Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis [1 ed.] 9783428466962, 9783428066964

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PETER BEHRENS

Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

Schriften zum Bürgerlichen Recht Band 118

Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

Von Peter Behrens

DUßcker & Humblot . Berliß

Gedruckt mit Unterstützung des Förderungsund Beihilfefonds Wissenschaft der VG Wort

CIP-Titelaufnahme der Deutschen Bibliothek

Behrens, Peter:

Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis / von Peter Behrens. - Berlin: Duncker u. Humblot, 1989 (Schriften zum Bürgerlichen Recht; Bd. 118) Zugl.: Kiel, Univ., Diss., 1988 ISBN 3-428-06696-0 NE:GT

Alle Rechte vorbehalten

© 1989 Duncker & Humblot GmbH, Berlin 41

Satz: Irma Grininger, Berlin 62 Druck: Berliner Buchdruckerei Union GmbH, Berlin 61 Printed in Germany ISSN 0720-7387 ISBN 3-428-06696-0

Meinen Eltern

Vorwort Die Anregung zu dieser mietrechtIichen Arbeit verdanke ich Herrn Prof. Dr. ]ürgen Sonnenschein, der durch seine eigene wissenschaftliche Tätigkeit mit den vielen Problemfeldern in Berührung gekommen ist, die durch die Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis aufgeworfen werden. Im Sommersemester 1988 wurde die vorliegende Schrift von der Rechtswissenschaftlichen Fakultät der Christian-Albrechts-Universität zu Kiel als Dissertation angenommen. Herr Prof. Dr. ]ürgen Sonnenschein hat nicht nur das Thema angeregt, sondern auch das Entstehen der Arbeit in vielfältiger Weise gefördert. Dafür bin ich ihm zu großem Dank verpflichtet. Gleichermaßen danke ich Herrn Prof. Dr. Werner Schubert, der das Zweitgutachten erstellt hat. Der Förderungs- und Beihilfefonds Wissenschaft der Verwertungsgesellschaft Wort hat die Veröffentlichung der Arbeit mit einem namhaften Druckkostenzuschuß unterstützt. Auch dafür bin ich sehr dankbar. Kiel, im April 1989

Peter Behrens

Inhaltsverzeichnis Einführung ........................................................

23

A. Die Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis in der Rechtspraxis ..

23

B. Aufgabe der Untersuchung

24 1. Kapitel

Grundlagen der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis A. Begriff der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis und Abgrenzung zu ähnlichen Erscheinungsformen .................................. I. Begriff.....................................................

26 26

2. Personenvereinigungen als Mieter .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

26 26 26

a) Juristische Personen als Mieter ...........................

27

b) Gesamthandsgemeinschaften als Mieter ....................

27

aal Personenhandelsgesellschaften als Mieter ...............

29

bb) Gesellschaften bürgerlichen Rechts als Mieter ........... cc) Nichtrechtsfähige Vereine als Mieter ...................

29 31

dd) Familienrechtliche Gesamthandsgemeinschaften als Mieter ee) Erbengemeinschaften als Mieter ......................

33 34

H. Abgrenzung zu ähnlichen Erscheinungsformen ...................

34

l. Mehrere erfüllbare getrennte Mietverhältnisse über dieselbe Sache (Parallelrniete) ............................................

34

l. Allgemeine Kennzeichnung .................................

a) Abgrenzung nach der Art der Gebrauchsbefugnis ........... b) Abgrenzung nach der inhaltlichen Ausgestaltung des Mietverhältnisses ................................................ aal Rechtsgeschäftliche Begründung der Miete mehrerer .....

35

bb) Gesetzliche Begründung der Miete mehrerer ............

38

36 36

2. Doppelrniete .............................................

39

3. Teilmiete ................................................ 4. Beteiligung weiterer Personen an dem Mietgebrauch eines Alleinrnieters .....................................................

39

5. Mehrere Mieter in einem Mehrfamilienhaus ...................

41

40

Inhalts verzeichnis

10

B. Entstehung von Mietverhältnissen mit Beteiligung mehrerer Mieter

41

I. Übersicht über die Entstehungsmäglichkeiten ....................

41

H. Ursachen für die Vereinbarung der gemeinsamen Miete mehrerer ...

43

1. Rechtliche Aspekte ........................................

43

a) Vermieterseite .........................................

43

b) Mieterseite ............................................

44

c) Stellungnahme .........................................

48

2. Wirtschaftliche und gesellschaftliche Aspekte ..................

49

a) Miete im Geschäftsleben ................................

50

b) Wohnraummiete .......................................

51

aa) Eheleute als Mieter .................................

51

bb) Nichteheliche Lebensgemeinschaften als Mieter. . . . . . . . . .

52

ce) Wohngemeinschaften als Mieter

55

2. Kapitel Vertragliche Begründung von Mietverhältnissen mit Beteiligung mehrerer Mieter

A. Vertragsschluß

57 57

I. Einigung der Beteiligten ......................................

57

1. Grundlagen ..............................................

57

2. Ablehnung des Vertragsschlusses durch einen Teil der vorgesehenen Mitmieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

59

3. Annahme eines Vertragsangebots durch mehr Mieter, als vom Vermieter angesprochen wurden ................................

60

4. Ablehnung einzelner Mitmieter durch den Vermieter . . . . . . . . . . . .

61

H. Begründung von Wohnraummietverhältnissen durch Eheleute ......

61

1. Bedeutung des gemeinsamen Mietvertragsschlusses von Ehegatten

61

2. Erstreckung des Mietvertragsschlusses eines Ehegatten auch auf den anderen Ehepartner .......................................

63

a) Anwendbarkeit des § 1357 BGB ..........................

63

b) Generelle gegenseitige Vertretungsbefugnis der Ehegatten nach §§ 164 ff. BGB ........................................

65

IH. Begründung von Wohnraummietverhältnissen durch nichteheliche Lebensgemeinschaften ..........................................

65

1. Auswirkungen einer nicht offenbarten Ehelosigkeit der Mieter auf den Vertragsschluß ........................................

65

a) Dissens ...............................................

66

b) Anfechtbarkeit .... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

67

Inhaltsverzeichnis

11

2. Erstreckung des Vertragsschlusses eines Lebenspartners auch auf den anderen .................................................

69

IV. Probleme des formularmäßigen und schriftlichen Vertragsschlusses ..

70

I. Formularmäßige Einbeziehung Dritter in den Vertrag ..........

70

2. Bedeutung von Vertragsformularen, die in ihrem Text eine Personenmehrheit als Mieter benennen, jedoch nur von einer Person unterzeichnet sind ............................................. 3. Bedeutung von Vertragswerken, die in ihrem Eingangstext nur einen Mieter nennen, aber von einer Personenmehrheit unterzeichnet sind

71 73

B. Unwirksamkeitsgründe ...........................................

76

I. Auswirkung der Nichtigkeit einzelner Willenserklärungen auf den Ver-

tragsschluß mit mehreren Mitmietern ...........................

76

11. Einzelfragen ................................................

78

I. Fehlende Geschäftsfähigkeit eines von mehreren Mitmietern .....

78

2. Nichteinhaltung der Schriftform durch alle Mitmieter ...........

79

3. Anfechtung .............................................. a) Anfechtung durch einen der mehreren Mitmieter ............ b) Anfechtung durch den Vermieter .........................

81 81 81

3. Kapitel Das Innenverhältnis mehrerer Mitmieter

A. Das Innenverhältnis von durch gemeinsamen Mietvertragsschluß entstandenen Mietermehrheiten ........................................... . I. Mietermehrheiten, die nicht durch eherechtliche Beziehungen miteinan-

84 84

der verbunden sind ......................................... .

85

I. Bestehen einer Bruchteilsgemeinschaft oder einer BGB-Gesellschaft

85

a) Gemeinschaftliche Berechtigung, die sowohl Objekt einer Bruchteils- wie auch einer Gesamthandsgemeinschaft sein kann .... . aa) Der Besitz an der Mietsache ........................ . bb) Die Beteiligung an dem Mietverhältnis ................ . cc) Die Rechte aus dem Mietverhältnis ................... . aaa) Gemeinschaftliche Berechtigung ................ . bbb) Grundsätzliche Bedenken gegen die Möglichkeit einer Bruchteilsgemeinschaft ........................ . dd) Zwischenergebnis b) Gemeinsamer Zweck .................................. . c) Rechtsbindungswille ................................... . d) Ergebnis ............................................. .

86 86 86 87 87 88

90 90 93

96

12

Inhaltsverzeichnis 2. Folgerungen aus der Einordnung des Innenverhältnisses der Mitmieter als BGB-Gesellschaft ................................... a) Geschäftsführung ...................................... b) Grundlagengeschäfte ...................................

96 97 98

aa) Änderung und Aufgabe des Zwecks der Gesellschaft .....

98

bb) Erhöhung der Beitragspflicht bei Mieterhöhungen .......

99

aaa) Mieterhöhung aufgrund von Staffelmietvereinbarungen und Mietanpassungsklauseln .................

99

bbb) Mieterhöhung nach § 2 MHG ...................

100

ccc) Mieterhöhungen nach §§ 3-7 MHG sowie nach § 10 WoBindG ....................................

101

cc) Wechsel in der personellen Zusammensetzung der Mitmieterschaft unter Berücksichtigung der Innenbeziehung der Mitmieter ............................................

102

aaa) Aufnahme neuer Mitmieter .....................

102

bbb) Ausscheiden eines Mitmieters ........ . . . . . . . . . . . .

102

ccc) Ausschuß eines Mitmieters ......................

104

c) Beendigung der Mietergesellschaft ........................

105

aa) Unmöglichwerden oder Erreichen des gemeinsamen Zwecks

105

bb) Kündigung nach § 723 BGB .........................

106

aaa) Tatbestand ...................................

107

bbb) Auseinandersetzung............................

109

(1) Teilung in Natur (§ 752 BGB) ...............

110

(2) Verkauf an Dritte (§§ 754, 753 I 1 BGB) .......

111

(3) Versteigerung unter den Mitmietern (§ 753 12 BGB)

112

(4) Auseinandersetzung durch Kündigung des Mietverhältnisses ...............................

114

(5) Auseinandersetzung bei befristeten Mietverhältnissen ......................................

116

ccc) Sicherung des Bestandes von Wohnungsmietverhältnissen ..........................................

117

(1) Analoge Anwendung der HausratsVO .........

118

(2) Richterliche Gestaltung des Innenverhältnisses ..

120

(3) Eigene Vorstellungen .......................

121

(4) Notwendigkeit gesetzgeberischen Tätigwerdens ..

123

cc) Weitere Beendigungsgründe ..........................

124

11. Miteinander verheiratete Mitmieter .............................

124

l. Rechtsnatur des Innenverhältnisses ..........................

124

2. Auflösung des Innenverhältnisses gemeinsam mietender Eheleute und deren Auseinandersetzung ..............................

128

Inhaltsverzeichnis a) Beendigung familienrechtlich geprägter Mietergesellschaften vor der Scheidung ......................................... aa) Aufkündigung der Mietergesellschaft durch einen der Ehepartner ........................................... aaa) Bestehende eheliche Lebensgemeinschaft ..........

13 128 129 129

bbb) Getrenntleben ................................

129

(l) Ehewohnung ..............................

(2) Haushaltsgegenstände .......................

130 131

(3) Andere Gegenstände ........................

132

bb) Sonstige Auflösungsgründe ..........................

133

b) Beendigung familienrechtlich geprägter Mietergesellschaften nach der Scheidung ......................................... aa) Miete der Ehewohnung .............................

133 133

bb) Miete sonstiger Gegenstände ......................... 3. Besonderheiten des Innenverhältnisses mitmietender Eheleute, zwischen denen eine Gütergemeinschaft besteht ...................

134

B. Das Innenverhältnis von gesetzlich begründeten Mietermehrheiten ......

137

I. Das Innenverhältnis von durch Gesamtrechtsnachfolge begründeten Mietermehrheiten (§ 1922 I BGB) ..............................

137

11. Das InnenverhäItnis von durch Sonderrechtsnachfolge nach § 569 a 11 I BGB begründeten Mietermehrheiten ............................

140

135

4. Kapitel

Das Außenverhältnis zwischen Mitmietern und dem Vermieter während der Dauer des Mietverhältnisses

142

A. Mitmieter als Gläubiger ..........................................

142

I. Materielle Rechtsnatur der GläubigersteIlung .................... l. Unanwendbarkeit des § 420 BGB infolge Gesamthandsbindung der Forderungen der Mitmieter ................................. a) Grundlagen ........................................... b) Einzelheiten zu Begründung und Umfang der Gesamthandsbindung von Ansprüchen der Mitmieter ...................... 2. Zur Anwendbarkeit des § 432 BGB .......................... a) Ausschluß des § 428 BGB infolge gemeinschaftlicher Empfangszuständigkeit der Mitmieter .............................. b) Fehlen von Einzelforderungsberechtigung i.S.d. § 432 BGB ...

142

c) Abwicklung der Leistungen des Vermieters .................

149

11. Prozessuale Geltendmachung der gemeinsamen Rechte der Mitmieter

142 142 143 146 146 147 150

Inhaltsverzeichnis

14 B. Mitmieter als Schuldner

I. Haftung für primäre Verbindlichkeiten. . . . . . .. . . . .. . ... . . . . . . . . .

151 151

1. Grundsatz: Gesamtschuldnerische Haftung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

151

2. Einzelheiten.............................................. a) Haftung des gesamthänderisch gebundenen Vermögens von Mitmietern ...............................................

151

b) Haftung für Handlungsverbindlichkeiten ................... c) Haftung für den Anspruch aus § 2 MHG ..................

152 ISS

aa) Haftungsform ..................................... bb) Geltendmachung des Mieterhöhungsanspruchs durch den Vermieter ......................................... cc) Prozessuale Durchsetzung des Mieterhöhungsverlangens ..

ISS 158 160

d) Haftung für den Anspruch aus § 561 II I BGB .............

161

II. Haftung für sekundäre Verbindlichkeiten ........................

162

1. Anwendbarkeit des § 31 BGB

151

.............................. 2. Anwendbarkeit des § 278 BGB .............................

163 163

3. Gesamtschuldnerische Haftung aufgrund des Inhalts des gemeinschaftlichen Mietverhältnisses ...............................

164

III. Haftung eines Mitmieters nach seinem Auszug ...................

167

C. Abgabe rechtserheblicher Erklärungen ..............................

170

I. Notwendigkeit der Beteiligung sämtlicher Mitmieter an Abgabe und Empfang von Erklärungen ....................................

171

1. Erklärungen der Mitmieter .................................

171

a) Erklärungen, die das Mietverhältnis insgesamt betreffen ......

171

aa) Allgemeiner Grundsatz .............................. bb) Erklärungen zur Vereinbarung einer Inhaltsänderung im Mietverhältnis ..................................... cc) Erklärungen, die eine Verfügung über ein gemeinsames Recht der Mieter enthalten ................................ dd) Geltendmachung gemeinsamer Forderungen ............

171 172 173 174

ee) Erklärungen, deren Abgabe Gegenstand einer Gesamtschuld ist ............................................... b) Erklärungen, die nur die individuelle gesamtschuldnerische Haftung der Mitmieter betreffen .............................

174

2. Erklärungen des Vermieters ................................ a) Erklärungen, die das Mietverhältnis insgesamt betreffen ......

175 175

aa) Erklärungen zur Vereinbarung einer Inhaltsänderung des Mietverhältnisses ...................................

176

174

Inhaltsverzeichnis bb) Erklärungen, die der Erfüllung eines gemeinschaftlichen Anspruchs der Mitmieter dienen sowie Aufrechnung gegen einen solchen Anspruch .................................. cc) Erklärungen, die an ,den Mieter' als der dem Vermieter gegenüberstehenden Partei des Mietverhältnisses abzugeben sind

15

176 177

b) Erklärungen, die die gesamtschuldnerische Haftung einzelner Mitmieter betreffen ........................................

179

c) Widerspruch nach § 560 S. I BGB ........................

180

11. Abwicklung von Erklärungen, die von oder gegenüber allen Mitmietern abgegeben werden müssen ....................................

181

I. Grundlagen ..............................................

a) Eigene Erklärungen der Mitmieter ........................

181 181

b) Erklärungen an die Mitmieter ............................

182

2. Zurechnung von Erklärungen, die einzelne Mitmieter empfangen oder abgegeben haben, an die Gesamtheit der Mitmieter ........ a) Erklärungszurechnung durch selbständig auf Mieterseite begründete Vertretungs- und Verwaltungs befugnisse ............... aa) Rechtsgeschäftlich begründete Vertretungs- und Verwaltungsbefugnisse .........................................

185 185 185

bb) Gesetzliche Vertretungs- und Verwaltungsbefugnisse ...... aaa) Anwendung des Rechtsgedankens des § 125 II 3 HGB

187 188

bbb) Eherechtliche Sondervorschriften ................. ccc) Erbrechtliche Sondervorschriften .................

189 190

b) Erklärungszurechnung aufgrund mietvertraglicher Vereinbarung mit dem Vermieter ..................................... aa) Grundsätzliche Gestaltungsmöglichkeiten ..............

192 192

bb) Formularmäßige Gestaltungen ....................... aaa) Bevollmächtigungsklauseln ......................

194 194

(1) Abgabevollmachten ........................

194 200

(2) Empfangsvollmachten ...................... (3) Dauer und Widerruflichkeit von Bevollmächtigungen ...................................... bbb) Weitere Zurechnungsklauseln .... . . . . . . . . . . . . . . . .

205 206

(1) Gegenseitige Zurechnung von Aktiv-Erklärungen (2) Gegenseitige Zurechnung von Passiv-Erklärungen

207 209

ccc) Zusammenfassender Überblick über die Wirksamkeit von Formularklauseln zur Erklärungszurechnung ...

211

D. Auswirkung anderer Tatsachen als (Willens-)Erklärungen, wenn sie nur in Person einzelner von mehreren Mitmietern vorliegen ..................

212

Inhaltsverzeichnis

16

5. Kapitel Personenwechsel im Mietverhältnis mit Beteiligung mehrerer Mieter

217

A. Personenwechsel kraft Rechtsgeschäfts ..............................

217

I. Mitwirkungserfordernisse und Gestaltungsmöglichkeiten ...........

217

11. Besonderheiten infolge gesellschaftsrechtlicher An- und Abwachsung

219

111. Einzelfragen ................................................

222

1. Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Personenwechsel in geschäftsbezogenen Mietverhältnissen ........................

222

2. Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Personenwechsel in Wohnraummietverhältnissen ................................

223

3. Anspruch des Vermieters gegen den nach Mietvertragsschluß in die Wohnung aufgenommenen Ehegatten, mit in das Mietverhältnis einzutreten .................................................

229

4. Geltung des Schriftformgebots des § 566 BGB bei Personenwechseln

230

B. Personenwechsel kraft Gesetzes ....................................

234

I. Personenwechsel durch erbrechtliche Gesamtrechtsnachfolge .......

234

1. Rechtsnachfolge nach einem Alleinmieter .....................

234

2. Rechtsnachfolge nach einem Mitmieter .......................

235

a) Auswirkungen des Erbfalls auf das bestehende Mietverhältnis.

235

b) Auswirkungen des Erbfalls auf ein bestehendes gesellschaftsrechtliches Innenverhältnis ...................................

236

aal Abwicklung der Gesellschaft .........................

236

bb) Fortsetzung der Gesellschaft .........................

237

.....................

237

bbb) Fortsetzung ohne die Erben .....................

238

11. Personenwechsel durch mietrechtliche Sonderrechtsnachfolge .......

240

1. Die Bedeutung des § 569 b BGB ............................

240

2. Die Bedeutung des § 569 a BGB ............................

241

aaa) Fortsetzung mit den Erben

3. Anwendbarkeit der mietrechtlichen Sonderrechtsnachfolge auf Mietverhältnisse nichtehelicher Lebensgemeinschaften ..............

244

111. Annex: Eintritt einer fortgesetzten Gütergemeinschaft .............

248

6. Kapitel Beendigung des Mietverhältnisses mit Beteiligung mehrerer Mieter A. Beendigungsgründe

250 250

Inhaltsverzeichnis I. Kündigung ................................................. I. Notwendigkeit einheitlicher Kündigung des gesamten Mietverhältnisses ................................................... 2. Notwendigkeit der Beteiligung sämtlicher Mitmieter an der Kündigung ....................................................

3. Kündigungsgründe in Person nur einzelner von mehreren Mietern

17 250 250 252 255

a) Allgemeine Überlegungen ...............................

255

b) Die einzelnen in Betracht kommenden Kündigungsgründe ....

258

aal § 544 BGB - Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung ..

258

bb) §§ 553, 554 a und 565, 564 bill Nr. 1 BGB - Verhaltensbedingte Kündigung ...........................•...... cc) § 554 BGB - Kündigung wegen Zahlungsverzuges .......

259 259

dd) §§ 564 b I, 565 c BGB - Kündigung einer Werkmietwohnung bei Beendigung des Dienstverhältnisses ................

260

ee) § 569 BGB - Kündigung bei Tod eines Mieters .........

261

§ 570 BGB - Kündigung wegen Versetzung eines Mieters.

265

gg) § 19 KO - Kündigung bei Konkurs eines Mieters. .. . . . . . hh) § 51 11 VerglO - Kündigung im Vergleichsverfahren des Mieters .............................................. ii) § 569 a V BGB - Kündigung wegen eines wichtigen Grundes in der Person des eingetretenen Sonderrechtsnachfolgers .. c) Vereinbarungen über die Zurechnung von Kündigungsgründen

265

tl)

269 270 274

4. Interne Realisierung einer den Mitmietern gemeinschaftlich zustehenden Kündigungsbefugnis ...................................

275

a) BGB-Gesellschaft ...................................... b) Erbengemeinschaft ..................................... c) Gütergemeinschaft .....................................

275 278 279

5. Anspruch eines Mitmieters auf Neuabschluß eines Mietvertrages, wenn er selbst nicht zur Kündigung Anlaß gegeben hat .........

280

6. Kündigungswiderspruch ...................................

281

11. Sonstige Beendigungstatbestände ............................... I. Weitere Fälle gewillkürter Beendigung des Mietverhältnisses .....

285 285

2. Mieterseitiger Erwerb des Eigentums an der Mietsache ..........

287

B. Rechtsfolgen der Beendigung des Mietverhältnisses ...................

288

I. Rückgabeanspruch nach § 556 I BGB ..........................

288

1. Haftungsform ............................................

288

2. Haftung nach Auszug ..................................... 3. Vollstreckung des Rückgabeanspruchs ........................

290 292

11. Nutzungsentschädigungsanspruch nach § 557 I 1 BGB 2 Behrens

294

18

Inhaltsverzeichnis III. Schaden ersatzansprüche nach §§ 19 S. 3 KO und 52 I 1 VerglO

295

SchluBbetrachtung ..................................................

297

Literaturverzeichnis .................................................

304

Abkürzungsverzeichnis a.A. a.a.O. AB!. AcP a.E. a.F. AG AGB AGBG AK AktG allg.M. ALR Alt. Anh. Anm. Art. AT Aufl. BAnz BayObLG BB Besch!. BGB BG B-Gesellschaft BGB!. I, III BGH BGHZ BlGBW BReg BSHG BT-Drucks BVerfGE

d. DB Dek!. DEMV Deutsche Jur.Z. 2·

anderer Ansicht am angegebenen Ort Amtsblatt Archiv für die civilistische Praxis (zitiert nach Band und Seite) am Ende alte(r) Fassung Amtsgericht Allgemeine Geschäftsbedingungen Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB-Gesetz) vom 9.12.1976 (BGB.!. I 1976, 3317). Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Reihe Alternativkommentare (siehe Literaturverzeichnis) Aktiengesetz vom 6.9.1965 (BGB!. I 1965, 1089) allgemeine Meinung Allgemeines Landrecht für die preußischen Staaten von 1794 Alternative Anhang Anmerkung Artikel Allgemeiner Teil Auflage Bundesanzeiger Bayerisches Oberstes Landesgericht Betriebs-Berater (zitiert nach Jahr und Seite) Beschluß Bürgerliches Gesetzbuch vom 18.8.1896 (RGB!. 1896, 195; BGB!. III 400-2) Gesellschaft für bürgerlichen Rechts Bundesgesetzblatt Teil I bzw. III (Teil I zitiert nach Jahr und Seite) Bundesgerichtshof Entscheidungen des Bundesgerichtshofes in Zivilsachen (zitiert nach Band und Seite) Blätter für Grundstücks-, Bau- und Wohnungsrecht (zitiert nach Jahr und Seite) Bundesregierung Bundessozialhilfegesetz i.d.F. vom 24.5.1983 (BGB!. I 1983,613) Bundestags-Drucksache Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts (zitiert nach Band und Seite) der, des Der Betrieb (zitiert nach Jahr und Seite) Deklaration Deutscher Einheitsmietvertrag, veröffentlicht in DJ 1934, 304 Deutsche Juri~ten Zeitung (zitiert nach Jahr und Seite)

20

Abkürzung.werzeichnis

Dissertation Deutsche Justiz (zitiert nach Jahr und Seite) Deutsches Mietrecht, Organ des Reichsverbandes der Miet- und Wohnungsrechtspfleger (zitiert nach Jahr und Seite) Deutsche Notarzeitschrift (zitiert nach Jahr und Seite) DNotZ Deutsches Recht (zitiert nach Jahr und Seite) DR Deutsche Richterzeitung (zitiert nach Jahr und Seite) DRiZ Deutsch(er) Dt. Durchführungsverordnung DVO Deutsches Wohnungs-Archiv (zitiert nach Jahr und Seite) DWohnA Deutsche Wohnungswirtschaft (zitiert nach Jahr und Seite) DWW Ehegesetz vom 20.2.1946 (AB\.d.KR 1946, 77; BGB\. III 404-1) EheG Erstes Gesetz zur Reform des Ehe- und Familienrechts vom 14.6. EheRG 1976 (BGB\. I 1976, 1421) Einführung Einf. Einleitung Ein\. eingetragener Verein e.V. folgend(e) f., ff. Zeitschrift für das gesamte Familienrecht (zitiert nach Jahr und FamRZ Seite) Finanzminister FinM Fußnote Fn. Formular Form. Festschrift FS Gesellschaft bürgerlichen Rechts GbR Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland vom 23.5.1949 GG (BGB\. 1949, I) Gesellschaft mit beschränkter Haftung GmbH Gesetz betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung GmbHG vom 20.4.1892 (RGBI 1892,477; BGB\. III 4123-1) GmbH-Rundschau (zitiert nach Jahr und Seite) GmbH RdSch Großkomm. HGB Handelsgesetzbuch - Großkommentar (siehe Literaturverzeichnis) Beiträge zur Erläuterung des Deutschen Rechts, begründet von Gruch Gruchot (zitiert nach Band und Seite) Gemeinnütziges Wohnungswesen (zitiert nach Jahr und Seite) GW Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen Ld.F. vom 24.9.1980 GWB (BGB\. I 1980,1761) Verordnung über die Behandlung der Ehewohnung und des HausHausratsVO rats (Sechste Durchführungsverordnung zum Ehegesetz) vom 21.10.1944 (RGB\. I 1944,256); Überschrift geändert durch das I. EheRG vom 14.7.1976 (BGB\. I 1976, 1421) Handbuch Hdb. Handelsgesetzbuch vom 10.5.1897 (RGB\. 1897, 219; BGB\. III HGB 4100-1) herrschende Lehre h.L. herrschende Meinung in Rechtsprechung und Literatur h.M. Rechtsprechungsbeilage des Handbuchs des gesamten Mietrechts HMR RSpr. und des Raumrechts (Loseblattsammlung, Düsseldorf 1949-1951; zitiert nach Jahr und Entscheidungsnummer) Halbsatz HS in der Fassung Ld.F. im Sinne des (der) LS.d. im Sinne von i.S.v. Diss. DJ DMR

Abkürzungsverzeichnis i.Verb.m. JA JherJB JR JuS JW JZ KG KG KO Komm. Komm.Ber. KR LG LM LS LZ MBI MDR MfFinu Wiedera MHG,MHRG Mot. Mol. der KO MSchG MünchKomm MuMiV'76 m.w.N. Nds NJW nrV

OHG OLG OLG pr. Prot.

r. RBBI. RdErl. Recht RG

21

in Verbindung mit Juristische Arbeitsblätter (zitiert nach Jahr und Seite) Jherings Jahrbücher für die Dogmatik des bürgerlichen Rechts (zitiert nach Band und Seite) Juristische Rundschau (zitiert nach Jahr und Seite) Juristische Schulung (zitiert nach Jahr und Seite) Juristische Wochenschrift (zitiert nach Jahr und Seite) Juristen-Zeitung (zitiert nach Jahr und Seite) Kammergericht (in Verbindung mit UrteilsfundsteIlen in Zeitschriften) Kommanditgesellschaft Konkursordnung i.d.F. v. 20.5.1898 (RGBI. 1898,612; BGBI. III 311-4) Kommentar Kommissions-Bericht Kontrollrat Landgericht Lindenmaier-Möhring, Nachschlagewerk des Bundesgerichtshofs (zitiert nach Paragraph und Ordnungsziffer) Leitsatz Leipziger Zeitschrift für Deutsches Recht (zitiert nach Jahr und Spalte) Ministerialblatt Monatsschrift für Deutsches Recht (zitiert nach Jahr und Seite) Minister für Finanzen und Wiederaufbau Gesetz zur Regelung der Miethöhe vom 18.12.1974 (BGBI. I 1974, 3603,3604) Motive zu dem Entwurfe eines Bürgerlichen Gesetzbuches für das Deutsche Reich (zitiert nach Band und Seite) Motive zu dem Entwurf einer Konkursordnung und dem Entwurf des Einführungsgesetzes Mieterschutzgesetz vom 15.12.1942 (RGBI. I 1942,712; BGBI. III 402-12) Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch (siehe Literaturverzeichnis) Musterrnietvertrag 1976, veröffentlicht in Beilage 2/76 des BAnz Nr. 22 vom 3.2.1976 mit weiteren Nachweisen niedersächsisch Neue Juristische Wochenschrift (zitiert nach Jahr und Seite) nichtrechtsfähiger Verein Offene Handelsgesellschaft Oberlandesgericht (zitiert mit jeweiligem Ortsnamen) Die Rechtsprechung der Oberlandesgerichte (zitiert nach Band und Seite) preußisch(e, es) Protokolle der Kommission für die 11. Lesung des Entwurfs des BGB (zitiert nach Band und Seite) recht(e, s) Reichshaushalts- und Besoldungsblatt (zitiert nach Jahr und Seite) Runderlaß Das Recht (zitiert nach Jahr und Seite) Reichsgericht

22 RGBI. RGRK RG Z RhPf Rn. SächsArch SchlHA SeuffArch S-H Sp. Stenogr. Ber. StGB StudK Urt. VerglO VersR Vorbem. Warn RSpr WiStG

2. WKSchG WoBindG WPM WuM z.B. ZGR ZHR ZMR ZPO ZRP ZZP

Abkürzungsverzeichnis Reichsgesetzblatt Teil I (zitiert nach Jahr und Seite) Das Bürgerliche Gesetzbuch mit besonderer Berücksichtigung der Rechtssprechung des Reichsgerichts und des Bundesgerichtshofes, Kommentar (siehe Literaturverzeichnis) Entscheidungen des Reichsgerichts in Zivilsachen (zitiert nach Band und Seite) Rheinland-Pfalz Randnummer Archiv für Rechtspflege in Sachsen, Thüringen und Anhalt (zitiert nach Jahr und Seite) Schleswig-Holsteinische Anzeigen (zitiert nach Jahr und Seite) Seufferts Archiv für Entscheidungen der obersten Gerichte in den deutschen Staaten (zitiert nach Band und Nummer der Entscheidung) Schleswig-Holstein Spalte Stenographische Berichte Strafgesetzbuch vom 2. Januar 1975 (BGB!. I 1975, I; Neubekanntmachung des Strafgesetzbuches für das Deutsche Reich vom 15.5. 1871, RGBI. 1871, 127) Studienkommentar zum BGB (siehe Literaturverzeichnis) Urteil Vergleichsordnung vom 26.2.1935 (RGBI. I 1935, 321; BGBI. III 311-1) Versicherungsrecht. Juristische Rundschau für die Individualversicherung (zitiert nach Jahr und Seite) Vorbemerkung(en) Warneyer, Die Rechtsprechung des Reichsgerichtsaufdem Gebiete des Zivilrechts (zitiert nach Jahr und Nummer) Gesetz zur weiteren Vereinfachung des Wirtschaftsstrafrechts i.d.F. v. 3.6.1975 (BGB!. I 1975, 1313) Zweites Gesetz über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 18.12.1974 (BGBI. I 1974,3603) Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (-Wohnungsbindungsgesetz-) i.d.F. vom 22.7.1982 (BGB!. I 1982, 972, 973) Wertpapier - Mitteilungen (zitiert nach Jahr und Seite) Wohnungswirtschaft und Mietrecht (zitiert nach Jahr und Seite) zum Beispiel Zeitschrift für Unternehmens- und Gesellschaftsrecht (zitiert nach Jahr und Seite) Zeitschrift für das gesamte Handels- und Wirtschaftsrecht (zitiert nach Band und Seite) Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (zitiert nach Jahr und Seite) Zivilprozeßordnung i.d.F. vom 12.9.1950 (BGBI. 1950, 533) Zeitschrift für Rechtspolitik (zitiert nach Jahr und Seite) Zeitschrift für Zivilprozeß (zitiert nach Band und Seite)

Einführung A. Die Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis in der Rechtspraxis Der Feststellung Weitnauers, daß die Beteiligung mehrerer an einem Schuldverhältnis ihre ganz besonderen Probleme hat 1, wird ohne zu zögern zustimmen, wer sich häufiger mit Mietrechtsfragen zu beschäftigen hat. Das an Kontroversen ohnehin nicht arme Mietrecht birgt immer dann zusätzliche Schwierigkeiten, wenn an einem Mietverhältnis auf der Mieterseite eine Personenmehrheit beteiligt ist. Solche Mietermehrheiten sind sehr häufig. Besondere Bedeutung haben sie im Bereich der Wohnraummiete. Wollen mehrere Personen eine Wohnung gemeinsam nutzen, so sehen die heute üblicherweise verwendeten Formularvertragsmuster2 regelmäßig vor, daß die mehreren als Mitmieter in den Mietvertrag eintreten 3• Exakte Zahlen über die Verbreitung dieser Form der Wohnraummiete fehlen allerdings. Bekannt ist aber immerhin, daß es in der Bundesrepublik etwa 25 Millionen Mehrpersonenhaushalte gibt 4 und daß der Anteil der Eigentümerhaushalte daran wenig mehr als ein Drittel (1978: 36,1 %)5 ausmacht. Da es sich im übrigen weitgehend um Mietwohnungshaushalte handeln wird, läßt sich unter Berücksichtigung der genannten Formularpraxis die Häufigkeit der gemeinsamen Miete mehrerer allein im Bereich der Wohnraummiete auf Millionenhöhe schätzen. Daneben ist die gemeinsame Miete mehrerer auch im Geschäftsleben von erheblicher Bedeutung. Mietermehrheiten entstehen hier etwa durch die gemeinsame Anmietung von Praxis räumen durch Freiberufler6 oder wenn mehrere Firmen die Flächen eines Einkaufszentrums von einer Bauträgergesellschaft gemeinschaftlich mieten 7• Die starke Verbreitung der gemeinsamen Miete mehrerer Personen hat dazu beigetragen, die Fülle kontroverser Rechtsfragen in diesem Bereich deutlich Weitnauer in FS Hauß, S. 373. Behr WuM 1984, 35, 38; MünchKomm-Voelskow Vor § 535 Rn. 155. ) Behr WuM 1984, 35. 4 Im April 1982 standen im Bundesgebiet 25,34 Millionen Mehrpersonenhaushalten 7,93 Millionen Einpersonenhaushalte gegenüber. QueUe: Statistisches Jahrbuch 1985 für die Bundesrepublik Deutschland, S. 66, Tab. 3. 16. ~ Struck in: Statistische Monatshefte Schleswig-Holstein 1982,45,46. 6 Herold BIGBW 1961,379; Schopp ZMR 1976,321,322. 7 Schopp ZMR 1972,293; weitere Beispiele bei Schopp ZMR 1976, 321, 322. I

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Einführung

werden zu lassen. Es gibt mittlerweile kaum noch eine mietrechtliche Bestimmung des BGB sowie der mietrechtlichen Nebengesetze, in deren Anwendungsbereich die Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis nicht schon besondere Schwierigkeiten aufgeworfen hätte. Die Problemfelder, die mit Anspruch auf Vollständigkeit überblickartig gar nicht mehr darzustellen sind, verteilen sich über alle Stadien der Abwicklung des Mietverhältnisses von der Begründung bis zur Beendigung und betreffen das Außenverhältnis der mehreren Mieter zum Vermieter ebenso wie die Innenbeziehungen der Mitmieter untereinander.

B. Aufgabe der Untersuchung Die unübersichtliche Rechtslage im Bereich der gemeinsamen Miete mehrerer weckt das wissenschaftliche Interesse an einer Darstellung des Rechtsgebiets und dem Versuch der Klärung auftretender Streitfragen. Einem derartigen Vorhaben könnte allerdings entgegen gehalten werden, daß, soweit die Dogmatik der Beteiligung mehrerer an einem Schuldverhältnis Unklarheiten und Lücken aufweise, diese allgemein und grundsätzlich, nicht aber beschränkt auf mietrechtliche Fragen zu klären seien. Eine solche Betrachtungsweise unterstellt indes, daß es bei der Klärung von Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Beteiligung mehrerer am Mietverhältnis spezifIsch mietrechtliche Aspekte nicht zu berücksichtigen gäbe. Die nachfolgenden Beispiele mögen jedoch verdeutlichen, daß gerade auch aus dem Inhalt des Mietverhältnisses und den einzelnen mietrechtlichen Vorschriften immer wieder wesentliche Gesichtspunkte für die Lösung von Rechtsfragen im Bereich der gemeinsamen Miete mehrerer gewonnen werden. So gehört zu den Erörterungsschwerpunkten im Bereich der gemeinsamen Miete mehrerer das Problem, ob eine Kündigung nur von und gegenüber den mehreren Mietern gemeinschaftlich erfolgen kann. Versucht man sich über diesen Fragenkreis zu informieren, so ist in der Kommentarliteratur8 in den Anmerkungen zu §§ 420 ff. BGB unter Hinweis auf einige Entscheidungen des BG H 9 zu lesen, daß es im Falle der gemeinsamen Miete mehrerer gerade aus der besonderen Natur dieses Schuldverhältnisses 10 folge, daß Kündigungen nur von und gegenüber allen mieterseitig Beteiligten gemeinschaftlich ausgesprochen werden können. Wer sich in Kenntnis dieses Meinungsstandes vertieft mit miet8 Jauernig/Stürner § 425 Anm. 3 b bb; Palandt/Heinrichs Überbl. v. § 420 Anm. 4 und § 425 Anm. 3 b; RGRK-Weber § 425 Rn. 30; SoergellWolf § 425 Rn. 3; Staudinger IKaduk Einl. v. §§ 420 ff. Rn. 135 und § 425 Rn. 75. 9 BGH Z 26, 102, 103; LM § 425 Nr. 6 = MDR 1964, 308, 309. 10 Vgl. auch die Bestimmung des § 425 BGB, der zu entnehmen ist, daß es sich gerade aus dem Inhalt eines Gesamtschuldverhältnisses ergeben kann, daß Tatsachen nur für und gegen alle Gesamtschuldner wirken können.

B. Aufgabe der Untersuchung

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rechtlicher Rechtsprechung und Literatur zu Kündigungsfragen beschäftigt, wird allerdings überrascht feststellen, daß von dem Grundsatz, daß Kündigungen nur von und gegenüber allen Mitmietem ausgeübt werden können, im Einzelfall mit Rücksicht auf verschiedene Kündigungsbestimmungen Abweichungen zugelassen werden. 11 Diese verbreitete Heranziehung mietrechtlicher Gesichtspunkte bei der Klärung von Rechtsfragen der gemeinsamen Miete mehrerer rechtfertigt es, die Beteiligung mehrerer an einem Schuldverhältnis einmal unter dem besonderen Blickwinkel des gemeinschaftlichen Auftretens mehrerer Mieter zu betrachten. Damit wird allerdings nicht präjudiziert, daß sich zutreffende Lösungen von Problemen dieses Rechtsgebietes ausschließlich unter mietrechtlichen oder gar nur aus einzelfallbezogenen Erwägungen ergeben können. Es wird vielmehr bei jeder einzelnen Problemstellung im Interesse systematischer Durchdringung des Rechtsgebiets vorrangig zu prüfen sein, ob sich Lösungen nicht schon aus generell für Schuldverhältnisse mit Beteiligung mehrerer geltenden Regeln gewinnen lassen oder zumindest aus solchen Grundsätzen abgeleitet werden können, die verallgemeinerungsfähig für das gesamte Gebiet der gemeinsamen Miete mehrerer gelten. Aufgabe der folgenden Untersuchung wird es daher sein, für die verschiedenen Rechtsfragen der gemeinsamen Miete nach den vorgenannten Maßstäben Lösungen zu entwickeln und vorhandene Lösungsansätze auf ihre Berechtigung hin zu untersuchen. Grundlage der Arbeit ist dabei eine nach Möglichkeit vollständige Bestandsaufnahme derjenigen Rechtsfragen, die sich mit der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis beschäftigen. Gleichzeitig soll so eine Darstellung des Rechts der gemeinsamen Miete mehrerer ermöglicht werden, das sich gegenwärtig nur äußerst mühsam aus der Zusammenschau einer Vielzahl teilweise entlegen erörterter Einzelfragen erschließen läßt.

11 Vgl. nur BGH Z 65, 49,53 für die Möglichkeit der alleinigen Kündigung eines später in den Mietvertrag eingetretenen Mitmieters nach § 566 S. 2 BGB; RG Z 141, 391, 392 f. und 0 LG Celle NJW 1974,2012 sprechen mit weitgehender Bililgung der Literatur (u.a. Staudinger/ Emmerich Vorbem. zu §§ 535,536 Rn. 102; Sternel Rn. IV 371) der alleinigen Kündigung des Konkursverwalters eines der Mitmieter nach § 19 S. 1 KO Gesamtwirkung für alle Mitmieter

zu.

1. Kapitel

Grundlagen der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis A. Begriff der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis und Abgrenzung zu ähnlichen Erscheinungsformen I. Begriff 1. Allgemeine Kennzeichnung

Nach § 535 BGB ist die Miete entgeltliche Gebrauchsüberlassung einer Sache auf Zeit, wobei die Parteien des Mietverhältnisses als Mieter und Vermieter bezeichnet werden. Bei dieser im Gesetz vorgenommenen Benennung der Beteiligten des Mietverhältnisses wird dem allgemeinen Sprachgebrauch entsprechend vom ,Mieter' und, Vermieter' im Singular gesprochen. Das bedeutet aber nicht, daß das Mietverhältnis notwendig ein Zwei-Personen-Verhältnis ist. Aus den Bestimmungen der §§ 420 ff. BGB ergibt sich, daß das Gesetz davon ausgeht, daß an einem Schuldverhältnis auf Gläubiger- und Schuldnerseite mehrere beteiligt sein können, so daß auch in einem Mietverhältnis eine Personenmehrheit ,Mieter' oder ,Vermieter' sein kann. Ist eine Personenmehrheit ,Mieter', so liegt eine Beteiligung mehrerer Mieter. am Mietverhältnis vor. Die Miete wird dann über das gängige Zwei-Personen-Verhältnis von einem Vermieter und einem Mieter hinaus zum Mehr-Personen-Verhältnis. Gleichwohl bleibt die Vertrags miete auch bei Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis gegenseitiger zweiseitiger Vertrag, da die Angehörigen der Personenmehrheit in ihrer Gesamtheit die Mieterseite eines einzigen Mietverhältnisses bilden und Parteien des Mietvertrages daher nur der Vermieter auf der einen und die Personenmehrheit auf der anderen Seite sind. 2. Personenvereinigungen als Mieter

Ob eine Personenmehrheit am Mietverhältnis beteiligt ist, kann zweifelhaft sein, wenn auf Mieterseite Personenvereinigungen auftreten, die als juristische Personen oder Gesamthandsgemeinschaften gegenüber den ihnen angehörenden Einzelpersonen eine Verselbständigung erfahren haben. Die schlagwortartig formulierbare Frage, ob solche Personenvereinigungen eine Einheit oder Mehrheit von Mietern bilden, ist dabei nicht nur von begrifflichem Interesse, sondern

A. Begriff der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

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hat auch eine nicht unerhebliche praktische Bedeutung. Ob eine Personenvereinigung selber oder aber ihre Mitglieder als Mieter anzusehen sind, entscheidet beispielsweise bei der Grundstücks- und Wohnraummiete darüber, ob nur eingebrachte Sachen aus dem Vermögen des Personenverbandes oder aber sämtliche seinen Mitgliedern gehörende eingebrachte Sachen dem Vermieterpfandrecht nach §§ 559, 580 BGB unterliegen. l a) Juristische Personen als Mieter

Umfassendste Form der Verselbständigung einer Personenvereinigung gegenüber den ihr angehörenden Mitgliedern ist die juristische Person. Sie verfügt kraft staatlicher Verleihung wie eine einzelne natürliche Person über eigene Rechts- und Handlungsfähigkeit und kann deshalb selber Trägerin von Rechten und Pflichten sein 2 und als Einheit selbständig am Rechtsverkehr teilnehmen 3 • Tritt eine juristische Person daher als Mieter auf, so ist Mieter nicht die Mehrheit ihrer Mitglieder, sondern nur die juristische Person als solche. b) Gesamthandsgemeinschaften als Mieter

Ob Gesamthandsgemeinschaften als selbständige Einheit oder aber als Mehrheit der Gesamthänder am Rechtsverkehr teilnehmen und ob dementsprechend in Mietverhältnissen die Gesamthand als solche oder aber die Mehrheit der Gesamthänder als Mieter anzusehen ist, gehört im Gesellschaftsrecht zu den gegenwärtig meisterörterten Fragen. 4 Geht man bei dieser Abgrenzung von der Vermögensträgerschaft, dem wesentlichen Unterscheidungskriterium zwischen juristischer Person und Gesamthand aus, so erscheint die Gesamthand als Mehrheit verbundener Individuen, nicht aber als selbständige Einheit. Während nämlich die juristische Person Trägerin eigener Rechte und Pflichten ist, entsteht bei der Gesamthand nur ein gemeinschaftliches Vermögen der Mitglieder der Personenvereinigung, das zwar unter Ausschluß rechnerischer Beteiligungsquoten als Sondervermögen von dem übrigen Individualvermögen der Gesamthänder getrennt ist, ihnen aber dennoch gemeinschaftlich als Mehrheit von Einzelpersonen und nicht dem Personenzusammenschluß als solchem zusteht. 5 Das Vg!. dazu Staudinger/Emmerich § 559 Rn. 27 f. Kraft/Kreutz A III I e, S. 22 f.; Kübler § 4 IV I S. 30 f.; Soergel/Schultze-v. Lasaulx Vor §21 Rn. I. 3 Kraft/Kreutz A III I eS. 22 f.; SoergeI/Schultz~v. Lasaulx Vor § 21 Rn. I, 19; Staudinger I Coing Ein!. zu §§ 21-89 Rn. 50, 56. 4 Vg!. dazu grundlegend einerseits Flume ZHR 136 (1972), 177 ff., 184 ff. und gegen ihn R. Fischer ZGR 1979, 251, 257 ff. 5 Erman/Schulze-Wenck § 705 Rn. 25; Paiandt/Heinrichs Einf. v. § 21 Anm. 2; Staudinger/Coing Ein!. zu §§ 21-89 Rn. 10. I

1

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I. Kap.: Grundlagen der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

bedeutet, daß nur die juristische Person Inhaberin eigener Mieterrechte sein kann, während bei den als Gesamthandsgemeinschaften ausgestalteten Personenzusammenschlüssen Träger der Rechte aus dem Mietverhältnis nicht die Personenvereinigung, sondern deren Angehörige sind. Diese Vermögenszuordnung zu einer Personenmehrheit tritt bei der Gesamthandsgemeinschaft aber dann in den Hintergrund und erscheint nur noch als interne Angelegenheit der Gesamthänder, wenn die Gesamthand mit der Fähigkeit ausgestattet wird, unter eigenem Namen als Organisationseinheit selbständig handelnd Dritten im Rechtsverkehr gegenüberzutreten. Das äußere Auftreten einer so mit eigener Handlungsfähigkeit 6 versehenen Gesamthand gleicht dem der juristischen Person 7, die infolge ihrer umfassenden Verselbständigung Dritten ebenfalls eigenständig als Organisationseinheit gegenübertritt 8. Ist es einer Gesamthand aber möglich, als Einheit am Rechtsverkehr teilzunehmen, so kann in den Schuldverhältnissen der Organisation nur die Personenvereinigung selber, nicht aber die Mehrheit ihrer Vermögensträger als Partei angesehen werden. Allein dies entspricht dem Sinn einer Ausstattung des Personenzusammenschlusses mit eigenständiger Handlungsfahigkeit. Trotz vermögensmäßiger Zuordnung der Mieterrechte zu einer Mehrheit von Gesamthändern ist die Miete einer Gesamthandsgemeinschaft daher dann die Miete eines einzigen, einheitlichen Mieters, nämlich der Gesamthand selber, wenn sie unter ihrem Namen kraft eigener Handlungsfähigkeit dem Vermieter selbständig gegenübertritt. Eine solche sie verselbständigende eigene Handlungsfahigkeit wohnt der Gesamthand aber nicht von Natur aus inne. Dies ergibt sich daraus, daß das Gesetz bestimmten Gesamthandsgemeinschaften die Möglichkeit eigenständigen Auftretens im Rechtsverkehr ausdrücklich zuweist, bei anderen aber davon absieht. 9 Ob eine mietende Gesamthandsgemeinschaft eine Einheit oder Mehrheit von Mietern bildet, kann daher nicht generell beantwortet werden, sondern muß für jeden einzelnen Typ der Gesamthand anhand seiner gesetzlichen Ausgestaltung entschieden werden.

b Im Anschluß an Fabricius S. 111 Ir. undS. 145 tT. wird die Fähigkeit einer Gesamthand, als Einheit selbständig im Rechtsverkehr aufzutreten, auch als Teilrechtsfahigkeit bezeichnet, vgl. Eisenhardt Rn. 74; MünchKomm-Ulmer § 705 Rn. 130 f. Da der Begriff der Rechtsfahigkeit jedoch üblicherweise mit dem der Rechtsträgerschaft belegt wird (vgl. oben I. Kap. AI 2 a mit Fn. 2), erscheint es tretTender, bei der Fähigkeit einer Personenvereinigung, als Einheit Dritten gegenüberzutreten, von eigener Handlungsfahigkeit des Personenzusammenschlusses zu sprechen, vgl. Soergel/Schultze-v. Lasaulx Vor § 21 Rn. 19. 1 So auch MünchKomm-Reuter Vor § 21 Rn. 12. 8 Siehe oben I. Kap. A I 2 a mit Fn. 3. ~ So auch R. Fischer ZGR 1979,251,258; Larenz 11 § 60 IV c S. 394 ff.

A. Begriff der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

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aa) Personenhandelsgesellschaften als Mieter Die im deutschen Recht als Gesamthandsgemeinschaften ausgebildeten Personenhandelsgesellschaften OHG und KG erfahren in ihren Außenbeziehungen durch §§ 124 I, 16111 HGB eine sie der juristischen Person annähernde Verselbständigung IO , indem es ihnen ermöglicht wird, unter ihrer Firma Rechte zu erwerben und Verbindlichkeiten einzugehen. Zusammen mit den Vorschriften der §§ 125, 16111 HGB, die vorsehen, daß die Gesellschaften unmittelbar selbst von ihren vertretungs befugten Gesellschaftern vertreten werden, wird so eine eigenständige Handlungsfahigkeit von OHG und KG im Rechtsverkehr mit Dritten geschaffen. II Wenn Personenhandelsgesellschaften unter ihrer Firma Sachen anmieten, tritt dem Vermieter daher nicht eine Mehrheit einzelner Gesellschafter, sondern kraft der §§ 124 1,125,16111 HGB die selbständig handlungsfahige Personenhandelsgesellschaft als solche gegenüber, so daß als Mieter entsprechend den oben entwickelten Kriterien nur die Gesellschaft selber als Einheit anzusehen ist. 12 Diese Einordnung wird bedeutsam, wenn der Mitgliederbestand einer unter ihrer Firma mietenden OHG oder KG geändert werden soll. Da das Mietverhältnis mit der Gesellschaft als solcher besteht, sind Wechsel in der Zusammensetzung des Gesellschafterbestandes von OHG und KG interne Vorgänge der Gesellschaften, die ähnlich wie ein Mitgliederwechsel bei juristischen Personen die Identität des Vertragspartners des Vermieters unberührt lassen und daher auch keinen Einfluß auf den Bestand des Mietverhältnisses haben. 13 bb) Gesellschaften bürgerlichen Rechts als Mieter Die gesetzliche Regelung des Auftretens der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) im Rechtsverkehr unterscheidet s~ch von der der Personenhandelsgesell10 RG Z 136,402,406; R. Fischer in Großli:omm. HGB § 105 Anm. 8; Hueck § 1211 2 S. 81 f.; Kübler § 7 I 2b S. 67; Larenz AT § 9 n 3 S. 135. 11 Vgl. R. Fischer in Groß komm. HGB § 105 Anm. 8 und § 125 Anm. 3; Kraft/Kreutz E I 4 b S. 142 und E III 3 a S. 157 f.; MünchKomm-Reuter Vor § 21 Rn. 12; Reinhardt/Schultz Rn. 103; Kübler § 7 I 2 b S. 67, ders. aber einschränkend § 7 IV 2 S. 78. 12 So auch OLG Dresden SächsArch 1928,22,23; Staudinger I Emmerich § 559 Rn. 28 und Schopp ZMR 1976,321,324; a.A. aber offenbar Erman/Schopp § 559 Rn. 7. 1.1 So die heute allg. M.: Brandner NJW 1960, 127, 128; Hans § 549 Anm. B 3; MünchKomm-Voelskow § 549 Rn. 16; RGRK-Gelhaar Vor § 535 Rn. 183; Soergel/Kummer §§ 535-536 Rn. 83; Staudinger I Emmerich § 549 Rn. 20; Sternel Rn. I 85, IV 256; Erman/Schopp § 549 Rn. 7 unter Aufgabe der von Schopp ZMR 1961,281,284 geäußerten Gegenansicht. Das Interesse des Vermieters, daß sich ein persönlich haftender Gesellschafter nicht durch Ausscheiden aus der Gesellschaft seiner Haftung entzieht, wird durch §§ 128, 159 HGB geschützt. Zusätzlich haftet nach §§ 130, 128 HGB ein neu in die Gesellschaft eintretender persönlich haftender Gesellschafter auch für die vor seinem Eintritt begründeten Verbindlich~ keiten der Gesellschaft.

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I. Kap.: Grundlagen der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

schaften. Anders als § 124 I HGB spricht § 718 I BGB bei der GbR nicht von einem Rechtserwerb der Gesellschaft, sondern nur von einem gemeinschaftlichen Vermögen der Gesellschafter. Ähnlich vertreten nach §§ 125, 161 11 HGB bei Personenhandelsgesellschaften die vertretungsberechtigten Gesellschafter die Gesellschaft, während nach § 714 BGB bei der BGB-Gesellschaft vertretungsbefugte Gesellschafter die anderen Gesellschafter, nicht aber die Gesellschaft vertreten. Diese unterschiedliche Wortwahl in den §§ 124, 125 HGB einerseits und den §§ 714, 718 BGB andererseits macht deutlich, daß das BGB für die GbR davon ausgeht, daß nach außen nicht die Gesellschaft als Einheit, sondern die Gesellschafter als Mehrheit von Einzelpersonen auftreten. 14 Diese gesetzliche Konstruktion der Außenbeziehungen der GbR steht auch mit der sozialen Wirklichkeit der Gestaltung bürgerlich-rechtlicher Gesellschaften in Einklang: Ihre typischen Beispie1sfälle l5 der Gelegenheitsgesellschaften des Privat- 16 und Wirtschaftslebens I? oder aber auch Sozietäten freier Berufe l8 zeigen, daß das äußere Erscheinungsbild der BGB-Gesellschaft weitgehend nicht durch ein über den Zusammenschluß der Gesellschafter hinausreichendes eigenständiges Organisationsgefüge, sondern unmittelbar durch die Verbundenheit der Persönlichkeiten ihrer Gesellschafter geprägt wird. 19 Ihrer personalistischen Struktur entsprechend mietet die bürgerlich-rechtliche Gesellschaft daher nicht selber, sondern durch die Mehrheit ihrer Gesellschafter, so daß sich die Miete der BGB-Gesellschaft als Miete einer Mehrheit von Mietern, nämlich der Gesellschafter, darstellt.!O Unbenommen bleibt den Mitgliedern einer GbR jedoch die Möglichkeit, im Einzelfall eine vom gesetzlichen Modell der BGB-Gesellschaft abweichende stärkere Verselbständigung der GbR durch gesonderte rechtsgeschäftliche Gestaltungen zu erreichen und so die fehlende eigene Handlungs- und Rechtsfähigkeit der bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft gleichsam zu umgehen. So können sich die an einem Mietverhältnis beteiligten BG B-Gesellschafter beispielsweise im Interesse einheitlicher Vertragsabwicklung gegenüber dem Vermieter generell durch ein bestimmtes Organ der Gesellschaft vertreten lassen!l, oder aber - in Annäherung der BGB-Gesellschaft an die Haftungslage der juristischen Person - mit dem Vermieter vereinbaren, daß ihm wegen MietverSo auch Eisenhardt Rn. 33; Larenz 11 § 60 IV c S. 396; Lehmann/Dietz § 14 III I S. 109. Vgl. auch MünchKomm-Ulmer § 705 Rn. 23. 16 Dazu Lehmann /Dietz § 11 IV S. 89; Staudinger /Keßler Vorbem. zu § 705 Rn. 139. 17 Dazu Soergel/Schultze-v. Lasaulx, 10. Auflage Stuttgart-Berlin-Köln-Mainz 1969, Vor § 705 Rn. 82; Staudinger / Keßler Vorbem. zu § 705 Rn. 153. 18 Dazu Kübler § 6 I 2 b S. 45 f.; Staudinger /Keßler Vorbem. zu § 705 Rn. 140 ff. 19 Vgl. Larenz 11 § 60 IV c S. 396. 20 So auch Staudinger/Emmerich § 559 Rn. 27; Trenk-Hinterberger JuS 1975,501,503; WolfiEckert Rn. 15. 21 Vgl. etwa BGH NJW 1982,877, 878 und NJW 1982,2495 zur Publikums-BGB-Gesellschaft. I.

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A. Begriff der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

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bindlichkeiten nur das das Gesellschaftsvermögen bildende Gesamthandsvermögen, nicht aber das sonstige Privatvermögen der Gesellschafter haftet 22 • Im Ergebnis können entsprechende rechtsgeschäftliche Regelungen die GbR Personenhandelsgesellschaften und juristischen Personen sehr ähnlich erscheinen lassen. Derartige Verselbständigungen einer mietenden bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft sind jedoch nicht die Regel, müssen im Einzelfall ausdrücklich bedungen werden und berühren die infolge des Fehlens originärer Rechts- und Handlungsfahigkeit der GbR vorzunehmende grundsätzliche Einordnung der Miete einer BGB-Gesellschaft als Miete einer Mehrheit von Mietern nicht. cc) Nichtrechtsfähige Vereine als Mieter Da sich die Miete von BGB-Gesellschaften als Miete einer Mehrheit von Mietern, nämlich der Gesellschafter, darstellt, könnte man angesichts des §54 S. I BGB meinen, daß auch die Miete des nichtrechtsfahigen Vereins (nrV) als Mietverhältnis mit Beteiligung mehrerer Mieter, nämlich der Vereinsmitglieder, aufzufassen sei. § 54 S. I BGB erklärt nämlich auf den nrV die Vorschriften über die Gesellschaft (§§ 705 ff. BGB) für anwendbar und verweist damit auch auf die §§ 714, 718 I BGB, denen das Fehlen selbständiger rechtsgeschäftlicher Handlungsfähigkeit der BG B-Gesellschafi' zu entnehmen ist. 23 Ein Ausschluß des nichtrechtsfähigen Vereins von selbständiger Teilnahme am Rechtsverkehr ginge aber an dessen sozialer Wirklichkeit vorbei. Der Verein ist nämlich auch dann, wenn er sich nicht um die Erlangung der Rechtsfähigkeit bemüht hat, durch das körperschaftliche Element einer von einer EinzeImitgliedschaft unabhängigen und ihr gegenüber verselbständigten Organisation gekennzeichnet 24 , die im allgemeinen und Wirtschaftsverkehr unter einem einheitlichen Namen identifiziert 25 und als Einheit aufgefaßt wird 26 • So gehen beispielsweise bei der Raummiete einer als nichtrechtsfahiger Verein organisierten Gewerkschaft sowohl der Vermieter als auch die Gewerkschaftsseite wie selbstverständlich davon aus, daß das Mietverhältnis mit der Gewerkschaft als sozialem Gebilde, nicht aber mit einer bloßen Gesamtheit ihrer Mitglieder bestehen soll. Es besteht deshalb heute allgemein Einvernehmen darüber, daß der nichtrechtfahige Verein selbständig und nicht durch die Mehrheit seiner Mitglieder im 11 Flume, FS Westermann, S. 131; Hueck §9 IV 1 S. 60; Kraft/KreutzD III 3addS. 121 und D III 3 b S. 123 f.; Kübler § 6 III 4 c bb S. 58. 13 Siehe oben I. Kap. A I 2 b bb. 1. RG Z 143,212,213; Larenz AT § 911 2 S. 133; MünchKomm-Reuter § 54 Rn. I; RGRKSteffen § 54 Rn. I; Soergel/Schultze-v. Lasaulx § 54 Rn. I. 1S Eisenhardt Rn. 59; Larenz AT § 9 11 2 S. 133 und § 10 VI I S. 172; MünchKomm-Reuter § 54 Rn. I. 16 Eisenhardt Rn. 59; Larenz AT § 9 11 2 S. 133 und § 10 VI I S. 172.

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1. Kap.: Grundlagen der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

rechtsgeschäftlichen Verkehr auftritt 27 und dementsprechend bei der Miete des nrV der Verein selber als Mieter anzusehen ist 28. Begründen läßt sich dies damit, daß § 54 S. 1 BG B zwar die Anerkennung einer originären Handlungsfahigkeit des nrV ausschließt, es gleichwohl aber möglich ist, den nrV in Rechtsgeschäften so zu stellen, daß er wie eine Einheit am Rechtsverkehr teilnimmt. 29 So kann in Mietverhältnissen ein einer eigenständigen Handlungsfähigkeit ähnliches einheitliches Auftreten des nrV gegenüber dem Vermieter schon dadurch ermöglicht werden, daß der Vorstand des nrV dessen Mitglieder unter dem Namen des Vereins vertritt. JO Inhaltlich wird eine der Miete des rechtsfähigen Vereins entsprechende Gestaltung des Mietverhältnisses des nichtrechtsfähigen Vereins gewährleistet, indem der die Mitglieder vertretende Vereinsvorstand mit dem Vermieter übereinkommt, daß der nrV als solcher als Mieter geiten soll und daß dementsprechend das Mietverhältnis ohne Rücksicht auf die gesamthänderische Rechtsträgerschaft der Vereinsangehörigen und unabhängig von einem Mitgliederwechsel im Verein abgewickelt wird J I. Weiteren Ausdruck findet die Vereinbarung vereinsmäßiger Ausgestaltung der Miete eines nrV in folgenden zwei praktisch bedeutsamen Punkten: Zum einen haften die Mitglieder des nrV dem Vermieter - abgesehen von der Handelndenhaftung des § 54 S. 2 BGB J2 - nur mit ihrem das Vereinsvermögen bildenden Gesamthandsvermögen und sind so im wirtschaftlichen Ergebnis wie Angehörige eines rechtsfähigen Vereins von persönlicher Haftung frei. JJ Zum anderen werden Gestaltungshandlungen nur zwischen dem Vermieter und dem Vorstand des nrV einheitlich für das ganze Mietverhältnis vorgenommen. Eine derartige rechtsgeschäftliche Annäherung von Mietverhältnissen an die Miete juristischer Personen ist infolge der Vertragsfreiheit (§ 305 BGB) nicht nur beim nrV, sondern beispielsweise auch bei einer BGB-Gesellschaft möglich. J4 Eine Besonderheit der Situation beim nrV besteht jedoch darin, daß er- anders als die gewöhnlich von den Persönlichkeiten ihrer Gesellschafter geprägte GbR~7 BGH Z 42, 210,216; MünchKomm-Reuter § 54 Rn. 7; RGRK-Steffen § 54 Rn. 14; Staudinger/Coing § 54 Rn. 2, 78. ~, BGH ZMR 1965,373 ff. ~9 So auch Enneccerus/Nipperdey § 116 III 3 S. 696 f. und IV 3 S. 700 f.; Rittner S. 261 f.; abweichend billigt MünchKomm-Reuter § 54 Rn. 7 dem nrV wie der OHG eigene originäre Handlungsfahigkeit zu, weil dies dem privatautonomen Willen der Mitglieder entspricht. .~l Larenz AT § 9 11 2 S. 133; Lehmann I Dietz § 38 V I S. 270; Köhler, BGB-A T. § 9 III 2 S. 83; Kübler § 11 III 2 S. 134. .11 Vgl. zu den internen Vorgängen im nrV beim Mitgliederwechsel Staudinger ICoing § 54 Rn. 78, 81. J~ Köhler, BGB-AT, §9III4bS. 84; LarenzAT § 10 VI 3S. 175; Lehmann/Dietz §38V 5 S.272. .1.1 Andere Wege zur Begründung einer Haftungsbegrenzung der Mitglieder des nrV weisen BGH NJW 1979,2304,2306 und Erman/H. Westermann § 54 Rn. 12 (Beschränkung der Vertretungsmacht des Vereinsvorstandes) sowie SoergeI/Schultze-v. Lasaulx § 54 Rn. 36 und Staudinger ICoing § 54 Rn. 52 (Haftungsbeschränkung kraft Organisationsform) . .14 Siehe oben 1. Kap. A I 2 b bb, 2. Absatz.

A. Begriff der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

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kraft allgemeinen gesellschaftlichen Konsenses überall als Einheit betrachtet wird, so daß bei jeder Miete des nrV, soweit nicht ausnahmsweise ein entgegenstehender Wille zum Ausdruck gebracht wird, von der stillschweigenden Vereinbarung vereins mäßiger Abwicklung des Mietverhältnisses ausgegangen werden muß.-15 Diese übliche vertragliche Annäherung der Miete des nichtrechtsfähigen Vereins an die des rechtsfähigen Vereins rechtfertigt es, Mietverhältnisse mit nichtrechtsfähigen Vereinen aus der vorliegenden Untersuchung von Mietverhältnissen mit Beteiligung mehrerer Mieter auszuscheiden. dd) Familienrechtliche Gesamthandsgemeinschaften als Mieter Familienrechtliche Gesamthandsgemeinschaften sind die eheliche Gütergemeinschaft (§§ 1415 ff. BGB) und die fortgesetzte Gütergemeinschaft (§§ 1483 ff. BG B). Sie werden vertraglich im Rahmen eines auf die Herstellung umfassender Lebensgemeinschaft gerichteten Ehevertrages begründet (§§ 1415, 1483 BG B). Rechte aus einem Mietverhältnis werden von dem gesamthänderisch gebundenen Vermögen dieser Gütergemeinschaften, dem Gesamtgut, aber nur selten umfaßt. Neben der ohnehin geringen Verbreitung familienrechtlicher Gesamthandsgemeinschaften 36 ist dafür die Unabtretbarkeit von Mieterrechten ursächlich. Sie ergibt sich aus § 399-1. HS BGB, weil Rechte aus einem Mietverhältnis angesichts der Personenbezogenheit der Miete, die auch in § 549 BGB in der Abhängigkeit der Untervermietung von einer Erlaubnis des Vermieters zum Ausdruck kommt 37 , nicht ohne Änderung des Inhalts des Schuldverhältnisses abgetreten werden können. 38 Die Unübertragbarkeit einer Rechtsstellung als Mieter hat bei der ehelichen Gütergemeinschaft zur Folge, daß die nur von einem Ehegatten erworbenen Mieterrechte entgegen der Regel des § 141611 BG B nicht in das Gesamtgut fallen, sondern gemäß § 141711 BGB SondergutdeseinzeInen Ehepartners bleiben. Entsprechendes ergibt sich bei der fortgesetzten Gütergemeinschaft für die Begründung von Mietverhältnissen durch den überlebenden Ehegatten aus §§ 1485 I, 148611 BGB. Ein Erwerb von Mieterrechten für das Gesamtgut ist daher nur möglich, wenn beide Ehegatten gemeinsam das Mietverhältnis mit dem Vermieter begründen. 1; So für die in der Vereinbarung vereinsmäßiger Abwicklung enthaltene Haftungsbegrenzung auch Flume 111 § IV 5 S. 330; ähnlich spricht RGRK-Steffen § 54 Rn. 15 hier von Gewohnheitsrecht. Die Vereinbarung einer Haftungsbegrenzung ist allerdings nicht bei wirtschaftlichen nichtrechtsfahigen Vereinen anzunehmen, vgl. Staudinger I Coing § 54 Rn. 52. Soweit diese Vereine nicht wegen des Betreibens eines Grundhandelsgewerbes ohnehin OHG sind (M ünchKomm-Reuter § 54 Rn. 22), gehen für deren Mietverhältnisse im übrigen aber die entwickelten Grundsätze. J6 Beitzke § 16 I 2 S. 135 f.; Gernhuber § 38 I S. 541. 17 Enneccerus/Lehmann § 128 I 5 S. 514; Staudinger I Emmerich § 549 Rn. 8 . .18 RG JW 1911,487 Nr. 7; Enneccerus/Lehmann § 128 I 5 S. 514; Hans § 549 Anm. B 3; Palandt I Putzo § 549 Anm. 7 a; Staudinger I Emmerich § 549 Rn. 8.

3 Behrens

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I. Kap.: Grundlagen der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

Mieter werden in diesem Fall die Eheleute als Personenmehrheit W, nicht jedoch die familienrechtliche Gesamthand als solche. Die Gütergemeinschaften dienen nämlich, wie sich insbesondere aus § 1416 BG B ergibt, nur der Regelung der vermögensrechtlichen Beziehungen der Eheleute, nicht aber der Schaffung einer außerhalb der Personen der Ehegatten stehenden eigenständigen Organisationseinheit, die selbständig am Rechtsverkehr mit Dritten teilnimmt. 40 ee) Erbengemeinschaften als Mieter Die Erbengemeinschaft ist nach § 2032 I BGB eine gesetzlich begründete Gesamthandsgemeinschaft der Miterben am Nachlaß, die von Gesetzes wegen auf Auseinandersetzung angelegt ist (§ 2042 I BGB). Dementsprechend beschränkt das Gesetz die Funktion der Erbengemeinschaft auf eine bloße Vermögensgemeinschaft und sieht eine der OHG entsprechende eigenständige Handlungsfähigkeit der Erbengemeinschaft nicht vor. 41 Vielmehr nimmt die Erbengemeinschaft nach §§ 2038-2040 BGB durch ihre Vermögensträger, die Miterben, am Rechtsverkehr teil. In Mietverhältnissen, die zum Nachlaß gehören, ist deshalb die Gesamtheit der Miterben als Personenmehrheit Mieter. 11. Abgrenzung zu ähnlichen Erscheinungsformen

Neben der gemeinschaftlichen Miete mehrerer in einem einheitlichen Mietverhältnis gibt es auch eine Reihe anderer Gestaltungen, bei denen es zu mietrechtlichen Beziehungen mehrerer mit dem Vermieter oder zum Gebrauch der Mietsache durch mehrere kommt. 1. Mehrere erfdllbare getrennte Mietverhältnisse über dieselbe Sache (Parallelmiete)

Der Begriff der Miete setzt nicht notwendig voraus, daß die dem Mietrecht entspringende Nutzungsbefugnis die Gebrauchsmöglichkeiten der Sache ausschöpft. 42 Läßt die Zweckbestimmung der Sache eine Nutzung durch mehrere zu, so können zwischen dem Vermieter und mehreren einzelnen Mietern parallel

Vgl. zur Stellung der Ehefrau als Mitmieterin auch unten 2. Kap. All!. So auch Gernhuber § 38 11 3 S. 543; MünchKomm-Kanzleiter § 1416 Rn. 3; Staudinger / Thiele § 1416 Rn. 5; a.A. Fabricius S. 152 ff. 41 So auch MünchKomm-Dietz § 2032 Rn. 12; Staudinger/Werner § 2032 Rn. 7; a.A. Flume l/1 § 4 II S. 59 Fn. 48 im Hinblick auf ein eigenständigeres Verständnis der Gesamthand. 42 RG Z 108, 204, 205. .\9

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A. Begriff der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

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eine entsprechende Anzahl getrennter Mietverhältnisse über den Gebrauch derselben Sache begründet und auch erfüllt werden 43 (Parallelrniete). Ein Beispiel aus der Rechtsprechung des Reichsgerichts bildet der Fall 44 , daß mehreren Reitern eine Reitbahn in gesonderten Verträgen zum gleichzeitigen Ausritt vermietet wird. Da andererseits auch der Abschluß nur eines einzigen Mietvertrages über den Gebrauch der Reitbahn denkbar ist, bei dem die mehreren Reiter gemeinschaftlich als Mieter auftreten, stellt sich die Frage, was das Unterscheidungs kriterium zwischen einem einheitlichen Mietverhältnis mit Beteiligung mehrerer Mieter einerseits und der Begründung mehrerer getrennter Mietverhältnisse über den Gebrauch derselben Sache andererseits ausmacht. a) Abgrenzung nach der Art der Gebrauchsbejugnis

Ausgangspunkt einer Abgrenzung könnte die Art der sich aus den Mietverhältnissen ergebenden Gebrauchsbefugnisse sein. Mieten mehrere in einem einheitlichen Vertrag, so gibt es nur eine vertragliche Gebrauchsbefugnis, die den mehreren Mitrnietern in ihrer Gesamtheit einheitlich und ungeteilt zusteht. 45 In welcher Weise jeder einzelne Mitmieter an dieser einheitlichen Gebrauchsbefugnis beteiligt wird, ist eine Frage der Organisation des Innenverhältnisses der mehreren gemeinschaftlichen Mietenden. Möglich und häufig ist die Gestaltung, daß jeder Mitmieter in der Weise Mitgebrauch erhält, daß sich seine Nutzungsbefugnis nicht auf räumlich ausgrenzbare Teile der Mietsache erstreckt, sondern den ganzen Mietgegenstand umfaßt. So könnten beispielsweise die Reiter in dem erwähnten Reichsgerichtsfall, wenn sie die Reitbahn gemeinschaftlich gemietet hätten, ihre einheitliche Nutzungsbefugnis in der Weise ausüben, daß jeder einzelne Reiter auf der ganzen Reitbahn reiten darf und sich Beschränkungen seiner Gebrauchsbefugnis nur aus dem Gesichtspunkt heraus gefallen lassen muß, daß weitere in gleicher Weise gebrauchsberechtigte Mitmieter vorhanden sind. Nicht anders würde sich die Gebrauchsbefugnis der einzelnen Reiter aber auch darstellen, wenn sie ihr Gebrauchsrecht auf parallel abgeschlossene getrennte Mietverträge mit dem Vermieter zurückführen. Auch in diesem Fall würde die Nutzungsbefugnis jedes einzelnen Reiters räumlich ungeteilt die ganze Reitbahn umfassen und wäre nur durch das Vorhandensein weiterer in gleicher Weise Gebrauchsberechtigter beschränkt. In beiden erörterten Nutzungsgestaltungen sind die Gebrauchsbefugnisse der mehreren Mieter zudem auch gleich•.' Staudinger I Emmerich §§ 535, 536 Rn. 9. RG JW 1905,46 Nr. 13 . • 5 RG Z 90, 328, 330; BGH ZMR 1958,253 (insoweit nicht mit abgedruckt in BGH Z 26, 102); RGRK-Weber § 420 Rn. 11; Soergel/Kummer §§ 535, 536 Rn. 52; Stau dinger I Kaduk §420 Rn. 29. -1-1

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I. Kap.: Grundlagen der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

rangig, da sie jeweils auf unmittelbare Rechtsbeziehungen zum' Vermieter zurückgeführt werden können. In der Qualität der mieterseitigen Gebrauchsbefugnis müssen sich gemeinsame Miete einerseits und getrennte Mietverträge über den Gebrauch derselben Sache andererseits daher nicht unterscheiden. Die Summe der mehreren Gebrauchsrechte bei der Parallelrniete kann der einheitlichen Nutzungsbefugnis mehrerer Mitmieter bei der gemeinsamen Miete entsprechen. Der Unterschied zwischen den Gestaltungen ist vielmehr nur quantitativer Art. Bei der gemeinschaftlichen Miete gibt es nur eine vertragliche Gebrauchsbefugnis, während beim Abschluß mehrerer getrennter Mietverträge über dieselbe Sache jeder der mehreren Alleinmieter ein individuelles Gebrauchsrecht erhält, so daß es dann insgesamt entsprechend der Zahl der abgeschlossenen Verträge zur Entstehung mehrerer getrennter Nutzungsbefugnisse kommt. Nachweisbar ist dieser Unterschied jedoch nur, wenn das Vorhandensein eines einheitlichen gemeinsamen oder mehrerer paralleler Mietverhältnisse festgestellt ist. Eine originäre Abgrenzung der Gestaltungen anhand von spezifischen Eigenschaften der sich ergebenden Gebrauchsbefugnisse ist nicht möglich. b) Abgrenzung nach der inhaltlichen Ausgestaltung des Mietverhältnisses

Die Abgrenzung zwischen der Beteiligung mehrerer an einem einheitlichen Mietverhältnis und der Begründung mehrerer selbständiger Mietverhältnisse kann daher nur aus der inneren Struktur der jeweiligen Schuldverhältnisse heraus vorgenommen werden. 46 Diese innere Struktur wird durch den Inhalt des Rechtsverhältnisses bestimmt. 47 Da die Festlegung des Inhalts eines Schuldverhältnisses bei rechtsgeschäftlich und gesetzlich begründeten Schuldverhältnissen in unterschiedlicher Weise erfolgt 48 , muß bei der hier vorzunehmenden Abgrenzung zwischen rechtsgeschäftlich und gesetzlich begründeten Mietverhältnissen unterschieden werden. aa) Rechtsgeschäftliche Begründung der Miete mehrerer Soweit Schuldverhältnisse rechtsgeschäftlich begründet werden, wird der Inhalt vertraglich durch übereinstimmende Willenserklärungen festgelegt (§§ 305, 145 ff. BGB).49 Zu dem wesentlichen Inhalt eines Rechtsgeschäfts gehört

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So auch Pietsch S. 45.

~7 VgI. für Vertragsschuldverhältnisse Esser /Schmidt, 5. Aufl., Karlsruhe 1975, § 2 I I S. 15;

Flume 11 § 33. 2 S. 602. 48 Fikentscher § 26 11, III, V S. 103 f.

A. Begriff der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

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die Bestimmung derjenigen Personen, die als Schuldner und Gläubiger daran beteiligt sind. 50 Daher können rechts geschäftlich mehrere nur dann Beteiligte eines einheitlichen Schuldverhältnisses werden, wenn sich die mehreren mit ihrem vertraglichen Gegenüber dahin einigen, daß sie alle an einern einheitlichen Vertrag beteiligt sein sollen. 51 Ein derartiger Einheitlichkeitswille 52 muß nicht ausdrücklich formuliert werden. Es genügt, daß die Äußerung eines entsprechenden Willens stillschweigend erklärt wird und den Umständen des konkreten Falles entnommen werden kann. 53 Dabei wird die Äußerung eines Einheitlichkeitswillens der mehreren gegenüber ihrem Vertragspartner immer dann anzunehmen seien, wenn das Auftreten der mehreren zweckhaft auf eine gemeinschaftliche Berechtigung angelegt ist und das Schuldverhältnis mit der Beteiligung der mehreren ,stehen und fallen' soll. 54 Die Bedeutung dieser Voraussetzungen soll anhand des genannten Reichsgerichtsfalles verdeutlicht werden. In diesem Beispielsfall der Miete einer Reitbahn durch mehrere Reiter konnte keiner der mehreren Mieter damit rechnen, die Reitbahn allein benutzen zu können, da diese üblicherweise gleichzeitig mehreren zum Gebrauch zur Verfügung gestellt wurde. Da die mehreren Reiter sich jedoch getrennt an den Vermieter gewandt hatten, konnte keiner von ihnen eine genaue Vorstellung darüber entwickeln, ob und wer neben ihm Mieter sein würde. Jeder bereits auf der Reitbahn befindliche Reiter mußte sich überraschen lassen, wer noch als Mieter auf der Bahn erscheinen würde. Unter diesen Umständen konnte die Miete jedes einzelnen Reiters nicht zweckhaft auf eine gemeinschaftliche Berechtigung mit anderen Reitern angelegt sein, so daß zwischen den einzelnen Reitern und dem Vermieter getrennte Mietverhältnisse begründet wurden. Dementsprechend wird in aller Regel das getrennte Auftreten mehrerer in Verbindung mit dem Abschluß äußerlich getrennter Vereinbarungen ein starkes .9 Enneccerus/Lehmann § 27 S. 118 f.; Jauernig/Vollkommer § 305 Anm. I 2a; LarenzI §4 S. 41; RGRK-Ballhaus § 305 Rn. I; Staudinger/Löwisch § 305 Rn. 18. j() Vgl. RG Z 99, 52, 54. 51 Vgl. Jauernig/Vollkommer § 305 Anm. I 2 a(Partnerwahlfreiheit); StudK-Lüderitz § 305 Anm.II I. 52 Konsequenterweise wird auch bei der Anwendung des § 139 BGB die Feststellung des Vorliegens eines einheitlichen Rechtsgeschäfts von dem Vorhandensein eines Einheitlichkeitswillens der Parteien abhängig gemacht, vgl. BGH Z 50,8, 13; BGH NJW 1976, 1931, 1932; Jauernig § 139 Anm. 2 a; Palandt/Heinrichs § 139 Anm. 3 a; RGRK-Krüger-Nieland/Zöller § 139 Rn. 29; ähnlich unter Befürwortung einer stärker verobjektivierten Auslegung der Parteiabreden Larenz AT § 23 11 a, S. 448; MünchKomm-Mayer-Maly § 139 Rn. 12. 5.l Die Möglichkeit konkludenter Willensäußerungen ist allgemein anerkannt, vgl. BGH NJW 1963, 1248; Erman/Brox Vor § 116Rn. 7; Flumell §5.3S. 69f.; Köhler, BGB-AT, § 13 I 2 a S. 115; Palandt/Heinrichs Einf. v. § 116 Anm. 3 a; RGRK-Krüger-Nieland Vor § 116 Rn. 13. ~ Darauf, ob Vereinbarungen miteinander ,stehen und fallen' soUen, stellt auch der BGH bei der Feststellung eines einheitlichen Rechtsgeschäfts i.S.d. § 139 BGB ab, vgl. BGH LM Nr. 34 zu § 139 und BGH NJW 1976, 1931, 1932; im Ergebnis wie hier wohl auch Pietsch S. 45 f.

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I. Kap.: Grundlagen der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

Indiz dafür sein, daß eine gemeinschaftliche Berechtigung an einem einheitlichen Mietverhältnis nicht gewollt ist. 55 Treten dagegen mehrere potentielle Mieter dem Vermieter einheitlich und gemeinschaftlich gegenüber und verhandelt der Vermieter auch mit der Personenmehrheit als Gesamtheit, so spricht dies dafür, daß die Parteien nur ein einziges gemeinschaftliches Mietverhältnis wollen. Kommt es zum Vertragsabschluß, so wird der übereinstimmende Einheitlichkeitswille der Parteien regelmäßig dadurch Ausdruck finden, daß zwischen Vermieter und mietender Personenmehrheit auch äußerlich nur eine einzige Mietvertragsvereinbarung getroffen wird. Typisches Indiz für die Beteiligung mehrerer Mieter an einem einheitlichen Mietverhältnis ist daher die Verwendung nur einer einzigen, im Singular als ,Mietvertrag' bezeichneten Vertragsurkunde 56, die als Mieter alle Mitglieder der Personenmehrheit aufführt und von ihnen allen unterschrieben wird 57. bb) Gesetzliche Begründung der Miete mehrerer Die Feststellung eines Einheitlichkeitswillens ist für die Klärung der Frage, ob ein einheitliches Schuldverhältnis mit Beteiligung mehrerer vorliegt, allein von Bedeutung, wenn das Schuldverhältnis rechtsgeschäftlich begründet oder geändert wird. Nur in diesem Fall ist eine Ausgestaltung des Schuldverhältnisses durch Vereinbarungen möglich (§ 305 BGB). Geht das Auftreten mehrerer Mieter dagegen auf eine gesetzliche Anordnung zurück, so kann nur durch Auslegung des Inhalts der jeweiligen gesetzlichen Bestimmung geklärt werden, ob die Mehrheit von Mietern gemeinschaftlich an einem einzigen oder getrennt an mehreren Parallelrnietverhältnissen beteiligt sein soll. Gegenwärtig kann sich eine unmittelbare gesetzliche Begründung von Mietermehrheiten allein aus den Vorschriften der §§ 1922 I, 569 a VI I und § 569 all I BGB ergeben. Sie sehen unter bestimmten Voraussetzungen 58 die Rechtsnachfolge einer Personenmehrheit in ein bisher mit einem Alleinmieter bestehendes Mietverhältnis vor. Der Tatbestand der Rechtsnachfolge macht hier deutlich, daß die Rechtsposition des Rechtsvorgängers auf eine ihm nachfolgende Personenmehrheit übergehen soll, ohne daß es zu einer inhaltlichen Änderung 5l Ähnlich wird bei der Anwendung des § 139 BGB die getrennte Beurkundung von Vereinbarungen als Indiz gegen das Vorliegen eines einheitlichen Rechtsgeschäfts angesehen, vgl. BGH LM Nr. 34 zu § \39;BGH WPM 1978,458,460;Jauernig§ 139Anm. 2a; Palandt/Heinrichs § 139 Anm. 3 a; RGRK-Krüger-Nieland/Zöller § 139 Rn. 33. 56 Ebenso begründet im Rahmen des § 139 BGB die Aufnahme mehrerer Vereinbarungen in eine Urkunde eine Vermutung rur die Einheitlichkeit des Rechtsgeschäfts, vgl. BGH Z 54, 71, 72; Jauemig § 139 Anm. 2 a; MünchKomm-Mayer-Maly § 139 Rn. 15; Palandt/Heinrichs § 139 Anm. 3 a; RGRK-Krüger-Nieland/Zöller § 139 Rn. 34. 57 Zu dem Sonderfall, daß nachträglich eine weitere Person den zuvor von anderen Mietern geschlossenen Mietvertrag mit vollzieht, vgl. unten 2. Kap. A IV 3 c. 58 Siehe dazu unten I. Kap. B I.

A. Begriff der Betdligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

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der Struktur des vorhandenen Mietverhiiltnisses kommt. Eine aus einer Mehrheit von Rechtsnachfolgern gebildete neue Mieterschaft tritt daher als Gesamtheit und gemeinschaftlich an der Stelle des vorherigen Mieters in das erhalten bleibende nur eine, einheitliche Mietverhältnis ein. 2. Doppelrniete

Zu mietvertraglichen Beziehungen mehrerer Mieter mit einem Vermieter wegen des Gebrauchs eines einzigen Mietobjekts kommt es auch bei der Doppelrniete. Sie ist dadurch gekennzeichnet, daß ein Vermieter dieselbe Sache in getrennten Vereinbarungen an mehrere Mieter in der Weise vermietet, daß der vertragsmäßige Gebrauch eines Mieters den vertragsmäßigen Gebrauch anderer ausschließt. 59 Da die beteiligten Mieter jeder für sich zum Alleingebrauch gemietet haben und sie regelmäßig auch nichts von der Existenz anderer Mieter gewußt haben, fehlt es ihnen an einem Einheitlichkeitswillen, so daß getrennte Mietverträge vorliegen. Da anders als bei der Parallelrniete die Zweckbestimmung der Mietsache den gleichzeitigen Gebrauch durch mehrere selbständige Mieter nicht zuläßt, kann der Vermieter nur einen der mehreren Mietverträge erfüllen, während die übrigen nach Leistungsstärungsrecht abzuwickeln sind. 60 3. Teilmiete

Aus dem Bereich des Wohnraummietrechts stammt der Begriff der Teilmiete. Damit wird die Gestaltung gekennzeichnet, daß ein Vermieter Teile einer Wohnung getrennt an unterschiedliche Mieter vermietet. 61 Bestimmte N ebenräume wie Flare, Küchen und Sanitäreinrichtungen werden den Teilmietern allerdings häufig zur gemeinsamen Nutzung überlassen. Ein Beispiel für derartige Teilmieten bildet die Vermietung einzelner Zimmer in sog. Studentenetagen. Hauptgegenstand der Vereinbarungen der einzelnen Teilmieter mit dem Vermieter ist immer der Alleingebrauch eines räumlich abgegrenzten Teils der Wohnung durch einen der Mieter. Zusammen mit dem getrennten Auftreten der einzelnen Teilmieter wird so deutlich, daß es den Teilmietern und dem Vermieter an einem Einheitlichkeitswillen fehlt und die einzelnen Teilmieter von einander BGH LM Nr. 4 zu § 541; Staudinger I Emmerich §§ 535, 536 Rn. 9. Dem Mieter, dem nicht der geschuldete Alleinbesitz der Mietsache verschafft werden kann, steht ein Schadenersatzanspruch nach §§ 541, 538 BGB zu, vgl. BGH LM Nr. 3 undNr. 4 zu § 541; MünchKomm-Voelskow § 541 Rn. 10; Palandt/Putzo § 541 Anm. 1 b; RGRKGelhaar Vor § 535 Rn. 282 f.; Staudinger IEmmerich § 541 Rn. 16 ff.; außerdem kann das Mietverhältnis nach § 542 BGB gekündigt werden, vgl. Palandt/Putzo § 541 Anm. 1 b; Staudinger/Emmerich § 542 Rn. 14 a.E. 6\ LG München WuM 1963,21,22. 59 60

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I. Kap.: Grundlagen der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

unabhängige Berechtigungen erwerben wollen. Mit den einzelnen Teilmietverträgen werden daher mehrere völlig selbständige Mietverhältnisse begründet. Erhalten die Teilmieter das Recht, außer dem ihnen allein zustehenden Wohnungsteil auch noch bestimmte Nebenräume zusammen mit anderen Teilmietern zu nutzen, so liegt insoweit die Situation der Parallel miete vor. In diesen zumeist als Gemeinschaftseinrichtungen bezeichneten Räumlichkeiten sind sämtliche Teilmieter auf der Grundlage ihrer getrennten Verträge mit dem Vermieter zum Mitgebrauch befugt, wobei das Mitgebrauchsrecht des einzelnen durch das Vorhandensein gleichartiger Mitgebrauchsrechte der anderen Teilmieter begrenzt wird. Rechtsbeziehungen der Teilmieter untereinander entstehen durch die getrennt vom Vermieter abgeleiteten und in sich selbständigen Mitgebrauchsbefugnisse nicht. Durch Richterspruch können Teilmietverhältnisse auf der Grundlage von § 6 Hausrats VO gebildet werden, indem eine Mietwohnung anläßlich der Scheidung zwischen Ehegatten in der Weise aufgeteilt wird, daß Teilwohnungen entstehen und über sie getrennte Mietverhältnisse jeweils eines Ehegatten mit dem Vermieter begründet werden (§ 6 11 HausratsVO). 4. Beteiligung weiterer Personen an dem Mietgebrauch eines Alleinmieters

Dem gemeinsamen Gebrauch einer vermieteten Sache durch mehrere liegen nicht immer mietrechtliche Beziehungen aller Nutzungsbeteiligten mit dem Vermieter zugrunde. Möglich ist es auch, daß nur ein Teil der gebrauchsinteressierten Personen, häufig nur eine einzige, den Mietvertrag mit dem Vermieter abschließt, und daß dieser Mieter dann weitere Personen an der von ihm erlangten Nutzungsgelegenheit beteiligt. Diese dritten Personen stehen dann nicht in Vertragsbeziehungen zum Vermieter und leiten ihre Gebrauchsmöglichkeit dementsprechend unmittelbar auch nicht vom Vermieter, sondern lediglich von dem mietenden Vertragspartner des Vermieters, dem sog. Hauptmieter6~, ab. 63 Im einzelnen kann eine Gebrauchsbeteiligung weiterer Personen durch den Hauptmieter einmal in der Weise erfolgen, daß die Dritten ihm gegenüber zur ausschließlichen Nutzung eines Teils oder gar der ganzen Mietsache berechtigt werden. Dann liegt eine sog. selbständige Gebrauchsüberlassung vor.&! Sie erfolgt in der Regel entgeltlich und stellt dann ein als Untermiete bezeichnetes, normales Mietverhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem mietenden Dritten, dem Untermieter, dar. 65 Vgl. zu diesem Begriff Larenz 1I11 § 48 III a S. 231. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen Gebrauchsüberlassungen des Hauptmieters an Dritte im Verhältnis zum Vermieter zulässig sind, vgl. unten I. Kap. B 1I I b mit Fn. 17 . ... BGH WPM 1%8,252,253; OLG Hamm WuM 1982,318,319; LG Mannheim NJW 1975, 1663; Berg NJW 1976,2116; Staudinger I Emmerich § 549 Rn. 4, 4 a. b~

b)

B. Entstehung von Mietverhältnissen mit Beteiligung mehrerer Mieter

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Daneben kann eine Gebrauchsbeteiligungweiterer Personen an dem Gebrauch eines Hauptmieters auch im Wege sog. unselbständiger Gebrauchsüberlassung erfolgen. Sie ist dadurch gekennzeichnet, daß die Dritten in die Ausübung des Gebrauchsrechts des Alleinmieters einbezogen werden, ohne daß dieser dabei auf seine Beteiligung an der Nutzung der ganzen Mietsache verzichtet. 66 Der Gebrauch der gesamten Mietsache, typischerweise einer Wohnung, erfolgt dann von dem Hauptmieter und den aufgenommenen Personen gemeinschaftlich. Da jedoch nur der Hauptmieter in Vertragsbeziehungen zum Vermieter steht, unterscheidet sich auch diese Konstellation der Gebrauchsüberlassung grundlegend von der gemeinsamen Miete mehrerer. 5. Mehrere Mieter in einem Mehrfamilienhaus

Als ,Mitrnieter' werden gelegentlich auch die mehreren Mietparteien in einem Mehrfamilienhaus bezeichnet. 67 Da die einzelnen Personen oder Personengruppen jedoch auf der Grundlage jeweils selbständiger Mietverhältnisse unterschiedliche Wohnungen gemietet haben, sind sie nicht Beteiligte eines einheitlichen Mietverhältnisses und daher auch nicht Mitmieter im hier verwendeten Sinn. Dies gilt auch dann, wenn den verschiedenen Mietparteien einzelne Gebäudeteile wie Treppenhaus oder Trockenboden zur gemeinsamen Nutzung zur Verfügung stehen. Insoweit beinhalten die einzelnen Mietverhältnisse - ganz ähnlich wie beim Gebrauch von Gemeinschaftseinrichtungen durch Teilmieter68 - die Situation einer Parallelrniete. Eine Rechtsgemeinschaft wird durch die sog. ,Hausgemeinschaft' nicht begründet. 69

B. Entstehung von Mietverhältnissen mit Beteiligung mehrerer Mieter I. Übersicht über die Entstehungsmöglichkeiten

Mietverhältnisse, an denen von vornherein eine Personenmehrheit als Mieter beteiligt ist, können nur rechtsgeschäftlich durch vertragliche Einigung der mehreren Mieter mit dem Vermieter geschaffen werden. Eine originäre gesetzliche Begründung von Mietverhältnissen mit Beteiligung mehrerer gibt es nicht. 6; BGH Z 71, 243, 250; MünchKomm-Voelskow § 549 Rn. 27; Palandt I Putw Einf. v. § 535 Anm. I c; Roquette, Komm. § 549 Rn. 9, 11; Staudinger/Emmerich § 549 Rn. 54. 66 Hummel ZMR 1975,291; Roquette, Komm. § 549 Rn. 2; Soergel/Kummer §§ 535, 536 Rn. 255 f.; Staudinger/Emmerich § 549 Rn. 3-4; Sternel Rn. 11 331-334. 67 AG Gelsenkirchen-Buer ZMR 1972, 209, 210; Köhler JuS 1977, 652, 653. 68 Siehe dazu oben I. Kap. A 11 3. 69 Roquette ZMR 1973, 195, 196; Staudinger I Emmerich §§ 535, 536 Rn. 155 m.w.N.

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I. Kap.: Grundlagen der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

Dagegen kann der spätere mieterseitige Eintritt einer Personenmehrheit in ein zunächst nur von einem einzelnen Mieter begründetes Mietverhältnis nicht nur auf privatautonomer vertraglicher Gestaltung, sondern auch auf den bereits angesprochenen I Rechtsnachfolgevorschriften der §§ 1922 I, 569 a VI I und § 569 all I BGB beruhen. Hinterläßt ein Alleinmieter eine Mehrheit von Erben, so ergibt sich aus der regelmäßig zum Zuge kommenden Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 I BG B), daß die mehreren dann gemeinschaftlich in das bestehende Mietverhältnis eintreten. Allein die Miete von Wohnraum unterliegt beim Vorhandensein hausstandsangehöriger Familienmitglieder der Sonderrechts nachfolge nach § 569 a BGB. Sie kann nach § 569 a 11 I BGB zur Fortsetzung des Mietverhältnisses mit mehreren Familienangehörigen führen, wenn alle mit dem Verstorbenen zusammengelegt haben und ein etwaiger überlebender Ehegatte nicht von seinem vorrangigen~ Eintrittsrecht nach § 569 a I BGB Gebrauch macht. Will keiner der nach § 569 a BGB Privilegierten seine dort gewährten Rechte wahrnehmen, so geht auch das Wohnungsmietverhältnis auf den oder die Erben über (§ 569 a VI I BGB). Anders als auf vertraglicher oder gesetzlicher Gestaltung kann die gemeinsame Miete mehrerer nicht beruhen. Sogenannte ,diktierte Mietverhältnisse', unter denen in Zeiten starker Wohnungsnot die Begründung von Mietverhältnissen durch verwaltungsbehördliche Anordnung zu verstehen war'\ gibt es nach Abbau der Wohnungszwangswirtschaft nicht mehr.~ Auch auf Richterspruch kann die gemeinsame Miete mehrerer nicht zurückgehen. Zwar kennt die Hausrats va in §§ 5, 6 die richterliche Begründung von Mietverhältnissen. Diese richterliche Gestaltungsbefugnis dient aber nur der Aufteilung einer Ehewohnung zwischen Ehegatten im Falle der Scheidung, so daß die Begründung eines gemeinsamen Mietverhältnisses auf diese Weise nicht möglich ist.

lOben I. Kap. A 11 I b bb. Vgl. Köhler Hdb. § 25 Rn. I; Palandt/Putzo § 569 a Anm. 3 a; Schmidt-Futterer/Blank B 79; Staudinger I Sonnenschein § 569 a Rn. 21. J Erman/Hefermehl Vor § 145 Rn. 20; RGRK-Piper Vor § 145 Rn. 28; Staudinger IDilcher Vorbern. zu §§ 145 fT. Rn. 19. 4 Zwangsmietverhältnisse der genannten Art ermöglichten Art. VIII Abs. 2 b des Kontrollratsgesetzes Nr. 18 vom 8.3.1946 ("Wohnungsgesetz", ABI. des KR Nr. 5 vom 31.3.1946, S. 117, 119) und seit 1953 § 16 des Wohnraumbewirtschaftungsgesetzes (BGBI I 1953,97), das endgültig erst am 31.12.68 außer Kraft trat (BGBI 11960,389,395; 1965,969; 1967,393; 1967, 1251, 1252). 1

B. Entstehung von Mietverhältnissen mit Beteiligung mehrerer Mieter

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11. Ursachen für die Vereinbarung der gemeinsamen Miete mehrerer 1. Rechtliche Aspekte

Sieht man von den seltenen Fällen der Parallelmiete 5 ab, so bestehen beim Gebrauch einer Mietsache durch mehrere für die Regelung der Rechtsbeziehungen zum Vermieter im Ausgangspunkt nur zwei verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten: Dies sind die gemeinsame Miete mehrerer und die Eim:elmiete, bei der die nicht in Vertrags beziehungen zum Vermieter stehenden Mitglieder der nutzungsinteressierten Personen mehrheit ihren Gebrauch von dem alleinigen Mieter ableiten. Diese Alternativität der Gestaltungsformen macht die Verbreitung von Mietverhältnissen mit Beteiligung mehrerer wesentlich davon abhängig, inwieweit die gemeinsame Miete mehrerer gegenüber dem konkurrierenden Gestaltungsansatz für Vermieter und Gebrauchsinteressenten rechtlich vorzugswürdig ist. a) Vermieterseite

Sehr deutlich sind die Vorteile der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis für den Vermieter. Gegenüber der Miete nur eines einzelnen Mieters beinhaltet die gemeinsame Miete mehrerer eine verstärkte Sicherung des Vermieteranspruchs auf Zahlung des Mietzinses (§ 535 S. 2 BGB). Nach § 427 BGB haften mehrere, die sich vertraglich gemeinschaftlich zu einer teilbaren Leistung verpflichten, im Zweifel als Gesamtschuldner. Gesamtschuldnerische Haftung bedeutet gemäß § 421 BGB, daß der Gläubiger von den mehreren Schuldnern die Leistung insgesamt nur einmal verlangen kann, jeder einzelne der Schuldner dem Gläubiger aber auf das ganze haftet. Da Geldforderungen teilbar sind 6 , haftet dem Vermieter für seinen Mietzinsanspruch nicht nur ein Beteiligter, sondern nach der Zweifelsregelung der §§ 427, 421 BGB jeder Angehörige der Mietermehrheit. 7 Bei Zahlungsunfähigkeit eines Mitmieters braucht der Vermieter daher nicht auf die Durchsetzung seiner Mietzinsforderung verzichten, sondern kann sich wegen der ganzen Forderung an einen anderen Mitmieter halten. Eine weitere Verstärkung der Sicherung des Vermieters ergibt sich bei der gemeinschaftlichen Miete eines Grundstückes oder einer Wohnung durch mehrere daraus, daß sich das gesetzliche Vermieterpfandrecht gemäß §§ 559, Zum Begriff der Parallelmiete vgl. oben I. Kap. A 11 I. RG Z 67, 260, 261; Erman/H. P. Westennann § 420 Rn. 1; Palandt/Heinrichs § 266 Anm.2 b; RGRK-Weber § 420 Rn. 10; Weimar BIGBW 1979,32. 7 Die gesamtschuldnerische Haftung sehen auch Siegelmann WuM 1965, 199; Weimar BIGBW 1982, 25 und de Witt IHuffmann Rn. 101 als wesentlichen Vorzug der gemeinsamen Miete mehrerer für den Vermieter an. .l

6

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I. Kap.: Grundlagen der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

580 BGB auf die eingebrachten Sachen aller Mitmieter erstreckt. K Würde demgegenüber nur eine Person mit dem Vermieter einen Wohnraummietvertrag abschließen, dieser eine Mieter dann aber weitere Mitbewohner in die Wohnung aufnehmen, so würden dem Pfandrecht des Vermieters nur die eingebrachten Sachen des Mieters, nicht aber die der übrigen Mitbewohner unterliegen. 9 Demgegenüber stellte sich in Preußen vor Inkrafttreten des BGB die Rechtslage im Hinblick auf die praktisch bedeutsame Miete einer Ehewohnung so dar, daß der Vermieter auch dann ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen der Ehefrau erlangte, wenn sie nicht Mitmieterin wurde. 1O Die für den Vermieter ungünstige Änderung dieses Rechtszustandes hat schon in der 2. Beratung des BGB zu der Erwartung Anlaß gegeben, "daß Wohnungen an verheirathete Männer regelmäßig nur vermiethet werden, wenn die Ehefrauen den Vertrag mit vollziehen."" Das Interesse der Vermieter, durch die Haftung mehrerer eine besonders intensive Sicherung ihrer Ansprüche zu erreichen, findet in den Formularverträgen Ausdruck, die bei der Wohnraummiete auf Betreiben der Vermieterseite'2 üblicherweise verwendet werden. Diese vorgedruckten Vertragsmuster sind regelmäßig auf den Vertragsschluß mit einer Personenmehrheit ausgerichtet und sehen dabei häufig die gesamtschuldnerische Haftung der mehreren Mitmieter ausdrücklich vor'" obwohl sie nach § 427 BGB kraft Gesetzes im Zweifel ohnehin eintritt '~. Angesichts dieses verstärkten Schutzes vor Mietausfällen nehmen die Vermieter die besonderen rechtlichen Schwierigkeiten, die die Miete einer Personenmehrheit im Vergleich zur Einzelmiete bei der Vertragsabwicklung im Einzelfall bereiten kann, in Kauf. b) Mieterseite

Die Frage, ob sich mieterseitig für mehrere Gebrauchsinteressenten die Beteiligung aller am Mietverhältnis mit dem Vermieter oder aber die Miete nur

~ OLG Hamburg OLG 21 (1910), 201; Roquette, Komm. § 535 Rn. 60; Schildge S. 21; Schmidt-Futterer IBlank, MietR, Stichwort Eheleute, S. 75; Soergel/Kummer § 559 Rn. 13; Weimar BIGBW 1979,33; de Witt/Huffmann Rn. 101. • MünchKomm-Volskow § 559 Rn. 3,26; Palandt/Putzo § 559 Anm. 4 b; RGRK-Gelhaar § 559 Rn. 10; Roquette, Komm. § 559 Rn. 24; Staudinger IEmmerich § 559 Rn. 16; Sternel Rn. VII. 10 Dekl. v. 21.7.1846 i.Verb.m. § 24711 I prALR (vgl. Brückner S. 104 Fn. 3 und H. Fischer S. 1-3). 11 Prot. 11 S. 2033, abgedruckt bei Mugdan, Bd. 2, S. 868. 11 Behr WuM 1984, 35, 38. n Behr WuM 1984, 35. 14 Einzelheiten zur Haftung der Mitmieter unten 4. Kap. B sowie zur Haftung nach Beendigung des Mietverhältnisses 6. Kap. B.

B. Entstehung von Mietverhältnissen mit Beteiligung mehrerer Mieter

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eines Mitgliedes der Personen mehrheit empfiehlt, wird unterschiedlich beurteilt. 15 Zu den Nachteilen der gemeinsamen Miete zählt korrespondierend zu den Vorzügen, die sie dem Vermieter bietet, daß der einzelne Mitmieter infolge der gesamtschuldnerischen Haftung im Außenverhältnis zum Vermieter auch dann auf den vollen Mietzins haftet, wenn sein im Innenverhältnis der Mitmieter zu tragender Anteil daran geringer ist. Mietet dagegen nur einer von mehreren Gebrauchsbeteiligten, so haften die übrigen dem Vermieter mangels Vertragsbeziehungen überhaupt nicht und dem Alleinmieter abhängig von der Ausgestaltung ihres Innenverhältnisses nur auf Zahlung eines Untermietzinses oder anderweitig vereinbarten Anteils an den Gesamtkosten der Mietsache. Der Umfang dieser internen Haftung erreicht jedoch regelmäßig den Betrag der Gesamtmiete nicht, so daß das Haftungsrisiko bei abgeleitetem Gebrauch der Mietsache geringer ist. Als problematisch erweist sich die Miete einer Personenmehrheit auch dann, wenn die Zusammensetzung der Mitmieter geändert werden soll. Insbesondere bei Wohngemeinschaften kann es vorkommen, daß ein Mitbewohner ausziehen möchte und alle vertraglichen Verbindlichkeiten im Hinblick auf die alte Wohnung beenden will, während die übrigen Mitbewohner sich die Wohnung erhalten und zugleich ihren internen Anteil an der Aufbringung des Gesamtmietzinses nicht erhöhen wollen. In einer solchen Situation liegt es nahe, den Auszugswilligen durch ein neues Wohngemeinschaftsmitglied zu ersetzen. Haben die bisherigen Mitbewohner gemeinschaftlich in einem einheitlichen Mietverhältnis gemietet, so ändert die Auswechslung eines Mitmieters den Inhalt des bestehenden Rechtsverhältnisses und kann daher gemäß § 305 BGB nicht ohne Mitwirkung des Vermieters erfolgen. 16 Ob sich der Vermieter auf eine entsprechende Vertragsänderung einläßt, obliegt grundsätzlich seiner freien Entscheidung, so daß bei der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis die Auswechslung eines jeden Mitbewohners an der Versagung der Zustimmung des Vermieters scheitern kann. Einfacher ist der Personenwechsel dagegen vorzunehmen, wenn der Ausziehende seine Gebrauchsbefugnis von einem Alleinmieter ableitete, ohne in Vertragsbeziehungen zum Vermieter zu stehen. Hier ist das Ausscheiden des Auszugswilligen gänzlich ohne Mitwirkung des Vermieters möglich. Allein die Aufnahme eines neuen Mitbewohners erfordert nach § 549 I 1 BGB im allgemeinen die Zustimmung des Vermieters. 17 Aber auch dieser ZustimmungsvorI; Die gemeinsame Miete halten für vorzugswürdig: Mietrecht für Mieter S. 255; de Witt/Huffmann Rn. 101 a. A.A. Maciejewski Rn. 69 b. 10 MünchKomm-VoeIskow §§ 535, 536 Rn. 31,33; Palandt/Putzo § 535 Anm. I e; RGRKGelhaar Vor § 535 Rn. 179; Soergel IKummer §§ 535-536 Rn. 77; Sternel Rn. I 82; im einzelnen vgl. zur Auswechslung eines Mitmieters unten 5. Kap. A I, III 2. 17 Nach zutreffender Ansicht betrifft das Zustimmungserfordernis des § 549 I I BG B sowohl

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I. Kap.: Grundlagen der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

behalt steht der Aufnahme eines neuen Mitbewohners durch den Hauptmieter zumeist nicht im Wege. Auf die Erteilung der von § 549 I 1 BGB verlangten Erlaubnis besteht bei der Wohnraummiete nach § 549 11 1 BGB ein Anspruch. Vorausgesetzt wird nur, daß einerseits für den Mieter nach Begründung des Hauptmietverhältnisses ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung entsteht und daß andererseits die Gebrauchsüberlassung dem Vermieter nicht unzumutbar ist und keiner der sonstigen in § 549 11 12. HS BGB genannten Gegengründe vorliegt. Als berechtigtes Interesse des Hauptmieters an der Gebrauchsüberlassung gilt jedes auch höchstpersönliche Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechtsund Sozialordnung in Einklang steht. 18 Im Zusammenhang mit dem Austausch von Mitbewohnern eines Hauptmieters besteht ein solches berechtigtes Interesse schon dann, wenn der Hauptmieter nach dem Auszug eines bisherigen Gebrauchsbeteiligten auf die Aufnahme eines neuen Mitbewohners angewiesen ist, um über dessen Beteiligung an den Gesamtkosten der Wohnung den Hauptmietzins weiterhin aufbringen zu können. 19 Darüber hinaus wird die Wiederaufstockung der Zahl der Mitbewohner auf das bisherige Maß dem Vermieter auch zumutbar i.S.d. § 549 11 1-2. HS BGB sein.:!O § 549 11 1 BGB sorgt daher dafür, daß die Auswechslung von Mitbewohnern durch den Vermieter in der Regel nicht verhindert werden kann, wenn diese ihr Gebrauchsrecht von einem Hauptselbständige wie auch unselbständige Gebrauchsüberlassungen, da das Gesetz nicht zwischen verschiedenen Formen der Gebrauchsüberlassung differenziert, vgl. BayObLG WuM 1984, 13, 14; OLG Hamm WuM 1982, 318,319 ff.; Emmerich/Sonnenschein, Miete, §§ 535,536 Rn. 22 und § 549 Rn. 1. I a; a.A. - Beschränkung des § 549 I I BGB auf selbständige Gebrauchsüberlassungen - LG Hamburg WuM 1980,255 [LS]; AG Köln WuM 1975, 191, 192; Sternel Rn. 11 332,334. Lediglich die Befugnis zur Aufnahme eines Ehegatten oder nächster Angehöriger des Mieters ergibt sich auch ohne gesonderte Erlaubnis des Vermieters unmittelbar aus der mietvertraglichen Gebrauchsbefugnis des Mieters, falls es nicht ausnahmsweise infolge Überbelegung zu einer übermäßigen Abnutzung der Wohnung kommt, vgl. BGH WarnRSpr. 1970, NT. 66 (für Ehegatten); BayObLG WuM 1984,13,14; Emmerich/Sonnenschein, Miete, § 549 Rn. I; Soergel/Kummer §§ 535, 536 Rn. 65,255. IK BGH NJW 1985, 130, 131; ähnlich (..... aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen für den Mieter sinnvoll ... ") OLG Hamm WuM 1982,318,321 f.; LG Frankfurt WuM 1981, 39,40; Erman/Schopp § 549 Rn. 11; Roquette, Komm. § 549 Rn. 24; Staudinger IEmmerich § 549 Rn. 38; Sternel Rn. 11 342. 19 Vgl. LG Bonn NJW 1976,1690f.;AG Hamburg-Altona WuM 1987,103 [LS]; Burkhardt BB 1964, 771, 773; Hans § 549 Anm. 6 d; Köhler Hdb. § 58 Rn. 2; Roquette, Komm. § 549 Rn. 25; Sternel Rn. 11 342. Zu eng dagegen Palandt/Putzo § 549 Anm. 3 b, der bei verringertem Einkommen das berechtigte Interesse an einer Untervermietung verneint, wenn zumutbarer Ersatzwohnraum zur Verfügung steht. Diese Ansicht verkennt, daß auch das Interesse, trotz Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse sich die vertraute persönliche und räumliche Umgebung zu erhalten, Ausdruck sinnvoller Lebensgestaltung und daher .. berechtigt" LS.d. § 54911 I-I. HS BGB ist. 2() Die frühere Zustimmung des Vermieters zur Nutzung der Wohnung durch eine bestimmte Anzahl von Personen spricht nämlich dafür, daß es auch nach Auswechslung eines Mitbewohners nicht zu einer Überbelegung der Wohnung kommt und die Gebrauchsüberlassung dem Vermieter auch sonst zumutbar ist (§ 549 11 1-2. HS -2. u. 3. Alt. BGB). Dagegen kann im Einzelfall immer noch in der Person des in Aussicht genommenen neuen Mitbewohners ein wichtiger Grund liegen, der die Untervermietung dem Vermieter unzumutbar macht - § 549 11 1-2. HS -I. Alt. BGB.

B. Entstehung von Mietverhältnissen mit Beteiligung mehrerer Mieter

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mieter ableiten. Abgeleiteter Gebrauch stellt sich damit als "austauschfreundlicher" dar als die gemeinsame Miete aller Gebrauchsbeteiligten, wo die Auswechslung eines Mitmieters eine Änderung des Mietvertrages beinhaltet, der der Vermieter nicht notwendig zustimmen muß. 21 Ein wichtiger Vorteil der gemeinsamen Miete für den einzelnen Mitmieter folgt dagegen daraus, daß die Besitzberechtigung gegenüber dem Vermieter den Mitmietern gemeinschaftlich zusteht. 22 Diese gemeinsame Innehabung der Gebrauchsbefugnis schließt es grundsätzlich aus, daß ein einzelner Mitmieter über das Gebrauchsrecht der übrigen - etwa durch allein ausgesprochene Kündigung - verfügt und ihnen gegen ihren Willen die Nutzungsmöglichkeit an der Mietsache entzieht. 23 Ein solcher Bestandsschutz vor Eigenmächtigkeiten eines Gebrauchsbeteiligten fehlt, wenn nur einer von mehreren Mitbewohnern Mieter der Wohnung ist und die übrigen ihre Gebrauchsbefugnis von dem Alleinmieter ableiten. Inhaber der vertraglichen Gebrauchsbefugnis gegenüber dem Vermieter ist hier nicht die Gesamtheit der Mitbewohner, sondern nur der Einzelmieter. Er kann daher das Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter auch dann wirksam allein kündigen oder in sonstiger Weise beenden, wenn er im Innenverhältnis zu seinen Mitbewohnern, die an der Wohnung festhalten wollen, verpflichtet ist, deren Wohnmöglichkeit zu erhalten 24 • Nach Aufgabe der mietvertraglichen Befugnisse durch den Alleinmieter verlieren automatisch auch die übrigen Mitbewohner ihre Besitzberechtigung gegenüber dem Vermieter, da sie ja nur über von dem Mieter abgeleiteten Besitz verfügten. Sie sind dem Vermieter dann nach § 556 III BGB 25 und, falls der Vermieter Eigentümer der Mietsache ist, zugleich auch Vgl. im einzelnen zum Austausch von Mitrnietern unten 5. Kap. A I, III 2. Vgl. oben I. Kap. A II I a, 2. Absatz. 2.' RG Z 138, 183, 186; MünchKomm-Voelskow § 564 Rn. 26; Soergel/Kummer §§ 535-536 Rn. 52; Staudinger /Emmerich Vorbem. zu §§ 535, 536 Rn. 102; Sternel Rn. IV 5; vgl. im einzelnen zur Kündigung des Mietverhältnisses mit Beteiligung mehrerer Mieter unten 3. Kap. A 12 c bb bbb (4) zu Fn. 74-77 und 6. Kap. AI 2. 2. Eine Pflicht zur Erhaltung der Wohnmöglichkeit kann sich beispielsweise aus dem Abschluß eines Untermietvertrages ergeben. Die Aufhebung des Mietverhältnisses wird allerdings nach § 138 I BGB als unwirksam angesehen, wenn Vermieter und Mieter wissentlich nur deshalb zusammenwirken, um einem Dritten den vom Mieter abgeleiteten Besitz zu entziehen, so LG Nürnberg-Fürth ZMR 1960, 173, 174; Staudinger /Sonnenschein § 556 Rn. 44; nach anderer Ansicht kann der Dritte in derartigen Fällen dem Herausgabeverlangen des Vermieters die Arglisteinrede nach §§ 826, 242 BGB entgegensetzen, so LG Köln MDR 1954, 420; Soergel/Kummer § 556 Rn. 25. 25 Von einigen Autoren wird der Anwendungsbereich des § 556 III BGB auf Fälle selbständiger Gebrauchsüberlassung beschränkt, so MünchKomm-Voelskow § 556 Rn. 38; Schmidt-F utterer / Blank B 151, während es bei unselbständiger Gebrauchsüberlassung Sache des Mieters sein soll, für den Auszug etwaiger Mitbewohner zu sorgen (SchmidtFutterer /Blank a.a.O). Eine solche Beschränkung des Räumungsanspruchs ist dem Gesetz aber nicht zu entnehmen und widerspricht auch dem Schutzzweck der Vorschrift, dem Vermieter nach Ablauf des Mietverhältnisses unabhängig vom Eigentum einen eigenen Anspruch gegen den Drittbesitzer auf Herausgabe der Mietsache zu geben. § 556 III BGB ist daher bei jedweder Gebrauchsüberlassung durch den Mieter anwendbar, so auch Emmerich/Sonnenschein, Miete, § 556 Rn. 30, HofTmann NJW 1968, 2327; Soergel/Kummer § 556 Rn. 22. 21

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I. Kap.: Grundlagen der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

aus § 985 BGB 26 zur Herausgabe von Wohnung oder Grundstück verpflichtet und müssen räumen. Wegen des gegen ihren Willen eingetretenen Verlustes ihrer Wohnmöglichkeit können die zum Auszug gezwungenen Mitbewohner dann allenfalls in ihrem Innenverhältnis zum Alleinmieter Schadenersatzansprüche geltend machen. 27 c) Stellungnahme

Während erhöhte Sicherheiten die gemeinsame Miete mehrerer für die Vermieterseite ohne weiteres attraktiv erscheinen lassen, ist auf Mieterseite angesichts der dargelegten Vor- und Nachteile des gemeinsamen Vertragsschlusses ein solch eindeutiges Urteil nicht möglich. Die Frage, ob mehrere die Befugnis zum gemeinsamen Gebrauch einer Mietsache mit dem Vermieter am günstigsten durch Einzel- oder gemeinsame Miete vereinbaren, kann daher nur von Fall zu Fall entschieden werden. Für eine nutzungsinteressierte Personenmehrheit, die auf eine gegenüber dem Vermieter in Erscheinung tretende gleichberechtigte Stellung aller Beteiligten Wert legt und sich zugleich vor eigenmächtigen Kündigungen einzelner geschützt wissen will, wird sich die gemeinsame Miete empfehlen, während für Gebrauchsinteressenten, die mit der Möglichkeit zukünftiger Änderungen ihrer personellen Zusammensetzung rechnen, die Miete nur eines einzelnen vorzugswürdig sein kann, wenn als Alleinmieter eine zuverlässige Person zur Verfügung steht, die die langfristige Erhaltung des Hauptmietverhältnisses gewährleistet. Bei der Wohnraummiete schließen die auf die gemeinsame Miete aller Gebrauchsbeteiligten ausgerichteten Vertragsformulare der Vermieter allerdings die Wahlfreiheit zwischen den genannten Gestaltungen häufig aus. Aber auch in diesen Fällen kann die gemeinsame Miete angesichts ihrer Vor- und Nachteile für die beteiligten Mitmieter als insgesamt ausgewogene und akzeptable Vertragsgestaltung betrachtet werden. 28 Dies gilt auch im Hinblick auf die gesamtschuldnerische Haftung, deren Nachteile sich für den einzelnen Mitmieter unter Berücksichtigung der Regreßmöglichkeiten nach § 426 I, 11 BGB auf die Überwälzung des Ausfallrisikos beschränken, dessen gemeinsame Übernahme durch die übrigen Mieter angesichts des gemeinsamen Gebrauchs nicht unbillig ist. Die Einschätzung der gemeinsamen Miete als für die beteiligten Mitmieter ausgewogene Regelung wird dadurch bestätigt, daß auch der "Deutsche Einheitsmietvertrag" (DEMV) aus dem Jahre 1934 29 und der 1976 herausgegebene ~. Medicus JuS 1974, 613, 615; MünchKomm-Voelskow § 556 Rn. 2; Soergel/Kummer § 556 Rn. 22. ~7 KG JW 1938, 1451; RGRK-Gelhaar § 556 Rn. 18. ~s So auch Mietrecht für Mieter S. 255. ~. Veröffentlicht in DJ 1934,304 ff.; abgedruckt u.a. bei Brandis S. 113 tT.

B. Entstehung von Mietverhältnissen mit Beteiligu!1g mehrerer Mieter

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"Mustermietvertrag '76" (MuMiV)30 den Mietvertragsschluß mit einer Personenmehrheit als Mieter vorsehen. Dies geschieht in dem praktisch bedeutsamen Fall der Anmietung einer Ehewohnung, wo die genannten Formulare beide Eheleute als Mieter benennen und auf die Unterzeichnung durch beide Ehepartner ausgerichtet sind. 3 ] Der "Deutsche Einheitsmietvertrag" und der "Mustermietvertrag '76" unterscheiden sich von den üblichen allein auf die Wahrung von Vermieterinteressen ausgerichteten Vertragsmustern dadurch, daß sie unter Mitwirkung des Staates 32 als - wenn auch unverbindliche 33 - Modelle für Mietvertragsgestaltungen entwickelt wurden, die auf der Grundlage des jeweils geltenden Rechts einseitige Begünstigungen nur einer Vertragsseite zu vermeiden suchen. 34 Zusätzliche Attraktivität gewinnt die gemeinsame Miete für die Mitmieter, wenn es ihnen gelingt, nach der Gesetzeslage bestehende Nachteile dieser Vertragsgestaltung durch Einigung mit dem Vermieter abzumildern. So ist etwa bei der gemeinsamen Miete von Wohngemeinschaften die Vereinbarung sogenannter Nachfolgeklauseln üblich geworden, die den Austausch eines Mitmieters dadurch erleichtern, daß sie den Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen verpflichten, dem Personenwechsel zuzustimmen. 35 Noch weiter gehen Abmachungen, mit denen der Vermieter generell und ohne Zustimmungsvorbehalt für den Einzelfall darin einwilligt, daß Mitmieter zugunsten von der Mieterseite selbst ausgesuchten Nachfolgern aus dem Mietverhältnis ausscheiden können. 2. Wirtschaftliche und geseUschaftliche Aspekte

Die soeben erörterten rechtlichen Erwägungen geben Anhaltspunkte für eine Entscheidung zwischen gemeinschaftlicher und Einzelmiete, wenn bereits festJO Veröffentlicht in Beilage 2/76 des BAnz Nr. 22 vom 3.2.1976, abgedruckt u.a. bei Soergel/Kummer Vor § 535 Rn. 200. J1 DEMV: Präambel, Überschrift zu § 14, Unterschriftsteil nach § 16. MuMiV '76 - Fassung I: Präambel, § 16, Unterschriftsteil nach § 18. J2 Der DEMV wurde von den Spitzenverbänden von Mietern und Vermietern unter Beteiligung des Reichsjustizministeriums gemeinsam erarbeitet und zur Verwendung empfohlen, vgl. Brandis S. 17, 19; MünchKomm-Voelskow Vor § 535 Rn. 155. Der Musterrnietvertrag '76 wurde von der Bundesregierung dagegen allein herausgegeben, da ein Konsens mit dem Zentralverband der Haus-, Wohnungs- und Grundstückseigentümer über die Gestaltung dieses Formulars nicht erzielt werden konnte, vgl. Sternel Rn. 11 18. Auf die Ablehnung des MuMiV '76 durch die Vermieter dürfte es zurückzuführen sein, daß sich dieses Formular in der Praxis nicht hat durchsetzen können, vgl. Behr WuM 1984, 35; Staudinger I Emmerich Vorbem. zu §§ 535, 536 Rn. 147 a. J.' Zum DEMV: Brandis S. 19,21. Zum MuMiV '76: Vorwort der BReg in: Beilage 2/76 des BAnz Nr. 22 vom 3.2.1976, S. 2; MünchKomm-Voelskow Vor § 535 Rn. 163 . .'" Zum DEMV: Brandis S. 18 f.; MünchKomm-Voelskow Vor § 535 Rn. 155. Zum MuMiV '76: Vorwort der BReg in: Beilage 2/76 zum BAnz Nr. 22 vom 3.2.1976, S. 2. .'5 Köhler Hdb. § 58 Rn. 5; vgl. näher zu derartigen Klauseln unten 5. Kap. A III 2 zu Fn. 4954.

4 Behrens

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I. Kap.: Grundlagen der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

steht, daß mehrere Personen eine Mietsache zusammen gebrauchen wollen. Für die Verbreitung der gemeinsamen Miete mehrerer von Bedeutung sind aber auch die Beweggründe des einzelnen, die bei ihm überhaupt erst den Wunsch entstehen lassen, eine Mietsache gemeinschaftlich mit anderen zu nutzen. Eine Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis kann nämlich nur dann erwogen werden, wenn sich zuvor verschiedene Einzelpersonen zu einer Mehrheit von Nutzungsinteressenten zusammengefunden haben. Die Motive des individuellen Entschlusses, eine Mietsache zusammen mit anderen zu gebrauchen, entstammen zumeist Erwägungen wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Natur. Im einzelnen können sich die Beweggründe gemeinsamer Sachnutzung bei der Miete im Geschäftsleben und bei der Wohnungsmiete unterscheiden. a) Miete im Geschäftsleben

Im Geschäftsleben können Mietermehrheiten einmal dadurch entstehen, daß mehrere·16 sich zusammen geschäftlich betätigen und deshalb auch ein dazu benötigtes Mietobjekt gemeinsam anmieten. Daneben kann es aber auch für einen alleinwirtschaftenden Geschäftsmann interessant sein, eine Mietsache, etwa eine Räumlichkeit, zusammen mit anderen zu nutzen. Der gemeinschaftliche Gebrauch beinhaltet zwar für den einzelnen den Nachteil, daß er die Nutzungsmöglichkeiten der Sache mit anderen teilen muß, eröffnet ihm aber zugleich auch die Möglichkeit, die Last der Aufbringung des Mietzinses zu teilen. Gemeinschaftlicher Gebrauch und folglich vielfach auch gemeinschaftliche Miete werden sich im Geschäftsleben daher vor allem dann anbieten, wenn ein einzelner Mieter allein die Nutzungsmöglichkeiten einer Mietsache nicht ausschöpfen kann. In diesem Fall können weitere Personen am Mietgebrauch und an der Aufbringung des Mietzinses beteiligt werden, ohne daß der einzelne auf von ihm benötigte Gebrauchsmöglichkeiten verzichten muß. Beispielsweise liegt es für einen Freiberufler, dem in guter Lage Geschäftsräume angeboten werden, die für ihn allein zu groß und zu teuer sind, nahe, die Räumlichkeiten gemeinsam mit einem Kollegen anzumieten. Auf diese Weise kann der Vorteil der guten Lage nutzbar gemacht werden, während im Innenverhältnis der Mitmieter eine Vereinbarung oder aber § 426 I 1 BGB für eine Teilung der Aufbringung des Mietzinses sorgen und so verhindern, daß den einzelnen eine ihn überfordernde Mietkostenlast trifft.

J6 Zur Frage, wann Personenvereinigungen eine Einheit oder Mehrheit von Mietern bilden, vgl. oben I. Kap. A I 2.

B. Entstehung von Mietverhältnissen mit Beteiligung mehrerer Mieter

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b) Wohnraummiete

Auch der Entschluß zu gemeinschaftlicher Nutzung einer Mietwohnung kann allein durch Kostenerwägungen bestimmt werden. Da die Quadratmeterpreise größerer Wohnungen häufig unter denen vergleichbar ausgestatteter kleinerer Wohnungen liegen 37 , kann es für eine Einzelperson - bei gleicher Größe der individuell genutzten Wohnfläche - billiger sein, sich zusammen mit anderen an der Aufbringung des Mietzinses für eine größere Wohnung zu beteiligen, als eine kleine Wohnung zum Alleingebrauch anzumieten. Gleichwohl sind Kostenerwägungen nur vergleichsweise selten das ausschlaggebende Motiv für den Entschluß zu gemeinsamer Wohnungsnutzung. Für die meisten Menschen stehen bei der Entscheidung, mit anderen zusammenzuziehen, vielmehr Aspekte der eigenen Persönlichkeitsentfaltung im Vordergrund. Das gemeinsame Wohnen soll dann Grundlage und Bestandteil einer mit den Mitbewohnern in bestimmtem Umfang beabsichtigten gemeinsamen Lebensführung bilden. Erleichtert wird der Entschluß, gemeinsam zu wohnen, durch die heute herrschenden gesellschaftlichen Moralvorstellungen, die auch sehr unterschiedliche Ausgestaltungen gemeinsamer Lebensführung Erwachsener durchweg tolerieren. Beteiligte gemeinsamer Wohnraumnutzung und potentielle Mitmieter sind deshalb nicht nur Eheleute, sondern zunehmend auch nichteheliche Lebenspartner und Wohngemeinschaften. aa) Eheleute als Mieter Häufigste Form 38 des Zusammenlebens Erwachsener ist die Ehe als rechtlich anerkannte Lebensgemeinschaft von Mann und Frau. 39 Zum Ausdruck der ehelichen Lebensgemeinschaft zählt die Innehabung eines gemeinsamen Wohnsitzes als Grundlage des ehelichen Lebens. 40 Da dieser Wohnsitz meistens durch Anmietung einer Wohnung geschaffen wird, stellt die Ehegattenmiete einen besonders verbreiteten Fall der Wohnraummiete dar. Die übliche Verwendung vorformulierter Vertragsmuster beim Abschluß der Mietverträge sorgt dafür, daß die Beteiligung beider Ehepartner am Mietverhältnis den Regelfall der Ehegattenmiete bildet. 41 Diese Formularpraxis der Einbeziehung beider Ehegatten in den Abschluß des Mietvertrages hat eine lange Tradition. Sie reicht von den ersten MietverBarthelmess § 2 MHG Rn. 29; Staudinger/Emmerich § 2 MHRG Rn. 31. AK-Lange-Klein Vor §§ 1353 ff. Rn. 10, 11 mit statistischen Nachweisen. W Zum Begriff der Ehe vgl. Beitzke § 6 S. 31; Gemhuber § 3.1 S. 24; RGRK-Scheffier, 10./11. Auflage § 1353 Anm. 2. -10 RG Z 53, 337, 340; Beitzke § 12 III 2 b S. 68; Henrich § 7 III I a, b S. 33 f.; Soergel/H. Lange § 1353 Rn. 8; Staudinger/Hübner § 1353 Rn. 14, 17. '1 Hans § 564 Anm. B 5 i; Hoffmann NJW 1968,2327; Siegelmann WuM 1965, 199. 37

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I. Kap.: Grundlagen der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

tragsmustern, die von den Grundeigentümerverbänden alsbald nach Inkrafttreten des BGB herausgegeben wurden 42 , über den "Deutschen Einheitsmietvertrag" (DEMV) aus dem Jahre 1934 4.1 zu den Vertragsmustern der 50er und 60er Jahre, mit denen die Vermieter die ausgewogeneren Regelungen des DEMV zu Lasten der Mieter abänderten 44, und von dort zum "Mustermietvertrag '76,,45 und den heute von den Vermietern bevorzugten Formularen 46 • Einen Vertragsschluß mit bei den Ehegatten schreiben auch Verwaltungsvorschriften einer Reihe von Bundesländern vor, wenn im Eigentum dieser Gebietskörperschaften stehender Wohnraum als Ehewohnung vermietet werden soll.47 bb) Nichteheliche Lebensgemeinschaften als Mieter Als nichteheliche Lebensgemeinschaften werden Partnerschaften zweier Menschen unterschiedlichen Geschlechts bezeichnet, die, ohne durch das rechtliche Band der Heirat verbunden zu sein, aufDauereheähnlich zusammenleben. 48 Die seit Ende der 60er Jahre festzustellende zunehmende Verbreitung49 dieser Lebensgemeinschaften korrespondiert mit einer Änderung der gesellschaftlichen Moralvorstellungen von der Ablehnung zu verbreiteter Akzeptanz unverheirateten Zusammenlebens. ,0 In Folge des Wandels der gesellschaftlichen Beurteilung eheähnlicher Gemeinschaften wurde auch ihre bisherige rechtliche Diskriminierung beseitigt und so eine gemeinsame Miete unverheirateter Partner ermöglicht. 4~ Vgl. das bei Eltzbacher S. 7 Ir. wiedergegebene, von Berliner Vermietern verbreitet verwendete Formular und dort zur Ehegattenmiete die §§ I und 12 Wldden Unterschriftsteil nach § 12. 4.\ Zur Ehegattenmiete siehe dort die Präambel, die Überschrift zu § 14 und den Unterschriftsteil nach § 16; zur Entstehung des DEMV vgl. oben I. Kap. BIll c mit Fn. 32. 44 Roquette. MietR .. S. 113; Soergel/Kummer Vor § 535 Rn. 197. 4, Zur Ehegattenmiete siehe beim MuMiV-Fassung I .