Analyse der Rahmenbedingungen für energiesparende Investitionen im Mietwohnbereich [1 ed.] 9783428460465, 9783428060467

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DEUTSCHES INSTITUT FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG

BEITRÄGE ZUR STRUKTURFORSCHUNG HEFT 90 · 1986

Bernd Bartholmai, Eckhard Casser und Dieter Vesper

Analyse der Rahmenbedingungen für energiesparende Investitionen im Mietwohnbereich

DUNCKER & HUMBLOT · BERLIN

D E U T S C H E S I N S T I T U T FÜR

WIRTSCHAFTSFORSCHUNG

gegründet 1925 als INSTITUT FÜR KONJUNKTURFORSCHUNG von Prof. Dr. Ernst Wagemann 1000 Berlin 33 (-Dahlem), Königin-Luise-Straße 5

VORSTAND Präsident Prof. Dr. Hans-Jürgen Krupp (Vorsitzender) Dr. h. c. Peter Lorenz • Dr. Siegfried Mann • Alois Pfeiffer Elmar Pieroth (stellvertr. Vorsitzender) • Dr. Otto Schlecht

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Persönliche Mitglieder Dr. Karl-Heinz Narjes Werner Alfred Zehden * Präsident und Abteilungsleiter sind gemeinsam für die wissenschaftliche Leitung verantwortlich.

DEUTSCHES INSTITUT

FÜR WI R T S C H A FT S F 0 R S C H U N G

BEITRÄGE ZUR STRUKTURFORSCHUNG

HEFT 90 • 1986

Bernd Bartholmai, Eckhard Casser und Dieter Vesper

Analyse der Rahmenbedingungen für enevgiesparende Investitionen im Mietwohnbereich

0I/M

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DUNCKER & HUMBLOT • BERLIN

Verzeichnis der Mitarbeiter

Wissenschaftliche

Mitarbeiter:

Bernd Bartholmai, Eckhard Casser und Dieter Vesper

Wissenschaftlich-technische

Mitarbeit:

Jörg Pfeiffer

Textverarbeitung:

Eva-Maria Reske

Schriftleitung:

Dr. Joachim Ziesing

Herausgeber: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung, Königin-Luise-Str. 5, D-1000 Berlin 33 Telefon (0 30) 82 99 10 — Telefax (0 30) 82 9912 00 BTX-Systemnummer * 2 99 11 # Verlag Duncker & Humblot GmbH, Dietrich-Schäfer-Weg 9, D-1000 Berlin 41. Alle Rechte vorbehalten. Druck: ZIPPEL-Druck, Oranienburger Str. 170, D-1000 Berlin 26 Printed in Germany. ISBN 3-428-06046-6

I N H A L T Seite Problemstellung

1

11

Wohnungsbestand und Entwicklungstendenzen bei energiesparenden Investitionen, Energieverbrauch im Wohnungssektor

1.1

Wohnungsbestand und Entwicklungstendenzen bei energiesparenden Investitionen

1.1.1

16

Zur Struktur des Gebäudebestandes und des Bestandes an Mietwohnungen

16

1.1.1.1

Vorbemerkung

16

1.1.1.2

Eigentümer, Baujahr und Gebäudegröße

19

1.1.1.3

Ausstattung der Wohnungen

22

1.1.2

Zur Modernisierungstätigkeit i m Wohnungsbau

24

1.1.2.1

Vorbemerkung

24

1.1.2.2

Modernisierungstätigkeit bis 1978

24

1.1.2.3

Anhaltspunkte über den weiteren Verlauf der Modernisierung

1.2

Beheizungsstruktur und Energieverbrauch i m Wohnungssektor

1.2.1

28

32

Beheizungsstruktur unter besonderer Berücksichtigung der Mietwohneinheiten

32

1.2.1.1

Wohneinheiten m i t Sammelheizungssystemen

33

1.2.1.2

Wohneinheiten m i t Ofenheizung

38

1.2.2

Energieverbrauch der Haushalte

41

1.2.2.1

Vorbemerkung

41

1.2.2.2

Entwicklung des Endenergieverbrauchs insgesamt

1.2.2.3

sowie nach Energieträgern

42

Endenergieverbrauch nach Verwendungsarten

45 3

Seite 2

Die Rahmenbedingungen für Modernisierungsinvestitionen im Mietrecht und Steuerrecht Rentabilitätsanalysen und Hinweise auf mögliche Hemmnisse

2.1

50

Regelungen des Mietrechts über die Umlagefähigkeit der Kosten und die Duldungspflicht des Mieters bei ModernisierungsmaQnahmen

50

2.1.1

Vorbemerkung

50

2.1.2

Duldungspflicht des Mieters bei baulichen Veränderungen

52

2.1.3

Mieterhöhung bei Modernisierung

57

2.1.3.1

Allgemeine Regelungen, nicht-preisgebundener Wohnraum

57

2.1.3.2

Regelungen für preisgebundenen Wohnraum

62

2.1.3.3

Umlage besonderer Kosten

66

2.2

Die steuerlichen Rahmenbedingungen für Modernisierungsinvestitionen

70

2.2.1

Vorbemerkung

70

2.2.2

Vorschriften und R i c h t l i n i e n über Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand

72

2.2.2.1

Überwiegende Bedeutung des Erhaltungsaufwands

72

2.2.2.2

Die Regelungen bei Herstellungsaufwand

75

2.2.2.3

Zum Vordringen der Erhaltungs-Regelungen

79

2.2.3

Voraussetzungen und Grenzen - Zur Abgrenzung von p r i v a t e m und gewerblichem Bereich der Grundstücksverwaltung

4

84

Seite 2.3

Modellrechnungen zur R e n t a b i l i t ä t von Investitionen unter Berücksichtigung von Kapitalkosten, Mieterträgen und Steuerentlastungen

2*3.1

Grundsätzliche Überlegungen zu den R e n t a b i l i t ä t s rechnungen

2*3.1.1

90

Investorenkalküle bei Finanzanlagen und Sachanlagen

2-3.2

90

Zur Begründung des Umlagesatzes der Investitionskosten auf den M i e t e r t r a g

2.3.1.2

90

96

Modellrechnungen bei Berücksichtigung von Steuerentlastungen

101

2.3.2.1

Methodische Hinweise

101

2.3.2.2

Ergebnisse der Berechnungen

105

(a) Einfluß der Steuerprogression

105

(b) Sonderfragen: Ersatzinvestition, L i q u i d i t ä t s e f f e k t e , V o r t e i l bei Fremdfinanzierung

2.3.2.3

(c) Einfluß des Zinsniveaus

113

(d) Beschränkte Umlagefähigkeit der Kosten

115

Relevanz der Nutzungsdauer für Investitionsentscheidungen

3

107

118

Investitionen im Heizungsbereich und im Bereich der Wärmedämmung - Kosten und Einspareffekte von ModellmaBnahmen

3.1

140

Bildung von Modellgebäuden und Auswahl von Maßnahmen zur Energieeinsparung

140

3.1.1

Vorbemerkung

140

3.1.2

Bildung von Modellgebäuden

140

5

Seite 3.1.3

Maßnahmen zur Energieeinsparung

3.1.3.1

Maßnahmen an hausinternen Wärmeerzeugungsanlagen

3.1.3.1.1

143 143

Investitionskosten und Einspareffekte bei den hausinternen Wärmeerzeugungsanlagen

147

3.1.3.1.1.1

Einsparungen im Energieverbrauch

147

3.1.3.1.1.2

Einsparung von Energiekosten und Betriebskosten

154

3.1.3.2

Maßnahmen am Gebäude

156

3.1.3.2.1

Auswahl relevanter Maßnahmen

156

3.1.3.2.2

Auswirkungen der Wärmedämmaßnahmen

159

3.1.3.3

Zusammenfassung der Ergebnisse

163

3.2

Annahmen zur Preisentwicklung der Energieträger

165

3.3

Die W i r t s c h a f t l i c h k e i t der Maßnahmen aus der Sicht des Mieters

4

167

Beurteilung von Investitionsbeispielen unter Berücksichtigung der Energiekostenersparnis und Hinweise wohnungswirtschaftlicher Verbände zur aktuellen Problematik

4.1

204

Ausgewählte Investitionsbeispiele - R e n t a b i l i t ä t unter Berücksichtigung der Einsparung von Energiekosten

204

4.1.1

Vorbemerkung

206

4.1.2

Beurteilung von Investitionsbeispielen aus der Sicht des Investors und der M i e t e r

6

242

Seite 4.2

Die Wirkungen der Rahmenbedingungen aus der Sicht der Vermieter und der M i e t e r

4.2.1

242

Hemmnisse bei Investitionsmaßnahmen durch den Vermieter

4.2.2

Möglichkeiten der Mieter-Modernisierung

4.3

Energiesparende Modernisierungsinvestitionen im

249

Meinungsbild wohnungswirtschaftlicher Verbände

254

5

Zusammenfassung

263

5.1

Wohnungsbestand und Entwicklungstendenzen bei energiesparenden Investitionen, Energieverbrauch i m Wohnungssektor

5.2

Die Rahmenbedingungen für Modernisierungsinvestitionen im M i e t r e c h t und Steuerrecht

5.3

263

264

Investitionen i m Heizungsbereich und im Bereich der Wärmedämmung - Kosten und Einspareffekte von Modellmaßnahmen

5*4

268

Beurteilung von Investitionsbeispielen unter Berücksichtigung der Energiekostenersparnis und Hinweise wohnungswirtschaftlicher Verbände zur aktuellen Problematik

270

7

Verzeichnis der Übersichten und Modellrechnungen

Übersicht 1-1

Seite Struktur des Gebäude- und Wohnungsbestandes 1978 nach Eigentümergruppen

17

Veränderung der Wohnungsausstattung von 1978 bis 1982

23

Modernisierungsmaßnahmen im gesamten Wohnungsbestand von 1972 bis 1977

25

1-4

Modernisierungen m i t direkter Förderung bis 1978

28

1-5

Modernisierungstätigkeit der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen

30

Baugenehmigungen im Wohnungsbau nach A r t der Beheizung und A r t der vorwiegend verwendeten Heizenergie

34

Beheizungsstruktur von bewohnten Wohneinheiten m i t Sammelheizungen nach Besitzverhältnis, Heizsystem und Energieart

36

Beheizungsstruktur von bewohnten Wohneinheiten m i t Ofenheizung nach Besitzverhältnis und Energieart

39

1-9

Endenergieverbrauch der Haushalte

43

1-10

Endenergieverbrauch der Haushalte nach Verwendungsart und Energieträger im Jahre 1982

46

Schätzung des Energieverbrauchs für Raumwärme im Mietwohnbereich 1982 •

48

Katalog der Maßnahmen, die nach § 82a (1) EStDV bis 1983 förderungsfähig waren

81

Kapitalkosten und Ertrag einer Modernisierunginvestition

92

Ergebnisse der Finanzierungsrechnungen für eine Modernisierungsinvestition bei Berücksichtigung von Preissteigerungen

95

1-2

1-3

1-6

1-7

1-8

1-11 2-1

2-2

2-3

2-4

2-5

Kapitalkosten und M i e t e r t r a g bei einer Modernisierungsinvestition im Vergleich zu einer Finanzanlage Quantifizierung des Liquiditätsvorteils bei vorgezogener Abschreibung

99

111

Anhang zu K a p i t e l 2: Modellrechnungen 1 bis 9 zur R e n t a b i l i t ä t von Investitionen unter Berücksichtigung von Kapitalkosten, Mieterträgen und Steuerentlastungen

125 bis 139

3-1

Datenprofil der vier Gebäudetypen

142

3-2

Energieverbrauch und Energiekosten von zentralen Wärmeerzeugungssystemen (Altanlagen) nach Gebäudetypen

144

Maßnahmen zur Energieeinsparung bei hausinternen Wärmeerzeugungsanlagen nach Gebäudetypen

145

3-4

Technische K o e f f i z i e n t e n der Heizsysteme

146

3-5

Investitionskosten von Maßnahmen zur Energieeinsparung bei den Wärmeerzeugungsanlagen

148

Energieverbrauch nach Durchführung von Energiesparmaßnahmen bei der hausinternen Wärmeerzeugungsanlage

149

Energieeinsparung im Endenergiebereich für die Wärmeerzeugung

150

Energieeinsparung, Betriebskostenein^parung und Reduzierung der Heizkosten je m Wohnfläche bei Gaszentralheizungsanlagen

151

Energieeinsparung, Betriebskostenein^parung und Reduzierung der Heizkosten je m Wohnfläche bei Ölzentralheizungsanlagen

152

Veränderung der Wärmedurchgangskoeffizienten, Einsparung beim Jahreswärmebedarf und e r f o r derliche Investitionen durch Wärmedämmaßnahmen

160

Investitionskosten für Wärmedämmaßnahmen, Brennstoff- und -kosteneinsparung

162

3-3

3-6

3-7

3-8

3-9

3-10

3-11

9

Anlage 3.5

Inhaltsübersicht über die Modellrechnungen

Seite 1 -

Heizungsmodernisierung im Einfamilienhaus

190

2 -

Heizungsmodernisierung im Zweifamilienhaus

191

3 -

Heizungsmodernisierung i m Mehrfamilienhaus - K l e i n

192

4 -

Heizungsmodernisierung im Mehrfamilienhaus - Groß

193

5 -

Heizungsumrüstung (Ölzentralheizung - Monovalente Elektrowärmepumpe) im Einfamilienhaus

194

Heizungsumrüstung (Ölzentralheizung - Monovalente Elektrowärmepumpe) im Zweifamilienhaus

195

Heizungsumrüstung (Ölzentralheizung - B i v a l e n t / A l t e r native Elektrowärmepumpe) im Mehrfamilienhaus - K l e i n

196

Heizungsumrüstung (Ölzentralheizung - B i v a l e n t / A l t e r native Elektrowärmepumpe) im Mehrfamilienhaus - Groß

197

Heizungsnachrüstung (Gaszentralheizung - B i v a l e n t / A l t e r native Gas-Absorptionswärmepumpe) im Mehrfamilienhaus - K l e i n

198

6 7 -

8 -

9 -

10 -

Heizungsnachrüstung (Gaszentralheizung - B i v a l e n t / A l t e r native Gas-Absorptionswärmepumpe) im Mehrfamilienhaus - Groß

199

11 -

Wärmedämmung und Heizungsmodernisierung im Einfamilienhaus

200

12 -

Wärmedämmung und Heizungsmodernisierung im Zweifamilienhaus

201

13 -

Wärmedämmung und Heizungsmodernisierung im Mehrfamilienhaus - Klein Wärmedämmung und Heizungsmodernisierung im Mehrfamilienhaus - Groß

14 -

10

202 203

Problemstellung

Knapp drei Zehntel des gesamten Endenergieverbrauchs in der Bundesrepublik Deutschland entfallen auf den Haushalts- und Wohnungssektor. Davon w i r d der größte Teil - ca. 80 v H - für die Gebäudeheizung eingesetzt. Seit der ersten Ölkrise i m Jahre 1973/74 w i r d dieser Bereich als ein besonderes Potential der Energieeinsparung, insbesondere zur Verringerung der Ölabhängigkeit, angesehen. D a m i t diese Möglichkeiten ausgeschöpft werden, sind einerseits adminis t r a t i v e Maßnahmen ergriffen baulichen

Wärmeschutz,

worden - zu nennen sind: Verordnungen zum

Verordnungen

Betrieb, sowie die Verordnung abrechnung

über

Heizungsanlagen

und

über eine verbrauchsabhängige

deren

Heizkosten-

andererseits sind Investitionen zur Energieeinsparung gefördert

worden, teils direkt m i t öffentlichen Finanzhilfen, teils indirekt über Steuervergünstigungen.

Trotz der erzielten F o r t s c h r i t t e bei der Energieeinsparung und eines m i t t l e r weile recht hohen Niveaus der Modernisierungsinvestitionen weisen Verbände der Industrie und Bauwirtschaft immer wieder darauf hin, daß im Bereich der Wärmedämmung Verbesserungen

von Gebäuden und der möglich

seien.

Zugleich

Heizungsanlagen

noch

wird

daß die

angeführt,

erhebliche Moder-

nisierungstätigkeit bei Eigenheimen schneller vonstatten geht als im

Miet-

wohnbereich. D o r t seien also offenbar Investitionshemmnisse vorhanden.

Zweifellos

sind bei kleineren

Gebäuden nachträgliche

Baumaßnahmen

zur

Verbesserung des Wärmeschutzes leichter durchzuführen als bei Geschoßwohnbauten; in gewissem Maße t r i f f t

dies auch bei der Umstellung auf spezielle

Heizsysteme zu, denkt man beispielsweise an die Wärmepumpen- und Solartechnik. Hinzu k o m m t , daß die M o t i v a t i o n der Eigennutzer von Wohnraum für derartige

Investitionen

schon deshalb größer

ist, weil

sie ja

unmittelbar

Nutznießer der Energieeinsparung sind. Im Bereich der Mietwohnungen

ist

diese Interessenidentität nicht gegeben. Der Gebäudeeigentümer w i r d Investitionen hier stärker unter dem Renditeaspekt beurteilen, wobei es l e t z t l i c h darauf ankommt, ob der Mieterhöhungsspielraum eine angemessene Verzinsung des eingesetzten

Kapitals

gewährleistet.

Aus der

Sicht

der

Mieter

wird

hingegen eine Investition wohl nur dann b e f ü r w o r t e t , wenn Heizkostenersparnis 11

und Komfortverbesserungen

in einem angemessenen

Verhältnis

zur

Miet-

anhebung stehen.

Da der Mietwohnbereich zahlenmäßig bedeutender ist als der eigengenutzte Bereich, ist es eine w i c h t i g e Frage, ob diese P o l a r i t ä t der Interessen die Investitionstätigkeit

in irgendeiner Weise dämpft. Außerdem ist der Frage

rjachzugehen, ob die immer wieder

vorgetragene

Vermutung z u t r i f f t ,

daß

besonders im M i e t r e c h t Investitionshemmnisse angelegt seien. Hier w i r d vor allem darauf verwiesen, daß die i m Jahre 1978 beschlossene Senkung des zulässigen Umlagesatzes für die Investitionskosten von ursprünglich 14 v H auf 11 v H gleichbedeutend damit sei, daß die Kapitalkosten nicht mehr vollständig aus dem zusätzlichen M i e t e r t r a g gedeckt werden können. Als ein weiteres Argument w i r d in diesem Zusammenhang angeführt, daß das über lange Zeit recht hohe Niveau der Kapitalmarktzinsen Finanzanlagen ohnehin a t t r a k t i v e r erscheinen ließ als manche Sachinvestitionen. Es ist deshalb auch zu fragen, welcher Einfluß vom Zinsniveau ausgeht bzw. ob im Mietwohnbereich Modernisierungsinvestitionen unterbleiben, w e i l die dort erzielbare Rendite generell geringer ist als bei einer Kapitalanlage in Rentenpapieren.

Der Bundesminister für Wirtschaft hat das DIW i m September 1983 m i t einer Analyse dieses Fragenkomplexes beauftragt. Unter dem Thema "Institutionelle und ökonomische Hemmnisse für Investitionen zur Energieeinsparung im M i e t wohnbereich" sollten vor allem die Rahmenbedingungen des Mietrechts und des Steuerrechts

aus

ökonomischer

Sicht

interpretiert

werden.

Institutionelle

Hemmnisse können sich aus den gesetzlichen Regelungen selbst, besonders aus speziellen Schutzvorschriften

ergeben. Zumeist w i r d aber eine

Beurteilung

nicht ad hoc möglich sein; vielmehr k o m m t es darauf an, die ökonomischen Wirkungen zu analysieren. Isolierte Betrachtungen können dabei leicht

ein

falsches Bild v e r m i t t e l n . Es galt also vor allem, das Zusammenwirken der wichtigsten Regelungen zu beschreiben und zu prüfen, ob sie den Interessenlagen auf beiden Seiten des Marktes gerecht werden.

Nach Möglichkeit sollten die Wirkungen anhand von Modellrechnungen quantit a t i v dargestellt werden; darüber hinaus sollte anhand konkreter Fallbeispiele i l l u s t r i e r t werden, in welcher Form ökonomische Hemmnisse aus der Sicht der Vermieter oder der M i e t e r eintreten können. Der Auftraggeber legte beson12

deren Wert darauf, daß die Ergebnisse der Untersuchung m i t den wohnungswirtschaftlichen Verbänden diskutiert werden und daß diese in eigenen Stellungnahmen auf institutionelle Hemmnisse hinweisen bzw. über Erfahrungen bei bestimmten Maßnahmenkategorien berichten. Die institutionellen Rahmenbedingungen sind für den Mietwohnbereich nicht einheitlich. Einerseits ist im M i e t r e c h t eine Zweigleisigkeit für preisgebundenen und nicht-preisgebundenen

Wohnraum

angelegt; bei

freifinanzierten

Wohnungen sind die Regelungen des Miethöhegesetzes maßgeblich, bei Wohnungen, die m i t öffentlicher Förderung gebaut worden sind, gelten hingegen besondere Regelungen des Wohnungsbindungsgesetzes und der Neubaumietenverordnung über die Kostenmiete. Andererseits sind Unterschiede der steuerlichen Behandlung nach Investorengruppen zu beachten: Der weitaus größte Teil des Mietwohnungsbestandes befindet sich im Eigentum steuerpflichtiger privater

Investoren; über den danach gewichtigeren Teil verfügen

gemein-

nützige Unternehmen, Körperschaften und Organisationen, die von der Körperschaftsteuer freigestellt sind und deshalb auch keine besonderen Absetzungen für Erhaltungsaufwand vornehmen können; schließlich ist der Mietwohnungsbestand freier Wohnungs- und sonstiger Unternehmen zu nennen, die steuerp f l i c h t i g sind.

Das DIW legt h i e r m i t seine Untersuchung als Veröffentlichung vor. Zu beachten ist, daß sich statistische Daten und rechtliche Aspekte auf den zu Beginn des Jahres 1985 gegebenen Sachstand beziehen, denn wesentliche Teile der Analyse waren damals bereits abgeschlossen; für die vorliegende Fassung sind lediglich einige thematische Erweiterungen vorgenommen worden. Im Hinblick auf die komplexe Problemstellung wurde die Analyse in vier Hauptabschnitte unterteilt.

Im ersten K a p i t e l der vorliegenden Untersuchung sind Daten zum Wohnungsbestand ausgewiesen worden, die als Mengengerüst benötigt werden, um die Bedeutung institutioneller Regelungen nach Fallgruppen der Investoren und der Mietpreisbildung beurteilen zu können. Außerdem sind in diesem K a p i t e l alle verfügbaren Informationen über den bisherigen Verlauf der Modernisierungst ä t i g k e i t zusammengestellt worden, wobei ebenfalls versucht wurde, auf die Investorengruppen einzugehen. Daneben war es natürlich w i c h t i g , Hinweise 13

darüber zu erhalten, welche Arten von Modernisierungsmaßnahmen im Vordergrund standen und wie sich die Beheizungsstruktur verändert hat. Ein weiterer Abschnitt

des ersten Kapitels befaßt

sich m i t

dem

Energieverbrauch

im

Haushalts- und Wohnungssektor.

Im zweiten K a p i t e l sind die relevanten gesetzlichen Regelungen i m M i e t r e c h t und Steuerrecht dargestellt worden, wobei deren Auslegung in der

Recht-

sprechung anhand von Kommentaren und maßgeblichen U r t e i l e n verdeutlicht w i r d . Von besonderem Gewicht ist die Vorschrift des Miethöhegesetzes, die eine Abwälzung der Investitionskosten für Wertverbesserungen m i t 11 v H auf die Jahremiete vorsieht; i m Ergebnis ähnliche Umlagen sind i m K o s t e n m i e t recht

verankert.

Daneben spielen im

Steuerrecht

die kurzfristigen

Ab-

setzungen für Erhaltungsaufwand eine zentrale Rolle. Um die ökonomischen Wirkungen aus der Sicht des Investors beurteilen zu können, werden zahlreiche Modellrechnungen vorgelegt, in denen die R e n t a b i l i t ä t einer Investition unter Berücksichtigung

von

Kapitalkosten,

Mieterträgen

und

Steuerentlastungen

analysiert wird. Bei diesen Modellrechnungen bleiben die A r t der Maßnahme und die Energiekostenersparnis weitgehend außer Betracht, denn hier kam es zunächst darauf an, Einflüsse zu quantifizieren, die sich aus der Einkommenshöhe des Investors, dem Zinsniveau, der Finanzierung m i t Eigenmitteln oder Fremdkapital sowie der Einstufung als Herstellung- oder Erhaltungsaufwand (Steuerrecht)

bzw.

als

Wertverbesserung

oder

Instandsetzung

(Mietrecht)

ergeben.

Im d r i t t e n K a p i t e l steht hingegen die Analyse von Energiespareffekten unterschiedlicher Investitionsmaßnahmen i m M i t t e l p u n k t . Auch hierbei können keine generellen Aussagen nach Maßnahmearten getroffen werden, da die erzielbaren Effekte natürlich weitgehend von der Gebäudeart und der vorhandenen Bausubstanz abhängen. Da keine respräsentative Erhebung über Bauausführung und -zustand des Mietwohnungsbestandes in der Bundesrepublik vorliegt, sind hier modellhaft vier Gebäudetypen - gewissermaßen als Standardfälle - beschrieben worden; sie bildeten die Bezugsbasis für einsparung,

die bei einzelnen oder kombinierten

die mögliche

Maßnahmen zur

EnergieWärme-

dämmung und/oder Heizungsumstellung errechnet wurde. Insgesamt sind 26 Maßnahmen hinsichtlich Investitionskosten, Energieeinsparung und Betriebskosten analysiert worden. Da die Nutzungsdauer der einzelnen Maßnahmen nur 14

grob geschätzt werden kann, ist hier vor allem der Frage

nachgegangen

worden, ob sich die Maßnahmen in einer angemessenen Zeit

amortisieren

werden; dies hängt natürlich auch von der Entwicklung der Energiepreise ab. Aus den jeweiligen

Relationen

von Kosten und Ersparnis

wurde

auf

die

Wirtschaftlichkeit der Investitionen aus der Sicht der Mieter geschlossen.

Im vierten K a p i t e l werden die Modellansätze aus K a p i t e l 2 und K a p i t e l 3 zusammengeführt.

Für

ausgewählte

Investitionsbeispiele

werden

sowohl

Berechnungen zur R e n t a b i l i t ä t aus der Sicht des Investors (Verzinsung und Rückfluß

des eingesetzten

Kapitals)

als auch

(Mieterhöhung und Heizkostenersparnis)

aus der

Sicht

der

Mieter

vorgenommen, Erst in dieser

voll-

ständigen Betrachtung ergeben sich Bewertungsmaßstäbe dafür, ob bestimmte Investitionsmaßnahmen leichter oder schwerer durchsetzbar sind. Indes bleibt stets zu beachten, daß die Aussagen nicht ohne weiteres werden

können,

weil

alle

Ergebnisse

stark

Bauobjekt und das Ausgangsmietenniveau werden.

Wichtiger

noch

ist

die

verallgemeinert

von den Annahmen

bzw. die

Unterscheidung

Ertragslage

nach

über

das

beeinflußt

Investorengruppen.

Anhand der konkreten Fallbeispiele wurde die Frage nach unterschiedlichen Wirkungen steuerlichen

vertieft,

die

sich

aus den verschiedenen

preisrechtlichen

Rahmenbedingungen ergeben. Dem Wunsch des

und

Auftraggebers

entsprechend, wurde in einem gesonderten Abschnitt auch die Möglichkeit der Modernisierung durch Mieter b e u r t e i l t . Das Meinungsbild der wohnungswirtschaftlichen Verbände bildet den Schluß dieses Kapitels.

15

Wohnungsbestand und Entwicklungstendenzen bei energie-

1

sparenden Investitionen, Energieverbrauch im Wohnungssektor 1.1

Wohnungsbestand und Entwicklungstendenzen bei energiesparenden Investitionen

1.1.1

Zur Struktur des Gebäudebestandes und des Bestandes an Mietwohnungen

1.1.1.1 Die

Vorbemerkung

verläßlichsten

Daten

über

den Mietwohnungsbestand

nach

Baualters-

klassen, Gebäudegröße und Zahl der öffentlich geförderten Wohnungen enthält die 1 % - Wohnungsstichprobe 1978. Neuere Zahlen liegen aus der Ergänzungserhebung zum Mikrozensus in den Jahren 1980 und 1982 vor, doch sind diese weniger t i e f gegliedert; es werden nur die Wohnungsinhaber und nicht - wie bei der Stichprobe - die Gebäudeeigentümer befragt.

Aus der 1 %-Wohnungsstichprobe 1978 liegen zwar Informationen

über die

Struktur des Gebäude- und Wohnungsbestandes nach Eigentümergruppen vor, aber nicht in der für den Untersuchungszweck erforderlichen Untergliederung hinsichtlich des Mietwohnungsbestandes. Sie lassen sich allerdings aus der Zusammenfassung verschiedener Programmtabellen e r m i t t e l n (vgl. Übersicht 1 - 1). So sind Wohneinheiten i m Eigentum von Unternehmen oder

Körper-

schaften definitorisch Mietwohnungen"^; die Anzahl der Mietwohnungen, die sich im Eigentum der privaten Haushalte befinden, kann somit als Differenz zur in der Stichprobe ausgewiesenen Gesamtzahl an Mietwohnungen e r m i t t e l t werden. Im Bereich der privaten Haushalte ist die Zahl der Mietwohnungen m i t einer Einzelperson oder einem Ehepaar als Eigentümer bekannt; die übrigen Mietwohnungen in diesem Bereich entfallen auf Erben- und andere Personengemeinschaften, sowie auf Eigentümergemeinschaften im Sinne des WEG. In die Aufschlüsselung des Mietwohnungsbestandes nach Eigentümergruppen sind auch die rund 760 000 leerstehenden Wohnungen einbezogen worden. Die 1 % Wohnungsstichprobe von 1978 weist zwar nur Strukturdaten für den Bereich der bewohnten Mietwohnungen aus, man kann aber m i t Sicherheit annehmen, daß 80 v H der vorrübergehend oder längerfristig ebenfalls Mietwohnungen sind. 16

leerstehenden

Wohnungen

17

—

7906 949

13546 1925

15470

575 370

6927 1083

8009

127 233

t) TEILWEISE GESCHÄTZT. BZN. ALS DIFFERENZ ERHITTELT.

OHNE ÖFF. GEFöRD. M0HNUN6EN NIT ÖFF. GEFöRD. H0HNUN6EN

460 208 B856

116

1 0

0 1

0

0

516 49 1

565

12 24

18 50

6

0 11

111 21

1129

2

1443 227 -

1670

37

0

1017 222

131

- 235

431

-

-

1240

471

1182 160 752 440

2992

1434

3842

1004 1079 152 1654 479 313 3587

1396

2495 1511 1690

1060 1170 245 4797

221 III ¿69

3150

8533 1019 4-

270 550

593

16006 2374

9551

133

8329 1380

18380

——-

9709

3591 7021 4007 521 234 4065 7959 4221 294 1190 2375 1071 1228 550 8845 17355 9306

113 362 270 48 935

1822 431 243 110

2066 2265 465 2399

1952 337 2350 2350 828 828 5129 5129

1033 1133 - 233 1 2

293 849 572 19 98 21 3511 202 648 455 62 725 34 104 59 47 610 7650 529 1601 1086 129

869 844 25 270 225 4 42 10 101 1024 1003 23 267 250 28 15 186 178 2 36 31 31 530 200 2079 2025 50 574 506 63

VOR 1948 3279 6075 3414 1949-1971 3801 6790 1972-1978 1108 1661 ZUSAHNEN 8188 14526

LANDN. HOHNGEBÄUDE SONST. GEBAUDE N. HOHNRAUN (EINSCHL. HOHNHEINE) GEBÄUDE INSGESANT

IUSANNEN

NIT 7 U.N. N0HNUN6EN VOR 1948 84 1949-1971 1972-1978 ZUSANNEN

0

0

0

0

1952

VOR 1948 403 1482 1227 74 285 272 15 55 12 492 1949-1971 359 1377 1167 39 157 155 34 157 74 1972-1978 59 226 197 6 24 22 16 80 24 81 330 ZUSANNEN 821 3085 2591 119 466 449 65 291

1

0 -

NIT 3-6 H0HNUN6EN

15

0 7

VOR 1948 932 1865 1013 101 201 67 1949-1971 1046 2096 1126 84 168 44 1972-1978 215 430 240 18 35 5 ZUSAGEN 2196 4391 2379 202 404

93 93 8 214 57 57 110 9 9 654 158 158

NIT 2 NOHNUNGEN

330 2293 818 4971

ERBEN-/ GEHEINSCHAFT V O N P R I V A T E HAUSHALTE PERSONEN6ENEINSCHAFT HOHNUNGSEIGENTüNERN INS6ESAHT GEBÄUDE NOHNUN- NIETGEBÄUDE NOHNUN- NIET6EBÄUDE NOHNUN- NIET6EBIUDE NOIMUN- NIETGEN NOHN.t) GEN NOHN.!) 6EN HOHN.II GEN NOHN.I)

EINZELPERSON/EHEPAAR

NICHTLANDH. NOHNGEBÄUDE NIT 1 NOHNUNG VOR 1948 1859 1859 1949-1971 2293 1972-1978 818 ZUSAMEN 4971

DES6EBÄUDES

GRÜSSE UND BAUALTER

1-1

STRUKTUR KS 6EBÄUDE- UHU NOHNUNGSBESTANDES 1978 NACH EIGENTüHERGRUPPEN

Obersicht

18

VOR 1948 5 1949-1971 1972-1970 ZUSANREN

NIT 3-6 N0HNUN6EN

18

20 13 88

35 19

198 131

329

1

141 200 60 29 328

66

195 330

525

3

79

1

235 31

843

96

651 192

l 55 150 191

978 168 2415 23

3393

37

613 79 239 118 328 356 352 2379 65 416 85 334 9 109 7 24 49 522 3326 153 764

2202 1170 2 2506

1215 2117 1146 2341 1245 2274 5 235 470 5012 2710 4842 1194 250 2578

451

238

645 182

266

t 295

1248 325 526 210

633 402

827

1 331

2

2

2472 2920

1035

727

8270 3320 2901 938

473

9166 1421

5392

565

5255 4598 1605 5095

14484

13832

10411 4073

23007

127

17989 5018

15100

587

10800 4300

23771

595 135 525

18477 5294

10587

682

21738

7324

3320 5730 7926 4983 11279 7540 11017 2795 1525 9783 22450 14400

163 1673 1570 1602 1510 1962 326 3615 3395 3533 76 1213 940 1163 900 2913 566 6501 5905 6298 3946 533 1239 676

175 461 252

491

499 608 2321 2010 2202 1913 237 1199 668 2890 2595 2804 2524 6 10 52 91 382 295 368 285 252 363 1751 1367 5592 4900 5374 4722

101 50 13 141 l 12 28 23 253

57

116 127 l

I) TEILWEISE GESCHÄTZT, DA LEERSTEHENDE NOHNUNGEN STATISTISCH NICHT AUFGESCHLÜSSELT.

OHNE ÖFF. GEFöRD. WOHNUNGEN NIT ÖFF. GEFöRD. NOHNUNGEN

53

0

VOR 1948 18 68 1949-1971 31 1972-1978 4 ZUSANNEN 53

LAND«. «OHNGEBÄUDE SONST. 6EBÄUDE N. NOHNRAUN (EINSCHL. NOHNHEINE) 6EBAUDC INSGESAMT

ZUSANNEN

9 278

118 28 6 224

99 445

110 1 51

29

7 68 1417 20 293 5 1998 32

253 27 108 897 23 3 7 38 237 1188

17 34 18 36 29 59 68 135 1101 5 18 37 5 11 12 24 38 75 0 0 1 l 1 1 2 12 36 71 24 48 42 84 108 215

55 65 174

7

l

2 0 6

NIT 7 U.R. NOHNUNGEN VOR 1948 3 35 31 288 1949-1971 U 126 131 1972-1978 3 57 19 ZUSANNEN 17 217 180

VOR 1*48 3 1949-1971 1972-1978 ZUSAMEN

NIT 2 NOHNUNSEN

102

GEHEINN. SONSTI6E GEBIETSKÖRP.. UNTERNEHMEN UND T INSGESAMT T NACHRICHTLICH: NOHN.-UNT. UNTERMEHNEN 0R6.0.E. KöRPERSCH.INS6. BEWOHNTE GEBÄUDE HÖHNUN- GEBÄUDE NOHNUN- GEBÄUDE NOHNUN- GEBÄUDE NOHNUN- GEBÄUDE NOHNUN- GEBÄUDE NOHNUN- NIETNOHNUN- NIETGEN 6EN 6EN GEN 6EN NOHN.» GEN NOHN.*)

FREIE NOHN.-UNT.

NICHTLANDN. N0HN6EBÄUDE NIT 1 N0HNUN6 VOR 1948 7 7 38 38 27 27 51 51 123 123 2075 2075 MO 2005 414 1949-1971 5 5 29 29 17 17 33 33 84 84 2434 2434 305 2406 286 1972-1978 1 1 2 2 2 2 4 4 9 9 836 836 120 813 ZUSANNEN 12 12 70 70 47 47 88 88 215 215 5345 5345 885 5223 802

DES 6EBAUDES

BRÖSSE UND BAUALTER

STRUKTUR DES GEBÄUDE- UND HOHNIMSBESTAIIOES 1978 MACH EI6ENTÜMERGRUPPEN

Noch: Übersicht 1-1

hl.1.2

Eigentümer, Baujahr und GebäudegröQe

Im Frühjahr 1978 gab es in der Bundesrepublik Deutschland fast 10,6 M i l l . Gebäude m i t knapp 23,8 M i l l . Wohneinheiten; davon waren 15,1 M i l l . M i e t wohnungen.

In nichtlandwirtschaftlichen

Wohngebäuden

wurden

insgesamt

22,5 M i l l . Wohnungen gezählt, darunter 14,4 M i l l . Mietwohnungen (64 vH), von denen wiederum 13,8 M i l l . Wohnungen bewohnt waren. Zwischen 1978 und 1982 hat sich an diesen Größenordnungen kaum etwas geändert: Nach den Ergebnissen der Ergänzungserhebung lag 1982 die Zahl der bewohnten Mietwohnungen nur um 20 000 über der Summe von 1978; dagegen ist die Zahl der Eigentümerwohnungen (vom Gebäude-/Wohnungseigentümer

selbst

genutzte

Wohnungen) um fast eine Millionen gestiegen. Wie schon vor 1978 hat sich also auch in den Jahren danach das Verhältnis der Eigentümerwohnungen zu den Mietwohnungen w e i t e r stark zugunsten der Eigentümerwohnungen verschoben.

Untersucht man die Struktur des Wohnungsbestandes nach Eigentümergruppe n, so zeigt sich, daß 1978 90 v H aller Wohngebäude

m i t 77 vH des Wohnungs-

bestandes zum Eigentum privater Haushalte gehörten; darunter belief sich die Zahl der Mietwohnungen auf knapp zwei D r i t t e l dieses Bestandes. In dieser Eigentümergruppe wiederum sind die Einzelpersonen und Ehepaare am stärksten vertreten; m i t 8 M i l l . Einheiten gehörten ihnen mehr als vier Fünftel aller Mietwohnungen der privaten Haushalte. Erbengemeinschaften

und sonstige

Personengemeinschaften (bzw. Gesellschaften) besitzen knapp 1,5 M i l l . Wohnungen, von denen ca. zwei D r i t t e l v e r m i e t e t sind. Schließlich ist hinzuweisen,

daß

von

den

1,2 M i l l .

Eigentumswohnungen

im

darauf

Jahre

1978

ebenfalls mehr als 40 v H v e r m i e t e t waren.

Die

Wohnungsstichprobe

lieferte

auch einige

Anhaltspunkte

über

die

Al-

tersstruktur der privaten Gebäudeeigentümer. So wurde festgestellt, daß mehr als ein Viertel der Gebäudeeigentümer Rentner oder Pensionäre sind. Dieser Gruppe älterer Hauseigentümer gehörten ca. 4 M i l l . Wohnungen, von denen mehr als die H ä l f t e dem Mietwohnbereich zuzurechnen sind. Es liegt auf der Hand, und Untersuchungen haben dies auch bestätigt, daß dieser Kreis der Eigentümer relativ schwer für größere Modernisierungsmaßnahmen zu m o t i vieren ist. Im Hinblick auf die Durchsetzbarkeit energiesparender Maßnahmen ist also auch dieser Aspekt, neben den beeinflußbaren ökonomischen Bedingungen zu beachten. 19

Die Unternehmen und Körperschaften verfügten

1978 über 5,4 M i l l .

Miet-

wohnungen, davon lagen 5,1 M i l l . Einheiten in nichtlandwirtschaftlichen Wohngebäuden. Die größte unternehmerische Gruppe sind die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen. M i t 3,4 M i l l . Einheiten gehörte ihnen knapp zwei D r i t t e l des Mietwohnungsbestandes der juristischen Personen, gefolgt von den sonstigen Unternehmen (16 vH), den Gebietskörperschaften und Organisationen ohne Erwerbscharakter (15 vH) sowie den freien Wohnungsunternehmen (6 vH). Insgesamt befanden sich 1978 nur 1,2 M i l l . Mietwohnungen im Eigentum steuer-

2) Pflichtiger Unternehmen

, hingegen 4,2 M i l l . Objekte im Eigentum der n i c h t -

steuerpflichtigen juristischen Personen. Die Aufteilung nach Gebäudegrößenklassen zeigt, daß die Unternehmen bei den großen Gebäuden ( m i t 7 und mehr Wohnungen) als Eigentümer

überdurch-

s c h n i t t l i c h stark vertreten waren. In dieser Größenklasse gehörte m i t knapp drei Millionen die H ä l f t e aller Mietwohnungen juristischen Personen; allein zwei Millionen Wohnungen befanden sich i m Eigentum der

gemeinnützigen

Unternehmen, während 660 000 Objekte auf die steuerpflichtigen Unternehmen entfielen. In der m i t t l e r e n Gebäudeklasse ( m i t 3 bis 6 Wohnungen) wurden 1978 knapp 5 M i l l . Mietwohnungen gezählt, davon gehörte ein gutes D r i t t e l U n t e r nehmen bzw. Körperschaften. Auch bei diesem Gebäudetyp dominierten die gemeinnützigen Unternehmen; die

Bedeutung der steuerpflichtigen

Unter-

nehmen indes war hier geringer als bei den großen Mietgebäuden. In den Einund Zweifamilienhäusern

verfügten die Unternehmen m i t 430 000 Einheiten

nur über einen r e l a t i v kleinen Mietwohnungsbestand.

Im Gegensatz zum Bestand der

Unternehmen ist der viel größere

Miet-

wohnungsbestand i m Eigentum der privaten Haushalte m i t jeweils ungefähr drei Millionen Einheiten r e l a t i v gleichmäßig auf die einzelnen Größenklassen v e r t e i l t . Der Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser hat also auch für den Mietwohnungssektor eine große Relevanz. Während die Mietwohnungen in den kleinen Gebäuden fast ausschließlich Einzeleigentümern gehörten, befanden sich im m i t t l e r e n Gebäudetyp knapp ein Fünftel und in den großen Gebäuden fast ein D r i t t e l im Eigentum von Personengemeinschaften.

In der Untergliederung nach dem Baualter zeigt sich, daß gut ein D r i t t e l aller Mietwohnungen aus der Zeit vor 1948 s t a m m t und über die H ä l f t e in den 20

Jahren zwischen 1949 und 1971 erbaut wurde; nur 1,6 M i l l .

Mietwohnungen

(11 vH) sind nach 1972 bis (1978) e r r i c h t e t worden. N i m m t man den Wohnungsbestand der Unternehmen zum Maßstab, so werden Unterschiede Zwei D r i t t e l der zum Unternehmensbereich

deutlich:

zählenden Mietwohnungen sind

zwischen 1949 und 1971 erbaut worden und nur ein Viertel s t a m m t aus der Zeit vor

1949. Das Baualter

der Mietwohnungen steht

in einem r e l a t i v

engen

Verhältnis zur Gebäudegröße: Während fast 60 v H der Neubauten in großen Gebäuden e r r i c h t e t worden sind, betrug der A n t e i l bei den m i t t l e r e n Baujahrgängen 45 v H und bei den Altbauten nur 30 vH.

Nahezu 40 v H der

alten

Mietwohnungen wurden in Gebäuden m i t 3 bis 6 Wohnungen e r r i c h t e t , bei den m i t t l e r e n Baujahrgängen waren es gut ein D r i t t e l , bei den Neubauten aber nur noch knapp ein Fünftel. Noch ausgeprägter waren die Verhältnisse im M i e t wohnungsbestand der Unternehmen: Fast 90 vH der Neubauwohnungen fielen

auf Großwohnanlagen,

während es bei den m i t t l e r e n

ent-

Baujahrgängen

60 v H und bei den Altbauten 40 v H waren; fast 40 v H der Altbauwohnungen und über 35 v H der Wohnungen des m i t t l e r e n Baujahrgangs wurden in Gebäuden m i t 3 bis 6 Wohnungen e r r i c h t e t .

Die Strukturen liefern einige Anhaltspunkte für die

Modernisierungsaktivi-

t ä t e n : Für das D r i t t e l der Mietwohnungen aus der Zeit vor 1948 dürften vor allem Verbesserungen in der Wohnungsausstattung, im Heizungssystem oder im Fensterbereich in Frage kommen, während Wärmedämmung der Gebäudehülle eine geringere Rolle spielt, da früher weitgehend in Mauerwerksbauweise m i t hohen Außenwandstärken gebaut worden ist. Unter den nach 1949 errichteten Mietwohnungen liegen sehr viele in großen Gebäuden, wobei die Betonbauweise vorherrscht; für diesen Teil des Bestandes gewinnt u. U. die Außendämmung im Zuge von Fassadensanierungen noch an Bedeutung.

Bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand liegt der A n t e i l der ö f f e n t l i c h geförderten Wohnungen bei gut einem Fünftel, im Mietwohnungsbau beträgt die Quote knapp 30 vH. Seit 1948 sind insgesamt 4,3 M i l l . Mietwohnungseinheiten m i t öffentlichen M i t t e l n gefördert worden. Innerhalb der verschiedenen Eigentümergruppen zeigen sich starke Unterschiede: Im Bereich der privaten Haushalte sind ca. 14 vH der Mietwohnungen im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus e r r i c h t e t Wohnungsunternehmen

worden,

während es im

Bereich

der

gemeinnützigen

über 70 v H waren; bei den steuerpflichtigen

Unter-

nehmen lag der A n t e i l bei 28 vH. 21

1.1.1.3

Ausstattung der Wohnungen

Maßnahmen

zur

Energieeinsparung

und

das hierfür

erforderliche

Investi-

tionsvolumen hängen in starkem MaOe von der Bauweise und den wärmetechnischen Eigenschaften des Gebäudebestandes ab. So wurde bereits darauf hingewiesen, daß die Bauweise der vor 1948 errichteten Gebäude vornehmlich in relativ dickem Ziegelmauerwerk bestand, und daß deren Wärmedämmung somit wirksamer

ist

als bei den Gebäuden m i t

dünneren

Fassaden

- die

Bauweise in den 50er und 60er Jahren - oder Gebäuden, die in Beton bzw. in ihren tragenden Teilen aus diesem Werkstoff e r r i c h t e t worden sind (vor allem Gebäude in Fertigbau-Tafelbauweise oder Skelett-Konstruktionen m i t gemauerten Füllwänden). Leider

enthält die Wohnungsstichprobe keine bauspezifi-

schen Daten, etwa Angaben über die Beschaffenheit der Außenwände usw., so daß der Gebäude- bzw. Mietwohnungsbestand unter diesem Blickwinkel nicht näher untersucht werden kann.

Verfügbar sind lediglich Zahlen über die Ausstattung m i t Doppel-, Verbundund Isolierglasfenstern. Hier zeigt sich, daß 1978 der A n t e i l dieser Fenstertypen bei den Eigentümerwohnungen m i t 50 v H merklich höher war als bei den Mietwohnungen (39 vH). Die Unterteilung nach dem Baualter läßt zudem ein erhebliches Ausstattungsgefälle

erkennen: Während die Altbauten im M i e t -

wohnungsbereich nur zu knapp einem D r i t t e l m i t wärmedämmenden Fenstern ausgestattet waren, betrug die Quote bei Neubauten 70 vH; in den m i t t l e r e n Baujahrgängen lag der A n t e i l bei 36 vH.

Gemessen an der Ausstattung m i t Sammelheizungen in Verbindung m i t Bad/WC gibt es noch immer Qualitätsunterschiede zwischen M i e t - und Eigentümerwohnungen. Dies g i l t insbesondere für die alten und m i t t l e r e n Baujahrgänge, die Unterschiede bei den Neubauten sind indes gering.

In den Altbauten war 1978 nur ein gutes D r i t t e l der Mietwohnungen Sammelheizung

und

Bad/WC

ausgestattet;

bei

den

mit

Eigentümerwohnungen

waren es immerhin 45 vH. Von den Altbau-Mietwohnungen verfügten 43 vH über eine Sammelheizung, waren aber noch ohne Bad. Beträchtlich höher lagen die Anteile bei den Wohnungen, die zwischen 1949 und 1971 erbaut worden sind (63 bzw. 67 vH), vgl. Übersicht 1 - 2 . 22

In den Jahren nach 1978 ist die Ausstattung in den Mietwohnungen nochmals merklich verbessert

worden: Den Ergebnissen der

Mikrozensus-Ergänzungs-

erhebung zufolge ist in diesem Zeitabschnitt die Zahl der vor 1971 e r r i c h t e t e n Mietwohnungen"^, die m i t Bad, WC und Sammelheizung ausgestattet sind, um über eine halbe M i l l i o n auf fast 7 M i l l . gestiegen; während noch im Jahre 1978 von den Wohnungen dieses Altbestandes (vor 1971 errichtet) nur 52 v H über diesen vollen K o m f o r t verfügten, waren es 1982 bereits 58 vH.

Ubersicht 1 - 2 Veränderung der Wohnungsausstattung von 1978 bis 1982 Wohnungen mit Sammelheizung 1978

Mietwohnungen

Wohnungen mit Sammelheizung, Bad/WC 1982 1978 1982 - Anteile in vH -

60,8

67,1

55,6

63,0

bis 1971 e r r i c h t e t

57,2

62,6

51,8

58,4

nach 1971 e r r i c h t e t

90,5

93,8

86,6

90,8

Eigentümerwohnungen

67,9

73,7

64,6

70,8

bis 1971 e r r i c h t e t

63,2

67,7

59,8

64,7

nach 1971 e r r i c h t e t

93,2

93,3

90,7

91,2

23

1*1.2

Zur Modernisierungstätigkeit

1.1.2.1

Vorbemerkung

im Wohnungsbau

Die Modernisierung und Instandsetzung im Wohnungsbau hat seit Beginn der 70er Jahre merklich an Bedeutung gewonnen. Inzwischen e n t f ä l l t über ein Drittel

des Wohnungsbauvolumens auf Modernisierungs-

und Instandset-

zungsarbeiten; Anfang der 70er Jahre schwankte der A n t e i l zwischen 20 4) und 25 vH

. Zweifelsohne ist ein Teil dieser Expansion auf die verstärkte

Förderung durch den Staat zurückzuführen: Zunächst wurde die Modernisierung im Rahmen der verschiedenen Konjunktur- und Beschäftigungsprogramme besonders gefördert; m i t dem Wohnungsmodernisierungsgesetz von 1977 und vor allem dem Heizenergiesparprogramm

vom Sommer

1978

wurden die Förderbedingungen erheblich verbessert. Bedeutsam war auch die Ausdehnung des § 7b EStG zusammen m i t der Grunderwerbssteuerbefreiung beim Wohnungserwerb aus dem Bestand, denn viele Modernisierungen sind i m Zuge des Eigentumsübergangs vorgenommen worden. Insgesamt haben i m Zeitraum 1974 bis 1982 Bund und Länder die Maßnahmen zur Wohnungsmodernisierung und Energieeinsparung m i t 6,4 Mrd. D M unters t ü t z t . Von der Modernisierungsförderung p r o f i t i e r t e n 600 000 Wohnungen und von der Energieeinsparungsförderung rund 1,2 M i l l . Wohnungen. 350 000 Wohnungen wurden i m Rahmen der konjunkturbedingten Sonderprogramme von 1974 und 1975 g e f ö r d e r t ^ . In welchem Umfang l e t z t l i c h Impulse von der staatlichen Förderung ausgegangen sind, läßt sich aber nur schwer abschätzen, weil die Förderung einherging m i t dem w e i t v e r b r e i t e t e n Modernisierungsbedürfnis von Eigentümern und M i e t e r n ^ .

1.1.2.2

Modernisierungstätigkeit bis 1978

Die Wohnungsstichprobe von 1978 enthält Angaben über die Modernisierungsaktivitäten zwischen 1973 und 1978, allerdings nur für den Wohnungsbestand

insgesamt

und

nicht

in

der

Unterteilung

nach

Miet-

und

Eigentümerwohnungen (vgl. Übersicht 1 - 3). In diesem Zeitraum sind an mehr als 3,7 M i l l . Gebäuden m i t insgesamt 8 M i l l . Wohnungen, also an mehr 24

25

149 222 12 447 144 35 324

310

E I 8ENTUN

90 304

31

4

413 -

894 9 45

172 33

1901 7

191 0

4

32 220 32 (201

4

(15)

ISO

500

170

274

11

902 23 19 2090 1104

0 342

94

8

703

308

38

8

30 2192

0

3

15

21

7

11

1

7

FENSTER

1) NUR SOLCHE, FUER DIE ANGABEN ZUR MODERNISIERUNG VORLIEGEN.- 2) DA MEHRERE NASSNANNEN ZUSAMMENTREFFEN KOENNEN, IST DIE ZAHL KR BENOTEN HOHNUMEN JENEILI WEHER ALS IN SPALTE 2, BZ*. DEN SPALTEN 3 UND 7. ABNEICHUN6EN DER SUMMEN IN BEN SPALTEN IURCH RUNDUNGEN.- 3) OHNE IMMOBIL!ENFONDS UND OHNE 0R8. 0. E. OUELLEl ERGEBNISSE DER 1 l M0HNUN6SSTICHPROBE 1978.

4720 591 2457 1574 27 9 45 195 440 49 130 78 34 80 84 53 103

IIS 1948 8554 4102 3054 1517 2027 1245 3082 393 2018 942 953 1259 1949 - 1971 11273 3740 2457 994 1480 824 2441 249 7M 1105 534 1972 - 1978 2889 173 143 74 73 54 75 21 44 SUNNE 22718 8015 5454 2587 3579 2143 5418 442 2872

NATÜRLICHER PERSONEN 17479 4805 4991 2447 3104 1842 FREIER N0HNUN6SUNTERNEHMEN 324 44 34 9 EEMEINNUETZ. NOHUNGSUNTERNEHHEN 3297 BIS 397 42 273 SONSTIGER UNTERNEHHEN 481 131 107 HOERPERSCHAFTEN 425 154 III 35

IN

MAHNEN

II

573 344 904 93 499 253 123 323 521 183 319 190 445 40 138 339 144 25 II 15 9 14 2 9 2097 1374 594 907 544 1545 135 444 594 272

IIS 1948 1453 844 450 189 478 353 430 51 280 221 1949 - 1971 3573 939 595 89 470 188 582 51 105 1972 - 1978 1193 34 31 2 24 8 4 0 SUMME 4419 1818 1275 281 972 549 1214 102 385 525 184

NIT 3 - 4 MHNUMEN BIS 1948 2307 1154 831 402 1949 - 1971 2843 911 1972 - 1978 374 30 SUMME 5547

31 245 1054

IIS 1948 2288 1123 838 512 518 305 842 113 540 253 172 344 1949 - 1971 2355 977 494 390 375 217 455 41 224 241 149 1972 - 1978 474 45 34 28 15 14 24 7 22 SÜHNE 5119 2145 1570 930 908 538 1521 180 784 502 327 447

234 321

NIT 2 «HUNGEN

700 97

IIS 1948 230S 979 73« 414 457 263 704 134 1949 - 1971 2481 912 444 330 317 228 578 197 - 1978 844 ¿4 52 35 19 21 SWWE 5434 1955 1433 780 793 512 1315

NIT 7 U.NEHR MUMMEN

1977

ZAHL DER M0HNUN6EN MASSNAHMEN IN/AN GEIAEIIDE NACHT RAE «.IC HE E1NMUTEN IN 6EBAEUDEN ZAHL DER N0HNUN6EN ¿) ZAHL DER 80HNUNGEN 2) 1) ENERGIE* NAERMENIT NOAUSIAU/ INSTAND- 8.NASSERSAMHELZENTK. NEHMENDE 1NS6ESANT KRNISIERUN8 INSGESANT ERHEITERUNGEN SETZUNGEN VERSORGUNG INSGESAMT KUECHEN IAEKR/NC HEIZUNG 8ARHNASSER

HOHNEINHE!TEN NIT HODERNISIERUMSHASSNAHHEN IN 1000

NIT 1 NOHMM

N 0 H N 6 E I A E II I E

WD IAUALTER

MACH 6R0ESSE

MOHMGEIAEUOE

1-3

HODERNISIERUMGSNASSNAHMEN IN BESAMTEN MHNUN6SIESTAND VON 1972 IIS

Übersicht

'

als jeder d r i t t e n Wohnung, Modernisierungen und größere Instandsetzungen vorgenommen worden; größtenteils handelte es sich dabei um Mehrfachverbesserungen. Bei 5,6 M i l l . Wohnungen wurde die Ausstattung

durch

nachträgliche Einbauten verbessert; darunter fielen: Küchen, Bäder/Toiletten, Sammelheizungen, wärmedämmende Fenster oder zentrale Warmwasserversorgung. Etwa gleich hoch war die Zahl der Wohnungen, bei denen sich die Verbesserungen vorwiegend auf das Gebäude selbst bezogen; bei diesen Maßnahmen handelte es sich um größere Instandsetzungen, Ausbau vorhandenen Raumes zu neuen und größeren Wohnungen bzw.

Erweite-

rungen des Gebäudes und schließlich Maßnahmen zur Verbesserung der Energie- und Warmwasserversorgung^ oder der Entwässerung.

Naturgemäß

sind

ältere

Wohnungen

häufiger

modernisiert

worden

als

neuere Wohnungen. So wurden fast in jeder Zweiten der Wohnungen, die bis 1948 e r r i c h t e t worden sind, eine oder mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt; bei den Wohnungen i m m i t t l e r e n Baualter (1949 bis 1971) war es jede D r i t t e und bei den Neubauten (aus der Zeit von 1972 bis 1978) waren es nur 6 vH. Betrachtet man zusätzlich die Gebäudegröße, so zeigt sich, daß im Altbaubestand relativ gleichmäßig modernisiert wurde; hier gab es lediglich bei den Einfamilienhäusern größere Abweichungen nach unten,

die

wohl

mit

dem

ohnedies

besseren

Ausstattungsgrad

dieses

Gebäudetyps zu erklären sind. Im Wohnungsbestand der m i t t l e r e n Baujahrgänge streute wurden

hier

der Modernisierungsgrad Wohnungen

in

stärker:

Zweifamilienhäusern

Relativ

am

modernisiert

häufigsten (41 vH),

gefolgt von den Einfamilienhäusern (37 vH); dies läßt darauf schließen, daß der Mietwohnbereich von den Modernisierungen bis 1978 weniger erfaßt worden ist als der eigengenutzte Bereich. In die gleiche Richtung weist der Befund, daß bei den Wohnungen in großen Gebäuden (7 und mehr Wohnungen) der A n t e i l modernisierter

Wohnungen nur bei 26 v H gelegen hat.

Natürlich hängt auch die Häufigkeit spezieller Maßnahmen m i t dem Baualter zusammen. Dies g i l t insbesondere für den nachträglichen Einbau von Bädern/WC's, für größere Gebäudeinstandsetzungen (z. B. Dacherneuerung, Hausfassaden), Ausbauten und Verbesserungen der Ver- und Entsorgung. So wurden nachträglich in fast 2,9 M i l l . Wohnungen Bäder und WC f s eingebaut, davon entfielen 70 vH auf Altbauten. Bei den einzelnen Maßnahmen in oder 26

am Gebäude lag der A n t e i l der Altbauten bei knapp 60 vH. In jeder zehnten Wohnung sind bis 1978 wärmedämmende Fenster eingebaut worden, insgesamt in 2,2 M i l l . Fällen. Auch hier dominierten die Altbauten m i t einem A n t e i l von 57 vH. Umgekehrt beim Einbau von Sammelheizungen: In der Mehrzahl der Fälle (53 vH) wurde diese Maßnahme in Wohnungen

der

m i t t l e r e n Baualtersklasse durchgeführt. Im Bereich von Verbesserungen der zentralen Warmwasserversorgung

waren die Gewichte

zwischen

beiden

Altersklassen etwa gleich v e r t e i l t .

Gemessen am A n t e i l der modernisierten Wohnungen am jeweiligen Wohnungsbestand der Eigentümergruppen haben die privaten Haushalte (Einzelpersonen, Ehepaare, Eigentümergemeinschaften u. ä.) fast doppelt so o f t modernisiert wie die Unternehmen. Im Bereich der Unternehmen wiederum haben die Gemeinnützigen und die Körperschaften m i t jeweils 25 vH etwas mehr Modernisierungen durchgeführt als die freien Wohnungsunternehmen und sonstigen Unternehmen (rund 20 vH). Diese Unterschiede könnten aber darauf zurückzuführen sein, daß im Wohnungsbestand der freien Unternehmen die Neubauten ein größeres Gewicht haben.

Dem Ergebnis der Wohnungsstichprobe zufolge sind knapp 6 v H der Modernisierungsmaßnahmen^

m i t Hilfe direkter öffentlicher

Mittel

finanziert

worden; über den Umfang der indirekten Förderung (Steuervergünstigungen) liegen keine Angaben vor; indes ist es beinahe selbstverständlich, daß alle Modernisierungsmaßnahmen, für die keine öffentlichen Zuschüsse in Anspruch genommen worden sind, durch die steuerlichen Hilfen unterstützt worden sind, - jedenfalls g i l t dies für den großen Kreis der steuerpflichtigen Investoren.

Größere Gebäude wurden r e l a t i v häufiger gefördert als Ein- und

Zwei-

familienhäuser. Bezogen auf das Gebäudealter waren keine ausgeprägten Häufigkeitsunterschiede festzustellen. In der Unterscheidung nach Eigentümergruppen

zeigt

sich hingegen, daß die Förderung

für

Unternehmen

- insbesondere die gemeinnützigen - häufiger gewährt worden ist als für private Eigentümer.

27

Übersicht 1 - 4 Modernisierungen m i t direkter Förderung bis 1978 - in vH aller modernisierten Gebäude -

Gebäude m i t 1

Wohnung

4,9

2

Wohnungen

5,3

3-6

Wohnungen

8,6

7 und mehr Wohnungen

10,2

Private Eigentümer

5,1

Gemeinnützige Unternehmen

21,6

Übrige Unternehmen und Körperschaften

1.1.2.3

9,0

Anhaltspunkte über den weiteren Verlauf der Modernisierung

Ähnliche

Ergebnisse

8)

nisierungsprogramm

zeigen

die

Daten

zur

Förderung

nach

dem

Moder-

, die bis zum Jahre 1980, teilweise auch darüber hinaus,

verfügbar sind. Besonders häufig gefördert wurden Mietwohnungen m i t t l e r e n Baualters, die zur Mehrzahl juristischen Personen gehören; auch hier w i r d deutlich, daß insbesondere gemeinnützige Wohnungsunternehmen die Förderung beanspruchten. Der Schwerpunkt der geförderten Maßnahmen lag in diesem Programm

beim Einbau von Sammelheizungen

und der

Verbesserung

von

Wärme- bzw. Schallschutz. Im Rahmen des Heizenergiesparprogramms hingegen waren die privaten Haushalte bzw. die Ein- und Zweifamilienhausbesitzer

die stärkste

Empfänger-

gruppe. In diesem Programm dominierten Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmedämmung, während die Nachfrage nach neuen heiztechnischen Anlagen gering blieb.

Aktuellere Daten über die Modernisierungstätigkeit Maßnahmen und Umfang 28

der

einbezogenen

seit 1980 nach A r t der

Wohnungen

sind nur

aus

der

Verbandsstatistik der Gemeinnützigen Wohnungsunternehmen verfügbar; über den sonstigen Unternehmensbereich und die A k t i v i t ä t e n der privaten Eigentümer liegen keine repräsentativen Erhebungen vor.

Indes bietet die Statistik der gemeinnützigen Unternehmen (vgl. Übersicht 1 - 5 ) doch einige Anhaltspunkte. Im Zeitraum von 1978 bis 1983 ist der A n t e i l der

jährlich

modernisierten

Wohnungen am Gesamtbestand (ca. 3,4

Mill.

Wohnungen) in diesem Bereich w e i t e r gestiegen: waren es 1978 noch ca. 5 v H des Bestandes, auf den Modernisierungen und größere Instandsetzungen entfielen, so ist die Quote bis 1983 auf mehr als 8 v H gestiegen. Auch zahlenmäßig haben die Maßnahmen noch k r ä f t i g zugenommen, obgleich die Relation - Maßnahmen i m Verhältnis zu den verbesserten Gebäuden bzw. Wohnungen auf eine Abnahme der Intensität, d. h. gleichzeitig durchgeführter

durch-

greifender Verbesserungen hindeutet. Aus der Struktur der Maßnahmen ist ersichtlich, daß der A n t e i l der Fenstererneuerungen nach wie vor einen Schwerpunkt bildet; zahlenmäßig ist noch keine Abschwächung erkennbar. Die Maßnahmen im Heizungsbereich, die 1978 m i t 24 v H einen etwa gleich hohen A n t e i l hatten wie Fensterverbesserungen, sind jedoch i m zahlenmäßigen Trend und in der Quote rückläufig. Eine stetige Zunahme ist bei den Maßnahmen zur Wärmedämmung (Sonstige

Dämmaß-

nahmen) zu verzeichnen; zumindest g i l t dies bis zum Jahre 1982. Ob der z u l e t z t verzeichnete Rückgang m i t der Einstellung der Förderung aus dem Bundesprogramm zusammenhängt, kann wohl erst anhand der weiteren Entwicklung b e u r t e i l t werden.

29

O b e r s i c h t 1-5 MODERN1SIERLINGS TAT16KEIT DER 6ENEINNÜTZI6EN WOHNUNGSUNTERMEHNEN MODERNISIERUN6SHASSNAHHE / ZAHL DER M0HNUN6EN IN iOOO EINRAU/ERNEUERUN6 ERNEUER. JAHR tlEHRO- BAD. HEIZUNG. FENSTER INSTALL. DU..HC. HA.-NASS 1978 1979 >980 1981 1982 1983

55.63 54.40 50.61 48.02 40.76 37.72

30.32 34.56 34.41 30.36 21.53 21.76

1979 1980 1981 1982 1983

-2.20 -7.00 -5.10 -15.10 -7.50

14.00 -0.40 -11.80 -29.10 1.10

1978 1979 1980 1981 1982 1983

16.80 13.20 11.90 11.80 10.90 8.50

9.10 8.40 8.10 7.50 5.70 4.90

85.88 84.61 75.27 62.10 48.17 52.45

80.41 117.07 138.09 137.79 124.92 134.37

VEftiNDERUNB -1.50 45.60 -11.00 18.00 -17.50 -0.20 -22.40 -9.30 8.90 7.60 25.90 20.50 17.70 15.30 12.80 11.90

STRUKTUR 24.20 28.40 32.40 33.90 33.30 30.40

SONST. GRUND- 6EN.DÜKH.RISS- ANTENNE. NASSN. VERÜND. KABEL-A.

SONST. HOD. HASSN.

DAVON AUFGEN. HOD. m«ASSN. NUNEEN ALTBAU NITTEL INSSESAHT (V0R1949) HILL.DK

t 27.02 22.70 22.70 21.43 31.34

40.99 39.43 41.97 44.06 56.22 104.72

331.90 411.84 425.63 406.21 375.05 442.13

174.76 232.18 235.14 233.02 221.87 296.39

50.87 59.09 65.47 58.64 46.22 52.28

1425 1762 2058 2035 1871 2105

IN VH t -16.00 0.00 -5.60 46.20

-3.80 6.40 5.00 27.60 86.30

24.10 3.30 -4.60 -7.70 17.90

32.90 1.30 -0.90 -4.80 33.60

16.20 10.80 -10.40 -21.20 13.10

23.60 16.60 -1.10 -8.10 12.50

IN VH DER HHSSNAHHEN 10.80 0.90 t 12.70 0.60 6.60 14.10 0.60 5.30 14.40 0.60 5.60 16.00 0.60 5.70 12.90 0.60 7.10

12.40 9.60 9.90 10.80 15.00 23.70

100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00

35.70 52.32 59.88 58.55 59.86 57.10

2.98 2.44 2.70 2.63 2.16 2.68

6EGENuBtR VORJAHR 46.60 -18.10 14.40 10.70 -2.20 -2.60 2.20 -17.90 -4.60 24.10

QUELLE : SEShtTVERBAND 6tf1EIKNuTZI6EF: «CHOGSLN i TERNEHHEN E.V.. AUSZUG AUS DEN LAUFENDEN NODERNISIERUNSSErfrOUUGEN.

30

Fußnoten zu Kap. 1.1

1)

Als vom Eigentümer genutzte Wohnungen könnte man allenfalls Verwaltungssitze ansprechen; diese werden aber statistisch nicht als Wohnraum, sondern als gewerblich genutzte Räume erfaßt.

2)

Zu beachten ist, daß die Personengesellschaften hierbei nicht einbezogen sind.

3)

In der Ergänzungserhebung sind die Wohnungen nur danach u n t e r t e i l t , ob sie vor oder nach 1971 e r r i c h t e t worden sind.

4)

Vgl. hierzu: Entwicklung und Struktur der Wohnungsbauleistungen, in: DIW-Wochenbericht 40/1982, und: Nachfrage nach Neubauwohnungen und nach Wohnungen aus dem Bestand, in: DIW-Wochenbericht 35/1984, Bearb.: B. Bartholmai.

5)

Vgl. R. Eiselt: Zahlen zur Wohnungsmodernisierung und deren Förderung nach dem Mod EnG, in: Bundesbaublatt, H e f t 3/1981. Ferner: K . - D . Koopmann: Förderung der Stadterneuerung von 1971 bis 1984 - Zusammenstellung der Bundes- und Landesprogramme, in: Bundesbaublatt, H e f t 10/1984.

6)

Nach einer Untersuchung von Infratest beruhte mindestens die H ä l f t e der dem Heizenergieprogramm zurechenbaren Wirkungen auf Mitnahmeeffekten. Z i t i e r t nach Eiselt 1981.

7)

Wohngebäude; die Zahl der verbesserten Wohnungen wurde nicht erfaßt.

8)

Vgl. im einzelnen Eiselt 1981.

31

1.2

Beheizungsstruktur und Energieverbrauch i m Wohnungssektor

1.2.1

Beheizungsstruktur unter besonderer Berücksichtigung der M i e t wohneinheiten

Die aktuellsten amtlichen Daten über die Beheizungsstruktur der Wohngebäude in der Bundesrepublik Deutschland sind ebenfalls in der zweiten

Ergänzungs-

erhebung zum Mikrozensus vom A p r i l 1982 e n t h a l t e n ^ . Aus dem Vergleich m i t dem Zustandsbild, das sich aus der 1 %-Wohnungsstichprobe 1978 ergibt, zeigt sich, daß auf dem Gebiet der Heizungsumstellungen insgesamt eine bemerkenswerte Dynamik vorherrscht. Verschiebungen haben sich vor allem zugunsten der m i t Gas und Strom beheizten Wohnungen ergeben (Zunahme des Anteils von 20 v H auf 28 vH, bzw. von 7 v H auf 9 vH), während der A n t e i l der m i t Öl oder Kohle/Koks beheizten Wohnungen von 1978 bis 1982 deutlich abgenommen hat (Rückgang von 56 v H auf 50 v H beim Öl, bzw. von 17 v H auf 13 v H bei 2) • Kohle/Koks)

. Die Tatsache, daß Bauherren, Wohnungseigentümer und M i e t e r

auf veränderte Preis- und Mengenkonstellationen des Energieangebots rasch und spürbar reagieren, ist bereits aus einem entsprechenden Vergleich der 78er Wohnungsstichprobe m i t der vorhergehenden aus dem Jahre 1972

deutlich

geworden"^. In diesem Zeitraum war zwar der A n t e i l der ölbeheizten Wohnungen noch deutlich gestiegen, erheblich stärker aber hatte schon damals der A n t e i l gasbeheizter Wohnungen zugenommen. Diese Veränderungen sind nur zum geringen Teil auf die

Neubautätigkeit

zurückzuführen. Vielmehr b e t r i f f t der größere Teil Heizungsumstellungen i m vorhandenen Bestand.

Da seit 1979 auch die laufende Bautätigkeitsstatistik über die Beheizung der zum Bau genehmigten Wohnungen b e r i c h t e t , w i r d der Trend beim Neubau sichtbar: bei den fossilen Brennstoffen haben Kohle/Koks nur noch geringe Bedeutung, Öl ist w e i t e r auf dem Rückzug; hingegen hat Gas eine Vorrangstellung und sonstige Energieträger (vor allem Strom) nehmen ebenfalls stark zu (vgl. Übersicht 1 - 6).

32

Im folgenden w i r d die Beheizungsstruktur im Bestand des Jahres 1982 ausführlicher dargestellt, wobei insbesondere auf Unterschiede bei M i e t - und Eigentümerwohneinheiten in der Ausstattung und in der Veränderungstendenz

ein-

gegangen wird. Die Angaben beziehen sich auf bewohnte Wohneinheiten in Gebäuden.

1.2.1.1

Wohneinheiten m i t Sammelheizungssystemen

Von den 23,2 M i l l . bewohnten Wohneinheiten i m Jahre 1982 waren 69,8 v H m i t einer Sammelheizung bzw. 30,2 v H m i t Ofenheizung ausgerüstet. Gegenüber 1978 hat sich der A n t e i l sammelbeheizter Wohneinheiten um gut 10 vH erhöht, obwohl der Wohnungsbestand nur um 4,4 vH (0,98 M i l l . Wohnungen) gestiegen ist. Die Zunahme des Wohnungsbestandes betraf

fast ausschließlich

Eigen-

tümerwohneinheiten.

Bei den Mietwohneinheiten betrug der A n t e i l der Wohnungen m i t

Sammel-

heizung 67,1 vH. Er lag damit um 9 vH niedriger als bei den Eigentümerwohneinheiten, von denen 73,7 v H eine Sammelheizung aufwiesen. Ein Vergleich m i t der

Beheizungsstruktur

des Jahres

1978

zeigt,

daß die

Ausstattung

von

Mietwohneinheiten m i t Sammelheizungssystemen gegenüber den Eigentümerwohneinheiten an Dynamik gewinnt. So wurde der A n t e i l der Sammelheizungen in Mietwohneinheiten von 1978 bis 1982 um knapp 10,5 vH, der in Eigentümerwohneinheiten um 8,5 v H erhöht. Da der Nettozugang an Mietwohneinheiten m i t rd. 22 000 gering war, ist die Erhöhung um rd. 0,9 M i l l . fast vollständig auf Modernisierungsmaßnahmen i m Mietwohnungsbestand zurückzuführen.

Wie bei den Eigentümerwohneinheiten gibt es auch bei den Mietwohheinheiten ein Gefälle in der Ausstattung m i t Sammelheizungssystemen, wenn das Baualter betrachtet wird. Die Mietwohneinheiten aus der Zeit vor 1972 waren nur zu 62,6 v H m i t Sammelheizungen versehen; die später errichteten Wohneinheiten zu 93,8 vH. Hinsichtlich der Gebäudegröße ist festzustellen, daß bei Mietwohnungen in Ein-

und Zweifamilienhäusern

der A n t e i l von

Sammel-

heizungen m i t 64,8 vH sogar etwas niedriger lag als in Gebäuden m i t drei und mehr Wohneinheiten (67,9 vH). 33

34

100.00 100.00 100.00 5.00 100.00 100.00

1979 1980 1981 1982 1983

4.00 4.90 88.80 6.70 6.20

14496 17648 16658. 20939 24144

EINZELRAUHHEIZUNG KOKS/ KOHLE OEL

6AS

36.30 41.00 38.30 34.10 33.10

4.30 45.40 46.60 50.40 53.30

7.20 8.50 14.20 12.60

28068 44224 48949

SONSTIGE 2)

5644 6639 1655 201493 132994 15809 10448 5382 148182 164268 26025 8980 11334 5309 127030 154652 10061 10120 4072 105972 156756 14434 11144 4018 128827 207190

ETA6ENHEIZUN6

ANTEIL IN VH 92.60 1.50 1.90 0.50 55.00 90.10 2.10 2.90 1.50 2.70 3.40 1.60 86.80 3.20 3.30 1.30 87.20 3.70 2.90 1.00

33946B 325784 7625 294695 269904 339262

BLOCK-/ ZENTR.HEIZUNG

DAVON VORNIE6END VERWENDETE HEIZENERGIE

1) ERRICHTUNG NEUER 6EBAEU0E. 21 Z.B. STROH, HOLZ, NAERHEPUHPE. SOLARENERGIE, FERKHAERHE.

366447 361505 331717 311024 388984

1979 1980 1981 1982 1983

FERNHEIZUN6

DAVON SIND AUSGESTATTET HIT

INSGESAMT

JAHR

ZAHL DER HOHNEINHEITEN

I) BAUGENEHMIGUNGEN IN NOHNBAU MACH ART DER BEHEIZUNG UNO ART DER V0RHIE6END VERMENDETEN HEIZENERGIE

ÜBERSICHT 1-6

Eine Zuordnung der Sammelheizungssysteme auf einzelne Energieträger

ist

aufgrund der vorliegenden Daten m i t einigen Unsicherheiten behaftet, da in der amtlichen Statistik die Aufteilung nur für die Systeme d e t a i l l i e r t ausgewiesen ist, die m i t einem einzigen Energieträger betrieben werden» Von den insgesamt

mit

Sammelheizungen

ausgerüsteten

Wohneinheiten

wurden

im

Jahre 1982 knapp 86 vH über Zentral- und Etagenheizungen beheizt, in denen nur eine Energieart eingesetzt wurde. Vereinfachend kann davon ausgegangen werden, daß in Sammelheizungssystemen, die an Fern- und Blockheizwerke angeschlossen sind, zum überwiegenden Teil ebenfalls nur eine

Energieart

eingesetzt wird. Hieraus ergibt sich, daß in knapp 0,7 M i l l . m i t Z e n t r a l - bzw. Etagenheizung ausgerüsteten Wohneinheiten zwei oder mehr Energiearten für die Raumwärmeerzeugung genutzt

werden. Gegenüber 1978 hat sich die Zahl

dieser Wohneinheiten um über 20 vH erhöht.

Diese

Entwicklung

ist

aber

ausschließlich auf die Eigentümerwohneinheiten zurückzuführen, da sich die Zahl der Zentral- und Etagenheizungen m i t zwei und mehr Energieträgern in Mietwohneinheiten i m Zeitraum 1978 bis 1982 um fast 40 v H verringert hat.

Die Aufteilung der Beheizungsstruktur nach einzelnen Energieträgern

weist

starke Unterschiede in Abhängigkeit vom Besitzverhältnis (Miete, Eigentum) auf

(vgl. Übersicht

Fernwärme

mit

1 - 7). So war

in

Mietwohneinheiten

15,2 v H und des Gases m i t

der

Anteil

der

31 v H deutlich höher als in

Eigentümerwohneinheiten, deren A n t e i l bei der Fernwärme nur 3,4 v H und beim Gas gut 27 v H betrug. Das Heizöl war in Mietwohneinheiten m i t 50,1 v H noch der wichtigste Energieträger, lag aber deutlich unter dem A n t e i l von knapp 63 v H in Eigentümerwohneinheiten. einheiten zur Raumwärmeerzeugung beteiligt Strom

in wesentlich geringerem Maße (2 vH)

als in Eigentümerwohneinheiten

wurden

in Mietwohneinheiten

Kohle/Koks waren in Mietwohn-

mit

(4,4 vH). M i t einem

Anteil

dem von

Energieträger 1,7

vH

fast

ebensoviele Wohneinheiten (0,135 M i l l . ) beheizt wie in Eigentümerwohneinheiten (0,139 M i l l . ) m i t einem A n t e i l von 2,1 vH.

Die Veränderung der Beheizungsstruktur im Zeitraum 1978 bis 1982 weist im Mietwohnungsbau sowohl auf umfangreiche

Modernisierungsmaßnahmen

bei

den Heizsystemen als auch auf intensive Umstrukturierungen beim Einsatz von Energieträgern zur Raumwärmeerzeugung hin. So wurde nicht nur der A n t e i l der Sammelheizungssysteme durch Modernisierungsmaßnahmen um über 10 vH 35

36

M111.

2

vH

vH

2

1,7

2,0

31,0

50,1

2,2

5,5

18,7

70,4

3,2

2,1

4,4

27,2

197

14551

1370

1,7

1,

4,8 3 , 5

21,

62,

9,7

93,3

62,9

3,4

13855

12748

232

1982

Wohneinhelten Insgesamt

96,9

12171

2) Bezogen auf Zentral- und Etagenheizungen Insgesamt.

1,3

4,4

22,5

57,8

6192

16206

6637

184

14118

96,8

7663 5324

15,2

94,4

14,0

1423

6869

1978

72557914 5493

VH

-

6847

Mil1

1186

5677

Mil1.

M111.

8441 9337

1982

Eigentümerwohneinheiten

Quellen: Statistisches Bundesamt, Fachserle 5, Reihe 55, Die Wohnsituation der Haushalte 1982, Juli 1984, Berechnungen des DIW

1) Einschl. Blockhelzwärme;

Strom *

vH

Kohle/Koks *

Gas *

vH

2

vH

Heizöl *

2

Fernwärme 1*

Beheizungsstruktur

"

Eta9en

davon mit 1 Energieart

hei^nUnd

Fern- und Blockhelzungen

davon

Sammelheizungen

1978

Mietwohneinheiten

Beheizungsstruktur von bewohnten Wohneinheiten mit Sammelheizungen nach BesitzVerhältnis, Heizsystem und Energieart

Obersicht 1-7

erhöht, sondern es fanden auch innerhalb der Systeme Veränderungen s t a t t . Nach wie vor am häufigsten ist die Zentralheizung, die ihren A n t e i l von 70,7 v H i m Jahre 1978 auf 71,7 v H i m Jahre 1982 leicht ausdehnen konnte. Hierbei ist allerdings festzustellen, da8 dieser Anteilsgewinn fast ausschließlich

vermietete

Wohnungen

in

Ein-

und

Zweifamilienhäusern

betraf;

in

Gebäuden m i t mehr als zwei Wohneinheiten ist der A n t e i l der Mietwohnungen m i t Zentralheizung leicht gefallen. Zugenommen hat auch die Bedeutung der Fern- und Blockheizung, die ihren A n t e i l von 14,0 v H auf 15,2 vH steigern konnte. Der Zuwachs bei der Zentralheizung sowie Fern- und Blockheizung ging zu Lasten der Etagenheizung, die sogar in ihrer absoluten Zahl rückläufig war. Der A n t e i l dieses Sammelheizungssystems hat sich i m Zeitraum 1978 bis 1982 von 15,3 v H auf 13,6 v H verringert. Die größten Veränderungen betrafen auch hier

die Mietwohnungen

in Eigenheimen.

Diese

Entwicklung

beruht

hauptsächlich auf Modernisierungsmaßnahmen.

Durch die Umstrukturierung

beim Einsatz von Energieträgern

zur

Raum-

wärmeerzeugung in Mietwohneinheiten wurde - stärker als bei Eigentümerwohneinheiten - die Ölabhängigkeit verringert. Der

A n t e i l der m i t

Heizöl

betriebenen Z e n t r a l - und Etagenheizungen hat sich i m Zeitraum 1978 bis 1982 von 57,8 v H auf 50 v H verringert. D a m i t hat auch die Zahl der entsprechenden Wohneinheiten um knapp 0,5 M i l l . abgenommen. Dies ist vor dem Hintergrund einer Zunahme der Sammelheizungen in Mietwohneinheiten um knapp 0,9 M i l l . besonders bemerkenswert.

Ebenfalls abgnommen hat die Bedeutung der m i t Kohle bzw. Koks befeuerten Z e n t r a l - und Etagenheizungen. Der Anteilsverlust bei den Etagenheizungen um mehr als die H ä l f t e war in Mietwohneinheiten sehr viel stärker ausgeprägt als in Eigentümerwohneinheiten (-20 vH). Eindeutiger Gewinner der nach 1978 eingeleiteten

Substitutionsprozesse

war der Energieträger

Gas, der seinen

A n t e i l bei den Z e n t r a l - und Etagenheizungen in Mietwohneinheiten von 22,6 v H auf 31 v H erhöhen konnte.

Geht man von den Baualtersklassen der Mietwohneinheiten des Jahres 1982 aus, so zeigt sich, daß die Präferenz für Gas als Brennstoff zur Raumwärmeerzeugung seit 1978 sehr stark zugenommen hat. Während bei den bis 1977

37

e r r i c h t e t e n Mietwohneinheiten noch knapp 60 v H der Z e n t r a l - und Etageheizungen m i t Heizöl und 35,6 v H m i t Gas befeuert wurden, e n t f i e l bei den 1978 und später errichteten bereits mehr als die H ä l f t e auf Gas. Neben dem Gas drang auch die elektrische Energie seit 1978 in Mietwohngebäuden vor (Anstieg des A n t e i l von 1,3 v H auf 1,7 vH), i m Gegensatz zu den Eigentümerwohneinheiten, bei denen der A n t e i l elektrisch beheizter Wohnungen l e i c h t zürckging (auf 2,1 vH).

1.2.1.2

Wohneinheiten m i t Ofenheizung

Etwa ein D r i t t e l der Mietwohneinheiten waren i m Jahre 1982 noch m i t einer Ofenheizung ausgerüstet; bei den Eigentümerwohneinheiten waren es nur ein V i e r t e l . Der größte Teil der ofenbeheizten Mietwohneinheiten (73 vH) befand sich in Mehrfamiliengebäuden - ganz im Gegensatz zu den Eigentümerwohneinheiten, bei denen knapp 90 v H der Ofenheizungen auf Ein-

und

Zwei-

familienhäuser e n t f ä l l t . Über 96 v H der ofenbeheizten Wohn einheiten befinden sich in Altbauten (vgl. Übersicht 1 - 8). Die Gesamtzahl der ofenbeheizten Wohnungen ist im Zeitraum 1978 bis 1982 deutlich zurückgegangen; zu 79 v H waren es Mietwohneinheiten. Hingegen ist bei den Eigentümerwohneinheiten die Zahl der Ofenheizungen gestiegen: bei Wohnungen, die nach 1971 e r r i c h t e t worden sind, um fast zwei D r i t t e l . Hier spielten Umstellungen auf Gas und Nachtstrom eine wesentliche Rolle.

In der Beheizungsstruktur

nach Energieträgern gibt es wesentliche

schiede zu Wohneinheiten m i t Sammelheizungssystemen.

Wichtigster

UnterEner-

gieträger ist zu fast gleichen Anteilen in M i e t - wie Eigentümerwohneinheiten die Kohle. In Mietwohneinheiten

wurden

im

Jahre

1982 rund 35 v H

der

Ofenheizungen m i t Kohle und Koks einschließlich sonstiger fester Brennstoffe (z. B. Holz) betrieben; in Eigentümerwohneinheiten waren es gut 37 vH. Der A n t e i l der kohlegefeuerten Ofenheizungen ist im Zeitraum 1978 bis 1982 bei den Mietwohneinheiten sogar leicht

(+5,3 vH) gestiegen. Zahlenmäßig sind

indes die Ofenheizungen auf Kohlebasis in beiden Bereichen zurückgegangen, bei

38

Mietwohneinheiten

allerdings

sehr

viel

stärker

als

bei

Eigentümer-

39

in Wohneinheiten Mill. 5305 4449

vH 29,2 vH 17,5 vH 36,5 vH 16,8

2,7

3,3

96,7

3,8

94,0

6755 270

53,3

35,9

51,3

3421

97,2

3797 48,1 3604

33,1 23,6 14,2 15,5 37,5 36,2 16,5 25,0

231

10,3

7904

6,0 2,8

21 ,9 41 ,7 27,3 19,3 6,9 7,2 35,2 35,6 23,6 15,8 28,0

2,6

146

2306

73,3 10,4

2199 36,7 4338

7025

96,2

EigentUmerwohneinheiten Wohneinheiten insgesamt 1978 1982 1978 1982

1) Einschl. sonstiger fester Brennstoffe. Quellen: Statistisches Bundesamt, Fachserie 5, Reihe 55, Die Wohnsituation der Haushalte 1982, Juli 1984, Berechnungen des DIW.

Heizöl Gas n Kohle/Koks Strom

Beheizungsstruktur

vH

8135

1222 2408 26.7 89 f 6 89,7 3351 279 253

2452

2599

2687

vH 97,4 97,3 1972 und später errichtet Mill. 143 124 88

bis 1971 errichtet

vH 74,5

Ofenheizungen Mi 11. 5448 4573 davon in Gebäuden mit 1-2 Wohneinheiten Mill. 1389 vH 25,5 3 und mehr Wohneinheiten Mill. 4059

Mietwohneinheiten 1978 1982

Behelzungsstruktur von bewohnten Wohneinheiten mit Ofenheizung nach BesitzVerhältnis und Energieart

Obersicht 1-8

Wohneinheiten. Über 43 vH des Rückgangs von Ofenheizungen in Mietwohneinheiten gingen zu Lasten der Kohleöfen, wobei unterstellt werden kann, daß dieser Rückgang im wesentlichen durch Abriß entsprechender

Wohneinheiten

erfolgte"^.

Noch

stärker

schrumpfte

die

Zahl der

Mietwohneinheiten

mit

Öfen

auf

Heizölbasis; i m Zeitraum 1978 bis 1982 waren es fast 0,6 M i l l . D a m i t wurde das Heizöl, das im Jahre 1978 m i t einem A n t e i l von über 29 v H noch an zweiter Stelle lag, m i t knapp 22 vH auf die d r i t t e Position zurückgedrängt. Bei den Eigentümerwohneinheiten war diese Entwicklung noch ausgeprägter. Hier fiel der A n t e i l der m i t Ölöfen ausgerüsteten Wohneinheiten von 42 vH auf 27 vH.

Auch die Zahl der m i t m i t Gasöfen ausgestatteten vermieteten und eigengenutzten Wohneinheiten ging zurück. Da sich die Anzahl der Heizstellen aber nur leicht verringerte, ergaben sich für den Energieträger Gas in der Beheizungsstruktur noch geringfügige Anteilsgewinne. Nach wie vor ist die Ausstattung m i t Gasöfen in

Mietwohneinheiten m i t 19 vH viel höher als in Eigen-

tümerwohneinheiten (7 vH).

Im Gegensatz zu allen anderen Energieträgern hat der Einsatz von Strom zur Raumwärmeerzeugung - hauptsächlich über Nachtspeicheröfen - erheblich zugenommen. Unter allen ofenbeheizten Wohneinheiten nahm die Zahl der m i t Strom beheizten von 1978 bis 1982 um 0,43 M i l l . zu, so daß ihr A n t e i l z u l e t z t ein Viertel

ausmachte;

im

Jahre

1978 lag der A n t e i l noch bei 16,5 vH.

Besonders stark setzte sich die Beheizung m i t Strom in Eigentümerwohneinheiten durch (der A n t e i l stieg von knapp 16 vH auf 28 vH, gegenüber einer Zunahme von 17 v H auf 24 vH in Mietwohneinheiten). Strom ist damit hinter der Kohle zum wichtigsten Energieträger bei der Ofenheizung geworden; er ist der wichtigste Substitutionsenergieträger, wenn es aus baulichen oder sonstigen Gründen darum geht, das System Einzelofenheizung beizubehalten.

40

1.2.2 Energieverbrauch der Haushalte

1.2.2.1

In der

Vorbe merkung

bisherigen

Darstellung

der

Beheizungsstruktur

nach

Heizsystemen

(Sammel- sowie Ofenheizung) und Energieträgern wurden als Bezugsgrößen die Wohneinheiten gewählt. Die Daten hierfür entnommen. A m t l i c h e

wurden der amtlichen

Statistiken über den Energieverbrauch

der

Statistik privaten

Haushalte und darunter für Beheizung der Wohnungen liegen hingegen nicht

4) vor. In den Energiebilanzen der Bundesrepublik Deutschland

werden für die

Haushalte jährliche Schätzungen des Energieverbrauchs ausgewiesen, wobei aber der Begriff Haushalte ohnehin eher als Synonym für den Begriff "Wohneinheiten" steht. Als Energieverbrauch der Haushalte wird in den Energiebilanzen der Verbrauch von Primärenergieträgern (z. B. Steinkohle, Erdgas) und von Sekundärenergieträgern (z. B. Koks, B r i k e t t s , Heizöl, Strom, Fernwärme) verbucht. Anders als Primärenergieträger

müssen Sekundärenergieträger

durch Umwandlung

von

Primärenergieträgern hergestellt werden. Die dabei anfallenden Umwandlungsverluste werden nicht als Verbrauch in den jeweiligen Sektoren berücksichtigt; somit handelt es sich beim Energieverbrauch der Haushalte um den sogenannten Endenergieverbrauch. Eine exakte Messung des Verbrauchs von Energieträgern

ist

nur

bei

den leitungsgebundenen

Energieträgern

(z. B.

Strom,

Erdgas, Fernwärme) möglich. Bei allen anderen Energieträgern werden als Verbrauch Ablieferungsmengen

erfaßt, die infolge unterschiedlicher

Lager-

haltungszyklen nicht unbedingt m i t dem tatsächlichen, auf ein bestimmtes Jahr bezogenen Verbrauch identisch sein müssen.

Eine Aufteilung des Energieverbrauchs auf Wohneinheiten nach dem K r i t e r i u m des Besitzverhältnisses ( M i e t - bzw. Eigentümerwohneinheit) ist aufgrund der unzureichenden Datenlage nicht möglich. Es spricht jedoch vieles dafür, daß Unterschiede beim Energieverbrauch in M i e t - bzw. Eigentümerwohneinheiten existieren, die nicht nur m i t der voneinander abweichenden Beheizungsstruktur (Sammelheizung/Ofenheizung) und der jeweiligen Einsatzstruktur nach Energieträgern

erklärt

werden können. So dürften

z. B. Unterschiede

in

der

durchschnittlichen Wohnfläche, in der Belegungsdichte je Wohnung, im monat41

lichen Haushaltseinkommen, in der beruflichen Situation der Bewohner (Dauer der Abwesenheit im Tagesverlauf) u. a. den Energieverbrauch in M i e t - und Eigentümerwohneinheiten

beeinflussen.

In diesem

Zusammenhang

ist

auch

darauf hinzuweisen, daß die statistischen I n f o r m a t i o n e n ^ über Ausgaben der Haushalte für Heizenergie, die in den Einkommens- und Verbrauchsstichproben erfaßt werden, zur Beantwortung dieser Fragen herangezogen werden könnten. Teilweise sind in den Stichproben von 1978 und 1983 sogar auch Verbrauchsmengen (nämlich für die Bereiche Kohle/Koks und Heizöl) erfragt worden.

Über die Entwicklung des Energieverbrauchs aller Haushalte ("Wohneinheiten") i m Zeitraum 1978 bis 1984 nach seiner Verwendungsstruktur und nach Energieträgern sind jedoch Aussagen möglich, die - ohne Berücksichtigung denkbarer quantitativer Abweichungen zwischen M i e t - und Eigentümerwohneinheiten Strukturverschiebungen und Verbrauchsintensitäten charakterisieren.

1.2.2.2

Entwicklung des Endenergieverbrauchs insgesamt sowie nach Energieträgern

Der Endenergieverbrauch der Haushalte ist im Zeitraum 1978 bis 1982 um fast 12 v H von 71,4 M i l l . t SKE auf 63,1 M i l l . t SKE gefallen. Nach 1982 hat er zwar - insbesondere

im

Jahre

1984 -

wieder

zugenommen,

lag

aber

mit

67,4 M i l l . t SKE (1984) immer noch unter dem Verbrauchsniveau des Jahres 1973.

Bereits

als Reaktion

Endenergieverbrauch

auf der

die erste Haushalte

Ölpreiskrise innerhalb

im

von

Jahre

zwei

1973 war

Jahren

um

der 9 vH

gesunken, dann aber in den folgenden Jahren um 19 vH bis auf den Höchstverbrauch (74 M i l l . t SKE) i m Jahre 1979 gestiegen. Maßgebend für diesen Verlauf dürfte die Entwicklung der internationalen Ölpreise sein, die durch den Preissprung um 173 v H 1973/74 zunächst einen regelrechten Schock auslösten. In den Jahren 1976 bis 1979 erhöhten sich die Ölpreise nominal jedoch nur noch sehr schwach - real gingen sie sogar zurück

was in der

Bundesrepublik

Deutschland zusammen m i t den Aufwertungseffekten der D M gegenüber dem amerikanischen Dollar zu einer deutlichen Verringerung der realen Einfuhr42

43

7,4

100,0

2,9

10,9

5,4

10,9

59,8

15,5

2,3

9,9

71,4

-

100,0

3,2

13,9

-

17,5

57,7

7,7

11,1

12,5

41,2

5,5

63,1

2,2

Quelle: Arbeitsgemeinschaft Energiebilanzen, Frankfurt.

100,0

3,5

17,1

-

24,1

46,9

8,4

vH

67,4

2,4

11,5

16,6

17,8

30,9

4,8

Mill .t

3,6

17,1

-1,0

+0,7

- 0,1

+ 1,7

+ 4,1

3) Erdgas und Erdölgas.

+1,0

+ 2,8

+2,5

+ 8,3

-2,5

- 6,9

1973/84

+10,7

+6,1

-4,7

-2,2

1978/84

+6,9 + 6,0

+15,5

100,0

-

+11,0

+0,3

-12,1

1973/78

26,4

45,8

7,1

vH

Veränderungen in vH p.a.

2) Flüssiggas, Kokereigas, Naturgas;

10,8

14,0

15,2

29,6

5,3

1982 1984 _______ Mm .t vH Mill .t vH Mi 11.t SKE SKE SKE SKE

1973 1978

1) Einschließlich Koks, Briketts, Brennholz, Brenntorf;

67,9

2,0

Fernwärme

Insgesamt

7,4

Strom

darunter Naturgas *

3

40,6

Heizöl

Gase 2 *

10,5

I

Kohle 1 *

~~ Enerqietraqer

Endenergieverbrauch der Haushalte

Obersicht 1-9

preise für Rohöl und Mineralölprodukte führte. Die Preise für leichtes Heizöl als wichtigstem Energieträger

im Wohnungsbereich stiegen als Folge dieser

Entwicklung von 1973 bis 1976 um knapp 12 v H p.a., gaben dann aber bis 1978 leicht nach, so daß für den Zeitraum 1973 bis 1978 nur eine Preiserhöhung für leichtes Heizöl von durchschnittlich 6,3 v H p.a. zu verzeichnen war. Der durch die 73er Krise ausgelöste Schock reichte vor dem Hintergrund dieser Preisentwicklung offensichtlich nicht aus, um beim Energieverbrauch i m Wohnungssektor massive Einsparungsbemühungen auszulösen.

Erst die zweite Ölpreiskrise 1979/80, die - zusammen m i t einem ab 1980 steigenden Dollarkurs Grenzübergangswertes

bis zum Jahre 1982 fast eine Verdreifachung

des

für Rohöl brachte, änderte die Situation nachhaltig.

Wenn auch die Preise für leichtes Heizöl nicht ganz so stark stiegen wie die Rohölpreise, so führte eine jährliche Steigerung von durchschnittlich 26 v H doch zu einem Heizölpreis, der im Jahre 1982 um mehr als das Zweieinhalbfache über dem des Jahres 1978 lag. Die Folge war, daß der Verbrauch von leichtem Heizöl (vgl. Ubersicht 1-9) m i t mehr als 28 v H (11,6 M i l l . t

SKE)

deutlich stärker zurückging als der gesamte Endenergieverbrauch der Haushalte (-15 vH). Bezieht man den Rückgang von leichtem Heizöl auf alle m i t Öl beheizten

Wohneinheiten, so hat

sich der spezifische

Heizölverbrauch

je

Wohneinheit im Zeitraum 1978 bis 1982 um ein Fünftel von knapp 4 t SKE auf 3,2 t SKE verringert. Wie aus Übersicht 1 - 9 hervorgeht, wurde der Heizölverbrauch von 1978 bis 1984 im jährlichen Durchschnitt um fast 5 vH verringert, so daß er in seinem A n t e i l am Endenergieverbrauch der Haushalte w e i t unter die 50 vH-Marke gesunken ist.

Trendmäßig

weiterhin

rückläufig

war auch der Verbrauch

von Kohle

sonstigen festen Brennstoffen. Nach 1978 war der Kohleverbrauch

und

zunächst

wieder leicht angestiegen, schwenkte jedoch seit 1981 wieder in den in diesem Verbrauchssektor Veränderungsraten

fast

traditionellen

Abnahmepfad

ein. Ein

Vergleich

der

1973/78 und 1978/84 zeigt, daß sich die Intensität des

Kohlerückgangs allerdings sehr stark abgeschwächt hat. Die Trends in der Beheizungsstruktur der Wohneinheiten - weitere Umstellung von Ofenheizungen auf Sammelheizungen, weiteres Vordringen der Energieträger

Gas und

Strom - weisen auf ein andauerndes Sinken des Kohleverbrauchs hin. Da eine solche Entwicklung kaum ökonomisch begründet werden kann, dürften hierfür 44

i m wesentlichen Handhabungsnachteile beim Einsatz i m Haushaltssektor vera n t w o r t l i c h sein.

Die größten Zuwachsraten i m Verbrauch nach Energieträgern weist seit 1973 das Gas auf, wobei die Bedeutung des Erdgases ständig zugenommen hat. Sein A n t e i l an den Gasen insgesamt betrug i m Jahr 1973 noch 73 vH, im Jahre 1984 jedoch über 93 vH. Auch bei diesem Energieträger ist festzustellen, daß die expansive Verbrauchsentwicklung im Zeitraum 1973 bis 1978 m i t einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 15,5 v H seit 1978 stark gedämpft worden ist. Indes betrug die Zuwachsrate im Zeitraum 1978 bis 1984 immer noch fast 7 v H p. a.

Der

relativ

starke

durchschnittlich

Anstieg

des Stromverbrauchs

6 v H p. a. ist

auf

die

von 1973 bis

Ausbreitung

von

1978

mit

Nachtstromspei-

chergeräten in den Wohneinheiten zurückzuführen. Obwohl sich dieser Trend bei der Beheizungsstruktur

im Zeitraum 1978 bis 1984 f o r t s e t z t e ,

ist der

Stromverbrauch im jährlichen Durchschnitt nur noch um 2,5 vH gestiegen.

Der Verbrauch von Fernwärme hat sich von 1973 bis 1984 um durchschnittlich 1,7 v H p. a. erhöht. Energieträger

Im Jahrfünft

1973 bis 1978 lagen auch bei

die jährlichen Verbrauchssteigerungen

mit

2,8 v H

diesem

wesentlich

höher als im Zeitraum 1978 bis 1984 (0,7 vH p. a.).

1.2.2.3

Endenergieverbrauch nach Verwendungsarten

Über den Energieverbrauch i m Wohnungs- bzw. Haushaltssektor nach einzelnen Verwendungsarten gibt es keine amtlichen Statistiken. Die in diesem Abschnitt gemachten Angaben basieren auf einer Untersuchung von P R O G N O S ^ aus dem Jahre 1984. Im Jahre 1982 entfielen vom gesamten Endenergieverbrauch der Haushalte rund 78 v H auf den Verwendungsbereich Raumwärme, gut 10 v H auf die Warmwasserbereitung, 9 v H auf den Stromverbrauch für K r a f t s t r o m und L i c h t s t r o m und knapp 3 v H auf den Bereich Kochen (vgl. Übersicht 1 - 10). Wichtigster Energieträger für die Raumwärmeerzeugung war m i t über 54 v H das Mineralöl, gefolgt vom Gas m i t knapp 27 vH und der Kohle m i t gut 9 vH. 45

46 15,1

0,3

1,9

Quelle:

0,3

5,3

0,3

4,7

5,6

100,0

5,7

88,7

-

2,2

0,3

1,9

-

13,6

86,4

10,8

'

52 8

1,1

1,3

2,7

1 ,7

100,0

10,2

12,0

25,0

2,7

2000,Gutachten

100,0

10,2

78,1

Mill.t SKE

63,0

6,4

49,2

Insgesamt Mill.t SKE vH

Entwicklung des Energieverbrauchs in der Bundesrepublik Deutschland und seine Deckung bis zum Jahre im Auftrag des Bundesministers für Wirtschaft, Prognos AG, Köln 1984.

1) Einschließlich sonstiger fester Brennstoffe.

100,0

11,3

86,8

100,0

100,0

.

1 ,7

13,1

Strom Mill.t SKE vH

Zusammen

.

9,5

90,5

Kohle 1 ^ Fernwärme vH Mill.t SKE vH

'S-*'

29,6

2,8

26,8

Mineralöl Gas Mill.t SKE vH Mill.t SKE

Lfe&uS

Kochen

Warmwasser

Raumwärme

Verwendungsart

Endenergieverbrauch der Haushalte nach Verwendungsart und Energieträger im Jahre 1982

Obersicht 1-10

vH

Vom gesamten Stromverbrauch wurde ein Viertel für die Raumwärmeerzeugung eingesetzt; die Stromheizung erreichte damit i m Raumwärmesektor einen A n t e i l von 5,5 vH.

Die Warmwasserbereitung basierte zu 44 vH auf Mineralöl. Das Gas wies in diesem Verwendungsbereich den gleichen A n t e i l wie bei der Raumwärme auf, während nur rund 12 v H des gesamten Stromverbrauchs für die Warmwassererzeugung eingesetzt wurden.

Auf den Verwendungsbereich Kochen e n t f i e l vom gesamten Endenergieverbrauch der Haushalte 2,7 vH. M i t einem A n t e i l von fast zwei D r i t t e l dominierte hier die elektrische Energie. Etwa 53 v H der elektrischen Energie w i r d als K r a f t - und L i c h t s t r o m genutzt. In diesem Verwendungsbereich

ist

der

Stromverbrauch zusammengefaßt, der für den Betrieb von Haushaltsgeräten, Beleuchtung, Kühlung, und Kommunikation anfällt. Sein A n t e i l am gesamten Endenergieverbrauch der Haushalte liegt bei 9 vH.

Eine Aufschlüsselung der vorliegenden Daten zum Energieverbrauch der p r i vaten Haushalte nach dem Wohnverhältnis - M i e t e r , Eigentümer - erforderte an sich eine d e t a i l l i e r t e Auswertung zusätzlicher Quellen, z.B. der Einkommens-und Verbrauchsstichproben.

Um zumindest eine ungefähre

Vorstellung

über den Energieverbrauch für Raumwärme i m Mietwohnbereich zu erhalten, sind hier die Daten zur Beheizungsstruktur des Mietwohnungsbestandes als Basis für eine grobe Schätzung genommen worden. Bezieht man sich auf die Zahl der Wohneinheiten nach der hauptsächlich verwendeten Energieart, so können durchschnittliche

Verbrauchsziffern,

schaft

sind,

ermittelt

worden

zur

die von der

Multiplikation

Elektrizitätswirt-

verwendet

werden.

Als

Ergebnis für das Jahr 1982 ist so für den Mietwohnungsbestand m i t Sammelheizung ein Verbrauch von knapp 10,9 M i l l . t SKE und für den Bestand m i t Einzelofenheizung ein Verbrauch von gut 6,1 M i l l . t SKE e r m i t t e l t worden (vgl. Übersicht (1-11). Insgesamt wäre der Energieverbrauch also m i t 27 M i l l . t SKE zu veranschlagen. Das sind ca. 55 v H des gesamten Energieverbrauchs

für

Raumwärme (49,2 M i l l . t SKE).

47

48

160 1,10 1,80

Strom

1) 2)

11,70

(2,23)

20,85

1)

4 570

1,19

2,66

0,97

(1,34)

1,30

t SKE/Wo 1 000 t SKE

2) Verbrauch

Verbrauch

6,12

Einzelofenheizung Wohnungen

1 000 1,30 880 1,10

1 080 1,10

1 610 1,65

2,35 6,80

1,56

Ergebnisse der Mikrozensus-Erhebung 1982. Nach Angaben der Elektrizitätswirtschaft (VDEW).

9 340

185 3,30 6,10

2 895

Gas

Kohle

4 680 2,50

Insgesamt

Verbrauch

t SKE/Wo 1 000 t SKE in 100

1) Verbrauch 2)

Heizöl

1420 1,10

in 1 000

verwendete Energieart

Fernwärme

Wohnungen

Hauptsächlich

Sammelheizung

Mietwohnungen mit

Schätzung des Energieverbrauchs für Raumwärme im Mietwohnbereich 1982

Übersicht 1 - 1 1

Fußnoten zu K a p i t e l 1.2

1)

Statistisches Bundesamt, Fachserie 5, Bautätigkeit und Wohnungen, Reihe S. 5. Die Wohnsituation der Haushalte 1982, Wiesbaden 1984.

2)

Vgl. A. Schröter: Veränderungen bei der Wohnraumbeheizung 1978 1982, in: Bundesbaublatt, H e f t 10/1984, S. 664 f f .

3)

Derselbe: Beheizung von Wohnungen, in: Bundesbaublatt, H e f t 11/1980, S. 662 f f .

4)

Arbeitsgemeinschaft Energiebilanzen, Frankfurt, Energiebilanzen für die Bundesrepublik Deutschland.

5)

Statistisches Bundesamt, Fachserie 15, Wirtschaftsrechnungen, H e f t 5, Aufwendungen privater Haushalte für den privaten Verbrauch.

6)

Die Entwicklung des Energieverbrauchs in der Bundesrepublik Deutschland und seine Deckung bis zum Jahr 2000. Gutachten i m A u f t r a g des Bundeswirtschaftsministers, Bonn, Prognos AG, Köln, Juni 1984.

49

2

Die Rahmenbedingungen für Modernisierungsinvestitionen im Mietrecht und Steuerrecht Rentabilitätsanalysen und Hinweise auf mögliche Hemmnisse

2.1

Regelungen des Mietrechts über die Umlagefähigkeit der Kosten und die Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen

2.1.1

Vorbemerkung

Für die Beurteilung der Ausbreitungswahrscheinlichkeiten

energiesparender

Maßnahmen i m Mietwohnungsbereich und der möglichen Hemmnisse aus der Sicht der Investoren sind die mietrechtlichen Regelungen von großer Bedeutung. Während man i m Bereich eigengenutzter Wohnungen davon ausgehen kann, daß Effizienzverbesserungen,

die infolge relativer Verschiebungen bei

den Investitionskosten, Nutzeffekten und Energiepreisen entstehen, sozusagen automatisch und nur m i t geringer Verzögerung auch zu entsprechenden Investitionen führen, ist dies beim Mietwohnbereich problematischer zu sehen, vor allem deshalb, weil Eigentümer und Nutznießer verschiedene Parteien sind.

Eine Interessenidentität von Vermieter und Mieter ist um so eher gegeben, wenn beide ihren Nutzen vergrößern können, wenn also der Vermieter M i e t w e r t - d.h. den unmittelbaren Ertrag oder den Verkehrswert

den

- seines

Objektes steigern und der Mieter seine Heizkostenbelastung nachhaltig vermindern oder begrenzen kann. Im Normalfall w i r d das Interesse des Mieters an energieeinsparenden Maßnahmen größer sein als das des Vermieters, denn für diesen sind die Heizkosten lediglich ein Durchlaufposten in der Kalkulation; andererseits wird das Mieterinteresse in den Fällen bereits geringer sein, in denen Modernisierungszuschläge zur Miete hinzukommen. Erst wenn steigende Heizkostenbelastungen,

d.h.

eine

spürbare

Erhöhung

der

Warmmiete

die

Vermietbarkeit des Wohnraums gefährdet, dürfte auch der Vermieter verstärkt an energiesparenden Maßnähmen interessiert sein; dies um so mehr, je mehr der Wohnungsmarkt ein M i e t e r m a r k t ist. 50

Aus der Sicht des Investors kommt es also darauf an, ob sein Gebäude, was Energiekosten und Wohnkomfort

betrifft,

unter Umständen gegenüber

dem

Durchschnitt des Mietwohnungsangebots zurückbleibt, so daß schon von daher eine Verbesserung unumgänglich sein könnte, damit er überhaupt die m a r k t üblichen Mieten erzielen kann. Bei Investitionsentscheidungen, die auf eine wesentliche Verbesserung des Standards zielen, wird der Vermieter vor allem darauf achten, in welchem Umfang die entstehenden Kosten überwälzt werden können, und ob seine Mieter auch bereit und in der Lage sind, die zulässigen Modernisierungszuschläge genügend Interessenten

zu tragen, bzw. ob er für

im

Kündigungsfalle

das verbesserte, aber teuere Angebot

mit

rechnen

kann. Daran anknüpfend könnte man die Hypothese formulieren, daß Entscheidungen über Modernisierungsinvestitionen gewissermaßen von einem " G e l e i t zug-Verhalten" bestimmt sind, wobei nicht außer Betracht bleiben kann, daß der Standard des Mietwohnungsangebots insgesamt auch von der Entwicklung im Eigentumsbereich bestimmt wird.

In der

längerfristigen

Perspektive

ist

das Investorenverhalten

vermutlich

vorwiegend von dem Gedanken der Sicherung oder Steigerung des Substanz-und Ertragswertes im Hinblick auf den allgemeinen F o r t s c h r i t t bei der Energieeinsparung und der Verbesserung des Wohnkomforts geprägt. Man kann annehmen, daß Modernisierungsinvestitionen m i t energiesparendem Effekt - soweit sie bei einer gewissen R e n t a b i l i t ä t erst einmal marktgängig geworden sind - im Mietwohnungsbereich stets etwas verzögert, l e t z t l i c h aber doch stetig zur Anwendung kommen.

Die Tatsache, daß die Ausbreitung bestimmter

Modernisierungsmaßnahmen

bislang bei Eigentümerwohnungen zügiger vonstatten ging, ist sicherlich dadurch

begründet,

daß die Kalkulation

für

den Eigennutzer

sicherer ist, und daß auch längere Amortisierungsfristen

einfacher

und

in Kauf genommen

werden. Sie kann deshalb an sich noch nicht als Beleg dafür genommen werden, daß die Ertragsregelungen des Mietrechts und die ergänzenden Vorschriften über Duldungspflichten und Zumutbarkeiten die Investitionstätigkeit im M i e t wohnbereich behindern.

Aufschluß

darüber,

ob die Mieterhöhungsspielräume

bei bestimmten

Maß-

nahmen oder unterschiedlichen Ausgangslagen an regionalen Märkten r e s t r i k t i v 51

wirken, kann man nur dadurch gewinnen, daß spezielle

Investitionsentschei-

dungen in Modellrechnungen unter den gegebenen Rahmenbedingungen nachvollzogen werden. Dies ist aber nur dann sinnvoll, wenn zugleich die steuerlichen Regelungen einbezogen werden (vgl. hierzu Abschnitt 2.3).

2.1.2

Duldungspflicht des Mieters bei baulichen Veränderungen

Im folgenden sollen zunächst die relevanten Rechtsvorschriften und Rechtsentscheide über Mieterhöhungen im Zusammenhang m i t Modernisierungen und Instandsetzungen dargestellt werden. Da i m Jahre 1983 wesentliche Rechtsvorschriften geändert worden sind - hier ist auf das am 1.1.1983 in K r a f t getretene Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen zu verweisen beziehen sich die Ausführungen auf das neue M i e t r e c h t ^ . Wesentliche Neuerungen stellten die Möglichkeit des Abschlusses von Staffelund Z e i t m i e t v e r t r ä g e n dar. Außerdem ist die Anpassungsmöglichkeit an veränderte Kapitalkosten zu nennen. Ferner ergaben sich bedeutsame Änderungen i m Bereich des Kündigungsschutzes, der Duldungspflicht bei Modernisierungsmaßnahmen und des Verfahrens bei Mieterhöhungsansprüchen. Als Neuerung, die vermutlich

am stärksten

ins Gewicht fallen w i r d , ist die begriffliche

Änderung der Vergleichsmiete anzusprechen: Bei den ortsüblichen Entgelten dürfen

nämlich

nur

noch Einzelmieten

berücksichtigt

werden, die in den

l e t z t e n 3 Jahren neu vereinbart, bzw. geändert worden sind; früher bezog sich die Vergleichsmiete auf den gesamten Bestand

2)

.

Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält die grundsätzlichen Vorschriften über das Mietrecht

an Sachen. Sie sind durchweg auch für

Wohnungs-Mietverträge

relevant; ein Teil dieser Vorschriften ist sogar ausschließlich auf die Wohnraummiete bezogen. Allerdings sind wichtige Gebiete außerhalb des BGB in verschiedenen Spezialgesetzen und Verordnungen geregelt.

Das b e t r i f f t vor allem das Mietpreisrech t, das für freifinanzierten Wohnraum im 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz von 1974 festgelegt worden war; indes sind die eigentlichen Regelungen über den Kündigungsschutz im Paragraphen 564b 52

BGB aufgegangen, während die Schutzvorschriften gegenüber Preiserhöhungen in dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG, ursprünglich A r t i k e l 3 des 2. WKSchG) fortbestehen. außerdem

das Verbot

Von genereller einer

Bedeutung bei Mieterhöhungen

wesentlichen Überschreitung

der

ist

ortsüblichen

Miete gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG). Wohnraum, der m i t ö f f e n t licher Förderung e r r i c h t e t worden ist, unterliegt bestimmten Kostenbindungen, die im Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) zusammengefaßt sind, das selbst eine Ergänzung zum Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) darstellt. Einzelheiten über die Zulässigkeit und die Berechnung von Mieterhöhungen, z.B. infolge baulicher Änderungen, sind in der Neubaumietenverordnung (NMV) und der Zweiten Berechnungsverordnung (II.BV) festgelegt.

Schließlich sind die besonderen Vorschriften zu nennen, die zur Zeit noch für den preisgebundenen Altbaubestand in B e r l i n ^ G ü l t i g k e i t haben; maßgeblich sind hier das 12. Bundesmietengesetz

und die Altbaumietenverordnung

für

Berlin (AMVOB).

Wenn der Vermieter

bauliche Maßnahmen plant, kann damit

zugleich ein

Eingriff in das bestehende Vertragsverhältnis verbunden sein, insofern, als die Mietsache als solche verändert w i r d und infolgedessen auch die Preisvereinbarung anzupassen sein wird. Generell ist dabei nach Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

zu unterscheiden.

Erhaltungsmaßnahmen als P f l i c h t

Entsprechend

des Vermieters

der

Festlegung

in § 536 BGB,

von

bestimmt

§ 541a, daß der M i e t e r in jedem Fall alle daraus resultierenden Einwirkungen auf die Mietsache dulden muß. Anders verhält es sich bei der Duldungspflicht gegenüber Verbesserungsmaßnahmen (§ 541b): Diese braucht der Mieter nur hinzunehmen, wenn und soweit sie ihm zuzumuten sind. Allerdings sieht die Regelung eine grundsätzliche Duldungspflicht des Mieters vor und hebt wegen der

Ausnahmen auf

Härtefälle

ab, die

im

einzelnen

umrissen

sind.

Die

Betonung der Duldungspflicht des Mieters muß auch in Korrespondenz dazu gesehen werden, daß die Position des Vermieters, Kündigungen oder Änderungskündigungen betreffend, sehr stark eingeschränkt ist (vgl. § 564b).

Für die Duldungspflicht des Mieters bestanden nach früherer Rechtslage zwei unterschiedliche Regelungen, je nachdem, ob der Vermieter Modernisierungen selbst finanzierte oder ob er öffentliche

M i t t e l (verbilligte Darlehen oder 53

Zuschüsse) in Anspruch nahm. Im ersten Fall galt eine eingeschränkte dungspflicht

im

aufgehobenen)

Rahmen

des

Zumutbaren,

entsprechend

dem

Dul-

(inzwischen

§ 541a Abs.2 BGB a.F.; i m zweiten Fall bestimmte

§ 20

ModEnG, daß der Mieter zur Duldung verpflichtet war, wenn er nicht nachweisen konnte, "daß die Durchführung der Maßnahme ... eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters ... nicht zu rechtfertigen ist". Diese Ausdehnung der Duldungspflicht kann man insofern erklären, als § 13 A b s . l ModEnG gleichzeitig einen gewissen Schutz vor allzu starken Mieterhöhungen durch angemessene Bewilligung öffentlicher M i t t e l vorsah. M i t dem neugeschaffenen § 541b BGB ist die bis dahin zweigleisige Regelung durch eine allgemein gültige Vorschrift

ersetzt

worden;

darin sind die Gedanken des § 20 ModEnG eingearbeitet worden, so daß dieser aufgehoben werden konnte.

Gesichtspunkte, aus denen die Zumutbarkeit für den Mieter beurteilt werden muß, sind in § 541b beispielhaft genannt; im einzelnen sind dies Härten, die sich durch die vorzunehmenden Arbeiten selbst (Störungen, Beeinträchtigung der Nutzung), oder aus deren baulichen Folgen ergeben (dauerhafte Veränderung der Nutzungsmöglichkeit); die dadurch entstehen, daß der M i e t e r selbst Verwendungen für die Wohnung

getroffen

hat

(eigene

Modernisierung

oder

Ausstattungs-

verbesserung, die wertlos wird); die in der zu erwartenden Mieterhöhung liegen. Durch die ausdrückliche Erwähnung der Auswirkung auf den Mietpreis s t e l l t die jetzige Regelung klar, daß auch i m freifinanzierten

Wohnungsbau die

Duldungspflicht des Mieters gegenüber Modernisierungsmaßnahmen an deren Kosten zu messen ist; genauer gesagt, am Ergebnis der Umlegung auf die M i e t e , gemäß § 3 MHG. Allerdings müßte bei energiesparenden

Maßnahmen

das w i r t s c h a f t l i c h e Gesamtergebnis einschließlich der Ersparnis an Energiekosten beachtet werden.

M i t der Vorschrift

über die w i r t s c h a f t l i c h e

Zumutbarkeit soll insbesondere

verhindert werden, daß ein "Herausmodernisieren 1 1 anstelle der ausdrücklich ausgeschlossenen Änderungskündigung (vgl. § 564 Abs.2, Ziff.3 Satz 2) Platz g r e i f t . Andererseits ist der einschränkende Nachsatz in § 541b A b s . l : "die zu 54

erwartende Erhöhung des Mietzinses ist nicht zu berücksichtigen, wenn die gemieteten Räume oder sonstige Teile des Gebäudes lediglich in einen Zustand versetzt

werden, wie er allgemein üblich ist", so zu verstehen, daß

ein

Nachholbedarf an Modernisierungen nicht an den notwendigen Preiserhöhungen scheitern darf. Wenn der Vermieter Investitionen v o r n i m m t , um Gebäude und Wohnungen an den marktüblichen Standard anzupassen, soll der Mieter die aus der

Umlage

der

Kosten

resultierenden

Zuschläge

im

Zweifel

hinnehmen

müssen. Dieser Gedanke korrespondiert ebenfalls zu § 564 Abs.2, Ziff.3, in dem

die

"angemessene

wirtschaftliche

Verwertung

des

Grundstücks"

als

Interesse des Vermieters angesprochen ist.

Generell heißt es ja auch in § 541b A b s . l , daß die Beurteilung einer unzumutbaren Härte für den Mieter stets in Abwägung der berechtigten Interessen des Vermieters und der übrigen Mieter des Gebäudes erfolgen muß. Praktisch w i r d dabei

vorwiegend

das Vermieterinteresse

an einer

Verbesserung der

Bau-

substanz und der Wohnungsausstattung im Hinblick auf die langfristige

Ver-

mietbarkeit gemeint sein. Viele Maßnahmen lassen sich nur durchführen, wenn sie durchgreifend für alle Wohnungen vorgenommen werden können. Dies g i l t besonders

bei

Investitionen

zur

Energieeinsparung.

Hierbei

wird

man

die

Duldungspflicht ebenfalls am "Interesse des Vermieters" - so die Gesetzesformulierung

- abwägen

müssen, obgleich auch ein öffentliches

gemeint sein könnte, denn die volkswirtschaftlichen

Interesse

Aspekte der

Energie-

einsparung standen bei den gesetzgeberischen Zielen - zumindest was das ModEnG a n b e t r i f f t - im Vordergrund. Man kann annehmen, daß das Interesse des Vermieters darauf gerichtet ist, "sich m i t dem Haus dem allgemeinen Stand der Technik anzupassen. Das bewirkt eine Erhöhung des Wohnwerts und/oder dessen Sicherung. Außerdem führt es meist zu einer Ersparnis an Heizenergiekosten und damit zu einer besseren Vermietbarkeit 4) meiner Verwertungsmöglichkeit."

und allge-

Indes bleibt fraglich, ob im Streitfall das

subjektive Interesse des einzelnen Vermieters ausschlaggebend sein soll, oder ob das öffentliche Interesse - verstärkend - m i t abzuwägen wäre. Die Regelung des § 541b g i l t für "Maßnahmen zur Verbesserung der genutzten Räume und sonstiger

Teile des Gebäudes oder zur Einsparung von

energie". Die Abgrenzung von Verbesserungs-

Heiz-

zu Erhaltungsmaßnahmen

ist

teilweise fließend. 55

Als Verbesserungen kommen Einbauten und Einrichtungen in Betracht,

die

vorher nicht vorhanden waren (beispielsweise Einbau oder Modernisierung von Küchen und Bädern, neue Fußbodenbeläge, Kacheln, etc.). Außerdem sind alle Erneuerungen und Instandsetzungen, die direkt oder indirekt den Wohnwert erhöhen, gemeint (beispielsweise Neugestaltung der Fassade, des

Treppen-

hauses, Anpassung der Elektro- und Sanitärinstallation an neuere Erfordernisse); dies g i l t besonders auch für den Heizungsbereich. Umstellungen oder Verbesserungen des Heizungssystems dienen aber nicht nur der K o m f o r t v e r besserung, sondern häufig zugleich der Energieeinsparung; daneben sind reine Energiesparmaßnahmen (Wärmedämmung oder Fenster, Rolläden etc.) angesprochen.

Was im einzelnen energiesparende Maßnahmen sind, entscheidet sich nach dem Stand der T e c h n i k ^ . Dabei muß es zunächst als entscheidendes

Kriterium

angesehen

wird.

werden,

ob die

verbrauchte

Energiemenge

reduziert

Im

Regelfall w i r d dies zugleich auch eine Ersparnis von Energiekosten bedeuten. Dies ist eindeutig der Fall, wenn es sich um Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmedämmung, zur Wärmerückgewinnung oder zur Nutzung von Solarenergie e t c . handelt. Schwieriger zu beurteilen sind Umstellungen des Heizungssystems m i t dem Übergang zu einer anderen Energieart, w e i l

Energieeinsparungen

durch Preiseffekte kompensiert werden können. Hier ist einmal der Aspekt zu berücksichtigen, daß eine Umstellung zugleich unter dem M o t i v erfolgen kann, die Bedienung oder Anlieferung zu vereinfachen oder eine umweltfreundlichere Beheizung zu wählen, - in diesen Fällen steht zumeist die allgemeine Wertverbesserung im Vordergrund. Ein anderer Aspekt ist der, daß eine Umstellung zugunsten einer billigeren Energieart, also in erster Linie die Einsparung von Energiekosten, beabsichtigt ist. In diesen Fällen hängt die Anerkennung als Energiesparmaßnahme wesentlich davon ab, ob e r w a r t e t werden kann, daß die Preisdifferenz

auch

langfristig

fortbestehen

wird.

Schließlich

kommt

als

Aspekt hinzu, daß die Energieeinsparung wesentlich sein muß, -einerseits ist dies in § 4, Abs.3 ModEnG definitiv angesprochen, andererseits wird man die Zumutbarkeit

für

den Mieter

generell

danach beurteilen

müssen, ob

die

Ersparnis an Energiekosten in einem gewissen Verhältnis zu dem Kostenanteil der Investition steht, der auf ihn abgewälzt wird. Dies ist wiederum s t r i t t i g , wenn das öffentliche Interesse h i n e i n s p i e l t ^ .

56

dann

Als energiesparende Maßnahmen sind im engeren Sinne natürlich alle diejenigen anzuerkennen, die nach der Begründung des ModEnG m i t öffentlichen Mitteln

gefördert

werden können. Auch nachdem

die

gemeinsame

Bund-

Länder-Förderung inzwischen eingestellt worden ist, kann jedenfalls der im Gesetz genannte Katalog als K r i t e r i u m dienen. Bei bestimmten Maßnahmen - z.B. Umstellung der Heizung auf Fernwärmeversorgung - kann es der Fall sein, daß sich für den M i e t e r keine nennenswerte Ersparnis ergibt, er aber dennoch einen Teil der Investitionskosten tragen m u ß ^ . In derartigen Fällen verschärft sich die Frage, welches Gewicht dem Mieterinteresse dann noch beizumessen ist. In diesem

Zusammenhang

muß auch darauf

werden, daß bei der Modernisierungsförderung

hingewiesen

in § 13, A b s . l ModEnG eine

flexible Bemessung der öffentlichen Zuschüsse hinsichtlich der Mieterhöhung vorgesehen war, während in Absatz 2 bei energiesparenden Maßnahmen ein starrer Zuschuß (25 v H der Investitionskosten) zugrundegelegt wurde.

2.1.3

Mieterhöhung bei Modernisierung

2.1.3.1

Allgemeine Regelungen, nicht-preisgebundener Wohnraum

Bei freifinanzierten Wohnungen bestimmen sich die Mieterhöhungsspielräume infolge baulicher Maßnahmen nach den Paragraphen 2 und 3 MHG. § 2 ist die allgemeine

Vorschrift

über Anhebungen des Mietpreises,

während

§ 3 ein

8) besonderes Erhöhungsrecht

bei baulichen Maßnahmen einräumt. Im Regelfall

w i r d sich der Vermieter deshalb bei Modernisierungsinvestitionen auf § 3 MHG beziehen, wonach die Jahresmiete um 11 v H der Kosten angehoben werden kann; allerdings kann er wahlweise seine Rechte nach § 2 MHG wahrnehmen und die ortsübliche Vergleichsmiete für die verbesserte Wohnung verlangen. Die Inanspruchnahme des § 2 w i r d nur in besonders gelagerten Fällen zu einem besseren Ergebnis führen als die Umlagemöglichkeit der Kosten nach § 3. Dies g i l t o f t sogar dann, wenn der Vermieter in der Vergangenheit wenig M i e t erhöhungen vorgenommen hat, so daß seine Mieten merklich unter dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und nun - einschließlich der Verbesserung - eine größere Anhebung an sich gerechtfertigt schiene. Indes g r e i f t 57

hier die seit dem 1.1.1983 geltende Kappungsgrenze, die Mieterhöhungen um mehr als 30 vH innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren ausschließt. Wenn also die Miete im Erhöhungsverlangen die vor drei Jahren geltende Miete um diesen Höchstbetrag überschreitet, ist dies unzulässig, m i t anderen Worten: Betrug die Miete vor drei Jahren z.B. 300 D M , so kann sie auch dann nicht auf mehr als 390 DM erhöht werden, wenn vergleichbare Wohnungen teurer sind. Andererseits käme

es in diesem Beispiel darauf an, ob sich der zulässige

Modernisierungszuschlag auf weniger als 90 D M beliefe.

In diesem Zusammenhang s t e l l t sich auch die Frage, ob der Vermieter neben der Mieterhöhung um 11 v H eine Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen kann, wenn sich durch die baulichen Maßnahmen die Vergleichsmerkmale geändert haben. Diese Frage ist im Gesetz nicht geregelt, w i r d in 9) der L i t e r a t u r aber verneint

. Allerdings sind gleichzeitige

Mieterhöhungs-

verlangen nach § 2, dann aber unter Ausklammerung des Wertes der Modernisierungsmaßnahme, und nach § 3, unter Umlegung der Kosten, z u l ä s s i g " ^ . Der Modernisierungszuschlag ist der "jährlichen M i e t e " hinzuzurechnen; dies ist das 12-fache der l e t z t e n Monatsmiete, nicht etwa die tatsächlich in den l e t z t e n zwölf Monaten vor Abgabe der Erhöhungserklärung geschuldete M i e t e , wenngleich diese Ansicht teilweise vertreten w i r d ^ \ Eine Kappungsgrenze für

12) den Modernisierungszuschlag gibt es nicht

(in § 2, Abs.2 Ziff.3 MHG sind

Erhöhungen nach §§ 3 bis 5 ausdrücklich ausgenommen). Eine Grenze

wird

allein durch die Zumutbarkeitserwägungen gemäß § 541b BGB gezogen, indem der Mieter übertriebenen Modernisierungsaufwand in der Regel nicht zu dulden braucht.

Indes gibt

es auch die

Auffassung,

daß die

Miete

im

Ergebnis

(Grundbetrag + Modernisierungszuschlag), t r o t z der Loslösung von dem nach § 2 MHG einzuhaltenden Verfahren, l e t z t l i c h nicht zu einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete führen darf**^. Diese Auffassung w i r d zumindest dann allgemein vertreten, wenn sich eine wesentliche Überschreitung ergibt, denn dann kann u.U. sogar auf Mietpreisüberhöhung bzw. Mietwucher erkannt werden. Die Schwelle für

Mietpreisüberhöhung

ist durch § 5 WiStrG niedrig ange-

s e t z t " ^ ; während

in § 302a StGB (Wucher) ein "auffälliges

Mißverhältnis"

zwischen Entgelten und Leistungen angesprochen ist, s t e l l t § 5 WiStG bereits 58

auf

Entgelte

ab, die

die

üblichen

"nicht

unwesentlich

übersteigen".

Als

Wesentlichkeitsgrenze w i r d eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um 20 v H angesehen; die Schwelle für strafrechtlich relevanten Wucher (§ 302a StGB) liegt bei einer Überschreitung um 50 vH. Die geringere Schwelle bei

§ 5 WiStrG

(Mietpreisüberhöhung)

ist

damit

zu erklären,

daß

dieser

lediglich auf Ordnungswidrigkeiten z i e l t .

Überschreitungen der 20 vH-Grenze haben zur Folge, daß die Vereinbarung insoweit als nichtig anzusehen i s t * ^ ; f r e i l i c h muß zugleich das Tatbestandsmerkmal "Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren erfüllt

sein.

Der

Spielraum

bis

zur

Wesentlichkeitsgrenze

Räumen"

(Zulässigkeit

geringerer Überschreitungen) w i r d damit begründet, daß die ortsübliche Vergleichsmiete i m freifinanzierten Wohnungsbau nicht die Funktion einer preisrechtlichen Verbindlichkeit

habe. Außerdem k o m m t es darauf

an, ob das

Entgelt "zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist", d.h. ob der Vermieter die Mietforderung durch die ihm entstandenen Bau-, Erwerbs-und Finanzierungskosten begründen kann. Bei Mieterhöhungen, die auf § 3 MHG gestützt werden, w i r d eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um bis zu 20 v H v e r m u t l i c h stets t o l e r i e r t werden, wenn dies von den Investitionskosten her g e r e c h t f e r t i g t zumutbar

ist. Indes s t e l l t

und zugleich auch für den M i e t e r

der in § 5 A b s . l

neu eingefügte

Satz 3 keine

Vorschrift dar, die sich nur auf bestimmte Teile der Miete oder den Erhöhungsbetrag bezieht; indem Satz 1 an den Gesamtmietzins anknüpft, bezieht er sich allgemein

auf

alle

Faktoren,

aus denen sich

die

Miete

im

Endergebnis

zusammensetzt. Genau genommen reicht es also nicht aus, wenn eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete m i t den Investitionskosten der Modernisierungsmaßnahme

begründet

wird, sondern es müßte zugleich ein

allgemeiner Nachweis erbracht werden, daß die ortsübliche Vergleichsmiete in dem

Falle

die

"Kostenmiete"

nicht

mehr

deckt.

Dann

wären

aber,

der

Formulierung des Satzes 3 entsprechend, auch höhere Überschreitungen (um mehr als 20 vH) als g e r e c h t f e r t i g t anzusehen.

In diesem Zusammenhang ist ein Rechtsentscheid von besonderem Interesse, in dem darauf erkannt wurde, daß "Mieterhöhungen nach § 3 MHG nur in dem durch § 5 WiStG gezogenen Rahmen zulässig s i n d " " ^ .

Bei dem

zugrunde

liegenden Fall ergab sich nach einem Heizungseinbau ein Modernisierungs59

Zuschlag, der eine Anhebung der Miete stark über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus bedeutet hätte. Die Grundmiete hatte bei 330 D M gelegen, als Modernisierungszuschlag

waren

beschluß war dem Vermieter

59 D M

verlangt

worden.

Durch

Gerichts-

nur eine geringe Mieterhöhung (auf 347 DM)

zuerkannt worden, w e i l eine höhere Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr

als

20 v H

übersteige.

Die

Entscheidung

ist

vom

Oberlandesgericht

bestätigt worden, das sich dabei auch auf die Rechtsauslegung des § 5 WiStG durch

den Bundesgerichtshof

bezog, die dahin geht, daß er

"lückenlosen

Rechtsschutz gegen wesentlich überhöhte Mieten gewährleisten soll". Offen bleibt in diesem Falle, ob eine Überschreitung um mehr als 20 v H (Wesentlichkeitsgrenze) dann für zulässig befunden worden wäre, wenn der Vermieter den Nachweis einer insgesamt nicht kostendeckenden Miete - also unter Einbeziehung der Grundmiete - erbracht hätte. Zu dieser Frage liegt in einem anderen Fall - Umlage der Kapitalkosten nach § 5 MHG - ein Rechtsentscheid vor, in dem die Überschreitung

der Wesentlichkeitsgrenze

als zulässig

angesehen

worden i s t " ^ . Offenbar hat sich seit der Neufassung des § 5 WiStG noch keine ganz einheitliche Auffassung über die Auslegung des Absatz 1, Satz 3 bilden können.

Betreffs der Modernisierungszuschläge ist die herrschende Meinung die, daß schon die ortsübliche Vergleichsmiete als solche, erst recht aber Überschreitungen bis zur Wesentlichkeitsschwelle, eine Grenze für die Umlagefähigkeit der Investitionskosten gemäß § 3 MHG setzen. Dies ist deshalb

besonders

beachtlich, weil damit in der Konsequenz das regionale Mietenniveau ausschlaggebend

für

die Realisierungsmöglichkeit

von

Modernisierungsinvesti-

tionen wird. Da anzunehmen ist, daß sich die Kosten für bestimmte Baumaßnahmen regional nur unwesentlich unterscheiden, g i l t dies entsprechend für den rechnerischen Modernisierungszuschlag;

indes ergeben sich wesentliche

Unterschiede, wenn er als Mieterhöhung in vH der Basismiete

ausgedrückt

wird. Die Durchsetzbarkeit hängt dann in entscheidendem Maße davon ab, ob es sich um Wohnungen in Hochkostenregionen (Großstädte und Ballungsgebiete) oder in Regionen m i t wenig angespannten Wohnungsmärkten handelt.

Weiterhin s t e l l t sich die Frage, ob Mieterhöhungen aus Anlaß einer Modernisierung auf Grundlage der insgesamt

für

die Wohnung entstandenen

Auf-

wendungen - unter Einschluß der tatsächlich ersparten, bzw. künftig vermin60

derten Instandsetzungsleistungen - zu berechnen sind, oder ob die ersparten Instandsetzungskosten abzuziehen sind. In der L i t e r a t u r und in der Rechts-

18) sprechung

herrscht

die

Auffassung

vor,

daß vom

Gesamtaufwand

die

- f i k t i v e n - Instandsetzungskosten abzuziehen sind, soweit sie im Zeitpunkt der Wertverbesserungsmaßnahme f ä l l i g gewesen wären. Die Instandsetzung der Mietsache obliegt dem Vermieter als Teil der Gebrauchsgewährung, d.h. der Vermieter kann nicht Kosten zum Gegenstand der Mieterhöhung machen, die er ohnedies für die Erhaltung oder den Ersatz schadhafter bzw. verbrauchter Bauteile hätte aufwenden müssen. Diese A u f fassung entspricht

dem § 14 Abs.3 ModEnG; danach bleiben die Instand-

setzungskosten bei der E r m i t t l u n g der Miete unberücksichtigt,

wenngleich

diese gemäß § 3 Abs.3 ModEnG im Sinne der Förderungsfähigkeit unter den 19) Baumaßnahmen e x p l i z i t angesprochen sind

. Modernisierungen hingegen, also

Maßnahmen zur Verbesserung von Wohnraum oder zur nachhaltigen Energieeinsparung, die nicht zugleich fällige Instandsetzungen sind, obliegen nicht dem Vermieter als Teil der Gebrauchsgewährung. So ist beispielsweise das Auswechseln einfach verglaster gegen isolierverglaste Fenster und Türen eine Modernisierungsmaßnahme, sie dient nachhaltig der Energieeinsparung

bzw.

der Wohnwertverbesserung. Dabei sind die Kosten künftig ersparter Instandsetzungsleistungen - die sich dadurch ergeben können, daß die alten Bauteile in einiger Zeit renovierungsbedürftig gewesen wären b2w. dadurch, daß die neuen Bauteile wartungsfreundlicher

sind - bei der Berechnung des Mieterhöhungs-

anspruchs nicht abzuziehen. Ein anderes Vorgehen widerspräche dem Zweck des § 3 MHG (insbesondere i m Zusammenhang m i t dem ModEnG), zielt doch dieses vereinfachte Verfahren bei der Mieterhöhung darauf ab, Maßnahmen zur Wohnungsmodernisierung zu i n i t i i e r e n ; der Abzug künftig ersparter Erhaltungsaufwendungen würde den Anreiz zur Modernisierung erheblich vermindern. Faktisch wird der Vermieter durch die Rechtslage dazu aufgefordert, Modernisierungsmaßnahmen

vor

dem

Fälligwerden

von

Instandsetzungsarbeiten

durchzuführen, um den Gesamtaufwand voll auf die Miete abwälzen zu können. Indes dürfte dieser Gesichtspunkt aus der Sicht des Vermieters dann eine untergeordnete Rolle spielen, wenn der rechnerische Modernisierungszuschlag ohnehin wegen einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete wahrscheinlich nur teilweise durchsetzbar wäre. 61

Z e i t w e i l i g war auch s t r i t t i g , ob der Modemisierungszuschlag auf Dauer ein gesonderter Bestandteil des Mietzinses - neben der Grundmiete - bleibt, oder ob der zusammengefaßte Betrag als neue Mietvereinbarung anzusehen ist, der dann als Basiswert, beispielsweise bei nachfolgenden Mieterhöhungen, heranzuziehen ist. Diese Frage b e t r i f f t

das Verhältnis von § 3 und § 2

MHG,

insbesondere die Wirkung der seit dem 1. Januar 1983 bestehenden Kappungsgrenze, die

Mieterhöhungen

ausschließt.

Zwar

wird

um

mehr

in § 2 A b s . l ,

als

30 v H

Ziffer

innerhalb

1 und Ziffer

von

3 Jahren

3 ausdrücklich

zwischen Grundmiete und Modernisierungszuschlag unterschieden, indem dort bei kurzfristig folgenden Mietanhebungen der Modernisierungszuschlag ausgek l a m m e r t w i r d ; dies kann aber nicht als Anhaltspunkt dafür genommen werden, daß der Modernisierungszuschlag nach Ablauf der genannten Fristen weiterhin außer Betracht bleiben soll. Diesbezüglich liegt auch ein neuer Gerichtsentscheid vor, in dem bestätigt worden ist, daß der Mieterhöhungsspielraum bis zu 30 v H in drei Jahren auf den Gesamtmietzins zu beziehen ist

2.1.3.2

20)

Regelungen für preisgebundenen Wohnraum

Für preisgebundenen Wohnraum ist das Gesetz zur Regelung der

Miethöhe

nicht anzuwenden (vgl. § 10 Abs.2 MHG), es sind aber insgesamt ähnliche Verfahrensregeln

für

Mieterhöhungen

Modernisierungskosten

ist

praktisch

gebildet

worden;

den Vorschriften

die Umlegung des § 3 MHG

von

nach-

gebildet worden. Der grundsätzliche Unterschied ist der, daß als Maßstab für die Miethöhe nicht die ortsübliche Vergleichsmiete, sondern die "zur Deckung der laufenden

Aufwendungen erforderlichen

Kosten" herangezogen

werden

(Kostenmiete)^.

Zunächst müssen verschiedene Fallgruppien genannt werden, für die jeweils spezielle Gesetzesvorschriften zu berücksichtigen sind:

a)

Der Preisbindung im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG, vgl. insbesondere §§ 8, 8a) unterliegen nur Wohnungen, die m i t

öffentlichen

M i t t e l n im Sinne des I. WoBauG § 3 oder des II. WoBauG § 6 gefördert worden 62

sind.

Dies

sind

zunächst

Sozialwohnungen

im

engeren

Sinne (1. Förderungsweg), aber auch Wohnungen des steuerbegünstigten Wohnungsbaus, die m i t sogenannten objektbezogenen Beihilfen - Aufwendungsdarlehen oder Aufwendungszuschüssen zur Verminderung der Kapitalkostenbelastung -

gefördert

worden

sind

(2.

Förderungsweg).

Ent-

sprechende Vorschriften gelten für Wohnungen, die m i t Wohnungsfürsorg e m i t t e l n der Gebietskörperschaften oder m i t Städtebauförderungsmitteln e r r i c h t e t bzw. gefördert worden sind.

b)

Wohnungen der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen unterliegen, soweit sie nicht zugleich m i t öffentlichen M i t t e l n gefördert worden sind, einer Kostenbindung, die durch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

(WGG,

vgl. insbesondere § 7 in Verbindung m i t § 13 WGGDV) gezogen ist. Für die Erhöhung der Miete sind in diesem Falle die §§ 2 bis 7 MHG maßgeblich, m i t folgender Einschränkung: Ist die neu berechnete Kostenmiete höher als die ortsübliche Vergleichsmiete, so g i l t diese als Obergrenze, ist die Kostenmiete niedriger, so bleibt der Vermieter an sie gebunden. c)

Im Saarland beruht die Preisbindung für öffentlich geförderte Wohnungen nicht auf dem Wohnungsbindungsgesetz, sondern auf besonders angeordneten Verpflichtungen,

denen sich die Bauherren unterwerfen

müssen.

Deshalb gelten auch nicht die Vorschriften des WoBindG (insbesondere § 10 ergänzt durch NMV und II.BV), sondern es ist m i t dem § 6 MHG eine entsprechende Regelung geschaffen worden. Eine ähnliche Vorschrift g i l t für Bergmannswohnungen der Ruhrkohle AG (vgl. § 7 MHG).

d)

In Berlin ist neben dem öffentlich geförderten und dem gemeinnützigen Wohnungsbau auch der gesamte Altbaubestand aus der Zeit

vor

1949

preisgebunden. Die zulässigen Mieterhöhungen i m Zuge baulicher Änderungen sind in § 11 der Altbaumietenverordnung für Berlin (AMVOB) ganz ähnlich geregelt wie in § 3 MHG. Im übrigen richten sich die zulässigen Mieterhöhungen

in Berlin nach den Bestimmungen der

Bundesmieten-

gesetze (zuletzt 12. Bundesmietengesetz), die praktisch nur noch diese spezielle

Funktion administrativer

Preisanpassungen

für

den

Berliner

A l t b a u m a r k t haben; die früheren, für das Bundesgebiet relevanten Fassungen, sind längst außer K r a f t getreten.

63

Während die Kostenumlage

bei freifinanziertem

Wohnraum und bei

preis-

gebundenen Altbauwohnungen in Berlin m i t 11 vH der Modernisierungskosten (§ 3 MHG, bzw. § 11 AMVOB) pauschal geregelt ist, gelten bei preisgebundenen öffentlich geförderten Wohnungen detailliertere Vorschriften.

Im Falle öffentlich geförderter lichen

Wohnungen muß die Bewilligungsstelle bau-

Änderungen, die eine Erhöhung der Kostenmiete

zustimmen.

Bei

einer

geplanten

Modernisierung

kann

zur Folge dies

z.B.

haben, dadurch

geschehen, daß sie öffentliche M i t t e l hierfür b e w i l l i g t (§ 6 Abs.l NMV 1970, § 11 Abs.7 II. BV.) Sind keine F ö r d e r m i t t e l b e w i l l i g t , so kann die Zustimmung davon abhängig gemacht werden, ob die Mieterhöhung nach Modernisierung tragbar ist. Dabei ist zu beachten, daß die Zustimmung nur A r t und Umfang der vorgesehenen Maßnahme b e t r i f f t , nicht aber zugleich die Aufwendungen

22) festschreibt, die in der neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung ansetzbar sind Die Bewilligungsstelle kann also nur die Kosten der Modernisierung schätzen und ihre Zustimmung davon abhängig machen, daß bestimmte Mieten oder Steigerungsbeträge nicht überschritten werden. Dazu können die Länder Vorschriften erlassen. Die

Mieten

Einzelfall

können

nach

den derzeit

geltenden

Förderungsrichtlinien

im

bis zu den jeweils aktuellen Bewilligungsmieten - das sind die

Anfangsmieten

der

jeweils

neu geförderten

Sozialwohnungen -

angehoben

werden, allerdings nicht um mehr als die H ä l f t e der bisherigen Miete. 23) Eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung

ist dann erforderlich,

wenn die

Modernisierung alle Wohnungen der Wirtschaftseinheit b e t r i f f t (§ 6 A b s . l NMV 1970). Werden Maßnahmen nur für einen Teil der Wohnungen durchgeführt, so ist keine neue Berechnung erforderlich, vielmehr dürfen die Einzelmieten um Zuschläge erhöht werden, soweit sie zur Deckung der zusätzlich entstandenen laufenden Aufwendungen notwendig sind (§ 6 Abs.2 iVm.§ 26 A b s . l Nr.4 und Abs.5 NMV 1970). Unter Modernisierung sind nach der Legaldefinition des § 11 Abs.6 II. BV bauliche Maßnahmen zu verstehen, die nachhaltig den Gebrauchswert des Wohnraums erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern, Heizenergie einsparen. 64

Darüber hinaus sind U m - oder Anbauten möglich, um Wohnungen den veränderten Wohngewohnheiten anzupassen bzw. den Gebrauchswert von Wohnungen zu erhöhen. In Abs.4 w i r d darauf hingewiesen, daß "Erneuerungen,

Instand-

setzungen und Instandhaltungen" an sich keine baulichen Änderungen sind, deren Kosten gemäß Abs.5 und 6 den Gesamtkosten hinzugerechnet

werden

können. Indes wird in Abs.4 die Ausnahme getroffen, daß modernisierungsbedingte Instandsetzungen m i t

den Modernisierungskosten

zusammengefaßt

werden dürfen. D a m i t wird die beqriffliehe Verzahnung m i t § 3 Abs.3 ModEnG hergestellt.

Hierzu ist anzumerken, daß in der Miete unter den Bewirtschaftungskosten ohnehin Pauschbeträge vorgegeben sind, m i t denen die Instandhaltung und die Instandsetzung, bzw. Erneuerung abgegolten werden (§ 28 II. BV); für

die

Erneuerung g i l t dies nur zum Teil (§ 28 A b s . l , Satz 3), weshalb zusätzlich eine 24) Sonderabschreibung (§ 25 Abs.3) zugelassen ist

. Wenn also in § 11, Abs.4

ausnahmsweise eine Zusammenfassung m i t den Modernisierungskosten

zuge-

lassen wird, kann hier nur eine sehr enge Auslegung gemeint sein, diejenigen Maßnahmen betreffend, die z.B. als Schönheitsreparaturen infolge der Modernisierung unvermeidbar sind. Im übrigen g i l t auch hier, daß bei Modernisierungen, die einen Ersatz von Bauteilen bedeuten, zugleich die f i k t i v e n Kosten einer

Instandsetzung

abzuziehen

sind,

wenn

die

Altausstattung

ohnehin

instandsetzungs- oder erneuerungsbedürftig war. Wenn alle Wohnungen der Wirtschaftseinheit bestehende Wirtschaftlichkeitsberechnung

modernisiert

werden, ist die

insgesamt anzupassen, indem eine

neue durchschnittliche Kostenmiete e r m i t t e l t wird (§ 8a WoBindG iVm. § 1, Abs.2 und § 6 A b s . l ,

Satz 2, NMV 1970); werden

hingegen nur

einzelne

Wohnungen modernisiert, so genügt eine Zuschlagsrechnung für diese Wohnungen (§§ 6 Abs.2 und 9 NMV 1970). In beiden Fällen ist die II. Berechnungsverordnung

heranzuziehen

(vgl.

§ 2 NMV

1970).

Die

neuen Mieten

bzw.

Mietzuschläge für die einzelnen Wohnungen werden aus diesen Basisrechnungen durch Aufschlüsselung e r m i t t e l t (vgl. § 4 Abs.5 NMV 1970).

Bei der Anpassung der Wirtschaftlichkeitsberechnung sind gemäß § 11, Abs.4 II. BV die

zusätzlichen

Kapitalkosten

(§ 12, Abs.3) und eventuell

höhere

Bewirtschaftungskosten (§ 30 Abs.4) zu berücksichtigen; dasselbe g i l t bei einer 65

Zusatzberechnung für einzelne Wohnungen (vgl. § 39a II. BV). Als

Kapital-

kosten sind die Beträge für Zinsen, nicht aber Tilgungen anzusetzen. Tilgungskosten für Finanzierungsmittel bleiben bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung grundsätzlich deshalb außer Betracht, weil diese als Äquivalent zur kalkulatorischen Abschreibung angesehen werden (vgl. § 25 II. BV). Indes muß hierbei beachtet werden, daß bei den Abschreibungen hinsichtlich der Gebäudekosten, die generell m i t 1 v H pro Jahr umgelegt werden, und der besonderen Anlagen und Einrichtungen, für die durchweg höhere Abschreibungssätze

zugebilligt

werden, unterschieden wird. Im Falle von Modernisierungen werden häufig gesondert abschreibungsfähige Anlagen und Einrichtungen geschaffen, die dann natürlich auch m i t den zulässigen besonderen Abschreibungsbeträgen (i.d.R. 3 bis 4 vH) als Kosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung oder Zusatzberech. , 25) nung eingehen

Wenn die Zinsen für Fremdkapital

m i t 7 bis 8 vH zu Buche schlagen und

zugleich Abschreibungen m i t 3 bis 4 vH hinzukommen, kann als überschlägige Annahme gelten, daß sich die Kostenumlage von Modernisierungen bei preisgebundenem Wohnraum ähnlich auswirkt wie bei freifinanzierten

Wohnungen.

Indes hängt das Ergebnis hier stärker von der A r t der Modernisierung ab. Außerdem macht es sich bei der Mieterhöhung natürlich ebenso bemerkbar, ob die Kapitalkosten durch eine öffentliche Förderung der Maßnahme (Modernisierungszuschüsse Duldungspflicht

oder

zinsverbilligte

des Mieters

richtet

Darlehen)

sich auch bei

reduziert öffentlich

werden.

geförderten

Wohnungen generell nach § 541b BGB. Wenn aber die Modernisierung öffentlichen

Mitteln

unterstützt

Die

mit

wird, muß angenommen werden, daß die

Bewilligungsstelle die Frage der zumutbaren Mieterhöhung bereits eingehend geprüft hat, so daß Einwendungen kaum in Betracht kommen werden.

2.1.3.3

Umlage besonderer Kosten

Ein besonderer Aspekt bei der kostenmäßigen Umlage baulicher Veränderungen sind "Maßnahmen, die der Vermieter nicht z u , v e r t r e t e n hat 1 '. D a m i t sind im wesentlichen Änderungen gemeint, die aufgrund von Rechts- und Verwaltungsvorschriften ausgeführt 66

werden müssen. Häufig

fallen

diese im Zuge von

Modernisierungs-und InstandsetzungsmaÖnahmen an, w e i l erst bei einem derartigen Eingriff der sogenannte Bestandsschutz e n t f ä l l t . Als Beispiel sei hier auf die seit dem 1.1.1984 in K r a f t getretene Wärmeschutzverordnung

1982

hingewiesen, die in § 10 bei Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden die Einhaltung bestimmter Mindeststandards vorschreibt. In § 3 (1) MHG und § 6 (1) NMV 1970 wird klargestellt, daß die Kosten für derartige Anpassungsmaß nahmen bei der Mieterhöhung berücksichtigt werden können.

Schließlich muß hier auch kurz auf die Bedeutung des § 5 MHG eingegangen werden. Er sieht die Umlegung von Zinserhöhungen bei Darlehen vor, die beim Wohnungsbau, der

Modernisierung

oder

dem Gebäudeerwerb

aufgenommen

worden sind. Dabei muß die Kostenerhöhung ebenfalls auf Umständen beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Maßgeblich ist, ähnlich wie in § 23 A b s . l II.BV, die Erhöhung des Zinssatzes und nicht die tatsächliche Zinslast, die sich ohnehin infolge fortschreitender

Tilgung verringert. Wesentlich ist

auch die Auslegung von Abs.5 des § 5 MHG: gestiegene Kapitalkosten infolge einer Umschuldung sind nicht grundsätzlich ausgeschlossen; indes soll eine höhere Zinsbelastung infolge einer größeren Verschuldung beim Gebäudeerwerb

26) außer Betracht bleiben

. Der Gesetzgeber wollte - dem Grundsatz "Kauf

bricht nicht M i e t e " entsprechend - verhindern, daß der Vermieter Kaufpreisrisiken auf die Mieter abwälzen kann.

67

Fußnoten (zu K a p i t e l 2.1) 1)

Zur Darstellung des Mietrechts unter Berücksichtigung der Neuregelungen vgl.: W. Köhler: Handbuch der Wohnraummiete, 2. Auflage, München 1984; ferner die Broschüre: "Das Mietrecht - was Mieter und Vermieter wissen sollten". Hrsg.: Presse- und Informationsamt der Bundesregierung, Reihe Bürger-Service.

2)

Vgl. hierzu die Gegenüberstellung von altem und neuem M i e t r e c h t Wohnungswirtschaft und M i e t r e c h t (WM), Heft 1/1983.

3)

Allgemeine Vorschriften über die Anhebung des Mietenniveaus bis zum Auslaufen der Preisbindung i m Jahre 1989 enthält das " D r i t t e Gesetz zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin" vom August 1982.

4)

Vgl. W. Köhler, a.a.O., S.91.

5)

Vgl. hierzu und im folgenden W. Köhler, a.a.O., S.85.

6)

Vgl. W. Köhler, a.a.O., S.432.

7)

§ 14 ModEnG verweist wegen der Kostenumlegung unmittelbar auf §§ 2, 3 MHG.

8)

Rechtssystematisch wird das Sondererhöhungsrecht nach § 3 MHG als Eingriff in die vertraglichen Rechte des Mieters angesehen. Voraussetzung für die Anwendung muß deshalb sein, daß der Mieter nach § 541b BGB tatsächlich zur Duldung verpflichtet ist. Vgl. W. Köhler, a.a.O., S.425.

9)

Vgl. Löwe: Wichtige Neuregelungen im 2. Wohnraumkündigungs-schutzgesetz. In: NJW, Heft 1-2/1975, S.14.

in:

10) Rechtsentscheid des OLG Hamm. Vgl. § 2 MHG Nr.34 in: Sammlung der Rechtsentscheide in Wohnraummietsachen - Rechtsentscheide Sammlung (RES.) - (Hrsg.: H.-G. Landfermann, H. Heerde) Band III Entscheidungen des Jahres 1983, Beilage zum Bundesanzeiger, Bonn 1984. 11) Vgl. hierzu: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender: Wohnungsbaurecht (Kommentar m i t laufender Ergänzung, Essen 1976); Band 5: Modernisierung, MHG, § 3, S.13 f. 12) Ursprünglich war einmal ein Höchstsatz von 10 vH der Miete vorgesehen. 13) Vgl. W. Köhler, a.a.O., S.440. 14) Ebenda, S.385 f f . 15) Allerdings nur insoweit (Teilnichtigkeit), - in einer neueren Entscheidung hat der BGH die bis dahin s t r i t t i g e Auffassung bestätigt, daß sich die Nichtigkeitsfolge nur auf den Teil des Mietzinses erstreckt, der die Wesentlichkeitsgrenze überschreitet; vgl. hierzu: Deutsche Wohnungswirtschaft (DWW) Nr. 2/1984, S.46. 68

16) Vgl. hierzu: Sammlunq der Rechtsentscheide in Wohnraummietsachen, a.a.O., § 3 MHG Nr.8. Ferner: DWW, Nr.11/1983, S.276 f. und Nr.2/1984, S.46. 17) Vgl. hierzu: Sammlung Rechtsentscheide in Wohnraummietsachen, a.a.O., § 5 MHG Nr.4; vgl. ferner: DWW Nr.1/1983, S.17 f f . 18) Vgl. hierzu: Sammlung Rechtsentscheide in Wohnraummietsachen, a.a.O., § 3 MHG N r . l und Nr.5. Vgl. auch DWW Nr.6/1981, S.151 und DWW, Nr.12/1982, S.362 f f . In diesem Fall wurden herkömmliche Fenster und Türen durch isolierverglaste Bauteile ersetzt. Dabei wurde entschieden, daß von den aufgewendeten Modernisierungskosten die tatsächlich ersparten Instandsetzungskosten abzuziehen seien, nicht aber Kosten k ü n f t i g ersparter Instandsetzungs-maßnahmen. 19) Hierbei gibt es ein Unterscheidungsproblem: Einerseits kann es sich um Instandsetzungen handeln, die i m Zuge der Modernisierung durchgeführt werden (aber auch unabhängig davon vorgenommen werden könnten), diese sind nach § 3 ModEnG förderungsfähig, dürfen aber bei der Mieterhöhung nicht berücksichtigt werden; andererseits können Instandsetzungen infolge der Modernisierung notwendig sein (z.B. Schönheitsreparaturen),- diese modernisierungsbedingten In-standsetzungen zählen zur Modernisierung und sind folglich bei der Mieterhöhung zu berücksichtigen. 20) U r t e i l des AG Dortmund, vgl. DWW Nr.3/1984, S.76. 21) Zur D e f i n i t i o n und Auslegung des Begriffs der Kostenmiete vgl. §§ 8, 8a WoBindG, ausführlich dargestellt bei: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, a.a.O., Band 3.1 Erläuterungen zu § 11 II.BV, S.35. 22) Vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender: Wohnungsbaurecht, a.a.O., Band 4. Kommentar zur II. BV § 11, S.35. 23) In der Wirtschaftlichkeitsberechnung werden die laufenden Aufwendungen, also die K a p i t a l - und Bewirtschaftungskosten den Erträgen gegenübergestellt. Das Eigenkapital im sozialen Wohnungsbau wird m i t 4 vH verzinst, soweit der Eigenkapitalanteil nicht 15 v H der Gesamtkosten übers t e i g t ; der Eigenkapitalanteil, der darüber hinausgeht, wird m i t 6,5 v H verzinst (§ 20 Abs.2 II.BV). Für Fremdkapital g i l t der vereinbarte bzw. tatsächliche, höchstens jedoch der für erste Hypotheken maßgebliche Zinssatz (§ 21 Abs.3, § 23 Abs.6 II. BV). Bewirtschaftungskosten sind Abschreibungen, Verwaltungs- und Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis. Die Abschreibung (§ 25 II. BV) beträgt i m Normalfall 1 v H der Baukosten, bestimmte Anlagen und Einrichtungen dürfen zusätzlich abgeschrieben werden (z.B. Heizungs- und Warmwasseranlagen); die Vorschriften des § 25 II. BV gelten auch für bauliche Änderungen, z.B. energiesparende Maßnahmen. 24) Vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, a.a.O., Band 4, Erläuterungen zu § 11 II.BV, S.25 und S.39 f f . 25) Vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, a.a.O., Band 4, Erläuterung zu § 25 II. BV, S.7. 26) Vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, zum MHG, S.37 und S.41 f.

a.a.O., Band 2,

Einführung

69

2.2

Die steuerlichen Rahmenbedingungen für Modernisierungsinvestitionen

2.2.1 Vorbemerkung

Anders als im M i e t r e c h t , spielt es bei der einkommensteuerlichen Behandlung der Kosten von baulichen Veränderungen praktisch keine Rolle, ob sie auf Instandhaltung oder Modernisierung gerichtet sind. Von den Ausnahmefällen abgesehen, in denen die Kosten nachträglicher Baumaßnahmen m i t den Anschaffungs-

oder

Herstellungskosten

eines

Gebäudes bzw. einer

Wohnung

zusammengefaßt werden und m i t diesen über den Gesamtzeitraum der erwarteten Nutzung abzuschreiben sind, wird regelmäßig die Einstufung als Erhaltungsaufwand zuerkannt. Dann kommt entweder eine sofortige Absetzung der Kosten im Jahr der Baumaßnahme (bei gewerblicher Vermietung), oder eine Verteilung über maximal 5 Jahre in Frage (bei Wohngebäuden, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören). Außerdem können neben der Abschreibung (bzw.

Absetzung)

geltend gemacht

bei Kreditfinanzierung werden. Auf

Schuldzinsen

als

Werbungskosten

diese Weise ergeben sich für

Steuerentlastungen durch die Minderung des steuerpflichtigen

den Investor Ertrags

bzw.

durch die Möglichkeit, Verluste aus Vermietung und Verpachtung m i t anderen positiven Einkünften zu verrechnen"^.

Die gesetzlichen Regelungen sind v e r m u t l i c h bewußt als Unterstützung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen konzipiert worden, aus der Sicht, daß kurzfristige Anhebungen der Mieten auf ein - gemessen an den Kosten renditeträchtiges Niveau seit jeher kaum realisierbar waren. Der Gebäudeeigentümer muß bei der Investition die langfristige Sicherung des Mietertrags und dessen Steigerungsmöglichkeit

ins Kalkül

ziehen, - häufig

wird

seine

Renditerechnung dennoch bereits auf m i t t l e r e Sicht positiv ausfallen, wenn die begrenzenden Regelungen des Mietrechts und die steuerlichen

Entlastungs-

wirkungen im Zusammenhang betrachtet werden.

Fraglich ist, inwieweit sich Steigerungen des Substanzwertes bzw. des Verkehrswertes

von

Gebäuden

von

vornherein

rechnerisch

Zweifellos sind mögliche Wertsteigerungen ein wichtiges zumal sie weitgehend steuerfrei realisiert werden können

70

2)

:

fassen

lassen.

Investitionsmotiv,

Verkaufserlöse von Wohnungen, die im Privatvermögen gehalten werden, sind grundsätzlich nicht steuerpflichtig (wenn nur die sogenannte Spekulationsfrist von zwei Jahren eingehalten wird), Erlöse aus der Veräußerung von betrieblichen Wirtschaftsgütern unterliegen zwar prinzipiell der Besteuerung, allerdings besteht die Möglichk e i t , den Veräußerungsgewinn im Rahmen der §§ 6b, 6c EStG im Zuge einer Wiederanlage steuerfrei zu halten.

Da sich der weitaus überwiegende Teil des Wohnungs- und Gebäudebestandes i m Eigentum privater Haushalte befindet, hat die Nichtbesteuerung derartiger Gewinne erhebliche Bedeutung, so daß auch deren Zusammenwirken m i t den Absetzungsmöglichkeiten für Erhaltungsaufwand beachtet werden muß.

In den l e t z t e n Jahren mehren sich die Anzeichen dafür, daß i m Mietwohnbereich die Vermögensgestaltung i m Sinne der langfristigen

Bewirtschaftung

mehr und mehr zurückgedrängt wird; stattdessen greifen Formen der m i t t e l fristigen Kapitalanlage Platz. Teilweise werden dabei die entlastenden Regelungen für den Erhaltungsaufwand sogar systematisch ausgenutzt, z.B. wenn Mietobjekte

auf

kürzere

Sicht

in

Eigentumswohnungen

umgewandelt

und

w e i t e r veräußert werden sollen. Dabei ergibt sich eine besondere Gewinnmöglichkeit durch den Übergang von der Ertragswert- zur

Sachwertkalku-

l a t i o n , denn der Kaufpreis für Mietobjekte ist vornehmlich am Ertrag ausger i c h t e t , während bei Eigentumswohnungen das Sachwertprinzip (Vergleich m i t Neubaukosten) zum Tragen k o m m t ^ .

Die Modernisierungsaktivitäten

im Altbaubestand haben M i t t e der siebziger

Jahre insgesamt erheblich an Bedeutung gewonnen und folgen seither einem r e l a t i v stetigen Wachstumstrend. Zweifellos haben der Energiepreisschock und die Förderung i m Rahmen des Modernisierungs-

und

Energiesparprogramms

b e w i r k t , daß Investitionen zur Einsparung von Heizenergie dabei nicht zurückstanden, wenn auch die Realisierung i m Bereich

der

Eigenheime

rascher

vonstatten ging als i m Mietwohnbereich, vor allem des Geschoßwohnungsbaus. Wie zuvor angesprochen, ist dieser Sektor seit einiger Zeit - unter gewandelten Motiven - stärker in den Modernisierungsprozeß einbezogen worden. Mangels statistischer Unterlagen kann allerdings kein U r t e i l darüber abgegeben werden, ob dabei energiesparende Investitionen in gleichem Maße wie Gebäudeinstand 71

Setzung und Verbesserung der Wohnungsausstattung zum Tragen kommen. Man kann nur vermuten, daß solche baulichen Maßnahmen, die sich relativ leicht realisieren lassen - wie Ersatz von Fenstern oder Umstellungen i m Heizungsbereich - m i t im Vordergrund stehen, während aufwendigere Maßnahmen der Wärmedämmung ausgespart bzw. eher von denjenigen Eigentümern angegangen werden, die eine langfristige Bewirtschaftungsabsicht haben.

2.2.2

Vorschriften und Richtlinien über Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand

2.2.2.1

Überwiegende Bedeutung des Erhaltungsaufwands

Die Förderung von Modernisierungs-

und Instandsetzungsmaßnahmen

steuerrechtliche Instrumente geht in den Ursprüngen weit zurück

4)

durch

:

Bereits im Jahre 1958 wurde in § 51 Abs. 1, Z i f f . 2, (Buchst.q) EStG die Möglichkeit vorgesehen, durch Rechtsverordnung der

Bundesregierung

besondere steuerliche Begünstigungen für den Einbau bestimmter Anlagen und Einrichtungen zu schaffen. Diese Ermächtigung ist m i t der Novelle zum WoModG 1978 e r w e i t e r t worden. Sie b e t r i f f t erhöhte Absetzungen für Modernisierungsmaßnahmen, soweit sie als Herstellungskosten anzusehen sind. Von dieser Möglichkeit hat die Bundesregierung durch Schaffung des § 82a EStDV Gebrauch gemacht. In die Vorschrift wurde nachträglich

eine

Sonderregelun g

f ür

Erhaltungsaufwan d

beim

pauschal-

besteuerten Wohnungseigentum eingearbeitet. Im

Jahre

1960 wurde

auch die Förderung

von Maßnahmen, die

der

Erhaltun g zuzurechnen sind (Einfügung eines Buchstaben r in § 51 A b s . l , Ziff.2 EStG), verstärkt. Dabei war ebenfalls eine nähere Regelung auf dem Verordnungsweg vorgesehen, was zu der Einfügung des § 82b EStDV geführt hat. Schließlich sind unter den Aspekten des Städtebauförderungsgesetzes und der Denkmalpflege

1976 weitere Ergänzungen geschaffen worden (vgl.

Buchstaben x und y in § 51 (1), Ziff.2 EStG und §§ 82 g bis k EStDV).

72

Unter diesen Vorschriften der EStDV ist neuerdings die des § 82b am bedeutsamsten, w e i l der § 82a im Jahre 1983 in seinem Anwendungsbereich gegenüber der Fassung aus dem Jahre 1978 erheblich eingeschränkt worden

ist^.

Schon zuvor hatte der § 82 a für den Mietwohnbereich nur noch eine geringe praktische Relevanz, - er wurde vorwiegend von Eigennutzern in Anspruch genommen. § 82b EStDV bezieht sich auf größeren Erhaltungsaufwan d bei Wohngebäuden des Privatvermögens.

Indem die Finanzrechtssprechung

die

Modernisierung begrifflich zunehmend den Erhaltungsmaßnahmen zugeordnet hat, ist diese Vorschrift auch

für nachträgliche Investitionen zur Energie-

einsparung maßgeblich; speziell für den M i e t w o h n b e r e i c h ^ .

Der Abgrenzung zwischen Herstellungs- und Erhaltungsaufwand werden folgende Prinzipien zugrunde gelegt:

Herstellungskosten werden im allgemeinen dann angenommen, wenn das bestehende Wohngebäude durch die bauliche Maßnahme "wesentlich

in

seiner Substanz vermehrt, in seinem Wesen erheblich verändert oder über seinen bisherigen Zustand hinaus deutlich verbessert w i r d " , d.h. etwas bisher

nicht

Vorhandenes

dem Gebäude hinzugefügt

w i r d (EStR,

Ab-

schnitt 157, Absatz 3). Hierunter fallen z.B. Aufwendungen für den Ausbau des Dachgeschosses oder für die Aufteilung von Großwohnungen in Kleinwohnungen

oder

für

den Einbau

eines

Fahrstuhls.

Als

Herstel-

lungsaufwand sind auch jene Ausgaben anzusehen, die im Normalfall der Erhaltung dienen (z.B. Malerarbeiten), die aber in engem räumlichen und zeitlichen Zusammenhang m i t dem Herstellungsaufwand (z.B. Ausbau des Dachstuhls) stehen; hier liegt ein w i r t s c h a f t l i c h einheitlicher Vorgang vor. Arbeiten, die zum gleichen Zeitpunkt, aber in einem anderen Gebäudeteil durchgeführt werden (z.B. Heizungsumstellung), zählen hingegen als Erhaltungsaufwand. Erhaltungsaufwan d sind Ausgaben für

die laufende Instandhaltung und

Instandsetzung, also Aufwendungen, die durch die normale Nutzung verursacht werden. Als Erhaltungsaufwand werden auch solche Maßnahmen angesehen, m i t denen "eine dem technischen F o r t s c h r i t t

entsprechende

übliche Modernisierung verbunden ist" (EStR, Abschnitt 157, Abs.3). Der Zustand der zu erneuernden Teile oder Anlagen spielt

steuerrechtlich

keine Rolle, es sei denn, es handelt sich um Aufwendungen, die

im 73

Anschluß

an die Anschaffung

eines Gebäudes im Zusammenhang

mit

zurückgestellten Instandhaltungsarbeiten anfallen. Anschaffungsnaher Herstellungsaufwan d wird dann angenommen, wenn in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung hohe Instandsetzungskosten aufgewendet werden; bislang war dies der Fall, wenn sie die M i e t e i n nahmen um ein Viertel

überschreiten,

neuerdings

werden

20 vH

der

Anschaffungskosten des Gebäudes als Bezugsbasis angegeben (EStR, Abschnitt 157, Abs.5). Der übliche (laufende) Erhaltungsaufwand kann auch in diesen Fällen sofort

in voller

Höhe als Werbungskosten

abgesetzt

werden.

Begründet wird die r e s t r i k t i v e Interpretation der Herstellkosten d a m i t , daß ein Gebäude als einheitliches Wirtschaftsgut m i t dem Gesamtbetrag der Herstellungskosten zu bewerten und einheitlich - entsprechend der Nutzungsdauer abzuschreiben sei, obwohl einzelne Teile des Gebäudes eine unterschiedliche Lebensdauer haben. Die für die Erneuerung einzelner Teile aufgewendeten Beträge aber dienten lediglich dazu, das Gebäude in dem Zustand zu erhalten, der sich aus der (fiktiven) gleichmäßigen Lebensdauer aller Teile ergebe. Behandelte man diesen Aufwand Gebäudeteile

zweimal

in den

als Herstellungskosten,

gesamten

so würden

Herstellungskosten

diese

des Gebäudes

enthalten sein.

Dieser

Rechtsprechung

zufolge

Modernisierungsmaßnahmen

können im Mietwohnungsbau alle

und ein Teil der energiesparenden

üblichen

Maßnahmen

steuerrechtlich als Erhaltungsaufwand angesehen werden. Beispiele sind die Umstellung von Heizungssystemen und der Austausch von Fenstern. Hingegen könnte man es nach den derzeitig geltenden Richtlinien noch als s t r i t t i g ansehen, ob

größere

Geschoßdecken

Maßnahmen

zur

Wärmedämmung

oder Dächern Erhaltungsaufwand

von

Außenwänden,

sind, denn bislang waren

diese immer nur als Herstellungskosten i.S. des § 82a EStDV

angesprochen

worden. Auf diese Frage wird noch eingegangen (vgl. den folgenden Abschnitt dieses Kapitels).

Nach § 11 Abs. 2 EStG ist Erhaltungsaufwand grundsätzlich in dem Jahr, in dem er geleistet worden ist, in voller Höhe als Werbungskosten abzuziehen. Abweichend hiervon können größere Aufwendungen - wenn dies steuerlich 74

v o r t e i l h a f t ist - nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig v e r t e i l t werden.

Voraussetzung

dabei

ist

aber, daß das Gebäude nicht

zu einem

Betriebsvermöge n gehört und zu mehr als der H ä l f t e Wohnzwecken dient (vgl. Abschnitt 157 (2) EStR). Diese Gesetzesregelung ist also vor allem für den großen Kreis der privaten Wohnungsvermieter^ relevant. Gehört das Wohngebäude hingegen zu einem Betriebsvermögen (etwa im Falle eines freien Wohnungsunternehmens), so muß der Erhaltungsaufwand sofort in voller Höhe abgesetzt werden. Auf Antrag wird Herstellungsaufwand als Erhaltungsaufwand anerkannt, wenn die Aufwendungen für die einzelne Baumaßnahme nicht mehr

als

4 000 D M

(ohne

Umsatzsteuer)

betragen

(vgl.

EStR

Abschnitt

157 Abs.4).

2.2.2.2

Die Regelungen bei Herstellungsaufwand

Handelt es sich um Herstellungsaufwan d, so kommen grundsätzlich die Vorschriften

des § 7 Abs.4 EStG bzw. Absatz 5 zur Anwendung (vgl. hierzu

Abschnitt 42 a der EStR). Nach § 7 Abs.4 können jährlich 2 v H (für Gebäude, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt worden sind) bzw. 2,5 v H (für Gebäude, die vor dem 1.1.1925 fertiggestellt worden sind) der Anschaffungs-oder stellungskosten abgesetzt

werden.

Alternativ

kann bei

neueren

degressiv abgeschrieben werden (§ 7 Abs.5); dabei kommen

Her-

Gebäuden

unterschiedlich

hohe Abschreibungsraten in Betracht, je nach dem, ob das Gebäude aus der Zeit nach 1978 s t a m m t (Wiedereinführung der degressiven A f A ) oder erst nach 1982 (Anhebung der AfA-Sätze) e r r i c h t e t worden ist. Im Falle der Anschaffung ist diese Möglichkeit aber nur insoweit gegeben, als nicht schon vom Verkäufer eine degressive Abschreibung in Anspruch genommen worden ist.

Soweit es sich um Herstellungsaufwand

handelt, können bestimmte

ener-

giepolitisch relávente Maßnahmen erhöht abgesetzt werden. Nach § 82a Abs. 1 EStDV können die Kosten für den Einbau von Wärmepumpenanlagen,

Solar-

anlagen und Anlagen zur Rückgewinnung von Wärme, einschließlich der Anbindung an das Heizsystem sowie neuerdings Windkraftanlagen und Anlagen zur Gewinnung von Gas aus Abfallstoffen

im Jahr der Herstellung und in den

folgenden neun Jahren jeweils bis zu 10 v H abgesetzt werden; falls vorhanden, 75

ist der Restwert den Anschaffungs-oder

Herstellungskosten

hinzuzurechnen

und entsprechend dem für das gesamte Gebäude maßgebenden Abschreibungssatz abzusetzen. Bei Anlagen und Einrichtungen, die nach dem

30.6.1978

fertiggestellt worden sind, war es dabei ohne Bedeutung, ob das Gebäude zum Betriebs- oder Privatvermögen gehört, oder ob es gewerblichen, beruflichen oder Wohnzwecken dient (vgl. Abschnitt 158 Abs. 1 EStR). Dies g i l t

auch

weiterhin. Ebenso g i l t weiterhin, daß die Kosten für die in Absatz (1) genannten Anlagen auch dann abschreibungsbegünstigt sind, wenn der Einbau im Zuge der Errichtung eines Neubaus erfolgt.

Als einzige Einschränkung w i r d

die

Förderung von Fernwärmeanschlüssen auf vorhandene Gebäude beschränkt (die vor dem 1. Juli 1983 fertiggestellt

worden sind), wobei die Voraussetzung

e n t f ä l l t , wenn der Anschluß nicht schon i m Zusammenhang m i t der Errichtung möglich gewesen war (vgl. A b s . l , Satz 3 des § 82a in der Fassung von 1983). N i c h t mehr begünstigt sind Herstellungskosten, die im Zusammenhang m i t der Wärmedämmung, dem Umbau von Türen und Fenstern sowie der Errichtung von Heizungsanlagen anfallen.

Die erhöhte Abschreibung von - nachträglich oder im Zuge des Neubaus geschaffenen sparung

besonderen

dienen,

ist

als

Anlagen und Einrichtungen, Sondervergünstigung

im

die

zur

Energieein-

Zusammenhang

mit

dem

ModEnG konzipiert worden, die wahlweise anstelle von Zuschüssen - auf die kein Rechtsanspruch bestand - in Anspruch genommen werden konnte. Gemäß § 82a Abs.2 besteht (weiterhin) ein Kumulationsverbot, wenn Zulagen gewährt werden. Weil die erhöhten Absetzungen für Anlagen, die unter § 82a fallen, eine Ausnahmeregelung darstellen, ist die Frage relevant, wie sonstige Modernisierungsmaßnahmen zu behandeln sind, die als Herstellungsaufwan d eingestuft werden.

Für diese Frage ist der Grundsatz von Belang, daß Gebäude hinsichtlich der A f A als Einheit zu behandeln sind. So stehen z.B. Heizungs- oder Be-und Entlüftungsanlagen

in einem einheitlichen

menhang; eine gesonderte A f A

Nutzungs- und

Funktionszusam-

ist in solchen Fällen nicht zulässig (EStR,

Abschnitt 42a Abs.4). Die Absetzung für Abnutzung bemißt sich in den Fällen des § 7 Abs. 4 EStG nach dem um die nachträglichen Anschaffungs-

oder

Herstellungskosten vermehrten Restwert und - wenn auf diese Weise die volle Absetzung innerhalb der tatsächlichen Nutzungsdauer nicht erreicht w i r d - der 76

neu zu schätzenden Restnutzungsdauer des Gebäudes. In den Fällen des § 7 Abs.5 EStG hingegen bemißt sich die weitere A f A nach den um den nachträglichen Herstellungsaufwand

erhöhten Herstellungskosten des Gebäudes und

dem jeweils geltenden Abschreibungssatz.

Die Bestimmung der Restnutzungsdauer ist bei A l t b a u t e n i m Einzelfall nicht unproblematisch. Nicht immer haben Altbauten bei Erwerb noch eine Restnutzungsdauer von 50 Jahren, so daß sich die Möglichkeit höherer Absetzungen e r g i b t ; die Frage der Restnutzungszeit wird in der Regel gutachterlich geklärt. Da nachträgliche Anschaffungs- oder Herstell-kosten nur zusammen m i t dem Gebäude abgeschrieben werden können, sind höhere Abschreibungssätze - in Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer - möglich.

§ 7b EStG ermöglicht erhöhte Absetzungen für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen; er ist für Teile des Mietwohnungsbereichs relevant, vor allem insofern, als die Ausdehnung der Begünstigung auf den A l t e r w e r b zu zahlreichen Käufen v e r m i e t e t e r Objekte geführt hat und auch in der Hinsicht, daß seit vielen Jahren zunehmend auch Neubauwohnungen in dieser Form zur

8) Vermietung gebaut werden

. Nach § 7b Abs. 2 sind nur Herstellungskosten, die

für Ausbauten und Erweiterungen (Schaffung neuen Wohnraums) aufgewendet worden sind, erhöht absetzbar, und zwar dann, wenn das Gebäude vor dem 1.1.1964 fertiggestellt und nicht nach dem 31.12.1976 angeschafft worden ist und die ausgebauten bzw. neu hergestellten Gebäudeteile zu mehr als 80 v H Wohnzwecken dienen. Die erhöhte Abschreibung beträgt in den ersten acht Jahren jeweils 5 v H der Herstellkosten, danach jeweils 2,5 vH des Restwertes. Die Begünstigung ist auf 200 000 bzw. 250 000 D M Herstellkosten (Ein- bzw. Zweifamilienhaus)

begrenzt; übersteigende

Beträge werden nach den

Vor-

schriften des § 7 Abs. 4 abgeschrieben. Auch bei Anwendung des § 7b kann für den Fall, daß die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger als 50 bzw. 40 Jahre beträgt, die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden A f A vorgenommen werden. Unter dem Aspekt energiesparender

Maßnahmen

ist die 7b-Regelung kaum von Belang, höchstens dann, wenn z.B. die alte Außenfassade m i t unzureichender Wärmedämmung zumindest teilweise durch Anbau bzw. Erweiterung

mit

höherer

Wärmedämmung

ersetzt

würde.

Im

Vermietungsfall von Gebäuden oder Wohnungen, die nach § 7b EStG abgeschrieben werden, sind Erhaltungsaufwendungen nach den Bestimmungen des 77

§ 82b (siehe oben) absetzbar; sie bleiben es auch dann, wenn der Eigentümer zur Selbstnutzung übergeht (Abschnitt 157 (2), Satz 6 EStR).

Für die vorliegende Fragestellung von Belang sind auch die Bestimmungen des Bundesbaugesetzes (BBauG) und des Städtebauförderungsgesetzes

(StBauFG).

Nach § 39e BBauG kann die Gemeinde gegenüber dem Eigentümer ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot aussprechen, wenn das Gebäude Mängel oder Mißstände aufweist; sie w i r d sich dann u.U. an den Kosten beteiligen müssen (vgl. § 43 StBauFG). Das gleiche g i l t bei der Sanierung in förmlich festgelegten

Gebieten.

Modernisierungsmaßnahmen

im

Sinne des

StBauFG

können u.a. der Einbau und die Verbesserung von Heizungsanlagen, Wärmeschutz, Fenstern sein. Die staatliche Förderung erstreckt sich - wenn die 9) Voraussetzungen entsprechend § 43 StBauFG e r f ü l l t sind Sanierungs-oder

Entwicklungsförderungsmitteln

vergünstigungen

der

nicht

durch

sowie

Zuschüsse gedeckten

- auf Zuschüsse aus auf

Abschreibungs-

Herstellungskosten:

Nach § 82g EStDV können die Herstellungskosten über einen Zeitraum

von

zehn Jahren v e r t e i l t bis zu jeweils 10 v H abgesetzt werden. Größere Erhaltungsaufwendungen werden nach § 82h EStDV entsprechend den Vorschriften des § 82b EStDV behandelt. Ähnliche Regelungen gelten für die steuerliche Behandlung von Herstellungs-und Erhaltungsaufwendungen bei Baudenkmälern (§§ 82i und k EStDV). Schließlich sei auf die Sonderregelungen für Berlin hingewiesen, die in §§ 14a und b Berlin FG festgelegt sind. Nach § 14a kann der Bauherr von Häusern, die wenigstens zwei Wohnungen enthalten und zu mehr als zwei D r i t t e l n Wohnzwecken dienen, erhöhte Abschreibungen (10 vH in den beiden ersten Jahren, dann 30 vH über zehn Jahre) geltend machen. § 14b b e t r i f f t die Modernisierung von Mehrfamilienhäusern; dabei können die Herstellungskosten bis zu 50 v H schon in drei Jahren, der Restwert in den folgenden fünf Jahren abgesetzt werden.

78

2.2.2.3

Zum Vordringen der Erhaltungs-Regelungen

Die vorstehenden Ausführungen haben gezeigt, daß eine Fülle von Vorschriften und Sonderregelungen für den Bereich der Modernisierun g - der Herstellungskosten b e t r i f f t - e n t w i c k e l t worden sind, indes kommen diese l e t z t l i c h nur in besonders gelagerten Fällen baulicher Änderungen zur Anwendung. Da die Rechtsauslegung dahin tendiert, daß jegliche "Erneuerung von bereits in den Herstellungskosten

des

Gebäudes

enthaltenen

Teilen,

Einrichtungen

oder

Anlagen regelmäßig Erhaltungsaufwand" ist (vgl. Abschnitt 157 (1) EStR) selbst wenn damit ein ganz anderer Zustand und Gebrauchswert

geschaffen

w i r d " ^ - , f ä l l t der größere Teil baulicher Veränderungen bzw. Verbesserungen unter die Regelungen für Erhaltungsaufwan d ( § 1 1 (2) EStG und § 82b EStDV). Für private Vermieter ist dabei vor allem die Möglichkeit der Absetzung über mehrere Jahre nach § 82b EStDV angesprochen, die somit, nach der 1983 erfolgten Einengung des § 82a auf nur

mehr

sehr

spezielle

Anlagen,

noch

stärkere Bedeutung erlangt hat.

In diesem Zusammenhang ist es notwendig, sich einen Überblick Maßnahmen im Bereich der Modernisierung zu verschaffen,

über die

die nach dem

ModEnG und dem korrespondierenden § 82a EStDV Herstellungskosten waren, damit aber mehr

und mehr

eine

Ausnahme

von der

allgemeinen

Recht-

sprechung bildeten, die schon lange darauf zielte, den Erhaltungsaufwand weit zu fassen.

Gemäß Absatz 1 des § 82a (in der seit dem 1.12.1978 geltenden Fassung) wurden folgende Maßnahmen begünstigt, nämlich Herstellungskosten für:

1.

den Einbau der in der Anlage 7 zu dieser Verordnung

bezeichneten

Anlagen und Einrichtungen, 2.

Maßnahmen, die ausschließlich zum Zweck des Wärme- oder

Lärm-

schutzes vorgenommen werden, und für den Anschluß an die

Fern-

wärmeversorgung,

die

überwiegend

aus

Anlagen

der

Kraft-Wärme-

Kopplung, zur Verbrennung von M ü l l oder zur Verwertung von Abwärme gespeist wird, 3.

den Einbau von Wärmepumpenanlagen, Solaranlagen und Anlagen zur Rückgewinnung von Wärme einschließlich der Anbindung an das Heizsystem; 79

Ziffer 1. wurde näher spezifiziert durch die Anlage 7 zu § 82a; Ziffer 2. ist durch einen Erlaß des Finanzministers vom 2 8 . 2 . 1 9 7 8 " ^ in einer Liste spezif i z i e r t worden, die i m Abschnitt 158 (2) EStR übernommen worden ist (vgl. die nachstehende Übersicht). Dieser gesamte Maßnahmenkatalog war weitgehend m i t den in § 4 ModEnG aufgeführten Modernisierungsmaßnahmen abgestimmt.

Zu beachten ist, daß Finanzgerichte und Finanzverwaltung schon vor dieser Neufassung des Paragraphen 82a (im Jahre 1978) die Mehrzahl der genannten Maßnahmen einhellig als Erhaltungsaufwan d ansahen. Dies geht aus den beiden Runderlassen des Finanzministeriums vom 28.2.1978 hervor, m i t denen die Verwaltung angewiesen worden war, es nicht zu beanstanden, wenn für solche Erhaltungsmaßnahmen eine Begünstigung als Herstellungskosten erlangt würde. Zweck

dieser

Anweisung war

es, selbstnutzende Eigentümer, für

die die

Pauschalbesteuerung nach § 21a EStG g i l t , nicht von der Steuervergünstigung für Modernisierung auszuschließen; dies wäre sonst der Fall gewesen, da § 21a EStG den Werbungskostenabzug praktisch auf die Abschreibung von Herstellungskosten beschränkt

und Absetzungen für

Erhaltungsaufwand

nicht

zu-

iäßt12).

Diese auf dem Verwaltungswege getroffene

Regelung ist vom Gesetzgeber

durch A r t i k e l 2 des Gesetzes zur Änderung des WoModG sanktioniert worden, was zu einer entsprechenden Ergänzung in § 51 A b s . l EStG und zu dem Absatz 3 in § 82a EStDV führte. Dort ist e x p l i z i t festgelegt worden, daß Eigentümer pauschalbesteuerter Wohnungen für alle genannten begünstigten Maßnahmen, "die Erhaltungsaufwand sind" besondere Absetzungen als Werbungskosten vornehmen können.

Da von den im Katalog genannten Einzelmaßnahmen - nach Ansicht

der

Finanzbehörden - für sich genommen kaum eine Herstellungsaufwand begründet, kann man annehmen, daß m i t dem Absatz (3) zugleich der überwiegende Anwendungsbereich des § 82a abgesteckt worden war, indem ja alle übrigen Gebäudeeigentümer durch diese Rechtsprechung von vornherein auf die für Erhaltungsmaßnahmen adäquate Regelung des § 82b gelenkt worden sind.

Daraus

ist

zu

folgern,

daß bei

energiesparenden

Investitionen

im

Miet-

wohnbereich zumindest bereits seit 1978 im wesentlichen von dieser steuer80

81

1.

an Fenstern und AuOentüren

AnschluOmöglichkeit für Ofen oder gleichwertiges g)

Dämmstoffe 8uf der Innen. ünd

10.

9.

Anschlüsse an die Kanalisation und 8n die Wasser-

Umbau von Fenstern und Türen

Versorgung

b)

a)

an der Unterseite der Kellerdecke, Dämmstoffe an der Unterseite der obersten Geschoßdecke, c) Dämmstoffe im nicht ausgebauten Dachraum auf der obersten Geschoßdecke.

D§mmstoffe

an Decken

Außenseite,

der Wohnung £ rs a t z von einfachverglasten Fenstern oder Fenstertüren durch Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeiten, WasserIsolier- oder mehrfachverglaste Fenster oder Fenstertüren, Zapfstelle und Spülbecken, Anschlußmöqlichkeit b) Ersatz von Einfachverglasung durch Isolier- oder Mehrfachverfür Kohle-, Gas- oder Elektroherd; lüftbare glasung Speisekammer oder entlüftbarer Speiseschrank c) Vorsatzfenster oder -türen oder Vorsatzflügel auf .... . ....A . vorhandene einfachverglaste Fenster oder Fenstertüren neuzeitliche sanitare Anlagen d) Ersatz von Fenstern durch Schallschutzfenster, ein eingerichtetes Bad oder eine eingerichtete e) Ergänzung einer AuOentür um eine Innentür (Windfangtür); Dusche je Wohnung sowie Waschbecken ? Aü0enwänden

WohnunqsabschluO mit oder ohne Vorraum in

Maßnahmen zum Wörme- oder Lärmschutz

zu Ziffer 2:

Heizgerät Dämmstoffe in der Luftschicht von zweischaligem Mauerwerk; 6. elektrische Brennstellenanschlüsse und Steckdosen , .. . .... . 3. an Dächern 7. Heizungs- und Warm wasseranlagen . . . . . ^ . .. . , . * , a) Dämmstoffe im Gebälk des Dachgeschosses, 0 k t Fahrstuhlanlagen bei Gebäuden mit mehr als vier , Dämmstoffe auf dem F,achdach; Geschossen

5.

, 3.

2.

1.

Einbau von Anlagen und Einrichtungen

zu Ziffer 1:

Katalog der Maßnahmen, die nach § 82a (1) EStOV bis 1983 förderungsfähig waren

Übersicht 2 - 1

liehen Abzugsmöglichkeit Gebrauch gemacht wurde, wenn nicht die sofortige Absetzung nach § 11 (2) EStG gewählt wurde. Für die große Zahl der privaten Wohnungsvermieter, die auch den größten Teil des Mietwohnungsbestandes halten, ist dabei die Verteilung des Aufwandes auf mehrere Jahre meistens günstiger.

Im Jahre 1983 wurde der Katalog des § 82a - der ja prinzipiell auch für die Vermieter infrage k o m m t - erheblich verkürzt. In Absatz 1 werden j e t z t nur noch genannt (Herstellungskosten):

1.

für Maßnahmen, die für den Anschluß eines im Inland belegenen Gebäudes an eine Fernwärmeversorgung einschließlich der Anbindung an das Heizsystem erforderlich sind, wenn die Fernwärmeversorgung überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung, zur Verbrennung von M ü l l oder zur Verwertung von Abwärme gespeist wird.

2.

für den Einbau von Wärmepumpenanlagen, Solaranlagen und Anlagen zur Wärmerückgewinnung in einem im Inland belegenen Gebäude einschließlich der Anbindung an das Heizsystem.

3.

für die Errichtung von Windkraftanlagen, wenn die m i t diesen Anlagen erzeugte

Energie überwiegend entweder

unmittelbar

oder

durch

Ver-

rechnung m i t Elektrizitätsbezügen des Steuerpflichtigen von einem Elektrizitätsversorgungsunternehmen zur Versorgung eines im Inland belegenen Gebäudes der Steuerpflichtigen

verwendet wird, einschließlich der

Anbindung an das Versorgungssystem des Gebäudes. 4.

für die Errichtung von Anlagen zur Gewinnung von Gas, das aus pflanzlichen oder

tierischen

Abfallstoffen

durch

Gärung

unter

Sauerstoff-

abschluß entsteht, wenn dieses Gas zur Beheizung eines im Inland belegenen Gebäudes des Steuerpflichtigen oder zur Warmwasserbereitung in einem solchen Gebäude des Steuerpflichtigen verwendet wird, einschließlich der Anbindung an das Versorgungssystem des Gebäudes. Damit

sind

die

üblichen

Modernisieruhgsmaßnahmen

-

Verbesserung

der

Gebäude- und Wohnungsausstattung - und die Wärme- und Lärmschutzmaßnahmen entfallen. Zu fragen bleibt, ob diese Maßnahmen im Mietwohnbereich als Erhaltungsaufwand abgesetzt werden können.

82

Folgt man der Auffassung der Finanzbehörden, so ist es beim Ersatz

von

Bauteilen, Anlagen oder Einrichtunge n weder beachtlich, ob die bestehenden in irgend einer Weise als verbraucht anzusehen waren, noch ob m i t den neuen eine wesentliche Verbesserung des Gebrauchswerts e i n t r i t t ; die dafür maßgeblichen Grundsätze sind in Abschnitt

157 A b s . l und 3 EStR

dargelegt

worden. Bei größeren Maßnahmen zur Wärmedämmung von Außenwänden oder Geschoßdecken handelt es sich allerdings normalerweise nicht um eine Erneuerung von Bauteilen, sondern um eine Hinzufügung. Indes w i r d selbst beim erstmaligen Einbau, bzw. bei der erstmaligen Durchführung einer Maßnahme zumeist eine Einstufung

als Erhaltungsaufwand

bejaht. Die Tatsache, daß

Wärme- und Lärmschutzmaßnahmen in diesem Sinne einbezogen sein sollten, geht auch aus dem z i t i e r t e n Erlaß des Finanzministeriums, in dem dieser Katalog erstmals genannt wurde, hervor*

Daß auch bei den verbleibenden nach § 82a begünstigten Maßnahmen vorwiegend Erhaltungsaufwand - und damit wahrscheinlich die gleichzeitige Anwendbarkeit des § 82b - gegeben ist, zeigt sich an der Formulierung in Absatz 3, denn dort heißt es, daß "Aufwendungen für die erstmalig e Durchführung ..., die Erhaltungsaufwand

sind", abweichend von § 21a Abs.3 als

Werbungskosten

abgezogen werden können. Obwohl es sich also um den Einbau oder gar die Errichtung von Anlagen handelt (vgl. Absatz 1), m i t denen etwas völlig Neues geschaffen

wird, wird

hier

diese

Ausnahme

für

den

pauschalbesteuerten

Bereich b e k r ä f t i g t . Umgekehrt heißt das aber, daß regelmäßig keine Einstu14) fung

als Herstellungskosten

Gesetzgeber

wiederum

der

erfolgen

soll

Auffassung

. Offenbar

hat

sich

hier

in der Steuerrechtsprechung

der

ange-

schlossen, die den Modernisierungsbegriff praktisch negiert. Im w i r t s c h a f t l i c h e n Ergebnis heißt das aber, daß die 1983 erfolgten Gesetzesänderungen - was Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen b e t r i f f t - vorwiegend zu Lasten des Eigennutzer-Bereichs gehen, während der Mietwohnbereich nach wie vor steuerlich äußerst günstig behandelt w i r d , indem praktisch alle nachträglichen baulichen Veränderungen - unabhängig davon, ob es sich um

Ersatz

oder

erstmalige

Einfügung

von

Bauteilen,

Anlagen

oder

Einrichtungen handelt - als Erhaltungsaufwand absetzbar sind.

83

2.2.3

Voraussetzungen und Grenzen - Zur Abgrenzung von privatem und gewerblichem Bereich der Grundstücksverwaltung

In gewisser Weise treffen diese Regelungen des Steuerrechts m i t denen des Mietrechts i m Sinne einer wechselseitigen Verstärkung

zusammen: Wie

in

Abschnitt 2.1.3 ausgeführt, setzt die Vorschrift über die Kostenumlage von Modernisierungsinvestitionen - indem dabei die f i k t i v e n Kosten einer notwendigen Instandsetzung abgezogen werden müssen - einen Anreiz zur möglichst frühzeitigen Erneuerung von Anlagen. Wenn es andererseits bei der steuerlichen

Behandlung

völlig unbeachtlich

ist, ob die alte

verbraucht war, und jedenfalls die vollen Kosten sofort

Anlage

überhaupt

abgesetzt

werden

können, w i r k t der Anreiz in die gleiche Richtung. Es ist aus diesem Grunde jedenfalls nicht verwunderlich, wenn teilweise sogar überzogene Modernisierungen im Mietwohnbereich erfolgen. Fraglich ist nur, ob die dann meist spekulativen Erwägungen über eine nachhaltige Ertragswertsteigerung

oder

eine Realisierung der Substanzwertgewinns durch Verkauf aufgehen.

In diesem Zusammenhang müssen auch die Voraussetzungen

für

die

Inan-

spruchnahme des § 82b EStDV und den Verzicht auf Besteuerung bei Veräußerungsgewinnen näher betrachtet werden. Wesentlich ist dabei, daß die Wohngebäude "nicht

zu einem Betriebsvermögen

gehören"; sie müssen also i m

Privatvermöge n gehalten werden, und ebenso darf die Erzielung von Einkünften aus der Bewirtschaftung oder gegebenenfalls der Veräußerung nicht so geartet sein, daß die Erträge in die Einkunftsart Abgrenzungskriterien

hierzu enthalten

"Gewerbebetrieb"

fallen.

die Einkommensteuer-Richtlinien

in

Abschnitt 137 (früher 136a). Sie lassen sich dahin zusammenfassen, daß für den Eigentümer keine T ä t i g k e i t im Sinne besonderen Verwaltungsaufwands - etwa infolge beschleunigten Mieterwechsels - erforderlich wird, die über die bloße Nutzungsüberlassung zum Zwecke langfristiger Fruchtziehung hinausgeht.

Sind bebaute Grundstücke bis zum Verkauf während eines langen Zeitraums durch Vermietung genutzt worden, und gehören die Einkünfte aus Vermietung zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung i m Sinne des § 21 EStG so gehört

nach allgemeiner

Ansicht

auch die Veräußerung noch zur

privaten

Vermögensverwaltung*^. Der Veräußerungsgewinn ist dann grundsätzlich nicht ertragssteuerpflichtig. Dies g i l t auch, wenn es sich um umfangreichen Grund84

besitz handelt und sämtliche Objekte in einem verhältnismäßig kurzen Z e i t raum an verschiedene Erwerber veräußert werden.

Wenn dagegen Bau und Verkauf der Eigentumswohnungen i m zeitlichen und sachlichen

Zusammenhang stehen, muß die gewerbliche Betätigung

bejaht

w e r d e n * ^ . Das gleiche g i l t , wenn jemand planmäßig Grundstücke in Form von Althausbesitz weitgehend fremdfinanziert e r w i r b t , diese kurz- oder langfristig vermietet sowie unter Ausnutzung steuerrechtlicher Vergünstigungen instandsetzt

oder modernisiert, um sie bei günstiger Gelegenheit vorwiegend als

Eigentumswohnungen zu veräußern, um dadurch eine Vermögensvermehrung zu erreichen*^.

Fraglich ist, ob die Grenzen faktisch eng genug gezogen werden können, um die systematische Ausnutzung von Steuerbegünstigungen, wie sie ja vor allem für private Kapitalanleger gegeben sind, zu verhindern. Angesichts der großen Zahl von privaten Eigentümern und Erwerbern dürfte es den Finanzbehörden wohl

nur

von

Fall

zu

Fall

möglich

sein,

die Frage

einer

gewerblichen

Betätigung zu prüfen.

Im gewerblichen Bereich spielt die Frage der zeitlichen Verteilungsmöglichkeit von Absetzungen für Erhaltungsaufwand praktisch keine Rolle, w e i l normalerweise eine Glättung über die größere

Zahl der bewirtschafteten

Objekte

e i n t r i t t . Hier unterliegt auch jeder Veräußerungserlös - z.B. i m Rahmen der Einkünfte

aus Gewerbebetrieb

- nach der Gewinnermittlungssystematik

als

Teil dieser Einkünfte der Steuer. Es besteht nur die Möglichkeit, über die §§ 6b, 6c EStG den Gewinn auf Ersatzwirtschaftsgüter zu übertragen. Voraussetzung ist, daß die veräußerten Wirtschaftsgüter mindestens 6 Jahre ununterbrochen zum Anlagevermögen des Betriebs gehört haben, und daß die Ersatzwirtschaftsgüter ebenfalls wieder zum Anlagevermögen gehören. Hierbei kann die

Unterscheidung

von

Anlagevermögen

und Umlaufvermögen

steuerlich

relevant werden. Zwar werden diese Begriffe im EStG selbst nicht definiert, den

handelsrechtlichen

Abgrenzungsmerkmalen

zufolge

(vgl.

§ 152

AktG)

werden aber zum Anlagevermögen nur diejenigen Güter gerechnet, die dazu bestimmt

sind, dem Betrieb auf Dauer

vermögen

diejenigen

Güter

Weiterveräußerung liegt

zu dienen, während zum

zählen, deren

Zweck

im

Verbrauch

Umlaufoder

der

18) 85

Wenn also die Grundstücksverwaltung

gewerblich

erfolgt,

oder

wenn

die

Veräußerung von Grundstücken als gewerbliche T ä t i g k e i t eingestuft wird, sind den Möglichkeiten der Realisierung oder der steuerfreien Übertragung

von

Buchgewinnen jedenfalls Grenzen gezogen. Bei den Entscheidungen der Finanzbehörden spielt die Haltedauer eine wesentliche Rolle: Als "lange Zeitdauer" der

Bewirtschaftung,

die

bei

der

privaten

Vermögensverwaltung

voraus-

zusetzen ist, werden 10 Jahre als Anhaltspunkt genannt; als "enger zeitlicher Zusammenhang" zwischen Ankäufen und Verkäufen von Grundstücken

kann

eine Zeitspanne von fünf Jahren als Anzeichen dafür genommen werden, daß 19) der Bereich der Vermögensverwaltung überschritten ist Diese Hinweise auf Rahmensetzungen des Steuerrechts bei der Veräußerung von Grundstücken gehen über das spezielle Thema der

Absetzungsmöglich-

keiten für Modernisierungsinvestitionen hinaus. Gezeigt werden sollte, daß die Frage

nach den R e n t a b i l i t ä t s k r i t e r i e n

eigentlich nicht

isoliert

unter

dem

Aspekt der langfristigen Ertragserzielung aus Vermietung untersucht werden kann. Darüber hinaus sind diese Weichenstellungen zwischen den zwei Systematiken der offenbar

Einkommensteuer:

ein nicht

Überschußrechnung

zu vernachlässigender

oder

Gewinnermittlung

Grund dafür, daß die Zahl der

Mietwohnungen i m Bereich steuerpflichtiger Unternehmen so gering ist

20)

Festzuhalten ist, daß die Vorschrift des § 82b EStDV über Erhaltungsaufwand eine wesentliche Bedeutung für die große Gruppe der privaten Vermieter hat. Für die Gruppe der gewerblichen Vermieter - dies können Wohnungsunternehmen sein oder sonstige Unternehmen und freiberuflich

Tätige, die

im

Nebengeschäft Wohngrundstücke halten - ist die Sofortabsetzung von Erhaltungsaufwand gemäß § 11 (2) EStG von Belang. Indem die begriffliche

Aus-

legung des Erhaltungsaufwands sehr weit ausgedehnt worden ist, sind alle steuerpflichtigen Investoren auch bei Modernisierungen, m i t denen wesentliche Substanzwertverbesserungen geschaffen werden, beqünstigt.

21) Dies bedeutet zugleich einen relativen Nachteil steuerpflichtigen

für die Gruppe der n i c h t -

Wohnungsunternehmen und Organisationen. In den vergan-

genen Jahren hatten sie sich stark auf die direkte

Modernisierungsförderung

gestützt und beklagen deren Wegfall. Man muß hier wohl auch noch zwei Fallgruppen von Wohnungen unterscheiden: Bei freifinanzierten 86

Wohnungen

(dabei handelt es sich vor allem um Altbaubestände) f ä l l t der Nachteil nämlich stärker ins Gewicht als bei öffentlich geförderten Wohnungen. Bei öffentlich geförderten Wohnungen sind ja (im Gegensatz zum Steuerrecht)

besondere

Abschreibungen für Anlagen und Einrichtungen vorgesehen (vgl. § 25 II. BV), die auch i m Falle der Modernisierung genutzt werden können, bzw. zugleich Bestandteil der Kostenmiete werden (vgl. die Darstellung in Abschnitt 4.1.2). Bei freifinanzierten Wohnungen der gemeinnützigen Unternehmen kann zwar ebenfalls eine Umlegung im Rahmen der Kostenmiete vorgenommen werden, indes kommt

diese nicht

immer

zum Zuge, da wiederum

Vergleichsmiete nicht überschritten werden darf

die

ortsübliche

22)

Schließlich ergibt sich noch ein besonderer Aspekt bezüglich der

öffentlich

geförderten Wohnungen, die von steuerpflichtigen Investoren e r r i c h t e t worden sind. Hier

gelten sowohl die

Abschreibungs-

und

Kostenmietenregelungen

gemäß dem Wohnungsbaugesetz, zugleich können aber die steuerrechtlichen Absetzungsmöglichkeiten genutzt

werden. Die wohnungsbaurechtlichen

schreibungen und Instandhaltungsumlagen sind hier nur als Regeln für

Abdie

Ertragsseite relevant; in der steuerlichen Gewinn-und Verlustrechnung s t e l l t der Investor den Erträgen die steuerrechtlich zulässigen Werbungskosten, u.a. degressive Gebäude- A f A und Absetzungen für Erhaltungsaufwand gegenüber. Wegen des Zusammenwirkens von Kostenmieten-Garantie und erhöhten Absetzungen dürfte es in diesem Bereich keine Hemmnisse bei der Modernisierung geben, - allenfalls wäre die Zustimmungsbedürftigkeit durch die B e w i l l i gungsstelle zu nennen.

Bei der direkten Förderung der Modernisierung s t e l l t sich ebenso wie beim Wohnungsneubau die Frage der steuerlichen Behandlung von Zuschüssen. Sie ist in Abschnitt 163 EStR in dem Sinne geregelt, daß der Investor teilweise wählen kann, ob er die Zuschüsse als Einnahmen verbucht, oder ob er die um den Zuschuß

verminderten

Baukosten

als

Bemessungsgrund

läge

für

die

AfA

ansehen w i l l . Wenn es sich um Erhaltungsaufwand handelt, müssen die Zuschüsse stets den Einnahmen zugerechnet werden (vgl. Absatz 2, Satz 1 und Absatz 4).

87

Fußnoten: (zu K a p i t e l 2.2)

1)

Vgl. hierzu auch den von der früheren Bundesregierung vorgelegten "Bericht über das Zusammenwirken finanzwirksamer, wohnungspolitischer Instrumente". BT-Drucksache 9/1708 vom 1.6.1982, S. 53 f f und S. 63.

2)

Vgl. ebenda, S. 16.

3)

Vgl. hierzu: Nachfrage nach Neubauwohnungen und nach Wohnungen aus dem Bestand. Bearb.: B. Bartholmai. In: Wochenbericht des DIW. Nr. 35/1984.

4)

Vgl. hierzu: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender: Wohnungsbaurecht, a.a.O., Band 5: Modernisierung; Steuerrechtliche Vorschriften (Teil IV Nr. 1).

5)

Vgl. hierzu: Einkommensteuer Handausgabe 1983 - Richtlinien m i t Einkommensteuergesetz. Durchführungsverordnung und Nebenbestimmungen. Bonn 1984, S. 347 f f .

6)

Auf den eigengenutzten pauschalbesteuerten Bereich ist § 82b nicht anwendbar, da der Werbungskostenabzug - m i t Ausnahme der A f A gemäß § 7b - hier praktisch ausgeschlossen ist. Vgl. ebenda S. 369 f f (Abschnitt 164b EStR).

7)

Dem Ergebnis der 1%-Wohnungsstichprobe 1978 zufolge, befanden sich ca. 10 M i l l . Mietwohnungen im Eigentum privater Haushalte 1 M i l l . M i e t wohnungen wurden von steuerpflichtigen Unternehmen und 4 M i l l . M i e t wohnungen von nicht-steuerpflichtigen Unternehmen und Organisationen gehalten. Insgesamt wurden 23 M i l l . Wohnungen, darunter 8 M i l l . Eigentümerwohnungen, gezählt.

8)

Im Vermietungsfalle können § 7b und § 21 EStG im Sinne der Überschußrechnung kombiniert werden, wobei der Bauherr oder Käufer abwägen muß, ob für ihn die Vorschrift des § 7(5) oder die des § 7b günstiger ist; die Wahlmöglichkeit wird nur durch den sogenannten Objektverzehr begrenzt.

9)

Zuschüsse werden dann gewährt, wenn der Eigentümer die Kosten der Maßnahmen durch eigene oder fremde M i t t e l nicht decken und die K a p i t a l - und zusätzlichen Bewirtschaftungskosten nicht aus den Erträgen des Gebäudes aufbringen kann. Ein Anspruch auf Zuschuß besteht auch nicht, wenn der Eigentümer Instandsetzungen unterlassen hat, obwohl sie w i r t s c h a f t l i c h vertretbar oder zumutbar waren.

10) Als Beispiel werden in der EStR u.a. genannt: Austausch von einfach verglasten Fenstern gegen doppeltverglaste Fenster, Ersatz von Einzelöfen durch Einbau einer Zentralheizung. 11) Vgl. Bundessteuerblatt I 1978, S.137, bzw. Bundesbaublatt 1978, S.254. 12) Zum Verständnis muß auch darauf hingewiesen werden, daß in der alten Fassung des § 82a EStDV, die seit dem 1.1.1977 galt, noch keine Sonderregelung zu diesem Aspekt enthalten war. 88

13) Dort heißt es im l e t z t e n Satz: "In den Fällen des § 21a EStG ist es nicht zu beanstanden, wenn Aufwendungen für Maßnahmen, die ausschließlich zum Zweck des Wärme- oder Lärmschutzes vorgenommen werden, als Herstellungskosten behandelt werden". 14) Wenn dieser Umkehrschluß über Absatz 3 des § 82a r i c h t i g ist, bedeutet das, daß bei der Abgrenzung des Erhaltungsaufwandes noch ein Schritt über die bisherige Regelung (Abschnitt 157 EStR) hinaus getan worden ist. Bisher wurde z. B. der erstmalige Einbau einer Zentralheizung deshalb als Erhaltungsmaßnahme begründet, weil es sich l e t z t l i c h um einen Ersatz für Einzelofenheizung handelt. Nunmehr würden aber Einbauten oder U m bauten, die tatsächlich eine Erweiterung sind, ebenfalls als Erhaltung angesprochen. 15) Vgl. hierzu: "Bericht der Bundesregierung über die steuerliche Behandlung der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen und deren Veräußerung", BT-Drucksache 8/4035 (vom 20.5.1980), S.9, 17; m i t Bezugnahme auf B F H - U r t e i l e von 1967 (BStBl III, S.467) und 1979 (BStBl 1980 II;, S.106). 16) So ein B F H - U r t e i l von 1980 (BStBl II, S.319). 17) So ein B F H - U r t e i l von 1981 (BStBl II, S.522). 18) Entgegen der Ansicht des BFH, der die Umwandlung eines Mietwohngrundstücks in Eigentumswohnungen zwecks Veräußerung bereits als Änderung der Zweckbestimmung in diesem Sinne eingestuft hatte, sind gutachterliche Stellungnahmen des Justizministeriums und des Finanzministeriums zu einem anderen Ergebnis gelangt; vgl. hierzu: BT-Drucksache 8/4035 a.a.O., S.5 und S . l l bis 16. 19) Vgl. BT-Drucksache 8/4035, a.a.O., S.17 und 18. 20) Seitens der Wohnungsunternehmen w i r d darauf hingewiesen, daß die Verlagerung der Wohnungsbewirtschaftung in die Privatvermögens-Sphäre der Eigentümer aus Gründen der einkommensteuerlichen Behandlung und zur Vermeidung zusätzlicher Gewerbesteuer-Belastungen günstiger ist. 21) Dabei muß allerdings beachtet werden, daß dieser Nachteil eher im Verhältnis zu denjenigen Steuerpflichtigen gegeben ist, die die Mögl i c h k e i t haben, Verluste aus Vermietung und Verpachtung m i t anderen Einkünften zu verrechnen, - hingegen besteht wohl kein Nachteil gegenüber freien Wohnungsunternehmen, da ja die gemeinnützigen Unternehmen zwar keine Absetzung vornehmen, dafür aber Substanzwertverbesserungen aus den steuerfrei bleibenden Erträgen finanzieren können. 22) Vgl. hierzu: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, a.a.O., Band 5: Modernisierung, Teil V: MHG § 2, S.4.

89

2.3

Modellrechnungen zur R e n t a b i l i t ä t von Investitionen unter Berücksichtigung von Kapitalkosten, Mieterträgen und Steuerentlastungen

2.3.1

Grundsätzliche Überlegungen zu den Rentabilitätsrechnungen

2.3.1.1

Zur Begründung des Umlagesatzes der Investitionskosten auf den Mietertrag

Ursprünglich war die Kostenumlage von Modernisierungsinvestitionen im M i e t höhe-Gesetz m i t einem Pauschalsatz von 14 vH geregelt. M i t dem Gesetz zur Änderung des Wohnungsmodernisierungsgesetzes vom 27.6.1978 ist der U m l e gungssatz auf 11 vH gesenkt worden. Die Tatsache, daß das Sondererhöhungsrecht nach § 3 MHG bei den Kosten der Maßnahme unter Berücksichtigung von öffentlichen Zuschüssen ansetzt, deutet darauf hin, daß der Gesetzgeber hier Elemente

des Kostenmietrechts

in Anlehnung an das WoBauG

einbringen

w o l l t e . Zum Zeitpunkt der ursprünglichen Fassung des MHG gab es bereits an anderer Stelle Beispiele für eine pauschale Umlegung nämlich in § 12 AMVOB ( m i t 14 vH) und § 32 StBauFG ( m i t 10 vH). Die damals getroffene Entscheidung für den Satz von 14 vH entsprach der Erwägung, daß damit die laufenden Aufwendungen

für

Kapitalkosten

und

Bewirtschaftungskosten

regelmäßig

gedeckt sein sollten.

Die

im

Jahre

Kompromiß

1978 beschlossene

zwischen

Senkung des Satzes auf

den gegensätzlichen

Positionen

von

11 vH kam als Bundestag

und

Bundesrat zustande*^. Der Bundesrat hatte seinerzeit für die Beibehaltung der 14 vH-Umlage plädiert. Hingegen war im Gesetzesentwurf des Bundestages zwar der gleiche Satz vorgesehen, es sollten aber nur 75 vH der insgesamt aufgewendeten Kosten umlagefähig sein; zur Begründung wurde auf die steuerlichen Vergünstigungen verwiesen, die beim Vermieter anfallen. Es sollten also nicht nur die direkten Zuschüsse für Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch steuerliche Förderungstatbestände von der Abwälzung auf die Mieten ausgenommen werden. Ferner war eine Härteklausel vorgesehen, nach der keine Berechtigung zur Mieterhöhung gegeben sein sollte, wenn diese im Mißverhältnis zu den für den Mieter zu erwartenden Vorteilen steht. Der i m V e r m i t t lungsausschuß festgelegte Investitionskosten 90

Mieterhöhungssatz

berücksichtigt

den

von generell 11 vH der vollen

Bundestags-Vorschlag

indirekt;

die

Härteklausel

wurde

allerdings

gestrichen.

Im Endeffekt

wurde

auch

eine

wesentliche Vereinfachung e r z i e l t , indem die 11 vH-Umlage seither generell für alle A r t e n der Modernisierung übernommen worden ist.

M i t der Anhebung der Jahresmiete um 11 v H der Kosten für die bauliche Änderung gelten alle laufenden Aufwendungen - insbesondere Verzinsung von Eigen- oder Fremdkapital, Abschreibung und Kosten der Instandhaltung - als abgedeckt, jedoch dürfen zusätzliche Betriebskosten in tatsächlicher Höhe und etwaige spätere Erhöhungen der Kapitalkosten nach § 4 und 5 MHG umgelegt werden^.

Der Kapitalmarktzins ist m i t 8 vH zu veranschlagen, wenn man sich auf den langfristigen Durchschnitt bezieht. Unter Berücksichtigung der

wirtschaft-

lichen Nutzungsdauer kann bei den Anlagen und Einrichtungen, die für Energieeinsparung infrage kommen, ein Abschreibungssatz von 4 bis 5 v H zugrunde gelegt werden (ähnliche Abschreibungssätze sind auch in § 25 der II. BV für Anlagen und Einrichtungen genannt, die neben den Gebäudekosten gesondert abschreibungsfähig sind). Bei annähernd fristenkongruenter Darlehensfinanzierung entspricht dem ein anfänglicher

Tilgungssatz von 1,5 bis 2,5 vH; die

jährliche Annuität (Zins und steigende Tilgung aus ersparten Zinsen) beläuft sich also auf 9,5 bis 10,5 vH. Somit ist das pauschalierte Umlegungsverfahren ziemlich

genau auf

die

üblichen

Kapitalkosten

zugeschnitten,

wobei

ein

Spielraum von etwa 1 v H für Instandhaltungskosten verbleibt.

Das heißt, daß die auf die Investition zurechenbaren Erträge über die w i r t schaftliche Nutzungsdauer jedenfalls deren Anschaffungswert

zuzüglich der

Verzinsung des durchschnittlich gebundenen Kapitals erbringen (vgl. hierzu die nachstehenden Rechenbeispiele). Eine Kostenunterdeckung

ist nur dann zu

erwarten, wenn die Nutzungsdauer weniger als 20 Jahre beträgt, oder wenn der K a p i t a l m a r k t z i n s die Marke von 8 v H deutlich überschreitet. Genaugenommen l i e g t die Zeitmarke sogar niedriger, nämlich bei 17 Jahren, wenn der Zinssatz m i t 8 v H angenommen w i r d (vgl. Beispiel 1).

Häufig wird anders, aber falsch argumentiert, indem der Pauschalsatz von 11 v H für den Ertrag m i t Zins- und Abschreibungssatz (zusammen 12 bis 13 vH) verglichen wird; dann hat es den Anschein, als sei eine Kostendeckung nicht zu 91

UEBERSICHT 2-2 KAPITALKOSTEN UNO ERTRA6 EINER RÖDERNISIERUN6SINVESTITION KISPIEL 2 I (NUTZUNGSDAUER 20 JAHRE)

BEISPIEL 1 i (NUTZUNGSDAUER 20 JAHRE) JAHR KAPITAL

ZINS (82)

TILG ANN. ERTRAG LIN.AfA (51) (3Z) (UZ) (111)

1 50000 2 48500 3 4*880 4 45130 5 43241 4 41200 7 38996 8 36616 9 34045 10 31269 11 26270 12 25032 13 21534 14 17757 15 1367B 16 9272 17 4514 18 19 • 20

4000 3880 3750 3410 3459 3296 3120 2929 2724 2501 2262 2003 1723 1421 1094 742 361

1500 1620 1750 1890 2041 2204 2380 2571 2776 2999 3238 3497 3777 4079 4406 4758 45)4

2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500

1 2 3 4 5 4 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

92675 110000 50000

SUNHE

5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 4675

-

-

•

-

-

-

•

-

-

42875

SÜHNE

50000

JAHR KAPITAL

5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500

50000 48750 47400 45942 44367 42667 40630 38646 36704 34391 31892 29193 26279 23131 19731 16060 12095 7812 3187

ZINS (82)

TIL6 (22)

ANN. ERTRAG LIN.AFA (102) (112) (42)

50000 49000 47920 46754 45494 44133 42664 41077 39363 37512 35513 33355 31023 26505 25765 22848 19676 16250 12550 8554 4238

4000 3920 3834 3740 3640 3531 3413 3266 3149 3001 2841 2668 2482 2280 2063 1628 1574 1300 1004 684 339

1000 1080 1166 1260 1360 1469 1587 1714 1851 1999 2159 2332 2518 2720 2937 3172 3426 3700 3996 4316 4238

5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 4577

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 SUME 92

50000 104577 137500 50000

SURRE

•

-

-

•

•

-

•

•

-

-

-

•

•

•

-

54577

5250 5250 5250 5250 5250 5250 5250 5250 5250 5250 5250 5250 5250 5250 5250 5250 5250 5250 3442

-

-

-

47942

JAHR KAPITAL 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

•

1250 1350 1458 1575 1701 1837 1984 2142 2314 2499 2699 2915 3146 3400 3671 3965 4262 4625 3187

5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500

2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500

50000 97942 110000 50000

BEISPIEL 4 i (NUTZUNGSDAUER 25 JAHRE)

2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000

5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500

4000 3900 3792 3675 3549 3413 3266 3108 2936 2751 2551 2335 2102 1850 1579 1285 968 625 255

-

BEISPIEL 3 : (NUTZUNGSDAUER 25 JAHRE) [AHR KAPITAL

ZINS TILG ANN. ERTRAG LIN.AFA (52) (82) (2.52) (10.52) (112)

50000 49250 46440 47565 46620 45600 44496 43306 42023 40634 39135 37516 35767 33879 31839 29636 27257 24687 21912 18915 15679 12163 8407 4330 -

ZINS TILG ANN. ERTRAG LIN.AFA (82) (1.52) (9.52) (112) (42) 4000 3940 3875 3605 3730 3648 3560 3465 3362 3251 3131 3001 2661 2710 2547 2371 2161. 1975 1753 1513 1254 975 673 344 •

43926

750 810 875 945 1020 1102 1190 1265 1386 1499 1619 1749 1889 2040 2203 2379 2569 2775 2997 3237 3496 3775 4077 4330

4750 4750 4750 4750 4750 4750 4750 4750 4750 4750 4750 4750 4750 4750 4750 4750 4750 4750 4750 4750 4750 4750 4750 4676

-

-

5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500 5500

2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000

50000 113926 137500 SOOOO

erzielen. Der Fehler in dieser Argumentation liegt darin, daß die Zinskosten kein konstanter, sondern ein fallender Betrag sind, weil das K a p i t a l nicht auf Dauer gebunden bleibt; so bemißt sich auch die Summe der Zinsen über den Gesamtzeitraum am durchschnittlich gebundenen K a p i t a l und nicht etwa als eine Dauerverzinsung der Investitionskosten. Aus den Rechenbeispielen

ist

ersichtlich, daß es - in der Betrachtung über den Gesamtzeitraum - tatsächlich beliebig ist, ob man als Kapitalkosten neben der Summe der Zinsen die Summe der

Tilgungsbeträge

beide

entsprechen

Abschreibung

sind

oder die der Abschreibungsraten dem

ursprünglichen

alternative

berücksichtigt,

Kapitalbetrag.

Kostengrößen,

die

Tilgung

gleichermaßen

Rückführung des Kapitals dienen; bei der üblichen Darlehensfinanzierung

denn und einer mit

konstanten Annuitäten liegt der Unterschied nur darin, daß die Tilgung eben nicht konstant, sondern progressiv verläuft.

Die irreführende

Zusammenfassung eines konstanten Zinsbetrages m i t kon-

stanten Abschreibungsraten basiert auf den Vorschriften zur E r m i t t l u n g der Kostenmiete in der II. Berechnungsverordnung gemäß § 19 und § 24. Tatsächlich zieht sich die F i k t i o n konstanter

Kapitalisten"^

durch das gesamte

System der Kostenmiete für den öffentlich geförderten Wohnungsbau. Diese Annahme ist nur insofern berechtigt und vielleicht historisch zu erklären, als öffentliche Baudarlehen regelmäßig tilgungsfrei vergeben worden sind. Dann ist es in der Tat notwendig, neben den Kapitalkosten (im engeren Sinne von Zinszahlungen) die normale Abschreibung (1 vH der Herstellungskosten gemäß § 24 II.BV) als Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigen. Eine weitere

Er-

klärung kann darin gesehen werden, daß die Wirtschaftlichkeits- und Kostenmietberechnung als eine rein statische Betrachtung zum Zeitpunkt der Investit i o n konzipiert ist. Für eine Verlaufsbetrachtung, wie sie an sich notwendig wäre, ist das Kalkulationsprinzip der Kostenmiete nicht geeignet, w e i l die F i k t i o n konstanter Kapitalkosten dann einen grundsätzlichen Fehler bedeutet.

Die Orientierung an Elementen des Kostenmietrechts, die ja in zunehmendem Maße in das allgemeine M i e t r e c h t übernommen worden sind (vor allem m i t den §§ 3 bis 5 MHG) führt in diesem Sinne zur Fehleinschätzung auf breiter Front. Wenn die Kalkulation konstante Kapitalkosten + Abschreibung zur Bemessung des notwendigen Ertrags bei Modernisierungsinvestitionen herangezogen w i r d , gelangt man zu dem überhöhten pauschalen Umlegungssatz von 14 vH, der ja in 93

Kreisen der Wohnungswirtschaft

gern als der eigentlich angemessene Satz

apostrophiert wird. Indes bedeutete die i m Jahre 1978 beschlossene Senkung auf

11 v H - wie

in den Berechnungsbeispielen

gezeigt -

keineswegs

eine

Kostenunterdeckung.

Da der Gesetzgeber

seinerzeit

aber offenbar

eine Deckung zu 75 vH,

im

Hinblick auf Steuervorteile, bzw. eine Kostendeckung nach Steuern für ausreichend erachtet hatte, wäre in dieser Hinsicht sogar ein niedrigerer

Satz

angemessen.

Man könnte gegen die vorstehenden Beispielrechnungen einwenden, daß sie das Problem der Preissteigerung ausklammern, nämlich insofern, als der Vermieter für

die einmal geschaffene

Modernisierung

auch ersatzpflichtig

ist.

Nach

Ablauf der Nutzungsdauer, die hier m i t 20 bis 25 Jahren angenommen worden ist, muß eine gleichwertige Anlage oder Einrichtung neu geschaffen werden, wobei dieser Ersatz nicht von Neuem auf die Miete umgelegt werden kann. Für die Kosten der Folgeinvestition wären dann die zwischenzeitlichen Rückflüsse aus der Tilgung bzw. Abschreibung nicht ausreichend, da der Preisanstieg einen höheren Betrag als die ursprünglich aufgewendeten Investitionskosten erfordert. U n t e r s t e l l t man eine Preissteigerungsrate um 3 vH jährlich, so wäre der Ersatz der Baumaßnahme von 50 000 DM nach 25 Jahren kostenmäßig m i t 4) 105 000 D M zu veranschlagen . Dagegen steht

aber, daß der

Preissteigerung

angepaßt

Ertrag

werden

ebenfalls

kann,

von Jahr zu Jahr an die

denn der

Modernisierungszuschlag

bleibt ja von den allgemeinen Mieterhöhungen nicht ausgenommen (wie in Abschnitt 2.1.3 ausgeführt, ist diese Ausnahme nur für die ersten drei Jahre im Zusammenhang

mit

der

Kappungsgrenze

vorgesehen).

Geht

man auf

der

Mietenseite ebenfalls von 3 v H Preissteigerung aus, so ist zu prüfen, welche Gesamtsumme sich über einen Zeitraum von 20 bzw. 25 Jahren ergibt. Diese Summe kann über eine Rentenformel berechnet werden*^. Nach Ablauf von 20 Jahren beläuft sich die Summe der Erträge in dem gewählten Beispiel auf rund 150 000 D M , nach 25 Jahren auf rund 200 000 D M . M i t diesen Beträgen müssen in jedem Fall die Annuitätszahlungen beglichen werden, die in der Größenordnung bei 100 000 D M liegen, - dann muß ein Restbetrag verbleiben, der hoch genug ist, um die Kostensteigerung der Investition - 40 000 D M bei 94

UEBERSICHT 2-3 ER6EBNISSE DER FINANZIERUN6SRECHNUN6EN FUER EINE HODERNISIERUN6SINVESTITION BEI BERUECKSICHT16UN6 VON PREISSTEI6ERUN6EN BEISP. 1 BEISP. 2 BEISP. 3 BEISP. 4 NUTZUNGSDAUER

20

20

25

25

TIL6UKGSZEITRAUH

17

19

21

24

92875

97942

104577

113926

SÜHNE ERTRAEBE DESSL. BEI 3 VH ANSTIEG

110000 147787

110000 147787

137500 200526

137500 200526

KOSTEN DER INVESTITION DESGL. BEI 3 VH ANSTIEG

50000 90306

50000 90306

50000 104689

50000 104689

HEHRKOSTEN

40306

40306

546B9

54689

ERTRA6SUEBERSCHUSS

14606

9539

41260

31911

SÜHNE KAPITALKOSTEN

VARIANTEN BEI KUER2ERER NUTZUNGSDAUER I ) NUTZUNGSDAUER

17

19

21

24

TIL6UNGSZEITRAUR

17

19

21

24

92875

97942

104577

113926

SUIME ERTRAE6E DES6L. BEI 3 VH ANSTIE6

93500 119689

104500 138143

115500 157721

132000 189346

KOSTEN DER INVESTITION DES6L. BEI 3 VH ANSTIEß

50000 B2642

50000 B7675

50000 93015

50000 101640

HEHRKOSTEN

32642

37675

43015

51640

ERTRAGSUEBERSCHUSS

-5828

2526

10129

23780

SUHHE KAPITALKOSTEN

t) HIER NIRD AM6EN0NHEN.DASS DIE REINVESTITION BEREITS VOR ABLAUF DER VERANSCHLAGTEN NUT!UN6SDAUER VON 20. BZH. 25 JAHREN ERF0L6T.

95

20 Jahren, bzw. 55 000 D M bei 25 Jahren - finanzieren zu können. Dies scheint jedenfalls gewährleistet.

Zur

Verdeutlichung sind die Ergebnisse für

die zuvor gewählten

Rechen-

beispiele unter Berücksichtigung gleicher Preissteigerungen auf der Kostenund Ertragsseite in der nachstehenden Übersicht ausgewiesen worden, wobei i m unteren Teil zusätzliche Varianten m i t etwas verkürzter

Nutzungsdauer

dargestellt worden sind.

Aus der Zusammenstellung läßt sich folgern, daß es bei der Frage, ob die pauschalierte Mietumlage von 11 v H ausreicht oder gar Gewinne garantiert, wohl entscheidend darauf ankommt, ob die tatsächliche Nutzungsdauer der Anlagen über oder unter 20 Jahren liegt. In Beispiel 1 ist, bei einer Anfangstilgung von 3 vH, die Annuität auf 11 vH, also den gleichen Betrag wie die Mietumlage gesetzt worden. Dabei ergibt

sich eine Tilgungsdauer

von 17

Jahren; wenn die Nutzungsdauer nicht bei 20 Jahren festgehalten wird, sondern unmittelbar

nach Tilgung des Kapitals

eine

Reinvestition

erfolgt,

bleibt

naturgemäß kein Spielraum für einen Ertragsüberschuß: Normalerweise geht die Rechnung dann gerade

auf.

Im Rechenbeispiel

mit

Preissteigerungen

verbleibt eine geringfügige Differenz,

2.3.1.2 Investorenkalküle bei Finanzanlagen und Sachanlagen

Bezugsbasis

für

Rentabilitätsrechnungen

von Investitionen

könnte der

am

K a p i t a l m a r k t zu erzielende Ertrag sein. Häufig w i r d dahingehend argument i e r t , daß Investitionen in Sachanlagen erst dann vorgenommen werden, wenn der Investor einen Ertrag erwarten kann, der der Rendite von Kapitalanlagen in Wertpapieren unter Berücksichtigung von Zins und Zinseszins entspricht.

Zunächst lassen sich einige

Aspekte anführen,

die diese Hypothese

rela-

tivieren, die wichtigsten Stichworte sind: Wertsteigerung, Inflationsrate und Währungsrisiken. Daß die mögliche Wertsteigerung ein wesentliches Anlagemotiv ist, zeigt sich schon an dem Beispiel alternativer Finanzanlagen - A k t i e n oder Rentenpapiere - , denn für Aktienkäufe dürfte kaum der laufende Ertrag 96

aus Dividendenzahlungen ausschlaggebend sein. Bei Sachanlagen könnte

man

außerdem auf das Extrem verweisen, daß diese allein wegen der Wertaufbewahrungsfunktion gewählt werden; beispielsweise w i r d Gold als Sicherheit gegen Wirtschafts- oder Währungsrisiken gekauft, ohne daß es Zinsen bringt. Bei einer Sachinvestition in Mietwohnbauten kann der Wertsteigerungsaspekt dominierend sein, wenn an eine spätere Veräußerung gedacht wird. Es wurde bereits darauf hingewiesen, daß sogar außerordentliche Gewinne möglich sind, wenn ein Wechsel der Bewertungsprinzipien (vom Ertragswert zum Sachwert) hineinspielt. Läßt man diesen Aspekt beiseite, so g i l t doch die Tatsache, daß jedenfalls eine Sicherung des realen Wertes gegeben ist. Dies g i l t nicht nur in der Sachwertbetrachtung, indem steigende Baukosten stets eine Wertsteigerung der vorhandenen Gebäude nach sich ziehen, sondern auch unter dem Gesichtspunkt des Ertrages. Die Mieten werden sich durchweg fast automatisch der allgemeinen Preissteigerungsrate

und der

Einkommensentwicklung

anpassen, so daß von daher eine reale Rendite gesichert scheint. Diese Aspekte sind vor allem für Investoren bedeutsam, die eine sehr langfristige Sicherung des Vermögens sogar

suchen.

anhaltende

Sachvermögensanlagen

Krisen oder Währungsschnitte

wie

Immobilien

überdauern

im Gegensatz

zu Finanz-

anlagen unbeschadet. Außerdem läßt sich aus ihrem Nutzungswert stets wieder ein Ertrag ziehen.

Aus dieser

Sicht schiene es einleuchtend, wenn sich Investoren im

Miet-

wohnungsbau m i t einer geringeren laufenden Rendite begnügen als sie bei spielsweise bei Festzins-Anlagen erzielbar wäre. Jedenfalls wäre es falsch, nominale Renditen von Finanzanlagen zum Vergleich heranzuziehen. Dies sei an folgendem Beispiel verdeutlicht:

Bei einer Kapitalanlage von 100 000 DM in festverzinslichen Papieren beliefe sich der Endwert bei 8 v H Nominalzinsen im 20. Jahr auf 432 000 DM, wenn keinerlei

Entnahmen erfolgen,

indem die Zinszahlungen ebenfalls

angelegt

werden. Wenn die jährliche Preissteigerungsrate 3 vH beträgt, läge der Preisindex im 20. Jahr bei 175, demzufolge würde das K a p i t a l am Ende nur einen realen Wert (zu heutigen Preisen) von 246 000 D M repräsentieren. Der Investor dürfte also von vornherein nur m i t einem Realzins von knapp 5 vH kalkulieren.

97

Beim Kauf einer Mietwohnung für 100 000 D M könnte bei 3 v H Preissteigerung im 20. Jahr ein Verkaufswert

in Höhe von 175 000 D M e r w a r t e t werden. Im

Vergleich zur Finanzanlage müßte sich die Summe der Erträge aus Vermietung bis zum 20. Jahr folglich auf einen nominalen Betrag von 257 000 D M belaufen; das heißt, daß ein Mietzins von knapp 5 v H im jährlichen Durchschnitt

als

ausreichend angesehen werden kann, um den gleichen Vermögenszuwachs zu realisieren wie bei der Finanzanlage zu 8 vH.

Wenn es sich insoweit durchaus begründen läßt, daß ein Investor im Mietwohnungsbau aufgrund der faktischen Wertsicherung des eingesetzten Kapitals*^ m i t geringeren Renditen auskommt als sie bei reinen Finanzanlagen üblich sind, ist die Fragestellung bei Modernisierungsinvestitionen doch eine andere. Der Käufer oder Bauherr einer Mietwohnung kann bei einer Kalkulation über ca. 20 Jahre die Abschreibung als Kostenfaktor praktisch vernachlässigen, allenfalls

wäre sie gegenüber der erwarteten

Wertsteigerung m i t 1 v H in

Abschlag zu bringen, wenn sie nicht in dieser Höhe ohnehin bei den B e w i r t schaftungskosten abgerechnet wird. Im Falle einer Modernisierungsmaßnahme muß die Nutzungsdauer zumeist tatsächlich als begrenzt angesehen werden, so daß hier die Kalkulation nicht m i t einem veräußerbaren realen Wert schließt, sondern i m Gegenteil die Frage der Folgefinanzierung zur Diskussion steht. Die Berücksichtigung des Kapitalkostenanteils für die Modernisierungsinvestitionen in der Miete darf also keinesfalls zu einer Schlechterstellung gegenüber konkurrierenden Finanzanlagen führen.

Daß diese Voraussetzung durch den mietrechtlichen Sondererhöhungsanspruch e r f ü l l t ist, wurde bereits i m vorigen Abschnitt umrissen. Es läßt sich aber noch genauer illustrieren, daß die Renditerechnung für eine Sachinvestition in dieser Form zum gleichen Ergebnis führt wie die für eine Finanzanlage.

Ein Anlaß für Mißverständnisse bei derartigen Vergleichen liegt oft darin, daß bei der Sachinvestition wiederum die F i k t i o n einer dauerhaften Kapitalbindung übernommen wird; tatsächlich ist dies ja, im Gegensatz zur Finanzanlage, nicht der Fall.

In Übersicht

2-4

ist das Berechnungsbeispiel

für

die Finanzierung

einer

Modernisierungsinvestition über 20 Jahre aufgegriffen worden. Dabei wird das 98

99

SÜHNE

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

-

TILG ________

ANN. (10.511

______

FAKTOR IN 19.JAHR

_________________________

ERTRAG KAPITAL