Hauswartung: Für Bauten und Bewohnerschaft 9783035603606

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Hauswartung

Edition WOHNEN 4

Hauswartung

Für Bauten und Bewohnerschaft Ignaz Strebel (Hrsg.)

Birkhäuser Basel

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Einleitung Ignaz Strebel

I.

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Warum unsere Städte nicht auseinanderfallen

Eine Untersuchung über die Praxis der Hauswartung Ignaz Strebel

II.

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Ablaufdatum überschritten ?

Wie der klassische Hauswart verschwunden ist, überlebt hat – und ein Revival feiert Flavian Cajacob

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Facility-Management im Wohnungsbau

Ökonomische und soziale Nachhaltigkeit gewährleisten Rosmarie Boschetti

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Dienstleistung als Qualitätsmerkmal

Ein Interview mit Dietmar Eberle 96

Hauswart-Wissen

Von der Vielseitigkeit eines Ordnungsschaffenden Eveline Althaus

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Halbgötter in Blau

Über die ambivalente Beziehung zwischen Mietern und Hauswart Andreas Huber

1 Die Concierge Station im Erdgeschoss des Scheibenblocks am 213 Petershill Drive

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Einleitung Ignaz Strebel

Die Concierge Station war das Erste, was mir bei meinem Besuch im Jahr 2005 in den zwischen 1964 und 1969 staatlich gebauten Wohntürmen von Red Road in Glasgow auffiel. Sie befand sich in einem der drei Eingänge eines Gebäudes mit 312 Wohnungen auf 28 Stockwerken und versorgte zusätzlich einen 31geschossigen Punktblock mit 120 Wohnungen. Die Station bestand aus einem kleinen Raum mit einem Schalter, einer in die Jahre gekommenen Videoüberwachung, einem Betriebspult, einem überdimensionierten Schlüsselkasten und Ablageflächen für Arbeitskleider, Werkzeuge und Dokumente. Der Raum bot außerdem Platz für zwei Sitzgelegenheiten. Drei Hauswarte arbeiteten jeweils in einer 12-Stunden-Schicht zusammen. Während einer in der Station die Videoüberwachung, das Telefon, die Gegensprechanlage und den Schalter bediente, waren die beiden anderen im Gebäude unterwegs, auf Kontrollgängen, auf Reinigungstour oder mit Reparaturen beschäftigt. Ich war fasziniert von diesem kuriosen Mikrokosmos. Die Arbeit der Hauswarte in dieser Steuerzentrale, die für mich wie ein Cockpit der Wohn­maschine Red Road daherkam, fand jedoch unter unerfreulichen Vorzeichen statt. Just zur Zeit meines Besuches hatte die Eigentümerin der Wohnsiedlung, die Glasgow Housing Association , zusammen mit der Stadt Glasgow den Abriss der gesamten Wohnsiedlung mit über 1 330 Wohnungen in acht Wohn­hoch­häusern beschlossen. Dabei war die Siedlung in ihrer Bauzeit weit über Schottland hinaus als die höchste Wohnsiedlung Europas gefeiert worden. Der erste Block, der dem beschlossenen Regenerationsplan weichen sollte, war der Scheibenblock 213/183/153 Petershill Drive, in dem sich die Concierge Station befand.

Der Concierge-Service, der durch die Präsenz der Hauswarte zusammen mit einer Videoüberwachung eine gewisse Sicherheit versprach, mag einer in den 1980 er-Jahren gut gemeinten und finanziell aufwendigen Aufwertung der damals bereits sozial in Verruf geratenen Siedlung im Nordosten der Stadt Glasgow entstammen. Tatsache bleibt, dass die Hauswartstation in der Sied-

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2  Die Wohnsiedlung Red Road galt in den 1960er-Jahren als höchste

Wohnsiedlung Europas.

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Abfallentsorgung:



»Fragen Sie den Hauswart um Hilfe.«

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lung nicht nur ein Kontrollzentrum, sondern auch ein Ort der Unterstützung und ein Knoten des Zusammenhalts war. Dies trat in der Zeit vor dem Abriss besonders zutage, als die Bewohner des Gebäudes nach und nach umgesiedelt wurden und sämtliche Investitionen in die Behebung von Brandschäden, in die Graffitibeseitigung oder in Renovationen bereits vollständig eingestellt worden waren. Meine ethnografische Studie über die Concierge Station während der Umsiedlung der Bewohner fand als Teil einer Untersuchung der University of Edinburgh über die letzte Lebensphase dieser Siedlung statt [1, 2, 3, 4]. Zum Zeitpunkt der Untersuchung waren die Gebäude immer noch zur Hälfte bewohnt. Obwohl die Häuser langsam aber sicher geschlossen und für den Abriss vorbereitet wurden, hatten die Hauswarte den Auftrag, die Bewohnbarkeit der Gebäude sicherzustellen. Hier bot sich die einmalige Gelegenheit, zu beobachten, welchen Beitrag eine Hauswartung, die auf sich allein gestellt ist und weder vom Eigentümer noch durch strukturierte Abläufe Unterstützung erfährt, für die Lebensqualität der Bewohnenden leistet. In einem auseinanderfallenden Wohnhochhaus müssen Hauswarte mehr tun als unter normalen Umständen. Ich erhielt einen guten Einblick in ihr Tun, da sie die sehr umständlich gewordene Arbeit, die geleistet werden musste, um einfache Ziele zu erreichen, laufend rechtfertigten und erklärten. Nach dieser Studie über ein Hochhaus, das langsam aber sicher auseinanderfällt, und einen Hauswartdienst, der keine Unterstützung mehr erfährt, stellte ich mir zurück in der Schweiz die Frage, wie sich eine sehr sorgfältig organisierte Hauswartung mit einem hohen Qualitätsstandard hiervon unterscheidet. Im Rahmen eines Forschungsprojekts am ETH Wohnforum – ETH CASE begann ich im Jahr 2012 zusammen mit der Filmemacherin Susanne

4 Die Concierge Station bot Platz für zwei Stühle.

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Hofer, die Arbeit von drei Hauswarten und einer Hauswartung im Schweizer Mittelland mit Video zu dokumentieren. Obwohl die Schweizer Wohnsiedlungen sich von Red Road bezüglich der Langlebigkeit, der getätigten Investitionen und des Unterhaltsaufwands sehr unterscheiden, konnten in der Ausführung der Hauswartarbeiten auch Gemeinsamkeiten entdeckt werden. Dies lässt sich darauf zurückführen, dass sowohl die Hauswarte in Red Road als auch die Hauswarte der Schweizer Fallstudien in Wohngebäuden arbeiten. Hier wie dort geht es um Arbeit in privaten und halbprivaten Räumen, hier wie dort geht es um Arbeit mit Bewohnern, die sich in ihren Wohnungen einrichten und ihre Umwelt aktiv mitprägen. Um diesen Kernaspekt der Wartung von Wohnbauten geht es in diesem Buch. Im Zuge der gegenwärtigen Diskussion über die soziale und ökologische Nachhaltigkeit sowie die Energieeffizienz von Wohnbauten in der Schweiz und in Europa, nicht zuletzt auch als ein Reflex auf die Diskussionen über innerstädtische Dichte, schenken Wohnbauträger, aber auch die Medien dem Hauswart mehr Aufmerksamkeit. In der Schweiz kann festgestellt werden, dass sich die Hauswartung, obwohl ihr von Wohnbauträgern und Medien gleichermaßen eine zentrale Rolle im nachhaltigen Gebäudeunterhalt und in der Mieterbetreuung zugeschrieben wird, im Rahmen der Professionalisierung in den letzten 20 Jahren zu einer ausgeprägt technischen Berufspraxis entwickelt hat. Es gilt nun die Frage zu stellen, ob diese Entwicklung nicht als ein Indiz für ein zu änderndes Verständnis von Wohnen und Wohnbau zu nehmen ist. Wohnbauträger formulieren sehr unterschiedliche Ziele, um ihre Hauswartungen aufzustellen. An innovativen und nachhaltigen Strategien fehlt es nicht. Über die Zielformulierung hinaus ist aber ersichtlich, dass in ihren Modellen und Berechnungen den technischen Funktionen Priorität und den Bewohnern

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Hauswart Steve in der Concierge Station

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Einer von vier Bildschirmen der Videoüberwachungsanlage

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Die Bedienung der in die Jahre gekommenen Videoüberwachung

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Der große Schlüsselkasten der Hauswartloge

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Nach dem offiziellen Entscheid über den Abriss von Red Road



wurde die Instandhaltung der Siedlung eingestellt.

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Der Red Road Scheibenblock 213/183/153 Petershill Drive

wurde 2012 abgerissen.

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Die Wohnsiedlung Red Road wird bis 2016 vollständig abgerissen werden.

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eine untergeordnete Rolle zugesprochen wird. Sowohl der Studie des ETH Wohnforums – ETH CASE über die Hauswarte als auch den Autoren der Beiträge in diesem Buch geht es darum, Wohnbauträgern, Investoren, Liegenschaftsverwaltungen und Genossenschaften eine » Kultur des Sehens « zu vermitteln [5]. In dieser Absicht ist die Überzeugung enthalten, eine zeit­gemäße, auf Lebensqualität der Bewohner und Lebensdauer der Gebäude ausgerichtete Hauswartung sei aus dem ungesicherten Terrain ihrer Praxis heraus zu entwickeln. Die Concierge Station in Red Road ist mittlerweile verschwunden. Der Scheibenblock 213 / 183/ 153 wurde 2012 abgerissen. Die Geschichte der Con­ cierge Station in Red Road ist nicht nur der Aufhänger für diese Einleitung. Sie dient der Arbeit mit den Hauswarten in der Schweiz auch als Erinnerung da­ ran, dass Hauswartung nicht ein kulturelles Bedürfnis oder ein Luxus, sondern ein permanentes Phänomen der Nutzung von Architektur und gebauter In‑ frastruktur ist. Eine kompetente Hauswartung ist umso notwendiger, je mehr Menschen zusammen im selben Haus wohnen, denselben Hauseingang, dieselbe Waschküche, dieselbe Lobby nutzen.

Das Buch ist in zwei Teile gegliedert. Im ersten Teil präsentiere ich das Forschungsprojekt zur Hauswartung des ETH Wohnforums – ETH CASE, das 2012 und 2013 durchgeführt wurde. Angesichts der Professionalisierung und Technisierung der Hauswartung stellt das Projekt die Frage, welche Form der Hauswartung für Wohnbauträger und Liegenschaftsverwaltungen von Wohnbauten nachhaltig ist. Die Studie untersucht, wie die Hauswartung in der Praxis von Vorstellungen der Eigentümer, der Verwaltung, aber auch der Bewohnerschaft und von für Reparatur und Unterhalt zur Verfügung stehenden Ressourcen geprägt ist. Die Untersuchung betrachtet die Wohnbauten aus der Perspektive derjenigen, die darin arbeiten, und fragt, was es heißt, Gebäude und Menschen zusammenbringen. Der zweite Teil beinhaltet fünf Aufsätze zur Hauswartung im Wohnbau. Der Journalist Flavian Cajacob berichtet am Beispiel einer Baugenossenschaft und einer privaten Liegenschaft, inwieweit sich die Hauswartung von Wohnbauten in den letzten Jahrzehnten gewandelt hat. Der Beitrag bringt zum Aus­druck, dass auch wenn sich die Rolle des klassischen Hauswarts teilweise überholt hat, sie dem gesellschaftlichen Wandel gegenüber eine bestimmte Resistenz aufweist. Rosmarie Boschetti erläutert in ihrem Beitrag die Aufgaben des FacilityManagements und der Facility-Services. Sie fragt, welche Elemente des für

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Zum Inhalt

Industrieanlagen und Bürogebäude entwickelten Facility-Managements auf Wohnbauten übertragen werden können. Das Bild eines sozial nachhaltigen Facility-Managements, das kompetent und informiert genug ist, um nachbarschaftliche Ziele zu formulieren, wird gezeichnet. Dieses Facility-Management entwickelt sich weniger aus renditeorientierten Berechnungen als aus Über­ legungen zu den Dienstleistungen heraus, die Hauswarte und andere am Gebäudeunterhalt beteiligten Akteure liefern. Im Interview erläutert der Architekt Dietmar Eberle, warum in Zukunft die Qualität von Wohnbauten weniger von den materiellen Qualitäten eines Gebäudes als von der Qualität der Dienstleistungen bestimmt sein wird, die im Kontext eines Gebäudes erbracht werden. Im Wohnbau rückt damit die Hauswartung mit anderen Dienstleistungen als Qualitätsmerkmal in den Vordergrund. Für den Architekten und aktuellen Leiter der ETH Wohnforums – ETH CASE ist das insofern relevant, als er sich heute mehr denn je für die

langfristige Entwicklung des Verhältnisses zwischen Gebäude und Nutzer interessiert. Die Soziologin Eveline Althaus beschäftigt sich mit dem Wissen des Haus­warts, und damit wie er dieses bei seiner Arbeit einsetzt. Sie zeigt aufschlussreich, wie Hauswarte auf Wissensbestände zurückgreifen, die sie in der Aus­bildung, in anderen Berufen sowie im Arbeitsalltag in den Häusern und in ständigem Kontakt mit der Bewohnerschaft erworben haben. Dieses Wissen spielt immer in die Arbeitspraxis hinein und trägt zum Funktionieren und zur Bewohnbarkeit eines Hauses bei.  Der Sozialgeograf Andreas Huber beschreibt in seinem Beitrag den Blick auf den Hauswart vom Mieter aus. Einerseits geht es um den Hauswart aus der Kinderperspektive. Persönliche Erinnerungen verweisen auf den Stellenwert, den der Hauswart für ein Kind einnimmt. Diese Erfahrungen werden durch Aussagen aus einer Umfrage über den Hauswart ergänzt, die bei Bewohnern von Wohnsiedlungen durchgeführt wurde. Am Ende des Buches auf Seite 127 befinden sich Angaben zu den englisch und deutsch untertitelten Online-Versionen der vom ETH Wohnforum – ETH CASE produzierten Videodokumentation Der Hauswart: Warum unsere

Städte nicht auseinanderfallen (2014, 41 Minuten, Schweizerdeutsch/Deutsch, Ignaz Strebel und Susanne Hofer). Es bleibt noch anzumerken, dass bis heute sehr wenige Frauen haupt­ beruflich als Hauswartin arbeiten. Die vorliegende Studie verwendet daher die Bezeichnung Hauswart. Zur Vereinfachung und leichteren Lesbarkeit wird für alle anderen Beteiligten ebenfalls das generische Maskulinum verwendet.

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Quellen [1] Strebel, I.: »The Living Building: Towards a Geography of

Maintenance Work.« In: Social and Cultural Geography 12: 243–262, 2011 [2] Jacobs, J. M.; Cairns, S.; Strebel, I.: »›A tall storey… but, a fact just

the same‹: The Red Road Highrise as a Black Box.« In: Urban Studies 43: 609 – 629, 2007 [3] Jacobs, J. M.; Cairns, S.; Strebel, I.: »Windows: Re-viewing

Red Road.« In: Scottish Geographical Journal 124: 165–184, 2008 [4] Jacobs, J. M.; Cairns, S.; Strebel, I.: »Doing Building Work:

Methods at the Interface of Geography and Architecture.« In: Geographical Research 50: 126–140, 2008 [5] Lindner, R.: Die Entdeckung der Stadtkultur. Soziologie aus der



Erfahrung der Reportage. Frankfurt am Main 2007

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»Der Hauswart ist eine wichtige Betreuungsperson für die Siedlung. Nicht nur wegen der Reparaturen. Seine Präsenz ist das Entscheidende. Er ist viel vor Ort.«

Vermietung, Baugenossenschaft

Warum unsere Städte nicht auseinanderfallen Eine Untersuchung über die Praxis der Hauswartung Ignaz Strebel

Ausgangslage

2012 startete das ETH Wohnforum – ETH CASE ein Forschungsprojekt mit

dem Ziel, die Arbeit der Hauswartung als Eigenschaft und Qualität von Wohn­ liegenschaften zu dokumentieren. Im Rahmen dieses Projektes wurde in einer sozialwissenschaftlichen Studie die Arbeit von Hauswarten eines Familienunternehmens, einer Baugenossenschaft, einer Liegenschaftsverwaltung und einer Facility-Service-Firma begleitet und auf Video aufgezeichnet. Die in Zusammenarbeit mit der Filmemacherin Susanne Hofer entstandene Videodokumentation Der Hauswart. Warum unsere Städte nicht auseinanderfallen stellt eine Hommage an diesen Beruf dar und bietet einen Einblick, wie Hauswarte über ihre Arbeit sprechen und was sie bei ihrer Arbeit tun [1]. Der vorliegende Beitrag ergänzt die Videodokumentation und vertieft das Thema. Er arbeitet heraus, wie Hauswarte über ihre technische Tätigkeit hinaus zur Lebensqualität der Bewohner und zur Langlebigkeit von Wohnbauten beitragen. Der Text schöpft aus dem aufgenommenen Videomaterial sowie aus Interviews und Unterlagen, die während der Arbeit mit den Hauswarten und ihren Arbeitgebern entstanden sind. Auf den folgenden Seiten werden einzelne ausgewählte Episoden aus der Hauswartarbeit analysiert und miteinander in Bezug gesetzt. Abschließend werden Empfehlungen für Hauswarte und ihre Arbeitgeber zum Umgang mit den »weichen Faktoren« des Wohnens abgeleitet. Das Bildmaterial in diesem Beitrag entstammt den Videoaufnahmen, die während der Feldforschung des Projekts entstanden sind.

Der »ideale« Hauswart

Im Fenster der Zentrale der im Projekt untersuchten Facility-Service-Firma sehen wir einen neonbeleuchteten Raum. An der Wand hängt ein Plakat: »Hauswart gefunden ? « (Abb. 1 ). Mit der Frage, wie sie das Problem der Hauswartung lösen, sind alle Eigentümer von Wohnliegenschaften konfrontiert. Gibt es den »idealen Hauswart« ? Was wäre eine »ideale Hauswartung« ?

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Die Facility-Service-Firma macht folgendes Angebot: »Reinigungsservice, 24-Stunden technischer Dienst, optimale Auftragsgrösse, keine Unkosten für

Maschinen und Apparate«. Außerdem verspricht sie folgende Vorteile: »Ihr Hauswart […] ist nicht gleichzeitig Mieter und Angestellter« und »Die Hauswartwohnung ist nicht mehr nötig« [2]. Der Hauswart, der hier angepriesen wird, entspricht nicht der hergebrachten Vorstellung vom gefürchteten Hauswart mit dem blauen Arbeitskittel, mit einer erloschenen Zigarre im Mundwinkel, der mit seiner Frau in der Parterrewohnung des Wohnblocks wohnt und die Mieter zurechtweist. Dieser Hauswart trägt einen farbigen Pullover mit Firmenlogo, ist mit dem Auto unterwegs und äußerst freundlich. Er spricht nicht immer Deutsch, seine Muttersprache ist oft Bosnisch, Spanisch oder Portugiesisch. Ist das die ideale Lösung der Hauswartung ? Und wenn ja, für wen ? Auf den ersten Blick geht es hier um Outsourcing. Die Hauswartung wird ausgelagert. Die Abläufe werden administriert, kontrolliert und standardisiert. Gebäudeunterhalt und Gebäudebewirtschaftung sind technisch ausgerichtet. Dies entspricht den verwaltungs- und liegenschaftsbezogenen Zielen der Wartungsorganisation vieler Immobilienverwaltungen. Hierzu gehören Werterhaltung der Gebäude und Betriebskostenminimierung. Haben die Bewohner keinen Platz in diesem Modell ? Nachbarschaftliche Ziele wie etwa die Förderung von sozialen Kontakten, Vermittlung zwischen Eigentümer und Vermieter oder Identifikationsmöglichkeiten stehen kaum oder nur sehr vage im Pflichtenheft des Hauswarts. 1 In der Hauswartung findet in den vergangenen Jahren eine Professionalisierung und Spezialisierung hin zum technischen Hauswart statt. Die Prüfungsordnung des Schweizerischen Fachverbands der Hauswarte beispielsweise listet sechs Prüfungsfächer auf : 1. Reinigung praktisch und theoretisch, 2. Unterhalt

1

Ein Werbeplakat, das sich an Eigentümer und Verwaltungen von



Mietliegenschaften richtet

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praktisch und theoretisch, 3. Haustechnik und Instandhaltung, 4. Umweltschutz und Energiesparen, 5. Umgebungs- und Gartenarbeiten, 6. Betriebsführung und Administration. 2 Diese technische Spezialisierung könnte vermuten lassen, dass gebäudetechnische Probleme, die Ausführung von Reparaturen, Unterhalts­ arbeiten und die Reinigung keinen erwähnenswerten Umgang mit den Bewohnern und weiteren Akteuren erfordern. Ohne soziale Interaktion lässt sich aber beispielsweise ein Wasserrohrbruch in einem Mehrfamilienhaus nicht lösen: Nachbarn müssen informiert, die Verwaltung benachrichtigt, die Mieter an einem anderen Ort untergebracht, Spezialisten für die Schadensbeurteilung angefordert und Arbeiter aufgeboten werden. Hinzu kommen Kontakte mit Versicherungen, Auftragnehmern und der Eigentümerschaft. Dieser Beitrag über die Arbeitspraxis des Hauswarts setzt an der Schnittstelle zwischen Gebäude und Bewohner an. Es geht hier nicht darum, dem aktuellen Trend zum technischen Facility-Management alternative Modelle entgegenhalten, sondern nicht berücksichtigtes Wissen aufzuarbeiten. Wo gibt es in der vorwiegend technischen Arbeit Potenziale für eine auf Lebensqualität der Bewohnenden und Langlebigkeit der Gebäude ausgerichtete Wartung von Wohnbauten ?

Netzwerk und Praxis

Die Videodokumentation wie auch der vorliegende Textbeitrag tragen den Titel: Warum unsere Städte nicht auseinanderfallen. Behauptet dieser Titel einen unverhältnismäßigen Zusammenhang  ? Sind es nicht größere Prozesse ( Politik, Planung, Wirtschaft, Architektur ), die unsere Städte zusammenhalten ? Was kann der Hauswart da für eine Rolle spielen ? Hat er wirklich einen Einfluss darauf, was unsere Städte sind und wie wir darin leben ? Auch wenn die im Titel implizierte These gewagt klingt, gibt sie den Fokus für die folgenden Ausführungen vor. Durch diesen Blickpunkt werden zwei Begriffskonzepte wichtig. Einerseits der Begriff des »Netzwerks« und andererseits der Begriff der »Praxis«. »Netzwerk« und »Praxis« sind zwei Konzepte, die in der Techniksoziologie Verwendung finden [4, 5, 6 ]. Es soll kurz aufgezeigt werden, was darunter verstanden wird: Netzwerk: Wenn in diesem Text von Wohnbauten, Gebäuden und der gebauten Umwelt die Rede ist, ist immer ein aus verschiedenen menschlichen und technischen Komponenten bestehendes »Netzwerk« und nicht einfach ein gebauter »Raumcontainer« gemeint, in dem Menschen wohnen und arbeiten [7, 8]. Die Unterscheidung zwischen Netzwerk und

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Container ist wichtig. Hauswartung wird damit nicht einfach als eine von vielen Aktivitäten verstanden, die im Wohnbau stattfinden. Wohnbau als Netzwerk denken erlaubt, Hauswartung als eine von vielen wirksamen Tätigkeiten zu untersuchen, die ein Netzwerk zusammenhalten. Praxis: Hauswartung ist eine dynamische Komponente des Netzwerks. Durch die Arbeit und Leistung des Hauswarts wird das Netzwerk ständig erweitert, verändert und manchmal gestört [9, 10]. Es wird von einer »Praxis« oder einer »Praktik« gesprochen, weil es bei der Hauswartung nicht einfach um die Erledigung von Aufgaben geht, die in einem Pflichtenheft enthalten sind oder die der Hauswart gelernt hat. Es geht bei der Praxis um ein Tun, das immer zuerst auf eine Situation Bezug nimmt (zum Beispiel schmutzige Fenster, ein Gespräch, einen Auftrag) und diese Situation dann aktiv verändert  [11]. Die Konzepte »Netzwerk« und »Praxis« helfen, die Wirkung von Haus­ wartung im Wohnbau besser zu erfassen. Nicht das Pflichtenheft des Hauswarts (was der Hauswart tun sollte) steht hier im Zentrum, sondern konkrete Situa­ tionen, die während materieller Störungen, sozialer Konflikte und technischer Pannen entstehen. Diese kleinen und großen Probleme werden zum Ausgangspunkt genommen, um zu beobachten und zu verstehen, was die Praxis der Hauswartung im Wohnbau wirklich ist (was der Hauswart tut). Es geht in diesem Beitrag deshalb auch nicht um die Frage der »idealen Hauswartung«, sondern um deren konkreten Beitrag zum Zusammenhalt von Wohnbauten und darüber hinaus zum Zusammenhalt unserer Städte.

Der Beitrag arbeitet mit Datenmaterial aus dem Forschungsprojekt. Ausgangspunkt war eine simple Beobachtung: Egal, wer auf das Thema Hauwartung angesprochen wird – von Hauseigentümern über Architekten, Investoren, Bewohnern bis zu Wohnsoziologen –, alle wissen immer, was ein Haus­wart eigentlich tun müsste. Auf Nachfrage weiß aber kaum jemand, was Hauswarte wirklich tun und wie sie arbeiten. Um eine Arbeitspraxis kennen­zulernen, die in vielem unbekannt ist, obwohl sie Teil unserer Wohn- und Stadt­kultur ist, wurde das ethnografische Vorgehen der Arbeitsplatzstudie gewählt  [12, 13]. Das Forschungsprojekt hat drei Hauswarte und eine Hauswartung mit der Video­ kamera bei ihrer Arbeit in Wohnliegenschaften begleitet. Für diese begleitende Forschung wurde zunächst Kontakt mit dem Arbeitgeber und im Fall der Liegenschaftsverwaltung mit der Eigentümerschaft

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Das Vorgehen

aufgenommen. Verwaltung und Eigentümer konnten auch für eine finanzielle Unterstützung des Filmprojekts gewonnen werden. Dieser Umweg über Arbeitgeber- oder Eigentümerschaft und insbesondere deren finanzielle Beteiligung kann für eine ethnografische Studie problematisch sein, da der Hauswart in Bezug auf bestimmte Themen (Gehalt, Arbeitsbedingungen, Beziehungen zu Vorgesetzten) nur in Abhängigkeit sprechen kann. Auch gibt es Momente in seinem Arbeitsalltag, die er selbst seinen Vorgesetzten nicht zeigen möchte, oder die involvierte Unternehmung möchte keine problematischen Momente (wie nicht-arbeitssicherheitskonforme Arbeitsausführung) aufzeichnen lassen. Das Risiko dieser Rahmenbedingungen konnte für diese Studie nicht beseitigt werden. Sowohl mit den Arbeitgebern als auch mit den Hauswarten wurde die Vereinbarung getroffen, für die Parteien »heikle« Daten nicht zu veröffentlichen. Dem begleiteten Arbeitstag mit dem Hauswart ging ein Informationsgespräch über das Forschungsprojekt und das Vorgehen während der vereinbarten Arbeitstage voraus. Bei jedem Hauswart wurde mindestens ein ganzer Arbeitstag gefilmt. Zusätzlich hat das Filmteam die Hauswarte an ausgewählten Tagen besucht, um einzelne wichtige Aspekte aufzunehmen. Zudem wurden Interviews mit allen Vorgesetzten und weiteren Mitarbeitern geführt. Die dadurch erhobenen Hintergrundinformationen wurden für die Darstellung der vier Arbeitssysteme verwendet. Insgesamt wurde zwischen Mai 2012 und Februar 2013 ein Korpus von 24 Stunden audio-visuellen Daten aufgenommen, das zunächst im Hinblick auf die Zusammenstellung der filmischen Dokumentation gesichtet und nach Themen sortiert wurde. Eine Auswahl dieser Themen wurde anschließend verwendet, um den Film zu strukturieren. Die in der filmischen Dokumentation gezeigten Aufnahmen wurden nicht kommentiert. Vielmehr sollten der Ablauf der Hauswartung sichtbar und Aussagen zu Arbeitssystemen, Arbeitsbedingungen sowie der Lösung von technischen und sozialen Problemen im Arbeitsumfeld des Hauswarts hörbar gemacht werden. Das Ziel war eine expressive und nicht eine repräsentative Datensammlung. Das heißt, es wurden nicht Daten erhoben, um Aussagen über typische und repräsentative Eigenschaften der Hauswartung im Wohnungsbau in der Deutschschweiz am Anfang des 21. Jahrhunderts ableiten zu können. Es ging vielmehr um ein möglichst vielfältiges Spektrum gewöhnlicher und außergewöhnlicher Situationen, die zum Ausdruck bringen, welchen Beitrag Hauswarte und Hauswartungen zum Zusammenhalt unserer Siedlungen leisten. Normale und unscheinbare Hauswart-Episoden sind dabei ebenso aufschlussreich wie kuriose und außergewöhnliche.

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Einzelperson Hauswart Liegenschaftsverwaltung E. Steffen Hauswarte Facility-Service-Firma M. Simic / Z. Seslak

Mobil

Stationär Hauswart Familienunternehmen U. Frei

Hauswart Baugenossenschaft M. Gunzenhauser

Arbeit im Team

2

Die Fallstudien

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Neben der thematischen Festlegung auf den Unterhalt von Wohnbauten definierte die Studie die Auswahl der Fallbeispiele durch weitere Kriterien: Sämtliche Studienteilnehmer sollten technische Hauswarte sein und Vollzeit arbeiten. Es wurde außerdem definiert, dass mobile sowie stationäre Hauswarte darunter sein sollten, die allein oder im Team arbeiten, und dass sich auf der Arbeitgeberseite sowohl gemeinnützige als auch renditeorientierte Wohnbauträger befinden sollten (Abb. 2). Das Einzugsgebiet der Studie ist im Schweizer Mittelland: Die Facility-Service-Firma und der Hauswart der Wohnbaugenossenschaft bewegen sich in Zürich und der weiteren Umgebung. Ein Hauswart arbeitet in einer Siedlung in Zofingen (Kanton Aargau). Der vierte wohnt und arbeitet in einer Siedlung in der Stadt St. Gallen (Abb. 3). Der Beitrag betrachtet zwei ausgewählte Aspekte der begleiteten Hauswarte genauer. Einerseits wird auf die Zusammensetzung der Netzwerke und die Organisation der Wartung in den vier untersuchten Fällen eingegangen (Organi­ sation der Hauswartung). Andererseits wird aufgezeigt, wie der Hauswart und verschiedene von ihm bediente Werkzeuge, Techniken und Dokumente, dieses Netzwerk zusammenhalten und seine Arbeit in der prak­tischen Umsetzung zu einer eigenständigen Qualität von Wohnbauten wird (Praxis der Hauswartung).

Organisation der

Was ist das aus verschiedenen menschlichen und technischen Kompo-

Hauswartung

nenten bestehende Netzwerk »Wohnbau« ? Wie ist es organisiert ? Wer übernimmt welche Aufgabe ? Es gibt sehr unterschiedliche Wege, die Wartung von Wohnbauten aufzustellen. Die Hauswarte haben unterschiedliche Pflichten­ hefte. Außerdem ist der Hauswart nicht der einzige, dem Wartungsaufgaben übertragen werden. Andere Akteure des Netzwerks sind involviert: Die Verwaltung kann eine Kontrollfunktion einnehmen, Bauhandwerker führen Reparaturen aus, externe Firmen übernehmen die Reinigung. Auch den Bewohnenden eines Hauses können Wartungsaufgaben, wie etwa das Putzen der Treppenläufe oder der Waschküche, übertragen werden. Als Teil des Netzwerks werden nicht nur Personen verstanden, sondern auch die Wohnungen, Treppen, Lifte, Garagen, die Gebäudetechnik und die Umgebung sowie Transportmittel, Geräte, Werkzeuge, Dokumente, Computer, Telefone und Überwachungstechnologien. Wird die Komplexität und Vielschichtigkeit der untersuchten Arbeitssysteme auf ihre wesentliche Charakteristik reduziert, lässt sich für jede unter­suchte Hauswartung ein Typ der Wartungsorganisation benennen: Zentralisieren, Polyzentralisieren, Dezentralisieren und Verteilen. Alle vier Typen weisen je eigene Qualitäten auf, die im Folgenden beschrieben werden.

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3

Die Fallstudien im Schweizer Mittelland

1

1

2

Hauswart E. Steffen

Hauswart M. Gunzenhauser

100%

100%

– betreut 78 Wohnungen

– betreut 353 Wohnungen

– Siedlung Kanalweg

– Stützpunkt Jasminweg

– Zofingen

– Zürich-Oerlikon

– Arbeitgeber: Regimo Basel AG

– Arbeitgeber: ABZ Allgemeine Baugenossenschaft Zürich

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4 2 3

3

4

Hauswarte M. Simic (Reinigung) /

Hauswart U. Frei

Z. Seslak (Technischer Dienst) beide 100%

100%

– betreuen ca. 370 / ca. 3 700 Wohnungen

– betreut 194 Wohnungen

– Metropolitanraum Zürich

– Siedlung Neudorf / Stephanshorn

– Arbeitgeber: Home Service AG

– St. Gallen – Arbeitgeber: Pfister Baubüro AG

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Auf dem Schwarzplan des Metropolitanraums Zürich markieren die roten

Zentralisieren

Punkte die Standorte der 2 147 Liegenschaften, die die Facility-Service-Firma betreut (Abb. 4). Der gelbe Punkt markiert den Firmensitz in Zürich-Schwamendingen. Was der Plan nicht zeigt: In diesem Bestand mit insgesamt 11 312 Wohnungen wohnt die Bevölkerung einer Kleinstadt. Von den 100 Angestellten sind 60 Mitarbeitende als Reiniger unterwegs und erledigen den Kleinunterhalt. 30 Mitarbeiter sind mit Garten- und Umgebungsarbeiten beschäftigt. Drei Mitarbeiter verrichten den Technischen Dienst. Die restlichen Mitarbeitenden bilden das Back­office in Zürich-Schwamendingen. Reiniger arbeiten nach einem detaillierten Wochenplan die Liegenschaften in den ihnen zugeteilten Revieren ab. Die Gärtner sind eine unabhängig organisierte Instanz. Mitarbeitende des Technischen Dienstes intervenieren auf Anfrage von Mietenden, Ver­waltungen oder Arbeitskollegen bei Störungen. In einem zentralen Computersystem sind alle Arbeitspläne sowie gebäude-, verwaltungs- und sicherheitstechnischen Angaben zu jeder einzelnen Liegenschaft abrufbar. Ein Plan zeigt die Liegenschaften, die ein einzelner Hauswart-Reiniger der Facility-Service-Firma, Herr Simic, betreut (Abb. 5). Er ist mit dem Auto unterwegs und für deren Reinigung und den Kleinunterhalt zuständig. Herr Simic betreut etwas mehr als 30 Liegenschaften mit insgesamt 370 Wohneinheiten, die in fünf Reviere aufgeteilt sind. Ein Mitarbeiter der Facility-Service-Firma, der in Reinigung und Kleinunterhalt tätig ist, ist kleinräumig unterwegs und legt in einem Jahr zirka 10 000 Kilometer mit dem Auto zurück. Wie alle anderen Hauswarte der Facility-Service-Firma arbeitet Herr Simic seine Reviere im Wochenrhythmus ab. Weil er ausschließlich als Reiniger unterwegs ist und sich weder um Gartenarbeit noch um Reparaturen kümmern muss, bewältigt er beim Reinigen ein größeres Auftragsvolumen als ein stationärer Siedlungshauswart. Die Pflichtenhefte der Facility-Service-Firma sind nicht auf die Arbeiter, sondern auf die Gebäude zugeschnitten. Sie gehen aus der Vereinbarung zwischen dem Hauseigentümer beziehungsweise der Liegenschaftsverwaltung und der FacilityService-Firma hervor. Für einen Hauswart, der in diesem System arbeitet, sind Pflichtenhefte, Tagespläne und Arbeitsroutinen detailliert vorgegeben. Die Wartungsorganisation der Facility-Service-Firma beruht auf einer ausgeklügelten Routine. Die Wege des Hauswart-Reinigers sind vorgespurt, wenn er am frühen Morgen seine Arbeit beginnt.

Auf einem weiteren Plan sind die Liegenschaften ersichtlich, die von einer Basler Liegenschaftsverwaltung betreut werden

6 . Die Streuung ist hier ähn-

(Abb. )

lich wie bei der Facility-Service-Firma. Während sich die meisten Liegenschaften

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Dezentralisieren

im Raum Basel konzentrieren, liegen einige wenige verstreut in den Nachbar­­­­ kantonen Aargau und Solothurn. Im Bestand von 166 Liegenschaften arbeiten 112 Hauswarte Teil- und vier Vollzeit. Am unteren rechten Rand des Planes be-

finden sich zwei alleinstehende rote Punkte. Der Punkt rechts bezeichnet die Siedlung Kanalweg. Die Siedlung liegt in Zofingen im Kanton Aargau und ist etwa 40 Autominuten von Basel entfernt. Hier arbeitet der Hauswart Herr Steffen. Die Liegenschaftsverwaltung versteht den Hauswart als ihren verlängerten Arm. Er ist der Mann vor Ort, der zwischen Verwaltung und Bewohnerschaft eine Vermittlerrolle einnimmt. Der Hauswart wird beispielsweise bei einer Mieteranfrage »vorgeschickt«, um Informationen über den Sachverhalt einzuholen. Die zuständige Verwalterin entscheidet aufgrund der Rückmeldungen des Hauswarts, ob sie sich nach Zofingen begibt. Um den Arbeitstag dieses Hauswarts der Basler Liegenschaftsverwaltung darzustellen, wurden die von ihm während der Studie zurückgelegten Wege mittels der Videoaufnahmen rekonstruiert und kartografiert

7 . Der Plan zeigt

(Abb. )

unter anderem ein Muster, das der Hauswart zwischen den Häusern zeichnet. Erkennbar ist darin die Arbeit des Rasenmähens. Andere Linien können nicht so präzise einer Arbeit zugeordnet werden. Herr Steffen organisiert seinen Arbeitsalltag mit allen Reinigungs-, Reparatur- und Gärtnerarbeiten selbständig. Seinen täglichen Arbeitsplan erstellt er im Kopf. Das Rasenmähen ist fast die einzige Arbeit, bei der er nicht unterbrochen wird. Da stellt er sein Handy ab. Für Herrn Steffen ist das die Ausnahme, da sein Arbeitsalltag ansonsten von vielen Unterbrechungen geprägt ist.

Polyzentralisieren

Ein Plan zeigt einen Ausschnitt des Großraums Zürich und die Sied­lungen der Baugenossenschaft mit 4 800 Wohnungen, die von insgesamt 15 Haus‑ warten betreut werden (Abb. 8). Die 60 Standorte, an denen sich diese Wohnungen im Großraum Zürich befinden, werden von vier Stützpunkten aus betreut. Im Stützpunkt Jasminweg (gelber Kreis oben rechts) arbeiten drei Hauswarte, zwei Sachbearbeiterinnen, zwei Gärtner, zwei Lehrlinge und eine Aushilfe. Von die­­­ sem Stützpunkt aus werden 18 Standorte mit etwas mehr als 1 000 Wohnungen bedient. Die Stützpunkte sind ein neues Konzept der Baugenossenschaft. Die Vermietung wurde hier dezentralisiert, die Hauswarte, die bis 2011 in einzelnen Siedlungen arbeiteten, wurden hingegen zusammengefasst. Am Jasminweg sind zwei Vermieterinnen mit den Bewohnenden in Kontakt; sie übergeben Woh­ nungen und behandeln Umzugsgesuche. Die Hauswarte sind für die technische Instandhaltung der Siedlungen verantwortlich.

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30

Die von der Facility-Service-Firma betreuten Liegenschaften

im Großraum Zürich und die Zentrale in Zürich-Schwamendingen

4



31

Stadt Zürich, Frühjahr 2013

5  Reviere von Herrn Simic (Facility-Service-Firma) in der

32

Die von der Liegenschaftsverwaltung betreuten Wohnimmobilien

im Großraum Basel

6



7  Arbeitstag von Herrn Steffen (Liegenschaftsverwaltung)

am 30. 11. 2012, ergänzt durch Rasenmähen am 31. 4. 2013 33

34

8

Standorte und Stützpunkte der Baugenossenschaft im Großraum Zürich

Von der Zusammenlegung von Hauswartung und Vermietung erhofft sich die Genossenschaft vor allem einen verbesserten Informationsaustausch. Pro‑ bleme im technischen und sozialen Bereich sollen dadurch viel früher erkannt werden. Außerdem können zu Spitzenzeiten anfallende Arbeiten besser zwischen den Hauswarten in einem Stützpunkt aufgeteilt werden. Das Projekt hat die an einem zufällig ausgewählten Tag zurückgelegten Wege von Herrn Gunzenhauser, einem der Hauswarte, kartografiert (Abb. 9). Sein Tag spielt sich vorwiegend in der Nähe des Stützpunktes ab. Von den sieben Siedlungen, die er betreut, sind sechs vom Büro aus zu Fuß zu erreichen, manchmal nimmt er das Fahrrad. Außerdem holt er zweimal das gelbe StützpunktAuto aus der Tiefgarage. Einmal, um bei einem Schlüssel­geschäft in Oerlikon einen Schlüssel und bei einer Schreinerei einige Papiere abzugeben; ein zweites Mal, um in die etwas weiter entfernte Siedlung Frohburg zu fahren und dort mit einem Bodenleger die Behebung eines Schadens im Parkett zu besprechen. Auf dem Weg zu Schlüsselgeschäft und Schreinerei macht er bei den Wohnhäusern an der Affolternstrasse halt, um die Vorbesichtigung einer Wohnung vorzunehmen. Neben dem Raum mit den zwei Computerstationen, die sich die Hauswarte und die Gärtner teilen, haben die zwei Vermieterinnen einen Büroraum für sich. Im Stützpunktbüro arbeiten Vermietung und Hauswartung zusammen und unterstützen sich gegenseitig. Für den Hauswart hat dies einen doppelten Vorteil. Erstens sind ihm alle nachbarschaftlichen, administrativen und miettechnischen Angelegenheiten bekannt und er kann seine Meinung dazu einbringen. Zweitens muss er sich mit den nicht-technischen Angelegenheiten außerhalb des Stützpunktes nicht mehr beschäftigen und kann, wenn er unterwegs ist, voll und ganz seiner technischen Arbeit nachgehen. Seine Wege sind also nicht vorgespurt, sondern selbstbestimmt und ausdifferenziert.

Verteilen

Nach Zürich und Basel zeigt ein Plan den Großraum St. Gallen (Abb. 10). Hier ist ein in Bau, Verwaltung und Bewirtschaftung von Wohnimmobilien aktives Familienunternehmen tätig. Es ist Eigentümer von insgesamt 17 Siedlungen mit 1 500 Wohnungen in St. Gallen, Gossau und Rorschach, die es auch selbst ver-

waltet. Zehn vollzeitlich und zehn nebenberuflich angestellte Haus­warte sind für den Gebäudeunterhalt, die Umgebungspflege und die Mieter­betreuung zuständig. Jede Siedlung hat einen Hauswart, der sehr selbstständig arbeitet. Während einzelne Hauswarte nur für die ihnen zugeteilten Siedlungen zuständig sind, gibt es beim Familienunternehmen auch Hauswarte, die zwischen den Siedlungen unterwegs sind. Dies, weil sie aufgrund von Spezialkompetenzen nebenbei noch

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Arbeitstag von Herrn Gunzenhauser (Baugenossenschaft), 10. 1. 2013

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10

Siedlungen des Familienunternehmens im Großraum St. Gallen

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Arbeitstag von Herrn Frei (Familienunternehmen), 5. 6. 2012

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handwerkliche Arbeiten in den anderen Siedlungen erledigen (wie etwa Sanitär­ installationen). Das Unternehmen verteilt so spezifische Aufgaben auf seine Mitarbeitenden. Die Siedlungen werden neben den 20 Hauswarten von neun Malern, vier Gärtnern und neun Mitarbeitenden im zentralen Büro betreut. Hinzu kommt, dass das Familienunternehmen ein eigenes Baugeschäft mit rund 20 Mitarbeitern betreibt. Eine Visualisierung zeigt einen sehr abwechslungsreichen Arbeitstag des Hauswarts Herrn Frei in der Siedlung Neudorf /Stephanshorn (Abb. 11). Herr Frei hat vor allem in Wohnungen gearbeitet und viele kleinere Arbeiten ausgeführt. In einer Küche muss eine Silikonfuge ersetzt werden. Eine Wohnungstüre bekommt ein neues Schloss. Die Gärtner und mehrere Handwerker haben in der Siedlung zu tun. Zweimal führt der Weg des Hauswarts in eine Wohnung, die nach Auszug der Mieterschaft renoviert wird. Ein Angestellter des Familienunternehmens bringt einen neuen Kühlschrank für eine Mieterin in der Alterssiedlung vorbei. Die rote Linie verdichtet sich auf dem Vorplatz zur Werkstatt des Hauswarts. Routinearbeiten wie Treppenwischen, Rasenmähen oder Fensterputzen wurden an diesem Tag nicht ausgeführt. Die Verteilung auf verschiedene Akteure und die informelle interne Zusammenarbeit mit Malern, Handwerkern und anderen Hauswarten führen dazu, dass die Wege von Herrn Frei ausgehandelt werden. »Wann treffen wir uns ? Wer hilft aus ? Wer macht was ?« sind die Fragen, die ihn und seine Arbeitskollegen fortlaufend begleiten.

Erkenntnisse

In den vier untersuchten Arbeitssystemen konnten vier Formen der War-

zur Organisation

tungsorganisation festgehalten werden: Die Facility-Service-Firma organisiert und kontrolliert die Arbeit ihrer Mitarbeiter von einem Zentrum aus. Die Liegenschaftsverwaltung funktioniert nach dem Prinzip der Dezentralisierung, wobei der Hauswart die anstehende Arbeit eigenständig bewältigt. Die Wohnbaugenossenschaft hat ein polyzentrisches System von Stützpunkten eingeführt. Im Stützpunkt werden Aufgaben im Team gelöst; unterwegs kann der Hauswart ohne Ablenkung seiner technischen Arbeit nachgehen. Schließlich ist das Prinzip des Familienunternehmens in St. Gallen jenes der Verteilung. Wer was tut und wer wo eingesetzt wird, wird in der Situation ausgehandelt. Nicht jede Hauswartung ist heute durchrationalisiert. Alle in diesem Projekt begleiteten Hauswarte haben Spielräume bei der Ausübung ihrer Arbeit. Auch wenn jede Typologie idealisiert, kann mit den analysierten Typen ein komplexer Sachverhalt auf den Punkt gebracht werden [14 ]. Innerhalb der FacilityService-Firma, der Liegenschaftsverwaltung, der Baugenossenschaft und des Familienunternehmens gibt es gleichermaßen flexible wie starre Aufgabenver-

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teilungen. Die Flexibilität oder Rigidität der Organisation hat auf die Arbeit und den Arbeitsalltag der Hauswarte als auch auf den Wohnalltag in einer Siedlung unterschiedliche Auswirkungen.

Damit der Zusammenhalt von Wohnbauten gewährleistet werden kann,

Die Praxis

reicht es nicht, Aufgaben zuzuteilen. Entscheidend ist, wie Menschen,

der Hauswartung

Gegenstände und deren Eigenschaften – vom Haus über Gebäudetechnologie, Eigentümer, Bewohner, Geräte, Werkzeuge bis hin zu Dokumenten – am richtigen Ort und zum richtigen Zeitpunkt so zusammengebracht werden, dass ein Wartungssystem greift und Wohnbauten brauch- und bewohnbar bleiben [15]. Der Hauswart nimmt hier eine wichtige Rolle ein. Er ist nicht nur derjenige, der sich zwischen den Elementen des Netzwerks bewegt, mit seiner Arbeit – von der Reinigung über den Kleinunterhalt zu größeren Reparaturen und zur Mieter‑ unterstützung – setzt er einiges in Bewegung, und wenn das nur das Öffnen einer Türe ist, damit jemand Zugang zu einem Raum, einer Heizung oder einer Waschmaschine erhält. Verrichtet er seine Arbeit, bearbeitet er das Netz­werk »Wohnbau«. Wichtig ist, zu verstehen, dass das Netzwerk Wohnbau vor und nach einer Reparatur oder Reinigung, und auch nach jeder Unterhaltung mit Mietern, Handwerkern, Vorgesetzten nicht dasselbe ist. In der Praxis ist die Arbeit des Hauswarts aber nie irgendeine zufällige Bewegung. Sie nimmt auf das Netzwerk, auf dessen Stärken und dessen Schwachstellen Bezug, schätzt diese ein und bearbeitet es mit den zur Verfügung stehenden Mitteln (Finanzen, Werkzeuge, Fahrzeuge etc.). Für die Analyse wurden vier für die technische Hauswartung zentrale praktische Aufgaben ausgewählt, mit denen der Hauswart das Netzwerk Wohn-

12  Arbeiten mit einem genau vorgegebenen

Pflichtenheft

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bau bearbeitet: Die Planung der Arbeit, das Teilen von Wissen, das Schaffen von Ordnung und die Instandhaltung. Am Beispiel von ausgewählten Episoden aus den Videoaufnahmen kann aufgezeigt werden, wie Hauswarte diese Aufgaben lösen und welchen besonderen Herausforderungen sie sich stellen müssen.

Arbeit planen

Damit das Netzwerk Wohnbau zusammenhält, sollten die anstehenden Arbeiten in einer Siedlung fortlaufend erledigt werden können. Wie bei jeder Arbeit, bringt ein Plan die Arbeiten eines Tages auf einer Zeitachse zusammen. Der Tagesplan leitet den Hauswart an, wann er wo sein muss und was er dort zu tun hat. Das hilft ihm, Material, Geräte, Fahrzeuge und Werkzeuge vorzubereiten. Das Facility-Management erstellt Arbeitspläne anhand der folgenden Parameter: Der zeitliche Aufwand für die Hauswartarbeit wird aufgrund der zu bearbeitenden Flächen von Innen- und Außenräumen und von Spezialarbeiten berechnet. Es wird dann eine Matrix erarbeitet, die die Pflichten des Hauswarts für beispielsweise die Reinigung erklärt und dem Hauswart oder einer Reinigungshilfe zur Zusammenstellung eines Tages- oder Wochenplanes dient. Ein solcher Arbeitsplan leitet einen Hauswart an, wann er an einem bestimmten Ort welche Arbeit zu erledigen hat. Der Arbeitsplan entfaltet dann seine maximale Wirkung, wenn er exakt umgesetzt wird. Wie setzt aber nun der Hauswart seinen Tagesplan um ? Wer mit einem Hauswart unterwegs ist, bekommt den Eindruck, in bewohnten Gebäuden zu arbeiten, sei unberechenbar und fast nicht zu planen. Fixe und sehr detaillierte Pläne auf Papier erleichtern die Arbeit eines Hauswarts, solange nichts dazwischenkommt. Sie sind technische Anleitungen, die dem Hauswart vorschreiben, in welcher Abfolge er welche Unterhaltsarbeit

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13

Unterbrechung der Arbeit

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zu erledigen hat. Wir sehen Herrn Simic von der Facility-Service-Firma, wie er das Pflichtenheft einer Liegenschaft im Industriequartier in Zürich und den vorgesehenen Ablauf ihrer Reinigung einer Liegenschaft studiert (Abb. 12). Beim Durchlesen des Planes erklärt Herr Simic, dass sich seine Arbeit von Woche zu Woche wiederholt. Anders sieht es aus, wenn man Herrn Simic bei der Arbeit begleitet. Am frühen Nachmittag hält ihn eine Mieterin auf, deren Waschkarte nicht richtig eingelesen wird. Später am Tag muss sich Herr Simic um einen Abfallcontainer kümmern, den die Kehrichtentsorgung übersehen hat. Diese unvorhergesehenen Ereignisse verhindern, dass der Plan seine Wirkung entfalten kann; der vor­ge­ spurte Tagesablauf gerät aus den Fugen. Oft bleibt dem Hauswart in solchen Fällen nichts anderes übrig, als einige Arbeitsschritte zu überspringen, weil er zum nächsten Haus muss. Der Hauswart hofft, dass er später die Arbeit nach­ holen oder sie in der folgenden Woche erledigen kann. Herr Simic ist keine Ausnahme. Bei allen Hauswarten, die dieses Projekt begleitet haben, ist die Tages- oder Wochenplanung komplex. Herr Steffen arbeitet ohne einen von seinen Arbeitgebern fest definierten Wochenplan. Aufgrund von Vorkommnissen, Anrufen und Anfragen verändert sich fortlaufend, was er sich an einem Tag vornimmt. Anders als bei Herrn Simic wird, was während eines Tages zu tun ist, von einem extrem flexiblen und unsichtbaren Tagesplan strukturiert. Das hat Vorteile und Nachteile. Einerseits ist ein Plan im Kopf flexibler und kann, anders als Pläne, die als Listen oder Tabellen bei der Arbeit mitgeführt werden, einfacher an neue Probleme angepasst werden. Die Schwierigkeit für Herrn Steffen ist aber, dass er, was er sich jeweils am Morgen vornimmt, schon bald verwerfen muss (Abb. 13). Der Plan ist fast zu flexibel. Neuauftauchenden Arbeiten wird sehr schnell Priorität eingeräumt, die am Morgen geplanten Arbeiten werden dann aufgeschoben oder werden auch mal für einen oder zwei Tage vergessen. Gibt es denn eine Möglichkeit, einen Plan aufzusetzen, mit dem die unvorhersehbaren und zufällig entdeckten Arbeiten besser in den Tagesablauf integriert werden können ? Herr Gunzenhauser zeigt eine Option. Das Material und die Werkzeuge für die einzelnen Arbeiten, die er am Tag zu erledigen hat, hat er bereits am Abend zuvor auf seiner Werkbank ausgelegt

(Abb.

14). Die Aus-

legung hat Vorteile; sie erinnert bei jedem Gang in die Werkstatt nicht nur daran, was bis Tagesende noch zu tun ist, sondern auch daran, was die einzelnen Arbeiten für einen Aufwand bedeuten. Die Planung ist aber auch flexibel, so kann Herr Gunzhauser umdisponieren und entscheiden, was er als nächstes erledigt, ohne dass er dabei eine Arbeit vergisst. Muss eine unvorhergesehene Arbeit ein­geschoben und ihr der Vorzug gegeben werden, können aber auch hier Verzögerungen nicht abgewendet werden. So lange Material und Werkzeuge noch

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präsent sind, wird die Arbeit nicht so schnell vergessen. Am Abend bleibt es auf der Werkbank liegen und wird am nächsten Tag wieder berücksichtigt. Der ausgelegte Plan auf der Werkbank kann den Tagesplan des Hauswarts nicht ersetzten. Eine Garantie, dass alle Arbeit zeitgemäß erledigt wird, ist er nicht. Er scheint aber eine Möglichkeit sein, den ständigen Zeitdruck abzufedern. Ein anderes Beispiel zeigt, wie die von bewohnten Bauten verlangte Fle­xibilität in eine Tagesplanung einbezogen werden kann. Herr Seslak vom Technischen Dienst der Facility-Service-Firma stellt jeden Morgen einen Plan auf

(Abb.

15). Er druckt den Tagesplan aus, führt in mit und nimmt ihn hervor,

wenn er zusätzlich anfallende Arbeiten während des Tages koordinieren muss. Im Lauf des Tages passt Herr Seslak seinen Tagesplan an oder erweitert ihn. Schätzt er eine Mieteranfrage, die während des Tages hereinkommt, als dringend ein, macht er sich sofort auf, um das Problem zu beheben. Der Tagesplan wird hier nicht verworfen; er ist ein dehnbares Instrument, das zwischen den geplanten Arbeiten Freiraum vorsieht, der flexibel eingesetzt werden kann. Herr Simic mit dem unflexiblen Tagesplan auf der einen Seite, Herr Seslak mit dem flexiblen Arbeitsplan auf der anderen. Bei der Facility-Service-Firma ergänzen sich die verschiedenen Arbeitsbereiche Technischer Dienst und Reinigung-Klein­­ unterhalt nicht nur inhaltlich. Der flexible Arbeitsplan des Technischen Dienstes kann den streng und rigide organisierten Tagesplan eines Hauswart-Reinigers ab­federn, wenn dieser unvorhergesehene und länger dauernde Arbeiten nicht bewältigen kann. Arbeiten planen in bewohnten Gebäuden: Hauswarte haben ein ausgeprägtes Bewusstsein dafür, wie schwierig es ist, Kontinuität in ihre Arbeit zu bringen. Aus den Beobachtungen der Tagesplanung können erste Schlüsse

14  Einzelne Arbeiten werden auf der

Werkbank ausgelegt.

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15

Ein Arbeitsplan muss während des Tages mehrmals in die Hand



genommen werden (teilweise anonymisiertes Dokument).

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gezogen werden, was unter einer nachhaltigen Hauswartung zu verstehen wäre. Dabei ist eine generelle Auffassung von Nachhaltigkeit am dienlichsten, weil sie die Dynamik des Prozesses hervorhebt. Die Grundlage einer nachhaltigen Hauswartung ist zuallererst die fortlaufende und dauerhafte Integration von unvorhersehbaren Ereignissen in geplante Arbeiten. Dies ist die Voraussetzung, um strategische Ziele wie Lebensqualität, Lebensdauer, Energieeffizienz, Atmosphäre, Ökologie der Siedlung umzusetzen. 3

Das Netzwerk Wohnbau wird geschwächt, wenn Informationen nicht weitergegeben werden. Eigentümer von Wohnimmobilien sind sich bewusst, dass Hauswarte sehr viele Informationen über die Bewohnerschaft und die Gebäude haben, dass diese aber nicht automatisch an sie oder die Verwaltung zurückfließen. Im Pflichtenheft des Hauswarts ist in der Regel eine Meldepflicht für außerordentliche Ereignisse (Beschädigungen, Verstöße gegen Verordnungen) verankert. 4 Eine Meldung oder ein Bericht ist als eine Praxis zu verstehen, die das Netzwerk Wohnbau stärkt. Im Folgenden wird gezeigt, wie Hauswarte Wissen teilen und welche Formen des Informierens wie wirken. Das klassische Informationsmanagement sieht vor, dass Hauswarte den Verwaltungen rapportieren. Alle für die Studie begleiteten Hauswarte müssen ihren Arbeitgebern Berichte abliefern. Herr Steffen schreibt einen monatlichen Report. Herr Simic unterzeichnet und datiert seine Arbeitsprotokolle. Herr Frei informiert die Bewirtschafterin im mündlichen Gespräch. Der Informationsfluss vom Hauswart zur Verwaltung ist also strukturiert. In die Gegenrichtung ist dies weniger der Fall. Gesammelte Informationen kommen nur sporadisch von der Verwaltung an die Hauswarte zurück. Wie funktioniert das Teilen von Wissen in der Praxis ? Was macht das Teilen von Wissen über Wohnbauten besonders ? Gibt es andere, weniger lineare Formen der Wissensvermittlung, in die ein breiteres Spektrum an Akteuren eingebunden ist und davon einen Nutzen zieht ? Ein Protokoll ist eine einseitige Form der Wissensvermittlung. Herr Seslak vom Technischen Dienst der Facility-Service-Firma kontrolliert beispielsweise die Löschanlage einer Tiefgarage. Jede Kontrolle wird auf einem Kontrollblatt im Raum der Löschanlage festgehalten (Abb. 16). So entsteht ein fortlaufend ergänztes Protokoll mit Informationen über die Löschanlage selbst, sowie darüber, wer eine Kontrolle durchgeführt hat und wann dies geschehen ist. Viele andere Routinen werden nicht schriftlich protokolliert. Heizungen, Lichter in Kellergeschossen und Garagen werden beim Vorbeigehen kurz gecheckt, ohne dass dies vermerkt wird. Ob ein Licht also brennt oder eine Garage richtig abgeschlossen ist, weiß dann nur eine Person. Damit steht das Wissen anderen Nutzenden und Mitarbei-

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Wissen teilen

16  Die Kontrolle einer Löschanlage wird

schriftlich protokolliert.

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17  Informationen werden während der

Vorbesichtigung in ein Formular eingetragen und abends in die zentrale Datenbank übertragen.

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tenden nicht zur Verfügung. Ob das Wissen eines einzelnen Hauswarts geteilt werden soll, ist nicht nur eine Ermessens-, sondern auch eine administrative Frage. Wenn die Verwaltung der Daten nicht gewährleistet ist und kein direkter Nutzen einer Datensammlung ersichtlich ist, macht es wenig Sinn, Informationen abzuspeichern. Wie kann Wissen der Hauswarte über Protokolle und Arbeitsberichte hinaus abgerufen und geteilt werden ? Manche Wohnbauträger binden ihre Hauswarte in administrative Prozesse ein, wie die Wohnungsabnahme oder sogar die Jahresbudgetierung einer Liegenschaft. Auf diese Art werden Informationen aus praktischen Gründen geteilt, und nicht um des reinen Informierens willen. Dass der Wissensaustausch oft jenseits von Protokoll und Rapport stattfindet, zeigt die nächste Episode. Wir sehen Herrn Gunzenhauser bei der Vorbesichtigung einer Wohnung (Abb. 17). Bis die Instandstellung einer Wohnung abgeschlossen ist, müssen einige Informationen zirkulieren. Am Anfang steht ein Kündigungsbrief. Die Vermietung weiß dann, welche Wohnung frei wird und wann der Auszug stattfindet. Intern ist bereits festgelegt, welche Vermieterin und welcher Hauswart für die Wohnung zuständig ist. Die Wohnungsabnahme kann erst nach der Vorbesichtigung stattfinden, bei der der Hauswart den Zustand und eventuelle Beschädigungen dokumentiert. Die Informationen überträgt Herr Gunzenhauser in das zentrale Administrationssystem, damit die Renovation der Wohnung angestoßen werden kann. Der hausinterne Maler sieht auf dem zentralen Administrationssystem, welche Arbeit für ihn ansteht. In der Zentrale der Genossenschaft weiß die Bewirtschaftungsabteilung, dass von Handwerkern Offerten eingeholt werden müssen. Die Vermietung im Stützpunkt kann einschätzen, wie lange die Wohnung nach Auszug leer stehen muss. Herr Gunzenhauser trägt zudem ein, welche Kosten zulasten der Mieterschaft und welche zulasten der Genossenschaft gehen. Bereits während der Arbeit – in diesem Fall der Wohnungsabnahme – entsteht so ein vielseitiger Informationsfluss. Von der Wartungsorganisation der Baugenossenschaft lässt sich einiges lernen. Es lohnt sich, Herrn Gunzenhauser noch genauer zuzusehen. Er spielt bei der jährlichen Budgetierung der Aufwände in seinen Siedlungen für Renovationsarbeiten, die zum Normalunterhalt hinzukommen, eine zentrale Rolle. Herr Gunzenhauser notiert im Laufe des Jahres Schäden, Abnutzungen und weitere sich abzeichnende Probleme, deren Behebung nicht mehr hinausgeschoben werden kann (Abb. 18). Bereits ab Sommer besichtigt und dokumentiert er mit Handwerkern die problematischen Stellen und holt provisorische Offerten ein. Die Offerten werden mit dem Vorsteher der Bewirtschaftungsabteilung besprochen und revidiert, bevor das Gesamtjahresbudget erstellt wird. Der Hauswart weiß dann, welche Arbeiten er im nächsten Jahr koordinieren muss. Die Bewirtschaf-

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18  Im Interview erklärt der Hauswart

das Vorgehen bei der Jahresbudgetierung.

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tungsabteilung der Genossenschaft profitiert von der Mitarbeit des Hauswarts. Der Hauswart profitiert umgekehrt von einem Budget, das ihm im Detail bekannt ist und das von der Genossenschaft bewilligt wurde. Bei der Arbeit während des Jahres weiß der Hauswart, welche finanziellen Ressourcen für welche Arbeiten zur Verfügung stehen. Er kann beispielsweise Anfragen von Bewohnern, wann ihre alten Küchengeräte ersetzt werden, korrekt beantworten. Eine weitere Methode, Informationen während der Arbeit verfügbar zu machen, zeigt das Vorgehen der Facility-Service-Firma. Sie betreibt neben einem Telefondienst einen Online-Mitteilungsdienst, über den sie täglich etwa 40 Meldungen erhält. Für jede Liegenschaft gibt es ein Tagesjournal, das via Computer nachgeführt wird. Kontaktaufnahmen und Informationen von Mietern, Verwaltungen, Eigentümern, Handwerkern und internen Mitarbeitern, per Telefon oder Online-Dienst, werden ins System eingetragen. Am Morgen sieht der Mitarbeiter des Technischen Dienstes, was in seinem Einzugsgebiet an Arbeit anfällt. Das Tagesjournal, das in erster Linie als Organisationstool verwendet wird, dient ihm aber nicht nur dazu, seine Arbeit zusammenzustellen. Für die Facility-ServiceFirma stellt es darüber hinaus eine wichtige Sammlung von fortlaufenden Einträgen über Probleme sowie ausstehende und erledigte Arbeiten dar. Sie weiß auch, wer in einer Liegenschaft wann welchen Fall bereits früher einmal gemeldet und bearbeitet hat und ob ein Problem längerfristig oder nur kurzfristig gelöst wurde. Das Tagesjournal, ein Arbeits- und Organisationsinstrument, hat hier eine zweite Funktion: Es liefert eine Reparaturgeschichte, die der Firma Einblick in die Arbeit mit einzelnen Bewohnern, Liegenschaften und neuen Kunden gibt und die sie zur Verbesserung der Organisation ihrer Arbeit einsetzten kann (Abb. 19). Wissen teilen über bewohnte Gebäude: Neben der Wissensvermittlung im schriftlichen Protokoll und dem Tagesbericht wurden drei Arbeitsprozesse (Budgetierung, Wohnungsabnahme, Tagesjournal) festgehalten, in denen Hauswarte Wissen und Informationen speichern und weitergeben. Sie tun dies nicht nur, um der Verwaltung Bericht zu erstatten, sondern auch, um einen konkreten Beitrag zu Arbeitsprozessen zu leisten. Im Unterschied zur Arbeitsplanung, die eng mit Mieterkontakten verknüpft ist, erfolgt der Wissensaustausch zwischen Wartung, Vermietung und Verwaltung im Hintergrund. Während der Hauswart seine Informationen seinen Kollegen und der Verwaltung zur Verfügung stellt, merken die Bewohner gar nicht, wie viele administrative Vorgänge Bauten betreffen und wie die gebaute Umwelt dadurch mitgestaltet wird. 5 Der Hauswart stellt einen umso größeren Mehrwert für eine Liegenschaft dar, je weniger er nur ausführendes

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19  Das Tagesjournal gibt Einblick in die

Reparaturgeschichte.

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Organ ist und nach Arbeitsschluss Informationen rapportiert, und um­­­‑ so mehr er in die Management- und Organisationsprozesse eingebunden wird.

Ordnung schaffen

Das Netzwerk Wohnbau wird durch Unordnung gestört. Der Hauswart kümmert sich um die Entsorgung von Sperrgut, Abfall und Schmutz. Was im Netzwerk Wohnbau genau stört, darüber befinden Hausordnungen von Verwaltungen und Eigentümern, doch der persönliche Ordnungssinn des Hauswarts spielt ebenfalls eine Rolle. In den Pflichtenheften unserer Hauswarte und in den Mustervorlagen der Fachverbände wird der Hauswart dazu angehalten, Ordnung zu schaffen, indem er die Hausordnung durchsetzt. Wie sieht das aber in der Praxis aus ? Wie räumen Hauswarte auf, wenn sie den Verursacher einer Unordnung nicht kennen? Wie räumen sie auf, wenn es eilt und keine Zeit bleibt, den Bewohnenden die Hausordnung in Erinnerung zu rufen ? Wie werden Handwerker, die in Wohnhäusern arbeiten, zur Ordnung angehalten ? Es wird deutlich, wie wichtig soziale Kompetenzen beim Ordnung Schaffen sind, wenn wir dem Hauswart zuschauen, wie er Arbeiter in die Entsorgung einbindet. Die Druckmittel gegenüber einem Handwerker sind dabei eher beschränkt. Herr Frei hat einen Weg gefunden, wie er einen Elektriker, der in einer Wohnung Leitungen verlegt, dazu anleitet, seinen Bauschutt zu entsorgen: Wie bringt er den Bauschutt in Bewegung ? Ihn selbst zu entsorgen, ist immer eine Möglichkeit. Schauen wir Herrn Frei einmal genau zu, was er tut, um den Handwerker in die Entsorgung einzubinden. Der Hauswart führt den Handwerker auf den Balkon und zeigt auf einen im Bild nicht sichtbaren Ort: »Dort, wo der Mercedes steht, hat es eine Mulde«, sagt Herr Frei. Dann überreicht er dem Handwerker den Schlüssel der Mulde

(Abb.

20). »Du gibst ihn mir dann wieder«,

sagt der Hauswart. Es ist der Schlüssel in der Hand des Handwerkers, der den Entsorgungsprozess anschiebt. Der Schlüssel verschafft dem Handwerker Zugang zur Mulde und nimmt ihn zudem in die Verantwortung, nach Beendigung der Arbeit den Schlüssel zurückzugeben. Ob der Handwerker sich auf diesen Vorschlag einlässt, wissen wir nicht. Dieses Beispiel lässt aber erkennen, dass Hauswarte ihre eigenen Strategien einsetzen, um auf Situationen der Unordnung zu reagieren, weniger, indem sie zurechtweisen, als dadurch, dass sie im richtigen Augenblick neue Elemente einzubringen wissen (die Mulde), Beziehungen herstellen (der Schlüssel) und Arbeiter sowie Bewohner darin einbinden (Herrn Freis Aufforderung zur Schlüsselrückgabe). Im nächsten Beispiel kommt der Hauswart nicht darum herum, selbst Hand anzulegen. Im Laufe eines Jahres werden in der Siedlung bei allen Balkonen

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20

Übergabe eines Schlüssels



an einen Bauhandwerker

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21  Der Hauswart spricht bei einer Mieterin

das Ausführen einer Arbeit an.

22

Anbringen eines Zettels



an einem herrenlosen Objekt

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die Glasscheiben im Geländer ersetzt, weshalb die Mieter angewiesen wurden, auf den Balkonen alle Gegenstände wegzuräumen. Einige Mieter sind dieser schriftlichen Aufforderung noch nicht nachgekommen. Herr Frei versucht, die Blumentöpfe zu bewegen. Wir sehen, wie er auf eine ältere Hausbewohnerin zugeht und sie in die Verantwortung nimmt (Abb. 21). Als die Mieterin sagt, die Töpfe seien ihr zu schwer und ihr Schwiegersohn sei in den Ferien, bietet Herr Frei selbst an, die Blumentöpfe wegzuräumen. Solche Gefälligkeiten bedeuten für den Hauswart zusätzliche Arbeit. Doch geht es hier nicht nur um reine Freundlichkeit. Das Problem ist ein anderes und nicht nur Hauswarten bekannt: Muss etwas unter Zeitdruck erledigt werden, bleibt nichts anderes übrig, als selbst Hand anzulegen. Herr Frei steckt in der Zwickmühle, denn er kann nicht mehr lange warten. Um Ordnung in einem bewohnten Haus zu schaffen, reicht es oft nicht, nur die Bewohner zum Mitanpacken zu bewegen. Der Hauswart muss darüber hinaus seine eigenen und die Vorstellungen, Ansprüche und Bedürfnisse von verschiedenen Mietern unter einen Hut bringen, wie das dritte Beispiel zeigt: Wir sehen Herrn Steffen, wie er an einem im Keller abgestellten Lattenrost einen Zettel anbringt (Abb. 22): »Kein Lagerplatz. Bitte Entsorgen oder wegräumen. Besten Dank. Hauswart Steffen.« Einem Mieter ist aufgefallen, dass das Bett schon länger da steht, und er hat den Hauswart informiert. Herr Steffen würde das Bett am liebsten sofort in die Sperrgutsammlung geben. In der Hausordnung steht, dass in Gängen und in anderen den Mietenden nicht direkt zugeordneten Bereichen keine Gegenstände abgestellt werden dürfen. Trotzdem entscheidet sich der Hauswart anders. Wenn er das Bett gleich mitnimmt, freut sich der Mieter, der das Problem gemeldet hat und den der Lattenrost stört. Doch Herr Steffen ist sich nicht sicher, wem das Bett gehört. Vielleicht ist es ja nur zwischengelagert. Vielleicht hat es ein Mieter beim Auszug zurückgelassen. Vielleicht hat jemand zu wenig Platz in seinem eigenen Kellerabteil. Die Möglichkeit, einen Hausbewohner zu verärgern, ist gegeben. Gleichzeitig möchte der Hauswart nicht den Eindruck hinterlassen, Sperrgut würde von ihm selbstverständlich entsorgt. Mit dem Zettel schiebt er die Durchsetzung der Hausordnung und die gewünschte Bewegung des Bettes auf. Die Entsorgung eines privaten Gegenstandes in einem Wohngebäude wird also mit sehr viel Fingerspitzengefühl gegenüber den Mietern durchgeführt. Ordnung schaffen in bewohnten Gebäuden: Der Hauswart schafft in den erwähnten Beispielen nicht Ordnung, indem er andere Akteure (Hand­ werker, Bewohner) zurechtweist. Ordnung wird hergestellt, indem der Hauswart ihnen Ressourcen zur Verfügung stellt, damit sie selbst für

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Ordnung sorgen. Hier muss er Einfallsreichtum an den Tag legen und mit Kreativität die Probleme angehen. Er ist sonst derjenige, der die Aufräumarbeiten selbst vornehmen muss.

Instandhalten

Das Netzwerk Wohnbau fällt auseinander, wenn es in Teilen nicht mehr nutzbar ist oder »außer Betrieb« gesetzt wird. Der Hauswart ist für die Instandhaltung von Gebäude und Gebäudetechnik verantwortlich. Er führt Reinigungs-, Reparatur- und Unterhaltsarbeiten durch. 6 Gibt das Netzwerk Wohnbau an einer Stelle nach, muss die Bruchstelle geflickt werden. Reicht es, wenn der Hauswart die technischen Kompetenzen hat, um Reparatur- und Unterhaltsarbeiten durchzuführen ? Was sind die Eigenschaften von Reparatur und Unterhalt im bewohnten Gebäude ? Was unterscheidet Reparaturen in privaten Räumen von anderen Reparaturen ? Schauen wir uns eine Reinigungsarbeit genauer an. Die Treppe eines fünfstöckigen Mehrfamilienhauses zu putzen, kann ein Hauswart alleine durchführen. Die Aufstellung einer Reinigungsroutine ist eine technische Angelegenheit. Vor Ort muss diese Routine aber oft angepasst werden. Herr Seslak vom Technischen Dienst der Facility-Service-Firma fasst die Routine zur Reinigung eines Treppenlaufs im Interview zusammen: »Jedes Haus kann man lichtüberbrücken. Der Reiniger geht mit dem Staubsauger den Weg nach oben. Mit dem Staub­ sauger werden die Spinnweben an der Decke entfernt, so können gleichzeitig die Lampen kontrolliert werden. Beim Runtergehen werden die Böden gesaugt. So gibt es keine Leerläufe.« Dass diese Routinen angepasst werden müssen, hat verschiedene Gründe. Die Anordnung der Treppen, die Position von Steckdosen, die Länge des Verlängerungskabels, dass tagsüber in Treppenhäusern mit großen Fenstern die Lichter nicht brennen und dass die Bewohner während der Reinigung das Treppenhaus nutzen, können den Hauswart veranlassen, die Routine zu ändern. Herr Simic saugt im fünfgeschossigen Haus an der Röntgenstrasse Wände und Böden in einem Durchgang, von oben nach unten. Er passt seine Routine an, weil er auf zwei zusammengesteckte Verlängerungskabel angewiesen ist, die er im Keller einstecken und über die gesamte Treppe führen muss. Er fährt zuerst mit dem Lift mit Staubsauger und Verlängerungskabel in den obersten Stock. Dort stellt er den Staubsauger ab und geht mit zwei Kabelrollen, die er nacheinander ausrollt und im Keller einsteckt, die Treppe hinunter. Dann fährt er mit dem Lift zurück in den obersten Stock und saugt Böden und Wände von oben nach unten. Auf diese Art muss er das Kabel nicht hinter sich herziehen, er kann es fortlaufend vor sich herschieben und einsammeln

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(Abb.

23). Die Routine wird aber

23  Die Arbeit mit Verlängerungskabel

im Treppenhaus

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nicht nur aus arbeitspraktischen Gründen angepasst. Das Auslegen des Kabels vor dem Staubsaugen ist auch sicherer für die Benutzer des Treppenhauses, da es locker auf dem Boden liegt. Diese Episode zeigt, dass der Hauswart sich bewusst ist, dass er beim Reinigen der Treppe die lokalen Umstände berücksichtigen und auf Bewohner Rücksicht nehmen muss. Während der Arbeiten gibt es immer wieder Momente, in denen Mieter oder andere Akteure anwesend sind und sich in die Arbeit einmischen. Die folgende Episode zeigt, wie die Mieter an einer Reparatur teilnehmen und diese maßgeblich beeinflussen. Nachdem Handwerker in einem von zwei Wohnhochhäusern Wasserhähne ausgewechselt haben, meldet sich eine Familie bei Herrn Steffen, dass bei ihnen in der Wohnung das Wasser nicht mehr richtig fließe. Herr Steffen nimmt an, dass sich durch das Ab- und Aufdrehen der Hauptwasserleitung Ablagerungen gelöst haben und deshalb die Strahlregler verstopft sind. Er nimmt Werkzeug und neue Strahlregler mit und fährt zu den Mietern in den sechsten Stock. Es stellt sich heraus, dass nicht – wie ursprünglich angenommen – die Strahlregler verstopft sind, sondern dass der Warmwasser-Haupthahn der Wohnung nicht korrekt aufgedreht wurde

(Abb.

24). Der Mieter beteiligt

sich aktiv an der Problemlösung. Er erörtert zuerst mit dem Hauswart das Pro­ blem. Er stellt dann einen Flachschraubenzieher zur Verfügung. Während der Hauswart in der Wohnung beschäftigt ist, fragt der Mieter bei den Nachbarn nach, ob bei ihnen das Wasser richtig laufe. Nach Abschluss der Arbeiten wird dem Hauswart versichert, dass das Wasser nun korrekt laufe. An dem Beispiel wird gut ersichtlich, was es heißt, in privaten Räumen Reparaturarbeiten auszuführen. Die Mieter sind manchmal bei Reparaturarbeiten anwesend, beteiligen sich mit Hilfestellungen oder mit Werkzeug. Herr Steffen ist froh, dass er für den Flachschraubenzieher nicht zurück in seine Werkstatt muss.

24  In einer Wohnung werden die Strahlregler

ausgewechselt.

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Mieter mischen sich nicht nur bei der Instandhaltung ein, sie nutzen den direkten Kontakt auch, um Wünsche anzubringen. Als es Herrn Gunzenhauser nach einer Dreiviertelstunde Arbeit, einem Gang zurück in die Werkstatt, um eine Bohrmaschine zu holen, und mehreren Versuchen immer noch nicht gelingt, die verrosteten Schrauben eines Heizstabes in einem Backofen zu lösen, beginnt ein Gespräch zwischen Mieter und Hauswart. Der Mieter hätte eine Lösung für das Problem. Während sich Herr Gunzenhauser noch überlegt, ob er selbst nochmals vorbeikommt oder ob er den Monteur beauftragt, sich des Heizstabs anzunehmen, macht der Mieter den Vorschlag, einen neuen Backofen einzubauen. Hier ist es offensichtlich, dass die Unentschiedenheit des Hauswarts den Mieter dazu veranlasst, die für ihn beste Variante einzubringen. Viele Reparaturen und Unterhaltsarbeiten werden aber auch ohne Mieterbeteiligung ausgeführt. Oft lassen die Mieter den Hauswart in die Wohnung ein und erklären kurz das Problem. Während der Reparatur ziehen sie sich aber zurück und warten, bis der Hauswart seine Arbeit erledigt hat. Erst nach Abschluss der Reparatur kommen die Mieter wieder ins Spiel. Herr Frei braucht für das Ersetzen einer Silikonfuge in einer Küche etwa eine Stunde. Beim Zusammenräumen der Werkzeuge und Putzen der Küchenablage weist der Haus­wart die Mieterin an, die Fuge trocknen zu lassen und nicht zu berühren (Abb. 25). Solche Bemerkungen dienen dem Hauswart dazu, Arbeiten abzuschließen und die reparierte Sache dem Mieter zu übergeben. Die Übergabe beinhaltet den ein­fachen Vermerk, dass es noch etwas Zeit braucht, bis der Küchenalltag wie gewohnt weitergehen kann. Anweisungen wie diese haben zusätzlich die Funktion, den Bewohnenden auf den geleisteten Aufwand aufmerksam zu machen und auf die aufgewendete Sorgfalt bei der Instandstellung hinzuweisen.

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Instandhalten von bewohnten Gebäuden: An ausgewählten Beispielen konnte gezeigt werden, wie Bewohner an gewöhnlichen Reparatur- und Unterhaltsarbeiten teilnehmen und deren Verlauf beeinflussen. Sie nehmen aktiv teil, wenn sie den Hauswart bei Reparaturen in Wohnungen über das Problem informieren, ihn unterstützen, dabei stören oder ihre Wünsche anbringen. Manchmal sind sie passiv oder im Hintergrund anwesend und nehmen nach Anweisungen den Gebrauch wieder auf. Manchmal sind sie nicht präsent, aber doch mitgedacht, wenn der Hauswart bei seiner Arbeit Gefahren, Lärm oder andere Belastungen vermindert, um die gleichzeitige Nutzung zu ermöglichen.

Erkenntnisse zur Praxis

Welche sozialen Aspekte sind in der technischen Arbeit des Hauswarts zu finden ? Erstens muss der Hauswart integrieren. Es muss ihm gelingen, die Unberechenbarkeiten eines bewohnten Gebäudes – das heißt, die Anfragen von Mietern und Handwerkern sowie unvorhergesehene bauliche und gebäudetech­ nische Ereignisse – in seinen Arbeitsablauf einzubeziehen. Es konnte ein breites Spektrum von Integrationsstrategien, von flexiblen Plänen bis Auslegungen eines Arbeitstages aufgezeigt werden. Auch wenn dies hier nicht besonders ausgeführt wurde, kann festgehalten werden, dass alle im Forschungs­projekt begleiteten Hauswarte Strategien anwenden, Dringlichkeiten abzufedern. Herr Steffen schaltet beim Rasenmähen den Anrufbeantworter ein, bei der Faci­lity-ServiceFirma laufen die Mieteranfragen über die Telefonzentrale und beim Stützpunkt der Baugenossenschaft gilt es, sich an Büroöffnungszeiten zu halten. Weiter muss der Hauswart informieren. Bei der Beantwortung der Frage, wie das sehr detaillierte Wissen der Hauswarte vermittelt und mit ihren Vorgesetzten, aber auch mit Kollegen und weiteren an der Bewirtschaftung von Wohnbauten beteiligten Akteuren geteilt wird, sind wir auf Informationsflüsse gestoßen, die nicht einem linearen Schema entsprechen. Vielfältige Informationen werden aus arbeitspraktischen Gründen mündlich und schriftlich verarbeitet und einer Vielzahl von sehr unterschiedlichen Beteiligten an einem Arbeitsprozess zur Verfügung gestellt, damit diese ihren Beitrag leisten können (zum Beispiel zur Budgetierung oder bei der Wohnungsabnahme). Es geht also nicht um Informationen zu Kontrollzwecken über einen abgeschlossenen und erledigten Arbeitsprozess, sondern um Informationen, die während der Arbeit generiert und weitergegeben werden. Der Hauswart muss kreativ Lösungen finden. Die in der Studie begleiteten Hauswarte pflegen durchgehend einen subtilen, positiven und professionellen Umgang mit Unordnung. Die Sozialanthropologin Mary Douglas bezeichnet es

61

25  Nach abgeschlossener Reparatur wird

die Mieterin instruiert.

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als einen negativen Umgang mit Unordnung, wenn Unordnung ignoriert wird oder wenn man sich darüber beschwert [17]. Als einen positiven Umgang mit Unordnung bezeichnet sie den Versuch, ein neues Muster zu kreieren, das einem Fremdkörper oder einem Störenfried einen neuen Platz einräumt. Weder ignorieren Hauswarte Unordnung, noch beschränken sie sich darauf, sich darüber zu beschweren. Beim Hauswart ist es einfach: Ordnung schafft er nach zwei Mustern. Er schafft den Störenfried gleich selbst weg oder aber er bezieht jene mit ein, die zur Unordnung beigetragen haben. Hier zeigt sich, dass der Hauswart wenig Druckmittel hat, um jene, die in Wohnbauten wohnen und arbeiten, beim Aufräumen einzubeziehen. Will er es also nicht selbst machen, muss er sich etwas einfallen lassen. Es konnte aufgezeigt werden, dass Bewohner sich in Reparatur- und Unterhaltsprozesse selbst einbringen oder vom Hauswart einbezogen werden, um einen konkreten und kreativen Beitrag zur Lösung eines Problems zu leisten. Grund dafür ist oft nicht der Wille zur Mitbestimmung, sondern die gemeinsame Sorge um die Problembehebung. Das reicht bis zur aktiven Handreichung bei Reparaturen im privaten Raum der Wohnung. Die Beispiele zeigen, dass das Netzwerk Wohnbau nicht nur durch technische Geschicklichkeit zusammengehalten wird. Nicht nur das Schlichten eines Streits zwischen Mietparteien verlangt ein Gespür für zwischenmenschliche Beziehungen und soziales Geschick, sondern jegliche Arbeit in Wohngebäuden, vom einfachen Ersetzten einiger Strahlregler über die Kontrolle einer Lösch­anlage bis zur Reinigung eines Treppenhauses und zur Vorbesichtigung einer Wohnung.

Zusammenfassung

Wohnbauten erfahren im alltäglichen Gebrauch unterschiedliche Formen

und Ausblick

der Abnutzung. Bauten haben ihre eigene Lebensdauer, sie sind Nutzern, aber auch Wasser, Luft und Temperaturen ausgesetzt. In diesem Beitrag wurde eine ganze Serie von Abnutzungsmomenten aufgelistet: ein verrosteter Heizstab, ein tropfender Wasserhahn, eine alte Silikonfuge, schmutzige Treppen, Bauschutt in einer Wohnung usw. Wichtig ist zu betonen, dass Wohngebäude in keinem Moment ihres Lebenszyklus – von der ersten Idee der Bauherrschaft über die Projektierung, die Bauphase, die Nutzung und Bewirtschaftung bis hin zu Renovation sowie Umoder Rückbau – etwas Ganzes oder Fertiges sind; sie sind nie statische Objekte, sondern dynamische Netzwerke, die ständig in Bewegung sind. Das Gebäude befindet sich in fortlaufender Transformation [18]. Der Fokus der Untersuchung lag darin, zu beobachten, welche Rolle Hauswarte in dieser Transformation spielen. Wir konnten sehen, wie Hauswarte auf

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Situationen des Zeitdrucks, Momente, in denen Informationen nicht fließen, Unordnung oder Reparaturforderungen reagieren und welche sozialen Elemente bei der Problemlösung mitspielen (Menschen, Verhaltensregeln, Ordnungsmuster). Damit wurde das mit der aktuell stattfindenden Professionalisierung hin zur technischen Hauswartung in den Hintergrund gerückte Thema des nachbarschaftlichen Beitrags der Hauswartung im Wohnbau hervorgehoben. Ein Fazit des Beitrages ist die Feststellung, dass in der technischen Arbeit eine wichtige soziale Dimension steckt. Diese soziale Dimension konnte anhand von ausgewählten Beispielen veranschaulicht und ihre prägende Wirkung demonstriert werden. Können wir also ausgehend von dieser Diskussion von ausgewählten Episoden eine Aussage darüber machen, welches Potenzial eine technische Hauswartung hat, nachbarschaftliche Ziele wie etwa die Förderung von sozialen Kontakten, die Vermittlung zwischen Eigentümer, Verwaltung und Mieterschaft oder Identifikationsmöglichkeiten mit der Wohnumgebung zu fördern ? Generiert der Einbezug von Mieteranfragen, Informationen, Unberechenbarkeit und Einmischung für Eigentümer und Verwaltungen von Mietliegenschaften tatsächlich einen Mehrwert ? Auf diese Frage gibt es zwei Antworten: eine renditeorien­ tierte und eine nachhaltigkeitsorientierte. Die renditeorientierte Antwort lautet, dass die finanziell aufwendige, eher zeitintensive Hauswartung von Gebäuden, so zu organisieren und abzuwickeln sei, dass Kontakte mit der Mieterschaft und Gespräche mit anderen Akteuren auf ein Minimum reduziert werden. Das heißt, Hauswarte werden dazu angehalten, ihre technische Aufgabe ohne Umwege und Störungen zu erledigen. Den Bewohnern und ihren Bedürfnissen gehen Hauswartungen und ihre Mitarbeitenden soweit wie möglich aus dem Weg. Renditeorientiert ist diese Strategie, weil sie beabsichtigt, den unmittelbaren und berechenbaren finanziellen Aufwand für die Hauswartung (Löhne, Gehälter und Bewirtschaftungskosten) zu minimieren. Die zweite und nachhaltige Antwort lautet, dass die sozialen Dimensionen der technischen Arbeit zu nutzen sind, um Identifikation mit Gebäuden und nachbarschaftliche Beziehungen gezielt zu fördern. Das heißt wiederum, dass der Hauswart Bewohnende und Handwerker in seine Arbeit einbezieht und deren Anwesenheit und deren Beiträge in seine Arbeit konstruktiv einbindet. Nachhaltig ist diese Strategie, weil der Mehrwert dieses Vorgehens nicht nur finanzieller Natur ist, sondern die Kriterien der Langlebigkeit und Lebensqualität berücksichtigt. Insbesondere wird aber eine langfristige Pflege dieser Qualitäten in den Vordergrund gerückt. Letztendlich liefert diese nachhaltige Strategie für die Eigentümer von Mietliegenschaften einen finanziellen Mehrwert, weil sowohl der Aufwand für Instandhaltungskosten und der Ertragsverlust bei Leerstand als auch Verlust beim Mietertrag reduziert werden können.

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Es lohnt sich, diese Rechnung genauer anzuschauen. Ein Journalist rechnet mit Bezug auf die Aussagen des Geschäftsführers und auf eine interne Untersuchung der größten Immobilienverwaltung der Schweiz 2009 in einem NZZ-Artikel vor [19] : Ein Mieterwechsel generiert im Durchschnitt zwischen 3 000

und 8 000 Franken Renovationskosten auch bei kurzer Mietdauer, den Einnahmeverlust durch Leerstand nicht eingerechnet. Ein Mieterwechsel kann die Hälfte des Bruttoertrages einer Wohnung in einem Jahr verschlingen. Je höher die Fluktuationsrate, desto tiefer die Rentabilität. Bei hoher Fluktuationsrate sind die Instandstellungskosten um 4 Prozent und die Ertragsverluste durch Leerstand um 2, 8 Prozent höher. Ins Gewicht fällt vor allem der Nettomietzins, der bei niedriger Fluktuation fast doppelt so hoch ist (113 Fr./m2 bei niedriger Fluktuation / 193 Fr./m2 bei hoher Fluktuation). Wenn keine Rückstellungen gemacht werden

und keine Investitionen geplant sind, nimmt die Fluktuation zu. Im Zentrum dieses Beitrags stand die Frage nach der »sozialen Arbeit«, die in der technischen Hauswartung steckt. Eingangs wurde aufgezeigt, dass die sozialen und kommunikativen Herausforderungen des Hauswartberufes sowohl in der Ausbildung als auch in der offiziellen Beschreibung des Berufes vernachlässigt werden. Bei den Wohnbaugenossenschaften zeigt sich ein anderer Trend. In Merkblättern zur Rolle des Hauswarts im genossenschaftlichen Wohnbau wird dieser Dimension des Berufes sehr viel Aufmerksamkeit geschenkt. Der Hauswart wird als Vermittler zwischen Eigentümerschaft und Bewohnerschaft, zwischen sozialen Schichten, zwischen Menschen aus unterschiedlichen Kulturen und unterschiedlichen Alters oder mit sozialen, psychischen und anderen Problemen gesehen. Kurse beschäftigen sich damit unter dem Stichwort »Psychologie im Treppenhaus«. In diesem Beitrag wurde ein anderer Aspekt der sozialen Dimension der Hauswartarbeit hervorgehoben. Es wurde gezeigt, dass auch die Ausübung der technischen Arbeit soziale Aspekte beinhaltet. Es geht hier nicht um eine fürsorgliche Geste oder einen Dienst an der Gesellschaft, sondern um den fortlaufenden Einbezug von Menschen. Um ihn kommt keine Hauswartung herum, wenn sie ihre technische Arbeit in bewohnten Bauten fortlaufend erledigen will. Wird diese Feststellung konsequent weiterverfolgt, kann nicht mehr genau unterschieden werden, was der technische und was der soziale Teil der Hauswartarbeit ist. Durch dieses hybride Verständnis der Hauswartarbeit entsteht ein anderer Blick auf den Umgang mit der Bewohnerschaft von Wohnbauten. Es geht nicht darum, dass der einzelne Hauswart bei der Ausübung seiner Arbeit zusätzlich als Sozialarbeiter oder Psychologe tätig wird, sondern dass ein Bewusstsein für die sozial integrative und identitätsfördernde Kraft der technischen Hauswartung gefördert wird.

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Abschließend können wir sagen, dass dieses hybride Verständnis, wie das Soziale und das Technische im Wohnbau zusammenspielen, ein Schritt zu einer Nachhaltigkeit ist, die das Augenmerk auf die Systemerhaltung und System‑ entwicklung legt. Es geht bei diesem Verständnis von Nachhaltigkeit weniger um die Umsetzung vorbestimmter Qualitäten von Wohnbauten (energieeffizient, integrativ oder architektonisch) als um das kontinuierliche und fortlaufende Auffangen und Lösen problematischer Situationen. Wohnbauten als Netzwerke zu denken, ist ein erster Schritt, der dieses Umdenken ermöglicht. Der zweite Schritt ist die Entwicklung eines Bewusstseins für eine Hauswartungspraxis, die nicht einfach ein notwendiges Übel ist. Sie wirkt vielmehr positiv hinsichtlich der Lebensqualität der Bewohner, hinsichtlich der Langlebigkeit der Gebäude, und stärkt Beziehungsnetze. Wo Bedingungen geschaffen werden, damit das Zeitmanagement funktioniert, werden Kontakte mit Bewohnern, Handwerkern und Verwaltung möglich und können intensiviert werden. Wo die Organisation und Repräsentation nach außen von Arbeitsorten (Büro, Werkstatt), Geräten, Fahrzeugen stimmt, ist die Rolle des Hauswarts für alle klar und können Rollenkonflikte vermieden werden. Wo die Hauswartung nicht nur moralisch, sondern auch technisch aufklärt, können sich die Bewohnenden mit einer Technologie oder einem Gebäude einfacher identifizieren. Wo Mitarbeiter in die firmeninterne Kommunikation eingebunden werden, kann der einzelne seine Arbeit im grö­ ßeren Zusammenhang der längerfristigen Entwicklung einer Wohnliegenschaft sehen. Wo der Hauswart mehrheitlich zwischen Gebäude und Bewohner, statt zwischen Verwaltung und Bewohner, vermittelt, entsteht Nachbarschaft. Der Autor sieht ein Innovationspotenzial in der beobachteten genossenschaftlichen Aufstellung der Hauswartung. Mit Blick auf eine nachhaltige und nachbarschaftliche Bewirtschaftung von Wohnbauten könnte sie für andere Wohnbauträger eine Orientierungshilfe sein. Die vier im zweiten Teil dieses Beitrages behandelten Themen Arbeit planen, Wissen teilen, Ordnung schaffen und Instandhalten sind eine bewusst getroffene Auswahl, sie zeigen kein vollständiges Bild. Am Beispiel dieser Praktiken konnte eine erste Einsicht in die besonderen Eigenheiten von technischer Arbeit in bewohnten Gebäuden gewonnen werden. Weiterer Aufschluss über die sozialen Bedingungen der technischen Hauswartung ist zu erwarten, wenn weitere praktische Themen untersucht werden. Der vorliegende Daten­satz ist sehr reichhaltig und wird weiteren Forschungsvorhaben zur Verfügung stehen. Zentrale Hauswartthemen, die hier nicht ausführlich behandelt wurden, betreffen die Mobilität während der Arbeit, die Ausbildung, die Mieterunterstützung, die Hauswartung von Stockwerkeigentum und die berufliche Identität.

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Den vorliegenden Datensatz gilt es in der nahen Zukunft mit Daten über innovative Hauswartmodelle zu erweitern. Es fehlt bisher auch an vergleichenden Studien über Hauswartung im internationalen Kontext. Eine weitere wichtige Frage ist die nach dem finanziellen Aufwand für Betrieb und Unterhalt von Mietliegenschaften und für die Saläre der Hauswarte. 7 Die Hauswarte, die im Forschungsprojekt begleitet wurden, bewegen sich in einem sehr breiten Salärband, das von einem Monatsgehalt von 5 000 bis zu 8 500 Schweizer Franken reicht. Diese Zahlen unterstreichen die uneinheitliche und oft unübersichtliche Auslegung der Aufgabenstellungen. Nicht zuletzt weist dieses breite Spektrum auf die unterschiedliche Wertschätzung hin, die Arbeit- und/oder Auftraggeber der Hauswartung schenken.

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1 Das Problem der renditeorientierten Zielformulierung in der

Quellen

Hauswartung wurde bereits 1979 von Urs Schmidt diskutiert [3]. 2

Reglement über die Eidgenössische Berufsprüfung für die



Hauswartin/den Hauswart vom 20. Januar 2000.

3  »Die Gemeinsamkeit aller Nachhaltigkeitsdefinitionen ist

[1] Strebel, I.; Hofer, S.: Der Hauswart – Warum unsere Städte nicht

auseinanderfallen. DVD und Online-Video. Zürich 2014 [2] Firmenprospekt, ca. 2012

der Erhalt eines Systems beziehungsweise bestimmter Charak­

[3] Schmidt, U.: »Wohnkultur. Kann man Wohnen lernen ?

teristika eines Systems, sei es die Produktionskapazität



Auf dem hohen Seil der Hauswartung.« In: Werk – Archithese

des sozialen Systems oder des lebenserhaltenden ökologischen



66 ( 27–28): 30–32, 1979

Systems. Es soll also immer etwas bewahrt werden zum

[4]  L atour, B.: Eine neue Soziologie für eine neue Gesellschaft.

Wohl der zukünftigen Generationen.« [16]

Einführung in die Akteur-Netzwerk-Theorie. Frankfurt am Main

4  P flichtenheft (Muster) für den Hauswart einer Wohnüberbauung,

in: Schweizerischer Fachverband der Hauswarte (Hg.),

2007 [5] Belliger, A.; Krieger, D. J. (Hg.): ANThology. Ein einführendes

Hand­buch für Hauswartungen, Eigenverlag (Ordner), 2009 (aktualisiert 2014).

Handbuch zur Akteur-Netzwerk-Theorie. Bielefeld 2006 [6] Law, J.; Hassard, J. (Hg.): Actor Network Theory and after.

Oxford 1999

5  Die Mieterschaft wird nur dann darauf aufmerksam, wenn

sie daran beteiligt wird: »Der Hick in der Badewanne ist

[7] Jacobs, J. M.; Cairns, S.; Strebel, I.: »›A tall storey…but, a fact just

ein 270-Franken Klassiker«, sagt Herr Gunzenhauser. Auf dem

the same‹: The Red Road highrise as a black box.« In: Urban

Bildschirm in der Kolonne »Zu Lasten« wählt er die Option »Mieter«.

Studies 43: 609–629, 2007 [8] Latour, B.; Yaneva, A.: »Give me a Gun and I will Make all

6  Bei der Hauswartung wird zwischen Reparatur und Unterhalt

Buildings Move: an ANT’s View of Architecture.« In: Geiser, R.

unterschieden. Eine Reparatur im herkömmlichen Sinne

(Hg.): Explorations in Architecture: Teaching, Design, Research.

findet statt, nachdem eine Anlage, ein Gerät oder eine Techno­ logie ausgestiegen ist. Unterhalt dagegen, bevor ein Gerät,

Basel 2008 [9] Strebel, I.: »The Living Building: Towards a Geography of

eine Technologie, ein Gebäudeteil aussteigt. Im Alltag des

Maintenance Work.« In: Social and Cultural Geography 12:

Haus­warts sind Reparatur und Unterhalt aber nicht so einfach

243–262, 2011

auseinanderzuhalten. Unterhaltsarbeiten können Reparaturen

[10] Jacobs, J. M.; Cairns, S.: »Ecologies of Dwelling: Maintaining

auslösen oder umgekehrt. Wird ein Hauswart in eine

High-rise Housing in Singapore.« In: Watson, S.; Bridge, G. (Hg.):

Wohnung gerufen, um Strahlregler zu entstopfen (Reparatur), wird er auch jene Strahlregler ersetzen, die nicht verstopft

The New Companion to the City. Oxford 2011 [11] Shove, E.; Pantzar, M.; Watson, M.: The Dynamics of Social

sind (Unterhalt). Beim Reinigen des Treppenhauses (Unterhalt) kontrolliert der Hauswart das Licht und kehrt später zurück,

Practice. Everyday Life and How it Changes. London 2012 [12] Luff, P.; Hindmarsh, J.; Heath, C. (Hg.): Workplace

um defekte Glühbirnen zu ersetzten (Reparatur).

Studies: Recovering Work Practice and Informing System Design. Cambridge 2000

7  Die Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (ABZ) budgetiert

für Betrieb und Unterhalt etwas mehr als ein Prozent des

[13] Knoblauch, H.; Heath, C.: »Technologie, Interaktion und Organi­

Versicherungswertes ihrer Liegenschaften, zzgl. Lohnkosten

sation. Die Workplace Studies.« In: Schweizerische Zeitschrift für

(Interview Leiter Betrieb, 5. 12 . 2012).

Soziologie 25(2): 163–181, 1999 [14] Gerhardt, U.: Idealtypus. Zur methodischen Begründung der

modernen Soziologie. Frankfurt am Main 2001 [15] L ave, J.; Wenger, E.: Situated Learning. Legitimate Peripheral

Participation. Cambridge: 1991  [16] Klauer, B: »Was ist Nachhaltigkeit und wie kann man eine

nachhaltige Entwicklung erreichen ?« In: Zeitschrift für angewandte Umweltforschung 12: 86–97, 1999 [17] Douglas, M.: Reinheit und Gefährdung. Eine Studie zu Vor­

stellungen von Verunreinigung und Tabu. Berlin 1985 [18] Graham, S.; Thrift, N.: »Out of Order: Understanding Repair and

Maintenance.« In: Theory, Culture and Society 24: 1–25, 2007 [19] Strohm, D.: »Zufriedene Bewohner machen Eigentümer froh.«

In: NZZ am Sonntag, 29 . 11. 2009

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»Es gibt immer mehr Technik und Elektronik. Die Geräte werden komplizierter, und man kann nicht mehr so viel selbst flicken. Als Hauswart muss man Allrounder sein. Man darf nicht zu empfindlich sein, sollte Geduld und diplomatisches Gespür haben.«

Hauswart, Baugenossenschaft

Ablaufdatum überschritten ?

Wie der klassische Hauswart verschwunden ist, überlebt hat – und ein Revival feiert Flavian Cajacob

Die Blaumänner und knielangen Arbeitskittel sind verschwunden aus unseren Quartieren. Und mit ihnen die klassischen Hauswarte. Wie handhaben Genossenschaften heute den regelmäßigen Unterhalt ihrer Siedlungen, wie private Eigentümer ? Was ist anders als früher ? Und: Ist er wirklich ausgestorben, der gute alte Hauswart ? Der Autor machte sich auf Spurensuche bei der Allgemeinen Baugenossenschaft in Luzern ( ABL) und in einer privaten Zürcher Liegenschaft.

Sperberaugen und

Die Hände tief in den Taschen seines schwarzen Trainingsanzugs vergra-

Bußenzettel

ben, steht Hanspeter Schürch auf dem Treppenabsatz. Sein Sperberauge scannt die Durchgangsstraße nach verdächtigen Subjekten ab. Einen elegant ge­kleideten Mann und einen verlegen lächelnden Knaben habe er eben zur Rede gestellt. »Einbrecher auf Erkundungstour«, ist sich der 70-Jährige sicher. »Die sind ums Haus geschlichen, haben Briefkästen inspiziert und wussten keine gescheite Antwort auf meine Frage, was sie hier zu suchen hätten.« Also hat er sie vom Grundstück gewiesen. Unmissverständlich. Der Auftritt, bestimmt, selbstsicher, nie aber überheblich: für den Hauswart das A und O im Umgang mit Mietern, Handwerkern und Besuchern einer Siedlung. Dieses Credo hat sich auch Marianne Planzer auf die Fahnen geschrieben. Seit Stunden nun schon steht der ihr unbekannte Wagen auf dem Besucherparkplatz. »Irgendwann hat auch meine Geduld ein Ende«, sagt die 55-Jährige. Fremdparkierer werden von ihr rigoros mit einem Bußenzettel bedacht. Es sei denn, der Verkehrssünder kann ihr eine plausible Erklärung liefern. Marianne Planzer lacht: »Das aber ist kaum einmal der Fall. Sie glauben gar nicht, was einem die Leute für Märchen auftischen, wenn man sie auf ihr Verhalten anspricht.« Und wenn Marianne Planzer etwas nicht ausstehen kann, dann ist es Unaufrichtigkeit.

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Hanspeter Schürch ist Hauswart. Der Begriff stört ihn nicht, im Gegenteil. »All die neumodischen Bezeichnungen ändern grundsätzlich doch gar nichts an meiner Tätigkeit.« Seit gut 25 Jahren verrichtet der gelernte Maler und ehemalige Seemann im Zürcher Stadtquartier Wollishofen seinen Dienst als Hauswart. Sechs Häuser, 45 Wohnungen: ein überschaubares Revier. Zwar könnte sich der gebürtige Basler mittlerweile gelassen aufs Altenteil zurückziehen, doch erstens entspräche dies nicht seinem lebhaften Wesen, und zweitens ist der Liegenschaftsbesitzer froh, seine Immobilien in guten und vor allem zuverlässigen Händen zu wissen. Marianne Planzer ihrerseits ist Hausbetreuerin. In ihre Zuständigkeit fallen rund 180 Wohnungen der Allgemeinen Baugenossenschaft Luzern (ABL). »Anders als der klassische Hauswart führen wir als Hausbetreuer keine oder nur ganz einfache Handwerks- oder Reinigungsarbeiten aus«, erklärt die zweifache Mutter. »Wir sind eher fürs Administrative zuständig; wir begrüßen die neuen Mieterinnen und Mieter, erklären die Regeln in der Siedlung, die Rechte und Pflichten, wir statten Kondolenzbesuche ab, versuchen bei Streitigkeiten zu schlichten – und wir schauen, dass Besucherparkplätze nicht über Gebühr belegt werden.«

Der Hausbetreuer und die Hausbetreuerin haben bei der ABL eine lange

Hilfsbereit und

Tradition. Erstaunlich: »Den klassischen Hauswart, wie wir ihn alle kennen,

lohnenswert

hat es bei uns noch gar nie gegeben«, erklärt Geschäftsleiter Bruno Koch. Und dies trotz einer Geschichte, die bis ins Jahr 1924 zurückreicht. »Noch vor etwa 20 Jahren wurde die entsprechende Funktion mit ›Hausaufseher‹ betitelt – eine

schreckliche Bezeichnung, wie ich finde.« Eine, die im Kontext mit der bei Baugenossenschaften nach wie vor beliebten Siedlungsbeschrieb »Kolonie« eher an Strafanstalt und Überwachung gemahnt denn an ein (möglichst) friedvolles Zusammenleben und Hilfsbereitschaft. Genau für Letzteres aber stehen Hausbetreuer ein: Sie sollen und wollen Anlaufstelle Nummer 1 sein, wenn es harzt im Gebälk zwischen Waschküche und Estrich. Egal, ob die Friktionen technischen oder menschlichen Ursprungs sind. »Für uns von der Verwaltung, die wir selber ja nicht vor Ort sind, haben die Hausbetreuer die Funktion von Seismografen und Feuerwehrleuten«, führt Bruno Koch aus. »Sie spüren die Befindlichkeit der Mieterschaft und sind in der Lage, frühzeitig einzugreifen, wenn es im zwischenmenschlichen Bereich irgendwo schwelt.« Eine gute Hauswartung, egal, ob dies nun vom Hausmeister oder vom Hausbetreuer ausgeführt wird, geht über das Durchsetzen der allgemeingültigen

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Hausordnung hinaus. Beide sind imstande, in ihrer Siedlung für ein Gefühl der Sicherheit zu sorgen. Das sieht auch Hausbesitzer Eric Meyer so. Dass er bei seinen Zürcher Immobilien seit vielen Jahren auf die Dienste von Hauswart Hanspeter Schürch setzt, hat nicht nur damit zu tun, dass dieser handwerklich äußerst versiert ist, sondern eben auch mit sogenannten weichen Faktoren. Mit der Erreichbarkeit einer klar definierten Ansprechperson beispielsweise. »Funktioniert etwas nicht, so ist der Abwart schneller zur Stelle als jede mobile Eingreiftruppe«, betont Eric Meyer. »Er weiß, was zu tun ist, und so wird für den Mieter aus einem Zwischenfall nicht gleich ein riesiges Problem.« Für Meyer zahlt sich das Engagement eines stationären Hausmeisters, der selbst in der Siedlung lebt, aber auch in anderer Hinsicht aus. »Der Abwart kennt seine Liegenschaften aus dem Effeff. Und er weiß um allfällige Schwachstellen.« Stellen etwa, die Gefahr laufen, Schimmel anzusetzen. »Da kann er über eine bestimmte Zeit beobachten und frühzeitig eingreifen.« Für den Hausbesitzer ist klar: Ein Hausmeister, der zuverlässig ist und Eigeninitiative an den Tag legt, ist für Eigentümer und Mieter einfach Gold wert.

Machtbewusst und

243 Liegenschaften mit insgesamt über 2 000 Wohnungen gehören inzwi-

kabaretttauglich

schen zur ABL. Damit ist die Baugenossenschaft in der Zentralschweiz die größte ihrer Art. Nebst den 22 Hausbetreuern sorgen ein Gärtner, fünf Maler und fünf Handwerker dafür, dass die Immobilien gehegt und gepflegt werden. Letztere werden von den vor Ort wohnenden Hausbetreuern direkt oder via Verwaltung aufgeboten, wenn ein Mieter einen Zwischenfall oder einen Schaden meldet. Die Aufgabenteilung ist relativ klar geregelt. Und die Liste der handwerklichen Herausforderungen lang. »Am häufigsten werden wir aber wegen defekter Wasserhähne und WC-Spülungen gerufen«, erklärt Martin Hofstetter vom Serviceteam. Kurz vor Weihnachten würden sich dann regelmäßig die Einsätze aufgrund kaputter Backöfen häufen. »Das große Guetzle 1 geht eben nicht spurlos an den Geräten vorüber, gerade an den älteren unter ihnen nicht«, schmunzelt Hofstetter. Während die größeren Reparaturarbeiten von den Profis der ABL durchgeführt werden, steht es den Hausbetreuern, die ihren Job meist in der Freizeit und nach Feierabend versehen, frei, kleinere Arbeiten selbst auszuführen. »Ob ein Hausbetreuer seiner Aufgabe gewissenhaft nachkommt, sehen wir nicht selten daran, ob im Treppenhaus alle Glühbirnen funktionieren oder ob es auf allen Stockwerken nur mehr flackert«, bemerkt Marcel Müller, Leiter der genossenschaftseigenen Malerei. Bestimmt keine halbtoten Glühbirnen fristen ihr Dasein im Universum des aktuell wohl bekanntesten und pingeligsten Hauswarts der Schweiz. Der heißt

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Veri und wird vom Entlebucher Kabarettisten Thomas Lötscher verkörpert. Mit Arbeitsschürze, Dächlikappe, Hornbrille und mehr oder minder tiefgreifenden Lebensweisheiten lässt Veri kaum ein Klischee aus, das mit einem Hausmeister in Verbindung gebracht werden könnte. Der Hauswart als Projektionsfläche: weshalb gerade er ? Lötscher muss nicht lange überlegen. »Jede und jeder kennt im persönlichen Umfeld einen Hauswart, sei’s jener von der Schule, derjenige im Einkaufszentrum, jener beim Gemeindehaus oder eben jener, der im eigenen Haus für Recht und Ordnung sorgt.« Für einen Theaterschaffenden sei der Hauswart mit all seinen Ecken und Kanten, Marotten und unumstößlichen Prinzipien deshalb eine äußerst dankbare Figur, weil er diese nicht lange etablieren und erklären müsse. Der Hauswart, ein Nörgler, der Hauswart, ein Stammtischphilosoph, der Hauswart, ein verkappter Machtmensch. Thomas Lötscher alias Veri hat Charakter und Gestus des Hausmeisters lange studiert. Und ist zum Schluss gekommen: »Genauso wie auf der Bühne, findet der Hauswart im realen Leben immer jemanden, den er aufgrund von dessen tieferem sozialen Status von oben herab behandeln kann – umgekehrt funktioniert das aber eben auch!«

Wenn einer das Sagen hat und der andere gehorchen soll, dann führt das

Drohungen und

unweigerlich zu Spannungen – wenn nicht sogar zu weit mehr. F. K. kann

Rückendeckung

ein Lied davon singen. Während vieler Jahre hat der inzwischen pensionierte Polier zuerst für einen privaten Besitzer und später für die ABL in seiner Siedlung im Stadtteil Littau die Hausbetreuung übernommen. Anfänglich habe es kaum Probleme gegeben, erinnert sich der 68-Jährige, der seinen Namen an dieser Stelle lieber nicht genannt haben möchte. »Doch nach und nach hat ein Mieterwechsel eingesetzt, und die neue Zusammensetzung förderte immer mehr Probleme zutage.« Verständigungsschwierigkeiten aufgrund mangelnder oder fehlender Deutschkenntnisse, Resistenz gegenüber (gut gemeinten) Ratschlägen, ein spezielles Verhältnis, was die Wahrung der eigenen Ehre anbelangt, und unüberbrückbare kulturelle Hürden, all dies habe zu einem Zerfall von Anstand und Ordnung in seinem Haus geführt. »Wenn du als Hausbetreuer dann grad noch gut genug dafür bist, um den Dreck der anderen wegzumachen, oder dir ein Vater mit dem Tod droht, weil du seinen Buben zurechtgewiesen hast, dann geht das einfach zu weit. Sogar für mich, der ich von den Baustellen her ja eigentlich einen rauen Umgangston gewohnt war.« Den Dienst als Hausbetreuer hat F. K. nach elf Jahren frustriert quittiert. Unschöne Erlebnisse, von solchen kann ein jeder Hausbetreuer und ein jeder Hauswart oder Hausmeister erzählen. Logisch, wo Menschen auf engem

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Raum auskommen müssen, sind Reibereien vorprogrammiert. Mit seinen Erfahrungen steht F. K. also nicht alleine da. Für die wirklich schlimmen Fälle, in denen die Situation zu eskalieren droht, haben die Hausbetreuer der ABL die Möglichkeit, auf die Dienste eines Sozialarbeiters zurückzugreifen. Fruchten dessen Vermittlungen nichts, droht dem renitenten Mieter schon mal die Kündigung. Ein schwieriger und nervenaufreibender Weg häufig durch alle Instanzen sei dies, bemerkt Bruno Koch, der Geschäftsleiter. »Wichtig ist, dass wir als Verwaltung unseren Leuten volle Rückendeckung geben.« Auf eine solche kann auch Hanspeter Schürch zählen: »Ich weiß, dass mein Chef, also der Hausbesitzer, voll hinter mir steht, wenn es einmal hart auf hart kommen sollte.« Er atmet tief durch. Zum Glück hätten in seiner Karriere erst einmal auch deutliche Worte nicht weitergeholfen. Da habe er die Mietermarter am eigenen Leibe zu spüren bekommen. »Angefangen hat es mit achtlos weggeworfenen Zigarettenstummeln. Als ich die entsprechenden Mieter darauf angesprochen habe, haben sie mir zuerst die Pflanzen vergiftet und später das Treppenhaus mit Zucker und Wasser verdreckt. Eine Riesensauerei war das, äußerst unangenehm.« In der Regel aber ließen sich Dissonanzen schnell aus dem Weg räumen. Auch bezüglich der Reklamationen, die selbst in einem beschaulichen Biotop wie jenem, das in die Zuständigkeit von Hanspeter Schürch fällt, vorkommen. Angeführt wird die entsprechende Hitliste vom Waschküchenplan, von Lärmimmissionen und ungezogenen Haustieren. Den Klassikern, die wohl seit Anbeginn des sozialen Wohnungsbaus Gültigkeit haben. »Ich schau dann immer, dass sich die beiden Streitparteien unter meinen Augen aussprechen und sagen, was sie stört. Dann ist nämlich alles plötzlich nur mehr halb so schlimm, wie wenn hinter dem Rücken über andere geschimpft wird.« Nicht ohne Stolz erwähnt der 70 -Jährige ein Dokument, das ihn als »Abwart des Jahres« ausweist. Ausgestellt vor ein paar Jahren von zufriede­ nen Mietern. Schürch sieht sich nicht zuletzt bestätigt in seiner Linie; einer Linie, die, ohne despektierlichen Unterton anzuschlagen, gut und gerne als »alte Schule« bezeichnet werden kann.

Immer auf Trab – aber

Die Funktion, von der Mieterschaft aus besehen: Als Hausmeister sei man

ruhig bleiben

mal Psychotherapeut, häufig aber ganz einfach Blitzableiter, sagt Thomas Lötscher alias Veri. Was er als Kabarettist auf der Bühne ins Humorvolle transponieren könne, sei im Alltag bestimmt nicht immer einfach. »Hauswarte führen ein fremdbestimmtes Leben. Sie müssen sich nach den Jahreszeiten richten, nach der Verwaltung, die stets etwas will, nach gestressten Handwerkern und aufgeregten Mietern, die zu jeder Tages- und Nachtzeit anrufen.«

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Hanspeter Schürchs ständiger Begleiter ist abgesehen von Ehefrau Verena tatsächlich das Mobiltelefon. Die Arbeitsroutine, die der 70-Jährige aus gesundheitlichen Gründen inzwischen heruntergeschraubt hat, wird permanent unterbrochen durch unvorhergesehene Ereignisse. Eben noch hat er in ZürichWollishofen vermeintliche Einbrecher vertrieben, danach zusammen mit seiner Frau die Treppen gewischt, anschließend in einer Wohnung einen Farbschaden ausgebessert und in einer anderen das defekte Spülbecken begutachtet (wo­rauf – stante pede – ein Sanitär mit Ersatz aufgeboten wird), schon klingelt das Telefon und die Verwaltung will wissen, wie sich die Bewerberin bei der Besichtigung einer freien Wohnung so gemacht habe. Sein Urteil fällt bei der Wohnungsvergabe ins Gewicht! Schürch ist an diesem Tag ein äußerst gefragter Mann. Und der Mann für alle Fälle. Die Rolle liegt ihm sichtlich. »Ich kann nur schwer einfach nichts machen. Bei mir muss immer etwas gehen. Für die Mieter da zu sein, das ist eine Verpflichtung – aber eben auch eine Freude.« Für die Mieter »da sein«, das will auch Marianne Planzer, die Hausbetreuerin aus dem Luzerner Maihofquartier. Allerdings hat alles seine Grenzen. »Man muss lernen, sich auch mal abzugrenzen, nicht alles an einen heranzulassen, das kommt sonst nicht gut.« Besonders, wenn es um Tratsch und Klatsch geht. »Regel Nummer 1 lautet deshalb für mich: Schenk nicht jedem Gerücht Glauben!« Trotzdem schreitet sie stets mit offenen Augen und Ohren durch ihr Revier. Nicht aus Neugier, sondern in Ausübung ihrer Funktion. Sie erinnert sich an einen Fall von Kindsmisshandlung, der nach und nach offensichtlich wurde. »In solchen Fällen fragt man sich dann schon, ob man die Polizei einschaltet oder nicht. Und was passieren kann, wenn man falsch liegt mit seinen Vermutungen.« Marianne Planzer hat den Fall an entsprechender Stelle vorgebracht. Und hatte, das zeigten die Abklärungen schnell einmal, recht mit ihrer Vermutung. »Mit den Jahren entwickelt man als Hausbetreuerin ein Sensorium dafür, ob etwas so ist, wie es sein sollte – oder eben nicht.« Was der Familienfrau in Ausübung ihres Amtes vermehrt auffällt: Die Leute können und wollen häufig nicht zu dem stehen, was sie getan haben. Und sie seien je länger je weniger bereit, die Konsequenzen daraus zu tragen. »Lieber wird lange nach einer blöden Ausrede gesucht, als dass man sich hinstellen und sagen würde: Ja, sorry, das hab ich getan, tut mir Leid, kommt nicht mehr vor.« Ausreden, Lügen, den Hausbetreuer hinters Licht führen wollen: Für Urs

Aufwand, Verantwortung

Heller, Bereichsleiter Unterhalt bei der ABL, ist dieser Umstand tatsächlich

– und Lügen

ein Phänomen, das immer weiter um sich greift. »Wenn früher jemandem etwas ins Waschbecken gefallen und deshalb ein Riss entstanden ist, dann hat der Betreffende bei der Verwaltung angerufen, geschildert, was passiert ist, und

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gefragt, wie man das flicken könne und was die Reparatur kosten würde. Heute wird einfach behauptet, der Riss sei schon immer dagewesen.« Heller blickt auf über dreißig Jahre Erfahrung bei der ABL zurück, in seiner jetzigen Funktion ist er quasi der oberste Hausbetreuer seiner Genossenschaft, die vor 90 Jahren gegründet wurde. Er beobachtet die Entwicklung an der Schnittstelle Verwaltung – Mieter mit gewisser Besorgnis. »Früher war es viel einfacher, für den Job des Hausbetreuers geeignete Personen zu finden. Der Aufwand, die Verantwortung, die möglichen Dissonanzen mit anderen Mietern – das schreckt heutzutage viele davon ab, dieses Amt zu übernehmen.« Ob nun privater Hauswart oder genossenschaftlicher Hausbetreuer, in einem sind sich Hanspeter Schürch und Marianne Planzer einig: Wer diese Aufgabe übernimmt, braucht einen breiten Rücken und zuweilen eine dicke Haut. »Zuhören und im richtigen Moment die richtigen Worte im richtigen Tonfall finden, das ist wohl eine ganz zentrale Fähigkeit, die wir beherrschen müssen«, meint Marianne Planzer. Dass sie sich vor fünfzehn Jahren für den Job bei der ABL beworben hat, hatte pragmatische Gründe. »Wir haben damals schon in der

Siedlung gewohnt, hatten zwei kleine Kinder, und ich war auf der Suche nach einer Tätigkeit, die flexibel zu handhaben ist und unsere Haushaltskasse ein bisschen aufbessert. Zudem liegt mir der Umgang mit Menschen.« Ihre Arbeit wird nach der Anzahl der von ihr betreuten Wohnungen entlohnt. »Natürlich, die Aussicht auf ein kleines Zubrot ist sicher der Hauptgrund, dass jemand sich als Hausbetreuer engagiert«, sagt Urs Heller, der Bereichsleiter Unterhalt. »Aber gerade in der älteren Generation gibt es sicher auch nach wie vor noch Männer und Frauen, die froh sind, wenn sie etwas Sinnvolles zu tun haben.« Bei der ABL kann sich grundsätzlich jeder Mieter aktiv einbringen, wenn es um den Unterhalt und die Pflege des genossenschaftlichen Lebensraumes geht. »Wer typische Hausmeisterarbeiten übernimmt, also Gehwege wischt oder im Winter Schnee schaufelt, dem bezahlen wir für die geleisteten Dienste einen Stundenlohn.«

Abschied und Rückkehr

Natürlich vertraut auch Hanspeter Schürch, der Hauswart alter Schule aus Zürich-Wollishofen, inzwischen auf externe Dienste, wenn es darum geht, seine Siedlung in Schuss zu halten. Die Regie allerdings führt er nach wie vor gerne selbst. Was kommen wird, wenn er dereinst seinen Dienst quittiert ? »Das weiß ich nicht.« Er schmunzelt und meint: »Was ich weiß, ist nur, dass ich als Hauswart wohl eher einer aussterbenden Spezies angehöre.« Die in der Gesellschaft immer weniger vorhandene Bereitschaft, den Job zu übernehmen und halt auch mal der »Bölimaa« 2 zu sein; die Professionalisierung und Reglementierung des

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Berufsbildes; die stets komplexer werdenden Aufgaben – all das führe dazu, dass der klassische Hauswart langsam aber sicher aufs Abstellgeleis einbiege, ist sich Hanspeter Schürch sicher. Ob er recht hat ? Die nächsten Jahre werden es zeigen. Bei der Allgemeinen Baugenossenschaft Luzern auf jeden Fall will man den Hauswart überhaupt noch nicht abschreiben. Ganz im Gegenteil! »In einem Pilotprojekt werden wir testen, wie sich die Anwesenheit eines stationären Hausmeisters, oder, wie wir ihn nennen, ›Siedlungsverantwortlichen‹, auf das Zusammenleben auswirkt«, bemerkt Geschäftsleiter Bruno Koch. Der Amtsinhaber soll von der Wohnungsübergabe an den neuen Mieter bis zu dessen Auszug erste Anlaufstelle sein und notwendige Arbeiten, wann immer möglich, selbst erledigen. Bei der ABL verspricht man sich einiges von dieser klassischen Lösung. »Es gibt wohl niemanden, der besser Bescheid weiß, wie es um die Befindlichkeit einer Liegenschaft steht, und der bei technischen Problemen rasch eingreifen kann, wie ein Hausmeister, der auch vor Ort lebt«, so Koch. Findet das Pilotprojekt Anklang und wird es von der ABL flächendeckend umgesetzt, so kommt dies in der 90-jährigen Geschichte der Baugenossenschaft tatsächlich einem Novum gleich. Und verschaffte dem klassischen Hauswart ein Revival. Außerordentlich für ein Modell, das von vielen seit Jahren als veraltet abgetan wird.

1

Schweizerdeutsch für »Weihnachtsplätzchen backen«

2

Schweizerdeutsch für »Poltergeist, Schreckgespenst«

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»Eine effiziente Hauswartung ist gewährleistet, wenn man die Aufgabengebiete – Garten, Technik, Reinigung und Kleinunterhalt – auseinandernimmt. Der Vorteil ist, dass man nicht nur eine Person für alles hat, sondern verschiedene Mitarbeiter disponieren kann.«

Geschäftsleiter, Facility-Service-Firma

Facility-Management im Wohnungsbau

Ökonomische und soziale Nachhaltigkeit gewährleisten Rosmarie Boschetti

Die Professionalisierung des Unterhaltes von Immobilien stand am Anfang der Facility-Management-Disziplin.1 In der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts erkannten Eigentümer und Verwaltungen ein hohes Sparpotenzial bei der Gebäudebewirtschaftung und entwickelten für das Gewerbe und die Industrie eine Managementdisziplin, die das Funktionieren von gebauten und technischen Anlagen gewährleisten sollte [2]. Heute sind das Berufsbild des Facility-Managers und die Aufgaben und Rollen im Facility-Management ausgearbeitet und ausführlich festgelegt [3]. Bei der Beschäftigung mit der Bewirtschaftung von Wohnbauten stellt sich die Frage: Inwiefern können die Instrumente und Modelle des Facility-Managements auf Wohnbauten übertragen werden ? Die folgende Darstellung fußt auf einer Masterarbeit zu Facility-Management im Wohnungsbau, die die Autorin 2013 an der Donau-Universität in Krems eingereicht hat [4].

Für den Betrieb und die Bewirtschaftung einer Gewerbe-Immobilie stellt

Facility-Management

das Facility-Management die Verbindung zwischen langfristigen, strategi-

in Firmen

schen Zielen einer Unternehmung, mittelfristigen Zielen der Geschäftsleitung und den Aufgaben auf der operationellen Ebene her. Die betrieblichen Aufgaben sollen bestmöglich unterstützt und die Kapitalrentabilität soll erhöht werden [5]. Zu den erfassten Aufgaben gehören sowohl Unterhalt von Bauten, Geräten und Einrichtungen (Facilities) als auch Entsorgung, Transport, Sicherung und Reinigung (Services). Im Berufskodex des Facility-Managers findet sich die Aufgabe, einen sicheren, menschenwürdigen und funktionsfähigen Arbeitsplatz im Betrieb zu entwickeln und zu erhalten. Dabei sollen die Bedürfnisse des Betriebsmanagements mit denjenigen der Menschen an den Arbeitsplätzen abgestimmt werden, um ein humanes und wirkungsvolles Arbeitsumfeld zu schaffen.

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Facility Kunden

Facility Prozesse

(u. a. interessierte Parteien)

Messung, Analyse und Verbesserung

Nutzen

Management von Ressourcen

Facility-Management-System

Anforderungen

Facility Kunden

(u. a. interessierte Parteien)

Verantwortung der Leitung

Zufriedenheit

Management

Services Facility Produkte Facilities

1

Allgemeines Prozessmodell für Facility-Management [5]

Bei der strategischen Ausrichtung des Facility-Managements sind sowohl Investoren als auch Eigentümer involviert. Die Geschäftsebene (das eigentliche Facility-Management) trägt unter anderem die Verantwortung für die Kommunikationsprozesse, die Umsetzung der strategischen Ziele, die Einhaltung der ge­setzlichen Vorschriften, die finanzielle Kontrolle, die Optimierung des Ressourceneinsatzes und vieles mehr (Abb. 1). Hinzu kommt die operative Ebene (Facility-Services), die die Verantwortung für eine gelingende Kommunikation zwischen allen Akteuren und für die Zufriedenheit der Nutzer trägt. Das FacilityManagement erbringt den Mietern/Nutzern selbst kaum direkte Dienstleistungen, sondern bildet die Drehscheibe zwischen Geschäftsleitung, Serviceanbietern und Arbeitnehmern. Welche Teile der Facility-Management-Modelle aus Gewerbe und Industrie können nun in die Aufgaben einer Wohnimmobilie übernommen werden ?

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In den Leitlinien der German Facility Management Association (GEFMA) findet sich zur Übertragung des Facility-Managements auf den Wohnungsbau nur ein kurzer Passus [5]. Dort wird vermerkt, dass die Instrumente zum Leiten und Lenken von Facility-Prozessen für die Wohnungsbewirtschaftung angepasst werden müssten; jedoch fehlen weitere Hinweise zur Umsetzung. Der wichtigste Unterschied zu Gewerbe und Industrie bestehe darin, dass bei Wohnimmobilien private Lebensräume verschiedenster Nutzer bewirtschaftet würden. In der Schweiz stehen im Landesdurchschnitt nur etwa 37 Prozent der bewohnten Wohnungen im Wohneigentum. Die Mehrzahl der Bevölkerung – vor allem in den Ballungszentren – wohnt in Mietwohnungen [6]. Die Eigentümer (Investoren), Mieter (Nutzer) und Dienstleister (Betreiber, Verwalter etc.) von Wohnimmobilien nehmen zum Teil überschneidende Rollen ein. Dies führt zu sich widersprechenden Interessen, was komplexe Sichtweisen erfordert. Es gibt den Eigentümer einer Mehrfamilienliegenschaft, der auch darin wohnt, vielleicht noch den Garten bestellt und im Keller eine kleine Werkstatt hat, um Reparaturen am Haus selbst auszuführen. Es gibt Investoren und Fonds mit herausragenden ökonomischen Interessen. Es gibt die Pensionskasse, die ihre Gelder sicher anlegt und höchste Rendite mit dem geringsten Aufwand verbinden will. Es gibt aber auch jene, die gesellschaftliche Aufgaben und Verantwortung für eine nachhaltige soziale Entwicklung mit dem Immobilienbesitz verbinden, wie gemeinnützige Wohnbauträger. Die Eigentümerstruktur der Mietimmobilien kann damit nicht auf einen Nenner gebracht werden. Die Konzepte und Aufgaben für Verwaltungen und Betreiber unterscheiden sich entsprechend stark, wodurch eine Vergleichbarkeit der Kosten und des Immobilienunterhalts erschwert wird. Im Wohnbau ist ein gut begründetes Vertrauensverhältnis zwischen der Organisation (Facility-Management), den Erbringern von Dienstleistungen (Fa­ cility-Services: Hauswart, Arbeiter, Servicemonteur etc.) und den Bewohnern Voraussetzung für eine gelungene Zusammenarbeit. Zur Vielschichtigkeit der Bedürfnisse kommt hinzu, dass Ziele und Entscheide des Facility-Managements weit in die private Sphäre der Bewohnenden hineinreichen. Die Facility-Services werden in private Wohnräume eingelassen, um Aufträge auszuführen. Das Facility-Management versteht sich selbst als Optimierer von Prozessen, dessen Ziel unter anderem finanzielle Einsparungen für die beteiligten Unternehmen sind. Wird bei Wohnimmobilien ausschließlich dieses Prinzip befolgt, kann die Frage nach der Qualität einer Dienstleistung unter Berücksichtigung aller Beteiligten im Facility-Management nur sehr schwer beantwortet werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob ein auf Facility-Management spezialisiertes Unternehmen oder ein hauseigenes Unternehmen die Aufgaben erfüllt.

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Facility-Management im Wohnbau

Gebäude altern, die Nutzeranforderungen, die gesetzlichen Vorgaben und die gesellschaftlichen Verhältnisse ändern sich im Laufe der Zeit, sodass Anpassungen mit entsprechenden personellen und finanziellen Aufwendungen nötig werden. Das generiert Kosten, die das Facility-Management zwar durch optimierte Organisation, Qualitätsmanagement und Personalbildung minimieren, aber nicht unter ein bestimmtes Niveau drücken kann, ohne Qualitätseinbußen hinzunehmen.

Bedingungen im Wohnbau

Wohnen ist ein menschliches Grundbedürfnis. Die Wohnung bietet eine Behausung, einen persönlichen Rückzugsort, der als Gestaltungsraum offen ist. Durch das Definieren von Wohnraum beziehungsweise von Innen- und Außenräumen entsteht eine Grenze und ein Übergang. Das Innen zu schützen und durch eine Öffnung die Verbindung zum Außen herzustellen, gehört zu den Kernaufgaben der Architektur. Wohnen und Nachbarschaften gehören im lebenspraktischen Alltag zusammen. Die Qualität der Nachbarschaften hängt von vielen Faktoren ab und unterliegt den kulturellen und ökonomischen Gegebenheiten einer Gemeinschaft oder Gesellschaft. Durch das Wechselspiel zwischen Menschen (Nachbarn) und Dingen (Wohnungen, Häuser, Siedlungen etc.) entstehen keine objektiven Werte, aber der Einzelne und die Art des Zusammenseins von Menschen werden dadurch beeinflusst. Kleine und große Unterschiede können Missverständnisse verursachen und so das Zusammenwohnen unter einem Dach erschweren. Wie wohl oder sicher man sich in einer Wohnung fühlt, hängt unter anderem mit der Nachbarschaft zusammen [6]. Wohnen gehört also zu den Kernkompetenzen der Menschen – mit großen Unterschieden der Ausformungen je nach Wohnkultur. Dabei kann eine enge Beziehung zwischen dem Standort des Gebäudes, der Bewohnerschaft und der Umgebung entstehen. Investoren und Hauseigentümer bestimmen wesentlich mit, wie sich ein Quartier darstellt, entwickelt und im lebenspraktischen Alltag der Bewohner genutzt werden kann [7]. Eingegrenzt wird dieser Einfluss durch politische und rechtliche Regelungen und Beschränkungen, die aus historischen Gegebenheiten und technischen Vorgaben bestehen. Mit der weit fortgeschrittenen Individualisierung sind die Menschen mehr und mehr bereit, eigenständig und selbstverantwortlich das eigene Leben zu planen und unabhängig von Gemeinschaft und Gesellschaft die Verantwortung dafür zu übernehmen. Sie sind immer mehr unterwegs und, eine große Mobilität ist heute weit verbreitet [8]. Diese Veränderungen erfordern die Entwicklung neuer Techniken der Kommunikation und der Zusammenarbeit, damit das Teilen der

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privaten, halbprivaten und gemeinschaftlichen Räume möglich bleibt. Wohn‑ immobilien unterliegen also nicht nur ökonomischen, sondern auch privaten und gesellschaftlichen Interessen.

Das Facility-Management, das heißt, die Organisation des Unterhalts bei

Qualität der

Gebäuden, kann auf den ersten Blick als rein technische und betriebswirt-

Dienstleistungen

schaftliche Angelegenheit angesehen werden. Im Wohnbau rücken allerdings die Dienstleistungen und damit die Facility-Services in den Vordergrund. Bei Modellen des Qualitätsmanagements für Dienstleistungen wird davon ausgegangen, dass immaterielle Güter produziert werden, die der Kunde nicht einfach konsumiert, sondern an ihrer Erstellung beteiligt ist. Wird nun das Modell des FacilityManagements auf Wohnimmobilien ausgeweitet, muss von den Dienstleitungen ausgegangen werden. Deren Gelingen setzt unter anderem ein bestehendes oder noch aufzubauendes Vertrauensverhältnis voraus. Die Dienstleistungsarbeiten werden immer zwischen den Interessen der Bewohner, des Auftraggebers (Facility-Management) und des Eigentümers einer Immobilie spielen. Dabei unterscheiden sich Eigenleistungen des Facility-Managements nicht von fremd­­ vergebenen Aufträgen. Ziel soll immer eine möglichst große Überschneidung der Erwartungen, der erlebten, versprochenen und erhaltenen Dienstleistungen sein [9]. Dieser Herausforderung kann nur durch sorgfältige Schulung, Vorbereitung und Kommunikation beim Facility-Management bzw. bei den FacilityServices begegnet werden. Das Facility-Management soll dabei die Verantwortung für die Organisation übernehmen und die Qualitätskontrolle gewährleisten. Die Objekt-Mensch-Beziehung steht im Zentrum dieses Modells. Die Dienstleistung wird am Objekt ausgeführt, hat aber einen direkten Einfluss auf den Bewohner [9]. In der Ausführung eines Auftrages, einer Aufgabe sind weit gefächerte Interessen unter einen Hut zu bringen, damit die größtmögliche Zufriedenheit bei den Akteuren erreicht wird. Gelingt es, durch die Qualität der Dienstleistungen einen Beitrag dazu zu leisten, dass die Bewohnerschaft stabil bleibt und bestenfalls auch Verantwortung für ihr Umfeld übernimmt, können Unterhaltskosten gespart werden. So können Mieter zu mehr Sorgfalt und Eigenverantwortung im Unterhalt motiviert werden. Beiträge an einen Betriebsablauf sind nur zu erwarten, wenn sich die Mieter ernst genommen fühlen und sich nicht nur als Zahlende wahrnehmen. Mieteinnahmen werden durch häufigen Leerwohnungsstand und Ausgaben für vorzeitige Instandsetzungsarbeiten geschmälert. Auch wenn zurzeit in der vorherrschenden Wohnungsnot von gewitzten Eigentümern durch »Leerkündigungen« höhere Mieteinnahmen angestrebt werden, sind die Kosten für eine

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sorgfältige Bewirtschaftung längerfristig lohnenswert. Ein vorzeitiger Wohnungswechsel, das heißt etwa innerhalb der ersten fünf Jahre nach Wohnungsbezug, kann für den Vermieter Zusatzkosten zwischen 3 000 und 8  000 Franken generieren – dies ohne Einbezug der Einnahmeverluste durch Leerstand  [10].

Die Funktion des

Wie sind nun die einzelnen Akteure an einer gelungenen Dienstleistungs-

Hauswarts

erbringung beteiligt ? Der Hauswart beziehungsweise die Hauswartung steht gut sichtbar zwischen allen Akteuren. Die mit der Hauswartung betrauten Personen stellen den Kontakt zur Verwaltung und zu den Gebäudetechnikern und Handwerkern her und vertreten gleichzeitig auch die Eigentümer der Immobilie. Sie sind in der Regel für alle die erste Ansprechperson, wenn etwas nicht funktioniert. Sie bemerken, wenn sie gut geschult und aufmerksam sind, auch zuerst ob Unterhalts- und Instandhaltungsarbeiten oder Reparaturen anstehen. Sie stehen in der Öffentlichkeit einer Immobilie, werden beobachtet und begutachtet, kritisiert und ins Vertrauen gezogen oder abgelehnt und provoziert. Sie sind meistens sehr gut über die privaten Verhältnisse der Mieter informiert und müssen diskret damit umgehen können. Sie tragen einen wesentlichen Teil zur Beheimatung der Gebäudenutzer bei. Kann das Facility-Management auf einen bewährten Pool von Servicetechnikern und Handwerkern zurückgreifen, sind diese ebenfalls wesentlich am Erfolg der erbrachten Dienstleistungen beteiligt. Beim Ausbildungszentrum für Haus-Energie-Gebäude-Instandhaltungstechnik (ABZ-Suisse GmbH) beispielsweise – einer Institution, die auf die eidgenössische Fachprüfung vorbereitet – bilden Geschick, technisches Verständnis, Selbständigkeit, Pflichtbewusstsein, respektvoller Umgang mit den Nutzern bzw. Bewohnern die Voraussetzung – neben einer abgeschlossenen Berufs­­­lehre – für die erfolgreiche Ausbildung zum eidgenössisch diplomierten Hauswart  [11]. Dabei stellen wesentliche Fortschritte in der Bautechnik, die Erhöhung des Installationsanteils an haus- und gebäudetechnischen Anlagen, die Vielfalt der Baustoffe und Reinigungsmittel sowie der Umgang mit den Gebäudenutzern und Untergebenen hohe Anforderungen in fachlicher und persönlicher Hinsicht an die Berufsleute. Es liegt nahe, davon auszugehen, dass in Anbetracht der vielen Hinweise auf die Wichtigkeit des Hauswartes dessen Funktion in Unterhaltsmodellen sorgfältig eingebunden wird. Leider trifft man kaum auf solche Modelle. Im Bereich der Dienstleistungen kann das »Kosten-Senken-um-jedenPreis« nachhaltig zu Qualitätsverlusten führen. Tatsächlich werden Angestellte mit der Herausforderung, allen Ansprüchen gerecht zu werden, oft alleine gelassen. Die weit auseinanderliegenden Interessen aller Akteure beim Erbringen

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der gewünschten Dienstleistungen, der Zeitdruck und der Anspruch auf beste Erfüllung der gestellten Anforderungen lassen wenig Spielraum für innovative Problemlösungsansätze. Durch eine langjährige Tätigkeit als Elektromonteurin mit Schwerpunkt Sanierungen, Umbauten und Servicearbeiten und als Bewirtschafterin in genossenschaftlichen Wohnbauten konnte die Autorin in direktem Kontakt vor Ort feststellen, dass Servicetechniker, Handwerker und Monteure den hohen Leistungsdruck und die zunehmend komplexen Aufgaben der Haustechnik nur schwer unter einen Hut zu bringen wissen. Diesem Druck unterliegen Hauswarte besonders, da sie ihre Dienstleistungen direkt unter den Blicken der Mieter erbringen müssen. Im Bereich der Abläufe und der Kommunikation können Datenbanken zur Professionalität beitragen und damit entlastend wirken. Sie gewährleisten aber keineswegs automatisch eine hohe Qualität der Prozesse. Im Gegenteil: Wird eine Datenbank nicht sorgfältig und konsequent bewirtschaftet, führt dies zu einem Mehraufwand für alle Akteure, insbesondere für die Facility-Services. Da der Zugriff auf eine schlecht geführte Datenbank Fehler generiert, kann für den Hauswart daraus ein zusätzlicher zeitlicher Aufwand entstehen. Für das Facility-Management stellen sich die Fragen: Könnte eine Dienstleistungsorganisation Aufgaben übernehmen, die Hauswarte in der Arbeit unterstützen ? Welche Strukturen sollte diese aufweisen ? Wo sollte eine solche Organisation im Betrieb angesiedelt sein ? Auf welcher Hierarchiestufe wäre es sinnvoll und nützlich ? Wie kann eine solche Unternehmung das Vertrauen aller Akteure gewinnen ?

Seit seinen Anfängen sind die vielfältigen gesellschaftlichen, ökonomischen und ökologischen Veränderungen nicht ohne Auswirkungen am Facility-Management vorübergegangen. Neben dem Innenraum, den Häusern und Wohnungen wird mehr und mehr dem Außenraum, der Umgebung, vor allem im städtischen Raum, eine größere Aufmerksamkeit geschenkt. Der Energiekonsum wird kritisch hinterfragt, und es wird sowohl mehr auf die Lebenszykluskosten als auch auf die Nachhaltigkeit der verwendeten Baumaterialien geachtet [12]. Die Kostenwahrheit eines Bauprojektes rückt in den Vordergrund. Bei den Abklärungsprozessen für die Entscheidungsfindung sollen nicht nur die Erstellungskosten einer Immobilie ermittelt werden, sondern auch die Kosten in der Nutzungsphase bis hin zum Abbau einer Immobilie. Aspekte der grauen Energie bei den Baumaterialien, des Wärmeverbrauchs etc. sind heute leichter zugänglich. Die Erhebung von Daten zur Nutzungsphase eines in Planung stehenden Wohngebäudes ist schwieriger. Automatische Messungen des Energie- und

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Veränderte Aufgaben

Wasserverbrauchs helfen, das zukünftige Nutzerverhalten zu steuern – dabei müssen selbstverständlich gesetzlichen Vorgaben zum Mieterschutz eingehalten werden. Durch die Nähe des Facility-Services beziehungsweise des Hauswarts zu den Bewohnern einer Immobilie sind nicht nur technische Informationen zum Altern der Baumaterialien, zur Auswechselbarkeit und zur Nutzbarkeit vorhanden, sondern auch Kenntnisse der Nutzerbedürfnisse und des Nutzerverhaltens. Dies verspricht schon in der Planungsphase große Dienste zu leisten, beispielsweise durch ein baubegleitendes Facility-Management. Es erleichtert die Entscheidungsfindung und erhöht die Planbarkeit der Kosten. Selbstverständlich ist es dabei sehr wichtig, dass gefällte Entscheide überprüft und ausgewertet werden. Neben der heute oft angestrebten Zertifizierung eines Gebäudes ist die darauffolgende Überprüfung der Ergebnisse von Verbrauch, Haltbarkeit und Servicefreundlichkeit eine wichtige Aufgabe des Fa­cility-Managements. Oft wird aus Kostengründen darauf verzichtet und damit auch auf eine Optimierung der Anlage. Dabei wird aus den Augen verloren, dass zufriedene Bewohner eine erhöhte Sorgfalt sowohl im Gebrauch der Wohnung als auch für die Umgebung an den Tag legen. Mit klug ausgearbeiteten Verträgen zwischen den Besitzern /Investoren und den zukünftigen Nutzern kann versucht werden, diese Unsicherheiten in den Griff zu bekommen. Die Aspekte des zukünftigen Unterhalts werden bei größeren Bauten immer öfters selbst­ verständlich in die Planung einbezogen – jene der sozialen Nachhaltigkeit sind schwieriger umzusetzen.

Zukünftige Rolle

Das Facility-Management mit den Facility-Services könnte in diesen in Bewegung stehenden Bereichen verstärkt eine Drehscheibenfunktion übernehmen und wegweisend Lösungen entwickeln, nicht nur im eigentlichen Immobilienunterhalt. Die einzelnen Fachbereiche wie Instandhaltung, Instandsetzung, Sicherheit und Dienstleistungserbringung im Wohnalltag der Bewohner können so verknüpft werden, dass sowohl für das Haus, die Siedlung und das Quartier als auch für die Eigentümer und Investoren ein Mehrwert generiert werden kann [13]. Die Forderung nach sozialer Nachhaltigkeit könnte mit einer gut strukturierten Partizipation aller Interessierten und des Facility-Managements dazu beitragen, Lösungen für heutige und zukünftige Fragen zu entwickeln. Dabei würde die hohe Fachkompetenz des Facility-Managements in der Koordination von Auf­ gaben und Interessen eine gute Basis bilden. Zusätzlich steht das FacilityManagement mit seinem Dienstleistungsangebot während des ganzen Lebenszyklus einer Immobilie genau an der Schnittstelle zwischen Eigentümer und Nutzer (Mieter).

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Gute Beispiele für den frühen Einbezug des Facility-Managements finden sich im gemeinnützigen Wohnungsbau. Dort wird schon bei der Planung oder Weiterentwicklung einer Überbauung großer Wert auf die Partizipation und die Mitarbeit aller Beteiligten (Mieter, Facility-Management, Facility-Services, Vorstand und andere Interessensvertreter) gelegt. Damit wird auf die breit abgestützte Entwicklung eines Projektes hingearbeitet und dessen sozialer Nach­ haltigkeit Rechnung getragen [14]. Ein solches Vorgehen bildet eine gute Voraussetzung dafür, dass sich Identifikationen mit dem Ort und die Übernahme von Verantwortung für eine dynamische Gemeinschaft mit partizipativem Charakter leichter bilden. Dem Facility-Management im Wohnungsbau werden also demnach an­ dere Rahmenbedingungen als im Gewerbe und in der Industrie vorgegeben. In der Zielformulierung und in einem nächsten Schritt in der Strategiewahl sollte den unterschiedlichen Aufgaben Rechnung getragen werden. Vor allem in den Kom­pe­tenzbereichen Planung und Projektmanagement, Mensch und Umwelt, Betrieb und Erhaltung, Technologie und Organisation der Facility-Services gibt es wesentliche Unterschiede zu Gewerbe- und Industriebauten. Es ist daher sinnvoll, auf weitere Fachgebiete wie Stadtplanung, Stadtentwicklung, Nachhaltigkeit beim Bauen, soziale Arbeit zuzugreifen, um den Aufgabenbereich des Facility-Managements zukunftsfähig zu entwickeln. Die Facility-Management-Modelle für die Bewirtschaftung weisen sowohl auf operativer Ebene (Facility-Services) als auch auf strategischer und Steuerungsebene (Facility-Management) Potenziale auf, die mit einer sorgfältigen Umsetzung in die Praxis eine mögliche Antwort auf die oben erwähnten Heraus­ forderungen geben könnten. Voraussetzung dafür ist, dass eine transparente und alltagstaugliche Organisationsstruktur vorhanden ist. Weitere Dienstleistungen könnten in naher Zukunft für alle Akteure sowohl die Lebens- als auch die Arbeitsqualität erhöhen und Anforderungen zur sozialen, ökologischen und ökonomischen Nachhaltigkeit erfüllen. Fragen und Probleme um Wohnbauten werden sich nur interdisziplinär meistern lassen – die nötigen Techniken dazu müssen noch gelernt werden.

1  1980 wurde die International Facility Management Association

[7] »Nachhaltiges Bauen – Hochbau. Anhang 1 Leistungsbeschriebe

(IFMA) gegründet. Der Begriff »Facility-Management« (FM) hat sich seither auch im deutschen Sprachraum durchgesetzt [1].

Bereich Gesellschaft.« In: Empfehlungen SIA 112(1), 2004 [8] Hastedt, H.: Moderne Nomaden. Erkundungen. Wien 2009 [9] Seghezzi, H. D.; Fahrni, F.; Hermann, F.: Integriertes Qualitäts­

management. Der St. Galler Ansatz. München 2007 Quellen

[10] Strohm, D.: »Zufriedene Bewohner machen Eigentümer froh.«

[1] http://www.ifma.org/about/about-ifma/history

[11] Hauswart mit eidg. Fachausweis. http://www.abz-suisse.ch/

In: NZZ am Sonntag, 29. 11. 2009 aufgerufen am 24 . 11. 2014 [2] Staudt, E.; Kriegesmann, B.; Thomzik, M.: Facility Management.

downloads/lghausfa.pdf aufgerufen am 24. 11. 2014 [12] Interessensgemeinschaft privater professioneller Bauherren (IPB),

Der Kampf um Marktanteile beginnt. Zürich 1999

Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren (KBOB ) (Hg.): Nachhaltiges Immobilien-

[3] IFMA Schweiz, Berufsbild Facility-Manager:

http://www.ifma.ch/de/standards-richtlinien/berufsbild

management. Die Risiken von morgen sind die Chancen von heute.

und IFMA Schweiz, 11 Kompetenzen des Facility-Managers: http://www.ifma.ch/de/ausbildung

Anleitung zum Handeln. Bern 2010 [13] Hoffmann, M.; Huber, A.; Hugentobler, M.: Evaluationsinstrumen-

beide aufgerufen am 24 . 11. 2014

tarium zur Qualitätsentwicklung des Wohnungsangebots,

[4] Boschetti, R.: Dienstleistungen des Facility-Managements im

Wohnungsbau. Masterthesis am Departement Bauen und

KTI-Projekt » QE Wohnen.« Zürich 2009 [14] Nachhaltigkeitsmonitoring Genossenschaft Kalkbreite, Zürich:

Umwelt, Donau-Universität, Krems 2013

http://www.kalkbreite.net/projekt/nachhaltigkeitsmonitoring/ zielsetzungen, Vision Genossenschaft mehr als wohnen, Zürich:

[5] GEFMA e.V., German Facility Management Association,

http://www.mehralswohnen.ch/ueber-uns/vision.html

Richtlinienwerk, FM Grundlagen, GEFMA 100-1/6 (2004–07)

beide aufgerufen am 24 . 11. 2014

[6] Eberle, D.; Glaser, M. A. (Hg.): Wohnen im Wechselspiel zwischen

öffentlich und privat. Sulgen 2009 88

»Also, wichtig ist für jeden Hauswart, vor allem für festangestellte, die Betreuung der Mieter. Ich bin eine Ansprechperson, und wenn ein Mieter ein Problem hat, weiß er, er kann mich anrufen. Das ist sehr wichtig, gerade für ältere Leute. Oft geht es darum, die Leute zu beruhigen.«

Hauswart, Familienunternehmen

Dienstleistung als Qualitätsmerkmal

Ein Gespräch mit Dietmar Eberle

Dietmar Eberle ist Professor für Architektur und Entwurf an der ETH Zürich und leitet seit 2000 die Forschungsstelle ETH Wohnforum – ETH CASE. Mit seinem Architekturbüro be baumschlager eberle (A) ist er weltweit unter anderem im Wohnungsbau tätig. Ignaz Strebel ist seit 2009 wissenschaftlicher Mitarbeiter am ETH Wohnforum – ETH CASE.

Ignaz Strebel

Du hast einmal erwähnt, jeder Architekturstudent müsste einmal als Hauswart arbeiten. Was steckt hinter dieser Bemerkung ? Dietmar Eberle

Einerseits kennt der Hauswart das Verhältnis zwischen den Bewohnern eines Gebäudes am besten. Andererseits beobachtet er das Zusammenspiel von gebauter Realität und der Nutzung aus der Nähe. Es ist sein Job, dem Gebäude wie den Nutzern gerecht zu werden. Ich glaube, dass man als Hauswart Architektur unmittelbar erfährt, dass man sie bei ihrer Bewährungsprobe erlebt. Dies nicht mit dem Blick des vorbeigehenden Passanten, sondern durch die Augen der verschiedenen Nutzer eines Gebäudes. Ein solch vielschichtiges Wissen hat in seiner Direktheit sonst niemand. Dadurch entsteht so etwas wie eine über das Individuum hinausgehende Form von Erkenntnis. Nun, der Hauswart wurde früher eher negativ wahrgenommen. Der Hauswart wird positiv erlebt, wenn wir gar nicht merken, dass er am Werk ist, wenn alles gut läuft. Negative Erfahrungen sind die Momente, wo wir uns

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wundern oder ärgern, dass Wege ungepflegt sind oder Wasserhähne seit Wochen tropfen. Natürlich gibt es da eine Menge individueller Anekdoten. Genauso, wie Hauswarte ihre individuelle Art haben, sich Gebäude anzueignen. Sie verändern die Gebäude durch ihre Eingriffe oder Anpassungen. Hauswarte beobachten das Verhältnis zwischen Nutzer und Gebäude nicht nur, sondern wollen oder müssen dieses Verhältnis auch beeinflussen. Die Herausforderungen im Wohnungsbau der Zukunft liegen weniger darin, wie Wohnungen gebaut werden, als in der Frage, wie Dienst­leistungen und Gebäude zusammengebracht werden. In entwickelten Ländern liegt der Anteil der Neubauten am gesamten Bauvolumen zwischen 1 und 1,5 Prozent. Neubauquoten in Ländern, die sich in Entwicklung befinden, sind da wesentlich höher. In der Schweiz wurden von 1950 bis 1980 60 Prozent des heutigen Bestandes gebaut. Der Umgang mit dem Bestand

ist somit für die qualitative Entwicklung des Lebens sowie für die Steigerung des Komforts die Schlüsselfrage. Ich denke, wir erleben im Moment eine Zeitenwende von einem stark durch Quantität geprägten 20. Jahrhundert hin zu einem von noch nicht näher bestimmten Qualitäten definierten 21. Jahrhundert. Wenn wir vom Erhalt des Bestandes ausgehen, dann können wir eine Steigerung der Qualität in Zukunft nur dadurch erreichen, dass wir diesen Bestand intelligenter und nutzungsorientierter verwenden. Das heißt, die immateriellen Qualitäten des Gebäudes werden wichtiger und die materiellen Qualitäten rücken in den Hintergrund. Eine wesentliche immaterielle Qualität eines Gebäudes ist beispielsweise die Präsenz eines Hauswarts oder von Personen wie einem Concierge. Es ist somit nicht verwunderlich, dass die Dienstleistungsqualität, mit der ein Gebäude verknüpft ist, immer mehr zum Qualitätsmerkmal des Gebäudes wird. Wie siehst du die rasante Entwicklung des FacilityManagements und seine Anwendung im Wohnbau ? In den 1990er-Jahren haben Eigentümer und Liegenschaftsverwaltungen geglaubt, dass durch die ökonomische Optimierung der Gebäudedienstleistungen der Hauswart abgeschafft würde. Facility-Management ist aus meiner Sicht aber ein zu technokratischer Ansatz für die Verwaltung von Gebäudebeständen. Für mich ist das der falsche Weg. Die Dienstleistungen, die der Hauswart erbringt, können zwar auch rein materiell gemessen werden, wobei aber wichtige Aspekte verloren gehen. Alle Initiativen, die durch Facility-Management ein betreutes Verhältnis zwischen Gebäuden und Nutzern ersetzen wollten, erweisen sich heute als nicht zielführend.

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Facility-Management-Modelle wurden nicht im Wohnbau entwickelt, sondern für Bürogebäude, Industrieanlagen oder Schulen. Müsste man im Wohnbau nicht anders vorgehen ? Ja. Im Industrie- und Bürobau ist die Aufgabe, sich um den technischen Zustand eines Gebäudes zu kümmern, eine von vielen Dienstleistungen. Wird im Wohnbau die Betreuung auf den technischen Aspekt reduziert, ist das zu wenig. Die qualitative Verbesserung der Gebäudesubstanz, die durch die Betreuung verursacht wird, wird dann vernachlässigt. Die Arbeit des Hauswarts wird darauf beschränkt, den gewünschten technischen Zustand des Gebäudes zu gewährleisten. Seine unersetzbare Aufgabe ist aber, Ansprechpartner für Bewohner, Handwerker und Verwaltung zu sein und zwischen ihnen in der Nutzung der gebauten Realität zu vermitteln. Es ist heute zu beobachten, dass sich General­ unternehmen über die Projektentwicklung hinaus der Verwaltung, Bewirtschaftung und dem Unterhalt des Gebäudes annehmen. Was hat das für Konsequenzen ? Dass Firmen, die für die Errichtung des Gebäudes die Verantwortung übernehmen, dieses auch betreiben, halte ich für ein vernünftiges Modell. Sie kennen die materiellen Realitäten des Gebäudes am besten. Ich kenne einen großen Bauträger, der über 28  000 Wohnungen besitzt und über eine eigene Bauabteilung verfügt, die auch die neu errichteten Gebäude verwaltet. Da viele Neuwohnungen bei ihm im Bestand bleiben, betreuen die Bauleiter die Gebäude langfristig. Damit bekommen sie ein anderes Bewusstsein für Qualität. Das halte ich für clever. Was sind denn Chancen für die Nachhaltigkeit, Energieeffizienz, Betriebsoptimierung eines Gebäudes. Kann da der Hauswart eine neue oder zusätzliche Rolle einnehmen ? Unter Nachhaltigkeit – bezogen auf ein Bauwerk – kann man verstehen, das Bauwerk möglichst lange nutzen zu können. Die Gebrauchsdauer eines Gebäudes hängt stark von seiner materiellen Qualität ab. Ob die Qualität erhalten bleibt, hängt vom Verschleiß durch die Nutzer ab. Je mehr Sorgfalt, je mehr Aufmerksamkeit aufgewandt wird, desto länger lassen sich die materiellen Qualitäten erhalten. Hier kann ein Hauswart, der für diese Fragen sensibilisiert ist, vieles erreichen. Für die Eigentümerschaft ist ein geschulter und richtig eingesetzter Hauswart viel wert.

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Die Diskussion um Nachhaltigkeit und Lebensdauer sollte also erweitert werden ? Die Lebensdauer eines Gebäudes ist im Normalfall mit der technischen Qualität des Gebäudes verknüpft, aber auch damit, wie mit diesen technischen Voraussetzungen umgegangen wird. Wenn es um die Langlebigkeit von Gebäuden geht, wird die Schnittstelle zwischen gebauter Realität und sozialer Realität mit den in ihr begründeten Verhaltensmustern wichtig. Genauso stellt das Wissen über einzelne Technologien, über einzelne Apparaturen, über Reinigungsvorgänge und Weiteres, wie es durch einen gut ausgebildeten Hauswart eingebracht wird, einen wichtigen Faktor dar. Was sind denn aus dieser Sicht die Anforderungen an einen Hauswart ? Das Wissen des Hauswarts und die Informationen, die ihm zur Verfügung stehen, spielen eine Schlüsselrolle, um Langlebigkeit und Ressourceneffizienz zu erreichen. Das sind beides Ziele, die durch Dienstleistungen und durch soziales Verhalten viel besser erreicht werden als durch technische Raffinessen. Es nützt nichts, Energiesparlampen einzubauen, die dann vierundzwanzig Stunden brennen. Die Lampe muss gar nicht so gut sein, es reicht, wenn man weiß, dass sie nur acht Stunden zu brennen braucht. Das kann man dann technisch steuern. Die Ausbildung ist sehr stark an technisches Wissen geknüpft und relativ wenig an konkrete Situationen. Man hat zu lange eindimensional nur an die materiellen Bedingungen von Gebäuden gedacht. Heute sehen wir, dass die Interaktion zwischen den materiellen Voraussetzungen und dem sozialen Verhalten der entscheidende Schlüssel ist, um Ziele der Nachhaltigkeit, wie Langlebigkeit, Ressourceneffizienz, Energie‑ einsparung usw. zu erreichen. Jede Firma weiß, dass die Firmenkultur der Schlüssel für ihre Effizienz ist. Wird das System, bestehend aus Gebäude, Nutzer und Eigentümer, genauer betrachtet, wird über kurz oder lang verständlich, dass das gute Zusammenwirken der Schlüssel ist, um die gewünschten Ziele zu erreichen. Wie hängt das zusammen mit der Denkkultur der Architektur und der Architekten ? Wir dürfen nie davon ausgehen, dass der Traum des Architekten und die umgesetzte Architektur das Gleiche sind. Speziell im Wohnbau geht es viel mehr um die Wünsche und die Wertvorstellungen der Entscheidungsträger als um die Vorstellungen der Architekten. Da lehne ich eine Kollektivhaftung der Architekten einmal grundsätzlich ab.

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Wie viel Effizienz verträgt die Hauswartung? Wenn es um ökonomische Effizienz geht, gibt es abhängig von den vom Hauswart erwarteten Dienstleistungen eine quantitative Grenze. Wie viele Wohnungen ein Hauswart wirklich betreuen kann, ist von der Situation abhängig. Aber vonseiten des Bewohners ist die Verfügbarkeit des Hauswarts ein wichtiges Kriterium für die Dienstleistungsqualität. Wo da die ökonomischen Grenzen sind, kann ich nicht sagen, ist betriebswirtschaftlich aber interessant. Ein ähnliches Problem wäre: Wie viele Patienten kann ein Arzt am Tag betreuen  ? Dass die Betreuungsqualität in einer Relation zur Quantität steht, das ist auch beim Unterhalt von Wohnbauten so. Siehst du eine Verbindung zwischen architektonischer Form und unterschiedlichen Formen der Hauswartung? Nicht unbedingt. Es hat eher damit zu tun, welcher Stellenwert dem Hauswart zugesprochen wird. Ich möchte hier noch das Beispiel der Stadt Wien anführen. In Rankings wird sie als sehr lebenswerte Stadt eingestuft. Ab den 1990 er-Jahren wurden die Kompetenzen der Hauswarte eingeschränkt und die Stadt hat Facility-Management-Standards übernommen. Im Kontext der Ökonomisierung war damals die Dienstleistungsqualität vernachlässigt worden, weil sie nicht so genau quantifizierbar war. Dieses Vorgehen hat sich nicht bewährt. Heute wird die Aufgabe des Hauswarts wieder viel breiter verstanden. Wir sollten nicht unterschätzen, dass die Hauswarte ein sensibles Sensorium für die Entwicklungen im sozialen Umfeld haben. Dies ist wichtig in Bezug auf Sicherheitsfragen, auf Fragen der Atmosphäre und der Instandhaltung. Durch das genaue Beobachten der Umgebung, durch die Präsenz kommt umfangreiches Wissen zusammen. Dies wurde in der Geschichte auch negativ ausgenützt. Die Blockwarte in totalitären Staaten wurden beispielsweise zu wichtigen Informanten der Staats­ sicherheit. Kann man den Hauswart auch als einen Entwicklungsfaktor einer Immobilie verstehen? Wie bereits erwähnt, prägen die Vorstellungen der Entscheidungsträger den Wohnbau stark. Entwickler, Investoren oder Bauträger tun gut daran, das Wissen der Hauswarte über die Liegenschaften einerseits aufzunehmen und andererseits weiterzuentwickeln. Ein nahes Verhältnis zu den Menschen, die für sie arbeiten, ist da hilfreich. Wie sehr der Wissensaustausch mit den Hauswarten heute institutionalisiert ist, kann ich nicht sagen. Hier könnte ein Potenzial liegen.

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»Ich finde es wichtig, bei den Handwerkern dabei zu sein. Auch mitzuhelfen. So lerne ich immer etwas dazu und habe den besseren Überblick, was gelaufen ist.«

Hauswart, Liegenschaftsverwaltung

Hauswart-Wissen

Von der Vielseitigkeit eines Ordnungsschaffenden Eveline Althaus

Was wäre eine Wohnsiedlung ohne Hauswart ? Was wäre, wenn sich niemand um die Häuser, ihre Umgebung und ihre technischen und gemeinschaftlichen Anlagen kümmern würde ? Was, wenn die Bewohner niemanden ansprechen könnten bei all den Störungen und Unvorhersehbarkeiten, die das Wohnen mit sich bringt ? Wir müssen dieses Gedankenexperiment nicht weiterführen, um uns der Relevanz der Hauswartung für die Wohnqualität in einer Siedlung bewusst zu werden: Mit ihrer Arbeit leisten Hauswarte nicht nur einen wichtigen Beitrag zum wirtschaftlichen Werterhalt einer Liegenschaft. Sie prägen »das Wohnklima und nachbarschaftliche Zusammenleben wesentlich mit« und »unterstützen die Erhaltung von Quartieren« [1]. Denn Hauswarte sind oft die »Pulsmesser« der Stimmungen und Situationen vor Ort, sie kennen die Qualitäten und Probleme ihrer Häuser und erfahren viel über den Wohnalltag und die Eigenarten und Bedürfnisse der Bewohner. Über dieses vielseitige Wissen werden im Alltag mit seinen mannigfaltigen Arbeitsanforderungen meist nicht viele Worte gemacht. Dieses Wissen spielt aber immer in die Arbeitspraxis der Hauswarte hinein und trägt so zum Funktionieren und Zusammenhalt eines Hauses bei – und somit letztlich dazu, wie unsere gebaute und soziale Umwelt ausschaut [2]. Doch welche Formen nimmt das Wissen eines Hauswarts an ? Wie kommen die Wissensbestände zustande und wie setzt ein Hauswart sie ein ? Diese Fragen sollen hier erörtert werden. Hintergrund der Überlegungen bildet ein Forschungsprojekt zu Schweizer Großüberbauungen der 1960er- und 1970er-Jahre, das wir in einem Team am ETH Wohnforum – ETH CASE durchgeführt haben.1 Qualitative Interviews sowie Ortsbegehungen und Gespräche mit Hauswarten erwiesen sich dabei als wertvolle Datenquelle. In den untersuchten Wohnsiedlungen wird der Unterhalt über professionelle Hauswarte organisiert, die als Angestellte der jeweiligen Verwaltungen täglich vor Ort arbeiten, in den Siedlungen eigene Werkräume und Büros zur Verfügung haben und teilweise mit Reinigungs- und Gartenfachleuten sowie Lernenden zusammenarbeiten. Im Folgen-

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den wird deshalb insbesondere auf diese Form der Hauswartung eingegangen und andere Organisationsmodelle wie mobile Dienstleistungsbetriebe oder dezentrale Stützpunkte werden nicht berücksichtigt.

Allrounder-Wissen

Der Arbeitsalltag eines Hauswarts in einer Wohnsiedlung ist in erster Linie

gefragt

eines: abwechslungsreich. Die Aufgabenfelder reichen von der Wartung der Haustechnik über Reparatur-, Reinigungs-, Büro-, Garten- und Umgebungsarbeiten bis zum Umgang mit Mietern und der Zusammenarbeit mit anderen Fachpersonen. Dementsprechend breit sind auch die dafür erforderlichen Kenntnisse. So gilt es zu wissen, wie die Heizungs-, Lüftungs- und Warmwasser­an­lagen oder die elektrischen und sanitären Installationen funktionieren, um sie instand halten zu können. Kleinere Reparaturen erfordern handwerkliches Können. Für den Unterhalt der Außenanlagen benötigt der Hauswart Kenntnisse über Pflanzen und Gartenbau. Das Putzen der Treppenhäuser, Hauseingänge oder Waschküchen erfordern Know-how in Reinigungstechnik. Werden Putz­ arbeiten bei größeren Wohnsiedlungen von nebenamtlichen Hauswarten oder Raumpflegern übernommen, will deren Einsatz koordiniert werden. Für größere Reparaturarbeiten werden zumeist externe Spezialisten und Handwerks­‑ be­triebe beauftragt, wofür buchhalterische und administrative Fähigkeiten benötigt werden, die gerade auch bei der Computerarbeit, wie dem Schreiben von Arbeitsrapporten, Einsatzplänen oder E-Mails, unumgänglich sind. Neben all dem sind Hauswarte immer auch erste Ansprechpartner für die Anliegen oder Beschwerden der Bewohner, was grundlegende soziale und kommunikative Kompetenzen erfordert. Nicht zu unterschätzen sind zudem Geduld und eine gewisse Frustrationstoleranz, die bei unliebsamen Arbeiten von Vorteil sind, wie dem täglichen Wegräumen von unsachgemäß entsorgtem Abfall. Wenn wir uns also fragen, welche Formen Hauswart-Wissen annimmt, wird schnell deutlich: Hauswarte sind Allrounder. Letztlich sind sie Experten darin, Probleme in vielen verschiedenen Bereichen zu sehen, deren Gründe zu erkennen und je nach Situation spezifische und kreative Lösungen zu finden. Sie brauchen hierzu nicht nur umfassende Kenntnisse über ihre Häuser und über die Geräte und Technologien, mit denen sie arbeiten, sondern auch über den Umgang mit Menschen. Hauswart-Wissen ist immer auch Kommunikations-, Organisations- und Managementwissen: Es geht etwa darum, in schwierigen Situationen (mit wütenden oder besorgten Mietern etwa) Gespräche führen zu können, aber auch darum, die Zeit angesichts der zahlreichen und oft gleichzeitig anfallenden Dringlichkeiten angemessen zu planen oder entscheiden zu können, was selbst getan und was besser delegiert werden soll.

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Trotz der anspruchsvollen Anforderungen ist das Verständnis vom Haus-

Von Quereinsteigern

wart als Beruf mit eigener Qualifikation relativ neu. Erst seit Anfang der

zu Profis

1990er-Jahre gibt es in der Schweiz eine berufsbegleitende Ausbildung für Haus-

warte mit eidgenössischem Fachausweis. Seit 2007 besteht für Jugendliche außerdem die Möglichkeit, direkt nach der Schule eine Berufslehre als »Fachfrau/Fachmann Betriebsunterhalt« zu absolvieren. Vor dieser in den 1990er-Jahren einsetzenden beruflichen Qualifizierung war die Hauswartfunktion in Wohnsiedlungen meist mit einer Dienstwohnung verbunden. Es genügten etwas handwerkliches Geschick und die Bereitschaft, für Ordnung und Sauberkeit zu sorgen. Überbelastungen waren unter solchen Bedingungen vorprogrammiert: Mit dem Zusammenfallen von Wohn- und Arbeitsort wird der Feierabend meistens zu einer Illusion. Und wer in der Doppelrolle als Nachbar und Angestellter der Verwaltung eine normkontrollierende Funktion ausübt, macht sich nicht unbedingt beliebt. Hauswarten haftete deshalb oft ein negatives Prestige an [1, 5 ]. Die Professionalisierung des Hauswartberufs kann auch als Organisation von Entlastungsmechanismen verstanden werden. Die Trennung zwischen Wohn- und Arbeitsort gehört zum neuen Professionsverständnis. Und das während der berufsbegleitenden Ausbildung angeeignete Wissen macht nicht nur Instrumente im Umgang mit den komplexen Anforderungen im Gebäudeunterhalt verfügbar, sondern bewirkt auch eine Stärkung der beruflichen Anerkennung sowie ein positiveres Prestige bei den Bewohnern [6]. Mit der Professionalisierung gehen auch Institutionalisierungsprozesse des Wissens einher: Auf die Prüfung für den Fachtitel bereiten verschiedene öffentliche und private Schulen vor. Mit dem Schweizerischen Fachverband der Hauswarte ( SFH ) existiert eine Dachorganisation, die neben der Berufsquali‑ fikation zahlreiche Möglichkeiten des Wissensaustauschs anbietet wie eine Jobbörse, Workshops, Coaching und Mentoring sowie die zweimonatlich erscheinende Fachzeitschrift Hauswart/in  [7]. Da es erst seit 2007 eine Berufslehre für Schulabgänger gibt, ist die Berufskarriere der meisten Hauswarte oft alles andere als geradlinig. Viele sind Quereinsteiger und haben vor der Hauswarttätigkeit zahlreiche andere Berufserfahrungen gesammelt: als Handwerker, Mechaniker oder Installateure, auf dem Bau, im Logistik- oder Transportwesen, im kaufmännischen Bereich oder als Lebenskünstler, der sich mit Gelegenheitsjobs durchschlägt. Die Erfahrungen, die sie von früheren Berufstätigkeiten mitbringen, sind dabei oft eine wichtige Ressource für ihre Arbeit als Hauswart. Dies kommt auch ihren Arbeit­ gebern zugute: Wenn Hauswarte über Spezialkenntnisse verfügen, um kom­ plexere Reparaturen selbst erledigen zu können, zahlt sich das für die Verwaltungen aus.

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Hauswarte in großen Wohnsiedlungen sind meist konfrontiert mit einer Vielfalt an Lebensentwürfen und somit auch mit unterschiedlichen Wohn-, Ordnungs- und Sauberkeitsvorstellungen. Immer wieder gilt es, konfliktbehaftete Situationen zu entschärfen. Verschiedenartigkeiten und Differenzen reflektieren zu können und zu wissen, wie man mit Menschen redet, ihnen zuhört oder sie beruhigen kann, ist dabei Gold wert. Dieses Wissen wird in den Curricula der Hauswartausbildungen oft stiefmütterlich behandelt. Nicht zu unterschätzen ist hierbei die Lebenserfahrung, die einen zu einer Persönlichkeit werden lässt, die mit Menschen und deren Eigenarten umgehen kann. Wenn wir uns also fragen, wie das Wissen des Hauswarts zustande kommt, wird deutlich: Die Professionalisierung der Hauswartbranche und die Fachausbildung leisten einen wichtigen Beitrag zur Systematisierung und Vermittlung der im Gebäudeunterhalt erforderlichen und zunehmend komplexer werdenden Wissensbestände. Dank dieses erworbenen Wissens gelten Hauswarte heute als Profis. Zugleich bringen Hauswarte als klassische Quereinsteiger oft frühere Berufs- und Lebenserfahrungen mit, die gerade in Situationen, in denen das »Schullatein« nicht weiterhilft, zu einfallsreichen Lösungen führen können. Beim Übersetzen der gelernten Wissensbestände in die Praxis sind insbesondere die Erfahrungen während der Arbeit von Bedeutung, die das erworbene Wissen modifizieren.

Wissen in Bewegung

»Nicht was wir wissen, ist entscheidend, sondern wie wir wissen und mit Wissen umgehen. […] Wissen lässt sich nicht auf kognitive Bestände reduzieren, sondern ist auch und vor allem (sozialer) Prozess. […] Wissen ist in Bewegung.« [8] Diese Beobachtung der Soziologin Nina Degele ermöglicht es, den Fokus auf die Dynamik zu richten, in denen Hauswart-Wissen eingesetzt wird. In der Arbeit eines Hauswarts liegen viel Gewohnheit und Systematik. In diversen Kontrollgängen prüft er regelmäßig, ob die Haustechnik funktioniert und ob alles in Ordnung ist. Draußen fallen – im Jahresverlauf variierend – immer wieder dieselben Arbeiten an, wie Bäume und Sträucher schneiden, Rasen mähen oder Laub rechen. Nach Checklisten werden die Hauseingänge und Treppenhäuser geputzt und Müll vom Siedlungsgelände aufgesammelt. Dies ist aber nur die eine Seite der Medaille. Wer den Hauswart einer Wohnsiedlung bei seiner Arbeit begleitet, merkt schnell: In seinem Tun liegt viel Bewegung, rein physisch im Unterwegssein, aber auch mental. Immer wieder klingelt das Mobiltelefon und bringt die alltägliche Routine durcheinander. Der Hauswart wird in seiner Tätigkeit unterbrochen; ein dringendes Problem taucht auf, das so bald wie möglich bearbeitet werden sollte. Es gilt, sich ständig auf neue Situationen einzustellen.

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Für die Art und Weise, wie ein Hauswart Wissen einsetzt, scheint gerade das Wechselspiel der beiden Aspekte bedeutsam zu sein. Zwischen Routine und Unvorhergesehenem kommt Wissen in Bewegung. Denn für die Fähigkeit, auf Unerwartetes reagieren zu können, ist das Hintergrundwissen zu den vielen Facetten einer Siedlung unabdingbar, das gerade durch die Beobachtungen und Einschätzungen anlässlich der alltäglichen Routinegänge erworben und gefestigt worden ist.2 Und umgekehrt entstehen die routinierten Wissensbestände erst durch die Auseinandersetzung mit Unvorhergesehenem und im Umgang mit Störungen. Der Soziologe Richard Sennett schreibt in seiner Studie zum Handwerk: »Wir verstehen oft erst beim Reparieren, wie die Dinge funktionieren.« [9] Hierzu braucht es nach Sennett auch Phantasie und Experimentierfreude sowie die Bereitschaft, vorgefundene Widerstände zu erkennen und zu überwinden. Der in Reparaturfragen geübte Hauswart setzt sein Wissen oft gerade in Situ­ ationen ein, in denen nicht schon im Voraus alles klar ist. Vielmehr wird eine gewisse Beweglichkeit benötigt, muss improvisiert und ausprobiert werden, um das Funktionieren eines Gegenstands zu begreifen und diesen wieder in Ordnung zu bringen.

Sei es beim Reparieren von Gegenständen oder bei der Reinigung der Häuser, die Herstellung von Ordnung ist eine der zentralen Aufgaben eines Hauswarts. Als Angestellter der Verwaltung ist er beauftragt, die Einhaltung von Sauberkeitsstandards und Verhaltensnormen einzufordern. Wie der Abfall entsorgt und wie eine Waschmaschine bedient werden soll oder wo geraucht, wo ein Fahrrad abgestellt und wo Fußball gespielt werden darf, ist vorgesehen. Der Hauswart hat bei Regelverstößen die Autorität, die Bewohner zurechtzuweisen. Wie er dies tut, die Art und Weise der Kommunikation, ist ihm überlassen. Allerdings scheint sich die Erkenntnis durchzusetzen, dass ein kooperativer Umgangston und »logische Erklärungen mehr bringen als gebellte Befehle« [6]. Kommunikative Kompetenz – wie etwa eine offene, konsensorientierte Haltung oder die Fähigkeit, zuzuhören und sein Anliegen verschiedenen Personengruppen freundlich und verständlich zu erklären – kann dabei durchaus von Eigen­ interesse sein. Denn der Hauswart hat eine Doppelfunktion: Zum einen ist er Kontrolleur, der die Befolgung von Regeln gewährleisten soll. Zum anderen ist er Ansprechperson der Bewohnerschaft, und in dieser Rolle fungiert er, wenn auch ungewollt, nicht selten als Projektionsfläche für Frustrationen. Hauswarte kennen oft Strategien, um aufgebrachte Mieter zu beruhigen. »Dann musst du immer ein bisschen Geduld haben, auch wenn du eigentlich etwas am Erledigen bist, das dringend ist. Da musst du immer ein bisschen zuhören«, erzählt etwa

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Wissen ist Macht

ein Hauswart im Interview mit uns. Und ein anderer meint: »Es ist ein ständig wiederholendes Reden. […] Es ist sehr aufreibend. […] Aber miteinander reden und versuchen, einander zu verstehen, ist das Wichtigste.« Dies ist gerade in Wohnsiedlungen schwierig, in denen viele Fremdsprachige wohnen. Nicht selten übernehmen dabei Kinder Übersetzungsdienste, was problematisch ist, wenn diese selbst Teil des Konflikts sind. Wenn Kommunikation gelingt, zahlt sich dies aber aus. Denn Verständnis führt zur Legitimation eines Anliegens und somit zu Akzeptanz – und auf die ist ein Hauswart bei der Durchsetzung von Ordnung angewiesen. Der Kulturanthropologe Manfred Omahna zitiert in seiner Studie zum Haus­ wart einer Wiener Sozialwohnungssiedlung diesen folgendermaßen: »Also ich höre Sachen, wenn ich wollte, dann könnte ich sicher 30 Leute zum Streiten bringen, aber so, dass sie sich gegenseitig niederhauen.« [10] Diese Aussage macht deutlich, dass Wissen nicht nur positiv ist, sondern durchaus auch missbräuchlich angewandt werden kann. Denn ein Hauswart wird immer wieder mit Beschwerden und Nachbarschaftsstreit konfrontiert. Mit seinem Wissen zu den Geschichten einer Nachbarschaft, zu Klatsch und Tratsch, vermittelt der Hauswart aber nicht in jedem Fall. Über das Verbreiten von Gerüchten oder das Einmischen in private Angelegenheiten kann er Streitereien auch auslösen oder anstacheln, wie etwa der Soziologe Ulfert Herlyn in seiner mittlerweile klassischen Studie zum Wohnen im Hochhaus feststellte [5]. Das Schlichten von Konflikten ist eine anspruchsvolle und heikle Angelegenheit mit dem Risiko, sich selbst in die Schusslinie zu begeben und alles nur noch schlimmer zu machen. Hauswarte sind durch ihre Ausbildung und Berufstätigkeit meist zu wenig da­rauf vorbereitet. Häufig versuchen Hauswarte deshalb, sich möglichst von Mieterkonflikten zu distanzieren. Sie animieren die streitenden Parteien, mit­ einander zu reden und die Sache untereinander zu klären, oder – wenn dies nicht gelingt – sich direkt an die Verwaltung oder andere Fachstellen zu wenden. Wissen ist Macht, dies hat Francis Bacon bereits im 16. Jahrhundert erkannt, und wohl keiner hat so differenziert darüber nachgedacht wie der Philosoph Michel Foucault. Für ihn sind Macht und Wissen unmittelbar miteinander verknüpft, spielen immer ineinander und konstituieren sich gegenseitig [11]. Er betrachtet Macht als komplexe Dynamik, die einem sozialen Netzwerk inhärent ist, und als »etwas, was sich von unzähligen Punkten aus und im Spiel ungleicher und beweglicher Beziehungen vollzieht« [12]. Im Beziehungsgeflecht einer Wohnsiedlung hat ein Hauswart die Aufgabe, Kontrolle auszuüben, um für Ordnung zu sorgen. Er ist aber – und hier ist Foucaults dynamisches Machtverständnis hilfreich – nicht nur Kontrollausübender, sondern wird auch von verschiedenen Seiten kontrolliert. Die Hausverwaltung definiert als Arbeitgeber

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seine Handlungsspielräume; beispielsweise legt sie fest, was seine genauen Aufgaben sind, ob er Wohnungsübergaben vornehmen darf oder welcher Budgetrahmen in seiner Entscheidungskompetenz liegt. Die Verwaltung überprüft die Ausführung der Arbeiten. Aber auch die Bewohnerschaft wirkt kontrollierend: Oft wird genau registriert, was und wie viel er tut oder wie sauber er reinigt. Und wenn er Arbeiten macht, die nicht direkt sichtbar sind, etwa in Keller- oder Heizungsräumen, wird er schnell auch mal des Nichtstun bezichtigt [10]. Die Position des Hauswarts im Beziehungsgeflecht einer Siedlung liegt im »Dazwischen«: Er agiert zwischen der Verwaltung einer Liegenschaft und der Bewohnerschaft. Aber auch räumlich bewegt sich ein Hauswart »im Übergangsraum von der Intimität der Wohnung zum öffentlichen städtischen Raum« [10]. Übergangs- und Zwischenräume – beziehungsweise Situationen zwischen dem Hier und dem Dort, dem Innen und dem Aussen, dem Nicht-mehr und NochNicht – sind per se vorerst unstrukturiert und vieldeutig [13]. Hier gilt es zu vermitteln: Ordnung zu schaffen bedeutet im Universum einer Wohnsiedlung immer auch, zwischen unterschiedlichen Polen zu rotieren. Es geht darum, über die Vermittlung und Einforderung von Regeln die Unsicherheit des Dazwischen aufzuheben. Laut dem Soziologen Harold Garfinkel ist das In-Ordnung-bringen ein grundmenschliches Bedürfnis und schafft Sicherheit im Alltag. Hierzu sind nach Garfinkel neben den zwingenden (etwa in einer Hausordnung festgehaltenen) Regeln insbesondere die unausgesprochenen und unreflektierten Erwartungen und Konventionen (alles, was als üblich oder normal gilt) bedeutsam  [14]. Letztere fließen auch implizit in das Wissen eines Hauswarts hinein und werden in seine vielseitigen Tätigkeiten einbezogen.

Versuchen wir nun, die verschiedenen Fäden dieses Essays zusammenzuspannen: Der Hauswart greift als Allrounder auf breite Wissensbestände zurück. Für ihr Zustandekommen spielen die früheren Berufs- und Lebenserfahrungen und der konkrete Arbeitsalltag eine wichtige Rolle. Seit den 1990er-Jahren erhält das in Ausbildung erworbene Wissen zunehmend Bedeutung. Hauswart-Wissen wird gerade in der Dynamik zwischen Routinearbeiten und der Notwendigkeit, immer wieder auf Unvorhergesehenes reagieren (und hier auch experimentieren) zu müssen, eingesetzt. Als Ordnungsschaffender verfügt ein Hauswart mit seinem Wissen über die Macht, die Befolgung von Regeln einzufordern und Kontrolle auszuüben, wobei er sein Wissen sowohl problem­ lösend als auch missbräuchlich anwenden kann. Gleichzeitig sind die Möglich­ keiten, sein Wissen durchzusetzen beschränkt, da er selbst von Verwaltung und Bewohnern kontrolliert wird.

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Fazit

Wissen muss, um etwas in der Realität zu bewirken, aktiviert, ausgetauscht und kommuniziert werden [8]. Es kommt dabei insbesondere darauf an, wie kommuniziert und wie das Wissen vermittelt und weitergegeben wird. Beim Gebäudeunterhalt stellt sich etwa die Frage, wie das Wissen eines Hauswarts an eine Verwaltung zurückfließen kann. Wer die Vielseitigkeit des HauswartWissens vor Augen hat, erkennt, dass nicht alles in Arbeitsrapporten formuliert wird. Wenn sich Verwaltungen in die Arbeitsrealitäten eines Hauswarts hineindenken, gelegentlich etwa vor Ort gehen und sich etwas von ihm zeigen lassen, erfahren sie meist viel mehr. Es geht dabei auch um Anerkennung. Und dies kann einen Hauswart (dessen Arbeit oft erst sichtbar wird, wenn er sich ihr verweigert) dazu motivieren, sein Wissen so einzusetzen, dass alles in einer Siedlung rund läuft und seine Ordnung hat.

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Quellen

1 Das vom Schweizer Nationalfonds finanzierte Forschungsprojekt

Zur Karriere des Baubooms ist von 2011–2014 von einem [1] Schmidt, U.: »Wohnkultur: Kann man Wohnen lernen ? Auf dem

interdisziplinären Forschungsteam (Architektur sowie Sozialund Kulturanthropologie) am ETH Wohnforum – ETH CASE

hohen Seil der Hauswartung.« In: Werk – Archithese 66 (27–28):

bearbeitet worden. In diesem Rahmen entstand das Dissertations­

30–32, 1979

projekt der Autorin zu Nachbarschaften in Schweizer Groß­

[2] Strebel, I.: »The Living Building: Towards a Geography of Maintenance Work.« In: Social and Cultural Geography 12 (3):

überbauungen der 1960er- und 1970er-Jahre  [3, 4 ].

243–262, 2011

2 Mit einer Studie zu den sogenannten »block-checks« der

Hauswarte im Red-Road-Hochhaus in Glasgow hat Ignaz Strebel

[3] Althaus, E.; Glaser, M. A.; Mühlebach, C.: SNF Projekt

diesen Aspekt der Wissensproduktion in Verbindung mit einem

»Zur Karriere des Baubooms. Hausbiografien ausgewählter

Gebäude systematisch analysiert  [2].

Wohnungsbauten aus den Jahren 1950 bis 1980.« Schlussbericht. Zürich 2014 [4] Glaser, M. A.; ETH Wohnform – ETH CASE (Hg.): Vom guten Wohnen. Vier Zürcher Hausbiografien von 1915 bis zur Gegenwart. Sulgen 2013 [5] Herlyn, U.: Wohnen im Hochhaus: eine empirischsoziologische Untersuchung in ausgewählten Hochhäusern der Städte München, Stuttgart, Hamburg und Wolfsburg. Stuttgart 1970 [6] Föhn, M.: »Das bereinigte Image.« In: Der Beobachter 19: 44–50, 2011

[7] http://www.sfh.ch, aufgerufen am 24 . 11. 2014 [8] Degele, N.: Informiertes Wissen. Eine Wissenssoziologie der computerisierten Gesellschaft. Frankfurt am Main 2000 [9] Sennett, R.: Handwerk. Berlin 2010 [10] Omahna, M.: »Der Hausmeister.« In: Katschnig-Fasch, E. (Hg.): Das ganz alltägliche Elend. Begegnungen im Schatten des Neoliberalismus. Wien 2003 [11] Foucault, M.: Überwachen und Strafen. Die Geburt des Gefängnisses. Frankfurt am Main 1977 [12] Foucault, M.: Sexualität und Wahrheit. Band 1. Der Wille zum Wissen. Frankfurt am Main 1983 [13] Rolshoven, J. (Hg.): Hexen, Wiedergänger, Sans-Papiers. Kultur­ theoretische Reflexionen zu den Rändern des sozialen Raumes. Marburg 2003 [14] Abels, H.: »Ethnomethodologie.« In: Kneer, G., Schroer, M. (Hg.): Handbuch soziologische Theorien. Wiesbaden 2009

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»Jeder macht es ein bisschen anders. Im Prinzip hat man einen Plan. Ich weiß, ich muss jede Woche die Treppen putzen und die Eingänge saugen. Die Fenster putzen. Es gibt einmal einen Frühlingsputz. Man muss Rasenmähen. Einteilen, wann ich es mache, kann ich selber.«

Hauswart, Familienunternehmen

1

Cordhut, Modell Hausmeister

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Halbgötter in Blau

Über die ambivalente Beziehung zwischen Mietern und Hauswart Andreas Huber

Obwohl damals noch keine fünf Jahre alt, habe ich an den ersten Hauswart meines Lebens eine Reihe von Erinnerungen, wobei diese hauptsächlich durch die Erzählungen der Eltern geformt und geprägt wurden. Selbst viele Jahre nach dem Auszug aus der Wohnung erzählten meine Eltern gelegentlich Episoden aus dieser Zeit, die für sie – nicht zuletzt aufgrund des dreijährigen despotischen Regimes des Hauswartehepaars – mit einem bedrückenden Gefühl verbunden blieb. Nachdem ihre erste gemeinsame Wohnung im Zürcher Stadtteil Schwamendingen mit der Geburt von mir, ihrem dritten Kind, zu klein geworden war, bezogen meine Eltern 1966 eine 3-½-Zimmer-Neubauwohnung im selben Stadtkreis. Die idyllisch am Waldrand gelegene Siedlung, bestehend aus zweimal drei über Eck miteinander verbundenen Mehrfamilienhäusern, wurde schnell und billig während des Baubooms hochgezogen. Der Eigentümer, ein ehemaliger Bauer, ließ sein Grundstück überbauen und musste fortan nie mehr eine Mistgabel in die Hand nehmen. Dank Baulandeinzonung schaffte er innerhalb kurzer Zeit den Sprung vom Landwirt zum Immobilienbesitzer und herrschte nun als eine Art Blockwart über sein neues Reich aus rund 30 Wohnungen. Unglücklicherweise wohnten der Eigentümer und seine Frau, die in der neuen Rolle der Hauswartin ihre Berufung fand, nicht nur im selben Gebäude, sondern auch unmittelbar über der Wohnung meiner Eltern. Die Hauswartin wachte – Gerüchte sagten, aus Frust über das Fremdgehen ihres Ehemanns, von dem angeblich die gesamte Nachbarschaft wusste – wie ein Schießhund auf die Einhaltung der Hausordnung und erstickte jeden Anflug von Leben und Heiterkeit im Keim. Schmutzige Schuhe und Stiefel mussten die Mieter bereits beim Hauseingang ausziehen und in die Wohnung tragen. Gemäß rigorosem Waschküchenplan gab es für jede Mietpartei alle vier Wochen genau einen Waschtag. Meine Mutter musste einen Großteil der Wäsche von Hand waschen – anders wäre es für eine fünfköpfige Familie gar nicht gegangen. Dies war umso unverständlicher, weil die Waschküche auch dann nicht benutzt werden durfte, wenn

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sie mal frei gewesen wäre. Fast bei jeder Lärmemission von unten, also von uns Kindern, stand kurze Zeit später die Hausbesitzerin oder auch mal ihr Mann vor der Tür. Dabei konnten meine Eltern auch gleichzeitig darauf hingewiesen werden, dass Schuhe vor der Wohnungstüre grundsätzlich nichts verloren hätten – »Abfahre!« –, Kinder während der Mittagszeit sich gefälligst in der Wohnung aufzuhalten haben und die Waschküche beim letzten Gebrauch einmal mehr ungenügend gereinigt worden sei. Da es in Zürich schon damals an Wohnraum fehlte, mussten meine Eltern die Schikanen des Hauswartpaares wohl oder übel erdulden und wurden erst erlöst, als sie 1969 eine 4-½-Zimmerwohnung in einer Neuüberbauung in Meilen fanden. Heute, wo ich wieder in Zürich-Schwamendingen wohne, führen mich meine Joggingtouren oft an der ersten bewusst wahrgenommenen Siedlung meiner Kindheit vorbei. Ein direkt am Haus angebauter Trogbrunnen, auf dem Entstehungsjahr und Nachname der Eigentümerfamilie eingraviert sind, erinnert mich bei jedem Passieren an den ersten Hauswart meines Lebens. Und ein Blick auf das Klingeltableau verrät, dass inzwischen drei von sechs Wohnungen von Personen mit seinem Nachnamen belegt sind. Auch ein Schäferhund, vor dem auf einer großen Tafel gewarnt wird, gehört immer noch zum Haus. Unglaublich und irgendwie unheimlich. Nur schnell weiterlaufen.

In der neuen Überbauung in Meilen waren wir die allererste Familie, die

Obsessionen und

eine Wohnung bezog. Meine Eltern dürften es mit dem Umzug sehr eilig

Manien eines Hauswarts

gehabt haben. Ich erinnere mich, dass das Oberlichtbrett über der Wohnungstür erst einige Wochen nach dem Einzug montiert wurde. Der Zufall wollte es, dass der Hauswart, der für zehn Gebäude mit rund 150 Wohnungen zuständig war, wiederum im selben Gebäude wohnte wie wir. Die Wohnung des Hauswarts war allerdings im zweiten Stock, also nicht wie üblich im Erdgeschoss. Dort wohnten wir. Wobei wir genaugenommen sogar im ersten Untergeschoss wohnten, weil das Gebäude über zwei Hangetagen verfügte. Vermutlich belegten also wir die Wohnung, die ursprünglich für den Hauswart vorgesehen war. Der erste Hauswart der Siedlung erledigte seine Arbeit unaufgeregt und gleichsam beiläufig. Vermutlich gerade deshalb war er bei den Mietern sehr beliebt. Nach kurzer Zeit gab er diesen Job allerdings auf, wurde Versicherungsagent und gründete 1982 die Meilemer Jazztage und zehn Jahre später den Old Time Jazz Club, inzwischen einer der größten Vereine am Zürichsee. Vom Hauswart zum Jazzkonzertveranstalter – eine beeindruckende Biografie, die heute wohl nicht mehr möglich wäre.

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2 / 3  Eingang zur Werkstatt des Hauswarts und Garagenausfahrt.

Darüber die Wohnung, in der der Autor von 1969 bis 1990 lebte. In den 1990er-Jahren bekam das Haus eine Außenwärmedämmung und eine neue Fassade. Der diskrete Hinweis, wo der Hauswart zu finden ist, ist geblieben. Siedlung Wampflen, Meilen

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4 / 5

Eingangsbereich im Erdgeschoss sowie Außentreppe von den



oberen Gebäuden zu den Außenparkplätzen und zur Einstellhalle.



Siedlung Wampflen, Meilen

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Den Job als Hauswart beerbte das Ehepaar M. und L. J.. Bis zu meinem Wegzug aus Meilen waren sie für die Hauswartung in der Siedlung verant­ wortlich. Mit klassischer Aufgabenteilung: Während sie jede Woche sämtliche Treppenhäuser einmal trocken und nass reinigte, war er für sämtliche übrigen Hauswarttätigkeiten zuständig. Wir wohnten zwar nicht mehr unter der Wohnung des Hauswarts, dafür aber direkt über seiner Werkstatt und seiner Garage. Ein eigenes Auto besaß M. J. freilich nicht, dafür sonst so ziemlich alles, was Lärm und Gestank verursachte. Neben seiner privaten Vespa stand in der Garage ein Rasentraktor samt diversem Zubehör: für den Einsatz im Sommer ein Anhänger mit Rasenfang­ einrichtung, für den Winter ein Schneeschild und ein Salzstreuer sowie eine separate Schneefräse. Im Winter wussten wir als Erste, ob es in der Nacht geschneit hatte. Da der Hauswart immer mit bereits auf dem Boden aufliegendem Schneeschild aus der Garage hinausfuhr – es brauchte viel Wohlwollen, ihm dabei keine Absicht zu unterstellen –, wurde jeweils die ganze Familie pünktlich um sechs Uhr vom Motorengeräusch und vor allem durch das kratzende Geräusch des Metallschildes auf dem Asphalt grob aus dem Schlaf gerissen. Vor sechs war er oft schon mit der Handschneeschaufel unterwegs, um die wichtigsten Treppen und Zugangswege freizuräumen. Im Gegensatz zu meinen Eltern und vermutlich den meisten Nachbarn freute ich mich immer, wenn ich durch das schabende Geräusch des Schneepflugs geweckt wurde, weil ich dann wusste, dass es in der Nacht geschneit hatte. Wie groß war die Enttäuschung, wenn ich nach dem Aufstehen aus dem Fenster schaute und die Schneehöhe keine drei Zentimeter betrug. Als Kind konnte ich mir noch nicht vorstellen, dass das Schneeräumen zu den Pflichten des Hauswarts gehört. Es war aber auch schwierig nachzuvollziehen, weshalb selbst nasser Schnee, von dem jedes Kind weiß, dass er nicht lange liegen bleiben würde, überhaupt weggeräumt werden musste. Da Hauswarte in der Regel pauschal für ihre Arbeit entlohnt werden und in einem schneereichen Winter nicht mehr Lohn bekommen wie in einem schneearmen, gibt es wohl keinen Hauswart, der sich über schneereiche Winter freut. Nicht so unser Hauswart, der eine veritable Schneeräumungsbesessenheit entwickelte. Nicht nur, dass er die etwa einen Kilometer lange Zufahrtsstraße der Siedlung restlos vom Schnee räumte. Nein, wenn ich nachmittags von der Schule heimkam, habe ich ihn oft mit der Schneefräse angetroffen, mit der er die am Straßenrand angehäuften Schneewälle auf die angrenzenden Straßenborde schleuderte. Für die gesamte Schneeräumung benötigte er meist einen ganzen Tag. In ganz Meilen gab es damals wohl keine Straße, die besser geräumt wurde

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als die Zufahrtsstraße zu unserer Siedlung. Weil der Hauswart bei jedem Schneepflugeinsatz auch reichlich Salz streute, wurde die Straße von ihm nicht nur schwarz, sondern – durch das viele Streusalz – buchstäblich weiß geräumt. Als Kind hatte ich den Verdacht, dass der Hauswart das Schneeräumen deshalb so pflichtbewusst erledigte, weil es ihm ganz einfach Spaß machte, mit dem Traktor herumzufahren (worum wir Kinder ihn natürlich beneideten). Allerdings passte zu dieser Vorstellung nicht, dass er auf seinem Traktor und generell beim Erledigen seiner Arbeiten selten einen zufriedenen Eindruck machte. Es ist auch kaum vorstellbar, dass das Pflichtenheft des Hauswarts vorschrieb, selbst bei weniger als fünf Zentimetern Neuschnee die gesamte Straße schwarz zu räumen. Oder dass die Verwaltung darauf bestand, nach dem Pflügen auch die Schneemaden an den Straßenrändern zu beseitigen. Im Sommerhalbjahr verlegte unser Hauswart seine Obsession aufs Rasenmähen. In meiner Erinnerung hat er mindestens alle zwei Wochen sämtliche Rasen der Siedlung geschnitten. Und das war eine beachtliche Fläche, die nicht an einem Tag erledigt werden konnte. Wünsche von Mietern, die als Abstandsgrün zwischen den Häusern lieber Wildwiesen mit ein paar Blumen gesehen hätten, ignorierte er geflissentlich. Vielmehr: Die Ränder der Rasenflächen, die er mit seinem Traktor nicht erreichen konnte, und das Grünzeug, das sich zwischen Bordstein und Straße ausbreiten wollte, bekämpfte er radikal mit Rasen- und Unkrautvernichtern aus einem Messingtank mit Sprühpumpe auf dem Rücken, sodass am Ende nur noch abgetötete braune Streifen übrigblieben. Ab und zu durften wir Kinder im Traktoranhänger mitfahren, wenn der Haus­wart den Rasenschnitt zu den Schrebergärten fuhr, die sich gleich neben dem Haggenmacherhügel am Anfang der Zufahrtsstraße befanden, wo es die Hobbygärtner als Mulch verwendeten. Die Fahrten im Anhänger, sitzend auf dem weichen, frisch gemähten Rasen, der einen herben, leicht säuerlichen Geruch verströmte und für mich für immer untrennbar mit meiner Kindheit verbunden bleibt, haben mich mit dem Hauswart kurzzeitig wieder versöhnt – weil der Winter längst vergessen war und weil auch Kinder bestechlich sind. Noch mehr stieg M. J. in meinem Ansehen, als er für die Kinder der Siedlung auf einem Apfelbaum direkt am Waldrand ein Baumhaus baute, das wir – ganz im Geiste der damaligen Zeit – »Hüttenplausch« nannten. Als gelernter Schreiner, der er war, zimmerte er uns ein zweigeschossiges Baumhaus, das so groß war, dass man sogar darin übernachten konnte, was uns allerdings nur einmal erlaubt wurde. So frei von Ängsten um ihre Kinder waren die Eltern damals nun auch wieder nicht. M. J. gehörte wohl auch zu den ersten Hauswarten in der Schweiz, die einen Laubbläser einsetzten. Diese in Japan erfundenen und in den 1970er-Jahren in den USA sich schnell ausbreitenden Geräte fanden auch in Europa rasch ihre

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Anhänger. Bei jedem ersten Herbststurm schulterte er das Gerät, montierte den Pamir, wie der Gehörschutz in der Schweiz genannt wird, und rückte dem Herbstlaub auf ähnlich akribische Art zu Leibe wie im Winter dem Schnee und im Sommer dem Rasen. Auch der Einsatz dieses Gerätes trug nicht unbedingt zu einer Sympathiesteigerung des Hauswarts bei den Siedlungsbewohnern bei. Für mich am unverzeihlichsten aber war, dass er – inzwischen sicherlich längst verbotene – Vergasungspatronen einsetzte, um den Spielplatzrasen am Waldrand, auf dem sowieso kaum jemals ein Kind spielte, maulwurffrei zu bekommen. Für mich, für den in den frühen 1970er-Jahren der kleine Maulwurf die Lieblingszeichentrickfigur der Kindersendung Die Sendung mit der Maus war, kam dies einem Kapitalverbrechen gleich. Den Schulhauswarten müsste eigentlich auch ein eigener Beitrag gewidmet werden. Zumindest ein kurzer Exkurs soll an dieser Stelle erlaubt sein. So, wie in der Siedlung der Hauswart für das Durchsetzen der in der Hausordnung festgehaltenen Mittagsruhe von 12 : 00 bis 13 : 30 Uhr zuständig war – Kinder durften sich während dieser Zeit nicht im Außenraum aufhalten –, wurde die Überwachung und Kontrolle der Schüler auf dem Schulgelände durch den Schulhauswart übernommen. Da Kinder vor vierzig Jahren den Weg zum Kindergarten und später zur Schule wunderbarerweise noch ganz ohne erwachsene Begleitung schafften, und es auch generell üblich war, dass Kinder sich ohne Aufsichtsperson auf Spielplätzen und im Freien aufhielten, waren die Hauswarte und im Besonderen die Schulhauswarte damals die eigentlichen Autoritätspersonen für Kinder. Obwohl im Prinzip mit wenig Macht ausgestattet, waren sie auf jeden Fall Personen mit besonderer Autorität – mehr noch als die Lehrer. Das dürfte in jener Zeit für viele Schulhauswarte zugetroffen haben. Von ihrer Macht machten die Schulhauswarte in der Regel auch Gebrauch, so wie die meisten Menschen dazu neigen, die ihnen eingeräumte Handlungsmacht, und sei sie noch so gering, schonungslos auszunutzen. Während man sich als Schüler bei den Lehrern eher mal einen Streich erlauben konnte, waren die Hauswarte diesbezüglich weniger zimperlich. Im damals noch gemischten Primar- und Oberstufenschulhaus Allmend gab es zwei Hauswarte. Vor allem vor einem von ihnen musste man auf der Hut sein. Insbesondere die Aneignung des Schulgeländes außerhalb der eigentlichen Schulzeiten kontrollierte er mit nachgerade verbissenem Eifer und belegte die Kinder mit strikten Platzverboten. Und wenn man auf dem Heimweg mal die Abkürzung quer über den Rasen nahm und dabei von ihm erwischt wurde, blieb es selten bei der Androhung von Nachsitzen. Auch ich wurde einige Male zum »Fötzäle« 1 an einem freien Mittwochnach­ mittag verknurrt. Zugegeben, das war keine sehr schlimme Strafe, denn damals gab es praktisch noch kein Littering.

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6 / 7

Der Maulwurf ist zurückgekehrt, die Trostlosigkeit des Spielplatzes



ist geblieben. Siedlung Wampflen, Meilen

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8  Auch das gehörte zu den Aufgaben des Hauswarts: Anstatt die berühmten

Patent-Ochsner-Abfalleimer vor die Tür zu stellen, mussten die Mieter sie ab Anfang der 1970 er-Jahre nun selbst in den Großcontainer entleeren. Nach jeder Leerung der Großcontainer kleidete der Hauswart diese zum Schutz vor Verschmutzung mit einem großen Plastiksack aus, denn die individuellen Müllsäcke kamen erst etwas später auf. Ein paar Räder mussten ersetzt werden, ansonsten haben sich die über 40 Jahre alten Container erstaunlich gut gehalten. Siedlung Wampflen, Meilen

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Man sollte diese persönlichen Erinnerungen an die Hauswarte meiner frühen Kindheit nicht einfach als Anekdoten abtun. Für uns war alles, was damals geschah, bedeutungsschwer. In den Augen von Kindern gibt es generell kaum etwas, was nicht bedeutend ist. Die Welt ist da, um von ihnen erfahren zu werden – unvoreingenommen und unmittelbar. Und weil das Leben der Kinder damals hauptsächlich draußen stattfand, übte die breite Palette von Kontroll- und Disziplinierungsmaßnahmen der Hauswarte einen nicht unwesentlichen Einfluss auf das Leben aus. Die kindliche Welterfahrung wurde durch sie maßgeblich beeinflusst und auch eingeschränkt. Später, als diese Autoritäten von uns nach und nach infrage gestellt wurden und entsprechend an Einfluss verloren, fand die für die Hauswarte nicht weniger brutale Umkehrreaktion statt. Nun wurden ihre Verbote bewusst missachtet, und man suchte die direkte Konfrontation mit ihnen. Und man bestrafte sie mit dem, was heranwachsende Jugendliche am besten können: mit Spott und Hohn. Doch schon kurze Zeit nach dem Eintritt ins Gymnasium trat auch dies mehr und mehr in den Hintergrund, und die Hauswarte verschwanden nach und nach aus der bewussten Wahrnehmung. So stark, dass ich mich an den Hauswart meiner ersten eigenen Wohnung, die ich 1990 nach dem Wegzug aus Meilen bezog, schlichtweg nicht mehr erinnern kann.

Die Hauswarte

Erst mit der Gründung meiner eigenen Firma, die auf die Evaluation von

aus der Sicht der Mieter

Wohnimmobilien aus Bewohnersicht spezialisiert ist, traten die Hauswarte wieder vermehrt in den Fokus meines Interesses. Seit 2009 führt das Unternehmen für institutionelle, gemeinnützige und private Wohnbauträger Bewohnerbefragungen durch und bietet Beratungen bei wohnungswirtschaftlichen Fragestellungen an. Mit objektspezifischen Bewohnerbefragungen erheben wir Informationen über Merkmale, Wohnwünsche und die Wohnzufriedenheit und erstellen eine Evaluation der Wohnliegenschaft aus Sicht der Bewohner. Die Fragen konzentrieren sich dabei auf die Bewertung der Wohnsituation sowie der Verwaltungsdienstleistungen, aber auch der Hauswarttätigkeit. Inzwischen haben wir im Auftrag verschiedener Verwaltungen und Immobilienbewirtschaftungsunternehmen schon weit über 3 000 Haushalte in Mietwohnungen in der ganzen Schweiz zur Beurteilung der Hauswart- und Reinigungsarbeiten befragt. Grundsätzlich beurteilen die befragten Mieter die Hauswarte als sehr gut. Die Hauswarte werden dabei sogar signifikant besser beurteilt als die Verwaltung der entsprechenden Liegenschaften. Für Bewirtschafter ist dies kein unwesentliches Ergebnis. Durch ihr persönliches Auftreten und ihre unmittelbaren Reaktionen können die Hauswarte das Image des Unternehmens deutlicher prägen als die Mitarbeiter der Verwaltung – selbst wenn die Hauswartung an ein

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Bewirtschaftung Information der Mieter Kompetenz und Freundlichkeit der Mitarbeiter Erreichbarkeit der zuständigen Mitarbeiter Instandhaltung von Gebäude und Wohnung Schnelligkeit der Erledigung von Anfragen Kundenorientierung und allg. Qualität der Mieterbetreuung

Hauswartung Gebäudereinigung (Treppenhaus usw.) Entgegennahme von Schadensmeldungen Qualität der Ausführung (Schadensbehebung) Schnelligkeit der Ausführung (Schadensbehebung) Kompetenz des Hauswartes Erreichbarkeit des Hauswartes Freundlichkeit und Hilfsbereitschaft des Hauswartes Kontrolle Einhaltung der Hausordnung Pflege/Reinigung des Außenraums Winterdienst Gesamtzufriedenheit sehr gut

eher gut

eher schlecht

sehr schlecht

Beispiel einer Liegenschaft mit Hauswart vor Ort Benchmark (2010–2013) Beispiel einer Liegenschaft mit ausgelagerter Hauswartung

9  Beurteilung von Bewirtschaftung und Hauswartung: Durchschnitt von über 3 000 Haushaltsbefragungen in der Schweiz, 2010 – 2013, sowie zwei Beispiele

von Liegenschaften mit Hauswart vor Ort beziehungsweise ausgelagerter Hauswartung [2]

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Reinigungsunternehmen ausgelagert ist. Nicht selten hängt es also von der Persönlichkeit des Hauswarts ab, wie der Wohnbauträger durch die Mieter wahrgenommen wird. Von den zu beurteilenden Einzelaspekten der Hauswartung werden insbesondere die Freundlichkeit und Hilfsbereitschaft des Hauswarts sehr gut bewertet. Am meisten beanstandet wird in der Regel eine nachlässige Kontrolle der Einhaltung der Hausordnung sowie – in etwas geringerem Maße – eine ungenügende Gebäudereinigung. Die Beurteilung von Hauswartung und Bewirtschaftung variiert selbstverständlich stark von Liegenschaft zu Liegenschaft. Die Unterschiede lassen sich im Wesentlichen auf die involvierten Personen, den Zustand der Siedlung und die Mieterstruktur zurückführen. Auffallend ist, dass in fast allen Umfragen Hauswarte vor Ort, also Hauswarte, die selbst in der von ihnen betreuten Siedlung wohnen, signifikant besser beurteilt werden als Hauswarte von ausgelagerten Hauswartungsunternehmen. Dieses Resultat muss aber nicht unbedingt auf einen tatsächlichen Qualitätsunterschied der beiden Systeme hinweisen. Doch Hauswarte, die im selben Haus wohnen, genießen anscheinend bei den Mietern grundsätzlich schon mal einen Bonus. Die Auftraggeber von Mieterbefragungen sind hauptsächlich an siedlungsspezifischen Auswertungen interessiert. Diese werden dann in Vergleich zu einer Filiale oder einer größeren Verwaltungseinheit oder auch zu einem Gesamtbenchmark gesetzt. In Bezug auf den Unterhalt sind für die Auftraggeber vor allem die Antworten auf die offene Frage zur Hauswartung von besonderem Interesse. Aus diesen Antworten lässt sich eine Art Idealbild des Hauswarts ableiten. Bei diesem Ideal verhält es sich ähnlich wie mit den »idealen Nachbarn«: Die besten Hauswarte scheinen diejenigen zu sein, die man weder sieht noch hört. Und die man selten benötigt, weil sie Gebäude und Außengelände wie von Geisterhand in Schuss halten und auftretende Probleme zuverlässig erkennen und beheben (am besten, bevor sie von den Mietern bemerkt werden, oder noch besser, bevor sie überhaupt auftreten). Gleichzeitig sollen die Hauswarte permanent erreichbar und verfügbar sein, wenn trotzdem mal dringend etwas repariert werden muss.

Unter ständiger

Dank der offenen Frage erhalten die Auftraggeber nicht nur Rückmeldun-

Beobachtung

gen zu konkreten Problemen in der Siedlung – beispielsweise, dass das verwendete Putzmittel für die Reinigung des Treppenhauses als übelriechend empfunden wird –, sondern auch allgemeine Kommentare zur Hauswartung. Die einen Mieter machen sich Sorgen um das Wohl des Hauswarts und fragen, ob

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angesichts der Größe ihrer Siedlung für die vielen Aufgaben der Hauswartung ein 100-Prozent-Pensum überhaupt ausreichend sei. Sie haben den Eindruck, dass im Laufe der Zeit von der Verwaltung immer mehr Aufgaben an den Hauswart delegiert worden seien und deshalb dessen Arbeitsbelastung zugenommen habe. Andere äußern den Verdacht, dass der Service der Hauswartung in ihrer Liegenschaft systematisch abgebaut wird. Ein Mieter unterstellt der Verwaltung sogar, dass der Ersatz des Hauswarts in der Siedlung durch ein externes Hauswartungsunternehmen eine gezielte Aktion gewesen sei, um die Liegenschaft zunehmend verwahrlosen zu lassen, um sie später teuer sanieren oder durch einen Neubau ersetzen zu können. In einer anderen Siedlung, in der sich die Nebenkosten durch die Einstellung eines vollamtlichen Hauswarts mehr als verdoppelt haben, die Qualität der Hauswartung jedoch stark abgenommen hat, ist man über den höheren Anstellungsumfang des Hauswarts hingegen weniger erfreut. Verschiedentlich weisen Mieter darauf hin, dass sowohl die Bewirtschaftung als auch die Hauswartung Dienstleistungen sind, für die man bezahle. Eine Kundenorientierung fehle hingegen bei einigen Verwaltungen und zum Teil auch bei den Hauswarten. Man komme sich vielfach als Bittsteller vor, wenn man ein Problem mit der Wohnung melden wolle. Einigen Hauswarten scheinen Diskretion und Anstand zu fehlen. So wird einer Hauswartin von einer befragten Person zwar eine große Hilfsbereitschaft attestiert, doch gleichzeitig auch auf ihre fehlende Diskretion hingewiesen. Vermehrt scheint sich bei Verwaltungen die Tendenz durchzusetzen, den Mietern die persönliche Telefonnummer des zuständigen Hauswarts nicht mehr auszuhändigen. Bei Reparaturen werden die Mieter gebeten, entweder ein Schadensformular auszufüllen oder sich bei der Verwaltung zu melden. Mieter zeigen zwar zum Teil Verständnis für diese Schutzmaßnahme für die Hauswarte, gleichzeitig wird dies eindeutig als Qualitätseinbuße wahrgenommen. Einige Mieter erwarten explizit, dass ein Hauswart auch an den Wochenenden erreichbar sein müsse. Zumindest wäre man als Mieter gerne über die Ferienabwesenheiten des Hauswarts informiert. Ein Mieter beklagt sich, dass die Öffnungszeiten des Hauswartbüros von 9 : 30 Uhr bis 9 : 45 Uhr und von 13 : 30 Uhr bis 13 : 45 Uhr nicht sehr kundenorientiert seien, was in der Tat kaum bestritten werden dürfte. Hauswarte wie M. J. scheint es auch heute noch zu geben. So empfiehlt ein Mieter: »Vielleicht nicht wegen jeder Schneeflocke gleich den Schnee wegräumen. Grasflächen etwas höher wachsen lassen.« Ein anderer meint, der Hauswart solle weniger Rasenmähen, dafür das Treppenhaus, den Fahrradraum und die Kellerräume häufiger und besser reinigen. In einer anderen Siedlung wird das Gegenteil gefordert: »Häufiger Rasenmähen – in einer kinderfreundlichen Umgebung möchte man keine Wiese mit Bienen und Wespen vorfinden!«

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Nicht selten wird den Hauswarten die Bevorzugung ihrer eigenen Landsleute oder – etwas weniger häufig – von »jüngeren, hübschen Frauen« unterstellt. Generell scheinen die Hauswarte unter ständiger Beobachtung der Mieter zu stehen. So äußert ein Bewohner den Verdacht, dass das Treppenhaus in den Stockwerken über dem Eingang nur sehr selten gereinigt werde: »Das ist mir einmal aufgefallen, als ein angebissener Hamburger über Wochen (!) zwischen dem ersten und zweiten Stock liegen blieb.« Ein Mieter moniert, dass der Hauswart während der Arbeit mit den Kindern Fußball spiele, anstatt dies zu verbieten. Ein anderer ärgert sich darüber, dass der Hauswart im Winter einfach die Schneeschaufel und Streusalz vor die Haustüre stelle, unter der Annahme, dass die Mieter dann schon selbst den Schnee wegräumen würden. Ein dritter bemängelt, dass die Sträucher im Außengelände völlig unsachgemäß zurückgeschnitten würden und der Hauswart keine Ahnung von Gartenarbeit habe. Auch in einer anderen Siedlung attestiert man dem Hauswart mangelnde gärtnerischen Fähigkeiten, äußert aber immerhin die Hoffnung, dass er diese in einem Kurs lernen könnte. Für einen anderen Mieter würde wohl auch dies nichts nützen, wie man aus seiner dezidierten diesbezüglichen Meinung schließen kann: »Ein Hauswart, der mit einer Motorsäge Bäume und Sträucher zurückschneidet, ist kein Gärtner!« Und während die einen etwas zu viel law and order beanstanden, bemängeln andere, dass der Hauswart seinen Dienst nur nach Vorschrift erledige, und das trotz ständig steigender Nebenkosten. Einige Mieter nutzen die offene Frage, um sich gleich seitenweise über die Nachbarn oder auch den Hauswart auszulassen. Etwa: »Aus Mietersicht war es ein Fehler, die Hauswartung outzusourcen. Viele Mieter halten sich deshalb nicht mehr an die allgemeine Ordnung. Beispiel: Man fährt mit dem Auto über den Gehweg bis vor die Haustüre, um den Einkauf auszuladen. Ebenso, um bei Regenwetter die Familie abzuholen. Die Haustüre wird dauernd blockiert und steht den ganzen Tag offen; nächtliche Ruhestörung, Benutzung der Wasch­ küche am Sonntag usw.« Oder: »In meinen Augen ist der Hauswart komplett überfordert und unzufrieden, inkompetent im Umgang mit Menschen, frech, vorlaut und ungerecht.«

Schwieriger Spagat

Das Sprichwort »Allen Leuten recht getan, ist eine Kunst, die niemand kann« trifft auf die Hauswarte wohl ganz besonders zu. Dies hat in erster Linie mit der Exponiertheit ihrer Arbeit zu tun. Es gibt wohl nur wenige Jobs, die dermaßen ausgestellt sind wie derjenige des Hauswarts. Für den Hauswart gibt es nur eine »Vorderbühne«: nach Erving Goffman verstanden als der Ort des für alle sichtbaren Geschehens. Man kann ihm nicht nur bei der Ausübung seiner Tätig-

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Carson Workwear,

Arbeitsmantel KTH741, royal

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keit zusehen, sondern das Resultat seiner Arbeiten (bzw. Nichtarbeiten) ist von den Anwohnern auch unmittelbar sicht- und kontrollierbar. Diese Tatsache macht den Hauswart in besonderem Maße kritisier- und angreifbar, zumal es sich bei vielen seiner Tätigkeiten um Arbeiten handelt, die vermeintlich von jedem erledigt werden können. So meint ein mancher, Experte für Hauswartung zu sein und fühlt sich befähigt, die ausgeführten Arbeiten nach seinem Maßstab zu beurteilen. Während die einen schon in aller Herrgottsfrühe sauber gepflügte Wege und Straßen erwarten, ärgern sich die anderen über den frühmorgendlichen Lärm des Schneeräumens. Die Brücke zwischen diesen gegensätzlichen Erwartungshaltungen ist vom Hauswart wohl nur durch eine besonders ausgeprägte Freundlichkeit und das nötige Fingerspitzengefühl im Umgang mit Menschen zu schlagen. Fehlen diese Eigenschaften, gehört der Job des Hauswarts wohl zu den undankbarsten Berufen überhaupt. Kommt hinzu, dass die Hauswart­ arbeit – ähnlich wie die in manchen Bereichen damit verwandte Hausarbeit – zu jenen Tätigkeiten gehört, die lange Zeit mit einem niedrigen Status assoziiert wurde, was sich beispielsweise im schweizerischen Wort »Abwart« zeigt. So wurden früher Leute benannt, die für die Wirtschaft nicht tauglich waren. Die Gemeinden ließen sie auf den Schulhöfen kehren und bessere Jobs abwarten, wie der Schweizerische Fachverband der Hauswarte die Entstehungsgeschichte dieses Worts beschreibt. Während auf der einen Seite die Mieter mit ihren zum Teil überhöhten Ansprüchen und überzogenen Erwartungen stehen, sind es auf der anderen Seite die Vermieter und Arbeitgeber, die ihre Forderungen in immer umfangreicheren und anspruchsvolleren Pflichtenheften festhalten. Heutige Hauswarte müssen neben handwerklichem Geschick und breitem fachlichem Wissen (Sanitär, Heizung, Elektro, Lüftung, Gartenarbeit etc.) vor allem auch über soziale und menschliche Qualitäten verfügen. In vielen Fällen müssen sie auch etwas aushalten können. Denn viele Mieter lassen ihren Ärger lieber zuerst am Hauswart aus, bevor sie mit ihrem Anliegen zur Verwaltung gehen. Immer wichtiger wird auch die Bereitschaft, sich permanent weiterzubilden, um nicht den Anschluss an die technische Entwicklung zu verlieren. Ohne minimale Computerkenntnisse lässt sich heute keine moderne Heizung mehr steuern. Flexibilität ist aber auch im Umgang mit Menschen gefordert. Stur auf die Einhaltung und Durchsetzung der Hausordnung zu schauen, kann kein Maßstab mehr für heutige Hauswarte sein. Sie müssen von Fall zu Fall adäquate Antworten und Lösungen auf vielfältige Fragen und Probleme finden können. Die persönlichen Erinnerungen an die Hauswarte meiner Kindheit und die Auswertungen der Befragungen versammeln Wahrnehmungen des Hauswarts

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aus unterschiedlichen Perspektiven zu verschiedenen Zeitpunkten. Sie zeigen exemplarisch, wie sich das Berufsbild Hauswart in den letzten Jahrzehnten gewandelt hat. Das nicht zuletzt durch die Comedy-Fernsehserie Hausmeister Krause – Ordnung muss sein (1999–2010) zusätzlich klischierte und persiflierte Bild des Hauswarts als Ordnungsfanatiker mit observativer Obsession findet sich heute wohl nur noch vereinzelt. Die Zeiten, als die Hauswarte von vielen – nicht nur Kindern – noch als »Halbgötter in Blau« wahrgenommen wurden – und sie sich nicht selten auch als solche aufgeführt haben –, sind definitiv vorbei. Doch aus der Wahrnehmung verschwunden sind sie deshalb nicht. Sie werden streng kritisiert oder aber dankbar bewundert. Gerade letzteren Punkt möchte ich zum Schluss nochmals betonen: In der großen Mehrheit äußern sich die befragten Mieter sehr positiv und lobend zu ihrem Hauswart. Nicht selten wird vom Hauswart als »gute Seele des Hauses« gesprochen. In einer Umfrage macht sich ein Ehepaar bereits Sorgen über die Nachfolge ihres Hauswarts, den sie für unersetzlich halten: »Unser Hauswart wird demnächst pensioniert. Eigentlich schade für uns. Gut für ihn.«

1

Schweizerdeutsch für »Papierfetzen und herumliegenden



Abfall einsammeln«

Quellen [1] Goffman, E: Wir alle spielen Theater. Die Selbstdarstellung



im Alltag. München 2003

[2] ImmoQ GmbH. Zürich 2014

124

»Der Hauswart sollte ein guter Kommunikator sein, damit der Austausch klappt. Teamfähigkeit und Verbindlichkeit sind wichtig. Je mehr handwerkliches Know-how er hat, desto besser. Doch das Handwerkliche allein genügt nicht. Man darf die soziale Kompetenz nicht unterschätzen.«

Vermietung, Baugenossenschaft

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126

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http://www.vimeo.com/ethwohnforum/derhauswart

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Building-Care: that’s why our cities do not fall apart

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( 2014, 41 minutes, Swiss German/German, English subtitles): http://www.vimeo.com/ethwohnforum/building-care

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Webseite von ETH Wohnforum – ETH CASE:



http://www.wohnforum.arch.ethz.ch

Das ganz alltägliche Elend. Begegnungen im Schatten des

Neoliberalismus. Wien 2003 Payer, P.: »Hausmeister in Wien. Aufstieg und Niedergang einer

Eine detaillierte Analyse der Videodaten wird im Rahmen des

Respektsperson.« In: Wiener Geschichtsblätter 4. Wien 1996

vom Schweizerischen Nationalfonds geförderten Projektes

Pozzy, G.; Anex, A.: Concierges, 35 histoires de vie.

»Reparatur, Unterhalt und Urban Assemblage« ( 2014 –2016, SNF



10013_149478) vorgenommen.

Lausanne und Genf 2015

Safe Neighbourhood Unit (Great Britain). High expectations: a guide to the development of concierge schemes and controlled access Weitere Bände der Edition WOHNEN

in highrise social housing. London 1994 Schmidt, U.: »Wohnkultur. Kann man Wohnen lernen? Auf dem hohen

Seil der Hauswartung.« In: Werk – Archithese 66: 30 – 32, 1979

Stébé, J.-M.; Sudant, P.: Les gardiens d'immeubles au coeur de la ville :

Klaus Spechtenhauser (Hrsg.) Die Küche. Lebenswelten – Nutzung – Perspektiven

figures, métamorphoses et représentations. Brussels 2002

Edition WOHNEN 1

de Villanova, R.; Bonnin, P. (Hg.): Loges, concierges et gardiens :

978-3-7643-7280-4

enquêtes en Europe : Paris, Londres, Barcelone, Milan, Oslo. Paris 2006

Andreas Huber (Hrsg.) Neues Wohnen in der zweiten Lebenshälfte

In den Medien (Auswahl):

Edition WOHNEN 2

Cajacob, F.; »Putzfrau, Polizist und Psychologe.«

978-3-7643-8633-7

In: Neue Zürcher Zeitung, 31. 5. 2002 Föhn, M.: »Das bereinigte Image.« In: Beobachter 19: 44 – 50, 2011

Michelle Corrodi, Klaus Spechtenhauser

Papazoglou, L.: »Kaum ein Tag verläuft so, wie er geplant wird.«

LichtEinfall. Tageslicht im Wohnungsbau

In: Wohnen 3: 8 –11, 2014

Edition WOHNEN 3

Reichen, P.: »Todfeind und Lebensretter.« In: Tages-Anzeiger,

978-3-7643-8634-4



25. 3. 2013

derStandard.at: »Diplome für die Wiener Hausmeister von morgen.« In: derStandard.at, 3. 2. 2012 Zeitschriften und Portale: Der Hausmeister. Praxis-Technik-Sicherheit-Recht. Merching http://www.hausmeister-zeitschrift.de Concierge / Hauswartin (Fachzeitschrift). Schweizerischer

Fachverband der Hauswarte. Luzern

http://www.sfh.ch/fachzeitschrift-hauswart-in Unterhalt plus (ehemals Hauswart Schweiz). Fachmagazin für

Hauswarte, Immobilienbewirtschafter, Facility Manager usw.



Zollikon http://www.unterhaltplus.ch

Der flotte »Feger« im Gemeindebau. Portal der Hausbesorger

Wiener Wohnen. Wien

http://www.flotter-feger.at

Bildnachweis Susanne Hofer (Titelfoto und Videostills): S. 20, 26 –27, 40 – 42, 44, 47, 48, 50, 52, 54, 55, 58, 59– 60, 62 Andreas Huber: S. 109, 110, 114 – 116 Emma Bush: S. 12 (9) Ignaz Strebel: S. 6, 8 –11, 12 (8), 13, 24, 26 – 27, 30 – 34, 36– 38, 45 Harry’s Collection: S. 106 (Mit freundlicher Genehmigung) Carson Company GmbH: S. 122 (Mit freundlicher Genehmigung)

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Hauswartung Für Bauten und Bewohnerschaft Herausgeber: Ignaz Strebel

Library of Congress Cataloging-in-Publication data

Mit Beiträgen von: Eveline Althaus, Rosmarie Boschetti,

A CIP catalog record for this book has been

Flavian Cajacob, Dietmar Eberle, Susanne Hofer, Andreas Huber,

applied for at the Library of Congress.

Ignaz Strebel Bibliografische Information der Deutschen Redaktion: Marie-Anne Lerjen

Nationalbibliothek

Projektkoordination: Alexander Felix, Katharina Kulke

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese

Lektorat: Florian Kulke

Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie;

Gestaltung: Res Eichenberger, Zürich

detaillierte bibliografische Daten sind im Internet

Schrift: Atlas Grotesk

über http://dnb.dnb.de abrufbar.

Papier: Amber Graphic 300g/m2, Hello Fat Matt 1,1 , 135 g/m 2 Druck und Bindung: Kösel, Altusried-Krugzell

Dieses Werk ist urheberrechtlich geschützt. Die dadurch begründeten Rechte, insbesondere die der

Besonderer Dank geht an die an der Studie beteiligten Hauswarte

Übersetzung, des Nachdrucks, des Vortrags, der

Urs Frei, Marcel Gunzenhauser, Edy Steffen, Momir Simic, Zoran

Entnahme von Abbildungen und Tabellen, der Funk-

Seslak, Juan Vazquez, an alle befragten Mitarbeiter der Home

sendung, der Mikroverfilmung oder der Verviel-

Service AG, Pfister Baubüro AG, ABZ Allgemeine Baugenossenschaft

fältigung auf anderen Wegen und der Speicherung

Zürich und der Regimo Basel AG, an Margrit Hugentobler, Marie

in Datenverarbeitungsanlagen, bleiben, auch

Glaser, Georg Precht, Jan Silberberger, Michaela Schmidt, Carmen

bei nur auszugsweiser Verwertung, vorbehalten.

Keckeis, Alain Bovet (alle ETH Wohn­forum – ETH CASE) und

Eine Vervielfältigung dieses Werkes oder von Teilen

Lukas Dreyer (Departement Architektur).

dieses Werkes ist auch im Einzelfall nur in den Grenzen der gesetzlichen Bestimmungen des Ur-

Wir danken dem Departement Architektur, ETH Zürich,

heberrechtsgesetzes in der jeweils geltenden

und folgenden Sponsoren für ihre freundliche Unterstützung:

Fassung zulässig. Sie ist grundsätzlich vergütungspflichtig. Zuwider-

Co-Sponsoren

handlungen unterliegen den Strafbestimmungen

SVIT Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft

des Urheberrechts. Dieses Buch ist auch als E-Book erhältlich: ISBN PDF 978-3-0356-0360-6; ISBN EPUB 978-3-0356-0365-1

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