung durch Dritte ausdrücklich enthält: Der behinderte Mieter hätte ja bei Vertragsschluß die Gelegenheit gehabt, auf sein Unvermögen hinzuweisen und damit eine entsprechende Klausel zu Fall zu bringen, während dem Vermieter ein Verstoß gegen seine vorvertragliche Rücksichtnahmepflicht hier gerade nicht vorgeworfen werden kann.

295 Der Begriff der „persönlichen“ Leistungserbringung ist, nachdem die Vorschrift v. a. auf Arbeits- und Dienstverträge abzielt (vgl. die Gesetzesbegründung in BT-Dr. 14 / 6040, S. 130, sowie AnwKomm / Dauner-Lieb, § 275 BGB Rn. 19), wie bei § 613 BGB nicht auf höchstpersönliche Leistungsverpflichtungen zu beschränken, vgl. z. B. MünchKomm / Ernst, § 275 BGB Rn. 112; offengelassen bei Huber / Faust, Kap. 2 Rn. 81. A.A. mit Hinweis darauf, daß (nur) bei höchstpersönlichen Leistungspflichten der Schuldner in erhöhtem Maße schutzbedürftig ist, Dauner-Lieb / Heidel / Dauner-Lieb, § 2 Rn. 71; Lorenz / Riehm, Rn. 311. 296 Vgl. Canaris, ZRP 2001, 330; Huber / Faust, Kap. 2 Rn. 84. A.A. AnwKomm / Dauner-Lieb, § 275 BGB Rn. 20, die ein etwaiges Verschulden des Schuldners aufgrund eines „verallgemeinerungsfähigen Rechtsgedankens“ mit in die Abwägung i. R. d. Abs. 3 einbeziehen will. Differenzierend MünchKomm / Ernst, § 275 BGB Rn. 117. 297 Vgl. bei nachträglichem Unvermögen AG Frankfurt a.M. WuM 1985, 20, wobei aber verkannt wird, daß die schuldrechtlichen Normen zur Unmöglichkeit gegenüber der unzulässigen Rechtsausübung i.S.v. § 242 BGB vorrangig anzuwenden sind.

§ 7 Die Durchführung des Mietverhältnisses

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cc) Nachträgliches Unvermögen, §§ 275, 280, 283, 326 BGB Praxisrelevant – und im Gegensatz zu der Problematik der anfänglichen subjektiven Unmöglichkeit auch in Literatur und Rechtsprechung (allerdings nur für das alte Schuldrecht) bereits behandelt298 – ist zuletzt die Frage, wie ein erst im Laufe des Mietverhältnisses eintretendes, also nachträgliches Unvermögen zur wirksam auf den Mieter übertragenen Schneeräum- und Streupflicht rechtlich zu bewerten ist. Letzteres kann z. B. eintreten, wenn der Mieter aufgrund eines Unfalls plötzlich auf den Rollstuhl angewiesen ist, aufgrund eines Herzleidens keine körperlichen Anstrengungen mehr unternehmen kann oder aufgrund seines Alters und der einhergehenden körperlichen Gebrechen den physischen Erfordernissen des Winterdienstes299 nicht mehr gewachsen ist. Nachdem § 275 Abs. 1 BGB sowohl das anfängliche als auch nachträgliche Unvermögen erfaßt („für den Schuldner [ . . . ] unmöglich ist“), kann diesbezüglich auf die gerade gemachten Ausführungen zum anfänglichen Unvermögen verwiesen werden: Der behinderte Mieter wird also gem. § 275 Abs. 1 oder Abs. 3 BGB von seiner Leistungspflicht befreit. Gleiches gilt für die Gegenleistungspflicht des Vermieters, die gem. §§ 275 Abs. 4, 326 Abs. 1 Satz 1 Hs. 1 BGB entfällt. Ab Eintritt des nachträglichen Unvermögens kann der Vermieter die Winterdienstkosten als Betriebskosten auf alle oder den behinderten Mieter allein umlegen bzw. bei nachweisbar niedrigerer Ansetzung der Bruttomiete den nunmehr höheren Betrag verlangen.300 Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger bei nachträglichem Unvermögen des Schuldners nur unter den Voraussetzungen des § 275 Abs. 4 BGB 298 Während teilweise ein nachträgliches Unvermögen i. S. v. § 275 Abs. 2 BGB a.F. vornehmlich mit dem Argument verneint wurde, der verpflichtete Mieter müsse sich selbst um Ersatz für die Winterdienstpflicht kümmern (vgl. z. B. LG Flensburg WuM 1987, 52; LG Wuppertal WuM 1987, 381; LG Düsseldorf WuM 1988, 400; LG Kassel WuM 1991, 580; Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 535 BGB Rn. 63; Palandt / Weidenkaff, § 535 BGB Rn. 60; Staudinger / Emmerich, § 535 BGB Rn. 34), ging die gegenteilige Meinung (vgl. z. B. AG Frankfurt a.M. WuM 1985, 19; AG Hamburg WuM 1987, 85; AG Bonn WuM 1989, 499; LG Hamburg WuM 1989, 622; Blank / Börstinghaus, Miete, § 536 BGB Rn. 131; Fuchs-Wissemann, WuM 1988, 378; ders., WuM 1991, 581; Schmidt-Futterer / Langenberg, § 556 BGB Rn. 143; Sternel, II Rn. 97) zutreffend davon aus, daß der Mieter nur in eigener Person verpflichtet wird und deshalb bei subjektiver Unmöglichkeit gem. § 275 Abs. 2 BGB a.F. von seiner Leistungsverpflichtung frei wurde. Soweit ersichtlich, waren bisher (aufgrund des niedrigen Streitwerts) weder ein Oberlandesgericht noch der Bundesgerichtshof mit der Problematik des nachträglichen Unvermögens eines Mieters zum Winterdienst beschäftigt. 299 Auch hier steht die Teilunmöglichkeit der vollständigen Unmöglichkeit gleich, wenn der Mieter im Rahmen der Winterdienstpflicht nur das Streuen, aber nicht mehr das Schneeräumen erledigen kann. 300 Ohne nähere Begründung (bzw. mit Hinweis auf Sternel, II Rn. 97) nimmt bei Unvermögen des Mieters dessen Zahlungspflicht z. B. Fuchs-Wissemann, WuM 1988, 379; ders., WuM 1991, 581 an. Auf die Umlagemöglichkeit weisen z. B. LG Hamburg WuM 1989, 623 und Schmidt-Futterer / Langenberg, § 556 BGB Rn. 123 hin. Siehe auch AG Hamburg WuM 1986, 84; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 131.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

i.V. m. §§ 280 Abs. 1 u. 3, 283 BGB verlangen, also insbesondere nur, wenn der Schuldner die nachträgliche Unmöglichkeit der Leistung i. S. v. § 276 BGB zu vertreten hat. Ein solches Vertretenmüssen ist bei Behinderungen, die beim Mieter im Laufe des Mietverhältnisses aus den verschiedensten Gründen eintreten können, ohne weiteres dann zu verneinen, wenn die Beeinträchtigung ohne eigenes Zutun (z. B. Krankheit, Vererbung, unverschuldeter Unfall) entsteht. Aber auch, wenn die Behinderung auf ein bestimmtes Verhalten des Mieters zurückzuführen ist (z. B. verschuldeter Unfall, leichtsinnige und unverantwortliche Selbstgefährdung bzw. grober Verstoß gegen das von einem verständigen Menschen im eigenen Interesse zu erwartende Verhalten301), zeigt die Wertung des für Dienstverhältnisse anwendbaren § 616 Satz 1 BGB, daß als Sanktion für „unvernünftiges Verhalten“ lediglich der Wegfall der Gegenleistung, nicht aber eine Ersatzpflicht gem. § 280 Abs. 1 BGB eintreten soll. Dies würde ansonsten zu einer inakzeptablen Reglementierung des Privatlebens führen.302 Der Mieter, dem aufgrund einer Behinderung erst im Laufe des Mietverhältnisses die Verrichtung seiner Schneeräum- und Streupflicht unmöglich wird (die Beweislast liegt insofern bei ihm), hat – als Ausfluß seiner auch für ihn gem. § 242 BGB geltenden Rücksichtnahme- bzw. Fürsorgepflicht und parallel zu seiner vorvertraglichen Hinweispflicht bei anfänglichem Unvermögen – den Vermieter umgehend darüber zu informieren. Eine diesbezügliche Pflichtverletzung führt dazu, daß der behinderte Mieter im Außenverhältnis gegenüber Dritten, die aufgrund fehlenden Räumens / Streuens zu Schaden kommen, ggf. gesamtschuldnerisch mit dem Vermieter weiterhin als Verkehrsicherungspflichtiger haftet, während er im Innenverhältnis gegenüber dem Vermieter voll ausgleichspflichtig ist. Die Verkehrssicherungspflicht des Mieters entfällt, wenn er dem Vermieter sein Unvermögen zum Winterdienst mitgeteilt hat.

b) Reinigungspflicht Die Pflicht, allgemein genutzte Flächen außerhalb der Wohnung wie Treppen, Gemeinschaftsräume, Flure und Zuwege zu reinigen, obliegt ebenso wie die Schneeräum- und Streupflicht grundsätzlich dem Vermieter.303 Hierfür anfallende 301 So das sog. „Verschulden gegen sich selbst“, das im Rahmen von § 616 Satz 1 BGB genügt, vgl. z. B. ErfK / Dörner, § 3 EFZG Rn. 46; MünchKomm / Schaub, § 616 BGB Rn. 22; Palandt / Putzo, § 616 BGB Rn. 10. 302 Aus arbeitsrechtlicher Sicht ebenso Däubler, NZM 2001, 1332. Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 131, weist nur pauschal auf die Möglichkeit des Schadensersatzes hin, ohne näher auf die Frage des Verschuldens einzugehen. 303 Vgl. z. B. Blank / Börstinghaus, Miete, § 535 BGB Rn. 54; Emmerich / Sonnenschein / Emmerich, § 535 BGB Rn. 17; Hannemann / Wiegner / Schulze, § 20 Rn. 101; Hannemann / Wiegner / Over, § 26 Rn. 53; Herrlein / Kandelhard / D. Both, § 535 BGB Rn. 60; Kinne / Schach, § 535 BGB Rn. 50 f.; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 458; Sternel, NZM 1998, 845. A.A. Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 1085, wonach dem Mieter bereits auf-

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Kosten kann er als Betriebskosten (Hausreinigungskosten gem. § 2 Ziff. 9 BetrKV bzw. Hauswartskosten gem. § 14 Satz 1 BetrKV, jeweils in Verbindung mit §§ 556, 556a BGB) auf seine(n) Mieter umlegen.304 Häufig wird die Reinigungspflicht ganz oder teilweise (z. B. für das Treppenhaus) individual- oder formularvertraglich auf den / die Mieter übertragen. Notwendig ist eine entsprechende eindeutige Regelung im Mietvertrag, eine Überwälzungsklausel erst in der Hausordnung reicht nicht aus.305 Letztere kann dagegen z. B. konkretisierend die Aufstellung eines turnusmäßigen Reinigungsplans enthalten, in dem die jeweils verpflichteten Mieter und der Zeitraum der Reinigungspflicht geregelt sind (sog. „Kehrwoche“306). Überträgt der Vermieter die Reinigungspflicht auf seine(n) Mieter, obliegt ihm im Rahmen seiner in diesem Zusammenhang bestehenden Verkehrssicherungspflicht eine Auswahl- und Kontrollpflicht. Behinderten Mietern kann die Reinigungspflichterfüllung aus Gründen, die in ihrer Behinderung liegen, unmöglich oder zumindest deutlich erschwert sein. So stehen z. B. Rollstuhlfahrer oder Personen mit starkem Herzleiden bei der Treppenhausreinigung und ähnlichen Tätigkeiten unter körperlicher Anstrengung vor unüberwindlichen Hindernissen, während geistig oder psychisch behinderte Mieter z. B. nicht in der Lage sein können, die Wohnung zu verlassen oder eigenständig und ordnungsgemäß Reinigungsarbeiten zu erfüllen. Die behindertenspezifische Problematik gestaltet sich hier aufgrund des ähnlichen Pflichtinhalts genauso wie bei der Übertragung des Winterdienstes, so daß die dortigen Ausführungen vorliegend ebenso Gültigkeit besitzen und daher nach oben verwiesen werden kann.

c) Schönheitsreparaturen Es entspricht ständiger Rechtsprechung, daß die an sich dem Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB obliegende Pflicht zur Durchführung von sog. „Schönheitsreparaturen“ 307 individualvertraggrund einer vertragsimmanenten Obhutspflicht die Reinigungspflicht auch für Gemeinschaftsflächen obliegt. 304 Ansatzfähig sind neben den Personalkosten z. B. die Kosten für die Reinigungsmittel und -geräte, vgl. ausführlich z. B. Schmidt-Futterer / Langenberg, § 556 BGB Rn. 149 ff. 305 Vgl. z. B. Blank / Börstinghaus, Miete, § 535 BGB Rn. 55; Hannemann / Wiegner / Hannemann, § 11 Rn. 314; Herrlein / Kandelhard / D. Both, § 535 BGB Rn. 61; Gramlich, § 535 BGB Rn. 14; Sternel, NZM 1998, 845. Die Übertragungsmöglichkeit auf den Mieter ergibt sich nicht zuletzt aufgrund § 9 Abs. 6 Satz 2 WoBindG, wo zu den übertragbaren Arbeitsleistungen auch die Reinigungspflicht gehört, vgl. Hannemann / Wiegner / Over, § 26 Rn. 66; Kinne / Schach, § 535 BGB Rn. 51. 306 Siehe hierzu z. B. Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 486 f.; Schmidt-Futterer / Langenberg, § 556 BGB Rn. 142 f., der darauf hinweist, daß für diesen Fall eine Umlage von Betriebskosten ausscheidet. 307 Vgl. für den öffentlich geförderten Wohnungsbau die in § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV enthaltene Definition: „Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

lich oder formularmäßig auf den Mieter übergewälzt werden darf. Im einzelnen hat sich hinsichtlich der Vereinbarkeit von entsprechenden Formularklauseln mit den §§ 305 ff. BGB, insbesondere was die inhaltliche Reichweite, Fälligkeit aufgrund Fristenpläne oder Ersatzquoten angeht, eine überaus differenzierte Judikatur entwickelt, die hier aber nicht in ihrer Gesamtheit dargestellt zu werden braucht.308 Zu untersuchen ist vorliegend, ob sich der Umstand, daß der Mieter wegen seiner Behinderung (z. B. Querschnittlähmung, Blindheit) nicht selbst zur Ausführung der Schönheitsreparaturen in der Lage ist, auf die vertragliche Leistungspflicht auswirkt. aa) Auslegung hinsichtlich der persönlichen Verpflichtung des Mieters Vereinbarungen, die die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter überwälzen, sind vom Wortlaut her meist offen formuliert (z. B. „Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen“ oder „Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung nach Weisung des Vermieters in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben“309) und enthalten keine nähere Regelung hinsichtlich der Frage, ob der Mieter selbst oder durch Fachhandwerker die Arbeiten durchführen kann oder gar muß. In Anlehnung an § 243 Abs. 1 BGB hat die Leistung nach „mittlerer Art und Güte“ zu erfolgen, wobei nach allgemeiner Meinung die Arbeiten fachmännisch zu erledigen sind; entsprechende kostensparende Eigenleistungen des Mieters sind dabei nicht ausgeschlossen, Hobbyqualität mittlerer Art und Güte reicht jedoch nicht aus.310 Fachhandwerkerklauseln, wonach der Mieter die Arbeiten nur von einer Fachfirma ausführen lassen darf, sind dagegen gem. § 307 Abs. 2 Ziff. 1 BGB unzulässig.311 oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“. Diese Definition wird ganz allgemein als Auslegungsrichtlinie für den Pflichtenumfang zur Ausführung von Schönheitsreparaturen herangezogen, vgl. BGHZ 92, 363 ff. 308 Vgl. z. B. die Ausführungen hierzu bei Blank / Börstinghaus, Miete, § 536 BGB Rn. 59 ff.; Emmerich, NZM 2000, 1155 ff.; Gramlich, § 535 BGB Rn. 12; Hannemann / Wiegner / Over, § 27 Rn. 1 ff.; Herrlein / Kandelhard / Knops, § 535 BGB Rn. 33 ff.; Kinne / Schach, § 535 BGB Rn. 83 ff.; MünchKomm / Voelskow, § 536 BGB Rn. 102 ff.; Palandt / Weidenkaff, § 535 BGB Rn. 41 ff.; Schmidt-Futterer / Langenberg, § 538 BGB Rn. 66 ff.; Vogel, Rn. 565 ff. 309 So z. B. die Formulierungsvorschläge bei Kinne / Schach, § 535 BGB Rn. 84 und Vogel, Rn. 581. 310 Vgl. BGH NJW 1988, 2790; LG Berlin GE 2000, 677; Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 1073; Kinne / Schach, § 535 BGB Rn. 87; Schmidt-Futterer / Langenberg, § 538 BGB Rn. 81, 85; Vogel, Rn. 602. A.A. Emmerich, NZM 2000, 1162: Weil auch „kostensparende Eigenleistungen“ möglich sind, könne man von dem Mieter auch nicht mehr verlangen, als eben ein Laie präsentieren kann; der geschuldete Standard beschränke sich deshalb auf die sorgfältige und geschickte Ausführung der nötigen Dekorationsmaßnahmen durch einen Laien.

§ 7 Die Durchführung des Mietverhältnisses

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Der Mieter hat also grundsätzlich die Wahl, ob er die Schönheitsreparaturen selbst bzw. durch Verwandte oder Freunde ausführen läßt oder aber durch einen Fachhandwerker. Daß er die Arbeiten z. B. wegen mangelnder Fachkenntnis selbst nicht durchführen kann, ist demnach unerheblich. Weil die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter als andersartige, werkvertragliche Nebenleistung zu qualifizieren ist, ist im Gegensatz zur Übernahme der Winterdienstpflicht als dienstvertragliche Nebenleistung auch die Vermutung des § 613 S. 1 BGB irrelevant. Konsequenz daraus ist, daß bei Unvermögen des Mieters die Unmöglichkeitsnorm des § 275 BGB keine Anwendung findet.

bb) Übertragung und Durchsetzbarkeit der Reparaturpflicht bei behinderten Mietern Wird die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf Mieter übertragen, die bei Vertragsschluß aufgrund einer Behinderung von vornherein nicht in der Lage sind, entsprechende Arbeiten in eigener Person zu bewerkstelligen, könnte sich eine Unwirksamkeit der Übertragung aus den §§ 305c Abs. 1, 307 Abs. 1 Satz 1, 310 Abs. 3 BGB bzw. aus einem Verstoß gegen die vorvertragliche Rücksichtnahmepflicht des Vermieters gem. §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB ergeben. Die formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf einen Mieter ist jedoch durchaus üblich und damit objektiv betrachtet nicht überraschend i. S. v. § 305c Abs. 1 BGB. Ebenso ergibt sich bei der anzustellenden überindividuellen Betrachtungsweise grundsätzlich keine unangemessene Benachteiligung i. S. v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil auch hier der Umstand der Behinderung außen vor zu bleiben hat. Zu keinem anderen Ergebnis gelangt man bei der Prüfung der beiden gerade genannten Vorschriften, wenn z. B. der Vermieter einer als rollstuhlgerecht ausgestatteten Wohnung von Anfang an das Unvermögen des behinderten Mieters als „typischerweise beteiligten Kunden“ kennt oder ein Verbrauchervertrag i. S. v. § 310 Abs. 3 BGB vorliegt, bei dem ein konkret-individueller Maßstab anzulegen und damit eine eventuelle Behinderung des Vertragspartners zu berücksichtigen ist: Zwar entfällt für den behinderten Mieter stets die Möglichkeit, die Arbeiten kostensparend selbst durchzuführen, weshalb er insofern von vornherein gegenüber nichtbehinderten Mietern potentiell benachteiligt ist; er unterscheidet sich aber in dieser Hinsicht nicht von zahlreichen Mietern, denen das notwendige Wissen und die Übung für eine fachgerechte Ausführung fehlt und welche daher ebenfalls die Arbeiten nicht selbst bewerkstelligen können. Außerdem besteht nach wie vor die Möglichkeit, die Schönheitsreparaturen kostensparend durch Familienmitglieder, andere Verwandte oder Freunde verrichten zu lassen. Schließlich wird diese Verpflichtung im Laufe eines Mietrechtsverhältnis311 Vgl. z. B. LG Köln WuM 1991, 87; LG Koblenz WuM 1992, 431; OLG Stuttgart WuM 1993, 528 (Unwirksamkeit ergreift nicht grundsätzliche Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen).

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

ses nur wenige Male fällig und ist deshalb dem behinderten Mieter auch bei Beauftragung von Fachhandwerkern finanziell und vom Aufwand her zumutbar, so daß im Ergebnis in dieser besonderen Ausgangssituation ebenfalls nicht von einer unangemessenen Benachteiligung gesprochen werden kann, die zur Unwirksamkeit der Überwälzung auf den behinderten Mieter führen würde. Aus den gleichen Gründen ist bei Individualvereinbarungen oder bei Wirksamkeit einer AGB-Klausel ein Verstoß gegen die vorvertragliche Rücksichtnahmepflicht des Vermieters zu verneinen, wenn er in den Vertrag trotz Kenntnis oder Kennenmüssen vom Unvermögen des behinderten Mieters eine Überwälzungsklausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen aufnimmt. Tritt die Behinderung des Mieters und damit sein Unvermögen, der Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen in eigener Person nachzukommen, erst im Laufe des Mietverhältnisses ein, ist die Rechtslage mit der gerade dargestellten Argumentation identisch zu beurteilen: Der Vermieter muß also nicht im Rahmen seiner vertraglichen Fürsorgepflicht auf den behinderten Mieter besondere Rücksicht nehmen und kann sich stets auf die vertragliche Pflichtübernahme durch den Mieter berufen, weil dieser zur Kostensparung auch Verwandte oder Freunde bitten kann bzw. ihm die Beauftragung von Fachhandwerkern zuzumuten ist. Ist dagegen der Mieter z. B. wegen einer psychischen oder geistigen Behinderung nicht in der Lage, die Durchführung der Schönheitsreparaturen zu organisieren, muß dies ggf. ein Betreuer mit dem Aufgabenkreis „Wohnungsangelegenheiten“ für ihn übernehmen. Dabei ist zu beachten, daß Aufwendungen für Schönheitsreparaturen auch zu den Sozialhilfeleistungen gehören können. Wurde für den Mieter noch kein Betreuer bestellt, besteht für den Vermieter die Möglichkeit, die Einrichtung einer Betreuung beim Vormundschaftsgericht anzuregen; diese wäre sowieso notwendig, um z. B. den wirksamen Zugang einer Wohnungskündigung gegenüber dem geschäftsunfähigen Mieter zu gewährleisten. Außerdem hat der Vermieter, wenn der Mieter mit Sicherheit seiner Verpflichtung behinderungsbedingt nicht nachkommen wird, zur Schadensvermeidung (z. B. wenn er nach Vertragsbeendigung möglichst nahtlos die Wohnung weitervermieten will) prinzipiell das Recht, ohne Leistungsaufforderung mit Fristsetzung die Schönheitsreparaturen selbst vorzunehmen bzw. vornehmen zu lassen und die Kosten vom Mieter zu verlangen. Rechtliche Grundlage hierfür ist der sich aus §§ 281 Abs. 1, Abs. 2 Alt. 2, 280 Abs. 1 Satz 1 BGB ergebende Schadensersatzanspruch. Ist aber der Mieter nicht zurechnungsfähig, scheitert dieser Anspruch gem. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB i.V. m. §§ 276 Abs. 1 Satz 2, 827 Satz 1 BGB am fehlenden Verschulden.

d) Obhutspflicht Als letzte Nebenpflicht des Mieters wird im folgenden seine Obhuts- oder Fürsorgepflicht für die Mietwohnung dargestellt.

§ 7 Die Durchführung des Mietverhältnisses

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aa) Grundsätze Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung sowie Gemeinschaftsräume und Treppenhaus pfleglich zu behandeln und sie vor Schäden zu bewahren. Gestattet ist demgegenüber gem. § 538 BGB die normale Abnutzung innerhalb des vertragsgemäßen Wohnungsgebrauchs. Insofern hat also der Vermieter z. B. Beschädigungen an Boden oder Türstock hinzunehmen, die mit der Zeit durch die normale und rücksichtsvolle Befahrung der Wohnung mit einem Rollstuhl entstehen. Der Mieter macht sich dagegen schadensersatzpflichtig, wenn durch sein Verhalten (oder durch das von Erfüllungsgehilfen wie in die Wohnung aufgenommene Familien- bzw. Haushaltsmitglieder) schuldhaft Schäden in der Wohnung oder an mitvermieteten Gemeinschaftsflächen herbeigeführt werden, die über die in § 538 BGB erfaßte Abnutzung hinausgehen. Gleiches gilt für Beeinträchtigungen, die Mitbewohnern durch den unsachgemäßen Wohnungsgebrauch entstehen. Ein bereits genanntes Beispiel hierfür wäre das Halten von Haustieren in übergroßer Anzahl, welche erhebliche Verunreinigungen in der Wohnung und dadurch auch Gesundheitsgefährdungen für Nachbarn verursachen. Dieselbe nachteilige Wirkung können z. B. Müll und Unrat hervorrufen, die von einem psychisch behinderten Mieter zwanghaft in der Wohnung angehäuft werden sowie Gestank auslösen und / oder gesundheitsgefährdendes Ungeziefer bzw. Bakterien anziehen.312 Denkbar wären schließlich auch Substanzschäden an der Wohnung, die durch krankhafte Wutanfälle oder psychotisch bedingte Handlungen eines psychisch behinderten Bewohners entstehen.313 Ein fristloser Kündigungsgrund i. S. v. § 543 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 2 BGB ist jedoch nach einer Entscheidung des AG München314 nicht gegeben, wenn aufgrund von Müll- und Unratsammeln durch den Betroffenen ein muffiger Geruch in der Wohnung entsteht, ohne daß ihre Substanz gefährdet ist.

312 Siehe z. B. den vom LG Freiburg in FamRZ 2000, 1316 ff. mit Anmerkung Fratzky, FamRZ 2000, 239 ff. entschiedenen Fall: Bei der Betroffenen fanden sich bei der letzten Zwangsräumung in der Wohnung zahlreiche verdorbene und verschimmelte Lebensmittel und Einmachgläser mit undefinierbarem Inhalt, wohl Fäkalien, weil die Toilette und Waschbecken nicht mehr benutzbar waren. Die Kapazität der von der Entrümpelungsfirma mitgebrachten Schuttmulde war gerade ausreichend; im Anschluß an die Entrümpelungsmaßnahme war aus seuchenhygienischen Gründen eine Entwesung und Desinfektion der Wohnung notwendig. 313 Siehe z. B. den vom AG Köln WuM 1991, 549 f. entschiedenen Sachverhalt, wo ein schizophrener Mieter die elektrischen Sicherungen verschiedener Wohnungen abschaltete, den Stromzähler seiner eigenen Wohnung aus der Wandverankerung riß sowie seine Wohnung derart verwüstete, daß diese grobe Schäden an Decken, Wänden, Türen, Fenstern, sanitären und elektrischen Installationen und Fußböden davontrug. 314 AG München NZM 2003, 475 f.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

bb) Zwangsweiser Zutritt des Betreuers zur verwahrlosten Wohnung In Rechtsprechung und Literatur bereits ausführlich und kontrovers behandelt ist die vom Gesetz nicht geregelte Problematik, ob ein Betreuer mit dem Aufgabenkreis „Wohnungsangelegenheiten“ auch ohne oder gegen den (nicht frei bestimmbaren) Willen des psychisch behinderten Betroffenen mit Sammeltrieb bzw. Vermüllungssyndrom („Messie“) dessen vermüllte oder sonst verwahrloste Mietwohnung315 betreten kann, um sich ein Bild hiervon zu machen und um ggf. Gegenmaßnahmen zur Wiederherstellung menschen- und vertragswürdiger Zustände zu treffen. Daß hierdurch etwaigen Gesundheitsgefahren für den Betroffenen und anderen Hausbewohnern sowie einer drohenden Wohnungskündigung begegnet und damit unter Umständen die Obdachlosigkeit des Betroffenen abgewendet werden könnten, so daß im Ergebnis dem objektiven persönlichen Wohl des Betroffenen, der Erhaltung seiner Menschenwürde und seiner körperlichen Unversehrtheit gedient wird, ist unumstritten. Gleichwohl wird von zahlreichen Stimmen vornehmlich in der Rechtsprechung316 in den gerade geschilderten Fällen eine Zutrittsbefugnis des Betreuers kategorisch verneint: Wegen des mit dem zwangsweisen Betreten der Wohnung verbundenen Eingriffs in dessen Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung gem. Art. 13 Abs. 1 GG bedürfe es hierfür gem. Art. 13 Abs. 7 GG einer Rechtsgrundlage, welche weder in den §§ 1901, 1907 BGB, §§ 33, 70g Abs. 5 FGG noch im Aufgabenkreis „Wohnungsangelegenheiten“ gesehen werden könne, so daß eine solche nach der derzeitigen Rechtslage nicht bestünde. Verkannt wird hier jedoch, daß dem Betreuungsrecht in vielen Konstellationen ein Eingriffscharakter aufgrund des entgegenstehenden Willens des Betroffenen immanent317 und eine Wohnungsfürsorge ohne Befugnis, die Wohnung im Bedarfsfall zu betreten, praktisch sinnlos ist. Außerdem ist ein solches Recht gegenüber der Möglichkeit, den Betroffenen nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften vorläufig unterzubringen und anschließend die Wohnung zu entrümpeln318, als milderes Mittel anzusehen. Daneben ist auch auf das vergleichbare, in einer Entscheidung des Kammergerichts319 eingeräumte Recht einer Betreuungsbehörde zum zwangsweisen Öffnen und Betreten der Wohnung des Betroffenen hinzuweisen, sofern dieser auf Anordnung des Gerichts zur Begutachtung vorzuführen ist. 315 Leerstehende Räumlichkeiten, die nicht als Wohnung des Betroffenen dienen, kann der Betreuer mit entsprechendem Aufgabenkreis kraft seiner gesetzlichen Vertretungsmacht betreten, ohne daß sich Einschränkungen aus Art. 13 GG ergeben; vgl. BayObLG FamRZ 1999, 1460; MünchKomm / Schwab, § 1896 BGB Rn. 86. 316 Vgl. z. B. LG Frankfurt a.M. FamRZ 1994, 1617; OLG Frankfurt a.M. BtPrax 1996, 71; LG Offenburg NJWE-FER 1997, 275 f.; LG Görlitz NJWE-FER 1998, 153 f.; BayObLG NJW-RR 2001, 32 ff.; OLG Oldenburg NZM 2004, 198 ff. Ebenso z. B. HK-BGB / Kemper, § 1896 BGB Rn. 22; Staudinger / Bienwald, § 1901 BGB Rn. 42 f. m. w. N. 317 Vgl. hierzu Abram, FamRZ 2004, 15 m. w. N. 318 Vgl. z. B. den vom BayObLG in NJWE-FER 2001, 17 f. entschiedenen Fall. 319 KG NJW 1997, 400 f.

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Richtigerweise ist dem Betreuer daher eine Zutrittsbefugnis auch gegen den Willen des Betroffenen zuzubilligen. Schwab320 sieht z. B. bereits in der Übertragung des Aufgabenkreises „Wohnungsangelegenheiten“ bei zusätzlicher und ausdrücklicher Nennung des „Betretens der Wohnung“ eine solche Befugnis, weil im Rahmen des zugewiesenen Aufgabenkreises der Betreuer den Betroffenen gem. § 1902 BGB gesetzlich vertritt. Hierin sei auch die von Art. 13 Abs. 7 GG geforderte Rechtsgrundlage zu sehen: Die in der grundrechtlichen Vorschrift genannten Zulässigkeitsvoraussetzungen – also die Abwehr einer gemeinen oder einer Lebensgefahr und / oder die Verhütung dringender Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere die Bekämpfung von Seuchengefahr – seien im Falle der Vermüllung der Wohnung aufgrund der drohenden Gesundheitsgefahr für den Betroffenen selbst und andere Hausbewohner sowie aufgrund der evtl. drohenden Obdachlosigkeit erfüllt. Das zwangsweise Betreten der Wohnung kann ferner durch die Schutzpflicht des Betreuers gem. Art. 1 Abs. 1 Satz 2 GG, die in §§ 1901 Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 Satz 1 BGB ihren einfachgesetzlichen Ausdruck gefunden hat, gerechtfertigt werden: Der krankheitsbedingt entgegenstehende Wille des Betroffenen ist für den Betreuer unbeachtlich, sofern dieser Wille – unter Berücksichtigung seines „Rechts auf Krankheit“ – dem Wohl und den Interessen des Betroffenen zuwiderläuft und dessen existentielle Lebensgrundlagen gefährdet würden.321 In Betracht käme schließlich auch ein Schluß a maiore ad minus aus dem Wohnungskündigungsrecht des Betreuers gem. § 1907 Abs. 1 Satz 1 BGB: Wenn der Betreuer schon berechtigt ist, mit Genehmigung des Vormundschaftsgerichts den räumlichen Lebensmittelpunkt des Betroffenen zu entziehen, kann angenommen werden, daß der Betreuer erst recht dazu befugt ist, alles dafür zu tun, damit sein Lebensmittelpunkt erhalten bleibt.322 Demgegenüber etwas strengere Voraussetzungen verlangt die Ansicht, die neben der gesonderten Aufgabenzuweisung des „Betretens der Wohnung“ in Anlehnung an §§ 1896 Abs. 4, 1904 Abs. 1 Satz 1, 1906 Abs. 1, 2, 4 BGB zusätzlich eine vorher einzuholende vormundschaftliche Einzelfallgenehmigung nach den Grundsätzen der Verhältnismäßigkeit fordert.323 Dem ist zumindest für den Fall zuzustimmen, daß das Betreten des Betreuers zwangsweise körperlich durchgesetzt 320 MünchKomm / Schwab, § 1896 BGB Rn. 85. Der Einwand, die Vorschrift des § 181 BGB bzw. dessen Rechtsgedanke stünden einer Einwilligung des Betreuers entgegen (so z. B. Staudinger / Bienwald, § 1901 BGB Rn. 22), ist unzutreffend, weil § 181 BGB dann nicht greift, wenn das In-sich-Geschäft wie hier dem Vertretenen lediglich einen rechtlichen Vorteil bringt. Vgl. hierzu Abram, FamRZ 2004, 14, der allerdings dem Ansatz von Schwab ansonsten kritisch gegenübersteht. 321 Vgl. Abram, FamRZ 2004, 14 ff. 322 Vgl. Abram, FamRZ 2004, 15, auch zu dem Gegeneinwand, eine für diese Argumentation notwendige planwidrige Regelungslücke bestünde nicht, weil dem Gesetzgeber die vorliegende Problematik bekannt gewesen sei. 323 So z. B. LG Berlin FamRZ 1996, 821 ff. (Rechtsgrundlage: Art. 13 Abs. 2 GG); ihm anschließend LG Freiburg FamRZ 2000, 1316 ff.; Fratzky, BtPrax 2000, 239 ff.; Fröschle, Betreuungsrecht, Ziff. D. 1.; Palandt / Diederichsen, § 1896 BGB Rn. 22.

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werden muß, um menschenwürdige Zustände wiederherzustellen. Das Vormundschaftsgericht hat also z. B. zu prüfen, ob nicht dasselbe angestrebte Ergebnis durch eine andere Person als den Betreuer (etwa Angehörige oder ambulante Pflegekräfte) erreicht werden kann, deren Zutritt zur Wohnung durch den Betroffenen geduldet wird. Zu seinem Schutze ist wegen der Grundrechtsrelevanz des Eingriffs gem. § 67 Abs. 1 Satz 1, 3 FGG ein Verfahrenspfleger zu bestellen; als weiteres Schutzmittel zugunsten des Betroffenen schlägt Abram324 außerdem zurecht die aus der nachlaßgerichtlichen Praxis bekannte Möglichkeit eines rechtsmittelfähigen Vorbescheids mit befristeter Anfechtungsbefugnis vor, in welchem die vom Betreuer beantragte vormundschaftliche Genehmigung in Aussicht gestellt wird. Problematisch ist schließlich in diesem Zusammenhang, ob die Genehmigung auch für solche Maßnahmen erteilt werden kann, die nicht menschenunwürdige Verhältnisse, sondern „nur“ sonstige, weniger schwerwiegende vertragswidrige Wohnungszustände beseitigen sollen. Hier muß unterschieden werden: Ist der Bestand des Mietverhältnisses aufgrund nur leichter Vertragsverletzungen (noch) nicht gefährdet (z. B. muffiger Geruch durch Unrat wie im oben bereits erwähnten Urteil des AG München), scheitert eine Genehmigung am Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.325 Dagegen ist deren Erteilung möglich, falls die Wohnungskündigung durch den Vermieter droht, etwa weil er den betroffenen Mieter wegen der wiederholten und erheblichen Obhutspflichtverletzung bereits abgemahnt hat. Ergänzend ist festzustellen, daß die „Entrümpelung / Entmüllung der Wohnung“ auch als konkreter und alleiniger Aufgabenkreis möglich ist.326 Dessen Erfüllung bereitet dann keine besonderen Probleme, wenn sie mit – nicht notwendigerweise ausdrücklicher – Einwilligung des Betroffenen geschieht; genügend für diese Einwilligung ist, daß der Betroffene vom Betreten Kenntnis und sich nicht dagegen ausgesprochen hat.327 Kann allerdings ein Betreuer mit dem gerade genannten Aufgabenkreis eine erneute Vermüllung nicht dauerhaft verhindern, ist nach einer Entscheidung des OLG Oldenburg328 eine Erweiterung der Betreuung um die Aufgaben „Gesundheitsfürsorge“ und „Wohnungsangelegenheiten“ kein taugliches Mittel. Insoweit kämen zur Problembewältigung vielmehr vorrangig tatsächliche Hilfen nach dem BSHG (z. B. gem. § 27 Abs. 1 Ziff. 6 BSHG „Hilfe zur Weiterführung des Haushalts“), ggf. auch eine öffentlich-rechtliche Unterbringung, in Betracht.

Abram, FamRZ 2004, 17. Abram, FamRZ 2004, 17, verneint prinzipiell die Genehmigungsmöglichkeit mangels hinreichender Bestimmtheit der §§ 1901 Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 Satz 1 BGB, Art. 1 Abs. 1 Satz 2 GG und schlägt de lege ferenda eine spezialgesetzliche, generalklauselartige Regelung für Zwangsbefugnisse des Betreuers in einem einzufügenden § 69p FGG vor. 326 Vgl. BayObLG FamRZ 2002, 348; OLG Oldenburg NZM 2004, 199. 327 Vgl. Fröschle, Betreuungsrecht, Ziff. D. 1. 328 OLG Oldenburg NZM 2004, 198 f. Im konkreten Fall nahm der Müllberg in der Wohnung der Betroffenen eine Höhe von 1,50m bis 1,70m an. 324 325

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II. Die Mängelgewährleistung, §§ 536 ff. BGB Ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand aufgrund tatsächlicher (auch äußerer) Umstände / Einflüsse oder rechtlicher Verhältnisse (subjektiver Fehlerbegriff); hierdurch muß die Tauglichkeit zu dem von den Vertragsparteien konkret vorausgesetzten vertragsgemäßen Gebrauch ganz aufgehoben oder unmittelbar erheblich gemindert sein.329 Der vertragsgemäße Zustand richtet sich nicht nach objektiven Kriterien, sondern in erster Linie nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien; auslegungsbedürftige und -fähige Vertragsbestimmungen sind nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte gem. §§ 133, 157, 242 BGB bzw. in ergänzender Vertragsauslegung zu ermitteln.330 Gem. § 536 Abs. 2 BGB ist zudem ein Mangel anzunehmen, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. Hieraus folgt, daß sich behinderungsbedingte Nachteile der Wohnung für die behinderte Person grundsätzlich nur dann auf den Umfang des vertragsgemäßen Zustands und damit auf das Vorliegen eines Mangels auswirken, wenn der behinderungsgeeignete Wohnungszustand ausdrücklich oder stillschweigend vertraglich berücksichtigt wurde. Aber auch, wenn eine vertragliche Berücksichtigung der Behinderung in concreto nicht vorliegt, können unter Umständen behinderungsbedingte Einschränkungen des Wohnungsgebrauchs Mängel darstellen.

1. Vertragliche Berücksichtigung eines behinderungsgeeigneten Wohnungszustands Unproblematisch ist die ausdrückliche Erwähnung einer speziellen behindertengerechten Wohnungsausstattung bzw. von einzelnen behindertengerechten Maßnahmen im Mietvertrag als vertragsgemäßer Zustand. So kann z. B. die besondere behindertengerechte Ausrüstung des Bads detailliert aufgezählt („Halte- und Stützvorrichtungen an Badewanne, Dusche und Toilette, bodengleicher Duschzugang, Wannenlifter, rollstuhlunterfahrbarer Waschtisch“), die Schwellenfreiheit der Wohnung oder die konkrete Türstockbreite aufgeführt, ein gesonderter „Rollstuhlwechselraum“ mitvermietet331 oder aber ausdrücklich die „rollstuhlgerechte Woh329 Vgl. z. B. BGH NJW-RR 1991, 204; 1992, 267; NJW 2000, 1714; OLG Hamburg, ZMR 2000, 510; Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 1328 ff.; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 536 BGB Rn. 11 ff.; Kinne / Schach, § 536 BGB Rn. 4; Palandt / Weidenkaff, § 536 BGB Rn. 16; Schmid, Miete, Kap. 8 Rn. 3 ff.; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536 BGB Rn. 2 ff., 16 ff. 330 Vgl. z. B. LG Mannheim WuM 1998, 663; Blank / Börstinghaus, Miete, § 536 BGB Rn. 8; Schmid, Miete, Kap. 8 Rn. 12; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536 BGB Rn. 17. 331 Siehe hierzu den vom AG Lichtenberg in NZM 2003, 714 f. entschiedenen Fall.

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nungsausstattung gem. DIN 18 925 Teil 1“ bzw. die „Barrierefreiheit der Wohnung gem. DIN 18 025 Teil 2“332 vereinbart werden. Wird die DIN explizit genannt, ist über die bloße Beschaffenheitsvereinbarung bzw. bloße Beschreibung der Wohnung hinaus in der vorliegenden besonderen Konstellation ausnahmsweise eine zugesicherte Eigenschaft i. S. v. § 536 Abs. 2 BGB anzunehmen:333 Durch die Inbezugnahme einer anerkannten, von Experten entwickelten Norm im Mietvertrag, die einen Maßstab für einwandfreies technisches Verhalten bildet und eindeutige Festlegungen enthält, gibt der Vermieter dem behinderten Mieter zu erkennen, daß er für ihren Bestand (also die Rollstuhlgerechtigkeit bzw. Barrierefreiheit) und alle Folgen ihres Fehlens einstehen will. Für die Annahme einer Zusicherung spricht vor allem, daß es bei der vertraglichen Festlegung der durch die DIN festgelegten Qualitätsmerkmale darum geht, den besonderen individuellen Bedürfnissen des behinderten Mieters gerecht zu werden.334 Ein weiterer Grund für das Vorliegen einer Zusicherung ist, daß sich ein behinderter Mieter, der z. B. die Wohnung nicht im vorhinein besichtigen kann, auf ihre tatsächliche Rollstuhlgerechtigkeit / Barrierefreiheit verlassen muß335, um sie überhaupt nutzen zu können; dies ist bei Einhaltung der DIN gewährleistet. Wird dagegen eine Wohnung ohne Nennung der DIN lediglich als „rollstuhlgerecht“, „barrierefrei“336 oder z. B. „blindengerecht“337 vermietet, kann nicht 332 Vgl. hierzu näher Bayer. Architektenkammer, Barrierefreie Wohnungen, S. 11 ff.: Während die DIN 18 025 Teil 1 für die Planung, Ausführung und Einrichtung von rollstuhlgerechten Wohnungen gilt, berücksichtigt die DIN 18 025 Teil 2 die Planung, Ausführung und Einrichtung von barrierefreien Wohnungen und gilt insbesondere für Blinde und Sehbehinderte, Gehörlose und Hörgeschädigte, Gehbehinderte, Menschen mit sonstigen Behinderungen, ältere Menschen, Kinder, klein- und großwüchsige Menschen. Die DIN 18 025 Teil 1 und Teil 2 stammen vom Dezember 1992 und werden in der neuen DIN 18 030 aufgehen, die sich derzeit noch im Entwurfsstadium (Erscheinungsdatum des Entwurfs: November 2002; letzte Einspruchssitzung zur Überprüfung des Entwurfs: Oktober 2003) befindet. 333 Vgl. zum Begriff der zugesicherten Eigenschaft z. B. BGH NJW 2000, 1714; Palandt / Weidenkaff, § 536 BGB Rn. 25; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536 BGB Rn. 277 ff. Für sich alleine genommen liegt in der Inbezugnahme einer DIN allerdings noch keine Zusicherung einer Eigenschaft, vgl. BGH NJW 1981, 1501; OLG Naumburg NJOZ 2003, 2557 f. 334 Vgl. zum Abstellen auf die individuellen Bedürfnisse z. B. LG Heilbronn WuM 1998, 20; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536 BGB Rn. 282; Staudinger / Emmerich, § 536 BGB Rn. 35. 335 Siehe zu diesem Kriterium Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 1355; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536 BGB Rn. 282. A.A. Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 536 BGB Rn. 29, der in dieser Konstellation nur eine Haftung des Vermieters aus c.i.c. für möglich erachtet, wenn er den Mieter durch fahrlässige Falschangaben zum Abschluß eines Mietverhältnisses über eine seinen Bedürfnissen nicht passende Mietsache gebracht hat. 336 Der Begriff „Barriere“ erfaßt zwar auf den ersten Blick vor allem architektonische / gegenständliche Hindernisse wie Stufen, Schwellen etc., kann aber auch in einem weiteren Sinne für jegliche Hindernisse zulasten behinderter Menschen verstanden werden, z. B. mangelnde akustische Signale für sehbehinderte Personen, mangelnde visuelle Signale für hörbehinderte Personen, Teppiche für starke Stauballergiker etc. 337 Eine Wohnung ist stets dann blindengerecht, wenn sie barrierefrei i. S. d. DIN 18 025 Teil 2 ist.

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ohne weiteres von der Zusicherung der darin beschriebenen Anforderungen ausgegangen werden: Die Vorgaben der DIN enthalten zahlreiche, exakt festgelegte Mindestmaße und -anforderungen für Raumaufteilungen, Bewegungsflächen, Bodenbeläge, Bedienungsvorrichtungen etc., die nur bei genauer Kenntnis der Normen eingehalten werden können und regelmäßig durch einen Fachmann umzusetzen sind; es ist aber durchaus möglich, daß die – ggf. in Eigenanfertigung durch den Vermieter oder den behinderten Vormieter sukzessive und ohne Kenntnis der DIN ausgeführten – Maßnahmen zur Erlangung der Rollstuhlgerechtigkeit / Barrierefreiheit geringfügig von den Normmaßen abweichen oder nicht in allen Wohnungsbereichen getroffen wurden, ohne daß dadurch die Rollstuhlgerechtigkeit / Barrierefreiheit verloren ginge. Im Ergebnis ist daher grundsätzlich in dieser Konstellation nur eine konkrete Beschreibung der Wohnung anzunehmen, die die Sollbeschaffenheit vereinbart und aufgrund derer der Vermieter das entsprechende Verwendungsrisiko trägt. Inhaltlich orientiert sich der Umfang der notwendigen Maßnahmen aber an den Anforderungen der DIN, die ja in jedem Fall die Rollstuhlgerechtigkeit / Barrierefreiheit dokumentiert und gewährleistet.338 Im Unterschied zu deren vertraglichen Zusicherung berechtigt jedoch eine nur unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit (z. B. durch geringfügig höhere Türschwellen als in der DIN beschrieben) den behinderten Mieter nicht zu Gewährleistungsansprüchen. Außerdem entfällt auch nicht a priori die Pflicht des behinderten Bewohners, das Vorhandensein der Rollstuhlgerechtigkeit / Barrierefreiheit nachzuprüfen. Der konkrete Umfang der behinderungsadäquaten Wohnungsausstattung ist weiterhin bei ihrer pauschalen vertraglichen Bezeichnung als „behindertengerecht“, als „Behindertenwohnung“ oder gar lediglich als „behindertenfreundlich“ problematisch, da je nach spezifischer Behinderung des Bewohners unterschiedliche Maßnahmen notwendig sein können: Für einen Rollstuhlfahrer sind z. B. genügend breite Türen, Schwellenlosigkeit der Zimmer- und Balkonzugänge, stufenlose Erreichbarkeit der Wohnung durch Ebenerdigkeit bzw. Vorhandensein eines Aufzugs, Stütz- / Haltevorrichtungen im Badezimmer etc. erforderlich; eine sehbehinderte Person benötigt etwa besonders ausgeleuchtete und hell geschnittene Räume, Orientierungshilfen, bruchsichere Glastüren, ausgeglichene akustische Raumbedingungen oder akustische Signale für Herdplatten oder Aufzug; für eine hörbehinderte Person sind z. B. schallmindernde Maßnahmen gegen erhöhten Lärm von draußen oder Signallichter statt einer akustischen Türklingel vonnöten; eine Person mit schwerer Stauballergie ist z. B. auf Teppichfreiheit bzw. Parkettoder Laminatboden angewiesen. Ergänzend ist daher für die Ermittlung des konkreten Umfangs der vereinbarten behindertengerechten Wohnungsausstattung der vertragsbegleitende Umstand heranzuziehen, ob der Vermieter die konkrete Be338 Vgl. Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536 BGB Rn. 25, wonach ein Indiz dafür, daß die Mietsache nicht dem vertragsgemäßen Gebruach entspricht, dann anzunehmen ist, wenn die zum Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache an den Mieter geltenden DIN-Normen nicht eingehalten sind.

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hinderung des zukünftigen Bewohners kannte oder ohne weiteres erkennen konnte.339 Liegt dieser Fall vor, sind die Begriffe „behindertengerecht“, „Behindertenwohnung“ und auch „behindertenfreundlich“ als geeignet für die jeweiligen spezifischen Behinderungsbedürfnisse zu konkretisieren. Wenn der Vermieter also z. B. weiß, daß der zukünftige Mieter oder ein Familien- bzw. Haushaltsmitglied blind ist, können bei pauschaler Bezeichnung der Wohnung als „behindertengerecht“ oder „Behindertenwohnung“ die oben genannten blindenspezifischen Vorrichtungen als vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung vorausgesetzt werden. Das AG Köln340 hat entsprechend entschieden, daß eine bewußte Vermietung einer Behindertenwohnung an einen Rollstuhlfahrer notwendigerweise die Zusage enthält, daß die Wohnung auch rollstuhlfahrergeeignet ist. Kennt der Vermieter dagegen nicht die konkrete Behinderungsart des Mieters, ist mangels Bestimmtheit jegliche behinderungsspezifische Beschaffenheitsvereinbarung abzulehnen. Dies ist auch nicht unbillig, weil es dem behinderten Mieter ohne weiteres zuzumuten ist, sich nach der konkreten Wohnungsausstattung zu erkundigen und den Vermieter auf seine Bedürfnisse hinzuweisen.

2. Gewährleistungsausschluß gem. § 536b BGB Wird die Behinderung des zukünftigen Bewohners, wie gerade in einigen Beispielsfällen dargestellt, vertraglich berücksichtigt, stellt sich des weiteren die Frage, ob bei vorhandenen Mängeln (also z. B. für Rollstuhlfahrer zu enge Türstöcke, zu hohe Türschwellen, Stufen im Treppenhaus, keine bodengleiche Dusche etc.) gem. § 536b BGB ein Gewährleistungsausschluß wegen Kenntnis bzw. grobfahrlässiger Unkenntnis des Mangels – vornehmlich aufgrund einer (fehlenden) vorherigen Wohnungsbesichtigung durch den behinderten Mieter – in Betracht kommt. Hierbei ist zu beachten, daß für eine körperbehinderte Person grundsätzlich die Pflicht besteht, vor Mietvertragsabschluß die Wohnung zu besichtigen341 und diese dabei auf ihre behinderungsspezifische Geeignetheit zu überprüfen. Dies folgt aus dem Umstand, daß eine körperbehinderte Person in besonderem Maße auf eine 339 Siehe auch z. B. Schmid, Miete, Kap. 8 Rn. 13, der zu den relevanten Umständen für die Ermittlung des vertragsgemäßen Gebrauchs auch die Person des Mieters zählt und als Beispiel u. a. die Vermietung an einen „allergischen, behinderten, kranken oder pflegebedürftigen Mieter“ nennt. 340 AG Köln ZfSH 1979, 84. Zustimmend Weimar, ZfSH 1979, 85 f., und Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536 BGB Rn. 288, die allerdings in dieser Konstellation von der Zusicherung einer Eigenschaft i.S.v. § 536 Abs. 2 BGB ausgehen. 341 Ob allgemein eine Nachforschungs- und Prüfungspflicht für den Mieter besteht, die durch Nichtbesichtigung der Wohnung vor dem Einzug verletzt wird, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten; dafür z. B. LG Berlin GE 1996, 471; Bub / Treier / Kraemer III Rn. 1407; Kinne / Schach, § 536b BGB Rn. 3; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536b BGB Rn. 17; Vogel, Rn. 533; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 7 Rn. 132; dagegen z. B. Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 536b BGB Rn. 5; Blank / Börstinghaus, Miete, § 539 BGB Rn. 5; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 536b BGB Rn. 5; Palandt / Heinrichs, § 536b BGB Rn. 6.

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adäquate Wohnumgebung angewiesen ist und außerdem selbst am besten beurteilen kann, ob die Wohnung den persönlichen behinderungsbedingten Anforderungen gerecht wird. Die Prüfungspflicht gilt regelmäßig auch für den Fall, daß im Rahmen einer vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung eine „behinderten-“, „blinden-“, „rollstuhlgerechte“ oder „barrierefreie“ Wohnung vermietet werden soll, da sich mangels genauerer Angaben die behinderte Person nicht darauf verlassen kann und darf, daß ihre individuellen Bedürfnisse durch den Wohnungszustand tatsächlich berücksichtigt werden. Eine Ausnahme von der Prüfungspflicht ist aber zu machen, wenn der behinderungsadäquate Zustand vertraglich zugesichert wurde, weil dann die behinderte Person auf dessen Vorliegen vertrauen darf. Ebenso entfällt die Prüfungspflicht, falls eine Wohnungsbesichtigung z. B. aufgrund der großen Entfernung, der behinderungsbedingten Abwesenheit (z. B. Klinik- oder Kuraufenthalt) oder etwa der fehlenden Fertigstellung der Wohnung nicht möglich ist. Im letzteren Fall wird deshalb ohnehin häufig eine zugesicherte Eigenschaft zu bejahen sein. Nimmt der Mieter vor Vertragsschluß eine Wohnungsbesichtigung vor und erkennt er Mängel in bezug auf ihre Behindertengerechtigkeit / Barrierefreiheit etc. samt der daraus folgenden Hinderung des vertragsgemäßen Gebrauchs, entfallen trotz einer dahingehenden Beschaffenheitsvereinbarung gem. § 536b Satz 1 BGB seine Gewährleistungsrechte aus §§ 536, 536a BGB (nicht aber der Erfüllungsanspruch gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB und das daraus folgende Leistungsverweigerungsrecht gem. § 320 BGB342). Dies gilt wegen des pauschalen Verweises in § 536b Satz 1 BGB auf die „Rechte aus § 536 BGB“ auch für zugesicherte Eigenschaften. Will der behinderte Mieter in diesem Fall seine Gewährleistungsrechte behalten, muß er die Mängel konkret benennen und sich seine Rechte – auch bei zugesicherten Eigenschaften – bei der Annahme der Mietsache (= Wohnungsübergabe) vorbehalten, vgl. § 536b Satz 3 BGB. Sofern der Vermieter den behinderungsspezifischen Mangel nicht arglistig verschwiegen hat, entfallen außerdem gem. § 536b Satz 2 BGB die Gewährleistungsrechte des behinderten Mieters, wenn ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Grobe Fahrlässigkeit ist dabei grundsätzlich anzunehmen, wenn er seiner Pflicht, im Rahmen einer Wohnungsbesichtigung vor Vertragsschluß die Beschaffenheitsvereinbarung „Behindertengerechtigkeit / Barrierefreiheit“ etc. zu überprüfen, nicht nachkommt und er bei Besichtigung der Wohnung den Mangel erkannt hätte. Der Vorwurf der groben Fahrlässigkeit und damit der Gewährleistungsausschluß entfallen aber parallel zu den Fällen, in denen auch keine Überprüfungspflicht besteht, also wenn dem Mieter eine Besichtigung nicht möglich war343 342 Vgl. BGH NJW 1980, 777; OLG Köln NJW-RR 1993, 467; Blank / Börstinghaus, Miete, § 539 BGB Rn. 8; Emmerich / Sonnenschein / Emmerich, § 536b BGB Rn. 2; Kinne / Schach, § 536b BGB Rn. 1; Palandt / Weidenkaff, § 536b BGB Rn. 2. 343 Siehe auch AG Köln ZfSH 1979, 84: Ein Minderungsrecht des Mieters entfällt nicht, wenn er erst durch den Bezug der Wohnung ihre Untauglichkeit für ihn als Rollstuhlfahrer feststellen konnte.

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bzw. wenn der behinderungsadäquate Wohnungszustand vertraglich zugesichert wurde. 3. Fehlende vertragliche Berücksichtigung eines behinderungsgeeigneten Wohnungszustands Für eine besondere vertragliche Vereinbarung oder Zusicherung eines Wohnungsstandards nach Maßgabe der Behinderung des Mieters oder eines Familienbzw. Haushaltsangehörigen ist es nicht ausreichend, daß der Mieter die Behinderung samt der einhergehenden Einschränkungen in der Wohnungsnutzung dem Vermieter lediglich mitteilt bzw. letzterer hiervon Kenntnis erlangt: Grundsätzlich trägt der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache, also auch das Risiko, daß die Wohnung für ihn persönlich geeignet ist.344 Dies bedeutet, daß im Falle fehlender vertraglicher Vereinbarungen eine Mängelhaftung nur dann eingreift, wenn bei objektiver Betrachtung eine Abweichung von der gewöhnlichen Beschaffenheit vorliegt; auf besondere persönliche Verhältnisse oder Veranlagungen des Mieters kommt es demnach nicht an.345 Ein gehbehinderter Mieter kann also z. B. keine Gewährleistungsansprüche geltend machen, weil die Anbindung der Wohnung an öffentliche Verkehrsmittel aufgrund Bauarbeiten langfristig beeinträchtigt ist oder weil die Wohnung nur über zahlreiche Stufen erreichbar ist und ein Aufzug fehlt. Dagegen ist für den dauerhaften Ausfall eines vorhandenen Aufzugs im Haus, zumindest für die Bewohner der oberen Stockwerke, bereits ein Mangel anzunehmen:346 Der Grund hierfür liegt aber nicht in dem Umstand, daß der Bewohner ggf. gehbehindert ist, deshalb den Aufzug regelmäßig benutzt hätte und folglich auf ihn besonders angewiesen ist;347 entscheidend ist vielmehr, daß die Funktionsfähigkeit des Aufzugs auch bei Mietern ohne gesundheitliche Einschränkungen regelmäßig stillschweigend zum Vertragsgegenstand gemacht wird. Die gerade genannten Grundsätze haben insbesondere für Gesundheitsgefährdungen und -beeinträchtigungen 348, die von der Wohnung oder ihrer Umgebung 344 Vgl. BGH NJW 2000, 1714 (Fehlende Kundenakzeptanz eines Ladenlokals in Einkaufszentrum ist kein Mangel); Schmid, Miete, Kap. 8 Rn. 7, 27. 345 Vgl. z. B. AG Königstein NZM 2000, 822 (subjektive Reizschwelle unerheblich); Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 1333; Neuner, NJW 2000, 1831; Schmid, Miete, Kap. 8 Rn. 27. 346 Vgl. z. B. AG Bremen WuM 1987, 383 (Mietminderung um 7,5 %); AG Charlottenburg GE 1990, 261 (Mietminderung um 10 %); AG Hannover WuM 1999, 331; Blank / Börstinghaus, Miete, § 537 BGB Rn. 27; Palandt / Weidenkaff, § 536 BGB Rn. 22; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536 BGB Rn. 188; Weimar, ZMR 1982, 37. 347 Siehe das Beispiel bei Neuner, NJW 2000, 1831. 348 Regelmäßig wird auch die gesundheitliche Unbedenklichkeit der Wohnung unausgesprochen zum Vertragsgegenstand gemacht, vgl. BVerfG WuM 1998, 657; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536 BGB Rn. 22. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob eine von der Mietsache ausgehende Gesundheitsgefährdung und damit ein Mangel vorliegt, ist ausnahmsweise nicht der Vertragsschluß, sondern deren Bekanntwerden, vgl. BVerfG WuM 1998, 657.

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für den Bewohner ausgehen, zur Folge, daß sie dann nicht zu einer Mängelgewährleistung führen, wenn sie erst durch subjektive Umstände in der Person des Bewohners (z. B. spezielle Allergien, besondere Lärmempfindlichkeit) begründet oder begünstigt werden. Ein Mangel ist nur zu bejahen, falls der Zustand der Wohnung bzw. deren Umgebung für eine durchschnittlich gesunde Person entsprechend ihres Alters objektiv gesundheitsgefährdend bzw. die allgemeine Wohnhygiene beeinträchtigt ist.349 Daher kann z. B. ein Mieter mit Tierhaarallergie oder mit massiver Hundeangst, dessen Nachbar eine Katze oder einen (großen) Hund hält, nicht die Miete mindern oder von seinem Vermieter Schadensersatz bzw. Schmerzensgeld verlangen.350

4. Umfang der Gewährleistungsrechte Ist eine spezielle Wohnungsausrüstung nach Maßgabe der Behinderung des Mieters oder eines Familien- bzw. Haushaltsangehörigen als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart bzw. zugesichert worden, liegt sie aber überhaupt nicht, nur unvollständig oder fehlerhaft vor, kann der Mieter zunächst gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Herstellung des vertragsgemäßen Zustands vom Vermieter verlangen. Bis zu diesem Zeitpunkt steht ihm auch gem. § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht zu, solange er am Vertrag festhält und selbst vertragstreu ist.351 Darüber hinaus mindert sich nach Überlassung der Mietsache die Miete kraft Gesetzes auf ein „angemessen herabgesetztes“ Maß (vgl. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB), je nachdem, wie sehr die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist. Weil der vertragsgemäße Zustand in der oben genannten Konstellation die subjektive Situation des behinderten Mieters berücksichtigt, sind hier folgerichtig auch subjektive Gebrauchseinschränkungen zu beachten. Im bereits genannten, vom AG Köln entschiedenen Fall konnte z. B. der auf einen Rollstuhl angewiesene Mieter u. a. aufgrund einer erheblichen Balkontürschwelle den Garten nur mit fremder Hilfe benutzen oder die in der Wohnung zu hoch angebrachten Fenstergriffe sowie die Bad- und Toiletteninstallationen nur äußerst 349 Vgl. LG Lübeck, ZMR 1998, 434 (die spezifische Anfälligkeit bestimmter Bevölkerungsgruppen, z. B. Säuglinge, Kinder, Alte, ist ausreichend); LG Berlin ZMR 1999, 27; Blank / Börstinghaus, Miete, § 544 BGB Rn. 3, 5; Kinne / Schach, § 569 BGB Rn. 3; Palandt / Weidenkaff, § 569 BGB Rn. 10. 350 Dies verkennt aber Horst, NZM 2003, 538, wenn er in dieser Konstellation einen Schmerzensgeldanspruch des allergischen Mieters aus Garantiehaftung für anfängliche Mängel gem. §§ 536a Abs. 1 Alt. 1, 253 Abs. 2 BGB annimmt. 351 Vgl. näher BGH NJW 1982, 874; 1982, 2242; Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 536 BGB Rn. 43; Emmerich / Sonnenschein / Emmerich, § 536 BGB Rn. 34 f.; Gramlich, § 536 BGB Rn. 5; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 536 BGB Rn. 42 ff.; Palandt / Weidenkaff, § 536 BGB Rn. 6, 36; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536 BGB Rn. 344 ff., 436, 498. A.A. z. B. MünchKomm / Voelskow, Vorbemerkungen zu §§ 537 – 543 BGB Rn. 7 f.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

schwer erreichen, so daß das Gericht eine Minderung von 25 % der Grundmiete für angemessen erachtete.352 In Extremfällen, in denen die Tauglichkeit praktisch vollständig aufgehoben ist, weil der Mieter die Wohnung überhaupt nicht oder nur noch kurzzeitig notdürftig nutzen kann, entfällt die Mietzahlungspflicht für ihn gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB komplett.353 Letzteres ist z. B. anzunehmen, wenn ein auf den Rollstuhl angewiesener Mieter mangels genügender Türstockbreite keinen Wohnungsraum erreichen kann; Gleiches gilt, wenn ein wesentlicher Raum wie die Küche oder das Badezimmer betroffen ist. Als weiteres Gewährleistungsrecht für den behinderten Mieter kommt nach der Wohnungsübergabe ein Schadensersatzanspruch gem. § 536a Abs. 1 BGB in drei Fallkonstellationen in Frage: Eine Garantiehaftung gem. § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB tritt bei Mängeln, die bereits bei Vertragsschluß vorlagen, unabhängig von einem Verschulden des Vermieters sowie von der Erkennbarkeit oder Vermeidbarkeit des Mangels354 ein. Ein Anwendungsbeispiel wäre etwa das Nichtvorliegen einer vertraglich zugesicherten Barrierefreiheit der Wohnung, weil Türstöcke zu eng sind, Stufen zu der Wohnung führen oder in Bad und Küche entsprechende Installationen fehlen. Wird der Mietvertrag über eine behindertengerecht ausgestattete Wohnung geschlossen, die erst noch herzustellen ist, ist maßgeblicher Zeitpunkt in analoger Anwendung des § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB die Übergabe bzw. die Fertigstellung der Wohnung.355 Tritt der Mangel erst nach Vertragsschluß auf, haftet der Vermieter gem. § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB nur im Falle seines Verschuldens. Denkbar wäre hier z. B. eine Verletzung der unter Umständen gegebenen speziellen Verkehrssicherungspflicht gegenüber behinderten Bewohnern, die zu einer Mangelhaftigkeit der Wohnung führt, oder die nachträgliche Doppelvermietung eines mitvermieteten gesonderten „Rollstuhlwechselraums“ durch den Vermieter an einen anderen behinderten Mieter.356 Schließlich haftet der Vermieter gem. § 536a Abs. 1 Alt. 3 BGB, sofern er mit der Mängelbeseitigung in Verzug gem. § 286 BGB ist. Eigenständige Bedeutung neben den ersten beiden Alternativen erlangt diese Regelung lediglich in den Fällen, in denen ein nachträglicher Mangel ensteht, den der Vermieter nicht zu vertreten hat: Fällt also der Aufzug im Haus aus und beseitigt der Vermieter diesen Mangel trotz entsprechender Mahnung Siehe die Schilderung bei Weimar, ZfSH 1979, 86. Vgl. z. B. LG Berlin WuM 1993, 185 (völliger Ausfall der Heizung im Winter); LG Itzehoe WuM 1999, 41 (fehlende Einbauküche); Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 1367; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536 BGB Rn. 333; Sternel, II Rn. 555. 354 Siehe BGH NJW 1977, 1285; Kinne / Schach, § 536a BGB Rn. 4; Palandt / Weidenkaff, § 536a BGB Rn. 9; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536a BGB Rn. 7; Sternel, II Rn. 564. 355 Vgl. BGH NJW 1963, 804; OLG München ZMR 1996, 322; OLG Naumburg ZMR 2000, 381; Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 1381; Palandt / Weidenkaff, § 536a BGB Rn. 9; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536a BGB Rn. 6, 18; Staudinger / Emmerich, § 536a BGB Rn. 6; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 7 Rn. 52. 356 Siehe zu dieser Konstellation den vom AG Lichtenberg in NZM 2003, 714 f. entschiedenen Fall. 352 353

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durch den behinderten Mieter schuldhaft nicht, macht er sich ebenfalls schadensersatzpflichtig. Der Schadensersatz wegen Nichterfüllung ist auf das positive Interesse gerichtet und umfaßt auch Mangelfolgeschäden.357 Ein auf den Rollstuhl angewiesener Mieter, der z. B. wegen eines Aufzugsausfalls oder der fehlenden Rollstuhlgerechtigkeit die Wohnung nicht oder nur mit Hilfe Dritter nutzen kann, ist daher berechtigt, die Kosten einer zwischenzeitigen Notunterkunft etwa in einem Hotel358 oder die Kosten für die zusätzlich notwendigen Hilfspersonen ersetzt zu verlangen. Nach einer Entscheidung des LG Hamburg359 erfaßt der Schadensersatzanspruch eines Mieters, der Rollstuhlfahrer ist, seine bisherige Wohnung behindertengerecht ausgestattet und das Mietverhältnis wegen nicht beseitigter Mängel fristlos gekündigt hat, auch die Kosten, die für die behindertengerechte Ausstattung der neuen Wohnung erforderlich sind. Gehen mit dem Mangel außerdem Gesundheitsbeeinträchtigungen einher, kann der behinderte Mieter hierfür die Heilungskosten und ggf. gem. §§ 536a Abs. 1, 253 Abs. 2 BGB auch Schmerzensgeld verlangen.

III. Behindertengerechte (Bau-)Maßnahmen i. S. v. § 554a BGB Die einzige mietrechtliche Norm, die einen Teilbereich der Rechte von behinderten Menschen innerhalb eines Mietrechtsverhältnisses ausdrücklich regelt, ist die im Rahmen der Mietrechtsreform zum 01. 09. 2001 neu in das BGB aufgenommene Vorschrift des § 554a BGB.360 Sie hat den Anspruch des Mieters auf Zustimmung des Vermieters zu behindertengerechten baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen in oder im Umfeld der Mietwohnung zum Inhalt. Rechtsprechung zu dieser noch jungen gesetzlichen Bestimmung ist bisher – soweit ersichtlich – noch nicht ergangen bzw. veröffentlicht. Im juristischen Schrifttum beschäftigen sich Aufsätze, Kommentarliteratur und Monographien erst nach und nach mit Voraussetzungen und Reichweite des § 554a BGB. Gleichwohl sind in diesem Zusammenhang bereits einige Probleme bzw. Unklarheiten aufgetaucht, die im folgenden eingehend zu behandeln sind.

357 Vgl. BGH NJW 1975, 645; 1985, 132; Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 1376; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 536a BGB Rn. 8; Kinne / Schach, § 536a BGB Rn. 7; Palandt / Weidenkaff, § 536a BGB Rn. 14; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536a BGB Rn. 70, 76; Staudinger / Emmerich, § 536a BGB Rn. 19; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 7 Rn. 57. 358 Ebenso z. B. BGH WuM 1974, 345; Bub / Treier / Kraemer, III Rn. 1377; Emmerich / Sonnenschein / Emmerich, § 536a BGB Rn. 12; Herrlei / Kandelhard / Kandelhard, § 536 BGB Rn. 8; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536a BGB Rn. 83. 359 LG Hamburg WuM 1987, 218; siehe auch Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 536a BGB Rn. 83. 360 Siehe zur Verfassungsmäßigkeit dieser Vorschrift ausführlich Rips, S. 51 ff.

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1. Die rechtliche Situation vor Einführung des § 554a BGB Naturgemäß bestand bereits vor Bestehen des § 554a BGB für behinderte Mieter bzw. deren Familien- oder Haushaltsangehörige das Bedürfnis, ihr Wohnumfeld behindertengerecht auszugestalten. Ob dies überhaupt möglich war – und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen – , wurde in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt.

a) Bisherige Grundlage des Zustimmungsanspruchs zugunsten behinderter Menschen Behindertengerechte (Bau-)Maßnahmen in der Wohnung oder in ihrem Umfeld kann ein Mieter für sich oder einen Familien- bzw. Haushaltsangehörigen selbstverständlich stets dann durchführen, wenn dies bereits im Mietvertrag ausdrücklich vorgesehen ist bzw. eine entsprechende Vereinbarung nach Mietvertragsschluß getroffen wird. Daneben hat der Vermieter für den Bestand solcher Einrichtungen zu sorgen, sofern sie vom vertraglichen Sollzustand der Wohnung umfaßt werden. Über die beiden gerade genannten Konstellationen hinaus, in denen die Parteien also die Zulässigkeit bzw. das Vorhandensein von behindertengerechten Vorrichtungen explizit vereinbart haben, griffen bisher die von Rechtsprechung und Literatur herausgebildeten Grundsätze zur (im Gegensatz zur Vermietermodernisierung i. S. v. § 554 BGB) gesetzlich nicht geregelten sog. „Mietermodernisierung“.361 Danach konnte der Mieter z. B. solche Maßnahmen zustimmungsfrei durchführen, die die Wohnung in ihrer Substanz sowie die Wohnanlage und Nachbarn nicht oder nur unerheblich beeinträchtigten, ihm das Leben in der Wohnung erheblich angenehmer gestalteten und sich bei Beendigung des Mietverhältnisses leicht wieder beseitigen ließen, so daß sie noch innerhalb des allgemeinen vertragsgemäßen Wohngebrauchs lagen.362 Hierunter fielen aus Sicht eines behinderten Bewohners etwa leicht zu befestigende und zu entfernende Haltegriffe, Handläufe, mobile Rampen, rutschfeste Bodenbeläge, zusätzliche Deckenlichtquellen, Verlängerungskabel für elektrische Türöffner etc. Das AG Köln363 sah es 361 Vgl. hierzu z. B. Blank / Börstinghaus, Miete, § 536 BGB Rn. 106 ff.; Hannemann / Wiegner / Lutz, § 30 Rn. 149 ff.; Harsch, MDR 2001, 67 ff.; MünchKomm / Voelskow, §§ 535, 536 BGB Rn. 57 ff.; Rathjen, ZMR 1999, 458 ff. (der weitgehend von einem „allgemeinen Modernisierungsanspruch“ des Mieters ausgeht); Rips, S. 70 ff.; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 344 ff. 362 Vgl. z. B. BGH WuM 1964, 563; BayObLG NJW 1981, 1277; Blank / Börstinghaus, Miete, § 536 BGB Rn. 106, 110; Fritz, ZMR 1997, 553 (für den Bereich des Umweltschutzes); Hannemann / Wiegner / Lutz, § 30 Rn. 150, 152; Harsch, MDR 2001, 68; MünchKomm / Voelskow, § 550 BGB Rn. 12; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 352; Sternel, II Rn. 216; Vogel, Rn. 693. 363 AG Köln NJW-RR 1995, 1226.

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z. B. auch als vom vertragsgemäßen Wohnungsgebrauch umfaßt an, daß eine auf den Rollstuhl angewiesene und stark sehbehinderte Mieterin statt des Türspions eine Videoüberwachungsanlage für ihre Wohnungseingangstüre installierte. Im übrigen kam es bei der Frage, ob der Vermieter ausnahmsweise gem. §§ 535, 242 BGB seine prinzipiell notwendige Zustimmung zu Modernisierungsmaßnahmen des Mieters erteilen bzw. diese dulden mußte, auf eine umfassende Abwägung der widerstreitenden Interessen von Vermieter und Mieter unter Wahrung ihrer jeweiligen schutzwürdigen Belange an. Die Rechtsprechung hatte so bis zur Einführung des § 554a BGB vereinzelt über Gestattungs- bzw. Duldungsansprüche zugunsten behinderter Mieter wegen behindertengerechter Vorrichtungen zu entscheiden. Das LG Köln364 verneinte z. B. einen Anspruch eines gehbehinderten Mieters auf Zustimmung des Vermieters zur Montage eines Treppenlifts im Treppenhaus, weil auch bei Berücksichtigung der sozialen Bindung des Eigentums ein solcher Anspruch „allenfalls bei geringfügigen Eingriffen in das Eigentum des Vermieters“ bestehen könne; durch die mit dem Treppenlifteinbau einhergehenden Bohrlöcher und Dübelungen erfolge aber ein erheblicher Eingriff in die Bausubstanz. Offensichtlich verkannte das Gericht hierbei aber das Gewicht der Interessen des behinderten Mieters, die sich auf die grundrechtlichen Wertungen der Art. 14 Abs. 1 GG und Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG stützen können. Im vom LG Duisburg365 entschiedenen Fall eines gehbehinderten Mieters, der die Zustimmung seines Vermieters zum Einbau eines Treppenhauslifts begehrte, bejahte dagegen das Gericht – ohne explizit auf die objektive Geltungsdimension des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 BGB einzugehen366 – eine Duldungspflicht des Vermieters nach Treu und Glauben gem. § 242 BGB auch für einen Eingriff in die Bausubstanz außerhalb der Wohnung, sofern der Mieter diesen auf seine Kosten veranlaßt und nach Abwägung der beiderseitigen Belange das unabweisbare Bedürfnis des Mieters an der begehrten baulichen Änderung das entgegenstehende Interesse des Vermieters „deutlich überragt“. Unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters sowie unter Heranziehung der Grundsätze für die vergleichbare Situation bei Installation einer Parabolantenne bestimmte jedoch die Kammer als Auflagen für den behinderten Mieter, daß der Treppenhauslift den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen genügen mußte, der Mieter die Einlagerung des abgenommenen Treppenhausgeländers sowie die Verkehrssicherungspflicht übernahm und den Vermieter von Fürsorge- und Obhutspflichten in bezug auf den Lift entband, die Hauptfürsorgestelle eine umfassende Kostenübernahme zusagte und ein Versicherungsschutz bzw. eine Haftungstragung durch einen solventen Dritten für etwaige Schäden aus dem Betrieb des Liftes bestand. LG Köln DWW 1998, 86. Ablehnend hierzu z. B. Rathjen, ZMR 1999, 461. LG Duisburg ZMR 2000, 463. Ebenso z. B. MünchKomm / Voelskow, § 550 BGB Rn. 12; Staudinger / Emmerich, §§ 535, 536 BGB Rn. 76. 366 Vielmehr stellte es aus grundrechtlicher Sicht auf das „Recht des Klägers auf freie Entfaltung seiner Persönlichkeit“ aus Art. 2 Abs. 1 GG ab, das durch seine damalige Lebenssituation (Unmöglichkeit, ohne Lift die Wohnung zu verlassen) erheblich eingeschränkt sei. 364 365

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

Endlich sei darauf hingewiesen, daß auch auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechts, wo zwar eine dem § 554a BGB entsprechende Regelung fehlt, aber eine vergleichbare Interessenlage zwischen dem behinderten Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, einige – für die behinderte Person positive – Gerichtsentscheidungen zur Frage der Duldungspflicht gem. §§ 21 Abs. 1 Satz 2, 14 Ziff. 3 WEG von behindertengerechten baulichen Veränderungen i. S. v. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG ergingen.367

b) Die sog. „Treppenlift-Entscheidung“ des BVerfG Im Jahr 2000 nahm schließlich auch das BVerfG368 zu dieser Problematik Stellung. Im von ihm entschiedenen Fall ging es um einen Mieter, der für seine in die Wohnung aufgenommene und auf den Rollstuhl angewiesene querschnittsgelähmte Lebensgefährtin auf eigene Kosten einen Treppenhauslift installieren wollte. Der Vermieter lehnte einen solchen Einbau ab und bekam in beiden Instanzen Recht, die die Frage der Duldungspflicht lediglich am Maßstab des Schikaneverbots i. S. v. § 226 BGB maßen und auf am Mietmarkt verfügbare behindertengerechte Wohnungen verwiesen. Die Kammer gab der Verfassungsbeschwerde des Mieters statt. Zunächst stellte sie fest, daß das eigentumskräftige Besitzrecht des Wohnungsmieters gem. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG auch das Mitbenutzungsrecht des zur Wohnung führenden Treppenhauses umfasse, wobei dieses Recht nicht nur dem Mieter selbst, sondern auch dem in die Wohnung aufgenommenen Lebenspartner369 zustehe. Darüber hinaus führte sie aus, daß die Zivilgerichte nicht nur unter Berücksichtigung des Schikaneverbots, sondern auch im Rahmen von § 242 BGB verpflichtet seien, unter konkret-individueller Abwägung der widerstreitenden Interessen im Mietverhältnis den Positionen des Mieters und seines Lebensgefährten aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1, Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG in einer Weise gerecht zu werden, die vordergründige Argumente gegen die Duldung des mieterseitigen Lifteinbaus nicht durchschlagen ließen. Hierfür könne es z. B. geboten sein, etwaige Bedenken des Vermieters hinsichtlich der Schaffung zusätzlicher Gefahrenquellen im Treppenhaus durch Nachweis zweckdienlicher Versicherungen, Haftungsfreistellungen oder Sicherheitsleistungen zu begegnen und dem Duldungsanspruch des Mieters so zum Durchbruch zu verhelfen; auf die vergleichbare Entscheidung des LG Duisburg wurde dabei ausdrücklich Bezug genommen. Eine solche von Verfassungs wegen gebotene, umfassende und einzelfallbezogene Abwägung habe jedoch nicht stattgefunden. Im übrigen beziehe sich der eigentumsrechtliche Schutz des Mieters nicht auf die Möglichkeit, eine behindertengerechte Vgl. hierzu näher unten § 7 III. 3. b) dd) (4). BVerfG, Beschl. v. 28. 03. 2000 – 1 BvR 1460 / 99, NJW 2000, 2658 = NZM 2000, 539. 369 Das Recht zur Aufnahme von Lebensgefährten in die Mietwohnung entnahm das BVerfG ebenfalls dem Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG; siehe hierzu oben § 2 IV. 2. und Fn. 189. 367 368

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Wohnung anzumieten, weil Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nur die konkret angemietete Wohnung schütze und nicht die Verfügbarkeit einer Wohnung am Mietmarkt. Der Entscheidung ist ohne weiteres zuzustimmen, da die Instanzgerichte vor allem den Einfluß des Benachteiligungsverbots aus Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG bzw. dessen objektive Geltungsdimension im Rahmen der anzustellenden Interessenabwägung unbeachtet ließen. Zurecht stellte das BVerfG auf die besondere Verantwortung des Staats für behinderte Personen ab: Nur durch das vom Gericht geforderte Gebot, vordergründige Gegenargumente des Vermieters zurückstehen zu lassen bzw. dem Duldungsanspruch des behinderten Mieters ggf. durch das Vermieterinteresse berücksichtigende Auflagen zum Erfolg zu verhelfen, läßt sich die Intention des Verfassungsgebers verwirklichen, die rechtliche und tatsächliche Situation behinderter Personen in der Bundesrepublik Deutschland zu verbessern.

c) Die Aufnahme des § 554a BGB in die Mietrechtsreform Im Gesetzesentwurf der Bundesregierung zur Mietrechtsreform370 war die Vorschrift des § 554a BGB zunächst noch nicht vorgesehen. Erst aufgrund der Beschlußempfehlung des Rechtsausschusses371, welcher einer entsprechenden Forderung des Sozialverbands VdK nachkam372, wurde sie nachträglich eingefügt. Der Ausschuß erachtete zwar die Rechtslage vor dem Hintergrund der gerade dargestellten „Treppenlift-Entscheidung“ des BVerfG für zufriedenstellend, hielt aber dennoch eine explizite Regelung des barrierefreien Wohnens behinderter Menschen im Mietrecht für sinnvoll: Gerade ältere Menschen, für die ein Umbau wegen einer altersbedingten Gebrechlichkeit wichtig werden könne, um in der angestammten Wohnung bleiben zu können, würden häufig eine Auseinandersetzung mit dem Vermieter scheuen; mit einer ausdrücklichen BGB-Norm solle für mehr Rechtsklarheit und Rechtssicherheit gesorgt sowie die Verhandlungsposition behinderter Menschen gegenüber dem Vermieter gestärkt und ein Signal gesetzt werden.373 Besonders betont wurde außerdem, daß sich die Vorschrift eng an die Treppenlift-Entscheidung anlehne, ohne daß eine „Änderung der gegenwärtigen Rechtslage“ bezweckt sei.374 In der Tat sieht § 554a Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB – wie vom BVerfG in seinem Beschluß sowie von der instanzgerichtlichen Rechtsprechung 370 Entwurf der Bundesregierung eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 09. 11. 2000, BT-Dr. 14 / 4553. 371 Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses (6. Ausschuss) zu dem Gesetzentwurf der Bundesregierung – Drucksache 14 / 4553 – vom 27. 03. 2001, BT-Dr. 14 / 5663, S. 78 f. 372 Vgl. VdK, Stellungnahme, sowie Haas, § 554a BGB Rn. 1. Siehe außerdem ausführlich zur Entstehung und Aufnahme der Vorschrift in das Gesetzgebungsvorhaben Rips, S. 34 ff. 373 Vgl. BT-Dr. 14 / 5663, S. 78. 374 Vgl. BT-Dr. 14 / 5663, S. 78.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

für Mietermodernisierungen durchgeführt – eine Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters bzw. anderer Mieter und denen des behinderten Mieters vor. Während aber bisher gefordert wurde, daß die Interessen des umbauwilligen Mieters diejenigen des Vermieters mindestens überwiegen, wenn nicht sogar „deutlich überragen“375 mußten, genügt für den Zustimmungsanspruch des Mieters nach der neuen Regelung bereits, daß die Interessen des Vermieters nicht gewichtiger sind. Somit ist der gerade genannte Anspruch schon dann anzunehmen, wenn sich die entgegenstehenden Belange der betroffenen Parteien in etwa die Waage halten. Insofern tritt also entgegen der Intention des Gesetzgebers eine Verbesserung der Rechtsposition des behinderten Mieters ein.376 Aus der systematischen Stellung der Norm ergibt sich, daß sie ausdrücklich nur für die Wohnraummiete (auch für die besonderen, in § 549 Abs. 2, 3 BGB genannten Mietverhältnisse377) gilt.

2. Behindertengerechte (Bau-)Maßnahmen i. S. v. § 554a Abs. 1 Satz 1 BGB Der Gesetzgeber hat für die amtliche Überschrift der Vorschrift den Begriff der „Barrierefreiheit“ gewählt, ohne darauf in der Gesetzesbegründung näher einzugehen. Auch der Gesetzestext nimmt auf diesen Begriff nicht Bezug, sondern spricht nur von „baulichen Veränderungen“ oder „sonstigen Einrichtungen“, die für eine „behindertengerechte Nutzung der Mietsache“ oder den „Zugang zu ihr“ erforderlich sind.378 Die Definition der Barrierefreiheit in § 4 BGG379 ist nur mit Vorsicht heranzuziehen, weil sie lediglich für Bereiche des öffentlichen Rechts, also z. B. Neu-, Um- oder Erweiterungsbauten des Bundes, öffentliche Wege, Plätze und Straßen sowie öffentlich zugängliche Verkehrsanlagen und Beförderungsmittel im öffentlichen Personenverkehr (vgl. § 8 BGG) gilt. Gleichwohl kann aus dieser Begriffsbestimmung – zusammen mit dem Zweck des § 554a BGB – eine Auslegungshilfe für den im folgenden zu untersuchenden räumlichen und sachlichen So LG Duisburg ZMR 2000, 463. Vgl. Palandt / Weidenkaff, § 554a BGB Rn. 3. 377 Vgl. Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 554a BGB Rn. 2; Emmerich / Sonnenschein / Rolfs, § 554a BGB Rn. 2; Palandt / Weidenkaff, § 554a BGB Rn. 2. Vgl. zu Mischmietverhältnissen Rips, S. 134 f. 378 Haas, § 554a BGB Rn. 2, sieht in der Überschrift deshalb „eher ein politisches Schlagwort als ein Begriff der Gesetzessprache“. Bei Wirksamwerden der Mietrechtsreform existierte allerdings der die Barrierefreiheit regelnde § 4 BGG noch nicht. 379 § 4 BGG: „Barrierefrei sind bauliche und sonstige Anlagen, Verkehrsmittel, technische Gebrauchsgegenstände, Systeme der Informationsverarbeitung, akustische und visuelle Informationsquellen und Kommunikationseinrichtungen sowie andere gestaltete Lebensbereiche, wenn sie für behinderte Menschen in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar sind.“ Vgl. hierzu auch Braun, MDR 2002, 863 f. 375 376

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Anwendungsbereich gewonnen werden: Das Lebensumfeld der behinderten Person soll so gestaltet werden können, daß Benachteiligungen beseitigt werden und ihr so die Teilhabe am Leben in der Gesellschaft bzw. eine selbstbestimmte Lebensführung ermöglicht wird.380 a) Behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder Zugang zur Mietsache § 554a Abs. 1 Satz 1 BGB nennt als räumlichen Anwendungsbereich zunächst die behindertengerechte Nutzung der Mietsache selbst. Umfaßt werden also zunächst Maßnahmen innerhalb der Mietwohnung sowie aller mitvermieteten Nebenräume und Gemeinschaftsflächen wie z. B. Balkone, Terrassen, Kellerräume, Waschküchen oder Trockenspeicher. Ebenfalls erfaßt sind darüber hinaus behindertengerechte Vorrichtungen in Räumen, die von dem behinderten Bewohner zu beruflichen Zwecken mitbenutzt werden: Weil hier das Gepräge des Mietverhältnisses als Wohnraumverhältnis beibehalten wird, ist § 554a BGB einschlägig. Gleiches gilt für Mischmietverhältnisse, die ihren Schwerpunkt nach dem Vertragszweck bzw. dem erklärten Parteiwillen in der Nutzungsart als Wohnraum haben.381 Liegt der Schwerpunkt in der Nutzung als Gewerberaum bzw. ist ein reines Gewerberaummietverhältnis gegeben, ist dagegen mangels Verweises in § 578 Abs. 2 BGB die Vorschrift des § 554a BGB nicht anwendbar. Allerdings dürften über §§ 535, 242 BGB ähnliche Ergebnisse erzielt werden382, zumal für den Bewohner zusätzlich die Berufsfreiheit gem. Art. 12 Abs. 1 GG streitet. In den räumlichen Geltungsbereich sollen aber auch Maßnahmen außerhalb der Wohnung fallen, soweit der Zugang zur Wohnung ermöglicht oder verbessert werden soll.383 Hierzu zählen vornehmlich das Treppenhaus, der Hausflur und der Hauseingangsbereich sowie evtl. mitvermietete Garagen oder Pkw-Stellplätze. Umstritten ist indessen, ob auch die Schaffung eines Abstellplatzes für einen Rollstuhl384 – sofern Platz hierfür vorhanden ist – oder die Überlassung eines bestimm380 Vgl. auch § 1 BGG sowie Braun, MDR 2002, 863 f.; Rips, S. 85 ff.; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 7. 381 Vgl. hierzu BGH NJW-RR 1986, 877 ff. (Überlassung eines Einfamilienhauses an einen Rechtsanwalt zur Nutzung als Kanzlei und zugleich als Wohnung); OLG Stuttgart NJW 1986, 322; OLG Hamburg ZMR 1995, 120; Fritz, Gewerberaummietrecht, Rn. 7 ff.; Hannemann / Wiegner / Nies, § 6 Rn. 24 ff.; Kinne / Schach, § 554a BGB Rn. 1; Schmidt-Futterer / Blank, Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn. 83 ff. und § 535 BGB Rn. 245; Sternel, I Rn. 143. 382 Dies verkennen Kinne / Schach, § 554a BGB Rn. 1. 383 Vgl. BT-Dr. 14 / 5663, S. 78. An sich ist bereits der Zugang zur mietvermieteten Mietsache zu zählen, so daß insofern in § 554a Abs. 1 Satz 1 BGB nur eine Klarstellung erfolgt; vgl. Palandt / Weidenkaff, § 554a BGB Rn. 6. 384 Vgl. auch den Fall bei AG Lichtenberg NZM 2003, 714 f., wo ein „Rollstuhlwechselraum“ mitvermietet wurde.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

ten Pkw-Stellplatzes auf einem zu dem Gebäude gehörenden allgemeinen Parkplatz unter § 554a Abs. 1 Satz 1 BGB zu subsumieren ist. Drasdo385 verneint dies pauschal mit dem Argument, daß diese Maßnahmen nicht die Mietsache selbst beträfen und nichts mit dem Zugang zu der Mietsache gemein hätten. Letzteres ist jedoch nicht zutreffend: Solange sich die in Frage stehenden Flächen auf dem Hausgrundstück befinden und zum Erreichen der Wohnung benutzt werden können bzw. sogar müssen, ist der Wohnungszugang stets betroffen. Es ist außerdem kein vernünftiger Grund ersichtlich, den Hauseingangsbereich noch zum Zugang zur Wohnung zu zählen, den unmittelbar davor liegenden Parkplatz oder den unmittelbar dahinter liegenden freien Abstellraum im Haus aber nicht mehr. Ferner ist eine Beeinträchtigung der Mobilität der behinderten Person, die z. B. für das Verlassen oder das Erreichen der Wohnung bzw. von Zielen außerhalb der Wohnung auf einen Rollstuhl oder einen Pkw angewiesen ist, auch dann gegeben, wenn sie mangels eines Parkplatzes in der unmittelbaren Nähe des Hauseingangs einen längeren und bei schlechten Witterungsverhältnissen auch gefährlichen Fußweg zurücklegen muß oder den Pkw mit ihrem Rollstuhl aufgrund beengter Platzverhältnisse an einem ungeeigneten Parkplatz nur mit Schwierigkeiten verlassen kann. Gleiches gilt für eine Person, die ihren Rollstuhl in der Wohnung nicht bzw. nur eingeschränkt benutzen oder abstellen kann und daher einen Abstellplatz außerhalb der Wohnung benötigt. Soll aber die Vorschrift eine – durch erhöhte Mobilität ermöglichte – selbstbestimmte Lebensführung der behinderten Person fördern, ist auch von der ratio legis her eine weite Auslegung des Tatbestandsmerkmals „Zugang zur Mietsache“ geboten386. Die gerade genannten Maßnahmen werden deshalb hiervon erfaßt und sind zu den „sonstigen Einrichtungen“ i. S. d. Vorschrift zu zählen. Selbst wenn man im übrigen vorliegend eine Maßnahme im Rahmen des Zugangs zur Mietsache zu Unrecht ablehnen würde, wäre gem. §§ 535, 242 BGB unter ähnlichen Voraussetzungen wie bei § 554a BGB zu prüfen, ob der Vermieter seine Zustimmung hierfür erteilen muß. b) Bauliche Veränderungen Als „bauliche Veränderungen“ i. S. v. § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB sind Eingriffe in die Bausubstanz zur Herstellung der behindertengerechten Nutzung der Wohnung zu verstehen.387 Dem Gesetzgeber standen als Beispiele für Umbauten innerhalb der Wohnung der Einbau einer behindertengerechten Naßzelle oder die Verbreiterung von Türen vor Augen.388 Darüber hinaus wäre hierzu z. B. das Neuverlegen von Leitungen, Notrufeinrichtungen oder Bodenbelägen, das Versetzen von Schal385 Drasdo, WuM 2002, 124; ihm folgend z. B. Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 554a BGB Rn. 7. Offengelassen bei Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 26. 386 Im Ergebnis ebenso Rips, S. 117 f. 387 Vgl. z. B. Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 554a BGB Rn. 8; Palandt / Weidenkaff, § 554a BGB Rn. 7. 388 Vgl. BT-Dr. 14 / 5663, S. 78.

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tern und Armaturen oder die Beseitigung von Türschwellen zu zählen. Aber auch Maßnahmen zur Einschränkung der Bewegungsfreiheit von geistig verwirrten oder psychisch behinderten Bewohnern, die deren Schutz dienen (z. B. das Anbringen von Gittern vor Fenstern oder Treppenbrüstungen sowie Sicherheitsvorkehrungen am Balkon), werden hiervon erfaßt.389 Außerhalb der Wohnung können bauliche Veränderungen mit dem Ziel eines behindertengerechten Zugangs zur Wohnung z. B. ein Treppenhauslift oder ein ebenerdiger Wohnungszugang über die Grünanlage und den Mietergarten in die Erdgeschoßwohnung, Rampen im Hauseingangsbereich, die Verbreiterung der Haustüre oder der Einbau eines elektrischen Haustüröffners, die Verlegung eines rutschfesten Belags oder Installation eines zusätzlichen Handlaufs bzw. von Haltegriffen im Treppenhaus und Hausflur oder etwa die Tieferlegung von Bedienungseinrichtungen eines Aufzugs darstellen. Ob diese Um- oder Anbauten nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften (v. a. nach den Landesbauordnungen oder Denkmalschutzbestimmungen) zulässig sind, ist dagegen kein Problem des Maßnahmenbegriffs, sondern erst im Rahmen der Interessenabwägung zugunsten des Vermieters zu berücksichtigen.390 Schließlich ist darauf hinzuweisen, daß vertragliche Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters bauliche Maßnahmen durch ihn – auch ohne konkreten Bezug auf ihren Zweck der Barrierefreiheit – pauschal verbieten, gegen § 554a Abs. 3 BGB verstoßen und damit gem. § 134 BGB nichtig sind.391 c) Sonstige Einrichtungen Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte der Begriff der „sonstigen Einrichtungen“ lediglich ein Auffangmerkmal für solche Maßnahmen darstellen, die „begrifflich nicht unbedingt unter eine bauliche Veränderung fallen, weil sie nicht massiv die bauliche Substanz verändern“; als Beispiele werden besondere Griffe an einer Wanne oder Vorrichtungen, die über dem Bett an der Decke befestigt werden sollen und an denen sich die behinderte Person hochziehen kann, aufgeführt.392 In der Literatur wird dieses Merkmal teilweise als praktisch überflüssig angesehen393, 389 Vgl. Blank / Börstinghaus, Neues Mietrecht, § 554a BGB Rn. 5; Drasdo, WuM 2002, 124; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 9. Siehe zu weiteren Beispielen Rips, S. 108 ff. 390 Mißverständlich Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 554a BGB Rn. 8 und Palandt / Weidenkaff, § 554a BGB Rn. 7. Vgl. auch Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 20, wonach der Begriff der baulichen Veränderung umfassend sei und grundsätzlich keine Maßnahme ausschließe, da das Korrektiv im Rahmen des Zwecks und der Interessenabwägung zu suchen sei. 391 Vgl. Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 4. 392 Vgl. BT-Dr. 14 / 5663, S. 78. 393 Vgl. z. B. Mersson, ZMR 2001, 957; NZM 2002, 314, der durch diesen Begriff allenfalls Abgrenzungsprobleme sieht, ohne daß sie für das Ergebnis große Auswirkungen haben dürften; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 22.

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weil die darunter zu subsumierenden Maßnahmen zum einen – entgegen der Begründung des Gesetzgebers – immer noch unter den Begriff der „baulichen Maßnahmen“ fallen, und zum anderen derartige geringfügige Eingriffe auch ohne Rückgriff auf § 554a BGB bereits im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs gem. § 535 BGB zustimmungsfrei möglich sind.394 Letzteres ist eine richtige und wichtige Feststellung, denn der Mieter sollte durch die Norm des § 554a BGB im Vergleich zur bisherigen Rechtslage nicht schlechter gestellt werden. Würde man aber diese Vorschrift als abschließende Regelung auch auf die genannten geringfügigen Eingriffe anwenden, wäre hierfür nicht nur eine Zustimmung des Vermieters, sondern auch die Stellung einer Sicherheit durch den Mieter gem. § 554a Abs. 2 BGB erforderlich. Dies wäre unverhältnismäßig und ist vom Gesetzgeber offensichtlich nicht beabsichtigt. Gleichwohl behält das Merkmal der „sonstigen Einrichtungen“ aus zwei Gründen seine Berechtigung: Einerseits wird hierdurch zusammenwirkend mit § 554a Abs. 3 BGB klargestellt, daß vertragliche Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters das Anbringen oben genannter Einrichtungen verbieten, unwirksam sind.395 Andererseits kann es tatsächlich als Auffangmerkmal für solche Maßnahmen wie z. B. die Schaffung eines Rollstuhl-Abstellplatzes oder die Überlassung eines bestimmten Pkw-Stellplatzes396 dienen, für die keine Eingriffe in die Bausubstanz nötig sind. Zwar wird in der Literatur mehrheitlich der Begriff der „Einrichtung“ i. S. v. § 554a Abs. 1 Satz 1 BGB wie in § 539 Abs. 2 BGB verstanden397, also eine bewegliche Sache, die mit der Mietsache verbunden und dazu bestimmt ist, dem wirtschaftlichen Zweck der Mietsache zu dienen, soweit sie von dieser wieder abgetrennt werden kann.398 Hierfür spricht die Gesetzesbegründung sowie die systematische Stellung in der Aufzählung unmittelbar hinter den zuerst 394 Siehe z. B. Blank / Börstinghaus, Neues Mietrecht, § 554a BGB Rn. 2, 14; Drasdo, WuM 2002, 123; Palandt / Weidenkaff, § 554a BGB Rn. 3. Rips, S. 82 f., sieht vor allem „Maßnahmen der Kommunikationsverdichtung“, „erweiterte Sicherheitsmaßnahmen“ und „technische Hilfen in der Wohnung“ als zustimmungsfrei an. 395 Vgl. Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 22. Sofern man ausschließlich das Recht zum vertragsgemäßen Wohnungsgebrauch gem. § 535 BGB tangiert sieht, würde sich die Unwirksamkeit solcher Klauseln, sofern sie in einem vorformulierten Vertrag enthalten sind, aus § 307 Abs. 2 Ziff. 2, Abs. 1 Satz 1 BGB ergeben; vgl. auch BGH NJW 1993, 1063. 396 Siehe auch LG Berlin ZMR 2001, 915 zur Möglichkeit einer Wohnungseigentümerin, trotz Parkverbotsbeschlusses der Eigentümergemeinschaft ihr Auto auf einem gemeinschaftlichen Fahrweg vor der Haustür kurzzeitig abzustellen, um ihren behinderten Sohn ein- und aussteigen zu lassen. Ähnlich AG Mülheim DWE 1991, 67 (Ausweisung eines Kfz-Stellplatzes im Gemeinschaftseigentum zur Benutzung nur für behinderte Menschen durch Mehrheitsbeschluß gem. § 15 Abs. 2 WEG). 397 Vgl. Blank / Börstinghaus, Neues Mietrecht, § 554a BGB Rn. 4; Emmerich / Sonnenschein / Rolfs, § 554a BGB Rn. 4; Palandt / Weidenkaff, § 554a BGB Rn. 7; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 22. Kritisch Mersson, NZM 2002, 314. 398 Vgl. z. B. BGHZ 101, 41; OLG Düsseldorf NZM 1999, 668; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 539 BGB Rn. 35; Palandt / Weidenkaff, § 539 BGB Rn. 9.

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genannten „baulichen Veränderungen“, ähnlich wie der Zusammenhang zwischen dem „Eigentum“ und dem „sonstigen Recht“ in § 823 Abs. 1 BGB. Gegen diese enge Auslegung ist aber einzuwenden, daß vom Wortsinn her „Einrichtungen“ nicht unbedingt nur bewegliche Sachen, sondern durchaus auch Räume oder Flächen meinen können; ebensowenig ist diesem Begriff zwingend die Notwendigkeit einer Verbindung mit der Mietsache bzw. eines Eingriffs in sie zu entnehmen. Auch die Gesetzesmaterialien sind nur begrenzt heranziehbar, weil sie offensichtlich nicht die vorliegende Problematik vor Augen hatten. Entscheidend für eine weite Auslegung des Begriffs der „sonstigen Einrichtungen“ – parallel zur Auslegung des Begriffs des „Zugangs zur Mietsache“ – spricht aber der Zweck der Vorschrift, alle Maßnahmen zu erfassen, die zugunsten des behinderten Bewohners die Barrierefreiheit der Wohnung sowie ihres Zugangs und damit eine selbstbestimmte Lebensführung ermöglichen. Die Gegenansicht von Drasdo399, wonach sich der Begriff der „sonstigen Einrichtungen“ nur auf die Mietsache selbst, nicht aber auf den sonstigen Bereich des Gebäudes oder des Grundstücks bezieht und damit bereits deswegen die genannten Maßnahmen aus dem Anwendungsbereich des § 554a BGB fallen, findet dagegen im Wortlaut bzw. der Satzstruktur von Abs. 1 Satz 1 keinerlei Stütze und ist daher abzulehnen. d) Erforderlichkeit Zuletzt ist zu untersuchen, in welchen Fällen die gerade besprochenen baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen erforderlich für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder den Zugang zu ihr sind. In der Gesetzesbegründung wird hierzu ausgeführt, daß durch die Regelung Fälle erfaßt werden sollen, „in denen Umbauten innerhalb der Wohnung erforderlich sind, damit ein behinderter Mensch sie problemlos nutzen und sich darin bewegen kann“; außerdem könnten auch bauliche Veränderungen „notwendig sein, damit der behinderte Mensch die Wohnung ohne fremde Hilfe überhaupt erreichen kann“ bzw. „um nicht in ein Pflegeheim [ . . . ] ziehen“ zu müssen.400 An anderer Stelle wird die letztere Aussage noch etwas erweitert, indem die Geltung der Vorschrift auf Umbauten zu erstrecken ist, „soweit der Zugang zur Wohnung ermöglicht oder verbessert werden soll“.401 Aus diesen Ausführungen wird deutlich, daß nicht nur solche Maßnahmen als erforderlich zu bezeichnen sind, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung unerläßlich sind.402 Vielmehr werden auch Maßnahmen vom Begriff der „Erforderlichkeit“ umfaßt, die das Wohnen lediglich erleichtern 399

Drasdo, WuM 2002, 124; ihm folgend z. B. Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 554a BGB

Rn. 7. Vgl. BT-Dr. 14 / 5663, S. 78. Vgl. BT-Dr. 14 / 5663, S. 78. 402 Auf solche Maßnahmen will allerdings z. B. Mersson, ZMR 2001, 957 und NZM 2002, 314 den Begriff der „Erforderlichkeit“ beschränken. Ähnlich Kinne / Schach, § 554a BGB Rn. 5 („zwingende Notwendigkeit“). 400 401

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und damit Behinderungen abbauen bzw. schmälern, so daß dem behinderten Bewohner die möglichst uneingeschränkte Teilhabe am gesellschaftlichen Leben erlaubt wird.403 Im Anschluß an das LG Duisburg kann daher auch darauf abgestellt werden, ob ohne den Umbau eine „Einschränkung der Lebensqualität“ und damit ein unabweisbares Bedürfnis der behinderten Person an der Maßnahme bestehen würde.404 Zu eng ist dagegen die Ansicht Merssons405, der den Begriff der Erforderlichkeit vor dem Hintergrund der Schwere der durch § 554a BGB möglichen Eingriffe in das Eigentumsrecht restriktiv interpretieren und z. B. einen Anspruch auf Einbau eines Treppenlifts nicht schon dann geben will, wenn der Mieter die Wohnung zwar noch, aber nur unter (großen) Mühen erreichen kann. Auf das gleiche Ergebnis läuft auch die Ansicht Drasdos406 hinaus, der auf die Zumutbarkeit der Maßnahme für die behinderte Person abstellen möchte. Auf diese Weise würde der Anwendungsbereich der Vorschrift auf ein Minimum schrumpfen und das Ziel einer selbstbestimmten Lebensführung verfehlt werden. Konsequenterweise wäre dann nämlich z. B. der Einwand des Vermieters zulässig, daß ein neuer, mit dem Rollstuhl besser befahrbarer Bodenbelag nicht notwendig sei, solange der behinderte Bewohner überhaupt sich darauf fortbewegen könne, oder daß die Türstockbreite noch ausreiche, auch wenn der Rollstuhlfahrer erst mit einigen Manövern knapp durch die Tür gelangen könnte. Gerade die Beseitigung solcher Hindernisse tragen aber zur Barrierefreiheit einer Wohnung bei und sind daher als erforderlich anzusehen. Eine Zumutbarkeitsprüfung hat also nicht stattzufinden.407 Die berechtigten Interessen des Vermieters lassen sich im übrigen in genügender und angemessener Weise im Rahmen der notwendigen Interessenabwägung gem. § 554a Abs. 2 Satz 2 BGB berücksichtigen. Mißverständlich ist es außerdem, wenn in der Literatur teilweise betont wird, eine „bloße Nützlichkeit“ oder der „bloße Wunsch“ reichten nicht aus.408 Entscheidend ist vielmehr prinzipiell die Geeignetheit der Maßnahme zur Herstellung der Barrierefreiheit nach objektiven Kriterien unter Berücksichtigung der Art der Behinderung und der örtlichen Gegebenheiten. Geeignete Maßnahmen sind aber selbstverständlich dem behinderten Mieter nützlich und entsprechen regelmäßig 403 Vgl. Blank / Börstinghaus, Neues Mietrecht, § 554a BGB Rn. 7, wonach es (allerdings für ein berechtigtes Interesse des Mieters) ausreicht, wenn die Wohnung infolge der baulichen Veränderung oder Einrichtung für den Bewohner bequemer zu nutzen ist, wenn die Funktionsabläufe verbessert werden und wenn die Wohnung sicherer, gesünder oder pflegeleichter wird; Haas, § 554a BGB Rn. 5; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 28. 404 Vgl. LG Duisburg ZMR 2000, 464; ebenso Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 554a BGB Rn. 9; Palandt / Weidenkaff, § 554a BGB Rn. 8. 405 Mersson, NZM 2002, 314. 406 Drasdo, WuM 2002, 124. 407 Vgl. Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 28. 408 So aber z. B. Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 554a BGB Rn. 9; Drasdo, WuM 2002, 124; Mersson, NZM 2002, 314; ders., ZMR 2001, 957; Rips, S. 118.

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seinem Wunsch. Insofern sind also z. B. die in den DIN 18 025 Teil 1 und 2 beschriebenen Maßnahmen stets als erforderlich anzusehen. Allerdings werden etwaige „Bequemlichkeiten“ wie etwa die Verbreiterung der Türen über das DIN-Maß hinaus nicht mehr erfaßt.409 Einschränkend ist schließlich zu beachten, daß zwischen mehreren Maßnahmen, die denselben Zweck der Barrierefreiheit erreichen und damit gleich geeignet sind (z. B. Rampe, Treppenraupe410 oder Treppenlift zur Überwindung von Stufen oder Treppen), nur die am wenigsten einschneidende bzw. die mildeste als erforderlich anzusehen ist.411 Weil aber hier die tangierten Interessen des Vermieters und anderer Hausbewohner eine entscheidende Rolle spielen, wird diese Problematik im Rahmen der Interessenabwägung näher behandelt.

3. Die Zustimmungsvoraussetzungen Die Vorschrift des § 554a BGB knüpft die Erteilung der Vermieterzustimmung zu den gerade besprochenen (Bau-)Maßnahmen an verschiedene Voraussetzungen: a) Der Kreis der berechtigten Personen Der Gesetzgeber hat in § 554a Abs. 1 Satz 1, 2 BGB bewußt die offene Formulierung der „behindertengerechten Nutzung“ gewählt, statt bestimmte Personen zu nennen. Auf diese Weise werden neben dem behinderten Mieter auch diejenigen behinderten Personen von der Regelung erfaßt, die der Mieter berechtigterweise in seine Wohnung aufgenommen hat oder zukünftig aufnehmen wird412, ohne daß sie selber Mietvertragspartei sind.413 Zu diesem Kreis der berechtigten Personen gehören nicht nur Familienangehörige, sondern auch Lebensgefährten sowie Ange409 Vgl. Emmerich / Sonnenschein / Rolfs, § 554a BGB Rn. 5; Haas, § 554a BGB Rn. 5 (keine „angenehmen“ Änderungen); Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 27. 410 Bei der Treppenraupe handelt es sich um ein batterie- oder netzbetriebenes Gerät, das eine behinderte Person nur in Verbindung mit einem Rollstuhl die Überwindung von Treppen ermöglicht. Dieses mobile Gerät kann im Rahmen des Einsatzradius (Kabellänge, Batteriekapazität) im häuslichen und außerhäuslichen Bereich benutzt werden. Für die Treppenraupe muß eine im Gebrauch ausgebildete Person im Haushalt oder der Umgebung erreichbar sein, die während des Betriebs hinter der behinderten Person steht und den Rollstuhl führt bzw. festhält. 411 Vgl. Kinne / Schach, § 554a BGB Rn. 5. Im öffentlichen Recht wird bei der Prüfung der Verhältnismäßigkeit staatlicher Eingriffe (sog. Übermaßverbot) das Merkmal der Erforderlichkeit ebenso verstanden (ein Eingriff ist nur erforderlich, wenn kein milderes, gleich geeignetes Mittel für die Förderung des beabsichtigten Ziels besteht); vgl. z. B. Pieroth / Schlink, Rn. 279 ff., 285. 412 Vgl. Emmerich / Sonnenschein / Rolfs, § 554a BGB Rn. 3; Haas, § 554a BGB Rn. 7. 413 Vgl. BT-Dr. 14 / 5663, S. 78. Siehe zu Personenmehrheiten sowie zu Eintrittsrechten und Rechtsnachfolge auf Mieterseite Rips, S. 95 f., 98.

15 Decker

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

hörige eines gemeinsamen Haushalts.414 Gleiches gilt für Untermieter, sofern die Gebrauchsüberlassung mit Berechtigung erfolgte. Umstritten ist dagegen, ob darunter auch Besucher415 zu zählen sind. Blank416 lehnt dies mit dem Argument ab, ein Besucher würde die Mietsache nicht nutzen. Wie aber Eisenschmid417 zurecht anmerkt, ist dem Wortlaut der Vorschrift eine solche Begrenzung nicht zu entnehmen, zumal zur vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung auch das Recht gehört, Besucher aufzunehmen; letzteres wird eingeschränkt, wenn ein Besuch (z. B. durch ein behindertes Kind, das zwar auswärts wohnt, aber seine Eltern häufig besucht) mangels behindertengerechten Zugangs zur Wohnung nicht möglich ist. Freilich hat ein solches Interesse gegenüber demjenigen des Vermieters oder anderer Hausbewohner regelmäßig ein geringeres Gewicht.418 Inhaber des Zustimmungsanspruchs bleibt, wie der eindeutige Wortlaut zeigt, ausschließlich „der Mieter“, auch wenn er nicht selbst behindert ist.419 Die Geltendmachung dieses Anspruchs durch die behinderte Person in gewillkürter Prozeßstandschaft ist jedoch möglich.

b) Die Interessenabwägung gem. § 554a Abs. 1 Satz 2, 3 BGB Im Zentrum der Zustimmungsvoraussetzungen steht eine Interessenabwägung zwischen den beteiligten Parteien.

aa) Berechtigtes Interesse des Mieters, § 554a Abs. 1 Satz 1 BGB Das Gesetz fordert in § 554a Abs. 1 Satz 1 BGB ein „berechtigtes Interesse“ des Mieters an baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen, die für die behindertengerechte Nutzung der Mietsache420 oder den behindertengerechten 414 Die Gesetzesbegründung nennt – offensichtlich durch die „Treppenlift-Entscheidung“ des BVerfG motiviert – ausdrücklich den Lebensgefährten des Mieters, vgl. BT-Dr. 14 / 5663, S. 78. 415 Von einem „Besuch“ kann dann gesprochen werden, wenn der Besucher hierfür keinen Mietzins zu zahlen hat, sich der besuchte Mieter selbst in der Wohnung aufhält und eine gewisse Dauer des Aufenthalts nicht überschritten wird. 416 Blank / Börstinghaus, Neues Mietrecht, § 554a BGB Rn. 6. Ebenso Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 554a BGB Rn. 6. Offengelassen bei Mersson, NZM 2002, 314. 417 Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 31. Ebenso Pfeifer, Mietrecht kompakt 2002, 41. 418 Vgl. Lammel, Wohnraummietrecht, § 554a BGB Rn. 15; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 31. 419 Vgl. Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 554a BGB Rn. 4, 6; Drasdo, WuM 2002, 124; Mersson, ZMR 2001, 957; ders., NZM 2002, 314; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 29. 420 Haas, § 554a BGB Rn. 8, kritisiert, daß nur die Wohnung, nicht aber ihre Nutzung behindertengerecht sein kann.

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Zugang zu ihr erforderlich sind. In Satz 2 wird zwar als für die Interessenabwägung notwendig nur noch das „Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache“ genannt, wegen des systematischen Zusammenhangs mit dem vorausgehenden, weitergehenden Satz 1 ist jedoch davon auszugehen, daß der aufgrund einer offensichtlichen gesetzgeberischen Ungenauigkeit nicht mehr er wähnte behindertengerechte Zugang zur Mietsache – falls man ihn nicht sowieso schon zur „Mietsache“ selbst zählt – ebenfalls im Rahmen der Interessenabwägung relevant ist. Sofern man zuvor das Merkmal der „Erforderlichkeit“ der Maßnahme für die Herstellung von barrierefreiem Wohnraum bejaht hat, ist das Vorliegen eines berechtigten Interesses zugunsten des behinderten Mieters indiziert: Bloße Bequemlichkeiten scheiden dadurch bereits aus, während durch die Schaffung der Barrierefreiheit die Wohnung z. B. sicherer, gesünder oder pflegeleichter wird oder etwa die Funktionsabläufe verbessert werden. Hieran hat aber ein behinderter Mensch stets ein – für die Annahme der „Berechtigung“ grundsätzlich ausreichendes – vernünftiges und nachvollziehbares Interesse.421 Dieses ist auch gegeben, wenn die Behinderung lediglich droht, sofern sie samt ihrer beeinträchtigenden Folgen zeitlich absehbar sind.422 Verstärkt werden kann dieses Interesse z. B., wenn ein Mieter mit seiner Umgebung aufgrund langjähriger Mietdauer besonders verwurzelt ist und ohne die geplanten Maßnahmen zum Umzug in eine bereits behindertengerecht ausgestattete Wohnung oder ein Pflegeheim gezwungen wäre. Ebenso ist es denkbar, daß der behinderte Mieter wegen bereits getätigter, anderweitiger baulicher Investitionen ein besonderes Interesse an der Fortsetzung der Wohnungsnutzung und damit an Maßnahmen, die diese Fortsetzung ermöglichen, hat.423 Die in der Gesetzesbegründung424 genannte Schwere der Behinderung an sich ist dagegen kein für das Maß des Interesses relevantes Kriterium, wie Kinne425 zurecht anmerkt, weil allein entscheidend ist, ob die Behinderung eine bauliche Veränderung oder sonstige Einrichtungen erfordert und durch sie die Barrierefreiheit der Wohnung oder ihres Zugangs erreicht wird. Allerdings kann der Grad der mit der Maßnahme einhergehenden Erleichterung besonders berücksichtigt werden: Es macht durchaus einen Unterschied, ob z. B. durch eine Türstockverbreiterung ein Rollstuhlfahrer bestimmte Räume überhaupt erst erreichen könnte oder ob z. B. durch den Einbau einer bodengleichen Dusche für einen gehbehinderten Mieter zwar der beschwerVgl. Blank / Börstinghaus, Neues Mietrecht, § 554a BGB Rn. 7; Rips, S. 120 f. Etwas enger dagegen Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 34, demzufolge die Behinderung als Folge einer Krankheit unausweichlich sein und zeitlich so nah bevorstehen muß, daß ein Zuwarten mit der Maßnahme für den Mieter unzumutbar erscheint. 423 Vgl. BVerfG ZMR 2000, 437. 424 BT-Dr. 14 / 5663, S. 78. 425 Kinne / Schach, § 554a BGB Rn. 2. Ähnlich Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 12. A.A. Emmerich / Sonnenschein / Rolfs, § 554a BGB Rn. 7. 421 422

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

liche Einstieg wegfallen würde, er diesen aber momentan – wenn auch nur mit Mühen – ebenfalls bewältigen könnte. Letzterer Umstand darf freilich nicht zulasten des Mieters maßgeblicher Grund für die Ablehnung der Zustimmungsverpflichtung sein, weil eine Zumutbarkeitsprüfung gerade nicht stattzufinden hat. Das Interesse des Mieters wird dagegen unter Umständen geschwächt, sofern z. B. das Mietverhältnis aufgrund eines befristeten Mietvertrags nur noch kurze Zeit andauert, ein Umzug in ein Pflegeheim trotz Durchführung der geplanten Maßnahmen in absehbarer Zeit medizinisch indiziert wäre oder die Behinderung aufgrund neuer Operationsmethoden, Entdeckung von Heilmitteln etc. demnächst wegfällt. Letztere Einschränkungen gelten indes primär, sofern mit der baulichen Veränderung gravierende Eingriffe in die Bausubstanz oder sonstige erhebliche Beeinträchtigungen für Vermieter bzw. Nachbarn verbunden sind; grundsätzlich hat nämlich der behinderte Mieter auch während der nur noch kurzen Dauer des Mietverhältnisses bzw. der behinderungsbedingten Einschränkungen ein berechtigtes Interesse, Erleichterungen für seine Wohnsituation zu erlangen. Obgleich das Gesetz in § 554a Abs. 1 Satz 2 BGB nur das Interesse „des Mieters“ nennt bzw. in § 554a Abs. 1 Satz 1 BGB nur auf sein Interesse Bezug nimmt („[ . . . ], wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat“), sind im Rahmen der Abwägung auch die Interessen der anderen berechtigten Personen aus der Sphäre des Mieters zu berücksichtigen. Dies ist angesichts der bewußt offenen Formulierung in Satz 1 („behindertengerechte Nutzung“ statt der Angabe bestimmter Personenkreise) notwendig. Insofern wäre es allerdings konsequenter gewesen, wenn der Gesetzgeber in Satz 1 und Satz 2 die Einbeziehung dieser Personen auch ausdrücklich geregelt hätte, etwa durch Nennung der Interessen „der behinderten Person“ statt nur des Mieters. Um der ungenauen Gesetzesformulierung gerecht zu werden, wollen Teile der Literatur426 auf das Interesse des Mieters „am Zusammenleben mit dem Haushaltsangehörigen“ abstellen. Dies ist aber bei genauer Betrachtung zu kurz gegriffen bzw. unpräzise, weil zum einen auch Besucher oder Untermieter, die nicht dem Haushalt des Mieters angehören, zum Kreis der Berechtigten zählen können. Zum anderen erfaßt das Interesse am Zusammenleben gerade nicht die oben bei der Person des Mieters aufgeführten und für die Abwägung allein relevanten behinderungsspezifischen Interessen an der Nutzung der baulichen Veränderungen bzw. sonstigen Einrichtungen. Vorzugswürdig erscheint es daher, stets auch dann ein berechtigtes Interesse des Mieters i. S. d. Vorschrift anzunehmen, wenn dieses in der Person des behinderten Bewohners vorliegt.

426

Rn. 9.

Vgl. Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 554a BGB Rn. 10; Palandt / Weidenkaff, § 554a BGB

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bb) Entgegenstehende Interessen des Vermieters, § 554a Abs. 1 Satz 2 BGB In der Abwägung zu berücksichtigen ist gem. § 554a Abs. 1 Satz 2 BGB das Interesse des Vermieters an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes. Hierin kommt der durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG vermittelte grundrechtliche Schutz seines – allerdings sozialpflichtigen – Eigentums zum Ausdruck, in das durch bauliche Veränderungen eingegriffen werden würde. Daraus folgt zugleich, daß über das Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes hinaus auch das allgemeine Interesse des Vermieters, einschneidende Beeinträchtigungen durch die Maßnahme nicht hinnehmen zu müssen, Beachtung zu finden hat. In den Gesetzesmaterialien werden als Abwägungskriterien, die zugunsten des Vermieters sprechen können, z. B. der Umfang der Maßnahme, die Dauer der Bauzeit, die Möglichkeit des (folgenlosen) Rückbaus, die bauordnungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit, die Einschränkungen durch die Maßnahme selbst oder mögliche Haftungsrisiken aufgrund der dem Vermieter obliegenden Verkehrssicherungspflicht genannt.427 Weiterhin liegen z. B. die Einhaltung der denkmalschutzrechtlichen Vorschriften428, die Ausführung der Arbeiten durch einen anerkannten Fachbetrieb429 oder die Vermeidung von erheblichen Substanzeingriffen in den Baukörper und deren Auswirkungen auf das Gebäude (z. B. Jugendstiltreppenhaus, Holzvertäfelungen, wertvolle Fliesen)430 im Vermieterinteresse. Hier können letztlich die gleichen Grundsätze herangezogen werden, die die Rechtsprechung für das Problem der Installation von Parabolantennen durch den Mieter entwickelt hat. Grundsätzlich wird man auch optische bzw. ästhetische Gesichtspunkte, zumindest sofern das Erscheinungsbild des Gebäudes betroffen ist431, berücksichtigen können. Diese haben jedoch im Rahmen der Interessenabwägung nur ein geringes Gewicht, zumal sie lediglich nach subjektiven Kriterien zu beurteilen sind. Im Interesse des Vermieters steht es ferner, nicht mit den Kosten, die im Zusammenhang mit der beabsichtigten Maßnahme entstehen, belastet zu werden. Schließlich folgt aus seiner mietvertraglichen Fürsorgepflicht, daß er die Interessen anderer Bewohner im Vgl. BT-Dr. 14 / 5663, S. 78. Siehe hierzu näher Drasdo, WuM 2002, 125 sowie Emmerich / Sonnenschein / Rolfs, § 554a BGB Rn. 8; Lammel, Wohnraummietrecht, § 554a BGB Rn. 18; Rips, S. 123. 429 Siehe zum Recht des Vermieters, Eigenleistungen des Mieters bzw. die sog. „Verwandschafts- / Nachbarschaftshilfe“ abzulehnen, sofern die ausführenden Personen nicht die erforderliche Fachkunde besitzen (sog. Fachhandwerkervorbehalt), näher Mersson, ZMR 2001, 957; ders., NZM 2002, 315; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 37. Differenzierend nach Art der Maßnahme Haas, § 554a BGB Rn. 10. 430 Vgl. Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 554a BGB Rn. 10. 431 Vgl. Drasdo, WuM 2002, 125; Mersson, ZMR 2001, 958; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 39. Haas, § 554a BGB Rn. 8, will sogar darüber hinaus auch das „Affektionsinteresse“ des Vermieters berücksichtigen. 427 428

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Haus, sofern er ebenfalls deren Vermieter ist, zugleich im eigenen Interesse zu wahren hat. Nicht zugunsten des Vermieters in die Interessenabwägung einzustellen – oder gar gem. § 242 BGB als anspruchsausschließend zu berücksichtigen432 – ist dagegen der Umstand, daß der künftige Mieter bei der Wohnungsanmietung ggf. nicht auf seine Behinderung oder die eines Mitbewohners (sofern sie nicht, wie z. B. bei Rollstuhlfahrern, sowieso offensichtlich ist) sowie auf bereits bestehende Umbaupläne hingewiesen hat.433 Eine solche Informationspflicht ist nämlich, auch auf Nachfrage des Vermieters, aufgrund des Rechts der behinderten Person auf informationelle Selbstbestimmung sowie aus Gründen der Verhältnismäßigkeit prinzipiell abzulehnen. Andernfalls würden die Chancen auf die Wohnungsvermietung de facto deutlich fallen, weil dann wegen der vermuteten Beeinträchtigungen nur noch wenige Vermieter zur Wohnungsüberlassung bereit wären.434 Auch die ratio legis, die die rechtliche Situation der behinderten Person gerade stärken soll, spricht gegen eine solche Informationspflicht. Es ist im übrigen auch nicht ersichtlich, warum insofern Personen, deren Behinderung erst im Laufe des Mietverhältnisses eintritt, gegenüber Bewohnern mit anfänglichen Behinderungen besser gestellt sein sollen. cc) Berechtigte Interessen Dritter, § 554a Abs. 1 Satz 3 BGB Wie § 554a Abs. 1 Satz 3 BGB bestimmt, sind in der Abwägung auch die „berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Gebäude zu berücksichtigen“. Aus dieser Formulierung ergibt sich, daß bei der Frage der Zustimmung zur behindertengerechten Maßnahme ein Mitmieter eigene Rechte nicht unmittelbar geltend machen kann, sondern seine Interessen im Rahmen der Abwägung lediglich das Interesse des Vermieters, aber auch (in den selteneren Fällen) dasjenige des Mieters verstärken können. Er hat vor allem keinen Einfluß darauf, ob der Mieter seinen etwaigen Zustimmungsanspruch tatsächlich durchsetzt bzw. dies unterläßt. Hingegen folgt aus der vertraglichen Fürsorge- und Schutzpflicht des Vermieters, daß ein Mitmieter, dessen vertragsgemäßer Wohnungsgebrauch durch die geplanten baulichen Veränderungen erheblich beeinträchtigt werden würde, vom Vermieter als seinem Vertragspartner die Verfolgung seiner Interessen gegenüber dem bauwilligen Bewohner verlangen kann. So aber Lammel, Wohnraummietrecht, § 554a BGB Rn. 8. So aber Blank / Börstinghaus, Neues Mietrecht, § 554a BGB Rn. 3; Börstinghaus / Eisenschmid, § 554a BGB S. 197; Rips, S. 100; Emmerich / Sonnenschein / Rolfs, § 554a BGB Rn. 3; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 18: Es dürfe nicht völlig unbeachtlich bleiben, daß der künftige Vertragspartner die andere Partei nicht über für sie wichtige Umstände aufklärt (§ 241 Abs. 2 BGB). 434 Dies anerkennt auch Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 18, ohne jedoch konsequenterweise Auswirkungen auf die Interessenabwägung abzulehnen. 432 433

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Die Interessen der anderen Mieter wirken sich z. B. zulasten des bauwilligen Mieters aus, wenn durch die behindertengerechte Einrichtung die Nutzung der mitvermieteten Hausteile nur unter wesentlichen Erschwernissen oder sogar unter Gefährdung der Mitmieter möglich und damit das Recht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beschränkt wäre.435 Dies ist etwa der Fall, wenn durch Einbau eines Treppenlifts der Treppenaufgang so schmal würde, daß die Mitmieter sich hindurch zwängen müßten oder hierdurch Fluchtwege oder der Kellerzugang versperrt werden würden. Auch das Ausmaß der Beeinträchtigung der Mitmieter während der Bauzeit ist zu beachten.436 Indessen können die Interessen der übrigen Mieter nicht berührt sein, wenn die baulichen Maßnahmen nur innerhalb der Wohnung der behinderten Person geplant sind, weil diese nur das Rechtsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem jeweiligen Mieter betreffen.437 Gleiches gilt für optische Beeinträchtigungen, weil sie nur dem individuellen und subjektiven Geschmack des einzelnen nicht entsprechen würden438 und negative Auswirkungen auf das Erscheinungsbild des Gebäudes bereits (in geringem Maße) vom Vermieterinteresse erfaßt werden. Besondere Berücksichtigung müssen außerdem aufgrund der objektiven Geltungsdimension des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG die Interessen derjenigen Mitmieter im Gebäude finden, die ebenfalls behindert sind. Sie können zum Nachteil des bauwilligen Mieters z. B. betroffen sein, wenn schon eine geringe und für nichtbehinderte Personen unbedeutende Verengung des Hausflurs durch einen Treppenlift oder der damit verbundene Abbau eines Treppengeländers eine Gefahr für den behinderten Nachbarn erzeugen würde. Umgekehrt haben unter Umständen gehbehinderte oder gebrechliche Mitmieter im Gebäude ein gleichgerichtetes Interesse an den geplanten Maßnahmen wie etwa eine Rampe zum Hauseingang hin oder zusätzliche Handläufe, so daß hierdurch das Mieterinteresse i. S. v. § 554a Abs. 1 Satz 1, 2 BGB verstärkt werden würde. Zuletzt ist zu konstatieren, daß vom Wortlaut des § 554a Abs. 1 Satz 3 BGB die Interessen derjenigen Mitbewohner nicht erfaßt werden, die nicht Mieter, sondern (selbst im Haus wohnende oder vermietende) Wohnungseigentümer sind. Dies ist jedoch nicht sachgerecht, weil letztere ebenso wie Mitmieter durch die ggf. das Gemeinschaftseigentum (z. B. Treppenhaus, Hauseingangstür, tragende Wände) 435 Vgl. Drasdo, WuM 2002, 126; Kinne / Schach, § 554a BGB Rn. 4; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 46 . 436 Vgl. die Gesetzesbegründung, BT-Dr. 14 / 5663, S. 78. 437 Vgl. Drasdo, WuM 2002, 125. Anders jedoch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, weil Maßnahmen innerhalb der Wohnung auch das Gemeinschaftseigentum betreffen können, z. B. Bohrungen in den Böden, Versetzung tragender Wände, Änderungen an der Balkonaußenwand etc. Siehe zur Einbeziehung der Interessen anderer Wohnungseigentümer sogleich im Text. 438 Vgl. Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 554a BGB Rn. 10; Drasdo, WuM 2002, 125; Emmerich / Sonnenschein / Rolfs, § 554a BGB Rn. 9; Mersson, ZMR 2001, 958; ders., NZM 2002, 315 f.; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 46.

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betreffenden behindertengerechten baulichen Maßnahmen in ihren Interessen berührt werden können und zwischen diesen beiden Personengruppen kein wertungsmäßiger Unterschied zu machen ist. Der Gesetzgeber hat dies augenscheinlich übersehen, nachdem er in der Gesetzesbegründung an keiner Stelle auf evtl. vorhandene andere Wohnungseigentümer Bezug nimmt und offensichtlich von der Konstellation eines Mehrparteienhauses im Alleineigentum eines Vermieters ausgeht.439 Trotz Anregung durch den Sozialverband VdK 440 hat er auch nicht eine dem § 554a BGB vergleichbare Regelung in das WEG aufgenommen. Wegen dieser planwidrigen Regelungslücke sowie der identischen Interessenlage ist auf Wohnungseigentümer die Vorschrift des § 554a Abs. 1 Satz 3 BGB analog anzuwenden. Zu einem in den Mehrheit der Fälle identischen Ergebnis, wenn auch über einen anderen Weg, gelangt Mersson441: Im Rahmen von § 554a Abs. 1 Satz 2 BGB könne und müsse der Vermieter die Interessen aller Vermieter des Gebäudes an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes berücksichtigen. Dieser Lösungsansatz übersieht aber, daß Wohnungseigentümer ebenso wie Mitmieter durchaus auch ein Interesse an der Durchführung der baulichen Maßnahme haben können, so daß die analoge Anwendung des insofern offen formulierten § 554a Abs. 1 Satz 3 BGB vorzuziehen ist.

dd) Grundsätze der Interessenabwägung In die umfassende Interessenabwägung i. S. v. § 554a Abs. 1 Satz 2, 3 BGB sind alle Umstände des konkreten Einzelfalls einzustellen. Wie Mersson442 anmerkt, erwartet dabei der Gesetzgeber offensichtlich, daß die Frage der Zustimmungspflicht stets oder doch überwiegend vor Gericht geklärt werde.443 Aber auch Mersson geht davon aus, daß die Vorschrift möglicherweise „nicht ohne Einschaltung juristischen Beistands handhabbar“ sei. Wenn dies auch in der Praxis häufig der Fall sein wird, sollten die Mietvertragsparteien im Sinne eines harmonischen Vertragsverhältnisses doch vorrangig – ggf. im Wege des gegenseitigen Nachgebens unter größtmöglicher gegenseitiger Rücksichtnahme – versuchen, eine einvernehmliche Lösung zu erzielen. Ist eine solche einvernehmliche Lösung jedoch nicht möglich, muß im Rahmen einer Interessenabwägung ermittelt werden, ob ein Anspruch des Mieters auf Zustimmung des Vermieters zu den geplanten baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen besteht. Siehe Mersson, NZM 2002, 318. Vgl. VdK, Stellungnahme. 441 Mersson, NZM 2002, 319. Offengelassen bei Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 44, 64 ff. 442 Mersson, NZM 2002, 315. 443 Siehe BT-Dr. 14 / 5663, S. 78, wonach „die Gerichte [ . . . ] in der Abwägung auch berücksichtigen [können]“. 439 440

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(1) Allgemeingültige Aussagen Durch die vermehrte Verwendung des unbestimmten Rechtsbegriffs des „berechtigten Interesses“ im Gesetzestext wird deutlich, daß es stets auf die konkreten Umstände im Einzelfall ankommt. Wie bereits erwähnt, genügt dabei für den Zustimmungsanspruch des Mieters, daß die Interessen des Vermieters nicht gewichtiger sind, sondern sich die entgegenstehenden Belange der betroffenen Parteien in etwa die Waage halten. Die Ansicht Kinnes444 dagegen, wonach der Vermieter seine Zustimmung nur dann verweigern kann, wenn seine Interessen „wesentlich schwerwiegender“ sind, findet im Wortlaut des § 554a Abs. 1 Satz 2 BGB keine Stütze und ist auch angesichts der Bedeutung des dem Vermieter zur Seite stehenden Eigentumsgrundrechts unzutreffend. Abzulehnen ist auch die Meinung Blanks 445, der für die Interessenabwägung mit umgekehrten Vorzeichen ähnliche Grundsätze wie bei der Interessenabwägung wegen Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter gem. § 554 Abs. 2 BGB gelten lassen möchte: Dort ist von einem grundsätzlichen Vorrang des Vermieterinteresses auszugehen, das nur bei „Härten“ für den Mieter bzw. für Familien- oder Haushaltsangehörige zurückzustehen hat, während bei behindertengerechten Maßnahmen i. S. v. § 554a BGB kein Regel- / Ausnahmeverhältnis zugunsten einer Mietvertragspartei vorgesehen ist. Vielmehr kann hier nur die grundsätzliche Aussage getroffen werden, daß die Belange des Vermieters desto stärker in die Interessenabwägung eingehen, je schwerer der bauliche Eingriff des Mieters und damit die Eigentumsbeeinträchtigung ist.446 Umgekehrt ist dem Interesse des Mieters umso stärker Rechnung zu tragen, je weniger der Vermieter an berechtigten Einwänden geltend machen kann.447 Dabei spielt es keine Rolle, ob die behinderte Person der Mieter selbst oder ein in der Wohnung lebendes Familien- bzw. Haushaltsmitglied ist. Nur bei behinderten Besuchern ist von einem deutlich geringeren Interesse des Mieters auszugehen, das gegenüber denjenigen des Vermieters und anderer Hausbewohner prinzipiell nachrangig ist.448 Eine Ausnahme hiervon ist aber unter zusätzlicher Berücksichtigung von Art. 6 Abs. 1, 3 GG zu machen, wenn es sich um den regelmäßigen Besuch eines behinderten Familienmitglieds (z. B. das in einem Behindertenwohnheim lebende Kind, das an den Wochenenden seine Eltern besucht) handelt. Von einem „K.O.-Kriterium“ für den Zustimmungsanspruch des Mieters kann man weiterhin sprechen, wenn die bauliche Veränderung gegen bauordnungsrecht444 Kinne / Schach, § 554a BGB Rn. 3. Ähnlich Haas, § 554a BGB Rn. 9 („sehr erhebliches Gewicht“). 445 Blank / Börstinghaus, Neues Mietrecht, § 554a BGB Rn. 8. 446 Vgl. Börstinghaus / Eisenschmid, § 554a BGB S. 197; Haas, § 554a BGB Rn. 10; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 32. 447 Vgl. Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 32; Herrlein / Kandelhard / D. Both, § 554a BGB Rn. 9 geht sogar davon aus, daß das Mieterinteresse gegenüber demjenigen des Vermieters „in aller Regel überwiegen“ wird. 448 Vgl. Lammel, Wohnraummietrecht, § 554a BGB Rn. 15; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 31.

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liche Vorschriften verstoßen würde und auch keine Befreiungstatbestände in Frage kommen. Die Einhaltung z. B. der allgemeinen Brandschutzanforderungen für das Treppenhaus (genügende nutzbare Breite und lichte Durchgangshöhe, Vorhandensein eines Handlaufs etc.) liegt nicht nur im Interesse der Allgemeinheit, sondern auch und gerade im Interesse von gebrechlichen und behinderten Personen, die bei der Benutzung von Treppen auf Hilfe Dritter angewiesen sind; insofern liegt keine Verletzung des Eigentums- bzw. Besitzrechts gem. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG oder des Benachteiligungsverbots von behinderten Menschen gem. Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG vor.449 Daß ein Verstoß gegen solche Vorschriften in jedem Fall zur Verweigerung der Zustimmungserteilung berechtigt, zeigt schon der Umstand, daß sich andernfalls der Vermieter als Eigentümer öffentlich-rechtlichen Beseitigungsverfügungen ausgesetzt sähe. Ebenso dürfen die durchzuführenden Maßnahmen nicht denkmalschutzrechtlichen Normen widersprechen, deren Einhaltung im öffentlichen Interesse an der Erhaltung, Nutzung und der wissenschaftlichen Erforschung von Kulturgütern steht. Verstöße hiergegen können als Straftaten oder Ordnungswidrigkeiten geahndet werden, zumal auch hier öffentlich-rechtliche Wiederherstellungsverfügungen und bei Unmöglichkeit der Restitution ggf. Schadensersatzansprüche drohen.450 Schließlich dürfen die geplanten Maßnahmen auch nicht zu statischen Beeinträchtigungen für das Gebäude führen.451 Das Merkmal der bauordnungsbzw. denkmalschutzrechtlichen Genehmigungsfähigkeit fließt also im Ergebnis zwar in die Interessenabwägung ein, ist aber de facto als grundsätzliche Anspruchsvoraussetzung anzusehen.452 Zuletzt ist noch darauf hinzuweisen, daß der Mieter im Rahmen der Interessenabwägung nur ausnahmsweise darauf verwiesen werden kann, anstelle der Durchführung der Baumaßnahmen eine bereits behindertengerecht ausgestattete Wohnung anzumieten.453 (2) Die Verwirklichung des Zustimmungsanspruchs durch Auflagen Bereits im Urteil des LG Duisburg sowie in der hierauf Bezug nehmenden „Treppenlift-Entscheidung“ des BVerfG wird die Möglichkeit betont, dem Begehren des bauwilligen Mieters durch Erteilung von Auflagen, die die Interessen des Vermieters beachten, zum Erfolg zu verhelfen. Die Gesetzesbegründung nimmt diesen Gedanken ausdrücklich auf und führt aus, daß in der Abwägung berücksichtigt werden kann, „ob durch Auflagen an den Mieter wie etwa den Vgl. VG Freiburg BauR 2001, 1724 ff. sowie allgemein Drasdo, WuM 2002, 125. Vgl. Drasdo, WuM 2002, 125. 451 Vgl. Drasdo, WuM 2002, 125. Kein Ausschlußkriterium sieht hierin Rips, S. 125. 452 Siehe Lammel, Wohnraummietrecht, § 554a BGB Rn. 13, der von „anspruchsbegründenden Voraussetzungen“ spricht; Rips, S. 125. 453 Vgl. BVerfG ZMR 2000, 437; ebenso Emmerich / Sonnenschein / Rolfs, § 554a BGB Rn. 8; Haas, § 554a BGB Rn. 8; Vogel, Rn. 705. 449 450

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Abschluss einer Haftpflichtversicherung mögliche Nachteile für den Vermieter gemildert werden können, so dass dies insgesamt zur Zulässigkeit der Umbaumaßnahme führt“.454 Parallel zu den Auflagen, die die Rechtsprechung für die Installation von Parabolantennen durch den Mieter als interessengerecht angesehen hat, können also die berechtigten Bedenken des Vemieters hinsichtlich der mit der Maßnahme verbundenen möglichen Gefahren durch Bedingungen, die der Mieter vor Durchführung der baulichen Veränderung (z. B. der vielzitierte Treppenlift) zu erfüllen hat, entkräftet werden: Hierzu zählen etwa die fachgerechte Ausführung der Arbeiten durch einen Fachhandwerker, die Einhaltung der bauordnungs- und denkmalschutzrechtlichen Vorschriften oder die in der Gesetzesbegründung erwähnte Haftpflichtversicherung für Schäden bei der Installation oder der Benutzung der behindertengerechten Einrichtung.455 Die diesbezügliche Verkehrssicherungspflicht kann zwar wirksam auf den Mieter übertragen werden, jedoch bleibt stattdessen eine Überwachungspflicht des Vermieters bestehen. Weiterhin kann der Vermieter sicherstellen, daß der Mieter alle entstehenden Kosten übernimmt und auch für die Reinigung, Instandhaltung und Sicherheit sorgt.456 Die Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands wurde vom Gesetzgeber ausdrücklich in § 554 Abs. 2 BGB festgehalten und kann als „gesetzliche Auflage“ verstanden werden. Der etwaige Einwand des Mieter gegen die gerade genannten sachgerechten Bedingungen, er könne sie aus finanziellen Gründen nicht erfüllen, ist unerheblich: Das Risiko ist insofern vom Mieter als Nutznießer der baulichen Veränderungen zu tragen, der ggf. auf öffentliche Zuschüsse oder Beihilfen z. B. durch die Krankenbzw. Pflegekasse angewiesen sein wird. Dies mag zwar im Einzelfall, gerade bei besonders kostenintensiven Maßnahmen, de facto die Umsetzung verhindern und daher unbefriedigend sein. Die Alternative der (anteiligen) Kostentragung durch den Vermieter scheidet jedoch angesichts der allgemeinen Handlungsfreiheit und der Eigentumsgarantie ohne weiteres aus. Immerhin hat der Vermieter aber unter Umständen aufgrund seiner vertraglichen Fürsorgepflicht auf die finanziellen Interessen des Mieters im Rahmen der Sicherheitsleistung, der Betriebskosten sowie des Bestimmungsrechts hinsichtlich Ort bzw. Art und Weise der geplanten Maßnahme Rücksicht zu nehmen. Sofern das gerade genannte und sogleich näher zu untersuchende Bestimmungsrecht des Vermieters zu bejahen ist, kann die entsprechende Ausführung außerdem dem Mieter ebenfalls zur Auflage gemacht werden. BT-Dr. 14 / 5663, S. 78. Eine bloße Haftungsübernahmeerklärung des Mieters steht dann einer Haftpflichtversicherung nicht gleich, wenn die Erklärung nicht sicherstellt, daß jederzeit ausreichende Mittel zur Schadensbehebung zur Verfügung stehen; vgl. Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 38. 456 Siehe Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 40. 454 455

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

Zu beachten ist schließlich, daß eine Auflage keine „zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 abweichende Vereinbarung“ i. S. v. § 554a Abs. 3 BGB ist: Zwar benachteiligt sie auf den ersten Blick die Mieterposition; bei wertender Betrachtung ist aber von einer Vereinbarung zum Vorteil des Mieters auszugehen, weil hierdurch gerade seinem Begehren zum Erfolg verholfen werden soll. Zudem ist sie lediglich als beeinflussender Teil der Interessenabwägung zu verstehen457, während § 554a Abs. 3 BGB nur solche Vereinbarungen erfaßt, die von vornherein einen möglichen Zustimmungsanspruch des Mieters vereiteln würden. Die Auflage ist weiterhin – sofern sie vom Vermieter erteilt wird458 – als aufschiebende Bedingung i. S. v. § 158 Abs. 1 BGB einzuordnen. Hieraus folgt, daß bei Nichterfüllung die Wirkung der Vermieterzustimmung nicht eintritt und daher der Vermieter die Beseitigung der Einrichtung verlangen kann. (3) Das Bestimmungsrecht des Vermieters Wie bereits dargestellt, ist bereits im Rahmen der „Erforderlichkeit“ auf die Interessen des Vermieters oder der anderen Hausbewohner Rücksicht zu nehmen, indem auf die mildeste Maßnahme, die den Zweck der Barrierefreiheit im konkreten Fall noch erfüllt, abgestellt wird. Umstritten459 ist aber, ob dem Vermieter bei mehreren in Frage kommenden Alternativen z. B. hinsichtlich der Art, des Standorts oder des Zeitpunkts der Maßnahme ein Bestimmungsrecht zusteht, und ob dabei auch ästhetische und finanzielle Gesichtspunkte eine Rolle spielen können.460 Dies soll anhand eines Beispielsfalls461 erörtert werden: Eine alleinlebende 60-jährige Mieterin ist nach einem Verkehrsunfall querschnittgelähmt und auf einen Rollstuhl angewiesen. Sie befindet sich derzeit in einer Rehabilitationsklinik und will in drei Monaten in ihre Wohnung zurückkehren. Die Wohnung befindet sich im ersten Stock des Mehrparteienwohnhauses, ein Aufzug existiert nicht. Zum Hauseingang hin befinden sich zwei Stufen, im Vgl. Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 36. Hiervon zu unterscheiden ist eine gerichtliche Verurteilung unter Auflagen wie im Fall des LG Duisburg, was als ein Minus gegenüber dem vollen Klageantrag auf Zustimmungserteilung anzusehen ist. Kritisch Mersson, NZM 2002, 316, sofern die Auflagen technische Fragen betreffen. 459 Vgl. z. B. Drasdo, WuM 2002, 125 f. gegen Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 39 sowie Mersson, NZM 2002, 315 f. Offengelassen bei Rips, S. 126. 460 Ebenso die Gesetzesbegründung in BT-Dr. 14 / 5663, S. 78 und nachfolgend z. B. Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 554a BGB Rn. 10; Drasdo, WuM 2002, 124; Mersson, ZMR 2001, 957; Palandt / Weidenkaff, § 554a BGB Rn. 9, sofern auch die Erforderlichkeit der Maßnahme als Gesichtspunkt im Rahmen der Interessenabwägung genannt wird. Vgl. auch Mersson, NZM 2002, 315, wonach diese Frage – ohne Auswirkung auf das Ergebnis – nicht nur entweder beim Problem der Erforderlichkeit oder der Interessenabwägung behandelt werden könnte, sondern auch selbständig unter dem Gesichtspunkt, welcher von mehreren denkbaren Maßnahmen der Vermieter zustimmen muß. 461 Angelehnt an die bei Mersson, NZM 2002, 315 f. dargestellten Beispielfälle. 457 458

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inneren Hauseingangsbereich zum Hochparterre hin weitere fünf Stufen. Von dort gehen zwei Treppen mit jeweils zehn Stufen in den ersten Stock. Die behinderte Mieterin möchte nun, um ihre Wohnung selbständig zu erreichen, für alle vorhandenen Stufen zu ihrer Wohnung hin auf eigene Kosten einen (bauordnungs- und denkmalschutzrechtlich zulässigen) Treppenlift installieren sowie in der Wohnung selbst die Türstöcke rollstuhlgerecht verbreitern und das Bad behindertengerecht ausstatten. Der Vermieter, dem das Wohnhaus im Alleineigentum gehört, ist der Ansicht, daß mithilfe einer sog. Treppenraupe alle Stufen zu bewältigen seien, so daß ein Treppenlift überhaupt nicht notwendig sei. Für die Stufen vor dem Haus und zum Hochparterre hin könnten außerdem genauso gut zwei Rampen installiert werden; diese müßten allerdings optisch zum Eingangsaußen- und -innenbereich passen und seien daher mit hochwertigem Keramikbelag zu versehen. Anstelle eines Treppenlifts im Treppenhaus zum ersten Stock hin, der beim Betrieb viel Lärm mache und zudem ästhetisch unzumutbar sei, sei ein Lift an der Hausrückseite zum Balkon der Mieterin vorzuziehen. Ein solcher Lift ist allerdings um 20.000 A teurer und mit einem weiteren Weg für die Mieterin verbunden. Hinsichtlich der Umbauten innerhalb der Wohnung steht der Vermieter auf dem Standpunkt, daß eine Türstockverbreiterung nicht erforderlich sei, weil man mit einem Rollstuhl gerade noch durchkomme. Die Badumbauten dürften erst in einem halben Jahr durchgeführt werden, wenn sowieso die lange geplanten Badrenovierungen im ganzen Haus anstünden. Zunächst ist zu klären, ob der Vermieter die Mieterin auf die – mangels baulichen Eingriffs zustimmungsfreie – Treppenraupe verweisen darf. Zwar ist ein solches Hilfsmittel bei Rollstuhlfahrern zur Überwindung der Stufen grundsätzlich ebenso geeignet wie Rampen oder ein Treppenlift; jedoch wird hierfür stets eine Hilfsperson benötigt, und bei Wohnungen in höheren Stockwerken stellt sich die Benutzung aufgrund der zahlreichen Stufen und der ggf. begrenzten Akkudauer als langwierig bzw. sogar ungeeignet dar. Demnach ist eine Treppenraupe nur dann als mildeste Maßnahme zur Überwindung von Stufen anzusehen, wenn stets eine Hilfsperson (z. B. im Rahmen einer persönlichen Assistenz für schwer behinderte Menschen) zur Verfügung steht und regelmäßig nur wenige Stufen bewältigt werden müssen. In allen anderen Fällen ist dieses Hilfsmittel schon als nicht geeignet und damit „erforderlich zur behindertengerechten Nutzung“ einzustufen. Dies gilt auch für den Beispielsfall, weil die Mieterin alleine lebt und keine Rundumbetreuung besteht, so daß keine Hilfspersonen vorhanden sind. Was die vom Vermieter vorgeschlagenen Rampen angeht, ist ebenfalls vorrangig auf ihre Geeignetheit zu achten. Diese wäre z. B. ab einer gewissen Steigung wegen der damit verbundenen Gefahren beim Hinunterfahren bzw. wegen des zu großen erforderlichen Kraftaufwands beim Hinauffahren für Selbstfahrer nicht mehr gegeben. Die DIN 18 025, Ziff. 5.4 sieht daher eine Maximalsteigung von 6 % für Rampen vor.462 Sofern also im Beispielsfall ein normgerechter Rampen462

Vgl. Bayer. Architektenkammer, Barrierefreie Wohnungen, S. 31.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

einbau über die Stufen zum Hochparterre hin mangels genügender Raumlänge zur Erlangung der notwendigen Steigung bzw. wegen der zu großen Stufenanzahl nicht möglich ist, scheidet eine entsprechende Auflage des Vermieters aus. Etwas anderes gilt aber für die kürzere Zweistufen-Rampe vor dem Hauseingang, falls der erforderliche Platz vorhanden ist: Dann stellt sie gegenüber einem Treppenlift die mildere und damit einzig erforderliche Maßnahme dar. Solange die Funktionsfähigkeit nicht beeinträchtigt wird, ist dem Vermieter hier auch ein Bestimmungsrecht hinsichtlich des genauen Standorts der Rampe (also z. B. von welcher Seite aus zur Haustüre hin) zuzugestehen. Problematischer ist aber die Frage, ob er wie im Beispielsfall zusätzlich bestimmte optische Voraussetzungen wie einen zur äußeren Fassade passenden hochwertigen Keramikbelag verlangen kann. Ästhetische Gesichtspunkte können grundsätzlich eine Rolle spielen, sofern das Erscheinungsbild des Gebäudes betroffen ist; weil ihnen aber angesichts ihres subjektiven Charakters nur ein geringes Gewicht zukommt, haben sie z. B. gegenüber den finanziellen Interessen der behinderten Person regelmäßig zurückzustehen. Letztere hat zwar keinen Anspruch auf die absolut preiswerteste bauliche Veränderung463, muß aber unverhältnismäßige Verteuerungen, die ausschließlich auf ästhetischen Gründen beruhen, nicht hinnehmen. Vorliegend könnte also der Vermieter z. B. einen zur Hauswand passenden Anstrich der Holz- oder Betonrampe zur Bedingung machen und auch auf ihre Reinigung bzw. in maßvollen Abständen auf einen Neuanstrich bestehen, nicht aber z. B. auf spezielle Beläge, die die Kosten der Rampe drastisch erhöhen würden. Naturgemäß wird es aber bezüglich der Verhältnismäßigkeit der optischen Maßnahmen auf den konkreten Einzelfall ankommen. Sollten indessen unter Umständen zwei gleich geeignete und ungefähr gleich teure behindertengerechte Einrichtungen in Betracht kommen, kann der Vermieter diejenige auswählen, die ihm ästhetisch mehr zusagt. Ebenfalls um finanzielle Gesichtspunkte geht es, wenn der Vermieter lediglich dem Bau eines genauso geeigneten, aber deutlich teureren Außenlifts statt des geplanten Treppenlifts zustimmen möchte. Aus dem gerade Gesagten folgt zunächst, daß die „ästhetische Unzumutbarkeit“ des Treppenlifts hinter den finanziellen Nachteilen durch den wesentlich kostenintensiveren Außenlift prinzipiell zurückstehen dürfte. Größeres Gewicht kommt dagegen den Interessen der Mitbewohner zu, die sich durch den Betrieb des Treppenlifts ggf. Lärmimmissionen ausgesetzt sehen. Zu berücksichtigen wird hier aber sein, daß die Geräusche aus dem Betrieb des Lifts in der Regel nur wenige Male am Tag zu hören und nur relativ kurze Zeit andauern, so daß von einer nur geringfügigen Beeinträchtigung auszugehen ist.464 Darüber hinaus ist zu verhindern, daß der Vermieter allein über die Forderung zwar gleich geeigneter, aber wesentlich teurerer Ausführungsalternativen ein zustimmungsfähiges Begehren des behinderten Mieters aus finanziellen Gründen Vgl. Mersson, NZM 2002, 316. Vgl. diesbezüglich auch Drasdo, WuM 2002, 126; Kinne / Schach, § 554a BGB Rn. 4, sowie den für das Wohnungseigentumsrecht entschiedenen Fall des LG Hamburg NZM 2001, 767 f. 463 464

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faktisch zu Fall bringen kann, das in seiner kostengünstigeren Variante keine besonderen Störungen der Hausgemeinschaft hervorrufen würde; dies gebieten die vertragliche Fürsorgepflicht des Vermieters sowie der Schutzzweck des § 554a BGB. Auch hier wird man also letztlich zu prüfen haben, ob nicht unter Berücksichtigung der individuellen Vermögensverhältnisse des Mieters465 die Mehrkosten der Alternativmaßnahme zu den dadurch vermiedenen Beeinträchtigungen in concreto außer Verhältnis stehen. Zu prüfen ist dabei auch, ob finanzielle Hilfen durch öffentliche Stellen bzw. durch die Kranken- oder Pflegekasse für beide Möglichkeiten oder nur für die billigere Variante gewährt werden. Zugunsten des Vermieters und der Nachbarn muß aber auch Beachtung finden, daß die Kostentragungspflicht stets beim bauwilligen Mieter liegt und daher die mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit nur ausnahmsweise als Einwand zulässig ist. Könnte sich also im Beispielsfall die behinderte Mieterin aufgrund ihrer finanziellen Situation den Außenlift angesichts der deutlich höheren Kosten i. H. v. 20.000 A nicht leisten – wofür sie die Beweislast trägt –, sind demgegenüber die Interessen der durch die Lärmerzeugung beeinträchtigten Hausbewohner als Ausfluß der nachbarlichen Pflicht zur Rücksichtnahme nachrangig, so daß die Zustimmung zum Treppenlift zu erteilen ist.466 Wäre hingegen die Bezahlung, auch mithilfe eines öffentlichen Zuschusses, für die Mieterin möglich, kann der Vermieter sie auf die für die Hausgemeinschaft weniger belastendere Maßnahme verweisen. Hinsichtlich des Standorts des Außenlifts besteht dann wie bei der Aufstellung einer Rampe ein Bestimmungsrecht des Vermieters. Die behinderte Person müßte dabei wie im Beispielsfall auch einen längeren und somit unbequemeren Weg zum Wohnungseingang hinnehmen, sofern hiermit nicht gesundheitliche Beeinträchtigungen verbunden sind. Zuletzt ist noch die Ansicht des Vermieters im Beispielsfall bezüglich der Umbaumaßnahmen innerhalb der Wohnung zu untersuchen. Was die Verbreiterung der Türstöcke angeht, wurde bereits im Rahmen des Prüfungspunktes der „Erforderlichkeit“ festgestellt, daß solche Maßnahmen der besseren Wohnungsnutzung und damit der Barrierefreiheit dienen, weshalb dem Vermieter der Einwand, ein Durchfahren mit dem Rollstuhl sei gerade noch möglich, abgeschnitten ist. Dagegen hat er prinzipiell ein Bestimmungsrecht hinsichtlich des Zeitpunkts der Maßnahmendurchführung, um hierdurch eigene Interessen oder die der Hausbewohner zu berücksichtigen. So kann er z. B. verlangen, daß Arbeiten zur rollstuhlgerechten Verbreiterung der Haustüre nicht während der Wintermonate stattzufinden haben, weil andernfalls durch ihr zeitweiliges Fehlen höhere Heizkosten entstünden. Ebenso kann er die Auflage erteilen, die Arbeiten nicht während der allgemeinen Ruhe465 Die grundsätzliche Berücksichtigungsfähigkeit der finanziellen Interessen des Mieters bejahen z. B. auch Mersson, NZM 2002, 316; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 39 („wirtschaftliche Überlegungen“). 466 Zum gegenteiligen Ergebnis gelangt wohl Mersson, NZM 2002, 315, der die finanziellen Interessen des Mieters gegenüber etwaigen Beeinträchtigungen der Mitbewohner als geringer einstuft.

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zeiten oder nur in einer Zeitspanne auszuführen, in der hierdurch beeinträchtigte Mitbewohner nicht im Haus anwesend sind. Grundsätzlich ist wie im Beispielsfall auch die Bedingung möglich, daß die Installation der behindertengerechten Einrichtungen mit anderweitigen, ohnehin durchzuführenden Arbeiten im Haus zusammenfällt, um die damit einhergehenden Beeinträchtigungen (Staub, Lärm, Handwerker) zu reduzieren. Die gerade genannten Auflagen erfahren aber dann eine wichtige Ausnahme, wenn hierdurch die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung für die behinderte Person wesentlich hinausgezögert würde. So kann von der querschnittsgelähmten Mieterin im Beispiel nicht verlangt werden, ihr Bad wegen der fehlenden Rollstuhlgerechtigkeit drei Monate lang nicht oder nur mit fremder Hilfe und eingeschränkt zu benutzen. In diesem Fall sind dem Vermieter und den Nachbarn die mit dem ggf. ungünstigen Zeitpunkt der Arbeiten zusammenhängenden Beeinträchtigungen zuzumuten. (4) Die Berücksichtigung der Interessen Dritter Im gerade behandelten Abschnitt über das Bestimmungsrecht des Vermieters wurde bereits festgestellt, daß die Interessen anderer Hausbewohner z. B. bei geringfügigen Lärmbeeinträchtigungen durch den Betrieb eines Treppenlifts hinter dem Nutzungsinteresse der behinderten Person regelmäßig zurückzustehen haben. Vorrangig geschützt werden die Hausbewohner hingegen durch die stets geltende Voraussetzung, daß die behindertengerechte Einrichtung nicht gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften, v.a. Brandschutz- und Fluchtwegbestimmungen, verstößt. Der Vermieter kann die Zustimmung zur Durchführung der baulichen Veränderung auch verweigern, wenn hierdurch z. B. der Zugang zu Gemeinschaftsräumen wie Keller, Waschraum etc. versperrt werden würde. Auf der Hand liegt auch, daß die Interessen der Nachbarn einzeln zu prüfen sind, so daß eine Mehrheitsentscheidung dieser anderen Hausbewohner irrelevant wäre.467 Besondere Konflikte können entstehen, wenn durch die geplante Maßnahme andere, ebenfalls behinderte Hausbewohner beeinträchtigt werden. Hier gelten vergleichbare Grundsätze wie bei dem Problem der Tierhaltung eines Mieters aus gesundheitlich-psychischen Gründen, die zu Beeinträchtigungen anderer behinderter Parteien im Haus führt: Es muß demnach im Rahmen der nachbarlichen Plicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme zuerst nach Koexistenzlösungen im Einzelfall gesucht werden468, ohne daß von vornherein eines der beiden entgegenstehenden Interessen als vorrangig zu behandeln ist. Rufen z. B. die vorzunehmenden Arbeiten Gesundheitsgefährdungen für Nachbarn mit besonderer Lärm- oder Staubempfindlichkeit hervor, ist der Zeitpunkt der Durchführung unter den Parteien abzustimmen und falls möglich z. B. in die Urlaubszeit der beeinträchtigten Person Vgl. Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 47. Vgl. Drasdo, WuM 2002, 126, wonach gemeinsame Maßnahmen durchzuführen oder unterschiedliche zumindest zu koordinieren sind. 467 468

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zu legen. Ebenso denkbar ist es, daß durch die beabsichtigte Installation eines bestimmten Treppenliftmodells einer anderen gehbehinderten oder blinden Person Schwierigkeiten beim Treppensteigen entstehen würden, weil die verbleibende Treppenhausbreite für sie zu eng oder der Handlauf für sie nicht mehr erreichbar wäre. In dieser Konstellation muß z. B. die Möglichkeit einer Handlaufversetzung an die andere Seite, eine schmalere Treppenliftausführung oder ein anderer Liftstandort (etwa entlang der Hausaußenwand) geprüft werden. Eine Interessenkollision liegt weiterhin vor, wenn z. B. ein betagter gebrechlicher Mieter einen Sitzlift entlang des Treppengeländers einbauen möchte und hierfür eine Rampe weichen müßte, die für einen anderen, auf den Rollstuhl angewiesenen Hausbewohner bereits angebracht wurde. Hier wäre etwa die Montage eines Treppenlifts in Betracht zu ziehen, die beide behinderte Personen nutzen können. Die Lösung Drasdos469 dagegen, bei unterschiedlich schweren Behinderungen der stärksten Beeinträchtigung bezüglich der verlangten Maßnahmen den Vorrang zu geben, ist problematisch: Eine Rangfolge der Behinderungsschwere läßt sich angesichts der unterschiedlichen Auswirkungen der jeweiligen Behinderung im Alltag und der notwendig subjektiven Einschätzung kaum feststellen; außerdem kann ein behinderter Bewohner prinzipiell darauf vertrauen, daß ihm die einmal installierten behindertengerechten Einrichtungen als zum vertragsgemäßen Wohnungsgebrauch gehörend für die verbleibende Vertragsdauer erhalten bleiben. Mit Eisenschmid470 ist daher der Grundsatz aufzustellen, daß bei mehreren Hausbewohnern mit unterschiedlichen Behinderungen die Maßnahmen des einen nicht die Erleichterungen des anderen zunichte machen dürfen. Lassen sich also unter keinen Umständen Koexistenzlösungen finden, wird man als ultima ratio nur auf das Prioritätsprinzip zurückgreifen und den Interessen derjenigen Person den Vorrang geben können, die zuerst eine behindertengerechte bauliche Veränderung im Haus vorgenommen hat. Kommt man im Rahmen der Interessenabwägung i. S. v. § 554a Abs. 1 BGB zu dem Resultat, daß die Interessen des bauwilligen Mieters gegenüber denjenigen der beeinträchtigten Mitmieter überwiegen, scheidet für letztere gleichzeitig meist eine Mängelgewährleistung gem. §§ 536, 536a BGB bzw. ein Kündigungsrecht gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 1 BGB aus, auch wenn durch die behindertengerechte Einrichtung ihr vertragsgemäßer Wohnungsgebrauch (z. B. durch Lärmimmissionen durch den Betrieb eines Treppenlifts) eingeschränkt wird. Dies folgt nach Eisenschmid 471 aus dem Umstand, daß die Vorschrift des § 554a BGB „bei wohlverstandenem Interessenausgleich das Gewährleistungsrecht der Mitmieter überlagert“, da deren Interessen gem. § 554a Abs. 1 Satz 3 BGB in die Abwägung einbezogen wurden und andernfalls über den Umweg der Geltendmachung von Drasdo, WuM 2002, 126. Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 47. Drasdo, WuM 2002, 126, will dies nur bei „vergleichbarer Schwere der Behinderung“ annehmen. 471 Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 49. Ähnlich Rips, S. 138 f., der mit dem Grundsatz von Treu und Glauben gem. § 242 BGB operiert und nur einen engen „Horizont“ für Mietminderungen durch Mitmieter sieht. 469 470

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Gewährleistungsrechten die praktische Umsetzung der Maßnahmen zur Barrierefreiheit erschwert werden würde. Mersson472 dagegen folgert aus dem Gedanken der Sozialpflichtigkeit des Eigentums, die für das eigentumsgleiche Besitzrecht des Mieters ebenso gelten müsse, den generellen Ausschluß der Mietminderung. Dieses Ergebnis läßt sich jedoch bereits dem Mietgewährleistungsrecht selbst entnehmen: Haben die Mitmieter nach Abwägung aller Interessen gem. § 554a Abs. 1 BGB die baulichen Veränderungen hinzunehmen, sind die durch das Vorhandensein bzw. die Benutzung der Maßnahme entstehenden Beeinträchtigungen als „unerheblich“ i. S. v. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB einzustufen, so daß schon ein Mangel zu verneinen ist. Gegenüber dem von Eisenschmid vorgeschlagenen Weg der Gesetzesverdrängung sowie gegenüber der Begründung von Mersson hatdieser Lösungsansatz außerdem den Vorteil, daß eine Gewährleistung aufgrund zugesicherter Eigenschaften wegen der Nichtnennung des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB in § 536 Abs. 2 BGB problemlos weiterhin möglich bleibt. Darüber hinaus lassen sich so auch erhebliche Beeinträchtigungen, die während der Errichtung der Maßnahme entstehen (z. B. Lärm und Schmutz durch die Handwerksarbeiten), ohne weiteres berücksichtigen. Die ratio des § 554a BGB geht nämlich nicht so weit, daß auch solche Mängel aus der Gewährleistungspflicht herauszunehmen wären, die mit der behindertengerechten Einrichtung nicht typischerweise zusammenhängen und bei Verursachung durch die behinderte Person in anderen, behinderungsirrelevanten Konstellationen vorbehaltlos zu Gewährleistungsansprüchen berechtigen würden. Für die gerade genannten Beeinträchtigungen gilt also die bereits dargestellte Haftung des Vermieters gegenüber benachbarten Mitmietern und Wohnungseigentümern, wobei sich der Vermieter vom dadurch entstehenden Vermögensschaden durch eine Zustimmungsauflage für den bauwilligen Mieter freistellen lassen kann. Nachdem § 554a Abs. 1 Satz 3 BGB auf Wohnungseigentümer analog anzuwenden ist, haben für deren Interessen die bisherigen Ausführungen ebenfalls Gültigkeit. Zu beachten ist aber ferner, daß bei behindertengerechten baulichen Veränderungen, die einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum darstellen473, grundsätzlich alle Wohnungseigentümer gem. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG ihre Zustimmung hierzu erteilen müssen. Gem. § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG i.V. m. § 14 Ziff. 1, 3 WEG wird jedoch eine Ausnahme vom Zustimmungserfordernis gemacht, sofern durch die bauliche Veränderung keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Es ist also die rechtliche Stellung des Vermieters als Wohnungseigentümer 472 Mersson, NZM 2002, 318; ihm folgend Emmerich / Sonnenschein / Rolfs, § 554a BGB Rn. 12. 473 Bauliche Veränderung i. S. v. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht und über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht; vgl. z. B. Bärmann / Pick / Merle, § 22 WEG Rn. 5 ff.; Gottschalg, NZM 2001, 730.

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zu prüfen, wie wenn er selbst die bauliche Veränderung vornehmen wollte. Wäre diese von den restlichen Wohnungseigentümern zu dulden, kann sich auch sein Mieter gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft darauf berufen.474 Die Rechtsprechung hat hierzu – unter Heranziehung der gleichen Grundsätze, die auch für das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter gelten – schon mehrfach zum Vorteil des bauwilligen behinderten Wohnungseigentümers entschieden, indem der Einbau behindertengerechter Einrichtungen als zulässiger Gebrauch des Gemeinschaftseigentums i. S. v. § 14 Ziff. 1 WEG betrachtet wurde. Das AG Dortmund 475 bejahte z. B. einen Duldungsanspruch zugunsten eines auf den Rollstuhl angewiesenen Eigentümers, der einen behindertengerechten Rollstuhlweg aus der Wohnung über die zugehörige Terrasse und über Gemeinschaftsflächen zum Straßenraum hin anlegen lassen wollte; Voraussetzung war, daß die baulichen Gegebenheiten der Wohnanlage es gestatteten und der Wohnungseigentümergemeinschaft keine Kosten entstanden. Das LG Hamburg476 ließ das grundgesetzlich bestehende Verbot, behinderte Menschen gegenüber Gesunden zu benachteiligen, als Teil der Werteordnung auch in die Auslegung der oben genannten Vorschriften des WEG einfließen; weil es in der Konsequenz nur geringfügige optische und akustische Beeinträchtigungen sowie einen nur unerheblichen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum durch einen beabsichtigten Treppenlifteinbau annahm, gab es dem entsprechenden Duldungsbegehren des behinderten Wohnungseigentümers statt. Zu dem gleichen Ergebnis gelangte das AG Krefeld 477 für einen bauordnungsrechtlich unbedenklichen Treppenlift. Wie weiterhin das LG Erfurt 478 feststellte, liegt es in der Beschlußkompetenz der Wohnungseigentümer, zugunsten des behinderten Mieters eines Miteigentümers den Einbau eines Treppenlifts nebst notwendiger neuer Treppenausführung zu beschließen, wobei ein etwaiger Verstoß gegen das Einstimmigkeitserfordernis des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG nicht zur Beschlußnichtigkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit eines Mehrheitsbeschlusses in der Frist des § 43 Abs. 1 Ziff. 4 WEG führen würde.479 Außerdem lag nach Auffassung der Kammer in der oben genannten Beschlußfassung keine Begründung eines (nur im Wege der Vereinbarung i. S. v. § 10 Abs. 2 WEG 474 Vgl. Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 554a BGB Rn. 4; Blank / Börstinghaus, Neues Mietrecht, § 554a BGB Rn. 16; Drasdo, WuM 2002, 129; Mersson, NZM 2002, 319; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 66. Die Autoren gehen jedoch davon aus, daß der Duldungsanspruch vom vermietenden Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft geltend zu machen ist. 475 AG Dortmund WuM 1996, 242 ff. 476 LG Hamburg NZM 2001, 767 f. Vgl. auch Röll, NJW 1984, 106, der im Rahmen von § 14 Ziff. 1 WEG in besonderem Maße eine Rücksichtnahme zugunsten behinderter Menschen fordert. 477 AG Krefeld WuM 1999, 590 f. 478 LG Erfurt NZM 2003, 402. 479 Vgl. die bekannte sog. „Zitterbeschluß-Entscheidung“ des BGH in NJW 2000, 3500 ff. sowie z. B. BayObLG NJW-RR 2000, 1399; NZM 2001, 133; Palandt / Bassenge, § 22 WEG Rn. 15.

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konstituierbaren) Sondernutzungsrechts, auch wenn der Treppenlift faktisch nur einem Wohnungseigentümer bzw. dessen Mieter zugute kam. In einem vom BayObLG 480 entschiedenen Fall wurde die Errichtung einer Rollstuhlrampe als bauliche Veränderung durch bestandskräftigen Eigentümerbeschluß genehmigt. Durch die Befahrung der Rampe sah sich ein Wohnungseigentümer im nachhinein unzumutbar in seiner Nachtruhe beeinträchtigt und beantragte gem. § 242 BGB wegen grober Unbilligkeit die Abänderung oder Aufhebung des Beschlusses. Das Gericht gab dem Antrag nicht statt, weil sich die Treuwidrigkeit nur aus neu hinzugetretenen Umständen ergeben darf; dies sei aber abzulehnen, wenn wie in der zu entscheidenden Konstellation ein Wohnungseigentümer schon im Zeitpunkt der Beschlußfassung mit bestimmten Beeinträchtigungen gerechnet hat, deren Ausmaß aber erst im Lauf der Zeit zu Tage getreten ist. Schließlich ist auch die Entscheidung des AG Mülheim481 erwähnenswert, die zwar keine bauliche Veränderung betraf, aber als „sonstige Einrichtung“ i. S. v. § 554a Abs. 1 Satz 1 BGB einen Kfz-Stellplatz: Danach könne sich als Folge des sozialen Zusammenlebens im Einzelfall die Verpflichtung ergeben, Gemeinschaftsinteressen zugunsten eines bestimmten Personenkreises zu beschränken, wenn dafür gewichtige Gründe sprechen; daher sei es möglich, einen sich im Gemeinschaftseigentum befindlichen Kfz-Stellplatz durch Mehrheitsbeschluß gem. § 15 Abs. 2 WEG durch die Ausweisung zur Benutzung nur für behinderte Menschen entsprechend in der Nutzung zu beschränken. c) Die Kostentragung Wird von vornherein im Mietvertrag vereinbart, daß bestimmte behindertengerechte Einrichtungen zum vertragsgemäßen Wohnungsgebrauch bzw. zur Mietsache zählen, muß der Vermieter für die Kosten der Anbringung und Unterhaltung aufkommen. Für bauliche Veränderungen i. S. v. § 554a BGB dagegen obliegt die Kostentragungspflicht grundsätzlich dem Mieter482, ohne daß dies der Gesetzgeber im Normtext oder in der Gesetzesbegründung explizit zum Ausdruck gebracht hat. Diese Pflicht folgt aber mittelbar aus § 554a Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach der Vermieter lediglich die Zustimmung zu den Baumaßnahmen zu erteilen hat, sowie gem. § 554a Abs. 2 Satz 1 BGB aus der Pflicht des Mieters, eine Sicherheit für den gem. § 546 Abs. 1 BGB notwendigen Rückbau zu leisten. Wegen dieser Rückbaupflicht ist auch ein Aufwendungsersatz- bzw. Bereicherungsanspruch zugunsten des Mieters i. S. v. § 539 Abs. 1 BGB i.V. m. §§ 677, 683 Satz 1, 670 BGB bzw. i.V. m. §§ 684 Satz 1, 818 Abs. 2 BGB von vornherein ausgeschlossen483 und BayObLG NJW-RR 2000, 1399. AG Mülheim DWE 1991, 67. Ebenso Horst, DWW 2001, 56. 482 Vgl. Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 554a BGB Rn. 11; Drasdo, WuM 2002, 127; Kinne / Schach, § 554a BGB Rn. 6; Mersson, ZMR 2001, 957; ders., NZM 2002, 315, 317; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 35. 483 Vgl. Emmerich, NZM 1998, 53; Schmidt-Futterer / Langenberg, § 552 BGB Rn. 5. A.A. Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 539 BGB Rn. 30. 480 481

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würde im übrigen am fehlenden Fremdgeschäftsführungswillen bzw. an den Grundsätzen der aufgedrängten Bereicherung scheitern.484 Die Zustimmung i. S. v. § 554a BGB ist nicht als Genehmigung i. S. v. § 684 Satz 2 BGB zu sehen.485 Weiterhin kann aus der Möglichkeit für den Vermieter gem. § 552 Abs. 1 BGB, das Wegnahmerecht des Mieters i. S. v. § 539 Abs. 2 BGB für von diesem eingebrachte Einrichtungen gegen Zahlung einer angemessenen Entschädigung abzuwenden, auf die Kostentragungspflicht des Mieters geschlossen werden. Im Wohnungseigentumsrecht läßt sich dieser Grundsatz im übrigen aus § 16 Abs. 3 WEG entnehmen. Schließlich liegt dieses Ergebnis auch auf der Hand, weil die gewünschten behindertengerechten Maßnahmen eben nicht zur ursprünglichen, vom Vermieter geschuldeten Mietsache gehören, regelmäßig im Eigentum des Mieters verbleiben (vgl. § 95 BGB) und ausschließlich dem behinderten Mieter (bzw. dem behinderten Familien- oder Haushaltsmitglied) zugute kommen. Konsequenz aus dieser Feststellung ist vor allem, daß der Vermieter – zumindest für die Kosten des Baus und der Beseitigung – nicht erst ausdrücklich eine Freistellungsvereinbarung mit dem Mieter treffen bzw. eine entsprechende Zustimmungsauflage anordnen muß. Diese würden also prinzipiell nur deklaratorisch wirken. Konstitutiv ist dagegen eine Übernahme- bzw. Freistellungsvereinbarung für den materiellen Schaden des Vermieters aus seiner Haftung gegenüber anderen Hausbewohnern, für die Kosten eines Rechtsstreits mit den übrigen Wohnungseigentümern sowie unter Umständen für die laufenden Unterhaltungskosten. Aus der Pflicht des Mieters zur Kostentragung folgt zunächst, daß er die Arbeiten selbst vornehmen lassen sowie Planung, Handwerker und Material zahlen muß. Gleiches gilt für Schäden, die im Rahmen der Arbeiten am Eigentum des Vermieters entstehen. Keine unmittelbaren Kosten der Maßnahme stellt jedoch der Vermögensschaden dar, der dem Vermieter durch die Haftung gegenüber Mitmietern oder Wohnungseigentümern aufgrund der Beeinträchtigungen durch die Arbeiten (z. B. Lärm, Schmutz) entsteht. Ebenso hängen die Kosten eines evtl. notwendigen Rechtsstreits mit den übrigen Wohnungseigentümern486 nur mittelbar mit der baulichen Maßnahme zusammen. Weil beide Posten dem Vermieter lediglich im Außenverhältnis zu Dritten entstehen und von weiteren Faktoren (Geltendmachung der Haftung, Unterliegen im Rechtsstreit) abhängen, bedarf es hierfür einer gesonderten Freistellungsvereinbarung mit dem Mieter.487 Diese muß aber nicht ausVgl. Haas, § 554a BGB Rn. 12. Vgl. BGH NJW 1959, 2163; Emmerich, NZM 1998, 53. 486 Nach herrschender Meinung muß der vermietende Wohnungseigentümer bei baulichen Veränderungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, die Wohnungseigentümergemeinschaft erst zur Duldung verpflichten, bevor er gegenüber seinem Mieter die Zustimmung erteilt. 487 A.A. Mersson, NZM 2002, 318, der in Analogie zu § 554a Abs. 1 BGB bzw. aus § 242 BGB unter Heranziehung des in § 554a BGB zum Ausdruck kommenden Grundgedankens folgert, daß der behinderte Mieter im Ausgleichswege auch die Mietminderungen der übrigen Mieter zu tragen habe. 484 485

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drücklich die gerade beschriebenen Kosten nennen, sondern kann auch im Wege der Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB bereits in der (sinngemäßen) Erklärung, „alle anfallenden Kosten zu übernehmen“, gesehen werden. Hierdurch wird nämlich hinreichend deutlich, daß dem Vermieter insgesamt keine Kosten aus dem behindertengerechten Umbau treffen sollen.488 Außerdem gehören zu den vom Mieter zu tragenden Kosten der Maßnahme – auch ohne ausdrückliche Vereinbarung – die Instandhaltungskosten sowie die laufenden Unterhaltungskosten, z. B. für die Wartung und Reinigung eines Treppenlifts. Dies gilt zumindest für Einrichtungen, die nicht Bestandteil des Gebäudes werden, sondern im Eigentum des Mieters verbleiben, weil sie nur vorübergehend in das Gebäude eingefügt werden, vgl. § 95 Abs. 2 BGB. Aufgrund der grundsätzlichen Rückbauverpflichtung des Mieters ist dies der Regelfall. Wurde dagegen vereinbart, daß der Mieter die Einrichtung bei seinem Auszug zurückzulassen hat, oder läßt sie sich nicht mehr abbauen, geht sie gem. §§ 946, 93, 94 BGB in das Eigentum des Vermieters über.489 In diesen Fällen ist von einer originären Kostentragungspflicht des Vermieters auszugehen, die sich auch auf die entstehenden laufenden Aufwendungen bzw. höheren Betriebskosten erstrecken.490 Diese Kosten wären unter Umständen nicht nur auf den betroffenen Mieter, sondern auf alle Hausbewohner umzulegen.491 Seine Kostentragungspflicht kann der Vermieter aber durch eine konstitutive Übertragungsvereinbarung auf den bauwilligen Mieter allein überwälzen. Ein etwaiger Verstoß gegen § 307 BGB scheidet dabei i. d. R. bereits aufgrund des Vorliegens einer Individualvereinbarung aus. Schließlich hat der Mieter, wie sich aus § 554a Abs. 2 Satz 1 BGB sowie § 258 Satz 1 BGB ergibt, stets die Kosten für den gem. § 546 Abs. 1 BGB regelmäßig notwendigen Rückbau zu übernehmen. Soweit eine vollständige Wiederher488 A.A. für das Beispiel der dem Vermieter entstehenden Kosten eines Rechtsstreits mit den übrigen Wohnungseigentümern Mersson, NZM 2002, 320, der die diesbezügliche Kostentragungspflicht des Mieters auch ohne entsprechende Freistellungsvereinbarung im Innenverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien annimmt. 489 Vgl. für Mietermodernisierungen allgemein z. B. Kinne / Schach, § 554 BGB Rn. 189. 490 A.A. Mersson, NZM 2002, 318, der die Kostentragungspflicht für laufende Kosten stets dem Mieter aufbürdet; gleichwohl empfiehlt er zur Streitvermeidung, die Kostentragungspflicht hierfür vor Beginn der Umbaumaßnahmen vertraglich zu regeln. Dagegen geht Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 40, offensichtlich von der originären Kostentragungspflicht des Vermieters aus, weshalb er, auch im Interesse der anderen Mieter im Gebäude, ebenfalls eine Übetragungsvereinbarung anregt. Anders dagegen ders., § 535 BGB Rn. 366, wonach es für die Frage der Erhaltungspflicht unerheblich sei, ob die Einbauten in das Eigentum der Vermieters übergehen, so daß sie stets beim Mieter liege. 491 Das LG Würzburg WuM 1988, 222 hat z. B. im Fall einer Auffahrrampe für Rollstuhlfahrer, eines behindertengerechten Aufzugs sowie eines Schrägaufzugs in den Keller, die sich allesamt in allgemein zugänglichen Gebäudeteilen befanden, einen Zuschlag i. S. v. §§ 4 Abs. 6 Satz 1 u. 2, 26 Abs. 1 Ziff. 4 NMV nur für die behinderte Person aus Sozialstaatserwägungen abgelehnt und eine Erhöhung der Einzelmieten aller Hausbewohner angenommen.

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stellung nicht möglich ist, steht dem Vermieter auch ein Anspruch auf finanziellen Ausgleich des evtl. verbleibenden Minderwerts zu.492 In einer Stellungnahme zur Schaffung des § 554a BGB im Rahmen der Mietrechtsreform hat der Sozialverband Deutschland 493 die Regelung des Abs. 2 scharf kritisiert, weil barrierefreie Gestaltungsmaßnahmen in aller Regel nicht nur dem einzelnen behinderten Menschen dienten, sondern ebenso für eine Vielzahl von Mietern und Nachmietern von Vorteil seien und den Substanzwert des Wohngebäudes erhöhten. Daher sei es für behinderte Mieter unzumutbar und mit dem Benachteiligungsverbot der Verfassung auch nicht vereinbar, wenn sie neben den Kosten für die notwendigen baulichen Veränderungen auch die Kosten für den Rückbau übernehmen müssen. Richtig wäre es, daß immer dann, wenn die bauliche Umgestaltung mit einem Nutzwert für alle verbunden ist, der Vermieter sich in angemessenem Umfang an den Kosten zu beteiligen hat. Diese Forderung des Sozialverbands Deutschland ist jedoch abzulehnen: Sie mag zwar das gesellschaftspolitische Anliegen der vermehrten Schaffung behindertengerechten Wohnraums im Auge haben, verkennt aber, daß dann dem Vermieter mit dem Zustimmungsanspruch zu einer Maßnahme, die er nicht selbst gewollt hat und ihm auch nicht selbst zugute kommt, beträchtliche finanzielle Lasten aufgebürdet werden würden, für die es unter der Eigentumsgarantie und auch bei Berücksichtigung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums keine Rechtfertigung gibt.494 Abgesehen davon wäre auch völlig unklar, wie eine „angemessene Kostenbeteiligung“ des Vermieters aussehen würde. Von den Rückbaukosten werden allerdings – vorbehaltlich einer (auch allgemein formulierten) Freistellungsvereinbarung – nicht die Kosten eines Sachverständigengutachtens / Kostenvoranschlags für die Ermittlung, ab wann die Höhe der Sicherheit „angemessen“ ist, umfaßt. Grund hierfür ist, daß die Sicherheit nur auf Verlangen des Vermieters zu leisten ist und er für ihre Angemessenheit auch die Beweislast trägt.495 d) Der Zustimmungsanspruch für behinderte Untermieter Soweit ersichtlich, wurde in der Literatur die Problematik des Zustimmungsanspruchs i. S. v. § 554a BGB für behinderte Untermieter noch nicht näher behandelt. Zunächst ist diesbezüglich zu konstatieren, daß Ausgangspunkt für die gem. § 554a Abs. 1 BGB vorzunehmende Interessenabwägung stets das Mietverhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem behinderten Untermieter ist. Dies bedeutet, Vgl. Haas, § 554a BGB Rn. 14. Vgl. Sozialverband Deutschland, Stellungnahme. 494 Vgl. Haas, § 554a BGB Rn. 13. 495 A.A. die herrschende Meinung, vgl. Drasdo, WuM 2002, 127; Emmerich / Sonnenschein / Rolfs, § 554a BGB Rn. 14; Mersson, ZMR 2001, 958; ders., NZM 2002, 317; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 58. 492 493

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daß die berechtigten Interessen des Untermieters i. S. v. § 554a Abs. 1 Satz 1 BGB gegenüber dem Hauptmieter prinzipiell mit denen eines behinderten Hauptmieters gegenüber dem Hauptvermieter vergleichbar sind, zumindest wenn die gesamte Wohnung an den Untermieter überlassen wurde. Handelt es sich aber um (möblierten) Einliegerwohnraum gem. §§ 549 Abs. 2 Ziff. 2, 573a Abs. 1 u. 2 BGB, ist aufgrund der erleichterten Kündigungsbedingungen und damit potentiell kürzeren Mietvertragszeit von einem allgemein geschwächten Interesse des Untermieters auszugehen. Die Interessenlage des Hauptmieters als Vermieter entspricht dagegen nur bedingt derjenigen des Hauptvermieters: Sofern er den kompletten Wohnraum untervermietet hat und demnach nicht im Haus wohnt, wird er von Natur aus hinsichtlich der unveränderten Erhaltung der Wohnung eine neutrale Position einnehmen; dies gilt wegen der Rückbauverpflichtung des Untermieters auch für den Fall, daß er zu einem späteren Zeitpunkt wieder in die Wohnung einziehen möchte. Außerdem ist er im Gegensatz zum Hauptvermieter nicht Eigentümer der Wohnung bzw. des gesamten Gebäudes, so daß bauliche Veränderungen am Gebäude für den behindertengerechten Zugang zur Wohnung ebenfalls nicht sein Interesse berühren. Lediglich bei Einliegerwohnraum können die gewünschten Maßnahmen sein Besitzrecht unmittelbar betreffen, weil er dann mit ihnen (z. B. Toilettenumbau, anderer Bodenbelag) selbst in Berührung kommt. Durch deren bloßes Vorhandensein wird er zwar in aller Regel nicht beeinträchtigt, weil barrierefreie Einrichtungen ohne Probleme auch von nichtbehinderten Personen benützt werden können. Erhebliche Einschränkungen können sich aber evtl. durch die (Dauer der) Installation der Einrichtungen ergeben, wenn z. B. ein Bad deswegen für längere Zeit nicht benutzbar ist oder durch die Arbeiten in der Wohnung Lärm und Schmutz entstehen. Nachdem bezüglich des Verhältnisses des Hauptmieters oder seines Untermieters zu anderen Mietern / Wohnungseigentümern im Gebäude kein Unterschied besteht, kann hinsichtlich deren berechtigten Interessen i. S. v. § 554a Abs. 1 Satz 3 BGB (analog) nach oben verwiesen werden. Im Rahmen der Interessenabwägung i. S. v. § 554a Abs. 1 BGB zwischen Untermieter, Hauptmieter und anderer Hausbewohner sind vorab die allgemeingültigen Aussagen zu beachten: Insbesondere muß die bauordnungs- bzw. denkmalschutzrechtliche Genehmigungsfähigkeit der geplanten Maßnahmen gegeben sein. Auch die Grundsätze für die Berücksichtigung der Interessen Dritter finden hier in gleicher Weise Anwendung, so daß z. B. der Zugang zu Gemeinschaftsräumen wie Keller, Waschraum etc. nicht versperrt werden darf sowie der Beeinträchtigung anderer behinderter Hausbewohner besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden muß. Im Verhältnis zwischen behindertem Untermieter und Hauptmieter dürften wegen der mangelnden Eigentumsbetroffenheit für den letztgenannten häufig die Interessen des erstgenannten überwiegen, sofern keine baldige Vertragskündigung durch den Hauptmieter geplant ist. Etwaige Einschränkungen im Besitzrecht des Hauptmieters während der Installationsarbeiten bei Einliegerwohnraum sind ggf.

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durch Absprachen hinsichtlich des Durchführungszeitraums (z. B. in der Urlaubszeit des Hauptmieters) oder z. B. durch Bezahlung eines kurzzeitigen Hotelaufenthalts auf ein Minimum zu reduzieren, um so dem Anliegen der behinderten Person zum Erfolg zu verhelfen. Gelangt man zu dem Ergebnis, daß den Interessen des behinderten Untermieters gegenüber denjenigen des Hauptmieters und der anderen Hausbewohner der Vorrang gebührt, ist in einem zweiten und wesentlichen Schritt zu prüfen, ob die bisher unberücksichtigt gebliebenen Interessen des Hauptvermieters dem Vorhaben entgegenstehen. Zu beachten ist nämlich, daß der Hauptmieter dem Untermieter nicht mehr Rechte übertragen kann, als ihm selbst gegenüber dem Hauptvermieter zustehen.496 Der Hauptmieter ist daher erst dann zur Zustimmungserteilung gegenüber dem Untermieter berechtigt, wenn er selbst die Zustimmung hierfür vom Hauptvermieter bekommen hat. Würde demnach der Untermieter ohne diese Zustimmung die baulichen Veränderungen vornehmen, könnte der Hauptvermieter vom Untermieter gem. § 1004 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB Beseitigung bzw. Unterlassung verlangen. Es ist also erneut im Rahmen von § 554a Abs. 1 Satz 1, 2 BGB eine Abwägung vorzunehmen, wobei sich diesmal auf der einen Seite die Interessen des Hauptvermieters an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes, auf der anderen Seite anstelle der Interessen des Hauptmieters diejenigen des Untermieters an der behindertengerechten Nutzung der Mietsache gegenüberstehen. Wie im bereits untersuchten Verhältnis zwischen Vermieter zu behindertem Mieter kann hier der Hauptvermieter dem Hauptmieter zur Sicherung seiner Interessen bestimmte Auflagen erteilen und unter Umständen auch ein Bestimmungsrecht hinsichtlich Ausführung, Standort oder Zeitpunkt der Maßnahme geltend machen. Zudem ist er berechtigt, finanzielle Sicherheiten (Haftpflichtversicherung, Kostenfreistellung, Sicherheitsleistung) nur von seinem Mieter, den er sich ja als Vertragspartner ausgesucht hat, und nicht vom Untermieter anzunehmen. Fällt diese Interessenabwägung zugunsten des Hauptvermieters aus, kann und muß der Hauptmieter gegenüber dem Untermieter ebenfalls die Zustimmung verweigern; insofern ist als Interesse des Vermieters i. S. v. § 554a Abs. 1 Satz 2 BGB auch dasjenige des Hauptvermieters anzusehen.

4. Zusätzliche Sicherheitsleistung, § 554a Abs. 2 BGB Wie der Gesetzgeber in der Begründung497 ausführt, hielt er es unter dem Gesichtspunkt der Gerechtigkeit und der Streitvermeidung für sinnvoll und geboten, in § 554a Abs. 2 BGB dem Vermieter das Recht einzuräumen, neben der üblichen 496 497

Vgl. Schmidt-Futterer / Blank, § 540 BGB Rn. 5. Vgl. BT-Dr. 14 / 5663, S. 78.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

Mietkaution (vgl. § 551 BGB) eine zusätzliche Sicherheit für einen späteren Rückbau vom Mieter zu verlangen. Hierdurch sollte dem Vermieter die Befürchtung genommen werden, daß ein Umbau nach dem Auszug oder dem Tod des Mieters von ihm bezahlt werden müsse, und so einer der häufigsten Gründe, warum der Vemieter einer baulichen Änderung nicht zustimme, beseitigt werden. Aus der Formulierung der Vorschrift in § 554a Abs. 2 Satz 1 BGB wird deutlich, daß die Stellung einer Sicherheit keine zwingende Zustimmungsvoraussetzung ist, sondern es dem Vermieter – selbst wenn nach Durchführung der Interessenabwägung zugunsten des Mieters ein Anspruch zu bejahen ist – lediglich freisteht, die Zustimmung zu verweigern, wenn der Mieter die Sicherheit zu Unrecht ablehnt.498

a) Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands Eine ausdrückliche gesetzliche Regelung für die grundsätzliche Verpflichtung des Mieters, den ursprünglichen Zustand der Mietsache wieder herzustellen und etwaige Schäden zu beseitigen, hielt der Gesetzgeber für nicht erforderlich, weil sich dies bereits aus § 546 Abs. 1 BGB ergebe.499 Dies ist zwar aufgrund des gesetzlichen Anspruchs des Mieters auf Zustimmung zu den baulichen Änderungen nicht völlig unproblematisch500, weil man theoretisch aus der Zustimmung gleichzeitig auf ein Einverständnis des Vermieters schließen könnte, daß der Mieter die Einrichtungen bei seinem Auszug in der Wohnung zurückläßt. Die Rückbauverpflichtung folgt jedoch auch mittelbar aus der Gesetzesfassung des § 554a Abs. 2 Satz 1 BGB, der einen solchen Anspruch des Vermieters offensichtlich voraussetzt. Aus diesem Grund kann auch nicht die Vermieterzustimmung als gleichzeitiger Verzicht zur Rückbauverpflichtung ausgelegt werden.501 Es sind aber Konstellationen denkbar, in denen ein Rückbau und in der Konsequenz die Leistung einer Sicherheit hierfür ausscheidet. Dies ist z. B. der Fall, wenn die Parteien vereinbaren, daß nach Beendigung des Mietverhältnisses die behindertengerechten Einrichtungen in der Wohnung bzw. im oder am Gebäude verbleiben. Eine solche (Formular- oder Individual-)Vereinbarung ist allerdings, wie sich aus der zwingenden Regelung des § 552 Abs. 2 BGB ergibt, nur wirksam, sofern hierfür ein „angemessener Ausgleich“ vorgesehen ist. Die Parteien können sich dabei z. B. an die vom Bundesministerium der Justiz (BMJ) im Jahre 1981 498 Vgl. Blank / Börstinghaus, Neues Mietrecht, § 554a BGB Rn. 10; Hannemann / Wiegner / Lutz, § 30 Rn. 166. Unrichtig dagegen Börstinghaus / Eisenschmid, § 554a BGB S. 199, wonach die angemessene Sicherheitsleistung durch den Mieter ein „Abwägungskriterium mit erheblichem Gewicht“ sei. 499 Vgl. BT-Dr. 14 / 5663, S. 78. 500 Vgl. Haas, § 554a BGB Rn. 13. 501 Vgl. Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 554a BGB Rn. 12; Lammel, Wohnraummietrecht, § 554a BGB Rn. 23; Palandt / Weidenkaff, § 554a BGB Rn. 10.

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herausgegebene „Mustervereinbarung – Modernisierung durch Mieter“502 orientieren. Diese sieht hinsichtlich des Restwertes einer Mieterinvestition vor, daß im Laufe des ersten Jahres nach Abnahme der Baumaßnahme 20 % und in den jeweils folgenden Jahren 10 % von den Aufwendungen des Mieters abzuziehen sind.503 Ein angemessener Ausgleich muß aber nicht zwingend in Geld bestehen, sondern kann auch z. B. in der Herabsetzung der Miete oder in einem zeitweiligen Kündigungsausschluß zulasten des Vermieters gesehen werden.504 Eine Rückbauverpflichtung ist weiterhin gem. § 242 BGB zu verneinen, wenn der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räume in einer Weise umbauen will, daß die Wiederherstellungsarbeiten des Mieters wieder beseitigt werden müßten.505 Die Stellung einer Sicherheitsleistung für behindertengerechte Maßnahmen entfällt hier aber nur, wenn vor Durchführung dieser Maßnahmen bereits feststeht, daß der Rückbau zwecklos wäre. Dies ist z. B. bei einem Mietvertrag anzunehmen, der gem. § 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 2 BGB wegen einer beabsichtigten wesentlichen Veränderung oder Instandsetzung der Räume zulässigerweise befristet wurde und die Veränderung bzw. Instandsetzung auch den (ehemaligen) Standort der behindertengerechten Einrichtungen betreffen würde. Schließlich ist die Rückbauverpflichtung und damit auch die Leistung einer entsprechenden Sicherheit wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben gem. § 242 BGB bzw. wegen Rechtsmißbrauchs i. S. v. § 226 BGB im Einzelfall abzulehnen, falls ein Rückbau wirtschaftlich unsinnig wäre und durch die Akzeptanz der Maßnahme dem Vermieter keine sonstigen Nachteile entstünden.506 Dies kann z. B. angenommen werden, wenn der Mieter die Türstöcke in der Wohnung zur besseren Durchfahrbarkeit mit einem Rollstuhl verbreitern möchte.507 Die Wiederherstellung der ursprünglichen Türbreite würde erhebliche Kosten verursachen, ohne daß ein objektiv nachvollziehbares Interesse oder auch nur ein Affektionsinteresse des Vermieters an dem alten Zustand denkbar ist. Ebenso wären die Weitervermietungschancen in keiner Weise geschmälert, sondern unter Umständen (nämlich bei Nachmietern, die auf den Rollstuhl angewiesen sind) sogar erhöht. Die gleichen Erwägungen dürften z. B. auch für den Einbau einer bodengleichen Dusche gelten. Der Zweck des Rückbaus stünde also im Vergleich zum hierfür notwendigen finanSiehe hierzu z. B. Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 374 ff. Vgl. Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 375. 504 Vgl. z. B. Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 552 BGB Rn. 10; Blank / Börstinghaus, Miete, § 547a BGB Rn. 14; Bub / Treier / Scheuer, V Rn. 274; Kinne / Schach, § 552 BGB Rn. 7; MünchKomm / Voelskow, § 547a BGB Rn. 10; Palandt / Weidenkaff, § 552 BGB Rn. 4; Vogel, Rn. 699. Einschränkend Schmidt-Futterer / Langenberg, § 552 BGB Rn. 15; Staudinger / Emmerich, § 552 BGB Rn. 10; Sternel, IV Rn. 625 (Ausgleich muß sich in Geldwert umrechnen lassen können). 505 Vgl. BGH NJW 1986, 309. 506 Vgl. Kinne / Schach, § 554 BGB Rn. 194; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 371. 507 Den Rückbauanspruch lediglich „anzweifeln“ möchte Slomian, S. 40. 502 503

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ziellen Aufwand völlig außer Verhältnis. Rechtsmißbräuchlich wäre eine Entfernungspflicht außerdem, wenn ein bereits feststehender Nachmieter bereit wäre, die Maßnahme als eigene zu übernehmen und sich zugleich verpflichtet, die Einrichtungen nach Ablauf seiner eigenen Mietzeit zu beseitigen.508 Diese Konstellation kann sich aber naturgemäß erst gegen Ende des Mietverhältnisses ergeben und hat daher keine Auswirkungen auf die Pflicht zur Sicherheitsstellung i. S. v. § 554a Abs. 2 BGB. Die in den beiden vorherigen Absätzen aufgeführten Ausnahmefälle haben jedoch nicht zur Konsequenz, daß der Vermieter sich wegen der fehlenden Rückbauverpflichtung an den Kosten der Maßnahme beteiligen müßte bzw. daß dem Mieter ein Aufwendungsersatz- oder Bereicherungsanspruch zustünde: Hiergegen sprechen auch in den gerade beschriebenen besonderen Konstellationen die Eigentumsgarantie des Vermieters bzw. der fehlende Fremdgeschäftsführungswille und die Grundsätze der aufgedrängten Bereicherung. Zuletzt ist zu bemerken, daß der Mieter den Rückbau und damit die Sicherheitsleistung hierfür nicht mit der Begründung verweigern kann, daß die behindertengerechte bauliche Veränderung zu einer Verbesserung der Wohnung führe, welche im gesellschaftlichen Interesse läge. Einen solchen Einwand sieht das geltende Recht – im Gegensatz zu § 112 Abs. 2 ZGB, der in der Deutschen Demokratischen Republik galt und gem. Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB für Altverträge im Beitrittsgebiet, sofern die Einrichtung vor dem Beitritt angebracht wurde, auch nach dem 02. 10. 1990 Anwendung findet509 – nicht vor; er wäre auch nicht mit der Eigentumsfreiheit des Vermieters vereinbar. Ebenso fehlt im BGB eine dem § 113 Abs. 1 ZGB entsprechende Regelung, wonach der Vermieter dem Mieter eine angemessene Entschädigung zahlen mußte, wenn es für den Mieter wirtschaftlich nicht vertretbar war, die Einrichtung zu entfernen und den früheren Zustand wiederherzustellen. 510

b) Anforderungen an die Sicherheitsleistung gem. § 554a Abs. 2 BGB Wie in der Gesetzesbegründung ausgeführt wird, unterliegen Höhe, Art und Zeitpunkt der Sicherheit grundsätzlich der vertraglichen Vereinbarung von Mieter und Vermieter.511 Im einzelnen gilt hierzu folgendes: Vgl. OLG Frankfurt a.M. WuM 1992, 64; LG Potsdam WuM 1997, 621; Vogel, Rn. 698. Vgl. hierzu z. B. AG Zwickau NZM 2000, 239; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 346 sowie allgemein BGHZ 134, 170 (das neue Recht kann nur für die nach Wirksamwerden des Beitritts entstandene Rechte und Pflichten, nicht dagegen für die davor liegenden abgeschlossenen Sachverhalte herangezogen werden). 510 Vgl. hierzu z. B. MünchKomm / Voelskow, § 547a BGB Rn. 7; Schmidt-Futterer / Langenberg, § 552 BGB Rn. 5. 511 Vgl. BT-Dr. 14 / 5663, S. 78 f. 508 509

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Die Höhe der Sicherheit muß „angemessen“ sein und hat sich daher primär an den voraussichtlichen Kosten für den Rückbau zu orientieren.512 Weil in § 554a Abs. 2 Satz 2 BGB nicht auf § 551 Abs. 1 BGB verwiesen wird, besteht keine höhenmäßige Begrenzung. Gem. § 258 Satz 2 Halbsatz 2 BGB zu berücksichtigen sind auch eventuelle Schäden, die durch die Wegnahme der Einrichtung entstehen können. Außerdem wird in der Literatur vorgeschlagen, daß angesichts des ungewissen Zeitpunkts des Rückbaus ein angemessener Aufschlag für die Ungewißheit der Preisentwicklung der entsprechenden Kosten zu machen ist.513 Wie aber Eisenschmid 514 zurecht kritisiert, ist diese Lösung wenig praktikabel und risikobehaftet, weil die Kostenentwicklung im Bausektor nur schwer prognostiziert werden kann. Vorzugswürdig ist es daher, dem Vermieter einen Anspruch auf Aufstockung der Sicherheit zu geben, falls sie unzureichend wird. Dieser Anspruch ist jedoch nicht aus Treu und Glauben gem. § 242 BGB515 oder wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB516 zu folgern und besteht auch nicht nur „in Fällen extremen Abweichens der zu erwartenden Rückbaukosten von der ursprünglich vereinbarten Sicherheit“517, sondern ergibt sich bereits aus § 240 BGB.518 Aus diesem Grund ist es auch ohne weiteres zulässig, daß die Parteien einen Nachforderungsvorbehalt vereinbaren.519 Die Angemessenheit kann auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens oder eines Kostenvoranschlags ermittelt werden, wobei die Kosten hierfür nur bei Vorhandensein einer (allgemeinen) Kostentragungsklausel vom Mieter zu zahlen sind. Hinsichtlich der Art der Sicherheit nennt die Gesetzesbegründung als Möglichkeiten z. B. eine Barkaution, Bürgschaft, Abtretung einer Sparbuchforderung oder die Verpflichtung eines öffentlichen Trägers zur Kostenübernahme.520 Grundsätzlich kommen alle in den §§ 232 ff. BGB genannten Sicherheitsleistungen in Betracht, wobei der Mieter ein Wahlrecht hat.521 Weil sich aber das Erfordernis der Vgl. BT-Dr. 14 / 5663, S. 78. Vgl. Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 554a BGB Rn. 5; Drasdo, WuM 2002, 127; Mersson, ZMR 2001, 958; ders., NZM 2002, 316 f. („großzügiger Aufschlag“). A.A. Rips, S. 129 f. 514 Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 59. 515 So aber Drasdo, WuM 2002, 127; Mersson, ZMR 2001, 958; ders., NZM 2002, 317. 516 So aber Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 554a BGB Rn. 5. 517 Siehe die in den beiden vorherigen Fußnoten genannten Autoren. 518 Vgl. Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 59; i. Erg. ebenso Palandt / Weidenkaff, § 554a BGB Rn. 4. 519 Vgl. Drasdo, WuM 2002, 127, der vorsorglich die Vereinbarung auch eines Herabsetzungsrecht zugunsten des Mieters vorschlägt, sollten sich die Kosten senken. 520 Vgl. BT-Dr. 14 / 5663, S. 79. 521 Vgl. Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 554a BGB Rn. 5; Blank / Börstinghaus, Neues Mietrecht, § 554a BGB Rn. 11; Haas, § 554a BGB Rn. 15; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 55. A.A. Geldmacher, DWW 2002, 184. Mersson, NZM 2002, 317, geht bei fehlender ausdrücklicher Vereinbarung von einer Barkaution aus. 512 513

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„Angemessenheit“ auch auf die Art der Sicherheit bezieht522, kann der Vermieter riskante Sicherheiten (z. B. Wertpapiere mit Verlustprognose; Bürge in ungesicherten Vermögensverhältnissen) ablehnen; im Bedarfsfall müssen sie ihm also zur Verfügung stehen, ohne daß er sie erst einklagen muß.523 Im übrigen wollte der Gesetzgeber mit der Regelung in § 554a Abs. 2 Satz 2 BGB klarstellen, daß eine Barkaution wie auch sonst getrennt vom Vermögen des Vermieters verzinslich anzulegen ist, ohne daß hiervon zum Nachteil des Mieters abgewichen werden kann.524 Vorbehaltlich anderer Vereinbarungen der Mietvertragsparteien hat der Mieter die Sicherheit vor Beginn der Baumaßnahme zu leisten.525 Mangels Verweises auf § 551 Abs. 2 Satz 1 BGB ist dabei der Mieter nicht zu Teilleistungen berechtigt. Zuletzt ist anzumerken, daß eine Wohnungseigentümergemeinschaft nur vom vermietenden Wohnungseigentümer, nicht aber vom bauwilligen Mieter direkt eine Sicherheitsleistung fordern kann. Der Mieter ist aber gem. § 242 BGB verpflichtet, die Zustimmung zur Übertragung seiner dem Vermieter gegebenen Sicherheit auf die Eigentümergemeinschaft zu geben; eine dahingehende Vereinbarung bzw. Auflage durch den Vermieter wäre daher ebenso zulässig.526

5. Die Mitbenutzung behindertengerechter Einrichtungen durch Nachbarn Gerade in größeren Mehrparteienhäusern kann sich durchaus die Konstellation ergeben, daß mehrere Bewohner behindertengerechte Einrichtungen benötigen, um zu ihrer Wohnung zu gelangen. Dies ist unproblematisch, sofern die Maßnahmen unterschiedlicher Natur sind und sich nicht gegenseitig räumlich beeinträchtigen. Konflikte entstehen jedoch, wenn sich z. B. zwei Einrichtungen wechselseitig behindern würden oder nur Raum für eine von beiden wäre. Zu denken ist hier 522 Vgl. Blank / Börstinghaus, Neues Mietrecht, § 554a BGB Rn. 12; Geldmacher, DWW 2002, 184; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 54. 523 Vgl. Blank / Börstinghaus, Neues Mietrecht, § 554a BGB Rn. 12; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 55. 524 Vgl. BT-Dr. 14 / 5663, S. 79. 525 Ebenso die Gesetzesbegründung in BT-Dr. 14 / 5663, S. 78 f.; Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 554a BGB Rn. 5; Drasdo, WuM 2002, 127; Haas, § 554a BGB Rn. 15; Kinne / Schach, § 554a BGB Rn. 8; Lammel, Wohnraummietrecht, § 554a BGB Rn. 27; Mersson, ZMR 2001, 958; ders., NZM 2002, 317; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 61, der § 271 Abs. 1 BGB anwenden will. Die Vorleistungspflicht ergibt sich dabei aber nicht aus dem Verweis in § 554a Abs. 2 Satz 2 BGB auf die Vorschrift des § 551 Abs. 3 u. 4 BGB, weil dadurch die Fälligkeitsregelung in § 551 Abs. 2 Satz 2 BGB gerade nicht umfaßt wird (so aber Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 57, der insofern Haas falsch zitiert). Strenger Palandt / Weidenkaff, § 554a BGB Rn. 4. 526 Vgl. ausführlich Drasdo, WuM 2002, 129 f.; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 70.

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insbesondere an den vielzitierten Treppenlift. Hat ein behinderter Mieter einen solchen im Treppenhaus installiert, kann er zwar grundsätzlich gem. § 903 Satz 1 BGB andere Personen von der Nutzung der regelmäßig in seinem Eigentum stehenden527 Sache ausschließen. Ist aber zu einem späteren Zeitpunkt ein weiterer Hausbewohner aufgrund seiner (z. B. durch einen Unfall erst entstandenen) Behinderung auf die Benutzung eines Treppenlifts angewiesen und hätte er ebenso einen Anspruch auf Anbringung eines solchen, besteht jedoch im Treppenhaus – wie in der Regel – keine weitere zumutbare Installationsmöglichkeit, muß eine für beide Seiten befriedigende Lösung gefunden werden. Diese kann nur in einem Benutzungsrecht zugunsten des zweiten Bewohners bzw. in einer Duldungspflicht zulasten des ersten Bewohners, der den Lift installiert hat, bestehen; dies gilt zumindest dann, wenn der vorhandene Lift für beide Personen aus behinderungsspezifischer Sicht zur Beförderung geeignet ist. Fraglich ist aber, wie diese Pflicht rechtlich zu begründen ist. Unmittelbare vertragliche Beziehungen zwischen Hausbewohnern aus dem Nachbarschaftsverhältnis existieren nicht. Entnähme man außerdem entgegen der (bisher) h. M. dem Mietvertrag eine Schutzwirkung zugunsten anderer Mitmieter, würden sich zwar Rücksichtnahmepflichten für die Mieter untereinander ergeben, aus denen eine Duldungspflicht für die Benutzung des Lifts durch andere behinderte Mitmieter gefolgert werden könnte; dieser Ansatz wäre aber nur für den Fall passend, daß das Mehrparteienhaus im Alleineigentum des Vermieters steht und deshalb die beiden betroffenen Mieter denselben Vermieter haben. Die für die Schutzwirkung notwendige Gläubigernähe könnte evtl. auch noch bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft zwischen dem vermietenden Wohnungseigentümer und einem anderen behinderten Wohnungseigentümer, der die Mitbenutzung des Lifts begehrt, aufgrund der gegenseitigen Schutz- und Treuepflichten528 angenommen werden. Ungelöst ist dann allerdings immer noch die Konstellation, daß der auf die Nutzung des Lifts angewiesene Nachbar ein Mitmieter mit einem anderen Vermieter ist: Zugunsten dieses Mitmieters kommt keine Schutzwirkung durch den Mietvertrag in Betracht. Aus diesem Grund ist als rechtliche Konstruktion für die Lösung des Problems vorzugsweise der Weg über das sog. „nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis“, das eine Ausprägung des Grundsatzes von Treu und Glauben gem. § 242 BGB darstellt, zu gehen: Aus dem notwendigen Zusammenleben von Wohnhausnachbarn ergeben sich Pflichten zur gegenseitigen Rücksichtnahme, die ausnahmsweise auch zu eigenen Rechten unter den Nachbarn führen können. In der vorliegenden außergewöhnlichen Situation wäre der zweite behinderte Hausbewohner ohne die Möglichkeit, seine Wohnung selbständig zu erreichen, in deren Nutzung und damit 527 Einrichtungen, die nicht Bestandteil des Gebäudes werden, weil sie nur vorübergehend in das Gebäude eingefügt wurden, verbleiben gem. §§ 93, 95 Abs. 2 BGB im Eigentum des Mieters. 528 Vgl. hierzu BayObLG NJW 2002, 72; Palandt / Bassenge, Überbl. v. § 1 WEG Rn. 5.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

in der Ausübung seines Eigentums- bzw. Besitzrechts erheblich beeinträchtigt, obwohl er einen Anspruch auf Installation eines eigenen Treppenlifts hätte. Die Konsequenz hieraus, nämlich die Wohnung aufzugeben und auszuziehen, erscheint zumindest dann unzumutbar, wenn zuvor andere, mildere Lösungen in Frage kommen. Umgekehrt könnte aber der ersten behinderten Person ein Abbau ihres bereits angebrachten Lifts bzw. ein Auszug ebenso wenig zugemutet werden. Die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme führt daher dazu, daß der Eigentümer und Besitzer des Treppenlifts verpflichtet ist, der anderen behinderten Person ein Recht zur Mitbenutzung des Lifts einzuräumen. Als rechtliche Konstruktion hierfür scheidet die Bestellung eines Nießbrauchrechts an dem Lift gem. §§ 1030 ff. BGB aus, denn hierdurch würden die eigenen Rechte des Eigentümers zu weit beschnitten werden; dies könnte auch durch eine Beschränkung des Nießbrauchs gem. § 1030 Abs. 2 BGB nur unzureichend bzw. gar nicht529 verhindert werden. Gleiches gilt auf schuldrechtlicher Ebene für eine Vermietung des Lifts, weil sie auf den alleinigen Gebrauch der Mietsache abzielt. Vielmehr hat der zweite behinderte Hausbewohner zunächst gegen den Lifteigentümer einen Anspruch auf rechtsgeschäftliche Übertragung des Mitbesitzes an dem Lift gem. §§ 854 Abs. 2, 866 BGB. Insofern ist ein Kontrahierungszwang zulasten des Lifteigentümers und ursprünglichen Alleinbesitzers anzunehmen. Als Rechtfertigung hierfür könnte nicht nur die bereits genannte Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme herangezogen werden, sondern auch – ähnlich wie bei den „klassischen“ Anwendungsfällen des Kontrahierungszwangs – die „Monopolstellung“ des Lifteigentümers zusammen mit der fehlenden zumutbaren Ausweichmöglichkeit für den zweiten behinderten Hausbewohner sowie der für ihn unerläßlichen Liftbenutzung. Aufgrund des Mitbesitzes530 am Treppenlift wird weiterhin eine Gemeinschaft nach Bruchteilen i. S. v. §§ 741 ff. BGB vertraglich begründet. Diesbezüglich kann aber der Lifteigentümer verlangen, daß die Beziehung zwischen den beiden Gemeinschaftern zum Gegenstand einer vertraglichen Regelung gemacht wird: Im Rahmen dieser Vereinbarung können z. B. abweichend von §§ 742, 748 BGB wegen der ggf. unterschiedlich häufigen Nutzung unterschiedlich hohe Anteile und hieraus folgend eine unterschiedlich hohe Lasten- und Kostentragung geregelt werden. Ebenso besteht die Möglichkeit, vertragliche Absprachen hinsichtlich der Benutzung des Lifts (z. B. Wartungs-, Kontroll- und Reinigungspflichten, zeitliche Benutzungsregelungen) oder der Lösung der Gemeinschaft zu treffen. Im Interesse des Lifteigentümers wird es häufig auch sein, eine finan529 Nach BayObLG Rpfl. 1981, 439; Palandt / Bassenge, § 1030 BGB Rn. 6 ist die Bestellung nur für eine Nutzungsart unzulässig, weil dadurch die Rechtsnatur als umfassendes Nutzungsrecht nicht erhalten bliebe. 530 Nach h. M. möglich, vgl. BGH NJW 1974, 1189 (Mitbesitz zweiter Mieter an einem Aufzug); KG NJW 1982, 1887; Bamberger / H. Roth / Gehrlein, § 741 BGB Rn. 8; Jauernig / Stürner, § 741 BGB Rn. 5; Palandt / Sprau, § 741 BGB Rn. 3. A.A. MünchKomm / Schmidt, § 741 BGB Rn. 17 u. 66, der allerdings auf „Nutzungsgemeinschaften“ die §§ 742 ff. BGB „vorsichtig analog anwenden“ will und als Argument den Verweis auf die Vorschriften der Gemeinschaft in der Regelung über Grenzeinrichtungen in § 922 Satz 4 BGB heranzieht.

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zielle Beteiligung des neuen Mitbesitzers als Ausgleich dafür zu fordern, daß der Eigentümer die Anschaffung komplett getragen hat. Nachteilig ist zwar die gem. § 137 Satz 1 BGB unabdingbare Verfügungsbefugnis jedes Teilhabers über seinen Anteil gem. § 747 Satz 1 BGB, jedoch werden schuldrechtliche Verfügungsbeschränkungen gem. § 137 Satz 2 BGB (z. B. Vereinbarung einer Vertragsstrafe) oder gerichtliche einstweilige Verfügungen (vgl. § 938 Abs. 2 ZPO) genügend Schutz bieten. Im übrigen dürften auch die gesetzlichen Gemeinschaftsvorschriften sachgerechte Lösungen für das Verhältnis der beiden Liftbenutzer zulassen.531

6. Bewertung der gesetzlichen Regelung Die gesetzliche Festlegung der Voraussetzungen für die Anbringung behindertengerechter Einrichtungen in der Mietwohnung bzw. ihrem Umfeld ist uneingeschränkt positiv zu bewerten. Das gesetzgeberische Ziel, hierdurch für mehr Rechtsklarheit und -sicherheit zu sorgen und ein Signal zugunsten behinderter Menschen zu setzen, dürfte nämlich durch die Vorschrift des § 554a BGB erreicht worden sein:532 Auch wenn bereits vor dessen Aufnahme in das BGB behindertengerechte Einbauten unter ähnlichen Voraussetzungen möglich waren, wird die ausdrückliche gesetzliche Regelung sowie die Beschäftigung hiermit in Wissenschaft und Rechtsprechung nach und nach zu einer verstärkten Wahrnehmung der entsprechenden Rechte behinderter Menschen führen. Dies kann auch für Vermieter gelten, die möglicherweise eher zu einvernehmlichen und damit konfliktfreien Lösungen533 bereit sind. Zu begrüßen ist ferner, daß das verfassungsrechtliche Gebot des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 BGB, Menschen wegen ihrer Behinderung nicht zu benachteiligen, an einer prominenten Stelle einen einfachgesetzlichen Ausdruck gefunden hat. Als Schwäche der Vorschrift muß vornehmlich die fehlende Berücksichtigung der Interessen anderer Wohnungseigentümer bezeichnet werden.534 Diese hätten in § 554a Abs. 1 Satz 3 BGB ohne weiteres Erwähnung finden können. Bei dieser Gelegenheit wäre auch die Normierung einer Duldungspflicht der Wohnungs531 Vgl. Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 43, der eine Duldungspflicht des den Treppenlift einbauenden Mieters aus § 242 BGB entnimmt und ebenfalls die Grundsätze des Gemeinschaftsrechts gem. §§ 741 ff. BGB anwenden möchte, ohne die Möglichkeit vertraglicher Vereinbarungen anzusprechen. 532 Ebenso z. B. Hinz / Ormanschick / Riecke / Scheff, § 2 Rn. 57; Vogel, Rn. 702 u. dort Fn. 667 („nachhaltige Stärkung der Rechtsposition behinderter Mieter“). Kritisch dagegen Drasdo, WuM 2002, 130, der zwar einen guten Willen des Gesetzgebers anerkennt, aber keine nachhaltige Erleichterung der Situation der behinderten Personen prognostiziert. Slomian, S. 40 f., bemängelt, daß allein eine Gerichtsentscheidung in Gesetzesform gegossen wurde, ohne „naheliegende Folgefragen“, insbesondere hinsichtlich der Sicherheitsleistung, zu klären. 533 Vgl. Haas, § 554a BGB Rn. 18, demzufolge ein behindertengerechter Ausbau der Wohnung ohne freiwillige Vereinbarung für den Mieter wenig empfehlenswert und für beide Seiten streitträchtig sei. 534 Vgl. Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 554a BGB Rn. 64.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

eigentümer im Verhältnis unmittelbar zum bauwilligen Mieter möglich gewesen. Ebenso hätte der Gesetzgeber zugunsten behinderter Wohnungseigentümer eine entsprechende Regelung in das WEG aufnehmen können. Nicht unwahrscheinlich ist im Falle einer fehlenden gütlichen Einigung zwischen den Parteien, daß die Gerichte vermehrt einen Zustimmungsanspruch zugunsten bauwilliger Mieter annehmen werden, weil ein solcher bereits bei ungefähr gleichgewichtigen Interessen der Beteiligten gegeben ist. Insofern wurde die bisher geltende Rechtslage zugunsten des Mieters abgeändert. Ausgehend vom Gesetzeszweck sind dabei die in § 554a Abs. 1 Satz 1 BGB enthaltenen Tatbestandsmerkmale der „baulichen Veränderung“, „sonstigen Einrichtung“, „Erforderlichkeit“, des „Zugangs“ und des „berechtigten Interesses“ weit auszulegen. Ein hinreichendes Korrektiv zugunsten des Vermieters und anderer Hausbewohner bilden demgegenüber die Interessenabwägung gem. § 554a Abs. 1 Satz 2, 3 BGB, die Möglichkeit der Erteilung von Auflagen sowie die gem. § 554a Abs. 2 BGB notwendige angemessene Sicherheitsleistung für die Kosten des Rückbaus. Letztere Voraussetzung stellt zwar für den Mieter neben der Kostentragungspflicht für Anschaffung, Anbau und Unterhaltung der Maßnahme eine weitere finanzielle Belastung dar, an der die Realisierung im Extremfall scheitern könnte;535 sie ist jedoch angesichts der Eigentumsgarantie des Vermieters zurecht in die Vorschrift aufgenommen werden. Abzuwarten bleibt, ob öffentliche Träger neben der etwaigen Übernahme der Anschaffungskosten konsequenterweise auch für die zusätzliche Sicherheit eine Leistungszusage geben werden.536 Zu prüfen ist hier überdies sorgfältig, ob im Einzelfall die Rückbauverpflichtung und in der Konsequenz dann auch die Leistung einer Sicherheit entfällt. Im übrigen wird die Frage der Maßnahmenfinanzierung stets ein neuralgischer Punkt für die behinderte Person sein, der aber selbstverständlich nicht auf den Vermieter übergewälzt werden darf. Der Gesetzgeber muß vielmehr beim öffentlichen und privaten Wohnungsbau ansetzen und z. B. durch finanzielle Anreize verstärkt die Schaffung behindertengerechter Wohnungen fördern. Schließlich könnte man die Befürchtung äußern, daß behinderten Personen mit der Schaffung des § 554a BGB ein „Bärendienst“ erwiesen wurde: Vermieter werden evtl. wegen der Aussicht, verstärkt auf Zustimmung zu behindertengerechten baulichen Maßnahmen in Anspruch genommen zu werden und deshalb auch ver535 Vgl. auch Hinz / Ormanschick / Riecke / Scheff, § 2 Rn. 57, wonach die mit dem Rückbau z. B. eines Treppenlifts verbunden erheblichen Kosten und die hierzu korrespondierende Höhe der zu leistenden Sicherheit der guten Absicht des Gesetzgebers evtl. entgegenstehen wird. Skeptisch insofern auch Drasdo, WuM 2002, 130, der wegen der finanziellen Belastungen des Mieters der Vorschrift nur eine unbedeutende Rolle in der mietrechtlichen Praxis voraussagt. Ebenso Slomian, S. 40. 536 Drasdo, WuM 2002, 130, befürchtet, daß die etwaige Übernahme der finanziellen Belastungen durch die Träger der Sozialhilfe wegen der Sparsamkeit der öffentlichen Haushalte mit Schwierigkeiten verbunden sein wird, wenn sich die Höhe der Sicherheitsleistung wegen des Kostensteigerungsrisikos über einen langen Zeitraum ermittelt.

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mehrt Schwierigkeiten mit dem Mieter zu bekommen, zukünftig nur noch selten an behinderte Mietbewerber ihre Wohnung vergeben. Solche Beweggründe wird man naturgemäß – auch durch privatrechtliche Antidiskriminierungsregelungen – nicht ausschließen können. Außer Acht gelassen werden darf aber auch nicht der Umstand, daß behinderte Personen ein besonderes Interesse an einem möglichst langen Verbleib in ihrer einmal behindertengerecht ausgestatteten Wohnung haben werden. Insofern stellen sie zumindest für Vermieter, die voraussichtlich in der Zukunft keinen Eigenbedarf an der Wohnung anmelden werden, einen dauerhaften Vertragspartner dar, so daß ein Leerstand vermieden werden kann. Der gleiche Effekt würde außerdem ggf. erzielt werden, wenn der Vermieter mit dem bauwilligen Mieter die Übernahme der behindertengerechten Einrichtungen vereinbart und so einen zielgruppenorientierten Marktvorteil in Gebieten mit einem Mietwohnungsüberschuß erreicht, zumal eine barrierefreie Wohnung eine höhere Miete rechtfertigen kann. Aus diesen Gründen kann die Regelung des § 554a BGB auch als Chance für den Vermieter verstanden werden, seine eigenen Interessen zu verfolgen.

§ 8 Die Beendigung des Mietverhältnisses Die Frage, ob ein bestehendes Mietverhältnis gegen den Willen des Mieters beendet werden kann, ist – nicht nur für behinderte – Vermieter oder Mieter von zentraler Bedeutung: Während der Verlust des gewohnten bisherigen räumlichen Lebensmittelpunktes sowie die typischen Beeinträchtigungen, die mit einem Umzug regelmäßig einhergehen, gerade für behinderte Personen auf Mieterseite besonders gravierende Nachteile hervorrufen können, kann z. B. ein Vermieter aufgrund seiner Behinderung (oder der eines Familienangehörigen) auf die bisher vermietete Wohnung dringend angewiesen und daher an einer schnellen und problemlosen Vertragsbeendigung interessiert sein. Im Rahmen der Prüfung, ob eine Beendigung des Mietverhältnisses möglich ist, sind daher die beiderseitigen Interessen sorgfältig abzuwägen, wobei der Schutz der behinderten Person eine besondere Rolle spielt.

I. Genehmigungs- und Mitteilungspflichten des Betreuers bei Kündigung von Wohnraum Ist Wohnraum zu kündigen, der von einer betreuten Person ge- oder vermietet wurde537, sind drei Konstellationen zu unterscheiden, in denen Genehmigungsoder Mitteilungspflichten des Betreuers existieren: 537 Nach Deinert, Zahlen und Fakten, wurden z. B. im Jahre 1998 in Hessen 571, in Rheinland-Pfalz 316, in Sachsen 463 und in Thüringen 99 Wohnungskündigungen vormundschaftsgerichtlich genehmigt.

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1. Genehmigungspflicht bei betreutem Vermieter, §§ 1908i Abs. 1 Satz 1, 1812 Abs. 1 Satz 1, 1821 Abs. 1 Ziff. 1 BGB Damit ein betreuter Vermieter vor dem Verlust künftiger Mietzinsansprüche geschützt wird, bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses über eine ihm gehörende vermietete Wohnung, sofern sie von seinem Betreuer mit entsprechendem Aufgabenkreis und nicht von dem geschäftsfähigen und nicht unter Einwilligungsvorbehalt stehenden Vermieter selbst ausgesprochen wird, gem. §§ 1908i Abs. 1 Satz 1, 1812 Abs. 1 Satz 1, 1821 Abs. 1 Ziff. 1 BGB der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts.538 Entscheidend ist hier – wie stets – das Wohl des Betroffenen: Ist dieser besonders auf die Einkünfte aus der Vermietung angewiesen und würde ihn daher ein (auch nur vorübergehender) Leerstand der Mietwohnung finanziell stark belasten, muß der Betreuer z. B. bei Konflikten mit dem Mieter zunächst eine Mietvertragskündigung zurückstellen und vorrangig nach Alternativlösungen (etwa Abmahnung, gütliche Einigung, Aufhebungsvertrag mit ausreichender Frist zur Nachmietersuche) suchen. Freilich können fortdauernde Störungen oder sonstige Mietvertragsverletzungen unter Umständen auch zu Schadensersatzansprüchen von anderen Bewohnern und Wohnungseigentümern gegenüber dem vermietenden Betroffenen führen, so daß sein Betreuer mit der Kündigung auch nicht zu lange zuwarten darf. Nicht immer leicht ist außerdem die richtige Entscheidung zu finden, wenn die behinderte Person selbst in ihre derzeit noch vermietete Wohnung einziehen möchte, der hierdurch bedingte Wegfall des Mietzinses aber nicht vollständig durch den ersparten Mietzins für die aktuelle Mietwohnung aufgefangen wird. Solange durch den Umzug die gesamte Lebens- und Versorgungssituation nicht merklich gefährdet wird539, ist hier der Wunsch des Betroffenen, in der eigenen Wohnung zu wohnen, als vorrangig zu behandeln und damit die vormundschaftsgerichtliche Genehmigung zu erteilen. Eine ohne Genehmigung des Vormundschaftsgerichts vom Betreuer ausgesprochene Kündigung ist gem. §§ 1908i Abs. 1 Satz 1, 1831 Satz 1 BGB unwirksam. Hieraus folgt, daß die Genehmigung im vorliegenden Zusammenhang als vorherige Zustimmung i. S. v. § 183 BGB zu verstehen ist. Eine ohne vorherige Zustimmung erklärte Kündigung wird durch eine nachträglich erteilte Genehmigung nicht geheilt, so daß der Betreuer eine neue Kündigung aussprechen muß.540 Zu beachten ist hier, daß die Wirksamkeit der Kündigung zwar nicht von 538 Vgl. OLG Hamm MDR 1991, 251; LG Köln WuM 1997, 219; Schmidt-Futterer / Blank, Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn. 181. 539 Der Betreuer ist nicht berechtigt und verpflichtet, sich an einer Selbstschädigung des Betroffenen zu beteiligen, vgl. Bienwald, § 1907 BGB Rn. 26 ff.; MünchKomm / Schwab, § 1901 BGB Rn. 8 sowie die vergleichbare Problematik im oben bei § 6 V. 5. behandelten, vom OLG Schleswig in NJWE-FER 2001, 257 entschiedenen Fall. 540 Vgl. LG Berlin NZM 2001, 807; Bamberger / H. Roth / Müller, § 1907 BGB Rn. 5; Damrau / Zimmermann, § 1907 BGB Rn. 9; MünchKomm / Schwab, § 1907 BGB Rn. 12; Schmidt-Futterer / Blank, Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn. 181; Schumacher, NZM 2003,

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der Vorlage der Genehmigung abhängt, der Kündigungsempfänger aber bei Nichtvorlage die Kündigung analog § 174 BGB zurückweisen kann.541

2. Genehmigungspflicht bei betreutem Mieter, § 1907 Abs. 1 BGB Um eine Wohnungsauflösung durch den Betreuer ohne Not und nur im Interesse des Vermieters, der Nachbarn, der Verwandten oder des Betreuers selbst zu verhindern sowie die Wohnung des Betroffenen als räumlichen Mittelpunkt seines Lebens besonders zu schützen, hat der Gesetzgeber in § 1907 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Genehmigungsvorbehalt für die Kündigung von Wohnraum, den der Betroffene gemietet hat542, statuiert. Gleiches gilt gem. § 1907 Abs. 1 Satz 2 BGB für sonstige Willenserklärungen, die auf die Aufhebung eines Wohnraummietverhältnisses gerichtet sind; hierzu zählen vor allem Antrag oder Annahme eines Aufhebungsvertrags543, aber z. B. auch der Rücktritt vom Vertrag, die Anfechtung wegen eines Willensmangels, die Erklärung gem. § 563 Abs. 3 BGB, das Mietverhältnis nicht fortzusetzen, die Zustimmung zu einem gerichtlichen Vergleich, mit dem das Mietverhältnis aufgehoben wird, oder die Akzeptanz einer offensichtlich unwirksamen Kündigung.544 Für die Genehmigungspflichtigkeit unerheblich ist es grundsätzlich, ob der Betroffene (noch) in der Wohnung lebt. Der Gesetzeswortlaut stellt lediglich darauf ab, ob er den Wohnraum gemietet hat. Die Vorschrift des § 1907 Abs. 1 BGB greift also auch und gerade dann ein, wenn sich der Betroffene aktuell und schon seit längerer Zeit in einem Pflegeheim, in einem Krankenhaus oder in einer Rehabilitationseinrichtung aufhält.545 Darüber hinaus ist diese Norm nach ihrem Sinn und Zweck über ihren Wortlaut hinaus auch dann entsprechend anwendbar, wenn der Betroffene gem. § 563 Abs. 1, 2 BGB als Ehegatte / Familienangehöriger in das Mietverhältnis eingetreten ist bzw. das Mietverhältnis 262. Bobenhausen, Rpfleger 1994, 14 u. dort Fn. 10, weist darauf hin, daß dem Kündigungsschreiben eine Ausfertigung des Genehmigungsbeschlusses beizufügen ist. 541 Vgl. Schmidt-Futterer / Blank, Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn. 181 f. 542 Hierzu zählt z. B. auch untergemieteter Wohnraum. Umstritten ist, ob auch die Kündigung eines Zimmers in einem Pflegeheim unter die Genehmigungspflicht des § 1907 Abs. 1 BGB fällt. MünchKomm / Schwab, § 1907 BGB Rn. 8, unterscheidet danach, ob der zu kündigende Pflegeheimvertrag einen Anspruch auf ein konkretes Zimmer gibt (dann Genehmigungspflicht) oder nicht. Ebenso z. B. LG Münster FamRZ 2001, 1404 f.; Bamberger / H. Roth / Müller, § 1907 BGB Rn. 2; Bienwald, § 1907 BGB Rn. 18. 543 Vgl. BT-Dr. 11 / 4528, S. 150. 544 Vgl. Bamberger / H. Roth / Müller, § 1907 BGB Rn. 2; Damrau / Zimmermann, § 1907 BGB Rn. 8; Fröschle, Betreuungsrecht, Ziff. D. 2; MünchKomm / Schwab, § 1907 BGB Rn. 14; Schmidt-Futterer / Blank, Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn. 267. 545 Vgl. BT-Dr. 11 / 4528, S. 150; Bamberger / H. Roth / Müller, § 1907 BGB Rn. 3; HKBGB / Kemper, § 1907 BGB Rn. 3; Jürgens, BtR, § 1907 BGB Rn. 3; MünchKomm / Schwab, § 1907 BGB Rn. 8; Palandt / Diederichsen, § 1907 BGB Rn. 4.

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gem. § 564 BGB als Erbe fortgesetzt hat546 oder auch, wenn dem Betroffenen eine Wohnung unentgeltlich zum selbständigen Gebrauch überlassen wurde (= Leihe i.S.v. § 598 BGB).547 Nicht genehmigungspflichtig ist hingegen das faktische Verbringen des Betroffenen in ein Pflegeheim oder ein Krankenhaus sowie der faktische Vorgang, wenn die Familie, bei der der Betroffene ohne Vertrag lebt, umzieht.548 Gleiches gilt für die mit einer Wohnungskündigung einhergehenden Begleitgeschäfte wie z. B. die Kündigung von Strom- und Wasserbezugsverträgen, Vertragsabschlüsse mit Umzugsfirmen oder der Verkauf von Einrichtungsgegenständen.549 Ebenfalls genehmigungsfrei ist außerdem aufgrund des Normzwecks die Kündigung solcher Wohnräume, die der Betroffene nicht für sich zur Eigennutzung, sondern z. B. für Familienangehörige angemietet hat.550 Schließlich wird man auch solche Kündigungen durch den Betreuer von der Genehmigungspflicht ausnehmen müssen, die mit Zustimmung des geschäftsfähigen Betroffenen erfolgen.551 Insofern kann es keinen Unterschied machen, ob der geschäftsfähige Vermieter die von vornherein genehmigungsfreie Kündigung selbst ausspricht oder sein Betreuer dies für ihn übernimmt. In beiden gesetzlichen Alternativen des Abs. 1 ist Voraussetzung, daß der Betreuer aufgrund einer entsprechenden Aufgabenzuweisung berechtigt ist, die Beendigung des Mietverhältnisses herbeizuführen. Wie sich aus § 1907 Abs. 2 Satz 1 BGB ergibt, kommen vor allem die Aufgabenkreise „Wohnungsangelegenheiten“ und „Aufenthaltsbestimmung“ in Betracht. Daneben ist nach umstrittener Auffassung aber auch der Aufgabenkreis „Personensorge“ sowie stets die Zuweisung einer konkreten Angelegenheit wie z. B. „Kündigung der Mietwohnung“ ausreichend. Für die Frage, ob der Betreuer den Mietvertrag kündigen oder sonst die Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen soll, bzw. für die sich dem Gericht stellende Frage der Genehmigungsfähigkeit ist wie schon bei der Genehmigung i. S. v. §§ 1908i Abs. 1 Satz 1, 1812 Abs. 1 Satz 1, 1821 Abs. 1 Ziff. 1 BGB auf das Wohl und die Wünsche des Betroffenen abzustellen (vgl. § 1901 Abs. 2, 3 BGB), wobei 546 Vgl. LG Berlin FamRZ 2000, 1528; Bienwald, § 1907 BGB Rn. 15; MünchKomm / Schwab, § 1907 BGB Rn. 8; Schmidt-Futterer / Blank, Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn. 267. 547 Vgl. Bamberger / H. Roth / Müller, § 1907 BGB Rn. 2; Fröschle, Betreuungsrecht, Ziff. D. 2. 548 Vgl. BT-Dr. 11 / 4528, S. 84; Bamberger / H. Roth / Müller, § 1907 BGB Rn. 2; MünchKomm / Schwab, § 1907 BGB Rn. 5 f. 549 Vgl. MünchKomm / Schwab, § 1907 BGB Rn. 7. 550 Vgl. LG Münster FamRZ 1994, 531; Bamberger / H. Roth / Müller, § 1907 BGB Rn. 3; Bienwald, § 1907 BGB Rn. 16; Jürgens, BtR, § 1907 BGB Rn. 3; MünchKomm / Schwab, § 1907 BGB Rn. 8 (Bsp.: angemietetes Zimmer für Sohn in der Universitätsstadt). A.A. LG Berlin FamRZ 2000, 1528. 551 Vgl. Bamberger / H. Roth / Müller, § 1907 BGB Rn. 4; Bienwald, § 1907 BGB Rn. 11; MünchKomm / Schwab, § 1907 BGB Rn. 4. A.A. z. B. HK-BGB / Kemper, § 1907 BGB Rn. 2.

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seinem Interesse an der Aufrechterhaltung seines bisherigen Lebensmittelpunktes besonderes Gewicht zukommt. Neben den persönlichen Folgen (z. B. erhebliche Gesundheitsverschlechterung bei Verlust der Wohnung) sind auch wirtschaftliche Gesichtspunkte zu berücksichtigen, etwa wenn der Betroffene eine Wohnung gemietet hat, die seinen Bedarf und seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit übersteigt.552 Selbst bei objektiv unsinnigen Mietausgaben darf aber wegen des Schutzes der Wohnung für den Betroffenen die Genehmigung zur Kündigung eines Mietverhältnisses nicht erteilt werden, solange nicht höherrangige Rechtsgüter gefährdet sind und nicht die Gefahr droht, künftig ohne die Hilfe Dritter einen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten zu können.553 Die Genehmigung zur Kündigung ist dagegen dann ohne weiteres zu erteilen, wenn der Betroffene mit einem Wohnungswechsel einverstanden ist und bereits eine Ersatzwohnung bereitsteht, die den persönlichen und finanziellen Bedürfnissen des Betroffenen entspricht. Unproblematisch ist weiterhin die Entscheidung, wenn der Betroffene aufgrund seiner Behinderung nicht mehr in der Lage ist, in der Wohnung zu leben, und deshalb in ein Pflegeheim umziehen muß. Der Betreuer muß hier aber – sofern es vom finanziellen und organisatorischen Aufwand her zumutbar ist – vorrangig versuchen, z. B. durch Ausschöpfung sozialrechtlicher Ansprüche und / oder durch externe Pflegekräfte den Verbleib in der Wohnung zu sichern. Kann aber der Gesundheitszustand auch mit ambulanter Pflege nicht stabilisiert werden, so daß eine weitere Verschlechterung zu erwarten ist, oder gibt der Betroffene im Falle geistiger Verwirrtheit, Altersdemenz etc. Anlaß zur Befürchtung, daß er sich oder Dritte akut erheblich gefährdet (z. B. unkontrolliertes offenes Feuer in der Wohnung, extreme Verschmutzung der Wohnung mit Gesundheitsgefährdung für sich und Nachbarn), und kann diese Gefährdung durch eine umfassende persönliche Beaufsichtigung und Fürsorge nicht abgewendet werden, ist eine Heimunterbringung angezeigt.554 Befindet sich der Betroffene bereits längere Zeit in einem Krankenhaus oder Pflegeheim, kommt eine Genehmigung nicht in Betracht, solange nicht im Rahmen einer Prognoseentscheidung feststeht, daß eine Rückkehr in die eigene Wohnung auf Dauer ausgeschlossen ist.555 Steht die Kündigungsnotwendigkeit fest, muß sich der Betreuer nicht nur rechtzeitig um die notwendige vormundschaftsgerichtliche Genehmigung kümmern, sondern parallel auch eine Ersatzwohnung oder ein geeignetes Heim auswählen556 sowie die Wohnungsauflösung einleiten. Eine vorausschauende und nötigenfalls zügige Handlungsweise ist dabei gerade im Hinblick auf evtl. längere Kündigungsfristen angezeigt. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang ein Beschluß des Bun552 Vgl. BT-Dr. 11 / 4528, S. 150; Bamberger / H. Roth / Müller, § 1907 BGB Rn. 6; MünchKomm / Schwab, § 1907 BGB Rn. 9. 553 Vgl. OLG Oldenburg NZM 2003, 232. 554 Vgl. Ruth, Lei(d)tfaden 17 / 1999, S. 128. 555 Vgl. OLG Oldenburg NZM 2003, 232; Bienwald, § 1907 BGB Rn. 22; Bobenhausen, Rpfleger 1994, 14; Jürgens, BtR, § 1907 BGB Rn. 3. 556 Vgl. hierzu z. B. die Praxistips von Ruth, Lei(d)tfaden 17 / 1999, S. 128 f.

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desverwaltungsgerichts557, wonach bei der Einkommensermittlung eines in stationäre Pflege genommenen Hilfebedürftigen durch den Sozialhilfeträger bei Verzögerung der Wohnungsaufgabe aufgrund Einhaltung des nach § 1907 Abs. 1 BGB erforderlichen vormundschaftsgerichtlichen Genehmigungsverfahrens die Mehraufwendungen durch die weiterlaufenden Mietzinsverpflichtungen als besondere Belastungen i. S. v. §§ 84 Abs. 1 Satz 2, 85 Abs. 1 Ziff. 3 Satz 2 BSHG zu berücksichten sind. Im Rahmen der Wohnungsauflösung ist es u. a. Aufgabe des Betreuers, die Erfüllung von Mietvertragspflichten wie z. B. die Durchführung von Schönheitsreparaturen bzw. der Schlußrenovierung zu überwachen, bei einem Wechsel in ein Pflegeheim ein genaues Hausrats- und Inventarverzeichnis zu erstellen, die Mitnahme der von dem Betroffenen gewünschten persönlichen Gegenstände sicherzustellen, vom Betroffenen nicht mehr benötigtes Inventar zu veräußern oder zu versteigern, die Wohnung ggf. kostengünstig zu entrümpeln und schließlich die Wohnung dem Vermieter zu übergeben.558 Bezüglich der Rechtsnatur und Nachholbarkeit der vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung i. S. v. § 1907 Abs. 1 Satz 1 BGB sowie bezüglich der Verfahrensvorschriften gilt ebenfalls das oben im Rahmen der Genehmigungspflicht bei betreuten Vermietern Gesagte. Sofern es sich dagegen bei der vertragsbeendenden Willenserklärung i. S. v. § 1907 Abs. 1 Satz 2 BGB um eine auf den Abschluß eines Vertrags gerichtete Willenserklärung handelt (also z. B. Antrag oder Annahme eines Aufhebungsvertrags), kann das Vormundschaftsgericht die Genehmigung noch nachträglich gem. §§ 1908i Abs. 1 Satz 1, 1829 Abs. 1 Satz 1 BGB erteilen.

3. Mitteilungspflicht bei möglicher Beendigung des Mietverhältnisses, § 1907 Abs. 2 BGB Droht die Beendigung des Mietverhältnisses aus anderen als den von § 1907 Abs. 1 BGB erfaßten Gründen, hat dies der Betreuer mit dem Aufgabenkreis „Wohnungs-“ bzw. „Mietangelegenheiten“ oder „Aufenthaltsbestimmung“559 gem. § 1907 Abs. 2 BGB dem Vormundschaftsgericht unverzüglich mitzuteilen. Hierdurch soll das Gericht in die Lage versetzt werden, schon im Vorfeld des drohenden Wohnungsverlusts rechtzeitig gem. §§ 1908i Abs. 1 Satz 1, 1837 Abs. 1 BGB beratend tätig werden (z. B. Hinweis auf die nachträgliche Unwirksamkeit einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gem. § 569 Abs. 3 Satz 2 BGB) sowie u. U. BVerwG FEVS 48, 241 f. und zuvor OVG Lüneburg NdsRpfl 1998, 165 f. Siehe zu den Betreueraufgaben bei der Wohnungauflösung näher Ruth, Lei(d)tfaden 17 / 1999, S. 129 f. 559 Fehlt eine entsprechende Aufgabenzuweisung, kann der Betreuer gem. § 1901 Abs. 5 Satz 2 BGB verpflichtet sein, das Vormundschaftsgericht zu informieren und die Erweiterung seines Aufgabenkreises anzuregen; vgl. Jürgens, BtR, § 1907 BGB Rn. 4; MünchKomm / Schwab, § 1907 BGB Rn. 18. 557 558

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gem. § 1837 Abs. 2 BGB Aufsichtsmaßnahmen (z. B. Anordnung, einen Räumungsprozeß zu führen oder der offensichtlich ungerechtfertigten Kündigung gem. § 574 BGB zu widersprechen) ergreifen zu können, wenn der Betreuer pflichtwidrig nicht aktiv wird.560 Von § 1907 Abs. 2 Satz 1 BGB umfaßte Konstellationen sind dabei z. B. die Abmahnung, Kündigung bzw. Räumungsklage des Vermieters oder auch (geplante) Kündigungen des geschäftsfähigen betreuten Mieters.561 Eine Mitteilungspflicht besteht weiterhin, wenn der Betreuer von Umständen erfährt, die einen Kündigungsgrund bilden (z. B. Mietrückstände oder fortdauernde Hausfriedensstörungen des Betroffenen).562 Gleiches gilt außerdem nach dem Sinn und Zweck der Norm für den Zugang einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters oder Mieterhöhungsvereinbarungen mit dem geschäftsfähigen betreuten Mieter, wenn zu befürchten ist, daß der Betroffene den Mietpreis nicht bezahlen kann und deshalb die Wohnung verlieren könnte.563 Dagegen konstituiert § 1907 Abs. 2 Satz 2 BGB eine Mitteilungspflicht, falls der Betreuer die Wohnung nicht durch Kündigung oder Aufhebungsvertrag, sondern z. B. durch die Auflösung des Haushalts ohne eigentliche Besitzbeendigung oder als lediglich dinglich Berechtigter durch Auszug faktisch aufgeben will. Im übrigen ergeben sich die gleichen Einschränkungen hinsichtlich des von der Vorschrift (nicht) erfaßten Wohnraums wie im Rahmen von § 1907 Abs. 1 BGB: Der in Frage kommende Wohnraum muß also für Wohnzwecke des Betroffenen vorgesehen sein.

II. Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, §§ 573, 574 ff. BGB Im folgenden werden das berechtigte Interesse des Vermieters an der ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs. 1, 2 BGB, der Schutz des Mieters oder Vermieters durch bzw. trotz der Sozialklausel gem. §§ 574 ff. BGB sowie die ordentliche Kündigung von Werkwohnungen gem. §§ 576 ff. BGB aus dem speziellen Blickwinkel behinderter Menschen näher untersucht.

560 Vgl. BT-Dr. 11 / 4528 S. 84, 150 f.; Bamberger / H. Roth / Müller, § 1907 BGB Rn. 7; Fröschle, Betreuungsrecht, Ziff. D. 2; HK-BGB / Kemper, § 1907 BGB Rn. 5; Jürgens, BtR, § 1907 BGB Rn. 4; MünchKomm / Schwab, § 1907 BGB Rn. 17; Schumacher, NZM 2003, 257. 561 A.A. MünchKomm / Schwab, § 1907 BGB Rn. 17, mit Hinweis auf den Umstand, daß bei Kündigungen durch geschäftsfähige Betroffene auch keine gerichtliche Überprüfung stattfindet. 562 Vgl. Fröschle, Betreuungsrecht, Ziff. D. 2; Jürgens, BtR, § 1907 BGB Rn. 4. 563 Vgl. Schmidt-Futterer / Blank, Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn. 267, 270.

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1. Das berechtigte Interesse des Vermieters an der ordentlichen Kündigung, § 573 Abs. 1, 2 BGB Der Vermieter von Wohnraum bedarf gem. § 573 BGB für die ordentliche Kündigung von unbefristeten Mietverhältnissen stets ein „berechtigtes Interesse“; diese Vorschrift ist aber über die Verweisungen in §§ 573d Abs. 1, 575a Abs. 1 BGB auch für außerordentliche Kündigungen mit gesetzlicher Frist bei unbefristeten oder befristeten Mietverhältnissen anwendbar. In ihr kommt das Spannungsfeld zwischen freier Verfügbarkeit über das Eigentum und Sozialbindung des Eigentums sowie Besitzrecht des Mieters als eigentumsgleiches Recht zum Ausdruck, so daß sie eine zentrale Norm des sozialen Mietrechts darstellt.564 Zu beachten ist hierbei aber, daß die konkreten entgegenstehenden Interessen des Mieters erst im Rahmen der Sozialklausel gem. § 574 BGB zu prüfen sind.565 a) Schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten, § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB Gem. § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB besteht ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten „schuldhaft nicht unerheblich verletzt“ hat. aa) Vertragspflichtverletzung Als Verletzungshandlungen, die einen Bezug zu der Behinderung in der Person des Mieters oder eines Familien- bzw. Haushaltsangehörigen aufweisen, kommen vornehmlich Überschreitungen des vertragsgemäßen Wohnungsgebrauchs in Betracht: Zu denken ist also z. B. an das Halten von Haustieren ohne Erlaubnis des Vermieters, das zwar aus gesundheitlich-psychischen Gründen angezeigt ist, durch das aber in unzumutbarer Weise andere Hausbewohner oder die Wohnungssubstanz gefährdet werden. Ein weiteres Beispiel wären Lärmimmissionen durch behinderte Personen, die zu erheblichen Gesundheitsbeeinträchtigungen bei Wohnungsnachbarn führen und daher unabhängig von der erhöhten Rücksichtnahmepflicht der beeinträchtigten Bewohner zu unterlassen sind. Vertragsverletzungen sind auch gegeben, wenn ohne notwendige Vermietererlaubnis aus behinderungsbedingten Gründen z. B. Wohnraum beruflich mitbenutzt oder untervermietet wird, Gemeinschaftsflächen genutzt, Parabolantennen installiert oder bauliche Maßnahmen angebracht und hierdurch jeweils der Vermieter oder andere Hausbewohner über Gebühr beeinträchtigt werden. Ebenso kommen z. B. die Stö564 Vgl. Herrlein / Kandelhard / Herrlein, § 573 BGB Rn. 7. Sonnenschein, WuM 2000, 392, bezeichnet § 573 BGB als „die Hauptvorschrift des sozialen Mietrechts“, was allerdings angesichts der Sozialklausel in §§ 574 ff. BGB zweifelhaft ist. 565 Vgl. BVerfG NJW 1989, 970 ff.; BGH NJW 1988, 903 ff.

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rung des Hausfriedens durch fortwährende Beleidigungen bzw. Belästigungen oder die Verletzung der Obhutspflicht durch Vermüllung der Wohnung als kündigungsrelevante Handlungen in Frage.

bb) Keine Unerheblichkeit „Nicht unerheblich“ ist die Vertragsverletzung, wenn sie fühlbar über bloße Belästigungen oder ganz geringfügige Beeinträchtigungen hinausgeht oder nicht nur ein Einzelfall ohne Wiederholungsgefahr vorliegt. Auf der anderen Seite ist es aber in Abgrenzung zum außerordentlichen Kündigungsgrund gem. §§ 543 Abs. 1 Satz 2, 569 Abs. 2 BGB nicht erforderlich, daß die Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die Vertragsverletzung unzumutbar ist.566 Das Kriterium der „Unerheblichkeit“ i. S. v. § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB ist zwar ein unbestimmter Rechtsbegriff und damit Wertungen grundsätzlich zugänglich. Der Umstand, daß die vertragsverletzende Person behindert ist, hat jedoch hierauf keine Auswirkungen: Er wurde nämlich zuvor bereits bei der Frage berücksichtigt, ob ausnahmsweise noch ein (im Vergleich zu nichtbehinderten Mietern erweiterter) vertragsgemäßer und damit zulässiger Gebrauch der Wohnung bejaht werden kann. Ist dies nicht mehr der Fall, beurteilt sich das Tatbestandsmerkmal der Unerheblichkeit unabhängig vom Vorliegen einer Behinderung in der vertragsverletzenden Person ausschließlich aus der Sicht des Vermieters, zumal zumindest der Vorwurf der Nichteinholung der erforderlichen Vermietererlaubnis nur mittelbar mit der Behinderung zu tun hat. Die Unerheblichkeit ist in den oben genannten Beispielen auch regelmäßig abzulehnen, weil das Überschreiten des vertragsgemäßen Gebrauchs trotz gesteigerter Rücksichtnahme gegenüber den Belangen behinderter Personen zugleich die Erheblichkeit der Vertragsverletzung impliziert und bei vergleichbaren Vertragsverletzungen durch nichtbehinderte Personen ebenso ein berechtigtes Kündigungsinteresse angenommen wird.567 Allerdings ist dem Vermieter bei Zweifeln hinsichtlich der Vertragswidrigkeit des Mieterverhaltens zuzumuten, diese vorrangig im Rahmen einer Unterlassungsklage i. S. v. § 541 BGB zu klären.568 Im übrigen ist darauf hinzuweisen, daß in den Fällen, in denen wegen schuldhafter Vertragsverletzungen gem. §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Ziff. 2, 569 Abs. 2 BGB die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zulässig wäre, als 566 Vgl. z. B. Hannemann / Wiegner / Schönleber, § 42 Rn. 45; Herrlein / Kandelhard /Herrlein, § 573 BGB Rn. 16; Hinz / Ormanschick / Riecke / Scheff, § 8 Rn. 30; Kinne / Schach, § 573 BGB Rn. 9; Palandt / Weidenkaff, § 573 BGB Rn. 15; Schmidt-Futterer / Blank, § 573 BGB Rn. 12, 20 ff.; Staudinger / Rolfs, § 573 BGB Rn. 32. A.A. Vogel, Rn. 1083. 567 Vgl. z. B. für unerlaubte Tierhaltung LG Berlin ZMR 1999, 28; für die Fortsetzung der teilgewerblichen Nutzung von Wohnräumen LG Berlin NZM 2002, 338; für die unbefugte Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte BayObLG ZMR 1995, 301 sowie Kinne / Schach, § 573 BGB Rn. 13 und Schmidt-Futterer / Blank, § 573 BGB Rn. 24; für Beleidigungen gegenüber dem Vermieter LG Hamburg NZM 1999, 304. 568 Vgl. Schmidt-Futterer / Blank, § 573 BGB Rn. 22 mit weiteren Nachweisen in Fn. 35.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

milderes Mittel stets eine ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB begründet ist. cc) Verschulden Weiterhin muß die Vertragsverletzung des Mieters schuldhaft i.S.v. § 276 BGB erfolgen, weshalb Handlungen durch schuldunfähige Mieter gem. §§ 276 Abs. 1 Satz 2, 827 Satz 1 BGB ausscheiden. Die Kündigung kann dann aber unter Umständen auf §§ 543 Abs. 1 Satz 2, 569 Abs. 2 BGB bzw. auf § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützt werden. Umstritten ist in diesem Zusammenhang, ob sich der Mieter das Verschulden von (behinderten) Familien- oder Haushaltsangehörigen als Erfüllungsgehilfen oder seines Betreuers als gesetzlichen Vertreters gem. § 278 Satz 1 BGB zurechnen lassen muß. Das Kammergericht569 hat dies entgegen der herrschenden Meinung in der Literatur für § 564b Abs. 2 Ziff. 1 BGB a.F. in einem Rechtsentscheid abgelehnt und ein eigenes Verschulden des Mieters als erforderlich angesehen. Begründet wurde diese Ansicht mit dem Wortlaut der Vorschrift („seine“ und „schuldhaft“ statt des weiteren Begriffs „zu vertreten“), mit einem Umkehrschluß aus § 553 BGB a.F., wo die Einstandspflicht des Mieters für Dritte ausdrücklich geregelt war, sowie mit teleologischen Erwägungen, weil der einschneidende Verlust der Wohnung nicht die Haftung des Mieters für Dritte rechtfertige. In der Literatur hat diese Auffassung zurecht keine Zustimmung gefunden, weil die Gesetzesmaterialien – auch für die Nachfolgevorschrift in § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB – keine Hinweise auf eine solche Auslegung enthalten und vor allem die Norm entscheidend auf die Vermieterinteressen und seine Blickrichtung abzielt, aus welcher es aber gleichgültig ist, ob die Vertragsverletzungen seitens des Mieters persönlich herrühren oder lediglich aus seiner Einflußsphäre.570 Im Ergebnis dürften sich aber keine großen Unterschiede ergeben, weil nach Ansicht des KG bei Erkennen des Fehlverhaltens des Erfüllungsgehilfen auch ein eigenes Verschulden des Mieters vorliegen sowie im Fall eines besonders gravierenden Fehlverhaltens zudem aus § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ein berechtigtes Kündigungsinteresse folgen kann, während nach Ansicht der Literatur ein Korrektiv über das Merkmal der Erheblichkeit sowie über das Verschuldenserfordernis gem. § 276 Abs. 1 Satz 2 BGB i.V.m. §§ 827, 828 BGB gegeben ist. Wie die Rechtsprechung in dieser Frage zukünftig entscheidet, bleibt abzuwarten: Weil das in § 541 ZPO a.F. geregelte Institut des Rechtsentscheids durch die Zivilprozeßrechtsreform mit Wirkung zum 01. 01. 2002 abgeschafft wurde, sind die Landgerichte bei beabsichtigter Abweichung von diesem Rechtsentscheid nicht mehr zur Vorlage an das zuständige Oberlandesgericht verpflichtet (vgl. insofern noch § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO a.F.).571

569 570 571

KG NZM 2000, 905 f. Zustimmend z. B. Vogel, Rn. 1084. Vgl. Palandt / Weidenkaff, § 573 BGB Rn. 13; Wenger, MDR 2000, 1239. Vgl. Landfermann / Heerde, S. 37, 51; Kinne / Schach, § 573 BGB Rn. 8.

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b) Eigenbedarf, § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB Überdies ist ein berechtigtes Kündigungsinteresse gem. § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB gegeben, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

aa) Behinderungsspezifische Anwendungsfälle Hinsichtlich des berechtigten Personenkreises kann zunächst auf die Ausführungen zum Befristungsgrund des Eigenbedarfs gem. § 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 BGB verwiesen werden. Nicht ausreichend ist hier also z. B., daß der Vermieter die Wohnung lediglich an eine befreundete behinderte Person vergeben möchte. Wie sich außerdem aus aus einem Wortlautvergleich zwischen § 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 BGB („nutzen will“) und § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB („benötigt“) ergibt, ist eine Bedarfssituation vonnöten. Eine solche liegt aber bereits bei „ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen“ vor572 und wird stets zu bejahen sein, wenn z. B. eine privilegierte Person aufgrund ihrer Gehbehinderung die besser erreichbare, weil im Erdgeschoß gelegene Wohnung benötigt573, oder letztere im Gegensatz zur bisherigen Wohnung der nutzungswilligen Person behindertengerecht umrüstbar ist (z. B. Treppenlift). Ebenso kann der Vermieter z. B. Eigenbedarf geltend machen, wenn die privilegierte nutzungswillige Person eine größere Wohnung benötigt, um ein zur häuslichen Behandlungsdurchführung notwendiges Kranken- / Therapiezimmer einzurichten. Vernünftig und nachvollziehbar ist es auch, wenn ein Vermieter angesichts seiner Körperbehinderung eine Verkleinerung des verfügbaren Wohnraums anstrebt.574

bb) Vermietung an Pflegepersonen Als Eigenbedarf i. S. v. § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB ist auch die Konstellation anzusehen, daß der Vermieter die herausverlangte Wohnung als Werkwohnung an eine Haushaltshilfe oder Pflegeperson vermieten will, die für ihn oder auch für eine andere privilegierte Person575 erforderlich ist: Insofern wird nämlich die Wohnung vom Hilfebedürftigen tatsächlich „benötigt“. Denkbar ist auch, die Pflegeperson als „Haushaltsangehörige“ im Sinne der Vorschrift anzusehen, auch 572 Vgl. BGH NJW 1988, 904; BVerfG NJW 1989, 970; 1990, 3259; Kinne / Schach, § 573 BGB Rn. 19; Palandt / Weidenkaff, § 573 BGB Rn. 28. Kritisch gegenüber der Rechtsprechung des BVerfG wegen des weiten Beurteilungsspielraums z. B. Sonnenschein, NJW 1998, 2184; Schmidt-Futterer / Blank, § 573 BGB Rn. 88 („eigenwillige Rechtsdogmatik“). 573 Vgl. LG Konstanz NJOZ 2002, 564 ff.; Schmidt-Futterer / Blank, § 573 BGB Rn. 94. 574 Vgl. LG Wuppertal WuM 1989, 386 f.; Vogel, Rn. 1119. 575 Vgl. LG Mainz WuM 1991, 554 f., wo die Pflegeperson die Schwiegermutter des Vermieters pflegen sollte.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

wenn sie erst noch in den Haushalt aufzunehmen ist.576 Selbst wenn man aber als Eigenbedarf nur diejenigen Fälle erfassen will, in denen der Vermieter oder Familien- bzw. Haushaltsangehörige selbst die Wohnung beziehen wollen, würde die gerade geschilderte Konstellation zumindest unter die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB fallen.577 Stets Voraussetzung ist aber, daß die Hilfeleistungen nicht nur gelegentlich anfallen und problemlos anderweitig erbracht werden können, weil dann eine eigene Wohnung für die Hilfsperson nicht bereitgestellt werden muß.578 Außerdem ist zu fordern, daß sich die herausverlangte Wohnung in solch unmittelbarer Nähe der Wohnung der hilfsbedürftigen Person befindet (z. B. im gleichen oder im Nachbarhaus), daß die zu leistenden Hilfsdienste bei Bedarf jederzeit und schnell in Anspruch genommen werden können.579 Dabei kann der pflegebedürftige Vermieter auch dann eine bestimmte Wohnung beanspruchen, wenn gleichzeitig eine andere, aber weniger günstig zur Wohnung des Vermieters gelegene Wohnung im Haus frei wird.580 Darüber hinaus besteht die Gefahr einer sog. „Vorratskündigung“ (= ein auf einem inneren Willensentschluß beruhender Bedarfsgrund wird aufgeführt, der tatsächlich und zeitlich nicht hinreichend bestimmbar ist581), wobei zwei Probleme auftauchen: (1) Zeitpunkt der Pflegebedürftigkeit Zum einen ist fraglich, ob die nutzungswillige Person im Zeitpunkt der Kündigung bereits hilfs- bzw. pflegebedürftig sein muß. Zu beachten ist hier ein Rechtsentscheid des BayObLG 582, wonach regelmäßig schon dann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses anzunehmen sei, wenn aufgrund äußerer Umstände mit einiger Sicherheit damit gerechnet werden kann, daß die pflegebedürftige Person die Dienste in naher Zukunft für ihre Lebensführung benötigt; hierfür genüge regelmäßig alleine schon das fortgeschrittene Alter der zukünftig hilfsbedürftigen Person. In der Tat ist als berechtigtes Bedürfnis anzuerkennen, daß die Hilfsperson bereits im Zeitpunkt des Eintritts der Hilfsbedürftigkeit bereit stehen soll. Sähe man nämlich die Kündigung erst ab eingetretener Hilfsbedürftigkeit als zulässig an, würde angesichts der einzuhaltenden Kündigungsfrist sowie 576 So z. B. BayObLG WuM 1982, 126; LG Ellwangen NJW-MietR 1986, 124; Herrlein / Kandelhard / Herrlein, § 573 BGB Rn. 21. A.A. Schmidt-Futterer / Blank, § 573 BGB Rn. 50. 577 Vgl. OLG Hamm WuM 1986, 270; LG Hamburg NJW-RR 1990, 1296; LG Kiel WuM 1990, 22; LG Lübeck ZMR 1999, 830; Schmidt-Futterer / Blank, § 573 BGB Rn. 51; Staudinger / Rolfs, § 573 BGB Rn. 67; Vogel, Rn. 1105. 578 Vgl. LG Osnabrück WuM 1976, 124; BayObLG WuM 1982, 126. 579 Vgl. BayObLG WuM 1982, 126. 580 Vgl. LG Frankenthal / Pfalz WuM 1990, 79 f. 581 Siehe hierzu z. B. OLG Karlsruhe WuM 1976, 99 f.; OLG Hamm WuM 1986, 271; LG Saarbrücken WuM 1992, 690 f.; Schmidt-Futterer / Blank, § 573 BGB Rn. 63. 582 BayObLG WuM 1982, 125 f. Ebenso z. B. LG Saarbrücken WuM 1992, 690 f.; Schmidt-Futterer / Blank, § 573 BGB Rn. 51; Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 1024; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 12 Rn. 110.

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eines etwaigen Räumungsrechtsstreits samt eventueller befristeter Verlängerung des Mietverhältnisses gem. § 574a BGB eine unzumutbar lange Zeitspanne verstreichen, während der die Pflege durch meist teurere und zeitlich weniger flexiblere externe Hilfskräfte organisiert werden müßte. Allerdings stellt das fortgeschrittene Alter richtigerweise lediglich ein Indiz für die in naher Zukunft liegende und mit einiger Sicherheit eintretende Hilfsbedürftigkeit dar, weil aufgrund des herrschenden hohen medizinischen Versorgungsstandards auch in hohem Alter noch ein anhaltend guter Gesundheitszustand vorliegen kann und das Kriterium „fortgeschrittenes Alter“ zu unbestimmt ist. Ergänzend sollten daher z. B. Vorerkrankungen, ein schlechter gesundheitlicher Allgemeinzustand oder eine anstehende Operation vorhanden sein. Allzu hohe Anforderungen sind jedoch an den Bedarf nicht zu stellen, weil eine Zwangslage oder ein Notfall nicht vorliegen müssen.583 Umgekehrt darf aber die Hilfsbedürftigkeit nicht schon bei Vertragsabschluß aufgrund konkreter Anhaltspunkte ohne weiteres abzusehen sein oder gar mit Sicherheit feststehen: In diesem Fall wäre die spätere Eigenbedarfskündigung wegen vorhersehbaren Bedarfs gem. § 242 BGB (widersprüchliches Verhalten) treuwidrig und damit unwirksam.584 Die bloße Möglichkeit des späteren Bedarfseintritts ist dagegen unschädlich, weil dies der persönlichen Lebensplanung überlassen werden muß.585 Um das Risiko eines Räumungsrechtsstreits zu vermeiden, ist dem Vermieter hier deshalb – sofern der zukünftige Eintritt der (erhöhten) Pflegebedürftigkeit wahrscheinlich und einigermaßen zeitlich abschätzbar ist – der Abschluß eines Zeitmietvertrags zu empfehlen. (2) Pflegeperson Problematisch ist zum anderen, ob die Pflegeperson bereits zum Kündigungszeitpunkt bekannt sein muß.586 Das OLG Hamm587 hat hierzu in einem Rechts583 Vgl. BayObLG WuM 1982, 126; BVerfG NJW 1994, 309; LG Lübeck ZMR 1999, 830; Palandt / Weidenkaff, § 573 BGB Rn. 28; Vogel, Rn. 1106. 584 Vgl. z. B. BVerfG NJW 1989, 972; NJW-RR 1993, 1357; LG Mainz WuM 1991, 554 f.; LG Berlin NZM 1998, 433; Herrlein / Kandelhard / Herrlein, § 573 BGB Rn. 35; Kinne / Schach, § 573 BGB Rn. 26; Schmidt-Futterer / Blank, § 573 BGB Rn. 42, 130 f. (kein Fall des § 242 BGB, sondern der §§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 BGB). Eine treuwidrige Kündigung hat z. B. das AG Hamburg-Altona WuM 1994, 383 im Fall einer 83-jährigen Vermieterin angenommen, die ihre Wohnung vor vier Jahren unbefristet vermietet hat, obwohl mit einem altersbedingten Abbau der geistigen und körperlichen Kräfte zu rechnen war. 585 Vgl. BVerfG NJW-RR 1993, 1357; Schmidt-Futterer / Blank, § 573 BGB Rn. 42. Siehe auch LG Konstanz NJOZ 2002, 564, wonach es nicht widersprüchlich ist, wenn eine Gehbehinderung des Ehemanns der Vermieterin bereits bei Vertragsabschluß vorgelegen hat und diese nach fünf Jahren Eigenbedarf für ihren Mann an der im Erdgeschoß gelegenen Wohnung anmeldet: Der Eigenbedarf könne auch auf eine fortschreitende Verschlechterung des Zustands des Ehemanns zurückzuführen sein; etwas anderes würde sich nur ergeben, wenn es bereits bei Vertragsschluß für den Ehemann zwingend geboten gewesen wäre, eine Parterrewohnung zu beziehen. 586 So z. B. LG Bielefeld WuM 1972, 178; BayObLG WuM 1982, 126 („konkrete Aussicht auf bestimmte Person“); LG Wuppertal WuM 1982, 282; LG Kiel WuM 1990, 22, das

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entscheid zu Recht ausgeführt, daß ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zumindest bei Geltung einer Kündigungsfrist von einem Jahr auch dann anzuerkennen ist, wenn die dienstverpflichtete Pflegeperson im Zeitpunkt der Vornahme der Kündigung noch nicht feststeht. Die Ernsthaftigkeit der Geltendmachung des Bedarfsgrunds kann nämlich nicht ausschließlich durch die konkrete Benennung der Pflegeperson hinreichend dargelegt werden, sondern auch z. B. durch Umhören im Verwandten- und Bekanntenkreis, Herantreten an öffentliche Ämter und Wohlfahrtsverbände oder durch Aufgeben von Zeitungsinseraten. Weil außerdem bei Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung die Frage ihrer Rechtmäßigkeit gerichtlicher Klärung bedarf, der ggf. eine befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 574a BGB, eine Räumungsfrist gem. § 721 ZPO oder Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO folgt, ist der Räumungszeitpunkt für den Vermieter praktisch nicht absehbar. Daher kann er vernünftigerweise auch noch nicht einen Vertrag mit bestimmtem Vertragsbeginn über die Werkmiet- oder Werkdienstwohnung für die Pflegeperson abschließen, weil er sich sonst der Gefahr des Vertragsbruchs und damit Schadensersatzansprüchen wegen Nichterfüllung aussetzen würde.588 Dieses Argument gilt auch bei kürzeren als der im vom OLG Hamm entschiedenen Fall gegebenen einjährigen Kündigungsfrist. Im Ergebnis muß also bei Eigenbedarf für eine Hilfs- oder Pflegeperson diese noch nicht feststehen oder gar in der Kündigung genannt werden, sofern ein nachvollziehbarer und ernsthafter Nutzungswunsch und -bedarf gegeben sind. Weil der Eigenbedarf personell an den Hilfebedürftigen, nicht aber an den Helfenden gebunden ist, verändert ein Austausch der ursprünglich vorgesehenen und evtl. bereits genannten Hilfsperson nicht die Interessenlage der Mietvertragsparteien und ist daher zulässig.589

c) Sonstige Gründe, § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB Greifen die in § 573 Abs. 2 BGB genannten Regelfälle des berechtigten Kündigungsinteresses nicht ein, verbleibt stets die Möglichkeit, das Mietverhältnis gem. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB aus einem sonstigen Grund ordentlich zu kündigen, sofern hierfür ein berechtigtes Interesse besteht. Wie bereits erwähnt, kommt eine ordentliche Kündigung aufgrund der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht, sofern eine Vertragspflicht – folgt man dem Rechtsentscheid des Kammergerichts – durch ein (behindertes) hilfsweise den Nachweis „ernsthafter Bemühungen um eine Pflegeperson“ verlangt; ähnlich Schmidt-Futterer / Blank, § 573 BGB Rn. 104. 587 OLG Hamm WuM 1986, 269 ff. Ebenso z. B. LG Lübeck ZMR 1999, 830; SchmidtFutterer / Blank, § 573 BGB Rn. 51, 221; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 12 Rn. 110. 588 Vgl. LG Hamburg NJW-RR 1990, 1296; LG Ellwangen NJW-MietR 1986, 125; LG Lübeck ZMR 1999, 830. 589 Vgl. LG Ellwangen NJW-MietR 1986, 124.

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Familien- bzw. Haushaltsmitglied als Erfüllungsgehilfe des Mieters oder durch eine schuldunfähige Person verletzt wird. Stört aber z. B. letztere den Hausfrieden erheblich, ist die Zumutbarkeitsgrenze sehr hoch anzusetzen590 und z. B. als mildere Maßnahme die Anregung einer Betreuerbestellung in Erwägung zu ziehen.591 Wie bei einer schuldhaften Vertragspflichtverletzung gilt aber auch hier, daß eine ordentliche Kündigung als milderes Mittel begründet ist, sofern gem. §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Ziff. 2, 569 Abs. 2 BGB eine fristlose Kündigung zulässig wäre. Darüber hinaus ist in besonderen Ausnahmefällen eine ordentliche Kündigung aus sonstigem Grund zuzulassen, wenn der Vermieter die Wohnung einer behinderten Person überlassen möchte, die nicht zum privilegierten Personenkreis des Abs. 2 Ziff. 2 gehört (z. B. Freund, Patenkind). Erforderlich ist hier aber, daß eine besonders enge Beziehung bzw. ein intensiver sozialer Kontakt zu dieser Person besteht sowie eine Notlage bzw. ein dringender Wohnraumbedarf (z. B. keine anderweitige Möglichkeit zur Anmietung einer behindertengerechten Wohnung).592 Zu erwähnen ist außerdem, daß prinzipiell ein Mieter den Umstand seiner Behinderung bei Vertragsschluß nicht offenbaren muß, so daß ein diesbezügliches Verschweigen nicht zur Kündigung des Vermieters berechtigt; umgekehrt besteht gem. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ein ordentliches Kündigungsrecht, wenn ausnahmsweise eine Offenbarungspflicht zu bejahen ist und diese verletzt wurde. d) Begründung der Kündigungserklärung, § 573 Abs. 3 BGB Gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB sind als Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung die Gründe für ein berechtigtes Interesse in dem Kündigungsschreiben anzugeben, damit sich der Mieter frühzeitig Klarheit über seine Rechtsstellung verschaffen und rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen veranlassen kann. Die Gründe müssen ausreichend substantiiert sein und den für die Kündigung wesentlichen Lebenssachverhalt offenlegen; nach der Rechtsprechung des BVerfG darf aber hierdurch die Kündigung nicht unzumutbar erschwert werden, so daß an den Umfang der anzugebenden Tatsachen keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind.593 590 Vgl. LG Kaiserslautern WuM 1983, 263; AG Hamburg WuM 1989, 628; AG Freiburg WuM 1993, 125; Bub / Treier / Grapentin, IV Rn. 91; Schmidt-Futterer / Blank, § 573 BGB Rn. 202; Sternel, IV Rn. 174. 591 Vgl. Neuner, NJW 2000, 1832. 592 Vgl. Schmidt-Futterer / Blank, § 573 BGB Rn. 57, der als Beispiel ein Patenkind des Vermieters mit dringendem Wohnbedarf oder einen mit dem Vermieter befreundeten Aussiedler, der in einem Lager untergebracht ist, aufführt; ebenso MünchKomm / Voelskow, § 564b BGB Rn. 67. Siehe im übrigen oben § 6 III. 2. b) aa) zur ähnlichen Problematik bei der Frage, ob ein „berechtigtes Interesse“ i. S. v. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB für die Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung an Dritte aus altruistischen Motiven vorliegt. 593 Vgl. z. B. BayObLG NJW 1981, 2197; BVerfG NJW 1992, 1877; 1992, 2411; 1994, 310; 1998, 2662; NZM 2000, 456.

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Stützt der Vermieter seine Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB auf eine schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung durch den Mieter, muß dessen Verhalten hinreichend genau beschrieben und Zeit, Ort und die näheren Umstände des Vorfalls / der Vorfälle sowie ggf. der Umstand, daß weitere Verletzungshandlungen trotz einer bereits erfolgten Abmahnung erfolgten, mitgeteilt werden.594 Im Rahmen der Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB ist neben der Angabe der begünstigten privilegierten Person595 die Bedarfssituation darzulegen, also z. B. die bisherigen Wohnverhältnisse, der Umstand und Grad der Behinderung und die bessere Geeignetheit der herausverlangten Wohnung für die behinderte Person. Besondere Anforderungen an die Darlegung des Nutzungswunsches sind zu stellen, sofern er schwer nachvollziehbar ist: Will etwa eine stark gehbehinderte Person in einem Haus ohne Fahrstuhl eine hochgelegene Dachgeschoßwohnung beziehen, die sie offensichtlich nur mit großen Mühen erreichen könnte, muß z. B. der geplante Einbau eines Treppenlifts näher erläutert werden.596 Wird beabsichtigt, die Wohnung einer Pflegeperson zur Verfügung zu stellen, muß zwar nicht zwingend die Pflegeperson genannt werden, jedoch sind die Ernsthaftigkeit des Überlassungswunsches sowie die äußeren Umstände, aufgrund derer mit der baldigen Pflegebedürftigkeit zu rechnen ist oder aus denen sich die aktuelle Pflegebedürftigkeit ergibt, substantiiert darzulegen.597 In diesem Zusammenhang hat das BVerfG 598 entschieden, daß ein Vermieter seinen Eigenbedarfswunsch auch dann aufrechterhalten kann, wenn eine ärztliche Stellungnahme einen Pflegebedarf „bei Tag und bei Nacht“ feststellt und hierauf die Kündigung gestützt wird, während sich später herausstellt, daß der Pflegebedarf im wesentlichen nur tagsüber besteht. Soll schließlich ein Mietverhältnis gem. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Vertragspflichtverletzungen einer schuldlos handelnden Person oder – nach umstrittener Auffassung des Kammergerichts – eines (schuldhaft oder schuldlos handelnden) Erfüllungsgehilfen des Mieters gekündigt werden, gilt das zu § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB Gesagte entsprechend. Ist die Wohnung für eine behinderte nichtprivilegierte Person i. S. v. § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB vorgesehen, muß der intensive soziale Kontakt des Vermieters mit dieser Person sowie der dringende Wohnraumbedarf, z. B. durch Nachweis des Fehlens geeigneter behinderten594 Vgl. Schmidt-Futterer / Blank, § 573 BGB Rn. 216 f.; Staudinger / Rolfs, § 573 BGB Rn. 148; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 12 Rn. 159. 595 Grundsätzlich genügt der Grad der Verwandtschaft, sofern unverwechselbar; vgl. z. B. Palandt / Weidenkaff, § 573 BGB Rn. 48; Schmidt-Futterer / Blank, § 573 BGB Rn. 218; Staudinger / Rolfs, § 573 BGB Rn. 150. 596 Siehe z. B. OLG Karlsruhe NJW 1983, 579; Schmidt-Futterer / Blank, § 573 BGB Rn. 66; Vogel, Rn. 1111. 597 Vgl. z. B. AG Frankfurt a.M. NJW-RR 1992, 661; LG Lübeck ZMR 1999, 830; Schmidt-Futterer / Blank, § 573 BGB Rn. 221. 598 BVerfG NZM 2000, 456.

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gerechter Wohnungen in der Gegend, dargelegt werden. Für die Teilkündigung von Nebenräumen oder Grundstücksflächen finden die obigen Ausführungen zur Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB mit der Modifizierung Anwendung, daß der behinderungsbedingte Bedarf gerade an der herausverlangten Fläche zu erläutern ist. Im Anwendungsbereich von § 573b Abs. 1 Ziff. 2 BGB genügt dagegen die inhaltlich ausreichende Bestimmung des Kündigungsgegenstands, weil ein gesetzliches Begründungserfordernis fehlt.599

2. Schutz der behinderten Person durch die bzw. trotz der Sozialklausel, §§ 574 ff. BGB Die Vorschriften über das Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung aus Härtegründen (sog. „Sozialklausel“) als elementarer Bestandteil des sozialen Mietrechts teilen sich auf in die Regelungen über den Mieterwiderspruch gem. § 574 BGB, über die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach erfolgtem Widerspruch gem. § 574a BGB sowie über die weitere Fortsetzung bei unvorhergesehenen Umständen gem. § 574c BGB.

a) Das Widerspruchsrecht des Mieters, § 574 BGB Gem. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

aa) Härtegründe für die behinderte Person Als Härtegrund kommen aus behinderungsspezifischer Sicht zum einen fehlender angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen, zum anderen die Unzumutbarkeit des Umzugs sowie schließlich Mieterinvestitionen in behindertengerechte Modernisierungsmaßnahmen in Betracht. Die bloße Schwerbehinderteneigenschaft an sich reicht dagegen noch nicht für die Annahme einer Härte aus;600 es müssen vielmehr (allerdings i. d. R. auch vorliegende) erschwerende Umstände hinzutreten. Die Möglichkeit gem. § 721 ZPO bzw. § 794a ZPO, durch 599 Vgl. Palandt / Weidenkaff, § 573b BGB Rn. 7; Sonnenschein, WuM 2000, 391. A.A. (§ 573 Abs. 3 BGB analog) z. B. Haas, § 573b BGB Rn. 2; Hinz / Ormanschick / Riecke / Scheff, § 8 Rn. 57; Lammel, Wohnraummietrecht, § 573b BGB Rn. 12; Schmidt-Futterer / Blank, § 573b BGB Rn. 17. 600 Vgl. z. B. OLG Köln NJOZ 2003, 965. A.A. Neuner, NJW 2000, 1832; Palandt / Weidenkaff, § 574 BGB Rn. 9.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

richterlichen Gestaltungsakt dem Mieter von Amts wegen oder auf Antrag eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr ab Rechtskraft des Räumungsurteils bzw. ab Abschluß des Räumungsvergleichs zu gewähren, hat nicht zur Folge, daß deshalb eine unzumutbare Härte nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verneinen ist; vielmehr sind die genannten Vorschriften des BGB und der ZPO unabhängig voneinander zu prüfen.601 Gleiches ist konsequenterweise für die Frage des Vollstreckungsschutzes gem. § 765a ZPO anzunehmen. (1) Fehlender angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen Als gesetzlich konkretisierter Härtegrund, der auch typischerweise für behinderte Personen in der Sphäre des Mieters vorliegen kann, nennt § 574 Abs. 2 BGB den Umstand, daß angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Das Kriterium der „Angemessenheit“ ist bei körperbehinderten Personen oft problematisch, weil diese auf behindertengerechten Wohnraum, der an ihre Bedürfnisse angepaßt ist (z. B. barrierefreier Wohnungszugang, behindertengerecht ausgestattete Sanitäranlagen, rollstuhlbefahrbare Räume), zwingend angewiesen sein können. Dergestalter Wohnraum ist aber auf dem freien Wohnungsmarkt nur spärlich vorhanden, während (ggf. in größerem Maße existierende) behindertengerechte Wohnungen im sozialen Wohnungsbau an Einkommensgrenzen gebunden sind. Hinzu kommt, daß körperbehinderte Menschen meist auch darauf angewiesen sind, daß wichtige Einrichtungen wie z. B. Arbeitsplatz, Arztpraxen und Krankenhäuser, Schulen, Geschäfte des täglichen Bedarfs oder Kultur- bzw. Freizeitstätten durch deren Nähe oder gute Verkehrsanbindung von ihrer Wohnung aus für sie leicht erreichbar sind. Insofern ist auch die Erlangung von Ersatzwohnraum „zu zumutbaren Bedingungen“ häufig schwierig. Dem Mieter, der selbst behindert ist oder ein behindertes Familienbzw. Haushaltsmitglied hat, ist daher in der Regel eine Veränderung der Wohnverhältnisse nicht zuzumuten, durch die z. B. eine Beeinträchtigung des Gesundheitszustands, ein umständlicher oder mit großen Mühen verbundener Zugang zur Wohnung602 oder die deutlich erschwerte Erreichbarkeit oben genannter Einrich601 Vgl. OLG Stuttgart NJW 1969, 240; OLG Oldenburg ZMR 1970, 329; LG Stuttgart WuM 1991, 347; Gather, DWW 1995, 5; Kinne / Schach, § 574 BGB Rn. 5; Palandt / Weidenkaff, § 574 BGB Rn. 4, 12; Schmidt-Futterer / Blank, § 574 BGB Rn. 27; Staudinger /Rolfs, § 574 BGB Rn. 47; Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 1256; Wetekamp, DWW 1990, 106. Einschränkend z. B. Hoffmann, S. 49 ff. A.A. z. B. AG Neuss DWW 1990, 311. 602 Vgl. Schmidt-Futterer / Blank, § 574 BGB Rn. 31, 49: Ein gehbehinderter Mieter, der bislang in einer Erdgeschoßwohnung oder in einem Haus mit Aufzug gewohnt hat, kann sich eine Wohnung suchen, die seiner Behinderung Rechnung trägt; querschnittsgelähmte Mieter können ihre Suche auf rollstuhlgerechte Wohnungen beschränken. Nach AG Dortmund DWW 1993, 238, ist dagegen ausnahmsweise ein Mieter, der wegen einer Beinamputation und Gefäßerkrankung schwer gehbehindert ist, bei der Suche nach angemessenem Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen dann nicht auf Erdgeschoß- bzw. behindertengerechte Wohnungen beschränkt, wenn er selbst weiter vorgetragen hat, in der gegenwärtigen Obergeschoßwohnung bleiben zu wollen.

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tungen einhergehen würde. Ebensowenig kann der behinderte Mieter auf einen Umzug in ein Alters- oder Pflegeheim verwiesen werden.603 Insofern unzutreffend ist die Ansicht des AG Münster604, das es „unter sozialen Gesichtspunkten“ als vernünftiger ansah, einer betagten und behinderten Mieterin, die über kurz oder lang die Wohnung nicht mehr bewirtschaften könne, den auf lange Sicht gesehen unvermeidbaren Schritt der Räumung sofort zuzumuten. Diese Argumentation höhlt für alte und behinderte Menschen das Widerspruchsrecht völlig aus, weil ein Auszug zu einem späteren Zeitpunkt für diese Personen in vielen Fällen notwendig wird. Der Wunsch, möglichst lange in der gewohnten Umgebung sowie selbständig zu leben, ist jedoch beachtlich und soll gerade durch § 574 BGB geschützt werden. Eine Fixierung auf das unmittelbare bisherige Wohngebiet – auch wenn es sich für die behinderte Person als besonders günstig erwiesen hat – ist dagegen grundsätzlich nicht vorzunehmen, es sei denn, die behinderte Person ist auf die Betreuung von in diesem Gebiet lebenden Personen (z. B. Eltern eines behinderten Kinds, pflegebereite Nachbarn) angewiesen oder der Mieter betreut umgekehrt eine in diesem Gebiet wohnende behinderte Person.605 Außerdem ist eine Härte abzulehnen, wenn der Wunsch des Mieters, in der Wohnung zu bleiben, objektiv unvernünftig ist und aus ärztlicher Sicht der Umzug in ein Pflegeheim notwendig.606 Da sich der Mieter ab dem Kündigungszugang um zumutbaren Ersatzwohnraum vielfältig bemühen muß (vgl. die Formulierung in § 574 Abs. 2 BGB „nicht beschafft werden kann“)607, hat er nicht nur z. B. Anzeigen in der Tagespresse zu schalten bzw. zu verfolgen oder ggf. – sofern finanziell zumutbar – einen Makler einzuschalten, sondern sich auch bei Wohnungsbaugesellschaften, Wohnungsgenossenschaften, Wohnungsämtern und Behindertenorganisationen speziell nach behindertengerechten Wohnungen zu erkundigen sowie Art und Umfang seiner Bemühungen im Räumungsprozeß konkret darzulegen. (2) Unzumutbarkeit des Umzugs Ein Umzug kann generell z. B. für einen blinden Bewohner unter Umständen eine unzumutbare Härte darstellen, weil er auf eine gewohnte Umgebung sowie 603 Vgl. OLG Karlsruhe NJW 1970, 1746; Gather, DWW 1995, 6; Neuner, NJW 2000, 1832; Palandt / Weidenkaff, § 574 BGB Rn. 9; Schmidt-Futterer / Blank, § 574 BGB Rn. 31, 43; Vogel, Rn. 1153. 604 AG Münster WuM 1988, 364 f. 605 Vgl. AG Stuttgart WuM 1989, 297 f.; LG München WuM 1989, 296 f.; Kinne / Schach, § 574 BGB Rn. 6; Schmidt-Futterer / Blank, § 574 BGB Rn. 32; Vogel, Rn. 1153. 606 Vgl. BVerfG WuM 1994, 357; LG Kempten WuM 1994, 254 ff. (Überprüfbarkeit dieses Umstands im Rahmen von § 574 BGB); Gather, DWW 1995, 8; Neuner, NJW 2000, 1832; Schmidt-Futterer / Blank, § 574 BGB Rn. 31, 43. 607 Vgl. Gather, DWW 1995, 6; Herrlein / Kandelhard / Herrlein, § 574 BGB Rn. 4; Kinne / Schach, § 574 BGB Rn. 6; Schmidt-Futterer / Blank, § 574 BGB Rn. 28 f.; Vogel, Rn. 1152.

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evtl. auf Nachbarschaftshilfe angewiesen ist und es ihm z. B. aufgrund seines fortgeschrittenen Alters große Schwierigkeiten bereiten würde, sich in einer neuen Wohnung und Wohngegend zurechtzufinden.608 Die Sachlage ist hier mit derjenigen eines hochbetagten Mieters vergleichbar, der mit der von ihm bewohnten Wohnung und der näheren Umgebung verwurzelt ist, sich in einem angegriffenen Gesundheitszustand befindet bzw. behindert ist und nach langjähriger Mietdauer nun ausziehen soll; für letztere Konstellation existieren zahlreiche Gerichtsentscheidungen, in denen ein Härtegrund bejaht wurde.609 Zu berücksichtigen ist dabei auch das verfassungsrechtlich gem. Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG geschützte Recht auf körperliche Unversehrtheit. Daß sich ein alter bzw. behinderter Mieter nach Erhalt der umstrittenen Kündigung prophylaktisch um einen Platz in einem Altersoder Pflegeheim bewirbt, kann nicht dazu führen, daß die Unzumutbarkeit deswegen zu verneinen wäre:610 Ein solches Verhalten hat vornehmlich den Hintergrund, für den Fall der wirksamen Kündigung einer etwaigen Obdachlosigkeit bzw. zumindest einer erheblichen Verschlechterung der Wohnverhältnisse zu begegnen, beseitigt jedoch nicht die vorhandenen Nachteile eines eventuellen Umzugs. Denkbar ist auch, daß der Bewohner aufgrund einer psychischen / geistigen Behinderung eine gleichbleibende und gewöhnte Umgebung benötigt („Veränderungsphobie“) oder nicht in der Lage ist, eine Ersatzwohnung zu suchen und einen Umzug zu organisieren, sog. Räumungsunfähigkeit.611 In letzterem Fall ist aber zu prüfen, ob die Voraussetzungen für die Anordnung einer Betreuung gegeben sind, so daß der Betreuer die Wohnungssuche und den Umzug in die Hand nehmen kann.612 Schließlich kann auch der Umstand, daß der psychisch behinderte Mieter im Falle einer Wohnungsräumung akut suizidgefährdet wäre und der Suizidgefahr nicht ärztlich zu begegnen ist, eine Härte begründen.613

Vgl. Schmidt-Futterer / Blank, § 574 BGB Rn. 48. Siehe z. B. LG Koblenz WuM 1990, 20; LG Bonn NJW-RR 1990, 973; LG Stuttgart WuM 1993, 46; LG Landau NJW 1993, 2249; LG Hamburg WuM 1995, 439; LG Zwickau WuM 1998, 159; LG Essen NZM 1999, 954; AG Hamburg-Barmbek NJOZ 2004, 934; Bub / Treier / Grapentin, IV Rn. 109; Gather, DWW 1995, 6; Herrlein / Kandelhard / Herrlein, § 574 BGB Rn. 9; Palandt / Weidenkaff, § 574 BGB Rn. 9; Vogel, Rn. 1156; Schmidt-Futterer / Blank, § 574 BGB Rn. 39 mit zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen in Fn. 65; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 12 Rn. 225; ders., DWW 1990, 104. 610 So aber z. B. AG Oldenburg, WuM 1980, 226 f.; dagegen zurecht Körtge, WuM 1980, 227 f. 611 Vgl. z. B. LG Hamburg DWW 1991, 189; Schmidt-Futterer / Blank, § 574 BGB Rn. 39, 47. 612 Vgl. Schmidt-Futterer / Blank, § 574 BGB Rn. 48; Vogel, Rn. 1156. 613 Vgl. LG Bonn NJW-RR 2000, 8 f.; Gather, DWW 1995, 6; Palandt / Weidenkaff, § 574 BGB Rn. 9. 608 609

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(3) Behindertengerechte Modernisierungsmaßnahmen Haben die Mietvertragsparteien in der Konstellation, daß der Mieter gem. § 554a BGB behindertengerechte bauliche Maßnahmen in oder im Umfeld der Wohnung getätigt hat, keinen zeitweiligen Kündigungsausschluß vereinbart, besteht dennoch angesichts der im Einzelfall erheblichen Investionshöhe ein berechtigtes Interesse für den Mieter, möglichst lange die von ihm behindertengerecht ausgestattete Wohnung zu nutzen. Erschwerend kommt hinzu, daß die behinderungsspezifischen Einrichtungen häufig auf die spezielle bauliche Situation des Wohnraums zugeschnitten sind und deshalb in einer anderen Wohnung nicht mehr oder nur beschränkt weitergenutzt werden könnten. Zumindest während des Zeitraums der Abwohndauer614 wird man hier angesichts der getätigten Mieterinvestitionen eine unzumutbare Härte durch die Kündigung annehmen können, sofern nicht ein anderweitiger Interessenausgleich (z. B. der bereits genannte zeitweilige Kündigungsausschluß oder ein Verzicht des Vermieters auf eine zulässige Mieterhöhung) erfolgte.615

bb) Interessenabwägung Im Rahmen des § 574 BGB ist zwischen den prinzipiell gleichwertigen616 Bestandsinteressen des Mieters und den Erlangungsinteressen des Vermieters abzuwägen, wobei die Auswirkungen einer etwaigen Vertragsbeendigung für den Mieter gegenüber denjenigen einer Vertragsfortsetzung für den Vermieter zu betrachten und dabei auch die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen sind.617 Hieraus ergibt sich, daß aufgrund der objektiven Geltungsdimension des speziellen Gleichheitssatzes gem. Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG, ggf. zusammen mit dem Recht auf körperliche Unversehrtheit gem. Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG, den Interessen der behinderten Person ein besonderes Gewicht zukommt, das in vielen Situationen den Ausschlag zu ihren Gunsten geben wird. Entscheidend sind aber stets die Umstände des Einzelfalls. 614 Die Abwohndauer errechnet sich nach dem Investitionsumfang, wobei eine Investition in Höhe einer Jahresnettomiete einer Abwohndauer von vier Jahren entspricht. 615 Vgl. allgemein zum Härtegrund „getätigte Investitionen“ z. B. Gather, DWW 1995, 7 f.; Kinne / Schach, § 554 BGB Rn. 93; Palandt / Weidenkaff, § 574 BGB Rn. 9; Vogel, Rn. 1156; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 12 Rn. 225. 616 Vgl. z. B. LG Koblenz WuM 1990, 20; Gather, DWW 1995, 8; Kinne / Schach, § 574 BGB Rn. 9; Sternel, IV Rn. 219. Zwischen „Gleichwertigkeit“ und „Gleichgewichtigkeit“ unterscheiden aber z. B. Bub / Treier / Grapentin, IV Rn. 111; Herrlein / Kandelhard / Herrlein, § 574 BGB Rn. 16; Schmidt-Futterer / Blank, § 574 BGB Rn. 62, wobei wegen Art. 14 Abs. 1 GG dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang gebühren soll, wenn die Interessen der Parteien gleich schwer wiegen. Eine solche Unterscheidung ist angesichts des Umstands, daß nach ständiger Rechtsprechung des BVerfG Art. 14 Abs. 1 GG auch für den Mieter streitet, aber abzulehnen. 617 Vgl. Schmidt-Futterer / Blank, § 574 BGB Rn. 62.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

Das Interesse eines behinderten Vermieters, eine barrierefrei zugängliche Wohnung zu beziehen oder eine Pflegeperson in seiner Nähe unterzubringen, geht z. B. grundsätzlich dem Finanzinteresse des Mieters vor. Auch eine Verwurzelung des Mieters mit der Wohnung und ihrer Umgebung hat gegenüber dem behinderungsspezifischen Erlangungsinteresse des Vermieters regelmäßig zurückzustehen. Umgekehrt muß aber z. B. ein Eigenbedarf geltend machender Vermieter, dessen momentane Wohnsituation noch zumutbar ist, hinnehmen, daß sein behinderter Mieter mangels anderweitigem behindertengerechten Wohnraum oder wegen umzugsbedingten Gesundheitsgefahren nicht ausziehen kann. Ebenso hat das bloße Finanzinteresse des Vermieters gegenüber dem behinderungsbedingt erhöhten Bestandsinteresse des Mieters zurückzustehen. Außerdem muß ein Vermieter, der mehrere Mietwohnungen vermietet hat, bei der Auswahl des zu kündigenden Mietverhältnisses die besonderen Belange behinderter Mieter berücksichtigen und im Zweifel einem anderen, durch die Vertragsbeendigung weniger beeinträchtigten Mieter kündigen. Aus diesem Grund hat z. B. das LG Hannover 618 bei einem eine Erdgeschoßwohnung bewohnenden Rollstuhlfahrer zurecht das Interesse des kündigenden Vermieters, der zwischen mehreren Mietverhältnissen auswählen konnte, als geringer eingestuft. Problematisch ist schließlich die Konstellation, in der sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite behinderungsspezifische Interessen hinzukommen. Hier sind keine der beiden Interessen a priori als vorrangig zu behandeln, weil eine Rangfolge der Behinderungsintensität häufig nicht festgestellt werden kann und vornehmlich auf subjektiven Kriterien basieren würde. Vielmehr ist zunächst darauf abzustellen, welcher Vertragspartei die ihr nachteilige Folge (also Verbleib in der bisherigen Wohnung für den Vermieter oder Auszug des Mieters) vor allem aus gesundheitlicher Sicht eher zugemutet werden kann. Besteht bei Auszug des Mieters für diesen Lebensgefahr, ist dessen Verbleib in der Mietwohnung hinzunehmen. Aber auch hier läßt sich nicht immer ein eindeutiges Ergebnis finden, sofern beide Seiten auf die Wohnung dringend angewiesen sind, ohne daß Vorrangkriterien wie die gerade genannte Lebensgefahr für eine Vertragspartei bestehen. In diesem Fall ist als ultima ratio eine Härte i. S. v. § 574 Abs. 1 BGB anzunehmen, mithin der status quo zunächst beizubehalten: Dies folgt aus dem Umstand, daß im Falle eines erzwungenen Auszugs für den Mieter die Gefahr einer bedeutenden Verschlechterung der Wohnungssituation bis in Extremfällen hin zur Obdachlosigkeit gegeben ist und außerdem die mit einem Umzug verbundenen, für behinderte Personen erhöhten Nachteile hinzukommen, während der Vermieter zumindest seine aktuelle Wohnung meist noch hat. Allerdings ist dann grundsätzlich nur eine befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 574a BGB in Betracht zu ziehen, während welcher der Mieter sich weiter nach geeignetem Ersatzwohnraum umtun muß und weniger strenge Anforderungen 618 LG Hannover WuM 1991, 346; ähnlich AG Stuttgart WuM 1989, 297 und AG Gelsenkirchen ZMR 1999, 179 f.

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an dessen Angemessenheit anzustellen sind. Sollte danach eine neue, geeignete Wohnung immer noch nicht gefunden worden sein, ist die Problematik über die eventuelle Gewährung von Räumungsschutz gem. §§ 721, 794a ZPO bzw. von Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO zu lösen.

b) Die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch, § 574a BGB Gelangt man nach Abwägung der gegenseitigen Interessen zu dem Ergebnis, daß durch die Beendigung des Mietverhältnisses eine nicht zu rechtfertigende Härte für den Mieter eintreten würde, kann der Mieter gem. § 574a Abs. 1 Satz 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine angemessene Zeit – ggf. bei gleichzeitiger angemessener Änderung der Vertragsbedingungen – verlangen. Weil regelmäßig die von Abs. 1 vorausgesetzte dahingehende Einigung zwischen den Mietparteien nicht erzielt wird, ist die Fortsetzung in diesem Fall durch Urteil zu bestimmen, vgl. § 574a Abs. 2 Satz 1 BGB. Hierbei kommt gem. § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB auch eine unbestimmte Fortsetzung des Mietverhältnisses in Betracht. Letztere Möglichkeit ist angezeigt, wenn der Gesundheitszustand und die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtert bzw. gefährdet werden würden oder der Mieter aus sonstigen behinderungsspezifischen Gründen räumungsunfähig ist und die Behinderung in der Zukunft auch nicht wegfallen wird.619 Eine Fortsetzung auf Lebenszeit sieht das Gesetz allerdings nicht vor und ist daher unzulässig.620 Dagegen dürfte bei besonderen Schwierigkeiten bei der Ersatzwohnraumsuche für den behinderten Mieter zunächst eine befristete Verlängerung des Mietverhältnisses vorzunehmen sein, so daß ihm ein längerer Zeitraum für die Suche zur Verfügung steht.621 Gleiches gilt für die Konstellation, in der der Vermieter ebenfalls behindert ist und daher ein gesteigertes Erlangungsinteresse hat. Der Verlängerungszeitraum kann ggf. auch bis zu dem Datum terminiert werden, zu dem ein Umzug in eine bereits bekannte, aber noch zu bauende 619 Vgl. AG München WuM 1989, 378 f.; AG Friedberg WuM 1993, 675 (Zeitpunkt einer etwaigen Genesung bei erheblicher Erkrankung – in concreto Bypass-Operation nach Herzinfarkt – nicht bestimmbar); Gather, DWW 1995, 9; Schmidt-Futterer / Blank, § 574 BGB Rn. 39 mit zahlreichen Rechtsprechungsbeispielen in Fn. 65 sowie Rn. 46 und 48. Anders dagegen z. B. AG Hannover WuM 1989, 240, das bei einer 99-jährigen Familienangehörigen des Mieters „angesichts des Alters“ (und damit offensichtlich in Erwartung des baldigen Versterbens) lediglich eine zweijährige Befristung befürwortete, die ggf. gem. § 574c BGB verlängert werden könne. 620 Vgl. OLG Stuttgart NJW 1969, 1070; LG Lübeck WUM 1994, 22; Bub / Treier / Grapentin, IV Rn. 118; Herrlein / Kandelhard / Herrlein, § 574a BGB Rn. 2; Kinne / Schach, § 574a BGB Rn. 3; MünchKomm / Voelskow, § 556a BGB Rn. 34; Schmidt-Futterer / Blank, § 574a BGB Rn. 11; Staudinger / Rolfs, § 574a BGB Rn. 17; Sternel, IV Rn. 222; Wetekamp, DWW 1990, 106. 621 Vgl. OLG Karlsruhe NJW 1970, 1746; LG Mannheim WuM 1970, 61 f.; Gather, DWW 1995, 6, 9.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

behindertengerechte Wohnung oder in ein Pflegeheim, bei dem der Mieter bereits angemeldet ist622, möglich wird. Das Mietverhältnis ist außerdem befristet fortzusetzen, wenn die Behinderung (z. B. durch Operation) mit überwiegender Wahrscheinlichkeit wegfallen wird oder Investitionen in behindertengerechte Umbaumaßnahmen noch nicht abgewohnt sind.

c) Die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unvorhergesehenen Umständen, § 574c BGB In den gerade aufgezählten Fällen, in denen gem. § 574a BGB das Mietverhältnis nur befristet verlängert wurde, kann gem. § 574c Abs. 1 Alt. 1 BGB, sofern eine wesentliche Änderung der Umstände eintritt, bzw. gem. § 574c Abs. 1 Alt. 2 BGB, sofern vorgesehene Umstände nicht eintreten, der behinderte Mieter die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Das Gericht wird dann die Räumungsklage des Vermieters mit erneuter Fortsetzungsfeststellung nach § 308a ZPO wiederum abweisen. Vorliegend interessierende Anwendungsfälle bestehen vornehmlich bei der zweiten Alternative, wenn sich z. B. die Räumungsunfähigkeit des Mieters nicht geändert hat, geeigneter Ersatzwohnraum nach wie vor nicht beschafft werden konnte oder der prognostizierte Wegfall einer Behinderung doch nicht eintrat. Allerdings kann sich ein Mieter nach dem Rechtsgedanken des § 162 BGB nicht auf eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 574c BGB berufen, wenn er zur Beseitigung des Härtegrunds nichts unternimmt (z. B. sich nicht genügend um Ersatzwohnraum kümmert oder sich nicht in Behandlung wegen einer psychischen Erkrankung begibt) und daher treuwidrig handelt.623 Auch die erste Alternative der Vorschrift kann aber aus behinderungsspezifischer Sicht relevant werden, wenn sich z. B. eine Behinderung verschlimmert, so daß zwischenzeitlich Räumungsunfähigkeit angenommen werden muß. Während nach einer unbefristeten Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Urteil (bei Fortsetzung aufgrund Einigung gilt § 574 BGB624) der Mieter bei erneuter Vermieterkündigung durch § 574c Abs. 2 Satz 1 BGB geschützt ist, sofern sich die Verhältnisse nicht oder nur unwesentlich verändert haben, muß bei Wegfall der Umstände für eine unbestimmte Verlängerung gem. § 574c Abs. 2 Satz 2 BGB eine erneute Interessenabwägung i. S. v. § 574 BGB durchgeführt werden. Die Anwendung des Rechtsgedankens des § 162 BGB gilt hier ebenso. In der Regel wird daher bei der Neubewertung der Interessen dasjenige des Vermieters überwiegen. Vgl. AG Nürnberg WuM 1991, 39. Vgl. z. B. Bub / Treier / Grapentin, IV Rn. 121; Schmidt-Futterer / Blank, § 574c BGB Rn. 7; Staudinger / Rolfs, § 574c BGB Rn. 15; Wetekamp, DWW 1990, 108 (Treuwidrigkeit gem. § 242 BGB). 624 Vgl. Bub / Treier / Grapentin, IV Rn. 123; Herrlein / Kandelhard / Herrlein, § 574c BGB Rn. 6; Schmidt-Futterer / Blank, § 574c BGB Rn. 21; Staudinger / Rolfs, § 556c BGB Rn. 21; Wetekamp, DWW 1990, 109. 622 623

§ 8 Die Beendigung des Mietverhältnisses

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3. Die ordentliche Kündigung von Werkwohnungen, §§ 576 ff. BGB Besondere Regelungen für die ordentliche Kündigung von Werkmiet- und Werkdienstwohnungen sind in den §§ 576 ff. BGB vorgesehen. Diese können für behinderte Vermieter relevant werden, die Wohnraum an Pflegepersonen, mit denen zugleich für die zu verrichtenden Pflegeleistungen ein Arbeitsverhältnis abgeschlossen wurde, unbefristet überlassen haben. a) Kündigung von Werkmietwohnungen, §§ 576, 576a BGB Nachdem bei Werkmietwohnungen neben dem Arbeitsrechtsverhältnis ein selbständiger Vertrag über das Mietverhältnis abgeschlossen wird und damit hierfür die mietrechtlichen Vorschriften des BGB generell anzuwenden sind, benötigt der Vermieter – der nicht selbst notwendigerweise der Pflegebedürftige sein muß – für eine (auch bei bereits erfolgter Kündigung des Arbeitsverhältnisses notwendige) ordentliche Kündigung des Mietvertrags gem. § 573 BGB grundsätzlich ein berechtigtes Interesse. Dem betreuungsverpflichteten Mieter steht außerdem prinzipiell das Widerspruchsrecht gem. §§ 574 ff. BGB zu. Ebenso findet die Kündigungsfristenregelung in § 573c BGB Anwendung. Ein berechtigtes Interesse i. S. v. § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB ist freilich stets gegeben, wenn der Arbeitsvertrag über das Betreuungsverhältnis beendet wurde und der Wohnraum für die nachfolgende Pflegeperson benötigt wird. Demgegenüber dürften für den Arbeitnehmer / Mieter regelmäßig Härtefallgründe i. S. v. § 574 BGB – sofern die Anwendbarkeit dieser Vorschrift nicht schon gem. § 576a Abs. 2 BGB ausgeschlossen ist – abzulehnen sein. Aus Praktikabilitätsgründen bietet es sich im übrigen an, bereits im Arbeitsvertrag festzuhalten, daß (unter Berücksichtigung der jeweilig einzuhaltenden Fristen!) die Kündigung des Arbeitsverhältnisses zugleich als solche des Mietverhältnisses gilt, wenn nicht ausdrücklich erklärt wird, daß letzteres aufrecht erhalten bleiben soll. Für die praxisrelevante Konstellation, daß der behinderte Vermieter seiner Pflegeperson in dem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit zwei Wohnungen bzw. in der von ihm selbst bewohnten Wohnung Wohnraum zur Verfügung stellt (sog. Einliegerwohnraum), ist allerdings gem. § 573a Abs. 1, 2 BGB kein berechtigtes Kündigungsinteresse i. S. v. § 573 BGB vonnöten. In diesem Fall verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter um drei Monate. Alternativ kann aber der Vermieter auch, sofern ein berechtigtes Kündigungsinteresse vorliegt, mit der regulären Frist gem. § 573 BGB bzw. nach Beendigung des Dienstverhältnisses mit der besonderen Frist gem. § 576 Abs. 1 BGB (siehe sogleich) kündigen. Falls der Vermieter sich verpflichtet hat, in der von ihm selbst bewohnten Wohnung den Einliegerwohnraum überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten und dieser Wohnraum der Hilfskraft nicht zum dauernden Gebrauch mit deren Familie oder anderen privilegierten Personen überlassen ist, entfällt gem.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

§ 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB nicht nur die Notwendigkeit eines berechtigten Kündigungsinteresses, sondern zugleich der Mieterschutz durch die §§ 574 ff. BGB. Hat der behinderte Vermieter das Mietverhältnis über die Werkmietwohnung gem. § 575 BGB (bzw. bei Einliegerwohnraum i. S. v. § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB auch ohne notwendigen Befristungsgrund gem. § 575 BGB) befristet, entfällt ein ordentliches Kündigungsrecht, so daß neben der Beendigung durch Zeitablauf nur eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht kommt.

aa) Abweichende Kündigungsfristregelung, § 576 BGB Die in § 576 Abs. 1 BGB enthaltene gesonderte Kündigungsfristregelung für Werkmietwohnungen ist anwendbar, sofern zwei Voraussetzungen gegeben sind: Zum einen muß nach dem Wortlaut der Vorschrift der Kündigung die „Beendigung“ des Arbeitsverhältnisses vorausgehen; nach h. M. darf der Zugang der mietrechtlichen Kündigungserklärung erst erfolgen, wenn die arbeitsrechtliche Kündigungsfrist abgelaufen ist.625 Richtigerweise ist aber eine mietrechtliche Kündigung i. S. v. § 576 BGB bereits dann zuzulassen, wenn das Arbeitsverhältnis zwar gekündigt, aber noch nicht beendet ist, sofern die Beendigungszeitpunkte der beiden Vertragsverhältnisse zumindest zeitgleich eintreten:626 Einerseits wird vom Wortlaut des Begriffs „Beendigung“ bei weiter Auslegung durchaus auch die Konstellation erfaßt, daß die Beendigung des Vertrags durch eine Kündigung erst eingeleitet wird. Andererseits kann sich die Bezugnahme auf die „Beendigung des Dienstverhältnisses“ nicht nur auf den Zeitpunkt der Kündigungserklärung, sondern ebenso auf den frühestmöglichen Beginn der Kündigungsfrist beziehen. Zudem spricht auch der Sinn und Zweck der Vorschrift, möglichst schnell die vertraglichen Beziehungen mit dem bisherigen Arbeitnehmer zugunsten eines neuen Arbeitnehmers abzuwickeln, für den hier vertretenen weiten Anwendungsbereich. Folgte man nämlich der h. M., würde z. B. bei einem gleichzeitig abgeschlossenen und seit weniger als fünf Jahren bestehenden Miet- und Arbeitsverhältnis die privilegierte mietrechtliche Kündigung gem. § 576 Abs. 1 Ziff. 1 BGB gegenüber der regulären gem. § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB einen späteren Beendigungszeitpunkt ergeben;627 dies widerspricht der gesetzlichen Intention. Ferner könnte in den Fäl625 Vgl. z. B. LG Köln ZMR 1996, 666; Herrlein / Kandelhard / Knops, § 576 BGB Rn. 15; Palandt / Weidenkaff, § 576 BGB Rn. 3; Schmidt-Futterer / Blank, § 576 BGB Rn. 4; Staudinger / Rolfs, §§ 576 BGB Rn. 25. 626 Ebenso z. B. MünchKomm / Voelskow, § 565c BGB Rn. 5. 627 Wird z. B. das weniger als fünf Jahre bestehende Arbeitsverhältnis am 31. 12. eines Jahres gekündigt, würde es gem. § 622 Abs. 2 Ziff. 1 BGB zum 31. 01. des nächsten Jahres enden; eine mietrechtliche Kündigung der Wohnung gem. § 576 Abs. 1 Ziff. 1 BGB, die nach h. M. erst nach Beendigung des Arbeitsverhältnis i. S. e. Kündigungsfristablaufs möglich wäre, würde dann das Mietverhältnis frühestens zum 30. 04. beenden. Dagegen würde die reguläre mietrechtliche Kündigung nach § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB, die jederzeit erklärt wer-

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len des § 576 Abs. 1 Ziff. 2 BGB nach der hier vertretenen Ansicht stets das in der Praxis sinnvolle Ergebnis einer gleichzeitigen Beendigung der beiden Vertragsverhältnisse erreicht werden. Ist also die arbeitsrechtliche Kündigung unwirksam628 oder würde hierdurch das Arbeitsverhältnis erst zu einem späteren Zeitpunkt als das Mietverhältnis durch die Kündigung mit der Frist des § 576 Abs. 1 BGB beendet, wäre letztere unwirksam. Wenn in diesem Fall auch eine Umdeutung gem. § 140 BGB in eine Kündigung mit der Frist des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB nahe liegt, sollte die Kündigung nach der regulären Frist sicherheitshalber durch den Arbeitgeber / Vermieter explizit hilfsweise erklärt werden. Der Arbeitgeber hat demnach auf den Beendigungszeitpunkt des Arbeitsverhältnisses zu achten und im Zweifel wegen der (bei einer mietrechtlichen Kündigung i. S. v. § 576 Abs. 1 Ziff. 2 BGB i. d. R.) längeren arbeitsrechtlichen Kündigungsfrist i. S. v. § 622 Abs. 2 BGB die ordentliche arbeitsrechtliche Kündigung zuerst auszusprechen und zeitversetzt die mietrechtliche, um zumindest eine zeitgleiche Beendigung erreichen zu können. Weil dann meist die reguläre mietrechtliche Kündigungsfrist i. S. v. § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB zum selben Ergebnis führt, macht zusammenfassend eine Vorgehensweise nach § 576 Abs. 1 BGB nur dann Sinn, wenn der arbeitsrechtliche Beendigungstermin vor demjenigen des Mietvertrags mit regulärer Kündigungsfrist gem. § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB läge. Soll dagegen nur das Miet-, nicht aber das Arbeitsverhältnis beendet werden (Bsp.: Der Vermieter benötigt den Wohnraum nunmehr für sich, die Betreuungsperson soll und kann aber die behinderte Person weiterhin vertragsgemäß betreuen), kommt nur die reguläre mietrechtliche Kündigungsfrist in Betracht. Zum anderen muß der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt werden. Der neue Mieter wird daher regelmäßig der Nachfolger des zu kündigenden Mieters als Pfleger sein. Der Vermieter ist gegenüber der ausscheidenden Person nicht verpflichtet, den Namen des neuen Mieters zu nennen;629 wurde ein Arbeitsvertrag noch nicht abgeschlossen, muß der Vermieter den kann, das Mietverhältnis bereits zum 31. 03. beenden, sofern sie gleichzeitig mit der arbeitsrechtlichen Kündigung ausgesprochen werden würde. Weiß im übrigen der Vermieter / Arbeitgeber rechtzeitig im Voraus, daß er die Rechtsbeziehungen mit dem Mieter / Arbeitnehmer in absehbarer Zeit beenden will, kann er das Mietverhältnis mit der längeren regulären Kündigungsfrist zuerst kündigen und zu einem späteren Zeitpunkt mit kürzerer Kündigungsfrist das Arbeitsverhältnis, so daß die beiden Vertragsverhältnisse zeitgleich enden. Dasselbe Ergebnis würde er auch erreichen, wenn er die beiden Vertragsverhältnisse gleichzeitig kündigt, als gemeinsame Kündigungsfrist aber die längere mietrechtliche wählt. 628 Denkbar wäre z. B. der Unwirksamkeitsgrund gem. § 9 Abs. 1 MuSchG, wenn die Pflegeperson schwanger ist. Dagegen dürfte eine Sozialwidrigkeit der Kündigung i. S. d. § 1 KSchG aufgrund des Umstands, daß behinderte Pflegebedürftige als Arbeitgeber kaum die notwendige Anzahl an Arbeitnehmern i. S. v. § 23 Abs. 1 KSchG beschäftigen, selten der Fall sein. 629 Vgl. LG Köln ZMR 1996, 666; Herrlein / Kandelhard / Knops, § 576 BGB Rn. 20.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

z. B. durch konkrete Bewerbungen, Wartelisten oder Vermittlungsaufträge an Fachverbände bzw. Hilfsorganisationen beweisen, daß der Wohnraum mit einer anderen (nicht notwendig neuen) Pflegekraft belegt werden soll. Sind die beiden gerade ausgeführten Voraussetzungen erfüllt, kann der Vermieter gem. § 576 Abs. 1 Ziff. 1 BGB mit einer gegenüber § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB verkürzten Frist kündigen, sofern der Wohnraum mindestens fünf, aber weniger als zehn Jahre überlassen war. Bei sog. „funktionsgebundenem Wohnraum“, der eine unmittelbare Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte aufweist und in den hier interessierenden Fällen häufig vorliegen wird, beträgt gem. § 576 Abs. 1 Ziff. 2 BGB die Kündigungsfrist nur einen Monat und ist damit stets kürzer als die reguläre Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB.

bb) Die Einschränkung des Widerspruchsrechts des Mieters, § 576a BGB Die Vorschrift des § 576a BGB regelt die Anwendbarkeit der Sozialklausel, sofern nicht letztere bei Einliegerwohnraum i. S. v. § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB von vornherein ausgeschlossen ist. Danach kommen gem. § 576a Abs. 2 Ziff. 1 BGB die Sozialklauselnormen der §§ 574 bis 574c BGB ebenfalls nicht zur Anwendung, wenn vom Vermieter gem. § 576 Abs. 1 Ziff. 2 BGB mit verkürzter Frist funktionsgebundener Wohnraum gekündigt wurde und für eine neue Pflegeperson gebraucht wird. In diesem Fall geht das Gesetz also davon aus, daß das Interesse des Arbeitgebers an der Unterbringung der neuen Pflegekraft in seiner unmittelbaren Nähe das Interesse des bisherigen Arbeitnehmers an der Beibehaltung des Wohnraums stets übertrifft. Außerdem gelten gem. § 576a Abs. 2 Ziff. 2 BGB die Sozialklauselvorschriften in zwei weiteren Fällen nicht, nämlich falls der Mieter das Arbeitsverhältnis selbst beendet und damit im Ergebnis den Verlust der Wohnung zu verantworten hat, ohne daß ihm der Arbeitgeber hierzu „gesetzlich begründeten Anlaß“ (z. B. Nichtzahlung des Arbeitsentgelts) gegeben hat, oder falls das Arbeitsverhältnis durch den Arbeitgeber beendet wurde, weil der Arbeitnehmer ihm hierzu „gesetzlich begründeten Anlaß“ gab und letzterer damit ebenfalls nicht schutzwürdig ist; Beispiele wären etwa verhaltensbedingte, nicht zwingend fristlos ausgesprochene Kündigungen aufgrund wiederholter Unpünktlichkeit, Unzuverlässigkeit oder anderer erheblicher Pflichtverletzungen. Angesichts der persönlichen Natur des Pflegeverhältnisses und der unbedingten Angewiesenheit des Pflegebedürftigen auf die Hilfe durch die Pflegeperson sind keine allzu strengen Anforderungen an die Erheblichkeit der Pflichtverletzung zu stellen. Greifen keine der in § 576a Abs. 2 BGB genannten Ausschlußgründe und liegt auch kein Einliegerwohnraum i. S. v. § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB vor, wird das Widerspruchsrecht des Mieters / Arbeitnehmers i. S. v. §§ 574 ff. BGB durch § 576a Abs. 1 BGB eingeschränkt: Bei der Anwendung der Sozialklausel sind

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nämlich bei Werkmietwohnungen nicht nur die berechtigten Interessen des Vermieters (vgl. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB), sondern auch die „Belange des Dienstberechtigten“ zu berücksichtigen. Dies bedeutet, daß z. B. auch der Umstand, daß der Dienstverpflichtete unzuverlässig arbeitet oder der behinderte Arbeitgeber den Wohnraum mit einer anderen Pflegeperson belegen will, in die Interessenabwägung gem. § 574 BGB zugunsten des Dienstberechtigten einzubeziehen ist. Sind außerdem Vermieter und Dienstberechtigter nicht identisch (die Eltern des behinderten Pflegebedürftigen stellen z. B. als Vermieter der Pflegeperson eine Wohnung, während der Arbeitsvertrag mit der behinderten Person selbst geschlossen wurde), müssen bei der Prüfung der Härte die Interessen beider berücksichtigt werden. In der Praxis wird daher meist das Interesse des Mieters / Arbeitnehmers weniger stark und damit ein etwaiger Widerspruch i. S. v. § 574 BGB keinen Erfolg haben. cc) Die Kündigung durch den Mieter Praxisrelevant ist auch die Konstellation, daß der pflegende Mieter das Arbeitsund / oder das Mietverhältnis kündigt. Weil bei einer Werkmietwohnung diese beiden Vertragsverhältnisse grundsätzlich getrennt zu behandeln sind, stellt eine pauschal erklärte „Vertragskündigung“ des einen nicht auch automatisch die Kündigung des anderen Vertragsverhältnisses dar. Freilich läßt sich dieses Ergebnis – sofern die doppelte Kündigung nicht schon ausdrücklich erklärt wird – häufig bereits durch Auslegung der Willenserklärung gewinnen, wenn etwa die Pflegeperson als Grund den Umzug in eine andere Stadt angibt. Weil bei Werkmietwohnungen die Vergabe des Wohnraums außerdem stets an das parallele Arbeitsverhältnis gekoppelt ist, ist auch umgekehrt prinzipiell von der Kündigung beider Vertragsverhältnisse als Regelfall auszugehen. Will daher der Mieter / Arbeitnehmer nur einen der beiden Verträge beenden, muß er dies ausdrücklich erklären. In diesem Fall ist es durchaus möglich, daß auch der Vermieter / Arbeitgeber trotz Beendigung des einen Vertragsverhältnisses das andere aufrechterhalten will: So könnte z. B. der Pflegebedürftige weiterhin die Dienste der Pflegeperson in Anspruch nehmen wollen, auch wenn letztere nicht mehr in der Werkmietwohnung wohnt. Im Regelfall hat allerdings die behinderte Person bei Werkmietwohnungen aufgrund der engen Verknüpfung von Arbeits- und Mietvertrag kein Interesse am Fortbestand nur eines der beiden Vertragsverhältnisse, so daß er seinerseits das zweite kündigen wird. Die Kündigung des Mietverhältnisses, für die bei beabsichtigter Neubelegung mit einer anderen Pflegeperson ein berechtigtes Interesse besteht, wird dabei stets durch §§ 576a Abs. 2 Ziff. 1, 576 BGB vereinfacht, während die Kündigung des Arbeitsvertrags für den Arbeitgeber ebenfalls regelmäßig problemlos möglich ist. Ein Rückgriff auf die Grundsätze der Störung bzw. des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB ist daher nicht notwendig.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

b) Kündigung von Werkdienstwohnungen, § 576b BGB § 576b BGB ordnet für die Beendigung des Vertragsverhältnisses hinsichtlich des Werkdienstwohnraums (egal durch welche Vertragspartei) die entsprechende Anwendung der Vorschriften über Mietverhältnisse an, sofern der zur Dienstleistung Verpflichtete entweder den Wohnraum „überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat“ oder in dem Wohnraum mit seiner Familie oder Personen lebt, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. Während letztere Konstellation angesichts des Umstands, daß behinderte Pflegebedürftige häufig ihren Arbeitnehmern lediglich Einliegerwohnraum in der eigenen Wohnung zur Verfügung stellen, eher selten vorkommen wird, hat die erstgenannte Tatbestandsalternative einen größeren praktischen Anwendungsbereich. Hat also die Pflegeperson den ihr überlassenen Wohnraum bezogen, ohne daß der Arbeitgeber diesen überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat, gelten zu ihrem Schutz bei Beendigung des Vertragsverhältnisses die mietrechtlichen Vorschriften (§§ 549 ff., 568 ff. BGB). Der Dienstberechtigte muß die Kündigung des Wohnraums demnach (zusätzlich) gesondert erklären; mit der Kündigung des Dienstverhältnisses endet nicht auch automatisch das Vertragsverhältnis hinsichtlich des Wohnraums. Umgekehrt kann das Recht und die Pflicht, die Wohnung zu nutzen, nicht durch Teilkündigung beendet werden, da es sich um einen unselbständigen Bestandteil des Dienstvertrags handelt.630 Die Kündigung ist ferner schriftlich zu erklären (§ 568 Abs. 1 BGB) und es müssen Kündigungsgründe i. S. v. § 573 Abs. 1, 2 BGB vorliegen (für den Dienstberechtigten regelmäßig der Bedarf für eine andere Hilfsperson); diese sind im Kündigungsschreiben gem. § 573 Abs. 3 BGB aufzuführen. Für die Kündigungsfrist gilt § 573c BGB. Außerdem steht dem Dienstverpflichteten – sofern es sich nicht um Einliegerwohnraum i. S. v. § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB handelt – das Widerspruchsrecht i. S. v. §§ 574 ff. BGB zu.631 Solange die Werkdienstwohnung nicht wirksam gekündigt ist, besteht auch trotz wirksamer Kündigung des Dienstverhältnisses das Rechtsverhältnis hinsichtlich des Wohnraums fort, so daß hierfür ein Nutzungsentgelt zu entrichten ist.632 630 Vgl. LAG Frankfurt a.M. NJW 1967, 800; BAG WuM 1990, 284; Bub / Treier / Grapentin, IV Rn. 132; Gaßner, AcP 186 (1986), 344; Hannemann / Wiegner / Nies, § 48 Rn. 74; Herrlein / Kandelhard / Knops, § 576b BGB Rn. 3; Schmidt-Futterer / Blank, § 576b BGB Rn. 15; Sternel, IV Rn. 268. 631 Nach Schmidt-Futterer / Blank, § 576b BGB Rn. 15 f., soll für die Kündigungsfristen auch § 576 BGB sowie hinsichtlich des Widerspruchsrechts auch § 576a Abs. 2 BGB Anwendung finden. Dies ist abzulehnen, weil diese Vorschriften ausdrücklich auf Werkmietwohnungen Bezug nehmen und es sich bei § 576b BGB um Werkdienstwohnraum handelt. 632 Die Natur des Rechtsverhältnisses nach Beendigung des Dienstverhältnisses ist in der Literatur umstritten; vgl. hierzu den Streitstand bei Schmidt-Futterer / Blank, § 576b BGB Rn. 18, demzufolge ein gesetzliches Schuldverhältnis entstehe, dessen Inhalt nach § 242 BGB zu bestimmen sei. Das Entgelt entspreche der örtsüblichen Miete für vergleichbaren Wohnraum.

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III. Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses Die mietrechtlichen Vorschriften des BGB enthalten bestimmte außerordentliche Kündigungstatbestände, durch die ein Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist oder aber fristlos aus wichtigem Grund beendet werden kann. Diese außerordentlichen Kündigungsmöglichkeiten werden nach behinderungsspezifischen Anwendungsfällen untersucht, wobei gesondert auch auf die außerordentliche Kündigung von Werkwohnungen eingegangen wird.

1. Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist Normen, die eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (vgl. hierzu §§ 573d Abs. 1, 575a Abs. 3 BGB) regeln, sind z. B. im Falle des Todes des Mieters in den §§ 563 Abs. 4, 563a Abs. 2, 564 Satz 2 BGB oder bei Verträgen von mehr als dreißig Jahren Dauer in § 544 Satz 1 BGB zu finden. Handelt es sich dabei um Mietverträge auf unbestimmte Zeit, ordnet § 573d BGB (außer in den Fällen der §§ 573a, 564 Satz 2 BGB) die Geltung des § 573 BGB und damit die Notwendigkeit eines berechtigten Interesses für eine Vermieterkündigung an. Die Sozialklauselvorschriften der §§ 574 ff. BGB finden dabei ebenfalls Anwendung, wie sich aus der systematischen Stellung des § 573d BGB ergibt. Gleiches gilt gem. § 575a Abs. 1 BGB für befristete Verträge, wobei allerdings der Sozialklauselschutz nur bis zum Ende der Befristung besteht, vgl. § 575a Abs. 2 BGB. Bei den gerade aufgeführten Tatbeständen ist allerdings eine besondere Relevanz für behinderte Vermieter oder Mieter nicht ersichtlich. Dagegen kann eine solche bei der Frage bejaht werden, ob der Mieter gem. § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB nach Verweigerung der Erlaubnis zur Untermiete durch den Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist hat. Denkbar ist nämlich etwa, daß ein Mieter aus behinderungsbedingten Gründen eine Untermieterlaubnis anstrebt: Diese Vorgehensweise ist ihm z. B. anzuraten, wenn er oder ein in die Wohnung aufgenommenes Familien- bzw. Haushaltsmitglied aufgrund eines Unfalls und der daraus entstandenen Behinderung seine aktuelle Wohnung nicht mehr (vollständig) nutzen kann und in eine barrierefreie Wohnung umziehen will, er jedoch an den Mietvertrag aufgrund bis zu zwölfmonatiger Kündigungsfristen nach altem Recht oder einer Befristung noch länger gebunden ist. Stellt der Mieter in dieser Situation einen zumutbaren Untermieter, verweigert aber der Vermieter dennoch die Untermieterlaubnis, bietet § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Mieter eine vorzeitige Vertragslösungsmöglichkeit. U. U. kommt daneben für ihn auch eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses durch Nachmietergestellung und in Extremfällen sogar ohne Nachmietergestellung in Betracht. Muß der behinderte Mieter seine Mietwohnung hingegen nur vorübergehend verlassen (z. B. wegen eines stationären Rehabilitationsaufenthalts), will er aber das Mietverhältnis auf19 Decker

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

rechterhalten, ist ihm mit dem etwaigen außerordentlichen Kündigungsrecht wenig gedient. Hier bietet es sich für ihn an, die Wohnung zwischenzeitlich erlaubnisfrei an ein privilegiertes Familien- oder Haushaltsmitglied zu überlassen oder nach Einholung – ggf. im Klageweg – der gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB notwendigen Erlaubnis des Vermieters an einen sonstigen Dritten. Hinsichtlich der Frage, ob auch in behinderungsbedingten Eigenschaften des potentiellen Untermieters ein wichtiger Grund i. S. v. § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB, der das außerordentliche Kündigungsrecht des Mieters ausschließt, liegen oder durch eine Behinderung in der Person des Vermieters beeinflußt werden kann, sind die Ausführungen zur bereits behandelten Problematik der zulässigen Versagungsgründe i. S. v. § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB heranziehbar.

2. Die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, §§ 543, 569 BGB Im folgenden sind die außerordentlichen Kündigungsmöglichkeiten aus wichtigem Grund auf ihre Relevanz für behinderte Mietvertragsparteien bzw. Hausbewohner zu untersuchen.

a) Explizit geregelte Kündigungsgründe Der Gesetzgeber hat als leges speciales zu § 543 Abs. 1 BGB in §§ 543 Abs. 2, 569 BGB ausdrücklich Sachverhalte beschrieben, bei deren Vorliegen eine Vertragspartei zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt ist.

aa) Kündigung durch behinderten Mieter wegen Nichtgewährung oder Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache, § 543 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 1 BGB Wie bereits oben bei § 7 I. 2. dargestellt, können im Rahmen des vertragsgemäßen Wohnungsgebrauchs für den Mieter behinderungsbedingte Besonderheiten bestehen, die seine Befugnisse gegenüber denjenigen nichtbehinderter Bewohner weiter reichen lassen: Ein behinderter Mieter ist z. B. unter Umständen berechtigt, aus gesundheitlich-psychischen Gründen ein bestimmtes Haustier in der Wohnung zu halten, obwohl die Haustierhaltung grundsätzlich vertraglich untersagt wurde. Ebenso sind der Lärmverursachung durch behinderte Personen in der Wohnung weitere Grenzen als im Regelfall gesetzt. Aufgrund seiner Behinderung kann ein Mieter im Einzelfall seine Wohnung trotz eines entsprechenden Verbots auch zu berufsbedingten Zwecken oder Gemeinschaftsflächen zu persönlichen Zwecken nutzen. Sind bestimmte Voraussetzungen gegeben, hat ein behinderter Bewohner weiterhin das Recht, trotz vorhandenen Kabelanschlusses eine Parabolantenne zu

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installieren. Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung umfaßt ferner unter den Voraussetzungen des § 554a BGB die Befugnis, den Wohnraum behindertengerecht umzubauen. Schließlich wird z. B. einem behinderten Mieter der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt, wenn bereits im Mietvertrag eine bestimmte behindertengerechte Wohnungsausrüstung vereinbart bzw. zugesichert wurde, diese aber nicht gegeben ist, oder aber sonstige Mängel im Zusammenhang mit der Behinderung des Mieters vorliegen, die ihm Gewährleistungsrechte geben würden. Wird in den genannten Fällen ein entsprechender vertragsgemäßer Wohnungsgebrauch nicht (vollständig und rechtzeitig) gewährt oder wieder entzogen, verstößt der Vermieter gegen seine vertragliche Hauptpflicht, so daß der behinderte Mieter – neben der Möglichkeit, auf Gewährung des konkreten Gebrauchs zu klagen oder Schadensersatz geltend zu machen, – prinzipiell das Mietverhältnis aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 1 BGB außerordentlich fristlos kündigen könnte.633 Dies würde auch schon vor Überlassung der Wohnung gelten, wobei dem Mieter in diesem Fall daneben auch das Rücktrittsrecht des § 323 BGB zustünde.634 Auf ein Verschulden des Vermieters oder eines Erfüllungsgehilfen kommt es nicht an. Allerdings ist gem. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB Wirksamkeitsvoraussetzung der fristlosen Kündigung zum einen grundsätzlich, daß dem Vermieter erfolglos eine angemessene Frist zur Abhilfe eingeräumt wurde. Die Angemessenheit der Frist richtet sich nach den konkreten Gesamtumständen des Einzelfalls:635 Ist der behinderte Mieter z. B. auf die barrierefreie Einrichtung dringend angewiesen (etwa ein behindertengerechtes Bad) und ist ohne sie ein Gebrauch der Wohnung erheblich erschwert, kann die Frist entsprechend knapp bemessen werden. Umgekehrt ist die Abhilfefrist in den Fällen, in denen der konkrete Gebrauchswunsch nicht unentbehrlich für eine Wohnungsnutzung ist (z. B. Halten eines Haustiers), länger auszugestalten, damit der Vermieter die Berechtigung des Ansinnens angemessen prüfen und ggf. Abhilfe schaffen kann. Eine generelle Mindest- bzw. Höchstdauer der Frist läßt sich angesichts der mannigfaltigen denkbaren Konstellationen und der unterschiedlichen Umstände des Einzelfalls nicht bestimmen. Einer Abhilfefrist bedarf es dagegen gem. § 543 Abs. 3 Satz 2 Ziff. 1 BGB dann nicht, falls der Vermieter z. B. von vornherein den vom Mieter gewünschten Wohnungs633 Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 543 BGB Rn. 22 ff., bezeichnet die Kündigung wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs als „das mietrechtliche Kuckucksei im ansonsten scharf konturierten Nest des von der Trinität Schlechterfüllung, Verzug und Unmöglichkeit geprägten Leistungsstörungsrechts und den Rechtsbehelfen der Wandlung und Minderung dominierten Gewährleistungsrechts“. 634 Vgl. hierzu z. B. Blank / Börstinghaus, Miete, §§ 542, 543 BGB Rn. 35; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 543 BGB Rn. 25 ff.; Kinne / Schach, § 543 BGB Rn. 18 ff.; SchmidtFutterer / Blank, § 543 BGB Rn. 12. 635 Siehe hierzu z. B. Kinne / Schach, § 543 BGB Rn. 127 ff.; Schmidt-Futterer / Blank, § 543 BGB Rn. 29.

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gebrauch ablehnt und damit die Frist offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Gem. § 543 Abs. 3 Satz 2 Ziff. 2 BGB gilt das Gleiche, sofern die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Diese – freilich selten gegebene – Ausnahme kann z. B. angenommen werden, wenn dem behinderten Bewohner die Wohnungsnutzung aufgrund der Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs (der Lift zur Wohnung im neugebauten Haus wird etwa zum Einzug nicht termingerecht fertig) komplett unmöglich ist und der Vermieter dies ohne weiteres erkennen konnte. Zum anderen wird man das fristlose Kündigungsrecht des Mieters in denjenigen Fällen ausschließen müssen, in denen nach den Gesamtumständen des Einzelfalls eine nur unerhebliche Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs vorliegt. Hier kann dem Mieter nämlich regelmäßig – wie es § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB als Ausschlußkriterium für die fristlose Kündigung postuliert – zugemutet werden, die ordentliche dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten. Dieses Ergebnis läßt sich außerdem auch aus der Regelung des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB folgern, der bei nur unerheblichen Mängeln die Minderung ausschließt.636 So ist z. B. die fristlose Kündigung eines behinderten Mieters, dem vom Vermieter zu Unrecht die Installation einer Parabolantenne bei bestehendem Kabelanschluß verweigert wird, als unzulässig anzusehen, weil das Abwarten der ordentlichen Kündigungsfrist bzw. vorrangig die Erhebung einer Zustimmungsklage als zumutbar erscheint. Nachdem jedoch die Erweiterung des gewöhnlichen vertragsgemäßen Wohnungsgebrauchs aus behinderungsbedingten Gründen regelmäßig gerade deshalb erfolgt, weil eine entsprechende Nutzung für eine angemessene und selbständige Lebensführung der behinderten Person wichtig ist, ist meist eine nur unerhebliche Einschränkung und damit ein Ausschluß des fristlosen Kündigungsrechts abzulehnen. Als ausreichendes Korrektiv zur einschneidenden und als ultima ratio gedachten Rechtsfolge der fristlosen Kündigung genügt aber das bereits dargestellte Fristsetzungserfordernis des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Schließlich ist gem. § 543 Abs. 4 Satz 1 BGB i.V. m. § 536b BGB das außerordentliche Kündigungsrecht ausgeschlossen, wenn der Mieter bei Vertragsschluß bzw. Annahme den Mangel kennt bzw. grob fahrlässig nicht kennt und dennoch die Wohnung vorbehaltlos annimmt.637 Diesbezüglich kann auf die Ausführungen im Rahmen der Mängelgewährleistung des Vermieters gem. §§ 536 ff. BGB verwiesen werden.

636 Vgl. Haas, § 543 BGB Rn. 9; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 543 BGB Rn. 21, 24, 34; Hinz / Ormanschick / Rieke / Scheff, § 8 Rn. 118; Kinne / Schach, § 543 BGB Rn. 30; Kraemer, NZM 2001, 559 f.; Lammel, Wohnraummietrecht, § 543 BGB Rn. 75; Palandt / Weidenkaff, § 543 BGB Rn. 19; Schmidt-Futterer / Blank, § 543 BGB Rn. 37; Vogel, Rn. 1205. In der Vorgängervorschrift des § 542 Abs. 2 BGB a.F. war ein entsprechender Vorbehalt noch explizit enthalten. 637 Vgl. hierzu z. B. Kinne / Schach, § 543 BGB Rn. 31 ff.; Schmidt-Futterer / Blank, § 543 BGB Rn. 38 ff.

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bb) Kündigung durch Vermieter wegen erheblicher Gefährdung der Mietsache durch behinderte Personen auf Mieterseite, § 543 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 2 BGB Aus behinderungsrechtlicher Sicht ist vornehmlich ein Verstoß gegen die dem Mieter obliegende Sorgfaltspflicht bei Verletzung seiner Obhutspflicht – also die Pflicht, die Mietsache pfleglich zu behandeln und Schäden von ihr abzuwenden – relevant.638 Hierdurch muß die Mietwohnung erheblich gefährdet und zugleich die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße gefährdet werden. Insofern kommen vor allem diejenigen Fälle in Betracht, in denen Mieter bzw. Familien- oder Haushaltsangehörige, aber auch Untermieter (vgl. § 540 Abs. 2 BGB) aufgrund ihrer geistigen oder psychischen Behinderung die Wohnungs- und / oder Gebäudesubstanz z. B. durch Wasserschäden, Brandlegung oder Vermüllung gefährden bzw. bereits geschädigt haben. In diesen Konstellationen ist aufgrund der damit einhergehenden hohen finanziellen Schäden meist auch von einer „erheblichen“ Gefährdung und Vertragsverletzung auszugehen. Eine fristlose Kündigung i. S. v. § 543 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 2 BGB ist dagegen regelmäßig unwirksam, wenn der Mieter ohne die Zustimmung des Vermieters behindertengerechte bauliche Maßnahmen i. S. v. § 554a BGB durchführt; eine Ausnahme hiervon ist nur zu machen, wenn durch die Einbauten beträchtliche Auswirkungen auf die Wohnsubstanz, Statik etc. drohen.639 Unerheblich ist ferner die Sorgfaltspflichtverletzung, wenn der Mieter aus krankhaftem Sammelzwang z. B. Sperrmüll oder sonstigen Unrat in der Wohnung ablagert, ohne daß eine tatsächliche Gefährdung für die Mietsache entsteht.640 Ein schuldhaftes Verhalten der (behinderten) Person verlangt das Gesetz im Gegensatz zur Regelung des § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB nicht. Allerdings muß bei nicht schuldfähigen Personen aufgrund der Pflicht zur besonderen Rücksichtnahme gegenüber behinderten Menschen sowie der ultima-ratio-Funktion der fristlosen Kündigung – über das Abmahnerfordernis des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB hinaus – primär versucht werden, Abhilfemaßnahmen zu finden und zu treffen. Wenn die Obhutspflichtverletzungen z. B. durch eine stationäre oder ambulante Therapie, durch Medikamente oder durch die Bestellung eines Betreuers abgestellt bzw. unter Kontrolle gebracht werden können, wären diese Maßnahmen als milderes Mittel gegenüber der fristlosen Kündigung vorrangig. Sind solche Maßnahmen nicht erfolgversprechend, ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob nicht eine 638 Dagegen ist die andere Fallgruppe der Sorgfaltspflichtverletzung, der Verstoß gegen die Anzeigepflicht des Mieters i. S. v. § 536c Abs. 1 BGB, nicht typischerweise mit dem Vorliegen einer Behinderung zu verbinden. 639 Vgl. Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 543 BGB Rn. 43; Kinne / Schach, § 543 BGB Rn. 47. 640 Siehe z. B. LG Berlin GE 1981, 33; AG Friedberg WuM 1991, 686; Kinne / Schach, § 543 BGB Rn. 47. In Betracht kommt in diesem Fall aber eine ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB.

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ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB als für den Vermieter noch zumutbar vorzuziehen ist. Nur wenn mit hoher Wahrscheinlichkeit weitere erhebliche und zeitnahe Schädigungen aufgrund der Behinderung zu befürchten sind, kann der Vermieter das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 2 BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Auch bei der Vermieterkündigung gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 2 BGB gilt außerdem das grundsätzliche Abmahnerfordernis des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB sowie die Ausnahmen des § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB.641 Vor allem bei besonders schwerwiegenden Vertragsverletzungen des behinderten Mieters (z. B. zwanghafte Pyromanie) wird gem. § 543 Abs. 3 Satz 2 Ziff. 2 BGB das Abmahnerfordernis entfallen. Ist ein Betreuer für den behinderten Mieter vorhanden, muß gem. § 131 Abs. 1 BGB die Abmahnung an den Betreuer gerichtet sein und ihm zugehen. Schließlich hat die fristlose Kündigung der Abmahnung, wie sich dem Rechtsgedanken des § 314 Abs. 3 BGB entnehmen läßt, in engem zeitlichen Zusammenhang zu folgen. Hinsichtlich der zweiten von § 543 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 2 BGB erfaßten Fallgruppe (unbefugte Überlassung der Wohnung an Dritte) ist festzuhalten, daß eine fristlose Kündigung dann ausgeschlossen ist, wenn der behinderte Mieter einen Anspruch auf die Gebrauchsüberlassung hat, die notwendige Zustimmung des Vermieters gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB jedoch nicht eingeholt hat: In dieser Konstellation ist eine „erhebliche Rechtsverletzung“ i. S. d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 2 BGB abzulehnen.642

cc) Kündigung durch behinderten Mieter wegen Gesundheitsgefährdung, § 569 Abs. 1 BGB Als wichtigen Grund i. S. v. § 543 Abs. 1 BGB nennt § 569 Abs. 1 BGB die erhebliche Gefährdung der Gesundheit des Mieters durch die Beschaffenheit des gemieteten Wohnraums. Wie sich aus § 569 Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt, wird dieser Kündigungsgrund nicht dadurch ausgeschlossen, daß der Mieter die gesundheitsgefährdenden Umstände bei Vertragsschluß kannte bzw. sich entsprechende Gewährleistungsrechte nicht vorbehalten hat. Auch in diesem Fall kann er das Mietverhältnis wegen der Gesundheitsgefährdung außerordentlich fristlos kündigen. 641 Vgl. hierzu z. B. Börstinghaus, NZM 2004, 54; Palandt / Weidenkaff, § 543 BGB Rn. 46 f.; Schmidt-Futterer / Blank, § 543 BGB Rn. 61 ff. 642 Vgl. BGH NJW 1985, 2527; Kinne / Schach, § 543 BGB Rn. 52, § 573 BGB Rn. 13; Sonnenschein, NUW 1998, 2187 (dem Vermieter ist die Fortsetzung bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zumutbar bzw. der fristlosen Kündigung steht der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung gem. § 242 BGB gegenüber); Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 543 BGB Rn. 44. Letzterer vertritt die Meinung, daß in der vorliegenden Konstellation mangels relevanter Interessenbeeinträchtigung des Vermieters sogar die ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB unwirksam ist.

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Zweck dieser Vorschrift ist nämlich u. a. der Schutz der Gesundheit der Bevölkerung643, dem im Zweifel Vorrang vor den Bestandsinteressen des Vermieters zu gewähren ist. Daher sieht das Gesetz – im Gegensatz zum häufig daneben bestehenden Kündigungsgrund gem. § 543 Abs. 2 Satz 2 Ziff. 1, Abs. 3 Satz 1 BGB – als Wirksamkeitsvoraussetzung auch nicht ein vorheriges Abhilfeverlangen vor.644 Ein Verschulden des Vermieters ist ebenfalls nicht notwendig. § 569 Abs. 4 BGB bestimmt explizit die Notwendigkeit, den Kündigungsgrund der Gesundheitsgefährdung im Kündigungsschreiben aufzuführen und die tatsächlichen Umstände hierfür zu benennen. Problematisch ist in diesem Zusammenhang, ob der Mieter auch dann gem. § 569 Abs. 1 BGB fristlos kündigen kann, wenn die Gesundheitsgefährdung auf subjektiven Umständen, also auf seiner persönlichen gesundheitlichen Konstitution, beruht. Diese Frage wird gerade bei behinderten Menschen, die z. B. an speziellen Allergien645 oder Lärm- / Lichtempfindlichkeit leiden, relevant. Im Rahmen der Gewährleistung ist gem. §§ 536 ff. BGB bei Gesundheitsrisiken aufgrund subjektiver Umstände ein Mangel abzulehnen, weil dessen Vorliegen nach objektiven Kriterien zu beurteilen ist. Die h. M. in Literatur und Rechtsprechung zieht diese Grundsätze auch für § 569 Abs. 1 BGB heran und verneint hier ein Kündigungsrecht:646 Letzteres bestünde nur, falls der Zustand der Wohnung bzw. deren Umgebung für eine durchschnittlich gesunde Person entsprechend ihres Alters objektiv gesundheitsgefährdend bzw. die allgemeine Wohnhygiene beeinträchtigt sei. § 569 Abs. 1 BGB ist jedoch richtigerweise auch dann anwendbar, wenn die Gesundheitsgefährdung auf subjektive Umstände wie eine Behinderung zurückzuführen ist. Dies ergibt sich vor allem aus dem Schutzzweck der Norm, der unabängig von der Frage greift, aus welchem Grund eine Gesundheitsgefährung eingetreten ist, sowie aus dem Recht auf körperliche Unversehrtheit und aus dem Benachteiligungsverbot behinderter Menschen. Auch die Vorschrift selbst weist in Richtung dieser Lösung, nachdem der Gesetzgeber eine entsprechende Einschränkung im Zuge der Mietrechtsreform gerade nicht aufgenommen und in Vgl. hierzu Harsch, WuM 1989, 162. Allerdings muß nach h.M. dennoch eine Fristsetzung mit Aufforderung zur Mängelbeseitigung erfolgen, wenn der Umstand, von dem die Gesundheitsgefahr ausgeht (z. B. Schimmelpilz), ohne weiteres leicht behhebbar ist, vgl. z. B. OLG Koblenz NJW-RR 1992, 1228; OLG Düsseldorf WuM 2002, 267; Bub / Treier / Grapentin, IV Rn. 156; MünchKomm / Voelskow, § 544 BGB Rn. 4; Schmidt-Futterer / Blank, § 569 BGB Rn. 6; Staudinger / Emmerich, § 569 BGB Rn. 8; Vogel, Rn. 1237. 645 Z. B. eine Hyperempfindlichkeit des olfaktorisch-limbischen Systems (MCS = Multiple Chemical Sensivity), vgl. hierzu Horst, DWW 2001, 58. 646 Vgl. z. B. AG München WuM 1986, 247; LG Lübeck, ZMR 1998, 434 (die spezifische Anfälligkeit bestimmter Bevölkerungsgruppen, z. B. Säuglinge, Kinder, Alte, sei ausreichend); LG Berlin ZMR 1999, 27; Blank / Börstinghaus, Miete, § 544 BGB Rn. 3, 5; Bub / Treier / Grapentin, IV Rn. 155; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 569 BGB Rn. 7; Kinne / Schach, § 569 BGB Rn. 3 f.; Palandt / Weidenkaff, § 569 BGB Rn. 10; Schmidt-Futterer / Blank, § 569 BGB Rn. 9, 11. 643 644

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§ 569 Abs. 1 Satz 2 BGB einen Umstand, der letztlich in die Sphäre des Mieters fällt, für unerheblich erklärt hat. Von der gerade besprochenen Problematik ist im übrigen die Frage zu unterscheiden, ob der Mieter auch dann kündigen kann, wenn er den gesundheitsgefährdenden Zustand der Wohnung selbst herbeigeführt und zu vertreten hat. Dies ist mit der h. M. zurecht prinzipiell abzulehnen, weil dem Mieter aus einem vertragswidrigen Verhalten keine Vorteile erwachsen dürfen.647 Allerdings gilt dies nicht für schuldunfähige Personen, die den gesundheitsgefährdenden Zustand aus Gründen, die in ihrer Behinderung liegen (z. B. zwanghafte Vermüllung der Wohnung mit Gegenständen, die Giftstoffe enthalten), verursacht haben: Hier fehlt gerade die persönliche Vorwerfbarkeit, so daß der Vermieter die fristlose Kündigung eines evtl. vorhandenen Betreuers der psychisch behinderten und zugleich geschäftsunfähigen Person ausnahmsweise hinzunehmen hat. Tatbestandsvoraussetzung des § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB ist eine vom Betroffenen z. B. durch ärztliches Attest zu beweisende „erhebliche“ Gesundheitsgefährdung mit zu erwartendem oder bereits eingetretenem konkreten Krankheitsbild, so daß eine nachhaltige Beeinträchtigung des Wohlbefindens erforderlich ist, ohne daß die Gefahr sofort beseitigt werden könnte.648 Genügend ist demnach z. B., daß der Mieter (bzw. der Familien- oder Haushaltsangehörige) aufgrund seiner starken Stauballergie juckende Hautausschläge bekommt oder in bestimmten Räumen zwanghaft und wiederholt niesen muß.

dd) Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens durch behinderte Personen auf Mieterseite, § 569 Abs. 2 BGB Gegenüber § 543 Abs. 1 BGB enthält die Vorschrift des § 569 Abs. 2 BGB einen selbständigen Kündigungstatbestand, weil in beiden Normen als Kündigungsvoraussetzung dieselbe Interessenabwägung angeordnet wird: Gem. § 569 Abs. 2 BGB liegt danach ein wichtiger Kündigungsgrund vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so daß dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen 647 Vgl. LG Mannheim ZMR 1978, 341; LG Oldenburg ZMR 2000, 100; Bub / Treier / Grapentin, IV Rn. 156; Lammel, Wohnraummietrecht, § 569 BGB Rn. 7; MünchKomm / Voelskow, § 544 BGB Rn. 3; Palandt / Weidenkaff, § 569 BGB Rn. 8; Schmidt-Futterer / Blank, § 569 BGB Rn. 12. A.A. z. B. Harsch, WuM 1989, 163; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 569 BGB Rn. 3; Emmerich / Sonnenschein / Emmerich, § 569 BGB Rn. 10 mit Verweis auf das Recht auf körperliche Unversehrtheit sowie der Möglichkeit für den Vermieter, in diesem Fall Schadensersatz vom Mieter zu verlangen. Eine vermittelnde Ansicht nimmt Sternel, IV Rn. 476, ein, demzufolge das Kündigungsrecht zumindest bei vorsätzlichem oder grob fahrlässigem Handeln des Mieters ausscheide. 648 Vgl. z. B. Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 569 BGB Rn. 8; Kinne / Schach, § 569 BGB Rn. 4; Schmidt-Futterer / Blank, § 569 BGB Rn. 10.

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die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. (1) Behinderungsspezifische Anwendungsfälle Aus dem Zusammenleben der Parteien einer Hausgemeinschaft folgt unvermeidlich die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme. Jede Mietpartei muß sich bei der Nutzung der Mieträume so verhalten, daß die anderen Mieter nicht mehr beeinträchtigt werden, als dies nach den konkreten Umständen unvermeidlich ist. Der nähere Pflichtenumfang kann sich nach der Hausordnung und / oder der Verkehrssitte bestimmen. Werden andere Hausbewohner durch das Verhalten des Mieters oder auch des Vermieters beeinträchtigt, liegt eine Störung des Hausfriedens als „gedeihliches Zusammenleben der Bewohner eines Hauses“ vor.649 Hier interessierende Beispiele ergeben sich vornehmlich aus dem Umstand, daß geistig oder psychisch behinderte Personen auf Seiten des Mieters behinderungsbedingt Handlungen vornehmen, die mehr oder weniger stark die Sphäre der Nachbarn berühren: So können z. B. Personen mit Psychosen andere Hausbewohner (zwanghaft) beleidigen, bedrohen, tätlich angreifen oder ständig bei Behörden wegen vermeintlicher Ordnungswidrigkeiten oder Straftaten anzeigen. Einige der gerade beschriebenen Beeinträchtigungen können auch mit der Alkohol- oder Drogensucht des Hausbewohners zusammenhängen. Weiterhin können Nachbarn z. B. durch Lärmimmissionen behinderter Menschen in ihrer (Nacht-)Ruhe gestört oder durch penetrante Geruchsimmissionen aufgrund Unratansammlungen in der Wohnung eines sammelwütigen bzw. altersbedingt überforderten Mieters belästigt werden.650 Denkbar sind auch Beeinträchtigungen durch Haustiere, die ein Mieter aus gesundheitlich-psychischen Gründen hält. (2) Nachhaltigkeit der Störung Liegt eine solche Störung des Hausfriedens vor, ist aber noch nicht gesagt, daß sie stets auch zur fristlosen Kündigung berechtigt. Zunächst muß die Störung „nachhaltig“ sein, mithin dauerhaft oder jedenfalls häufig vorkommen.651 Sollte also die Beeinträchtigung nur einmalig oder zumindest vereinzelt eingetreten sein, weil im Anschluß Gegenmaßnahmen (z. B. Medikamentation) getroffen wurden, wäre bereits eine Nachhaltigkeit und damit ein fristloser Kündigungsgrund zu ver649 Vgl. Blank / Börstinghaus, Miete, § 554a BGB Rn. 3; Börstinghaus, NZM 2004, 55; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 569 BGB Rn. 18; Horst, Nachbarrecht, Rn. 1716, 1719; Schmidt-Futterer / Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 291 f.; Schmidt-Futterer / Blank, § 569 BGB Rn. 17 ff. ; Vogel, Rn. 1240. 650 Vgl. hierzu z. B. die von den LG Hamburg WuM 1988, 18; AG Münster WuM 1988, 19 und AG Saarbrücken DWW 1994, 186 entschiedenen Fälle. 651 Vgl. Blank / Börstinghaus, Miete, § 554a BGB Rn. 5; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 569 BGB Rn. 17; Schmidt-Futterer / Blank, § 569 BGB Rn. 20; Vogel, Rn. 1241.

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neinen. Meist werden jedoch in den genannten Beispielen nachhaltige Störungen gegeben sein, da sie in den jeweiligen Behinderungen begründet liegen und letztere schon qua definitionem dauerhaft sind. (3) Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung Zentrales Kriterium für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung gem. § 569 Abs. 2 BGB ist die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für die andere Partei, in den geschilderten behinderungstypischen Situationen demnach für den Vermieter. Ob eine solche Unzumutbarkeit zu bejahen ist, richtet sich nach dem Ergebnis einer beiderseitigen Interessenabwägung, wobei alle Umstände des Einzelfalls zu betrachten sind, auf einen „verständigen Durchschnittsmenschen“ abzustellen ist und insgesamt strenge Anforderungen zu stellen sind.652 Dem Verschulden der störenden Vertragspartei kommt dabei erhebliche Bedeutung zu („insbesondere“). Allgemeingültige Aussagen hinsichtlich der vorzunehmenden Abwägung lassen sich angesichts der zahlreichen Facetten der denkbaren Konstellationen naturgemäß nur schwer treffen. Zu berücksichtigen sind in jedem Fall grundrechtliche Wertungen, also neben den allgemeinen für die Mietvertragsparteien streitenden Grundrechte vor allem das Benachteiligungsverbot behinderter Menschen gem. Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG. Im Rahmen der Problematik der Tierhaltung aus gesundheitlich-psychischen Gründen sowie der Lärmimmissionen durch behinderte Personen wurde bereits exemplarisch dargestellt, daß gegenüber behinderten Personen ein erhöhtes Maß an Rücksichtnahme und Verständnis zu fordern ist. Deshalb sind etwa verstärktes Gebell eines zur psychischen Unterstützung des Mieters notwendigen Hundes oder ungewohnte Geräusche eines behinderten Kindes grundsätzlich hinzunehmen, ohne daß der Vermieter zur fristlosen Kündigung wegen Störung des Hausfriedens berechtigt wäre. Ebenso muß z. B. gegenüber schuldlos handelnden Mietern, die aufgrund ihrer psychischen Behinderung Nachbarn beschimpfen, größere Nachsicht geübt werden. Das OLG Karlsruhe653 führt in dieser Hinsicht aus, daß Mitglieder einer Hausgemeinschaft Belästigungen durch altersbedingt geistig verwirrte Mitbewohner als sozialadäquat hinnehmen müssen, wenn sich die Belästigungen bei zutreffender, an den Wertentscheidungen des Grundgesetzes orientierter Betrachtung lediglich als „harmlose Störungen“ darstellen. Das AG Freiburg654 hat insofern zu Recht eine fristlose Kündigung gegenüber einem schuldunfähigen Mieter für unwirksam erachtet, der an zwei Tagen ständig laut im Treppenhaus herumschrie.655 Vgl. Schmidt-Futterer / Blank, § 569 BGB Rn. 21. OLG Karlsruhe MDR 2000, 578. 654 AG Freiburg WuM 1993, 125. 655 Der Mieter, der einen ausgesprochenen „Sauberkeitstick“ hatte, schrie im vom AG Freiburg entschiedenen Fall: „Dieser Saustall, wer macht denn hier so einen Saustall?“. 652 653

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Die erforderliche Nachsicht gilt allerdings nicht unbegrenzt: Wiederholen sich die Beleidigungen häufig und verletzen sie das Persönlichkeitsrecht des Betroffenen massiv656, ist die Schwelle des zu Akzeptierenden überschritten. Gleiches gilt regelmäßig für Bedrohungen, deren Wahrmachung nicht von vornherein ausgeschlossen ist (z. B. „Verzaubern“ o. ä.) bzw. die im Zweifel ernstzunehmen sind657, für wiederholte nächtliche Ruhestörungen sowie stets für Tätlichkeiten gegenüber Dritten bzw. Beschädigungen von fremden Sachen. Hier sind gravierende Gesundheits- und Eigentumsschäden für Nachbarn bzw. Vermieter zu befürchten oder gar bereits eingetreten, die für die Betroffenen stets unzumutbar sind. An diesem Ergebnis ändert auch die evtl. fehlende Zurechnungsfähigkeit des Störers nichts: Während einerseits dessen Verschulden als Kündigungsvoraussetzung von § 569 Abs. 2 BGB nicht zwingend gefordert wird, tritt andererseits der den Mieter entlastende Umstand des fehlenden Verschuldens gegenüber dem schweren Eingriff in die Rechtssphäre des Betroffenen zurück. So hat das LG Köln658 in einer älteren Entscheidung die fristlose Kündigung gegenüber einem schuldunfähigen Mieter für wirksam erklärt, der eine Mitmieterin ständig mit groben Schimpfwörtern belegt und ihr „schamlose Anträge“ gemacht hat. Zu dem gleichen Resultat ist das LG Berlin659 bei einer an einer paranoid-halluzinatorischen Psychose leidenden schuldlosen Mieterin gekommen, die Mitmieter wiederholt dadurch störte, daß sie mit der haltlosen Behauptung u. a. von Lärmbelästigung oder sexuellen Mißbrauchs von Kindern nächtliche Polizeieinsätze mit Beschädigungen von Wohnungs- und Zimmertür herbeiführte. Das AG Köln660 hat schließlich die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung z. B. bei einem an einer Psychose aus dem schizophrenen Formenkreis leidenden schuldunfähigen Mieter bejaht, der andere Hausbewohner mit einem Messer bedrohte und, nachdem er sich zwischenzeitlich stationär in einer psychatrischen Klinik aufhielt, die elektrischen Sicherungen verschiedener Wohnungen abschaltete, den Stromzähler seiner eigenen Wohnung aus der Wandverankerung riß sowie seine Wohnung derart verwüstete, daß diese grobe Schäden an Decken, Wänden, Türen, Fenstern, sanitären und elektrischen Installationen und Fußböden davontrug. Kann der behinderte Mieter in einem der gerade genannten Beispiele sein Verhalten ausnahmsweise ausreichend steuern und handelt er schuldhaft (er trifft z. B. fahrlässig keine zumutbaren Maßnahmen, um etwaige von seinem Haustier ausVgl. die Beispiele bei Schmidt-Futterer / Blank, § 543 BGB Rn. 174. Vgl. die – offensichtlich für nichtbehinderte Störer geltenden – Beispiele für nicht ernstzunehmende Bedrohungen bei Kinne / Schach, § 569 BGB Rn. 12 sowie z. B. LG Berlin GE 2000, 541 (Drohung des Mieters, das Haus in die Luft sprengen; ablehnend Schmidt-Futterer / Blank, § 543 BGB Rn. 198 und dort Fn. 552). 658 LG Köln MDR 1974, 232. 659 LG Berlin NZM 2002, 733 (Vorinstanz AG Wedding GE 2001, 143); zu berücksichtigen war hier auch, daß die behinderte Mieterin bewußt keine Medikamente einnahm, die ihre Erkrankung beeinflussen. 660 AG Köln WuM 1991, 549 f. 656 657

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gehende Gefahren zu verhindern, oder nimmt bewußt keine Medikamente ein), verringert sich das Maß der Rücksichtnahmepflicht Dritter ihm gegenüber. Das AG Bad Segeberg661 sah z. B. die fristlose Kündigung gegenüber einem an Multipler Sklerose leidenden und auf den Rollstuhl angewiesenen Mieter trotz seiner schweren Erkrankung und seiner dadurch bedingten erschwerten Lebensumstände als zulässig an, nachdem er und seine ihn pflegende Frau andere Hausbewohner schwerwiegend beleidigte, körperlich angriff und mit einer Gaspistole bedrohte. In einem vom AG Potsdam662 entschiedenen Fall wurde die fristlose Kündigung gegenüber einem betreuten, aber zurechnungsfähigen Mieter bestätigt, aus dessen Wohnung täglich zu verschiedenen Tag- und Nachtzeiten länger anhaltendes Hundegebell zu vernehmen war sowie starker Gestank ausging. Befinden sich außerdem auf der Seite der beeinträchtigten Hausbewohner gleichfalls behinderte Personen, die unter den Folgen der Hausfriedensstörung besonders zu leiden haben, sind deren Belange konsequenterweise ebenso verstärkt zu berücksichtigen.663 Zu beachten ist ferner, daß sich der betreute Mieter das Verschulden seines Betreuers als gesetzlichen Vertreters gem. § 278 Satz 1 BGB zurechnen lassen muß.664 Hat also der Betreuer Kenntnis von den störenden Handlungen durch die behinderte Person, muß er sich um mögliche und geeignete Gegenmaßnahmen (z. B. regelmäßige Medikamentation, Therapie, Schlafmittel, Schallschutzfenster etc.) kümmern. Unterläßt er dies schuldhaft, ist dieses Verschulden im Rahmen der Interessenabwägung zulasten des Mieters zu berücksichtigen. Freilich sind an das Verschulden wegen der nur beschränkten Einwirkungsmöglichkeiten eines Betreuers hohe Anforderungen zu stellen. Darüber hinaus haben Eltern gem. § 278 Satz 1 BGB für das Verschulden ihrer behinderten Kinder sowie Hauptmieter gem. § 540 Abs. 2 BGB für das Verschulden ihrer behinderten Untermieter einzustehen. Sind die behinderten Personen schuldunfähig, kommt unter Umständen ein eigenes (Überwachungs- oder Organisations-)Verschulden des Mieters in Betracht. Aber auch, wenn dem Mieter kein eigenes oder fremdes, zurechenbares Verschulden vorzuwerfen ist, kann wegen der besonders gravierenden Pflichtverletzung bzw. deren gravierenden Folgen die Interessenabwägung i. S. d. § 569 Abs. 2 BGB zu seinen Lasten ausgehen. Steht fest, daß die Interessenabwägung prinzipiell für den kündigungswilligen Vermieter spricht, muß in einem weiteren Schritt noch nach evtl. vorhandenen milderen Mitteln im Vergleich zur fristlosen Kündigung gesucht werden. Hierzu zählt neben der bereits mehrfach angesprochenen Anregung einer Betreuerbestellung und der ärztlichen Behandlung / Medikamentation auch die Durchführung AG Bad Segeberg WuM 2000, 601 ff. AG Potsdam NZM 2002, 735. 663 Vgl. Schmidt-Futterer / Blank, § 569 BGB Rn. 21. 664 Vgl. zur umstrittenen Frage der Zurechnung über § 278 BGB die Parallelproblematik bei der ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB. 661 662

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geeigneter baulicher Maßnahmen, um Abhilfe zu schaffen. Das AG Lörrach665 hat z. B. die fristlose Kündigung eines schwer herzkranken und schonungsbedürftigen Vermieters, der sich durch die nächtlichen Hustenanfälle seiner im gleichen Haus wohnenden asthmakranken Mieterin in seiner Nachtruhe unzumutbar gestört fühlte, für unwirksam erklärt, weil er die eigene Wohnung relativ leicht isolieren hätte können, um die Schallimmissionen auf das erträgliche Maß zu reduzieren. Ein milderes Mittel ist auch gem. § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB oder aber gem. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB die ordentliche Kündigung, sofern z. B. der Auszug des Störers sowieso demnächst bevorsteht und / oder wenigstens in der verbleibenden Zeit bis zum Fristende keine unzumutbaren Störungen zu erwarten sind. Inzwischen kann dann der Mieter bzw. ggf. dessen Betreuer einen neuen und aus Sicht der Behinderung geeigneten Wohnraum suchen. Grundsätzlich gilt, daß Störungen des Hausfriedens, die eine fristlose Kündigung zulassen, stets die ordentliche Kündigung des Vermieters begründen.666 Hält die unzumutbare Störung dagegen fortlaufend an bzw. sind weitere unzumutbare Störungen fortlaufend zu erwarten, ohne daß die Beeinträchtigung anderweitig auf ein zumutbares Maß abgestellt werden kann, ist als ultima ratio das Mietverhältnis gem. § 569 Abs. 2 BGB fristlos zu kündigen. Wartet allerdings der Vermieter nach Kenntnis von der Störung längere Zeit, bevor er Maßnahmen ergreift, ist dies ein Indiz gegen die Unzumutbarkeit bzw. ist die fristlose Kündigung bereits nach § 314 Abs. 3 BGB ausgeschlossen.667

b) Die Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB Greifen keine der gerade behandelten Kündigungstatbestände, läßt sich eine fristlose Kündigung unter Umständen noch unter § 543 Abs. 1 BGB subsumieren. Relevanz aus der Sicht behinderter Menschen gewinnt diese Norm z. B. für diejenigen Konstel lationen, in denen Personen auf Mieterseite Vertragsverletzungen begehen, die nicht bereits von § 543 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 2 BGB oder § 569 Abs. 2 BGB erfaßt werden. Hierzu zählen z. B. Beleidigungen, Bedrohungen oder Tätlichkeiten gegenüber dem nicht im Haus wohnenden Vermieter, die vertragswidrige Wohnungsnutzung zu beruflichen Zwecken, die unerlaubte Nutzung von Gemeinschaftsflächen durch die behinderte Person, die unerlaubte Installation von Parabolantennen oder aber der unerlaubte Einbau von behindertengerechten Einrichtungen, jeweils ohne Zustimmung des Vermieters und ohne daß gleichzeitig eine Gefährdung für die Wohnung einhergeht. Weiterhin ist der AnAG Lörrach WuM 1989, 628. Vgl. z. B. LG Dresden WuM 1994, 377. 667 Vgl. AG Dortmund WuM 1978, 85 (Zuwarten von sechs Monaten); LG Koblenz WuM 1976, 98 (ein Jahr); BGH NJW-RR 1988, 77 und OLG Düsseldorf DWW 1997, 435 (zwei Jahre); Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 569 BGB Rn. 16; Schmidt-Futterer / Blank, § 569 BGB Rn. 28; Sternel, IV Rn. 507. 665 666

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wendungsbereich von § 543 Abs. 1 BGB eröffnet, wenn ein behinderter Mietkandidat entgegen einer bestehenden Warn- oder Offenbarungspflicht seine Eigenschaft als behinderte Person bei Vertragsschluß verheimlicht hat bzw. eine der beiden Mietvertragsparteien ihrer Optimierungspflicht nicht nachgekommen ist und das Mietverhältnis bereits in Vollzug gesetzt wurde. Eine ggf. zur fristlosen Kündigung durch den behinderten Mieter berechtigende Vertragspflichtverletzung des Vermieters ist ferner gegeben, sofern er z. B. seine – im Hinblick auf die Behinderung seines Mieters unter Umständen erweiterte – Verkehrssicherungspflicht nicht erfüllt; in diesem Fall käme evtl. auch eine fristlose Kündigung gem. § 569 Abs. 1 BGB in Betracht. Schließlich kann ausnahmsweise ein Fall des § 543 Abs. 1 BGB auch vorliegen, wenn ein Mieter aufgrund seiner Behinderung die Wohnung nicht mehr nutzen kann und ihm eine erfolgreiche Nach- oder Untermietersuche aus zeitlichen und / oder wirtschaftlichen Gründen praktisch unmöglich ist.668 Voraussetzung für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach der Generalklausel ist gem. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für die kündigungswillige Vertragspartei. Nachdem der Wortlaut der Vorschrift mit demjenigen in § 569 Abs. 2 BGB identisch ist, kann zunächst hinsichtlich der Grundsätze der vorzunehmenden Interessenabwägung, des Verschuldensmerkmals sowie des Vorrangs des milderen Mittels auf die dortigen behinderungsspezifischen Ausführungen Bezug genommen werden. Ebenso kann auf die bereits gemachten Ausführungen zum Abmahn- / Fristsetzungserfordernis gem. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB bzw. zu den Ausnahmen hiervon gem. Satz 2 verwiesen werden. Für die hier in Betracht kommenden Anwendungsfälle ist zu bemerken, daß eine fristlose Kündigung wegen Vertragsverletzungen des behinderten Mieters auch nach erfolgter Abmahnung / Fristsetzung regelmäßig unwirksam ist, weil der Vermieter zur Wahrung seiner Rechtsposition als milderes Mittel vorrangig seinen Unterlassungs- bzw. Wiederherstellungsanspruch geltend machen kann und zumindest das Abwarten der ordentlichen Kündigungsfrist zumutbar erscheint. Etwas anderes würde nur gelten, wenn der Mieter trotz eines rechtskräftigen Unterlassungsurteils mit dem vertragswidrigen Wohnungsgebrauch fortfährt.669 Dagegen berechtigt die Verletzung einer vorvertraglichen Informationspflicht den Vertragspartner stets zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund, weil diese insofern die Fortsetzung des Anfechtungsrechts aus §§ 119 Abs. 2, 123 Abs. 1 BGB darstellt und die Ausübung dieses Rechts ebenfalls sofortige Wirkung hat. Eine Abmahnung i. S. v. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB wäre in diesem Zusammenhang offensichtlich sinnlos bzw. gem. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB entbehrlich. Will indessen ein behinderter Vermieter möglichst schnell seine momentan vermietete und ggf. behindertengerecht ausgestattete oder sonst geeignete Wohnung Siehe hierzu näher unten § 8 V. 2. Vgl. BVerfG NJW 1996, 1736 (Mieter bringt eine im Wege der Vollstreckung eines rechtskräftigen Urteils entfernte Parabolantenne eigenmächtig wieder an). 668 669

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selbst beziehen, bietet ihm das Gesetz das Mittel der Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB; weil dessen Voraussetzungen nicht unterlaufen werden dürfen, scheidet hier eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund aus.670 Aber auch, wenn eine ordentliche Kündigung wie im Falle von Mietverträgen auf bestimmte Zeit nicht möglich ist, ist eine fristlose Kündigung aus Eigenbedarfsgründen abzulehnen: Der Mieter darf durch den Abschluß des Zeitmietvertrags darauf vertrauen, für die Dauer des Vertrags nicht umziehen zu müssen, während der Vermieter etwaige zukünftige Bedarfssituationen bereits bei Vertragsabschluß berücksichtigen kann; nötigenfalls muß er eine kürzere Mietdauer wählen oder aber ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abschließen. Im Ergebnis spricht also die Interessenabwägung i. S. v. § 543 Abs. 1 BGB in der vorgenannten Konstellation stets für den Mieter.671

3. Die außerordentliche Kündigung von Werkwohnungen Im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung (vgl. §§ 576 – 576b BGB) hat die außerordentliche Kündigung von Werkwohnungen keine ausdrückliche gesetzliche Regelung erfahren. a) Werkmietwohnung Weil bei Werkmietwohnungen ein eigenständiger Mietvertrag abgeschlossen wird, finden für dessen außerordentliche Kündigung dieselben Regelungen wie für gewöhnliche Mietwohnungen Anwendung, also insbesondere die §§ 543, 569 BGB für die fristlose außerordentliche Kündigung. Hier sind hinsichtlich der Kündigungsgründe keine Besonderheiten aus der Sicht des (behinderten) Vermieters festzustellen. Seine Situation unterscheidet sich insofern grundsätzlich nicht von derjenigen eines nichtbehinderten Vermieters. Denkbar ist also z. B. der Verzug des Mieters mit der Mietzahlung oder die Störung des Hausfriedens durch den Mieter. Gerade letzterer Kündigungsgrund wird in der praxisrelevanten Konstellation des Einliegerwohnraums aufgrund des Zusammenlebens auf engerem Raum häufiger einschlägig sein, wenn etwa der Mieter außerhalb seiner Arbeitszeiten in seinem Zimmer für den Vermieter bzw. andere Hausbewohner unzumutbar Lärm erzeugt oder die aufgestellten Regeln des Zusammenlebens innerhalb der gemeinsamen Wohnung (z. B. Putzen des eigenen Wohnraums und / oder der Gemeinschaftsflächen) auch nach Abmahnung nicht einhält. Umgekehrt besteht auch für den Mieter eine fristlose Kündigungsmöglichkeit, wenn z. B. sein Vermieter den 670 Vgl. OLG Koblenz WuM 1997, 482; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 543 BGB Rn. 17; Sternel, IV Rn. 502. 671 Siehe auch den vom LG Arnsberg in WuM 1989, 380 f. entschiedenen Fall, in dem der Vermieter für seinen aufgrund einer Unterschenkelamputation gehbehinderten 68-jährigen Vater eine Mietwohnung beanspruchte, über die ein auf zehn Jahre befristetes Mietverhältnis abgeschlossen wurde.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

Wohnraum nicht vertragsgemäß bereitstellt oder instandhält, wenn vom Wohnraum Gesundheitsgefahren für den Mieter ausgehen oder auch der Vermieter außerhalb der Dienstzeit den „internen“ Hausfrieden, z. B. durch Verletzung der Privatsphäre des Mieters (etwa unangemeldetes Betreten der Mieträume oder Verletzung der aufgestellten Regeln des Zusammenlebens), unzumutbar stört. Wird das Mietverhältnis von einer der beiden Vertragsparteien wirksam fristlos gekündigt, tritt allerdings aufgrund der rechtlichen Selbständigkeit der beiden Verträge – sofern nicht eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung im Arbeitsvertrag vorliegt – nicht automatisch auch die Beendigung des Arbeitsverhältnisses ein. Häufig wird jedoch parallel die fristlose Kündigung des Arbeitsvertrags (explizit oder zumindest konkludent) ausgesprochen werden. Als Rechtsgrundlage für die arbeitsvertragliche Kündigung ist dabei mangels arbeitsvertraglicher Pflichtenverletzung nicht § 626 BGB, sondern wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage § 313 Abs. 1, 3 BGB heranzuziehen. Es kann aber durchaus auch sein, daß die kündigende Vertragspartei trotz Beendigung des Mietverhältnisses dennoch willens ist, das Arbeitsverhältnis aufrechtzuerhalten, und dies auch ausdrücklich erklärt. In der Mehrzahl der Fälle wird aber aufgrund der engen Verknüpfung von Arbeits- und Mietvertrag sowie des im Zweifel zerstörten Vertrauensverhältnisses nicht nur der Kündigende, sondern auch der Kündigungsempfänger kein Interesse mehr am Fortbestand nur des Arbeitsverhältnisses haben, so daß er seinerseits dieses kündigen wird. Weil er jedoch selbst den Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses gesetzt hat bzw. weil der Kündigungsgrund in seinen Risikobereich fällt, kann eine fristlose Beendigung des Arbeitsverhältnisses nicht auf § 626 BGB und auch nicht auf § 313 BGB wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage gestützt werden. Es kommt deshalb für beide Parteien jeweils nur eine ordentliche Kündigung mit den arbeitsvertraglich vereinbarten Fristen bzw. den Fristen des § 622 BGB in Betracht. Analog zu dem gerade Ausgeführten ist das rechtliche Schicksal des Mietverhältnisses zu bewerten, wenn eine der beiden Vertragsparteien das Arbeitsverhältnis unter den Voraussetzungen des § 626 BGB fristlos gekündigt hat. Letzteres kommt aus der Sicht des behinderten Arbeitgebers z. B. aus verhaltensbedingten Gründen (etwa wiederholte Unpünktlichkeit, Unzuverlässigkeit oder andere erhebliche Pflichtverletzungen) oder aus personenbedingten Gründen (etwa andauernde Krankheit) in Frage. Umgekehrt besteht für den Arbeitnehmer z. B. wegen Verzugs des Arbeitgebers mit der Entgeltzahlung die Möglichkeit, fristlos zu kündigen. In diesen Fällen ist ebenfalls parallel eine ausdrückliche oder konkludente Kündigung des Mietverhältnisses vonnöten, die sich mangels mietrechtlicher Pflichtverletzung nicht auf einen Tatbestand der §§ 543, 569 BGB, sondern wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage auf § 313 BGB672 stützt. Will der kündigende Vertragsteil dagegen das Mietrechtsverhältnis aufrechterhalten, der Kündigungs672 Siehe zur Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage im Mietrecht z. B. Schmidt-Futterer / Blank, § 543 BGB Rn. 213 ff.

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empfänger jedoch nicht, muß letzterer ordentlich mit den sich aus § 573c BGB ergebenden Fristen kündigen. Der Vermieter hat hierbei zusätzlich die §§ 573 ff., 576 f. BGB zu beachten. b) Werkdienstwohnung Wie bereits festgestellt, stellt die Überlassung einer Werkdienstwohnung einen doppeltypischen Kombinationsvertrag dar, für den mit Ausnahme der gesetzlichen Sonderregelung in § 576b BGB hinsichtlich der Beendigung des (gesamten) Vertragsverhältnisses als Recht der überwiegenden Vertragsleistung das Arbeitsrecht mit seinem speziellen Kündigungsschutz gilt. Folglich scheiden die §§ 543, 569 BGB als Grundlage für die fristlose Kündigung des Vertragsverhältnis aus; heranzuziehen ist hierfür ausschließlich § 626 BGB. Weil aber bei Werkdienstwohnungen das mietrechtliche mit dem arbeitsrechtlichen Element eng verknüpft ist, die Vertragsparteien aufgrund der Pflegeverrichtungen engen persönlichen Kontakt zueianander haben sowie mietrechtliche Konflikte zwischen den Parteien, die zu einem wichtigen Grund i. S. v. §§ 543, 569 BGB führen würden, sich praktisch stets auch massiv auf der arbeitsrechtlichen Ebene auswirken, ist in diesen Fällen regelmäßig eine außerordentliche Kündigung gem. § 626 BGB wirksam.

IV. Die rechtliche Lage des behinderten Untermieters bei Beendigung des Mietverhältnisses Das Untermietverhältnis unterliegt, falls – wie regelmäßig – Einliegerwohnraum zu bejahen ist, gem. § 573a Abs. 2 BGB sowie ggf. gem. § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB den erleichterten Kündigungsmöglichkeiten für den vermietenden Hauptmieter. Wird darüber hinaus z. B. der Untermieter in einer Notsituation nur zum vorübergehenden Gebrauch aufgenommen, ist der Kündigungsschutz gem. § 549 Abs. 2 Ziff. 1 BGB ebenfalls eingeschränkt.673 Soweit dagegen die Mieterschutzvorschriften anwendbar sind, gelten im Untermietverhältnis die Ausführungen zur Beendigung des Mietverhältnisses aus der spezifischen Sicht des behinderten Mieters entsprechend. Zu beachten ist aber, daß der Vermieter grundsätzlich nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses gem. § 546 Abs. 2 BGB (sowie ggf. gem. § 985 BGB) unabhängig vom Bestand des Untermietverhältnisses vom Untermieter Räumung und Herausgabe verlangen kann. Geschieht dies, obwohl das Untermietverhältnis noch nicht beendet ist, macht sich der Hauptmieter gegenüber dem Untermieter gem. §§ 536a Abs. 1, 536 Abs. 3 BGB wegen eines Rechtsmangels schadensersatz673 Das Ende des Hauptmietverhältnisses kann als auflösende Bedingung der Untermiete dagegen lediglich bei der Untervermietung von Gewerberaum wirksam vereinbart werden; ein vertraglich vereinbarter Rücktritt oder die gerade genannte auflösende Bedingung bei Wohnraumverträgen scheitern an § 572 BGB.

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pflichtig; § 536b Satz 1 BGB schließt diesen Anspruch im Falle einer Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters allerdings aus, falls der Untermieter von der fehlenden Erlaubnis weiß. Die vorstehenden Ausführungen zeigen, daß die rechtliche Lage des Untermieters gegenüber derjenigen als Hauptmieter nicht nur im Rahmen der Ausgestaltung des Mietverhältnisses, sondern auch für den Bereich der Beendigung des Mietverhältnisses gesetzlich deutlich schwächer ausgestaltet ist. Hieran ändert auch prinzipiell der Umstand nichts, daß auf Seiten des Untermieters eine Behinderung besteht. Der behinderte Untermieter sollte daher darauf hinwirken bzw. versuchen, seine Position auf individualvertraglichem Wege zu verbessern und z. B. mit dem Hauptvermieter im Falle der Kündigung des Hauptmietverhältnisses ein Eintrittsrecht oder zumindest eine längere Räumungsfrist vereinbaren. Daß sich freilich der Hauptvermieter auf solche Vereinbarungen einläßt, dürfte selten der Fall sein. In der Praxis werden daher grobe Unbilligkeiten nur über die gerichtliche Gewährung einer Räumungsfrist gem. §§ 721, 794a ZPO bzw. über den Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO zu verhindern sein: In den Genuß dieser gesetzlichen Schutzmöglichkeiten kann nämlich nicht nur der Hauptmieter, sondern auch der Untermieter als Vollstreckungsschuldner des Hauptvermieters kommen. Eine Ausnahme von der oben angesprochenen Möglichkeit des Hauptvermieters, vom Untermieter die Räumung und Herausgabe der Wohnung bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses zu verlangen, besteht gem. § 565 Abs. 1 BGB bei Vorliegen einer gewerblichen Weitervermietung. In diesem Fall steht dem Untermieter, dessen Vertragspartner bei der Vermietung mit auf Dauer angelegter Gewinnerzielungsabsicht handelt674, der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts zu; behinderungstypischen Anwendungsfälle bestehen insofern allerdings nicht. Umstritten ist in diesem Zusammenhang, inwieweit die Vorschrift des § 565 BGB auch bei der Zwischenvermietung an gemeinnützige oder karitative Vereine (ggf. analog) anwendbar ist. Denkbar ist hier z. B., daß Vereine der Behindertenhilfe als Zwischenvermieter – unter Umständen barrierefrei gebaute – Wohnungen speziell an behinderte Person weitervermieten. Die h. M. verneinte bisher für diese Fälle die (analoge) Anwendbarkeit des § 565 BGB.675 Im Anschluß an eine Entscheidung des BVerfG 676 hat jedoch der BGH in einem Urteil jüngeren Datums677 folgende Einschränkung gemacht: Durch den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz i. S. v. Art. 3 Abs. 1 GG sei der Herausgabeanspruch des Hauptvermie674 Vgl. zu diesem für die Gewerblichkeit i. S. d. Vorschrift notwendigen Kriterium z. B. BGH NJW 1996, 2862; NZM 2003, 759; BayObLG NJW-RR 1996, 71; Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 565 BGB Rn. 5. 675 Vgl. z. B. BGH NJW 1996, 2862; BayObLG NJW-RR 1996, 71; Emmerich / Sonnenschein / Emmerich, § 565 BGB Rn. 3; Kinne / Schach, § 565 BGB Rn. 2; Wulfhorst, S. 137 ff. A.A. z. B. AG Frankfurt a.M. WuM 1994, 276; LG Duisburg NJW-RR 1997, 712. 676 BVerfG NJW 1991, 2272. 677 BGH, Urteil vom 30. 04. 2003 – Az. VIII ZR 162 / 02, NZM 2003, 759. Die Frage der analogen Anwendung des § 565 BGB wurde dabei ausdrücklich offengelassen.

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ters jedenfalls dahin eingeschränkt, daß sich der Untermieter dann auf die Kündigungsvorschriften des Wohnraummietrechts berufen dürfe, wenn einerseits der Zwischenvermieter die Wohnung nicht selbst nutzen wollte, sondern von vornherein im Einverständnis mit dem Hauptvermieter eine Weitervermietung vorgesehen hatte, und andererseits die Wohnung keinem besonderen Personenkreis zur Verfügung gestellt werden sollte, an den der Hauptvermieter die Räume sonst nicht vermietet hätte. In diesem Fall hätte letzterer nämlich nicht damit rechnen müssen, sich bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses mit ihm nicht zumutbaren Endmietern auseinandersetzen zu müssen. Vielmehr sei dann davon auszugehen, daß er die Wohnungen zu vergleichbaren Bedingungen auch unmittelbar an die vom Zwischenvermieter ausgewählten und von ihm akzeptierten Personen vermietet hätte. Auf das vorliegend interessierende Anwendungsbeispiel der Vereine der Behindertenhilfe übertragen bedeutet dies: Weiß der Hauptvermieter oder besteht sogar eine dahingehende ausdrückliche bzw. konkludente Vereinbarung, daß der Zwischenvermieter die Wohnung(en) an behinderte Personen weitervermietet – hierbei dürfte der behindertengerechten Ausstattung der Wohnung(en) wesentliche Indizwirkung zukommen –, sind die behinderten Untermieter auch bei Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch die Kündigungsvorschriften des sozialen Mietrechts geschützt. Dieser Schutz ist aber wiederum einzuschränken, wenn er bereits im Verhältnis zum Zwischenvermieter nicht bestanden hätte, so z. B. im Fall der nur vorübergehenden Vermietung des Wohnraums gem. § 549 Abs. 2 Ziff. 1 BGB oder bei zweckbestimmtem Wohnraum gem. § 549 Abs. 2 Ziff. 3 BGB.

V. Die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses Zuletzt soll untersucht werden, ob und wenn ja in welchen Fällen dem Mieter eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnis möglich ist, ohne daß ein ordentliches oder außerordentliches Kündigungsrecht greift. Hieran werden insbesondere solche Mieter interessiert sein, die einerseits aufgrund ihrer Behinderung ihre Wohnung baldmöglichst aufgeben müssen, weil sie z. B. behindertengerechten Wohnraum benötigen oder in ein Pflegeheim umziehen müssen, andererseits aber das Mietverhältnis aufgrund eines Zeitmietvertrags, eines unbefristeten Vertrags mit zeitweiligem Kündigungsausschluß oder eines unbefristeten Vertrags mit Kündigungsfristen nach altem Recht an sich noch längere Zeit bestehen würde. Gerade letztere Fallgruppe hat durch die Parallelentscheidungen des BGH vom 18. 06. 2003678 an Aktualität gewonnen: Hiernach gilt auch für vor dem 01. 09. 2001 678 Vgl. BGH NZM 2003, 711 ff. und zu den Auswirkungen dieser Entscheidung für die mietrechtliche Praxis z. B. Horst, NZM 2003, 3720 f.; Lützenkirchen, MietRB 2003, 32. Das Bundesjustizministerium hat zwischenzeitlich einen Referentenentwurf (veröffentlicht in NZM 2004, 209 f.) vorgelegt, der in Abänderung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB die Anwendung von § 573c Abs. 4 BGB bestimmt, sofern die alten Kündigungsfristen durch AGB

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abgeschlossene Mietverträge statt § 573c Abs. 4 BGB die Regelung des § 565 Abs. 2 BGB a.F., welche nach Vertragsdauer gestaffelte Kündigungsfristen von drei Monaten bis zu einem Jahr auch für den Mieter vorsah, weiter, wenn hinsichtlich der Kündigungsfristen die damalige gesetzliche Regelung wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben und damit „durch Vertrag vereinbart“ i. S. v. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB wurde.

1. Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses durch Nachmietergestellung Unproblematisch hat der Mieter das Recht, durch Gestellung eines Nachmieters aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt oder im nachhinein durch den Vermieter gestattet wurde. In der Mehrzahl der Fälle fehlt jedoch eine entsprechende vertragliche Vereinbarung.

a) Vertraglich vereinbarte Nachmieterklausel Gemeinhin wird hier unterschieden zwischen einer sog. „echten“ und einer „unechten“ Nachmieterklausel. Welche der beiden Gestaltungsmöglichkeiten vorliegt, ist durch Auslegung zu ermitteln. Bei einer echten Nachmieterklausel 679 darf der Mieter den Nachmieter bestimmen, wobei der Vermieter seine Zustimmung i. S. v. §§ 415 Abs. 1 Satz 1, 182 f. BGB zur Übertragung der Rechte aus dem Mietvertrag auf einen geeigneten Nachmieter für den Rest der Vertragslaufzeit entweder bereits im Mietvertrag gegeben hat oder aber hierzu verpflichtet ist, sobald ein solcher Nachmieter vorhanden ist. Häufig wird dabei auch vereinbart, daß der Mieter das Recht hat, vom Nachmieter die Erstattung eines anteiligen Betrages für seine Investitionen in das Mietobjekt zu verlangen. Ist der benannte Nachmieter solvent, dem Vermieter zumutbar sowie bereit, in das bestehende Mietverhältnis einzutreten, lehnt ihn aber der Vermieter dennoch grundlos ab, macht er sich gegenüber dem Altmieter in Höhe des Betrags, vereinbart wurden. Nach Schmidt-Kessel, NJW 2003, 3748 ff., und Staudinger / Löwisch, Art. 29 § 5 EGBGB Rn. 41, erfaßt allerdings die jetzige Regelung in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB lediglich Kündigungen bis zum 31. 12. 2002, weil aufgrund der als lex posterior und wegen ihres Vereinheitlichungszwecks vorrangigen Regelung in Art. 29 § 5 Satz 2 EGBGB ab dem 01. 01. 2003 für Dauerschuldverhältnisse stets das BGB in der aktuellen Fassung und damit § 573c Abs. 4 BGB gelten soll. Folgt man dieser Meinung, wäre die beabsichtigte Gesetzesänderung unnötig. 679 Vgl. hierzu z. B. BGH ZMR 1977, 107 f. (Gewerbemietvertrag); OLG Frankfurt a.M. NJW-RR 1992, 143; Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 537 BGB Rn. 14; Blank / Börstinghaus, Miete, § 564 BGB Rn. 114; Fritz, Rn. 347; Hannemann / Wiegner / Achenbach, § 13 Rn. 37 f.; Kinne / Schach, § 537 BGB Rn. 18; Palandt / Weidenkaff, § 537 BGB Rn. 8; Schmidt-Futterer / Blank, Anhang zu § 542 BGB Rn. 24; § 542 BGB Rn. 26; Sternel, I Rn. 101 ff.; Thaler, NZM 1998, 994 f.; Vogel, Rn. 1066 f.; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 12 Rn. 3.

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den dieser vom Nachmieter verlangen hätte können, schadensersatzpflichtig. Aus dem Grundsatz der Naturalrestitution folgt zudem, daß der Altmieter zu demjenigen Zeitpunkt aus dem Mietverhältnis zu entlassen ist, zu dem der Nachmieter in das Vertragsverhältnis hätte eintreten können. Der Altmieter kann vom Vermieter aber auch Erfüllung verlangen, also die Erteilung der Zustimmung zum Vertragseintritt des Nachmieters.680 Bei einer unechten Nachmieterklausel 681 muß der Vermieter nur in das Ausscheiden des Mieters mittels Aufhebungsvertrag einwilligen, ohne jedoch zum Neuvertragsabschluß mit der genannten Person verpflichtet zu sein, auch wenn diese solvent, persönlich geeignet und ihm somit zumutbar ist. Wird ein zumutbarer Nachmieter gestellt, hat der Mieter nach Gewährung einer ausreichenden Prüfungszeit für den Vermieter einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Vertragsverhältnis (also auf Abschluß eines Aufhebungsvertrags). Weigert sich der Vermieter, mit einem zumutbaren Nachmieter einen Nachfolgevertrag einzugehen, oder vereitelt er schuldhaft den Vertragsabschluß zu den gleichen Bedingungen, entfällt gem. § 162 Abs. 1 BGB analog die Nachmietergestellung.682 Die genannten Möglichkeiten der Stellung eines Nachmieters müssen außerdem nicht bereits bei Vertragsschluß vereinbart, sondern können auch nachträglich vom Vermieter z. B. auf Bitten des Mieters freiwillig eingeräumt werden. In diesem Fall wird meist eine unechte Nachmieterabrede vorliegen, weil der Vermieter sich regelmäßig den Abschluß eines neuen Mietvertrags – zu den gleichen Vertragsbedingungen, v. a. hinsichtlich der Miethöhe und ggf. Mietdauer – und die Auswahl des Nachmieters vorbehält. Er erklärt sich also mit der Entlassung des Altmieters aus dem Mietverhältnis nur unter der Bedingung einverstanden, daß ein wirtschaftlich gleichwertiger und zumutbarer Nachmieter gefunden wird.683 Genau zu prüfen ist aber der Umfang der Bindungswirkung eines solchen Vermietereinverständnisses.684 Für (behinderte) Mieter stellt sich die Vereinbarung einer Nachmieterklausel stets als vorteilhaft dar, so daß die Erzielung einer entsprechenden Einigung mit dem Vermieter versucht werden sollte. Dies gilt vor allem für die Fälle, in denen einerseits z. B. aufgrund eines längerfristigen Zeitmietvertrags eine ordentliche Vgl. OLG Frankfurt a.M. NJW-RR 1992, 143 f. A.A. Thaler, NZM 1998, 995. Vgl. hierzu z. B. OLG Frankfurt a.M. NJW-RR 1992, 143; Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 537 BGB Rn. 14; Blank / Börstinghaus, Miete, § 564 BGB Rn. 114; Fritz, Rn. 347; Gramlich, § 537 BGB Rn. 3; Hannemann / Wiegner / Achenbach, § 13 Rn. 39 f.; Kinne / Schach, § 537 BGB Rn. 18; § 542 BGB Rn. 25; Schmidt-Futterer / Blank, Anhang zu § 542 BGB Rn. 24; Sternel, I Rn. 97 ff.; Thaler, NZM 1998, 994 f.; Vogel, Rn. 1068; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 12 Rn. 4. 682 Vgl. OLG Frankfurt a.M. NJW-RR 1992, 143; OLG Koblenz DWW 2002, 127; Sternel, I Rn. 99. 683 Vgl. z. B. die vom OLG Koblenz DWW 2002, 127 und vom BGH NJW 2003, 1246 entschiedenen Fälle sowie z. B. Wetekamp, Mietsachen, Kap. 12 Rn. 5. 684 Vgl. z. B. OLG Hamburg NJWE-MietR 1997, 201. 680 681

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Kündigungsmöglichkeit ausgeschlossen ist, andererseits wegen einer fortschreitenden Behinderung evtl. die Notwendigkeit eines vorzeitigen Umzugs in eine andere Wohnung oder in ein Pflegeheim eintreten könnte. Die Möglichkeit, einen Nachmieter aufgrund einer (nachträglich in den Vertrag aufgenommenen) echten Nachmieterklausel zu bestimmen, bietet sich vornehmlich in Konstellationen an, in denen der Altmieter behindertengerechte Einrichtungen installiert hat, welche er nach seinem Auszug in ein Pflegeheim oder eine barrierefreie Wohnung nicht mehr weiterverwenden kann und muß (z. B. Treppenlift). Auf diese Weise kann er sich von einem Nachmieter, der die gleichen Einrichtungen benötigt, die anteiligen Installationskosten sowie die Sicherheitsleistung für die Kosten des Rückbaus erstatten lassen, während der Nachmieter eine bereits behindertengerecht ausgestattete Wohnung vorfindet. Die Rückbauverpflichtung geht auf ihn über, nachdem er ja in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Lehnt der Vermieter dagegen einen zumutbaren Nachmieter ab – wobei der Umstand, daß dieser oder ein Familien- bzw. Haushaltsmitglied behindert ist, grundsätzlich kein zulässiges Zumutbarkeitskriterium ist –, kann der Altmieter einen Schadensersatzanspruch in Höhe der anteiligen Investitionskosten oder aber den Erfüllungsanspruch geltend machen. Freilich werden sich Vermieter nur selten auf echte oder unechte Nachmieterklauseln einlassen. Praxisrelevanter ist daher der sogleich zu behandelnde etwaige Entlassungsanspruch aus dem Mietvertrag durch Nachmietergestellung, ohne daß eine entsprechende Regelung vereinbart wurde. b) Fehlende vertragliche Regelung Enthält der Mietvertrag keine Nachmieterklausel und hat der Vermieter dem Mieter auch nicht nachträglich eine Nachmietergestellung zugestanden, stellt sich die Frage, ob sich der Mieter trotzdem vorzeitig durch Stellung eines geeigneten Nachmieters lösen kann. Dies ist prinzipiell wegen des Grundsatzes der Vertragsbindung („pacta sunt servanda“) abzulehnen, zumal es dem Vermieter freistehen muß, nach Beendigung des Mietverhältnisses einen neuen Mieter frei auszuwählen und neue Vertragsbedingungen auszuhandeln.685 Schließt der Vermieter außerdem einen längerfristigen Mietvertrag, ist er in seinem Wunsch, häufige Mieterwechsel mit allen damit einhergehenden Unwägbarkeiten zu vermeiden, schutzwürdig.686 Dies gilt umso mehr, als daß es gem. § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB in den Risikobereich des Mieters fällt, wenn er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Deshalb ist in diesen Fällen auch ein außerordentliches Kündigungsrecht aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 1 BGB regelmäßig ausgeschlossen. 685 Vgl. OLG Karlsruhe NJW 1981, 1741; OLG Hamm NJW 1983, 1564; OLG Oldenburg WuM 1981, 125; OLG Hamburg NJW-RR 1987, 657; Bub / Treier / Heile, II Rn. 820; Gramlich, § 537 BGB Rn. 3; Hannemann / Wiegner / Achenbach, § 13 Rn. 41; Heile, ZMR 1990, 249 f.; Palandt / Weidenkaff, § 537 BGB Rn. 8. 686 Vgl. OLG Karlsruhe NJW 1981, 1741 ff.; Heile, ZMR 1990, 245.

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Ausnahmsweise ist aber aus Treu und Glauben gem. § 242 BGB eine vorzeitige Vertragsbeendigung gegen Stellung eines Nachmieters zuzulassen, wenn aufgrund einer Interessenabwägung feststeht, daß der Mieter aus einem unverschuldeten und unvorhersehbaren Grund ein berechtigtes Interesse an einer Vertragsentlassung hat, das das Interesse des Vermieters am unveränderten Bestand des Mietvertrags ganz erheblich überragt.687 Dies kann z. B. bei einer schweren Erkrankung oder Pflegebedürftigkeit des Mieters angenommen werden, die ihn zu einem Umzug in ein Pflegeheim zwingt. Ebenso wird man ein berechtigtes Interesse zu bejahen haben, wenn der Mieter aufgrund seiner Behinderung die Wohnung nicht mehr vernünftig nützen kann (z. B. Rollstuhlangewiesenheit nach einem Unfall und Lage der Wohnung in einem oberen Stockwerk ohne Aufzug), eine behindertengerechte Umgestaltung des Wohnumfelds aus technischen oder finanziellen Gründen nicht in Betracht kommt und der Mieter deshalb in eine barrierefreie Wohnung umziehen muß.688 Bei betreuten Mietern fällt die Suche nach einem geeigneten Nachmieter dem Betreuer zu, wobei das Genehmigungserfordernis gem. § 1907 Abs. 1 Satz 2 BGB zu beachten ist. Als weitere Voraussetzung ist zu fordern, daß das Festhalten am Vertrag für den Mieter eine gewisse Härte darstellt. Eine solche Härte liegt regelmäßig nicht vor, wenn die restliche Mietvertragsdauer der gesetzlichen Kündigungsfrist i. S. v. § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB von drei Monaten entspricht. Aus dieser Vorschrift wird nämlich deutlich, daß der Gesetzgeber eine verbleibende Vertragsdauer von drei Monaten noch als für den Mieter erträglich angesehen hat.689 Außerdem muß der vom Mieter vorgeschlagene Nachmieter für den Vermieter zumutbar690 und bereit 687 Vgl. z. B. OLG Karlsruhe NJW 1981, 1741; OLG Oldenburg WuM 1981, 125; OLG Hamm NJW 1983, 1564; NJW-RR 1995, 1478; OLG München ZMR 1995, 579; LG Hildesheim ZMR 2000, 679; BGH NJW 2003, 1246; Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 537 BGB Rn. 12 f.; Blank / Börstinghaus, Miete, § 564 BGB Rn. 105; Hannemann / Wiegner / Hannemann, § 44 Rn. 135; Kinne / Schach, § 537 BGB Rn. 21; § 542 BGB Rn. 23; MünchKomm / Voelskow, § 552 BGB Rn. 9; Palandt / Weidenkaff, § 537 BGB Rn. 9; Paschke, S. 402 ff.; Schmidt-Futterer / Blank, Anhang zu § 542 BGB Rn. 10 ff.; Thaler, NZM 1998, 995. Weniger strenge Anforderungen stellte noch Schmidt-Futterer, NJW 1970, 920. Das AG Münster WuM 2000, 306, will bei „sehr leichter Möglichkeit der Neuvermietung“ von der Pflicht zur Nachmietergestellung absehen. 688 Vgl. auch LG Mannheim DWW 1997, 152 ff. (Unmöglichkeit des Treppensteigens aufgrund Krankheit). 689 Vgl. Gramlich, § 537 BGB Rn. 3; Hannemann / Wiegner / Achenbach, § 13 Rn. 44; Herrlein / kanndelhard / Kandelhard, § 537 BGB Rn. 33; Schmidt-Futterer / Blank, Anhang zu § 542 BGB Rn. 20; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 12 Rn. 7. Siehe auch OLG Oldenburg WuM 1982, 124. Das LG Gießen NJW-RR 1995, 395 hat sogar sieben Monate als noch zumutbar angesehen. Das LG Berlin MDR 1978, 935, und Kinne / Schach, § 537 BGB Rn. 24, sehen bis zu sechs Monate noch als zumutbar an. 690 Vgl. zum Zumutbarkeitskriterium z. B. AG Bad Homburg NJW-RR 1987, 58; OLG Düsseldorf NJW-RR 1992, 657; OLG Hamburg WuM 1997, 214; AG Lemgo NZM 1999, 1047 f.; LG Bremen ZMR 2001, 545; BGH NJW 2003, 1246; Hannemann / Wiegner / Achenbach, § 13 Rn. 45; Heile, ZMR 1990, 251 f.; Kinne / Schach, § 537 BGB Rn. 259; SchmidtFutterer / Blank, Anhang zu § 542 BGB Rn. 18; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 12 Rn. 9.

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sein, zu unveränderten Bedingungen in den bestehenden Vertrag für dessen Restlaufzeit einzutreten bzw. einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Die Stellung lediglich eines Nachmieters genügt.691 Schließlich ist dem Vermieter eine ausreichende Zeit zur Überlegung und Prüfung der Eignung des präsentierten Nachmieters zu geben. Hierbei kann man sich wiederum an die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten als noch zumutbar für den Mieter orientieren.692 In Ausnahmefällen will aber z. B. Heile693 – allerdings unter Beibehaltung der Pflicht, einen Nachmieter zu stellen – bei Mietern mit geringem Einkommen aus dringenden wirtschaftlichen Gründen auch eine Vertragsaufhebung innerhalb von weniger als drei Monaten als zulässig erachten, wenn die Einhaltung der dreimonatigen Frist für ihn eine unzumutbare Belastung darstellt und dem Vermieter keine Vorteile bringt. Dies sei etwa bei einem kranken Mieter der Fall, der in ein Pflegeheim mit einem nicht länger freistehenden Heimplatz umziehen muß und nicht die Doppelbelastung von Miete und Heimkosten tragen kann. Zwar wird man hier vom Vermieter aufgrund seiner vertraglichen Fürsorgepflicht ausnahmsweise verlangen können, die Prüfungs- und Überlegungszeit hinsichtlich des gestellten Nachmieters möglichst kurz zu halten, um die finanzielle Belastung des Vormieters zu verringern. Grundsätzlich hat aber der Mieter aufgrund der vertraglichen Risikoverteilung die Gefahr finanzieller Nachteile durch die Mietzahlungspflicht zu tragen, so daß seine wirtschaftliche Notlage für sich allein genommen noch keinen Anspruch auf eine sofortige Vertragsaufhebung begründet. Dies zeigt im übrigen auch der Verweis auf die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten bei den außerordentlichen Kündigungsrechten gem. § 540 Abs. 1 Satz 2, 544 Satz 1, 564 Satz 2 BGB. Freilich dürfte sich in der Praxis für den Mieter, zumindest in Gegenden mit einem ausreichenden Wohnungsangebot, eher das Problem stellen, innerhalb kurzer Zeit überhaupt einen (geeigneten) Nachmieter zu finden. Sind ein besonderes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Vertragsaufhebung sowie die weiteren genannten Voraussetzungen erfüllt, kann der Mieter die Entlassung aus dem Mietverhältnis zu dem Zeitpunkt verlangen, zu dem der Nachmieter in das Mietverhältnis eintreten hätte können bzw. ein neuer Vertragsabschluß möglich war. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter den Vertragsabschluß prinzipiell oder mit dem konkret angebotenen geeigneten Nachmieter bzw. dessen Eintritt 691 So die h.M., vgl. z. B. LG Saarbrücken WuM 1995, 313; Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 537 BGB Rn. 13; Blank / Börstinghaus, Miete, § 564 BGB Rn. 111; Schmidt-Futterer / Blank, Anhang zu § 542 BGB Rn. 17; Thaler, NZM 1998, 995. A.A. (mind. drei Nachmieter) AG Halle WuM 1986, 314; Röchling, NJW 1981, 2784. 692 Vgl. LG Köln WuM 1989, 18; LG Saarbrücken WuM 1995, 313; Emmerich / Sonnenschein / Emmerich, § 537 BGB Rn. 16; Hannemann / Wiegner / Hannemann, § 44 Rn. 135; Kinne / Schach, § 537 BGB Rn. 27; Schmidt-Futterer / Blank, Anhang zu § 542 BGB Rn. 13. 693 Heile, ZMR 1990, 251; ebenso z. B. Schmidt-Futterer / Blank, Anhang zu § 542 BGB Rn. 13; ähnlich Wetekamp, Mietsachen, Kap. 12 Rn. 7. Offengelassen für „ganz besondere Ausnahmefälle“ bei OLG Oldenburg WuM 1982, 124.

§ 8 Die Beendigung des Mietverhältnisses

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in den bestehenden Mietvertrag verweigert oder aber nur zu veränderten Vertragsbedingungen694 hierzu bereit ist. In diesem Fall entfallen gem. § 162 Abs. 1 BGB analog die Pflichten zur Nachmietergestellung sowie zur Mietzahlung. Endlich ist darauf hinzuweisen, daß der Mieter neben der gerade geschilderten, unter bestimmten Umständen gegebenen Möglichkeit, einen Nachmieter zu stellen, den Vermieter stets gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB um Erlaubnis zur Untervermietung des Wohnraums an eine dem Vermieter zumutbare Person bitten kann. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, steht dem Mieter gem. § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist zu. Wird dagegen die Erlaubnis erteilt, kann der in eine barrierefreie Wohnung oder in ein Pflegeheim umziehende Mieter durch die Untervermietung den wirtschaftlichen Schaden aufgrund doppelter Mietzinsverpflichtung vermeiden oder zumindest minimieren. Auch hier wird aber ein geeigneter Untermieter nicht immer leicht zu finden sein, zumal der Mieter nach wie vor dem Vermieter als Vertragspartner verpflichtet bleibt und gem. § 540 Abs. 2 BGB ein Verschulden des Untermieters zu vertreten hat. Alternativ zur Nachmietergestellung kommt schließlich in den Fällen, in denen der Mieter aufgrund seiner Behinderung die Wohnung nicht mehr vernünftig nutzen oder verlassen kann, auch die behindertengerechte Umrüstung des Wohnraums bzw. des Wohnungszugangs gem. § 554a BGB in Betracht. Ein solcher evtl. möglicher Wohnungsumbau ist allerdings nicht vorrangig gegenüber einer Nachmietergestellung und schließt damit letztere nicht aus, weil das Verfahren nach § 554a BGB sowie die anschließende Installation der behindertengerechten Einrichtungen im Zweifel zu lange dauern, mit Unsicherheiten hinsichtlich der Vermieterzustimmung und vor allem mit erheblichen Kosten für den Mieter verbunden sind, die dieser häufig nicht tragen kann.

2. Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ohne Nachmietergestellung Die gerade genannten Möglichkeiten einer Nachmietergestellung oder Untervermietung führen meist zum erwünschten Ergebnis der Entlassung aus dem Mietvertrag, wenn sich die Wohnung in einem Gebiet mit geringem Bestand an freien Mietwohnungen befindet oder das Mietzinsniveau seit der Vermietung angestiegen ist; in diesem Fall werden sich geeignete Nachmieter relativ leicht finden lassen. Dagegen gestaltet sich eine erfolgreiche Nachmietersuche in Gegenden mit ausreichendem Wohnungsangebot und / oder gesunkenem Mietzinsnievau als überaus schwierig oder sogar unmöglich, weil sich der Vermieter nicht auf geänderte Vertragsbedingungen und damit nicht auf eine niedrigere Miete als mit dem auszugswilligen Mieter einlassen muß. Darüber hinaus wird es z. B. behinderten 694 Vgl. Schmidt-Futterer / Blank, Anhang zu § 542 BGB Rn. 33; a.A. OLG Hamburg NJW-RR 1987, 657 (Vermietung zu „marktgerechten Bedingungen“ zulässig).

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

Mietern, die aufgrund ihrer Pflegebedürftigkeit bereits in ein Pflegeheim umziehen mußten, schwer fallen oder faktisch unmöglich sein, sich aktiv und zeitnah um eine Nachmietergestellung zu kümmern. Ebenso kann es z. B. alleinstehenden Mietern ergehen, die nach einem Unfall noch einen langwährenden Rehabilitationsaufenthalt absolvieren und anschließend aufgrund ihrer Behinderung in eine barrierefreie Wohnung umziehen müssen. Steht der Mieter unter Betreuung, entfällt zwar das Zeitargument; aber auch einem Betreuer wird es bei entsprechend ungünstiger Wohnungsmarktsituation kaum gelingen, geeignete Nach- oder Untermieter zu finden. In den gerade geschilderten Konstellationen führt also die bei Zeitmietverträgen sowie unbefristeten Mietverträgen mit zeitweiligem Kündigungsausschluß oder langen Kündigungsfristen unter Umständen noch große Vertragsrestdauer zu einer für den Mieter wirtschaftlich kaum zumutbaren Situation (Entrichtung des vollen Mietzinses für zwei Wohnungen bzw. für die alte Wohnung und den Heimplatz), der auch nicht durch die Möglichkeit einer Nachmietergestellung oder Untervermietung abgeholfen werden kann. Hierdurch tritt eine massive Grundrechtsbeeinträchtigung ein, weil das aus der allgemeinen Handlungsfreiheit gem. Art. 2 Abs. 1 GG sowie dem Grundrecht auf Freizügigkeit gem. Art. 11 Abs. 1 GG folgende Recht auf freie Wohnungswahl dauerhaft beschränkt wird bzw. mit exorbitanten Nachteilen verbunden ist.695 Auch das Benachteiligungsverbot des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG ist betroffen, weil sich die Notwendigkeit eines Umzugs sowie ggf. die Unmöglichkeit, einen Nachmieter zu suchen, gerade aus der Behinderung des Mieters ergibt. Dieser Grundrechtsbeeinträchtigung wollen z. B. Looschelders / Roth696 durch verfassungskonforme Reduktion des § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. begegnen und es mangels vernünftiger Gründe für eine Staffelung der Kündigungsfristen zulasten des Mieters bei Kündigungen durch diesen stets bei der dreimonatigen Kündigungsfrist des § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. belassen. Neuner697 sieht bei noch lang andauernden Zeitmietverträgen eine „verfassungsrechtliche Bindungsobergrenze“ als geboten an, die er aber der ehemaligen Höchstdauer der Kündigungsfrist von zwölf Monaten gem. § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. entnehmen möchte. Andere Autoren698 setzen dagegen diese Obergrenze bei sechs Monaten an. Eine Vgl. Neuner, Privatrecht und Sozialstaat, S. 236 f. Looschelders / Roth, JZ 1995, 1034 ff.; ebenso z. B. AG Calw NZM 2001, 96 (treuwidrige Berufung auf längere Kündigungsfrist als drei Monate). A.A. z. B. Neuner, Privatrecht und Sozialstaat, S. 237, und Staudinger / Sonnenschein, § 565 BGB Rn. 8, die die Vorschrift lediglich als „rechtspolitisch bedenklich“ bezeichnen. Der Gesetzgeber hat im Zuge der Mietrechtsreform folgerichtig die Staffelung der Kündigungsfrist zulasten des Mieters aufgehoben. 697 Neuner, Privatrecht und Sozialstaat, S. 237. 698 Vgl. Emmerich / Sonnenschein, 8. Auflage, § 565 BGB a.F. Rn. 2; Wetekamp, Mietsachen, Kap. 12 Rn. 12. Der Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Mietrechtsreform sah ursprünglich ebenfalls eine Höchstfrist von sechs Monaten für ordentliche Kündigungen des Mieters vor, vgl. BT-Dr. 14 / 4553, S. 67. 695 696

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Höchstdauer bzw. Bindungsobergrenze ist in der Tat bei den vorliegenden besonderen Umständen gem. § 242 BGB notwendig, jedoch konsequenterweise nunmehr aus der aktuellen Kündigungsfrist von drei Monaten gem. §§ 573c Abs. 1 Satz 1, 573d Abs. 2 BGB abzuleiten: Die Interessenlage ähnelt nämlich einerseits derjenigen bei Verweigerung der Untermieterlaubnis, wo dem Mieter gem. § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist zusteht; andererseits ist dem Mieter – wie bereits festgestellt – eine verbleibende Vertragsdauer von drei Monaten stets noch zumutbar, während sich der Vermieter in dieser Zeit auf die veränderte Situation ausreichend einstellen kann. Zu dem gleichen Ergebnis gelangt man im übrigen, wenn man – als mietrechtliche Spezialregelung des Wegfalls der Geschäftsgrundlage699 – gem. § 543 Abs. 1 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht aus wichtigem Grund annimmt, das man aber im Rahmen des Abwägungsgebots des mildesten Mittels an die dreimonatige Kündigungsfrist gem. § 573d Abs. 2 BGB bindet.700 Hierfür spricht auch der Umstand, daß der zwar nicht analogiefähige701, aber eine vergleichbare Problematik regelnde Sondertatbestand des außerordentlichen Kündigungsrechts für Beamte und ihnen gleichgestellte Personen bei ihrer Versetzung gem. § 570 BGB a.F. ersatzlos gestrichen702 und stattdessen in § 543 BGB ein allgemeiner außerordentlicher Kündigungstatbestand geschaffen wurde, der ausdrücklich auch vom Kündigungsgegner nicht schuldhaft gesetzte Gründe umfaßt. Zusammenfassend ist also festzustellen, daß dem Mieter ausnahmsweise auch ohne Nachmietergestellung gem. § 242 BGB ein Anspruch auf Abschluß eines Aufhebungsvertrags zur vorzeitigen Vertragsbeendigung innerhalb von drei Monaten zusteht, sofern er aufgrund seiner Behinderung die Wohnung nicht mehr nutzen kann und ihm (oder seinem Betreuer) eine erfolgreiche Nach- oder Untermietersuche aus zeitlichen und / oder wirtschaftlichen Gründen praktisch unmöglich ist. Hierfür trägt der Mieter die Beweislast.

Vgl. Kraemer, NZM 2001, 557 und dort Fn. 56. So z. B. Herrlein / Kandelhard / Kandelhard, § 543 BGB Rn. 18 f.; Kniep / Gerlach, DWW 1996, 299. A.A. die h. M., z. B. AG Lemgo NZM 1999, 1047 f.; LG Hildesheim ZMR 2000, 679 f.; OLG Düsseldorf NZM 2001, 669; Bamberger / H. Roth / Ehlert, § 543 BGB Rn. 34; Palandt / Weidenkaff, § 543 BGB Rn. 41. 701 Vgl. Neuner, Privatrecht und Sozialstaat, S. 237 und dort Fn. 1671; Schmidt-Futterer, NJW 1970, 918. Differenzierend Paschke, S. 407 ff. 702 Die Gesetzesbegründung geht allerdings davon aus, daß der Wegfall des § 570 BGB a.F. bei unbefristeten Mietverträgen durch die verkürzten Kündigungsfristen, bei Zeitmietverträgen durch die Möglichkeit der Nachmietergestellung kompensiert wird, vgl. BT-Dr. 14 / 4553, S. 67. Ausführungen zu der vorliegenden Problematik fehlen. Für eine außerordentliche Kündigungsmöglichkeit mit gesetzlicher Frist statt § 570 BGB a.F. plädiert auch Hannemann / Wiegner / Vielitz, § 43 Rn. 72 f. 699 700

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

§ 9 Räumungs- und Vollstreckungsschutz Im letzten Abschnitt dieser Arbeit soll aus der Sicht behinderter Menschen ein Überblick über die zivilprozessualen Schutzinstrumente zugunsten des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses durch rechtskräftiges Räumungsurteil bzw. durch Räumungsvergleich gegeben werden.

I. Räumungsschutz, §§ 721, 794a ZPO Wird durch rechtskräftiges Urteil auf Räumung von Wohnraum erkannt, stellt aber die Durchsetzung des Räumungsanspruchs für einen Wohnungsnutzer eine besondere Härte dar, sieht § 721 ZPO für das Prozeßgericht auf Antrag oder von Amts wegen703 die Möglichkeit vor, dem Räumungsschuldner eine Räumungsfrist von höchstens einem Jahr (vgl. § 721 Abs. 5 Satz 1 ZPO) zu gewähren. Entsprechendes gilt gem. § 794a ZPO auf Antrag des Mieters bei einem Räumungsvergleich. Ausgenommen von diesem Schutz sind allerdings gem. §§ 721 Abs. 7, 794 Abs. 5 ZPO Mietverhältnisse i. S. v. § 549 Abs. 2 Ziff. 3 BGB sowie – zumindest über den vertraglich vereinbarten Beendigungszeitpunkt hinaus – Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit gem. § 575 BGB. Gem. § 721 Abs. 2 Satz 1 ZPO ist die Gewährung einer Räumungsfrist auch bei Urteilen auf künftige Räumung möglich. Zu beachten ist außerdem, daß in den Schutz der §§ 721, 794 ZPO auch Untermieter kommen können, weil gegen sie ein gesonderter Räumungstitel erforderlich ist;704 die folgenden Ausführungen gelten daher für Untermieter entsprechend. Spricht das Gericht eine Räumungsfrist aus, wird nicht das Mietverhältnis verlängert, sondern lediglich die Vollstreckung des Räumungstitels gehindert. Das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien, insbesondere der Nutzungsentschädigungsanspruch des Vermieters bis zum tatsächlichen Auszug des Nutzungsberechtigten, richtet sich in dieser Zeit nach § 546a BGB.705

703 Eine Räumungsfrist von Amts wegen ist immer dann zu erwägen, wenn aus dem Prozeßstoff ohne weiteres erkennbar ist, daß der Schuldner mit einer Räumungsanordnung ohne Räumungsfrist nicht zu rechnen brauchte; vgl. BVerfG NJW 1999, 1389 f.; Musielak / Lackmann, § 721 ZPO Rn. 3. 704 Vgl. OLG Celle NJW-RR 1988, 913; LG Kiel WuM 1991, 509; LG Hamburg NJW-RR 1991, 1297; Herrlein / Kandelhard / Schneider, Der Mietprozess Rn. 75; Kinne / Schach, Teil II Rn. 216. 705 Vgl. ausführlich Hoffmann, S. 95 ff. sowie Kinne / Schach, Teil II Rn. 256; MünchKommZPO / Krüger, § 721 ZPO Rn. 13; Musielak / Lackmann, § 721 ZPO Rn. 11; SchmidtFutterer / Blank, Anhang 1 zu §§ 574 – 574c BGB: Räumungsfrist nach § 721 ZPO, Rn. 38; Zöller / Stöber, § 721 ZPO Rn. 10.

§ 9 Räumungs- und Vollstreckungsschutz

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1. Das Verhältnis zu den Kündigungsschutzvorschriften des BGB Wie bereits im Abschnitt über die Sozialklausel i. S. v. §§ 574 ff. BGB festgestellt, sind die Mieterschutzvorschriften des BGB und der ZPO unabhängig voneinander zu prüfen; der Umstand, daß das Prozeßgericht eine Räumungsfrist gewähren kann, hat also z. B. auf die Frage, ob eine unzumutbare Härte nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, keinen Einfluß. Dies bedeutet, daß der Schutz für behinderte Mieter bzw. behinderte Familien- oder Haushaltsangehörige im Falle der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses erstmals und auch schwerpunktmäßig im Rahmen der §§ 574 ff. BGB zu prüfen und ggf. zu gewähren ist. Ist demnach die ordentliche Kündigung trotz Mieterwiderspruchs als wirksam anzusehen bzw. kommt eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 574c BGB nach erstmaliger befristeter Verlängerung gem. § 574a BGB nicht in Betracht, muß das Prozeßgericht im Räumungsprozeß in einem weiteren Schritt prüfen, ob dem Mieter aus den Gründen, die bereits im Rahmen der §§ 574 ff. BGB abgewogen wurden, zumindest eine Räumungsfrist zuzubilligen ist. Darüber hinaus erlangen die Vorschriften des §§ 721, 794a ZPO zentrale Bedeutung für den Schutz des Mieters, wenn er nach der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter die Widerspruchsfrist des § 574b Abs. 2 BGB versäumt hat und somit eine etwaige Sozialwidrigkeit der Kündigung nicht mehr geltend machen kann. Eine Präklusion derjenigen Gründe im Rahmen von § 721 ZPO, die innerhalb der §§ 574 ff. BGB hätten vorgebracht werden können, ist – unabhängig vom Verschulden des Mieters hinsichtlich der Versäumung – zum einen im Gesetz nicht vorgesehen und zum anderen auch nicht sachgerecht, weil es sich bei der Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund Mieterwiderspruchs und der befristeten Nutzung der Räumung aufgrund Urteils / Vergleichs um zwei verschiedene und deshalb zu trennende Rechtsschutzbegehren handelt.706 Weiterhin steht einem Untermieter bei Kündigung des Hauptmietverhältnisses gegenüber dem Hauptvermieter – sofern nicht § 565 Abs. 1 BGB greift – der Schutz der Sozialklausel nicht zu, weshalb der Schutz der §§ 721, 794a ZPO wichtig ist. Die Gewährung einer Räumungsfrist kann auch dann in Betracht kommen, wenn das Mietverhältnis vom Vermieter fristlos gem. §§ 543, 569 BGB gekündigt wurde707 oder wenn der Mieter selbst gekündigt hat.708 Schließlich bieten die §§ 721, 794a ZPO z. B. in denjenigen Fällen einen wichtigen Schutz, in denen ein Mietvertrag mit einem behinderten geschäftsunfähigen Mieter gem. § 105 Abs. 1 BGB nichtig und die Mietwohnung dem Vermieter herauszugeben ist. Vgl. Hoffmann, S. 58. Vgl. AG Salzgitter WuM 1990, 550; LG Hamburg WuM 1994, 219; Gather, DWW 1995, 11; Schmidt-Futterer / Blank, Anhang 1 zu §§ 574 – 574c BGB: Räumungsfrist nach § 721 ZPO, Rn. 22. 708 Vgl. Kinne / Schach, Teil II Rn. 242; Schmidt-Futterer / Blank, Anhang 1 zu §§ 574 – 574c BGB: Räumungsfrist nach § 721 ZPO, Rn. 24. 706 707

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

2. Die Bewilligung einer Räumungsfrist Aus § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO bzw. § 794a Abs. 1 Satz 1 ZPO ist nicht näher zu entnehmen, welche Kriterien für die Entscheidung, ob eine Räumungsfrist zu bewilligen ist, heranzuziehen sind; die Räumungsfrist hat lediglich „den Umständen nach angemessen“ zu sein. Prinzipiell gilt, daß eine Räumungsfrist nach pflichtgemäßem Ermessen des Prozeßgerichts („kann“) dann zu gewähren ist, wenn das Interesse des Schuldners an einem Räumungsaufschub höher als das Interesse des Gläubigers an der sofortigen Räumung zu bewerten ist.709 Im Mittelpunkt steht vor allem die Frage, ob für den Mieter bereits eine Ersatzwohnung zur Verfügung steht bzw. ob und wie lange ihm eine Frist zur Ersatzraumsuche zu geben ist. Diesbezüglich können dieselben Grundsätze wie im Rahmen des Mieterwiderspruchs gem. § 574 BGB angewendet werden. Übertragen auf die hier denkbaren Fallkonstellationen bedeutet dies folgendes:

a) Beendigung des Mietverhältnisses trotz Mieterwiderspruchs Gelangt das Gericht im Räumungsprozeß zu dem Ergebnis, daß die ordentliche Kündigung des Vermieters trotz Widerspruchs des Mieters i.S.v. § 574 BGB wirksam ist bzw. daß das Mietverhältnis nach erstmaliger befristeter Verlängerung gem. § 574a BGB nicht mehr gem. § 574c BGB fortzusetzen ist, steht damit aufgrund des parallelen Prüfungsinhalts im Rahmen der §§ 721, 794 ZPO gleichzeitig fest, daß das Vermieterinteresse an der sofortigen Räumung des Wohnraums gegenüber dem Mieterinteresse an einem Räumungsaufschub grundsätzlich überwiegt. Würden nämlich umgekehrt die Mieterinteressen vorrangig sein, müßte das Prozeßgericht bereits gem. § 574a BGB oder § 574c BGB auf unbefristete oder befristete, ggf. erneute Fortsetzung des Mietrechtsverhältnisses erkennen und die Räumungsklage abweisen. Typisches Beispiel wäre der Fall, daß der behinderte Mieter seiner Obliegenheit zur Ersatzwohnraumsuche nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist oder behindertengerechte Umbaumaßnahmen durch den Mieter bereits abgewohnt sind. Gleichwohl kann ausnahmsweise eine (freilich eher kurz zu bemessende) Räumungsfrist ausgesprochen werden, sofern mangels zumutbarer Ausweichquartiere Obdachlosigkeit droht.710 Dies kann z. B. eintreten, wenn beide Vertragsparteien behinderungsbedingt auf den Wohnraum angewiesen sind und dem behinderten Mieter trotz des dringenden Vermieterinteresses an dem behindertengerechten Wohnraum zunächst eine befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses zugebilligt wurde. Außerdem ist bei einer Eigenbedarfskündigung an 709 Vgl. Herrlein / Kandelhard / Schneider, Der Mietprozess Rn. 83; Kinne / Schach, Teil II Rn. 248; Schmidt-Futterer / Blank, Anhang 1 zu §§ 574 – 574c BGB: Räumungsfrist nach § 721 ZPO, Rn. 11. 710 Siehe hierzu z. B. Hoffmann, S. 79 f.

§ 9 Räumungs- und Vollstreckungsschutz

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eine Räumungsfrist zu denken, wenn zwar das Erlangungsinteresse des behinderten Vermieters bzw. seines behinderten Familien- oder Haushaltsmitglieds als vorrangig anerkannt wurde und auch angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen (vgl. § 574 Abs. 2 BGB) für den Mieter vorhanden ist, ihm dann aber die Möglichkeit gegeben werden muß, diesen Ersatzwohnraum zu finden und zu beziehen. Die Fristdauer orientiert sich hier zusätzlich an der Dringlichkeit des Wohnungsbedarfs der behinderten Person auf Vermieterseite.

b) Beendigung des Mietverhältnisses ohne (beachtlichen) Mieterwiderspruch Bieten dagegen die §§ 721, 794 ZPO dem behinderten Mieter aufgrund Nichtbeachtlichkeit des Widerspruchs i. S. v. § 574 BGB, aufgrund Nichtanwendbarkeit oder aufgrund Nichtigkeit des Mietvertrags erstmalig Schutz, sind die Grundsätze der Interessenabwägung, die an sich im Rahmen der Sozialklausel Anwendung fänden, auf die Interessenabwägung hinsichtlich der Gewährung einer Räumungsfrist zu transferieren: Wäre also dem Mieter an sich eine befristete Verlängerung des Mietverhältnisses einzuräumen gewesen (ihm ist z. B. ein Umzug trotz seiner Behinderung prinzipiell zuzumuten, wobei aber ein angemessener behindertengerechter Ersatzwohnraum nur schwer zu finden ist) und ist Ersatzwohnraum noch nicht vorhanden, ist ihm gem. § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO eine Räumungsfrist zu gewähren. Die Dauer der Frist ist so zu wählen, daß der Räumungsschuldner unter Berücksichtigung des örtlichen Wohnungsmarkts sowie seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse bei intensiver Bemühung innerhalb der Frist eine Ersatzwohnung beschaffen und umziehen kann.711 Weil das Angebot an behindertengerechtem Wohnraum regelmäßig knapp ist und ein Umzug für behinderte Menschen erfahrungsgemäß einen höheren organisatorischen und zeitlichen Aufwand bedeutet, wird die Räumungsfrist unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls eher großzügig (z. B. neun bis zwölf Monate) zu bemessen sein. Das AG München712 hat z. B. einem behinderten Untermieter, dem der mietrechtliche Kündigungsschutz über § 565 Abs. 1 BGB nicht zustand, im Hinblick auf seine „persönlich besonders schwierige Lage“ und zur ausreichenden Suche nach behindertengerechtem Ersatzwohnraum eine Räumungsfrist von elf Monaten gewährt. Umgekehrt ist z. B. bei der Fristdauer zulasten des Räumungsschuldners zu berücksichtigen, daß der Vermieter aus behinderungsspezifischen Gründen an einer möglichst schnellen Erlangung des Wohnraums interessiert sein kann. Hat der Mieter des weiteren Investitionen in behindertengerechte Umbaumaßnahmen getätigt 711 Vgl. LG Siegen WuM 1989, 389; AG Rheine WuM 1990, 216; Gather, DWW 1995, 12; Schmidt-Futterer / Blank, Anhang 1 zu §§ 574 – 574c BGB: Räumungsfrist nach § 721 ZPO, Rn. 13. 712 AG München WuM 1989, 412. Ebenso Gather, DWW 1995, 12.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

und sind diese noch nicht abgewohnt, ersetzt die hier zu gebende Räumungsfrist die Abwohndauer, freilich nur bis zur einjährigen Fristhöchstdauer. Ferner ist eine Räumungsfrist zu gewähren, wenn zwar Ersatzwohnraum bereits gefunden wurde, jedoch nicht sofort bezogen werden kann (z. B. frei werdender Heimplatz oder noch nicht fertig gestellter behindertengerechter Neubau). In der bereits angesprochenen Sonderkonstellation, daß sowohl Vermieter als auch Mieter behinderungsbedingt dringend auf die Wohnung angewiesen sind, ist vorliegend aufgrund des fehlenden „Zeitpuffers“ des § 574a BGB als Kompensation eine Räumungsfrist auszusprechen. Erweist sich die Ursprungsfrist als zu kurz, weil der Schuldner (bzw. ggf. sein Betreuer) trotz ausreichender Suchbemühungen keinen Ersatzwohnraum gefunden hat, ist auf seinen Antrag hin gem. §§ 721 Abs. 3, 794 Abs. 2 ZPO die Frist zu verlängern, längstens jedoch bis zur Höchstgesamtdauer von einem Jahr. Ebenso kann auf Antrag des Räumungsgläubigers nach den genannten Vorschriften das Gericht die Räumungsfrist verkürzen, wenn der Bedarf z. B. wegen einer Verschlechterung des körperlichen Zustands der behinderten Bedarfsperson dringlicher geworden ist. Wäre das Mietverhältnis hingegen bereits im Rahmen der Sozialklauselvorschriften nicht fortgesetzt worden, weil die Interessen des Vermieters von vornherein überwiegen würden, so scheidet auch die Gewährung einer Räumungsfrist in der Regel aus. Das Prozeßgericht kann allerdings eine (eher kurze) Räumungsfrist aussprechen, wenn dem Räumungsschuldner Obdachlosigkeit droht oder ihm die Möglichkeit gegeben werden muß, angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden und zu beziehen. Problematisch ist die Rechtslage, wenn an sich aufgrund der §§ 574 ff. BGB das Mietverhältnis unbefristet fortgesetzt hätte werden müssen. Dies kann zum einen der Fall sein, wenn dem behinderten Mieter eine Veränderung der Wohnverhältnisse nicht zuzumuten ist (hierdurch würde z. B. eine Beeinträchtigung des Gesundheitszustands, ein umständlicher oder mit großen Mühen verbundener Zugang zur Wohnung oder die deutlich erschwerte Erreichbarkeit von zentralen Einrichtungen wie Arbeitsplatz, Schule, Krankenhaus etc. einhergehen), zum anderen bei dauerhafter Räumungsunfähigkeit aufgrund der Behinderung einer Person auf Mieterseite (z. B. Veränderungsphobie oder Suizidgefahr). Hier würde wegen der Höchstdauer von einem Jahr eigentlich nicht eine Räumungsfrist gem. §§ 721, 794 ZPO, sondern die Einstellung der Zwangsvollstreckung gem. § 765a ZPO dem Rechtsschutzziel der behinderten Person entsprechen.713 Weil aber letztere erst nach Rechtskraft des Räumungsurteils in Betracht kommt und damit das Prozeßgericht im Räumungsprozeß hierüber nicht befinden kann, kann es als faktisches minus gegenüber der dauerhaft möglichen Einstellung der Zwangsvollstreckung im Räumungsurteil eine Räumungsfrist mit der Höchstdauer von einem Jahr aus713 Vgl. Schmidt-Futterer / Blank, Anhang 1 zu §§ 574 – 574c BGB: Räumungsfrist nach § 721 ZPO, Rn. 14.

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sprechen.714 Sollte sich nach deren Ablauf die Räumungsunfähigkeit der behinderten Person nicht geändert haben, ist dann zum Antrag gem. § 765a ZPO als adäquates Rechtsmittel zu greifen. Als Alternativlösung käme zwar in der gerade geschilderten Ausnahmesituation auch die Abweisung der Räumungsklage wegen Verstoßes gegen die guten Sitten gem. § 138 BGB in Betracht; dieser Weg ist aber abzulehnen, weil dann das System der Kündigungsvorschriften der §§ 573 ff. BGB zulasten des Vermieters umgangen werden würde und dieser außerdem einen Anspruch auf einen Titel hat.

c) Fristlose Beendigung des Mietverhältnisses oder Mieterkündigung Hat entweder der Vermieter das Mietverhältnis gem. §§ 543, 569 BGB aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt (bzw. ordentlich bei Vorliegen eines wichtigen Grunds, so daß ein Widerspruchsrecht gem. § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht gegeben ist) oder hat der Mieter selbst gekündigt, ist die Gewährung einer Räumungsfrist vom Wortlaut der §§ 721, 794a ZPO nicht a priori ausgeschlossen. Im ersteren Fall steht allerdings mit Stattgabe der Räumungsklage gleichzeitig fest, daß dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, so daß für die Stundung des Räumungsanspruchs dasselbe gilt.715 Deshalb ist eine kurze Räumungsfrist nur ausnahmsweise anzuordnen, sofern z. B. der behinderte Bewohner die zur Kündigung führenden Störungen nicht kontinuierlich fortsetzt und noch kein Ersatzwohnraum zur Verfügung steht. Das LG Dresden716 hat z. B. einer psychisch behinderten Mieterin, der wegen Störungen des Hausfriedens ordentlich gekündigt wurde, in Hinblick auf den Umstand, daß sie noch eine behinderte Tochter zu betreuen hatte, und angesichts der „bekannt schwierigen Wohnungsmarktsituation in Dresden“ eine fünfmonatige Räumungsfrist als angemessen und ausreichend zugebilligt; diese Frist sei sowohl der Vermieterin als auch den Mitbewohnern des Hauses „aus Gründen mitmenschlicher Solidarität gegenüber kranken Mitbewohnern“ zumutbar. Dauern dagegen die Störungen fortlaufend an, muß auch die Gewährung einer Räumungsfrist konsequenterweise ausscheiden.717 714 A.A. z. B. Schmidt-Futterer / Blank, Anhang 3 zu §§ 574 – 574c BGB: Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO, Rn. 3, der bei dauernden Vollstreckungshindernissen eine Pflicht des Gerichts zur Räumungsverurteilung annimmt, weil die Frage der Vollstreckbarkeit generell im Erkenntnisverfahren keine Rolle spiele und der Gläubiger auch dann einen Anspruch auf einen Titel habe, wenn er aus diesem zwar nicht sofort, möglicherweise aber später vollstrecken kann. Zumindest letzterem Argument ist aber entgegenzuhalten, daß der Gläubiger auch bei Gewährung einer Räumungsfrist einen (vorübergehend nicht vollstreckbaren) Titel bekommt. 715 Vgl. Schmidt-Futterer / Blank, Anhang 1 zu §§ 574 – 574c BGB: Räumungsfrist nach § 721 ZPO, Rn. 14. 716 LG Dresden WuM 1994, 377 f.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

Für den Fall, daß der Mieter (außer-)ordentlich gekündigt hat, wird er meist für eine Ersatzwohnung vernünftigerweise bereits gesorgt haben. Sollten jedoch zum Zeitpunkt der Kündigung Räumungshindernisse wie z. B. fehlender Ersatzwohnraum oder Räumungsunfähigkeit vorliegen, muß der Mieter, weil er die Räumungssituation selbst verursacht hat, hierfür einstehen; die Gewährung einer Räumungsfrist ist dann abzulehnen.718 Anders ist dies dagegen zu beurteilen, wenn das Räumungshindernis erst nach der Kündigung eingetreten ist (z. B. Entstehen der Behinderung durch Unfall oder Verschlimmerung der Behinderung) oder vom Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung in nicht vorwerfbarer Weise nicht erkannt wurde (z. B. Fehleinschätzung der Wohnungsmarktsituation oder Verzögerung der Fertigstellung der neuen behindertengerechten Wohnung): Hier gelten dieselben Grundsätze wie bei der Beendigung des Mietverhältnisses ohne Mieterwiderspruch.

II. Vollstreckungsschutz, § 765a ZPO Die zweite und letzte zivilprozessuale Schutzmöglichkeit zugunsten des (Unter-) Mieters stellt der Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO dar. Er gewinnt vor allem Bedeutung, wenn die Gewährung einer Räumungsfrist in den Fällen der §§ 721 Abs. 7, 794 Abs. 5 ZPO oder wegen Versäumung der Antragsfrist gem. § 721 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO bzw. § 794 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZPO ausscheidet, die Räumungsfrist gem. §§ 721 Abs. 5 Satz 1, 794 Abs. 3 ZPO bereits voll ausgeschöpft wurde oder aber das Räumungshindernis erst nach Rechtskraft des Räumungsurteils entsteht. Stellt der Räumungsschuldner in der Frist des § 765a Abs. 3 ZPO einen entsprechenden Antrag719, kann das Vollstreckungsgericht gem. § 765a Abs. 1 Satz 1 ZPO die Zwangsräumung von Wohnraum einstweilen oder auch dauerhaft einstellen. In diesem Fall entsteht wie bei der Gewährung einer Räumungsfrist für die Zeit der Einstellung ein Vollstreckungshindernis, in der der Mieter eine Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs. 1 BGB zu leisten hat.

717 Vgl. AG Dortmund DWW 1990, 242; LG Münster WuM 1991, 563; Schmidt-Futterer / Blank, Anhang 1 zu §§ 574 – 574c BGB: Räumungsfrist nach § 721 ZPO, Rn. 22. 718 Vgl. Schmidt-Futterer / Blank, Anhang 1 zu §§ 574 – 574c BGB: Räumungsfrist nach § 721 ZPO, Rn. 24. 719 Ein vom Schuldner nach Rechtskraft des Räumungsurteils gestellter Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist i. S. v. § 721 ZPO ist in einen Vollstreckungsschutzantrag umzudeuten, vgl. Schmidt-Futterer / Blank, Anhang 1 zu §§ 574 – 574c BGB: Räumungsfrist nach § 721 ZPO, Rn. 33. Vgl. außerdem Kinne / Schach, Teil II Rn. 265: Der Antrag nach § 765a ZPO muß nicht ausdrücklich gestellt werden; ausreichend ist, daß der Schuldner besondere Umstände geltend macht, die die Vollstreckungsmaßnahme als sittenwidrige Härte erscheinen lassen.

§ 9 Räumungs- und Vollstreckungsschutz

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1. Das Verhältnis zu den Kündigungsschutzvorschriften des BGB und zum Räumungsschutz gem. §§ 721, 794a ZPO Das Vorliegen eines Vollstreckungshindernisses bedeutet regelmäßig gleichzeitig, daß auch eine unzumutbare Härte i. S. d. § 574 BGB zu bejahen wäre. Umgekehrt ist Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO abzulehnen, wenn dieselben Gründe bereits im Rahmen der Sozialklausel nicht ausgereicht haben, um die befristete oder unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 574a BGB zu begründen: Ein solches Ergebnis würde im Widerspruch zu den Feststellungen des Räumungsurteils stehen und damit dessen Rechtskraft zumindest zeitweilig durchbrechen.720 War ein Mieterwiderspruch i. S. d. § 574 BGB zwar wegen Nichtanwendbarkeit ausgeschlossen oder wegen Fristversäumung unbeachtlich, wäre er aber an sich erfolgreich gewesen, ist damit noch nicht gesagt, daß aus den gleichen Gründen auch Vollstreckungsschutz zu gewähren ist: An die Interessenabwägung i. S. v. § 765a ZPO ist nämlich, wie sich aus dem Wortlaut dieser Vorschrift ergibt, ein erheblich strengerer Maßstab zu stellen als im Rahmen des § 574 BGB. Hinsichtlich des Verhältnisses zu §§ 721, 794a ZPO wurde bereits dargestellt, daß dauerhafte Räumungshindernisse, die nicht im Rahmen des Mieterwiderspruchs berücksichtigt werden konnten, nicht etwa ausschließlich bei § 765a ZPO, sondern trotz ihrer Höchstdauer von einem Jahr zunächst auch zur Gewährung einer Räumungsfrist führen können. Im übrigen sind die Vorschriften der §§ 721, 794a ZPO neben § 765a ZPO nebeneinander anwendbar bzw. stehen nicht in einem Subsidiaritätsverhältnis; dies folgt aus deren unterschiedlichen tatbestandlichen Voraussetzungen und Wertungen (§§ 721, 794a ZPO als Normen des Bestandsschutzes, § 765a ZPO als Norm des Schuldnerschutzes ohne Rücksicht auf das Mietverhältnis).721 Aus diesem Grund ist § 765a ZPO prinzipiell auch anwendbar, wenn der Vollstreckungsschuldner die für einen Antrag gem. §§ 721, 794a ZPO bestehenden Fristen versäumt hat. Er ist außerdem nicht wegen solcher Umstände präkludiert, die er im Rahmen von § 574 BGB sowie der §§ 721, 794a ZPO hätte geltend machen können, dies aber unterlassen hat.722

720 Vgl. Hoffmann, S. 67 und dort Fn. 267; Walker / Gruß, NJW 1996, 353. A.A. z. B. Schmidt-Futterer / Blank, Anhang 3 zu §§ 574 – 574c BGB: Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO, Rn. 4, weil das Prozeßgericht nicht über die Art und den Zeitpunkt der Vollstreckung entscheide. 721 Siehe hierzu ausführlich Hoffmann, S. 59 ff. 722 Vgl. Hoffmann, S. 67 f.; MünchKommZPO / Hessler, § 765a ZPO Rn. 59; Musielak / Lackmann, § 765a ZPO Rn. 15; Schmidt-Futterer / Blank, Anhang 3 zu §§ 574 – 574c BGB: Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO, Rn. 4; Schumacher, NZM 2003, 263; Zöller / Stöber, § 765a ZPO Rn. 13. A.A. z. B. Walker / Gruß, NJW 1996, 353.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

2. Die Einstellung der Zwangsräumung In den hier relevanten Fällen kommt als mögliche Schutzmaßnahme vor allem die einstweilige oder dauerhafte Einstellung der Zwangsräumung durch das Vollstreckungsgericht in Frage. Voraussetzung hierfür ist gem. § 765 Abs. 1 Satz 1 ZPO, daß die Zwangsräumung „unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist“. Entscheidend sind stets die Umstände des Einzelfalls. Über diese generalklauselartig gefaßte Norm sind als „Einbruchstelle“ Verfassungsprinzipien im Zwangsvollstreckungsrecht zu berücksichtigen; bei der Auslegung des Begriffs „sittenwidrige Härte“ ist das Vollstreckungsgericht verpflichtet, die Wertentscheidungen des Grundgesetzes und die dem Schuldner in der Zwangsvollstreckung gewährleisteten Grundrechte einzubeziehen.723 In Betracht kommen hier vornehmlich die Menschenwürde, die Freiheit der Persönlichkeit, das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit, der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz, das Sozialstaatsprinzip, die Eigentumsgarantie (sowohl für Vermieter als auch Mieter) sowie im vorliegenden Kontext vor allem das Verbot der Benachteiligung behinderter Menschen. Eine sittenwidrige Härte ist dabei nicht schon bei lediglich unbilligen Ergebnissen anzunehmen, sondern erst dann zu bejahen, wenn die Gesetzesanwendung zu einem gänzlich untragbaren Resultat führen würde.724 Wie außerdem aus dem Erfordernis der „ganz besonderen Umstände“ folgt, sind die mit jeder Vollstreckung verbundenen Nachteile hinzunehmen.725 Schließlich ist zu beachten, daß das Schutzbedürfnis des Gläubigers voll zu würdigen ist und ihm damit prinzipiell der Vorrang gebührt: Würde daher der Aufschub der Vollstreckung den Gläubiger gleich hart treffen wie den Schuldner die Vollstreckung, kommt eine Maßnahme gem. § 765a ZPO nicht in Betracht. Letztere ist nur dann möglich, wenn die Härte für den Vollstreckungsschuldner eindeutig ist und wesentlich schwerer wiegt als das Interesse des Gläubigers an der planmäßigen sofortigen Vollstreckung.726 Wirken sich die Folgen der Zwangsvollstreckung auf die Angehörigen des Schuldners aus, kann darin zugleich eine Härte für den Schuldner selbst angenommen werden.727 723 Vgl. BVerfG NJW 1979, 2607; 1991, 3207; 1992, 1155; 1994, 1272; Hoffmann, S. 64; Musielak / Lackmann, § 765a ZPO Rn. 1. 724 Vgl. BGH NJW 1965, 2107; Musielak / Lackmann, § 765a ZPO Rn. 5. 725 Vgl. Musielak / Lackmann, § 765a ZPO Rn. 4. 726 Vgl. Baumbach / Lauterbach / Hartmann, § 765a ZPO Rn. 2; Hoffmann, S. 64; MünchKommZPO / Hessler, § 765a ZPO Rn. 42; Musielak / Lackmann, § 765a ZPO Rn. 9; SchmidtFutterer / Blank, Anhang 3 zu §§ 574 – 574c BGB: Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO, Rn. 7; Walker / Gruß, NJW 1996, 352; Zöller / Stöber, § 765a ZPO Rn. 6. 727 Vgl. OLG Frankfurt a.M. NJW-RR 1994, 81 (97-jährige Mutter); OLG Köln NJW 1994, 1743 (85-jährige Mutter mit Bluthochdruck und Herzschwäche); OLG Hamm NJWRR 2001, 1303 (herzkranke 90-jährige Mutter); Musielak / Lackmann, § 765a ZPO Rn. 11; Schmidt-Futterer / Blank, Anhang 3 zu §§ 574 – 574c BGB: Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO, Rn. 7, 21.

§ 9 Räumungs- und Vollstreckungsschutz

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Das BVerfG hat z. B. eine sittenwidrige Härte in dem Fall angenommen, daß aufgrund einer psychischen Behinderung bei Räumung die Gefahr eines Suizids der betroffenen depressiven Person droht.728 Dies folgt zum einen aus dem Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit gem. Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG, zum anderen – was das BVerfG allerdings nicht betonen konnte, weil zum Zeitpunkt der Entscheidungen diese Vorschrift noch nicht existierte – aus dem Benachteiligungsverbot des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG. Freilich machen es hier die Rechte des Vollstreckungsgläubigers aus Art. 14 Abs. 1 GG erforderlich, die Wahrscheinlichkeit des Suizids sowie die Möglichkeiten zur Gefahrabwendung sorgfältig zu eruieren: Der Eintritt der konkreten Gesundheitsgefahr muß mit hinreichender Wahrscheinlichkeit anhand objektiv feststellbarer Merkmale nachgewiesen werden729, wobei eine amtsärztlich bestätigte Selbsttötungsgefahr für den Fall der Zwangsräumung (nur) ein gewichtiger Gesichtspunkt für die Gewährung von Vollstrekkungsschutz ist.730 Die Vollstreckungseinstellung wegen Selbstmordgefahr kann außerdem mit der Auflage angeordnet werden, daß der Vollstreckungsschuldner eine erfolgversprechende Behandlung wahrnimmt und z. B. die Notwendigkeit weiterer Behandlung in halbjährlichem Abstand durch eine Bescheinigung des Sozialpsychiatrischen Dienstes nachweist.731 Evtl. ist, um dem Vermieter zu seinem Räumungsanspruch zu verhelfen, auch eine Ingewahrsamnahme der suizidgefährdeten Person nach polizeirechtlichen Vorschriften732 sowie ggf. eine betreuungsrechtliche Unterbringung gem. § 1906 Abs. 1, Abs. 2 BGB bzw. bei erheblicher Gefährdung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung die polizeirechtliche Unterbringung733 in ein psychiatrisches Krankenhaus durchzuführen. Ist der Sachverhalt noch nicht vollständig geklärt, muß das Vollstreckungsgericht im Zweifel von der Möglichkeit einer einstweiligen Einstellung (ggf. im Wege der einstweiligen Anordnung gem. §§ 765a Abs. 1 Satz 2, 732 Abs. 2 ZPO)

728 Vgl. BVerfG NJW 1991, 3207; 1994, 1272; 1994, 1719. Siehe zur Suizidproblematik im Rahmen des drohenden „Bilanzselbstmords“ bei Gewerberaummiete auch ausführlich Linke, NZM 2002, 205 ff. sowie allgemein LG Mainz NZM 1998, 403. 729 Vgl. OLG Köln NJW-RR 1990, 590; KG NZM 1998, 452 (85-jähriger, in seiner Bewegungsfreiheit erheblich eingeschränkter und an schweren Gesundheitsbeeinträchtigungen leidender Vollstreckungsschuldner mit Grad der Schwerbehinderung von 70 %); LG Mainz NZM 1998, 403 (psychiatrisches Fachgutachten hinsichtlich Suizidgefahr); Kinne / Schach, Teil II Rn. 270. 730 Vgl. OLG Köln NJW 1993, 2248 (zu berücksichtigen sei auch, ob der suizidgefährdete Schuldner den Versuch macht, durch laufende ärztliche Behandlung die extreme Reaktion auf die drohende Räumung zu überwinden); OLG Brandenburg Rpfleger 2001, 92; Kinne / Schach, Teil II Rn. 270; Musielak / Lackmann, § 765a ZPO Rn. 7. 731 Vgl. OLG Jena NZM 2000, 839 f.; Kinne / Schach, Teil II Rn. 269. Walker / Gruß, NJW 1996, 355, wollen die Gewährung von Vollstreckungsschutz ausschließen, wenn der suizidgefährdete Schuldner sich nicht in ärztliche Behandlung begibt. 732 Siehe z. B. § 28 Abs. 1 Ziff. 2 lit. c. PolG Baden-Württemberg, Art. 17 Abs. 1 Ziff. 1 BayPAG. 733 Vgl. z. B. Art. 1 Abs. 1 BayUnterbrG.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

Gebrauch machen.734 Im übrigen kann hohes Alter des Schuldners, drohender Verlust seiner Autonomie sowie Selbstmordgefahr ausnahmsweise auch zu einer Einstellung der Zwangsvollstreckung auf unbestimmte Zeit führen.735 Die eben genannten Grundrechte sind ebenfalls berührt und führen zu (regelmäßig dauerhaftem) Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO, wenn z. B. ein substantiiertes ärztliches Attest ergibt, daß durch einen Auszug behinderungsbedingt eine erhebliche Gesundheits- oder gar Lebensgefahr begründet werden würde und keine Besserung zu erwarten ist. Bejaht wurde dies etwa bei Befürchtung des Eintritts der Pflegebedürftigkeit bei einer 86-jährigen Person aufgrund „altersbedingt geistlicher Gebrechlichkeit“736 oder bei Lebensgefahr für den an einem nicht behandelbaren Bluthochdruck leidenden Räumungsschuldner aufgrund Gefahr einer Hirnblutung in Belastungssituationen.737 Im Ergebnis ist also im Zweifel dauerhafter Vollstreckungsschutz zu gewähren, sofern Räumungsunfähigkeit bei einem Bewohner vorliegt. Dies mag zwar für den Vollstreckungsgläubiger höchst unbefriedigend sein, weil er so seinen Räumungsanspruch erst nach langer Verzögerung bzw. gar nicht durchsetzen kann. Würde die Räumungsfähigkeit aber bereits während des Mietverhältnisses entstehen oder hätte sie mittels Widerspruch i. S. v. § 574 BGB geltend gemacht werden können, wäre schon die Kündigung nicht wirksam gewesen, so daß er sich im Endeffekt in der gleichen, für ihn mißlichen Situation befinden würde. Der hier festzustellende Vorrang des Vollstreckungsschutzes zugunsten des aufgrund seiner Behinderung räumungsunfähigen Vollstreckungsschuldners gegenüber dem Erlangungsinteresse des Vollstreckungsgläubigers gilt auch bei drohenden schweren finanziellen Nachteilen für den Vollstreckungsgläubiger738 sowie selbst für den Extremfall, daß auch für letzteren behinderungsbedingte Gründe sprechen und er deshalb dringend auf den Wohnraum angewiesen ist: Immerhin ist der Vollstreckungsgläubiger (oder sein behindertes Familien- bzw. Haushaltsmitglied) im Gegensatz zum Vollstreckungsschuldner umzugsfähig, so daß er sich zur Not anderweitigen behindertengerechten Wohnraum suchen muß. Nichts anderes muß aufgrund des überragenden Schutzes der körperlichen Unversehrtheit bzw. des Lebens des Vollstreckungsschuldners angenommen werden, wenn sein behinderungsbedingtes Verhalten für die Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund §§ 543, 569 BGB ursächlich und 734 Vgl. BVerfG NJW 1994, 1272; Schmidt-Futterer / Blank, Anhang 3 zu §§ 574 – 574c BGB: Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO, Rn. 8. Bindokat, NJW 1992, 2873, kritisiert angesichts des gesetzlichen Schuldnerschutzes und ansonsten sozialen Mietrechts sowie der zentralen Bedeutung des Erhaltes der vertrauten Wohnung für Leben und Gesundheit die (angeblich) restriktive Praxis der Vollstreckungsgerichte. 735 Vgl. BVerfG NJW 1998, 295 f.; Bindokat, NJW 1992, 2873; Musielak / Lackmann, § 765a ZPO Rn. 7. 736 Vgl. BVerfG NJW 1991, 3207 f. 737 Vgl. BVerfG NJW 1992, 1378. 738 A.A. Walker / Gruß, NJW 1996, 355, sofern weitere zugunsten des Gläubigers sprechende Gesichtspunkte bestehen.

§ 9 Räumungs- und Vollstreckungsschutz

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daher dem Vollstreckungsgläubiger die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar war.739 Einzig denkbare, wenn auch in der Praxis eher selten relevante Ausnahme vom Grundsatz des Vorrangs des Vollstreckungsschutzes bei Räumungsunfähigkeit des Schuldners wäre die Konstellation, daß auch für den Gläubiger eine Lebensgefahr bestünde, weil er z. B. wegen der Nichtdurchsetzung seines titulierten Rechts auf Wohnungsherausgabe suizidgefährdet wäre.740 Hier würden sich gleichrangige Interessen der Parteien gegenüberstehen, so daß aufgrund der eindeutigen Gesetzesformulierung Vollstreckungsschutz ausscheidet. Im übrigen können dieselben Gründe, die zum Räumungsschutz gem. §§ 721, 794a ZPO geführt haben, deren Fortdauer aber die einjährige Höchstdauer des Räumungsschutzes überschritten haben, auch zur Gewährung von Vollstreckungsschutz durch einstweilige Einstellung der Vollstreckung i. S. v. § 765a ZPO führen. In einem vom LG Magdeburg741 entschiedenen Fall wurde z. B. die sofortige Zwangsräumung der Wohnung eines Mieters für sittenwidrig erklärt und zum Zwecke der Ersatzraumsuche einstweilig eingestellt, der eine siebenköpfige Familie mit Schulkindern und behinderten Kindern zu versorgen hatte. Zu kritisieren ist eine Entscheidung des AG Mönchengladbach742: Das Gericht sah die Vollstrekkung des Räumungstitels gegenüber einer schwangeren Schuldnerin mit zwei an Muskeldystrophie leidenden behinderten Kindern nicht als sittenwidrig an, obwohl die beiden vom Sozialamt angebotenen Ersatzwohnungen im zweiten bzw. dritten Obergeschoß lagen, nur über Treppen zugänglich waren und die Kinder keine Treppen steigen konnten. Den Einwand der Schuldnerin, in der Nähe der zu räumenden Wohnung wohne ihre Mutter, die beim Transport der Kinder über Treppen helfen würde, ließ das Gericht mit dem Argument nicht gelten, daß die beiden Kinder durch „enge Kontakte mit der Jugendbehörde alters- und behindertengerecht versorgt werden“ könnten. Eine solche Verweisung auf die Hilfe öffentlicher Stellen ist jedoch zu pauschal und berücksichtigt unter Verletzung des grundrechtlichen Benachteiligungsverbots behinderter Menschen sowie des Rechts auf körperliche Unversehrtheit nicht, daß die Lebensumstände der behinderten Kinder sowie ihrer Mutter aufgrund der häufig nur verzögert und eingeschränkt bewilligten Hilfeleistungen weiter erschwert werden würden und unter Umständen 739 A.A. Walker / Gruß, NJW 1996, 356, die es bei schwersten Störungen des Hausfriedens sowie bei Beleidigungen und sonstigen Straftaten, die nach materiellem Recht die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses begründen, als widersprüchlich ansehen, dem Mieter dennoch Räumungsschutz nach § 765a ZPO zu gewähren; die Durchsetzung eines Räumungsanspruchs wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses könne daher in aller Regel keine sittenwidrige Härte für den Schuldner bedeuten. 740 Vgl. das Beispiel bei Walker / Gruß, NJW 1996, 355. 741 LG Magdeburg Rpfleger 1995, 470. Zustimmend z. B. Kinne / Schach, Teil II Rn. 272; Schmidt-Futterer / Blank, Anhang 3 zu §§ 574 – 574c BGB: Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO, Rn. 10. A.A. z. B. OLG Frankfurt a.M. Rpfleger 1981, 24; Musielak / Lackmann, § 765a ZPO Rn. 15 (es sei Sache der Ordnungsbehörden, die Obdachlosigkeit des Schuldners zu beseitigen). 742 AG Mönchengladbach DWW 1991, 25.

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2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im Verlauf eines Mietverhältnisses

deshalb auch eine Verschlechterung des Gesundheitszustands der Kinder eintreten könnte. Richtigerweise hätte daher das AG Mönchengladbach auf die evtl. behindertengerechte Umrüstbarkeit der Ersatzwohnungen abstellen sowie ggf. die Zwangsräumung vorübergehend einstellen müssen, bis geeigneter Ersatzwohnraum zur Verfügung steht. Grundsätzlich kann zur Vermeidung eines Zwischenumzugs bis zum in Kürze anstehenden Beginn eines anderen Mietverhältnisses außerdem Vollstreckungsschutz gewährt werden, sofern z. B. ein zeitweiliger Aufenthalt in einem Hotel oder bei Verwandten / Bekannten bei gleichzeitiger Auslagerung der Wohnungseinrichtung in einer Spedition (v. a. aus behinderungsbedingten Gründen) unzumutbar ist.743 Wie bei §§ 721, 794a ZPO können aber die Schuldnerinteressen entwertet werden, wenn er z. B. keine Nutzungsentschädigung leistet oder sich nicht gebührend um Ersatzwohnraum bemüht. Schließlich ist eine Zwangsräumung als sittenwidrig einzustufen, wenn der Schuldner seine Angelegenheiten nicht mehr selbst besorgen kann oder sich längerfristig in stationärer Behandlung befindet; in diesem Fall muß die Bestellung eines (vorläufigen) Betreuers – ggf. im Wege der einstweiligen Anordnung gem. § 69f FGG – mit entsprechendem Aufgabenkreis (z. B. „Rechtswahrung im Vollstreckungsverfahren“ und / oder „Aufenthaltsbestimmung“ oder ganz konkret „Beschaffung einer Ersatzwohnung“) angeregt werden, der sich um die Organisation einer Ersatzwohnung kümmert.744 Für die angemessene Zeit der Ersatzwohnraumsuche ist die Zwangsvollstreckung einstweilen einzustellen.

743 Siehe hierzu z. B. LG Stuttgart Rpfleger 1985, 71; LG Hamburg ZMR 2001, 802; OLG Zweibrücken Rpfleger 2002, 37; Kinne / Schach, Teil II Rn. 272; MünchKommZPO / Hessler, § 765a ZPO Rn. 57; Schmidt-Futterer / Blank, Anhang 3 zu §§ 574 – 574c BGB: Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO, Rn. 12. 744 Vgl. LG Mannheim WuM 1987, 63 f.; Schmidt-Futterer / Blank, Anhang 3 zu §§ 574 – 574c BGB: Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO, Rn. 13.

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Sachwortverzeichnis Abmahnung 79, 260, 265, 293, 302, 303 – Zugang an Betreuer 294 Abriß 122 Affekthandlungen 173 Alkoholismus 32, 297 Allergien 84, 114, 211 Allgemeine Geschäftsbedingungen 56, 68, 153, 183, 200 Allgemeine Handlungsfreiheit 55, 59, 235, 314 Allgemeines Persönlichkeitsrecht 52, 84, 91, 94, 135 Altersbedingte Gesundheitseinschränkungen Siehe Behinderung Altersheim – fehlender angemessener Ersatzwohnraum 277 – Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung 133 – vorübergehende, nicht vollständige Gebrauchsüberlassung von Wohnraum 130 – Werkwohnung 139 Americans with Disabilities Act (ADA) 43 Amsterdamer Vertrag 53 Amtsermittlungspflicht 155 Analphabetismus 42 Antidiskriminierungsgesetz 101 Arbeitsplatz 89, 90, 113, 159, 181, 276, 320 Arbeitsplatzwechsel 132 Arbeitszimmer 121, 179 Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG Siehe Gleichheitsgebot zugunsten behinderter Menschen Art. 13 EGV 53, 54, 100, 101 Assistenz Siehe Persönliche Assistenz Ästhetische Belastungen 85, 187, 188, 229, 236, 238 Asthma 301 Asylbewerber 117 Aufgabenkreise 74 – Abschluß eines Mietvertrags 103

– Abschluß eines Werkmiet- und Dienstverhältnisses 144 – alle Angelegenheiten 75 – Anmietung / Vermietung von Wohnraum 155 – Aufenthaltsbestimmung 76, 86, 102, 155, 262 – Beschaffung einer Ersatzwohnung 77, 328 – Betreten der Wohnung 203 – Durchführung des Mietrechtsstreits 77 – Entrümpelung / Entmüllung der Wohnung 204 – Gesundheitsfürsorge 77, 144, 204 – Kündigung der Mietwohnung 262 – Mietangelegenheiten 75, 264 – Personensorge 76, 88, 102, 262 – Rechtswahrung im Vollstreckungsverfahren 328 – Vermietung der Wohnung XY 77 – Vermögenssorge 76, 86, 155 – Wohnungsangelegenheiten 75, 86, 102, 144, 155, 200, 202, 204, 262 – Wohnungsangelegenheiten unter Ausschluß von Kündigung und Wohnungsauflösung 75 – Zwangsräumung 77 Aufsichtspflicht 79, 88, 161 Aufzug 121, 158, 159, 161, 178, 181, 184, 207, 210 Aufzugrenovierung 113 Ausländer 136 Außerordentliche Kündigung 289 – aus wichtigem Grund 290, 315 – Ausschluß bei behindertengerechten (Bau-) Maßnahmen 241 – erhebliche Gefährdung der Mietsache 293 – Erlaubnisverweigerung der Untervermietung 133 – Generalklausel 301

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Sachwortverzeichnis

– Gesundheitsgefährdung 59, 294 – mit gesetzlicher Frist 289 – Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs 81, 85, 290 – Störung des Hausfriedens 79, 137, 170, 296 – Verletzung der Optimierungspflicht 302 – Verletzung der Verkehrssicherungspflicht 302 – Verletzung der Wahrheitspflicht 302 – Verletzung der Warnpflicht 106 Bad 45, 168, 205, 207, 211, 237 Badewanne 205, 221 Balkon 207, 211, 219, 221 Barrierefreiheit 24, 25, 42, 45, 125, 206, 212, 218 – Definition 218 – Gesetzesmaterialien zu § 554a BGB 44, 217, 223, 227, 229, 249, 254 Bauliche Veränderungen Siehe Behindertengerechte (Bau-)Maßnahmen Baumaßnahmen Siehe Behindertengerechte (Bau-)Maßnahmen Beamte 315 Bedrohung 297, 299, 301 Behindertengerechte (Bau-)Maßnahmen 213 – Abwohndauer 279, 320 – Anforderungen an die Sicherheitsleisung 252 – ästhetische Gesichtspunkte 229, 236, 238 – außerordentliche Kündigung des Mieters 290 – außerordentliche Kündigung des Vermieters 293, 301 – bauliche Veränderungen 220 – bauordnungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit 221, 229, 234, 235, 237, 240, 243, 248 – Bequemlichkeiten 225, 227 – berechtigte Interessen Dritter 230, 240 – berechtigtes Interesse des Mieters 226 – Bestimmungsrecht des Vermieters 236 – Bewertung der gesetzlichen Regelung 257 – denkmalschutzrechtliche Genehmigungsfähigkeit 221, 229, 234, 235, 237, 248

– entgegenstehende Interessen des Vermieters 229 – Erforderlichkeit 223, 239 – finanzielle Gesichtspunkte 236, 238 – Finanzierungsrisiko 235 – Freistellungsvereinbarung 216, 235, 245, 249 – Interessenabwägung 224, 226 – Kostentragung 229, 244 – Mitbenutzung durch Nachbarn 254 – ordentliche Kündigung des Vermieters 266 – persönlicher Anwendungsbereich 225 – räumlicher Anwendungsbereich 219 – Rückbaupflicht 153, 229, 244, 248, 250, 310 – Sachverständigengutachten 247, 253 – Sicherheitsleistung 249 – sonstige Einrichtungen 221 – statische Beeinträchtigungen 234 – Untermieter 226, 228, 247 – Verhältnis zur Nachmietergestellung 313 – Verwirklichung des Zustimmungsanspruchs durch Auflagen 234 – Zumutbarkeit 224, 228 – Zustimmungsanspruch für behinderte Untermieter 247 – Zustimmungsvoraussetzungen 225 Behindertengleichstellungsgesetz 42 Behindertenorganisation 277 Behindertenwerkstatt 38 Behindertenwohngruppe 171 Behindertenwohnheim 25, 233 Behinderung – Abgrenzung zu Krankheit 33, 41 – altersbedingte Gesundheitseinschränkungen 34, 40, 41, 42, 44, 160, 195, 217 – Altersdemenz 263 – chronische Krankheit 33, 40, 41, 45 – drohende 34, 36, 40, 41, 45, 227 – Frage nach Schwerbehinderteneigenschaft 110 – Gehbehinderung 158, 160, 192, 210, 227, 241, 269, 274 – geistige 31, 45, 72, 157, 161, 170, 197, 278, 293 – geringfügige Beeinträchtigungen 33 – Intensitätsschwelle 33, 34, 41, 45

Sachwortverzeichnis – Kategorisierungsmöglichkeiten 30 – körperliche 31, 42, 72, 139, 159, 181, 185, 208, 276 – Lernbehinderung 31 – Schwerbehinderteneigenschaft 52, 275 – Schwerbehinderung 23, 37, 39 – seelische / psychische 32, 43, 45, 72, 132, 135, 161, 165, 170, 197, 201, 221, 278, 293, 297 – soziale 43 – Teilleistungsschwächen 31 – ungünstige Persönlichkeitsmerkmale 32 – Vorformen / verwandte Formen 32 – Wegfall 282 Behinderungsbegriff 27 – Americans with Disabilities Act (ADA) 43 – Behindertengleichstellungsgesetz (BGG) 42 – BGB 42 – BSHG 38 – Medizin 30 – Mietrecht 44 – SGB I 37 – SGB III 37 – SGB V 38 – SGB VI 38 – SGB IX 35 – (Sonder-)Pädagogik 30 – Sozialrecht 35 – verfassungsrechtlicher 38 – WHO 28 Beinamputation 276, 303 Beleidigungen 84, 91, 267, 299, 301 Benachteiligung 48 Benachteiligungsverbot Siehe Gleichheitsgebot zugunsten behinderter Menschen Berufliche Mitbenutzung des Wohnraums 179, 219, 290 – außerordentliche Kündigung 301 – ordentliche Kündigung 266 Berufsfreiheit 181, 187, 219 Beschaffenheitsvereinbarung 209 Beseitigungspflicht, des Vermieters 81 Besitzstörung 83 Bestandsschutz 59, 117, 118 Besuch 129, 168, 226, 228

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Betreuer – Abschluß eines Werkmiet- und Dienstverhältnisses 144 – Anregung der Betreuerbestellung durch Vertragspartner 72, 273, 300 – Aufgabenkreise 74 – Aufsichtspflicht 80 – Aufsichtspflichtverletzung 88, 161 – Betreuerbestellung 72, 293 – Entrümpelung / Entmüllung der Wohnung 202, 264 – Erfüllung der Mieterpflichten 190 – Erfüllung der Vermieterpflichten 157 – Haftung gegenüber dem Betroffenen 86 – Haftung gegenüber Dritten 88 – Mietvertragskündigung 203, 260, 261 – Mitteilungspflicht bei möglicher Beendigung des Mietverhältnisses 264 – Nachmietersuche 311, 314 – Optimierungspflicht 114 – Sachwalterhaftung 88 – Vermögensverwaltung 104 – Verschuldenszurechnung 268, 300 – Vollstreckungsverfahren 328 – Wahrheitspflicht 111 – Warnpflicht 106 – zwangsweiser Zutritt zur verwahrlosten Wohnung 202 Betreutes Wohnen 26, 119, 135 Betreuungsbehörde 202 Betreuungsverfügung 73 Betriebskosten 150, 192, 195, 197, 235, 246 Bewegungsmelder 159 Billigkeitshaftung 80 Blindenhund 69, 164 Blindheit 31, 42 – behinderte Person als Erklärender 65 – berechtigte Mitmieterinteressen an / gegenüber behindertengerechten (Bau-) Maßnahmen 241 – Blindenhund 164 – Blindenschrift 65 – Inhaltskontrolle durch die Generalklauseln 152 – Kündigungswiderspruch wegen Unzumutbarkeit des Umzugs 277 – Kurzsichtigkeit 33 – Optimierungspflicht des Vermieters 113

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Sachwortverzeichnis

– Schneeräum- und Streupflicht 192 – Schönheitsreparaturen 198 – verfassungsrechtlicher Behinderungsbegriff 40 – Verkehrssicherungspflicht 160 – vertragliche Berücksichtigung eines behinderungsgeeigneten Wohnungszustands 206 – Wirksame Einbeziehung von AGB in den Mietvertrag 68 Blockade Siehe Versperrung Bluthochdruck 326 Bodenbelag 181, 201, 207, 214, 220, 224, 248 Bodengleicher Duschzugang 205, 208, 227, 251 Bodenneulegung 123 Bohrlöcher 215 Braille-Schrift 69 Brandlegung 173, 293 Brandschutz 234, 240 Breitbandkabelanschluß 187 Bruchteilsgemeinschaft 83, 256 Brüstung Siehe Geländer Bürgschaft 253 Charta der Grundrechte der Europäischen Union 53 Chronische Krankheit Siehe Behinderung Computer 180, 181 Dachboden 161 Dachgeschoßwohnung 113, 121, 274 Denkmalschutz 187, 221, 229, 234, 235, 237 Depression 32, 166, 325 DIN 18 025 Teil 1 206, 225, 237 DIN 18 025 Teil 2 206, 225, 237 Diskriminierung – bei Massengeschäften 102 – bei Vermietererlaubnis der Gebrauchsüberlassung an Dritte 139 Diskriminierung bei Vertragsabschluß 89 – behinderte Familienmitglieder 95 – Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch 96 – Ersatz des immateriellen Schadens 94, 139

– gesetzliches Verbot i. S. v. § 134 BGB 151 – Kontrahierungszwang 96 – Sittenwidrigkeit 93 Diskriminierungsschutz – de lege ferenda 101 – durch EG-Richtlinien 2000 / 78 / EG und 2000 / 43 / EG 99 Diskriminierungsverbot Siehe Gleichheitsgebot zugunsten behinderter Menschen Dolmetscher 187 Doppelvermietung 74, 87, 212 Drittwirkung der Grundrechte 60, 91, 136, 151 Drogensucht 32, 166, 297 DSL 181 Duldungspflicht – des Nachbarn 83 Dusche 168, 205 Eigenbedarf 120, 269 Eigentümerbeschluß 185, 244 Eigentumsgarantie 55, 175, 178, 187, 216, 229, 235, 252, 324 Einfamilienhaus 156 Eingliederungshilfe 38 Einkäufe 129, 142-143 Einliegerwohnraum – i. S. v. § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB 116, 147, 248, 284, 286, 303, 305 – i. S. v. § 573a Abs. 1 u. 2 BGB 118, 147, 248, 283, 303, 305 Einrichtung 222 Einrichtungsgegenstände 116, 143, 147, 262, 283, 288 Einwilligungsvorbehalt 74, 87, 108, 260 Entmündigung 59, 66, 107 Epileptische Anfälle 106 Erdgeschoßwohnung 271, 276 Erfüllungsgehilfe 80, 85, 87, 109, 191, 201, 268, 273, 274, 291 Erhaltungsmaßnahmen 122 Ersatzmieter Siehe Nachmieter Europäische Sozialcharta 53 Existenzminimum 52

Sachwortverzeichnis Fachhandwerkerklausel 198, 229 Fahrdienst 142, 143 Fahrradkeller 183, 186 Fahrstuhl Siehe Aufzug Familienmitglieder – außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist 289 – außerordentliche Kündigung wegen erheblicher Gefährdung der Mietsache 293 – behindertengerechte (Bau-)Maßnahmen 225 – Eigenbedarf als Befristungsgrund 120 – Einbezug in Schutzbereich des Mietvertrags 81 – erlaubnisfreie Gebrauchsüberlassung der Wohnung 128 – fehlender angemessener Ersatzwohnraum 276 – Gebrauchsgewährungspflicht 157 – Nachmietergestellung 310 – Obhutspflicht des Mieters 201 – Räumungsschutz 317 – schuldhafte Vertragspflichtverletzung des Mieters 268 – Verkehrssicherungspflicht des Vermieters 160 – vertragsgemäßer Gebrauch der Wohnung 162 – Vollstreckungsschutz 326 Faxgerät 180, 181 Fenstergitter 221 Fliesen 229 Fluchtweg 183, 184, 231, 240 Flur – behindertengerechte (Bau-)Maßnahmen 221 – Fürsorgepflicht des Vermieters 159 – mietrechtlicher Behinderungsbegriff 45 – Nutzung von Gemeinschaftsflächen 183 – Reinigungspflicht 196 – Schutz durch Generalklauseln 152 – Verkehrssicherungspflicht des Vermieters 159 Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache 126 Freizügigkeit 59, 314

351

Fürsorgepflicht des Vermieters 85, 158 – anfängliches Unvermögen bei Winterdienstpflicht des Mieters 194 – behindertengerechte (Bau-)Maßnahmen 235, 239 – Duldung der beruflichen Mitbenutzung des Wohnraums 182 – Duldung der Nutzung von Gemeinschaftsflächen 186 – Genehmigung der Blindenhundhaltung 165 – Genehmigung der Haustierhaltung 167 – Wahrung der Mitmieterinteressen bei behindertengerechten (Bau-)Maßnahmen 229, 230 Garage 219 Garten 45, 153, 161, 211, 221 Gastarbeiter 136 Gebärdensprache 65 Gebrauchsüberlassung an Dritte 119, 127 – aus altruistischen Motiven 135, 139 – Bedienstete / Pflegepersonen 129, 269 – berechtigtes Interesse des Mieters 134 – Besuch 129 – Darlegungspflicht des Mieters 138 – erlaubnisfreie Gebrauchsüberlassung 127 – erlaubnispflichtige Gebrauchsüberlassung 132 – Familien- und Haushaltsangehörige 128 – fristlose Kündigung 294 – Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung 132 – Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung 133 – ordentliche Kündigung 266 – rechtliche Lage des behinderten Untermieters 139, 305 – Unter-Untermietverhältnis 137 – Untermietverhältnis 123, 126 – Verhältnis zur Nachmietergestellung 313 – vorübergehende, nicht vollständige 130 – Wohnraum für Personen mit dringendem Wohnungsbedarf 117 – zulässige Versagungsgründe 136, 290 Gefahrbeseitigungspflicht 159 Geländer 161, 214, 221, 234, 241 Gemeinnützige Vereine 306

352

Sachwortverzeichnis

Gemeinschaftscharta der sozialen Grundrechte der Arbeitnehmer 53 Gemeinschaftseigentum 185, 231, 242 Gemeinschaftseinrichtung Siehe Gemeinschaftsräume Gemeinschaftsflächen Siehe Gemeinschaftsräume Gemeinschaftsräume – außerordentliche Kündigung der Werkmietwohnung 303 – berechtigte Mitmieterinteressen an / gegenüber behindertengerechten (Bau-)Maßnahmen 240, 248 – Nutzung durch behinderte Personen 186 – Obhutspflicht des Mieters 201 – Reinigungspflicht 196 – Verkehrssicherungspflicht des Vermieters 161 Gendefekt 41, 43 Genehmigungspflicht des Betreuers – bei Wohnraumanmietung 102, 155 – bei Wohnraumkündigung für Mieter 203, 261 – bei Wohnraumkündigung für Vermieter 260 – bei Wohnraumvermietung 155 Generalklauseln 56, 61, 63, 149, 152 Geschäfte des täglichen Lebens 71, 74 Geschäftsähnliche Handlungen Siehe Willenserklärungen Geschäftsunfähigkeit 70, 73, 77, 106, 109, 144, 190 Gesundheitsgefahren – aufgrund Allergien 84 – aufgrund Wohnungsverschmutzung 263 – behinderungsspezifische 81, 210, 295 Gewährleistungsansprüche Siehe Mängel der Mietsache Gewährleistungsausschluß 208 Gewerbliche Weitervermietung 117, 306 Gewillkürte Prozeßstandschaft 139, 226 GEZ 75 Gicht 33 Glastüre 161, 207 Gleichbehandlungsgrundsatz 63, 153, 164, 165, 191 Gleichgewichtsstörungen 160

Gleichheitsgebot zugunsten behinderter Menschen 24, 46 – anfängliches Unvermögen zum Winterdienst 194 – behinderungsspezifische Gesundheitsgefahren 295 – berufliche Mitbenutzung des Wohnraums 181 – Diskriminierung bei Vertragsabschluß 91 – Diskriminierungsschutz de lege ferenda 102 – einfachgesetzlicher Ausdruck in § 554a BGB 257 – Einfluß auf das Eigentumsgrundrecht des Mieters 58 – Grundrechtsträger 47 – Lärmimmissionen durch behinderte Menschen 178 – Leistungs- und Teilhaberecht 50 – Nennung des Behinderungsbegriffs 38 – objektive Geltungsdimension 49, 63, 82, 134, 158, 171, 173, 188, 215, 217, 279 – Offenlegungspflicht der Behinderteneigenschaft 107, 108 – Schutz behinderter Personen durch Generalklauseln 152 – subjektives Abwehrrecht 47 – unmittelbare Drittwirkung 61 – Vermieterkündigung wegen Störung des Hausfriedens 298 – Versagung der Gebrauchsüberlassung von Wohnraum an Dritte 136 – Vollstreckungsschutz 324 – vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ohne Nachmietergestellung 314 – Zustimmungsanspruch zu behindertengerechten (Bau-)Maßnahmen 234 Gleichheitssatz 24, 48, 51, 62, 306 Haftpflichtversicherung 80, 215, 216, 235, 249 Haftung 78 – des behinderten Mieters 78 – des Betreuers 86 – des Mieters für Erfüllungsgehilfen / Betreuer 268, 300 – des Vermieters gegenüber Nachbarn 84

Sachwortverzeichnis – des Vermieters gegenüber seinem Mieter 80 – im Nachbarschaftsverhältnis 82 Haftungsfreistellung 188 Halbzwingende Mietrechtsvorschriften 153 Haltegriff 214, 221 Handlauf Siehe Geländer Handlungsstörer 83 Handwerker 109, 157, 182, 198, 200, 235, 240, 242, 245 Hauptfürsorgestelle 215 Hausbeleuchtung 160 Haushaltshilfe – Eigenbedarf als Befristungsgrund 121 – Gebrauchsüberlassung an Dritte 127 – ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs 269 – Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten als Befristungsgrund 123 – Werkwohnung 139 Haushaltsmitglieder – außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist 289 – außerordentliche Kündigung wegen erheblicher Gefährdung der Mietsache 293 – behindertengerechte (Bau-)Maßnahmen 226 – Eigenbedarf als Befristungsgrund 120 – Einbezug in Schutzbereich des Mietvertrags 81 – erlaubnisfreie Gebrauchsüberlassung von Wohnraum 128 – fehlender angemessener Ersatzwohnraum 276 – Gebrauchsgewährungspflicht 157 – Nachmietergestellung 310 – Obhutspflicht des Mieters 201 – Räumungsschutz 317 – schuldhafte Vertragspflichtverletzung des Mieters 268 – Verkehrssicherungspflicht des Vermieters 160 – vertragsgemäßer Gebrauch der Wohnung 162 – Vollstreckungsschutz 326 Hausmeister 157, 191, 192 Hausordnung 63, 82, 164, 183, 190, 197, 297 23 Decker

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Haustierhaltung 84, 137, 162, 201 – aus gesundheitlich-psychischen Gründen 165, 240, 266, 290, 297, 298 – außerordentliche Kündigung 298 – ordentliche Kündigung 266 – unterschiedliche Mieterbehandlung 63 – Unzulässigkeit 167 – Verbot 167 Hausverwaltung 87, 109, 157, 158 Heimarbeit 181 Heimarbeitsplatz 175 Heimgesetz 26 Heimvertrag 74, 77, 103 Heizkosten 239 Heizmaterial 186 Herzerkrankung 113, 114, 158, 192, 193, 197, 301 Herzinfarktrisiko 194 Hinweispflicht 81, 159, 196 HIV-Virus 41, 43, 136 Hochparterre 237 Höhenangst 33, 114 Hotelkosten 213, 249 Hundeangst 167, 211 Hundegebell 165, 298, 300 Hundehaltung 137, 152, 163, 166, 211 ILO-Übereinkommen Nr. 159 53 Immaterieller Schaden Siehe Schmerzensgeld Informationsfreiheit 60, 187 Informationspflichten – arglistige Täuschung 79, 111 – Optimierungspflichten 111, 193 – Schadensersatz 78 – vorvertragliche 78, 80, 105, 302 – Wahrheitspflichten 107 – Warnpflichten 105, 137 Inhaltskontrolle – durch § 134 BGB 151 – durch das Genehmigungserfordernis gem. § 1907 Abs. 3 BGB 155 – durch das Transparenzgebot, § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB 149 – durch die Generalklauseln 152 – durch halbzwingende Vorschriften der §§ 535 ff. BGB 153 Intelligenzminderung 31, 150, 161

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Sachwortverzeichnis

International Classification of Diseases (ICD) 29 International Classification of Functioning, Disability and Health (ICF) 29 International Classification of Impairments, Disabilities and Handicaps (ICIDH) 28 ISDN 181 Jugendwohnheim 118 Kabelanschluß 75, 187, 292 Kappungsgrenze 57 Katzenhaltung 137, 163, 166, 211 Kehrwoche 197 Keller 45, 184, 186, 219, 231, 240, 248 Kfz-Stellplatz Siehe Parkplatz Kinderwagen 183 Klapprollstuhl 184 Klaustrophobie 114 Kleintiere 163 Kohleofen 158, 186 Kontrahierungszwang 96, 139, 256 Körperliche Angriffe 84, 299, 300, 301 Körperliche Unversehrtheit 24, 59, 202, 278, 279, 295, 324 Körperpflege 121, 129, 140, 143 Krankenfahrstuhl 184 Krankengymnastik 121 Krankenhaus 276, 320 Krankenhausaufenthalt 130, 133, 138, 156, 209 Krankenkasse 235, 239 Krankenzimmer 121, 269 Krankheit 28, 33, 36, 67, 75, 175, 196, 304 – progressive 121 – psychische 72 – Recht auf 203 – übertragbare 43 – Verschlechterung 166 Küche 123, 212 Kündigung – aus wichtigem Grund wegen Wahrheitspflichtverletzung 111 – Ausschluß bei behindertengerechten (Bau-) Maßnahmen 241 – außerordentliche 289 – Eigenbedarf 46, 55

– Erlaubnisverweigerung der Untervermietung 133 – gegenüber geschäftsunfähiger Person 72 – Genehmigung Vormundschaftsgericht 203, 260, 261 – Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs 81 – ordentliche 265 – Störung des Hausfriedens 79, 170 – Teilkündigung 148, 275, 288 – Vorratskündigung 270 – zeitlicher Kündigungsausschluß 103, 127, 154, 251, 279, 307, 314 Kur 131, 209 Kurzsichtigkeit 33 Laminatboden 207 Lärmempfindlichkeit 211, 240, 295 Lärmimmissionen 84, 168 – außerordentliche Kündigung 298 – durch geistig / psychisch behinderte Menschen 170, 297 – durch Treppenlift 238, 241 – ordentliche Kündigung 266 Lebensgefährte Siehe Nichteheliche Lebenspartner Leistungsverweigerungsrecht 194, 209, 211 Lernbehinderung 31, 150 Lichtempfindlichkeit 295 Maklerkosten 78, 277 Mängel der Mietsache – Anblick behinderter Personen 85 – arglistiges Verschweigen 209 – Beschaffenheitsvereinbarung 209 – Erheblichkeit 84, 169, 207 – fehlende vertragliche Berücksichtigung eines behinderungsgeeigneten Wohnungszustands 210 – Gesundheitsgefährdungen 210 – Gewährleistungsansprüche 81, 205 – Gewährleistungsausschluß 208 – Gewährleistungsausschluß bei behindertengerechten (Bau-)Maßnahmen 241 – Minderung 211 – Prüfungspflicht 209, 292 – Schadensersatz 212 – Umfang der Gewährleistungsrechte 211

Sachwortverzeichnis – vertragliche Berücksichtigung eines behinderungsgeeigneten Wohnungszustands 205 – zugesicherte Eigenschaft 206, 209, 242 Massengeschäfte 68, 69, 102 Medikamente 293, 297, 299, 300 Mehrparteienhaus 167, 169, 177, 236, 254 Menschenwürde 24, 51, 85, 91, 94, 136, 151, 324 Messie 202 Mieter – Aufwendungsersatz- bzw. Bereicherungsanspruch bei behindertengerechten (Bau-) Maßnahmen 244, 252 – berechtigtes Interesse an behindertengerechten (Bau-)Maßnahmen 226 – Besitzrecht als Eigentum 57, 128, 215, 216, 234, 242, 266, 324 – Hinweispflicht 196 – Modernisierung 214, 251 – Obhutspflicht 136, 200, 267, 293 – Optimierungspflicht 193 – Prüfungspflicht 209 – Reinigungspflicht 196 – Rücksichtnahmepflicht 196 – Schneeräum- und Streupflicht 190 – Schönheitsreparaturen 197 – schuldunfähige 79, 108, 268, 273, 293, 296, 298 – verfassungsrechtlicher Schutz 56 – Verkehrssicherungspflicht 196 – vertragliche Pflichten 190 – Wegnahmerecht 245 – Widerspruchsrecht gegen ordentliche Kündigung 275 Mietermodernisierung 214, 218, 251, 279 Mieterselbstauskunft 91, 109 Mietkaution 150, 250, 253 Mietverhältnis – auf unbestimmte Zeit 115, 126, 289 – Ausgestaltung 114 – Beendigung 259 – Begründung 89 – Durchführung 156 – Mischmietverhältnis 180, 219 – Untervermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten 143 – vorzeitige Beendigung 307 23*

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Mietverhältnis auf bestimmte Zeit 115, 119 – Befristungsgründe 120 – Betreuer 120 – Eigenbedarf 120 – Mieterinteresse an behindertengerechten (Bau-)Maßnahmen 228 – Mitteilungspflicht des Vermieters 124 – Nachmietergestellung 309, 314 – rechtliche Lage des behinderten Mieters 126 – Schriftform 126 – Umbauten 122 – Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten 123 – Wechsel der Befristungsgründe 125 – Werkmietwohnung 147, 284 Mietvertrag – Abbruch von Vertragsverhandlungen 92 – Abschluß 89 – Abschluß durch Betreuer 103 – Abschluß durch geschäftsunfähige Person 71 – Anfechtung bei Wahrheitspflichtverletzung 79, 111, 302 – auflösende Bedingung 119, 305 – Berücksichtigung eines behinderungsgeeigneten Wohnungszustands 205 – fehlende Berücksichtigung eines behinderungsgeeigneten Wohnungszustands 210 – Genehmigung Vormundschaftsgericht 102, 155 – Inhaltskontrolle 149 – Kündigung gegenüber geschäftsunfähiger Person 71 – Rücktritt 119, 261, 291 – Schriftformerfordernis 71 – Schutzpflicht bei Vertragsanbahnung 91 – Vertragsaufhebung 78, 119, 154, 260, 261, 265 – Vertragsaufhebung nach Nachmietergestellung 309 – Vertragsaufhebung ohne Nachmietergestellung 315 Milieufehler 85 Minderung 211 – Ausschluß bei behindertengerechten (Bau-) Maßnahmen 242 – Lärmimmissionen 170

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Sachwortverzeichnis

– Rechtsgutverletzung durch behinderte Person 84 Mitteilungspflicht des Betreuers bei möglicher Beendigung des Mietverhältnisses 264 Modernisierungsmaßnahmen 122, 148, 275 Mucoviscidose 33 Multiple Chemical Sensivity 295 Multiple Sklerose 300 Musizieren 168 Muskeldystrophie 327 Nachbarliches Gemeinschaftsverhältnis 83, 169, 175, 179, 182, 255 Nachbarn – berechtigte Interessen an / gegenüber behindertengerechten (Bau-)Maßnahmen 230, 240 – Mitbenutzung behindertengerechter Einrichtungen 254 Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch 83, 178 Nachmieter 252, 260 Nachmietergestellung 126, 133, 289, 308 – vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ohne Nachmietergestellung 313 Nachmieterklausel – fehlende 310 – vertraglich vereinbarte 308 Nasciturus 47 Naßzelle 220 Nebenkosten 63, 73, 75, 191 Nebenpflichten – des behinderten Mieters 79 – des Vermieters 81 Neurosen 32 Nichteheliche Lebenspartner – behindertengerechte (Bau-)Maßnahmen 225 – erlaubnisfreie Gebrauchsüberlassung von Wohnraum 128 – Haustierhaltung aus gesundheitlich-psychischen Gründen 166 – Recht zur Aufnahme in Wohnung 58, 216 Nießbrauch 256 Notrufeinrichtung 220 Nutzung von Gemeinschaftsflächen 183, 290

– außerordentliche Kündigung 301 – ordentliche Kündigung 266 Obdachlosigkeit 71, 117, 136, 202, 278, 280, 318, 320, 327 Obhutspflicht 136, 200, 215, 267 Offenlegungspflicht der Behinderteneigenschaft – auf Nachfrage 109, 230 – ungefragt 107, 138, 230, 273, 302 Optimierungspflichten 111, 193 Ordentliche Kündigung 265 – Begründung der Kündigungserklärung 273 – berechtigtes Interesse des Vermieters 266 – Eigenbedarf 269, 303 – Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch 281 – Generalklausel 272 – schuldhafte nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung 266 – Schutz der behinderten Person durch die bzw. trotz der Sozialklausel 275 – Störung des Hausfriedens 79, 301 – von Werkdienstwohnungen 288 – von Werkmietwohnungen 283 – weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unvorhergesehenen Umständen 282 – Widerspruchsrecht des Mieters 275 Ordnungswidrigkeiten 297 Parabolantenne – Ausfluß der Informationsfreiheit 60 – außerordentliche Kündigung 292, 301 – ordentliche Kündigung 266 – unterschiedliche Mieterbehandlung 63 – vertragsgemäßer Gebrauch der Wohnung 186 Paranoia 70 Parkett 157, 207 Parkplatz 159, 219, 222, 244 Patenkind 273 PC Siehe Computer Persönliche Assistenz 141, 237 Pflanzenallergie 84 Pflegebedürftigkeit 116, 121, 129, 132, 311, 314 Pflegedienst 140, 263

Sachwortverzeichnis Pflegeheim – Aufgabenkreis der Aufenthaltsbestimmung 76 – fehlender angemessener Ersatzwohnraum 277 – Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Mieterwiderspruch 282 – Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung 132 – Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung 136 – Genehmigungspflicht des Betreuers bei Wohnraumkündigung für Mieter 261, 156 – Haftung des Betreuers gegenüber dem Betroffenen 86 – Mieterinteresse an behindertengerechten (Bau-)Maßnahmen 227 – vorübergehende, nicht vollständige Gebrauchsüberlassung von Wohnraum 130 – vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses 307 – vorzeitige Beendigung eines Zeitmietvertrags 126 Pflegekasse 235, 239 Pflegeperson – Eigenbedarf als Befristungsgrund 121 – Einschränkung des Widerspruchsrechts des Mieters bei Werkmietwohnungskündigung 286 – erlaubnisfreie Gebrauchsüberlassung von Wohnraum 129 – Gebrauchsüberlassung an Dritte 127 – Gebrauchsüberlassung an Dritte aus altruistischen Motiven 139 – ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs 269 – Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten als Befristungsgrund 123 – Werkwohnung 139 – Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch 116 Pollenallergie 34 Praktische Konkordanz 49, 58, 62 Preßschreie 176 Privatautonomie 24, 55, 59, 61, 90, 96, 189, 329 Probewohnen 130, 133, 138 Psychosen 32, 173, 297, 299

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Publikumsverkehr 180, 182 Putzdienst 142 Pyromanie 294 Querschnittlähmung 122, 166, 198, 236, 276 Rampe 214, 221, 225, 237, 241 Räumungsschutz 56, 71, 116, 117, 118, 126, 272, 276, 281, 306, 316 – Bewilligung bei Beendigung des Mietverhältnisses ohne (beachtlichen) Mieterwiderspruch 319, 318 – Bewilligung bei fristloser Beendigung des Mietverhältnisses oder Mieterkündigung 321 – Verhältnis zu den Kündigungsschutzvorschriften des BGB 317 Räumungsunfähigkeit 278, 281, 282, 320, 322, 326 Räumungsvergleich 120, 276, 316 Rechenschwäche 33 Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit 24, 52, 129, 215 Recht auf informationelle Selbstbestimmung 59, 107, 109, 138, 230 Rechtsentscheid in Mietsachen 268 Rechtsmangel 117, 305 Rehabilitationsmaßnahmen 122, 130, 133, 236, 289, 314 Reinigungspflicht 196 – Betriebskosten 197 Reinigungsplan 197 Reiserecht 85 Richtlinie 2000 / 43 / EG 54, 100 Richtlinie 2000 / 78 / EG 54, 100 Rollstuhl-Abstellplatz 152, 184, 219, 222 Rollstuhlfahrer – Auffahrrampe 246 – außerordentliche Kündigung wegen Störung des Hausfriedens 300 – Duldungsanspruch gegenüber Wohnungseigentümer 243 – Erforderlichkeit der behindertengerechten (Bau-)Maßnahmen 224 – Fürsorgepflicht des Vermieters 159 – Gewährleistungsausschluß 208

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Sachwortverzeichnis

– Haustierhaltung aus gesundheitlich-psychischen Gründen 166 – Interessenabwägung bei Kündigungswiderspruch des Mieters 280 – Mieterinteresse an behindertengerechten (Bau-)Maßnahmen 227 – Minderung 209 – nachträgliches Unvermögen zum Winterdienst 195 – Nutzung von Gemeinschaftsflächen 184 – Obhutspflicht des Mieters 201 – Optimierungspflicht des Vermieters 113 – Reinigungspflicht 197 – Schutz durch Generalklauseln 152 – Umfang der Gewährleistungsrechte 211 – ungefragte Offenlegungspflicht der Behinderteneigenschaft 107 – Vermieterbestimmungsrecht bei behindertengerechten (Bau-)Maßnahmen 236 – vertragliche Berücksichtigung eines behinderungsgeeigneten Wohnungszustands 207 – Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch 115 rollstuhlgerecht 123, 157, 181, 199, 205, 209, 237, 276 Rollstuhlwechselraum 205, 212, 219 Rollstuhlweg 243 Rücksichtnahmepflicht – außerordentliche Kündigung des Vermieters wegen erheblicher Gefährdung der Mietsache 293 – des Mieters 196 – Lärmimmissionen 169 – Lärmimmissionen durch geistig / psychisch behinderte Menschen 171, 174 – nachbarliche 82, 239, 240, 255, 266, 297 – Schneeräum- und Streupflicht 192 – Übertragung der Schönheitsreparaturen 199 – Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung 298 – vorvertragliche 151 Ruhestörung 106, 164, 176, 299 Rutschgefahr 159 Sachbeschädigung 299 Sachverständigengutachten 155, 247, 253

Sachwalterhaftung 88 Sammelwut 106, 137, 293 Satellitenfernsehen 186 Sauna 161 Schachtgitter 161 Schadensersatz – Diskriminierung 91 – Doppelvermietung durch Betreuer 87 – Gesundheitsgefährdung des Nachbarn 83 – nachträgliches Unvermögen des Mieters zum Winterdienst 195 – Nebenpflichtverletzung des Vermieters 81 – Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen 200 – Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs 81 – Rechtsgutverletzung durch behinderte Person 85 – Rechtsgutverletzungen durch Familienmitglieder oder Haushaltsangehörige 80 – Rechtsmangel 117, 305 – Schikaneverbot 93 – Verletzung der Bauordnungs- und Denkmalschutzvorschriften 234 – Verletzung der Fürsorgepflicht des Vermieters 85 – Verletzung der Informationspflicht des Mieters 78, 80 – Verletzung der Obhutspflicht des Mieters 201 – Verletzung der Rücksichtnahmepflicht des Vermieters 151 – Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts 93 – vertragswidriger Gebrauch durch Mieter 79 – Wohnungsmangel 212 Schikaneverbot 91, 93, 153, 216, 251 Schizophrenie 32, 201, 299 Schlafstörungen 176 Schmerzensgeld 79, 94 – bei Diskriminierung des Untermieters 139 – bei Gesundheitsgefährdung des Mieters 213 – bei Gesundheitsgefährdung des Nachbarn 83 – bei Verstoß gegen das Schikaneverbot 153

Sachwortverzeichnis Schneeräum- und Streupflicht 87, 114, 159, 190 – anfängliches Unvermögen 193 – Betriebskosten 195 – nachträgliches Unvermögen 195 – Verstoß gegen die vorvertragliche Rücksichtnahmepflicht 192 Schönheitsreparaturen 122, 197, 264 – Auslegung hinsichtlich der persönlichen Verpflichtung des Mieters 198 – Übertragung und Durchsetzbarkeit der Reparaturpflicht bei behinderten Mietern 199 – Unvermögen des Mieters 200 Schuldunfähigkeit – außerordentliche Kündigung des Vermieters wegen erheblicher Gefährdung der Mietsache 293 – außerordentliche Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung 296 – außerordentliche Kündigung wegen Störung des Hausfriedens 298 – Nebenpflichten des Mieters 79 – ordentliche Kündigung des Vermieters 273 – schuldhafte Vertragspflichtverletzung des Mieters 268 – Wahrheitspflicht 108 Schutz von Familie und Ehe 60, 96, 128, 178, 233 Schutzpflicht – bei Vertragsanbahnung 91 – zwischen Wohnungseigentümern 255 Schutzpflicht des Staates 49, 61 Schwerbehindertengesetz 37, 39 Schwerbehinderung Siehe Behinderung SGB IX 23, 35 Sicherheitsleistung 216 Signallicht 207 Sittenwidrigkeit 152, 185, 189, 321 Sondernutzungsrecht 244 Sonderschulentscheidung 39, 49 Souterrain 178 Sozialer Wohnungsbau 26, 89, 276 Sozialhilfe 52, 200, 204 Sozialhilfeträger 75, 264

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Sozialklausel 111, 275 – Anwendbarkeit bei außerordentlicher Kündigung mit gesetzlicher Frist 289 – Ausschluß bei Werkmietwohnungen 286 – Verzicht 154 Sozialpflichtigkeit des Eigentums 56, 171, 215, 229, 242, 266 Sozialrecht 34, 35 Sozialstaatsprinzip 24, 35, 51, 52, 55, 58, 111, 246, 324 Sozialverband Deutschland 247 Sozialverband VdK 217, 232 Speicher 186 Spezialbett 121 Staffelmiete 150 Stauballergie 34, 45, 113, 158, 206, 207, 240, 296 Störung der Geschäftsgrundlage 253, 287 Störung des Hausfriedens 296 – Gebrauchsüberlassung von Wohnraum an Dritte 137 – Lärmimmissionen 170 – Mitteilungspflicht des Betreuers bei möglicher Beendigung des Mietverhältnisses 265 – ordentliche Kündigung 267 – ordentliche Kündigung des Vermieters 273 – Werkmietwohnung 303 Straftaten 297 Stromkasten 161 Studentenwohnheim 118 Stufen 159, 161, 207, 208, 210, 212, 225, 236 Stummheit 31, 65 Sturz 142 Stütz- u. Streckgeräte 121 Suchtkrankheiten 32, 117, 135, 166, 297 Suizidgefahr 278, 320, 325 Swimmingpool 161 Tabakrauchallergie 84 Tätlichkeiten Siehe Körperliche Angriffe Taubheit 31, 66, 206, 207 – Hörschaden 33 – Schwerhörigkeit 66 Teich 161 Teilleistungsschwächen 31, 150

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Sachwortverzeichnis

Teilungserklärung 76, 182 Teilzeitbeschäftigung 141 Telearbeit 181 Telefon 75, 181 Teppichboden 114, 116, 157, 206, 207 Terrasse 219, 243 Therapeutische Wohngemeinschaften 129 Tierhaarallergie 34, 84, 137, 167, 211 Tierhaltung Siehe Haustierhaltung Toilette 205, 211, 248 Toilettengang 142 Toleranzgebot 169, 171, 175, 182, 188 Transparenzgebot, § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB 149 Treppenhaus – außerordentliche Kündigung wegen Störung des Hausfriedens 298 – behindertengerechte (Bau-)Maßnahmen 219, 221 – Besitzrecht des Mieters als Eigentum 58 – Brandschutzanforderungen 234 – Gemeinschaftseigentum 185, 231 – Gewährleistungsausschluß 208 – mietrechtlicher Behinderungsbegriff 45 – Nutzung von Gemeinschaftsflächen 183 – Obhutspflicht des Mieters 201 – Reinigungspflicht 197 – Warnpflicht des Vermieters 107 Treppenlift – Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums 243 – berechtigte Mitmieterinteressen an / gegenüber behindertengerechten (Bau-)Maßnahmen 241 – Eigenbedarf als Befristungsgrund 121 – Erforderlichkeit von behindertengerechten (Bau-)Maßnahmen 225 – Kostentragung 246 – Mitbenutzung durch Nachbarn 255 – Mitteilungspflicht des Vermieters bei Zeitmietvertrag 124 – Modernisierungsmaßnahmen des Mieters 215 – Nachmietergestellung 310 – ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs 269 – Vermieterbestimmungsrecht bei behindertengerechten (Bau-)Maßnahmen 237

– Wahrung der Mitmieterinteressen bei behindertengerechten (Bau-)Maßnahmen 231 Treppenlift-Entscheidung 24, 50, 58, 216, 234 Treppenraupe 225, 237 Treppensteigen 113, 183, 241, 311, 327 Treu und Glauben – Entfallen der Rückbauverpflichtung 251 – Inhaltskontrolle durch die Generalklauseln 152 – nachbarliches Gemeinschaftsverhältnis 255 – Optimierungspflicht 112 – Sicherheitsleistung für behindertengerechte (Bau-)Maßnahmen 253 – Treppenlift-Entscheidung 216 – vertragsgemäßer Wohnungszustand 205 – vorzeitige Vertragsbeendigung gegen Stellung eines Nachmieters 311 Trockenraum 183, 186, 219 Trockenspeicher Siehe Trockenraum Türöffner 214, 221 Türschließer 159 Türschwelle 114, 205, 207, 208, 211, 221 Türspion 215 Türstock – behindertengerechte (Bau-)Maßnahmen 227 – Entfallen der Rückbauverpflichtung 251 – Erforderlichkeit der behindertengerechten (Bau-)Maßnahmen 224 – Gewährleistungsausschluß 208 – Obhutspflicht des Mieters 201 – Optimierungspflichten 114 – Umbauten als Befristungsgrund 123 – Umfang der Gewährleistungsrechte 212 – Vermieterbestimmungsrecht bei behindertengerechten (Bau-)Maßnahmen 237 – vertragliche Berücksichtigung eines behinderungsgeeigneten Wohnungszustands 205 Umbauten 122, 220 – Fragerecht des Vermieters 110 – öffentlich-rechtliche Genehmigung 123 Umweltmangel 84, 169 Umzug 75, 260, 277, 314 Umzugskosten 78

Sachwortverzeichnis UN-Deklaration 52 Unfall 122, 126, 132, 133, 166, 196, 236, 255, 311, 314, 322 Unterbringung – betreuungsrechtliche 325 – polizeirechtliche 79, 204, 325 Unterbringungsähnliche Maßnahme 77 Unterlassungsanspruch 80, 83, 96 – des Nachbarn 82, 83 – fehlender Vermieterzustimmung zu behindertengerechten (Bau-)Maßnahmen 249 – Gesundheitsgefährdung des Nachbarn 84 – Haustierhaltung 164 – Lärmimmissionen 173, 178 – Störung des Hausfriedens 170 – Verstoß gegen das Schikaneverbot 153 – Vertragsverletzungen durch Mieter 302 Unterlassungsklage 79 Untermiete Siehe Gebrauchsüberlassung an Dritte Unterschenkelamputation Siehe Beinamputation Unverletzlichkeit der Wohnung 59, 202 Unvermögen 178, 191, 192 – anfängliches 193 – bei Schönheitsreparaturen 199 – nachträgliches 195 Urlaub 67, 110, 158 VdK Siehe Sozialverband VdK Veränderungsphobie 278, 320 Verbotsgesetze 151, 221 Verbrauchervertrag 150, 199 Vereinsamung 134, 138 Verfahrenspfleger 204 Verhältnismäßigkeitsgrundsatz 173, 203, 230, 238, 324 Verkehrsanbindung 107, 113, 159, 210, 276 Verkehrssicherungspflicht 114, 159, 190, 192, 196, 212, 215, 235 Verkehrssitte 65, 205 Vermieter – Affektionsinteresse 251 – berechtigtes Interesse an der ordentlichen Kündigung 266 – entgegenstehende Interessen gegenüber behindertengerechten (Bau-)Maßnahmen 229

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– Fürsorgepflicht 63, 81, 85, 158, 165, 167, 182, 186, 194, 215, 229, 230, 235, 239 – Gebrauchsgewährungspflicht 157 – Gefahrbeseitigungspflicht 159 – Hinweispflicht 81, 159 – Modernisierung 214 – Obhutspflicht 215 – Optimierungspflicht 158 – Pflichtenerfüllung durch Betreuer 87 – Reinigungspflicht 196 – Rücksichtnahmepflicht 151, 194, 199 – Schneeräumpflicht 114, 159 – verfassungsrechtlicher Schutz 54 – Verkehrssicherungspflicht 114, 159 – vertragliche Pflichten 157 – vorvertragliche Rücksichtnahmepflicht 192 – Warnpflicht 157 – Zustimmung zu behindertengerechten (Bau-)Maßnahmen 225 – Zustimmung zu Umbaumaßnahmen 123, 137 Vermieterpfandrecht 114, 148 Vermietung – Doppelvermietung 74, 87 – Genehmigung Vormundschaftsgericht 74, 155 – Zwischenvermietung 116 Vermüllung 45, 59, 84, 202, 267, 293, 296 Verrichtungsgehilfe 92 Versperrung Hauszugang oder Aufzug 84 Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter 81, 82, 255 Vertrag zugunsten Dritter 144 Vertragsbindung 310 Vertragsfreiheit Siehe Privatautonomie Vertragsgemäßer Gebrauch der Wohnung – Abhilfefrist 291 – Beeinträchtigung durch behindertengerechte (Bau-)Maßnahmen 230 – berufliche Mitbenutzung des Wohnraums 179, 290 – Erfüllungsklage 81, 211, 291 – fristlose Kündigung 291 – Haustierhaltung 162 – Herstellungsanspruch des Nachbarn 85 – Installation von Parabolantennen 186, 290

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Sachwortverzeichnis

– Lärmverursachung 168 – Nutzung von Gemeinschaftsflächen 183, 290 – Schadensersatz 81, 291 – unerhebliche Einschränkung 292 Vertragsstrafe 257 Verwendungsrisiko 207, 210 Videoüberwachungsanlage 215 Vollmachtsüberwachungsbetreuung 73 Vollstreckungsschutz 25, 56, 71, 116, 117, 118, 120, 126, 272, 276, 281, 306, 322 – Einstellung der Zwangsräumung 324 – sittenwidrige Härte 324 – Verhältnis zu den Kündigungsschutzvorschriften des BGB und zum Räumungsschutz 323 Vorsorgevollmacht 72 Wahrheitspflichten 107 Wannenlifter 205 Warnpflichten 105, 137 Wäsche-Trockengestell 186 Wäscheraum Siehe Waschraum Waschküche Siehe Waschraum Waschraum 161, 183, 186, 219, 240, 248 Waschtisch 205 Wasserschaden 293 Wegfall der Geschäftsgrundlage 287, 304, 315 Werkdienstvertrag 129 Werkdienstwohnung 119, 144 – außerordentliche Kündigung 305 – doppeltypischer Kombinationsvertrag 148 – Geltung mietrechtlicher Vorschriften 148 – Klauselbeispiel 146 – ordentliche Kündigung 288 Werkmietvertrag 129 – Abschluß durch Betreuer 144 Werkmietwohnung 119, 141 – abweichende Kündigungsfristregelung 284 – außerordentliche Kündigung 303 – Einschränkung des Widerspruchsrechts des Mieters 286 – funktionsgebundene 142, 286 – Geltung mietrechtlicher Vorschriften 146 – Klauselbeispiel 143

– Kündigung durch den Mieter 287 – ordentliche Kündigung 283 Werkwohnung 119, 140 – Schlußfolgerungen für behinderte Personen 149 Wesentlichkeit i. S.v. § 906 BGB 169, 170, 171, 173, 178 Widerspruch gegen Vermieterkündigung 275 – behindertengerechte Modernisierungsmaßnahmen 279 – Einschränkung des Widerspruchsrechts bei Werkmietwohnung 286 – fehlender angemessener Ersatzwohnraum 276 – Härtegründe 275 – Interessenabwägung 279 – Unzumutbarkeit des Umzugs 277 Willenserklärungen – behinderte Person als Erklärender 65 – behinderte Person als Erklärungsempfänger 66 – durch und gegenüber geschäftsunfähigen Personen 71 Willkürverbot 57, 63, 158, 164 Winterdienst Siehe Schneeräum- und Streupflicht Wohngeld 75 Wohngemeinschaft 129, 135 Wohnraum – angemessener Ersatzwohnraum 276, 319, 328 – für Personen mit dringendem Wohnungsbedarf 116 – nur zum vorübergehenden Gebrauch 115, 305 – übermäßige Belegung 136 Wohnung 45 – Abnutzung 201 – Anmietung durch Betreuer 102 – Besichtigung 208 – Entrümpelung / Entmüllung 202, 264 – Fortsetzung des Gebrauchs ohne Widerspruch 126 – Haftung für Mängel 81 – pflichtwidrige Aufgabe durch Betreuer 86 – Schwellenfreiheit 205, 207

Sachwortverzeichnis – – – – –

Übergabe 79, 80, 111, 209, 212 unselbständige Gebrauchsüberlassung 60 Vermietung durch Betreuer 103 vertragsgemäßer Gebrauch 81 Zugang 44, 58, 84, 107, 159, 185, 190, 219, 223, 226, 227, 248, 276, 313, 320 Wohnungsauflösung 86, 261, 263 Wohnungsbaugesellschaft 277 Wohnungseigentum 55 Wohnungseigentümergemeinschaft 158, 185, 216, 243, 254, 255 Wohnungseigentümerversammlung 76 Wohnungsfürsorge Siehe Wohnungsangelegenheiten Wohnungsgenossenschaft 62, 277 Wohnungsmakler 92 World Health Organization (WHO) 28

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Zahlungsunfähigkeit 136 Zeitmietvertrag Siehe Mietverhältnis auf bestimmte Zeit Zerstörungswut 137 Zitterbeschluß-Entscheidung 243 Zubereitung / Verabreichung von Mahlzeiten 140, 143 Zugang zu Wohnung / Haus Siehe Wohnung Zugesicherte Eigenschaft, Barrierefreiheit 162, 206, 212, 291 Zurechnungsfähigkeit Siehe Schuldunfähigkeit Zurückbehaltungsrecht Siehe Leistungsverweigerungsrecht Zutritt zur verwahrlosten Wohnung 202 Zwangsräumung 77, 322, 324 Zweckentfremdung 180