Q6 - Das ambulante Quartiershaus: Wohnen und Pflegen neu vernetzen 9783748603023

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Marco Kelle – Udo Winter

Q6 – das ambulante Quartiershaus Wohnen und Pflege neu vernetzen

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Marco Kelle – Udo Winter

Q6 – das ambulante Quartiershaus Wohnen und Pflege neu vernetzen

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

Inhalt 1 Vorwort

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2 Gründe für die Änderung der Angebotsstruktur  2.1 Demografische Entwicklung 2.2 Lebenslage älterer Menschen 2.2.1 Rentenniveau 2.2.2 Haushaltsgröße 2.2.3 Veränderung Bedarfs- und Bedürfnislage Älterer 2.3 Gesetzliche Veränderungen

9 9 12 12 12 13 16

3 Konzeption von ambulanten Quartiershäusern 3.1 Wohnen und Pflege im Alter – Notwendigkeit von Quartiershäusern  3.2 Definition von ambulanten Quartiershäusern – Vernetzung der Wohn- und Pflegeangebote 3.3 Versorgungsstrukturen auf dem Lande 3.4 Bestandteile eines ambulanten Quartiershauses 3.4.1 Seniorenwohnungen/Betreutes Wohnen 3.4.2 Begegnungsstätten/Mietertreff 3.4.3 Ambulanter Pflegestützpunkt 3.4.4 Tagespflege 3.4.5 Nachtpflege/Pflegepension 3.4.6 Ambulant betreute Wohngemeinschaften

17

4

Rechtliche Grundlagen 4.1 Leistungsrechtliche Grundlagen 4.2 Heimrechtliche Grundlagen  4.3 Baurechtliche Grundlagen  4.4 Verordnungen, Normen und Richtlinien

37 37 39 40 42

5

Projektentwicklung  5.1 Vorbereitungsphase/Initiierung durch den Bauherrn 5.2 Planungsphase

47 48 49

17 18 19 23 26 29 30 31 31 34

Inhaltsverzeichnis5

5.3 Ausführungsphase 5.4 Betriebsphase 5.5 Projektentwicklung im Überblick 

50 51 54

6

Planerische Grundlagen 6.1 Raumprogramme der Wohnformen 6.1.1 Seniorenwohnungen Exkurs: Barrierefrei vs. Flächeneffizienz Exkurs: Erschließungsformen 6.1.2 Begegnungsstätte/Mietertreff 6.1.3 Ambulanter Pflegestützpunkt  6.1.4 Tagespflege 6.1.5 Nachtpflege 6.1.6 Pflegepension 6.2 Flächensynergien in Quartiershäusern 6.3 Bautechnische Grundlagen 6.3.1 Barrierefreiheit 6.3.2 Brandschutz 6.3.3 Alltagsunterstützung durch technische Assistenzlösungen (AAL) 6.4 Innenraumgestaltung – Licht und Farbe  6.5 Außenraumgestaltung – Gärten für Senioren 

57 57 57 68 72 77 80 81 87 90 96 101 101 107 108 113 117

7

Baukosten und Wirtschaftlichkeit 7.1 Grundlagen und Begriffe 7.2 Beeinflussbarkeit der Baukosten 7.3 Kostenkennwerte 7.4 Finanzierung der Gesamtkosten (Erstellungskosten) 7.5 Refinanzierung der Gesamtkosten (Erstellungskosten) 7.5.1 Refinanzierung von teilstationären Einrichtungen 7.5.2 Refinanzierung von Betreuten Wohnungen 7.6 Exemplarische Wirtschaftlichkeitsberechnung eines ambulanten Quartiershauses 7.7 Wirtschaftlicher Betrieb eines ambulanten Quartiershauses 7.7.1 Konzeptionelle Ausrichtung  7.7.2 Quartiersmanagement

121 121 122 125 129 134 135 137 138 142 144 145

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8 Vertragliche Regelungen in ambulanten Quartiershäusern 147 8.1 Seniorenwohnungen 147 8.2 Tagespflege 148 8.3 Ambulante Pflege 148 8.4 Haushaltsnahe Dienstleistungen 149 8.5 Zusammenfassung notwendiger Verträge in ambulanten Quartiershäusern149 9 Ausblick

151

10 Praxisbeispiele 

153

11 Anlagen 163 Anlage 1 Heimrechtliche Regelung Betreutes Wohnen 163 Anlage 2 Heimrechtliche Gesetze 165 Anlage 3 Übersicht über die Sonderbautatbestände in Bezug auf die Wohnformen im Alter in den einzelnen Bundesländern 167 Abbildungsverzeichnis170 Abkürzungsverzeichnis  173 Quellenverzeichnis175 Normenverzeichnis177 Die Autoren

179

1 Vorwort7

1 Vorwort Quartiershäuser sind ein Schlagwort der Gegenwart. Der Wandel der Erwartungen an das Wohnen und die Pflege im Alter ist allgegenwärtig. Die Akzeptanz einer vollstationären Versorgung unter den Senioren ist so gering wie nie. Diverse Studien kommen zu dem Schluss, dass die Devise „So lange wie möglich selbständig in der vertrauten häuslichen Umgebung wohnen“ auch der tatsächlichen Erwartungshaltung der Senioren entspricht. Aber nicht nur diese subjektive Veränderung der Lebenssituation älterer Menschen, sondern auch die objektiven Veränderungen der gesellschaftlichen Struktur, der Demografie sowie die Versorgungssteuerung des Bundes bewirken Veränderungen in der Angebotsarchitektur für das Wohnen im Alter, sodass eine starke Ausdifferenzierung der gesamten Wohnlandschaft im Alter zu verzeichnen ist. Es existiert bereits eine Vielzahl von Projekten und Ansätzen. Hierbei handelt es sich oftmals um verschiedene Angebote für Senioren, die nebeneinander existieren. Es fehlt aber häufig die notwendige Konzeption und Vernetzung der verschiedenen Angebotskomponenten. Daher stoßen viele Wohn- und Pflegekonzepte jenseits der vollstationären Versorgung in ein Vakuum. Quartiershäuser als Vernetzung verschiedener Wohn- und Pflegeangebote im Alter bieten sowohl im städtischen als auch im ländlichen Raum die Möglichkeit, attraktiven Wohnraum und umfassende Betreuung und Pflege zu kombinieren. Auf der Grundlage der Erfahrungen der Autoren soll dieses Buch einen Überblick über die grundlegende Konzeption von ambulanten Quartierslösungen geben. Es stellt die Einzelkomponenten eines ambulanten Quartiershauses inhaltlich dar, erläutert sowohl bau- als auch heimrechtliche sowie planerische Grundlagen. Es werden unterschiedliche Raumkonzepte und besonders für die neue Generation der Wohnkonzepte interessante Systeme und Dienstleistungen, welche das alltägliche Leben älterer Menschen unterstützen (Ambient Assistend Living), vorgestellt.

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Neben der konzeptionellen Darstellung ist die Finanzierung, die Refinanzierung und der Betrieb von Quartiershäusern ein wichtiger Punkt für deren Wirtschaftlichkeit. Der Anspruch der Autoren bei der Erstellung dieses Buchs war es, eine Handlungsempfehlung für Leitungskräfte sozialer Träger (ambulanter Pflegedienste und soziale Verbände) und Planer zu erstellen. Daher sind die einzelnen Kapitel so angelegt, dass sie in sich abgeschlossen und damit auch losgelöst voneinander lesbar sind. Sie können dieses Buch sowohl klassisch von der ersten bis zur letzten Seite lesen, aber auch punktuell je nach individueller Fragestellung.

2 Gründe für die Änderung der Angebotsstruktur 9

2 Gründe für die Änderung der Angebotsstruktur Der strukturelle Wandel der Gesellschaft, die sich verändernde subjektive und objektive Lebenslage älterer Menschen, erfordern schon jetzt und besonders in den nächsten Jahren neue Wohn- und Pflegekonzepte.

2.1

Demografische Entwicklung

Zum strukturellen Wandel zählt insbesondere der allgemein bekannte demografische Wandel. Die Bevölkerungsstruktur wird sich bis 2060 gravierend verändern. Von 2020 bis 2060 wird die Gesamtbevölkerung um 6,95 Mio. von 83,450 auf 76,500 Mio. Einwohner sinken. Davon betroffen ist besonders die Altersgruppe der unter 65-Jährigen. Der Anteil der über 65-Jährigen wird im gleichen Zeitraum um 5,346 Mio. von 18,324 auf 23,670 Mio. Einwohner steigen. Das bedeutet, dass der prozentuale Anteil der über 65-Jährigen von 2020 bis 2060 von durchschnittlich 23 % auf 34 % steigen wird. Allerdings gibt es hierbei Unterschiede in den Regionen.

Millionen

Abb. 1: Entwicklung des prozentualen Anteiles der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung 90 80 70

21,5%

21,9%

26,0%

28,2%

28,8%

30,0%

60 50 40

60,1%

59,7%

55,2%

53,6%

53,6%

52,0%

18,4%

18,4%

18,8%

18,2%

17,6%

18,0%

2018

2020

2030

2040

2050

2060

30 20 10 0

< 20 Jahre

20 - 65 Jahre

> 65 Jahre

Quelle: Eigene Darstellung nach Statistisches Bundesamt (Hrsg.): Bevölkerung Deutschlands bis 2060, Ergebnisse der 14. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung, Variante 2 (2018=100)

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Von der Alterung betroffen ist insbesondere der ländliche Raum. Der Grund liegt in der Abwanderung jüngerer Menschen aus den strukturschwachen und ländlichen Räumen. „In Ostdeutschland hat zudem der Geburteneinbruch nach 1989 dazu beigetragen, dass heute in vielen Gebieten die Bevölkerung vergleichsweise alt ist. Den im Vergleich aller deutschen Kreise höchsten Anteil über 65-Jähriger wies 2017 mit über 31 Prozent die Stadt Suhl in Thüringen auf, gefolgt von der Stadt Dessau-Roßlau in Sachsen-Anhalt und zahlreichen ostdeutschen Landkreisen. In Westdeutschland hatte der niedersächsische Landkreis Lüchow-Dannenberg mit rund 28 Prozent den höchsten Anteil älterer Menschen über 65 Jahre. Abb. 2: prozentuale Bevölkerungsentwicklung 2012 – 2030

Quelle: Bertelsmann Stiftung: Wegweiser Kommune

2 Gründe für die Änderung der Angebotsstruktur 11

In einigen Regionen ist der hohe Seniorenanteil jedoch nicht nur auf den Fortzug junger Menschen, sondern auch auf den Zuzug älterer Menschen zurückzuführen. Dazu zählt zum Beispiel die Stadt Baden-Baden in Baden-Württemberg (26,2 %), die aktiv um ältere, möglichst einkommensstarke Menschen wirbt. Auch landschaftlich attraktive Gebiete mit senioren-freundlichen Angeboten und einer Infrastruktur wie der norddeutsche Landkreis Ostholstein (27,3 %) und der bayerische Landkreis Garmisch-Partenkirchen (25 %) sind für Rentner ein attraktiver Wohnstandort. Einen geringen Anteil älterer Einwohner haben vor allem für jüngere Zuwanderer attraktive Kreise, also viele Großstädte und wirtschaftlich starke Räume. Aber auch eine relativ hohe Geburtenrate, wie sie insbesondere im Nordwesten Deutschlands zu beobachten ist, kann den Seniorenanteil niedrig halten. Die niedrigsten Anteile verzeichneten 2017 mit unter 16 Prozent die hessische Stadt Frankfurt am Main, der bayerische Landkreis Freising sowie der Landkreis Vechta in Niedersachsen. Weniger als jeder sechste Einwohner ist dort über 65 Jahre alt“.1

ZUSAMMENFASSUNG  –– Bis 2060 wird die Anzahl der über 65-Jährigen um 5,611 Mio. steigen. –– Von 2020 bis 2060 wird der Anteil der über 65-Jährigen von 23 % auf 34 % steigen. –– Der Anteil der jüngeren Bevölkerung im ländlichen Raum wird kontinuierlich abnehmen bei gleichzeitiger Zunahme der über 65-Jährigen. –– Flexible Wohn- und Betreuungsangebote für ältere und pflegebedürftige Menschen werden auch in den nächsten 40 Jahren nachgefragt.

1 Demographie Portal des Bundes und der Länder: Zahlen und Fakten; Alterung regional unterschiedlich weit fortgeschritten, https://www.demografieportal.de/SharedDocs/Informieren/DE/ZahlenFakten/Aeltere-Bevoelkerung.html

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2.2 Lebenslage älterer Menschen 2.2.1 Rentenniveau Die Mehrheit der derzeitigen Rentnergeneration verfügt über ein hohes Rentenniveau und oftmals über zusätzliches Vermögen. Das wird bei der zukünftigen Rentnergeneration ab 2025 nicht mehr selbstverständlich sein. Laut einer Prognos-Untersuchung aus dem Jahr 20162 werden in den kommenden 25 Jahren die Löhne real steigen. Reformbedingt werden die Renten allerdings nicht mit der Lohnentwicklung schritthalten, so dass die Altersbezüge 2040 – gemessen an den vorherigen Einkommen – niedriger ausfallen als heute. Die politische Diskussion darüber und eine weitere Reform der Renten ist derzeit bereits im Gange. Insgesamt sind bei den zukünftigen Rentengenerationen deutliche Einbußen zu erwarten, u. a. auch aufgrund durchbrochener Erwerbskarrieren, durch längere oder häufige Phasen der Arbeitslosigkeit. Die Altersarmut, besonders bei Alleinerziehenden und Geringverdienern, ist schon seit Jahren Thema in der Öffentlichkeit.

2.2.2 Haushaltsgröße Die Zunahme der älteren Generation, die steigende Lebenserwartung und bessere Lebensqualität im höheren Alter verändert die Lebenssituation der alten Generation. Immer mehr Ältere leben im eigenen Haushalt. Die Anzahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte nimmt kontinuierlich zu. Diese Entwicklung wird dadurch unterstützt, dass aufgrund der Arbeitsmarktsituation Familien weit verstreut leben. Das Zusammenleben im größeren Familienverband an einem Ort ist damit eher die Ausnahme, nicht mehr die Regel.

2 vgl. Prognos AG: Rentenperspektiven 2040, 2016

2 Gründe für die Änderung der Angebotsstruktur 13

Abb. 3: Entwicklung der Privathaushalte nach Haushaltsgrößen bis 2035 in 1000 (Stand 2016)

Quelle: statistischem Bundesamt (Destatis) 2017; Ergebnisse der Haushaltsvorausberechnung, S. 7

2.2.3 Veränderung Bedarfs- und Bedürfnislage Älterer Die Bedürfnislage der Menschen über 60 Jahre ändert sich kontinuierlich. Bedingt durch eine immer besser werdende medizinische Versorgung bzw. Ernährung, verbesserte Arbeitsbedingungen und den in den letzten Jahren gestiegenen materiellen Wohlstand steigt die Lebenserwartung. Mit zunehmendem Alter beeinflusst die Wohnsituation die Lebensqualität und Autonomie der Menschen. Mehrere Studien der letzten 20 Jahren weisen auf die zunehmende Bedeutsamkeit der Wohnsituation im Alter hin (Spangenberg 2013; Wahl 2007; Oswald 2002). Mit zunehmendem Alter schränkt sich der Aktivitätsradius des Einzelnen auf das Wohnumfeld ein (Baltes 1996). Daher ist die Lebensqualität im Alter eng mit der Qualität des Wohnens verbunden. Gerade im höheren Alter verbringen Menschen einen Großteil ihres Alltags im unmittelbaren Wohnbereich. Über drei Viertel der Tageszeit halten sie sich zu Hause auf und 80 % der Tagesaktivitäten finden dort statt (Oswald 2002). Aus diesem Grund wirken sich objektive Wohnbedingungen und subjektives Wohnerleben maßgeblich auf Lebenszufriedenheit und Selbständigkeit aus3. Allerdings darf der Aspekt der Pflegebedürftigkeit nicht unterschätzt werden. Geht man davon aus, dass die Zeitspanne des Alters von 60 bis über 90 Lebensjahre geht, so steigt die Wahrscheinlichkeit, mit zunehmendem Altem pflegebedürftig zu werden. Von insgesamt 3,3 Millionen Pflegebedürftigen (2017) waren 2,7 Millionen Pflegebedürf3 vgl. Kuhlmeyer J., Schwinger G.: Pflege-Report 2015; Schattauer GmbH 2015

14

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tige älter als 60 Jahre und 1,7 Millionen Pflegebedürftige über 80 Jahre alt4. Die Wahrscheinlichkeit, in der Lebensspanne von 60 bis über 80 Jahre pflegebedürftig zu werden, ist sehr groß. Der Anteil steigt bei den 60 bis 69jähren von 3.14 % auf 33.10 % der Altersgruppe der 80 Jahre und Älteren. Abb. 4: Anteil der Pflegebedürftigen der Altersklassen 60 bis >80 Jahre [ %] Altersklasse 60 bis 69 Jahre 70 bis 79 Jahre 80 Jahre und älter

Gesamtanteil in % 3,14 % 8,55 % 33,10 % Quelle: Eigene Berechnung nach Angaben des Statistisches Bundesamt 2018

Pflegebedürftigkeit und Versorgung im Alter spielen für die Mehrheit der Älteren eine große Rolle. In fast allen Untersuchungen der letzten Jahre lautet der Wunsch des Großteils der Bevölkerung, bei Hilfe- und Pflegebedürftigkeit möglichst in der eigenen Häuslichkeit zu verbleiben. Eine Versorgung in stationären Pflegeheimen ist für die Mehrheit der Älteren keine Option. Der freiwillige Umzug in ein Pflegeheim ist für viele undenkbar. Eine stationäre Unterbringung kommt nur dann infrage, wenn alle anderen Optionen, in den eigenen vier Wänden zu verbleiben, nicht mehr möglich sind. Schon 2008 wurde in einer Untersuchung der TNS Emnid-Studie festgestellt, dass, wenn die Versorgung zu Hause nicht mehr möglich ist, 84 % der Befragten gerne ein eigenes Appartement mit pflegerischer Betreuung beziehen würden5. Hierzu zählen in erster Linie das Betreute Wohnen bzw. Servicewohnen.

4 vgl. Bundesministerium für Gesundheit (31.12.2017) 5 vgl. TNS Emnid: Die Pflegesituation in Deutschland – die Sicht der Betroffenen. Bundesweite TNS EmnidStudie im Auftrag der Marseille-Kliniken AG. Bielefeld 2008.

2 Gründe für die Änderung der Angebotsstruktur 15

Die Anforderungen Älterer an externe Wohnformen sind sehr hoch. Laut der Bertelsmann Stiftung zählen zu den Grundbedürfnissen externer Wohnformen vorrangig folgende Faktoren6: –– die Sicherstellung von Hilfe- und Betreuungsmöglichkeiten, –– die Funktionsgerechtigkeit, die Sicherheit und der Schutz innerhalb der Wohnung, und im häuslichen/städtischen Wohnumfeld, –– –– –– –– ––

der Erhalt von Eigenständigkeit, der Erhalt von Selbstbestimmung, der Erhalt von Kontinuität im täglichen Ablauf, der Erhalt vorhandener Kommunikations- und Kontaktmöglichkeiten, die Bezahlbarkeit des altersgerechten Wohnraumes.

Im Hinblick auf künftige wohnungs- und städtebaupolitische Erfordernisse im Wohnumfeld werden insbesondere folgende „Demografie sensible“ Bereiche an Bedeutung gewinnen: –– Erreichbarkeit von Infrastruktureinrichtungen, wie z. B. Einkaufsmöglichkeiten, Arztpraxen, Apotheken, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel –– Verbundenheit mit dem Stadtteil und soziale Integration.

6 vgl. Bertelsmann Stifzung: Wohnen und Lebensführung

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2.3 Gesetzliche Veränderungen In den letzten Jahren wurde das PflegeVG mehrfach reformiert. Schrittweise wurden seit 2013 insbesondere die Leistungen der ambulanten und teilstationären Versorgung sowie der Betreuung demenziell Erkrankter erhöht. Besonders die Einführung eines eigenständigen Budgets der Tages- und Nachtpflege im Pflegestärkungsgesetz I (PSG I) führte dazu, dass die Zahl der Tagespflegeeinrichtungen in den letzten Jahren erheblich gestiegen ist. Tagespflegen tragen wesentlich zur ambulanten Versorgung Pflegebedürftiger bei. Abb. 5: Reformen des Pflegeversicherungsgesetzes seit 1995

2013

PNG

•  höhere Leistungen für Demenzkranke •  Förderung von WGs •  Einführung häusliche Betreuung (§ 124) •  zusätzliches Budget für Tagespflege (50%) •  keine wesentliche Steigerung der stationären Budgets

2015

PSG I

•  zusätzliches Budget für Tagespflege (100%) •  Flexibilisierung der Kurzzeitund Verhinderungspflegebudgets •  Betreuungs- und Entlastungsleistungen für alle Pflegebedürftigen •  Pflegebudget ambulant stärker für niederschwellige Betreuung einsetzbar •  keine wesentliche Steigerung der stationären Budgets

2016

PSG II

•  stärkere Bedeutung der Demenz im neuen Pflegebedürftigkeitsbegriff •  teilweise erhebliche Steigerung des amb. Pflegebudgets •  teilweise Absenkung des stationären Pflegebudgets •  Einführung einheitlicher Zuzahlungssätze •  Absicherung pflegender Angehöriger (Renten-, Arbeitslosigkeits- und Unfallversicherung)

2017

PSG III

•  Verbesserung der Beratung von Pflegebedürftigen und pflegender Angehörigen •  Kommunen steuern und koordinieren die Beratung – Pflegestützpunkte •  Ziel: Sozialräume so entwickeln, dass Pflegebedürftige so lange wie möglich in ihrer vertrauten häuslichen und familiären Umgebung bleiben können

Quelle: eigene Darstellung der Autoren; Stand: August 2019

3 Konzeption von ambulanten Quartiershäusern17

3 Konzeption von ambulanten Quartiershäusern 3.1 Wohnen und Pflege im Alter – Notwendigkeit von Quartiershäusern Vielfältige Untersuchungen belegen, dass sich –– die Struktur der Bevölkerung ändert7, –– die Bedürfnisse der Älteren ändern und –– die gesetzliche Finanzierung besonders Pflegebedürftiger kontinuierlich im Wandel befindet. Um den Anforderungen der Gesellschaft gerecht zu werden, benötigen wir neue und flexible Konzepte zur Versorgung der immer älter werdenden Generation. Was wir zukünftig vermehrt benötigen, sind tragfähige ambulante Versorgungskonzepte. Konkret werden Konzepte benötigt, die die Heterogenität des Bedarfs und der Lebenslagen der älteren Bevölkerung berücksichtigen und eine umfassende, wohnortnahe Versorgung und Pflege zugänglich machen. Entsprechende Konzepte sollten zudem generell der Prämisse „ambulant vor stationär“ folgen und auf den Erhalt von Autonomie und Teilhabe zielen. Die bisherigen ambulanten und teilstationären Pflegeangebote sind quantitativ ausreichend, um hilfe- und pflegebedürftige Menschen in der eigenen Häuslichkeit ansatzweise zu versorgen. Um einerseits die Bedürfnisse älterer Menschen zu erfüllen und andererseits den steigenden Hilfe- und Unterstützungsbedarf aufgrund des demografischen Wandels auch finanziell bewältigen zu können, müssen die Strukturen vor Ort durch den Ansatz der Quartiersentwicklung ausgebaut werden. Das beschränkt sich nicht nur auf das Betreute Wohnen bzw. Servicewohnen. Neben der ambulanten Pflege in der eigenen Häuslichkeit hat sich in den letzten 30 Jahren das Betreute Wohnen bzw. Servicewohnen als eine auf den ersten Blick interessante Alternative zur vollstationären Pflege entwickelt. Laut einer Studie des KDA8 wurde beim 7 Siehe dazu: Kap. 2.1 Demografische Entwicklung ab Seite xxx dieses Buches 8 vgl. Kremer-Preiß/Mehnert/Klemm: Betreutes Seniorenwohnen – Ergebnis einer empirischen Studie; medhochzwei 2019

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Betreuten Wohnen zu Beginn das Thema Pflege nicht konsequent berücksichtigt. Zielgruppe waren bisher überwiegend ältere Menschen, die noch zur selbstständigen Haushaltsführung in der Lage waren. Gemäß den Ergebnissen dieser Studie haben viele der 3.338 Mieter in 146 untersuchten Betreuten Wohnanlagen einen erheblichen Pflegebedarfs. „Rund ein Viertel der Bewohnerschaft weist den Pflegegrad 3 – 5 auf. 6,3 % der Bewohnerschaft sind schwerstpflegebedürftig und verfügen über den Pflegegrad 4 und 59.“ Die Konsequenz ist, dass ein nicht unerheblicher Anteil pflegebedürftiger Älterer, entgegen ihren Wünschen und Vorstellungen, in ein Pflegeheim umsiedeln muss. Um all die Anforderungen einer qualitativen ambulanten Versorgung zu erfüllen, bedarf es einer konzeptionellen und baulichen Weiterentwicklung von vernetzten ambulanten Wohn- und Pflegezentren.

3.2 Definition von ambulanten Quartiershäusern – Vernetzung der Wohn- und Pflegeangebote Das Quartier bezeichnet dabei den Stadtteil und die Gemeinde, deren Bevölkerung durch eine gemeinsame Identität und eine soziale Interaktion gekennzeichnet ist. Abb. 6: Prinzipien der KDA-Quartiershäuser

Leben in der Gemeinschaft

Leben in der Öffentlichkeit

Leben in der Privatheit



Quelle: eigene Darstellung nach Michell-Auli: Die 5. Generation: KDA-Quartiershäuser

9 vgl. Kremer-Preiß/Mehnert/Klemm: Betreutes Seniorenwohnen – Ergebnis einer empirischen Studie: medhochzwei 2019, S. 31

3 Konzeption von ambulanten Quartiershäusern19

Schon 2011 wies das Kuratorium für Altershilfe (KDA) auf die Notwendigkeit des Aufbaus von Quartiershäusern hin10. In der 5. Generation der KDA-Quartiershäuser wurde der Leitgedanke der Normalität weiterentwickelt und um die Prinzipien „Leben in Privatheit“ und „Leben in der Öffentlichkeit“ ergänzt11. Die für die vollstationäre Pflege geforderten Prinzipien lassen sich heute auch auf ambulant geführte Wohn- und Pflegequartiere übertragen. Es ist an der Zeit, die schon 2011 entwickelten Forderungen fachlich und architektonisch auf die neue Generation der ambulanten Quartiershäusern zu übertragen. Um ein ambulantes Quartiershaus erfolgreich zu implementieren, sind u. a. folgende Kriterien zu erfüllen12: –– Aufbau einer tragenden sozialen Infrastruktur (Aufbau von Nachbarschaftsarbeit), –– Schaffung generationsgerechter räumlicher Infrastruktur (Bereitstellung von Erholungs- und Freizeitmöglichkeiten), –– Schaffung „bedarfsgerechter Wohnangebote“, –– Aufbau bedarfsgerechter Dienstleistungsangebote (Pflege und Betreuung, Soziales, Kultur und haushaltsnahe Dienstleistungen), –– Angebote an wohnortnaher Beratung und Begleitung.

3.3 Versorgungsstrukturen auf dem Lande Der Aufbau von ambulanten Quartiershäusern unterscheidet sich zwischen dem städtischen und ländlichen Raum erheblich. Während in den Städten ambulante Wohn- und Pflegeangebote kontinuierlich zunehmen, ist die Versorgung im ländlichen Raum noch unzulänglich, obwohl gerade in vielen ländlichen Regionen die Zahl alter und pflegebedürftiger Menschen in den nächsten Jahren überproportional steigen wird. Ländliche Regionen werden leider noch immer in vielen Bereichen benachteiligt. Sie müssen bereits jetzt und auch zukünftig als Brennpunkte des demografischen Wandels besonders betrachtet werden. Viele ländliche Regionen sind aufgrund ihrer Infrastruktur – d. h. schlechte Verkehrsanbindungen, geringe Angebotsdichte an kulturellen und sozialen Einrichtungen, oftmals fehlende Lebensmittelläden und rückläufige Hausarztdichte – in vielen Versorgungsbereichen benachteiligt. Die Anfahrt in größere Kommunen ist für ältere, immobile 10 Kuratorium Deutsche Altershilfe: KDA-Quartiershäuser, Pro Alter; Ausgabe 5; 2011 11 Dr. Peter Michel-Auli aus Pro Alter: KDA-Quartiershäuser: Die 5. Generation der Alten- und Pflegeheime. Ausgabe 5; 2011; S.11 12 Dr. Peter Michel-Auli aus Pro Alter: Ein Kernbaustein der KDA-Quartiershäuser: Der sozialraumorientierte Versorgungsansatz; Ausgabe 5; 2011; S 13

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und hilfebedürftige Menschen beschwerlich. Im Kapitel „Sozialräumliche Ungleichheiten im Kontext ländlicher Räume“13 des „Siebten Altenberichts des Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend“ wurde mittels Untersuchungen festgestellt, dass „die mangelhafte Ausstattung des ländlichen Raumes mit (infrastrukturgebundenen) Freizeiteinrichtungen [...] nicht generell zu stärkerer Fernorientierung [führt]. Vielmehr besteht im ländlichen Raum eine starke Ortsgebundenheit“14. Es droht deshalb der Ausschluss einer zunehmenden Anzahl älterer und insbesondere hochaltriger Menschen von Infrastruktureinrichtungen und aus dem gesellschaftlichen Leben, insbesondere dann, wenn sie fehlende Infrastrukturen nicht mithilfe eigener finanzieller Mittel kompensieren können. Die Ungleichheiten zwischen Stadt und Land betreffen auch den Bereich der Pflege. Es gibt zwar im ländlichen Raum und in den sogenannten Mittelzentren ambulante und vollstationäre Pflegeangebote. In kleinen Kommunen (unter 5.000 Einwohner) fehlt es jedoch an vernetzten, abgestuften Wohn- und Pflegeangeboten. Ältere Pflegebedürftige sind oftmals von der Hilfe der Angehörigen abhängig, die häufig aufgrund der weniger tragfähigen Familienstrukturen nicht mehr in dem bisher gewohnten Maß geleistet werden kann. Die Teilhabe am gesellschaftlichen Leben wird damit sehr eingeschränkt. Durch gezielte Förderprogramme in einzelnen Bundesländern wird versucht, infrastrukturelle Defizite auszugleichen. Was den Bereich „Pflege“ anbelangt, sind noch erhebliche Verbesserungen notwendig. In fast allen Ballungsgebieten entstehen immer mehr ambulante Quartiershäuser. Im ländlichen Bereich verläuft die Entwicklung dagegen langsamer. Dabei würde gerade der Aufbau von Quartiershäusern im ländlichen Raum dazu beitragen, dass Pflegebedürftige in den Dörfern bleiben können und ihre sozialen Kontakte nicht verlieren. Ambulante Quartiershäuser auf dem Lande tragen erheblich zur qualitativen Verbesserung der ambulanten Versorgung Pflegebedürftiger bei.

13 Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend: Siebter Altenbericht, Sozialräumliche Ungleichheiten im Kontext ländlicher Räume 14 Wie vor S. 104

3 Konzeption von ambulanten Quartiershäusern21

Selbstverständlich gibt es große Unterschiede zwischen dem städtischen und ländlichen Raum. „Ländliche Räume sind heterogen. Sie unterscheiden sich hinsichtlich Siedlungsbild, Entwicklungsdynamik, Wirtschafts- und Sozialgefüge und Bräuchen. (…) Ländliche Lebensstile sind natur-, traditions-, familien- und handlungsorientiert (Henkel 2009). (…). Verwandtschafts- und Nachbarschaftshilfe, Engagement in Vereinen und Kirchen sowie Brauchtumspflege spielen im Zusammenleben eine wichtige Rolle und tragen zur Identität in den Dörfern bei. Die ländliche Bevölkerung weist enge soziale Beziehungen auf. Verwandtschafts- und Nachbarschaftshilfe ist Bestandteil des alltäglichen Lebens (…).“15 Konkret bedeutet das, dass Träger von Altenhilfeeinrichtungen im ländlichen Raum sich intensiv mit der sozioökonomischen Situation vor Ort auseinandersetzen sollten. Enge Kooperationen mit den Kommunen, Kirchengemeinden und Initiativen bürgerschaftlichen Engagements sind sinnvoll, aber auch zwingende erforderlich. Gerade in strukturschwächeren Regionen tragen kleine Quartiershäuser zur Stabilität der pflegerischen ambulanten Versorgung bei. Abb. 7: Notwendigkeit der Kooperation zwischen Pflegeanbieter und Initiativen des bürgerlichen Engagements

Wohnen (neue Wohnformen) • Seniorenwohnungen • amb. betreute Wohngemeinschaften • „Alt und Jung“

Pflegeangebote • ambulante Pflege • Tages- und Nachtpflege

Dorf- und Quartiers­projekte

Initiativen bürgerschaftlichen Engagements • Gemeinschaftshaus/Begegnungsstätte • Dorfladen • Nachbarschaftshilfeverein • Beratungsangebote • Begleitdienst zum Arzt o. Einkaufen

Quelle: Eigene Darstellung der Autoren; Stand: August 2019 15 Panhorst, Heidi, Seidl, Norbert: Pflegerische Versorgung im ländlichen Raum; Public Health Kongress Armut und Gesundheit, Berlin 2015

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Eine Voraussetzung für den Aufbau von ambulanten Quartiershäusern im ländlichen Raum ist es, dass der Träger sich in das Gemeindeleben integriert und mit den Kommunen und Bürgervereinen eng kooperiert bzw. ein Verbundsystem aufbaut. Aufgrund des bürgerschaftlichen Engagements entstehen schon jetzt in vielen Dörfern interessante Initiativen wie „Generationsübergreifende Vereine“ oder „Bürger helfen Bürgern“. Es entstehen selbst initiierte Dorfläden, Angebote von Fahrdiensten, Begegnungsstätten/Kulturtreffs. Diese Projekte fördern das gemeinschaftliche Zusammenleben und tragen ein wenig dazu bei, dass Dörfer wieder lebenswert werden. Diese niedrigschwelligen Angebote sind sehr wichtig für die Teilhabe älterer Menschen am Gemeinschaftsleben. Was fehlt, sind mehr Wohn- und Pflegeangebote in den Gemeinden. Hier sind Altenhilfeträger gefragt, die kleine Quartiershäuser aufbauen. Die angesprochenen Kooperationen sind nicht nur im ländlichen Bereich für den Erfolg von Quartiershäusern notwendig. Auch im städtischen Bereich müssen soziale Netzwerke ausgebaut werden. Nur so ist dann nachbarschaftliche, teilweise ehrenamtliche Unterstützung und Hilfe im niedrigschwelligen Bereich möglich. Auf der Basis der nachbarschaftlichen Hilfe können im weiteren Schritt Vereine oder gar Genossenschaften entstehen.

WICHTIG  –– Es existieren Unterschiede in Strukturen und Entwicklung von ambulanten Quartiershäusern im städtischen und ländlichen Bereich. –– Eine intensive Integration von Altenhilfeträgern in das Gemeindeleben ist erforderlich. –– Die Kooperation zwischen Altenhilfe und Initiativen des bürgerschaftlichen Engagements unterstützen die Integration Älterer in ambulanten Quartiershäusern.

3 Konzeption von ambulanten Quartiershäusern23

3.4 Bestandteile eines ambulanten Quartiershauses In ambulanten Quartiershäusern sollte die systematische Verknüpfung von Wohnen und Dienstleistungen den Bedürfnissen auch pflegebedürftiger Älterer entsprechen. Hierbei sind folgende Faktoren zu berücksichtigen: –– Erhalt des gewohnten Wohnumfeldes und der sozialen Bezüge, –– ausreichend Rückzugsmöglichkeiten, um die Privatsphäre des Mieters zu gewährleisten, –– Gewährleistung der Barrierefreiheit und Sicherheit, –– das Vorhandensein von ausreichend Personal für die Inanspruchnahme von sozialen, hauswirtschaftlichen und pflegerischen Diensten. –– Um auf die verändernde Lebenslage (zunehmende Hilfebedürftigkeit) Älterer reagieren zu können, sollte ein breites flexibles Angebotsspektrum vorhanden sein. Das Konzept eines ambulanten Quartiershauses ist die konsequente Umsetzung einer stadtteil- bzw. gemeindebezogenen ambulanten Versorgung hilfe- und pflegebedürftiger Menschen im Alter. Im Gegensatz zu bestehenden Wohnanlagen (Seniorenresidenzen) können Mieter auch bei schwerer Pflegebedürftigkeit in ihren Wohnungen verbleiben. Kontinuierlich anwesende Präsenzkräfte und ggfs. eine Nachtbereitschaft, z. B. über den ambulanten Pflegedienst, gewährleisten Sicherheit. Die notwendige Hilfe erhalten die Mieter über die eventuell im Haus vorhandene ambulante Pflegestation oder andere externe ambulante Pflegeanbieter. Zielgruppe sind hilfe- und pflegebedürftige ältere Menschen, die ihr Alter bewusst nicht in einem Pflegeheim, sondern in einer barrierefreien Wohnung in einer sozialen Gemeinschaft gestalten wollen. Ziel des quartiersbezogenen Wohnkonzeptes ist der langfristige Erhalt der Selbstständigkeit der Mieter mit der Sicherheit, im Bedarfsfall alle erforderlichen Hilfen individuell und in dem ausreichenden Maß abrufen zu können. Dies gilt insbesondere für alle Dienstleistungen im Bereich der hauswirtschaftlichen Versorgung und der Alltagsgestaltung, die über den Betreiber zur Verfügung gestellt werden. Quartiersbezogene Pflegezentren sollten aufgrund ihrer Lage alle Voraussetzungen für eine selbstständige Lebensweise und die Integration der Bewohner in das Gemeinwesen bieten. Die notwendigen Einkaufs- und Versorgungsangebote sowie öffentliche Verkehrsmittel sollten fußläufig (max. 500 m) erreichbar sein. Dies bildet auch die Voraussetzung für die „Gemeinwesen Orientierung“. Diese Mindestanforderung sollte im

24

Q6 – das ambulante Quartiershaus

Interesse des Investors bzw. Eigentümers oder Betreibers liegen, da die Wirtschaftlichkeit der Gesamtanlage durch die Lage und Integration von anderen Nutzungen und Zielgruppen in der Regel erhöht wird. Überaus sinnvoll ist die Einbindung des ambulanten Pflegezentrums in einem Dienstleistungsverbund. Hinzu kommt das Bedarfskriterium. Dies ist immer nur individuell abzuschätzen, da es keine quantitativen Standardvorgaben gibt, anhand derer der Erfolg oder Misserfolg eines Quartiershauses im Vorhinein zu beurteilen wäre. Notwendig sind eine qualitative Standortanalyse und ein detailliertes Konzept eines ambulanten Quartiershauses. Ambulante Quartiershäuser können aus sehr unterschiedlichen Modulen bestehen. Die Angebote und Größe eines solchen Zentrums sind von verschiedenen Faktoren abhängig: –– kleinräumige demografische Entwicklung (Ballungsgebiet, Kreis, Gemeinde), –– wirtschaftliche Faktoren der Bevölkerung, –– rechtliche Voraussetzungen vor Ort (Auslegung und Anwendung des Baurechts), –– Standortlage (eingebunden im Stadtteil/Gemeinde, Grundstücksgröße), –– Einbindung in die bestehende Infrastruktur (Konkurrenz – Bedarfssituation). Basis eines ambulanten Quartiershauses sind eigenständige Wohnungen für Senioren sowie ggfs. ergänzt durch ambulant betreute Wohngemeinschaften. Neben den Wohnungen gilt es, zusätzliche Angebote der Betreuung und Pflege in dem Zentrum zu integrieren. Hierzu gehört mindestens: –– ein ambulanter Pflegestützpunkt, wenn nicht ein eigenständiger ambulanter Pflegedienst, –– eine Tagespflege, zukünftig erweitert mit Nachtpflegeangeboten sowie –– eine Begegnungsstätte/Mietertreff zur sozialen Integration der Mieter in den Stadtteil bzw. in die Gemeinde.

3 Konzeption von ambulanten Quartiershäusern25

Abb. 8: Modell eines ambulanten Quartiershauses mit teilstationären Komponenten

Ambulante Pflege Kurzzeit­ pflege

Seniorenwohnungen ambulantes Quartierszentrum

Tages-/ Nachtpflege

Mietertreff Begegnungsstätte

SeniorenWG

Quelle: Eigene Darstellung der Autoren; Stand: August 2019

Kombinationen von ambulanter und vollstationärer Pflege in einem Quartiershaus sind wirtschaftlich sicherlich interessant, aber fachlich nicht ideal. Wobei die Kombination eines ambulanten Quartiershauses mit teilstationärer Pflege, die über eine Tages- und Nachtpflege hinausgehend beispielsweise eine eigenständige Kurzzeitpflege mit einem geriatrischen Schwerpunkt beinhaltet, eine Option für die nähere Zukunft ist. Besonders hochaltrige, multimorbid Erkrankte benötigen nach einem Krankenhausaufenthalt intensive pflegerische, therapeutische und betreuerische Unterstützung. Nur so lässt sich der „Drehtüreffekt“ besonders multimorbid Erkrankter vermeiden. Das Angebot an eigenständigen Kurzzeitpflegeplätzen ist in Deutschland derzeit unzureichend. Die Mehrzahl der Kurzzeitpflegeplätze befindet sich in vollstationären Pflegeeinrichtungen (eingestreute Kurzzeitpflege). Eigenständige Kurzeitpflege in Verbindung mit Wohn- und Pflegeangeboten sind in verschiedenen Regionen fachlich sinnvoll. Perspektive Nachtpflege und Kurzzeitpflege als Bestandteil von Quartiershäusern tragen zur Stabilisierung der ambulanten Versorgung bei!

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

Abb. 9: Einbindung des Quartiers in bestehende Infrastruktur

Großküche

Café

Betreutes Wohnen Ärzte Physiotherapie

Apotheke

Seniorenpension

Tagespflege Nachtpflege

Hausnotruf Kirche

Sozialstation

Begegnung

Einkaufsmöglichkeiten

Quelle: Eigene Darstellung der Autoren; Stand: August 2019

Ambulant betreute Wohngemeinschaften als Bestandteil von Quartiershäusern sind derzeit in den Hintergrund getreten. Mit dem Inkrafttreten des PSG II zum 01.01.2017 wurde der Parallelbezug des Wohngruppenzuschlages gemäß § 38a SGB XI und der Leistungen der Tagespflege gemäß § 41 SGB XI von der Zustimmung des MDK im Einzelfall abhängig. Diese Regelung führte innerhalb kürzester Zeit dazu, dass die ambulant betreuten Wohngemeinschaften in Quartiersstrukturen an Bedeutung verloren bzw. speziell auf eine Klientel, z. B. als Demenz- oder Intensivpflege-WGs, ausgerichtet wurden.

3.4.1 Seniorenwohnungen/Betreutes Wohnen Kernpunkt eines ambulanten Quartiershauses sind Seniorenwohnungen. Quartiershäuser verfügen im städtischen Bereich oftmals über eine große Anzahl von teilweise über 80 barrierefreien Seniorenwohnungen. Je nach Bedarf und Region (besonders im länd-

3 Konzeption von ambulanten Quartiershäusern27

lichen Bereich) sind auch kleine Quartiershäuser mit nicht mehr als 10 Seniorenwohnungen und einer kleinen Tagespflege mit nicht mehr als 14 Plätzen denkbar. Inwieweit die Wohnungen als Betreutes Wohnen oder Servicewohnen angeboten werden, muss im Vorfeld konzeptionell geklärt werden. Während Betreute Wohnanlagen auf pflegebedürftige Senioren eingestellt sind, liegt der Fokus von Servicewohnen eher auf dem Komfortgedanken. Bei steigender Pflegebedürftigkeit ist ein Umzug in eine Pflegeeinrichtung oftmals unumgänglich. Gesetzlich gibt es keine Unterschiede zwischen Betreuten Wohnen und Service Wohnen. Der Unterschied vom „normalen“ Wohnen zum Betreuten Wohnen besteht darin, dass neben der Überlassung von Mietraum beim Betreuten Wohnen zusätzliche Grundleistungen angeboten werden. Die Mieter müssen diese Grundleistungen mit der sogenannten Betreuungspauschale monatlich zusätzlich bezahlen. Dieser Servicevertrag ist mit dem Mietvertrag untrennbar verbunden. Auch wenn es keine bundeseinheitlichen Vorgaben für Betreutes Wohnen gibt, so ist es doch ratsam die in der DIN 77800 benannten Mindeststandards einzuhalten. Wichtig dabei ist, dass es sich bei der DIN 77800 nicht um eine bau- oder ordnungsrechtliche Vorschrift für Betreutes Wohnen handelt, sondern um eine Zertifizierungsgrundlage. Die in dieser Norm definierten Mindeststandards für Grund- bzw. allgemeine Betreuungsleistungen – dazu zählen die Vorhaltung: –– eines haustechnischen Services zur Sicherstellung der Haustechnik im Störfall –– Sicherstellung der Gebäudereinigung der Allgemeinflächen, –– eines Hausnotrufs mit 24h-Bereitschaft, –– von Beratungsangeboten bei der Organisation des Umzuges, bei allgemeinen Behördenangelegenheiten sowie in Krisensituationen, –– von Informationen zu kulturellen Angeboten, zum ÖPNV, zu den Angeboten der Grund- und Wahlleistungen, zur Haustechnik und zum Hausnotruf sowie Verweise auf Fachberatungsstellen, –– von Vermittlungs- und Organisationstätigkeiten in Bezug auf ambulante oder hauswirtschaftliche Dienste, –– von Angeboten zur Förderung von sozialen und kulturellen Aktivitäten,16 16 vgl. Mühlbauer: Betreutes Wohnen für ältere Menschen; S. 13 – 17

28

Q6 – das ambulante Quartiershaus

wurden vor dem Hintergrund der Qualitätssicherung formuliert. Sie haben allerdings keinen rechtsverbindlichen Charakter. Über die zuvor benannten Grundleistungen hinaus werden den Bewohnern meist weitere Wahlleistungen angeboten, die bei Inanspruchnahme gesondert vergütet werden müssen. Dazu gehören gemäß DIN 77800: –– hauswirtschaftliche Hilfen, wie Mahlzeitenservice, Grund- und Unterhaltsreinigung der Wohnungen, besondere Reinigungsleistungen in der Wohnung (Fensterputzen, Gardinenwäsche etc.) oder Wäscheservice für Bekleidung, Bettwäsche usw., –– pflegerische Hilfen (grund- und behandlungspflegerische Maßnahmen), –– haustechnische Dienste, wie Reparaturservice, –– Hol- und Bringedienste im Sinne von Einkaufsdiensten oder Fahr- und Begleitdiensten, –– Leistungen im Krankheitsfall (Entsorgung verderblicher Lebensmittel, Leerung des Briefkastens oder Versorgung von Haustieren und Pflanzen etc.).17 Die Wahlleistungen werden sowohl durch den Initiator des Betreuten Wohnens als auch durch Kooperationspartner erbracht. Grundsätzlich ist eine Einschränkung des Bewohners bei der Auswahl von Leistungen oder auch des Leistungsanbieters unzulässig. Dies gilt vor allem für eine Bindung an einen bestimmten Leistungsanbieter.18 Näheres wird in den meisten Heimgesetzen (siehe Anlage 1) definiert. Der Unterschied zwischen Seniorenwohnen und Betreuten Wohnen ist demnach nicht baulich oder in der Ausstattung der Wohnungen zu sehen, sondern ergibt sich vielmehr aus der Vertragsgestaltung bzw. dem Leistungsangebot des Initiators. Während Seniorenwohnungen als wesentlicher Bestandteil von Quartierskonzepten unabdingbar in diesen sind, ist die Einbeziehung von Betreuten Wohnen in ein funktionierendes Quartier nicht zwangsläufig. Bei der Planung von Seniorenwohnungen sollte die Zielgruppe der zukünftigen Mieter definiert werden. In die meisten Seniorenwohnungen ziehen „rüstige“ Ältere über 60 Jahre ein. Sie benötigen selten zusätzliche Betreuungs- und Pflegeleistungen. Ein bestimmter Anteil an Wohnungen sollte jedoch an hilfe- und pflegebedürftige Ältere vermietet werden. Die Bedürfnisse sogenannter „rüstiger Rentner“ und hilfe- und 17 Mühlbauer: Betreutes Wohnen für ältere Menschen; S. 20 18 Mühlbauer: Betreutes Wohnen für ältere Menschen; S. 19/20

3 Konzeption von ambulanten Quartiershäusern29

pflegebedürftiger Älterer unterscheiden sich erheblich. Entsprechend müssen die Dienstleistungen und das Raumangebot den Anforderungen der Zielgruppe angepasst werden.

HINWEIS  –– Die Zielgruppe eines zukünftigen Quartiershauses muss definiert werden. –– Das Raumangebot der Wohnungen ist abhängig von der zukünftigen Zielgruppe.

3.4.2 Begegnungsstätten/Mietertreff Begegnungsstätten sind ein weiterer wichtiger Bestandteil eines ambulanten Quartiershauses. Der Begriff Begegnungsstätte ist etwas antiquiert. Es lassen sich viele Begriffe dafür nennen: Stadtteilcafé, Mietertreff, Stadtteiltreff usw. Es kommt darauf an, wie die Räumlichkeiten genutzt werden. Begegnungsstätten eines Quartiershauses sollten multifunktional nutzbar sein. Zum einen dient der Treff zur Öffnung in den Stadtteil/Gemeinde und zum anderen auch als Mietertreff und ist damit den Bewohnern vorbehalten. Abhängig vom Bedarf und dem Angebot des Stadtteils bzw. der Gemeinde sollten grundsätzliche folgende Leistungen angeboten werden: –– niedrigschwellige Gruppenangebote für Pflegebedürftige (§ 45 SGB XI), –– Seminare und Fortbildung für Mitarbeiter und Interessierte, –– verschiedene Kultur- und Freizeitangebote für Mieter und Interessierte des Stadtteils bzw. der Gemeinde, wie z. B.: –– –– –– –– ––

Kulturveranstaltungen (Musik, Literaturnachmittage), Themenzentrierte Informationsveranstaltungen, Kreativ-Workshops, Musik/Instrumentalunterricht (Einzelunterricht), Initiieren von Selbsthilfegruppen u. a. für pflegende Angehörige, Initiativen des bürgerschaftlichen Engagements,

–– Café, –– Hobbygruppen, –– Gesundheitsangebote.

30

Q6 – das ambulante Quartiershaus

Die Räumlichkeiten einer Begegnungsstätte innerhalb eines ambulanten Quartiershauses sind oftmals nicht wirtschaftlich und es ist zu klären, wie und in welcher Höhe die Kosten der Räumlichkeiten auf die Mieter aufgeteilt werden können. Letztendlich rechnet sich ein solcher Treff, wenn möglichst viele refinanzierbare Leistungen angeboten werden. Um das zu erreichen, ist ein Quartiersmanagement einzurichten. 19 In strukturschwächeren Regionen und/oder auf dem Lande wäre es denkbar, Quartiershäuser in Kooperation mit Initiativen des bürgerschaftlichen Engagements aufzubauen. D. h. Altenhilfeträger sind für die Wohn- und Pflegeangebote zuständig. Gemeinschaftseinrichtungen wie Begegnungsstätten, Dorfgemeinschaftshäuser usw. werden von Vereinen oder ehrenamtlichen Initiativen betrieben und ggfs. über Fördermittel der jeweiligen Länder finanziert. Abb. 10: Verantwortlichkeiten in einem Quartiershaus in ländlichen Regionen Altenhilfeträger • Tagespflege • Nachtpflege • Pflegestützpunkt/ ambulanter Pflegedienst

Baugenossenschaft • ambulante Wohngemeinschaft • Betreutes Wohnen • Gesundheits­ zentrum

Vereine/Initiativen • Dorfladen • Fahrdienste • Entlastende Dienste • Café

Quelle: Eigene Darstellung der Autoren; Stand: Oktober 2019

3.4.3 Ambulanter Pflegestützpunkt Die ambulante Pflege und Tagespflege gewährleistet die ambulante Betreuung und Pflege der Mieter eines ambulanten Quartiershauses. Inwieweit in einem Quartiershaus ein eigenständiger ambulanter Pflegedienst oder nur ein ambulanter Pflegestützpunkt vorhanden sein muss, hängt von der Struktur des Trägers ab. Eingeplant werden sollten mindestens Räumlichkeiten für einen Pflegestützpunkt. In dem Pflegestützpunkt wird die ambulante Pflege für die Mieter des Quartiers geplant und koordiniert. Des 19 vgl. hierzu Abschnitt 6.5.4 Personelle Anforderungen

3 Konzeption von ambulanten Quartiershäusern31

Weiteren können die Räumlichkeiten als Anlaufstelle für Mieter und/oder Beratungsstützpunkt für Interessierte genutzt werden.

3.4.4 Tagespflege Die Tagespflege hat sich aufgrund mehrerer Reformen20 seit 2015 sehr positiv entwickelt. Es handelte sich dabei überwiegend um klassische Tagespflegeeinrichtungen –– als Solitäreinrichtungen, –– im Verbund mit ambulanten Pflegediensten oder –– vollstationären Pflegeeinrichtungen. Eine Tagespflege als Bestandteil eines ambulanten Quartiershauses ist ein wesentlicher Baustein, um Mietern auch bei Pflegebedürftigkeit einen Verbleib in ihren Wohnungen zu ermöglichen. Tagespflegeeinrichtungen in einen Quartiershaus müssen sich konzeptionell, hinsichtlich der Zielgruppe und des Leistungsangebotes, der zukünftigen Bewohnerstruktur anpassen. Bei der Planung einer Tagespflege im Quartiershaus ist im ersten Schritt die Zielgruppe zu bestimmen. Daraus ergeben sich dann die Leistungsinhalte und entsprechend wird das Raumangebot geplant. Je nach Standtort (Stadt oder Land) und Angebot des ambulanten Quartiershauses müssen die Strukturen der Tagespflege so aufgebaut werden, dass eine möglichst lückenlose pflegerische Versorgung in einem Quartier gewährleistet ist. Hierzu gehören insbesondere die Öffnungszeiten. Tagespflegeeinrichtungen in Quartiershäusern müssen variable Öffnungszeiten anbieten, um eine möglichst individuelle Versorgung zu gewährleisten. Optimal wäre eine zwölfstündige Öffnungszeit an sieben Tagen die Woche.

3.4.5 Nachtpflege/Pflegepension Die bestehenden und zukünftigen Wohn- und ambulanten Pflegeangebote gewährleisten tagsüber eine Versorgung bei Krankheit und bei Pflegebedürftigkeit. Die Tagespflege trägt dabei entscheidend zur Stabilisierung des Allgemeinzustandes der Pflegebedürftigen und zur Entlastung pflegender Angehöriger bei.

20 Anmerkung der Autoren: Pflegestärkungsgesetz 1 – 2015, Pflegestärkungsgesetz 2 – 2016, Pflegestärkungsgesetz 3 – 2017

32

Q6 – das ambulante Quartiershaus

Problematisch ist die Versorgung in Seniorenwohnungen u. a. bei Krankheit der pflegebedürftigen Mieter oder zeitweiser Überlastung pflegender Angehöriger sowie bei demenziell Erkrankten mit einem gestörten Tag-Nacht-Rhythmus. In solchen Situationen ist eine befristete Rund-um-die-Uhr Versorgung notwendig und hilfreich. Pflegende Angehörige sind mit solchen Situationen oftmals psychisch und physisch überlastet. Eine vorübergehende nächtliche Betreuung würde die häusliche Situation entlasten. Die Nachtpflege spielt bisher im Versorgungsangebot der ambulanten Pflege keine oder nur eine untergeordnete Rolle. Es gibt zwar unterschiedliche Angebote der Nachtpflege, allerdings unterscheiden sich die Konzepte und Strukturen. Die klassische Nachtpflege wird durch ambulante Pflegedienste in der Häuslichkeit des Pflegebedürftigen angeboten. Diese Möglichkeit besteht auch in ambulanten Quartiershäusern, ist allerdings für den Pflegebedürftigen sehr kostenaufwendig. Die Finanzierung der Einzelbetreuung in der Häuslichkeit des Pflegebedürftigen erfolgt –– privat und/oder –– über ambulante Pflegesachleistungen (§ 36 SGB XI) und/oder –– Verhinderungspflege (§ 39 SGB XI) und/oder –– Entlastungsbetrag (§ 45b SGB XI). Die Nachtpflege als eigenständige Pflegeeinrichtung gehört, wie auch die Tagespflege, nach § 41 SGB XI zur teilstationären Pflege. Einrichtungen, die Tages- oder Nachtpflege im Sinne des SGB XI anbieten, müssen über eine Zulassung nach § 71 Abs. 2 SGB XI verfügen. Analog der Tagespflege handelt es sich hierbei um ein eigenständiges Angebot. Die Finanzierung erfolgt über die Sachleistungen für teilstationäre Pflege (§ 41 SGB XI). Für das Angebot der Nachtpflege gibt es bundesweit keine eigenen gesetzlichen Rahmenbedingungen. Die Nachtpflege, als teilstationäres Pflegeangebot, untersteht in einigen Bundesländern dem Heimgesetz und es gilt ordnungsrechtlich oftmals auch die Personal- und Bauverordnung. In der Mehrzahl der Bundesländer ist es nicht möglich, dass die Räumlichkeiten der Tagespflege auch für die Nachtpflege genutzt werden können. Ausnahme sind die Bundesländer Baden-Württemberg und Brandenburg. In den beiden Bundesländern ist es möglich, Nachtpflege in den Räumlichkeiten der Tagespflege anzubieten.

3 Konzeption von ambulanten Quartiershäusern33

Neben der individuellen Nachtpflege in der Häuslichkeit des Pflegebedürftigen und Nachtpflegeeinrichtungen mit einen Versorgungsvertrag gibt es noch die Möglichkeit des Angebotes von Nachtpflege im Verbund mit Tagespflege, ambulanter Pflege und Betreuten Wohnanlagen. Hierbei handelt es sich überwiegend um einige Gästezimmer in Betreuten Wohnanlagen oder Quartiershäusern (ggfs. auch in den Räumen der Tagespflege, wenn sie vom Land nicht gefördert wird). Den Pflegebedürftigen wird in Notfallsituationen zur Entlastung der pflegenden Angehörigen eine Nachtversorgung angeboten. Die Finanzierung erfolgt privat und/oder teilweise über die Verhinderungspflege (§ 39 SGB XI). Solche Angebote werden häufig als „Pflegehotel-/Pensionen“ oder Gästezimmer definiert. Regional werden diese Angebote besonders aus ordnungsrechtlichen Gründen von Aufsichtsbehörden (u. a. Heimaufsicht) sehr kritisch gesehen und oftmals nicht erlaubt. Gerade in Betreuten Wohnanlagen sind solche Angebote sehr hilfreich, da dort ja nicht nur rüstige leicht hilfebedürftige Mieter leben. Mit zunehmendem Alter steigt die Wahrscheinlichkeit, dass Mieter pflegebedürftig werden und/oder an Demenz erkranken und zeitweise eine umfassende Pflege und Betreuung benötigen. Alternativ ist es möglich, dass die Tagespflege in den Nachtstunden geöffnet hat. Besonders demenziell erkrankte Mieter der Seniorenwohnungen mit gestörtem Tag-NachtRhythmus könnten die Tagespflege nachts besuchen. Ein Besuch der Tagespflege am Tag und in der Nacht ist nicht möglich. Aus Sicht der Autoren ist es sinnvoll, in jedem ambulanten Quartiershaus einige Nachtpflegeplätze anzubieten. Nur so ist eine langfristige Versorgung Pflegebedürftiger im Quartier möglich.

34

Q6 – das ambulante Quartiershaus

Abb. 11: Zusammenfassung Konzepte und Finanzierung der Nachtpflege Angebote Ambulante Nachtbetreuung in der Häuslichkeit

Mobile ambulante Nachtwache Nachtcafé für demenziell Erkrankte Nachtpflege in Räumlichkeiten der Tagespflege Nachtpflege als eigenständige Einrichtung „Pflegehotel“ oder „Wohnen auf Probe“

Struktur Finanzierung Einzelbetreuung durch einen ––Amb. Sachleistungen § 36 SGB XI amb. Pflegedienst ––Verhinderungspflege § 39 SGB XI ––Haushaltsnahe Dienstleistungen § 45 SGB XI ––Privat Mitarbeiter eines amb. Pfle- ––Entlastungsbetrag § 45b SGB XI gedienstes betreuen mehre- ––Privat re Wohnungen ––Entlastungsbetrag § 45b SGB XI Stundenweise Betreuung ––Privat demenziell Erkrankter im APH oder in der Tagespflege Zulassung nach § 71 Abs. 2 ––Teilstationäre Sachleistungen § 41 SGB XI SGB XI ––Entlastungsbetrag § 45 b SGB XI Zulassung nach § 71 Abs. 2 ––Teilstationäre Sachleistungen § 41 SGB XI SGB XI ––Entlastungsbetrag § 45b SGB XI ––Verhinderungspflege § 39 SGB XI Privat Wohnanlagen in Kombination mit Tagespflege und/ oder amb. Pflege. Es werden Gästezimmer für die Nachtpflege angeboten Quelle: Eigene Darstellung der Autoren; Stand: Oktober 2019

3.4.6 Ambulant betreute Wohngemeinschaften Ambulant betreute Wohngemeinschaften sind heute in der Versorgungslandschaft eine fachlich interessante Alternative zur vollstationären Pflege. Das gilt insbesondere für die Versorgung von demenziell Erkrankten. Inwieweit die ambulant betreute Wohngemeinschaft auch Bestandteil eines ambulanten Quartiershauses sein kann bzw. sollte, ist eine konzeptionelle Überlegung. Die Gründung und auch der Betrieb sind rechtlich nicht ganz unproblematisch. Das gilt insbesondere für die heimrechtliche Situation. Wohngemeinschaften verstehen sich nicht als stationäre Einrichtung (Heim), werden aber in der Mehrheit der Bundesländer dem Heimgesetz unterstellt. Der Gesetzgeber unterscheidet in den meisten Bundesländern zwischen einer selbstorganisierten und einer nicht selbstorganisierten, d. h. von einem Anbieter verantwortete Wohngemeinschaft. Die nicht selbstorganisierte Wohn-

3 Konzeption von ambulanten Quartiershäusern35

gemeinschaft untersteht der Heimaufsicht. Damit verbunden sind häufig zusätzliche Kontrollgremien. Auch ist eine Vielfalt von Gesetzen zu beachten. Seit Einführung des PSG II wird für die gleichzeitige Inanspruchnahme des Wohngruppenzuschlags nach § 38a SGB XI in Höhe von 214,00 € monatlich und der Leistungen der Tagespflege nach § 41 SGB XI von der Einzelzustimmung des MDK bei jedem Bewohner abhängig gemacht.21 Aufgrund dieser Hürden ist die Kombination von ambulant betreuten Wohngemeinschaften und Tagespflege in den letzten Jahren in den Hintergrund gerückt. Neben den rechtlichen Auflagen ist der Flächenbedarf für eine ambulant betreute Wohngemeinschaft vergleichsweise sehr groß und die Nutzung finanziell mit sehr hohen Kosten verbunden. Letztendlich können die notwendigen Leistungen der Betreuung und Pflege alternativ ebenso gut in eigenständigen Seniorenwohnungen in Kombination mit Tages- und Nachtpflege, Begegnungsstätte und ambulantem Pflegestützpunkt in einem Quartiershaus erbracht werden. Abb. 1: Überblick über die rechtlichen Grundlagen einer ambulanten Wohngemeinschaft UELLE: EIGENE DARSTELLUNG DER AUTOREN; STAND: AUGUST 2019 Abb.Q12: Überblick über die rechtlichen Grundlagen einer ambulanten Wohngemeinschaft



21 

vgl. § 38a (1) Satz 2 SGB XI

Quelle: Eigene Darstellung der Autoren; Stand: August 2019

36

Q6 – das ambulante Quartiershaus

Risiken ambulant betreuter Wohngemeinschaften –– –– –– –– –– ––

teilweise hohe gesetzliche Hürden, hohe Anforderungen an Präsenzkräfte, höhere Kosten für den Mieter, höherer Abrechnungsaufwand, konzeptionelle Gestaltung ist mit Aufsichtsbehörden abzustimmen, gesetzliche oder vertragliche Rahmenbedingungen können zukünftig Änderungen unterliegen.

Vorteile ambulant betreute WGs –– als eigenständige Wohnform eine sinnvolle Ergänzung der Versorgungslandschaft als Alternative zur vollstationären Pflege –– gute Versorgung für demenziell Erkrankte oder Schwerstpflegebedürftige möglich –– geringere Fachkraftquote als in der vollstationären Versorgung –– Aus Sicht des Vermieters können in amb. betreuten Wohngemeinschaften höhere Mieterträge generiert werden, da die Flure und allgemeinen Bereiche der WG als vermietbare Flächen angesehen werden können.

4 Rechtliche Grundlagen37

4

Rechtliche Grundlagen

Abb. 13: Überblick über die rechtlichen Rahmenbedingungen von ambulanten Quartiershäusern Rechtliche Rahmenbedingungen

Sozialgesetzbuch – Elftes Buch SGB XI Pflegestärkungs gesetze I, II & III

Landesheim­ gesetze

Landesbau­ ordnungen

Normen und Verordnungen

Verordnungen zur baulichen Gestaltung, zu Personal und zur Mitwirkung der Bewohner

Sonderbau­ richtlinien

DIN 18040 VDI 6000 Blatt 5 etc.

Quelle: eigene Darstellung der Autoren, Stand: Oktober 2019

Um die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Bau und Betrieb von ambulanten Quartiershäusern zu überblicken, sind verschiedene Seiten zu betrachten. Während die leistungsrechtlichen Regelungen aus dem Pflegeversicherungsgesetz, dem SGB XI und den Pflegestärkungsgesetzen nur indirekten Einfluss auf die bauliche Gestaltung von Quartieren haben – sie regeln die Refinanzierung von Pflegeleistungen – ergeben sich aus den Landesheimgesetzen, den Landesbauordnungen und den damit einhergehenden Verordnungen direkte Vorgaben für den Bau von Pflegeeinrichtungen.

4.1 Leistungsrechtliche Grundlagen Die Versorgungssteuerung des Bundes, sprich die erzielbaren Erlöse aus den Leistungen des SGB XI, zeigen eine deutliche Bevorzugung der ambulanten Pflegeleistungen in Kombination mit den teilstationären Leistungen der Tages- und Verhinderungspflege gegenüber der klassischen vollstationären Pflege. Das spiegelt den seit dem PSG I propagierten Leitsatz „ambulant vor stationär“ deutlich wider. Es ist das erklärte Ziel der Bundesregierung, den ambulanten und teilstationären Sektor der Pflege zu stärken und die Entwicklung neuer Wohnformen voranzutreiben. Der finanzielle Anreiz für Investoren und Betreiber, in den ambulanten und teilstationären Sektor des Pflegemarktes zu

38

Q6 – das ambulante Quartiershaus

investieren, ist ausreichend, um eine weitreichende Umstrukturierung der Senioren­ immobilien zu bewirken. Die nachfolgende Abbildung gibt einen Überblick über die erzielbaren Erlöse aus den verschiedenen Budgets des SGB XI und SGB V im Vergleich der vollstationären Dauerpflege zur ambulanten Pflege in der eigenen Häuslichkeit in Verbindung mit der Tagespflegenutzung und weiteren Leistungen. Aufgrund der Einschränkungen des PSG II in Bezug auf den Parallelbezug des Wohngruppenzuschlags gemäß § 38a SGB XI und der Leistungen der Tagespflege gemäß § 41 SGB XI wurde in der Gegenüberstellung der Wohngruppenzuschlag nicht berücksichtigt. Zur Vereinfachung der Darstellung wurden die Pflegegrade 1 und 5 außer Acht gelassen, da die überwiegende Mehrheit der Pflegebedürftigen in den Pflegegraden 2 – 4 angesiedelt ist. Weiterhin wurden die Erlöse aus der Behandlungspflege SGB V mit durchschnittlich 400,00 Euro unterstellt. Die Erlöse der Behandlungspflege sind unabhängig vom Pflegegrad und werden einzig von den gesundheitlichen Einschränkungen der Klienten und den damit verbundenen behandlungspflegerischen Leistungen bestimmt (z. B. Diabetes mit Insulinpflicht, Medikamentengabe mehrfach täglich, Wundversorgung, Kompressionsstrümpfe bzw. -verbände). Weiterhin wurde eine regelmäßige Inanspruchnahme der Entlastungsleistungen nach § 45b SGB XI sowie eine regelmäßige monatliche Inanspruchnahme der Leistungen der Verhinderungspflege inkl. des Übertrags des hälftigen Kurzzeitpflegebudgets unterstellt. Dies resultiert aus den Festlegungen des § 39 SGB XI. Danach steht jedem Pflegebedürftigen, der in der eigenen Häuslichkeit ambulant versorgt wird, ein jährliches Budget von 1.612 Euro für die Ersatzpflege bei Verhinderung der Pflegeperson zur Verfügung. Dieses Budget kann auf 2.418 Euro jährlich erhöht werden, wenn das Budget der stationären Kurzzeitpflege auf die Verhinderungspflege übertragen wird. In der Darstellung wurde davon ausgegangen, dass dieses Gesamtbudget in monatlich gleichen Teilen abgerufen wird, daher wurde ein Budget von 201,50 Euro angesetzt. Es sei allerding angemerkt, dass die aufgeführten Erlöse die maximalen Budgets aus den SGB XI bei voller Ausschöpfung und konzinuierlicher Inanspruchnahme wiedergeben. Privat zu zahlende Beträge werden nicht berücksichtigt.

4 Rechtliche Grundlagen39

Abb. 14: Überblick über die Versorgungssteuerung des Bundes 4.500,00 €

3.950,50 €

4.000,00 €

201,50 € 125,00 €

3.322,50 €

3.500,00 €

400,00 €

201,50 € 125,00 €

3.000,00 €

400,00 € 2.500,00 €

1.612,00 €

2.104,50 € 2.000,00 €

201,50 € 125,00 € 400,00 €

1.500,00 €

1.000,00 €

500,00 €

1.298,00 €

1.775,00 €

1.262,00 €

689,00 €

770,00 €

1.775,00 €

770,00 €

1.612,00 €

1.298,00 €

1.262,00 € 689,00 €

- € vollstationäre Dauerpflege Wohnen mit vollstationäre Dauerpflege Wohnen mit vollstationäre Dauerpflege Wohnen mit § 43 SGB XI Tagspflegenutzung sowie § 43 SGB XI Tagspflegenutzung sowie § 43 SGB XI Tagspflegenutzung sowie weitere Leistungen weitere Leistungen weitere Leistungen Pflegegrad 2

Pflegegrad 3

Pflegesachleistungen § 36 SGB XI

Tagespflege § 41 SGB XI

Entlastungsbetrag § 45 b SGB XI

Verhinderungspflege nach § 39 SGB XI

Pflegegrad 4

Behandlungspflege SGB V

Quelle: eigene Darstellung der Autoren, Stand: Oktober© 2019 PlanKonzept GmbH

4.2 Heimrechtliche Grundlagen Seit der Föderalismusreform im Jahr 2006 muss jedes Bundesland den ordnungsrechtlichen Teil der Heimgesetzgebung selbst regeln. Dazu gehören Fragen der Genehmigung des Betriebs von Heimen oder anderen Wohnformen für ältere, pflegebedürftige und behinderte Menschen, die personelle oder bauliche Ausstattung der Einrichtung oder Sanktionen bei Nichteinhaltung der gesetzlichen Vorschriften. In allen Bundesländern untersteht die vollstationäre Pflege dem jeweiligen Heimgesetz und den jeweiligen Bau- und Personalverordnungen. Große Unterschiede gibt es beim Betreuten Wohnen und der Tages- und Nachtpflege. Hier gibt es je nach Bundesland sehr unterschiedliche Regelungen. Beispielweise unterliegen die Tages- und Nachtpflege, Betreutes Wohnen und die Selbstbestimmte Wohngemeinschaft ordnungsrechtlich in Baden-Württemberg, Branden-

40

Q6 – das ambulante Quartiershaus

burg, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen nicht dem Heimgesetz. Entsprechend auch nicht der Personalverordnung und nur eingeschränkt der Bauverordnung. Hingegen unterliegen u. a. in Bremen, Hamburg und Nordrhein-Westfalen alle denkbaren Modulbausteine dem Heimgesetz. Besonders in diesen Bundesländern sind die entsprechenden Gesetze und Durchführungsverordnungen zu beachten (siehe Anlage 2).



ZU BEACHTEN!  Unterschiedliche gesetzliche Regelung der Wohn- und Pflegeangebote in den einzelnen Bundesländern. Die entsprechenden Landesgesetze und insbesondere DurchführungsVO sind bei der Planung zu berücksichtigen.

4.3 Baurechtliche Grundlagen Die Landesbauordnungen, als wesentlicher Bestandteil des öffentlichen Baurechts, sind die landesspezifischen Umsetzungen der Musterbauordnung, die durch die Bauministerkonferenz erarbeitet und verabschiedet wird. „ Die Bauministerkonferenz ist die Arbeitsgemeinschaft der für Städtebau, Bau- und Wohnungswesen zuständigen Minister und Senatoren der 16 Länder der Bundesrepublik Deutschland“.22 Die Musterbauordnung selbst hat keinen Gesetzescharakter, ist allerdings der Konsens aller Bundesländer und damit der Orientierungsrahmen für die einzelnen Länder bei der Erarbeitung der landesspezifischen Gesetze. Auch wenn die Musterregelungen häufig übernommen werden, können die Länder aufgrund ihrer souveränen Gesetzgebungskompetenz von der Musterbauordnung abweichende Regelungen in den Landesbauordnungen verankern. Daher sind immer die projektspezifischen Regelungen aus der Landesbauordnung zu prüfen. Um die grundsätzlichen Regelungen der Bauordnungen

22 vgl. Bauministerkonferenz - Wir über uns; URL: https://www.bauministerkonferenz.de/verzeichnis. aspx?id=762&o=759O762; Stand: 05.07.2019

4 Rechtliche Grundlagen41

zu verdeutlichen, beziehen sich die nachfolgenden Ausführungen jeweils auf die Musterbauordnung (MBO). Ein wesentlicher Punkt der Landesbauordnungen ist die Definition von Sonderbauten, d. h. von Anlagen und Räumen besonderer Art oder Nutzung gemäß § 2 (4) MBO. Eine Übersicht der Sonderbautatbestände in Bezug auf die verschiedenen Wohnformen im Alter in den einzelnen Bundesländern ist in Anlage 3 Übersicht über die Sonderbautatbestände in Bezug auf die Wohnformen im Alter in den einzelnen Bundesländern dieses Buches beigefügt. Die Einordnung einer Wohnform als Sonderbau hat gemäß § 51 MBO zur Folge, dass an diese besonderen Anforderungen abweichend von den allgemeinen Anforderungen nach § 3 (1) MBO gestellt werden. Außerdem können Erleichterungen gestattet werden, wenn „ es der Einhaltung von Vorschriften wegen der besonderen Art oder Nutzung baulicher Anlagen oder Räume oder wegen besonderer Anforderungen nicht bedarf.“23 Grundsätzlich können sich die besonderen Anforderungen bzw. Erleichterungen auf verschiedene Aspekte eines Gebäudes erstrecken, die ebenfalls in der MBO aufgelistet sind. Erhöhte Anforderungen werden in der Regel an den Brandschutz und an die Standsicherheit gestellt. So sind das Brandschutzkonzept und die Standsicherheitsberechnungen bauaufsichtlich zu prüfen. Wird ein Gebäude als Sonderbau eingestuft, so sind neben der Bauordnung erlassene Sonderbaurichtlinien zwingend einzuhalten. Von den bereits zuvor benannten Bestandteilen eines Quartiershauses sind in der Regel die Tagespflege und ambulant betreute Wohngemeinschaften die Nutzungen, die als Sonderbau eingestuft werden. Es gibt keine bundesweit verbindlichen Sonderbaurichtlinien für diese Nutzungen. Vor allem in Bezug auf die Tagespflegen müssen die landesspezifischen Heimbauverordnungen daraufhin geprüft werden, ob diese Anforderungen für Tagespflegen enthalten.

23 vgl. § 51 Satz 2 MBO

42

Q6 – das ambulante Quartiershaus

4.4 Verordnungen, Normen und Richtlinien Verordnungen, Normen und Richtlinien werden zur Vertiefung bzw. zum Präzessieren der in den Landesbauordnungen erfassten Festlegungen getroffen. Wesentlich in Bezug auf die Wohnformen im Alter sind die Landesheimbauverordnungen auf der Grundlage der Landesheimgesetze. Die Übersicht der Landesheimgesetze und der zugehörigen Landesheimbauverordnungen sowie deren Geltungsbereiche sind diesem Buch als Anlage 1 Heimrechtliche Regelung Betreutes Wohnen beigefügt. DIN-Normen geben die anerkannten Regeln der Technik wieder. Sie sind Empfehlungen, daher liegt die Anwendung im Ermessen der Planer. Eine DIN-Norm erhält allerdings Gesetzescharakter, wenn sie in die Liste der eingeführten Technischen Baubestimmungen (LTB) der Bauaufsichtsbehörden aufgenommen wird. Dann ist die Anwendung zwingend. Die für Seniorenimmobilien u. a. maßgeblichen DIN-Normen sind die DIN 18040-1 und DIN 18040-2. Beide befassen sich mit den Anforderungen an Barrierefreies Bauen. Wobei die DIN 18040-1 sich auf öffentliche Gebäude bezieht. Die DIN 18040-2 gilt für Wohnungen. Beide Teile der DIN 18040 sind in der Liste der eingeführten Technischen Baubestimmungen (LTB) verzeichnet und sind daher verbindlich einzuhalten.24 Sowohl in der DIN 18040-1 als auch in DIN 18040-2 werden Anforderungen an wesentliche Räume der jeweiligen Gebäudetypen definiert. Außerdem werden auch die Größen der notwendigen Bewegungsflächen benannt. Ansonsten unterscheidet die DIN auch in Anforderung für die barrierefreie Nutzung und die uneingeschränkte Rollstuhlnutzung. Darauf wird im Abschnitt 6.3.1 dieses Buches noch detaillierter eingegangen. Im Bereich der Richtlinien müssen zum einem die Technischen Regeln für Arbeitsstätten (ASR) beachtet werden. Zum anderen existieren VDI-Richtlinien, die zwingend einzuhalten sind. VDI-Richtlinien sind wie auch die DIN-Normen anerkannte Regeln der Technik. Sie werden vom Verein Deutscher Ingenieure erarbeitet und verstehen sich als Empfehlung. Auch sie werden nur durch die Aufnahme in die Liste der eingeführten technischen Baubestimmungen (LTB) rechtsverbindlichen Charakter und sind somit zwingend einzuhalten. Derzeit gilt dies für keine der VDI-Richtlinien. Für die Bestandteile von Quartiershäuser sind u. a. nachfolgende VDI-Richtlinien relevant:

24 vgl. Deutsches Institut für Bautechnik (Hrsg.): Verzeichnis Eingeführte technische Baubestimmungen – Stand: 11.12.2017; S. 61ff

4 Rechtliche Grundlagen43

–– VDI 6000 Blatt 5 Ausstattung von und mit Sanitärräumen – Seniorenwohnungen, Seniorenheime, Seniorenpflegeheime, –– VDI 6008 Barrierefreie Lebensräume – Anforderungen an die Elektro- und Fördertechnik, –– VDI 6008 Blatt 1 Barrierefreie Lebensräume – Allgemeine Anforderungen und Planungsgrundlagen, –– VDI 6008 Blatt 2 Barrierefreie Lebensräume – Möglichkeiten der Sanitärtechnik, –– VDI 6008 Blatt 3 Barrierefreie Lebensräume – Möglichkeiten der Elektrotechnik und Gebäudeautomation. Die VDI 6000 Blatt 5 stellt die Anforderungen an die Sanitärräume in verschiedenen Seniorenimmobilien dar. Es wird unterschieden in: –– –– –– ––

Seniorenwohnungen, Wohnungen für Betreutes Wohnen, Seniorenwohnheime sowie Seniorenpflegeheime.25

Die für die Planungspraxis wohl wichtigsten Vorgaben der VDI 6000 Blatt 5 sind neben den empfohlenen Maßen von Sanitärobjekten, den Bewegungsflächen vor diesen, den Montagehöhen über der Oberkante des Bodenbelags (OKFFB) und den seitlichen Mindestabständen zu anderen Sanitärobjekten oder Wänden (Tabellen 6 bis 8)26 die Anforderungen an die Ausstattung der Sanitärräume.

25 vgl. VDI 6000 Blatt 5 Abschnitt 1.2 S. 3/4 26 vgl. VDI 6000 Blatt 5, S. 18 – 20

44

Q6 – das ambulante Quartiershaus

Abb. 15: Ausstattung von Bädern nach VDI 6000 Blatt 5 – modifiziert und ergänzt

Bad WC WC-Papierrollenhalter WC-Bürste mit Halterung Griffausstattung Waschtisch Ablage Spiegel Griffausstattung Badewanne

Senioren-­ wohnungen ein Bad je Wohnung

Betreutes ­Wohnen ein Bad je Wohnung

ambulant ­betreute WGs ein Bad je Zimmer

zusätzlich ein evtl. zusätzlich ein gemeinschaft- gemeinschaftlich genutztes Bad mit lich genutztes Wanne pro WG Bad mit Wanne

Badetuchhalter Haltegriff Dusche Duschabtrennung Badetuchhalter Duschklappsitz/hocker Griffausstattung Waschmaschine

in separatem HWR in separatem HWR

Trockner

Senioren-­ pflegeheime ein Bad je Pflegezimmer

mind. ein Pflegebad mit Wanne pro Einrichtung

in separatem HWR in separatem HWR

Kleiderhaken  zwingend erforderlich     Vorhaltung optional Quelle: eigene Darstellung nach VDI 6000 Blatt 5 Tabellen 1 – 4; Stand: Oktober 2019

Die Technischen Regeln für Arbeitsstätten (ASR) sind Präzisierungen der Vorgaben der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV). Die Arbeitsstättenverordnung „dient der Sicherheit und dem Schutz der Gesundheit der Beschäftigten beim Einrichten und Betreiben

4 Rechtliche Grundlagen45

von Arbeitsstätten.“27 Die Vorgaben der ArbStättV und der Technischen Regeln für Arbeitsstätten sind für alle Bereiche eines Quartiers einzuhalten, in denen sich Arbeitsplätze befinden. Die Arbeitsstättenverordnung definiert einen Arbeitsplatz als „Bereiche, in denen Beschäftigte im Rahmen ihrer Arbeit tätig sind.“28 Damit sind insbesondere die Büroräume und die Räume der Tagespflege und Begegnungsstätte als Arbeitsplätze anzusehen. Die Umsetzung der ASR in den Wohnungen ist nicht notwendig, auch wenn die Mitarbeiter des ambulanten Dienstes dort tätig sind. Abb. 16: Übersicht über die wesentlichen Arbeitsstättenrichtlinien ASR ASR V3 ASR V3a.2 ASR A1.2 ASR A1.3 ASR A1.5/1,2 ASR A1.6 ASR A1.7 ASR A1.8 ASR A2.1 ASR A2.2 ASR A2.3 ASR A3.4 ASR A3.4/7 ASR A3.5 ASR A3.6 ASR A3.7 ASR A4.1 ASR A4.2 ASR A4.3 ASR A4.4

Name Gefährdungsbeurteilung Barrierefreie Gestaltung von Arbeitsstätten Raumabmessungen und Bewegungsflächen Sicherheits- und Gesundheitsschutzkennzeichnung Fußböden Fenster, Oberlichter, lichtdurchlässige Wände Türen und Tore Verkehrswege Schutz vor Absturz und herabfallenden Gegenständen, Betreten von Gefahrenbereichen Maßnahmen gegen Brände Fluchtwege und Notausgänge, Flucht- und Rettungsplan Beleuchtung Sicherheitsbeleuchtung, optische Sicherheitsleitsysteme Raumtemperatur Lüftung Lärm Sanitärräume Pausen- und Bereitschaftsräume Erste-Hilfe-Räume, Mittel und Einrichtungen zur Ersten Hilfe Unterkünfte Quelle: eigene Aufstellung der Autoren; Stand Oktober 2019

27 vgl. § 1 (1) ArbStättV 28 vgl. §2 Abs. 4 ArbStättV

5 Projektentwicklung 47

5 Projektentwicklung Standort – Bedarf – Projektidee – Kapital … dies sind die wesentlichen Faktoren für die Umsetzung eines Projektes. Jedoch bedarf es einer qualifizierten Projektentwicklung, um diese vier Faktoren so miteinander zu einem fundierten Konzept zu verknüpfen, dass ein Quartiershaus auch dauerhaft und vor allem rentabel genutzt werden kann. Die Projektentwicklung gliedert sich in die nachfolgenden Phasen: –– Vorbereitung/Initiierung durch den Bauherrn, –– Planungsphase, –– Ausführungsphase, –– Betriebsphase. Die Projektentwicklung umfasst somit den gesamten Entstehungsprozess einer Immobilie – von der ersten Idee bis zur Fertigstellung und Inbetriebnahme. Grundsätzlich stellt die Projektentwicklung eine Bauherrenaufgabe dar. Demzufolge obliegt die Verantwortung für die fachgerechte Umsetzung der einzelnen Aufgaben innerhalb der Projektphasen dem Bauherrn. Was im Umkehrschluss aber nicht voraussetzt, dass der Bauherr jede dieser Phasen auch mit eigenen Ressourcen erbringen muss. Jedoch zeichnet der Bauherr für die Koordinierung der einzelnen Beteiligten und die Delegierung der Aufgaben verantwortlich. Diese Verantwortung überfordert viele, gerade fachfremde, Bauherren. Kernkompetenzen von Betreibern und Initiatoren von Seniorenimmobilien liegen im Allgemeinen in anderen Bereichen. Sie haben wenig bis keine Erfahrungen im Bauwesen und dem Projektmanagement einer Baumaßnahme sowie entsprechende personelle Ressourcen. Aus diesem Grund delegieren viele Bauherren diese Bauherrenaufgaben, vor allem bei der Umsetzung größeren Bauvorhaben, an professionelle Projektentwicklungs- bzw. Projektsteuerungsbüros.29 Die zuvor beschriebenen Projektphasen werden ihrerseits in weitere Einzelphasen und -aufgaben unterteilt. Weiterhin steht am Ende jeder Einzelphase jeweils die Überprüfung der Entscheidung zur Weiterführung des Projektes. Fällt das Ergebnis dieser Prüfung negativ aus, so ist die gesamte Einzelphase zu wiederholen und durch Optimierung der Projektparameter der Gesamterfolg sicherzustellen. In den Abbildungen 17 und 18 auf Seite 52/53 ist die Projektentwicklung mit allen Einzelphasen sowie die Zusammenhänge und die grundlegenden Bauherrenaufgaben dargestellt. 29 vgl. Kelle, Marco Dr.-Ing., Ökonomie von Seniorenimmobilien; S. 63

48

Q6 – das ambulante Quartiershaus

5.1 Vorbereitungsphase/Initiierung durch den Bauherrn Alles beginnt mit einer Idee! So auch die Projektentwicklung einer Immobilie. In Bezug auf Seniorenimmobilien und Quartiershäuser ergibt sich die Idee für ein Bauvorhaben in der Regel aus einem von drei Sachverhalten: –– Es ist eine Unterdeckung bzw. ein Mangel an einer bestimmten Versorgungsform im Wirkungsbereich des Initiators erkennbar. Diese Lücke soll mit dem neuen Vorhaben geschlossen werden. –– Durch die Herausbildung bzw. die (politisch gewollte) Förderung bestimmter Versorgungsformen ergibt sich ein vollständiges neues Tätigkeitsfeld, das der Initiator mit dem neuen Vorhaben für sich erschließen möchte. –– Der Initiator möchte eine andere Region, in der er den Bedarf für sein etabliertes Leistungsangebot sieht, für sich erschließen. Wenn eine Idee in die grundsätzliche Entscheidung zu einem Bauvorhaben gemündet hat, müssen zuerst die Grundlagen ermittelt werden. Dazu sind vier Fragen zu beantworten: –– In welchem Zeitrahmen soll das Quartier realisiert werden? –– Welche Bestandteile sollen in dem Quartier umgesetzt werden? –– Deckt sich der tatsächliche Bedarf für die gewählten Versorgungsformen dem angenommenen? –– Welche Ressourcen (Kapital, Grundstück, Personal etc.) stehen für das Quartier bereits zur Verfügung bzw. müssen noch akquiriert werden? Bestätigt die Grundlagenermittlung die Entscheidung des Initiators, wird nachfolgend das Grobkonzept erarbeitet. Für einen ergebnisorientierten Projektablauf ist es ratsam schon in dieser frühen Phase einen Architekten konzeptionell mit einzubinden. Steht das Konzept fest, gilt es, einen geeigneten Standort zu ermitteln. Lässt sich nach der Wahl des Standortes und der Abstimmung des Grobkonzeptes die Wirtschaftlichkeit des Vorhabens nachweisen, muss zum Abschluss der Vorbereitungsphase die Finanzierung geklärt werden. Dabei muss klargestellt werden, wieviel Eigenkapital zur Verfügung steht. Ob und wenn ja, in welcher Höhe Fremdkapital eingesetzt werden muss und aus welcher Quelle (Kreditgeber oder Fördermittel) dies beschafft wird. Sind diese

5 Projektentwicklung 49

Fragen abschließend positiv geklärt und besteht außerdem Klarheit über die Grundstücksbeschaffenheit durch ein Baugrundgutachten, erfolgt die Beauftragung des Architekten. Dabei empfiehlt es sich, eine umfassende Aufgabenstellung unter Benennung aller Rahmenbedingungen, Ziele und Ansprüche des Initiators für die weiteren Planungsphasen zu formulieren.

5.2 Planungsphase Die Planungsphase umfasst inhaltlich die Aufgaben und Leistungen, die auch Grundlage der Leistungsphasen gemäß HOAI, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, sind. Die HOAI unterteilt die Planung in sieben Leistungsphasen: –– Lph 1 – Grundlagenermittlung –– Lph 2 – Vorplanung –– Lph 3 – Entwurfsplanung –– Lph 4 – Genehmigungsplanung –– Lph 5 – Ausführungsplanung –– Lph 6 – Vorbereitung bei der Vergabe –– Lph 7 – Mitwirkung bei der Vergabe.30 Die HOAI stellt zur Abwicklung der Planungsphase einen Leitfaden dar. Da in ihr für die verschiedenen an einem Bauvorhaben beteiligten Architekten und Fachplaner Leistungsbilder definiert, in denen Grundleistungen, d. h. für den Projekterfolg unverzichtbare Leistungen, sowie besondere Leistungen aufgeführt werden. Es ist daher ratsam, auch die Beauftragung der einzelnen Planer an diesen Aufstellungen zu orientieren. Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen und der Vergleich gebäudetechnischer Konzepte zur Betriebskostenoptimierung sind nach den Leistungsbildern der HOAI besondere Leistungen. Allerdings gewinnen diese Analysen bereits in frühen Planungsphasen zunehmend an Bedeutung, da durch den gesteigerten Fokus auf Energieeffizienz die Höhe der Betriebskosten die Wettbewerbsfähigkeit einer Immobilie entscheidend beeinflussen.

30 vgl. § 34 (3) HOAI

50

Q6 – das ambulante Quartiershaus

Als Bauherrenaufgaben sind in der Planungsphase nachfolgende Punkte zu nennen: –– Formulierung der Zielvorgaben für die Planer (Ergebnisse aus der Vorbereitungsphase), –– Entscheidung über die einzelnen Planungsstände und damit den weiteren Projektverlauf, –– Mitwirkung bei der Abstimmung der Planungsergebnisse mit den Behörden, –– Beauftragung der benötigten Fachplaner, Gutachter und anderer Sonderfachleute nach dem Vorschlag durch den Architekten, –– Bemusterung nach Vorgabe des Architekten als Grundlage für die Ausschreibung, –– Beauftragung der ausführenden Firmen. Maßgeblich für die Durchführung der Planungsphase ist der Architekt. Dennoch liegt es in der Verantwortung des Bauherrn, Entscheidungen, die für den weiteren Projektverlauf unabdingbar sind, zu treffen. Zum Abschluss jeder einzelnen Leistungsphase müssen die Arbeitsergebnisse der beteiligten Architekten und Fachplaner auf Konformität mit den Zielvorgaben überprüft werden. Im Vordergrund stehen dabei vor allem die Einhaltung der Kostenvorgaben des Initiators/Bauherrn. Wie alle Planungsergebnisse werden auch die Kosten über die einzelnen Leistungsphasen hinweg immer weiter präzessiert.

5.3 Ausführungsphase Die Ausführungsphase deckt sich mit der Leistungsphase 8 – Objektüberwachung gemäß HOAI. Der Bauherr hat hierbei vor allem baubegleitende Aufgaben, wie Bemusterungen und Abnahmen. Außerdem ist der zukünftige Betrieb vorzubereiten, indem Ausstattung und Personal beschafft, Zulassungen eingeholt und andere für den Betrieb unabdingbare Verträge abgeschlossen werden.

5 Projektentwicklung 51

5.4 Betriebsphase Auch in der Betriebsphase sind die Planer zunächst noch in das Projekt involviert. Im Hinblick auf die Leistungsphasen der HOAI entspricht dies der Leistungsphase 9 – Objektbetreuung während der Gewährleistungszeit der ausführenden Firmen. Die Beauftragung der Planer mit diesen Leistungen entlastet den Bauherrn wesentlich bei der Kontrolle der Mängelbeseitigung. Eine wesentliche Bauherrenaufgabe zu Beginn der Betriebsphase ist die kostenseitige Analyse des Projektes. Bei der Verwendung von Fördermitteln sind Verwendungsnachweise zu erstellen. Aber auch ohne Inanspruchnahme von Fördermöglichkeiten sollte das Projekt hinsichtlich der Kosten analysiert werden, um daraus Erkenntnisse für weitere Bauvorhaben zu gewinnen.31

31 vgl. Kelle, Marco Dr.-Ing., Ökonomie von Seniorenimmobilien, S. 66

52

Q6 – das ambulante Quartiershaus

Abb. 17: Projektentwicklungsstufen eines Quartiershauses

Projektentwicklungsstufen eines ambulanten Initiierung/ Vorbereitungsphase

Planungsphase Phase 1

Phase AG 1

Phase AG 2

Phase AG 3

Kon zep tio n

Stando rt

Betreib er/Ver träg e

Gru ndlage nermittlu ng

Grundlagen

Konzeptidee

Standort finden

Vertragssituation

Klärung der Aufgabenstellung

Aufgabenstellung Ablaufplan

Gesamtkonzept - Raumprogramm - Bauqualität - Ausstattung - Flächeneffizienz - Fungibilität - Flexibilität - Gebäudeausrichtung - Parkmöglichkeiten

Ausgan gsdate n

Aufgabenstellung: - Immobilienart - Mischnutzung + Bedarfsanalyse Soll-Ist-Analyse: - Kapazität - Personal - Flächen - Standort - Bauwerk - Ausführung - Erschließung - Umwelt - Zeit - Kosten

+ Einbindung Architekt

Dokumentation

Dokumentation nein

Entscheidung

ja

Entscheidung

Dokumentation nein

Standortanalyse - Standortanalyse - Marktanalyse - Nutzungskonzept - Einzugsgebiet - Nachfrage - Angebot - Baugrundgutachten - evtl. Bauvoranfrage - Konzeptstudie + Rentabilitätsanalyse

ja

nein ja Entscheidung

Phase AG 4

Betreiber- und Betriebsanalyse - Vertragsgestaltung - Bonität - Erfahrung - Wirtschaftlichkeitsanalyse - Konzeption + Grundstück - Vertragsabschluss Grundstück - Behördliche Genehmigung - Prüfung der Fälligkeit von Zahlungen - Erfassung im Grundstückskataster

Architektenvertrag - Gesamtleistung - Stufenvertrag nein ja Entscheidung

+ Ortsbesichtigung + Bebauungskonzept Planungskonzept: - Städtebau - Funktionen - Kennzahlen - Umweltschutz - Raumprogramm - Zeitprogramm - Kostenrahmen - Voranfragen bei Behörden und Versorgungsträgern + Beraten zum Leistungs- und Untersuchungsbedarf + Formulieren der Entscheidungshilfen für die Auswahl anderer an der Planung fachlich Beteiligter

Phase 2

Vor planun g

Analyse der Grundlagen und Abstimmung der Leistungen von Fachplanern + Abstimmung Zielvorstellungen Erstellung der Vorplanung und Klärung wesentl. Zusammenhänge + Vorverhandlung über Genehmigungsfähigkeit + Kostenschätzung + Terminplan Dokumentation nein ja Entscheidung

Phase 4

Phase 3

Gen ehmigung splan ung

Entwurfspl anung

Erarbeitung Entwurfsplanung + Koordination fachlich Beteiligter + Baubeschreibung + PlanungsUnterlagen M 1:100 + Verhandlungen über Genehmigungsfähigkeit + Kostenberechnung

+ Fortschreiben Terminplan Dokumentation nein

Antrag auf Mittelfreigabe

ja

Konstruktions-, Werk- und Detailpläne des Gesamtkonzeptes + endgültige Berechnungen bau- & betriebstechnischer Daten + Ablaufplan Terminplan + Bau-, Raum- und Konstruktionsprogramm + Veranlassung der öffentl.-rechtl. Genehmigung unter Verwendung der Beiträge anderer fachlich Beteiligter

nein

Baugenehmigung

ja

Dokumentation nein ja Entscheidung

- Entscheidung über Umsetzung - Zielvorschläge - Zustimmung Kostenrahmen

- Verhandlung mit Behörden - Zustimmung Kostenschätzung

- Prüfung Entwurfsplanung - Zustimmung Kostenberecnung - Wirtschaftlichkeitsberechnung - Sicherung der Finanzierung

Quelle: modifizierte Darstellung nach Diederichs (Hrsg.): Grundleistungen der Projektsteuerung – Beispiele für den Handlungsbereich A; S. 29, Stand : Oktober 2019

- Prüfung Genehmigungsplanung - Prüfung Raumprogramm - Mitwirkung Bauantrag

5 Projektentwicklung 53

Abb. 18: Projektentwicklungsstufen eines Quartiershauses – Fortsetzung

sstufen eines ambulanten Quartiershauses Planungsphase Phase 4

Phase 3

Entwurfspl anung

Erarbeitung Entwurfsplanung + Koordination fachlich Beteiligter + Baubeschreibung + PlanungsUnterlagen M 1:100 + Verhandlungen über Genehmigungsfähigkeit + Kostenberechnung

+ Fortschreiben Terminplan Dokumentation nein

Antrag auf Mittelfreigabe

ja

Phase 5

Phase 6

Gen ehmigung splan ung

Ausführun gsplan ung

Vor bereitung Ver gabe

Konstruktions-, Werk- und Detailpläne des Gesamtkonzeptes + endgültige Berechnungen bau- & betriebstechnischer Daten + Ablaufplan Terminplan + Bau-, Raum- und Konstruktionsprogramm

Erarbeitung der Ausführungsplanung: - Ausführungszeichnungen - Detailzeichnungen - Konstruktionszeichnungen + Breitstellung der Arbeitsergebnisse als Grundlage anderer fachlich Beteiligter + Fortschreiben Terminplan + Mengenermittlungen Raumbuch

Aufstellung: - Vergabeterminplan - Leistungsbeschreibungen o. Funktionalausschreibung + Kostenermittlung mit verpreisten Leistungsverzeichnissen + Auswahl & Festlegung Bieterkreis + Kostenkontrolle: Vergleich Kostenberechnung und verpreisten Leistungsverzeichnissen + Zusammenstellung Vergabeunterlagen und Angebotseinholung

+ Veranlassung der öffentl.-rechtl. Genehmigung unter Verwendung der Beiträge anderer fachlich Beteiligter

nein

Baugenehmigung

ja

Phase 7

Mittwirkung Verg abe

Angebotseröffnung + Prüfung und Wertung der Angebote + wenn möglich: Führen von Bietergesprächen + Vergabevorschläge, Vergabeverhandlung, Dokumentation des Vergabeverfahrens + Kostenanschlag nein ja Auftragsvergabe

Ausführung

Betriebsphase

Phase 8

Phase 9

Überwachung der Ausführung und Koordination fachlich Beteiligter

Beratung und Mitwirkung bei Inbetriebnahme & Betrieb + fachliche Bewertung der innerhalb der Gewährleistungsfristen festgestellten Mängel + Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Gewährleistungsfristen + Mitwirken bei Freigabe von Sicherheitsleistungen + Pläne und Zeichnungen: - Übersicht - Bestand - Bedienung - Wartung - Umweltschutz Besondere Leistung: Überwachung der Mängelbeseitigung innerhalb der Gewährleistungsfristen + Objektbegehung nach Übergabe

Überwachung Ausführun g

Obj ektbetreuu ng

Oberleitung der Planer: - Gestaltung - Technik - Geschäftliches Abnahmen erbrachter Leistungen Schaffung der Voraussetzung der Inbetriebnahme durch Nutzer Abschluss der Leistung Überwachung Mängelbeseitigung Zusammenstellung Pläne & Zeichnungen Auflisten Verjährungsansprüche nein

Übergabe

ja

+ Wirtschaftlichkeitsberechnungen

Bauherrenaufgaben

- Prüfung Entwurfsplanung - Zustimmung Kostenberecnung - Wirtschaftlichkeitsberechnung - Sicherung der Finanzierung

- Prüfung Genehmigungsplanung - Prüfung Raumprogramm - Mitwirkung Bauantrag

- Bemusterung - Prüfung Ausführungsplanung

- Prüfung Kostenvoranschlag - Freigabe Leistungsverzeichnisse

- Mitwirkung Auswahl Bieter und Vergabeverhandlung - Prüfung Kostenanschlag - Abschluss Verträge - Abschluss Versicherung

- Bemusterungen - Baubegehungen - Abnahmen - Personalplanung - Anzeige Betrieb

- Objektbegehung - Aufnahme Mängel - Kostenkontrolle und Kostenanalyse

Quelle: modifizierte Darstellung nach Diederichs (Hrsg.): Grundleistungen der Projektsteuerung – ©PlanKonzept GmbH 2019 Beispiele für den Handlungsbereich A; S. 29, Stand : Oktober 2019

54

Q6 – das ambulante Quartiershaus

5.5 Projektentwicklung im Überblick Nachdem nun die wesentlichen Projektentwicklungsphasen und die darin zu erbringenden Einzelleistungen und Bauherrenaufgaben dargestellt wurden, soll auch der zeitliche Ablauf eines solchen Projektes beleuchtet werden. Es sei allerdings vorangestellt, dass es sich dabei um eine idealisierte Darstellung ohne Berücksichtigung von Stillstandszeiten oder zu wiederholenden Projektschritten handelt. Die Zeiträume entsprechen Erfahrungswerten aus der langjährigen Planungs- und Beratungspraxis der Autoren. Der spezifische Projektdurchlauf ist vor allem von den personellen Ressourcen des Bauherrn für die Projektabwicklung und -begleitung abhängig. Auch wenn in der vorangegangenen Abbildung die einzelnen Projektphasen als linear aufeinander folgend dargestellt wurden, ist es in der Praxis so, dass sich einzelne Projektphasen überlappen bzw. ineinandergreifen. Auch wenn alle Projektphasen ohne Unterbrechung und Verzögerungen ablaufen, ist mit einer Gesamtlaufzeit von der ersten Idee bis zum Abschluss der Inbetriebnahme eines Quartiers mit von ca. 3 Jahren zu rechnen. Abb. 19: Dauer einer Projektentwicklung von der Projektiinitiierung bis zur Inbetriebnahme [in Monaten]

Projektdauer in Monaten 0

4

8

12

16

20

24

28

32

36

Initiierung Phase AG 1 - 4

Lph 1 Planungsphase

Lph 2 Lph 3 Lph 4 Lph 5 Lph 6 Lph 7 Ausführungsphase

Lph 8

Betriebsphase

Lph 9

Quelle: eigene Darstellung der Autoren; Stand: November 2019

5 Projektentwicklung 55

Allerdings existieren im Verlauf der Projektentwicklung einige Faktoren, die den gesamten Projektdurchlauf massiv verzögern können. Wenn auf diese Faktoren insbesondere geachtet wird, kann eine unnötige Verzögerung ausgeschlossen werden. Zu den verzögernden Faktoren zählen: –– das Grundstück, –– die Finanzierung, –– die Durchführung der Ausschreibung und Vergaben, –– der Beginn der Bauausführung. Wird ein Grundstück für ein Quartiershaus ausgewählt, ist möglichst darauf zu achten, dass die Bebaubarkeit bereits geklärt ist. Wenn ein Bebauungsplan zu erstellen ist, kann dies das Gesamtvorhaben um mehrere Monate verzögern. Die Finanzierung muss der Bauherr spätestens mit Abschluss der Leistungsphase 3 gemäß HOAI sicherstellen. Dabei ist zu beachten, dass die Kostenberechnung, die der Projektarchitekt im Zuge der Leistungsphase 3 erstellt, eine Vorausschau ist. Vor allem vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklung der Baupreise ist besonders bei einem verzögerten Projektdurchlauf mit einer Kostensteigerung zu den Vergabeergebnissen zu rechnen. Insofern sollte die Finanzierung einen gewissen Pufferbetrag berücksichtigen. Die Ausschreibungen und Vergaben stellen insofern einen sensiblen Projektzeitpunkt dar, dass es in der jüngsten Vergangenheit immer schwieriger geworden ist, wirtschaftliche Angebote zu erhalten. Daher ist bei der Erstellung des Projektzeitplanes darauf zu achten, dass ein ausreichend großer zeitlicher Abstand zwischen dem angestrebten Zeitpunkt der Auftragserteilung und dem tatsächlich notwendigen Leistungsbeginn des Auftragnehmers eingeplant wird, damit Ausschreibungen gegebenenfalls wiederholt werden können, sollten Angebote ausbleiben oder die eingehenden Angebote unwirtschaftlich sein. Auch der Zeitpunkt des Beginns der Bauausführung hat großen Einfluss auf die Gesamtdauer der Bauausführung. Generell ist ein Baubeginn im Frühjahr anzustreben und bis zum Beginn der nächsten Kälteperiode der Bau soweit voranzutreiben, dass die Gebäudehülle dicht ist – d. h. die Dachhaut aufgebracht und alle Fassadenöffnungen (Fenster und Türen) geschlossen wurden – sowie eine Beheizung des Baukörpers

56

Q6 – das ambulante Quartiershaus

erfolgen kann. Somit werden die Stillstandzeiten aufgrund der Witterung so gering wie möglich gehalten. Natürlich birgt jede Einzelleistung innerhalb des Projektdurchlaufs das Potenzial für Verzögerungen im Gesamtablauf. Daher ist eine professionelle Projektsteuerung – entweder durch den Bauherrn selbst oder einen beauftragten Dritten – unabdingbar.

6 Planerische Grundlagen57

6

Planerische Grundlagen

6.1

Raumprogramme der Wohnformen

In Abschnitt 3.4 dieses Buches sind die wesentlichen Bestandteile eines ambulanten Quartiershauses bereits vorgestellt worden. Nun soll näher auf die räumliche Gestaltung dieser Wohnformen für Senioren eingegangen werden. Jeder Wohnform liegt ein spezifisches Funktionsschema zugrunde, auf dessen Grundlage ein Raumprogramm und Flächenvorgaben erstellt werden können. Die Funktionsschemen stellen räumliche Zusammenhänge im Überblick dar. Während die Raumprogramme einzelne Räume und deren Größen abbilden. Quartiershäuser haben in ihrer räumlichen Gestaltung gegenüber solitären Wohnformen den klaren Vorteil, dass zentrale Einrichtungen gemeinschaftlich genutzt werden können. Das reduziert den Flächenbedarf insgesamt und bietet die Chance für eine effiziente Ausnutzung der zur Verfügung stehenden Flächen. Zum besseren Verständnis werden die Wohnformen nachfolgend jedoch einzeln betrachtet.

6.1.1 Seniorenwohnungen Servicewohnen bzw. Betreutes Wohnen stellt das „selbständige Wohnen mit bedarfsgerechter Hilfe, Betreuung und [ambulanter] Pflege auf Abruf“32 in den Vordergrund. Zentrale Einrichtungen, wie beispielsweise Gemeinschaftsräume, spielen eine untergeordnete Rolle. Die Größe einer Wohnanlage für Senioren muss sich immer am spezifischen Bedarf des Standortes orientieren.

32 vgl. Loeschke/Pourat: Betreutes Wohnen; S. 9/10

58

Q6 – das ambulante Quartiershaus

Abb. 20: Funktionsschema Betreutes Wohnen

Whg. 4

Whg. 5

Eingangsfoyer

Whg. xx

Whg. 3

Veranstaltungsraum evtl. Sozialstation zentrale Einrichtungen

Wohnungen

Whg. 2 Gebäudeerschließung

Whg. 1

Treppen, Aufzüge, Flure

technischer Bereich

Hauswirtschaftsräume

Müllräume

Haustechnik

Hausanschlussraum

Quelle: eigene Darstellung der Autoren; Stand: August 2019

Die Wohnungsgröße ist ebenfalls variabel am tatsächlichen Bedarf des Standorts auszurichten. Grundsätzlich lässt sich allerdings sagen, dass die Wohnungen für ein bis zwei Personen ausgelegt werden sollten. Daher bestehen Wohnanlagen für Senioren in der Regel aus Ein- oder Zwei-Raum-Wohnungen. Der Bestand an Betreuten Wohnungen in Deutschland wurde im Jahr 2018 in einer gemeinschaftlich durch das KDA und die BfS Service GmbH erstellten empirischen Studie erhoben. Im Ergebnis dieser Studie zeigt sich, dass die überwiegende Anzahl der Wohnungen als Zwei-Raum-Wohnungen ausgebildet ist, gefolgt von Ein-Raum-Wohnungen und nur ein geringer Anteil der Betreuten Wohnungen mehr als zwei Räume aufweisen. Abb. 21: Wohnraumtypen (n = 377 mit 31.765 WE) 9,5%

57,7%

32,7% Ein-Raum-Wohnungen (10.399 WE) Zwei-Raum-Wohnungen (18.340 WE) Mehr-Zimmer-Wohnungen (3.026 WE)

Quelle: Kremer-Preiß, Mehnert, Klemm; Betreutes Seniorenwohnen; S. 18

6 Planerische Grundlagen59

Allerdings ist im Vergleich einer 2004 veröffentlichten Studie33 festzustellen, dass der Anteil an Ein-Raum-Wohnungen ansteigt. Eine Erhebung für die Stadt Berlin zeigt exemplarisch, dass dies auch den Wünschen der Senioren entspricht. Abb. 22: Darstellung der aktuellen und gewünschten Raumzahl Darstellung der aktuellen und gewünschten Raumzahl 60 50 40 30 20 10 0 Ein Raum

2 Räume

3 Räume Aktuell

4 Räume

5 Räume und mehr

Wunsch

Quelle: IAT, Marktbericht 2017 – Wohnen für Ältere; S. 10

Die Wohnungsgrößen in derzeit bestehenden Wohnanlagen variieren beträchtlich. Abb. 23: Darstellung der Wohnungsgrößen Wohnungsgrößen (n=377 mit Median 46,0 m²) Ein-Raum-Wohnungen: min. 18 m² - max. 58 m² Zwei-Raum-Wohnungen: min. 22 m² - max. 53,5 m² Mehr-Zimmer-Wohnungen: min. 30 m² - max. 124 m²

Durchschnittsgrößen 34,7 m² 53,5 m² 71,2 m²

Quelle: Kremer-Preiß, Mehnert, Klemm; Betreutes Seniorenwohnen; S. 18

Die Durchschnittswerte stellen allerdings eine gute Orientierung für die Grundrissgestaltung dar. Daraus lässt sich nachfolgendes Raumprogramm für die Grundrissgestaltung ableiten. 33 Saup, W. u. a. 2004: Demenzbewältigung im betreuten Seniorenwohnen

60

Q6 – das ambulante Quartiershaus

Abb. 24: Raumprogramm für Seniorenwohnungen  

Ein-RaumWohnung

1,5-Raum Wohnung

Eingangsbereich Wohnraum Küche/Küchennische Schlafnische/Schlafraum Bad Abstellraum Summe WFL

2,00 m² 20,00 m² – – 4,00 m² 2,00 m² 28,00 m²

2,00 m² 16,00 m² 3,50 m² 7,00 m² 4,00 m² 2,00 m² 34,50 m²

Zwei-Raum-Wohnung für für zwei Einzelpersonen Personen 2,00 m² 16,00 m² 7,00 m² 10,00 m² 4,00 m² 2,00 m² 41,00 m²

2,00 m² 20,00 m² 7,00 m² 14,00 m² 4,00 m² 2,00 m² 49,00 m²

Quelle: Eigene Darstellung der Autoren; Stand: Oktober 2019

Neben der Wohnungsgröße spielt die Ausstattung der Wohnung eine entscheidende Rolle. Der Marktbericht des Instituts für Arbeit und Technik hat die Anforderungen der Senioren an die Ausstattung Ihrer Wohnung exemplarisch für Berlin erfasst. Allerdings lassen sich die Ergebnisse auch auf andere Regionen übertragen. Insofern entsprechen die klassischen Ein-Raum-Appartements nicht mehr dem Nachfrageverhalten der Senioren. An dieser Stelle sind 1,5-Raum-Appartments eine gute Alternative, da sie separate Koch- und Schlafbereiche vorweisen können, ohne allerdings den Flächenbedarf einer klassischen Zwei-Raum-Wohnung zu generieren. Abb. 25: Beispielgrundriss 1,5-Raum-Wohnung



Quelle: Eigene Darstellung; Stand: August 2019

6 Planerische Grundlagen61

Gemäß der Prämisse „so lange wie möglich selbständig zu wohnen“ ist die barrierefreie Wohnung in einer Betreuten Wohnanlage die bevorzugte Wohnform der meisten Senioren. In der DIN 77800 wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Gesamtgestaltung des Betreuten Wohnens eine selbständige Lebensführung gewährleisten muss. Ein wichtiger Punkt dabei ist auch die Abgeschlossenheit der Wohnung, um die Privatsphäre der Bewohner zu schützen. Dabei ist es selbstverständlich, dass die Wohnung abschließbar ist und jeder Bewohner eine eigene Klingel und einen Briefkasten erhält.34 Abb. 26: Gestaltungsbeispiel für eine Klingelanlage mit integrierten elektronischen Schließsystem (Transponderleser)



Quelle: eigene Aufnahme der Autoren; Stand: Oktober 2018

Eine Briefkastenanlage im Eingangsbereich der Betreuten Wohnanlage ist dabei in jedem Fall einzelner Briefkästen an den Wohnungstüren vorzuziehen, denn zum einem bedeuten einzelne Briefkästen einen hohen logistischen Aufwand für den Betreiber (Verteilen der Post). Zum anderen stellen Briefkastenanlagen im Eingangsbereich einen beliebten Kommunikationspunkt dar. Hinweis Der Einsatz einer Videogegensprechanlage sollte unbedingt geprüft werden. Zu sehen, wer klingelt, vermittelt zusätzliche Sicherheit.

Aufgrund der zu erwartenden gesundheitlichen Einschränkungen der Bewohner muss bei der Planung der Wohnungsgrundrisse darauf geachtet werden, dass die Wohnräume 34 vgl. Mühlbauer: Betreutes Wohnen für ältere Menschen, S. 21

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den Lebensmittelpunkt der Bewohner darstellen. Daher sollten die Räume nicht zu klein und vor allem hell gestaltet werden. Große Fensterflächen und Balkone an jeder einzelnen Wohnung sind außerdem sehr zu empfehlen. Eine barrierefreie Gestaltung der Räume ist weiterhin unabdingbar. Eine nach DIN 18040-2 rollstuhlgerechte Ausführung der Wohnräume ist dagegen nicht zwangsläufig notwendig, sofern die Wohnanlage sich in ihrer spezifischen Ausrichtung nicht speziell an diese Klientel wendet. Die Bodenbeläge in den Wohnungen müssen fest verlegt, rutschhemmend (mindestens R9) und blendfrei sein. Fliesen- und Plattenbeläge in Wohnräumen werden von den meisten Senioren nicht akzeptiert, da diese als kalt wahrgenommen werden. In der Praxis bewährt haben sich Laminat-, PVC- oder Vinyl-Beläge. Auf textile Beläge sollte verzichtet werden, da es möglicherweise die Beweglichkeit der Bewohner noch weiter einschränkt, wenn diese innerhalb der Wohnung auf Rollatoren oder Rollstühle angewiesen sind. Die Wandflächen sollten neutral weiß getönt ausgeführt werden, um den Mieter in der Gestaltung seiner eigenen Wohnung nicht einzuschränken. Abb. 27: Gestaltungbeispiel bodentiefe Fenster

Quelle: Eigene Aufnahme; Stand: November 2019

6 Planerische Grundlagen63

Jeder Wohnraum muss natürlich belichtet und belüftet werden. Die Fenster müssen sich auch von Personen mit körperlichen Einschränkungen leicht öffnen lassen. Daher sind niedrig angebrachte Bedienelemente und mehrere kleinere Öffnungsflügel vorteilhaft. Weiterhin ist die Brüstungshöhe der Fenster so zu wählen, dass ein Ausblick auch in sitzender Position möglich ist. Im Idealfall werden die Fenster bodentief ausgeführt. Wenn die Wohnungen nicht ebenerdig gelegen sind, können die unteren Fensterteile bis zur notwendigen Brüstungshöhe entweder als festverglaste Elemente ausgeführt werden. Alternativ können vorgelagerte Absturzsicherungen zum Einsatz kommen (französische Fenster). Um eine ausreichende Beleuchtung der Wohnräume zu gewährleisten, ist in jedem Raum mindestens eine Lichtquelle an der Decke vorzusehen. In Schlafräumen ist gegebenenfalls eine zusätzliche Lichtquelle im Bereich der Aufstellfläche des Bettes anzuordnen. Neben der Grundbeleuchtung der Räume obliegt die Ausstattung der Räume mit Leuchten dem Mieter. In Fluren und Bädern bietet es sich allerdings an, bauseitig bereits Deckeneinbauspots vorzusehen. Auch indirekt beleuchtet Flächen an Raumübergängen wie etwa Küche zum Wohnraum tragen zur Behaglichkeit der Wohnung bei. Seniorenwohnungen sind hinsichtlich der dem Mieter zur Verfügung gestellten Ausstattung anderen Mietwohnungen gleichzusetzten. Das bedeutet, der Mieter übernimmt die vollständige Möblierung der Wohnräume. In Einzelfällen stellt der Vermieter die Kücheneinrichtung. Diese gehört dann zur Mietsache und verbleibt beim Auszug des Mieters in der Wohnung. Entscheidet sich der Vermieter dafür, die Wohnungen mit Einbauküchen auszustatten, so ist eine haushaltsübliche Ausstattung vorzusehen. Dazu gehören neben den Schränken mindestens –– ein Spülbecken, –– ein Herd und –– ein Kühlschrank. Wenn die Wohnungen nicht nur eine Pantryküche beinhalten, sollte unbedingt auch ein Backofen und eine Spülmaschine vorgesehen werden. Bei der Anordnung der Küchengeräte, vor allem Backofen, Spülmaschine und Kühlschrank, ist zu beachten, dass diese möglichst auf Griffhöhe sein sollten. Ein Induktionskochfeld ist außerdem sicherer als das klassische elektrische Kochfeld oder ein Gasherd. Kleingeräte wie Mikrowelle und Kaffeemaschine gehören in der Regel nicht zur Ausstattung. Zu beachten ist bei der

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Küchengestaltung, dass sich Schränke mit Auszügen besser für ältere Menschen eignen als Küchenschränke mit Flügeltüren. Das Gleiche gilt für Hochschränke. Apothekerschränke können von Senioren besser befüllt werden als Hochschränke mit Flügeltüren. Abb. 28: Gestaltungsbeispiel für eine Pantry-Küche im Betreuten Wohnen



Quelle: Eigene Aufnahme; Datum: Oktober 2019

Besonderes Augenmerk sollte auf das Bad einer Betreuten Wohnung gelegt werden. Zur Ausstattung der Wohnungsbäder gehören mindestens –– ein Waschtisch (möglichst unterfahrbar, auch wenn keine rollstuhlgerechte Ausstattung gefordert ist), –– ein WC und –– eine bodengleiche Dusche. Das Vorhalten einer Badewanne in jedem Wohnungsbad ist oftmals unnötig, da ältere Menschen diese schlecht ohne Hilfe nutzen können. Weiterhin ist ausreichend Stellfläche für mindestens ein Aufbewahrungsmöbel, z. B. ein Regal oder Badezimmerschrank, sowie eine Waschmaschine vorzusehen. Gemäß DIN 18040-2 sind nur rollstuhlgerechte Badezimmer mit Stütz- und Haltegriffen am WC auszurüsten. In der Praxis haben sich jedoch die Empfehlungen der VDI 6000 Blatt 5 Tabelle 1 bewährt. Danach sollten in allen Bädern die Wandbereiche an Waschtisch, WC und Dusche so vorgerüstet sein, dass die Bewohner sich Stütz- und Haltegriffe montieren (lassen) können. Das bedeutet, dass

6 Planerische Grundlagen65

bei Wänden in Ständerbauweise Verstärkungsprofile und -hölzer an den entsprechenden Stellen vorgesehen werden müssen. Die Ausrüstung mit den Griffen selbst kann der Vermieter den Mietern überlassen. Diese können dafür auch Leistungen nach § 40 (4) SGB XI für „wohnumfeldverbessernde Maßnahmen“ in Anspruch nehmen. Die Ausstattung mit Hilfsmitteln wie Stütz- und Haltegriffen wird nach dem vorgenannten Paragrafen mit bis zu 4.000 Euro je Maßnahme bezuschusst. Alternativ können auch Waschtische mit integrierten Stütz- und Haltegriffen zum Einsatz kommen. Abb. 29: Waschtisch mit integrierten Stützgriffen



Quelle: Wohnplan-B, Waschtisch WBM 603; Stand: Oktober 2019

Die Böden in Bädern müssen rutschhemmend, wasserabweisend und leicht zu reinigen sein.35 In der Praxis bewährt haben sich Bodenfliesen, die auch in der bodengleichen Dusche verlegt werden. Denkbar ist aber auch der Einsatz von PVC-Böden mit entsprechender Rutschfestigkeitsklasse. Die Wände sollten mindestens an den Wandflächen, an denen sich Sanitärobjekte befinden, bis zu einer Höhe von 2,00 m gefliest werden. Die übrigen Wandflächen sind mit einem diffusionsoffenen Anstrich zu versehen. Bei der Wandgestaltung ist darauf zu achten, dass vor allem in innenliegenden Bädern helle Farben verwendet werden, da sonst die Räume optisch kleiner erscheinen. Denkbar ist auch ein festverglastes Oberlicht zum angrenzenden Raum, um indirekten Tageslichteinfall zu erreichen. Ist eine natürliche Belüftung der Bäder nicht möglich, muss für eine ausreichende mechani35 vgl. VDI 6000 Blatt 5 Abs. 11

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sche Be- und Entlüftung gesorgt werden. Besonders wichtig ist dabei der Abtransport von Feuchtigkeit und Gerüchen, ohne angrenzende Wohnräume zu beeinträchtigen. Die Beleuchtung der Bäder muss blendfrei erfolgen. Neben einer Grundbeleuchtung an der Decke ist mindestens eine weitere Lichtquelle im Bereich des Spiegels vorzusehen. Alternativ kann auch der Spiegel indirekt beleuchtet werden. Abb. 30: Gestaltungsbeispiel für eingeflieste,

Abb. 31: Gestaltungsbeispiel für eine Wand-

indirekt beleuchtete Spiegel

nische

Quellen: eigene Aufnahme; Datum Oktober 2018

Um zusätzlichen Stauraum an Waschtisch und in den Duschen zu schaffen, besteht die Möglichkeit in die Trockenbauständerwände eingelassene, vollflächig geflieste Wandnischen zu schaffen. Der Duschplatz selbst sollte mit faltbaren Duschwänden abgetrennt werden. Diese können flächig an die Wand geklappt werden, sodass auch Duschen mit Unterstützung problemlos möglich ist. Der Waschmaschinenstellplatz im eigenen Bad verstärkt die Selbständigkeit der Bewohner und sollte daher unbedingt eingeplant werden.

6 Planerische Grundlagen67

Abb. 32: Gestaltungsbeispiel für eine bodengleiche Dusche mit faltbaren Glasduschwänden



Quelle: eigene Aufnahme; Datum: Oktober 2018

Auch ein direkt von der Wohnung zugänglicher Abstellraum sollte in modernen Wohnanlagen zum Standard gehören.

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Exkurs: Barrierefrei vs. Flächeneffizienz Ein häufiger Konflikt bei der Grundrissgestaltung von Seniorenwohnungen entsteht aus dem Anspruch des Eigentümers/Vermieters, möglichst viele Wohnungen in seiner Wohnanlage zu erstellen, und der Notwendigkeit bei der Einhaltung der Bewegungsflächen gemäß DIN 18040-2. Dass Seniorenwohnungen barrierefrei gestaltet werden müssen, ist unbestritten. Der zu erwartende körperliche Zustand der Bewohner muss eine Nutzung der Wohnräume auch mit Hilfsmitteln (Rollator, Stützen etc.) zulassen. Dies führt allerdings nicht zwangsläufig zu einem übermäßigen Flächenbedarf in den Wohnungen. Zur Gestaltung eines flächeneffizienten und dennoch barrierefreien Wohnungsgrundrisses gilt es den Wortlaut der DIN 18040-2 zu beachten. In der DIN 18040-2 wird der Flächenbedarf für die Bewegungsflächen genau definiert. So gibt die DIN beispielsweise vor, dass in Schlafräumen die Tiefe der Bewegungsflächen 120 cm entlang der Haupteinstiegsseite sowie 90 cm entlang der zweiten Längsseite betragen muss. Die Bewegungsfläche vor Schränken und sonstigen Möbeln muss ebenfalls 90 cm betragen. Es wird in der DIN aber keine dreiseitige Zugänglichkeit des Bettes verlangt. Weiterhin dürfen sich die Bewegungsflächen überlagern, sodass beispielsweise die Bewegungsfläche entlang des Bettes und die vor dem Kleiderschrank deckungsgleich sein können. Abb. 33: Beispielgrundriss 1,5 -Raum-Appartement, barrierefrei nach DIN 18040-2

Quelle: eigene Darstellung; Stand: Oktober 2019

Gleiches gilt für die Bäder. Auch hier fordert die DIN Bewegungsflächen von 120 x 120 cm vor den Sanitärgegenständen und in der Dusche. Durch eine geschickte Anordnung der Sanitär­

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objekte und unter Ausnutzung der Überlagerungsregel, kann ein barrierefreies Bad mit einer Gesamtgröße von 4 m² erreicht werden. Die Gestaltung des Schlafraumes in Abb. 33 entspricht zwar allen Vorgaben der DIN 18040-2, jedoch nicht den gewohnten Grundrissgestaltungen. Um einen flächeneffizienten, aber dennoch attraktiven Grundriss zu erreichen, ist auch die bewusste Abweichung von den Regelungen des DIN 18040-2 möglich. Diese besteht darin, dass das Bett nur an einer Längsseite zugänglich ist. Dies schränkt die Nutzbarkeit des Raumes jedoch in keiner Weise ein. Gleichzeitig ergibt sich ein behaglicheres Raumgefühl. Das Prinzip der effizient, (da überlappend) angeordneten Bewegungsflächen ist auch bei rollstuhlgerechten Wohnungen anwendbar. Hier ist jedoch zu beachten, dass die Bewegungsflächen mit 150 x 150 cm grundsätzlich größer sind als bei barrierefreien Wohnungen. Die DIN 18040-2 geht bei den Flächenvorgaben für rollstuhlgerechten Wohnraum von der Nutzung eines großen Elektrorollstuhles aus. Die Praxis allerdings zeigt, dass barrierefrei gestaltete Wohnungen ebenfalls problemlos von Rollstuhlbenutzern in kleineren, manuellen Rollstühlen genutzt werden können. Daher ist das Vorhalten von tatsächlich rollstuhlgerechten Wohnungen in einer Wohnanlage – ohne spezielle Ausrichtung auf diese Bewohner – in der Regel nicht notwendig. Abb. 34: Beispielgrundriss 1,5-Raum-Appartement, eingeschränkt barrierefrei



Quelle: Eigene Darstellung; Stand: Oktober 2019

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Die Außenbereiche haben bei Seniorenwohnungen einen hohen Stellenwert. Auch wenn die Bewohner eines ambulanten Quartiershauses körperlich durchaus noch in der Lage sind, öffentliche Grünanlagen in der Umgebung zu nutzen, darf die Gestaltung der direkten Außenbereiche einer Wohnung nicht außer Acht gelassen werden. Dabei sind Balkone oder Terrassen an den Wohnungen wichtig. Eine Vielzahl von Senioren misst dem Balkon eine hohe Bedeutung zu. Dieser sollte groß genug für ein bis zwei Personen sein. Zu beachten ist vor allem eine ausreichende Tiefe und ein schwellenloser Zugang – am besten vom Wohnraum aus. So ist die Benutzung des Balkons auch für Rollstuhlbenutzer oder Menschen mit Rollatoren und anderen Gehhilfen möglich. Ausgehend von den Vorgaben für Bewegungsflächen der DIN 18040-2 beträgt die Mindesttiefe des Balkons 1,50 m. Die Breite eines Balkons richtet sich oftmals nach dem Achsmaß des dahinterliegenden Raumes. Sie sollte 2,50 m aber nicht unterschreiten. Der Zugang zum Balkon muss eine nutzbare Breite von mindestens 90 cm haben. Wird statt einer Balkontür eine Hebeschiebeanlage verwendet, ist die lichte Durchgangsbreite in der Regel größer. Außerdem haben Hebeschiebeanlagen den Vorteil, dass der Platzbedarf im Raum geringer ist. Unabhängig von der Ausführung des Balkonzugangs ist darauf zu achten, dass die Beschläge leichtgängig und in einer Höhe von 85 bis 105 cm über OKFFB angebracht sind. Der Balkon selbst sollte über einen ausreichenden Sonnen- und Windschutz verfügen. Ein seitlicher Windschutz kann durch die Anordnung am Gebäude erreicht werden. Ist dies aus architektonischen Gründen nicht möglich, sollten Balkone mit seitlichen Schutzwänden versehen werden. Diese dienen bei mehreren nebeneinander liegenden Balkonen auch als Sichtschutz zur Wahrung der Privatsphäre der Bewohner. Die Brüstungen sollten so gestaltet werden, dass eine Durchsicht ab einer Höhe von 60 cm über OKFFB möglich ist.36 Besteht eine Seniorenwohnanlage oder betreute Wohnanlage aus mehreren Gebäuden, sollte der Bereich zwischen den Gebäuden als Gartenhof gestaltet werden. Zwar sind diese Flächen in der Regel zu klein für eine Parkgestaltung. Aber auch die Anordnung befestigter Flächen, die von Beeten und Pflanzstreifen eingefasst sind, bietet den Bewohnern die Möglichkeit zum Aufenthalt im Freien. Bänke und Sitzgruppen fördern die Kommunikation. Hochbeete bieten den Bewohnern auch auf kleinem Raum Gelegenheit, der – teilweise seit Jahren gewohnten – gärtnerischen Tätigkeit nachzugehen. 36 vgl. DIN 18040-2 Abs. 5.6

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Zentrale Einrichtungen in Seniorenwohnanlagen dienen in der Regel als Treffpunkt der Bewohner. Daher sind sie oft in Form von größeren Gemeinschaftsräumen angelegt, in denen regelmäßige Veranstaltungen wie Spieleabende, Lesekreise oder Handarbeitsgruppen stattfinden können. Auch der Eingangsbereich einer solchen Wohnanlage ist oftmals eher als Kommunikationsbereich zu sehen. Als Richtwert wird im Allgemeinen eine Gemeinschaftsfläche von 2,5 m² je Bewohner einer Betreuten Wohnanlagen angesehen. Einzelne Betreiber von Wohnanlagen halten außerdem ein Gemeinschaftsbad mit Badewanne oder auch eine Sauna für die Bewohner vor. Die technisch relevanten Räume sind in Abhängigkeit von dem gebäudetechnischen Konzept und der Anzahl der Wohnungen zu dimensionieren. Die Anordnung dieser Räume im Zusammenhang mit den anderen Bereichen einer Wohnanlage ist so vorzunehmen, dass die Wohnungen als zu schützende Bereiche nicht durch Lärm oder andere schädliche Einflüsse beeinträchtigt werden. Ein zentraler Hauswirtschaftsraum für mehrere oder alle Wohnungen unterstützt die Selbständigkeit der Bewohner. Allerdings ist die Anordnung der Waschmaschinen in den Wohnungsbädern in jedem Fall vorzuziehen. Die Erschließungsflächen vergrößern sich mit steigender Anzahl der Wohnungen. Insgesamt muss darauf geachtet werden, dass der prozentuale Anteil der Erschließungsflächen an der Gesamtfläche nicht zu groß wird. Treppen und Aufzüge müssen in ausreichender Anzahl vorhanden sein, um die Wege für die Bewohner von der vertikalen Erschließung zu den Wohnungen nicht zu lang werden zu lassen. In jedem Gebäude müssen mindestens ein Treppenhaus und ein Aufzug vorgehalten werden. Die tatsächlich notwendige Anzahl an Treppenhäusern richtet sich nach der Ausdehnung des Gebäudes.

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Exkurs: Erschließungsformen Die Erschließungsflächen im Betreuten Wohnen haben neben dem funktionalen Charakter – Gewährung des Zugangs zu den Wohnungen – auch eine kommunikative Funktion. Aus diesem Grund ist es nicht nur wichtig, eine gute Orientierung zu gewährleisten, sondern es müssen auch Aufenthalts- und Kommunikationsflächen eingeplant werden. Dazu bietet sich die Anordnung von Sitznischen und Aufenthaltszonen an. Es wird grundsätzlich zwischen zwei Erschließungstypen unterschieden. Der Spännertyp zeichnet sich dadurch aus, dass die einzelnen Wohnungen um ein zentrales Treppenhaus herum angeordnet und in mehreren Etagen übereinandergestapelt werden. Je nach Anzahl der Wohnungen pro Geschoss spricht man von einem Ein-, Zwei-, Drei- oder Vierspänner. Mehr als vier Wohnungen je Geschoss lassen sich so allerdings nur schwer realisieren. Abb. 35: Darstellung der unterschiedlichen Spännertypen (von links nach rechts: Ein-, Zwei-, Drei- und Vierspänner)

Quelle: eigene Darstellung der Autoren; Stand: November 2019

Dafür eignet sich die Gangerschließung, bei der die Wohnungen entlang eines Erschließungsflures angeordnet werden. Die Erschließungsflure mehrerer Etagen sind vertikal durch Treppenhäuser verbunden. Auch bei der Gangerschließung gibt es verschiedene Erscheinungsformen. Hier wird zwischen einer einbündigen und einer zweibündigen Anordnung unterschieden.

6 Planerische Grundlagen73

Einbündige Erschließungen zeichnen sich durch an einer Außenwand des Gebäudes liegende, natürlich belichtete Erschließungsflure aus, bei denen die Wohnungen nur an einer Seite des Flures angeordnet sind. Laubengänge stellen eine Sonderform hierzu dar. Zweibündige Erschließungen zeichnen sich durch innenliegende Flure mit beidseitig angeordneten Wohnungen aus. Dies ergibt eine hohe Flächeneffizienz im Verhältnis Wohnfläche zu Erschließungsfläche, schließt aber gleichzeitig eine natürliche Belichtung der Flure nahezu aus. Abb. 36: Darstellung der Gangerschließung

Quelle: eigene Darstellung der Autoren; Stand: November 2019

Die Entscheidung für eine Erschließungsform hängt immer von mehreren Faktoren ab, die gegeneinander abgewogen werden müssen. Dazu zählen: – Grundstücksgröße und Zuschnitt, – Ausrichtung des Grundstücks, – Anzahl der Wohnungen insgesamt sowie – Anzahl der verschiedenen Wohnungsgrundrissen.

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Gemäß Bauordnung müssen alle Wohnungen zwei bauliche Rettungswege ins Freie aufweisen. Die Rettungsweglängen innerhalb eines Geschosses dürfen nicht länger als 35 m sein. Das bedeutet, die Treppenhäuser müssen so im Gebäude angeordnet sein, dass der Weg aus einer Wohnung in das nächstgelegene Treppenhaus nicht länger als 35 m ist. Dieses Treppenhaus muss den Vorgaben der Bauordnungen für notwendige Treppenräume entsprechen. Während der erste Rettungsweg in der Regel über das Haupttreppenhaus ins Freie führt, kann der zweite Rettungsweg auch über eine Anleiterstelle der Feuerwehr, d. h. über ein ausreichend großes Fenster bzw. einen Balkon, realisiert werden. Im Hinblick auf das Klientel einer betreuten Wohnanlage sollte auf diese Möglichkeit der Ausbildung des zweiten Rettungswegs nur dann zurückgegriffen werden, wenn eine zweite Treppe (auch als Außentreppe möglich) aus baulichen und/oder wirtschaftlichen Gründen nicht umsetzbar ist. Dies könnte beispielsweise bei Sanierungen der Fall sein. Aufzüge in Seniorenwohnanlagen müssen mindestens dem Typ 2 nach DIN EN 81-7037 entsprechen. Das bedeutet, dass der Fahrkorb eine nutzbare Innenfläche von L x B = 1,40 m x 1,10 m haben muss. Der Fahrkorb ist damit ausreichend groß, um einen Rollstuhlbenutzer und eine Begleitperson aufzunehmen.38 Die Aufzugstür muss eine lichte Breite von mindestens 90 cm aufweisen. Als Bewegungsfläche vor dem Aufzug ist ein Platzbedarf von mindestens 1,50 m x 1,50 m vorzusehen.39 Die Bedienelemente des Aufzuges sollten so angeordnet sein, dass sie auch von Rollstuhlbenutzern ohne Hilfe bedient werden können. Außerdem ist bei der Gestaltung das 2-Sinne-Prinzip anzuwenden. Das bedeutet, dass für Personen mit eingeschränkter Sehfähigkeit die Bedienelemente im und am Aufzug nicht nur visuell wahrnehmbar sein dürfen. Sie müssen auch eine taktile und auditive Wahrnehmung gewährleisten40. Die Treppen müssen den Vorgaben der DIN 18040-2 entsprechen. Generell sind nur gerade Treppen zulässig. Nach maximal 18 Steigungen muss ein Podest vorgesehen werden.41 Die nutzbare Treppenlaufbreite muss mindestens 1,20 m betragen. Treppenhäuser sollten nach Möglichkeit natürlich belichtet und belüftet werden. Ist dies nicht mög37 vgl. DIN 18040-2 Abs. 4.3.5 38 vgl. DIN EN 81-70 Tabelle 1 39 vgl. DIN 18040-1 Abs. 4.3.5 40 vgl. DIN 18040-1 Abs. 3.10 41 vgl. DIN 18065 Tabelle 1

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lich, weil die Gebäudekubatur ein innenliegendes Treppenhaus erfordert, ist auf eine ausreichende mechanische Belüftung zu achten. Die Beleuchtung in Treppenhäusern muss gewährleisten, dass die Treppe jederzeit gefahrlos benutzt werden kann. Blendeffekte und Schattenwürfe sind zu vermeiden. Bodenbeläge auf Treppen und Zwischenpodesten müssen fest verlegt, rutschhemmend und blendfrei ausgeführt werden. Bewährt haben sich dabei Fliesen- und Plattenbeläge, aber auch die Verwendung von PVC-Belägen kommt in der Praxis häufig vor. Die Orientierung innerhalb des Treppenhauses kann über eine Beschilderung der Geschosse gewährleistet werden. Ergänzend kann ein durchgängiges Farbkonzept, bei dem jeder Etage einschließlich Flur eine bestimmte Farbe zugeordnet wird, die Orientierung unterstützen. Die Flure dienen nicht nur der Erschließung der Wohnungen eines Geschosses, sondern haben auch kommunikativen Charakter. Daher ist eine rein funktionelle Gestaltung nicht ratsam. Die Anordnung von Sitznischen bietet den Bewohnern Raum, sich zu treffen und sich mit anderen Bewohnern zu unterhalten. Gleichzeitig lockern sie das Gesamterscheinungsbild der Erschließungsflure auf. Das ist besonders bei innenliegenden Fluren einer zweispännigen Wohnungsanordnung vorteilhaft, um lange, eintönige Flure zu vermeiden. Die nutzbare Flurbreite darf 1,80 m nicht unterschreiten.42 Die Bodenbeläge müssen fest verlegt, rutschhemmend (mindestens R9), blendfrei und leicht zu reinigen sein. Zusätzlich sollte in den Erschließungsfluren darauf geachtet werden, dass es nicht zu Halleffekten kommt. Dies kann vor allem bei harten Belägen wie Fliesen- bzw. Plattenbelägen oder auch Laminat der Fall sein. Daher haben sich in der Praxis elastische Beläge bewährt. Aufgrund des geringeren Reinigungsaufwandes werden hier vor allem Vinyl- oder PVC-Beläge bevorzugt. Ist eine natürliche Belichtung des Erschließungsflurs wegen der gewählten Erschließungsform nicht auf der gesamten Länge möglich, sollten die Sitznischen so angeordnet werden, dass durch sie die Flure indirekt mit Tageslicht versorgt werden können. Zusätzlich ist die künstliche Beleuchtung der Flure so zu gestalten, dass die Benutzung jederzeit gefahrlos möglich ist. Dunkle Flurbereiche verunsichern die Bewohner und führen im schlimmsten Fall dazu, dass ältere Menschen Angst haben, ihre Wohnungen zu verlassen. Möglich sind auch verschiedene Lichtszenarien in den Fluren, wie beispielsweise eine dauerhaft leuchtende Orientierungsbeleuchtung im Sockelbereich mit42 vgl. DIN 18040-2 Abs. 4.1 Bild 2

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tels Wandeinbauspots und einer manuell zuschaltbaren Deckenbeleuchtung oder auch einer mit Bewegungsmeldern gesteuerten Deckenbeleuchtung. Die Wandflächen sollten vor allem bei innenliegenden Fluren hell gestaltet sein. Einzelne farbige Akzente können die Flurgestaltung auflockern und die Orientierung der Bewohner unterstützen. Neben den zuvor erwähnten grundsätzlichen Funktionen der einzelnen Flächen sind bei der tatsächlichen Grundrissgestaltung vor allem aber auch die Anforderungen bzw. das Nachfrageverhalten der Senioren an eine Wohnung zu beachten. Wohnanlagen, in denen viele kleine Ein-Raum-Appartements (in zweibündiger Erschließung) aneinandergereiht werden, erreichen zwar eine hohe Flächeneffizienz, entsprechen aber vielleicht nicht dem spezifischen Nachfrageverhalten der Senioren und werden daher auch nur zögerlich angenommen. Grundsätzlich lässt sich als Richtwert festhalten, dass die Erschließungsflächen nicht mehr als 20 % (maximal 25 %) der erreichten Wohnfläche darstellen sollten. Ein höherer Anteil an Erschließungsflächen führt zu einer schlechten Flächeneffizienz und unwirtschaftlichen Grundrissgestaltung.

ZUSAMMENFASSUNG  Anforderungen an Betreute Wohnungen –– Standort mit guter Infrastruktur und Versorgungsangeboten sowie ÖPNV im Umkreis von ca. 500 m, –– Barrierefreiheit nach DIN 18040-2, –– Aufzugserschließung, –– Kommunikationszonen in den Erschließungsflächen, –– Abstellräume und Waschmaschinenstellplätze in den Wohnungen, –– möglichst getrennte Koch-, Wohn- und Schlafbereiche, –– große Fensterflächen (bodentiefe Fenster oder niedrige Brüstungen mit max. 60 cm), –– Küchengeräte (z.B. Backofen, Kühlschrank) in Greifhöhe angeordnet, –– natürliche Belichtung und Belüftung in allen Räumen, –– eigener Balkon oder Loggia.

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6.1.2 Begegnungsstätte/Mietertreff Begegnungsstätten sind Räume für Zusammenkünfte und gemeinschaftliche Aktivitäten. Sie sind in ihrem Wesen quartiersorientiert und daher ein grundlegender Bestandteil von ambulanten Quartiershäusern. Begegnungsstätten dienen der Öffnung in den Stadtteil bzw. in die Gemeinde, werden aber auch als Treffpunkt und für Aktivitäten der Mieter der Seniorenwohnungen genutzt. Begegnungsstätten sollten nach Möglichkeit im Erdgeschoss angeordnet werden und einen eigenen Außenbereich (Terrasse oder sogar Gartenbereich) aufweisen. Eine ungehinderte Erreichbarkeit und gute Sichtbarkeit von außen sind unabdingbare Wesenszüge von Begegnungsstätten. Alle Außenbereiche müssen nach DIN 18040-3 barrierefrei sein.43 Im Wesentlichen bestehen Begegnungsstätten aus einem großen Hauptaufenthaltsraum, der idealerweise durch Möblierung und Raumgestaltung in verschiedene Bereiche unterteilt wird. Maßgeblichen Einfluss auf die Raumgestaltung hat das Konzept der Begegnungsstätte. Anders formuliert, die Angebote bestimmen das Raumprogramm. So kann es neben dem Hauptraum (ca. 2,5 m² je Besucher) auch eine eigene Küche, weitere kleinere Räume für Betreuungs- oder Beschäftigungsangebote bzw. Einzelgespräche sowie einzelnen Büroräumen geben.

Hinweis Ambulante Quartiershäuser mit einer geringen Anzahl von Wohnungen benötigen entsprechend kleinere Räume für einen Mietertreff.

Der Hauptraum sollte genügend Platz für gemeinsame Aktivitäten und Mahlzeiten bieten, aber auch Rückzugsbereiche (Sofaecken). Die Sanitärräume müssen vom Hauptraum leicht zugänglich sein. Jedoch sollte von einer direkten Öffnung in diesen abgesehen werden. Hier bieten sich vorgelagerte Garderobennischen an. Die Gestaltung der Räume muss in jedem Fall barrierefrei erfolgen. Eine vollständig rollstuhlgerechte Raumgestaltung ist in der Regel nicht erforderlich.

43 vgl. DIN 18040-3 Barrierefreies Bauen Teil 3: Öffentliche Verkehrs- und Freiräume

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Abb. 37: beispielhaftes Raumprogramm einer Begegnungsstätte Raumangebot Eingangsbereich Gemeinschaftsraum Küche Abstellraum Küche WC 1 WC 2 Büro Abstellraum Gesamtfläche

Größe in qm ca. 20 ca. 70 ca. 15 ca. 5 ca. 4 ca. 6 ca. 15 ca. 10 ca. 145

Anmerkung Ausreichend Platz für eine Garderobe Größe abhängig von Anzahl der Mieter Ausreichend Fläche, z. B. zum Kaffee kochen oder Kuchen backen Unterbringung von Lebensmitteln Normale Toilette Behindertengerecht Conciergedienst Stuhllager oder Lager für Aktivierungsmaterial Quelle: Eigene Darstellung der Autoren; Stand: August 2019

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Abb. 38: Gestaltungsbeispiel eines Mietertreffs

Quelle: Eigene Darstellung der Autoren; Stand: November 2019

Abb. 39: Gestaltungsbeispiel eines Mietertreffs

Quelle: Eigene Aufnahme; Stand: November 2019

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

6.1.3 Ambulanter Pflegestützpunkt Inwieweit in einem ambulanten Quartiershaus Räumlichkeiten für einen eigenständigen ambulanten Pflegedienst integriert werden, ist abhängig von der Konzeption des Trägers. In kleinen Quartiershäusern reicht häufig ein Pflegestützpunkt für die Koordination der ambulanten Pflege des Standortes oder auch als Beratungsstelle für Mieter und Bürger des Stadtteils bzw. der Gemeinde. Abb. 40: beispielhaftes Raumprogramm für einen Pflege-/Beratungsstützpunkt Funktion

Anzahl pro Raum 25 m²

Fläche Insgesamt 25 m²

Büro Quartiers­ management

1

Büro Verwaltung oder Pflegedienst Besprechungsraum

1

20 m²

20 m²

1

15 m²

15 m²

Personaltoilette Gesamt

1

5 m²

5 m² 65 m²

Anmerkung zwei Arbeitsplätze für Servicekräfte plus Besucherecke

Raum für Besprechungen, Angehörigenberatung

Quelle: Eigene Darstellung der Autoren; Stand: August 2019

In großen Quartiershäusern oder wenn der ambulante Pflegedienst seinen Firmensitz in dem Quartier ansiedelt, umfasst das Raumprogramm weitere Räume, wie z. B. Umkleide- und Lagerräume. Bei allen Räumen, in denen mit Besucherverkehr zu rechnen ist – wie beispielsweise das Büro des Quartiersmanagers – ist auf eine barrierefreie Erreichbarkeit zu achten. Alle übrigen Räume sind gemäß den Vorgaben der Arbeitsstättenrichtlinien und Unfallverhütungsvorschriften zu gestalten und auszustatten.

6 Planerische Grundlagen81

Abb. 41: beispielhaftes Raumprogramm für eine Sozialstation Funktion

Anzahl

Eingang

1

Büro PDL

1

Büro

1

Verwaltung Besprechungsraum

1 1

Archiv Kopierraum Hilfsmittellager Mitarbeiterraum

1 1 1 1

Teeküche Umkleideraum

1 1

WC- Herren WC- Damen Summe

1 2

Fläche Anmerkung pro Raum Insgesamt 20 m² 20 m² Empfangstresen in Verbindung mit dem Verwaltungsbüro 18 m² 18 m² mit Besprechungstisch für Beratungs­ gespräche 18 m² 18 m² Schreibplatz für Dokumentationsarbeit etc. 15 m² 15 m² Möglichst im Eingangsbereich 30 m² 30 m² ausreichend Platz für Dienstbesprechungen, ggfs. als Ausweichmöglichkeit: Nutzung der Begegnungsstätte 8 m² 8 m² 4 m² 4 m² 4 m² 4 m² 20 m² 20 m² evtl. in Verbindung mit dem Besprechungsraum 5 m² 5 m² Zubereitung von kleinen Mahlzeiten 15 m² 15 m² evtl. Nutzung auch für Mitarbeiter der Tagespflege 5 m² 5 m² 5 m² 10 m² 160 m² 172 m² Quelle: Eigene Darstellung der Autoren; Stand: August 2019

6.1.4 Tagespflege Tagespflegeeinrichtungen werden immer größer. D. h. die Platzzahl steigt von ehemals durchschnittlich 12 auf 20 und mehr Plätzen. Tagespflegeeinrichtungen mit mehr als 40 Plätzen sind keine Seltenheit. Entsprechend muss das Raumangebot den Anforderungen der Pflegebedürftigen angepasst werden. Seit Einführung des PSG 2 ändert sich auch die Struktur der Tagespflegegäste. Bei fünf Pflegegraden werden die unterschiedlichsten Personen mit unterschiedlichen gesundheitlichen Einschränkungen die Tagespflege besuchen. Die Zahl der Rollstuhlfahrer, die Anzahl der Männer und Pflegebedürftigen mit unterschiedlichen Krankheitsbildern wer-

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den steigen. Aus der jetzigen Nachfragesituation heraus, wird ein größerer Anteil mobiler, demenziell betroffener Tagespflegegäste erwartet (Pflegegrad 3 – 4).

INFO  Es sind unterschiedliche Gruppen mit sehr unterschiedlichen Bedürfnissen und Betreuungsanforderungen zu bilden. Entsprechend muss das Raumprogramm den Anforderungen angepasst werden.

Grundsätzlich gibt es in fast allen Bundesländern unterschiedliche Raumanforderungen. Diese ergeben sich aus der unterschiedlichen Gesetzgebung der einzelnen Bundesländer. Es ist daher projektspezifisch zu prüfen, ob die Tagespflege je nach Bundesland dem Heimgesetz und der HeimMindBauV unterliegt. So gibt es beispielsweise in Nordrhein-Westfalen und Hessen sehr konkrete Anforderungen. Während in Ländern, wie Niedersachsen und Sachsen-Anhalt, nur Anhaltspunkte bzw. Empfehlungen existieren. Bauordnungsrechtlich ist jede Tagespflege ein Sonderbau. Allerdings gibt es bisher in keinem Bundesland eine Sonderbaurichtlinie für Tagespflege. Die Flächen einer Tagespflege sollten im Allgemeinen als abgeschlossene Nutzungseinheit – idealerweise im Erdgeschoss44 – angeordnet sein. Ist dies nicht möglich, z. B. weil eine Tagespflege in angemieteten Räumen eines Bestandsgebäudes etabliert wird, ist ein Aufzug (mindestens Typ 2 nach DIN EN 81-70 und den Vorgaben der DIN 18040 entsprechend) zwingend notwendig. Der Zugang zum Aufzug ist direkt am Eingangsbereich anzuordnen. Alle den Tagespflegegästen zugänglichen Räume müssen nach den Vorgaben der DIN 18040-2 barrierefrei jedoch nicht vollständig rollstuhlgerecht ausgestattet werden. Bei Tagespflegen steht im Wesentlichen die Betreuung der Gäste im Alltag im Vordergrund. Die Pflege und Therapie spielen dabei eine eher untergeordnete Rolle. Mit Blick auf das Funktionsschema ergibt sich folgendes Bild.

44 vgl. KDA (Hrsg.): Tagespflege; S. 54

6 Planerische Grundlagen83

Abb. 42: Funktionsschema einer Tagespflege

Essbereich

Bewegungsraum

Ruheraum

Küche

evtl. Therapieraum

Wohnbereich

Aufenthaltsbereich

Pflegebereich innere Erschließung Flure

evtl. Besprechungsraum

Verwaltungsbereich Büroräume

Archiv

Funktionsbereich WCs und Bad Putzmittelraum

evtl. Sozialräume Personal Abstellraum

Quelle: Eigene Darstellung; Stand: August 2019

Der zentrale Bereich einer Tagespflege ist der Wohn-/Essbereich. Hier findet die grundsätzliche Alltagsgestaltung, wie gemeinsame Mahlzeiten und Beschäftigungsangebote, statt. Dieser zentrale Bereich sollte durch Möblierung und Raumgestaltung in kleinere Einzelbereich, wie z. B. Sofaecken als Rückzugsbereiche, untergliedert werden. Wenn die Küche nicht mit in den Hauptraum integriert werden kann, so ist sie zumindest in direkter Nähe mit Sichtbeziehungen zum Hauptraum anzuordnen, damit die Gäste einer Tagespflege auch in alle hauswirtschaftlichen Tätigkeiten bei der Vor- und Nachbereitung von Mahlzeiten eingebunden werden können. Bei den in einer Tagespflege zu erbringenden Pflegeleistungen handelt es sich in der Regel um eine medizinische Versorgung der Gäste, wie z. B. Tabletten- oder Insulingaben. Dafür sind im Allgemeinen keine separaten Flächen vorzuhalten. Allerdings werden in vielen Tagespflegen auch rehabilitative und aktivierende Leistungen angeboten, sodass beispielweise ein vom Wohn- und Essbereich abgetrennter Bewegungsraum (Multifunktionsraum) durchaus empfehlenswert ist. Je nach Konzept der einzelnen Tagespflegen können auch weitere Räume, wie Kreativräume oder Werkstätten, notwendig sein. Dies ist im Einzelnen mit den Betreibern der Tagespflege abzustimmen.

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

Ein weiterer wesentlicher Bestandteil des Raumkonzeptes von Tagespflegen sind die Ruheräume. Auch hier entscheidet die konzeptionelle Ausrichtung der einzelnen Tagespflege über die Raumgestaltung. In den meisten Tagespflegen werden ein oder zwei größere Ruheräume mit Liegesesseln für die Gäste vorgehalten. Pflegezimmerähnliche Räume mit Pflegebetten müssen nicht vorgehalten werden, sind allerdings in Tagespflegen, in denen auch schwer pflegebedürftige Klienten betreut werden, angeraten. Die Ruheräume sollten immer vom Hauptaufenthaltsraum abgetrennt, allerdings in direkter Nähe dazu angeordnet werden. Über diese von den Tagespflegegästen genutzten Räume hinaus ist es ratsam, mindestens ein abgeschlossenes Büro (Schwesternzimmer) mit ein bis zwei Schreibplätzen für die anfallenden Verwaltungstätigkeiten, wie z. B. Dokumentation und Abrechnung, vorzuhalten. Außerdem kommt es auch vor, dass Beratungsgespräche in vertraulicher Umgebung geführt werden. Auch dafür sollte Fläche in dem Büroraum oder einem angrenzenden separaten Raum vorgehalten werden. Diese Flächen müssen allerdings nicht in direktem räumlichem Zusammenhang zum Aufenthaltsbereich angeordnet sein. Die Funktionsräume einer Tagespflege sind zu unterscheiden, in diejenigen Räume, die von den Tagespflegegästen genutzt werden, beispielsweise die WCs. Diese sind in direkter Nähe zum Hauptaufenthaltsraum anzuordnen. Andere Räume wiederum, z. B. Sozialräume für das Personal, können wie auch Büroflächen getrennt vom Hauptraum angeordnet werden. Abb. 43: Raumprogramm einer Tagespflege für 20 Personen Funktion

Anzahl Fläche Anmerkung pro Raum Insgesamt Eingangsbe1 25 – 30 m² 25 – 30 m² Ausreichend bemessener Bewegungsraum zum reich/Garderobe An- und Auskleiden, Sitzgelegenheiten, Garderobe; ein abschließbares Fach für jeden Gast. Schwestern­ 1 20 m² 20 m² Möglichst am Eingangsbereich, Platz für zwei zimmer Arbeitsplätze und Sitzecke für Gespräche mit Angehörigen. Behandlungs1 8 – 10 m² 8 – 10 m² Neben Schwesternzimmer ein Behandlungsraum zimmer für z. B. Einzeltherapie mit einer Behandlungsliege oder einem Bett für Notfälle und ein Handwaschbecken. Therapie-/Multi1 30 m² 30 m² Für Gruppentherapie, Werken usw. sowie für funktionsraum einen Stuhlkreis für ca. 18 bis 20 Personen; Handwaschbecken.

6 Planerische Grundlagen85

Funktion Pflegebad Personal-WC Umkleideraum und ggfs. Pausenraum Mitarbeiter WC-Gäste

Anzahl Fläche Anmerkung pro Raum Insgesamt 1 10 m² 10 m² Bodengleiche Dusche und behindertengerecht. WC. Keine Badewanne. 1 4 m² 4 m² Gemäß ArbStättV, ggf. Synergien mit der ambulanten Pflege. 1 8 m² 8 m² Gemäß ArbStättV, ggf. Synergien mit der ambulanten Pflege.

2

5 m²

Putzmittelraum

1

8 m²

Abstellräume

3

4 – 6 m²

Küche

2

18 m²

Vorratsraum Ruheräume

2 2

5 m² 30 m²

2 Aufenthalts-/ Wohn- und Speiseraum Zwischensumme Flur Terrasse(n) 1 – 2

40 m²

10 m² Zusätzl. zum behindertengerechten WC mind. zwei weitere Toiletten; davon 1x mit einem Urinal. 8 m² Platz für Putzwagen, Waschmaschine/Trockner, Ausgussbecken; evtl. gem. Nutzung Putzmittelraum amb. Pflege. 12 – 18 m² Pflegehilfsmittel Bastelmaterial für Stühle, Deko 36 m² Ausstattung für: ––Zubereitung, ––Verteilung, ––Kühlung der Speisen, ––Geschirrreinigung, ––Lagerung. Die Ausstattung ist auf Grund der gewünschten Einbeziehung der Gäste auf deren Bedürfnisse auszurichten (Freiraum, Gefahrlosigkeit) Zusätzliches Handwaschbecken. 10 m² Evtl. mit zusätzl. Gefrier- und Kühlschrank. 60 m² Variable Verbindung eines Ruheraums mit dem Beschäftigungs- und Therapieraum denkbar. 80 m² Altersgerechte Sitzmöglichkeiten, ausreichend Platz für ca. 10 Gäste. 321 – 334 m² grundrissabhängig 100 m² Eine bis zwei kleine Terrassen mit ausreichend Platz für je eine Gruppe. Quelle: Eigene Darstellung der Autoren; Stand: August 2019

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

Tagespflegeeinrichtungen mit einer Platzkapazität unter 20 Plätzen kommen auch mit einem Wohn-/Essbereich und entsprechend weniger Sanitäreinrichtungen aus. Die notwendigen Verkehrsflächen (Flure) sind unter der Annahme, dass alle Räume auf einer Ebene untergebracht werden können, mit ca. 10 % der Nutzungsfläche anzusetzen. Der Anteil der Fläche für die haustechnischen Einrichtungen ist mit ca. 2 % der Nutzungsfläche anzunehmen. Der Anteil der Konstruktionsfläche beträgt statistisch etwa 20 % der Nettogrundfläche. Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass als wirtschaftlich vertretbare Flächen je Tagespflegegast folgende Werte angesetzt werden können: –– 19...23 m² BGF je Tagespflegegast –– 16...19 m² NRF je Tagespflegegast –– 14…17 m² NUF je Tagespflegegast Bei der Ausstattung der Räume einer Tagespflege muss immer die Nutzung der Räume durch pflegebedürftige Menschen bedacht werden. Daher sind einige grundlegende Aspekte zu beachten. Bodenbeläge müssen generell fest verklebt, mindestens rutschhemmend und leicht zu reinigen sein. Alle Räume, die zum Aufenthalt der Tagespflegegäste oder als Arbeitsräume für das Personal dienen, müssen in ausreichendem Maß belichtet und belüftet werden. Die Brüstungshöhen müssen so gestaltet werden, dass ein Ausblick im Sitzen ebenfalls möglich ist. Trotz des Wunsches nach großen Fensterflächen muss auf ausreichenden Sonnenschutz und Verdunkelungsmöglichkeiten geachtet werden. Die künstliche Beleuchtung muss ausreichend hell jedoch blendfrei ausgeführt werden. In einigen Räumen, wie z. B. Ruheräumen, bietet sich der Einsatz von indirektem Licht und verschiedenen Lichtszenarien an. Um den Räumen der Tagespflege eine behagliche Atmosphäre zu verschaffen, ist es ratsam, ein umfassendes Gestaltungskonzept unter Einbeziehung der Farbgestaltung von Wänden, Decken und Fußböden, des Lichtkonzeptes sowie der Möblierung zu erstellen. Alle Möbel sollten seniorengerecht sein, jedoch ist eine Ausstattung, wie sie in Krankenhäusern und Pflegeheimen üblich ist, nicht notwendig.

6 Planerische Grundlagen87

Bei allen Außenbereichen der Tagespflegen ist auf ausreichenden Wetter-, Wind- und Sonnenschutz zu achten. Räume, die der Nutzung durch das Pflege- und Betreuungspersonal vorbehalten sind, müssen unter Beachtung der Arbeitsstättenrichtlinien und Unfallverhütungsvorschriften ausgestattet werden. Abb. 44: Beispielgrundriss einer Tagespflege

Quelle: Eigene Darstellung der Autoren; Stand: November 2019

6.1.5 Nachtpflege Die verschiedenen Angebote der Nachtpflegekonzepte wurden bereits im Abschnitt 3.4.5 eingehend beleuchtet. Nachfolgend werden zunächst nur Nachtpflege als eigenständige Einrichtungen mit einem Versorgungsvertrag betrachtet. Diese sind prinzipiell das Pendant zu Tagespflegen. Während Tagespflegegäste sich beispielsweise von 08:00 Uhr bis 16:00 Uhr in der Einrichtung aufhalten, sind Nachtpflegegäste in den Abend- und Nachtstunden in der Einrichtung und werden am Morgen wieder in die eigene Häuslichkeit gebracht. Konzeptionell lassen sich die im vorangegangenen Abschnitt beschriebenen Raumzusammenhänge und Anforderungen der Tagespflege an die Räume der Nachtpflege weitgehend übertragen. Der Hauptunterschied zwischen Tages- und Nachtpflegen besteht darin, dass in der Nachtpflegeeinrichtung auf Bewegungs- und Therapieräume bzw. Werkstätten verzichtet werden kann. Dafür muss mehr Aufmerksamkeit auf die Ruheräume gerichtet werden.

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

In eigenständigen Nachtpflegeeinrichtungen sind je nach Konzeption ggfs. Ruheräume mit Pflegebetten solchen mit Ruhesesseln vorzuziehen. Auch ist hier das Vorhalten eines Pflegebades notwendig. Es ist durchaus üblich, das Bad mit dem rollstuhlgerechten WC zu kombinieren und wie folgt auszustatten: –– ein rollstuhlgerecht ausgestattetes WC, –– ein unterfahrbarer Waschtisch sowie –– eine rollstuhlgerechte Dusche. Eine Badewanne ist nicht zwingend erforderlich, kann aber konzeptionell vom Betreiber gewollt sein. Wenn das der Fall ist, reicht allerdings eine haushaltsübliche Ausführung mit den entsprechenden mobilen Hilfsmitteln (Lifter etc.). Eine professionelle Pflegewanne, wie sie in stationären Einrichtungen zum Einsatz kommt, ist nicht notwendig. Abb. 45: Gestaltungsbeispiel eines Pflegebades

Quelle: Mobile Hauskrankenpflege Kröber GmbH Zittau; Stand: Oktober 2019

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Neben der Sanitärausstattung sollte aber auch auf ausreichend Ablagefläche für Kleidung und Pflegeartikel geachtet werden. Damit jeder Nachtpflegegast seine persönlichen Hygieneartikel mitbringen und direkt im Badezimmer aufbewahren kann, ist es ratsam, ein Regal mit ausreichend Ablagefächern – evtl. mit Namensbeschriftungen – vorzusehen. Außerdem werden Sitzgelegenheiten zum An- und Auskleiden benötigt.45 Das Pflegebad ist mit den nach DIN 18040-2 für Rollstuhlnutzer vorgesehenen Stützund Haltegriffen an Waschtisch und WC auszustatten.46 Gleiches gilt für die Dusche. Bei der Gestaltung des Badezimmers sollte die Behaglichkeit im Vordergrund stehen. Die aus Krankenhäusern und Pflegeheimen bekannte klinische Atmosphäre ist unbedingt zu vermeiden. Eine abgestimmte Farbgestaltung der Wände, des Bodenbelags und der Einrichtung unter Berücksichtigung des Beleuchtungskonzeptes ermöglicht eine Wohlfühlatmosphäre. Als Bodenbelag wird ein wasserabweisender, fest verlegter und rutschhemmender Belag benötigt. In der Praxis bewährt haben sich Fliesen- oder Plattenbeläge. Denkbar sind aber auch elastische Bodenbeläge wie PVC oder Linoleum. Die Wandflächen, an denen Sanitärgegenstände montiert werden, sind mindestens bis zu einer Höhe von 2 m wasserdicht und abwaschbar zu gestalten. Dies geschieht in der Regel mittels Wandfliesen. Die übrigen Wandflächen können mit einem Anstrich versehen werden. Dies trägt auch zu einem besseren Raumklima bei, da die Farbflächen diffusionsoffen ausgeführt werden und somit entstehenden Wasserdampf aufnehmen und abgeben können. Die Beleuchtung des Bades ist sowohl nach funktionalen Gesichtspunkten – ausreichende Grund- und Arbeitsbeleuchtung – als auch nach Kriterien der Behaglichkeit – verschiedene Lichtszenen – zu betrachten. Der Einsatz von mehreren kleinen Deckeneinbauspots statt einer großen Deckenleuchte sowie die Kombination von direkter und indirekter Beleuchtung bietet die Möglichkeit, dieses Ziel zu erreichen.

45 vgl. KDA (Hrsg.): Tagespflege; S. 58 – adaptiert auf Nachtpflegeeinrichtungen 46 DIN 18040-2 Abs. 5.5.5

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6.1.6 Pflegepension Pflegepensionen entstehen vor dem Hintergrund der Versorgungssteuerung des Bundes und stellen kleinste Einheiten von mehreren Pflegezimmern dar, in denen Mieter u. a. bei gesundheitlichen Einschränkungen kurzfristig untergebracht und durch einen Pflegedienst ambulant versorgt werden. In Anspruch genommen wird dieses Angebot vor allem von Menschen, die in der Regel ambulant zu Hause versorgt werden, aber dies nach einem Krankenhausaufenthalt, durch anderen kurzfristigen höheren Pflegebedarf oder bei Abwesenheit der Pflegeperson für einen kurzen Zeitraum (max. 6 Wochen) nicht möglich ist. Die Pflegepensionen sind das ambulante Spiegelbild der Kurzzeitpflegeeinrichtungen. Wie bereits beschrieben stellen Pflegepensionen kleine Nutzungseinheiten bestehend aus 2 – 3 Pflegezimmern mit einem gemeinschaftlichen Aufenthaltsbereich mit Küche dar. Abb. 46: Raumprogramm einer Pflegepension mit 3 Pflegezimmern     Einzelzimmer mit Duschbad Aufenthaltsbereich mit Küche Vorratsraum Abstellraum Nutzungsfläche NUF Verkehrsfläche VF (10 % der NF) Technikfläche TF (ca. 2 % der NF) Nettoraumfläche NRF (NUF + VF + TF) Bruttogrundfläche BGF (NRF + 20 % für KGF)

Flächenbedarf je Pflegeplatz 18 m² 4 m² 4 m² 0,66 m² 0,66 m² 27,32 m² 2,7 m² 0,5 m² 30,52 m² 36,62 m²

Gesamt 54 m² 12 m² 12 m² 2 m² 2 m² 82 m² 8,2 m² 1,5 m² 92 m² 110 m²

Quelle: Eigene Darstellung; Stand: August 2019

Ausgehend von dem zuvor aufgezeigten Raumprogramm ergeben sich nachfolgenden Flächenrichtwerte: –– 33 ... 37 m² BGF je Pflegeplatz –– 28 ... 31 m² NRF je Pflegeplatz –– 25 … 28 m² NUF je Pflegeplatz

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Die Ausstattung der Zimmer der Seniorenpension orientiert sich an einem Hotelzimmer. Der Aspekt des Wohnens steht dabei im Vordergrund. Das bedeutet, auch wenn es ratsam ist Pflegebetten vorzuhalten, sollte die übrige Möblierung eher gemütlich und wohnungsähnlich als funktional gestaltet werden. Die Einzelzimmer müssen barrierefrei, jedoch nicht zwingend rollstuhlgerecht nach DIN 18040-2 gestaltet werden. Bei der Grundrissgestaltung und Möblierung muss bedacht werden, dass die meisten Bewohner auf einen Rollator angewiesen oder zumindest in ihrer Beweglichkeit eingeschränkt sein werden. Die Grundrissgestaltung eines Pflegezimmers sollte grundsätzlich aus drei Bereichen bestehen: –– Eingangsbereich –– Duschbad –– Wohn-/Schlafbereich Der Eingangsbereich des Zimmers ist dem Wohnungseingangsflur gleichzusetzen. Hier muss mindestens Platz für eine Garderobe und einen Spiegel sein. Der Wohn-/Schlafbereich sollte hell und freundlich gestaltet werden. Große im Idealfall bodentiefe Fenster sorgen nicht nur für eine ausreichende Belichtung und Belüftung des Raumes. Sie lassen den Raum auch größer erscheinen und öffnen ihn nach außen. Sind bodentiefe Fenster nicht einsetzbar, so sollte die massive Fensterbrüstung nicht höher als 60 cm sein. Große Fensterflächen sind allerdings auch immer mit ausreichendem Sonnenschutz zu versehen, um ein Überhitzen der Räume zu verhindern. Außerdem ist auch eine Verdunkelung vorzusehen. Dies kann am einfachsten durch Rollläden erreicht werden. Werden diese elektronisch bedienbar ausgeführt, erhöht dies den Komfort und die Selbstständigkeit der Bewohner. Die Bodenbeläge in Pflegepensionen müssen leicht zu reinigen, rutsch- und abriebfest sein sowie keine glänzenden Oberflächen haben. Da Fliesen- und Plattenbeläge oftmals als kalt empfunden werden, sind sie hier nicht zu empfehlen. Auf textile Beläge sollte aus hygienischen Gründen verzichtet werden. Am besten haben sich in der Praxis Vinyl- bzw. PVC-Beläge oder auch Laminat bewährt.

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

Abb. 47: Gestaltungsbeispiel Fenster mit niedriger Brüstung

Quelle: eigene Aufnahmen der Autoren; Stand: November 2019

Farb- oder Tapetenflächen geben den Einzelzimmern und auch dem Aufenthaltsraum eine behagliche Atmosphäre. Es muss davon ausgegangen werden, dass die Bewohner ihre Zimmer während ihres Aufenthaltes nur wenig verlassen. Daher ist eine liebevolle Raumgestaltung umso wichtiger. Die Möblierung der Zimmer muss mindestens ein (Pflege)Bett, einen Nachttisch, einen Kleiderschrank sowie einen Tisch mit zwei Stühlen umfassen. Zusätzlich bietet es sich an, eine Garderobe und ein Sideboard vorzusehen. Der Nachttisch sollte beweglich sein, um ihn problemlos an veränderte Bettstellungen anpassen zu können. Der Kleiderschrank nimmt neben dem Bett den meisten Platz in einem Zimmer ein. Daher bietet sich die Anordnung in einer Wandnische an. Ist dies nicht möglich, so sollte der Schrank farblich so gestaltet werden, dass er im Gesamteindruck des Zimmers nicht zu wuchtig wirkt. Der Tisch sollte unterfahrbar sein. Auch wenn die generelle Ausstattung des Zimmers nicht rollstuhlgerecht geplant ist. Eine Tischgröße von 80 cm x 80 cm ist dabei ausreichend. Stühle mit hoher Rückenlehne und beidseitigen Armlehnen sind für ältere Menschen bequemer.

6 Planerische Grundlagen93

Allerdings sollte in den Pensionszimmern auch Platz für eine weitere kleine Sitzgruppe sein, wie etwa ein Ohrensessel mit Beistelltisch und Fußhocker. Diese Sitzgruppe eignet sich gut als Fernsehplatz. Generell sollte der Fernseher aber beweglich sein, etwa durch eine schwenkbare Wandhalterung, sodass wahlweise vom Bett, Stuhl oder Sessel aus ferngesehen werden kann. Ein Pensionszimmer benötigt neben der natürlichen Belichtung durch das Fenster verschiedene andere Lichtquellen. Die Deckenbeleuchtung sorgt für die Grundbeleuchtung und stellt den Ersatz des Tageslichtes dar. Unabhängig davon sollten dem Bewohner noch weitere Lichtquellen, wie ein Leselicht im Bereich des Bettes oder ein Orientierungslicht im Bereich des Vorraumes, zur Verfügung stehen. Abb. 48: Gestaltungsbeispiel einer Seniorenpension

Quelle: eigene Aufnahme der Autoren; Stand: Oktober 2019

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

Das Duschbad ist ein Teil des Pensionszimmers, um die Privatsphäre des Bewohners zu gewährleisten. Die Bäder müssen barrierefrei nach DIN 18040-2 gestaltet sein. Eine rollstuhlgerechte Gestaltung der Bäder ist in der Regel nicht notwendig und sollte nur auf ausdrücklichen Betreiberwunsch hin geschehen. Die Ausstattung eines Bewohnerbades umfasst –– ein WC, –– ein Waschtisch mit Spiegel sowie –– eine bodengleiche Dusche mit den Abmessungen 1,20 m x 1,20 m. Die Abbildung 49 zeigt eine platzsparende Anordnung der Sanitärgegenstände, wie sie auch der DIN 18040-2 entspricht.47 Vor dem Waschtisch und dem WC muss jeweils eine Bewegungsfläche von 1,20 m x 1,20 m eingehalten werden. Diese Bewegungsflächen dürfen sich überlagern und auch in den Duschplatz hineinragen. Abb. 49: Grundrissbeispiel Duschbad

Quelle: Eigene Darstellung der Autoren;

Stand: November 2019 47 vgl. DIN 18040-2 Abs. 5.5.2

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Die Badezimmertür sollte in das angrenzende Pensionszimmer hinein aufschlagen, um ein Blockieren der Tür im Falle eines Sturzes des Bewohners zu vermeiden.48 Eine platzsparende Variante ist eine Schiebetür. Die lichte Durchgangsbreite muss mindestens 80 cm betragen. Im Idealfall beträgt sie 90 cm. Der Bodenbelag muß fest verlegt und rutschfest sein. Im Allgemeinen werden in Bädern Fliesen verwendet. Der Einsatz von PVC-Belägen ist aber auch denkbar. Die Wände des Bades werden ebenfalls gefliest. Aus hygienischen Gründen sollten mindestens die Wände, an denen Sanitärgegenstände angebracht sind, bis auf eine Höhe von 2,0 m (alternativ türhoch) gefliest werden. Die übrigen Wandflächen können mit einem diffusionsoffenen Farbanstrich zu versehen. Aufgrund der Anordnung des Bades zum Zimmer hin ist eine natürliche Belichtung und Belüftung meist nicht möglich. Daher sollte eine helle Wandfliese gewählt werden. Einzelne farbige Akzente, beispielsweise im Bereich der Dusche, sind allerdings denkbar. Die Beleuchtung muss ausreichend hell und blendfrei sein. Neben einer Deckenbeleuchtung ist eine zusätzliche Leuchte über dem Spiegel am Waschtisch anzuordnen. Beide Leuchten müssen getrennt voneinander schaltbar sein. Bei innenliegender Anordnung der Duschbäder ist zwingend auf eine ausreichende Be- und Entlüftung zu achten. Gerüche müssen direkt nach außen transportiert werden. Eine Belastung des angrenzenden Wohnbereichs des Bewohners ist zu vermeiden. Bei der Anordnung von Waschtisch und WC sollten die Vorgaben der VDI 6000 Blatt 5: Ausstattung von und mit Sanitärräumen in Seniorenwohnungen, Seniorenheimen und Seniorenpflegeheimen sowie der DIN 18040-2 zugrundegelegt werden. Teil dieser Vorgaben ist auch die Ausstattung mit Stütz- und Haltegriffen. So sollten ein um 135° abgewinkelter Wandhaltegriff am WC und ein gerader Wandhaltegriff am Waschtisch vorgesehen werden. Alternativ kann auch ein Waschtisch mit integrierten Stütz- und Haltegriffen verwendet werden. In der Dusche ist ein Winkelhandlauf mit Brausestange anzubringen.49 An diesen Duschhandlauf kann bei Bedarf ein Duschsitz angehängt werden. Außerdem ist eine Ablageschale für persönliche Hygieneartikel an der Duschstange vorteilhaft. Diese Ablageschalen können an der Wand montiert oder als Einhängeschale am Duschhandlauf befestigt werden. Es empfiehlt sich der Einsatz von segmentierten 48 vgl. DIN 18040-2 Abs. 5.5.1 49 vgl. VDI 6000-5 Abs. 3.5

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

Glasduschwänden, die bei Bedarf flächig an die Wand geklappt werden können und so auch ein Duschen mit Hilfestellung ermöglichen. Ein oft vergessener Aspekt in kleinen Duschbädern sind die Ablageflächen. Die Raumgröße verbietet oftmals das Aufstellen von Schränken und Regalen bzw. ist dies nicht erwünscht, da damit die Bewegungsflächen zu sehr eingeschränkt werden. Trotzdem werden Ablageflächen für die persönlichen Gegenstände des Bewohners benötigt.50 Eine Möglichkeit ist das Anbringen eines Ablageregals seitlich am Waschtisch. Alternativ dazu kann auch ein Waschtisch mit integrierter seitlicher Ablage montiert oder Wandnischen in den Trockenbauwänden an Dusche und Waschtisch integriert werden. Die Gestaltung des Aufenthaltsbereiches mit angrenzender Küche sollte einer Wohnküche wie in der eigenen Häuslichkeit nachempfunden werden. Der Aufenthaltsraum dient für gemeinsame Mahlzeiten, wenn die Bewohner dies wünschen, aber auch für gemeinsame Aktivitäten, z. B. Fernsehen. Daher sollte der Raum für die verschiedenen Nutzungen mit einem Esstisch und Stühlen sowie weiteren Sitzgelegenheiten, z. B. Sofa oder Sessel, ausgestattet sein. Die Küche dient den Gästen bzw. dem ambulanten Pflegedienst zur Vorbereitung der Mahlzeiten. Eine wohnungsübliche Ausstattung ist ausreichend. Es ist allerdings darauf zu achten, dass der Kühlschrank ausreichend groß ist, um die separate Lagerung der Lebensmittel der Bewohner zu gewährleisten. Ein Vorrats- sowie ein Abstellraum werden als funktionale Nebenräume benötigt. Wobei auf den Vorratsraum verzichtet werden kann, wenn die Küche über ausreichend Stauraum verfügt.

6.2 Flächensynergien in Quartiershäusern Nach der ausführlichen Darstellung der räumlichen Gestaltung der möglichen Bestandteile eines Quartiers soll nun noch einmal ein wesentlicher, weil wirtschaftlich relevanter Vorteil von ambulanten Quartiershäusern erläutert werden. Wie bereits hinlänglich bekannt und vielfach erläutert, entsprechen die neu entstehenden Quartiershäuser den Bedürfniswünschen der Senioren, da sie durch die klein50 vgl. Bundesministerium für Gesundheit (Hrsg.); Typische Mängel und Anforderungen bei der baulichen Ausführung- und Detailplanung von Pflegeeinrichtungen; S. 32

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räumlichen Zusammenhänge verschiedener Nutzungen auch bei steigender Hilfebedürftigkeit ein aktives und selbstbestimmtes Leben mit sozialer Teilhabe und im Bedarfsfall abrufbaren Unterstützungs-, Betreuungs- und Pflegeleistungen führen können. Somit sind die ambulanten Quartiershäuser ein guter Weg der oftmals mit dem Alter und der nachlassenden Mobilität einhergehenden Vereinsamung zu begegnen. Ein weiterer Vorteil der Quartiershäuser liegt klar auf Seiten der Investoren und Betreiber. Durch die Ausbildung der verschiedenen Nutzungen in direktem räumlichem Zusammenhang können einzelne Flächen und zentrale Einrichtungen gemeinschaftlich genutzt werden. Das reduziert den Gesamtflächenbedarf von Quartiershäusern im Vergleich zu solitär angeordneten Wohn- und Betreuungsformen. Diese Reduzierung des Gesamtflächenbedarf führt letztendlich zu einer Reduzierung der Errichtungs- und der späteren Nutzungskosten. Die mögliche Flächenersparnis eines Quartiers soll in der nachfolgenden Übersicht dargestellt und verbildlicht werden. Dazu wurde beispielhaft der Flächenbedarf eines Quartiers mit Betreuten Wohnen mit 40 Wohneinheiten, einer Tagespflege mit 24 Plätzen sowie einem Mietertreff, einer Sozialstation und einer Seniorenpension mit 4 Plätzen ermittelt und mit dem Flächenbedarf verglichen, der aus einer solitären Anordnung der einzelnen Nutzungen in einem Einzugsgebiet resultieren würde. Abb. 50: Darstellung der Flächenersparnis in Quartiershäusern I. Betreutes Wohnen Anzahl der Wohnungen davon 1,5-Raum­appartements davon Zweiraum­appartements Gemeinschafts­fläche Nutzfläche Erschließungs­fläche haustechnische Anlagen Nettogrundfläche Bruttogrundfläche

Quartiershaus 40 30 mit jeweils Wohnfläche 32,50 m² 10 mit jeweils Wohnfläche 49,00 m² 2,5 m² je Bewohner 110,00 m² prozentualer Ansatz der Nutzfläche prozentualer Ansatz der Nutzfläche

25 %

975,00 m² 490,00 m² 110,00 m² 1.575,00 m² 394,00 m²

5 %

79,00 m² 2.048,00 m² 2.458,00 m²

975,00 m² 490,00 m² 0,00 m² 1.465,00 m²

1)

98

II. Tagespflege Eingangsbereich/Garderobe Schwesternzimmer Behandlungsraum Therapie-/Multifunktionalraum Pflegebad Personal-WC Umkleideraum/ Pausemraum WC Damen WC Herren Putzmittelraum Abstellräume Küche Vorratsraum Ruheräume Aufenthalts-/Wohn- und ­Speiseraum Nutzfläche Erschließungsfläche haustechnische Anlagen Nettogrundfläche Bruttogrundfläche III. Mietertreff Eingangsbereich Gemeinschaftsraum Küche Abstellraum Küche WC WC (rollstuhl­gerecht) Büro Abstellraum Küche Nutzfläche Erschließungsfläche haustechnische Anlagen Nettogrundfläche Bruttogrundfläche

Q6 – das ambulante Quartiershaus

prozentualer Ansatz der Nutzfläche prozentualer Ansatz der Nutzfläche

36,00 m² 20,00 m² 10,00 m² 36,00 m² 10,00 m² 4,00 m² 8,00 m²

Quartiershaus 36,00 m² 10,00 m² 2) 10,00 m² 36,00 m² 10,00 m² 0,00 m² 3) 0,00 m² 3)

5,00 m² 5,00 m² 8,00 m² 18,00 m² 36,00 m² 10,00 m² 60,00 m² 80,00 m²

5,00 m² 5,00 m² 8,00 m² 18,00 m² 36,00 m² 10,00 m² 60,00 m² 80,00 m²

346,00 m² 35,00 m²

324,00 m²

10 % 2 %

7,00 m² 388,00 m² 466,00 m²

2,5 m² je Gast

prozentualer Ansatz der Nutzfläche prozentualer Ansatz der Nutzfläche

10 %

20,00 m² 100,00 m² 15,00 m² 5,00 m² 4,00 m² 6,00 m² 15,00 m² 10,00 m² 175,00 m² 18,00 m²

2 %

4,00 m²

100,00 m²

197,00 m² 236,00 m²

Quartiershaus 10,00 m² 2) 50,00 m² 4) 15,00 m² 5,00 m² 4,00 m² 6,00 m² 0,00 m² 3) 10,00 m² 100,00 m²

6 Planerische Grundlagen99

IV. Sozialstation Eingangsbereich Büro PDL Büro Schwestern Büro Verwaltung Besprechungsraum Archiv Kopierraum Hilfsmittellager Mitarbeiteraufenthaltsraum Teeküche Umkleideraum WC Herren WC Damen Nutzfläche Erschließungsfläche

prozentualer Ansatz der Nutzfläche prozentualer Ansatz der Nutzfläche

haustechnische Anlagen Nettogrundfläche Bruttogrundfläche V. Seniorenpension Anzahl der Zimmer davon Einzelzimmer davon Doppelzimmer Aufenthaltsbereich mit Küche Vorratsraum Abstellraum Nutzfläche Erschließungsfläche haustechnische Anlagen

10 %

20,00 m² 18,00 m² 18,00 m² 15,00 m² 30,00 m² 8,00 m² 4,00 m² 4,00 m² 20,00 m² 5,00 m² 15,00 m² 5,00 m² 10,00 m² 172,00 m² 17,00 m²

2 %

3,00 m²

Quartiershaus 20,00 m² 18,00 m² 18,00 m² 15,00 m² 30,00 m² 8,00 m² 4,00 m² 4,00 m² 20,00 m² 5,00 m² 15,00 m² 5,00 m² 10,00 m² 172,00 m²

192,00 m² 230,00 m² Quartiershaus 3 2 1

mit jeweils Wohnfläche mit jeweils Wohnfläche

prozentualer Ansatz der Nutzfläche prozentualer Ansatz der Nutzfläche

18,00 m² 30,00 m²

10 %

36,00 m² 30,00 m² 16,00 m² 4,00 m² 4,00 m² 90,00 m² 9,00 m²

2 %

2,00 m²

Nettogrundfläche 101,00 m² Bruttogrundfläche 121,00 m² 1)   kann entfallen, da Mietertreff vorhanden 2)   kann verkleinert werden, da Sozialstation vorhanden 3)   kann entfallen, da Sozialstation vorhanden 4)   kann verkleinert werden, da eine Mitnutzung der Tagespflege denkbar ist.

36,00 m² 30,00 m² 16,00 m² 4,00 m² 4,00 m² 90,00 m²

100

Q6 – das ambulante Quartiershaus

VI Zusammenfassung Betreutes Wohnen Tagespflege

Mietertreff/ Begegnunsstätte

Sozialstation Senioren­ pension

Zusammenfassung

Quartiershaus

Nutzungsfläche in m² 1.575,00

346,00

175,00

172,00

90,00

2.358,00

2.151,00

9,00

473,00

430,00

Erschließungsfläche in m² (prozentualer Ansatz der Nutzfläche) 394,00

35,00

18,00

17,00

haustechnische Anlagen in m² (prozentualer Ansatz der Nutzfläche) 79,00

7,00

4,00

3,00

2,00

95,00

65,00

388,00

197,00

192,00

101,00

2926,00

2646,00

466,00 m²

236,00 m²

230,00 m²

121,00 m²

3.511,00 m²

3.175,00 m²

Nettogrundfläche in m² 2.048,00 Bruttogrundfläche in m² 2.458,00 m²

Kosten je m² BGF (KGR 200 – 800) 2.100,00 € 7.373.100,00 6.667.500,00 Quelle: Eigene Darstellung der Autoren; Stand: Oktober 2019

Die vorangegange Tabelle zeigt beispielhaft, welche Flächenersparnis und damit welche Baukostenreduzierung durch die Bündelung von einzelnen ambulanten und teilstationären Komponenten in einem ambulanten Quartiershaus erreicht werden kann. Durch Mehrfachnutzungen von Räumen kann die Bruttogrundfläche (BGF) um etwa 336 m² reduziert werden. Multipliziert mit statistischen Baukosten von 2.100,00 € je m² BGF ergibt dies eine Kostendifferenz von 705.600,00 €.

6 Planerische Grundlagen101

6.3 Bautechnische Grundlagen 6.3.1 Barrierefreiheit Barrierefreiheit ist ein weiteres Schlagwort unserer Zeit. Und auch dabei stellt sich die Frage, was sich hinter dem Begriff eigentlich verbirgt. Die Forderung nach Barrierefreiheit ist bereits seit längerem in den Bauordnungen der Länder verankert. Demnach müssen bei Wohnbauten mit mehr als zwei Geschossen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein. Innerhalb dieser Wohneinheiten müssen die Wohnund Schlafräume, das Bad und die Küche ebenfalls barrierefrei sein. Doch dies bedeutet nicht, dass sich Barrierefreiheit auf die Gestaltung von Wohnraum beschränkt. Auch könnte der Eindruck entstehen, dass es beim barrierefreien Bauen um Speziallösungen für Menschen mit Einschränkungen geht. Das lässt auch die Definition von Barrierefreiheit im Behindertengleichstellungsgesetz (BGG) aus dem Jahr 2002 vermuten. „Barrierefrei sind bauliche […] Anlagen […], wenn sie für behinderte Menschen in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar sind.“51 Barrierefreiheit ist allerdings weitaus mehr. Sie ist für ca. 10 % der Bevölkerung unentbehrlich, um ein selbständiges Leben führen zu können. Für 30 bis 40 % ist sie notwendig und für uns alle komfortabel.52 Die bauliche Umsetzung von Barrierefreiheit ist weder durch das BGG noch durch die Landesbauordnungen erläutert. Vorgaben für die konkrete Umsetzung einer barrierefreien Gestaltung von Gebäuden, deren Zugängen und Außenräumen formuliert die DIN 18040 in den Teilen 1 bis 3. In dieser Normenreihe werden Schutzziele benannt, die zur Beschreibung einer bestimmten Funktionsanforderung dienen, die ein Gebäude, Bauteil oder Ausstattungselement erreichen soll. Damit steht, anders als beim Brandschutz nicht das Sicherheitsniveau im Vordergrund, sondern die Funktionalität, die immer darauf ausgerichtet ist, die Selbstständigkeit zu fördern.

51 vgl. § 4 BGG 52 vgl. Hess, Kempen, Krause; Barrierefrei- Konzept; S. 5

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

Abb. 51: Gegenüberstellung Schutzziele im Brandschutz und im barrierefreien Bauen

Brandschutz

Barrierefreies Bauen

Sicherheitsniveau

Funktionsanforderung

- keine starre Lösungsbeschreibung - vielfältige Möglichkeiten zur Erfüllung der Schutzziele - barrierefreie Lösungsfindung unter funktionalen, wirtschaftlichen und gestalterischen Aspekten

Quelle: Hess, Kempen, Krause; Barrierefrei-Konzept; S. 39

Anforderungen an die Barrierefreiheit werden in mehreren Anwendungsbereichen gestellt. Es wird in der Normenreihe DIN 18040 unterschieden in: –– Teil 1 – öffentlich zugängliche Gebäude –– Teil 2 – Wohngebäude –– Teil 3 – öffentlicher Verkehrs- und Freiraum. Diese Normen unterscheiden sich nicht wesentlich in ihren Schutzzielen, allerdings sind die Einzelanforderungen abgestimmt auf die Anwendungsbereiche. Im Allgemeinen liegt die erste Hürde darin, zu bestimmen, ob ein Gebäude „öffentlich zugänglich“ ist. Der Definition nach sind bauliche Anlagen öffentlich zugänglich, wenn sie durch deren zweckbestimmende Nutzung grundsätzlich von jedermann betreten und genutzt werden kann. Wesentlich zur Klassifizierung ist also die Anwesenheit von Publikumsverkehr.53 Davon abgegrenzt werden Gebäude, die zum Wohnen dienen oder eine wohnähnliche Nutzung aufweisen. 53 vgl. Hess, Kempen, Krause; Barrierefrei- Konzept; S. 41

6 Planerische Grundlagen103

Eine weitere Gebäudekategorie sind Betriebsstätten, die entweder grundsätzlich keinen Publikumsverkehr aufweisen bzw. bei denen es in der Entscheidung des Nutzers liegt, ob er Besucher empfängt. Diese Gebäude sind als reine Arbeitsstätten zu sehen. Hier werden die Anforderungen an die Barrierefreiheit durch die Arbeitsstättenverordnung sowie die daraus resultierenden Richtlinien gestellt. Diese sind allerdings kein Bauordnungsrecht. Abb. 52: Anwendungsbereiche der Barrierefreiheit

Wohngebäude + Sonderwohnformen

öffentliche zugängliche Gebäude

Arbeitsstätten

Landesbauordnungen, Sonderbauverordnungen etc.

Arbeitsstättenverordnung

DIN 18040-1 + Begleitnormen

ASR V.3a2

Barrierefrei-Konzept

verpflichtende Umsetzung

Umsetzung im Bedarfsfall

Quelle: Hess, Kempen, Krause; Barrierefrei-Konzept; S. 42

Bezogen auf ambulante Quartiershäuser ist die Einstufung des überwiegenden Teils der Nutzungen in den Geltungsbereich der DIN 18040-2 vorzunehmen. Nur Quartiersbestandteile mit Publikumsverkehr, wie beispielsweise Begegnungsstätten, sind als öffentlich zugänglich einzustufen. Sozialstationen sind gemäß der vorgenannten Klassifizierung Arbeitsstätten. Allerdings ist in diesen Räumen mit dem zeitweisen Aufenthalt von Menschen mit Einschränkungen zu rechnen, sodass die Umsetzung der Barrierefreiheit sehr zu empfehlen ist.

104

Q6 – das ambulante Quartiershaus

Abb. 53: Hauptaspekte der baulichen Barrierefreiheit und Übersicht über die Beteiligten bei der Erstellung des Barrierefrei-Konzeptes

Bauherr/ Nutzer

Auffindbarkeit + Erreichbarkeit

• barrierfrei äußere Erschließung

Zugänglichkeit

• barrierfreie Gebäudeeingänge • barrierefrei innere Erschließung (horizontal/ vertikal)

Bauaufsichtsbehörde Behindertenvertretung/ Behindertenverbände Barrierefrei-Konzept

Nutzbarkeit

• barrierfreie Gestaltung von Einrichtungen, Ausstattungselementen und Räumen

Verlassen

• barrierfreie Alarmierung • barrierefreie Fluchtwege • alternative Rettungskonzepte

Denkmalamt

Diverse Fachplaner

Fördermittelgeber

Quelle: Hess, Kempen, Krause; Barrierefrei-Konzept; S. 61

Grundsätzlich ist bei Neuplanungen die Erstellung eines Barrierefrei-Konzeptes sinnvoll, um eine ganzheitliche Lösung für alle Nutzungsbereiche zu erhalten. Dieses kann anschließend auch als Grundlage für das Brandschutzkonzept und die Planung barrierefreier Rettungswege verwendet werden. Ein gutes Barrierefrei-Konzept ist dabei nicht immer vordergründig zu erkennen. Bodentiefe Fenster bzw. Fenster mit niedrigen Brüstungen beispielsweise ermöglichen nicht nur körperlich eingeschränkten Personen die soziale Teilhabe an der Außenwelt. Sie sind auch architektonische Highlights. Abb. 54: Darstellung der Sichthöhen

Quelle: eigene Darstellung; Stand: Nov. 2014

6 Planerische Grundlagen105

Abb. 55: Übersicht über die Bewegungsflächen gemäß DIN 18040-1 für öffentliche Gebäude Platzbedarf Begegnungsflächen Bewegungsflächen

Breite, Tiefe ≥ 180 x 180 cm ≥ 150 x 150 cm

Pkw-Stellplatz Rollstuhl­abstellplatz Standfläche bei fester Bestuhlung

≥ 350 x 500 cm ≥ 180 x 150 cm ≥ 150 x 90 cm ≥ 130 x 90 cm ≥ 300 cm ≥ 250 cm ≥ 240 cm

Flächentiefe, Abstand

≥ 150 cm

≥ 120 cm

≥ 70 cm ≥ 55 cm ≥ 50 cm Flächentiefe, Abstand

≥ 45 cm ≤ 26 cm ≥ 15 cm

Beschreibung nach höchstens 15 m Länge: auf Gehwegen und Fluren mit Richtungsänderung ––auf Wegen, Fluren, Drehflügeltüren (Öffnungsseite), Türen mit gegenüber-liegender Wand ––Wartefläche vor Aufzugstüren, zusätzl. Durchgangsbreite von 90 cm bei Überlagerung mit anderen Verkehrsflächen ––am Anfang und am Ende der Rampe ––vor Service-Schaltern, Kassen, Kontrollen und Automaten, Briefeinwürfen, Ruf- und Sprechanlagen ––vor Bedienelementen ––vor WC-Becken, Waschtisch, Dusche bei Garagen automatischer Türantrieb zusätzlich gleiche Fläche vor dem Rollstuhlabstellplatz bei seitlicher Anfahrbarkeit bei rückwärtiger bzw. frontaler Anfahrbarkeit abwärtsführende Treppen gegenüber von Aufzugstüren Taster Drehflügeltür (Öffnungsseite) bei frontaler Anfahrt Wartefläche vor Aufzugstüren zusätzl. Durchgangsbreite bei Überlagerung mit anderen Verkehrsflächen ––Türen mit gegenüberliegender Wand ––bei frontaler Anfahrt Tür: Taster Schiebetür; Drehflügeltür Schließseite ––Zwischenpodeste bei Rampen nach 600 cm Rampenlauf ––vor Rollstuhlabstellplätzen ––bei fester Bestuhlung als Standfläche ––vor Liegen 180 cm breit (in Sanitärräumen, Umkleideräumen) wenn die unterfahrbare Breite vor Service-Schaltern, Kassen, Kontrollen und Automaten, Briefeinwürfen, Ruf- und Sprechanlagen ≥ 150 cm ist neben dem WC von der Beckenvorderkante bis zur rückwärtigen Wand Unterfahrbarkeit von Waschbecken, Service-Schaltern, Kassen und Kontrollen, Breite ≥ 90 cm Abstand zu Hauptschließkanten bei seitlicher Anfahrt an Türen Handwaschbecken, Dusch-Klappsitz Leibungstiefe unterfahrbare Bedienelemente

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

Platzbedarf Flächenbreite, Durchgangsbreite

Breite, Tiefe ≥ 150 cm ≥ 120 cm

≥ 90 cm

Beschreibung Gehwege, Flure und sonstige Verkehrsflächen bis 15 m Länge ––Gehwege, Flure, Rampen und sonstige Verkehrsflächen bis 6 m ohne Richtungsänderung sowie am Anfang und Ende mit Wendemöglichkeit ––seitliche Anfahrt an Bedienelemente und einer 150 cm Flächenlänge in Fahrtrichtung ––Durchgänge, Türen, Aufzugstüren, ––Durchgänge an Service-Schaltern, Kassen, Kontrollen und Automaten ––Unterfahrbarkeit von Service-Schaltern, Kassen und Kontrollen ––neben jeder Seite des WC ––unter dem Waschbecken ––Standfläche mit rückwärtiger bzw. frontaler Anfahrbarkeit bei Versammlungsstätten Quelle: https://nullbarriere.de/din18040-1-flaechen.htm; Stand: Oktober 2019

Abb. 56: Übersicht über die Bewegungsflächen gemäß DIN 18040-2 für Wohnungen Funktion

Basisstandard

R-Standard

Fortbewegung im Flur

120 cm Flurbreite

120 cm Flurbereite

Rangierfläche im Flur

150 cm x 150 cm

120 cm x 120 cm Rangierfläche in ––Wohnräumen ––Schlafräumen ––Küchen ––Auf Freisitzen Nutzung von Möbeln/Einrichtungen 120 cm tief entlang der Küchenzeile mit aufwendigen Bewegungsabläufen

150 cm x 150 cm

Nutzung sonstiger Möbel Bewegungsflächen an Türen

150 cm tief entlang der Küchenzeile

120 cm tief entlang der Einstiegsseite des Betts sowie 90 cm tief entlang der zweiten Längsseite

150 cm tief entlang der Einstiegsseite des Betts sowie 90 cm tief entlang der zweiten Längsseite

90 cm tief vor dem Möbel

150 cm tief vor dem Möbel 120 cm x 150 cm bzw. 150 cm x 150 cm

Alle Bewegungsflächen an Möbeln und die Rangierflächen dürfen sich überlagern. Quelle: Eigene Darstellung der Autoren, Stand: Juli 2019

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6.3.2 Brandschutz Brandschutz im Allgemeinen zielt auf die Vermeidung bzw. Minimierung von Bränden und Brandschäden ab. Dabei wird in vorbeugende und abwehrende Brandschutzmaßnahmen unterschieden. In der Planung von Quartiershäusern stehen sämtliche technische und bauliche Maßnahmen im Vordergrund, die der Entstehung von Bränden vorbeugen und durch die im Brandfall die Ausbreitung von Rauch und Feuer verringert wird. Außerdem müssen wirksame Löscharbeiten und die Personenrettung, vor allem im Hinblick auf die größere Hilfebedürftigkeit der Bewohner und Nutzer des Quartiers, möglich sein. Abb. 57: Struktur des Brandschutzes

Brandschutz Vorbeugender Brandschutz Technischer Brandschutz - Brandmeldeanlagen - ortsfeste Löschanlagen (z. B. Sprinkler) - Rauch- und Wärmeabzugsanlagen - Überdrucklüftungsanlagen - Handfeuerlöscher - Wandhydranten

Abwehrender Brandschutz

Baulicher Brandschutz

Organisatorischer Brandschutz

Öffentlicher Brandschutz

- Brandverhalten von Baustoffen u. Bauteilen - Brandabschnitte - Flucht- u. Rettungswege - Zufahrtsmöglichkeiten - Gebäudeabstände - Löschwasserversorgung

- Verordnung über Arbeitsstätten - Unterweisung der Belegschaft - Brandmeldeanlagen - Brandschutzorganisation - Brandschutzordnung - Betriebs- und Werksfeuerwehr

- öffentliche Feuerwehr - Wasserversorgung - Notruf, Feuermeldeanlagen

Quelle: Bock, Klement; Brandschutz-Praxis für Architekten und Ingenieure; S. 35

Grundlegende Anforderungen an den baulichen Brandschutz von Gebäuden werden in den Landesbauordnungen festgeschrieben. Allerdings muss immer auch die Nutzung der einzelnen Quartiersbestandteile und die damit einhergehenden besonderen Anforderungen aus dem anwesenden Personenkreis berücksichtigt werden.

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

Wenn Quartiersbestandteile, wie zum Beispiel die Tagespflege, als Sonderbau eingestuft werden, muss das Brandschutzkonzept in der Genehmigungsphase bauaufsichtlich geprüft werden. Leider existieren für Tagespflegen keine bundeseinheitlichen Sonderbauvorschriften, die die höheren Anforderungen an solche Einrichtungen in Bezug auf den Brandschutz verbindlich festschreiben. Weiterhin gilt es zu beachten, dass es im Brandschutz auch voneinander abweichende Anforderungen und Vorschriften auf kommunaler Ebene geben kann. Daher ist für den speziellen Planungsfall die rechtliche Situation am individuellen Standort zu prüfen. Im Wesentlichen müssen aber bei jeder Brandschutzplanung vier Schutzziele berücksichtigt und mit entsprechenden Maßnahmen erreicht werden: –– Verhinderung eines Entstehungsbrandes, –– Begrenzung der Brandausbreitung, –– Schaffung und Sicherung der Rettungswege, –– Ermöglichung wirksamer Löscharbeiten. Zur Erreichung des ersten Schutzzieles „Verhinderung eines Entstehungsbrandes“ gibt es eine direkte Schnittstelle zu den Möglichkeiten der AAL-Lösungen. Da hier beispielsweise technische Lösungen zur Abschaltung von Backofen und Herd bei Verlassen der Wohnungen integriert werden können. Das dritte Schutzziel „Schaffung und Sicherung der Rettungswege“ wiederum hat in Quartiersstrukturen eine enge Verknüpfung zur Barrierefreiheit. Daraus lässt sich ableiten, wie wichtig und sinnvoll eine ganzheitliche, fachübergreifende Planung von Quartiersstrukturen ist.

6.3.3 Alltagsunterstützung durch technische Assistenzlösungen (AAL) Um dem Wunsch der Senioren nach Selbstbestimmtheit im Alter Rechnung zu tragen wurden in den letzten Jahren eine Reihe von technischen Assistenzlösungen entwickelt, die unter dem Oberbegriff „Ambient Assisted Living“ – zu Deutsch: Altersgerechte Assistenzsysteme – zusammengefasst werden. Ziel aller Lösungsansätze ist es, dass die Nutzer so lange wie möglich sozial integriert in ihrer eigenen Häuslichkeit verbleiben können und dabei aber eine erhöhte Sicherheit zur Verfügung haben.

6 Planerische Grundlagen109

Dabei umfassen die AAL-System je nach Art und Einsatzbereich eine Vielzahl von elektrischen und elektronischen Assistenzsystemen, welche auf einer zentralen Plattform (Smarthome bspw. App basiert auf Smartphones und Tablets) verwaltet und gesteuert werden. Abb. 58: Übersicht über Komponenten der AAL



Quelle: eigene Darstellung der Autoren nach www.puresec.de; Stand: Oktober 2019

Die Grenzen des Einsatzes der AAL-Technologie liegen im derzeitigen Stand der Technik. Die limitierenden Faktoren sind die Kosten, welche bei Einsatz der AAL-Systeme durch die Betreiber oder Nutzer zu tragen sind, sowie die Menschen, welche die Systeme anwenden müssen. AAL-Systeme sollen von einer Generation von Menschen genutzt werden, die nicht mit dieser Art von Technologien aufgewachsen sind. Generell können die AAL-Systeme in verschiedene Gruppen auf der Grundlage der jeweiligen Einsatzmöglichkeiten unterteilt werden. 1. Erhöhung der Sicherheit der Nutzer durch –– Einsatz vernetzter Rauchwarnmelder (Multisensormelder, Thermomelder), –– Glasbruchmelder und Verschlusskontakte an den Fenstern und Türen, –– Sturzmelder vor dem Bett, –– Inaktivitätsmelder,

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

–– automatisches Absetzen von Notrufen, –– zentrale Ausschaltung von Kochgeräten und Steckdosen, –– automatische Überwachung von Lebensfunktionen mittels Implantate. 2. Erhöhung des Komforts der Nutzer durch –– automatische Heizungssteuerung (temperaturabhängig bzw. Heizung aus bei Fensteröffnung), –– –– –– ––

Videotelefonie, Elektronische Schließsysteme, tageslichtabhängige Steuerung der Beleuchtung (zirkadianer Rhythmus), automatische Jalousiesteuerung.

Viele der Systeme gibt es als Einzellösungen bereits seit vielen Jahren. Die automatische Steuerung der Heizung bzw. Abschaltung bei Fensteröffnung wird beispielsweise über EIB bzw. KNX Systeme realisiert. Auch der Bereich der Hausnotrufe im betreuten Wohnen ist bereits seit Jahren durch verschiedene überregionale und kleinere Anbieter besetzt. Ebenso wie bei dem Steuerungssystem der Heizungsanlage wird dies jedoch nur als Einzellösung ohne weitere Vernetzung mit anderen Systemen ausgeführt. Neu ist im Bereich AAL die Vernetzung und das Zusammenspiel der Vielzahl von Lösungen innerhalb einer gemeinsamen Plattform bzw. die Anzeige und Steuerung über Smart Home Lösungen mobil über Apps auf Smartphones und Tablets oder auf dem Fernsehgerät. Voraussetzung ist meist der Aufbau eines WLAN-Netzes im gesamten Objekt, um alle Geräte zu vernetzen und die gemeinsame Kommunikation zu ermöglichen. AAL bietet Chancen und ermöglicht eine Unterstützung in Bezug auf ein selbstbestimmtes Leben im Alter. Nicht alles, was technisch möglich ist, wird im Einzelfall eingesetzt werden. Vieles greift in die Selbstbestimmung und Privatsphäre der Nutzer ein und ist rechtlich vor dem Einsatz abzuklären. Dies betrifft beispielsweise Implantate unter der Haut oder Inaktivitätsmelder. Hier sind die Aufklärung und Beratung der Betreiber und Nutzer aufgrund der sensiblen personenbezogenen Daten besonders notwendig.

6 Planerische Grundlagen111

Abb. 59: Übersicht über die Möglichkeiten der AAL-Systeme im Betreuten Wohnen

Quelle: eigene Darstellung der Autoren in Anlehnung an: http://www.selbstbestimmtes-leben.org/ambient-assisted-living/produkte/; Stand: November 2019

Des Weiteren liegen die Kosten dieser Systeme bisher über den Kosten vergleichbarer „konventioneller“ Installationen. Besonders im Bereich der Pflege werden daher bei Errichtung der Wohnanlagen die Mehrkosten durch die Errichter der Anlagen meist nicht getragen, obwohl diese Systeme eine Investition in die Zukunft darstellen und die Pflege erleichtern. Zur Unterstützung der Finanzierung werden durch die Pflegekassen bis zu 4.000,00 € zur Verbesserung des individuellen Wohnumfeldes bezuschusst (Stand Oktober 2019). Voraussetzung hierfür ist der Gesundheitszustand des Pflegebedürftigen zum Zeitpunkt der Antragstellung. Dies bedeutet, ohne einen nachgewiesenen Pflegegrad wird seitens der Pflegekassen keine Bezuschussung erfolgen können. Damit ist eine Vorfinanzierung des Zuschusses bei der Errichtung einer Wohnanlage nur eingeschränkt möglich, da eine Bezuschussung nur nutzerabhängig erfolgt und bei Errichtung meist die späteren Nutzer nicht feststehen.

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

Auch ist bei den meisten Systemen die Nutzung vor allem für die meist älteren Anwender noch ungewohnt. Hier ist zur Durchsetzung der Akzeptanz dieser Systeme an erster Stelle fachkundige Beratung notwendig, damit AAL-Systeme breiter genutzt und eingesetzt werden. Eine mögliche Variante ist die Ausstattung der Bewohner mit Tablets, auf denen zen­tral Daten und Informationen in übersichtlicher Form dem Nutzer bereitgestellt werden. Beispielsweise ist die Anzeige der Türrufe (Video) inkl. Gegensprechen und Türöffnung, das Einspielen von beispielsweise Speiseplänen sowie weiteren Informationen über die Seniorenwohnanlage möglich. Die Aufschaltung der Türkommunikation ist bei der Fa. Ritto beispielhaft über ein Gateway (Fabr. Wiser Door) möglich, welches in die Unterverteilung eingebaut wird und die Kommunikation auf die entsprechende App des Smartphones oder Tablets übernimmt. Voraussetzung dieser Anwendungen ist in den meisten Fällen ein flächendeckendes WLAN-Netz im gesamten Objekt (unbedingte Empfehlung) über das der Datenaustausch erfolgen kann. Eine weitere Variante ist der Einsatz mobiler Funkarmbänder zur Notrufauslösung, welche mit Sim Karten ausgestattet, unabhängig von der Wohnung bzw. einem WLAN Netz funktionieren. Solche Geräte bieten die GPS Ortung (bei dementiell erkrankten Nutzern), eine Sturzerkennung und können vielseitig beispielsweise auf eine Alarmauslösung bei Verlassen eines vorbestimmten Umfeldes programmiert werden. Auch hier ist, in Bezug auf die Ortung, jedoch das Einverständnis der jeweiligen Person erforderlich, da auch dies in die Persönlichkeitsrechte des Nutzers eingreift. Im Ergebnis sollte immer der nachstehende Satz im Mittelpunkt der Entscheidung stehen: „ Digitalisierung nicht der Digitalisierung willen – nicht alles, was technisch möglich ist, ist immer sinnvoll.“

6 Planerische Grundlagen113

6.4 Innenraumgestaltung – Licht und Farbe Farbe ist Energie. Farbe beeinflusst unser Wohlbefinden. Der Mensch nimmt seine Umgebung durch seine Sinne wahr. Diese werden im Gehirn verarbeitet und lösen entsprechende Reaktionen aus, welche wiederum in motorische und sensorische Steuerimpulse einfließen. Farben sprechen allerdings nicht nur den Gesichtssinn an, sondern stimulieren gleichzeitig durch die ganzheitlichen Verbindungen und Mitempfindungen unserer anderen Sinnesorgane, wie Gehörsinn, Geruchssinn, Geschmackssinn, Temperatursinn und Tastsinn. Der Einfluss der uns umgebenden Farben auf unsere Stimmungslagen und unser Wohlbefinden ist daher nicht zu unterschätzen. Farben können unseren Geist und Körper beruhigen oder stimulieren, uns niederdrücken, aber auch Optimismus und Lebensenergie steigern. Allerdings verändert sich die Sehkraft und damit auch die Farbwahrnehmung im Laufe des Lebens auf vielfältige Weise. So färbt sich beispielsweise die Linse unserer Augen durch Eiweißablagerungen gelb, wodurch Farben viel matter erscheinen und Farbtöne ohne Gelbanteil schlechter wahrgenommen werden. So lassen sich blaue, blaugrüne oder violette Farbtöne mit der Zeit immer weniger unterscheiden. Der Graue Star, von dem rund 75 Prozent der über 65-Jährigen betroffen sind, bewirkt eine Eintrübung der Augenlinse. Die Umgebung wird wie durch Milchglas wahrgenommen, das Bild ist kontrastärmer, farbloser und matter. Abb. 60: Sehveränderungen im Alter – links: ohne Sehveränderungen, Mitte: Sehveränderungen durch Gelbfärbung der Linse, rechts: Sehveränderungen durch den Grauen Star

Quelle: Farbe im Alter erleben (https://www.brillux.de/service/farbgestaltung/farbe-im-alter; Stand: 10-19)

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

Zudem verkleinert sich zwischen dem 30. und 60. Lebensjahr der Durchmesser der Pupillen um rund 60 Prozent. Dadurch fällt viel weniger Licht auf die Netzhaut; die gesamte Umgebung wird dunkler. Ein 70-Jähriger benötigt etwa dreimal so viel Licht wie ein 20-Jähriger. Gleichzeitig nimmt die Empfindlichkeit gegen Blendung erheblich zu, daher sollten Oberflächen unpoliert und matt ausgebildet werden. Spiegelnde Bodenbeläge vermitteln Glätte und Rutschgefahr, die zu Gefühlen von Unsicherheit führen und Angst auslösen. Die Licht- und Farbgestaltung in ambulanten Quartiershäusern hat daher die überaus wichtige Aufgabe, den Senioren das Zurechtfinden in der neuen Umgebung zu erleichtern und ihnen ein Geborgenheits- und Heimatgefühl zu vermitteln. Da sich mit zunehmenden Alter der Bewegungsradius eines Menschen immer weiter reduziert – vor allem pflegebedürftige Menschen verbringen nicht selten den überwiegenden Teil, wenn nicht sogar den gesamten Tag in ihrer häuslichen Umgebung – gewinnt die Gestaltung der Wohnräume umso mehr an Bedeutung. In der Vergangenheit wurden in zahlreichen Studien die Wirkungen von Farben erforscht und daraus Farbkonzepte für Senioren entwickelt. Diese fanden vor allem in Seniorenheimen Anwendung, was zu einer relativ gleichförmigen Farbgestaltung in vielen Einrichtungen führte. In den Gemeinschaftsbereichen sind bunte Farben, wie beispielsweise orange oder gelb, beliebt, da diese Farbtöne kommunikationsfördernd, anregend und belebend wirken. Je privater ein Raum ist, desto ruhiger sind die Farbtöne zu wählen. Nass- oder Therapiebereiche sind oftmals in blau gehalten, da mit diesen Tönen Entspannung, Sauberkeit und Kühle verbunden werden. Ambulante Quartiershäuser sollten deshalb auch in Bezug auf die Innenraum- und Farbgestaltung neue Wege gehen. Da vor allem das Wohnen im Vordergrund steht, sollte von den typischen Farbkonzepten, die sich auf die Defizite der Farbwahrnehmung von Senioren fokussieren, Abstand genommen werden. Sich an anderen Nutzungen, wie zum Beispiel Hotels zu orientieren, ist hilfreich. Außerdem soll bei der Farbgebung sowohl das Innen als auch das Außen und die Möblierung einbezogen werden und eine Einheit bilden.

6 Planerische Grundlagen115

Abb. 61: Gestaltungsbeispiel eines Eingangsbereichs im Quartier

Quelle: eigene Aufnahme, Stand: Oktober 2019

Abb. 62: Indirekte Orientierungsbeleuchtung in Fluren

Quelle: eigene Aufnahme, Stand: Oktober 2019

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

Abb. 63: Lichtvouten mit indirekter Beleuchtung in Fluren

Quelle: xxxxxx

Abb. 64: Lichtvouten mit indirekter Beleuchtung von Aufenthaltsräumen

Quelle: Mobile Hauskrankenpflege Kröber GmbH; Stand: Oktober 2019

6 Planerische Grundlagen117

6.5 Außenraumgestaltung – Gärten für Senioren Nicht nur für das Betreute Wohnen ist die Außenraumgestaltung ein wichtiger Aspekt. Ein Balkon, eine Loggia oder eine Terrasse sind für viele Senioren ein Muss. Aber die Außenraumgestaltung eines Quartiershauses ist mehr als die Schaffung von Balkonen, Loggien oder Terrassen an den Wohnungen sowie die Bereitstellung der notwendigen Verkehrsflächen am Eingangsbereich (Zufahrt, Stellplätze, Müllhof etc.). Senioren, die in einem Quartiershaus leben oder hier die Tagespflege besuchen, haben oftmals aufgrund ihrer Pflegebedürftigkeit einen stark eingeschränkten Bewegungsradius. Das führt zur Verringerung der sozialen Kontakte bis hin zur Vereinsamung. Dem kann eine durchdachte Gartengestaltung entgegenwirken. Der Aufenthalt in der Natur wirkt zudem positiv auf das Herz-Kreislauf-System, fördert den Wach-Schlaf-Rhythmus und wirkt entspannend. Die Möglichkeiten, sich in einem Garten zu betätigen, stärken außerdem das Vertrauen in die eigene Kompetenz. Daher ist die Einbeziehung des Außenraums in das Konzept der Tagespflege von Vorteil. Die Gartengestaltung hängt insbesondere davon ab, wie der Tagespflegegarten genutzt werden soll. Wird in der Tagespflege beispielsweise selbst gekocht oder gebacken, kann es sinnvoll sein, Flächen für den Gemüseanbau oder Obstbäume einzuplanen. Hochbeete mit Küchenkräutern ermöglichen den Tagespflegegästen eine aktive Mitwirkung. Wichtig hierbei ist aber vor allem, dass die Nutzung des Gartens in das Betreuungskonzept der Einrichtung einbezogen wird. Da dieser sonst zu einer zusätzlichen Belastung für das Personal werden kann.54 Grundsätzlich muss der Garten einen geschützten und sicheren Eindruck vermitteln. Eine räumliche Abgrenzung zwischen dem Außenraum der Tagespflege und dem halb­ öffentlichen Außenraum, der allen Bewohnern des Quartiershauses zur Verfügung steht, ist unerlässlich, darf aber keine unüberwindbare Barriere darstellen. Durch- und Zugänge sind wichtig, um eine Abschottung zu vermeiden. Unabhängig davon, ob ein Gartenbereich für eine Tagespflege oder den halböffentlichen Bereich des Quartiershauses gestaltet werden soll, sind einige grundsätzliche Belange zu beachten. Direkt am Zugang zum Gelände sind Sitzgelegenheiten notwendig. Farbige Pflanzungen wecken die Neugier der Bewohner und Gäste. Sichere und breite Gartenwege vermindern die Sturzgefahr. Wichtig sind dabei feste, rutschsichere und 54 vgl. TP Tagespflege organisieren – leiten – entwickeln; Ausgabe 03/2019: S. 10/11

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

nicht reflektierende Beläge. Kann eine durchgehende Wegbreite von 1,20 m nicht realisiert werden, müssen in regelmäßigen Abständen von nicht mehr als 15 m Ausweichflächen von 1,80 m x 1,80 m vorgesehen werden. Entlang der Wegeführung über das Gelände müssen in kürzeren Abständen weitere Bänke oder Stühle stehen. Somit wird die Angst oder Unsicherheit, den Weg nicht bewältigen zu können, vermindert. Die Struktur des Außenraums muss Orientierung und Sicherheit vermitteln. Themenbezogene Bereiche oder Sinnesgärten sind hilfreich, aber nicht zwingend notwendig. Hochbeete bieten Gelegenheiten für körperliche Aktivitäten.55 Insgesamt sollte der Außenraum so bepflanzt werden, dass die Pflege mit der Zeit einfacher wird. Langlebige Stauden, blühende Sträucher und mehrjährige Zwiebelblumen statt einjähriger Pflanzen bieten sich dabei besonders an. Eine dichte Staudenbepflanzung reduziert den Gießaufwand und macht es außerdem dem Unkraut schwerer, an die Oberfläche zu kommen. Bodendecker und Rindenmulch statt großer Rasenflächen reduzieren den Aufwand zusätzlich. Die Einbeziehung von regionalen Besonderheiten in die Außenraumgestaltung eines Quartiershauses bietet sich ebenso an wie die Schaffung von Bereichen, die sowohl für die Bewohner des Quartiershauses interessant sind als auch für Besucher von außen. So könnte ein ambulantes Quartiershaus im ländlichen Raum Außenflächen für Kleintierhaltung (Hühner, Kaninchen, Enten o. Ä.) vorhalten, da dies ein Bezug zu den Lebensumständen der Bewohner hätte. Leitmotive für die Gestaltung einzelner Außenraumbereiche, wie beispielsweise Baum­ arten, vermitteln Orientierung und verschaffen den Einzelbereichen eine Identität. Sinnesgärten zielen vor allem bei Menschen mit Demenz auf die Reaktivierung aller Sinne. Sehen der saisonalen Veränderungen sowie futtersuchende oder nistende Tiere, Hören von Wassergeplätscher oder Vogelgezwitscher (Wind- und Klangspiele aktivieren dabei zusätzlich), Riechen bekannter Düfte (Rosen, Lavendel, Rosmarin, aber auch frisch gemähtes Gras), Schmecken von saisonalem Obst, Gemüse oder Beeren sowie Fühlen durch das Tasten und „Begreifen“ von Holz, Baumrinde, Steinen, Sand oder Moos.56

55 vgl. TP Tagespflege organisieren – leiten – entwickeln; Ausgabe 03/2019: S. 10/11 56 vgl. https://www.wohnen-im-alter.de/leben/seniorengarten; Abruf: 10-2019

6 Planerische Grundlagen119

Abb. 65: Gestaltungsbeispiel eines Tiergeheges als quartiersübergreifendes Angebot zur Begegnung

Quelle: eigene Darstellung der Autoren; Stand: 07-2019

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

Abb. 66: Gestaltungsbeispiel für themenbezogene Außenraumgestaltung

Quelle: eigene Darstellung der Autoren

7 Baukosten und Wirtschaftlichkeit121

7

Baukosten und Wirtschaftlichkeit

7.1

Grundlagen und Begriffe

Die Gesamtkosten für die Errichtung der Quartiersbestandteile umfassen sämtliche Aspekte der Erstellung eines Gebäudes. In nachfolgender Abbildung ist die Aufgliederung der Kosten eines Bauvorhabens dargestellt. Abb. 67: Kostengliederung nach DIN 276 Gesamtkosten Baukosten

Gebäudekosten Bauwerkskosten

KG 100 – Grundstück

KG 200 – Herrichten und Erschließen

KG 300 – Bauwerk – Baukonstruktion

KG 400 – Bauwerk – techn. Anlagen

KG 500 – Außenanlagen und Freiflächen

KG 600 – Ausstattung und Kunstwerke

KG 700 – Baunebenkosten

KG 800 – Finanzierung

Quelle: eigene Darstellung der Autoren nach DIN 276-1:2018-12, Stand: Oktober 2019

Die Grundlage der Kostengliederung ist die DIN 276 – Kosten im Bauwesen – Teil 1: Hochbau. Die Begrifflichkeiten und Gliederungen, die in dieser Norm festgeschrieben wurden, sind deutschlandweit die Grundlage für die Ermittlung und Kontrolle der an einem Vorhaben anfallenden Kosten sowie zur Abschätzung der Wirtschaftlichkeit und Plausibilität eines geplanten Vorhabens. Wie aus der Darstellung ersichtlich ist, sind bei einem Bauvorhaben nicht nur die Kosten zu berücksichtigen, die mit der tatsächlichen Errichtung des Bauwerks zusammenhängen, sondern darüber hinaus auch diejenigen Kosten, die nur indirekt auf das Bauwerk zurückzuführen sind. Die DIN 276 definiert dafür acht Kostengruppen, in die sämtliche Kosten eingruppiert werden können. Die einzelnen Kostengruppen können bis in die dritte Ebene untergliedert werden, um alle entstehenden Kosten übersichtlich zuordnen zu können. Außer der Kostengliederung gibt die DIN 276 auch die Stufen der Kostenermittlung über den zeitlichen Ablauf eines Bauvorhabens hinweg vor. Es werden sechs Stufen der Kostenermittlung unterschieden. Zeitlich werden diese Stufen den Leistungsphasen nach HOAI zugeordnet. Neben dem zeitlichen Bezug unterscheiden sie sich aber vor allem durch ihre Kostengenauigkeit.

122

Q6 – das ambulante Quartiershaus

Neben der DIN 276 stellt die DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau eine weitere wichtige Grundlage der Ermittlung der Kosten eines Bauvorhabens dar. In ihr sind die Begrifflichkeiten der Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken definiert. Im Teil 1 der Norm wird die grundlegende Gliederung der Flächen und Rauminhalte vorgenommen sowie die Grundlagen für deren Ermittlung bestimmt. Hintergrund für diese Norm ist – ähnlich der DIN 276 – die Schaffung einer einheitlichen Grundlage für die Bewertung von Bauvorhaben. Abb. 68: Aufteilung der Grundfläche nach DIN 277

BGF … Bruttogrundfläche

BGF

NRF … Nettoraumfläche KGF

KGF … Konstruktionsgrundfläche

NRF

NUF

TF

NUF … Nutzungsfläche VF

TF

… Technikfläche

VF

… Verkehrsfläche

Quelle: eigene Darstellung der Autoren nach DIN 277: 2016; Stand: Oktober 2019

Mit den normierten Begrifflichkeiten der DIN 276 und DIN 277 existiert eine einheitliche Sprache für die Bewertung von Bauvorhaben im Hinblick auf die Kosten und Flächen. Im Wohnungswesen wird die Mietfläche in der Regel als Wohnfläche bezeichnet. Als Berechnungsleitlinie kommen verschiedene Quellen in Betracht: die Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder die gif-Richtlinie „Mietflächen für Wohnraum“. Nur für den öffentlich-rechtlichen Nachweis sind die Maßgaben der WoFlV verbindlich. Mit Bezug auf die Abb. 68 entspricht die Nutzungsfläche in der Regel der Wohnfläche.

7.2

Beeinflussbarkeit der Baukosten

Das Verständnis für die Beeinflussbarkeit der Baukosten ist eine wichtige Voraussetzung für einen positiven Projektdurchlauf. Grundsätzlich gilt: J e weiter der Projektfortschritt, desto geringer die Einflussmöglichkeiten auf die Gesamtkosten eines Bauvorhabens.

7 Baukosten und Wirtschaftlichkeit123

Die größten Einflussmöglichkeiten ergeben sich in den frühen Projektphasen – den Projektinitiierungs- oder Vorbereitungsphasen57. Durch die Wahl des Grundstücks und die Festlegung des Raumprogramms eines ambulanten Quartieshauses wird der Grundstein für die Höhe der Baukosten gelegt. Auch in den ersten Planungsphasen gemäß HOAI – Grundlagenermittlung, Vorplanung und Entwurfsplanung – sind die Einflussmöglichkeiten auf die Baukosten noch relativ groß. Aus diesem Grund sollten in diesen Projektphasen die ersten drei Stufen der Kostenermittlung konsequent durchgeführt werden und einer kritischen Bewertung hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit und Plausibilität des gesamten Bauvorhabens unterzogen werden. Im weiteren Planungsfortschritt sinkt die Beeinflussbarkeit der Kosten immer weiter ab. Während der Leistungsphasen 6 und 7 steigen die Einflussmöglichkeiten kurzfristig wieder an, da durch die Vergaben der Ausführungsleistungen noch einige Kosten­ einsparpotenziale, bspw. durch die Änderungen in der Konstruktion oder auch eine gezielte Vergabestrategie, genutzt werden können. Bei der Festlegung der Vergabestrategie muss abgewogen werden, ob die Ausführungsleistungen mittels einer Vergabe an einen Generalunternehmer gebündelt vergeben werden sollen oder eine Einzelvergabe stattfinden soll. Möglich ist auch die Bündelung von bestimmten Einzelgewerken. Während der Ausführungsphase sind die Einflussmöglichkeiten auf die Baukosten am geringsten. Während für den Bauherrn die Möglichkeit besteht, bis zur Leistungsphase 7 die Baukosten aktiv zu beeinflussen, können die Baukosten in den späten Leistungsphasen 8 & 9 nur noch passiv beeinflusst werden. Auf eine nachträgliche Änderung der Planung sollte weitgehend verzichtet werden, da dies im Zweifelsfall zu Mehrkosten aufgrund der Nachträge der ausführenden Firmen führt. Mit Abschluss des Bauvorhabens und Übergangs in die Nutzung wird die Kostenfeststellung als Instrument der Bewertung der Gesamtkosten des Bauvorhabens erstellt. In dieser Zusammenstellung werden alle Kosten, die seit Vorhabenbeginn angefallen sind, erfasst. Aufgrund der beschriebenen, exponenziell über den Projektverlauf abnehmenden Beeinflussbarkeit der Kosten ist eine Nachverfolgung der Kosten, die Kostenkontrolle, 57 vgl. dazu Abb. 17 und Abb. 18 dieses Buches

124

Q6 – das ambulante Quartiershaus

ein unverzichtbares Instrument, um den wirtschaftlichen Erfolg eines Quartieshauses zu sichern. Durch die ständige Überwachung der Kostenentwicklung kann rechtzeitig steuernd eingegriffen und sichergestellt werden, dass die Kostenvorgaben eingehalten werden. Abb. 69: Beeinflussbarkeit der Baukosten im Zusammenhang mit dem Projektfortschritt

Einflussmöglichkeiten auf die Baukosten in Abhängigkeit vom Projektfortschritt Kundenwünsche bewerten

Lösungsansätze bewerten

Umsetzung der Ideen in die Realität

KOSTENFESTSTELLUNG

KOSTENANSCHLAG

KOSTENVORANSCHLAG/ VERPREISTES LV

KOSTENBERECHNUNG +9 %

+5 %

KOSTENRAHMEN

KOSTENSCHÄTZUNG +18 %

Ba

uk os

ten

-5 %

-9 %

-18 %

0%

Bet

sten

sko

rieb

Kostengenauigkeit

-30 %

Kosten

+30 %

Stufen der Kostenermittlung nach DIN 276 bzw. HOAI

Einflussmöglichkeiten der Investitions- und Folgekosten

aktiv

passiv

Zeit Ausführung

Planung

1

2

3

Projektphasen gemäß HOAI

1 Grundlagenermittlung 2 Vorplanung 3 Entwurfsplanung

4

5 4 Genehmigungsplanung 5 Ausführungsplanung 6 Vorbereitung der Vergabe

6

7

8

Nutzung

9

7 Mitwirkung bei der Vergabe 8 Objektüberwachung/ Bauausführung 9 Objektbetreuung/ Dokumentation

Quelle: eigene Darstellung der Autoren nach Hempel: Kostensicherheit für Bauherr und Bauprozess, S. 45, Stand: Oktober 2019

7 Baukosten und Wirtschaftlichkeit125

Quartiershäuser, die u. a. aus teilstationären Einrichtungen (Tagespflegen) bestehen, unterscheiden sich gegenüber anderen Immobilien vor allem dadurch, dass die Refinanzierung je Bewohner erfolgt. Dieser Investitionskostensatz58 kann im Nachhinein kaum durch Preisanpassungen verändert werden. Daher ist die projektbegleitende Kostenüberwachung und die Überprüfung der Wirtschaftlichkeit des Entwurfs anhand der Flächen- und Kostenkennwerte vor allem in den frühen Planungsphasen (Lph 1–3 HOAI) unbedingt notwendig.

7.3 Kostenkennwerte Um die Wirtschaftlichkeit eines geplanten Quartieshauses schon in den frühen Projektphasen bewerten zu können, werden Kostenkennwerte herangezogen. Wichtige Kostenkennwerte sind dabei: –– Kosten je m² BGF (Bruttogrundfläche), –– Kosten je m² NRF (Nettoraumfläche), –– Kosten je m³ BRI (Bruttorauminhalt), –– Kosten je m² Wohnfläche. Die Kostenkennwerte werden sowohl für die Baukosten (KGR 200 – 800) als auch für die Bauwerkskosten (KGR 300 + 400) ermittelt. Die Bewertung einer geplanten Seniorenimmobilie erfolgt immer in Vergleich zu bereits errichteten Seniorenimmobilien gleicher Nutzung und vergleichbaren Standards. Als Basis können die Vergleichswerte des Baukostenindex (BKI) herangezogen werden. Das Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern (BKI) gibt jährlich statistische Kostenkennwerte von Bauvorhaben, gegliedert nach Nutzungsart und Ausstattungsstandard, heraus. Diese Kostenkennwerte sind statistisch ermittelte Durchschnittswerte von deutschlandweit erstellten Bauvorhaben. Um die regionalen Preisunterschiede zu berücksichtigen, gibt das BKI außerdem jährlich die sogenannten Regionalfaktoren heraus. Über die Kombination der Kostenkennwerte und der Regionalfaktoren kann ein Bauvorhaben bewertet werden. Neben den einzelnen Kostenkennwerten wurde die prozentuale Aufteilung der KGR 200 bis 800 an den Gesamtbaukosten ermittelt. Die Kosten der KGR 100 werden 58 vgl. Kap. 7.5.1 – Refinanzierung von Seniorenimmobilien

126

Q6 – das ambulante Quartiershaus

bei der gesamten Auswertung nicht berücksichtigt, da die Grundstückskosten zu projektspezifisch sind und sich nicht verallgemeinern lassen und regional stark variieren. Abb. 70: Darstellung der prozentualen Anteile der Kosten je Kostengruppe an den Baukosten KGR 800 2%

KGR 200 2%

KGR 700 20%

KGR 300 47%

KGR 600 7% KGR 500 5% KGR 400 17% KGR 200

KGR 300

KGR 400

KGR 500

KGR 600

KGR 700

KGR 800



Quelle: eigene Darstellung der Auswertungsergebnisse auf der Grundlage der Sammlung empirischer Daten von Pflegeeinrichtungen; Stand: Oktober 2019

Aus der vorstehenden Abbildung ist ersichtlich, dass die Bauwerkskosten – die Summe der KGR 300 + 400 – insgesamt mehr als 70 % der Gesamtbaukosten darstellen. Daraus folgt, dass diese Kostengruppen das höchste Optimierungspotenzial bergen und daher über den gesamten Projektverlauf hinweg kontinuierlich verfolgt werden müssen. Die Gesamtkosten bezogen auf die o. g. Kennwerte sind in den vergangenen Jahren teilweise erheblich angestiegen. Zum einem sind in den letzten Jahren aufgrund der geringen Zinsen die Erwerbskosten für Bauland bzw. Bauerwartungsland, aber auch die Kosten für Bestandsimmobilien gestiegen, zum anderen konnte eine Steigerung der Baukosten verzeichnet werden. In der folgenden Abbildung sind diese Steigerungen auf der Grundlage des Baukosteninformationszentrums für Neubauten für die Kostengruppen 300 und 400 gemäß DIN 276 in den Jahren 2011 – 2019 dargestellt. Da das Baukosteninformationszentrum den Gebäudetyp Quartiershaus nicht explizit aufführt, wurden eigenständig die Entwicklungen zu Seniorenwohnungen und Pflegeheimen entsprechend verarbeitet und dargestellt. Es ist davon auszugehen, dass die meisten Quartiershäuser bauordnungsrechtlich zumindest teilweise als Sonderbauten einzuordnen sind und die gebäudetechnische Ausstattung dem Pflegeheim gleichzusetzen ist.

7 Baukosten und Wirtschaftlichkeit127

Abb. 1: Entwicklung der durchschnittlichen Baukosten QUELLE: EIGENE DARSTELLUNG DER AUTOREN GEMÄß BKI

Abb. 71: Entwicklung der durchschnittlichen Baukosten Seniorenwohnungen

Pflegeheime

DURCHSCHNITTLICHE BAUKOSTEN KG 300+400 JE M² BGF

1.800 €

1.700 €

1.600 € 1.400 € 1.200 €

1.340 € 1.350 €

1.310 € 1.210 €

1.250 €

600 €

1.540 €

1.200 €

1.000 € 800 €

1.460 €

960 € 810 €

830 €

840 €

2011

2012

2013

2014

1.030 €

2015

1.070 € 1.040 € 1.090 €

2016

2017

2018

1.180 €

2019

Quelle: Eigene Darstellung der Autoren gemäß BKI

Unter Berücksichtigung der prozentualen Aufteilung der Kosten und der Entwicklung der Kosten der Kostengruppen 300 und 400 gemäß BKI wurde nachfolgend statistisch die Gesamtkosten eines Mustervorhabens je Quadratmeter BGF ermittelt. Abb. 72: Beispiel einer Kostenschätzung Kosten gemäß DIN 276

Kostenkennwert

Einheitspreise/ m² BGF 100 Grundstück nicht Bestandteil Kostenermittlung aufgrund regionaler Unterschiede 200 Vorbereitende Maßnahmen geschätzt 30,00 € 300 Bauwerk-Baukonstruktion pro m² BGF 1.275,00 € 400 Bauwerk-Techn. Anlagen pro m² BGF 425,00 € Summe Bauwerk 300 + 400 pro m² BGF 1.700,00 € 500 Außenanlagen u. Freiflächen pro m² AF 66,00 € 600 Ausstattung u. Kunstwerke nicht Bestandteil der Kostenschätzung 700 Baunebenkosten % 300 – 600 395,00 € 800 Finanzierungskosten geschätzt 10,00 € Gesamtkosten 2.201,00 €

%

1,36 % 57,93 % 39,31 % 77,24 % 3,00 % 1 17,95 % 0,45 % 100,00 %

Quelle: eigene Aufstellung der Autoren; Stand: Oktober 2019

128

Q6 – das ambulante Quartiershaus

Erläuterung: KGR 100: Grundstückskosten wurden nicht betrachtet KGR 200: Kosten sind abhängig von den vorhandenen und neu zu verlegenden Medien zzgl. ggf. Kosten für Freimachen des Grundstücks und Abbuchmaßnahmen; statistisch belaufen sich die Kosten auf 0,5 % bis 2,2 % der Baukosten. KGR 300: Kosten des Bauwerks – Baukonstruktion sind abhängig von der Bauweise und Ausstattungsstandard – statistisch liegen diese Kosten bei ca. 1.275,00 €/m². KGR 400: Kosten der technischen Anlagen – abhängig von der Ausstattung; Ausstattungsgrad; energetischem Konzept – statistisch liegen diese Kosten bei ca. 425,00 €/m². KGR 500: Kosten der Außenanlagen und Freiflächen. Kosten können nur auf der Grundlage der Außenanlagenfläche ermittelt werden Die Kosten pro Quadratmeter sind abhängig vom Anteil der befestigten Flächen, Anpflanzungen und der Ausstattung. KGR 600 Ausstattungskosten hängen von dem Umfang und der Ausstattung, im Quartier insbesondere der Tagespflege ab. Die Wohnungen werden – außer ggf. eine Küche – nicht ausgestattet. KGR 700 Baunebenkosten sind anhängig von den vereinbarten Honorarzonen (Schwierigkeitsgrad), Umfang der zu erbringenden Leistungen bei den Architekten und Fachplanern sowie den anfallenden Kosten für Gutachten und Genehmigungsgebühren. Diese Kosten belaufen sich ca. auf 15 – 20 % der Kosten der KG 300 – 600. KGR 800 Finanzierungskosten sind abhängig von anfallenden Zinsen bis zur Übergabe/Fertigstellung des Objektes. Wie der vorangegangenen Abbildung zu entnehmen ist, sind insbesondere die Kosten der KG 300 – 400 in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen. Diese Steigerung kann adäquat auf alle Kostengruppen, außer der KG 800 übertragen werden. Aus diesem Grund ist es von erheblicher Bedeutung, dass die Flächeneffizienz/Flächenwirtschaftlichkeit von den ersten Planungsschritten an beachtet wird.

7 Baukosten und Wirtschaftlichkeit129

„ Flächenwirtschaftlichkeit definiert sich wie Wirtschaftlichkeit im Allgemeinen über das Verhältnis von Nutzen und Ertrag zu Aufwand und Kosten. Ziel einer flächenwirtschaftlichen Optimierung ist, mit geringstem Einsatz eines knappen Gutes (Baugrund bzw. Investitionsmittel) einen möglichst hohen Nutzen, d. h. einen hohen Mietertrag zu erzielen. Dazu gilt es verschiedene Größen zu optimieren, die in der Baunutzungsverordnung [BauNVO §§ 19 ff.], DIN 277 und in der II. Berechnungsverordnung für Wohnraum definiert sind die Geschossflächenzahl als Verhältnis von Geschossfläche zur Grundstücksfläche die Flächeneffizienz als Verhältnis von BruttoGrundfläche zur Nutzfläche.“59

7.4 Finanzierung der Gesamtkosten (Erstellungskosten) Die Finanzierung von ambulanten und stationären Angeboten unterscheidet sich aus Investorensicht nicht. Ein Investor kann die Immobilie aus verschiedenen Quellen finanzieren. Das Fremdkapital beziehen Bauherren von Banken, Sparkassen, Hypothekenbanken, Versicherungen oder Bausparkassen. Die Darlehensformen sind teilweise sehr unterschiedlich und weisen spezifische Vor- und Nachteile auf. Daneben gibt es neuere Finanzierungsarten, die dem Investor neue Möglichkeiten eröffnen, bei fehlendem Eigenkapital die Lücke zwischen Beleihungswert und Baukosten zu schließen. Für die Finanzierung ist die Zinshöhe ein wesentlicher Faktor. Die Finanzierungszinsen können bei Kapitalanlegern als Finanzierungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Weiterhin ist zwischen Nominal- und Effektivzins zu unterscheiden. Während der Nominalzins angibt, wie viel Zinsen pro Jahr zu zahlen sind, enthält der effektive Jahreszins den Nominalzins plus eine Reihe von Nebenkosten, die auf den Kredit aufgeschlagen werden (Disagio, Zinsbindungsfrist etc.). Die Zinsbindungszeit ist bei Krediten neben der Höhe der Zinsen der zweite Hauptfaktor, der sich auf die Kosten des Kredits auswirkt. Der Nominalzins wird nur für einen bestimmten Zeitraum (Zinsbindungszeit) festgelegt. Wie hoch das Darlehen nach der Zinsbindungszeit verzinst wird, hat wesentlichen Einfluss darauf, wie viel Zinsen in der gesamten Laufzeit des Darlehens anfallen. Für längere Zinsbindungszeiten fällt ein hö59 Quelle: Wikipedia

130

Q6 – das ambulante Quartiershaus

herer Nominalzins an. Andererseits besteht auf Investorenseite der Wunsch, die künftigen Kosten aus Zinszahlungen genauer und länger zu kalkulieren.60 Banken, Sparkassen und Hypothekenbanken vergeben Darlehen in den meisten Fällen als Annuitätendarlehen. Die weiteren Darlehenstypen, das Ratentilgungsdarlehen sowie die Festhypothek sind in der Praxis nicht so geläufig. Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Kreditnehmer kontinuierliche Raten, welche sich aus Zins und Tilgungsleistungen ergeben. Diese jährlich bzw. monatlich gleichbleibende Zahlung wird als Annuität bezeichnet. Die Höhe der Annuität ist abhängig vom Zinssatz und der Tilgungsrate. Sie ist während der gesamten Laufzeit immer gleich hoch. Der Zinsanteil wird jedes Jahr aufgrund der sinkenden Gesamtschuld geringer und der Anteil des Tilgungsbetrages steigt. Bei einem Ratentilgungsdarlehen werden immer gleich große Tilgungsraten vereinbart. Da mit zunehmender Tilgung die Zinskosten geringer werden, die Tilgungsrate aber nicht erhöht wird, sinkt die jährliche Belastung. Das Festdarlehen wird über eine feste Darlehenssumme abgeschlossen und während der Laufzeit nicht getilgt. Das Darlehen wird am Ende der Laufzeit komplett getilgt bzw. durch ein weiteres Darlehen abgelöst.61 Bauvorhaben können zurzeit sehr günstig über die KfW-Förderbank finanziert werden. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist eine öffentlich-rechtliche Förderinstitution, die Privatpersonen und Unternehmen finanziell unterstützt. Mögliche Programme sind dabei das Energieeffizienzprogramm (Neubau), Energieeffizient sanieren oder Altersgerecht umbauen. Die Zinskonditionen beginnen derzeit ab 0,75 % effektiven Jahreszins. Durch die Niedrigzinspolitik der EZB können Investoren derzeit mit sehr günstigen Finanzierungskonditionen für den normalen EnEV (Energieeinsparverordnung) rechnen. Der Verordnungsgeber schreibt in der EnEV auf der rechtlichen Grundlage der Ermächtigung durch das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) Bauherren bautechnische Standardanforderungen zum effizienten Betriebsenergiebedarf ihres Gebäudes oder Bauprojektes vor. 60 vgl. Schulze/Stein: Baufinanzierung, S. 66 61 vgl. Schulze/Stein: Baufinanzierung, S. 66

7 Baukosten und Wirtschaftlichkeit131

Die Zinsen sind abhängig vom Beleihungswert, Bonität des Kunden und beginnen in den meisten Fällen nicht wesentlich über den Konditionen der KfW. Abb. 73: Finanzierung von stationären Einrichtungen Kosten

Deckungslücke Beleihungswert

Darlehenssumme

lineare Abschreibung Zeit



Quelle: Hohn (Hrsg.): Arbeitshandbuch – Finanzen für den sozialen Bereich; Kap. 5/1.4; S. 5

Da der Beleihungswert im Normalfall die Obergrenze des maximal möglichen Kreditbetrages darstellt, entsteht eine Deckungslücke. Diese ist entweder durch Eigenkapital zu decken oder, falls das nicht möglich ist, durch einen ungesicherten und in den meisten Fällen teuren Kreditanteil, sofern der Kapitaldienst nach der Wirtschaftlichkeitsberechnung aus dem Finanzierungsobjekt bzw. den Investitionserträgen erbracht werden kann.62 Folgende Kreditprogramme und Zuschüsse können derzeit von der KfW, der BAFA oder aus DHW-Mitteln in Anspruch genommen werden:

62 vgl. BfS Info 12/2014, S. 6

132

Q6 – das ambulante Quartiershaus

Abb. 74: Übersicht über wesentliche Förderprogramme Energieeffizienz

Barrierefreiheit

Energieeffizient Bauen (Kredit) KfW 153

Energieeffizient Sanieren (Kredit) KfW 151/152/167

BAFA – Förderprogramme für erneuerbare Energien (Investitionszuschuss)

Altengerechtes Umbauen (Kredit) KfW 159

Erneuerbare Energien (Kredit) Photovoltaik, Biogas, Windkraft KfW 270

Energieeffizient Sanieren (Investitionszuschuss) KfW 430/431

BAFA – Förderprogramme für Mini-KWK-Anlagen (Investitionszuschuss)

Altengerecht Umbauen (Investitionszuschuss) KfW 455

BAFA – Förderprogramme für Querschnittstechnologien (Investitionszuschuss)

Förderung der Aktion Mensch e. V. (Investitionszuschuss)

Altenhilfe

DHW-Förderung für Baumaßnahmen (Investitionszuschuss)

Soziale Infrastruktur

DHW-Förderung für den Erwerb von Bestandsimmobilien (Investitionszuschuss)

DHW-Förderung für Ausstattung von Immobilien der Altenhilfe (Investitionszuschuss)

Revolving-Fonds für Baumaßnahmen (Bundeskreditmittel)

IKU – Investitionskredit Kommunale und Soziale Unternehmen KfW 148 1

Quelle: eigene Darstellung, Stand: Jan. 2015, in Anlehnung an: VSWG: Förderung in der Wohnungswirtschaft, S. 4

Es ist grundsätzlich möglich, verschiedene Förderprogramme miteinander zu kombinieren. Daher sollte im Einzelfall geprüft werden, mit welcher Kombination eine optimale Finanzierung einer geplanten Seniorenimmobilie möglich ist. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet verschiedene zinsgünstige Darlehen, aber auch Investitionszuschüsse, an. Bei der Beantragung der Kredite für energieeffizientes Bauen bzw. Sanieren muss ein sachverständiger Energieberater, der in der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes eingetragen ist, hinzugezogen werden. Neben den Förderprogrammen zur Energieeffizienz bietet die KfW auch Kredite zur altengerechten Umgestaltung von Wohnraum. Die Förderung kann durch Privatpersonen, Wohnungseigentümergemeinschaften, Wohnungsunternehmen bzw. -genossenschaften sowie Betreiber von Wohn- und Altenheimen beantragt werden. Gefördert werden bis zu 100 % der Baukosten, jedoch nicht mehr als 50.000 € je Wohneinheit.63 Da nach den Richtlinien der KfW auch Pflegeheime als Wohnbauten gelten, können auch Träger stationärer Einrichtungen 50.000 € je Einzelappartement beantragen.64

63 vgl. KfW: Merkblatt Bauen, Wohnen, Energiesparen, S. 4 64 vgl. KfW: Merkblatt Bauen, Wohnen, Energiesparen, S. 1

7 Baukosten und Wirtschaftlichkeit133

Für Träger, die als Wohlfahrtsverbände zugelassen sind, besteht die Möglichkeit, Fördermittel über die Stiftung Deutsches Hilfswerk (DHW) zu erhalten. Grundlage ist in der Regel die Zustimmung des jeweiligen Spitzen- oder Landesverbandes. Gefördert werden sowohl Baumaßnahmen an Gebäuden der Altenhilfe als auch der Erwerb einer solchen Immobilie. Des Weiteren kann auch die Ausstattung von Immobilien bezuschusst werden. In Bezug auf Quartiersprojekte wäre dies die Ausstattung der Tagespflege.65 Bei Baumaßnahmen werden bis zu 33 % der Gesamtkosten, bei Ausstattungen bis zu 50 % der Gesamtkosten gefördert. Die Höchstgrenze der Förderung beträgt zum jetzigen Zeitpunkt maximal 300.000 € je Vorhaben.66 Das Elfte Buch des Sozialgesetzes bietet außerdem eine weitere Fördermöglichkeit, die sich an Bewohner von Seniorenimmobilien richtet: Abb. 75: Überblick der Fördermöglichkeiten nach SGB XI Förderung nach

Förderungshöhe

Förderungsnehmer

§ 40 Abs. 4 SGB XI „wohnumfeldverbessernde Maßnahmen“

4.000 Euro je Maßnahme, maximal 16.000 Euro

––Senioren in der eigenen Whg.; ––Bewohner in Betreuten Wohnanlagen; ––Bewohner in ambulant betr. Wohngemeinschaften

Quelle: eigene Zusammenstellung nach §§ 40, 45e, 45 f SGB XI; Stand: Jan. 2015

Gemäß § 40 SGB XI haben Pflegebedürftige Anspruch auf „finanzielle Zuschüsse für Maßnahmen zur Verbesserung des individuellen Wohnumfeldes“67. Das bedeutet, dass Bewohner von Betreuten Wohnanlagen für die Anschaffung von Stütz- und Haltegriffen oder ähnlichen Hilfsmitteln staatliche Förderung in Höhe von 4.000 € je Maßnahme beantragen können.

65 vgl. Stiftung Deutsches Hilfswerk: Richtlinien über die Vergabe, S. 1 66 vgl. Stiftung Deutsches Hilfswerk: Richtlinien über die Vergabe, S. 3 67 vgl. § 40 (4) Satz 1 SGB XI

134

Q6 – das ambulante Quartiershaus

7.5 Refinanzierung der Gesamtkosten (Erstellungskosten) Die Refinanzierung der Quartiershäuser erfolgt entsprechend der Nutzungsart. Für teilstationäre Einrichtungen (Tagespflege) erfolgt die Refinanzierung über den zu berechnenden Investitionskostensatz. Für alle weiteren Wohnangebote im Alter erfolgt die Refinanzierung in der Regel über Mietzahlungen. Bei dem Investor-Betreiber-Modell erfolgt die Refinanzierung über die komplette Miete bzw. Pacht. Für den Teil der Tagespflege wird dann durch den Betreiber die für die Tagespflege entsprechende Miete in einen Investitionskostensatz je Tag umgerechnet. In der nachfolgenden Tabelle sind die Finanzierung, Refinanzierung und die Kosten für die Bewohner entsprechend der Nutzungsarten im Überblick dargestellt: Abb. 76: Finanzierung und Refinanzierung von Seniorenimmobilien Wohnform

Finanzierung durch

Refinanzierung über

Kosten für die Bewohner

Betreutes Wohnen

Bauherr Investor

Mietverträge

Kaltmiete (üblich bis ca. 50 % über ortsüblicher Miete) + Nebenkosten + Betreuungspauschale + evtl. Wahlleistungen + evtl. Anteil an Begegnungsstätte oder als Pauschale

teilstationäre Pflegeeinrichtungen (Tagespflege)

Bauherr Investor

Versorgungs­ verträge Investitions­ kostensatz

Pflegeleistungen – können über Pflegeversicherung abgerechnet werden; Hotelkosten (Verpflegung, evtl. Unterkunft) – müssen selbst bezahlt werden; Investitionskosten (bedingt durch Ausstattung der Pflegeeinrichtung)

Quartiers­ konzepte

Bauherr Investor

Investitions­ kostensatz Mietverträge

Durch die unterschiedlichen Betreuungsangebote in den Quartieren können Mietkosten, Investitionskosten, Kosten für Unterbringung und Verpflegung sowie Pflegekosten anfallen. Quelle: eigenen Darstellung, Stand: Oktober 2019

7 Baukosten und Wirtschaftlichkeit135

7.5.1 Refinanzierung von teilstationären Einrichtungen Das wesentliche Unterscheidungsmerkmal zu jeder anderen Immobilienart, auch innerhalb des Segmentes der Betreiberimmobilien, resultiert aus der sehr spezifischen Generierung der finanziellen Mittel für die Refinanzierung. Diese erfolgt bei nahezu allen Sozialimmobilien über so genannte Pflegesätze. Pflegesätze können als nutzerbezogene Tagessätze verstanden werden und gliedern sich in eine Grundpauschale (Unterkunft und Verpflegung), die allgemeinen Pflegeleistungen (entsprechend des Hilfebedarfs – Pflegeleistungen nach dem Pflegestufenmodell) sowie den Investitionsbetrag. Die Mittel müssen zweckbestimmt verwendet werden, Quersubventionierungen sind nicht zulässig. Für die Finanzierung von Sozialimmobilien steht damit aus dem gesamten Pflegesatz ausschließlich der Investitionsbetrag zur Verfügung, der grundsätzlich vom Endnutzer getragen wird.68 Die Pflegeleistungen nach dem Pflegegradmodell werden vom Medizinischen Dienst der Krankenkassen (MDK) festgelegt. Je nach Pflegegrad werden unterschiedlich hohe Vergütungen aus der Pflegeversicherung gezahlt. Voraussetzung für die Pflegesatzvereinbarungen ist ein Versorgungsvertrag und eine Vergütungsvereinbarung zu der Pflegekasse, in der die Versorgung, Leistung, Qualität und Vergütung geregelt sind.69 Die Kosten für Unterkunft und Verpflegung trägt der Bewohner in der Regel selbst. Können der Bewohner bzw. die Angehörigen diese Kosten nicht tragen und besteht für die Einrichtung eine Pflegesatzvereinbarung, so regelt das SGB XII die Kostenübernahme durch das Sozialamt. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Betreiber eine entsprechende Vereinbarung mit dem Sozialamt getroffen hat.70 Die Investitionskosten sind Kosten, welche die zum Betrieb notwendigen Gebäude oder sonstigen abschreibungspflichtigen Anlagegüter betreffen (Kosten gem. DIN 276 Kostengruppen 200 – 800). Darunter fallen auch/oder die Kosten für Pacht/Miete. Können die Heimbewohner ihren Investitionskostenanteil nicht selbst tragen, übernehmen die Sozialhilfeträger unter bestimmten Voraussetzungen diese Kosten, jedoch nur, wenn

68 vgl. Hohn (Hrsg.): Arbeitshandbuch – Finanzen für den sozialen Bereich; Kap. 5/1.4 S. 3 69 vgl. Schlansky: Pflegeboom in Deutschland; S. 57/58 70 vgl. Schlansky: Pflegeboom in Deutschland; S. 58

136

Q6 – das ambulante Quartiershaus

die Höhe der Kosten vorher in Absprache bzw. Verhandlung mit der zuständigen Landesbehörde (Sozialhilfeträger) festgesetzt wurde.71 „ Der Träger der Sozialhilfe ist zur Übernahme gesondert berechneter Investitionskosten nach § 82 Abs. 4 des Elften Sozialgesetzbuches nur verpflichtet, wenn hierfür entsprechende Vereinbarungen nach Abschnitt 7 getroffen worden sind.“72 Abb. 77: Finanzierung von Tagespflegen und jeweilige Kostenträger

Pflegeeinrichtung

Investitionskosten: Finanziert die Kosten der Immobilie

Unterkunft und Verpflegung: „Hotelkosten“

Allgemeiner Pflegesatz

Bei Privatzahlern: Mitteilungspflciht über Höhe gegenüber zust. Träger der Sozialhilfe

Wird mit den Pflegekassen verhandelt

Wird mit den Pflegekassen verhandelt

Bei Sozialhilfeempfängern: Verhandlung mit zust. Träger der Sozialhilfe Subjektförderung/ Objektförderung

Pflegekassen

öffentlich

privat

Quelle: Schlansky: Pflegeheimboom in Deutschland,

Der finanzielle Gesamtinvestitionsbetrag einer teilstationären Einrichtung (Tagespflege) wird also vom Grundsatz her durch die Summe der Investitionsbeträge begrenzt, welche die betreffende Einrichtung entsprechend ihrer Belegungskapazität erzielen kann.73

71 vgl. Schlansky: Pflegeboom in Deutschland; S. 58 72 vgl. Bundessozialhilfegesetz BSHG § 93 Abs. 7 73 vgl. Hohn (Hrsg.): Arbeitshandbuch – Finanzen für den sozialen Bereich; Kap. 5/1.4 S. 3

7 Baukosten und Wirtschaftlichkeit137

7.5.2 Refinanzierung von Betreuten Wohnungen Die Finanzierung bzw. Refinanzierung von Betreuten Wohnen oder Servicewohnen entsprechen den Rahmenbedingungen zur Finanzierung des Mietwohnungsbaus. Die Klienten bzw. Bewohner mieten sich entsprechend den Ansprüchen und des persönlichen Hilfebedarfs in eine der nachfolgend aufgeführten Wohnformen ein: –– barrierefreie und angepasste Wohnungen, –– Betreutes Wohnen, –– Wohnstifte/Residenzen. Für die Überlassung des Wohnraumes wird ein Mietvertrag zwischen Bauherrn bzw. Eigentümer oder Initiator und Mieter geschlossen. Die Miete und die Nebenkosten werden vom Mieter gezahlt. Ist dieser nicht in der Lage, diese Miete zu zahlen, übernimmt das Sozialamt die Miete. Die Kostenübernahme durch das Sozialamt erfolgt jedoch nur zu den länderspezifischen Höchstsätzen für Mietwohnungen. Für ambulant betreute Wohngruppen kann der übliche Quadratmeterpreis zur Kostenübernahme abweichen, da hier im Einzelfall durch die Sozialämter der Vergleich zu stationären Einrichtungen gezogen wird. Bei barrierefreien/„betreuten“ Wohnangeboten liegt der Mietpreis bis ca. 50 % über dem jeweiligen Mietspiegel. In vielen Fällen wird die Miete pauschal, pro Appartement, vereinbart. Bei vermieteten Objekten wird i. d. R. durch die finanzierenden Banken das Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Beleihungswertes angewandt. Der Ertragswert wird auf der Grundlage des nachhaltig erzielbaren Nettoertrags ermittelt. Dieser errechnet sich aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich sämtlicher Kosten und ergibt unter Berücksichtigung eines Kapitalisierungsfaktors (Alter, Bauzustand, Nutzung und Größe des Objektes) den Ertragswert. Der Beleihungswert liegt grundsätzlich nie über dem aktuellen Verkehrswert. Bei dem Verkehrswert werden die Lage der Immobilie und die derzeitige Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt berücksichtigt. Der Beleihungswert liegt i. d. R. ca. 20 – 30 % unter dem aktuellen Verkehrswert.74 74 vgl. Schulze/Stein: Baufinanzierung, S. 61

138

Q6 – das ambulante Quartiershaus

Diese Differenz wird als Deckungslücke bezeichnet. Investoren müssen diese Deckungslücke entweder durch Eigenkapital oder Risikokapital schließen. Vorrausetzung bei Einbindung von Risikokapital ist dabei die Gesamtwirtschaftlichkeit der Immobilie.

7.6 Exemplarische Wirtschaftlichkeitsberechnung eines ambulanten Quartiershauses Nachfolgend wurden die in den vorangegangenen Abschnitten erläuterten Sachverhalte zu Finanzierung und Refinanzierung von Quartiershäusern in einer exemplarischen Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zusammengefasst. Dabei wurden die Kosten für das Grundstück (KGR 100) nicht betrachtet. Für die Nutzungseinheiten wurden entsprechende Flächen unterstellt und die statistischen Gesamtbaukosten des Vorhabens (KGR 200 – 800 nach DIN 276) berücksichtigt. Für Zins und Tilgung wurden derzeit marktübliche Prozentsätze unterstellt. Das Eigenkapital wurde mit ca. 20 % angesetzt. Im dritten Teil der Berechnung – Betrachtung der Einnahmen – wurden für die Betreuten Wohnungen sowie für die Tagespflege und die Sozialstation und Quartierscafé Durchschnittsmieten angesetzt. Die Bewirtschaftungskosten sind nach den derzeit anzuwendenden Vorgaben gemäß der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung – II.BV) ermittelt und von den Mieteinnahmen in Abzug gebracht worden. Im Ergebnis ist der Erlös unter Abzug der Finanzierungskosten sowie die Eigenkapitalrentabilität ausgewiesen. In Bezug auf die Gewinn- und Verlustrechnung ist zu berücksichtigen, dass bei steuerpflichtigen Gesellschaften bzw. Bauherren oder Privatpersonen die individuelle Steuerlast in Abzug gebracht werden muss. In der Darstellung wurde dies aufgrund der hohen Projektspezifik der Steuerlast nicht berücksichtigt.

7 Baukosten und Wirtschaftlichkeit139

Abb. 78: exemplarische Wirtschaftlichkeitsbetrachtung eines Quartiershauses Tagespflege

Betreute Wohnungen

Sozialstation

Begegnungsstätte/Cafeteria

externe Nutzung

Gesamt

I. Allgemeine Angaben Bruttogrundfläche (m²)

322,00

2.200,00

298,00

298,00

414,00

3.532,00

Nutzungsfläche (m²)

272,00

1.496,00

251,00

251,00

349,00

2.619,00

vermietbare Fläche (m²)

272,00

1.496,00

251,00

251,00

349,00

2.619,00

Nettoraumfläche (m²)

0,00

Anzahl der Plätze: Einzelzimmer/Wohnungen

36

36

davon Einraumappartements

18

18

davon Zweiraumappartements

18

18

Summe

15

Anzahl der Berechnungstage:

36

1

1

1

250

Anzahl der Belegungstage:

3.375

Auslastung:

90 %

85 %

100 %

100 %

100 %

Bruttogrundfläche (m²):

322,00

2.200,00

298,00

298,00

414,00

3.532,00

Außenanlagenfläche (m²):

510,72

3.488,24

472,64

472,64

656,32

5.600,00

Flächenanteil am Quartier:

9,12 %

62,29 %

8,44 %

8,44 %

11,72 %

100,01 %

12.420,00

105.960,00

II. Anschaffungs- und Herstellungskosten nach Kostengruppen (€ in brutto incl. 19%) 100

Grundstück

200

vorbereitende Maßnahmen

300

statistische %-Werte 1,36 %

9.660,00

66.000,00

8.940,00

8.940,00

Bauwerk – Baukonstruktion

58,87 %

410.550,00

2.805.000,00

379.950,00

379.950,00

527.850,00 4.503.300,00

400

Bauwerk – Technische Anlagen

19.29 %

136.850,00

935.000,00

126.650,00

126.650,00

175.950,00

1.501.100,00

500

Außenanlagen und Freiflächen

4,75 %

33.707,52

230.223,84

31.183,69

31.183,69

43.322,31

369.600,00

600

Ausstattung und Kunstwerke

0,48 %

37.500,00

0,00

0,00

0,00

0,00

37.500,00

2.500,00

0,00

0,00

0,00

0,00

700

pro Platz Baunebenkosten

18,35 %

115.287,09

740.647,07

100.325,73

100.325,73

139.375,06

1.195.960,68

800

Finanzierungskosten

0,46 %

3.420,35

21.973,61

35.481,91

2.976,48

4.135,00

67.987,35

Summe

4.798.844,52

€/m² BGF

30,00

30,00

30,00

30,00

30,00

30,00

KGR 300

€/m² BGF

1.275,00

1.275,00

1.275,00

1.275,00

1.275,00

1.275,00

KGR 400

€/m² BGF

KGR 300 + 400 KGR 500

€/m² AAFl

682.541,88 650.036,45

903.047,18 7.781.444,99

746.974,96

KGR 200

425,00

425,00

425,00

425,00

425,00

425,00

1.700,00

1.700,00

1.700,00

1.700,00

1.700,00

1.700,00

66,00

66,00

66,00

66,00

66,00

66,00

2.181,29

2.290,41

2.181,33

2.181,27

2.203,13

Kosten pro Platz

KGR 200 – 800

49.631,66

Kosten je m² BGF

KGR 200 – 800

2.312,03

140

Q6 – das ambulante Quartiershaus

Tagespflege

Betreute Wohnungen

Sozialstation

Begegnungsstätte/Cafeteria

746.974,96

4.798.844,52

0,00

0,00

0,00

0,00

externe Nutzung

Gesamt

III.Finanzierung Investitionskosten Gesamt DHW-Förderung

max. 100.000,00 € Förderung

682.541,88 650.036,45

903.047,18 7.781.444,99 0,00

0,00

722.437,74

6.225.155,99

Darlehen

597.579,97

3.839.075,62

546.033,50

520.029,16

benötigtes Eigenkapital

149.394,99

959.768,90

136.508,38

130.007,29

180.609,44 1.556.289,00

Summe

746.974,96

4.798.844,52

682.541,88

650.036,45

903.047,18

7.781.444,99

VI. Berechnung der Investitionsaufwendungen für den Träger Aufwendungen p.a.

Aufwendungen p.d.

Aufwendungen p.a.

Aufwendungen p.a.

Aufwendungen p.a.

Aufwenddungen p.a.

Aufwendungen p.a.

1. Abschreibungen a.

Außenanlage

3,00 %

1.011,23

0,30

6.906,72

935,83

935,83

1.299,51

11.089,12

b.

Gebäude (einschl. techn. Bauanlagen)

2,00 %

13.515,35

4,00

91.372,41

12.848,15

12.198,04

16.946,20

146.880,15

c.

Techn. Betriebsanlagen

7,50 %

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

d.

Fahrzeuge

16,70 %

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

e.

Maschinen Werkzeuge

12,50 %

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

f.

EDV einschl. Software

33,30 %

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

d.

Sonstige Betriebsaustattung

10,00 %

3.750,00

1,11

0,00

0,00

0,00

0,00

3.750,00

Wäsche (Erstausstattung)

33,00 %

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

Geschirr (Erstausstattung)

33,00 %

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

Summe Abschreibungen

18.276,58

5,41

98.279,13

13.783,98

13.133,87

18.245,71

161.719,27

1,00 %

5.975,80

1,77

38.390,76

5.460,34

5.200,29

7.244,38

62.251,57

Anfangstilgung (p.a) 0

3,00 %

17.927,40

115.172,27

16.381,01

15.600,87

21.673,13

186.754,68

3. Eigenkapitalzinsen (p.a)

2,00 %

2.987,90

0,89

7,10

1.931,20

0,57

47.098,88

8,64

2. Fremdkapitalzinsen (p.a)0

2.987,90

4. Instandhaltung Instandhaltung Immobilie – 7,10 €/ m² WFL (II. BV § 28) Instandhaltung Mobilie: Summe Investitionskostensatz

10.621,60

1.782,10

1.782,10

2.477,90

18.594,90

262.463,76

37.407,43

34.717,13

49.621,12

432.308,32

0,00 8,64

0,00

7 Baukosten und Wirtschaftlichkeit141

Tagespflege

Betreute Wohnungen

Sozialstation

Begegnungsstätte/Cafeteria

externe Nutzung

Gesamt

Miete €/m²

Miete €/m²

Miete €/m²

Miete €/m²

13,50

11,00

11,00

11,00

205.999,20

33.132,00

33.132,00

46.068,00

318.331

29.160,00

205.999,20

33.132,00

33.132,00

46.068,00

347.491

4.119,98

662,64

662,64

921,36

6.366,62

1.931,20

10.621,60

1.782,10

1.782,10

2.477,90

18.594,90

8.280,00

230,00

230,00

230,00

8.970,00

Zinsen

5.975,80

38.390,76

5.460,34

5.200,29

7.224,38

62.251,57

Tilgung

17.927,40

115.172,27

16.381,01

15.600,87

21.673,13

186.754,68

18.276,58

98.279,13

13.783,98

13.133,87

18.245,71

161.719,27

2.987,90

0,00

0,00

0,00

0,00

2.987,90

47.098,88

274.863,74

38.300,07

36.609,77

50.772,48

447.644,94

2.976,41

46.307,73

11.212,94

12.123,10

16.968,65

89.588,84

337,70

29.414,59

8.615,91

9.656,10

13.541,23

61.565,53

VII. Zusammenfassung Erträge Mieterträge Investkostenerträge

29.160,00

Gesamt

29.160

Aufwand Mietausfallwagnis

2,00 %

II. BV § 29

Instandhaltungskosten 7,10 €

II. BV § 28

Verwaltungskosten 230,00 €

II. BV § 26

Abschreibung Eigenkapitalzinsen Gesamt ERGEBNIS

GuV Liquidität

3,96 %

Eigenkapitalrentabilität

Quelle: eigene Darstellung der Autoren; Stand: November 2019

Die vorstehende Tabelle stellt eine exemplarische Wirtschaftlichkeitsbetrachtung eines Quartiershauses dar. Die orange unterlegten Felder sind projektspezifische Eingaben, die in der vorliegenden Berechnung idealisiert wurden. Neben den Flächen sind vor allem die Angaben zum eingebrachten Eigenkapital, zu Zins und Tilgung sowie die Abschreibungen und die Mieterträge dem Einzelfall anzupassen.

142

Q6 – das ambulante Quartiershaus

7.7 Wirtschaftlicher Betrieb eines ambulanten Quartiershauses Ambulante Quartiershäuser sind fachlich, aber besonders wirtschaftlich eine interessante Investition. Sofern die Strukturen und Organisation des Betriebs eines Quartiershauses optimal aufeinander abgestimmt sind, ist bedingt durch die finanziellen Entlastungen für Pflegebedürftige durch das PSG 2 die Kombination von Wohnen und Pflege eine interessante Investition. Bei der folgenden Modellrechnung handelt es sich nur um ein Beispiel. Die Höhe der Umsätze sind abhängig von der Struktur der Mieter, dem Angebot und der Inanspruchnahme von zusätzlichen Dienstleistungen und der Höhe der Auslastung der Tagespflege. Je größer der Anteil der Pflegebedürftigen in den Wohnungen, desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass Mieter die Tagespflege besuchen und die Leistungen des ambulanten Pflegedienstes in Anspruch nehmen. Allerdings bedeutet das auch, je höher der Anteil der im Quartiershaus lebenden pflegebedürftigen Mieter, desto mehr soziale und pflegerische Leistungen müssen angeboten werden. Die Leistungen müssen individuell und transparent sein. Abb. 79: Übersicht über mögliche Erlöse in ambulanten Quartiershäusern Angebot

Leistungen

SGB XI/SGB V

Wohnraum 36 qm Miete plus NK

Pflege ambulant Pflege ambulant Tagespflege

Betreuungspauschale Amb. Pflegesachleistung Häusliche Krankenpflege Pflegeanteil

Privat 468 € + 90 € NK (13 € plus 2,50 € NK pro qm) 50 €

Gesamt pro Monat 558 €

50 €*

SGB XI § 36

689 – 1.995 €

SGB V

ca. 300 €**

SGB XI § 41

689 – 1.995 €

7 Baukosten und Wirtschaftlichkeit143

Angebot

Leistungen

Tagespflege

Unterkunft/ Verpflegung/ Investitionskosten

SGB XI/SGB V

12 Tage mtl. abzgl. 125 € Entlastungsbetrag (14 € Unterkunft/ Verpflegung und 10 € Investitionskosten

Tagespflege

BetreuungpauSGB XI § 43b schale Monatliche Gesamteinnahmen pro Person ohne Pflegehotel

Pflegehotel

Privat

VerhinderungsSGB XI § 39 pflege Pflegehotel Unterkunft/ Verpflegung/Investitionskosten Monatliche Gesamteinnahmen mit Pflegehotel

Gesamt pro Monat ca. 288 €

ca. 7,00 € x 12 Tage = 84 € je nach Pflegegrad bei 12 Belegungstagen in der TPE 2.658 bis 5.270 € 1.612 – 2.418 €*** pro Tag ca. 24 € x ca. 480 € 20 Tage 4.894 bis 8.262 €

* die Betreuungspauschale ist projektspezifisch und variiert in den einzelnen Betreuten Wohnanlagen sehr stark. ** die Einnahmen aus der Häuslichen Krankenpflege sind nicht abhängig vom Pflegegrad, sondern vom individuellen Gesundheitszustand der Patienten. Hier wurde ein statistischer Wert unterstellt. *** bei 2.418 € wird die hälftige Übertrag des Kurzzeitpflegebudget unterstellt. Quelle: Eigene Darstellung der Autoren; Stand: August 2019

Der wirtschaftliche Betrieb eines Quartiershauses ist wesentlich komplexer als einer vollstationären Pflegeeinrichtung. In einer vollstationären Pflegeeinrichtung wird je nach Pflegegrad für den Bewohner ein Gesamtbetrag berechnet, der allgemein von den Pflegekassen und anteilig von den Bewohnern bezahlt wird. In einem Quartiershaus werden Wohnraum und je nach Bedarf und Nutzung einzelne Pflege-, Betreuungs- und Dienstleistungen abgerechnet. Die Vielfalt der Dienstleistungen und Angebote zeichnet ein ambulantes Quartiershaus aus. Um ein Quartiershaus optimal wirtschaftlich zu führen, bedarf es einer guten konzeptionellen Vorbereitung und eines Quartiersmanagements.

144

Q6 – das ambulante Quartiershaus

7.7.1 Konzeptionelle Ausrichtung Schon in der Planungsphase müssen die einzelnen Modulbausteine und Angebote festgelegt werden. Hierzu sollte schon in der Planungsvorbereitung eine Bedarfs- und Nachfrageanalyse des Stadtteils/Gemeinde erstellt werden. Bestandteil der Analyse ist die demografische Entwicklung, die wirtschaftliche Situation der Bewohner des Stadtteils, das bestehende Angebot an Seniorenwohnungen und der Pflegestruktur. Je nach Ergebnis der Analyse und der unternehmensstrategischen Ausrichtung werden die Zielgruppe und einzelnen Projektbausteine (Anzahl der Wohnungen, Platzzahl der Tagespflege usw.) festgelegt. Gerade bei den Seniorenwohnungen ist zu klären, wie hoch der Anteil pflegebedürftiger Mieter sein soll. Von der Zielgruppe abhängig ist das Raumangebot und die Dienstleistungen. Eine weitere Besonderheit der ambulanten Quartiershäuser ist die Positionierung und Vielfalt des hauseigenen Angebotes. Im Sinne der lokalen Gegebenheiten sind Kooperationen ein wichtiger Bestandteil der Quartiersarbeit. Um die Gemeinde/den Stadtteil qualitativ bewerten und analysieren zu können, sollten die örtlichen Angebote untersucht, aufgelistet und verglichen werden. Durch vorher festgelegte Kategorien, wie beispielsweise „Angebote für Senioren“, „Haushaltsnahe Dienstleistungen“ oder „Kultur- und Bildungsangebote“ kann die Bedarfsanalyse strukturiert werden. Stehen Dienstleistungen für zukünftige Mieter und Bürger der Gemeinde/Stadtteils fest sind diese entsprechend zu organisieren. Das erhöht das den Bekanntheitsgrad des Quartiershauses und mit der Öffnung in den Stadtteil die Zufriedenheit der zukünftigen Mieter. Auf der Grundlage der Bedarfsanalyse und des Konzeptes sind die fachlichen, baulichen und die betriebliche Machbarkeit sowie die Kosten zu ermitteln. Dabei ist insbesondere die langfristige Wirtschaftlichkeit des Betriebs zu prüfen und ein Kostenrahmen zu ermitteln. Im Vorfeld ist zu prüfen, welche Angebote von dem Träger erbracht werden bzw. es muss geklärt werden, wer Eigentümer und Betreiber der vielfältigen Angebote ist und wer Dienstleistungserbringer. Wer entscheidet über die Belegung der Wohnungen, Begegnungsstätte und/oder Tagespflege? Nur eine optimalen Belegung der Angebote gewährleistet eine zufriedenstellende Wirtschaftlichkeit. Letztendlich stellt sich die Frage, wer ist für das Quartiersmanagement zuständig?

7 Baukosten und Wirtschaftlichkeit145

7.7.2 Quartiersmanagement Welche Aufgaben zum Betrieb eines ambulanten Quartiershauses gehören, hängt vom Einzelfall ab. Entscheidende Faktoren sind u. a. die Betriebsgröße, Verteilung und der Charakter der Nutzflächen (Einzelnutzung; Mehrfachnutzungen) und die konkrete Anzahl und Konstellation der Akteure (privat/öffentlich/gemeinnützig/kirchlich usw.)75. Unabhängig von der Größe ist es sinnvoll für die Organisation und Koordination der Abläufe eine Einrichtungsleitung/Quartiersmanager einzustellen. Ein Quartiersmanager ist für die unterschiedlichen Ziele eines Quartiershauses verantwortlich. Hierzu zählen u. a.: –– optimale Belegung der Seniorenwohnungen, Tagespflege und ggfs. Nachtpflege, –– qualitative und quantitative Sicherstellung der individuellen Versorgung aller Mieter, –– Öffnung des Quartiershauses in den Stadtteil/die Gemeinde, –– Steigerung des Bekanntheitsgrads des Quartiershauses in den Stadtteil/der Gemeinde. Zur Verantwortung der Organisation eines Quartiersmanagers gehören drei Aufgabenschwerpunkte:

75 vgl. Freie und Hansestadt Hamburg: Quartiershäuser in der Integrierten Stadtteilentwicklung – Leitfaden für die Praxis; Hamburg Sept. 2013.

146

Q6 – das ambulante Quartiershaus

Abb. 80: Aufgaben/Verantwortungsbereiche Quartiersmanagement Gebäudeverwaltung

Vermarktung/ Controlling

Öffentlichkeitsarbeit/ Vernetzung

––Technische Hausverwaltung ––Bauunterhaltung ––Wartungsarbeiten ––Pflege Außenanlage ––Kontakt Mieter

––Interne und externe Vermietung Wohnungen und sonstige Räumlichkeiten ––Belegungsmanagement, ––Abrechnung der Miet- bzw. Betriebskosten ––Abschluss von Nutzungsverträgen mit Drittnutzern ––Raumbelegungsplanung, ––Steuerung des Betriebsablaufs/ Planung und Umsetzung gemeinsamer Angebote ––Organisation Veranstaltungen (Ausstattung, technischer Support, Reinigung) ––Budgeterstellung ––Controlling Wirtschaftsplan

––Aufbau von Kooperationen ––Öffentlichkeitsarbeit und Netzwerkarbeit mit Akteuren des Stadtteils/Gemeinden ––Fortschreibung und Aktualisierung des Konzeptes ––Weiterentwicklung des Angebotes ––laufende Bedarfsermittlung ––Öffentlichkeits- und Imagepflege (Homepagepflege, Marketingstrategie, Aufbau von Veranstaltungskonzepten ––Durchführung von Veranstaltungen und Aktivitäten

Quelle: Eigene Darstellung der Autoren; Stand: Oktober 2019

Die Grenzen der hier aufgeführten Aufgabenbereiche sind zuweilen fließend. Sie müssen auch nicht eigenständig vom Quartiersmanagement erbracht werden, sondern entsprechende Mitarbeiter müssen entsprechend ihrer Kompetenz benannt werden. Folgende Faktoren beeinflussen die Wirtschaftlichkeit eines Quartiershauses: –– –– –– ––

Konzeption und Angebotsstruktur Quartiersmanagement Dienstleistungsangebot bauliche Gegebenheiten

8 Vertragliche Regelungen in ambulanten Quartiershäusern147

8 Vertragliche Regelungen in ambulanten Quartiershäusern Um insbesondere hilfe- und pflegebedürftigen Mietern eine umfassende Versorgung zu gewährleisten, sind entsprechende Pflege-, Betreuungs- und Dienstleistungen vorzuhalten, die dann bei Bedarf angeboten werden. Im Vergleich zur vollstationären Pflege entscheidet in Quartiershäusern der Mieter über die einzelnen Leistungen. Anders als bei der vollstationären Pflege, bei der es einen Vertrag gibt, der alle Leistungen beinhaltet, schließt der Mieter in Quartiershäuser für jede in Anspruch genommene Leistung einen separaten Vertrag mit dem Dienstleistungserbringer ab. Unter Beachtung aller gesetzlichen Vorschriften spielt die Beratung und Information von Mietern in ambulanten Quartiershäusern eine bedeutende Rolle.

8.1 Seniorenwohnungen Vertragliche Grundlage von Wohnungen für Senioren ist der Mietvertrag. Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten dann zusätzlich zu den allgemeinen Vorschriften besondere Rechtsvorschriften (§§ 549 bis 577a BGB). Darunter fallen u. a. die Mieterschutzgesetze. Benötigt wird ein Wohnraummietvertrag. Handelt es sich um Betreutes Wohnen ist zusätzlich ein Betreuungsvertrag zu schließen. Auch wenn es keine bundeseinheitlichen Standards für „Betreutes Wohnen“ gibt, so sollten doch bei dem Angebot von Seniorenwohnungen Mindeststandards eingehalten werden. Hierbei ist zu beachten, dass in einigen Bundesländern das Betreute Wohnen dem Heimgesetz unterliegt (siehe Anlage 1). Der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Baden-Württemberg hat in einem Urteil vom 12.09.2003 (AZ: 14 S 718/03) den Versuch einer Begriffsdefinition unternommen: „ Unter „Betreutem Wohnen“ ist eine Wohnform für ältere oder behinderte Menschen zu verstehen, bei der im Interesse der Wahrung einer möglichst lang dauernden eigenständigen Lebensführung neben der alten- und behindertengerechten Wohnung die Sicherheit einer Grundversorgung gegeben ist und im Bedarfsfall weitere Dienste in Anspruch genommen werden können.“76 76 BIVA Bundesinteressenvertretung für alte und pflegebetroffene Menschen e.V.: Rechtsprobleme beim Betreuten Wohnen für Senioren; Okt. 2014; S. 19

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

Der Vertrag des Betreuten Wohnens besteht aus einem „Wohnanteil“ und einem „Betreuungsanteil“. Der Vertrag spaltet sich also in einen Mietvertrag und in einen Vertrag über die Betreuungsleistungen auf, wobei der Schwerpunkt auf dem Mietrecht liegt. Das bedeutet, dass vor allem die besonderen mietrechtlichen Vorschriften anzuwenden sind, vor allem die Kündigungsfristen.  Die vertraglichen Regelungen des Miet- und Betreuungsvertrags sollen klar definieren, welche Anbieter für welche Leistungen zuständig sind und welche Leistungen Grundund welche Wahlleistungen sind. Ebenso soll eine eindeutige Zuordnung von Kosten und Leistungen erfolgen. Die Mieter der Wohnungen schließen mit dem Dienstleistungserbringer (Träger der Altenhilfe) einen Dienstleistungsvertrag über Grund- und/oder Wahlleistungen.77 Die Höhe der monatlich zu entrichtenden Betreuungspauschale für Grundleistungen ist abhängig vom Leistungsangebot und von der Zielgruppe. „Rüstige Rentner“ ohne Hilfe- und Betreuungsbedarf nehmen selten Grundleistungen in Anspruch, hingegen hilfe- und pflegebedürftige Mieter wesentlich mehr Unterstützung benötigen. D. h. der Personalaufwand ist bei der letztgenannten Zielgruppe wesentlich höher. Das sollte bei der Berechnung der Servicepauschale berücksichtigt werden.

8.2 Tagespflege Unabhängig ob es sich bei den Gästen um Mieter oder externe Gäste handelt, muss für die Nutzung der Tagespflege ein Tagespflegevertrag (Heimvertrag) geschlossen werden. Hierbei ist der Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) zu berücksichtigen.

8.3 Ambulante Pflege Sobald Mieter Pflege- und/oder Betreuungsleistungen durch einen externen ambulanten Pflegedienst benötigen, ist, wie allgemein bekannt, ein Vertrag über die Erbringung häuslicher Pflege nach § 120 SGB XI zu schließen.

77 Winter, Udo: Tagespflege planen; Vincentz Verlag, 2015

8 Vertragliche Regelungen in ambulanten Quartiershäusern149

8.4 Haushaltsnahe Dienstleistungen Werden von Mietern eines Quartiershauses zusätzliche Dienstleistungen, z. B. Wahlleistungen, in Anspruch genommen, ist mit den Dienstleistungserbringer ein privater Dienstleistungsvertrag zu schließen. Wenn die haushaltsnahen Dienstleistungen, welcher Art auch immer, vom ambulanten Pflegedienst erbracht werden, kann der Vertrag für häusliche Krankenpflege über zusätzliche Leistungsmodule erweitert werden.

8.5 Zusammenfassung notwendiger Verträge in ambulanten Quartiershäusern Angebot

Notwendige Verträge

Wohnraum

Mietvertrag plus Mietnebenkosten

Betreuungsleistungen bei Betreutem Wohnen

Betreuungsvertrag, der in Grund- und Wahlleistungen untergliedert ist

Ambulante Pflege

Vertrag über die Erbringung häuslicher Pflege § 120 SGB XI plus Anlagen ––Übersicht Leistungskomplexe SGB XI ––Leistungsbeschreibung und Berechnungsgrundlage SGB V ––Übersicht/Leistungsbeschreibung haushaltsnaher Dienstleistungen ––Vertrag häusliche Krankenpflege SGB V Tagespflegevertrag entsprechend den Anforderungen des Wohn- und Betreuungsvertragsgesetzes (WBVG)

Tagespflege Betreuungsleistungen

Vertrag für Betreuungsleistungen (§ 45 b)

Nachtpflege entsprechend § 41 SGB XI

Nachtpflegevertrag entsprechend den Anforderungen des Wohn- und Betreuungs-vertragsgesetzes (WBVG)

Pflegehotel/Verhinderungspflege

privater Dienstleistungsvertrag

Dienstleistungen (Wahlleistungen)

Dienstleistungsvertrag

Achtung: Mietverträge und Pflegeverträge dürfen rechtlich nicht gekoppelt werden!

9 Ausblick151

9 Ausblick Ambulante Quartiershäuser sind zukunftsweisend für die Wohnformen für ältere und pflegebedürftige Menschen. Die Auffächerung der Wohn- und Betreuungsangebote sowie die Vernetzung dieser entsprechen nicht nur den Bedürfniswünschen der Senioren und deren Erwartungshaltung „so lange wie möglich in der eigenen Häuslichkeit zu wohnen“, sondern berücksichtigen auch die derzeitige Versorgungsteuerung des Bundes gemäß SGB XI und damit die Refinanzierungsmöglichkeiten über die (ideale) Kombination der ambulanten und teilstationären Leistungsbudgets. Auch wenn die leistungsrechtliche Trennung zwischen ambulanter, teilstationärer und vollstationärer Pflege noch besteht, ist es in der praktischen Arbeit sinnvoll diese zu vermeiden. Letztendlich geht es darum, pflegebedürftige Menschen so zu unterstützen, dass sie selbstbestimmt leben und am gesellschaftlichen Leben teilhaben können. Diese Versorgungssteuerung resultiert aus dem politisch gewollten Grundsatz „ambulant vor stationär“. Die zahlreichen Reformen und Gesetzesänderungen im Bereich der Pflegeversicherung in den vergangenen Jahren machen jedoch deutlich, dass nichts so stetig ist wie der Wandel. Die neue Angebotsarchitektur der ambulanten Quartiershäuser resultiert nicht zuletzt aus eben diesen politisch gewollten Änderungen. Doch auch hier gibt es bereits heute schon neue Bestrebungen für Veränderungen, um etwaige Benachteiligungen einzelner Sektoren aufzuheben. Es ist davon auszugehen, dass sich die Gesetzgebung in Bezug auf die Pflege und damit auch die Versorgungssteuerung und die Refinanzierung in der Altenhilfe auch zukünftig weiter wandeln wird. Um auf die möglichen künftigen politischen Entwicklungen und auch auf die sich möglicherweise ändernden Bedürfnisse ältere Menschen variabel reagieren zu können, sollte die Seniorenimmobilie der Zukunft mit entsprechender Weitsicht geplant werden. Die Planung und der Aufbau von ambulanten Quartiershäusern sind sehr zeitaufwendig. Von der Planung bis zur Eröffnung vergehen oftmals mehrere Jahre. Daher ist es schon bei der Planung sinnvoll, wenn nicht sogar notwendig, den Bedarf der zukünftigen Generation pflegebedürftiger Menschen zu ermitteln. Auf der Grundlage der Ergebnisse ist dann ein entsprechendes Raumprogramm zu entwickeln.

152

Q6 – das ambulante Quartiershaus

Flexibilität und Austauschbarkeit einzelner Leistungsmodule sind dabei die maßgeblichen Begriffe. Das betrifft nicht nur die Inhalte, sondern auch das Raumangebot. Das Tragwerk der Gebäude, die technischen Anlagen und die gesamte Gebäudestruktur muss so ausgelegt werden, dass räumliche Synergieeffekte genutzt werden und dass eine Änderung der Nutzungen schnell und ohne große bauliche Eingriffe möglich ist. Langfristig sollte es möglich sein, dass leistungsrechtlich ein ambulanter und/oder stationärer Betrieb möglich ist. Somit kann sichergestellt werden, dass einerseits die Angebotsarchitektur weitestgehend auf das Nachfrageverhalten abgestimmt wird und künftige Gesetzesänderungen sich in der Sozialimmobilie der Zukunft widerspiegeln können.

10 Praxisbeispiele 153

10 Praxisbeispiele Nach den theoretischen Ausführungen der vorangegangenen Kapitel sollen auf den nachfolgenden Seiten einige Quartiershäuser vorgestellt werden. Diese wurden in den letzten Jahren errichtet und in Betrieb genommen oder befinden sich derzeit in der Umsetzung. Neubau eines Quartiershauses im innerstädtischen Bereich einer Kleinstadt in Sachsen-Anhalt

Neubau eines Quartiershauses im innerstädtischen Bereich einer Kleinstadt in Sachsen

Neubau eines Quartiershauses im länd­ lichen Bereich Sachsen-Anhalt

Umbau und Sanierung einer Bestands­ immobile zu einem Quartiershaus im ländlichen Bereich Sachsen

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

Das Quartier entsteht im innerstädtischen Bereich einer Kleinstadt in Sachsen-Anhalt. Es entstehen auf ca. 2.092 m² Nettoraumfläche eine Tagespflege für 18 Gäste, 29 Betreute Wohnungen sowie eine Begegnungsstätte (Mietertreff). Die Baukosten werden mit ca. 4,83 Mio. Euro brutto veranschlagt. Die Fertigstellung ist für das Frühjahr 2021 geplant. Der Bauherr, ein großer Sozialer Verband der Region, legt bei diesem Quartier viel Wert auf eine hochwertige Außenanlagengestaltung.

Es entstehen im überwiegenden Teil 1,5-RaumAppartements mit einer Wohnfläche von ca. 39 m², aber auch 3 2-Raum-Appartements mit einer Fläche von ca. 51 m². Als architektonische Besonderheiten sind hier die Echtglas-Duschabtrennungen im Bad und die Schiebetüren zwischen Bad und Schlafzimmer zu nennen. Die Wohnungen im Erdgeschoss erhalten jeweils eine eigene Terrasse. Die Wohnungen in den oberen Etagen verfügen über einen Balkon.

10 Praxisbeispiele 155

Die Tagespflege im Erdgeschoss umfasst einen Aufenthaltsbereich mit angegliederter Küche, einen Therapie- und Sportraum sowie einen Ruheraum. Außerdem wird die Tagespflege mit einem behindertengerechten Gemeinschaftsbad ausgestattet. Der Wohn- und Aufenthaltsbereich kann als Rückzugsbereich mittels einer mobilen Schiebewand unterteilt werden, so dass kleinere Gruppen in einer Wohlfühllounge separat betreut werden können. Die Tagespflege verfügt außerdem über einen separaten nach Westen orientierten Außenbereich – eine Terrasse. Diese ist von den übrigen Außenbereichen auf dem Grundstück visuell abgetrennt und wird mit einer Verschattungseinrichtung versehen.

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

Der Quartiersneubau entsteht im ländlichen Bereich Sachsens und beherbergt eine Tagespflege für 20 Gäste sowie 34 Betreute Wohnungen. Außerdem gibt es Flächen für Arztpraxen und weitere externe Dienstleister. Das Quartier entsteht zentrumsnah in der Kleinstadt, auf der ehemaligen Betriebsfläche einer regional bedeutenden Bettwäschefabrik. Einkaufsmöglichkeiten befinden sich in direkter Nachbarschaft. Die Teilhabe am sozialen Leben der Gemeinde ist für Senio­ ren fußläufig möglich. Architektonisch wird mit dem Objekt im Stil der Industriearchitektur der Eindruck erweckt, dass sich ein neues Gebäude in ein altes, verklinkertes Gebäude eingeschoben hat. Dies wird an der Wahl der Materialien deutlich sichtbar. Die Straßenkanten und die Hanglage des Grundstücks tragen zum markanten Erscheinungsbild des Gebäudes bei. Zur Überwindung des Höhenunterschiedes von ca. 8 – 9 m werden im Innenhofbereich

10 Praxisbeispiele 157

5 Rampenanlagen errichtet, welche sich mit Grünflächen und Terrassen abwechseln. Es ist den Senioren daher möglich, den Höhenunterschied eigenständig und barrierefrei zu überwinden und dabei an verschiedenen Grünflächen zu verweilen. Die Wohnungsgrundrisse sind variabel gestaltet, sodass sich der Bauherr, je nach Nachfrage zwischen 1-Raum-, 1,5-Raumund 2-Raum-Appartements entscheiden kann. Die Wohnungen haben eine Fläche von ca. 30 m² bis ca. 50 m². Jede Wohnung hat einen Balkon bzw. eine Loggia. Die Wohnungen des Dachgeschosses haben eine umlaufende Terrasse. Jede Wohnung ist mit einem barrierefreien Bad ausgestattet. Des Weiteren gibt es innerhalb des Gebäudes vier rollstuhlgerechte Wohnungen, mit entsprechend größeren Bädern und unterfahrbaren Küchen. Sitznischen auf den Etagen dienen als Treffpunkte und laden zum Verweilen ein. Im Erdgeschoss befinden sich zwei Arztpraxen sowie ein diabetisches Zentrum und im ersten Obergeschoss eine Podologie und eine Tagespflege. Die Tagespflege ist für 20 Gäste ausgelegt und umfasst einen Aufenthaltsbereich mit angegliederter Küche sowie vier Ruheräume, die den Befindlichkeiten der Besucher angepasst wurden. Es gibt zwei kleine Ruheräume mit jeweils einem Bett sowie zwei größere Ruheräume mit Ruhesesseln. Auch die Tagespflege hat einen barrierefreien Zugang zum Außenbereich mit angegliederter Terrasse, welcher über die Lounge der Tagespflege erreicht werden kann. Die Lounge stellt ein Alleinstellungsmerkmal dieser Tagespflege dar und dient als Rückzugsbereich aus dem Aufenthaltsbereich. Die Büroräume der Tagespflege dienen auch als Quartiersbüro und sind Anlaufstelle für die Mieter.

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

Das Quartierskonzept im ländlichen Bereich Sachsen-Anhalts zeichnet sich schon optisch durch seine innovative Architektur aus. Direkt an einem See gelegen garantiert die S-Form des Gebäudes den Blick auf den See aus allen der 38 Betreuten Wohnungen. Die 16 2-Raum- und 22 Ein-Raum-Appartements verteilen sich auf zwei Etagen und sind in einhüftiger Erschließung entlang des Flures angeordnet. Straßenseitig ist den Wohnungen ein eingeschossiger Gebäudeteil vorgelagert, in dem eine Tagespflege mit 20 Plätzen, eine Sozialstation sowie eine Seniorenpension mit 2 Einzel- und einem Doppelzimmer untergebracht sind.

10 Praxisbeispiele 159

Das Gebäude wurde im Herbst 2017 nach 14-monatiger Bauzeit fertiggestellt und bezogen. Die gesamte Ausstattung der halböffentlichen Bereiche des Gebäudes spiegelt das Leitbild des Betreibers der Tagespflege und Sozialstation wider. „Herzlichkeit, Lebensfreude und Wertschätzung“ sollen nicht nur das Leitbild der Mitarbeiter des ambulanten Pflegedienstes sein, sondern auch für alle Besucher wahrnehmbar sein und den Charakter des Hauses prägen. Die etwas andere Architektur des Quartier spiegelt sich nicht nur in der Gebäudekubatur wider, sondern auch in den vielen Alleinstellungsmerkmalen, wie einer hochwertigen Holzfassade am Eingangsbereich, automatisch öffnender Eingangstür, indirekter Orientierungsbeleuchtung in den Fluren, indirekt beleuchtete Lichtvouten in den Aufenthaltsbereichen, bodentiefe Fenster mit Insektenschutz und elektrischen Rollläden in allen Wohnungen, Fußbodenheizung, barrierefreie Bäder mit Echtglasduschabtrennungen, Waschtischen mit integrierten Stütz- und Haltegriffen sowie indirekt beleuchtete Spiegel und Wandnischen. Auch in der Tagespflege zeigt sich das etwas andere Ambiente. Ein Hauptaufenthaltsraum mit freistehender Kücheninsel bildet das Zentrum. Daran schließen sich eine Therapie- bzw. Sportraum, ein Büro sowie der Ruheraum an.

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

Das ehemalige Handelshaus im Zentrum einer sächsischen Kleinstadt wurde 1855 im Stil der Neorenaissance errichtet und steht unter Denkmalschutz. Nach einer bewegten Geschichte und mehrfachen Umbauten, unter anderem zu Zeiten der DDR zur SEDKreisleitung, sind von der ursprünglich sehr aufwendigen Innenraumgestaltung lediglich das Treppenhaus und zwei Zugangsportale im Original erhalten. Glücklicherweise hat die Fassade die diversen Umbauten relativ unbeschadet überstanden. 2017 wurde das Gebäude nach mehrjährigem Leerstand von einem privaten Investor gekauft, saniert und in ein Quartiershaus umgebaut. Besonderes Augenmerk wurde dabei auf den Erhalt der Fassade und die Wiederherstellung des historischen Treppenhauses gelegt.

10 Praxisbeispiele 161

Um die Zugänglichkeit für die Senioren zu garantieren wurde aber auch ein Aufzug eingebaut. Dies stellte in der historischen Bausubstanz sowohl technisch als auch gestalterisch eine besondere Herausforderung dar.

Es entstanden 10 1,5-Raum- sowie 2 ZweiRaum-Appartements, verteilt auf 2 Geschosse. Diese wurden hochwertig ausgestattet mit Vinyl-Fußböden in Holzoptik und natürlich belichteten, barrierefreien Bädern.

Weiterhin beherbergt das Gebäude eine Tagespflege mit 18 Plätzen, eine Sozialstation sowie Flächen für externe Dienstleister, z. B. Fußpflege, Kosmetik oder Friseur. Die Tagespflege und die Sozialstation werden von einem ortsansässigen Pflegedienst betrieben, auf den auch die Bewohner der Betreuten Wohnungen zurückgreifen können.

11 Anlagen163

11 Anlagen Anlage 1 Heimrechtliche Regelung Betreutes Wohnen Bundesland BadenWürttemberg Bayern Brandenburg Bremen

Berlin

Hamburg

Hessen

MecklenburgVorpommern

Gesetz

Regelung keine Regelung

keine Regelung keine Regelung Bremische Wohn- und Abgrenzungskriterien: Betreuungsgesetz Es dürfen nicht mehr als allgemeine Betreuungsleistungen zur verpflichtenden Abnahme gemacht werden. Hierzu zählen in der Regel die Notrufsicherung, Beratungsleistungen, Vermittlungsdienste. Es müssen alle anderen Leistungen frei wählbar sein. Keine betreuten gemeinschaftlichen Wohnformen im Sinne Gesetz über Selbstbestimmung und Teilhabe in dieses Gesetzes sind Wohnformen, bei denen die dort lebenbetreuten gemeinschaftli- den Menschen gegenüber der Person, die den Raum zum chen Wohnformen (Wohn- Wohnen oder zum Aufenthalt bereitstellt, vertraglich lediglich verpflichtet sind, geringfügige Serviceleistungen anzuteilhabegesetz – WTG) nehmen und das Entgelt hierfür im Verhältnis zum Entgelt für Raum zum Wohnen oder zum Aufenthalt von untergeordneter Bedeutung ist. Abgrenzungskriterien: Hamburgisches Wohnund Betreuungsqualitäts- Es dürfen nicht mehr als allgemeine Betreuungsleistungen zur verpflichtenden Abnahme gemacht werden. Hierzu gesetz (HambWBG) zählen in der Regel die Notrufsicherung, Beratungsleistungen, Vermittlungsdienste. Es müssen alle anderen Leistungen frei wählbar sein. (4) Dieses Gesetz gilt nicht für betreute Wohnformen, wenn Hessisches Gesetz über die Vermieterin oder der Vermieter vertraglich nur dazu Betreuungs- und Pflegeverpflichtet ist, allgemeine Betreuungsleistungen wie Notleistungen (HGBP) 2016 rufdienste, die Vermittlung von Dienst- und Pflegeleistungen oder Informationen und Beratungsleistungen von bestimmten Anbietern vorzuhalten und darüberhinausgehende Betreuungs- oder Pflegeleistungen von den Bewohnerinnen und Bewohnern frei gewählt werden können. keine Regelung

164

Bundesland Niedersachsen

NordrheinWestfalen

Rheinland-Pfalz Saarland

Sachsen

Sachsen-Anhalt SchleswigHolstein

Thüringen

Q6 – das ambulante Quartiershaus

Gesetz Niedersächsisches Heimgesetz (NHeimG) 2016

Regelung Abgrenzungskriterien: Es dürfen nicht mehr als allgemeine Betreuungsleistungen zur verpflichtenden Abnahme gemacht werden. Hierzu zählen in der Regel die Notrufsicherung, geringe Beratungsleistungen, Vermittlungsdienste. Es müssen alle anderen Leistungen frei wählbar sein. Abgrenzungskriterien: Wohn-Teilhabe Gesetz (WTG) – siehe Durchfüh- Es dürfen nicht mehr als allgemeine Betreuungsleistungen zur verpflichtenden Abnahme gemacht werden. Hierzu rungsVO zählen in der Regel die Notrufsicherung, geringe Beratungsleistungen (25 % der Wohnraummiete), Vermittlungsdienste. Es müssen alle anderen Leistungen frei wählbar sein. keine Regelung Saarländisches Gesetz zur Abgrenzungskriterien: Sicherung der Wohn-, Be- Es dürfen nicht mehr als allgemeine Betreuungsleistuntreuungs-und Pflegequa- gen zur verpflichtenden Abnahme gemacht werden. Hierzu lität für ältere Menschen zählen in der Regel die Notrufsicherung, geringe Beratungsleistungen, Vermittlungsdienste. sowie pflegebedürftige und behinderte Volljährige Es müssen alle anderen Leistungen frei wählbar sein. (Landesheimgesetz Saarland- LHeimGS) Abgrenzungskriterien: Sächsisches Betreuungsund Wohnqualitätsgesetz Es dürfen nicht mehr als allgemeine Betreuungsleistungen zur verpflichtenden Abnahme gemacht werden. Hierzu (SächsBeWoG) zählen in der Regel die Notrufsicherung, Beratungsleistungen, Vermittlungsdienste, Leistungen der hauswirtschaftlichen Versorgung“. Es müssen alle anderen Leistungen frei wählbar sein. keine Regelung Abgrenzungskriterien: Gesetz zur Stärkung von Es dürfen nicht mehr als allgemeine BetreuungsleistunSelbstbestimmung und Schutz von Menschen mit gen zur verpflichtenden Abnahme gemacht werden. Hierzu Pflegebedarf oder Behin- zählen in der Regel die Notrufsicherung, Beratungsleistungen, Vermittlungsdienste. derung (SelbstbestimEs müssen alle anderen Leistungen frei wählbar sein. mungsstärkungsgesetz) Abgrenzungskriterien: Thüringer Gesetz über betreute Wohnformen und Es dürfen nicht mehr als allgemeine BetreuungsleistunTeilhabe (Thüringer Wohn- gen zur verpflichtenden Abnahme gemacht werden. Hierzu zählen in der Regel die Notrufsicherung, geringe Beratungsund Teilhabegesetzleistungen, Vermittlungsdienste. ThürWTG) Es müssen alle anderen Leistungen frei wählbar sein.

11 Anlagen165

Anlage 2 Heimrechtliche Gesetze Bundesland BadenWürttemberg

Bayern

Berlin

Brandenburg

Bremen

Hamburg

Hessen

MecklenburgVorpommern

Niedersachsen

Landesheimgesetz Gesetz für unterstützende Wohnformen, Teilhabe und Pflege (WTPG) Pflege- und Wohnqualitätsgesetz (PfleWquG) Wohnteilhabegesetz (WTG)

gilt für… ––Vollstationäre Pflegeeinrichtungen; ––nicht selbstbestimmte Wohngemeinschaften ––Vollstationäre Pflegeeinrichtungen, ––Ambulant betreute Wohngemeinschaft ––Vollstationäre Pflegeeinrichtungen, ––Ambulant betreute Wohngemeinschaften ––Tages- und Nachtpflege ––Vollstationäre Pflegeeinrichtungen, ––nicht selbstbestimmte ambulante Wohngemeinschaft

Brandenburgisches Pflege- und Betreuungswohngesetz (BbgPBWoG) Bremisches Wohn- ––Vollstationäre Pflege-einrichtungen, und Betreuungs-ge- ––Betreutes Wohnen, setz (BremWoBeG) ––Ambulant betreute Wohngemeinschaften ––Tages- und Nachtpflege ––Vollstationäre Pflegeeinrichtungen, Hamburgisches Wohn- und Betreu- ––Betreutes Wohnen ungsqualitätsgesetz ––Ambulant betreute Wohngemeinschaften (HmbWBG) ––Tages- und Nachtpflege ––Vollstationäre Pflegeeinrichtungen, Hessisches Gesetz ––Ambulant betreute Wohngemeinüber Betreuungsschaften und Pflegeleistun––Tages- und Nachtpflege gen (HGBP) ––Vollstationäre Pflegeeinrichtungen, Einrichtungen––Teilweise Tages- und Nachtpflege, qualitätsgesetz ––Ambulant betreute Wohngemein(EQGM-V) schaften ––Vollstationäre Pflegeeinrichtungen, Niedersächsi––Betreutes Wohnen, sches Heimgesetz ––Nicht selbstbestimmte ambulant (NHeimG) betreute Wohngemeinschaft, ––Tages- und Nachtpflege (nicht Heimmindestbau VO und PersonalVO)

gilt nicht für… ––Selbstbestimmte Wohngemeinschaften ––Tages- und Nachtpflege ––Betreutes Wohnen ––Tages- und Nachtpflege ––Betreutes Wohnen ––Betreutes Wohnen

––Tages- und Nachtpflege, ––Selbstbestimmte ambulante Wohngemeinschaft ––Betreutes Wohnen

––Betreutes Wohnen

––Betreutes Wohnen

––Selbstbestimmte ambulant betreute Wohngemeinschaft

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Bundesland NordrheinWestfalen

Q6 – das ambulante Quartiershaus

Landesheimgesetz Wohn- und Teilhabegesetz (WTG) ist seit 02.10.2014 Art. 2 des GEPA NRW

Rheinland-Pfalz Landesgesetz über Wohnformen und Teilhabe (LWTG) Saarland Landesheimgesetz (LHeimGS) Sachsen

Sächsische Betreuungs- und Wohnqualitätsgesetz (SächsBeWoG) Sachsen-Anhalt Wohn- und Teilhabegesetz WTG LSA

gilt für… ––Vollstationäre Pflegeeinrichtungen, ––Betreutes Wohnen, ––Ambulant betreute Wohngemeinschaft, ––Tages- und Nachtpflege ––Vollstationäre Pflegeeinrichtungen, ––Ambulant betreute Wohngemeinschaften ––Vollstationäre Pflegeeinrichtungen, ––nicht selbstbestimmte ambulant betreute Wohngemeinschaft ––Vollstationäre Pflegeeinrichtungen, ––nicht selbstbestimmte ambulant betreute Wohngemeinschaft ––Vollstationäre Pflegeeinrichtungen, ––nicht selbstbestimmte ambulant betreute Wohngemeinschaft

SchleswigHolstein

Selbstbestimmungsstärkungsgesetz (SbStG)

––Vollstationäre Pflegeeinrichtungen, ––nicht selbstbestimmte ambulant betreute Wohngemeinschaft

Thüringen

Wohn- und Teilhabegesetz ThürWTG

––Vollstationäre Pflegeeinrichtungen, ––nicht selbstbestimmte ambulant betreute Wohngemeinschaft

gilt nicht für…

––Betreutes Wohnen, ––Tages- und Nachtpflege ––Betreutes Wohnen, ––Tages- und Nachtpflege ––Betreutes Wohnen, ––Selbstbestimmte ambulante Wohngemeinschaft, ––Tages- und Nachtpflege ––Betreutes Wohnen, ––Selbstbestimmte ambulant betreute Wohngemeinschaft, ––Tages- und Nachtpflege ––Betreutes Wohnen, ––Selbstbestimmte ambulant betreute Wohngemeinschaft, ––Tages- und Nachtpflege ––Betreutes Wohnen ––Selbstbestimmte ambulante Wohngemeinschaft, ––Tages- und Nachtpflege

11 Anlagen167

Anlage 3 Übersicht über die Sonderbautatbestände in Bezug auf die Wohnformen im Alter in den einzelnen Bundesländern Bund/Bundesland Bauminister§ 2 Abs. 4 MBO konferenz Ziffer 9 und 12 (Fassung Nov. 2002, zuletzt geändert durch Beschluss der Bauministerkonferenz vom 22.02.2019)

BadenWürttemberg

§ 38 Abs. 2 LBO Ziffer 6

Bayern

§ 2 Abs. 4 BayBO Ziffer 9 und 12 § 2 Abs. 4 BauO Bln Ziffer 9 und 12

Berlin

Brandenburg

§ 2 Abs. 4 BbgBO Ziffer 9 und 12

(4) Sonderbauten sind Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung, die einen der nachfolgenden Tatbestände erfüllen: 9. Gebäude mit Nutzungseinheiten zum Zwecke der Pflege oder Betreuung von Personen mit Pflegebedürftigkeit oder Behinderung, deren Selbstrettungsfähigkeit eingeschränkt ist, wenn die Nutzungseinheiten a) einzeln für mehr als 6 Personen oder b) für Personen mit Intensivpflegebedarf bestimmt sind, oder c) einen gemeinsamen Rettungsweg haben und für insgesamt mehr als 12 Personen bestimmt sind, 12. Tageseinrichtungen für […] alte Menschen, […] (2) Sonderbauten sind Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung, die insbesondere einen der nachfolgenden Tatbestände erfüllen: Einrichtungen zur Betreuung, Unterbringung oder Pflege von […] alten Menschen, ausgenommen […] ambulant betreute Wohngemeinschaften für nicht mehr als acht Personen ohne Intensivpflegebedarf, Wie MBO (4) Sonderbauten sind Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung, die einen der nachfolgenden Tatbestände erfüllen: 9. Gebäude mit Nutzungseinheiten zum Zwecke der Pflege oder Betreuung von Personen mit Pflegebedürftigkeit oder Behinderung, deren Selbstrettungsfähigkeit eingeschränkt ist, wenn die Nutzungseinheiten a) einzeln für mehr als 8 Personen b) für Personen mit Intensiv-pflegebedarf bestimmt sind, oder c) einen gemeinsamen Rettungsweg haben und für insgesamt mehr als 16 Personen bestimmt sind, 12. Tageseinrichtungen für […] alte Menschen, […] wie MBO

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

Bund/Bundesland Bremen § 2 Abs. 4 Bremische Wie MBO LBO Ziffer 9 und 12 Hamburg § 2 Abs. 4 HBauO (4) Sonderbauten sind Anlagen und Räume besonderer Art oder Ziffer 9a und 10 Nutzung, die einen der nachfolgenden Tatbestände erfüllen: 9a. Gebäude mit Nutzungseinheiten zum Zwecke der Pflege oder Betreuung von Personen mit Pflegebedürftigkeit oder Behinderung, deren Selbstrettungsfähigkeit eingeschränkt ist, wenn die Nutzungseinheiten a) einzeln für mehr als 6 Personen oder b) einen gemeinsamen Rettungsweg haben und für insgesamt mehr als 16 Personen bestimmt sind, 10. Tageseinrichtungen für jeweils mehr als zehn […] alte Menschen, Hessen § 2 Abs. 9 HBO Ziffer 7 wie MBO Ziffer 7 und 10 10. Tageseinrichtungen a) […] b) für sonstige Personen, deren Selbstrettungsfähigkeit eingeschränkt ist. Mecklenburg- § 2 Abs. 4 BauO M-V (4) Sonderbauten sind Anlagen und Räume besonderer Art oder Vorpommern Ziffer 9 und 12 Nutzung, die einen der nachfolgenden Tatbestände erfüllen: 9. Gebäude mit Nutzungseinheiten zum Zwecke der Pflege oder Betreuung von Personen mit Pflegebedürftigkeit oder Behinderung, deren Selbstrettungsfähigkeit eingeschränkt ist, wenn die Nutzungseinheiten a) einzeln für mehr als 8 Personen oder b) für Personen mit Intensivpflegebedarf bestimmt sind, oder c) einen gemeinsamen Rettungsweg haben und für insgesamt mehr als 12 Personen bestimmt sind, Ziffer 12 wie MBO

11 Anlagen169

Bund/Bundesland Niedersachsen § 2 Abs. 5 NBauO Ziffer 10 und 12

NordrheinWestfalen

§ 50 Abs. 2 BauO NRW Ziffer 10

Rheinland-Pfalz § 50 Abs. 2 LBauO Ziffer 6

Saarland § 2 Abs. 4 LBO Sachsen § 2 abs. 4 SächsBO Sachsen-Anhalt § 2 Abs. 4 BauO LSA Ziffer 9 und 12

SchleswigHolstein

§ 2 Abs. 5 i.V. § 51 Abs. 2 LBO Ziffer 11

Thüringen

§ 2 Abs. 4 ThürBO

(5) Sonderbauten sind 10. Gebäude mit mindestens einer Nutzungseinheit, die für die Pflege oder Betreuung von Menschen mit Behinderungen oder Pflegebedarf und mit eingeschränkter Selbstret-tungsfähigkeit bestimmt ist, wenn a) eine solche Nutzungseinheit für die Pflege oder Betreuung von mehr als sechs solcher Menschen bestimmt ist, b) mehrere solcher Nutzungseinheiten einen gemeinsamen Rettungsweg haben und für die Pflege oder Betreuung von insgesamt mehr als zwölf solcher Menschen bestimmt sind oder c) eine solche Nutzungseinheit für die Pflege oder Betreuung von Menschen mit Intensivpflegebedarf bestimmt ist, ausgenommen die Pflege oder Betreuung in familiärer Gemeinschaft, 12. Tagesstätten für Menschen mit Behinderung oder alte Menschen (2) große Sonderbauten sind 10. Tageseinrichtungen für […] alte Menschen, sonstige Einrichtungen zur Unterbringung und Pflege von Personen […] Bauliche Anlagen und Räume besonderer Art und Nutzung (Sonderbauten) […] (2) die Bestimmungen des Absatz 1 gelten insbesondere für 6. […] bauliche Anlagen zum Zweck der Pflege oder Betreuung, Tages- und Begegnungsstätten […] Wie MBO Wie MBO (4) Sonderbauten sind Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung, die einen der nachfolgenden Tatbestände erfüllen: 9. Gebäude mit Nutzungseinheiten zum Zwecke der Pflege oder Betreuung von Personen mit Pflegebedürftigkeit oder Behinderung, deren Selbst-rettungsfähigkeit eingeschränkt ist, wenn die Nutzungseinheiten a) einzeln für mehr als 8 Personen oder b) für Personen mit Intensivpflegebedarf bestimmt sind, oder c) e inen gemeinsamen Rettungsweg haben und für insgesamt mehr als 12 Personen bestimmt sind, Ziffer 12 wie MBO (2) Sonderbauten sind Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung, die einen der nachfolgenden Tatbestände erfüllen: 11. Tageseinrichtungen für […] alte Menschen, sonstige Einrichtungen zur Unterbringung oder Pflege von Personen, Wie MBO

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Q6 – das ambulante Quartiershaus

Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Entwicklung des prozentualen Anteiles der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung9 Abb. 2: prozentuale Bevölkerungsentwicklung 2012 – 2030 10 Abb. 3: Entwicklung der Privathaushalte nach Haushaltsgrößen bis 2035 in 1000 (Stand 2016) 13 Abb. 4: Anteil der Pflegebedürftigen der Altersklassen 60 bis >80 Jahre [ %] 14 Abb. 5: Reformen des Pflegeversicherungsgesetzes seit 1995 16 Abb. 6: Prinzipien der KDA-Quartiershäuser 18 Abb. 7: Notwendigkeit der Kooperation zwischen Pflegeanbieter und Initiativen des bürgerlichen Engagements 21 Abb. 8: Modell eines ambulanten Quartiershauses mit teilstationären Komponenten25 Abb. 9: Einbindung des Quartiers in bestehende Infrastruktur 26 Abb. 10: Verantwortlichkeiten in einem Quartiershaus in ländlichen Regionen 30 Abb. 11: Zusammenfassung Konzepte und Finanzierung der Nachtpflege 34 Abb. 12: Überblick über die rechtlichen Grundlagen einer ambulanten Wohngemeinschaft 35 Abb. 13: Überblick über die rechtlichen Rahmenbedingungen von ambulanten Quartiershäusern 37 Abb. 14: Überblick über die Versorgungssteuerung des Bundes 39 Abb. 15: Ausstattung von Bädern nach VDI 6000 Blatt 5 – modifiziert und ergänzt 44 Abb. 16: Übersicht über die wesentlichen Arbeitsstättenrichtlinien 45 Abb. 17: Projektentwicklungsstufen eines Quartiershauses 52 Abb. 18: Projektentwicklungsstufen eines Quartiershauses – Fortsetzung 53 Abb. 19: Dauer einer Projektentwicklung [in Monaten] 54 Abb. 20: Funktionsschema Betreutes Wohnen 58 Abb. 21: Wohnraumtypen (n = 377 mit 31.765 WE) 58 Abb. 22: Darstellung der aktuellen und gewünschten Raumzahl 59 Abb. 23: Darstellung der Wohnungsgrößen 59 Abb. 24: Raumprogramm für Seniorenwohnungen 60 Abb. 25: Beispielgrundriss 1,5-Raum-Wohnung60

11 Anlagen171

Abb. 26: Gestaltungsbeispiel für eine Klingelanlage mit integrierten elektronischen Schließsystem 61 Abb. 27: Gestaltungbeispiel bodentiefe Fenster 62 Abb. 28: Gestaltungsbeispiel für eine Pantry-Küche im Betreuten Wohnen 64 Abb. 29: Waschtisch mit integrierten Stützgriffen 65 Abb. 30: Gestaltungsbeispiel für eingeflieste 66 Abb. 31: Gestaltungsbeispiel für eine Wandnische 66 Abb. 32: Gestaltungsbeispiel für eine bodengleiche Dusche mit Glasduschwänden 67 Abb. 33: Beispielgrundriss 1 5-Raum-Appartement, barrierefrei nach DIN 18040-2 68 69 Abb. 34: Beispielgrundriss 1 5-Raum-Appartement, eingeschränkt barrierefrei Abb. 35: Darstellung der unterschiedlichen Spännertypen 72 Abb. 36: Darstellung der Gangerschließung 73 Abb. 38: Gestaltungsbeispiel eines Mietertreffs (Grundriss) 79 Abb. 39: Gestaltungsbeispiel eines Mietertreffs (Foto) 79 Abb. 40: beispielhaftes Raumprogramm für einen Pflege-/Beratungsstützpunkt 80 Abb. 41: beispielhaftes Raumprogramm für eine Sozialstation 81 Abb. 42: Funktionsschema einer Tagespflege 83 Abb. 43: Raumprogramm einer Tagespflege für 20 Personen 84 Abb. 44: Beispielgrundriss einer Tagespflege 87 Abb. 45: Gestaltungsbeispiel eines Pflegebades 88 Abb. 46: Raumprogramm einer Pflegepension mit 3 Pflegezimmern 90 Abb. 47: Gestaltungsbeispiel Fenster mit niedriger Brüstung 92 Abb. 48: Gestaltungsbeispiel einer Seniorenpension 93 Abb. 49: Grundrissbeispiel Duschbad 94 Abb. 50: Darstellung der Flächenersparnis in Quartiershäusern 97 Abb. 51: Gegenüberstellung Schutzziele im Brandschutz und im barrierefreien Bauen 102 Abb. 52: Anwendungsbereiche der Barrierefreiheit 103 Abb. 53: Hauptaspekte der baulichen Barrierefreiheit und Übersicht über die Beteiligten bei der Erstellung der Barrierefrei-Konzeptes 104 Abb. 54: Darstellung der Sichthöhen 104 Abb. 55: Übersicht über die Bewegungsflächen gemäß DIN 18040-1 für öffentliche Gebäude 105

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Abb. 56: Übersicht über die Bewegungsflächen gemäß DIN 18040-2 für Wohnungen Abb. 57: Struktur des Brandschutzes Abb. 58: Übersicht über Komponenten der AAL Abb. 59: Übersicht über die Möglichkeiten der AAL-Systeme im Betreuten Wohnen Abb. 60: Sehveränderungen im Alter – links: ohne Sehveränderungen, Mitte: Sehveränderungen durch Gelbfärbung der Linse, rechts: Sehveränderungen durch den Grauen Star Abb. 61: Gestaltungsbeispiel eines Eingangsbereichs im Quartier Abb. 62: Indirekte Orientierungsbeleuchtung in Fluren Abb. 63: Lichtvouten mit indirekter Beleuchtung von Aufenthaltsräumen Abb. 64: Gestaltungsbeispiel eines Tiergeheges als quartiersübergreifendes Angebot zur Begegnung Abb. 65: Gestaltungsbeispiel für themenbezogene Außenraumgestaltung Abb. 66: Kostengliederung nach DIN 276 Abb. 67: Aufteilung der Grundfläche nach DIN 277 Abb. 68: Beeinflussbarkeit der Baukosten im Zusammenhang mit dem Projektfortschritt Abb. 69: Darstellung der prozentualen Anteile der Kosten je Kostengruppe an den Baukosten Abb. 70: Entwicklung der durchschnittlichen Baukosten Abb. 71: Beispiel einer Kostenschätzung Abb. 72: Finanzierung von stationären Einrichtungen Abb. 73: Übersicht über wesentliche Förderprogramme Abb. 74: Überblick der Fördermöglichkeiten nach SGB XI Abb. 75: Finanzierung und Refinanzierung von Seniorenimmobilien Abb. 76: Finanzierung von Tagespflegen und jeweilige Kostenträger Abb. 77: exemplarische Wirtschaftlichkeitsbetrachtung eines Quartiershauses Abb. 78: Übersicht über mögliche Erlöse im Quartier Abb. 79: Aufgaben/Verantwortungsbereiche Quartiersmanagement

106 107 109 111

113 115 115 116 119 120 121 122 124 126 127 127 131 132 133 134 136 139 142 146

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Abkürzungsverzeichnis II. BV Zweite Berechnungsverordnung AAL Ambient Assisted Living = Altersgerechte Assistenzsysteme ArbStättV Verordnung über Arbeitsstätten ASR Technische Regeln für Arbeitsstätten BAFA Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle BauNVO Baunutzungsverordnung BfS Bank für Sozialwirtschaft BGB Bürgerliches Gesetzbuch BGF Bruttogrundfläche BGG Behindertengleichstellungsgesetz BKI Baukostenindex BRI Bruttorauminhalt DHW Deutsches Hilfswerk DIN Deutsches Institut für Normung EIB Europäischer Installationsbus (dezentrales Betriebssystem zur uneingeschränkten flexiblen Steuerung von Beleuchtung, Jalousien, Heizung, Sicherheit) EEG Energieeinspargesetz EN Europäische Normen EnEV Energieeinsparverordnung HeimMindBauV Verordnung über bauliche Mindestanforderungen für Altenheime, Altenwohnheime und Pflegeheime für Volljährige HOAI Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen IuK-Technologien Informations- und Kommunikationstechnologien KDA Kuratorium Deutsche Altenhilfe KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau KGR Kostengruppen KNX Konnex (Technologien, um alle elektrischen Funktionen im Haus zu vernetzen) Lph Leistungsphasen LTB Liste der eingeführten Baubestimmungen MBO Musterbauordnung

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MDK Medizinischer Dienst der Krankenkassen NRF Nettoraumfläche NUF Nutzungsfläche OKFFB Oberkante Fertigfussboden ÖPNV Öffentlicher Personen-Nahverkehr PflegeVG Pflegeversicherungsgesetz PNG Pflegeneuausrichtungsgesetz PSG I – III Pflegestärkungsgesetz I bis III SGB V Sozialgesetzbuch Fünftes Buch – Gesetzliche Krankenversicherung SGB XI Sozialgesetzbuch Elftes Buch – Soziale Pflegeversicherung SGB XII Sozialgesetzbuch Zwölftes Buch – Sozialhilfe TF Technikflächen UVV Unfallverhütungsvorschriften VDI Verein Deutscher Ingenieure e.V. VF Verkehrsfläche WBVG Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz WoFlV Wohnflächenverordnung

11 Anlagen175

Quellenverzeichnis Bank für Sozialwirtschaft: 40 Jahre Revolvingfonds für die Freie Wohlfahrtspflege. Bfs Info 12/2014. Köln: Bank für Sozialwirtschaft, 2014 Bertelsmann Stiftung: wegweiser-kommune.de. Gütersloh: Bertelsmann Stiftung, 2019 Bertelsmann Stiftung: Wohnen und Lebensführung. Gütersloh: Bertelsmann Stiftung, 2019 Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend: Siebter Altenbericht – Sorge und Mitverantwortung in der Kommune – Aufbau und Sicherung zukunftsfähiger Gemeinschaften; Deutscher Bundestag, 2017 Bundesministerium für Gesundheit (Hrsg.): BMG Modellprojekte – eine architektonische Dokumentation Band 7 – Typische Mängel und Anforderungen bei der baulichen Ausführung und Detailplanung von Pflegeeinrichtungen. Köln: Kuratorium Deutsche Altenhilfe, 2000

Hohn, Bettina; Bank für Sozialwirtschaft AG; neues handeln GmbH (Hrsg): Arbeitshandbuch Finanzen für den sozialen Bereich – Von der öffentlichen Förderung zur zukunftsorientierten Finanzierungsgestaltung; Hamburg: Dashöfer, 2006 Freie und Hansestadt Hamburg: Quartiershäuser in der Integrierten Stadtteilentwicklung – Leitfaden für die Praxis -; Hamburg Sept. 2013 Kaiser, Gudrun: Bauen für ältere Menschen – Wohnformen – Planung – Gestaltung – Beispiele. Rudolf Müller Verlag 2014, Köln IS-ARGEBAU: Bauministerkonferenz – Wir über uns. https://www.bauminister konferenz.de/verzeichnis. aspx?id=762&o=759O762; Abrufdatum: 05.07.2019 Kelle, Marco Dr.: Ökonomie von Seniorenimmobilien – Planung, Investment, Betrieb. Band 22 der Schriftreihe bau- und Immobilienmanagement: Kromsdorf, VDG-Weimar 2015

Deutsches Institut für Bautechnik (Hrsg.): Verzeichnis Eingeführte technische Baubestimmungen – Stand: 11.12.2017; Berlin: Deutsches Institut für Bautechnik, 2017

Kremer-Preiß/Mehnert/Klemm: Betreutes Seniorenwohnen – Entwicklungsstand und Anforderungen an eine zukunftsgerechte Weiterentwicklung; medhochzwei 2019

Diederichs, Claus Jürgen (Hrsg.): Grundleistungen der Projektsteuerung – Beispiele für den Handlungsbereich A – Organisation, Information, Koordination und Dokumentation; Wuppertal, DPV-Verlag, 2. Auflage 2005

Kreditanstalt für Wiederaufbau: Merkblatt Bauen, Wohnen, Energiesparen. Frankfurt: Kreditanstalt für Wiederaufbau, 2016

Bock, H.M. Prof. Dr.-Ing.; Klement, E. Dipl.-Ing.: Brandschutz-Praxis für Architekten und Ingenieure; Berlin: Bauwerk-verlag, 2002 Baltes MM, Maas I, Wilms HU, Borchelt M.: Alltagskompetenz im Alter: Theoretische Überlegungen und empirische Befunde. In: Mayer KU, Baltes PB (Hrsg). Die Berliner Altersstudie. Berlin: Akademie Verlag 1996; 525 – 42. BIVA Bundesinteressenvertretung für alte und pflegebetroffene Menschen e.V.: Rechtsprobleme beim Betreuten Wohnen für Senioren; Okt. 2014; S. 19 Hempel, Frank: Kostensicherheit für Bauherr und Bauprozess – Praxis-Check Architektur I/2005. Kissing, Weka Media, 2005 Hess, Stephanie, Kempen, Thomas, Krause, Dr. Hans-Jürgen: Barrierefrei-Konzept Praxis-Leitfaden zum Nachweis der Barrierefreiheit; Köln: Rudolf Müller-Verlagsgesellschaft; 2019.

Kuratorium Deutsche Altershilfe (Hrsg.): Tagespflege – Planungs- und Arbeitshilfe für die Praxis; 3. Auflage, Köln: Kuratorium Deutsche Altenhilfe, 2010 Loeschke, Gerhard/Pourat, Daniela: Betreutes Wohnen. Kohlhammer Verlag 1996 Michel-Auli, Perter/Sowinski, Christine: Die 5. Generation: KDA Quartiershäuser – Ansätze zur Neuausrichtung von Alten- und Pflegeheimen; Kuratorium Deutsche Altenhilfe, Köln 2012 Mühlbauer, Holger: Betreutes Wohnen für ältere Menschen – Dienstleistungsanforderungen nach DIN 77800; Beuth Verlag, 2008 Oswald, F.: Wohnbedingungen und Wohnbedürfnisse im Alter. In: Schlag B, Megel K. Mobilität und gesellschaftliche Partizipation im Alter. Stuttgart: Kohlhammer 2002; 97–111. Panhorst, Heidi, Seidl, Norbert: Pflegerische Versorgung im ländlichen Raum; Public Health Kongress Armut und Gesundheit, Berlin 2015

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Saup, W., Eberhard, A., Huber, R. & Koch, K.: Demenzbewältigung im Betreuten Seniorenwohnen. Augsburg: Verlag für Gerontologie Alexander Möckl, 2004 Schlansky, Sebastian: Pflegeheimboom in Deutschland – Anforderungen an moderne Einrichtungen in einer überalternden Gesellschaft; 1. Auflage; München, Ravensburg: GRIN Verlag, 2007 Schulze, Eike; Stein, Annett: Baufinanzierung. München, Rudolf Haufe Verlag GmbH & Co KGR, 2005 Spangenberg L, Glaesmer H, Brähler E, Kersting A, Strauß B.: Nachdenken über das Wohnen im Alter: Einflussfaktoren auf wohnbezogene Zukunftspläne und Wohnpräferenzen in einer repräsentativen Stichprobe ab 45-Jähriger. Zeitschrift für Gerontologie und Geriatrie 2013; 46 (3): 251 – 9. Statistisches Bundesamt: Bevölkerung Deutschlands bis 2060 – Ergebnisse der 14. Koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung – Hauptvarianten 1 bis 9. Wiesbaden: Statistisches Bundesamt (Destatis), 2019 Statistisches Bundesamt: Entwicklung der Privathaushalte bis 2035 – Ergebnisse der Haushaltsvorausberechnung – 2017. Wiesbaden: Statistisches Bundesamt (Destatis), 2017 Statistisches Bundesamt: Pflegestatistik – Pflege im Rahmen der Pflegeversicherung. Deutschlandergebnisse – 2017. Wiesbaden: Statistisches Bundesamt (Destatis), 2018 Stiftung Deutsches Hilfswerk: Richtlinien über die Vergabe von Mitteln aus der Stifung Deutsches Hilfswerk. 2017 TNS Emnid: Die Pflegesituation in Deutschland – die Sicht der Betroffenen. Bundesweite TNS Emnid-Studie im Auftrag der Marseille-Kliniken AG. Bielefeld 2008. TP Tagespflege organisieren – leiten – entwicklen: Hannover: Vincentz Network Ausgabe 03 – 2019 Wahl HW, Oswald F.: Altern in räumlich-sozialen Kontexten: Neues zu einem alten Forschungsthema. In: Reichert M, Gösken E, Ehlers A (Hrsg). Was bedeutet der demografische Wandel für die Gesellschaft? Hamburg: Lit-Verlag 2007; 55–75. Winter, Udo: Tagespflege planen; Vincentz Network; 2015

11 Anlagen177

Normenverzeichnis DIN 18040-1: Barrierefreies Bauen – Planungsgrundlagen – Teil 1: öffentlich zugängliche Gebäude. Berlin: Beuth Verlags GmbH, 2010-10 DIN 18040-2: Barrierefreies Bauen – Planungsgrundlagen – Teil 2: Wohnungen. Berlin: Beuth Verlags GmbH, 2011-09 DIN 18040-3: Barrierefreies Bauen – Planungsgrundlagen – Teil 3: öffentlicher Verkehrs- und Freiraum. Berlin: Beuth Verlags GmbH, 2014-12 DIN 18065: Gebäudetreppen – Begriffe, Messregeln, Hauptmaße. Berlin: Beuth Verlags GmbH, 2015-03 DIN EN 81-70: Sicherheitsregeln für die Konstruktion und den Einbau von Aufzügen– Besondere Anwendungen für Personen- und Lastenaufzüge – Teil 70: Zugänglichkeit von Aufzügen für Personen einschließlich Personen mit Behinderung. Berlin: Beuth Verlags GmbH, 2018-07 VDI 6000 Blatt 5: Ausstattung von und mit Sanitärräumen – Seniorenwohnungen, Seniorenheime, Seniorenpflegeheime. VDI-Gesellschaft Bauen und Gebäudetechnik, 2004-11

Die Autoren179

Die Autoren Dr.-Ing. Marco Kelle promovierte 2015 an der Bauhausuniversität Weimar mit dem Thema „Ökonomie von Seniorenimmobilien – Planung, Investment, Betrieb“. Er ist geschäftsführender Gesellschafter der Firma PlanKonzept GmbH, die sich auf die Generalplanung von Sozialimmobilien sowie das Projektmanagement/-steuerung spezialisiert hat und Dozent an der Universität Kassel sowie der Bauhausuniversität Weimar. Darüber hinaus referiert er u. a. zu den Themen Bauherrenaufgaben, Baukosten-Controlling, Planerische Grundlagen von Seniorenimmobilien und Quartierszentren. Aufgrund seiner mehr als 20-jährigen Erfahrung als Generalplaner ist er einer der führenden Experten auf dem Gebiet der Sozialimmobilien. Er ist Spezialist u. a. in den Bereichen Projektentwicklung, Projektmanagement, Planung und Baukostencontrolling. Neben den vielen Projekten, die im Auftrag sozialer Träger umgesetzt wurden, realisierte er als Investor im Jahr 2017 ein Quartiershaus im ländlichen Raum als Modellprojekt. In diesem Quartier sind Betreutes Wohnen, eine Tagespflege, eine Sozialstation und eine Seniorenpension in einem einzigartigen Gebäude mit vielen architektonischen und organisatorischen Alleinstellungsmerkmalen untergebracht und miteinander vernetzt. Udo Winter ist Diplom-Sozialgerontologe, Diplom-Sozial­ arbeiter/-pädagoge, Industriekaufmann, Qualitätsmanager für soziale Dienstleistungsunternehmen (DAD) und seit 1995 auch als Autor zahlreicher Fachbücher tätig. Er verfügt über langjährige Erfahrungen in leitender Funktion in der ambulanten und teilstationären Altenpflege, u. a. als Interimsleitung von Tagespflegeeinrichtungen und im Projektaufbau von Tagespflegeeinrichtungen und Quartiershäuser. Seit 1996 ist er Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Niedersächsischer Tagespflege (ANT) und hat über 25 Jahre Erfahrung als Unternehmensberater für Altenhilfeeinrichtungen. Zu den Schwerpunktaufgaben der Unternehmensberatung gehören Strategische Beratung, Projektbegleitung und -aufbau, Wirtschaftliche Beratung, Organisationsentwicklung. www.winterplanung.de

...weitere Bücher aus der Reihe „Management“

Unser Tipp

Tagespflege betreiben Neuausrichtung nach PSG II Udo Winter Welche Chancen ergeben sich aus dem PflegeStärkungsgesetz für die Tagespflege? Udo Winter analysiert die Situation und vermittelt die Grundlagen für den Betrieb einer Einrichtung. Von Organisation, Personalplanung, Belegungsmanagement bis zur Öffentlichkeitsarbeit. 2016, 168 Seiten, kart., Format: 17 x 24 cm ISBN 978-3-86630-087-3, Best.-Nr. 20023

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