Das Immobilienmarktrisiko deutscher Banken [1 ed.] 9783896448552, 9783896731128

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Das Immobilienmarktrisiko deutscher Banken

Studienreihe der Stiftung Kreditwirtschaft an der Universität Hohenheim Herausgeber: Prof. Dr. Joh. Heinr. v. Stein

Band 29

Carsten Lausberg

Das Immobilienmarktrisiko deutscher Banken

Verlag Wissenschaft & Praxis

Die Deutsche Bibliothek - CIP-Einheitsaufnahme Lausberg, Carsten : Das Immobilienmarktrisiko deutscher Banken / Carsten Lausberg. - Sternenfels: Verl. Wiss, und Praxis, 2001 (Studienreihe der Stiftung Kreditwirtschaft an der Universität Hohenheim ; Bd. 29) ISBN 3-89673-112-2 NE: Stiftung Kreditwirtschaft : Studienreihe der Stiftung ...

ISBN 3-89673-112-2

© Verlag Wissenschaft & Praxis Dr. Brauner GmbH 2001 D-75447 Sternenfels, Nußbaumweg 6 Tel. 07045/930093 Fax 07045/930094

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GELEITWORT Mit der Studienreihe möchte die Stiftung Kreditwirtschaft Arbeiten, die an der Uni­ versität Hohenheim zu bank- und fmanzwirtschaftlichen Themengebieten entstanden sind, einem interessierten Fachpublikum zugänglich machen. Die veröffentlichten Schriften sollen vor allem den Gedankenaustausch zwischen Universität und finanz­ wirtschaftlicher Praxis fördern.

Immobilienrisiken haben die Banken seit ihren Anfängen übernommen. Dabei wur­ de und wird bis in die heutige Zeit differenzierter Immobilienmärkte von Wissen­ schaft und Praxis lediglich das Einzelfallrisiko betrachtet. Expansion und Diversifi­ kation der direkt und indirekt mit Immobilien verbundenen Geschäfte sowie auch der Fortschritt bei den betriebswirtschaftlichen Methoden zur Untersuchung und Steuerung von Risiken machen aber schon lange eine Auseinandersetzung mit dem Marktrisiko auf diesem Gebiet nötig. Für die Kreditinstitute erfordern die zuneh­ menden Geschäftsrisiken sowie wachsende Anforderungen an das teure Eigen­ kapital, den Ertrag und nicht zuletzt auch die Risikokalkulation die Untersuchung des Immobilienmarktrisikos und die Entwicklung von Regeln und Instrumenten zu seiner Steuerung. Krisenhafte Entwicklungen auf den Immobilienmärkten haben deshalb stets deutlich negative Auswirkungen auf das Bankensystem bis hin zur Existenzgefährdung für einzelne Institute oder von Sektoren der Kreditwirtschaft, wie die US-amerikanischen bzw. japanischen Erfahrungen der jüngeren Zeit ein­ dringlich zeigen. Schon diese Überlegungen lassen klar erkennen, daß die vorliegende Untersuchung von hohem wissenschaftlichen und - den Zielen der Studienreihe entsprechend - von praktischem Interesse ist. Carsten Lausberg macht den Anfang zur Erforschung des Immobilienmarktrisikos in Deutschland. Die Grundlagen dafür erarbeitet er durch Identifikation und Beschreibung, Analyse und Quantifizierung des Risikos. Damit sind erstmals fundierte Erkenntnisse möglich über das systematische Risiko der Im­ mobilienmärkte, seine Ursachen und Wirkungen sowie seine Zusammenhänge mit den Risikoverhältnissen in anderen, hier bedeutungsvollen Bereichen. Sie gelten als notwendige Basis für ein Gesamtbankrisikomanagement. Ich wünsche dem 29. Band der Studienreihe, dass er eine reges Interesse finden und eine fruchtbare Wirkung entfalten möge. Hohenheim, im November 2000

Prof. Dr. Joh. Heinr. von Stein (Herausgeber)

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VORWORT DES AUTORS Dieses Buch handelt von einem Risiko, das bislang in Wissenschaft und Praxis wenig Beachtung gefunden hat: dem Immobilienmarktrisiko. Daß es sich dabei um ein bedeutendes Risiko für die deutschen Banken handelt, zeigt der erste Teil des Buches. Es wird der Nachweis erbracht, daß Banken ein hohes Immobilienmarkt­ risiko besitzen, aber nicht in der Lage sind, es mit den bis dato bekannten und gebräuchlichen Methoden adäquat zu managen. Im zweiten Teil werden deswegen neue Instrumente entwickelt, mit denen Finanzinstitute und andere Träger von Immobilienrisiken das Immobilienmarktrisiko besser messen und steuern können. Die Zweiteilung spiegelt die Intention des Verfassers wider, einen Beitrag zur wis­ senschaftlichen Diskussion auf dem noch neuen Forschungsfeld der Immobilienrisi­ ken zu liefern und gleichzeitig, aus den Forschungsergebnissen heraus Instrumente für die Praxis zu entwickeln.

Die Fakultät Wirtschafts- und Sozialwissenschaften der Universität Hohenheim hat die vorliegende Arbeit im März 2000 als Dissertation angenommen. Sie entstand im wesentlichen während meiner vieijährigen Tätigkeit als wissenschaftlicher Mitar­ beiter von Prof. Dr. Johann Heinrich von Stein am Lehrstuhl für Kreditwirtschaft der Universität Hohenheim. Es ist mir ein großes Anliegen, an dieser Stelle all jenen zu danken, die mich während dieser Zeit persönlich und fachlich unterstützt haben: Da ist zunächst meine Familie, der ich dieses Buch widmen möchte als Dank für den Rückhalt, den sie mir während meines ganzen Lebens gegeben hat. Meinen Eltern, Werner und Doris Lausberg, danke ich für die umfassende Förderung und kritische Begleitung meines Bildungsweges sowie für das Korrekturlesen der Dissertation; meiner Frau Anja danke ich für die Geduld, Aufmunterung und Ablenkung, die sie im täglichen Zusammenleben mit einem ständig überarbeiteten Doktoranden auf­ brachte sowie für die Erstellung der Grafiken; meiner Schwester Isabel danke ich für die kritische Durchsicht des Manuskripts und die Hilfe bei den statistischen Berechnungen.

Herm Prof. Dr. Johann Heinrich von Stein, meinem Doktorvater, bin ich in vielfälti­ ger Weise zu Dank verpflichtet: für die akademische Prägung als Student und Dok­ torand, für die sehr angenehme und produktive Zusammenarbeit, für die hervorra­ genden Arbeits- und Forschungsbedingungen am Lehrstuhl sowie für die Anregungen und Kontaktvermittlungen im Rahmen der Doktorarbeit. Herm Prof. Dr. Helmut Kuhnle danke ich für die Übernahme des Zweitgutachtens, Herm Prof. Dr. Alexander Gerybadze für die Übernahme des Vorsitzes in der mündlichen Prü­ fung.

Bei meinen Kollegen vom Lehrstuhl für Kreditwirtschaft, insbesondere Herm Axel Kümmel und Frau Annegret König, bedanke ich mich für die gute Arbeitsatmo-

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Sphäre am Lehrstuhl und die fruchtbaren Diskussionen. „Meinen“ Diplomanden und den studentischen Mitarbeitern des Lehrstuhls, insbesondere Herm Frank Weißenbacher und Herm Holger Köckritz, schulde ich Dank für ihre Unterstützung in Form von wissenschaftlichen Zuarbeiten und Hiwi-Diensten.

Schließlich gilt mein Dank den Personen und Institutionen aus der Praxis, die rele­ vante Informationen für die Arbeit zur Verfügung gestellt haben, sowie meinem jet­ zigen Arbeitgeber, der Mercer Management Consulting / Dr. Seebauer GmbH & Co. KG, dafür, daß er mir die Freiräume zur Anwendung und Weiterentwicklung der Ideen aus dieser Arbeit gibt. Trotz der Hilfe, die ich von all diesen Seiten erhalten habe, sind natürlich sämtliche Fehler und Irrtümer, die dieses Buch noch enthält, allein auf die Unzulänglichkeiten des Verfassers zurückzuführen!

Vom Beginn der Beschäftigung mit dem Thema bis zur Fertigstellung und von dort bis zur Publikation ist - wie bei Dissertationen üblich - einige Zeit vergangen. Man­ che Quellen mögen daher schon zum Erscheinungstermin ein wenig veraltet schei­ nen. Dem Leser sei jedoch aus der Kenntnis des Themas, der Literatur und der Branche versichert, daß die Ergebnisse der Arbeit mit aktualisierten Belegen voraus­ sichtlich genauso ausfallen würden.

Die ersten Gedanken zu einem Dissertationsthema im Spannungsfeld von Immobi­ lien und Banken entstanden 1993 während meines Studiums in den USA. Die dorti­ gen Banken litten damals schwer unter den Folgen der amerikanischen Immobilien­ krise - offenbar eine Folge ihres hohen Immobilienmarktrisikos und des Fehlens entsprechender Risikoinstrumente, obwohl ein Beweis dafür ausstand. Auch in Deutschland war der Zusammenhang zwischen Immobilienmärkten und Banken 1994 noch weitgehend unerforscht. Wissenschaft und Praxis zeigten zunächst wenig Interesse, was auch damit zusammenhing, daß die Risiken aus derivativen Finanz­ instrumenten in aller Munde, die aus Immobilien aber noch verborgen waren. Die Immobilienkrise in Deutschland in den folgenden Jahren hat diese Einstellung gründlich geändert, weil die negativen Auswirkungen auf die deutschen Banken nicht zu übersehen waren. Heute ist bei den Banken ein großer Bedarf an Immo­ bilienrisikomanagement und in der Wissenschaft eine vermehrte Beschäftigung mit Immobilienrisiken festzustellen. Ich hoffe, daß diese Arbeit zu beiden Bereichen einen kleinen Beitrag leisten kann. München, im Mai 2000

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INHALT ABBILDUNGEN......................................................................................................... 13 TABELLEN................................................................................................................. 15

ABKÜRZUNGEN........................................................................................................ 16

1.

EINFÜHRUNG UND THEORETISCHE GRUNDLAGEN.............................. 19

1.1. Idee und Ziel der Arbeit................................................................................ 19 1.2. Begriffliche Festlegungen und theoretische Grundlagen............................. 21 1.2.1. Definition und nähere Beschreibung des Immobilienmarktrisikos............................................................. 21 1.2.2. Definition der Begriffe Immobilie und Immobilienmarkt.27 1.2.3. Theoretische Grundlagen der Arbeit............................... 27 1.2.3.1. Immobilienökonomie.............................................................. 27 1.2.3.2. Moderne Portfoliotheorie........................................................ 28 1.3. Hypothesenbildung, Methodik und Gang der Untersuchung.......................30 2.

DIE BEDEUTUNG DES IMMOBILIENMARKTRISIKOS............................. 33 2.1. Die Bedeutung der Immobilienaktivitäten für die deutschen Banken.................................................................................................... 33 2.1.1. Darstellung der Arten des Engagements auf Immobilienmärkten und ihrer Risiken...................................... 34 2.1.1.1. Direktinvestitionen.................................................................. 35 2.1.1.1.1. Investmentimmobilien................................................... 35 2.1.1.1.2. Eigene Immobilien........................................................ 40 2.1.1.1.3. Immobilienleasing......................................................... 44 2.1.1.2. Kredite...................................................................................... 49 2.1.1.2.1. Kredite an die Bau- und Immobilienwirtschaft............ 49 2.1.1.2.2. Immobiliarkredite.......................................................... 59 2.1.1.3. Provisionsgeschäfte und Beteiligungen.................................. 74 2.1.1.3.1. Provisionsgeschäfte....................................................... 74 2.1.1.3.2. Immobilienfonds............................................................ 79 2.1.1.3.3. Beteiligungen................................................................. 87 2.1.2. Zwischenfazit....................................................................................... 89 2.2. Die Bedeutung des IMR für Bankaktienrenditen......................................... 92 2.2.1. Theoretische Fundierung.................................................................... 93 2.2.2. Empirische Untersuchung................................................................... 97 2.2.2.1. Anforderungen an das Modell................................................ 97

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22.22. Wahl der Indizes..................................................................... 97 2.2.2.2A . Immobilienindex........................................................ 97 2.2.22.2. Aktienindex..................................................................100 2.2.2.22. Zinsindex......................................................................101 2.2.2.3. Daten..................................................................................... 102 2.2.2.4. Empirische Ergebnisse......................................................... 104 2.2.2.4.I. Test der Nebenbedingungen........................................ 104 2.2.2.4.2. Orthogonalisierung...................................................... 105 2.2.2.4.3. Ergebnisse der Regression nach Orthogonalisierung..................................... 106 2.2.3. Zwischenfazit..................................................................................... 109 2.3. Immobilienkrisen und ihre Auswirkungen auf Banken............................. HO 2.3.1. Theoretische Erkenntnisse über die Zusammenhänge von Immobilienzyklen, Immobilienkrisen und Banken................ 111 2.3.2. Die Immobilienkrise in den USA in den 80er und 90er Jahren................................................................................................. 115 2.3.2.1. Verlauf der Krise................................................................... 115 2.3.2.1.1. Boom: Anfang bis Mitte der 80er Jahre.................... 115 2.3.2.I.2. Trendwende: Mitte der 80er Jahre............................... 116 2.3.2.1.3. Krise: von Mitte der 80er bis Anfang der 90er Jahre............................................................. 116 2.3.2.2. Die Auswirkungen auf Banken............................................. 118 2.3.3. Die Büroimmobilienkrise in London Anfang der 90er Jahre.120 2.3.3.1. Verlauf der Krise....................................................................120 2.3.3.1.1. Boom: 1986-1988........................................................ 120 2.3.3.1.2. Krise: 1989-1992......................................................... 122 2.3.3.2. Die Auswirkungen auf Banken............................................. 123 2.3.4. Weitere Immobilienkrisen................................................................ 125 2.3.5. Übertragbarkeit auf Deutschland und Zwischenfazit....................... 127 2.3.5.1. Immobilienkrisen in Deutschland......................................... 127 2.3.5.2. Prüfung der Übertragbarkeit der ausländischen Erkenntnisse............................................................ 128 2.3.5.3. Zwischenfazit......................................................................... 130 3.

DAS MANAGEMENT DES IMMOBILIENMARKTRISIKOS.....................133

3.1. Das Immobilienrisikomanagement in der bisherigen Praxis..................... 133 3.1.1.Bestandteile des Immobilienrisikomanagements und Einordnung in das Gesamtbankrisikomanagement................ 133 3.1.2.Beschreibung des Status quo............................................................ 136 3.1.2.1. Informationsbasis.................................................................. 136 3.1.2.2. Vorhandene Instrumente....................................................... 136 3.1.3.Defizite der vorhandenen Instrumente.............................................. 139

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3.1.3.1. Ungeeignete Instrumente für Portfoliorisiken...................... 140 3.1.3.2. Fehlender Immobilienmarktbezug........................................ 143 3.1.4. Zwischenfazit..................................................................................... 144 3.2. Möglichkeiten zur Messung des Immobilienmarktrisikos......................... 144 3.2.1. Risikoidentifizierung......................................................................... 145 3.2.1.1. Bekannte Methoden zur Identifizierung des IMR.............. 145 3.2.1.2. Geoinformationssysteme als ideale Methode zur Identifizierung des IMR.......................................... 148 3.2.I.2.I. Definition...................................................................... 148 3.2.1.2.2. Datenbasis und Funktion............................................. 148 3.2.1.2.3. Bisheriger Einsatz bei Banken..................................... 150 3.2.1.2.4. Potentieller Einsatz im Immobilienrisikomanagement.................... 151 3.2.1.2.5. Einsatz zur Identifizierung des IMR............................ 154 3.2.2. Risikoerfassung.................................................................................. 155 3.2.3. Exkurs: Immobilienindizes............................................. 157 3.2.3.1. Begriff................................................................................... 157 3.2.3.2. Anforderungen...................................................................... 157 3.2.3.3. Indexarten............................................................................. 158 3.2.3.4. Deutsche Indizes................................................................... 159 3.2.3.5. Fazit....................................................................................... 159 3.2.4. Risikoquantifizierung........................................................................160 3.2.4.1. Das Value-at-risk-Konzept als Idealform der Quantifizierung von Marktrisiken......................... 160 3.2.4.1.1. Berechnung der Risikoposition und der Schwankung des Risikoparameters........... 160 3.2.4.1.2. Vorstellung des Konzepts und Prüfung der Übertragbarkeit auf das IMR...................... 161 3.2.4.2. Alternative Methoden............................................................166 3.2.4.2.I. Sensitivitätsanalyse...................................................... 166 3.2.4.2.2. Geoinformationssystem............................................... 170 3.2.4.2.3. Übertragung von Verfahren aus der Managementlehre....................................... 175 3.2.5. Risikoverarbeitung............................................................................. 177 3.3. Möglichkeiten zur besseren Steuerung des IMR....................................... 177 3.3.1. Kriterien für die Auswahl geeigneter Steuerungsinstrumente..........178 3.3.1.1. Risikoreduzierung..................................................................181 3.3.1.1.1. Erhöhung der Risikotransparenz................................. 181 3.3.1.1.2. Risikoumverteilung..................................................... 184 3.3.1.1.3. Risikoteilung.................................................................189 3.3.1.1.4. Risikoabgeltung........................................................... 189 3.3.1.1.5. Risikostreuung............................................................. 190 3.3.1.1.6. Risikobegrenzung........................................................ 191

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3.3.1.2. Risikokompensation...............................................................191 3.3.1.2.1. Termingeschäfte...........................................................196 3.3.1.2.2. Optionen....................................................................... 197 3.3.1.2.3. Swaps............................................................................ 198 3.3.1.2.4. Kombinationsinstrumente............................................ 199 3.3.1.2.5. Versicherung................................................................ 200 3.3.1.2.6. Originäre Hedges......................................................... 200 3.3.2. Zwischenfazit und Ausblick......................................................... 201

4.

ZUSAMMENFASSUNG UND AUSBLICK................................................... 205

ANHÄNGE............................................................................................................... 209 LITERATUR............................................................................................................. 245

QUELLEN................................................................................................................. 279

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ABBILDUNGEN Abbildung 1: Abbildung 2: Abbildung 3: Abbildung 4: Abbildung 5: Abbildung 6: Abbildung 7:

Abbildung 8:

Abbildung 9: Abbildung 10: Abbildung 11: Abbildung 12:

Abbildung 13: Abbildung 14: Abbildung 15: Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung

16: 17: 18: 19:

Abbildung 20: Abbildung 21: Abbildung 22: Abbildung 23:

Abbildung 24:

Abbildung 25:

Das Marktrisiko als der nichtdiversifizierbare Teil des Gesamtrisikos..........................................................22 Einordnung des Begriffes Immobilienmarktrisiko........................... 24 Wirkungsweisen und Varianten des Immobilienmarktrisikos....................................................................26 Einteilung des Abschnitts 2.1.1......................................................... 35 Die Rolle der Banken beim Immobilienleasing................................45 Die Rolle der Banken bei Krediten an die Bau- und Immobilienwirtschaft.............................................51 Hohe Korrelation von Immobilienmarkt und Bauinsolvenzen...................................................... 55 Statistik weist Immobiliarkreditvolumen deutscher Banken nur teilweise aus............... ,..................................... 61 Drei Szenarien für die Wertentwicklung eines Kredits....................64 Kreditarten......................................................................................... 67 Anteil der Vor- und Zwischenkredite bei den Bausparkassen stark gestiegen............................... 71 Gefährdung von Annuitätendariehn durch Marktschwankungen am Beispiel einer Wohnbaufinanzierung............................................73 Bankdienstleistungen „rund um die Immobilie“............................. 75 Gewinnrückgang für Immobilienmakler in Immobilienkrisen.................................................... 78 Banken verwalten mehr als die Hälfte des Immobilienfondsvermögens.................................. 80 Die Rolle der Banken bei offenen Immobilienfonds....................... 81 Die Rolle der Banken bei geschlossenen Immobilienfonds........... 82 Bestimmungsfaktoren von Bankaktienrenditen.............................. 96 Vergleich der Immobilienaktienindizes und der Marktindizes...................................................................................... 99 Schematische Darstellung eines Immobilienzyklusses................. 111 Kausalkette wichtiger Einflußfaktoren für den Londoner Büroimmobilienmarkt in der Boomphase und in der Krise......... 122 Das Immobilienrisikomanagement als Teil des Risikomanagements von Banken........................ 134 Weitere Unterteilung der Instrumente des Immobilienrisikomanagements........................... 135 Identifikation von Risiken und Risikoursachen mit Hilfe von Mind mapping am Beispiel langfristiger Immobilienfinanzierungen.............................................................. 146 Die Grundprinzipien von Geoinformationssystemen..................... 150

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Abbildung 26: Die Funktionsweise eines GIS am Beispiel der Ermittlung von Diversifizierungsmöglichkeiten.............................................. 153 Abbildung 27: Dynamik des IMR........................................................................... 163 Abbildung 28: Der Zusammenhang von erwartetem Verlust und Value-atrisk am Beispiel eines Kreditportfolios.......................................... 165 Abbildung 29: Beispiel für die Darstellung des IMR-gewichteten Exposures........................................................................................ 172 Abbildung 30: Steuerungsinstrumente für das IMR............................................... 178 Abbildung 31: Hedging am Beispiel einer Verkaufsoption auf einen Immobiliarkredit.............................................................................. 192 Abbildung 32: Beispiel für einen Immobilienswap................................................ 199

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TABELLEN Tabelle 1: Tabelle 2: Tabelle 3:

Tabelle 4: Tabelle 5: Tabelle 6: Tabelle 7: Tabelle 8: Tabelle 9: Tabelle 10: Tabelle 11: Tabelle 12:

Der Immobilienbesitz der größten deutschen Bankkonzeme......... 37 Bau- und Immobilienwirtschaft erhält fast 30 % aller Kredite............................................................................................... 53 Ursachen prominenter Schieflagen im Bau- und Immobiliensektor...............................................................................57 Zusammenstellung der öffentlich verfügbaren Daten über den Umfang der Immobilienaktivitäten deutscher Banken............ 90 Übersicht über die verwendeten Indizes........................................ 102 Test der Nebenbedingungen des linearen Regressionsmodells ergibt Hinweise auf Multikollinearität........ 105 Ergebnisse der Orthogonalisierung................................................. 106 Ergebnisse des 3-Index-Modells, 1. Periode 1/90-6/92................. 107 Ergebnisse des 3-Index-Modells, 2. Periode 7/92-4/96................. 107 Ergebnisse des 2-Index-Modells (ohne Immobilienmarktindex), 2. Periode 7/92-4/96.............................. 109 Kosten des Wiederaufbaus des Bankwesens in Skandinavien und in den USA........................... 126 Abschätzung der zukünftigen Entwicklung von Immobilienderivaten........................................... 203

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ABKÜRZUNGEN Adj. R2.............. Adjusted R2 (Bestimmtheitsmaß) APT.................. Arbitrage Pricing Theory ARIMA ............ Autoregressive integrated moving average BCG ................. Boston Consulting Group BdB .................. Bundesverband deutscher Banken BDL.................. Bundesverband deutscher Leasinggesellschaften BVR ................. Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken CAPM .............. Capital Asset Pricing Model CREM .............. Corporate real estate management DAL ................. Deutsche Anlagen-Leasing GmbH DAX................. Deutscher Aktienindex DIMAX............ Deutscher Immobilienaktien-Index DSGV............... Deutscher Sparkassen- und Giroverband DTB.................. Deutsche Terminbörse EK .................... Eigenkapital EL..................... Expected loss (erwarteter Verlust) FIBOR.............. Frankfurt interbank offered rate Forts................... Fortsetzung G+V................. Gewinn- und Verlustrechnung GbR.................. Gesellschaft bürgerlichen Rechts GE .................... Geldeinheiten gern.................... gemäß ggf. ................... gegebenenfalls HGB ................. Handelsgesetzbuch i .d.R.............. in der Regel i. e. S................... im engeren Sinne i.w.S.................. im weiteren Sinne IAS ................... International Accounting Standards IMR.................. Immobilienmarktrisiko insb.....................insbesondere IPD ................... Investment Property Databank Jg........................ Jahrgang k. A..................... keine Angabe(n) KAG................. Kapitalanlagegesellschaft Kap.....................Kapitel KWG................ Kreditwesengesetz LIBOR.............. London interbank offered rate MIX.................. Münchener Immobilienindex (= Index des Münchener Instituts Bulwien und Partner) MPT ................. Moderne Portfoliotheorie NCREIF ........... National Council of Real Estate Investment Fiduciaries

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o.g..................... oben genannt o. J...................... ohne Jahresangabe o. Jg.................... ohne Jahrgangs-ZBandzählung o.O.................... ohne Ortsangabe OTC..................over the counter (= nicht börsengehandelt) RDM................. Ring Deutscher Makler REIT.................Real estate investment trust REX.................. Deutscher Rentenindex RNPI................. Russell-NCREIF Property Index StaBuA.............Statistisches Bundesamt t......................... Zeit u. a......................und andere, unter anderem UL.................... Unexpected loss (unerwarteter Verlust) VaR.................. Value-at-risk WB ....................Wertberichtigung(en) WertV............... Wertverordnung WLBI ................WestLB-Immobilienwerte-Index

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1. EINFÜHRUNG UND THEORETISCHE GRUNDLAGEN 1.1.

Idee und Ziel der Arbeit

Viele Banken haben bedeutende Immobilienaktivitäten. Jede Aktivität auf einem Markt beinhaltet ein Marktrisiko. Ergo haben viele Banken ein bedeutendes Immo­ bilienmarktrisiko (im folgenden kurz: IMR). Warum ein Buch darüber schreiben?

Das IMR ist bisher nicht präzise meß- oder steuerbar. Ergo wissen viele Banken bisher nicht, wie sie ihr bedeutendes IMR messen und steuern sollen. Darum ein Buch über das Immobilienmarktrisiko von Banken! Ziel und Gliederung der Arbeit folgen dieser Idee: Es geht vor allem darum, das IMR für die Banken meß- und steuerbar zu machen. Das heißt jedoch nicht in erster Linie die Schaffung entsprechender Instrumente, sondern zunächst die Identifizie­ rung, systematische Analyse und Quantifizierung des IMR in den Bankgeschäften, die kritische Betrachtung des aktuellen Instrumentariums und die Schaffung der theoretischen Grundlagen für eine verbesserte Risikomessung und -Steuerung. Diese Vorgehensweise1 entspricht dem Charakter einer wissenschaftlichen Arbeit - die Weiterentwicklung zu fertig einsetzbaren Instrumenten soll dagegen der Praxis vorbehalten bleiben!

Die Bedeutung des Themas unterstreicht schlaglichtartig die folgende Gedanken­ kette: Experten schätzen den Wert des Immobilienvermögens in Deutschland auf 7 bis 8 Billionen DM.2 Damit ist der größte Teil des deutschen Volksvermögens in Immo­ bilien angelegt. Ein großer Teil davon wurde oder wird von Banken3 finanziert. Allein die Wohnungsbaukredite der deutschen Banken summieren sich auf ca. 1,4 Billionen DM bzw. 42% aller Bankkredite.4 Hinzu kommen gewerbliche Immobi­ liarkredite, Kredite an Bauuntemehmungen, Kredite an Bauträger, Investitionen in 1 Nähere Erläuterungen folgen im Abschnitt 1.3., „Gang der Untersuchung“. 2 Vgl. - auch zu den Schwierigkeiten einer solchen Schätzung - Thomas (1997), S. 6-12, Simon/Kleiber (1996), S. 2f., Steffan/Rüchardt (1993), S. 3f. Amtliche Quellen gibt es hierzu nicht. 3 Als Banken oder Kreditinstitute werden in dieser Arbeit Unternehmen nach § 1 KWG bezeichnet. Die Legaldefinition bietet sich an, da sie auch für amtliche Statistiken verwendet wird und für eine themengerechte Abgrenzung ausreicht. Für ausländische Banken gilt die Definition sinngemäß; die Beschränkung auf deutsche Banken im Titel der Arbeit dient der Eingrenzung des Untersuchungs­ gegenstandes und schließt eine Übertragung der Erkenntnisse auf ausländische Institute natürlich nicht aus.

4 Vgl. Deutsche Bundesbank (1997a).

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selbstgenutzte oder vermietete Immobilien und andere Aktivitäten, die mit dem Im­ mobilienmarkt verbunden sind. Ihr Volumen ist schwer schätzbar - auf der Ebene der einzelnen Bank wie in der Aggregation. Die Ratingagentur Moody’s bemerkte dazu: „For German banks, true property exposure often is significantly higher than public data may suggest“1. Der Immobilienmarkt gilt gemeinhin als relativ preisstabil. Diese Sichtweise wird jedoch durch neuere Forschungen relativiert, nach denen ein marktübergreifender Risiko vergleich durch Messung der Volatilität von Immobilienindizes und Wertpa­ pierindizes in die Irre führt, weil Immobilienindizes konstruktionsbedingt nicht die wahre Volatilität des Marktes widerspiegeln.2 Ferner haben in den vergangenen 10 Jahren verschiedene Immobilienkrisen im In- und Ausland gezeigt, daß die Verlust­ gefahren auf den Immobilienmärkten erheblich sind.

Auch Banken blieben von den Immobilienkrisen nicht verschont, was ein Beleg da­ für ist, daß sie zu der betreffenden Zeit nicht über geeignete Risikomanagement­ instrumente verfügten. Einige Banken, v. a. angelsächsische Institute, haben seitdem große Anstrengungen unternommen, um das Defizit zu beseitigen. Dabei mußten sie erfahren, daß die Funktionsweise des Immobilienmarktes und seine Beziehung zum Risiko von Banken noch weitgehend unerforscht sind. So schrieb unlängst das Commerzbank-Vorstandsmitglied Coenen: „Zweifellos besteht hier noch großer Forschungsbedarf, insbesondere in Hinblick auf die systematischen Risiken der Im­ mobilienmärkte, ihre Reaktionsverbundenheit mit anderen Parametern und Märkten sowie ihre Abbildung in geeigneten Indizes“3. Die Tatsache, daß solche Forschungsanstrengungen erst seit kurzem unternommen werden und die Bedeutung des IMR für deutsche Banken noch unerforscht ist, darf jedoch nicht als Indiz für eine geringe Bedeutung des Risikos gewertet werden. Zwar ist die starke Gefährdung von Banken durch Kreditausfall-, Zinsänderungsund Wechselkursrisiken unbestritten, doch ist es möglich, daß sich Banken auf diese Risiken konzentrieren, weil sie gelernt haben, sie zu handhaben und weniger, weil es

1 Moody’s Investors Service (1995), S. 15. 2 Für die Unterschätzung der Immobilienmarktvolatilität durch Immobilienindizes gibt es zwei Gründe: Erstens enthalten die auf Immobilienbewertungen basierenden Indizes einen systemati­ schen Glättungsfehler, da sie durch die zu geringe Umschlagshäufigkeit und fehlende Fungibilität von Immobilien auf den Werten verschiedener Immobilien aufbauen müssen. Zweitens gilt für Immobilienindizes generell, daß die kurzfristige Volatilität wegen der geringen Markttransparenz und der großen Bewertungsspielräume relativ hoch ist; dies wird bei einzelnen Immobilien regel­ mäßig in Bieterverfahren deutlich. Untersuchungen zu diesem Problemfeld stammen meist aus den USA, dürften aber auf andere Länder übertragbar sein; vgl. z.B. Zerbst/Cambon (1984), S. 16-18, Eichholtz/Huisman (1998) sowie für eine Zusammenfassung Webb/Pagliari (1995), S. 215-224.

3 Coenen (1997), S. 123.

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die einzigen oder größten Risiken wären.1 Auch die in der Praxis verbreitete Mei­ nung, durch erstrangige Hypotheken abgesicherte Kredite seien „sicher“, ist wissen­ schaftlich nicht haltbar. So folgerte Vandell nach einer umfangreichen empirischen Analyse von amerikanischen Hypothekarkrediten: „We need to pay attention to the financial markets as well as to the real property market in evaluating future credit loss potential.“2 Aus wissenschaftlicher Sicht ist es erstrebenswert, die Entstehung und Zusammen­ setzung des Risikos von Banken vollständig zu erfassen. Mit dem IMR fehlt bisher ein Teil, das sich angesichts der enormen Bedeutung des Immobiliengeschäfts als wichtig erweisen könnte. Während auf anderen Gebieten in den letzten Jahren große Fortschritte auf dem Weg zu einem Gesamtrisikomanagement erzielt wurden, blieb das Immobiliengeschäft weitgehend ausgeklammert. Daß mit einer Klärung der Zu­ sammenhänge auch und gerade ein Nutzen für die Bankpraxis verbunden ist, ist offensichtlich. Die wissenschaftliche Beschäftigung mit dem IMR soll den Kredit­ instituten helfen, ihr Gesamtrisiko besser zu handhaben. Ferner kann auch die Ban­ kenaufsicht von einer Erforschung des IMR profitieren, weil auch sie bis dato nicht über Methoden verfügt, die aus Immobilienengagements resultierenden Risiken richtig einzuschätzen. 1.2.

1.2.1.

Begriffliche Festlegungen und theoretische Grundlagen

Definition und nähere Beschreibung des Immobilien­ marktrisikos

Der Risikobegriff ist in der betriebswirtschaftlichen Literatur nicht eindeutig defi­ niert und Gegenstand fortgesetzter Diskussion.3 Für diese Arbeit bietet sich die Wahl eines Risikobegriffes an, der Risiko als quantifizierbare Möglichkeit des Abwei­ chens von geplanten Größen versteht.4 Dies entspricht der in der Kapitalmarkttheo­ rie üblichen und auf die Betrachtung anderer Märkte übertragbaren Vorstellung, daß Marktschwankungen risikobegründend sind.5 Obwohl die Definition sowohl das positive Abweichen (Chance) als auch das negative Abweichen (Gefahr) beinhaltet, soll im folgenden ausschließlich auf die negative Seite eingegangen werden.6 1 Vgl. Parsley (1996), S. 74, der seine Aussage in erster Linie auf die mangelnde Berücksichtigung von Betriebsrisiken bezieht. 2 Vandell (1992), S. 86.

3 Für eine ausführliche Behandlung vgl. z. B. Döhring (1996), S. 7-32, Hölscher (1987), S. 4-6.

4 Vgl. Steiner/Bruns (1995), S.49f. 5 Vgl. Döhring (1996), S. 19. 6 Die Fokussierung bedeutet nicht, daß die Chancen, die sich aus dem Immobilienengagement für Banken ergeben, übersehen würden oder vemachlässigbar wären. Da jedoch eine Beschäftigung mit ihnen den Rahmen dieser Arbeit sprengen würde, soll es bei dem Hinweis bleiben, daß die in (...)

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Die oben gegebene Risikodefinition ist wenig operational und muß daher weiter präzisiert werden. In der Diktion der Modernen Portfoliotheorie (MPT) ist das Marktrisiko der Teil des Gesamtrisikos, der durch Diversifizierung nicht zu elimi­ nieren ist, weil er durch ökonomische Veränderungen verursacht wird, die alle Inve­ stitionen beeinflussen. Analog dazu kann das Immobilienmarktrisiko definiert werden als das nichtdiversifizierbare Risiko, welches auf Schwankungen des Immo­ bilienmarktes zurückzuführen ist. Es trifft alle Untemehmensaktivitäten, deren Wert mindestens teilweise von der Entwicklung des Immobilienmarktes abhängt, also Aktiva (z.B. Realkredite), Passiva (z.B. Bauspareinlagen), Aufwendungen (z.B. Mietaufwendungen) und Erträge (z.B. Provisionen aus der Immobilienvermittlung). Abbildung 1: Das Marktrisiko als der nichtdiversifizierbare Teil des Gesamtrisikos Risiko

Abbildung 1 zeigt schematisch, wie sich das Gesamtrisiko einer Bank durch Diversi­ fizierung, d. h. durch Vergrößerung der Zahl der nicht perfekt korrelierten Anlagen im Portfolio, vermindert. Gegenstand dieser Arbeit ist nur das Marktrisiko (auch nichtdiversifizierbares oder systematisches Risiko genannt); die diversifizierbaren (spezifischen, unsystematischen) Risiken aus Immobilienaktivitäten, z.B. das Fer­ tigstellungsrisiko einer im Bau befindlichen Immobilie, bleiben dagegen weitgehend unbeachtet, da sie als hinreichend bekannt gelten können. Das gilt nicht für das IMR! Zumindest im deutschsprachigem Raum ist dieses Risiko in Wissenschaft und Praxis bisher weitgehend vernachlässigt worden. Selbst der

(Fortsetzung) der Arbeit vorgestellten Instrumente grundsätzlich auch dazu verwendet werden können, Chancen zu entdecken und wahrzunehmen.

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Begriff Immobilienmarktrisiko wird in den einschlägigen Basiswerken der Risiko­ theorie weder definiert noch behandelt.1 Dennoch stellt der Begriff nur eine Erweite­ rung der Risikoliteratur dar, denn erstens verwendet ihn das amerikanische immobi­ lienökonomische Schrifttum seit langem,2 zweitens lassen sich die bekannten Klassi­ fizierungen bankbetrieblicher Risiken problemlos um ein weiteres Marktrisiko ergänzen. Beispielhaft soll dies anhand des Schemas von Schierenbeck gezeigt werden, das sich an die bankaufsichtliche Terminologie anlehnt.3 Er unterscheidet bei den bank­ typischen Risiken u.a. Erfolgsrisiken und Liquiditätsrisiken; vgl. Abbildung 2. Das IMR existiert in beiden Kategorien. So besteht in puncto Liquiditätsrisiko die Ge­ fahr einer unplanmäßigen Verlängerung der Kapitalbindungsdauer von Vermögens­ werten durch adverse Immobilienmarktbewegungen. Da Immobilien als besonders schwer liquidisierbar gelten, ist dieses Risiko für einzelne Geschäfte nicht zu ver­ nachlässigen. Allerdings gibt es keine Hinweise darauf, daß es jemals eine existenti­ elle Gefahr für eine Bank darstellte, was in Deutschland auch daran gelegen haben mag, daß § 12 KWG bis zur 6. KWG-Novelle 1998 das Engagement von Banken in Immobilien und anderen Anlagen auf die Höhe des haftenden Eigenkapitals be­ grenzte. Da außerdem die Techniken der Messung und Steuerung des Erfolgsrisikos „IMR“ weitgehend auf das Liquiditätsrisiko „IMR“ übertragen werden können, wird hier auf letzteres nicht weiter eingegangen. Das Erfolgsrisiko teilt Schierenbeck weiter ein in Gegenparteienrisiken und Marktrisiken. Das klassische, reine Gegenparteienrisiko ist das Kreditausfallrisiko, dem das Wechselkursrisiko als reines Marktrisiko gegenübersteht. Aktienkurs- und Zinsänderungsrisiken sind Mischrisiken, da sie sowohl durch Marktschwankungen, als auch durch Bonitätsveränderungen des Emittenten (Gegenparteienrisiko) hervor­ gerufen werden können.

Abbildung 2 zeigt, daß das IMR nach dieser Klassifizierung ebenfalls ein Misch­ risiko ist. Es kann einerseits als reines Marktrisiko auftreten - wenn der Wert einer Immobilienanlage durch eine negative Immobilienmarktänderung sinkt -, anderer­ seits in Zusammenhang mit einem Gegenparteienrisiko - z.B. wenn sich die Bonität einer Bauuntemehmung durch fehlende Aufträge im Zuge einer negativen Immobi­ 1 Es gibt aber immerhin Werke, die die Existenz eines systematischen Immobilienrisikos erwähnen; siehe z.B. Döhring (1996), S. 392, Hartschuh (1996), S. 18, Steiner/Bruns (1995), S. 52, Rudolph (1993), S. 119. 2 Vgl. z. B. Froland/Gorlow/Sampson (1986) und die dort zitierte Literatur. 3 Vgl. im folgenden Schierenbeck (1997b), S. 4-7. Auf die Abgrenzung zu konkurrierenden Klassi­ fikationen wird hier verzichtet, da 1) die Übereinstimmung relativ hoch ist, 2) die gewählten Be­ zeichnungen für die weitere Arbeit ohne Belang sind und 3) Schierenbeck ein konsistentes Kon­ zept für das Risikomanagement von Banken anbietet.

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lienmarktänderung verschlechtert. In Abschnitt 2.1. wird noch ausführlich auf die Wirkung des IMR auf einzelne Geschäfte eingegangen. Abbildung 2: Einordnung des Begriffes Inunobilienmarktrisiko

Quelle: in Anlehnung an Schierenbeck (1997b), S. 5; eigene Darstellung Bei näherer Betrachtung zeigt sich, daß das IMR in mehreren Varianten auftritt:

• Ein direktes IMR existiert, wenn der Wert eines Bankaktivums unmittelbar mit dem Immobilienmarkt zusammenhängt -1:1 oder mit einem anderen, mögli­ cherweise auch veränderlichen Faktor -, ohne daß unternehmerische Handlungen dies beeinflussen könnten. • Ein indirektes IMR existiert, wenn der Wert des Aktivums nur mittelbar mit dem Immobilienmarkt zusammenhängt, da andere Faktoren ebenfalls Einfluß ausüben. Das indirekte IMR wiederum erscheint in vier Unterarten:1

Rentabilitätsrisiko = Gefahr, daß Immobilienmarktschwankungen den tat­ sächlichen Saldo der zukünftigen Aufwendungen und Erträge eines Aktivums unter den erwarteten Saldo drücken;

Die Definitionen der folgenden vier Risikobegriffe sind hier enger gefaßt als in der Literatur üb­ lich, weil nur die Fälle von Interesse sind, deren Ursachen in Immobilienmarktbewegungen liegen.

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Preisrisiko = Gefahr, daß Immobilienmarktschwankungen andere Marktpreise als die Immobilienpreise negativ beeinflussen; Bonitätsrisiko = Gefahr, daß Immobilienmarktschwankungen die Bonität eines Kreditnehmers herabsetzen; Besicherungsrisiko = Gefahr, daß Immobilienmarktschwankungen den Wert einer Kreditsicherheit senken.

Die Varianten ergeben sich aus der oben festgelegten Risikoklassifizierung: Das direkte IMR entspricht dem reinen Marktrisiko, das indirekte IMR der Mischung aus Gegenparteienrisiken und Marktrisiken. Die Untervarianten resultieren aus der Kombination des IMR mit dem Risiko unsicherer zukünftiger Zahlungsströme, das vom Handeln einer (Gegen-)Partei abhängt, jedoch nicht deren Bonitätsverschlech­ terung bedingt (Rentabilitätsrisiko), aus der Kombination des IMR mit dem Aktien­ kurs- oder dem Zinsänderungsrisiko (Preisrisiko) sowie aus der Aufteilung des Kre­ ditausfallrisikos in Bonitäts- und Besicherungsrisiko. Abbildung 3 verdeutlicht die Wirkungsweise der verschiedenen Risiken: Wenn der Immobilienmarkt schwankt (gezackter grauer Pfeil), bewegt sich direkt (durchge­ hender schwarzer Pfeil) oder indirekt (unterbrochene schwarze Pfeile) auch der Wert des immobilienbezogenen Aktivums (gezackter grauer Pfeil). Daß dabei weitere, hier nicht erwähnte Faktoren im Spiel sind, deuten die gestrichelten schwarzen Pfeile an.

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Abbildung 3: Wirkungsweisen und Varianten des Immobilienmarktrisikos

Zahlungs­ überschüsse

Sonstige (Markt-) Preise

Preisrisiko

direktes IMR

Immobilienmärkte

-

Rentabilitätsrisiko

Kreditnehmer­ bonität

Bonitätsrisiko

Wert der Kreditsicherheit

Besicherunqsrisiko

Wert des Aktivums

sonstige Einflüsse

Das Schaubild läßt sich von einem Aktivum auf die Summe der immobilienbezoge­ nen Aktiva übertragen, womit der Bezug zum Marktrisiko in Abbildung 1 hergestellt wäre. Bei zunehmender Diversifizierung verringern sich die sonstigen Einflüsse auf den Wert des Portfolios - sofern sie nicht selbst systematischer Art sind und die Abhängigkeit vom Immobilienmarkt steigt. Beide Arten, das Marktrisiko auf Port­ folioebene und das auf der Ebene des einzelnen Aktivums, sind Gegenstand dieser Arbeit.1

Die hier vorgenommene Einteilung des IMR ist neu. Wenn in der US-Literatur bis­ her vom Immobilienmarktrisiko die Rede war, dann i. d. R. ohne Differenzierung der Wirkungsweisen des IMR. Wenn dagegen in der deutschsprachigen Literatur Immo­ bilienrisiken erwähnt wurden, dann i. d. R. ohne expliziten Bezug zum Immobilien­ markt. Insofern verbindet die hier gewählte Klassifizierung die Ursachen- und die wirkungsbezogene Sichtweise. Eine derartige Differenzierung ist erforderlich, da die Varianten des IMR unterschiedliche Determinanten aufweisen und anders nicht zu einem Gesamtrisiko zusammenzufassen wären. So aber kann das Gesamt-IMR in Abhängigkeit vom Volumen und von der spezifischen Immobilienmarktsensitivität der jeweiligen Aktiva bestimmt werden. Vgl. zu der Doppelbedeutung des Marktrisikos Schierenbeck (1997b), S. 2, Göppl/Schlag (1995), Sp. 1666.

26

1.2.2.

Definition der Begriffe Immobilie und Immobilienmarkt

In dieser Arbeit wird der Begriff Immobilie synonym zu Begriffen wie Liegenschaft oder Grundbesitz verwendet. Eine genauere Festlegung erscheint angesichts der Fokussierung auf den Immobilienmörfa nicht notwendig.1 Der Immobilienmarkt ist nach einer Lehrbuchdefinition der ,,gedachte“ Ort des Austausches von Angebot und Nachfrage nach Immobiliennutzung und Immobilien­ sachkapital.2 Darin kommt zum Ausdruck, daß der Oberbegriff zum einen den Bo­ denmarkt als gesamtwirtschaftlichen Faktormarkt und zum anderen den Markt, auf dem die verbundenen Dienstleistungen (z.B. Vermietung) und Güter (z.B. Gebäude) gehandelt werden, enthält. Der Immobilienmarkt unterscheidet sich von anderen Märkten in vielerlei Hinsicht; ein Charakteristikum ist seine durch die Individualität der gehandelten Güter bedingte extreme Heterogenität, welche wiederum Ausfluß der Standortgebundenheit ist.3 Eigentlich verbietet es sich, von „dem“ Immobilien­ markt zu sprechen, da theoretisch jede Immobilie so individuell ist, daß sie einen eigenen Immobilienmarkt hat.4 Diese Sichtweise ist jedoch nicht operational, weil sie die Realität nicht auf ein handhabbares Maß reduziert. Üblich und für das Risi­ komanagement erforderlich ist daher die Bildung von Teilmärkten - zumindest nach der räumlichen Ordnung und nach der Nutzungsart. Deswegen ist auch die Benut­ zung des Begriffes Immobilienmarkt legitim. 1.2.3.

Theoretische Grundlagen der Arbeit

Neben der Bankbetriebslehre und der Finanzierungslehre, die die theoretische Basis für die Arbeit darstellen, werden Erkenntnisse und Verfahren zweier weiterer Felder verwendet, die aus unterschiedlichen Gründen einer besonderen Erwähnung bedür­ fen: Immobilienökonomie und Moderne Portfoliotheorie. 1.2.3.1.

Immobilienökonomie

Die Immobilienökonomie ist eine relativ junge, interdisziplinäre Wissenschaft, die sich mit allen wirtschaftlichen Aspekten von Immobilien - vornehmlich aus der Per­ spektive von Immobiliennutzem und -investoren - sowie dem Management von

1 Für eine Differenzierung des Immobilienbegriffes vgl. Thomas (1997), S. 18-22. 2 Vgl. Kühne-Büning/Heuer (1994), S. 3.

3 Vgl. für die theoretische Behandlung verschiedenster Aspekte des Immobilienmarktes DiPasquale/Wheaton (1996) und Lehrbücher der Immobilienökonomie wie z.B. Schulte (1998), Kühne-Büning/Heuer (1994), Murfeld (1995), S. 42-48, Becher (1996), S. 1-13.

4 Vgl. Becher (1996), S. 7.

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Immobilienuntemehmen befaßt.1 Sie hat als „Real estate economics“ bzw. „Real estate research“ in den USA mittlerweile eine weite Verbreitung gefunden, was man beispielsweise an den beachtlichen Zahlen universitärer Studiengänge, akademischer Tagungen oder Fachzeitschriften ablesen kann.2 Allmählich setzt sich das Fach auch in Europa und in Deutschland durch: Es gibt vermehrt Bemühungen um eine fun­ dierte Aus- und Weiterbildung für Immobilienberufe, Hochschulen mit entsprechen­ dem Angebot an Fächern und Studiengängen sowie Publikationen zu Immobilien­ themen.

Als Basis, auf der die weitere wissenschaftliche Forschung aufbauen könnte, reicht dies aber noch nicht. Auch an die traditionelle volkswirtschaftliche Lehre von den Boden- und Wohnungsmärkten oder die ingenieurwissenschaftliche Bauökonomie kann die deutsche immobilienbezogene Forschung nur teilweise anknüpfen,3 so daß der „Common body of knowledge“, der Vorrat gesicherter und allgemein bekannter Erkenntnisse, über den deutschen Immobilienmarkt zu klein ist, als daß man ohne Einbeziehung ausländischer Quellen auskommen könnte. Dies geschieht in dieser Arbeit mit dem Bewußtsein, daß sich sowohl die nationalen Immobilienmärkte als auch die Bankensysteme so stark voneinander unterscheiden, daß die Übertragung von Erkenntnissen auf Deutschland nicht unproblematisch ist. Darauf wird an den betreffenden Stellen näher eingegangen. 1.2.3.2.

Moderne Portfoliotheorie

Die Idee des Marktrisikos basiert, wie oben angedeutet, auf der MPT, die in den 50er Jahren von Markowitz mit dem Portfolio Selection-Modell begründet wurde.4 Obwohl für Wertpapiermärkte geschaffen, lassen sich die Grundgedanken der Theo­ rie auf Portfolios beliebiger Anlagen und auf alle erdenklichen Märkte übertragen. Umstritten sind hingegen die praktische Anwendbarkeit und die Übertragbarkeit der Modelle zur Bestimmung effizienter Portfolios, z.B. des Capital Asset Pricing Models (CAPM).5 Dieser Punkt ist für die folgende Untersuchung aber nicht ent­

1 Vgl. Schulte (1998), S. VII, Schulte/Schäfers (1998). 2 Zum Stand der Immobilienökonomie weltweit vgl. Sirmans/Jaffe (1994); für Kontinentaleuropa bzw. Deutschland vgl. Marty (1994), Schulte/Schäfers (1998). Zur Entstehung der Immobilien­ ökonomie vgl. auch Grissom/Liu (1994).

3 Daneben existieren nur singuläre Werke, wie z. B. von Flößer (1989) zur Übertragbarkeit der MPT auf Immobilien oder zu Immobilien als Kapitalanlagen. Vgl. zur Basis der Immobilienökonomie in Deutschland Schulte/Schäfers (1998).

4 Vgl. Markowitz (1952/1959).

5 Die Übertragung der MPT auf den Immobilienmarkt versuchen bzw. diskutieren z.B. Draper/Findlay (1983), Firstenberg/Ross/Zisler (1988), Flößer (1989), Dubben/Sayce (1991), de Wit (1993), Pagliari/Webb/Del Casino (1995), Gold (1996). Konsens scheint zu sein, daß die An(...)

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scheidend, weil ihr die MPT lediglich als Denkgerüst dient1 und sie kein Modell zur Portfoliooptimierung benötigt oder selbst anstrebt. Dadurch ist die isolierte Be­ trachtung des systematischen Risikos und der Vergleich mit anderen Marktrisiken von Banken möglich, ohne an die restriktiven und nur für Wertpapiermärkte ge­ schaffenen Modelle gebunden zu sein.

Da die MPT längst Gegenstand von Standardlehrbüchem ist, kann hier auf eine aus­ führliche Darstellung verzichtet werden.2 Erwähnt werden sollen nur die Grundge­ danken, auf die im weiteren Verlauf der Arbeit zurückgegriffen wird: • Ein wichtiges Paradigma der MPT ist die Kapitalmarkteffizienz, die besagt, daß die Marktpreise jederzeit alle verfügbaren Informationen vollständig reflektieren. Es wird i.a. davon ausgegangen, daß die Wertpapiermärkte effizient sind, wobei der Grad der Effizienz umstritten ist. Der Immobilienmarkt ist u. a. wegen seiner hohen Transaktionskosten, dem Mangel an öffentlich verfügbaren Informationen und der Einzigartigkeit seiner Güter weniger effizient; ob die Markteffizienz­ hypothese deshalb verworfen werden kann, ist ungeklärt.3 • Eine wesentliche Erkenntnis der MPT betrifft das Verhältnis von Rendite und Risiko. Ausgehend von der Beobachtung, daß Anleger ihre Entscheidungen nicht nur nach dem Kriterium der erwarteten Rendite, sondern auch unter Risikoge­ sichtspunkten treffen, wurde unter der Annahme risikoaversen und rationalen Anlegerverhaltens geschlossen, daß die Anleger bei steigendem Risiko eine hö­ here Rendite erwarten. Daraus folgt, daß ein Portfolio effizient ist, wenn keine Alternative existiert, die eine bessere Risiko-Rendite-Relation aufweist. Diese Logik dürfte grundsätzlich auch für Immobilieninvestitionen gelten. • Die erwartete Portfoliorendite ist durch Addition der gewichteten, erwarteten Einzelrenditen einfach zu ermitteln. Kompliziert ist die Berechnung des Portfo­ liorisikos, denn die Summe der gewichteten Einzelrisiken muß um den Korrelati­ onseffekt (= Kovarianz) erweitert werden. Der kann so groß sein, daß er das Ri­ siko der einzelnen Anlagen vollkommen aufhebt. Die zentralen Erkenntnisse dar­ aus sind erstens, daß nicht das Risiko einer einzelnen Anlage entscheidend ist,

(Fortsetzung) wendung der MPT das Immobilien-Portfoliomanagement schon jetzt verbessern kann, auch wenn funktionierende Modelle für den Immobilienmarkt noch nicht zur Verfügung stehen.

1 Eine Ausnahme bildet das Kapitel 2.2., in dem mit Hilfe eines Modells aus der MPT ein Beweis für die Bedeutung des IMR geführt wird. 2 Vgl. z.B. Brealey/Myers (1996), Steiner/Bruns (1995); zum aktuellen Stand der Forschung vgl. Elton/Gruber (1997). 3 Vgl. Sanders/Pagliari/Webb (1995), S. 129, Clapp/Goldberg/Myers (1994).

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sondern ihr Beitrag zum Gesamtrisiko und zweitens, daß die Verwirklichung ei­ ner Portfoliosichtweise die eigentliche Herausforderung für das Risikomanage­ ment darstellt - bei Wertpapieren wie bei Krediten und Grundbesitz. 1.3.

Hypothesenbildung, Methodik und Gang der Untersuchung

Zu Beginn der Arbeit wurden drei Axiome formuliert: (I) Viele Banken haben bedeutende Immobilienaktivitäten. (II) Jede Aktivität auf einem Markt beinhaltet ein Marktrisiko. (III) Das IMR ist bisher nicht präzise meß- oder steuerbar. Die so skizzierte Problemstellung bedarf der Präzisierung und Operationalisierung. Dazu sind die Axiome Nr. I und III in Hypothesen zu überführen; für das Axiom Nr. II ist dies nicht möglich, da es einer Definition entspringt. Die Grundhypothesen der Arbeit lauten: 1) Die deutschen Banken haben ein bedeutendes IMR. 2) Das IMR ist mit den derzeit bekannten Methoden weder meß- noch steuerbar. Für die Hypothese 1 gibt es zwei Lesarten. In der Interpretation als „Alle deutschen Banken haben ein bedeutendes IMR.“ ist sie scheinbar leicht zu falsifizieren, indem eine Bank gefunden wird, die kein bedeutendes IMR hat. Bei Lichte betrachtet ist die direkte Ablehnung aber praktisch unmöglich, denn die Höhe des IMR geht bei keiner Bank aus öffentlich verfügbaren Informationen hervor. Auch eine Stichprobe unter Kreditinstituten, die Zugang zu internen Daten verschaffen würde, scheidet zur Überprüfung der Hypothese aus, weil anzunehmen ist, daß nur wenige bereit wären, die nötigen umfangreichen Erhebungen vorzunehmen und die sensiblen Daten zur Verfügung zu stellen. Selbst wenn ein Institut gefunden werden könnte, das dazu bereit wäre, könnte man angesichts der Heterogenität der ca. 3.500 deutschen Ban­ ken nicht auf die Verhältnisse der gesamten Branche schließen. Um Axiom Nr. I gerecht zu werden, ist die Hypothese 1 daher in seiner zweiten Lesart zu verstehen als „Die Gesamtheit der deutschen Banken hat ein bedeutendes IMR.“. Wenn näm­ lich anhand von Zahlen für die gesamte Bankbranche die Hypothese nicht abgelehnt werden kann, ist davon auszugehen, daß viele Banken ein niedriges, viele andere dagegen ein hohes IMR besitzen.

Zwar ist das IMR auch in der Aggregation nicht direkt abzulesen oder zu berechnen, doch kann zur Überprüfung der Hypothese 1 auf indirekte Wege ausgewichen wer­ den. Dazu wird die Hypothese in zwei Unterhypothesen geteilt. Demnach kann ein bedeutendes IMR der deutschen Banken dann angenommen werden, wenn gilt: la) Die deutschen Banken haben ein bedeutendes Engagement auf dem Immo­ bilienmarkt, und 1b) deutsche Banken mit einem bedeutenden Engagement auf dem Immobilien­ markt haben ein bedeutendes IMR.

30

Kapitel 2.1. widmet sich der Hypothese la. Bei ihrer Überprüfung treten prinzipiell die gleichen Probleme auf wie bei Hypothese 1. Zum Immobilienmarktengagemenf stehen zwar wesentlich mehr Informationen zur Verfügung als zum Immobilienmarktn^ih?, doch wegen des geringen Informationswertes der Jahresabschlüsse ist es unmöglich, ein komplettes Bild vom Umfang der Immobilienaktivitäten der deut­ schen Banken zu erhalten. Hilfsweise wird deswegen vorgeschlagen, die Hypothese abzulehnen, wenn das kumulierte Immobilienengagement aller deutschen Banken eine noch festzulegende Benchmark unterschreitet. Dazu ist es erforderlich, die vie­ len verschiedenen Formen des Immobilienengagements von Banken genau zu unter­ suchen und wenn möglich zu quantifizieren. Hypothese 1b, die in Kapitel 2.2. abgehandelt wird, benötigt zur Überprüfung ein Verfahren, das eine Verbindung zwischen Immobilienmarktengagement und -risiko herstellt, ohne die beiden exakt zu kennen. Wie noch zu zeigen ist, kann man sich hier eines Verfahrens der Kapitalmarktforschung bedienen, das die Sensibilität der Bankwerte gegenüber Schwankungen des Immobilienmarktes mißt. Die Hypothese ist abzulehnen, wenn eine eindeutige Verbindung zwischen der Höhe des Immobi­ lienmarktengagements und dem IMR nicht nachgewiesen werden kann. In Kapitel 2.3. schließlich soll die Ursprungshypothese 1 auf einem weiteren indi­ rekten Weg überprüft werden. Anhand von früheren Immobilienkrisen wird darge­ legt, welche Auswirkungen Schwankungen der Immobilienmärkte im Extremfall auf Banken haben können. Sollte feststellbar sein, daß in der Vergangenheit ein bedeu­ tendes IMR bestand, so kann dies unter Umständen verallgemeinert werden.

Zur Überprüfung der Hypothese 2 ist zunächst eine Erhebung der zur Zeit ange­ wendeten Methoden zur Messung und Steuerung des IMR notwendig. Dies ge­ schieht mittels einer Auswertung der Fachliteratur und zweier getrennter Experten­ befragungen. Argumentativ soll dann geprüft werden, ob die Instrumente für das IMR-Management geeignet sind. Dies geschieht in Kapitel 3.1. Die nächsten beiden Abschnitte zeigen auf, wie man das IMR theoretisch und in der Praxis messen (Kapitel 3.2.) und steuern (Kapitel 3.3.) kann. Dabei werden auch Vorschläge gemacht, wie das Risikomanagement auf diesem Gebiet verbessert werden könnte.

Kapitel 4 faßt die Ergebnisse der Arbeit zusammen. Ferner wird ein Überblick über aktuelle Entwicklungslinien und offene Forschungsfelder im Immobilienrisiko­ management gegeben.

31

2. DIE BEDEUTUNG DES IMMOBILIENMARKTRISIKOS 2.1.

Die Bedeutung der Immobilienaktivitäten für die deutschen Banken

Immobilienaktivitäten haben für die Gesamtheit der deutschen Banken eine sehr hohe Bedeutung, wie sich am Hypothekarkreditvolumen leicht ablesen läßt - aber wie wichtig die Immobiliengeschäfte genau sind, vermag wohl niemand zu sagen. Schätzungen, die im Schrifttum kursieren, beziehen sich meist allein auf den Be­ stand an Immobiliarkrediten und können daher die Bedeutung nicht richtig wieder­ geben.

Hypothese la: Die deutschen Banken haben ein bedeutendes Engagement auf dem Immobilienmarkt. Will man die Bedeutung quantifizieren, so ist es zunächst erforderlich, die unter­ schiedlichen Arten von Immobilienaktivitäten zu identifizieren. Sie schlagen sich im Rechnungswesen der Bank als Aktiva, Passiva, Aufwendungen und Erträge nieder. Für eine Addition sind die Positionen gleichnamig zu machen, was in Ermangelung von Marktwerten überschlägig durch Ermittlung der Bilanz- bzw. Barwerte erfolgen kann.1 Der Wert des Immobilienmarktengagements der deutschen Banken entspricht demnach • den Bilanzwerten der immobilienbezogenen Aktiva, ggf. erhöht um stille Reser­ ven, zuzüglich • den als „wirtschaftliche Aktiva“ behandelten und den bilanziellen Aktiva gleich­ zustellenden Barwerten zukünftiger Provisionserträge aus Immobiliengeschäften (z.B. ImmobilienVermittlung), - > Erträge aus immobilienbezogenen Passiva2 (z.B. Bauspareinlagen) sowie Aufwendungen mit Immobilienbezug (z.B. Wertberichtigungen auf Immobi­ liarkredite), die bestimmten Aktiva wertmindemd zugerechnet werden.3

1 Eine genauere Berechnung wäre für die in Abschnitt 3.2. behandelte Risikomessung erforderlich, ist aber nur mit bankintemen Daten möglich. 2 Von der Einbeziehung der gesamten Cash flows der Passiva - analog etwa zur DurationBerechnung beim Zinsändemngsrisiko - kann hier abgesehen werden, da eine durch Immobilien­ marktentwicklungen induzierte Wertveränderung i. d. R. nicht vorkommt. 3 Diese Berechnungsmethode folgt dem Konzept der Wertadditivität. Danach entspricht der Barwert eines Unternehmens bzw. hier eines Portfolios von Immobilienengagements dem Barwert aller Vermögensteile ohne Berücksichtigung etwaiger Diversifikationseffekte; vgl. Brealey/Myers (1996), S. 165.

33

Die Bezeichnung „wirtschaftliche Aktiva“ wurde zur Unterscheidung von den bilan­ ziellen Aktiva gewählt. Gemäß den in Deutschland geltenden Rechnungslegungs­ vorschriften dürfen zukünftige Forderungen wegen des Vorsichtsprinzips (§252 HGB) grundsätzlich nicht aktiviert werden. Zur Risikobetrachtung - um die es in dieser Arbeit primär geht - ist die Einbeziehung jedoch angebracht. Sie entspricht dem in der Bankkalkulation weithin anerkannten Opportunitätsprinzip, denn die Verwendung der bankeigenen Ressourcen zur Erzielung von Provisionserträgen ist wie die alternativ mögliche Anschaffung eines bilanziellen Aktivums mit unsicheren zukünftigen Zahlungsströmen verbunden.

2.1.1.

Darstellung der Arten des Engagements auf Immobilien­ märkten und ihrer Risiken

Das Engagement von Banken auf Immobilienmärkten kann mannigfache Formen annehmen. Im folgenden werden die wichtigsten, anhand öffentlicher Informationen identifizierbaren Posten mit Immobilienbezug aufgeführt und beschrieben und ihre Bedeutung soweit wie möglich quantifiziert. Aufgrund der beschriebenen Datenpro­ bleme muß die Erörterung in den meisten Fällen theoretisch bleiben; nur selten gibt eine bestehende Korrelation Hinweise, die die Vermutung eines Einflusses erhärten.1 Ferner wird im Vorgriff auf Kapitel 3.2. gezeigt, wie Immobilienmarktschwankun­ gen auf die jeweilige Position wirken können, d. h. welche Varianten des IMR dort auftreten. Das ist zwar für die Überprüfung der Hypothese nicht wichtig, wohl aber für die spätere Risikomessung. Aus praktischen Erwägungen werden die Risiken schon an dieser Stelle und nicht erst im dritten Kapitel behandelt. Der Abschnitt ist nach dem Kriterium der vorherrschenden IMR-Variante in die drei Unterabschnitte Direktinvestitionen, Kredite und Provisionsgeschäfte einschließlich Beteiligungen eingeteilt; vgl. Abbildung 4. Die Unterscheidung dient lediglich der Übersichtlichkeit, denn ob die Bank direkt in den Immobilienmarkt investiert oder indirekt, ist letztlich nicht entscheidend - „the risks involved in debt versus equity investment may be effectively the same.“2

1 Dies ist zwar unbefriedigend, aber für die Arbeit nicht entscheidend, da in Abschnitt 3.2. Wege aufgezeigt werden, wie eine einzelne Bank mit den ihr zur Verfügung stehenden Möglichkeiten ihr Risiko berechnen kann. 2 Felgran (1989), S. 26.

34

Abbildung 4: Einteilung des Abschnitts 2.1.1.

Jeder Unterabschnitt ist so organisiert, daß zunächst eine kurze allgemeine Darstel­ lung der betreffenden Aktivität erfolgt - bestehend aus einer Definition, aus Hinwei­ sen auf ihre gesamtwirtschaftliche Bedeutung, Zukunftsperspektiven und rechtlichen Zusammenhänge sowie aus einer Einschätzung der Bedeutung für die deutschen Banken. Daran schließt sich die Erörterung der Risiken an.

2.1.1.1. 2.1.1.1.1.

Direktinvestitionen

Investmentimmobilien

Allgemeine Darstellung

Unter Investmentimmobilien sind im Rahmen dieser Arbeit solche zu verstehen, die nicht eigenbetrieblich genutzt werden und somit ein Investment darstellen. Die An­ lage kann entweder direkt erfolgen, indem die Bank Eigentümerin der Liegenschaft wird, oder indirekt über die Beteiligung an getrennten Grundstücksvermögen. Auch das Bauträgergeschäft und die Projektentwicklung, die v.a. größere Banken selbst betreiben, gehören in diese Kategorie, sofern die Grundstücke im Eigentum der Bank sind.1 Schließlich zählen Immobilien, die zur Rettung notleidender Kredit­ engagements erworben werden, zu den Investmentimmobilien, da sich mit ihrer Übernahme die Hoffnung auf einen später höheren Erlös verbindet.2

1 Außerdem betreiben Banken Projektentwicklung als Dienstleistung für Kunden oder mit Kapital­ beteiligung an einem Developer; beide Formen werden in späteren Abschnitten behandelt.

2 Vgl. Lauer (1994), S. 248 f.

35

Die Hoffnung auf Wertsteigerung ist das Hauptanlagemotiv und verbindende Ele­ ment der genannten Immobilienarten. Darüber dürfen jedoch die Mieterträge nicht vernachlässigt werden, deren abgezinster Zahlungsstrom - ggf. vermindert um die Mietaufwendungen der Bank - ebenfalls als Immobilieninvestment angesehen wer­ den kann. Über die Bedeutung der Investmentimmobilien kann man nur Mutmaßungen anstel­ len, da sie nicht im Jahresabschluß ausgewiesen werden müssen. Aus den Ge­ schäftsberichten der größten deutschen Banken ist aber immerhin folgendes zu ent­ nehmen:1

1 Diese Banken wurden wegen der guten Verfügbarkeit der Daten ausgewählt. Eine Stichprobe bei kleineren Instituten, darunter auch Sparkassen und Genossenschaftsbanken, ergab ähnliche Bilanz­ relationen. Die Banken verbände DSGV, BdB und BVR teilten auf Anfrage entweder mit, daß sie solche Daten nicht erheben oder sie nicht zur Verfügung stellen wollen. Die Bundesbank weist in ihren Statistiken nur die gesamten Sachanlagen aus.

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Tabelle 1: Der Immobilienbesitz der größten deutschen Bankkonzerne Name

Grund­ stücke u. Gebäude

[%]

davon betriebl. genutzt

[%]

Rest: Investm.immobilien

Deutsche Bank

4.725

0,53

3.300

0,37

Dresdner Bank

4.352

0,78

3.986

WestLB

1.313

0,28

Commerz­ bank

k. A.

Bay. Vereins­ bank

Bilanz­ summe

bilan­ zielles EK

1.425

0,16 886.090

26.690

0,71

366

0,07 561.163

15.222

1.170

0,25

143

0,03 470.789

12.592

1.180

0,26

-

448.003

13.513

k. A.

1.775

0,44

-

403.581

10.829

Bayerische LB

k. A.

839

0,23

-

360.501

9.038

Hypobank

2.070

1.476

0,43

594

0,18 339.404

9.015

Bankges. Berlin

k. A.

726

0,22

-

337.458

8.346

DG Bank

2.063

1.894

0,57

169

0,05 331.782

5.833

NordLB

k. A.

211

0,09

483

0,21 229.606

5.746

Mittelwert

0,61

0,62

0,56

0,36

[%]

0,09

Immobilien-Bilanzpositionen zu Buchwerten per 31.12.1996 in Mio. DM und in Prozent der Bilanzsumme; Quellen: Konzemgeschäftsberichte 1996 der einzelnen Banken, eigene Berechnungen

Der erste Anhaltspunkt ist die Differenz aus den gesamten Grundstücken und Ge­ bäuden und den betrieblich genutzten; zum Vergleich sind Daten zur Größe der Banken angegeben. Es wird deutlich, daß die Investmentimmobilien nur einen klei­ nen Teil der Bilanzsumme ausmachen und in keinem Fall an die Anlagenbegrenzung des früheren § 12 KWG heranreichen. Nur der WestLB-Konzem weist darüber hinaus noch Immobilien aus Rettungs­ erwerben (260 Mio. DM) und in Arbeit befindliche Bauaufträge (141 Mio. DM) aus, die in der Bilanzposition „Sonstige Vermögensgegenstände“ enthalten sind.1

In der NordLB-Konzernbilanz erscheinen hier 292 Mio. DM, jedoch unter der vagen Bezeichnung „Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte aus dem Immobiliengeschäft“.

37

Weitere Anhaltspunkte zur Beurteilung der Bedeutung der Investmentimmobilien gibt es für externe Analysten in den Listen der Beteiligungen. Hier darf erheblicher weiterer Immobilienbesitz vermutet werden, denn u.U. sind Immobilien von Toch­ tergesellschaften in der Konzernbilanz als „Sonstige Vermögensgegenstände“ statt als „Sachanlagen“ bilanziert. Bei Unternehmen, die nicht in den Konzemabschluß einbezogen werden, geschieht dies meist mit der Begründung, daß sie gern. § 296 HGB zum Zwecke der Weiterveräußerung gehalten werden oder für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von untergeordneter Bedeutung sind. Diese Klassifizierung schützt die Bank aber nicht vor Risiken, weshalb auch solche nicht in der Mutterbilanz erscheinenden Immobilien zur Ermittlung des Gesamtengage­ ments einbezogen werden müssen.

Als Belege für den umfangreichen Immobilienbesitz von Tochtergesellschaften können die folgenden, der Finanzpresse entnommenen Beispiele dienen: • Die Deutsche Bank-Tochter Deutsche Immobilien Anlagegesellschaft mbH kaufte im April 1997 gemeinsam mit der Veba Immobilien AG aus Staatsbesitz die Gemeinnützige Deutsche Wohnungsbaugesellschaft mit rund 38.000 Woh­ nungen zum Preis von mehr als 2 Mrd. DM. Es ist geplant, den Anteil der Bank bei institutionellen Anlegern zu plazieren.1

• Hypobank und Dresdner Bank übernahmen Ende 1996 Immobilien zum Preis von ca. 100 Mio. DM vom angeschlagenen Getränkekonzem Brau und Brunnen. Diese werden vorerst von der gemeinsamen Tochtergesellschaft Hypo-Real Haus & Grundbesitz gehalten und sollen ebenfalls verkauft werden.2 • Die Commerzbank erwarb 1996 für 200 Mio. DM einen 5 %-Anteil an der ameri­ kanischen Security Capital Group, einer Gesellschaft, die sich ihrerseits an Immobilientrusts (REITs) beteiligt.3

Zur zukünftigen Bedeutung von Investmentimmobilien für Banken gibt es unter­ schiedliche Erwartungen. Einerseits ist der Trend unübersehbar, das nicht­ betriebsnotwendige Vermögen nach Maßgabe des Shareholder Value-Ansatzes auf­ zulösen. Auch die Eigenkapitalrichtlinien zwingen die Kreditinstitute dazu, Grund­ stücke und Gebäude nur noch dann zu halten, wenn sie eine angemessene Rendite

1 Vgl. Zaunitzer-Haase (1997). 2 Vgl. o.V. (1996c).

3 Vgl. o.V. (1996d).

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erwirtschaften.1 Andererseits haben viele Banken das Immobiliengeschäft, z.B. die Projektentwicklung oder die professionelle Vermietung ehemals selbstgenutzter Immobilien, als Möglichkeit zur Erschließung neuer Provisionsquellen entdeckt. Und schließlich werden Rettungserwerbe auch in Zukunft ein unersetzliches, u.a. von Konjunktur und Immobilienmarktlage abhängiges kreditpolitisches Instrument bleiben.

Die Risiken aus Investmentimmobilien Bei den Investmentimmobilien i.e.S., also den fertigen Objekten, die in erster Linie der Kapitalanlage dienen, ist der Bezug zum oben erläuterten Immobilienmarktrisiko am deutlichsten. Ihr Wert schwankt (1:1 oder mit einem anderen Faktor) mit dem Immobilienmarkt - es existiert also ein direktes IMR. Bei langfristiger Betrachtung kommt hinzu, daß ihr Wert auch von unternehmerischen Maßnahmen abhängt, z.B. von Modemisierungsinvestitionen, so daß hier auch ein indirektes IMR besteht. Das gleiche gilt für den Saldo der Barwerte zukünftiger Mieterträge und -aufwendungen.

Auch bei den Investmentimmobilien i. w. S. können mehrere Risiken auftreten: • Immobilien aus Rettungserwerben sind oft unfertige Bauten. Erfahrungsgemäß sind solche Immobilien kaum oder nur mit erheblichen Abschlägen verkäuflich, so daß es sich für Kreditinstitute lohnen kann, den Bau in eigener Regie zu voll­ enden und zu vermarkten. Selbst wenn die Bank keine Verpflichtung hat, die Immobilie weiterzubauen, kann sie durch geschäftspolitische Gründe (z.B. die Abwendung eines Imageschadens) dazu gezwungen sein. Hier sind also die be­ sonderen Kreditrisiken einer Baufinanzierung, d.h. Fertigstellungs-, Vermietungs-, und Vermarktungsrisiko, bereits eingetreten und auf die Bank übergegangen.2 Dieses unternehmerische Risiko, das für kleinere Banken oft ungewohnt ist, wird hier als indirektes IMR bezeichnet; es existiert zusätzlich zum direkten IMR.

• Die gleiche Risikokonstellation besteht beim „freiwilligen“ ImmobilienDevelopment und Bauträgergeschäft der Banken. • Beteiligungen an Immobilien-Aktiengesellschaften unterliegen einem Preisrisiko. Da - wie in Kapitel 2.2. nachgewiesen wird - der Immobilienmarkt großen Ein­ fluß auf diese Unternehmen und damit auf deren Aktienkurse hat, ist auch hier ein indirektes IMR gegeben.

1 Vgl. Zaunitzer-Haase (1997).

2 Vgl. Lauer (1994), S. 238, Rode (1993b), S. 61.

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Wie Dülfer/Kramer in ihrer Analyse aller von 1970 bis 1988 bekanntgewordenen Schieflagen deutscher Genossenschaftsbanken zeigen, haben Fehlentscheidungen in der Investitionspolitik schon einige Banken an den Rand der Insolvenz geführt. In einer schwachen Phase des Immobilienmarktes machen sich solche Fehler besonders bemerkbar, da nicht jedes Institut die nötigen (Liquiditäts-) Reserven besitzt, um die Wertberichtigungen verkraften und eine Besserung der Lage abwarten zu können.1

2.1.1.1.2.

Eigene Immobilien

Allgemeine Darstellung

Wie oben erwähnt, soll es in diesem Abschnitt lediglich um die eigenen Immobilien gehen, die im Rahmen der Geschäftstätigkeit der Bank genutzt werden. Da die bankbetriebliche Leistungserstellung überwiegend in Büroräumen stattfmdet, dürf­ ten die meisten Immobilien Bürogebäude sein - selbst wenn sie viele Schalter-, Tresor- und andere Räume enthalten. Weitere Gebäudearten sind Wohngebäude, Ladenlokale für Geschäftsstellen sowie Gewerbebauten zur Erstellung anderer Pro­ dukte und Dienstleistungen, z.B. Rechenzentren, Druckereien oder Schulungs­ stätten.

Untemehmenseigene Immobilien dienen jedoch auch anderen Zwecken, wozu spe­ ziell bei Banken die Verkörperung eines gewissen Images gehört. Sie besitzen daher i. d. R. Gebäude in besten Innenstadtlagen und in repräsentativer Bauweise, die er­ hebliche Werte darstellen. Daß diese wie andere Aktiva auch gemanagt werden sollten, um eine angemessene Rendite zu erwirtschaften, ist eine Erkenntnis, die nicht neu ist, aber in der deutschen Literatur erst seit kurzem auftaucht.2 Mit ihr ver­ bindet sich der Trend zum Corporate real estate management (CREM), dem „umfassendefn], strategische[n] und operative[n] Management der gesamten Liegenschaft eines Unternehmens mit dem Ziel, diese Liegenschaft optimal und im Rahmen der Geschäftspolitik und der allgemeinen Ziele des Unternehmens zu nutzen“3. Zum CREM gehört, daß Betriebsflächen, die anders effizienter genutzt werden kön­ nen, umgewandelt und ggf. auch abgestoßen werden (siehe folgender Exkurs), um den Untemehmenswert zu erhöhen.4 Aber auch bei gleichbleibender Nutzung kann 1 Vgl. Dülfer/Kramer (1991), S. 66f., 76. 2 Vgl. Friedemann (1993), Platz (1994), S. 127, Buchberger (1995), o.V. (1995d). Demgegenüber wies ein Bankpraktiker darauf hin, daß sein Institut schon seit Jahrzehnten Immobilienmanage­ ment betreibe - zum Beispiel seien an strategisch wichtigen Standorten Grundstücke auf Vorrat erworben worden; Quelle 4.

3 Falk (1996), S. 160.

4 Vgl. Rodriguez/Sirmans (1996) für einen Überblick über die bisher publizierten Untersuchungen zu Auswirkungen von CREM-Maßnahmen.

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man Ertragspotentiale erschließen - gerade bei Büroimmobilien, weil sich Büro­ arbeit durch moderne Arbeitsformen wie Desk sharing oder Telearbeit noch gut ra­ tionalisieren läßt.1 Ferner wird das „Büro der Zukunft“ nach einer Umfrage der Im­ mobilienberatung Herring Baker Harris deutlich kleiner sein als heute (siehe Anhang 1, Nr. 1.3.).2 Die Folge wird wahrscheinlich eine geringere Nachfrage der Wirtschaft nach Büroflächen sein.3 Im Kreditgewerbe kommen einige Sondereinflüsse hinzu, die den Bedarf an Büroraum weiter verringern: • Die Zweigstellendichte in Deutschland nimmt ab. • Die Konzentration in der Branche nimmt zu; als Folge von UnternehmensZusammenschlüssen sind Personalabbau und die Zusammenlegung von Betriebs­ stellen die Regel. • Electronic banking hat seine maximale Verbreitung noch nicht erreicht.

Exkurs: Die Auswirkungen von Corporate real estate management am Beispiel von „Stuttgart 21“ „Stuttgart 21“ ist ein städtebauliches Großprojekt, welches den Immobilienmarkt der baden-württembergischen Landeshauptstadt zu Beginn des 21. Jahrhunderts gravie­ rend verändern wird. Die Deutsche Bahn AG plant, den Stuttgarter Hauptbahnhof einschließlich der Gleisanlagen bis zum Jahr 2008 unter die Erde zu verlegen und so rund 109 ha Wohn-, Büro-, Gewerbe- und Grünflächen zu schaffen. Ähnliches hat die Bahn in 24 anderen deutschen Städten vor. Diese Projekte sind Musterbeispiele für CREM, denn der Erlös aus dem Verkauf und die aus dem Ausbau des Bahnhofs resultierenden bahnbetrieblichen Mehrerträge sollen das aufwendige Bauvorhaben finanzieren.4 Die Folgen für den Stuttgarter Immobilienmarkt sind noch nicht absehbar. Während die Befürworter auf die Entlastung v. a. des angespannten Wohnimmobilienmarktes verweisen, warnen Kritiker, daß ein solch großes Neuangebot den Immobilienmarkt völlig aus dem Gleichgewicht bringen wird. Bei den Büroimmobilien ist dies leicht vorstellbar, denn das bebaubare Innenstadtareal wird um ca. 40% vergrößert, wo­

1 Vgl. Falk (1996), S. 161. 2 Vgl. Herring Baker Harris Deutschland (1996). Die Fragebögen der an der Umfrage beteiligten Dienstleistungsuntemehmen wurden dem Verfasser von Herring Baker Harris für eine separate Auswertung zur Verfügung gestelltREFMERGEFORMAT. Auch wenn die Antworten dieses Sub­ samples weitgehend mit denen der Untersuchungsgesamtheit übereinstimmen, ergeben sich ein paar interessante Anhaltspunkte für das „Büro der Zukunft“ in Kreditinstituten, u. a. ein Beleg für die geringer werdende Bedeutung von Großraumbüros. 3 Vgl. Buchberger (1995), Reinhard (1996).

4 Vgl. Friedemann (1996), DBProjekt (1997), S. 8.

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durch die Bürofläche in dem engen Talkessel drastisch steigen wird.1 Daß dieser Markt von Versicherungen (Allianz, Württembergische Versicherungsgruppe ...) und Banken (Landesbank Baden-Württemberg, Großbanken ...) dominiert wird, die in den letzten Jahren z.T. neue Gebäude bezogen und auf absehbare Zeit geringen Bedarf für neue Flächen haben dürften oder sogar Flächen abbauen wollen, verbessert die Aussichten für potentielle Verkäufer von Büroimmobilien nicht. Neben dem reinen Flächenbedarf wandeln sich auch die Anforderungen an die be­ nötigten Flächen, z.B. in puncto Informations- und Kommunikationstechnik. Da viele ältere Objekte die vom Markt geforderte Flexibilität und Ausstattung nicht aufweisen, sind sie - auch in ersten Lagen - schwerer verkäuflich.2

Die Bedeutung der eigenen Immobilien für deutsche Banken ist schwer zu schätzen. Einerseits haben Grundstücke und Gebäude - wie bei vielen Dienstleistungsunter­ nehmen - nur geringen Anteil an der Bilanzsumme von Banken. Andererseits liegen in diesem Posten vermutlich bei vielen Instituten erhebliche stille Reserven. Aus den öffentlich verfügbaren Informationen ist natürlich nicht zu erkennen, wie weit die Buchwerte von den aktuellen Verkehrs werten ab weichen und ob nicht stille Reserven - zur Vermeidung von Verlusten oder zur Steigerung des Shareholder value - schon früher heimlich aufgelöst wurden.3 Tabelle 1 auf S. 37 zeigt einen durchschnittlichen Anteil der betrieblich genutzten Immobilien an der Bilanzsumme von 0,38 %. Nur eine der genannten Banken war bereit, zusätzliche Informationen zu geben und bezifferte das Verhältnis des Buch­ werts der betrieblichen Immobilien zu ihrem Verkehrswert auf ca. 1:2,5.4 Einen Anhaltspunkt gibt auch die IAS-Bilanz der Deutschen Bank, die gegenüber der HGB-Bilanz ein um 44% erhöhtes Immobilien-Anlagevermögen ausweist. Eine weitere „Aufwärtskorrektur“ der Bilanzwerte ist u.U. dadurch nötig, daß Möglich­ keiten bestehen, die eigenen Immobilien aus der Bilanz zu nehmen - ohne daß da­

1 Genaue Angaben sind noch nicht möglich, denn bis jetzt existiert nur ein städtebaulicher Rahmen­ plan ohne Differenzierung nach Nutzungsarten. 2 Vgl. o.V. (1996b) und Anhang 1. 3 Es ist zu erwarten, daß ein Teil der stillen Reserven im Zuge der absehbaren Angleichung der nationalen an die internationalen Rechnungslegungsvorschriften aufgelöst werden muß, so wie es die Deutsche Bank mit der Umstellung ihres Jahresabschlusses auf IAS vorexerziert hat. Dazu heißt es aus Großbankenkreisen jedoch, daß sich bei den Immobilienbeständen kaum etwas ändern werde, da noch genügend Bewertungsspielräume bestünden und die Inflation unwillkürlich für die meisten Reserven sorge; Quelle 4. Banken allerdings, die Schwierigkeiten haben, die Eigenkapi­ talnormen zu erfüllen, dürften die internationalen Vorschriften als Mittel zur Verbesserung ihrer Bilanzrelationen begrüßen, denn die Möglichkeiten zur Wertaufholung nach HGB bzw. zur Bil­ dung von Neubewertungsreserven nach KWG waren bisher sehr begrenzt.

4 Quelle 2.

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durch in jedem Fall auch die Risiken verschwinden. So ist es denkbar, daß eine Bank eigene Gebäude in einen Immobilienfonds einbringt;1 gegebenenfalls werden die Anteile mit einer Rückkaufgarantie versehen und bei befreundeten Unternehmen plaziert, oder die nicht plazierten Anteile werden als Wertpapiere des Anlagevermö­ gens bilanziert. Die bekanntesten bilanzentlastenden Methoden für Immobilien sind aber das Sale-and-lease-back-Verfahren2 und die Auslagerung der Betriebsimmo­ bilien in Tochtergesellschaften3. Zusammenfassend kann mit der Ratingagentur Moody’s, die über interne Informa­ tionen aus einigen Banken verfügen dürfte, vermutet werden: „direct real estate ownership [...], in some cases, is substantial“4. Die Risiken aus eigenen Immobilien

Daß betrieblich genutzte Immobilien Risiken in sich tragen, wird von der einschlä­ gigen Literatur weitgehend ignoriert. Nach der herkömmlichen Sicht dienen Be­ triebsimmobilien auf Dauer dem Geschäftszweck, und sollte es doch einmal zu ei­ nem Verkauf kommen, schützen die über Jahrzehnte angesammelten stillen Reser­ ven vor Verlusten. Es wurde schon oben deutlich, daß diese Betrachtungsweise heute nicht mehr angebracht ist, denn auch potentielle Wertminderungen sind im Rahmen einer ertragsorientierten Untemehmungsführung Risiken. Zur Illustration kann das Beispiel einer großen deutschen Bank dienen, die ihren Bestand an inländischen Immobilien von einem externen Gutachter schätzen ließ.5 Dieser setzte einen Wert an, der um einen dreistelligen Millionenbetrag unter dem von der Bank selbst geschätzten Wert lag. Die Differenz war zum einen auf die Verwendung unterschiedlicher Grundstücksbewertungsverfahren zurückzuführen. Vor allem aber war sie durch den Verfall der Immobilienpreise und die Einbezie­ hung der oben erwähnten negativen Zukunftsperspektiven entstanden. Daraus wird deutlich, daß auch die eigenen Immobilien ein direktes IMR in sich bergen.

1 Beispiel: Deutsche Bank-Turm, Commerzbank-Turm (beide in Frankfurt). 2 Beispiel: Commerzbank. Außerdem ist diese Methode bei Genossenschaftsbanken und Sparkassen verbreitet; vgl. Stephan/Schulte-Rebbelmund (1984). 3 Beispiel: Deutsche Bank.

4 Moody’s Investors Service (1995), S. 14.

3 Quelle 1.

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2.1.1.1.3.

Immobilienleasing

Allgemeine Darstellung

Immobilienleasing kann definiert werden als entgeltliche Überlassung einer Immo­ bilie an einen Leasingnehmer zu dessen Gebrauch.1 Immobilienleasing ist also juri­ stisch eine Form der Miete gemäß § 535 ff. BGB2, auch wenn es in mancherlei Hin­ sicht den wirtschaftlichen Charakter eines Finanzierungsinstruments besitzt?

Das Leasen von Immobilien spielt in Deutschland zwar gegenüber der Kreditfinan­ zierung eine untergeordnete Rolle, doch beträgt der Anteil der Leasinginvestitionen an den gesamtwirtschaftlichen Bauinvestitionen (ohne Wohnungsbau) zur Zeit im­ merhin rund 5 % - Tendenz steigend.4 Am häufigsten werden Geschäfts- und Bürogebäude verleast; es folgen Handels­ objekte, Produktions- und Lagergebäude sowie sonstige Bauten, z.B. Gebäude für öffentliche Dienstleistungen? Im letztgenannten Sektor werden noch große Wachs­ tumschancen vermutet, da das Kommunalleasing erst seit relativ kurzer Zeit poli­ tisch wie rechtlich akzeptiert ist und es durch die Finanzierungsnöte öffentlicher Haushalte begünstigt wird.6 Für den Stammbereich dagegen erwarten Beobachter mittelfristig eher eine Stagnation, falls es den Leasinggesellschaften nicht gelingt, neue Märkte zu erschließen? Das Leasinggeschäft an sich ist keinen besonderen gesetzlichen Regelungen unter­ worfen, wohl aber durch Rechtsprechung und Erlasse der Finanzverwaltung geprägt. Für Banken, die Leasing betreiben, gelten jedoch spezielle Vorschriften, denn bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise entspricht die Stellung des Leasinggebers beim Financial leasing - das Operating leasing spielt im Immobilienbereich keine Rolle eher der eines Kreditgebers als eines Vermieters? Folgerichtig werden die Leasing­ geschäfte der Banken in den §§19 und 21 KWG als Bilanzaktiva bzw. Kredite auf­ geführt und so den Vorschriften über das Kreditgeschäft in den §§13 bis 18 KWG unterstellt.9 1 Vgl. Kratzer/Kreuzmair (1997), S. 16. 2 So die herrschende Meinung; vgl. z. B. Kratzer/Kreuzmair (1997), S. 15 ff., Feinen (1990), S. 36 ff. 3 Vgl. Feinen (1990), S.20f.

4 Vgl. Städtler (1997), S. 8. 5 Vgl. BDL (1997), S. 16, und 1t. schrftl. Auskunft des BDL v. 25.6.97. 6 Vgl. Riener (1997) und Kratzer/Kreuzmair (1997), S. 32 f. 7 Vgl. Städtler (1997), S. 8, o.V. (1997k).

8 Vgl. Gailus (1991), S. 9,190ff. 9 Vgl. Nirk (1996), S. 131 ff., 137 f.

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In der Praxis werden diese Bestimmungen regelmäßig durch die Übertragung des Leasinggeschäfts auf Tochtergesellschaften und die Zwischenschaltung von Objekt­ gesellschaften umgangen (vgl. Abbildung 5). Dies wird wiederum - zumindest teil­ weise - durch die Einbeziehung der Leasinggesellschaften als sog. nachgeordnete Kreditinstitute in den Konsolidierungskreis gern, den §§10a und 13a KWG aufge­ fangen.1

Abbildung 5: Die Rolle der Banken beim Immobilienleasing

Abbildung 5 zeigt eine typische Leasing-Konstruktion: Die Leasinggesellschaft gründet für jedes größere Immobilienleasingvorhaben eine Objektgesellschaft, die das Gebäude kauft bzw. errichtet, sich dazu Fremdkapital von einer Bank beschafft, das Objekt an den Leasingnehmer vermietet und die Immobilie in ihrer Bilanz akti­ viert. Banken sind darüber hinaus als Eigentümerinnen der Leasinggesellschaften involviert.

Der Buchwert des Immobilienleasingvermögens der im Bundesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften (BDL) zusammengeschlossenen Unternehmen betrug 1995 rund 56 Mrd. DM.2 Da das Immobilienleasing in Deutschland fast ausschließlich

1 Vgl. Gailus (1991), S. 247 ff. 2 Laut Auskunft des BDL vom 25.6.97.

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von Mitgliedsuntemehmen des Verbandes betrieben wird1 und da fast alle marktbe­ deutenden Immobilienleasinggesellschaften Bankentöchter sind2, kann man daraus auf das ungefähre Bankenengagement in diesem Feld schließen.

Die Risiken aus dem Leasinggeschäft Zunächst muß man unterscheiden zwischen den geschäftstypischen Risiken eines Leasinggebers (1) und den Risiken einer Bank, die einer Leasinggesellschaft3 Kredit gewährt hat (2) oder an ihr beteiligt ist (3). Obwohl es im Rahmen dieses Abschnitts vorrangig um die Direktinvestitionen der Banken, also das Risiko aus dem eigenen Leasinggeschäft bzw. dem einer Tochtergesellschaft geht, bietet es sich wegen der oben beschriebenen Zusammenhänge an, die anderen Risiken hier ebenfalls abzu­ handeln.

1) Die Risiken des Leasinggebers können mit Friedl in a) investitionswirtschaftliche, b) finanzwirtschaftliche und c) sonstige Risiken unterschieden werden: a) Unter investitionswirtschaftlichen Risiken ist die „Möglichkeit von negativen Abweichungen von den erwarteten Einnahmenüberschüssen im operativen Bereich“4 zu verstehen. Dazu zählen Verwertungs-, Bonitäts- und Lieferungsrisiken:

• In der Literatur wird insb. auf das Verwertungsrisiko am Ende der Leasingdauer hingewiesen. Beim Immobilienleasing werden üblicherweise Teilamortisations­ verträge abgeschlossen, die eine Kaufoption für den Leasingnehmer, jedoch kein Andienungsrecht für den Leasinggeber beinhalten.5 Damit trägt die Leasing­ gesellschaft eventuelle Wertverluste alleine. Das Risiko wird nicht nur dann virulent, wenn der Leasingnehmer seine Kaufoption nicht ausübt und ein Käufer oder neuer Mieter gesucht werden muß, sondern auch, falls bei einer Ausübung der Option der gemeine Wert unter dem Buchwert der Immobilie liegt.6 Hier ist das direkte IMR deutlich erkennbar. Daß das Verwertungsrisiko zu einer existentiellen Gefahr für Leasinggeber wer­ den kann, zeigte sich Anfang der 80er Jahre, als eine Rezession parallel zur Im­

1 Laut Auskunft des BDL vom 25.6.97. 2 Vgl. Anhang 2 sowie Gabele/Dannenberg/Kroll (1995), S. 10, Stephan (1994), S. 1205.

3 Da die Einrichtung von Objektgesellschaften an den grundsätzlichen Beziehungen nichts ändert, wird der Begriff fortan synonym mit .Leasinggesellschaft“ gebraucht.

4 Friedl (1993), S. 29. 5 Vgl. Gailus (1991), S. 201 ff., Gabele/Dannenberg/Kroll (1995), S. 33. 6 Vgl. Feinen (1990), S. 45.

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mobilienkrise zu einem Angebotsüberschuß an gewerblichen Immobilien führte.1 Damals häuften sich die Ausfälle bei den Leasinggesellschaften, und der Bran­ chenführer Deutsche Anlagen-Leasing GmbH (DAL) konnte nur mit Milliarden­ einschüssen der Gesellschafterbanken gerettet werden.2 Seitdem legen die Gesell­ schaften wesentlich mehr Wert auf die Prüfung von Fungibilität, Wertkonstanz und Drittverwendungsfähigkeit der Leasingobjekte.3 • In den geschilderten Krisenjahren nahm auch das Bonitätsrisiko zu, da die Kun­ den der Leasinggesellschaften ebenfalls von der Konjunkturschwäche betroffen waren. Die Gefahr der Leasingnehmerinsolvenz geht also einher mit dem Ver­ wertungsrisiko während der Vertragslaufzeit und ist als indirektes IMR zu be­ zeichnen. • Zum Lieferungs- oder Fertigstellungsrisiko gehören alle Entwicklungen, die die planmäßige Übernahme des Leasingobjektes gefährden können, z.B. der Ausfall der Lieferanten, Baumängel oder Verspätungen. Darin liegt - wie im Abschnitt über Bauträgerkredite noch gezeigt wird - ebenfalls ein indirektes IMR, das nach Ansicht von GAILUS „von den Vorschriften des KWG über das Kredit­ geschäft nicht hinreichend erfaßt [wird]“4. b) und c) Das finanzwirtschaftliche Risiko umfaßt nach FRIEDL „negative Verände­ rungen jener Zahlungen, die nicht den operativen Bereich sondern die Finanzie­ rungszahlungen betreffen.“5 Entscheidend hierbei sind einerseits die Zinsentwick­ lung, andererseits die Möglichkeiten, gestiegene Refinanzierungskosten auf den Leasingnehmer abzuwälzen. Ein Bezug zum IMR ist beim fmanzwirtschaftlichen Risiko jedoch nicht zu erkennen, weshalb es nicht weiter betrachtet werden soll. Dies gilt auch für die sonstigen Risiken, die v. a. vertragsbedingt sind.6

2) Als Kreditgeber von Leasinggesellschaften haben Banken weitere Risiken, denn Leasinggesellschaften refinanzieren sich zum größten Teil über Bankkredite oder über die Forfaitierung der Leasingraten. In den letzten Jahren wurden ferner vermehrt Leasingfonds eingeschaltet, um das Kapital von Privatanlegem zu sam-

1 Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (1995), S. 14,145, Städtler (1984), S. 15, Städtler (1986), S. 21 f. 2 Ein Teil der Verluste der DAL war allerdings durch interne Betrügereien verursacht worden; vgl. o.V. (1985). 3 Vgl. Feinen (1990), S. 28 ff., Gabele/Dannenberg/Kroll (1995), S. 139 ff.

4 Gailus (1991), S. 237 f. 5 Friedl (1993), S. 30. 6 Vgl. Friedl (1993), S. 30.

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mein. Andere Refinanzierungsformen, z.B. über den Kapitalmarkt, sind dagegen ebenso wie die Eigenkapitalausstattung - praktisch ohne Bedeutung.1

Als Sicherheiten für die Darlehnsfinanzierung dienen die Grundpfandrechte am Leasingobjekt und die Abtretung der Mietraten. Ferner lassen sich Banken - sofern erreichbar - eine Haftungserklärung der Muttergesellschaft ausstellen.2 Auch eine Mithaftung des Leasingnehmers wird angestrebt, doch stehen ihr oft steuerliche Gründe entgegen.3

Die Kreditvergabe an Leasinggesellschaften entspricht weitgehend der im nächsten Abschnitt beschriebenen Vergabe von Immobiliarkrediten, bei denen das Haupt­ risiko in der Bonität des Kreditnehmers liegt. Es bestehen jedoch einige risikoerhö­ hende Besonderheiten bei der Beleihung von Leasingimmobilien, auf die Weiland zu Recht hinweist:4 • Zwischen den Tilgungsvereinbarungen, die sich hauptsächlich nach den be­ triebswirtschaftlichen und steuerlichen Belangen des Leasingnehmers richteten, und den Sicherungserfordemissen einer bankwirtschaftlich vertretbaren Finanzie­ rung bestehe eine Diskrepanz zu Lasten des Kreditgebers.

• Die Wertermittlung unterscheide sich von der bei gewöhnlichen Immobilien; z. B. dürfe nicht übersehen werden, daß das Gebäude z.T. stark auf die betrieblichen Verhältnisse des Leasingnehmers zugeschnitten sei. Ferner könne die Leasingrate nicht zur Wertermittlung herangezogen werden, da sie keine Marktmiete dar­ stelle.

• Auf die Bonität der Leasinggesellschaft könne der Kredit nicht abgestellt werden, da diese zumeist nur ein geringes Vermögen besitze. Die Bank müsse daher die Bonität des Leasingnehmers sorgfältig prüfen.5 • Ferner sei zu beachten, daß das Risiko einer unvorhergesehenen Wertminderung des Leasingobjektes, z.B. infolge von Marktschwankungen oder übermäßiger Beanspruchung, den Leasinggeber direkt träfe.

1 Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (1995), S. 82-91, Stephan (1994), S. 1205. 2 Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (1995), S. 70.

3 Vgl. Steffan/Scholz (1993), S. 134. 4 Vgl. Weiland (1983); z.T. anderer Meinung als der Regierungsdirektor beim BAKred ist z.B. Feinen (1984), Geschäftsführer einer Leasinggesellschaft, der kein erhöhtes Risiko erkennen kann. 5 Vgl. dazu auch Städtler (1984), S. 18.

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In den letzten beiden Punkten wird deutlich, daß bei Krediten an Immobilienleasinggesellschaften ein direktes IMR existiert, weil unter Verwertungsgesichts­ punkten die Kreditnehmerbonität irrelevant ist und Wertschwankungen der Immobi­ lie nicht nur im Falle des Konkurses des Leasingnehmers, sondern in jedem Fall den Wert des Kredites beeinflussen.

3) Schließlich haben einige Banken das Risiko als Gesellschafter von Leasing­ gesellschaften zu tragen, das in einer Veränderung der zukünftigen Zahlungsströme, z.B. der Dividenden, besteht. Wie oben gezeigt, ist das Leasinggeschäft teilweise vom Immobilienmarkt abhängig - ferner von steuerrechtlichen Änderungen, Zinsentwicklung und Konjunktur. In rezessiven Zeiten floriert das Neugeschäft, weil Leasingnehmer damit Kreditlinien schonen, die Liquidität und die Bilanzrelationen verbessern sowie Steuerspareffekte erzielen können; andererseits müssen Leasing­ gesellschaften dann zurückhaltend sein, um sich vor zu hohen Bonitäts- und Ver­ wertungsrisiken zu schützen.1 Schließlich wird Leasing häufig mit anderen Dienst­ leistungen gekoppelt, entweder als Bestandteil des reinen Leasinggeschäfts (hierun­ ter fällt z.B. das Baumanagement für die zu errichtende Immobilie) oder im Rahmen der Dienstleistungspalette der Immobilien-Tochtergesellschaft (z.B. mit Fonds und Portfoliomanagement). Daher kann ohne weitergehende Untersuchung nur von ei­ nem schwachen indirekten IMR ausgegangen werden. 2.1.1.2.

2.1.1.2.1.

Kredite Kredite an die Bau- und Immobilienwirtschaft

Allgemeine Darstellung

Kredite an Unternehmen der Bau- und Immobilienwirtschaft sollen in einem eigenen Abschnitt behandelt werden, da diese Kreditnehmer offensichtlich einen besonderen Bezug zum Immobilienmarkt haben. Der Zusammenhang reicht von entfernt (z.B. bei einem Straßenbauuntemehmen) bis unmittelbar (z.B. bei einem Bauträger) und läßt sich aufgrund der Verschiedenartigkeit der Unternehmen der Branche nur schwer systematisieren. Die Probleme beginnen schon bei der Definition der Be­ griffe Bau- und Immobilienwirtschaft, auf die hier jedoch nicht weiter eingegangen werden soll.2 Es erscheint vielmehr geboten, eine Abgrenzung anhand der für das IMR von Banken wesentlichen Kreditnehmerarten vorzunehmen. 1. Bauuntemehmen i.e.S. gehören nach der Einteilung des Statistischen Bundes­ amtes dem Bauhauptgewerbe (Hoch-/Tiefbau, Spezialbau, Stukkateurge1 Vgl. Stephan (1994), Städtler (1996), S. 14 f. 2 Vgl. dazu ausführlich Rußig/Deutsch/Spillner (1996), insb. S. 6 ff. und Hellerforth (1996), insb. S. 5 ff.

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werbe/Gipserei/Verputzerei, Zimmerei/Dachdeckerei) oder dem Ausbaugewerbe an. Dabei können Unternehmen, die auf das Erstellen öffentlicher Bauwerke spe­ zialisiert sind (z.B. Straßenbau, Wasserbauten) bei der Messung des Immobilien­ engagements einer Bank unberücksichtigt bleiben, weil in diesem Bereich der Bezug zum Immobilienmarkt vemachlässigbar ist. 2. Zu den Bauuntemehmen i.w.S. können Zulieferfirmen (z.B. Baustofflieferanten, Baumaschinenhersteller) und Dienstleister (z.B. Bauplaner, Architekten) gezählt werden. Bei ihnen läßt sich keine pauschale Aussage über ihren Immobilien­ marktbezug treffen. 3. Eine besondere Position nehmen Bauträger und Projektentwickler ein. Bauträger sind Unternehmen, die gewerbsmäßig Bauvorhaben als Bauherren im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu i.d.R. das Kapital von Erwerbern verwenden.1 Die besonderen Aufgaben von Projektentwicklem (= Developer, Immobilienentwickler) liegen darin, die einem Grundstück inhärenten potentiellen Wertsteigerungsmöglichkeiten zu erkennen, die optimale Nutzungsart auszuwählen und die notwendigen bauvorbereitenden Maßnahmen zu treffen. Kommt es zur Realisierung des Projekts, so übernimmt der Entwickler häufig auch die Rolle des Bauherrn bzw. Bauträgers.2 Beiden Kreditnehmertypen ist zu eigen, daß sie mit geringem Eigenkapital operieren und zur Vorfinanzierung des Bauvorhabens auf hohe Kredite angewiesen sind. Es handelt sich daher um klassische Projektfinanzierungen, bei denen „die Bedie­ nung aus dem Einkommen der Immobilie und die Besicherung aus dem Wert der Immobilie erfolgen [muß]“.3 Damit liegt der Bezug zum Immobilienmarkt auf der Hand.

4. Weitere Marktteilnehmer aus der Immobilienwirtschaft sind z.B. Makler, Woh­ nungsgesellschaften und private Investoren, die einen bedeutenden Teil ihrer Er­ träge aus Immobilien beziehen oder die ein umfangreiches Immobilienvermögen besitzen. Auch bei ihnen ist eine Pauschalaussage bezüglich ihrer Immobilien­ marktabhängigkeit nicht möglich.

1 Diese Definition orientiert sich an § 34c Gewerbeordnung, auf den sich wiederum die Makler- und Bauträgerordnung bezieht. In der Literatur finden sich auch andere Definitionen; vgl. Götz (1996), S. 25 f. 2 Vgl. Götz (1996), S. 26 f.

3 Follak/Leopoldsberger (1996), S. 225. Damit ist nicht gesagt, daß die persönliche Bonität des Kreditnehmers unwichtig ist und deren Prüfung entfallen kann. Im Gegenteil bleibt das Bonitäts­ risiko - wie im Fall des 1994 in Konkurs gegangenen Projektentwicklers Jürgen Schneider wieder deutlich wurde - auch bei Projektfinanzierungen eines der Kemrisiken; vgl. o.V. (1994d).

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Die Rolle von Banken bei der Finanzierung dieser vier Kreditnehmertypen wird in Abbildung 6 deutlich: Abbildung 6: Die Rolle der Banken bei Krediten an die Bau- und Immobilienwirtschaft

Im einfachsten Fall erwirbt ein Bauträger bzw. Entwickler ein Grundstück, läßt es bebauen und verkauft es an einen Investor. Die Banken finanzieren die Entwicklungs- bzw. Bauphase mit einem Zwischenkredit, der durch den Verkaufserlös zu­ rückgeführt wird, und geben später ein langfristiges Darlehn an den Investor. Für Banken sind insb. Kredite an Developer ein „lukratives Kreditsegment, das die Möglichkeit der Anschlußfinanzierung sowie die Vereinbarung von fees und profit­ participations ermöglicht“.1 Eine Variante des direkten Verkaufs ist, das Objekt an einen Immobilienfonds zu verkaufen (gestrichelte Linien). Dadurch ergeben sich für die Beteiligten vielfältige Möglichkeiten der Einnahmenerzielung, z.B. aus der Im­ mobilienverwaltung, der Finanzierungsvermittlung oder dem Vertrieb der Fonds­ anteile.2 Schließlich sind noch die Kredite an Bauuntemehmen zu erwähnen, die zum größten Teil Betriebsmittel- oder Investitionskredite darstellen.

* Nahlik (1994), S. 391. Zu den verschiedenen Formen der Bauträger- und Developerfinanzierung vgl. Follak (1993) und Follak/Leopoldsberger (1996). Falls außer Gewinnbeteiligung auch Kapi­ talbeteiligung vereinbart wird, wird dies in den Abschnitten Investmentimmobilien bzw. Beteili­ gungen behandelt. 2 Vgl. Abschnitt 2.1.1.3.2.

51

Mit der Schwierigkeit, die Unternehmen der Bau- und Immobilienwirtschaft zu klas­ sifizieren, geht das Problem einher, ihre Bedeutung für die Banken - direkt oder indirekt über ihre Bedeutung für die Gesamtwirtschaft - einzuschätzen: • Der gesamte Sektor ist als solcher nicht von der amtlichen Statistik erfaßt. Auch aus anderen Quellen ist seine Bedeutung nur in Ansätzen erkennbar, so daß mit HELLERFORTH festzustellen ist, daß die Bau- und Immobilienwirtschaft zahlen­ mäßig nicht vollständig greifbar ist? • Gemäß der Einteilung des Statistischen Bundesamtes gehört die Baubranche mit einem Anteil der Bauinvestitionen am Bruttoinlandsprodukt von ca. 11,5% zu den größten Wirtschaftszweigen in Deutschland. Ihre volkswirtschaftliche Be­ deutung ist damit jedoch noch nur unzureichend ausgedrückt, denn die Bau­ branche beeinflußt durch ihre starken Schwankungen maßgeblich die gesamtwirt­ schaftliche Konjunktur.2

• Nach Schätzungen des DSGV und des Ifo-Instituts lag Mitte der 90er Jahre der Marktanteil der Bauträger und Projektentwickler am Wohnungsbau bei knapp 25 %, am Nicht-Wohnungsbau bei ca. 45 %? Dies ist deutlich mehr als in den 80er Jahren.4 In der Bankenstatistik der Deutschen Bundesbank werden Kredite an das Bau­ gewerbe, die Wohnungswirtschaft und das sonstige Grundstückswesen gesondert ausgewiesen.5 Ende 1996 betrug das Engagement der deutschen Banken in diesen drei Sektoren 618 Mrd. DM oder knapp 30% der gesamten Kredite an Unternehmen und Selbständige (vgl. Tabelle 2). Bei den Realkreditinstituten und den Giro­ zentralen liegt der Anteil deutlich darüber, wie die nach Kreditinstitutsgruppen auf­ gegliederte Bankenstatistik weiter zeigt.

Umgekehrt hängt die Baukonjunktur entscheidend vom Gesamtaggregat ab. Vgl. - bezogen auf die Wohnungswirtschaft - Hellerforth (1996), S. 40. 2 Vgl. Rußig/Deutsch/Spillner (1996), S. 34-40. 3 Vgl. Götz (1996), S. 27 f„ Annweiler (1997), S. 10f.; andere Zahlen nennt Falk (1996), S. 100, jedoch ohne Quellenangabe.

4 Vgl. Götz (1996), S. 27 f., o.V. (1994b). 5 Im wesentlichen umfassen die Positionen folgende Kreditnehmer: Baugewerbe = Bauhaupt- und Ausbaugewerbe; Wohnungswirtschaft und Sonstiges Grundstückswesen = Bauträger, Developer, Makler, Vermieter und Verpächter, Besitzgesellschaften, geschlossene Immobilienfonds und Ver­ walter. Anbieter von immobilienbezogenen Dienstleistungen sind z.T. hier erfaßt (z.B. Schätzer), z.T. in anderen Posten (z.B. Architekten, Projektleiter, Ingenieure). Vgl. Deutsche Bundesbank (1996).

52

Tabelle 2: Bau- und Immobilienwirtschaft erhält fast 30 % aller Kredite Kredite an inländische Unternehmen und Selbständige davon:

an Wohnungs­ unternehmen

an sonstiges Grundstücks­ wesen

2.111.143

249.863

247.412

120.970

(= 100%)

(= 11,8%)

(= 11,7%)

(= 5,7%)

insgesamt Alle Banken (ohne Auslands­ banken und Bauspark.)

an das Bau­ gewerbe

Kredite der deutschen Banken an inländische Unternehmen und wirtschaftlich selbständige Privatpersonen der Bau- und Immobilienwirtschaft per 31.12.1996 [in Mio. DM]; Quelle: Deutsche Bundesbank (1997a) Bezüglich der Kredite an Developer und Bauträger existieren sowohl auf der Makro- wie auf der Mikroebene nur grobe Schätzungen des Engagements der Ban­ ken. Man kann vermuten, daß sie im Segment „Sonstiges Grundstückswesen“ der o. g. Statistik gemeinsam mit Krediten an Immobilienfonds den Löwenanteil besit­ zen, da die übrigen Unternehmen weniger bedeutend und weniger fremdkapital­ intensiv sind.

Auf der Ebene der einzelnen Bank ist zu berücksichtigen, daß Kredite zur Finanzie­ rung von Projektentwicklem i.d.R. den Untemehmenskrediten und nicht den Hypothekarkrediten zugeordnet und auch nicht separat ausgewiesen werden. Nicht selten gibt es gesetzliche oder bankinteme Vorschriften, die eine andere Zuordnung verhindern, z.B. begrenzt §12 Abs. 3 Hypothekenbankgesetz die Summe der Hypotheken auf Bauplätze und unfertige Gebäude. Die Schätzung der Investment­ bank Goldman Sachs aus dem Jahr 1993 kann daher auch nur einen Anhaltspunkt für das Ausmaß dieser Kredite liefern: Nach Meinung der Analysten betrugen die Forderungen der Großbanken an Developer per Ende 1992 1,5 Mrd. DM (Dresdner Bank), 2,4 Mrd. DM (Commerzbank) und 6 Mrd. DM (Deutsche Bank).1 Die Zahlen enthalten keine Wohnimmobilien-Developments, Kredite an Bauuntemehmen oder Kredite für die Entwicklung eigengenutzter Immobilien. Auch die Kredite der Commerzbank an Olympia & York sind nicht enthalten. Sie betrugen am 14. Mai 1992, zum Zeitpunkt der Insolvenzerklärung des einstmals größten privaten Immo­ bilienentwicklers der Welt, 287,5 Mio. Dollar (= ca. 470 Mio. DM).2 1 Vgl. Goldman Sachs (1993), S. 13; neuere Schätzungen liegen nicht vor.

2 Vgl. Ghosh/Guttery/Sirmans (1994), S. 5,10.

53

Die Risiken der Banken

Wie oben erwähnt, können pauschal nur Bauuntemehmen i.e.S. und Bauträger/Projektentwickler in Beziehung zum Immobilienmarkt und damit zu den Immo­ bilienmarktrisiken gebracht werden. Bei vielen anderen Unternehmen der Bau- und Immobilienwirtschaft kann man von einem indirekten IMR ausgehen, doch fehlen für eine Beurteilung die öffentlich zugänglichen Informationen, weshalb hier nicht weiter darauf eingegangen werden soll. Kredite an Bauuntemehmen L e. S. besitzen definitionsgemäß ein indirektes IMR. Ihr Geschäft hängt zwar wesentlich vom Immobilienmarkt ab, doch gelingt es auch in Krisenzeiten der Mehrzahl der Bauuntemehmen, durch vorsichtiges Wirtschaften - insb. durch die rechtzeitige Anpassung der Kapazitäten - von einem Abschwung verschont zu bleiben.1 Krupp weist zu Recht darauf hin, daß „Krisen der Bauwirtschaft [...] nicht notwendigerweise auch Krisen der Baufmanzierung [sind].“2 Daß das IMR trotzdem beträchtlich ist, ist nach einer Analyse der Insolvenzzahlen der Bauindustrie und der Wertberichtigungen der Banken zu vermuten. Vergleicht man zunächst die Insolvenzen mit einem Immobilienmarktindex, so wird deutlich, daß die Entwicklung in der Vergangenheit weitgehend parallel verlaufen ist. In Abbildung 7 wird die jährliche Veränderung des seit 1975 berechneten Indexes (MIX) des Münchener Instituts Bulwien und Partner GmbH für Markt-, Regionalund Wirtschaftsforschung (im folgenden: Münchener Institut) den Insolvenzen im Bauhauptgewerbe gegenübergestellt; der Korrelationskoeffizient zwischen dem Anteil der insolventen Betriebe an den gesamten Bauuntemehmen und dem MIX beträgt -0,81, was auf einen signifikanten Zusammenhang hindeutet.3 (Eine Sensiti­ vitätsanalyse der Insolvenzzahlen, die im Zuge der Entwicklung von Risikomeß­ instrumenten vorgenommen wurde und wesentlich genauere Aussagen zuläßt, be­ stätigte diesen „Anfangsverdacht“; siehe hierzu Anhang 20.)

1 Die Baubranche ist relativ gut erforscht; schon in den 20er und 30er Jahren befaßten sich Kon­ junkturforscher wie Hunscha mit ihren Beziehungen zum Immobilienmarkt und zur Konjunktur. Deshalb kann hier zum Beleg auf die umfangreiche Literatur verwiesen werden, z.B. Hunscha (1930), Kasper (1978), van Gisteren (1986), Rußig (1997). 2 Krupp (1993), S. 56. 3 Auf eine Kausalbeziehung darf man daraus jedoch nicht schließen, zumal Baukonjunktur und Immobilienmarkt zum Teil auf denselben Größen beruhen.

54

Abbildung 7: Hohe Korrelation von Immobilienmarkt und Bauinsolvenzen

Gegenüberstellung der durchschnittlichen jährlichen Veränderungsrate von Wohn- und Gewerbeimmobilienindizes und der Insolvenzen im Bau­ hauptgewerbe; Quellen: Hauptverband der Deutschen Bauindustrie, Wiesbaden; Münchener Institut, München-Unterföhring

Vergleicht man ferner den Anteil der insolventen Bauuntemehmen mit den gesam­ ten Wertberichtigungen der Banken, so errechnet sich für den Zeitraum 1975 bis 1996 eine Korrelation von 0,83, die vermuten läßt, daß eine Insolvenzwelle tatsäch­ lich in Form höherer Wertberichtigungen bzw. Kreditverluste auf die Banken durch­ schlägt; vgl. Anhang 3.1

Auch aus der Analyse einzelner Konkurse lassen sich Rückschlüsse auf eine Ver­ bindung zum Immobilienmarkt ziehen.

1 Hier gilt das in Fußnote 3 auf S. 54 Gesagte analog.

55

Tabelle 3 führt die prominentesten Schieflagen im Bau- und Immobilienbereich der letzten 25 Jahre auf, an denen deutsche Unternehmen beteiligt waren. Den Schilderungen der Wirtschaftspresse ist zu entnehmen, daß Veränderungen der Immobilienmärkte in einigen Fällen direkt ursächlich für die Insolvenz waren.

Über den Umfang der durch die Schieflagen verursachten Kreditausfälle gibt es keine verläßlichen Angaben. Die oben zitierten Quellen gehen aber von Wertberich­ tigungen in mindestens zweistelliger Millionenhöhe, in einigen Fällen in Milliarden­ höhe aus. Einige der genannten Banken gerieten durch die Verluste in ernsthafte Schwierigkeiten bis hin zu ihrer Übernahme bzw. zum Konkurs. Die Tabelle könnte noch ergänzt werden um eine Reihe kleinerer Banken, die durch Insolvenzen in der Bau- und Immobilienbranche in Bedrängnis gerieten. Und die schon zuvor zitierte Untersuchung von Dülfer/Kramer (siehe S. 40) mißt der Bauträgerfmanzierung einen besonderen Stellenwert als Ursache für die Welle von Drohinsolvenzen deut­ scher Genossenschaftsbanken in den früher 80er Jahren bei.1

1 Vgl. Dülfer/Kramer (1991), S. 76.

56

Tabelle 3: Ursachen prominenter Schieflagen im Bau- und Immobiliensektor Hauptursache1

Art

Jahr

Kun2

Bauträger

1973

Beton- und Monierbau3

Bauunter­ nehmen

1979

betriebswirt­ schaftlich

WestLB

Baumaschi­ nenhersteller

1983

betriebswirt­ schaftlich

SMH

1985

marktbezogen

Wohnungs­ unternehmen7

Mitte 80er Jahre

betriebswirt­ schaftlich

Olympia & York®

Developer

1992/ 93

marktbezogen, Standort- und objektbezogen

SchneiderGruppe9

Developer

1994

betriebswirt­ schaftlich

MaculanHolding10

Bauunter­ nehmen

1996

marktbezogen

Bankgesellschaft Berlin

Concordia Bau und Boden11

Developer

1996

marktbezogen

Caisse des Däpöts et Consignations

Kreditnehmer

IBH-Holding4

diverse5 Bauträger bzw. Bauherrenmo­ dellinitiatoren

Neue Heimat6

Hauptbetroffene Banken

Bau-Kredit-Bank, betriebswirt­ schaftlich, markt­ Trinkaus & bezogen Burkhardt, WestLB

Bayerische Raiffeisenzentral­ bank DePfa, Dresdner B., Deutsche B., DG Bank, Berliner B., Commerzb., WestLB

Commerzbank

Deutsche BankKonzern

1 Lt. Presseberichten; zur Systematik der Ursachen vgl. Lausberg (1998). 2 Vgl. o.V. (1973).

3 Vgl. Buchmann (1987a).

4 Vgl. Buchmann (1987b). 5 Vgl. Ludwig/Schmitz (1990), o.V. (1986b)

6 Vgl. o.V. (1986a) 7 Die Verluste der Neuen Heimat-Gruppe waren wesentlich durch Tochtergesellschaften verursacht worden, die keine Wohnungsbauuntemehmen waren; vgl. Schönmann (1993), S. 925 f. 8 Vgl. Schultz (1993). 9 Vgl. o.V. (1994c), o.V. (1997h), o.V. (1997m).

10 Vgl. Balzer (1997), o.V. (1996h).

11 Vgl. o.V. (1996e).

57

Für Kredite an Bauträger und Projektentwickler gilt das oben Gesagte in besonde­ rem Maße, denn diese Unternehmen hängen noch enger mit dem Immobilienmarkt zusammen als Bauuntemehmen, haben also per se ein höheres indirektes IMR. Die höhere Sensitivität von Bauträgem/Developem hat verschiedene Gründe:

• Da sie das Vermietungs- bzw. Verkaufssrisiko tragen, unterliegen wesentliche Entscheidungsparameter (v.a. Miete bzw. Verkaufspreis) Immobilienmarkt­ schwankungen.1 • Entwickler und Bauträger haben durchweg nur geringes bis gar kein Eigenkapi­ tal.2 Damit fehlt ihnen der wichtigste Puffer zur Bewältigung von Krisen.

• Wie ANNWEILER formuliert, schwankt die „Bauträgertätigkeit je nach konjunktu­ reller Situation zwischen »Bestell- und Vorratsbau*“3, was einerseits auf das spe­ kulative Element in den Entscheidungen dieser Marktteilnehmer, andererseits auf die lange Planungs- und Fertigstellungszeit zurückzuführen ist.4

Immobilienentwickler haben gegenüber Bauträgern noch weitere Risiken, die erwähnenswert sind: • Die Zeitspanne zwischen Projektbeginn und Verkauf ist teilweise erheblich länger. • Die Investitionsdaten stehen nur teilweise fest. • Es bestehen erhebliche Durchführungsrisiken, z.B. ist grundsätzlich unklar, ob die geplante Nutzung überhaupt genehmigt wird.5

Es fällt auf, daß die Krisenjahre des deutschen Immobilienmarktes 1973/74, 1983-85 und 1994 ff. eindeutig mit Bauträgerpleiten in Verbindung gebracht werden können.6 Die jüngsten Beispiele für negative Auswirkungen auf Kreditinstitute sind die Spar­ kasse Mannheim und die Volksbank Ebersbach, die die Stützungseinrichtungen ihrer Verbände anrufen mußten, weil das Bauträgergeschäft hohe Wertberichtigungen

1 Vgl. dazu die Untersuchung von Lausberg (1998), die sich u.a. mit dem Einfluß des Immobilien­ marktes auf Bauträger befaßt. 2 Vgl. Annweiler (1997), S. 29, die sich auf die Auswertung von ca. 1.800 Bauträger-Bilanzen beruft

3 Annweiler (1997), S. 7.

4 Götz (1996), S. 28. 5 Vgl. Nahlik (1994), S. 391, Diederichs (1996), S. 43-46.

6 Vgl. Scheuerer (1993), S. 145, Annweiler (1997), S. 28, o.V. (1997a) und Abschnitt 2.3.5.1.

58

erforderte.1 Bei einigen der Baufinanzienmgen soll es sich um Immobilienfonds gehandelt haben,2 die ebenfalls besondere Risiken für den Kreditgeber aufweisen, siehe Abschnitt 2.1.1.3.2. Als letztes, latent vorhandenes Risiko der Kredite an bestimmte Bau- und Immobilienuntemehmen ist das direkte IMR zu nennen, das entsteht, wenn die Bank Immobilien zur Abwendung von Kreditverlusten übernehmen muß. Die Eintritts­ wahrscheinlichkeit ist höher als bei anderen Kreditnehmern, da es sich bei den Immobilien meist um unfertige Bauten handelt, die sich grundsätzlich nicht zum Verkauf bzw. zur Versteigerung eignen.3 Ferner ist es bei großen Immobilien­ developments international üblich, daß die Kreditgeber kein Rückgriffsrecht auf den Kreditnehmer haben (Nonrecourse loans).

2.1.1.2.2.

Immobiliarkredite

Allgemeine Darstellung

Unter einem Immobiliarkredit soll hier ein Kredit gegen Stellung von Immobiliarsicherheiten verstanden werden.4 Es handelt sich zwar oft, aber nicht notwendiger­ weise um eine Immobilienfinanzierung, d. h. einen Kredit zum Kauf oder Bau einer Immobilie. In Abgrenzung zu den schon oben behandelten Krediten, die teilweise auch durch Grundpfandrechte abgesichert sind, hat in diesem Abschnitt nur die Kreditsicherheit5, nicht der Kreditnehmer einen Bezug zum Immobilienmarkt. Die Möglichkeit, Immobilien zum Zwecke der Kreditbeschaffung zu beleihen, ist ein wichtiger Pfeiler der Finanzwirtschaft in Deutschland. Zum einen liegt in Immo­ bilien ein wesentlicher Teil des Volksvermögens, zum anderen gelten Immobilien wegen ihrer Knappheit und Beschaffenheit als relativ wertbeständig und Immobiliarsicherheiten wegen ihrer besonderen Rechtsstellung als sehr sicher. Die Belei­ hungsmöglichkeit wird vom Großteil derjenigen genutzt, die eine Immobilie erwer­ ben oder bauen oder die andere langfristige Investitionen tätigen.

Genaue Zahlen zur Bedeutung der Immobiliarkredite für die Banken liegen nicht vor, weil die Deutsche Bundesbank sie in ihrer Kreditnehmerstatistik nicht gesondert

1 Vgl. o.V. (1997b), o.V. (1997n). 2 Quelle 1.

3 Vgl. Abschnitt 2.1.1.1.1. 4 Ebenfalls gebräuchlich, jedoch evtl, mißverständlich ist der Begriff Hypothekarkredit, der in der Praxis mehrere Bedeutungen hat und z. B. auch Kredite gegen Schiffspfandrechte umfaßt. 5 Diese sog. Immobiliarsicherheit besteht aus dem Beleihungsobjekt (der Immobilie) und dem Recht am Objekt (dem Grundpfandrecht und dessen Rang); vgl. Bucher (1985), S. 430.

59

erhebt. Zwar werden an mehreren Stellen der Bankenstatistik Immobiliarkredite ausgewiesen, doch ist der Ausweis nicht vollständig. Abbildung 8a zeigt, daß inner­ halb der Position „Kredite an inländische Unternehmen und Privatpersonen“ Hypo­ thekarkredite1 erfaßt werden, die Residualgröße „Sonstige Kredite“ jedoch weitere Immobiliarkredite enthält, deren Volumen nur geschätzt werden kann. Wie Steffan/Rüchardt bemerken, „erscheint längst nicht jeder Kredit, zu dessen Sicherung Grundpfandrechte bestellt sind, in den Bilanzen und in der Statistik als Realkredit“, da diese Klassifizierung nicht zwingend ist.2 Z.B. kann eine Bank, die nicht darauf angewiesen ist, Realkredite wegen ihrer bevorzugten Grundsatz-IAnrechnung als solche auszuweisen, darauf verzichten, indem sie das Splitting in Real- und nachrangigen Immobiliarkredit unterläßt.3 Analog dazu befinden sich weitere Immobiliarkredite unter den Krediten an sonstige Kunden. Da zu den nicht ausgewiesenen Positionen z.B. Immobiliarkredite an öffentliche Haushalte, Perso­ nalkredite mit zusätzlicher Immobiliarsicherheit und kurzfristige Immobiliarkredite gehören, kann davon ausgegangen werden, daß das Immobiliarkreditvolumen deut­ lich mehr als 1,4 Billionen DM beträgt.

Zu einer ähnlichen Aussage kommt man bei Betrachtung der nach der Kreditver­ wendung aufgeteilten Kredite, vgl. Abbildung 8b. Hier fehlen v.a. die Kredite für den Gewerbe- und den öffentlichen Bau, so daß auch mit 1,6 Billionen DM (= ca. 35% der Forderungen an Kunden oder 19% der Gesamtbilanzsumme deutscher Banken) die Immobiliarkredite noch deutlich zu niedrig angesetzt sind. Nach Schätzungen einer britischen Investmentbank betragen die gewerblichen Hypothekarkredite bei den drei Großbanken ca. 7-9% der gesamten Aktiva oder rund 48 % der Wohnungsbaukredite;4 für die anderen Bankengruppen liegen solche Schätzungen nicht vor.

1 Hypothekarkredite nach Definition der Bundesbank sind langfristige Ausleihungen, für die Hypotheken-, Grund- oder Rentenschulden bestellt, verpfändet oder abgetreten wurden. Hierzu zählen auch Kredite, die den gesetzlichen oder satzungsmäßigen Beleihungsgrenzen für Real­ kredite nicht entsprechen, jedoch keine Personalkredite, die nur zusätzlich grundpfandrechtlich gesichert sind. Vgl. Deutsche Bundesbank (1996), S. 132 f. 2 Steffan/Rüchardt (1993), S. 9.

3 Vgl. Partenheimer (1995), S. 50. 4 Quellell.

60

Abbildung 8: Statistik weist Immobiliarkreditvolumen deutscher Banken nur teilweise aus Abbildung 8a: Aufteilung der Kredite nach der Besicherungsart

Abbildung 8b: Aufteilung der Kredite nach der Kreditverwendung Buchforderungen an Kunden = 4,6 Kredite an inl. Untern, und Private = 3,7

Sonstige Kredite = 2!,1 NichtImmo.kredite

Wohnungsbau­ kredite = 1,6

Sonstige Immo.Kredite = ?

Kredite an sonstige Kunden = 0,9 Wohnungsbau­ kredite = ?

Sonstig«ä Kredite ? Sonstige Immo.kredite = 7

NichtImmo.kredite

Ausweis von Immobiliarkrediten in der Bankenstatistik per 31.12.1996 [in Billionen DM]; Quelle: Deutsche Bundesbank (1997a) und laut Auskunft der Deutschen Bundesbank vom 24.11.1997 Aus der Bankenstatistik ist ersichtlich, wie hoch die Positionen bei den einzelnen Kreditinstitutsgruppen sind. Einen überdurchschnittlich hohen Anteil der Hypothe­ karkredite an den gesamten Krediten weisen Realkreditinstitute, Regional- und son­ stige Kreditbanken sowie Girozentralen auf; bei den Wohnungsbaukrediten liegen Bausparkassen, Realkreditinstitute und Sparkassen über dem Durchschnitt. Die Be­ deutung der Wohnungsbaufinanzierung ist bei einigen Bankengruppen in den ver­ gangenen Jahren stark gestiegen; Marktanteilsgewinne konnten v. a. die Kreditban­ ken verbuchen.1

1 Vgl. Deutsche Bundesbank (1997a).

61

Zusammenfassend kann gesagt werden, daß Kredite gegen Immobiliarsicherheiten für die Bankbranche einen überragenden Stellenwert besitzen. Keine andere Siche­ rungsform wird so häufig verwendet. Ihre wahre, strategische Bedeutung geht je­ doch über das bisher mit Zahlen ausgedrückte Maß noch hinaus, denn - wie Krupp formuliert • „die Immobilienfinanzierung [...] eröffnet wie kaum ein anderes Produkt Einblick in die individuellen Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Kunden. Da­ mit bieten sich der Bank zahlreiche Möglichkeiten für Cross-Selling-Aktivitäten. [...] • Die Immobilie ist für die Bank unter dem Aspekt ihrer Produktmöglichkeiten multifunktional. Neben der Immobilienfinanzierung als Kemgeschäft ist an zahl­ reiche Komplementärgeschäfte zu denken; etwa an die vielfältigen Anlagemög­ lichkeiten aufgrund eines Immobilien Verkaufs [...]. • Immobilienfinanzierungen begründen in der Regel eine langfristige, oft jahr­ zehntelange Geschäftsverbindung mit dem Kunden. Sie bieten der Bank die Möglichkeit, sich durch Beratungskompetenz und Service im Bewußtsein des Kunden zu verankern.“1

Einiges spricht dafür, daß dies auch in Zukunft so bleiben wird. Es gibt jedoch auch Trends, die eine abnehmende Bedeutung der Immobiliarkredite bei Banken erwarten lassen. Neben einem durch sozio-demographische Veränderungen erklärbaren ge­ bremsten Nachfrageanstieg nach Immobiliarkrediten sind dies: • der weiter steigende Wettbewerb durch Versicherungen und andere Finanz­ dienstleister, • die zu erwartende Nutzung von Securitization, z.B. für Mortgage-backed securities, sowie • die mögliche Verbreitung alternativer, in Deutschland noch kaum populärer Sicherungsmethoden wie Kreditnehmer- oder Annuitätenversicherungen.

Die Risiken der Banken im Immobiliarkreditgeschäft Unter Risikogesichtspunkten besteht ein Immobiliarkredit aus drei miteinander ver­ bundenen Komponenten: erstens dem Kreditnehmer, zweitens dem Beleihungs­ objekt sowie drittens dem Recht am Objekt. Ein immobilienmarktbezogenes Kredit­ nehmerrisiko (1) ist gegeben, wenn die Bonität und damit der Kapitaldienst zumin­ dest zum Teil von den Erträgen aus der Immobilie abhängen; es wurde im Abschnitt Bau- und Immobilienuntemehmen schon eingehend behandelt. Der Unterschied zwischen diesen und den übrigen Kreditnehmern liegt dabei allein in der Bedeutung der marktabhängigen Erträge für den Kreditnehmer, wobei eine klare Trennung we­ der möglich noch nötig ist. Die rechtliche Komponente (3) soll hier ebenfalls nicht

1 Krupp (1993), S. 51; im Original ohne Aufzählungszeichen.

62

betrachtet werden, da sie keinen erkennbaren Marktbezug hat. Im Vordergrund steht also das Besicherungsrisiko (2), d. h. die Gefahr, daß die Verwertung der Immobiliarsicherheit wegen mangelnder Verwertbarkeit oder Werthaltigkeit nicht die Kreditforderung der Bank zuzüglich anfallender Zinsen und Kosten deckt.

Laut herrschender Meinung wirkt das Besicherungsrisiko erst dann, wenn der Kre­ ditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann.1 Diese Vorstellung ist unzutreffend. Vielmehr wirken sich Schwankungen des Wertes der Sicherheit ebenso wie solche der Bonität des Kunden jederzeit auf den Wert des Kredits aus, da sie den Erwartungswert der zukünftigen Zahlungsströme verändern; der folgende Exkurs verdeutlicht diesen Sachverhalt. Damit ist klar, daß alle Immo­ biliarkredite, die ein Kreditnehmerrisiko aufweisen, auch ein indirektes IMR in sich tragen.

Exkurs: Der Zusammenhang von Bonitäts- und Besicherungsrisiko Wie oben erläutert wurde, läßt sich der Wert eines Kredites durch Summation der abgezinsten erwarteten Zahlungsströme aus dem Kredit (Barwert) oder durch Ver­ kauf des Kredites (Marktwert) ermitteln. In beiden Fällen hängt der Kreditwert ent­ scheidend von der Bonität des Kreditnehmers und vom Wert der Sicherheit ab (von sonstigen Einflüssen wird hier abstrahiert). Nun kann man zeigen, daß Bonität und Sicherheit nicht - wie etwa Büschgen schreibt - in der Weise verbunden sind, „daß das Besicherungsrisiko im zeitlichen Anschluß an das Bonitätsrisiko wirksam wird“2, sondern daß sich die Risiken ständig beeinflussen.

Angenommen, eine Bank vergibt im Zeitpunkt to einen Immobiliarkredit; dann sind für den Zeitraum von to bis tj - abgetragen auf der Abszisse - folgende Szenarien3 für die Entwicklung des Kreditwertes (in DM), des Sicherheiten wertes (in DM) und der Bonität (z. B. in Ratingklassen) - jeweils abgetragen auf der Ordinate - denkbar, wobei Wertminderungen durch Zins- und Tilgungsleistungen sowie durch Gebäude­ abnutzung unberücksichtigt bleiben sollen und eine lineare Entwicklung unterstellt wird:

1 So z.B. Roß (1995), S. 19, Büschgen (1993), S. 801. 2 Büschgen (1993), S. 801.

3 Andere Szenarien, z. B. mit steigenden Werten, würden das gleiche Ergebnis hervorbringen.

63

Abbildung 9: Drei Szenarien für die Wertentwicklung eines Kredits Szenario 1 Sicherheit , uu -iL _il h Kredit Bonität

to

Zeit

Szenario 1: Falls die Bonität des Kreditnehmers und der Wert der Sicherheit gleich bleiben, hat der Kredit in tj den gleichen Wert wie in to. Szenario 2: Falls die Bonität sinkt, steigt die Wahrscheinlichkeit, daß die Sicherheit in Anspruch genommen werden muß und eventuell nicht zur Deckung ausreicht. Also vermindert sich der Erwartungswert der Zahlungs­ ströme und errechnet sich ein geringerer Barwert. Szenario 3: Falls der Wert der Sicherheit sinkt, sinkt der Kreditwert ceteris paribus ebenfalls, denn ein potentieller Kreditkäufer wird in einem Beleihungs­ auslauf von z.B. 90% in ti statt z.B. 80% in to zu Recht ein höheres Risiko sehen, für das er einen Abschlag verlangen kann. Das läßt sich auch mit Barwerten erklären: Der Kreditwert setzt sich aus den abge­ zinsten erwarteten Tilgungs- und Zinszahlungen und dem abgezinsten erwarteten Verwertungserlös der Sicherheit zusammen. Wenn der er­ wartete Verwertungserlös aufgrund eines sinkenden Marktwertes der Immobilie abnimmt, sinkt der Barwert der Kreditforderung.1

Wie entsteht das IMR im Immobilienkreditgeschäft? Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt bestimmen den Preis und damit direkt die Werthaltigkeit der Sicherheit - auch wenn sie nicht die einzigen Determinanten sind. In den letzten Jahrzehnten verzeichnete der deutsche Immobilienmarkt lange Phasen steigender Preise, so daß die Banken meistens keine Beeinträchtigung von dieser Seite fürchten mußten. Um so schlimmer hat es in den wenigen Krisenjahren immer wieder die Banken getroffen, die Wertbeständigkeit für ein Naturgesetz hielten.2

1 Vgl. Roß (1995), S. 76-82; ähnlich Peiß (1998), S. 14. 2 Vgl. Bucher (1985) und Abschnitt 2.3.

64

Angebot und Nachfrage bestimmen außer der Werthaltigkeit auch die Verwertbar­ keit der Sicherheit. Erfahrungsgemäß macht sich ein Nachfragerückgang bei Gewerbe- oder Spezialimmobilien stärker bemerkbar als bei Standard-Einfamilien­ häusern und -Eigentumswohnungen.1 Insbesondere dann, wenn ein Abschwung des Immobilienmarktes mit einem der Konjunktur koinzidiert, sinken ihre Verwertungs­ chancen - nicht selten bis zur UnVerkäuflichkeit.2 Dann häufen sich die Zwangs­ maßnahmen, und die Überlastung der Gerichte führt zu jahrelangen Wartezeiten, bis die Sicherheit verwertet werden kann. In solchen Situationen kann sich auch bei den als besonders sicher geltenden „Häuslebauerkrediten“ ein erhebliches IMR materia­ lisieren.3

Zur Berechnung des IMR aus Immobiliarkrediten dürfen wie bei anderen Positionen nicht nur deren Buchwerte herangezogen werden.4 Besonders die auflaufenden Zin­ sen und der zusätzliche Personalaufwand von dem Zeitpunkt an, ab dem ein Kredit­ fall besondere Aufmerksamkeit verlangt, müssen einkalkuliert werden. Ferner ist der Gewinn zu berücksichtigen, den die Mitarbeiter durch Akquisition und Bearbeitung von Neugeschäft hätten erzielen können, wenn sie sich nicht um die Problemkredite hätten kümmern müssen.5 Da die Bank solche Kosten kaum auf den Kreditnehmer abwälzen kann und an einem über der Kreditforderung liegenden Verkaufserlös nicht partizipiert, kann u.U. ein kalkulatorischer Verlust eintreten, selbst wenn ein Kredit vollständig zurückgeführt wird. Über die Bedeutung des IMR für deutsche Banken kann weder absolut noch im Ver­ gleich zum Kreditnehmerrisiko eine fundierte Aussage gemacht werden, da die not­ wendigen Daten nicht vorhanden sind. Nach amerikanischen Untersuchungen haben Wertschwankungen der Immobiliarsicherheiten bei gewerblichen Krediten einen zweitrangigen, aber signifikanten Einfluß auf die Kreditausfallrare und den größten Einfluß auf die Kreditausfall/idTie.6 Dies dürfte in Deutschland tendenziell ähnlich

1 Vgl. Heim (1984), S. 25-27 und - für die USA - Ciochetti (1997), S. 15. 2 Die Zusammenhänge zwischen Konjunktur und Immobilienmarkt sind relativ gut erforscht; vgl. z.B. Heim (1984), Kühne-Büning/Heuer (1994), Roulac (1996) und Abschnitt 2.3.1. 3 Vgl. Hypothekenverband (1989), S. 44 f. Ein gutes Praxisbeispiel hierfür liefert Gundlach (1997).

4 Vgl. Roß (1995), S.79f. 5 Dazu Rüchardt (1993), S. 19: „Daß diese [besonders tüchtigen Mitarbeiter] dann weniger Zeit für das Neugeschäft haben, ist oft der größte Schaden und ein beachtliches Risiko.“

6 Vgl. v.a. Vandell et al. (1993), ferner Vandell (1992) und Ciochetti (1997). Für den Sektor der Wohnimmobilienfinanzierung nehmen Case/Shiller/Weiss (1995) ebenfalls einen stärkeren Ein­ fluß von Preisschwankungen auf die Ausfallhöhe an (S. 6), können auf der Basis der verfügbaren Daten jedoch nur einen Zusammenhang mit der Ausfallrate nachweisen. Zu weiteren Unter­ suchungen im Wohnimmobiliensektor vgl. Quercia/Stegman (1992).

65

sein, zumal sich die Usancen in der Gewerbeimmobilienfinanzierung in den vergangenenen Jahren angeglichen haben. Zum Beispiel werden nun in den USA die übli­ chen Verträge ohne Rückgriffsrecht auf den Schuldner vermehrt um persönliche Bürgschaften o. ä. ergänzt, und die Ausübung der Option auf vorfällige Kündigung wird durch Vertragsstrafen erschwert.1

Um das IMR näher zu beleuchten, ist es erforderlich, die Immobiliarkredite zu diffe­ renzieren. Abbildung 10 zeigt, daß Immobiliarkredite eine Unterart dinglich besi­ cherter Kredite sind und unterscheidet sie nach den in Wissenschaft und Praxis übli­ chen und für diese Arbeit zweckdienlichen Kriterien.2 Im weiteren Verlauf werden nur die Arten untersucht, die Besonderheiten aufweisen.

1 Vgl. Vandell et al. (1993), S. 453 f. 2 Vgl. z. B. Rode (1993b), S. 26 f. und Falter (1994), S. 78 ff. Auf alternative Bezeichnungen, Mischformen, oder weitere Einteilungsmöglichkeiten, die bankindividuell wichtig sein könnten, soll hier zugunsten der Übersichtlichkeit nicht eingegangen werden.

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Abbildung 10: Kreditarten Kredite

Einteilung von Krediten nach Art der Sicherheit

Personalkredite (einschl. Bürgschaftskredite)

dinglich besicherte Kredite

~ mit laufender Tilgung

~ mit Gesamttilgung

Einteilung von Immobiliarkrediten nach:

1) Beleihungsgüte

2) Kreditverwendung

3) Kreditnehmer

... und...

Nutzung der Immobiliarsicherheit

4) Fristigkeit

5) Rückführung

67

1) Einteilung nach der Beleihungsgüte: Bei Realkrediten darf die Beleihung 60% des Grundstückswertes nicht übersteigen. Daneben müssen weitere Bedingungen erfüllt sein, die sich z.T. aus den gesetzlichen Vorschriften ergeben, z.T. durch langjährige Übung entstanden sind.1 Dadurch sind Realkredite außerordentlich sicher - selbst bei großen Preiseinbrüchen am Immobilienmarkt.2 Nachrangige Immobiliarkredite sind nach der hier verwendeten Definition all jene, die die Anforderungen an Realkredite nicht erfüllen. Im Regelfall sind es Kredite, die zwischen 60% und 80% des Beleihungswertes auslaufen, doch auch 100%oder sogar 120 %-Finanzierungen kommen vor, insb. bei Bauträgern und in Boomphasen. Die Kreditvergabe orientiert sich im Gegensatz zum Realkredit pri­ mär an der Kreditfähigkeit und Kreditwürdigkeit des Darlehnsnehmers und nicht an Wert und Verwertbarkeit des Pfandobjekts. Der Nachranggläubiger ist dem Risiko ausgesetzt, daß ihn „Zinsrückstände, Vorfälligkeitsentschädigungen und sonstige Kosten des Vorranggläubigers [...] mehr und mehr aus dem Objektwert hinausdrükken“3. Als Faustregel gilt: „Wenn das Verfahren zwei Jahre dauert, wird durch auf­ laufende Zinsen und Nebenforderungen, die 80 %-Beleihung zur 100 %-Beleihung.“4 Schwankungen des Immobilienmarktes ist der Kreditgeber in einer solchen Situation unmittelbar ausgesetzt, da kein Puffer mehr existiert. In den Immobilienkrisen der 70er und 80er Jahre waren die Verluste bei den nachrangigen Immobiliarkrediten für die Banken deutlich zu spüren.5

2) Einteilung nach der Verwendung des Kredits: Immobilienbezogene Immobiliar­ kredite sind solche, die dem Kauf oder Neubau, der Sanierung oder Modernisierung von Immobilien dienen. Sie machen den größten Teil der Immobiliarkredite aus; man darf darüber jedoch nicht vergessen, daß Grundpfandrechte auch zur Sicherung von Betriebsmittel-, Investitions- oder anderen Krediten herangezogen werden. Bei der Betrachtung des IMR spielt die Kreditverwendung keine große Rolle. Zwar kön­ nen Immobilienmarktänderungen Verschiebungen unter den Verwendungsarten be­ wirken, z.B. von Kauf zu Neubau, doch ein systematischer Bezug derart, daß be­ stimmte Kreditarten ein höheres oder niedrigeres IMR in sich tragen, ist nicht er­ kennbar.

1 Vgl. zu den verschiedenen Aspekten des Realkredits z. B. Kerl (1994). 2 Zu diesem Ergebnis kommen auch Dübel/Pfeiffer (1996), S. 108-132, in einer vom Verband deut­ scher Hypothekenbanken in Auftrag gegebenen empirischen und literaturvergleichenden Studie des Empirica-Instituts.

3 Rode (1993b), S. 90.

4 Bucher (1985), S. 432.

5 Vgl. Rüchhardt (1993), S. 19.

68

3) Einteilung nach dem Kreditnehmer und der Nutzung der Immobiliarsicherheit: Wohnimmobilien tragen nach gängiger Meinung ein geringeres Risiko als Gewerbeimmobilien. Mit Zahlen läßt sich diese Aussage nur bedingt belegen. Ein Indiz ist, daß Gewerbeimmobilienpreise in der Vergangenheit volatiler waren.1 Dar­ aus kann man noch nicht schließen, daß Wohnimmobilien per se weniger riskant sind, denn die einzelnen Immobilientypen (z.B. Eigentumswohnungen versus Ein­ familienhäuser und Einzelhandels- versus Industrieflächen) entwickelten sich sehr unterschiedlich. Auch kann man keine Rückschlüsse auf die durch Immobilien­ marktschwankungen hervorgerufenen Kreditausfälle bei Banken ziehen. Dübel/Pfeiffer kommen zu dem Schluß, daß es signifikante Unterschiede zwi­ schen den Kreditausfällen bei selbstgenutztem und gewerblichem Wohnbau gibt; ansonsten scheinen Wohnbau- und Gewerbeimmobilienbaukredite zumindest im Realkreditbereich vergleichbar zu sein.2

Der Hauptgrund dafür, daß viele in Gewerbeimmobilien ein höheres Risiko sehen, liegt wohl weniger in der geringeren Werthaltigkeit als in der oft schlechteren Dritt­ verwendungsfähigkeit und damit Verwertbarkeit von Gewerbeimmobilien. So ist bei Versteigerungen von Gewerbeimmobilien erfahrungsgemäß mit einem geringeren Erlös (gemessen in Prozent vom Verkehrswert) zu rechnen als bei Wohnimmobi­ lienversteigerungen.3 Grundsätzlich gilt: „Je spezieller die Immobilie, desto mehr wird die Immobilienfinanzierung zur Untemehmensfinanzierung“4 und desto mehr wird das IMR vom Bonitätsrisiko überdeckt. Dies wird besonders deutlich bei Betreiberimmobilien wie Hotels oder Altenheimen, deren Marktwert untrennbar mit dem Betreiber verbunden ist.5 Verwaltungsimmobilien dagegen erwirtschaften einen Ertrag, der praktisch jedem Besitzer offensteht;6 somit hängt ihr Wert stärker vom Immobilienmarkt ab. Ein weiterer Grund für das anscheinend geringere Risiko von Krediten für wohn­ liche Nutzung ist, daß dieser Bereich von den privaten Bauherren dominiert wird. Sie besitzen im Durchschnitt ein geringeres Kreditnehmerrisiko, denn das in Deutschland übliche Vorsparen führt zu einem relativ hohen Eigenkapitalanteil, und 1 Dies gilt z. B. für den MIX, der separat für Wohn- und Gewerbeimmobilien berechnet wird. 2 Vgl. Dübel/Pfeiffer (1996), S. 97-119, 132.

3 Lt. Auskunft von Winfried Aufterbeck, Argetra Verlag Ratingen, Herausgeber eines bundesweiten Zwangsversteigerungskalenders, am 03.05.1999 beträgt der Abschlag über alle Immobilienarten rund 30 %, wobei für Wohnimmobilien ein geringerer Abschlag gilt als für Gewerbeimmobilien. In Krisenzeiten weitet sich die Differenz noch aus. öffentliche Statistiken, die diese auch unter Bankpraktikem kursierenden Werte belegen könnten, existieren nicht.

4 Knipp (1993), S. 59. 5 Vgl. Schäfer (1994).

6 Vgl. Spitzkopf (1992), S. 476.

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lange Zinsfestschreibungen sowie niedrigverzinsliche Bauspardarlehn sorgen für übersichtliche Belastungen. Nicht alle der in Abbildung 10 dargestellten Kreditnehmer und Nutzungsarten bzw. deren Kombinationen spielen in der Praxis und für diese Arbeit eine Rolle. Z.B. ha­ ben Straßen und andere Tiefbauten nur einen geringen Bezug zum Immobilienmarkt. Auch können inländische, öffentlich-rechtliche Kreditnehmer unberücksichtigt blei­ ben, da sie faktisch kein Bonitätsrisiko haben und daher kein Schaden durch das IMR eintreten kann. Land- und forstwirtschaftliche Immobilien hingegen - unter „Sonstige“ subsummiert - tragen ein IMR, da für diese Flächen ein Markt wie für Wohn- und Gewerbeimmobilien existiert.

4) Einteilung nach der Fristigkeit: Bauzwischenkredite haben im Vergleich zu Dau­ erfinanzierungen das besondere Risiko, daß der Kredit innerhalb einer oft knapp bemessenen Zeit durch den Verkauf der fertigen Immobilie getilgt oder durch eine langfristige Finanzierung abgelöst werden muß. Die verspätete Fertigstellung der Baumaßnahme, Gewährleistungsansprüche oder Kostenüberschreitungen können dies ebenso gefährden wie aus veränderten Kapitalmarktbedingungen resultierende erhöhte Finanzierungskosten. Sollte das die Tragfähigkeit des Investors übersteigen und der Kredit notleidend werden, hat die Bank das schon erwähnte Problem, eine unfertige Immobilie verwerten zu müssen.1 Auf der anderen Seite ist die Gefahr, daß sich die Immobilienmarktbedingungen während der meist kurzen Zwischenfinanzie­ rungsphase entscheidend ändern, geringer. Bei den Wohnungsbaukrediten der deutschen Banken liegt das Verhältnis von Hypothekenkrediten zu sonstigen Krediten seit Jahren in etwa konstant bei 3:2. Bei den Bausparkassen gibt es dagegen einen klaren Trend zu Vor- und Zwischenkredi­ ten, vgl. Abbildung 11? Wie Gundlach am Beispiel der LBS Württemberg aus­ führt, geht dies mit einer Erhöhung der Kreditausfälle einher?

1 Vgl. Spitzkopf (1992), S. 481.

2 Dieser Trend ist z.T. auf besondere Ereignisse der vergangenen Jahre zurückzufilhren, z.B. den hohen Mittelzufluß nach der Wiedervereinigung, die Zinssituation und die Liberalisierung des Bausparkassengesetzes. Es ist aber zu vermuten, daß die Bausparkassen hier ein lukratives Ge­ schäft erschlossen haben, das sie beibehalten bzw. bis zum Erreichen der gesetzlichen Grenzen für solche Kredite ausbauen werden. 3 Vgl. Gundlach (1997), S. 395 f.

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Abbildung 11: Anteil der Vor- und Zwischenkredite bei den Bausparkassen stark gestiegen

1980

l

1985

1990

1995

1997

t (Jahr]

l Bauspardarlehn [%] [ ] Vor- und Zwischenkredite (%] ■■ Sonstige Kredite [%] Baudarlehn an inl. Privatpersonen insg. [Mio. DM]

Prozentanteile der Bauspardarlehn, der Vor- und Zwischen­ finanzierungskredite und der sonstigen Baudarlehn an den gesamten Baudarlehn der Bausparkassen an inländische Unternehmen und Privatpersonen; Quelle: Deutsche Bundesbank, Bankenstatistik, Statistisches Beiheft zum Monatsbericht 1, diverse Jahrgänge 5) Einteilung nach der Kreditrückführung: In den klassischen Immobiliendarlehn liegt ein bisher noch nicht erwähnter Risikoaspekt, der aus den Tilgungsmodalitäten erwächst. In den ersten Jahren sind die Tilgungsleistungen bei Annuitätendariehn sehr niedrig, so daß die Hauptforderung nur langsam sinkt.1 Je nach Entwicklung des Immobilienmarktes und Abnutzung der Immobilie sinkt der Wert der Immobilie möglicherweise schneller, und der bei der Kreditvergabe existierende Puffer ver­ kleinert sich. Mit der Zeit schwindet i.d.R. die Gefahr eines Kreditausfalls, da sich der Abstand von Immobilienwert und Kreditwert vergrößert - solange nicht freie Grundpfandteile zur Besicherung anderer Kredite herangezogen werden.

1 Dies trifft auf Darlehn mit Gesamttilgung natürlich auch zu, doch tritt diese Form fast nur bei Zwischenkrediten oder bei Ablösung durch Bauspardarlehn oder Lebensversicherungen auf.

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Abbildung 12 demonstriert diesen Sachverhalt an einem Beispiel mit folgenden Annahmen: • Der Beleihungswert eines neugebauten Einfamilienhauses sei durch das Sach­ wertverfahren ermittelt und auf 600.000 DM festgelegt worden.

• Der Bodenwert von 150.000 DM unterliege zyklischen Marktschwankungen mit einer Amplitude von 10% und einer Zykluslänge von 8 Jahren. Ferner existiere ein langfristiger Trend von 10% Wertsteigerung pro Zyklus. • Der Gebäudewert betrage 450.000 DM und sinke durch Abnutzung in jedem Jahr um 3.938 DM, entsprechend einer linearen Abschreibung auf einen Restwert von 30% innerhalb der Nutzungsdauer von 80 Jahren. Im ersten Jahr sei zusätzlich ein Abschlag von 10% vorzunehmen, um den sog. „verlorenen Bauaufwand“ auszugleichen.1

• Der eingeräumte Kredit in Höhe von 480.000 werde jährlich mit 1 % getilgt und mit 7,5 % über die gesamte Laufzeit von 30 Jahren verzinst.

1 Darin kommt zum Ausdruck, daß die Vorstellungen von Käufer und Bauherr immer ein wenig differieren und der Immobilie ab dem Tag des Erstbezugs der sachlich nicht unbedingt gerecht­ fertigte Makel einer Gebrauchtimmobilie anhaftet; vgl. Hilger (1978), S. 53 f.

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Abbildung 12: Gefährdung von Annuitätendariehn durch Marktschwankungen am Beispiel einer Wohnbaufinanzierung

.............. Kredit + 20% ------------- Kreditforderung --------------- Sachwert -------------- Bauwert ------------------- Bodenwert

In dem Beispiel ist ein dem Beleihungsauslauf entsprechender konstanter Puffer von 20% zwischen dem Kreditwert und dem Immobilienwert eingezeichnet. Man er­ kennt, daß diese Sicherheitszone vom Vergabezeitpunkt bis ins siebte Jahr nicht ein­ gehalten wird. Danach laufen die Kurven wieder auseinander, d. h. das Ausfallrisiko aufgrund von Marktänderungen nimmt ab. Die Werte sind vom Verfasser gewählt und geben nicht den zwangsläufigen Verlauf von Annuitätendariehn wieder. Das Beispiel basiert jedoch auf realistischen An­ nahmen und verwendet das übliche Bewertungsverfahren mit gängigen Kreditdaten. Außerdem entspricht die identifizierte Gefahrenzone der in Literatur und Praxis ge­ äußerten, wenn auch für Deutschland unbewiesenen Vermutung, daß die Wahr­ scheinlichkeit eines Kreditausfalls in den Anfangsjahren signifikant erhöht ist.1

1 Eine empirische Untersuchung dieses Sachverhalts wäre interessant, wurde aber für deutsche Ban­ ken bisher nicht veröffentlicht. Einen Hinweis auf eine Kumulierung der Leistungsstörungen im 3. Jahr gibt Rode (1993b), S. 90, jedoch ohne Beleg. Aus den USA sind u.a. Untersuchungen von Ciochetti/Riddiough (1997), Altman (1997) und seitens der Hypothekenversicherungen bekannt, vgl. Pfeiffer (1984), S. 472.

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2.1.1.3. 2.1.1.3.1.

Provisionsgeschäfte und Beteiligungen

Provisionsgeschäfte

Allgemeine Darstellung

Als Provisionsgeschäfte sollen hier alle immobilienbezogenen Bankgeschäfte und sonstigen Dienstleistungen gelten, aus denen die Banken oder ihre Tochterunter­ nehmen Provisionseinnahmen erhalten. Dazu gehören v.a. das Fondsgeschäft und das Immobilienleasing, welche aufgrund ihrer Bedeutung in eigenen Abschnitten behandelt werden, sowie die Immobilienvermittlung. Provisionen, die nur „en passant“ anfallen - z.B. bei einem Immobiliarkredit Schätzgebühr, Bereitstellungs­ provision, Vermittlungsprovisionen für Restschuld-, Gebäude- u.ä. Versicherungen etc. -, bleiben dagegen unberücksichtigt. Die Provisionsgeschäfte „rund um die Immobilie“ haben in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen.1 Dies kann man sehr gut an der Entwicklung der Immo­ bilienvermittlung durch Banken ablesen:2 Was zu Beginn der 70er Jahre die Form einer Tafel hatte, an der die Bankkunden ihre Immobiliengesuche und -angebote provisionsfrei anschlagen konnten, ist mit den Jahren zu einem wichtigen und ertragreichen Geschäft gewachsen. Praktisch alle größeren Banken und Sparkassen bauten Spezialabteilungen auf, gründeten Tochtergesellschaften oder beteiligten sich an eingeführten Makleruntemehmen, so daß Kreditinstitute bzw. die mit ihnen verbundenen Immobilienmakler heute eine sehr bedeutende Marktstellung einnehmen. Nach einem Ranking der Zeitschrift Immobilien Manager gehören die 5 provisionsstärksten und rund die Hälfte der nachfolgenden 27 ImmobilienmaklerUnternehmen zu Banken; vgl. Anhang 4.

Für einen Überblick über weitere Immobiliendienstleistungen sei exemplarisch auf die Produktpalette der Westdeutschen Immobilienbank verwiesen, die neben der Immobilienfinanzierung alle wesentlichen Provisionsgeschäfte enthält:

1 Vgl. z.B. Prautzsch (1995). 2 Zur „Geschichte“ der Immobilienvermittlung von Banken vgl. z.B. Brunner (1982), Müller (1991).

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Abbildung 13: Bankdienstleistungen „rund um die Immobilie“ Portfoliomanagement • Aufbau • Optimierung • Umstrukturierung • Management

Vermittlung • Vermittlung von Projekten, Objekten, Grundstücken • Vermittlung von Investoren • Vermittlung von Fonds • Plazieren von Fonds

Research • ImmobilienMarktberichte • Informations­ veranstaltungen • Öffentlichkeitsarbeit

Objekt-Management • Vermietung • Abrechnung • Versicherung • Instandhaltung • Refurbishment • Center-Management

Finanzierung • Finanzierungen • Finanzanalyse • Finanzierungskonzepte • Joint-VentureFinanzierungen • Syndizierung • Finanzierungsvermittlung

Consulting • Expertisen • Projektkonzeption • Projektaufbereitung • Grundstücks-, Projekt-, Objektakquisition • Corporate Real Estate

Bau-Management • Projektplanung • Projektsteuerung • Projektüberwachung • Bautechnische Beratung

Sonder-Finanzierungen • Betreibermodelle • Kooperationsmodelle • Offene und geschlossene Immobilienfonds • Leasing

Projekt-Entwicklung • Standortaufbereitung • Nutzungskonzeption • Akquisition Nutzer • Entwurfsplanung • Planungsrecht

Quelle: Westdeutsche Immobilienbank (o.J.), S. 11; eigene Darstellung Neben dem Wunsch nach höheren Provisionseinnahmen haben Banken einige wei­ tere Motive, verstärkt Immobiliendienstleistungen anzubieten:

• Hauptmotiv dürfte das als „Allfinanz“ bezeichnete Streben nach einem umfas­ senden Angebot von Dienstleistungen „rund um’s Geld“ sein.1 So ist z.B. einer der interessantesten Aspekte der Immobilienvermittlung ihre Zubringerfunktion für das Immobiliarkreditgeschäft.2

1 Zu Allfmanz und Provisionsgeschäften allgemein vgl. z.B. Drewes (1993), zur Rolle von Immo­ bilien vgl. Krupp (1988). 2 Vgl. o.V. (1990), Müller (1991), S. 17.

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• Beim Einstieg in neue Immobiliendienstleistungen können Banken Wettbewerbs­ vorteile realisieren, da sie bereits über Know-how im Immobilienbereich verfü­ gen: „Wer wie Bundesdeutschlands Kreditinstitute im Schnitt vier Zehntel aller Kundenkredite mit Immobilien unterlegt hat, besitzt soviel Markt- und Fachwis­ sen [...], daß die Verwendung dieses Know-how auch für Beschaffung und Ab­ satz von Immobilien wirklich nur ein kleiner Schritt ist.“1 • Hinzu kommt die Fülle an Informationen, die Banken aus einer Geschäftsverbin­ dung gewinnen und die es erleichtern, dem Kunden weitere Produkte bedarfs­ gerecht anzubieten.

• Schließlich soll es vorkommen, daß Banken ihre Maklerabteilung als Vertriebs­ weg für ihre Immobilien aus Rettungserwerben nutzen. Für die Zukunft wird Provisionsgeschäften allgemein eine wachsende Bedeutung vorausgesagt. Bei den Immobilien-Dienstleistungen kann man sogar eine überpro­ portionale Steigerung erwarten, da einige Leistungen, wie das Portfoliomanagement oder das Baumanagement, erst seit kurzem und von wenigen Banken in größerem Maße angeboten werden. Und erst vor relativ kurzer Zeit haben die größeren deut­ schen Banken ihre verstreuten Immobilienaktivitäten in Tochtergesellschaften zu­ sammengefaßt - nicht zuletzt, um so die Voraussetzungen für eine weitere Expan­ sion zu schaffen. Für viele Banken sind die Erträge aus Immobiliendienstleistungen schon jetzt ein wesentlicher Posten ihrer G+V.2 Welche Bedeutung sie für die deutschen Banken insgesamt haben, kann man allerdings nur ahnen, da Daten hierzu i. d. R. nicht veröf­ fentlicht werden. Am auskunftsfreudigsten sind die Banken noch bei der Immo­ bilienvermittlung:

• Für die bayerischen Genossenschaftsbanken beispielsweise stellen Folz/Preisinger fest: „Die Provisionserlöse aus Immobilienvermittlung stellen mit 5 Prozent eine durchaus beachtenswerte Größe im Rahmen des Gesamtprovi­ sionsergebnisses dar“3. Dabei ist zu berücksichtigen, daß diese Bankengruppe einen - gemessen an ihrer sonstigen Marktstellung - eher geringen Marktanteil bei der Vermittlung hat. Bei den Großbanken dürfte der Beitrag der Immobilien­ dienstleistungen deutlich kleiner sein, da sie vielfältige Provisionseinnahmen in anderen Bereichen erzielen.

1 o.V. (1990). 2 Vgl. o.V. (1993a), S. 963. 3 Folz/Preisinger (1997), S. 59.

76

• Zu den Cross-selling-Effekten der Immobilienvermittlung und ihrer Bedeutung für die Sparkassenorganisation schrieb Schäfer schon 1990: „Die LBS-Immobiliengesellschaften [vermitteln] pro zehn Objektvermittlungen etwa drei bis vier Sparkassenhypotheken mit einem durchschnittlichen Darlehensbetrag von 130.000 DM. Bei 20.000 Objektvermittlungen in 1989 resultiert hieraus ein Hypothekarkreditvolumen von mehr als 1 Mrd. DM jährlich.“1 Die strategische Bedeutung von Immobiliendienstleistungen ist damit aber noch nicht erfaßt. Immobilien sind für Krupp der strategische Ansatzpunkt für Bank­ leistungen schlechthin, was in eine Bewertung der Chancen und Risiken einfließen muß.2

Die Risiken der Banken aus Provisionsgeschäften Das Risiko der Provisionsgeschäfte liegt in einer Minderung der zukünftigen Zah­ lungsüberschüsse. Wie schon erläutert, handelt es sich um ein indirektes IMR (Rentabilitätsrisiko), sofern der Rückgang auf Immobilienmarkteinflüsse zurück­ zuführen ist. Solch ein Marktbezug kann bei den Dienstleistungen angenommen werden, die - wie das Baumanagement - von der Bautätigkeit und von den Umsät­ zen auf den Immobilienmärkten abhängig sind; bei bestandsorientierten Geschäften wie Vermietungs- oder Portfoliomanagement dagegen dürfte er kaum feststellbar sein.

Zur Illustration dient wiederum die Immobilienvermittlung. Es liegt auf der Hand, daß dort in Zeiten sinkender Immobilienpreise und -Umsätze geringere Umsatzerlöse und vermutlich auch geringere Gewinne erzielt werden. Empirisch wurde dies noch nicht belegt, doch aus der Zusammenschau unterschiedlicher Quellen ergeben sich Anhaltspunkte für einen solchen Marktbezug. Zum Beispiel zeigt das durchschnitt­ liche Betriebsergebnis der vom Ring Deutscher Makler (RDM) befragten Makleruntemehmen deutliche Rückgänge in Immobilienkrisenjahren (Mitte der 70er, 80er und 90er Jahre); siehe Abbildung 14. Andere Quellen gibt es erst seit wenigen Jah­ ren; wie Anhang 5 zeigt, weichen sie in ihren Umsatzzahlen stark voneinander ab, doch bei den Gewinnen zeigen sie übereinstimmend einen negativen Trend von 1993 bis 1995. Daß die Immobilienvermittlung sogar ein Verlustgeschäft sein kann, belegen die Bilanzauswertungen des Branchendienstes der Sparkassenorganisation.3 In der Presse wurde zudem über einzelne Gesellschaften berichtet, die Verluste er­

1 Schäfer (1990), S. 769. Ein weiteres Indiz liefert Hellerling (1991), S. 406, nach dem die Stadtsparkasse Wuppertal 67% der von ihr 1990 vermittelten Objekte selbst finanziert hat. 2 Vgl. Krupp (1988) und S. 62 dieser Arbeit.

3 Vgl. Annweiler (1997).

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litten (z.B. die Dresdner Bank-Tochter Dr. Lübke Immobilien 1995 und 1997) oder unrentable Büros schließen und Mitarbeiter entlassen mußten.1 Abbildung 14: Gewinnrückgang für Immobilienmakler in Immobilienkrisen

Betriebswirtschaftliches Ergebnis in % des Umsatzes Veränderung MIX [in %] ---

Gegenüberstellung der durchschnittlichen jährlichen Veränderungsrate von Wohn- und Gewerbeimmobilienindizes und der Betriebsergebnisse von Immobilienmaklern; Quellen: Münchener Institut und RDM1

Neben dem indirekten IMR enthalten Provisionsgeschäfte mit Immobilien weitere Risiken, wie Imageschäden durch für den Kunden nachteilige Vermittlungen, auf die hier nicht einzugehen ist. Die eventuelle Kumulation von Risiken bei der Kombina­ tion von Immobiliendienstleistungen mit anderen Geschäften darf hingegen nicht außer Acht gelassen werden. Solche Risikoverbundeffekte sind die Schattenseite der Cross-selling-Effekte. 1 Vgl. o.V. (1997g), o.V. (19961), o.V. (1998e).

2 Veröffentlichung seit 1973 im Verbandsorgan »Allgemeine Immobilienzeitung“, seit 1982 in den „Mitteilungen des Instituts für Handelsforschung an der Universität zu Köln“.

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2.1.1.3.2.

Immobilienfonds

Allgemeine Darstellung Ein fester Bestandteil der Angebotspalette deutscher Banken ist die Vermittlung von Kapitalanlagemöglichkeiten in Immobilien mittels Beteiligung an offenen oder ge­ schlossenen Immobilienfonds. Aus dem Verkauf der Fondsanteile ergeben sich für die Banken Provisionseinnahmen. Darüber hinaus sind einige Kreditinstitute auch indirekt am Absatz von Fondsanteilen beteiligt, nämlich als Eigentümer von Kapi­ talanlage- und Fondsverwaltungsgesellschaften sowie als deren Depotbanken, Kre­ ditgeber und Treuhänder.

Es gibt in Deutschland zur Zeit 13 offene und ca. 2.200 geschlossene Immobilien­ fonds, die zusammen ein geschätztes Fondsvolumen von rund 150 Mrd. DM ver­ walten.1 Mehr als die Hälfte davon - Tendenz steigend - entfallen auf sog. bank­ gebundene Fonds, da fast alle Immobilienfonds-Kapitalanlagegesellschaften (KAG) im Mehrheitseigentum von Kreditinstituten sind und ein großer Teil der geschlosse­ nen Fonds von Banken initiiert wird; vgl. Abbildung 15.2

1 Vgl. BVI (1996), S. 84, und laut Auskunft des Münchener Instituts vom 19.09.96; Zahlen per 31.12.1995. Immobilien-Spezialfonds sind aufgrund ihrer bisher geringen Bedeutung darin und im folgenden nicht berücksichtigt. 2 Vgl. Anhang 6 und Loipfinger (1998).

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Abbildung 15: Banken verwalten mehr als die Hälfte des Immobilienfondsvermögens offene Fonds (andere) 0%

geschlossene Fonds (andere) 44%

Anteile der Fondsarten am Gesamtvolumen der deutschen Immobilien­ fonds in Höhe von ca. 150 Mrd. DM per 31.12.1995; Quellen: BVI (1996), S. 84 und Auskunft Münchener Institut vom 19.09.96; eigene Berechnung und Darstellung

Die wichtigste Rechtsgrundlage für offene Immobilienfonds ist das Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften. Danach ergibt sich die folgende Grundkonstruktion:

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Abbildung 16: Die Rolle der Banken bei offenen Immobilienfonds

Der Preis, den der Anleger für den Erwerb eines Anteilscheines zahlt, fließt dem Sondervermögen der KAG zur Anlage in Immobilien zu. Üblicherweise erwirbt der Investor den Anteil entweder über seine Hausbank oder direkt bei der Depotbank, wofür diese eine Verkaufsprovision erhält.1 Die Depotbank bezieht für die Über­ wachung des Bestandes an Liegenschaften, die Verwahrung der Wertpapiere und Bankguthaben sowie die Ausgabe und Rücknahme der Anteilscheine eine Depot­ bankvergütung. Die dritte Einkommensart für Banken ist die Gewinnausschüttung, die sie als Gesellschafter einer KAG erhalten. Die KAG schließlich bezieht für das Management des Fonds eine Vergütung aus dem Sondervermögen.2 Geschlossene Immobilienfonds werden im Gegensatz zu offenen Fonds nicht durch ein Spezialgesetz geregelt. Ihr Aufbau - Abbildung 17 gibt dafür ein Beispiel - bestimmt sich daher nach den Vorschriften des Gesellschaftsrechts und insb. des Steuerrechts, das bestimmte Grundkonstruktionen nahelegt.

1 Der wichtigste weitere Absatzweg ist über Finanzvermittler.

2 Vgl. zu Aufbau und Tätigkeit offener Immobilienfonds allgemein z.B. Bals (1994), Bone-Winkel (1994).

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Abbildung 17: Die Rolle der Banken bei geschlossenen Immobilienfonds

Auf der Anlegerseite gibt es drei wesentliche Unterschiede zum offenen Immo­ bilienfonds: erstens wird der Investor Gesellschafter des Fonds, in diesem Beispiel als Kommanditist; zweitens kann er die Anteile auch direkt beim Initiator, d. h. ohne Vermittlung durch eine Bank, erwerben;1 drittens ist die Aufnahme von Fremdkapi­ tal zur Finanzierung des Anteilserwerbs üblich. Auch beim Involvement der Banken gibt es Unterschiede zu offenen Fonds, v. a. die Kreditvergabe an den Immobilien­ fonds. Ist die Fondsinitiatorin Tochtergesellschaft einer Bank, ergeben sich u.U. weitere Verflechtungen, denn dann gehören oft auch der Bauträger bzw. Developer (vgl. Abschnitt 2.1.1.2.1.) und der spätere Mieter des Objekts, der Komplementär der Fondsgesellschaft und der zur Verwaltung der Anteile bestellte Treuhänder zum Einflußbereich der Bank.2 Zahlen, die die Bedeutung des Fondsgeschäfts für Banken und Sparkassen belegen können, sind Mangelware. Insbesondere der Markt der geschlossenen Immobilienfonds ist aufgrund der Vielzahl der Anbieter und der fehlenden Publizitätspflicht sehr unübersichtlich. Die im folgenden aufgeführten Daten, die aus öffentlich zugänglichen Quellen, aus Gesprächen mit Banken und Fondsgesellschaften sowie vom Münchener Institut stammen, lassen aber die

1 Auch hier ist der wichtigste weitere Absatzweg über Finanzvermittler.

2 Vgl. zu Aufbau und Tätigkeit geschlossener Immobilienfonds allgemein z.B. Bölter (1986), Loipfinger/Nickl/Richter (1994).

82

Aussage zu, daß Immobilienfonds insb. für Kreditinstitute, die selbst Fonds auflegen, ein bedeutendes Geschäftsfeld sind.

Die Provisionseinkünfte aus dem Vertrieb offener Immobilienfondsanteile kann man überschlägig ermitteln. Im Geschäftsjahr 1995 beispielsweise betrug das Brutto­ mittelaufkommen der offenen Immobilienfonds über 10 Mrd. DM; vgl. Anhang 6. Geht man davon aus, daß (a) der gesamte Ausgabeaufschlag als Vertriebsprovision ausgezahlt wird und (b) sämtliche Anteile über Banken und Sparkassen vertrieben werden, ergibt sich eine Summe von rund 530 Mio. DM. Nimmt man ferner an, daß bei geschlossenen Fonds (c) die Vertriebsprovision durchschnittlich 5 % beträgt und (d) ein Drittel der Anteile über Kreditinstitute vertrieben werden, so errechnet sich bei einem Plazierungsvolumen von 9,5 Mrd. DM (1995) ebenfalls ein dreistelliger Millionenbetrag.1 Da die Annahmen (a) bis (d) laut Aussagen von Experten plausi­ ble Schätzungen darstellen, zudem bei offenen Fonds den Maximalwert, bei ge­ schlossenen hingegen den Minimalwert erzeugen, können die Provisionserlöse zu­ sammen auf etwa 2% der kumulierten Provisionserträge aller deutschen Kredit­ institute geschätzt werden.2

Neben den Provisionen ergeben sich aus dem Verkauf von Fondsanteilen weitere positive Effekte für Banken, von denen einige jedoch kaum zu quantifizieren sind, z.B. eine erhöhte Kundenbindung durch Vervollständigung der Produktpalette der Bank.

Die Banken, die Kapitalanlagegesellschaften besitzen, erzielen ferner Einnahmen aus Dienstleistungen für den Fonds und aus der Gewinnabführung bzw. Ausschüt­ tung der KAG. Dies belegt die Aufstellung in Anhang 6. Als Beispiel sei der Markt­ führer „Grundwertfonds“ genannt: 1995 erhielt die Dresdner Bank aus dem Fondsvermögen 6,2 Mio. DM Depotbankgebühr und von der KAG 8 Mio. DM Gewinnausschüttung. Hinzu kamen Depot-, Kontoführungs- und weitere Gebühren. Bei geschlossenen Fonds können die Erträge noch weit höher sein, wie die Liste der üblichen Erträge von Fondsinitiatoren ahnen läßt:3 • Zinserträge (Hypotheken- und Zwischenfinanzierungszinsen), • Treuhandgebühren,

1 Annahmen basierend auf: (c) Deutscher Sparkassenverlag (1997), Loipfmger/Nickl/Richter (1994), S. 110; (d) eigene Umfrage unter den KAGs; Plazierungsvolumen laut Auskunft Münchener Institut vom 19.09.96. 2 Die Provisionserträge beliefen sich 1995 laut Bundesbank auf 30,4 Mrd. DM; vgl. o.V. (1997f), S. 54.

3 Vgl. Bölter (1986), S. 103 ff.

83

• Garantiegebühren (Finanziemngs- und Zinsgarantie, Mietausfallbürgschaft, Bau­ kostenhöchstgarantie), • Baubetreuungsgebühren, • Vermittlungsgebühren (neben der o. g. Vertriebsprovision noch eine Innenprovi­ sion sowie Gebühren für Finanzierungs- und Mietvertragsvermittlung), • Geschäftsführungsvergütung.

In seiner Untersuchung geschlossener Immobilienfonds kommt Bölter zu dem Schluß, daß „die meisten Gebühren der Konzeptoren großzügig bemessen sind“’. Einige seien auch regelmäßig überhöht, z.B. sei es üblich, daß Banken für Kredite an von ihnen initiierte Fonds Konditionen stellten, die teilweise deutlich über dem jeweiligen Marktzins lägen und außerdem noch eine Provision für die Finanzie­ rungsvermittlung erhielten.2

Die Risiken der Banken aus dem Fondsgeschäft Bei den Risiken der Banken kann wie zuvor nach den vorherrschenden Spielarten des IMR unterschieden werden in 1) das Rentabilitätsrisiko (im Fondsvermittlungs­ geschäft), 2) das Kreditrisiko (in der Kreditvergabe an Fonds oder Anleger) und 3) das direkte IMR (in Beteiligungen an Fondsgesellschaften).

1) Risiken aus dem Verkauf von Fondsanteilen: Betrachtet man den Verkauf der Fondsanteile, so liegt das primäre Risiko analog zu den anderen Provisionsgeschäf­ ten in einer Minderung der zukünftigen Zahlungsüberschüsse. Ein indirektes IMR kann insb. bei den geschlossenen Fonds angenommen werden, weil ein - wenn auch schwacher - Zusammenhang zwischen Fondsabsatz und Immobilienmarkt existiert. Die wichtigsten Nachfragedeterminanten sind jedoch ausgewiesene bzw. erwartete Anlageergebnisse, steuerliche Aspekte und die Zinssätze am Kapitalmarkt.3

Daneben existieren Risiken wie die Gefahr des Imageschadens aus verlustbringen­ den Anlageempfehlungen oder Haftungsrisiken aus der Vermittlung bzw. Beratung. Hierbei könnte ebenfalls ein Marktbezug gegeben sein, weil die Wahrscheinlichkeit, daß Fondsanleger Geld verlieren und ihre Bank dafür verantwortlich machen, in Krisenzeiten des Immobilienmarktes möglicherweise höher ist.4

1 Bölter (1986), S. 104. 2 Vgl. Bölter(1986), S. 104,108, Ulf. 3 Vgl. Klusak (1985), S. 377, BVI (1996), S. 66 f.

4 Diesen Eindruck kann man beim Studium der umfangreichen Rechtsprechung zur Bankenhaftung bei Immobilienanlagen (vgl. z.B. von Heymann (1996)) gewinnen. (Quantitative) Belege für die­ sen Zusammenhang dürften jedoch kaum erhältlich sein, da solche Verfahren selten öffentlich werden.

84

2) Risiken aus der Kreditvergabe an Fonds und Anleger: Bei offenen Immobilienfonds ist die Kreditvergabe unbedeutend. Zwar haben alle KAGs zusammen Ver­ bindlichkeiten von über 1 Mrd. DM, doch machen diese nur maximal 6,4% eines Fondsvermögens aus; vgl. Anhang 6. Die Kreditfinanzierung des Anteilskaufs ist gänzlich unüblich.

Anders sieht es aus bei geschlossenen Fonds. Hier nimmt ein Teil der Anleger Kre­ dite auf und ein Teil der Fondsgesellschaften ebenfalls. Die persönlichen Kredite an die Anlegergesellschafter werden i.d.R. blanco bzw. gegen Abtretung oder Ver­ pfändung der Fondsanteile gewährt und werden von den Banken nicht als Immobi­ liarkredite behandelt. Somit existiert hier ein bisher nicht erfaßtes indirektes IMR. Die meist durch Grundschulden gesicherten Objektkredite an Fondsgesellschaften wurden zwar als Immobiliar- bzw. Bauträgerkredite schon oben behandelt, doch soll hier auf eine risikoerhöhende Besonderheit hingewiesen werden:1 Manche Fondsverträge sehen vor, daß der Initiator seinen Gewinnn vorab erhält; gerät das Projekt in eine Krise, sehen sich die Banken dann regelmäßig gezwungen, Kapital und/oder neue Kredite nachzuschießen, um ihr Geld und ihre Reputation zu schüt­ zen. Ein Beispiel war das Airport Bureau Center in Berlin, an dem Pressemeldungen zufolge die IKB Deutsche Industriebank 25 Mio. DM sowie die Landesbank Hessen-Thüringen, die Württembergische Hypothekenbank und die Commerzbank unbekannte Summen verloren haben.2

3) Risiken aus der Beteiligung an Fonds und Fondsgesellschaften: Ein direktes IMR existiert dann, wenn sich die Initiatoren in der Rolle des Anteilseigners des Immobilienfonds befinden. Dies geschieht bei geschlossenen Fonds meist ungewollt und aus einem von drei Gründen:3 1. Scheitern der Plazierung: Imagegründe lassen es i.a. nicht zu, die Emission rück­ gängig zu machen, falls nicht alle Anteile abgesetzt werden konnten. Dann über­ nehmen die Initiatoren die nicht verkauften Anteile - zumindest bis zum nächsten Plazierungsversuch.

Zu weiteren Risiken der Kreditvergabe an Fonds vgl. Bölter (1986), S. 176-179, und Sinkey (1979), S. 248 f., der die Probleme amerikanischer Banken mit ihren REITs in den 70er Jahren schildert. 2 Vgl. Schulte (1995). Es ist davon auszugehen, daß nur ein Teil der Schieflagen von Fonds öffent­ lich bekannt wird. Branchenkenner berichten davon, daß Banken gelegentlich Treuhänder ein­ schalten, die die Geschäftsanteile der Fonds-KG (bzw. die Immobilie im Falle einer GbR) über­ nehmen, um der Bank Gelegenheit zu geben, ihre Wertberichtigungen über mehrere Jahre verteilt vorzunehmen; Quelle 1. 3 Vgl. Bölter (1986), S. 186f., 183,167.

85

2. Rücknahme Verpflichtungen: Bei geschlossenen Immobilienfonds gibt es - anders als bei offenen - keine gesetzliche Pflicht des Emittenten zur Rücknahme der Anteile. Vertragliche Rücknahmevereinbarungen sind ebenso die Ausnahme wie Fälle, in denen Fondsgesellschaften zur Rücknahme verurteilt werden, z.B. wegen unrichtiger Prospektangaben. 3. Freiwillige Rücknahme: Es sind Fälle bekannt, in denen der Initiator eines er­ folglosen Fonds die Anteile zurücknahm, um einen Imageschaden abzu wenden.

Eine zusätzliche Gefahr erwächst den Fondsinitiatoren bei eigenem Development der Fondsimmobilie aus gegebenen Mietgarantien. Wie riskant diese in einer Immo­ bilien-Baisse sind, zeigten 1997 die Beispiele von Concordia Bau und Boden und WGS Wohnungsbaugesellschaft. In beiden Fällen gerieten die Initiatoren in Schwie­ rigkeiten, weil die Mietgarantien trotz hoher Leerstände und sinkender Marktmieten eingehalten werden mußten.1

Bei Anteilen an offenen Fonds, die zur Kapitalanlage oder zur Marktpflege gehalten werden, besteht kein direktes, sondern ein indirektes IMR, weil der Fonds aktiv gemanagt wird und auch Nicht-Immobilienwerte enthält und daher der Anteilspreis die Wertschwankungen des Immobilienmarktes nur zum Teil reflektiert. Ein indirektes IMR haben Banken möglicherweise auch als Eigentümer von KAGs, wenn ihre Beteiligungserträge mit dem Immobilienmarkt schwanken. Dafür gibt es bisher keine Anhaltspunkte. Allerdings bleibt kein Fondsvermögen von einer Immo­ bilienkrise verschont - wie sich 1997 zeigte, als einige offene Immobilienfonds erstmals Wertberichtigungen auf einzelne Gebäude vornehmen mußten.2 Da sich Depotbankgebühr und - via Verwaltungs Vergütung - Gewinnausschüttung nach dem Fondsvermögen richten, haben ein Wertverfall am Immobilienmarkt und die Rückgabe von Anteilsscheinen geringere Einnahmen für die Banken zur Folge. Das Risiko verstärkt sich, wenn in der Anlagepolitik des Fonds Fehler gemacht werden, die die Rendite der Anteilsinhaber beeinträchtigen. Solche Aspekte könnten z.B. die unausgewogene Portfoliostruktur mancher Fonds oder riskante ImmobilienDevelopments sein.3

1 Vgl. o.V. (1996e), Hamm/Loipfinger (1997).

2 Vgl. o.V. (1997d), Friedemann (1998). Zum Einfluß der Immobilienmärkte auf offene Immobili­ enfonds allgemein vgl. BVI (1995), S. 45-48. 3 Vgl. Bone-Winkel (1994), S. 87-93.

86

Zusammenfassend läßt sich sagen, daß das Geschäft mit Immobilienfonds über­ durchschnittlich hohe Chancen und Risiken birgt. Dies hat sich schon öfter gezeigt,1 wenn auch Meldungen über Verluste von Banken selten blieben. Wie schlimm es Banken treffen kann, wenn die von ihnen finanzierten bzw. initiierten Immobilien­ fonds in eine Krise geraten, zeigte sich in den USA Mitte der 70er Jahre. Dort ent­ fachten die REITs mit den Krediten der Banken zuerst einen Bauboom und mußten nach dessen Ende von ihren Kreditgebern und Initiatoren mit Millionenzuschüssen gerettet werden.2

2.1.1.3.3.

Beteiligungen

Allgemeine Darstellung

Zu unterscheiden ist zwischen Beteiligungen an Unternehmen, die im Immobilien­ geschäft i.e.S. tätig sind, und an solchen, die zwar andere Geschäfte betreiben, aber dennoch einen Bezug zum Immobilienmarkt aufweisen. Typisch für die zweite Art von Beteiligungen ist, daß die Bank wie bei Krediten durch die Bonität des Kapital­ empfängers (Kreditnehmer oder Tochtergesellschaft) vor den direkten Auswirkun­ gen der Immobilienmarktschwankungen geschützt ist.3 Beispiele für Tochtergesell­ schaften mit Verbindung zum Immobilienmarkt sind Hypothekenbanken und Bau­ sparkassen. Daneben sind deutsche Banken bei weiteren Finanzdienstleistem mit Immobilienmarktbezug (vgl. die Abschnitte „Immobilienfonds“ und „Immobilien­ leasing“) engagiert, betreiben Joint Ventures mit Developern und sind an Bauunter­ nehmungen beteiligt.

Bei Hypothekenbanken und Bausparkassen läßt sich das Engagement der Banken leicht feststellen, da die Beteiligungsverhältnisse weitgehend bekannt und die Bran­ chen übersichtlich sind: Fast alle privaten Hypothekenbanken gehören zu Bank­ konzemen, für die die Übernahme oder Gründung einer Hypothekenbank einst ein wichtiger Schritt auf dem Weg zum Komplettanbieter von immobilienbezogenen Bankdienstleistungen war; vgl. Anhang 7. Noch immer haben die Institute eine be­ deutende Marktstellung, obwohl längst alle Bankengruppen in der Immobilienfinan­ zierung tätig sind. Bausparkassen dienen ebenfalls der Abrundung der Produkt-

1 Vgl. Licher/Stimpel (1997). Eine Parallele kann man auch zu anderen Fondsarten ziehen. So mußte z.B. die Deutsche Bank 1996 einen von einer Londoner Tochtergesellschaft aufgelegten geschlossenen Aktienfonds durch Übernahme von zweifelhaften Titeln für 180 Mio. Pfund retten; vgl. o.V. (1996m), o.V. (1996g). 2 Ausführlich dargestellt von Sinkey (1979), Kap. 8.

3 Dabei ist zunächst unerheblich, welcher Art das Geschäft ist, ob es sich um eine Funktions- oder Investmentbeteiligung handelt und wie hoch die Beteiligung an dem (Tochter-)Untemehmen ist. Zu Bankbeteiligungen allgemein vgl. von Stein (1993).

87

palette großer Bankkonzeme und gehören wie die Hypothekenbanken in der Mehr­ zahl zu Banken; vgl. Anhang 8.

Bei Bauunternehmungen ist z.B. bekannt, daß die Dresdner Bank 25,1% der Bilfinger & Berger Bau AG hält und die Deutsche Bank zu 25,8 % an der Philipp Holzmann AG beteiligt ist. Auch Bankenengagements in großen Immobilienprojek­ ten (z.B. Messeturm Frankfurt, Saale-Park oder Friedrichstadtpassagen, Berlin) bleiben nicht immer verborgen. Ansonsten läßt sich über das Engagement der deut­ schen Banken in der Bau- und Immobilienwirtschaft nur spekulieren.

Die Risiken der Banken aus Beteiligungen Alle Beteiligungen mit Immobilienmarktbezug haben für die Bank per se ein indi­ rektes IMR, weil sich Immobilienmarktschwankungen möglicherweise in den Zahlungsüberschüssen der Tochterunternehmen niederschlagen und als Folge davon der Wert der Beteiligung schwankt. In den Fällen, in denen das Mutterinstitut Verlu­ ste eines Tochterinstituts ausgleichen muß, besteht ein Verlustrisiko, das nicht durch den Wert der Beteiligung begrenzt ist.1 Wie hoch das im Extremfall sein kann, wurde in dem schon erwähnten DAL-Fall deutlich.

Ob das IMR einer Beteiligung für die Bank bedeutsam ist, kann nicht pauschal be­ urteilt werden, da es primär von der Art der immobilienbezogenen Aktivitäten der Tochtergesellschaft abhängt. Diese wurden schon oben erschöpfend behandelt, wes­ halb hier nur noch eine Besonderheit von Beteiligungen angesprochen werden soll. Hypothekenbanken und Bausparkassen betreiben im Prinzip keine anderen Geschäfte als ihre Mutterbanken. Dennoch dürfte sich das typenspezifische IMR dieser Kreditinstitute aufgrund ihrer besonderen Struktur, Geschäftspolitik und Rahmenbedingungen von dem anderer Kreditinstitute unterscheiden. Anhaltspunkte für ein höheres IMR bei Hypothekenbanken ergeben sich aus dem empirischen Test der Immobilienmarktsensibilität in Kapitel 2.2. Dieser Umstand ist wahrscheinlich allein auf den höheren Anteil von Immobiliarkrediten an der Bilanzsumme und nicht auf ein im Vergleich zu anderen Banken riskanteres Immobiliengeschäft zurück­ zuführen, weil die strengen Vorschriften des Hypothekenbankgesetzes - etwa die Begrenzung der riskanteren nachrangigen Darlehn durch § 5 Abs. 1 Nr. 2 Hypothe­ kenbankgesetz - auch vor Immobilienmarktrisiken schützen. Für Bausparkassen enthält §4 Abs. 2 Bausparkassengesetz zwar ebenfalls limitierende Vorschriften, doch ist die Vergabe der riskanteren Vor- und Zwischenkredite dadurch kaum be­ schränkt (vgl. S. 70). Da Bausparkassen außerdem hauptsächlich im nachrangigen, ebenfalls riskanteren Bereich finanzieren, ist ihnen trotz des typischerweise geringen

1 Gailus (1991), S. 21.

88

Bonitätsrisikos ihrer Kunden möglicherweise ein höheres IMR zu eigen als den Universalbanken.

Andere Tochtergesellschaften, insb. Finanzintermediäre, sind auch gesetzlichen Beschränkungen unterworfen. Wichtiger für die Bedeutung des IMR dürfte jedoch sein, ob die Töchter ihrerseits nur indirekte oder auch direkte Immobilienmarktrisi­ ken eingehen. 2.1.2.

Zwischenfazit

Die im vorhergehenden Abschnitt 2.1. zitierten Zahlen liefern Indizien dafür, daß die Immobilienaktivitäten für die deutschen Banken in der Tat eine hohe Bedeutung besitzen. Dabei wurde jedoch deutlich, daß sich das Ausmaß des Immobilien­ engagements in Ermangelung aussagekräftiger Daten nicht einmal näherungsweise bestimmen läßt.

Wie die zusammenfassende Tabelle 4 zeigt, können nur die Höhe der Kredite an die Bau- und Immobilienwirtschaft und der Kredite an den Wohnungsbau exakt ange­ geben werden. Da sich diese Positionen teilweise überlappen, bleibt als fester, unte­ rer Grenzwert für das Immobilienengagement der deutschen Banken lediglich die Summe der Hypothekarkredite von 1,6 Billionen DM.

89

Tabelle 4: Zusammenstellung der öffentlich verfügbaren Daten über den Umfang der Immobilienaktivitäten deutscher Banken Immo­ bilien­ aktivität

Anteil an der Bilanzsumme oder den Provisions­ erträgen (%)1

Umfang (Mrd. DM)

Investment­ immobilien

0,09

7*

• stille Reserven • Immobilien aus Rettungserwerben • vorübergehend gehaltene Immobilien

Hochrechnung aus Durchschnitt der 10 größten Banken 1996

Eigene Immobilien

0,36

39*

• stille Reserven • ausgelagerte Betriebsimmobilien

Hochrechnung aus Durchschnitt der 10 größten Banken 1996

Leasing­ immobilien

-

56*

• stille Reserven • Beteiligungserträge

Immobilienleasingver mögen der BDLMitglieder2 1995

618

• Betriebsmittelkredite • Kredite an Projektentwickler • Kredite an Bauunternehmen i. w. S.

Bundesbank Bankenstatistik 1996

• Kredite für NichtWohnungsbau

Bundesbank Bankenstatistik 1996

Kredite an die Bau- u. Immobilien­ wirtschaft

in dieser Aktivität unberücksichtigte Positionen

Erläuterungen zur Datenherkunft und Berechnung

Immobiliar­ kredite

-

1.600

Provisions­ erträge

5

21*

• sonstige immobilienbezogene Dienstleistungen

Hochrechnung aus Vermittlungsprovision bayerischer GenoBanken 1995; Diskontierungsfaktor 7%

Fonds

2

9*

• Dienstleistungen für Fonds • Kredite an Fonds • Kredite an Anleger • Beteiligungserträge

nur Provisionserträge aus Anteilsverkauf 1995; angenommener Diskontierungsfaktor: 7%

Beteili­ gungen

nicht schätzbar

* = Zahl geschätzt

1 Ohne Auslandsbanken und Bausparkassen. 2 Der Betrag ist um das Immobilienleasingvermögen der Leasinguntemehmen zu vermindern, die nicht im Bankbesitz sind.

90

Ob diese Summe bedeutsam ist, kann nicht absolut, sondern nur in Relation zu ande­ ren Engagements beurteilt werden. Als Orientierungsmarke bieten sich die Positio­ nen an, die ebenfalls einem Marktrisiko ausgesetzt sind - z.B. verzinsliche Aktiva und Passiva, Fremdwährungsaktiva und -passiva, Aktien oder Derivate - und für deren Risikomanagement bekanntermaßen ein beträchtlicher Aufwand getrieben wird. Leider gilt auch für diese Positionen, daß der Gesamtumfang nicht einmal an­ nähernd zu beziffern ist, weil die in den Bankbilanzen ausgewiesenen oder von der Bundesbank veröffentlichten Summen nicht auf das gesamte Engagement schließen lassen.

Von den Fremdwährungsaktiva und -passiva zum Beispiel ist nur bekannt, daß ihre offene Risikoposition (einschließlich der offenen Edelmetallposition) bis September 1998 maximal 21% des haftenden Eigenkapitals betragen durfte.1 Wie hoch die Fremdwährungsposition der deutschen Banken ist, wurde indes genausowenig veröf­ fentlicht wie die Höhe des kumulierten haftenden Eigenkapitals. Doch auch ohne Kenntnis der genauen Zahlen kann daraus eindeutig geschlossen werden, daß die Fremdwährungsposition deutlich kleiner gewesen sein muß als das Immobilien­ engagement, von dem allein die Wohnungsbaukredite 19% der Gesamtbilanzsumme ausmachen (vgl. S. 60). Wenn man die dem Währungsrisiko ausgesetzten Aktiva und Passiva deutscher Banken als Benchmark akzeptiert, so kann die Hypothese la nicht abgelehnt werden.

1 Die Änderung der Grundsätze über das Eigenkapital und die Liquidität der Kreditinstitute vom 29. Oktober 1997 - wirksam ab Oktober 1998 - ersetzte dieses Risikolimit des alten Grundsatzes la durch eine Eigenkapitalunterlegungsvorschrift.

91

2.2.

Die Bedeutung des IMR für Bankaktienrenditen

Nachdem genügend Belege für die Hypothese la gefunden wurden, daß die deut­ schen Banken ein hohes Immobilienengagement haben, ist nun zu zeigen, daß dieses auch ein hohes Risiko mit sich bringt.

Hypothese lb: Deutsche Banken mit einem bedeutenden Engagement auf dem Immobilienmarkt haben ein bedeutendes IMR.

Dazu muß eine Methode gefunden werden, welche den Zusammenhang von Immo­ bilienmarktexposure und Immobilienmarktschwankungen herstellt, d.h. welche die Sensibilität der Bankwerte gegenüber Immobilienmarktschwankungen mißt. Der Nachweis soll auf der Basis und mit Instrumenten der Kapitalmarktforschung ge­ führt werden. Diese geht u. a. davon aus, daß a) die am Aktienmarkt festgestellten Preise wichtige Informationen über den Wert einer Unternehmung liefern und daß b) die Aktienrenditen1 „aus dem komplexen Zusammenspiel einer Vielzahl bekannter und einer noch größeren Zahl unbekannter oder nicht quantifizierbarer Faktoren“2 resultieren - einer davon möglicherweise der Immobilienmarktfaktor. Die Hypothese lb soll daher angenommen werden, wenn Bankaktienrenditen signi­ fikant immobilienmarktsensibel sind und die Sensibilität um so höher ist, je größer das Immobilienexposure der Bank ist. Analysten haben diesen Zusammenhang schon lange vermutet,3 ein Beweis fehlte jedoch bisher. Überhaupt haben Wissenschaft und Praxis in ihrem Bemühen, die kursrelevanten Einflüsse zu identifizieren, in den letzten Jahren gute Fortschritte erzielt, doch einen definitiven Katalog von Faktoren gibt es (bisher) nicht. Dies mag daran liegen, daß die verwendeten Modelle oder statistischen Methoden unzurei­ chend waren; für Deutschland kann man daneben konstatieren, daß weniger empiri­ sche Kapitalmarktforschung betrieben wird als in manchen anderen Ländern - im Vergleich zu den USA beispielsweise eine Folge der schlechteren Datenverfügbar­ keit, der geringeren Bedeutung der Kapitalmärkte und der unterschiedlichen Wis­ senschaftstraditionen. Hinzu kommt, daß die Immobilienökonomie bzw. die For­ schung auf dem Gebiet der Immobilienmärkte hierzulande ein Schattendasein führt. So wundert es nicht, wenn ein Immobilienmarktfaktor für deutsche Banken bisher

1 Der Begriff „Aktienrendite“ (Stock return) wird hier im Sinne der Kapitalmarkttheorie definiert als Kursgewinn einer Aktie - ggf. bereinigt um Dividendenzahlungen und sonstige Einflüsse - inner­ halb einer Periode, bezogen auf den Kurs am Anfang der Periode; vgl. Loistl (1994), S. 202.

2 Herrera (1992), S. 9. 3 Vgl. z.B. Goldman Sachs (1993), S. 14.

92

nicht betrachtet wurde. In den USA dagegen sind seit 1991 mindestens 4 Aufsätze erschienen, die die Empfindlichkeit von Bankaktien gegenüber Schwankungen der Immobilienmärkte eindeutig belegen.1 2.2.1.

Theoretische Fundierung

Diese Untersuchung beruht wie die meisten derartigen Studien auf der Arbitrage Pricing Theory (APT).2 Sie hat sich bei der Identifizierung und Messung von Risikodeterminanten bewährt, auch wenn sie eine indirekte, mit dem Vehikel der Aktienrenditen arbeitende Methode ist. „Ideally, it would be preferable to obtain a direct measure of bank asset or portfolio risk, and then search for the determinants of that measure of risk. Unfortunately, such direct measures typically are not available“3, so Neuberger, der daher ein Optionspreismodell vorschlägt. Diese Methode dürfte jedoch auf Deutschland wegen der Unterentwicklung des hiesigen Optionsmarktes - z. Zt. werden nur Optionen auf 6 Banken an der DTB gehandelt nicht bzw. nur mit Simulation der Optionspreise anwendbar sein. Andere For­ schungsansätze, die etwa die kritischen Prämissen der APT4 umgehen oder einer anderen Denktradition entspringen, sind noch nicht so weit entwickelt, als daß man ihre Methodik für eine solche Untersuchung nutzen könnte. Zu nennen sind hier Modelle des unvollkommenen Kapitalmarktes und der Neuen Institutionen­ ökonomik.5

Nach der APT in der ursprünglichen Form von Ross lassen sich Aktienrenditen durch ein lineares Modell von k Faktoren beschreiben, die einen systematischen Ein­ fluß auf die Renditen ausüben.6 Art und Anzahl (k) der Faktoren werden nicht näher bestimmt, doch kann man aus dem Zusammenhang schließen, daß es sich um öko­ nomische Aggregate handelt, die den allgemeinen Zustand der Wirtschaft wiederge­ ben.7 In empirischen Untersuchungen werden die Faktoren üblicherweise - so auch hier - vorab anhand theoretischer Überlegungen spezifiziert - insbesondere wenn

1 Diese stammen von Mei/Saunders (1991), Mei/Lee (1994), Allen/Madura/Wiant (1995) und He/Myer/Webb (1996). Für eine Analyse vgl. Lausberg (1997), S. 6-8. 2 Da die APT Gegenstand von Lehrbüchern der Finanzierung (z.B. Brealey/Myers (1996) oder Franke/Hax (1994)) und der Kapitalmarkttheorie (z.B. Loistl (1994), Steiner/Bruns (1995)) ist, kann hier auf eine nähere Darstellung verzichtet werden. 3 Neuberger (1992), S. 57.

4 Für eine Diskussion der Modellannahmen vgl. auch Nowak (1994), S. 54 ff.

5 Vgl. Loistl (1994), Kap. 7. 6 Vgl. Ross (1976). 7 Vgl. Sauer (1994), S. 18.

93

man nicht die APT an sich testen will, sondern an der Überprüfung beobachtbarer ökonomischer Variablen interessiert ist.1 Für den deutschen Kapitalmarkt liegen bisher nur wenige APT-Studien vor; diese bestätigen die Theorie im wesentlichen.2 Als wichtigste Faktoren identifiziert Sauer unerwartete Änderungen der langfristigen Zinsen, des Geldmengenwachstums, der Industrieproduktion und der Exporte. Allerdings „sind die Risikoprämien im Zeitablauf [...] nicht stabil; [...] insbesondere können die Makrofaktoren allein nur einen relativ kleinen Teil der Renditevarianz erklären“.3 Diese Erkenntnis hat in den vergangenen Jahren einige Forscher bewogen, nach geeigneteren Faktoren zu suchen.

Die Renditen von Bankaktien wurden in der Vergangenheit meistens mit einem „Two-factor asset pricing model“4 erklärt, das einen Aktienmarkt- und einen Zins­ faktor enthält. Eine weitere Verfeinerung stellt das hier verwendete 3-FaktorenModell dar, das zusätzlich den Einfluß unerwarteter Schwankungen, z.B. der Wech­ selkurse, der Inflation oder eben der Immobilienmärkte, berücksichtigt.5

1 Vgl. Sauer (1994), S. 189f., 232, Steiner/Nowak (1994), S. 350f., Berry/Burmeister/McElroy (1988), S. 30f.

2 Für eine Übersicht vgl. Wallmeier (1997), S. 82 ff. 3 Sauer (1994), S. 224.

4 Zuweilen auch „Two-factor return generating model“, „Two-index model“ o. ä. genannt. 5 Zur Frage der Modelldimension, d.h. der Zahl der verwendeten Faktoren, vgl. Sauer (1994), S. 125 ff., 173 ff. sowie die dort zitierte Literatur. Zusammenfassend kann man sagen, daß der Modelldimension i. a. nur eine untergeordnete Rolle zukommt, weil der Grenznutzen nach 2 bis 3 Faktoren stark abnimmt.

94

Das 3-Faktoren-Modell mit Immobilienmarktfaktor hat folgende Grundform: Rit — ßo + ßi ’ R At + ßz ‘ Rzt + ßa * Rn + Ch

(1)

wobei gilt: = Rendite der Bankaktie i bzw. des Bankaktienportfolios i in der Periode t ßo,i,2j = Konstante und zu schätzende Koeffizienten (= Sensibilität der Bank­ aktie gegenüber dem jeweiligen Faktor) RAt = Aktienmarktrendite Rzt = Zins- oder Rentenmarktrendite Rh = Immobilienmarktrendite eit = Irrtumsvariable

Rit

Die Grundüberlegung hinter diesem Modell ist einfach (vgl. Abbildung 18): Bank­ aktienrenditen werden in dreifacher Weise von makroökonomischen Faktoren wie Konjunktur oder Zinsen beeinflußt, nämlich erstens direkt (Pfeil Nr. 1), zweitens indirekt über deren Einfluß auf den Aktienmarkt (2) und drittens indirekt über deren Auswirkung auf den Geschäftserfolg der Banken, den man als mikroökonomischen Einflußfaktor bezeichnen kann (3 bzw. 4). Die makroökonomischen Faktoren beein­ flussen ferner den Immobilienmarkt, dessen Entwicklung sich auf die Geschäfte der Banken (5) auswirkt.1

Von weiteren Verbindungen, etwa zwischen Aktienmarkt- und Immobilienmarktfaktor, wird in dieser Grafik abstrahiert.

95

Abbildung 18: Bestimmungsfaktoren von Bankaktienrenditen

Quelle: in Anlehnung an Steiner/Nowak (1994), S. 352; eigene Darstellung1

Da nicht alle Faktoren gut beobachtbar und meßbar sind, gilt es, möglichst gute Proxys zu finden, die man als Variablen in die Funktionsgleichung einsetzen kann.2 Der Aktienmarktfaktor ist in vielen Untersuchungen als wichtigster Einzelfaktor er­ mittelt worden, da er den Einfluß der Gesamtwirtschaft am besten repräsentiert.3 Ferner kommen viele Studien zu dem Ergebnis, daß die Zinsentwicklung großen Einfluß auf Bankaktienrenditen hat. Die Zinsempfindlichkeit von Banken wird übli­ cherweise mit einem „Duration-Mismatch“ begründet.4 Die Wirkung des hier be­ sonders interessierenden Immobilienmarktfaktors gleicht der des Zinsfaktors, weil Marktänderungen die jeweiligen offenen Bilanzpositionen betreffen und das Bank­ ergebnis belasten können. Praktisch alle immobilienbezogenen Aktiva sind „offene Positionen“, denn ihnen stehen keine wertausgleichenden Passiva oder HedgingInstrumente gegenüber (vgl. Abschnitt 3.3.1.2.).

1 Das Original-Schaubild enthält z. B. keinen Immobilienmarktfaktor. 2 Für eine Übersicht über Studien mit unterschiedlichen Proxys vgl. Lausberg (1997), Anhang 1.

3 Außerdem ist auf die Arbeiten zum CAPM zu verweisen, wonach die über einen risikolosen Zins­ satz hinausgehende Rendite eines Portfolios allein als Funktion der Rendite des sog. Marktport­ folios erklärbar ist.

4 Zur Bedeutung der Zinserträge und des Zinsänderungsrisikos für deutsche Banken vgl. Kümmel (1994), S. 69.

96

Zwei Bedingungen müssen erfüllt sein, damit Bankaktienrenditen signifikant mit dem Immobilienmarkt Zusammenhängen können:1 • Banken müssen ein hinreichend großes Immobilienengagement haben. Dies wurde in Abschnitt 2.1. nachgewiesen. • Das Immobilienengagement muß von den Schwankungen der Immobilienmärkte signifikant beeinflußt sein. Daß dies so ist, hat die Beschreibung der Wirkungs­ weise des direkten und indirekten IMR in Abschnitt 2.1.1. gezeigt.

2.2.2.

Empirische Untersuchung

2.2.2.1.

Anforderungen an das Modell

Da für den deutschen Kapitalmarkt erst wenige APT-Modelle getestet worden sind, existiert kein Konsens darüber, welches die wichtigsten Bestimmungsfaktoren für Bankaktienrenditen sind. Auch ausländische Literatur ist wenig hilfreich, weil abge­ sehen vom Markt- und vom Zinsfaktor ebenfalls keine Einigkeit über relevante Faktoren besteht und die dort beobachteten Einflüsse nicht notwendigerweise für den deutschen Aktienmarkt gelten. Entsprechend dem Ziel dieser Arbeit und der grundsätzlichen Anforderung an ein (APT-)Modell, möglichst wenige, dafür aber umfassende Variablen zu verwenden („Principle of austerity“)2, blieb das Modell daher auf die 3 bereits erwähnten Faktoren beschränkt. Eine weitere Anforderung war, daß die verwendeten Indizes unvorhergesehene Än­ derungen der Variablen verkörpern sollten, da antizipierte Änderungen in einem effizienten Markt keinen Einfluß auf Aktienrenditen haben. Schließlich sollte das Modell den in den amerikanischen Studien verwendeten Modellen methodisch ähn­ lich sein, um einen internationalen Vergleich zuzulassen und Aussagen über die all­ gemeine Immobilienmarktsensibilität von Bankaktienrenditen zu erlauben. 2.2.2.2.

2.2.2.2.1.

Wahl der Indizes Immobilienindex

Es gibt international vier Grundtypen von Immobilienindizes, die aber nicht alle in Deutschland anzutreffen sind (vgl. Abschnitt 3.2.). Die meisten Indizes, die hierzu­ lande vorkommen, scheiden für diese Art empirischer Untersuchung aus, da sie eine zu geringe Zahl von Beobachtungswerten liefern - entweder weil sie erst vor kur­ zem aufgelegt wurden oder weil sie nur jährlich berechnet werden. Weitere K.-o.1 Vgl. Allen/Madura/Wiant (1995), S. 130. 2 Kohers/Nagy (1991), S.25; vgl. auch Fußnote 5 auf S. 94.

97

Kriterien sind räumliche Begrenzungen, weil die hier untersuchten Banken in der Mehrzahl überregional tätig sind, und undurchsichtige Berechnungsverfahren, weil dies wissenschaftlichen Standards widerspräche. Deshalb stellte sich bei den Voruntersuchungen schnell heraus, daß nur die Immobi­ lienaktienindizes des Bankhauses Ellwanger & Geiger (Deutscher Immobilienaktien-Index, DIMAX) und der Westdeutschen Landesbank (WestLB-Immobilienwerte-Index, WLBI) geeignet sein würden. Als Immobilienaktien gelten Papiere von Unternehmen, „deren vornehmliche Geschäftstätigkeit in der Immobilienvermietung und -Verpachtung, der Verwaltung von Immobilien, dem Immobilienhandel, der Projektentwicklung und der Immobilienberatung liegt“1. Allerdings gibt es gegenüber Immobilienaktienindizes einige Vorbehalte.2 Vor allem die Tatsache, daß nur wenige Immobilien-AGs ausführliche und manche gar keine Angaben zum Wert ihres Immobilienvermögens machen, stellt die Eignung dieses Indextyps zur Abbildung der Immobilienmarktentwicklung in Frage.3 Die WestLB geht in ihrem Prospekt zum WLBI zwar davon aus, daß die Kurse „hauptsächlich von der Erwartung der Anleger über die zukünftige Entwicklung des Immobilien­ marktes bestimmt [werden]“,4 doch wenn die Investoren keine Informationen über das Immobilienengagement des Unternehmens haben, können sie über die Auswir­ kungen von Veränderungen auf das Unternehmen nur rätseln. Ein weiterer Einwand gegen Immobilienaktienindizes lautet, daß sie zu stark von der Aktienmarktent­ wicklung abhängig seien.5 Dies gilt für den Untersuchungszeitraum6 nur einge­ schränkt, wie Abbildung 19 anhand des Vergleichs von WLBI und DIMAX mit den Aktienindizes der WestLB und der Deutschen Börse zeigt; außerdem kann der Ein­ fluß anderer Faktoren durch statistische Verfahren (siehe Abschnitt 2.2.2.4.2) ausge­ schaltet werden.

1 WestLB Research (1996), S. 10. Zum Segment der sog. Immobilien-AGs vgl. auch Schmidt (1997). 2 Vgl. z.B. Thomas (1997), S. 145-152.

3 Vgl. die bisher umfangreichste Studie zu Immobilien-AGs von Paulsen (1997). 4 WestLB Research (1996), S. 12.

5 Diese These vertreten z.B. WestLB Research (1996) und Schmidt (1997), jedoch ohne sie zu belegen.

6 Zur Festlegung des Untersuchungszeitraums siehe S. 102.

98

Abbildung 19: Vergleich der Immobilienaktienindizes und der Marktindizes

Dez 89

Dez 90

Dez 91

Dez 92

Dez 93

Dez 94

Dez 95

Dez 96

t [Jahr]

........... WestLB ----------- CDAX-K DIMAX ----------- WLBI ■ MIX-Gewerbe

Indexstände von WLBI und CDAX-K (Kursindizes), DIMAX und WestLB-Aktienindex (Perfonnanceindizes) sowie MIX (Immobilien­ preisindex); Monatsendwerte, bei MIX Jahreswerte, 31.12.1989 = 100

Im Vergleich der beiden Immobilienaktienindizes sprach für den WLBI, daß er sich aus weniger, dafür aber liquideren Werten zusammensetzte als der DIMAX (vgl. Anhang 9). Ein erheblicher Teil der 42 Titel im DIMAX zeigte nur geringe Kurs­ schwankungen oder ging mit Taxkursen in den Index ein, was seine Aussagefähig­ keit beeinträchtigte.1 Außerdem hatte der WLBI den Vorteil, daß er mit IVG und Harpen die Titel enthielt, die breiten Anlegerkreisen am ehesten als Immobilien-

In einer (nicht repräsentativen) Stichprobe ergaben sich am 22.05.97 im Vergleich zum Vortag für 27 der 42 Gesellschaften im DIMAX keine Kursänderungen, oder es wurden Taxkurse veröffent­ licht.

99

werte bekannt sind.1 Dafür mußte bei ihm in Kauf genommen werden, daß es sich um einen Kurs-, nicht um einen Performanceindex handelt.2 Abbildung 19 zeigt weiter, daß sich die Konstruktionsunterschiede der beiden Im­ mobilienindizes zeitweise deutlich in den Indexständen niederschlugen, so daß die monatlichen Renditen von DIMAX und WLBI für den gesamten Untersuchungszeit­ raum nur schwach korrelierten (Korrelationskoeffizient = 0,46). Dies relativiert sich, wenn man die auf nur wenigen Werten beruhende Korrelation der jährlichen Rendi­ ten (0,87) und die nahe beieinander liegenden Extrema und Wendepunkte der Kur­ ven betrachtet. Die Volatilität der Indizes unterscheidet sich ebenfalls: Von 1990 bis Mitte 1991, als der Gesamtmarkt wegen der „Wiedervereinigungseuphorie“ und der Kuwait-Krise sehr volatil war, schwankte der DIMAX stärker als der WLBI, danach war es umgekehrt. Ein Bezug zu den Fundamentaldaten des Immobilienmarktes läßt sich nur insofern herstellen, als auch einige Immobilienmarktindikatoren 1992/1993 einen vorläufigen Höhepunkt und den Beginn einer Immobilienkrise anzeigten. Eine interessante Ent­ deckung ist, daß DIMAX und WLBI signifikant mit dem Index des Münchener Instituts (MIX) korrelieren, sofern ein 2-Jahres-Time-lag einkalkuliert wird. Es ist vorstellbar, daß sich z.B. eine Änderung des Mietniveaus erst mit Verzögerung auf die Bewertung von Immobilienaktiengesellschaften auswirkt, da sie sich erst nach und nach - nämlich bei Neuvermietungen - im Ergebnis niederschlägt. Daher klingt diese Beziehung plausibel. Die Untersuchung der Jahresabschlüsse der ImmobilienAGs brachte jedoch aufgrund der großen Heterogenität der Gesellschaften keinen Beleg. Außerdem ist zu beachten, daß die Aussage auf wenigen Jahresrenditen be­ ruht. Daher wurde die Einbeziehung dieses Effektes in das Modell unter Verwen­ dung zeitverzögerter WLBI-Renditen nicht weiter verfolgt.

2.2.2.2.2.

Aktienindex

Die bekannten deutschen Aktienindizes weisen eine nahezu perfekte Korrelation auf? Daraus darf aber nicht geschlossen werden, daß sie in einer Regressionsanalyse austauschbar wären. Also wurde der Auswahl des optimalen Indexes besondere Aufmerksamkeit geschenkt: er sollte wie der WLBI ein Kursindex sein, um eine mögliche Verfälschung der Ergebnisse aufgrund der unterschiedlichen Behandlung von Dividenden auszuschalten; er sollte einen Bankenteilindex besitzen, um diesen 1 Seit 01.01.1998 enthält der DIMAX 7 weitere Titel, darunter auch die beiden genannten. Dies konnte hier nicht mehr berücksichtigt werden.

2 Es ist unstrittig, daß ein Performanceindex für den Zweck der Performancemessung besser geeig­ net ist, doch ist der Vorteil im Rahmen einer auf den bloßen Nachweis von Beziehungen angeleg­ ten Untersuchung unbedeutend. In der Literatur werden beide Indextypen verwendet. 3 Vgl. die Berechnung der Korrelationskoeffizienten in Lausberg (1997), S. 11,28.

100

als Gesamtportfolio testen zu können; ferner sollte er über eine breite Basis verfügen und über den gesamten Untersuchungszeitraum verfügbar sein. Diese Bedingungen erfüllte der Composite-DAX-Kursindex (CDAX-K) am besten. 2.2.2.2.3.

Zinsindex

Als Zinsfaktor kommen in erster Linie unerwartete Zinsänderungen in Betracht; auch kontinuierliche oder absolute Zinsänderungen sowie Rentenindizes wurden in früheren Untersuchungen verwendet. Laut einer vergleichenden Studie von Bae scheint die Art des verwendeten Proxys aber nur geringen Einfluß auf das Ergebnis zu haben.1

Die bekanntesten deutschen Zinssätze bzw. Zinsindizes sind die Umlaufrendite, der LIBOR bzw. FIBOR, der Tagesgeldsatz und der Rentenindex REX. Sie sind mit Ausnahme des Tagesgeldsatzes untereinander signifikant korreliert, wenn auch lange nicht so hoch wie die Aktienindizes.2 Eine Korrelation besteht auch mit der für diese Arbeit erstellten künstlichen Zeitreihe unerwarteter Zinsänderungen, die mit einer ARIMA-(3,1,1)-Prozedur auf Basis der Umlaufrendite berechnet wurde.3

Wie bei den Aktienindizes mußte auch der Zinsindex bestimmte Bedingungen er­ füllen, v. a. sollte er unerwartete Zinsänderungen verkörpern, um den Anforderungen des APT-Modells zu entsprechen. Dies sprach für das ARIMA-Verfahren, doch wa­ ren die notwendigen Daten nicht für den gesamten Zeitraum verfügbar. Außerdem ist dessen Anwendung mit diversen statistischen Problemen behaftet.4 Einen Aus­ weg bot die Verwendung eines langfristigen Zinses wie des 10-Jahres-Renteninde­ xes REX 10, da man davon ausgehen kann, daß Änderungen am „langen Ende“ der Zinskurve per se nicht antizipiert sind.3

1 Vgl. Bae (1990). 2 Vgl. die Berechnung der Korrelationskoeffizienten in Lausberg (1997), S. 11, 29.

3 Es handelt sich bei ARIMA (Autoregressive integrated moving average) um eine häufig angewen­ dete Methode zur Bereinigung des Einflusses der vergangenen (hier: 3) Perioden auf die aktuellen Zinsen. Die Residuen können als unerwartete Zinsänderungen interpretiert werden und würden so in die Regressionsgleichung (1) eingehen.

4 Zur Kritik am ARIMA-Verfahren vgl. Nowak (1994), S. 159. 3 Vgl. Oertmann/Rendu/Zimmermann (1996), S. 8.

101

Tabelle 5: Übersicht über die verwendeten Indizes Daten­ verfüg­ barkeit

Indexart

Anzahl Werte

Kurs­ index

12

CDAX-K • Composite-DAX (Kursindex) • Deutsche Börse AG

Kurs­ index1

356 (April 97)

täglich

• Hypotheken­ banken • Kreditbanken („CDAX-KKredit“)

REX • Deutscher Rentenindex • Deutsche Börse AG

Kurs­ index

30 synthe­ tische Bundes­ anleihen

täglich

Laufzeitindizes (z. B. REX10)

Kürzel • Bezeichnung • Herausgeber WLBI • WestLB-lmmobilienwerte-lndex • WestLB Research GmbH

2.2.2.3.

Teilindizes

monatlich (ab 1990)

Daten

Der Stichprobenzeitraum Januar 1990 bis April 1996 und die Verwendung monat­ licher Werte ergaben sich aus der maximalen Verfügbarkeit der ausgewählten Indi­ zes zum Beginn der Untersuchung im Herbst 1996. Um eine eventuelle Veränderung der Immobilienmarktsensibilität im Zeitablauf feststellen zu können, war es wün­ schenswert, die Gesamtperiode in mehrere Teilperioden zu splitten. Da die Zahl der Beobachtungswerte für das Regressionsverfahren nicht zu niedrig werden durfte, wurde nur in zwei, etwa gleich lange Zeiträume getrennt. Etwa in der Mitte des Untersuchungszeitraums traten laut Bundesbankstatistik2 zwei konjunkturelle Wen­ depunkte auf, von denen jedoch nur der erste, Mitte 1992, besondere Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und die Banken gehabt haben dürfte. Die beginnende Re­ zession machte sich beispielsweise in Form stark steigender Verluste aus Immo­ biliarkrediten seit 1992 bemerkbar? Als Trennpunkt bot sich die Mitte des Jahres 1992 auch deswegen an, weil so der im Modell nicht explizit enthaltene Konjunktur­ faktor mitberücksichtigt werden konnte.4 1 Der CDAX wird auch als Performanceindex berechnet. 2 Vgl. Deutsche Bundesbank (1997b).

3 Vgl. Dübel/Pfeiffer (1996), S. 103-105. Ein weiteres Indiz ist die seit 1992 steigende Zahl von Immobilien-Zwangsversteigerungen, vgl. o.V. (1995f).

4 Die Konjunktur hat auf Banken und auf Immobilienmärkte starken Einfluß, was nahelegt, daß sich Veränderungen in den Bankaktienrenditen niederschlagen. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, daß die Auswahl von Trennpunkten nach unterschiedlichen Kriterien erfolgen kann.

102

Wie markant das Jahr 1992 war, zeigt auch der Verlauf der Immobilien- und Markt­ indizes in Abbildung 19, S. 99. Bis 1992 befand sich der Immobilienmarkt in einer unumstrittenen Boomphase. Aber „zu Beginn des Jahres 1993 [wurden] infolge der immensen Investitionstätigkeit in den neuen Bundesländern bereits Überkapazitäten auf dem Markt für Büroimmobilien erkennbar“1. Der Gewerbeimmobilienindex des Münchener Instituts stagnierte 1992/93 erstmals, während die Immobilienaktien­ indizes mit Verzögerung reagierten und sich erst ab Ende 1993 deutlich vom Aktienmarktindex entfernten.

Die Bilanzdaten der 34 börsennotierten deutschen Banken stammten aus der Hoppenstedt Bilanzdatenbank2. Vier wurden ausgeschlossen, da ihre Bilanzen keine Angaben über Immobiliarkredite enthielten, die restlichen 30 wurden gemäß dem Anteil der Immobiliarkredite an der Bilanzsumme geordnet.3 Diese Kennzahl ist problematisch, weil das „wahre“ Immobilienengagement der Banken - wie oben gezeigt - sehr viel größer ist und die Position unterschiedlich riskante Kredite ent­ hält. Dennoch scheint die Verwendung der Kennzahl gerechtfertigt, weil auch die Investoren nicht über mehr Informationen verfügen. Wie man aus Anhang 10 er­ kennt, zerfällt die so geordnete Liste der Banken unwillkürlich in drei nach Rechts­ form und Tätigkeit relativ homogene Gruppen, nämlich Hypotheken-, Universalund Spezialbanken.4 Sie bildeten die drei gleichgewichteten Bankenportfolios, mit denen untersucht werden sollte, ob die Immobilienmarktsensibilität von Banken mit steigendem Immobilienengagement zunimmt. Bei den Bankaktienkursen handelte es sich um Kassakurse der Frankfurter Wert­ papierbörse aus der Deutschen Finanzdatenbank an der Universität Karlsruhe. Alle Aktien wurden während des Untersuchungszeitraums bzw. seit ihrer Erstemission ununterbrochen gehandelt. Bei einigen Titeln befindet sich nur ein kleiner Teil der Aktien in Streubesitz. Dies ist ein grundsätzliches Problem für Kapitalmarktunter-

1 Bankhaus Ellwanger & Geiger (o. J.). 2 CD-ROM Ausgabe 6/96, Verlag Hoppenstedt GmbH, Darmstadt. 3 Die Immobiliarkredite wurden durch Addition der folgenden Bilanzpositionen ermittelt: „lang­ fristige Forderungen an Kunden durch Grundpfandrechte gesichert“, „langfristige Forderungen an Kunden, davon Hypothekendarlehn“, .Ausleihungen (Hypothekenbankgeschäft)“, „Hypotheken­ darlehn“, „durch Gmndpfandrechte gesicherte Forderungen an Kunden“, „Baudarlehn (Bauspar­ kassengeschäft)“. Ein Bruch bestand von 1992 auf 1993 durch die veränderte Bilanzgliederung nach Umsetzung der EG-Bilanzrichtlinien, was für die weitere Untersuchung jedoch ohne Belang war, weil sich an der Eingruppierung dadurch nichts änderte. Nur bei den Hypothekenbanken wurde ab 1993 die Position „Forderungen an Kunden“ verwendet, da eine Beschränkung auf Hypothekendarlehn einen viel zu kleinen Wert im Vergleich zu den Vorjahren bedeutet hätte.

4 Die Trennlinien liegen bei 10,5% und 55% Anteil der Immobiliarkredite an der Bilanzsumme und wurden in keinem Jahr von irgendeiner Bank durchbrochen.

103

suchungen in Deutschland, welches die Aussagefähigkeit der Ergebnisse beein­ trächtigt, jedoch nicht zu beseitigen ist.

Die Indizes wurden von der Deutsche Börse AG (CDAX-K, REX 10) und der WestLB (WLBI) zur Verfügung gestellt.

2.2.2.4. 2.2.2.4.1.

Empirische Ergebnisse Test der Nebenbedingungen

Zunächst mußte geprüft werden, ob die Prämissen des linearen Regressionsmodells verletzt wurden.1 Die Ergebnisse der verschiedenen Tests für den Untersuchungs­ zeitraum 1/90 bis 4/96 zeigt die folgende Tabelle.2 Die Prämisse der linearen Unabhängigkeit der Regressoren konnte demnach nicht als gegeben angenommen werden, es war mit Kollinearität zu rechnen. Dies stellt jedoch „kein Schätz-, sondern ein Datenproblem“3 dar.

1 Zu den Prämissen des linearen Regressionsmodells vgl. z. B. Backhaus et al. (1996), S. 31-36, und Kähler (1994), insb. S. 377 f., zur Multikollinearität vgl. auch Schuchard-Ficher et al. (1985), S. 93-95. 2 Die Tests wurden mit den Indizes CDAX-K-Kredit, CDAX-K, REX 10 und WLBI durchgeführt.

3 Assenmacher (1984), S. 138; vgl. auch Nowak (1994), S. 182.

104

Tabelle 6: Test der Nebenbedingungen des linearen Regressionsmodells ergibt Hinweise auf Multikollinearität Prämissenverletzung

Testverfahren

Ergebnis

Nicht-Normalverteilung der Residuen

Probability-Plot

Normalverteilung liegt vor

Autokorrelation

Heteroskedastizität

Multikollinearität

Durbin-Watson-Test

1,942 (ideal = nahe 2,0)

Scatterplot

kein Muster

Scatterplot

kein Muster

Korrelationen

hohe Korrelationen legen den Verdacht nahe

Indikator durch Vergleich zumindest in Teilperioden von R und R2 deutliche Hinweise auf Multikollinearität Toleranzwerte

die relativ niedrigen Tole­ ranzwerte lassen die Ableh­ nung von Multikollinearität nicht zu

große Unterschiede in zumindest in Teilperioden den Eigenwerten, große Hinweise auf Multikollinea­ Konditions-Indizes, hohe rität Varianzproportionen

2.2.2.4.2.

Orthogonalisierung

Um trotz vorliegender Kollinearität den Einfluß des Immobilienmarktfaktors ver­ läßlich messen zu können, wurde im folgenden, analog zu anderen Untersuchungen1, das Verfahren der Orthogonalisierung angewandt. Ziel des Verfahrens ist, eine Variable - in diesem Fall den Immobilienmarktfaktor - um den Einfluß der anderen Regressoren zu bereinigen. Zu diesem Zweck wurden der Markt- und der Zinsfaktor auf den Immobilienmarktfaktor regressiert und anschließend das Residuum als Instrumentalvariable für den Immobilienmarkt verwendet. Das Orthogonalisierungsmodell hatte die folgende Form:

Rit = Yo + Yi -RAt + Yz-Rzt + Wt

(2)

Hierbei waren Rn die Immobilienmarktrendite, Rai die Aktienmarktrendite, Rzt die Rentenmarktrendite und tot das Residuum. Nun wurde in Gleichung (1) Rjt durch cot

1 Siehe z. B. He/Myer/Webb (1996) oder Chance/Lane (1980).

105

ersetzt. Damit repräsentierte der Immobilienmarktfaktor nur noch den Nettoeinfluß, also nur die nicht durch Aktien- und Rentenmarktindex erfaßte Wirkung auf das Bankaktienportfolio.1 Statistisch bewirkt dieses Verfahren tendenziell einen niedri­ geren Koeffizienten des Immobilienmarktfaktors und höhere Koeffizienten des Markt- und Zinsfaktors, während die gesamte Erklärungskraft der Regressionsfunk­ tion (gemessen durch das Bestimmtheitsmaß) gleichbleibt.

Tabelle 7: Ergebnisse der Orthogonalisierung abhängige Konstante Koeffizient Koeffizient des ZinsVariable (t-Statistik) des Markt­ indexes Indexes (t-Statistik) (t-Statistik)

Adjusted R2 (in %)

Immo.index 1. Teilperiode, 1/90-6/92

-0,006 (-1.115)

0,417 (1,961)*

-0,081 (-0,383)

8,0

Immo.index 2. Teilperiode, 7/92-4/96

-0,003 (-0,884)

0,651 (5.272)“1

-0,070 (-0,563)

37,4

FStatistik

2,26

14,44“*

* = signifikant auf dem 10%-Level, ** = ... auf dem 5%-Level, *** = ... auf dem 1 %-Level

2.2.2.4.3.

Ergebnisse der Regression nach Orthogonalisierung

Die Regressionsanalyse kommt für die beiden Teilperioden zu folgenden Ergeb­ nissen:

Zur Problematik dieses Verfahrens vgl. Nowak (1994), S. 183.

106

Tabelle 8: Ergebnisse des 3-Index-Modells, 1. Periode 1/90-6/92 abhängige Konstante Koeffizient Koeffizient Koeffizient Adj. Variable (t-Statistik) des Markt­ des Zins­ des Immo. R2 indexes indexes indexes (in %) (t-Statistik) (t-Statistik) (t-Statistik)

FStatistik

Modell 1: Gesamt­ portfolio

-0,001 (-0,166)

0,792 (10,908)“*

0,247 (3,394) ***

-0,047 (-0,769)

89,2

81,25

Modell 2: Hypothe­ kenbanken

0,007 (1,420)

0,826 (5,543) “ *

-0,110 (-0,739)

0,011 (0,089)

54,8

12,72

Modell 3: Universal­ banken

0,006 (1,562)

0,842 (10,209) “ *

0,154 (1,867) *

-0,034 (-0,485)

86,1

61,03

Modell 4: Spezial­ banken

0,009 (1,785)

-0,248 (-1,374)

0,346 (2,288) **

33,7

5,91

0,628 (3,479) ***

* = signifikant auf dem 10%-Level, ** = ... auf dem 5%-Level, “* = ... auf dem 1 %-Level

Tabelle 9: Ergebnisse des 3-Index-Modells, 2. Periode 7/92-4/96 abhängige Konstante Koeffizient Koeffizient Koeffizient Adj. Variable (t-Statistik) des Markt­ des Zins­ des Immo. R2 indexes (in %) indexes Indexes (t-Statistik) (t-Statistik) (t-Statistik)

FStatistik

Modell 1: Gesamt­ portfolio

-0,003 (-1.172)

0,772 (11,092)“*

0,277 (3,971) ***

0,122 (1,840) *

80,1

61,35

Modell 2: Hypothe­ kenbanken

0,005 (1,543)

0,578 (4,809)“*

-0,061 (-0,507)

0,358 (3,114) ***

40,6

11,25

Modell 3: Universal­ banken

0,002 (0,973)

0,334 (4,873) ***

0,175 (2,673) **

80,8

64,0

Modell 4: Spezial­ banken

-0,000 (-0,029)

0,005 (0,035)

0,102 (0,809)

29,1

0,731 (10,682) ***

0,571 (4,346) “ *

7,15

* = signifikant auf dem 10%-Level, “ = ... auf dem 5%-Level, *** = ... auf dem 1 %-Level

Die beiden Teilperioden unterscheiden sich deutlich voneinander. Während in der ersten Phase nur ein geringer Einfluß des Immobilienmarktfaktors zu erkennen ist,

107

besteht in der zweiten Periode bei drei der vier Portfolios ein signifikanter und z.T. hoher Einfluß des Immobilienmarktfaktors.1 Im Falle der Spezialbanken sind die Ergebnisse widersprüchlich und wahrscheinlich zufällig. Darauf deutet das niedrige bereinigte Bestimmtheitsmaß (Adjusted R2) hin. Man kann davon ausgehen, daß die niedrige Zahl der Banken in diesem Portfolio, deren Heterogenität und vor allem deren geringes Immobilienmarktexposure (vgl. die Bedingung des „hinreichend gro­ ßen“ Immobilienbestandes, S. 97) keine Aussagen über deren Immobilienmarkt­ sensibilität zulassen. Der CDAX-K hat in beiden Perioden und in allen vier Modellen jeweils den größten Einfluß auf die abhängige Variable. Die Wirkung des REX 10 als Zinsindex ist für das Gesamtportfolio in beiden Perioden hoch signifikant, bei den Hypotheken- und Spezialbanken aber eher unbedeutend. Trotz positiver Vorzeichen besteht eine in­ verse Beziehung zwischen der Zinsentwicklung und den Bankaktienrenditen wegen der Verwendung eines Zinsindexes statt von Zinssätzen.

Die Bestimmtheitsmaße sind in beiden Phasen für das Gesamtportfolio mit 89,2 % bzw. 80,1% und für das Universalbanken-Portfolio mit 86,1% bzw. 80,8% relativ hoch.2 Der F-Test gibt dazu an, daß die Nullhypothese („Es besteht kein Zusammen­ hang zwischen den unabhängigen Variablen und der abhängigen Variable.“) in allen vier Modellen und in beiden Zeitperioden mit einer Wahrscheinlichkeit von 99 % verworfen werden kann. Weiter fällt auf, daß trotz des nun deutlich erkennbaren Einflusses des Immobilienfaktors die Erklärungskraft des 3-Index-Modells in der zweiten Periode gegenüber der ersten gesunken ist. Dies deutet darauf hin, daß in der zweiten Untersuchungsphase andere, hier nicht untersuchte Einflüsse eine stär­ kere Rolle spielten. Inwieweit wird nun durch das 3-Index-Modell tatsächlich mehr von der Varianz der Bankenportfolios erklärt als durch ein 2-Index-Modell? Zur Beantwortung dieser Frage wurden die vorliegenden Werte für die zweite Phase mit einem 2-IndexModell - bestehend aus Aktienmarkt- und Rentenmarktrendite - verglichen.

1 Die Priifgröße hierfür ist der t-Test. Er testet die Nullypothese, daß die unabhängige Variable kei­ nen Einfluß auf die abhängige Variable hat. 2 Vgl. z.B. He/Myer/Webb (1996), die je nach verwendetem Index R2-Werte von 77,6% bis 83,0% erreichen.

108

Tabelle 10: Ergebnisse des 2-Index-Modells (ohne Immobilienmarktindex), 2. Periode 7/92-4/96 abhängige Konstante Variable (t-Statistik)

Koeffizient Koeffizient des Marktdes Zins­ indexes Indexes (t-Statistik) (t-Statistik)

Adjusted R2 (in %)

FStatistik

79,0

85,58***

28,6

10,00***

Modell 1: Gesamt­ portfolio

-0,003 (-1.141)

0,772 (10,796)***

Modell 2: Hypotheken­ banken

0,005 (1.407)

0,578 (4,386)***

Modell 3: Universal­ banken

0,002 (0,910)

0,731 (9,992)***

0,334 (4,558)***

78,0

80,86***

Modell 4: Spezialbanken

0,005 (-0,029)

0,571 (4,363)***

0,05 (0,035)

29,6

10,48“*

0,277 (3,866)***

-0,061 (-0,462)

* = signifikant auf dem 10%-Level, ** = ... auf dem 5%-Level, *** = ... auf dem 1 %-Level

Stellt man die jeweiligen bereinigten Bestimmtheitsmaße gegenüber, so kommt her­ aus, daß in drei der vier Portfolios die Erklärungskraft der Regressionsfunktion durch Hinzuziehen des Immobilienmarktfaktors erhöht wird. Auch hier ist das Spe­ zialbankenportfolio der Ausreißer, was aber die grundsätzliche Überlegenheit des 3Faktoren-Modells nicht in Frage stellt.

Als Ergebnis kann man festhalten, daß die monatlichen Renditen der Aktien deut­ scher Universal- und Hypothekenbanken von Sommer 1992 bis Frühjahr 1996 sen­ sibel auf Änderungen eines Immobilienmarktfaktors reagiert haben. Da zudem die Hypothekenbanken mit ihrem größeren Exposure die größere Sensibilität aufweisen, kann die Hypothese lb nicht mit Sicherheit abgelehnt werden. 2.2.3.

Zwischenfazit

Es konnte nachgewiesen werden, daß die Aktienrenditen deutscher Banken zumin­ dest zeitweise empfindlich auf Schwankungen der Immobilienmärkte reagieren. Damit ist für Deutschland der erste quantitative Beleg für den bisher nur vermuteten Zusammenhang zwischen Bankrisiko und Immobilienmärkten erbracht. Das Resul­ tat gewinnt dadurch noch an Bedeutung, daß amerikanische Studien zu sehr ähnli­ chen Ergebnissen kommen. Möglicherweise ist also der Immobilienfaktor zur Erklä­ rung von Bankaktienrenditen grundsätzlich heranzuziehen bzw. - anders ausge­ drückt - sind Banken grundsätzlich sensibel gegenüber Änderungen der Immobi­ lienmärkte.

109

Die Ergebnisse müssen noch durch andere Studien mit anderen Variablen, Indizes und Zeiträumen bestätigt werden, um verläßliche Aussagen treffen zu können. Auch kann die Übertragbarkeit auf jedes einzelne der deutschen Kreditinstitute angesichts der Beschränkung der Studie auf die wenigen börsennotierten Banken (30 von über 3500) nicht gegeben sein.

Dennoch kann für die deutschen Banken insgesamt die Hypothese 1 - Banken haben ein bedeutendes IMR - nicht falsifiziert werden. Es stellt sich die Frage, ob die Kre­ ditinstitute dieses Risiko als solches wahmehmen und Instrumente zu dessen Mana­ gement besitzen. Darum wird es im dritten Kapitel gehen - nach einer weiteren Überprüfung der Hypothese 1 im folgenden Abschnitt.

2.3.

Immobilienkrisen und ihre Auswirkungen auf Banken

In diesem Abschnitt soll anhand von historischen Immobilienkrisen als Extremform von Immobilienmarktschwankungen gezeigt werden, daß in jedem Fall Banken in einer Weise betroffen waren, die darauf schließen läßt, daß sie ein hohes IMR besa­ ßen. Diese Erkenntnis kann für deutsche Banken heute nützlich sein, da sie auf typi­ sche Schwachstellen des Immobilienengagements aufmerksam macht. Darüber hin­ aus sollen in einem Analogieschluß Belege dafür gefunden werden, daß die Hypo­ these 1 zutreffend ist. Hypothese 1: Deutsche Banken haben ein bedeutendes IMR.

Dazu werden zunächst die theoretischen Erkenntnisse über Immobilienkrisen zusammengefaßt. Danach folgt eine Schilderung ausgewählter Krisen, wobei nur teilweise wissenschaftliche Auswertungen zur Verfügung stehen und zum Teil auf Pressemeldungen zurückgegriffen werden muß. Die große Krise der US-amerikanischen Immobilienmärkte Ende der 80er bis An­ fang der 90er Jahre ist wissenschaftlich am besten aufgearbeitet. Mit ihren gravie­ renden Auswirkungen auf Banken stellt sie sozusagen den „worst case“ einer Immo­ bilienkrise dar. Die Krise am Londoner Büroimmobilienmarkt wurde ausgewählt, weil ihre Ursachen und Wirkungen gut nachvollziehbar sind, auch wenn sie nicht so häufig Gegenstand wissenschaftlicher Analysen war. Weitere Immobilienkrisen der vergangenen 30 Jahre werden nur geschildert und nicht analysiert, weil dazu die Quellenlage zu dürftig ist - wie bei den deutschen Immobilienkrisen - oder weil es sich um singuläre Ursachen handelt, die die Übertragbarkeit der Erkenntnisse auf andere Länder fraglich werden läßt - wie im Fall der japanischen Immobilienkrise.

110

2.3.1.

Theoretische Erkenntnisse über die Zusammenhänge von Immobilienzyklen, Immobilienkrisen und Banken

Ein Immobilienzyklus umfaßt den Zeitraum, in dem sich ein Immobilienmarkt von hoher Flächennachfrage, unzureichendem Angebot und Preissteigerungen zu gerin­ ger Nachfrage, Überangebot und sinkenden Preisen wandelt.1 Er kann in die glei­ chen Phasen eingeteilt werden wie ein Konjunkturzyklus, nämlich Aufschwung, Boom, Abschwung und Depression (vgl. Abbildung 20).2 Als Meßgröße für den Immobilienmarkt wird üblicherweise ein Immobilienindex verwendet; alternativ werden auch Umsätze, Renditen, Leerstandsraten, Baukennziffem (Baugenehmi­ gungen, Produktion des Bauhauptgewerbes etc.) oder prozentuale Veränderungen der genannten Werte herangezogen.

Abbildung 20: Schematische Darstellung eines Immobilienzyklusses

Immobilien­ index

}

mögliche Krisenverläufe

Ob sich alle Immobilienmärkte zyklisch verhalten, ist ungeklärt. Für die USA wurde ein Zyklus auf einigen Märkten klar nachgewiesen, während andere durch sprung­ hafte, zufällige oder anderen Einflüssen gehorchende Bewegungen gekennzeichnet zu sein scheinen.3 Für Deutschland sind derartige empirische Untersuchungen nicht

1 Definition nach Ling/Smith (1992), S. 23. 2 Die Volkswirtschaftstheorie kennt auch andere Begriffe und Einteilungen.

3 Vgl. z.B. Wheaton/Torto/Evans (1997), Case/Mayer (1995), Shilton (1995), Wheaton/Torto (1990), Wheaton (1987). Eine Minderheit der Forscher ist allerdings der Auffassung, daß Immo(...)

111

bekannt; trotzdem wird allgemein von Zyklizität ausgegangen, was angesichts des wellenförmigen Verlaufs vieler Immobilienmarktkennzahlen eine plausible Vermu­ tung ist.1

Eine wichtige Erklärung für die zyklische Natur des Immobilienmarktes ist die Abhängigkeit von der ebenfalls zyklischen Wirtschaftsentwicklung.2 Laut amerika­ nischen Untersuchungen ist die Verbindung zur Konjunktur am deutlichsten bei den Büroimmobilienmärkten festzustellen. Nachweisbar ist sie aber auch bei Immobilientypen, auf die andere Faktoren, wie die Beschäftigungs- oder Bevölke­ rungsentwicklung, einen größeren Einfluß ausüben.3 Typischerweise hinkt der Immobilienzyklus der Konjunktur hinterher, da es einige Jahre dauert, bis etwa Neubauten fertiggestellt oder Mieten angepaßt sind.

Die zweite Erklärung für Immobilienzyklen setzt beim menschlichen Verhalten an: „Ultimatively, the real estate cycle is the result of human behavior, as well as organizational action and interaction.“4 Damit ist vor allem das ökonomische Phä­ nomen des prozyklischen Verhaltens angesprochen, das in vielen Wirtschaftsberei­ chen zu beobachten und am besten psychologisch zu erklären ist.5 Ein anormaler Zyklusverlauf kann ebenfalls mit Bezug auf die Gesamtwirtschaft oder das Anbieterverhalten erklärt werden. In Boomphasen kommt es zu Übertrei­ bungen, die als „spekulative Blasen“ („Bubbles“) bezeichnet werden, da sie keinen rationalen Bezug mehr zu den fundamentalen Marktdaten haben. Platzt die Blase, kommt es regelmäßig zu einer Krise.6

(Fortsetzung) bilienmärkte nicht zyklisch seien, weil Renditen auf den Immobilienmärkten einem ,Jiandom Walk“ folgten (vgl. Shilton (1995), S. 5).

1 Vgl. für Grafiken zu verschiedenen deutschen Immobilienmärkten z. B. Peiß (1998), S. 105 ff. 2 Vgl. Roulac (1996) und RICS (1994) für eine eingehende Beschreibung der Zusammenhänge. 3 Vgl. Mills (1995), S. 50, Case/Mayer (1995).

4 Roulac (1996), S. 9. 5 Das Phänomen ist schon lange bekannt und wurde in den 1920er Jahren zuerst anhand des „Schweinezyklus“ von Hanau (1930) u.a. wissenschafüich erforscht. Für eine aktuelle Bestätigung vgl. Clayton (1997).

6 Dies hatten schon Adam Smith und John Stuart Mill erkannt. Für einen Überblick über alte und neue makroökonomische u.a. Krisentheorien vgl. Steigum (1992), S. 16-19, Vamholt (1995), insb. Kap. II.

112

Als „Krise“ soll hier eine vom Zyklus abweichende, besonders gravierende Korrek­ tur des Immobilienmarktniveaus bezeichnet werden.1 Eine Krise kann drei grund­ sätzliche Ausprägungen haben (siehe Abbildung 20, Seite 111): 1. Der Immobilienindex weicht nach dem Boom oder nach einer Blase nach links vom Zyklus ab, d.h., die Preise sinken abrupt und/oder schneller als in Fort­ schreibung des langjährigen Zyklusses zu erwarten wäre (Strich-Punkt-Linie); 2. der Index weicht in der Depression nach unten ab, d.h., die Preise sinken tiefer als normal (gestrichelte Linie); 3. der Index weicht in der Depression nach rechts ab, d.h., die Preise stagnieren länger als normal auf niedrigem Niveau (gepunktete Linie).

Methoden zur Bestimmung von Immobilienkrisen hat man noch nicht entwickelt. Als Kriterien für eine Krise können vorläufig folgende separat oder gemeinsam auf­ tretende Symptome gelten: • extreme Negativentwicklungen der Immobilienpreise, -mieten, -Umsätze oder Bauvolumina, • extrem hohe Leerstände, • irrationales Verhalten der Marktteilnehmer, z. B. Panikverkäufe, sowie • extreme Auswirkungen von Marktveränderungen auf die Marktteilnehmer, z.B. externe Zunahme der Insolvenzen in der Bau- und Immobilienwirtschaft, der Zwangsversteigerungen oder der Verluste der Banken aus Immobilienaktivitäten. Als Ursachen für Immobilienkrisen gelten in erster Linie Übertreibungen in den Faktoren, die einen „normalen“ Immobilienzyklus ausmachen. So folgen nach Grenadier und anderen Immobilienkrisen häufig auf Phasen mit Preis- oder Bau­ übertreibungen.2 Meistens jedoch werden Krisen durch das Zusammentreffen mehre­ rer Entwicklungen hervorgerufen („The best way to have a really big disaster is to have everything go wrong at once.“3). Dabei spielen exogene Schocks, z.B. Ände­ rungen des Steuerrechts, eine besondere Rolle.

Eine weitere Erklärung für verschiedene regionale Immobilienkrisen der Vergan­ genheit bietet die Economic Base Theory.4 Nach dieser Theorie ist die ökonomische

1 Herkömmliche Definitionen von Wirtschaftskrisen betonen meist die Plötzlichkeit der Korrektur. Zuweilen werden auch die Begriffe Krise und Depression bzw. Rezession synonym verwendet oder der Begriff Krise im Sinne von Katastrophe (Krieg, Mißernte, Seuche, Erdbeben o. ä.) ge­ braucht. 2 Vgl. Grenadier (1995) und die dort angegebenen Quellen. 3 Mills (1995), S. 52.

4 Zu Inhalten und zum Stand der Forschung vgl. Krikelas (1992). In Deutschland ist die Economic Base Theory als Exportbasistheorie im Rahmen der Regionalforschung bekannt; vgl. Fritsch (1991).

113

Entwicklung einer Region durch die Sektoren bestimmt, die Güter und Dienstlei­ stungen in andere Regionen exportieren. Sie bilden die ökonomische Basis, wohin­ gegen die anderen Wirtschaftsbereiche, z.B. der Einzelhandel und die Bauindustrie, zum Einkommenswachstum einer Region nichts beitragen. Dies illustriert McNulty mit dem Zitat eines Immobilienmaklers, der die Ursache des Immobi­ lienmarktcrashs in Florida Mitte der 70er Jahre beschreibt: „We were running at close to 100% occupancy, so we continued to build more and more apartments. What we failed to realize was that most of the apartments were being rented to construction workers.“1 Neben diesem anekdotischen Beleg existieren überzeugende Nachweise, daß die Baubooms, die in den Neuengland-Staaten2 und Texas3 letztlich zu Immobilienkrisen führten, ohne Expansion der ökonomischen Basis verliefen. Damit kann man das Phänomen des „Overbuilding“ als Resultat einer falschen Ein­ schätzung der regionalen Wirtschaftsstruktur seitens der Marktteilnehmer besonders seitens des Bausektors, der Investoren und der Banken - interpretieren. Folgt man dieser Erklärung, sind die Banken nicht nur Opfer von Immobilienkrisen, sondern auch Mitverursacher. Die These läßt sich mit dem typischerweise pro­ zyklischen Kreditvergabeverhalten von Banken belegen: In Aufschwung- und Boomzeiten steigt der Anteil der Baukredite stark an („Lending frenzy“), in Krisen­ zeiten dagegen kommt es zu einem Vergabestopp („Credit crunch“).4 Dieses Ver­ halten ist auf der Ebene der einzelnen Bank rational, doch ex post betrachtet und auf die gesamte Bankbranche bezogen schädlich, weil es eine Immobilienkrise verstärkt.

Wie eine Krise auf Banken wirkt, erklärt Chen volkswirtschaftlich/modelltheoretisch mit der Interaktion von Bankkrediten und Immobilien: Wenn die Nachfrage nach Immobilien sinkt, reduziert dies den Wert der Immobiliarsicherheit. Damit vermindern sich das Eigenkapital des Unternehmers und seine Fähigkeit, Fremd­ kapital aufzunehmen. Dadurch wiederum vermindern sich seine Investitionen, und die Immobilienpreise sinken mangels Nachfrage weiter.5 Im schlimmsten Fall kommt es zu einer Bankenkrise, weil die Banken die notwendigen Abschreibungen auf die Immobiliarkredite finanziell nicht verkraften können.6 Diesen Mechanismus

1 McNulty (1995), S. 37. 2 Vgl. Moscovitch (1990).

3 Vgl. Petersen/Phillips/Yücel (1994). 4 Eine solche Abfolge war in den späten 80er/frühen 90er Jahren in den USA zu beobachten; vgl. Follain/Leavens/Velz (1993), Owens/Schreft (1995). Zu ökonomischen Begründungen von Credit crunches vgl. Chen (1997), S. 1.

5 Vgl. Chen (1997), S. 3.

6 Vgl. zu den Beziehungen von Immobilien- und Bankenkrisen Gavin/Hausmann (1996), de Juan (1996). Dazu stellt Bonn (1998) klar, daß Immobilienkrisen häufig Auslöser, aber nicht Ursache von Bankenkrisen sind.

114

verdeutlichen die folgenden Beispiele, nachdem die generelle, betriebswirtschaft­ liche Wirkungsweise von Immobilienmarktschwankungen bereits in den vorher­ gehenden Abschnitten, insb. in 2.1.1., ausführlich dargelegt wurde. 2.3.2.

Die Immobilienkrise in den USA in den 80er und 90er Jahren

Die Größe der USA und die wirtschaftliche Heterogenität der Einzelstaaten erfordert eine nach Immobilientypen und Regionen differenzierte Analyse der Immobilien­ märkte. Daß hier dennoch meist verallgemeinernd von dem amerikanischen Immo­ bilienmarkt gesprochen wird, ist dadurch zu rechtfertigen, daß von Mitte bis Ende der 80er Jahre erstaunlicherweise auf sehr vielen Immobilienmärkten, aus unter­ schiedlichen Gründen, gleichzeitig oder nur wenig zeitversetzt Krisen eintraten.

2.3.2.1. 2.3.2.1.1.

Verlauf der Krise

Boom: Anfang bis Mitte der 80er Jahre

Anfang der 80er Jahre setzte in weiten Teilen der Vereinigten Staaten ein beispiel­ loser Bauboom ein.1 Als wichtigste Faktoren für die hohe Bautätigkeit und die damit verbundene Ausweitung der Immobiliarkredite werden in der Literatur überein­ stimmend folgende Faktoren genannt:2

1. Sozio-demographische Änderungen - v.a. der Übergang der „Baby BoomGeneration“ ins Berufsleben und der Ausbau der Dienstleistungsgesellschaft bewirkten eine Zunahme der berufstätigen Bevölkerung und einen erhöhten Bedarf an Bürofläche.

2. Mit dem 1982 einsetzenden wirtschaftlichen Aufschwung entstand eine hohe Nachfrage nach Gewerbeimmobilien. Später kam starke Nachfrage aus dem Ausland hinzu. 3. Angesichts der Verschärfung des Wettbewerbs unter den Banken und der zuneh­ menden Disintermediation fanden die Banken im Bau- und Immobiliensektor neue Abnehmer für ihre Kredite. Gleichzeitig ließen sich dort hohe Provisions­ erträge erzielen. Welche Dimensionen der Boom annahm, deuten die folgenden Zahlen an (vgl. auch Anhang 11 bis Anhang 13):

1 Vgl. die langen Datenreihen in Arnold (1993), S. 24 f. 2 Vgl. z. B. Hinsch (1991), Sahling (1991), Mills (1995).

115

• Experten schätzen, daß 43% der Bürofläche, die jemals in den USA gebaut wurde, in den 80er Jahren entstanden sind.1

• Nach Zahlen des Board of Governors of the Federal Reserve System (Fed) ver­ doppelte sich der Bestand an gewerblichen Immobiliarkrediten (Commercial mortgages) amerikanischer Commercial banks von Anfang 1982 bis Ende 1985 auf 239 Mrd. Dollar.2 • Nach dem deutschen Universalbankverständnis muß dieser Wert um die Kredite der Savings and loan associations (S&Ls), Mutual savings banks, Credit unions, Mortgage institutions und anderer Kreditinstitute erhöht werden. Allein die S&Ls hatten ihren Bestand an gewerblichen Immobiliarkrediten im selben Zeitraum um das 2,3fache auf 178 Mrd. Dollar gesteigert.3 2.3.2.1.2.

Trendwende: Mitte der 80er Jahre

Eine Trendwende auf dem Immobilienmarkt zeigte sich 1985, als der bekannteste US-Immobilienmarktindex RNPI4 seinen Höhepunkt erreichte. Auch die Leerstände stiegen deutlich an, denn schon seit Beginn des Baubooms hatte die Produktion auf manchen Märkten schneller zugenommen als die Aufnahmefähigkeit des Marktes. Beispiel Büroimmobilien: Die nationale Leerstandsrate für Büros stieg schon seit 1980 an, und spätestens ab 1985 galten viele Städte als „overbuilt“. Doch nur we­ nige Marktbeobachter erkannten die Gefahren einer weiterhin ungebremsten Bau­ konjunktur und warnten vor einem Immobiliencrash.5 2.3.2.1.3.

Krise: von Mitte der 80er bis Anfang der 90er Jahre

In den nächsten Jahren nahm die Bautätigkeit zwar ab, jedoch nicht stark genug, um eine Krise noch abwenden zu können. Warum noch bis Anfang der 90er Jahre so viel Büroraum geschaffen wurde, ist bis heute ein Rätsel - auch weil die Anpassung in anderen Immobilienkategorien, z.B. Wohnbau und Einkaufzentren, besser ge­ lang.6 Ein Grund wird in dem permanenten Zustrom von Kapital gesehen, wodurch

1 Birch et al. (1990), zitiert nach Mills (1995), S. 49. 2 Vgl. Cole/Fenn (1994), S. 60.

3 Vgl. Sahling (1991), S. 44.

4 Der Russell-NCREEF Property Index (RNPI) wird von der Firma Frank Russell berechnet und basiert auf den von den Mitgliedsfirmen des National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) ermittelten Immobilienrenditen. 5 Ausnahmen waren z. B. Birch (1986), Kopcke/Aldrich (1984).

6 Vgl. Mills (1995), S. 54, Downs (1991), S. 50f.

116

der Baumarkt spekulativ und investorengesteuert statt nutzergesteuert war.1 Dabei wirkten ausländische Investitionen - gerade von Japanern, die bevorzugt „Trophy buildings“ wie das Rockefeller Center in Manhattan erwarben2 - besonders preistreibend. Als weiterer wichtiger Grund wird im Fall der Büroimmobilien die langsamere Steigerung der Zahl der Bürobeschäftigten und damit der Büronachfrage Mitte der 80er Jahre genannt. Dies war von der Angebotsseite anscheinend nicht antizipiert worden.3

Zu dem überschüssigen Angebot kamen regional begrenzte Einflüsse, die Auswir­ kungen auf die Schärfe und den Zeitpunkt der folgenden Immobilienkrise hatten, wie der Ölpreisrückgang in Texas4, die Wirtschaftsstrukturkrise in Neuengland5 und die Landwirtschaftskrise im Mittleren Westen. Ferner hatten Änderungen der Steuergesetze erheblichen Anteil am Entstehen der Immobilienkrise.6 Zunächst hatte eine Steuerreform im Jahr 1981 (Economic Recovery Tax Act) zur Überproduktion von Immobilien beigetragen. Ihre wichtig­ sten Maßnahmen waren die Senkung der Einkommensteuersätze, die Verkürzung der Abschreibungsdauer von Gewerbeimmobilien und die Absetzbarkeit von Verlu­ sten aus Real estate partnerships von den sonstigen Einkünften.7 Sie führten dazu, daß Objekte gebaut wurden, die nur aus steuerlicher Sicht tragfähig waren. 1986 wurde das Gesetz durch den Tax Reform Act praktisch rückgängig gemacht. Da aber hatte der Abschwung des Immobilienmarktes bereits begonnen, so daß die Investo­ ren die entgangenen Steuervorteile nicht durch höhere Mieten wettmachen konnten. Im Gegenteil sanken die Mieten weiter, während die Inflation für steigende Kosten sorgte. So hatten viele Immobilienprojekte negative Cash flows, und die Risiken der Banken stiegen, weil Investoren ihr Eigenkapital verloren.8

Schließlich begann 1990 eine bundesweite Rezession, die das Desaster zur Katastro­ phe machte.9 Welches Ausmaß die Krise hatte, wurde da erst richtig deutlich. Nach

1 Vgl. Downs (1991), S. 51, Poe (1991), S. 19. 2 Nach einer Studie von Emst & Young investierten japanische Investoren von 1985 bis 1992 mehr als 60 Mrd. Dollar in US-Immobilien; vgl. o.V. (1995e). 3 Vgl. Mills (1995), S. 52.

4 Vgl. Petersen/Phillips/Yücel (1994), Downs (1991), S. 50, Eisenbeis/Horvitz/Cole (1996).

5 Vgl. Case (1992).

6 Vgl. zu den Auswirkungen insb. die detaillierte vergleichende und empirische Studie von Hollingsworth et al. (1995). 7 Vgl. Kopcke/Aldrich (1984), S. 23-25.

8 Hollingsworth et al. (1995), S. 16 f.

9 Mills (1995), S. 54.

117

einer Studie von Credit Suisse First Boston sind während der Krise die Preise für Bürogebäude in den USA um durchschnittlich 55 Prozent gesunken.1 Auch in ande­ ren Immobilienkategorien sanken die Preise deutlich. Mills schätzt die gesamten Kosten für die Gesellschaft auf 109,2 Mrd. Dollar und stuft die Immobilienkrise ein als „largest private resource misallocation in the U.S. economy during the post­ World War II period“2.

2.3.2.2.

Die Auswirkungen auf Banken

Die Auswirkungen auf die amerikanischen Banken, die ihr Immobilienengagement bis 1990 drastisch erhöht hatten, waren verheerend. Dies verdeutlichen die folgen­ den Zahlen: • Per 30.09.1990 betrug die Summe der notleidenden gewerblichen Immobiliar­ kredite und der aus Zwangsvollstreckungen übernommenen Gewerbeimmobilien schätzungsweise 75 Mrd. Dollar.3 Zusätzlich befanden sich 16,3 Mrd. Dollar im Bestand der Resolution Trust Corp. (RTC), einer Auffanggesellschaft für das Vermögen von aufgelösten Sparinstituten.4 • Wie hoch die daraus resultierenden Verluste waren, ist kaum zu schätzen. Aus publizierten Kredit- und Immobilien Verkäufen ist bekannt, daß Immobilien(kredite) häufig nur mit 50% Abschlag oder mehr verkauft werden konn­ ten.5 Allerdings verloren viele Immobilien, die zu Beginn der Krise gebaut und finanziert worden waren, weniger an Wert, als sie während der Boomphase zu­ gelegt hatten. Andererseits waren manche Objekte praktisch unverkäuflich, so daß sich die Zinsen über mehrere Jahre akkumulierten. • Für viele im Immobiliengeschäft tätige Banken bedeutete die Immobilienkrise das Aus. Von 1985 bis 1992 wurden über 1.000 Commercial banks und zwischen 1985 und 1988 über 300 S&Ls geschlossen. Damit erreichten die Bankinsolven­

1 Vgl. Fehr (1995). Andere Quellen weisen für einzelne Märkte eine Bandbreite von 4 bis 50 % Preisrückgang auf; vgl. Mills (1995), S. 50. 2 Vgl. Mills (1995), S. 56. 3 Vgl. Sahling (1991), S. 46.

4 Vgl. Sahling (1991), S. 45; Angabe per 31.10.1990. 5 Vgl. Greising/Smith (1992).

118

zen ihren höchsten Stand seit der „Großen Depression“ zu Beginn der 1930er Jahre.1

Die Fachliteratur ist sich heute einig, daß eine unglückliche Mischung aus endoge­ nen und exogenen Faktoren zur Bankenkrise führte und die Immobilienkrise bzw. deren Ursachen und Folgen darunter einen prominenten Platz besetzen.2

Zu den exogenen Faktoren zählt, daß einige Kreditinstitute bereits vor der Immobilienkrise von anderen Ereignissen geschwächt worden waren. Dazu gehörten Ban­ ken, die in die internationale Schuldenkrise verwickelt waren, Banken, die Geld am Junk bond-Markt verloren hatten sowie die Sparbanken, die sich seit Anfang der 80er Jahre in einer Krise befanden. Zu den Ursachen des „S&L-Debakels“ zählten problematische institutionelle Rahmenbedingungen und ein hohes Zinsänderungsrisiko.3,4 Eine Auswirkung dieser Krisen war, daß die betroffenen Banken besonders ehrgeizig waren, ihre Verluste auf anderen Gebieten wettzumachen.

Ferner kann nach einer Untersuchung der Bankenaufsicht ein bedeutender Teil der Kreditverluste gescheiterter S&Ls direkt den negativen Auswirkungen des Steuer­ gesetzes von 1986 auf Immobilienrenditen und -werte zugeschrieben werden.5 An­ dere Studien machen die De- und Reregulierung der Banken sowohl für die Immo­ bilien- als auch für die Bankenkrise verantwortlich. Zu den einschneidensten Geset­ zesänderungen gehörten die Aufgabe regionaler Beschränkungen für Sparinstitute, die erweiterten Möglichkeiten der Investition in gewerbliche Immobiliarkredite und die Erlaubnis zu begrenzten Direktinvestitionen in Immobilien.6 Dadurch durften sich die amerikanischen Banken auf Feldern betätigen, auf denen sie keine Expertise besaßen. (Die teilweise oder vollständige Rücknahme der Gesetze trug einige Jahre später zum Credit crunch bei; siehe oben.)

1 Diese Zahlen enthalten Institute, die von der Bankenaufsicht geschlossen oder mit Hilfe der Einla­ gensicherungsinstitute fusioniert wurden. Für Commercial banks vgl. Cole/Fenn (1994), S. 61, und Anhang 11 bis Anhang 13; für S&Ls (nur versicherte Institute) vgl. Brewer (1989), S. 89. 2 Vgl. die im folgenden zitierte Literatur. Einen empirischen Nachweis führen Cole/Fenn (1994). 3 Vgl. für eine detaillierte Analyse der Krise Benston (1985), Brewer (1989). 4 Bei Zugrundelegung allgemein anerkannter Bewertungsregeln waren damals ein großer Teil der Sparinstitute sowie die Branche insgesamt de facto überschuldet. Ab 1985 kam es deswegen sogar zu einzelnen Bank-Runs; vgl. Downs (1985), S. 199 ff. Nach den von vielen S&Ls angewendeten Regulatory Accounting Principles bestand hingegen de jure oft keine Überschuldung; vgl. Brewer (1989), S. 141 f., Downs (1985), S. 202 f. 5 Vgl. Hollingsworth et al. (1995), S. 17. Eine weitere Bestimmung des Steuergesetzes von 1986 schaffte ungewollt einen steuerlichen Anreiz für die Vergabe riskanter Kredite; vgl. Hollingsworth et al. (1995), S. 26.

6 Vgl. Sahling (1991), S. 47, Rosen et al. (1989).

119

Eine weitere Verbindung zwischen Banken- und Immobilienkrise lag im Verhalten der Banken während der Boomjahre. Um die steigende Nachfrage nach Krediten zu decken, änderten viele Banken ihre Kreditvergabepolitik. Baukredite wurden ver­ stärkt gewährt, ohne auf ausreichendes Eigenkapital, Vorvermietung des Objekts oder eine fest vereinbarte Ablösung durch Langfristfinanzierung zu bestehen.1 So wurden traditionelle Kreditstandards systematisch gedehnt, gemildert oder ignoriert.2 Die extrem steigenden Immobilienpreise, die auch Projekte scheinbar zu Erfolgen machten, die unter normalen Umständen keinen Finanzier gefunden hätten, rechtfer­ tigten dieses Verhalten. Sie sorgten ferner dafür, daß die auf Fortschreibungen der bisherigen Preisentwicklung beruhenden Immobilienbewertungen vollkommen un­ realistisch wurden.3

Die zuletzt genannten Faktoren lassen sich auch als Managementfehler bezeichnen. Sie kommen u. a. durch Fehlentscheidungen aufgrund von Unerfahrenheit, Realitäts­ feme, mangelnder Qualifikation, Dummheit, Unachtsamkeit, Irrtum, Gier und ande­ rer Unzulänglichkeiten zustande.4 Auch Betrug und Moral hazard waren bei nicht wenigen Bankinsolvenzen die Ursache.5 Managementfehler werden von einem Teil der Literatur als wichtigster Grund für die (amerikanischen) Bankinsolvenzen ange­ sehen. Zum Verständnis von Krisen, in denen ein großer Teil des Bankwesens gefährdet ist, reicht diese Erklärung allein jedoch nicht aus.6 2.3.3.

Die Büroimmobilienkrise in London Anfang der 90er Jahre

2.3.3.1.

2.3.3.1.1.

Verlauf der Krise Boom: 1986-1988

Die Entwicklungen, die Anfang der 90er Jahre zum Crash des Londoner Büroimmo­ bilienmarktes führten, hatten ihre Wurzeln zum Teil in den einschneidenden Verän­ derungen auf den Welt-Finanzmärkten in der zweiten Hälfte der 80er Jahre. Die In­ ternationalisierung und Deregulierung der Kapitalmärkte und vor allem der „Big Bang“ (die Liberalisierung der britischen Wertpapiermärkte im Oktober 1986) 1 Vgl. Hinsch (1991), S.33f. 2 Sahling (1991), S. 43.

3 Vgl. Hinsch (1991), S. 33 f. 4 Vgl. z. B. Miller (1996), Mills (1995).

5 Für hochverschuldete Banken war es rational, riskante Investments einzugehen, weil weder die staatliche Einlagenversicherung noch die Einleger Risikoprämien verlangten; vgl. Cole/Fenn (1994), S. 59, Downs (1985), S. 203 f. Dies führte in einigen Fällen dazu, daß sich Betrüger mit geringem Kapitaleinsatz in Banken einkauften und sie mit spekulativen Immobilieninvestitionen zugrunde richteten; vgl. Downs (1991), S. 51.

6 Vgl. Gavin/Hausmann (1996), S. 27 f.

120

sorgten für einen Boom des Finanzplatzes London. Immer mehr ausländische Fi­ nanzinstitute zog es an die Themse; in ihrem Fahrwasser kamen Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer und Untemehmensberater; die Nachfrage nach Büroraum stieg rapide; die „Square Mile“ - Londons traditionelles Bankenviertel - wurde zu klein; neue Gebäude mußten innerhalb und außerhalb des Viertels gebaut werden. Gleich­ zeitig suchte und fand internationales Kapital, vor allem aus Japan, USA und Skan­ dinavien, im Londoner Büroimmobilienmarkt einen Hafen, der mit den weltweit höchsten Mietrenditen lockte.1 Ein Jahr später setzte ein gegenläufiger Trend auf den Finanzmärkten ein, denn der Aktienmarktcrash am 19. Oktober 1987 und seine Folgen verunsicherten die Banken und ließen sie bei ihren Investitionen vorsichtiger werden. Beispielsweise reduzier­ ten sie die Zahl der Aktienhändler, so daß der Platzbedarf für Handelsräume schrumpfte.2 Dieser Trend wurde von vielen Marktteilnehmern zunächst nicht er­ kannt.3

Begünstigend für den Immobilienboom der Jahre 1986 bis 1988 war auch die spezi­ fische Konstellation von niedrigen Zinsen, hohen Mieten und Hochkonjunktur. Das Schema in Abbildung 21 zeigt die Wirkungsweise der Einflußfaktoren: Die niedri­ gen Zinsen begünstigten das Wirtschaftswachstum und erhöhten damit die Nach­ frage nach Büroimmobilien. Da das Angebot an zeitgemäßen Gebäuden limitiert war, stiegen die Mieten, was wiederum neue Investoren anlockte. Finanziert wurden die Investitionen im wesentlichen von Banken; vgl. Anhang 14 und Anhang 15.

1 Vgl. z. B. Lizieri (1992), S. 12, Kinloch (1987), Brennan (1987). 2 Vgl. Rocco (1989), Lizieri (1992), S. 13. 3 Vgl. z.B. Blanden (1988).

121

Abbildung 21: Kausalkette wichtiger Einflußfaktoren für den Londoner Büroimmobilienmarkt in der Boomphase und in der Krise Boom 1986-1988

Krise 1989-1992

Erläuterung: 0 = sinkend oder auf niedrigem Niveau, V = steigend oder auf hohem Niveau

2.3.3.1.2.

Krise: 1989-1992

1989 gab es die ersten Anzeichen einer Trendwende auf dem Immobilienmarkt: Die Zinsen stiegen und bremsten das Wirtschaftswachstum (vgl. Abbildung 21), Kenn­ zahlen wie die Vorvermietungsquote verschlechterten sich, die ersten fertiggestellten Developments aus der Boomphase blieben teilweise leer, und es kam zum ersten Konkurs eines namhaften Immobilienentwicklers. Noch aber gab es für Büroraum in erstklassigen Lagen genügend Nachfrage und steigende Mieten, so daß die Kredit­ institute ihr Engagement weiter erheblich ausdehnten.1

Die 1990 einsetzende Rezession in Großbritannien bescherte den Banken hohe Kre­ ditverluste und führte zu weiteren Entlassungen in der Branche. Außerdem verla­ gerten mehr und mehr Unternehmen Büros oder gesamte Hauptverwaltungen an die Peripherie, um Kosten zu sparen. Beides wirkte sich negativ auf die Nachfrage nach Büroraum in der Innenstadt aus.2 Zur gleichen Zeit drängte die Masse der während des Immobilienbooms begonnenen Bauten auf den Markt, so daß die Büromieten unter Druck gerieten und die Leerstände auf Rekordhöhe stiegen.3

1 Vgl. Lee (1990), Blanden (1989). 2 Vgl. Maurus (1991), o.V. (1992c).

3 Vgl. Blanden (1990a), Blanden (1990b).

122

Ab 1991 war die Immobilienkrise offensichtlich. Der Immobilienmarkt hatte sich zu einem reinen Käufermarkt gewandelt, auf dem Käufer und Mieter mit mietfreien Zeiten und anderen Vergünstigungen angelockt wurden. Dies brachte die Bau- und Immobilienuntemehmen zusätzlich zu den drastisch gesunkenen Mieten und den Rekordleerständen in Schwierigkeiten, und die Konkurse in der Branche nahmen zu. Zur Rettung ihrer Kredite mußten die Banken neue Kredite gewähren, so daß sich ihr Engagement 1991 noch ausdehnte, obwohl Neuengagements massiv zurückgin­ gen; vgl. Anhang 14 und Anhang 15. Der Höchststand war bei rund 41 Mrd. Pfund erreicht - zum Vergleich: Während der Schuldenkrise in den 80er Jahren, von der Englands Banken ebenfalls hart getroffen worden waren, hatte das höchste Exposure gegenüber Entwicklungsländern „nur“ 16 Mrd. Pfund betragen.1 Just in dieser Situation wurde Europas größte Immobilienentwicklung, das Büro­ zentrum Canary Wharf, in der ehemaligen Londoner Hafengegend Docklands fer­ tiggestellt. Kurze Zeit später, Ende Mai 1992, war das Projekt bankrott, nachdem zuvor der Eigentümer Olympia & York in Kanada und New York Gläubigerschutz beantragt hatte.2 Dieses Ereignis markierte auch den Höhepunkt der Immobilien­ krise: Die Leerstandsrate erreichte fast 20 %, und die Wertberichtigungen der Ban­ ken auf Bau- und Immobiliarkredite stiegen rapide, als einige der größten Developer in ernste Schwierigkeiten gerieten.3 Kredite an Immobilienentwickler machten zwar nur einen Teil der Kredite aus, waren aber durch ihre Charakteristika besonders ge­ fährlich für Banken. 2.3.3.2.

Die Auswirkungen auf Banken

Diese Ereignisse hatten sofortige, meßbare Auswirkungen auf Banken weltweit: In einer empirischen Studie weisen Ghosh/Guttery/Sirmans nach, daß im Zuge der Olympia & York-Insolvenz die Aktienrenditen von Banken sanken, wobei die Ren­ diten von Banken mit einem direkten Exposure gegenüber dem Developer stärker betroffen waren.4,1

1 Vgl. Blanden (1991a), Blanden (1991b), DTZ Debenham Thorpe (1992). 2 Zu den weiteren Faktoren, die zu den Insolvenzen führten, zählten die schlechte Verkehrsanbin­ dung von Canary Wharf und die Probleme von Olympia & York durch die Immobilienkrisen in USA und Kanada; vgl. Welling (1992) sowie ausführlich Ghosh/Guttery/Sirmans (1994) und Merrifield (1993). 3 Vgl. Brett (1992), Blanden (1992). Anhang 16 zeigt den Anstieg der Wertberichtigungen bei gro­ ßen britischen Banken. Für einen Großteil waren Kredite an die Immobilienbranche verantwort­ lich. 4 Vgl. Ghosh/Guttery/Sirmans (1994). Gegenstand ihrer Untersuchungen ist zwar der Effekt der Olympia & York-Insolvenz, doch da diese durch die kurz nacheinander ausbrechenden Immo­ bilienkrisen in USA, Kanada und Großbritannien ausgelöst worden war, sagen die Ergebnisse auch etwas über die Auswirkungen von Immobilienkrisen allgemein aus.

123

Das Ausmaß der Schäden zeigte sich erst im Jahr darauf, als der Immobilienmarkt schon wieder Zeichen der Besserung aufwies (durch die gesunkenen Preise und die Abwertung des britischen Pfunds boten Londoner Büroimmobilien attraktive Ren­ diten, insb. für ausländische Investoren2). Unter den großen britischen Banken war der Barclays-Konzem (im folgenden kurz: Barclays) am stärksten betroffen, da er mit 8,5 Mrd. Pfund das höchste Kreditengagement gegenüber Bau- und ImmobilienUnternehmen besaß.3 Dies illustrieren folgende Zahlen aus dem Konzemjahres­ abschluß 1992:4

• Wertberichtigungen auf Kredite = 2,6 Mrd. £, davon über 40 % für Kredite an die Bau- und Immobilienbranche (Branchen­ anteil am gesamten Kreditportfolio rund 12 %),5 Einzelwertberichtigungen = 2,0 Mrd. £, davon 600 Mio. £ für 27 Gro­ ßengagements (das größte mit einer Wertberichtigung von 240 Mio. £); • Abschreibung auf nichtbetriebsnotwendige Gebäude = 60 Mio. £ (gesamte Wertminderung der eigenen Immobilien in Großbritannien = 110 Mio. £); • Verlust = 242 Mio. £ (UK Domestic Bank Division = 414 Mio. £).

Barclays ist in erster Linie ein Beispiel für die Gefahren aus einzelnen Großengage­ ments. Daß Banken durch viele kleine notleidende Engagements genauso in Gefahr geraten können, zeigte die Krise auf dem britischen Wohnimmobilienmarkt, die sich etwa zur gleichen Zeit, aber aus weitgehend anderen Ursachen als die Büroimmo­ bilienkrise ereignete. Darin erlitten einige Banken bzw. Hypothekenfinanzierer (Mortgage institutions) heftige Verluste, und 9 von 117 britischen Building societies wurden wegen wirtschaftlicher Schwierigkeiten von anderen Instituten übernom­ men. Zu Verlusten von Einlagen oder zu einer Insolvenz kam es zwar nicht, weil sich das Bankensystem als stark genug erwies und die Building Societies Commission entsprechende Vorkehrungen getroffen hatte, doch bietet der Fall ein Indiz dafür, daß in einer breiten Krise auch Kreditinstitute gefährdet sein können, die aufgrund der Eigenarten der Hypothekarkreditvergabe an Privatleute als beson­ ders sicher gelten.6

(Fortsetzung) 1 Dies ist möglicherweise ein weiteres Indiz für die in Abschnitt 2.2. nachgewiesene Immobilienmarktsensibilität von Banken. 2 Vgl. o.V. (1993c).

3 Vgl. Goldman Sachs (1992), S. 3. 4 Vgl. Barclays PLC (1992). 5 Vgl. DTZ Debenham Thorpe (1993), S. 28, Goldman Sachs (1992), S. 3.

6 Vgl. Boldat (1994), S. 271; zu den Ursachen vgl. auch Breedon/Joyce (1992).

124

2.3.4.

Weitere Immobilienkrisen

Neben den beiden behandelten Krisen gab es in der Vergangenheit einige weitere, die weniger bekannt und/oder schlechter dokumentiert sind, aber nicht unbedingt weniger Schaden angerichtet haben. Die folgende Aufzählung ist keinesfalls voll­ ständig, sondern soll zeigen, daß die vorgenannten Beispiele keine Ausnahmen sind, sondern sich in ähnlicher Form schon auf vielen anderen Märkten ereignet haben. Japan.1 Der japanische Immobilienmarkt befand sich seit den 70er Jahren in einem ununterbrochenen Aufwärtstrend, der ab Mitte der 80er Jahre immer steiler verlief. 1990 war auf vielen Märkten der Höhepunkt erreicht. Mit dem Ende der japanischen „Bubble economy“ platzte auch die Spekulationsblase auf dem Immobilienmarkt, und es kam zu einem Preiseinbruch, der auf einigen Teilmärkten bis heute andauert. Manche Quellen sprechen von bis zu 60 % Rückgang für Gewerbeimmobilien.2 Eine Folge des Immobiliencrashs war die Konkurswelle unter Bau- und EntwicklungsUnternehmen, die wiederum zu einem starken Anstieg notleidender Kredite bei den Banken geführt hat. Es kam deswegen zu einigen Insolvenzen von Baufinanzie­ rungsinstituten und zu einzelnen Bankzusammenbrüchen. Dies ist besonders bemer­ kenswert, weil seit dem Ende des 2. Weltkriegs noch nie eine japanische Bank in­ solvent geworden war.3

Südostasien/Ozeanien. Ein ähnliches Bild bot sich in den frühen 90er Jahren in Australien, wo die Preise in den Geschäftszentren mancher Großstädte um 40 bis 60 Prozent einbrachen und Städte wie Melbourne und Perth 30%ige Leerstandsraten aufwiesen. Auch hier meldeten die Banken hohe Verluste, und der Staat mußte zur Rettung angeschlagener Kreditinstitute eingreifen.4 Einige Jahre später, 1997/98, kam es in den meisten „Tigerstaaten“ Ostasiens zu einer Wirtschafts- und Wäh­ rungskrise, der ein Zusammenbruch des überhitzten Immobilienmarktes vorausging und in dessen Verlauf Banken nicht zuletzt wegen notleidender Immobiliarkredite insolvent wurden.5 Skandinavien. Die Situation in Nordeuropa beschreibt STEIGUM folgendermaßen: „Financial deregulation in the 1980s has triggered excessive credit expansion, booming economies and rapidly increasing real estate prices, followed by financial consolidation, falling real estate prices, unusually deep and persistent recessions, and 1 Vgl. Bank of Japan (diverse Jahrgänge). 2 Vgl. o.V. (1996i).

3 Vgl. o.V. (1996f). 4 Vgl. Fiedler (1997), S. 628, o.V. (1992b) 5 Vgl. Odrich (1997a); vgl. ferner Herring/Wachter (1999), die u.a. am Beispiel Thailands den Zu­ sammenhang von Immobilien- und Bankkrisen untersuchen.

125

banking crises.“1 Die Bankenkrisen waren in ihrem Ausmaß mit der amerikanischen vergleichbar, wie die folgende Tabelle zeigt: Tabelle 11: Kosten des Wiederaufbaus des Bankwesens in Skandinavien und in den USA Land Kosten in Prozent des Bruttosozialprodukts

Kosten in Prozent der gesamten Kredite

Finnland

8,2

9,7

Norwegen

4,5

5,5

Schweden

4,5

3,7

USA

5,1

7,8

Quelle: Rojas-Suärez/Weisbrod (1996), S. 11 (Zahlen basierend auf amtlichen Quellen) Am schlimmsten traf es Finnland, wenn man den gesamtwirtschaftlichen Schaden der Bankenkrise ins Verhältnis zum Bruttosozialprodukt setzt.2 Auch die Banken­ krise, die Norwegen 1991/92 erlebte und bei der u.a. die drei größten Banken vom Staat gerettet werden mußten, war in ihren Dimensionen mit der amerikanischen vergleichbar. Es ist zwar schwierig zu beurteilen, welchen Anteil daran die Immo­ bilienkrise hatte, doch ist offensichtlich, daß der ca. 40%ige Preisrückgang bei Immobilien und die Kreditausfälle unter den Bauuntemehmen erheblich zu den Pro­ blemen der Banken beitrugen.3 In Schweden waren die Preise für Gewerbeimmo­ bilien von 1990 bis 1992 um mehr als 30% gefallen. Und auch hier mußte der Staat einzelnen Banken zur Hilfe kommen, darunter den beiden größten Banken, Skandinaviska Enskilda Banken und Nordbanken, sowie der größten Sparkasse des Landes, Första Sparbanken.4 Frankreich. Die französische Immobilienkrise zeigte erstmals 1992 ihre Wirkung auf die Kreditinstitute, als Frankreichs größte Bank, der Crödit Lyonnais, und der Finanzkonzem Compagnie de Suez Verluste wegen hoher Wertberichtigungen auf Immobiliarkredite und eigene Immobilien meldeten. In den folgenden Jahren muß­ ten auch die anderen Großbanken solche Wertberichtigungen vornehmen, denn die Lage auf dem Immobilienmarkt, in erster Linie dem Pariser Büro- und Wohnungs­ 1 Steigum (1992), Abstract. 2 Vgl. auch Gavin/Hausmann (1996), S. 42. 3 Vgl. Steigum (1992), insb. S. 11,14f. 4 Vgl. Bartal (1994), Gröschel (1992), insb. S. 230, o.V. (1993b).

126

markt, verschlechterte sich weiter. Bei der Vorlage der Bilanz für das Geschäftsjahr 1993 wurde die prekäre Lage des Credit Lyonnais erst richtig deutlich. Zu seiner Rettung schuf der Staat eine Treuhandgesellschaft, die einen Teil der Aktiva über­ nahm, und gewährte mehrere Jahre lang direkte Beihilfen.1 Schlimmer erging es dem Credit Foncier, einem der größten Immobilienfinanzierer Frankreichs, der 1996 auf­ gelöst wurde.2

Schweiz. 1990 erreichte der schweizerische Immobilienmarkt nach einer jahrelan­ gen und zum Teil spekulativen Hausse seinen Höhepunkt. Ab da fielen die Preise bis 1996 je nach Region um 15 bis 30%, bei Gewerbeimmobilien sogar um bis zu 50%. Insbesondere die Großbanken verzeichneten Milliardenverluste aus Immobiliar­ krediten. Nach Ansicht der Eidgenössischen Bankenkommission ist ein bedeutender Teil der Verluste auf die Entwicklung des Immobilienmarktes zurückzuführen.3 2.3.5. 2.3.5.1.

Übertragbarkeit auf Deutschland und Zwischenfazit

Immobilienkrisen in Deutschland

Auch hierzulande gab es ernstzunehmende Krisen auf Teilmärkten, selbst wenn diese in ihren Auswirkungen auf Gesamtwirtschaft und Bankbranche nicht annä­ hernd so gravierend waren wie die oben geschilderten.

• Während der Abschwungphase 1973/74 kam es zu einer Krise, „die hauptsäch­ lich durch eine maßlose Überproduktion von Eigentumsmaßnahmen verursacht wurde. [...] Die Bauträgerbranche saß teilweise auf riesigen Wohnungshalden und teuren Vorratsgrundstücken, die sie in absehbarer Zeit nicht mehr benötigte. Große Baupleiten waren die Folge.“4 • Rund zehn Jahre später ereignete sich die nächste Krise, als während der zykli­ schen Abwärtsbewegung offensichtlich wurde, daß viele Bauherrenmodelle eine besondere Art des Bestellbaus, bei der der Erwerber aus steuerlichen Grün­ den selbst Bauherr war, jedoch die Bauaktivitäten von einem Treuhänder ver­ walten ließ5 - allein aus steuerlichen Aspekten, ohne wirtschaftliche Vernunft

1 Vgl. o.V. (1997c). Die Schwierigkeiten des Credit Lyonnais waren außerdem auf eine mißglückte Expansionspolitik, Betrügereien und riskante Großkredite zurückzuführen. 2 Zu den Immobilienrisiken französischer Banken vgl. o.V. (1994a); zur Immobilienkrise allgemein vgl. auch die übrigen Artikel des Sonderhefts „La crise financiere de l'immobilier“ der Revue DEconomie Financiere.

3 Vgl. o.V. (1996j), o.V. (19971).

4 Bucher (1985), S. 432. Vgl. auch Schönmann (1993), S. 898 ff. 5 Zu Bauherrenmodellen vgl. ausführlich Kurth (1984).

127

initiiert worden waren. Am schwersten traf es damals die Bayerische RaiffeisenZentralbank, die Verluste in Milliardenhöhe zu verzeichnen hatte und daraufhin von der DG Bank übernommen wurde.1 • Wiederum ein Jahrzehnt später, 1992/93, endete eine seit der Wiedervereinigung herrschende Sonderkonjunktur, die den größten Immobilienboom in der Ge­ schichte der BRD mit sich gebracht hatte.2 Dieser war von erheblichen steuer­ lichen Förderungen und von Spekulation geprägt. Als die Wirtschaftskraft in den neuen Ländern langsamer stieg als erwartet und als klar wurde, daß in manchen Teilmärkten weit über den Bedarf hinaus gebaut worden waren, brach in den neuen Bundesländern einschließlich Berlin eine Immobilienkrise aus, die durch Rekordleerstände sowie drastisch gesunkene Miet- und Kaufpreise gekennzeich­ net war und bis heute nicht ganz überwunden ist. Einige Kreditinstitute in Ostdeutschland wurden von der Krise hart getroffen. Bei der Sparkasse Leipzig z.B. waren im Geschäftsjahr 1997 schätzungsweise 70% der Bruttowertberichtigungen von 80 Mio. DM auf die Entwicklung des Immo­ bilienmarktes zurückzuführen.3 Bei den Berliner Instituten Grundkreditbank und Köpenicker Bank überstieg die Risiko vorsorge von 1995 bis 1997 eine Mrd. DM, wovon ebenfalls der Großteil mit der Immobilienkrise in Zusammenhang stand.4 In den alten Bundesländern kam es zu einem deutlichen Abschwung auf fast allen Teilmärkten. Insgesamt ist dieser jedoch nicht als Krise zu qualifizieren. Deutschlands Banken waren bei allen Krisen betroffen, doch trotz einzelner Schief­ lagen von einer Bankenkrise weit entfernt. Verluste entstanden v. a. bei ihren Kredi­ ten an Bauuntemehmen, Bauträger und Initiatoren von Steuermodellen. Aber auch bei Immobiliarkrediten kam es bei den Darlehnsteilen, die die Realkreditgrenze überstiegen, zu deutlichen Verlusten.5

2.3.5.2.

Prüfung der Übertragbarkeit der ausländischen Erkenntnisse

Es würde den Rahmen dieser Arbeit sprengen, für die Prüfung der Übertragbarkeit der aus den ausländischen Erfahrungen mit Immobilienkrisen gewonnenen Erkennt-

1 Vgl. Ludwig/Schmitz (1990). 2 Vgl. z.B. Wiktorin (1996), Hamm/Henry/Wiktorin (1997), Jones Lang Wootton (diverse Jahr­ gänge).

3 Vgl. o.V. (1998c).

4 Vgl. o.V. (1998d), o.V. (1997i), o.V. (1997o). Die beiden Banken konnten nur durch die Unter­ stützung des Genossenschaftsverbandes gerettet werden und mußten 1998 fusionieren. 5 Vgl. Abschnitt 2.1.1.2., S. 54 ff. und Steffan/Rüchardt (1993), S. 19.

128

nisse auf Deutschland alle Unterschiede und Gemeinsamkeiten der deutschen und ausländischen Immobilienmärkte und Bankensysteme herauszuarbeiten. Deswegen sollen hier nur einige Besonderheiten geschildert werden, die eine grobe Abschät­ zung ermöglichen.1

In der Literatur finden sich einige Gründe für die relativ hohe Stabilität der deut­ schen Immobilienmärkte. Dazu gehören: • die dezentrale und im internationalen Vergleich trotz aller Strukturschwächen relativ ausgeglichene Wirtschaftsstruktur, • die Knappheit der Bauflächen, die zu einer Grundtendenz stabiler bzw. steigender Preise führt, • die deutsche Mentalität, die in einer eher konservativen, langfristig orientierten Anlegereinstellung und einer ebensolchen Objektbewertung zum Ausdruck kommt sowie • die Vorherrschaft langfristiger Festzins-Immobiliarkredite mit relativ niedrigem Beleihungsauslauf und Rückgriffsmöglichkeit auf den Kreditnehmer.

Das Bankensystem weist ebenfalls stabilisierende Eigenarten auf, wie z.B.: • das Universalbankprinzip mit relativ geringen Beschränkungen bezüglich der erlaubten Geschäfte und der regionalen Tätigkeit, das die Voraussetzung für aus­ reichende Diversifizierungsmöglichkeiten schafft, • die lange Erfahrung mit Immobilienfinanzierungen sowie • die einheitliche und strenge Bankenaufsicht. Andererseits sind einige Aspekte zu nennen, die unter bestimmten Umständen das Entstehen von Krisen begünstigen können. Beispielsweise sind nach Ansicht von Patterson die Kreditunterlagen in Deutschland oft älter und ungenauer als bei ver­ gleichbaren Krediten in den USA. Deswegen werden Veränderungen im zu finanzie­ renden Objekt oder in der Bonität des Kreditnehmers verhältnismäßig spät erkannt.2 Ein anderes Problem ist, daß die großen Diversifizierungsmöglichkeiten der deut­ schen Kreditinstitute nicht nur risikomindemd wirken, sondern die Gefahr bergen, daß sich die Banken auf Märkten betätigen, auf denen sie nicht „zu Hause“ sind. Ferner gilt Deutschland immer noch als Steuerparadies für Immobilienanleger. Pessimistisch ausgedrückt bedeutet jede Steuervergünstigung einen potentiellen exogenen Schock für die Immobilienmärkte, weil sie möglicherweise zurück­ genommen wird und eine Immobilienkrise auslöst. Schließlich haben Marktbeob­ achter eine zunehmende Bedeutung von spekulativem Bauen und Immobilienent­ wicklungen registriert.

1 Vgl. zu den folgenden Ausführungen z.B. Patterson (1991), Rode (1993a), S. 214, Moody’s (1995), Coenen (1997), S.112f. 2 Vgl. Patterson (1991), S 21.

129

Die Aufzählung der Besonderheiten läßt die These zu, daß in Deutschland zwar re­ lativ stabile Rahmenbedingungen herrschen, jedoch ein „Krisenpotential“ existiert. Da außerdem die in Deutschland vorgekommenen Krisen auf Teilmärkten deutliche Parallelen zu internationalen Immobilienkrisen aufweisen - z.B. bezüglich der Rolle von Kreditvergabebooms und staatlichen Eingriffen - ist von zumindest teilweiser Übertragbarkeit der ausländischen Erkenntnisse über die Zusammenhänge von Immobilienmärkten und Bankrisiko auf Deutschland auszugehen.

2.3.5.3.

Zwischenfazit

Zunächst ist festzuhalten, daß sämtliche im theoretischen Teil des Abschnitts 2.3 zitierten Untersuchungen auf ausländische Märkte bezogen sind und die Übertra­ gung auf deutsche Verhältnisse nicht unproblematisch ist. Um zu eindeutigen Aus­ sagen über die hiesigen Beziehungen von Immobilienzyklen, Immobilienkrisen und Banken zu kommen, sind weitere Forschungen nötig. Mit der gebotenen Vorsicht läßt sich aber feststellen, daß deutsche Immobilienmärkte nicht vor Immobilien­ krisen und deutsche Banken nicht vor deren Auswirkungen geschützt sind. Typische Schwachstellen deutscher wie internationaler Banken scheinen zu sein: • die prozyklische Kreditvergabe, • das Fehlen von Instrumenten zur (prospektiven) Immobilienmarktanalyse, • das Fehlen von Absicherungsinstrumenten gegen zyklische Abschwünge des Immobilienmarktes und • die unzureichende Diversifizierung.

Alle in diesem Abschnitt geschilderten Immobilienkrisen hatten eindeutig gravie­ rende negative Auswirkungen auf die Banken des Landes. Obwohl es nicht immer möglich ist, die Immobilienkrisen von z.T. parallel auftretenden Krisen in anderen Wirtschaftsbereichen zu trennen, ist damit anekdotisch belegt, was eingangs vermu­ tet wurde: Banken in den betreffenden Ländern hatten zu der betreffenden Zeit ein hohes IMR. Aufgrund der oben dargestellten relativen Ähnlichkeit der Bedingungen und unter Berücksichtigung der Ergebnisse aus den Abschnitten 2.1. und 2.2. kann deswegen die Hypothese 1 nicht abgelehnt werden.

Es stellt sich nunmehr die dringende Frage, wie die Banken mit dem festgestellten Risiko umgehen. Die Dringlichkeit ergibt sich allein schon daraus, daß sich Immo­ bilienkrisen vermutlich auch in Zukunft ereignen werden. Ein Grund dafür ist, daß die Marktteilnehmer anscheinend nicht aus vergangenen Krisen lernen bzw. die Lektionen zu schnell vergessen. Beispiel England: Die sog. Secondary Banking Crisis1 (1973-75) war Ende der 80er Jahre noch in so guter Erinnerung, daß Immo-

Für eine ausführliche Analyse dieser Bankenkrise, die nicht zuletzt durch einen Immobiliencrash ausgelöst wurde, vgl. Reid (1982).

130

bilienfinanzierer dezidiert darlegen konnten, aus welchen Gründen sich eine solche Krise nicht wiederholen würde.1 Und doch kam alles wieder so, wie 15 Jahre zuvor!2 Während es die Aufgabe der Bankenaufsicht ist, dafür zu sorgen, daß aus einer Immobilienkrise keine Bankenkrise entstehen kann, ist es die Aufgabe der einzelnen Bank, sich vor den Auswirkungen einer Krise zu schützen und ihr IMR zu beherr­ schen. Damit beschäftigt sich das nächste Kapitel.

1 Vgl. o.V. (1988). 2 Siehe oben und vgl. o.V. (1992a).

131

3. DAS MANAGEMENT DES IMMOBILIENMARKTRISIKOS Nachdem in Kapitel 2 Belege für die Annahme der Hypothese 1 gefunden wurden, geht es in diesem Teil um die Frage, ob die herkömmlichen Instrumente des Risikomanagements bei Banken das IMR bewältigen können. Falls dies nicht der Fall ist, sollen Möglichkeiten für die Entwicklung von Instrumenten aufgezeigt wer­ den, die dies leisten können.

Hypothese 2: Das IMR ist mit den derzeit üblichen Methoden weder meß- noch steuerbar. Die Hypothese soll angenommen werden, wenn logisch nachgewiesen werden kann, daß die vorhandenen Instrumente, deren Einsatz über eine Erhebung festzustellen ist, immanente Defizite aufweisen, welche eine adäquate Messung und Steuerung des IMR nicht zulassen. 3.1.

3.1.1.

Das Immobilienrisikomanagement in der bisherigen Praxis

Bestandteile des Immobilienrisikomanagements und Einordnung in das Gesamtbankrisikomanagement

Risikomanagement kann definiert werden als der Teil der Risikopolitik, der sich mit der operativen Messung und Steuerung bankbetrieblicher Risiken befaßt.1 Daran anlehnend soll hier unter Immobilienrisikomanagement das Messen und Steuern der spezifischen und systematischen Risiken aus den Immobilienaktivitäten von Banken verstanden werden. Das Immobilienrisikomanagement ist dem Management anderer Risiken, wie dem Kredit- oder dem Zinsänderungsrisikomanagement gleichgeordnet und Teil des gesamten Risikomanagementsystems einer Bank. Abbildung 22 stellt das Immobilienrisikomanagement und seine Aufgaben im Geflecht der Bankaktivi­ täten und Risikomanagementarten grafisch dar.

1 Vgl. Poppensieker (1997), S. 9, und die dort angegebene Literatur. Dies schließt Bereiche wie Risikostrategie und Risikoorganisation von einer Betrachtung aus.

133

Abbildung 22: Das Immobilienrisikomanagement als Teil des Risikomanagements von Banken

Arten des Risikomanagements

Für die nähere Untersuchung ist es nützlich, die Risikomessung in folgende Teilpro­ zesse aufzuspalten: Risikoidentifizierung (= Wahrnehmung, daß ein Risiko exi­ stiert), Risikoerfassung (= Sammlung der risikobezogenen Daten), Risikoquantifi­ zierung (= Berechnung des Risikoausmaßes) und Risikoverarbeitung (= Aufberei­ tung der Risikokennzahlen für weitere Zwecke);1 vgl. Abbildung 23. Nach Bauer ist das Ziel der Risikomessung die Verdichtung des Risikos zu einer Kennziffer, damit bestehende und neue Risiken beurteilt und gesteuert werden können.2

Auch die Risikosteuerung3 oder Absicherung kann man weiter unterteilen, z.B. in Ursachen- und wirkungsbezogene Maßnahmen.4 Da diese Unterteilung weder trenn­ scharf noch besonders nützlich ist, wird hier folgende Einteilung vorgezogen: Risikovermeidung (= Nichteingehen eines risikobehafteten Geschäftes), Risikoredu­ zierung (= Verringerung der Eintrittswahrscheinlichkeit von Risiken oder Verminde­ rung der Auswirkungen bereits eingegangener Risiken), Risikokompensation (= Risikominderung durch Aufbau einer Gegenposition zur offenen Risikoposition, deren Wert negativ mit dem Wert der Risikoposition korreliert) und Risikovorsorge 1 Ähnlich Schierenbeck (1997b), S. 11 f.; vgl. zum Meßprozeß auch den grundlegenden Aufsatz von Krümmel (1989). 2 Vgl. Bauer (1995), Sp. 1658.

3 Der Begriff Steuerung wird hier v. a. im Sinne von „Absicherung“ gebraucht, nicht im Sinne von „Controlling“, weil das Risikocontrolling über eigene Instrumente verfügt, z.B. Berichte oder Managementinformationssysteme. Für eine Abgrenzung von Controlling, Risikocontrolling und Risikomanagement vgl. Merbecks (1996), S. 27ff.

4 Vgl. z.B. Schierenbeck (1997b), S. 2f., Philipp (1967), S. 69ff.

134

(= Verringerung des Ruinrisikos durch Eigenkapitaldotierung);1 vgl. Abbildung 23. Dabei bleiben die weiteren Ausführungen auf die Risikoreduzierung und die Risiko­ kompensation, also das Risikomanagement i.e.S., beschränkt.

In der dritten Dimension sind gemäß der Risikodefinition in Kapitel 1 die Maßnah­ men des Immobilienrisikomanagements zu unterscheiden, die sich auf ein einzelnes Geschäft oder auf das gesamte Portfolio beziehen. Abbildung 23 veranschaulicht diese und die anderen Differenzierungen der Instrumente des Immobilienrisiko­ managements. Zudem zeigt sie durch Grauschattierung der Felder den heutigen Entwicklungsstand, wie er sich aus der anschließenden Erörterung ergibt.

Abbildung 23: Weitere Unterteilung der Instrumente des Immobilienrisikomanagements

Risikomanagement von

vorhanden

bisheriges Immobilienrisikomanagement

teilweise vorhanden

nicht vorhanden

Vgl. Büschgen (1991), S. 707 f., Döhring (1996), S. 77 f. Auf weitere in der Literatur vorkom­ mende Klassifizierungen und Bezeichnungen soll hier nicht eingegangen werden.

135

3.1.2. 3.1.2.1.

Beschreibung des Status quo Informationsbasis

Aussagen über den Stand des Immobilienrisikomanagements bei deutschen Banken sind problematisch. Es gibt zwar - erstens - einen Grundstock von Instrumenten, die allgemein bekannt sind und bei vielen Instituten eingesetzt werden, doch spiegelt dieser eben nicht den „State of the art“ wider. Zweitens gibt es neuere Verfahren, die in wissenschaftlichen Publikationen oder in der Fachpresse schon diskutiert wurden, deren Verbreitung aber unklar ist. Und drittens verfügen einige Banken über selbst­ entwickelte Instrumente, über die sie aber allenfalls vertrauliche Auskunft geben.

Den ersten Bereich will und den dritten Bereich kann diese Arbeit nicht darlegen.1 Deswegen konzentriert sich die folgende Diskussion auf die zweite Gruppe von Instrumenten, wobei die Angaben aus der Literatur2 durch Interviews3 des Verfassers mit Gesprächspartnern von 14 Institutionen - darunter mindestens je eine Großbank, Hypothekenbank, Landesbank, Sparkasse, Genossenschaftsbank und Privatbank untermauert wurden. Ferner flossen die Ergebnisse einer empirischen Untersuchung der Landesbanken in die Darstellung ein.4 3.1.2.2.

Vorhandene Instrumente

Betrachtet man die unterschiedlichen Arten des Immobiliengeschäfts, so läßt sich von einem umfangreichen Risikoinstrumentarium bisher nur im immobilienbezo­ genen Kreditgeschäft sprechen, während über Risikomanagement im Immobilienprovisions- und -beteiligungsgeschäft nichts bekannt ist. Direktinvestitionen werden nur selten unter Risikogesichtspunkten betrachtet, vermutlich, weil viele Banken hierin immer noch ein zu vernachlässigendes Risiko sehen. Es gibt jedoch

1 Für den ersten Bereich sei auf die einschlägigen Lehrbücher der Bankbetriebslehre und auf Fach­ zeitschriften wie: „Der Langfristige Kredit“, „Die Bank“, „Die Sparkasse“ oder „Bankinforma­ tion“ verwiesen. 2 Vgl. zum aktuellen Stand des Risikomanagements bei Banken z.B. Schierenbeck (1997b), Bessis (1998), Vamholt (1997).

3 Da den Gesprächspartnern Vertraulichkeit zugesichert wurde, wird davon abgesehen, deren Namen oder die ihrer Organisationen aufzuführen. Ein Quellenverzeichnis wurde am Lehrstuhl für Kreditwirtschaft der Universität Hohenheim hinterlegt.

4 Dabei handelt es sich um eine Umfrage unter den 13 deutschen Landesbanken und der West­ deutschen Immobilienbank im Rahmen einer Diplomarbeit an der Universität Hohenheim. Befra­ gungszeitpunkt: Oktober 1998; Erhebungsart: halbstrukturierte Telefoninterviews; Interview­ partner: leitende Mitarbeiter mit Verantwortung für das Risikomanagement im Geschäftsbereich Immobilienfinanzierung; Antwortquote: 100%. Zu den Ergebnissen vgl. Weißenbacher (1998) und Weißenbacher/Lausberg (1999).

136

vermehrt Banken, die im Rahmen ihrer Gesamtbanksteuerung oder im Zuge des Corporate real estate management Instrumente für diesen Bereich entwickeln.1

Unterscheidet man die Instrumente des Risikomanagements nach Risikomessung und Risikosteuerung, so wechseln ebenfalls „weiße Flecken“ - für die das Risiko­ management bisher keine Instrumente entwickelt hat (vgl. Abbildung 23) - mit gut bearbeiteten Feldern ab. Bei der Messung könnte der Bereich der Direktinvestitio­ nen in Immobilien theoretisch am leichtesten abgedeckt werden, da hierauf ähnliche Risikomanagementmethoden anwendbar sind wie auf Aktien und andere Markttitel. Es ist aber die Ausnahme, daß - wie bei der Commerzbank - zur Messung das Schwankungsmaß der Summe der Marktwerte aller Immobilien im Bestand der Bank herangezogen wird. Da die Marktwerte schwierig zu ermitteln sind, schreibt die Bank den einmal durch Schätzung ermittelten Wert anhand eines passenden Immobilienindexes fort.2 Eine Übertragung dieser Methoden auf das Kreditgeschäft ist nicht ohne weiteres möglich, da das Kreditausfallrisiko nicht normalverteilt ist und ein Marktpreis noch schwieriger zu konstruieren ist. Erst seit relativ kurzer Zeit gibt es Ansätze, die das IMR zumindest theoretisch befriedigend messen könnten (vgl. Abschnitt 3.2.4.1., Value-at-risk-Konzept); ihre Verbreitung dürfte jedoch bisher auf relativ wenige Institute beschränkt sein. In der Praxis des immobilienbezogenen Kreditgeschäfts, d.h. bei den Immobiliarkrediten und den Krediten an Bau- und Immobilienunter­ nehmen, dominieren noch die Instrumente aus dem allgemeinen Kreditgeschäft. De­ ren Hauptaugenmerk gilt dem Bonitätsrisiko, wobei teilweise spezifische Immobilienrisiken mitberücksichtigt werden; das systematische Risiko messen sie grundsätzlich nicht.

Standardinstrumente der Bonitäts- und Sicherheitenprüfung sind beispielsweise Jah­ resabschlußanalyse und Beleihungswertgutachten. 3 Einige Banken verfügen darüber hinaus über Instrumente, die an die speziellen Verhältnisse im Immobilienbereich angepaßt wurden. Dazu gehören: • Risikoraster,4 • Ratingverfahren,5 • Scoringmodelle, die eine Automatisierung des Mengengeschäfts in der Immo­ bilienfinanzierung erlauben,1 und 1 Vgl. Wieck/Zugehör (1994), Zaunitzer-Haase (1997). 2 Vgl. Wieck/Zugehör (1994).

3 Auf diese Instrumente soll hier nicht weiter eingegangen werden, da sie als allgemein bekannt gelten können.

4 Vgl. Sartor (1997), S. 506-511. 5 Vgl. Weißenbacher/Lausberg (1999), Lehner (1995), Prautzsch (1994).

137

• Sensitivitätsanalysen.2

Noch nicht sehr verbreitet, aber nach Aussage einzelner Gesprächspartner bereits im Einsatz sind: • branchenspezifische Risikoanalysesysteme,3 • Frühwarnsysteme4 sowie • Managementinformationssysteme für Immobilienrisiken.

In der Planung, aber - soweit erkennbar - noch nicht im Einsatz sind ferner Exper­ tensysteme und neuronale Netze5. Im Rahmen der Steuerung erfolgt eine Absicherung des Risikos aus Direktinvesti­ tionen quasi unbewußt durch die Diversifizierung des Bestandes an eigenen und Investment-Immobilien. Daß das Risiko von vielen Banken gezielt abgesichert wird, muß bezweifelt werden. Weder in der Literatur noch bei den Gesprächen zu dieser Arbeit gibt es dafür Anhaltspunkte, auch nicht in der Literatur zum CREM. Die Steuerung des Risikos immobilienbezogener Kredite erfolgt in puncto Bonitätsrisiko ebenfalls weitgehend mit den Instrumenten, die für das sonstige Kreditgeschäft ver­ wendet werden, also z.B. Risikoprämien und Limits.

Die meisten der bekannten Instrumente dienen dem Risikomanagement von Einzel­ geschäften. Eine Portfoliosicht der Immobilienaktivitäten gewinnt erst langsam an Bedeutung - auch weil viele Fragen bezüglich der Messung und Steuerung von Portfoliorisiken noch nicht gelöst sind.6 Ansätze zu einem Management des Port­ foliorisikos sind zumindest bei einigen größeren Kreditinstituten vorhanden. Einige Banken identifizieren Klumpenrisiken und berücksichtigen diese bei neuen Kredit­ entscheidungen.7 Ferner bemühen sich die Institute, „das Portfolio an Immobiliar(Fortsetzung) 1 So setzten nach einer Untersuchung von Heiber (1998), S. 58, zum Zeitpunkt der Befragung 7 der 33 deutschen Bausparkassen ein Scoringverfahren zur Bonitätsanalyse von Darlehnsnehmern ein. Vgl. auch Sartor (1997), S. 517. 2 Vgl. Sartor(1997), S. 51 If.

3 Erwähnung bei Coenen (1997), S. 117; Skepsis über Leistungsfähigkeit und Stand der Verbreitung weckt die Untersuchung von Bruckner (1997), S. 51. 4 Vgl. Weißenbacher/Lausberg (1999).

5 Vgl. Sartor (1997), S. 505, 514. Allerdings werden FrühwamWz^a/or^n zuweilen in Checklisten zur Kreditanalyse verwendet. Indikatoren für Kredite an Hochbauuntemehmungen wurden bereits von van Gisteren (1986) erarbeitet. Es ist jedoch nicht bekannt, ob dessen Ansatz jemals in der Praxis verwirklicht wurde. 6 Dies gilt nicht nur für deutsche Banken, wie der Beitrag von Santomero (1997), insb. S. 112, über den Status quo des Risikomanagements bei amerikanischen Banken zeigt.

7 Quelle 16.

138

kreditfinanzierungen strategisch auszurichten und Segmentierungen nach Bestandsund Development-Finanzierungen, Objektnutzungsarten sowie lokalen Schwer­ punkten und Kreditnehmerhöchstgrenzen vorzunehmen.“1 Vergleicht man die dazu eingesetzten Instrumente mit denen, die für das Portfoliorisiko von Wertpapieren eingesetzt werden, so fällt auf, daß vor allem Hedginginstrumente fehlen. 3.1.3.

Defizite der vorhandenen Instrumente

Der Vergleich der vorhandenen Instrumente mit den in Abschnitt 2.1. behandelten Risiken weist auf eine Reihe von Defiziten hin, die sich thesenartig wie folgt zu­ sammenfassen lassen: 1. Immobilienrisiken werden nicht in das Gesamtrisiko der Bank einbezogen.

2. Für das Segment der Bau- und Immobilienuntemehmen existiert - soweit bekannt - kein spezielles Kreditanalysesystem.

3. Die Risiken aus dem Immobilienprovisions- und -beteiligungsgeschäft werden nicht und die aus den Direktinvestitionen nur teilweise berücksichtigt. 4. Die Portfolioinstrumente sind nicht dazu geeignet, eine optimale Diversifizierung zu erreichen.

5. Viele Instrumente haben keinen Immobilienmarktbezug.

In der weiteren Untersuchung werden nur die letzten beiden Thesen näher behandelt. • These 1 ist im Rahmen dieser Arbeit nicht zu lösen, da das Gesamtrisikomana­ gement eine der großen derzeitigen Herausforderungen für Wissenschaftler und Praktiker darstellt und eigenständige Arbeiten nötig macht.2 • These 2 wird nicht ausführlich behandelt, weil die Entwicklung eines Kredit­ analysesystems mehr als nur das IMR umfaßt und daher den Rahmen der Arbeit sprengen würde. Dabei sei auf ein Arbeitspapier des Autors verwiesen, das sich mit der Verbesserung solcher Systeme im Subsegment Bauträger befaßt.3

1 Coenen (1997), S.l 16 f. Vgl. auch Sartor (1997), S. 513 f., der weitere Segmentierungsmöglich­ keiten nennt. 2 Vgl. jedoch den Ausblick in Kapitel 4. 3 Vgl. Lausberg (1998).

139

• These 3: Wie Abschnitt 2.1. gezeigt hat, haben die Bereiche Direktinvestitionen und Immobilienprovisions- und -beteiligungsgeschäft ein bedeutendes Volumen und sowohl direkte als auch indirekte Immobilienmarktrisiken. Darum führt ihre Nichtbeachtung möglicherweise zu einer gravierenden Unterschätzung des IMR. Eine genaue Aussage darüber ist aber erst möglich, wenn das Risiko gemessen wird. Ob dazu die herkömmlichen Instrumente verwendet werden können, ist of­ fen; momentan zumindest lassen auch moderne Verfahren zur Ermittlung des Value-at-risk (VaR) das Risiko unsicherer Provisionseinkommen unberück­ sichtigt.1

3.1.3.1.

Ungeeignete Instrumente für Portfoliorisiken

Das Portfoliorisiko wird auch als Gefahr einer suboptimalen Diversifizierung be­ zeichnet.2 Es muß wegen der oben beschriebenen Risiko Verbundeffekte zusätzlich zu den Einzelrisiken gemanagt werden. Voraussetzung für Messung und Steuerung ist, daß die Bank eine Vorstellung davon hat, welcher Zustand „optimal“ ist - nur dann können die Meßinstrumente die Informationen generieren, mit deren Hilfe die Steue­ rungsinstrumente das Portfolio vom Soll- zum Ist-Zustand bewegen sollen. Als optimalen Zustand bezeichnet die MPT den Schnittpunkt von effizienter Linie und höchster Indifferenzkurve, d.h., das Portfolio, welches die optimale RisikoRendite-Relation aufweist und gleichzeitig der individuellen Risikoeinstellung des Anlegers am besten entspricht. Diese Grundidee läßt sich - zumindest wenn es um Entscheidungen unter Unsicherheit geht - auf Investitionen aller Art übertragen, auch auf die Immobilienaktivitäten von Banken. Umstritten ist, welche Maße man für den Anlegemutzen, die erwartete Rendite und insb. für das Risiko heranziehen soll und ob die MPT auch zur Bestimmung der Risiko-Rendite-Relation eingesetzt werden kann. Davon ist jedoch das Grundprinzip der Diversifikation nicht abhängig.

Auf die Bestimmung des optimalen Portfolios wird in Abschnitt 3.2. eingegangen. An dieser Stelle ist lediglich zu begründen, warum mit den bisherigen Methoden ein optimales Portfolio nicht erreicht werden kann.

Der erste Grund ist, daß das Portfoliorisiko der Immobilienaktivitäten zur Zeit an­ scheinend nicht gemessen wird und mit den vorhandenen Instrumenten und Daten auch nicht gemessen werden kann. Es existieren einerseits Instrumente, die wichtige Teilinformationen liefern, z.B. Managementinformationssysteme (MIS), die die Portfoliostruktur in Kennzahlen ausdrücken, oder Simulationsinstrumente, die den Effekt einer Immobilienmarktänderung oder einer Änderung der Rahmendaten auf

1 Vgl. Parsley (1996), S. 75. Zur Erklärung des Value-at-risk-Ansatzes vgl. Abschnitt 3.2.4.1. 2 Vgl. Brakensiek (1991), S. 18.

140

die Aktivitäten der Bank berechnen. Sie lassen aber üblicherweise keine Rück­ schlüsse darauf zu, was eine Veränderung der Portfoliostruktur bewirken würde. Andererseits sind bei einigen Banken Instrumente in der Entwicklung oder im Ein­ satz, die Markt- und Ausfallrisiken messen können. Es ist jedoch nicht bekannt, daß diese schon für Immobilienrisiken adaptiert worden wären. Ferner gibt es bei vielen Banken ein Datenproblem, da die notwendigen Informationen zu den eigenen Aktivitäten in der Vergangenheit nicht erhoben wurden. Benötigt würden neben Kreditnehmerdaten detailliertere Angaben zum Objekt (z.B. über Mieter) und Meta­ daten (z.B. Ratingergebnisse einschließlich ihrer Veränderungen). Im günstigsten Fall lassen sich die Daten mit viel Aufwand nacherfassen; in vielen Fällen kommt jedoch nur ein Neuaufbau der benötigten Datenreihen in Frage.

Der zweite Grund liegt darin, daß die Risikosteuerung deswegen intuitiv erfolgen muß. Die bei jeder Bank vorhandene erste Stufe der Diversifizierung ist diejenige, auf der sie ihre Aktivitäten auf mehrere Kreditnehmer, Standorte oder Immobilien­ typen verteilt. Diese Form der Risikostreuung kann als „unbewußt“ bezeichnet wer­ den, weil die Risikominderung immer eintritt, wenn keine perfekte Korrelation besteht - auch wenn die Bank sie nicht plant. Auf der zweiten Stufe wendet die Bank bestimmte Kriterien an, nach denen sie ihr Portfolio diversifiziert, z.B. Erfah­ rungswerte über die Ausfallraten bei bestimmten Kreditnehmergruppen. Diese Form kann „intuitive“ Diversifizierung genannt werden.1 Die Bezeichnung trifft auch dann zu, wenn die Einschätzungen durch Berechnungen, beispielsweise Prognosen über die Entwicklungsperspektiven verschiedener Regionen, untermauert sind, denn über den Beitrag einer Aktivität zur gesamten Risikoposition sagen solche Berechnungen nichts aus.

Auf der zweiten Stufe dürften sich in bezug auf Immobilienaktivitäten derzeit na­ hezu alle deutschen Banken befinden. Dies ergaben die Interviews. Zudem weist die Wortwahl in der Literatur darauf hin, daß Intuition und Zufall, nicht aber fundierte Methoden die Risikomischung regieren; dort ist z.B. die Rede von „Hoffnungen“ auf Risikominderung oder einer „Gabe der Unterscheidung“, die man für die richtige Risikomischung haben müsse.2 Wie gefährlich naive Risikostreuung sein kann, soll anekdotisch an zwei Beispielen gezeigt werden:

• Das Vorstandsmitglied der früheren Deutschen Centralbodencredit, Detlev RODE, schrieb im April 1993, daß die Hypothekenbanken mit der Hinwendung zur ge­

1 Die MPT verwendet für beide Stufen den Begriff „naive Diversifikation“, der nicht abwertend gemeint ist, sondern der Abgrenzung zur „effizienten Diversifikation“ dient. 2 Vgl. Lauer (1996), S. 185, Steffan/Scholz (1993), S. 127.

141

werblichen Immobilienfmanziening eine breite Streuung ihrer Aktiva erzielt hät­ ten, ohne deren Qualität zu beeinträchtigen.1 Ein Jahr später mußte Rode wegen des Schneider-Skandals zurücktreten. Diversifizierung ist eben nicht „generell als risikomindemd zu werten“2!

• Dies mußten auch einige texanische Banken in den 80er Jahren feststellen: „Some banks in Texas believed they were achieving diversification by adding real estate-backed loans to their existing loans to the oil and gas sector. But in that part of the country, much of the value of real estate is linked to the fortunes of the energy sector.“3 Die Folgen wurden in Abschnitt 2.3. beschrieben. Es ist anzunehmen, daß derartige Schwierigkeiten für keine große, national tätige deutsche Universalbank existenzgefährdend sein könnten. Bei ihnen wird das Pro­ blem der intuitiven Diversifikation durch die Bandbreite und das Volumen der Akti­ vitäten weitgehend geheilt. Anders ist dies bei Kreditinstituten, die auf eine Region oder ein Geschäftsfeld beschränkt sind, v. a. den Sparkassen und Genossenschafts­ banken (vgl. die auf S. 57ff. zitierten Schieflagen).

Dennoch gibt es auch für die per se gut diversifizierten großen Banken Gründe ge­ gen eine naive Diversifikationsstrategie: Erstens sind die regionalen Immobilien­ märkte so hoch korreliert, daß durch regionale Streuung allein das Gesamtrisiko nicht sehr stark sinkt.4 Zweitens besteht die Gefahr der Kumulation von Risiken, wie Case/Shiller/Weiss feststellen: „If default risk were randomly distributed across the country, a regionally diversified portfolio would be sufficient to control the risks of default losses. But experience has shown that even regionally diversified portfolios can suffer catastrophic losses when large regions of the country suffer significant price declines.“5 Dieses Phänomen haben die deutschen Banken nach 1993 in den neuen Bundesländern erlebt. Als dritter Grund ist zu nennen, daß die vorhandenen Portfoliosteuerungsinstru­ mente nicht besonders wirkungsvoll sind. Selbst wenn die Banken wüßten, wie der optimale Portfoliozustand zu erreichen wäre, könnten die bisher eingesetzten In­ strumente die Steuerungsfunktion nicht wirkungsvoll übernehmen. Das liegt daran, daß die Steuerung fast ausschließlich über das Neugeschäft erfolgt und Portfolio1 Vgl. Rode (1993a), S. 214. 2 Rode (1993a), S. 214.

3 Spillenkothen (1996), S. 241.

4 Vgl. die Arbeit von Peiß (1998), insb. S. 108, die Zweifel am Diversifikationspotential aufkom­ men läßt, da die gemessene Übereinstimmung der Zyklen verschiedener Nutzungsarten und Standorte erheblich ist. 5 Case/Shiller/Weiss (1995), S. 13 f.

142

Verschiebungen nur langfristig möglich sind. Bei Wertpapierportfolios dagegen er­ öffnen derivative Finanzinstrumente die Möglichkeit, das Portfolio als Ganzes abzusichem. Außerdem ist das Ziel nicht nur durch den Kauf, sondern auch den Verkauf von Anlagen erreichbar, was bei Krediten oder selbstgenutzten Gebäuden proble­ matisch ist. Wie langwierig die Umsetzung gewünschter Portfolioverschiebungen ist, zeigt Vandell in seiner groß angelegten Studie über die Ursachen notleidender gewerb­ licher Immobiliarkredite amerikanischer Lebensversicherer von 1976 bis 1988. Als die Immobilienkrise im amerikanischen Süden 1986 begann, wäre es für einen Kre­ ditgeber bereits zu spät gewesen, sein Portfolio durch verstärkte Kreditvergabe in anderen Staaten signifikant umzustrukturieren, da die meisten „faulen“ SüdstaatenKredite bereits Anfang der 80er Jahre vergeben worden waren.1

Zusammenfassend läßt sich feststellen, daß die vorhandenen Portfolioinstrumente nicht ihren Zweck erfüllen, das Portfoliorisiko zu messen und das Ist-Portfolio dem Soll-Zustand anzunähem. Daher sollten zunächst Instrumente entwickelt werden, die das Portfoliorisiko messen können. Dazu gehört zwingend die Ermittlung von Kor­ relationen, denn nur mit ihnen läßt sich die Stufe der intuitiven Diversifizierung überwinden. Auch die Nützlichkeit der Absicherung von Einzelpositionen kann nur mit Kenntnis des Risiko Verbundes beurteilt werden.2 Schließlich sind wirkungs­ vollere Steuerungsinstrumente zu konstruieren.

3.1.3.2.

Fehlender Immobilienmarktbezug

Bei vielen Banken ist ein Bezug zum Immobilienmarkt schon deswegen nicht gege­ ben, weil sie keine systematische Immobilienmarktanalyse betreiben und Informa­ tionen über den Immobilienmarkt nicht in das Risikomanagement einbeziehen. Damit fehlt ihnen jegliche Möglichkeit, das IMR zu berücksichtigen.3 Führende Banken haben Modelle entwickelt, um die Auswirkungen von Immo­ bilienmarktänderungen auf ihr Kreditportfolio abschätzen zu können. Dazu werten sie Immobilienmarktdaten aus, die sie entweder selbst sammeln oder - was häufiger der Fall zu sein scheint - von Immobilienmaklern oder Marktforschungsinstituten

1 Vgl. Vandell (1992), insb. S. 84 f. 2 Göppl/Schlag (1995), Sp. 1675. 3 Siehe zur Veranschaulichung S. 26, Abbildung 3: Wenn Immobilienmarktschwankungen nicht berücksichtigt werden, fehlt die „linke Seite“ des Schaubildes. So kann die Bank aus den Schwan­ kungen des Aktivums nicht auf die evtl, maßgebliche Ursache schließen.

143

beziehen. Auch diese scheinen aber von einer umfassenden Modellierung des Immobilienmarktes noch ein gutes Stück entfernt zu sein.1 Ein Aspekt, der nicht in der alleinigen Verantwortung von Banken liegt, aber auf Einzelgeschäftsebene zum Defizit beiträgt, ist der fehlende Marktbezug in den Stan­ dardverfahren der Bewertung bebauter Grundstücke (Ertragswert-/ Sachwert­ verfahren). Diese gehen entweder von einem statischen Immobilienmarkt aus, wie beim Konzept der „nachhaltig erzielbaren Miete“, oder sie beziehen etwaige Schwankungen intuitiv mit ein.2 Daß dies eine riskante Vorgehens weise ist, zeigt sich regelmäßig in Krisenzeiten. Zwar darf die Erfahrung sachkundiger Schätzer und Kreditfachleute nicht gering geachtet werden, doch ist die Bewertung von Immo­ bilien zu objektivieren und sind aktuelle und prognostizierte Immobilienmarktdaten einzubeziehen, wenn man dem IMR gerecht werden will.

3.1.4.

Zwischenfazit

Im Vergleich der Immobilienrisiken mit den zu ihrem Management vorhandenen Instrumenten lassen sich verschiedene Defizite erkennen und belegen. Die Defizite beruhen auf der Nichtanwendung von Risikoinstrumenten im Immobilienbereich, auf Datenmangel und auf einer Reihe weiterer Gründe. Sie beruhen ferner darauf, daß die Instrumente nicht so beschaffen sind, daß sie Immobilienmarktrisiken mes­ sen und steuern könnten. Darum kann die Hypothese 2 selbst für die in der Entwicklung des Immobilien­ risikomanagements führenden deutschen Banken nicht abgelehnt werden. Dies läßt den Schluß zu, daß es erforderlich ist, die aus dem allgemeinen Risikomanagement bekannten Methoden an die besonderen Anforderungen der Immobilienaktivitäten anzupassen und zusätzlich neue Instrumente zu entwickeln. Mit beiden Wegen be­ schäftigen sich die Abschnitte 3.2. und 3.3. 3.2.

Möglichkeiten zur Messung des Immobilienmarktrisikos

Nach der Schilderung des Status quo im vorhergehenden Abschnitt geht es nun darum, den Prozeß der Messung ideal typisch zu beschreiben und - wo dies möglich ist - Instrumente vorzustellen, die nicht die Defizite der bisher vorhandenen aufwei­ sen. Dabei werden Methoden, die in Deutschland als neu gelten können, ausführlich

1 Laut Auskunft des Ifo-Instituts vom 25.01.1998 sind weder für den Wohn- noch für den Gewer­ beimmobilienmarkt Modelle bekannt, die sowohl die Angebots- als auch die Nachfrageseite um­ fassen. Das Institut selbst erstellt nur eine Wohnungsnachfrageprognose und hat die Arbeiten an einem Totalmodell aus Datenmangel bis auf weiteres eingestellt. 2 Für ein Beispiel intuitiver Einbeziehung siehe Partenheimer (1995), S. 53.

144

beschrieben, während bei Instrumenten, die aus dem allgemeinen Risikomanage­ ment bekannt sind, auf die Literatur verwiesen wird. 3.2.1. 3.2.1.1.

Risikoidentifizierung Bekannte Methoden zur Identifizierung des IMR

Bevor ein Risiko gemessen werden kann, muß bekannt sein, daß es existiert und wo es existiert. Die Recherchen zum Status quo des IMR-Managements sowie weitere Gespräche mit Bankpraktikem ergaben, daß die Existenz eines Immobilienmarkt­ risikos nicht jeder Bank bewußt ist. Aber auch die Banken, die bereits über ein IMRManagement verfügen, haben vermutlich nicht alle Positionen einbezogen, in denen Marktrisiken in nennenswertem Umfang verborgen sind. Ein Bestandteil des Risikomanagements muß es daher sein, solche Positionen zu finden. Abschnitt 2.1. dieser Arbeit hat dazu die Vorarbeit geleistet, indem er alle Bilanz- und G+V-Positionen der deutschen Banken analysiert hat, bei denen schon ein externer Betrachter einen Immobilienmarktbezug entdecken kann. Mit diesen Posten kann jedes Institut die eigenen Risikopositionen vergleichen und die für sie relevanten übernehmen. Da möglicherweise nicht alle gefunden wurden, sollte jede Bank nach weiteren Positionen in den eigenen Büchern suchen, die dem IMR ausge­ setzt sind. Als Hilfsmittel können Banken Methoden aus der Managementlehre, wie Brainstorming oder Stärken-Schwächen-Analysen, einsetzen.1 Ferner ist hier die Intuition der Mitarbeiter gefragt. Eine Anforderung an die Instrumente ist, daß sie nicht nur auf schon vorhandene Risiken aufmerksam machen, sondern auch offen für neu entstehende Gefahren sind.

Die umgekehrte Vorgehensweise bei der Risikoidentifizierung beginnt bei den Risi­ ken, systematisiert diese und untersucht ihre Wirkung auf die Bank. Hier bietet es sich an, einen Risikokatalog aufzustellen, in dem alle für die Bank relevanten Risi­ ken verzeichnet werden. Dies ist zwar ein altes und relativ simples Instrument, doch scheint es wenig verbreitet zu sein.2 Bei der Aufstellung des Kataloges kann die Methode des Mind mapping helfen, ein Verfahren zur grafischen Darstellung kom­ plexer Zusammenhänge, das insbesondere für die Analyse von Ursache-WirkungBeziehungen und Interdependenzen geeignet ist. In Abbildung 24 ist ein Mind map zu sehen, das die Risiken und Risikoursachen langfristiger Immobilienfinanzierun­ gen veranschaulicht. Daraus kann man beispielsweise ableiten, daß für das Bonitäts­ 1 Vgl. Schierenbeck (1997a), S. 26, Macharzina (1995), S. 657 ff., für einen Überblick über solche Instrumente und Vogler (1998), S. 295, für deren Einsatz. 2 Bei Aktienbanken könnte sich das allerdings bald ändern; zumindest legen die Kommentare zum Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Untemehmensbereich (KonTraG) die Schaffung eines solchen Katalogs nahe; vgl. z. B. Lück (1998), S. 1928.

145

risiko und das Sicherheitenrisiko zum Teil die gleichen Ursachen verantwortlich sind, nämlich Schwankungen des Immobilienmarktes. Abbildung 24: Identifikation von Risiken und Risikoursachen mit Hilfe von Mind mapping am Beispiel langfristiger Immobilienfinanzierungen

Beide Vorgehensweisen sind in der beschriebenen Form heuristisch, doch sind auch empirische Wege zur Risikoidentifizierung denkbar. Ein Weg ist die Identifikation der Ursachen des IMR auf der Mikroebene, d. h. durch die einzelne Bank für ihre eigenen Risikopositionen, mit Hilfe einer Faktorenanalyse. Sie eignet sich dazu, „aus der Vielzahl möglicher Variablen die voneinander unabhängigen Einflußfakto­ ren herauszukristallisieren“1.

1 Backhaus et al. (1996), S. 190.

146

Beispiel:1 Ein Kreditinstitut möchte ermitteln, warum es zu erhöhten Ausfällen in seinem Bestand an Bauträgerkrediten gekommen ist. Eine explorative Analyse mit Auswertung von Fachliteratur und Kreditakten sowie mit Expertengesprächen führt zu einem Katalog möglicher Ursachen, in dem neben kreditnehmerbezogenen auch immobilienmarktbezogene Ursachen enthalten sind.2 Wahrscheinlich trägt jede dieser möglichen Ursachen zu dem erhöhten Risiko bei, doch bestehen erstens große Bedeutungsunterschiede und zweitens Interdependenzen. Mit Hilfe der Faktoren­ analyse könnte es gelingen, den Risikokatalog auf wenige wichtige Faktoren zu ver­ dichten. Mit dem Aufspüren der Risiken und ihrer Ursachen ist die Risikoidentifikation al­ lerdings noch nicht beendet. Zum einen sollte eine Prüfung stattfinden, ob die identi­ fizierten Risiken 1) meßbar und 2) bedeutsam sind. Für nicht meßbare Risiken sind andere Wege der Erfassung, Verarbeitung und Steuerung zu finden, unbedeutende Risiken brauchen dagegen nicht weiter verfolgt zu werden. Zum anderen gehört auch die Risikoprognose zu dieser Prozeßstufe, die sich aus der Prognose der inter­ nen Risikopositionen und der Untemehmungsumwelt - insb. des Immobilienmarktes - zusammensetzt. Auch hier können einige Hilfsmittel aus der Managementlehre oder der Finanzplanung übertragen werden (z.B. Trendextrapolation, Regressions­ analyse, Diskriminanzanalyse, Neuronale Netze).3

Ein in Deutschland weithin unbekanntes und für die Risikoidentifizierung relativ unerschlossenes Instrument ist das Geographische Informationssystem (kurz: Geo­ informationssystem oder GIS). Wie die folgende Beschreibung zeigt, könnten Ban­ ken es als Universalinstrument zur Identifizierung, Erfassung und Quantifizierung des IMR einsetzen.

1 Die hier skizzierte Untersuchung wurde im Rahmen dieser Arbeit bei einer Bank begonnen, konnte jedoch aus verschiedenen Gründen - auf die der Verfasser keinen Einfluß hatte - nicht ab­ geschlossen werden. 2 Vgl. die Kataloge in Lausberg (1998), S. 396 f.

3 Vgl. für einen Überblick über die betriebswirtschaftlichen Instrumente Macharzina (1995), S. 657 ff., Perridon/Steiner (1997), S. 609 ff.; zur Immobilienmarktprognose vgl. Tieke (1992), Kap. 4, und - insb. zur in Deutschland kaum praktizierten Prognose der ökonomischen Basis - Clapp (1987), Kap. 9. Siehe ferner die Prognoseeigenschaften des in Abschnitt 3.2.4.2.I. vorgestellten Modells zur Prognose von Brancheninsolvenzraten.

147

3.2.1.2.

3.2.1.2.1.

Geoinformationssysteme als ideale Methode zur Identifizierung des IMR

Definition

Ein Geoinformationssystem ist ein computergestütztes Instrument zum „Spatial data handling“, d.h. zum Sammeln, Speichern, Abrufen, Transformieren, Manipulieren, Analysieren und Darstellen von Daten mit räumlichem Bezug.1 Das Endprodukt ist eine Landkarte, die entweder die Lage der Sachverhalte zeigt, auf denen die Daten aufbauen, oder deren Attribute.2

Die ersten Geoinformationssysteme entstanden Mitte der 60er Jahre und wurden zunächst primär von Disziplinen wie Geographie und Kartographie sowie von staat­ lichen und akademischen Einrichtungen genutzt. In der privaten Wirtschaft setzten sie sich auf breiter Front erst Ende der 80er Jahre durch, als die Computertechnolo­ gie einen gewissen Stand und eine weite Verbreitung gefunden hatte.

3.2.1.2.2.

Datenbasis und Funktion

Die einfachsten geographischen Daten in einem Bankbetrieb sind Kundenadressen. Da praktisch alle aus Kundengeschäften resultierenden Informationen mit dem Adressdatensatz verknüpft sind, gelten sie ebenfalls als Daten mit räumlichem Be­ zug. Bei den Immobilienaktivitäten fallen darüber hinaus Daten an, die mit dem Grundstück in Beziehung stehen, wie die Nutzungsart der Immobilie, ihr Wert und ihre Beleihung. Eine weitere Datenart sind externe Informationen, z.B. Bevölkerungs-, Wirtschafts-, Plan- oder Umfragedaten. Herkömmlicherweise werden die meisten geographischen Informationen zwar ge­ speichert, doch nicht weiter verwendet. So bleibt ihre Fähigkeit unausgeschöpft, separate Datenbanken durch die gemeinsame Ortsangabe zu verknüpfen.3 Konven­ tionelles Datenbankmanagement ist hierbei überfordert, da Attribute unterschied­ licher Kategorien nicht gleichzeitig abgebildet werden können. Beispiel: Will eine Bank für eine Direktmarketingmaßnahme Wohngegenden mit geringem Anteil eige­ ner Kunden und einem bestimmten Durchschnittseinkommen finden, enthält eine Datenbank vielleicht Durchschnittseinkommen nach Postleitzahlbezirken, eine zweite die Kundenadressen und eine dritte die Zahl der Einwohner pro Wahlbezirk. Eine Mischung der Datensätze ist ohne verbindendes Element unmöglich. Und ge1 Vgl. Parker (1993), S. 1, für einen Vergleich verschiedener Definitionen. Die Literatur unterschei­ det z.T. zwischen „spatial“ und „geographical“; diese Differenzierung ist in erster Linie technisch und hier ohne Belang. 2 Vgl. Landis (1993), S. 188. 3 Vgl. King (1993), S. 58.

148

rade dies leistet ein Geoinformationssystem, denn „the power of GIS lies partially in information display but mostly in database integration.“1 Hinzu kommen bei jedem geographischen Informationssystem diverse Analysefunktionen für interne und externe Daten; GIS der neuesten Art sind Entscheidungsunterstützungssysteme, die auch Sensitivitätsanalysen, Simulationen und Frühwarnung bewerkstelligen.2 Jedes GIS funktioniert nach dem Prinzip, daß es die reale Welt in Form thematischer Schichten gespeichert hat und diese Schichten je nach Bedarf kombiniert und über­ einander legt.

1 Castle (1993b), S. 87. 2 Vgl. King (1993), S.60, 71 f.

149

Abbildung 25: Die Grundprinzipien von Geoinformationssystemen

Grundprinzipien: 1) Abbildung der 2) geographische Referenz, z.B. Längengrad/Breitengrad Realität durch oder Straße/Hausnummer als thematische

Quelle: ESRI Environmental Systems Research Institute, http://www. esri. com/base/gis/abtgis/gis_wrk. html, 10.06.1998; leicht veränderte Darstellung

Im Beispiel bilden die drei Schichten „Straßen“, „Gebäude“ und „Kunden“ die „Realität“, d. h. die Erdoberfläche mit ihren Gebäuden, Straßen, Parks etc. ab. Ver­ bindendes Element ist die geographische Referenz, z.B. Längen- und Breitengrad oder eine Adresse mit Straße und Hausnummer. 3.2.1.2.3.

Bisheriger Einsatz bei Banken

Viele Kreditinstitute nutzen schon GIS - auch in Deutschland. Bisher sind die mei­ sten Anwendungen jedoch auf das Marketing bezogen. Bekannte Anwendungen sind u. a. die räumliche Marktnischensuche, die Streuungsoptimierung von Direktwerbe­

150

aktionen und die Optimierung von Filialnetzen.1 Zunehmend wird die Technik auch für das Risikomanagement im Mengengeschäft genutzt, z.B. zur Identifizierung von Gegenden, die nach ihrer spezifischen Kombination aus sozio-ökonomischen Daten, Kaufkraftdaten, Wahlverhalten etc. auf ein erhöhtes Kreditausfallrisiko schließen lassen.

Im Immobilienrisikomanagernent deutscher Banken sind spezielle GIS-Anwendungen mit hoher Wahrscheinlichkeit noch nicht im Einsatz.2 Auch in den USA, der führenden Nation auf diesem Gebiet, gibt es zwar Ansätze, Geoinformationssysteme für das Risikomanagement zu nutzen, doch sind bisher nur Insellösungen für Teil­ bereiche bekannt geworden, z.B. die folgenden: • In der Immobilienbewertung werden GIS zur Verbesserung der Datenbasis des Vergleichswertverfahrens durch Verknüpfung einer Immobilie mit den Ver­ kaufswerten umliegender oder ähnlicher Immobilien herangezogen.3

• Im Kreditgeschäft können mit Hilfe eines GIS Kredite identifiziert werden, die zum Bau von Immobilien in hochwassergefährdeten Gebieten vergeben wurden und evtl, durch eine Flutversicherung abgesichert werden sollten.4

3.2.1.2.4.

Potentieller Einsatz im Immobilienrisikomanagement

Die simpelste Anwendung eines GIS im Risikomanagement von Banken dürfte die Darstellung der regionalen Streuung der Immobilienaktivitäten sein. Dazu werden auf einer Landkarte die Adressen der Immobilien markiert; vgl. das Beispiel in Abbildung 26, oberer Teil. Das läßt sich zwar noch mit einer papiemen Landkarte und Nadeln bewältigen, doch wenn weitere Kriterien hinzukommen, z.B. das Volu­ men der jeweiligen Aktivitäten, wird ein Computer nützlich.5 Ein GIS kann dann eine thematische Landkarte ausgeben, die beispielsweise die einzelnen Kredite je nach Größenklasse als unterschiedlich große Kreise zeigt und das aggregierte Kreditvolumen pro Immobilienmarkt oder einer anderen geographischen Einheit mit unterschiedlicher Farbe kennzeichnet; siehe das Beispiel in Anhang 18.

1 Vgl. Magenschab (1997), King (1993). 2 Dies ergaben die Recherchen zu Abschnitt 3.1. und eine Umfrage unter den führenden GIS-Anbietem; vgl. Anhang 17. Von dieser Aussage sind Systeme ausgenommen, die lediglich zur Erstellung von Präsentationsgrafiken oder Geschäftsgebietskarten benutzt werden.

3 Siehe z. B. das System von REAVS Information Technologies, http://www.reavs.com/reavs_info.htm, (25.05.1998).

4 Siehe z. B. die Produkte der Firma Geotrac, http://www.geotrac.com/index.htm (25.05.1998). 5 Vgl. o.V. (1998b).

151

Hierbei wird der Vorzug von Bildern deutlich. Landkarten können ein beachtliches Informationsvolumen transportieren („ein Bild sagt mehr als tausend Worte“) und im Vergleich zu Tabellen komplexere Informationen bewältigen; insbesondere eig­ nen sie sich zur Aufdeckung von Häufungen, Trends und Beziehungen unter den abgebildeten Elementen. Ihr Vorteil gegenüber Tabellen ist umso größer, je schwie­ riger verständlich die enthaltenen Informationen sind, was sich an einem schnelleren Verstehen und einer niedrigeren Fehlerquote bei der Interpretation ablesen läßt.1

Für einen analytischen und experimentellen Vergleich von Tabellen und Karten sowie einen Über­ blick über ähnliche Studien vgl. Smelcer/Carmel (1997).

152

Abbildung 26: Die Funktionsweise eines GIS am Beispiel der Ermittlung von Diversifizierungsmöglichkeiten

Adressen

Volumen

< 0,5 Mio. DM 0,5 - 1 Mio. DM > 1,0 Mio. DM

Typen

Wohnimmobilie

Büroimmobilie Industrieimmo.

Kreditvolumen eigen­

genutzter Wohnbau (n. Geschäftsgebieten) Bevölkerungswachstum (nach Stadtteilen) Durchschnittseink. (nach Wahlbezirken)

Diversifizierungs­ potential in der Wohnbaufinanzierung

sehr hoch

hoch

PSS]

mittel

I

I

niedrig

153

Es ist offensichtlich, daß so zum Beispiel Klumpenrisiken leichter entdeckt werden können. Wie Abbildung 26 zeigt, lassen sich darüber hinaus auch Diversifikations­ ansätze ableiten. Das Parallelogramm „Kreditvolumen eigengenutzer Wohnbau“ weist eine sehr hohe Konzentration im Geschäftsgebiet II aus. Dies ist an sich schon ein wertvolles Ergebnis, doch noch kein Beleg für eine mögliche Gefahr oder für Diversifikationsgelegenheiten in den anderen Gebieten. Zu deren Identifizierung benötigt die Bank externe Daten - im Beispiel das BevölkerungsWachstum und das Durchschnittseinkommen -, die allerdings regelmäßig auf anderer räumlicher Basis vorliegen (z.B. auf Stadtteil- oder Wahlbezirksebene). Ein GIS kann diese mit den internen Daten verknüpfen und so eine Karte produzieren, die die Gegenden mit dem höchsten Potential für eine (naive) Diversifizierung zeigt.1 3.2.1.2.5.

Einsatz zur Identifizierung des IMR

Nach dem gleichen Prinzip könnten auch thematische Karten verwendet werden, die einen direkten Bezug zum Immobilienmarkt herstellen. Wie die folgenden fiktiven Beispiele zeigen, müssen dies nicht unbedingt Immobilienmarktdaten sein. 1. Prognosedaten: Angenommen, eine thematische Karte enthält die auf 1 Jahr hinaus prognostizierten Preise für den deutschen Büroimmobilienmarkt. Damit könnte ein GIS das Volumen der Direktinvestitionen einer Bank in Regionen mit voraussichtlich überproportionalem Rückgang zeigen. 2. Aktuelle Marktdaten: Angenommen, der Immobilienmarkt einer Großstadt weist Überkapazitäten und sinkende Mieten bei Büroflächen aus, insbesondere in den Gewerbegebieten am Stadtrand. Ein GIS könnte die Karte der aktuellen Mietpreise mit einer Karte der Kredite kombinieren, deren finanzierte Büro­ immobilien nicht voll (vor-)vermietet sind, und so auf Engagements hinweisen, die einem besonderen IMR ausgesetzt sind.

3. Makroökonomische Daten: Angenommen, ein regional bedeutender Arbeit­ geber hat eine Werksschließung angekündigt. Mit Hilfe eines GIS wäre es mög­ lich, das Wohneigentum aller Kreditnehmer, die bei diesem beschäftigt und von Arbeitslosigkeit bedroht sind, auf einer Karte einzuzeichnen. Zusätzlich könnten mittelbar betroffene Kreditnehmer, z.B. Einzelhändler, in Gegenden, in denen sich die Fälle drohender Arbeitslosigkeit häufen, einbezogen werden. So könnte ein GIS auf Gebiete aufmerksam machen, die sinkende Immobilienpreise erwar­ ten lassen und in denen somit auch für Unbeteiligte ein IMR existiert.

In der Realität erhielte man jedoch keine Vierecke, sondern Vielecke bzw. amorphe Flächen, was einen weiteren Präzisionsvorteil gegenüber Tabellen bedeutet.

154

4. Planungs- und sonstige Daten: Angenommen, eine Stadt plant einen neuen Flughafen. Es ist davon auszugehen, daß die Preise vieler Immobilien, die von Lärmbelästigung bedroht sind, fallen werden. Mit einem GIS könnten nicht nur die Investmentimmobilien und Immobiliarkredite der Bank in unmittelbarer Nähe des Flughafens ausfindig gemacht werden, sondern auch solche in Gebieten, die nur durch Berechnungen der Lärmausbreitung festgestellt werden können.

Die Beispiele wären ansatzweise auch mit konventioneller, relationaler Datenbank­ technik lösbar. Neben der leichteren Auswertbarkeit (s.o.) hat ein GIS jedoch einen weiteren Vorteil: Anders als relationale Datenbanken, die mit logischen Beziehun­ gen der Art „und“, „und nicht“, „oder“ etc. operieren, nutzen Geoinformations­ systeme logische und räumliche Beziehungen wie „nahe bei“, „angrenzend“, „über­ lappend“ usw.1 Sie können daher auch Muster aufdecken und darauf hinweisen, daß etwa die Bank in Beispiel 2 leerstehende Gebäude finanziert hat, die zwar nicht in Gewerbegebieten, aber in angrenzenden Straßenzügen oder jenseits der Stadtgrenze stehen.2 3.2.2.

Risikoerfassung

Wenn die Risiken identifiziert sind, folgt als nächstes die Abgrenzung der Risiko­ kategorien.3 Da es hier primär um das Immobilienmarkt(änderungs)risiko geht, kommt als relevante Risikokategorie nur die Immobilienmarktschwankung in Frage (siehe die Risikodefinition auf S. 21). Als Risikoparameter dient idealerweise die Immobilienmarktrendite, die analog zur Aktienrendite (vgl. S. 92) als Kursgewinn des Immobilienindexes - ggf. bereinigt um Mietzahlungen, Bewirtschaftungskosten und sonstige Einflüsse - innerhalb einer Periode, bezogen auf den Kurs am Anfang der Periode definiert werden kann.4 Zur Vereinfachung ist im bisherigen Verlauf der Arbeit ein weitgehend homogener Immobilienmarkt unterstellt worden. An dieser Stelle ist es erforderlich, die in der Realität gegebene, extreme Heterogenität der Immobilienmärkte differenzierter zu betrachten. Zunächst bieten sich die Kriterien der Nutzung und der räumlichen Ord-

1 Seit kurzem gibt es auch Grafikmodule zu Datenbanken, so daß die Unterschiede in Zukunft ver­ schwimmen werden. 2 Zu den Beschränkungen und Nachteilen von Geoinformationssystemen siehe S. 174. 3 Vgl. Schierenbeck (1997b), S. 11.

4 In Anlehnung an Loistl (1994), S. 202, und Thomas (1995), S. 442. Zur Indexproblematik siehe Exkurs S. 157.

155

nung an; darüber hinaus muß jede Bank für sich je nach Art ihres Exposures weitere möglichst homogene Teilmärkte bilden? • Die Nutzung eines Gebäudes ist relativ einfach und genau zu bestimmen, auch wenn viele Gebäude gemischt genutzt werden. Unter der Primärdifferenzierung in wohnliche und gewerbliche Immobilien sind aber noch weitere Differenzie­ rungen vorzunehmen, z.B. nach dem Immobilientyp (Eigentumswohnung/ Einfamilienhaus) und nach der Güte der Ausstattung (einfach/gehoben/luxuriös).

• Komplizierter ist die Bildung von homogenen regionalen Teilmärkten, denn die oft verwendeten administrativen oder funktionalen Grenzen, d.h. die Einteilung in Gemeinden, Städte, Kreise, Raumordnungsregionen etc., sind nicht für diesen Zweck geschaffen.2 Dazu eignen sich Clusterverfahren, mit denen zum Beispiel Becher und Altenseuer die Wohnimmobilienmärkte einteilen.3 Die von ihnen ermittelten Cluster stellen regionale Teilmärkte dar, die auf strukturellen Gemein­ samkeiten wie ähnlicher Bevölkerungsdichte, Arbeitslosenquote und Bruttowert­ schöpfung und nicht auf Nachbarschaft beruhen. Mit dem Clusterverfahren kann eine erhebliche Komplexitätsreduktion erreicht werden. Allerdings eignet sich die Methode wegen der beschränkten Daten­ verfügbarkeit nicht für alle Teilmärkte. Ungeklärt ist ferner die Behandlung der ausländischen Immobilienmärkte. Sie dürfen nicht schlicht als weitere Regionen betrachtet werden, denn die internationale Dimension in Form anderer Rechts­ verhältnisse, Funktionsweisen, Einflüsse, Mentalitäten usw. macht im Gegenteil ein Engagement wesentlich komplizierter.4

Sind die relevanten Märkte abgegrenzt, folgt die Datenerhebung für die Berechnung des Risikoparameters, d.h. des Immobilienindexes. Wie der folgende Exkurs ver­ deutlicht, stößt man dabei auf einige methodische und datentechnische Probleme. Nicht minder problematisch ist der nächste Teil des Risikoerfassungsprozesses, in dem die bankintemen Daten für die Ermittlung des Risikovolumens aller zuvor als riskant eingestuften Positionen zu erheben sind. Auch hier gibt es ungelöste metho­

1 Beispiele wären die Unterteilung in Bestands- und Neubaumärkte oder in Miet- und Kaufmärkte. Zur Segmentierung der Immobilienmärkte vgl. Kühne-Büning (1994), S. 57-60, Murfeld (1995), S. 42-48, Clapp (1987). 2 Vgl. Becher (1996), S. 7-9. 3 Vgl. Becher (1996), Altenseuer (1995). 4 Dies belegt eine Vielzahl von Untersuchungen zur Internationalisierung von Immobilienmärkten; vgl. den Überblick in Worzala/Bemasek (1996), insb. S. 162 f., sowie Eichholtz (1997a), Orr (1997), Koidl (1990).

156

dische Probleme, die jedoch mit der Quantifizierung Zusammenhängen und im näch­ sten Abschnitt behandelt werden.

3.2.3.

Exkurs: Immobilienindizes

Wichtig für die weitere Arbeit ist ein Grundverständnis der Möglichkeiten und Beschränkungen von Immobilienindizes. Es ist jedoch nicht Aufgabe dieser Arbeit, die Indexproblematik ausführlich zu diskutieren; dazu sei auf das umfangreiche immobilienökonomische und statistische Schrifttum verwiesen.1 3.2.3.1.

Begriff

Als Immobilienindex im weitesten Sinne kann jede Kennzahl bezeichnet werden, die Veränderungen immobilienbezogener Sachverhalte beschreibt.2 Da Immobilien i.d.R. nicht öffentlich gehandelt werden,3 muß man Immobilienindizes auf der Basis anderer, den Immobilienmarkt mehr oder weniger gut abbildender Werte konstruieren. Dabei gelten als Immobilien(markt)indizes i.e.S. solche, die das Preisniveau des Marktes wiedergeben. Daneben existiert eine Vielfalt von Indizes, die wertvolle, z.T. jedoch schwer interpretierbare Informationen über andere Aspekte des Immobilienmarktes liefern. Beispiele hierfür sind Leerstandsraten, Wertberichtigungen der Banken auf Immobiliarkredite sowie die Zeitreihen von Immobilienzwangsversteigerungen, Baugenehmigungen oder Konkursen in der Bauindustrie. In jedem Fall stellt ein Index nur eine Annäherung an die komplexe Realität dar, weil durch die Berechnung zwangsläufig Einzelinformationen über die Grundgesamtheit verlorengehen. 3.2.3.2.

Anforderungen

Vor allem soll ein Index „den Immobilienmarkt“ möglichst exakt abbilden (= Krite­ rium der Repräsentanz). Dabei kann es sich 1) um den gesamten Immobilienmarkt bzw. bestimmte Segmente handeln oder 2) nur um die Marktsegmente, auf denen die Bank aktiv ist. Neben der Repräsentanz sind Vergleichbarkeit, Verfügbarkeit und Überprüfbarkeit weitere wichtige Anforderungen. Hinzu kommen die speziellen Anforderungen des Nutzers, in diesem Fall der Bank, die den Index im Rahmen ei­ nes Risikomanagementsystems einsetzt, also zur Erfassung und Quantifizierung der Schwankungen der für die Bank relevanten Immobilienmärkte sowie zur Risiko­ steuerung. 1 Vgl. z. B. Thomas (1997), Geltner/Webb/Fisher (1994), Hoag (1980). 2 Vgl. Thomas (1997), S. 1.

3 In Deutschland gibt es zwar Immobilienbörsen, doch dienen diese nur der Immobilienvermittlung. Über die Repräsentativität und das Zustandekommen der dort festgestellten Preise liegen keine aktuellen Untersuchungen vor.

157

3.2.3.3.

Indexarten

Ein Immobilienindex, den man problemlos für alle Zwecke verwenden könnte, existiert nicht. Es hat sich vielmehr, den unterschiedlichen Anforderungen entspre­ chend, eine Vielzahl konkurrierender Indizes herausgebilde 16 m2) ihre Büros verkleinern.

1 Vgl. Herring Baker Harris Deutschland (1996). 2 Die Numierung entspricht der auf den Fragebögen. Es wird hier nur auf ausgewählte Fragen ein­ gegangen.

210

Flächenstandard in m2 pro Mitarbeiter - heute und zukünftig

ü heute

I zukünftig

2. Büroformen

Frage: „Welche der hier aufgeführten Büroraumformen ist für Ihr Unternehmen überwiegend zutreffend?“ Antwort vorgaben: Großraumbüro / Zellenbüro / Kombibüro (jeweils mit Skizze) Ergebnis: Das Großraumbüro, das gerade in Banken und Versicherungen noch ver­ breitet ist, hat ausgedient. Die Mehrheit der Dienstleister wünscht sich für die Zukunft entweder Zellenbüros (17 von 35) oder Kombibüros (14) bzw. eine Mischung dieser beiden Formen (4). 6.1. /6.2. Standortverlagerung

Frage: „Ziehen Sie in den nächsten 5 Jahren eine Standortveränderung in Betracht?“ Antwort vorgaben: j a/nei n. Frage: „Bitte zeigen Sie [...], aus welchen Gründen Sie innerhalb von Deutschland Ihren Standort verlagern würden.“ Antwort vorgaben: Expansion / Reduzierung der Flächen / Verlagerung Ergebnis: Nur wenige Dienstleistungsuntemehmen wollen in den nächsten Jahren ihren Standort verlagern. Der Grund ist meistens eine reine Verlagerung. In der gesamten Stichprobe planen 21% eine Verlagerung, davon 17% zur Flächen­ reduzierung.

211

6.6. Standortfaktoren Frage: Welche weiteren Kriterien zeichnen Ihren jetzigen Standort aus und welche Kriterien würden Ihre zukünftige Standortentscheidung beeinflussen? (Mehrfach­ nennungen möglich) Antwortvorgaben: siehe Grafik Ergebnis: Das Sub-sample „Dienstleistungen“ wies keine großen Unterschiede zur gesamten Stichprobe auf: die Anbindung an den Fernverkehr (Autobahn und Flug­ hafen) wird wichtiger, Kultur- und Freizeitmöglichkeiten dagegen verlieren an Bedeutung.

Wichtigkeit verschiedener Standortfaktoren - heute und zukünftig Anteil der gesamten

ü heute

| zukünftig

6.7. Gebäudeausstattung

Frage: Welche Gebäudeausstattung weist Ihr jetziges Büro auf und welche Gebäu­ deausstattung würde Ihre zukünftige Gebäudewahl beeinflussen? (Mehrfach­ nennungen möglich) Antwortvorgaben: siehe Grafik Ergebnis: Der größte Unterschied zwischen Heute und Zukunft liegt im Anspruch an die Flexibilität des Gebäudes. Auch Doppelböden für die Vernetzung der Arbeits­

212

plätze sollten bei neuen Gebäuden vorhanden sein. Weniger wichtig wird dagegen eine Klimaanlage sein.

Gebäudeausstattung - heute und zukünftig

Fazit

Auch bei Dienstleistern zeigt sich ein Trend zu kleineren Büros, doch ist der Drang, die Raumkosten durch Beschneidung des Flächenstandards oder durch Reduzierung der Gesamtfläche zu kürzen, anscheinend nicht so groß wie in anderen Branchen. Die größtenteils bekannten und durch diese Umfrage bestätigten Trends dürften für die Nachfrage nach Büroimmobilien per Saldo einen negativen Effekt haben.

213

Anhang 2: Die größten Immobilienleasinggesellschaften sind Banken Name Gesellschafter (nur Banken bzw. Banktochtergesellschaften); Kapitalanteil in Klammern, sofern angegeben ABB Leasing AFL Anlagen-Finanzierungs-Leasing -

AGV Anlagen- und Grundstücks­ vermietungsgesellschaft

Bayerische Immobilien-Leasing Bayerische Vereinsbank (95%)

BfG Leasing BfG Bank, CL-Verwaltungsund Beteiligungs GmbH BHF & IKB Immobilien Leasing BHF-Bank (50%), IKB Deutsche Industriebank (50 %) CommerzLeasing und Immobilien Commerzbank (100%)

Deutsche Anlagen-Leasing Westdeutsche Landesbank (30%), Landesbank Rheinland-Pfalz (26,6%), Landesbank Hessen-Thüringen (16,7%), Bayerische Landesbank (16,7%)

Deutsche Immobilien Leasing Deutsche Bank (100%) Deutsche Leasing WestLB (>25%), Bayerische Landesbank (>25%), weitere Landes­ banken und Großsparkassen (Rest)

Deutsche Skandic Leasing Skandinaviska Enskilda Banken (100%) DSK-Leasing Gesellschaft ABC Bank ENEX Computer und Industrieanlagen Leasing

GEDO Grundstücksentwicklungs- und M.M. Warburg Bank-Gruppe (5%) Verwaltungsgesellschaft

Gesellschaft für kommunale Verkehrs­ SüdwestLB via Gesellschaft für Kraft­ und Versorgungsanlagen werke und öffentliche Bauten (100%)

Gesellschaft für Kommunalleasing Hannover HL Leasing LB Hessen-Thüringen

InfraLease Leasinggesellschaft für DePfa-Gruppe Infrastruktureinrichtungen ING Lease Deutschland ING Lease Holding (Deutschland)

214

Anhang 2: Die größten Immobilienleasinggesellschaften sind Banken (Forts.) Name Gesellschafter (nur Banken bzw. Banktochtergesellschaften); Kapitalanteil in Klammern, sofern angegeben KG Allgemeine Leasing Dresdner Bank, Bayerische Hypotheken- und Wechsel-Bank, Bayerische LB, Hamburger Sparkasse, WestLB LBSH Leasing LB Schleswig-Holstein (100%)

LHI Leasing für Handel NordLB (50%), Berliner Bank (25%), und Industrie LB Berlin (25 %) SchmidtBank Leasing SchmidtBank

SüdLeasing Immobilien SüdwestLB via Südimmobilien Holding VR-Leasing DG Bank (42,49%), WGZ-Bank (20%), SGZ (12,57%), Landwirtschaftliche Rentenbank via LR Beteiligungsgesell­ schaft mbH (10%), GZB-Bank (2,51 %) VBD Vermietungsgesellschaft für Behörden in Deutschland mbH

Liste der deutschen Immobilienleasinggesellschaften und ihrer wichtigsten Gesellschafter; Quelle: Mitgliederliste des BDL, Stand Juni 1997

215

Anhang 3: Hohe Korrelation von Bauinsolvenzen und Wertberichtigungen Jahr

WB1 gern. Bundesbank -Ausweis [in Mrd. DM]

korrigierte WB2 [in Mrd. DM]

3 1 2 2,1 1971 2,1 1972 1,4 1,4 1973 2,1 2,1 1974 3,8 3,8 3,7 3,7 1975 3,9 4,0 1976 2,4 1977 2,8 1978 3,5 1,4 1979 5,3 1,5 5,4 2,3 1980 1981 6,1 9,1 1982 12,3 11,7 12,9 1983 14,3 1984 12,6 11,8 13,0 1985 13,9 12,7 1986 11,4 1987 10,1 11,7 6,7 1988 8,1 16,7 8,9 1989 10,9 1990 17,9 -4,4 15,3 1991 13,6 18,7 1992 25,3 10,9 1993 1994 31,6 19,1 23,4 24,6 1995 24,1 1996 24,9 Korrelation mit korrigierten WB:

Insol­ Insolvenzen Insolvenzen venzen im Bau im Bauhaupt­ gesamt gewerbe gewerbe [in % [in Tsd] [in Tsd] aller Betriebe] 4 4,4 4,6 5,5 7,7 9,2 9,4 9,6 8,7 8,3 9,1 11,7 15,9 16,1 16,8 18,9 18,8 17,6 15,9 14,6 13,3 12,9 14,1 17,5 20,1 21,7 23,1 0,85

5 0,5 0,5 0,8 1,4 1,6 1,5 1,5 1.3 1,1 1,3 1,9 2,7 2,5 2,8 3,2 3,0 2,6 2,3 2,1 1,7 1,7 1,9 2,3 2,9 3,6 4,4 0,87

6 0,6 0,6 1,0 1,9 2,1 1,9 1,9 1,6 1.3 1.7 2,4 3,2 2,9 3,4 3,8 3,4 3,1 2,7 2,2 1,8 1.7 1.9 2.4 3.2 4,0 5,4 0,83

Gegenüberstellung der Wertberichtigungen deutscher Banken und verschiedener Insolvenzzahlen; Quellen: Deutsche Bundesbank, Bankenstatistik, verseh. Jg. (Spalten 2 und 3), Statistisches Bundesamt (Spalten4 und 5), Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (Spalte 6)

1 Genaue Bezeichnung: Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Forderungen und bestimmte Wertpapiere sowie Zuführungen zu Rückstellungen im Kreditgeschäft (seit 1993, davor ähnlich).

2 Um die reinen Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Forderungen zu erhalten, müssen die von der Bundesbank ausgewiesenen Zahlen um die an anderer Stelle genannten bzw. unveröffent­ lichten Kursabschreibungen auf Wertpapiere sowie Sammel-WB, unversteuerte Pauschal-WB und Einzel-WB auf Länderrisiken bereinigt werden. Darauf wies Dipl. oec. Axel Kümmel, Universität Hohenheim, hin, der auch die Zahlen in Spalte 2 recherchierte.

216

Anhang 4: Die größten Immobilien Vermittler sind Banken1 Unternehmen

direkt oder indirekt beteiligte Banken(-gruppe)2

Provisionserlöse (TDM)3

a) einzelne Maklerunternehmen

LBS Immobilien Münster

WestLB, Sparkassen

125.212

Bayerische LB, Sparkassen

124.308

Dr. Lübke Immobilien

Dresdner Bank

70.207

Müller International Immobilien4

Commerzbank

64.600

Bayrische Landes-ImmobilienVermittlungsgesellschaft

NordLB, Sparkassen

56.673

Jones Lang Wootton

k. A.

54.320

Blumenauer Immobilien

k. A.

52.599

Aengevelt Immobilien

k. A.

44.903

Angermann

k. A.

44.300

BHW Bausparkasse

41.610

Sparkassen

34.383

k. A.

33.642

LBS Immobilien Hannover

BHW Immobilien

LBS Immobilien Potsdam Engel & Völkers

DB Immobilien

Deutsche Bank

33.522

Eschner & Partner

k. A.

30.600

Ellwanger & Geiger

Bankhaus Ellwanger & Geiger

22.249

Treubau Verwaltung & Partner

k. A.

20.900

Alt & Keiber

k. A.

20.600

k. A.

19.323

LB Schleswig-Holstein, Sparkassen

17.548

Kemper’s Deutschland

LBS Immobilien Kiel

1 Basierend auf der Auswertung von freiwillig eingereichten, testierten Bilanzen des Jahres 1996. 2 Bei den Maklergesellschaften, deren Firma schon den Banknamen enthält, handelt es sich um vollkonsolidierte Konzernunternehmen, bei den anderen meist um Mehrheitsbeteiligungen mit Gewinnabführungsverträgen.

3 Summe der Provisionserlöse aus Wohn- und Gewerbeimmobilienvermittlung (Kauf und Miete) sowie aus Beratung. 4 Im Februar 1998 wurde die Gesellschaft an eine französische Maklergesellschaft, die ihrerseits im Besitz von Banken und Versicherungen sein soll, verkauft; vgl. o.V. (19980-

217

Anhang 4: Die größten Immobilienvermittler sind Banken (Forts.) Unternehmen

direkt oder indirekt beteiligte Banken(-gruppe)1

LBS Immobilien Mainz LB Rheinland-Pfalz, Sparkassen

Provisions­ erlöse (TDM)2 13.421

DIVA-Immobilien

k. A.

11.344

Eureal

k. A.

10.352

Sparkasse Köln

9.600

k. A.

7.819

SK Immobilien Knight Frank Immobilien

Deutsche Hypothekenbank

7.739

Arnold Hertz & Co.

k. A.

7.515

Schauer & Schöll

k. A.

7.464

Deutsche Hypo Immobilien

Frankfurter Sparkasse LBS Immobilien Saarbrücken

Dr. Krüger Immobilien

Frankfurter Sparkasse

5.173

LB Saar, Sparkassen

4.311

k. A.

3.926

b) Maklerverbünde3 k. A.

82.130

Aufina

Commerzbank4

45.064

Kulsa

k. A.

DIP

8.172

c) sonstige Unternehmen5 DTZ Zadelhoff Brockhoff & Partner

LB Rheinland-Pfalz

k. A.

BfG

k. A.

Quellen: Immobilien Manager, zitiert nach o.V. (1997e) (Rangliste und Umsätze), und eigene Erhebung (Beteiligungsverhältnisse)

Bei den Maklergesellschaften, deren Firma schon den Banknamen enthält, handelt es sich um vollkonsolidierte Konzernunternehmen, bei den anderen meist um Mehrheitsbeteiligungen mit Gewinnabführungsverträgen. 2 Summe der Provisionserlöse aus Wohn- und Gewerbeimmobilienvermittlung (Kauf und Miete) sowie aus Beratung.

3 z. T. bereits unter Einzelmaklern aufgeführt. 4 Beteiligung unklar.

5 Unternehmen, die zu den größten zählen, aber keine Bilanzen eingereicht haben.

218

219

1

2

genaue B ezeichnung 1993

ca. -10

-7,8

+7

-0,6

+7

+32,5 +68,9

k. A.

15,0 10,7

B etriebsw irtschaftliches Ergebnis (in % des Umsatzes)

Zahlen z.T. laut Auskunft des DSGV vom 03.12.97.

k. A.

1994

4,6

9,9

+24,9 +15,1

1993

Um satzrendite (in %)

k. A.

gew ichteter durchschnittlicher Betriebsgewinn (Veränderung gegenüber Vorjahr in %)

Erläuterungen: siehe folgende Seite

Umsatz je beschäftigte Person +1,9

+13

Umsatz

.

k. A.

Umsatz je Beschäftigten

k. A.

-3,8

Ertrag

B ezeichnung der P osition

Zahlen z.T. laut Auskunft von Herrn Grabener, Grabener Verlag, Schwedeneck, vom 04.12.97.

• Sondermann (1996)

• RDM

• Sondermann (1996)

• RDM

• Annweiler (1997) 2

• DSGV

• Im m obilien-M anager durchschn. Provisionsum satz • Gop (1996) (W ohn- und G ewerbem akler)

%)

1994 1995

Um satz (Veränderung gegenüber Vorjahr in

• G rabener Verlaq gewichteter durchschnittlicher +46,8 +4,6 • G rabener (1 9 9 6 f G esam tprovisionsum satz

• Initiator • Q uelle

Anhang 5: Vergleich von Erhebungen zu Umsätzen und Erträgen der Immobilienmakler

3,4

6,7

1,24

1995

220

*

’

S

rep

^ T"

Stellt jährlich einen Betriebsvergleich unter den ca. 4.700 meist kleineren bis mittleren Mit? « o beteiligten sich daran 219 Unternehmen. Danach erreichte die Branche 1995 ein Umsatzplus von 7 %, allerdings m>t großer Streuung. Der Umsatz je beschäftigte Person sank leicht um 0 6 % P

^7 e^ d ahe

S eZS h S n ^ ^

sL

E n tw e rte

Branchcndicnstes des DSGV stieg 1995 der Umsatz je beschäftigter Person um 68,9%, jedoch ist dieses a " v’ da nur wenige Unternehmen Angaben über die Mitarbeiterzahl machen. Verläßlicher sind die die t? " 8 7 " 640 Unternehmen zugrunde liegen. Wie unterschiedlich sich die Branche entwickelte, zeigen h h UmSa‘ d,te vo" -7 ’5% bis ™d die Tatsache, daß sich kleine Unternehmen gegenüber dem Vorjahr im Durchschnitt verschlechterten und große verbesserten.

Er^rn

Si

in jedem Jahr ein Ranking der 8rößten deutschen Immobilienmakler, welches auf Bilanzen von (1995) 35 Vermittlern beruht. In den letzten Jahren zeigte sich zwar ein U rn X e n n ’n aUu g Diversität der Branche. Die Vermittler von Gewerbeimmobilien z.B. mußten satzeinbruche hinnehmen, wahrend die auf Wohnimmobilien spezialisierten Makler insgesamt Zuwächse verbuchen konnten.

?

X S X sa—

“

Sank der UmSatZ in der BfanChe 1995 8e 8en uber dem Vorjahr um 3,8 %, wobei v. a. großen Makleruntemehmen Rückgänge verzeichneten. Die Umfrage basierte auf Fragebögen, die u.a. der ImmobilienZeitung beigelegt waren. In die Auswertung kamen 2.713 Fragebögen von Maklerfirmen aller Größenklassen.

Je

’ den

*

Erläuterungen:

Anhang 5: Vergleich von Erhebungen zu Umsätzen und Erträgen der Immobilienmakler (Fortsetzung)

221

1

Stichtag

1

8.760.500

675.971

0

337.725.000

0

63.289.750 282.980.889 145.957.500

210 1.550 827 469 209

287 1.042 937

1.791

2.032

239

61

52?

Mio. DM

BruttoMittelzufluß

5,0 5,0 5,0 5,0 6,0

5,3 5,0 5,5

1,8

Wegen der abweichenden Bilanzstichtage handelt es sich jeweils um das Geschäftsjahr, das zum größten Teil im Kalenderjahr 1995 liegt.

5,2

23 13

41

78

11

52 52

15

107 94

3 12

5,0 5,0 5,3 5,3

Mio. DM 29

% 5?5

Zahlungen

A usgabe- g esch ä tzte au fsch lag P rovisions-

1

10.181 _____________________ 529

0,0 6,4 0,0 0,0 0,5

1,2

3,4 3,5

Quelle: Rechenschaftsberichte der Immobilienfonds

1.001.735.210

Summe 57.038.377.241

30.09.1995 1.875.801.147 30.09.1995 8.100.027.012 30.09.1995 12.414.503.414

0,0 2,1

0

162.345.600

k. A. k. A.

9.589.017.644 7.855.921.538

685.595.355 5.247.443.670 4.523.581.387 3.187.589.290 1.679.797.736

M ittelwert

% Ö?Ö

Ö k. A. k. A.

DM

DM

F ondsverm ögen

Anteil der Verbindlichk. am

1.371.726.026 258.119.913 249.253.109

Verbindlichkeiten

Fondsverm ögen

31.10.1995 31.03.1996 31.12.1995 31.12.1995 30.09.1995

Hansaim m obilia Haus-Invest iii-Fonds Nr. 1 iii-Fonds Nr. 2 ________ W estinvest 1

1

DIFA-G rund G rundbesitz-Invest G rundwert-Fonds

Nr.

BfG -lm m olnvest 31.03.1996 CS Euroreal 30.09.1995 CS-W V 30.09.1995 Im m obilienfonds DespaFonds 30.09.1995 DIFA-Fonds 31.03.1996

Name d es Fonds

Anhang 6: Vergleich der offenen Immobilienfonds im Geschäftsjahr 1995

222 1.331.000 48.453.830 34.936.600

8.904.200 40.500.135

62.074.000 3.073.578 26.237.222 21.930.000 15.420.000 9.614.185

CS-WV Immobilienfonds DespaFonds DIFA-Fonds Nr. 1

DIFA-Grund Grundbesitz-Invest

Grundwert-Fonds 1 Hansaimmobilia

Haus-Invest iii-Fonds Nr. 1 iii-Fonds Nr. 2

W estinvest

W estdeutsche ImmobilienBank,

Versicherungs-Beteiligungsges. (wie bei CS Euroreal) DEKA, DGZ DG Bank, SGZ-Bank, WGZBank, GZB-Bank (wie bei DIFA-Fonds Nr. 1) Dt. Immobilien Anlageges., W üstenrot Holding Dresdner Bank Iduna Allg. Versieh., Iduna Vereinigte Lebensversich. Commerzbank, DBV-Holding Bay. Vereinsbank, Hypobank (wie bei iii-Fonds Nr. 1)

BfG Bank Credis Holding Europe, W ürtt.

1

278.937.238 __________________99.431.337

DM

1.714.046

21.099.847

Vereinsbank WestLB

Bay.

W estbank Commerzbank Hypobank

6.953.713 6.091.338 s.o.

V ereins-und

Dresdner Bank

s.o. Deutsche Bank

(Dtschl.) s.o. DGZ DG Bank

BfG Bank Credit Suisse

9.449.194 6.288.488

4.723.759

s.o.

s.o. 37.955.780 23.602.926

1.361.093 1.291.000

Falls nicht verfügbar oder irreführend: Bilanzgewinn oder Jahresüberschuß vor Gewinnabführungsvertrag.

DM

60.471

591.824

1.068.182

1.311.861 1.244.347 870.791

6.207.400 366.965

963.539 2.025.007

45.417 2.532.814 3.811.229

Quelle: Rechenschaftsberichte der Fonds, Jahresabschlüsse der KAGs (laut Handelsregister-Auszug)

Summe

____________________________________________ Landesbank Schleswig-Holstein

1

4.583.888 1.878.600

DM

FondsverwalG esellschafter der KapitalJahresüberDepotbank Depotbanktungsgebühr an lagegesellsch aften sch u ß 1 gebühren

BfG -lm m olnvest CS Euroreal

Name d es Fonds

Anhang 6: Vergleich der offenen Immobilienfonds im Geschäftsjahr 1995 (Forts.)

Anhang 7: Die meisten Hypothekenbanken gehören zu Bankkonzernen Institut

Bilanz* summe 1996 [Mio. DM]

Großaktionäre

Anteil am EK [%]

Deutsche Pfandbrief- und Hypothekenbank

136.400,10

Depfa-Holding

40

Deutsche Hypothekenbank Frankfurt2

81.483,93

Dresdner Bank

96,8

Rheinische Hypothekenbank

78.034,37

Commerzbank

97,6

Frankfurter Hypothekenbank Centralboden1

77.906,09

Deutsche Bank

95

Berlin Hyp

63.946,51

DG Hyp

59.237,02

DG Bank

100

Hypothekenbank in Essen

49.664,07

Commerzbank/ Schuppli-Gruppe

51/ 49

Westfälische Hypothekenbank

41.513,77

Hypo-Bank/Dt. Herold

Allgemeine Hypothekenbank

41.245,61

BGAG/BHW/DBV

50/40/10

Bayerische Handelsbank

40.459,34

Bay. Vereinsbank/ Nürnberg. Allg.

76,4/ 10

Württembergische Hypothekenbank

36.228,96

Hypo-Bank

Hypothekenbank in Hamburg2

33.079,19

Dresdner Bank/ Albingia Vers.

86,2/ 10,7

Süddeutsche Bodencreditbank

30.370,59

Bay. Vereinsbank/ Bay. Landesbank

54,7/ 25

Deutsche Hypothekenbank (Actien-Ges.)

29.779,74

BHF-Bank/ R+V Allgemeine

75,1/ 5,6

Münchener Hypothekenbank

27.642,81

8400 Genossen

100

Nürnberger Hypothekenbank

26.066,96

Bay. Vereinsbank

85,4

Bankgesellschaft Berlin/ 84/ Nord LB 12

75/25

76

Geplante Fusionen:

1 Europäische Hypothekenbank 2 Deutsche Hypothekenbank Frankfurt - Hamburg

223

Anhang 7: Die meisten Hypothekenbanken gehören zu Bankkonzernen (Forts.) Bilanz­ summe 1996 [Mio. DM]

Großaktionäre

Dexia Hypothekenbank Berlin

22.169,11

Dexia/ Schuppli-Gruppe

50,5/ 49,5

Rheinboden

21.363,69

Oppenheim/ Colonia Leben

>50/ 18,8

Institut

Anteil am EK [%]

BfG Hypothekenbank

15.145,34

BfG Bank

100

Lübecker Hypothekenbank1

13.608,77

Dt. Bank Lübeck/ Dt. Bank AG

75/ 25

Schleswig-Holsteinische Landschaft

13.588,12

DG Hyp

100

Westfälische Landschaft

9.277,03

WGZ-Bank/WL-Stiftung

Wüstenrot Hypothekenbank

5.952,37

Wüstenrot Holding

100

M.M. Warburg & Co. Hypothekenbank

1.108,92

M.M. Warburg/ DG Hyp

79/ 21

Summe

955.272,39

11/ 7/5

80/20

Gemischte Institute:

Bayerische Vereinsbank3

263.229,08

Bay.Landesstift./ VIAG/Dt. Bank

Bayerische Hypotheken- und Wechselbank3

235.552,15

Allianz Holding/ Bay. Vers.-Kammer

22,6/ 10

Norddeutsche Hypothekenund Wechselbank2

17.380,01

Dresdner Bank

95,5

Quelle: o.V. (1997j).

Geplante Fusionen: 1 Europäische Hypothekenbank 2 Deutsche Hypothekenbank Frankfurt - Hamburg

3 Bayerische Hypotheken- und Vereinsbank

224

Anhang 8: Die meisten Bausparkassen gehören zu Bankkonzernen Institut

Schwäbisch Hall

GdF Wüstenrot

Kapital 1995 [Mrd. DM] 470

404,25

Hauptgesellschafter

BSH Zweite Beteiligungsges./ DG Bank/SGZ Bank

Beteiligung [%] >25/ >50/>251

Wüstenrot Holding

100

BHW Holding

100 40/ 40

BHW Bausparkasse

400

Leonberger

85

Württembergische Leben/ Commerzbank

BHW Allgemeine

60

BHW Holding

Badenia

55

AMB/Volksfürsorge

68/31

Debeka Bausparkasse

54

Debeka Leben/ Debeka Allgemeine

90/ 10

Allianz Bausparkasse

42,5

Allianz

100

Bausparkasse Mainz

36

Inter Versicherung

52,6

Aachener Bausparkasse

35,21

diverse Versicherungen

100

Iduna Bausparkasse

22

diverse Versicherungen

100

Colonia Bausparkasse

20

AXA Colonia Konzern/ Nordstern Leben

Deutscher Ring Bausparkasse

18

Deutscher Ring Beteiligungsholding

100

diverse Versicherungen

100

Alte Leipziger Bausparkasse

17,25

Heimstatt

15

Hypo-Bank

Quelle Bauspar

15

Schickedanz Vermögensverwaltung

Deutsche Bank Bauspar

10

Deutsche Bank/Versicherungsholding der Deutschen Bank

100

66,7/ 33,3

89 100

90/10

Doppelzählungen, da unmittelbar und mittelbar über regionale Holdinggesellschaften.

225

Anhang 8: Die meisten Bausparkassen gehören zu Bankkonzernen (Forts.) Kapital 19951 [Mrd. DM]

Hauptgesellschafter

Dresdner Bauspar

10

Dresdner Bank/Oldenburgische Landesbank/Bankhaus Reuschel

HUK-CoburgBausparkasse

10

HUK-Coburg

Vereinsbank Victoria Bauspar

10

Bay. Vereinsbank/Vereins- und Westbank/sonstige

Institut

DBS Deutsche Bausparkasse

LBS Nord

9,7

140

Beteiligung [%] 80/10/10

100

60/10/30

SchmidtBank/sonstige

10/90

NordLB/Niedersächsischer Sparkassen- und Giroverband

50/50

66,71

OSGV

100

LBS Württemberg

50

WSGV

100

LBS Hamburg

15

Hamburgische Landesbank/ Hamburger Sparkasse

LBS Baden

2

BSGV

LBS Westdeutschland

980

Division der WestLB

-

LBS HessenThüringen

223

Abteilung der Landesbank Hessen-Thüringen

-

LBS RheinlandPfalz

187

Abteilung der Landesbank Rheinland-Pfalz

-

LBS SchleswigHolstein

115

Abteilung der Landesbank Schleswig-Holstein

-

72,05

Abtg. der Sparkasse Bremen

-

57

Abtg. der Landesbank Berlin

-

50

Abtg. der Bayerischen LB

-

Abtg. der SaarLB

-

LBS Ost

LBS Bremen

LBS Berlin LBS Bayern LBS Saar

49,25

50/50

100

Quelle: o.V. (1996k), Verband der Privaten Bausparkassen (1997), S. 156-160.

Bei unselbständigen Landesbausparkassen Gewinnrücklagen oder stille Einlage.

226

Anhang 9: Zusammensetzung der Immobilienaktienindizes Name der Aktiengesellschaft AAA Allg. Anlagenverwaltung vorm. Seilwolff AG Adlerwerke vorm. Heinrich Kleyer Agrob Amira VerwaltungsAG Anterra Vermögensverwaltungs-AG Bastfaserkontor Bau-Verein zu Hamburg Berliner AG f. Industriebeteiligungen Concordia Bau und Boden Dt. Beamtenvorsorge AG f. Untern.beteilig. Dibag Industriebau Dolerit-Basalt Edelstahlwerk Witten GBWAG Bayerische Wohnungs-AG GAG Gemeinnutz. AG f. Wohnungsbau Köln Germania-Epe Givag GBH Grundstücks- und Baugesellschaft F.A. Günther & Sohn Actien-Ges. Hamborner AG Haus & Heim Wohnungsbau-AG Fr. Hesser AG Hofbrauhaus Coburg Verwaltungs-AG W.Jacobsen LB Nymphenburg Grundstücks-AG Maschinenfabrik Esslingen Harpen Horten IVG Holding MG Vermögensverwaltung Monachia Grundstücks AG Nordag Immobilien OAB Osnabrücker Anlagen- und Beteilig. Rathgeber Ravensberger Bau-Beteiligungen Rinteln-Stadthagener Eisenbahn Schloßgartenbau Sinner Steucon Grundbesitz- und Beteil. H. Stodiek & Co. Stolberger Zink Tempelhofer Feld AG f. Grundstücksverwert. Terrain Ges. am Teltow-Canal R.-J. WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG WKM Terrain- und Beteiligungs-AG

%-Anteil am DIMAX 0,62 1,17 1,07 1,62 1,40 0,32 4,77 0,23 3,98 1,51 5,01 0,33 2,48 6,15 2,88 0,53 0,55 2,17 0,10 3,71 0,39 0,93 0,10 1,41 10,17 11,66

%-Anteil am WLBI 0,86 0,80

4,19

4,84

11,89 19,17 28,89 3,37 7,99 1,77 0,15 0,70 0,64 0,57 2,29 1,05 0,63 0,07 0,57 1,02 0,25 12,40 1,24

10,07

0,70

1,28 0,76

16,55

Quellen: Bankhaus Ellwanger & Geiger (o.J.), WestLB Research (1996)

227

228 1

1

Art

.

M ittelw ert 1990-95 1995

Hypothekenbank 0,95 0,93 Hypothekenbank 0,92 0,89 Hypothekenbank 0,91 0,85 Hypothekenbank 0,90 0,81 Hypothekenbank 0,89 0,82 Hypothekenbank 0,89 0,80 Hypothekenbank 0,89 0,82 Hypothekenbank 0,89 0,84 Hypothekenbank 0,86 0,78 Hypothekenbank 0,85 0,87 Hypothekenbank 0,84 0,74 Hypothekenbank 0,84 0,78 Hypothekenbank 0,79 0,69 Bausparkasse ___________ 0,62 _________ 0,59 Gemischte Bank 0,44 0,39 Gemischte Bank 0,42 0,34 Universalbank 0,23 0,20 Universalbank 0,21 0,24 Universalbank 0,20 0,17 Universalbank 0,19 0,13 Universalbank 0,16 0,12 Universalbank 0,15 0,12 Universalbank 0,15 0,20

Falls vorhanden, wurde der Konzernabschluß verwendet.

Frankfurter Hypo. bank Centralboden Rheinboden Bayerische Handelsbank Nürnberger Hypothekenbank Berlin-Hannoversche Hypothekenbank Süddeutsche Bodencreditbank Deutsche Hypothekenbank Frankfurt Hypothekenbank in Hamburg Rheinhyp Rheinische Hypo. bank Norddeutsche Hypo.- und W echselbank Deutsche Hypothekenbank W ürttem bergische Hypothekenbank Deutsche Pfandbrief- und Hypo. bank Leonberger Bausparkasse Bayerische Hypo.- und W echsel-Bank Bayerische Vereinsbank Bankgesellschaft Berlin O ldenburgische Landesbank Dresdner Bank BHF-Bank Commerzbank Deutsche Bank ___________________ Deutsche Bank Lübeck

Name

0,77 0,85 0,79 0,73 0,67 0,60 0,39 0,32 0,20 0,24 0,19 0,18 0,23 0,14 0,18

0,81 0,81

0,94 0,89 0,86 0,83 0,86 0,82

1994

0,92

0,62 0,60 0,35 0,29 0,14 0,18 0,12 0,22 0,13 0,19

0,21

0,91 0,71

0,51

0,53 0,35 0,18 0,23 0,23 0,12 0,19 0,12

0,51

0,11

0,11

0,96 0,96 0,97 0,96 0,96 0,97 0,95 0,95 0,95 0,86 0,92 0,94 0,94 0,68

1990

0,53 0,24 0,19 0,23 0,23 0,12 0,18

0,94 0,93 0,65

0,91

0,97 0,96 0,94 0,97 0,93 0,97 0,95 0,96 0,95 0,85

1991

0,49 0,52 0,23 0,20 0,22 0,24 0,13 0,17

0,61

0,96 0,96 0,94 0,96 0,93 0,96 0,94 0,95 0,95 0,82 0,90

1992

0,94 0,88 0,88 0,85 0,87 0,82 0,85 0,79 0,78 0,87 0,77

1993

Anhang 10: Bildung der Bankenportfolios nach dem Anteil der Immobilienkredite an der Bilanzsumme

229

1

2

1993

0,01

0,00

0,00

0,00

0,00

0,01 0,01 0,01

0,01 0,01 0,01 0,01

0,06

0,10 0,03 0,02

1990

0,10 0,03 0,02

1991

0,09 0,03 0,02

1992

0,01 0,01

0,08 0,04 0,02 0,02

Es ist unklar, warum auch drei Universalbanken in das Portfolio „Spezialbanken“ fallen. Dort vermutet man eher Teilzahlungsbanken und Auslandsbanken, denn von diesen Bankgruppen weiß man, daß sie kein nennenswertes Immobilienkreditgeschäft betreiben.

Falls vorhanden, wurde der Konzernabschluß verwendet.

0,00

0,01

0,07 0,08 0,02 0,02 0,00

M ittelwert 1990-95

1994

Art

1995

1

Allgem eine Privatkundenbank Spezialbank 0,08 0,05 Baden-W ürttem bergische Bank U niversalbank 2 0,05 0,09 G eestem ünder Bank Universalbank 0,02 0,02 Vereins- und W estbank Universalbank 0,02 0,02 Kredietbank-Bankverein Spezialbank. 0,02 0,00 Rabobank Deutschland Spezialbank. 0,01 0,01 __________________ Deutsche Verkehrs-Bank Spezialbank ___________ 0,00 _________ 0,00 Frankfurter Bankgesellschaft _____________ k.A. IKB Deutsche Industriebank k.A. Rheinisch-W estf Kreditgarantiebank k.A. Trinkaus & Burkhardt k.A.

Nam e

Anhang 10: Bildung der Bankenportfolios nach dem Anteil der Immobilienkredite an der Bilanzsumme (Forts.)

Anhang 11: Der Anstieg der Gewerbeimmobiliarkredite amerikanischer Commercial banks Anteil an der

RNCREIF-

0 gewerbliche Immobiliarkredite der Banken ----------

Russell-NCREIF Property Index

Anteil der gewerblichen Immobiliarkredite an der Bilanzsumme amerikanischer Commercial banks von 1982 bis 1993 [in %] und Indexstand des RNPI [in Punkten!; Quelle: Cole/Fenn (1994), S. 59.

230

Anhang 12: Der Anstieg der Bankinsolvenzen in den USA während der Immobilienkrise Ende der 80er Jahre

Insol-

1982

1984

1986

1988

1990

1992

t [Jahr]

Zahl der Insolvenzfälle unter amerikanischen Commercial banks von 1982 bis 1993; Quelle: Cole/Fenn (1994), S. 61.

231

Anhang 13: Insolvent gewordene US-Banken wiesen charakteristisches Exposure gegenüber der Bau- und Immobilienbranche auf

Anteil an der Bilanz­ summe [%]

1985

|

1986

1987

insolvente Banken

1988

1989

1990

Q

1991

1992

überlebende Banken

Anteil der Kredite an die Bau- und Immobilienbranche an der Bilanz­ summe amerikanischer insolvent gewordener (schwarz) und überlebender (weiß) Commercial banks von 1985 bis 1992 [in %]; Quelle: Cole/Fenn (1994), S. 63.

232

Anhang 14: Der Anstieg des Engagements von Banken auf dem britischen Immobilienmarkt

■ Pension Funds

■ Insurance Companies

□ Banks

■ Stock Exchange

Zufluß in den und Abfluß aus dem britischen Immobilienmarkt nach Investoren in Mrd. Pfund von 1980 bis 1992; Quelle: Bank of England und Department of Trade, übernommen aus DTZ Debenham Thorpe (1993), S. 2.

233

Anhang 15: Überproportionaler Anstieg der Kredite britischer Banken an Immobiliengesellschaften

„Bank Debt Outstanding to Property Companies“ von 1970 bis 1992 in Mrd. Pfund und in Prozent aller gewerblichen Kredite britischer Banken; Quelle: Bank of England, leicht verändert übernommen aus DTZ Debenham Thorpe (1993), S. 26.

234

Anhang 16: Der Anstieg der Wertberichtigungen britischer Banken auf gewerbliche Kredite

10 9

8 7 6

c

o =

5

CD

4 3 2

1

0

Wertberichtigungen der großen britischen Banken auf alle gewerblichen Kredite von 1987 bis 1992 in Mrd. Pfund; Quelle: Bank of England, leicht verändert übernommen aus DTZ Debenham Thorpe (1993), S. 28.

235

Anhang 17: Ausgewählte Anbieter von Geoinformationssystemen im Bereich Business-Mapping1 Name

Produkt(e)

Land - Ort2

Autodesk

MapGuide

USA-San Rafael, CA

DataGis ESRI Gesellschaft für System­ forschung und Umweltplanung

Geospace GISCAD Institut Prof. Dr. G. Peyke

Graphitti Software GraS Graphische Systeme

DataGis

D-Filderstadt

ArcView, Arcinfo u. a.

D-Kranzberg

Atlas GIS PC Map

Map-It! u. a. Themak2

D-Freienried

D-Darmstadt D-Berlin

HarbourDom Consulting

Mapviewer

D-Köln

Intergraph

GeoMedia

USA-Huntsville, AL

K.E.S.S. Gesellschaft für Software, Engineering, Beratung und TQM

Lutum + Tappert DV-Beratung

Macon Maplnfo

Progis

PTV Planungsbüro Transport und Verkehr Tactician

Mercator

Easy Map u. a. RegioGraph u. a. Maplnfo

WinGIS, WinMap Map&Market

CRA Analyzer u. a.

1 Quellen: Schwetz (1997), GIS World (1993).

2 Teilweise Angabe der deutschen Vertriebsgesellschaft.

236

D-Bonn

D-Bad Dürkheim

D-Bonn D-Waghäusel

D-Bad Soden i.T. A-Villach

D-Karlsruhe

USA-Andover, MA

Anhang 18: Risikoidentifizierung mit Geoinformationssystemen

Objekte abgestuft nach Kreditbetrag

Q 12.000,000 O

2,400,000

Bundesland abgestuft nach Summe aller Kreditbeträge ■ 56,800,000 bis 57,100,000 □ 18,900,000 bis 56,800,000 □ 3,700,000 bis 18,900,000 S 1,600,000 bis 3,700,000 S 0 bis 1,600,000

Darstellung der räumlichen Verteilung einer Stichprobe von 100 Krediten aus dem Portfolio einer Bank und Aggregation der Kredit­ beträge auf Bundesländerebene; Quelle: interne Unterlagen von Mercer/Dr. Seebauer GmbH & Co. KG, München; verwendetes Programm: Maplnfo

237

238

1

4

2

M ie tp re is-u n d Kaufpreisindex auf der Basis von M aklerangaben, Schätzungen und eigenen Erhebungen aus ca. 69 Städten mit Schwerpunkt W estdeutschland; verschiedene T eilindizes 4

Preisindex für W ohneigentum (Einfam ilienhaus, Eigentum swohnung) als Durchschnitt der Verkaufspreise, die den am tlichen G utachterausschüssen der Städte und Gemeinden gem eldet wurden

Perform anceindex für Im m obilienaktien; ursprünglich geschaffen als Benchmark für die von der Bank verwalteten Im m obilienportfolios; Konstruktion ähnlich wie DAX

Aufbau 2

ab 1996

Quellen: Pressemitteilungen der Herausgeber (sofern nicht anders angegeben).

Für eine ausführliche Diskussion weiterer Indizes vgl. Thomas (1997), S. 74-159.

Die genaue Berechnungsweise ist nicht bekannt. Vgl. aber Thomas (1997), S. 136, der die Indexberechnungsformel aufgrund anderer Angaben nachbildet.

Abkürzung vom Verfasser gewählt.

1

gew ichteter Durchschnitt einer Stichprobe aus den in Tages ­ Zeitungen veröffentlichten Angebotspreisen (M iete und Kauf) für (zweim onatlich) W ohnungen gew erblicher M arktteilnehm er (z. B. Bauträger, Haus ­ verwaltungen, Im m obilienm akler) aus 45 Städten; regionale Teilindizes und Perform anceindex

ab 1975

(jährlich)

MIX

(jährlich)

(Münchener Index) 3

ab 1989

EIX

(täglich)

aktien-lndex)

(EigentumsIm m obilienindex)

ab 1989

Verfügbarkeit

E & G-DIMAX (Dt. Im m obilien-

Name

Südprojekt, G esellDeutscher schaft für W irtschafts- Im m obilienindex forschung, München IMMEX

Münchener Institut, M ünchen-Unterföhring

IFS - Institut für Städtebau, Bonn

Bankhaus Ellwanger & Geiger, Stuttgart

H erausgeber

Anhang 19: Ausgewählte deutsche Immobilienindizes und -kennzahlen

239

1

2

Name

DIX

IPD, London, und EBS

-

Thomas (1995/1997)

(jährlich)

ab 1989

(jährlich)

ab 1980

(jährlich)

seit 1996

(jährlich)

ab 1971

(m onatlich)

ab 1990

Verfügbarkeit

Perform anceindex auf Basis der W ertentw icklung der Im m obilienbestände der offenen Im m obilienfonds

Perform anceindex auf Basis der W ertentw icklung der Im m obilienbestände der größten offenen Im m obilienfonds; Annäherung durch Bereinigung der Renditen der A nteilsscheine um den Liquiditäts ­ anteil der Fonds

Perform anceindex, basierend auf der W ertentw icklung der Immobilienbestände institutioneller Investoren

M ietindex auf der Basis von typisierten Flächen offener Immobilienfonds, denen M ietpreise des Rings Deutscher M akler zugeordnet werden

Preisindex für Im m obilienaktien

A ufbau 1

Abkürzung vom Verfasser gewählt.

Quellen: Pressemitteilungen der Herausgeber (sofern nicht anders angegeben).

-

M aurer/Stephan (1995/1996)

Im m obilienakadem ie, (Deutscher Berlin Im m obilienindex)

-

Hum m el/Hübner (1997)

W estLB Research, W LBI2 (W estLBDüsseldorf Im m obilienwerte ­ index)

H erausgeber

Anhang 19: Ausgewählte deutsche Immobilienindizes und *kennzahlen (Forts.)

Anhang 20: Sensitivitätsanalyse am Beispiel der Bauträgerbranche Insolvenz­ quote [%]

1983

1985

1990

1995

1998

1983

1985

1990

1995

1998

— •—

real

----------

t [Jahr]

prognostiziert

Mittels Sensitivitätsanalyse prognostizierte und reale jährliche Insol­ venzquote der Branche „Erschließung, Kauf und Verkauf von Grund­ stücken, Gebäuden und Wohnungen” (Branchencode des StaBuA: 70.1, WZ '93) von 1983 bis 1998für West-Deutschland [in %]; Quelle: interne Unterlagen von Mercer/Dr. Seebauer GmbH & Co. KG, München (Berechnungen: Universität Regensburg, Kompetenzzentrum für Risikomanagement’)

Vgl. zur Methodik und Rechenweise dieser Sensitivitätsanalyse Hamerle et al. (1998), Knapp/Hamerle (1999).

240

Anhang 20: Sensitivitätsanalyse am Beispiel der Bauträgerbranche (Fortsetzung)

Einflußfaktor Koeffizient

t-Statistik

Konstante

7,8836

10,8938“*

M (Time-Iag 4 Quartale)

-0,1435

-3,2641*“

11 (Time-Iag 4 Quartale)

0,0002

6,7017***

I2 (Time-Iag 4 Quartale)

-0,1959

-3,8797***

Dummy Wiedervereinigung

0,5100

2,6424**

Ergebnisse der Regressionsanalyse für die Branche „Erschließung, Kauf und Verkauf von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen”; Quelle: interne Unterlagen von Mercer/Dr. Seebauer GmbH & Co. KG, München (Berechnungen: Universität Regensburg, Kompetenzzentrum für Risikomanagement)

Erläuterungen: • statistische Werte zur Qualität der Schätzung: Adj. R2 = 0,8809, F-Statistik = 109,11*** • statistische Werte zur Signifikanz: * = signifikant auf dem 10%-Level, ** = ... auf dem 5%-Level, *** = ... auf dem 1 %-Level • „M“, „II“ und „12“ repräsentieren einen makroökonomischen Einflußfaktor und zwei Immobilienmarktfaktoren • Regressionsgleichung:

Insolvenzquote70 j t =-------- r-------- v, ' ’ l + exp^R701J

(5)

wobei t = Quartalswerte und RjOl.t = ßo + ßlRw.l-4 + ßlR| l.t-4 + ßlR12.t-4 + ßlRDummy.t

fl für 01/82

-

£10.000,000

£10,000,000

£500,000

Investor pays £500,000 to Barclays Bank PLC, value end December 1998.

Net payment, excluding interest, will be:

£10,000,000 x/l12.20\ - £10,000.000 \102.00/ =>£10.000.000 x 110.00% - £10,000,000

=> 10.00% of £10,000.000 £1,000,000

Quelle: Barclays Bank (1996)

243

Anhang 23: Beispiel für die Wirkung eines Property Index Futures

EXAMPLE 1 - HEDGING AGAINST A DOWNTURN IN THE COMMERCIAL PROPERTY MARKET

Commercial property developers typically face the risk that the sale development will be lower than originally forecast, due to nn downturn in the market. Exposure to this type of market-risk could by hedging the development's expected proceeds on the London FOX Property Futures Market.

JAN 8$

value of n unexpected be managed Commercial

Property Developer ABC plc gives the final go-ahead on a £6.7 * million development in the City of London. Estimated completion time is 18 months, at which time the building will be sold. The market is bouyant, but the risk of an unexpected downturn remains. To hedge against this risk. ABC sells £6.7» worth of Aug '90 property futures. The index, on which the contract is based, is at 110.00 points, with Aug *90 futures reflecting the outlook Tor the market and trading at 125.00. The number of contracts sold, therefore is:

536 contracts

• £6.70m (125.00/0.01) • £1 per tick

JAN 89 - JUL 90

The development goes ahead according to schedule. But. a decline in economic activity leads to an unexpected downturn in the commercial property market. In January 1990, ABC negotiates the sale of the property for £6.20m (compared with the £6.7« it was expecting). The ’implicit’ loss, therefore, is £0.5». ABC now closes out its position in the Aug '90 futures for 115-90. having clearly reflected the downturn in the market.

the latter

FINANCIAL SUMMARY

Property Market

Futures Market

£6.70m £6.20m

Expected Sale Value Actual Sale Value

Loss =

JAN 89 JUL 90

Sold 536 8 125.00 Bought 536 8 115-50

- £0.50m

Quelle: London FOX (o.J.), S. 11

244

Profit

» £6.70m = £6.20m

= £0.50m

LITERATUR A

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Vertrauliche Quellen Bei den im Text zitierten Quellen, die nur mit einer Nummer versehenen sind, han­ delt es sich um vertrauliche Informationen, die dem Autor von verschiedenen Seiten zugänglich gemacht worden sind. Die Informationen stammen entweder aus Gesprä­ chen mit Experten, die nicht genannt werden wollten, oder um untemehmensinteme Schriftstücke

Alle Quellen wurden - soweit es möglich war - überprüft und werden für zuverläs­ sig gehalten. Das Quellenverzeichnis wurde am Lehrstuhl für Kreditwirtschaft der Universität Hohenheim hinterlegt.

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