Analyse der direkten und indirekten Förderungseffekte für einen Wohnungsbaujahrgang am Beispiel Hamburgs [1 ed.] 9783428478620, 9783428078622

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INS T I TUT FÜR WIR T S C H A F T S F 0 R SC H U N G

BEITRÄGE ZUR STRUKTURFORSCHUNG

HEFT 146 . 1993

Bernd Bartholmai

Analyse der direkten und indirekten Förderungseffekte für einen Wohnungsbaujahrgang am Beispiel Hamburgs

DUNCKER & HUMBLOT . BERLIN

Herausgeber: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung, Königin-Luise-Str. 5, D-14195 Berlin Telefon (0 30) 82 99 10 - Telefax (030) 8299 12 00 Schriftleitung: Dr. Bernhard Seidel Verlag: Duncker & Humblot GmbH, earl-Heinrich Becker-Weg 9, D-12165 Berlin. Alle Rechte vorbehalten Druck: 1993 bei ZIPPEL-Druck, Oranienburger Str. 170, D-13437 Berlin Printed in Germany ISBN 3-428-07862-4

Inhalt

Seite Vorwort: Zur Diskussion um Förderung und Subventionen im VVohnungsbau

5

2 2.1

Ziele, Methoden und Datenbasis der Analyse Ziele, Probleme und methodischer Ansatz

9

2.2 2.2.1 2.2.2

Datenbasis und Modellbildung Datenbasis - Struktur des VVohnungsbaus in Hamburg Modellbildung und Rahmendaten

10 10 12

3

Kosten der Förderung eines VVohnungsbaujahrgangs in Hamburg

21

4 4.1 4.1.1 4.1.2

Analyse der direkten und indirekten Förderungseffekte Eigentumsförderung Steuerliche und direkte Förderung Vorschlag für eine Umgestaltung

29 29 29 34

4.2 4.2.1 4.2.1.1 4.2.1.2

Förderung vermieteten VVohnraums Vorbemerkungen Berechnungsansatz bei steuerpflichtigen Investoren Zur steuerlichen Abgrenzung privater und gewerblicher Vermietung

37 37 37 39

4.2.2

Freifinanzierter VVohnungsbau

41

4.2.3

Öffentlich geförderter VVohnungsbau

50

4.2.4

Vertragliche Bindungen, 3. Förderungsweg

57

4.2.5

Zusammenfassung

60

Anhang: Modellrechnungen zur VVirkung der Förderungsinstrumente

65

5

Annahmen und Ergebnisse der Modellrechnungen

66

5.1

Eigengenutzte VVohnungen

66

5.2

Vermietete VVohnungen

70

Modellrechnungen für eigengenutzte Eigenheime und Eigentumswohnungen

79

Modellrechnungen für Mietwohnungen, freifinanziert und direkt gefördert

91

3

Verzeichnis der Tabellen Seite Tabelle 1

Wohnungsbau nach Bauherren, Gebäudetyp, Finanzier:.mg und Wohnungsnutzung - Zahl und Größe der Wohnungen sowie Baukosten je qm

13 - 14

Tabelle 2

Entwicklung des Preisindex für die Lebenshaltung und des Preisindex für Wohnungsmieten

17

Tabelle 3

Entwicklung des Kapitalmarktzinses

20

Tabelle 5

Kosten der Förderung für einen Wohnungsbaujahrgang in Hamburg - Zusammenfassung der Berechnungen im Barwert

23

Tabelle 6

Wohnungsbau nach Bauherren, Gebäudetyp, Finanzierung und Wohnungsnutzung - Barwerte der direkten Förderung und der Steuerentlastung je Wohnung

27 - 28

Tabelle 7

Wirkung der steuerlichen und der direkten Eigentumsförderung - Vergleich der Ergebnisse verschiedener Förderungsfälle

32

Tabelle 8

Modellrechnung fur eigengenutzte Wohnungen - alternative steuerliche Förderung

36

Tabelle 9

Modellrechnung fur Mietwohnungen freifinanziert Liquidität nach Steuern

45

Tabelle 10

Rendite aus dem Verm ögenszuwachs bezogen auf das Eigenkapital

47

Tabelle 11

Vergleichsrechnung für die Rendite bei Zinsanpassung nach 5 Jahren

49

Tabelle 12

Modellrechnung fur Mietwohnungen Im 1. Förderungsweg Liquidität nach Steuern

54

Tabelle 13

Modellrechnung fur Mietwohnungen im 2. Förderungsweg Liquidität nach Steuern

56

Tabelle 14

Modellrechnung für Mietwohnungen im 3. Förderungsweg Liquidität nach Steuern

59

Tabelle 15

Vergleich der Ergebnisse für den Mietwohnungsbau - im freifinanzierten Bereich und den verschiedenen Wegen der direkten Förderung

61

Vergleich von Kosten und Bindungszeiten bei der direkten Förderung

61

Tabelle 16

4

1

Vorwort: Zur Diskussion um Förderung und Subventionen im Wohnungsbau

Die direkte Förderung des Wohnungsbaus zählt zu den Finanzhilfen und wird dementsprechend in den regelmäßig zu erstellenden Subventionsberichten der Bundesregierung aufgeführt. Bei den steuerlichen Instrumenten ist die Auswahl hingegen selektiv, denn das Finanzministerium sieht den Auftrag darin, nur über Steuervergünstigungen zu berichten. Als solche werden nur steuerliche Sonderregelungen angesehen, z.B.: die steuerliche Eigentumsförderung gemäß § 7b und später § lOe EStG. Ursprünglich stellten diese Sonderregelungen tatsächlich auch Vergünstigungen dar, indem sie höhere Abschreibungsbeträge einräumten als das normale Steuerrecht. Indem jedoch die degressive Abschreibung gemäß § 7 (5) EStG mehrmals angehoben worden ist, fiel dieser Vorteil weg l . Zeitweilig haben deshalb viele Haushalte, die Wohneigentum bilden wollten, eine Gesetzeslücke genutzt, um das normale Steuerrecht in Anspruch nehmen zu können - sie bauten Zweifamilienhäuser. Dieser Weg ist inzwischen eingeschränkt worden. Bis heute wird die Eigentumsförderung in den Subventionsberichten als Steuervergünstigung aufgeführt, weil es sich eben um eine Sondervorschrift handelt. Zwar wird eingeräumt, daß das normale Steuerrecht unter Umständen höhere Begünstigungen ermöglicht. Darauf kommt es jedoch nicht an. In den Subventionsberichten wird die steuerliche Förderung des Mietwohnungsbereichs überhaupt ausgeklammert. Allerdings wurde vor längerer Zeit, als dieses Thema zur Diskussion stand, nicht bestritten, daß die Ausgrenzung an sich unbefriedigend sei und daß die Abgrenzung von Subventionen gerade im Wohnungsbau durchaus zu überprüfen wäre. Dieser Gedanke hat neue Aktualität, weil die Bundesregierung auf Beschluß des Parlaments erst kürzlich eine Expertenkommission damit beauftragt hat, die Gesamtheit der wohnungspolitischen Rahmenbedingungen zu prüfen und Vorschläge für eine effizientere Nutzung der Instrumente zu erarbeiten.

(Hinzu kommt, daß bei der Eigennutzung ein Abzug von Schuldzinsen und Erhaltungsaufwand ausgeschlossen ist. Dieser Grundsatz wurde jedoch zeitweilig durch Sonderregelungen durchbrochen, z.B. durch Absetzungen gemäß § 82 a EStDV und den begrenzten Schuldzinsenabzug, der 1991 zum zweiten Male eingeführt worden ist.

5

Im 9. und 10. Subventionsbericht aus den Jahren 1981 und 1983 wurde ausführlicher zu der Frage nach Vorteilen für die Investoren von Mietobjekten Stellung genommen2 . Die Erörterung des Themas blieb allerdings ohne greifbares Ergebnis. Zwei Argumente wurden damals angeführt: 1.

Es sei zwar nicht zu bestreiten, daß die Normalbesteuerung Förderungsaspekte verfolge; infolgedessen könnten die Investorengruppen auf diesem oder jenem Wege erhebliche

Begünstigungen erlangen. Dennoch könne nicht von Steuervergünstigungen die Rede sein, weil das normale Steuerrecht auf alle Investoren zugeschnitten sei und von jedermann in Anspruch genommen werden könne. Somit handelt es sich nicht um eine besondere Begünstigung eines engeren, fest umrissenen Personenkreises. 2.

Die fördernde Wirkung ergäbe sich aus einer anfänglichen Steuerentlastung. Damit übe der Staat aber keinen endgültigen Steuerverzicht, sondern es handele sich eher um eine Steuerstundung . Wenn vorgezogene Aufwendungen zugelassen werden, bedeute dies später umso höhere Gewinne und damit ein Nachholen der Besteuerung.

Das erste Argument geht an dem Unterschied zwischen Theorie und Praxis schlicht vorbei: Praxis ist, daß Steuerpflichtige mit hohem Einkommen eine entsprechende Steuerbelastung vermeiden und aus der Steuerersparnis Sachvermögen bilden können, und, daß eine spätere Umwandlung dieses Sachvermögens in Geldvermögen steuerlich nicht beachtet wird. Das zweite Argument ist aus eben diesem Grunde nicht stichhaltig. Einer Besteuerung der Erträge aus Vermietung kann ausgewichen werden, so daß anfangliche Steuervorteile in endgültige Steuerverzichte des Staates umgemünzt werden. Man könnte einwenden, daß es sich dabei um Einzelfälle handelt, die Besteuerung aber in der Regel doch greift. Das ist eine Frage der Empirie: Die Einkommensteuerstatistik weist seit vielen Jahren für die Einkunftsart Vermietung einen höheren Anstieg bei den Verlustbeträgen als bei den positiven Einkünften aus. Die vorliegende Arbeit leistet keinen Beitrag zur Frage der Abgrenzung oder Existenz von Subventionen. Vielmehr soll die Wirkung von bestehenden Regelungen untersucht werden, die Investitionsentscheidungen im Wohnungsbau beeinflussen bzw. fördern. 2Vgl. hierzu die "methodischen Erläuterungen zur Abgrenzung der Subventionen des Bundes", Anlage 9 zum 10. Subventionsbericht der Bundesregierung. Bundestagsdrucksache 10/352, S. 308. Den Anstoß dafür gab offenbar ein Gutachten des wissenschaftlichen Beirats beim Bundesminister für Wirtschaft.

6

Schon 1982 ist im Instrumentenbericht der Bundesregierung auf die fruchtlose theoretische Diskussion um den Subventionsbegriff hingewiesen worden3 : "Während im Bereich der wohnungspolitischen Instrumente eine Zuordnung zu Finanzhilfen weitgehend eindeutig möglich ist, ergeben sich bei der Beurteilung, ob eine steuerliche Subvention vorliegt, besondere Schwierigkeiten, zumal bei einem Vergleich mit der "normalen" Besteuerung einzelne Vorschriften nicht isoliert, sondern nur im Gesamtzusammenhang beurteilt werden können. Aus der Sicht von Wohnungsbauinvestoren sind derartige Unterscheidungen und Zuordnungen jedoch von untergeordnetem Gewicht. Ihre Investitionsentscheidungen werden im Rahmen des gesamten, komplexen Steuer- und Subventionsrechts getroffen. Der Einfluß dieser Regelungen insgesamt auf die Rentabilität (bei Eigennutzern: Belastung) ist entscheidend. Um Wirkungen einzelner Instrumente darzustellen, ist es folglich e1jorderlich, die wichtigsten Teile der steuerlichen Regelungen (unabhängig davon, ob es sich um "Normalbesteuerung" oder Steuervergünstigungen handelt) in ihrem Zusammenwirken darzustellen.

Bedauerlich ist, daß seither kein Fortschritt in der wohnungs- und finanzpolitischen Diskussion zu verzeichnen ist. Ein Versäumnis liegt darin, daß eine Weiterentwicklung der Förderungsinstrumente im Sinne einer gezielten Abstimmung der Wirkungen unterblieb; statt dessen gibt es noch heute ein Nebeneinander, wobei die Addition der Begünstigungen weitgehend unbeachtet bleibt. In der vorliegenden Untersuchung - die durch einen Forschungsauftrag der Freien und Hansestadt Hamburg ennöglicht wurde4

-

konnte nur dargestellt werden, welche

Effekte in dieser Hinsicht - bei aktuellem Stand der Instrumente - eintreten können. Daraus ergeben sich allerdings Anregungen für einen effizienteren Einsatz öffentlicher Mittel. Im Mietwohungsbau dreht sich die Diskussion seit langem um den hohen Förderungsaufwand für Sozialwohnungen; jedoch wird weiterhin ein Neubauangebot benötigt, das für breite Schichten bezahlbar ist. Freifinanzierte Wohnungen sind im Allgemeinen zu teuer - eine

3Bericht der Bundesregierung über das Zusammenwirken fmanzwirksamer, wohnungspolitischer Instrumente. Bundestagsdrucksache 9/1708. Anlaß für diesen Bericht war die damalige Diskussion um ein neues Wohnungsbaugesetz. Im Bundestag war man sich darüber einig, daß zuvor das Nebeneinander von direkter und indirekter Förderung im Wohnungsbau in einer Wirkungsanalyse dargestellt werden sollte. Vgl. im Folgenden S. 9 des Berichts. 4Das Gutachten "Analyse der direkten und indirekten Förderungseffekte und der fiskalischen Kosten für einen Wohnungsbaujahrgang in Hamburg" wurde im Dezember 1992 abgeschlossen und als Manuskript vervielfältigt.

7

mögliche Lösung war mit der Einführung der vereinbarten Förderung im Katalog des 11. WoBauG gesehen worden. 5 Während die traditionelle Förderung auf einem Konzept der Wirtschaftlichkeitsberechnung basiert, das auf Investoren außerhalb der Steuerpflicht zugeschnitten war, zielt die vereinbarte Förderung im Grunde auf eine Anrechnung der steuerlichen Hilfen als ohnehin vorhandene Sockelförderung. Erstaunlich ist, daß dieser Gedanke in der Begründung der Gesetzesänderung nicht explizit angesprochen wird. Nur so läßt sich jedoch die Erwartung begründen, daß eine Minderung des Förderbedarfs für Bund, Länder und Gemeinden eintritt. Das Angebot direkter Finanzhilfen ist als Äquivalent für die Einhaltung einer Mietpreisdifferenz zum freifinanzierten Wohnungsbau zu verstehen: Höhe und Dauer der Differenz bestimmen die Kosten. Im freifinanzierten Wohnungsbau wiederum sind niedrigere Mieten als die Kostenmiete nur dadurch möglich, daß eben indirekte Finanzierungshilfen genutzt werden. Bei der Förderung des Wohnungseigentums gibt es bisher noch keinen Ansatz, der sich auf eine gezielte Verbindung von steuerlichen und direkten Hilfen richtet. Beklagt wird seit langem, daß gerade in Großstadtregionen die Eigentumsbildung durch Neubau zu wenig greift, um den Mietwohnungsmarkt zu entlasten. Es wäre somit konsequent, wenn die Förderung insgesamt stärker auf die Haushalte in mittleren Einkommensschichten konzentriert würde.

5Mit dem Wohnungsbauänderungsgesetz 1988 ist diese Regelung in Foml eines § 88 d eingeführt worden.

8

2

Ziele, Methoden und Datenbasis der Analyse

2.1

Ziele, Probleme und methodischer Ansatz

Das Ziel der Untersuchung ist eine quantitative Darstellung der Wirkungen von direkten und indirekten Instrumenten, die bei der Förderung des Wohnungsbaus im Stadtstaat Hamburg zum Zuge kommen; sie erfolgt im Hinblick auf •

die jeweiligen Entlastungseffekte bei den Investoren im Bereich des öffentlich geförderten und freifinanzierten Mietwohnungsbaus sowie bei Eigentumsmaßnahmen.

•

die Kosten der öffentlichen Hand (Landesmittel, Bundesmittel, Steuennindereinnahmen), die mit der Förderung eines Wohnungsbaujahrgangs verbunden sind.

Kosten der öffentlichen Hand sind das Spiegelbild der finanziellen Entlastungen, die den Investoren bzw. den Wohnungsnutzern zugutekommen: Sie entstehen einerseits aus der direkten Förderung des Wohnungsbaus, andererseits aus der Verringerung der Einnahmen bei den Ertragssteuern, solange Verluste aus Vennietung und Verpachtung für die neugeschaffenen Objekte steuennindernd zu Buche schlagen. Im Rahmen der direkten Förderung ist die Quantifizierung einfacher, weil es sich weitgehend um vorgegebene Ausgaben handelt, und der gesamte Förderungsaufwand somit bereits über die Zahl der Wohnungen, die im Programm vorgesehen sind, festgelegt ist. Bei der indirekten steuerlichen Förderung müssen hingegen wahrscheinliche Mindereinnahmen eingegrenzt werden, die stark von den Gegebenheiten im Einzelfall - Mieterträge und Kosten des Investitionsobjekts sowie Basiseinkommen der Investoren, mit denen die Einkünfte aus Vermietung verrechnet werden - abhängen. Fiskalische Kosten - Ausgaben wie Steuerverzichte - fallen über einen langen Zeitraum verteilt an, wobei regelmäßig ein hohes Gewicht bei der Vornahme der Investitionen, bzw. in den ersten Jahren danach zu konstatieren ist, während dann ein Abbau erfolgt. Bei der direkten Förderung ergibt sich dieser Abbau aus den Konditionen, die auf eine degressive Entlastung der Bauherren bzw. eine zunehmende Belastung der Wohnungsnutzer zielen. Bei den steuerlichen Instrumenten ergibt sich dieser Effekt aus den Regelungen zur steuerlichen Abschreibung, der Minderung der Schuldzinsen infolge fortschreitender Tilgung von Krediten und dem Anstieg der Erträge. Hinzu kommt, daß die steuerlichen Effekte von der direkten Förderung beeinflußt sind, wenn beide Förderungsinstrumente zusammentreffen. Generell gilt, daß bei intensiverer Förderung 9

ein geringeres Fremdkapital erforderlich ist, und daß damit auch der laufende Schuldzinsenabzug bei den Werbungskosten geringeres Gewicht hat. Soweit aber laufende Zuschüsse gewährt werden, die selbst degressiv gestaffelt sind, gewinnen umgekehrt die per Saldo absetzbaren Schuldzinsen im Zeitablauf an Gewicht. Aus diesen Überlegungen folgt, daß die Untersuchung in zahlreiche analytische Modellrechnungen aufgefächert werden muß, die möglichst repräsentative Fälle beschreiben und auf empirisch belegbare Kalkulationen zur Kosten- und Ertragsseite gestützt sind. Als Vorarbeiten und methodische Grundlagen für diese Untersuchungen sind insbesondere zu nennen: Der bereits zitierte "Instrumentenbericht" der Bundesregierung aus dem Jahre 1982, in dem detaillierte Modellrechnungen über die Wirkung steuerlicher Regelungen auf einzelne Bereiche des Wohnungsbaus bzw. für Investorengruppen vorgelegt worden sind. "Die Bedeutung finanzwirksamer Instrumente für den Wohnungs neubau " , eine . Zusammenfassung und Gewichtung dieser Modellrechnungen anband der Daten für die Bautätigkeit im Jahre 19806 . Seither haben sich sowohl bei den Förderungsinstrumenten, im Mietrecht und bei anderen ökonomischen Rahmenbedingungen - zu nennen ist hier auch die Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes - ganz erhebliche Veränderungen ergeben. Aus diesem Grund ist eine aktuelle Darstellung der Wirkungsmechanismen und die Beurteilung der ökonomischen Effekte aus Sicht der Investoren und der Förderungsgeber - von besonderer Bedeutung.

2.2

Datenbasis und Modellbildung

2.2.1 Datenbasis - Struktur des Wohnungsbaus in Hamburg Für das Land Hamburg standen Daten aus den Statistiken zur Bautätigkeit und den Bewilligungen für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung; darüber hinaus konnten Daten der Wohnungsbaukreditanstalt über Förderungsfälle und Finanzierungsmodalitäten ausgewertet werden. Empirische Daten lagen somit für die Jahre 1990 und 1991 vor. Weil das aktuelle Förderungsprogramm - insbesondere infolge der Einführung eines 3. Förderungsweges wesentliche Neuerungen und Akzentverschiebungen enthielt, bot es sich jedoch an, anstelle einer ex-post-Betrachtung den Wohnungsbaujahrgang 1992, entsprechend der geplanten Förderung

6Wochenbericht Nr. 8/1983 des DIW. 10

und den vorliegenden Baugenehmigungen, als Bezugsbasis zu wählen. Dabei waren natürlich einige Schätzungen erforderlich, das Mengengerust und die Baukosten betreffend. Für die angestrebte Gesamtbetrachtung der Entlastungseffekte, bzw. fiskalischen Kosten mußte die Bautätigkeit im Jahre 1992 nach Nutzungsart der Wohnungen, Investoren und Besteuerungsart (private Bauherren, Unternehmen), Förderungswegen und Förderungsmodalitäten differenziert werden. Hier ist so verfahren worden, daß die Struktur der Baugenehmigungen der beiden letzten Jahre als wesentliche Orientierung diente, wobei - sowohl im eigengenutzten Bereich wie im Mietwohnungsbau - die Zahl der direkt geförderten Wohnungen auf das aktuelle Förderungsangebot des Landes bezogen, der freifinanzierte Bereich somit als Differenz eingegrenzt worden ist. Neben dem Neubau von Wohngebäuden sind auch Wohnungen einbezogen worden, die durch Um- und Ausbaumaßnahmen geschaffen werden. Der übrige Bereich von Baumaßnahmen im Wohnungsbestand - Modernisierung und Instandsetzung - ist in die Betrachtung nicht eingeschlossen. Die Struktur der Wohnungsbautätigkeit in Hamburg ist in Tabelle 1 dargestellt. Für 1992 war der Bau von 7 400 Wohnungen zu erwarten; davon entfallen ca. 30 vH auf Eigenheime und Eigentumswohnungen und ca. 70 vH auf Mietwohngebäude. Diese Abgrenzung nach Gebäudearten ist nicht unmittelbar gleichzusetzen mit der Nutzungsart der Wohnungen, denn ein Teil der Wohnungen in Eigentumsobjekten ist zur Vermietung vorgesehen, und umgekehrt wird ein Teil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (ohne Eigentumswohnungen) von den Gebäudeeigentümern selbst genutzt. Beide Quoten sind für Hamburg vergleichsweise niedrig veranschlagt worden7 . Der Hauptgrund dafür ist, daß sowohl bei Mietwohngebäuden wie bei Eigentumsobjekten die Zahl der Gebäude bzw. Wohnungen mit öffentlicher Förderung weitaus überwiegt; wegen der Förderung ist die Zweckbestimmung enger vorgegeben.

7Statistische Informationen über die Nutzungsart nach Gebäudetypen können der Gebäude- und Wohnungszählung entnommen werden; jedoch beziehen sich die Angaben dabei auf den Wohnungsbestand, wobei erhebliche Unterschiede im Vergleich zum Neubau gegeben sein können. Auch bei der statistischen Erfassung der Baugenehmigungen wird nach einer beabsichtigten Eigennutzung gefragt; hierbei ist jedoch die Auswertung problematisch, weil viele Wohnungen durch Bauträger errichtet werden, die die tatsächliche Nutzungsabsicht der Erwerber gar nicht kennen.

11

Von den 5 100 Wohnungen, für die eine direkte Förderung vorgesehen ist, entfallen 1 200 auf Eigenheime und Eigentumswohnungen im 1. und 2. Förderungsweg. Von den geförderten Mietwohnungen (3 900) werden 2 600 als Sozialwohnungen im 1. Förderungsweg errichtet; daneben sind nur noch 100 Mietwohnungen im 2. Förderungsweg, jedoch 1 200 im neu konzipierten 3. Förderungsweg vorgesehen. Im Wohnungsbaugesetz wird nach öffentlichen Mitteln im engeren und weiteren Sinne unterschieden, dies ist von Bedeutung für die Mietpreisund Belegungsbindungen. Die vom Land Hamburg bereitgestellten Förderungsmittel für die letztgenannten Bereiche (2. und 3. FW) sind keine öffentlichen Mittel im Sinne des § 6 11. WoBauG, mit der Folge, daß für diese Wohnungen nach Tilgung der Baudarlehen auch die Kostenbindung der Miete nur solange besteht, wie Aufwendungshilfen gezahlt werden8 . Anderes gilt beim 1. Förderungsweg: Hier hat der Vermieter einen dauernden Anspruch auf die Kostenmiete (bzw. auf eine Förderung, die die Lücke zur Effektivmiete schließt) und damit faktisch auch auf eine Anschlußförderung. Vom Förderungsgeber ist dies im Sinne einer sehr langfristigen Sozialbindung auch beabsichtigt.

2.2.2 Modellbildung und Rahmendaten Auf das in dieser Weise stark differenzierte Mengengerüst beziehen sich die exemplarischen Modellrechnungen. Sie stellen die Wirkungen der direkten Förderung, gemessen als Zins- und Tilgungsvorteile, und die Wirkungen bei der Ertragsbesteuerung, gemessen als Minderung der Steuerzahlung dar. Neben der Analyse im zeitlichen Verlauf ist eine Zusammenfassung in Barwerten vorgenommen worden. Es handelt sich hierbei stets um Durchschnittsbetrachtungen, deren Ergebnisse nur insoweit als repräsentativ gelten können, als die zusätzlich erforderlichen Annahmen über Baukosten und Wohnungsgrößen, Eigenkapitaleinsatz bzw. Art und Umfang der Fremdfinanzierung

8Vgl. hierzu: Fischer-Dieskau, Pergande, Schwender: Wohnungsbaurecht-Kommentare(Hrsg.: W. Schwender, Wingen-Verlag Essen), Anmerkungen zu § § 88 a) und b) ll. WoBauG, zu § 18 ll. BV und § 17 NMV - Im Falle der vereinbarten Förderung können allerdings Verträge geschlossen werden, die über den Förderungszeitraum hinausgehen, vgl. die Anmerkungen zu § 88 d) ll. WoBauG. Die Hamburger Förderungsrichtlinien sehen für den 3. Förderungsweg vor, daß die "Mietpreis- und Belegungsbindungen" bis zur "Rückzahlung des Baudarlehens und des Annuitätshilfedarlehens " gelten sollen. Das zielt auf eine gleiche Bindungsfrist wie im 1. Förderungsweg, jedoch bezieht sich die begrenzte, gestaffelte Mieterhöhung auf den Zeitraum der Annuitätshilfe.

12

w

~ngenutrteWohnungen

Einfamillenhlueer / Neubau

4.2

4. 4.1

3.2

3. 3.1

Zwlechenlumme:

ElgentulMWohnungen / Ausbau elgengenutrte Wohnungen privater HaU8hane vermietete Wohnungen privater Haulhane

privater HaUihane vermietete Wohnungen privater Haulhalte

e~genutrteWohnungen

1490

40

2280

700

95

60

20

60 20

80

20

80

85

85

95

95

-

280

280

-

-

.

-

50

50

-

150

550

700

130 170

300

ElgenturMWOhnungen I Neubau 100

150

180 0 10

vermietete Wohnungen

privater HaUihane

e~gen~eWohnungen

Zwelfamlllenhiuaer / Neubau

50 10 40

3190

2800

2800

3200

3200

3200

3200

500

-

20

20

·

180

180

·

·

-

50

50

-

-

3260

2800

60

100

2800

3250

3250

3300

3300

60

85

85

95

95

0

1080

20

20

40

-

-

150

90

240

10

160

170

30

200

50 10 40

-

-

-

·

-

-

-

·

·

·

-

·

100

500

-

·

3300

105

-

250

3200

105

-

350

1100 100

800

-

105

250

3300

350

1200

3200

1200

105

103

60

60

60

60

80

88

120

85

81

3270

2800

2800

2800

3250

3250

3250

3350

3325

3330

3325

3330

93 125

3350 3350

3350

3350

3300

3310

120 120 120

125 120

124

frelllnanztertsr Wohnunglbau Fliehe Baukosten WohnunJe In Wohng. gen DM/qm am

lOOatlger geförderter Wohnungsbau (2.FW) Fliehe Baukosten WohnunJe In gen Wohng. DM/qm am

öffentlich geförderter lozlaler Wohnungsbau Wohnungsbau (1.FW) Inag..amt BauFliehe darin Gebiude kosten Wohnun- WohnunJe / Bauin Wohng. gen gen maßn. qm DM/am

vertraglich geförderter Wohnungsbau (3.FW) Fliehe Baukosten WohnunJe In Wohng. gen DM/am am

Wohnungsbau nach Bauherren, GebAudetyp, Finanzierung und Wohnungsnutzung - Zahl und GrOBe der Wohnungen sowie Baukosten je qm -

Im Eigentum von : 2.2.1 privaten HaUihanen 2.2.2 GenOlI. u. komm. WU, 6ft. lnat. 2.2.3 Freien WU • .onat. Unternehmen

2.2

2. 2.1

privater HaUihane 1.2 vermietete Wohnungen Im Eigentum von : 1.2.1 privaten HaUihalten 1.2.2 Genoaa. u. komm. WU. 6ft. Inat. 1.2.3 Freien WU. eoMt. Untemehmen

1. 1.1

Flnanzlarung. Förderung

Gebludetyp, Investoren

Tabelle 1

-I'>

2800

65

500 100

580 20

600

-

-

-

-

-

-

95 68

91 60

90

3270 3230

3280 2800

3270

3230 3230

3230

3230

es 66 66 66

3230

66

-

1200

370

830

1200

-

-

200 120 50

370

370

200

400

230

830

es

-

85

es

se

65 65 65

85

65

66

se se

66

3090

3200 2850

3090

2850 2850 2850

2850

2850

3200 3200 3200

3200

1000 1300

1510 790

2300

0 100

390

260 490

750

70

300

100 370

470

99 71

65

93

83

65 65

85

65

85

65

60

85

70 64

85

--------

------

3120

3200

2800

3290

3160

2800 2800

2800

2800

2800

2800

3250

3250

3250

3250

3250

66

3200

830

freIfInanzierter Wohnungsbau Fläche Baukosten WohnunJe In Wohng. gen DM/qm qm

vertraglich geförderter Wohnungsbau (3.FW) Fliehe BauWohnunko&ten je In Wohng. gen qm DM/qm

---

Zahl der Geblude / Baumaßnahmen und Wohnungen In Anlehnung an die Baugenehmigungen der Jahre 1990 /1991 (Neubau lowle Um- und AUlbau von Wohgebiluden).Struktur der direkten Förderung entspricht dem Programm 1991 (In Abwicklung) und dem Programm 1992; freIfInanzierter Wohnungsbau als Differenz ermlttelt.Die Ansätze für Bauko&ten (Bau- und Baunebankolten) sowie anteilige Grundstückskosten entsprechen dem Preisstand 1992.

3190 3180

95 68

700 2000

2200 5200

3220

3180

2900

75

320

3230 3230

85

29EIO

5900 1500

45 45

3230

2900 2900 2800

85 85 85 45

2800

85

L._ ..

30

I

10

3230 3230 3230

70 70 70

74

1790 1030

100

3230

70

60

100

IOnstiger geförderter Wohnungsbau (2.FW) Fläche Baukosten Wohnunje In Wohng. gen qm DM/qm

3230

70

3300

7400

2820

50 50

50 50

Wohnungsbaulnegesamt davon: neue Wohngabiude Inegeeamt AUlbaumaßnahmen Ineg..amt elgangenutzte Wohnungen privater Haushalte vermietete Wohnungen

100

100

10

7.

Wohnheime / Neubau Im Eigentum von: 7.2.2 Gen098. u. komm. WU, Off. Inst. 7.2.3 Freien WU, sonst. Untemehmen

170 80 50

760 200 200

-

300

1420 300

960 1040 200

1500 1500 500

200 1160

990

6. 6.1

2200

3500

100

2200

3600

öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau (1.FW) BauFliehe Wohnunje koaten In Wohng. gen DM/qm qm

Auabau, Aufatockung Wohngeb. e!gengenutzte Wohnungen privater Haushalte 6.2 vermietete Wohnungen Im Eigentum von: 6.2.1 privaten Haushalten 6.2.2 Gen098. u. komm. WU, Off. Inst. 6.2.3 Freien WU, sonst. Untemehmen

330

Wohnung.bau Insgesamt Gebiude darin Wohnun/ Baumaßn. gen

Wohnungsbau nach Bauherren, GebAudetyp, Finanzierung und Wohnungsnutzung - Zahl und Größe der Wohnungen sowie Baukosten je qm -

Mietwohnungen / MFH Neubau eigengenutzte Wohnungen privater Hau.halte 5.2 vermietete Wohnungen Im Eigentum von: 5.2.1 prlveten Haushelten 5.2.2 Gen098. u. komm. WU, Off. Inst. 5.2.3 Freien WU, sonst. Untemehmen

5. 5.1

Gebiudetyp, Investoren

Finanzierung, Förderung

noch: Tabelle 1

Einkommen der Bauherren (bei Eigentumsmaßnahmen und beim Mietwohnungsbau mit privaten Investoren) sowie die künftige Entwicklung bezüglich der Einkommen und Mieten und des langfristigen Kapitalmarktzinses die Verhältnisse und Tendenzen treffend umreißen. Was Baukosten und Finanzierungsstrukturen betrifft, so sind hier alle verfügbaren aktuellen Daten herangezogen worden. Die Einkommen der Bauherren können nur als Setzung, im Sinne exemplarischer Fälle, vorgegeben werden; auch dabei gibt es zwar bestimmte Erfahrungen (z.B. seitens der Finanzierungsinstitute oder der Bauträger) über relevante Einkommensintervalle, jedoch keine empirisch ermittelten Durchschnittswerte. Die künftige Entwicklung wichtiger Rahmendaten kann auf längerfristige Trends der Vergangenheit gestützt werden, wobei aktuelle ökonomische Änderungen, die für gravierend gehalten werden, Anlaß für Modifikationen sein können. Die Modellrechnungen haben einen langen Zeithorizont, weil die Betrachtung der Finanzierungsseite dies erforderlich macht: Die direkte Förderung bezieht sich zumeist auf einen Zeitraum von 25 Jahren. Als relevanter Zeitraum der indirekten steuerlichen Unterstützung ist der der degressiven Gebäudeabschreibung anzusehen; entsprechend der Staffelung gemäß § 7 (5) EStG sind dies bei Mietwohnungen die ersten 10 Jahre. Die steuerliche Eigentumsförderung ist auf einen 8-Jahreszeitraum bechränkt; weil aber in vielen Fällen eine direkte Förderung hinzutritt, ist auch dann ein längerer Zeitraum für die Berechnung relevant. Wegen der langen Frist, in der gerechnet wird, muß sorgfältig unterschieden werden, ob bei den vorausgeschätzten Entwicklungen nominale oder reale Daten gemeint sind. Vorgegeben ist an sich eine Betrachtung von nominalen Daten, weil die Finanzierung stets auf dem Prinzip "Mark gleich Mark" basiert; der Zinssatz für Kredite schließt den erwarteten Verlust durch Inflation bereits ein. Auch die Verknüpfung mit der Ertragsseite, den Mieten bedeutet insofern eine Darstellung der nominalen Entwicklung und es wäre eigentlich angezeigt, daneben einen realen - preisbereinigten - Mietenanstieg auszuweisen. Das gleiche gilt, wenn man das Einkommen der privaten Haushalte in die Betrachtung einbezieht, sei es im Hinblick auf die Belastung durch Mieten oder den Kapitaldienst bei den Investoren bzw. Erwerbern von Wohneigentum.

15

Auch wenn in den Modellrechnungen auf eine explizite Darstellung der realen Mieten- oder Einkommensentwicklung verzichtet worden ist, verdienen die Annahmen über die Entwicklung wichtiger Rahmendaten besondere Beachtung:

•

Die allgemeine Preissteigerungsrate ist, dem langfristigen Trend folgend, mit 3,5 vH angenommen worden. Wenn in den Modellen mit einem Einkommenszuwachs in dieser Höhe gerechnet wird, bedeutet dies die Annahme eines real konstanten Basiseinkommens des Investors. Der Steuertarif wird im Modell stets auf das reale Einkommen angewendet, somit ergibt sich eine konstante Belastungsquote. Mit anderen Worten: In diesem Fall wird keine Änderung der Steuerbelastung infolge eines Aufstiegs in der Einkommensskala berücksichtigt, es sei denn, sie resultiert aus den zusätzlichen Einkünften aus Vermietung. In den langfristigen Modell rechnungen , die eine starke Veränderung dieser Einkünfte vom Verlust bis zum Überschuß - darstellen ist zumeist diese vereinfachende Annahme getroffen worden, denn es geht ja vor allem darum, die Steuerentlastung bzw. -belastung infolge der Investition darzustellen9 . Ein weiterer Gesichtspunkt ist, daß im Bereich des Mietwohnungsbaus ohnehin nur Investoren mit hohem Einkommen zum Zuge kommen, so daß die Annahme eines jährlichen Zuwachses - etwa wie bei Tariflöhnen - nicht relevant ist. Die Modelle sind jedoch durchaus so angelegt, daß ein realer Anstieg oder auch ein Rückgang des Einkommens berücksichtigt werden kann 10. In den Modellrechnungen zur Eigenturnsförderung ist zumeist mit einem realen Einkommensanstieg um 1 vH jährlich gerechnet worden.

•

Bei der Entwicklung der Mietpreise wird im nicht durch Förderung gebundenen Bereich ein Anstieg um 4 bis 5 vH jährlich angenommen ll . Der allgemeine Mietenindex für das Bundesgebiet weist auch in der Vergangenheit im langfristigen Durchschnitt eine Rate in dieser Höhe auf (vgl. Tabelle 2). Bei freifinanzierten Wohnungen sind die Anfangsmieten jedoch in der Regel so hoch, daß eine Anhebung erst nach einiger Zeit einsetzen kann. Demzufolge ergibt sich - über den Gesamtzeitraum, der im Modell betrachtet wird - ein

'1fäufig wird in derartigen Modellen vereinfachend ein konstanter Grenzsteuersatz vorgegeben. Hier ist stets der Steuertarif auf die zusammengefaßten Einkünfte angewendet worden, wobei dann erst ein durchschnittlicher Grenzsteuersatz berechnet wird, der für die zusätzlichen Einkünfte aus Vermietung zutrifft. IODies ist relevant, wenn man an bestimmte Haushaltstypisierungen oder Situationen im Lebenszyklus denkt (junge Erwerbstätige - Übergang ins Rentenalter). llNach dem Miethöhegesetz sind theoretisch stärkere Anhebungen zulässig (vgl. § 2 Absatz 1), maßgeblich ist jedoch die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete. In Hamburg war der Anstieg bei Neubauwohnungen - den Angaben der Makler zufolge - in den letzten Jahren höher, der Anstieg laut Mietenspiegel noch etwas geringer.

16

Entwicklung des Preisindex tür die Lebenshaltung und des Preisindex für Wohnungsmieten

Tabelle 2

Lebenshaltung (aller Jahr

Haush.)

darunter Wohnungsmiete für ...

Mieten-

Altbau-

Neubau-

davon:

wohnungen

wohnungen

öffentlich

frei-

insge-

gefördert

finanziert

samt

(vor 1949)

(nach 1949)

index

Index 1985 = 100 1965

44,7

33,6

38,5

34,0

41,6

36,7

1970

50,4

47,7

51,8

47,2

55,1

50,5

1975

67,9

63,5

68,4

64,3

71,4

66,8

1980

82,8

78,7

81,8

79,0

84,1

BO,8

1985

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

1990

107,0

116,1

112,0

113,4

111,7

112,5

durchschnittliche Zuwachsraten im jeweiligen 5-Jahreszeitraum ...

bis 2,4

7,3

6,1

6,8

5,8

6,6

1975

6,1

5,9

5,7

6,4

5,3

5,8

1980

4,0

4,4

3,6

4,2

3,3

3,9

1985

3,8

4,9

4,1

4,8

3,5

4,4

1990

1,4

3,0

2,3

2,5

2,2

2,4

4,9

4,0

1970

im Gesamtzeitraum 19651990

3,61

5,1

4,4

I

4,6

Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 17, Reihe 7 - Preise und Preisindizes für die Lebenshaltung.

17

Anstieg von weniger als 4 vH. Bei Anfangsmieten von zur Zeit ca. 20 DM je qm bedeutet dies dennoch einen Mietpreis von ca. 50 DM in 25 Jahren. Hier darf man allerdings nicht der Täuschung unterliegen, die mit dem Begriff "Geldillusion" umschrieben wird: 50 DM in 25 Jahren wären real,

ZU

heutigen Preisen, eben weniger

als die Hälfte dieses Betrages. Der reale Anstieg der Mieten - das ist die Differenz zum allgemeinen Preisanstieg - ist somit äußerst moderat angenommen worden. •

Bei den öffentlich geförderten Mietwohnungen ist der Mietpreisanstieg durch die Förderungskonditionen vorgegeben. In allen drei Förderungswegen ist der durchschnittliche Mietpreisanstieg auf 3 vH oder weniger begrenzt. Im Hinblick darauf, daß der Preisanstieg für die Lebenshaltung und auch der für Wohnungsmieten in der zweiten Hälfte der 80er Jahre relativ gering war, mag diese Vorgabe zu erklären sein. Jedoch sind die Preise in den letzten Jahren wieder beschleunigt gestiegen und es gibt kaum Gründe, die dafür sprechen, daß langfristig mit einer schwachen Inflationsrate zu rechnen ist. Wenn der Mietpreis öffentlich geförderter Wohnungen nicht vom Markt abgekoppelt werden soll, könnte es sein, daß der Zins für öffentliche Darlehen heraufgesetzt oder Annuitätshilfen stärker abgebaut werden als zur Zeit vorgesehen. In der Vergangenheit gibt es Beispiele für derartige Maßnahmen und auch der Preisindex für öffentlich geförderte Wohnungen spiegelt die Anhebung der Mieten für ältere Sozialwohnungen. Bei der Interpretation der Modellrechnungen ist also zu beachten, daß der ex-ante ermittelte Förderungsaufwand unter diesem Aspekt höher sein könnte als der, der letztlich realisiert wird.

•

Die Höhe des berechneten Förderungsaufwands hängt auch vom angenommenen Niveau des langfristigen Kapitalmarktzinses ab. Er dient als Bezugsbasis für die Verbilligung der öffentlichen Finanzierungsmittel und daneben als Maß für die Abdiskontierung künftiger Aufwendungen auf einen Gegenwartswert. In den Modellrechnungen ist ein Zinssatz von 8,5 vH angenommen worden; wie die Tabelle 3 zeigt, entspricht dieser Satz ebenfalls dem Durchschnitt der Vergangenheit 12 . Für die Zukunft könnte sogar eher eine anhaltende Anspannung des Kapitalmarktes erwartet werden, wenn man an die Finanzierung des hohen Investitionsbedarfs in den neuen Bundesländern denkt. In den

12Zum Vergleich sind hier zwei Zinsvariablen ausgewiesen worden: Der Zins für Hypothekarkredite mit 5jähriger Zinsfestschreibung und die Rendite festverzinslicher Wertpapiere. Letztere ist für das Aktivgeschäft der Banken am Kapitalmarkt relevant und spiegelt den Effektivzins für längerfristige Geldanlagen. Die Gegenüberstellung macht deutlich, daß in der Regel ein Abstand von 0,5 Prozentpunkten zwischen beiden Eckwerten gegeben ist.

18

Modellrechnungen muß man bei der Darstellung der Finanzierung vom aktuellen Zins ausgehen, wobei die Investoren eine gewisse Wahlmöglichkeit bezüglich der Festlegungsfrist haben. Der Zinssatz für Hypothekendarlehen ist in den Modellrechnungen entsprechend den Konditionen zur lahresmitte 1992 vorgegeben worden. Er betrug bei relativ kurzer Zinsfestschreibung in der Regel 9,5 vH; bei längerer Festlegung war der Zins günstiger, deshalb ist in den Modellen für öffentlich geförderte Wohnungen mit einem Satz von 9 vH gerechnet worden. In dem ausführlichen Gutachten für das Land Hamburg sind insgesamt 22 repräsentative Modellfälle analysiert worden. Die vorliegende Darstellung enthält eine Auswahl der Modellrechnungen, die allgemeineren Charakter haben und deren Ergebnisse - was die Größenordnung des Förderungsaufwands betrifft - auch für andere Großstadtregionen aussagefähig sein dürften. Dabei handelt es sich um die wichtigsten Fälle beim Wohnungsneubau; Berechnungen zur Förderung von Um- und Ausbaumaßnahmen, zum Werkswohnungsbau etc. sind hier nicht aufgeführt.

19

Tabelle 5

Entwicklung des Kapitalmarktzinses

Jahr

1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 19n 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992

Durchschnitt 1970 -1990

Hypothekenzins bei5J. Festschr.

Durchschn.rendite festverzinsl. Wertpapiere

8,6 8,5 8,3 9,8 10,5 8,8 7,8 7,0 6,4 7,7 9,5 11,1 10,0 9,0 8,9 8,0 7,1 6,7 6,5 7,9 9,7 9,8 9,3

8,2 8,2 8,2 9,5 10,6 8,7 8,0 6,4 6,1 7,6 8,6 10,6 9,1 8,0 7,8 6,9 6,0 5,8 6,0 7,1 8,9 8,7 8,1

8,5

7,9

Quelle: Deutsche Bundesbank - Bankenstatistik

20

3

Kosten der Förderung eines Wohnungsbaujahrgangs in Hamburg

In diesem Teil der Untersuchung werden die Kosten der direkten und der indirekten Förderung zusammengefaßt und verglichen. Für die steuerliche Seite führt dies nochmals zur theoretischen Diskussion zurück, denn es bieten sich zwei Wege für eine Quantifizierung: Wenn man als Instrument der Förderung im engeren Sinne nur die erhöhten Abschreibungsbeträge begreift, so könnte man so verfahren, daß der jeweils ermittelte relevante Grenzsteuersatz für die Einkünfte aus Vermietung auf diese Beträge angewandt wird; das Ergebnis wäre als Förderungsbetrag zu bezeichnen, unabhängig davon, ob in dem jeweiligen Jahr noch ein steuerlicher Verlust oder bereits ein Überschuß aus dem Mietertrag erzielt wird. Zuvor wäre allerdings eine weitere Frage zu klären, nämlich die, ob als normale lineare Abschreibung ein Satz von 2,0 vH (entsprechend der steuerlichen Definition) oder von 1,25 vH (entsprechend der technischen Nutzungsdauer bzw. dem Satz, der gern. § 7 (5) EStG nach 16 Jahren erreicht wird) gelten soll; als erhöhte Abschreibung wäre die Differenz zu diesem Satz anzusehen. Der zweite Weg bezieht sich auf die Sicht des Investors. Für ihn ist die Ertragsrendite nach Steuern ausschlaggebend. Dementsprechend wird die Veränderung der Einkommensposition infolge der Investition betrachtet. Solange Steuerentlastungen infolge negativer Einkünfte aus Vermietung entstehen - unabhängig davon, ob sie auf den Ansatz von Abschreibungen, oder anderer Werbungskosten zurückgehen - bedeuten sie für den Investor eine Hilfe und für den Staat Mindereinnahmen. In diesem Sinne ist die Definition von Förderungskosten eher pragmatisch. Hier ist der zweite Weg für eine Quantifizierung gewählt worden; auch bei den einzelnen Modellrechnungen steht die Betrachtung des Liquiditätsverlaufs vor und nach Steuern im Vordergrund. Vergleicht man Ergebnisse nach den verschiedenen Ansätzen, so zeigt sich, daß der Unterschied in manchen Modellfällen nicht besonders groß ist. Bemerkenswert scheint, daß im Falle zusätzlicher direkter Förderung der erste Ansatz häufig zu einem höheren Wert für die steuerliche Förderung führen würde als die tatsächlich erzielte Steuerentlastung; wegen des geringen effektiven Zinsaufwands greift in diesen Fällen die Besteuerung des Ertrages sehr viel früher als sonst üblich. Hingegen würde der erstgenannte Weg im "freifinanzierten" Wohnungsbau eine geringere steuerliche Begünstigung ausweisen, denn die tatsächliche Steuerentlastung hängt ebenso stark von den Kreditkosten ab. Auch hierbei gibt es natürlich eine gewisse 21

Gestaltungsmöglichkeit: Selbst wenn der Investor mehr Eigenkapital zur Verfügung hätte, ist für ihn eine Fremdfinanzierung günstiger, da Zinsen auf Geldvermögen teilweise steuerfrei bleiben, während Schuldzinsen durch die Steuer gemindert werden. Die Einführung der hohen Freibeträge bei der Zinsbesteuerung dürfte zur Folge haben, daß sich der Einsatz von Eigenkapital tendenziell verrillöert. In den Tabellen 4 und 5 sind als Ergebnisse der modellmäßigen Analyse Barwerte der direkten Förderung und der Steuerentlastungen für alle Teilbereiche des Wohnungsbaus in Hamburg ausgewiesen worden. Tabelle 5 ist eine Hilfstabelle, der die gleiche Gliederung zugrunde liegt, wie der Tabelle 1 zur Bautätigkeit; sie enthält im Barwert abdiskontierte Ergebnisse der direkten Förderung sowie der steuerlichen Be- und Entlastungswirkungen, die für zahlreiche Modellfälle ermittelt worden sind. In Tabelle 4 wird der Förderungsaufwand - gewichtet mit der Zahl der Wohnungen - zusammengefaßt und mit dem Investitionsvolumen verglichen. Für 7 400 Wohnungen belaufen sich die Baukosten auf 1,8 Mrd. DM. Nimmt man die Grundstückskosten hinzu, so beträgt die gesamte Investitionssumme ca. 2,1 Mrd. DM. Dem stehen Kosten der öffentlichen Hand in Höhe von gut 520 Mill. DM für die direkte Förderung und schätzungsweise 260 Mill. DM als Steuermindereinnahmen gegenüber. Der gesamte fiskalische Aufwand erreicht also 43 vH der Baukosten oder 37 vH der Investitionssumme, Grundstücke einbezogen. Der überwiegende Teil der Wohnungsbauförderung wird vom Land Hamburg selbst getragen: Bei den direkten Hilfen sind es rund 90 vH der Kosten. Das Land setzt die Bundesmittel, die entsprechend den jährlichen Verwaltungsvereinbarungen zur Verfügung gestellt werden, im Rahmen des eigenen Förderungsprogramms für Eigentumsmaßnahmen und Mietwohnungen ein (im Durchschnitt für die Jahre 1992 und 1993 beträgt deren Anteil

10 vH). Bei den Steuermindereinnahmen mit denen infolge der Investitionen zu rechnen ist, kann der Landesanteil nach dem gleichen Schema wie bei der Verteilung positiver Einnahmen zwischen Bund, Ländern und Gemeinden eingegrenzt werden 13 ; demzufolge wäre der Anteil für Hamburg mit ca. 55 vH zu veranschlagen.

13Für das Aufkommen aus der Lohnsteuer und veranlagten Einkommenssteuer gilt, daß die Gemeinden mit einem Sockelanteil von 15 vH beteiligt sind, während der Rest zu gleichen Teilen Bund und Ländern zufließt; an der Körperschaftsteuer und nichtveranlagten Steuern vom Ertrag sind Bund und Länder je zur Hälfte beteiligt. Den Stadtstaaten stehen Landes- und Gemeindeanteile zu.

22

Tabelle 5

Kosten der Förderung eines Wohnungsbaujahrgangs in Hamburg Zusammenfassung der Berechnungen im Barwe1

- Mill. DM -

Wohnungen nach Art der Finanzierung

Wohnungen

Baukosten

direkte Förderung 1)

Freifinanzierter Wohnungsbau eigengenutzte Wohnungen vermietete Wohnungen - körperschaft!. Unternehmen - private Investoren

2300 1000 1300 250 1050

611 316 295

äff. geförd. Wohnungsbau 1.FW

3300 700

779

eigengenutzte Wohnungen vermietete Wohnungen - körperschaft!. Unternehmen - private Investoren

234

212 567 319 248

Fiskalische Kosten

-

120 57

120 57

-

13 50

13 50

86

473 85 388 199 189

-

387 52

63

33

63

335

53

187 147

12 41

10

177 155 21 19 2

38 30 8 7 1

29 28 1 1 0

äff. getörd. Wohnungsbau 3.FW

1200

244

98

25

124

eigengenutzte Wohnungen vermietete Wohnungen - körperschaft!. Unternehmen - private Investoren

1200 770

244 158

98 66

25 11 15

124 77 47

261 118 143

36

784 200 584 297

107

2f!!7

148

620

Off. geförd. Wohnungsbau 2.FW eigengenutzte Wohnungen vermietete Wohnungen - körperschaftl. Unternehmen - private Investoren

Insgesamt eigengenutzte Wohnungen vermietete Wohnungen - körperschaft!. Unternehmen - private Investoren

davon Landesanteil 3),4)

2600

62

Steuerentlastung 2)

1470 1130

600 500 100

90

-

430

7400

2200 5200 2580 2620

-

86

1810

683

1127 558 570

-

32

523 82 441 261 180

472

-

67

58 10 8 1

-

1) Summe der Annuitätszuschüsse und Zinsvorteile aus Darlehen abdiskontiert.- 2) Summe der Steuerentlastungen aus zulässigen Absetzungen vom Einkommen bzw. Gewinn - teilweise ssldiert mit späteren Belastungen - abdiskontiert.- 3) Direkte Förderung: der Bund beteiligt sich in Hamburg zur Zeit mit rund 10 vH, Landesanteil90 vH (Förderungsprogramme 1992 und 1993).- 4) Landes- und Gemeindeanteil am Aufkommen aus Lohn- und Einkommensteuer = 57,5 vH; Landesanteil an der Körperschaftsteuer und sonstigen Steuern vom Ertrag = 50 vH.

23

Bei den in Tabelle 4 ausgewiesenen fiskalischen Kosten handelt es sich teils um ziemlich exakt eingrenzbare Werte, teils um Näherungsrechnungen mit mehr oder weniger großer Fehlerspanne. Zu den Berechnungen mit sehr geringer Fehlerspanne zählen die Kosten der direkten Förderung und die der steuerlichen Eigentumsförderung. Hierbei gibt es auch kaum definitorische Probleme oder Streitfragen bezüglich des Subventionschalakters. Die Berechnungen über Steuerentlastungen bei privaten Investoren - infolge der Verrechnungsmöglichkeit von Einkünften aus Vermietung mit anderen Einkünften - hängt sehr viel mehr von den getroffenen Annahmen über die künftige Entwicklung der Mieten, das Einkommensniveau der Investoren, und deren Verhalten im Hinblick auf langfristige Vermietung oder Verkauf der Wohnungen ab. Die Verhaltensannahme wiegt am schwersten, denn sie ist gleichbedeutend mit der Frage ob die hohen anfänglichen Steuerentlastungen endgültig realisiert, oder ob sie durch spätere Belastungen des Ertrags teilweise kompensiert werden. Im Prinzip ist im Steuerrecht ein Anreiz für eine Veräußerung gesetzt, denn nach 10 Jahren "langfristiger Vermietung" bleibt der beim Verkauf als Wertzuwachs erzielte Gewinn steuerfrei. Hier ist für die Mehrzahl der Fälle eine langfristige Bewirtschaftung unterstellt - und dementsprechend nur der Saldo aus Entlastungen und Belastungen im betrachteten Gesamtzeitraum von 25 Jahren - berücksichtigt worden: Beim Bau öffentlich geförderter Wohnungen mit privaten Personen bzw. Personengemeinschaften wird kein vorzeitiger Verkauf, beim Bau freifinanzierter Mietwohnungen wird für die Hälfte der Fälle ein Verkauf nach Ablauf der steuerlich vorteilhaften Phase angenommen. Der Barwert aller Steuerentlastungen ergibt sich demzufolge mit 107 Mill. DM; die Spanne nach oben (Verkäufe als Regelfall) oder nach unten (keine Verkäufe) bedeutet korrespondierende Werte von 112 Mill. DM bzw. 106 Mill. DM. Daraus wird deutlich, daß die Frage nach späteren Steuerbelastungen im Rahmen einer Barwertrechnung nicht entscheidend ins Gewicht fällt. Hinzu kommt, daß der freifinanzierte Mietwohnungsbau in Hamburg zur Zeit ohnehin nur eine begrenzte Bedeutung hat, weshalb die "Fehlerspanne" von 6 Mill. DM bei diesem Bereich im Rahmen des gesamten Förderungsaufwands weniger als 1 vH ausmacht. Eine schwierige Frage ist, welche Steuerentlastungen bei körperschaftlichen Unternehmen entstehen. Hier sind drei Fallgruppen zu unterscheiden:

24

die ehemals gemeinnützigen kommunalen Wohnungsunternehmen, die infolge der Aufhebung des WGG zwar steuerpflichtig geworden sind, wegen der höheren Wertansätze für Anlagevermögen und Abschreibungen in den steuerlichen Eröffnungsbilanzen aber de facto weiterhin langfristig steuerbefreit bleiben werden; die Vermietungsgenossenschaften, für die die Steuerbefreiung als Sonderregelung fortbesteht; die übrigen Wohnungsunternehmen und sonstigen Unternehmen, für die eine Ausnutzung der degressiven Gebäudeabschreibung nur dann sinnvoll ist, wenn sonst Gewinne zu versteuern wären. Für die kommunalen Wohnungsunternehmen ist angenommen worden, daß in der Regel eine lineare Gebäudeabschreibung gewählt wird, und daß somit keine besonderen Entlastungseffekte zu berücksichtigen sind. Natürlich trägt der Neubau auch so dazu bei, daß die gegebenen Verlustbeträge - die von Jahr zu Jahr übertragbar sind - eher größer werden. Dies könnte ein Gesichtspunkt sein, auch für diese Fallgruppe eine Minderung potentiell steuerbarer Erträge in Rechnung zu stellen. Die Wohnungsbaugenossenschaften haben in Hamburg traditionell hohe Bedeutung. Die Frage, ob die Steuerbefreiung, für die sie sich als Option entscheiden konnten, eine Steuervergünstigung darstellt, die mit entsprechenden staatlichen Einnahmeverzichten zu bewerten wäre, erübrigt sich insofern, als die "Vermietungsgenossenschaft" seit Aufhebung des WGG in steuerlicher Hinsicht wie eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern angesehen wird. Da es beim Wohnungseigentum keine Ertragsbesteuerung mehr gibt, wäre sie auch für die genossenschaftliche Form des Eigentums nicht mehr zeitgemäß 14 . Für andere Wohnungsunternehmen und sonstige Unternehmen ist hier angenommen worden, daß die Möglichkeit, Steuerentlastungen zu erzielen, ausgeschöpft wird. Das ist sicherlich nicht in allen Fällen realistisch, denn Wohnungsunternehmen können regelmäßig Überschüsse für die Instandsetzung und Modernisierung verwenden, wobei die Ausgaben steuerlich sofort absetzbar sind (vgl. § 11 (2) EStG). Aus diesem Grund können Unternehmen, die über einen größeren Bestand an älteren Gebäuden verfügen, auf eine degressive Abschreibung neuer Gebäude

14V gl. Gutachten der unabhängigen Kommission zur Prüfung der steuerlichen Regelungen für gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsunternehmen. In: Schriftenreihe des BMF (Hrsg.), Heft 35, S. 149. Stollfuß-Verlag, Bonn 1985.

25

verzichten 15 . Anders verhält es sich vermutlich bei Werk- oder werkgeförderten Wohnungen. Weil für den gesamten Bereich wenig Informationen verfügbar waren, ist hier praktisch eine Obergrenze der fiskalischen Kosten (im Sinne von Steuermindereinnahmen) berechnet worden. Selbst wenn man bei dem Ergebnis (29 Mill. DM) eine "Fehlerspanne" von 50 vH annimmt, bedeutet das nur eine Marge von 2 vH, bezogen auf den gesamten Förderungsaufwand für den Wohnungsneubau in Hamburg. Hier muß nochmals hervorgehoben werden, daß die Untersuchung allein den Wohnungsneubau zum Gegenstand hat. Eine Erweiterung der Betrachtung im Hinblick auf den Verkauf und Erwerb von Wohngebäuden, die Baumaßnahmen für Erhaltung und Modemisierung des Wohnungsbestandes, wäre gerade für eine Beurteilung weiterer steuerlicher Effekte des Wohnungsbaus von Interesse. Eine Untersuchung im Auftrag der Landesbausparkasse Hamburg besagt, daß 1990 rund 2000 Eigenheime und 4 700 Eigentumswohnungen den Eigentümer gewechselt haben 16 . Das bedeutet, daß der Anteil des Erwerbs im Rahmen der steuerlichen Eigentumsförderung weitaus überwiegt, grob geschätzt dürfte der Förderungsbarwert für diesen Teil bei 300 Mill. DM liegen (Neubau 200 Mill. DM einschließlich direkte Förderung). Die ThemensteIlung "Kosten eines Wohnungsbaujahrgangs" war hier vor allem in der Weise gemeint, daß Vergleiche des Aufwands für die verschiedenen Förderungswege in den Teilbereichen Mietwohnungen und Wohneigentum ermöglicht werden sollten. Aus volkswirtschaftlicher Sicht könnte das Thema auch in der Weise erweitert werden, daß sekundäre fiskalische Wirkungen im Sinne von Steuereinnahmen infolge der Produktion einbezogen werden. Das erfordert eine zusätzliche Analyse von Multiplikatorwirkungen, gestützt auf Beschäftigungseffekte im Baubereich sowie deren Ausstrahlung auf andere Branchen. Eine derartige weiter gefaßte Betrachtung von Kosten des Wohnungsbaus war in diesem Forschungauftrag nicht intendiert.

15Dann ist die Situation nicht anders zu beurteilen als bei den kommunalen Unternehmen, die in die Steuerpflicht eintreten. 16Vgl. Eigentumsnachfrage Hamburger Mieterhaushalte - Angebot und Nachfragepotentiale auf dem Hamburger Immobilienmarkt. Hrsg.: LBS Hamburg, 1992 (Bearb.: GEWOS GmbH), S. 18.

26

-...J

I\)

Finanzierung, Förderung

4.2

4. 4.1

3.2

Zwischensumme:

1490

40

100

Eigentumswohnungen I Neubau eigengenutzte Wohnungen privater Haushalte vermietete Wohnungen privater Haushalte

3. 3.1

Eigentumswohnungen I Ausbau eigengenutzte Wohnungen privater Haushalte vermietete Wohnungen privater Haushalte

150

Zweifamilienhäuser I Neubau eigengenutzte Wohnungen privater Haushalte 2.2 vermietete Wohnungen Im Eigentum von: 2.2.1 privaten Haushalten 2.2.2 Genoss. u. komm. WU, öff. Inst. 2.2.3 Freien WU, sonst. Unternehmen

2. 2.1

1. 1.1

1200

!,

74,8

-

20

700

49,6

20

60

2280

49,6

-

150

70,3

20

280

550

70,3

72,5

72,5

80,1

80,1

80

280

-

-

700

180 0 10

50

130 170

-

50

-

300

50 10 40

350

1100 100

-

350

1200

47,0

29,3

29,3

41,5

41,5

47,3

47,3

52,3

52,3

Wohnungsbau öffentlich geförderter sozialer insgesamt Wohnungsbau (1.FW) Gebäude darin I BauWohnun- Wohnundirekte Steuermaßn. gen gen Förder. entlast. Tsd.DM

500

20

20

-

180

180

-

-

-

50

50

-

-

-

-

250

250

Wohnungen

59,6

40,0

40,0

56,6

56,6

57,7

57,7

63,7

63,7

55,9

35,0

35,0

49,6

49,6

56,1

56,1

62,0

62,0

direkte SteuerFörder. entlast. Tsd.DM

sonstiger geförderter Wohnungsbau (2.FW)

0

-

40

-

1080

2(1

20

150

90

-

240

10

160

-

-

-

30 170

-

50 10 40

500 100

600

Wohnungen

200

direkte SteuerFörder. entlast. Tsd.DM

-

66,0

42,4

34,9

-

38,6

50,9

51.4

51,1

66,2

40,8

·74,6 42,3

47,1

121,3

105,5

-

-

-

-

-

-

-

-

-

70.8 101,3

-

80,0

-

-

-

direkte SteuerFörder. entlast. Tsd.DM

freifinanzierter Wohnungsbau

-

-

-

Wohnungen

vertraglich geförderter Wohnungsbau (3.FW)

Wohnungsbau nach Bauherren, Gebäudetyp, Finanzierung und Wohnungsnutzung - Barwerte der direkten Förderung und der Steuerentlastung je Wohnung -

Einfamilienhäuser I Neubau eigengenutzte Wohnungen prlvater Haushalte 1.2 vermietete Wohnungen Im Eigentum von: 1.2.1 privaten Haushalten 1.2.2 Genoss. u. komm. WU, öff. Inst. 1.2.3 Freien WU, sonst. Unternehmen

Gebäudetyp, Investoren

Tabelle 6

CXl

I\)

1420

7.

-

2980 320 700 2600

',7400 5900 1500 2200 5200

1790 1030 74,8 130,0

122,4 80,2

118,3

77,4 77,4

50 50

50 50

3300

77,4

100

82,3 82,3 82,3

82,3

82,3

100

80 50

170

300

2820

10

760 200 200

260 1160

300

139,0 139,0 139,0

139,0

139,0

47,0 20,4

26,6 21,2

26,0

27,4

13,7

33,7

-

26,6

20,7

20,7

44,3

-

38,2

20,7

20,7

direkte SteuerFörder. entlast. Tsd.DM

500 100

580 20

600

59,6 82,8

64,3 40,0

55,9 13,7

49,3 35,0

1200

-

830 370

1200

-

200 120 50

370

370

230 400 200

-

830

830

48,8

34,9

-

32,6

13,7

13,7

Wohnungen

-

63,5

82,8 82,8 82,8

82,8

82,8

Steuerdirekte entlast. Förder. Tsd.DM

81,8

95,9 50,2

81,8

50,2 50,2 50,2

50,2

50,2

95,9 95,9 95,9

95,9

95,9

21,2

22,2 19,0

21,2

32,0

-

27,1

19.0

19,0

45,5

-

40,7

22,2

22.2

Steuerdirekte Förder. entlast. Tsd.DM

vertraglich geförderter Wohnungsbau (3.FW)

-

-

-

-

-

10 60 30

-

100

100

Wohnungen

sonstiger geförderter Wohnungsbau (2.FW)

1000 1300

1510 790

2300

-

100

-

390

260 490

750

70

-

300

100 370

470

Wohnungen

53,3

-

-

-

-

-

-

57,2 48,5

61,7 37,4

53,4

33,5

38,3

37,8 37,3

37,3

43,4

44,9 51,4

-

50,0

-

direkte Steuerentlast. Förder. Tsd.DM

freifinanzierter Wohnungsbau

Zur Berechnung des Förderungsaufwands und der Steuerentlastungen vgl. die exemplarischen Modellrechnungen im Anhang. Im Rahmen der Steuerentlastungen sind bei den steuerpflichtigen Unternehmen die späteren Belastungen des Ertrags als Gegenrechnung berücksichtigt worden; ebenso bei Einzelinvestoren im Bereich öffentlich geförderter Mietwohnungen _ bei freifinanzierten Mietwohnungen wurde angenommen, daß die späteren Belastungen in der Hälfte der Fälle getragen werden.

Wohnungsbau insgesamt davon: neue Wohngebäude insgesamt Ausbaumaßnahmen insgesamt eigengenutzte Wohnungen privater Haushalte vermietete Wohnungen

Wohnheime I Neubau im Eigentum von: 7.2.2 Genoss. u. komm. WU, öff. Inst. 7.2.3 Freien WU, sonsl, Unternehmen

6.1

990

6.

Ausbau, Aufstockung Wohngeb. eigengenutzte Wohnungen privater Haushalte 6.2 vermietete Wohnungen im Eigentum von : 6.2.1 privaten Haushalten 6.2.2 Genoss. u. komm. WU, öff. Inst. 6.2.3 Freien WU, sonst. Unternehmen

960 1040 200

-

100

1500 1500 500

2200

3600 2200

Wohnungen

öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau (1.FW)

3500

330

Wohnungsbau insgesamt Gebäude darin I BauWohnunmaßn. gen

Wohnungsbau nach Bauherren, Gebäudetyp, Finanzierung und Wohnungsnutzung - Barwerte der direkten Förderung und der Steuerentlastung je Wohnung -

Mietwohnungen I MFH Neubau eigengenutzte Wohnungen privater Haushalte 5.2 vermietete Wohnungen Im Eigentum von: 5.2.1 privaten Haushalten 5.2.2 Genoss. u. komm. WU, äff. Inst. 5.2.3 Freien WU, sonsl, Unternehmen

5. 5.1

Gebäudetyp, Investoren

Finanzierung, Förderung

nc.ch: Tabelle 6

4

Analyse der direkten und indirekten Förderungseß'ektt:

4.1

EigentUlDSförderung

4.1.1 Steuerliche und direkte Förderung Die steuerliche Förderung des Wohneigentums ist 1991 verbessert worden. Gegenüber den bis dahin geltenden Regelungen traten folgende Änderungen inkraft: Der Höchstbetrag für Baukosten nebest den halben Grundstückskosten, der bei den QuasiAbschreibungen berücksichtigt wird, ist von 300 000 DM auf 330 000 DM angehoben worden. Der Abschreibungssatz ist in den ersten vier Jahren von 5 vH auf 6 vH angehoben worden; damit können jetzt innerhalb von 8 Jahren nach Bezug der Wohnung 44 vH des Höchstbetrages steuerlich als Sonderausgaben geltend gemacht werden. Das sogenannte Baukindergeld ist von bisher 750 DM auf 1 000 DM je Kind angehoben worden; dieser Betrag kann für 8 Jahre von der Steuerschuld abgesetzt werden, wobei nunmehr die Möglichkeit des Vor- und Rücktrags auf vergangene und künftige Steuerjahre eingeführt worden ist. Schließlich ist befristet, für Neubauten, die bis Ende 1994 fertiggestellt werden, ein begrenzter Schuldzinsenabzug - maximal 12 000 DM in den ersten drei Jahreneingeführt worden. Die Wirkung der Förderung ist in der Modellrechnung (1) am Beispiel eines jreijinanzierten

Einfamilienhauses im Vergleich zu den Förderungsbedingungen, die 1990 galten - Modell (la)dargestellt worden. Für einen Haushalt mit zwei Kindern, dessen steuerpflichtiges Einkommen mit 100000 DM veranschlagt wurde, ergibt sich eine Steuerentlastung von rund 71 000 DM für den 8-Jahreszeitraum nach Bezugsfertigkeit der Wohnung; hinzu kommt die Steuerentlastung in der Bauzeit aus Sonderausgaben, die gemäß § lOe, Absatz 6 abzugsfähig sind, in Höhe von ca. 15500 DM. Als Barwert zusammengefaßt ist die Förderung in diesem Fall mit 70 750 DM beziffert worden. Bei gleichen Basisdaten hätte der Förderungsbarwert nach den Regelungen, die 1990 galten (d.h. ohne den begrenzten Schuldzinsenabzug und bei geringeren Beträgen für Abschreibung sowie Baukindergeld) nur 53 000 DM betragen; demzufolge ergibt sich in diesem Fall eine Verbesserung um ein Drittel. Bezieht man die Höchstbeträge, die für die Quasi-Abschreibungen und für Schuldzinsen gesetzt sind, auf die tatsächlichen Bau- und Grundstückskosten sowie Zinsen für Fremdkapital - wobei repräsentative Daten für den Stadtstaat Hamburg zugrundeliegen -, so ergeben sich Quoten der 29

"förderungsfähigen Kosten" von 60 vH bzw. 40 vH. Betrachtet man stattdessen Eigentumswohnungen als Förderungsobjekte, so sind die Abschneidequoten wesentlich geringer. Der Abschreibungshöchstbetrag von 19 800 DM (bzw. 16 500 DM in der zweiten Hälfte des Förderungszeitraums) wird in der Mehrheit der Fälle nicht überschritten, sondern - bei den Kosten in Hamburg - meist nahezu ausgeschöpft; anders verhält es sich beim Höchstbetrag für Schuldzinsen, der in der Regel um mehr als 50 vH überschritten wird. Wenn jedoch eine direkte Förderung hinzukommt, kann es sein, daß auch die hierbei gezogene Grenze von 12000 DM gerade steueroptimal ausgeschöpft wird. Bezieht man den Barwert der im jeweiligen Fall erlangten Steuerentlastung auf die Investitionskosten oder auf die Wohnfläche des Objekts, so ergibt sich für den Modellfall Einfamilienhaus ein Förderungsanteil in Höhe von 12 vH der Gesamtkosten, für den Modellfall Eigentumswohnung beträgt er 15 vH; bezogen auf den qm Wohnfläche ergeben sich Förderungsintensitäten von 566 und 642 DM. Damit wird deutlich, daß die in der Förderung angelegten Kappungsgrenzen ebenso beträchtlich sind wie der "Progressionseffekt" - je höher das Einkommen, desto höher die Förderung. Diese Regel wird unterbrochen, wenn zusätzlich eine direkte Förderung erlangt werden kann. Die direkte Eigentumsjörderung zielt auf Haushalte mit geringerem bis mittlerem Einkommen. Als Förderungsinstrumente dienen langfristig zinsverbilligte Darlehen und Annuitätshilfen für sonstige Kredite. Die steuerliche Eigentumsförderung kann in der Regel zusätzlich in Anspruch genommen werden, jedoch sind die erzielten Entlastungseffekte geringer, weil die wesentliche Komponente als Abzug vom steuerpflichtigen Einkommen konzipiert ist und das Ergebnis so vom Grenzsteuersatz abhängt. Dieser Progressionseffekt der Förderung wird häufig kritisiert. Zu beachten ist jedoch, daß die Addition von direkten Hilfen zur steuerlichen Förderung bei den auf diese Weise begünstigten Haushalten eine Konzentration der öffentlichen Hilfen bewirkt, die ebenfalls Anlaß zur Kritik bzw. zur Überprüfung der derzeitigen Förderungsinstrumente bieten könnte. Wie bereits angesprochen, sind die Modellrechnungen für Eigentumswohnungen besonders geeignet, um die Förderungsintensitäten zu illustrieren, weil die Wirkung der steuerlichen Förderung dabei in der Nähe der relevanten Höchstbeträge untersucht wird, und weil auf der Nachfrageseite Haushalte betrachtet werden, die typischerweise an der Schwelle zum Ersterwerb von Wohneigentum stehen. 30

Im Anhang sind die Ergebnisse der Modellrechnungen für freijinanzierte und öffentlich

geförderte Eigentumswohnungen ausführlicher dargestellt. Hier sollen nur die wichtigsten Ergebnisse hervorgehoben werden. In den drei Fällen werden jeweils Haushalte mit einem Kind betrachtet, deren Einkommen sich jedoch stark unterscheidet. Deshalb eignet sich dieser Vergleich, um einerseits die Progressionswirkung der steuerlichen Förderung, andererseits Effekte der direkten Förderung zu illustrieren: Im Falle des 1. Förderungswegs kommt als Höchstbetrag ein Einkommen - im Sinne der Hamburger Förderungsrichtlinien, die auf § 25 11. WoBauG Bezug nehmen - von rund 53 000 DM in Betracht, wobei der Zuschlag für junge Ehepaare berücksichtigt worden ist; dem entspricht ein steuerpflichtiges Einkommen von ca. 48 000 DM 18 . Investitionsund Kreditkosten sind gerade so hoch, daß die relevanten Höchstbeträge für die steuerliche Förderung annähernd ausgeschöpft werden. Die erzielte Steuerentlastung beläuft sich auf 41 500 DM als Barwert. Hinzu kommt ein wesentlich höherer Betrag 70 300 DM im Barwert - aus der direkten Förderung. Insgesamt betragen die staatlichen Hilfen fast ein Drittel der Objektkosten. Im Falle des 2. Förderungsweges ist der relevante Einkommenshöchstbetrag mit etwa 77 000 DM vorgegeben (wobei ebenfalls ein Zuschlag für junge Ehepaare eingerechnet ist); das entspricht einem steuerpflichtigen Einkommen von knapp 70000 DM (der Einkommensabstand zum vorigen Fall beträgt etwa 44 vH). Die erzielte Steuerentlastung ist in dieser Modellrechnung mit 49 600 DM als Barwert ermittelt worden, sie ist um 20 vH höher als im vorigen Fall, obwohl Bau und Grundstückskosten sich kaum unterscheiden. Der bare Vorteil der direkten Hilfen beträgt in diesem Falle 56 600 DM. Insgesamt ist damit die Förderung fast so hoch wie im 1. Förderungsweg . Zieht man zum Vergleich die Modellrechnung (2) für eine freifinanzierte Wohnung heran, so zeigt sich, daß dort das Einkommen zwar nochmals um 16 vH höher veranschlagt worden ist, der in diesem Fall ermittelte Entlastungseffekt war jedoch mit 51 300 DM (Barwert) nur unwesentlich höher. Wegen der linearen Progressionszone, die den Steuertarif 1990 auszeichnet, erscheint dies zunächst unplausibel. Ausschlaggebend könnte sein, daß der Höchstbetrag für die "Abschreibung" in diesem Falle um 10 vH unterschritten wird, weil es sich um eine kleinere Wohnung handelt. Wenn man die gleiche 181m Rahmen der Einkommensermittlung für die Förderung bleiben Abzüge für Sonderausgaben und Freibeträge weitgehend unberücksichtigt.

31

Tabelle 7

Wirkung der steuerlichen und der direkten EigentumsförderungVergleich der Ergebnisse verschiedener Förderungsfälle

Bereich bzw. Modellrechnung Basisdaten und Ergebnisse

steuerliche Förderung steuerliche und direkte Förderung Förderung 1990 Förderung 1991 1. Förd.-weg 2. Förd.-weg Eigentumswohnungen - Einfamilienhaus (1a) (1) (2) (6) (8)

-

412500 162500 575000 4600

412500 162500 575000 4600

260000 80000 340000 4250

272000 80750 352750 4150

276250 85000 361250 4250

Wohnfläche

125

125

80

85

85

Finanzierung: - Eigenkapital - Fremdkapital darunter: öff. Darlehen

41% 59%

41% 59%

35% 65%

60% 40%

45% 55% 19%

Herstellungskosten Grundstückskosten Insgesamt je qm Wohnfläche

Haushaltstypisierung: Personen / Kinder Einkommen WobauG steuerpfl. Einkommen Förderungsauhwand im Barwert direkte Förderung Steuerentlastung davon: Bauzeit Förderungsintensitäten : Anteil an Gesamtkosten in DM je qm Wohnfläche - davon steuerlich - davon direkt

32

-

-

-

4/2

4/2

100000

100000

80000

53000

70750

51340

53000 16090

70750 15490

51340 9040

-

-

9% 424 424

-

-

-

12% 566 566

-

3/1

-

-

15% 642 642

-

29%

3/1 53020 48000

69000

111800 70300 41500 5190

106220 56610 49610 8120

32% 1315 488 827

3/1

n120

29% 1250 584 666

Rechnung für eine Wohnung mit 85 qm Wohnfläche durchführt, ändert das am Ergebnis jedoch nicht allzu viel: die Förderungssumme beträgt dann 52900 DM, und liegt damit nur knapp 7 vH höher als im zuvor betrachteten Fall 19 . Die Annahme, daß im freifinanzierten Bereich im Durchschnitt kleinere Wohnungen gebaut bzw. nachgefragt werden, ist nicht aus der Luft gegriffen, sondern auf die verfügbaren Statistiken gestützt. Dieser Befund legt auch eine kritische Interpretation nahe: Die öffentliche Förderung ennöglicht es, daß geringer verdienende Haushalte eine bessere Wohnraumversorgung erlangen als andere, die diese zusätzliche Hilfe nicht mehr erhalten können. Die Zahl der so Begünstigten ist jedoch nicht allzu groß, denn bei deren Auswahl kommt es auch darauf an, daß sie die Investition finanzieren können. Der Förderungsstatistik ist zu entnehmen, daß bei Eigentumsmaßnahmen vorwiegend Haushalte zum Zuge kommen, die neben den öffentlichen Darlehen nur geringe vorrangige Kredite aufnehmen müssen. Das heißt, sie sind in der Lage entsprechend hohes Eigenkapital einzusetzen. In derart glücklichen Fällen kann es sein, daß der insgesamt erzielte Wert aus direkter und steuerlicher Förderung an 30 vH der Investitionskosten heranreicht oder diese Marke sogar übertrifft. Bezogen auf die Wohnfläche ergeben sich - den beiden Modellrechnungen zufolge Förderungsintensitäten von 1 315 DM im 1. Förderungsweg und 1 250 DM im 2. Förderungsweg. Haushalte, die die Einkommensgrenze nur wenig überschreiten, erhalten - aus der steuerlichen Förderung allein - eine Unterstützung, die nur halb so hoch ist. Fazit: Seit langem wird kritisiert, daß die steuerliche Förderung im Endeffekt von der Höhe des Einkommens abhängt, weil die zulässigen Absetzungen vom Einkommen vor Steuern und nicht von der Steuerschuld vorgenommen werden können. Eine Ausnahme bildet nur die Kinderkomponente. Wenn auch die Quasi-Abschreibungen in ähnlicher Weise als konstanter Abzugsbetrag neu definiert würden, ergäbe sich eine gleichmäßige Begünstigung aller Steuerzahler. Dies entspricht auch dem Prinzip, daß die Förderung jedem Steuerpflichtigen nur einmal zustehen soll (sogenannter Objektverzehr).

19Drückt man die Ergebnisse des Vergleichs der steuerlichen Förderung nach Höhe des Einkommens als Elastizitäten aus, so ergibt die Relation 7:16 einen Koeffizienten von 0,44. hn Vergleich zwischen 1. und 2. Förderungsweg ergäbe sich aus der Relation 20:44 ein Koeffizient von 0,45. Ein ganz anderes Ergebnis zeigt der Vergleich der Modellrechnungen (1) und (2) - hier beträgt die prozentuale Veränderung beim Steuervorteil 38 vH gegenüber 25 vH beim Einkommen; der ElastizitätskoeffIzient liegt also bei 1,5).

33

Aus wohnungspolitischen Gründen müßte die Förderung sogar in stärkerem Maße auf jüngere Haushalte mit mittleren Einkommen konzentriert werden, damit der Ersterwerb erleichtert und der Mietwohnungsmarkt entlastet wird. Hinzu kommt, daß die Förderung des Baus neuer Wohnungen gegenüber dem Erwerb älterer Wohnungen Priorität haben müßte, weil nur so das Wohnungsangebot vergrößert wird. Diese Forderung hat durch die jüngste Rechtsprechung die eine Erschwerung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen über formale Hemmnisse ablehnt - besondere Aktualität. Die direkte Förderung ist allein auf den Neubau bezogen. Anlaß zur Kritik besteht insofern, als tatsächlich nur eine geringe Zahl der theoretisch berechtigten Haushalte dieses zusätzliche Förderungsangebot nutzen kann.

4.1.2 Vorschlag für eine Umgestaltung Vom DIW ist schon vor einiger Zeit vorgeschlagen worden, •

die steuerliche Förderung in dem Sinne zu ändern, daß - neben einer Sockelförderung, die auch weiterhin für den Erwerb beansprucht werden kann - eine besondere "Neubaukomponente" eingeführt wird;

•

die direkte Förderung entweder in diese besondere Neubauförderung zu integrieren, zumindest aber besser mit der allgemeinen (steuerlichen) Förderung abzustimmen, im Sinne einer Ergänzung für besondere Zielgruppen. Das könnte auch in der Weise geschehen, daß die steuerliche Neubaukomponente entfällt, wenn eine direkte Förderung beansprucht wird.

Ein derartiges Förderungsmodell könnte per Saldo kostenneutral, oder sogar mit beträchtlichen Einsparungen für den Staat eingeführt werden, wenn man bedenkt, daß Einsparungen im Bereich höherer Einkommen, die dann gleichmäßigere Begünstigung aller Bauherren bzw. Neuerwerber zum Teil aufwiegen, vor allem aber Einsparungen bei der steuerlichen Förderung des Alterwerbs 20

-

möglicherweise auch bei der direkten Förderung - hinzukommen.

20Die ErwerbsfOrderung dürfte mehr als die Hälfte der steuerlichen Förderung ausmachen. Vgl.: Steuerliche Effekte des Wohnungsbaus - Aufschlüsselung globaler Effekte der Einkommensteuerstatistik. Gutachten des DlW im Auftrage des Ministeriums für Bauen und Wohnen des Landes Nordrhein-Westfalen. Bearbeiter: B. Bartholmai. Berlin 1991. 34

Der Vorschlag ist in der folgenden Übersicht in Form einer exemplarischen Modellrechnung illustriert worden (wobei auf die Modellrechnung für ein Einfamilienhaus Bezug genommen wird): Die Förderung ist generell als Abzug von der Steuerschuld konzipiert. Angenommen wird, daß ein förderungsfähiger Höchstbetrag von 300 000 DM gesetzt wird. Davon könnten bei Neubauten 2 vH gegen die normale Steuerschuld aufgerechnet werden21 . Hinzu kommt die Kinderkomponente wie bisher; hingegen entfallen Abzüge für Kosten während der Bauzeit. Im betrachteten Fall ergäbe sich dann ein Förderungsbarwert, der nur um 7 vH geringer ist, als nach dem derzeit geltenden Konzept (wobei beachtet werden muß, daß die Regelung für den Schuldzinsenabzug befristet ist). Übertragen auf den Fall der Eigentumswohnung wäre die Förderung dann jedoch gleich hoch, wenn der Höchstbetrag wie bisher als Baukosten und hälftige Grundstückskosten definiert wird. Das bedeutet eine Verbesserung um 28 vH. Im Falle des Erwerbs einer Altbauwohnung würde die Förderung hingegen deutlich geringer ausfallen; sie beliefe sich auf knapp 30 ()()() DM im Barwert, wenn man den Höchstbetrag von 300000 DM zugrundelegt und annimmt, daß es sich um einen Haushalt mit 2 Kindern handelt. Zu berücksichtigen ist, daß auch in der derzeitigen Förderung eine Abstufung besteht, indem bei Erwerbsfällen der begrenzte Schuldzinsenabzug ausgeschlossen ist; so gesehen bedeutet der Änderungsvorschlag keinen allzu scharfen Eingriff in das Förderungsangebot. Auch im Falle einer zusätzlichen direkten Förderung sollte die Neubaukomponente beim Steuerabzug entfallen. Das bietet die Möglichkeit, nach wie vor Programme für besondere Zielgruppen (z.B. junge Familien) bereitzuhalten, verhindert aber, daß sich "Förderungsinseln" mit allzu steilen Ufern herausbilden. Manche Steuerpflichtige werden den vorgesehenen Förderungsbetrag nicht ausschöpfen können, weil er den normalen Steuerbetrag auf ihr Einkommen übertreffen würde. Auch in dieser Hinsicht ist eine Verzahnung mit der direkten Förderung sinnvoll, indem eine Wahlmöglichkeit zwischen direkter Zusatzförderung und steuerlicher Neubaukomponente eingeräumt wird. Die direkte Förderung von Bund und Ländern kann so gestaltet werden, daß sie sozial und regional eine verbesserte Chancengleichheit schafft. Weil das Baukindergeld ohnehin sozialen Zielen

21Beim Vergleich dieses Prozentsatzes mit dem gewohnten Satz für Abschreibungen ist zu beachten, daß letzterer auf einen Abzugsbetrag vor Steuern zielt; bei einem Abzug von der Steuerschuld wäre der Abschreibungssatz mit dem Grenzsteuersatz zu multiplizieren.

35

CJl

w

23750 23513 23252 22966 22656 22314 21941 21531 21083 20592

2500 2738 2998 3282 3594 3936 4309 4719 5167 5658

(3)

Steuerlich I Bauzeit Steuerl. nach Einzug Insgesamt

0 527 527

90000 64150 77978 71467 64598 57351 49705 41639 33129 24151

5850 6172 6511 6869 7247 7646 8066 8510 8978 9472

100000 104500 109203 114117 119252 124618 130226 136086 142210 148610

22168 23292 24431 25623 26912 28260 29627 31103 32648 34263

°°

3000

3000 3000

3000

3000

3000 3000 3000

6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 0 0 2000 13431 2000 14623 2000 15912 2000 17260 2000 16627 2000 20103 o 32648 o 34263

88832 92208 95771 99493 103340 107358 111599 115983 109562 114346

-11000 -11000 -11000 -11000 -11000 -11000 -11000 -11000 0 0

0,22 0,22 0.22 0,22 0,23 0,23 0,23 0,23 0,23 0,23

0,11 0,12 0,12 0,13 0,13 0,14 0,14 0,15

0

°

11000 11000 11000 11000 11000 11000 11000 11000

1,00 0,92 0,64 0,77 0,70 0,64 0,59 0,54 0,49 0,45

(2) SaIW,fakt.

0

°

11000 10065 9209 8426 7710 7055 6455 5906

(3) Sarw. Steu-E.

- -

65630

Summe

(4)

berechnet bei einem langfristigen Kapitalmarktzins von 8,5 %

b) nach Fertigstellung durch Förderung

a) in der Bauphase entfällt,

(15) (15a) (12) (1) (13) (14) Grenzsteuersatz nach Steuer Ne-Eink. Steuervor steuerl. neu nach SI. Ditt. Förd.-Abzug Entlast.

2000 11168 2000 12292

(9) (10) (11) (8) Abzug von der Steuerschuld Steuer Basls- Neubau- Kinderkomponente alt

generell Abzug von der Steuerschuld - Basisbetrag bei jlJterwerb und Neubau (hier: 1% vom Höchstbetrag) - nur bei Neubau: 2% vom Höchstbetrag - Kinderkomponente wie bisher - Schuldzinsenabzug: entfällt, da durch Neubaukomponente aufgewogen

Förderung (Vorschlag DIW):

Entlastungseffekte

Erläuterungen: Berechnung der Steuer (8),(13) Inflat/onsneutral, Indem ESt- Tarff auf reales Einkommen bezogen, resultIerende Steuer wieder als Nominalbetrag ausgedrückt wird; Abzugsfähige Beträge (9) bis (11): Sockelförderung, daneben Quasi-Abschreibung vom Höchstbetrag nur für Neubau bzw. Kauf vom Bauträger, sowie Baukindergeld als Abzug von der Steuerschuld; Steuer neu (12) = Steuer laut Tarif (8), abzügl. (9) bis (11) soweit Summe< (8); Grenzsteuersatz (15) = Steuer (8)bzw. (12) I Einkommen (7).

1822 1328

2290

4950 4628 4289 3931 3553 3154 2734

steupfl. Eink.

(7)

100000 4,5 1,0

eigengenutzt priv. HH 2

zu verst. Einkommen DM jährl. Zuwachs nom. in % jährl. Zuwachs real in 0/0

Nutzung: Investor: Kinder:

Gebäudetyp: Einfamilienhaus Wohnfläche in qm: 125 Gesamtkosten in DM/qm: 4600 Baukosten in DM/qm: 3300

(4) (5) (6) BausparZinsen Tilgung darlehen Zinsen Tilgung

(2)

Förderungswirkungen Im BeIWert je qm Wohnfläche:

250000 247500 244763 241765 238483 234868 230953 8 226643 9 221924 10 216757

1 2 3 4 5 6 7

Jahr

(1) Hypothek

235000 340000 250000 9,5 1,0 90000 5,5 6,5 300000

575000 412500

Basisdaten , Finanzierungsplan, steuerliche Wirkungen

Modellrechnung für eigengenutzte Wohnungen - alternative steuerliche Förderung

Gesamtkosten In DM Herstellungskosten DM Finanzierung: Eigenkapital in DM Fremdkapital in DM a) Hypothek in DM Zinssatz in% Tilgungsrate in % b) Bauspardarlehen DM Zinssatz in% Tilgungsrate in % Neubau-Höchstbetrag DM

Ta0elle 8

dient, könnte es auch in die direkte Förderung einbezogen werden, wodurch die steuerliche Förderung zugleich vereinfacht würde.

4.2

Förderung vennieteten Wohnraums

4.2.1

Vorbemerkungen

4.2.1.1 Berechnungsansatz bei steuerpflichtigen Investoren Auch im Mietwohnungsbereich sind die direkte Förderung und die steuerliche Förderung, sowie die Kombination von beiden Instrumenten anzutreffen. Die direkte Förderung - sie bedeutet grundsätzlich eine Verbilligung der Finanzierung durch zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse steht in Hamburg weitaus im Vordergrund. Hierbei lag das Schwergewicht bisher beim traditionellen Sozialen Wohnungsbau (1. Förderungsweg). Künftig soll daneben ein 3. Förderungsweg (vereinbarte Förderung) beträchtliches Gewicht erhalten. Der 2. Förderungsweg spielt dagegen im Mietwohnungsbau kaum noch eine Rolle. Wenn auchfreifinanzierter Wohnungsbau unter dem Thema "Förderung" angesprochen wird, dann deshalb, weil das Steuerrecht indirekte Finanzierungshilfen gewährt. Hier ist in erster Linie an die degressive Gebäudeabschreibung gedacht, die ja explizit als Förderungsinstrument angesprochen wird. Sie schafft Liquiditätsvorteile durch Minderung der steuerpflichtigen Einkünfte mittels fiktiven bzw. vorgezogenen Aufwands. In der Praxis sind daneben andere Gestaltungsmöglichkeiten des Steuerrechts relevant, insbesondere ist hier auf die Verlagerung von Kosten in die Bauphase hinzuweisen22 ; dies dient letztlich dem Zweck, durch Verluste Eigenkapital aus Steuerersparnis zu schaffen. Auch ein Teil des öffentlich geförderten Wohnungsbaus wird mit privaten Investoren erstellt, die die Einkünfte aus Vennietung mit ihrem normalen Einkommen verrechnen. In den folgenden Abschnitten werden diese Fälle besonders betrachtet. Im Interesse eines Vergleichs der Ergebnisse sind deshalb in den Modellrechnungen für freifinanzierte Mietwohnungen (11) Mietwohnungen des 1., 2. und 3. Förderungsweges (15), (19) und (20), ähnliche Grundannahmen getroffen worden.

22Die Möglichkeiten und Grenzen werden deutlich, wenn man den Runderlaß der Finanzverwaltung zu diesem Thema betrachtet. Vgl.: "Negative Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung im Rahmen von sog. Bauherrenmodellen und vergleichbaren Modellen sowie geschlossenen Immobilienfonds. " In: Bundessteuerblatt 1990, Nr. 14, S. 366 ff.

37

Einheitlich wird ein steuerpflichtiges Haushaltseinkommen von 175 000 DM angenommen. Mit Bezug auf den aktuellen Steuertarif (Splittingtabelle) entspricht dies einer Steuerbelastung von ca. 50 000 DM (29 vH). Bezogen auf die Einkünfte aus Vermietung ergibt sich jeweils ein Grenzsteuersatz von 41 bis 42 vH, der im Zeitablauf - je nach Entwicklung der Erträge und Kosten - leicht variiert. Alle diese Modellrechnungen sind in folgender Weise gegliedert: Zunächst werden die laufenden Finanzierungskosten und die Erträge der Investition gegenübergestellt. Bei den freifinanzierten Wohnungen und bei Wohnungen mit vereinbarter Förderung wird so die Liquidität vor Steuern ermittelt, die sich ergibt, wenn von der Nettomiete die Bewirtschafiungskosten und der Kapitaldienst für Fremdmittel abgezogen werden. Bei den Sozialwohnungen ergibt sich die Miete hingegen definitionsgemäß aus den Kapitalkosten (zusätzlich linearer Abschreibung), wie sie laut Wirt-

schajtlichkeitsberechnung in Ansatz gebracht werden können. Danach werden die im steuerlichen Sinne relevanten Einkünfte aus Vermietung betrachtet. Sie werden mit den Einkünften aus der normalen Tätigkeit des Investors saldiert und zusammen versteuert. Als Ergebnis ist die SteuerdiJferenz - d.h. die anfängliche Entlastung infolge erhöhter AfA und spätere Belastung positiver Erträge -dargestellt worden, die infolge der Investition eintritt. Diese Steuerdifferenz ist jedoch nicht in allen Fällen mit der tatsächlichen Veränderung der Einkommensposition gleichzusetzen, denn dabei sind ja zusätzlich die eigentlichen Einkunftsbeträge (Gewinn oder Verlust) aus Vermietung zu berücksichtigen, die allerdings durch die Besteuerung reduziert werden23 . Deshalb erfolgt hier zusätzlich eine vergleichende Darstellung der jährlichen Einnahmen und Ausgaben des Investors - die Steuerdifferenz inbegriffen. Eine wichtige ergänzende Allnahme bei dieser Liquiditätsbetrachtung nach Steuern ist, daß die Abschreibungen keine Ausgaben darstellen, während die Tilgungen als Kapitaldienst laufende Zahlungen erfordern. Gegen diese Hypothese könnte eingewendet werden, daß stets ein natürlicher Verschleiß gegeben ist, der Reparaturausgaben erfordert. Hier wird angenommen, 23Bei den Modellrechnungen für freifinanzierte Wohnungen und für Wohnungen mit vereinbarter Förderung gilt die Beziehung: Liquidität vor Steuern plus Steuerentlastung (bzw. -belastung) gleich Liquidität nach Steuern. Bei den öffentlich geförderten Wohnungen ist diese Gleichung nicht unmittelbar ersichtlich, da in diesen Fällen die Wirtschaftlichkeitsberechnung gemäß H. BV zur Darstellung des Ertrags vor Steuern gewählt worden ist.

38

daß dieser Aufwand in den Bewirtschaftungskosten (Instandhaltungspauschalen) schon ausreichend berücksichtigt ist, so daß keine zusätzlichen Zahlungen anfallen. Ausgangsbasis der Berechnungen ist das jeweilige Nettoeinkommen des Investors (steuerpflichtiges Einkommen nach Abzug der Steuer). Da sowohl die Mieterträge als auch die Ausgaben, einschließlich Kapitaldienst, nominale Größen sind, wird auch beim Einkommen ein Anstieg entsprechend der erwarteten Inflationsrate von 3,5 vH jährlich angenommen; bei der Berechnung der Steuer ist von einer konstanten tariflichen Belastung ausgegangen worden24 . Im Vordergrund der Betrachtung steht die jährliche Einkommensdifferenz infolge der Investition, bei der zugleich der Saldo aus degressiver steuerlicher Abschreibung und den Tilgungsausgaben einbezogen worden ist.

4.2.1.2

Zur steuerlichen Abgrenzung privater und gewerblicher Vermietung

Der zuvor beschriebene Ansatz ist geeignet, die laufende Ertragsrendite darzustellen. Daneben stellt jedoch der Vermögenszuwachs einen Renditefaktor dar. Deshalb sind die Bedingungen im Falle eines Verkaufs zu beachten. Ein wichtiger Aspekt für die Kapitalanlage im Mietwohnungsbereich ist die Abgrenzung von privater und gewerblicher Tätigkeit. Dies betrifft im Kern die Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen. Grundsätzlich gilt, daß bei einer privaten Vermietungstätigkeit25 auch deren Beendigung durch Verkauf des Mietobjekts lediglich als Umschichtung privaten Vermögens gewertet wird, so daß erzielte Veräußerungsgewinne bei der Einkommensteuer unbeachtlich sind. In den Einkommensteuer-Richtlinien26 (Abschnitt 137) ist festgelegt, daß bloße Verwaltung eigenen Vermögens regelmäßig keine gewerbliche Tätigkeit ist, wenn sie eine "Nutzung als Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten" darstellt; bis zur Veräußerung bebauter Grundstücke ein "langer Zeitraum" der Nutzung durch Vermietung gegeben war.

24Der Steuertarif 1990 wird inflationsneutral auf das jeweilige reale Einkommen angewendet. 25Einkünfte aus Vermietung werden bei privater Tätigkeit nach § 21 EStG ermittelt (sogenannte Überschußrechnung). Bei einem Gewerbebetrieb wäre hingegen der Gewinn gemäß § 15 EStG zu ermitteln. 26Vgl.: Bekanntmachung der Neufassung der Einkommensteuer-Richtlinien vom 10. Nov. 1990. In: Bundesanzeiger, Jahrgang 42, Nr. 232 a. 39

Der Umfang des Vermögens bzw. die Zahl der Wohnungen spielt im Hinblick auf die Abgrenzung zur gewerblichen Betätigung keine Rolle; die in den EStR genannten Kriterien zielen eher auf eine Abgrenzung zum Beherbergungsgewerbe. Dementsprechend kommt es auch bei der Veräußerung nicht auf den Umfang des Vermögens an. Hier ist nur der zeitliche Abstand beachtlich. Bei "engem zeitlichem Zusammenhang" zwischen An- und Verkauf kann eine gewerbliche Betätigung im Sinne des Grundstückshandels vorliegen. Für die Beurteilung, ob es sich um eine "nachhaltige" Betätigung handelt, kommt es dann auch auf die Zahl der Objekte an27 . In diesem Zusammenhang sind zwei Fristen maßgeblich, die in der Rechtsprechung des Finanzhofs genannt werden: als langer Zeitraum der privaten Vermietung im Sinne des § 21 EStG werden 10 Jahre als ausreichend angesehen; ein enger zeitlicher Zusammenhang liegt dann vor, wenn zwischen An- und Verkauf nur 5 Jahre liegen. Dazwischen liegt eine Grauzone. Im Hinblick darauf, daß die degressive Gebäudeabschreibung gemäß § 7 (5) EStG einen Zeitraum von 10 Jahren umfaßt, stellt die Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen jedenfalls eine erhebliche Begünstigung der privaten Vermögensverwaltung dar. Bei gewerblicher Vermietung wäre der infolge der Veräußerung aufgedeckte Buchgewinn steuerpflichtig. Das ist in diesem Falle die Differenz zwischen Verkaufswert und Anschaffungswert, vermindert um die zwischenzeitliehe Abschreibung. Die Bedeutung dieser Regelung läßt sich besser erfassen, wenn man Zahlen benutzt: Bei einer Investition von 1 Mill. DM beträgt der Buchwert nach 10 Jahren degressiver AfA noch 0,42 Mill. DM, weil 58 vH abgeschrieben worden sind. Wenn nur zum Anschaffungspreis verkauft wird, wäre bei gewerblicher Tätigkeit ein Gewinn in Höhe von 0,58 Mill. DM (das entspricht den Abschreibungen) zu versteuern; betrüge der Verkaufspreis 1,2 Mill DM, so wäre der Wertzuwachs beim Gewinn einzubeziehen, zu versteuern wären 0,78 Mill DM. Bei privater Vermietung könnte der Gewinn hingegen steuerfrei realisiert werden; der Verkauf wird als bloße Vermögensumschichtung angesehen und steuerlich nicht beachtet.

27y gl. den Runderlaß des BMF "Betr.: Abgrenzung zwischen privater Yerrnögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel" in: Bundessteuerblatt 1990, Teil I, Nr. 23 vom 20. Dezember.

40

Ein gewerblicher Investor kann der Besteuerung des Gewinns nur dann ausweichen, wenn er ihn für ein Ersatzwirtschaftsgut reinvestiert. Das bedeutet eine Zweckbindung des investierten Kapitals und der Rückflüsse aus Abschreibungen für das Unternehmen. Bei privaten Investoren im Mietwohnungsbereich fehlt es an einer derartigen Zweckbindung. Liquiditätsvorteile aus Abschreibungen und Veräußerungsgewinne sind frei disponibel, auch für Konsumzwecke.

4.2.2 Freifmanzierter Wohnungsbau Im Sektor freifinanzierter Mietwohnungen sind zwei Teilbereiche zu unterscheiden, die in Hamburg ein etwa gleich hohes Gewicht haben: Zum einen sind es vermietete Wohnungen in Eigentumsobjekten. Dabei handelt es sich um Einfamilienhäuser und Wohnungen in Zweifamilienhäusern, die vom Eigentümer nicht selbst genutzt werden. Außerdem wird ein Teil der Mehrfamilienhäuser in der Rechtsform des Wohnungseigentums errichtet. Auch wenn die Bauausführung vorwiegend durch Bauträger - Wohnungsunternehmen, Finanzierungsinstitute, Baufirmen - erfolgt, sind hierbei doch private Kapitalanleger die eigentlichen Investoren. Aus steuerlicher Sicht ist es dabei relevant, als Bauherr und nicht als Käufer eingestuft zu werden; die konkrete Zuordnung einzelner Wohnungen ist ein Weg, der in dieser Hinsicht genutzt wird. Zum anderen handelt es sich um normale Mietwohngebäude, die ohne derartige Teilung in einzelne Verfügungsrechte durch Bauherren- bzw. Investorengemeinschaften errichtet werden. Auch dabei wird privates Kapital gesammelt, um das Gesamtobjekt zu finanzieren. Als Rechtsform werden Personengesellschaften (BGB- oder Kommanditgesellschaften), zunehmend auch Immobilienfonds gewählt. Diese Hinweise auf die Rechtsformen des organisierten Bauens sind deshalb wichtig, weil in der Bautätigkeitsstatistik in solchen Fällen häufig Wohnungsunternehmen oder sonstige Unternehmen als Bauherren genannt werden, was darüber hinwegtäuschen könnte, daß tatsächlich ein viel größerer Teil der Mietwohnungen im Privatvermögen gehalten wird. 28 Als Investoren mit gewerblicher Wohnungsvermietung sind im engeren Sinne nur Unternehmen oder Körper-

28S0 zeigen die EigentumsverhäItnisse laut Gebäude- und Wohnungszählung, daß die Freien Wohnungsunternehmen als Vermieter kaum eine Rolle spielen.

41

schaften zu bezeichnen, die den Wohnungsbestand nicht während oder nach dem Bau ausgliedern, sondern ihn selbst langfristig bewirtschaften. Betrachtet man unter diesem Aspekt einen aktuellen Wohnungsbaujahrgang in Hamburg, so handelt es sich in den beiden genannten Bereichen um jeweils knapp 500 Wohnungen, die freifinanziert - also ohne direkte öffentliche Förderung - gebaut werden. Wenn Modellrechnungen Aufschluß über Investorenkalküle bieten sollen, kommt es darauf an, die Rahmendaten realistisch, keineswegs besonders günstig zu setzen. Dies gilt insbesondere für Kosten und Ertragserwartungen. In den Modellrechnungen für vermietete Eigentumswohnungen (10) und Mietwohnungen (11) sind die Baukosten nach aktuellem Stand mit 3 250 DM je qm Wohnfläche veranschlagt worden. Als anteilige Grundstückskosten - auf die Wohnfläche umgelegt - sind bei Eigentumswohnungen 900 DM, bei Mietwohnungen 650 DM eingegrenzt worden. Der beträchtliche Unterschied ist teils darauf zurückzuführen, daß bei Mietwohngebäuden weniger exponierte Lagen gewählt werden, mehr aber auf die Gebäudegröße: Die Bautätigkeitsstatistik für Hamburg belegt, daß die durchschnittliche Zahl der Wohnungen in Eigentumswohnanlagen 8, in Mietwohngebäuden hingegen 11 beträgt, obwohl sich die Grundstücksflächen der Gebäude kaum unterscheiden. Was die erzielbaren Anfangsmieten betrifft, so sind - laut Maklerstatistik - bei der Erstvermietung in guten Wohnlagen 22,50 DM je qm als Nettokaltmiete erzielbar. Hier ist im Durchschnitt für Eigenheime und Eigentumswohnungen mit 22 DM, für Mietwohngebäude mit 21 DM gerechnet worden. Da diese Anfangsmieten über der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen der jüngeren Baualtersklasse liegen - zulässig sind Überschreitungen bis 20 vH -, wird in den Modellrechnungen berücksichtigt, daß Mietanhebungen für einige Jahre ausgeschlossen sind. Angenommen wird, daß erst nach Ablauf von 5 Jahren Mietanhebungen möglich sind, die dann mit 4,5 vH jährlich der bisherigen Mietenentwicklung folgen werden. Wegen dieses Vorgriffs bei der Erstvermietung ergibt sich - wenn man den Mietertrag über 25 Jahre in die Zukunft fortschreibt - im jährlichen Durchschnitt ein niedrigerer Anstieg von nur 3,7 vH. Das ist nur etwas mehr als die allgemeine Preissteigerungsrate, die in den Modellrechnungen mit 3,5 vH veranschlagt worden ist29 .

2'13emerkenswert ist, daß auch in der Vergangenheit die Entwicklung des Mietenindex für freifinanzierte Wohnungen - wahrscheinlich wegen der jeweils höheren Anfangsmieten im Vergleich zu anderen Wohnungen - den relativ geringsten Anstieg (4 vH im Durchschnitt von 1965 bis 1990) aufweist.

42

Bei diesen Rahmendaten zeigt die Modellrechnung keineswegs ein ungünstiges Bild bezüglich der Rentabilität der Investition (vgl. hierzu die ausführliche Darstellung im Anhang, Modell 11, Blatt 1 und 2): Angenommen wird, daß der Investor trotz des hohen Zinsniveaus, das Mitte 1992 verzeichnet wurde, nur 20 vH Eigenkapital einsetzt; davon kann er ein Drittel aus Steuerersparnis in der Bauphase bilden3o . Die Liquiditätsbetrachtung vor Steuern zeigt, daß zwar in den ersten 12 Jahren eine Unterdeckung besteht, jedoch ist ab dem 14. Jahr mit einem wachsenden Gewinn zu rechnen. Bei niedrigerem Zins sähe das Ergebnis besser aus. Der Zinssatz von 9,5 vH entspricht der Annahme, daß der Investor eine Zinsfestschreibung von nur 5 Jahren wählt, in der Erwartung, daß die Kapitalmarktzinsen vielleicht sinken werden. Jedoch gehört diese Unsicherheit zu den wirtschaftlichen Risiken, die er in Kauf nehmen muß; gegen Ertragseinbußen wegen eines weiteren Zinsanstiegs ist er hingegen aufgrund des Anspruchs auf Mieterhöhung gemäß § 5 MHG geschützt. Hier ist über den gesamten Zeitraum mit dem höheren Zinssatz gerechnet worden. Die steuerliche Berechnung zeigt, daß die anfängliche Unterdeckung durch die erzielte Entlastung weitgehend aufgewogen wird, so daß die Finanzierung der Investition aus dem Ertrag plus Steuerersparnis gewährleistet ist. Der in der späteren Zeit anfallende Überschuß (vor Steuern) wird allerdings infolge der dann schärfer greifenden Besteuerung erheblich gekürzt. Dabei ist zu berücksichtigen, daß in der Berechnung ein (real) konstant hohes Basiseinkommen des Investors angenommen worden ist; bei wachsendem Gewinn aus Vermietung steigt somit die Grenzsteuerbelastung. Diese Annahme könnte insofern relativiert werden, als es beinahe der Regelfall ist, daß derartige Kapitalanlagen erst in mittleren Lebensjahren möglich werden; die höhere Steuerbelastung, mit der nach ca. 15 Jahren zu rechnen ist, könnte somit wegen des Schritts ins Rentenalter erheblich gemildert werden.

3DfIier ist vorsichtig gerechnet worden, indem z.B. das Disagio für Kredite mit 5 vH angenommen wurde; auch die übrigen Gebühren und Kosten sind mit normalen Sätzen veranschlagt.

43

In der folgenden Übersicht ist die Liquidität nach Steuern für die Investition im Zeitverlauf ausführlich dargestellt worden. Ausgangsbasis der Betrachtung ist die Nettoeinkommensposition des Investors, wie sie sich mit und ohne die Investition darstellen würde: In der linken Spalte ist das steuerliche Nettoeinkommen infolge der Investition ausgewiesen worden; hinzuzurechnen ist die jährliche Differenz aus steuerlichen Abschreibungen (die keine Ausgaben sind) und Tilgungsleistungen. Als Vergleich wird das steuerliche Nettoeinkommen ohne die Investition herangezogen. •

Den zunächst hohen, aber fallenden steuerlichen Abschreibungen stehen stark steigende Tilgungsleistungen für das Fremdkapital gegenüber; im betrachteten Zeitraum von 25 Jahren wird eine Entschuldung bis auf einen Rest von knapp 10 vH des ursprünglichen Hypothekarkredits herbeigeführt.

•

Diese hohe Tilgung kann jährlich fast vollständig aus dem nach Steuern verbleibenden Nettoertrag aus Mieten gedeckt werden; in den ersten 10 Jahren ist überwiegend sogar ein Überschuß zu verzeichnen.

•

Danach folgt eine Phase, in der eine gewisse Unterdeckung eintritt, jedoch handelt es sich nur um geringe Minus-Beträge. Gegen Ende des betrachteten Zeitraums übertreffen die Nettoeinkünfte wieder die Ausgabenverpflichtungen, obwohl dann eine stärkere Steuerbelastung des Gesamteinkommens greift (der Grenzsteuersatz erreicht 45 vH) und die Tilgungsleistung auf mehr als 20 000 DM steigt.

•

Auf der rechten Seite der Übersicht ist dargestellt, welche Kapitalbildung aus dem jährlichen Überschuß möglich ist, wenn der Investor eine verzinsliche Anlage wählen würde und die Zinsen der Steuer unterwirft: Am Ende des betrachteten Zeitraums könnte das restliche Fremdkapital jedenfalls aus dem so angesammelten Geldvermögen vollständig getilgt werden.

Ohnehin wäre - was hier nicht zu erkennen ist - die Tilgung der Hypothek im 26. Jahr planmäßig abgeschlossen, so daß von da ab der Mietertrag vollständig als zusätzliches Einkommen verfügbar ist: Vor Steuern handelt es sich um einen Betrag von fast 60000 DM (Miete abzüglich Betriebs- und Bewirtschaftungskosten), nach Steuern um ca. 30000 DM.

44

Tabelle 9

Modellrechnung für Mietwohnungen freifinanziert Liquidität nach Steuern vgl. Modell

Ergänzung zu Blatt 2:

11

direkte und steuerliche Förderung aus der Sicht des Investors Vergleich der Einkommensposition nach Steuern mit oder ohne Investition nachrichtlich: Liquidität nach Steuern:

(14) Jahr

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

NettoEink. neu

107484 112018 116707 121563 130521 136447 142523 148923 155496 ',62363

175097 182440 190062 198046 206267 214883 223759

234390

244034 254075 264528

275421 286670 298503

310741

Entschuldung:

mögliche Kapitalbildung bei Zins 8.5%

(15)

(16)

(17) Eink-

AfA - Tilg.

NettoEink. alt

+ degr.

19630 19334 19009 18654 11764 11338 10872 10361 9801 9189 -1232 -1967 -2n1 -3652

-4616

-5672 -6828

-10532 -11919 -13437 -15099 -16920 -18913 -21096

-23486

124744 129110 133629 138306 143147 148157 153342 158709 164264 170013 175964 182122 188497 195094 201922 208990

216304 223875 231711 239821 248214 256902

265893

275200

284832

(18)

Diff. effektiv

2370 2241 2087 1911 -861 -371

2370 4730

7054

9317 8918 8987

52

9483

575 1034 1539

10523 12073 14201 12760

-2098

-1649 -1205 -700

11n1

11132 10975 11230 11993 13193 13804 14865 16388 18380 20851

-272 222 627

-17

405

818 1215 1600 1864

23698

27023 30717

22!J7

2424

Fremdkapital Anfang 312000 27313 Ende

(19)

Kapital Zins kumu- nach St. liert p.a

0 119 237 353 462

440

444 465

516 589

658 660 566

542 527

541 573 828 656

706

7n

871

983

1118 1270

Restquote 9%

Erläuterungen: Nettoeinkommen neu (14) = Spalte (7}(B) von Blatt 2; degressive NA abziJgl. Tilgung (15) = Spalte (2) von Blatt 2 abzügl. Spalten (3).(6) von Blatt 1; Nettoeinkommen alt (16) = Spalte (4)-(5) von Blatt 2; Einkommensdifferenz (17) = Nettoeinkommen (14)+ Differenz (15). abziigllch Nettoeinkommen ohne dIe InvestftJon. Kapital (1B) = Zuführungen, Entnahmen (17) + Zinsertrag; Zins (19) = nachschii8Sig, Stellerbe/astllng entspr. (10).

45

Fazit:

Die Finanzierung der Investition ist jederzeit durch den laufenden Ertrag aus Miete zuzüglich der anfänglichen Steuerentlastung (bzw. abzüglich der späteren Belastung) gedeckt. Infolge der Entschuldung wächst dem

Baur~rrn

das Sachvermögen binnen 25 Jahren als lastenfreies

Eigentum zu. Von da ab erzielt er eine - gemessen am eingesetzten Eigenkapital - recht hohe laufende Ertragsrendite. Die Rendite der Investition kann jedoch unter verschiedenen Aspekten beurteilt bzw. definiert werden: Es ist keineswegs ein Postulat, daß die Tilgung aus dem laufenden Ertrag gedeckt werden muß, denn sie stellt ja an sich bereits eine Vermögensbildung dar 31 . Wennn hier in der Liquiditätsrechnung die Eigenkapitalverzinsung außerachtgelassen worden ist, so bedeutet das Ergebnis, daß die Tilgung voll finanziert werden kann, dennoch, daß während der Entschuldungsphase bereits eine hohe Ertragsrendite erzielt wird. Die Rendite ist nicht allein am laufenden Ertrag zu messen, sondern es muß daneben auch der Wertzuwachs des Objekts beachtet werden. Die Entwicklung des Wertes könnte zum einen - unter Berücksichtigung des erwarteten Baukostenanstiegs - als Sachwert, zum anderen als Ertragswert beziffert werden, wobei üblicherweise ein Vielfaches der Jahresrniete in Ansatz gebracht wird 32 . Der Wertzuwachs ist hier in einem vereinfachten Verfahren geschätzt worden; das sich an die Wertermittlungs-Verordnung anlehnt, die überlicherweise eine zweigleisige Berechnung Sachwert und Ertragswert - vorsieht. Bei einem Baupreisanstieg von 4 vH jährlich ergäbe sich in 25 Jahren ein Faktor von 2,6; weil jedoch als Wertminderung rund ein Drittel der ursprünglichen Baukosten in Abschlag zu bringen wäre, kann im Ergebnis mehr als eine Verdoppelung für den Sachwert des Gebäudes angenommen werden (Faktor 2,3). Nach dem Ertragswertverfahren wäre der Wertzuwachs eher höher zu veranschlagen: Hier ist sehr 31Eine Untergrenze für den "Mietzins" könnte man so defmieren, daß die Zinsen des Fremdkapitals, eine ähnliche Verzinsung des Eigenkapitals und daneben eine jährliche Rückstellung in Höhe der technischen Gebäudeabschreibung erbracht werden müßten. 32Eine Beurteilung der Rendite von Wohnungsbauinvestitionen unter Berücksichtigung des Wertzuwachses ist kürzlich in einer Expertise für das Land Nordrhein-Westfalen in ähnlichen Modellrechnungen vorgenommen worden. V gl.: "Möglichkeiten und Grenzen der Mobilisierung von privatem Kapital für den freifmanzierten Wohnungsbau". Ergebnisse der von der Ministerin für Bauen und Wohnen des Landes NRW eingesetzten "Beratergruppe Freifinanzierter Wohnungsbau". Düsseldorf, September 1992, als Manuskript vervielfältigt.

46

vorsichtig gerechnet worden, indem generell vom 15-fachen der Netto-lahresmiete als möglichem Verkaufspreis ausgegangen worden ist; zieht man wiederum die Abschreibung ab, ergibt sich ein ähnlicher Anstieg wie zuvor. Im Mittel ist auch der Grundstückswert einzubeziehen, der vereinfacht mit dem Baupreisanstieg fortgeschrieben wurde.

Tabelle 10

Rendite aus dem Vermögenszuwachs bezogen auf das Eigenkapital

Betrag bzw. Fortschreibung

1.Jahr

5.Jahr

10.Jahr

15.Jahr 25.Jahr

1.Jahr

Ergebnisse für Modell 10

5.Jahr

10.Jahr

15.Jahr 25.Jahr

Ergebnisse für Modell 11

- in Tsd. DM-

- in Tsd. DM-

54,0

63,2

76,9

93,5

138,4

65,0

76,0

92,5

112,6

166,6

Herstellungskosten 1) technische Abschreibung 2)

195,0 2,4

228,1 12,2

277,5 24,4

~,7

36,6

499,8 60,9

325,0 4,1

380,2 20,3

462,6 40,6

562,8 60,9

833,1 101,6

Sachwert des Gebäudes 3)

192,6

215~9

253,2

301,1

438,9

320,9

359,9

422,0

501,9

731,5

4) Nettoertrag Vervielfältigt, 15-facher Betrag

14,4 216,0

14,2 212,8

266,6

17,8

22,3 334,0

34,9 523,7

23,2 347,4

22,9 342,9

28,6 429,3

35,8 537,5

56,1 841,8

Ertragswert des Gebäudes 3)

213,6

200,6

242,2

'67,5

462,8

343,3

322,6

388,7

476,6

740,2

Gesamtwert im Mittel

257,1

271,5

324,5

392,8

589,3

397,1

417,3

497,9

601,8

902,5

Aestdarlehen (am Jahresende) überschüsse kapitalisiert 5) Eigenkapital a) Betrag nach Fertigstellung b) effektiv eingesetzter Betrag

201,3

183,5 -8,1

152,7 -22,3

121,6 -31,1

15,3 -14,5

308,9 2,4

293,1 8,9

263,5 14,2

216,7 11,2

27,3 30,7

133,0 55,0

248,6 170,6 195,1

396,3 318,3

8ZT,9

Grundstückswert

1)

--

Vermögenswert 6) Vermögenszuwachs auf a) Vermögenszuwachs auf b)

~,9

44,0 29,3

78,0 53,5 79,8 35,8 50,5

149,5 105,5 120,2

240,1 196,1 210,8

559,4 515,4 530,1

79,5

- in vHRendite bezogen auf a) Rendite bezogen auf b)

16,1 28,5

14,6 19,9

342,8

- in vH-

12,9 16,2

11,2 13,1

14,3 25,6

13,7 18,6

12,3 15,4

905,9

.

852,4

10,8 12,5

1) Fortgeschrieben mit einer jährlichen Rate von 4 vH (entspricht dem erwarteten Baukostenanstieg).2) Berechnet mit einer jährlichen Rate von 1,25 vH.- 3) Jeweils unter Berücksichtigung der zwischenzeitlichen Abschreibung.4) Jahreamiete abzüglieh der Betriebs- und Bewirtschaftungakosten.5) Uquidltät naeh Steuern - angenommen wird, daß ÜberschÜ88e verzinslich angelegt werden; entsprechend wird eine anhaltende Unterdeckung wie zusätzliche KredItaufnahme behandelt.6) Mittel aus Ertrags- und Sachwert (einsehl. Grundstückswert), abzüglich FremdkapltaJ, zuzüglich kapitalisierte ÜberschÜ88e.

47

Im Falle der zuvor betrachteten Modellrechnung (11) wäre die Investition für 100 qm Wohnfläche am Ende des betrachteten Zeitraumes mit einem Wert von ca. 900 000 DM zu beziffern (vgl. Tabelle 10). Dieser Sachvermögenszuwachs bildet den eigentlichen Maßstab für die Rendite. Bezugsbasis wäre das eingesetzte Eigenkapital, da die Finanzierung glatt aufgeht. Auch dabei besteht noch ein Interpretationsspielraum, denn formal sind vom Investor (für 100 qm Wohnfläche) 78 000 DM aufzubringen; unter Berücksichtigung der Steuerentlastung in der Bauphase, ist der effektive Betrag jedoch geringer (53500 DM) Die Differenz: Vermögensendwert minus Anfangskapital kann als Verzinsung interpretiert werden. Bezogen auf den höheren Kapitalbetrag ergäbe sich im jährlichen Durchschnitt eine Rendite von 10,8 vH, bezogen auf den niedrigeren Wert sogar von 12,5 vH. Damit erweist sich, daß die Investitionsrendite höher ist als die, die bei einer Finanzlage am Rentenmarkt, erzielt werden kann. Das ist insofern gerechtfertigt, als die Investition mehr Risiken birgt und organisatorischen Aufwand verlangt - auch wenn demgegenüber zu berücksichtigen ist, daß bestimmte Leistungen, z.B. die Mietenverwaltung, und Risiken, z.B. Sach- und Haftpflichtversicherungen, über entsprechende Kostenpauschalen schon im Mietzins berücksichtigt sind. Wenn in den vorliegenden Modellrechnungen Kosten in Annäherung an die Sätze der II. Berechnungsverordnung vorgegeben worden sind, so sei abschließend noch darauf hingewiesen, daß der Investor eine Wahlmöglichkeit hat, ob er die Verwaltung selbst übernimmt, Kosten spart und so eine höhere Ertragsrendite erzielt, ober ob er die Dienstleistung einer Hausverwaltung in Anspruch nimmt. Angesichts der Tatsache, daß der Hypothekenzins seit dem Stand zur Jahresmitte 1992 ganz erheblich gefallen ist, ist eine Vergleichsrechnung vorgenommen worden, in der angenommen wird, daß - nach einer Zinsfestschreibung für 5 Jahre - eine Umstellung auf einen Zinssatz von 8,5 vH (entsprechend dem langfristigen Durchschnittssatz) erfolgt. Es ergeben sich zweierlei Effekte, die sich teilweise kompensieren: Wegen der geringeren Kosten ist der Nettoertrag höher, infolgedessen greift auch die Besteuerung des Überschusses früher; der Saldo aus Steuerentlastungen und -belastungen im Gesamtzeitraum verringert sich um ca. 12 500 DM (bezogen auf 100 qm Wohnfäche). Im Rahmen der neu vereinbahrten Annuität ist der jährliche Tilgungsanteil wesentlich höher, infolgedessen wäre die Hypothek spätestens im 25. Jahr vollständig abgetragen. Der Mietzins dient - trotz höherer Besteuerung - stärker der Entschuldung, er steht dem Investor also früher ungeschmälert zur Verfügung. Die Rendite aus dem Ertrag oder dem Vermögens48

zuwachs ist so jedenfalls günstiger zu beurteilen als bei den Annahmen die der Modellrechnung ursprünglich zugrundeliegen. Das Ergebnis ist in Tabelle 10 (rechter Teil) ausgewiesen. In den Tabellen 10 und 11 ist zum Vergleich auch die Rendite für ein weiteres Investitionsbeispiel ausgewiesen worden. Die Modellrechnung (10) bezieht sich auf eine kleine Eigentumswohnung als Mietobjekt; die Annahmen sind im Anhang ausführlicher dargestellt - hier ist relevant, daß der Grenzsteuersatz des Investors geringer und die Fremdfinanzierungsquote etwas höher ist als in der Modellrechnung (11). Die Liquiditätsrechnung nach Steuern führt zu dem Ergebnis, daß jährlich eine geringe Unterdeckung verbleibt, die zwar ohne Probleme aus dem Nettoeinkommen aufgebracht werden könnte, hier aber fonnal wie eine zusätzliche Verschuldung behandelt wird. Dennoch fällt die Rendite - die aus der Veränderung der Vermögensposition errechnet wird - etwas höher aus als im Modell (11). Beide Berechnungen bestätigen gleichennaßen, daß die Rendite im Zeitraum bis zu 10 Jahren höher ist als in der späteren Phase. Eine optimale Ausnutzung der steuerlichen Rahmenbedingungen läßt demzufolge einen früheren Verkauf günstiger erscheinen als eine langfristige Bewirtschaftung. Im Falle der rechtlichen Gestaltung als Eigentumswohnung dürfte eine Veräußerung einfacher und auch in der Praxis häufig beabsichtigt sein.

Tabelle 11

Vergleichsrechnung für die Rendite bei Zinsanpassung nach 5 Jahren 1.Jahr

5.Jahr

10.Jahr

15.Jahr 25.Jahr

1.Jahr

Ergebnisse für Modell 10

5.Jahr

10.Jahr

15.Jahr 25.Jahr

Ergebnisse für Modell 11 - in Tsd. DM-

- in Tsd. DMGesamtwert (wie zLNor)

257,1

271,5

324,5

392,8

589,3

3f1T,1

417,3

497,9

601,8

902,5

Restdarlehen (am Jahresende) Überschüsse kapitalisied Eigenkapital a) Betrag nach Fertigstellung b) effektiv eingesetzter Betrag

201,3 ..(l,9

183;5 -8,1

147,7 -22,0

110,3 -31,1

0,0 -4,9

308,9 2,4

293,1

255,6 15,5

184,7 12,8

0,0 44,2

257,8 179,8 204,3

429,9 351,9 376,4

946,6 868,6 893,1

13,0 16,0

11,0 12,7

Vermögenswert Vermögenszuwachs auf a) Vermögenszuwachs auf b)

44,0 29,3

8,9

78,0

53,S 79,8 35,8

50,S

154,8 110,8 125,5

251,4 207,4 222,1

584,4 540,4 555,1

133,0 55,0

79,S

- in vH-

- in vHRendite bezogen auf a) Rendfte bezogen auf b)

16,1 28,5

15,0 20,3

13,3 16,6

11,4 13,3

14,3 25,6

14,2 19,1

49

4.2.3 Öffentlich geförderter Wohnungsbau Den größten Teil des Wohnungsbaus in Hamburg bilden Mietwohnungen, die im 1. Fördenmgsweg mit langfristiger Kosten- und Belegungsbindung erstellt werden - zumeist von kommunalen Wohnungsunternehmen oder Genossenschaften und auf landeseigenen Grundstücken. Bezogen auf den aktuellen Wohnungsbaujahrgang sind es 2 600 Mietwohnungen,die als Neubau sowie Um- und Ausbau gefördert werden sollen. Es wird eine Förderungstechnik gewählt, in der ein Baudarlehen mit Annuitätshilfen gekoppelt ist. Das Baudarlehen deckt den überwiegenden Teil der Finanzierung (bis zu 85 vH); eine Besonderheit ist, daß dieses Darlehen in Hamburg nicht - wie sonst üblich - weitgehend zinsfrei gestellt wird, sondern beinahe Kapitalmarktkonditionen erreicht. Die Verbilligung der Finanzierung kommt durch die Annuitätshilfe zustande, die diesen Zinsaufwand anfangs voll ausgleicht und dann von Jahr zu Jahr gekürzt wird. In gleichem Maße steigt die Miete. Tilgung des Baudarlehens und Annuitätshilfe sind so abgestimmt, daß der wachsende Tilgungsbetrag des Baudarlehens zugleich den Darlehensanteil aus der Annuitätshilfe definiert. Wenn das öffentliche Baudarlehen - das ja für die Sozialbindung maßgeblich ist - nach 24 Jahren getilgt ist, wird es somit durch ein Aufwendungsdarlehen ersetzt. Es beläuft sich auf etwa 60 vH des ursprünglichen Darlehensbetrages. Infolge der Förderung wird die Kostenmiete (30,60 DM) auf 11,95 DM brutto bzw. 8,95 DM netto abgesenkt. Die durchschnittliche jährliche Zuwachsrate beträgt - im betrachteten Zeitraum von 25 Jahren - nur 3 vH. Sie bleibt damit hinter der erwarteten allgemeinen Preissteigerungsrate (3,5 vH) und dem für freifinanzierte Wohnungen angenommenen Mietenanstieg zurück. Vergleicht man die Entwicklung der Mietpreisindices in der Vergangenheit (Tabelle 2), so zeigt sich, daß der für Sozialwohnungen - ähnlich wie der für Altbauwohnungen - mit fast 5 vH im langfristigen Durchschnitt einen stärkeren Anstieg verzeichnete als der zusammengefaßte Index für alle Wohnungen. Als Gründe sind teils Finanzknappheit der öffentlichen Hand, teils gezielte Bemühungen um eine stärkere Angleichung der Mieten älterer Sozialwohnungen an das übliche Niveau anzusprechen. Betrachtet man die Modellrechnung aus dem Blickwinkel von Kosten und Förderungsaufwand, so erscheinen folgende Annahmen und Ergebnisse als wesentlich: 50

Die Baukosten sind im ersten Halbjahr 1992, den neu eingegangenen Förderungsanträgen zufolge, gegenüber dem Vorjahr um ca. 5 vH gestiegen. Demzufolge sind auch die Förderungsrichtlinien bezüglich der einzuhaltenden Bewilligungsmieten angepaßt worden. Um die Wirkung der Kostensteigerung auf den Förderungsumfang beziffern

Z'l

können,

ist in einer Vergleichsrechnung von den durchschnittlichen Kosten des Vorjahres ausgegangen worden. Damit die Bewilligungsmiete von knapp 9 DM eingehalten werden kann, ist derzeit ein Baudarlehen von 2 950 DM je qm erforderlich (mehr als 80 vH der Gesamtkosten), im Vorjahr waren 2880 DM ausreichend. Der Barwert der Förderung, der aus den Annuitätszuschüssen sowie Zins- und Tilgungsvorteilen des Darlehens aus der Annuitätshilfe berechnet worden ist, beträgt 1 985 DM je qm, das sind 55 vH der Investitionskosten; bei den niedrigeren Kosten im Vorjahr betrug die Förderung 1 857 DM. Für Vermietungsgenossenschaften, die Steuerfreiheit genießen und für ehemals gemeinnützge Wohnungsunternehmen, für die faktisch keine Steuerbelastung entsteht33 , sind lediglich die laufenden Ausgaben und die Einnahmen aus Miete und direkter Förderung von Interesse. Weil in der Wirtschaftlichkeitsberechnung eine Deckung von Kapitalkosten und sonstigen Kosten durch die effektive Miete nebst Förderung vorgesehen ist, dürften normalerweise keine Liquiditätsengpässe entstehen. Jedoch sind zwei Punkte zu beachten: Die Wirtschaftlichkeitsberechnung unterscheidet sich von einer Liquiditätsberechnung insofern, als die Kapitalkosten wegen des "Erstarrungsprinzips" (vgl. § 19 11. BV) im zeitlichen Verlauf höhere Ausgaben für Zinsen vorspiegeln, als tatsächlich anfallen, hingegen bleibt die Tilgung außer Ansatz. In der Regel werden die effektiven Tilgungsausgaben durch den in der Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgesehenen Ansatz linearer Abschreibungen sowie den wachsenden Betrag "ersparter Zinsen" im Rahmen der Annuität reichlich aufgewogen. Zwischen Vermietungsgenossenschaften34 und anderen ehemals gemeinnützigen Unternehmen ergibt sich jedoch insofern ein Unterschied, als erstere nur die (technische) 33 Aufgrund der Neubewertung des Anlagevermögens in den steuerlichen Eröffnungsbilanzen ergeben sich so hohe Abschreibungsbeträge, daß damit der jährliche Reinertrag aus Mieten übertroffen wird. Wegen der Möglichkeit des Verlustvortrages werden auf viele Jahre hinaus keine Ertragsteuern zu leisten sein. 34Die Wohnungsbaugenossenschaften hatten bis Ende 1991 ein Wahlrecht, ob sie sich für die Steuerpflicht entscheiden oder weiterhin die tradierten Steuerbefreiungen in Anspruch nehmen. Letzteres war nur dann möglich, wenn die Erträge überwiegend (mindestens zu 90 vH) auf Vermietung eigener Wohnungen an Mitglieder entfallen. Vgl. hierzu: Das neue Steuerrecht für Wohnungsgesellschaften und Wohnungsgenossenschaften. In: Schriftenreihe des Gesamtverbandes Gemeinnütziger Wohnungsunternehmen e.V., Köln, Heft 32, 1989.

51

lineare Abschreibung gemäß II. BV beanspruchen können, während sonst die lineare Abschreibung im steuerlichen Sinne (2 vH jährlich) zum Zuge kommt. In den Modellrechnungen (15) bis (18) ist die steuerliche Überschußrechnung jeweils für Einzelinvestoren und körperschaftliche Unternehmen dargestellt worden. Die Berechnungen belegen, daß die Steuerentlastungen infolge degressiver Abschreibungen in voller Höhe den Investoren zufließen - nicht nur das, sie profitieren darüber hinaus von einem Einnahmenüberschuß vor Steuern, der praktisch über den gesamten Förderungszeitraum gegeben ist. Die nachstehende Übersicht bezieht sich auf die Modellrechnung (15) und zeigt exemplarisch, wie der Liquiditätsverlauf nach Steuern für einen privaten Kapitalanleger aussieht. •

Bestätigt wird, daß der Investor hier eine völlig risikolose Anlage trifft, die vom ersten Jahr ab eine hohe Rendite aus laufendem Ertrag garantiert.

•

Bis zum 16. Jahr ist die liquiditätsmäßige Einkommensdifferenz sogar wesentlich höher als die berechnete Steuerentlastung, weil der vom Investor selbst zu tragende Kapitaldienst gering ist. Danach reduziert sich der Überschuß; infolge des Wegfalls der Zuschüsse und steigender Tilgung ergeben sich im 22. bis 24. Jahr sogar geringe MinusBeträge. Am Ende des Förderungszeitraums entsteht wieder ein geringer Überschuß.

•

Demgegenüber steht jedoch eine relativ geringe Entschuldung; nach 25 Jahren beläuft sich das Fremdkapital noch auf 57 vH des Ursprungsbetrages. Dabei handelt es sich fast ausschließlich um das bis dahin aufgelaufene Anniutätshilfedarlehen, dessen Tilgung dann erst einsetzt.

Die Berechnung ist hier insofern ergänzt worden, als die mögliche Kapitalbildung aus dem laufenden Überschuß dargestellt wird. Das Ergebnis dieser Betrachtung zeigt, daß der Endwert nach 25 Jahren um ca. 25 000 DM höher ist als das geschuldete Restkapital. Mit anderen Worten: Wenn der Investor den laufenden Überschuß verzinslich anlegen würde, wäre ihm das Objekt ohne weiteres Zutun als Vermögen zugewachsen, und es verbliebe ein zusätzlicher Betrag zum Ausgleich der in der Miete relativ gering angesetzten Eigenkapitalverzinsung. Er könnte eine vollständige Entschuldung herbeiführen und dann - nach Ablauf der Nachwirkungsfrist - die Wohnung ohne weitere Bindungen frei vermieten. Dem steht entgegen, daß der Förderungsgeber bemüht sein wird, eine Rückzahlung zu vermeiden, um die Bindungen aufrechtzuerhalten. Auch das wäre für den Investor nicht ungünstig, denn er hat Anspruch auf die Kostenmiete. Wie in der Wirtschaftlichkeitsberechnung gezeigt, ergäbe sich aufgrund des planmäßigen Wechsels zwischen Bau- und Annuitäts52

hilfedarlehen im 25. Jahr ein sprunghafter Anstieg gegenüber der bis dahin verbilligten Miete, wenn man von Kapitalmarktzinsen ausgeht. Um diesen Anstieg zu vermeiden, wird der Förderungsgeber eine niedrigere Verzinsung des Darlehens anbieten. Für den Vermieter spielt es kaum eine Rolle, ob er die Einnahmen vom Mieter oder als staatlichen Zuschuß erhält, bzw. ob seine Zinslast entsprechend gesenkt wird. Er kanu jedenfalls von da ab wieder mit einem anhaltenden Überschuß rechnen. Im Vergleich zu einer Investition im freifinanzierten Wohnungsbau ist ein Vorteil darin zu sehen, daß die laufende Ertragsrendite von Anfang an wesentlich höher ist. Vermietungsrisiken sind weitgehend ausgeschlossen. Langfristig gesehen ist der erzielbare Ertrag geringer weil ein Übergang in den freien Markt erschwert ist35 . Im 2. Fijrderungsweg werden nur noch wenige Mietwohnungen gebaut; das derzeitige Förderprograrnm sieht nur noch 100 Wohnungen vor. Als Förderinstrumente werden hier Baudarlehen des Landes sowie Aufwendungszuschüsse eingesetzt. Die erzielte Anfangsmiete beträgt, der Modellrechnung (19) zufolge 15,25 DM netto bzw. 17,25 DM brutto. Sie liegt damit etwa ein Viertel unter den Anfangsmieten freifinanzierter Wohnungen; im Vergleich zum 1. Förderungsweg beträgt der Abstand rund 60 vH, das ist eben der Prozentsatz um den das Einkommen der Zielgruppe die in § 25 11. WoBauG gesetzten Grenzen überschreiten darf. Der Barwert der Förderung - berechnet aus dem Zinsvorteil des Darlehens und dem Annuitätszuschuß - beläuft sich auf ca. 1 250 DM je qm Wohnfläche. Das entspricht gut einem Drittel der Investitionskosten. In den letzten Jahren sind derartige Wohnungen fast ausschließlich von Genossenschaften gebaut worden, die es mehr und mehr als Problem empfanden, daß ihre eigenen Mitglieder bei Neubauten des 1. Förderungweges nicht mehr zum Zuge kamen, weil die Einkommensgrenzen für Sozialwohnungen lange nicht angehoben worden sind. Wie die Berechnungen auf Blatt 3 a und b des Modells (19) zeigen, ist die Investition unter steuerlichem Aspekt für private Kapitalanleger und Unternehmen wahrscheinlich interessanter als der Bau von Sozialwohnungen im 1. Förderungsweg, denn die erzielten Steuerentlastungen 35Die Nachwirkungsfrist beträgt bei einer vorzeitigen DarJehensrückzahlung 10 Jahre, vgl. § 16 WoBauG.

53

Tabelle 12

Modellrechnung tür Mietwohnungen im 1. Förderungsweg Liquidität nach Steuern

Ergänzung zu Blatt 3 a:

vgl. Modell

15

direkte und steuerliche Förderung aus der Sicht des Investors Vergleich der Einkommensposition nach Steuern mit oder ohne Investition nachrichtlich: Liquidität nach Steuern:

(16)

Jahr

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

NettoEink. neu

115206 119595 124130 128817 137452 142463 14nOO 153060 158602 164392 175922 182107 188441 195067 201927 209028 21n52 225327 233169 241288 249785 259538 269761 280381 286501

Entschuldung.

(17) + degr. AfA - Tilg.

180n 18067 18056 18043 11570 11556 11540 11523 11504 11483 1n1 1747 1720 1691 1660 1626 -a34

-875 -919 -968

-1020 -2895 -5098

-7014 -1288

mögliche Kapitalbildung 8,50"10 bei Zins

(18)

NettoEink. at!

124744 129110 133629 138306 143147 148157 153342 158709 164264 170013 175964 182122 188497 195094 201922 208990

216304 223875 231711 239821 248214 256902 265893 275200 284832

(19)

(20)

EinkDitt. effektiv

Kapital kumuliert

8539

8539

8551 8557

17511

26930

8554

36811

5862

52524 60972 69815 79072 88782

5876

44485

5898

5873 5841 5862

1729 1732 1664 1664 1665 1665 614 5n

94888

101298 107956 114943 122274 129967 136982 144215 151672 159358 167832 175821 183138 190156 199689

539

499

550 -259 -1230 -1833 381

Fremdkapital Anfang 306000 Ende 174284

(21)

Zins nach St. p.a.

0 421

863

1326 1799 21n 2551 2970 3415 3848

43n 4678 4994

5322

5667 6028 6401 6657 6918 7186 7924 8248 8548

8851 9152

Restquote 57%

Erläuterungen: Nettoeinkommen neu (16) = Spalte (9H10) von Blatt 3a; degressive AfA - Tilgung (17) = Spalte (3) von Blatt 3a abziigl. Spalten (4).(8).(14) sowie Diff.(10H11) von Blatt 1; Nettoeinkommen alt (18) = Spalte (6H7) von Blatt 3a; Einkommensdffferenz (19) = Nettoeinkommen (16)+ Differenz (17), abziiglich Nettoeinkommen ohne die Investffion. Kapital (20) = Zufiihrungen, Entnahmen (19) + Zinsertrag; Zins (21) = nachschiissig, Steuerbelastung entsprechend (12).

54

im Zeitraum der degressiven Abschreibung sind kaum geringer, hingegen wird die Phase des dauerhaften Ertragsüberschusses schneller erreicht. Die nachfolgende Übersicht ergänzt diese Berechnungen, indem wieder für einen Einzelinvestor die Liquidität nach Steuern betrachtet wird. •

Diese Berechnung zeigt, daß über 10 Jahre ähnlich hohe Überschüsse wie im 1. Förderungsweg erzielt werden, während danach eine Unterdeckung einsetzt, die bis zum 25. Jahr zunimmt. Dabei gilt allerdings, daß auch in dieser Zeit ein großer Teil der Tilgungsleistung aus dem laufenden Ertrag gedeckt wird.

•

Unterstellt man widerum, daß der Investor den anfanglichen Gewinn nicht für konsumtive Zwecke verwendet, sondern als Kapital verzinslich anlegt, so zeigt sich, daß der zusätzliche Zinsertrag - auch wenn die Zinsen voll der Steuer unterworfen werden - einen erheblichen Teil des jährlichen Zuschußbedarfs für Tilgungsleistungen aufwiegt; der Rest könnte über Entnahmen aus diesem "Fonds" gedeckt werden.

•

Am Ende des betrachteten Zeitraums könnte der Investor noch über ca. 76 000 DM auf diesem Sonderkonto verfügen. Im Vergleich dazu beläuft sich das geschuldete Restkapital (aus der Hypothek und dem Landesbaudarlehen) auf 37 000 DM. Auch in diesem Fall wäre der Investor also so gestellt, daß er echtes Eigentum am Sachvermögen erworben hat und daneben eine Zusatzrendite verbuchen kann, die die niedrige Eigenkapitalverzinsung im Ralunen der Miete verbessert.

Aus dem Finanzierungsplan ergibt sich, daß beide Darlehen im 27. Jahr planmäßig getilgt wären. Von da ab könnte der Vermieter den jährlichen Ertrag - ohne Lasten für den Kapitaldienst - als Einnahmen verbuchen. Die Bindung an die Kostenmiete entfällt unmittelbar nach Tilgung des Landesbaudarlehens, so daß die Miete an das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angepaßt werden kann36 . Aus dieser Sicht scheint die Kapitalanlage letztlich sogar vorteilhafter als die im 1. Förderungsweg . Im Vergleich zum freifinanzierten Wohnungsbau wäre die höhere Eigenkapitalrendite aus dem laufenden Ertrag hervorzuheben, hingegen ist das Mietenniveau am Ende des betrachteten Zeitraums doch sehr viel geringer, so daß die langfristige Perspektive etwas ungünstiger erscheint. 36In Ziffer 4. der Hamburger Förderungsrichtlinien wird darauf hingewiesen, daß (in diesem Förderungsweg) "Aufwendungszuschüsse und Baudarlehen keine öffentlichen Mittel im Sinne des 11. WoBauG" sind. Deshalb entfällt auch eine Nachwirkungsfrist der Kosten und Belegungsbindungen gemäß § § 15, 16 WoBindG.

55

Tabelle 13

Modellrechnung für Mietwohnungen im 2. Förderungsweg Liquidität nach Steuern

Ergänzung zu Blatt 3 a:

19

vgl. Modell

direkte und steuerliche Förderung aus der Sicht des Investors Vergleich der Einkommensposition nach Steuern mit oder ohne Investition nachrichtlich: Uquidität nach Steuern:

(16)

Jahr

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

NettoEink. neu

115206 119661 124317 129137 137859 143026 148381 153869 159616 165571 177257 183640 190264 197138 204274 211834 220800 228740 236993 245564 254477 263643 273269 283180 293484 Entschuldung:

mögliche Kapitalbildung 8,500/0 bei Zins

(17)

(18)

(19)

(20)

Eink-

AfA - Tilg.

NettoEink. alt

Kapital kumuliert

+ degr.

17750 17583 17400 17201 10524 10288 10031 9750 9444 9110 -3343

-3740 -4172 -4642 -5156 -5715 ~747

-9412 -10136 -10926 -11787 -12725 -13747 -14862 -16077

124744 129110 133629 138306 143147 148157 153342 158709 164264 170013 175964 182122 188497 195094 201922 208990 216304 223875 231711 239821 248214 256902 265893 275200 284832 Fremdkapital Anfang Ende

Difl. effektiv

8212 8133

8212 16751 25665 34957 41904 49103

8088

8032 5237 5157 5070 4910 4795 4668 -2050 -2222 -2404 -2598 -2804 -2871 -4252 -4547 -4854 -5182 -5524

56555

64231 72157 80330 82152 83890 85539 87092 88540 89984 90033 89785 89227 88327 87064 85247

-5984

-0372 -0881 -7425

82988

80097 76516

(21) Zins nach St. p.a.

0 406 825 1261 1710 2042 2382 2766 3131 3505 3872 3959 4053 4152 4253 4314 4301 4300 4296 4282 4261 4167 4113 3990 3844

Rest-

306000 quote 37456 12%

Erläuterungen: Nettoeinkommen neu (16) = Spalte (9Hl0) von Blatt 3a; degressive A/A - Tilgung (17) = Spalle (3) von Blatt 3a abzügl. Spalten (4),(8),(14) sowie Diff.(10Hll) von Blatt 1; Nettoeinkommen alt (18) = Spalte (6H7) von Blatt 3a; Einkommensdifferenz (19) = Nettoeinkommen (16)+ Differenz (17), abzüglich Nettoeinkommen ohne die Investition. Kapital (20) = Zuführungen, Entnahmen (19) + Zinserlrag; Zins (21) = nachschüssig, Steuerbelastung entsprechend (12).

56

Ob diese Form des Wohnungsbaus, die näher am freifinanzierten Bereich liegt, Anklang findet, ist allerdings auch unter dem Aspekt zu beurteilen, daß künftig der 3. Förderungsweg gerade für steuerpflichtige Investoren ein konkurrierendes Angebot darstellt. 4.2.4 Vertragliche Bindungen, 3. Förderungsweg Mit dem Wohnungsbauprogramm 1992 ist in Hamburg ein 3. Förderungsweg konzipiert worden. Für die Schaffung neuen Wohnraums durch Aufstockung von Gebäuden war auch zuvor schon eine Zuschuß-Förderung bei vertraglich vereinbarter Miete möglich. Der neue Förderungsweg lehnt sich sowohl bei den gewählten Instrumenten als auch hinsichtlich der langfristigen Bindungen an den ersten Förderungsweg an. Die Miete wird dabei niedriger gehalten als im 2. Förderungsweg . Als Investoren sollen zum einen steuerpflichtige Investoren angesprochen werden, zum anderen Wohnungsbaugenossenschaften. Wie die Modellrechnung (20) zeigt, wird - bei niedrigeren Baudarlehen als im 1. FW und etwas stärkerer Degression der Annuitätshilfe - eine Förderungswirkung erzielt, die auf eine nahezu vollständige Kostendeckung für den Vermieter hinausläuft. Dies belegt die Liquiditätsbetrachtung auf Blatt 2, bei der - anders als in der Wirtschaftlichkeitsberechnung gemäß 11. BV - die laufenden Tilgungskosten anstelle der technischen Gebäude-AfA berücksichtigt worden sind. Die vertraglich zugelassene Anfangsmiete soll 12,25 DM je qm Wohnfläche nicht überschreiten, die vereinbarte jährliche Steigerung folgt dem Abbau der Annuitätshilfe um 0,35 DM je qm. Der Förderungsbarwert beträgt - der Modellrechnung (20) zufolge - 1 450 DM; das sind 40 vH der Investitionskosten. Der Anteil der öffentlichen Förderung könnte noch geringer gehalten werden, indem manchen Investoren entweder eine höhere Eigenkapitalquote oder eine höhere Darlehenstilgung abverlangt wird. Die gegebene Förderungskonstruktion ist offenbar auf die Wohnungsbaugenossenschaften zugeschnitten, die weniger Liquidität aus Abschreibungen schöpfen können als steuerpflichtige Investoren oder die ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen. Die Tatsache, daß die Liquidität vor Steuern in allen betrachteten Modellfällen auskömmlich ist, bedeutet, daß die Vorteile aus der indirekten steuerlichen Förderung den übrigen Investoren fast ungeschmälert als Zusatzrendite überlassen werden. Deshalb ist es hier von besonderem Interesse, die Liquidität nach Steuern zu betrachten. Die folgende exemplarische Berechnung bezieht sich auf Neubauwohnungen - Modellrechnung (20). Für Ausbaumaßnahmen und Geschoßaufstockungen ist im Anhang eine entsprechende Darstellung vorgenommen worden. 57

Obwohl der Ansatz der direkten Förderung stark an den des 1. Förderungswegs angelehnt ist, weist die steuerliche Liquiditätsrechnung im Ergebnis letztlich auch viel Ähnlichkeit zu der des 2. Förderungsweges auf: •

In den ersten 10 Jahren wird ein hoher Überschuß erzielt. Er ist in diesem Falle etwas geringer als im 1. Förderungsweg, weil die Kosten des Hypothekarkredits stärker ins Gewicht fallen.

•

Im 11. bis 16. Jahr ergeben sich für den Investor teils positive, teils negative Einkommensdifferenzen, obwohl die degressive AfA auch in dieser Zeit höher ist als die gesamte Tilgungsleistung (anders im 2. Förderungsweg).

•

Dann folgt ein Wechsel zum Minus, weil die geleistete Annuitätshilfe zurückgeht, während die Tilgung des Hypothekendarlehens größere Beträge erreicht.

•

Vom 25. Jahr an wird die Ertragslage wieder günstiger: Die Tilgung der Hypothek ist fast abgeschlossen; danach entsteht ein hoher Überschuß, denn für das Annuitätsdarlehen fallen vergleichsweise geringe Beträge an (im 27. Jahr würde der Überschuß nach Steuern ca. 7 100 DM betragen).

Vergleicht man die Geldvermögensposition, die der Investor zum Ende des betrachteten Zeitraums bei einer verzinslichen Anlage aller Überschüsse - unter Berücksichtigung der Steuern auf Kapitalerträge - erlangt hätte, mit dem Bestand an Darlehen, so verbleibt eine Differenz von 11 000 DM. Das Darlehen aus der Annuitätshilfe könnte er vollständig ablösen, wenn ihm Zins oder Tilgung zu hoch erscheinen. Unabhängig davon kann er die Miete sofort in Richtung der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, obwohl der Förderungsvertrag vorsieht, daß auch im Falle der vorzeitigen Rückzahlung die Nachwirkungsfrist gemäß § 16 des Wohnungsbindungsgesetzes entsprechend Anwendung finden so1l37. Diese Klausel zielt nur auf eine Verlängerung der Vermietungspflicht an einen bestimmten Personenkreis, in diesem Fall Mieter, die die Einkommensgrenzen des § 25 11. WoBauG um nicht mehr als 50 vH überschreiten. Im Hinblick auf die Rendite, die aus dem laufenden Ertrag erzielbar ist, ergeben sich Nachteile im Vergleich zum 1. und 2. Förderungsweg: 37Laut Hamburger Förderungsrichtlinien, Ziffer 5, sind Baudarlehen und Annuitätshilfen auch in diesem Falle keine öffentlichen Mittel im Sinne des 11. WoBauG. Deshalb kann aus § 16 WoBindG keine Nachwirkungsfrist im Sinne einer Kostenbindung der Miete abgeleitet werden.

58

Tabelle 14

Modellrechnung tür Mietwohnungen im 3. Förderungsweg liquidität nach Steuern

Ergänzung zu Blatt 3 a:

vgl. Modell

20

direkte und steuerliche Förderung aus der Sicht des Investors Vergleich der Einkommensposition nach Steuern mit oder ohne Investition nachrichtlich: Liquidität nach Steuern:

(16) Jahr

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

NettoEink. neu

114384 118741 123295 128002 136618 141608 146826 152229 157820 163608 175126 181319 18n35 194385 201275 208413 217244 224883 232801 241669 251124 260942 271035 281635 288443

Entschuldung:

(17) + degr. AfA - TIlg.

18190 18122 18047 17966 11477 11381 11275 11161 11036 10899 1151 989

812 620

410 182 -2467 -2739 -3035

-4377 ~

-&429 -10657 -12694 -5146

mögliche Kapitalbildung 8,50% bei Zins

(18)

(19)

(20)

(21)

NettoEink. alt

Eink-

Kapital kumuliert

Zins nach St. p.a.

124744 129110 133629 138306 143147 148157 153342 158709 164264 170013 175964 182122 188497 195094 201922 208990

216304 223875 231711 239821 248214 256902 265893

275200 284832

Diff. effektiv

7830 n53 n13 7662

7830 15970 24472 33339

39916 46709 53757 61067 68641 76484

4949 4832

4759 4681

4592 4494

313 185 51 -90 -237 -395 -1528 -1731 -1944 -2528

80446

84518 88702 93000

97412 101963 105563 108965 112185 115175 117385 118730 118890 118329 122481

-3430 -4389

-5514 -ö259

-1535

FremdkapitaJ Anfang 306000 Ende 133833

0 388 788 1206 1629 1960 2289 2629

2982

3349

3649

3887 4133 4387 4649 4946

5128 5133 5164 5518 5640

5734 5675 5698

5686

Restquote

44%

Erläuterungen: Nettoeinkommen neu (16) = Spalte (9H10) von Blatt 38; degressive NA- Tilgung (17) = Spalte (3) von Blatt 3a abzügl. Spalten (4).(8),(14) sowie Diff. (1 0Hl1 ) von Blatt 1; Nettoeinkommen alt (18) = Spalte (6H7) von Blatt 38; Einkommensdifferenz (19) = Nettoeinkommen (16)+ Differenz (17), abzüglich Nettoeinkommen ohne die Investition. Kapital (20) = Zuführungen, Entnahmen (19) + Zinsertrag; Zins (21) = nachschüssig, Steuerbelastung entsprechend (12).

59

•

Im 2. Förderungsweg ist die Miete am Ende des betrachteten Zeitraums höher, eine Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete geht rascher vonstatten. Zudem fällt die Eigenkapitalverzinsung bis dahin günstiger aus.

•

Im 1. Förderungsweg ist zwar eine Lösung aus dem Kostenmietrecht sehr erschwert; dafür besteht aber ein faktischer Anspruch auf Subventionen in Höhe der Differenz zur Effektivmiete: Anders als im normalen Mietrecht (MHG) kann gemäß § 10 WoBindG eine unverzügliche Anhebung auf den Betrag der Kostenmiete verlangt werden, ohne daß der Mietsprung durch eine Kappungsgrenze gemildert würde.

4.2.5 Zusammenfassung Zieht man einen Vergleich der vier betrachteten Investitionsfälle, so kann pauschal festgestellt werden, daß die Investoren im öffentlich geförderten Bereich eher besser gestellt sind, als die im freifinanzierten Wohnungsbau. Die Rendite aus dem laufenden Ertrag ist von Anfang an günstiger, allerdings geht dies zu Lasten der Entschuldung. Im freifinanzierten Wohnungsbau kann dafür später eine höhere Rendite erwartet werden, jedoch wird der Investor die Vermietungsrisiken im Hinblick auf die langfristige Entwicklung von Angebot und Nachfrage abwägen müssen. Im öffentlich geförderten Wohnungsbau ist das langfristige Vermietungsrisiko gering. Der Investor hat praktisch eine Option dahingehend, die anfänglich hohen bzw. laufenden Überschüsse zu sammeln, um gegen Ende des Förderungszeitraums einen Ausstieg aus den Bindungen zu betreiben, oder - bei ungünstigerer Wohnungsmarktperspektive - bei der sicheren Vermietung zu bleiben, mit Aussicht auf Anschlußförderung. Die folgende Tabelle 15 faßt die wichtigsten Ergebnisse und Basisdaten für die exemplarischen Modellfälle des Mietwohnungsneubaus nochmals zusammen. Betrachtet werden die Investitionskosten und im Vergleich dazu der Mietertrag über 25 Jahre sowie der Wert der Förderung bzw. der erzielten Steuerentlastung. •

Im freifinanzierten Wohnungsbau reicht der Mietertrag als Barwert nicht aus, um die Investitionskosten zu decken; zusammen mit dem erzielbaren Steuervorteil ergibt sich jedoch ein Plus (auch nach Abzug der Steuerbelastung).

•

Vergleich man die Mietendifferenz, , die in den drei Förderungswegen infolge der direkten öffentlichen Hilfen erzielt wird, so zeigt sich, daß der Förderungsbarwert - mit Ausnahme des 3. Förderungsweges - sogar höher ist als der Barwert des erkauften Mietvorteils, gemessen an der Miete freifinanzierter Wohnungen.

60

Tabelle 15

Vergleich der Ergebnisse für den Mietwohnungsneubau - im freifinanzierten Bereich und den verschiedenen Wegen der direkten Förderung

Basisdaten und Ergebnisse inDMjeqm Wohnfläche

Bereich bzw. Modellrechnung freifinanzierter Wohnungsbau (11)

öffentlich bzw. vertraglich geförderter Wohnungsbau 1.Förderungsweg 2.Förderungsweg 3.Förderungsweg (15) (19) (20)

Herstellungskosten Grundstückskosten Insgesamt

3250 650 3900

3230 370 3600

3230 370 3600

3200 400 3600

Miete netto kalt im 1. Jahr im 25. Jahr Anstieg p.a. in vH

21,00 50,65 3,74

8,95 18,33 3,03

15,25 23,44 1,81

12,25 21,31 2,33

9521

4006 -5516

6132 -3390

4943 -4578

3344

1479 -1865

2364 -980

1883 -1462

680

2529 1985 570 184 -25

1747 1254 596 232 -102

2069 1453 647 211 -31

Summe Miete über 25 Jahre Mietdifferenz desgl. im Barwert: Summe Miete Mietdifferenz Förderungsaufwand im Barwert direkte Förderung Steuerentlastung davon: Bauzeit spätere Belastung

Tabelle 16

-

-

-

I

931 251 -223

Vergleich von Kosten und Bindungszeiten bei der direkten Förderung

öffentlich bzw. vertraglich geförderter Wohnungsbau 1.Förderungsweg 2.Förderungsweg 3.Förderungsweg (15) (19) (20)

46 46

15 27

24

direkte Förderung (Barwert) im Zeitraum der Belegungsbindung der Mietpreisbindung

1991 1991

1187 1255

1453 1453

Kosten in DM / qm je Bindungsjahr der Belegungsbindung der Mietpreisbindung

43,3 43,3

79,2 46,5

33,0 60,5

Dauer der Belegungsbindung 1) Mietpreisbindung 2) in Jahren

44

1) bis zur Tilgung des Annuititsdarlehens (1.und 3.FW.) bzw. bis zum Ende der Zahlung von Aufwendungszuschüssen (2.FW). 2) bis zur Tilgung des Annuititsdarlehens (1.FW.), des Baudarlehens (2.FW.), zum Ende der Zahlung von AnnuititshiHe (3.FW).

61

•

Mietertrag und direkte Förderung als Barwert zusammengenommen reichen im 1. und 3. Förderungsweg knapp an die Investitionskosten heran; im 2. Förderungsweg ergibt sich so gesehen eine Deckung der Kosten innerhalb von 25 Jahren.

•

Soweit direkt geförderter Wohnungsbau mit stererpflichtigen Investoren durchgeführt wird, bleibt deren Steuerentlastung demzufolge weitgehend ungeschmälert; wenn man diesen Liquiditätsvorteil beim Förderungsaufwand subsumiert, werden die Investitionskosten jedenfalls stärker überdeckt als im freifinanzierten Bereich.

Die vom Bundesbauministerium vorgeschlagene Verlagerung der öffentlichen Förderung auf den Weg vertraglich vereinbarter Mietpreis- und Belegungsbindungen, entsprechend § 88d 11. WoBauG, zielt darauf, den direkten Förderungsaufwand zu verringern, indem die indirekten steuerlichen Hilfen bei der Bemessung und Ausgestaltung der Finanzierung berücksichtigt werden. Eine Addition der Liquditätsvorteile kann also nicht erwünscht sein. Zwar besteht eine gewisse Automatik in dem Sinne, daß die erzielten Steuerentlastungen - gleichbedeutend mit Mindereinnahmen der öffentlichen Haushalte - infolge der direkten Förderung regelmäßig geringer ausfallen, weil dann weniger Schuldzinsen steuerlich zubucheschlagen, jedoch zählt der steuerliche Rahmen sonst zu den exogenen Vorgaben. Die Lösung der Aufgabe ist dadurch erschwert, daß die Investoren zwischen alternativen Förderungsangeboten und freier Finanzierung wählen können38 . In dieser Hinsicht laufen allzu restriktive Konzepte ins Leere. Das heißt, daß das Zusammenwirken der Förderungsinstrumente - im Sinne von Subtraktionennicht isoliert im Rahmen der vereinbarten Förderung berücksichtigt werden darf. In Tabelle 16 sind schließlich die Kosten der direkten Förderung und die jeweils erzielten Bindungsfristen nach Förderungswegen verglichen worden. Nach den Förderungsrichtlinien in Hamburg besteht die Belegungsbindung im 1. und 3. Förderungsweg bis zur Tilgung desDarlehens aus der Annuitätshilfe fort, im 2. Förderungsweg ist sie hingegen auf den Zeitraum der Zahlung von Annuitätszuschüssen beschränkt. Die Mietpreisbindung gilt im 2. Förderungsweg - wenn Baudarlehen in Anspruch genommen werden - bis zur Tilgung des Darlehens; im 3. Förderungsweg ist die vertragliche Verpflichtung zur begrenzten Mietanhebung an die Annuitätshilfeleistungen gekoppelt. Insofern sind im 2. und 3. Förderungsweg jeweils unterschiedliche Zeiträume für Belegungs- und Mietpreisbindung zu beachten, während im 1. Förderungsweg einheitlich die lange Frist gilt.

38Wenn nicht örtliche Präferenzen dominieren, gilt dies auch im interregionalen Vergleich.

62

Bei den Förderungsbarwerten wirken sich die Unterschiede jedoch kaum aus: Im 1. und 3. Förderungsweg ist der Subventionswert des Annuitätshilfe-Darlehens nicht allzu groß, weil der Zins vorteil teilweise durch die höhere Tilgung aufgewogen wird. Im Barwert fällt er kaum ins Gewicht, weil die Begünstigung in zu weiter Ferne liegt. Im 2. Förderungsweg überwiegt der Teil der Förderung, der auf die ersten 15 Jahre entfällt, wegen des hohen Anteils der Zuschüsse bei weitem. Dies ist bei der Interpretation der Koeffizienten (Förderung je Bindungsjahr) zu beachten. Sie zeigen, daß die Belegungsbindung im 2. Förderungsweg am teuersten, im 3. Förderungsweg am günstigsten erkauft wird. Was die Mietpreisbindung betrifft, ist der 3. Förderungsweg hingegen teurer - wobei allerdings zu beachten ist, daß der Mietpreis niedriger ist, als im 2. Förderungsweg. Gemessen am Mietpreisvorteil und an den langen Bindungen kann man kaum behaupten, daß der 1. Förderungsweg ineffizient sei. Die vergleichende Übersicht für die 4 Wege des Mietwohnungsbaus zeigt, daß bei der direkten Förderung generell Einsparungen möglich sind: Der förderungstechnisch vorgegebene längerfristige Mietenanstieg ist deutlich geringer als die Rate, die der Trendverlauf der Mieten in der Vergangenheit zeigt. Wenn man einen Anstieg entsprechend der erwarteten allgemeinen Preissteigerungsrate ins Auge faßt, könnten die Finanzhilfen ex-ante verringert werden; dies betrifft die degressive Komponente der Förderung. Blickt man zurück, so zeigt auch die Erfahrung, daß bei den jeweils älteren Sozialwohnungen Zinsanhebungen für die öffentlichen Darlehen erfolgt sind, um einer Entkopplung aus dem allgemeinen Mietengefüge entgegenzuwirken. Einsparungen sind auch aus einem anderen Aspekt möglich. Die hier vorgenommene Betrachtung einer Kombination von direkter Förderung und indirekten Föderungseffekten - die im Falle des Wohnungsbaus mit steuerpflichtigen Einzelinvestoren relevant ist39

-

läßt es

durchaus überlegenswert erscheinen, die Konditionen der direkten Förderung zu differenzieren, z.B. indem denjenigen Investoren, für die nur eine lineare Abschreibung in betracht kommt, eine höhere Sockelförderung (Darlehensanteil) angeboten wird. Eine derartige Strategie kann jedoch nur parallel in den drei Förderungswegen umgesetzt werden.

39In Tabelle 1 ist eine Aufteilung nach Investitionsgruppen eingegrenzt worden; sie zeigt, daß im 1. wie im 3. Förderungsweg ein beträchtlicher Teil der Wohnungen auf private Bauherren entfallt.

63

Der 3. Förderungsweg ist in Hamburg erst in den letzten Jahren beschritten und von den Konditionen her deutlich auf die Vermietungsgenossenschaften und kommunalen Unternehmen zugeschnitten worden; förderungstechnisch lehnt er sich stark an den 1. Förderungsweg an. Neben der zuvor angesprochenen Differenzierung wäre auch daran zu denken, das Förderungsmodell zu vereinfachen. Wenn man den Gedanken aufgreift, daß das Förderungsangebot bei steuerpflichtigen Investoren als ein Äquivalent für Einnahmenverzichte verstanden werden muß, sind die gewünschte Anfangsmiete und der Mietpreisanstieg in Relation zum freifinanzierten Bereich als entscheidende Vorgaben anzusehen. Anstatt den Mietpreisansteig an degressive Aufwendungshilfen zu koppeln, könnte von der Möglichkeit einer Indexbindung der Miete Gebrauch gemacht werden. 4o Im einfachsten Fall könnte die Förderung dann als ein Baukostenzuschuß oder ein langfristig verbilligtes Darlehen in Verbindung mit der Indexbindung angeboten werden, wobei die Höhe des Zuschusses oder Darlehens die Anfangsmiete festlegt.

40Seit einiger Zeit sind bei langfristigen Mietverträgen Indexklauseln für zulässig erklärt worden.

64

Anhang Modellrechnungen zur Wirkung der Förderungsinstrumente

65

5

Annahmen und Ergebnisse der Modellrechnungen

Alle Modellrechnungen gehen von den Kosten der Investitionen aus und stellen deren Finanzierung im längerfristigen Verlauf dar. Sowohl die direkten Förderungsinstrumente wie die steuerliche Rechnung beZiehen sich auf die Kosten des Objekts, die Entwicklung der Erträge und die laufenden Aufwendungen. Daneben sind für die Gewährung der Förderung sowie für die steuerliche Veranlagung subjektive Kriterien bzw. Annahmen über den Investor maßgeblich. Weil die finanzielle Sphäre bei den Modellrechnungen im Vordergrund steht, sind alle Darstellungen über die längerfristige Entwicklung in Form nominaler Daten ausgewiesen worden. Das ist ein entscheidender Unterschied zu sonst üblichen wirtschaftlichen Projektionen, die von realen (preisbereinigten) Daten ausgehen. Jedoch bleibt die reale Sphäre nicht außer Betracht. Hier mußten zusätzliche Annahmen über die Preisentwicklung und über den realen Enkommensanstieg getroffen werden. Im Bereich der Arbeitnehmer-Einkommen, die bei der Eigentumsförderung im Vordergrund stehen, ist allgemein ein Einkommenszuwachs um 1 vH unterstellt worden. Bei privaten Einzelinvestoren im Mietwohnungsbereich ist hingegen vereinfachend angenommen worden, daß das jeweilige Basiseinkommen im Zeitablauf real unverändert bleibt. Bei höheren Einkommen scheint dies gerechtfertigt, jedoch könnten auch hier prinzipiell differenzierte Annahmen über die Entwicklung des Einkommens im Lebenszyklus zugrundegelegt werden. Die Vereinfachung entspricht der sonst in derartigen Modellrechnungen häufig getroffenen Vorgabe eines konstanten Grenzsteuersatzes beim Investor. Im vorliegenden Modellansatz wird der Grenzsteuersatz, der für die steuerlich relevanten Einkünfte aus Vermietung maßgeblich ist, aus dem Verhältnis von Basiseinkommen und positiven oder negativen Erträgen des Mietobjekts von Jahr zu Jahr explizit berechnet. Um Verzerrungen infolge der Inflationsrate auszuschalten, wird dabei der Steuertarif (nach dem Stand von 1990) jeweils auf das reale Basiseinkommen bezogen.

5.1

Eigengenutzte Wohnungen

Die steuerliche Förderung des Wohneigentums ist in den Paragraphen lOe (Abzug eines Teils der Kosten als Sonderausgaben) und 34f (Abzugsbetrag je Kind von der Steuerschuld) des EStG geregelt. Im Jahre 1991 sind die relevanten Beträge angehoben worden. Außerdem ist befristet, für Neubauten, die bis Ende 1994 fertiggestellt werden, ein begrenzter Schuldzinsenabzug maximal 12 000 DM in den ersten drei Jahren - eingeführt worden.

66

Die Wirkung der Förderung ist in der Modellrechnung (1) am Beispiel eines freifmanzierten

Einfamilienhauses dargestellt worden. Die Annahmen über Bau- und Grundstückskosten dürften für den Stadtstaat Hamburg repräsentativ sein. Die aktuellen Baukosten können mit 3 300 DM, die Grundstückskosten mit 1 300 DM, bezogen auf den qm Wohnfläche, veranschlagt werden. I Angenommen wurde, daß die Gesamtkosten zu etwa 60 vH fremdfinanziert werden, dies entspricht einer vorsichtigen Beleihungspraxis seitens der Banken sowie der Erfahrung, daß in Zeiten hoher Zinsen von den Bauwilligen in der Regel viel Eigenkapital aufgebracht wird. Unter diesen Prämissen ergibt sich, daß der Höchstbetrag für Bau- und Grundstückskosten weit überschritten wird, die Förderung bezieht sich nur auf knapp 60 vH der Gesamtkosten. Ähnlich sieht es bei den Schuldzinsen aus, die steuerlich nur zu 40 vH für drei Jahre berücksichtigt werden. Auf der Nachfrageseite wurde angenommen, daß es sich bei dem Bauherrn bzw. Erwerber um ein Ehepaar mit 2 Kindern handelt, das ein relativ hohes Einkommen erzielt (ausgegangen wird vom steuerpflichtigen Einkommen, dabei entsprechen 100 000 DM etwa einem Bruttoeinkommen von 120000 DM). Aufgrund der möglichen Absetzungen als Sonderausgaben (Minderung des steuerpflichtigen Einkommens) und des Abzugs der Kinderkomponente von der Steuerschuld ergibt sich für 3 Jahre eine Verminderung der Steuer um mehr als 11 000 DM, dann - nach Wegfall des Schuldzinsenabzugs - um ca. 8 000 DM, im fünften bis achten Jahr um jeweils gut 7 000 DM. In der Modellrechnung ist ein Anstieg des Einkommens (4,5 vHjährlich) angenommen worden, zugleich wurde aber der steuerliche Progressionseffekt infolge des nominalen Zuwachses (3,5 vH jährlich) ausgeschaltet. 2 Der ausgewiesene durchschnittliche Grenzsteuersatz bezieht sich auf die Entlastung infolge der Investition; er steigt im Verlauf des Förderungszeitraums leicht an (von 29 vH auf 32 vH), weil die als Sonderausgaben abzugsfähigen Beträge fallen, das Realeinkommen hingegen leicht zunimmt. IDie Baukosten sind etwas höher als im Mietwohnungsbau, für den im 1. Halbjahr 1992 ca. 3 200 DM je qm angegeben wurden. Die Grundstücksgröße belief sich im Durchschnitt der beiden letzten Jahre für Einfamilienhäuser laut Statistik auf 550 qm; bei Baulandpreisen um 300 DM (mittlere Lage) ergeben sich Grundstückskosten um 160000 DM. 2 Indem der Steuertarif von 1990 auf das reale Einkommen bezogen wird, wird implizit unterstellt, daß in kurzen Abständen Tarifanpassungen erfolgen, die die Mehrbesteuerung infolge der Inflation aufheben. Dies ist durchaus realistisch, wenn man bedenkt, daß 1986, 1988 und 1990 Änderungen des Steuertarifs stattgefunden haben.

67

Neben der steuerlichen Förderung nach Bezug der Wohnung zählen auch Aufwendungen in der Bauphase zu den Sonderausgaben, die gemäß § lOe EStG (vgl. Absatz 6) abzugsfähig sind. Dabei kommen vor allem Disagio-Beträge auf Kredite, Bauzeitzinsen und Gebühren in Betracht; hier sind übliche Margen für Hypotheken- und Bauspardarlehen (5 vH bzw. 2,5 vH) sowie für Notariats- und Grundbuchgebühren berücksichtigt worden. Bezi.c:ht man den gleichen Grenzsteuersatz - wie im ersten Jahr ermittelt - auf diese Kosten, so kann die zusätzliche Entlastung in der Bauphase mit ca. 15 500 DM beziffert werden. Für die Bewertung des Förderungsaufwands ist es üblich, den Gesamtaufwand, der ja zeitlich gestaffelt ist, als Barwert zum Zeitpunkt der Investition zusammenzufassen. Dahinter steht die Überlegung, daß künftige Ausgaben oder Mindereinnahmen aus heutiger Sicht ein geringeres Gewicht haben. 3 Dieser Barwert ist gesondert ausgewiesen worden (vgl. Blatt 2, Spalte 5) zusammengefaßt mit der Förderung in der Bauphase beläuft er sich auf 70750 DM. Bei den Förderungskonditionen, die bis Oktober 1991 galten, wäre der Barwert ceteris paribus mit 53 000 DM zu beziffern. Bezogen auf die Wohnfläche des betrachteten Objekts ergibt sich ein Förderungsbetrag von 566 DM gegenüber 424 DM nach der bisherigen Regelung. Ausschlaggebend für die Verbesserung ist vor allem der begrenzte Schuldzinsenabzug , daneben aber auch die höhere AfA-Basis und das Baukindergeld. Im Hinblick auf die Förderungsintensität ist ein Vergleich mit dem zusammengefaßten Ergebnis der Berechnung für freifmanzierte Eigentumswohnungen (2) interessant, denn dabei ergibt sich (die Neuregelung zugrundegelegt) ein deutlich höherer Förderungsbetrag von 642 DM je qm Wohnfläche. Kurz gesagt, beruht diese Differenz auf den Höchstbetragsregelungen, die in diesem Falle annähernd ausgeschöpft werden: Bei 80 qm Wohnfläche belaufen sich die Baukosten und hälftigen Grundstückskosten auf 300000 DM, die Schuldzinsen auf 18 500 DM. Obwohl als Quasi-Abschreibung nicht der Maximalbetrag von 19 800 DM in den ersten vier Jahren bzw. 16500 DM in den Folgejahren beansprucht werden kann, ergibt sich noch eine Förderungssumme von ca. 63 000 DM, bzw. rund 51 000 DM im Barwert, also knapp 20000 DM weniger als beim Einfamilienhaus. Zusätzlich ist zu beachten, daß hier nachfrageseitig ein Haushaltstyp mit etwas niedrigerem Einkommen und nur einem Kind angenommen worden ist, so daß auch daher im Vergleich zur Modellrechnung für Einfamilienhäuser eine geringere 3 Aus der Sicht des Investors wäre das so zu begründen, daß alle Förderungsbeträge gegenwärtig disponibel sein sollten; wenn Beträge, die erst später anfallen, vorfinanziert würden, müßte von der Einnahme ein entsprechender Zinsaufwand abgezogen werden. Aus der Sicht des öffentlichen Haushalts kann umgekehrt berücksichtigt werden, daß geplante Zahlungen (bzw. Mindereinnahmen), die erst in späteren Jahren anfallen - etwa vergleichbar mit einer Rückstellung - zwischenzeitlich einen positiven Zinseffekt haben, der von der Ausgabe in Abschlag zu bringen wäre.

68

Begünstigung resultiert. Dennoch fällt die Förderintensität, bezogen auf das Objekt mit 80 qm Wohnfläche, höher aus. Wie oben angesprochen, ist der Förderungsbarwert je qm Wohnfläche um 76 DM höher; vergleicht man den Anteil an den Gesamtkosten des Objekts so ergeben sich beim Einfamilienhaus gut 12 vH, bei der Eigentumswohnung gut 15 vH. Die Modellrechnungen (6) und (8) beziehen sich auf öffentlich geförderte Eigentums-

wohnungen. Die direkte Eigentumsförderung zielt auf Haushalte mit geringerem bis mittlerem Einkommen. Als Förderungsinstrumente dienen langfristig zinsverbilligte Darlehen und Annuitätshilfen für sonstige Kredite. Die steuerliche Eigentumsförderung kann in der Regel zusätzlich in Anspruch genommen werden, jedoch sind die erzielten Entlastungseffekte geringer, weil die wesentliche Komponente als Abzug vom steuerpflichtigen Einkommen4 konzipiert ist und das Ergebnis so vom Grenzsteuersatz abhängt. Dieser Progressionseffekt der Förderung wird häufig kritisiert. Zu beachten ist jedoch, daß die Addition von direkten Hilfen zur steuerlichen Förderung bei den auf diese Weise begünstigten Haushalten eine Konzentration der öffentlichen Hilfen bewirkt, die ebenfalls Anlaß zur Kritik bzw. zur Überprüfung der derzeitigen Förderungsinstrumente bieten könnte. Im Falle des 1. Förderungswegs wird ein Haushalt mit einem steuerpflichtigen Einkommen von ca. 48 000 DM betrachtet (als Höchstbetrag des Einkommens i.S. der Förderungsrichtlinien kommen 53 000 DM in Betracht, wenn der Zuschlag für junge Ehepaare berücksichtigt wird). Bei dem relevanten Grenzsteuersatz von ca. 22 vH wird in 8 Jahren eine steuerliche Entlastung von ca. 41 500 DM im Barwert erzielt, vgl. Modellrechnung (6). Dabei werden die steuerlich relevanten Höchstbeträge für "Abschreibungen" und Schuldzinsen jeweils annähernd ausgeschöpft.

4Das steuerpflichtige Einkommen ist bei den Fällen mit öffentlicher Förderung aus den Einkommensgrenzwerten gemäß § 25 11. WoBauG abgeleitet worden. Im Rahmen der direkten Förderung wird ein Jahreseinkommen zugrundegelegt. das grundsätzlich vom steuerpflichtigen Einkommen ausgeht. jedoch Abzüge für Sonderausgaben (insbesondere Vorsorgeaufwendungen) weitgehend unberücksichtigt läßt. Werbungskosten sind jedoch pauschal in Höhe von 2000 DM je Arbeitnehmer berücksichtigt, dies entspricht dem Arbeitnehmerfreibetrag. Als Pauschalen für Sonderausgaben wären zu berücksichtigen: ein Grundhöchstbetrag (für Verheiratete 4680 DM) + sonstige Vorsorgeaufwendungen - zusammen bis maximal 7200 DM - sowie der Kinderfreibetrag (3024 DMje Kind). In den Fällen, in denen kein Ehegattensplitting erfolgt, wäre zusätzlich der Haushaltsfreibetrag zu berücksichtigen. Zusammenfassend kann die durchschnittliche Absetzung für Sonderausgaben bei Familien mit einem Kind mit rund 20 vH des Einkommens veranschlagt werden. Da in den Förderungsrichtlinien bereits ein pauschaler Abschlag in Höhe von 10 vH des Einkommens vorgesehen ist, kann das steuerpflichtige Einkommen durch nochmalige Kürzung um ca. 10 vH eingegrenzt werden.

69

Im Falle des 2. Förderungsweges - vgI. Modellrechnung (8) - wurde das steuerpflichtige Einkommen mit 69 000 DM beziffert, das sind 44 vH mehr als im vorigen Beispiel. Die erzielte steuerliche Entlastung beträgt im Barwert 49 600 DM, liegt also um 20 vH höher. Zieht man zum Vergleich die Modellrechnung (2) für eine freifinanzierte Wohnung heran, so zeigt sich, daß dort das Einkommen zwar nochmals um 16 vH höher veranschlagt worden ist, der in diesem Fall ermittelte Entlastungseffekt war jedoch mit 51 100 DM (Barwert) nur unwesentlich höher. Wegen der linearen Progressionszone, die den Steuertarif 1990 auszeichnet, 5 erscheint dies zunächst unplausibel. Ausschlaggebend ist offenbar die Tatsache, daß der Höchstbetrag für die "Abschreibung" (19 800 DM bzw. 16500 DM) in diesem Falle um 10 vH unterschritten wird, dies entspricht der Beobachtung, daß im freifinanzierten Bereich im Durchschnitt kleinere Wohnungen gebaut bzw. nachgefragt werden. Instrumentell unterscheiden sich die Hilfen im 1. und 2. Förderungsweg praktisch nur durch die Höhe des angebotenen Baudarlehens und die der zusätzlichen Aufwendungshilfen, die ebenfalls als Darlehen gewährt werden, das später zu tilgen sein wird. Der Förderungsbarwert beläuft sich im 1. Weg auf 827 DM je qm Wohnfläche - zusammen mit der steuerlichen Grundförderung ergibt sich ein Betrag von 1 315 DM. Im 2. Weg ist die direkte Förderung mit 666 DM je qm zu beziffern, rechnet man die steuerliche hinzu, so ergibt sich ein Betrag von 1250 DM je qm Wohnfläche. Zieht man nochmals den Vergleich zu dem Haushalt, der frei finanziert bauen oder kaufen muß, so zeigt sich, daß dessen spezifische Förderung mit 639 DM vergleichsweise bescheiden ausfällt.

5.2

Vennietete Wohnungen

Neben dem Mietwohnungsbau im engeren Sinne spielt die Vermietung von Einfamilienhäusern, Wohnungen in Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern eine nicht gerade unbedeutende Rolle. Bei den Investoren handelt es sich einerseits um Unternehmen, die beispielsweise Wohnungen für eigene Bedienstete oder für Führungskräfte der Wirtschaft anbieten, andererseits um private Kapitalanleger, die derartige Objekte an zahlungskräftige Nachfrager vermieten, nicht selten unter dem Aspekt, die Wohnungen in absehbarer Zeit dann doch für den eigenen Bedarf nutzen zu können.

Svgl.: Steuerreform 1990/Steuerentlastung-Steuergerechtigkeit-Beschäftigungsimpulse, S. 9. In: AktuelleBeiträge zur Wirtschafts- und Finanzpolitik Nr. 4/1990. Hrsg.: Presse- und Informationsamt der Bundesregierung. 70

Als Beispiel ist hier die Modellrechnung (10) für Eigentwnswohnungen ausgewählt worden. Die Anfangsmiete wurde mit 22 DM netto kalt angenommen. Weil dieser Preis, der ohne weiteres erzielbar ist6 , für einige Jahre oberhalb der durchschnittlichen Vergleichsmiete liegen dürfte, wird angenommen, daß die Mieten zunächst auf dem vereinbarten Niveau verharren und später einem Zuwachs von 4,5 vH pro Jahr folgen werden7 . Diese Rate entspricht dem langfristigen Trend des Mietenindex in der Vergangenheit. Für die Betriebskosten und Bewirtschaftungskosten ist ein Anstieg entsprechend der allgemeinen Preissteigerungsrate von 3,5 vH angenommen worden. Die Höhe der Betriebskosten, die auf die Miete umlegbar sind, wird mit 2 DM je qm veranschlagt8 . Aufwendungen für Verwaltung, Instandhaltung etc. sind hingegen vom Vermieter zu tragen; bei Eigenturnsobjekten wird ein Pauschalbetrag von 2 DM, bei Mietwohnungen von 1,70 DM je qm monatlich angenommen. Auf dieser Kalkulationsbasis ist in den Modellrechnungen eine Liquiditätsbetrachtung vor Steuern ausgewiesen worden. Sie zeigt, daß - je nach Anteil des Fremdkapitaleinsatzes - eine Kostendeckung nach 12 bis 17 Jahren erreicht wird. Die Kostenunterdeckung in der Zwischenzeit wird allerdings weitgehend durch die erzielten Steuerentlastungen aufgewogen. In dieser Modellrechnung ist ein geringerer Eigenkapitaleinsatz (knapp 18 vH) angenommen worden, als bei echten Mietwohnungen (Modell 11). Die nicht gedeckten Kosten (einschließlich Tilgung) vor Steuern fallen deshalb in Relation zur Investition höher aus und halten etwas länger an. Damit schließt auch die erzielte Steuerentlastung einen etwas geringeren Teil dieser Lücke9 . Wertet man allerdings die Tilgung als Ersparnis, so kann die Investition - nach Steuern - von Anfang an als rentabel eingestuft werden. Es wurde davon ausgegangen, daß bei Investitionen in dieser Größenordnung Haushalte mit einem Einkommen ab ca. 150 000 DM als Anleger infrage kommen; der relevante durchschnittliche Grenzsteuersatz, bezogen auf die Addition der Einkünfte aus Vermietung, liegt der Modellrechnung zufolge bei 38 vH.

6Den Erhebungen der Maklerverbände zufolge wurden 1991 bei Erstvermietung von normalen Mietwohnungen in guter Lage bereits Preise zwischen 17 und 20 DM je qm erzielt. Für 1992 werden 22,50 DM für Wohnungen in guter Lage genannt. Im Hamburger Mietspiegel 1991 sind die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen der letzten Baujahrgänge mit Beträgen um 14 DM beziffert. 7Zulässig ist eine Überschreitung um 20 vH. Bei einem Mietenanstieg von 4 bis 5 vH pro Jahr ist nach Ablauf von 5 Jahren die Möglichkeit für Mietanhebungen gegeben.

8Im Hamburger Mietspiegel von 1991 sind 1,85 DM je qm für neuere Wohnungen angegeben. 9ZU beachten ist jedoch, daß hier auch ein geringerer Grenzsteuersatz des Investors einen Einfluß hat. 71

Die steuerliche Betrachtung zeigt, daß der Investor ein Drittel des eingesetzten Eigenkapitals aus dem Steuereffekt in der Bauphase aufbringen kann. Wenn er eine optimale Ausnutzung der Steuervorteile anstrebt, wird er nach 10 Jahren einen Verkauf ins Auge fassen. Bis dahin summieren sich zwar die jährlichen Fehlbeträge (soweit nicht durch Steuerersparnis ausgeglichen) auf etwa 18000 DM. Dem steht jedoch ein beträchtlicher Wertzuwachs gegenüber. wie in Tabelle 9 gezeigt, wäre ein Wert von ca. 325 000 DM als realistisch anzusehen. Hält man den Restbetrag an Darlehen dagegen (ca. 153 000 DM) und zieht das echte Eigenkapital (ca. 29000 DM) sowie die nachgeschossenen Beträge ab, so liegt ein Gewinn in der Größenordnung von 120000 DM im Bereich des Möglichen. Die bei einem Verkauf nach Ablauf der degressiven Abschreibung erzielbare Rendite ist also außerordentlich hoch. Auch dann, wenn die Wohnung tatsächlich langfristig als Mietobjekt gehalten wird, ergibt sich in der zweiten Hälfte des betrachteten Zeitraums ein positiver Ertrag, der nach Abzug der Steuern höher ist als die erforderliche Tilgungsleistung . Von den Mietwohnungen im engeren Sinne (Mehrfamilienhäuser in ungeteiltem Eigentum) werden in Hamburg 10 bis 15 vH als freifinanzierter Wohnungsbau errichtet. Der weitaus größte Teil dieser Wohnungen wird von privaten Investoren gebaut oder finanziert. Die Modellrechnung (11) ist der vorigen vergleichbar, jedoch sind hier und in den folgenden Darstellungen für Mietwohnraum, alle Angaben auf 100 qm Wohnfläche umbasiert worden; das hat den Vorteil, daß Erträge und Kosten unmittelbar als qm-Preise ablesbar sind. Bei den Mietwohngebäuden sind die anteiligen Grundstückswerte deutlich niedriger als bei Eigentumswohnungen, weil weniger exponierte Lagen gewählt werden und weil die Zahl der Wohnungen je Gebäude höher ist. Was die Anfangsmieten betrifft, so sind hier etwas niedrigere Werte - 21 DM netto je qm Wohnfläche, bei gleichem Anstieg um 4,5 vH jährlich, beginnend nach 5 Jahren - zugrundgelegt worden. Als Bruttorniete (kalt) ergibt sich anfangs ein Betrag von DM 23 je qm, da die Betriebskosten nach einer aktuellen Ermittlung in Hamburg 2 DM je qm betragen. In 25 Jahren wäre mit einem Preis um 55 DM je qm zu rechnen. Das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Zuwachsrate von 3,7 vH, also nur wenig mehr als der allgemeinen Preissteigerungsrate, die mit 3,5 vH angenommen worden ist. Der Grund dafür ist, daß zwar mit einem höheren Mietpreisanstieg gerechnet wird, dieser aber erst nach einiger Zeit wirksam wird, weil in der Anfangsmiete bereits ein Vorgriff enthalten ist. Bei den Betriebskosten - die

72

in der Bruttorniete enthalten sind - und den Bewirtschaftungskosten lO

-

die vom Vermieter zu

tragen sind - ist ein Anstieg, entsprechend der normalen Preisentwicklung, angenommen worden. Als wesentliche Ergebnisse der Modellrechnung (11) sine hervorzuheben: - Wenn die Liquidität vor Steuern betrachtet wird (wobei bei den Ausgaben Tilgungen für Fremdkapital einbezogen werden) kann nach Ablauf von 13 Jahren mit dem Erreichen der Gewinnzone gerechnet werden. - Betrachtet man die Steuerdifferenz, die sich für den Investor infolge der Verrechnung von Einkünften aus Vermietung mit dem normalen Einkommen ergibt, so wird der Verlust allerdings schon im Verlauf der ersten 10 Jahre weitgehend ausgeglichen, es verbleiben nur marginale ungedeckte Ausgaben. -

Vom 11. bis zum 15. Jahr ist eine gewisse Lücke zu überbrücken, weil dann der AfA-Satz auf das Normalniveau von 2 vH fällt.

-

Eine beträchtliche Ertragsrendite stellt sich erst in der Folgezeit ein. Vor Steuern wird ein Überschuß von 4700 DM erreicht; auf das Eigenkapital bezogen sind das 6 vH, eigentlich sogar 9 vH, wenn man berücksichtigt, daß ein Drittel des eingesetzten Kapitals aus Steuerersparnis in der Bauphase stammt. Die Ertragsrendite steigt in den Folgejahren kräftig an.

Modellrechnung (12) zeigt die Liquiditätsrechnung und die steuerliche Gewinnrechnung aus der Sicht eines Unternehmens, das der Körperschaftsteuer unterliegt. Bei sonst gleichen Ausgangsdaten ist hier ein etwas niedrigerer Hypothekenzins gewählt worden. Dafür spricht, daß Wohnungsuntemehmen -

in der Regel über gewisse Kreditvorräte verfügen oder als Großkunden günstigere Konditionen erhalten;

- sich vermutlich für eine längerfristige Zinsfestschreibung entscheiden würden, auch in diesem Falle beträgt die Zinsmarge etwa 1/2 Prozent. Wie die Liquiditätsrechnung zeigt, ist die Wirkung bezüglich der Kapitalkosten nicht unbeträchtlich. In steuerlicher Betrachtung fällt der Entlastungseffekt - aufgrund des hohen

IODieser Betrag von 1,70 DM je qm ist in Anlehnung an durchschnittliche Sätze für Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallwagnis bei den öffentlich geförderten Wohnungen ermittelt worden.

73

Steuersatzes 11

-

sehr viel höher aus, als die liquiditätsmäßige Kostenunterdeckung. Dies gilt

für den Zeitraum von 10 Jahren, in dem die degressive Abschreibung wirkt. Danach wirkt der höhere Steuersatz natürlich umgekehrt im Sinne einer Abschöpfung des erzielten Ertrags. In Spalte (7) auf Blatt 2 ist nachrichtlich die Summe der Steuerentlastungen und -belastungen im Gesamtzeitraum ausgewiesen - so zusammengefaßt könnte das Ergebnis als fast neutral bezeichnet werden. Dies täuscht jedoch insoweit, als Entlastungen und Belastungen im Barwert gewichtet werden müßten, wobei dann der Steuervorteil im betrachteten Zeitraum von 25 Jahren doch weitaus überwiegt, vgl. Spalte (8). Die Auslegung des Begriffs der Förderungswirkung steuerlicher Regelungen ist umstritten. Hier sind - aus der Sicht des Investors - alle Entlastungseffekte bis zum Eintritt in die Gewinnphase berücksichtigt worden. Bei engerer Auslegung könnte man diejenigen Beträge berechnen, die sich allein aus der degressiven Abschreibung, multipliziert mit dem Grenzsteuersatz, ergeben. Am vorliegenden Beispiel läßt sich leicht ablesen, daß dann anfangs niedrigere, später aber höhere Entlastungsbeträge zu berücksichtigen wären 12 . Vieles spricht dafür, den Begriff der Förderung eher formal auszulegen, indem die tatsächlich erzielte Entlastung bis zum Erreichen der Gewinnphase berücksichtigt wird. Der größte Teil des Wohnungsbaus in Hamburg entfällt auf Mietwohnungen des sozialen

Wohnungsbaus. Im 1. Förderungsweg wird dabei eine Förderungstechnik gewählt, in der ein Baudarlehen mit Annuitätshilfen gekoppelt ist. Der überwiegende Teil der Finanzierung - bis zu 85 vH - wird durch das Baudarlehen gedeckt. Die Besonderheit ist, daß dieses Darlehen nicht, wie sonst üblich, weitgehend zins frei gestellt wird, sondern mit 8 vH Zinsen zuzüglich 0,5 vH Verwaltungskosten beinahe Kapitalmarktkonditionen erreicht. Die Verbilligung der Finanzierung und damit der Mieten kommt erst durch zusätzliche Annuitätshilfen zustande, die anfangs den vollen Zinsaufwand decken und dann degressiv gekürzt werden. In gleichem Maße steigt die Miete. Tilgung des Baudarlehens und Annuitätshilfe sind so abgestimmt, daß der wachsende Tilgungsbetrag des Baudarlehens zugleich den Darlehensanteil aus der Annuitätshilfe definiert. Wenn das öffentliche Baudarlehen - das ja für die Sozialbindung maßgeblich ist - nach

IIHier ist der für die Körperschaftsteuer maßgebliche Satz von 50 vH verwendet worden, ohne Berücksichtigung eines zusätzlichen Hebesatzes im Hinblick auf die Besteuerung des Gewerbeertrages. 121m Barwert zusammengefaßt ergäbe sich ein Betrag von rund 68 000 DM, wenn man nur den 10Jahreszeitraum bis zum AfA-Satz von 2% berücksichtigt. Faßt man den Zeitraum länger, indem der AfA-Satz von 1,25 vH als Basis "normaler Abschreibungen" definiert wird, so ergibt sich ein Barwert von ca. 74000 DM; dann erstreckt sich aber die als steuerliche Förderung bezeichnete Phase auch auf Jahre, in denen bereits ein Gewinn erzielt wird. 74

24 Jahren getilgt ist, wird es somit durch ein Aufwendungs-(Annuitätshilfe-)darlehen ersetzt. Wie die Modellrechnung (15) zeigt, beläuft sich dieses auf etwa 60 vH des ursprünglichen Darlehensbetrages . Die Kostenmiete soll durch diese Förderung auf einen anfänglichen Betrag von 8,95 DM (netto kalt) je qm Wohnfläche gesenkt werden. Der jährliche Anstieg ist über die Annuitätshilfe mit 0,30 DM als konstant vorgegeben. Berücksichtigt man die Betriebskosten und zieht man einen Vergleich zu den freifinanzierten Mietwohnungen, so ergibt sich, daß - die Anfangsmietenje qm um etwa 12 DM niedriger liegen, im Verlauf von 24 Jahren würde sich dieser Abstand auf mehr als 33 DM vergrößert haben; - die durchschnittliche jährliche Zuwachsrate nur 3,0 vH beträgt, also im Vergleich zur allgemeinen Preissteigerung oder dem Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete (3,5 bzw. 3,7 vH) deutlich zurückbleibt. Das bedeutet, daß die Begünstigung der Zielgruppe im Zeitablauf noch zunimmt. Als Konsequenz läge es nahe, den förderungstechnisch programmierten Mietenanstieg deutlich anzuheben. Bei einem Anstieg um 4 vH jährlich wäre der Mietbetrag im 25. Jahr mit 28 DM etwa der Hälfte des Betrages für freifinanzierte Wohnungen - zu beziffern. Eine derartige Zielvorgabe liefe auf eine jährliche Preisanhebung von 0,40 bis 0,50 DM hinaus. Betrachtet man die Modellrechnung (15) unter den Gesichtspunkten der Investition, so sind vor allem folgende Annahmen und Ergebnisse wesentlich: -

Die Baukosten (3200 DM) entsprechen dem Stand von 1992. Damit die Bewilligungsmiete eingehalten werden kann, wird ein Baudarlehen in Höhe von 2950 DM je qm Wohnfläche (d.h. mehr als 80 vH der Gesamtkosten) erforderlich.

- Bei der bisherigen Vergabe der Förderungsmittel waren die nicht-steuerpflichtigen Wohnungsbaugenossenschaften mit ca. 50 vH beteiligt; der Bau von Sozialwohnungen mit steuerpflichtigen Investoren könnte künftig sogar ein höheres Gewicht erhalten. Die steuerliche Überschußrechnung für Einzelinvestoren bzw. körperschaftliche Unternehmen (Blatt 3) zeigt, daß deren Steuerentlastung über 10 Jahre beträchtlich ist; der Barwert (nebst Entlastung in der Bauphase) wiegt das eingesetzte Eigenkapital auf, das, laut Förderungsrichtlinien, mindestens 15 vH betragen soll. Wenn man bedenkt, daß ja bereits eine Mindestverzinsung des Eigenkapitals über die Kostenmiete garantiert ist, erscheint eine steuerliche Unterstützung in diesem Maße als nicht erforderlich.

75

Ohnehin ist der garantierte Ertrag (Miete nebst Zuschüsse) wegen der Kostenorientierung stets auskömmlich. Eine Unterdeckung der Liquidität vor Steuern - wie sie bei freifinanzierten Wohnungen in den ersten 10 bis 15 Jahren üblich ist - wird somit ausgeschlossen. Deshalb ist auch die steuerliche Wirkung anders: die Verluste aus Vermietung sind auch in den 10 Jahren degressiver Abschreibung geringer als die AfA-Beträge selbst. Dementsprechend bleibt die erzielte Steuerentlastung in diesem Fall hinter den "Förderungsbeträgen" zurück, die sich ergäben, wenn man den Grenzsteuersatz auf die Abschreibung bezieht. Insofern besteht eine gewisse Automatik, daß die steuerliche Begünstigung etwas zurücktritt, wenn zugleich eine direkte Förderung gewährt wird. Aus der Sicht des Investors kann man die kombinierte Förderungswirkung so zusammenfassen: Die Kapitalanlage ist von Anfang an rentabel und - bei staatlicher Mietgarantie - ohne jedes Risiko. Andererseits ist der spätere Ertragszuwachs, gemessen am freifinanzierten Wohnungsbau, begrenzt. Die öffentlichen Hilfen - das läßt sich an diesem Beispiel sehr gut verdeutlichen - können als Instrument zur Verbilligung der Miete einerseits, zur Verringerung der Kosten des Investors andererseits, verstanden werden. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung (Blatt 2) spiegelt die Wirkung der Annuitätshilfe auf die Miete. Der Finanzierungsplan (Blatt 1), spiegelt die Investitionskosten. Als Verbilligung ist a) der Zuschuß aus der Annuitätshilfe zu werten, b) der Zinsvorteil sowie ein Tilgungsvorteil für den kumulierten Darlehensanteil 13 . Das Baudarlehen kann in dieser Betrachtung ausgeklammert werden, wenn man bedenkt, daß dessen Konditionen, Zins und Verwaltungskosten zusammengefaßt, dem langfristigen Kapitalmarktzins entsprechen. Faßt man diese Förderungselemente als Barwert zusammen, so ergibt sich ein Betrag von 1 985 DM je qm Wohnfläche. Zusammen mit der steuerlichen Entlastung belaufen sich die öffentlichen Hilfen - je nach Steuersatz des Investors - auf 2 550 bis 2 650 DM, das sind mehr als 70 vH der Investitionskosten. Der Bau von Mietwohnungen im 2. Förderungsweg hat in Hamburg zur Zeit nur geringe Bedeutung. Als Förderungsinstrumente werden hier Baudarlehen des Landes sowie Auf-

13Zwar erfolgt formal eine Tilgung des Baudarlehens, jedoch wird diese nicht ausgabenwirksam, da sie größtenteils durch die Annuitätshilfe (Darlehensanteil) aufgefangen und somit in die Zukunft verlegt wird.

76

wendungszuschüsse eingesetzt 14 . Die erzielte Anfangsmiete liegt bei 15 DM je qm Wohnfläche monatlich (netto) oder höher - je nachdem, in welcher Höhe Baudarlehen bewilligt werden. Die Bruttokaltmiete, im vorliegenden Fall 17,25 DM, ist 60 vH höher als im 1. Förderungsweg; das entspricht dem Prozentsatz, um den das Einkommen der Zielgruppe die Grenzen des § 25 11. WoBauG überschreiten darf. In den letzten Jahren sind derartige Wohnungen fast ausschließlich von Genossenschaften gebaut worden. Künftig könnten jedoch auch Einzelinvestoren oder freie Wohnungsunternehmen angesprochen werden. Der Barwert der direkten Förderung beläuft sich auf ca. 1250 DM je qm Wohnfläche, das entspricht nur etwas mehr als einem Drittel der Investitionskosten. Wie die Berechnungen auf Blatt 3 zeigen, ist die Investition unter steuerlichem Aspekt für private Kapitalanleger und Unternehmen wahrscheinlich interessanter als der Bau von Sozialwohnungen im 1. Förderungsweg, denn die erzielten Steuerentlastungen im Zeitraum der degressiven Abschreibung sind kaum geringer, hingegen wird die Phase des dauerhaften Ertragsüberschusses schneller erreicht. Ob diese Form des Wohnungsbaus, die näher am freifinanzierten Bereich liegt, tatsächlich wieder stärker Fuß fassen wird, ist allerdings auch unter dem Aspekt zu beurteilen, daß künftig der 3. Förderungsweg gerade für steuerpflichtige Investoren ein konkurrierendes Angebot darstellt. Mit dem Wohnungsbauprogramm 1992 ist in Hamburg ein 3. Förderungsweg konzipiert worden. Für die Schaffung neuen Wohnraums durch Aufstockung von Gebäuden war auch zuvor schon eine Zuschuß-Förderung bei vertraglich vereinbarter Miete möglich. Der neue Förderungsweg lehnt sich sowohl bei den gewählten Instrumenten als auch hinsichtlich der langfristigen Bindungen an den ersten Förderungsweg an. Die Miete wird dabei niedriger gehalten als im 2. Förderungsweg. Als Investoren sollen zum Einen steuerpflichtige Investoren angesprochen werden, zum Anderen Wohnungsbaugenossenschaften, weil diese kaum noch in der Lage sind, den eigenen Mitgliedern neue Wohnungen anzubieten, denn die Einkommensgrenzen des 1. Förderungswegs sind zu niedrig, im 2. Förderungsweg sind hingegen die Mieten zu hoch.

14Die Zweckbestimmung der Wohnungen (Belegungsbindung) endet mit Ablauf des Zeitraumes, für den Aufwendungszuschüsse gewährt werden. Wenn zusätzliche Baudarlehen bewilligt werden, verlängert sich dadurch die Kostenbindung, indem die Miete erst nach Tilgung des Darlehens an die Marktrniete angepaßt werden kann.

77

Wie die Modellrechnung (20) zeigt, wird - bei niedrigeren Baudarlehen als im 1. FW und etwas stärkerer Degression der Annuitätshilfe - eine Förderungswirkung erzielt, die auf eine nahezu vollständige Kostendeckung für den Vermieter hinausläuft. Dies belegt die Liquiditätsbetrachtung auf Blatt 2, bei der - anders als in der Wirtschaftlichkeitsberechnung gemäß 11. BV - die laufenden Tilgungskosten anstelle der technischen Gebäude-AfA berücksichtigt worden sind. Die vertraglich zugelassene Anfangsmiete soll 12,25 DM je qm Wohnfläche nicht überschreiten; die durch Staffelmietvertrag vereinbarte jährliche Steigerung folgt dem Abbau der Annuitätshilfe um 0,35 DM je qm. Damit ist ein Mietenanstieg programmiert, der noch flacher ist, als im 1. Förderungsweg: Über 25 Jahre beträgt die durchschnittliche Rate in diesem Falle nur 2,4 vH jährlich; im Verlauf des Förderungszeitraums sinkt sie von anfangs 2,9 vH auf 2,0 vH. Offenbar soll auf diese Weise der anfängliche Abstand zur Sozialmiete - gemessen im DM-Betrag - etwa gleich gehalten werden, prozentual gesehen bedeutet das eine nachträgliche Annäherung. In dieser Hinsicht wäre zu prüfen, ob die Förderungstechnik in dem Sinne verändert werden kann, daß bei der Degression nicht konstante, sondern wachsende Beträge vorgesehen werden; bei gleichem Aufwand müßte dann eine niedrige Anfangsmiete möglich sein.

78

Model/rechnungen tür eigengenutzte Eigenheime und Eigentumswohnungen

79

Modellrechnung für eigengenutzte Wohnungen, steuerliche Förderung neu (1991) - Einfamilienhaus freifinanziert Blatt 1: Basisdaten , Finanzierungsplan, steuerliche Wirkungen

Gesamtkosten in DM Herstellungskosten DM Finanzierung: Eigenkapital in DM Fremdkapital in DM a) Hypothek in DM Zinssatz in% Tilgungsrate in % b) Bauspardarlehen DM Zinssatz in% Tilgungsrate in % AfA-Basis 10 e) max. DM

575000 412500

langfr. Kap.-marktzins %

8.5

Jahr

(1) Hypothek

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

250000 247500 244763 241765 238483 234888 230953 226643 221924 216757 211099 204904 198120 190691 182557

235000 340000 250000 9,5 1,0 5,5 6,5 330000

(3)

23750 23513 23252

2500 2738

22968

3282 3594 3936

22656

22314 21941 21531 21083 20592 20054 19466 18821 18116 17343

2998

4309 4719 5167

5658 6196 6784 7429 8134 8907

124 442 566

4950 4628 4289 3931

5850

84150 77978 71467

64598

3553

57351 49705 41639 33129 24151 14679 4687 0 0 0

3154 2734 2290 1822 1328 807 258 0 0 0

7247 7646 8066 8510 8978 9472

90000

eigengenutzt priv. HH 2

zu verst. Einkommen DM jährl. Zuwachs nom. in % jährl. Zuwachs real in %

(5) (6) (4) BausparZinsen Tilgung darlehen Zinsen Tilgung (2)

Steuerlich / Bauzeit Steuerl. nach Einzug

80

Nutzung: Investor: Kinder:

90000

Förderungswirkungen im Barwert je qm Wohnfläche:

Insgesamt (Vgl. Blatt 2)

Gebäudetyp: Einfam.-Haus Wohnfläche in qm: 125 Gesamtkosten in DM/qm: 4600 Baukosten in DM/qm: 3300

6172 6511

6869

9993 4687 0 0 0

Förderung: - AfA(So-Ausg.) - SZ-Abzug 3J. - Kinderkomp.

steuerl. 10 e) 4*6%,4* 5% max. 12000 DM 1000 DM je Kind

100000 4,5 1,0

(7) steupfl. Eink.

(11) (12) (13) (15) (8) (9) (10) (14) (16) steupfl. Steuer Ne-Eink. Steuer- GrenzSteuer abzugsfähige Beträge Ki-Ko Eink.neu neu nach St. alt AfA SZi Diff. St-S!U

100000 104500 109203 114117 119252 124618 130226 136086 142210 148610 155297 162285 169588 177220 185194

22168 23292 24431 25623 26912 28260 29627 31103 32648

34263 35954 3m9

39633

41573

43665

19800 12000 19800 12000 19800 12000 19800 0 16500 0 16500 0 16500 0 16500 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 0 0 0 0 0 0 0

68200 72700 77403 94317 102752 108118 113726 119586 142210 148610 155297 162285 169588 177220 185194

10864 89136 11885 92615 12965 96238 17540 965n 19766 99486 21064 103554 22430 10n96 23865 112221 32648 109562 34263 114347 35954 119343 3m8 124507 39632 129956 41573 135647 43664 141530

-11304 -11407 -11466

-8083 -7146 -7195 -7196 -7237 0 0 0 0 0 0 0

0,29 0,30 0,30 0,31 0.31 0,31 0,31 0,32

Erläuterungen: Berechnung der Steuer (8),(13) inflationsneutral, indem ESt-Tarif auf reales Einkommen bezogen, resultierende Steuer wieder als Nominalbetrag ausgedriickt wird; NJzugsfähige Betrage (9) bis (11 ): Quasi-NJschreibung vom Höchstbetrag gem. Par. 10 e, Schuldzinsen bis Höchstbetrag, sowie Baukindergeld als Abzug von der Steuerschuld; Steuerpflichtiges Einkommen neu (12) = (7H9H10), d.h. vor Abzug Kinderkomponente; Steuer neu (13) = Steuer laut Tarff, bezogen auf (12), abzügJich Kinderkomponente; Nettoeinkommen nach Steuer (14) = steuerpfl. Einkommen (7) abzügl. eft. Steuer (13); Grenzsteuersatz (16) = Steuerdifferenz (15)+(11) / Einkommensdffferenz (12H7).

noch: Modellrechnung für eigengenutzte Wohnungen, steuerliche Förderung neu (1991) - Einfamilienhaus freifinanziert 1 Blatt 2: Entlastungseffekte

a) in der Bauphase bei Grenzsteuersatz

29%

Geldbeschaffungskosten - Disagio-Beträge. Bearbeitungsgebühr - Kosten Kreditvermitt!..Grundschuldbe

4320 1490

Bauzeitzinsen

9680 15490 nachrichtlich: Belastung durch Kapitaldienst

b) nach Fertigstellung durch Förderung

(1) Jahr

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

steuer!. Entlast.

11304 11407 11466

8083

7146 7195 7196 7237 0 0 0 0 0 0 0

(2)

(3)

(4)

Summe

BalW.fakt.

Barw. Steu-E.

1,00 0,92 0,84

11304 10437 9599 6192

71030

o.n

0.70 0,64 0.59 0.54 0.49 0,45 0,41 0,38 0.34 0,32 0.29

5008

4614 4222 3886 0 0 0 0 0 0 0

(5)

(6)

Summe

NeEink. -ZiTi

55260

52086 55565

59188 59527 62436

66504

70746 75171 72512 n297 82293 93313 103706 109397 115280

Erläuterungen: Steuerentlastung (1) vgl. Blatt 1 - hier: Vorzeichenwechsel Entlastung (+); Barwertrechnung (3) und (4) bei langfristigem Kapitalmarktzins von Belastung durch Kapita/dienst (6) = Spalten (2).(3),(5),(6) von Blatt 1, bezogen auf Nettoeinkommen (14).

(7)

ZiTi I NeEink.

0,42 0,40 0,38 0.38 0,37 0,36 0,34 0,33 0,34 0,32 0,31 0,25 0,20 0.19 0,19

8,5".

81

Modellrechnung für eigengenutzte Wohnungen. steuerliche Förderung neu (1991) - Eigentumswohnung freifinanziert Blatt 1: Basisdaten . Finanzierungsplan. steuerliche Wirkungen

Gesamtkosten in DM Herstellungskosten DM Finanzierung: Eigenkapital in DM Fremdkapital in DM a) Hypothek in DM Zinssatz in% Tilgungsrate in % b) Bauspardarlehen DM Zinssatz in '70 Tilgungsrate in % AfA-Basis 10 e) max. DM

340000 260000

langfr. Kap.-marktzins %

8.5

Jahr

(1) Hypothek

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

160000 158400 156648 154730 152629 150329 147810 145052 142032 138725 135104 131138 126797 122042 116836

120000 220000 160000 9.5 1.0 60000 5.5 6.5 330000

15200 15048 14882 14699 14500 14281 14042 13780 13493 13179 12835 12458 12046 11594 11099

Steuerlich / Bauzeit Steuerl. nach Einzug

82

Nutzung: Investor: Kinder:

1600 1752 1918 2101 2300 2519 2758 3020 3307 3621 3965 4342 4754 5206 5701

113 529 642

60000 56100 51986 47645 43065 38234 33137 27759 22086 16101 9786 3124 0 0 0

eigengenutzt priv. HH 1

zu verst. Einkommen DM jährl. Zuwachs nom. in % jährl. Zuwachs real in %

(3)

Förderungswirkungen im BaIWert je qm Wohnfläche:

Insgesamt (Vgl. Blatt 2)

Gebäudetyp: Eigentumswohnung Wohnfläche in qm: 80 Gesamtkosten in DM/qm: 4250 Baukosten in DM/qm: 3250

(4) (5) (6) BausparZinsen Tilgung darlehen Zinsen Tilgung (2)

2

3300 3086 2859 2620 2369 2103 1823 1527 1215 886 538 172 0 0 0

3900 4115 4341 4580 4831 5097 5377 5673 5985 6314 6662 3124 0 0 0

Förderung: - AfA(So-Ausg.) - SZ-Abzug 3J. - Kinderkomp.

steuerl. 10 e) 4* 6%. 4* 5% max. 12000 DM 1000 DM je Kind

80000 4.5 1.0

(7) steupfl. Eink.

(14) (15) (16) (9) (13) (12) (8) (10) (11) Steuer abzugsfähige Beträge steupfl. Steuer Ne-Eink. Steuer- GrenzSt-Sau AfA Ki-Ko Eink.neu neu nach SI. Dit!. SZi alt

80000 83600 87362 91293 95401 99695 104181 108869 113768 118888 124238 129828 135671 141776 148156

16136 16952

1m3 18665 19564 20541 21564 22637 23757 24928 26158 27440 28785

30240 31710

18000 12000 18000 12000 18000 12000 18000 0 15000 0 15000 0 15000 0 15000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 0 0 0 0 0 0 0

50000 53600 57362 73293 80401 84695 89181 93869 113768 118888 124238 129828 135671 141776 148156

72792 7208 75647 7953 8745 78617 78652 12641 14344 81057 15296 84399 16297 87884 17313 91556 23757 90011 24928 93960 26157 98081 27439 102389 28784 106887 30240 111536 31710 116446

-8928

-0098 -9027 ~4

-5220 -5245 -5267 -5323 0 0 0 0 0 0 0

0.26 0.27 0.27 0.28 0.28 0.28 0.28 0.29

Erläuterungen: Berechnung der Steuer (8).(13) inflationsneutra/, indem ESt-Tarif auf reales Einkommen bezogen, resultierende Steuer wieder als Nominalbetrag ausgedrückt wird; Abzugsfähige Beträge (9) bis (11 ): Quasi-Abschreibung vom Höchstbetrag gem. Par. 10 e, Schuldzinsen bis Höchstbetrag, sowie Baukindergeld als Abzug von der Steuerschuld; Steuerpflichtiges Einkommen neu (12) = (7f(9f(10), d.h. vor Abzug Kinderkomponente; Steuer neu (13) = Steuer laut Tarif. bezogen auf (12). abzüglich Kinderkomponente; Nettoeinkommen nach Steuer (14) = steuerpfl. Einkommen (7) abzügl. eft. Steuer (13); Grenzsteuersatz (16) = Steuerdifterenz (15)+(11) / Einkommensdifferenz (12f(7).

noch: Modellrechnung für eigengenutzte Wohnungen, steuerliche Förderung neu (1991) - Eigentumswohnung freifinanziert 2 Blatt 2: Entlastungseffekte

a) in der Bauphase bei Grenzsteuersatz

2S'l'o

Geldbeschaffungskosten - Disagio-Beträge, Bearbeitungsgebühr - Kosten Kreditvermittl.,Grundschuldbe

2510 870

Bauzeitzinsen

5660 9040 nachrichtlich: Belastung durch Kapitaldienst

b) nach Fertigstellung durch Förderung

(1) Jahr

1 2 3 4 5 6

7 8 9 10 11 12 13 14 15

steuerl. Entlast.

8928 899B 9027 6024

5220 5245 5267 5323 0 0 0 0 0 0 0

(2)

(3)

(4)

(5)

Summe

Barw.fakt.

Barw. Steu-E.

Summe

1,00 0,92 0,84

8928 8233 7557 4614

54030

o,n

0,70 0,64 0,59 0,54 0,49 0,45 0,41 0,38 0,34 0,32 0.29

3658

3363 3090 2858 0 0 0 0 0 0 0

42300

(6) NeEink.

-zm

48792 51647 54617 54652 57057 60399

638B4 67556 66011 69960

74081 82293 90087 94736 99646

Erläuterungen: Steuerentlastung (1) vgl. Blan 1 - hier: Vorzeichenwechsel Entlastung (+); Barwertrechnung (3) und (4) bei langfristigem Kapitalmarktzins von Belastung durch Kapitaldienst (6) '" Spalten (2),(3),(5),(6) von Blan " bezogen auf Nettoeinkommen (14).

(7)

zm/ NeEink.

0,33 0,32 0,31 0,31 0,30 0,28 0,27 0,26 0,27 0,26 0,24 0,20 0,16 0,15 0,14

8,5%

83

Eigentumswohnung

Modellrechnung tür eigengenutzte Wohnungen, 1.Förderungsweg -

6

Blatt 1: Basisdaten , Finanzierungsplan

Gesamtkosten in DM Herstellungskosten DM Finanzierung: Eigenkapital in DM Fremdkapital in DM a) Hypothek in DM Zinssatz in % Tilgungsrate in % b) Bauspardarlehen DM Zinssatz in % Tilgungsrate in % AfA-Basis 10 e) max. DM

352750 272000

langfr. Kap.-marktzins %

4,5

(1) Jahr

1 2 3 4

5 6

Hypothek

90000 89100 88115 87035

85854

(2)

8550

8465

1079

1182 1294

8156

17

59003

18 19 20 21 22 23 24 25

55158 50948

5605 5240

46338 41290 35763 29710 23082 15825

900 986

8371

12 13 14 15 16

10

90000 9,5 1,0

50000 5,5 6,5

330000

(3)

8268

8033

11

140000

(4) (5) BausparZinsen Tilgung darlehen Zinsen

84560 83143 81592 79893 78033 75996 73765 71323 68649 65720 62514

7 8 9

212750

7899 7751

7590 7413

7220 7008 6776 6522 6243

5939 4840 4402 3923

3397 2822 2193 1503

1417 1551

1699 1860

2037 2230 2442 2674 2928 3207 3511

3845 4210 4610 5048

5527 6053 6628 7257

7947

50000 46750 43321

39704 35888 31861 27614 23133 18405 13417 8155 2604

o o o o

2750 2571

2383 2184 1974 1752 1519 1272 1012 738

449 143

o

o o o o o o o o

o o o o o o o o o o o o

o

(7)

(6)

(8)

(9)

öff.

öff.D.

öff.D.

Darl.

Zi,VwK

TIIg.

o o

101200 99196 97192 95188 93184 91180 89176 87172 85168 83164 81160 79156 77152 75148 73144 71140 69116 67092 65068

506 506 506 506 506 506 506 506 506 506 5376 5255 5135 5015 4895 4774 4653 4532 4410

o

63044

4289

61020

4167

58996

4046

56972

3924

54948 52924

3803 3681

Tilgung 3250 3429 3617 3816 4026 4248

4481 4728 4988

5262 5551 2604

o

o

o

o

o

o o o o o

2004 2004 2004 2004 2004 2004 2004 2004 2004 2004 2004 2004 2004 2004 2004

2024 2024 2024 2024 2024 2024 2024 2024 2024 2024

1.FW.

6ffentl. Förderung:

Gebäudetyp: Eigentumswohnung Wohnfläche in qm: 85 Gesamtkosten in DM/qm: 4150 3200 Baukosten in DM/qm: Nutzung: eigengen. Investor: priv. HH Kinder: 1 zu verst. Einkommen DM 48000 jährl. Zuwachs nom. in % 4,5 1,0 jährl. Zuwachs real in '-0 Förderung: steuerl. 10 e) - AfA(So-Ausg.) 4* 6%, 4* 5% max. 12000 DM - SZ-Abzug 3J. - Kinderkomp. 1000 DM je Kind

Baudartehen DM/qm : geförd. Fläche qm : Fam.-Zusatzdarl.DM: Verw.-K. in % : Tilgung in%: Zins ab 11. Jahr %: Aufw.-Darl. DM/qm: Degress. 4-jährlich : Verw.-K. in % : Zins ab 19. Jahr %: Tilg.ab 19. Jahr %:

1240

80 2000 0,5 2,0 6,0 3,00 0,75 0,5 6,0 2,0

(10) (11) (12) (13) (14) Zins- Aufwendungsdar Aufw.D Aufw.D. Vort. Rate kumul. Zi,VwK TIIg.

(15) Zi-TIVort.

o o

432

8096

7926 7755

7585 7415 7244 7074 6904 6733 6563 1523 1473 1423 1373 1323 1273

1222 1171 1121 1070 1020

969 918

868 817

2880 2880 2880 2880 2160 2160 2160 2160

1440 1440 1440 1440 720

720

720 720

o

o o

o

o o o o o

2880 5760

8640 11520 13680

15840 18000 20160 21600

23040 24480 25920 26640 27360

28080 28800 28800 28800 28800 28224 27613

26966 26280 25553 24782

144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 1872 1837 1801 1762 1721 1677

1631

144

o

o o o o o o o o o o o o o o o

720

1008 1224

1440 1656 1872 2016

2160 2304 2448 2520 2592

576 611 647

2664 2736 2736 2736 432 374 313

686

249

727 771 817

180 107 30

Erläuterungen: Bau- + Zusatzdarlehen (7) bis (9) entspr. Förderungsgrundsätze Wohnungsbauprogramm 1992 für Eigenheime, Eigentumswohnungen; Zinsvorteil (10) berechnet als Darlehensbetrag (7) * langfristiger Kapitalmarktzins, abzüglich Zins + Verwaitungskosten (8); ALlfwendungsdarlehen (11) bis (14) entspr. Förderungsgrundsätze Wohnungsbauprogramm 1992 für Eigenheime, Eigentumswohnungen; Zins- Tilgungsvorteil (15) berechnet als Darlehensbetrag (12) *Iangfrist. Kapita/marktzins + 1.5 vH (Tilgung nachrangige Darlehen), abzüglich Zins, Verwaltungskosten und Tilgung (13)+(14);

Förderungswirkungen im Barwert je qm WF: (vgl. Blatt 2 und 3)

84

1. 1 Steuerl. / Bauzeit 1.2 Steuerl. nach Einzug

61 427

2. Direkte Förderung Insgesamt

827 1315

noch: Modellrechnung für eigengenutzte Wohnungen, 1.Förderungsweg Blatt 2: steuerliche Wirkungen

6

Eigentumswohnung

entsprechend Paragraphen 10 e) und 34 f) EStG sowie befristeter Schuldzinsenabzug

*) zu versteuerndes Einkommen - Einkommen WoBauG Höchstbetrag DM 43780 für 3 Personen DM 9240 für junge Ehepaare zuzüglich zusammen DM 53020 Einkommen Par. 25 WoBauG abzüglich 10% für dabei nicht berücksichtigte Sonderausgaben (Vorsorge) und Kinderfreibeträge b) nach Fertigstellung durch Förderung

Jahr 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

(16) steupfl. Eink.

48000 50160 52417 54776 57241

59817 62508 65321

68261 71333 74543 77897 81402 85065 88893

(17) Steuer alt 7742 8118

8536 8947

9406 9889 10359 10886 11433 12009 12574 13205 13864 14553 15273

(18) (19) (20) (21) abzugsfähige Beträge steupfl. AfA Ki-Komp Eink.neu SZi 18743 18743 18743 18743 15619 15619 15619 15619 0 0 0 0 0 0 0

11950 11686 11404 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 0 0 0 0 0 0 0

17308 19732 22271 36033 41622 44198

46890 49703 68261 71333 74543 77897 81402 85065 88893

(22) Steuer neu 150

535 950 3700 4807

5262 5715 6224 11433 12009 12574 13204 13864 14553 15273

(23) Ne-Eink. nach St. 47850 49625 51467 51076 52434

54555 56793 59097 56828 59324 61969 64693 67538 70512 73620

(24) SteuerDiff. -7592 -7582 -7586 -5247

-4599 4626

-4643 -4661 0 0 0 0 0 0 0

(25) GrenzSt-Satz 0,21 0,22 0,22 0,23 0.23 0,23 0,23 0,23

Erläuterungen: Berechnung der Steuer (17),(22) inflationsneutral, indem ESt-Tarif auf reales Einkommen bezogen, resultierende Steuer wieder als Nominalbetrag ausgedrückt wird; Abzugsfähige Beträge (18) bis (20): Quasi-I>bschreibung vom Höchstbetrag gem. Par. 1Oe, Schuldzinsen bis Höchstbetrag, sowie Baukindergeld als Abzug von der Steuerschuld; Steuerpflichtiges Einkommen neu (21) = (16H18H19). d.h. vor Abzug Kinderkomp.; Steuer neu (22) = Steuer laut Tarif. bezogen auf (21), abzügl. Kinderkomp. (20); Grenzsteuersatz (25) = Steuerdifferenz (24)+(20) IEinkommensdifferenz (21 H16).

85

noch:

Modellrechnung fÜi ..:igengenutzte Wohnungen, 1.Förderungsweg Eigentumswohnung Blatt 3: Entlastung durch direkte und steuerliche Förderung

a) Steuerliche Entlastungen in der Bauphase bei Grenzsteuersatz

6

21%

Geldbeschaffungskosten - Disagio-Beträge, Bearbeitungsgebühren - Kosten Kreditvermittl.,Grundschuldbest. Bauzeitzinsen

1510 780 2900

--

5190

b) nach Fertigstellung durch Förderung steuerlich und direkt

(1) Jahr

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

(3)

(4)

(5)

direkte steuerl. Förd. Entlast.

Barw.fakt.

Barw. dir.F.

Summe gerund.

7592 7582 7586 5247 4599

1,00 0,92 0,84

8240 8358

8475 8593 8639 8684

8730

8n6

8749 8723 3827 3921 3943 3965 3987 4009

3958 3907 1553 1445 1333 1218 1098 975 847

(2)

4626 4643

4661 0

° °° ° °° °° ° °° ° ° 0

0

0

o,n

0,70 0,64 0,59 0,54 0,49 0,45 0,41 0,38 0,34 0,32 0,29 0,26 0,24 0,22 0,20 0,18 0,17 0,15 0,14 0,13 0,12

8240 7647 7095 6582 6055 5569 5123 4712 4298 3921 1574 1475 1357 1249 1149 1057 955 863 313 267 225 188 155 126 100

70300

nachrichtlich: Belastung durch Kapitaldienst

(6) Barw. Steu-E.

7592 6937 6351 4019 3223 2966 2724 2502 0 0 0

°° °° ° ° ° 0

0 0

0 0 0 0

(7)

(8)

(9

Summe gerund.

NeEink. - ZiTi

ZiTi/ NeEink.

36310

29746 31521 33363 32972 34330 36451 38689 40993 38724 41220 38995 45093 50805 53900 57128 60475 63943 67606 69124 73113 77217 81561 86031 90758 95625

0,38 0,36 0,35 0,35 0,35 0,33 0,32 0,31 0,32 0,31 0,37 0,30 0,25 0,24 0,22 0,21 0,20 0,19 0,21 0,20 0,19 0,18 0,17 0,16 0,16

Erläuterungen: Direkte Förderung (1), vgl. Blatt 1 - Zins- und Tilgungsvorteile von Bau- und Aufwendungsdarlehen. Steuerentlastung (2), vgl. Blatt 2 - hier: Vorzeichenwechsel Entlastung (+). Barwertrechnung (3) bis (7) bei längerfristigem Kapitalmarktzins von 8,5% Belastung durch Kapitaldienst (8), (9) - Zins- und Tigungsausgaben vgl. Blatt 1, Nettoeinkommen nach Steuern vgl. Blatt 2.

86

Modellrechnung tür eigengenutzte Wohnungen, 2.Förderungsweg -

Eigentumswohnung

8

Blatt 1: Basisdaten , Finanzierungsplan

Jahr 1 2 3 4 5 6 7 8

9

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Gesamtkosten in DM Herstellungskosten DM Finanzierung: Eigenkapital in DM Fremdkapital in DM a) Hypothek in DM Zinssatz in% Tilgungsrate in % b) Bauspardarlehen DM Zinssatz in% Tilgungsrate in % AfA-Basis 10 e) max. DM

361250 276250

langfr. Kap.-marktzins %

4,5

(1) Hypothek

13300 13167 13021 12862 12687 12496 12287 12057 11806 11531 11230 10901 10540 10145 9712 9238 8719 8151 7529

64229

6102 5285

35906 24617

200000 140000 9,5 1,0

60000 5,5 6,5

330000

(4) (5) BausparZinsen TIlgung darlehen Zinsen (2)

140000 138600 137067 135388 133550 131538 129334 126920 124278 121384 118216 114746 110947 106787 102232 97244 91782 85801 79252 72081 55631 46216

161250

6848 4390

3411 2339

(3)

1400 1533 1679 1838 2013

2204

2413

2643

2894 3169 3470 3799 4160 4555 4988 5462 5981

6549 7171 7852 8598 9415 10310 11289 12361

60000 56100 51986 47645

43065 38234 33137 27759 22086 16101 9786 3124 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

3300 3086 2859 2620

2369 2103 1823 1527 1215

886 538 172 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

(6)

(7)

TIlgung

öfI. Darl.

3900 4580

68000 66300 64600 62900

4831 5097 5377 5673

61200 59500 57800 56100

4115 4341

5985 6314

6662 3124 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

54400 52700 51000 49300 47600

45900 44200 42500 40800 39100 37349 35531

33648 31702

29694 27626 25499

(8) öfI.D. Zi,VwK

340 340 340 340 340 340 340 340 340 340 2380 2312 2244 2176 2108

2040

1972 1904 1834 1761 1686 1608 1528 1445 1360

(9) öfI.D. TIlg.

2.FW.

ÖffentI. Förderung:

Gebäudetyp: Eigentumswohnung Wohnfläche in qm: 85 Gesamtkosten in DM/qm: 4250 Baukosten in DM/qm: 3250 Nutzung: eigengen. Investor: priv. HH Kinder: 1 zu verst. Einkommen DM 69000 jährl. Zuwachs nom. in % 4,5 jährl. Zuwachs real in % 1,0 Förderung: steuerl. 10 e) - AfA(So-Ausg.) 4*6%,4* 5% - SZ-Abzug 3J. max. 12000 DM - Kinderkomp. 1000 DM je Kind

Baudarlehen DM/qm : geförd. Fläche qm : Fam.-Zusatzdarl.DM: Verw.-K. in % : Tilgung in % : Zins ab 11. Jahr %: Aufw.-Darl. DM/qm : Degress. jährlich : Verw.-K. in % : Zins ab 19. Jahr 0/0: TIlg.ab 19. Jahr %:

850 80 0 0,5 2,5 4,0 4,50 0,30 0.5 6,0 2,0

(10) (11) (12) (13) (14) Zins- Aufwendungsdar Aufw.D Aufw.D. Rate kumul. Zi,VwK Vor!. TIlg.

(15) Zi-TiVort.

4320 8352

666

1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1751 1818 1883 1946

5440

2008 2068

4140 1955 1879 1802 1726 1649 1573 1496 1420 1341 1259 1174 1087 996

2127 2184

903 807

5296 5151 5007

4862 4718 4573 4429

4284

4320 4032 3744 3456 3168 2880 2592 2304 2016 1728 1440 1152

864 576 288 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

12096 15552 18720 21600 24192

26496 28512

30240 31680

32832 33696 34272

34560 34560 34560 33869 33136

32359

173 169 169 169 169 169 169 169 169 169 169 169 169 169 169 169 2243 2201 2158 2111

31536

30664

2062 2009

29739 28758 27719

1954 1895 1832

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 691 733 777 823 873 925 980 1039 1102

259

1040 1386 1703 1991 2250 2480 2682

2855 2999 3114

3200 3258 3287 3287 522

453 379

302 219 132 40 -58 -162

Erläuterungen: Bau- + Zusatzdarlehen (7) bis (9) entspr. Förderungsgrundsätze Wohnungsbauprogramm 1992 tür Eigenheime, Eigentumswohnungen; Zinsvorteil (10) berechnet als Darlehensbetrag (7) • langfristiger Kapitalmarktzins, abzüglich Zins + Verwaltungskosten (8); Al.Jfwendungsdarlehen (11) bis (14) entspr. Förderungsgrundsätze Wohnungsbauprogramm 1992 tür Eigenheime, Eigentumswohnungen; Zins- Tilgungsvorteil (15) berechnet als Darlehensbetrag (12) • langfrist. Kapitalmarktzins + 1,5 vH (Tilgung nachrangige Darlehen), abzüglich Zins, Verwaltungskosten und Tilgung (13)+(14); Förderungswirkungen im Barwert je qm WF: (vgl. Blatt 2 und 3)

1.1 SteuerI. I Bauzeit 1.2 Steuerl. nach Einzug

96 488

2. Direkte Förderung Insgesamt

666 1250

87

noch: Modellrechnung für eigengenutzte Wohnungen, 2.Förderungsweg Eigentumswohnung Blatt 2: steuerliche Wirkungen

8

entsprechend Paragraphen 10 e) und 34 f) EStG sowie befristeter Schuldzinsenabzug

*) zu versteuerndes Einkommen - Einkommen WoBauG 63680 für 3 Personen Höchstbetrag DM DM 13440 für junge Ehepaare zuzüglich 77120 Einkommen Par. 25 WoBauG zusammen DM abzüglich 10'l'o für dabei nicht berücksichtigte Sonderausgaben (Vorsorge) und Kinderfreibeträge b) nach Fertigstellung durch Förderung

(16) Jahr

1 2 3

4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

steupfl. Eink.

69000 72105 75350 78740 82284 85987

89856

93899 98125 102541 107155 111977 117016 122282 127784

(17) Steuer alt

13068 13732 14396 15123 15851 16647 17479 18313 19224 20178 21175 22218 23310 24500 25697

(18)

(19)

(20)

(21)

abzugsfähige Beträge steupfl. AfA Ki-Komp Eink.neu SZi

19125 19125 19125 19125 15938 15938 15938 15938 0 0 0 0 0 0 0

12000 12000 12000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

1000 37875 1000 40980 1000 44225 1000 59615 1000 66346 1000 70049 1000 73918 1000 77962 0 98125 0 102541 0 107155 0 111977 0 117016 0 122282 0 127784

(22) Steuer neu

4402 4990

5617 9143 10670 11433 12205 13051 19223 20178 21175 22217 23309 24500 25697

(23) Ne-Eink. nach St.

64598 67115 69733 69597 71614 7455