Mietrecht: Fallorientierte Einführung in das Recht der Wohnraummiete [Reprint 2018 ed.] 9783486793369, 9783486242157

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Mietrecht Fallorientierte Einfuhrung in das Recht der Wohnraummiete

Von Professor

Dr. iur. Dietrich Harke

R. Oldenbourg Verlag München Wien

Die Deutsche Bibliothek - CIP-Einlieitsaufnalime Harke, Dietrich: Mietrecht : fallorientierte Einführung in das Recht der Wohnraummiete / von Dieter Harke. - München ; Wien : Oldenbourg, 1997 ISBN 3-486-24215-6

© 1997 R. Oldenbourg Verlag Rosenheimer Straße 145, D-81671 München Telefon: (089) 45051-0, Internet: http://www.oldenbourg.de Das Werk einschließlich aller Abbildungen ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlages unzulässig und strafbar. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Bearbeitung in elektronischen Systemen. Gedruckt auf säure- und chlorfreiem Papier Gesamtherstellung: R. Oldenbourg Graphische Betriebe GmbH, München ISBN 3-486-24215-6

Ubersicht Inhaltsverzeichnis Vorwort Verzeichnis der Fälle I. Einführung

I V VII 1

II. Mietrecht und Grundgesetz

13

III. Definition und Funktion der Miete

21

IV. Die Wohnungsvermittlung

27

V. Der Abschluß des Mietvertrags

37

VI. Zahlungspflichten

53

VII. Rechte und Pflichten

69

VIII. Mietminderung

87

IX. Mieterhöhung

101

X. Beendigung des Mietverhältnisses

121

XI. Kündigung wegen Eigenbedarfs

141

Anmerkungen

177

Abkürzungsverzeichnis

203

Sachverzeichnis

205

Inhalt Inhaltsverzeichnis

i

Vorwort

v

Verzeichnis der Fälle

vn

I. Einführung 1. Allgemeines 2. Das Mietrecht des BGB 3. Historische Entwicklung 4. Gesetze, Formularvertrag 5. Wie informiere ich mich weiter?

1 4 5 8 11

II. Mietrecht und Grundgesetz 1. 2. 3. 4. 5.

Der Fall: Pflegefall Das Urteil Eigentumsschutz und Sozialbindung Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts Recht auf Wohnen

13 13 15 16 19

III. Definition und Funktion der Miete 1. Der Fall: Wohnen zum Nulltarif 2. Das Urteil 3. Definition der Miete 4. Abgrenzung zu Leihe, Pacht 5. Wirtschaftliche Funktion der Miete

21 21 22 23 25

IV. Die Wohnungsvermittlung 1. Der Fall: Clevere Schülerin 2. Das Urteil

27 27

Inhaltsverzeichnis

II

3. Allgemeines 4. Wohnungsmakler/in - Begriff 5. Maklerprovision - Voraussetzungen 6. Provisionshöhe 7. Persönliche Beziehungen: keine Provision 8. Wirtschaftliche Verflechtung: keine Provision 9. Andere Gründe für den Provisionsausschluß 10. Abstands-, Ablösezahlungen

28 30 31 32 32 34 35 36

V. Der Abschluß des Mietvertrags 1. Der Fall: a. : Arbeitsloser sucht Wohnung b. Formularvertrag c. Ende einer Freundschaft 2. a - c: Das Urteil 3. Fragebögen 4. Diskriminierung 5. Formularvertrag, Mieterschutzrechte 6. Wohngemeinschaften 7. Vorverträge 8. Minderjährige

37 38 39 37, 38, 39 40 42 45 47 49 50

VI. Zahlungspflichten 1. Der Fall: a. Mietschulden b. Teurer Spielsand 2. a-b: Das Urteil 3. Mietzahlung 4. Höhe des Mietzinses 5. Betriebskosten allgemein 6. Heizung, Warmwasser 7. Mietsicherheit (Kaution)

53 54 53, 55 55 57 61 64 66

Inhaltsverzeichnis

III

VII. Rechte und Pflichten im Mietverhältnis 1. Der Fall: a. Implosion eines Fernsehgeräts b. Mieter im Gefängnis 2. a-b: Das Urteil 3. Risikoverteilung im Mietverhältnis 4. Untervermietung und Partner-Aufnahme 5. Kleinreparaturen 6. Schönheitsreparaturen 7. Lärm

69 70 69, 70 71 77 79 81 85

VIII. Mietminderung 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Der Fall: Mäuse und Kakerlaken Das Urteil Mietminderung bei Wohnungsmangel Höhe der Mietminderung Schadensersatzansprüche Sonstige Rechte bei Wohnungsmängeln

87 87 88 96 98 99

IX. Mieterhöhung 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Der Fall: Mieterhöhung an der Haustür Das Urteil Weitervermietung nach Auszug Vereinbarte Mieterhöhung Einseitige Mieterhöhung durch Vermieter Sonderkündigungsrecht

101 102 104 104 108 119

X. Die Beendigung des Mietverhältnisses 1 a-b. Der Fall: Ende einer Beziehung (I und II) 2 a - b. Das Urteil 3. Einvernehmliche Beendigung 4. Einseitige Beendigung durch Mieter/in 5. Einseitige Beendigung durch Vermieter/in

121, 122 121,122 124 125 126

Inhaltsverzeichnis

IV 6. 7. 8. 9.

Zeitmietverträge Widerspruch gegen Kündigung: Sozialklausel Tod des oder der Mieter/in Stillschweigende Verlängerung

135 136 139 140

XI. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs I. Der Fall a. Ferienwohnung b. Kinderwunsch c. Boutique 2 a-c. Das Urteil 3. Wandel der Rechtsprechung 4. Eigenbedarf: Voraussetzungen 5. Selbstnutzung durch Vermieter/in 6. Nutzung durch Angehörige 7. Nutzung durch andere Personen 8. Umwandlung in Eigentumswohnungen 9. Verwirkung des Kündigungsrechts • Bestehender, vorhersehbarer Bedarf • Objektive Eignung der Wohnung • Freie Alternativwohnung 10. Begründung der Kündigung I I . Vortäuschen von Eigenbedarf 12. Kündigung ohne berechtigtes Interesse 13. Form der Kündigung

141 142 143 140, 142, 143 144 149 152 154 156 157 159 160 163 165 170 175 175

Anmerkungen

177

Abkürzungsverzeichnis

203

Sachverzeichnis

205

Vorwort Dieser Text behandelt die wichtigsten Fragen des Rechts der Wohnraummiete in komprimierter und praxisorientierter Übersicht. Eine vollständige Zusammenstellung aller mit dem Mietrecht verbundenen Fragen ist in dem vorgegebenen Umfang nicht möglich und auch nicht beabsichtigt. Insbesondere wird auf die Miete von Gewerberaum und die Miete beweglicher Sachen nicht eingegangen. Die Darstellung anhand praktischer Fälle aus der Rechtsprechung wurde gewählt, weil sie erfahrungsgemäß einen besonders anschaulichen Einstieg in die Thematik ermöglicht. Sie hat den Vorteil, daß Betroffenheit erzeugt werden kann, die das Interesse am Thema weckt. Sie hat den Nachteil, daß im Einzelfall eine umfassende systematische Darstellung nicht erfolgen kann. Dieser Nachteil wird bewußt in Kauf genommen. Der Text ist weitgehend an der Rechtsprechung orientiert. Auf ein Literaturverzeichnis und ein Eingehen auf Meinungsverschiedenheit in der juristischen Literatur wird verzichtet. Der Schwerpunkt liegt auf der Vermietung von frei finanziertem Wohnraum. Auf Besonderheiten des öffentlich geförderten Wohnraums bei Wohnungsvergabe, Miethöhe und Betriebskosten wird nicht eingegangen. Literatur und Rechtsprechung wurden bis November 1996 berücksichtigt.

Darmstadt, im Dezember 1996

Der Verfasser

Verzeichnis der Fälle Stichwort

Gericht

Thema

1.

Pflegefall

BVerfG

Mietrecht und Grundgesetz

13

2.

Wohnen zum Nulltarif

BGH

Definition der Miete

21

Clevere Schülerin

LG Wiesbaden

Wohnungsvermi ttlung

27

Arbeitsloser sucht LG Köln Wohnung

Abschluß des Mietvertrags

37

5.

Formularvertrag BGH

Abschluß des Mietvertrags

38

6.

Ende einer Freundschaft

LG Heidelberg

Abschluß des Mietvertrags

39

7.

Mietschulden

BGH

Zahlungspflichten

53

8.

Teurer Spielsand AG Darmstadt

Zahlungspflichten

54

9.

Implosion eines Fernsehgeräts

OLG Köln

Rechte und Pflichten

69

10. Mieter im Gefängnis

BayObLG

Rechte und Pflichten

70

11. Mäuse und Kakerlaken

AG Bonn

Mietminderung

87

12. Mieterhöhung an der Haustür OLG Koblenz

Mieterhöhung

101

13. Ende einer Beziehung (I)

LG Hamburg

Beendigung des Mietverhältnisses

121

14. Ende einer Beziehung (II)

LG Hamburg

Beendigung des Mietverhältnisses

122

15. Ferienwohnung

BVerfG

Eigenbedarfskündigung

141

16. Kinderwunsch

BVerfG

Eigenbedarfskündigung

142

17. Boutique

LG Düsseldorf

Eigenbedarfskündigung

143

3. 4.

Seite

I. Einführung 1. Allgemeines „Der Wohnungsmarkt ist ein Markt wie alle anderen- und auch wieder nicht... Anders als sonstwo ist man aber eher regelmäßig als ausnahmsweise mit den Ergebnissen des Marktes nicht zufrieden. " Mit diesen Feststellungen beginnt der im Dezember 1994 veröffentlichte Bericht der „Expertenkommission Wohnungspolitik" 1. Er beklagt eine „Überreglementierung der Wohnraummiete"2 und schlägt den Abbau fehlgeleiteter und überzogener Regulierungen vor. Die Vermieterseite hat diese Vorschläge im Prinzip begrüßt, ist aber wegen mangelnder Umsetzung durch die Politik enttäuscht3. ARGEBAU, die Arbeitsgemeinschaft der Bauminister der Länder, hat das Gutachten als zu einseitig an der Lehre vom reinen Markt orientiert kritisiert und bemängelt, daß die soziale Komponente zu kurz komme4. Von Mieterseite ist die Gutachterposition als „Sozialabbau in der Wohnungspolitik", als „massive Attacke auf das soziale Mietrecht, einem Kernbestandteil der sozialen Rechtsordnung der Bundesrepublik Deutschland" verurteilt worden 5 . Eine Bundestagsfraktion hat die Bundesregierung aufgefordert, den Empfehlungen der Expertenkommission nicht zu folgen6. Die Politik hält sich mit der Umsetzung der Expertenvorschläge mit gutem Grund zurück. Eine zu starke Liberalisierung des Wohnungsmarktes ist problematisch: Die Mietwohnung hat einen Doppel Charakter. Sie ist gleichzeitig „Sozialgut" und „Wirtschaftsgut"7. Als Wirtschaftsgut ist sie „Ware", die auf dem „Markt" gehandelt wird. Diese Ware weist aber gegenüber anderen Marktgütern wesentliche Besonderheiten auf, denen eine rein marktwirtschaftliche Betrachtungsweise nicht gerecht wird. Der Preis einer Wohnung wird zwar von Angebot und Nachfrage beeinflußt. Deren Regulierungsfunktion wirkt aber nicht wie bei anderen Waren. Wohnungen können nicht -wie Bier oder Autos- an jedem beliebigen Ort produziert oder konsumiert werden. Ihre Produktion kann den sich verändernden Marktbedingungen -wenn überhaupt- nur langsam angepaßt werden. Außerdem hat der Besitz der „Ware" Wohnung existentielle Bedeutung.

2

1. Einfllhrung

Wirtschaftsgut ist die Mietwohnung auch insoweit, als sie eine zumindest durchschnittliche Verwertung des für Bau und Finanzierung eingesetzten Kapitals garantieren soll. Dabei sind die Interessen der Investoren und Investorinnen unterschiedlich, tendenziell aber auf bestmögliche Kapitalverwertung gerichtet. Das gilt nicht nur für Großinvestoren mit reinem Renditeinteresse. Auch private Vermieter und Vermieterinnen, die Wohnungen im selbst bewohnten Haus vermieten, werden in der Regel die Renditemöglichkeiten des Marktes ausnutzen. Das schließt nicht aus, daß private Kleinvermieter/innen im Einzelfall bei der Preisgestaltung Zurückhaltung zeigen. Freie Investoren verlangen, daß die von ihnen gebauten Mietwohnungen eine angemessene Rendite abwerfen. Ansonsten setzen sie ihr Kapital in einem anderen Wirtschaftsbereich ein. Also wird der marktwirtschaftlich orientierte Wohnungsbau tendenziell nur Wohnungen für mindestens durchschnittlich, eher aber für gut und besser Verdienende zur Verfügung stellen. Renditeverbesserungen zugunsten der Vermieterseite erfordern allgemeine Einkommenssteigerungen, weil die Mietbelastungsquote der Haushalte nicht beliebig erhöht werden kann. Die andere Lösung ist, daß Mieterhöhungen durch entsprechende Wohngelderhöhungen unterstützt werden. Für die ausreichende Wohnungsversorgung niedriger Einkommensschichten wird weiterhin sozialer Wohnungsbau und das Engagement von Städten, Gemeinden, Gewerkschaften, Kirchen, anderen karitativen Organisationen und von großen Arbeitgebern (in Form von Werkswohnungen) erforderlich sein8. Als Sozialgut ist die Mietwohnung Mittelpunkt der sozialen Existenz vor allem derjenigen, die wegen beschränkter finanzieller Möglichkeiten kein Wohneigentum erwerben können9. Ihre Möglichkeiten, Mieterhöhungen zu bezahlen, sind eingeschränkt: Die durchschnittliche Wohnkostenbelastung (Bruttokaltmiete) der Mieterhaushalte betrug (1992) 21 % des Haushaltsnettoeinkommens10. Dabei handelt es sich allerdings um eine wenig aussagekräftige Durchschnittszahl. Interessanter wird es, wenn man die Mietbelastung verschiedener Einkommensgruppen betrachtet: 1993 betrug die Mietbelastung der Haushalte mit einem Nettoeinkommen von 800 bis 1.500 DM 39,5 %; die der Haushalte mit einem Nettoeinkommen von 1.500 bis 2.200 DM 28,6 %. Bei einem Haushalts-Nettoeinkommen von 7.500 DM und mehr im Monat sank die Quote auf 12,7 % n . Diese Zahlen gelten für die westlichen Bundesländer. In den neuen Bundesländern schwankte die Quote zwischen 5,6 %und 23 % 12 . Daß kein Spielraum für beliebige

I. Einführung

3

Mieterhöhungen besteht, zeigt auch ein Blick auf die Einkommensentwicklung: In den alten Bundesländern stieg das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte (West) 1994 (nominal) gegenüber dem Vorjahr um 2.2 %. Dagegen stieg der Mietenindex um 4,6 % 13 . In absoluten Zahlen gesehen betrug die durchschnittliche Warmmiete Ende 1995 im Westen 11,84 DM, in den neuen Bundesländern 9,20 DM 14 . Die höchsten Wohnungsmieten finden sich in Berlin, München und Frankfurt. In Frankfurt wurden schon 1993 für Wohnungen von mehr als 100 m 2 bis zu 28 DM pro Quadratmeter bezahlt . Neubauap2 216 partements bis 30 m kosteten bis zu 40 DM/m . Die Mieten in Berlin und München lagen 1993 bereits um bis zu 20 % über dem Frankfurter Niveau 17 . In den Jahren 1994/95 hat sich die Wohnungsmarktlage und damit auch die Preissituation bei den Mieten leicht entspannt 18 . Nach einem absoluten Minusrekord im Wohnungsbau 1988 mit rd. 208.000 neu gebauten Wohnungen ist die Zahl der vor allem in Mehrfamilienhäusern neu zur Verfügung gestellten Wohnungen stetig angestiegen. 1994 wurde mit 505.000 Wohnungen in den alten Bundesländern das seit 1974 beste Wohnungsbauergebnis erreicht. Für 1995 werden ebenfalls rund eine 19

halbe Million neue Wohnungen erwartet . Dennoch beträgt der aktuelle Wohnungsfehlbestand in den westlichen Bundesländern nach Angaben des Deutschen Mieterbundes 1,5 bis 2 Millionen Wohnungen. Die Schätzungen wissenschaftlicher Institute differierten 1994 von 1,5 Mio. bis 2.3 Mio 20 fehlenden Wohnungen. Um einen Ausgleich am Wohnungsmarkt zu erreichen und die „neue Wohnungsnot" abzubauen, müßte die guten Ergebnisse von 1994 und 1995 noch auf Jahre hinaus wiederholt werden. Angesichts dieser Ausgangsdaten wird die Bedeutung der Mietwohnung als Sozialgut (und damit die gesellschaftliche Relevanz des BGB Mietrechts) in nächster Zeit nicht abnehmen. Für die einkommensschwächeren Bevölkerungsschichten wird sie sogar voraussichtlich zunehmen. Diese können sich nur unter besonderen Bedingungen (Erb-schaft, Lottogewinn, manchmal auch Förderung kinderreicher Familien) Eigentum schaffen. Die Eigentümerquote des unteren Fünftels in der Einkommenskala ist in den Jahren 1978 bis 1987 stark gesunken: von 32,2 % auf 29,9 %. Im gleichen Zeitraum ist sie für das obere Einkommensfiinftel stark gestiegen: von 43,8 % auf 51,5 % 21 . Das Einkommen der Eigentümerhaushalte lag in den 60er Jahren um etwa 10 % über dem der Mieterhaushalte, Mitte der 80er Jahre war es bereits um 40 % höher".

4

I. Einführung

Im Bundesdurchschnitt wohnen heute 37,9 % der Haushalte in selbstgenutztem Eigentum 23 . Differenziert man nach alten und neuen Bundesländern, beträgt die Eigentumsquote im Westen 40,9 % und in den neuen Bundesländern lediglich 25 %24. Die Quote (West - ohne neue Bundesländer) stieg in den letzten Jahren nur sehr langsam und ist im internationalen Vergleich relativ niedrig. In USA, Kanada, Großbritannien, Belgien, Italien wohnen etwa zwei Drittel der Haushalte in selbstgenutztem Wohneigentum, obwohl das Einkommen dort nicht höher als in Deutschland ist 25 . Zwar hat die Förderung von Eigentumsmaßnahmen seit Gründung der Bundesrepublik in den wohnungspolitischen Konzepten praktisch aller Parteien eine besondere Rolle gespielt 26 . Die Steuerausfälle der Wohnungsbauforderung liegen seit Jahren weit über den Finanzhilfen für den sozialen Wohnungsbau (Beispiel 1990: 2 Mrd. DM für den sozialen Wohnungsbau; 5,3 Mrd. DM erwartete Steuerausfälle 27

bei der Förderung des Wohneigentums ). Diese Konzeption der Eigentumsförderung hat sich -wie die Statistik zeigt- im wesentlichen zugunsten des einkommensstärkeren Teils der Bevölkerung ausgewirkt, die durchschnittliche Versorgung der Bevölkerung mit Wohneigentum aber nur unwesentlich verbessern können.

2. Das Mietrecht des BGB Das Mietrecht des BGB (§§ 535 ff.) betrifft Mietverhältnisse über bewegliche und unbewegliche Sachen. Es erfaßt sowohl Mietverträge über Autos, Maschinen und andere bewegliche Gegenstände als auch Mietverhältnisse über Wohn- und Gewerberäume. Soweit es um die Wohnraummiete geht, versuchen das BGB - Mietrecht und das Miethöhegesetz einen Ausgleich zwischen den Interessen der Vermieter, Vermieterinnen und Mieter, Mieterinnen, zwischen dem Spannungsverhältnis Wirtschaftsgut - Sozialgut zu schaffen. Der Hauseigentümer oder die Hauseigentümerin werden insbesondere im Hinblick auf Mieterhöhung und Kündigung besonderen Regeln unterworfen, nachdem sie die Wohnung einmal vermietet haben. Mieterhöhungen sind einseitig nur durchsetzbar, wenn das allgemeine Mietniveau gestiegen ist oder eine Staffeloder Indexmiete vereinbart wurde. Die Kündigung durch den oder die Vermieter/in setzt -im Regelfall- ein berechtigtes Interesse der Vermieterseite voraus.

I. Einführung

5

Die Regeln des BGB - Mietrechts konkretisieren die im Grundgesetz angelegte „Sozialbindung" des Grundeigentums28. Eine absolute Gerechtigkeit gibt es dabei nicht. Das Bundesverfassungsgericht betont in seinen Entscheidungen zum Mietrecht immer wieder, daß der Gesetzgeber einen erheblichen Spielraum hat. Das Grundgesetz enthält lediglich die Vorgabe, daß die schutzwürdigen Interessen der Vermieter, Vermieterinnen und der Mieter, Mieterinnen in ein „ausgewogenes Verhältnis" zu bringen sind29. Wie ein gerechter Interessenausgleich konkret auszusehen hat, ist -naturgemäß- zwischen den gesellschaftlichen Gruppen umstritten. Deshalb gehört das Recht der Wohnraummiete nicht nur in den letzten Jahren mit zu den kontroversesten Themen in der politischen Auseinandersetzung. Das gilt vor allem für die Themen Mieterhöhung und Kündigung, deren Sichtweise und gesetzliche Regelung historischen Änderungen unterliegt.

3. Historische Entwicklung Die industrielle Auswertung technischer Erfindungen beginnt in Deutschland überwiegend in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Verkehrsverbindungen und Fabriken werden rasch ausgebaut. Die Siedlungen um die Fabriken wachsen schnell. 1840 leben noch etwa 70 % der Bevölkerung auf dem Land; 1910 sind es nur noch 40 %. Der Rahmen der mittelalterlichen Stadt wird gesprengt. Das explosionsartige Wachstum der Städte zeigt die folgende Tabelle (Einwohner in 1000, zum Vergleich auch London und Paris): JAHR

1800

1850

1900

1920

Berlin

172

419

1889

3804

Hamburg

130

132

706

986

London

959

2363

4537

4483

Paris

547

1053

2714

2906

Wachstum der Städte Quelle: EGLI, Geschichte des Städtebaus,

1967, Bd. III, S. 300

6

I. Einführung

Die Bevölkerung im damaligen Deutschen Reich nahm von 41 Mio. im Jahr 1816 auf 68 Mio. im Jahr 1914 zu 30 . Die Nachfrage nach Mietwohnungen stieg enorm. Wohnungsnot und Überbelegung führten zu hohen Mieteinnahmen. Private Eigentümer, von öffentlichen Bauvorschriften kaum beschränkt, nützten die Baufreiheit. Sie ist Folge des durch die bürgerlichen Revolutionen neu eingeführten Eigentumsbegriffs, der Grund und Boden weitgehend von den sozialen Bindungen des 31 Mittelalters befreit hat . Mit dieser Entwicklung verbunden sind neue Erscheinungen wie Bodenhandel und Bodenspekulation. In den Gründerjahren entstehen Terraingesellschaften, die Grundstücke im Umfeld der Städte aufkaufen, parzellieren, das Gebiet erschließen und Baugrundstücke oder auch fertige Häuser wieder verkaufen („Der märkische Sandboden" wird zum „kalifornischen Goldfeld") 32 . Der Staat versucht vereinzelt, mit Hilfe bodenordnender Vorschriften einzuschreiten. Sie haben meist mehr (feuer-) polizeilichen als planerischen Charakter (ab 1863 Landesgesetze; 1867 bayrische Bauordnung; 1875 preußisches Fluchtliniengesetz). Als Gegengewicht zur privatkapitalistischen Lösung der Wohnungsfrage entstehen Genossenschaften, die sich vor allem des Arbeiterwohnungsbaus annehmen (1862 Häuserbau-Genossenschaft Hamburg; 1864 Allgemeiner Genossenschaftsverband)33. Einige Unternehmer beginnen mit dem Bau von Werkswohnungen. Andere wollen den „eigentumslosen Arbeiter" zum „arbeitenden Eigentümer" verwandeln 34 oder eine Bodenreform im Rahmen des privatwirtschaftlichen Systems durchführen (1888 Deutscher Bund für Bodenbesitzreform; 1898 Bund Deutscher Bodenreformer). Der Zusammenhang der Wohnungs- mit der Bodenfrage wird betont. In der damaligen Diskussion spielen praktisch alle wesentlichen Punkte eine Rolle, die auch heute noch bei der 35

Frage preiswerter Wohnungsversorgung diskutiert werden . Die radikale Position bestreitet, daß die Wohnungsfrage innerhalb des kapitalistischen Systems gelöst werden kann (Marx und Engels im „Kommunistischen Manifest" 1848; Engels, Zur Wohnungsfrage 1872). Auch das Erfurter Programm der SPD fordert 1891 Verwandlung des Privateigentums an Grund und Boden in gesellschaftliches Eigentum. Das Mietrecht des am 1.1.1900 in Kraft getretenen Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist Ausdruck individualistisch - marktwirtschaftlicher Vorstellungen. Beim Abschluß des Mietvertrags herrscht Vertragsfreiheit. Unsoziale Aspekte der Vertragsfreiheit, damals durchaus schon bekannt, werden vernachlässigt36. Spätestens nach dem 1. Welt-

I.

7

Einführung

krieg klaffen das marktwirtschaftliche Modell des BGB und die tatsächlichen Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt so weit auseinander, daß regulierende staatliche Eingriffe nicht mehr zu vermeiden sind. Die Wohnungsversorgung wird zur öffentlichen Aufgabe. Schwerpunkte staatlicher Interventionen sind: Wohnraumbewirtschaftung (jeweils nach den beiden Weltkriegen) sowie Eingriffe in die Mietpreisbildung (heute: Gesetz zur Regelung der Miethöhe - „MHG") und in das Recht des Vermieters zur Kündigung (heute vor allem: § 564 b BGB). Dazu kam die finanzielle Förderung des Mietwohnungsbaus mit entsprechender Bindung der Mietpreise (heute: II. Wohnungsbaugesetz, nach dem allerdings überwiegend die Bildung von Einzeleigentum gefördert werden soll 37 . Nach dem 2. Weltkrieg bestand ein erheblicher Wohnraummangel, der Folge der Kriegszerstörungen war und durch den Zuzug von Millionen Flüchtlingen verschärft wurde (bereits zu Beginn des Kriegs hatten über 1 Million Wohnungen gefehlt, nachdem die Förderung des Wohnungs38

baus hinter der Aufrüstung hatte zurückstehen müssen) . Das führte zur Zwangsbewirtschaftung von Wohnraum verbunden mit Mietpreisbindungen und einem erhöhten Schutz vor Kündigungen. Ab 1960 konnte die Wohnraumzwangsbewirtschaftung abgebaut werden. In den 60er Jahren wurde das soziale Mietrecht geschaffen, das durch verlängerte Kün-digungschutzfristen und die Einführung einer Härteklausel (Sozialklausel, heute: § 556 a BGB) gekennzeichnet war 39 . Als Reaktion auf die jahrelang steuerlich geforderte und in den Großstädten zu einem Problem gewordene Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen wurde später der Mieterschutz bei Umwandlungen verstärkt. 1971 wurde das Gesetz über den Kündigungsschutz von Wohnraum erlassen. Es führte den heute noch geltenden Grundsatz ein, daß der Vermieter, die Vermieterin (im Regelfall) nur kündigen darf, wenn er oder sie ein berechtigtes Interesse an der Auflösung des Mietverhältnisses hat 40 . 1982 und 1993 waren weitere einschneidende Änderungen im Recht der Wohnraummiete zu verzeichnen. Im Zuge der Schaffung von Investitionsanreizen im Wohnungsbau fand eine allmähliche „Liberalisierung" des Mietrechts statt, die teilweise zum Abbau von Mieterrechten führte (Erleichterung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen, Senkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhung für bestimmte Wohnungen, erleichterte Kündigung von Nebenräumen, Zulassung der Indexmiete). Unter dem Stichwort: „ Vereinfachung des Mietrechts" sind weitere Änderungen im Gespräch, die einschneidende Auswirkungen auf das soziale

I. Einführung

8

Mietrecht haben können. Einzelheiten stehen momentan (Herbst 1996) noch nicht fest. Die Vermieterseite fordert unter anderem weitgehende Vertragsfreiheit und damit auch Gestaltungsfreiheit in der Miethöhe für die Vermietung von Neubauwohnungen und Änderungen bei der Bestrafung des Mietwuchers 41 . Auch bei den Sozialwohnungen werden erhebliche Änderungen diskutiert, die zu einer Erhöhung der Sozialmieten führen werden 42 . Hier ist darauf zu achten, daß die in den letzten Jahren durch das soziale Mietrecht erreichte Stabilisierungsfunktion im Ausgleich der Interessen der Partner und Partnerinnen des Mietverhältnisses nicht zu schnell und ohne Not zu Lasten einer Seite verschoben wird. Instrumente, die zur Vermeidung von Konflikten beitragen können, sollten erhalten werden. So sollten größere Kommunen sich trotz aller Finanznöte weiterhin bei der Aufstellung und regelmäßigen Aktualisierung von Mietspiegeln engagieren. Wenn die Kosten teilweise durch Anzeigen in den gedruckten Mietspiegel - Ausgaben finanziert werden, so ist dagegen nichts einzuwenden. Bedenklich erscheint es dagegen, wenn neuerdings wie etwa in Frankfurt- ein Mietspiegel angeblich nur dann aktualisiert werden kann, wenn genügend private Sponsoren gefunden werden 43 .

4. Gesetze, Formularvertrag Das Recht der Wohnraummiete ist in den Paragraphen 535 bis 580 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Für preisgebundenen Wohnraum (Sozialwohnungen) gelten zusätzlich Sonderregeln, die sich im Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG), Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), der Neubaumietenverordnung (NMV) und der II. Berechnungsverordnung (II. BV) finden. Für fehlbelegte Sozialwohnungen kann nach dem Gesetz zum Abbau der Fehlsubventionierung und der Mietverzerrung im Wohnungswesen (AFWoG) eine Ausgleichszahlung erhoben werden. Auch für frei finanzierten Wohnungsbau in den neuen Bundesländern gelten noch einige Sonderregeln. Die Mieterhöhung in bestehenden Mietverhältnissen bei frei finanziertem Wohnraum richtet sich nach dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG), das auch Bestimmungen über die Staffel- und Indexmiete enthält. Obergrenzen für die Miethöhe (Mietpreisüberhöhung, Mietwucher) finden sich im Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) und dem Strafgesetzbuch

I. Einführung

9

(StGB). Für die Vermittlung frei finanzierten Wohnraums (Ansprüche der Wohnungsmakler und Maklerinnen) gilt das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG). Für die Abrechnung von allgemeinen Nebenkosten (Betriebskosten) frei finanzierter Wohnungen gilt in erster Linie die Vereinbarung im Mietvertrag (in der oft auf die II. BV verwiesen wird). Heiz- und Warmwasserkosten sind dagegen für (fast) alle Wohnungen (auch Sozialwohnungen) zwingend nach der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkVO) abzurechnen, die (im Regelfall) vertraglichen Vereinbarungen vorgeht. Die Zweckentfremdung von Wohnungen kann von den Landesregierungen nach dem Mietrechtsverbesserungsgesetz (MRVerbG) genehmigungspflichtig gemacht werden. Das gilt allerdings nur für Gebiete, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist - was vor allem für die Ballungsgebiete der Bundesrepublik zutrifft. Eine große Rolle im Recht der Wohnraummiete spielt der Mietvertrag, der mündlich gültig ist, in der Praxis aber meist schriftlich abgeschlossen wird. Meist legen Vermieter, Vermieterin ein Vertragsformular zur Unterschrift vor, das häufig von Vermieterverbänden formuliert und gedruckt worden ist. Die Vermieterseite hat deshalb regelmäßig ein Interesse an der Schriftform, weil im Mietvertrag die nicht zwingenden Vorschriften des BGB rechtswirksam abgeändert werden können. Das betrifft beispielsweise die Übernahme der nach dem BGB an sich von Vermieter, Vermieterin zu tragenden allgemeinen Nebenkosten oder Schönheitsreparaturen. Der Mieter, die Mieterin werden dadurch materiell schlechter gestellt als durch einen mündlichen Mietvertrag, bei dem im Fall von Streitigkeiten die BGB - Regelung heranzuziehen ist. Andererseits hat ein schriftlicher Vertrag hinsichtlich seiner Beweisfunktion auch für die Mieterseite Vorteile. Zwar geben auch die Mietervereine Mietvertragsformulare heraus. Es existiert auch ein Mustermietvertrag, der 1976 von Vermieter- und Mieterverbänden in Zusammenarbeit mit dem Bundesjustizministerium erarbeitet wurde. Sie spielen in der Praxis kaum eine Rolle, weil die Marktlage in den meisten Gebieten der Bundesrepublik es der Vermieterseite ermöglicht, ihr Formular durchzusetzen. Von Bezeichnungen wie: „Deutscher Einheitsmietvertrag" darf man sich nicht täuschen lassen. Es gibt kein einheitliches Formular, das den Mietverträgen zugrundegelegt wird. Formularmietverträge waren Anfang der 90er Jahre in der

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I. Einführung

Bundesrepublik in mindestens 184 Fassungen erhältlich 44 . Der 1976 gestartete Versuch, mit dem Mustermietvertrag eine Vereinheitlichung zu erreichen, kann als gescheitert angesehen werden. Was die Länge der in der Praxis verwendeten Formulare angeht, gilt: Je länger, desto günstiger für den Vermieter. Wenn Sie das überprüfen wollen, besorgen Sie sich ein Formular von einem Mieterverein und vergleichen Sie es mit einem vom Haus- und Grundbesitzerverein herausgegebenen Formular. Nicht alles, was in vorgedruckten Verträgen steht, ist rechts wirksam. Viele Formularverträge verwenden zum Teil Formulierungen, die mit dem gesetzlichen Leitbild des Mietverhältnisses nicht vereinbar sind und deshalb gegen das Gesetz zur Regelung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB-Gesetz) verstoßen. Um nur ein beispiel zu nennen: Frankfurter Gerichte haben dem Landesverband der hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer untersagt, ca. 30 unzulässige Klauseln in dem von ihm herausgegebenen Mietvertragsformular zu verwenden 45 . Der Bundesgerichtshof hat die Urteile bestätigt 46 . Der Versuch des Bundeskartellamts, dem Landesverband der hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer Herausgabe und Vertrieb seines Formulars sowie die Werbung dafür untersagen zu lassen, soweit darin 18 unzulässige Klauseln enthalten sind, ist vor dem Bundesgerichtshof gescheitert. Der Verband hatte jährlich 80.000 bis 90.000 Vertragsexemplare über Büroartikel- und Papierfachgeschäfte und über seine Mitgliedsverbände vertrieben. Das Bundeskartellamt hatte darin eine nach dem Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB) unzulässige Umgehung des Kartellverbots (Wettbewerbsbeschränkung durch gleichförmiges Verhalten bei den Vertragskonditionen) gesehen. Das Kammergericht Berlin hatte den Beschluß des Bundeskartellamts noch als rechtmäßig angesehen und Herausgabe und Vertrieb des Formulars als verbotene Konditionenempfehlung nach § 38 GWB untersagt 47 . Die Rechtsbeschwerde des hessischen Vermieterverbandes hatte Erfolg. Der BGH entschied, das Kartellverbot werde nicht bereits dann umgangen, wenn eine Empfehlung eine Beschränkung des Wettbewerbs durch gleichförmiges Verhalten von Marktteilnehmern (hier: Vermieter, Vermieterinnen, die das Formular verwenden) bewirkt. Der oder die Empfehlende müsse vielmehr auch den Willen haben, das Verhalten der Marktteilnehmer durch seine Empfehlung zu koordinieren. Das könne aber nicht allein aus der Aufgabenstellung des Vermieterverbandes als Interessenverband und aus seinem Wunsch nach einer breiten Verwendung des Vertragsmusters geschlossen werden. Das Verbot setze voraus,

I. Einführung

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daß der Verband selbst die Koordinierung des Verstoßes gegen das Kartellverbot aktiv steuere, was hier nicht gegeben sei48.

5. Wie informiere ich mich weiter? Rechtsberatung im Einzelfall gibt es nicht nur bei den Anwälten und Anwältinnen, sondern auch bei den Mieter- und Vermietervereinen. Studierende können häufig über den AStA der Hochschule oder das Studentenwerk eine kostenlose Rechtsberatung vermittelt bekommen. Die Qualität der Rechtsberatung in den Mieter- und Vermietervereinen ist unterschiedlich. Es gibt Mietervereine, bei denen die Mitgliedschaft mit dem Abschluß einer Rechtsschutzversicherung verbunden wird. Das kann Vorteile haben, aber auch problematisch sein, wenn auch zu risikobehafteten Prozessen geraten wird. In Großstädten finden sich häufig alternative Mietervereine mit zum Teil recht engagiertem Beratungspersonal. Wer sich selbst informieren will, sollte sich zunächst eine Textausgabe der wichtigsten oben genannten Mietgesetze zulegen, die in jeder Buchhandlung für 10 bis 12 DM erhältlich sind. In den Buchhandlungen gibt es inzwischen verschiedene ausführlicher Ratgeber. Im Übrigen geben Mieter- und Vermietervereine eine Fülle von Publikationen heraus (darunter der Deutsche Mieterbund eine Broschüre mit dem Titel: „Von der 'Bude' zur WG - Wohntips för Studenten "). Der Deutsche Mieterbund gibt die Zeitschrift „Wohnungswirtschaft und Mietrecht", der Zentralverband der deutschen Haus-, Wohnungsund Grundeigentümer die Zeitschrift „Deutsche Wohnungswirtschaft" heraus. Zeitschriften, Gesetzestexte und Rechtsprechungsdatenbanken werden inzwischen auch auf Disketten oder CD-ROMs angeboten.

II. Mietrecht und Grundgesetz 1. Der Fall: Pflegefall (Bundesverfassungsgericht, Beschluß vom 26.5.1993, WM 1993, S. 377)

Die 1912 geborene Frau E. ist Eigentümerin einer Doppelhaushälfte. Sie selbst wohnt im 1. Obergeschoß, die Wohnung im zweiten OG. hat sie an Herrn und Frau M. vermietet. Frau E.'s Sohn bewohnt eine Wohnung im ersten OG der anderen Doppelhaushälfte. Seine Wohnung liegt auf derselben Ebene wie die seiner Mutter, beide Wohnungen grenzen unmittelbar aneinander. Frau E. kündigt die Wohnung im zweiten OG. ihres Hauses mit folgender Begründung: Sie benötige die Wohnung für ihren Sohn, weil sie aufgrund ihres mit Gleichgewichtsstörungen verbundenen Gesundheitszustandes nicht mehr in der Lage sei, ihren Haushalt allein zu versorgen. Sie sei darauf angewiesen, ihren Sohn in nächster Nähe zu haben, damit dieser ihr helfen und sie pflegen könne. Um aus der angrenzenden Doppelhaushälfte in ihre Wohnung zu gelangen, benötige ihr Sohn -auch wenn er sich beeile- vier bis fünf Minuten. Von der Wohnung über ihr könne er sie schneller erreichen. Entscheidend sei aber gar nicht, ob er einige Sekunden schneller in ihre Wohnung gelangen könne, sondern daß sie wisse, er wohne nicht im Nachbarhaus, sondern über ihr, könne aus diesem Grund häufiger nach ihr sehen und sei für sie schneller erreichbar, sodaß sie jederzeit mit der schnellstmöglichen Hilfe rechnen könne, falls ihr in ihrer Wohnung etwas zustoßen sollte. Herr und Frau M. widersprechen der Kündigung. Es sei abwegig, anzunehmen, der Sohn benötige ßr den Weg aus der anderen Doppelhaushälfte zu seiner Mutter etwa vier bis fünf Minuten. Wenn Frau E. in ihrer Wohnung einen Unfall erlitte, wäre ihr Sohn in der Wohnung darüber genauso schwer zu verständigen wie in der Nachbarwohnung.

2. Das Urteil Amtsgericht und Landgericht haben die Mieter der Wohnung im zweiten OG. zur Räumung verurteilt. Der von Frau E. geltend gemachte Bedarfsgrund sei nachvollziehbar und vernünftig. Der Umzug des Sohnes sei notwendig, da nur so die räumliche Trennung verringert und eine Betreuung der Mutter erleichtert werden könne. Es mache einen erhebli-

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II. Mietrecht und Grundgesetz

chen Unterschied, ob die Versorgung aus der anderen Haushälfte oder aus Frau E . ' s Doppelhaushälfte erfolgen könne. Die Entscheidung der Eigentümerin über den Wohnbedarf sei grundsätzlich zu achten. Insbesondere dürfe das Gericht seine eigene Ansicht nicht anstelle derjenigen der Eigentümerin setzen, es sei denn, der Nutzungswunsch sei als mißbräuchlich zu bewerten. Da hierfür keine Anhaltspunkte ersichtlich seien, müsse der verständliche Wunsch der pflegebedürftigen Mutter respektiert werden, ihren Sohn in unmittelbarer räumlicher Nähe, und zwar in ihrem eigenen Haus, zu wissen. Die Mieter legten Verfassungsbeschwerde ein. Das Bundesverfassungsgericht hat die Beschwerde abgewiesen - die Mieter mußten also die Wohnung räumen. Dieses Ergebnis wurde wenig beachtet, als in den Medien über diese Entscheidung berichtet wurde. Dort wurde vor allem herausgestellt, Mieter seien nach dieser Entscheidung künftig wie Eigentümer geschützt. Das hat einige Verwirrung in der Öffentlichkeit hervorgerufen und zu Kritik in Fachzeitschriften geführt 4 9 . In der Tat ist zu hinterfragen, ob die Anerkennung des Besitzrechts an der Mietwohnung als Eigentum im Sinne von Art. 14 Grundgesetz die Mieterrechte wirklich gestärkt hat. Insbesondere ist zu beachten, daß Mieter ihr Besitzrecht nach wie vor nur eingeschränkt ausüben können. Sie können „ihre" Wohnung nicht verkaufen und nur in den Grenzen des § 549 BGB untervermieten. Modernisierungen und Maßnahmen zur Energie- und Wassereinsparung, die auf einseitger Entscheidung des Hauseigentümers beruhen, haben sie in weitem Umfang hinzunehmen 5 0 . Im Fall der begründeten Eigenbedarfskündigung wird ihr Besitzrecht durch die Selbstnutzungsentscheidung des Hauseigentümers beendet. Schon diese Beispiele zeigen, wie begrenzt die Auswirkung der Anerkennung des Mieter - Besitzrechts als Vermögenswerte Rechtsposition im Sinne des Art. 14 GG ist. Unsicherheiten werden dadurch verstärkt, daß das Bundesverfassungsgericht heute rein faktisch zu einer Art „SuperRevisionsgericht" im Mietrecht geworden ist, dabei aber bisher keine überzeugend klare Linie hinsichtlich der für die Eigenbedarfskündigung geforderten vernünftigen und nachvollziebaren Gründe entwickelt hat. Andererseits muß anerkannt werden, daß nach dieser Entscheidung die Instanzgerichte Zweifeln des Mieters an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches des Vermieters besonders sorgfältig nachzugehen haben. Das Bundesverfassungsgericht formuliert diesen Punkt wie folgt:

II. Mietrecht und

Grundgesetz

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"Soweit...die Belange des Vermieters darauf zu prüfen sind, ob sie einen ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Erlangungswunsch ergeben, kann der Mieter beanspruchen, daß das Gericht hiergegen gerichteten Einwänden in einer Weise nachgeht, die der Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses gerecht wird, also beispielsweise nachprüft, •

ob der Selbstnutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist,

• ob er zwar vorhanden ist, jedoch die Möglichkeit in Betracht kommt, ihn ohne Inanspruchnahme der gekündigten Wohnung zu befriedigen, etwa weil eine andere im Eigentum des Vermieters stehende Wohnung frei ist, in der der geltend gemachte Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden könnte. Darüber hinaus kann der Mieter verlangen, daß das Gericht bei der Anwendung der Sozialklausel des § 556a BGB... Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfaßt und berücksichtigt. "51 Das Bundesverfassungsgericht belegt seine Auffassung mit folgenden grundsätzlichen Überlegungen, die bei jeder Kündigung der Wohnung eines Vertragstreuen Mieters berücksichtigt werden müssen: "Die Wohnung ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz. Der einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen. Der Großteil der Bevölkerung kann zur Deckung seines Wohnbedarfs jedoch nicht auf Eigentum zurückgreifen, sondern ist gezwungen, Wohnraum zu mieten. Das Besitzrecht des Mieters erfüllt unter diesen Umständen Funktionen, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen. Dieser Bedeutung der Wohnung hat der Gesetzgeber mit der Ausgestaltung des Besitzrechts Rechnung getragen. Es stellt eine privatrechtliche Rechtsposition dar, die dem Mieter wie Sacheigentum zugeordnet ist... "51.

3. Eigentumschutz und Sozialbindung Artikel 14 Absatz 1 des Grundgesetzes gewährleistet das Eigentum, legt aber gleichzeitig fest, daß Inhalt und Schranken durch die Gesetze bestimmt werden. Das im Bürgerlichen Gesetzbuch enthaltene Recht der Wohnraummiete bestimmt Inhalt und Schranken des Grundeigentums dann,wenn sich der oder die Hauseigentümer/in einmal entschlossen hat, die Wohnung zu vermieten. Wenn Artikel 14 Abs. 2 Grundgesetz fordert, daß Eigentum verpflichtet und sein Gebrauch zugleich dem Wohl

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II. Mietrecht und Grundgesetz

der Allgemeinheit dienen soll, so gilt diese Formulierung in erster Linie dem Grundeigentum. Sie rechtfertigt die Mieterschutzbestimmungen des geltenden Rechts, insbesondere den Schutz vor ungerechtfertigter Mieterhöhung und Kündigung. Eine absolute Gerechtigkeit bei der gesetzlichen Ausgestaltung der Rechte und Pflichten der Vermieter und Mieter gibt es nicht. Bei der Regelung des BGB kann es nur darum gehen, einen vernünftigen Ausgleich unterschiedlicher Interessen zu finden. Das gilt vor allem für die „ewigen" Streitfragen wie Mieterhöhung und Kündigung, bei denen in den letzten Jahren immer häufiger das Bundesverfassungsgericht angerufen wird. Dieses findet im Grundgesetz -der höchsten Rechtsnorm- nur wenig Vorgaben für die konkrete Entscheidung mietrechtlicher Probleme. Das Grundgesetz selbst stellt einen sehr weiten Rahmen zur Verfügung, indem es einerseits das Eigentum des Vermieters schützt, anderereits aber von einer Sozialbindung des Eigentums ausgeht (Artikel 14 Abs. 1 und 2 GG). Daraus hat das Bundesverfassungsgericht abgeleitet, daß eine bestimmte Ausgestaltung des Mietrechts aus dem Grundgesetz nicht abgeleitet werden kann 53 . Dem Gesetzgeber bleibt für die konkrete Abgrenzung der Vermieter- und Mieterrechte ein weiter Gestaltungsspielraum. Er hat dabei die schutzwürdigen Interessen beider Seiten zu berücksichtigen und in ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen.

4. Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts Das Bundesverfassungsgericht hat schon im Jahr 1967 in einer Entscheidung zum Grundstücksverkehrsgesetz hervorgehoben, daß der Gesetzgeber die Interessen der Allgemeinheit am Grund und Boden in weit stärkerem Maß zur Geltung bringen kann als bei anderen Vermögensgütern. Die Begründung dafür war unter anderem, daß Grund und Boden unvermehrbar sind und weder volkswirtschaftlich noch in ihrer sozialen Bedeutung mit anderen Vermögenswerten ohne weiteres gleichgestellt werden können 54 . Wegen der besonderen Bedeutung des Bodens und der gerade dem Grund- beziehungsweise Hauseigentum innewohnenden Sozialbindung

II. Mietrecht und Grundgesetz

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steht es mit dem Grundgesetz in Einklang, daß der Vermieter die Miete nicht beliebig erhöhen kann, sondern durch das Gesetz zur Regelung der Miethöhe dem System der Vergleichsmieten unterworfen ist. Der zugunsten des Mieters geschaffenen Eigentumsbindung steht ein gesetzlicher Anspruch des Vermieters auf die ortsübliche Vergleichsmiete gegenüber 5 . Die Eigentumsbeschränkung des Vermieters darf nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht durch eine restriktive Handhabung der Regeln des Mieterhöhungsverfahrens verstärkt werden. Mit dieser Begründung wurde zum Beispiel die Auffassung eines Landgerichts korrigiert, die im Mieterhöhungsschreiben genannten Vergleichswohnungen dürften nicht größer oder kleiner sein als die Wohnung, in der die Miete erhöht werden soll. Das gilt jedenfalls dann, wenn im Mietvertrag der genaue Quadratmeter-Preis angegeben ist. Dieser und nicht die Grundfläche der Wohnung ist das wesentliche Vergleichsmoment 56 . Auch Angaben über die Betriebskosten der Vergleichswohnungen sind für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nicht erforderlich 57 . Auch weitere, zum Teil erhebliche Eingriffe in die Rechtsposition des Hauseigentümers werden vom Grundgesetz gedeckt. In seiner grundle58

genden Entscheidung zum Zweckentfremdungsverbot hat das Bundesverfassungsgericht klargestellt, daß eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen unmittelbar der Bereitstellung des für den einzelnen und für die Familie unentbehrlichen Wohnraums dient. Der soziale Bezug, der dem Wohnraum innewohne, verstärke sich erheblich, wenn diese Versorgung gefährdet sei. In dieser Situation sei es eine im Sinne des Artikel 14 Grundgesetz sachgerechte, am Gemeinwohl orientierte Maßnahme, die Zweckbestimmung des vorhandenen Wohnraums dadurch zu erhalten, daß die Zweckentfremdung grundsätzlich verboten wird. Von erheblicher Bedeutung ist auch die weitere Feststellung des Gerichts, daß die Möglichkeit des Eigentümers, jede sich bietende Chance zu einer günstigeren Verwertung seines Eigentums sofort und maximal auszunützen, durch die Verfassung nicht geschützt wird 59 . Mit ähnlicher Begründung ist auch die Kappungsgrenze für verfassungsgemäß erklärt worden . Das Bundesverfassungsgericht hat somit die grundsätzliche Zielsetzung der Mietrechtsgesetzgebung des Jahres 1974 anerkannt, die Wohnung als existenziellen Mittelpunkt des Lebens gegen reine Kapitalver-

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II. Mietrecht und Grundgesetz

wertungsinteressen zu schützen. Das Grundgesetz fordert für die konkrete Ausgestaltung zwingender mietrechtlicher Vorschriften, daß der Gesetzgeber die Belange von Vermietern und Mietern gleichermaßen berücksichtigt. Das heißt aber nicht, daß sie zu jeder Zeit und in jedem Zusammenhang das gleiche Gewicht haben müßten 61 . Artikel 14 des Grundgesetzes läßt dem Gesetzgeber einen erheblichen Spielraum. Dabei kann für unterschiedliche Situationen differenziert werden. Beispiel ist etwa, daß der oder die Eigentümer/in, der oder die wegen Selbstnutzung eine enge Beziehung zu seinem oder ihrem Eigentum hat, die vermietete zweite Wohnung (in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen ") ohne Angabe von Gründen (allerdings mit um drei Monate längerer Frist), also wesentlich leichter als eine Wohnung in größeren Mietshäusern, kündigen kann 63 . Die Beispiele zeigen, daß es das Grundgesetz durchaus erlaubt, in Grundsätze der Marktwirtschaft einzugreifen. Jedenfalls nach den Vorstellungen seiner Verfasser soll die soziale Marktwirtschaft keine reine Wettbewerbswirtschaft sein, sondern ein durch das Sozialstaatsprinzip geprägtes Wirtschaftssystem. Dieses Prinzip erfordert den Schutz des sozial Schwächeren, wenn notwendig auch durch gesetzgeberische Maßnahmen. Der Mieter, die Mieterin ist häufig der oder die sozial schwächere Vertragspartner/in - unter anderem deshalb, weil jedenfalls in Gebieten mit großer Wohnungsnachfrage für ihn oder sie die Vertragsfreiheit in Form der Abschlußfreiheit und inhaltlichen Gestaltungsfreiheit nur auf dem Papier besteht. Das wird sich kaum ändern, solange bundesweit von einem Wohnungsfehlbestand von 1,5 bis 2 Millionen Wohnungen ausgegangen werden muß 64 . Die Grenzen des Grundgesetzes für eine Betonung der Gemeinschaftsinteressen sind sogar noch wesentlich weiter gesteckt. Artikel 15, der angesichts der wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Entwicklung der Bundesrepubik seit 1949 eher ein Schattendasein geführt hat, würde es zulassen, Grund und Boden in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft zu überführen. Da der Verkehrswert zu entschädigen wäre, könnte Artikel 15 allerdings nicht als Mittel zur Vermögensumverteilung verwendet werden. Das Grundgesetz ist im Hinblick auf die Sozialbindung des Eigentums und auch hinsichtlich der gesamten W i r t schaftsverfassung relativ offen 65 . Dementsprechend hat das Bundesverfassungsgericht bereits im Jahr 1954 in seiner Entscheidung zum Investitionshilfegesetz hervorgehoben, die gegenwärtige Wirtschafts-und Sozial-

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Ordnung sei zwar eine nach dem Grundgesetz mögliche, keineswegs aber die allein mögliche Ordnung66.

5. Recht auf Wohnen Zu Beginn der 90er Jahre gewann angesichts zunehmender Obdachlosigkeit und steigender Wohnungsnot die Diskussion um das Recht auf Wohnen an Bedeutung. Die Bundesrepublik Deutschland ist Vertragspartner des „Internationalen Paktes über wirtschaftliche, soziale und kulturelle Grundrechte", der das Recht jedes Menschen auf angemessene Unterbringung anerkennt. Die Verfassung der Ex - DDR kannte ein „Recht auf Wohnraum". Dennoch ist am 3.10.1990 das Grundgesetz der Bundesrepublik Deutschland auf dem Gebiet der Ex - DDR in Kraft getrteten, ohne eine Garantie des Rechts auf Wohnen zu enthalten67. Verschiedene Initiativen zur Einführung eines Rechts auf Wohnen im Grundgesetz sind -auch in der Kommission zur Verfassungsreform- gescheitert68. Die Verankerung eines Rechts auf Wohnen in der Verfassung in Form einer Staatszielbestimmung wäre wünschenswert. Damit würde die sich bisher nur aus Artikel 20 des Grundgesetzes ergebende Verpflichtung der staatlichen Organe, sich um die Wohnraumversorgung der sozial schwächeren Teile der Bevölkerung zu kümmern, verstärkt. Das würde einen stärkeren Appell des Verfassungsgebers an die staatlichen Organe bedeuten69. Ein konkreter Anspruch des oder der Einzelnen auf eine bestimmte Wohnung würde damit nicht begründet (das hessische Wohnungsaufsichtsgesetz schließt einen Rechtsanspruch auf eine bestimmteWohnung ausdrücklich aus)70. Dagegen würde die Einfuhrung eines Rechts auf Wohnen als subjektives öffentliches (einklagbares) Recht auf objektive Schwierigkeiten stoßen. Auch die Verfassung der Ex - DDR gewährte das Recht auf Wohnraum nur „ entsprechend den volkswirtschaflichen Möglichkeiten und den örtlichen Bedingungen"71. Bei der Beratung des Grundgesetzes ist auf die Aufnahme sozialer Grundrechte in die Verfassung bewußt verzichtet worden, weil deren Verwirklichung auf objektive Schwierigkeiten stößt. Außerdem wollte man dem Bundesverfassungsgericht nicht die Verteilung des auf die öffentliche Hand entfallenden Anteils am Bruttosozialprodukt überlassen72. Auf die Wohnraumversorgung bezogen, bedeutet dies:

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IL Mietrecht und Grundgesetz

Das Bundesverfassungsgericht soll nicht die öffentliche Hand verpflichten können, für mehr Wohnungen zu sorgen. Seit 1945 war es Konsens aller Mehrheiten im Bundestag, beim Bau von Wohnungen vor allem auf die Privatinitiative zu setzen. Solange Kommunen nicht über mehr Wohnungen oder zumindest über mehr Belegungsrechte für Wohnungen verfügen, könnten sie unbegrenzte Ansprüche auf Wohnraum objektiv nicht erfüllen. Man wird sie auch nicht verpflichten können, selbst mehr privaten Wohnraum zur Verwirklichung des Rechts auf Wohnen anzumieten. Dann würde man die Verwirklichung des Grundrechts davon abhängig machen, in welchem Umfang private Investoren und Investorinnen Wohnraum zur Verfügung stellen. Außerdem wäre einem Mietpreisdiktat von privater Seite Tür und T o r geöffnet. Damit wird deutlich, daß für die Einführung eines Rechts auf Wohnen in Form eines einklagbaren Rechts grundlegende konzeptionelle Änderungen in der Wohnungspolitik notwendig wären. In Ländern, die ein Recht auf Wohnraum garantieren (beispielsweise Berlin und Bayern 7 3 ), ist die Wohnraumversorgung im Durchschnitt nicht besser als in den übrigen Ländern der Bundesrepublik. Das zeigt, daß der Verfassungstext die Verfassungswirklichkeit nicht alleine bestimmt. In Hessen sind allerdings die Gemeinden verpflichtet, Wohnungssuchende bei der Beschaffung einer gesunden, familiengerechten und ihren wirtschaftlichen Verhältnissen entsprechenden Wohnung zu unterstützen 74 . Obdachlosen müssen Unterkünfte bereitgestellt werden, die den Mindestanforderungen für einen vorübergehenden Aufenthalt genügt 7 5 . Auch Ausländern, die sich in Deutschland aufhalten und unfreiwillig obdachlos geworden sind, muß eine Unterkunft gewährt werden 7 6 .

III. Definition und Funktion der Miete 1. Der Fall: Wohnen zum Nulltarif (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.12.1981, NJW 1982, S. 820) Frau M. hat zu Lebzeiten ihren Grundbesitz mit Wohnhaus ihrer Tochter T. und ihrem Sohn S. (zu je 1/2) übertragen. Während einer schweren Krankheit wird Frau M. von der Haushälterin H. versorgt.Nach Frau M. 's Tod übernimmt T. die Hausverwaltung. T. schließt einen schriftlichen Vertrag mit Frau H. Darin werden Frau H. „im Hinblick auf den letzten Willen der Mutter", die von Frau H. „als langjährige Haushälterin bis zu ihrem Tode betreut wurde", bestimmte Räume im Haus „zur Benutzung als Wohnung unentgeltlich und auf Lebenszeit" zur Verfügung gestellt. Nachdem S. geheiratet hat, kauß seine Ehefrau E. den Miteigentumsanteil der T. auf. S. und E. verlangen von H., daß sie künftig anteilige Nebenkosten bezahlt (Heizung, Strom, Wasser, Müllabfuhr usw.). H. weigert sich. Nachdem S. und E. sie verklagen, erhebt sie Widerklage mit den Anträgen auf Feststellung, daß • ihr auf Lebenszeit ein unentgeltliches

Wohnrecht an den Räumen

zustehe;

• S. und E. auch über die eingeklagte Forderung hinaus känen Anspruch Erstattung der Nebenkosten für die Wohnung haben.

auf

2. Das Urteil Das Landgericht gab der Klage teilweise statt und wies die Widerklage in vollem U m f a n g ab. Genau gegenteilig entschieden das Oberlandesgericht und (in letzter Instanz) der Bundesgerichtshof: Frau H . w u r d e bestätigt, daß sie ein lebenslängliches Wohnrecht habe und f ü r die Nebenkosten nicht aufkommen müsse. Frau T . habe mit Frau H . einen Leihvertrag über die W o h n u n g abgeschlossen, der sogar o h n e Schriftform gültig sei. D e r Leihvertrag sei nicht auf die kurzfristige Gebrauchsüberlassung beschränkt. Z w a r habe der Entleiher nach § 601 B G B f ü r „die

III. Definition und Funktion der Miete

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gewöhnlichen Kosten der Erhaltung der geliehenen Sache" aufzukommen. Diese Vorschrift sei jedoch abdingbar. Aus dem Versorgungszweck des mit Frau H. abgeschlossenen Vertrages ergebe sich, daß diese auch von Nebenkosten freigestellt werden sollte.

3. Definition der Miete „Miete" im weiten Sinn bezeichnet das Mietverhältnis, den Vertrag, der die Rechtsbeziehungen zwischen Mieter/innen und Vermieter/innen regelt. Seine Grundregeln sind im BGB festgelegt (Paragraphen 535 ff.). Der oder die Vermieter/in ist verpflichtet, dem oder der Mieter/in den Gebrauch einer Sache zu gewähren und die Sache in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten77. Dabei kann es sich um bewegliche Sachen (Auto, Maschine, Buch, Videokassette) oder um unbewegliche Sachen (Grundstück, Wohnung) handeln. Dafür verpflichtet sich der oder die Mieter/in, den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Die BGB - Regeln können im Rahmen der Vertragsfreiheit durch den Mietvertrag weitgehend abgeändert werden. Bei der Vermietung von Wohnraum sind vertraglichen Änderungen allerdings Grenzen gesetzt - vor allem was Mieterhöhung und Kündigung angeht. „Miete" im engeren Sinn ist der Mietzins, den der oder die Mieter/in 78

schuldet . Der Mietzins ist das Entgelt für eine zum Gebrauch überlassene Sache, deren Eigentümer/in dem oder der Mieter/in (dauernd oder vorübergehend) den Besitz einräumt. In der Regel handelt es sich um einmalige oder periodisch wiederkehrende Geldzahlungen. Als Gegenleistung für die Vermietung kann aber auch etwas ganz anderes vereinbart werden, etwa die Benutzung eines dem oder der Mieter/in gehörenden Grundstücks durch den oder die Vermieter/in 79 . In der Umgangssprache werden Mietverträge über bewegliche Sachen häufig -juristisch inkorrekt- als „Leihe" bezeichnet: Wer bei gewerblichen Unternehmen einen „Leihwagen", eine Videokassette, eine Maschine „ausleiht", schließt in Wirklichkeit einen Mietvertrag ab. Gebrauchsüberlassung durch Private wird dagegen häufig auch juristisch Leihe, kann aber -bei Entgeltzahlung- auch Miete sein. Das von den „Mitwohnzentralen" vermittelte Mitwohnen auf Zeit ist juristisch Untermiete. Es ermöglicht dem oder der Hauptmieter/in, die Mietbelastung während Urlaubs- oder beruflicher Abwesenheit zu ver-

III. Definition und Funktion der Miete

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ringern. Der oder die Mieter/in braucht in jedem Fall die Erlaubnis des Vermieters oder der Vermieterin. Wird nur ein Teil der Wohnung untervermietet, darf die Erlaubnis nur in bestimmten Fällen verweigert werden 80 . Das Mitwohnen auf Zeit gewinnt immer mehr an Bedeutung. 1987 wurde ein deutscher Dachverband der Mitwohnzentralen gegründet. 1991 vermittelten 43 lokale Büros per Computerverbund bundesweit über 25.000 Untermietverträge 81 . Auch Unternehmen scheinen das Mitwohnen immer mehr als billigere Alternative zu Hotels für ihre Mitarbeiter/innen anzusehen. 1994 betrug der Anteil der Firmenkunden schon 30 82

bis 40 % . Der deutsche Mieterbund hat die zum Teil zu hohen Preise 83 für die Vermittlungstätigkeit kritisiert .

4. Abgrenzung zu Leihe, Pacht Der Leihvertrag ist im Gegensatz zum Mietvertrag dadurch gekennzeichnet, daß die Gebrauchsüberlassung unentgeltlich erfolgt. Gegenstand der Leihe sind meist bewegliche Sachen. Wie der Eingangsfall zeigt, können aber auch unbewegliche Sachen verliehen und geliehen werden. Werden Wohnungen verliehen, kann das sogar formlos geschehen. §§ 566, 580 BGB, die für die Vermietung von Wohnraum für längere Zeit als ein Jahr Schriftform vorschreiben, sind nicht anwendbar 84 . Die praktische Bedeutung der Unterscheidung Miete - Leihe ist groß. Die Rückforderung der verliehenen Sache oder die Kündigung des Vertrags ist für den oder die Verleiher/in wesentlich leichter möglich als beim Mietvertrag über Wohnraum 85 . Beschränkungen für den oder die Verleiher/in ergeben sich im wesentlichen nur aus dem Grundsatz von 86

87

Treu und Glauben und dem Schikaneverbot . Wer verleiht, haftet für Sach- oder Rechtsmängel milder als der oder die Vermieter/in 88 . Andererseits sind Entleiher/innen für 89 Obhut und Pflege der Sache schärfer verantwortlich als Mieter/innen . Die Aufnahme eines Kindes in die elterliche Wohnung wird im Regelfall jedenfalls dann Leihe sein, wenn nicht (ausdrücklich oder stillschweigend, etwa durch regelmäßige Mietzahlung) ein Mietvertrag abgeschlossen wurde. Bei fehlenden Absprachen kann davon auszugehen sein, daß das als Leihe zu behandelnde Überlassungsverhältnis mit dem

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III. Definition und Funktion der Miete

Tod der Eltern endet und die Erben dann für die weitere Nutzung eine 90 Nutzungsentschädigung verlangen können . Der Pachtvertrag unterscheidet sich vor allem dadurch vom Mietvertrag, daß der oder die Pächter/in den Pachtgegenstand zur Erzielung eines wirtschaftlichen Ertrags benutzen kann9 . Gepachtet werden können nicht nur Gegenstände (Grundstücke, Räume), sondern auch Gastwirtschaften und andere Unternehmen (mit Firma, Kundenstamm, know how usw. 92 ) und Rechte (Jagd-, Fischereirechte, Rechte zur Ausbeutung von Bodenschätzen). Auf den Pachtvertrag finden zwar grundsätzlich die Vorschriften über die Miete Anwendung 3 , Erhaltungs- und Rückgabepflicht sind aber zum Teil anders geregelt. Insbesondere für die Landpacht gelten Sondervorschriften 94 . Landpachtverträge unterliegen einer behördlichen Überprüfung nach dem Landpachtverkehrsgesetz. Weitere Sondervorschriften existieren für die Jagd-, Fischerei- und Kleingartenpacht sowie für die Verpachtung von Apotheken. Der Leasingvertrag enthält häufig sowohl mietrechtliche als auch kaufrechtliche Elemente. In der Praxis werden unter „Leasing" die unterschiedlichsten Vertragsformen bezeichnet 95 . Die Gebrauchsüberlassung in Form des Leasing ist häufig mit einer Kaufoption nach Ablauf der Vertragsdauer verbunden. Der außerordentliche Erfolg des Leasing im gewerblichen Bereich beruht einerseits auf steuerlichen und bilanzrechtlichen Vorteilen gegenüber dem Kauf. Zum anderen bindet das Leasing im Gegensatz zum Kauf weniger liquide Mittel. Ob es immer günstiger ist als der finazierte Kauf, ist eine andere Frage. Privatleute haben zu beachten, daß sie die Leasingraten (etwa für ein Auto) steuerlich nicht absetzen können. Ob sie durch Leasing Vorteile gegenüber Barkauf oder Bankfinanzierung haben, hängt von den Konditionen im Einzelfall ab. Eine von der Stiftung Warentest 1984 durchgeführte Studie ergab, daß Privatleasing von Autos in der Regel ungünstiger ist als Barkauf oder Finanzierung durch eine mit der Herstellerfirma zusammenarbeitende Bank. Das kann aber beim „Null-Leasing" wieder anders sein 96 . Finanzierungsleasingverträge unterliegen seit 1991 dem Verbraucherkreditgesetz, das unter anderem ein einwöchiges Widerrufsrecht vorsieht. Probleme gibt es heute vor allen Dingen mit den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Leasinggeber (dem Kleingedruckten) 97 .

III. Definition und Funktion der Miete

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5. Wirtschaftliche Funktion der Miete Soweit Wohnungsbau als eine Form der Kapitalanlage betrieben wird, stellt die Miete den Zins für das zum Erwerb des Grundstücks, den Bau und die Erhaltung der Wohnung eingesetzte Kapital dar. Für die Höhe des Mietzinses sind im wesentlichen folgende Faktoren maßgebend: • Baukosten und Baunebenkosten (Außen-anlagen, Erschließungskosten, Gebühren, Honorare); • Kosten für das Baugrundstück („kapitalisierte" Grundrente); • Abschreibung (Absetzung für Abnutzung); • Zinsen für Fremd- und Eigenkapital; • Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis. Im weiteren Verlauf der Vermietung kommen andere Einflußfaktoren hinzu, zum Beispiel der sich ändernde Stand der Wohnungsversorgung und die sich ebenfalls dauernd ändernde Nachfragesituation am Wohnungsmarkt (wobei in den letzten Jahren von einer konstant starken Nachfrage in Ballungsgebieten und einer entsprechend starken Anbieterposition der Vermeiterseite ausgegangen werden kann). So läßt sich die Höhe der Altbaumieten nicht mehr allein durch die Verzinsung des für den Bau des Hauses eingesetzten Kapitals erklären. Die Miethöhe ändert sich auch nicht grundlegend, wenn wichtige Kostenfaktoren (wie etwa die Fremdkapitalverzinsung nach Rückzahlung der Bankdarlehen) entfallen. Je länger die Vermietung dauert, desto weniger spielen die ursprünglichen Kostenfaktoren eine Rolle. Wird ein gut erhaltenes Haus vererbt, fällt fiir die Erben nur noch ein kleiner Teil der usprünglich kalkulierten Kosten an (weitere Instandhaltung, Abschreibung, Mietausfall, Verwaltung). Dennoch werden die Erben in der Regel nicht bereit sein, unter die ortsübliche Vergleichsmiete zu gehen. Die genannten Kostenfaktoren bestimmen die Miethöhe nicht allein. Die Expertenkommission Wohnungspolitik hat in ihrem Gutachten 1994 zurecht darauf hingewiesen, daß Investoren und Investorinnen im Wohnungsbau außer den reinen Kosten vor allem zwei weitere zentrale Aspekte berücksichtigen: • Steuervorteile und die Möglichkeit, Anfangsverluste bei der Vermietung mit anderweitigen Einkünften zu verrechnen; • Mietsteigerungen, die angesichts der angespannten Wohnungslage 98 erzielt werden können

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III. Definition und Funktion der Miete

Deshalb macht es kaum Sinn, die Rentierlichkeit des Mietwohnungsbaus allein anhand der Kostendiskussion zu fuhren. Mit dem alleinigen Konzept der Kostenmiete „läßt sich ein Mangel an Rentierlichkeit von Investitionen in den Mietwohnungsbau unter Verweis von 'Kostenmieten' von geradezu abenteuerlicher Höhe belegen"99. Demgegenüber weist die Expertenkommission nach, daß bei einer rechnerisch ermittelten Kostenmiete von knapp 26 DM/m 2 sich unter Berücksichtigung von Steuervorteilen und Verrechnung von Anfangsverlusten der Bau von Mietwohnungen bereits ab einer Anfangsmiete von knapp 14 DM/m 2 rentiert (bei erwarteter jährlicher Mietsteigerung von 2 % und einem Fremdkapitalzinssatz von 7,5 %) .

Das entspricht der Meinung anderer Experten, die schon vor Jahren ausgerechnet haben, daß Mietwohnungsbau unter Berücksichtigung aller Bedingungen immer noch lohnend ist 01 . Dabei konnten besondere steuerliche Vorteile, wie sie in den letzten Jahren in den neuen Bundesländern gegeben waren, noch gar nicht berücksichtigt werden. Zu beachten ist auch, daß Vermieter/innen bei der Wohnungsbaufinanzierung Zinserhöhungen an die Mieter weitergeben können, wenn die Erhöhung auf Umständen beruht, die der oder die Vermieter/in nicht zu vertreten hat 102 . Dabei entspricht nach den Berechnungen der Hypothekenbanken im Bundesdurchschnitt jedes Prozent Zinssatzänderung einer Änderung der Miete um 2 DM pro Quadratmeter 103 . Weiter sollte die nach wie vor geltende Privilegierung des Grundeigentums im geltenden Steuer- und Abgabenrecht nicht außer acht gelassen werden, welche die Attraktivität des Grundbesitzes gegenüber anderen Vermögensanlagen steigert 104 . Angesichts dieser Ausgangslage ist es überraschend, daß in den letzten Jahren immer wieder beklagt wurde, vor allem Großinvestoren hätten sich wegen zu hoher Kostenmieten weitgehend aus dem klassischen Mietwohnungsbau zurückgezogen. Ob die Investitionsneigung, wie die Expertenkommission behauptet, durch Abbau der „Überreglementierung" des Mietrechts gesteigert werden kann105, darf bezweifelt werden. Vieles spricht dafür, daß für die steigenden Zahlen im Mietwohnungsbau vor allem ab 1993 andere Faktoren als der Mieterschutz maßgebend waren.

Die Lockerung des Mieterschutzes durch das 1983 in Kraft getretene Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen hat nicht verhindert, daß der Wohnungsbau 1988 auf einem absoluten Tiefpunkt anlangte 106 . Die steuerlichen Vorgaben dürften für Investoren und Investorinnen den größeren Einfluß haben. So fürchtet der Bundesverband freier Wohnungsunternehmen ab 1996 einen Rückgang beim frei finanzierten Wohnungsbau um 50.000 bis 60.000 Wohneinheiten, weil die Möglichkeiten der degressiven Abschreibung ab 1996 verschlechtert werden 107 .

IV. Die Wohnungsvermittlung 1. Der Fall: Clevere Schülerin (Landgericht Wiesbaden, Urteil vom 22.1.1991, WM 1991, S. 286) Schülerin Sabine wohnt bei der Mutter V. und hat kein eigenes Einkommen. Das will sie ändern. Sie beschließt, künftig Mietwohnungen zu makein, die ihrer Mutter gehören. In zwei Fällen macht sie damit gutes Geld. Auch bei der dritten Wohnungsvermittlung klappt zunächst alles hervorragend: Die Kundin M zahlt eine Maklergebühr von 2.400 DM. Später gibt es allerdings Ärger. Frau M. bekommt nach ihrem Einzug in die Wohnung heraus, daß die zunächst unabhängig erscheinende Maklerin die Tochter der Vermieterin war. Sie verlangt die 2.400 DM zurück. Begründung: Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz könne Frau V. keine Maklerprovision verlangen, wenn sie ihre eigenen Wohnungen vermittle. Dasselbe müsse aber gelten, wenn sie die mit ihr in einem Haushalt wohnende Tochter als Maklerin vorschiebe.

2. Das Urteil Im Ergebnis bekam Frau M. Recht. Das Landgericht Wiesbaden verurteilte Sabine, die Maklerprovision zurückzuzahlen. Die Begründung für das Urteil war allerdings eine andere: Der Umstand, daß es sich bei der Maklerin um die Tochter der Eigentümerin und Vermieterin handle, reiche nicht aus, um den Provisionsanspruch zu verneinen. Familienbeziehungen begründeten für sich allein noch keinen Interessenkonflikt der Maklerin, der es nicht ermöglichen würde, die Verpflichtungen gegenüber der Auftraggeberin M. in vollem Umfang wahrzunehmen. Aus Sinn und Zweck des Wohnungsvermittlungsgesetzes ergebe sich aber, daß ein Provisionsanspruch ausgeschlossen ist, wenn zwischen Maklerin und Vermieterin eine die Neutralität der Vermittlerin aus108 schließende enge wirtschaftliche Verflechtung besteht . Ein solcher Fall sei hier gegeben. Sabine sei wirtschaftlich von ihrer Mutter, deren Wohnungen sie vermakle, abhängig. Als Schülerin verfüge sie -außer aus der

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Maklertätigkeit- über kein eigenes Einkommen. Da sie nach eigenen Angaben bisher lediglich zwei Wohnungen gemäkelt habe, habe diese Tätigkeit jedenfalls bisher noch nicht zur finanziellen Unabhängigkeit von der Mutter geführt. Sabine betreibe ihre Maklertätigkeit ausschließlich für die Mutter. Nur deren Wohnungen mäkle sie. In Konfliktfällen werde sie daher im Zweifel auf der Seite ihrer Mutter stehen. Die Möglichkeit eines Interessenkonflikts liege deshalb nahe. Die enge Verflechtung von Maklerin und Vermieterin führe dazu, daß beide zusammen für Frau M. praktisch die „Gegenseite" darstellten und eine Wahrnehmung der Interessen von Frau M. gegenüber der Mutter als Vermieterin bei der Vermittlung der Wohnung nicht gewährleistet sei (vgl. auch 7. Persönliche Beziehungen, Seite 32).

3. Allgemeines Die Wohnungsmarktlage hat dazu geführt, daß viele Wohnungen nur über Makler/innen angeboten werden. Dazu kommt, daß viele Vermieter/innen das Inserieren, die Auswahl unter den Interessenten und Interessentinnen und die Termine für die Wohnungsbesichtigung lieber Maklern überlassen, die wiederum den für die Vermieter/innen in der Regel kostenlosen Service gerne übernehmen. Der Antrag Nr. 296 auf dem Bundesparteitag der SPD 1973 in Hannover lautete: „Die Ausübung des Gewerbes zur Vermittlung von Grundstücken und Wohnungen ist gesetzlich zu unterbinden. Eine öffentliche Vermittlungsstelle ist einzurichten. "109 Trotz der Warnungen des damaligen Wohnungsbauministers Vogel, dem seiner Ansicht nach verfassungswidrigen Vorschlag zuzustimmen, erhielt der „Anti - Makler - Antrag" die Mehrheit 110 . Umgesetzt wurde er nie. Eingeführt wurde später eine Erlaubnispflicht für die Tätigkeit als Grundstücks- und Wohnungsmakler, die schwarze Schafe in der Branche aussondern sollte. Ihre Wirkungen auf die Praxis ist gering geblieben. Hauptproblem der bundesdeutschen Maklerbranche ist die mangelnde Qualifikation vieler Makler/innen. Sie wird seit Jahren selbst von den

IV. Die Wohnungsvermittlung

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eigenen Berufsverbänden beklagt, in denen aber nur etwa ein Drittel bis höchstens die Hälfte aller Makler/innen organisiert sind 111 . Im Gegensatz etwa zu Frankreich und Großbritannien ist in der Bundesrepublik keine berufsqualifizierende Ausbildung vorgesehen. Hinzu kommt, daß nach wie vor viele Personen in den Beruf drängen, die eher an der schnellen Mark interessiert sind als an seriöser Beratung und Vermittlung. Die Tatsache, daß seit nunmehr vielen Jahren eine vom Magistrat der Stadt oder der Kreisverwaltung zu erteilende Erlaubnis nötig ist, hat am Grundproblem nicht viel geändert. Die Erlaubnispflicht dient praktisch nur dazu, kriminelle Elemente auszusondern. Als zuverlässig wird nicht angesehen, wer in den letzten 5 Jahren vor Antragstellung wegen eines Vermögensdelikts rechtskräftig verurteilt worden ist. Auch das Leben in ungeordneten Vermögensverhältnissen ist ein Versagungsgrund. Diese Kriterien sind wenig tauglich, um das Image des Maklerberufs aufzuwerten. Wie im Gaststättenrecht besteht die Möglichkeit, bei erwiesener Unzuverlässigkeit Strohmänner oder Strohfrauen vorzuschieben. Wirksamer wäre es, für den Maklerberuf eine Ausbildung vorzuschreiben. In einer Koalitionsvereinbarung vom Januar 1991 sollte dieser Punkt einer Prüfung unterzogen werden. Mehr ist bisher aber nicht geschehen. Für Sozialwohnungen gibt es häufig eine kommunale Wohnungsvermittlung. Dementsprechend haben private Makler keinen Provisions1 anspruch, wenn sie öffentlich geförderte Wohnungen vermitteln Die Geschichte der kommunalen Wohnungsvermittlung in Deutschland geht bis auf das Jahr 1918 zurück. Im Preußischen Wohnungsgesetz wurden Gemeinden mit mehr als 10.000 Einwohnern verpflichtet, Wohnungsnachweise einzurichten, wenn nicht für den Nachweis von Wohnungen auf andere Weise ausreichend gesorgt war. Vermieter frei finanzierter Wohnungen waren verpflichtet, freie Wohnungen anzumelden und vermietete Wohnungen abzumelden. Schon vorher hatte es (1905) im damaligen Deutschen Reich etwa 20 kommunale oder gemeinnützige Wohnungsnachweise gegeben. In den 70er Jahren mußte sich die Stadt München das Recht, auch frei finanzierte Wohnungen zu vermitteln, vor dem Bundesverwaltungsgericht erstreiten 113 . Die kommunale Wohnungsbörse gewann aber keine Bedeutung, weil private Vermieter/innen nicht verpflichtet waren, freie Wohnungen zu melden. Die wachsende Wohnungsnot in den Ballungsgebieten wurde von vielen ausgenutzt. Anfang der 80er Jahre machten sogenannte „Wohnungsvermittlungsvereine" von sich reden. Mitgliedsbeiträgen von um die 100 DM pro Jahr standen häufig keine oder unzureichende Vermittlungs-

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leistungen gegenüber, was vereinzelt zu Strafanzeigen wegen Betrugs geführt hat 114 . Soweit Wohnungsvermittlungsvereine als getarnte Makler arbeiten, verstoßen sie ohne gewerberechtliche Erlaubnis gegen die Gewerbeordnung. Das Vorgehen der Ordnungsämter läßt oft zu wünschen übrig. Sie gehen teilweise davon aus, daß eingetragene Vereine kein Gewerbe betreiben, weil das BGB das nicht vorsieht. Mit der Möglichkeit, daß die Vereinsatzung über die wahren Ziele täuscht, wird nicht immer gerechnet. Theoretisch kann in solchen Fällen die Eintragung im Vereinsregister von Amts wegen gelöscht werden. Gezahlte Beiträge können zurückgefordert werden 115 . Neuerdings wird die Beratung von Wohnungssuchenden über Telefondienste (0190 er Nummern) angeboten. Hier ist Vorsicht am Platz: Den Anbietern und Anbieterinnen geht es häufig darum, untaugliche Informationen möglichst lange zu vermitteln, um mit den Telefongebühren Geld zu verdienen 116 .

4. Wohnungsmakler/in - Begriff Der Begriff des oder der Wohnungsmakler/in ist im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung definiert. Danach ist Wohnungsvermittler (Makler), wer • den Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume vermittelt, oder •

die Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume nachweist

Auch der oder die Gelegenheitsmakler/in ist Vermittler im Sinne des Gesetzes. Als „Nachweisen" reicht es aus, wenn nur die Adresse einer leerstehenden Wohnung bekanntgegeben wird. Dabei dürfen keine Einschreibegebühren, Auslagenerstattungen oder sonstige Vergütungen genommen werden. Ausnahme: Die nachgewiesenen Auslagen übersteigen eine Monatsmiete 117 . Es kann auch vereinbart werden, daß nachweisbar entstandene Auslagen zu erstatten sind, wenn der Mietvertrag nicht zustandekommt. Eine solche Vereinbarung sollten Wohnungsinteressent/innen nicht unterschreiben: Die Maklerauslagen betragen oft nur ein paar Telefonkosten, die das Maklerbüro steuerlich absetzen kann. Außerdem ist eine solche Klausel nicht üblich.

IV. Die Wohnungsvermittlung

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5. Maklerprovision - Voraussetzungen Makler haben nur dann einen Provisionsanspruch, wenn drei Voraussetzungen gegeben sind: •

Sie müssen mit dem Kunden, der Kundin einen rechtsgültigen Maklervertrag abgeschlossen haben;

• Die Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit muß für den Abschluß des späteren Mietvertrags ursächlich sein; • Der Mietvertrag muß Zustandekommen. Der Maklervertrag ist mündlich oder schriftlich gültig. Im Vertrag muß deutlich gesagt werden, daß im Erfolgsfall eine Provision gezahlt werden muß. Ansonsten kann der oder die Wohnungssuchende davon ausgehen, daß der oder die Makler/in von seinem oder ihrem Auftraggeber (Vermieter/in) bezahlt wird. An sich dürfen Wohnungsvermittler/innen Wohnräume nur anbieten, wenn sie dazu einen Auftrag von 118 Vermieterseite haben (wobei bei der Wohnungsvermittlung die Maklerseite in der Regel kostenlos für die Vermieter/innen arbeitet). In der Praxis werden dennoch häufig Wohnungen ohne Auftrag angeboten. Das kann zwar mit einer Geldbuße bis zu 5.000 DM belegt werden. Die gezahlte Provision kann aber nicht mit der Begründung zurückgefordert werden, der oder die Makler/in hätten keinen Auftrag gehabt 119 . Der oder die Maklerin muß etwas tun für sein oder ihr Geld: vermitteln oder zumindest nachweisen. Eine Provision bekommt er oder sie nur dann, wenn infolge seiner oder ihrer Vermittlung oder infolge des Nachweises ein Mietvertrag zustandekommt 120 . Die Maklertätigkeit muß ursächlich sein für den Abschluß des Mietvertrags. Das ist nicht der Fall, wenn dem oder der Wohnungssuchenden die Wohnung schon vorher, vielleicht aus einer Direktanzeige des Vermieters, bekannt war. Sogenannte „Vorkenntnisklauseln" im Maklervertrag, die den Provisionsanspruch auch für diesen Fall sichern wollen, sind als vom Woh121

nungsvermittlungsgesetz abweichend unwirksam . Der Grundsatz „Honorar nur bei Erfolg" kann auch nicht durch andere Vereinbarungen im Vertrag ersetzt werden. Der Makler oder die Maklerin muß beweisen, daß er oder sie einen Provisionsanspruch hat.

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IV. Die Wohnungsvermittlung

6. Provisionshöhe Die Höhe der Provision ist gesetzlich auf zwei Monatsmieten begrenzt (ohne gesondert abzurechnende Nebenkosten, zuzüglich Mehrwertsteuer) 122 . Wer mehr gezahlt hat, kann das zuviel gezahlte Honorar vier Jahre lang zurückfordern. Außerdem begeht der oder die Makler/in eine Ordnungswidrigkeit, wenn mehr verlangt wird. Außerdem kann eine Geldbuße (bis zu 50.000) DM verhängt werden. Ausgeschlossen ist der Provisionsanspruch in Fällen wirtschaftlicher, zum Teil auch bei persönlicher Verflechtung zwischen Makler/in und Vermieter/in. Vorschüsse dürfen nicht verlangt werden. Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.

7. Persönliche Beziehungen: Keine Provision Treten Familienangehörige oder auch Lebensgefährten, Lebensgefahrtinnen des oder der Vermieter/in als Makler oder Maklerinnen auf, sind grundsätzlich drei Fragen zu klären: • Kann noch von einer unabhängigen Maklertätigkeit ausgegangen werden, wie sie dem gesetzlichen Leitbild 123 entspricht?; • Muß die in den persönlichen Beziehungen liegende Interessenkollision offenbart werden, um den Provisionsanspruch zu sichern?; • Werden nahestehende Personen als „Strohmann" oder „Strohfrau" vorgeschoben, um das gesetzliche Verbot zu umgehen, eine Provision für die eigene Wohnung zu kassieren? Die erste Frage ist klar mit „nein" zu beantworten. Schon 1986 hat der BGH sie für die Beziehungen unter Ehegatten beantwortet. Nach diesem Urteil kann die Leistung der Ehefrau als Maklerin der Wohnungen ihres Mannes nicht als wesensgemäße, dem anerkannten Leitbild des Maklers entsprechende Vermittlung angesehen werden 124 . Die Vermittlung von Wohnungen des Ehegatten ist im Gesetz nicht geregelt. Sie kann aber durchaus den im Wohnungsvermittlungsgesetz ausdrücklich aufgeführten 125 Fällen von Verflechtung gleichgestellt werden. Die jedenfalls bei funktionierender Ehe bestehenden engen persönlichen und auch wirtschaftlichen Bindungen werden den als Makler/in tätigen Ehe-

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gatten in der Regel daran hindern, unabhängig die Belange des oder der Wohnungssuchenden zu wahren (Gütertrennung oder Scheidung ändern daran im Prinzip nichts, weil immer noch gegenseitige Unterhaltspflichten bestehen 126 ). Die zweite Frage ist deshalb mit , j a " zu beantworten. Makler oder Maklerin können in Fällen der engen persönlichen Beziehungen mit Vermieter oder Vermieterin nur dann einen Provisionsanspruch haben, wenn sie den Interessenkonflikt oder jedenfalls dessen Möglichkeit dem Kunden, der Kundin offenlegen und diese sich dennoch verpflichten, auch bei Vermittlung des Vertrags mit dem Makler - Ehegatten die Provision zu zahlen ~ . Die Rechtsansicht des BGH wird vom Bundesverfassungsgericht geteilt. Nach einer Entscheidung vom April 1988 ist es verfassungsrechtlich grundsätzlich unbedenklich, wenn aus dem Bestehen der nicht gestörten Ehe der Schluß auf enge wirtschaftliche Bindungen gezogen wird, die den als Makler tätigen Ehepartner pg daran hindern, gegenläufige Interessen des Auftraggebers zu wahren " . Kennen der oder die Wohnungssuchende den Interessenkonflikt, muß dem oder der Makler/in der Provisionsanspruch zuerkannt werden. Demenstprechend entfällt der Makleranspruch, wenn der Interessenkonflikt verschwiegen • A129 wird Die mangelnde Offenbarung der Verflechtung hätte auch im Ausgangsfall Hauptbegründung für die Versagung des Provisionsanspruchs sein sollen. Wer weiß, daß persönliche Beziehungen des oder der Makler/in die Wahrnehmung eigener wirtschaftlicher Interessen des oder der Wohnungssuchenden durch den oder die Makler/in beeinträchtigen können und in Kenntnis dieser Tatsache einen Maklervetrag unterschreibt, ist nicht schutzwürdig (Das klingt hart angesichts der Tatsache, daß wenig Wohnungen ohne Makler angeboten werden, muß aber im Interesse der Rechtssicherheit in Kauf genommen werden). Dagegen tritt die Frage, ob Sabine ein eigenes Einkommen hat oder nicht, zurück. Dieses Einkommen, selbst wenn vorhanden, kann entfallen. Wirtschaftliche Abhängigkeiten zur Mutter können auch nach Volljährigkeit noch bestehen, zum Beispiel, wenn die Mutter ein Studium finanziert. Unterhaltspflichten im Rahmen familiärer Bande sind auch unabhängig von der Tatsache des Zusammenwohnens in einem Haushalt, die deshalb als Abgrenzungskriterium auch nicht taugt. Dagegen ist die Offenlegung der die Unterhaltspflicht begründenden familiären Bande ein klares Abgrenzungskriterium.

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So bekommt beispielsweise der Sohn als Makler keine Provision, wenn er den Kunden nicht darüber informiert, daß er Wohnungen des Vaters vermittelt130. Dementsprechend sollte es auch keine Rolle spielen, ob Sohn oder Tochter nur Wohnungen des oder der Familienangehörigen oder auch andere Wohnungen vermitteln. Egal sollte auch sein, ob er oder sie noch in derselben Wohnung wohnen. Anders liegt der Fall, wenn die Vermittlung von Wohnungen durch Lebensgefährten oder Lebensgefährtinnen erfolgt. Hier können zwar

durchaus der Ehe vergleichbare enge persönliche und auch wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Jedenfalls juristisch sind sie aber nicht so eng, weil keine gesetzlichen Unterhaltsverpflichtungen existieren. Der BGH hat deshalb der Lebensgefährtin eines Vermieters, die dessen Wohnungen mäkelte, den Provisionsanspruch zuerkannt131. Eine Offenbarung der persönlichen Verhältnisse gegenüber dem oder der Wohnungssuchenden wurde nicht verlangt. Sie ist hier auch möglicherweise problematischer als bei ehelichen Beziehungen. Die Privatsphäre kann beeinträchtigt werden, wenn der oder die Makler/in persönliche Verhältnisse gegenüber ihren Kunden offenlegen müssen, um sich den Provisionsanspruch zu sichern. Insofern kann es auch keine Rolle spielen, ob Makler/in und Vermieter/in zusammenwohnen oder nicht.

8. Wirtschaftliche Verflechtung: Keine Provision Der Provisionsanspruch entfällt bei rechtlicher oder wirtschaftlicher Verflechtung von Vermieter/in und Makler/in. Das gleiche gilt bei Verflechtung von Wohnungsverwaltung mit dem oder der Vermieter/in Beispiel: Die Finna Rudolf Kerner (Grundstücks-, Wohnungs- und Finanzierungsvermittlung) bietet eine Wohnung an. Verwaltet wird diese Wohnung von der Firma Gudrun Kerner (Verwaltungs- und Betreuungs-KG), die auch im Namen des Eigentümers den Mietvertrag abschließt. Das LG Itzehoe hat den Anspruch auf Maklerlohn wegen der wirtschaftlichen Verflechtung beider Firmen verneint1'. Es stellte sich nämlich heraus, daß der Geschäftsführer des Vermittlungsbüros, Rudolf Kerner, Prokurist der Verwaltungs- und Betreuungs-KG war. Seine Frau war Komplementärin der KG und gleichzeitig Prokuristin des Vermittlungsbüros.

Unabhängig von den Beteiligungsverhältnissen entfällt der Makleranspruch ebenfalls, wenn die Geschäftsführung der Maklerfirma und die Geschäftsführung der Wohnungsverwaltungsfirma aus denselben Perso-

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nen besteht . Bei Eigentumswohnanlagen kann der Verwalter als Wohnungsvermittler eine Provision verlangen, wenn er lediglich für die Eigentümergemeinschaft als Verwalter tätig ist. Ist er aber (selbst in geringem Umfang) auch für den oder die Eigentümer/in der vermittelten Wohnung tätig, ist sein Provisionsanspruch ausgeschlossen 134 . Wirtschaftliche oder auch rechtliche Verflechtung vor allem zwischen Eigentum und Verwaltung der Wohnung kommt in der Praxis häufig vor. Sie ist nicht immer einfach festzustellen. Wenn die Firmen als juristische Personen organisiert sind, muß der Name der handelnden natürlichen Personen im Firmennamen nicht auftauchen. Hier empfiehlt sich die Einsicht in das beim zuständigen Amtsgericht (Registergericht) geführte Handelsregister, aus dem Beteiligungsverhältnisse und Prokura hervorgehen. Nach § 9 Abs. 1 des Handelsgesetzbuchs ist die Einsicht in das Handelsregister jedem und jeder gestattet. Zu Unrecht gezahlter Maklerlohn kann vier Jahre lang zurückgefordert werden.

9. Andere Gründe für den Provisionsausschluß Außer den genannten Fällen der wirtschaftlichen und persönlichen Veflechtung zwischen Makler/in und Vermieter/in schließt das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung den Makleranspruch aus, wenn • durch den Mietvertrag ein Mietverhältnis über dieselben Wohnäume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird; • der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist. Das schließt aus, daß der oder die Eigentümer/in Provision für das Makeln der eigenen Wohnung bekommt. Auch der Mieter einer Wohnung darf für die Untervermietung keine Provision verlangen; •

es sich um öffentlich geforderte Wohnungen handelt, die nach dem 20.6.1948 bezugsfertig geworden sind. Das gilt auch für die vereinbarte Förderung, solange das Belegungsrecht besteht. Auch die Vermittlung einzelner Wohnräume in solchen Wohnungen wird erfaßt.

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10. Abstands-, Ablösezahlungen Seit 1993 werden Abstandszahlungen im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung für unwirksam erklärt. Das sind Vereinbarungen, die den oder die Wohnungssuchende/n (oder für sie eine/n Dritte/n) verpflichtet, ein Entgelt dafür zu leisten, daß der oder die bisherige Mieter/in die Wohnung aufgibt. Wirksam bleibt dagegen eine Vereinbarung, mit der den ausziehenden Mieter/innen die Umzugskosten erstattet werden 135 . Verpflichten sich Wohnungssuchende im Zusammenhang mit dem Abschluß eines Mietvertrags, vom Vermieter oder der bisherigen Mieterin eine Einrichtung oder ein Inventarstück zu erwerben (Ablösezahlung), gilt: Der Vertrag wird im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, daß der Mietvertrag zustandekommt. Liegt die vereinbarte Zahlung weit über dem objektiven Wert (Wuchergrenze: mehr als 50 % über dem objektiven Zeitwert), muß der oder die Übernehmende nur den üblichen Marktpreis zahlen 136 .

V. Abschluß des Mietvertrags 1 a. Der Fall: Arbeitsloser sucht Wohnung (LG Köln, U.v. 1.12.1983, WM 1984, S. 297) M. mietet durch schriftlichen Vertrag von VM eine Wohnung in dessen Haus. Vor Vertragsschluß hat er VM auf dessen Wunsch eine von ihm ausgefüllte und unterschriebene „Selbstauskunft" auf einem vorgedruckten Formular übergeben. Danach war u.a. nach Name und Anschrift des Arbeitgebers, der Dauer des derzeitigen Beschäftigungsverhältnisses und der ungefähren Höhe des monatlichen Nettoverdienstes gefragt. M gab Name und Anschrift seines früheren Arbeitgebers an. Tatsächlich war er seit einiger Zeit arbeitslos. Noch vor dem vereinbarten Einzugstennin schreibt VM dem M, er habe inzwischen von der Unrichtigkeit der Selbstauskunft bezüglich der Arbeitsstelle erfahren. Er betrachte deshalb den Mietvertrag als ungültig und von Anfang an nichtig und würde sich nach anderen Mietern umsehen.

2 a. Das Urteil Das Landgericht Köln hat den Vermieter für berechtigt angesehen, den bereits abgeschlossenen Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung 1 3 7 anzufechten. Damit durfte der Vermieter die Wohnung anderweitig vermieten. Entscheidend sei, daß der Mieter noch nicht eingezogen war. Demnach würden die allgemeinen Regeln des BGB auch nicht durch die Sondervorschriften des Mietrechts über die Kündigung von Mietverträgen verdrängt. Es sei ein legitimes Interesse der Vermieterseite, die Wohnung nur an solvente Mieter zu vergeben. Deshalb seien die Fragen nach Arbeitgeber und Einkommensverhältnissen zulässig. Das Gericht sieht das Problem einer möglichen Diskriminierung Arbeitsloser bei der Wohnungssuche und führt dazu aus: Die Verwendung von Selbstauskunft - Formularen sei im Bezirk des entscheidenden Gerichts noch relativ selten. Es gebe im Übrigen auch für andere Bevölkerungsgruppen Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche. So werde etwa eine Familie mit mehreren Kindern und mittlerem Einkommen oder eine Gastarbeiterfamilie weit schwerer

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eine Wohnung finden als ein wohlhabendes älteres Ehepaar. Solche Unterschiede seien aber in einer freiheitlich - demokratischen Rechtsordnung bis zu einem gewissen Grad hinzunehmen und gegebenenfalls mit anderen Mitteln als einer Einschränkung der Vertragsabschlußfreiheit auszugleichen.

1 b. Der Fall: Formularvertrag (Bundesgerichtshof, U. v. 20.1.1993, WM 1993, S. 109) Der Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. gibt ein Mietvertragsformular heraus, von dem jährlich ca. 80.000 bis 90.000 Exemplare, teilweise im freien Verkauf durch Büroartikel- und Papiergeschäfte, vertrieben werden. Der Mieterverein Kassel und Umgebung verlangt, daß in diesem Formular ca. 30 Klauseln gestrichen werden, weil sie gegen zwingende Grundsätze des BGB - Mietrechts verstoßen (betreffend u.a. Kleinreparaturen, Tierhaltung, Heizperiode, Aufzugsbetrieb, Anerkenntnis des Wohnungszustandes, Unterhaltungspflichten der Mieter/innen und vieles mehr).

2 b. Das Urteil 138

Das Landgericht Frankfurt hat den Landesverband der hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer verurteilt, die Verwendung von über 20 Klauseln in seinen Mietvertragsformularen zu unterlassen. Für jeden Fall der Zuwiderhandlung wurde ein Ordnungsgeld in Höhe von 1.000 D M je beanstandeter Klausel, höchstens jedoch 25.000 D M für alle beanstandeten Klauseln, festgesetzt, die an den Mieterverein Kassel zu zahlen sind. Im Berufungsverfahren hat das OLG Frankfurt das Urteil im wesentlichen bestätigt. Außerdem wurden noch weitere Klauseln untersagt und der beklagte Landesverband ferner verurteilt, die beanstandeten Klauseln gegenüber seinen Mitgliedsvereinen zu widerrufen . Beide Urteile wurden vom Bundesgerichtshof weitgehend bestätigt 140 .

V. Der Abschluß des Mietvertrags

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1 c. Der Fall: Ende einer Freundschaft (LG Heidelberg, U.v.20.5.1976, WM 1977, S. 31) Die befreundeten Studenten A. und B. finden nach langer Suche eine geeignete Wohnung in Heidelberg. Mit der Vermieterin wird ein Termin vereinbart, an dem ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen werden soll. B ist zu diesem Termin verhindert.Der Einfachheit halber wird deshalb nur A. in den Vertragstext aufgenommen. A. unterschreibt den Mietvertrag alleine. Die Freunde renovieren die Wohnung, bewohnen je zwei Zimmer und benutzen Küche und Bad gemeinsam. Jeder zahlt die Hälfte der Miete, und zwar so, daß B. seinen Anteil dem A. gibt und dieser die gesamte Miete überweist. Als A. heiratet, zieht seine Ehefrau mit ein. Bald kündigt A. dem B. A. behauptet, er sei Mieter, B. lediglich Untermieter. Zur Kündigung sei er (A.) berechtigt, weil die von ihm benutzten Räume nach dem Einzug seiner Frau zu klein seien. B. meint, er sei damals nur aus Versehen nicht mit in den Mietvertrag aufgenommen worden. A. könne ihm deshalb gar nicht kündigen. Das Räumungsverlangen sei auch unbillig, weil er die Wohnung mit renoviert habe.

2 c. Das Urteil Das Amtsgericht Heidelberg folgte A.'s Argumentation und gab der Räumungsklage statt. Nur A. sei Mieter der Wohnung, B. sei durch stillschweigend abgeschlossenen mündlichen Mietvertrag Untermieter geworden. Das Landgericht hob das Urteil auf und gab B. recht 141 . Die rein formale Betrachtungsweise anhand der im Mietvertrag aufgeführten Vertragspartner werde den Besonderheiten der Wohngemeinschaft nicht gerecht. Das Vertragsformular sage lediglich etwas über die Rechtsbeziehungen gegenüber der Vermieterin aus, es regele nur das „Außenverhältnis" gegenüber der Vermieterin. Wenn zwei junge Leute gemeinsam eine Wohnung suchten, sei nicht davon auszugehen, daß der eine allein das Sagen haben solle und den anderen damit in eine abhängigge Position bringe. Wenn A. dem B. kündige, gehe es um eine Auseinandersetzung im „Innenverhältnis" zwischen den Mitgliedern der Wohngemeinschaft. Dieses richte sich nach den Regeln der Gemeinschaft142. Danach könne die Aufhebung der Gemeinschaft jederzeit verlangt werden. Eine Teilung des Besitzrechts „in Natur", wie es das BGB an sich vorsehe, sei nicht

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möglich. Auch eine sinnvolle Aufteilung des Nutzungsrechts an Bad und Küche sei unrealistisch. Demnach könne A. die Aufhebung der Gemeinschaft nur so verlangen, daß der Mietvertrag insgesamt beendet und die Wohnung insgesamt an die Vermieterin zurückgegeben werde.

3. Fragebögen In den letzten Jahren häufen sich die Fälle, in denen Vermieter/innen von Wohnungsinteressenten erst einmal verlangen, einen Fragebogen mit mehr oder weniger detaillierten Fragen auszufüllen 143 . Zum Teil werden solche Fragebögen als „Selbstauskunft" bezeichnet, ein Begriff, wie er auch in der Kreditwirtschaft verwendet wird. Wer die Beantwortung der Fragen verweigert, wird aus dem Kreis der Wohnungsbewerber/innen ausgeschlossen. Die Schufa 1 4 4 darf dagegen den Vermieter/innen keine Auskunft mehr geben. Das ist die Konsequenz aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 1985, mit dem Firmen und Personen, die kein typisches Kreditrisiko eingehen, vom Schufa - Verfahren ausgeschlossen wurden 145 . Einige Vermieter/innen umgehen diese Regelung, indem sie von Wohnungsinteressenten verlangen, bei der Schufa eine Selbstauskunft einzuholen. Diese Praxis ist unzulässig. Erhebung und Speicherung der Daten verstoßen gegen das Bundesdatenschutzgesetz 146 . Sie wurde vom Bundesdatenschutzbeauftragten zwar schon vor langer Zeit moniert 147 , bisher ist aber nichts in dieser Richtung geschehen. Welche Bedeutung die Beantwortung der Fragen haben kann, zeigt Fall l a . Den Fragebogen nicht zu beantworten, die Selbstauskunft also nicht zu geben, ist keine Lösung des Problems. Ganz allgemein ist davon auszugehen, daß die Vermieterseite aufgrund ihrer Marktstellung und Eigentümerposition Interessenten, die ihre persönlichen Daten nicht preisgeben wollen, von der Vergabe der Wohnung ausschließen kann. Deshalb ist es wichtig, zwei Dinge festzuhalten: Nach Abschluß des Mietvertrags kann vor dem Einzug nur die Beantwortung zulässiger Fragen negative Konsequenzen (wie im Fall 1 a) haben. Nach dem Einzug gelten dagegen in erster Linie die Vorschriften des Mietrechts (und nicht mehr das allgemeine Anfechtungsrecht des BGB). Wer die Wohnung bewohnt und sich als Mieter/in korrekt ver-

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hält, wird deshalb nur noch ausnahmsweise mit Konsequenzen aus der falschen Beantwortung einer Frage zu rechnen haben Beispiel: Ein Kraftfahrer hatte bei seinen Antworten auf einem Fragebogen verschwiegen, daß er arbeitslos war. Der Vermieter bekam das erst heraus, als die Familie eingezogen war. Das LG Essen hat eine Auflösung des Mietvertrags abgelehnt, weil die Miete vollständig und pünktlich bezahlt wurde1*8.

Zu berücksichtigen ist das Recht des Mieters, der Mieterin auf informationelle Selbstbestimmung. Dieses entfaltet als objektive Norm seinen Rechtsgehalt auch im Privatrecht und strahlt auf die Anwendung und 149 Auslegung privatrechtlicher Vorschriften aus . Es kann seine Grenze u.a. in den Rechten Dritter, also auch des Vermieters, finden. Dementsprechend sie die betroffenen Belange gegeneinander abzuwägen150. Wohnungssuchende haben ein berechtigtes Interesse daran, nicht mit zu weit in ihre Privatsphäre eindringenden Fragen konfrontiert zu werden. Andererseits ist es ein berechtigtes Anliegen der Vermieterseite, sich über den finanziellen Hintegrund der potentiellen Mieter/innen zu infomieren. Schließlich ist der Mietvertrag meist ein auf Dauer angelegtes Vertragsverhältnis, bei dem der oder die Vermieter/in erheblichen rechtlichen Einschränkungen unterworfen ist (man denke an die gesetzlichen Regeln zu Mieterhöhung oder Kündigung). Für eine sachgerechte Abwägung kann man sich an der Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts orientieren, die über viele Jahre hinweg Grundsätze zur Zulässigkeit von Fragen bei der Eingehung von Arbeitsverhältnissen herausgearbeitet hat. Nach den persönlichen Verhältnissen von Arbeitsplatzbewerbern darf nur insoweit gefragt werden, als im Hinblick auf die angestrebte Tätigkeit und den damit verbundenen Arbeitsplatz ein „berechtigtes, billigenswertes und schutzwürdiges Interesse" des Arbeitgebers an der Beantwortung der Fragen besteht 151 . So sind zum Beispiel zulässig Fragen nach dem beruflichen Werdegang, der Höhe des vorherigen Gehalts. Nach Vorstrafen darf nur gezielt gefragt werden - soweit sie für die vorgesehene Tätigkeit relevant sind. Fragen nach Vorstrafen allgemein, nach Gewerkschaftszugehörigkeit152, nach den Heiratsabsichten und alle die Intimsphäre berührenden Fragen sind grundsätzlich unzulässig. Übertragen auf das Mietverhältnis kann daraus gefolgert werden, daß Mietinteressenten nur die Fragen wahrheitsgemäß beantworten müssen, die auf allgemein als wesentlich angesehene Eigenschaften der Person abzielen. Dazu gehören die Einkommensverhältnisse, die Frage nach

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dem Arbeitsplatz, die Anzahl der Kinder und mit einziehenden Personen, beabsichtigte Tierhaltung, eventuell auch nach bestehender Ehe 153 . Nach Einzug kann die falsche Beantwortung selbst einer zulässigen Frage nicht ohne weiteres zur Kündigung führen (ein dennoch gehaltenes Tier kann abgeschafft werden; führt die Zahl der Kinder nicht zur Überbelegung, ist sie ebensowenig ein Kündigungsgrund wie das Zusammenleben von Unverheirateten). Unzulässige Fragen, die den Vermieter auch dann nicht zur Vertragsauflösung berechtigen, wenn er die falsche Antwort vor Einzug feststellt sind beispielsweise: Mitgliedschaft im Mieterverein, Aufenthaltsberechtigung, Vorstrafen, Krankheiten, Heiratsabsichten, Schwangerschaft. Nicht gelöst sind bisher auch die datenschutzrechtlichen Probleme der Mieterselbstauskünfte Patenerhebung, Speicherung, Verwendung) 154 . Deshalb ist nach wie vor zu fordern, daß eine klare gesetzliche Regelung über die Verwendung von Fragebögen im Zusammenhang mit der Vergabe von Wohnungen geschaffen wird.

4. Diskriminierung Die Benachteiligung bestimmter Bevölkerungsgruppen bei der Wohnungssuche ist juristisch schwer faßbar. In der Praxis kommt es immer wieder vor, daß ausländische Arbeitnehmer/innen, Menschen mit dunkler Hautfarbe, Behinderte, aber auch Studierende und Kinderreiche, besondere Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche haben. Dieser Sachverhalt spielt in der juristischen Literatur155 und in Gerichtsentscheidungen aus mehreren Gründen keine Rolle: Zu einer juristischen Klärung wird es meist schon deshalb nicht kommen, weil sich der oder die Wohnungssuchende angesichts der dem Vermieter garantierten Auswahlfreiheit nichts davon verspricht - vor allem dann nicht, wenn die Wohnung schon vermietet ist. Zum anderen wird es rechtlich meist nicht möglich sein, daß abgewiesene Wohnungssuchende mit juristischen Mitteln eine ganz bestimmte Wohnung „erkämpfen". Ob die Diskriminierung strafrechtlich erfaßt werden kann, ist eine Frage des Einzelfalls156. Bezogen auf den Abschluß von Mietverträgen muß zunächst genauer geklärt werden, was eigentlich „Diskriminierung" bedeutet. Werden

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Wohnungsbewerber/innen schon diskriminiert, wenn sie die Wohnung nicht bekommen, weil die Vermieterin im Haus keine Tiere duldet, oder weil andere Bewerber/innen mit höherem Einkommen vorgezogen werden? Ist es Diskriminierung, wenn in Zeitungsannoncen darauf hingewiesen wird, daß Ausländer, Studierende, Kinderreiche nicht in Betracht kommen? Geht man vom Wortsinn aus, bedeutet „Diskriminierung": Trennung, Scheidung, Unterscheidung. Danach läge Diskriminierung immer dann vor, wenn bestimmte gesellschaftliche Gruppen von der Vermietung ausgeschlossen und damit von anderen Wohnungsbewerbern unterschieden werden. Sie würde auch die Fälle erfassen, in denen Eigentümer/innen künftige Mieter/innen nach der Zahlungsfähigkeit oder anderen sachlichen Kriterien aussuchen. Sachlich gerechtfertigte Kriterien sind aber zulässig. So kann zum Beispiel die Tierhaltung in der Mietwohnung ausgeschlossen werden 157 . Insgesamt dürfte es sinnvoll sein, von Diskriminierung nur dann zu sprechen, wenn wenn für die Abweisung von Bewerber/innen kein sachlicher Grund besteht. Das entspricht der bisher einzigen gesetzlichen Regelung der Diskriminierung im Gesetz gegen Wettbewerbsbe158 schränkungen (das nur für das Verhältnis von Unternehmen untereinander gilt). Ob ein sachlicher Grund vorliegt, kann im Einzelfall strittig sein. Vermieter/innen sind nicht verpflichtet, eine Ablehnung zu begründen (sie können einfach sagen, die Wohnung sei bereits vermietet). Eine Diskriminierung im Rechtssinne wird man nicht annehmen können, wenn Zahlungsschwache, Arbeitslose, Kinderreiche, Studierende abgewiesen werden. Dieses Ergebnis mag moralisch und gesellschaftspolitisch unerwünscht sein. Letztlich ist es aber Folge der privatwirtschaftlichen Organisation des Wohnungsbaus und der damit verbundenen, durch das Bürgerliche Gesetzbuch garantierten, Vertragsfreiheit. Man kann dem Landgericht Köln im Fall 1 a entgegenhalten, daß aus der Arbeitslosigkeit allein nicht auf Zahlungsprobleme geschlossen werden kann. Schließlich gibt es Arbeitslosengeld, Arbeitslosenhilfe, Wohngeld, Übernahme von Mietschulden durch die Sozialämter. Andererseits erfordert der Mietvertrag als ein auf Dauer angelegtes Vertragsverhältnis ein gewisses gegenseitiges Vertrauen. Durch die bewußt falsche Antwort ist das Vertrauen der Vermieterseite von Anfang an gestört. Es erscheint sachgerecht, den Vertrauensverstoß vor Einzug höher zu bewerten als nach dem Einzug (nach dem eine Anfechtung des Mietvertrags nicht mehr in Betracht kommt).

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Diskriminierung im Rechtssinne liegt vor, wenn jemand wegen seiner Hautfarbe, Rasse oder Nationalität benachteiligt wird. Artikel 1 des Internationalen Übereinkommens zur Beseitigung jeder Form der Ras159 sendiskriminierung von 1966 , dem die Bundesrepublik beigetreten ist, verbietet „jede auf der Rasse, der Hautfarbe, dem nationalen Ursprung oder dem Volkstum beruhende Unterscheidung, Ausschließung, Beschränkung oder Bevorzugung" im Hinblick auf die Ausübung von Menschenrechten und Grundfreiheiten. Auch nach Art. 3 Abs. 3 des Grundgesetzes darf niemand „ wegen seines Geschlechts, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden ". Hier handelt es sich um Menschenrechte, die von ihrer Zielsetzung und historischen Entwicklung her in erster Linie Abwehrrechte der Bürger und Bürgerinnen gegen den Staat sind. Auf der anderen Seite stellen sie aber auch den Ausdruck einer objektiven Wertordnung dar. Somit können sie zur Kontrolle bereits abgeschlossener Verträge herangezogen werden 160 . Die Anwendung der Menschenrechte auf den Abschluß von Verträgen ist ungleich schwieriger. Sie stößt auf den Grundsatz der Privatautonomie, aus dem sich die Vertragsfreiheit ergibt. In deren Rahmen sind Vertragsschließende, also auch Vermieter/innen, frei, auch willkürliche und nach Meinung anderer unvernünftige Entscheidungen zu treffen. Da Vermieter/innen meist keine Monopolstellung haben werden, hilft auch das sonstige rechtliche Instrumentarium kaum weiter161. Der individualistische Ansatz des BGB - Vertragsrechts versagt vor allem dann, wenn eine allgemeine Diskriminierung bestimmter Bevölkerungsgruppen um sich greift. Gewerberechtliche Maßnahmen, wie sie zum Teil schon gegen Gaststättenbesitzer eingesetzt wurden, können im Bereich der Vermietung von Wohnungen nicht greifen, weil dazu keine gewerberechtliche Erlaubnis erforderlich ist. In wenigen Fällen kann Diskriminierung strafrechtlich erfaßt werden. Dadurch wird das Hauptproblem diskriminierter Wohnungssuchender, nämlich eine Wohnung zu bekommen, nicht gelöst. Am besten kann Diskriminierung verhindert werden, wenn durch politische Einwirkung im gesamtgesellschaftlichen Bereich ein Bewußtsein geschaffen wird, das der Diskriminierung entgegenwirkt. Außerdem könnte ein Anti - Diskriminierungsgesetz weiterhelfen, wobei man auf die in den USA gemachten Erfahrungen zurückgreifen könnte.

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5. Formularvertrag, Mieterschutzrechte In der Bundesrepublik waren Anfang der 90er Jahre ca. 185 verschiedene Fassungen von vorgedruckten Mietvertragsformularen im Umlauf 162 (vgl. dazu und zur Frage der Wettbewerbsbeschränkungen durch Fomularverträge die Einführung, S. 10). An sich ist die Schriftform nur für Mietverträge vorgeschrieben, die für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden 163 . Verträge auf unbestimmte Zeit sind dagegen auch mündlich gültig. Der Formularvertrag hat für die Vermieterseite den Vorteil, daß nicht zwingende Regeln des BGB zu Lasten der Mieterseite abgeändert werden können (Beispiele: Reinigungspflichten, Schönheitsreparaturen). Wie eine Untersuchung des Darmstädter Instituts Wohnen und Umwelt 1982 ergab, geschieht das auch regelmäßig. 164 Für beide Seiten günstig ist die Beweisfunktion eines schriftlichen Vertrags. Vorteilhaft für Mieter/innen ist der mündliche Mietvertrag. Bei Streitigkeiten gilt im Hintergrund die gesetzliche Regelung, die einen im Prinzip vernünftigen Ausgleich der beiderseitigen Interessen vorsieht. Beweisprobleme gibt es in der Regel nicht, weil Einzug und Mietzahlungen den Vertragsschluß dokumentieren. Behauptet die Verrmieterseite, eine gesetzliche Regelung sei durch Absprachen zu ihren Gunsten geändert worden, hat sie diese Behauptung zu beweisen. Es gibt lange und kurze Mietvertragsformulare. Eines der längsten Formulare ist das des Zentralverbandes der hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer, mit dem sich auch das Bundeskartellamt zu beschäftigen hatte (vgl. Einführung, S.10). Die Grundregel lautet: Je länger das Formular, desto günstiger für den oder die Vermieter/in. Dementsprechend finden sich die kürzesten Formulare bei den Mietervereinen. Sie beschränken sich auf die wesentlichen Angaben zu den Vertragsparteien und der Wohnung. Bei der momentanen Wohnungsmarktlage wird es aber für Wohnungsimteressenten selten möglich sein, bei den Vertragsverhandlungen das Formular eines Mietervereins durchzusetzen. Eine Reihe von Mietvertragsformularen wird von kommerziellen Verlagen herausgegeben. Sie sind in Schreibwaren- und Büroartikelgeschäften, zum Teil auch in Buchhandlungen erhältlich. Sie berücksichtigen in der Regel eher die Interessen der Vemieter/innen. Das dürfte damit zusammenhängen, daß die Nachfrage nach solchen Formularen eher von

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der Vemieterseite kommen wird, (zum sogenannten „Deutschen Einheitsmietvertrag" vgl. die Einführung, Seite 9). 1976 hat das Bundesjustizministerium einen „Mustermietvertrag" veröffentlicht, der eine weitgehend ausgeglichene Verteilung der Rechte und Pflichten zwischen den Vertragspartnern enthält 165 . Er kann auch heute noch empfohlen werden, wenn beide Vertragsparteien an einer klaren und vernünftigen (weitgehend „neutralen") Regelung des Mietverhältnisses interessiert sind, die von vorneherein zur Streitvermeidung beiträgt. In der Praxis hat der Mustermietvertrag keine allzu große Bedeutung erlangt, weil viele Vermieter/innen die von ihren Verbänden herausgegebenen Formulare bevorzugen 166 . Schon vor dem Inkrafttreten des BGB am 1.1.1900 waren Formularverträge gang und gäbe. In Berlin waren damals verschiedene Formulare im Umlauf, ein „anständiges für den Reichen im Westen" und zwei weitere mit verstärkten Eingriffsmöglichkeiten für den Vermieter 167 . Bald nach dem Inkrafttreten des BGB entwarfen Vemieterverbände Formulare, welche abweichend von den nicht zwingenden gesetzlichen Regelungen die Rechte der Mieter/innen bis an die äußerste Grenze und oft noch darüber hinaus einschränkten. Besonders gerne wurden die Gewährleistungsrechte der Mieter/innen ausgeschlossen, aber auch besondere Kündigungsgründe für unbedeutende Vertragsverletzungen geschaffen 168 . Abänderungen der BGB - Bestimmungen in diesem Umfang sind heute nicht mehr zulässig. Nach dem ersten Weltkrieg wurden zwingende Mieterschutzrechte geschaffen - vor allem bei Mieterhöhung und Kündigung. Diese beiden Themen bilden auch heute noch den Schwerpunkt des zwingenden Rechts, das durch Formularvertrag nicht abgeändert werden darf. Der zwingende Mieterschutz ist allerdings seit 1983 in verschiedenen Punkten aufgeweicht worden. So gab es in bestimmten Fällen Erleichterungen für die Vermieterseite bei der Kündigung und auch bei der Miethöhe. Ein erheblicher Teil der Mieterschutzrechte wird durch das Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB Gesetz) garantiert. Es gilt für alle ab April 1977 abgeschlossenen Formularverträge und hat gerade im Recht der Wohnraummiete eine besondere Bedeutung erlangt. Verstoßen von Vermieterseite vorformulierte Vertragsbedingungen gegen das ABG - Gesetz, sind sie unwirksam. An ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung (der Vertrag im Übrigen bleibt wirksam). Das AGB - Gesetz gilt nicht für Vertragsformulierungen, die

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frei ausgehandelt wurden (zum Beispiel handschriftliche Zusätze zum Vertrag, über die vorher verhandelt wurde). Das im Fall 1 b genannte Urteil des BGH beruht auf dem AGB - Gesetz. Es ermöglicht eine wirksame Inhaltskontrolle der Vertragsformulare, die im einzelnen Rechtsstreit durch den oder die betroffene Mieter/in, aber auch generell im Verbandsklageverfahren durch Mietervereine als Verbraucher/innen - Interessenvertretung durchgesetzt werden kann 169 . Die Verwender/innen von Formularen können zu Unterlassung und Widerruf verurteilt werden, wenn ihre Formulare überraschende oder solche Klauseln enthalten, welche die Mieterseite unangemessen benachteiligen 170 . Außerdem enthält das Gesetz noch einen Katalog von Klauseln ohne Wertungsmöglichkeit, die auf jeden Fall unzulässig sind171. Wie der Fall 1 b zeigt, hat das AGB - Gesetz mit einer ganzen Reihe von unzulässigen Klauseln in Mietvertragsformularen aufgeräumt. Betroffen sind vor allem die zu weitgehende Übertragung von Schönheitsreparaturen, und Erhaltungspflichten, Nebenkostenzahlungen und anderen Zahlungspflichten auf die Mieter und Mieterinnen. Dazu kommen unzulässige Haftungsregelungen, Reparaturklauseln, Einschränkung der Beheizung, zu weitgehende Beschränkungen des Gebrauchsrechts an der Wohnung und anderes mehr Eine zunehmend stärkere Rolle bei den Mieterschutzrechten spielt das Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften. Es gilt für Verträge, die ab dem 1. Mai 1986 nach mündlichen Verhandlungen in der Privatwohnung oder am Arbeitsplatz abgeschlossen worden sind. Es ermöglicht Mieter/innen, eine Unterschrift binnen einer Woche zu widerrufen und damit deren Rechtsfolgen zu beseitigen. Das gilt aber nur, wenn die Vemieterseite geschäftsmäßig handelt, also mehrere Wohnungen vermietet (zu den Einzelheiten vgl. den Fall „Mieterhöhung an der Haustür", Kapitel IX).

6. Wohngemeinschaften Unter „Wohngemeinschaft" soll hier die Gemeinschaft von zwei oder mehreren nicht miteinander verheirateten Personen verstanden werden, die eine Mietwohnung zusammen anmieten oder doch jedenfalls zusammen nutzen. Diese Definition umfaßt auch die nichteheliche Lebensgemeinschaft. Mietrechtlich ist es irrelevant, ob unter den Nutzern und

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Nutzerinnen der Wohnung enge persönliche Beziehungen bestehen, oder ob es sich um eine reine Zweckgemeinschaft (wie etwa bei der studentischen WG) handelt. Wohngemeinschaften und nichteheliche Lebensgemeinschaften haben in den letzten Jahren erheblich zugenommen. Soweit Wohnraum angemietet wird, tauchen spezifische Fragen auf, die Gegenstand zahlreicher Gerichtsurteile waren. Auch das Bundesverfassungsgericht hatte sich mehrfach mit der mietrechtlichen Problematik der WG zu beschäfti171 gen . Im wesentlichen haben sich dabei folgende Grundsätze herausgebildet: Wer eine genügend große Wohnung allein angemietet hat, kann später eine WG bilden, wenn er dazu ein berechtigtes Interesse hat. Als berechtigtes Interesse wird jeder einleuchtende und vernünftige Grund anerkannt 174 . Das Motiv kann wirtschaftlicher Art (Mietentlastung) oder persönlicher Art (Partnerschaft) sein. Der Entschluß, künftig in mit einem Partner, einer Partnerin (auch des gleichen Geschlechts 175 ) zusammenzuleben, muß genauso respektiert werden wie die Gründung einer Wohngemeinschaft (bei ausreichend großer Wohnung). Zwar ist die Untermieterlaubnis des Vermieters oder der Vermieterin erforderlich. 176 Diese darf aber nur verweigert werden, wenn der Vermieter wichtige Gründe hat: Überbelegung, berechtigte Einwände gegen die Person, sonstige wichtige Gründe 1 1 . Das gilt, wenn Teile der Wohnung untervermietet werden. Der Vermieter oder die Vermieterin braucht nicht zuzustimmen, wenn die gesamte Wohnung untervermietet werden soll (vom bisherigen Mieter also gar nicht mehr genutzt wird) Beispiel: Die Hauptmieterin, die mit ihrem Freund zusammengelebt hat, zieht nach Mailand, der Freund benutzt die Wohnung weiter. Der Vermieter kann wegen vertragswidrigen Gebrauchs kündigen, wenn er damit nicht einverstanden ist178.

Wird dagegen eine Wohnung von vorneherein an eine Wohgemeinschaft vermietet, gibt es zwei Möglichkeiten: a) alle werden als Hauptmieter im Vertrag aufgeführt, oder b) eine/r wird Hauptmieter/in, die anderen juristisch Untermieter. Ein Patentrezept gibt es nicht - beide Alternativen haben Vor- und Nachteile für die Mieter- und für die Ver179 mieterseite . In der Praxis wird meist der Vermieter, die Vermieterin entscheiden, welchem Modell er oder sie den Vorzug gibt. Wie Fall 1 c zeigt, sind WG - Mitglieder im Innenverhältnis auch dann gleichberechtigt, wenn im Mietvertrag nur eine/r von ihnen als Hauptmieter/in aufgeführt ist.

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Probleme bereitet häufig der Wechsel der Mitglieder der WG im bestehenden Mietverhältnis - vor allem, wenn alle Mitglieder den Mietvertrag unterschrieben hatten. Bei Streitigkeiten ist zunächst der Mietvertrag heranzuziehen. Hat sich die Vermieterseite die Zustimmung zu einem Wechsel vorbehalten, so muß sie gefragt werden. Sie kann die Zustim180

mung aber nur aus wichtigem Grund verweigern . Oft regeln die Verträge den Wechsel nicht oder sind in diesem Punkt unklar. Vor allem für studentische Wohngemeinschaften wird die Vertragsauslegung häufig ergeben, daß WG - Mitglieder von dem oder der Vermieter/in ihre Entder WG benannte zulassung aus dem Vertrag verlangen und daß von 181 mutbare Personen aufgenommen werden können . Da diese der Vermieterseite in der Regel nicht bekannt sein werden, stehen im Regelfall auch keine Argumente zur Verfügung, mit denen die Aufnahme verhindert werden kann. Das gilt vor allem dann, wenn der Mietvertrag mit einer studentischen WG deren 182 Mitgliedern ausdrücklich die Auswahl neuer Mieter/innen gestattet oder wenn er von vorneherein die Vermietung an eine bestimmte Anzahl von Personen zuläßt. Stehen ausscheidende WG - Mitglieder nicht als Hauptmieter/innen im Mietvertrag, beenden sie ihr Mietverhältnis durch Vereinbarung mit dem oder der Hauptmieter/in. Sie können ihr Untermietverhältnis natürlich auch einseitig kündigen. Sind sie dagegen mit im Mietvertrag aufgeführt, entfällt ihre gesamtschuldnerische Haftung gegenüber dem oder der Vermieter/in nicht allein durch den Auszug. Verlassen Mitmieter die angemieteten Räumlichkeiten, fuhrt das ohne entsprechende Erklärung der Vertragsparteien auch dann nicht zur teilweisen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn das Verlassen erkennbar endgültigen Charakter t o i

hat und ein Wiedereinzug nicht beabsichtigt ist . Es empfiehlt sich also, mit dem oder der Vermieter/in, eine klare Vereinbarung über das Ausscheiden zu treffen 184 (vgl. auch den Fall: „Ende einer Beziehung", Kapitel IX).

7. Vorverträge Vorvertrag ist eine Vereinbarung, in der sich die Vertragspartner zum Abschluß eines anderen, des Hauptvertrags, verpflichten. Aufgrund eines Vorvertrags sind beide Parteien zur Abgabe eines Antrags auf Abschluß eines Mietvertrags verpflichtet. Sie sind gehalten, ein Angebot der Gegenseite entweder anzunehmen oder an dem weiteren Aushandeln der

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18 5 Vertragsbedingungen mitzuwirken . Grundsätzlich kann aus einem gültigen Vorvertrag auf den Abschluß des Hauptvertrags geklagt werden. Das setzt voraus, daß sich die Parteien bereits im Vorvertrag über wesentliche Punkte des Mietverhältnisses geeinigt haben. Ist das nicht der Fall, kann der Vorvertrag nutzlos sein Beispiel: Dr. Ö. schließt mit den Eheleuten B. einen Vorvertrag über eine bestimmte Wohnung ab, die 500 DM kosten soll. Gegen Übernahme des Hausmeisterpostens soll ein -im Hauptvertrag näher zu Märender- Mietnachlaß gewährt werden. Als Dr. Ö. später nur 67 DM/Monat Nachlaß gewähren will, wollen die Eheleute B. die Wohnung nicht mehr haben. Eine Klage auf Eingehung des Hauptvertrags wurde abgewiesen. D i e Eheleute B. seien dazu nicht verpflichtet, weil eine wesentliche im Hauptvertrag zu treffende Regelung, nämlich die Vergütung für die Hausmeistertätigkeit, offengeblieben war 1 8 6 . Soll die Vereinbarung dazu dienen, einem oder beiden Vertragspartnern die Entscheidungsfreiheit zu erhalten, kann dieser Zweck auch durch einen aufschiebend bedingten Hauptvertrag erreicht werden Beispiel: Der Vertrag wird hinfällig, wenn man sich nicht über die Hausmeistervergütung einigt, oder: der Hauptvetrag wird ungültig, wenn eine Seite bis zum... ihren Rücktritt erklärt. Wird eine Partei gebunden, während der anderen ein Gestaltungsrecht eingeräumt wird, spricht man von einer „Option". Wird eine noch nicht fertiggestellte Wohnung vermietet, kann man gleich einen Mietvertrag abschließen mit der Klausel, daß er erst nach Fertigstellung in Vollzug gesetzt wird. Verpflichtet sich ein/e Vermieter/in, eine Wohnung f ü r eine bestimmte Zeit zu reservieren, können Wohnungsinteressenten Schadensersatzansprüche haben, wenn die Wohnung doch anderweitig vergeben wird. Die Erfolgsaussichten für deren Durchsetzung steigen, wenn die wichtigsten Fragen wie Miethöhe, Nebenkosten, Mietdauer bereits in der Reservierungsvereinbarung festgelegt wurden.

8. Minderjährige Der Mietvertrag mit Minderjährigen weist im Vergleich zu anderen von Minderjährigen abgeschlossenen Verträgen keine Besonderheiten auf. Der ohne Einwilligung der gesetzlichen Vertreter/innen abgeschlos-

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187 sene Vertrag ist bis zur Genehmigung „schwebend unwirksam" Wird die Genehmigung verweigert, ist der Vertrag von Anfang an unwirksam. Der oder die Vermieter/in hat keinen Anspruch auf den Mietzins. Nach dem „Taschengeldparagraphen" (§ 110 BGB) ist der Mietvertrag aber wirksam, wenn der oder die Minderjährige die Miete aus Mitteln aufbringt, die ihm oder ihr zu diesem Zweck oder aber zur freien Verfügung von dem oder der gesetzlichen Vertreter/in überlassen worden sind. Dürfen Minderjährige also über ihren (für die Anmietung ausreichenden) Arbeitslohn frei verfügen, können sie auch wirksame Mietverträge abschließen. Der oder die Vermieter/in als Vertragspartner/in trägt das Risiko für die Gültigkeit des Vertrags. Soll das ausgeschlossen werden, ist der oder die gesetzliche Vertreter/in zu einer Erklärung über die Gültigkeit des 188 Vertrags aufzufordern . Wie das Vermieterrisiko sich auswirkt, zeigt folgendes Beispiel: Mit Zustimmung seiner Eltern verfügt ein Minderjähriger frei über seinen Arbeitslohn. Als er den Eltern erzählt, er wolle demnächst eine eigene Wohnung mieten, sprechen diese sich dagegen aus. Dennoch mietet er die Wohnung, bleibt aber die Miete schuldig. Das Landgericht Mannheim hat die Zahlungsklage des Vermieters ab189 gewiesen . Zwar habe der Minderjährige ursprünglich nach § 110 BGB auch rechtsgültige Mietverträge abschließen können, weil er frei über sein Einkommen verfügen durfte. Durch Ablehnung seiner Wohnungspläne hätten die Eltern die freie Verfügbarkeit aber insoweit eingeschränkt. Weil die Genehmigung verweigert wurde, war der Mietvertrag von Anfang an unwirksam. Der Vermieter trägt das volle Risiko: War der Minderjährige schon eingezogen, hat er umsonst gewohnt. Der Vermieter hat weder 190 Anspruch auf den Mietzins, noch kann er einen Wertersatz verlangen . Für den oder die Vermieter/in empfiehlt sich also vor dem Vertragsschluß mit Jugendlichen, den Personalausweis einzusehen und gegebenenfalls die Einwilligung der Eltern einzuholen.

VI. Zahlungspflichten 1 a. Der Fall: Mietschulden (Bundesgerichtshof, Beschluß vom 26.10.1994, WM 1995, S. 28) Mieterin M. erhält am 9.11. die fristlose Kündigung für ihre Wohnung. Der Vermieter schreibt, sie habe die Juli- und die Novembermiete nicht bezahlt. Ein Rückstand von zwei Monatsmieten berechtige ihn zur Kündigung nach § 554 BGB. M. will nicht ausziehen. Nach dem BGB sei der Mietzins am Ende der Mietzeit zu entrichten. Bei der vereinbarten monatlichen Zahlungsweise müsse sie die Novembermiete erst am Ende des Monats zahlen. Die Julimiete werde sie sofort überweisen, der Vermieter habe also gar keinen Kündigungsgrund.

2 a. Das Urteil Im Ergebnis bekam Frau M. vor dem BGH Recht. D i e Kündigung war unwirksam, weil die Miete für November am 9.11. noch nicht fällig war, der Mietrückstand also keine zwei Monatsmieten betrug. D i e Begründung war allerdings eine andere: Es ist zwar richtig, daß nach dem BGB der Mietzins am Ende der Mietzeit zu entrichten ist 191 . Diese Bestimmung ist aber nicht zwingend. Sie kann im Mietvertrag abgeändert werden. Das war in M . ' s Mietvertrag geschehen, der -wie viele Mietvertragsformulare- folgendes vorsah: „Die Miete, die Nebenkosten und die sonstigen Entgelte sind monatlich im voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats kostenfrei...zu entrichten." Diese -für sich genommen wirksame (und übliche)- Klausel hat der BGH im konkreten Fall für unwirksam angesehen, weil Frau M.'s Formularvertrag noch folgende weitere Formulierung enthielt: „Der Mieter kann gegen eine Mietzinsforderung mit einer Forderung wegen Schadensersatzes aufgrund eines Mangels der Mietsache (§ 538 BGB) nur aufrechnen..., wenn er seine Absicht dem Wohnungsunternehmen mindestens einen Monat vor der Fälligkeit des Mietzinses schriftlich angezeigt hat. Im

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Übrigen ist die Aufrechnung gegen Mietzinsforderungen ausgeschlossen, soweit der Mieter nicht unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen geltend macht."

Der BGH geht davon aus, daß jede der beiden Vertragsklauseln für sich allein betrachtet an sich wirksam wäre. Die Kombination beider Klauseln führe aber zu einer unzulässigen Einschränkung des Minderungsrechts der Mieterin nach § 537 BGB, das vertraglich nicht abgeän1 dert werden darf . Infolge der Kombination könne die Mieterin eine Mietminderung wegen eines etwaigen Mangels der Wohnung -zumindest für den ersten Monat, in dem der Mangel auftritt- weder durch Abzug vom geschuldeten Mietzins noch durch Aufrechnung durchsetzen. Um sich durchzusetzen, werde sie praktisch in die aktive Klagerolle gezwungen. Das sei nicht zulässig. Im konkreten, entschiedenen Fall seien beide Klauseln wegen Verstoßes gegen das AGB - Gesetz unwirksam 193 . Das Urteil bedeutet nicht, daß in allen Mietverhältnissen die Miete künftig erst am Ende des Monats fällig sei. Es ist weitgehend üblich, in Formularverträgen die Fälligkeit auf den Monatsanfang zu verlegen. Eine solche Vereinbarung ist wirksam, wenn sie nicht gleichzeitig mit einer Aufrechnungsklausel zusammentrifft, welche die Mietminderung beschränkt oder ausschließt. Einige Berichte über die Entscheidung in 194 den Medien waren insoweit mißverständlich

1 b. Der Fall: Teurer Spielsand (AG Darmstadt, U.v.4.3.1993, MZ 2/1994, S. 10) Mieter M. erhält von der Wohnungsbaugesellschaft eine Nebenkostenabrechnung, wonach er rund 500 DM nachzahlen soll. Auch nach stundelangem Durchforsten der Abrechnung mit Hilfe eines Rechtskundigen gelingt es ihm nicht, die Abrechnung nachzuvollziehen. Probleme bereitet ihm vor allem die pauschale Abrechnung über mehrere Gebäude, aus der er den auf sein Gebäude entfallenden Anteil nicht ersehen kann. Bei den „sonstigen Betriebskosten" fallen ihm die Gartenpflegekosten auf. Hier vermutet er, daß außer den laufend entstehenden Pflegekosten (Pflanzenerneuerung und -Pflege, Austausch von Spielsand, Abfahren von Kompost, Miete und Versicherung für den Rasentraktor) auch Reparaturkosten und Anschaffungskosten (in Form von Abschreibungen und Zinsen) für Gartengeräte umgelegt wurden. Bei den Hausmeistergehältern kann er nicht ersehen, nach welchem Schlüssel der (nicht auf die Mieter umlegbare) Anteil flir Instandhai-

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tung und Hausverwaltung errechnet wurde. M. weigert sich, zu zahlen. Er verlangt zunächst eine genauere Abrechnung, die er nicht erhält.

2 b. Das Urteil Das Amtsgericht Darmstadt hat den Nachzahlungsbetrag um fast 400 DM auf insgesamt 106 DM reduziert. Vor allem bei den Hausmeistergehältern beanstandete das Gericht die völlig unklare Abrechnung (dieselbe „gemeinnützige" Wohnungsbaugesellschaft hat nach Presseberichten auch Hauswartkosten für Tätigkeiten abgerechnet, die -wie das Schneeräumen-1 195

in Wirklichkeit von Subunternehmern durchgeführt wurden ). Die Aufteilung von umlegbaren und nicht umlegbaren Hausmeisterkosten beruhe zum Teil auf nicht nachvollziehbaren Selbsteinschätzungslisten der Hausmeister. Die Kosten der laufenden Gartenpflege (einschließlich des Austauschs von Spielsand) dürften zwar umgelegt werden. Eine Umlage der Investitionskosten für Geräte in Form von Zinsen und Abschreibungen sehe das Gesetz aber nicht vor. Nach Möglichkeit sei gebäudebezogen abzurechnen - vor allem dann, wenn wie im entschiedenen Fall, der Mietvertrag das so vorsehe und dem Vermieter entsprechende Unterlagen zur Verfügung stünden.

3. Mietzahlung Die Zahlung des vereinbarten Mietzinses ist Hauptpflicht des Mieters oder der Mieterin. Eine gesonderte Abrechnung von Nebenkosten ( = „Betriebskosten") sieht das BGB an sich nicht vor, verbietet sie aber auch nicht. Es geht davon aus, daß die Betriebskosten in der Miete enthalten sind 196 . Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des BGB - Mietrechts (1.1.1900) spielten Betriebskosten kaum eine Rolle. Eine zentrale Beheizung, Wasser- oder Abwasserversorgung gab es keineswegs überall und wenn, waren die Kosten gering. Der Gesetzgeber konnte deshalb annehmen, daß die Nebenkosten in die Miete mit einkalkuliert werden. Im Lauf der Jahre hat sich die Situation erheblich geändert. Heute erreichen die Betriebskosten einer Wohnung beachtliche Höhen und zum Teil erschreckende jährliche Steigerungsraten. Nicht umsonst wird deshalb häufig von der „zweiten Miete" gesprochen 197 . Seit Jahren ist es

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üblich geworden, die Betriebskosten auf die Mieter und Mieterinnen umzulegen - eine Möglichkeit, welche von der (nicht zwingenden) BGB Regelung den Vermieter/innen offengelassen wird. Im Rahmen der Vertragsfreiheit kann vereinbart werden, daß und welche Betriebskosten von den Mieter/innen zu bezahlen sind. Ob und in welchem Umfang Betriebskosten von Mieterseite bezahlt werden müssen, entscheidet der Mietvertrag. Bezahlt werden muß nur, was im Mietvertrag klar vereinbart wurde. Alles andere geht zu Lasten der Vermieterseite. In Formularverträgen ist es heute weitgehend üblich geworden, Betriebskosten soweit wie möglich auf die Mieter und Mieterinnen abzuwälzen (zu den Grenzen vgl. 5.). Das wird oft mit Betriebskostenvorauszahlungen verbunden, die jährlich abgerechnet werden. Auch die Abwälzung der Vorfinanzierung auf die Mieter ist im Rahmen der Vertragsfreiheit zulässig. Grenzen der Umlage von Betriebskosten ergeben sich aus der II. Berechnungsverordnung 19 . Sie gilt zwar an sich nur für den öffentlich geforderten Wohnungsbau, spielt aber insofern auch für den frei finanzierten Wohnungsbau eine Rolle (Näheres ebenfalls unter 5.). Theoretisch können auch heute noch Inklusivmieten vereinbart werden, in denen alle Betriebskosten enthalten sind. Aus praktischen und rechtlichen Gründen ist das aber nur noch sehr eingeschränkt möglich: Bei der dynamischen Steigerung der Betriebskosten in den letzten Jahren (man denke nur an die drastische Erhöhung kommunaler Gebühren für Müll, Wasser, Abwasser) wird sich ein/e Vermieter/in nur noch selten auf eine Inklusivmiete einlassen, bei der Betriebskostenerhöhungen nicht 199

oder nur eingeschränkt weitergegeben werden können. Zu denken ist an kurzfristige Mietverträge oder auch an möblierte Zimmer für Studierende. Rechtliche Schranken ergeben sich aus der Heizkostenverordnung, nach der die Heizungs- und Warmwasserkosten grundsätzlich verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Die Bestimmungen dieser Verordnung haben Vorrang vor dem Mietvertrag. Ausnahmen, die Inklusivmieten ermöglichen, gibt es für Gebäude mit nicht mehr als zwei 200 Wohnungen, von denen eine der oder die Vermieter/in selbst bewohnt . Ebenfalls ausgenommen sind Gebäude, die überwiegend mit Wärme und/oder Warmwasser aus Wärmepumpen- oder Solaranlagen versorgt werden . Weitere Ausnahmen gelten für Gebäude, in denen die Erfassung des Verbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist 202 sowie für Alters- und Pflegeheime, Studenten- und Lehrlingsheime 203 (vgl. 6.).

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Damit sind heute beim Thema: „Zahlungspflicht" in der Regel drei Komplexe auseinanderzuhalten: Mietzins, Betriebskosten für Heizung und Warmwasser, sonstige Betriebskosten. Was den Mietzins angeht, so gibt es - je nach vertraglicher Vereinbarung- verschiedene Bezeichnungen: „Nettomiete" bezeichnet die Miete ohne jegliche Nebenkosten, „Inklusivmiete" (= „Brutto-Warmmiete", „Pauschalmiete") die Miete einschließlich aller Nebenkosten, „Teilinklusivmiete": ein Teil der Nebenkosten ist in der Miete enthalten, der andere Teil wird separat abgerechnet, „Nettomiete" die Miete ohne Nebenkosten. Manchmal wird auch von „Warmmiete" (mit Heizungs- und Warmwasserkosten) und „Kaltmiete" (ohne Heizung und WW) gesprochen. „Brutto-Kaltmiete" ist dementsprechend die Miete ohne Heizung und Warmwasser, aber inclusive der sonstigen Betriebskosten. Die unterschiedlichen Formulierungen werden nicht immer einheitlich gebraucht. Sie müssen im Einzelfall nach genauem Studium des Mietvertrags mit Inhalt gefüllt werden. Eine klare gesetzliche Definition gibt es nur im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Dort enthält die „Kostenmiete" alle zulässigen, Umlagen, Zuschläge und Vergütungen204. Für die Mieterhöhung im frei finanzierten Wohnungsbau spielt die „ ortsübliche Vergleichsmiete " eine wichtige Rolle. Für sie gibt es keine genaue gesetzliche Definition. Das hat in der Praxis zu unterschiedlichen "'OS Auffassungen geführt" . Nach der Rechtsprechung ist maßgebend der gesamte Mietpreis einschließlich der in ihm enthaltenen, nicht gesondert ausgewiesenen Nebenkosten206. In der Praxis werden zum Teil reine 207 Nettomieten, zum Teil Bruttokaltmieten angegeben . Die Bundesregierung kann (mit Zustimmung des Bundesrats) 208 Vorschriften über ein einheitliches Aufstellungsverfahren erlassen , hat aber von dieser Ermächtigung bisher keinen Gebrauch gemacht. Ein einheitliches, standardisiertes Verfahren wäre schon deshalb wünschenswert, weil es zur Kostensenkung beitragen würde.

4. Höhe des Mietzinses Im frei finanzierten Wohnungsbau kann die Miete grundsätzlich frei vereinbart werden. Eine Untergrenze gibt es nicht. Wird die Wohnung allerdings unentgeltlich zur Verfügung gestellt, so liegt ein Leihvertrag und kein Mietvertrag vor (siehe S. 21). Der oder die Vermieter/in ist nicht verpflichtet, frei werdende Wohnungen zum Preis der ortsüblichen

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Vergleichsmiete zu vermieten. Bestrebungen, in diesem Fall eine Erhöhung von 5 bis maximal 10 % zuzulassen, hatten in der Vergangenheit keinen Erfolg 209 . Die neue Miete kann über der ortsüblichen Vergleichsmiete angesetzt werden. Eine Obergrenze ergibt sich aus den Bestimmungen über Mietpreisüberhöhung (mehr als 20 % über den 210 Mietspiegelwerten) und Mietwucher (mehr als 50 % über den Miet211 spiegelwerten) . In der Praxis dürften viele Mietpreisvereinbarungen in Großstädten in den Bereich der Mietpreisüberhöhung fallen. Damit könnten sie theoretisch als Ordnungswidrigkeit verfolgt werden. In der Praxis geschieht das kaum; eine entsprechende Statistik der Bundesländer ist vor Jahren wegen Bedeutungslosigkeit eingestellt worden 212 . Vermieter/innen frei finanzierter Wohnungen können Wohnungen im selben Haus zu völlig unterschiedlichen Preisen vermieten. Im Gegensatz zu den öffentlich geforderten Wohnungen ist die Miete jedenfalls rechtlich in keiner Weise von den Kosten abhängig. Bei der Vermietung neu errichteter Wohnungen spielen keineswegs nur die rechnerischen Kosten, sondern auch die Steuervorteile eine Rolle. Die Expertenkommission Wohnungspolitik hat errechnet, daß Investitionen im Mietwohnungsbau sich bei einer rein rechnerischen „Kostenmiete" von rund 26 DM bereits ab einer Anfangsmiete von knapp 14 DM/m 2 rentieren, wenn man Steuervorteile und die Möglichkeit der Verrechnung von Anfangsverlusten berücksichtigt (vgl. dazu S. 26). Später lösen sich die verlangten Mieten völlig von den Kosten. Sie werden zum Beispiel nicht gesenkt, weil die für den Hausbau aufgenommenen Kredite zurückgezahlt sind und damit der Kapitaldienst entfallt. Wer ein Haus erbt und deshalb keine Erwerbskosten hat, wird im Regelfall dennoch die Marktmiete verlangen. Unterschiedliche Mieten vergleichbarer Wohnungen im selben Haus entstehen unter anderem deshalb, weil einige Mietverhältnisse jahrelang oder sogar Jahrzehnte lang bestehen, während in anderen Wohnungen die Mieter/innen dauernd wechseln. Das bestehende Mietrecht ermöglicht es den Vermieter/innen, Mieterhöhungen bei Weitervermietung relativ leichter durchzusetzen als im bestehenden Mietverhältnis. Ist für die Miete ein Preis pro Quadratmeter vereinbart, so richtet sich die Gesamtmiete nach der vermieteten Fläche. Dabei können Balkonflächen im Höchstfall mit der Hälfte ihrer tatsächlichen Fläche ange-> 13

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setzt werden" . Ob sie überhaupt anzurechnen sind, ist im Einzelfall nach ihrem tatsächlichen Wohnwert zu ermitteln214. Ein Balkon an einer lauten und verkehrsreichen Straße wird für die Wohnflächenberechnung gar keine Rolle spielen, während eine schöne Dachterrasse mit 50 %

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ihrer Fläche angesetzt werden kann. Bei vereinbarter Quadratmetermiete hat der oder die Mieter/in einen Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Beträge, wenn die Wohnfläche tatsächlich kleiner ist als im Vertrag angegeben. Das ist anders, wenn (wie meist) eine Gesamtmiete pro Monat für die ganze Wohnung vereinbart wurde. Die Angabe der Quadratmeterzahl im Mietvertrag bedeutet jedenfalls dann keine zugesicherte Eigenschaft, wenn die Wohnung vorher besichtigt wurde. Ein Rückzahlungsanspruch ist dann ausgeschlossen. Das soll auch bei erheblichen Abweichungen (zum Beispiel 20 m2 weniger) gelten, weil der Gebrauchswert der Wohnung hinsichtlich der Größe vom räumlich - optischen Eindruck und nicht von der im Vertrag angegebenen abstrakten Quadratmeterzahl abhängig ist215. Hat der oder die Mieter/in dagegen vor Vertragsschluß die Wohnung nicht besichtigt, kommt bei erheblichen Abweichungen von der im Vertrag angegebenen Quadratmeterzahl eine Minderung in Be216

tracht . Bei Mieterhöhungen und der Umlage von Betriebskosten ist in jedem Fall von der tatsächlichen Wohnungsgröße auszugehen. Die einmal vereinbarte Miethöhe kann unter bestimmten Voraussetzungen einseitig geändert werden. Mieter/innen können die Miete herabsetzen, wenn die Wohnung einen Mangel aufweist, der die Tauglichkeit zur normalen Benutzung nicht unerheblich mindert (dazu Kapitel VIII). Vermieter/innen haben das Recht, die Miete zu erhöhen, wenn die Miete ein Jahr unverändert war und der örtliche Mietspiegelwert sich 217 erhöht hat (dazu Kapitel IX). Auch im Fall der Modernisierung, Energieeinsparung und Kapitalkostenerhöhung sind sie zu einseitigen 218 Mieterhöhungen berechtigt , unter bestimmten Voraussetzungen auch 219

bei der Erhöhung von Betriebskosten . Außerdem kann die Miete erhöht werden, wenn das so vereinbart wurde (Staffelmiete, Indexmiete). Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen " . Bei Untervermietung von Teilen der Wohnung gilt: Ist dem oder der Vermieter/in die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung des Mietzinses zuzumuten, so kann die Untermieterlaubnis davon abhängig gemacht werden, daß der oder die Mieter/in sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt" . Der BGH hat entschieden, daß das Mieter - Einverständnis stets erforderlich ist . Andernfalls gilt die Erlaubnis als verweigert. Der Vermieter oder die Vermieterin hat keinen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung. Er oder sie kann wenn trotzdem untervermietet wird und kein Anspruch auf Untermieter-

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VI.

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223 laubnis besteht- (nach Abmahnung) auf Unterlassung klagen oder das 22 Mietverhältnis fristlos kündigen . Vermieter/innen, die die Untermieterlaubnis für einen kräftigen Zuschlag benutzten wollen, dürften daher eher enttäuscht werden. Das Argument der stärkeren Abnutzung zieht nicht. Die meisten Mieter/innen sind nach dem Mietvertrag verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen, die Abnutzung also auf eigene Kosten zu beseitigen. Üblicherweise werden auch die Betriebskosten umgelegt, sodaß höhere Kosten hier ebenfalls auf die Nutzer/innen zurückfallen. Im Einzelfall wird der oder die Vermieter/in eine Änderung des Verteilerschlüssels verlangen können. Eine ausdrückliche gesetzliche Regelung gibt es für den öffentlich geförderten Wohnungsbau. Dort ist für die Untervermietung ein Zuschlag von DM 5,00 pro Person und Monat, von DM 10,00 pro Monat für zwei und mehr Personen vorgesehen 225 . Möblierter Wohnraum kann teurer vermietet werden, weil die üblichen Mietspiegel für ihn nicht gelten. Dadurch, daß Wohnungen möbliert werden, können aber nicht die Obergrenzen der Mietpreisüberhöhung und des Mietwuchers umgangen werden. Die Gerichte gestehen einen Möblierungsaufschlag (Kapitalverzinsung und Abschreibung) zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu. Wird der errechnete Wert um mehr als 20 % überschritten, kann der oder die Vermieter/in mit einem Bußgeld belegt werden. Außerdem hat er oder sie die überhöhte Miete zurückzuzahlen Beispiel: In Frankfurt wurde eine teilmöblierte Wohnung in einem Altbau vermietet. Die Möblierung bestand aus Einbauküche, Einbauschrank im Schlafzimmer und einem Spiegelschrank im Bad. Bei einem Neuanschaffungspreis von 20.000 DM gestand das LG Frankfurt dem Vermieter eine Kapitalverzinsung von 8 % p.a. (= 1.600) und eine Abschreibung von 15 % p.a. (= 3.000 DM) zu. Daraus errechnete sich ein Möblierungszuschlag von (4.600 : 12) rund 400 DM im Monat. Die ortsübliche Miete für Vergleichbare Leerwohnungen betrug 11,26 DM pro Monat. Bei gegebener Wohnungsgröße hätte die Leerwohnung 1.365,- DM pro Monat kosten dürfen - mit Möblierungszuschlag maximal also 1.765,-. Rechnet man noch 20 % (= 353,-) hinzu, liegt die höchst zulässige Miete bei 2.118,00 DM. Verlangt wurden aber 2.850,- DM im Monat, also 732,- DM pro Monat zuviel. Das ergibt bei sechsmonatiger Mietdauer einen RückZahlungsanspruch von 4.392 DM (= 6 x 732)m.

Bei befristetem Vertrag (Mietverhältnis auf bestimmte Zeit) kann der oder die Vermieter/in die Miete nur dann einseitig erhöhen, wenn er oder sie sich das im Vertrag ausdrücklich vorbehalten hat. Steht nichts im Mietvertrag, bleibt die Miete über die ganze Vertragsdauer gleich- 227

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auch, wenn der Vertrag auf Lebenszeit abgeschlossen wurde . Das OLG Stuttgart ist allerdings der Auffassung, es müßten weitere Hinweise für die Vereinbarung eines festen Mietzinses vorliegen 229 .

5. Betriebskosten allgemein Der Fall 1 b zeigt, daß Mieter/innen den Abrechnungen von Wohnungsbaugesellschaften nicht ohne weiteres mehr vertrauen können als denen von privaten Kleinvermietern. Auch sogenannte „gemeinnützige" Gesellschaften bieten keine Garantie für die Richtigkeit der Betriebskosten- (=Nebenkosten-) Abrechnung. Daß die Abrechnung von „Profis" erstellt wird, hat dabei offenbar nichts zu sagen. Untersuchungen haben ergeben, daß in der Praxis bis zu 50 % aller Betriebskostenabrechnungen falsch sind 230 . Mieter M. sparte immerhin rund 400 DM. Andere Mieter, welche die Nachforderungen ohne Murren beglichen haben, haben das Nachsehen. Eine Rückforderung wird in der Regel nur schwer möglich sein 231 . Man kann sich leicht ausrechnen, welche Summen bei hunderten von Mietparteien durch unberechtigte Nebenkostennachforderungen kassiert werden. Nicht umsonst wird heute oft von der „zweiten Miete" gesprochen" . Das Thema „Betriebskostenabrechnungen" ist Spitzenreiter bei den Beratungen der Mietervereine. Nach dem BGB hat der oder die Vermieter/in die vermietete Sache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Daraus ergibt sich, daß er oder sie die Betriebskosten trägt. Diese gesetzliche Regelung ist nicht zwingend. Sie kann durch den Mietvertrag abgeändert werden. In der Praxis tragen deshalb heute in der Regel die Mieter/innen die Betriebskosten. Entscheidend ist der Mietvertrag. Die Mieter/innen haben das zu zahlen, was klar vereinbart wurde. Unklarheiten im Vertragsformular gehen zu Lasten der Vermieterseite. Für eine wirksame Abwälzung soll die Vereinbarung ausreichen, daß für die Betriebskosten gemäß § 27 II. Berechnungsverordnung monatlich ein bestimmter Betrag zu zahlen ist233. Diese Rechtsansicht ist aber umstritten. Deshalb empfiehlt es sich, nicht nur auf § 27 II Berechnungsverordnung zu verweisen, sondern die dort genannten Kostenpositionen im Mietvertrag einzeln aufzulisten oder den Text der Bestimmung beizufügen 234 . Nicht ausreichend bestimmt und deshalb unwirksam sind dagegen

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Formulierungen wie: „Der Mieter zahlt die Nebenkosten", „Mieter zahlt die Haus gebühren"235 oder „sämtliche umlagefähigen Kosten, die zum Betrieb des Hauses erforderlich sind"236. Bei solchen Formulierungen kann der oder die Mieter/in nicht genau ersehen, welche Kostenbelastung auf ihn oder sie zukommt. Auch Vorauszahlungen können (in angemessener Höhe) vereinbart werden. Über sie ist jährlich abzurechnen237. Sonderregelungen für die Umlage von Betriebskosten gelten in den neuen Bundesländern. Soweit der oder die Vermieter/in Betriebskosten beeinflussen kann (zum Beispiel beim Heizölkauf), ist er oder sie zu wirtschaftlich sinnvollem Verhalten verpflichtet. Es dürfen keine unnötigen Kosten im Hinblick darauf verursacht werden, daß nach dem Vertragstext sowieso alles auf die Mieter/innen abgewälzt werden kann. Umgelegt werden können nur Kosten, die auch tatsächlich anfallen Beispiel: Der Vermieter kann keine Kostenpauschale langen, wenn er die anfallenden Arbeiten selbst erledigt

für den Hauswart .

ver-

Für die Abwälzung von Betriebkosten auf Mieter und Mieterinnen gibt es Grenzen. Betriebskosten sind nur solche Kosten, die der Vermieterseite durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Einmalige Kosten 239 sind keine Betriebskosten . Was im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart werden darf, ist in der II. Berechnungsverordnung abschließend geregelt 240 . Dort sind insgesamt 17 verschiedene Betriebskostenpositionen aufgeführt: Öffentliche Lasten des Grundstücks (insbeson-dere Grundsteuer), Kaltwasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Kosten verbundener Anlagen, Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Antennenanlage, maschinelle Wascheinrichtung und sonstige Betriebskosten (zum Beispiel für Schwimmbad, Sauna oder den Austausch des Spielsandes am Kinderspielplatz). Andere Kosten dürfen nicht umgelegt werden. Eine entsprechende vertragliche Vereinbarung wäre insoweit unwirksam (nicht umlegbar z.B. Verwaltungskosten für Eigentumswohnung 241 , Abschreibung für Rasenmäher oder andere Gartengeräte - dazu Fall lb). Auch Instandhaltungskosten sind bereits in der Grundmiete enthalten und dürfen nicht gesondert umgelegt werden. Der Verteilerschlüssel wird meist im Mietvertrag festgelegt. Üblich sind Personenzahl oder Quadratmeterzahl der Wohnung (Besonderheiten

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bei Heizung und Warmwasser - vgl. 6.). Ungenauigkeiten, die sich durch den vereinbarten Schlüssel ergeben, sind im Prinzip hinzunehmen, bei grober Unbilligkeit kann aber Änderung des Schlüssels verlangt werden Beispiel: Eine Mieterin verlangt mit Erfolg die Änderung des Verteilerschlüssels für den Wasseroerbrauch. Bisher wurde nach m2 abgerechnet. Sie zahlte als Alleinstehende genauso viel wie eine 7 - köpfige Familie in der Nachbarwohnung242. Seit September 1993 gilt der Einbau von Wassseruhren als bauliche Änderung im Sinne des § 3 MHG. Der oder die Vermieter/in kann den Schlüssel für Wasser, Abwasser, Müll einseitig ändern, um unterschiedlichem Verbrauch der Mietparteien Rechnung zu tragen 243 . Bei einer vereinbarten Pauschalmiete sind alle Betriebskosten mit der Miete abgegolten. Es gibt keine Abrechnung. Erhöhung oder Senkung der tatsächlichen Kosten gehen deshalb zu Lasten oder zugunsten der Vermieterseite. Eine Nebenkostenpauschale bedeutet eine gleichbleibende Zusatzzahlung zur Miete, bei der ebenfalls keine Abrechnung, kein Ausgleich mit den tatsächlich angefallenen Kosten stattfindet. Sie darf nicht verwechselt werden mit einer Vorauszahlung in gleichbleibender Höhe, über die jährlich abgerechnet wird. Bei Heiz- und W a r m w a s serkosten ist die verbrauchsabhängige Abrechnung zwingend vorgeschrieben. Pauschalmieten oder Betriebskostenpauschalen dürfen deshalb im Regelfall nur die sonstigen Betriebskosten umfassen, Heiz- und Warmwasserkosten dagegen nur in den wenigen Fällen, in denen die Heizkostenverordnung nicht anzuwenden ist (dazu 6.). Bei vereinbarter Pauschalmiete oder Betriebskostenpauschale kann die Vermieterseite im Zweifel die Miete nicht einseitig erhöhen, wenn sie für die Betriebskosten mehr zahlen muß 244 . Einzelheiten sind umstritten 245 . Vermieter/innen sind verpflichtet, eine korrekte schriftliche Abrechnung 2 4 6 zu erteilen. Dazu gehören folgende Angaben: Gesamtverbrauch, Verteilerschlüssel, Anteil des oder der Mieter/in, Abzug etwaiger Vorauszahlungen. Auf Verlangen ist Einsicht in die Belege zu gewähren. Vorher müssen Nebenkosten - Nachforderungen nicht beglichen werden. Der oder die Vermieter/in ist für die Abrechnung auch dann verantwortlich, wenn diese von einem Wärmemeßdienst erstellt wurde. Mieter/innen dürfen bei Unklarheiten nicht einfach an den Meßdienst verwiesen werden. Wohnt der oder die Vermieter/in auswärts, kann die Übersendung von Kopien verlangt werden 247 . Eine ordnungsmäße Abrechnung und die Vorlage der Belege kann im Notfall durch Einstellen der Vorauszahlung erzwungen werden.

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Tatsächlich entstandene Betriebskosten müssen Mieter/innen auch dann bezahlen, wenn sie erheblich über den geleisteten Vorauszahlungen liegen. Es gibt keinen allgemeinen Rechtsgrundsatz, wonach der Vermieterseite in diesem Fall die Geltendmachung von Nachforderungen verwehrt wäre 248 . Ausnahmsweise brauchen Mieter/innen eine Nachforderung nicht zu begleichen, wenn sie bei Abschluß des Mietvertrags über die Höhe der anfallenden Betriebskosten arglistig getäuscht worden sind und die tatsächlich entstandenen Kosten ganz erheblich (zum Beispiel über 100 %) über der Vorauszahlung liegen249. Betriebskostenabrechnungen sind sobald wie möglich, spätestens aber binnen 12 Monaten zu erstellen. Geschieht dies nicht, kann der Vermieteranspruch auf Nachzahlung auch schon vor Ablauf der Verjährungsfrist von vier Jahren verwirkt sein. Für Sozialwohnungen und Wohnungen in den neuen Bundesländern gibt es in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung Sonderregelungen.

6. Heizung, Warmwasser Soweit die Kosten einer zentralen Heizungs- oder Warmwasseranlage oder auch gewerblicher Lieferung von Wärme und Warmwasser (Fernwärme) abzurechnen sind, gilt die „Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten"250. Sie geht grundsätzlich mietvertraglichen Vereinbarungen vor und wird auch auf das Wohnungseigentum angewendet. Nach dieser Verordnung ist der anteilige Verbrauch der Nutzer und Nutzerinnen zu erfassen und (mindestens 50 %, höchstens 70 %) verbrauchsabhängig abzurechnen. Dementsprechend sind die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchser1 fassung zu versehen, die Mieter/innen haben dies zu dulden . Die Geräte können gekauft oder auch gemietet werden. Das Anmieten ist ausgeschlossen, wenn die Mehrheit der Mieter/innen binnen eines Monats nach Zugang der (obligatorischen) Mitteilung widerspricht. Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten für Betriebsstrom und Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebs-

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raums, die Kosten der Messung nach dem Bundes - Immissionsschutzgesetz, Schornsteinfegerkosten, die Kosten der Anmietung (auch Leasing) einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung (der die Mehrheit der Mieter/innen zugestimmt hat) und die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung 252 . Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage gehören die Kosten der (Kalt-) Wasserversorgung (soweit nicht gesondert abgerechnet) und die Kosten der Wassererwärmung 253 . Zu den Kosten der Wasserversorgung gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren und die Zählermiete, die Kosten der Verwendung von Zwischenzählern und die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe 254 . Auch die Kostenverteilung wird von der Heizkostenverordnung vorgeschrieben: Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage sind mindestens 50 %, höchstens 70 % nach erfaßtem Verbrauch abzurechnen. Dem liegen folgende Erwägungen zugrunde: • Die Kosten der „Wärmevorhaltung" sind verbrauchsunabhängig; • Die Ungenauigkeit der Meßgeräte wird ausgeglichen; • Der unterschiedliche Wärmebedarf der Wohnungen wird berücksichtigt. Bestimmungen in Mietverträgen, die für die Abrechnung des verbrauchsabhängigen Teils einen höheren Satz als 70 % vorsehen, bleiben gültig 255 . Die restlichen Kosten können nach der Wohnfläche (Heizung auch nach umbautem Raum) umgelegt werden. Bei Geräteausfall darf geschätzt werden" , bei Mieterwechsel ist eine Zwischenablesung vorzunehmen 257 . Bei der Überprüfung der Heizkostenabrechnung ist darauf zu achten, daß für die Brennstoffkosten nicht mehr berechnet wird, als der oder die Vermieter/in selbst bezahlt hat. Betragen die Kosten für den Betriebsstrom (Umwälzpumpe, Ölpumpe des Brenners, Regelungsanlage) mehr als 5 % der Brennstoffkosten, lohnt sich eine Nachfrage. Hinter den (umlagefähigen) Kosten der Wartung der Heizungsanlage verbergen sich oft (nicht umlagefähige) Kosten für gleichzeitig durchgeführte Reparaturen. Auch hier sollten Belege eingesehen werden, wenn die War-

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tungskosten mit mehr als 5 % der Brennstoffkosten angesetzt sind. Die Kosten der Abgasmessungen nach dem Bundes - Immissionsschutzgesetz und die Schornsteinfegerkosten können umgelegt werden. Letztere dürfen dann aber nicht ein zweites Mal in der Abrechnung der übrigen Betriebskosten auftauchen. Bei automatisch gesteuerten Öl- oder Gasheizungsanlagen fallen in der Regel keine Bedienungskosten an. Bei runden Beträgen lohnt eine Nachfrage 58 . Ausnahmen, in denen keine verbrauchsabhängige Abrechnung stattfinden muß, gelten für Mietverhältnisse • in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der oder die Vermieter/in selbst bewohnt; • über Räume, bei denen das Anbringen von Verbrauchserfassungsgeräten oder Kostenverteilern nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist (unwirtschaftlich ist zum Beispiel oft der nachträgliche Einbau von Warmwasserzählern in Altbauten); • in Gebäuden, die vor dem 1.7.81 bezugsfertig geworden sind und in denen der oder die Nutzer/in den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann; • in Alters-, Pflege-, Studenten-, Lehrlings- und vergleichbaren Heimen; • in Gebäuden die überwiegend mit moderner energiesparender Heizungs- oder Warmwassertechnik versorgt werden (Anlagen zur Rückgewinnung von Wärme, Wärmepumpen, Solaranlagen, Anlagen zur Kraft - Wärme - Kopplung, zur Verwertung von Abwärme)2 9 .

7. Mietsicherheit (Kaution) Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung des oder der Mieter/in für die Erfüllung seiner oder ihrer Verpflichtungen260 aus dem Mietverhältnis. Eine Kaution ist nur dann zu zahlen, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Möglich ist sie auch für Sozialwohnungen. Bei der Vermietung von Wohnungen darf die Kaution höchstens das Dreifache der Monatsmiete (ohne gesondert abzurechnende Nebenkosten) betragen. Das gilt auch, wenn zwei verschiedene Kautionen vereinbart werden (zum Beispiel Geld und Bürgschaft) 261 . Die Art der Kaution

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(Geld, [Bank-] Bürgschaft, Verpfändung des Sparbuchs) kann im Mietvertrag festgelegt werden. Die Zinsen stehen dem oder der Mieter/in zu. Sie erhöhen die Kaution. Mieter/innen haben das Recht, in drei Raten zu zahlen - auch dann, wenn nach dem Text des Mietvertrags die Kaution in voller Höhe bei Einzug fällig wird. Wird eine Geldzahlung vereinbart, hat der oder die Vermieter/in diese auf einem Sonderkonto (Kautionskonto) getrennt von seinem sonstigen Vermögen anzulegen. Die Bank muß wissen, daß es sich um treuhänderisch verwaltetes Geld der Mieter/innen handelt. Das bringt Sicherheit beim Vermieterkonkurs, die Bank hat an dem Kautionsgeld auch kein Pfandrecht. Ein Nachweis der Anlage kann verlangt werden. Die Anlage der Kautionsgelder muß mindestens zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz erfolgen. Zum Nachteil der Mieter/innen abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Es gibt allerdings keine Verzinsungspflicht für Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist 262 . Die Rückzahlung der Kaution und der Zinsen hat zu erfolgen, wenn die Wohnung ordnungsgemäß zurückgegeben wurde und keine weiteren Ansprüche des oder der Vermieter/in bestehen. Im Prinzip muß unverzüglich abgerechnet werden. Steht die Nebenkostenabrechnung noch aus oder sind noch etwaige Wohnungsschäden zu ermitteln, kann mit der Abrechnung bis etwa 6 Monate gewartet werden. Es kann vereinbart werden, daß der oder die Mieter/in ein Kautions Sparbuch auf seinen oder ihren Namen anlegt, das dem oder der Vermieter/in mit einer Verpfändungserklärung übergeben wird. Banken und Sparkassen halten entsprechende Vordrucke bereit (einige Geldinstitute verlangen keine Gebühren). Die Vermieterseite hat gegebenenfalls Zugriff auf das Geld. Der Vordruck sollte aber vorsehen, daß die Mieterseite vor dem Zugriff informiert wird, um gegebenenfalls Einwendungen vorbringen zu können. Hier hat der oder die Vermieter/in keine Umstände wegen des Zinsabschlags. Die Mieterseite hat die Sicherheit, daß das Geld vom Vermietervermögen getrennt ist. Zinsen auf dem Kautionskonto sind zu versteuern. Läuft das Sparbuch auf Mieternamen, ist das unproblematisch: Der oder die Mieter/in kann einen Freistellungsauftrag erteilen, wenn die gesamten Zinseinnahmen (1996) 6.000 DM (Alleinstehende) oder 12.000 DM (Verheiratete) nicht übersteigen. Liegt die Kaution dagegen auf einem Vermieterkonto, hat der oder die Vermieter/in den Zinsabschlag zu zahlen und eine entspre-

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chende Bescheinigung an den oder die Mieter/in weiterzuleiten. Der Zinsabschlag kann dann in der Steuererklärung des Mieters oder der Mieterin geltend gemacht werden.

VII. Rechte und Pflichten im Mietverhältnis 1 a. Der Fall: Implosion eines Fernsehgeräts (OLG Köln, Urteil v. 22.6.88, DWW 1988, S. 278)

Eheleute M. haben von Frau X. ein Haus gemietet, das sie mit ihren Kindern bewohnen. Am 6.3.1986 schläft Herr M. im Wohnzimmer nach dem Genuß von vier Flaschen Bier vor dem Fernseher ein. In der Nacht entsteht ein Feuer, bei dem das Gebäude erheblich beschädigt wird. Ein Brandsachverständiger stellt fest, daß der Brand im Beräch des Aufstellplatzes des Fernsehgeräts entstanden ist und sich von dort ausgebreitet hat. Der Sachverständige geht davon aus, daß das Fernsehgerät in Brand geraten ist. Warum, läßt sich nicht mehr feststellen. Man weiß nicht, ob das Gerät zuerst implodiert und danach in Brand geraten ist oder umgekehrt. Es läßt sich auch nicht mehr ermitteln, ob das Gerät eingeschaltet, ausgeschaltet oder auf Berritschafi ("stand by') geschaltet war, als es in Brand geriet. Anhaltspunkte dafür, daß die Luftzirkulation am Gehäuse des Fernsehers zum Zeitpunkt der Brandentstehung behindert war, gibt es nicht. Frau X. läßt die Schäden an Wohnung und Haus für 50.482 DM beseitigen. Für diesen Betrag sollen die Eheleute M. aufkommen, die weiter Mieter des Hauses bleiben.

2 a. Das Urteil Das Oberlandesgericht Köln hat die Klage der Vermieterin mangels Verschuldens von Herrn M. als unbegründet abgewiesen. Auch wenn das Gerät eingeschaltet war, als Herr M. einschlief, könne ihm daraus kein Schuldvorwurf gemacht werden: "Im Hinblick auf den heutigen hohen Stand der Technik, der bei der Fertigung von Fernsehgeräten seit vielen Jahren erreicht worden ist, braucht kein Benutzer dieser Geräte damit rechnen, daß dieses im Betriebszustand einen derartigen Defekt bekommt, der zu einer Brandenstehung führen kann... Der Umstand, daß die Möglichkeit technischer Fehler bei elektrischen Geräten nach menschlichem Ermessen wohl nie ausgeschlossen werden kann, bedeutet nicht,

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VII. Rechte und

Pflichten

daß der Benutzer deshalb ständig wachsam sein muß, wenn er das Gerät betreibt. Das hängt vielmehr vom einzelnen Gerät ab..."63. In einem vergleichbaren Fall hat das LG Stendal264 entschieden: Der Mieter schuldet nur dann Kostenersatz, wenn sein Fernsehgerät durch unsachgemäße Bedienung defekt geworden ist. Allein die Tatsache, daß sich das Gerät im unmittelbaren Obhutsbereich des Mieters befindet und damit jeglicher Einflußnahme durch die Vermieterin entzogen war, begründe allein keine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters.

1 b. Der Fall: Mieter im Gefängnis (BayObLG, B.v. 26.4.95, WM 1995, S. 378) M. hat eine 3 1/2-Zi-Wohnung in München auf unbestimmte Zeit gemietet. Im Mietvertrag steht unter anderem, daß der Mieter die Mieträume nur mit Zustimmung des Vermieters einem Dritten zum Gebrauch überlassen, insbesondere untervermieten dürfe. Im Januar 1992 wird M. verhaftet, später zu einer Freiheitsstrafe von 3 1/2 Jahren verurteilt. San Anwalt teilt dem Vermieter mit, M. wolle eine Untermieterin in die Wohnung aufnehmen, die er aus bekannten Gründen nicht benutzen könne. Er bittet, die Untervermietung ab 1.8.1992 zu gestatten. Der Vermieter antwortet, er genehmige die Untervennietung nicht. Auf ein weiteres Schreiben von M.'s Anwalt, in dem auf das berechtigte Interesse an der Untervermietung hingewiesen wird, antwortet der Vermieter nicht. Mit Vertrag vom 10.12.92 vermietet M. (vertreten durch seinen Anwalt) 2 1/2 Zimmer seiner Wohnung für die Zeit vom 1.1. bis 30.6.1993 an eine amerikanische Wissenschaftlerin. Der Vermieter kündigt mit der Begründung, M. habe seine vertraglichen Pflichten verletzt. Als M's Anwalt zurückschreibt, die Kündigung werde nicht akzeptiert, erhebt der Vermieter Räumungsklage

2 b. Das Urteil Das Amtsgericht München hat die Räumungsklage abgewiesen. M. sei als Strafgefangener für den Fall seiner vorzeitigen Entlassung auf die verhältnismäßig preisgünstige Wohnung angewiesen und habe einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis gehabt. Deshalb sei die ordentliche Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Pflichten durch unerlaubte Untervermietung nicht gerechtfertigt. Das Bayerische Oberste

VII. Rechte und Pflichten

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Landesgericht hat diese Auffassung revidiert. Es geht davon aus, daß die mietvertraglichen Pflichten verletzt sind, wenn ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet wird - auch wenn ein Anspruch auf die Erlaubnis besteht. Das Bestehen eines solchen Anspruchs sei im Rahmen der Prüfung zu würdigen, ob im Einzelfall eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorliegt und ob der Mieter schuldhaft gehandelt hat. Das läuft im Ergebnis darauf hinaus, daß die ordentliche fristgemäße Kündigung in diesem Fall nicht zulässig ist. Sie erfordert eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung. M. hatte um Erlaubnis gebeten. Er hatte auch einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis 265 . Er befand sich in einer Zwangslage, was die Untervermietung der Wohnung anging. Es wäre unsinnig, wenn er vor der Untervermietung erst auf Erteilung der Erlaubnis klagen müßte, um die Kündigung zu vermeiden. Hätte er geklagt, hätte das Gericht sein berechtigtes Interesse zur Untervermietung aller Wahrscheinlichkeit nach anerkannt. Wenn er in dieser Situation gegen den ausdrücklichen Willen des Vermieters untervermietet, handelt er zwar nach dem Mietvertrag pflichtwidrig. Der Grad des Verschuldens ist aber nicht so, daß er für eine (fristgemäße) Vermieterkündigung ausreicht. Die fristlose Kündigung in diesem Fall ist -wie ebenfalls das Bayrische Oberste Landesgericht entschieden hat- sowieso ausgeschlossen, wenn ein Anspruch auf Untermieterlaubnis besteht266. Im folgenden finden Sie unter 3. zunächst einige Bemerkungen zur Problematik des Falles 1 a (Risikoverteilung im Mietverhältnis), danach unter 4. zum Fall 1 b (Untervermietung) und danach zu einigen weiteren, das Thema „Rechte und Pflichten im Mietverhältnis" berührenden Fragen (5. - 7.).

3. Risikoverteilung im Mietverhältnis Bei Schäden, die weder vom Mieter noch vom Vermieter verschuldet sind, taucht die Frage auf, wer das "Betriebsrisiko" von Haus oder Wohnung trägt. Das gilt nicht nur bei technischem Versagen von Geräten, sondern auch bei Mängeln oder Schäden, die von Dritten zu verantworten sind (zum Beispiel zersplitterte Fenster der Mietwohnung durch Explosion in benachbartem Chemieunternehmen, durch den Fußball des Nachbarjungen; zu hohe PER-Konzentration wegen chemischer Reinigung im Nachbarhaus; grenzwertüberschreitender Lärm und andere

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VII. Rechte und

Pflichten

Umweltmängel). Auch bei Schäden durch höhere Gewalt, f ü r die niemand verantwortlich gemacht werden kann (Sturm, Hagel, Blitz, Erdbeben etc.), ist diese Frage zu klären. Ausgangspunkt für die Klärung der mietrechtlichen Verantwortung ist § 536 BGB. Danach hat der Vermieter die Pflicht, die Mietwohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (Erhaltungspflicht des Vermieters). Für Mängel, die im Lauf der Mietzeit an der Wohnung entstehen, hat der Vermieter einzustehen - es sei denn, sie seien vom Mieter verschuldet. Bei (nicht unerheblichen) Mängeln der Wohnung kann der Mieter die Miete mindern (§ 537 BGB). Für die Definition des Mangels und das Minderungsrecht kommt es nicht darauf an, • ob die Schadensursache innerhalb oder außerhalb von Haus oder Wohnung zu suchen ist, • ob ein Verursacher überhaupt festgestellt werden kann, • ob der Vermieter einen Ersatzanspruch gegen einen Dritten hat, • ob der Vermieter zur Abhilfe überhaupt in der Lage ist (Fluglärm, Umweltmängel) 2 6 7 . Den Vermieter trifft also eine Art Garantiepflicht für den ordnungsgemäßen Zustand der Mietwohnung, das (mit der Mietzahlung abgegoltene) unternehmerische Risiko ("Betriebsrisiko") liegt kraft Gesetzes bei ihm Beispiel: Interessant in diesem Zusammenhang sind die schon vom Reichsgericht entschiedenen "Tanzverbotsfälle": Das Reichsgericht hatte den Pächtern von Tanzcaßs das Recht zugestanden, den Pachtzins zu mindern, als nach Ausbruch des ersten Weltkriegs Tanzveranstaltungen behördlich verboten wurden (die gesetzliche Risikoverteilung ist beim Pachtvertrag dieselbe wie beim Mietvertrag)^. Demnach können im Beispielsfall die Eheleute M. für die Zeit, in der die Benutzung des Hauses beeinträchtigt ist, die Miete mindern. Der Mietvertrag wird durch die Teilzerstörung des gemieteten Hauses (oder einer gemieteten Wohnung) nicht beendet. Der Vermieter ist verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung (so schnell wie möglich) wiederherzustellen - auch dann, wenn nach dem Mietvertrag die Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen haben 269 . Nur, wenn die Teil-

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Pflichten

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Zerstörung bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise zur Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährung führt, werden beide Vertragspartner von ihren Leistungspflichten frei: Der Vermieter ist (mietrechtlich) nicht zum W i e deraufbau verpflichtet, der Mieter braucht keine Miete mehr zu bezahlen (ebenso, wenn Wohnung / Haus ganz zerstört wird). Diese O p f e r g r e n z e ist erreicht, wenn die Reparaturkosten den Zeitwert überschreiten und das Haus deshalb abgerissen werden muß. In diesem Fall erlöschen die mietvertraglichen Verpflichtungen für Vermieter/in und Mieter/in

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• Haftung des Mieters oder der Mieterin für Schäden Ausgangspunkt für die Frage, ob der Vermieter vom Mieter Kostenersatz (wegen Vertragsverletzung) für die Schadensbehebung verlangen kann, ist § 5 4 8 B G B . Nach dieser Bestimmung hat der Mieter Veränderungen und Verschlechterungen der gemieteten Sache nicht zu vertreten, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden. Zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört es, ein Fernsehgerät in der Wohnung aufzustellen und zu betreiben. Nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört es, einen Brand zu verursachen. Nicht vertragsgemäßer Gebrauch ist aber nur dann gegeben, wenn der Mieter Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft verletzt und dadurch den Brand verursacht. D a den Mieter eine Obhutspflicht trifft, kann das Verschulden auch in der Falschbedienung oder darin liegen, daß ein Gerät nicht ausreichend beaufsichtigt wurde. Das kann aber nur angenommen werden, wenn der Mieter mit einem Schaden rechnen muß. Dann hat der Mieter schon bei leichter Fahrlässigkeit Ersatz zu leisten Beispiel: Das Platzen des Wasserzuleitungsschlauchs einer im Bad aufgestellten Waschmaschine verursachte einen Gesamtschaden von 12.000 DM. Eine Klage der Versicherungsgesellschaft des Vermieters, die den Schaden im Rahmen einer Leitungswasserversicherung ersetzt hatte, gegen den Mieter hatte Erfolg. Das Gericht war der Auffassung, daß beim Betrieb einer automatischen Waschmaschine eine geeignete Überwachung zu erfolgen hat, weil mit einem solchen Schaden gerechnet werden mußVerschulden (wegen Verletzung der Obhutspflicht) liegt auch vor, wenn der Mieter vergißt, eine Heizdecke auszuschalten, einen Wasserhahn abzustellen oder das Wasser - Absperrventil am Geschirrspüler während Urlaubs- Abwesenheit zu schließen*72. Dagegen ist eine stillschweigende B e s c h r ä n k u n g der Mieterhaftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit anzunehmen, wenn der oder die Mieter/in nach dem Mietvertrag anteilige Kosten für die Gebäudeversicherung des Eigentümers zu zahlen hat 2 3 .

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und

Pflichten

Für die Beweislast gilt folgendes: Der Vermieter müßte an sich beweisen, daß den Mieter ein Verschulden trifft. Wenn der Schaden im Einflußbereich des Mieters entstanden ist, kann er das aber in der Regel nicht. Aus § 548 BGB wird deshalb eine Beweislasterleichterung abgeleitet: Der Vermieter muß nur beweisen, daß der Schaden im Verantwortungsbereich des Mieters, also in der Mietwohnung / im gemieteten Haus entstanden ist. Kann er das, dreht sich die Beweislast zu seinen Gunsten um: Nunmehr muß sich der Mieter entlasten - er muß beweisen, daß er den Schaden weder verursacht noch verschuldet hat. Kann der Mieter das nicht, so hat er den Schaden zu ersetzen 274 . Diese Beweislastregel -streng angewandt- würde zur Haftung des Mieters auch für Zufälle, technische Defekte und höhere Gewalt führen, soweit feststeht, daß der Schaden in der Mietwohnung entstand. Eine solch weitgehende Haftung des Mieters wäre aber mit der gesetzlich festgelegten (oben geschilderten) Risikoverteilung im Mietverhältnis nicht vereinbar. Deshalb wird die Beweislastumkehr zu Lasten des Mieters auf den typischen Gefahren- und Risikobereich der Nutzung einer Mietwohnung eingegrenzt 275 . Dieser erfaßt aber nur die vom Mieter abschätzbare und beeinflußbare Sphäre, nicht: Zufall, höhere Gewalt, nicht vorhersehbares technisches Versagen. Im Ergebnis bedeutet das: Der Mieter haftet nicht für Schäden durch technische Defekte, mit denen niemand zu rechnen braucht. Sie gehören zum allgemeinen unternehmerischen Risiko des Vermieters. Ähnliches gilt natürlich auch, wenn nicht ermittelt werden kann, ob die Brandursache im Bereich des Mieters, der Mieterin oder in dem von der Vermieterseite zu verantwortenden Bereich liegt: Beispiel: Der Brand eines Baumarktes im vermieteten Tiefparterre eines Parkhauses verursachte erhebliche Schäden am Gebäude. Der Vermieter verlangte über 344.000 DM (den von der Brandversicherung nicht gedeckten Betrag) vom Betreiber des Baumarkts. Ob der Brandschaden durch den Mietgebrauch oder durch andere, außerhalb des Mieter - Verantwortungsbereichs liegende Umstände (z.B. fehlerhafte oder veraltete vermieterseitige Elektroinstallationen) verursacht worden war, konnte nicht mehr aufgeklärt werden. Das Landgericht Duisburg wies die Klage des Vermieters ab. Der BGH bestätigte das Urteil276.

Der BGH führt dazu aus: Ist streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, daß die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Scha1T7 densursache muß der Vermieter ausräumen . Folgerichtig hat das LG

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Pflichten

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Frankfurt bei einem Wohnungsbrand mit ungeklärter Ursache den Mieter als berechtigt angesehen, die Miete für die Zeit der Unbenutzbarkeit der 278 Wohnung um 100 % zu mindern . • Versicherung des Mieters, der Mieterin Für Mieter bleibt -trotz der Urteile von OLG Köln und LG Stendalein "Restrisiko": Ihre Haftung hängt bei Anwendung der Beweislastregel letztlich davon ab, ob sie ein Gerät beaufsichtigen oder mit einem Defekt rechnen mußten. Nach bisheriger Rechtsprechung muß der Mieter bei Waschmaschinen damit rechnen, bei modernen Fernsehgeräten nicht. Es bleiben Zweifelsfälle: Muß der Mieter bei einem 13 Jahre alten, altersschwachen Fernseher mit einem Schaden rechnen? Wie ist es bei einem älteren Wäschetrockner, muß bei einem 20 Jahre alten Kühlschrank mit Brand durch Kurzschluß oder sonstigen Defekt gerechnet werden? Muß damit gerechnet werden, daß ein in die Wasserzuleitung des Geschirrspülers oder der Waschmaschine eingebauter automatischer Wasserstop versagt? Ob Richter (in einem späteren Schadensersatzprozeß) meinen, der Mieter hätte mit einem Schaden rechnen müssen, weiß man vorher nicht. Das kann auch nicht generell mit Allgemeingültigkeit vorhergesagt werden, weil jedes Urteil nach sorgfältiger Abwägung aller Umstände des Einzelfalls gesprochen wird. Das Restrisiko kann der Mieter mit einer Privathaftpflichtversicherung absichern, die auch Mietsachschäden umfaßt. Schäden an seinen Einrichtungsgegenständen werden von der Hausratversicherung erfaßt. • Versicherung des Vermieters, der Vermieterin Hat der Vermieter oder die Vermieterin eine Gebäude - Feuerversicherung abgeschlossen, wird diese den Brandschaden (eventuell auch den Mietausfall durch Mietminderung) ersetzen, soweit keine Unterversicherung vorliegt. Damit ist es dem Vermieter oder der Vermieterin unabhängig von seiner oder ihrer persönlichen Finanzlage möglich, die Mietwohnung / das vermietete Haus instandzusetzen. Trifft den Mieter ein Verschulden (und nur dann), kann die Feuerversicherung ihn in Regreß nehmen. In der Regel wird das nicht bei leichter Fahrlässigkeit, sondern nur bei grober Fahrlässigkeit (Beispiel: Mieter verläßt Wohnung und vergißt, Kerze auszublasen) und Vorsatz des Mieters in Betracht kommen 279 . Hat der Mieter seine Obhutspflicht verletzt, wird er

VII. Rechte und Pflichten

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auch einen Restschaden ersetzen müssen, der dem Vermieter wegen Unterversicherung entsteht. • Formularverträge Klauseln in Mietvertragsformularen, mit denen Vermieter die gesetzliche Risikoverteilung im Mietverhältnis zu ihren Gunsten abändern wollen, sind oft unwirksam. Insbesondere stellt die formularmäßige Überbürdung der verschuldensunabhängigen Haftung eine der gesetzlichen Risikoverteilung zuwiderlaufende unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des AGB - Gesetzes dar Beispiele: Für unwirksam erklärt wurden z.B. folgende Formulierungen: •

"Der Mieter verpflichtet sich, auch die durch Zufall erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen zu tragen" ;

•

"Der Mieter führt den Nachweis über den Abschluß einer Privathaftpflichtund Hausratversicherung" /

•

"Der Mieter haftet für Beschädigung. ...es sei denn, daß er nachweist, daß er den Schaden nicht zu vertreten hat. Jedoch haftet er stets für Risiken, die üblicherweise versichert werden können."

Als wirksam wurde dagegen folgende Formularklausel angesehen: •

"Schäden in den Mieträumen, am Gebäude... hat der Mieter auf seine Kosten beseitigen zu lassen, wenn und insoweit ihn, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen, seine Untermieter und Besucher, die von ihm beauftragten Handwerker...durch Vernachlässigung der Obhutspflicht...ein Verschulden triffi.."283.

• Ansprüche gegen Hersteller des TV- Geräts Muß der Mieter wegen schuldhafter Nichtbeaufsichtigung eines Geräts Ersatz an den Vermieter leisten, kann er sich unter folgenden Voraussetzungen das Geld vom Gerätehersteller zurückholen: Wurde das Fernsehgerät nach dem 1.1.1990 ausgeliefert und ist es noch nicht älter als 10 Jahre, haftet der Hersteller nach dem Produkthaftpflichtgesetz (der Mieter muß Ansprüche innerhalb von drei Jahren ab Kenntnis des Schadens geltend machen). Der Hersteller haftet, wenn ein Fehler des Produkts vorliegt. Der Mieter trägt die Beweislast für den Fehler, den Schaden und den ursächlichen Zusammenhang zwischen Fehler und

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Pflichten

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Schaden. Ein Mitverschulden des Mieters (z.B. Bedienungsfehler) führt zur Haftungsminderung. Das Produkthaftpflichtgesetz enthält eine verschuldensunabhängige Haftung des Herstellers (bei Verschulden zusätzliche Haftung nach § 823 BGB) für Sach- und Personenschäden, bei Tötung von Personen ist an Unterhaltsberechtigte zu zahlen. Im Rahmen dieser Haftung ohne Verschulden ist kein Schmerzensgeld vorgesehen; bei Sachschäden trägt der Geschädigte den Schaden bis zu einer Höhe von 1.125 DM selbst. Da der Mieter im Eingangsbeispiel nichts an den Vermieter zahlen muß, spielt die Produkthaftung nur für seine eigenen Sach- oder Körperschäden eine Rolle: beispielsweise Schäden an seinem Hausrat, die durch die Hausratversicherung nicht gedeckt sind. Ersatz für das Fernsehgerät selbst erhält er nicht vom Hersteller, sondern vom Verkäufer des Geräts. Dieser muß aber das Gerät nur dann ersetzen (oder den Kaufpreis abzüglich Wertminderung bis zum Brand) zurückerstatten, wenn die Garantiefrist noch läuft (6 Monate nach BGB, länger nur bei entsprechender Garantiezusage).

4. Untervermietung und Partner-Aufnahme Der Mieter oder die Vermieterin darf die ganze Wohnung nicht ohne Erlaubnis des Vermieters oder der Vermieterin einem Dritten überlassen oder weiter vermieten (§ 549 I BGB). Diese Vorschrift schützt die Vermieterseite davor, daß ihr gegen ihren Willen ein anderer Vertragspartner aufgezwungen wird. Die Überlassung der ganzen Wohnung an Dritte stellt einen vertragswidrigen Gebrauch dar, der den Vermieter (nach Abmahnung) zur fristlosen Kündigung berechtigt 284 . Der Feststellung, daß die Vermieterrechte erheblich beeinträchtigt sind, bedarf es dabei nicht" . Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Wohnung von dem Dritten zurückfordern" Beispiel: Das Ehepaar I., beide italienische Staatsangehörige, mieten 1977 eine Wohnung in Frankfurt. 1981 ziehen sie nach Italien um, ohne den Vermieter zu informieren. Die Frankfurter Wohnung überlassen sie dem Bruder von Frau I., der sie mit seiner Familie bewohnt. Als 1982 eine Nebenkosten Nachforderung nicht bezahlt wird, erfährt der Vermieter vom Mieterwechsel. Nach Abmahnung kündigt er dem Ehepaar I. fristlos. Das Landgericht Frankfurt hat entschieden, daß die Kündigung rechtmäßig war28?.

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VII. Rechte und

Pflichten

Auch zur Untervermietung eines Teils der Wohnung (z.B. eines Zimmers) ist die Erlaubnis des Vermieters notwendig. Als Untervermietung eines Teils der Wohnung wird es auch angesehen, wenn Partner oder Partnerin zur Mitbenutzung der ganzen Wohnung aufgenommen werden ' Im Gegensatz zur Weitervermietung der ganzen Wohnung hat hier der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, wenn für ihn nach Abschluß des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entsteht 289 . Dazu genügt jeder einleuchtende und vernünftige Grund 2 Beispiele: Entschluß, mit Partner/in zusammenleben zu wollen; Verringerung des Raumbedarfs nach Tod oder Auszug von Familienangehörigen; Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters; in Not geratene Angehörige291 brauchen Unterkunft (aber: für die Aufnahme naher Angehöriger -etwa Ehefrau, -Mann nach Heirat, Kinder, in Not geratene Eltern- braucht gar keine Untermieterlaubnis eingeholt werden!)

Der Mieter muß die Person benennen, die einziehen soll - einen Anspruch auf eine generelle (personenunabhängige) Erlaubnis hat er nicht 292 . Der Vermieter muß nicht zustimmen, wenn er gewichtige Einwände gegen die Person des Untermieters vorbringen kann, wenn die Wohnung überbelegt würde, wenn ihm die Untervermietung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Das Hauseigentum gibt dem Vermieter allerdings nicht das Recht, den Mieter in seinem Privatleben zu gängeln. Deshalb kommt die Ablehnung aus moralischen Gründen (etwa bei nichtehelicher Lebensgemeinschaft) nicht in Betracht" - auch ->94

nicht, wenn das Haus einer kirchlichen Einrichtung gehört" . Auch die Nationalität des Mieters ist kein Ablehnungsgrund 29 . Ein Untermietzuschlag darf nur erhoben werden, wenn dem Vermieter die Überlassung ohne Zuschlag nicht zuzumuten ist. Das kann der Fall sein, wenn eine Inklusivmiete vereinbart wurde, um die höheren Nebenkosten aufzufangen. Ansonsten darf in der Regel die Erlaubnis nicht von einem Mietzuschlag abhängig gemacht werden. Für öffentlich geforderte Wohnungen ist der Untermietzuschlag in der Neubaumietenverordnung geregelt: bei einer Person können 5 DM pro Monat, bei zwei oder mehr Personen 10 DM pro Monat mehr verlangt werden. Vertragsklauseln, die den Hauptmieter von vorneherein und generell zur Zahlung eines Zuschlags für den Fall der Untervermietung verpflichten, sind unwirksam 296 . Hat der Mieter untervermietet, ohne die notwendige Erlaubnis einzuholen, kann der Vermieter in der Regel fristlos kündigen 297 . Das gilt

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Pflichten

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nicht, wenn der Mieter einen A n s p r u c h auf die Erlaubnis hat. Diesen kann er auch noch im Räumungsprozeß geltend machen. Die Erlaubnis 298 ist dann nachträglich zu erteilen, die Kündigung ist unwirksam ' W i e Fall 1 b gezeigt hat, hängt die Möglichkeit einer f r i s t g e m ä ß e n Kündigung in diesen Fällen von dem Grad des Mieter - Verschuldens ab. Bei Untervermietung bleibt der Hauptmieter oder die Hauptmieterin dem Vermieter oder der Vermieterin gegenüber für die Erfüllung der Pflichten aus dem Mietvertrag verantwortlich. Damit hat er oder sie auch für Schäden und Vertragsstörungen einzustehen, die von dem Untermieter oder der Untermieterin verursacht werden. In der Regel wird das voraussetzen, daß ein Verschulden des oder der Untermieter/in vorliegt, das dem oder der Hauptmieter/in zugerechnet werden kann (ausnahmsweise kann aber auch eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund in Frage kommen) Beispiel: Legt der Untennieter in selbstmörderischer Absicht in der Wohnung Feuer, so ist die fristlose Kündigung des Haupt-mietvertrags durch den vermietenden Eigentümer nur begründet, wenn die Suizidabsicht in freier Willensbestimmung gefaßt wurde und damit ein Verschulden des Untermieters dem Mieter zugerechnet werden kann299.

5. Kleinreparaturen Der Bundesgerichtshof hatte im Jahr 1992 die Gültigkeit folgender Klausel eines Formularmietvertrages zu beurteilen: "Der Mieter ist verpflichtet, Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie die Verschlußvorrichtungen von Fensterläden in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur DM 150 und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche Aufwand 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigen." Die Klausel wurde für u n w i r k s a m erklärt, weil sie den Mieter verpflichtet, bestimmte Mängel selbst zu beseitigen. Dazu komme, daß der rechtsunkundige durchschnittliche Mieter der Klausel auch entnehme, daß ihm keine Gewährleistungsrechte gegenüber dem Vermieter zustehen, also bei mangelhaftem Zustand der Mieträume keine Beseitigung der Mängel verlangen und auch nicht die Miete mindern könne 3 0 0 . Die Klausel ist damit insgesamt unwirksam, obwohl der BGH gegen die Höchstgrenzen (150 D M pro Einzelreparatur; bei mehreren Reparaturen

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VII. Rechte und Pflichten

maximal 6 % der Jahresmiete) nichts einzuwenden hatte. Sie verstößt aber gegen wesentliche Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der sie abweicht, und führt damit zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters im Sinne des Gesetzes zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen 301 . 302

Nach dem BGB ist die Instandhaltung Aufgabe des Vermieters - er hat sie durchzuführen, er muß sie (aus den Mieterträgen) bezahlen. Nur bei den Kosten von Kleinreparaturen für Bagatellschäden macht die Rechtsprechung eine Ausnahme. Sie können in begrenztem Umfang auf Mieter übertragen werden. Aus dem genannten sowie aus anderen BGH Urteilen 303 ergeben sich dafür folgende Voraussetzungen: • Es kann vereinbart werden, daß der Mieter die Kosten von Kleinreparaturen trägt (dagegen darf nicht die Instandhaltungspflicht selbst auf den Mieter übertragen werden (also: VM muß Handwerker beauftragen und bezahlen und erhält dann das Geld von M zurück); • Kleinreparaturen sind nur solche Reparaturen, die höchstens 150 DM kosten (nicht zulässig also, den M bei mit 150 DM an allen teureren Reparaturen zu beteiligen!) 304 • Die Verpflichtung des Mieters ist auf Teile der Wohnung zu beschränken, die dem (häufigen) Mieter - Zugriff ausgesetzt sind (also z.B. Fensterladen, Türverschluß, nicht aber: in der Wand verlegte Elektro- oder Wasserleitung); • Es muß eine Höchstgrenze vereinbart werden, z.B. in einem Jahr 6 % der Jahresbruttokaltmiete (damit M nicht über viele Kleinreparaturen die Abnutzung des Vormieters mitbezahlt oder an der Sanierung des Hauses beteiligt wird). Unter Beachtung dieser Grundsätze führt die Kleinreparaturklausel auch nicht dazu, daß das Recht des Mieters, bei (nicht unerheblichen) 305

Wohnungsmängeln die Miete zu mindern, ausgeschlossen wird . Im Einzelfall wird man allerdings darüber diskutieren können, ob ein Mangel, dessen Beseitigung höchstens 150 DM kostet, die Erheblichkeitsgrenze des § 537 BGB überschreitet.

VU. Rechte und

Pflichten

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6. Schönheitsreparaturen "Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen." Diese für den sozialen Wohnungsbau geltende Definition der Schönheitsreparaturen 306 kann auch im frei finanzierten Wohnungsbau verwendet werden. Schönheitsreparaturen sind also Maler- und Anstreicharbei307 ten , die der Beseitigung üblicher (vertragsgemäßer) Abnutzungserscheinungen dienen. Die über gewöhnliche Malerarbeiten hinausgehende Beseitigung von Untergrundschäden an Holz, Putz oder Mauerwerk gehört dagegen nicht zu den Schönheitsreparaturen, sondern muß vom Vermieter auf dessen Kosten durchgeführt werden 308 . Auch das Ersetzen eines durch normalen Gebrauchs verschlissenen Teppichbodens gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen 309 Nach der gesetzlichen Regelung hat der Mieter Veränderungen und Verschlechterungen der Wohnung, die durch den vertragsgemäßen Ge310 brauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten . Nach dem BGB obliegen sie als Instandhaltungsmaßnahme dem Vermieter 311 . Diese Regelung ist aber nicht zwingend. Der Vermieter kann die Schönheitsreparaturen durch vertragliche Vereinbarung (auch durch Formularvertrag 3 1 2 ) auf den Mieter abwälzen, was in aller Regel auch geschieht. Dabei köndie durch eine Konen auch turnusmäßige Fristen vereinbart werden, 313 stenquotelung bei Auszug ergänzt werden kann (damit ist die anteilige Belastung des Mieters für die bei Auszug entsprechend dem Abnutzungsrad der Wohnung fälligen Arbeiten gemeint). Der BGH hat entschieden, daß der Mieter auch bei unrenoviert übergebener Wohnung zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann 3 1 4 . Außerdem hat er dem einen Umbau planenden Vermieter einen Geldersatzanspruch gegen den Mieter zuerkannt, wenn die Durchführung der Schönheitsreparaturen wegen des Umbaus sinnlos wird 3 1 5 . Diese BGHRechtsprechung, die in den letzten Jahren viele Streitfragen zugunsten der Vermieterseite gelöst hat, ist nicht unumstritten 316 . Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter setzt eine klare vertragliche Vereinbarung im Formularvertrag voraus - Zweifel gehen zu Lasten des Vermieters 317 . Die Vereinbarung kann daraufhin überprüft werden, ob sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und

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VII. Rechte und

Pflichten

Glauben unangemessen benachteiligt. Das ist vor allem dann der Fall, wenn die Bestimmung im Formularvertrag mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der sie abweicht, nicht zu vereinbaren ist 318 . Dabei können auch mehrere Klauseln, die jeweils für sich unbedenklich sind," wegen des Summierungseffekts in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung führen. Ein wichtiger Grundsatz ist beispielsweise, daß der Mieter insgesamt nur zur Beseitigung der von ihm selbst verursachten Abnutzung herangezogen werden darf Beispiele: Der Mieter darf nicht verpflichtet werden, zusätzlich zu der laufenden Renovierung im Mietverhältnis auch noch die Renovierung der gesamten Wohnung beim Einzug zu übernehmen. Das würde nämlich dazu führen, daß er auch noch den Renovierungsaufwand des Vorgängers zu übernehmen hätte319. Cenauso unwirksam ist deshalb die Verpflichtung, Schönheitsreparaturen in laufenden Mietverhältnis und eine Endrenovierung vor dem Auszug durchzußihren320; deshalb auch unwirksam die Renovierungspflicht "bei Bedarf" oder bei 'Erforderlichkeit'321. Die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen darf auch nicht dazu mißbraucht werden, um die Instandhaltung von Teilen der Wohnung auf Mieterkosten herbeizuführen: Verpflichtet eine Formularklausel den Mieter nicht nur, die Schönheitsreparaturen durchzuführen, sondern auch zum Abschleifen der Parkettböden und zum Ausbessern von Schäden am Verputz der Deelen und Wände, ist sie insgesamt (einschließlich der Schönheitsreparaturoerpflichtung) unwirksam322; Die Erneuerung eines 15 fahre alten, stark abgenutzten und verschmutzten Teppichbodens gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen, sondern zur Instandhaltung und ist deshalb vom Vermieter vorzunehmen323. Die Klausel: "Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen" bedeutet dagegen eine wirksame Übertragung der SchönheitsreparaturVerpflichtung auf den Mieter. Sie bedeutet, daß der Mieter zur Durchführung der üblichen Renovierungsarbeiten in den üblichen Zeitabständen verpflichtet ist. Sie bedeutet auch bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung nicht, daß der Mieter außerdem auch zur Anfangsrenovierung der gesamten Wohnung verpflichtet wäre 324 . Die "üblichen Zeitabstände" sind die des "Mustermietvertrages 1976": Küchen, Bäder, Dusche alle 3 Jahre; Wohn- und Schlafräume, Flur, Dielen, Toiletten alle 5 Jahre, andere Nebenräume alle 7 Jahre. Diese Fristen sind nur Richtschnur, für die Renovierungspflicht ist auch der individuelle Abnutzungsgrad der Wohnung mit maßgebend325. Nach einem Rechtsentscheid des BGH vom Juli 1988 kann eine anteilige Beteiligung des Mieters bei Auszug an den (noch nicht fälligen) Schönheitsreparaturen entsprechend dem Grad der Abnutzung vereinbart werden (Kostenquotelung).

VII. Rechte und

Pflichten

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Beispiel: Der BGH hat folgende Klausel als wirksam angesehen: „Da in der Miete keine Kosten hierßr kalkuliert sind, verpflichtet sich der Mieter, auf seine Kosten mindestens alle drei Jahre in Küche, Bad und Toilette und alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen Schönheitsreparaturen... fachmännisch ausführen zu lassen... Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebs an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die Naßräume während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 66 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die sonstigen Mieträume während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlags an den Vermieter, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %. "326. Diese Vertragsbestimmung ist aber nur unter folgenden Voraussetzungen wirksam: • Der Kostenvoranschlag des Vermieters ist nicht verbindlich (Mieter kann selbst einen einholen); • die Fristen und Prozentsätze sind an den üblichen Renovierungsfristen ausgerichtet; • dem Mieter wird nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuentgehen, daß er die Schönheitsreparaturen in Eigenarbeit ausführt. Ist nichts anderes vereinbart, können Rauhfasertapeten einfach überstrichen werden, wenn sie sich noch in gutem Zustand befinden. Die farbliche Gestaltung der Wände bestimmt der Mieter. Soweit es um eine absolut ungewöhnliche Lackierung der Türen, Türrahmen, Fenster, Heizungskörper und -röhre geht, neigen die Gerichte neuerdings dazu, die Zulässigkeit von der Einwilligung des Vermieters abhängig zu machen 3 2 7 . Die Gestaltungsmöglichkeiten des Mieters können durch den Vertragstext eingeschränkt werden Beispiel: "Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden"328, oder: 'Lackierte Holzteile (mit Ausnahme von Naturholz) sind weißlackiert zurückzugeben.,32S Eine Verpflichtung des Mieters, bei Auszug Dübellöcher zu verschließen und durchbohrte Kacheln zu ersetzen, gilt nur, wenn Dübel im Übermaß (über den normalen vertraglichen Gebrauch hinaus) gesetzt

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wurden. Es gehört zum normalen Gebrauch einer Mietwohnung, im „verkehrsüblichen Maß" Kacheln in Bad und Küche angzubohren. Das gilt vor allem, wenn der Vermieter es unterlassen hat, im Bad für die üblichen Installationsgegenstände wie Spiegel, Konsole, Handtuchhalter usw. anzubringen Beispiel: Der BGH hat folgende digung des Mietverhältnisses ist der fernen, Löcher ordnungsgemäß und bohrte Kacheln durch gleichartige zu

Klausel für unwirksam erklärt: "Bei BeenMieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entunkenntlich zu verschließen, etwa durch ersetzen. ,33°

Manche Vertragstexte bestimmen, daß die Arbeiten durch eine "Fachfirma", "fachgerecht" oder "handwerksgerecht" durchzufuhren sind. Bei der Auslegung solcher Klauseln ist zu berücksichtigen, daß die Durchführung von Schönheitsreparaturen im "do-it-yourself-Verfahren heute allgemein üblich geworden ist. Also kann der Mieter sie selbst erledigen. Er muß das aber sorgfaltig tun, um sich keinen Schadensersatzansprüchen des Vermieters auszusetzen . Ist vereinbart, daß die Arbeiten durch eine Fachfirma ausgeführt werden, muß der Mieter die Möglichkeit haben, eine andere (preiswertere) Firma zu beauftragen oder die Arbeiten selbst durchzuführen. Andernfalls ist die Berufung auf die 332

Vertragsklausel mißbräuchlich . Eigenarbeit des Mieters oder der Mieterin muß auch dann zugelassen werden, wenn der Vertrag "fachgerechte" oder "handwerksgerechte" Ausfuhrung der Arbeiten vorschreibt. Bei sorgfältiger Ausführung braucht der Mieter ein im Streitfall eingeholtes Gutachten eines Sachverständigen der Malerinnung nicht zu fürchten. Zwar tendieren Gutachter oft dazu, Laienarbeiten zu beanstan333 den . Einen Schadensersatzanspruch hat der Vermieter aber nur, wenn der Mieter die Arbeiten schlampig ausfuhrt und deshalb die nochmalige Renovierung durch einen Fachbetrieb angezeigt ist. Hat die Wohnung Mängel, welche der Vermieter nach § 536 BGB zu beseitigen hat, ist der Mieter von der Durchführung von Schönheitsreparaturen ganz oder teilweise befreit, bis die Instandsetzung erfolgt ist 334 Beispiel: Bei feuchten Wänden ist Tapezieren oder Streichen sinnlos. Ebenso unsinnig wäre das Streichen völlig veralteter, undichter und klemmender Fenster, die ohnehin ersetzt werden müssen. Gleiches gilt für das Tapezieren bei großen Setzrissen oder undichtem Dach.

VII. Rechte und Pflichten

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7. Lärm Die meisten Mietvertragsformulare weisen darauf hin, daß Radio- und 335

Fernsehgeräte bei Zimmerlautstärke zu betreiben sind . Sie sind -im Prinzip auch tagsüber- 336 - so einzustellen, daß Nachbarn nicht mithören können. Musizieren in der Mietwohnung ist täglich etwa eineinhalb bis zwei Stunden lang zulässig, wobei die in Lärmschutzverordnungen festgelegten Ruhezeiten zu berücksichtigen sind [Hessen: 13 - 15 Uhr und 20 bis 7 Uhr (1.5. - 31.8.: 21 bis 7 Uhr)f31. Nach Auffassung des OLG München soll ein vertraglich vereinbartes 338 totales Musizierverbot für den Mieter und seine Kinder wirksam sein . M . E . ist es eher unwirksam, weil die Einschränkung der allgemeinen Handlungsfreiheit (Art. 2 GG) vom Mieter in der Regel nur akzeptiert wird, um die Wohnung zu bekommen (also nicht freiwillig) 3 3 9 . Die üblichen Geräusche, insbesondere der übliche Kinderlärm, sind hinzunehmen 340 . Feste Regeln darüber, wie oft man in der Mietwohnung feiern darf, gibt es nicht. Ein ausdrückliches Recht des Mieters, mit lautstarkem Feiern wenigstens einmal im Monat die Nachtruhe der Mitbewohner zu stören, gibt es nicht 341 . Anerkannt ist aber, daß der Mieter gelegentlich Feste feiern darf, auch wenn die Nachbarn dadurch einmal gestört werden sollten. Dies gilt vor allem für besondere familiäre Anlässe wie Geburtstage, Hochzeit, Taufe. Grundsätzlich müssen aber die Mitmieter keinen Lärm bis in die frühen Morgenstunden hinnehmen. Andererseits haben sie analog § 906 Abs. 2 B G B auch wesentliche Beeinträchtigungen zu dulden, wenn diese ortsüblich sind. Daraus folgt, daß eine laute Feier an Silvester, Fasching oder an einem Samstag auch einmal etwas länger dauern darf. Auch sind Haus- und Gartenfeste in einem Wohngebiet als Ausdruck üblicher Geselligkeit jedenfalls an Wochenenden von den Nachbarn hinzunehmen 342 . Werden dagegen regelmäßig lautstarke Parties, etwa monatlich oder sogar wöchentlich, veranstaltet, die bis spät in die Nacht hinein dauern, gehört das nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Klauseln in Mietverträgen, die das Spülen der Toilette, Baden oder Duschen zu bestimmten Zeiten untersagen, sind unwirksam. Die Mitmieter müssen die dadurch verursachten Geräusche hinnehmen. Beispiel: Die Benutzung eines Bades in einem Mehrfamilienhaus zum Duschen und Baden während der Nachtzeit von 22 bis 6 Uhr ist grundsätzlich auch dann gestattet, wenn durch die dabei verursachten Geräusche andere

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VII. Rechte und

Pflichten

Hausbewohner in ihrer Nachtruhe gestört werden können. Das OLG Düsseldorf hat allerdings die Dauer auf 30 Minuten beschränkt343.

Bei unzumutbaren Lärmbelästigungen durch Hausmitbewohner sollte sich der belästigte Mieter zunächst an diese wenden. Nutzt das nichts, so hat er mehrere Möglichkeiten: Er kann den "Störer" selbst vor dem Amtsgericht auf Unterlassung verklagen. Er kann sich aber auch an den Vermieter wenden, damit dieser eine Abmahnung schickt und ihn gegebenenfalls auf Unterlassung verklagt (das Prozeßkostenrisiko trägt der Vermieter. Verliert er den Prozeß gegen den angeblich störenden Mieter, kann er vom dem sich gestört fühlenden Nachbarn jedenfalls dann keinen Kostenersatz bekommen, wenn dieser den Vermieter nicht durch unwahre Angaben zur Klageerhebung veranlaßt hat344). In besonders hartnäckigen Fällen kann der Vermieter dem störenden Mieter (nach Abmahnung) kündigen. Der Mieter kann auch die Miete wegen dauernden Lärms mindern oder sich bei schweren Störungen innerhalb der Ruhezeiten an die Polizei wenden. Als Grenzwerte gelten nach der TA Lärm in Gebieten mit überwiegender Wohnnutzung tagsüber 55 dB(A) und nachts 40 dB(A) 345 . In schwerwiegenden Fällen kann der Mieter auch fristlos kündigen, wenn der Vermieter eine Frist (die nicht unbedingt schriftlich gesetzt werden muß346) verstreichen ließ, ohne etwas gegen den Störer oder die Störerin zu unternehmen.

VIII. Mietminderung 1. Der Fall: Mäuse und Kakerlaken (AG Bonn, Urteil v. 8.2.85, WM 1986, S. 113) Frau A. hat eine Wohnung im Stadtzentrum von Bonn gemietet. Nach etwa sechsjähriger Mietzeit zeigen sich in der Wohnung Mäuse und Kakerlaken in erheblichem Umfang. Nachbar D. erlegt in 10 Monaten ca. 60 Mäuse und etwa ebensoviele Kakerlaken. Danach findet eine -vom Vermieter veranlaßte- Schädlingsbekämpfungsaktion statt, nach der das Ungeziefer im wesentlichen vernichtet ist. Während des Befalls der Wohnung mit Ungeziefer hat Frau A. die Grundmiete um 10 % gemindert. Im Monat der Schädlingsbekämpfungaktion, der mit besonderen Unannehmlichkeiten verbunden war, mindert sie die Miete um 20 %. Der Vermieter hält die Minderung für unberechtigt und verlangt Nachzahlung. Bei Altbauwohnungen im engeren Citybereich von Bonn müsse mit dem Auftreten von Ungeziefer in diesem Umfang gerechnet werden. Auch nach Aussage des Kammerjägers handle es sich um normalen Schädlingsbefall, der im Vergleich mit anderen Häusern keineswegs ungewöhnlich sei. Außerdem beruft sich der Vermieter auf den Mietvertrag, in dem es heißt: "Die Mieterin muß die Mieträume auf ihre Kosten von Ungeziefer frei halten...". Frau A. hält sich zur Minderung berechtigt, weil ein Schädlingsbefall in diesem Umfang sie in der Nutzung der gemieteten Wohnung erheblich beeinträchtige.

2. Das Urteil Das Amtsgericht Bonn hat die Klage des Vermieters abgewiesen, weil die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich gemindert war (§ 537 BGB). Nachbar D. hatte Frau A.'s Angaben bestätigt und eine Liste vorgelegt, auf der er die Zahl der erlegten Mäuse und Kakerlaken (mit Datum) festgehalten hatte. Nach Auffassung des Amtsrichters bestand kein Anlaß, die Angaben des Zeugen D. in Zweifel zu ziehen, denn es sei durchaus nachvollziehbar, „daß sich er und die Beklagte in Erwartung einer rechtlichen Auseinandersetzung über die mit dem aufgetretenen Ungeziefer zusammenhängenden Fragen

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VIII. Mietminderung

die Mühe gemacht haben, die erforderlichen Einzelfeststellungen...mit größtmöglicher Sorgfalt und Genauigkeit zu treffen. " Die vom Vermieter beschworene „Normalität" des Auftretens von Ungeziefer müßte konsequenterweise dazu führen, untätig zu bleiben „und die Tierchen als Hausgenossen willkommen zu heißen." Frau A. könne aber mit Recht erwarten, daß der Vermieter seine sich aus § 536 BGB ergebende Pflicht erfülle, der Mieterin den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zu gewährleisten. Es liege auf der Hand, daß das Auftreten von Ungeziefer in diesem Ausmaß zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Wohnqualität und damit des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung führe. Ein Minderungssatz von 10 % sei angemessen, das gleiche gelte für die Minderung von 20 % im Monat der Bekämpfungsaktion. Die Abwälzung der Verantwortung auf die Mieterin durch den Text des Formularvertrags sei hier wegen Verstoßes gegen § 9 AGB- Gesetz unwirksam, weil die Quelle des Ungezieferbefalls nicht in Frau A.'s Wohnung, sondern außerhalb (entweder bei der im EG des Hauses gelegenen Gaststätte oder bei Gewerbebetrieben im Nachbarhaus) zu suchen sei. Bei dieser Sachlage könnten nicht Risiken auf die Mieterin (noch dazu in unkalkulierbarer Höhe) abgewälzt werden, die nach der gesetzlichen Regelung typischerweise den Vermieter als Eigentümer des Grundstücks treffen sollen, der auch in der Lage sei, solche Risiken in der Kalkulation des Mietzinses aufzufangen. Das Urteil des Amtsgerichts Bonn spiegelt die Rechtslage bei Ungezieferbefall der Wohnung korrekt wieder. Hier einige weitere Hinweise zur Mietminderung allgemein:

3. Mietminderung bei Wohnungsmangel Nach § 537 Abs. 1 BGB kann die vereinbarte Miete gemindert werden, wenn die Wohnung einen Fehler aufweist, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränkt oder aufhebt. Dieses Recht tritt automatisch Kraft Gesetzes ein, besteht, solange der Fehler vorhanden ist, kann bei der Wohnraummiete durch Vertrag weder ausgeschlossen noch beschränkt werden 347 und verjährt nicht348. Ob der Fehler schon bei Vertragsschluß vorhanden war oder erst später entsteht, spielt keine

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Mietminderung

Rolle. Das Minderungsrecht ist allerdings ausgeschlossen, wenn die 349

Mieterin den Mangel der Wohnung bei Vertragsschluß kennt . Nicht mindern kann der Mieter oder die Mieterin, wenn er oder sie die Schäden an der Wohnung selbst verursacht hat oder wenn er oder sie nach 350 Auftreten eines Mangels vorbehaltlos weiterzahlt . Dagegen ist das Minderungsrecht nicht davon abhängig, ob den Vermieter ein Verschulden trifft oder ob er gegen einen Dritten einen Ersatzanspruch hat Beispiel: Tropft Wasser durch die Zimmerdecke in die Wohnung, kann gemindert werden, auch wenn die Ursache eine Naturkatastrophe (z.B. Schneesturm) ist*51; beschädigt ein Mitmieter die Ölsteigleitung für die zentrale Versorgung der Ölöfen und fällt dadurch im Winter die Heizung ganz aus, kann (bei andauernder Kälte) die Miete um 100 % gemindert werden302. Implodiert der Fernseher des Mieters (ohne sein Verschulden), muß der Vermieter nicht nur die Minderung hinnehmen, sondern auch Wohnung und Haus renovieren (vgl. Eingangsbeispiel zu Kapitel VII) 353. Auch bei erheblichen Mängeln von Gemeinschaftseinrichtungen oder Außenanlagen kann gemindert werden. Das gilt für Flure, Treppen, Keller, Böden, Hauszugänge, mitvermietete Garagen und den Hof genauso wie wie für Stellplätze, Spielplätze, Fahrstühle oder Klingel- beziehungsweise Türdrückeranlagen. Auch bei Beeinträchtigung des Wohnwerts durch das Verhalten von Mitmietern kann gemindert werden. Beispiele: Ziehen Mieter in einen noch nicht ganz fertiggestellten Neubau ein, können sie mindern, wenn Haus- und Gartenanlagen nicht binnen angemessener Frist fertiggestellt werden354; Zugang über Abkürzungsweg wird nach jahrelanger Gestattung ohne triftigen Grund verweigert335; 10 % Minderung wegen Entzugs von Gemeinschaftswaschmaschine und Trockner356; 10 % bei feuchten Kellerräumen357; 25 DM/Monat wegen Wegfalls der Möglichkät, österreichische Fernsehsender zu empfangen358; fehlende Rückstausicherung359; 10 % bei 50 % bei erheblichem, auch nächtlichem Lärm von Mitmieternm; diskretem Betrieb eines Bordells in der EG-Wohnung und Möglichkeit der Belästigung der Mieter-Nachbarin361.

•

Formularvertrag

Häufig wird versucht, durch formularvertragliches Anerkenntis des Wohnungszustandes das Recht zur Minderung wenigstens für die bei Einzug schon vorhandenen Mängel auszuschließen Beispiel: "Der Mieter erkennt im übrigen an, daß ihm der Zustand der Räume bekannt ist und Mietminderungsansprüche wegen etwaiger Mängel im Zeitpunkt der Überlassung der Räume nicht zustehen, es sä denn, der Vermieter hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt.' 2

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Mietminderung

Weil das Verschulden des Vermieters im Rahmen des § 537 BGB keine Rolle spielt, kann diese Formulierung das Minderungsrecht ebensowenig ausschließen wie die manchmal verwendete Klausel: „vermietet wie besehen". Nach § 539 BGB kann zwar der Mieter nicht mindern, wenn er den Mangel der Wohnung bei Vertragsschluß kennt, infolge grober Fahrlässigkeit nicht kennt, oder wenn er einen ihm bekannten Mangel durch Einzug vorbehaltlos akzeptiert Beispiele: Einzug in eine Wohnung im Lärmschutzbereich des Flughafens, an einer stark befahrenen Straße; der Mieter unterläßt es bei der Wohnungsbesichtigung, mitvermietete Küchenmöbel anzuschauen. Das formularmäßige Anerkenntnis des Wohnungszustandes schließt das Minderungsrecht aber nur dann aus, wenn der Mangel bei Besichtigung erkennbar war. Ist das nicht der Fall, kann trotz Anerkenntnisses gemindert werden Beispiel: Bei einer im Sommer (trocken) gemieteten Wohnung tritt wegen Baumängeln im Winter regelmäßig Feuchtigkeit auf63; in einem bei Vertragsschluß noch vom Vormieter bewohnten Haus zeigt sich nach Einzug Feuchtigkeit an den Wänden von acht Zimmern364. Soweit es um Ungezieferbefall der Wohnung geht, sind auch folgende Klauseln im Formularvertrag für unwirksam erklärt worden: "Der Mieter hat die Mietsache von Ungeziefer freizuhalten, es sei denn, er beweist, daß der Befall nicht von ihm oder den zu seinem Haushalt gehörenden Personen sowie Untermietern, Besuchern, Lieferanten, Handwerkern usw. verursacht worden ist." "Für Schäden, die durch Nichtbeseitigen von Ungeziefer entstehen, haftet der Mieter ebenso wie für Schäden für das Beseitigen des Ungeziefers, auch wenn diese vom Vermieter veranlaßt wird. "365 Die Umkehr der Beweislast widerspricht § 536 BGB, wonach der Vermieter die Beweislast dafür trägt, daß sich die Mietsache bei Überlassung in vertragsgemäßem Zustand befunden hat. Die erste der beiden zitierten Klauseln verstößt deshalb gegen das AGB-Gesetz . Auch die zweite zitierte Klausel ist wegen Verstoßes gegen das AGB - Gesetz unwirksam, weil sie ihrer Formulierung nach auch Ungeziefer erfaßt, das nach Abschluß des Mietvertrags (ohne Verschulden des Mieters) auftritt 367 . Wirksam ist dagegen eine Formulierung im Mietvertrag, durch die die Kosten für nach Einzug auftretende Ungezieferbekämpfung anteilig auf die Mietparteien umgelegt werden.

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• Gesundheitsgefahren und Umweltmängel Der gesamte Bereich der Mietminderung wegen Umweltmängeln ist bisher in der Rechtsprechung noch nicht abschließend geklärt 368 . Kennzeichnend für diese Mängel ist, daß die Ursachen oft nicht im Einflußbereich des Vermieters liegen. Eine Beeinträchtigung des üblichen Gebrauchswerts einer Wohnung liegt auch vor, wenn die Wohnräume selbst zwar mangelfrei sind, die Nutzung der Wohnung aber durch außerhalb der Wohnung oder des Hauses liegende Ursachen beeinträchtigt wird. Für Gesundheitsgefahren kommen sowohl innerhalb als auch außerhalb der Wohnung liegende Störquellen in Betracht Beispiele: Wegen Bebauung einer ehemaligen Mülldeponie369 oder Kokerei370 dringen giftige Gase in den Keller, ist der Boden hochgradig mit Giften belastet; umfangreiche, länger andauernde und mit erheblicher Schmutzbelästigung verbundene Straßenbauarbeiten371; umfangreiche Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück372; Umwidmung einer Sackgasse im reinen Wohngebiet zur Bundesstraße373; starker Lärm durch Bau eines neuen Flughafens£ nächtliche Lärmbelästigung durch Fuhrbetrieb auf dem Nachbargrundstück3 4, durch Volksfest in der Nachbarschaft37°; keine Minderung wegen Entwicklung einer Drogenszene im Umfeld der Mietwohnung (in 60 m Entfernung), wenn keine konkreten Beeinträchtigungen376; Belastung der Luft in der Wohnung mit PER wegen chemischer Reinigung im EG (25 - 50 %)377, mit Formaldehyd im gemieteten Fertighaus378, mit PCP/Lindan wegen mit Holzschutzmitteln getränkten Holzes37; Gerüche von Pizzabäckerei im Nachbarhaus, die durch Luftschacht verbreitet werden (15 %)m; Belastung des Trinkwassers mit Blei (10 %)m oder Nitrat382; keine Minderung wegen Elektrosmogs, da keine gesicherten wissenschaftlichen Erkenntnisse vorliegen383; Minderung wegen Mängeln von Elektro - Nachtspeicheröfen384. Während bisher Gerichte den Minderungsanspruch des Mieters in sol385

chen Fällen oft verneint oder sogar gekürzt haben , kommt es nach heute herrschender Auffassung für die Definition des Mangels und das Recht der Minderung nicht darauf an, ob die Ursache innerhalb oder außerhalb von Haus oder Wohnung zu suchen ist, ob ein Verursacher überhaupt festgestellt werden kann und ob der Vermieter eventuell einen 386

Ersatzanspruch gegen den Verursacher hat . Der Mieter hat also auf jeden Fall ein Minderungsrecht, allerdings nur dann, wenn der Mangel erheblich ist. Erheblichkeit ist nicht erst dann gegeben, wenn wirklich ein Schaden eingetreten ist, sondern die Wohnung ist schon dann mangelhaft, wenn der Mieter die Wohnung nur in der Befürchtung der Gefahrverwirklichung benutzen kann, denn auch die bloß latente, befürchte-

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te Gefahr kann Wertschätzung und ungestörten Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen 387 . Allerdings muß es sich um eine begründete Gefahr-Besorgnis handeln 388 - nur dann ist die Minderung gerechtfertigt . Hier taucht sowohl bei Lärmbeeinträchtigungen als auch bei Wohngiften und Wasserbelastungen das Problem der Grenzwerte auf. Gerichte neigen dazu, einen Mangel erst dann anzunehmen, wenn die amtlich festgelegten Grenzwerte überschrittten sind. Dabei wird zu wenig berücksichtigt, daß die Grenzwerte häufig wissenschaftlich sehr umstritten sind, insbesondere keinen wissenschaftlich gesicherten Anhaltspunkt für die Grenze der Gesundheitsgefahr geben, und daß bei der Festsetzung von Grenzwerten Interessenvertreter häufig einen zu großen Einfluß haben. Das gilt vor allem für DIN - Normen: In einer Entscheidung zu DIN 18005 betont das Bundesverwaltungsgericht zu Recht, daß den Normausschüssen des Deutschen Instituts für Normung Vertreter bestimmter Branchen und Unternehmen angehören, die deren Interessenstandpunkte einbringen. Damit handelt es sich bei den DIN - Normen auch um „ Vereinbarungen interessierter

Kreise...,

die eine bestimmte Einflußnahme auf das Marktgeschehen

be-

389 zwecken. Daraus folgt, daß Gerichte solche Werte grundsätzlich 390 nicht unkritisch übernehmen sollten .

Jedenfalls bei Überschreitung der Grenzwerte kann der Mieter nach § 537 Abs. 1 BGB mindern - egal ob der Mangel schon bei Abschluß des Vertrags vorhanden war oder erst nachträglich entsteht. Er kann aber 391 nicht mindern, wenn er bei Einzug den Mangel kennt und die Wohnung bezieht, ohne sich sein Minderungsrecht vorzubehalten Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben (etwa schon bei Einzug vorhandene Fluglärmbelastung), kann er nur mindern, wenn der Vermieter entweder die Abwesenheit des Mangels zugesichert 393 oder den Mangel arglistig verschwiegen hat

.

Ein Mangel im Sinne von § 537 B G B ist auch 394 dann gegeben, wenn der Vermieter zur Abhilfe nicht in der Lage ist . Für das Minderungsrecht des Mieters kommt es überhaupt nicht darauf an, ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat, ob die Schadensursache feststellbar ist oder in seinem Einflußbereich liegt oder ob der Mangel überhaupt behoben werden kann 395 („Garantiehaftung" des Vermieters) Beispiel: In den oben erwähnten Fällen des Fluglärms, der Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück und der Straßenbauarbeiten hat der Vermieter weder einen Abwehranspruch noch kann er fiir den durch die Minderung entstehen-

VIII.

Mietminderung

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den Mietausfall Ersatz bekommen396. Anders dagegen bei der geänderten Straßenplanung: hier ist die dauernde Wertminderung des Grundstücks zu ersetzen (reicht der Betrag nicht aus, um die Mindereinnahmen durch Mietminderung aufzufangen, wird es den Vermieter kaum trösten, daß er im umgekehrten Fall Umplanung von lauter in eine ruhige Straße- nach § 2 MHG die Miete hätte erhöhen können397). Im Fall der Mülldeponie- und Kokereibebauung hat der Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinde als Planungsträger aus dem Gesichtspunkt der Amtspflichtverletzung. Das Bundesverwaltungsgericht geht davon aus, daß "die Amtsträger einer Gemeinde die Amtspflicht haben, bei der Aufstellung von Bebauungsplänen Gesundheitsgefährdungen zu verhindern"398. In den Fällen der Gesundheitsgefahr durch Blei oder Nitrat im Leitungswasser liegt es dagegen jedenfalls theoretisch in der Hand des 399

Vermieters, die Mängel zu beheben . Hier taucht die Frage auf, ob die Mieter (außer dem in jedem Fall bestehenden Minderungsrecht) einen Erfüllungsanspruch haben, das heißt, ihr Recht auf eine mangelfreie Wohnung völlig unabhängig von den bei der Behebung des Mangels für den Vermieter enstehenden Kosten durchsetzen können. Nach der Rechtsprechung ist der Erfüllungsanspruch nicht nur ausgeschlossen, wenn der Mangel gar nicht (Vermieter hat keinen Abwehranspruch gegen den Störer oder dieser ist nicht feststellbar) , sondern auch dann, wenn er nur mit „überobligationsmäßigem Aufwand" (§ 242 BGB), insbesondere mit extrem hohen Kosten beseitigt werden kann. Dann kann der Mieter nur die Rechte nach den §§ 537, 538 BGB geltend machen 400 . Das kann m.E. nicht angenommen werden bei Formaldehyd und PCP/Lindan (Holz kann ausgewechselt werden), eher schon im Fall der Bleirohre. Hier muß für den Erfüllungsanspruch auch berücksichtigt werden, ob es für die Mieter einfache, billige und ökologisch vertretbare Methoden zur Verringerung der Bleibelastung gibt. Falls ja, scheidet ein Erfüllungsanspruch aus Beispiel: Frankfurter Mieter, die den Vermieter auf Austausch der Bleirohre durch Wasserrohre aus nicht toxischem Material verklagt hatten, haben ihren Prozeß verloren. Das Amtsgericht Frankfurt kam aufgrund von Sachverständigengutachten zu dem Ergebnis, daß der Bleigehalt des Wassers leicht unter den von der Trinkwasserverordnung vorgesehehen Wert (40 Mikrogramm pro Liter) abgesenkt werden könne, wenn die Mieter vom Stagnationswasser (das die ganze Nacht in der Leitung gestanden hat) nur ca. 2 Liter ablaufen lassen. Außerdem könnten sie nach Ansicht des Gerichts den Bleigehalt auch durch Verwendung eines Wasserfilters mit Ionenaustauscher weiter reduzieren401. Auch das LG Frankfurt war der Meinung, daß ein erheblicher Mangel der Wasserversorgung nicht nachgewiesen sei40. In einem ähnlichen Fall hat das AG Hamburg den Mietern das Recht zugestanden, die Miete um 10 % zu mindern (allerdings

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bei erheblich höherer Bleibelastung: 135 Mikrogramm/Liter)403. Das LG Hamburg ging davon aus, daß der Vermieter die Bleirohre auszuwechseln hat404; 5 % Minderung wegen Bleigehalts von 0,23 mg im Trinkwasser von Büroräumen405.

Beim Anspruch des Mieters auf Schadensersatz gibt es eine Garantiehaftung nur, wenn der Mangel bei Vertragsschluß schon vorhanden war. Dann kann der Mieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Bei später enstehenden Mängeln hat der Vermieter nur dann Schadensersatz zu leisten, wenn er das Entstehen des Mangels zu vertreten hat oder aber mit der (ihm möglichen) Beseitigung des Mangels in Verzug ist406 Beispiel: Bei schwerer und langandauernder Lärmbeeinträchtigung (etwa im Fall des Baus eines neuen Flughafens) kann der Mieter zwar mindern oder auch fristlos wegen Gesundheitsgefahr kündigen, aber nicht etwa Umzugskosten, Inseratkosten, Maklerkosten für die neue Wohnung ersetzt verlangen.

Bei einer Mietrechtstagung im Frühjahr 1989 ist zu Recht betont worden, daß daß hinter der Diskussion über die Relevanz von Umweltfehlern die Frage stecke, "wo eigentlich die Greme zwischen dem vom Vermieter zu tragenden Risiko von Umwellfehlern und dem allgemeinen Lebensrisiko des Mieters verläuft"407. Die Grenzziehung kann im Einzelfall sehr schwer sein. Im Zweifelsfall verlangt allerdings die im BGB verankerte Risikoverteilung eine Entscheidung zugunsten des Mieters.

•

Anzeigepflicht, Beweislast

Nach § 545 BGB hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen, wenn während der Vertragsdauer ein Mangel der Wohnung auftritt oder Vorkehrungen zum Schutz der Wohnung/des Hauses vor einer nicht vorhergesehenen Gefahr notwendig werden. „Unverzüglich" heißt, daß der Mieter ohne schuldhaftes Zögern zu handeln hat, was bei akuter Gefahr „sofort" bedeuten kann Beispiel:

Eine Wand oder Decke droht

einzustürzen.

In solchen Fällen steht es dem Unterlassen der Anzeige gleich, wenn sie nicht sofort erfolgt. Der Vermieter muß andererseits dafür sorgen, daß er (oder ein von ihm Beauftragter) in dringenden Fällen erreichbar ist. Kann die Mängelanzeige nicht abgegeben werden, hat der Vermieter die Mietminderung dennoch hinzunehmen

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Mietmindemng

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Beispiel: Die Mängelanzeige gilt als am Samstag morgen eingegangen, wenn der Mieter Freitag abend auf den Anrufbeantorter des Vermieters spricht, daß die Heizung bei Minustemperaturen ausgefallen ist, der Vermieter aber erst am Montag morgen abhört408.

In weniger dringenden Fällen kann sich der Mieter auch einige Tage Zeit lassen. Eine Anzeigepflicht besteht nicht, wenn der Vermieter den Mangel schon kennt. Sie besteht auch nicht, wenn der Fehler Gemeinschaftseinrichtungen oder gemeinschaftlich benutzte Flächen betrifft, um die sich üblicherweise der im Haus wohnende Hausverwalter oder Vermieter kümmert. Unterläßt der Mieter eine notwendige Anzeige, so hat das folgende Konsequenzen: 409 • Der Mieter hat den Schaden zu ersetzen, der aus der unterlassenen Anzeige entsteht. Dies gilt nur, wenn er schuldhaft gehandelt hat und der Schaden bei rechtzeitiger Anzeige hätte abgewendet werden kön410 nen ; • Für die Zeit, in der der Vermieter wegen der unterlassenen Information nicht in der Lage war, Abhilfe zu schaffen, verliert der Mieter das Minderungsrecht. Er kann nur mindern für die Zeit ab Kenntnis des Vermieters bis zur Beseitigung des Schadens; • Der Mieter kann keinen Schadensersatz nach § 538 BGB verlangen oder das Mietverhältnis wegen Nichtgewährung des Gebrauchs fristlos kündigen - es sei denn, der Schaden wäre trotz Anzeige entstanden. Eine Verpflichtung des Mieters, die Minderungsabsicht vorher anzukündigen, kann bei der Wohnraummiete nicht wirksam vereinbart werden. Das Recht zur Minderung entsteht als einseitiges Recht des Mieters automatisch mit Entstehen des Mangels. Formularklauseln, welche die Aufrechnung mit Gegenforderungen von einer vorherigen schriftlichen Ankündigung abhängig machen, sind hier nicht anwendbar. Die Minderung stellt keine „Gegenforderung" dar. Sie hat auch nichts mit einem Zurückbehaltungsrecht zu tun, weil der Mieter für die Zeit der Einschränkung der Gebrauchsfähigkeit der Wohnung nur zur Entrichtung des geminderten Mietzinses verpflichtet ist 411 . Eine vorherige Anzeige kann allenfalls in Betracht kommen, wenn für einen zurückliegenden Zeitraum gemindert werden soll, für den die Miete bereits bezahlt war.

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Mietminderung

In der Praxis wird es sich für den Mieter aber meist empfehlen, mit oder auch nach der Schadensanzeige die Absicht der Minderung anzuzeigen und gleichzeitig eine angemessene Frist zur Behebung der Mängel zu setzen. Ist die Ursache eines Fehlers nicht ohne weiteres zu ermitteln, taucht die Frage auf, wen die Beweislast trifft. Nach den allgemeinen Beweislastregeln hat der Mieter zu beweisen, daß objektiv ein Mangel vorliegt. Steht das fest, muß der Vermieter beweisen, daß es sich um einen unerheblichen Mangel handelt oder daß der Mieter den Mangel verschuldet hat Beispiel: Häufig behaupten Vermieter, feuchte Stellen seien auf unzulängliches Heizen oder Lüften des Mieters zurückzuführen, also vom Mieter selbst verschuldet. Diese Behauptung hat der Vermieter zu beweisen412. Insbesondere hat er darzulegen, wann und wie der Mieter gegen seine Verpflichtung zum Lüften verstoßen hat. Danach erst hat der Mieter zu beweisen, daß er die Verschlechterung nicht verursacht bzw. nicht verschuldet hat413.

Diese Beweislastverteilung wird zur Folge haben, daß der Vermieter die Mietminderung wegen auftretender Feuchtigkeit häufig hinnehmen muß.

4. Höhe der Mietminderung Wegen der Höhe des Minderungsbetrags verweist § 537 BGB auf das Kaufrecht. Daraus folgt, daß die bisher gezahlte Miete (einschließlich Nebenkosten) in dem Verhältnis herabgesetzt werden kann, in dem der Wert der mangelfreien zum Wert der mangelhaften Wohnung steht. Diese Formel führt zu keiner klaren Aussage über den Minderwert der Wohnung und entspricht nicht den Bedürfnissen der Praxis. Die Gerichte neigten bisher dazu, den Minderungsbetrag mehr oder weniger pauschal zu schätzen, was sowohl für Mieter als auch für Vermieter erhebliche Unsicherheiten mit sich brachte. In letzter Zeit scheint sich in der Rechtsprechung eine mehr objektivierende Methode durchzusetzen. Danach wird der Wohnwertanteil der einzelnen, vom Mangel befallenen Zimmer geschätzt und danach die Minderungsquote als Prozentsatz des Mietanteils dieses Zimmers an der Gesamtmiete ermittelt. Diese Methode kann hier im einzelnen nicht erläutert werden 414 .

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Irrt der Mieter oder die Mieterin über die H ö h e des anzusetzenden M i n d e r u n g s b e t r a g e s , k o m m t eine K ü n d i g u n g w e g e n Z a h l u n g s v e r z u g e s nur in Betracht, wenn er oder sie schuldhaft gehandelt hat, w e n n ihm oder ihr der Irrtum also v o r z u w e r f e n ist. Angesichts der Unsicherheiten bei der Schätzung des M i n d e r u n g s b e t r a g s u n d der Uneinheitlichkeit der R e c h t s p r e c h u n g bei der H ö h e der M i n d e r u n g sowie der Verschiedenartigkeit möglicher Mängel wird man d e m Mieter den I r r t u m nur v o r w e r fen k ö n n e n , wenn er völlig abwegige oder unsinnige Mängelrügen erhoben hat oder wenn er bei ganz kleinen F e h l e r n der W o h n u n g gleich u m 5 0 % o d e r mehr mindert 4 1 . Z u r Möglichkeit der besseren Einschätzung der M i n d e r u n g s b e t r ä g e hier einige Beispiele aus der Rechtsprechung416: Feuchtigkeit in zwei Zimmern, weil Wärmedurchlaßwert unter heutiger DIN-Norm: 10 % Minderung; Trittschallbelästigung wegen heutiger Norm nicht entprechender Schallisolierung: 10-15 %; Wohnungsfeuchtigkeit wegen undichter Fenster: 10 %; Tropfwasser durch Zimmerdecke und dadurch durchfeuchteter Teppichboden: 50 %; Wohnzimmer wegen vom Mieter der darüber liegenden Wohnung verursachten Wasserschadens unbenutzbar: 30 %; 0,4 qm großer feuchter Fleck im Wohnzimmer: 10 %; dem Mieter wird entgegen jahrelanger Gestattung verboten, einen zum Haus ßhrenden Abkürzungsweg zu benutzen: 10 %; Zimmertemperatur während der Heizperiode tagsüber nur 15-18 Grad C.: 20-30 %; Totalausfall der Heizung im Winter: 75 °/o bis 100 %; im Herbst oder Frühling kommen bei Totalausfall der Heizung immer noch 25-50 % in Betracht; nicht benutzbarer Kellerraum: 10 %; Lärmbelästigung aus Schuhmacherwerkstatt bei nicht erfüllter Schallschutznorm: 20 %; dauernde Klopfgeräusche aus der Zentralheizungsanlage: 75 % Minderung des auf das Schlafzimmer entfallenden Mietzinses; Entwertung einer Komfortwohnung durch Betrieb eines im Erdgeschoß gelegenen Waschsalons (Lärm- und Geruchsbelästigung): Minderung um 30 DM für Dezember bis Februar, 45 DM für März bis Mai sowie September und November, 60 DM für Juni bis August; nach Wohnungsmodernisierung werden Stellflächen durch Heizkörper und offenliegende Rohre verringert: 10 %; Entfernung der Rolläden: 10 %; nur drei von 15 Steckdosen funktionieren, Briefkasten fehlt, WC-Abfluß verstopft, Schwelle an Eingangstiir fehlt (Durchzug): 50 %; Mieter muß oft die Fenster schließen, weil auf Nachbargrundstück mehrere hundert Tauben gehalten werden: 25 %; Ausfall der Warmwasserversorgung und Vorenthalten eines Kellerraums: 30 %; außergewöhnlicher Heizbedarf wegen mangelnder Isolierung von Heizrohren und Wohnung (25 % Wärmeverlust): Minderung der Heizkosten-Abrechnung um 25 %; Lärm einer im Haus gelegenen Gaststätte: 10 %, einer Tanzschule im Haus: 20 %; Ausfall des Fahrstuhls: 7,5 % (für Studentenzimmer im 5. Stock); Befall der Wohnung mit Silberfischen: 25 %; unterdimensionierte Heizkörper: 5 % im Dezember und März, 10 % im Januar und Februar; Verschlechterung des Parkettbodens nach Instandsetzung: 20 DM/Monat; Durchzug wegen mangelhafter Türen: 50 DM/Monat; mitvermietete, baurechtlich wegen einer Höhe von nur 2,34 m nicht nutzbare Kellerräume: 240 DM/Monat; „bestialischer" Gestank im Haus

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(Mitmieter halten einen Iltis): 45 %; Ermittlung des Minderungsbetrags bei Mängeln des mitvermieteten Teppichbodens gegebenenfalls mit Hilfe eines Sachverständigen418.

5. Schadensersatzansprüche Unabhängig vom Verschulden des Vermieters kann die Mieterin Schadensersatz nach § 538 BGB verlangen, wenn die Wohnung einen Mangel aufweist, der schon bei Vertragsschluß vorhanden war. Dagegen kann Schadensersatz nur bei Verschulden des Vermieters gefordert werden, wenn der Mangel erst im Lauf der Mietzeit entsteht. § 538 BGB gehört nicht zum zwingenden Recht, kann also durch Individualvertrag und durch Formularvertrag abgeändert werden - aber nur in den Grenzen des AGB - Gesetzes Beispiel: Die Mieter besitzen ein Aquarium mit elektrischer Sauerstoffzufuhr sowie eine gut gefüllte Tiefkühltruhe. An einem Samstag gegen 8 Uhr fahren sie über das Wochenende weg. Gegen 10 Uhr verursacht ein vom Vermieter mit Arbeiten an der Elektroinstallation beauftragter Elektriker einen Stromausfall, den zu beheben er nicht imstande ist. Das teilt er unverzüglich dem Vermieter mit, der nichts unternimmt. Als die Mieter am Montag Nachmittag zurückkehren, sind die Fische im Aquarium tot, die Lebensmittel in der Tiefkühltruhe verdorben. Die Mieter verlangen vom Vermieter Schadensersatz, dieser beruft sich auf den Formularvertrag: 'Ersatzansprüche nach § 538 BGB sind ausgeschlossen. "419 Diese Klausel im Formularvertrag ist unwirksam, soweit sie die Haftung für Schäden ausschließt, die auf einem vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Verhalten des Vermieters (oder seiner „Erfüllungsgehilfen") beruhen 4 Im Beispiel ist das Verhalten des Vermieters grob fahrlässig, weil er nichts unternahm, obwohl er vom Stromausfall informiert war. Damit, daß bei Stromausfall ein solcher Schaden entstehen kann, muß er rechnen. Er hätte umgehend einen anderen Elektriker oder Meisterbetrieb beauftragen müssen, den Stromausfall zu beheben 421 . Ein Ausschluß der Haftung des Vermieters durch Formularvertrag ist mithin nur für solche Schäden möglich, die durch leichte Fahrlässigkeit des Vermieters verursacht werden. Nach § 540 BGB ist eine Vereinbarung, wonach die Verpflichtung des Vermieters zur Vertretung von Mängeln der Wohnung erlassen oder beschränkt werden soll, nichtig, wenn der Mangel arglistig verschwiegen wird.

VIII. Mietmindeninx

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6. Sonstige Rechte bei Wohnungsmängeln Neben der Mietminderung hat der Mieter weiter den „Erfüllungsanspruch". Das bedeutet, daß er vom Vermieter verlangen kann, daß die Mängel beseitigt werden. Geschieht das nicht, kann der Mieter (als Druckmittel) die Miete zurückbehalten. Hier ist allerdings Vorsicht (und vorherige Beratung) angebracht, da Umfang und zeitliche Dauer in der Rechtsprechung noch nicht genau geklärt sind. Nach Auffassung des LG Berlin kann bis zum Fünffachen der berechtigten monatlichen Minderung zurückbehalten werden 422 . Klar dagegen ist das Recht zur Selbstbeseitigung: Ist der Vermieter nach Mahnung mit der Beseitigung der Mängel in Verzug, kann der Mieter die Mängel selbst beseitigen (lassen) und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen 423 : Handwerker-, Material- und Reinigungskosten 424 , Ersatz für Eigenleistungen. Er kann einen Kostenvorschuß vom Vermieter verlangen 425 . Kreditkosten muß der Vermieter dann ersetzen, wenn der Mieter ihn vergeblich zur Zahlung eines Kostenvorschusses aufgefordert hatte und deshalb auf einen Kredit angewiesen war. Bei Vermietern, die ihr Haus verkommen lassen und sich um Mängelanzeigen grundsätzlich nicht kümmern, kann auch die für die Wohnungsaufsicht zuständige Behörde eingeschaltet werden (Ordnungsamt, Amt für Wohnungswesen). Nimmt der Mieter dabei berechtigte Interessen wahr und macht er keine falschen Angaben, darf der Vermieter nicht kündigen, wenn er davon erfährt 426 . Der Mieter muß sich allerdings darüber im klaren sein, daß die Räume für unbewohnbar erklärt werden können. Also ist das Einschalten der Wohnungsaufsicht nur dann sinnvoll, wenn die Schäden bei an sich intakter Bausubstanz ohne weiteres zu beheben sind. Dann kann die Behörde anordnen, daß die Mängel zu beseitigen sind 427 . Nach § 544 BGB hat der Mieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung, wenn die Benutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Das gilt auch, wenn er die Mängel bei Vertragsschluß gekannt oder auf die Geltendmachung der ihm wegen dieser Wohnungsbeschaffenheit zustehenden Rechte verzichtet hat.

IX. Mieterhöhung 1. Der Fall: Mieterhöhung an der Haustür (OLG Koblenz, RE v. 9.2.94, DWW 1994, S. 115) Eine größere Wohnanlage wird im Frühjahr 1992 verkauft. Mit einem an alle Bewohner des Anwesens gerichteten Schreiben stellt sich am 3. April 1992 eine von der neuen Eigentümerin beauftragte GmbH als Hausverwalterin vor. Sie kündigt eine persönliche Vorstellung bei den Mietern an, um eventuell anstehende Probleme besprechen zu können. Am 10. April erscheinen zwei Mitarbeiter der GmbH bei der Mieterin X. Bei diesem Besuch unterschreibt Frau X. einen von der GmbH vorformulierten "Nachtrag zum Mietvertrag", in dem die monatliche Miete von 896 DM auf 1.160 DM erhöht wird. Außerdem unterschreibt Frau X. einen ebenfalls vorformulierten "Zusatzmietvertrag", in dem eine Staffelmiete vereinbart wird. Danach erhöht sich die Miete von 1.160 jährlich auf insgesamt 1.930 DM zum 1. 7.2002.

Wechselt das Eigentum am Haus, wird immer wieder versucht, die Unkenntnis einzelner Mieter oder Mieterinnen auszunutzen. Nach §§ 571, 580 BGB tritt der Erwerber oder die Erwerberin des Hauses anstelle des bisherigen Vermieters oder der bisherigen Vermieterin in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein. Er oder sie hat also keinen Anspruch auf Abschluß eines neuen Mietvertrages und auch nicht auf Zahlung einer höheren Miete. Der Eigentumswechsel ändert nichts an den Voraussetzungen der Mieterhöhung. Diese sind für frei finanzierte Wohnungen im „Gesetz zur Regelung der Miethöhe" („MHG") zwingend festgelegt. Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind grundsätzlich unwirksam. Das gilt allerdings nicht für die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung während des Bestehens des Mietverhältnisses. Vereinbarungen dieser Art läßt das MHG ausdrücklich428 zu. Sie sind rechtsgültig und im Normalfall einzuhalten. Allerdings konnte Frau X. ihre (an sich wirksame) Unterschrift hier ausnahmsweise zurückziehen:

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IX. Mieterhöhung

2. Das Urteil Nach dem Rechtsentscheid des OLG Koblenz ist Frau X. berechtigt, ihre Zustimmung zur Mieterhöhung zu widerrufen. Das Widerrufsrecht ergibt sich aus dem „ Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften "429. Dieses Gesetz ist unter anderem anwendbar auf Willenserklärungen, zu denen der Erklärende durch „mündliche Verhandlungen im Bereich einer Privatwohnung" bestimmt worden ist. Eine solche Erklärung wird erst wirksam, wenn der Kunde sie nicht binnen einer Frist von einer Woche 430 schriftlich widerruft. Der Lauf dieser Frist beginnt erst, wenn dem Kunden eine schriftliche Belehrung über das Widerrufsrecht ausgehändigt wurde. Wenn Frau X. der Erhöhung der Miete zustimmt, bedeutet das rechtlich, daß ein Änderungsvertrag zum bisherigen Mietvertrag abgeschlossen wird. Das Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften berücksichtigt die Tatsache, daß unerfahrene Kunden durch Besuche in ihrer Wohnung oft verunsichert, zum Teil auch psychologisch unter Druck gesetzt werden. Das kann zu einer Beeinträchtigung ihrer Entscheidungsfreiheit führen, sie lassen sich leichter zum Abschluß eines unüberlegten Geschäfts überrumpeln. Zweck von Hausbesuchen ist es ja häufig, eine Unterschrift zu „ergattern", die der Kunde in einer entspannteren Entscheidungssituation (etwa bei Antwort auf briefliches Angebot) nicht geleistet hätte. Das ist der Grund, warum das Gesetz dem Kunden ein Widerrufsrecht gibt und insoweit vom generellen Prinzip: „ Verträge sind einzuhalten" abweicht431. Ergebnis des Widerrufs für Frau X.: Es bleibt bei monatlich 896 DM Miete. Will der neue Eigentümer erhöhen, ist er auf die im MHG festgelegten Möglichkeiten zur einseitigen Mieterhöhung angewiesen (dazu unten 5.) Das Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften ist nur auf Vermieter anwendbar, die geschäftsmäßig handeln. Nach einem Rechtsentscheid des Bayrischen ObLG vom April 1993432 handelt ein Hauseigentümer, der lediglich zwei Wohnungen längerfristig vermietet, nicht geschäftsmäßig. Mieter dieser Wohnungen könnten also die Zustimmung zu einer Vertragsänderung nicht nach dem HaustürWiRG widerrufen (zur Anfechtung einer unterschriebenen Abänderung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung vgl. unten Punkt 4, S. 107 f.).

IX. Mieterhöhung

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Im folgenden wird ein Überblick über die verschiedenen Möglichkeiten der Mieterhöhung im frei finanzierten Wohnungsbau gegeben (ohne Sonderregelungen für die neuen Bundesländer). Staffelmiete und Indexmiete sowie die einseitige Mieterhöhung durch den Vermieter sind im „Gesetz zur Regelung der Miethöhe" („MHG") geregelt. Wie die Übersicht zeigt, sind vereinbarte Mieterhöhungen (mit Zustimmung des Mieters) und einseitige Mieterhöhungen (auch gegen den Willen des Mieters) zu unterscheiden:

Vereinbarte Mieterhöhung •

bei

Vertragsschluß

• Staffelmiete • Indexmiete (seit 1.1.1993) •

im laufenden

Mietverhältnis

• Nachträgliche Mieterhöhung • Nachträgliche Staffel-, Indexmiete

Einseitige433 Mieterhöhung durch Vermieter im laufenden Mietverhältnis • Normale Mieterhöhung (§ 2 MHG) • Mieterhöhung nach Modernisierung oder Maßnahmen zur Energieeinsparung (§ 3 MHG) • Mieterhöhung wegen erhöhter Kapitalkosten (§ 5 MHG) • Erhöhung von Betriebskosten (§ 4 MHG)

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IX. Mieterhöhung

Davon unabhängig kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er (nach Auszug des bisherigen Mieters) die Wohnung an andere weitervermietet. Da auch das eine Mieterhöhung darstellt, wird darauf zunächst eingegangen, bevor die in der Übersicht dargestellten Arten der Mieterhöhung erläutert werden:

3. Weitervermietung nach Auszug Ziehen Mieter aus und wird die Wohnung anderweitig vermietet, kann der Vermieter die Miete grundsätzlich frei festsetzen, also auch erhöhen. Eine theoretische Obergrenze (die in der Praxis weder amtlich kontrolliert noch von Mietern immer genutzt wird) bilden die Vorschriften über Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStrG) und Mietwucher (§ 302 a StGB). Mietpreisüberhöhung ist eine Ordnungswidrigkeit, die seit 1.9.93 mit einer Geldbuße bis zu 100.000 DM geahndet werden kann. Außerdem kann auf Antrag des Mieters angeordnet werden, daß die zuviel gezahlte Miete zurückerstattet wird. Die Mietpreisüberhöhung beginnt bei einer Miete, welche die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel!) um mehr als 20 % übersteigt. Diese Vorschrift wird allerdings ausnahmsweise dann nicht angewandt, wenn die erhöhte Miete zur Deckung laufender Aufwendungen erforderlich ist (z.B. bei hoher Zinsbelastung für Reparaturarbeiten am Haus). In diesem Fall kann -je nach Aufwendungen- die Miete im Bereich zwischen 20 % bis 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Bedeutung des § 5 WiStrG für Mieter wird dadurch erheblich eingeschränkt. Die Höchstgrenze bei Weitervermietung ist aber in jedem Fall der Mietwucher. Er beginnt bei mehr als 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bestrebungen, die Mieterhöhung bei Weitervermietung generell zu begrenzen 434 , haben sich bei der Verabschiedung des am 1.9.1993 in Kraft getretenen 4. Mietrechtsänderungsgesetzes nicht durchgesetzt.

4. Vereinbarte Mieterhöhung Mieterhöhungen können sowohl bei Vertragsschluß als auch während des laufenden Mietverhältnisses vereinbart werden. Die Vereinbarung

IX. Mieterhöhung

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setzt in jedem Fall zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus ist also nur möglich, wenn der Mieter einverstanden ist. Im laufenden Mietverhältnis haben Mieter dabei eine relativ starke Position, weil sie einem entsprechenden Angebot des Vermieters nicht zustimmen müssen. Anders sieht es beim Abschluß des Mietvertrags aus: hier wird der Mieter in aller Regel die Wohnung nicht bekommen, wenn er den Vertrag nicht in der vom Vermieter vorgeschlagenen Form unterschreibt.

•

Bei Vertragsschluß vereinbarte Mieterhöhung

Schon bei Abschluß des Mietvertrags kann vereinbart werden, daß die Miete sich im laufenden Mietverhältnis regelmäßig erhöht. Dafür gibt es zwei Möglichkeiten: die Staffelmiete und (seit 1.9.1993) die Indexmiete: • S t a f f e l m i e t e (§ 10 Abs. 2 MHG) Bei der Staffelmiete wird der Mietzins für einen Zeitraum bis zu jeweils 10 Jahren in unterschiedlicher Höhe vereinbart. Möglich sind jährliche Steigerungen, wobei der jeweilige Mietzins oder die jeweilige Erhöhung betragsmäßig ausgewiesen sein muß Beispiel: "Die Miete beträgt am 1.1.1994 DM 1000. Sie erhöht sich am 1.1.95 auf DM 1.050, am 1.1.96 auf DM 1100, am 1.1.97 auf DM 1150' usw. bis Ende der Laufzeit - maximal 10 Jahre). Wirksam wäre auch: "Die Miete beträgt am 1.1.1994 DM 1000. Sie erhöht sich bis 1.1.2004 jeweils zum 1. Januar des Jahres um DM 50." Die Vereinbarung einer Staffelmiete bedarf der Schriftform. Eine mündlich vereinbarte Staffelmiete ist ungültig. In diesem Fall kann die Miete nur im Rahmen der sonstigen Vorschriften des MHG erhöht werden. Während des Laufs der Staffelmietvereinbarung sind andere Mieterhöhungen (nach §§ 2, 3 und 5 MHG) ausgeschlossen. Das Kündigungsrecht des Mieters kann bis auf einen Zeitraum von maximal vier Jahren ausgeschlossen werden. Die Staffelmiete ist weder an die ortsübliche Vergleichsmiete noch an die Kappungsgrenze gebunden. Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, sie an der zu erwartenden allgemeinen Mietpreissteigerung zu orientieren. Es gelten aber die Obergrenzen der Mietpreisüberhöhung und des Mietwuchers. Bei zu hoher Staffel trägt

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IX. Mieterhöhung

also der Vermieter das Risiko, daß er im Lauf der Jahre mit diesen Vorschriften in Konflikt kommt. Andererseits hat der Vermieter bei Staffelmiete den Vorteil, daß die Mieterhöhung jeweils automatisch eintritt, er also nicht in jedem Jahr ein Mieterhöhungsverfahren durchführen muß. Ist eine Staffelmietvereinbarung unwirksam, hat das zur Folge, daß die Miete nur im Rahmen des normalen Mieterhöhungsverfahrens nach § 2 MHG erhöht werden kann. Läuft eine wirksame Staffelmietvereinbarung nach 10 Jahren ab, kann eine neue Staffelmiete nur im gegenseitigen Einvernehmen vereinbart werden. Ist der Mieter damit nicht einverstanden, zahlt er die im letzten Jahr der Staffelmietvereinbarung geltende Miete weiter. In Zukunft kann sie dann nach § 2 MHG erhöht werden, wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht hat.

• Indexmiete (§ 10 a MHG) Seit 1.1.1993 wird eine andere Form der Mietzinsanpassung zugelassen: die neu eingeführte „Mietzinsanpassungsvereinbarung". Dabei kann die Entwicklung der Miete durch den Preis von anderen Gütern oder Leistungen bestimmt werden. Auch hier ist Schriftform erforderlich, muß die Miete (von Erhöhungen nach §§ 3 und 4 MHG abgesehen) jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Gegenüber der Staffelmiete hat die Indexmiete für den Vermieter den Nachteil, daß die Mieterhöhung jeweils schriftlich geltend gemacht werden muß, wobei auch die Änderung der maßgebenden Preise zu nennen ist. Der Mietspiegel kann nicht als Maßstab genommen werden, weil er keine Preise für „andere" Leistungen enthält. Maßstab können aber zum Beispiel die Lebenshaltungskosten sein. Die Vereinbarung der Indexmiete ist nur wirksam, wenn eine währungsrechtliche Genehmigung erteilt wird. Die bei der zuständigen Landeszentralbank einzuholende Genehmigung wird nach den Genehmigungsgrundsätzen der Deutschen Bundesbank erteilt. Diese verlangen, daß der Vertrag auf mindestens 10 Jahre abgeschlossen wird. Während dieser Zeit muß eine Kündigung durch den Vermieter ausgeschlossen sein - wogegen das Kündigungsrecht des Mieters bestehen bleiben kann. Bezug genommen werden kann auf die Entwicklung des Lebenshaltungskostenindex (im Westen, nicht in den neuen Bundesländern). Damit ist es beispielsweise möglich, die Miete jährlich entsprechend dem Anstieg des

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Index (des Statistischen Bundesamts) der Lebenshaltungskosten für den 4-Personen - Arbeitnehmer-Haushalt steigen zu lassen. Während der Dauer der Indexmiete sind Mieterhöhungen nach § § 2 und 5 MHG ausgeschlossen. Mieterhöhungen nach § § 3 und 4 MHG sind dagegen möglich - nach § 3 MHG aber nur, wenn bauliche Veränderungen aufgrund von Umständen durchgeführt wurden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Eine Mieterhöhung im Rahmen der Indexmiete hat der Vermieter schriftlich geltend zu machen. Dabei muß er auch über die Änderung des maßgeblichen Index informieren. Die höhere Miete ist vom Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats zu zahlen. Die Indexmiete konnte wirksam erst ab 1.9.1993 vereinbart werden. Ab diesem Tag ist sie bei Neuabschlüssen möglich. In Altverträge ohne Indexklausel kann sie nur mit Zustimmung der Mieter eingeführt werden.

•

Änderungen im laufenden Mietverhältnis • Nachträgliche Mieterhöhung

Stimmt der Mieter während des Bestehens des Mietverhältnisses im Einzelfall einer Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag zu, so ist das MHG nicht anwendbar435. Damit verzichtet der Mieter auch auf den Schutz, den das MHG gewährt: zum Beispiel gilt dann die einjährige Wartefrist zwischen zwei Mieterhöhungen nicht, auch die Kappungsgrenze 436 kann umgangen werden. Die Obergrenze der Mietpreisüberhöhung ist allerdings zu beachten. Eine (stillschweigende) Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung kann im Einzelfall auch darin liegen, daß er die vom Vermieter geforderte höhere Miete über mehrere Monate hinweg vorbehaltslos gezahlt hat. Eine einmalige Zahlung der erhöhten Miete kann dann schon als Zustimmung gedeutet werden, wenn diese (z.B. bei Änderung eines Dauerauftrags) keinen anderen Schluß als den auf Zustimmung zuläßt 437 . In der Praxis ist es nicht selten, daß sog. „einvernehmliche" Mieterhöhungen auf Seiten des Mieters lediglich um des lieben Friedens willen akzeptiert werden oder auch unter Druck des Vermieters zustandekom-

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IX.

Mieterhöhung

men. In solchen Fällen kommt (ausnahmsweise) ein Recht des Mieters in Betracht, seine Zustimmung wegen arglistiger Täuschung oder auch Drohung anzufechten Beispiele: Der Vermieter erreicht die Zustimmung nach der Drohung, zu kündigen438; eine 73-jährige Mieterin unterschreibt einen Nachtrag zum Mietvertrag, wonach die Miete sich von 400 auf 520 DM erhöhen soll. Bevollmächtigte des Vermieters hatten die alte Dame (nach ihren Angaben für 5 Minuten) aufgesucht und ihr erklärt, nach dem Gesetz sei eine Anhebung der Miete um 30 % möglich. Das Amtsgericht Frankfurt439 sah es als arglistige Täuschung an, daß man "vergessen" hatte, die Mieterin darüber aufzuklären, daß wegen der einjährigen Sperrfrist des MHG440 eine einseitige Anhebung der Miete zu diesem Zeitpunkt nicht möglich gewesen wäre. Andererseits ist eine Aufklärungspflicht über die Rechte zur Abwehr einer Mieterhöhung bei einem akademisch ausgebildeten Mieter (Oberstudienrat) verneint worden44 . Wenn weder gedroht noch getäuscht und auch kein psychologischer Druck ausgeübt wurde, kann die Zustimmung nur widerrufen werden, wenn sie nach mündlichen Verhandlungen im Bereich einer Privatwohnung oder am Arbeitsplatz gegeben wurde (siehe Eingangsbeispiel).

• Nachträgliche Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete Mit Zustimmung des Mieters kann auch nachträglich eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart werden. Auch hier sollte der Mieter oder die Mieterin genau überlegen, ob er oder sie zustimmt oder ob es für ihn oder sie nicht günstiger ist, den Vermieter auf das einseitige Mieterhöhungsverfahren nach MHG zu verweisen (das unter 5. erläutert wird).

5. Einseitige Mieterhöhung durch Vermieter/in im laufenden Mietverhältnis Das Gesetz zur Regelung der Miethöhe enthält verschiedene Möglichkeiten für den Vermieter, eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis auch gegen den Mieterwillen durchzusetzen: Normale Mieterhöhung (§ 2), Mieterhöhung wegen baulicher Änderungen (§ 3), erhöhter Betriebskosten (§ 4), erhöhter Kapitalkosten (§ 5). Bei der einseitigen Mieterhöhung während des bestehenden Mietverhältnisses legt das Ge-

IX. Mieterhöhung

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setz zur Regelung der Miethöhe Form, Frist und Voraussetzungen der Mieterhöhung zwingend fest. Dieses Verfahren muß der Vermieter einhalten, wenn er mehr Miete will, sich aber mit dem Mieter nicht einigen kann. Das MHG gilt für die Mehrzahl aller Mietverhältnisse im frei finanzierten Wohnungsbau, nicht aber für: • preisgebundenen Wohnraum (zum Beispiel Sozialwohnungen) 442 ; • Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet worden ist (zum Beispiel Ferienwohnung, Hotelzimmer); • Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen worden ist (zum Beispiel das typische Untermieterzimmer in der Wohnung des Hauptmieters); • Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist. • Sondervorschriften gelten für Wohnraum, der in der ehemaligen DDR am 3. Oktober 1990 vorhanden war (siehe § 11 MHG). Das Recht, die Miete zu erhöhen, steht dem Vermieter nicht zu, • soweit und solange eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist (was selten vorkommen wird); • wenn sich der Ausschluß der Mieterhöhung aus den Umständen, insbesondere der Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit mit festem Mietzins, ergibt. Allerdings kann ein Erhöhungsvorbehalt vereinbart werden 443 .

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•

Normale Mieterhöhung (§ 2 MHG)

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses verlangen, wenn: • der Mietzins (von Erhöhungen nach §§ 3 bis 5 MHG abgesehen) seit einem Jahr unverändert geblieben ist444. Auch nach Wegfall der Preisbindung ehemals preisgebundener Wohnungen ist die Jahresfrist i i 445 einzuhalten ; • der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart, oder (von Erhöhungen nach § 4 abgesehen) geändert worden sind446, und •

der Mietzins sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren (von Erhöhungen nach den § § 3 - 5 MHG abgesehen) nicht um mehr als 30 % erhöht („Kappungsgrenze")447. Ausgangsmiete ist dabei die bisher bezahlte Miete, wobei Herstellungs- und Modernisierungsaufwand des Mieters nicht hinzugerechnet werden darf 448 . Für Wohnraum, der vor dem 1.1.1981 fertiggestellt wurde, und der (ohne Betriebskosten) mehr als 8,00 DM/m 2 kostet, beträgt die Kappungsgrenze nur 20 % (kostet der m2 weniger, bleibt es bei 30 %. In diesem Fall darf die verlangte Miete höchstens 9,60 DM betragen). Die 20 % - Grenze ist auf 5 Jahre befristet: Sie gilt nur für Erhöhungsverlangen, die dem Mieter vor dem 1.9.1998 zugehen. Bei aus der öffentlichen Bindung entlassenen Sozialwohnungen, für die eine Ausgleichsabgabe durch den Mieter zu zahlen war, gilt die Kappungsgrenze nur eingeschränkt449.

Die Kappungsgrenze darf nicht mißverstanden werden. Der Vermieter hat nicht das Recht, die Miete jährlich um 30 % bzw. 20 % zu erhöhen. Obergrenze der Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist in jedem Fall die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie wird durch Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen ermittelt und wird häufig dazu führen, daß die Prozentsätze der Kappungsgrenze im Mieterhöhungsverfahren nicht ausgeschöpft werden können

IX.

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Beispiel: Bisher bezahlte Miete: 12 DM/m2, verlangte Miete: 16,00/m2, Mietspiegelwert für vergleichbare Wohnung: 14 DM/in2-. Hier kann die Miete nur auf 14 DM/m2 erhöht werden; die 30 % Kappungsgrenze (welche den Erhöhungsbetrag bei 15,60 DM/m2 "kappen" würde) spielt keine Rolle. Zur Begründung des Erhöhungsverlangens kann sich der Vermieter oder die Vermieterin insbesondere beziehen auf: •

eine Übersicht über die üblichen Entgelte in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist („Mietspiegel"). Enthält die Übersicht Mietzinsspannen, genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spannen liegt;

• ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen („Sachverständigengutachten"); •

entsprechende Mieten, die in mindestens drei vergleichbaren Wohnungen bezahlt werden („Vergleichswohnungen").

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt werden. Er muß von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden sein. In der Praxis existieren deshalb Mietspiegel, die auf wissenschaftlichen Untersuchungen beruhen, und solche, die von den Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter ausgehandelt wurden. Die Übersicht erfaßt nicht (wie bis 1983) alle in der Gemeinde vereinbarten Mieten, sondern nur die der letzten vier Jahre. Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, soweit hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem für sie vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegelwerte sollen alle zwei Jahre aktualisiert werden (§ 2 Abs. 5 MHG). Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen öffentlich bekanntgemacht werden. Die Bundesregierung hat von ihrer Ermächtigung, Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen, bisher noch keinen Gebrauch gemacht.

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IX. Mieterhöhung

In Ballungsgebieten wird in der Regel ein Bedürfnis nach aktuellen Mietspiegeln bestehen. Mietspiegel erweisen sich hier sowohl für Vermieter als auch für Mieter nützlich, weil sie mehr Klarheit über das örtliche Mietniveau schaffen. Für den Vermieter geben sie Anhaltspunkte, ob eine Mieterhöhung möglich ist. Dem Mieter erleichtern sie es, die Berechtigung eines Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Existiert in einer Gemeinde kein Mietspiegel, kann das Mieterhöhungsverlangen auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde gestützt werden 450 Beispiel: Eine Mieterhöhung spiegel bergündet werden451.

in Erlangen kann mit dem Nürnberger

Miet-

In einer wissenschaftlichen Untersuchung über Sachverständigengutachten nach § 2 MHG wurde festgestellt, daß „die Art und Weise, wie die Begründung in diesen Gutachten erfolgt, kritischer Betrachtung nur selten standhält. "452 Insbesondere werden bei Verarbeitung des vorliegenden Datenmaterials des öfteren die anerkannten Regeln der Statistik verletzt; weiter verfügen manche Gutachter nicht über eine ausreichend repräsentative Datenbasis. Schon das sollte für den Mieter Anlaß sein, eine auf ein Gutachten gestützte Mieterhöhung genau zu prüfen. Das empfiehlt sich aber auch deshalb, weil es manchmal Gefälligkeitsgutachten zu Gunsten des Vermieters geben kann. Obwohl nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige tätig werden dürfen, läßt sich diese Möglichkeit nicht ausschließen. Ist ein korrekt aufgestellter Mietspiegel vorhanden, wird er in der Regel schon wegen seiner umfassenderen statistischen Grundlagen dem Sachverständigengutachten überlegen sein453. Wird das Erhöhungsverlangen auf ein Gutachten gestützt, muß dieses (im Gegensatz zum Mietspiegel) in vollem Wortlaut beigefügt werden. Das gilt auch dann, wenn sich das Gutachten aus einem anderen Grund oder anläßlich eines früheren Mieterhöhungsverlangens schon beim Mieter befindet 454 . Es genügt weder, daß in dem Erhöhungsverlangen auf das Ergebnis des Gutachtens verwiesen und dem Mieter Einsicht angeboten wird, noch daß der Mieter nach Erhalt des Erhöhungsverlangens bei einem Beauftragten des Vermieters von dessen Inhalt Kenntnis nimmt. Ein solches Erhöhungsverlangen ist formell unwirksam, denn der Mieter hat nicht die Möglichkeit der sofortigen und eingehenden Überprüfung 455 .

IX.

Mieterhöhung

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Das Bundesverfassungegericht hat entschieden, daß Gericht und Prozeßparteien die Möglichkeit haben müssen, die vom Sachverständigen zugrundegelegten Befundtatsachen zu überprüfen 456 . Die Angabe des Namens und der genauen Adresse der herangezogenen Wohnungen ist dabei nicht erforderlich. Es genügen die Straßenbezeichnung, die individuellen Beschaffenheitsmerkmale und die Angabe der Mietpreise der Wohnungen 457 . Wird das Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen begründet, so genügt die Benennung von drei Wohnungen, die seit dem 1.1.1983 auch dem Vermieter selbst gehören können 458 (vorher mußten Wohnungen anderer Vermieter angegeben werden). Es genügt die Anga459 be von Name, Adresse, Geschoß und Quadratmeterpreis . Haben die drei Wohnungen unterschiedliche Mietpreise, so ist nur die niedrigste Miete maßgebend - nicht der Mittelwert 460 . Nach den Rechtsentscheiden der Oberlandesgerichte Karlsruhe und Frankfurt dürfen die Wohnungen im selben Haus liegen 461 . Damit sind vor allem Großvermieter begünstigt, die Wohnungen aus dem eigenen Bestand zur Begründung von Mieterhöhungen verwenden können. Zu beachten bleibt allerdings, daß der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, nicht bis zur Grenze der teuersten von ihm vermieteten Wohnung hat Beispiel: Ein Vennieter kann zwar drei von 100 Wohnungen eines Wohnblocks, die er gerade für 12 DM/qm vermietet hat, zur Begründung der Mieterhöhung in den anderen 97 Wohnungen heranziehen. Liegt aber die ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnungen nur bei 9 DM/qm, können die Mieten in den 97 Wohnungen nur auf 9 DM/qm angehoben werden.

Der Vermieter muß informieren über Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Vergleichswohnungen. Nicht alle Merkmale müssen mit der Wohnung des Mieters übereinstimmen. Ungefähre Vergleichbarkeit genügt. Völlige Unvergleichbarkeit führt zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens 2 . Sind nur einzelne Wohnungsmerkmale nicht vergleichbar, kann nach Meinung einiger Gerichte mit Zu- und Abschlägen gearbeitet werden Beispiel: Wohnung hat zentralbefeuerte Koks-Etagenheizung; als Vergleichswohnung kann Wohnung mit moderner Zentralheizung herangezogen werden, wenn ein Abschlag von 6 % von der Miete vorgenommen wird4 .

Diese Auffassung trägt der Tatsache Rechnung, daß der Vermieter vergleichbare Wohnungen oft nur schwer finden kann. Sie ist nicht un-

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Mieterhöhung

problematisch, weil das Kriterium der Vergleichbarkeit dadurch durchlöchert wird. Außerdem schafft sie Unsicherheit im Mieterhöhungsverfahren, weil weder Vermieter noch Mieter wissen, in welcher Höhe Zuoder Abschläge gerechtfertigt sind. Wirksam ist das Erhöhungsverlangen auch dann, wenn die Vergleichswohnung eine andere Größe hat. Das gilt sogar dann, wenn die Wohnungsgröße um 50 % abweicht. Dagegen sind Appartements und Kleinwohnungen mit über 30 % größerem Wohnraum nicht vergleichbar 464 . Da die Größe der Wohnung aber regelmäßig Auswirkungen auf den Preis pro Quadratmeter hat, müssen sich daraus ergebende Abweichungen bei der Frage berücksichtigt werden, ob das Mieterhöhungsverlangen begründet ist 465 . Gibt es in der Gemeinde, in der die vermietete Wohnung liegt, keine Vergleichswohnungen oder kann der Vermieter (trotz zumutbarer Anstrengungen) keine benennen, können Wohnungen einer vergleichbaren Nachbargemeinde benannt werden 466 . Hat der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt, schuldet er die erhöhte Miete vom Beginn des dritten Kalendermonats ab, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats zu, der auf den Zugang des Verlangens folgt, so kann der Vermieter bis zum Ablauf von weiteren zwei Monaten auf Erteilung der Zustimmung 467. 1i klagen

•

Mieterhöhung wegen baulicher Maßnahmen (§ 3 MHG)

Der Vermieter kann eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % der pro Wohnung aufgewendeten Kosten verlangen 468 , wenn er bauliche Maßnahmen durchführt, die

• den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen Beispiele: Verbesserungen des Wohnungszuschnitts (Grundrißänderungen; Anbau eines Balkons469), Einbau einer Zentralheizung470, Verbesserung der Belichtung und Belüftung (zum Beispiel Änderung oder Neuschaffung von Fensteröffnungen), des Schallschutzes, der Energieversorgung, Wasserversorgung (zum Beispiel Anschluß an Strom, fl. Wasser), der sanitären Einrichtungen (zum Beispiel Einbau von Bad, Dusche), der Beheizung oder Kochmöglichkeiten (zum Beispiel Einbau einer Zentralheizung, Ersetzen eines mitvermie-

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teten, noch funktionsfähigen alten Herdes), der Funktionsabläufe in den Wohnungen, der Sicherung vor Diebstahl oder Gewalt (zum Beispiel Einbau von Rolläden oder einer Gegensprechanlage);

• die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern Beispiele: Einbau von Waschküche oder Trockenraum, Anlage oder Ausbau nicht öffentlicher Gemeinschaftsanlagen wie zum Beispiel Kinderspielplatz, Grünanlage, Stellplätze, Gemeinschaftsantenne; ob Anschluß an das Breitband - Kabel hierzu gehört, ist umstritten; Anschluß an Kanalisation. Einbau eines Fahrstuhls kann Wertverbesserung sein (nicht aber für EG-Mieter, der nur den Vorteil hat, in den Keller fahren zu können471), Anlage eines Spielplatzes oder von Kfz-Stellplätzen;

• nachhaltige Einsparungen von Heizenergie oder Wasser bewirken472 Beispiele: Wesentliche Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Dächern, Kellerdecken und obersten Geschoßdekken, wesentliche Verminderung des Energieverlustes und des Energieverbrauchs der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage, Änderung der Zentralheizung für den Anschluß an Fernwärmeversorgung, die überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung, zur Verbrennung von Müll oder zur Verwertung von Abwärme gespeist wird, Anlagen zur Wärmerückgewinnung, Wärmepumpen und Solaranlagen, Thermostatventile, Meßröhrchen oder elektronische Meßinstrumente für den Wärmeverbrauch4 . Nicht dazu gehört nach Auffassung des LG Hamburg474 die Umstellung von Nachtstrom-Speicheröfen auf Gaszentralheizung; Einbau von Wasseruhren.

• bauliche Änderungen aufgrund von Umständen beinhalten, die der Vermieter oder die Vermieterin nicht zu vertreten hat Beispiele: Behördliche Anordnungen betreffend den Anschluß oder die Benutzung von gemeindlicher Wasserversorgung oder Entwässerung475 (zum Beispiel Kanalanschluß), behördliche Gebote zur besseren Sicherung des Öltanks, zur Anlage von Spiel- oder Stellplätzen, zur Modernisierung des Hauses (vgl. § 277 BauGB476), nicht dagegen: Erschließungsbeiträge für den Straßenbau 7. Statt 11 % der pro Wohnungen angefallen Kosten auf die Jahresmiete umzulegen, kann der Vermieter die Miete der modernisierten Wohnung auch nach § 2 MHG (zum Beispiel unter Bezugnahme auf den Mietspiegelwert für entsprechend ausgestattete Wohnungen erhöhen). Welchen Weg er wählt, steht ihm frei (Wahlrecht). Wurde die Miete nach § 2

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Mieterhöhung,

MHG erhöht, kommt eine weitere Mieterhöhung wegen derselben Modernisierungsmaßnahme (zum Beispiel bei Wegfall öffentlicher Modernisierungszuschüsse) nicht mehr in Betracht 478 . Genausowenig kann der Wertverbesserungszuschlag, der von nun an in der Miete enthalten ist, später wieder herausgerechnet werden, um eine weitere Erhöhung nach § 2 MHG zu ermöglichen 479 . Keine Modernisierung im Sinne des § 3 MHG ist die Instandsetzung, die somit auch nicht zur Mieterhöhung führen darf (Ausnahme: Gebiet der Ex - DDR 4 8 0 ). Instandsetzung ist „die Behebung von baulichen Mängeln, insbesondere von Mängeln, die infolge von Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüssen oder Einwirkungen Dritter entstanden sind, durch Maßnahmen, die in den Wohnungen den zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherstellen. "4S1. Somit dürfen Reparaturen, welche Mängel in der Wohnung beseitigen, nicht für eine Mieterhöhung herangezogen werden (obwohl sie nach § 3 Abs. 3 MHG zum Teil mit öffentlichen Mitteln gefördert werden können). Modernisierungsbedingte Instandsetzungskosten sind aus der Umlagerechnung für die Mieterhöhung herauszuhalten Beispiel: Werden einfachverglaste, reparaturbedürftige Fenster oder Türen (die zum Beispiel klemmen oder undicht sind) durch isolierverglaste Tale ersetzt beziehungsweise repariert, stellt die Modernisierung gleichzeitig eine Instandsetzung dar. Der Teil der Kosten, der für die Erhaltung beziehungsweise Reparatur der alten Teile ohnehin hätte aufgewendet werden müssen, darf nicht zum Gegenstand der Mieterhöhung gemacht werden. Betragen zum Beispiel die Kosten für den Einbau eines isolierverglasten Fensters DM 1.000 und hätte die Instandsetzung des einfach verglasten Fensters DM 500 gekostet, kann der Vermieter die Miete pro Jahr nur um 11 % von DM 500, das sind DM 55 oder DM 4,58 pro Monat (und Fenster) erhöhen482.

Dagegen können nach der Rechtsprechung die vollen Kosten in die Mieterhöhungsrechnung eingehen, wenn Wohnwertverbesserungen schon dann durchgeführt werden, wenn die alten Teile noch intakt sind Beispiel: Werden einwandfreie einfach verglaste Fenster durch isolierverglaste ersetzt, würde die Mieterhöhung im obigen Beispiel (pro Fenster) 11 % von DM 1000 ausmachen. Das sind DM 110 pro Jahr beziehungsweise DM 9,17 DM pro Fenster und Monat.

Ob der Mieter oder die Mieterin die von Vermieterseite geplanten baulichen Veränderungen zu dulden hat, ist im BGB festgelegt. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die zur Erhaltung der Miet-

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Mieterhöhung

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räume oder des Gebäudes erforderlich sind (und die nicht zur Mieterhöhung führen dürfen) sind immer zu dulden ( § 5 4 1 a BGB) . Für Modernisierungs- und Energieeinsparungsmaßnahmen gilt dagegen § 541 b BGB, wonach im Regelfall das Modernisierungsinteresse des Vermieters den Vorrang hat, im Einzelfall aber abzuwägen ist. Die Mieterhöhung muß dem Mieter oder der Mieterin gegenüber schriftlich geltend gemacht werden. Dabei muß die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert werden. Die Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, daß vom Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats an der erhöhte Mietzins an die Stelle des bisher zu entrichtenden Mietzinses tritt. Diese Frist verlängert sich unter bestimmten Voraussetzungen um sechs Monate 483 .

•

Mieterhöhung wg. erhöhter Kapitalkosten (§ 5 MHG)

Nach § 5 MHG kann der Vermieter oder die Vermieterin erhöhte Kapitalkosten auf die Mieter/innen umlegen. Diese Regelung ist nicht unbedenklich, weil sie es ermöglicht, einen Teil des typischen Investorenrisikos auf die Mieter abzuwälzen. Im Bundesdurchschnitt bedeutet eine Zinserhöhung für im Wohnungsbau aufgenommenes Fremdkapital in Höhe von 1 % eine Mehrbelastung von ca. 2 DM/qm/Monat 484 (eine Zahl, die im Einzelfall je nach Finanzierung des Gebäudes stark abweichen kann). Es wird gerne darauf hingewiesen, daß schließlich im sozialen Wohnungsbau die Mieter auch mit den Mehrkosten der Zinserhöhungen belastet werden. Dabei wird aber vergessen, daß das dort geltende System der Kostenmiete dem frei finanzierten Wohnungsbau an sich fremd ist. Die Einführung des § 5 MHG ist historisch als eine Art finanzieller Ausgleich für den verstärkten Kündigungsschutz der Mieter zu verstehen. Kapitalkosten sind (ohne Rücksicht auf ihre Bezeichnung) diejenigen Aufwendungen, die nach Maßgabe des Darlehensvertrags als Vergütung für den Gebrauch des Kapitals zu zahlen sind. Dazu gehört auch das Disagio (Abschlag) 485 , nicht aber die Tilgung 486 . Bei Mietverhältnissen, die nach dem 31.12.1972 begründet worden sind, kann eine Erhöhung der Kapitalkosten an die Mieter weitergegeben werden, wenn • der Zinssatz für ein dinglich gesichertes (im Grundbuch als Belastung eingetragenes) Darlehen sich gegenüber dem bei Begründung des

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IX. Mieterhöhung

Mietverhältnisses maßgebenden Zinssatz erhöht hat (die dingliche Sicherung muß nicht unbedingt auf dem Mietgrundstück selbst erfol\487 gen) ; • die Erhöhung auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat Beispiele: Nicht zu vertreten hat es der Vermieter, wenn sich der variable Zinssatz eines Darlehens aufgrund nicht vorhersehbarer Marktumstände erhöht; zu vertreten hat er es, wenn eine vertraglich festgelegte Zinsverbilligung zu einem vereinbarten Zeitpunkt in vorher festgelegtem Umfang entfällt (zum Beispiel wird ein an sich mit 8 % zu verzinsendes Darlehen für die ersten vier Jahre zinsverbilligt zu 2 % gewährt, dabei ist von Anfang an vereinbart, daß nach Ablauf der 4 Jahre 8 % gezahlt werden müssen. Hier kann die Miete nicht nach § 5 MHG erhöht werden)488; anders, wenn nach 5 Jahren Zinsfestschreibung eine Neufinanzierung zu vorher unbekannten Konditionen stattfindetm. • das Darlehen der Finanzierung des Neubaus, des Wiederaufbaus, der Wiederherstellung, des Ausbaus der Erweiterung oder des Erwerbs des Gebäudes oder des Wohnraums oder von baulichen Maßnahmen nach § 3 Abs. 1 MHG (Modernisierung, Energieeinsparung) gedient hat (also kann der Vermieter die Erhöhung der Finanzierungskosten für Modernisierungsmaßnahmen zusätzlich zur 11-prozentigen Mieterhöhung nach § 3 MHG weitergeben!). Die Umlage erhöhter Kapitalkosten kann nur durch schriftliche Erklärung erfolgen, in der der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. Um die Berechtigung der Erhöhung überprüfen zu können, muß dem Mieter auf Verlangen Einsicht in folgende Unterlagen gewährt werden: Darlehensurkunde einschließlich Grundbuchauszug über die dingliche Sicherung; Belege über den Verwendungszweck des Darlehens; Erhöhungsschreiben der Bank; letzte Abrechnung der Bank vor dem Erhöhungstermin. Solange der Mieter diese Unterlagen nicht prüfen konnte, braucht er den Erhöhungsbetrag nicht zu zahlen. Der Vermieter kann die Mieterhöhung nicht durchführen, wenn er die Höhe des dinglich gesicherten Darlehens, für das sich der Zinssatz erhöhen kann, auf eine Anfrage des Mieters nicht offengelegt hat 4 9 0 . Wird die Erhöhungserklärung bis zum 15. eines Monats abgegeben, ist die erhöhte Miete vom 1. des auf die Erklärung folgenden Monats fällig. Geht sie erst nach dem 15. ein, schuldet der Mieter den Erhö-

IX. Mieterhöhung

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hungsbetrag erst ab dem 1. des übernächsten Monats. Ist die Miete wegen Zinserhöhungen wenigstens einmal erhöht worden, muß sie wieder herabgesetzt werden, wenn sich der Zinssatz ermäßigen sollte (höchstens aber um den Erhöhungsbetrag). Die Miete muß auch um den Erhöhungsbetrag herabgesetzt werden, wenn das Darlehen getilgt ist. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Herabsetzung unverzüglich mitzuteilen. Nach einem Rechtsentscheid des OLG Hamm ist § 5 Wirtschaftsstrafgesetz bei der Mieterhöhung nach § 5 MHG nicht anzu. 491 wenden .

•

Einseitige Erhöhung von Betriebskosten (§ 4 MHG)

Für Nebenkosten, die im Mietvertrag vereinbart werden, dürfen Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Über die Vorauszahlung ist jährlich abzurechnen. Sind die Nebenkosten in der Miete enthalten, werden sie also nicht im Umlageverfahren auf Vorauszahlungs- und Abrechnungsbasis erhoben, kann der Vermieter Erhöhungen durch schriftliche Erklärung an den Mieter umlegen. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch eine rückwirkende Erhöhung möglich - höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres 492 . Eine spätere Ermäßigung von Betriebskosten ist an die Mieter weiterzugeben.

6. Sonderkündigungsrecht Bei Mieterhöhungen nach den Paragraphen 2, 3 und 5 MHG hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht mit kürzeren als den sonst üblichen Kündigungsfristen. Macht er von diesem Kündigungsrecht Gebrauch, tritt die Mieterhöhung nicht ein 493 .

X. Beendigung des Mietverhältnisses 1 a. Der Fall: Ende einer Beziehung (I) (LG Hamburg, Urteil v. 12.11.92, WM 1992, S. 343) Frau A. mietet im Jahr 1989 geineinsam mit ihrem Freund eine Wohnung. Bade sind itn Mietvertrag als Hauptmieter aufgeführt. Der Vertrag ist auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Im Frühjahr 1992 trennt sich Frau A. von ihrem Freund und verläßt die gemeinsam benutzte Wohnung. Zu einer ins Auge gefaßten gemeinsamen Kündigung des Mietvertrags kommt es nicht, weil ihr ehemaliger Partner befürchtet, anschließend die Wohnung nicht allein anmieten zu können. Er bietet aber an, Frau A. künßig von allen Ansprüchen des Vermieters freizustellen. Damit ist Frau A. nicht einverstanden. Sie besteht auf der gemeinsamen Kündigung (und hofft, daß der Vermieter danach an sie alleine vermietet). Nachdem ihr Ex - Freund weiter ablehnt, verklagt sie ihn vor Gericht auf Zustimmung zur gemeinsamen Kündigung.

2 a. Das Urteil Das Landgericht Hamburg hat den Partner verurteilt, der gemeinsamen Kündigung zuzustimmen. Egal, ob man die nichteheliche Lebensgemeinschaft als Gesellschaft oder als Gemeinschaft im Sinne des BGB einordne 494 , sei eine Kündigung oder Aufhebung jederzeit möglich. Folge: Die Gesellschaft oder Gemeinschaft müsse auseinandergesetzt werden. Zu diesem Zweck habe der eine Partner gegen den anderen einen Anspruch auf Zustimmung zur gemeinsamen Kündigung der Wohnung (eine gerichtliche Wohnungszuweisung an einen Partner wie bei der Ehescheidung sei nach gegenwärtiger Rechtslage nicht möglich). Ergebnis: Nach erfolgreicher Klage wird das Mietverhältnis aufgelöst; der Vermieter entscheidet, ob er an einen der beiden Partner weitervermietet.

122

X. Beendigung des Mietverhältnisses

Das Urteil zeigt die mietrechtliche Problematik, die bei gemeinsam angemieteter Wohnung auftreten kann. Daran werden viele Partner und Vermieter beim Abschluß eines solchen Vertrags kaum denken. Frau A. ist auch nach ihrem Auszug als Gesamtschuldnerin für die Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis verantwortlich, und zwar so lange, bis die gemeinsame Kündigung wirksam wird. Von einer Freistellungserklärung ihres ehemaligen Partners hat sie nichts, wenn dieser zum Beispiel zahlungsunfähig ist. Einfacher als zu klagen wäre die Beendigung des Mietverhältnisses durch Mietaufhebungsvertrag. Dieser setzt aber das Einverständnis des Partners und des Vermieters voraus.

1 b. Der Fall: Ende einer Beziehung(II) (LG Hamburg, Urteil v. 11.8.89, WM 1989, S. 304, bestätigt durch BVerfG, B.v. 3.4.90, WM 1990, S. 241) Frau S. bewohnt sät 18 Jahren mit ihrem Partner P. zusammen eine ZweiZimmer-Wohnung, die einer gemeinnützigen Baugenossenschaft gehört. Der Mietvertrag wurde nur auf sie ausgestellt. Als sie verstirbt, verlangt P. von der Eigentümerin, das Mietverhältnis mit ihm fortzusetzen. Die Genossenschaft lehnt ab, weil es Wartelisten für Genossen für derartige Wohnungen gebe, P. aber kein Mitglied der Genossenschaft sei. Als P. nicht ausziehen will, erhebt die Genossenschaft Räumungsklage.

2 b. Das Urteil Das Landgericht Hamburg hat die Räumungsklage der Genossenschaft abgewiesen. Nach § 569 a Abs. 2 BGB würden Familienangehörige, mit denen die Mieterin einen gemeinsamen Hausstand geführt hat, mit dem Tod der Mieterin in das Mietverhältnis eintreten. Diese Vorschrift sei analog auf nichteheliche Lebenspartner anzuwenden. Im Vordergrund der Bestimmung stehe das Ziel, zur Vermeidung unbilliger Härten demjenigen den bisherigen Lebensmittelpunkt zu erhalten, der mit dem Mieter in einem Haushalt gelebt habe. Die Formulierung „Familienangehörige" erkläre sich historisch daraus, daß nichtheheliche Lebensgemeinschaften bei Abfassung des Gesetzestextes noch keinen sozial relevanten Tatbestand dargestellt hätten - was sich seither aber gründlich geändert habe.

X. Beendigung des Mietverhältnisses

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Das Bundesverfassungericht hat die gegen das Urteil gerichtete Verfassungsbeschwerde der Vermieterin zurückgewiesen. Im folgenden wird ein Überblick über die Beendigungsgründe für Mietverhältnisse gegeben:

Einvernehmliche Beendigung Mietaufhebungsvertrag

Einseitige Beendigung durch • Mieter/in Keine Begründung nötig

• Vermieter/in • Regel: Nur mit berechtigtem Interesse —> Vertragsverletzung —• Eigenbedarf —• Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung —> Umbau von Nebenräumen —> Sonstiges berechtigtes Interesse • Ausnahme: ohne berechtigtes Interesse —> Vom VM bewohntes Haus mit maximal zwei / drei Wohnungen —• Vorübergehender Gebrauch —> Möblierte Zimmer, die Teil der VM- Wohnung sind —• Studenten-, Jugendwohnheime

X. Beendigung des Mietverhältnisses

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-> Wohnraum in Ferienhausgebieten -> Von juristischer Person des öffentlichen Rechts angemieteter Wohnraum

Zeitmietverträge • mit Fortsetzungsmöglichkeit • ohne Fortsetzungsmöglichkeit

3. Einvernehmliche Beendigung Die Beendigung eines Mietverhältnisses ist unproblematisch, wenn sich Mieter und Vermieter einigen können. Sie können dann den Vertrag jederzeit im gegenseitigen Einvernehmen zu einem beliebigen Termin beenden („Mietaufhebungsvertrag"). Das gilt sowohl für unbefristete als auch für befristete Mietverhältnisse („Zeitmietverträge"). Der Mietaufhebungsvertrag kommt wie jeder Vertrag durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen (Angebot und Annahme) zustande. Wird der einem Anwesenden unterbreitete Vertragsantrag nicht sofort ange495 nommen, erlischt er Beispiel: Der Vermieter erklärt dem Mieter im Streit: "Wenn Sie wollen, können Sie heute noch ausziehen". Nimmt der Mieter sofort an, dann ist das Vertragsverhältnis durch Mietaufhebungsvertrag beendet. Später kann sich der Mieter nicht mehr auf das Angebot berufen - will er dann ausziehen, muß er normal kündigen496.

Eine unwirksame fristlose Kündigung des Vermieters kann nicht in ein 497

Angebot zum Abschluß eines Aufhebungsvertrags umgedeutet werden . Ist an Eheleute vermietet, müssen beide sich über die Aufhebung einig sein. Schließt nur einer den Aufhebungsvertrag, gilt das nicht für den 498 anderen . So verhält es sich auch, wenn mehrere Mieter als Vertragsparteien in den Vertragstext aufgenommen wurden. Auf eine formularvertragliche Vertretungsklausel kann sich der Vermieter dabei nicht berufen, 499 weil sie nur für Erklärungen innerhalb des Mietverhältnisses gilt . Eine Klausel im Formularvertrag, die den Mieter zur Zahlung

X. Beendigung des

Mietverhältnisses

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einer Pauschale (zum Beispiel eine Monatsmiete) bei vorzeitiger Vertragsentlassung verpflichtet, ist nur wirksam, wenn der Mietaufhebungsvertrag auf Wunsch des Mieters zustandekommt und diesem wegen eines 500

tatsächlich niedrigeren Aufwands der Gegenbeweis offensteht . Im Räumungsprozeß trägt der Vermieter die Beweislast für das Zustandekommen des Mietaufhebungsvertrags 501 . Häufig werden sich dagegen Mieter und Vermieter über die Aufhebung des Vertrags nicht einig sein. Dann greifen die Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die einseitige Kündigung eines Vertragspartners, die im folgenden erläutert werden.

4. Einseitige Beendigung durch Mieter/in Ein auf unbestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis kann vom Mieter ohne Angabe von Gründen unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen einseitig gekündigt werden. Die (auch für die Kündigung des Vermieters geltenden) Kündigungsfristen sind bei Wohnraum wie folgt festgelegt: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Monats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach fünf, acht und zehn Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate. Die Kündigung muß schriftlich erfolgen 502 . Bei bestimmten Mietverhältnissen ist ausnahmsweise eine mündliche Kündigung mit kürzeren Fristen zulässig (z.B. möblierte Untermieterzimmer, Vermietung zu nur vorübergehendem Gebrauch). Eine fristlose Kündigung des Mieters ist möglich, wenn dem Mieter der Gebrauch der Wohnung nicht gewährt oder wieder entzogen wird 503 , der Vermieter andere Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft schwerwiegend verletzt 504 oder die Benutzung der Wohnung mit erheblicher Gesundheitsgefahr verbunden ist505. Die ordentliche fristgemäße Kündigung eines Zeitmietvertrags ist im Regelfall ausgeschlossen, weil die vereinbarte Vertragsdauer von beiden Seiten einzuhalten ist. Die verbreitete Auffassung, der Mieter könne sich auch aus einem langfristigen Mietverhältnis einseitig lösen, indem er drei Nachmieter benennt, ist unrichtig. Auch bei Benennung eines Ersatzmieters ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, den Mieter aus dem Vertrag zu entlassen 506 . Etwas anderes gilt nur, wenn

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X. Beendigung des Mietverhältnisses

• der Mietvertrag eine Nachmieter- Klausel enthält oder • der Mieter einen wichtigen Grund für die Auflösung des Vertrags hat. Ein wichtiger Grund wird in der Rechtsprechung nur angenommen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrags ganz erheblich überwiegt5 1 . Andererseits kann der Vermieter Nachmieter nur aus gewichtigem Grund ablehnen. Da die Rechtsprechung es ablehnt, allgemeine Grundsätze aufzustellen, spielt die jeweilige Beurteilung des Einzelfalls eine große Rolle508 Beispiele: Keine Auflösung, wenn Mieter andere, für ihn geeignetere oder billigere Wohnung findet; wenn er gebaut oder Haus gekaufl hat509; unfräwilliger Arbeitsplatzverlust allein reicht auch nicht510; VM kann unverheiratetes Paar als Nachmieter ablehnen511, keine Auflösung auch bei nur noch kurzer Restmietzeit512. Dagegen Auflösung anerkannt: Mieterin will mit Lebensgefähr3 ten zusammenziehen ; beabsichtigte Heirat514; VM verlangt vom Nachmieter überraschend 40 % mehr Miete, was diesen von der Anmietung abschreckt515.

Die Rechtsprechung mißt dem Grundsatz: „ Verträge sind einzuhalten " große Bedeutung zu. Deshalb sollten Wohnungssuchende genau überlegen, ob sie einen langfristigen Mietvertrag unterschreiben. Der Vermieter wird vor allem dann, wenn der beabsichtigte Wohnungswechsel auf einer freien Entscheidung des Mieters beruht, auf der Einhaltung des Vertrags bestehen können. Leichter haben es Soldaten, Beamte, angestellte Lehrer im öffentlichen Dienst und Geistliche. Sie haben nach § 570 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht, wenn sie versetzt werden. Die Rechtsprechung lehnt die analoge Anwendung dieser Vorschrift auf andere Arbeitnehmer ab516.

5. Einseitige Beendigung durch Vermieter/in Der Vermieter kann ein Mietverhältnis fristlos kündigen bei Zahlungsverzug 517 , wenn der Mieter (nach Abmahnung) den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung fortsetzt ' und wenn der Mieter vertragliche Verpflichtungen so schwer verletzt, daß dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrags nicht zugemutet werden kann (z.B. bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens)51 . Auch die fristgemäße Kündigung erfordert im Regelfall ein berechtigtes Interesse, also einen Kündigungsgrund. Sie ClO

X. Beendigung des

Mietverhältnisses

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ist bei Vertragsverletzung durch den Mieter möglich, kann aber in den vom BGB festgelegten Fällen auch gegenüber dem Vertragstreuen Mieter ausgesprochen werden. Im Regelfall ist Schriftform erforderlich. Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum zum Zweck der M Q

Mieterhöhung ist unwirksam " . Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam 521 .

• Kündigung mit berechtigtem Interesse Die Kündigung von Wohnraum durch den Vermieter setzt im Regelfall ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus (Ausnahmen Seite 134). Daß dieses bei (nicht unerheblichen) Vertragsverletzungen durch den Mieter gegeben ist, liegt auf der Hand. Schwieriger wird die Beurteilung des berechtigten Interesses, wenn der Vermieter, der ja schließlich die Wohnung freiwillig vermietet hat, dem Vertragstreuen Mieter kündigt, weil er die Wohnung anderweitig verwenden will, etwa zur Befriedigung von Eigenbedarf oder um das Haus wirtschaftlich besser zu verwerten. Das BGB versucht hier die Konkretisierung der „Sozialpflichtigkeit" des Grundeigentums 522 , den Ausgleich zwischen Verfügungsbefugnis des privaten Eigentümers und dem Schutz der Wohnung als Schwerpunkt der Lebensinteressen des Mieters. Eine bestimmte Ausgestaltung des Mietrechts kann aber aus dem Grundgesetz nicht abgeleitet werden, bei Ordnung und Abgrenzung der Befugnisse von Vermietern und Mietern bleibt dem Bundestag ein weiter Spielraum 523 . Das erklärt, warum der Kündigungsschutz mit zu den umstrittensten politischen Themen gehört und relativ häufig Änderungen unterliegt.

• Vertragsverletzung (§ 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB) Der Vermieter kann kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Nach einem 1979 veröffentlichten Bericht hatte dieser Kündigungsgrund mit 43,7 % den größten Anteil an allen wegen berechtigter Interessen ausgesprochenen Vermieterkündigungen 524 . Neuere Untersuchungen liegen nicht vor. Kleinere Pflichtverletzungen wie zum Beispiel ein zu lautes Fest oder die Nichterfüllung vertraglich übernommener Reinigungspflichten reichen für sich allein nicht zur Kündigung aus. Häufen sich dagegen die Ver-

X. Beendigung des Mietverhältnisses

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stoße, kann der Vermieter wegen ständiger Vernachlässigung von Mietvertragspflichten insbesondere dann kündigen, wenn eine Abmahnung keinen Erfolg hatte.

• Eigenbedarf (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB) Die Vermieterkündigung wegen Eigenbedarfs ist in den letzten Jahren mit das umstrittenste Thema im Recht der Wohnraummiete. Das Gesetz läßt vieles offen, weder die Rechtsentscheide der Oberlandesgerichte noch das immer häufiger angerufene Bundesverfassungsgericht haben bisher eine in allen Punkten klare Abgrenzung erbracht. Insgesamt ist seit etwa 1985 in der Rechtsprechung eine Tendenz zur Aufweichung des Bestandsschutzes von Mietverhältnissen zu erkennen525. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er die Räume als Wohnung -»• für sich selbst, -»• die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt. Bis etwa 1985 wurde das Wort „benötigen" so ausgelegt, daß der Vermieter oder die andere Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, objektiven Wohnbedarf haben mußten. Dieser war nicht gegeben, wenn die Bedarfsperson anderweitig ausreichend untergebracht war. Heute genügt es, wenn der Vermieter für den Bedarf „vernünftige, nachvollziehbare Gründe" geltend machen kann. Solche Gründe liegen zum Beispiel auch dann vor, wenn das Mietverhältnis über eine Eigentumswohnung vom Eigentümer gekündigt wird, um dort einzuziehen und „Herr seiner eigenen vier Wände" zu sein und damit auch den Ärger M mit g der bisher bewohnten, aber gekündigten Mietwohnung loszuwerden " . Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts unterliegt es grundsätzlich der alleinigen, sich aus dem Eigentumsrecht ergebenden Befugnis des Vermieters zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht527. Die Gerichte haben den Selbstnutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu respektieren und können dessen Entschluß nicht unbeschränkt nachprüfen 528 . Insbesondere sind sie nicht berechtigt, „ihre Vorstellungen von

X. Beendigung des Mietverhältnisses

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angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Vorstellungen und der Lebensplanung des Eigentümers zu setzen. "S29 Der in der Öffentlichkeit stark beachtete Beschluß des Bundesverfassungsgerichts, wonach das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung Eigentum im Sinne des Art. 14 Grundgesetz ist530, hat daran nichts geändert, sondern vor allem die formale Position der Mieter bei der Interessenabwägung gestärkt. Diese Grundsätze bedeuten jedoch nicht, daß Mieter gegenüber der Eigenbedarfskündigung völlig schutzlos sind: Die Gerichte können nach wie vor überprüfen, ob -> der Eigenbedarf vernünftig und nachvollziehbar begründet ist; —• der Selbstnutzungswunsch ernsthaft oder nur vorgetäuscht ist; —• der Nutzungswunsch in der gekündigten Wohnung überhaupt verwirklicht werden kann; —> der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist; —> der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann531; -> der Wohnbedarf bei Abschluß des Mietvertrags vorhersehbar war; -> die Sozialklausel des § 556a BGB eingreift. Das wird im Räumungsprozeß nur dann geschehen, wenn der Mieter entsprechende Zweifel vorträgt, Beweisanträge stellt beziehungsweise sich rechtzeitig auf die Sozialklausel beruft. Im einzelnen können sich dabei Probleme ergeben, weil bei der Begründung der Eigenbedarfskündigung oft auch rein subjektive Momente eine Rolle spielen. Beispiele für nicht anerkannten Eigenbedarf: Der Vennieter begründet die Kündigung damit, er brauche die 107 m2 große Wohnung, 1200 DM pro Monat teure Wohnung für seine 18-jährige Tochter, die derzeit bei den Eltern wohne und beabsichtige, mit ihrem Verlobten zusammenzuziehen und einen eigenen Hausstand zu begründen. Der Mieter behauptet im Prozeß, eine von ihm beauftragte Detektei habe ermittelt, daß die Tochter gar nicht verlobt sei und der angebliche Freund mit einer anderen Frau zusammenwohne. Das Bundesverfassungsgericht hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben, das den Mieter zur Räumung verurteilt hatte, ohne seinem Beweisantrag nachzugehen532; Vermieter macht Eigenbedarf für die schon seit eineinhalb Jahren eine Wohnung suchende Tochter erst geltend, nachdem es zu Streitigkeiten über Mieterhöhung und Nebenkosten kommt ; die Tochter, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, hätte vor der Kündigung in vier andere freie Wohnun-

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X. Beendigung des

Mietverhältnisses

gen des Vermieters einziehen können534; 14 Monate nach unbefristeter Vermietung wird (vorhersehbarer) Eigenbedarf für Sohn, der Studium beendet hat, geltend gemacht535. In Umwandlungsfallen können Käufer vermieteter Eigentumswohnungen sich auf berechtigte Interessen erst nach Ablauf einer Kündigungssperrfrist berufen, wenn die Wohnung während des Bestehens des zu kündigenden Mietverhältnisses zur Eigentumswohnung umgewandelt wurde (keine Sperrfrist, wenn die Wohnung bei Abschluß des vom Erwerber zu kündigenden Mietvertrags schon Eigentumswohnung war!). Der Erwerber kann sich erst nach Ablauf von drei Jahren seit Veräußerung an ihn auf berechtigte Interessen berufen; seit 1.5.1993 können die Landesregierungen in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung diese Frist durch Rechtsverordnung bis zum Ablauf von zehn Jahren nach Veräußerung verlängern 536 . Seit 1.9.1993 hat auch der Mieter einer frei finanzierten Wohnung 537 538

im Fall der Umwandlung ein gesetzliches Vorkaufsrecht : Wird an den Mieträumen nach ihrer Überlassung Wohneigentum begründet und dieses an einen Dritten verkauft, ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Das Vorkaufsrecht gilt allerdings nicht, wenn der Vermieter an eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder an Familienangehörige verkauft. Das Recht des Vermieters, wegen Eigenbedarfs zu kündigen, kann im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Geschützt ist der Mieter auch, wenn das Haus einem Wohnungsunternehmen gehört, weil dieses in der Regel keinen Eigenbedarf geltend machen kann (zu weiteren Einzelheiten der Eigenbedarfskündigung vgl. Kapitel XI).

• Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung (§ 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB) Nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter kündigen, wenn er „durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde." Zwei Fälle, bei denen der Vermieter die Rendite des Hauses erhöhen will, werden aber von derselben Vorschrift ausgeschlossen. Ein berechtigtes Interesse wird nicht anerkannt, wenn der Vermieter oder die Vermieterin

X. Beendigung des

Mietverhältnisses

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—>• durch anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete 539 erzielen will (also kann die Kündigung bei Umwandlung in Gewerberäum möglich sein); -> die Wohnung im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will (weil sich z.B. eine leere Eigentumswohnung besser verkaufen läßt). Der Kündigungsgrund der besseren wirtschaftlichen Verwertung hat bisher in der Praxis eine relativ geringe Rolle gespielt. Seine Bedeutung hat aber in den letzten Jahren zugenommen, was sich an der Zahl der veröffentlichen Gerichtsentscheidungen zeigt. Nach der erklärten Zielvorstellung des Gesetzgebers hat bei der Kündigung zum Zweck besserer wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks der Bestandsschutz des Mietverhältnisses gegenüber den Investitions- und Renditeinteressen des Eigentümers zurückzustehen. Das Bundesverfassungsgericht hat bestätigt, daß diese Bestimmung im Einklang mit dem Grundgesetz steht 540 . Für diesen Kündigungsgrund ist es erforderlich, daß der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile hat. Es kommen im wesentlichen folgende Fälle in Betracht: Umwandlung in Gewerberaum, Büroraum -> Modernisierung, Sanierung des Hauses —• Abriß des Hauses Beabsichtigter Verkauf des Hauses, der Wohnung Erforderlich ist , daß der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile hat, die im Kündigungsschreiben zu belegen sind. Eine reine Wiederholung des Gesetzestextes genügt nicht 541 . Einzelheiten sind umstritten, beispielsweise, wie groß die Kaufjpreisdifferenz zwischen Verkauf in vermietetem Zustand oder mit leerstehenden Wohnungen sein muß, um die Kündigung zu rechtfertigen Beispiel: Das Bundesverfassunsgericht hat ein Urteil des Landgerichts München aufgehoben. Dieses war der Behauptung des Eigentümers nicht nachgegangen, für das leere Haus seien 500.000 DM zu erzielen, während er es in vermietetem Zustand nur für 250.000 DM verkaufen könne542. In dieser Entscheidung wird auch betont, dieser Kündigungsgrund dürfe nicht auf Fälle reduziert werden, in denen ohne Hausverkauf Existenzverlust droht.

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X. Beendigung des

Mietverhältnisses

Umstritten ist auch, wie detailliert eine im Einzelfall vorzulegende Wirtschaftlichkeitsberechnung zu sein hat 543 . Ein erheblicher Nachteil liegt nicht vor, wenn die gegenwärtige Nutzung eine angemessene (übliche) Rendite bringt 544 . Bei Umwandlung in Gewerbe- oder Büroraum muß eine eventuell notwendige Zweckentfremdungsgenehmigung vorliegen und im Kündigungsschreiben erwähnt werden 5 5 . Andererseits ist es bei geplantem Abriß des Gebäudes nicht erforderlich, daß zum Zeitpunkt der Kündigung bereits eine Baugenehmigung für den Neubau vorliegt 546 . Grundlegende Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen rechtfertigen allenfalls eine vorübergehende Räumung der Wohnung mit anderweitiger Unterbringung des Mieters, nicht aber die Kündigung 547 . Kann dagegen die geplante Modernisierung eines Altbaus nur durch Umbaumaßnahmen verwirklicht werden, welche die Mietwohnung entfallen lassen, kann gekündigt werden 548 . Die nach wie vor bestehenden Unsicherheiten bei dieser Kündigungsmöglichkeit sind dadurch bedingt, daß nach dem Gesetz schon die Absicht der besseren Verwertung als Kündigungsgrund genügt. Damit ist kein zum Zeitpunkt der Kündigung schon objektiv vorliegender Sachverhalt, sondern ein erst in der Zukunft liegender Sachverhalt zu beurtei549

len . Es bleibt abzuwarten, ob die Stärkung des Mieter - Besitzrechts ( = Eigentum im Sinne des Art. 14 GG) 550 hier zu einer weiteren Klärung beitragen kann.

• Teilkündigung von Nebenräumen (§ 564 b Abs. 2 Nr. 4 BGB) Um die Schaffung neuen Wohnraums durch Ausbau von Gebäuden zu erleichtern, wurde 1990 die Möglichkeit eingeführt, eine Teilkündigung auszusprechen, die sich auf mitvermietete, nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume beschränkt 551 . § 564 b Abs. 2 Nr. 4 BGB sollte vor allem den Ausbau mitvermieteter Dachgeschoß- und Kellerräume erleichtern (der vorher nicht möglich war, weil das diese Räume mit erfassende Mietverhältnis nur insgesamt gekündigt werden konnte, es aber am berechtigten Interesse fehlte). Die Teilkündigung kann sich auch auf andere Räume erstrecken (z.B. mitvermieteter Wasch- oder Trockenraum; Räu552 me, die zum Unterstellen von Fahrrädern usw. genutzt wurden) . Dieser Kündigungsgrund ist durch das 4. Mietrechtsänderungsgesetz mit Wirkung ab 1.9.1993 erweitert worden. Er erfaßt jetzt nicht mehr

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nur den Ausbau von Nebenräumen, sondern auch die Verwendung bisher mitvermieteter Grundstücksteile zur Schaffung von Wohnraum, der anderweitig vermietet werden soll. Nach der Neufassung hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Teilkündigung eines Mietverhältnisses, wenn er nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks dazu verwenden will, -> Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder —> den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen und Grundstücksteilen auszustatten. Damit erfaßt die Neuregelung auch die Fälle der Aufstockung und sonstigen Erweiterung des Gebäudes und der Inanspruchnahme von nicht bebauten Flächen, um Baulücken zu schließen 553 . Die Kündigung ist auf die benötigten Nebenräume beziehungsweise Grundstücksteile zu beschränken. Sie ist nur möglich, wenn Wohnraum zum Zweck der Vermietung geschaffen wird, nicht bei Selbstnutzung 354 (umstritten ist, ob das doch zulässig ist, wenn der Vermieter dafür eine andere Wohnung frei macht) 555 . Der Mieter kann, da ihm bisher mitvermietete Räume entzogen werden, eine angemessene Senkung des Mietzinses verlangen.

• Sonstiges berechtigtes Interesse (§ 564 b Abs. 1 BGB) Die bisher genannten Fälle des berechtigten Interesses sind keine abschließende Aufzählung. Die Kündigung durch den Vermieter ist nicht auf diese Fälle beschränkt. Der Vermieter kann wegen „sonstiger berechtigter Interessen" nach § 564b Abs. 1 BGB kündigen, wenn er Gründe an der Vertragsbeendigung geltend machen kann, die ähnliches Gewicht haben Beispiele: Ist eine Sozialwohnung an einen Nichtberechtigten vermietet, ohne daß konkreter Anlaß für die Annahme besteht, der Vermieter habe bei Vertragsschluß die Nichtberechtigung gekannt, kann der Vermieter kündigen, wenn die zuständige Behörde die Kündigung verlangt und dem Vermieter andernfalls erhebliche Nachteile wegen Verstoßes gegen das Wohnungsbindungsgesetz drohen556. Er kann auch kündigen, wenn ihm sonst die Kündigung des Aufwendungsdarlehens wegen Fehlbelegung droht557. Der Vermieter hat auch dann ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung, wenn er die vermietete Wohnung künftig für ein Hausmeisterehepaar nutzen möchte558. Scheidet ein Mieter aus einer Genossenschaft aus, ist die Kündijning nur möglich, wenn andere Genossenschaftsmitglieder Wohnbedarf haben . Gebietskörperschaften und Kommunen können Wohnraum kündigen, wenn sie ihn zur Erfüllung

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X. Beendigung des

Mietverhältnisses

eigener öffentlicher Aufgaben benötigen560 - z.B. für kulturelle und soziale Zwecke, als Unterrichtsraum für die Feuerwehr561; allgemeine städtebauliche Interessen reichen nicht aus562.

• Kündigung ohne berechtigtes Interesse (§ 564 b Abs. 4 und Abs. 7 BGB) Bei der Kündigung des Vermieters ohne berechtigtes Interesse sind Mietverhältnisse mit gemindertem Bestandsschutz und solche ohne Bestandsschutz zu unterscheiden:

• Mietverhältnisse mit gemindertem Bestandsschutz Bestimmte Mietverhältnisse haben einen geminderten Bestandsschutz. Es kann dort auch gekündigt werden, wenn kein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt. Die Kündigung muß aber schriftlich erfolgen, der Mieter hat ein Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel 563 . Ohne berechtigtes Interesse kann gekündigt werden im vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude mit —• nicht mehr als zwei Wohnungen; —• drei Wohnungen, wenn mindestens eine der Wohnungen durch Ausbau oder Erweiterung nach dem 31.5.90 und vor dem 1.6.99 fertiggestellt worden ist. Wird der Mietvertrag nach Ausbau abgeschlossen, gilt das nur, wenn der Mieter auf diese Kündigungsmöglichkeit hingewiesen wurde. Ein berechtigtes Interesse ist auch nicht nötig bei der Kündigung von —• Leerzimmern (und möblierten Zimmern, die nicht nur vorübergehend an eine Familie überlasssen wurden); —> Zimmern in Studenten- oder Jugendwohnheimen. Für sie gilt § 564b BGB überhaupt nicht.

X. Beendigung des Mierverhältnisses

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• Mietverhältnisse ohne Bestandsschutz Einige Mietverhältnisse haben gar keinen Bestandsschutz. Bei ihnen kann ohne berechtigtes Interesse ( = ohne Grund) gekündigt werden, der Mieter kann sich auch nicht auf die Sozialklausel berufen, zum Teil ist die Kündigung mündlich und mit verkürzter Frist zulässig, besteht kein Räumungsschutz. § 564b BGB gilt nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum, der zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist; -> (teil-) Möblierte Zimmer innerhalb VM - Wohnung (Untermieter Zimmer); —• Wohnraum in Ferienhäusern, Ferienwohnungen in Ferienhausgebieten (überlassen vor dem 1.6.1995); —> von Kommunen für Wohnungsnotfälle angemietet wurde (Voraussetzung ist Hinweis bei Vertragsschluß auf die Zweckbestimmung und Ausnahme vom Kündigungsschutz).

6. Zeitmietverträge Seit 1983 gibt es zwei verschiedene Arten von Zeitmietverträgen: solche, bei denen der Mieter einseitig eine Fortsetzung verlangen kann, und solche, bei denen dies nicht möglich ist 564 :

• mit Fortsetzungsmöglichkeit (§ 564c Abs. 1 BGB) Bei Mietverhältnissen, die für eine bestimmte Zeit eingegangen werden, kann der Mieter spätestens zwei Monate vor Beendigung durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrags auf unbestimmte Zeit verlangen, wenn nicht der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat. § 564b gilt dann enstprechend. Somit ist ausgeschlossen, daß der Vermieter Zeitverträge zur Umgehung des Kündigungsschutzes nützt.

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X. Beendigung des Mietverhältnisses

• ohne Fortsetzungsmöglichkeit (§ 564c Abs. 2 BGB) Bei dem 1983 eingeführten neuen Zeitmietvertrag kann der Mieter keine Fortsetzung verlangen. Es besteht keine Möglichkeit der Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis, kein Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel und in der Regel auch kein Räumungsschutz. Ein solcher Vertrag ist nur unter folgenden Voraussetzungen zulässig: - * Die Vertragsdauer beträgt nicht mehr als fünf Jahre; Der Vermieter will nach Ablauf der Vertragszeit - > die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen nutzen; in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern, daß die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder - * Räume, die mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet worden sind, an einen anderen Dienstleistenden vermieten; - > Der Vermieter teilt diese Absicht bei Abschluß des Mietvertrags dem Mieter schriftlich mit. Außerdem hat der Vermieter den Mieter spätestens drei Monate vor Ablauf der Mietzeit mitzuteilen, daß seine Verwendungsabsicht noch besteht. Geschieht das nicht, kann der Mieter Verlängerung um einen entsprechenden Zeitraum verlangen (vor dem 1.9.1993 konnte in diesem Fall Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangt werden!)

7. Widerspruch gegen Kündigung: Sozialklausel (§ 556a BGB) Die „Sozialklausel" ist eine soziale Schutzvorschrift für Härtefälle. Die Sozialklausel greift bei einer an sich berechtigten Kündigung des Vermieters ein, wenn die Kündigung „fiir den Mieter oder seine Familie

eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist"565. Eine Härte im Sinne dieser Vorschrift liegt auch dann vor, wenn „angemessener Er-

X. Beendigung des Mietverhältnisses

137

satzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann"566 oder wenn der Auszug für eine mit dem Mieter im Haushalt zusammenlebende Person, gegenüber der er rechtliche oder sittliche Verpflichtungen hat (vor allem also Familienangehörige), unzumutbar wäre Beispiele: Schwerkranke Mutter; Kind mitten im Examen. Bei Wohngemeinschaft kann Härtegrund der Untermieter nicht ohne weiteres dem Hauptmieter zugerechnet werden567 - anders bei Wohngemeinschaft, bei der alle WGMitglieder Hauptmieter sind!; kinderreiche Familie mit geringem Einkommen findet käne Wohnung, die sie bezahlen kann; hohes Alter oder Krankheit des Mieters568; fortgeschrittene Schwangerschaft; Umschulungs- oder Prüfungserschwernisse (auch für Kinder der Mieter) - zum Beispiel naher Abitur- oder Examenstermin; Prüfungsvorbereitungen im Referendariat569; wohnungsnahe Sonderschule für behinderte Kinder; Mietermodernisierung im Einverständnis mit dem Vermieter, hohen Kosten und kurz darauf folgender Kündigung570.

Einen hochbetagten und gesundheitlich angeschlagenen Menschen, der jahrelang in der Wohnung gelebt hat, gegen seinen Willen zum Umzug zu veranlassen, kann an sich bereits eine Härte darstellen571. In solchen Fällen kann der Vermieter auch darauf verwiesen werden, sich bei der Eigenbedarfskündigung an Mieter zu wenden, welche die Kündigung weniger hart trifft (falls Kündigungsalternativen bestehen)572. Andererseits bietet Krankheit keine Garantie für die Anwendung der Sozialklausel: Das Bundesverfassungsgericht hat zum Beispiel entschieden, daß existentiellen Belangen einer vierköpfigen Familie mit zwei kleinen Kindern Vorrang vor den Interessen auch einer erheblich kranken Mieterin am Bestand des Mietvertrages eingeräumt werden können. In solch besonders schweren Abwägungssituationen kann es nötig sein, daß das Gericht ein Sachverständigengutachten über die Krankheit der Mieterin einholt573. Die Erklärung des Mieters, mit der er der Kündigung widerspricht, bedarf der Schriftform. Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter unverzüglich über die Gründe Auskunft erteilen574. Eine weitergehende Begründung ist auch noch im Räumungsprozeß möglich575. Der Vermieter kann die Fortsetzung ablehnen, wenn der Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses beim Vermieter eingeht576. Wurde der Mieter im Kündigungsschreiben nicht auf diese Frist hingewiesen (was der Vermieter auch bei befristeten Mietverhältnisssen mit Verlängerungsklausel zu tun hat577), kann er den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären . Da-

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X. Beendigung des Mierverhältnisses

gegen ist die Sozialklausel in folgenden Fällen nicht zugunsten des Mieters anwendbar: • der Mieter oder die Mieterin hat selbst gekündigt; • der Vermieter hat nach schwerer Vertragsverletzung des Mieters einen Grund zur fristlosen Kündigung nach §§ 553 - 554 a BGB (dazu gehört auch der Zahlungsverzug); • die Wohnung wurde nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet (dazu gehören nicht Zimmer in Studentenwohnheimen, die für län579 ger als ein Semester vermietet wurden ); • es handelt sich um möblierten Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist; • Wohnraum in Ferienhäusern und Ferienwohnungen in Ferienhausgebieten, der dem Mieter vor dem 1.6.1995 überlassen wurde; • Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts für Wohnungsnotfälle angemietet hat; • Auf die Frist hingewiesener Mieter erklärt seinen Widerspruch gegen die Kündigung nicht schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ende des Mietvertrags (Ausschlußfrist). Bei Mietverträgen auf bestimmte Zeit (befristeten Verträgen) kann der Mieter Fortsetzung verlangen, wenn sie aufgrund des § 556 a BGB im Fall einer Kündigung verlangt werden könnte (§ 564 c Abs. 1 BGB). Ausnahme: Die seit 1.1.1983 eingeführten Zeitverträge. Bei ihnen kann keine Fortsetzung verlangt werden (§ 564 c Abs. 2 BGB). Im Streitfall hat der Richter über die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer und Bedingungen zu entscheiden. Er kann die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit anordnen, wenn ungewiß ist, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, welche die Härte für den Mieter bedeuten. In anderen Fällen wird nur eine befristete Fortsetzung des Mietvertrags in Betracht kommen. Ist dem Vermieter die Fortsetzung zu den bisher geltenden Vertragsbedingungen nicht zuzumuten, kann das Gericht die Bedingungen angemessen ändern 580 . Die Sozialklausel ist zwingendes Recht. Abänderungen durch den Mietvertrag sind nur möglich, wenn sie eine für den Mieter günstigere Regelung beinhalten.

X. Beendigung des Mietverhältnisses

139

8. Tod des Mieters oder der Mieterin Das Mietverhältnis wird durch den Tod des Mieters nicht beendet, sondern der Erbe des Mieters tritt in dessen Rechtsstellung ein. Damit kann im Prinzip auch der oder die testamentarische Erbe oder Erbin des alleinstehenden Mieters die Wohnung beziehen. Mit Rücksicht auf den personalen Charakter des Mietverhältnisses haben aber sowohl Vermieter CO]

als auch Erbe ein (außerordentliches) befristetes Kündigungsrecht . Sowohl der Erbe als auch der Vermieter können den Vertrag unter Einhaltung der normalen gesetzlichen Frist kündigen . Dieses außerordentliche Kündigungsrecht spielt insbesondere eine Rolle bei längerfristigen Zeitverträgen. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat 583 - auch dann, wenn der Erbe zu Lebzeiten des Mieters nicht in der Wohnung gelebt hat 584 . War der Verstorbene verheiratet und hatte er die Wohnung allein angemietet, tritt der Ehegatte in das Mietverhältnis ein, wenn vorher ein gemeinsamer Hausstand gefuhrt wurde. Er kann aber auch binnen eines Monats, nachdem er vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt hat, dem Vermieter gegenüber erklären, daß er das Mietverhältnis nicht fortsetzen 585

will . Das gleiche gilt für die zum gemeinsamen Hausstand gehörenden Familienangehörigen, wenn der Ehegatte den Mietvertrag nicht übernimmt. Hatten die Eheleute einen gemeinsamen Hausstand und hatten sie die Wohnung gemeinschaftlich angemietet, wird das Mietverhältnis mit dem überlebenden Ehegatten fortgesetzt (der unter Einhaltung der gesetzliche Frist kündigen kann) 586 . Auch in diesem Fall können Familienangehörige, zum Beispiel Kinder, in den Mietvertrag eintreten, wenn der Ehegatte den Mietvertrag nicht übernimmt 587 . Wie Fall 1 b zeigt, gilt das Fortsetzungsrecht heute auch für den überlebenden Partner einer nichteheli588 chen Lebensgemeinschaft .

140

X. Beendigung des Mietverhältnisses

9. Stillschweigende Verlängerung des Mietvertrags Bewohnt der Mieter nach Ablauf des Vertrags die Wohnung weiter, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit verlängert, sofern nicht der Vermieter (oder auch der Mieter) ihren entgegenstehenden Willen binnen einer Frist von zwei Wochen dem anderen Teil gegenüber erklären. Wirksam ist auch ein kurz vor Beendigung des Mietvertrags und schon vor Beginn der 2-Wochen-Frist erklärter Widerspruch, nicht aber ein Widerspruch, der bereits 3 Monate vor Beendigung des Vertrags mit 589

dem Kündigungsschreiben erklärt wurde . Für den Mieter beginnt die Frist mit der Fortsetzung des Gebrauchs, für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in welchem er von der Fortsetzung Kenntnis erlangt. Diese Bestimmung kann, weil sie kein zwingendes Recht ist, im Mietvertrag abgeändert werden.

XI. Kündigung wegen Eigenbedarfs 1 a. Der Fall: Ferienwohnung (BVerfG, B.v.3.10.1989, BVerfGE 81, 29) Das Gastwirt - Ehepaar G. besitzt zwei Häuser in derselben Gemeinde. In dem einen betreibt es die Gaststätte und wohnt dort auch mit einem Teil seiner Kinder. Das andere Haus enthält vier Wohneinheiten. Drei davon (30, 40 und 65 m2 groß) sind möbliert und werden schon immer als Ferienwohnungen vermietet. Die vierte Wohnung ist 65 m2 groß, möbliert, und seit 10 Jahren an Mieter M. vermietet. Ehepaar G. kündigt M. mit der Begründung, seine Wohnung werde künftig für G. 's Tochter und ihren Ehemann benötigt, die beide im Betrieb G. mitarbeiten. Die gleich große Ferienwohnung wollten sie weiter Pensionsgästen zur Verfügung stellen. Die Vermietung sei mit zur tragenden Stütze ihres Geschäftsbetriebs geworden. Deshalb sei ihnen nicht zuzumuten, ihrer Tochter die Ferienwohnung statt der von M. gemieteten Wohnung zur Verfügung zu stellen. M. widerspricht der Kündigung.

2 a. Das Urteil Das Landgericht wies die Räumungsklage ab. Berechtigter Eigenbedarf liege nicht vor, wenn den Vermietern eine andere, gleichwertige Wohnung zur Verfügung stehe. Ein solcher Fall sei hier gegeben, weil im Haus eine andere leerstehende Wohnung gleicher Größe und gleichen Schnitts frei sei. Im Hinblick auf das Bestandsinteresse von M. sei kein Bedarf an der von M. gemieteten Wohnung anzuerkennen. Nachdem das Ehepaar G. Verfassungsbeschwerde erhoben hatte, hat das Bundesverfassungsgericht das Urteil des Landgerichts aufgehoben. Die Gerichte hätten nicht nur den Entschluß der Eigentümer zu respektieren, die Wohnung künftig selbst zu nutzen beziehungsweise durch eine Bedarfsperson nutzen zu lassen. Sie hätten auch die Entscheidung darüber hinzunehmen, wie die Eigentümer über die Nutzung ihrer sonstigen Eigentumsgegenstände disponiert haben. Wenn der Eigentümer sich ent-

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XI. Die Eigenbedarfskündigung

schlössen habe, weitere Immobilien nicht dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen, sondern gewerblich zu nutzen und so die finanzielle Grundlage für seine eigenverantwortliche Lebensgestaltung zu schaffen, und halte er bei Auftreten des Eigenbedarfs an dieser Entscheidung fest, habe der Richter dies zu akzeptieren. Er dürfe sich nicht in den Entscheidungsprozeß, der zu dieser Festlegung geführt habe, hineinbegeben.

1 b. Der Fall: Kinderwunsch (BVerfG, B.v.20.2.95, WM 1995, S. 260) Familie M. (Eltern, zwei Kinder) hat eine 5-Zimmer-Wohnung (150 m2) in Berlin gemietet, die der Vermieter kündigt. Begründung: Die Wohnung werde von seiner Tochter benötigt, die mit ihrem langjährigen Lebensgefährten in festen Einkommensverhältnissen lebe und nunmehr auch Kinder haben wolle. Familie M. widerspricht der Kündigung.

2 b. Das Urteil Das Landgericht Berlin hat die daraufhin erhobene Räumungsklage abgewiesen. Die bloße Behauptung eines Kinderwunsches reiche angesichts der entgegenstehenden berechtigten Interessen der vierköpfigen Mieterfamilie nicht aus, um den geltend gemachten Eigenbedarf zu begründen. Angesichts des Umstandes, daß eine Schwangerschaft der Tochter auch im Zeitpunkt der Berufungsverhandlung noch nicht vorliege, erscheine der Kinderwunsch als nicht hinreichend konkretisiert. Auf Verfassungsbeschwerde des Vermieters hin hat das Bundesverfassungsgericht das landgerichtliche Urteil aufgehoben. Wenn der Vermieter in Absprache mit seiner Tochter wegen der beabsichtigten Familiengründung und der Verwirklichung ihres Kinderwunsches die Überlassung einer Fünfzimmerwohnung mit 150 m 2 für erforderlich halte, sei dies von den Gerichten grundsätzlich zu akzeptieren. Eine Konkretisierung des Kinderwunsches durch eine zum Zeitpunkt der Kündigung bereits vorliegende oder während eines längeren Räumungsprozesses eintretende Schwangerschaft könne nicht verlangt werden.

XI. Die

Eigenbedarfskündigung

143

Umstände, die Zweifel an den Vermieterangaben begründen könnten, seien hier nicht ersichtlich. Insbesondere spreche die Tatsache, daß die Tochter des Vermieters nicht verheiratet sei, nach der heutigen Lebenserfahrung nicht gegen die Ernsthaftigkeit eines Kinderwunsches.

1 c. Der Fall: Boutique (LG Düsseldorf, U.v.10.1.95, DWW 1996, S. 280) Studentin S. und ihr Freund F. räumen ihre Wohnung am 19.4.1993. Die Vermieterin hatte mit der Begründung gekündigt, sie benötige die Wohnung für die Familie ihres Sohnes, bei der sich ein zweites Kind angekündigt habe. Nach dem Auszug stellen A. und F. fest, daß die Schwiegertochter K. der Vermieterin das ehemalige Schlafzimmer der Wohnung zum Betrieb einer Boutique für Kindermoden benutzt. Sie erfahren auch, daß K. das Gewerbe am 22.4.1993 bei der Stadt angemeldet hat. S. und F. verlangen von der ehemaligen Vermieterin Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs. Im Kündigungsschreiben sei lediglich von Wohnnutzung durch die Familie ihres Sohnes die Rede gewesen. Die Vermieterin habe durch unvollständige Angabe der Kündigungsgründe zumindest fahrlässig einen unzutreffenden Eindruck erweckt. Hätten S. und F. von dem wahren Schaverhalt gewußt, hätten sie sich gegen die Kündigung zur Wehr gesetzt.

2 c. Das Urteil Das Landgericht Düsseldorf hat die Vermieterin zum Schadensersatz verurteilt. Sie habe die Eigenbedarfsgründe fahrlässig in irreführender Weise unvollständig angegeben. Offenbar sei bereits bei Ausspruch der Kündigung beabsichtigt gewesen, die Wohnung zu einem erheblichen Teil gewerblich zu nutzen. Es erscheine zweifelhaft, ob die Vermieterin auch bei vollständiger und wahrheitsgemäßer Schilderung der Kündigungsgründe, zu der sie nach § 564 b Abs. 3 BGB verpflichtet war, ihre Eigenbedarfskündigung erfolgreich hätte durchsetzen können. Dies sei aber letztlich nicht entscheidend. Durch ihre unvollständige und irreführende Schilderung der Kündigungsgründe habe sie die Mieter über die wahren Kündigungsgründe getäuscht und diese veranlaßt, die Wohnung zu räumen. Bei vollständiger Schilderung der Gründe hätten sich die

XI. Die Eigenbedarfskündigung

144

Mieter möglicherweise erfolgreich gegen die Kündigung zur Wehr setzen könne. Der Schadensersatzanspruch betrage insgesamt 13.733,98 DM. Bei unberechtigter Eigenbedarfskündigung umfasse er folgende Positionen: Die • Umzugskosten; • Maklerkosten; • vorübergehende Zahlung doppelten Mietzinses für die alte und die neue Wohnung zugleich, soweit die taggenaue Anmietung einer neuen Wohnung angesichts der ansgespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt nicht möglich ist; • einjährige Mietdifferenz zwischen der Miete der alten und der der neuen Wohnung, soweit die Wohnungen in etwa vergleichbar sind; • Kosten der Anfangsrenovierung der neu angemieteten Wohnung; • Kosten für die Anschaffung zweier neuer Küchenschränke; neuer Innenjalousien und neuer Gardinen. Nicht zu ersetzen seien dagegen die Kosten der Renovierung der alten Wohnung, für einen Teppichboden in der neuen Wohnung, für die vom neuen Vermieter geforderte Kaution.

3. Wandel der Rechtsprechung •

Interessenkonflikt

Bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs trifft das Nutzungsinteresse des Vermieters auf das Bestandsinteresse des Mieters. Der Mieter kann darauf verweisen, daß er sich immer vertragstreu verhalten hat und daß er auf die Mietwohnung als zentralem Mittelpunkt seines Lebens angewiesen ist. Bei unbefristetem Mietvertrag kann er daraufhinweisen, daß ihm der Vermieter schließlich freiwillig mit dem Mietvertrag das Besitzrecht eingeräumt hat. Dieses Besitzrecht stellt nach neuester Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts sogar „Eigentum" im Sinne von Artikel 14 des Grundgesetzes dar590.

XI. Die

Eigenbedarfskündigung

145

Andererseits sind das Eigentum des Vermieters und seine Verfügungsbefugnis über Haus und Wohnung ebenfalls durch Artikel 14 des Grundgesetzes geschützt. Der Entschluß, eine Wohnung zu vermieten, muß nicht für alle Zeiten gültig sein. Veränderungen in den eigenen Lebensverhältnissen oder in denen von Angehörigen können dazu führen, daß die Wohnung künftig für den eigenen Bedarf benötigt wird. Muß der Vermieter schon bei Abschluß des Mietvertrags mit Veränderungen in den nächsten fünf Jahren rechnen, darf er nicht unbefristet vermieten. Das BGB stellt ihm für diesen Fall den Zeitvertrag nach neuem Recht, den auf höchstens fünf Jahre befristeten Mietvertrag, zur 591 Verfügung . Es verpflichtet ihn, den vorhersehbaren Bedarfsgrund dem Mieter schon bei Vertragsschluß schriftlich mitzuteilen. Dieser weiß dann, daß er nicht auf eine längere Mietzeit vertrauen kann. Vorteil für den Vermieter ist, daß bei Ablauf dieses Vertrags der Kündigungsschutz und Räumungsschutz entfällt und sich der Mieter auch nicht auf die Sozialklausel berufen und keine Verlängerung verlangen kann, wenn der Vermieter rechtzeitig (drei Monate vor Ablauf der Mietzeit) vor Vertragsablauf mitteilt, daß die Verwendungsabsicht noch besteht.

•

Berechtigtes Vermieterinteresse

Soll ein unbefristetes Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs beendet werden, hat das Bestandsinteresse des Vertragstreuen Mieters erhebliches Gewicht. Eine Kündigung kommt also nur in Betracht, wenn der Vermieter ebenfalls gewichtige Gründe hat. Im Gesetz wird das dadurch zum Ausdruck gebracht, daß der Vermieter ein „berechtigtes Interesse" an der Beendigung haben muß. Dieses ist nur dann gegeben, wenn er die Räume für sich oder andere Bedarfspersonen „benötigt". Die Auslegung des Worts „benötigt" hat sich in den letzten zehn Jahren verändert. Sie ist vermieterfreundlicher geworden Bis etwa 1985 wurde das Wort „benötigt" in der Rechtsprechung überwiegend so ausgelegt, daß der Vermieter oder die anderen Personen, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, objektiven Wohnbedarf haben mußten. Dieser war nach der damals herrschenden Meinung nicht gegeben, wenn die Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wurde, anderweitig ausreichend untergebracht war. Ein Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamburg vom Dezember 1985 veränderte die Situation. Nach diesem Urteil kam es nicht darauf an, ob die Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, anderwei-

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XI. Die Eigenbedarfskündij>uniz 593

tig schlechter oder unzureichend untergebracht ist . Trotz heftiger Kritik in Rechtsprechung und Schrifttum 5 4 hat sich diese Auffassung heute durchgesetzt. 1988 entschied der Bundesgerichtshof, daß für die Eigenbedarfskündigung unzureichende Unterbringung des Vermieters nicht erforderlich sei 5 5 ; 1989 urteilte das Bundesverfassungsgericht, die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf sei grundsätzlich zu achten 596 . Die Gerichte hätten bei der Eigenbedarfskündigung keine uneingeschränkte Überprüfungsbefugnis, weil sich der Wunsch, eine bestimmte Wohnung zu nutzen, nicht597ausschließlich oder in erster Linie an objektiven Kriterien messen ließe . Die Grundsätze beider Entscheidungen (des BGH und des BVerfG) müssen heute von den Fachgerichten 598 nebeneinander beachtet werden .

Nach diesen Urteilen kommt es heute bei der Eigenbedarfskündigung nicht mehr darauf an, ob der Vermieter oder die privilegierte Bedarfsperson objektiven Wohnbedarf haben, weil sie anderweitig unzureichend oder zu teuer untergebracht sind. Die neue Rechtsprechung hat zu einem erheblichen Ansteigen der Kündigungen wegen Eigenbedarfs geführt Schätzungen sprechen von einer Verdoppelung der Eigenbedarfskündigungen in einigen Gebieten der Bundesrepublik nach dem Rechtsentscheid des OLG Hamburg 599 beziehungsweise von einer Zunahme um gut 50 % nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom Februar 1989 600 . Genaue Statistiken gibt es zwar nicht, es spricht aber einiges dafür, daß die mit Eigenbedarf begründete Kündigung heute eine wesentlich größere Bedeutung hat als zum Zeitpunkt der letzten genaueren empirischen Untersuchung (nach einem 1979 veröffentlichten Bericht der Bundesregierung stellte der Eigenbedarf in der Praxis mit 37,5 % aller wegen berechtigter Interessen ausgesprochenen Kündigungen -nach den Vertragspflichtverletzungen- den zweitwichtigsten Kündigungsgrund dar 601 ). Während 1979 der Vermieter bei 53 % der mit Eigenbedarf begründeten Kündigungen die Wohnung selbst nutzen wollte, wird heute Eigenbedarf häufiger für Familienangehörige (gerne für Kinder) geltend gemacht. Die Zahlen aus 1979 dürften heute überholt sein. Neuere Untersuchungen gehen davon aus, daß angesichts anhaltender Wohnungsnot Mieter sich heute öfters auch gerichtlich gegen Kündigungen zur Wehr 602 setzen . Zu der Entwicklung hat das Bundesverfassungsgericht nicht unwesentlich beigetragen. In (bis Herbst 1996) rund 85 in der Fachpresse veröffentlichten Entscheidungen hat es fast als eine Art „Superrevisionsinstanz" 603 zum Recht der Wohnraummiete Stellung genommen (es wur-

XI. Die

Eigenbedarfskündigung

de auch schon als oberstes Vermieter bezeichnet 604 ). Das Instanzgerichten aufgestellten mer wieder erweitert. Bei der Eigentümerinteressen wurden die Eigentümerbefugnisse wie

147

Amtsgericht für Eigenbedarfsklagen der Bundesverfassungsgericht hat die von den Grenzen der Eigenbedarfskündigung imAbwägung zwischen Mieterinteressen und in einem Beschluß vom November 1993 folgt definiert:

„Das grundgesetzlich geschützte Eigentum gewährt seinem Inhaber das Recht, die Sache zur Grundlage eigenverantwortlicher Lebensgestaltung zu machen und sie so zu nutzen, wie er dies nach seinen Plänen für nützlich hält. Dazu gehört auch die Freiheit, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen. Mit der Vermietung begibt der Eigentümer sich nicht endgültig dieser Befugnis. Das haben die Gerichte zu berücksichtigen, wenn sie... über eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung zu urteilen haben. Sie müssen die Entscheidung des Eigentümers über seinen Bedarf grundsätzlich achten. Es unterliegt der alleinigen, sich aus dem Eigentumsrecht des Vermieters ergebenden Befugnis des Vermieters zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht. Die Gerichte haben zwar allen Gesichtspunkten nachzugehen, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches begründen; einer mißbräuchlichen Ausübung des Rechts haben sie zu begegnen. Sie sind jedoch nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Vorstellungen und der Lebensplanung des Eigentümers zu setzen. Andererseits hat das Bundesverfassungsgericht in mehreren Entscheidungen auch zum Bestandsinteresse des Mieters Stellung genommen. Es hat entschieden, daß das Kündigungsrecht des Vermieters von einem berechtigten Interesse an der Vertragsbeendigung abhängig gemacht werden darf 606 . Der Grund dafür wird unter anderem auch in einer Entscheidung vom Februar 1989 erläutert: „Je stärker ein Eigentumsobjekt soziale Funktionen erfüllt, desto größere Einschränkungen seiner Befugnisse muß der Eigentümer von Verfassungs wegen hinnehmen. Danach unterliegt das Eigentum an vermieteten Wohnungen erheblichen Beschränkungen. Was dem Eigentümer an Einschränkungen abverlangt werden darf, ist von den jeweiligen wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnissen abhängig. Große Teile der Bevölkerung können aus finanziellen Gründen keinen eigenen Wohnraum schaffen und sind daher auf die Nutzung fremden Eigentums angewiesen... Die bundesweite flächendeckende Einführung des Kündigungsschutzes rechtfertigt sich aus der Erkenntnis, daß unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt ßr den Mieter der Verlust seiner bisherigen Wohnung, die Wohnungssuche und der Umzug mit Belastungen verbunden sind, die seinen engeren persönlichen Lebenskreis betreffen. Der vertragsgetreue Mieter verdient Schutz davor, daß ihm diese Folgen auferlegt werden, ohne daß dies durch berechtigte Interessen des Vermieters begründet wäre. Dieser Schutz wird ihm... unabhängig von seiner individuellen Situation

148

XI. Die

Eigenbedarfskündigung

gewährt; die konkreten Interessen des Mieters entfalten... erst bei der der sogenannten Sozialklausel (§ 556a BGB) Rechtswirkungen. "m?.

Prüfung

Die beiden Zitate zeigen, daß die Berücksichtigung sowohl der Vermieter- als auch der Mieter- Interessen zu einer Spannungslage führt, die es schwierig macht, generelle Regeln aufzustellen. Der Interessenkonflikt kann nur im Einzelfall nach den jeweiligen besonderen Umständen zugunsten der einen oder der anderen Seite gelöst werden. Daran ändert auch nichts, daß nach der Rechtsprechung ein berechtigtes Interesse nur dann als gegeben angesehen wird, wenn der Vermieter für den Eigenbedarf vernünftige und nachvollziehbare Gründe angeben kann. Denn: was vernünftig, was nachvollziehbar ist, kann wiederum nur im Einzelfall entschieden werden. Festzustellen ist, daß der Mitte der 80er Jahre stattfindende Wandel in der Beurteilung der Interessenlage vom Bundesverfassungsgericht aktiv mit vollzogen worden ist. Das könnte damit zusammenhängen, daß 1988 zahlreiche Richterstellen neu besetzt wurden 608 . Jedenfalls fand auch beim Bundesverfassungsgericht eine Umorientierung statt. Diese führte im Ergebnis dazu, daß das Bestandsinteresse gegenüber dem Selbstnutzungswunsch immer häufiger zurückstehen mußte, wie sich besonders deutlich im Fall 1 a zeigt: Das Urteil stellt das Interesse des Gastwirtsehepaars an der bestmöglichen wirtschaftlichen Verwertung seiner Ferienwohnung über das Interesse des Mieters, die Mietwohnung als Zentrum seiner Lebensinteressen zu behalten. Statt die Entscheidung des Landgerichts zu respektieren, das dem Vermieterehepaar einen Rückgriff auf die Ferienwohnung zumutete, um den Eigenbedarf für die Familie der Tochter zu befriedigen, erklärt das Bundesverfassungsgericht das wirtschaftliche Interesse der Vermieterseite für vorrangig. Das steht mit der in Artikel 14 Abs. 2 GG statuierten Sozialbindung des Grundeigentums nicht in Einklang. Das Bundesverfassungsgericht hat in einer früheren Entscheidung zum Zweckentfremdungsverbot selbst betont, daß die Möglichkeit, jede sich bietende Chance zu einer günstigeren Verwertung des Eigentums sofort und maximal auszunutzen, von der Verfassung nicht geschützt wird 609 . Im Prinzip steht es dem Verfassungsgericht nur zu, zu überprüfen, ob die angegriffene Gerichtsentscheidung keinerlei Stütze im Gesetz mehr findet, also willkürlich ist, oder ob die Entscheidung ein Grundrecht in seiner Bedeutung und Tragweite völlig verkennt und das Ergebnis der Entscheidung darauf beruht. So verwundert es nicht daß die Entschei-

XI. Die

Eigenbedarfskündigung

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dung nicht unumstritten war. Sie wurde 5 : 3 gefällt. Die drei überstimmten Richter gehen davon aus, daß die Ferienwohnungs - Entscheidung „in einem Umfang Einfluß auf das Mietrecht" nimmt, „ wie er dem Bundesverfassungsgericht nicht zusteht"610. Interessanterweise hat das Gericht in anderem Zusammenhang festgestellt, daß eine instanzgerichtliche Entscheidung nicht deshalb willkürlich ist, weil gemessen an der höchstrichterlichen Rechtsprechung in der Sache eine andere Entscheidung näher gelegen hätte n . Somit hätte es näher gelegen, im Ferienwohnungs- Fall die Entscheidung des Landgerichts zu akzeptieren, daß die Vermieter auf eine der freien Ferienwohnungen zur Befriedigung des Eigenbedarfs zurückgreifen müssen.

4. Eigenbedarf: Voraussetzungen •

Vernünftige, nachvollziehbare Gründe

Die Rechtsprechung verlangt heute für die Eigenbedarfskündigung, daß der oder die Vermieter/in vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat Unzureichende bisherige Unterbringung wird nicht mehr gefor613 dert , für die Eigenbedarfskündigung braucht nicht (wie früher) ein objektiver Wohnbedarf zu bestehen 614 . Die Entscheidung des Eigentümers über den geltend gemachten Wohnbedarf ist grundsätzlich zu achten 615 . Gerichte können die Eigenbedarfskündigung nicht uneingeschränkt überprüfen, weil sich der Wunsch, eine bestimmte Wohnung zu nutzen, nicht ausschließlich oder in erster Linie an objektiven Kriterien messen läßt 616 . Die Kündigung ist nicht deshalb unwirksam, weil die Bedarfslage willentlich herbeigeführt wurde - was vor allem beim Kauf von Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung wichtig ist. Die Grundsätze der entsprechenden Entscheidungen des Bundesgerichtshofs und des Bundesverfassungsgerichts müssen von den Fachgerichten nebeneinander beachtet werden 617 . Angesichts dieser seit Ende der achtziger Jahre entwickelten Grundsätze verliert der Einfluß der Gerichte bei der Nachprüfung des Eigenbedarfs an Gewicht. Zwar reicht der subjektive Nutzungswille für die Eigenbedarfskündigung nicht aus: Der Vermieter, die Vermieterin müssen vernünftige und nachvollziehbare Gründe haben, um sich gegen das Bestandsinteresse der Mieterseite durchzusetzen. Das ermöglicht dann

150

XI. Die

Eigenbedarfskündigung

letztlich doch wieder eine -wenn auch beschränkte- Überprüfung des Nutzungswunsches anhand objektiver Kriterien. Da die Gerichte die Lebensplanung des kündigenden Vermieters grundsätzlich zu achten haben, wird die Prüfung des Bestandsinteresse des Mieters immer mehr in den Bereich der Sozialklausel verdrängt (zur Sozialklausel vgl. Kap. X 7, S. 136). Der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist es nicht gelungen, klare und praktikable Kriterien dafür zu entwickeln, inwieweit die subjektive Lebensplanung des Vermieters durch objektive Kriterien beschränkt werden kann. Es gibt lediglich unscharf abgegrenzte Fallgruppen, in denen die Durchsetzung der Eigenbedarfskündigung verweigert wird (dazu unten). Die Räume müssen „als Wohnung" benötigt werden. Wie schon in Fall 1 c angedeutet, ist die Eigenbedarfskündigung auf die Fälle beschränkt, in denen die ganze Wohnung benötigt wird 618 . Eigenbedarf scheidet deshalb aus, wenn die gekündigten Wohnräume (teilweise) als Hobbyraum 619 , Party- oder Gästezimmer oder überwiegend als Arbeitszimmer 620 genutzt werden sollen. Fall 1 c zeigt, daß auch eine teilweise gewerbliche Nutzung die Eigenbedarfskündigung ausschließt (eine Kündigung für gewerbliche Zwecke kann aber im Einzelfall durch den Kündigungsgrund der Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks gerechtfertigt sein). Auch hier läßt der Einzelfall Spielraum für die Bewertung: Beispiel: Nach einer Entscheidung des Landgerichts Hamburg, entfällt der Eigenbedarf nicht deshalb, weil in einem gekündigten Einfamilienhaus (nur) ein Raum gewerblich genutzt werden soll621.

Eigenbedarf ist auch anerkannt worden, wenn der Vermieter seinen Wohnraum in der Weise vergrößern will, daß er ihn mit einer zweiten, bisher vermieteten Wohnung zusammenlegt 622 . In einem solchen Fall braucht er sich auch nicht darauf verweisen zu lassen, daß er seine Puppensammlung und ein Au-Pair-Mädchen auch in einer (schlecht ausgestatteten) Mansardenwohnung unterbringen könnte " . Erfordern Umbaumaßnahmen eine Baugenehmigung, ist es für die Wirksamkeit der Kündigung grundsätzlich nicht erforderlich, daß bei Ausspruch der Kündigung die Baugenehmigung vorliegt 624 .

XI. Die

•

Eigenbedarfskündigung

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Vorübergehende Nutzung

Umstritten sind die Fälle, in denen der Eigenbedarf eine zeitweise oder vorübergehende Nutzung betrifft. Im Prinzip kann Eigenbedarf auch dann geltend gemacht werden, wenn der Vermieter die Räume nur für begrenzte Zeit benötigt. Ob ihm in einem solchen Fall vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Räume zugebilligt werden können, kann nur aufgrund umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalls beurteilt werden 625 . Dementsprechend fallen die Urteile in der Praxis unterschiedlich aus 626 . In keinem Fall wird es ausreichen, daß die gekündigte Wohnung nur zum „Probewohnen" benutzt werden soll 627 . Vor 1988 gesprochene Urteile können heute kaum noch herangezogen werden, weil sich die Bewertung der Eigenbedarfskündigung in der Rechtsprechung seitdem geändert hat. Die neuere Rechtsprechung zeigt die Tendenz, auch vorübergehenden Eigenbedarf anzuerkennen, aber im Einzelfall die Begründungsanforderungen für den Vermieter zu verschärfen oder den Widerspruch des Mieters im Rahmen der Sozialklausel entsprechend zu werten " . Für Wohnraum in Ferienhäusern und Ferienwohnungen in Ferienhausgebieten (Bebauungsplan erforderlich) gibt es eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit, wenn die Mieter bei Vertragsschluß darauf hingewiesen wurden 629 . Sie verliert aber an Bedeutung, weil sie nur noch für Wohnräume gilt, die vor dem 1.6.1995 überlassen worden sind 630 .

•

Kauf eines Hauses, einer Wohnung

Der Käufer oder die Käuferin eines vermieteten Hauses oder einer vermieteten Eigentumswohnung tritt nach § 571 BGB kraft Gesetzes in die Mietverträge ein. Er oder sie kann Eigenbedarf grundsätzlich sofort nach dem Eigentumserwerb) geltend machen. Handelt es sich dagegen um einen „Umwandlungsfall", wurde also die gekündigte Wohnung im Lauf des Mietverhältnisses zur Eigentumswohnung, gelten besondere Kündigungssperrfristen (dazu unten 8.) Zu beachten ist, daß der Eigentumserwerb nicht schon mit Abschluß des notariell beglaubigten Kaufvertrags, sondern erst mit der Eintragung in das Grundbuch erfolgt. Die Kündigung ist deshalb unwirksam, wenn sie vor diesem Zeitpunkt ausgesprochen wird. Wer finanzielle Mittel dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen,, weil er schlichtweg „Herr

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XI. Die

Eigenbedarfskündigung

seiner eigenen vier Wände" sein wolle, gestaltet sein Leben vernünftig und nachvollziehbar 631 . Die Gerichte sind nicht berufen, den Erwerber in die Rolle eines Eigentümers zu drängen, der sein Wohnungseigentum lediglich als Kapitalanlage nutzt Beispiel: Das Bundesverfassungsgericht hat der Käuferin einer Eigentumswohnung bestätigt, daß sie wegen Eigenbedarfs kündigen kann, um die Wohnung selbst zu nutzen. Die Fachgerichte hatten die Kündigung dagegen als nicht vernünftig und nachvollziehbar angesehen, weil die Wohnungskäuferin gerade einen Prozeß gegen die Vermieterin ihrer bisherigen Wohnung gewonnen hatte, dort also weiter hätte wohnen können632. Es reicht also, wenn der Kündigende, der sich eine Wohnung gekauft hat, durch deren Nutzung Querelen mit dem Vermieter seiner bisherigen Wohnung entgehen will. Genauso kann wegen Eigenbedarfs kündigen, wer in seiner bisherigen Mietwohnung gekündigt bekommt und sich deshalb eine Eigentumswohnung kauft. Hier muß nicht erst ein Rechtsstreit mit dem Vermieter der bisherigen Wohnung über die Wirksamkeit der 633 Kündigung geführt werden

5. Selbstnutzung durch Vermieter/in Der Vermieter oder die Vermieterin kann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er oder sie eine ihm oder ihr gehörende Mietwohnung, vermietete Eigentumswohnung oder ein vermietetes Haus künftig selbst nutzen möchte und dafür vernünftige, nachvollziehbare Gründe angeben kann. Bei mehreren Eigentümern genügt es, wenn nur einer die Wohnung oder auch einen Teil davon für sich benötigt 634 . Gesellschafter einer BGB - Gesellschaft können wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn sie im Gesellschaftsvertrag vereinbart haben, daß jeder Gesellschafter an je einer Wohneinheit ein Nutzungsrecht haben soll 635 - eine empfindliche Lücke im Kündigungsschutz. Nutzungswunsch und vernünftige Gründe sind untrennbar miteinander verknüpft: Der Bundesgerichtshof hat in seinem Beschluß vom 20.1.1988 ausdrücklich hervorgehoben, daß „ allein der Wille des Vermieters, in den eigenen Räumen zu wohnen oder eine begünstigte Person dort wohnen zu lassen, für die Annahme von Eigenbedarf nicht genügt"636: Beispiele, in denen Eigenbedarf anerkannt wurde: Vermieter kündigt, weil er sich die Wohnung als Altersruhesitz gekauft hat637; im Seniorenwohnheim untergebrachte Vermieterin möchte Wohnung in ihrem Haus beziehen und von

XI. Die

EigenbedarfskündiRurig

153

der im Haus lebenden Tochter versorgt werden638; Vermieter kündigt die momentan von ihm bewohnte Mietwohnung, weil ihm die Miete erhöht wurde und er deshalb in die ihm gehörende Wohnung einziehen will639; Ehepaar will von kleiner Wohnung (30 m2) in größere (70 m2) umziehen640; Vermieter will wegen schwerer gesundheitlicher Beeinträchtigung in kleinere Wohnung umziehen641; Umzug in kleinere und billigere Wohnung nach Ausscheiden aus dem Berußleben642; Vermieter will im eigenen Haus wohnen, um die Heizung zu warten und das Haus verwalten zu können643; Vermieter will Lebensabend in seinem Elternhaus verbringen644, will eigene Wohnung in der Stadt unterhalten, in der Tochter mit Familie lebt645, möchte seine Familie am Ort seines Arbeitsplatzes zusammenführen646, findet am Ort der Mietwohnung neue Arbeitsstelle647, möchte kleinere Wohnung mit geringeren Kosten beziehen648; Familienzuwachs649; vier mal teurere Miete in der jetzigen Mietwohnung als in der gekauften, gekündigten Wohnung650.

Für Käufer und Käuferinnen vermieteter Häuser oder Wohnungen liegt die Meßlatte für die Eigenbedarfskündigung nicht mehr sehr hoch, seitdem das Bundesverfassungsgericht im November 1993 entschieden hat, daß in der Regel der Wunsch, „Herr der eigenen vier Wände zu sein", ausreicht 651 . Es verlangt auch nicht, daß im Kündigungsschreiben die Wohnverhältnisse anderer Personen, die mit einziehen werden, erläu65*" tert werden . i

Juristische Personen als Vermieter (zum Beispiel AG, GmbH, e.V.) können grundsätzlich keinen Eigenbedarf geltend machen, weil das Gesetz die Kündigung nur zuläßt, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst benötigt. Eine juristische Person (auch eine Kommanditgesellschaft 653 ) kann auch nicht kündigen, um den Wohnbedarf eines Gesellschafters, Geschäftsführers oder eines leitenden Angestellten zu befriedigen 654 . Betriebe, Genossenschaften und Gemeinden können unter engen Voraussetzungen wegen „sonstiger" berechtigter Interessen kündigen 5 5 . Für Betriebe ist Voraussetzung, daß es aus betriebsbedingten Gründen notwendig erscheint, die zu kündigende Wohnung an einen Betriebsangehörigen zu vermieten 656 . Eine Genossenschaft darf auch ein unterbelegtes Einfamilienhaus gegenüber einem Mitglied nicht ohne weiteres kündigen 657 .

154

XI. Die Eigenbedarfskündigung

6. Nutzung durch Angehörige •

Begünstigter Personenkreis

Die Eigenbedarfskündigung ist auch dann zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung nicht für sich selbst, sondern für Familienangehörige benötigt (die zum Zeitpunkt der Kündigung nicht im Haushalt des Vermieters zu wohnen brauchen). Der Begriff des „Familienangehörigen" wird im Gesetz nicht definiert. Es wird kein bestimmter Verwandtschaftsgrad verlangt, insbesondere findet eine Beschränkung auf Verwandte in gerader Linie nicht statt. In der Rechtsprechung ist nicht genau geklärt, wer im einzelnen zu diesem Personenkreis zählt. Eine feste Eingrenzung auf bestimmte Verwandtschaftsverhältnisse wird von der überwiegenden Meinung abgelehnt, was zu gewissen Unsicherheiten führt. Generell kann man davon ausgehen, daß als Familienangehörige angesehen werden: „ Verwandte, die dem Vermieter persönlich nahestehen oder denen der Vermieter rechtlich oder zumindest moralisch zur Unterhalts gewährung oder sonstiger Fürsorge verpflichtet ist"658. Zur weiteren Orientierung einige Beispiele: Bei folgenden Angehörigen wurde Eigenbedarf anerkannt: Geschwister659 und Eltern660 des Vermieters; Sohn des Vermieters, der mit seiner Freundin und deren beiden Kinder einziehen will661; Vater der Vermieterin, der bisher im Hause seines Sohnes und dessen Ehefrau gelebt hat, mit denen er nun zerstritten ist662; Schwiegermutter663; schwerkranke Mutter, die Pflege braucht und in die Nähe ziehen soll664; Stieftochter des Vermieters665; Stiefsohn666; Nichte"" und Neffe, wenn wenigstens moralische Verpflichtung zur Fürsorge663; ebenso bei Enkel669 oder Schwiegertochter, nachdem Sohn verstorben670; Dagegen wurde Eigenbedarf verneint: Verheirateter Bruder, der mit seiner Familie in ausreichend großer Wohnung wohnt671; verheiratete Schwester672; 673 674 675 Neffe ; Verlobter der Tochter ; Schwager .

Die Gründe für den Eigenbedarf von Angehörigen wirken zu deren Gunsten fort, wenn diese die Wohnung nach Ausspruch der Kündigung erwerben 676 . Ist der Angehörige ausländischer Staatsbürger, setzt die Eigenbedarfskündigung nach einem Urteil des Landgerichts Hamburg voraus, daß ein Aufenthaltsrecht besteht677.

•

Insbesondere: Kinder

Bis etwa 1987 mußte der Vermieter die Hürde des objektiven Wohnbedarfs überwinden, wenn er Eigenbedarf für Kinder anmeldete: Die

XI. Die

Eigenbedarfskündigung

K ü n d i g u n g w a r u n w i r k s a m , w e n n das Kind anderweitig untergebracht war

155 ausreichend

Beispiele: Wegen fehlenden Wohnbedarfs des Angehörigen war das berechtigte Interesse verneint worden bei in 1-Zimmer-Wohnung wohnender Tochter, die mit Freund zusammenziehen wollte, aber noch nicht mit ihm zusammenlebte678; bei in Haushalt der Eltern lebendem Sohn, der eine 90-m2 - Wohnung beziehen wollte679; bei Sohn, dessen bisherige Wohnung nur 8 m2 kleiner als die gekündigte Wohnung war ; als Tochter mit Freund zusammenziehen wollte und der kündigende Vermieter nicht beweisen konnte, daß es sich um eine auf Dauer angelegte Beziehung handelte681. H e u t e ist die Situation anders: D e n E l t e r n , die dem Mieter ihre W o h nung k ü n d i g e n , u m diese ihrem Kind zur Nutzung z u r V e r f ü g u n g zu stellen, weil andernfalls die G e f a h r bestünde, daß es sich v o m Elternhaus löst, kann nicht entgegengehalten w e r d e n , Eigenbedarf liege nicht v o r , weil das K i n d im H a u s e der Eltern ausreichend untergebracht sei 6 8 2 . D e m e n t s p r e c h e n d ist die Rechtsprechung heute bei der A n e r k e n n u n g von E i g e n b e d a r f f ü r Kinder großzügiger Beispiele: Eigenbedarf an 80 m2-Wohnung wird geltend gemacht für alleinstehenden 23-jährigen Sohn, der bisher in ausreichend großem DachgeschoßZimmer im Haus der Eltern wohnt und sich selbständig machen will. Nach bisheriger Rechtsprechung wäre der Eigenbedarf jedenfalls dann zu verneinen geivesen, wenn der Sohn nicht eine Familie gründen oder mit Freundin zusammenziehen will, fetzt genügt der (ernsthafte) Wille, sich selbständig zu machen683. Eigenbedarf ist auch anerkannt worden für volljährig gewordenen Sohn, der aus der elterlichen Wohnung ausziehen und mit Freundin in eine 4Zi-Wohnung einziehen will684, fiir Sohn, der seine beiden aus geschiedener Ehe stammenden Kinder, die ihn regelmäßig am Wochenende besuchen, unterbringen will und der deshalb größere Wohnung braucht685. K l a r e und einheitliche M a ß s t ä b e haben sich bisher noch nicht gebildet. G e r a d e weil nach den Urteilen des B G H u n d des B V e r f G seit 1988 off e n b a r ein A n s t i e g der E i g e n b e d a r f s k ü n d i g u n g e n f ü r K i n d e r zu verzeichnen w a r , t e n d i e r e n einige Gerichte wieder z u einer strengeren Überprüf u n g der v o m Vermieter geschilderten Bedarfssituation des Kindes Beispiele: Für die Begründung „Zusammenziehen mit Verlobtem in nichtehelicher Lebensgemeinschaft" ist verlangt worden, daß zum Zeitpunkt der Kündigung der Entschluß zur Selbstnutzung „über das Stadium einer bloßen allgemeinen Absicht hinaus" konkretisiert sein muß, wobei im Rahmen der Überprüfung der Vernünftigkeit der Begründung auch danach gefragt werden kann, ob anderweitig ausreichend Wohnraum vorhanden ist686. Wird für ein bisher im Elternhaus lebendes Kind gekündigt, muß angegeben werden, worin die konkreten Bedarfsgründe für das Kind bestehen und aus welchen Gründen das Zimmer im Haus nicht mehr ausreicht687.

XI. Die

156

Eigenbedarfskündigung

Diese Rechtsprechung läuft letztlich auf eine Wiedereinführung des objektiven Wohnbedarfs hinaus. Daß sie der Überprüfung durch höhere Instanzen standhalten würde, erscheint eher unwahrscheinlich. Nach der Rechtsprechung des BGH dürfte es grundsätzlich als vernünftiger, nachvollziehbarer Grund für den Nutzungswunsch des Kindes ausreichen, wenn dieses nach Volljährigkeit eine eigene Wohnung beziehen möchte. Gerade für diesen Fall schließt der BGH ausdrücklich aus, daß die momentane Unterbringung im Elternhaus eine Rolle spielen soll 688 . Soweit es darum geht, den offensichtlichen Mißbrauch zu verhindern, haben sowohl BGH als auch Bundesverfassungsgericht andere Möglichkeiten eröffnet, um die Wirksamkeit der Kündigung zu überprüfen (dazu „Verwirkung des Kündigungsrechts", unten 9.)

7. Nutzung durch andere Personen Der Vermieter oder die Vermieterin kann auch wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn die Wohnung für zum Hausstand gehörende Personen benötigt wird. Da die Familienangehörigen im Gesetz extra genannt werden, geht es hier um andere in den Haushalt ( = Lebens- oder Wirtschaftsgemeinschaft) aufgenommene Personen: Freund, Freundin, Hausangestellte, Pflegekräfte, in den Haushalt integrierte Auszubildende 689

(nicht: Arbeitnehmer ). Diese Personen müssen schon vor Ausspruch der Kündigung und nicht nur vorübergehend im Vermieterhaushalt gewohnt haben . Der Bedarf kann darin bestehen, daß zusammen mit den zum Hausstand gehörenden Personen eine andere, vielleicht größere Wohnung benötigt wird, oder auch darin, daß nur einzelne Hausstandsangehörige in die zu kündigende Wohnung einziehen, während der Vermieter in dem bisherigen (vielleicht zu klein gewordenen) Wohnung bleibt. Wird zukünftiger Bedarf an einer separaten Wohnung für eine in Zukunft teilweise in den Haushalt des Vermieters integrierte Person geltend gemacht, kann nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden (es sei denn, die Pflegeperson ist ein Angehöriger - dazu „Pflegefall", Kapitel II). Es kommt aber eine Kündigung wegen sonstiger berechtigter Interessen nach § 564 b Abs. 1 BGB in Betracht. Einzelheiten sind in der Rechtsprechung noch nicht ganz geklärt 691 .

XI. Die

157

Eigenbedarfskündigung

8. Umwandlung in Eigentumswohnungen Noch Ende der 80er Jahre war ein ausgesprochener Boom bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu verzeichnen. So wurden in den Jahren 1982 bis 1988 allein in München für über 38.000 692

Wohnungen Abgeschlossenheitsbescheinigungen erteilt . Vergleichbare Entwicklungen gab es in anderen attraktiven Ballungsgebieten. Nachdem das Bundesverfassungsgericht bestätigt hat, daß bei Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung die Anwendung heutiger Baunormen verlangt werden kann 693 , scheint die Hauptumwandlungswelle gebrochen zu sein. In Frankfurt am Main wurden beispielsweise im ersten Halbjahr 1990 nur noch 18 Anträge auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung gestellt (nach 145 im Jahr 19 8 8) 694 . Bei der Umwandlung sind zwei Fälle zu unterscheiden: Handelt es sich bei Überlassung an den Mieter schon um eine Eigentumswohnung, hat der Vermieter die üblichen Kündigungsfristen einzuhalten (spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats; nach 5, 8 und 10 Jahren seit der Überlassung der Wohnung Verlängerung um jeweils drei Monate 695 ). Der Käufer oder die Käuferin einer Eigentumswohnung tritt (nach Eintragung ins Grundbuch) in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein 696 . Für seinen oder ihren Eigenbedarf muß er oder sie diese Fristen ebenfalls beachten. War die vermietete Wohnung bei Abschluß des Mietvertrags noch keine Eigentumswohnung, wurde aber später umgewandelt, hat der den Eigenbedarf anmeldende Käufer der Eigentumswohnung erheblich längere Fristen zu beachten Der bisherige Eigentümer kann nicht kündigen, weil er umwandeln will und sich eine leere Wohnung besser verkaufen läßt (Ausnahme: Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung). Umwandlung liegt vor, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dieses Wohnungseigentum veräußert worden ist. Bei diesem Verkauf der vermieteten Eigentumswohnung haben seit 1.9.1993 auch bei frei finanziertem Wohnraum die Mieter ein Vorkaufsrecht 697 (wie das bei Sozialwohnungen schon vorher der Fall war). Der Erwerber oder die Erwerberin der Wohnung kann sich nicht vor Ablauf von drei Jahren nach Erwerb der Wohnung auf den Eigenbedarf berufen; in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung können die Landesregierungen seit 1.5.1993 diese Frist auf 10 Jahre ausdehnen

158

XI. Die

Eigenbedarfskündigung

(Sperrfrist). Sinn dieser Bestimmungen ist, den Vertragstreuen Mieter, dessen Wohnung im Lauf der Mietzeit (ohne daß er Einfluß nehmen kann) zur Eigentumswohnung wird, insbesondere vor spekulativer Umwandlung zu schützen. Die Sperrfrist beginnt mit der Eintragung des (ersten) Wohnungskäufers in das Grundbuch 699 . Wird die Wohnung während der Sperrfrist weiterverkauft, treten weitere Erwerber in die Warte700

frist ein, die Frist beginnt also nicht von neuem zu laufen . Die Kündigung darf erst nach Ablauf der Sperrfrist ausgesprochen werden - eine innerhalb dieser Frist ausgesprochene Kündigung ist unwirksam 701 . Dazu kommt die normale Kündigungsfrist, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richtet. Damit beträgt die nach geltendem Recht längste mögliche Schutzfrist für Mieter 1 0 + 1 = 11 Jahre. Mit diesen Regelungen scheint ein vorläufiger Schlußpunkt in der Umwandlungsdiskussion erreicht zu sein. In den Gesetzesinitiativen, die zu einer Verlängerung der Sperrfristen geführt haben, wird zwar eingeräumt, daß Umwandlungen nicht selten spekulativ sind und wegen Eigenbedarf des Erwerbers gekündigte Mieter oft keinen adaequaten Ersatzwohnraum finden. Weitergehende Alternativen werden aber ausdrücklich abgelehnt. So wird etwa die vielfach geforderte Lösung, den Kommunen ähnlich § 22 Baugesetzbuch die Möglichkeit zu geben, durch Satzung ein Verbot der Aufteilung von Gebäuden mit Mietwohnungen in Wohnungseigentum zu erlassen, als zu schwerwiegender Eingriff in die Verfügungsfreiheit der Eigentümer bezeichnet 702 . Keine Umwandlung liegt vor, wenn Miteigentümer in Bruchteilsgemeinschaft ein Haus kaufen und dabei vertraglich Sondereigentum an den einzelnen Wohnungen begründen (hier wechselt das Eigentum nicht nach Umwandlung, sondern gleichzeitig mit ihr) 703 . Keine Umwandlung ist es auch, wenn eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ein Haus kauft und jedem Gesellschafter im Gesellschaftsvertrag eine Wohnung zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird 704 . In diesen Fällen muß also keine Sperrfrist beachtet werden. Dagegen gilt die dreijährige Sperrfrist dann, wenn die Vertragsgestaltung beim Erwerb des Bruchteilseigentums lediglich der Umgehung der Sperrfrist dient 705 .

XI. Die

Eigenbedarfskündigung

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9. Verwirkung des Kündigungsrechts •

Bestehender, vorhersehbarer Eigenbedarf

Der mit der Eigenbedarfskündigung geltende gemachte Wohnbedarf muß nach der Unterschrift unter den Mietvertrag entstanden sein. Der Vermieter setzt sich zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er schon entschlossen ist, die Wohnung in absehbarer Zeit für sich oder für andere begünstigte Personen in Gebrauch zu nehmen (der Bedarf also schon besteht). In diesem Fall verwirkt das Kündigungsrecht wegen Verstoßes gegen den aus dem Prinzip von Treu und Glauben abzuleitenden Vertrauensgrundsatz 706 . Aus diesem ergibt sich eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Mieter, bei deren Verletzung dem Vermieter die Durchsetzung des Selbstnutzungswunsches aus Gründen versagt wird, die er durch Verschweigen seiner Absichten selbst gesetzt hat 07 . Diese Einschränkung des Kündigungsrechts spielt in der Praxis eine besondere Rolle, wenn Eigenbedarf für Kinder geltend gemacht wird. Sie ist vom Bundesverfassungsgerichts anhand einer Kündigung zum Zweck der Nutzung der Wohnung durch Kinder entwickelt worden. Der Vermieter kann sich wegen Verwirkung auch dann nicht auf die Kündigungsfolgen berufen, wenn der Eigenbedarf bei Vermietung der Wohnung zwar noch nicht bestand, aber doch vorhersehbar war. Die Grenze der Vorhersehbarkeit ist bei etwa fünf Jahren zu ziehen. Das ist der maximale Zeitraum, den die 1983 gerade für vorhersehbaren Eigenbedarf geschaffene Gesetzesvorschrift (§ 564 c Abs. 2 BGB) über Zeitverträge vorsieht. Ist mit Eigenbedarf innerhalb dieses Zeitraums zu rechnen, ist der Vermieter nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts verpflichtet, den Mieter aufzuklären und einen Zeitvertrag mit entsprechender Länge abzuschließen. Damit weiß der Mieter, was auf ihn zukommt, insbesondere, daß er schon in relativ kurzer Zeit wieder mit den durch Wohnungssuche und Umzug verbundenen (finanziellen) Belastungen zu rechnen hat. Er kann dann frei entscheiden, ob er sich darauf einläßt oder versucht, eine andere Wohnung zu finden. Einen Zeitvertrag wird der Vermieter auch dann abschließen müssen, wenn er zwar voraussichtlich Eigenbedarf geltend machen will, sich aber 708

über seine genaueren Absichten noch nicht schlüssig ist . Da der Mieter sich nach Ablauf eines nach § 564 c Abs. 2 BGB abgeschlossenen Zeitvertrags nicht auf die Sozialklausel berufen kann und keinen Räumungsschutz genießt, ist der Vermieter an einer späteren Selbstnutzung

160

XI. Die

Eigenbedarfskündigung

nicht gehindert. Er braucht auch keine Wohnung vorhalten (leerstehen lassen), um den späteren Eigenbedarf befriedigen zu können (Vorratskündigungen sind unwirksam). Weist der Vermieter den Mieter nicht auf den bei Vertragsschluß absehbaren Eigenbedarf hin, wird er den unbefristet abgeschlossenen Vertrag in der Regel frühestens nach Ablauf von 5 Jahren kündigen können (wenn sein Eigenbedarf noch existiert) 709 Beispiele für Verwirkung des Kündigungsrechts: Ein am 1.11.84 unbefristet abgeschlossener Mietvertrag wird nach knapp zweieinhalb Jahren (am 29.4.87) wegen Eigenbedarfs für die beiden (zur Zeit der Kündigung 17 1/2 und 19 Jahre alten) Söhne der Vermieterin gekündigt. Das LG Braunschweig versagte der Vermieterin die Berufung auf die Kündigungsfolgen, weil die maßgeblichen Verhältnisse sich seit 1984 nicht verändert hatten. Das Urteil wurde vom Bundesverfassunsgericht bestätigt710. Eigenbedarf nicht anerkannt für Sohn, der Studium beendet hat711, für aus dem Ausland zurückkehrende Eltern712; es ist damit zu rechnen, daß ein Abiturient sich zum Studium am Wohnort der Eltern entschließt713; abgelehnt auch studienbedingter Eigenbedarf für die 20 Jahre alte studierende Tochter714; Eigenbedarf für Sohn, der Studium beendet hat715, 14 Monate nach unbefristeter Vermietung; Kündigung eineinhalb Jahre nach Vermietung wegen Eigenbedarfs für Nichte und Neßen716; Kündigung nach sechs Monaten, weil Sohn mit Freundin einziehen will . Liegt dagegen zwischen der Vermietung der Wohnung und der Kündigungserklärung ein Zeitraum von mehr als fünf Jahren, ist dem Ver718 mieter die Berufung auf die Kündigungsfolgen nicht mehr versagt - er kann wirksam kündigen, auch wenn er unbefristet vermietet hatte Beispiele: Der Vermieter braucht den eventuellen späteren Eigenbedarf eines Schulkindes nicht zu berücksichtigen719, auch nicht den des 16-jährigen Sohnes, der im Alter von 22 Jahren Eigenbedarf hat720. Ihm kann auch nicht der Vorwurf unzureichender Bedarfsvorschau gemacht werden, wenn er einen Zeitvertrag noch verlängert^ als er am Ort bereits einen Arbeitsplatz sucht, aber noch keinen gefunden hat21; daß Eigenbedarf nach Vertragsschluß durch die Geburt von zwei Kindern entsteht, muß ebenfalls nicht berücksichtigt werden722.

•

Objektive Eignung der Wohnung

Die Eigenbedarfskündigung kann unwirksam sein, weil die Wohnung für die Bedarfsperson objektiv ungeeignet ist, zum Beispiel ein weit überzogener Wohnbedarf geltend gemacht wird. Zwar entscheidet der Vermieter im Rahmen seiner privaten Lebensplanung grundsätzlich auch darüber, welchen Wohnbedarf er für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht. Es ist auch nicht Sache des Gerichts, den Wohnbedarf daraufhin zu überprüfen, ob er in „wohnraumbewirtschaftungs-

XI. Die

Eigenbedarfskündigung

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politischer Hinsicht'' ' gerechtfertigt ist. Dennoch können objektive Gesichtspunkte dazu führen, daß im Einzelfall das Erlangungsinteresse des Vermieters auch unter Berücksichtigung seines durch die Verfassung garantierten Eigentumsrechts hinter dem Bestandsinteresse des Mieters zurückzutreten hat. Wie das Bundesverfassungsgericht bereits 1985 entschieden hat, kann das vor allem dann der Fall sein, wenn ein die Bedarfssituation bei weitem übersteigender, „überzogener" Wohnbedarf geltend gemacht wird Beispiel: Lehrerin X. lebt mit ihrem Kind in einer gemieteten 3-ZimmerWohnung. Gleichzeitig ist sie Eigentümerin eines Hauses. Dort haben die Eheleute A. eine 7-Zimmer-Wohnung gemietet (250 qm), in der sie gemeinsam mit den Eltern des Herrn A. wohnen. Frau X. kündigt wegen Eigenbedarfs. Ihre jetzige Wohnung sei zu klein. Als Pädagogin benötige sie dringend ein eigenes Arbeitszimmer. Nach Widerspruch der Eheleute A. wurde die Räumungsklage der Lehrerin mit der Begründung abgewiesen, sie mache einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend. Die Wohnung sei mit sieben Zimmern und einer Fläche von 250 qm für zwei Personen objektiv zu groQ. Auch die Berufung und die Verfassungsbeschwerde wurden zurückgewiesen . Aus dieser Entscheidung abzuleiten, daß die Gerichte Nutzungswünsche, die sich auf große Wohnungen oder vermietete Häuser beziehen, einfach formelhaft mit der Begründung „überhöhter Wohnbedarf' zurückweisen könnten, wäre falsch. Nach den vom Bundesverfassungsgericht entwickelten Grundsätzen haben die Fachgerichte bei Auslegung und Anwendung der Vorschriften über die Eigenbedarfskündigung 7 2 die widerstreitenden Belange (Erlangungs- und Bestandsinteresse) unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit zum Ausgleich zu bringen. Dabei müssen die widerstreitenden Interessen konkret gegeneinander abgewogen werden 726 , formelhafte Wendungen genügen nicht 727 Bei dem erwähnten Beispiel der kündigenden Lehrerin hatte das Bestandsinteresse besonderes Gewicht, weil die Wohnung von insgesamt vier Erwachsenen, darunter zwei alte und gebrechliche Personen, bewohnt wurde. Zu beachten ist auch, daß die Entscheidung vor 1985 erging, also bevor sich in der Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung eine großzügigere Beurteilung des Selbstnutzungswunsches der Vermieterseite durchgesetzt hat. Wie bei anderer Fallkonstellation die Abwägung anders ausgehen kann, zeigen folgende Beispiele: Eine von einer Einzelperson bewohnte, 146 qm große 5-ZimmerWohnung wird vom Eigentümer gekündigt. Sie soll kiinßig von der Ex-Ehefrau des Eigentümers genutzt werden, die zusammen mit ihrem neuen Partner ein-

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XI. Die

Eigenbedarfskündigung

ziehen möchte. Das landgerichtliche Urteil, das berechtigte Interessen des Eigentümers verneint hatte, ist vom Bundesverfassungsgericht aufgehoben worden728. Das LG Frankfurt hat den Eigenbedarf eines Vermieters anerkannt, der ein 145 qm großes Einfamilienhaus für seine Tochter kündigte, die in Frankfurt als Vertreterin eines Musikverlags eine neue Existenz aufbauen wollte729; Eigenbedarffür 109 m2 anerkannt für eine Einzelperson730.

Daß in dem ersten Beispiel die 5-Zimmer-Wohnung nur von einer Einzelperson bewohnt wurde, mag bei der Abwägung eine Rolle gespielt haben. Insgesamt dürfte es durchaus zulässig sein, bei dem Versuch, die widerstreitenden Interessen zwischen Erlangungs- und Bestandsinteresse zu einem möglichst gerechten Ausgleich zu bringen, dem Nutzungswunsch mehrerer Personen gegenüber dem Bestandsinteresse einer Einzelperson den Vorzug zu geben. Andererseits kann davon aber auch keine starre Regel abgeleitet werden, weil etwa das Interesse eines alten und gebrechlichen Mieters mit langjährigem Mietvertrag durchaus dem Erlangungsinteresse mehrerer Personen vorgehen kann. Wird Eigenbedarf an einer großen Wohnung oder an einem Haus für Kinder angemeldet, die noch in der Ausbildung befindlich sind oder ein geringes oder gar kein Einkommen haben, stellt sich in besonderem Maß die Frage, ob die vom Vermieter geltend gemachten Gründe vernünftig und nachvollziehbar sind. Das Landgericht Köln möchte das sogar vom „Standpunkt eines seine Interessen objektiv gewichtenden Vermieters" beurteilen 731 . In diesem Fall verzichtet der Vermieter auf anderweitig erzielbare, eventuell hohe Mieteinnahmen. Das kann er zwar im Rahmen seiner -gerichtlich nicht überprüfbaren- privaten Lebensplanung grundsätzlich tun. Dennoch ist in solchen Fällen eine besonders sorgfältige Abwägung der Interessen angebracht (eventuell auch eine besonders sorgfältige Prüfung, ob der Eigenbedarf nicht nur vorgeschoben ist) Beispiele: Kündigung wegen objektiver Ungeeignetheit der Wohnung unwirksam bei Inanspruchnahme einer 4-Zimmer-Wohnung mit 117 m2 und monatlicher Miete von über 1.800 DM für den in Ausbildung befindlichen Sohn; dto. Kündigung einer 107 m2 großen 4-Zimmer-Wohnung für 22-jährige Studentin eines 90 m2 großen Hauses für Enkel, der allein einziehen will, um selbständiger zu werden und Kündigung eines 134 m2 großen Einfamilienhauses (Nettomiete 1.150 DM/Monat) für Sohn, der von März bis August des Jahres lediglich 1.000 DM verdient hatte und bei dem keine Besserung der Einkommensverhältnisse in Sicht war734. Das AG Bonn hat überhöhten Wohnbedarf angenommen, als ein von einer Familie mit 5 Kindern bewohntes Haus mit 6 Zimmern, 2 Bädern und 1.000 m2 Garten für die studierende Tochter genutzt werden sollte735. Eigenbedarf wurde weiter verneint für Sohn mit Heiratsabsichten, der bereits in einer anderen Stadt Wohnung und Arbeitsplatz hatte ; fiir Bedarf an 3-Zimmer-Wohnung für alleinstehenden Sohn, die das

XI. Die Ei genbedarfskiindi

Run g

Amtsgericht für objektiv ungeeignet hielt - dem Vermieter nützte es nichts, er im Termin vor dem LG vortrug, der Sohn habe Heiratsabsichten737.

163 daß

Auch hier bleiben erhebliche Unsicherheiten zurück. Was wäre, wenn der Vermieter zur Begründung der Eigenbedarfskündigung angibt, die Tochter wolle angesichts der (gerichtsbekannten) studentischen Wohnungsnot in Bonn in dem Haus mit anderen Studierenden zusammen eine Wohngemeinschaft gründen? Hier könnte das Erlangungsinteresse der Wohngemeinschaftsmitglieder möglicherweise das Bestandsinteresse der Familie mit fünf Kindern verdrängen. Wie die Entscheidung im Einzelfall aussehen würde, läßt sich kaum vorhersagen. Eine Gesamtwürdigung der den vorliegenden Urteilen zum überhöhten Wohnbedarf zugrundeliegenden Sachverhalte zeigt, daß des öfteren der Verdacht der vorgeschobenen Gründe nicht von der Hand zu weisen ist. Dabei stellt sich die Frage, inwieweit die Kündigungsgründe (vor einem eventuellen Räumungsprozeß) vom Vermieter spezifiziert werden müssen beziehungsweise inwieweit der Mieter ein Recht zur Überprüfung hat (dazu unten 10.) •

Freie Alternativwohnung

Sind im Mehrfamilienhaus alle Wohnungen vermietet, kann der Vermieter sich grundsätzlich frei aussuchen, welche von gleichermaßen geeigneten Wohnungen er für die Befriedigung des Eigenbedarfs in An/38 Spruch nehmen will . Allerdings wird ihm zu empfehlen sein, nach sozialen Gesichtspunkten den Mieter auszuwählen, den die Kündigung am wenigsten trifft. Andernfalls kann es passieren, daß der Mieter mit Hilfe der Sozialklausel eine Verlängerung des Mietverhältnisses durchsetzt. Stehen dagegen andere Wohnungen leer, kann die Kündigung willkürlich oder rechtsmißbräuchlich und damit unwirksam sein. Unwirksam kann die Kündigung auch sein, wenn der Vermieter bei schon bestehender Eigenbedarfslage freiwerdende Wohnungen nicht in Anspruch ge739 nommen, sondern weitervermietet hat . Beispiele: Die Tochter, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, hätte vor der Kündigung bereits in vier freiwerdende Wohnungen einziehen können740; eine im März freie Wohnung wurde nicht für den Eigenbedarf in Anspruch genommen, im Dezember soll der immer noch bestehende Eigenbedarf Anlaß zur Kündigung einer anderen Wohnung sein741.

Bisher waren die Gerichte überwiegend davon ausgegangen, daß der Vermieter Alternativwohnungen in Anspruch nehmen muß - und zwar

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XI. Die Eigenbedarfskündigung

sogar dann, wenn der Mietzins für die freie Wohnung höher liegt als der für die gekündigte Wohnung 742 . Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom Oktober 1989 7 4 3 im Fall 1 a (Ferienwohnung) hat hier ebenfalls den Spielraum zugunsten der Vermieter erweitert: Danach führt eine freie Alternativwohnung nicht ohne weiteres dazu, daß der Eigentümer die gekündigte Wohnung nicht in Eigengebrauch nehmen kann. Es ist dann nur eher die Prüfung angezeigt, ob die Kündigung mißbräuchlich ist. Nicht mißbräuchlich und damit wirksam ist die Kündigung trotz freistehender Alternativwohnung dann, wenn es Unterschiede zwischen der freien und der gekündigten Wohnung gibt, die den Wunsch des Vermieters, statt der freien die gekündigte Wohnung in Anspruch zu nehmen, vernünftig und nachvollziehbar erscheinen lassen Beispiele: Dem Vermieter kann nicht zugemutet werden, statt der gekündigten eine nur 2,12 m hohe Dachgeschoß-Wohnung in Anspruch zu nehmen7 ; andere freie Wohnungen müssen nicht in Anspruch genommen werden, wenn der Wunsch des Vermieters, drei Räume im Stil einer Maisonette-Wohnung zu einer Einheit zu verbinden, sich nur mit der gekündigten Wohnung verwirklichen läßt745. Trotz anderer freier Wohnung kann auf der Kündigung der Dachgeschoß-Wohnung bestehen, wer dafür gute Gründe (Aussicht, Ruhe) hat746; freigewordene Wohnung soll mit Rücksicht auf jahrelange Geschäftsbeziehungen anderweitig vermietet werden ; Vermieter braucht sich nicht darauf verweisen zu lassen, den Eigenbedarf in freier 100 m - Wohnung statt in 150 in zu dekken748. Ist dagegen eine nach Kündigung freiwerdende Alternativwohnung grundsätzlich zur Deckung des Eigenbedarfs geeignet, muß der Vermieter darlegen, warum sein Erlangungsinteresse fortbesteht 9. Ist die gekündigte Wohnung mit der freien Alternativwohnung vergleichbar und auch gleich gut geeignet, um den Bedarfswunsch des Vermieters zu erfüllen, so muß er den Eigenbedarf in der Alternativwohnung befriedigen 7 5 0 . Hat der Vermieter weiteren Grundbesitz, muß er darlegen, weshalb der Eigenbedarf nicht dort befriedigt werden kann 7 5 1 . Umstritten innerhalb des Bundesverfassungsgerichts selbst ist der Fall, daß wegen Eigenbedarfs gekündigt wird, obwohl anderweitig eine dem Vermieter gehörende Wohnung freisteht, die gewerblich genutzt werden kann und damit eine erheblich höhere Miete einbringt (dazu Fall 1 a). In zwei Entscheidungen aus den Jahren 1975 und 1987 ist dagegen festgehalten worden, daß die Möglichkeit des Grundeigentümers, jede sich bietende Chance zu einer günstigeren Verwertung seines Eigentums sofort und maximal auszunutzen, durch die Verfassung nicht geschützt wird 7 5 2 . Von daher ist es nicht zwingend, Gerichtsentscheidungen aufzu-

XI. Die Eif>enbedarfskündif>unf>

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heben, die den Eigentümer auf freie gewerblich nutzbare Wohnungen verweisen wollten. Das Urteil vom Oktober 1989 bestätigt die in den letzten Jahren erkennbare Tendenz des Bundesverfassungsgerichts, die Eigenbedarfskündigung zu erleichtern. Das Bundesverfassungsgericht hat die Frage offengelassen, ob der Vermieter dem Mieter eine freiwerdende Drittwohnung zum Tausch anbieten muß, wenn diese für den Vermieter nicht so geeignet ist und er deshalb auf Räumung der gekündigten Wohnung besteht. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben sollte der Vermieter hierzu jedenfalls dann verpflichtet sein, wenn es keine vernünftigen und nachvollziehbaren Gründe dafür gibt, dies nicht zu tun 753 . So entfallt zum Beispiel nach Meinung des LG Stuttgart 754 der Eigenbedarf, wenn der Mieter die gekündigte Wohnung zum Tausch mit der Wohnung des Vermieters anbietet, dieser aber nicht annimmt. Steht dagegen eine gleichwertige freie Wohnung außer der gekündigten zur Verfügung und sind keine vernünftigen und nachvollziehbaren Gründe dafür zu erkennen, daß der Vermieter den Eigenbedarf trotzdem in der gekündigten Wohnung verwirklichen will, ist die Kündigung willkürlich und unwirksam 755 . M.E. ergibt sich im Mietvertrag als langfristigem, personenbezogenen Schuldverhältnis für den Vermieter aus § 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben) grundsätzlich die Verpflichtung, dem Mieter eine andere im Haus freiwerdende Wohnung zu angemessenen Bedingungen anzubieten 756 . Das ist auch dann anzunehmen, wenn die freie Wohnung zwar in schlechtem Zustand, damit aber in gleichem Zustand wie die gekündigte Wohnung ist 757 . Behauptet der Mieter, demnächst werde eine gleichwertige Alternativwohnung frei, ist er für diese Behauptung beweispflichtig 58 . Wird nach der Kündigung eine andere Wohnung im selben Haus frei, ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, diese Wohnung zur Nutzung anzubieten 759 .

10. Begründung der Kündigung Der Mieter muß Gelegenheit haben, die Plausibilität der Kündigungsbegründung und damit die Aussichten eines Widerspruchs gegen die Kündigung abzuschätzen 760 . Er muß sich Klarheit darüber verschaffen können, ob der Vermieter wegen berechtigter Interessen den Mietvertrag auch gegen den Willen des Mieters beenden kann 761 . Deshalb ist die Kündigung nur wirksam, wenn der Vermieter die Person benennt, für

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XI. Die Eigenbedarfskündigung

die Eigenbedarf geltend gemacht wird. Weiter muß er einen konkreten Lebenssachverhalt schildern, auf den sich das Interesse dieser Person an der Wohnung stützt 762 . Formelhafte Begründungen wie: „Eigenbedarf 7 6 3 oder „Eigennutzung" genügen nicht 764 , ebensowenig nichtssagende Leerformeln Beispiele für unzureichende Begründung (mit Folge der Unwirksamkeit der Kündigung): „wegen Eigenbedarf für Pflegeperson" ; „wegen eigener Nutzung für meine Tochter" ; „In meiner Familie besteht ein dringender Eigenbedarf für unseren Enkel E. Er benötigt das von Ihnen gemietete Hausgrundstück. "76?; auch Begründungen von Rechtsanwälten können unzureichend sein: „weil mein Mandant seine Wohnung für sich selbst benötigt, mein Mandant befindet sich...in einem nachwdsbar schlechten gesundheitlichen Zustand"768; „Der Eigentümer der Wohnung, Herr M., will die Wohnung für sich nutzen. .. Die Gründe für die Eigennutzung sind in den derzeitigen Lebensverhältnissen und Lebensvorstellungen unserer Mandantschaft zu sehen... "769. Unabhängig von vorhergehenden mündlichen Erklärungen 770 und unabhängig von der vorherigen Kenntnis des Mieters von der Bedarfssituation 771 ist die genaue Begründung der Kündigung immer im Kündigungsschreiben anzugeben. Als berechtigte Interessen werden nur die Gründe berücksichtigt, die im Kündigungsschreiben erwähnt sind (soweit sie nicht nachträglich entstanden sind) 77 . Ein Auswechseln der Bedarfsperson ist möglich, wenn für die andere Person ebenfalls Eigenbedarf besteht 773 . Nicht genau geklärt ist, wie detailliert die Kündigungsbegründung zu sein hat. Die Anforderungen der Gerichte sind unterschiedlich Beispiel: Nach einem Urteil des LG Gießen brauchen der Name und die Wohnverhältnisse der Freundin nicht angegeben zu werden, wenn der Vermieter Eigenbedarf für seinen Sohn geltend macht, der die Wohnung mit Freundin beziehen will7 4. Dagegen hat das LG Bochum verlangt, daß die Verwandtschaftsverhältnisse (Sohn aus erster Ehe und Stieftochter) und die bisherigen Wohnverhältnisse detailliert offengelegt werden775. Maßgebend sind nur die gegenwärtig absehbaren Gründe - Vorratskündigungen sind unzulässig . Die die Bedarfssituation begründenden Umstände sind dem Mieter nicht nur im einzelnen darzulegen, sondern sie sind (allerdings erst im Räumungsprozeß) auch zu beweisen, falls der Mieter die Angaben bestreitet 777 . Äußert sich der Vermieter auch im 778

Prozeß nicht näher, wird die Räumungsklage abgewiesen . Zweifel an der Ernstlichkeit des Herausgabeverlangens gehen (allerdings auch erst im Räumungsprozeß!) zu Lasten des Vermieters 779 . Im Prozeß hat das Gericht sich mit den Zweifeln des Mieters zu beschäftigen und dessen

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entscheidungserheblichen Beweisanträgen nachzugehen, auch dann, wenn es um die Glaubwürdigkeit des Nutzungswillens des vom Vermieter benannten Angehörigen geht 780 . Auch der Frage der baurechtlichen Realisierbarkeit des Selbstnutzungswunschs ist auf Antrag des Mieters 781 nachzugehen . Vorgeschobene Kündigungen verdienen keinen Schutz Wird ein Sachverhalt vorgetragen, der rein subjektiv begründet ist und auf rein inneren Willensentschlüssen beruht, muß der Vermieter im Prozeß objektiv nachprüfbare Tatsachen dafür angeben, daß die Bedarfsperson 783

tatsächlich ihren Entschluß verwirklichen wollte , daß also wirklich ein Selbstnutzungswille besteht 784 . Zweifeln des Mieters ist besonders dann nachzugehen, wenn der Kündigung Streitigkeiten zum Beispiel über Mieterhöhungsverlangen oder Nebenkostenabrechnungen vorausgegangen sind. Nach Eingang der Kündigungserklärung und vor einem Prozeß muß der Vermieter nur eine ordnungsgemäße Kündigungsbegründung, nicht aber Beweise liefern. Wenn der Mieter nicht weiß, ob die Begründung tatsächlich zutrifft, kann er (auch mit Hilfe eines Anwalts) die Erfolgsaussichten im Fall einer Räumungsklage des Vermieters schlecht einschätzen. Die Möglichkeiten des Mieters, der es nicht auf einen Prozeß ankommen lassen will, zur Überprüfung der Kündigungsbegründung sind beschränkt: Grundsätzlich kann der Mieter zwar die objektive Seite der Begründung teilweise nachprüfen. Zum Beispiel kann er beim Grundbuchamt erfahren, ob der Kündigende bereits als Eigentümer eingetragen ist. Er kann auch feststellen, ob für die Umwandlung von Wohn- in Geschäftsraum eine Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich ist. Häufig wird er auch feststellen können, ob der Angehörige, für den der Bedarf geltend gemacht wird, überhaupt existiert. Die Absicht des Vermieters, die Wohnung künftig selbst zu nutzen, eine rein innere Willensentscheidung, ist im Prinzip auch im Prozeß gar nicht beweisbar: „Daß dieser Wunsch nur vorgeschoben sei, läßt sich ebensowenig beweisen wie umgekehrt die Ernsthaftigkeit dieses Wunsches. Ob der Eigenbedarf tatsächlich besteht, wird sich nur im nachhinein feststellen lassen, falls (der Vermieter) die Wohnung tatsächlich nicht für sich in Anspruch nehmen sollte. "785 Die Überprüfung des Wahrheitsgehalts der Angaben des Vermieters scheidet praktisch auch aus, wenn der Gesundheitszustand des Vermie-

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XI. Die

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ters als Grund für den Eigenbedarf oder für den Bedarf einer Haushaltshilfe oder Pflegeperson angegeben wird. Spielen die bisherigen Wohnverhältnisse des Vermieters in der Kündigungsbegründung eine Rolle, so können diese nicht überprüft werden, wenn der Mieter an der Wohnungstür abgewiesen wird. Wird die Kündigung damit begründet, der Sohn habe einen Studienplatz am Ort der Mietwohnung erhalten, braucht die Verwaltung der Hochschule dem Mieter keine Auskunft zu erteilen. Nach § 11 Bundesdatenschutzgesetz (beziehungsweise entsprechenden Bestimmungen in den Landesdatenschutzgesetzen) wäre zwar die Weitergabe der Information an den Mieter zulässig, wenn dieser mit dem Kündigungsschreiben in der Hand sein berechtigtes Interesse nachweist. Das heißt aber nicht, daß die Verwaltung zu dieser Information verpflichtet ist. Auch wenn die subjektive Seite der Begründung nur eingeschränkt nachprüfbar ist, kann der Mieter dennoch versuchen, Beweise für Zweifel an der Ernsthaftigkeit des vom Vermieter behaupteten Nutzungswillens zusammenzutragen. Angesichts der zunehmenden Wohnungsprobleme in den Ballungsgebieten scheint es immer mehr Mieter zu geben, die ihr Bestandsinteresse auf unkonventionelle Art verteidigen, etwa einen Privatdetektiv einschalten. Gelingt es dem Mieter, Tatsachen aufzudekken, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens des Vermieters begründen und gelingt es letzterem nicht, die Zweifel zu entkräften, kann die Räumung der Wohnung nicht durchgesetzt werden Beispiele: Vermieter begründet die Kündigung damit, er brauche die 107 m2 große, 1200 DM pro Monat teure Wohnung für seine 18-jährige Tochter, welche derzeit bei den Eltern wohne und beabsichtige, mit ihrem Verlobten zusammenzuziehen und einen eigenen Hausstand zu gründen. Der Mieter behauptet im Prozeß, Nachforschungen einer Detektei hätten ergeben, daß die Tochter gar nicht verlobt sei und der angebliche Freund mit einer anderen Frau verlobt sei und eine andere Wohnung bewohne. Das Landgericht gab der Räumungsklage statt, ohne dem Beweisantrag des Mieters nachzugehen. Das Bundesverfassungsgericht hat diese Entscheidung aufgehoben ; Kündigung unwirksam, wenn Vermieter gegenüber Dritten geäußert hat, daß die Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wurde, in Wirklichkeit gar nicht einziehen will787; Kündigung unwirksam, weil sich Behauptung des Mieters im Prozeß erhärtet, in Wirklichkeit wolle der Vermieter ihn nur los werden788; vermutete Absicht des Vermieters, das Haus zu verkaufen (leerstehende Wohnung im Erdgeschoß und andere Anhaltspunkte)789; Eigenbedarf für seit 1 1/2 Jahren eine Wohnung suchende Tochter wird erst geltend gemacht, als es zu Streitigkeiten über Mieterhöhung und Nebenkosten gekommen ist790.

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Schaltet der Mieter eine Detektei ein, kann er einen Anspruch auf Ersatz der Detektivkosten haben, wenn sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig sind Beispiel: Der kündigende Vermieter lebt in einem eheähnlichen Verhältnis in der Wohnung seiner Verlobten und behauptet, er sei wegen einer beabsichtigten Trennung auf die Wohnung der Mieterin angewiesen. Bevor die Verlobte im Prozeß als Zeugin vernommen wird, beauftragt die Mieterin eine Detektei, um die Glaubhaftigkeit der Angaben des Vermieters überprüfen zu lassen. Das LG Berlin791 hat die Kosten der Detektei als erstattungsfähig angesehen.

Detektivkosten werden nicht als notwendige prozeßvorbereitende Kosten anerkannt, wenn über den festzustellenden Sachverhalt im Prozeß Beweis durch Einvernahme sonstiger unabhängiger Zeugen erhoben werden kann Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens können auch begründet sein, wenn der Vermieter für sich oder Angehörige „Unterbedarf' geltend macht, zum Beispiel der Sohn mit Familie angeblich von 100 m2-Wohnung in 74 m 2 -Wohnung umziehen will 793 . Der Mieter kann die Kosten für einen Anwalt ersetzt verlangen, wenn der Vermieter wiederholt wegen Eigenbedarfs gekündigt, der Mieter jeweils widersprochen und der Vermieter nie eine gerichtliche Klärung herbeigeführt hat 794 . Die Glaubhaftigkeit der Begründung wird erschüttert, wenn der Sachvortrag des Vermieters sich nach der jeweiligen Prozeßsituation richtet Beispiele: Nachdem das Amtsgericht die gekündigte Wohnung als ßr den alleinstehenden Sohn zu groß und deshalb objektiv ungeeignet angesehen hat, behauptet der Vermieter vor dem Landgericht, der Sohn habe Heiratsabsichten. Dem Gericht drängte sich hier der Verdacht auf, daß die behauptete Lebensplanung „leichtfertig der Prozeßsituation angepaßt wird" und sich die Pläne des Vermieters nach Räumung der Wohnung genauso schnell wieder ändern könnten95.

Vor allem die Kündigung einer Wohnung, um sie fiir Angehörige, insbesondere Kinder des Vermieters zu nutzen, ist grundsätzlich mit erheblichen Unsicherheiten für den Mieter verbunden und beinhaltet erhebliche Mißbrauchgefahren. Die Unsicherheiten sind stärker, als wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst nutzen will, was sich aus der die Bedarfssituation begründenden Verknüpfung von objektiven und subjektiven Elementen ergibt Beispiel: Macht der Vermieter Eigenbedarf für seine Tochter geltend, so muß a) er eine Tochter haben, b) ihr die Wohnung zur Verfügung stellen wol-

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len, c) die Tochter die Absicht haben, die Wohnung zu beziehen und d) ein vernünftiger Grund bestehen, zum Beispiel beabsichtigtes Zusammenleben mit Partner. Ob der Vermieter eine Tochter hat, kann anhand rein objektiver Kriterien beurteilt werden. Die Bestandteile b) und c) der Bedarfssituation sind Ergebnis rein subjektiver, innerer Willensentschlüsse. Auch der Punkt d) ist nur beschränkt nachprüfbar: Auch Fall ,1 b (Kinderwunsch) zeigt deutlich, daß der gerichtlichen Nachprüfung des Eigenbedarfs Grenzen gesetzt sind. Dennoch sind Mieter nicht schutzlos. Das Bundesverfassungsgericht hat im Juni 1993 entschieden, daß die Selbstnutzungsabsicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters als innere Tatsache vom Fachgericht im Räumungsprozeß mit den Möglichkeiten des Beweisrechts festzustellen ist. Bestreitet der Mieter die Selbstnutzungsabsicht oder die Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches, hat das Gericht dem beachtlichen Vorbringen des Mieters nachzugehen und die vom Vermieter angebotenen Beweise zu erheben 796 .

11. Vortäuschen von Eigenbedarf • Grundsätze Der Mieter oder die Mieterin ist auch insofern nicht schutzlos, als er oder sie bei vorgetäuschtem Eigenbedarf Schadensersatz verlangen kann. Ein Schadensersatzanspruch besteht auch dann, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben schuldhaft von einem falschen Sachverhalt ausgegangen ist 797 . Im einzelnen bestehen aber Unsicherheiten, die mit den subjektiven Elementen der Eigenbedarfskündigung sowie mit Beweisschwierigkeiten zusammenhängen. Im obigen Beispiel der Kündigung für die Tochter müßte der Vermieter den Mieter vom Wegfall des Kündigungsgrundes unterrichten und das Mietverhältnis fortsetzen, wenn die Tochter sich zwischen Kündigungsausspruch und Auszug des Mieters zur Trennung von ihrem Partner ent798

schließen sollte . Faßt die Tochter diesen Entschluß aber erst nach Auszug des Mieters, ist die Wohnung rechtswirksam gekündigt; der ausgezogene Mieter hat keinen Schadensersatzanspruch. Welche Mög-

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lichkeiten die Eigenbedarfskündigung dem unredlichen Vermieter oder der unredlichen Vermieterin bietet, zeigt auch folgendes Beispiel: Frau X. ist Eigentümerin eines mehrgeschossigen Miethauses in Frankfurt-Sachsenhausen. Sie wohnt selbst in der Souterrain-Wohnung. Mit ihrer Absicht, die Miete für die Wohnung im zweiten Obergeschoß zu erhöhen, scheitert sie am Widerstand der Mieter. Sie kann nicht nachweisen, daß die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt. Später kündigt sie dem Ehepaar, das nicht mehr bezahlen wollte. Sie begründet die Kündigung mit Eigenbedarf. Sie leide unter Rheuma und Ischias. Im Souterrain sei es deshalb zu kalt und zu zugig für sie. Die Mieter widersprechen der Kündigung, Frau X. erhebt Räumungsklage vor dem Amtsgericht. Ein ärztliches Gutachten bestätigt ihre Krankheiten, sie gewinnt den Prozeß. Die Mieter legen gegen das Urteil Berufung ein. Vor der 11. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt kommt es zu einem Vergleich. Die Mieter hatten inzwischen selbst ein Haus erworben. Sie einigen sich mit der Vermieterin, schließen einen Mietaufhebungsvertrag, übernehmen einen Teil der Prozeßkosten und ziehen aus. Kurz darauf stellen sie fest, daß die Vermieterin gar nicht in das 2. OG eingezogen ist, sondern die Wohnung zu einem höheren Preis weitervermietet hat. Sie erstatten Strafanzeige wegen Betruges. Im Prozeß vor dem Schöffengericht legt Frau X. das Attest eines anderen Arztes vor, wonach sich das Rheumaleiden entscheidend verbessert hat. Ein plötzlich aufgetretenes Herzleiden hindere sie nunmehr daran, die Treppen in das 2. OG zu steigen". In der Verhandlung vor dem Schöffengericht machte der Richter deutlich, daß für ihn der Tatbestand des Betruges trotz des ärztlichen Attestes erfüllt sei. Zu einer Verurteilung kam es allerdings nicht: Mit Rücksicht auf das fortgeschrittene Alter der Vermieterin (möglicherweise auch, weil sie bisher strafrechtlich noch nicht aufgefallen war) wurde das Strafverfahren wegen „geringer Schuld" gegen Zahlung von 1.000 D M zugunsten des Kinderschutzbundes eingestellt. Auch in diesem Fall hatten die Mieter keine Möglichkeit, zu überprüfen, ob die Vermieterin tatsächlich aus gesundheitlichen Gründen eine andere Wohnung brauchte, bevor sie die Entscheidung über den Auszug trafen. Auf die Vorlage des ärztlichen Gutachtens hat der Mieter keinen Rechtsanspruch. Will er eine gerichtliche Überprüfung der Kündigung, muß er sich auf einen Räumungsprozeß mit ungewissem Ausgang und hohem Kostenrisiko einlassen.

• Falsche Angaben des Vermieters, der Vermieterin Bei der schuldhaft unberechtigten Kündigung des Vermieters hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch. Schuldhaft handelt der Vermieter, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig falsche Angaben macht 800 . Der Mie-

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ter kann grundsätzlich davon ausgehen, daß der Vermieter die Gründe der Kündigung einer sorgfältigen Überprüfung unterzieht. Fahrlässig handelt der Vermieter dann, wenn er das nicht tut oder wenn ihm falsche 801 Angaben Dritter zugerechnet werden können . Nach § 564 b Abs. 3 BGB werden als berechtigte Interessen des Vermieters nur die Gründe berücksichtigt, die im Kündigungsschreiben angegeben sind (soweit sie nicht nachträglich entstanden sind). Die Angaben des Vermieters müssen der Wahrheit entsprechen; der Wille, die Wohnung zu dem angegebenen Zweck zu benutzen, muß ernsthaft bestehen. Beispiel: Der Vermieter darf nicht einfach behaupten, er benötige die Wohnung für seinen Sohn, der wegen Zuteilung eines Studienplatzes nach Dannstadt ziehen wolle, wenn der Sohn gar keinen Studienplatz in Dannstadt hat.

Verlangt der Mieter Schadensersatz, so muß er darlegen, warum die vom Vermieter behaupteten Kündigungsgründe nicht der Wahrheit entsprochen haben. Steht fest, daß die vom Mieter verlassene Wohnung nicht zu dem angegebenen Zweck genutzt wurde, ändert sich die Beweislastverteilung zugunsten des Mieters: Dann muß der Vermieter beweisen, daß der Kündigungsgrund bestanden hat und erst nach Räumung entfallen ist Begründete Zweifel hat der Vermieter vollständig 803

"

auszuräumen . Die Uberprüfung des Wahrheitsgehalts der Kündigung kann durch Parteivernehmung des Vermieters unter ausdrücklichem 804 Hinweis auf die prozessuale Wahrheitspflicht und auf die Strafbarkeit 805 806 des Prozeßbetrugs geschehen . Steht fest, daß die Kündigung objektiv unwirksam war, hat der Vermieter zu beweisen, daß sie für den eingetretenen Schaden nicht ursächlich war 807 . Behauptet der Vermieter, 8Ö8 ihn treffe kein Verschulden, so muß er das beweisen . Der Schadensersatzanspruch steht auch dem Mieter zu, der auf eine an sich nicht ordnungsgemäß begründete Eigenbedarfskündigung hin freiwillig ausgezogen ist, wenn ihm der Vermieter die Bedarfsgründe mündlich schlüssig dargelegt hat und der Mieter keine Veranlassung hatte, den Angaben zu mißtrauen. Der Anspruch wird in der Regel auch nicht dadurch ausgeschlossen, daß der Mieter infolge der scheinbar gerechtfertigten Kündigung den Mietvertrag einvernehmlich vorzeitig beendet (zum Beispiel wie im obigen Frankfurter Beispiel durch Mietaufo09

hebungsvertrag) . Ein Vergleich im Prozeß kann dagegen den Schadensersatzanspruch ausschließen 810 . Der Schadensersatzanspruch kann wegen überwiegenden Mitverschuldens ausgeschlossen sein, wenn der Mieter bei klar erkennbarer Unwirksamkeit der Kündigung (zum Beispiel bei Kündigung zur Nutzung als

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811 812 Bierdepot ) auszieht, ohne der Kündigung widersprochen zu haben . Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Auskunftsanspruch hinsichtlich der Gründe, die zur 813 anderweitigen Vermietung geführt haben . Hat der Vermieter anderweitig weitervermietet, sind an sein Rechtfertigungsvorbringen hohe Anforderungen zu stellen 814 .

• Wahre Angaben, späterer Wegfall des Kündigungsgrundes Der Mieter hat auch dann Anspruch auf Schadensersatz, wenn ihm der Vermieter nicht rechtzeitig mitteilt, daß die den Eigenbedarf rechtfertigenden Gründe vor Ablauf der Kündigungsfrist und vor dem Auszug 815 aus der Wohnung entfallen sind . Das muß geschehen, bevor ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird 816 . Selbst wenn die letzte mündliche Verhandlung im Räumungsprozeß stattgefunden hat, muß der Vermieter das Gericht unverzüglich unterrichten, falls der Eigenbedarf vor dem Urteil entfällt, 817 damit das Gericht erneut in die mündliche Verhandlung eintreten kann . Fällt der Kündigungsgrund weg, wenn die Kündigungsfrist zwar schon abgelaufen, der Mieter aber noch nicht ausgezogen ist, muß der Vermieter das ebenfalls mitteilen, andernfalls ist die Kündioio gung rechtsmißbräuchlich und damit unwirksam . Erfährt der Mieter vor Auszug vom Wegfall des Eigenbedarfs, hat er aber schon einen neuen Mietvertrag abgeschlossen, kann der Schadensersatzanspruch entfallen, wenn er auszieht, ohne mit dem neuen Vermieter über819 eine eventuelle Aufhebung des neuen Mietvertrags verhandelt zu haben . Umstritten ist, ob der Vermieter auch dann zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn seine Angaben in der Kündigungsbegründung zwar richtig sind, juristisch aber für die Kündigung nicht ausreichen, der Mieter aber trotzdem ohne Widerspruch auszieht. Es geht dabei um die Fälle, in denen der Vermieter redlich handelt und irrig davon ausgeht, er habe ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung. Das OLG Hamm hat in diesem Fall einen Schadensersatzpflicht abgelehnt 820 . Das ist nicht unproblematisch, weil das Risiko, die Rechtslage falsch beurteilt zu haben, grundsätzlich vom kündigenden Vertragspartner getragen werden sollte, der das schadensverursachende Ereignis auslöst 8 " 1 .

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XI. Die Eigenbedarfskündigung

• Umfang des Schadensersatzes Der Umfang des Ersatzanspruchs des Mieters richtet sich nach §§ 2 4 9 ff. B G B . Danach hat der Vermieter alle Kosten zu ersetzen, die dem Mieter infolge des Umzugs entstanden sind (Leistungen, die der Vermieter aufgrund eines Mietaufhebungsvertrags für die Auflösung des Miet822

Verhältnisses bezahlt hat, sind anzurechnen ). W i e Fall 1 c zeigt, gehören dazu eine ganze Reihe von Kostenpositionen: Umzugs- Makler- und Inseratkosten, Kosten für den Anwalt, wenn zunächst gegen die Räumungsklage vorgegangen und dann ein Vergleich über den Auszug geschlossen wurde, Kosten für neue Gardinen und Telefonanschluß, erforderliche neue Haushaltsgeräte, Kosten der Renovierung der neuen Wohnung, Ersatz für die auf Kosten des Mieters in der alten Wohnung angebrachten Einrichtungen (zum Beispiel Einbauschränke), die in der neuen Wohnung nicht mehr verwendbar sind (unter Abzug einer angemessenen Abschreibung), doppelte Miete, (falls kurzfristig zwei Wohnungen zu bezahlen sind), Differenz alte Miete 8 2 3 . W i e lange die Differenz alte Miete - neue Miete ersetzt werden muß, ist im einzelnen umstritten 8 2 4 . Im Eingangsfall 1 c hat das Landgericht Düsseldorf immerhin auf 1 Jahr (bei vergleichbaren Wohnungen) erkannt

825

.

• Strafbarkeit Der Vermieter oder die Vermieterin, der oder die Eigenbedarf vortäuscht und dadurch den Auszug (und die Umzugskosten) der Mieter verursacht, macht sich wegen Betrugs strafbar. Unterläßt der Vermieter den Hinweis, daß der Eigenbedarf entfallen ist, kann er sich wegen B e 826

trugs durch Unterlassen schuldig machen . Hat der Mieter ausnahmsweise trotz Auszugs keinen Vermögensschaden, kommt eine Bestrafung des Vermieters wegen versuchten Betrugs in Betracht " . Ein Vermieter, der ein vorgetäuschtes berechtigtes Interesse durch wahrheitswidrige Angaben im Rechtsstreit über die Räumung der Wohnung durchsetzt, kann -wie das obige Frankfurter Beispiel zeigt- wegen Prozeßbetrugs nach § 263 StGB bestraft werden 828 . Das gleiche gilt, wenn der Vermieter im Räumungsprozeß bewußt verschweigt, daß mittlerweile der die o9 Eigenbedarfskündigung rechtfertigende Grund entfallen ist " .

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• Wiedereinräumung des Besitzes Ist der Mieter ausgezogen, wird eine Wiedereinräumung des Besitzes an der Wohnung in der Regel nur in Betracht kommen, wenn diese noch leersteht und weder vermietet noch weiterverkauft worden ist Das Gericht kann per einstweiliger Verfügung vorläufig den Verkauf der leerstehenden Wohnung (bis zur Klärung der Berechtigung der Kündigung) 830 untersagen . Ist die Wohnung inzwischen weitervermietet und gelingt es dem ausgezogenen getäuschten Mieter, die neuen Mieter831 zum Auszug zu bewegen, muß ihm der Besitz wieder eingeräumt werden .

12. Kündigung ohne berechtigtes Interesse In den letzten Jahren sind immer mehr Mietverhältnisse vom normalen Kündigungsschutz ausgenommen worden. Bei der Kündigung des Vermieters ohne berechtigtes Interesse sind Mietverhältnisse mit gemindertem Bestandsschutz und solche ohne Bestandsschutz zu unterscheiden. Eine kurze Übersicht findet sich in Kapitel X auf Seite 134 f.

13. Form der Kündigung Die Eigenbedarfskündigung hat schriftlich zu erfolgen, wenn sie wirksam sein soll 832 . Die Angabe des Kündigungsgrundes ist Wirksamkeitsvoraussetzung, obwohl das BGB nur davon spricht, daß die Gründe angegeben werden „sollen" 833 . Das hängt damit zusammen, daß als berechtigtes Interesse des Vermieters nur die Gründe berücksichtigt werden, die im Kündigungssschreiben angegeben wurden - soweit sie nicht nachträglich entstanden sind 834 . Weist der Vermieter im Kündigungsschreiben auf die Sozialklausel des § 556 a BGB hin, muß der Mieter seinen Widerspruch bis spätestens zwei Monate vor Ablauf des Vertrags erklären, wenn er eine Fortset835 zung des Mietverhältnisses wegen sozialer Härte erreichen will (zur Sozialklausel vgl. Kap. X 7, S. 136). Wird der Mieter nicht auf die Sozialklausel hingewiesen, ist die Kündigung trotzdem wirksam. Fehlt der Hinweis und wird er nicht bis spätestens zwei Monate vor Beendigung

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des Mietvertrags nachgeholt, kann der Mieter seinen Widerspruch noch in der ersten mündlichen Verhandlung des Räumungsrechtsstreits erklären. Die mündliche Kündigung genügt bei Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist sowie bei möbliertem Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und nicht einer Familie zum dauernden Gebrauch überlassen wurde (typische Un836 termietverhältnisse) .

Anmerkungen

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Anmerkungen Kapitel I 1 Bundestags-Drucksache 13/159 v. 30.12.1994, S. 23 Tz 1101 2 BT-DrS aaO, S. 16 Tz 14 3 Vgl. „Enttäuscht", DWW 1995, S. 31 4 Pfeifer, Wohnungspolitik auf dem Prüfstand, DWW 1996, S. 39 5 So der Direktor des Deutschen Mieterbundes, Mieter-Zeitung 6/1994, S. 4 6 Entschließungsantrag Bündnis 90/Die Grünen, BT-DrS 13/1312 v. 10.5.1995 7 Vgl. „Mietenpolitik in der sozialen Marktwirtschaf", Wohngeld- und Mietenberichtbericht der Bundesregierung 1983, BT-DrS 10/854, S. 26 Tz 55 8 Siedlungsentwicklung und Siedlungspolitik, Nationalbericht Deutschland (Habitatll), BT-DrS 13/3679 v. 6.2.96, S. 30 9 Vgl. BVerfG, B.v.26.5.93, WM 1993, S. 377 (379) 10 Wohngeld- und Mietenbericht 1993 der Breg, BT-DrS 12/7153 v. 25.3.94, S. 24 Tz 61 11 Bohlen, Mietbelastung der Haushalte in Deutschland, WM 1996, S. 260 12 Bohlen aaO, S. 261 13 Wohngeld- und Mietenbericht 1996 der BReg, BT-DrS 13/4254 v. 29.3.96, S. 26, Tab. 7 14 Bohlen aaO S. 263 15 Wohnungsmieten steigen weiter, FR v. 1.7.93 16 FR aaO 17 FR aaO 18 Wohnungsmarkt entspannt sich, DE v. 4.2.1995 19 Bohlen,Der Wohnungsbau i. d. westlichen Bundesländern 1985 - 1994, WM 1996, S. 127 (129) 20 GEWOS, Pestel - vgl. Bohlen aaO S. 129 21 Bericht 1994 d. Expertenkomm. Wohnungspolitik,BT-DrS 13/159 vom 30.12.94, S. 52 Tz 2303 22 BT-DrS 13/159 aaO 23 Siedlungsentwicklung und Siedlungspolitik, Nationalbericht Deutschland (Habitatll), BT-DrS 13/3679 v. 6.2.96, S. 116 24 Habitat II aaO 25 BT-DrS 13/159, S. 51 Tz 2301 26 Dazu Harke, Wohnraummiete Band 2, S. 186 27 11. Subventionsbericht der Bundesregierung, BT-DrS 11/5116, S. 26 (Übersicht 12) 28 Art. 14 Abs. 2 GG 29 BVerfG, B.v.26.5.93, WM 1993, S. 377 (379) 30 Stadler, Die Wohnungsmiete, in: dtv 5013, 22. Aufl. 1986, S. 14 31 Lütge, Deutsche Sozial- und Wirtschaftsgeschichte, 3. Aufl. 1966, S. 432 f. 32 Voigt, zit. nach Berger-Thimme, Wohungsfrage und Sozialstaat, 1976, S. 24 33 Peters, Wohnungspolitik am Scheideweg, 1984, S. 43 ff. 34 V.A.Huber 1849, zit. nach Peters aaO, S. 42 35 Schneider, Selbsthilfe,Staatshilfe,Selbstverwaltung, 1973,S.29 ff.; BergerThimme aaO, S. 71 ff. 36 Harke, Wohnraummiete Band 1, 2. Aufl. 1985, S. 69 ff.

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Anmerkungen

37 38 39 40 41 42 43 44 45

§ 1 Abs. 2 II. WoBauG Stemel, Einführung, dtv 5013, 29. Aufl. 1995, S. XIV Vgl. im einzelnen Stemel aaO, S. XVI Dazu Stadler aaO, S. 21 Vgl. Mieter-Zeitung 3/96, S. 3 Vgl. Mieter-Zeitung 4/96, S. 3 „ V/eitere Sponsoren für den Mietspiegel gesucht", FR v. 11.3.1996 Vgl. KG, B.v. 11.12.91, WM 1992, S. 234 (235) LG Frankfurt,U.v. 27.2.90,WM 1990, S. 271, OLG Frankfurt, U.v.19.12.91, WM 1992, S. 57 46 BGH, U.v.20.1.93, WM 1993, S. 109 47 KG, B.v.ll.12.91, WM 1992, S. 234 48 BGH, B.v.22.3.94, WM 1994, S. 340

Kapitel II 49 Vgl. z.B. Emmerich DWW 1993, S. 313 (mit weiteren Nachweisen); Depenheuer: der Mieter als Eigentümer?, NJW 1993, S. 2561. allgemein zur Mietrechts-Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts Roellecke NJW 1992, S. 1649; Sonnenschein NJW 1993, S. 161; zu den verfassungsrechtlichen Aspekten der Wohnraummiete: Harke, Wohnraummiete Band 1 (1985), s. 72 ff. 50 § 3 MHG iVm § 541b BGB 51 BVerfG, B.v. 26.5.93, WM 1993, S. 377 (379) 52 BVerfG aaO S. 378 53 Vgl. B.v. 26.5.93, WM 1993, S. 377 (379) 54 Urteil v. 12.1.1967, BVerfGE 21, S. 82/83 55 Urteile v. 23.4.1974, BVerfGE 37, 132 und v. 12.3.1980, NJW 1980, S. 1617 56 Urteil v. 12.3.1980, NJW 1980, S. 1617 57 Beschluß v. 14.7.1981, WM 1982, S. 146 58 Urteil v. 4.2.1975, BVerfGE 38, S. 370. Dazu: Gärtner, Soziales Mietrecht?, DuR 1977, S. 364 ff. (384); Derleder, Bilanz und Perspektiven der sozialstaatlichen Interventionen zur Gewährleistung ausreichenden Wohnraums, DuR 1981, S. 256 ff. (266); Derleder, Zwangsvermietung gegen Zweckentfremdung?, DVB1 1977, S. 601; vgl. auch BVerwG, Urteil v. Dez. 1979, NJW 1981, S. 242; OVG Münster, Urteil v. 26.10.1978, NJW 1979, S. 1058 59 Urteil v. 4.2.1975, BVerfGE 38, S. 370 f. Diese Grundsätze werden im Beschluß v. 19.1.1987 (WM 1987, S. 78) erneut betont 60 Beschluß v. 4.12.1985, WM 1986, S. 101 61 Beschluß v. 4.12.1985 aaO 62 In einigen Fällen bis 1.6.1999 auch mit drei Wohnungen: § 564 b Abs. 4 BGB - vgl. Gesetz zur Übernahme befristeter Kündigungsmöglichkeiten als Dauerrecht vom 21.2.1996, BGBl I 222 63 Vgl. § 564 b Abs. 4 Satz 1 BGB

Anmerkungen

179

64 Vgl. dazu Seite 2 65 So das Feldmühle-Urteil des Bundesverfassungsgerichts v. 7.8.1962; BVerfGE 14, S. 275 66 So das Urteil v. 20.7.1954, BVerfGE 4, S. 17 f. Zur Reform der Bodenordnung: Greger, Städtebau ohne Konzept, Hamburg 1973, S. 60; Hillebrecht, Städtebau als Herausforderung, Köln o.J., S. 33 ff., 112 ff.; Dt. Industrieund Handelstag, Bodenordnung: Markt und Planung, Bonn 1974 67 Dazu Harke, Wohnraummiete Band 2, S. 178 ff. 68 So auch im Hessischen Landtag. Im Oktober 1991 hat eine hessische Initiative 135.000 Unterschriften zur Einführung eines Rechts auf Wohnen überreicht - vgl. FR vom 30.10.91 69 Dazu auch Arndt, Soziale „Grundrechte" als Staatsziele in einer künftigen deutschen Verfassung, RuP 1990, S. 69 70 § 1 hess. WAG, dazu Harke aaO, S. 182 71 Art. 37 Abs. 1 der DDR-Verfassung 72 Maunz-Dürig-Herzog, Grundgesetz, Art. 20 Rz 50 VIII 73 Kakies, Die Verfassungen der deutschen Bundesländer, 1966, S. 82 und 103 74 § 1 hess. WAG 75 Vgl. im einzelnen Harke, Rechtliche Aspekte der Wohnungsversorgung benachteiligter Gruppen, WM 1987, S. 403; Roth, Mieterschutz und Sozialstaatsprinzip, WM 1987, S. 176 76 VGH Mannheim 1 S 470/96, FR vom 12.4.96

Kapitel III 77 §§ 535, 536 BGB 78 § 535 Satz 2 BGB 79 BGH, U.v. 20.5.94, WM 1994, S. 460 80 § 549 Abs. 2 BGB 81 Der Spiegel Nr. 49/1992, S. 303 82 FR 17.8.94 83 FR 2.4.93 84 BGH, U.v.20.6.84, NJW 1985, S. 1553; OLG Köln, U.v.24.11.93, WM 1994, S. 332 85 §§ 604, 605 BGB im Vergleich zu § 564 b BGB 86 § 242 BGB 87 § 226 BGB. Zur jederzeitigen Rückforderung der verliehenen Sache vgl. auch LG Lübeck, U.v. 16.6.86, WM 1987, S. 124 88 §§599, 600 BGB im Vergleich zu §§ 538, 541 BGB 89 § 601 BGB im Vergleich zu §§ 536, 546 BGB 90 LG Hamburg, U.v. 8.4.93, WM 1994, S. 545 91 „Genuß der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind" - § 581 Abs. 1 Satz 1 BGB 92 Dazu Derleder in Alternativkommentar BGB 1979, vor §§ 581 ff. Rz 1

180

Anmerkungen

93 § 581 Abs. 2 BGB 9 4 §§ 582 ff. BGB 95 Dazu Harke, Wohnraummiete Band 1, S. 4; Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht 1979, §§ 535, 536 Rz 5 ff. 96 „Unterm Strich zu teuer", test Nr. 5/1984, S. 87 ff. 97 Dazu: „Verbraucherschutz ganz klein geschrieben", test Nr. 5/1984, S. 15 ff. Vgl. auch: Stiftung Warentest, Verbraucherrecht 1993, S. 56 ff. 98 Gutachten, BT-DrS 13/159 vom 30.12.1994, S. 31, Tz 1206-1209 99 Expertenkommission aaO Tz 1206 100 Expertenkommission aaO, S. 29 Tz 1205 101 Vgl. „Hypothekenbanken: Mietwohnungsbau immer noch lohnend", Bundesbaublatt 1983, S. 69 102 § 5 Gesetz zur Regelung der Miethöhe 103 Bundesbaublatt 1983, S. 69 104 Dazu Brede/Dietrich/Kohaupt/, Politische Ökonomie des Bodens und Wohnungsfrage 1976, S. 196 ff. Vgl. auch Harke, Wohnraummiete Band 1, 1985, S. 21: „Krise des frei finazierten Wohnungsbaus?" 105 Expertenkommission aaO, S. 106 Vgl. die Zahlen von 1985 bis 1994 bei Bohlen, Der Wohnungsbau in den westlichen Bundesländern von 1985 bis 1994, WM 1996, S. 127 107 Bohlen aaO, S. 129

Kapitel IV 108 Analoge Anwendung des § 2 II Nr. 3 WoVermG 109 Zitiert nach Günther/Schenkel-Tappert, Wie kommt der Mensch zu seiner Wohnung?, 1974, S. 7 110 Dazu Harke, Wohnraummiete Band 1, S. 84 111 Das wird beklagt von Stiller, Präsident des VDM und CEI, F A Z vom 10.11.1995 112 § 2 Abs. 3 Wo VermG 113 BVerwG, B.v. 1.3.78, NJW 1978, S. 1539 114 Mieter-Zeitung 2/1982, S. 1 115 Dazu im eimzelnen Harke, Wohnraummiete Band 1, Seite 88 f. 116 Vgl. Mieter-Zeitung 1/1996, S. 8 117 § 3 Abs. 3 WoVermG 118 § 6 Abs. 1 WoVermG 119 OLG Frankfurt, U.v.29.11.78, NJW 1979, S. 878; LG Hamburg WM 1981, S. 59 120 § 2 Abs. 1 WoVermG 121 § 2 Abs. 5 WoVermG 122 § 3 Abs. 2 WoVermG 123 §§ 652 ff. BGB

Anmerkungen

181

124 BGH, U.v. 3.12.86, NJW 1987, S. 1008 125 § 2 II Nr. 3 Wo VermG 126 Dazu BVerfG, B.v.26.4.88, BVerfGE 78, 128 (130) 127 BGH vom 3.12.86 aaO 128 Beschluß vom 26.4.1988 aaO 129 Eine Unterscheidung, die in einem früheren Beschluß des Bundesverfassungsgerichts so noch nicht getroffen wurde: BVerfG, B.v.30.6.87, BVerfGE 76, 126 130 AG Nidda, U.v. 14.5.93, WM 1993, S. 412 131 BGH, U.v.24.6.81, NJW 1981, S. 2293 132 U.v. 9.6.76, Wm 1977, S. 188 (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermG wurde analog angewendet) 133 LG Hannover, U.v. 9.9.81, WM 1983, S. 274; AG Darmstadt, U.v.4.6.82, WM 1983, S. 27 134 Vgl. LG Frankfurt WM 1981, S. 23 und die weiteren Rechtsprechungsnachweise in Mieterlexikon 1996, S. 485 135 § 4 a Abs. 1 WoVermG 136 § 4 a Abs. 2 WoVermG

Kapitel V 137 § 123 BGB 138 U.v. 27.2.90, WM 1990, S. 271 139 OLG Frankfurt, U.v. 19.12.91, WM 1992, S. 56 140 BGH, U.v. 20.1.93, WM 1993, S. 109 141 LG Heidelberg, U.v. 20.5.76, WM 1977, S. 31 142 §§ 741 ff. BGB 143 Vgl. schon „Vermieter schnüffeln Wohnugssuchende aus", Mieter-Zeitung 1/1982, S. 5. Zur Mieter-Selbstauskunft: Lau WM 1978, S. 61; Harke WM 1987, S. 409; Weichert WM 1993, S. 723; Hille WM 1984, S. 292 144 Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung 145 BGH, U.v. 19.9.85, MJW 1986, S. 46 146 Vgl. 8. Bericht der hess. Landesreg..., LT-DrS 14/299 v. 6.7.1995, S. 22 147 Vgl.: „Bull verlangt Vorschriften zum Datenschutz für Mieter", FR v. 2.2.1982 148 U.v.29.8.84, WM 1984, S. 299 149 BVerfG, B.v.l 1.6.1991, BVerfGE 84, 192 150 BVerfG, B.v.l 1.6.1991 aaO 151 BAG AP Nr. 2, 15 zu § 123 BGB 152 Nur zulässig, wenn für Gehaltseingruppierung (Tarifbindung) nötig 153 Umstritten, vgl. Weichert aaO, S. 825; Harke, Wohnraummiete Band 1, S. 93

182

Anmerkungen

154 Harke aaO S. 94, Weichen WM 1993, S. 723 155 Im Stichwortverzeichnis 1980-1994 der Fachzeitschrift „Wohnungswirtschaft und Mietrecht" taucht das Wort „Diskriminierung" ebensowenig auf wie im Mieterlexikon des Deutschen Mieterbundes 156 In bestimmten Fällen kann Diskriminierung strafrechtlich geahndet werden - dazu eingehend Harke, Wohnraummiete Band 1, S. 99 ff. 157 Gilt auch für das vermietete EF-Haus: BVerfG, B.v.21.2.80, WM 1981, S. 77 158 § 26 Abs. 2 159 Abgedruckt bei Pulte, Menschenrechte, 1974, S. 164 160 und wirken sich über § 138 BGB aus - dazu Harke, Wohnraummiete Band 1, S. 102 ff. 161 Zu § 826 BGB vgl. Harke aaO, S. 106 162 KG, B.v.ll.12.91, WM 1992, S. 234 163 §§ 580, 566 BGB 164 Behr, Niederberger: Vergleichende Untersuchung und Auswertung von Formularmietverträgen, Darmstadt 1982 (siehe WM 1984, S. 35) 165 Abgedruckt in Mietgesetze, 29. Aufl. 1995, dtv 5013, S. 406 166 So schon Behr, Formularmietverträge..., WM 1984, S. 35 167 So der Abgeordnete Stadthagen in der 110., Sitzung des Reichstags am 20.6.1896, Sten. Berichte 110. Sitzung, S. 2780 168 Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht 1979, Vorbem. zu §§ 535, 536 Rz 3 169 § 13 Abs. 2 AGB-Gesetz 170 §§ 3, 9 AGB-Gesetz 171 § 11 AGB-Gesetz 172 Sehr gute, aktuelle und umfassende Auflistung der wichtigsten in den letzten Jahren entschiedenen Fälle in: Mieterlexikon 1996, S. 18 ff. 173 Vgl. zum Beispiel B.v.5.9.91, WM 1992, S. 46; B.v.28.1.93, WM 1993, S. 104 174 BGH, RE v. 3.10.84, WM 1985, S. 7 175 OLG Hamm, RE v. 17.8.82, NJW 1982, S. 2876 176 § 549 Abs. 2 BGB 177 § 549 Abs. 2 BGB 178 LG Berlin, U.v.22.2.93, WM 1995, S. 38 179 Dazu im einzelnen Harke, Wohnraummiete Band 1, S. 154 ff; DMB (Hg.), Von der Bude zur WG, 1990, S. 12 f. 180 § 549 Abs. 2 BGB gilt je nach Vertragsgestaltung entweder direkt oder analog 181 LG Karlsruhe, bestätigt durch BVerfG, B.v.5.9.91, WM 1992, S. 46 182 BVerfG, B.v. 28.1.93, WM 1993, S. 104 183 LG Köln, U.v. 14.3.96, WM 1996, S. 266 184 Eingehend zum Wechsel von WG-Mitgliedem: Harke, Wohnraummiete Band 1, S. 156 ff.

Anmerkungen

183

185 BGH, U.v. 18.11.93, WM 1994, S. 71 186 AG Dortmund, U.v.29.4.75, WM 1977, S. 98 187 § 108 Abs. 1 BGB 188 § 108 Abs. 2 BGB 189 U.v. 19.8.76, WM 1977, S. 168; vgl. auch AG Böblingen, U.v.17.2.81, WM 1981, S. 228; zur Herausgabepflicht: BGH, U.v.15.11.76, WM 1977, S. 64 190 § 818 Abs. 2 BGB kann wegen des Mindeijährigenschutzes nicht angewandt werden

Kapitel VI 191 §551 Abs. 1 Satz 1 BGB 192 § 537 Abs. 3 BGB 193 BGH, B.v.26.10.94, WM 95, 29 f. 194 Vgl. Hannemann, Vorauszahlungs- und Aufrechnungsklauseln in Mietverträgen, WM 1995 S. 8 195 DE vom 13.9.96 196 § 546 197 So auch der Titel eines Nebenkosten-Ratgebers des DMB 198 Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II.BVO 199 im Rahmen des § 4 MHG 200 § 2 HeizkV 201 § 11 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 2 HeizkV 202 § 11 Abs. 1 Nr. 1 HeizkV 203 § 11 Abs. 1 Nr. 2 HeizkV 204 § 3 NeubaumietenVO 205 Dazu Harke, Wohnraummiete Band 1, S. 318 206 OLG Hamm, RE v. 3.10.83, WM1983, S. 312 207 Wullkopf, Bedeutungen des Mietspiegels, WM 1996, S. 455 (457). Zur Diskussion um die Methodik vgl. Schießl WM 1995, S. 18; Oberhofer/Schmidt WM 1995, S. 137; Clar WM 1995, S. 252 208 § 2 Abs. 5 Satz 3 MHG 209 Vgl. Entwurf des Bundesrats eines Gesetzes zur Bekämpfung der Wohnungsnot, BT-DrS 11/7985 v. 26.9.1990 210 § 5 Abs. 2 Wirtschaftsstrafgesetz 211 § 302 f StGB 212 DWW aktuell Nr. 5/1987, S. 112 213 BayObLG, B.v.20.7.83, WM 1983, S. 254 214 und wder nach der nicht mehr gültigen DIN 283 noch nach der II. BVO vgl. BayObLG aaO 215 AG Bad Bramstedt, U.v. 31.1.78, WM 1979, S. 242; AG Hamburg, U.v.22.6.78, WM 1979, S. 214 216 Für 20 m2 weniger: AG Bergheim, U.v.25.6.76, WM 1978, S. 189 217 § 2 MHG 218 § § 3 , 5 MHG

184 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260

Anmerkungen

§ 4 MHG § 1 Satz 1 MHG § 549Abs. 2 Satz 2 BGB BGH, U.v. 13.12.95, WM 1996, S. 2 1 6 § 553 B G B § 550 B G B § 26 Abs. 3 NeubaumietenVO Beispiel nach LG Frankfurt MZ 4/1994, S. 6 OLG Zweibrücken, R E v. 17.8.81, W M 1981, S. 273; AG Neuss, U.v. 13.6.90, WM 1990, S. 280 L G Mannheim, U.v. 11.3.87, WM 1987, S. 353 R E W M 94, 429 So schon vor Jahren eine Studie des Mietervereins Hannover Dazu: „Die zweite Miete", S. 8 S o auch der Titel einer Broschüre des Deutschen Mieterbundes zu den Nebenkosten BayObLG, R E v. 2 6 . 2 . 8 4 , WM 1984, S. 104 Blank, Miete und Pacht 1994, S. 115 L G Stuttgart, U.v. 11.12.86, WM 1987, S. 161 AG Köln, U.v. 15.4.86, WM 1987, S. 274 § 4 Abs. 1 MHG L G Lübeck, U . v . 1 3 . 1 . 8 7 , WM 1987, S. 360 Dazu Mieterlexikon 1996, S. 52 Sie gilt an sich nur für öffentlich geforderten Wohnraum, wird aber auch im frei finanzierten Wohnungsbau angewandt OLG Koblenz, R E v. 7.1.86, WM 1986, S. 50; OLG Karlsruhe, R E v. 6 . 5 . 8 8 , WM 1988, S. 204 L G Aachen, U.v. 2 4 . 5 . 9 1 , WM 1991, S. 503 § 4 Abs. 5 MHG OLG Zweibrücken, R E v. 21.4.81, W M 1981, S. 153 Dazu Blank, Miete und Pacht, 9. Aufl. 1994, S. 154 § 259 BGB §§ 810, 811 BGB OLG Stuttgart, R E v. 10.8.82, WM 1982, S: 272 L G Frankfurt, U.v. 24.10.78, WM 1979, S: 24 Abgedruckt in dtv 5013 Nr. 24 § 4 Abs. 2 Satz 1 HeizKV § 7 Abs. 2 HeizKV §§ 8, 9 HeizKV § 8 Abs. 2 HeizKV § 10 HeizKV § 9 a HeizKV § 9 b HeizKV Dazu (mit weiteren Hinweisen) Mieter - Lexikon 1996, S. 166 ff.; „test" Nr. 5/1982, S. 82 §§ 2, 11 HeizKV § 550 b Abs. 1 B G B

Anmerkungen

185

261 BGH, U.v.20.4.89, WM 1989, S. 289 262 § 550 b Abs. 4 BGB Kapitel V n 263 264 265 266 267 268

OLG Köln, Urteil v. 22.6.88, DWW 1988, S. 278 Urteil vom 27.5.93, WM 1993, S. 597 nach § 549 Abs. 2 BGB B.v.26.10.90, WM 1991, S. 18 Dazu HARKE, Wohnraummiete, Band 2 1991, S. 64 Vgl. EMMERICH, Vertragsgemäßer Zustand der Mieträume, in: Partner im Gespräch 1990, S. 40 269 BGH, Urteil v. 25.2.87, WM 1987, S. 315 (Gewerbemiete) 270 OLG Karlsruhe, U.v.30.12.94, WM 1995, S. 307 271 OLG Hamm, Urteil v. 27.3.84, WM 1985, S. 253 272 OLG Düsseldorf MDR 1988, S. 645 273 BGH, U.v. 13.12.95, NJW 1996, S. 715 274 Dazu: JENDREK, Haftung des Mieters... WM 1992, S. 341 275 Vgl. OLG Karlsruhe, RE v. 9.8.84, WM 1984, S. 267 276 BGH, U.v. 18.5.94, WM 1995, S. 466 277 So der Leitsatz des BGH-Urteils aaO 278 LG Frankfurt, U.v. 12.9.95, WM 1996, S. 535; OLG Hamm, U.v.9.6.95, WM 1996, S. 470: Mieter haftet nicht für Frostschäden, wenn Ursache auch defekte Heizanlage sein kann 279 LG Kiel, Urteil v. 23.5.91, WM 1992, S. 120 280 LG Berlin, Urteil v. 16.9.92, WM 1993, S. 261 281 LG Berlin aaO 282 BGH, Urteil v. 1.4.92, WM 1994, S. 191 (Femschreiber) 283 BGH, Urteil v. 15.5.91, WM 1991, S. 381 284 § 553 BGB 285 OLG Frankfurt, RE vom 10.10.88, WM 1988, S. 395 286 § 556 Abs. 3 BGB 287 Urteil vom 2.2.88, WM 1989, S. 237 288 LG Heidelberg, B.v.5.6.87, WM 1987, S. 316 289 § 549 Abs. 2 BGB. Die Bestimmung ist nicht anwendbar, wenn Mieter bei Vertragsschluß eine Wohngemeinschaft gründen wollen. Darüber ist der Vermieter gleich zu informieren. 290 BGH, RE v. 3.10.94, WM 1985, S. 7 291 Für Geschwister: BayObLG, RE v. 29.11.83, WM 1984, S. 13; LG Kassel, B.v. 15.11.88, WM 1989, S. 72 292 KG Berlin, RE v. 11.6.92, WM 1992, S. 350 293 OLG Hamm, RE v. 17.8.82, NJW 1982, S. 2876 294 OLG Hamm, RE v. 23.10.91, WM 1991, S. 668 295 LG Köln, U.v. 18.11.76, WM 1978, S. 50 296 § 549 Abs. 2 Satz 3 BGB. A.A. LG Köln, U.v. 11.1.90, WM 1990, S. 219 (mit zu Recht kritischer Anmerkung von BLANK)

186

Anmerkungen

297 § 553 BGB - OLG Hamburg, RE v. 17.12.81, WM 1982, S. 41 298 BayObLG, RE v. 26.10.90, WM 1991, S. 18. (der Mieter hat die Prozeßkosten zu tragen, weil er die Klage des Vermieters veranlaßt hat) 299 LG Berlin, B.v.4.5.95, WM 1995, S. 395 300 BGH, U.v. 6.5.92, WM 1992, S. 355 (die Gültigkeit einer Formularklausel wird nach dem Grundsatz der „kundenfeindlichsten Auslegung" ermittelt) 301 § 9 AGB- Gesetz 302 § 536 BGB 303 U.v. 7.6.89, WM 1989, S. 324; U.v. 15.5.91, WM 1991, S. 381 304 BGH, U.v. 7.6.89, WM 1989, S. 324 - bei den heutigen Handwerkerkosten ist also die praktische Bedeutung einer solchen Klausel relativ gering 305 Dazu BGH, U.v. 6.5.92 aaO, S. 356 306 § 28 Abs. 4 Satz 5 der II. Berechnungsverordnung 307 Vgl. LG Köln, U.v. 16.3.89, WM 1989, S. 506 308 BGH, R E v.6.7.88, WM 1988, S. 294 (298) 309 OLG Hamm, RE v. 22.3.91, WM 1991, S. 248 310 § 548 BGB 311 § 536 BGB 312 BGH, RE v. 30.10.84, WM 1985, S. 46 313 BGH, RE v. 6.7.88, WM 1988, S. 294 314 BGH, R E v. 1.7.87, WM 1987, S. 306 315 BGH, R E v . 30.10.84, WM 1985, S. 46 316 Vgl. HARKE, Wohnraummiete Band 2, Darmstadt 1991, S. 30 ff.; SCHILDT, Die Abwälzung von Schönheitsreparaturen..., WM 1994, S. 237 317 § 5 AGB- Gesetz 318 § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGB- Gesetz 319 BGH, B. v. 2.12.92, WM 1993, S. 175 320 OLG Hamm, RE v. 27.2.81, WM 1981, S. 77; OLG Frankfurt, RE v. 22.9.81, WM 1981, S. 272 321 OLG Stuttgart, RE v. 17.2.89, WM 1989, S. 121; LG Karlsruhe, U.v. 2.11.89, WM 1990, S. 201 322 LG Köln, U.v. 16.3.89, WM 1989, S. 506 323 LG Duisburg, U.v.27.9.88, WM 1989, S. 10 324 OLG Karlsruhe, RE v. 16.4.92, WM 1992, S. 348 325 Vgl. für gemeinnützige Wohnung BayObLG, RE v. 9.7.87, WM 1987, S. 344 326 BGH, R E v.6.7.88, WM 1988, S. 294 327 Für Umlackieren der Fenster- und Türrahmen von Weiß in Schwarz: LG Aachen, U.v.2.12.87, WM 1988, S. 300; AG Schwandorf, U.v.30.5.88, DWW 1988, 217; vgl. auch LG Braunschweig, U.v.27.7.84, WM 1986, 274, das den am Ende des Mietverhältnisses zur Renovierung verpflichteten Mieter nach § 242 BGB für verpflichtet hält, ungewöhnliche Anstriche zu unterlassen 328 Mietvertrag des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereins Darmstadt (Februar 1983), § 17 Nr. 4 329 Mietvertrag des Landesverbandes Hamburgischer Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer (Juli 1979), § 14 Nr. 3

Anmerkungen

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330 BGH, U.v. 20.1.93, WM 1993, S. 109 331 Das gilt natürlich auch dann, wenn der Vertragstext sich zur Art und Weise der Durchführung der Arbeiten nicht äußert - LG Hamburg, U.v. 17.1.1985, WM 1986, S. 311. Werden Farben ungeeigneter Qualität verwendet, haftet der Mieter weiter auf Erfüllung der Renovierungsverpflichtung: AG Freiburg, U.v. 9.5.1985, WM 1986, S. 242. Zum Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter wegen unterlassener Renovierung vgl. BRUCHERT WM 1989, 227 332 LG Duisburg, U.v.20.2.90, WM 1990, S. 201; STERNEL II 411, S. 422 333 Vgl. STERNEL, Mietrecht, 2. Aufl. 1979, II 227, S. 146 334 LG Berlin, U.v. 17.2.87, WM 1987, 147 335 Dazu PFEIFER, Lärmstörungen - Musiklärm und Nachbarschaft, 3. Aufl. 1987 336 AG Oberhausen, U.v.19.1.87, DWW 1987, S. 131 337 § 3 Abs. 1 und 2 der hess. GefahrenabwehrVO gegen Lärm v. 16.6.1993, GVB11 S. 745 338 OLG München, B.v. 19.3.86, WM 1988, S. 299 339 Zum Klavierspielen auch LG Frankfurt, U.v. 12.10.89, WM 1990, S. 287 340 AG Beckum, U.v.21.2.84, WM 1989, S. 626 341 OLG Düsseldorf, B.v.15.1.90, WM 1990, S. 116 342 So LG Frankfurt, U.v.6.3.89, WM 1989, S. 575 für ein allerdings nach 22 Uhr in den Keller verlegtes Gartenfest mit 24 Gästen an einem Samstag 343 OLG Düsseldorf, B.v.25.1.91, NJW 1991, S. 1625 344 LG Hannover, U.v.3.11.88, WM 1989, S. 9 345 Vgl. für Hessen auch den Gemeinsamen Runderlaß über die polizeiliche Lärmbekämpfung v. 12.5.1982, Staatsanzeiger 1982, S. 978 346 LG Duisburg, U.v. 15.3.88, WM 1988, S. 264

Kapitel VIH 347 Das gilt auch bei Mischmietverhältnissen, soweit die Minderung wegen Mängeln der Wohnräume vorgenommen wird: LG Kiel, U.v. 10.10. 1979, WM 1980, S. 6 348 OLG Düsseldorf, U.v. 13.1.94, DWW 1995, S. 84 349 § 539 Satz 1 BGB. Zur Minderung im Hochwassergebiet: LG Köln, U.v.3.1.96, WM 1996, S. 334 350 OLG Düsseldorf, U.v.7.10.93, MDR 1994, S. 371; OLG München, U.v.2.4.93, ZMR 1993, S. 466. Anders, wenn in der begründeten Erwartung baldiger Mängelbeseitigung gezahlt wird: OLG Düsseldorf, U.v.6.4.95, NJWE-MietR 1996, 4 351 AG Kiel, U.v. 26.6.1980, WM 1980, S. 235 352 LG Hamburg, U.v. 15.5.1975, WM 1976, S. 10 353 OLG Köln, U.v.22.6.88, DWW 1988, S. 278; LG Stendal, U.v.27.5.93, WM 1993, S. 597; LG Frankfurt, U.v. 12.5.95, WM 1996, S. 535 354 LG Köln, U.v.24.4.81, WM 1981 U 22 (angemessen: ca. 1 Jahr - vgl. § 10 Abs. 1 Satz 4 HBO)

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Anmerkungen

355 AG Münster, U.v.21.10.81, WM 1982, S. 170 356 AG Osnabrück, U.v.6.5.88, WM 1990, S. 147 357 AG Bad Bramstedt, U.v.20.7.89, WM 1990, S. 71 358 LG München I, U.v.21.10.88, WM 1989, S. 563 359 OLG Hamm, U.v. 1.12.87, WM 1988, S. 349 360 AG Braunschweig, U.v.3.8.1989, WM 90, S. 147 361 LG Berlin, U.v.21.7.95, NJW-RR 1996, S. 264 362 Aus einem Darmstädter Mietvertrag 363 LG Lübeck, U.v.20.11.81, WM 1982, S. 182 364 AG Hamburg, U.v.9.1.79m WM 1979, S. 103 365 OLG Frankfurt, U.v. 19.12.91, W; 1992, S. 57, bestätigt durch BGH, U.v.20.1.93, WM 1003, S. 109 366 § 11 Nr. 15 a AGBG 367 § 9 Abs. 1 AGBG 368 Zum Diskussionsstand: EISENSCHMID, Schädliche Stoffe und Umweltbelastung, WM 89, 357; EMMERICH, Vertragsgemäßer Zustand der Mieträume - Erfüllung und Gewährleistung, in: Partner im Gespräch 1990, S. 35; KOLLER, Umweltmängel von Mietobjekten, NJW 82, 201; NEDDEN, Schutz gegen Verkehrslärm auf Straßen- und Schienenwegen, DVB1 78, 389; SPEISER, Mietzinsminderung bei Wohnbeeinträchtigung durch Straßenlärm, NJW 78, 19; LUCKOW, Systematik und Instrumente des öffentlich-rechtlichen Schutzes gegen Fluglärm, DVB1 81, 1133; 369 BGH, U.v.26.1.89, NJW 1989, S., 976 370 BGH, U.v. 21.12.89, NJW 1990, S., 1038 371 LG Gießen, U.v.9.11.89, WM 1990, S., 17 372 BayObLG, RE v. 4.2.87, WM 1987, S., 112 373 BGH, U.v.10.11.77, BauR 1978, S., 391. Dazu STEPHAN DVB1 1979, S., 314 374 OVG Münster, U.v. 12.7.78, BauR 1978, S., 469. Vgl. auch BVerwG, U.v.23.7.79, BauR 1979, S., 228 375 BGH, U.v.23.3.90, WM 1990, S., 252 376 LG Düsseldorf, U.v. 18.11.94, NJW-RR 1995, S. 330 377 KG Berlin MM 88, 247; LG Hannover, U.v.25.4.90, WM 1990, S. 337 378 AG Köln, U.v.30.9.86, WM 87, 120. Zu Formaldehyd in Holzmöbeln vgl. LG Nürnberg-Fürth, U.v.29.7.86, WM 1987, S, 124 und OLG Frankfurt, U.v.9.5.88, WM 1989, 4 (Einbauküche) 379 AG Erkelenz, VuR 88, 339; LG Mönchengladbach VuR 1988, S. 341; keine Minderung wg. PCB-Belastung, wenn Grenzwerte nicht überschritten: LG Traunstein, U.v.4.8.94, NJW-RR 94, 1423 380 AG Köln, U.v. 19.9.89, WM 1990, S. 338 381 LG Berlin, U.v. 10.6.86, DWW 87, S. 130; AG Frankfurt, U.v.9.12.87, DWW 1988, S. 253; AG Hamburg ZMR 1988, 101; AG Hamburg, U.v.15.9.89, WM 1990, S. 383 382 AG Osnabrück, NJW-RR 87, 971; AG Brühl, U.v.7.3.90, WM 1990, S. 382 383 AG Köln, U.v.22.9.93, ZMR 1994, S. 369

Anmerkungen

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384 LG Dortmund, U.v. 16.2.94, ZMR 1994, S. 410 385 LG Bonn, U.v. 25.3.1985, WM 1986, S. 115 (Bebauung des Nachbargrundstücks); LG Kleve, U.v. 28.1.1986, WM 1986, S. 333 (Beeinträchtigung durch Wildtauben); LG Frankfurt, U.v. 4.3.1986, WM 1986, S. 284 (zur Rolle öffentlich-rechtlicher, insbesondere nachbarschützender Vorschriften des Baurechts); AG Bad Homburg, U.v. 7.11.1986, WM 1987, S. 84 (Minderung reduziert sich auf 50 %, wenn Vermieter zur Duldung verpflichtet) 386 BayObLG, RE v. 4.2.1987, WM 1987, S. 112; so schon für den Fall einer umfangreichen Kirchen-Restauration in der Nachbarschaft: LG Göttingen, U.v. 15.1.1986, WM 1986, S. 114. Grundlegend zu dieser Problematik: DERLEDER aaO, S. 13 und EMMERICH, Vertragsgemäßer Zustand der Mieträume - Erfüllung und Gewährleistung, in: Partner im Gespräch 1990, S. 35 387 So zu Recht OLG Hamm, B.v. 25.3.87, WM 87, 248 388 Vgl. für Luftbelastung durch PER aus chemischer Reinigung: LG Hannover, U.v.25.4.90, WM 1990, S. 337; Asbestgeflhrdung: AG Rheinsberg, U.v.25.5.94, WM 1996, S. 142 389 So BVerwG, U.v.22.5.87, WM 87, 413. Kritisch zu Grenzwerten allgemein auch EISENSCHMID WM 89, 357 (360) und DERLEDER, Miete und Umwelt, in: Partner im Gespräch, S. 22 ff. 390 BVerwG, U.v.22.5.87 aaO 391 § 539 Satz 1 BGB 392 § 539 Satz 2 iVm § 464 BGB 393 § 539 Satz 2 iVm § 460 Satz 2 BGB 394 Vgl. STERNEL II 512 395 STERNEL II 544 396 Zu den Bauarbeiten vgl. die oben erwähnten Urteile des LG Gießen und des BayObLG 397 Dazu EMMERICH aaO, S. 40 398 BVerwG, U.v.26.1.89, NJW 89, 976 399 Zu verschmutztem Trinkwasser vgl. AG Dortmund, U.v.6.6.90, WM 1990, S. 425 400 Vgl. STERNEL II 497 mit Hinweisen auf die Rspr. 401 Zu diesem Fall auch DERLEDER aaO S. 26; 402 LG Frankfurt, U.v.4.10.88, WM 1990, S. 384 403 Dazu EISENSCHMID aaO S. 359. Das Urteil des AG wurde bestätigt durch LG Hamburg, U.v.5.2.91, NJW 1991, S. 1898 404 LG Hamburg, U.v.5.2.91, NJW 1991, S. 1898 405 OLG Köln, U.v.30.4.91, NJW 1992, S. 51 406 § 538 Abs. 1 BGB 407 EMMERICH aaO, S. 40 408 AG Hamburg, U.v.3.10.86, WM 1988, S. 359 409 § 545 Abs. 2 BGB 410 Schadensersatzanspruch in Höhe der verlorenen Wasermenge bei defektem WC: LG Frankfurt/Main, U.v.24.7.90, WM 1990, S. 425 411 LG Hannover, U.v. 19.12.1979, WM 1980, S. 130

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Anmerkungen

412 OLG Karlsruhe, RE v.9.8.1984, WM 1984, S. 267; für Feuchtigkeitsschäden nach dem Einbau von Isolierglasfenstern: LG Göttingen, U.v. 7.5.1986, WM 1986, S. 103, LG Düsseldorf, U.v.9.9.88, WM 1989, S. 13. Vgl. auch LG Osnabrück, U.v.2.12.88, WM 1989, S. 370; LG Lübeck, U.v.9.1.90, WM 1990, S. 202; LG Kassel, U.v.4.2.88, WM 1988, S. 355; LG Braunschweig, U.v.30.9.87, WM 1988, S. 356; AG Hamburg, U.v. 17.3.88, WM 1988, S. 357. A.A. offenbar LG Saarbrücken, U.v.6.11.87, WM 1988, S. 351 413 OLG Karlsruhe aaO; LG Hamburg, U.v. 1.12.87, WM 1988, S. 353 414 Vgl. das Beispiel in HARKE, Wohnraummiete, Band 2, 1991, S. 71 415 §§ 554, 285 BGB. Vgl. LG Stade, B.v. 6.7.1982, WM 1982, S. 2; LG Kassel, U.v. 4.9.1980, WM 1981, S. 185; AG Koblenz, U.v. 17.10.1978, WM 1980, S. 112; AG Münster, U.v. 31.10.1979, WM 1980, S. 162; AG Lüdinghausen, U.v. 31.10.1979, WM 1980, S. 152 416 Quellenangaben zu den Urteilen: HARKE, Wohnraummiete, Band 2, S. 71 73 417 418 419 420

LG Berlin, U.v. 10.1.92, ZMR 1992, S. 302 OLG Celle, U,v, 19.10.94, WM 1995, S. 584 Nach AG Wiesbaden, U.v.20.6.79, WM 1980, S. 245. § 11 Nr. 7 AGBG. Dazu OLG Stuttgart, B.v. 11.4.84, NJW 1984, S. 2226; BayObLG, RE v. 17.12.84, NJW 1985, S. 1716 421 So AG Wiesbaden aaO 422 LG Berlin, U.v. 10.1.92, NJW-RR 92, 518 423 § 538 Abs. 2 BGB 424 Handwerkerkosten auch dann, wenn am Wochenende Notdienst gerufen werden muß. So für Elektriker-Notdienst AG Bonn, U.v. 15.5.87, WM 1987, S. 219 425 LG Frankfurt, U.v.20.9.83, WM 1984, S. 210 426 LG Aachen, U.v. 3.12.1980, WM 1982, S. 27; LG Hannover, U.v. 30.10.1979, WM 1981, S. I; AG Bergisch-Gladbach, U.v. 18.5.1982, WM 1983, S. 236; AG Düsseldorf, U.v. 21.2.1974, WM 1981, U 8 427 § 4 Hessisches Wohnungsaufsichtsgesetz

Kapitel IX 428 § 10 I MHG 429 In Kraft getreten: 1.5.1986. Anwendbar auf Verträge, die ab diesem Termin nach mündlichen Verhandlungen in der Privatwohnung oder am Arbeitsplatz abgeschlossen worden sind 430 Der Lauf der Frist beginnt erst, wenn der Kunde schriftlich über sein Widerrufsrecht belehrt wurde. Bei fehlender Belehrung erlischt das Widerrufsrecht erst einen Monat nach beiderseits vollständiger Erbringung der Leistung 431 Es gibt deshalb kein Widerrufsrecht, wenn Verhandlungen auf einer vorhergehenden Bestellung beruhen. Kein Widerrufsrecht auch in folgenden Fäl-

Anmerkungen

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nicht geschäftsmäßig, sofortige Bezahlung bei Entgelt von maximal 80 DM, Willenserklärung wird von einem Notar beurkundet 432 RE vom 13.4.93, DWW 1993, S. 196 433 Das MHG verlangt die Zustimmung des Mieters - formal ist die Mieterhöhung also beidseitig. Der VM kann aber auf Zustimmung klagen, die ME also einseitig durchsetzen 434 So schon der Gesetzentwurf des Bundesrats vom 26.9.90, BT-DrS 11/7985, S. 3 435 § 10 Abs. 1, 2. Alternative MHG 436 h.M.; a.A.: STERNELIII 528/29 437 LG Berlin, B.v.6.2.89, WM 1989, S. 308 438 AG Köln, B.v.28.1.88, WM 1988, S. 167 439 FR v. 21.7.1989 440 § 2 Abs. 1 Ziff. 1 441 AG Münster, U.v.5.6.90, WM 1990, S. 442 442 Die Mieterhöhung bei Sozialwohnungen richtet sich nach anderen Vorschriften 443 Nach OLG Stuttgart, RE v. 31.5.94, WM 1994, S. 120, soll eine Erhöhung im befristeten Vertrag auch ohne Vorbehalt möglich sein. Diese Auffassung ist abzulehnen - vgl. auch die Anm. von Blank WM 1994, S. 421 444 Umstritten ist, ob die Jahresfrist auch nach Ablauf der Mietpreisbindung für öffentlich geförderte Wohnungen gilt. Dafür: LG Berlin, U.v.30.1.89; dagegen: LG München I, U.v. 19.7.89, WM 1989, S. 634; zur Jahresfrist vgl. auch STELLWAAG DWW 1990, S. 71 445 OLG Hamm, U.v. 15.3.95, NJW-RR 95, 1293 446 Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung ist der Zugang des Erhöhungsverlangens: BayObLG, RE v. 27.10.92, WM 1992, S. 677 447 Zur Verfassungsmäßigkeit der Kappungsgrenze: BVerfG, B.v.4.12.85, WM 1986, S. 101 448 LG Freiburg, U.v.3.11.88, WM 1989, S. 396 449 Vgl. § 2 Abs. 1 a MHG 450 So schon OLG Stuttgart, RE v.2.2.82, WM 1982, S. 108 451 LG Nürnberg-Fürth, U v.6.11.87, WM 1988, S. 279 452 WULLKOPF, Sachkunde und Methodik bei Sachverständigengutachten nach § 2 MHG, WM 1985, S. 3 453 AG Norderstedt, U.v.4.4.90, WM 1990, S. 356 454 LG Berlin, B.v. 18.5.87, WM 1987, S. 265 455 OLG Braunschweig, RE v. 19.4.82, WM 1982, S. 272 456 BVerfG, B.v.ll.10.94, NJW 1995, S. 40; dazu Walterscheidt WM 1995, S. 83 457 BGH, B.v. 21.6.95, WM 1995, S. 650 458 BVerfG, B.v. 12.5.93, WM 1004, S. 139 459 BVerfG, B.v. 8.9.93, WM 1994, S. 137 und BVerfG, WM 1979, S. 6 460 OLG Karlsruhe, RE v. 15.12.83, WM 1984, S. S. 21 und BayObLG, B.v. 19.7.84, WM 1984, S. 276 461 Dafür: OLG Frankfurt, RE v. 20.3.84, WM 1984, S. 123; OLG Karlsruhe, RE v. 7.5.84, WM 1984, S. 188; dagegen u.a. AG Sinzig, U.v. 14.1.86,

192

Anmerkungen

WM 1986, S. 342; DERLEDER, WM 1983, S. 223; ZIMMERMANN, WM 84, S. 64 462 So z.B. Dachgeschoßwohnungen mit Wohnungen ohne schräge Wände - AG Wolfenbüttel, U.v. 17.7.85, WM 1986, S. 343 463 LG Karlsruhe, U.v. 14.7.89, WM 1990, S. 31 464 LG Köln, U.v. 16.2.94, WM 1994, S. 691 465 OLG Schleswig, RE v.30.10.86, WM 1987, S. 140; BayObLG, RE v. 1.4.82, WM 1982, S. 154; BVerfG, B.v. 12.3.80, BVerfGE53, 52 466 BVerfG, B.v. 14.12.93, WM 1994, S. 136 467 § 2 Abs. 3 und 4 MHG 468 Vgl. dazu HARKE WM 77,197; WIESSNER WM 1988, S. 71 469 LG München I, u.v.29.7.87, WM 1989, S. 27 470 LG München I aaO 471 LG München I, U.v.29.7.87, WM 1989,27 472 Welche Maßnahmen in Frage kommen, richtet sich nach § 3 MHG in Verbindung mit dem Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz, das die öffentliche Förderung energiesparender Maßnahmen regelt 473 Vgl. aber LG München I aaO: Einbau von Heizkostenzählern als Verwaltungsmaßnahme nicht umlegbar! 474 U.v.6.10.89, WM 1990, S. 18 475 Zum Kanalanschluß: LG Wiesbaden, U.v. 27.10.80, WM 82, S. 77 476 Bis 31.8.1986: § 39 e BBauG 477 OLG Hamm, RE v. 30.5.83, WM 1983, S. 287 478 AG Osnabrück, U.v. 16.6.89, WM 1990, S. 635 479 LG Hamburg, U.v. 11.10.88, WM 1989, S. 82 480 Vgl. Kapitel I 481 § 3 Abs. 4 ModEnG 55 OLG Celle, RE v. 16.3.81, WM 1981, S. 151; OLG Hamburg, RE v. 6.10.82, WM 1983, S. 13; LG Hannover, U.v. 9.8.89, WM 1990, S. 227 483 Vgl. im einzelnen § 3 Abs. 4 MHG 484 Vgl. „Hypothekenbanken: Mietwohnungsbau immer noch lohnend", BBauBl 1983, S. 69 485 OLG Stuttgart, RE v. 26.4.84, WM 1984, S. 191 486 OLG Hamburg, RE v. 10.5.84, WM 1984, S. 190 487 OLG Hamm, RE v. 30.4.93, WM 1993, S. 338 488 OLG Karlsruhe, RE v. 23.12.81, WM 1982, S. 68 489 OLG Karlsruhe, RE v.26.5.94, NJW-RR 94, 1034 490 § 5 Abs. 4 MHG 491 REv. 23.11.82, WM 1983, S. 18 492 Vgl. § 4 Abs. 3 MHG 493 Einzelheiten in § 9 MHG

Kapitel X 494 §§ 705 ff. oder 745 ff. BGB 495 §§ 146, 147 Abs. 1 BGB

Anmerkungen

193

496 Vgl. dazu AG Usingen,U.v. 15.5.87, WM 1989, S. 554 497 AG Offenbach, U.v. 10.5.88, WM 1989, S. 7 498 § 1357 Abs. 1 BGB nicht anwendbar, da kein Geschäft zur Deckung des Lebensbedarfs; vgl. LG Köln, U.v. 10.1.90, WM 1990, S. 142 499 LG Köln aaO 500 OLG Hamburg, RE v. 17.4.90, WM 1990, S. 244; vgl. auch LG Itzehoe, U.v.15.11.88, WM 1989, S. 176; AG Hannover, U.v.26.9.86, WM 1987, S. 147; SCHMID WM 1987, S. 147 501 LG Freiburg, U.v. 10.5.88, WM 1989, S. 7 502 § 564a Abs. 1 BGB 503 § 542 BGB 504 § 554a BGB 505 § 544 BGB 506 OLG Oldenburg, RE v. 19.2.81, WM 1981, S. 125 507 OLG Karlsruhe, RE v. 25.3.81, WM 1981, S. 173 508 OLG Hamm, RE v. 6.4.83, WM 1983, S. 228 509 OLG Karlsruhe, RE v. 25.3.81, WM 1981, S. 173; OLG Hamburg, RE v. 17.12.86, DWW 1987, S. 71 (für Büro) 510 BayObLG, RE v. 12.3.85, WM 1985, S. 140 511 OLG Hamm, RE v. 6.4.83, WM 1983, S. 228 512 für 3 Monate: OLG Oldenburg, RE v. 23.4.81, WM 1982, S. 124 513 AG Wiesbaden, U.v. 12.8.88, WM 1989, S. 400 514 LG Hannover, U.v. 30.7.87, WM 1988, S. 12 515 LG Hamburg, U.v. 1.12.87, WM 1988, S. 125 516 BayObLG, RE v. 12.3.85, WM 1985, S. 140. Zu § 570 BGB vgl. auch BGH, U.v. 27.11.91, WM 1992, S. 73 517 §554 BGB 518 § 553 BGB 519 § 554a BGB 520 § 1 MHG 521 § 564b Abs. 6 BGB 522 Art. 14 Abs. 2 GG 523 So zuletzt BVerfG, B.v. 26.5.93, WM 1993, S. 377 524 Bericht der Bundesregierung, Bundestags-Drucksache 8/2610 vom 2.3.1979 525 Dazu HARKE, Wohnraummiete Band 2, Darmstadt 1991, S. 131 ff. 526 BVerfG, B.v. 11.11.93, NJW 1994, S. 309 (dieser vom BVerfG gewählte Spruch paßt allerdings nicht ganz, weil nach dem Wohnungseigentumsgesetz keineswegs alle Teile der Eigentumswohnung im Sondereigentum stehen - § 5 Abs. 2 WEG 527 BVerfG, B.v. 23.11.93, WM 1994, S. 13 (15) 528 BVerfG, B.v. 11.11.93 aaO 529 BVerfG, B.v. 23.11.93 aaO 530 Beschluß vom 26.5.93, WM 1993, S. 377 531 BVerfG, B.v. 11.11.93, WM 1993, S. 729 (730) 532 B.v. 14.9.89, WM 1989, S. 481 533 AG Stuttgart, U.v. 10.10.88, WM 1989, S. 248 534 AG Marburg, U.v. 26.8.88, WM 1989, S. 247

194

Anmerkungen

535 AG Neuss, U.v. 14.4.89, WM 1989, S. 390 536 Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung - kann unter bestimmten Voraussetzungen auf für vor dem 1.5.1993 umgewandelte und veräußerte Wohnungen gelten 537 Das VKR des Mieters gab es bisher nur bei Umwandlung von öffentlich gefördertem Wohnraum 538 § 570b BGB 539 Dementsprechend soll die Kündigung auch ausgeschlossen sein, wenn der Vermieter bei Selbstnutzung der gekündigten Wohnung eine Kostenersparnis (hier monatlich 67.- DM) hat: LG Hamburg, U.v.3.10.89, WM 90,27 540 U.v. 14.2.89, WM 1989, S. 118 541 LG Darmstadt, B.v. 19.12.84, WM 1986, S. 339 542 U. v. 14.2.89, WM 1989, S. 118 543 Dazu LG Freiburg, B.v. 21.12.87, WM 1979, S. 148; LG München I, U.v. 25.6.80, WM 1981, S. 234 544 So für Umbauabsicht LG Hamburg, U.v. 30.6.89, WM 1989, S. 93 545 OLG Hamburg, RE v. 25.3.81, WM 1981, S. 155 546 BayObLG, RE v. 31.8.93, WM 1993, S. 660 547 LG Köln, U.v. 12.1.89, WM 1989, S. 255; ebenso AG Konstanz, U.v. 19.1.89, WM 1989, S. 255 548 BayObLG, RE v. 17.11.83, WM 1984, S. 16 549 Vgl. BayObLG, RE v. 31.8.93 aaO 550 BVerfG, Beschluß vom 26.5.93, WM 1993, S. 377 551 Art. 3 Ziff. 3 WohnungsbauerleichterungsG vom 17.5.1990 BGBl I 926 552 Vgl. Begründung der Bundesregierung, Bundestags-Drucksache 11/6508 v. 19.2.1990, S. 18 553 Vgl. Begründung der Bundesregierung zum Gesetzentwurf, BT-DrS 12/3254 vom 15.9.1992, S. 9 554 BVerfG B.v. 21.11.91, WM 1992, S. 47 555 LG Stuttgart, U.v. 1.8.91, WM 1992, S. 24; BVerfG, B.v.11.3.92, WM 1992, S. 228 556 OLG Hamm, RE v. 14.7.1982, WM 1982, S. 244 557 LG Osnabrück, U.v.26.2.88, WM 1988, S. 429 558 LG Aachen, U.v. 2.2.90, DWW 1990, S. 305 559 LG Hamburg, U.v.31.5.88, WM 1988, S. 430 560 LG Kiel, U.v. 7.10.91, WM 1992, S. 129; BayObLG, RE v. 30.11.71, NJW 1972, S. 685 561 BayObLG, RE v. 21.11.80, WM 1981, S. 32 562 OLG Frankfurt, RE v. 6.3.81, WM 1981, S. 126 563 § 556a BGB 564 In der Praxis werden auch Verträge auf bestimmte Zeit vereinbart, die sich automatisch verlängern, wenn sie nicht zum Endtermin gekündigt werden 565 § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB 566 § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB 567 Vgl. LG Freiburg, U.v.21.12.89, WM 1990, S 152 568 LG Hamburg, U.v. 18.12.88, WM 1989, S 238 (Alter und Gesundheitsgefahr); LG München I, U.v.23.3.88, WM 1988, S 365 (68/72 Jahre, 25-

Anmerkungen

195

jährige Mietdauer); LG Hamburg, B.v. 10.2.87, WM 1987, S 223 (hohes Alter); LG Koblenz, U.v.22.9.89, WM 1990, S 20 (83 Jahre, 17 Jahre Mietdauer) 569 AG Lübeck, U.v.23.1.89, WM 1989, S 413 570 Nach SCHMIDT/FUTTERER, Miete und Pacht, 1977 571 LG Hannover, U.v.21.1.88, WM 1989, S 298 (96 Jahre); AG Hanau, U.v.25.1.89, WM 1989, S 239 (85 Jahre) 572 Z.B. junge Alleinstehende, aber auch Alleinstehende statt Familie mit Kindern: LG Lübeck, U.v.26.4.88, WM 1988, S 269; zurückhaltend LG Siegen, U.v.30.8.89, WM 1990, S 23 573 BVerfG, B.v. 12.2.93, WM 1993, S. 172 574 § 556a Abs. 5 BGB 575 LG Wiesbaden, U.v.21.6.88, WM 1989, S 269 576 § 556a Abs.6 BGB 577 LG Hildesheim, B.v. 15.9.89, WM 1990, 209 578 § 556a Abs. 6 Satz 2 BGB 579 OLG Hamm, RE v. 4.4.1986, WM 1986, S. 217 580 § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB, dazu LG Hamburg, U.v. 14.5.87, WM 1987, S 223 581 §569 Abs. 1 BGB 582 § 569 BGB 583 OLG Hamburg, RE v.21.9.83, WM 1983, S 310; BayObLG, REv.4.12.84, WM 1985, S 52 584 OLG Karlsruhe, B.v.29.12.89, WM 1990, S 60; OLG Hamburg, RE v. 21.9.83, WM 1983, S. 310; LG Hamburg, U.v. 5.7.83, WM 1983, S. 318 585 § 569 a Abs. 1 BGB 586 § 569b BGB 587 OLG Karlsruhe, RE v. 18.10.89, WM 1989, S. 610 588 LG Hannover, B.v.31.7.85, WM 1986, S 18; LG Hamburg, B.v. 1.2.88, WM 89, 304 - bestätigt durch BVerfG, B.v. 3.4.90, WM 1990, S. 241 589 LG Kassel, B.v.11.7.89, WM 1989, S. 518

Kapitel XI 590 BVerfG, B.v. 26.5.93, WM 1993, S. 377. Kritisch dazu: Emmerich DWW 1993, S. 313 591 § 564 c Abs. 2 BGB 592 Dazu Harke, Wohnraummiete Band 2, 1991, S. 131 ff.. Vgl. auch Harke, Die Vermieterkündigung wegen Eigenbedarfs, ZfMR 1991, S. 81 593 OLG Hamburg, RE v. 10.12.85, WM 1986, S. 51; vgl. auch LG Hamburg, U.v.22.5.86, WM 1987, S. 26 594 Blank WM 1986, S. 47; AG Münster, U.v. 18.3.86, WM 1986, S. 318; AG Neuss, U.v.30.5.86, WM 1987, S. 25 595 BGH, B.v. 20.1.88, WM 1988, S. 47 596 BVerfG, U.v.14.2.89, WM 1989, S. 114. Kritisch dazu: DERLEDER WM 1989, S. 217

196 597 598 599 600 601 602

Anmerkungen

So BverfG, U.v. 14.2.89 aaO, S. 117 BVerfG, B.v.14.9.89, WM 1989, S. 481 (482) Vgl. Stadtbauwelt Nr. 91/1986; Mieter-Zeitung Nr. 10/1986, S. 5 Vgl. Eisenschmid WM 1990, S. 129 ff. (134) Vgl. Bundestags-Drucksache 8/2610 v. 2.3.1979 Niederberger, Kündigungs- und Konfliktverhalten, Bonn 1994, S. 9; Sonnenschein in: Bericht Expertenkommission Wohnungspolitik, BTDrucksache 13/159 vom 30.12.1994, S. 391 603 Vgl. Editorial DWW 1994, Heft 2 (S. 31) 604 Sendler NJW 1994, S. 1518 (1519). Zur Rolle des BVerfG auch Harke ZfMR 1991, S. 81; RoelleckeNJW 1992, S. 1649; Sonnenschein NJW 1993, S. 161; Lammel NJW 1994, S. 3320 605 B.v. 23.11.93 (1 BvR 904/93), NJW 1994, S. 435 606 B.v. 8.1.85, WM 1985, S. 75 607 Urteil v. 14.2.89, WM 1989, S. 114 608 So Lammel, Die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur Eigenbedarfskündigung, NJW 1994, S. 3320 (3321) 609 B.v.4.2.75, BVerfGE 38, 348 (371); vgl. auch BVerfG, B.v.19.1.87, W M 1987, S. 78 610 Abweichende Meinung von drei Richtern, WM 1989, S. 609 611 BVerfG, B.v.26.5.1993, BVerfGE 89, 1 612 BGH, R E v . 20.1.88, WM 1988, S. 47; 613 BGH aaO 614 BVerfG, B.v.11.11.93, WM 1993, S. 729 615 BVerfG, U.v. 14.2.89, WM 1989, S. 114 616 BVerfG, U.v.14.2.89 aaO, S. 117 617 BVerfG, B.v.14.9.89, WM 1989, S. 481 (482) 618 Dazu auch BVerfG, B.v.19.10.93, WM 1994, S. 127 (Stadtlandschaftsmaler) 619 LG Stuttgart, U.v. 15.7.93, WM 1993, S. 740 620 LG Köln, U.v. 19.4.90, Wm 1990, S. 347 621 U.v.19.12.85, W M 1986, S. 87 622 BVerfG, B.v.23.12.93, NJW-RR 1994, S. 333 623 BVerfG, B.v.31.1.94, NJW 1994, S. 994 624 OLG Frankfurt, U.v.25.6.92, WM 1992, S. 421 625 BayObLG, B.v.23.3.93, WM 1993, S. 252 626 Vgl. die Zusammenstellung bei Harke ZfMR 1991, S. 83 627 LG Lübeck, U.v.24.6.93, WM 1993, S. 613 628 BayObLG, B.v.23.3.93 aaO; LG Hamburg, U.v.1.3.94, WM 1994, S. 431; LG München I, U.v.21.7.93, WM 1993, S. 677 629 auch kein Räumungsschutz; Sozialklausel gilt nicht 630 § 564 b Abs. 7 Nr. 4 BGB 631 BVerfG, B . v . l l . 1 1 . 9 3 , NJW 1994, S. 309 632 BVerfG, B.v. 11.1.93 aaO 633 BayObLG, RE v. 14.7.81, WM 1981, S. 200; vgl. auch BayObLG, RE v. 17.10.83, WM 1984, S. 15; vgl. auch BVerfG, B.v.4.8.93, NJW-RR 1993, S. 1358 („Stadtlandschafts-maler")

Anmerkungen

197

634 Eigenbedarf für eine von zwei miteinander verbundenen und zusammen vermieteten Eigentumswohnungen: LG München I, U.v.17.1.90, WM 90,211 635 OLG Karlsruhe, B.v.22.5.90, WM 1990, S. 330 636 BGH aaO, S. 48 637 So BGH, B.v.20.1.88 aaO 638 BVerfG, B.v.8.1.85, WM 1985, S. 75 639 LG Hamburg, B.v.30.10.89, WM 1990, S. 212. Er soll dann allerdings seine wirtschaftlichen Verhältnisse offenlegen müssen 640 AG Düsseldorf, U.v.20.3.89, WM 1989, S. 301 641 LG Wuppertal, U.v.9.6.89, WM 1989, S. 386 (hier wurde allerdings das Mietverhältnis nach § 556a BGB fortgesetzt, weil der Vermieter Räume der großen Wohnung stillegen konnte; vgl. auch LG Hamburg, U.v.25.5.89, WM 1989, S. 387 642 LG Düsseldorf, U.v. 16.6.89, WM 1989, S. 387 643 BGH aaO; LG Berlin, U.v.27.2.89, WM 1989, S. 300 644 LG Konstanz, U.v. 12.7.85, WM 1989, S. 632 645 LG Hamburg, U.v. 13.10.89, WM 1990, S. 22 646 AG Ludwigshafen, U.v.28.4.89, WM 1989, S. 415 647 LG Hamburg, U.v. 12.12.89, WM 90, S. 118 648 LG Frankfurt, U.v.23.1.90, WM 1990, S. 347 649 AG Stuttgart, U.v. 12.4.89, WM 1989, S. 414; AG Remscheid, U.v. 18.4.89, WM 1989, S. 388 650 BVerfG, B.v.23.11.93, NJW 1994, S. 310 651 BVerfG, B.v.ll.11.93, NJW 1994, S. 309 652 BVerfG, B.v.23.11.93, NJW 1994, S. 310 653 LG Karslruhe, U.v.12.6.81, WM 1985, S. 148 654 Schmidt/Futterer-Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6.Aufl. 1988, B 630 655 Vgl. oben 1 a. Zu Räumen, die Kommunen für Wohnungsnotfälle angemietet haben, vgl. oben 1 c 656 So LG Karlsruhe, U.v.12.6.81 aaO; LG Landau, U.v.18.1.83, WM 1985, S. 146 657 OLG Karlsruhe, RE v. 23.12.83, WM 1984, S. 43 658 BayObLG, RE v. 24.11.1983, WM 1984, S. 14 659 BayObLG aaO 660 AG Gelsenkirchen, U.v. 13.4.88, DWW 88,326 661 OLG Karlsruhe, RE v. 14.1.1982, WM 1982, S. 151; ähnlich OLG Hamburg, RE v. 10.12.1985, WM 1986, S. 52; vgl.auch LG Frankfurt, U.v.2.2.88, DWW 88,324 662 LG Köln, U.v. 15.10.1981, WM 1982, S. 27 663 AG Ludwigsburg, U.v.29.5.89, WM 1989, S. 417 664 LG Aachen, U.v.22.3.89, WM 89, S. 250 665 LG Mannheim, U.v. 14.10.1981, WM 1982, S. 282 666 LG München I, B.v.5.8.87, WM 1990, S. 23; LG Aschaffenburg, U.v.6.4.89, DWW 1989, S. 363 667 AG Ludwigsburg, U.v.8.9.89, WM 1990, S. 391 668 AG Delmenhorst, U.v. 24.4.1981, WM 1981, U 17

198

Anmerkungen

669 AG Köln, U.v.21.12.88, WM 1989, S. 250; LG Mannheim, B.v.31.5.90, DWW 1990, S. 309 670 Enkel: AG Osnabrück, U.v. 1.4.1980, WM 1980, S. 255; Schwiegertochter: Emmerich/Sonnenschein, § 564 b, Rnr. 61 671 LG Osnabrück, U.v. 5.8.1975, WM 1976, S. 55 672 AG Osnabrück, WM 1975, S. 192 673 LG Braunschweig, WM 1972, S. 127 674 AG Pinneberg, U.v. 7.11.1985, WM 1987, S. 70 675 OLG Oldenburg, B.v. 16.12.92, WM 1993, S. 386 676 OLG Hamm, RE v. 21.7.92, WM 1992, S. 460 677 LG Hamburg, U.v.27.5.93, WM 1994, S. 210 678 LG Hamburg, U.v. 20.10.1983, WM 1984, S. 85 679 AG Wolfshagen, U.v. 27.1.1983, WM 1983, S. 237 680 LG Darmstadt, U.v. 17.7.1980, WM 1981, II 681 LG Hagen, U.v. 11.8.1980, WM 1981, U 4 682 So BGH, B.v.20.1.88 aaO, S. 49 683 Vgl. LG Kassel, B.v.19.4.89, WM 1989, S. 7 684 LG Hannover, U.v.23.6.89, WM 1989, S. 16 685 AG Dortmund, U.v.3.7.90, DWW 1990, S. 278 686 So LG Aachen, U.v. 12.4.90, WM 1990, S. 301 687 LG Göttingen, U.v.7.2.90, WM 1990, S. 351; AG Gelsenkirchen, U.v.27.3.90, WM 1990, S. 352 688 BGH, B.v.20.1.88 aaO, S. 49 689 LG Landau, U.v. 18.1.83, WM 1985, S. 146 690 Stemel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, IV 140, S. 1136 691 Dazu im einzelnen Harke ZfMR 1991, S. 86 692 Vgl. die Begründung zum Entwurf des Bundesrats eines Gesetzes zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen, BT-Drucksache 11/6374 vom 7.2.1990, S. 5 693 B.v.3.11.89, NJW 1990, S. 825 694 Angaben des Frankfurter Planungsdezementen nach FR v. 24.10.1990 695 § 565 Abs. 2 BGB 696 §§ 571, 580 BGB 697 § 570b BGB 698 Art. 14 Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz vom 22.4.93, BGBl I S. 466, 487 699 LG München I, U.v. 1.3.78, WM 1979, S. 124 700 BayObLG, RE v. 24.11.81, WM 1982, S. 46 701 OLG Hamm, RE v. 3.12.80, WM 1981, S. 35 702 Vgl. die Begründung des Gesetzentwurfs des Bundesrats aaO, S. 2 703 KG, RE v. 26.3.87, WM 1987, S. 138. Vgl. auch Vorlagebeschluß des BayObLG v. 9.2.94, DWW 1994, S. 78 704 OLG Karlsruhe, RE v. 22.5.90, WM 1990, S. 330 705 OLG Karlsruhe, RE v. 10.7.92, NJW 1993, S. 405 706 BVerfG, U.v. 14.2.89 aaO, S. 118

Anmerkungen

199

707 Zur Verwirkung wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben allgemein vgl. Flume, Das Rechtsgeschäft, 1965, § 10 Nr. 3, S. 126 708 BVerfG, B.v.14.2.89 aaO, S. 118 709 LG Paderborn, U.v.23.12.93, WM 1994, S. 331 710 BVerfG, B.v.14.2.89, WM 1989, S. 114 711 AG München, U.v.27.7.89, WM 1990, S. 79 712 AG Altena, U.v.7.11.89, WM 1990, S. 78 713 LG Gießen, U.v.18.10.95, NJWE-MietR 1996, S. 29 714 LG Hamburg, U.v.9.7.93, NJW-RR 1994, S. 465 715 AG Neuss, U.v. 14.4.89, WM 1989, S. 390 716 AG Ludwigsburg, U.v.8.9.1989, WM 90, S. 391 717 AG Aachen, U.v.2.8.89, WM 1990, S. 213 718 BVerfG, B.v.14.2.89 aaO, S. 118 719 LG Hamburg, B.v.19.1.89, WM 1989, S. 249; vgl. auch LG Mannheim, B.v.31.5.90, DWW 1990, S. 309 720 LG Stuttgart, U.v. 1.3.89, WM 1989, S. 249; anders LG Hamburg für 16jähriges Kind: U.v.9.7.93, WM 1993, S. 677 721 BVerfG, B.v.28.5.93, NJW 1993, S. 2166 722 BVerfG, B.v. 19.7.93, ZMR 1993, S. 505 723 So wörtlich BVerfG, B.v.8.1.85, WM 1985, S. 75 (77) 724 BVerfG, B.v. 8.1.1985, WM 1985, S. 75 725 § 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB 726 BVerfG, B.v. 18.1.88, WM 1988, S. 46 727 BVerfG, B.v. 19.3.93, NJW 1993, S. 1637 728 BVerfG, B.v. 18.1.88 aaO 729 U.v. November 1986, nach FR v. 26.11.1986 730 BVerfG, B.v. 19.3.93, NJW 1993, S. 1637 731 LG Köln, U.v.11.1.90, WM 1990, S. 119 732 LG Frankfurt, U.v.23.2.90, WM 1990, S. 479 - bestätigt durch BVerfG, B.v.23.8.90, WM 1990, S. 479 733 LG Stade, U.v. 11.5.88, WM 1990, S. 23 734 LG Köln, U.v.11.1.90 aaO 735 AG Bonn, U.v.5.9.89, WM 1990, S. 214 736 AG Steinfurt, U.v.18.4.89, WM 89,388 737 LG München I, U.v.9.5.90, WM 90, 346 738 Dazu LG Augsburg, U.v. 15.7.86, WM 1986, S. 318 739 So hat z.B. das AG Köln mit Urteil vom 15.11.88, WM 1989, S. 245 eine Kündigung für unwirksam gehalten, weil der Vermieter zwei Gelegenheiten, frei werdende Wohnungen in Anspruch zu nehmen, nicht genutzt hatte; vgl. auch AG Erkelenz, U.v.22.9.89, WM 1990, S. 80 740 AG Marburg, U.v.26.8.88, WM 1989, S. 247 741 LG Berlin, U.v.5.2.90, WM 1990, S. 347 742 LG Frankfurt, U.v.23.12.86, WM 1987, S. 224 743 BVerfG, B.v.3.10.89, WM 1989,607 744 BVerfG, U.v.14.2.89, WM 1989, S. 114; vgl. aber LG Trier, B.v.1.6.89, WM 1989, S. 390: DG-Wohnung als Alternativwohnung 745 So BVerfG, U.v.14.2.89, WM 1989, S. 114

200 746 747 748 749 750

Anmerkungen

LG Darmstadt, U.v.8.8.89, WM 1989, S. 571 LG Karlsruhe, U.v.27.4.90, DWW 1990, S. 274 BVerfG, B.v.2.2.94, NJW 1994, S. 995 LG Hannover, U.v.5.3.90, WM 1990, S. 305 OLG Düsseldorf, RE v. 11.6.92, WM 1993, S. 49; vgl. auch BVerfG, B.v.8.4.94, ZMR 1994, S. 252 751 LG Bielefeld, U.v.7.4.93, WM 1993, S. 537; LG Berlin, U.v.30.9.93, WM 1994, S. 75 752 U.v.4.2.75, BVerfGE 38,370 f.; B.v.19.1.87, WM 1987, S. 78 753 LG Frankenthal, U.v.l 1.10.89, WM 1990, S. 79 veraeint allerdings Tauschangebotspflicht 754 U.v. 15.1.88, WM 1988, S. 276 755 LG Berlin, U.v.4.4.89, WM 1990, S. 25; AG Hamburg, U.v.7.6.89, WM 1990, S. 25; LG Lübeck, U.v. 17.3.89, WM 1989, S. 516 756 So auch LG Hamburg, U.v. 12.4.90, WM 1990, S. 302; für Tauschangebotspflicht auch: AG Frankfurt, U.v.2.2.90, WM 1990, S. 349 757 LG Wiesbaden, U.v. 14.11.89, WM 1990, S. 213 758 LG Hannover, U.v.23.6.89, WM 1989, S. 416 759 OLG Karlsruhe, RE v.27.1.93, WM 1993, S. 105 760 Vgl.auch BVerfG, B.v. 18.7.88 und 20.10.88, WM 1989, S. 483 761 So BVerfG, B.v.20.10.88, WM 1989, S. 483 762 BayObLG, R E v . 14.7.81, WM 1981, S. 200 und RE v. 17.12.84, WM 1985, S. 50; LG Düsseldorf, U.v.4.7.89, WM 1989, S. 414; LG Hamburg, U.v. 17.5.88, WM 1988, S. 275 763 LG Hamburg, U.v.11.5.89, WM 1989, S. 385; AG Coesfeld, U.v.9.5.89, WM 1989, S. 298; LG Dannstadt, U.v.26.7.88, WM 1989, S. 245 764 AG Münster, U.v.21.7.89, WM 1989, S. 413 765 AG Frankfurt, U.v.21.12.89, WM 1990, S. 155 766 BVerfG, U.v.20.10.88, WM 1989, S. 483 767 LG Karlsruhe, U.v.27.4.89, WM 1989, S. 384 768 LG Frankfurt, U.v.28.11.89, zit. bei AG Frankfurt, U.v.21.12.89, WM 1990, S. 155 769 LG Köln, U.v.8.2.90, WM 1990, S. 155 770 LG Detmold, U.v. 16.5.90, WM 1990, S. 301 771 LG Gießen, U.v. 14.3.90, WM 1990, S. 301; LG Freiburg, B.v. 18.4.90, WM 1990, S. 300 772 § 564 b Abs. 3 BGB; OLG Düsseldorf, RE v. 11.6.92, WM 1993, S. 49 773 LG Münster, U.v.31.8.94, WM 1995, S. 171 774 U.v.20.4.94, ZMR 1994, S. 565 775 U.v.18.5.93, WM 1993, S. 540 776 BVerfG, B.v.23.8.90, WM 1990, S. 479 777 LG Kaiserslautern, U.v.25.4.89, WM 1989, S. 298 778 AG Ludwigshafen, U.v.27.6.89, WM 1989, S. 419 779 LG Osnabrück, U.v. 10.10.89, WM 1990, S. 21 780 BVerfG, B.v. 14.9.89, WM 1989, S. 481 781 OLG Frankfurt, RE v.25.6.92, WM 1992, S. 421 782 BVerfG, B.v. 14.2.89, WM 1989, S. 114 (117)

Anmerkungen

201

783 Abgelehnt, weil Streitigkeiten über Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen waren: LG Gießen, U.v.26.4.89, WM 1989, S. 384 784 LG Hannover, U.V. 11.8.89, WM 1989, S. 418 785 So wörtlich (und zu Recht) AG Detmold, U.v. 27.5.88, DWW 1988, S. 216 786 BVerfG, B.v. 14.9.89, WM 1989, S. 481 787 AG Dortmund, U.v. 18.8.89, WM 1989, S. 516 788 LG Lübeck, U.v. 17.3.89, WM 1989 S. ,516 789 LG Frankfurt, U.v.8.8.89, WM 1989, S. 517 790 AG Stuttgart, U.v. 10.10.88, WM 1989, S. 248 791 LG Berlin, B.v. 12.8.1986, WM 1986, S. 319 792 LG Köln, B.v. 17.9.85, WM 1986, S. 19 793 Das LG Frankfurt, U.v.28.2.89, WM 1989, S. 246, sieht diesen Unterbedarf als „vernunftwidrig" an 794 AG Freiburg, U.v.11.2.88, WM 89, 393 795 Vgl. LG München I, U.v. 9.5.90, WM 1990, S. 346 (347) 796 BVerfG, B.v.30.6.93, WM 1993, S. 380; zur Beweispflichtigkeit des Vermieters für seine subjektiven Absichten vgl. auch BVerfG, B.v. 13.1.95, WM 1995, S. 140 797 § 823 Abs. 1 BGB, § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 564 b BGB (umstritten); bei vorsätzlicher Täuschung: § 826 BGB 798 OLG Karlsruhe, RE v.7.10.81, NJW 1982, S. 54. Die Unterrichtungspflicht endet erst nach Abschluß eines eventuellen Räumungsrechtsstreits: OLG Karlsruhe, RE v.22.4.93, WM 1993, S. 405; zur Mitteilung nach Erstreiten eines Räumungstitels vgl. LG Köln, U.v.9.12.93, Anm. Scholl, WM 1994, S. 212 799 Nach Frankfurter Rundschau vom 19.10.1982 800 OLG Hamm, RE v. 31.1.84, WM 1984, S. 94 (100); Stemel aaO II 631, S. 635 801 Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, 1979, Rz 135 zu § 564 b BGB, S. 1106 802 Vgl. AG Butzbach, U.v. 28.8.1984, WM 1986, S. 89; AG Ettlingen, U.v. 14.4.89, WM 1989, S. 419; LG Saarbrücken, U.v. 19.12.88, WM 1989, S. 251; LG Braunschweig, U.v.27.5.94, WM 1995, S. 185 sowie die Zusammenstellung der Rechtsprechung bei Stemel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, II 637, S. 538. A.A.: LG Frankfurt, U.v.19.3.93, WM 1995, S. 165; 803 LG Aachen, U.v.3.12.93, WM 1995, S. 164 804 § 138 Abs. 1 ZPO 805 § 263 StGB 806 Barthelmess aaO, § 564b, Rz 72 807 Stemel, Mietrecht, 2. Aufl. 1979, S. 514 808 Barthelmess aaO (Fn. 1), S. 140 809 So LG Berlin, U.v.4.5.93, ZMR^-34, S. 18; LG Saarbrücken, U.v. 11.10.1985, WM 1986, S. 255. Vgl. auch v.Stebut, Der Wegfall von Kündigungsgründen des Vermieters, NJW 1985, S. 289. A.A.: LG Tübingen, U.v.22.3.93, WM 1993, S. 353

202

Anmerkungen

810 OLG Celle, RE v. 24.11.93, MDR 1995, S. 252; OLG Frankfurt, RE v.6.9.94, NJW-RR 1995, S. 145. Anders noch: LG Saarbrücken, U.v.19.12.88, WM 1989, S. 251. Vgl. auch AG Peine, U.v.28.3.90, WM 1990, S. 354 811 LG Freiburg, B.v.19.1.89, WM 1989, S. 51 812 LG Kassel, U.v.27.8.87, WM 1989, S. 392; AG Bergisch-Gladbach, U.v.7.6.89, WM 1989,391 813 LG München I, B.v. 6.6.1984, WM 1986, S. 219 und B.v. 24.9.1985, WM 1986, S. 220; a.A.: LG München II, vgl. Anmerkung Zimmermann, WM 1986, S. 220 814 LG Konstanz, U.v. 9.8.1985, WM 1986, S. 256 815 OLG Karlsruhe, R E v. 7.10.1981, NJW 1982, S. 54 816 LG Kassel, U.v. 16.10.1986, WM 1987, S. 85 817 LG Braunschweig, U.v.27.3.87, WM 1989, S. 573 818 Vgl. STERNEL aaO II 633, S. 537 819 Jedenfalls dann, wenn es viele Bewerber für die neue Wohnung gab: LG Arnsberg, U.v.5.3.90, DWW 1990, S. 308 820 B.v.31.1.84, ZfMR 1984, S. 129 821 Vgl. dazu im einzelnen Harke ZfMR 1991, S. 81 (94) 822 AG Hamburg-Harburg, U.v.9.5.89, WM 1989, S. 391 823 Barthelmess aaO (Fn. 1), S. 142 824 In der Literatur werden unterschiedliche Meinungen vertreten: 3 bis 4 Monate: Schmidt/ Futterer-Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl. 1984, B 479; 3 Monate bis 1 Jahr: Stemel, Mietrecht, 3.Aufl. 1988, RzII 577 S. 511 und II 636 S. 537 825 Zum „Differenzmietschaden" vgl. auch LG Darmstadt, U.v.8.10.93, WM 1995, S. 165 826 BayObLG, U.v.5.2.87, WM 1987, S. 129 827 400 DM Geldbuße: AG Wittlich, U.v.25.3.88, WM 1989, S. 253, bestätigt durch OLG Koblenz, B.v.22.7.88, WM 1989, S. 254 828 Vgl. WERLE, Der strafrechtliche Schutz des Mietbesitzes an Wohnungen, NJW 1985, S. 2193 829 So ausdrücklich OLG Zweibrücken, B.v. 15.7.1982, WM 1983, S. 209. Zum Fall des gerichtlichen Räumungsvergleichs vgl. BayObLG, U.v. 5.2.1987, NJW 1987, S. VI 830 LG Bonn nach Mieter-Zeitung Nr. 1/1989, S. 1 831 Vgl. LG Köln, U.v. 30.11.89, WM 1990, S. 65 832 § 564 a Abs. 1 Satz 1 BGB 833 § 564 a Abs. 1 Satz 2 BGB 834 § 564 b Abs. 3 BGB 835 § 556 a Abs. 6 Satz 1 BGB 836 § 564 a Abs. 3 i.V.m. § 565 Abs. 3 BGB

Abkürzungsverzeichnis Abs AFWoFG AGBG Anm ARGEBAU B

Absatz Gesetz zur Abbau der Fehlbelegung Gesetz zur Regelung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen Anmerkung Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsbauminister der Länder Beschluß

BAG

Bundesarbeitsgericht

BAnz

Bundesanzeiger

BauR

Baurecht

BayObLG

Bayrisches Oberstes Landesgericht

BDSG

Bundesdatenschutzgesetz

BGB

Bürgerliches Gesetzbuch

BGBl

Bundesgesetzblatt

BGBl

Bundesgesetzblatt

BGH

Bundesgrichtshof

BT-DrS BVerfG BVerfGE BVerwG DE DuR

Bundestags-Drucksache Bundesverfassungsgericht Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts (Band, Seite) Bundesverwaltungsgericht Darmstädter Echo Demokratie und Recht

DVB1

Deutsches Verwaltungsblatt

DWW

Deutsche Wohnungswirtschaft

EU EuGH FR GewO GG

Europäische Union Europäischer Gerichtshof Frankfurter Rundschau Gewerbeordnung Grundgesetz

GVB1

Gesetz- und Verordnungsblatt Hessen

GWB

Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen

HBO

Hessische Bauordnung

HeizKV

Heizkostenverordnung

204 i.d.F II. BVO

Abkürzungsverzeichnis in der Fassung Zweite Berechnungsverordnung

KG

Kammergericht (Berlin)

LG

Landgericht

LT-DrS M

Landtagsdrucksache Mieter oder Mieterin

MDR

Monatsschrift des Deutschen Rechts

MHG

Gesetz zur Regelung der Miethöhe

MR VerbG MZ NJW NJW-RR NMV

Mietrechtsverbesserungsgesetz Mieter-Zeitung Neue Juristische Wochenschrift NJW-Rechtsprechungs-Report Neubaumietenverordnung

OLG

Oberlandesgericht

OVG

Oberverwaltungsgericht

RE RegE RL RuP Rz S StAnz StGB U VGH vgl

Rechtsentscheid Regierungsentwurf Richtlinie Recht und Politik Randziffer Seite Staansanzeiger Hessen Strafgesetzbuch Urteil Verwaltungsgerichtshof vergleiche

VM

Vermieter oder Vermieterin

VO

Verordnung

WAG WiStrG WM WoBindG WoVermG ZMR ZRP

Wohnungsaufsichtsgesetz Hessen Wirtschaftsstrafgesetz Wohnungswirtschaft und Mietrecht Wohnungsbindungsgesetz Wohnungsvermittlungsgesetz Zeitschrift für Miet- und Raumrecht Zeitschrift für Rechtspolitik

Sachverzeichnis — A — Abgeschlossenheitsbescheinigung 157 Ablösezahlung 36 Abmahnung des Vermieters 86 Abschluß des Mietvertrags 37 Abschreibung 25 Abstandszahlungen 36 AGB - Gesetz 18; 46 Allgemeine Geschäftsbedingungen 18; 46; 80 Altbau 132 Altbaumieten 25 Altersheime 66 Anti - Diskriminierungsgesetz 44 ARGEBAU 9 AStA 19 Aufhebung des Mietvertrags 125 Aufrechnung 54 Aufstockung 133 Ausbau 132 Auskunftsanspruch 173 — B — Badbenutzung zur Nachtzeit 85 Bagatellschäden 80 Ballungsgebiete 17; 112 Baugenehmigung 132 Baugesetzbuch 158 Baukosten 25 Baulücken 133 Baunebenkosten 25 Beamte 126 Beendigung des Mietvertrags 123 einseitige 125 Befristeter Vertrag 60 Belehrung über Widerrufsrecht 102

BerechnungsVerordnung, zweite 16 Berechtigtes Interesse 145 sonstiges 133 Besitzrecht als „Eigentum" 144 wie Eigentum geschützt 14

Bestandsinteresses 15 Bestandsschutz geminderter 134 keiner 135

Betriebkosten Grenzen der Abwälzung 62

Betriebskosten 55; 61 Ausnahmen von verbrauchsabhängiger Abrechnung 66 einseitige Erhöhung von (§ 4 MHG) 119 Berechnungsverordnung 61 korrekte Abrechnung 63 Nachforderung 64 Pauschalmiete 63 und Mietvertrag 61 Verteilerschlüssel 62 Warmwasser 65 Wasseruhren 63

Betriebskostenpauschale 63 Betriebskostenvorauszahlung 56; 119 Betrug 171 Beweislast 74; 76; 125; 167 Beweislastverteilung 172 BGB-Gesellschaft 121 Bleibelastung des Wassers 93 Bodenfrage 14 Bodenspekulation 14 Boutique 143 Brandschaden 74 Bruttosozialprodukt 19 Bund Deutscher Bodenreformer 14 Bundesarbeitsgericht 41 Bundesdatenschutzgesetz 168 Bundesjustizministerium 17 Bundeskartellamt 18; 45 Bundesverfassungsgericht 14; 16 Büroraum 131 — D — Dachverband der Mitwohnzentralen 23 Darlehen dinglich gesichertes 117

Datenschutz bei Selbstauskünften 42

DDR-Verfassung 19 Detektei 169 Deutsche Bundesbank 106

206

Sachverzeichnis

Deutscher Einheitsmietvertrag 17; 46 Deutsches Institut für Normung 92 Dezibel (A) 86 Dienstwohnraum 136 D I N - N o r m e n 92 Disagio 117 Diskriminierung 37; 42 Dübellöcher 83 Duldungspflicht 116 Duschen zur Nachtzeit 85

unzureichende Unterbringung 146 vernünftige, nachvollziehbare Gründe 148;

149 Verwirkung 159 Wegfall des Bedarfs 173 weiterer Grundbesitz 164

Eigenbedarfsündigung Sozialklausel 163

Eigentümerquote 11 im intemationalenVergleich 12

Eigentumschutz und Sozialbindung 15

— E —

Eigenbedarf 128 Altemativwohnung 163 Auswechseln der Bedarfsperson 166 BGB-Gesellschaft 152 Familienangehörige 146 Ferienwohnung 151 für Haushaltshilfe 168 für Pflegeperson 168 gewerbliche Nutzung 150; 164 juristische Personen 153 Kauf eines Hauses, einer Wohnung 151 Nutzung durch andere Personen 156 Nutzung durch Angehörige 154 Nutzung durch Kinder 154 Nutzung durch Vermieter 152 objektive Kriterien 150 Privatdetektiv 168 subjektiver Nutzungswille des VM 149 Umwandlung 157 Vergrößerung der Wohnung 150 Voraussetzungen 149 vorhersehbarer 159 Vorratskündigung 166 Vortäuschen 170 vorübergehende Nutzung 151 Wandel der Rechtsprechung 128 Wohnungstausch 165

Eigenbedarfskündigung Bedarfsperson 146 Begründung 165 Bestandsinteresse des Mieters 147 Betrug 171 Eignung der Wohnung 160 falsche Angaben des VM 171 Kinder 169 objektiver Wohnbedarf 154 Rolle des Bundesverfassungsgerichts 147 überhöhter Wohnbedarf 161 Überprüfung 146; 155 Unterbedarf 169

Eigentumswohnung 130 Eigenbedarf bei Kauf 151 Verkauf 131

Einliegerwohung 134 Einvernehmliche Beendigung 124 Ende einer Beziehung 121; 122 Energieeinsparende Maßnahmen 1 IS Energieeinsparungsmaßnahmen Duldungspflicht 117

Engels, Friedrich 14 Erbe als Mieter 139

Erfüllungsanspruch 99 Erfurter Programm 1891 14 Erhaltungspflicht des Vermieters 72 Expertenkommission Wohnungspolitik 9; 25; 58 — F — Fachzeitschriften 19 Fasching 85 Fehler der Wohnung 88 Fehlerbegriff 88 Fehlsubventionierung Gesetz zum Abbau der 16

Fenster einfachverglaste 116 Ferienwohnung 138; 141 Feste feiern 85 Feuerversicherung 75 Formaldehyd 93 Formularvertrag 16; 17; 45; 46; 76; 88; 124 Fortsetzung eines Zeitvertrages 136 Fragebögen 40 Fremdkapital 117 Funktion der Miete 21

207

Sachverzeichnis — G —

— I —

Garantiehaftung des Vermieters 94 Garantiepflicht des Vermieters 7 2 Gartenfeste 8 5 Gebäudeversicherung 7 5 Gebühren, kommunale 5 6 Gefälligkeitsgutachten 112 Geistliche 1 2 6 Gemeinschaft 121 Gemeinwirtschaft 18 Genossenschaften 14 Gesundheitsgefahren 91 Gewerbeordnung 3 0 Grenzwerte DIN-Normen 92 Kritik 92 Lärm 86 Trinkwasserverordnung 93 Grundbuch 151 Grundeigentum Inhalt und Schranken 15 Grundgesetz 19 Grundrechte soziale 19 Grundrente 2 5 Grundrißänderungen 114 Grundstücksverkehrsgesetz 16

Indexmiete 106 Informationelle Selbstbestimmung 4 1 Inklusivmieten 5 6 Instandsetzung 116 Instandsetzungskosten modernisiemngsbedingte 116 Interessenkonflikt 1 4 4 Internationaler Pakt über wirtsch., soziale und kulturelle Grundrechte 19 Internationales Übereinkommen zur Beseitigung jeder Form der Rassendiskriminierung 44 Investitionsneigung 2 6 Investorenrisiko 117 Irreführung bei Kündigung 143 — J — Jugendwohnheim 109; 1 3 4 — K — Kacheln 83 Kakerlaken

87

Kaltmiete 5 7 Kapitalkosten

Haftung verschuldensunabhängige 76 Haftung des Mieters 73 Handelsregister 3 5 Haus- und Grundbesitzerverein Hausstand

Kartell verbot 19 Kauf bricht nicht Miete

18

gemeinsamer 122 Haustürgeschäft 4 7 ; 101 Heizenergie Einsparen von 115 Heizkosten verbrauchsabhängige Abrechnung 64 Heizkostenverordnung 17; 5 6 ; 6 3 ; 6 4 Heizung 6 4 Hinderung angemessener

130

Holzschutzmittel 9 3 Holzwerk, naturlasiertes 83 Hotelzimmer 109

117

Kappungsgrenze 17; 110

— H —

101

Kaution 6 6 Art der Anlage 66 Obergrenze 66 Rückzahlung 67 Sonderkonto 67 verpfändetes Sparbuch 67 Zinsabschlagsteuer 67 Zinsen 66 Kinderlärm 8 5 Kleinreparaturen 7 9 Definition 80 Obergrenzen 80 Kommunistisches Manifest 14 Konditionenempfehlung 18 Kostenmiete 2 6 ; 5 7 Kraft - Wärme - Kopplung 6 6 ; 115 Krankheit

208

Sachverzeichnis

der Vermieterin 171 des Mieters 137 Kündigung 125 außerordentliche 126 berechtigtes Interesse 127; 145 Eigenbedarf 141; 144 Einliegerwohnung 134 Ferienwohnung 135 Form der 175 fristlose 124; 125 Härtefälle 136 Hinderung angemessener wirtschafU. Verwertung 130 kommunaler Wohnraum 135 möblierter Wohnraum 135 mündliche 176 Nebenräume 132 ohne berechtigtes Interesse 134; 175 ordentliche 126 sonstiges berechtigtes Interesse 133 Sperrfrist 157 Vertragsverletzung 127 vorübergehender Gebrauch 135 Wahrheitspflicht 143 Widerspruch 136 Zeitmietvertrag 135 Zwei- oder Dreifamilienhaus 134 Kündigungsfristen 125 Kündigungsschreiben 137

Landpacht 2 4 Lärm 85 Lärmbelästigungen 86 Lärmschutzverordnung Hessen 85 Leasing 24 Lebenshaltungskostenindex 106 Leerzimmer 134 Lehrer 126 Lehrlingsheime 66 Leihe 22 Leihvertrag 21; 23 Leihwagen 2 2 — M — Makler Ausbildung der Wohnungsmakler/innen 29 Begriff 30 Erfolgshonorar 31 Erlaubnispilicht 28

Neutralität 27 Qualifikation 28 Maklerprovision 27 Ausschluß 35 Ausschluß bei wirtschafU. Verflechtung 34 Ausschluß der 32 Eigentumswohnanlagen 34 für Angehörige? 34 Höhe 32 Voraussetzungen 31 Maklertätigkeit Ursächlichkeit der 31 Maklervertrag 31 Marktwirtschaft und Mietrecht 18 Marx, Karl 14 Mäuse und Kakerlaken 87 Menschenrechte 44 MHG 107 Mietaufhebungsvertrag 122; 124 Mietbelastung 10 Miete bei Möblierung 60 Definition 22 Quadratmeterpreis 58 wirtschaftliche Funktion 25 Mieterhaftung 73 Mieterhöhung 101 Ausschluß der 109 bauliche Maßnahmen (§ 3 MHG) 114 Begründung des Erhöhungsverlangens 111 einseitige durch VM 108 im laufenden Mietverhältnis 107 Kappungsgrenze 110 Mietspiegel 111 Modernisierung 114 normale (§ 2 MHG) 110 Sachverständigengutachten 111 vereinbarte 104 Vergleichswohnungen 17; 111; 113 Weitervermietung nach Auszug 104 wg. erhöhter Kapitalkosten (§ 5 MHG) 117 Mieterschutz Lockerung des 26 Mieterschutzrechte 45; 46 Miethöhegesetz (MHG) 16 Mietminderung 87 Anzeigepflicht 94 Beweislast 94; 96 Gesundheitsgefahren 91 Höhe der 96 Irrtum über die Höhe 97 Kenntnis des Mangels 89

Sachverzeichnis

209

Mängel von Außenanlagen ohne Verschulden

89

Mietwucher 58 Mietzahlung 55 Mietzins 2 2 Höhe des 57 Mietzinsanpassungsvereinbarung Mindeijährige 5 0 Minderung der Miete 87 Minderungsrecht

72

Selbstbeseitigung von Mängeln 99 sonstige Mieterrechte

99

Umweltmängel 91 und Formularvertrag

89

und Verschulden 8 9

Mietpreisüberhöhung 58; 104 Mietpreis Vereinbarung 58 Mietpreisvereinbarungen 5 8 Mietrecht Abbau von Mieterrechten des B G B

siehe „Mietminderung"

15

12

Gestaltungsspielraum des Parlaments historische Entwicklung Interessenausgleich

16

13

16

und Marktwirtschaft

18

und Vertragsfreiheit

14

117

Musizieren 85 Mustermietvertrag 1976 17; 4 6 ; 82

16

und Wirtschaftsverfassung

— N —

18

Vereinfachung des Mietrechts 16

Mietrechtsänderungsgesetz 1993 Mietrückstand 53 Mietsicherheit 6 6 Mietspiegel 111 Nachbargemeinde

Mitwohnzentralen 22 Möblierte Zimmer 135 Möblierter Wohnraum 60; 109 Möblierungszuschlag 6 0 Modernisierung 114; 131 Duldungspflicht

soziales 9 ; 15 Stabilisierungsfunktion

106

132

siehe auch „Betriebskosten" 5 7

Nebenkostenpauschale 63 Nebenräume

112

Teilkündigung

Mietverhältnis siehe „Mietvertrag" Mietvertrag 17 Abschluß des 3 7 Aufhebung 125 aufschiebend bedingter 5 0 befristeter 109 Beweisfunktion 17 Mindeijährige 5 0 mündlicher 45 Option 5 0 Schriftform 45 und Taschengeldparagraph 51 und Wettbewerbsbeschränkungen V e r k a u f eines Hauses 101 Mietwohnung als Kapitalanlage 10; 25 als Mittelpunkt der Existenz 17 als Sozialgut 10 als W a r e 9 als Wirtschaftsgut 9 Belastungsquote der Haushalte 11 Besitzrecht 14 durchschnittliche Warmmiete 11 Mietenniveau 11 Wohnkostenbelastung 10 Wohnungsfehlbestand 18

Nachmieter 126 Nebenkosten 57

132

Nettomiete 57 Neubaumietenverordnung 16; 78 Nichteheliche Lebensgemeinschaft

18

Obdachlosigkeit 19 Obhutspflicht 73 Obhutspflicht des Mieters 70 Opfergrenze des Vermieters 73 Ordnungsamt 99 — P — Pacht 23 Pachtvertrag 24 pacta sunt servanda 126 Partner 121; 139 Partner-Aufnahme 77 Pauschalmiete 57; 63 Pflegefall 13 Pflegeheime 66 Privatautonomie 4 4

139

Sachverzeichnis

210 Privathaftpflichtversicherung 75 Privatinitiative 20 Produkthaftpflichtgesetz 76 Provisionsanspruch des Maklers 27 Prozeßbetrug 172

unangemessene Benachteiligung 81 und Formularvertrag 81 Zeitabstände 82

Schomsteinfegerkosten 65 Schriftform 45; 117; 118; 125; 134; 138; 166; 175 Schufa 40 Schutz des Schwächeren 18

- Q — Quadratmeterpreis 58 — R — Rassendiskriminierung 44 Rauhfasertapeten 83 Räumungsprozeß 129; 137 Räumungsschutz 136 Recht subjektiv-öffentliches 19

Recht auf Wohnen 19 Rechte und Pflichten im Mietverhältnis 69 Rechtsberatung 19 Regreß des Versicherers 75 Rendite 130 Renovierung siehe „Schönheitsreparaturen" 82 Risikoverteilung im Mietverhältnis 71

Schwangerschaft 142 Selbstauskunft 37; 40 und Datenschutz 42

Selbstnutzungswunsch 15 Sicherheitsleistung siehe Kaution 66

Silvester 85 Solaranlagen 66 Soldaten 126 Sonderkündigungsrecht 119 Sozialabbau in der Wohnungspolitik 9

Sozialbindung 16 des Haus- und Wohnungseigentums 15

Sozialklausel 136; 137; 175 Eigenbedarf 163

Sozialpflichtigkeit des Grundeigentums 127

Sozialstaatsprinzip 18 Sozialwohnung 16; 109; 133 Sperrfrist für Kündigung 158

— s — Sachverständigengutachten 111; 112 Sanierung 131 Schadensersatz 73; 172 Detektivkosten 169 Umfang 174 vorgetäuschter Eigenbedarf 143

Schadensersatzanspruch 144 des Mieters 94; 98 des Vermieters 95

Schädlinge 88 Schmerzensgeld 77 Schönheitsreparaturen Definition 81 do it yourself 84 fachgerechte Durchführung 83 gesetzliche Regelung 81 Kostenquotelung 82 Kostenvoranschlag 83

Sponsoren für Mietspiegel 16

Staatszielbestimmung 19 Staffelmiete 105 Statistisches Bundesamt 107 Steuerausfälle durch Wohnungsbauförderung 12

Steuervorteile 25; 58 Stillschweigende Verlängerung 140 Strafbarkeit 174 des Vermieterverfialtens 172

Studentenheime 66; 109; 134; 138 Studentenwerk 19 Studierende 19 — T — TA Lärm 86 Tanzverbot 72

Sachverzeichnis Taschengeldparagraph 51 Tod des Mieters 139 Eintritt von Familienangehörigen 139 Trinkwasser Bleibelastung 94

211 Vorauszahlung 119 Vorauszahlungen auf die Betriebskosten 62

Vorkaufsrecht 130; 157 Vorratskündigungen 160 Vorvertrag 49

— ü — — w —

Überreglementierung 26 — u — Umwandlung in Eigentumswohnung 157 Umwandlung in Gewerberaum 131 Umweltmängel 91 Umzugskosten 36 Ungeziefer 87 Unterkunft für Obdachlose 20

Untermiete 109 und Mitwohnzentralen 23 Untermieterlaubnis 48; 70 Untervermietung 59; 71; 77; 79 Anspruch auf Erlaubnis 78 Einwände des Vermieters 78 Kündigung bei unerlaubter 79 Untermietzuschlag 78 Unterversicherung 76

Wachstum der Städte 13 Wahrheitspflicht des Vermieters 143

Wandel der Rechtsprechung 145 Warmmiete 57 Warmwasser 64 Verteilerschlüssel 63

Warmwasserkosten 56 Wasser Einsparen von 115

Wasseruhren 63; 115 Weitervermietung nach Auszug 104

Werkswohnungen 14 Wettbewerbsbeschränkungen 18 WG siehe „Wohngemeinschaft" 49

Widerruf von Haustürgeschäften 102

— V — Verbandsklage 47 Verbraucherkreditgesetz 24 Verfassungsreform-Kommission 19 Verfassungswirklichkeit 20 Vergleich 172 Vergleichsmiete ortsübliche 17; 58 Vergleichswohnungen 17; 111; 113 im selben Haus 113 Verkauf des Hauses 131 Versicherung des Mieters 75 Versicherung des Vermieters 75 Verträge sind einzuhalten 126 Vertragsdauer 136 Vertragsfreiheit 14; 22; 43 Vertragsgemäßer Gebrauch 73 Vertragsverletzung 127 Verwirkung des Kündigungsrechts 159

Wiedereinräumung des 175 Wirtschaftlichkeitsberechnung 132 Wirtschaftsstrafgesetz 16 Wirtschaftsverfassung 18 Wohnbedarf 14; 15 Wohnen zum Nulltarif 21 Wohngemeinschaft 39; 47 Wechsel der Mitglieder 49

Wohnraum in Ex-DDR 109 möblierter 109 Neuschaffung von 133 vorübergehender Gebrauch 109

Wohnraumbewirtschaftung 15 Wohnraumversorgung 19 Wohnrecht lebenslängliches 21

Wohnungsaufsicht 99 Wohnungsaufsichtsgesetz 19 Wohnungsbau Fertigstellungen 11

212 sozialer 10 Wohnungsbauförderung und Steuerausfälle 12 Wohnungsbaugesetz, zweites 16 Wohnungsbindungsgesetz 133 Wohnungsbörse kommunale 29 Wohnungseigentum 152 Wohnungsfehlbestand 11; 18 Wohnungsfrage 14 Wohnungsmakler siehe „Makler" 30 Wohnungsmangel 88 Wohnungsmarkt 9 Eigentümerquote 12 Liberalisierung 9 und Mietpreise 11 und Vertragsfreiheit IS und Verwertungsinteresse 17 Wohnungsnot 14 neue 11 Wohnungspolitik 20 Wohnungssuche und Diskriminierung 42 Wohnungsvermittlung 27 Geschichte der 29 kommunale 29 siehe „Makler" 28 Wohnungsvermittlungsgesetz 31 Wohnungsvcrmittlungsvereine 29

Zahlung der Miete 55 Zahlungspflichten 53 Zeitmietvertrag 60; 109; 124; 125; 145; 159 Arten 135 Fortsetzung 138 mit Fortsetzungsmöglichkeit 135 ohne Fortsetzungsmöglichkeit 135 wichtiger Grund für Beendigung 126 Zimmerlautstärkc 85 Zinserhöhungen 26 für Fremdkapital 117 Zinsfcstschreibung 118 Zurückbehaltungsrecht 99 Zwangsbewirtschaflung von Wohnraum 15 Zweckentfremdung von Wohnungen 17

Sachverzeichnis Zweckentfremdungsgenehmigung 132; 167 Zweckentfremdungsverbot 17 Zweifamilienhaus 134