Control de costes por anticipación. 9788447221677, 8447221679

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Índice General _______________________________________________________________________________________

Índice General:

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Índice General _______________________________________________________________________________________

Capítulo 1: Introducción y principios generales

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1. Consideraciones Previas ...........................................

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2. Concepción Sistémica del modelo ............................

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Control de Costes en Edificación Control por Anticipación

2.1. Niveles de desarrollo ......................................................... Nivel N0: Sistema Global Nivel N1: Fases del Ciclo de Vida en Edificación Nivel N2: División de los subsistemas de nivel N1

3. Resumen ...................................................................

Capítulo 2: Estructura de finalidades 1. N0: Reglas de Oro del Control de Costes por Anticipación ............................................................... 2. N1: Objetivos de la fase S2: Construcción ................ 3. N2: Objetivos de las seis etapas del proceso ........... 4. Resumen ...................................................................

Capítulo 3: Anatomía del Modelo CCA: Análisis Diacrónico 1. 2. 3. 4.

Proceso de Ejecución ................................................ Proceso de Gestión Económica ................................. Análisis Temporal ...................................................... Resumen ...................................................................

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24 26 26 27 30

Índice General _______________________________________________________________________________________

Capítulo 4: Actuaciones Preliminares Antecedentes

1. Proceso de Ejecución de Obras ..............................

1.1. Plan de Ejecución de Obras de la Institución .................. 1.1.1. Inventario del Patrimonio Edificado (IPE) Estado del Entorno Estado de las Edificaciones y Solares 1.1.2. Planes Directores de Infraestructuras de los Centros (PDIC)

33 37 37

1.2. Programas de Ejecución y Plan General de Mantenimiento .................................................................

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1.3. Programa de Necesidades y Estudios Previos ................

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2. Proceso de Gestión .................................................

48

1.2.1. Programas de Ejecución de Obras 1.2.2. Plan General de Mantenimiento de la Universidad y Plan Específico de Mantenimiento 1.3.1. Programa de Necesidades Relaciones del PN con otras fases Proceso interno de elaboración del PN 1.3.2. Estudios Previos Relaciones del EP con otras fases Estructura formal de los Estudios Previos

2.1. Plan de Inversiones ......................................................... Asignación de Recursos 2.1.1. Volumen de Inversión Estimación del Volumen de Inversión 2.1.2. Regulación y Control

3. Resumen .................................................................

Capítulo 5: Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico Antecedentes

1. Anteproyecto ...........................................................

1.1. Proceso de Ejecución ...................................................... Relaciones del Anteproyecto

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54 57 57

Índice General _______________________________________________________________________________________

Proceso interno de elaboración del Anteproyecto Estructura formal del Anteproyecto

1.2. Proceso de Gestión .........................................................

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2. Proyecto Básico ......................................................

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1.2.1. Predimensionado del Volumen de Inversión Esperado Clases de Costes Niveles de la Estructura Estructura de los Precios Unitarios Descompuestos Sistema de Clasificación Áreas y Células Funcionales Precio Unitario de Área Funcional (PUaf) Presupuesto Estimado a partir de Áreas Funcionales 1.2.2. Regulación y Control

2.1. Proceso de Ejecución ...................................................... 2.1.1. Relaciones del Proyecto Básico 2.1.2. Proceso interno de elaboración del Proyecto Básico 2.1.3. Estructura formal del Proyecto Básico

61

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2.2. Proceso de Gestión .........................................................

74

3. Resumen .................................................................

80

2.2.1. Predimensionado del Presupuesto Esperado Precio Unitario de Célula Funcional (PUcf) Presupuesto Estimado a partir de Células Funcionales 2.2.2. Regulación y Control

Capítulo 6: Proyecto de Ejecución Antecedentes

1. Proyecto de Ejecución ............................................

1.1. Proceso de Ejecución ...................................................... 1.1.1. Relaciones del Proyecto de Ejecución 1.1.2. Proceso interno de elaboración del Proyecto de Ejecución 1.1.3. Estructura formal del Proyecto de Ejecución

1.2. Proceso de Gestión ......................................................... 1.2.1. Presupuesto de Ejecución Modelo de Presupuestación de la BCCA Clases de Costes Estructura de Costes Niveles de la Estructura Estructura de los Precios Unitarios Descompuestos Precios Unitarios Descompuestos Costes Indirectos de Ejecución (CIE) iv

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85 89 89

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Índice General _______________________________________________________________________________________

Importancia del Plazo de Ejecución Presupuesto del Proyecto de Ejecución 1.2.2. Regulación y Control Aplicación de la Regulación

2. Programa Básico de Mantenimiento ........................

2.1. Proceso de Ejecución ......................................................

2.1.1. Relaciones del Programa Básico de Mantenimiento 2.1.2. Proceso interno de elaboración del Programa Básico de Mantenimiento Programa Básico de Mantenimiento

3. Resumen .................................................................

Capítulo 7: Adjudicación y Preliquidación Antecedentes

1. Adjudicación ............................................................

1.1. Proceso de Ejecución ...................................................... Relaciones de la Adjudicación Proceso interno de elaboración la Adjudicación Documentación generada durante la Adjudicación

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112

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124 128

128

1.2. Proceso de Gestión ......................................................... El Plazo de Ejecución como compromiso contractual

2. Preliquidación .........................................................

2.1. Proceso de Ejecución ...................................................... Relaciones de la Preliquidación Proceso interno de elaboración la Preliquidación Documentación generada durante la Preliquidación

2.2. Proceso de Gestión .........................................................

3. Resumen ................................................................

Capítulo 8: Ejecución de la Obra Antecedentes

1. Ejecución de la Obra ...............................................

1.1. Proceso de Ejecución ...................................................... Relaciones de la Ejecución de la Obra Proceso interno del desarrollo de la Ejecución de la Obra Documentación generada durante la Ejecución de la Obra

1.2. Proceso de Gestión ......................................................... v

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Seguimiento de la Planificación 1.2.1. Herramientas del modelo CEMS-CONTROL Matriz de Planificación Matriz de Certificaciones Previsionales 1.2.2. Instrumentos de Evaluación Comparación de Certificaciones Reales y Previsionales Cálculo de Desviaciones y Distancias Estadísticas Desviación por Diferencia (Ddf) Desviación por Cociente (Dcc) Distancia Estadística Normalizada de Subcapítulos Distancia Estadística Normalizada (DESN) de Capítulos Distancia Estadística Normalizada (DESN) de Importes de Ejecución Material y Costes Totales 1.2.3. Evaluación de los Resultados Informe Periódico Final

2. Recepción de la Obra y Liquidación Final ...............

2.1. Recepción de la Obra ...................................................... Proceso interno durante el periodo de Recepción

2.2. Liquidación Final .............................................................. 2.3. Documentos generados en la Recepción ........................

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3. Manual de Mantenimiento .......................................

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3.1. Proceso interno de elaboración del Manual de Mantenimiento .................................................................

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3. Resumen ..................................................................

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Relaciones del Manual de Mantenimiento

3.1.1. Programa Específico de Mantenimiento Memoria Fichas de Programación y Presupuestación

Bibliografía

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Diccionario de Términos

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Prólogo _______________________________________________________________________________________

Prólogo:

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Prólogo _______________________________________________________________________________________

Largos años de experiencia en diferentes segmentos de la industria de la construcción de edificios, nos han permitido comprobar que los modelos de control de costes utilizados por los agentes del sector (promotores, constructores y técnicos), son adaptaciones de modelos desarrollados para otras industrias y, en general, se apoyan en las informaciones estadísticas que proporciona cada industria. El resultado más frecuente de la aplicación de estos modelos es que en la construcción no dan respuesta a tiempo de corregir las desviaciones que se producen. La razón resulta evidente: Este sector no genera datos estadísticos suficientes para hacer inferencias. Se trata de una industria que monta y desmonta una fábrica para construir un solo producto, por lo que no hay repeticiones suficientes de los procesos de producción como para generar informaciones estadísticas útiles. En este escenario la conclusión es que los modelos al uso resultan muy ineficientes, hasta el punto de que los únicos modelos realmente útiles son los que se aplican para planificar y para hacer seguimiento de la planificación, con la esperanza de que, si se planifica bien y se hace un seguimiento minucioso, se estará cerca de la optimización de los costes. Pero el resultado no suele ser satisfactorio, es habitual que cuando se detecta una desviación ya se han producido los hechos y, por lo tanto, no se está a tiempo de corregirlos. El conocimiento de esta situación y la posibilidad de trabajar en contacto directo con la responsabilidad de la gestión de obras, en el Vicerrectorado de Infraestructuras de la Universidad de Sevilla, nos ha animado a desarrollar conceptualmente y a poner en práctica un modelo de control de costes que resuelva las carencias de los actuales. La idea que ha servido de soporte surge del conocimiento de que en esta industria, la eficiencia en el control de costes, requiere anticiparse a los sucesos, para descubrir los errores antes de que se produzcan, utilizando como soporte teórico escenarios de anticipación.

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Prólogo _______________________________________________________________________________________

El modelo que se propone se organiza a partir de dos grandes procesos que se desarrollan en paralelo: uno dedicado el control económico de la ejecución y otro al control de la gestión, en los que destacan, como cuentas de un rosario, elementos nodales que influyen decisivamente en el desarrollo de la actividad. • •

•

•

El Programa de Necesidades. El promotor debe definir de forma clara y precisa que es lo que quiere construir. El Volumen de Inversión disponible. La Asignación de recursos económicos debe ser suficiente pero no excesiva, para garantizar que es posible financiar la construcción pero sin dar lugar a posibles excedentes. El Proyecto de Ejecución. Este documento es la piedra angular de todo el proceso. En se debe definir con detalle suficiente que se quiere construir y cual es el coste esperado, con la seguridad de que se da respuesta al Programa de Necesidades y al Volumen de Inversión disponible. La Preliquidación de la Obra: Inmediatamente después de la Adjudicación y antes de que comiencen los trabajos hay que hacer un esfuerzo para anticipar la Liquidación de la obra. Este esfuerzo debe obligar a las partes: promotor y constructor, a descubrir con tiempo los errores y omisiones, para anticipar la solución y su posible repercusión económica.

Son muchas más las cuentas del rosario, pero nuestra intención es irlas mostrando a lo largo del desarrollo del modelo de "Control de Costes por Anticipación que proponemos.

Universidad de Sevilla Marzo de 2014 Pastora Revuelta Marchena Antonio Ramírez de Arellano Agudo Pedro García Vázquez

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Introducción y principios generales _______________________________________________________________________________________

Capítulo 1 Introducción y principios generales Donde se reflexiona sobre el concepto de control, en general, y sobre el control de costes en la promoción y construcción de edificios, en particular, y se explican los principios generales y las características más significativas del modelo: "Control de Costes por Anticipación", a partir de la consideración de la construcción de edificios como un Sistema Global.

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Introducción y principios generales _______________________________________________________________________________________

1. Consideraciones Previas Para explicar el modelo vamos a seguir las pautas que nos proporciona la concepción sistémica de su comportamiento y su anatomía. Desde esa posición, el modelo de Control de Costes se comporta como un sistema global que recorre las tres grandes etapas que configuran el "Ciclo de Vida" de una edificación 1: la etapa previa o "Precostrucción", la "Construcción" y la etapa dedicada a que el edificio cumpla su finalidad o "Postconstrucción". Como veremos en el desarrollo de este texto, el modelo: "Control de Costes por Anticipación" (CCA) puede ser considerado un Sistema Global en contacto con su entorno a través de fronteras permeables, divisible en subsistemas y capaz de corregir las perturbaciones, para lo que dispone de Mecanismos de Regulación y Control que aseguran el equilibrio de su actividad, por lo que se puede predefinir como: un Sistema Global Cuasiaislado, Divisible, Dinámico y Cibernético. Control de Costes en Edificación Para facilitar la comprensión del modelo CCA parece de interés hacer algunas referencias al control; como concepto general, para acercarnos más tarde al control de costes dirigido a la optimización de los resultados de las inversiones

Desde hace varios cursos una de las áreas de investigación en la que trabajamos en el: "Máster Universitario de Gestión Integral de la Edificación (MUGIE)" en la ETS de Ingeniería de la Edificación, es el desarrollo de modelos de gestión derivados de la consideración de la Edificación como un Sistema Global, que nace cuando se empieza a considerar la posibilidad de convertir terrenos rústicos en solares urbanos, y muere cuando los edificios son demolidos o profundamente transformados. El primer resultado de esta línea de investigación ha sido el trabajo realizado Juan Bosco Basabe del Castillo, tutelado por el Prof. Dr. Antonio Ramírez de Arellano Agudo, con el título: "Costes e Ingresos Globales en la Edificación" (curso 2011-2012).

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Introducción y principios generales _______________________________________________________________________________________

en edificación para los promotores y de los resultados económicos en los procesos de producción para los constructores. El diccionario de la RAE define el control, en su primera acepción, como: "Comprobación, inspección, fiscalización, intervención", y ese es nuestro objetivo; como veremos en la aplicación del modelo: comprobaremos, inspeccionaremos, fiscalizaremos e intervendremos todos los procesos vinculados con el desarrollo económico de las edificaciones, para optimizar el coste de promover y construir edificios, por lo que se trata de desarrollar un modelo para el control de costes en edificación. que quiere anticiparse a los problemas con herramientas que taponen los huecos en las fronteras para impedir la entrada en el sistema de perturbaciones y que actúen como filtro cuando penetren en el sistema para corregir sus efectos. Sin embargo, el control es mucho más complejo de lo que sugieren las palabras que lo definen. Creemos que antes de iniciar cualquier proceso de control es necesario dar respuesta precisa a cuatro preguntas que, en nuestra opinión, pueden ser la clave del éxito: ¿Para qué controlar?. ¿Qué controlar?. ¿Cómo controlar?. ¿Cuánto cuesta y cuánto ahorra el control?. En el desarrollo del modelo dedicaremos muchas páginas a exponer los argumentos que justifican esta posición, pero creemos necesario adelantar algunos comentarios que animen a continuar la lectura y, si fuera posible, el estudio de nuestro trabajo. •

¿Para qué controlar?: Para optimizar el resultado de las inversiones en edificación de promotores y constructores.

•

¿Qué controlar?: Los pagos de promotores y los cobros de constructores para garantizar el equilibrio en la contraprestación económica resultante de los procesos de edificación. 3

Introducción y principios generales _______________________________________________________________________________________

•

¿Cómo controlar?: Con un modelo que se anticipe a los problemas antes de que lleguen a producirse. Es decir, mediante la aplicación del modelo CCA 2.

•

¿Cuánto cuesta y cuánto ahorra el control?: Antes de iniciar cualquier proceso de control es necesario estimar el coste y el beneficio esperado de su aplicación. No debemos dejar que nos engañe, como a Ulises, el "canto de sirenas" que nace de una palabra tan simple y atractiva como control. Por desgracia, es demasiado frecuente que en edificación el control cueste más de lo que ahorra, lo que conduce de forma inexorable a que se abandone antes de obtener resultados.

Control por Anticipación En el sector de la construcción en general y el la edificación en particular, es conocido por todos los agentes que la respuesta a las desviaciones, después del momento en que se producen, es muy compleja y con pocas probabilidades de éxito. Ante este hecho, corroborado por numerosas experiencias, el Control por Anticipación pretende enfrentarse a las dificultades esperables durante el desarrollo de las obras antes de que las desviaciones se produzcan.

2. Concepción Sistémica del modelo Creemos que no es aventurado considerar el modelo para el "Control de Costes por Anticipación" (CCA) como un Sistema Global (SG) 3 en contacto con su entorno a través de fronteras permeables, divisible en bloques como pueden ser las grandes etapas que dan forma al "Ciclo de Vida" de cualquier edificación 4: "Precostrucción", "Construcción" y "Postconstrucción", y capaz de corregir las perturbaciones internas y externas que amenacen el equilibrio de

Pero aún no se fíen del todo porque somos parte interesada. ORTIGUEIRA BOUZADA, M. "Sistemas y Modelos". Apuntes de clase de Economía de la Empresa, Sevilla (1984). 4 "Costes e Ingresos Globales en la Edificación". Op. cit. 2 3

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Introducción y principios generales _______________________________________________________________________________________

su actividad, para lo que dispone de fuertes mecanismos de Regulación 5 y Control. Por todo esto, creemos no es arriesgado predefinir el CCA como: un Sistema Global Cuasiaislado, Divisible, Dinámico y Cibernético 6, con posibilidades de feedback para realimentar el sistema desde todas las fases y etapas.

SG: Edificación como Sistema Global

S1: Preconstrucción

S2: Construcción

N0

S3: Postconstrucción N1

Ap

PN

EP

Py

Ad

Eo

Mt

PI

VI

VI

V1

V2

V3

Vm

N2

Fig. 1: Sistema Global

En la fig. 1, con la que se representa de forma gráfica el Sistema Global, se han destacado las fases y etapas en los tres niveles que van a servir de marco a este trabajo.

5 ORTIGUEIRA BOUZADA, M. "Autorregulación de los Sistemas". Apuntes de clase de Economía de la Empresa, Sevilla (1984). 6 ORTIGUEEIRA BOUZADA, M. "La Corporación Cibernética". Ed. Centro de Estudios Municipales y Cooperación Internacional. Granada (1984).

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Introducción y principios generales _______________________________________________________________________________________

Subsistemas del Nivel 2 Actuaciones preliminares. Ap Programa de Necesidades. EN Estudios Previos. EP Proyecto. Py Adjudicación. Ad Ejecución de la obra. Eo Programa de Mantenimiento.. Mt Plan de Inversiones. PI Volumen de Inversión asignado. VI Volumen de Inversión asignado. VI Presupuesto de Ejecución. V1 Presupuesto de Adjudicación. V2 Liquidación V3 Presupuesto de mantenimiento. Vm 2.1. Niveles de desarrollo El Ciclo de Vida de una edificación se puede definir como un período de tiempo marcado por una posición inicial, en el momento en que un agente se plantea la posibilidad de convertir un suelo rústico o agrícola en suelo urbano, y otra final cuando una edificación se demuele. Esta definición de carácter general se corresponde con una primera transformación del suelo, pero tras el final de un primer ciclo, pueden nacer nuevos ciclos que tengan su origen en una edificación anterior, que deba ser demolida o fuertemente transformada en otra distinta. En este caso, el comienzo de la demolición o transformación marcará el final del ciclo de vida del edificio anterior y el nacimiento de un nuevo ciclo de vida para otro edificio. Nivel N0: Sistema Global No debemos olvidar que una de las singularidades de este sector es el largo proceso de maduración que requieren sus productos. Pueden ser muchos los años que se necesiten para recorrer el largo período de tiempo comprendido entre los extremos del ciclo, lo que obliga a dividir el sistema en subsistemas que se ajusten bien a las fases de actividad del sistema global. Para facilitar el trabajo de análisis se divide el sistema global en subsistemas con varios niveles de desarrollo, utilizando una estructura jerarquizada con niveles

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Introducción y principios generales _______________________________________________________________________________________

descendentes, desde el primer nivel, que corresponde al sistema en su conjunto, identificado como: N0: Sistema Global (fig. 1). Nivel N1: Fases del Ciclo de Vida en Edificación Como ya avanzábamos en el primer párrafo de este apartado, pueden ser tres las fases que caracterizan la actividad de la edificación: Preconstrucción, Construcción y Postconstrucción, por lo que en el primer nivel de desarrollo también serán tres los subsistemas en que se divide el sistema. S1: Preconstrucción: Siguiendo las hipótesis del trabajo de Basabe del Castillo 7, son dos las situaciones que pueden dar lugar al comienzo del ciclo de vida del subsistema: el momento en que un agente empieza a realizar tareas dirigidas a convertir un suelo rústico o agrícola en suelo urbano y cuando se ha decidido que una edificación sea demolida o fuertemente transformada en otra distinta. Por lo que, las fronteras iniciales del Subsistema Preconstrucción y también del Sistema Global, pueden ser: 1. El comienzo de las tareas dirigidas a convertir un suelo rústico o agrícola en suelo urbano, en el primer ciclo de viva. 2. La decisión de demoler o transformar en profundidad una edificación en los ciclos que sigan a edificios ya construidos. Por el otro extremo de la trayectoria del subsistema, el final también se puede situar en dos momentos alternativos: cuando el terreno original se ha urbanizado y el suelo convertido en solares y se ha asignado un solar a un proyecto; o cuando se han realizado todos los trabajos de demolición 8 para iniciar con libertad un nuevo edificio o comenzar las tareas de transformación profunda del edificio actual y, en todos los casos, se ha definido un programa "Costes e Ingresos Globales en la Edificación". Op. cit. Esta frontera se define aceptando la hipótesis de que los trabajos de demolición son previos a los de construcción, aunque a veces se realizan de forma simultánea. Es obvio que también se podría aceptar la hipótesis de que las demoliciones necesarias forman parte de la construcción del nuevo edificio. En esta opción, la frontera se situaría en el momento inmediatamente anterior al comienzo de las demoliciones necesarias.

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Introducción y principios generales _______________________________________________________________________________________

de necesidades y se ha dotado al proyecto de recursos económicos. En consecuencia, las fronteras finales del subsistema S1: Preconstrucción, que también le separan del S2: Construcción, serán: 1. Se ha convertido el suelo en solares, se ha asignado a un proyecto, se ha definido un programa de necesidades y se ha dotado el proyecto de recursos económicos. 2. Se han realizado los trabajos de demolición para iniciar con libertad un nuevo edificio o las tareas de transformación profunda del edificio actual, se ha definido un programa de necesidades y se ha dotado el proyecto de recursos económicos. S2: Construcción: Cuando comienza la actividad de este subsistema ya se dispone de un solar o de un edificio a transformar en el que se han realizado la demoliciones necesarias; se ha definido un programa de necesidades y se ha dotado el proyecto de recursos económicos. Por lo tanto, las fronteras iniciales del subsistema S2: Construcción y finales del S1: Preconstrucción pueden ser: 1. Se ha asignado un solar a un proyecto, se ha definido un programa de necesidades y se ha dotado el proyecto de recursos económicos. 2. Se han realizado los trabajos de demolición para iniciar con libertad un nuevo edificio o las tareas de transformación profunda del edificio actual, se ha definido un programa de necesidades y se ha dotado el proyecto de recursos económicos. Por el otro extremo de la trayectoria, el final lo marca la recepción definitiva del edificio, una vez que se han terminado las obras y se ha liquidado el contrato con la empresa constructora. Así que, en este caso, la frontera final del subsistema S2: Construcción e inicial del S3: Postconstrucción es simple y claramente identificable: 1. Recepción definitiva del edificio.

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S3: Postconstrucción: Da comienzo la fase de Postconstrucción con la recepción definitivamente el edificio objetivo y la liquidación del contrato con la empresa constructora. Por lo que aquí la frontera inicial de la fase S3: Postconstrucción y final de la S2: Construcción también será: 1. Recepción definitiva del edificio. Con la recepción del edificio comienza su recorrido el subsistema S3, que por ser la fase en la que la edificación cumplirá su finalidad es la más larga de su ciclo de vida y debe marcar el final de las trayectorias del S3 y del Sistema Global, que coincidirá con el momento en que la edificación se demuele o es fuertemente transformada en otra distinta, lo que podría ser el comienzo de un nuevo ciclo de vida para otro edificio. En este caso también son dos las posible fronteras: 1. El viejo edificio está preparado para dar los primeros pasos que conducirán a su demolición. 2. El viejo edificio está en situación de dar los primeros pasos para ser fuertemente transformado en otro distinto.

Nivel N2: División de los subsistemas de nivel N1 En este nivel de desarrollo el sistema ofrece muchas alternativas al analista para seguir dividiendo cada subsistema, por lo que, para seguir avanzando, es necesario elegir una opción que ayude a definir un entorno específico 9 en el que desarrollar el modelo de control de costes que se propone. Para el caso que nos ocupa se han elegido los elementos que se relacionan a continuación para delimitar el entorno y marcar las pautas que faciliten la división de los subsistemas del nivel N1: ORTIGUEIRA BOUZADA, M. "Sistemas y Entorno". Apuntes de clase de Economía de la Empresa, Sevilla (1984).

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• • •

El promotor una Universidad Pública. La edificación objetivo un centro universitario. El origen del ciclo de vida pueden ser un solar en un entorno urbano consolidado o un centro universitario que transformar.

En este contexto, la división de los subsistemas del nivel N1, que desarrollamos a continuación, es la que ofrece mejor respuesta a los interrogantes que nos propone la finalidad del modelo de control de costes por anticipación que, como avanzábamos en los primeros párrafos, pretende optimizar los resultados de las inversiones en edificación de las universidades públicas. S1: Preconstrucción: En las primeras etapas de la preconstrucción, anteriores al momento en que dará comienzo el camino que debemos recorrer, se han realizado las tareas necesarias para disponer de un suelo urbano o de un edificio a demoler o transformar, por lo que, a los efectos de este trabajo, sólo interesa el último suceso de esta fase, denominado: Programa de Necesidades (PN), que facilitará la entrada a la primera etapa de la siguiente fase. Etapa [E1] 10: Programa de Necesidades • •

Origen: Se dispone de un solar sobre el que puede ser construido un centro universitario o de un edificio a demoler o transformar. Destino: Se ha definido el Programa de Necesidades (PN) al que se ha asignado el Volumen de Inversión (VI) necesario para llevar a cabo la promoción.

S2: Construcción: El seguimiento y control económico de la relación Promotor-constructor durante la construcción es el tema central de este trabajo, por lo que será necesario desarrollar con detalle todas las actividades de esta fase. La secuencia de etapas E1, E2, E3, ... se identifican en la Fig.2: "Estructura de Finalidades" del capítulo siguiente.

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En la figura con la que se representa de forma gráfica la anatomía del modelo, se puede apreciar que son tres las etapas que dividen esta fase. Como ya se ha avanzado, el primer suceso de esta fase: Proyecto, es la continuación de la última etapa de la fase anterior, el segundo suceso: Adjudicación (Ad), y el último suceso de esta fase: Ejecución (Eo), que, como en la fase anterior, facilitará la entrada a la primera etapa de la fase siguiente. Al comenzar su actividad el S2: Construcción ya ha finalizado su andadura la S1: Preconstrucción, por lo que ya se conocen el Programa de Necesidades y el Volumen de Inversión disponible. Etapa [E2]: Proyecto de Ejecución •

•

Origen: Se dispone de un solar sobre el que puede ser construido un centro universitario o de un edificio a demoler o transformar, se ha definido el Programa de Necesidades (PN) y se conoce el Volumen de Inversión (VI) disponible para llevar a cabo la promoción. Destino: Se ha elaborado un Proyecto de Ejecución, se han conseguido las autorizaciones necesarias y se ha definido con detalle el Volumen de Inversión necesario (V1).

Etapa [E3]: Adjudicación • •

Origen: Se dispone de un Proyecto de Ejecución, de las autorizaciones necesarias y se conoce con detalle el Volumen de Inversión (V1). Destino: Siguiendo las pautas de la LEY de Contratos del Sector Público (LCSP), se ha elegido la Empresa Constructora Adjudicataria y se ha definido de Presupuesto de Adjudicación, por lo que se conoce con suficiente precisión el Volumen de Inversión (V2) necesario.

Etapa [E4]: Preliquidación La preliquidación es una pieza clave del Control de Costes por Anticipación, se trata de una novedad que se apoya en un acuerdo entre el promotor y el constructor antes de empezar a construir la edificación, por lo que es una etapa situada en una posición intermedia entre la [E3]: Adjudicación y la [E5]: Ejecución. 11

Introducción y principios generales _______________________________________________________________________________________

•

•

Origen: Se dispone de un solar sobre el que puede ser construido un centro universitario o de un edificio a demoler o transformar y de un Proyecto de Ejecución, se han conseguido las autorizaciones necesarias, se ha elegido la Empresa Constructora Adjudicataria y se conoce con suficiente precisión el Volumen de Inversión (V2) que se requiere. Destino: Se ha llegado a un acuerdo entre el promotor y la empresa constructora adjudicataria, por lo que se conoce el Volumen de Inversión (V3) que se requiere para afrontar la liquidación de la obra después de la recepción definitiva.

Etapa [E5]: Ejecución de la Obra •

•

Origen: Se dispone de un solar sobre el que puede ser construido un centro universitario o de un edificio a demoler o transformar y de un Proyecto de Ejecución, se han conseguido las autorizaciones necesarias, se ha elegido la Empresa Constructora Adjudicataria, se conoce con suficiente precisión el Volumen de Inversión (V2), definido en el Presupuesto del Proyecto, pero también se ha producido el acuerdo de Preliquidación que determina el importe esperado del Volumen de Inversión (V3) que será necesario para afrontar la Liquidación de la obra. Destino: Se ha recibido de conformidad el edificio construido y se ha realizado la Liquidación de la obra ejecutada. Ambas acciones cumpliendo los términos del contrato que ha regulado la relación Promotor-Constructor durante todo el proceso, con lo que ya se conoce el Volumen de Inversión (V4) que ha sido preciso para llevar a cabo la promoción.

S3: Postconstrucción: Como ya se ha comentado, la Postconstrucción debe ser fase en la que la edificación cumpla su finalidad, por lo que será la más larga del ciclo de vida del edificio. Aquí también serán muy numerosas las etapas que marquen su lago periodo de vida. En este trabajo vamos a concentrar nuestra atención en la definición de las tareas de mantenimiento, en las que tendrán mucha influencia las características del edificio construido, hasta el punto en que 12

Introducción y principios generales _______________________________________________________________________________________

decisiones de diseño y de ejecución pueden tener una influencia muy significativa en los costes de mantenimiento y de explotación durante toda la vida útil del edificio. Etapa [E6]: Programa de Mantenimiento • •

Origen: Se ha recibido el edificio construido, se ha Liquidado la obra ejecutada y se ha elaborado un Manual de Mantenimiento. Destino: Se ha definido el Programa de Mantenimiento plurianual que se acompaña de una estimación su coste esperado durante el periodo de tiempo fijado en el plan y, en las ocasiones en que sea de interés, debe acompañarse de un Plan de Explotación que optimice la utilización de los recursos.

3. Resumen Para finalizar puede ser útil resumir, a modo de síntesis, las consideraciones y conceptos más significativos los principios generales y las características más significativas desarrolladas en este capítulo: •

• • • • •

Se define el Control de Costes por Anticipación como un Sistema Global Cuasiaislado, Divisible, Dinámico, Cibernético y con posibilidades de realimentación. Se han fijado las fronteras de los subsistemas que marcan el origen y el destino de cada fase y etapa. Para representar la anatomía del sistema se elige una estructura jerarquizada con tres niveles de desarrollo (fig.1). El nivel N0 corresponde al Sistema Global. El nivel N1 corresponde a los subsistemas S1: Preconstrucción, S2: Construcción y S3; Postconstrucción. El nivel N2 donde se sitúan las seis etapas que dan forma definitiva al modelo: [E1]: Programa de Necesidades. [E2]: Proyecto de Ejecución. [E3]: Adjudicación. [E4]: Preliquidación. [E5]: Ejecución. [E6]: Programa de Mantenimiento y Plan de Explotación y a cada etapa se le asigna el volumen de inversión conforme a su objetivo.

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Estructura de Finalidades _______________________________________________________________________________________

Capítulo 2 Estructura de finalidades Donde se explican los objetivos, ordenados por niveles, en una estructura arborescente y jerarquizada, hasta alcanzar la finalidad del modelo CCA, que debe dar respuesta a las "Reglas de Oro" que orientan su desarrollo.

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Estructura de Finalidades _______________________________________________________________________________________

En el capítulo anterior hemos tratado de explicar en qué consiste el control, con una referencia expresa a las singularidades del control de costes en edificación. También hemos dedicado un espacio a definir, utilizando un enfoque sistémico, el contexto en el que se desarrolla la actividad el sector edificación en general, con algunas consideraciones al segmento dedicado a la promoción de edificaciones desde la Administración y con referencia expresa a la promoción de centros para las universidades públicas. Este enfoque ha facilitado la integración del CCA en el sistema global, ubicando cada etapa en la fase que le corresponde. El desarrollo sucesivo de cada etapa del CCA da forma a un proceso continuo que está situado en la base de la estructura. En ese contexto, la 1ª etapa corresponde a una actividad previa a la construcción, el núcleo central del modelo está formado por las etapas 2ª, 3ª, 4ª y 5ª, que son actividades del periodo de construcción, y por último, la 6ª etapa corresponde a una actividad posterior. A partir de esta última consideración podemos organizar los objetivos del CCA en tres niveles, utilizando como soporte una estructura arborescente y jerarquizada, en cuya cima se sitúa la finalizad principal del sistema y en la base la secuencia de sucesos del proceso de desarrollo. En la figura 2: "Estructura de Finalidades", hemos intentado representar, utilizando como soporte un diagrama de flujos, una síntesis del conjunto de objetivos, principales y secundarios, que será necesario alcanzar para cumplir la finalidad principal del Control de Costes por Anticipación

15

Estructura de Finalidades _______________________________________________________________________________________

N0

REGLAS DE ORO DEL CCA

N1

S2: Construcción

E1

E2

E3

E4

E5

E6

N2

Fig. 2: Estructura de Finalidades

1. N0: Reglas de Oro del Control de Costes por Anticipación Como ya se ha comentado de forma reiterada, en el N0 de la estructura se sitúa la finalidad principal del modelo, que pretende, siguiendo los postulados de la LCSP 11, asegurar el equilibrio económico "Promotor-Constructor" en las contraprestaciones entre la Administración Pública 12 contratante y la empresa constructora adjudicataria; meta que se puede alcanzar cuando se cumplan las "REGLAS DE ORO DEL CONTROL DE COSTES POR ANTICIPACIÓN". Para conseguir esta finalidad los agentes 13 deben asumir que:

1. 2.

N0: REGLAS DE ORO DEL CCA El promotor debe saber qué recibirá y cuánto pagará. El constructor debe saber qué ejecutará y cuánto cobrará.

Ley 30/2007 de Contratos del Sector Público (LCSP) de 30 octubre. Conviene recordar que en la experiencia piloto que nos servirá para probar la eficacia del modelo, utilizaremos como referencia la construcción de centros de una universidad pública. 13 Promotor y Constructor. 11 12

16

Estructura de Finalidades _______________________________________________________________________________________

2. N1: Objetivos de la fase S2: Construcción El la fase S2: Construcción se concentra el flujo de resultados del proceso completo, después de recorrer las cinco etapas del CCA, por lo que se espera que la actividad se desarrolle respetando las dos Reglas de Oro, para conseguir:

N1: Objetivos de S2: Construcción

1. 2.

Construir el edificio cumpliendo el Programa de Necesidades. Cumplir los plazos programados. 3. Respetar los parámetros de calidad establecidos y superados todas las Pruebas de Servicio. 4. Conseguir que no existan desviaciones entre la Liquidación Previa acordada y la Liquidación Final. Acreditar que están vigentes los seguros de responsabilidad de 5. todos los agentes participantes en los términos establecidos en los contratos

3. N2: Objetivos de las seis etapas del proceso El la base de la estructura (fig.2) se desarrollan todas la actividades relacionadas con el Control de Costes por Anticipación que deben dar respuesta de forma sucesiva a cada uno de los objetivos de cada etapa del modelo. [E1]: Programa de Necesidades En el apartado dedicado a identificar las fronteras del subsistema con esta denominación, se ponía de manifiesto que son tres los orígenes posibles: • • •

Un solar en un entorno urbano sobre el que construir un edificio de nueva planta. Un edifico a demoler para construir sobre el suelo resultante un edificio de nueva planta. Un edificio a transformar.

17

Estructura de Finalidades _______________________________________________________________________________________

Desde alguna de estas posiciones de partida, los objetivos de esta etapa deben ser:

[E1]: Programa de Necesidades

1. Caracterizar la posición de partida sobre un solar o un edificio. 2. Elaborar un Programa de Necesidades 14. 3. Estimar del Volumen de Inversión necesario. [E2]: Proyecto de Ejecución Cuando comienza la actividad de esta etapa, que tiene como objetivo principal el desarrollo del Proyecto de Ejecución, se conocen los resultados conseguidos en la etapa [E1], por lo que deberá dar respuesta al Programa de Necesidades definido con un presupuesto que no supere el Volumen de Inversión asignado. Desde ese origen hay que elaborar el Proyecto de Ejecución de una edificación que habrá de construirse sobre un solar en un entorno urbano, a partir de un edificio a demoler o sobre un edifico a transformar. Pero no es este el único objetivo asignado a esta etapa, además del proyecto, como objetivos complementarios, habrá que elaborar un Manual de Mantenimiento que, en la última etapa del proceso, deberá convertirse en un Plan de Mantenimiento y de Explotación para la fase de uso del edificio y, como último objetivo de esta etapa, la obtención de todas las autorizaciones administrativas que se requieran para lleva a cabo la construcción. Por todo esto los objetivos de esta etapa deben ser:

[E2]: Proyecto de Ejecución 1. Redactar el Proyecto de Ejecución. 2. Elaborar el Presupuesto de Ejecución del proyecto. 3. Elaborar un Manual de Mantenimiento 4. Conseguir las Autorizaciones Administrativas requeridas.

Con esta denominación se pretende describir de forma precisa las necesidades espaciales y funcionales del promotor. 14

18

Estructura de Finalidades _______________________________________________________________________________________

[E3]: Adjudicación La misión principal asignada a esta etapa es elegir la empresa constructora encargada de construir la edificación proyectada que, por tratarse de un centro para una universidad pública, el desarrollo de la Licitación deberá ajustarse a los procesos y procedimientos regulados por la LCSP. Como en las etapas anteriores, el origen de la actividad en esta etapa estará vinculado con los resultados de la etapa anterior y el destino con las etapas posteriores. En la Adjudicación los objetivos son:

[E3]: Adjudicación

1. Elegir la Empresa Constructora Adjudicataria. 2. Definir el Presupuesto de Adjudicación. 3. Firmar el Contrato de Obras. [E4]: Preliquidación La preliquidación es una pieza clave del Control de Costes por Anticipación; se trata de una novedad que se apoya en un acuerdo entre el promotor y el constructor antes de empezar la construcción del edificio, por lo que es una etapa situada en una posición intermedia entre la [E3]: Adjudicación y la [E5]: Ejecución. Origen: • • • • •

Se dispone de un solar sobre el que puede ser construido un centro universitario o de un edificio a demoler o transformar. Se ha elaborado un Proyecto de Ejecución. Se han conseguido las autorizaciones administrativas necesarias. Se ha elegido la Empresa Constructora Adjudicataria. El Presupuesto de Adjudicación define el Volumen de Inversión (V2).

19

Estructura de Finalidades _______________________________________________________________________________________

Partiendo de esta situación inicial y aceptando la hipótesis de que la obra se va a construir de acuerdo con el proyecto revisado y corregido, los objetivos asignados a esta etapa son:

1.

2.

3.

[E4]: Preliquidación

El Promotor deberá: • Analizar el Proyecto para corregir errores y omisiones. • Revisar el Presupuesto para corregir errores y omisiones. El Constructor deberá: • Analizar el Proyecto para corregir errores y omisiones. • Revisar el Presupuesto para corregir errores y omisiones. El Promotor y el Constructor deberán: • Acordar el importe de la Preliquidación de la obra

La consecución de los objetivos de esta etapa sienta las bases para el cumplimiento de las regla de oro del CCA, que recordamos : "el promotor debe saber qué recibirá y cuánto pagará y el constructor debe saber qué ejecutará y cuánto cobrará". [E5]: Ejecución de la Obra En el capitulo anterior se ponía de manifiesto que la finalidad del Sistema Global es la construcción de un edificio, por lo que la etapa dedicada a la Ejecución de la Obra es la de mayor significación y, por lo tanto, la razón de ser del modelo de Control de Costes por Anticipación, que carecería de sentido si el edificio no se construye. Los objetivos asignados a esta etapa son los siguientes:

[E5]: Ejecución de la Obra

1. Contratar a la Dirección Facultativa y al Coordinador de Seguridad. 2. Ejecutar la Obra. 3. Desarrollar el proceso de certificación. 4. Controlar y hacer seguimiento económico y temporal de la ejecución de la Obra. 5. Gestionar las modificaciones y su repercusión económica. 20

Estructura de Finalidades _______________________________________________________________________________________

6. Elaborar un Manual de Mantenimiento y Recepcionar la Obra. 7. Liquidar la Obra. [E6]: Programa de Mantenimiento La elaboración de un Programa de Mantenimiento corresponde es la etapa siguiente al CCA y se ubica como primera etapa de la fase del S3: Postconstrucción en la estructura del Sistema Global. La consecuencia derivada de esta ubicación, es que se trata de una actividad que deberá llevarse a cabo a lo largo del extenso periodo de tiempo dedicado al uso en el Ciclo de Vida del edificio. Sin embargo, puede resultar extraño que en un modelo de control de costes, que nace sólo con la vocación de ser útil durante los proceso de ejecución de un edificio, se dedique un espacio a la creación de un Manual de Mantenimiento; para entender bien su inclusión, es conveniente recordar que todo el modelo se apoya en la convicción de que la optimización de los costes sólo es posible desde una visión global del Ciclo de Vida de la Edificación, de la que forma parte el Mantenimiento. Desde una posición que domina el sistema completo es más fácil entender que todos los costes influyen en el conjunto, con independencia la fase del Sistema Global en que se generen. Tan importante es conseguir abaratar el suelo, como reducir los costes de producción o disminuir los de mantenimiento. Pero no queremos dejar pasar la oportunidad de incidir en un aspecto muy vinculado con la necesidad actual de conseguir ahorros en el consumo de recursos de alto coste social, por lo que hemos decidido añadir a esta etapa el objetivo de elaborar un Plan de Explotación de la edificación, que proporcione la oportunidad de optimizar el consumo recursos no renovables, a la vez que ayude a conseguir ahorros económicos significativos. Por todo lo expuesto en los párrafos anteriores, los objetivos asignados a esta etapa son:

21

Estructura de Finalidades _______________________________________________________________________________________

[E6]: Programa de Mantenimiento

Elaborar un Programa de Mantenimiento plurianual, para un 1. periodo de cinco 15 años, con previsión de actualización anual. 2. Desarrollar un Plan de Explotación para optimizar el uso de los recursos.

4. Resumen En este apartado vamos a resumir los objetivos para cada nivel de la estructura desarrollados en este capítulo: Nivel 0:

N0: REGLAS DE ORO DEL CCA

1. 2.

El promotor debe saber qué recibirá y cuánto pagará. El constructor debe saber qué ejecutará y cuánto cobrará.

1. 2.

Construir el edificio cumpliendo el Programa de Necesidades. Cumplir los plazos programados. Respetar los parámetros de calidad establecidos y superados todas las Pruebas de Servicio. Conseguir que no existan desviaciones entre la Liquidación Previa acordada y la Liquidación Final. Acreditar que están vigentes los seguros de responsabilidad de todos los agentes participantes en los términos establecidos en los contratos

Nivel 1:

3. 4. 5.

N1: Objetivos de S2: Construcción

Nivel 2: 1. 2. 3.

[E1]: Programa de Necesidades

Caracterizar la posición de partida sobre un solar o un edificio. Elaborar un Programa de Necesidades. Estimar del Volumen de Inversión necesario.

Se ha elegido un periodo de tres años por que en ese plazo ya se han debido realizar la mayoría de las labores de mantenimiento necesarias para garantizar el uso eficiente del inmueble. "MANUAL GENERAL DE USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIÓN DE EDIFICICIOS DESTINADOS A VIVIENDA". Autores: Ramírez de Arellano Agudo, A., Alonso Martín, Julián, Esteve Gonzalez, R., Lucas Ruiz, R. y Quintanar Cortés, F. Ed.. Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía. Sevilla 2001.

15

22

Estructura de Finalidades _______________________________________________________________________________________

[E2]: Proyecto de Ejecución 1. 2. 3. 4.

Redactar el Proyecto de Ejecución. Elaborar el Presupuesto de Ejecución del proyecto. Elaborar un Manual de Mantenimiento Conseguir las Autorizaciones Administrativas requeridas.

1. 2. 3.

Elegir la Empresa Constructora Adjudicataria. Definir el Presupuesto de Adjudicación. Firmar el Contrato de Obras.

1.

El Promotor deberá:

[E3]: Adjudicación

• • 2.

1. 2.

Analizar el Proyecto para corregir errores y omisiones. Revisar el Presupuesto para corregir errores y omisiones.

El Promotor y el Constructor deberán: •

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Analizar el Proyecto para corregir errores y omisiones. Revisar el Presupuesto para corregir errores y omisiones.

El Constructor deberá: • •

3.

[E4]: Preliquidación

Acordar el importe de la Preliquidación de la obra

[E5]: Ejecución de la Obra

Contratar a la Dirección Facultativa y al Coordinador de Seguridad. Ejecutar la Obra. Desarrollar el proceso de certificación. Controlar y hacer seguimiento económico y temporal de la ejecución de la Obra. Gestionar las modificaciones y su repercusión económica. Elaborar un Manual de Mantenimiento y Recepcionar la Obra. Liquidar la Obra.

[E6]: Programa de Mantenimiento

Elaborar un Programa de Mantenimiento plurianual, para un periodo de tres años, con previsión de actualización anual. Desarrollar un Plan de Explotación para optimizar el uso de los recursos.

23

Anatomía del Modelo CCA: Análisis Diacrónico _______________________________________________________________________________________

Capítulo 3 Anatomía del Modelo CCA: Análisis Diacrónico En este capítulo se analiza la configuración de la anatomía del modelo CCA, se identifican los procesos que le dan forma y se intenta explicar la evolución diacrónica de los escenarios temporales que recorren el ciclo de vida de la edificación.

24

Anatomía del Modelo CCA: Análisis Diacrónico _______________________________________________________________________________________

En los capítulos dedicados a conocer el modelo CCA hemos insistido en que se trata de un modelo de carácter general, por lo que sería aplicable a todos los tipo de edificación y a cualquier clase de promotor, con independencia de de que se trate de promotores públicos o privados. Ahora vamos a cambiar el enfoque y, siguiendo la hipótesis propuesta en el primer capítulo, para facilitar la comprensión de cómo opera el modelo en cada uno de los procesos que le dan forma, utilizaremos como referencia la construcción de centros promovidos por universidades públicas.

t0

t1

PEO

t2 PMg

PMe

PE

PN

Oi

O1

PI

t0

t1

t3

t2

t4

t5

t6

PbM

EP

AP

PB

PyE

PN

PN

PN

PN

V1

V1

V1

V1

t7

MaM

Ad

PL

EO

V2

V3

V4

R

VI

VE

PE

PP

PA

aPL

L

e1

e2

e3

e4

e5

e6

e7

t4

t5

t6

t3 Fig. 3: Anatomía del Modelo

25

t7

Anatomía del Modelo CCA: Análisis Diacrónico _______________________________________________________________________________________

1. Proceso de Ejecución La fig.3 muestra la Anatomía del Modelo en la que se puede observar que se organiza a partir de dos grandes procesos paralelos que recorren el modelo, el primero dedicado a la ejecución de la obra y el segundo con la función de pilotar la gestión económica del proceso principal. Los sucesos que dan forma al Proceso de Ejecución (fig.3) son los siguientes: PEO PE PMg PMe PN EP AP PB PbM PE Ad PL EO MaM

R

Plan de Ejecución de Obras de la Universidad promotora. Programas de Ejecución de Obras [Oi]. Plan General de Mantenimiento de la Universidad. Plan Específico de Mantenimiento de la Obra [O1]. Programa de Necesidades de la Obra en promoción [O1]. Estudios Previos para [O1] con (VI = V1). Anteproyecto para [O1] con (VI = V1). Proyecto Básico para [O1] con (VI = V1). Programa Básico de Mantenimiento de la Obra [O1]. Proyecto de Ejecución para [O1] con (VI = V1). Adjudicación de la Ejecución de la Obra [O1] con (VI = V2). Acuerdo de Preliquidación de [O1] entre la Universidad y la Empresa Adjudicataria con (VI = V3). Ejecución de la Obra [O1] con (VI = V4). Manual de Mantenimiento de la Obra [O1]. Recepción Definitiva de la Obra [O1].

2. Proceso de Gestión Económica El segundo de los grandes procesos es el dedicado a pilotar con eficiencia la gestión económica del proceso principal. Los sucesos que dan forma al Proceso de Gestión Económica 18 (fig.3) son los siguientes:

Para facilitar la comprensión de las secuencias temporales del análisis diacrónico hemos asignado a cada etapa del seguimiento económico las denominaciones: e1, e2, ..., e7.

18

26

Anatomía del Modelo CCA: Análisis Diacrónico _______________________________________________________________________________________

PI VI VE PE PP PA aPL .

L

Plan de Inversiones de la Universidad promotora. Volumen de Inversión asignado a la promoción de [O1] (e1). Volumen de Inversión estimado para el Anteproyecto de [O1] (e2). Presupuesto Estimado para el Proyecto Básico de [O1] (e3). Presupuesto Calculado para el Proyecto de Ejecución de [O1] (e4). Presupuesto de Adjudicación de [O1] (e5). Importe del Acuerdo de Preliquidación para [O1] (e6). Importe de la Liquidación de [O1] (e7).

3. Análisis Temporal El Análisis Diacrónico de la evolución del Sistema Global utilizado como imagen de referencia, se puede asimilar a la sección longitudinal de la trayectoria del sistema, con hitos, representados por los momentos de tiempo t0, t1, t2, t3, t4, t5, t6, y t7, utilizados para situar las secciones transversales que faciliten la descripción de los escenarios sincrónicos, cuya secuencia ayudará a describir la evolución de los dos grandes procesos (ejecución y gestión) utilizados para explicar el modelo. Evolución [t0 - t1]: Se trata de un periodo en el que la Universidad promotora debe definir un Plan de Ejecución de Obras y elaborar su Plan de Inversiones plurianual, a partir de los cuales definirá los Programas de Ejecución de Obras [Oi]. Escenario t1: Es el origen de la evolución del ciclo de vida del sistema. En este escenario se sitúan los actores: PEO PI

Plan de Ejecución de Obras de la Universidad. Plan de Inversiones de la Universidad.

Evolución [t1 - t2]: En este tramo la Universidad define un Programa de Ejecución de Obras [Oi] y elabora su Plan General de Mantenimiento. Escenario t2: 27

Anatomía del Modelo CCA: Análisis Diacrónico _______________________________________________________________________________________

Terminada la primera evolución, en t2 aparecen los actores: PE PMg

Programas de Ejecución de Obras [Oi]. Plan General de Mantenimiento de la Universidad.

Evolución [t2 - t3]:

El intervalo temporal [t2 - t3] es la primera pieza clave del modelo CCA. Aquí se debe elegir la obra a construir, de entre la previstas en el Programa de Ejecución de obras [Oi], y definir con la mayor precisión posible el Programa de Necesidades (PN) para la obra [O1] que se ha decidido construir. La importancia asignada a esta etapa se debe a que, si no se acierta en esta etapa, no será posible conseguir que el edificio cumpla con su finalidad. Junto con Programa de Necesidades, en este periodo debe definirse un Plan Específico de Mantenimiento (PMe) para la Obra [O1] seleccionada. Escenario t3: Por lo tanto, este escenario estará ocupado por los actores: PMe PN

Plan Específico de Mantenimiento [O1]. Programa de Necesidades [O1].

Evolución [t3 - t4]: El cumplimiento de los objetivos parciales asignados a este intervalo nos debe conducir a la elaboración del Proyecto de Ejecución de la obra [O1] con un presupuesto que determine con detalle que el coste final de la edificación será V1 una vez completadas la etapas intermedias dedicadas a los Estudios Previos, al Anteproyecto, y al Proyecto Básico. Además del Proyecto de Ejecución; también debe elaborarse en este periodo un Plan Básico de Mantenimiento para [O1] cumpliendo las premisas ya marcadas en PMg y PMe. Escenario t4: Como consecuencia, en este escenario deberán estar los actores: PE PbM PP

Proyecto de Ejecución para [O1] con (VI = V1). Programa Básico de Mantenimiento de la Obra [O1]. Presupuesto del Proyecto de Ejecución [O1].

28

Anatomía del Modelo CCA: Análisis Diacrónico _______________________________________________________________________________________

Evolución [t4 - t5]: En este intervalo temporal se debe desarrollar el proceso de Licitación destinado a seleccionar, de entre las empresas constructoras que hayan presentado sus ofertas en tiempo y forma, la que será elegida para ejecutar la construcción del edificio [O1]. En la Licitación, junto con la empresa constructora Adjudicataria (Ad), se define el Presupuesto de Adjudicación (V2), que modifica el presupuesto del proyecto, convirtiendo el coste esperado en el precio de adjudicación. Con este importante cambio conceptual, se ha transformado el importe estimado que refleja el presupuesto del proyecto (V1), en el importe que deberá ser abonado por el promotor al constructor como pago por la ejecución de la obra que recibe. Escenario t5: Finalizada la Licitación el escenario quedará ocupado por los actores: Ad PA

Adjudicación de la Ejecución de la Obra [O1]. Presupuesto de Adjudicación de [O1].

Evolución [t5 - t6]:

El objetivo asignado al tramo [t5 - t6] de la trayectoria del sistema es la segunda pieza clave y principal novedad del modelo 19, Aquí, se debe alcanzar un acuerdo de Preliquidación entre el promotor y el constructor, como principales agentes del sistema, para cumplir las Reglas de Oro del CCA y garantizar con ello la consecución del equilibrio económico en las contraprestaciones de ambos agentes. Al finalizar este intervalo el promotor deberá saber qué edificio va a recibir y cuánto habrá de pagar por él, y el constructor deberá conocer qué edificio debe construir y cuánto cobrará por ello. La consecuencia económica del acuerdo de Preliquidación (PL) puede significar un cambio en el precio acordado en la Licitación que, salvo modificaciones posteriores, será el importe de la Liquidación de la obra. Escenario t6: Tras el acuerdo de Preliquidación los actores de este nuevo escenario serán: 19 No es una práctica habitual preliquidar la obra antes de empezarla. Esto obliga a que el suelo y el edificio sobre el que se va a construir estén bien caracterizados, que el proyecto esté completo en todos sus apartados y, además, que cada parte asuma la repercusión económica de los posible errores u omisiones que pudiera contener.

29

Anatomía del Modelo CCA: Análisis Diacrónico _______________________________________________________________________________________

PL PL

Acuerdo de Preliquidación de [O1] entre la Universidad y la Empresa Adjudicataria. Importe de la Preliquidación Acordada para [O1].

Evolución [t6 - t7]:

La actividad en el tramo [t6 - t7] debe ser el final de la trayectoria del sistema. En esta etapa se ejecuta la obra contratada (EO), que, si cada parte a cumplido con los compromisos adquiridos en la adjudicación y en los acuerdos posteriores, la Universidad contratante recibirá definitivamente (R) la edificación construida y se procederá a la Liquidación (L) de la obra y del contrato, en la que es posible que se produzcan cambios en el importe final (V4), que deben cumplir la condición de ser consecuencia de modificaciones expresamente autorizadas por el promotor. No obstante, también se considera de gran importancia que en este intervalo se culmine un Manual de Mantenimiento de Mantenimiento (MaM) que, más adelante facilitará el desarrollo de un Plan Específico de Manteni8miento plurianual y un Plan de Explotación. Escenario t7: Finalizada la obra los actores de la última escena serán: EO MaM

R L

Ejecución de la Obra [O1] con (VI = V4). Manual de Mantenimiento de [O1]. Recepción Definitiva de la Obra [O1]. Importe de la Liquidación de [O1].

4. Resumen •

•

Para analizar cómo opera el modelo CCA en cada uno de los procesos que le dan forma, utilizaremos como referencia la construcción de centros promovidos por universidades públicas. Para facilitar el Análisis Diacrónico se ha definido la Anatomía del Modelo utilizando como soporte una figura que muestra la Sección Longitudinal, siguiendo la trayectoria del sistema, en la que se han situado las secciones transversales que marcan la posición de los escenarios sincrónicos en los momentos de tiempo t0, t1, t2, t3, t4, t5, t6, y t7. 30

Anatomía del Modelo CCA: Análisis Diacrónico _______________________________________________________________________________________

t0

t1

t2

t3

t4

t5

t6

PbM

PE Oi

PEO

PMg

•

t1

EP

AP

PB

PE

O1

PN

PN

PN

PN

V1

V1

V1

V1

PMe

PI

t0

PN

t2

t7

MaM

Ad

PL

EO

V2

V3

V4

R

VI

VE

PE

PP

PA

aPL

L

e1

e2

e3

e4

e5

e6

e7

t4

t5

t6

t3

t7

En cada Sección Transversal se han representado los actores que ocupan el escenario como resultado de la evolución del sistema: Escenario t1 PEO PI

Plan de Ejecución de Obras de la Universidad. Plan de Inversiones de la Universidad.

PE PMg

Programas de Ejecución de Obras [Oi]. Plan General de Mantenimiento de la Universidad.

PN PMe

Programa de Necesidades [O1]. Plan Específico de Mantenimiento [O1].

PE PN PbM PP

Proyecto de Ejecución para [O1] con (VI = V1). Programa de Necesidades [O1]. Programa Básico de Mantenimiento de la Obra [O1]. Presupuesto del Proyecto de Ejecución [O1].

Ad

Adjudicación de la Ejecución de la Obra [O1].

Escenario t2 Escenario t3 Escenario t4

Escenario t5

31

Anatomía del Modelo CCA: Análisis Diacrónico _______________________________________________________________________________________

PA

Presupuesto de Adjudicación de [O1].

Escenario t6 aPL

Acuerdo de Preliquidación de [O1] entre la Universidad y la Empresa Adjudicataria. Importe del acuerdo de Preliquidación para [O1].

EO MaM R L

Ejecución de la Obra [O1] con (VI = V4). Manual de Mantenimiento de [O1]. Recepción Definitiva de la Obra [O1]. Importe de la Liquidación de [O1].

PL

Escenario t7

.

32

Actuaciones Preliminares _______________________________________________________________________________________

Capítulo 4 Actuaciones Preliminares El objetivo asignado a este capítulo es iniciar el desarrollo del modelo CCA, profundizando en el conocimiento de las transformaciones que se producen en interior del subsistema S1, dedicado a la fase de Preconstrucción, para generar las entradas que servirán de motor de arranque a la actividad del subsistema S2. dedicado a la construcción del edificio objetivo. .

33

Actuaciones Preliminares _______________________________________________________________________________________

Antecedentes En el Cap.1, dedicado al análisis de los principios generales que nos ayudarán a desarrollar el modelo CCA, ubicamos las Etapas Previas en el subsistema S1: Preconstrucción, como actividades necesarias para iniciar el camino que debe conducirnos a la construcción y puesta en servicio de un Centro para una Universidad pública (fig.4).

SG: Edificación como Sistema Global

S1: Preconstrucción

S2: Construcción

N0

S3: Postconstrucción N1

Ap

PN

EP

Py

Ad

Eo

Mt

PI

VI

VI

V1

V2

V3

Pm

N2

Fig. 4: Sistema Global: Actuaciones Preliminares

El Cap.2 se ha dedicado a definir la Estructura de Finalidades asignadas al nuevo modelo (fig.5):

34

Actuaciones Preliminares _______________________________________________________________________________________

N0

REGLAS DE ORO DEL CCA

N1

S2: Construcción

E1

E2

E3

E4

E5

E6

N2

Fig. 5: Estructura de Finalidades: Actuaciones Preliminares

en ella situamos las actividades previas en la etapa [E1] con cuatro objetivos, en ellos destaca la elaboración de un Programa de Necesidades como la primera pieza clave del CCA: Nivel 2: 1. 2. 3. 4.

[E1]: Programa de Necesidades

Caracterizar la posición de partida sobre un solar o un edificio. Elaborar un Programa de Necesidades. Realizar Estudios Previos a partir del PN. Estimar del Volumen de Inversión necesario.

Por último, en el Cap.3, dedicado a definir la Anatomía del Modelo de "Control de Costes por Anticipación", se concretan con más detalle los dos grandes procesos que dan forma al modelo: Proceso de Ejecución de Obras PEO Plan de Ejecución de Obras de la Universidad promotora. Programas de Ejecución de Obras [Oi]. PE Plan General de Mantenimiento de la Universidad. PMg Programa de Necesidades de la Obra en promoción [O1]. PN Plan Específico de Mantenimiento [O1]. PMe Estudios Previos para [O1] con (VI = V1). EP Proceso de Gestión Económica Plan de Inversiones de la Universidad promotora. PI Volumen de Inversión asignado a la promoción de [O1] (e1). VI 35

Actuaciones Preliminares _______________________________________________________________________________________

t0

t1

PEO

t2 PMg

PMe

PE

PN

Oi

O1

PI

t0

t3

t1

t2

t4

t5

t6 PeM

PbM

EP

AP

PB

PE

PN

PN

PN

PN

V1

V1

V1

V1

t7

Ad

PL

EO

V2

V3

V4

R

VI

VE

PE

PP

PA

PL

L

e1

e2

e3

e4

e5

e6

e7

t4

t5

t3

Fig. 6: Anatomía del Modelo: Actuaciones Preliminares

t6

t7

También se realiza un análisis temporal que ha permitido situar a los actores en los distintos escenarios con origen en t0 y final en el t7, (fig.6): Escenario t1 PEO PI

Plan de Ejecución de Obras de la Universidad. Plan de Inversiones de la Universidad.

PE PMg

Programas de Ejecución de Obras [Oi]. Plan General de Mantenimiento de la Universidad.

PMe PN

Plan Específico de Mantenimiento [O1]. Programa de Necesidades [O1].

Escenario t2 Escenario t3

A partir de aquí, seguiremos avanzando en el conocimiento de las transformaciones que se producen en interior del subsistema S1, para generar las entradas que servirán de motor de arranque a la actividad del subsistema S2, dedicado a la a la optimización de los recursos que deberán utilizarse en la 36

Actuaciones Preliminares _______________________________________________________________________________________

construcción del edificio objetivo, analizando con mayor profundad el papel que deben desempeñar cada uno de los actores para alcanzar la meta propuesta.

1. Proceso de Ejecución de Obras 1.1. Plan de Ejecución de Obras de la Institución Puede llamar la atención que en un trabajo dedicado a desarrollar un modelo de control de los costes que se generan en los procesos de producción de una de las líneas estratégicas 20, nos ocupemos de reflexionar sobre aspectos que afectan a toda la organización. Pero se comprende mejor si recordamos que para tener éxito en el control es necesario saber 21: "qué y para qué" queremos controlar. Conviene que los primeros pasos de la institución, en el área que pretende controlar, se dirijan hacia los objetivos propuestos en control; por lo que es necesario conocer los planes de la organización y para ello resulta imprescindible que la institución los haya concretado de forma expresa. El Plan de Ejecución de Obras es un puzle con muchas piezas, algunas vinculadas con la gestión general de la Universidad, como es el caso de: • • • • •

El Plan Estratégico. El Programa de Gobierno del Equipo Rectoral. Los acuerdos de los órganos pluripersonales 22. Las necesidades de de los Centros. etc.

Sin embargo, las probabilidades de éxito en el control en los planes vinculados con las infraestructuras aumentarán de forma muy significativa si la Universidad conoce y utiliza la información que pueden proporcionar dos importantes instrumentos de planificación:

20 En las universidades es frecuente que la línea estratégica que se ocupa de las obras de construcción es la dedicada al desarrollo y mantenimiento de las infraestructuras administrativas, docentes y de investigación. 21 Cap.1 Consideraciones Previas. 22 Claustro, Consejo de Gobierno, Juntas de Centro, etc.

37

Actuaciones Preliminares _______________________________________________________________________________________

1. Inventario del Patrimonio Edificado. 2. Planes Directores de Infraestructuras de los Centros. 1.1.1. Inventario del Patrimonio Edificado (IPE) 23 Como ya hemos apuntado, disponer de un Inventario del Patrimonio Edificado es de gran importancia para el éxito en el control de costes anticipado. Es habitual que las administraciones dispongan de información suficiente de todo su patrimonio desde el punto de vista de la gestión de la institución; pero no es frecuente que dispongan de información completa del Patrimonio Edificado, por lo que, consideramos de gran interés que el inventario sobre las construcciones esté bien documentado, para lo que deberá contener, al menos, la siguiente información: Estado del Entorno Se trata de conocer la situación en que se encuentran las infraestructuras de servicios, el estado de los equipamientos, las características y posibilidades de los viales, etc. Con esta información será posible definir con mayor seguridad las áreas de actuación, evitando decisiones de intervención en bienes cuya eficacia de puesta en uso no esté garantizada. La información sobre el estado del entorno puede propiciar que se dediquen fondos a la recuperación de las áreas urbanas en las que se ubiquen los edificios y solares fijados como objetivo. Estado de las Edificaciones y Solares Conocido el entorno el siguiente paso debe ser el análisis profundo de los elementos que constituyen el Patrimonio Edificado de la Universidad, como paso previo a cualquier decisión de intervención. Para conseguir la información necesaria, el análisis debe realizarse desde los siguientes puntos de vista:

Para el desarrollo de este apartado utilizaremos como referencia los contenidos del capítulo II de la publicación: "Aspectos Económicos de la Recuperación de Edificios". RAMIREZ DE ARELLANO AGUDO, A. Ed. Secretariado de Publicaciones de la Universidad de Sevilla. Sevilla 2000. 23

38

Actuaciones Preliminares _______________________________________________________________________________________

Análisis Geométrico: En este análisis se deben definir de forma precisa los espacios y las dimensiones de cada elemento patrimonial, mediante plantas, alzados, secciones, detalles, etc.; completando la representación con cualquier otro medio, como pueden ser: fotografías, videos o cualquier otro que pudiera ser de utilidad. Cuando se trate de solares el análisis geométrico debe proporcionar toda la información sobre la topografía del terreno y sobre las características del subsuelo. Análisis Constructivo: Se pretende aquí definir todas las características constructivas de los elementos patrimoniales, el estado y todas las patologías que sea posible descubrir, utilizando todos los métodos disponibles, como pueden ser: inspecciones visuales, ensayos de los materiales y de los sistemas, pruebas de carga y de servicio, etc. Análisis Patrimonial: Para cualquier intervención puede resultar imprescindible el conocimiento de la situación patrimonial de los inmuebles. Las distintas circunstancias patrimoniales: propiedad, arrendamiento, cesión de uso, etc., darán lugar a diferentes posibilidades de actuación que, sin duda, afectarán a decisiones futuras. Análisis Histórico: El objeto del análisis histórico será localizar toda la información posible sobre los aspectos relacionados con el uso y la historia de los inmuebles; como pueden ser la edad, la función inicial y las sucesivas modificaciones, el autor y autores del proyecto original y de los proyectos de las transformaciones; especialmente cuando se trate de edificios monumentales o catalogados como de especial interés. En caso de solares o cuando se planteen posibles intervenciones en el subsuelo, el análisis histórico deberá completarse con estudios arqueológicos de la zona, mediante catas o pequeñas intervenciones. Con esta información se podrán evitar actuaciones traumáticas, con frecuencia irreversibles, que dañen los valores intrínsecos de los bienes patrimoniales. Análisis Artístico: Del mismo modo, cuando nos encontremos ante inmuebles con valores artísticos conocidos o se sospeche esa 39

Actuaciones Preliminares _______________________________________________________________________________________

posibilidad, será necesario documentar la identificación de los citados valores. La información, tan extensa como sea posible, y las capacidades de los autores de los proyectos de intervención y de los decisores permitirá salvar y recuperar los bienes patrimoniales que contribuyen a enriquecer la cultura de los pueblos. Análisis Urbanístico: Para completar la información, junto con los análisis anteriores, que afectan principalmente a los edificios, será necesario conocer las posibilidades de la ordenación urbanística que afecte al área en estudio (edificios y solares), que servirá de referencia para afrontar los diferentes proyectos de intervención que proponga la Universidad. 1.1.2. Planes Directores de Infraestructuras de los Centros (PDIC) Junto con un Inventario del Patrimonio Edificado, que debe representar con detalle la situación actual de edificios y solares, por lo que se trata de una información estática; consideramos de vital importancia para el éxito en el control de costes anticipado la posibilidad de disponer de Planes Directores de Infraestructuras de cada uno de los Centros de la Universidad, que deben mostrar la evolución deseada de los centros para un determinado periodo de tiempo, por lo que se trata de una información dinámica, y, por lo tanto, complementaria a la que proporciona el IPE; pero, si no es frecuente que las universidades dispongan de información completa de su Patrimonio Edificado, mucho menos lo es que hayan desarrollado planes directores de infraestructuras de los centros. En consecuencia proponemos que, como pieza de gran importancia para el éxito del modelo de Control de Costes por Anticipación, se acometan acciones para redactar los PDIC de cada uno de los centros, que, al menos, estarán formados por los siguientes documentos: Información sobre el estado actual: • • •

Memoria Descriptiva de las edificaciones del Centro. Planos de distribución de cada planta de cada uno de los edificios del Centro. Planos acotados de cada planta. 40

Actuaciones Preliminares _______________________________________________________________________________________

• • • •

Planos de todas las instalaciones del Centro. Alzados y secciones de cada edificio. Planos de urbanización que muestren las infraestructuras, pavimentaciones y jardines. Planos que muestren las interconexiones con el entorno, accesos, acometidas, etc.

Información sobre la evolución plurianual esperada 24: • • •

Memoria Descriptiva explicando la evolución esperada de las edificaciones del Centro. Planos de distribución de cada una de las plantas de cada uno de los edificios del Centro. Procedimiento de revisión anual para adaptar el PDIC a las necesidades surgidas desde su redacción.

1.2. Programas de Ejecución y Plan General de Mantenimiento 1.2.1. Programas de Ejecución de Obras Conocido el Plan de Ejecución de Obras de la Universidad, el segundo paso del proceso debe ser redactar un Programa de Ejecución de las Obras [Oi] que la Universidad se propone acometer en el presente ejercicio, teniendo en cuenta que el periodo de ejecución de una obra puede ser superior a un año, por lo que puede plantearse el comienzo de la obra en un ejercicio y la terminación y recepción en otro posterior. La redacción de un Programa de Ejecución de Obras para un periodo lleva implícito la revisión y actualización del Plan plurianual de Ejecución de Obras de la Universidad, por lo que se debe incluir como un aparte de la redacción del programa.

Un periodo razonable serían cuatro años, pero al menos debería coincidir con el periodo de mandato del Equipo de Gobierno del Centro. 24

41

Actuaciones Preliminares _______________________________________________________________________________________

1.2.2. Plan General de Mantenimiento de la Universidad y Plan Específico de Mantenimiento Dentro del segundo paso de la evolución del Proceso de Ejecución creemos que la Universidad debe contemplar entre sus objetivos la conveniencia de disponer de un Plan General de Mantenimiento (fig.6) para todo el Patrimonio Edificado, con la finalidad de armonizar todas las acciones que ayuden a disponer de un Servicio de Mantenimiento eficiente, en el que debe incluirse la definición de las pautas que servirán de referencia, junto con la información que proporciona el Programa de Necesidades, para la elaboración de un Plan Específico de Mantenimiento [O1] que, más adelante, en la fase de ejecución de la obra (fig.3), se convertirá en el Programa de Mantenimiento de la edificación objetivo [O1], que se aplicará durante el largo periodo que completará su ciclo de vida útil.

1.3. Programa de Necesidades y Estudios Previos 1.3.1. Programa de Necesidades El Programa de Necesidades es una pieza esencial de la etapa E1 del Nivel 2 de la Estructura de Finalidades del CCA (fig.5) con capacidad para influir decisivamente en el desarrollo del Proceso de Ejecución. Su objetivo es trasladar al proyectista los requerimientos de espacio y de servicios de la Universidad para el nuevo edificio. Ubicar esta fase en el contexto del Sistema Global ha requerido decidir entre considerarlo, siguiendo el enfoque tradicional, como el primer paso para la elaboración del Proyecto de Ejecución de la Obra, en cuyo caso debíamos encuadrarlo como una actividad más del proyecto dentro del subsistema S2: Construcción, o tratarlo como una actividad previa, con fuerte influencia en la decisión definitiva de acometer el proyecto y en la ejecución de la obra, y situarlo en la fase S1: Preconstrucción. Finalmente, optamos por tratarlo como una actividad preliminar en intima relación con la asignación del Volumen de Inversión (VI) y con la redacción de Estudios Previos. Los contenidos de un programa de necesidades son muy complejos por lo que consideramos que puede ser de interés, a modo de ejemplo, alguno de los

42

Actuaciones Preliminares _______________________________________________________________________________________

elementos que deben aparecer en el programa de necesidades de un centro universitario: • • • • • • • • • • • • • • •

Características del Plan de Estudios. Alumnos por curso. Capacidad y número de las aulas. Aulas informáticas. Características de los laboratorios. Capacidad del Salón de Actos. Capacidad de las salas de estudios, seminarios, ... Características de la Biblioteca. Servicios complementarios: cafetería, copistería, aparcamientos, jardines, ... Características de los espacios comunes: vestíbulos, aseos, escaleras, ascensores, ... Características de las infraestructuras: electricidad, agua, climatización, comunicación, ... Espacios administrativos. Despachos de profesores. Sedes departamentales. Conserjería. ...

Relaciones del PN con otras fases Para explicar con detalle esta importante etapa en la fig.7 hemos querido aislar su representación gráfica, para poder centrarnos en el análisis de las características de sus relaciones con otros sucesos del Proceso de Ejecución y en el estudio de sus mecanismos de actuación. RELACIONES DEL PN CON OTRAS ETAPAS r1 r2

Con el Programa de Ejecución del que recibe la decisión de ejecutar la obra objetivo [O1] 25. Relación interna con la Universidad, autores, usuarios y asesores.

Un ejemplo podría ser que la Universidad desea construir un centro para cursar estudios de Ciencias de la Educación. 25

43

Actuaciones Preliminares _______________________________________________________________________________________

r3, r4 r5 r6

Interacción con Estudios Previos para trasladar las Necesidades y recibir los dibujos de encaje 26. Interacción con el Proyecto Básico para comprobar su ajuste al PN Interacción con el Proyecto de Ejecución para comprobar que se ajusta al PN.

La actividad de esta etapa se inicia en los Programas de Ejecución con la decisión de ejecutar la obra objetivo [O1] y con el encargo de la Universidad de redactar el Programa de Necesidades. Un

r2

PN PE

r1

O1

r6

PE

r5

PB

EP

r3

r7

r4

V1 r8

Us+As

AP

r9

VI PI

r10

e1

r11

VE

r12 Fig. 7: Programa de Necesidades y Estudios Previos

Para redactar la primera versión del PN los encargados de su elaboración deben considerar la opinión de los futuros usuarios y contar con los asesores 26

Esta interacción debe repetirse hasta que los Estudios Previos den respuesta al Programa de Necesidades 44

Actuaciones Preliminares _______________________________________________________________________________________

especializados que crean de utilidad y someter el resultado al control de los responsables de la Universidad, a partir de ahí se inicia el proceso que debe conducir al desarrollo del Proyecto de Ejecución de la Obra objetivo [O1]. Proceso interno de elaboración del PN Para la redacción del Programa de Necesidades proponemos el siguiente proceso interno: PROCESO DE ELABORACIÓN DEL PROGRAMA DE NECESIDADES s1 s2 s3 s4 s5 s6 s7 s8 s9 s10

Se toma la decisión de construir un Centro Universitario [O1] previsto en el Programa de Ejecución de las Obras [Oi] dentro del PEO de la Universidad. El vicerrector responsable encarga a un técnico experto la redacción de un plan de necesidades para el centro objetivo. El técnico encargado recopila la información que pueda ayudar a establecer las necesidades: plan de estudios, número de alumnos, profesores, cursos, grupos, ... Redacción del primer borrador de PN. Reunión con el vicerrector responsable y con los usuarios para explicar la propuesta de PN para detectar y corregir desviaciones. Redacción del segundo borrador de PN. Nueva reunión con el vicerrector responsable y con los usuarios para explicar la nueva propuesta de PN con las correcciones para detectar y corregir nuevas desviaciones. Reiteración de los sucesos s6 y s7 hasta comprobar que no hay desviaciones. Texto definitivo del Programa de Necesidades para [O1]. Traslado a la etapa de Estudios Previos para elaborar los primeros planos con la respuesta espacial al PN.

Más adelante el PN debe actuar como instrumento de Regulación y Control conectándose primero con el Proyecto Básico, para detectar desviaciones y, por último, con el Proyecto de Ejecución con la misma finalidad. Una vez superados estos controles sabremos que el Proyecto de Ejecución redactado es adecuado para la construcción del centro objetivo.

45

Actuaciones Preliminares _______________________________________________________________________________________

1.3.2. Estudios Previos Los Estudios Previos está situados (fig.6) en la frontera entre el Programa de Necesidades y la redacción del Proyecto de Ejecución. Es la tercera pieza de la etapa E1 en el Nivel 2 de la Estructura de Finalidades del CCA (fig.5); su objetivo es trasladar al proyectista el primer encaje gráfico de los requerimientos de espacio y de servicios para el nuevo edificio. Relaciones del EP con otras fases De nuevo para explicar esta etapa utilizaremos como referencia la fig.7, en la que aparecen las siguientes relaciones: RELACIONES DEL EP CON OTRAS ETAPAS r3, r4 r7 r8, r9

Interacción con el Programa de Necesidades para comprobar que los dibujos de encaje 27 dan respuesta al programa. Remisión al Anteproyecto para iniciar la redacción del Proyecto de Ejecución. Interacción con el Proceso de Gestión con la información que permitirá hacer una estimación del Volumen de Inversión (VI) necesario para construir la obra objetivo.

Proceso interno de elaboración del EP Para la redacción de los Estudios Previos proponemos el siguiente proceso interno: PROCESO DE ELABORACIÓN DEL EP s1 s2 s3

Encargo a un técnico cualificado de la elaboración de los Estudios Previos para el diseño del centro objetivo. Recepción y análisis del Plan de Necesidades. Estudio planimétrico, topográfico y geotécnico del solar.

Como ya se ha comentado, esta interacción debe repetirse hasta que los Estudios Previos den respuesta satisfactoria al Programa de Necesidades 27

46

Actuaciones Preliminares _______________________________________________________________________________________

s4 s5 s6 s7 s8 s9 s10

Estudio de la normativa urbanística que afecte al solar y análisis de las condiciones del entorno, (edificios colindantes, medianerías, accesos, circulaciones, etc.), Primeros dibujos para encajar el PN en el solar respetando la normativa urbanística y las condiciones del entorno. Reunión con el vicerrector responsable y presentación de la propuesta a los usuarios. Inclusión de las observaciones aprobadas y estimación del Volumen de Inversión necesario en función de la superficie construida . Reiteración de los sucesos s6 y s7 hasta conseguir la aprobación. Redacción del documento definitivo con los Estudios Previos para la obra [O1]. Traslado al proceso de redacción del Proyecto de Ejecución, con lo que finalizan la Actuaciones Preliminares.

Estructura formal de los Estudios Previos 28 La presentación definitiva de los Estudios Previos podría estar formada, al menos, por los siguientes elementos: •

• • • • •

28

Memoria Descriptiva con la justificación de las respuestas espaciales al Programa de Necesidades, avance de las características de las infraestructuras y de las calidades de terminación, cálculo de las superficies construidas y primera estimación del Volumen de Inversión. Planos de emplazamiento con justificación de las circulaciones y accesos. Planos de distribución en planta. Planos de alzado y de sección. Planos con alguna visión en perspectiva del conjunto. Definición de actuaciones relacionadas con el estado del solar.

Los Estudios Previos no tiene restricciones formales por lo que su presentación es abierta. 47

Actuaciones Preliminares _______________________________________________________________________________________

2. Proceso de Gestión En el modelo el Proceso de Gestión es complementario; su objetivo es mantener la referencia para regular y controlar los costes, por lo que evoluciona en paralelo con el Proceso de Ejecución. La fig.6 muestra como el primer paso del Proceso de Gestión en la fase de Actuaciones Preliminares es la asignación de los recursos económicos, procedentes de Plan de Inversiones, que se requieren para financiar la construcción del edificio objetivo. 2.1. Plan de Inversiones En el apartado 1.1. contemplábamos el Plan de Ejecución de Obras como un puzle con algunas piezas vinculadas con la gestión general de la Universidad, entre las que se encuentra el Plan de Inversiones 29. La misión asignada al PI es la de proporcionar recursos para financiar la ejecución de las obras programadas. Sin embargo, conviene tener presente que la cantidad prevista suele proceder de estimaciones realizadas con información escasa, por lo que es preciso confirmarlas en etapas posteriores. Asignación de Recursos Son muchos los posibles modelos para estimar la dimensión de los recursos que se van a asignar a cada una de las actuaciones previstas en el Plan. Dentro las múltiples alternativas proponemos el siguiente:

RAi = CSi + CCAi + CAPi CCAi = SCEi m2 . CEi €/m2 SCEi m2 = NA a . SCE m2/a

con:

RAi

= Recursos Asignados a la construcción de [O1].

El Plan de Inversiones de una Universidad suele tener carácter plurianual, por lo que puede abarcar más de un ejercicio. 29

48

Actuaciones Preliminares _______________________________________________________________________________________

CSi = Costes vinculados con la disponibilidad del suelo. CCAi = Costes de Construcción Asignados a la construcción de [O1]. CAPi = Coste Actuaciones Preliminares [O1].

SCEi m2 = Superficie Construida Estimada para [O1]. CEi €/m2 = Coste Estimado por m2 construido. NAa = Número de Alumnos Estimados para el Centro [O1]. SCE m2/a = Superficie Construida Estimada en m2 por alumno.

Con la restricción de que para este nivel las variables [CEi€/m2] y [SCEm2/a] son valores estadísticos que deberán mantenerse actualizados. 2.1.1. Volumen de Inversión La definición del Volumen de Inversión (VI) es una nueva pieza clave en el CCA. El objetivo de esta etapa es establecer la cantidad de recursos económicos necesarios para ejecutar la obra, a partir de la superficie construida definida en los Estudios Previos, confirmando o modificando la asignación de recursos del Plan de Inversiones, convirtiéndose en valor de referencia para conseguir que, en el final del proceso que la Liquidación no supere el Volumen de Inversión. En la fig.7 se puede observar que, para realizar este proceso interno de revisión y confirmación, el VI se relaciona con:

RELACIONES DEL VI CON OTRAS ETAPAS r8, r9

r10, r12 r11

Interacción con Estudios Previos para definir del VI necesario para construir la obra objetivo, mediante un proceso interno de estimación, comparación, revisión y confirmación. Interacción con Plan de Inversiones con el resultado del proceso interno de revisión y confirmación para corregir la asignación de recursos. Traslado del VI a la siguiente etapa del Proceso de Gestión, con lo que finalizan las Actuaciones Preliminares.

49

Actuaciones Preliminares _______________________________________________________________________________________

Estimación del Volumen de Inversión También en este nivel son muchas las opciones para estimar el Volumen de Inversión esperado, pero ahora disponemos de más información que en la etapa de elaboración del Plan de Inversiones, por lo que proponemos un modelo con estructura más desarrollada utilizando los datos que proporcionan los Estudios Previos y aceptando la hipótesis de que es suelo está disponible:

VI = IEMEi + CIGi + BIi + IVAi + HFi

IEMEi = SCim2 . IEMEi €/m2 CIGi = 17% s/IEMEi BIi = 6% s/IEMEi IVA = 21% s/[IEMEi + CIGi + BIi] HFi = HPi + HESi + HDOi + HDEi + HCSi con:

VI

= Volumen de Inversión estimado para la construcción de [O1]. IEMEi = Importe de Ejecución Material de [O1]. CIGi = Coste Indirectos Generales. BIi = Beneficio Industrial. IVAi = Impuesto sobre el Valor Añadido. HFi = Honorarios Facultativos. SCi m2 = Superficie Construida obtenida de los Estudios Previos para [O1]. IEMEi €/m2 = Coste Estimado por m2 construido. HPi = Honorarios de Proyecto. HESi = Honorarios de Estudio de Seguridad. HDOi = Honorarios de Dirección de Obra. HDEi = Honorarios de Dirección de Ejecución. HCSi = Honorarios de Coordinación de Seguridad. En este nivel sólo la variable [IEMEi €/m2] es un valor estadístico que también debe ser actualizado.

50

Actuaciones Preliminares _______________________________________________________________________________________

2.1.2. Regulación y Control Para garantizar la utilidad del Volumen de Inversión, es necesario confirmar que la cantidad destinada a financiar la construcción de la obra objetivo es suficiente para alcanzar la meta prevista. El Proceso de Gestión tiene como uno de sus objetivos regular y controlar los costes que se generan en el Proceso de Ejecución, manteniendo el VI como valor de referencia a lo largo del proceso. El primer paso es confirmar el valor asignado al VI para lo que seguiremos el siguiente proceso interno: 1. Calcular el valor de VI como resultado del la formulación anterior:

VI 30 = IEMEi + CIGi + BIi + IVAi + HF 2. Calcular el valor de los recursos asignados para ejecutar la obra:

CCAi = RAi - [CSi + CAPi] 3. Comparar los valores:

VI =,> ó < CCAi 4. Forma de actuar: si VI

=

CCAi el proceso continúa sin alteraciones.

si VI > CCAi se podría: 1. Revisar los Estudios Previos para corregirlos o actuar en el Programa de Necesidades. 2. Aumentar la Asignación de Recursos. si VI < CCAi el proceso continúa y se traslada el resultado el Plan de Inversiones para revisar las asignaciones.

30

Recordamos que para el cálculo de VI se acepta la hipótesis de que el suelo está disponible. 51

Actuaciones Preliminares _______________________________________________________________________________________

3. Resumen • El Plan de Ejecución de Obras es un puzle con muchas piezas pero las probabilidades de éxito en el control aumentarán de forma muy significativa si se cuenta con dos importantes instrumentos de planificación: 1. Inventario del Patrimonio Edificado. 2. Planes Directores de Infraestructuras de los Centros. • La revisión y actualización del Plan plurianual de Ejecución de Obras de la Universidad debe ser una parte de la redacción del Programa de Ejecución de Obras. • La Universidad debe contemplar entre sus objetivos la conveniencia de disponer de un Plan General de Mantenimiento (fig.6) para todo su Patrimonio Edificado. • El Programa de Necesidades es una pieza esencial para el desarrollo del CCA. Su objetivo es trasladar al proyectista los requerimientos de espacio y de servicios de la Universidad para el nuevo edificio. • Relaciones del Programa de Necesidades: r1 r2 r3, r4 r5 r6

Con el Programa de Ejecución del que recibe la decisión de ejecutar la obra objetivo [O1]. Relación interna con la Universidad, autores, usuarios y asesores. Interacción con Estudios Previos para trasladar las Necesidades y recibir los dibujos de encaje. Interacción con el Proyecto Básico para comprobar que se ajusta al PN Interacción con el Proyecto de Ejecución para comprobar que se ajusta al PN.

• Relaciones de los Estudios Previos:

r3, r4

Interacción con el Programa de Necesidades para comprobar que los dibujos de encaje dan respuesta al programa. 52

Actuaciones Preliminares _______________________________________________________________________________________

r7 r8, r9

Remisión al Anteproyecto para iniciar la redacción del Proyecto de Ejecución. Interacción con el Proceso de Gestión con la información que permitirá hacer una estimación del Volumen de Inversión (VI) necesario para construir la obra objetivo.

• Relaciones del Volumen de Inversión: r8, r9

r10, r12 r11

Interacción con Estudios Previos para definir del VI necesario para construir la obra objetivo, mediante un proceso interno de estimación, comparación, revisión y confirmación. Interacción con Plan de Inversiones con el resultado del proceso interno de revisión y confirmación para corregir la asignación de recursos. Traslado del VI a la siguiente etapa del Proceso de Gestión, con lo que finalizan las Actuaciones Preliminares.

• Recursos Asignados: RAi = CSi + [(NA a . SCE m2/a) CEi €/m2] + CAPi.

• Volumen de Inversión: VI = [SCi m2 . IEMEi €/m2] + CIGi + BIi + IVAi + HF. • Regulación y Control: VI =,> ó < [RAi - (CSi + CAPi)].

53

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

Capítulo 5 Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico En este capítulo continuaremos con el desarrollo del modelo CCA, concentrando nuestra atención en el Anteproyecto y en el Proyecto Básico, como primeras etapas del Proyecto de Ejecución.

54

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

Antecedentes La etapa dedicada al desarrollo del Proyecto de Ejecución se sitúa en el subsistema S2: Construcción, como la primera actividad en el camino que nos conduce a la construcción de un Centro para una Universidad pública (fig.8); y

SG: Edificación como Sistema Global

S1: Preconstrucción

S2: Construcción

S3: Postconstrucción

Ap

PN

EP

Py

Ad

Eo

Mt

PI

VI

VI

V1

V2

V3

Pm

N0

N1

N2

Fig. 8: Sistema Global: Proyecto de Ejecución

en el segundo paso [E2] del Nivel 2 (fig.9) de la Estructura de Finalidades asignadas al nuevo modelo. Por ser la etapa en la que se define cómo va a ser el edificio objetivo, el Proyecto de Ejecución puede ser considerado como segunda pieza clave para conseguir que la evolución del proceso sea equilibrada, con dos etapas previas: el Anteproyecto y el Proyecto Básico.

55

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

N0

REGLAS DE ORO DEL CCA

N1

S2: Construcción

E1

E2

E3

E4

E5

E6

N2

Fig. 9: Estructura de Finalidades: Proyecto de Ejecución

A esta etapa se le han asignado cuatro objetivos, el primero con la importante misión de redactar el Proyecto de Ejecución y los tres siguientes con funciones complementarias: Nivel 2: 1. 2. 3. 4.

[E2]: Proyecto de Ejecución

Redactar el Proyecto de Ejecución. Elaborar el Presupuesto de Ejecución del proyecto. Elaborar un Proyecto de Plan de Mantenimiento. Conseguir las Autorizaciones Administrativas requeridas.

Por último, en la Anatomía del Modelo de "Control de Costes por Anticipación" del Cap.3, se ha definido un bloque intermedio (fig.10) en el que se concretan las etapas de los dos grandes procesos vinculadas al Proyecto de Ejecución: Proceso de Ejecución de Obras Anteproyecto [O1]. AP Proyecto Básico [O1]. PB PyE Proyecto de Ejecución [O1]. PbM Programa Básico de Mantenimiento [O1].

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Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

Proceso de Gestión Económica Volumen de Inversión Estimado para el Anteproyecto de [O1]. VE Presupuesto Estimado para el Proyecto Básico de [O1]. PE Presupuesto Calculado para el Proyecto de Ejecución de [O1]. PP

t1

t0

PEO

PMg

PMe

PE

PN

Oi

O1

PI

t1

t0

t3

t2

t2

t4

t5

t6 PeM

PbM

EP

AP

PB

P yE

PN

PN

PN

PN

V1

V1

V1

V1

t7

Ad

PL

EO

V2

V3

V4

R

VI

VE

PE

PP

PA

PL

L

e1

e2

e3

e4

e5

e6

e7

t4

t5

t6

t3

t7

Fig. 10: Anatomía del Modelo: Proyecto de Ejecución

También se ha realizado un análisis diacrónico que ha permitido situar a los actores en los escenarios, definidos en las secciones transversales, con origen en t0. En este contexto temporal, el Proyecto de Ejecución se ubica entre los escenarios t3 y t4: Escenario t3 PMe PN

Plan Específico de Mantenimiento [O1]. Programa de Necesidades [O1].

PyE PbM PP

Proyecto de Ejecución para [O1] con (VI = V1). Programa Básico de Mantenimiento de la Obra [O1]. Presupuesto del Proyecto de Ejecución [O1].

Escenario t4

57

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

Con los antecedentes expuestos en este capítulo seguiremos profundizando en las transformaciones que se producen en interior del subsistema S2, a partir de las entradas procedentes del subsistema S1, concentrando nuestra atención en el Anteproyecto y en el Proyecto Básico, como etapas previas, analizando en paralelo los elementos de los procesos y el papel que deben desempeñar los actores.

1. Anteproyecto 1.1. Proceso de Ejecución El Anteproyecto es la segunda etapa en el proceso interno de redacción del Proyecto de Ejecución. Se trata de un paso intermedio para avanzar en la definición precisa del edificio que se quiere construir, con la seguridad de

AP r7

EP

r15

PB

V1 r13

r14

VE VI

r11

r16

e2

r17

r12

Fig. 11: Anteproyecto

58

PE

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

que avanzamos en la dirección adecuada. Su principal objetivo es completar el encaje gráfico de los requerimientos de espacio y de servicios puestos de manifiesto en el Programa de Necesidades, completados más tarde en los Estudios Previos. Relaciones del Anteproyecto Para explicar esta etapa utilizaremos como referencia la fig.11, en la que se destacan las siguientes relaciones: RELACIONES DEL ANTEPROYECTO CON OTRAS ETAPAS r7

r11, r17

r13, r14 r15 r12 r16

Entrada de información procedente de Estudios Previos para iniciar la redacción del Anteproyecto. Interacción con el Volumen de Inversión en el proceso de Regulación y Control, para comprobar que el Volumen Esperado, estimado con la información del Anteproyecto, no supera las previsiones. Interacción con el Proceso de Gestión con información suficiente para predimensionar el Volumen de Inversión Esperado (VE) necesario para construir la obra objetivo. Traslado de la información necesaria para iniciar la redacción del Proyecto Básico. Retroalimentación del Proceso de Gestión para informar a las etapas previas de los cambios introducidos. Traslado del VE a la siguiente etapa del Proceso de Gestión, con lo que finaliza el Anteproyecto.

Proceso interno de elaboración del Anteproyecto Para la redacción del Anteproyecto proponemos el siguiente proceso interno: PROCESO DE ELABORACIÓN DEL ANTEPROYECTO s1

Encargo a un técnico cualificado de la elaboración del Anteproyecto 32.

Es frecuente que al autor del Anteproyecto se le encargue la redacción del Proyecto Básico y del Proyecto de Ejecución, por lo que para tomar esta decisión hay que evaluar el encargo conjunto.

32

59

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

s2 s3 s4 s5 s6 s7 s8 s9 s10 s11 s12

Recepción y análisis del Estudio Previo. Elección de los sistemas e integración de la cimentación y de la estructura. Estudio del cumplimiento de la normativa urbanística. Revisión del diseño, con dibujos a escala 1/100 ó mayor, de la planimetría, altimetría y definición de las áreas funcionales 33. Definición de espacios para infraestructuras de instalaciones. Definición de las calidades básicas de los elementos constructivos. Presentación de los resultados a los agentes interesados (vicerrectorado 34, usuarios, etc.) y recepción de observaciones. Integración de las observaciones propuestas. Predimensionado del volumen de inversión esperado (VE). Redacción del documento definitivo. Traslado al proceso de redacción del Proyecto Básico, con lo que finaliza el Anteproyecto.

Estructura formal del Anteproyecto La presentación definitiva del Anteproyecto podría estar formada por los siguientes elementos: •

• • • • •

Memoria Descriptiva con la definición de la tipologías de la cimentación, estructuras y cubiertas, calidades básicas de los elementos constructivos, e identificación y cálculo de las superficies construidas de las áreas funcionales. Planos de de urbanización y accesos. Planos de distribución en planta. Planos de alzado y de sección. Pliego General de Prescripciones Técnicas 35. Predimensionado de Costes.

Aulas, despachos, laboratorios, secretaria, zonas comunes, etc. Es de gran importancia que los servicios vinculados con el vicerrectorado analicen el contenido del anteproyecto para comprobar su adecuación a los criterios de la Universidad. 35 La institución debe disponer de un Pliego con las Prescripciones Básicas para sus promociones. 33 34

60

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

1.2. Proceso de Gestión 1.2.1. Predimensionado del Volumen de Inversión Esperado Para calcular el importe del Volumen de Inversión esperado utilizaremos un modelo de predimensionado de costes denominado "Maclar" 36, desarrollado con la misión de estimar el coste esperado utilizando la información que pueden proporcionar las primeras etapas del proceso de elaboración del Proyecto de Ejecución. Siguiendo los postulados de los modelos tradicionales, el modelo se apoya en una Estructura de Costes arborescente y jerarquizada, que desciende desde el vértice hacia los niveles inferiores fraccionando cada grupo en subgrupos de características homogéneas. MERCADOS DE PRODUCTOS ICdi

IEC IESC IEG IEA PUF PUaf PUcf PUC PUS PB PSU

IEM

CE

PUF

MERCADOS DE FACTORES Fig. 12: Estructura de Costes 37 36 Maclar es un modelo experimental para el Predimensionado de Costes en edificación elaborado por los profesores Ramírez de Arellano Agudo, A., Marrero Meléndez, M. y Claro Ponce, J.C. del Dpto. Construcciones Arquitectónicas II de la Universidad de Sevilla. 37 Generada a partir de la Estructura de Costes del modelo tradicional. "Presupuestación de Obras". Op. cit.

61

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

En la estructura (fig.12), para dar respuestas a las propuestas del modelo Maclar se han intercalado, entre los Precios Unitarios Funcionales (PUF) y Unitarios Complejos (PUC), dos nuevos niveles de precios unitarios; el de mayor grado de agregación denominado: "Precio Unitario de Área Funcional" (PUaf), que se puede definirse como: "una combinación de elementos constructivos que dan forma a un conjunto de espacios funcionales homogéneos, definidos por fronteras que garanticen que no se producen vacios ni solapamientos", puede ayudar a estimar el coste a partir de la información que proporciona un Anteproyecto. Los conceptos que sirven de soporte al modelo de predimensionado son los utilizados en la BCCA 38, ampliamente desarrollados en la publicación de la Junta de Andalucía en su página web y en textos especializados. No obstante, para ayudar a los profesionales que no sean usuarios habituales de la Base de costes, en las páginas que siguen dedicaremos un espacio a explicar los principales elementos de las estructuras formales que le sirven de soporte. Clases de Costes 39 En función de su forma de imputación los costes se dividen (fig.13) en: •

•

•

38 39

Costes Directos (CD): Se consideran directos todos los costes que se integran en la estructura mediante la aplicación del precio de un componente a la cantidad con que ese componente participa en el coste. Costes Directos de Ejecución (CDE): Se consideran directos de ejecución todos los costes que se generan durante el proceso de producción y se integran en la estructura mediante la aplicación del precio de un componente a la cantidad con que participa en el coste. Costes Indirectos (CI): Se consideran indirectos todos los costes que se integran en la estructura mediante la aplicación de un valor relativo respecto a otro de referencia.

Base de Costes de la Construcción de Andalucía. Presupuestación de Obras". Op. cit. 62

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

C

CI

C

CDE

CIE

CIG

Fig. 13: Clases de Costes

• •

Costes Indirectos de Ejecución (CIE): Los costes indirectos generados durante el proceso de producción. Costes Indirectos de Generales (CIG): Comprenden todos los gastos generales generados por la actividad de la Empresa; están formados por dos grandes grupos de conceptos, los gastos generales derivados del contrato y los gastos generales de empresa. Estos costes se integran en la estructura mediante la aplicación de un porcentaje sobre los costes de ejecución.

Niveles de la Estructura A continuación se definen los diferentes niveles de la estructura (fig.12) en orden ascendente: 1. 2.

Precio de Suministro (PSU): Coste por unidad de un Elemento Básico de acuerdo con las condiciones de compra. Precio Básico (PB): Coste por unidad de un Elemento constructivo que se refiere a cada uno e los recursos: mano de obra, materiales y maquinaria,

63

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

que intervienen en la formación de un elemento auxiliar o en una unidad de obra. 3. Precio Unitario Simple (PUS): Coste por unidad de un Elemento constructivo formado por una combinación de elementos básicos o auxiliares que configuran una unidad de obra y que es realizado por un mismo grupo de especialistas. 4. Precio Unitario Complejo (PUC): Coste unitario de un Elemento constructivo formado por un conjunto de elementos básicos, auxiliares y unitarios que constituyen un conjunto constructivo y que es realizado por uno o varios grupos de especialistas. 5. Precio Unitario de Célula Funcional (PUcf): Coste unitario de una combinación de elementos constructivos que dan forma a un espacio funcional homogéneo, definido por fronteras que garanticen que no se producen vacios ni solapamientos. 6. Precio Unitario Área Funcional (PUaf): Coste unitario de una combinación de elementos constructivos que dan forma a un conjunto de espacios funcionales homogéneos definidos por fronteras que garanticen que no se producen vacios ni solapamientos. 7. Precio Unitario Funcional (PUF): Elemento constructivo formado por un conjunto de elementos básicos, auxiliares y unitarios que constituyen un conjunto constructivo con una función completa dentro de la obra. 8. Importe de Ejecución Grupos 40 (IEG): Importe de ejecución por grupos de unidades. 9. Importe de Ejecución Apartados 41 (IEA): Importe de ejecución por conjuntos de grupos de unidades. 10. Importe de Ejecución Subcapítulos 42 (IESC): Importe de ejecución por conjuntos de apartados de unidades. 11. Importe de Ejecución Capítulos 43 (IES): Importe de ejecución por conjuntos de subcapítulos de unidades.

Los Grupos se codifican con la tercera letra del código del Sistema de Clasificación de la BCCA (NNAAANNNNN). Op. cit. 41 Los apartados se codifican con la segunda letra del código del Sistema de Clasificación de la BCCA (NNAAANNNNN). Op. cit. 42 Los subcapítulos se codifican con la primera letra del código del Sistema de Clasificación de la BCCA (NNAAANNNNN). Op. cit. 43 Los capítulos se codifican con los dos primeros dígitos del código del Sistema de Clasificación de la BCCA (NNAAANNNNN). Op. cit. 40

64

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

12. Importe de Ejecución Material (IEM): Importe esperado de los costes de producción de todas las tareas necesarias para ejecutar la obra proyectada que integra el Importe de ejecución por conjuntos de capítulos de unidades. . 13. Costes Exógenos: Son costes relacionados con la actividad de la empresa pero generados fuera de los centros de producción. Están formados por tres clases de costes: Indirectos Generales, Beneficio del Constructor e Impuestos sobre el Valor Añadido. Cuando se trata de análisis de costes realizados por empresas inmobiliarias que pretenden estudiar los posibles precios de venta, se incluyen en este concepto otras clases de costes, como pueden ser los honorarios, coste de los solares, etc. 14. Importe de Contrata después de impuestos (ICdi ): Importe que integra todos los costes generados durante el proceso de construcción: en la propia obra, los derivados del contrato, los vinculados con la actividad empresarial y los impuesto sobre la producción. Estructura de los Precios Unitarios Descompuestos 44 1

2

4

CÓDIGO

CONCEPTO

6

7

5

3

CANTIDAD

PRECIO

IMPORTE

8

9

10

12

Costes Directos Costes Indirectos

TOTAL

11 13

14

La función asignada a cada espacio es la siguiente: EPÍGRAFE Espacio destinado al código de la unidad de obra simple. compleja o 1 funcional. Espacio destinado a la unidad de medida. 2 Espacio destinado al nombre resumido. 3 Espacio destinado a la descripción. 4 Espacio destinado al criterio de medición. 5 44

Presupuestación de Obras". Op. cit. 65

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

COSTES DIRECTOS Columna destinada a la codificación de los componentes de la 6 unidad de obra simple, compleja o funcional. Columna destinada a la descripción de los componentes. 7 Columna destinada a fijar la cantidad de cada componente por 8 unidad de medida. Columna destinada a consignar el precio básico, auxiliar o unitario 9 auxiliar de cada componente. 10 Columna destinada a consignar el resultado de multiplicar la cantidad por el precio en cada componente. 11 Espacio destinado a la suma de los Costes Directos. COSTES INDIRECTOS 12 Espacio destinado a fijar el porcentaje de Costes Indirectos. 13 Espacio destinado a consignar el importe de los Costes Indirectos. COSTES TOTALES 14 Espacio destinado a consignar el Precio de la Unidad de Obra. Sistema de Clasificación Áreas y Células Funcionales CAPÍTULOS

00.

DEMOLICIONES Y TRABAJOS PREVIOS

10.

INFRAESTRUCTURAS

20.

ESTRUCTURAS

30.

FACHADAS

40.

CUBIERTAS

0000. 0040. 0090. 1000. 1020. 1040. 1090. 2000. 2020. 2040. 2090. 3000. 3020. 3040. 3060. 3090. 4000. 4040. 4090.

66

SUBCAPÍTULOS

Parciales Globales Varios Sótanos Cimientos Saneamiento Varios Hormigón Metálicas Fábricas Varios Fábricas vistas Fábricas revestidas Prefabricadas Muros cortina Varios Horizontales Inclinadas Varios

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

50.

ESPACIOS INTERIORES

60.

INSTALACIONES

70.

ESPACIOS EXTERIORES

90.

VARIOS

5000. 5010. 5020 5030. 5040. 5050. 5060. 5070. 5080. 5090. 6000. 6010. 6020 6030. 6040. 6050. 6060. 6070. 6080. 6090. 7000. 7010. 7020 7030. 7040. 7050. 7060. 7070. 7080. 7090. 9090.

Salas Despachos Aseos Vestíbulos Pasillos Salones Laboratorios Comedores, Cafeterías y Bares Escaleras y Rampas Varios Climatización Eléctricas Fontanería Comunicación Gases y Licuados Electromecánicas Energía solar Protección Salubridad Varios Alcantarillado Indicadores de circulación Electricidad Gases y Licuados Jardinería Movimientos de tierras Pavimentación Suministro de agua Telefonía y Datos Varios Varios

Precio Unitario de Área Funcional (PUaf) Como en los precios unitarios funcionales del modelo de presupuestación de obras que utilizamos como soporte conceptual, en la descomposición de los precios unitarios de áreas funcionales los componentes son precios unitarios simples o complejos, excepto los precios unitarios de las instalaciones que son valores estadísticos, y la cantidad de componentes se determina a partir de un módulo 45 elegido en una zona representativa del área funcional a que se refiera el precio unitario.

El concepto de módulo sigue las pautas del modelo de cálculo de precios unitarios tradicional. "Presupuestación de Obras". Ob. cit.

45

67

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

500010 m2 Zona de Aulas Zona de Aulas formada por: Solado de terrazo compacto, tabiques de yeso laminado, pintura plástica, puestas con acabado fenólico, carpintería exterior de aluminio lacado, aislamiento de lana de roca, techos de placas acústicas desmontables e instalaciones eléctricas, de climatización y de comunicación. Medida la superficie construida por el exterior de las paredes exteriores y por el eje de las interiores . CÓDIGO CONCEPTO CANTIDAD PRECIO IMPORTE 10STS00010 m2 Solado terrazo 60x60 cm grano fino 1,000 19,78 19,78 10STR00012 m Rodapié terrazo 33x7 cm grano fino 0,478 4,95 2,37 06DPC80600 m Tabique pl. yeso laminado doble 0,635 41,65 26,45 10LWW90030 m Trasdosado pl. yeso laminado doble 0,393 53,26 20,93 09TPP90221 m2 Aislamiento paredes panel lana mineral 1,225 5,37 6,58 12ALB80430 m2 Doble acristalamiento lámina incolora 0,191 84,11 16,07 13IPP00001 m2 Pintura plástica lisa 1,434 3,95 5,66 11MPW00101 m2 Puerta paso con acabado fenólico 0,037 106,60 3,94 11LVA80006 m2 Ventana aluminio lacado 0,012 109,16 23,14 10TFT90004 m2 Techo placas acústicas desmontables 1,000 24,36 24,36 08WWW90001 m2 Instalaciones eléctricas 1,000 125,00 85,00 08WWW90010 m2 Instalaciones de comunicación 1,000 43,63 25,00 08WWW90020 m2 Instalaciones de climatización 1,000 145,00 70,00 Costes Directos 329,28 11,50 % Costes Indirectos 37,87

TOTAL

367,15

Presupuesto Estimado a partir de Áreas Funcionales PRESUPUESTO ESTIMADO 46 Código

IDENTIFICACIÓN Concepto

DIMENSIONES Medición Precio

10. Infraestructuras 100010 m2 Cimentación con losa armada. Medida la superficie construida por el perímetro exterior.

1000,00

20. Estructuras 200010 m2 Estructura bidireccional de hormigón armado. Medida la superficie construida de fuera a fuera.

4000,00

400,00

250,00

IMPORTES Parcial Total

400.000,00 01.

400.000,00

1.000.000,00 20.

1.000.000,00

La estructura formal que sirve de soporte al presupuesto es la tradicional utilizada en los presupuestos por partidas. "Presupuestación de Obras". Op. cit, 46

68

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________ 40. Cubiertas 400010 m2 Cubierta horizontal. Medida la superficie construida por el perímetro exterior.

1.000,00

50. Espacios Interiores 500010 m2 Zona de Aulas. Medida la superficie construida por el exterior de las paredes exteriores y por el eje de las interiores . 501010 m2 Zona de Despachos de profesores. Medida la superficie construida por el exterior de las paredes exteriores y por el eje de las interiores. 502010 m2 Zona de Laboratorios. Medida la superficie construida por el exterior de las paredes exteriores y por el eje de las interiores . 503010 m2 Zona de Secretaría. Medida la superficie construida por el exterior de las paredes exteriores y por el eje de las interiores . ... 70. Espacios Exteriores 700010 m2 Zona Exterior urbanizada. Medida la superficie construida por el exterior de los cerramientos.

25,00

25.000,00 40.

2.000,00

367,15

734.300,00

1.000,00

390,00

390.000,00

500,00

500,00

250.000,00

500,00

390,00

195.000,00 50.

2500,00

40,00

100.000,00 70.

...

Importe de Ejecución Material 17 % Costes Indirectos Generales 6 % Beneficio Industrial Importe de Contrata antes de Impuestos 21 % IVA Importe de Contrata después de Impuestos 47

VE = ICdi + HFi HFi = HPi + HESi + HDOi + HDEi + HCSi con:

VE

ICdi

47

= Volumen de Inversión Estimado para la construcción = Importe de Contrata después de Impuestos.

Todos los valores numéricos corresponden a un ejemplo teórico. 69

25.000,00

1.569.300,00 ...

100.000,00 ... 3.094.300,00 526.031,00 185.658,00 3.805.989,00 799.257,69 4.605.246,69

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

HPi HESi HDOi HDEi HCSi

= Honorarios de Proyecto. = Honorarios de Estudio de Seguridad. = Honorarios de Dirección de Obra. = Honorarios de Dirección de Ejecución. = Honorarios de Coordinación de Seguridad.

1.2.2. Regulación y Control Como en el capitulo anterior, el Proceso de Gestión tiene como uno de sus objetivos regular y controlar los costes que se generan en el Proceso de Ejecución, manteniendo el VI como valor de referencia a lo largo del proceso. Después de confirmar el valor asignado al VI en los Estudios Previos, el siguiente paso debe ser comprobar que el resultado del predimensionado VE no supera el valor de referencia, para lo que seguiremos el siguiente proceso interno: 1. Calcular el valor de VE como resultado del la formulación anterior:

VE = ICdi + HFi 2. Comparar los valores:

VE =,> ó < VI 3. Forma de actuar: si VE = VI el proceso continúa sin alteraciones. si VE > VI se podría: 1. Revisar el Anteproyecto para corregirlo o actuar en el Programa de Necesidades. 2. Aumentar la Asignación de Recursos. si VE < VI el proceso continúa y se traslada el resultado al Plan de Inversiones para revisar las asignaciones.

70

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

2. Proyecto Básico 2.1. Proceso de Ejecución El Proyecto Básico es la tercera etapa en el proceso interno de redacción del Proyecto de Ejecución. Se trata de un importante paso con él se pretende completar la definición de la geometría del edificio objetivo y avanzar en el desarrollo de los documentos del Proyecto de Ejecución, con la seguridad de r5

PN

PB AP Un

r21

r15 r23

PyE

V1

r24 r18

r19

PE VE

r16

e3

r20

PP

r22 r12 Fig. 14: Proyecto Básico

que seguimos la dirección adecuada. Se trata de completar los planos con el encaje gráfico de las demandas de espacio y de servicios del Programa de Necesidades y completando los Estudios Previos. Pero también debe cumplir otros requerimientos, como pueden ser:

71

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

Explicar el funcionamiento del edificio. Definir las calidades básicas de los materiales. Predimensionar la cimentación y la estructura. Prediseñar las instalaciones. Estimar el coste con más detalle que en el Anteproyecto.

• • • • •

2.1.1. Relaciones del Proyecto Básico En la fig.14 destacan las siguientes relaciones del Proyecto Básico:

RELACIONES DEL PROYECTO BÁSICO CON OTRAS ETAPAS r5 r15 r18, r19

r16, r22

r21 r12 r23, r24 r20

48

Interacción con el Programa de Necesidades para confirmar que se cumplen sus demandas. Entrada de información procedente del Anteproyecto para iniciar la redacción del Proyecto Básico. Interacción con el Proceso de Gestión con información suficiente para predimensionar el Presupuesto Esperado (PE) necesario para construir la obra objetivo. Interacción con el Volumen Esperado en el proceso de Regulación y Control, para comprobar que el Presupuesto calculado con la información del Proyecto Básico no supera el volumen estimado en la etapa anterior. Traslado de la información necesaria para iniciar la redacción del Proyecto de Ejecución. Retroalimentación del Proceso de Gestión para informar a las etapas previas de los cambios introducidos. Interacción con los agentes 48 de la Universidad interesados para revisar los contenidos del Proyecto Básico. Traslado del PE a la siguiente etapa del Proceso de Gestión, con lo que finaliza el Proyecto Básico.

Vicerrectorado, Servicios Técnicos, usuarios, etc. 72

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

2.1.2. Proceso interno de elaboración del Proyecto Básico Para la redacción del Proyecto Básico proponemos el siguiente proceso interno: PROCESO DE ELABORACIÓN DEL PROYECTO BÁSICO s1 s2 s3 s4 s5 s6 s7 s8 s9 s10 s11 s12 s13 s14 s15 s16 s17 s18

49

Encargo a un técnico cualificado de la elaboración del Proyecto Básico 49. Recepción y análisis del Anteproyecto. Desarrollo gráfico de los planos del edificio (plantas, alzados y secciones). Ordenación y desarrollo gráfico de los accesos y de la urbanización del solar no ocupado por la edificación y de las acometidas a las infraestructuras exteriores. Predimensionado de la cimentación y de la estructura. Prediseño de las instalaciones. Diseño de la carpintería y de la cerrajería. Definición de las características de los materiales. Desarrollo de la Memoria Descriptiva. Justificación del cumplimiento normativo (CTE, normas urbanísticas, eficiencia energética, etc.). Desarrollo del Pliego de Prescripciones Técnicas de los materiales y elementos constructivos definidos. Cálculo de las superficies construidas y útiles. Predimensionado de Costes (PE). Presentación de los resultados a los agentes interesados (vicerrectorado, usuarios, etc.) y recepción de observaciones. Revisión del Proyecto Básico por los Servicios Técnicos de la Universidad con informe expreso que contenga los errores y omisiones observadas. Integración de las observaciones propuestas. Redacción del documento definitivo. Traslado al proceso de redacción del Proyecto de Ejecución, con lo que finaliza el Proyecto Básico.

Recordamos que es frecuente que el técnico encargado sea el autor del Anteproyecto. 73

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

2.1.3. Estructura formal del Proyecto Básico La presentación definitiva del Proyecto Básico estará formada, al menos, por los siguientes elementos: • • • • • • •

Memoria Descriptiva muy desarrollada y justificación del cumplimiento normativo. Cuadro de superficies construidas y útiles. Planos con la definición gráfica de todos los elementos constructivos. Planos con el predimensionado de la cimentación y de la estructura. Planos con el prediseño de la Instalaciones. Pliego de Prescripciones Técnicas de los procesos, procedimientos y materiales definidos. Predimensionado del Presupuesto de Ejecución.

2.2. Proceso de Gestión 2.2.1. Predimensionado del Presupuesto Esperado Para calcular el importe del Presupuesto Esperado de nuevo utilizaremos el modelo Maclar con la información que proporciona el Proyecto Básico, utilizando como referencia el "Precio Unitario de Célula Funcional" (PUcf), situado en el nivel superior al Precio Unitario Complejo (fig.12) y se define como: "una combinación de elementos constructivos que dan forma a un espacio funcional homogéneo definido por fronteras que garanticen que no se producen vacios ni solapamientos". Precio Unitario de Célula Funcional (PUcf) Como en los precios unitarios de áreas funcionales en la descomposición de los precios unitarios de células funcionales los componentes son precios unitarios simples o complejos, excepto los precios unitarios de las instalaciones que son valores estadísticos, y la cantidad de componentes se

74

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

determina a partir de un módulo 50 elegido en un espacio funcional representativo de la célula a que se refiera el precio unitario.

400010 m2 Cubierta Invertida con aislamiento de 60 mm, la. PVC terminada en grava Cubierta invertida sobre hormigón aligerado y acabado en grava, con aislamiento de poliestireno extrusionado de 60 mm de espesor e impermeabilización con lámina de PVC de 11,5 mm, incluso áreas de mantenimiento con baldosas filtrantes de 40x60 cm colocadas en seco sobre la lámina de PVC, encuentros con soportes verticales y elementos singulares, construida según CTE. Medida la superficie útil. CÓDIGO CONCEPTO CANTIDAD PRECIO IMPORTE 07HNF90080 m2 Faldón azotea no transitable 1,000 39,01 39,01 06LPM00001 m2 Fábrica de 1 pie ladrillo taladro pequeño 0,159 33,49 5,32 07HNE00012 m Encuentro faldón con paramento 1,330 13,33 17,73 07HNE00013 u Encuentro de faldón con sumidero 0,008 15,10 0,12 09TSS90002 m2 Aislamiento poliestireno extrusionado 1,000 14,99 14,99 13EAA00001 m2 Pintura elastómera acrílica lisa 0,159 3,51 0,56 10CEE00003 m2 Enfoscado maestreado en paredes 0,159 13,49 2,14 10WRN00016 m Remate piedra caliza 0,133 36,99 4,92 07HNF90020 m2 solado baldosa filtrante en seco 0,100 35,23 3,52 Costes Directos 88,31 8,00 % Costes Indirectos 7,06

TOTAL

95,37

Presupuesto Estimado a partir de Células Funcionales Como referencia para explicar la aplicación del modelo Maclar en este nivel, vamos a utilizar los resultados de dos ejemplos 51, aceptando la hipótesis de que el predimensionado de costes se ha realizado para los dos centros universitarios: Ejemplo núm. 1 • •

Centro Universitario de 32.000,00 m2 de los que 3.000,00 m2 se dedican a aparcamiento. Volumen de Inversión Esperado (VE) 39.600.000,00 €, sin incluir los honorarios facultativos.

El concepto de módulo sigue las pautas del modelo de cálculo de precios unitarios tradicional. "Presupuestación de Obras". Ob. cit. 51 Los datos utilizados en los dos ejemplos proceden de aplicaciones experimentales del modelo Maclar. 50

75

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

PRESUPUESTO RESUMEN 52 IDENTIFICACIÓN Código 1 1000 1020 20 2000 30 3040 40 4000 50 5000 5010 5020 5030 5040 5050 5070 5080 5090 5100 60 6050 70 7050 7090

Concepto INFRAESTRUCTURAS Sótanos Cimientos ESTRUCTURAS Forjados FACHADAS Prefabricadas CUBIERTAS Horizontales ESPACIOS INTERIORES Aulas Salas Despachos Aseos y Vestuarios Vestíbulos Circulaciones Laboratorios y Talleres Comedor, Cafetería y Bares Escaleras y Rampas Varios INSTALACIONES Electromecánicas ESPACIOS EXTERIORES Movimientos de tierras Varios

IMPORTES Parcial 637.869,05 2.347.916,18 2.689.508,60 3.979.987,80 757.164,74 3.273.566,76 1.273.024,92 1.632.244,30 492.982,48 291.298,91 1.971.462,93 3.890.285,77 508.408,75 1.019.510,90 514.715,33 231.170,98 318.649,00 124.022,52

Total Parcial 2.985.785,23 2,46 9,05 2.689.508,60 10,36 3.979.987,80 15,33 757.164,74 2,92 14.867.501,05 12,61 4,90 6,29 1,90 1,12 7,60 14,99 1,96 3,93 1,98 231.170,98 0,89 442.671,52 1,23 0,48

Importe de Ejecución Material 25.953.789,92

17 % Costes Indirectos Generales 6% Beneficio Industria Importe de Contrata antes de Impuestos 21 % IVA

PORCENTAJES

4.412.144,29 1.557.227,40 31.923.161,60 6.703.863,94

Importe de Contrata después de Impuestos 38.627.025,54

Total 11,50

10,36 15,33 2,92 57,28

0,89 1,71

100,00 17,00 6,00 123,00 25,83

€/m2 78,86 16,85 62,01 71,03 71,03 105,12 105,12 20,00 20,00 392,68 86,46 33,62 43,11 13,02 7,69 52,07 102,75 13,43 26,93 13,59 6,11 6,11 11,69 8,42 3,28

685,48 116,53 41,13 843,15 177,06

148,83 1.020,21

Para llegar al Resumen del Presupuesto antes se han realizado: la Medición del las partidas, los Precios Unitarios de las Células Funcionales y el Presupuesto Detallado. 52

76

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

Ejemplo núm. 2 • •

Centro Universitario de 33.000,00 m2 de los que 5.000,00 m2 se dedican a aparcamiento. Volumen de Inversión Esperado (VE) 38.800.000,00 €, sin incluir los honorarios facultativos. PRESUPUESTO RESUMEN 53 IDENTIFICACIÓN

Código 1 1000 1200 20 2000 30 3040 40 4000 50 5000 5010 5020 5030 5040 5050 5070 5080 5090 5100 60 6050 70 7050 7090

Concepto INFRAESTRUCTURAS Sótanos Cimientos ESTRUCTURAS Forjados FACHADAS Prefabricadas CUBIERTAS Horizontales ESPACIOS INTERIORES Aulas Salas Despachos Aseos y Vestuarios Vestíbulos Circulaciones Laboratorios y Talleres Comedor, Cafetería y Bares Escaleras y Rampas Varios INSTALACIONES Electromecánicas ESPACIOS EXTERIORES Movimientos de tierras Varios

IMPORTES Parcial 3.207.591,77 757.852,86 2.718.975,41 5.655.381,66 779.223,91 1.637.865,04 1.411.117,81 2.752.655,17 727.770,40 758.117,06 1.081.215,76 4.944.128,01 488.476,47 2.257.127,71 602.120,95 323.327,96 486.900,00 151.368,93

PORCENTAJES

Total Parcial 3.965.444,63 10,43 2,47 2.718.975,41 8,84 5.655.381,66 18,40 779.223,91 2,53 16.660.594,38 5,33 4,59 8,95 2,37 2,47 3,52 16,08 1,59 7,34 1,96 323.327,96 1,05 638.268,93 1,58 0,49

Total 12,90

8,84 18,40 2,53 54,20

1,05 2,08

€/m2 104,73 84,72 20,02 71,81 71,81 149,37 149,37 20,58 20,58 440,03 43,26 37,27 72,70 19,22 20,02 28,56 130,58 12,90 59,61 15,90 8,54 8,54 16,86 12,86 4,00

Como en el ejemplo anterior, también aquí se han realizado antes: la Medición del las partidas, los Precios Unitarios de las Células Funcionales y el Presupuesto Detallado. 53

77

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

Importe de Ejecución Material 30.741.216,88

17 % Costes Indirectos Generales 6% Beneficio Industria Importe de Contrata antes de Impuestos 21 % IVA

5.226.006,87 1.844.473,01 37.811.696,76 7.940.456,32

Importe de Contrata después de Impuestos 45.752.153,08

100,00 17,00 6,00 123,00 25,83

811,93 138,03 48,72 998,67 209,72

148,83 1.208,39

La formulación para ambos supuestos sería:

PE = ICdi + HFi

HFi = HPi + HESi + HDOi + HDEi + HCSi con:

PE

ICdi HPi HESi HDOi HDEi HCSi

= Presupuesto Estimado para la construcción de [O1]. = Importe de Contrata después de Impuestos de [O1]. = Honorarios de Proyecto. = Honorarios de Estudio de Seguridad. = Honorarios de Dirección de Obra. = Honorarios de Dirección de Ejecución. = Honorarios de Coordinación de Seguridad.

2.2.2. Regulación y Control En el análisis de los resultados del Proyecto Básico el proceso de Regulación y Control sigue la misma secuencia que en el Anteproyecto, con la diferencia de que la precisión de los datos es más alta, por lo que las conclusiones en esta ocasión tendrán mayor alcance. En este etapa se realiza la 3ª comparación de costes esperados y se abre la puerta a la redacción del Proyecto de Ejecución, como pieza clave de esta fase. Ahora se trata de comprobar que el resultado del predimensionado de Presupuesto Eesperado no supera el valor de referencia, para lo que repetiremos el mismo proceso interno: 1. Calcular el valor de PE como resultado del la formulación anterior:

PE = ICdi + HFi 78

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

2. Comparar los valores: 3. Forma de actuar:

PE =,> ó < VE

si PE = VE el proceso continúa sin alteraciones. si PE > VE se podría: 1. Revisar el Anteproyecto para corregirlo o actuar en el Programa de Necesidades. 2. Aumentar la Asignación de Recursos. si PE < VE el proceso continúa sin alteraciones. . Aplicación de la Regulación a los ejemplos 1 y 2 Ejemplo 1: Suceso 1: PE = ICdi + HFi PE1 = 38.627.025,54 + HFi VE1 = 39.600.000,00 + HFi Suceso 2 PE =,> ó < VE PE1 - VE1 = (38.627.025,54 + HFi) - (39.600.000,00 + HFi) = - 972.974,46 € Suceso 3 PE1 < VE1 por lo que el proceso continúa sin alteraciones. Ejemplo 2: Suceso 1: PE = ICdi + HFi PE2 = 45.752.153,08 + HFi VE2 = 38.800.000,00 + HFi 79

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

Suceso 2:

PE =,> ó < VE

PE2 - VE2 = (45.752.153,08 + HFi) - (38.800.000,00 + HFi) = 7.048.000,00 € Suceso 3: PE2 > VE2 por lo que habría que actuar sobre el Proyecto Básico para corregir la desviación sin dejar de cumplir el Programa de Necesidades.

3. Resumen •

El Anteproyecto y el Proyecto Básico son, junto a los Estudios Previos, etapas preliminares al Proyecto de Ejecución que resultan imprescindibles para conseguir que este último cumpla su finalidad.

•

Sucesos de los Procesos principales Proceso de Ejecución de Obras Anteproyecto [O1]. AP Proyecto Básico [O1]. PB Proceso de Gestión Económica Volumen de Inversión Estimado para el Anteproyecto de [O1]. VE Presupuesto Estimado para el Proyecto Básico de [O1]. PE

• Para la estimación del Coste Esperado se sigue un proceso evolutivo con tres niveles de desarrollo previos, para los que se utiliza la información disponible en cada nivel: EP AP PB

Precio por m2 de superficie construida. Precios por m2 de áreas funcionales. Precios por m2 de células funcionales.

80

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

•

Anatomía del Modelo CCA en las etapas: Anteproyecto y Proyecto Básico, previas al Proyecto de Ejecución.

• t3

t4 PbM

PN O1

EP

AP

PB

P yE

PN

PN

PN

PN

V1

V1

V1

V1

VI

VE

PE

PP

e1

e2

e3

e4

t3

•

t4

Estructura de costes con la inserción de las piezas que permiten predimensionar el Coste Esperado, en el Anteproyecto con el Precio Unitario de Área Funcional (PUaf), que se puede definirse como: "una combinación de elementos constructivos que dan forma a un conjunto de espacios funcionales homogéneos, definidos por fronteras que garanticen que no se producen vacios ni solapamientos", y el Proyecto Básico con el "Precio Unitario de Célula Funcional" (PUcf), que se define como: "una combinación de elementos constructivos que dan forma a un espacio funcional homogéneo definido por fronteras que garanticen que no se producen vacios ni solapamientos".

81

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

MERCADOS DE PRODUCTOS ICdi

IEC IESC IEG IEA PUF PUaf PUcf PUC PUS PB PSU

IEM

CE

PUF

MERCADOS DE FACTORES

•

Precio Unitario de Área Funcional (PUaf) 500010 m2 Zona de Aulas Zona de Aulas formada por: Solado de terrazo compacto, tabiques de yeso laminado, pintura plástica, puestas con acabado fenólico, carpintería exterior de aluminio lacado, aislamiento de lana de roca, techos de placas acústicas desmontables e instalaciones eléctricas, de climatización y de comunicación. Medida la superficie construida por el exterior de las paredes exteriores y por el eje de las interiores . CÓDIGO CONCEPTO CANTIDAD PRECIO IMPORTE 10STS00010 m2 Solado terrazo 60x60 cm grano fino 1,000 19,78 19,78 10STR00012 m Rodapié terrazo 33x7 cm grano fino 0,478 4,95 2,37 06DPC80600 m Tabique pl. yeso laminado doble 0,635 41,65 26,45 10LWW90030 m Trasdosado pl. yeso laminado doble 0,393 53,26 20,93 09TPP90221 m2 Aislamiento paredes panel lana mineral 1,225 5,37 6,58 12ALB80430 m2 Doble acristalamiento lámina incolora 0,191 84,11 16,07 13IPP00001 m2 Pintura plástica lisa 1,434 3,95 5,66 11MPW00101 m2 Puerta paso con acabado fenólico 0,037 106,60 3,94 11LVA80006 m2 Ventana aluminio lacado 0,012 109,16 23,14 10TFT90004 m2 Techo placas acústicas desmontables 1,000 24,36 24,36 08WWW90001 m2 Instalaciones eléctricas 1,000 125,00 85,00 08WWW90010 m2 Instalaciones de comunicación 1,000 43,63 25,00 08WWW90020 m2 Instalaciones de climatización 1,000 145,00 70,00 Costes Directos 329,28 11,50 % Costes Indirectos 37,87

TOTAL

82

367,15

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

•

Precio Unitario de Célula Funcional (PUcf) 400010 m2 Cubierta Invertida con aislamiento de 60 mm, la. PVC terminada en grava Cubierta invertida sobre hormigón aligerado y acabado en grava, con aislamiento de poliestireno extrusionado de 60 mm de espesor e impermeabilización con lámina de PVC de 11,5 mm, incluso áreas de mantenimiento con baldosas filtrantes de 40x60 cm colocadas en seco sobre la lámina de PVC, encuentros con soportes verticales y elementos singulares, construida según CTE. Medida la superficie útil. CÓDIGO CONCEPTO CANTIDAD PRECIO IMPORTE 07HNF90080 m2 Faldón azotea no transitable 1,000 39,01 39,01 06LPM00001 m2 Fábrica de 1 pie ladrillo taladro pequeño 0,159 33,49 5,32 07HNE00012 m Encuentro faldón con paramento 1,330 13,33 17,73 07HNE00013 u Encuentro de faldón con sumidero 0,008 15,10 0,12 09TSS90002 m2 Aislamiento poliestireno extrusionado 1,000 14,99 14,99 13EAA00001 m2 Pintura elastómera acrílica lisa 0,159 3,51 0,56 10CEE00003 m2 Enfoscado maestreado en paredes 0,159 13,49 2,14 10WRN00016 m Remate piedra caliza 0,133 36,99 4,92 07HNF90020 m2 solado baldosa filtrante en seco 0,100 35,23 3,52 Costes Directos 88,31 8,00 % Costes Indirectos 7,06

TOTAL

•

95,37

Volumen de Inversión Estimado en el Anteproyecto

VE = ICdi + HFi

HFi = HPi + HESi + HDOi + HDEi + HCSi •

Presupuesto Estimado en el Proyecto Básico

PE = ICdi + HFi HFi = HPi + HESi + HDOi + HDEi + HCSi •

Proceso de Regulación y Control interno en el Proyecto Básico 1. Calcular el valor de PE como resultado del la formulación anterior:

PE = ICdi + HFi 2. Comparar los valores:

PE =,> ó < VE 83

Primeras etapas del Proyecto de Ejecución: Anteproyecto y Proyecto Básico _______________________________________________________________________________________

3. Forma de actuar: si PE = VE el proceso continúa sin alteraciones. si PE > VE se podría: 1. Revisar el Anteproyecto para corregirlo o actuar en el Programa de Necesidades. 2. Aumentar la Asignación de Recursos. si PE < VE el proceso continúa sin alteraciones, .

84

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

Capítulo 6 Proyecto de Ejecución En este capítulo continuaremos con el desarrollo del modelo CCA, concentrando nuestra atención en la redacción del Proyecto de Ejecución, primera etapa del subsistema S2 y piedra angular del modelo, cuya finalidad es la construcción del edificio objetivo.

85

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

Antecedentes Como en el capítulo anterior, la etapa dedicada al desarrollo del Proyecto de Ejecución se sitúa en el subsistema S2: Construcción, primera actividad en el camino que nos debe conducir a la construcción de un Centro Universitario

SG: Edificación como Sistema Global

S1: Preconstrucción

S2: Construcción

S3: Postconstrucción

Ap

PN

EP

Py

Ad

Eo

Mt

PI

VI

VI

V1

V2

V3

Pm

N0

N1

N2

Fig. 15: Sistema Global: Proyecto de Ejecución

(fig.15); y en el segundo paso [E2] del Nivel 2 (fig.16) de la Estructura de Finalidades asignadas al nuevo modelo. Por ser la etapa en la que se define cómo va a ser el edificio objetivo, el Proyecto de Ejecución puede ser considerado como segunda pieza clave para conseguir que la evolución del proceso sea equilibrada.

86

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

N0

REGLAS DE ORO DEL CCA

N1

S2: Construcción

E1

E2

E3

E4

E5

E6

N2

Fig. 16: Estructura de Finalidades: Proyecto de Ejecución

A esta etapa se le han asignado cuatro objetivos, el primero con la importante misión de redactar el Proyecto de Ejecución y los tres siguientes con funciones complementarias: Nivel 2: 1. 2. 3. 4.

[E2]: Proyecto de Ejecución

Redactar el Proyecto de Ejecución. Elaborar el Presupuesto de Ejecución del proyecto. Elaborar un Proyecto de Plan de Mantenimiento. Conseguir las Autorizaciones Administrativas requeridas.

Por último, en la Anatomía del Modelo de "Control de Costes por Anticipación" del Cap.3, se ha definido un bloque intermedio (fig.17) en el que se concretan las etapas de los dos grandes procesos vinculadas al Proyecto de Ejecución: Proceso de Ejecución de Obras Anteproyecto [O1]. AP Proyecto Básico [O1]. PB PyE Proyecto de Ejecución [O1]. PbM Programa Básico de Mantenimiento [O1].

87

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

Proceso de Gestión Económica Volumen de Inversión Estimado para el Anteproyecto de [O1]. VE Presupuesto Estimado para el Proyecto Básico de [O1]. PE Presupuesto Calculado para el Proyecto de Ejecución de [O1]. PP

t1

t0

PEO

PMg

PMe

PE

PN

Oi

O1

PI

t1

t0

t3

t2

t2

t4

t5

t6 PeM

PbM

EP

AP

PB

P yE

PN

PN

PN

PN

V1

V1

V1

V1

t7

Ad

PL

EO

V2

V3

V4

R

VI

VE

PE

PP

PA

PL

L

e1

e2

e3

e4

e5

e6

e7

t4

t5

t6

t3

t7

Fig. 17: Anatomía del Modelo: Proyecto de Ejecución

También se ha realizado un análisis diacrónico que ha permitido situar a los actores en los escenarios, definidos en las secciones transversales, con origen en t0. En este contexto temporal, el Proyecto de Ejecución se ubica entre los escenarios t3 y t4: Escenario t3 PMe PN

Plan Específico de Mantenimiento [O1]. Programa de Necesidades [O1].

PyE PbM PP

Proyecto de Ejecución para [O1] con (VI = V1). Programa Básico de Mantenimiento de la Obra [O1]. Presupuesto del Proyecto de Ejecución [O1].

Escenario t4

88

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

Con los antecedentes expuestos seguiremos profundizando en las transformaciones que se producen en interior del subsistema S2, a partir de las entradas procedentes de las etapas previas: Anteproyecto y Proyecto Básico, analizando en paralelo los elementos de ambos procesos y el papel que deben desempeñar los actores.

1. Proyecto de Ejecución 1.1. Proceso de Ejecución Es la cuarta y última etapa del proceso interno que tiene como objetivo la redacción del Proyecto de Ejecución. Sin duda, se trata de una tarea de la mayor importancia para conseguir la finalidad última de Subsistema S2: Construcción del Sistema Global (fig.1). El Proyecto de Ejecución es una pieza esencial en la que se deben dar las respuestas adecuadas a tres preguntas de gran calado: . Edificio se deberá construir como respuesta al Programa de ¿Qué? Necesidades (PN) Deberá ser la construcción. Aquí el PyE cumple el papel de Modelo Normativo, en el que deben definirse con precisión ¿Cómo? todos los elementos que darán forma a la edificación. Deberá costar la edificación. El Presupuesto del PyE debe ¿Cuánto? convertirse en el cálculo preciso del coste esperado de la ejecución de la obra, ajustado al Volumen de Inversión (VI). La consecuencia lógica de esta posición predominante es que el PyE se convierte en el Centro Neurálgico del proceso integral, hasta el punto de que se puede afirmar que: "No es posible ejecutar una buena construcción sin un buen proyecto"

1.1.1. Relaciones del Proyecto de Ejecución En la fig.18 destacan las siguientes relaciones del Proyecto de Ejecución: 89

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

PMe

r36

r37

PbM

PN

r6

r26

PB

r21

PyE

Un

r27

r40

V1

r28 r29

PeM

r25

Adj

r39

Adm

r38 r30

PP PE

r31 r32

e4

r33

PA

r12 Fig. 18: Proyecto de Ejecución

RELACIONES DEL PROYECTO DE EJECUCIÓN CON OTRAS ETAPAS r6 r21 r27, r28

Con el Programa de Necesidades para confirmar que se cumple su finalidad. Entrada, procedente del Proyecto Básico, de la información necesaria para iniciar la redacción del Proyecto de Ejecución. Nueva interacción con los agentes de la Universidad interesados para supervisar los contenidos del Proyecto de Ejecución.

90

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

r29, r30

r36 r26, r40 r37 r31, r32

r12 r38, r39 r25 r33

Interacción con el Proceso de Gestión con información suficiente para determinar con precisión el Importe de Contrata después de Impuestos (ICdi) del Presupuesto (PP) 54 necesario para construir la obra. Entrada en el PbM de la información del Plan de Mantenimiento específico (PMe) para elaborar el programa. Interacción con el Programa Básico de Mantenimiento (PbM) de la Obra con la información necesaria para elaborar el PbM y recibir la que ayude a optimizar el PyE. Traslado del PbM a la etapa siguiente. Interacción con el Volumen de Inversión Esperado en el proceso de Regulación y Control, para comprobar que el Presupuesto detallado calculado con la información del Proyecto de Ejecución no supera el Presupuesto Estimado (PE) en el Proyecto Básico. Retroalimentación del Proceso de Gestión para informar a las etapas previas de los cambios introducidos. Traslado de la información contenida en PyE para solicitar a las Administraciones que correspondan las autorizaciones necesarias para ejecutar la obra. Traslado de la información contenida en PyE para iniciar el proceso de Adjudicación de la obra. Traslado del PP a la siguiente etapa del Proceso de Gestión, con lo que finaliza el Proyecto de Ejecución.

1.1.2. Proceso interno de elaboración del Proyecto de Ejecución Para la redacción del Proyecto de Ejecución proponemos el siguiente proceso interno: PROCESO DE ELABORACIÓN DEL PROYECTO DE EJECUCIÓN s1

Encargo a un técnico cualificado de la elaboración del Proyecto Básico 55.

Para la redacción del Presupuesto del Proyecto deberán utilizarse la Estructura de Costes y los Precios Unitarios del BCCA. Op. cit. 55 Recordamos que es frecuente que el técnico encargado sea el autor del Proyecto Básico. 54

91

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

s2 s3 s4 s5 s6 s7 s8 s9 s10 s11 s12 s13 s14 s15 s16 s17 s18 s19 s20

Recepción y análisis del Proyecto Básico. Desarrollo, cálculo y representación gráfica de la cimentación y de la estructura. Desarrollo, cálculo y representación gráfica de las instalaciones. Desarrollo gráfico de las plantas, alzados, secciones y detalles constructivos. Desarrollo gráfico de los accesos, infraestructuras exteriores, acometidas y urbanización. Diseño de la carpintería y de la cerrajería. Desarrollo del Pliego de Prescripciones Técnicas.. Desarrollo de la Memoria. Elaboración del Presupuesto de Contrata del Proyecto(PP) Presentación de los resultados a los agentes interesados (vicerrectorado, usuarios, etc.) y recepción de observaciones. Revisión del Proyecto de Ejecución por los Servicios Técnicos de la Universidad con informe escrito que recoja los errores y omisiones observados. Interacción con el PbM para trasladar la información y recibir la observaciones que procedan para optimizar el PyE. Integración de las observaciones procedentes de los agentes, los Servicios Técnicos y del PbM. Redacción del documento definitivo. Supervisión del Proyecto de Ejecución. Corrección de las anomalías encontradas en la supervisión. Redacción del Estudio de Prevención de Riesgos Laborales. Solicitud de la Licencia de construcción y de las autorizaciones administrativas necesarias. Traslado al proceso de Licitación.

1.1.3. Estructura formal del Proyecto de Ejecución La presentación definitiva del Proyecto de Ejecución debe estar formada por los siguientes documentos: • • •

Memoria Pliego de Prescripciones Técnicas. Planos. 92

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

•

Presupuesto detallado.

1.2. Proceso de Gestión 1.2.1. Presupuesto de Ejecución El Presupuesto de Ejecución de una obra de construcción es un concepto de carácter paradigmático, que se apoya en la hipótesis, generalmente aceptada en el sector, de que todas las unidades de obra 56 de una misma partida 57 son iguales. Sin embargo, para el desarrollo y cálculo del los precios unitarios se requiere gran cantidad de elementos de carácter subjetivo, por lo que es de suma importancia disponer de una Base de Costes de referencia con suficiente prestigio. Por fortuna, en nuestro entorno disponemos de la "Base de Costes de la Construcción de Andalucía" 58, que se publica de forma ininterrumpida desde 1986, primero por la fundación privada: "FCBP" 59, y desde hace algunos años por la Junta de Andalucía, por lo que goza del reconocimiento y aceptación de todos los agentes del sector y justifica su utilización en este trabajo. Modelo de Presupuestación de la BCCA En la publicación de la Junta de Andalucía, en su página web y en textos especializados, están ampliamente desarrollados los conceptos que sirven de soporte al modelo de presupuestación. No obstante, para ayudar a los profesionales que no sean usuarios habituales de la Base de Costes, en las páginas que siguen dedicaremos un espacio a explicar los principales elementos de la misma. Clases de Costes 60 En el modelo los costes se dividen (fig.19), en función de su forma de imputación, en: 56 Unidad de Obra: Conjunto de recursos (materiales, maquinaria o mano de obra), necesarios para construir un todo indivisible que queda integrado en una obra y que constituye la parte más pequeña en que se considera dividida la misma en un presupuesto. "Presupuestación de Obras". Op. cit. 57 Partida: Cantidad delimitada de una misma unidad de obra. "Presupuestación de Obras". Op. cit. 58 "BCCA". Op. cit. 59 Fundación Codificación y Banco de Precios. 60 Presupuestación de Obras". Op. cit.

93

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

•

•

•

Costes Directos (CD): Se consideran directos todos los costes que se integran en la estructura mediante la aplicación del precio de un componente a la cantidad con que ese componente participa en el coste. Costes Directos de Ejecución (CDE): Se consideran directos de ejecución todos los costes que se generan durante el proceso de producción y se integran en la estructura mediante la aplicación del precio de un componente a la cantidad con que participa en el coste. Costes Indirectos (CI): Se consideran indirectos todos los costes que se integran en la estructura mediante la aplicación de un valor relativo respecto a otro de referencia.

C

CI

C

CDE

CIE

CIG

Fig. 19: Clases de Costes

•

•

Costes Indirectos de Ejecución (CIE): Los costes generados durante el proceso de producción que se integran en la estructura por vía indirecta. Costes Indirectos de Generales (CIG): Comprenden todos los gastos generales generados por la actividad de la Empresa y están formados por dos grandes grupos de conceptos: los gastos generales derivados del contrato y los gastos generales de empresa. Estos costes se 94

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

integran en la estructura mediante la aplicación de un porcentaje sobre los costes de ejecución. Estructura de Costes 61 El modelo se apoya en una estructura de costes arborescente y jerarquizada (fig.20) con niveles claramente definidos, en los que desde el vértice hacia los niveles inferiores fraccionando cada grupo en subgrupos de características homogéneas. En sentido inverso, el ascenso se consigue mediante la agregación de los importes de todos los subgrupos de nivel inferior pertenecientes a cada grupo.

MERCADOS DE PRODUCTOS ICdi

IEC IESC IEG IEA PUF

IEM

CE

PUF

PUC PUS PB PSU MERCADOS DE FACTORES Fig. 20: Estructura de Costes 62

Forman la base de la pirámide los Precios de Suministro, que conectan directamente el sistema con los mercados de factores: mano de obra, materiales, maquinaria, subcontratas, etc. En el vértice de la estructura se Presupuestación de Obras". Op. cit. En la fig. 12 del capítulo 5, para dar respuesta a las necesidades del modelo de Predimensionado de Costes "Maclar" se han integrado dos nuevos niveles: PUaf y PUcf. 61 62

95

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

sitúan los Importes de Contrata después de impuestos, que enlazan la información de carácter económico con los mercados de productos: edificios residenciales, oficinas, centros docentes, etc. La estructura se completa intercalando entre los extremos, dependiendo del grado de detalle buscado, niveles intermedios con mayor o menor desarrollo en función de los objetivos de los responsables de la presupuestación. Niveles de la Estructura A continuación se definen los diferentes niveles de la estructura en orden descendente: 1. 2.

3.

4.

5.

6. 7.

Precio de Suministro (PSU): Coste por unidad de un Elemento Básico de acuerdo con las condiciones de compra. Precio Básico (PB): Coste por unidad de un Elemento constructivo que se refiere a cada uno e los recursos: mano de obra, materiales y maquinaria, que intervienen en la formación de un elemento auxiliar o en una unidad de obra. Precio Unitario Simple (PUS): Coste por unidad de un Elemento constructivo formado por una combinación de elementos básicos o auxiliares que configuran una unidad de obra y que es realizado por un mismo grupo de especialistas. Precio Unitario Complejo (PUC): Coste unitario de un Elemento constructivo formado por un conjunto de elementos básicos, auxiliares y unitarios que constituyen un conjunto constructivo y que es realizado por uno o varios grupos de especialistas. Precio Unitario Funcional (PUF): Elemento constructivo formado por un conjunto de elementos básicos, auxiliares y unitarios que constituyen un conjunto constructivo con una función completa dentro de la obra. Importe de Ejecución Grupos 63 (IEG): Importe de ejecución por grupos de unidades. Importe de Ejecución Apartados 64 (IEA): Importe de ejecución por conjuntos de grupos de unidades.

Los Grupos se codifican con la tercera letra del código del Sistema de Clasificación de la BCCA (NNAAANNNNN). Op. cit. 64 Los apartados se codifican con la segunda letra del código del Sistema de Clasificación de la BCCA (NNAAANNNNN). Op. cit. 63

96

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

Importe de Ejecución Subcapítulos 65 (IESC): Importe de ejecución por conjuntos de apartados de unidades. 9. Importe de Ejecución Capítulos 66 (IES): Importe de ejecución por conjuntos de subcapítulos de unidades. 10. Importe de Ejecución Material (IEM): Importe esperado de los costes de producción de todas las tareas necesarias para ejecutar la obra proyectada que integra el Importe de ejecución por conjuntos de capítulos de unidades. 11. Costes Exógenos: Son costes relacionados con la actividad de la empresa pero generados fuera de los centros de producción. Están formados por tres clases de costes: Indirectos Generales, Beneficio del Constructor e Impuestos sobre el Valor Añadido. Cuando se trata de análisis de costes realizados por empresas inmobiliarias que pretenden estudiar los posibles precios de venta, se incluyen en este concepto otras clases de costes, como pueden ser los honorarios, coste de los solares, etc. 12. Importe de Contrata después de impuestos (ICdi ): Importe que integra todos los costes generados durante el proceso de construcción: en la propia obra, los derivados del contrato, los vinculados con la actividad empresarial y los impuesto sobre la producción.

8.

Estructura de los Precios Unitarios Descompuestos 1

2

4

CÓDIGO

CONCEPTO

6

7

5

3

CANTIDAD

PRECIO

IMPORTE

8

9

10

12

Costes Directos Costes Indirectos

TOTAL

11 13

14

La función asignada a cada espacio es la siguiente:

Los subcapítulos se codifican con la primera letra del código del Sistema de Clasificación de la BCCA (NNAAANNNNN). Op. cit. 66 Los capítulos se codifican con los dos primeros dígitos del código del Sistema de Clasificación de la BCCA (NNAAANNNNN). Op. cit. 65

97

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

EPÍGRAFE Espacio destinado al código de la unidad de obra simple. compleja o 1 funcional. Espacio destinado a la unidad de medida. 2 Espacio destinado al nombre resumido. 3 Espacio destinado a la descripción. 4 Espacio destinado al criterio de medición. 5 COSTES DIRECTOS Columna destinada a la codificación de los componentes de la 6 unidad de obra simple, compleja o funcional. Columna destinada a la descripción de los componentes. 7 Columna destinada a fijar la cantidad de cada componente por 8 unidad de medida. Columna destinada a consignar el precio básico, auxiliar o unitario 9 auxiliar de cada componente. 10 Columna destinada a consignar el resultado de multiplicar la cantidad por el precio en cada componente. 11 Espacio destinado a la suma de los Costes Directos. COSTES INDIRECTOS 12 Espacio destinado a fijar el porcentaje de Costes Indirectos. 13 Espacio destinado a consignar el importe de los Costes Indirectos. COSTES TOTALES 14 Espacio destinado a consignar el Precio de la Unidad de Obra.

Precios Unitarios Descompuestos Precio Unitario Simple (PUS) 10STS00001 m2 Solado con baldosas de terrazo de 40 x 40 cm de grano medio Solado con baldosas de terrazo de 40 x 40 cm con marmolina de grano medio, recibidas con mortero M-4 (1:6), incluso nivelado con capa de arena de 2 cm de espesor medio, enlechado, pulido y limpieza del pavimento; construido según NTE/RSR-6. Medida la superficie ejecutada.

98

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________ CÓDIGO TO01100 TP00100 AA00200 RS03400 AGL00100 RS08400 AMC00039

CONCEPTO h Oficial 1ª solador h Peón especial m3 Arena fina m2 Baldosa terrazo 40 x 40 cm grano medio m3 Lechada de cemento blanco m2 Pulido solería m3 Mortero de cemento y arena de río M-4 (1:6)

CANTIDAD PRECIO 0,245 13,06 0,125 12,26 0,020 8,85 1,040 5,48 0,001 85,75 1,000 2,73 0,021 43,63 Costes Directos 13,02 % Costes Indirectos

TOTAL

IMPORTE 3,20 1,53 0,18 5,70 0,09 2,73 0,92 14,35 1,87

16,22

Precio Unitario Complejo (PUC) 10STM00020 m2 Solado con baldosas de terrazo de 40 x 40 cm. Incluso rodapié de terrazo Solado con baldosas de terrazo de 40 x 40 cm con marmolina de grano medio, recibidas con mortero M-4 (1:6), incluso nivelado con capa de arena de 2 cm de espesor medio, enlechado, pulido, limpieza del pavimento y p.p. de rodapié de terrazo de 40 x 7 cm; construido según NTE/RSR-6 y 26. Medida la superficie útil solada. CÓDIGO CONCEPTO CANTIDAD PRECIO IMPORTE 10STS00001 m2 Solado con baldosas de terrazo de 40 x 40 cm 1,000 14,35 14,35 10STR00001 m Rodapié de terrazo de 40 x 7 cm grano medio 0,800 3,11 2,49 Costes Directos 16,84 13,02 % Costes Indirectos 2,19

TOTAL

19,03

Precio Unitario Funcional (PUF) 10STM00020 m2 Solado y rodapié de vivienda unifamiliar de calidad social Solado de vivienda unifamiliar de calidad social formado por: solado con baldosas de 40 x 40 cm y rodapié de 40 x 7 cm de terrazo grano medio en dormitorios, salón-comedor y pasillos, y, con baldosas de cerámica vidriada de 10 x 20 cm en cocina y baños. Medida la superficie útil solada. CÓDIGO CONCEPTO CANTIDAD PRECIO IMPORTE 10SCS00004 m2 Solado con baldosas cerámicas vidriadas 10 x 10 cm recibidas con mortero 0,170 15,25 2,59 10STS00001 m2 Solado con baldosas de terrazo de 40 x 40 cm 0,830 14.35 11,91 10STR00001 m Rodapié de terrazo de 40 x 17 cm 0,670 3,11 2,08 Costes Directos 16,58 13,02% Costes Indirectos 2,16

TOTAL

99

18,74

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

Costes Indirectos de Ejecución (CIE) CÓDIGO

CONCEPTO

C12

COSTES INDIRECTOS

C121 C1211 C1212 C1213 C1214 C1215 C1216 C122 C1221 C12211 C12212 C12213 C12214 C1222 C12221 C12222 C12223 C1223 C12231 C122311 C122212 C122313 C12232 C12233 C12234 C12235 C12236 C123 C1231 C12311 C12312 C1232 C1233 C1234

MANO DE OBRA INDIRECTA Encargado Capataces Almaceneros Guardas Listeros Otros MEDIOS AUXILIARES Personal Auxiliar Pernal. tpte. interno materiales Pernal. limpieza, regado y vertido Recogida y tpte. útiles y herramtas. Otros Materiales Auxiliares Pasta fijación reglas Materiales peldaños provisionales Materiales para replanteos Maquinaria, útiles y herramtas. Medios de Elevación

CANTIDAD (QIi)

mes

PRECIO (PIi)

IMPORTE (CIEi)

pi %

167.663,53 13,02

12

2.244,78

43.164,69 26.937,36

3,45 2,15

7

2.318,19

16.227,33

1,30

1,33 2,04 0,55

69.586,70 16.000,00 6.650,00 10.200,00 2,750,00

4,76 1,57 0,53 0,82 0,22

39.986,70 19.600,00

3,19 2,16

mes mes mes mes

m2. m2 m2

5.000 5.000 5.000

Grúas (con gruista)

mes

6

3.185,36

19.112,16

1,53

Montaje y desmontaje (con vías)

u.

1

4.868,20

4.868,20

0,39

Montacargas

mes

6

510,86

3.065,16

0,24

mes Hormigoneras 8 321,54 mes Cortadoras y dobladoras 6 160,29 m2. Andamios 5.000 0,45 m2. Herramientas 5.000 1,06 mes Otras máquinas 12 154,76 INSTALACIONES ACCESORIAS Y COMPLEMENTARIAS Casetas de obra m2.mes Oficinas (20 m2. y 12 meses) 240 5,11 m2. Almacenes 40 97,66 u. Acometidas y tendidos 1 1.766,98 Viales, localizacnes, replanteos u. 1 653,08 Otros

2.572,32 961,74 2.250,00 5.300,00 1.857,12 7.552,86 5.132,80 1.226,40 3.906,40 1.766,98 653,08

0,21 0,07 0,18 0,42 0,15 0,60 0,41 0,10 0,31 0,14 0,05

100

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

C124 C1241 C1242 C1243 C125 C1251 C1253

PERSONAL Técnicos adscritos a la obra Administrativos Otros VARIOS Gastos oficina de obra Otros

mes

12 12

2.572,33 1.671,84

50.930,04 30.867,96 20.062,08

4,06 2,46 1,60

mes

12

160,77

6.429,24 1.929,24

0,15 0,15

mes

Importancia del Plazo de Ejecución El Plazo de Ejecución es una importante variable, aún no se ha integrada en el modelo, cuya participación en los costes se realiza a través de la estructura de Costes indirectos de Ejecución. En la tabla utilizada para calcular el porcentaje de Costes Indirectos de Ejecución se han remarcado los conceptos vinculados al plazo de ejecución, cuyo importe, para una obra de nueva planta con 12 meses de duración, alcanza el 9,96 % del el importe total de los Costes Directos de Ejecución:

CÓDIGO C1211 C1214 C122311 C122313 C12232 C12233 C12236 C12311 C1241 C1242 C1251

CONCEPTO CANTIDAD PRECIO COSTES VINCULADOS CON EL PLAZO DE EJECUCIÓN Encargado mes 12 2.244,78 Guardas mes 7 2.318,19 Grúas (con gruista) mes 6 3.185,36 Montacargas mes 6 510,86 Hormigoneras mes 8 321,54 Cortadoras y dobladoras mes 6 160,29 Otras máquinas mes 12 154,76 Oficinas (20 m2 y 12 meses) m2.mes 240 5,11 Técnicos adscritos a la obra mes 12 2.572,33 Administrativos mes 12 1.671,84 Gastos oficina de obra mes 12 160,77

IMPORTE 124.818,87 26.937,36 16.227,33 19.112,16 3.065,16 2.572,32 961,74 1.857,12 1.226,40 30.867,96 20.062,08 1.929,24

pi % 9,96 2,15 1,30 1,53 0,24 0,21 0,07 0,15 0,10 2,46 1,60 0,15

Si la misma obra se ejecutara en 14 meses el porcentaje de Costes Indirectos de ejecución vinculados con el plazo alcanzaría el 11,58 %:

101

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

CÓDIGO C1211 C1214 C122311 C122313 C12232 C12233 C12236 C12311 C1241 C1242 C1251

CONCEPTO CANTIDAD PRECIO COSTES VINCULADOS CON EL PLAZO DE EJECUCIÓN Encargado mes 14 2.244,78 Guardas mes 8 2.318,19 Grúas (con gruista) mes 7 3.185,36 Montacargas mes 7 510,86 Hormigoneras mes 9 321,54 Cortadoras y dobladoras mes 7 160,29 Otras máquinas mes 14 154,76 Oficinas (20 m2 y 12 meses) m2.mes 280 5,11 Técnicos adscritos a la obra mes 14 2.572,33 Administrativos mes 14 1.671,84 Gastos oficina de obra mes 14 160,77

IMPORTE 145.128,47 31.426,92 18.545,52 22.297,52 3.576,02 2.893,86 1.122,03 2.166,64 1.430,80 36.012,62 23.405,76 2.250,78

pi % 11,58 2,51 1,48 1,78 0,29 0,23 0,09 0,17 0,11 2,87 1,87 0,18

Y si se ejecutara en 10 meses el porcentaje de Costes Indirectos de ejecución vinculados con el plazo seria el 8,34 %: CÓDIGO C1211 C1214 C122311 C122313 C12232 C12233 C12236 C12311 C1241 C1242 C1251

CONCEPTO CANTIDAD PRECIO COSTES VINCULADOS CON EL PLAZO DE EJECUCIÓN Encargado mes 10 2.244,78 Guardas mes 6 2.318,19 Grúas (con gruista) mes 5 3.185,36 Montacargas mes 5 510,86 Hormigoneras mes 7 321,54 Cortadoras y dobladoras mes 5 160,29 Otras máquinas mes 10 154,76 Oficinas (20 m2 y 12 meses) m2.mes 200 5,11 Técnicos adscritos a la obra mes 10 2.572,33 Administrativos mes 10 1.671,84 Gastos oficina de obra mes 10 160,77

IMPORTE 104.509,27 22.447,80 13.909,14 15.926,80 2.554,30 2.250,78 801,45 1.547,60 1.022,00 25.723,30 16.718,40 1.607,70

pi % 8,34 1,79 1,11 1,27 0,20 0,18 0,06 0,12 0,08 2,05 1,33 0,13

Como resumen de lo expuesto, en la tabla siguiente se puede comprobar que una reducción del plazo de dos meses disminuye el coste total en el 1,62 % y un aumento del plazo de dos meses supone un incremento del 1,62 %:

102

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

PLAZO

%

10 meses 12 meses 67 14 meses

DIFERENCIA 8,34 9,96 11,58

-1,62 +1,62

Más adelante, en las etapas dedicadas a la Licitación y a al Proceso de Ejecución de la obra, insistiremos en la importancia del Plazo de Ejecución en el Control de Costes. Ahora baste con destacar que, en el entorno del plazo adecuado para la ejecución de una obra de nueza planta, un mes de retraso aumenta el coste el 1,00 % aproximadamente, y un mes de adelanto reduce el coste en la misma proporción. Presupuesto del Proyecto de Ejecución Datos: • •

Centro Universitario de 5.800,00 m2 construidos de los que 1.700,00 m2 son de aparcamiento. . Presupuesto Estimado (PE) 7.000.000,00 €, sin incluir los honorarios facultativos.

Resumen por capítulos del Presupuesto Estimado: RESUMEN PRESUPUESTO POR CAPÍTULOS Código 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 09. 10.

67

Concepto DEMOLICIONES Y TRABAJOS PREVIOS ACONDICIONAMIENTO DE TERRENOS CIMENTACIONES SANEAMIENTO ESTRUCTURAS ALBAÑILERÍA CUBIERTAS INSTALACIONES AISLAMIENTOS REVESTIMIENTOS

El plazo de ejecución medio para una obra de nueva planta suele ser de 12 meses. 103

IMPORTES 3.460,15 15.417,46 193.992,89 60.106,76 685.379,01 369.656,08 89.862,74 2.051.821,10 104.954,40 424.663,00

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

11. 12. 13. 14. 15. 17. 19.

CARPINTERIA Y ELEMENTOS DE SEGURIDAD Y PROTECCIÓN VIDRIERIA PINTURAS EQUIPAMIENTO URBANIZACIÓN GESTIÓN DE RESIDUOS SEGURIDAD Y SALUD Importe de Ejecución Material

225.127,84 9.520,20 111.371,40 2.104,56 189.662,24 113.336,06 52.916,93 4.703.352,82 799.569,98 282.201,17 5.785.123,96 1.214.876,03 7.000.000,00

Gastos Generales 17 % Beneficio Industrial 6 % Importe de Contrata antes de Impuestos IVA 21 % Importe de Contrata después de Impuestos

Resultados: Resumen del Presupuesto del Proyecto 68 (PP) por subcapítulos: RESUMEN PRESUPUESTO POR SUBCAPÍTULOS IDENTIFICACIÓN Código 01. 01C. 01T. 01W. 02. 02A. 02R. 03. 03A. 03E. 03H. 03W

Concepto DEMOLICIONES Y TRABAJOS PREVIOS Cimentaciones Trabajos previos Varios ACONDICIONAMIENTO DE TERRENOS A Cielo abierto Rellenos y Compactaciones CIMENTACIONES Armaduras Encofrados Hormigones Varios

IMPORTES Parcial

Total

PORCENTAJES Parcial

3.560,15 574,65 2.632,50 353,00

0,07 0,01 0,05 0,01

14.917,46 8.418,66 6.498,80 40.356,06 4.460,12 96.733,78 53.442,93

Total

194.992,89

0,84 0,09 2,01 1,11

0,61 0,10 0,45 0,06

0,31 0,17 0,13

€/m2

4,04

2,57 1,45 1,12 33,62 6,96 0,77 16,68 9,21

Presupuesto calculado antes de la supervisión, por lo que es posible que aparezcan diferencias durante la revisión posterior. 68

104

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

04. 04C. 04E. 04V. 04W. 05. 05F. 05H. 05W 06. 06D. 06L. 06P. 06W. 07. 07H. 07W. 08. 08C. 08E. 08F 08K. 08L. 08M. 08P. 08W. 09. 09A. 09I. 09T. 10. 10A. 10C. 10L 10P. 10S. 10T. 10W

SANEAMIENTO Redes colgadas Redes enterradas Redes verticales Varios ESTRUCTURAS Forjados Hormigón Varios ALBAÑILERÍA Divisiones Fábricas de ladrillo Prefabricados Varios CUBIERTAS Horizontales Varios INSTALACIONES Producción y Tratamiento de aire Eléctricas Fontanería Comunicación Gases y Licuados Electro-Mecánicas Protecciones Varios AISLAMIENTOS Acústicos Impermeabilización Térmicos REVESTIMIENTOS Aplacados Continuos Ligeros Peldaños Suelos Techos Varios

25.931,23 20.192,31 2.346,38 11.636,84 500.677,37 82.416,52 100.285,12 227.139,53 110.643,55 28.790,27 10.082,73 81.056,54 8.806,20 825.915,09 629.789,38 78.306,36 31.327,03 89.517,73 112.087,83 137.323,51 242.554,17 2.678,51 26.498,45 79.777,44 24.736,50 47.633,08 14.325,31 11.429,39 211.231,65 92.054,55 18.252,52

105

60.106,76

683.379,01

376.656,08

89.862,74

2.146.821,10

108.954,40

419.663,00

0,54 0,42 0,05 0,24 10,39 1,71 2,08 4,71 2,29 0,60 0,21 1,68 0,18 17,13 13,06 1,62 0,65 1,86 2,32 2,85 5,03 0,06 0,55 1,65 0,51 0,99 0,30 0,24 4,38 1,91 0,38

1,25

14,17

7,81

1,86

44,53

2,26

8,70

10,36 4,47 3,48 0,40 2,01 117,82 86,32 14,21 17,29 64,94 39,16 19,08 4,96 1,74 15,49 13,98 1,52 370,14 142,40 108,58 13,50 5,40 15,43 19,33 23,68 41,82 18,79 0,46 4,57 13,75 72,36 4,26 8,21 2,47 1,97 36,42 15,87 3,15

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

11. 11A. 11L. 11M. 11S. 11W 12. 12L. 12W. 13. 13E. 13I. 13S. 14. 14M. 15. 15A. 15E. 15P. 15W. 17. 17R. 17T. 19. 19L. 19S. 19W.

CARPINTERIA 230.127,84 Acero 53.771,71 Aleaciones ligeras 44.202,76 Madera 40.545,43 Seguridad y Protección 80.455,15 Varios 11.152,79 VIDRIERIA 9.520,20 Lunas 8.345,55 Varios 1.174,65 PINTURAS 114.371,40 Exteriores 29.146,03 Interiores 21.252,69 Especiales 63.972,68 EQUIPAMIENTO 2.104,56 Mobiliario 2.104,56 URBANIZACION 189.662,24 Alcantarillado 5.301,10 Electricidad 91.014,64 Pavimentaciones 55.746,73 Varios 37.599,77 GESTION DE RESIDUOS 123.336,06 Residuos Mezclados 53.304,91 Tierras 70.031,15 SEGURIDAD Y SALUD 53.056,34 Locales y Servicios 5.958,71 Seguridad 46.973,93 Varios 123,70 Importe de Ejecución Material 4.821.092,23 819.585,68 Gastos Generales 17 % 289.265,53 Beneficio Industrial 6 % Importe de Contrata antes de Impuestos (ICai) 5.929.943,44 IVA 21 % 1.245.288,12 Importe de Contrata después de Impuestos (ICdi) 69 7.175.231,57

La formulación sería:

69

El ICdi se ubica en el vértice superior de la Estructura de Costes (fig.15). 106

1,12 0,92 0,84 1,67 0,23 0,17 0,02 0,60 0,44 1,33 0,04 0,11 1,89 1,16 0,78 1,11 1,45 0,12 0,97 0,00

4,77

0,20

2,37

0,04 3,93

2,56

1,10

100,00 17,00 6,00 123,00 25,83 148,83

39,68 9,27 7,62 6,99 13,87 1,92 1,64 1,44 0,20 19,72 5,03 3,66 11,03 0,36 0,36 32,70 0,91 15,69 9,61 6,48 21,26 9,19 12,07 9,15 1,03 8,10 0,02 831,22 141,31 49,87 1.022,40 214,70 1.237,11

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

PP = ICdi + HFi HFi = HPi + HESi + HDOi + HDEi + HCSi con:

PP

ICdi HPi HESi HDOi HDEi HCSi

= Presupuesto del Proyecto de Ejecución [O1]. = Importe de Contrata después de Impuestos de [O1]. = Honorarios de Proyecto. = Honorarios de Estudio de Seguridad. = Honorarios de Dirección de Obra. = Honorarios de Dirección de Ejecución. = Honorarios de Coordinación de Seguridad.

1.2.2. Regulación y Control En el análisis de los resultados, el proceso de Regulación y Control sigue la misma secuencia que en las etapas anteriores, con la diferencia de que la precisión de los datos es más alta, por lo que las conclusiones en esta ocasión tendrán mayor alcance. En este etapa se realiza la 4ª comparación de costes y se abre la puerta a la Licitación. Ahora se trata de comprobar que el resultado del cálculo del Presupuesto del Proyecto (PP) no supera el valor de referencia, para lo que repetiremos el mismo proceso interno: 1. Calcular el valor de PP como resultado del la formulación anterior:

PP = ICdi + HFi 2. Comparar los valores:

PP =,> ó < PE 3. Forma de actuar: si PP = PE el proceso continúa sin alteraciones.

107

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

si PP > PE hay que modificar el Proyecto de Ejecución para corregir y ajustar el presupuesto. . si PP < PE el proceso continúa sin alteraciones. .

Aplicación de la Regulación Suceso 1:

PP = ICdi + HFi

PP = 7.175.231,57 + HFi PE = 7.000.000,00 + HFi Suceso 2

PP =,> ó < PE

PP - PE = (7.175.231,57 + HFi) - (7.000.000,00 + HFi) = 175.231,57 € Suceso 3 PP > PE lo que significa que hay que modificar el Proyecto de Ejecución para corregir y ajustar el presupuesto. Análisis detallado: RESUMEN PRESUPUESTO POR CAPÍTULOS Código 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 09. 10. 11.

Concepto DEMOLICIONES Y TRABAJOS PREVIOS ACONDICIONAMIENTO DE TERRENOS CIMENTACIONES SANEAMIENTO ESTRUCTURAS ALBAÑILERÍA CUBIERTAS INSTALACIONES AISLAMIENTOS REVESTIMIENTOS CARPINTERIA

108

PP 3.560,15 14.917,46 194.992,89 60.106,76 683.379,01 376.656,08 89.862,74 2.146.821,10 108.954,40 419.663,00 230.127,84

IMPORTES PE 3.460,15 15.417,46 193.992,89 60.106,76 685.379,01 369.656,08 89.862,74 2.051.821,10 104.954,40 424.663,00 225.127,84

PP-PE 100,00 -500,00 1.000,00 0,00 -2.000,00 7.000,00 0,00 95.000,00 4.000,00 -5.000,00 5.000,00

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

VIDRIERIA PINTURAS EQUIPAMIENTO URBANIZACIÓN GESTIÓN DE RESIDUOS SEGURIDAD Y SALUD Importe de Ejecución Material

12. 13. 14. 15. 17. 19.

9.520,20 114.371,40 2.104,56 189.662,24 123.336,06 53.056,34 4.821.092,23 819.585,68 289.265,53 5.929.943,44 1.245.288,12 7.175.231,57

Gastos Generales 17 % Beneficio Industrial 6 % Importe de Contrata antes de Impuestos IVA 21 % Importe de Contrata después de Impuestos

9.520,20 111.371,40 2.104,56 189.662,24 113.336,06 52.916,93 4.703.352,82 799.569,98 282.201,17 5.785.123,96 1.214.876,03 7.000.000,00

0,00 3.000,00 0,00 0,00 10.000,00 139,41 117.739,41 20.015,70 7.064,36 144.819,48 30.412,09 175.231,57

En la tabla se han remarcado los capítulos en los que aparecen diferenciales superiores a mil euros, por lo que se debería actuar sobre los elementos constructivos de esos capítulos. Pero es conveniente insistir en que no se debe actuar sobre los valores del presupuesto, hay que modificar el proyecto. Se incluye a continuación el Resumen del Presupuesto del Proyecto (PP) por subcapítulos corregido, en él se han remarcado las áreas sobre las que se ha actuado en el proyecto de Ejecución:

RESUMEN PRESUPUESTO POR SUBCAPÍTULOS CORREGIDO IDENTIFICACIÓN Código 01. 01C. 01T. 01W. 02. 02A. 02R. 03. 03A.

Concepto DEMOLICIONES Y TRABAJOS PREVIOS Cimentaciones Trabajos previos Varios ACONDICIONAMIENTO DE TERRENOS A Cielo abierto Rellenos y Compactaciones CIMENTACIONES Armaduras

IMPORTES Parcial

Total

PORCENTAJES Parcial

3.560,15 574,65 2.632,50 353,00

0,07 0,01 0,05 0,01

14.917,46 8.418,66 6.498,80 40.356,06

109

Total

194.992,89

0,84

0,61 0,10 0,45 0,06

0,31 0,17 0,13

€/m2

4,04

2,57 1,45 1,12 33,62 6,96

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

03E. 03H. 03W 04. 04C. 04E. 04V. 04W. 05. 05F. 05H. 05W 06. 06D. 06L. 06P. 06W. 07. 07H. 07W. 08. 08C. 08E. 08F 08K. 08L. 08M. 08P. 08W. 09. 09A. 09I. 09T. 10. 10A. 10C. 10L 10P. 10S. 10T. 10W

Encofrados Hormigones Varios SANEAMIENTO Redes colgadas Redes enterradas Redes verticales Varios ESTRUCTURAS Forjados Hormigón Varios ALBAÑILERÍA Divisiones Fábricas de ladrillo Prefabricados Varios CUBIERTAS Horizontales Varios INSTALACIONES Producción y Tratamiento de aire Eléctricas Fontanería Comunicación Gases y Licuados Electro-Mecánicas Protecciones Varios AISLAMIENTOS Acústicos Impermeabilización Térmicos REVESTIMIENTOS Aplacados Continuos Ligeros Peldaños Suelos Techos Varios

4.460,12 96.733,78 53.442,93 25.931,23 20.192,31 2.346,38 11.636,84 500.677,37 82.416,52 100.285,12 227.139,53 110.643,55 28.790,27 10.082,73 81.056,54 8.806,20 735.915,09 624.789,38 78.306,36 31.500,03 89.517,73 112.087,83 130.323,51 249.654,17 2.508,51 26.498,45 75.977,44 24.736,50 47.633,08 14.325,31 11.429,39 211.231,65 92.054,55 18.252,52 110

60.106,76

683.379,01

376.656,08

89.862,74

2.052.094,10

104.984,40

419.663,00

0,09 2,01 1,11 0,54 0,42 0,05 0,24 10,39 1,71 2,08 4,71 2,29 0,60 0,21 1,68 0,18 17,13 13,06 1,62 0,65 1,86 2,32 2,85 5,03 0,06 0,55 1,65 0,51 0,99 0,30 0,24 4,38 1,91 0,38

1,25

14,17

7,81

1,86

44,53

2,26

8,70

0,77 16,68 9,21 10,36 4,47 3,48 0,40 2,01 117,82 86,32 14,21 17,29 64,94 39,16 19,08 4,96 1,74 15,49 13,98 1,52 370,14 142,40 108,58 13,50 5,40 15,43 19,33 23,68 41,82 18,79 0,46 4,57 13,75 72,36 4,26 8,21 2,47 1,97 36,42 15,87 3,15

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

11. 11A. 11L. 11M. 11S. 11W 12. 12L. 12W. 13. 13E. 13I. 13S. 14. 14M. 15. 15A. 15E. 15P. 15W. 17. 17R. 17T. 19. 19L. 19S. 19W.

70

CARPINTERIA 225.357,84 Acero 53.001,71 Aleaciones ligeras 40.202,76 Madera 40.545,43 Seguridad y Protección 80.455,15 Varios 11.152,79 VIDRIERIA 9.520,20 Lunas 8.345,55 Varios 1.174,65 PINTURAS 110.971,40 Exteriores 25.246,03 Interiores 21.252,69 Especiales 64.472,68 EQUIPAMIENTO 2.104,56 Mobiliario 2.104,56 URBANIZACION 189.662,24 Alcantarillado 5.301,10 Electricidad 91.014,64 Pavimentaciones 55.746,73 Varios 37.599,77 GESTION DE RESIDUOS 112.336,06 Residuos Mezclados 42.304,91 Tierras 70.031,15 SEGURIDAD Y SALUD 53.056,34 Locales y Servicios 5.958,71 Seguridad 46.973,93 Varios 123,70 Importe de Ejecución Material 4.703.225,23 799.548,29 Gastos Generales 17 % 282.193,51 Beneficio Industrial 6 % Importe de Contrata antes de Impuestos (ICai) 5.784.967,03 IVA 21 % 1.214.843,08 Importe de Contrata después de Impuestos (ICdi) 70 6.999.810,11

El ICdi se ubica en el vértice superior de la Estructura de Costes (fig.15). 111

1,12 0,92 0,84 1,67 0,23 0,17 0,02 0,60 0,44 1,33 0,04 0,11 1,89 1,16 0,78 1,11 1,45 0,12 0,97 0,00

4,77

0,20

2,37

0,04 3,93

2,56

1,10

100,00 17,00 6,00 123,00 25,83 148,83

39,68 9,27 7,62 6,99 13,87 1,92 1,64 1,44 0,20 19,72 5,03 3,66 11,03 0,36 0,36 32,70 0,91 15,69 9,61 6,48 21,26 9,19 12,07 9,15 1,03 8,10 0,02 831,22 141,31 49,87 1.022,40 214,70 1.237,11

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

2. Programa Básico de Mantenimiento 2.1. Proceso de Ejecución La inclusión de la elaboración de un Programa Básico de Mantenimiento, junto con un Plan de Explotación, en la fase de desarrollo del Proyecto de Ejecución no es frecuente, pero consideramos que puede ser de gran utilidad. Sin duda, la información que pueden proporcionar estos documentos facilitará la redacción del Programa Específico de Mantenimiento (PeM), en la primera fase del subsistema S3: Postconstrucción, que ayudará a optimizar los costes de explotación, mantenimiento y conservación a lo largo de la vida útil del edificio. 2.1.1. Relaciones del Programa Básico de Mantenimiento Las relaciones de esta etapa, perteneciente la Proceso de Ejecución, se muestran en la fig.21:

Estructura

r37

PMe

r36

PbM r20

r37

PeM

r40

PyE Fig. 21: Relaciones del Programa Básico de Mantenimiento

RELACIONES DEL PROGRAMA BÁSICO DE MANTENIMIENTO CON OTRAS ETAPAS Recibe información del Plan de Mantenimiento Específico (PMe) r36 desarrollado en la Fase 1. Se traslada la información para elaborar el Programa Específico r37 de Mantenimiento (PeM). Interacción con el Proyecto de Ejecución del que recibe r20, r40 información para su redacción y le traslada los resultados para mejorar el proyecto. 112

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

2.1.2. Proceso interno de elaboración del Programa Básico de Mantenimiento Para la redacción del Programa Básico de Mantenimiento proponemos el siguiente proceso interno:

s1 s2 s3 s4 s5

PROCESO DE ELABORACIÓN DEL PROGRAMA BÁSICO DE MANTENIMIENTO Encargo a un técnico cualificado de la elaboración del Programa Básico de Mantenimiento. Recepción y análisis del Plan de Mantenimiento Específico. Recepción y análisis del Proyecto de Ejecución. Desarrollo del Programa Básico de Mantenimiento. Traslado de la información a la etapa de elaboración del Programa Específico de Mantenimiento.

Programa Básico de Mantenimiento 71 Seguidamente incluiremos algunos ejemplos sobre la información que debe contener el PbM:

FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES CIMENTACIÓN Permanentemente

ESTRUCTURA Permanentemente

ACTUACIONES

Vigilar: usuarios • Acciones en zonas contiguas o bajo el edificio. • Excavaciones en solares próximos. • Obras subterráneas en la vía pública. • Fugas de agua. Vigilar: usuarios • Aparición de humedades. • Desplomes, oxidaciones, fisuras y grietas, en cualquier elemento constructivo. • Ataques de termitas, carcoma, hongos por humedad, etc., en elementos estructurales de madera.

Manual General para el Uso, Mantenimiento y Conservación de Edificios. Ed, Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía. Sevilla 2001. 71

113

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

Cada año

Cada 5 años

Cada 15 años

FACHADAS Permanentemente

Cada 3 años Cada 5 años

Cada 15 años

Permanentemente

Revisar: especialista • Ejecutar el tratamiento • Ataques de termitas, carcoma, hongos por humedad, etc., y reparaciones detalladas en elementos estructurales de madera. por el especialista, o… • Consultar técnico competente. Comprobar: especialista • Estructura de hormigón: sellado juntas de dilatación. • Estructura de acero: estado pintura de protección. • Estructura de madera: estado pintura de protección.

Revisar: técnico competente

• Estado general de la estructura.

• Ejecutar el tratamiento y reparaciones detalladas por el especialista, o… • Consultar técnico competente • Ejecutar el tratamiento y reparaciones detalladas por el especialista, o… • Consultar técnico competente. • Según informe–dictamen del técnico competente.

Paredes y revestimientos exteriores

Vigilar : usuarios • Aparición de humedades. • Desplomes, fisuras y grietas. • Desprendimientos, piezas sueltas. Revisar: especialista • Juntas de dilatación y el sellado de juntas entre carpintería y paredes. Comprobar: especialista • Fijaciones de aplacados, cornisas, impostas • y elementos salientes. • Estado de ganchos de servicio (se deben comprobar siempre con carácter previo a su utilización). • Estado de pinturas. Comprobar: técnico competente • Estado general de las paredes. • Fijaciones de aplacados, cornisas, impostas • y elementos salientes.

• Reposición. • Ejecutar el tratamiento y reparaciones detalladas por el especialista, o… • Consultar técnico competente. • Según informe–dictamen del técnico competente.

Carpinterías y elementos de protección

Vigilar: usuarios • Roturas de cristales. • Fijaciones y anclajes defectuosos de barandillas. • Oxidaciones y corrosiones en elementos metálicos. • Ataque de hongos o insectos en los elementos • de madera.

114

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

Cada año

Cada 3 años

Cada 5 años

Comprobar: usuarios • Las juntas de estanqueidad en la carpintería, y persianas. • y entre la carpintería y los vidrios. • Los sistemas de evacuación. • Juntas de sellado entre carpinterías y alféizares. Revisar: usuarios • La pintura de la carpintería y la cerrajería. • Mecanismos de cierre y maniobra.

Comprobar: especialista • Los elementos de fijación y anclaje de las carpinterías, rejas y barandillas. • Ataques de termitas, carcoma, hongos por humedad, etc., en elementos de madera. • Estanqueidad. • Mecanismos de cierre y maniobra. • Cintas, guías y topes de persianas.

DIVISIONES INTERIORES

Paredes

Permanentemente

Vigilar : usuarios • Aparición de humedades. • Fisuras, grietas y desprendimientos.

Permanentemente

Vigilar: usuarios • Cierres defectuosos. • Roturas de cristales. • Fijaciones y anclajes defectuosos. • Ataque de hongos o insectos en la madera. • Oxidaciones y corrosiones en elementos metálicos. Revisar: usuarios • La pintura de la carpintería y la cerrajería. • Mecanismos de cierre y maniobra.

Cada 3 años

• Limpiar las carpinterías. • Reponer juntas, en su caso, por especialista. • Limpiar orificios para evacuación de condensaciones. • Repintar o barnizar por especialista. • Ajustar y engrasar cierres, bisagras y demás elementos móviles de la carpintería y elementos de protección. • Ejecutar el tratamiento y reparaciones detalladas por el especialista, o… • Consultar técnico competente.

Puertas, mamparas y barandillas de escaleras

115

• Repintar, en su caso, por especialista. • Ajustar y engrasar cierres, bisagras y demás elementos móviles de la carpintería y elementos de protección.

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

Cada 5 años

CUBIERTAS Permanentemente

Cada año

Comprobar: especialista • Los elementos de fijación y anclaje de las barandillas. • Ataques de termitas, carcoma, hongos por humedad, • etc., en elementos de madera. • Oxidaciones y corrosiones en elementos metálicos.

Azoteas

Vigilar : usuarios • Estancamientos de agua. • Fisuras, grietas, hundimientos y piezas sueltas. • Aparición de humedades en los techos • de la última planta. Revisar: usuarios y especialista Preferentemente antes de época de lluvias: • Juntas de dilatación, cazoletas y canalones. • Encuentros con paramentos verticales. • Juntas de solería en faldones. • Estado de la solería.

Cada 3 años

Comprobar: especialista • Estado de pavimentos, acabados superficiales, • anclaje de mástiles, tendederos, chimeneas, etc.

Permanentemente

Vigilar : usuarios • Aparición de vegetaciones. • Hundimientos y piezas rotas o desplazadas. • Aparición de humedades en los techos • de la última planta. Revisar: usuarios y especialista • Preferentemente antes de época de lluvias: • Limahoyas, limatesas, canalones, gárgolas, cazoletas y piezas de cubrición. • Encuentros con paramentos verticales.

Cada año

• Ejecutar el tratamiento y reparaciones detalladas por el especialista, o… • Consultar técnico competente.

Tejados

116

• Limpieza general de faldones, gárgolas, cazoletas y canalones de desagüe. • Reponer o reparar por especialista los elementos dañados. • Ejecutar el tratamiento. y reparaciones detalladas por el especialista, o… • Consultar técnico competente.

• Limpieza general de limatesas, limahoyas, , gárgolas, cazoletas y canalones de desagüe. • Reponer o reparar por especialista los elementos dañados.

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

Cada 5 años

SOLADOS Permanentemente

Cada 2 años

Permanentemente

Cada 2 años

Comprobar: especialista • Estado de sujeciones de piezas, juntas, canalones • faldones, vierteaguas, gárgolas, anclaje de mástiles, chimeneas, etc. • Estado y solidez de los ganchos de servicio. (Se deben comprobar siempre con carácter previo a su utilización).

• Ejecutar el tratamiento. y reparaciones detalladas por el especialista, o… • Consultar técnico competente.

Piedras naturales y terrazos

Vigilar : usuarios • Aparición de hundimientos, piezas sueltas, fisuras, grietas y abofamientos. • Aparición de humedades. Revisar: usuarios • Abrillantado de las superficies en suelos interiores. • Estado de las juntas.

• Abrillantar por personal especializado. • Rejuntar por especialista.

Cerámicos

Vigilar : usuarios • Aparición de hundimientos, piezas sueltas, fisuras, grietas y abofamientos. • Aparición de humedades. Revisar: usuarios • Abrillantado de las superficies en suelos interiores. • Estado de las juntas.

• Rejuntar y sellar juntas por especialista.

Programa Básico Esquemático de Mantenimiento 72 ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS Cimentación Estructura Fachadas Carpinterías exteriores Divisiones interiores Azoteas Tejados

72

DIAS

1

CADA 15

FRECUENCIA DE INSPECCIONES Y COMPROBACIONES MESES AÑOS 1

CADA 3

6

1

2

3

4

CADA 5

Manual General para el Uso, Mantenimiento y Conservación de Edificios. Op. cit. 117

6

10

15

20

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

3. Resumen •

El Proyecto de Ejecución es la 1ª fase del subsistema S2: Construcción y a la etapa E2 de la Estructura de Finalidades a la que se le han asignado cuatro objetivos: Nivel 2: 1. 2. 3. 4.

•

[E2]: Proyecto de Ejecución

Redactar el Proyecto de Ejecución. Elaborar el Presupuesto de Ejecución del proyecto. Elaborar un Proyecto de Plan de Mantenimiento y de Explotación. Conseguir las Autorizaciones Administrativas requeridas.

Anatomía del Modelo CCA en la fase del Proyecto de Ejecución:

t3

t4 PbM

PN O1

EP

AP

PB

P yE

PN

PN

PN

PN

V1

V1

V1

V1

VI

VE

PE

PP

e1

e2

e3

e4

t3

t4

118

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

Sucesos del Proceso de Ejecución de Obras Anteproyecto [O1]. AP Proyecto Básico [O1]. PB PyE Proyecto de Ejecución [O1]. PbM Programa Básico de Mantenimiento [O1]. Sucesos del Proceso de Gestión Económica Volumen de Inversión Estimado para el Anteproyecto de [O1]. VE Presupuesto Estimado para el Proyecto Básico de [O1]. PE Presupuesto Calculado para el Proyecto de Ejecución de [O1]. PP • Para la estimación del Coste Esperado se sigue un proceso evolutivo con cuatro niveles 73 de desarrollo, para los que se utiliza la información disponible en cada nivel: EP AP PB PyE

Precio por m2 de superficie construida. Precios por m2 de áreas funcionales. Precios por m2 de células funcionales. Precios de unidades de obra.

• El Proyecto de Ejecución es la piedra angular de Sistema Global en la que se debe dar las respuestas adecuadas a tres preguntas de gran calado: . Edificio se deberá construir como respuesta al ¿Qué? Programa de Necesidades (PN) Deberá ser la construcción, aquí el PyE cumple el papel de Modelo Normativo, en el que deben definirse ¿Cómo? con precisión todos los elementos que darán forma a la edificación. Deberá costar la edificación. El Presupuesto del PyE debe convertirse en el cálculo preciso del coste ¿Cuánto? esperado de la ejecución de la obra, ajustado al Volumen de Inversión (VI). La consecuencia lógica de esta posición predominante es que el PyE se convierte en el Centro Neurálgico del proceso integral.

73

Los tres primeros niveles se han desarrollado en capítulos anteriores. 119

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

Se puede afirmar que: "No es posible ejecutar una buena construcción sin un buen Proyecto de Ejecución"

• Relaciones del Proyecto de Ejecución: RELACIONES DEL PROYECTO DE EJECUCIÓN CON OTRAS ETAPAS r6 r21 r27, r28

r29, r30

r36 r26, r40 r37 r31, r32

r12 r38, r39

Con el Programa de Necesidades para confirmar que se cumple su finalidad. Entrada procedente del Proyecto Básico de la información necesaria para iniciar la redacción del Proyecto de Ejecución. Nueva interacción con los agentes de la Universidad interesados para supervisar los contenidos del Proyecto de Ejecución. Interacción con el Proceso de Gestión con información suficiente para determinar con precisión el Importe de Contrata después de Impuestos (ICdi) del Presupuesto (PP) 74 necesario para construir la obra. Entrada en el PbM de la información del Plan de Mantenimiento específico (PMe) para elaborar el programa. Interacción con el Programa Básico de Mantenimiento (PbM) de la Obra con la información necesaria para elaborar el PbM y recibir la que ayude a optimizar el PyE. Traslado del PbM a la etapa siguiente. Interacción con el Volumen de Inversión Esperado en el proceso de Regulación y Control, para comprobar que el Presupuesto detallado calculado con la información del Proyecto de Ejecución no supera el Presupuesto Estimado (PE) en el Proyecto Básico. Retroalimentación del Proceso de Gestión para informar a las etapas previas de los cambios introducidos. Traslado de la información contenida en PyE para solicitar a las Administraciones que correspondan las autorizaciones necesarias para ejecutar la obra.

Para la redacción del Presupuesto del Proyecto deberán utilizarse la Estructura de Costes y los Precios Unitarios del BCCA. Op. cit. 74

120

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

r33

Traslado del PP a la siguiente etapa del Proceso de Gestión, con lo que finaliza el Proyecto de Ejecución.

PMe

r36

PN

r6

r26

PB

r21

PyE

Un

r27

r37

PbM r40

V1

r28 r29

PeM

r25

Adj

r39

Adm

r38 r30

PP PE

r31 r32

r33

e4

PA

r12

• Una reducción del plazo de dos meses disminuye el coste en el 1,62 % y un aumento de dos meses supone un incremento del 1,62 %: PLAZO 10 meses 12 meses 14 meses

%

121

DIFERENCIA 8,34 9,96 11,58

-1,62 +1,62

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

• Para la Regulación y Control se sigue el mismo proceso interno que en

todas las etapas: 1. Calcular el valor de PP como resultado del la formulación anterior:

PP = ICdi + HFi

2. Comparar los valores:

PP =,> ó < PE

3. Forma de actuar:

si PP = PE el proceso continúa sin alteraciones. si PP > PE hay que modificar el Proyecto de Ejecución para corregir y ajustar el presupuesto. .si PP < PE el proceso continúa sin alteraciones. .

• Relaciones del Programa Básico de Mantenimiento:

PMe

r36

PbM r20

r37

PeM

r40

PyE RELACIONES DEL PROGRAMA BÁSICO DE MANTENIMIENTO CON OTRAS ETAPAS Recibe información del Plan de Mantenimiento Específico (PMe) r36 desarrollado en la Fase 1. Se traslada la información para elaborar el Programa Específico r37 de Mantenimiento (PeM). Interacción con el Proyecto de Ejecución del que recibe r20, r40 información para su redacción y le traslada los resultados para mejorar el proyecto.

122

Proyecto de Ejecución _______________________________________________________________________________________

• Programa Básico Esquemático de Mantenimiento

ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS Cimentación Estructura Fachadas Carpinterías exteriores Divisiones interiores Azoteas Tejados

FRECUENCIA DE INSPECCIONES Y COMPROBACIONES MESES AÑOS 1

CADA 3

6

1

123

2

3

4

CADA 5

6

10

15

20

Adjudicación y Preliquidación _______________________________________________________________________________________

Capítulo 7 Adjudicación y Preliquidación Con el Proyecto de Ejecución terminado vamos a concentrar nuestra atención en la Adjudicación de la obra y en la Preliquidación. Etapas que persiguen la selección y contratación de la empresa constructora y un acuerdo de liquidación entre el promotor y el constructor antes de comenzar las obras.

124

Adjudicación y Preliquidación _______________________________________________________________________________________

Antecedentes El subsistema del nivel 2 dedicado a la Adjudicación de la obra comprende dos actividades de gran calado. Siguiendo el orden temporal de su evolución, el primer proceso interno corresponde al desarrollo de la Licitación, que pretende elegir la empresa que construirá el edificio 75, y el segundo proceso interno, novedad propuesta por el modelo CCA, de gran importancia para el control de costes, tiene la misión que conseguir un acuerdo entre en promotor y el constructor que defina la Preliquidación de la obra objeto del contrato (fig.22).

SG: Edificación como Sistema Global

S1: Preconstrucción

S2: Construcción

S3: Postconstrucción

Ap

PN

EP

Py

Ad

Eo

Mt

PI

VI

VI

V1

V2

V3

Pm

N0

N1

N2

Fig. 22: Sistema Global: Adjudicación y Preliquidación

Recordemos que utilizamos como referencia la construcción de un centro para una Universidad pública, por lo que es obligado ajustarse a la normativa vigente para la contratación pública. 75

125

Adjudicación y Preliquidación _______________________________________________________________________________________

Más adelante dedicaremos un espacio a explicar con detalle este importante paso, que justifica la denominación de este modelo como de: "Control por Anticipación". En la fig.23 se puede comprobar que en el nivel N2 de la Estructura de Finalidades son dos las etapas dedicadas a este subsistema:

N0

REGLAS DE ORO DEL CCA

N1

S2: Construcción

E1

E2

E3

E4

E5

E6

N2

Fig. 23: Estructura de Finalidades: Adjudicación y Preliquidación

La etapa [E3]: Adjudicación tiene la misión de elegir la empresa constructora encargada de construir la edificación proyectada que, en este caso, por tratarse de un centro para una universidad pública, el desarrollo de Licitación deberá ajustarse a los procesos y procedimientos regulados por la LCSP. En la Adjudicación los objetivos son: Nivel 2: 1. 2. 3. 4.

[E3]: Adjudicación

Elegir la Empresa Constructora Adjudicataria.

Definir el Presupuesto de Adjudicación.

Firmar el Contrato de Obras. Contratar a la Dirección Facultativa y al Coordinador de seguridad.

126

Adjudicación y Preliquidación _______________________________________________________________________________________

Ya se ha comentado que la etapa [E4]: Preliquidación, es una de las piezas clave del Control de Costes por Anticipación, se trata de una novedad que se apoya en un acuerdo entre el promotor y el constructor antes de empezar la construcción del edificio, por lo que es una etapa situada en una posición intermedia entre la [E3]: Adjudicación y la [E5]: Ejecución. Aceptando, sin lugar a dudas, que la obra se va a construir de acuerdo con el Proyecto de Ejecución revisado y corregido, los objetivos asignados a esta etapa son: Nivel 2:

[E4]: Preliquidación

1. El Promotor deberá: • Analizar el Proyecto para corregir errores y omisiones. • Revisar el Presupuesto para corregir errores y omisiones. 2. El Constructor deberá: • Analizar el Proyecto para corregir errores y omisiones. • Revisar el Presupuesto para corregir errores y omisiones. 3 El Promotor y el Constructor deberán: • Corregir los errores y omisiones y acordar el importe de la Preliquidación de la obra.

En el Cap.3 se ha definido la Anatomía del Modelo de "Control de Costes por Anticipación", con un bloque intermedio (fig.10) en el que se han concretado las etapas de los dos grandes procesos vinculadas al Proyecto de Ejecución: Proceso de Ejecución de Obras Adjudicación de la Ejecución de la Obra [O1] con (VI = V2). Ad Acuerdo de Preliquidación de [O1] entre la Universidad y la PL Empresa Adjudicataria con (VI = V3). Proceso de Gestión Económica Presupuesto de Adjudicación de [O1] (e5). PA Importe de la Preliquidación Acordada para [O1] (e6). PL Finalmente, se ha realizado un análisis diacrónico que ha permitido situar a los actores en escenarios definidos mediante secciones transversales con origen en t0. En este contexto temporal, el Proyecto de Ejecución se ubica entre los escenarios t4 y t6: 127

Adjudicación y Preliquidación _______________________________________________________________________________________

t0

t1

PEO

t2 PMg

PMe

PE

PN

Oi

O1

PI

t0

t1

t3

t2

t4

t5

t6 PeM

PbM

EP

AP

PB

P yE

PN

PN

PN

PN

V1

V1

V1

V1

t7

Ad

PL

EO

V2

V3

V4

R

VI

VE

PE

PP

PA

aPL

L

e1

e2

e3

e4

e5

e6

e7

t4

t5

t3

Fig. 24: Anatomía del Modelo: Adjudicación y Preliquidación

t6

t7

Escenario t4: Tras los sucesos desarrollados en el intervalo [t4- t4], en este escenario deberán estar situados los actores: PE PbM PP

Proyecto de Ejecución para [O1] con (VI = V1). Programa Básico de Mantenimiento de la Obra [O1]. Presupuesto del Proyecto de Ejecución [O1].

Escenario t5: Finalizada la Licitación en el escenario aparecerán los actores: Ad PA

Adjudicación de la Ejecución de la Obra [O1]. Presupuesto de Adjudicación de [O1].

Escenario t6: Tras el acuerdo de Preliquidación los actores del nuevo escenario serán: 128

Adjudicación y Preliquidación _______________________________________________________________________________________

PL PL

Acuerdo de Preliquidación de [O1] entre la Universidad y la Empresa Adjudicataria. Importe de la Preliquidación Acordada para [O1].

A partir de los antecedentes expuestos seguiremos recorriendo los procesos de Ejecución y de Gestión, estudiando las transformaciones que se producen en interior del subsistema S2, a partir de las entradas procedentes del Proyecto de Ejecución, explicando con detalle el papel que debe desempeñar cada uno de los actores.

1. Adjudicación 1.1. Proceso de Ejecución Ya se ha comentado en varias ocasiones que el proceso de Licitación tiene asignada la misión 76 de seleccionar, de entre las empresas constructoras que hayan presentado sus ofertas en tiempo y forma, la que será elegida para ejecutar la construcción del edificio [O1]. En la Licitación, junto con la empresa constructora Adjudicataria (Ad), se define el Presupuesto de Adjudicación (V2), que modifica el presupuesto del proyecto, convirtiendo el coste esperado en el Precio de Adjudicación. Este importante cambio conceptual 77 transforma el importe estimado, que refleja el presupuesto del proyecto (V1), en el importe que, si no se producen modificaciones aceptadas por las partes, deberá ser abonado por el promotor al constructor como pago por la ejecución de la obra que recibe. Por lo tanto, la firma de los contratos consolida la Adjudicación, y marca la fecha de comienzo de la relación contractual entre ambos agentes.

76 Conviene recordar que en este trabajo usamos como referencia permanente que se trata de ejecutar una obra para la Administración del Estado, por lo que es obligado ajustarse a los preceptos de la LCSP y de las normas complementarias vigentes en cada momento. 77 El Coste Esperado pasa a ser un Precio Acordado.

129

Adjudicación y Preliquidación _______________________________________________________________________________________

Oe1

Oei

...

Oen

EAd r53

Ad

r50

PyE

r25

BL

r51

r52

V3

V2 r44

r45

e5

r49

r56 r42

r41

r43

r33

r55

PL

PA

PP

r54

Eo

r57

aPy

r58

DF

r46

aPL r47

e6

r48

L

r12 Fig. 25: Adjudicación y Preliquidación

Relaciones de la Adjudicación Para explicar esta etapa vamos a utilizar como referencia la fig.25, en la que se destacan las siguientes relaciones: RELACIONES DE LA ADJUDICACIÓN CON OTRAS ETAPAS Y AGENTES r25

Traslado de la información contenida en PyE para iniciar el proceso de Adjudicación de la obra [O1].

130

Adjudicación y Preliquidación _______________________________________________________________________________________

r33, r49 r43, r44 r41 r12 r50 r51 r52 r53 r47

Interacción del PA con PP con la información resultante de la Adjudicación, que transforma el Presupuesto Base de la Licitación 78 en presupuesto de Adjudicación. Interacción con el Proceso de Gestión con la información económica resultante del proceso de Licitación. Traslado de la información necesaria para iniciar el proceso interno de Preliquidación. Retroalimentación del Proceso de Gestión para informar a las etapas previas de los cambios introducidos. Recepción de las ofertas [Oei] de las empresas interesadas. Recepción de las Bases para convocar la Licitación (BL). Traslado de la información detallada contenida en PP para fijar el plazo de ejecución 79 de la obra. Remisión de la documentación a la Empresa Adjudicataria (EAd). Traslado del Presupuesto de Adjudicación a la siguiente etapa del Proceso de Gestión, con lo que finaliza la Adjudicación.

Proceso interno de elaboración la Adjudicación Para el desarrollo de la Adjudicación proponemos el siguiente proceso interno: PROCESO DE ELABORACIÓN DE LA ADJUDICACIÓN s1 s2 s3 s4 s5 s6

Encargo a técnicos competentes de la Dirección Facultativa y de la Coordinación de Seguridad. Recepción del Proyecto de Ejecución. Encargo a técnicos competentes de la preceptiva supervisión del Proyecto de Ejecución. Elección de modelo de contratación y elaboración de las Bases de Licitación en las que se fijará el plazo de ejecución. Convocatoria de la Licitación Recepción de las ofertas de las empresas interesadas.

Es frecuente que el Presupuesto que sirve de base para la Licitación sea igual que el presupuesto del Proyecto de Ejecución. 79 Es obvio que las necesidades de la institución promotora serán determinantes para establecer el plazo de ejecución de la obra, pero también es importante conocer la significación económica de un plazo distinto al que optimice el proceso de ejecución. 78

131

Adjudicación y Preliquidación _______________________________________________________________________________________

s7 s8 s9 s10 s11 s12

Recepción de informes de la Mesa Técnica. Convocatoria de la Mesa de Contratación Elección de la Empresa Adjudicataria. Recepción de la documentación complementaria y depósito de las fianzas. Firma del Contrato de Ejecución de Obras. Traslado de la documentación al proceso de Preliquidación, con lo que finaliza la Adjudicación.

Documentación generada durante la Adjudicación 80 Durante el desarrollo del proceso de Licitación que culmina con la Adjudicación de la obra, al menos se generan los siguientes documentos: • • • • • •

Bases de Licitación. Ofertas de las empresas participantes entre las que estará la de la Empresa Adjudicataria. Informe de la Mesa Técnica. Informe de la Mesa de Contratación. Presupuesto de Adjudicación. Contrato de Obras.

1.2. Proceso de Gestión La determinación del importe del Presupuesto de Adjudicación es una consecuencia directa del proceso de Licitación que debe concluir en el contrato de obras entre el promotor y el constructor. Sin embargo, debemos insistir en que su significado es mucho mayor que el mero conocimiento de la cifra resultante. Hasta el momento de la firma del contrato los importes que se manejan tienen la consideración conceptual de estimaciones de costes, basadas en hipótesis y en los modelos de estimación manejados por los técnicos autores de los proyectos, por lo tanto, se trata de "presupuestos" en sentido estricto. Ahora, con el acto de firma, las estimaciones se convierten en compromisos.

Los documentos pueden variar de forma significativa en función del modelo de Licitación elegido (concurso, subasta, ... etc.). 80

132

Adjudicación y Preliquidación _______________________________________________________________________________________

A partir de este momento el constructor se compromete a aceptar, como pago por construir el edificio definido en el Proyecto de Ejecución, el importe del Presupuesto Base de Licitación que se ha transformado en Presupuesto de Adjudicación, como resultado de las modificaciones generadas por la oferta aceptada por el promotor. Este, a su vez, se compromete a abonar esos importes como pago por recibir el edifico construido. Por lo tanto, lo que se ha producido en realidad es la transformación conceptual del "Coste Estimado" en "Precio Acordado", con lo que la información se convierte en compromiso.

El Plazo de Ejecución como compromiso contractual En el capítulo anterior hemos dedicado un espacio a destacar el significado económico del compromiso de plazo para el desarrollo de las obras. No obstante, creemos de interés continuar con la reflexión para destacar que en este proceso, al redactar las Bases Licitación es necesario establecer un plazo de ejecución que se convertirá en compromiso para las partes, y, por lo tanto, las empresas constructoras interesadas en participar en la Licitación deberán tenerlo muy presente al elaborar sus ofertas. Como muestra la tabla siguiente, en el ejemplo del capítulo anterior pudimos comprobar que si se reduce el plazo también se reducen los costes, pero esto no ocurre de forma indefinida. PLAZO 10 meses 12 meses 81 14 meses

%

DIFERENCIA 8,34 9,96 11,58

-1,62 +1,62

Optimizando el uso de los recursos materiales y humanos dedicados a la organización de una obra, es posible reducir el plazo de ejecución hasta alcanzar un nivel mínimo, por debajo del cual, para seguir reduciendo el plazo de ejecución sería necesario aumentar los recursos, con lo que se produciría un incremento en los costes, que puede evolucionar con gran rapidez (fig.26), como consecuencia de lo que se podría denominar: "ineficiencia por exceso de recursos", hasta alcanzar un punto en el que resulta imposible seguir 81

El plazo de ejecución medio para una obra de nueva planta suele ser de 12 meses. 133

Adjudicación y Preliquidación _______________________________________________________________________________________

reduciendo el plazo. Por el otro extremo de la curva, la forma de la evolución es diferente, ya que si el plazo continua aumentando y no es posible reducir los recursos en la misma proporción, el coste se incrementa pero con menor velocidad.

Ct4

Ct6 Ct14 Ct8 Ct12 Ct10 Ct0

t0

min Ct

t2

t4

t6

t8

t10

t12

t14

t16

Fig. 26: Evolución de los Costes en función del Plazo de Ejecución

La fig.26 muestra un gráfico que pretende ser un ejemplo teórico que ayude a entender mejor la evolución de los Costes en función del Plazo de Ejecución, en el que [ti] representa el plazo de ejecución y [Cti] el coste asociado a cada plazo.

2. Preliquidación 2.1. Proceso de Ejecución La Preliquidación es la pieza que da sentido al "Control de Costes por Anticipación". Se trata de determinar de forma conjunta, mediante acuerdo formal, el Importe de la Liquidación de la obra antes de construir el edificio.

134

Adjudicación y Preliquidación _______________________________________________________________________________________

Con este movimiento se hace posible el cumplimiento de las Reglas de Oro del modelo: 1. El promotor debe saber qué recibirá y cuánto pagará. 2. El constructor debe saber qué ejecutará y cuánto cobrará.

En el tramo [t5 - t6] (fig.24), de la evolución temporal de la trayectoria del sistema, se debe alcanzar un acuerdo de Preliquidación entre el promotor y el constructor, como principales agentes del sistema, para cumplir las Reglas de Oro y garantizar con ello la consecución del equilibrio económico en las contraprestaciones de ambos agentes. Al final del intervalo, el promotor sabrá qué edificio va a recibir y cuánto habrá de pagar por él y el constructor conocerá qué edificio debe construir y cuánto cobrará por ello. La consecuencia económica del acuerdo de Preliquidación (aPL) puede significar un cambio en el precio acordado en la Licitación que, salvo modificaciones posteriores, deberá ser el importe de la Liquidación de la obra. Relaciones de la Preliquidación Para explicar esta etapa, siguiendo la estructura de los capítulos anteriores, vamos a utilizar como referencia la fig.18, en la que se destacan las siguientes relaciones:

RELACIONES DE LA PRELIQUIDACIÓN CON OTRAS ETAPAS Y AGENTES Traslado de la información de la Adjudicación para iniciar el r41 proceso de Preliquidación de la obra [O1]. r47 Recepción del Presupuesto de Adjudicación. Interacción con el Proceso de Gestión con la información r45, r46 económica resultante del proceso de Preliquidación. Interacción con la Empresa Adjudicataria (EAd) para cerrar el r54, r55 acuerdo de Preliquidación.

135

Adjudicación y Preliquidación _______________________________________________________________________________________

Interacción con los autores del Proyecto de Ejecución (aPy) y con la Dirección Facultativa (DF) para analizar la documentación y detectar posible errores u omisiones y proponer correcciones. Traslado de la información necesaria para iniciar el proceso interno de Preliquidación. Recepción de la documentación procedente de la Adjudicación. Traslado del resultado de la Preliquidación a la Liquidación de la obra. Traslado de la documentación completa para iniciar la ejecución de la obra (Eo). Retroalimentación del Proceso de Gestión para informar a las etapas previas de los cambios introducidos.

r57, r58 r41 r53 r48 r42, r56 r12

Proceso interno de elaboración la Preliquidación El acuerdo de Preliquidación es posible si se recorre el siguiente proceso interno: PROCESO DE ELABORACIÓN DE LA PRELIQUIDACIÓN s1 s2 s3 s4

Recepción del Proyecto de Ejecución. Recepción de la oferta completa de la Empresa Adjudicataria. Recepción del contrato con la Empresa constructora. Solicitar a los autores del Proyecto de Ejecución que: •

•

Analicen el Proyecto para corregir errores y omisiones. Revisen el Presupuesto para corregir errores y omisiones.

s5

Trasladar el Proyecto de Ejecución a la Dirección Facultativa para: • Analizar el Proyecto para corregir errores y omisiones. • Revisar el Presupuesto para corregir errores y omisiones.

s6

Trasladar el Proyecto de Ejecución a la Empresa Adjudicataria para • Analizar el Proyecto para corregir errores y omisiones. • Revisar el Presupuesto para corregir errores y omisiones.

s7 s8 s9

Recepción de informes de los autores del Proyecto de Ejecución. Recepción de informes de la Dirección Facultativa. Recepción de informes de la Empresa Adjudicataria.

136

Adjudicación y Preliquidación _______________________________________________________________________________________

s10 s11

s12

s13 s14

Traslado de los informes a los autores del Proyecto de Ejecución para determinen la repercusión económica de la corrección de los errores y omisiones detectados.. Recepción del informe de repercusión económica de los autores del Proyecto de Ejecución . Reuniones entre el Promotor y el Constructor para desarrollar la negociación que debe conducir a un acuerdo de Preliquidación (aPL) donde se recojan los resultados de la corrección de los errores y omisiones contenidas en los informes de los agentes. Acuerdo de Preliquidación que incluya los documentos con las correcciones acordadas. Remisión del Proyecto de Ejecución, el Contrato de Obras y los resultados de la Preliquidación, a la Dirección Facultativa.

Documentación generada durante la Preliquidación Los documentos que deben resultar de la Preliquidación son los siguientes: • • • • •

Informes de los agentes con los errores y omisiones detectados. Acta de las reuniones con los resultados del acuerdo de Preliquidación. Memoria Descriptiva con la corrección de los errores y omisiones. Planos con la corrección de los errores y omisiones. Presupuesto Detallado de la Preliquidación.

2.2. Proceso de Gestión En las etapas anteriores se han ido desgranando las cuentas del Proceso de Gestión:

EVOLUCIÓN

t2 - t3

ETAPA Programa PN Necesidades

REGULACIÓN Y CONTROL Debe actuar como referencia de Regulación y Control para detectar desviaciones.

137

Adjudicación y Preliquidación _______________________________________________________________________________________

Estudios Previos

t3 - t4

Anteproyecto Proyecto Básico Proyecto de Ejecución

EP VI AP VE PB PE PyE PP

VI 82 = IEMEi + CIGi + BIi + IVAi + HF CCAi = RAi - [CSi + CAPi] Se controla que: VI = ó < CCAi VE 83 = ICdi + HFi Se controla que: VE = ó < VI PE 84 = ICdi + HFi Se controla que: PE = ó < VE PP 85 = ICdi + HFi Se controla que: PP = ó < PE

Con el Proyecto de Ejecución finaliza el intervalo [t3 - t4] y debe comenzar el

siguiente. No obstante, conviene dejar constancia de que este intervalo temporal puede sufrir retrasos, que estarán vinculados a los objetivos y posibilidades financieras del Promotor. Si esto se produce, será necesario actualizar el importe del Presupuesto de Ejecución, para compensar los efectos inflacionarios en los mercados por la paralización. Por lo tanto, el intervalo temporal [t4 - t5] se debe iniciar a partir del Proyecto de Ejecución con el Presupuesto actualizado, que, como ya se comentado en los apartados anteriores, debe conducir a la elección de la empresa constructora Adjudicataria (Ad) y a la definición del Presupuesto de Adjudicación (V2), que modifica el presupuesto del proyecto, convirtiendo el coste esperado en el precio de adjudicación. EVOLUCIÓN

t4 - t5

ETAPA Adjudicación

Ad PA

REGULACIÓN Y CONTROL Se determina el importe del Presupuesto de Adjudicación como resultado del proceso de Licitación.

A partir [t5] se inicia el proceso interno de Preliquidación, que pretende ser el resultado de una secuencia de aproximaciones sucesivas (como muestran las tablas precedentes), para hacer posible un acuerdo final en el que se defina el importe de la Liquidación de la Obra. El desarrollo de la Preliquidación deberá

Ver Cap.4; 2.1.1 Volumen de Inversión Ver Cap.5; 1.2.1 Predimensionado del Volumen de Inversión Esperado. 84 Ver Cap.5; 2.2.1 Predimensionado del Presupuesto Esperado. 85 Ver Cap.6; 1.2.1 Presupuesto de Ejecución. 82 83

138

Adjudicación y Preliquidación _______________________________________________________________________________________

recogerse en actas de cada una de las reuniones mantenidas entre el Promotor y el Constructor con ese objetivo. EVOLUCIÓN

t5 - t6

ETAPA Preliquidación

PL aPL

REGULACIÓN Y CONTROL Acuerdo de Preliquidación entre Promotor y Constructor con los resultados de la corrección de los errores y omisiones observados.

3. Resumen •

La Adjudicación es la 2ª fase del subsistema S2: Construcción a la que corresponden las etapas E3: Adjudicación y E4: Preliquidación de la Estructura de Finalidades con los siguientes objetivos: Nivel 2: 1. 2. 3. 4.

Definir el Presupuesto de Adjudicación

Firmar el Contrato de Obras. Contratar a la Dirección Facultativa y al Coordinador de seguridad.

Nivel 2: 1. 2. 3.

•

[E3]: Adjudicación

Elegir la Empresa Constructora Adjudicataria

[E4]: Preliquidación

El Promotor deberá: • Analizar el Proyecto para corregir errores y omisiones. • Revisar el Presupuesto para corregir errores y omisiones. El Constructor deberá: • Analizar el Proyecto para corregir errores y omisiones. • Revisar el Presupuesto para corregir errores y omisiones. El Promotor y el Constructor deberán: • Corregir los errores y omisiones y acordar el importe de la • Preliquidación de la obra.

Anatomía del Modelo CCA en las fases de Adjudicación y Preliquidación

139

Adjudicación y Preliquidación _______________________________________________________________________________________

t4

t5

t6 PeM

PbM

P yE

Ad

PL

EO

V2

V3

V4

R

PN

V1

PP

PA

aPL

L

e4

e5

e6

e7

t4

t5

t6

Sucesos del Proceso de Ejecución de Obras Adjudicación [O1]. Ad Preliquidación [O1]. PL Sucesos del Proceso de Gestión Económica Presupuesto de Adjudicación de [O1]. PA Acuerdo de Preliquidación de [O1]. aPL • Relaciones de la Adjudicación: RELACIONES DE LA ADJUDICACIÓN r25 r33, r49 r43, r44

Traslado de la información contenida en PyE para iniciar el proceso de Adjudicación de la obra [O1]. Interacción del PA con PP con la información resultante de la Adjudicación que transforma el Presupuesto Base de la Licitación en presupuesto de Adjudicación. Interacción con el Proceso de Gestión con la información económica resultante del proceso de Licitación.

140

Adjudicación y Preliquidación _______________________________________________________________________________________

r41 r12

Traslado de la información necesaria para iniciar el proceso interno de Preliquidación. Retroalimentación del Proceso de Gestión para informar a las etapas previas de los cambios introducidos.

Oe1

Oei

...

Oen

EAd r53

Ad

r50

PyE

r25

BL

r51

r52

V3

V2 r44

r45

r49

r50 r51 r52 r53 r47

e5

r56 r42

r41

r43

r33

r55

PL

PA

PP

r54

Eo

r57

aPy

r58

DF

r46

aPL r47

e6

r48

L

r12

Recepción de las ofertas [Oei] de las empresas interesadas. Recepción de las Bases (BL) para convocar la Licitación. Traslado de la información detallada contenida en PP para fijar el plazo de ejecución de la obra. Remisión de la documentación a la Empresa Adjudicataria (EAd). Traslado del Presupuesto de Adjudicación a la siguiente etapa del Proceso de Gestión, con lo que finaliza la Adjudicación.

141

Adjudicación y Preliquidación _______________________________________________________________________________________

• Relaciones de la Preliquidación RELACIONES DE LA PRELIQUIDACIÓN r41 r47 r45, r46 r54, r55 r57, r58 r41 r53 r48 r42, r56 r12

Traslado de la información de la Adjudicación para iniciar el proceso de Preliquidación de la obra [O1]. Recepción del Presupuesto de Adjudicación. Interacción con el Proceso de Gestión con la información económica resultante del proceso de Preliquidación. Interacción con la Empresa Adjudicataria (EAd) para cerrar el acuerdo de Preliquidación. Interacción con los autores del Proyecto de Ejecución (aPy) y con la Dirección Facultativa (DF) para analizar la documentación y detectar posible errores u omisiones y proponer correcciones. Traslado de la información necesaria para iniciar el proceso interno de Preliquidación. Recepción de la documentación procedente de la Adjudicación. Traslado del resultado de la Preliquidación a la Liquidación de la obra. Traslado de la documentación completa para iniciar la ejecución de la obra (Eo). Retroalimentación del Proceso de Gestión para informar a las etapas previas de los cambios introducidos.

• La Preliquidación pretende ser el resultado de una secuencia de

aproximaciones sucesivas: EVOLUCIÓN

t2 - t3

ETAPA Programa PN Necesidades EP Estudios Previos

t3 - t4

Anteproyecto Proyecto Básico Proyecto de Ejecución

VI

AP VE PB PE PyE PP

REGULACIÓN Y CONTROL Debe actuar como referencia de Regulación y Control para detectar desviaciones. VI = IEMEi + CIGi + BIi + IVAi + HF CCAi = RAi - [CSi + CAPi] Se controla que: VI = ó < CCAi VE = ICdi + HFi Se controla que: VE = ó < VI PE = ICdi + HFi Se controla que: PE = ó < VE PP = ICdi + HFi Se controla que: PP = ó < PE

142

Adjudicación y Preliquidación _______________________________________________________________________________________

t4 - t5

Adjudicación

Ad PA PL

t5 - t6

Preliquidación

aPL

Se determina el importe del Presupuesto de Adjudicación como resultado del proceso de Licitación. Acuerdo de Preliquidación entre Promotor y Constructor con los resultados de la corrección de los errores y omisiones observados.

Entre la finalización del intervalo [t3 - t4] y el comienzo del siguiente [t4 - t5] se pueden producir retrasos; si esto se produce será necesario actualizar el importe del Presupuesto de Ejecución.

143

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

Capítulo 8 Ejecución de la Obra El último capítulo de este trabajo se ocupa de la Ejecución de la Obra, desde que se inicia con el acta de Replanteo hasta que concluye con la Recepción Definitiva, poniendo especial atención en el desarrollo del Proceso de Gestión hasta la Liquidación de la Obra que marca el final de la actividad del subsistema "S2: Construcción" en el Sistema Global. Por último, nos ocuparemos del Manual de Mantenimiento que enlaza con la primera fase del subsistema "S3:Postconstrucción.

144

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

Antecedentes La actividad del subsistema S2: Construcción completa el tercero y último de los subsistemas del nivel 2, que pone su atención en la Ejecución de la Obra. No obstante, el Sistema Global (fig.27) continúa su actividad con el desarrollo del subsistema S3: Postconstrucción que, en este trabajo, sólo se ocupa ligeramente del subsistema de nivel 2, dedicado al desarrollo del Programa Específico de Mantenimiento del Edificio construido, con la intención de enfatizar la importancia para los usuarios de pensar, durante la etapa de construcción, en las posteriores tareas de mantenimiento a lo largo de la vida útil del edificio.

SG: Edificación como Sistema Global

S1: Preconstrucción

S2: Construcción

S3: Postconstrucción

Ap

PN

EP

Py

Ad

Eo

Mt

PI

VI

VI

V1

V2

V3

Pm

Fig. 27: Sistema Global: Ejecución de la Obra y Programa de Mantenimiento

145

N0

N1

N2

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

Las finalidades de este bloque se muestran en la fig.28, donde se puede comprobar que en el nivel N2 de la Estructura de Finalidades del modelo CCA son dos las etapas dedicadas a este subsistema:

N0

REGLAS DE ORO DEL CCA

N1

S2: Construcción

E1

E2

E3

E4

E5

E6

N2

Fig. 28: Estructura de Finalidades: Ejecución de la Obra y Programa de Mantenimiento

La etapa [E5]: Ejecución de la Obra tiene como principal misión construir la obra proyectada 86 con los siguientes objetivos secundarios: Nivel 2: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

86

[E5]: Ejecución de la Obra

Contratar a la Dirección Facultativa y al Coordinador de Seguridad. Ejecutar la Obra. Desarrollar el proceso de certificación. Controlar y hacer seguimiento económico y temporal de la ejecución de la Obra. Gestionar las modificaciones y su repercusión económica Elaborar un Manual de Mantenimiento y Recepcionar la Obra. Liquidar la Obra

Recordamos que la obra utilizada como referencia es un Centro para una Universidad Pública. 146

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

La etapa [E6] tiene como finalidad la elaboración de un Programa Específico de Mantenimiento, que se ubica en el subsistema S3: Postconstrucción de la estructura del Sistema Global, por lo que se trata de una actividad que se deberá llevar a cabo después de la Recepción Definitiva, durante el largo periodo de tiempo en el que se recorre el Ciclo de Vida del edificio, bajo la responsabilidad de los usuarios. Sin embargo, como ya se ha comentado al desarrollar la Estructura de Finalidades del modelo 87, queremos incidir en un aspecto muy vinculado con la necesidad actual de conseguir ahorros en el consumo de recursos de alto coste social, por lo que creemos conveniente añadir a esta etapa el objetivo complementario de elaborar un Plan de Explotación de la edificación, con lo que los objetivos asignados a esta etapa serán: Nivel 2: 1. 2.

[E6]: Programa de Mantenimiento

Elaborar un Programa Específico de Mantenimiento plurianual, para un periodo de cinco 88 años, con previsión de actualización anual. Desarrollar un Plan de Explotación para optimizar el uso de los recursos.

El análisis temporal muestra como la última etapa de la Anatomía del Modelo de "Control de Costes por Anticipación", se desarrolla en el tramo [t6 - t7] de la evolución del modelo. En esta etapa se ejecuta la obra contratada, y, si cada parte a cumplido con los compromisos adquiridos, el Promotor recibirá definitivamente la edificación construida y se procederá a la liquidación final de la obra y del contrato, en cuyo importe final se pueden producir cambios, que, en todo caso, deben cumplir la condición de ser consecuencia de modificaciones expresamente autorizadas por el Promotor.

Capítulo 2: Estructura de Finalidades. Se ha elegido un periodo de cinco años porque en ese plazo ya se han debido realizar las principales de las labores de mantenimiento necesarias para garantizar el uso eficiente del inmueble. "MANUAL GENERAL DE USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIÓN DE EDIFICICIOS DESTINADOS A VIVIENDA". Op. cit..

87 88

147

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

En ese intervalo también se debe completar el Manual de Mantenimiento (MaM), como paso previo al desarrollo posterior del Programa Específico de Mantenimiento plurianual y el Plan de Explotación para la obra objetivo. Escenario t7: Al finalizar la obra los actores de la última escena serán: EO MaM

R L

Ejecución de la Obra [O1] con (VI = V4). Manual de Mantenimiento de [O1]. Recepción Definitiva de la Obra [O1]. Importe de la Liquidación de [O1].

Por último, la fig.29 muestra como el análisis diacrónico completa su actividad, que tiene su origen en t0. y finaliza en t7:

t0

t1

PEO

t2 PMg

PMe

PE

PN

Oi

O1

PI

t0

t1

t3

t2

t4

t5

MaM

PbM

EP

AP

PB

P yE

PN

PN

PN

PN

V1

V1

V1

V1

t7

t6

Ad

PL

EO

V2

V3

V4

R

VI

VE

PE

PP

PA

aPL

L

e1

e2

e3

e4

e5

e6

e7

t4

t5

t6

t3

Fig. 29: Anatomía del Modelo: Ejecución de la Obra y Manual de Mantenimiento

148

t7

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

1. Ejecución de la Obra 1.1. Proceso de Ejecución Poco a poco hemos llegado a la etapa definitiva del Proceso de Ejecución. En las etapas anteriores se ha definido un Programa de Necesidades (PN), se ha redactado un Proyecto de Ejecución (PyE), se ha Adjudicado (A) la construcción a una Empresa Constructora, se ha comprometido, mediante acuerdo entre el Promotor y el Constructor, el importe de Preliquidación (PL). Ahora, en el último tramo, se trata de Ejecutar la Obra (Eo) proyectada. En capítulos anteriores se ha intentado explicar con detalle el modelo de "Control de Costes por Anticipación" (CCA) que, como se ha comentado con insistencia, pretende adelantarse a los problemas para que se cumplan las primeras Reglas de Oro del modelo: 1. El promotor debe saber qué recibirá y cuánto pagará. 2. El constructor debe saber qué ejecutará y cuánto cobrará. En esta etapa, se trata de lograr que no de produzcan desviaciones en el encaje de las piezas del puzle. Para cumplir con esta misión vamos a contar con la ayuda de un modelo denominado: CEMS-CONTROL 89, para el seguimiento de la planificación de la ejecución de obras y el control de los costes de producción, que se apoya en cuatro pilares: la Planificación de la obra, un plan de Certificaciones Previsionales, que se utiliza como Imagen de Referencia, la comparación de la Imagen de cada periodo con la Certificación Real de la obra ejecutada en ese periodo y la evaluación de las desviaciones que se produzcan utilizando las herramientas y los instrumentos que proporciona el modelo: "Evaluación Cibernética de Sistemas Multivariantes (CEMS)" 90.

RAMÍREZ DE ARELLANO AGUDO, A. "Seguimiento de la Planificación y control de costes en obras de construcción". Ed. Fundación Cultural del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Sevilla. Sevilla (1998). 90 RAMÍREZ DE ARELLANO AGUDO, A. “La Teoría de Sistemas al servicio del análisis de presupuestos de obras (Evaluación Cibernética de Sistemas Multivariantes CEMS)”. Ed. Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Sevilla. Sevilla (1989). 89

149

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

Es de gran importancia para el éxito del control que durante la Ejecución de la Obra se cumplan dos nuevas Reglas de Oro, que complementan a las ya enunciadas y ayudarán a conseguir el objetivo: "5. Gestionar las modificaciones y su repercusión económica", propuesto en la Estructura de Finalidades para la Etapa [E5].

Reglas de Oro para la Etapa [E5]: Ejecución de la Obra

1. Las modificaciones del Proyecto de Ejecución requieren la aprobación previa del Promotor. 2. Las alteraciones del Plazo de Ejecución requieren la aprobación previa del Promotor.

Relaciones de la Ejecución de la Obra Para analizar las relaciones de esta etapa nos apoyaremos en la fig.30: r37

MaM r59

r60

Eo PL

R

r42

V4 r61

r62

L aPL

r48

e7 r12

Fig. 30: Ejecución de la Obra y Manual de Mantenimiento 150

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

RELACIONES DE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA CON OTRAS ETAPAS r37 r42

r48 r59, r60 r61, r62 r12

Traslado de la información contenida en PbM para iniciar el Manual de Mantenimiento. Traslado de la información generada a lo largo del Proceso de Ejecución para iniciar la ejecución de la Obra desde el Acta de Replanteo hasta la Recepción Definitiva. Traslado de la información procedente del acuerdo de Preliquidación para desarrollar la Gestión del desarrollo de la Obra. Interacción entre la Ejecución de la Obra y la redacción del Manual de Mantenimiento. Interacción entre la Ejecución de la Obra y el Proceso de Gestión que debe concluir con la Liquidación. Retroalimentación del Proceso de Gestión para informar a las etapas previas de los cambios introducidos.

Proceso interno del desarrollo de la Ejecución de la Obra Conviene recordar que queremos desarrollar un modelo para el control de costes que pretende anticiparse a los problemas, con la intención de eliminar las amenazas antes de que se conviertan en desviaciones. Pero no debemos olvidar que se trata de un modelo para controlar costes, por lo que, durante el largo periodo de Ejecución de la Obra centraremos nuestra atención en el seguimiento y evaluación de los costes en paralelo con la Ejecución.

PROCESO DE GESTIÓN DURANTE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA s1 s2 s3

Comprobación de los documentos que acrediten que se dispone y están vigentes los seguros de responsabilidad de los agentes que intervienen en la Ejecución de la Obra. Elaboración de un Plan de Control de Calidad. Elaboración de un Plan de Prevención de Riesgos Laborales ajustado al Estudio de Seguridad.

151

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

s4 s5 s6 s7 s8 s9 s10 s11 s12

Comprobación del replanteo y firma del Acta que marca el comienzo de las obras. Desarrollo completo de la Planificación y Programación de los procesos constructivos de la Obra. Desarrollo de un Plan de Certificaciones Previsionales con base en la Planificación de la Obra. Seguimiento mensual del cumplimiento de la Planificación utilizando las herramientas que proporciona el modelo CEMS-CONTROL. Revisión trimestral de la Planificación. Actualización, ajustada a la nueva Planificación, del Plan de Certificaciones Previsionales. Reiteración de los sucesos s7, s8 y s9 hasta que finalice la Ejecución de la Obra. Liquidación de la Obra. Elaboración de las Actas de Recepción de la Obra.

Documentación generada durante la Ejecución de la Obra Durante el desarrollo del proceso de Ejecución de la obra al menos se generan los siguientes documentos: • • • • • • •

Acta de Replanteo. Plan de Control. Plan de Seguridad. Certificaciones periódicas. Manual de Mantenimiento. Liquidación Final Actas de Recepción.

1.2. Proceso de Gestión Seguimiento de la Planificación Como ya hemos avanzado en las páginas anteriores, utilizaremos el modelo CEMS-CONTROL 91 para hacer seguimiento y evaluar, utilizando la "Distancia 91

Seguimiento de la Planificación y control de costes en obras de construcción. Op. cit. 152

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

Estadística Normalizada (DEN)" como indicador numérico, las posibles desviaciones entre el conjunto de Certificaciones Previsionales (CP), como Imágenes de Referencia que simulan Escenarios de Anticipación Contrastados 92 con la previsible evolución de la Obra en el intervalo temporal [t6 - t7], y las Certificaciones Reales (CR) que se produzcan en cada periodo hasta la finalización de la obra. 1.2.1. Herramientas del modelo CEMS-CONTROL 93 Aunque la publicación ya citada explica con detalle los fundamentos y proporciona las herramientas necesarias para la aplicación del modelo CEMS.CONTROL, en las páginas que siguen avanzaremos una síntesis que facilite la comprensión de la integración de este modelo de seguimiento en el "Control de Costes por Anticipación". Matriz de Planificación La primera herramienta utilizada en el modelo es la " Matriz de Planificación de Importes de Ejecución Material" (fig.31), que se construye a partir de la planificación y tiene la misión de facilitar la construcción de los escenarios de anticipación con la previsión de certificaciones esperables en el desarrollo de la obra.

... 01. 02A. 02P. 02R. 02T. 02W. 02Z. 02. 03A. 03C. 03E. 03H.

Concepto DEMOLICIONES Y ... A Cielo Abierto Pozos Rellenos y Compactaciones Transportes Varios Zanjas ACONDICIONAMIENTO ... Armaduras Cimentaciones Especiales Encofrados Hormigones

B

TR

...

13559 2000 11114 2530 29203 72833 15493 81159

TC

TP

p1

p2

p3

p4

1,0 1,0 1,0 1,0 1,0

14 0 25 14 10

14 10 14 10

4

10

1,1 1,0 1,1 1,1

33 0 33 33

1

22

10

1 1

22 22

10 10

p5

92 Estos escenarios pretenden describir los caminos que conducen a la imagen final, con una trayectoria que va del final al principio, marcando los objetivos a conseguir pero situándose en la frontera de lo posible. 93 Todos los ejemplos utilizados en este apartado proceden del texto: Seguimiento de la Planificación y control de costes en obras de construcción. Op. cit.

153

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________ 03W. 03. 04C. 04E. 04V. 04W. 04. 05A. 05F. 05H. 05M. 05W 05. ...

Varios CIMENTACIONES Redes Colgadas Redes Enterradas Redes Verticales Varios SANEAMIENTO Acero Forjados Hormigón Madera Varios ESTRUCTURA

6202 175687 7492 5915 7120 1417 21944 267927 59892 327819 ...

1,0

10

1,0 1,1 1,0 1,0

71 51 61 10

1,0 1,1 1,1 1,0 1,0

0 131 131 0 0

10 1

22

8

8 8

21 21

Fig. 31: Ejemplo de Matriz de Planificación de IEM 94

En las tablas (fig.31 y 32) las columnas representan: Concepto Capítulos y subcapítulos.

Valores de Importes de Ejecución Material de cada concepto, que corresponden a lo ya ejecutado en la fecha de Planificación 95 Valores de Importes de Ejecución Material de cada concepto pendientes de ejecución, que serán repartidos entre los distintos periodos a partir TR de la fecha de Planificación. Coeficiente de Penalización asignado a cada tarea en función de su TC proximidad al camino crítico definido en la programación de la obra. Suma de los pesos asignados a cada concepto en el conjunto de TP periodos de Planificación 96 Columnas dedicadas a representar, en números enteros, los pesos p1... p8 asignados en la Planificación a cada periodo para cada concepto Columnas dedicadas a representar los Importes de las certificaciones CP1...CP6 Previsionales de cada periodo para cada concepto

B

Matriz de Certificaciones Previsionales Para el cálculo de los valores de cada concepto en cada periodo la formulación sería: Seguimiento de la Planificación y control de costes en obras de construcción. Op. cit. Fig.14.1. Esta columna se utiliza sólo a partir de la primera actualización de la Planificación, por lo que en la Planificación inicial permanecerá en blanco. 96 Aunque resulta evidente, conviene destacar que el peso consignado en TP es la suma los pesos de la fila correspondiente a cada concepto. 94 95

154

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

CTrSIEM =

1 1 = IEM IRM PS ∑ PSi i

CPSiIEM = IEM STr ⋅ CTrSIEM ⋅ PSiIEM Donde:

CTrSIEM

Coeficiente de Reparto de los Importes de Ejecución para el Subcapítulo (S).

IEM STr

Importe de Ejecución del Total a Repartir para el Subcapítulo (S).

IEM S IEM Si

P

Total Peso relativo a Importes de Ejecución del Subcapítulo (S).

P

Peso relativo a Importes de Ejecución del Subcapítulo (S) en el periodo (i). Importe de Ejecución en la Certificación Previsional del periodo (i) para el Subcapítulo (S).

CPSiIEM

La figura 32 representa los importes a origen de cada concepto de la Certificación Previsional (CP), que se calculan distribuyendo los importes de forma proporcional al peso asignado a cada concepto en cada periodo.

Concepto ... 01. 02A. 02P. 02R. 02T. 02W. 02Z. 02. 03A. 03C. 03E. 03H. 03W.

DEMOLICIONES Y ... A Cielo Abierto Pozos Rellenos y Compact. Transportes Varios Zanjas ACONDICIONAMTO... Armaduras Cimentaciones Esp. Encofrados Hormigones Varios

B

TR

p1

p2

p3

p4

p5

... 13559

13559

13559

13559

13559

2000 11114 2530

800 11114 2530

1200 11114 2530

2000 11114 2530

2000 11114 2530

29203 72833

28003 2207

28403 50762

29203 72833

29203 72833

15493 81159 6202

469 2459 6202

10798 56565 6202

15493 81159 6202

15493 81159 6202

155

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________ 03. 04C. 04E. 04V. 04W. 04. 05A. 05F. 05H. 05M. 05W 05. ...

CIMENTACIONES Redes Colgadas Redes Enterradas Redes Verticales Varios SANEAMIENTO Acero Forjados Hormigón Madera Varios ESTRUCTURA

175687 7492 5915 7120 1417 21944

11338

124328

175687

175687

116

2668

3595

3595

116

2668

3595

3595

267927 59892

16362 3658

59312 13259

327819 ...

20019

72571

Fig. 32: Matriz de Certificaciones Previsionales a origen 97

Para facilitar la comprensión la figura 33 simula la evolución de los Escenarios de Anticipación Contrastados, en el intervalo temporal [t6 - t7], que representan las Certificaciones Previsionales calculadas en la matriz de la fig.32.

t6

t6C1

t6C2

t6C3

t6Cn

t7

t6Cn

PL CPn

L

CPi CP2

CP3

CP1

t6

t6C1

t6C2

t6C3

t6Cn

t6Cn

Fig. 33: Evolución de los Escenarios de las Certificaciones Previsionales

97

Seguimiento de la Planificación y control de costes en obras de construcción. Op. cit. Fig.20.1.

156

t7

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

1.2.2. Instrumentos de Evaluación Comparación de Certificaciones Reales y Previsionales La filosofía del modelo se apoya en la comparación de Imágenes Reales con Imágenes de Referencia para determinar las desviaciones entre la realidad y la previsión. En este caso, como muestra la fig.34 en un detalle de la certificación correspondiente al Periodo 3, las Imágenes Reales son las Certificaciones correspondientes a la obra ejecutada en cada periodo, y las Imágenes de Referencia son las Certificaciones Previsionales construidas a partir de la Planificación. t6C2

t6C3

CR3

CR3 - CP3

CP3

t6C2

t6C3

Fig. 34: Comparación de la Imagen Real y la de Referencia. Detalle correspondiente al Periodo 3 (t6C2- t6C3)

Concepto ... 01. 02A. 02P. 02R. 02T.

DEMOLICIONES Y ... A Cielo Abierto Pozos Rellenos y Compactaciones Transportes

Periodo 16

Distancias %( CRCR-CP DESN CP)/T

CR

CP

13559

13559

0

0,00

0,0000

2000 11114 2530

2000 11114 2530

0 0 0

0,00 0,00 0,00

0,0000 0,0000 0,0000

157

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________ 02W. 02Z. 02. 03A. 03C. 03E. 03H. 03W. 03. 04C. 04E. 04V. 04W. 04. 05A. 05F. 05H. 05M. 05W 05. 06A. 06B. 06C. 06D. 06E. 06L. 06P. 06W. 06. 07H. 07I. 07W. 07. 08C. 08E. 08F. 08K. 08L. 08M. 08N. 08P. 08S. 08W. 08. 09A. 09I. 09T. 09W. 09. 10A. 10C.

Varios Zanjas ACONDICIONAMTO... Armaduras Cimentaciones Especiales Encofrados Hormigones Varios CIMENTACIONES Redes Colgadas Redes Enterradas Redes Verticales Varios SANEAMIENTO Acero Forjados Hormigón Madera Varios ESTRUCTURA Arcos y Bóvedas de Ladrillo Fábricas Bloques Cantería Divisiones Cerramientos Especiales Fábricas de Ladrillo Prefabricados Varios ALBAÑILERÍA Horizontales Inclinadas Varios CUBIERTAS Climatización Eléctricas Fontanería Comunicación Gases y Licuados Electro-Mecánicas Energías Renovables Protecciones Salubridad Varios INSTALACIONES Acústicos Impermeables Térmicos Varios AISLAMIENTOS Aplacados Continuos

29203 72833

29203 72833

0 0

0,00 0,00

0,0000 0,0000

15493 81159 6202 175687 7492 7492 5617 7120 52 20281

15493 81159 6202 175687 7492 6437 3595 7120 17152

0 0 0 0 0 1055 2022 0 52 3129

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,06 0,12 0,00 0,00 0,18

0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,6146 1,2992 0,0000 0,0303 0,4850

267927 59892

267927 59892

0 0

0,00 0,00

0,0000 0,0000

327819

327819

0

0,00

0,0000

6462

6462

0

0,00

0,0000

131725 122030 8609 268826 20400

123828 122030 6466 258786 21129

7897 0 2143 10040 -729

0,46 0,00 0,12 0,58 -0,04

5,0597 0,0000 1,2481 1,5770 0,4246

20400 9763 40593 65363

21129 9763 42766 68475

-729 0 -2173 -3112

-0,04 0,00 -0,13 -0,18

0,4246 0,0000 1,3923 1,9941

21605 49973

22821 36729

-1216 13244

-0,07 0,77

0,7082 7,7137

4614

6376

-1762

-0,10

1,0261

2428 194339

2428 189359

0 4980

0,00 0,29

0,0000 1,8335

9978

7264

2714

0,16

1,5807

9978 69514 92697

7264 67987 109990

2714 1167 -17293

0,16 0,07 -1,01

1,5807 0,7474 11,793

158

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________ 10L. 10P. 10S. 10T. 10W. 10. 11A. 11L. 11M. 11P. 11S. 11W. 11. 12A. 12L. 12V. 12S. 12W. 12. 13E. 131. 13S. 13W. 13. 14M. 14W. 14.

Ligeros Peldaños Suelos Techos Varios REVESTIMIENTOS Aceros Aleaciones Ligeras Maderas Plásticos Seguridad y Protección Varios CARPINTERIA Y SEG. Vidrios Aislantes Vidrios Laminares Vidrios Sencillos Elaborados sintéticos Varios VIDRIERÍA Y ELAB. SINT. Exteriores Interiores Especiales Varios PINTURAS Mobiliario y Accesorios Varios EQUIPAMIENTOS

IEM

IMPOR. EJEC. MATERIAL

18373 120131 5688 7780 313723 7648 27034 36170

18373 94079 4531 7681 302641 7815 34256 8355

0 25952 1157 99 11082 -167 -7222 27815

0,00 1,51 0,07 0,01 0,65 -0,01 -0,42 1,62

0,0000 16,6273 0,6738 0,0576 4,8642 0,0973 4,2061 16,2007

26834

31415

-4581

-0,27

2,6680

97686

81840

15846

0,92

5,7930

5730 461

5863 291

-133 170

-0,01 0,01

0.0774 0,0988

6191 1138 5830

6154 1468 5746

37 -330 84

0,00 -0,02 0,00

0,0881 0,2115 0,0489

6968

7214

-246

-0,01

0,1302

12645 12645

17532 17532

-4887 -4887

-0,28 -0,28

2,8464 2,8464

1483746

1441780

41966

2,44

1,9293

Fig. 35: Ejemplo de Matriz de Comparación de IEM 98

La Matriz de Comparación proporciona tres Indicadores de Distancia: • • •

Desviación por Diferencia (Ddf). Desviación por Cociente (Dcc). Distancia Estadística Normalizada (DESN).

Las columnas que componen la matriz, así como su denominación y significado, se explican en la siguiente tabla:

98

Seguimiento de la Planificación y control de costes en obras de construcción. Op. cit. Fig.29.2. 159

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

Concepto Certificación Real (CR) Certificación Previsional (CP) CR-CP

%(CR-CP)/TOT DESN

Denominación del concepto. Valor de cada concepto de la Certificación Real correspondiente al periodo en estudio. Valor asignado en la Planificación, para cada concepto correspondiente a la Certificación Previsional del periodo. Desviación por Diferencia (Ddf) entre los valores de cada concepto de la Certificación Real y de la Certificación Previsional correspondientes al periodo. Desviación por Cociente (Dcc) entre los valores de cada concepto de la Certificación Real y de la Certificación Previsional correspondientes al periodo. Distancia Estadística Normalizada.

En las filas se debe representar cada uno de los subcapítulos y capítulos que configuran el sistema de clasificación. Cálculo de Desviaciones y Distancias Estadísticas 99 La formulación para el cálculo de las Desviaciones por Diferencia (Ddf), de las Desviaciones por Cociente (Dcc) y las Distancias Estadísticas, a partir de los datos de Certificación Real(CR) y Previsional (CP), es la siguiente: Desviación por Diferencia (Ddf) Para cada subcapítulo (S):

Pi − CPKSPi Ddf KSPi = CRKS

Para cada capítulo (K):

Pi CRKPi = ∑ CRKS S

CPKPi = ∑ CPKSPi S

99

Seguimiento de la Planificación y control de costes en obras de construcción. Op. cit. 160

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

Ddf KPi = CRKPi − CPKPi Para el Importe de Ejecución Material: Pi IEM CR = ∑ CRKPi K

Pi IEMCP = ∑ CPKPi K

Pi Pi Pi Ddf IEM = IEM CR − IEM CP

Donde:

CPKSPi

Desviación por Diferencia del subcapítulo (S), en el capítulo (K), para el periodo (i) Importe en la Certificación Real del subcapítulo (S), en el capítulo (K), para el periodo (i) Importe en la Certificación Previsional del subcapítulo (S), en el capítulo(K), para el periodo (i)

Ddf KPi

Desviación por Diferencia en el capítulo (K), en el periodo (i)

CRKPi

Importe en la Certificación Previsional del capítulo (K), en el periodo (i)

CPKPi

Importe en la Certificación Real del capítulo (K), en el periodo (i)

Ddf KSPi Pi CRKS

Ddf

Pi IEM Pi CR Pi CP

Desviación por Diferencia en el Importe de Ejecución en el periodo (i)

IEM

Importe de Ejecución en la Certificación Real para el periodo (i)

IEM

Importe de Ejecución en la Certificación Previsional para el periodo (i)

Desviación por Cociente (Dcc) Para cada subcapítulo (S): 161

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

Pi = Dcc KS

Ddf KSPi ⋅ 100 ∑ CPKPi K

Para cada capítulo (K): Pi DccKPi = ∑ DccKS S

Para el Importe de Ejecución Material: Pi DccIEM = ∑ DccKPi K

Pi = ∑∑ DccIEM K

S

Ddf KSPi ⋅ 100 Pi CP ∑ K K

Dcc

Pi IEM

Pi DccIEM =

Pi Ddf IEM = ⋅100 Pi IEM CP

Pi Pi IEM CR − IEM CP ⋅100 Pi IEM CP

Con: Pi DccKS

Desviación por Cociente del subcapítulo (S), en el capítulo (K), para el periodo (i)

DccKPi

Desviación por Cociente del capítulo (K), para el periodo (i) 162

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________ Pi DccIEM

Desviación por Cociente del Importe de Ejecución en el periodo (i)

Distancia Estadística Normalizada de Subcapítulos

Pi Pi = Dcc KS ⋅ Ctc KS ⋅10 DESN KS

Con: Pi Dcc KS =

Ddf KSPi ⋅ 100 ∑ CPKPi

Desviación por Cociente.

K

Ctc KS

Coeficiente de Penalización de las Tareas Críticas

Pi DESN KS

Distancia Estadística Normalizada del subcapítulo (S), en el capítulo (K), para el periodo (i). Coeficiente constante con la misión de transformar la escala para facilitar la interpretación de los resultados.

10

Distancia Estadística Normalizada (DESN) de Capítulos

DESN KPi =

1 Pi ⋅ DESN KS Pi ∑ nS S

Con:

DESN KPi

Distancia Estadística Normalizada del capítulo (K), para el periodo (i)

nSPi

Número de subcapítulos presentes en CR ó CP, para el capítulo (K) en el periodo (i)

Distancia Estadística Normalizada (DESN) de Importes de Ejecución Material y Costes Totales Formulación para Importes de Ejecución Material: 163

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

DESN

Pi IEM

CPKPi ⋅ DESN KPi =∑ K ∑ CPKPi K

Con: Pi DESN IEM

Distancia Estadística Normalizada Global de Importes de Ejecución en el periodo (i)

1.2.3. Evaluación de los Resultados Conviene recordar que la DESN mide la distancia entre el Importe Real y la Imagen de Referencia eliminando la influencia del signo de la desviación, para evitar posible compensaciones entre valores positivos y negativos. Esto significa que todas las DESN calculadas tendrán valores positivos, pero con una frontera de gran importancia en la evolución, definida después de numerosas aplicaciones del CEMS-CONTROL que han puesto de manifiesto que valores de DESN < 1,0000 corresponden a desviaciones de escasa importancia relativa, y los valores =, > 1,0000 corresponden a desviaciones de importancia progresivamente mayor al aumentar el valor de la distancia. En los ejemplos se puede observar que los resultados de la evaluación se generan en tres niveles, que permiten su análisis mediante un acercamiento secuencial inverso:

N1

DESN del Importe de Ejecución Material

1,93

Su valor mayor que 1,0000 muestra la existencia de desviaciones significativas, en el conjunto de la certificación, que deben ser analizadas descendiendo a los niveles inferiores.

164

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

N2

1,58 1,83 1,58 4,86 5,79 2,85

Capítulo 06. Capítulo 08. Capítulo 09. Capítulo 10. Capítulo 11. Capítulo 14.

Los valores de la DESN en el nivel N2 muestran la existencia de fuertes desviaciones que deben ser analizadas en los subcapítulos de cada capítulo. Como ejemplo analizamos los subcapítulos del capítulo 11 (fig.35) con desviaciones mayores que 1,0000:

N3

11L. 11M. 11S.

CR-CP -7222 27815 -4581

Aleaciones Ligeras Maderas Seguridad y Protección

%( CR-CP)/T -0,42 1,62 -0,27

DESN 4,2061 16,2007 2,6680

Los valores de las desviaciones del nivel N3 muestran la existencia de fuertes desviaciones que deben ser analizadas en las partidas de cada subcapítulo. Informe Periódico Final La evaluación de cada periodo se completa con un Informe Final con los resultados organizados para ser interpretados con rapidez y simplicidad:

PROYECTO:

INFORME PERIÓDICO FINAL

Emplazamiento: Superficie Construida: 46.968 m2. Código Tipológico

Fecha de Comienzo: Plazo: 20 meses Periodo: P 16

SITUACIÓN: PLANIFICACIÓN: Actualizada al comienzo de la obra Distancias Estadísticas Normalizadas (DESN) Capítulo IEMK Capítulo 01. Demoliciones y T. Previos 09. Aislamientos 02. Acondicionamientos. de Terrenos 0,00 10. Revestimientos 03. Cimentaciones 0,00 11. Carpintería y Seguridad 165

IEMK 1,58 4,86 5,79

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

04. Saneamiento 05. Estructuras 06. Albañilería 07. Cubiertas 08. Instalaciones

OBRA EJECUTADA:

0,49 0,00 1,58 0,42 1,83

12. Vidriería 13. Pintura 14. Decoración 15. Urbanización Importe Ejecución Material

0,09 0,13 2,85 1,93

Fuerte Adelanto. Situación real absolutamente fuera de la Planificación.

COMENTARIOS: Código 04. 06. 08 09. 10. 11. 14.

Concepto Saneamiento Albañilería Instalaciones Aislamientos Revestimientos Carpintería y Seguridad Decoración

Comentario Adelanto Fuerte Adelanto Retraso Ligero Adelanto Fuerte Retraso Muy Fuerte Adelanto Fuerte Retraso

RECOMENDACIONES:

· Corregir los retrasos y los adelantos. · Analizar las causas del muy fuerte adelanto en Albañilería. · Analizar las causas del muy fuerte retraso en Revestimientos. · La situación actual favorece el incumplimiento del plazo. Fig. 36: Ejemplo de Informe Periódico Final 100

2. Recepción de la Obra y Liquidación Final 2.1. Recepción de la Obra Formando parte de la Ejecución de la Obra, la Recepción de la Edificación por el Promotor que se divide en dos sucesos separados en el tiempo durante el periodo de garantía fijado en el contrato, es el último paso en el Proceso de Ejecución (figs. 29 y 30). Durante el periodo de Recepción se van cerrando las actuaciones, abriendo la puerta a la Liquidación Final de la obra y del contrato.

100

Seguimiento de la Planificación y control de costes en obras de construcción. Op. cit. Fig.28. 166

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

Proceso interno durante el periodo de Recepción Como ya avanzábamos, La LCSP 101 divide la Recepción de la Obra en dos sucesos: La Recepción Provisional, que se produce en el momento que la Dirección Facultativa y el Constructor consideran que ha terminado la obra y la revisión, previa a la redacción del Acta correspondiente, demuestra que los defectos encontrados se han subsanado; y la Recepción Definitiva, una vez finalizado el periodo de garantía 102, donde la Dirección Facultativa comprueba que el edificio mantiene la condiciones de calidad adecuadas y considera que procede la liberación de la Empresa Constructora de las responsabilidades previstas en el contrato, pero se mantienen las que establece la LOE 103. PROCESO DE RECEPCIÓN DE LA OBRA s1 s2 s3

s4

s5

s6

Comprobación de los documentos que acrediten que están vigentes los seguros de responsabilidad de los agentes que han intervenido en la Ejecución de la Obra. Desarrollo del proceso interno de Liquidación Final. Revisión de la Obra para comprobar que no existen defectos importantes y que las deficiencias encontradas pueden ser corregidas. Redacción y firma del Acta de Recepción Provisional en la que se fija el plazo para corregir los pequeños defectos encontrados y que marca el comienzo del plazo de garantía. Revisión de la Obra, transcurrido el periodo de garantía, para comprobar que no se han producido daños imputables a la responsabilidad del Constructor y que las pequeñas deficiencias encontradas pueden ser corregidas. Redacción y firma del Acta de Recepción Definitiva con lo que concluyen las relaciones contractuales entre el Promotor y los agentes participantes en el Proyecto y la Ejecución de la Obra, y comienza del plazo de garantía previsto en la LOE.

Ley de Contratos del Sector Público. Op. cit. El periodo de garantía normal suele ser un año. 103 LEY 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. 101 102

167

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

2.2. Liquidación Final El Proceso de Gestión (fig. 37) termina su recorrido con la Liquidación de la Obra (L) y del Contrato, con esta pieza se termina el puzle que dio comienzo con la asignación del Volumen de Inversión (VI) disponible para dar respuesta al Programa de Necesidades (PN).

PI

t0

t1

t2

VI

VE

PE

PP

PA

aPL

L

e1

e2

e3

e4

e5

e6

e7

t4

t5

t6

t3

t7

Fig. 37: Proceso de Gestión

e1 e2 e3 e4 e5 e6 e7

PI VI VE PE PP PA aPL L

Plan de Inversiones. Volumen de Inversión Asignado. Volumen de Inversión Esperado. Presupuesto Estimado. Presupuesto del Proyecto de Ejecución. Presupuesto de Adjudicación. Acuerdo de Preliquidación. Importe de la Liquidación Final.

Para alcanzar la Liquidación en cada periodo del plazo de ejecución se ha ido certificando la obra ejecutada utilizando como referencia el acuerdo de Preliquidación; como consecuencia, si en cada etapa se han realizado las tareas necesarias y se ha sido riguroso en el cumplimiento de los acuerdos, el importe de la Liquidación debe coincidir con el importe acordado en la Preliquidación, con la única excepción de que se hayan producidos 168

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

modificaciones con repercusión económica, que hayan sido aprobadas de forma expresa por el Promotor, en cuyo caso su importe debe ser integrado en la Liquidación Por lo que el importe de la Liquidación debe ser:

ICdiL = ICdiPL ± ICdiMA Con:

ICdiL ICdiPL ICdiMA

Importe de Contrata después de impuestos de la Liquidación Importe de Contrata después de impuestos de la Preliquidación Importe de Contrata después de impuestos de las Modificaciones Aprobadas

2.3. Documentos generados en la Recepción El proceso interno de Recepción y Liquidación se consolida , al menos, con los siguientes documentos: • • • • •

Acta de Recepción Provisional. Certificado de Terminación de las Obras 104. Proyecto de Ejecución que recoja el estado final en que hayan quedado las obras realizadas. Relación de suministradores 105 de materiales, maquinarias y equipos integrados en las obras. Documentos que recojan las garantías de todos los agentes responsables 106 en los términos que establece la LOE: Autores del Proyecto de Ejecución, Empresa Constructora, Dirección Facultativa y Suministradores.

Emitido por la Dirección Facultativa. Facilitado por la Empresa Constructora. 106 Facilitados por cada uno de los agentes. 104 105

169

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

• • •

Liquidación detallada formada por: Medición, Precios Unitarios y Liquidación. Manual de Mantenimiento. Acta de Recepción Definitiva.

3. Manual de Mantenimiento El Manual de Mantenimiento se elabora completando el Programa Básico de Mantenimiento con la información generada durante la Ejecución de la Obra. Ya en el apartado dedicado al Programa Básico de Mantenimiento tratamos de destacar la importancia de contar con un Programa Específico de Mantenimiento (PeM) y de un Plan de Explotación para el desarrollo de la actividad del subsistema S3: Postconstrucción. Ambos documentos serán de gran ayuda para acercarse a la optimización de los costes que habrán de generarse a lo largo de la vida útil del edificio, con la seguridad de que optimizar el uso de los recursos es más barato y más sostenible. Relaciones del Manual de Mantenimiento Para estudiar las relaciones de esta etapa, perteneciente la Proceso de Ejecución, hemos considerado de interés reproducir los episodios relacionados con el Mantenimiento que se inicia en el intervalo temporal [t1 - t2] (fig.29). En la fig.38 podemos observar que el proceso interno está formado por cuatro sucesos separados en el tiempo:

PMg PMe PbM MaM

Plan de Mantenimiento General de la Universidad. Plan de Mantenimiento Específico. Programa Básico de Mantenimiento. Manual de Mantenimiento.

170

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

PMg

r64

PMe r63

PN

r36

PbM r20

r40

PyE

r37

MaM r59

r65

PeM

r60

Eo

Fig. 38: Relaciones del Manual de Mantenimiento

RELACIONES DE LOS CUATRO EPISODIOS DE MANTENIMIENTO CON OTRAS ETAPAS El Plan de Mantenimiento Específico (PMe) recibe información r64 del Plan de Mantenimiento General de la Universidad (PMg) . El Plan de Mantenimiento Específico (PMe) recibe información r63 del Programa de Necesidades (PN) . El Programa Básico de Mantenimiento (PbM) recibe información r36 del Plan de Mantenimiento Específico (PMe) . Se traslada la información desde el Programa Básico de r37 Mantenimiento (PbM) para elaborar el Manual de Mantenimiento (MaM). Se traslada la información desde el Manual de Mantenimiento r65 (MaM)) para elaborar el Programa Específico de Mantenimiento (PeM). Interacción con el Proyecto de Ejecución (PyE) del que recibe r20, r40 información para su redacción y le traslada los resultados para mejorar el proyecto. Interacción con la Ejecución de la Obra (Eo) de la que recibe r59, r60 información para redactar el Manual de Mantenimiento y le traslada los resultados para mejorar la ejecución de la obra.

3.1. Proceso interno de elaboración del Manual de Mantenimiento Para la redacción del Manual de Mantenimiento proponemos el siguiente proceso interno: 171

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

PROCESO DE ELABORACIÓN DEL MANUAL DE MANTENIMIENTO s1 s2 s3 s4 s5

Encargo a un técnico cualificado 107 de la elaboración del Manual de Mantenimiento. Recepción y análisis del Programa Básico de Mantenimiento (PbM). Recepción y análisis de la Ejecución de la Obra. Desarrollo del Manual de Mantenimiento. Traslado de la información a la futura etapa de ejecución del PeM.

El Manual de Mantenimiento se pretende completar la información contenida en el Programa Básico de Mantenimiento (PbM) con la información complementaria generada durante la ejecución de la obra, por lo que su estructura formal será igual que la PbM. 3.1.1. Programa Específico de Mantenimiento Somos conscientes de que no es frecuente promover que se acometa la elaboración de un Programa de Mantenimiento al finalizar la Ejecución de una Obra de construcción, pero, a la vez, consideramos de gran importancia su realización, por lo que en las páginas que siguen trataremos de aportar algunos elementos que ayuden a conseguir este objetivo. El desarrollo del Programa Específico de Mantenimiento y del Plan de Explotación requiere la elaboración de, al menos, tres importantes documentos: 1. Memoria. 2. Programa Detallado. 3. Presupuesto. Memoria Las funciones asignadas a la Memoria en este documento son las siguientes:

1. Explicar los objetivos del Programa Específico de Mantenimiento Puede ser de interés que el técnico que complete el Manual de Mantenimiento sea el mismo que desarrollo el Programa Básico de Mantenimiento.

107

172

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

El principal objetivo del PeM es acercarnos a la optimización de los costes que habrán de generarse a lo largo de la vida útil del edificio, con la seguridad de que optimizar el uso de los recursos (mano de obra, maquinaria y materiales) es siempre más barato y más sostenible.

2. Establecer las hipótesis de referencia Algunas hipótesis podrían ser • • • •

El intervalo temporal deberá ser plurianual con programación a corto, medio y largo plazo dependiendo de las características de las tareas. Las tareas de Mantenimiento y Conservación se pueden realizar con personal propio o mediante contratas externas. El Mantenimiento de los elementos constructivos se contratará a agentes externos. etc.

3. Proporcionar los datos necesarios para el desarrollo del PeM. Son muy numerosos los datos necesarios para desarrollar la programación; a continuación expondremos algunos datos a modo de ejemplo: • • • •

Proyecto de Ejecución con el estado final de las obras realizadas. Medición detallada de la Liquidación. Plantas de distribución amuebladas. Relación y periodos de realización de las tareas:

Elementos

Tareas

Frecuencia

Suelos Residuos Residuos Cristales Paredes Tomas de corriente y puntos de luz Desagües

Limpieza Recogida Retirada Limpieza Limpieza Comprobar Comprobar

Diaria Diaria Semanal Semanal Bisemanal Bisemanal Mensual

173

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

• .

Aparatos sanitarios

Comprobar

Aire acondicionado

Conectar

Mensual Mayo

Calefacción Sistemas de comunicación Estructura Estructura Carpintería Carpintería Revestimientos exteriores Revestimientos exteriores Cubiertas Cubiertas etc.

Conectar Comprobar Revisar Comprobar Comprobar Revisar Revisar Comprobar Revisar Comprobar ...

Noviembre Mensual Anual Cada 5 años Anual Cada 3 años Cada 3 años Cada 5 años Anual Cada 3 años ...

Coste de la mano de obra: Costes Básicos (cB) CÓDIGO cB 1 cB 2 cB 3 cB 4 cB 5 cB 6 cB 7 ...

h Limpiadora h Of. 1ª Fontanero h Of. 1ª Electricista h Of. 1ª Climatizador h Ayudante h Peón especialista h Peón ordinario

CÓDIGO

Pr. 15,00 18,00 18,00 19,00 17,00 16,00 15,00 ...

...

Costes Equipos (cE) cE1 h EQUIPO DE LIMPIEZA Equipo de limpieza formado por dos limpiadoras Medidas las horas trabajadas. CÓDIGO CONCEPTO cB1 h Limpiadora

174

Cant. Pr. 2,000 15,00 Coste Total

Imp. 30,00 30,00

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

cE2 h EQUIPO DE FONTANERÍA Equipo de fontanería formado por un of. 1ª Fontanero y un Peón especial Medidas las horas trabajadas. CÓDIGO CONCEPTO Cant. Pr. Imp. cB2 h Of. 1ª Fontanero 1,000 17,00 17,00 cB6 h Peón especial 1,000 15,00 15,00 Coste Total 32,00 cE3 h EQUIPO DE CLIMATIZACIÓN Equipo de climatización formado por un of. 1ª Climatizador y dos peones especiales Medidas las horas trabajadas. CÓDIGO CONCEPTO Cant. Pr. Imp. cB2 h Of. 1ª Climatizador 1,000 18,00 18,00 cB6 h Peón especial 2,000 15,00 30,00 Coste Total 48,00

Fichas de Programación y Presupuestación Son muy numerosas las herramientas disponibles para desarrollar programaciones de todo tipo, por lo que con el mismo objetivo de ayudar en elaboración de un Programa Específico de Mantenimiento, a continuación vamos a mostrar dos fichas de Programación y Presupuestación, que se pueden resolver con hojas de cálculo estándar, correspondientes a dos tareas de mantenimiento a corto plazo: Limpieza de suelos y Limpieza de cristales: Limpieza suelos Equipo cE1 Planta Baja Sala B01 Sala B02 ... Planta 1ª Sala101 Sala 102 ...

L

Semana 1 M X J

Año 2014 Semana 2 L M ...

V

∑j

Presupuesto Pr. Imp.

0,30 0,40

0,30 0,40

0,30 0,40

0,30 0,40

0,50 1,00

0,30 0,40

0,30 0,40

. ... 3...0

77,00 120,00

30,00 30,00

2310,00 3600,00

0,30 0,40

0,30 0,40

0,30 0,40

0,30 0,40

0,50 1,00

0,30 0,40

0,30 0,40

3...0 3...0

77,00 120,00

30,00 30,00

2310,00 3600,00

Importe Limpieza suelos

...

175

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________ Limpieza cristales Equipo cE1 Planta Baja Sala B01 Sala B02 ... Planta 1ª Sala101 Sala 102 ...

L

Semana 1 M X J

Año 2014 Semana 2 L M ...

V

∑j

Presupuesto Pr. Imp.

0,50 0,60

0,50 0,60

. ... 3...0

25,00 30,00

30,00 30,00

750,00 900,00

0,50 0,60

0,50 0,60

3...0 3...0

25,00 30,00

30,00 30,00

750,00 900,00

Importe Limpieza cristales

...

3. Resumen •

La Ejecución de la Obra es la 3ª y última fase del subsistema S2: Construcción a la que corresponde la etapa E5: Ejecución de la Obra y E6: Programa de Mantenimiento de la Estructura de Finalidades con los siguientes objetivos: Nivel 2: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Contratar a la Dirección Facultativa y al Coordinador de Seguridad. Ejecutar la Obra. Desarrollar el proceso de certificación. Controlar y hacer seguimiento económico y temporal de la ejecución de la Obra. Gestionar las modificaciones y su repercusión económica Recepcionar la Obra Liquidar la Obra

Nivel 2: 1. 2.

•

[E5]: Ejecución de la Obra

[E6]: Programa de Mantenimiento

Elaborar un Programa Específico de Mantenimiento plurianual, para un periodo de cinco años, con previsión de actualización anual. Desarrollar un Plan de Explotación para optimizar el uso de los recursos.

Anatomía del Modelo CCA en la fase de Ejecución de la Obra (fig.29): 176

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

t6

t7

MaM

EO

R V4

L e7 t6

t7

Finalizada la obra los actores de la última escena serán: EO MaM

R L •

Ejecución de la Obra [O1] con (VI = V4). Manual de Mantenimiento de [O1]. Recepción Definitiva de la Obra [O1]. Importe de la Liquidación de [O1].

Dos nuevas Reglas de Oro que complementan a las ya enunciadas:

Reglas de Oro para la Etapa [E5]: Ejecución de la Obra

1. Las modificaciones del Proyecto de Ejecución requieren la aprobación previa del Promotor. 2. Las alteraciones del Plazo de Ejecución requieren la aprobación previa del Promotor.

177

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

•

Relaciones der la Ejecución de Obra fig.30: r37

MaM r59

r60

Eo PL

R

r42

V4 r61

r62

L aPL

r48

e7 r12

RELACIONES DE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA CON OTRAS ETAPAS r12 r37 r42

r48 r59, r60

Retroalimentación del Proceso de Gestión para informar a las etapas previas de los cambios introducidos. Traslado de la información contenida en PbM para iniciar el Manual de Mantenimiento. Traslado de la información generada a lo largo del Proceso de Ejecución para iniciar la ejecución de la Obra desde el Acta de Replanteo hasta la Recepción Definitiva. Traslado de la información procedente del acuerdo de Preliquidación para desarrollar la Gestión del desarrollo de la Obra. Interacción entre la Ejecución de la Obra y la redacción del Manual de Mantenimiento.

178

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

r61, r62

•

Interacción entre la Ejecución de la Obra y el Proceso de Gestión que debe concluir con la Liquidación.

Herramientas del modelo CEMS-CONTROL Matriz de Planificación

... 01. 02A. 02P. 02R.

Concepto

TR TC TP p1... CP1...

TR

DEMOLICIONES Y ... A Cielo Abierto Pozos Rellenos y Compactaciones

Concepto B

B

...

13559 2000

TC

TP

1,0 1,0 1,0

14 0 25

p1

p2

p3

14 10

4

Capítulos y subcapítulos. Valores de Importes de Ejecución Material de cada concepto, que corresponden a lo ya ejecutado en la fecha de Planificación Valores de Importes de Ejecución Material de cada concepto pendientes de ejecución, que serán repartidos entre los distintos periodos a partir de la fecha de Planificación. Coeficiente de Penalización asignado a cada tarea en función de su proximidad al camino crítico definido en la programación de la obra. Suma de los pesos asignados a cada concepto en el conjunto de periodos de Planificación Columnas dedicadas a representar, en números enteros, el peso total y los pesos asignados en la Planificación a cada periodo para cada concepto Columnas dedicadas a representar los Importes de las certificaciones Previsionales de cada periodo para cada concepto

Matriz de Certificaciones Previsionales Concepto ... 01. 02A. 02P. 02R. 02T.

DEMOLICIONES Y ... A Cielo Abierto Pozos Rellenos y Compact. Transportes

B

TR

p1

p2

p3

p4

... 13559

13559

13559

13559

2000 11114

800 11114

1200 11114

2000 11114

179

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

•

Comparación de Certificaciones Reales y Certificaciones Previsionales t6C2

t6C3

CR3

CR3 - CP3

CP3

t6C2

t6C3

Fig. 27: Comparación CR3 - CP3 Periodo 3 (t6C2- t6C3)

Concepto 02A. 02P. 06P. 06W. 06. 10P. 10S. 10T. 10W. 10. 11M. 11P. 11S. 11W. 11.

A Cielo Abierto Pozos Prefabricados Varios ALBAÑILERÍA Peldaños Suelos Techos Varios REVESTIMIENTOS Maderas Plásticos Seguridad y Protección Varios CARPINTERIA Y SEG.

IEM

IMPOR. EJEC. MAT.

Periodo 16 CR

CP

Distancias %( CRCR-CP DESN CP)/T

2000 122030 8609 268826 18373 120131 5688 7780 313723 36170

2000 122030 6466 258786 18373 94079 4531 7681 302641 8355

0 0 2143 10040 0 25952 1157 99 11082 27815

0,00 0,00 0,12 0,58 0,00 1,51 0,07 0,01 0,65 1,62

0,0000 0,0000 1,2481 1,5770 0,0000 16,6273 0,6738 0,0576 4,8642 16,2007

26834

31415

-4581

-0,27

2,6680

97686

81840

15846

0,92

5,7930

1483746

1441780

41966

2,44

1,9293

Fig. 35: Ejemplo de Matriz de Comparación de IEM

180

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

•

La Matriz de Comparación proporciona tres Indicadores de Distancia: o o o

Desviación por Diferencia (Ddf). Desviación por Cociente (Dcc). Distancia Estadística Normalizada (DESN).

Concepto Certificación Real (CR) Certificación Previsional (CP) CR-CP

%(CR-CP)/TOT DESN

o

Denominación del concepto. Valor de cada concepto de la Certificación Real correspondiente al periodo en estudio. Valor asignado en la Planificación, para cada concepto correspondiente a la Certificación Previsional del periodo. Desviación por Diferencia (Ddf) entre los valores de cada concepto de la Certificación Real y de la Certificación Previsional correspondientes al periodo. Desviación por Cociente (Dcc) entre los valores de cada concepto de la Certificación Real y de la Certificación Previsional correspondientes al periodo. Distancia Estadística Normalizada.

Desviación por Diferencia (Ddf) Para cada subcapítulo (S): Pi Ddf KSPi = CRKS − CPKSPi

Para cada capítulo (K):

Ddf KPi = CRKPi − CPKPi Para el Importe de Ejecución Material: Pi Pi Pi Ddf IEM = IEM CR − IEM CP

Ddf KSPi Pi CRKS

CPKSPi

Desviación por Diferencia del subcapítulo (S), en el capítulo (K), para el periodo (i) Importe en la Certificación Real del subcapítulo (S), en el capítulo (K), para el periodo (i) Importe en la Certificación Previsional del subcapítulo (S), en el capítulo(K), para el periodo (i)

181

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

Ddf KPi CRKPi

Importe en la Certificación Previsional del capítulo (K), en el periodo (i)

CPKPi

Importe en la Certificación Real del capítulo (K), en el periodo (i)

Pi Ddf IEM

Desviación por Diferencia en el Importe de Ejecución en el periodo (i)

Pi IEM CR

Importe de Ejecución en la Certificación Real para el periodo (i)

IEM o

Desviación por Diferencia en el capítulo (K), en el periodo (i)

Pi CP

Importe de Ejecución en la Certificación Previsional para el periodo (i)

Desviación por Cociente (Dcc) Para cada subcapítulo (S): Pi Dcc KS =

Ddf KSPi ⋅ 100 ∑ CPKPi K

Para cada capítulo (K): Pi DccKPi = ∑ DccKS S

Para el Importe de Ejecución Material: Pi = ∑ DccKPi DccIEM K

Pi = ∑∑ DccIEM K

S

Ddf KSPi ⋅ 100 ∑ CPKPi K

Pi DccIEM =

182

Pi Ddf IEM ⋅100 Pi IEM CP

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

Pi = DccIEM

Pi DccKS

Desviación por Cociente del subcapítulo (S), en el capítulo (K), para el periodo (i)

DccKPi

Desviación por Cociente del capítulo (K), para el periodo (i)

Dcc •

Pi Pi − IEM CP IEM CR ⋅100 Pi IEM CP

Pi IEM

Desviación por Cociente del Importe de Ejecución en el periodo (i)

Distancia Estadística Normalizada Pi Pi DESN KS = Dcc KS ⋅ Ctc KS ⋅10

DESN KPi =

1 Pi ⋅ DESN KS Pi ∑ nS S

Pi =∑ DESN IEM K

CPKPi ⋅ DESN KPi ∑ CPKPi K

Pi Dcc KS =

Ddf KSPi ⋅ 100 ∑ CPKPi

Desviación por Cociente.

K

Ctc KS

Coeficiente de Penalización de las Tareas Críticas

Pi DESN KS

Distancia Estadística Normalizada del subcapítulo (S), en el capítulo (K), para el periodo (i).

nSPi

Coeficiente constante con la misión de transformar la escala para facilitar la interpretación de los resultados. Distancia Estadística Normalizada del capítulo (K), para el periodo (i) Número de subcapítulos presentes en CR ó CP, para el capítulo (K) en el periodo (i)

Pi DESN IEM

Distancia Estadística Normalizada Global de Importes de Ejecución en el periodo (i)

10

DESN KPi

183

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

•

Informe Periódico La evaluación de cada periodo se completa con un Informe Final:

INFORME PERIÓDICO FINAL PROYECTO: Emplazamiento: Superficie Construida: 46.968 m2. Código Tipológico

Fecha de Comienzo: Plazo: 20 meses Periodo: P 16

SITUACIÓN: PLANIFICACIÓN: Actualizada al comienzo de la obra Distancias Estadísticas Normalizadas (DESN) Capítulo IEMK Capítulo 01. Demoliciones y T. Previos 09. Aislamientos 02. Acondicionamientos. de Terrenos 0,00 10. Revestimientos 03. Cimentaciones 0,00 11. Carpintería y Seguridad 04. Saneamiento 0,49 12. Vidriería 05. Estructuras 0,00 13. Pintura 06. Albañilería 1,58 14. Decoración 07. Cubiertas 0,42 15. Urbanización 08. Instalaciones 1,83 Importe Ejecución Material OBRA EJECUTADA: Fuerte Adelanto. Situación real absolutamente fuera de la Planificación. COMENTARIOS: Código Concepto Comentario 04. Saneamiento Adelanto 06. Albañilería Fuerte Adelanto 08 Instalaciones Retraso 09. Aislamientos Ligero Adelanto 10. Revestimientos Fuerte Retraso 11. Carpintería y Seguridad Muy Fuerte Adelanto 14. Decoración Fuerte Retraso RECOMENDACIONES: · Corregir los retrasos y los adelantos. · Analizar las causas del muy fuerte adelanto en Albañilería. · Analizar las causas del muy fuerte retraso en Revestimientos. · La situación actual favorece el incumplimiento del plazo.

184

IEMK 1,58 4,86 5,79 0,09 0,13 2,85 1,93

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

•

Proceso de Gestión e1 e2 e3 e4 e5 e6 e7

•

PI VI VE PE PP PA aPL L

Plan de Inversiones. Volumen de Inversión Asignado. Volumen de Inversión Esperado. Presupuesto Estimado. Presupuesto del Proyecto de Ejecución. Presupuesto de Adjudicación. Acuerdo de Preliquidación. Importe de la Liquidación Final.

Liquidación como resultado del Proceso de Gestión:

ICdiL = ICdiPL ± ICdiMA ICdiL ICdiPL ICdiMA •

Importe de Contrata después de impuestos de la Liquidación Importe de Contrata después de impuestos de la Preliquidación Importe de Contrata después de impuestos de las Modificaciones Aprobadas

Documentos generados en la Recepción • • • • •

• • •

Acta de Recepción Provisional. Certificado de Terminación de las Obras Proyecto de Ejecución que recoja el estado final en que hayan quedado las obras realizadas. Relación de suministradores de materiales, maquinarias y equipos integrados en las obras. Documentos que recojan las garantías de todos los agentes responsables en los términos que establece la LOE: Autores del Proyecto de Ejecución, Empresa Constructora, Dirección Facultativa y Suministradores. Liquidación detallada formada por: Medición, Precios Unitarios y Liquidación. Manual de Mantenimiento. Acta de Recepción Definitiva.

185

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

•

Relaciones del Manual de Mantenimiento PMg PMe PbM MaM

Plan de Mantenimiento General de la Universidad. Plan de Mantenimiento Específico. Programa Básico de Mantenimiento. Manual de Mantenimiento.

r64

PMg

PMe r63

PN

r36

PbM r20

r40

PyE

r37

MaM r59

r65

PeM

r60

Eo

RELACIONES DE LOS CUATRO EPISODIOS DE MANTENIMIENTO CON OTRAS ETAPAS r64 r63 r36 r37 r65 r20, r40

r59, r60

•

El Plan de Mantenimiento Específico (PMe) recibe información del Plan de Mantenimiento General de la Universidad (PMg) . El Plan de Mantenimiento Específico (PMe) recibe información del Programa de Necesidades (PN) . El Programa Básico de Mantenimiento (PbM) recibe información del Plan de Mantenimiento Específico (PMe) . Se traslada la información desde el Programa Básico de Mantenimiento (PbM) para elaborar el Manual de Mantenimiento (MaM). Se traslada la información desde el Manual de Mantenimiento (MaM)) para elaborar el Programa Específico de Mantenimiento (PeM). Interacción con el Proyecto de Ejecución (PyE) del que recibe información para su redacción y le traslada los resultados para mejorar el proyecto. Interacción con la Ejecución de la Obra (Eo) de la que recibe información para redactar el Manual de Mantenimiento y le traslada los resultados para mejorar la ejecución de la obra.

Objetivos de la Memoria del Programa Específico de Mantenimiento: 1. Explicar los objetivos del Programa Específico de Mantenimiento 2. Establecer las hipótesis de referencia 3. Proporcionar los datos necesarios para el desarrollo del PeM. 186

Ejecución de la Obra _______________________________________________________________________________________

•

Fichas de Programación y Presupuestación

Limpieza suelos Equipo cE1 Planta Baja Sala B01 Sala B02 ... Planta 1ª Sala101 Sala 102 ...

Limpieza cristales Equipo cE1 Planta Baja Sala B01 Sala B02 ... Planta 1ª Sala101 Sala 102 ...

L

Semana 1 M X J

Año 2014 Semana 2 L M ...

V

∑j

Presupuesto Pr. Imp.

0,30 0,40

0,30 0,40

0,30 0,40

0,30 0,40

0,50 1,00

0,30 0,40

0,30 0,40

. ... 3...0

77,00 120,00

30,00 30,00

2310,00 3600,00

0,30 0,40

0,30 0,40

0,30 0,40

0,30 0,40

0,50 1,00

0,30 0,40

0,30 0,40

3...0 3...0

77,00 120,00

30,00 30,00

2310,00 3600,00

Importe Limpieza suelos

...

L

Semana 1 M X J

Año 2014 Semana 2 L M ...

V

∑j

Presupuesto Pr. Imp.

0,50 0,60

0,50 0,60

. ... 3...0

25,00 30,00

30,00 30,00

750,00 900,00

0,50 0,60

0,50 0,60

3...0 3...0

25,00 30,00

30,00 30,00

750,00 900,00

Importe Limpieza cristales

...

187

Bibliografía _____________________________________________________________________________________

Bibliografía

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Bibliografía _____________________________________________________________________________________

1. BASABE DEL CASTILLO, B. Trabajo Fin de Máster tutelado por Ramírez de Arellano Agudo, A. con el título: "Costes e Ingresos Globales en la Edificación" (curso 2011-2012). 2. BASE DE COSTES DE LA CONSTRUCCIÓN DE ANDALUCÍA (BCCA). La última actualización de la nueva base de costes corresponde al mes de mayo de 2013. Ed. Junta de Andalucía. http://www.juntadeandalucia.es. 3. CLASIFICACIÓN SISTEMÁTICA en el BCCA. La última actualización corresponde al mes de mayo de 2013. Ed. Junta de Andalucía. http://www.juntadeandalucia.es. 4. LEY 31/1995, de 8 noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales.(LPRL). BOE. 1995. 5. LEY 32/2006, de 18 octubre, reguladora de la Subcontratación en el Sector de la Construcción. BOE. 2006. 6. LEY 30/2007, de 30 octubre, de Contratos del Sector Público.(LCSP). BOE. 2007. 7. ORTIGUEIRA BOUZADA, M. "Sistemas y Modelos". Apuntes de clase de Economía de la Empresa, Sevilla (1984). 8. ORTIGUEIRA BOUZADA, M. "Autorregulación de los Sistemas". Apuntes de clase de Economía de la Empresa, Sevilla (1984). 9. ORTIGUEIRA BOUZADA, M. "Sistemas y Entorno". Apuntes de clase de Economía de la Empresa, Sevilla (1984). 10. ORTIGUEIRA BOUZADA, M. “La Corporación Cibernética”. Ed. Centro de Estudios Municipales y Cooperación Internacional. Granada 1984. 11. PRECIOS 2002: Último banco de precios publicado por la FCBP, desde entonces la Junta de Andalucía a asumido la responsabilidad de su publicación. Ed. Fundación Codificación y Banco de Precios de la Construcción (FCBP). Sevilla 2002. 12. RAMÍREZ DE ARELLANO AGUDO, A. “La Teoría de Sistemas al Servicio del Análisis de Presupuestos de Obras (Evaluación Cibernética de Sistemas Multivariantes CEMS). Ed. Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Sevilla. Sevilla 1989. 13. RAMÍREZ DE ARELLANO AGUDO, A. "Seguimiento de la Planificación y control de costes en obras de construcción". Ed. Fundación Cultural del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos. Sevilla 1998. 14. RAMÍREZ DE ARELLANO AGUDO, A. "Aspectos Económicos de la Recuperación de Edificios". Ed. Instituto Universitario de Ciencias de la Construcción y Secretariado de Publicaciones de la Universidad. Sevilla 2000. 15. RAMÍREZ DE ARELLANO AGUDO, A. y otros. "Manual general para el uso, mantenimiento y conservación de edificios destinados a viviendas". Ed. Conserjería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía. Dirección General de Arquitectura y Vivienda. Sevilla 2002. 16. RAMÍREZ DE ARELLANO AGUDO, A. y otros. "Retirada selectiva de residuos: Modelo de Presupuestación". Ed. Fundación Cultural del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos. Sevilla 2002.

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Bibliografía _____________________________________________________________________________________

17. RAMÍREZ DE ARELLANO AGUDO, A. "Presupuestación de Obras". 4ª edición actualizada con la gestión de RCD. Ed. Secretariado de Publicaciones de la Universidad de Sevilla. Sevilla 2010. 18. REAL DECRETO 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen disposiciones mínimas de Seguridad y Salud en la obras de construcción. BOE. 1997. 19. REAL DECRETO 1098/2001, de 12 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento general de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas. (RGCAP). BOE. 2001. 20. REAL DECRETO 171/2004, de 30 de enero, por el que se desarrolla el art. 24 de la LPRL en materia de coordinación de actividades empresariales. BOE 2004. 21. REAL DECRETO 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación (CTE). BOE 2006. 22. REAL DECRETO 817/2009, de 8 de mayo, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público. BOE. 2009. 23. REAL DECRETO 410/2010 de 31 de marzo, por el que se desarrollan los requisitos exigibles a las entidades de control de calidad de la edificación y a los laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificación, para el ejercicio de su actividad. BOE 2010.

190

Diccionarios de Términos _______________________________________________________________________________________

Diccionario de Términos

Donde se explica el significado específico del los términos singulares utilizados en el texto.

192

Diccionarios de Términos _______________________________________________________________________________________

A • Amortización: Recuperación o compensación de fondos invertidos en una operación financiera de adquisición de maquinaría. • Análisis Diacrónico: Pretende interpretar la evolución temporal de los elementos del sistema a partir de su posición en los escenarios definidos en el análisis sincrónico. • Análisis Sincrónico: Intenta explicar, en una visión estática, la posición de los elementos del sistema, en distintos momentos de tiempo, para intentar asegurar la interpretación de sus posibles evoluciones. • Anteproyecto: Encaje gráfico de los requerimientos puestos de manifiesto en el Programa de Necesidades completado con una memoria descriptiva, un avance del Pliego de Prescripciones Técnicas y una estimación preliminar del coste esperado. • Área Funcional: Combinación de elementos constructivos que dan forma a un conjunto de espacios funcionales homogéneos, definidos por fronteras que garanticen que ni se producen vacios no solapamientos.

C • Célula Funcional: Combinación de elementos constructivos que dan forma a un espacio funcional, definido por fronteras que garanticen que no se producen vacios ni solapamientos. • Ciclo de Vida de una Edificación: Espacio temporal que abarca el periodo comprendido entre los primeros pasos para la generación de solares y la demolición de las edificaciones construidas sobre ellos. • Control de Costes por Anticipación: Control que pretende enfrentarse a las dificultades esperables antes de que las desviaciones se produzcan. • Control de Costes en Edificación: Comprobación, inspección, e intervención de los procesos vinculados con el desarrollo económico de las edificaciones, para optimizar el coste de promover y construir edificios. • Concepto: Llamaremos concepto a todo aquello que tiene entidad propia dentro de un proceso constructivo. • Costes Directos de Ejecución (CDE): Se consideran directos todos los costes de ejecución que se integran en la estructura mediante la aplicación del precio de un componente a la cantidad con que ese componente participa en el coste.

193

Diccionarios de Términos _______________________________________________________________________________________

• Costes de Oportunidad. Se generan cuando se utiliza dinero propio, ante la renuncia de utilizarlo en otros inversiones de rentabilidad segura. • Costes Endógenos: Son los costes generados en el centro de producción. Están formados por los costes directos e indirectos de ejecución. • Costes Exógenos: Son costes relacionados con la actividad de la empresa pero generados fuera de los centros de producción. Están formados por tres clases de costes: Indirectos Generales, Beneficio del Constructor e Impuestos sobre el Valor Añadido. Cuando se trata de análisis de costes realizados por empresas inmobiliarias que pretenden estudiar los posibles precios de venta, se incluyen en este concepto otras clases de costes, como pueden ser los honorarios, coste de los solares, etc. • Costes Fijos: Los textos económicos denominan fijos, en relación con una determinada variable, a los costes que no varían al hacerlo dicha variable. En construcción se consideran costes fijos aquellos que no cambian de forma significativa cuando se altera el volumen de producción. Es frecuente que se integren en este concepto todos los costes que se imputan por vía indirecta. • Costes Indirectos de Ejecución (CIE): Los generados durante el proceso de producción que se integran en la estructura, dentro de los costes de ejecución, mediante la aplicación de un valor relativo respecto a otro de referencia. • Costes Indirectos Generales (CIG): Comprenden todos los gastos generales generados por la actividad de la Empresa; están formados por dos grandes grupos de conceptos, los gastos generales derivados del contrato y los gastos generales de empresa. Estos costes se integran en la estructura mediante la aplicación de un porcentaje sobre los costes de ejecución. • Costes Variables: Del mismo modo que en economía, se denominan costes variables, con relación a una determinada variable, aquellos costes que varían al hacerlo la variable de referencia. En nuestro sector se consideran variables aquellos costes que se alteran cuando se modifica el volumen de producción. Suelen estar formados por todos los costes que se tratan como costes directos de ejecución. • Criterio de Medición: Criterio que, mediante compensaciones lógicas y teniendo en cuenta las costumbres de la zona, facilita la medición de los conceptos o efectos de presupuestación. .

E

• Elemento Auxiliar: Elemento constructivo formado por una combinación de elementos básicos que intervienen en la formación de una unidad de obra. • Elemento Básico: Elemento constructivo que se refiere a cada uno e los recursos: mano de obra, materiales y maquinaria, que intervienen en la formación de un elemento auxiliar o en una unidad de obra.

194

Diccionarios de Términos _______________________________________________________________________________________

• Elemento Complejo: Elemento constructivo formado por un conjunto de elementos básicos, auxiliares y unitarios que constituyen un conjunto constructivo y que es realizado por uno o varios grupos de especialistas. • Elemento Constructivo: Concepto que se refiere a la parte física que se integra en una obra de construcción y al procedimiento usado para conseguirla. • Elemento Funcional: Elemento constructivo formado por un conjunto de elementos básicos, auxiliares y unitarios que constituyen un conjunto constructivo con una función completa dentro de la obra. • Elemento Unitario: Elemento constructivo formado por una combinación de elementos básicos o auxiliares que configuran una unidad de obra y que es realizado por un mismo grupo de especialistas. • Entorno del Sistema: Conjunto de elementos situados en la periferia del sistema en tienen la capacidad de interaccionar con él. • Epígrafe: Conjunto de datos a través del cual es posible identificar con claridad el elemento constructivo asociado a un precio y cuantificar los elementos de nivel inferior que lo forman. • Escenario de Anticipación: Escenario, en el entorno del análisis sincrónico, que pretende anticipar la posición de los elementos del sistema en futuros definidos en términos de previsión. • Estructura de Costes (EC): En este trabajo se denomina así a una estructura arborescente y jerarquizada en la que se definen los niveles de costes y relaciones que permiten enlazar los mercados de factores productivos, situados en la base de la estructura (PSU), con los mercados de la edificación, como productos del sector, situados en el vértice. • Estructura Interna de Referencia (EIR): Estructura homogénea y coherente que permite recoger, ordenar y clasificar todos los costes generados durante el proceso de ejecución de las obras. • Estudios Previos: Primer encaje gráfico de los requerimientos de espacio y de servicios puestos de manifiesto en el Programa de Necesidades.

F • Factores de Producción: Conjunto de medios utilizados, transformados o acoplados en los diferentes procesos, para producir las unidades de obras que hacen posible la construcción de las edificaciones. • Fronteras Permeables: Fronteras que pueden ser atravesadas con facilidad en las direcciones; Sistema-Entorno y Entorno-Sistema. • Fronteras de un Sistema: Límites relativos que pretenden deslindar el espacio y el tiempo en los que el sistema desarrolla su actividad.

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Diccionarios de Términos _______________________________________________________________________________________

• Importe de Contrata (IC): Importe que integra todos los costes generados durante el proceso de construcción, tanto los costes endógenos producidos en la propia obra, como los exógenos derivados de la actividad empresarial. • Importe de Contrata antes de impuestos (ICai ): Importe que integra los costes generados durante el proceso de construcción en la propia obra, los derivados del contrato y los vinculados con la actividad empresarial, excepto los impuesto sobre la producción. • Importe de Contrata después de impuestos (ICdi ): Importe que integra todos los costes generados durante el proceso de construcción: en la propia obra, los derivados del contrato, los vinculados con la actividad empresarial y los impuesto sobre la producción. • Importe de Ejecución Material (IEM): Importe esperado de los costes de producción de todas las tareas necesarias para ejecutar la obra proyectada. • Información documental: Información contenida en los documentos del proyecto.

M • Mano de obra de producción directa. Conjunto de trabajadores que participan directamente en la ejecución de las unidades de obra. • Mano de obra indirecta. Conjunto de trabajadores que sólo interviene indirectamente en la ejecución de las unidades de obra, realizando funciones de control, organización, distribución de tareas, vigilancia, ... etc. • Máquinas de producción directa. Son máquinas especializadas que participan directamente y de forma específica en la ejecución de unidades concretas. • Máquinas de utilización múltiple. Son máquinas con capacidad para participar indistintamente en la ejecución de diversas unidades de obra. • Medición: Proceso a través de cual se elabora el documento denominado “Estado de dimensiones” en el que se deja constancia expresa de las partidas, de las dimensiones y de la cantidad en que intervienen en un proyecto las distintas unidades de obra en que se divide el presupuesto. (Dicc. Real Academia: Acción y efecto de medir) • Medida: Cada una de la dimensiones que definen un elemento constructivo. (Dic. Real Academia: Acción y efecto de medir. Cualquiera de la unidades que se emplean para medir longitudes, áreas, volúmenes, etc.). • Medir: Actividad que conduce a determinar la cantidad en que una unidad de obra o partida interviene en un proyecto. (Dic. Real Academia: Comparar una cantidad con su respectiva unidad con el fin de averiguar cuantas veces la primera contiene a la segunda). • Modelo: Representación de una realidad utilizando un lenguaje simbólico. • Modelo Descriptivo: Representación de una realidad existente. • Modelo Normativo: Representación de una realidad futura. 196

Diccionarios de Términos _______________________________________________________________________________________

O • Obra: Elemento constructivo formado por un conjunto de elementos funcionales, complejos, unitarios, auxiliares o básicos que configuran la totalidad de los elementos que constituyen una edificación. • Oferta: Conjunto de documentos que presenta un Constructor para optar a la adjudicación de una obra en una Licitación. (Dicc. Real Academia: Propuesta para contratar) • Ofertación: Proceso dirigido a la elaboración y presentación de una oferta. El proceso nace con la decisión del Constructor de participar en una Licitación y termina con la presentación de la oferta. • Ofertar: Acción de presentar una oferta con la intención de conseguir la adjudicación de una obra. (Dicc. Real Academia: Ofrecer en venta un producto)

P • Partida: Cantidad completa de una misma unidad de obra en un proyecto. • Pérdidas: Se denomina así al conjunto de materiales que durante el proceso de producción sufren deterioros por pérdida o rotura de suficiente entidad como para impedir • Precio Auxiliar (PA): Coste por unidad de una combinación de elementos básicos en proporciones constantes, que interviene como componente en el cálculo del precio de una Unidad de Obra. • Precio Básico (PB): Coste por unidad de un Elemento Básico en condiciones de ser aplicado en obra. • Precio Unitario Complejo Auxiliar (PUCA): Coste por unidad de un elemento unitario complejo que interviene como componente en el cálculo del precio de otro elemento complejo o de un elemento funcional. • Precio de Suministro (PSU): Coste por unidad de un Elemento Básico de acuerdo con las condiciones de compra. • Precio Descompuesto: Llamaremos precio descompuesto a la presentación formal de cualquier precio: básico, auxiliar o unitario, en la que aparezcan expresamente representados todos los elementos que integran la estructura del precio. • Precio Unitario de Área Funcional (PUaf): Coste por unidad de un área funcional. • Precio Unitario de Célula Funcional (PUcf): Coste por unidad de una célula funcional.

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Diccionarios de Términos _______________________________________________________________________________________

• Precio Unitario Auxiliar (PUA): Coste por unidad de un elemento unitario simple que interviene como componente en el cálculo del precio de un elemento complejo o funcional. • Precio Unitario Complejo (PUC): Coste unitario de un Elemento Complejo. • Precio Unitario Funcional (PUF): Coste unitario de un Elemento Funcional. • Precio Unitario Funcional Auxiliar (PUFA): Coste por unidad de un elemento unitario funcional que interviene como componente en el cálculo del precio de otro elemento funcional. • Precio Unitario Simple (PUS): Coste por unidad de un Elemento Unitario. • Presupuestación: Dentro del proceso general de elaboración de un proyecto, se denomina presupuestación al subproceso que conduce a la obtención del presupuesto. Se trata de un proceso complejo en el que las etapas a cubrir serán el resultado de la aplicación del modelo elegido para presupuestar. • Presupuestar: Se denomina así al cálculo del presupuesto de una obra. (Dicc. Real Academia: Formar el cómputo de gastos e ingresos, o de unos y otros, que necesaria o probablemente han de resultar de un negocio de interés público o privado) • Presupuesto Base de Licitación: Presupuesto que se utiliza como referencia para emitir las ofertas durante el proceso de Licitación. Suele coincidir con el presupuesto del proyecto. • Presupuesto de Adjudicación: Se denomina así al presupuesto correspondiente a la oferta de la empresa adjudicataria en el proceso de Licitación. • Presupuesto de Contrata antes de Impuestos: Resulta de añadir al de Ejecución Material los siguientes costes exógenos: Costes Indirectos Generales y Beneficio Industrial, por lo que representa una estimación del coste total de la obra para el Promotor sin incluir impuestos. • Presupuesto de Contrata después de Impuestos: Resulta de añadir al Presupuesto de Contrata antes de Impuestos el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), por lo que representa una estimación del importe que habría de cobrar el contratista por la realización de la obra. Combinando las clases de presupuestos con los niveles, se obtienen los diferentes tipos de presupuestos que se emplean de forma habitual en la construcción. • Presupuesto de Ejecución Material: Representa el coste esperado de ejecución de una obra, por lo que recoge todos los costes que se generan en la obra (centro de producción) durante el proceso de ejecución. En el proyecto este presupuesto se obtiene al sumar los importes resultantes de multiplicar las mediciones de las unidades de obra, en que se divide en conjunto, por los precios unitarios de las mismas. • Presupuesto de Proyecto: Representa la estimación realizada por el autor del proyecto del coste esperado para la ejecución de la obra proyectada.

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Diccionarios de Términos _______________________________________________________________________________________

• Presupuesto: En su a acepción más común dentro del Sector Construcción, se entiende como presupuesto: la estimación del coste esperado para una futura construcción. Sin embargo, son múltiples los significados de este término, por lo que parece conveniente, para evitar errores en la interpretación de este trabajo, incluir las definiciones de las diferentes clases y niveles de presupuestos, atendiendo, en todas ellas, al sentido con que el que se utilizan en el Sector. (Dicc. Real Academia: Cómputo anticipado del coste de una obra). • Proyecto Básico: Documento complejo formado por los documentos: Memoria Descriptiva, Planos, Pliego de Prescripciones Técnicas y Presupuesto, en el que se define la edificación, se explica su funcionamiento, se definen la calidades básicas y se predimensionan: la estructura, la cimentación, las instalaciones y el coste esperado. • Proyecto de Ejecución: Modelo normativo en el que se definen con precisión todos los elementos que darán forma al edificio objetivo, formado por los siguientes documentos: Memoria Descriptiva y de cálculo; Planos, con la definición gráfica de todos los elementos; Pliego de Prescripciones Técnicas, con la definición completa de los procesos y procedimientos de ejecución y las características de todos los materiales y Presupuesto detallado, con la estimación precisa del coste esperado de la edificación.

R • Reglas de oro: Conjunto de reglas de cumplimiento obligado para alcanzar la finalidad del sistema. • Relación de Omisiones (RO): Listado exhaustivo con referencia a todas las omisiones y a todos los elementos que presenten dudas, sean erróneos o estén mal representados en el proyecto. Este listado será el resultado del Análisis de la Documentación, primera etapa del proceso de Medición. • Relación de Partidas (RP): Documento intermedio de gran importancia que recoge un listado completo de todas las unidades de obras que van a configurar el presupuesto de una obra. Cada partida debe estar definida, utilizando un lenguaje muy escueto y abreviaturas, al menos por los siguientes elementos: Código, unidad de medida, nombre muy resumido y criterio de medición. En ocasiones es conveniente añadir una referencia sucinta a la ubicación de la partida en el proyecto.

S • Servidor: Este término se emplea como denominación genérica de los operarios que manejan las máquinas (maquinistas, conductores, gruista, etc.). 199

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• Sistema: Actividad relativamente individualizable que se separa de su medio interactuando con su entorno. • Sistema Cibernético: Sistema dotado de mecanismos de regulación y control. • Sistema Divisible: Sistema que puede ser dividido en subsistemas, siguiendo criterios fijados por los analistas. • Sistema Global: Sistema que abarca el ciclo de vida de una edificación. • Solar: Suelo urbano sobre el que las normas urbanísticas de la zona permiten construir edificaciones. • Subsistema: Se denomina así, en el contexto del sistema global, al subconjunto de elementos afines interactuantes en que se puede dividir cada sistema.

T • Transferencia de medición: Poderosa herramienta para simplificar el desarrollo de la medición. Consiste en la utilización de mediciones completas o parciales de unidades de obras, ya realizadas o pendientes de realizar, para la medición de otras unidades mediante la transferencia de sus resultados. • Trayectoria del Sistema: Camino que recorre el sistema en el desarrollo de su actividad.

U • Unidad de Obra: Conjunto de recursos (materiales, maquinaria o mano de obra), necesarios para construir un todo indivisible que queda integrado en una obra y que constituye la parte más pequeña en que se considera dividida la misma en un presupuesto.

V • Valor Residual: Valor de una máquina o equipo al final de su vida útil. • Valor: Según el diccionario de la Real Academia de la Lengua, se denomina así al "grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer necesidades o proporcionar bienestar o deleite". También se define como: "cualidad que poseen algunas realidades, llamadas bienes, por lo cual son estimables". • Valoración: Junto con la acepción general, recogida por la Academia, que considera la valoración como: "acción y efecto de valorar". En la construcción tiene, además, una significación más especializada, ya que también se considera

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valoración al proceso que conduce a la determinación de los importes de cada certificación durante la ejecución de las obras. • Valorar: En esta caso también es aplicable a nuestro sector las definición de la Real Academia, que considera valorar a: "señalar el precio de una cosa".

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