Investieren in Service-Wohnen für Senioren: Eine Markteinführung 9783748604419

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W H I T E PA P E R TERRAGON AG

Investieren in Service-Wohnen für Senioren: Eine Markteinführung CARs Invest P F L E G E M A C H T M A R KT

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INVESTIEREN IN SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN: 2021 VINCENTZ EINE MARKTEINFÜHRUNG W H I T E PA P E R

INHALTSVERZEICHNIS Investieren in Service-Wohnen für Senioren: Eine Markteinführung Autoren: Dr. Michael Held (CEO), Dr. Walter Zorn (Leiter Research) Summary: Bedarf nach passgenauen Angeboten

4

1. Service-Wohnen für Senioren: Eine Einführung

6

2. Service-Wohnen: Selbstbestimmtes Leben für Senioren

10

3. Klassifizierung nach „Sternen“

11

4. Bedarf, Bestand und Potenziale

12

4.1 Bedarf: Altersstruktur und Einkommen

13

4.2 Bestand: Service-Wohnanlagen

14

4.3 Versorgung mit Service-Wohnen

15

4.4 Strukturen des Bestandes: Größen, Qualitäten, Preise

19

4.4.1 Übersicht Premium – Non-Premium

19

4.4.2 Größenstruktur

20

4.4.3 Qualitätsstruktur

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4.4.4 Preisstruktur

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4.5 Investment-Potenzial bei Service-Wohnen

26

4.5.1 Bedarf und Bestand

26

4.5.2 Bau-, Betriebs- und Investment-Potenzial

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4.5.3 Bau- /Investment-Potenzial – Bestand und Zukunft

31

Abbildungen33 Tabellen33 Literatur34

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SUMMARY: BEDARF AN PASSGENAUEN ANGEBOTEN In Deutschland sind derzeit rund 300. 000 Wohnungen mit Service für Senioren verfügbar, davon gut 30. 000 Premium-Wohnungen. Auswertungen der TERRAGON-Datenbanken zeigen die breite, bedarfsorientierte Vielfalt des Bestandes in qualitativer („Sterne“ nach gif ) und daraus folgend quantitativer Hinsicht (Wohnflächen, Wohnanlagengrößen, Kaltmieten und Service-Pauschalen).

der Summe aller Qualitäts- und Größenklassen erreicht werden. Andere Autoren kommen zu geringeren Bedarfszahlen für Betreutes Wohnen, näher an der Gleichsetzung Bedarf = Mittelwert des derzeitigen Angebotes plus alterungsbedingte Steigerung (Schartow et al 2016). Diese berücksichtigen unserem Ermessen nach jedoch zu wenig die infrastrukturelle Situation auf dem Land im Zusammenhang mit der demografischen Entwicklung. Insofern kann damit gerechnet werden, dass ein – ggf. bisher fehlendes – Angebot sowohl in Metropolen wie auch in regionalen Mittelstädten eine entsprechende Nachfrage generieren wird.

Jedoch werden weitere ca. 550. 000 Wohnungen zur Deckung des von TERRAGON kalkulierten Bedarfs benötigt, davon rund 85. 000 –100. 000 in Premium-Qualität. Diese sind großenteils aus den laufenden Einkommen der Haushalte 70+ finanzierbar; wo nicht, kann meist vorhandenes Vermögen zur erfolgreichen Kostendeckung eingesetzt werden. Perspektivisch steigen diese Zahlen bis 2035 um weitere 200. 000 Service-Wohnungen (gesamt) bzw. 33.  000 in Premium-Qualität. TERRAGON sieht aktuell ein Investment-Potenzial von insgesamt mindestens 64 Mrd. €. Sofern Vermögen bzw. Steuermittel eingesetzt werden, könnten sogar etwa 80 –100 Mrd. € Investment-Potenzial in

Die TERRAGON AG erschließt das Nachfragepotenzial der qualitätsorientierten Haushalte 70+ gezielt mit Wohnanlagen in 4 Sterne-Qualität: Diese bieten hohe Standards, bewegen sich aber in einem Entgeltbereich deutlich unter den 5 Sterne-Einrichtungen, sodass ein deutlich höherer Anteil der Zielgruppe sich das Produkt leisten kann.

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Insgesamt sehen wir nicht nur einen hohen Bedarf bei limitiertem Angebot, sondern zunehmendes Interesse bei Projektentwicklern, Investoren und Kommunen am Markt des Service-Wohnens. Detaillierte Marktanalysen, regional angepasste Objektstrukturen (Wohnungsschlüssel, Wohnflächen, Preise) sowie bedarfsgerechte Service-Angebote bilden dabei wesentliche Erfolgsfaktoren für Developments.

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1. SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN: EINE EINFÜHRUNG Die aktuell hohe und weiter wachsende Wohnungsnachfrage von Senioren ist durch den demografischen Wandel aufgrund steigender Lebenserwartung bedingt, in Verbindung mit Wohnpräferenzen, Umzugsbereitschaft und wirtschaftlichen Möglichkeiten.

dürftigen zwischen 2017 und 2030 wird auf knapp 4, 1 Mio. Personen (+ 20 %) geschätzt. (Simon, H., Deiters-Schwedt, A. und Schmidt, M. (2019)). Die politische Priorisierung der ambulanten Versorgung in der eigenen Häuslichkeit entspricht den Präferenzen in der älteren Bevölkerung und begünstigt die wohnungswirtschaftlichen Alternativen monetär gegenüber stationären Pflegeeinrichtungen. Dabei ist über ein Viertel der Seniorenhaushalte umzugsbereit, um im Alter möglichst lange selbstständig leben zu können (BMVBS (2011)).

Für die aktuelle Nachfrageentwicklung ist das Zusammentreffen von hoher Lebenserwartung und geburtenstarken Jahrgängen in der sogenannten Babyboomer-Generation wesentlich. Bis 2030 wird die Zahl der über 65-Jährigen um 28 % auf 21, 8 Mio. steigen, die der über 80-Jährigen („Hochbetagte“) prozentual noch stärker um 38 % auf 6, 2 Mio. und bis 2050 auf über 10 Mio. Wegen des durchschnittlich längeren Lebens der Frauen nimmt dabei vor allem die Anzahl der weiblichen Ein-Personen-Haushalte deutlich zu (Singularisierung).

In der medialen Öffentlichkeit steht die Altersarmut im Mittelpunkt. Dies überdeckt die parallel vorliegende zahlungskräftige Nachfrage der historisch reichsten Rentnergeneration Deutschlands: Jedem dritten westdeutschen und jedem sechsten ostdeutschen Rentnerhaushalt (65+) stehen mehr als 2. 500 € monatlich zur Verfügung. Dazu bestehen erhebliche Geld- und Immobilienvermögen. Auf der Basis einer maximalen Mietbelastung von 50 % des verfügbaren Einkommens können sich gut 8 Mio. Seniorenhaushalte (58 %) eine monatliche Mietbelastung

Durch die Alterung der Gesellschaft und die Erweiterung des Pflegebegriffs durch das Pflegestärkungsgesetz II ist die Anzahl der Pflegebedürftigen bereits 2017 auf rund 3, 4 Mio. Personen gewachsen, eine Zahl, die in früheren Prognosen erst 2030 erreicht werden sollte. Der weitere Anstieg der Zahl der Pflegebe-

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von 1. 000 € leisten, knapp 4 Mio. (27 %) können 2. 000 €, und fast 3 Mio. (19 %) 2. 500 €. (Empirica AG (2014)) für die Miete ausgeben.

formen Bewältigung der Herausforderungen bei. Man versteht darunter eine Wohnform, bei der in barrierefreien Wohnungen den Bewohnern durch Grundservices bzw. Wahlleistungen so viel Unterstützung angeboten wird, dass sie in eigener Haushaltsführung ihr Leben autonom und selbstständig gestalten können. Für den Fall der Pflegebedürftigkeit erleichtern Wohnungsstruktur und Serviceangebote sowie enger Kontakt zu frei wählbaren Pflege-Anbietern die Pflegeversorgung. Inhaltlich und formal sind die Mindestanforderungen an das Betreute Wohnen in der Dienstleistungsnorm DIN 77800 erfasst.

Für alle Segmente des Wohnens im Alter – barrierefreie Wohnungen, Pflegeheimplätze, Service-Wohnen für Senioren / Betreutes Wohnen – besteht aktuell eine erhebliche Angebotslücke, die mit der demografischen Alterung der Gesellschaft und der wachsenden Nachfrage der Babyboomer-Generation noch weiter wachsen wird. (Kremer-Preiß, U., Mehnert, T. (2014)). Der Bestand an altersgerechten, d. h. weitestgehend barrierefreien Wohnungen wird auf ca. 600. 000 geschätzt. Allein um den Bedarf älterer Menschen mit Bewegungseinschränkungen zu decken, müsste das Angebot auf das 4- bis 5-Fache ausgeweitet werden, entsprechend einem Zusatzbedarf von ca. 2, 5 Mio., bis 2030 über 3 Mio. Wohnungen (Prognos AG (2014)).

Betreutes Wohnen hat vor allem seit den 1990er-Jahren einen großen Aufschwung erlebt und sich zur quantitativ bedeutendsten neuen Wohnform im Alter entwickelt. Aus hochgerechneten regionalen Bestandserfassungen wurde das Bestandsangebot auf 163. 540 Wohnungen (Untergrenze) bis 340. 000 Wohnungen (Obergrenze) geschätzt und ein Bedarf zwischen 302. 749 und 524. 559 Wohnungen errechnet (Schartow, U., Mandelkow, A., Hackmann, T., Hitschfeld, M. (2016)). TERRAGON hat die betreuten Wohneinrichtungen und Wohnungen in Gemeinden über 5. 000 Einwohnern erstmals zahlenmäßig und nach vielen Angebotsparametern differenziert erfasst. Der erfasste Bestand lag zum Jahresende 2018 bei 6. 950 Wohnanlagen mit insgesamt rund 305. 400 Wohnungen. Für die kommenden acht Jahre sind derzeit weitere rund

2017 gab es deutschlandweit 14. 480 vollbzw. teilstationäre Pflegeheime mit rund 868.  000 vollstationären Dauerpflegeplätzen. Je nach Projektionsvariante liegt die Zahl zusätzlich benötigter Heimplätze bis 2030 bei 157. 000 (untere Projektion) bis 293. 000 (obere Projektion) (Simon H., Deiters-Schwedt, A. und Schmidt, M. (2019). Service-Wohnen für Senioren („Betreutes Wohnen“, im angelsächsischen Raum „Senior Housing“), trägt zur bedarfs- und politikkon-

7 VINCENTZ NET WORK, HANNOVER | INVESTIEREN IN SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN: EINE MARKTEINFÜHRUNG

Die 30 größten deutschen Städte nach BW-Versorgungsgrad (in % der 65+) Frankfurt am Main Leipzig Stuttgart Hamburg Hannover Nürnberg Kiel Essen Wiesbaden Braunschweig Chemnitz Berlin Augsburg Karlsruhe Müsnter Köln Bielefeld Dresden Bremen Düsseldorf Bonn Aachen Dortmund München Mannheim Bochum Wuppertal Duisburg Gelsenkirchen Mönchengladbach

7,7 7,6 6,1 4,8 4,6 4,5 4,5 4,5

Ø Top-5-Städte 6,0 % der 65+

4,3 4,1 3,8 3,8 3,6 3,4 3,2 3,1 3,1 3,0

Ø Top-10-Städte 5,2 % der 65+

2,9 2,8 2,6 2,1 2,0 1,8 1,6 1,3 1,0 0,9 0,7 0,5

Ø Top-30-Städte 3,3 % der 65+

Top - 5 -Städte Top - 10 - Städte Top - 30 - Städte

6,0 5,2 3,3

Abbildung 1: Versorgungssituation der 30 größten Städte, Quelle: TERRAGON, eigene Daten und Berechnung nach GFK Geomarketing 2014

20. 000 in Bau befindliche oder geplante Wohnungen registriert (TERRAGON-Datenbanken, Stand Oktober 2019).

Aus dieser Versorgungslage wurden Benchmarks für eine gute Versorgungssituation von 5 % und als untere Versorgungsanforderung von 3 % der Einwohner der Altersgruppe 65+ abgeleitet. Andere Forschungen gehen von 2–3 % der Einwohner der Altersgruppe 65+ aus. (Empirica AG (2014), Hertel, J., Meißner, S. (2019)).

Auf dieser Datenbasis wurden von TERRAGON Versorgungsgrade für die 30 größten deutschen Städte berechnet. Diese sind extrem unterschiedlich und liegen zwischen knapp 8 Wohnungen pro 100 Einwohner der Altersgruppe 65+ in Frankfurt am Main und in Leipzig und weniger als 1 Wohnung pro 100 Einwohner dieser Altersgruppe in Duisburg, Gelsenkirchen oder Mönchengladbach. Für die fünf bestversorgten Großstädte ergibt sich eine Versorgung von 6 % bezogen auf die Einwohner der Altersgruppe 65+, für die top 10 eine von 5, 2 % und für die Gesamtheit der 30 größten Städte eine von 3, 3 %.

Wir halten diese Bedarfszahl daher tendenziell für zu gering. Zum einen reflektiert sie nur den Status quo des aktuellen Angebotes. Zum anderen berücksichtigt sie nicht den Paradigmenwechsel in der Pflege „ambulant vor stationär“ und seine Auswirkungen auf die Angebote in der Pflegeversorgung, und auch nicht den Wechsel in der familiären (Betreuungs-) Situation (Kinderzahl, verstreute Wohnor-

8 VINCENTZ NET WORK, HANNOVER | INVESTIEREN IN SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN: EINE MARKTEINFÜHRUNG

3,41 Mio. Pflegebedürftige insgesamt [+18 %(**)] „Im Heim“: 0,818 Mio. [+4 %]

„Zu Hause“: 2,59 Mio. [+25 %]

Angehörige: 1,76 Mio. [+28 %]

Pflegedienste: 0,83 Mio. [+20 %]

52 %

24 %

24 %

14.100 ambul. Pflegedienste mit 390.300 Beschäftigten

14.500 Pflegeheimen mit 764.600 Beschäftigten

professionell 48 %

Angehörige 52 % Abbildung 2: Pflegestatistik 2017, Quelle: Destatis 2019, TERRAGON, eigene Berechnungen und Darstellung

te) und den Lebenseinstellungen. Die Babyboomer wollen anders alt werden als die Vorkriegsgeneration.

Mandelkow, A., Hackmann, T., Hitschfeld, M. (2016), Kremer-Preiß, U., Mehnert, T., Klemm, B. (2019)).

Bezogen auf das aktuelle Einzugsalter (ca. 70 Jahre) entspricht die genannte Bedarfsstruktur 9, 8 % der Haushalte mit Haushaltsvorstand 70 Jahre oder älter. Zum Vergleich: Die Ende 2017 ca. 2, 6 Mio. ambulant betreuten Pflegebedürftigen entsprechen bereits gut 20 % der Haushalte 70+, also dem Doppelten (vgl. Abbildung 2 und Abbildung 3).

Dabei unterscheidet sich das qualitative Angebot betreuter Wohneinrichtungen in ähnlicher Weise wie das Hotelangebot. Von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif ) wurden deshalb analog zum Klassifizierungssystem des Hotel- und Gaststättengewerbes Klassifizierungskriterien für die Angebote des Betreuten Wohnens entwickelt und 2018 veröffentlicht (gif e. V. (2018)).

Aus diesen Benchmarks ergibt sich, dass 94 % der deutschen Gemeinden unterversorgt sind und 330. 000 Wohnungen (Untergrenze) bis 550. 000 Wohnungen (Obergrenze) fehlen. Dies entspricht in etwa den Bedarfszahlen von Prognos AG, Kuratorium Deutsche Altershilfe und Bank für Sozialwirtschaft, die von einer Untergrenze von rund 303. 000 fehlenden Wohnungen und einer Obergrenze von 525. 000 Wohnungen ausgehen (Schartow, U.,

Die TERRAGON AG mit ihren Tochtergesellschaften ist seit 20 Jahren auf Wohnen im Alter spezialisiert und bundesweit als Projektentwickler und Bauträger tätig. 1999 wurde die erste Seniorenanlage, bestehend aus einem stationären Pflegeheim und einer Service-Wohnenanlage für Senioren im Premiumsegment (Sophiengarten, Berlin-Steglitz), entwickelt und 2000/2001 gebaut. Seitdem

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INVESTIEREN IN SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN: 2021 VINCENTZ EINE MARKTEINFÜHRUNG W H I T E PA P E R

wurde eine große Anzahl hochwertiger Wohnanlagen und Pflegeheime entwickelt und umgesetzt (TERRAGON AG (2019)). Im Marktsegment „Wohnen im Alter/Pflege“ gehört TERRAGON damit zu den erfahrensten und erfolgreichsten Projektentwicklern und Bauträgern und baut seine Präsenz weiter aus.

Unsere Erfahrungen möchten wir Marktteilnehmern und interessierten Laien im Folgenden zugänglich machen und so dazu beitragen, dass Immobilienwirtschaft, Politik und Gesellschaft auf die Herausforderungen der Aufgabenstellung „Wohnen für Senioren“ adäquat und erfolgreich reagieren können.

2. SERVICE-WOHNEN: SELBSTBESTIMMTES LEBEN FÜR SENIOREN GON verwendet die Begriffe „Service-Wohnen“ (SW) und (Service-)„Wohnanlagen“ (WA), um den Charakter selbstbestimmter und selbst aktiv gestalteter Lebensführung hervorzuheben. „Betreutes Wohnen“ und „Einrichtung“ werden vermieden, da sie unserem Ermessen nach einen reduzierenden Blick auf Selbstbild, Wünsche und Fähigkeiten der meisten älteren Menschen darstellen bzw. eher zu den pflegenahen Wohnungsangeboten in Pflegeeinrichtungen passen.

Ältere Menschen möchten selbstständig in einer angenehmen, lebendigen und sicheren häuslichen Umgebung wohnen, in der kulturelle und medizinische Infrastruktur leicht erreichbar und perspektivische gesundheitliche Einschränkungen möglichst unproblematisch bzw. kompensierbar bleiben. Paralleles Ziel der Politik ist, die demografisch bedingt stark wachsende Zahl „pflegebedürftiger“ Hochaltriger weniger in stationären Pflegeeinrichtungen, als vielmehr möglichst lange (ambulant) in der eigenen häuslichen Umgebung zu unterstützen.

Service-Wohnanlagen für Senioren positionieren sich damit zwischen Wohnungsbau, Hotelbetrieb und Pflegeeinrichtung: Der Übergang von „normalem“ Wohnen zu Service-Wohnen ist fließend. Die Anforderungen bedingen spezifische bauliche und betriebliche Überlegungen sowie gesonderte wirtschaftliche Ansätze bei der Kalkulation von

Durch das Angebot konsequent nach DIN 18040 barrierefrei konzipierter Wohnungen (WE), ergänzt um zielgruppenkonforme Grund- und Wahlleistungen nach DIN 77800, kann dieses flexible Lebens- und Gesundheitskonzept optimal unterstützt werden. TERRA-

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wurde eine große Anzahl hochwertiger Wohnanlagen und Pflegeheime entwickelt und umgesetzt (TERRAGON AG (2019)). Im Marktsegment „Wohnen im Alter/Pflege“ gehört TERRAGON damit zu den erfahrensten und erfolgreichsten Projektentwicklern und Bauträgern und baut seine Präsenz weiter aus.

Unsere Erfahrungen möchten wir Marktteilnehmern und interessierten Laien im Folgenden zugänglich machen und so dazu beitragen, dass Immobilienwirtschaft, Politik und Gesellschaft auf die Herausforderungen der Aufgabenstellung „Wohnen für Senioren“ adäquat und erfolgreich reagieren können.

2. SERVICE-WOHNEN: SELBSTBESTIMMTES LEBEN FÜR SENIOREN GON verwendet die Begriffe „Service-Wohnen“ (SW) und (Service-)„Wohnanlagen“ (WA), um den Charakter selbstbestimmter und selbst aktiv gestalteter Lebensführung hervorzuheben. „Betreutes Wohnen“ und „Einrichtung“ werden vermieden, da sie unserem Ermessen nach einen reduzierenden Blick auf Selbstbild, Wünsche und Fähigkeiten der meisten älteren Menschen darstellen bzw. eher zu den pflegenahen Wohnungsangeboten in Pflegeeinrichtungen passen.

Ältere Menschen möchten selbstständig in einer angenehmen, lebendigen und sicheren häuslichen Umgebung wohnen, in der kulturelle und medizinische Infrastruktur leicht erreichbar und perspektivische gesundheitliche Einschränkungen möglichst unproblematisch bzw. kompensierbar bleiben. Paralleles Ziel der Politik ist, die demografisch bedingt stark wachsende Zahl „pflegebedürftiger“ Hochaltriger weniger in stationären Pflegeeinrichtungen, als vielmehr möglichst lange (ambulant) in der eigenen häuslichen Umgebung zu unterstützen.

Service-Wohnanlagen für Senioren positionieren sich damit zwischen Wohnungsbau, Hotelbetrieb und Pflegeeinrichtung: Der Übergang von „normalem“ Wohnen zu Service-Wohnen ist fließend. Die Anforderungen bedingen spezifische bauliche und betriebliche Überlegungen sowie gesonderte wirtschaftliche Ansätze bei der Kalkulation von

Durch das Angebot konsequent nach DIN 18040 barrierefrei konzipierter Wohnungen (WE), ergänzt um zielgruppenkonforme Grund- und Wahlleistungen nach DIN 77800, kann dieses flexible Lebens- und Gesundheitskonzept optimal unterstützt werden. TERRA-

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(Kalt-)Mieten und Gesamtentgelten. Zudem ist eine Investment-Positionierung notwendig, die nicht in die Schubladen „Wohnen“, „Pflege“ oder „Microapartments“ passt, sondern eine eigenständige Beschäftigung mit den Renditechancen der Asset-Teilklasse „Service-Wohnen für Senioren“ erfordert, die bei maßvollen Risiken gut sind.

von bislang mehr als 7. 000 Service-Wohnanlagen mit insgesamt mehr als 300. 000 Wohnungen (gem. TERRAGON Datenbanken, Stand Oktober 2019) mit sehr unterschiedlichen Betriebsgrößen und -konzepten, Bau-/ Service-Qualitäten sowie Entgelthöhen. Auch Premium-Service-Wohnanlagen sind schon seit den 1960er-Jahren gebaut worden, sodass heute ein breites Spektrum unterschiedlichster konzeptioneller und baulicher Gestaltungen vorliegt.

Die Vielfalt sozialer und wirtschaftlicher Situationen führte in Deutschland zur Entstehung

3. GIF-KLASSIFIZIERUNG NACH „STERNEN“ Service-Wohnanlagen unterscheiden sich von normalem Wohnen sowie untereinander z. B. durch die allgemeine Bauqualität (Größe, Ausstattung, Ausführung), durch Service-Angebote (Beratung, Unterstützung, Restaurant, Veranstaltungen) sowie die dafür notwendigen zusätzlichen Flächen. Einfache Beratung zu Kulturangeboten oder Ärztevermittlung kann in Besprechungsecken stattfinden, während Vorträge, Fitness-Angebote, Konzertveranstaltungen und Restaurants teilweise erhebliche, speziell ausgestattete Flächenangebote und ggf. zusätzliches Personal benötigen. Für 5-Sterne-Wohnanlagen ist sogar ein Bewegungsbad, sozusagen ein Mini-Schwimmbad, Pflicht.

Um die Qualitäten von Wohnprojekten mit integrierten Service-Angeboten für praktische Zwecke differenzieren zu können, entwickelten TERRAGON und andere Marktteilnehmer im Rahmen der gif ein Klassifizierungssystem (gif e.V. 2018). Dieses vergibt nach etwa 300 Mindest- und freien Kriterien aus den Bereichen Standort, Gebäude- und Wohnungsstruktur sowie Servicekomponenten Punkte, welche in einer „Sterne“- Bewertung abgebildet werden. Analog zu Hotel-Klassifizierungen gem. DEHOGA sind jene mit fünf Sternen in diesem Schema die höchstwertigen Wohnanlagen.

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(Kalt-)Mieten und Gesamtentgelten. Zudem ist eine Investment-Positionierung notwendig, die nicht in die Schubladen „Wohnen“, „Pflege“ oder „Microapartments“ passt, sondern eine eigenständige Beschäftigung mit den Renditechancen der Asset-Teilklasse „Service-Wohnen für Senioren“ erfordert, die bei maßvollen Risiken gut sind.

von bislang mehr als 7. 000 Service-Wohnanlagen mit insgesamt mehr als 300. 000 Wohnungen (gem. TERRAGON Datenbanken, Stand Oktober 2019) mit sehr unterschiedlichen Betriebsgrößen und -konzepten, Bau-/ Service-Qualitäten sowie Entgelthöhen. Auch Premium-Service-Wohnanlagen sind schon seit den 1960er-Jahren gebaut worden, sodass heute ein breites Spektrum unterschiedlichster konzeptioneller und baulicher Gestaltungen vorliegt.

Die Vielfalt sozialer und wirtschaftlicher Situationen führte in Deutschland zur Entstehung

3. GIF-KLASSIFIZIERUNG NACH „STERNEN“ Service-Wohnanlagen unterscheiden sich von normalem Wohnen sowie untereinander z. B. durch die allgemeine Bauqualität (Größe, Ausstattung, Ausführung), durch Service-Angebote (Beratung, Unterstützung, Restaurant, Veranstaltungen) sowie die dafür notwendigen zusätzlichen Flächen. Einfache Beratung zu Kulturangeboten oder Ärztevermittlung kann in Besprechungsecken stattfinden, während Vorträge, Fitness-Angebote, Konzertveranstaltungen und Restaurants teilweise erhebliche, speziell ausgestattete Flächenangebote und ggf. zusätzliches Personal benötigen. Für 5-Sterne-Wohnanlagen ist sogar ein Bewegungsbad, sozusagen ein Mini-Schwimmbad, Pflicht.

Um die Qualitäten von Wohnprojekten mit integrierten Service-Angeboten für praktische Zwecke differenzieren zu können, entwickelten TERRAGON und andere Marktteilnehmer im Rahmen der gif ein Klassifizierungssystem (gif e.V. 2018). Dieses vergibt nach etwa 300 Mindest- und freien Kriterien aus den Bereichen Standort, Gebäude- und Wohnungsstruktur sowie Servicekomponenten Punkte, welche in einer „Sterne“- Bewertung abgebildet werden. Analog zu Hotel-Klassifizierungen gem. DEHOGA sind jene mit fünf Sternen in diesem Schema die höchstwertigen Wohnanlagen.

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Der Übergang zwischen benachbarten Sterne-Klassen ist teils fließend, jedoch lassen sich Premium-Wohnanlagen von deutlich einfa-

cheren schon anhand weniger handlicher Kriterien recht gut differenzieren (s. Abbildung 3).

4. BEDARF, BESTAND UND POTENZIALE

1 Stern

2 Sterne

einfache

einfache

Standort

Merkmale

werden sowohl eigene Recherchen durchgeführt und Datenbanken aufgebaut als auch externe Experten beauftragt.

Wohnlage Infrastruktur ÖPNV Versorgung

ausreichend

befriedigend

Gebäude

TERRAGON ist auf Premium-Wohnanlagen (4 Sterne/4 Sterne plus) fokussiert. Analytische Aufgaben werden großenteils durch eigenen spezialisierten Research abgedeckt. Dabei

Großes Foyer

keines

< 30 m2

Vielfalt des Raumangebotes

keines

Beratungs- und Mehrzweckraum

Wellnessbereich

keiner

keiner

Ausstattungsstandard

einfach

einfach

4 m2

4 m2

2, 5 m2

2, 5 m2

stundenweise Beratung

Beratung und wenige Veranstaltungen

Provider

Provider

keines

keines

0, 5 VK / 100 Bewohner

1 VK / 100 Bewohner

Wohnungen

Wohnlage

Bädergröße Balkone

Services

Vielfalt des Angebotes Notruf Restaurant Personalschlüssel pro 100 Bewohnern

Abbildung 3: Service-Wohnanlagen – Merkmale zur praktischen Differenzierung der gif-Sterne-Klassen, Quelle: Held, M. (2019) auf Basis gif e.V, (2018), verändert

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Der Übergang zwischen benachbarten Sterne-Klassen ist teils fließend, jedoch lassen sich Premium-Wohnanlagen von deutlich einfa-

cheren schon anhand weniger handlicher Kriterien recht gut differenzieren (s. Abbildung 3).

4. BEDARF, BESTAND UND POTENZIALE

1 Stern

2 Sterne

einfache

einfache

Standort

Merkmale

werden sowohl eigene Recherchen durchgeführt und Datenbanken aufgebaut als auch externe Experten beauftragt.

Wohnlage Infrastruktur ÖPNV Versorgung

ausreichend

befriedigend

Gebäude

TERRAGON ist auf Premium-Wohnanlagen (4 Sterne/4 Sterne plus) fokussiert. Analytische Aufgaben werden großenteils durch eigenen spezialisierten Research abgedeckt. Dabei

Großes Foyer

keines

< 30 m2

Vielfalt des Raumangebotes

keines

Beratungs- und Mehrzweckraum

Wellnessbereich

keiner

keiner

Ausstattungsstandard

einfach

einfach

4 m2

4 m2

2, 5 m2

2, 5 m2

stundenweise Beratung

Beratung und wenige Veranstaltungen

Provider

Provider

keines

keines

0, 5 VK / 100 Bewohner

1 VK / 100 Bewohner

Wohnungen

Wohnlage

Bädergröße Balkone

Services

Vielfalt des Angebotes Notruf Restaurant Personalschlüssel pro 100 Bewohnern

Abbildung 3: Service-Wohnanlagen – Merkmale zur praktischen Differenzierung der gif-Sterne-Klassen, Quelle: Held, M. (2019) auf Basis gif e.V, (2018), verändert

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4.1 Bedarf: Altersstruktur und Einkommen

sodass der Bedarf von 2016 voraussichtlich um etwa 15 % bis 2025, um insgesamt 25 % bis 2035 steigen wird.

Der Bedarf an Service-Wohnen für Senioren wird durch die Anzahl der Einwohner 65+ in einer Stadt bestimmt (Einzug in praxi derzeit mit 70+, zukünftig evtl. mit 75+), die Realisierbarkeit von Service-Wohnanlagen u. a. durch deren Finanzkraft im Sinne des laufenden Einkommens bzw. aktivierbaren Vermögens. Der prozentuale Anteil der Senioren an der Gesamtbevölkerung und ihre Anzahl werden künftig deutlich ansteigen,

In den ca. 400 Landkreisen Deutschlands leben sowohl absolut als auch anteilig sehr unterschiedlich viele Einwohner 65+ bzw. Haushalte 70+, von denen ein bestimmter Prozentsatz für den Bedarf an Service-Wohnen angenommen wird (siehe unten).

3 Sterne

4 Sterne

5 Sterne

mittlere

gut bis sehr gut

gut bis sehr gut

gut

gut

gut

> 30 m2

> 60 m2

> 60 m2

Beratungs- und Mehrzweckraum

hoch

sehr hoch

keiner

vorhanden

vorhanden mit Pool

gehobener

gut

sehr gut

4 m2

6 m2

8 m2

3 m2

4 m2

6 m2

Beratung, einige Veranstaltungen, Service-Angebote

Beratung, Veranstaltungen, vielfälltiges Service-Angebot

Beratung, Veranstaltungen, vielfälltiges Service-Angebote

Provider

im Haus

im Haus

kein eigenes

eigenes

eigenes

2 VK / 100 Bewohner

6 VK / 100 Bewohner

10 VK / 100 Bewohner

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INVESTIEREN IN SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN: 2021 VINCENTZ EINE MARKTEINFÜHRUNG W H I T E PA P E R

Legende Einwohner 65+ ≤ 700.000

≤ 200.000

≤ 100.000

≤ 70.000

≤ 50.000

≤ 30.000

≤ 20.000

≤ 10.000

Legende Kaufkraft der Einwohner 65 Jahre und älter pro Einwohner Index ≤ 180

≤ 120

≤ 110

≤ 100

Abbildung 4: Anzahl Einwohner über 65 Jahre, Quelle: TERRAGON, TomTom, GfK

Abbildung 5: Kaufkraft der Einwohner 65+ Quelle: TERRAGON, TomTom, GfK

Die Kaufkraft der über 65-Jährigen bzw. der Haushalte 70+ ist mit-, aber nicht allein entscheidend für das Mietpotenzial. Sie ist geografisch unterschiedlich verteilt und regional strukturell ähnlich, aber nicht identisch mit der Verteilung der mittleren Kaufkraft aller Einwohner.

4.2 Bestand: ServiceWohnanlagen

≤ 90

≤ 80

Als spezialisierter Entwickler mit eigenem Research hat TERRAGON einen umfassenden Datenbestand mit detaillierten Eigenschaften von aktuell etwa 7. 000 Service-Wohnanlagen für Senioren aller Qualitäten und Größen aufgebaut. Zusätzlich sind etwa 600 Projekte in unterschiedlichen Planungs- bzw. Baustadien erfasst. Naturgemäß fokussiert sich TER-

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INVESTIEREN IN SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN: 2021 VINCENTZ EINE MARKTEINFÜHRUNG W H I T E PA P E R

RAGON auf höherwertige Anlagen, führt aber z. B. Preisangaben auch für einfachere Standards mit. Dadurch ist TERRAGON in der Lage, den aktuellen Bestand an Service-Wohnanlagen für Senioren sowohl thematisch als auch regional kleinräumig detailliert zu analysieren. Die TERRAGON-Datenbanken sind Basis der nachfolgend dargestellten Analysen des Bestandes an spezialisiertem Service-Wohnen für Senioren.

4.3 Versorgung mit Service-Wohnen Gemeinden, Landkreise und Bundesländer sind sehr unterschiedlich mit Service-Wohnanlagen für Senioren versorgt, wie TERRAGON in Studien zeigen konnte (TERRAGON 2015).

Legende Service-Wohnanlagen nach Sternen 5 *****

4 ****

3 ***

0-2 **

Abbildung 6: Service-Wohnanlagen nach Qualitäten (gif-Sterne), Quelle: TERRAGON Research

Ein Gesamt-Versorgungsgrad von etwa 5 Service-Wohnungen aller Qualitäten je 100 Einwohner der Altersgruppe 65+ („5 % Einwohner 65+“) kann demnach als typischer mittlerer „medizinisch-sozialer“ Bedarf und damit anzustrebendes Versorgungsniveau angenommen werden. Umgerechnet auf Haushalte 70+ (die reale Hauptnutzergruppe) ergibt sich ein Gesamtbedarf von 9, 8 Service-Wohnungen pro 100 Haushalte 70+ („9, 8 % HH 70+“).

Als typischen Premium-Bedarf (hier: 4 und 5 Sterne) erwartet TERRAGON rund 15 % des Gesamt-Bedarfs. Dem entsprechen ca. 0, 75 Premium-Service-Wohnungen auf je 100 Einwohner 65+, entsprechend 1, 5 Service-Wohnungen pro 100 Haushalte 70+ („1, 5 % HH 70+“). Den relativen Versorgungsgrad definiert TERRAGON jeweils als aktuellen lokalen Versorgungsgrad geteilt durch den mittleren lokalen Bedarf. Regional sind erhebliche Unterschie-

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INVESTIEREN IN SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN: 2021 VINCENTZ EINE MARKTEINFÜHRUNG W H I T E PA P E R

SchleswigHolstein MecklenburgVorpommern

Hamburg

Bremen Berlin

Niedersachsen

Brandenburg Sachsen-Anhalt

Nordrhein-Westfalen

Sachsen Thüringen Hessen

Rheinland-Pfalz Saarland Bayern

Baden-Württemberg

Legende Realtiver Versorgungsgrad mit Service Wohnungen ≥ 0,80 - < 1,00

Legende Service-Wohnungen (gesamt) ≥ 3.000 - < 30.000

≥ 1.000 - < 3.000

≥ 600 - < 1.000

≥ 300 - < 600

≥ 0,50 - < 0,80

≥ 0,30 - < 0,50

≥ 0,10 - < 0,30

≥ 0 - < 300

Abbildung 8: Relativer Versorgungsgrad mit ServiceWohnungen (gesamt), Quelle: TERRAGON Research, eigene Berechnungen

Abbildung 7: Service-Wohnungen auf Kreisebene (gesamt), Quelle: TERRAGON Research, eigene Berechnungen

de im Bedarf in Abhängigkeit von Familien-, Infra-, Versorgungs- und Finanzierungsstrukturen gegeben.

das sind 35 % des angenommenen mittleren Bedarfs von 5 % Ew 65+. Die Spanne reicht dabei von etwa 1 % (Saarland, Rheinland-Pfalz, Thüringen) bis 2, 5 % in Bremen, 3, 5 % in Berlin und 4, 9 % in Hamburg. Der Versorgungsgrad korreliert aktuell nicht 1:1 mit der Kaufkraft.

Die realen Gesamt-Versorgungsgrade auf Landkreisebene liegen zwischen 0 % und 7,  5 % (Frankfurt, Leipzig), die Premium-Versorgungsgrade (4 und 5 Sterne) zwischen 0 % und 2, 6 % (Neustadt a. d. Weinstraße; überregionale Bedeutung). Hier ist die absolute Anzahl von Service-Wohnungen für Senioren dargestellt.

Größere Wohnanlagen mit Premium-Service-Wohnungen mit 4 bzw. 5 Sterne finden sich derzeit bevorzugt in oder nahe bei Berlin sowie den kaufkraftstarken Metropolregionen und Tourismuszentren Westdeutschlands.

Auf Bundes- bzw. Bundeslandebene beträgt der Versorgungsgrad im Mittel 1, 8 % Ew. 65+,

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INVESTIEREN IN SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN: 2021 VINCENTZ EINE MARKTEINFÜHRUNG W H I T E PA P E R

SchleswigHolstein MecklenburgVorpommern

Hamburg

Bremen Berlin

Niedersachsen

Brandenburg Sachsen-Anhalt

Nordrhein-Westfalen

Sachsen Thüringen Hessen

Rheinland-Pfalz Saarland Bayern

Baden-Württemberg

Legende Relativer Versorgungsgrad hochwertiger Einrichtungen

Legende Service-Wohnungen (gesamt) ≥ 1.000 - < 3.000

≥ 400 - < 1.000

≥ 0,80 - < 1,00

≥ 150 - < 400

≥ 20 - < 150

≥ 0,50 - < 0,80

≥ 0,30 - < 0,50

≥ 0,10 - < 0,30

≥ 0,00 - < 0,10

≥ 0 - < 20

Abbildung 10: Relativer Versorgungsgrad mit PremiumService-Wohnungen, Quelle: TERRAGON Research, eigene Berechnungen

Abbildung 9: Premium-Service-Wohnungen auf Kreisebene, Quelle: TERRAGON Research, eigene Berechnungen

In den neuen Bundesländern sind aus verschiedenen Gründen kaum Premium-Service-Wohnanlagen zu finden; u. a. wegen der geringen Einwohnerzahl bzw. -dichte, welche sehr ausgedehnte Einzugsgebiete zur Folge haben, sowie wegen geringerer (wenn auch teilweise unterschätzter) Einkommens- und Vermögensniveaus.

land, neue Bundesländer) bis 0, 45 % in Bremen, 0, 48 % in Schleswig-Holstein (wegen der Nähe Hamburgs) und 0, 64 % in Hamburg selbst. Dabei differieren die Landkreise deutlich in ihren jeweiligen Versorgungsgraden bzw. in absoluten Zahlen in ihrem Defizit an betreuten Wohnungen. Die nachfolgende Abbildung zeigt im qualitativen Vergleich (Bubbles) die Verteilung des Bestandes (blau) und Bedarfs (orange) an betreutem Wohnen in Nordrhein-Westfalen (NRW), aufgetragen als Versorgungsgrad (y-Achse) über der Größe des Landkreises (x-Achse; Anzahl Seniorenhaushal-

Der Versorgungsgrad mit Premium-Service-Wohnungen liegt im Mittel bei 0, 18 % Ew. 65+, das sind 24 % des von TERRAGON erwarteten mittleren Bedarfs von 0, 75 % Ew. 65+. Die Spanne reicht dabei von nahe 0 % (Saar-

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Hamm 1.609 (-256)

Versorgungsgrad absolut (Service-Wohneinheiten pro 100 Haushalte 70+)

8,0%

Essen 5.573 (-1.152)

Herne 1.135 (-563) HAgen 1.273 (-882) Bielefeld 2.032 (-1.455) Münster 1.600 (-1.183)

Köln 5.933 (-4.463)

Unna 2.078 (-2.191)

Bonn 1.503 (-1.693)

Remscheid 590 (-676)

Düsseldorf 3.711 (-2.568)

Mettmann 2.526 (-3.084)

4,0%

Recklinghausen 2.666 (-4.059) Dortmund 2.303 (-4.065) Märkischer Kreis 1.421 (-3.068) Oberbergischer Kreis 866 (-2.003) Aachen 1.716 (-3.924) Gütersloh 1.018 (-2.405) Borken 935 (-2.268) Rhein-Sieg-Kreis 1.746 (-4.435) Rheinisch-Bergischer Kreis 872 (-2.418) Rhein-Erft-Kreis 1.322 (-3.471) Soest 811 (-2.225) Lippe 1.056 (-2.418) Warendorf 678 (-1.987) Minden-Lübbecke 830 (-2.495) Steinfurt 1.022 (-3.117) Heinsberg 594 (-1.863) Bochum 999 (-3.169) Wesel 1.188 (-3.835) Coesfeld 473 (-1.515) Paderborn 546 (-1.986) Düren 562 (-2.009) Krefeld 563 (-2.035) Hochsauerlandkreis 592 (-2.214)

Bottrop 364 (-971) Höxter 400 (-1.085) Euskirchen 504 (-1.456)

2,0%

Olpe 242 (-1.034)

Wuppertal 757 (-3.200) Kleve 481 (-2.438) Oberhausen 417 (-1.940) Siegen-Wittgenstein 481 (-2.353)

Leverkusen 238 (-1.431)

Duisburg 936 (-4.533)

Herford 374 (-2.330) Gelsenkirchen 387 (-2.376) Viersen 425 (-2.648)

Rhein-Kreis Neuss 673 (-4.018)

Ennepe-Ruhr-Kreis 456 (-3.252) Solingen 206 (-1.597)

1,0% Mönchengladbach 261 (-2.569)

Mülheim an der Ruhr 119 (-1.993)

0,5% 0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000 Haushalte 70+

Abbildung 11: Versorgung mit Service-Wohnungen in Nordrhein-Westfalen. Label: Landkreis-Name, Bestand (Defizit), Quelle: TERRAGON Research, eigene Berechnungen

Hamm 1.609 (-256)

Versorgungsgrad absolut (Service-Wohneinheiten pro 100 Haushalte 70+)

8,0%

Essen 5.573 (-1.152)

Herne 1.135 (-563) HAgen 1.273 (-882) Bielefeld 2.032 (-1.455) Münster 1.600 (-1.183)

Bonn 1.503 (-1.693)

Düsseldorf 3.711 (-2.568)

Köln 5.933 (-4.463)

Unna 2.078 (-2.191)

4,0%

2,0% Siegen-Wittgenstein 481 (-2.353)

Leverkusen 238 (-1.431)

Herford 374 (-2.330) Gelsenkirchen 387 (-2.376) Viersen 425 (-2.648)

Rhein-Kreis Neuss 673 (-4.018)

Ennepe-Ruhr-Kreis 456 (-3.252) Solingen 206 (-1.597)

1,0% Mönchengladbach 261 (-2.569)

Mülheim an der Ruhr 119 (-1.993)

0,5% 0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

Abbildung 12: Versorgung mit Service-Wohnungen in Nordrhein-Westfalen (Top-10, Bottom-10), Quelle: TERRAGON Research, eigene Berechnungen

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120.000 Haushalte 70+

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von Baualter, baulicher und Service-Qualität sowie regionalen Besonderheiten, aber auch aufgrund der sehr unterschiedlichen Wohnflächengrößen pro Wohnung, besteht eine weit gespreizte Preisstruktur der Gesamtentgelte zwischen wenigen Hundert und etlichen Tausend Euro pro Monat. Dabei sind die Übergänge zwischen den Angeboten fließend. Qualitativ sind damit Angebote für jeden Bedarf, Qualitätsanspruch und Geldbeutel verfügbar – allerdings gibt es quantitativ viel zu wenige Service-Wohnungen in Deutschland.

te 70+). Je dicker der orange Rand, desto größer das Angebotsdefizit. Dabei zeigt sich kaum ein Zusammenhang zwischen Größe des Landkreises und Höhe des Versorgungsgrades. Betrachtet man nur die Top-10- und Bottom10-Kreise in NRW, so stellt man fest, dass die bestversorgten ausschließlich Stadtkreise sind, während sich bei den Bottom-10-Kreisen je zur Hälfte Stadt- und Nicht-Stadtkreise finden.

4.4 Strukturen des Bestandes: Größen, Qualitäten, Preise

4.4.1 Übersicht Premium – Non-Premium

Seit den 1960er-Jahren hat sich im Bereich des Service-Wohnens für Senioren ein großes Angebot mit vielfältigen Größen- und Qualitätsstrukturen entwickelt. In Abhängigkeit

Bei den erfassten Beständen ist die Unterscheidung von Non-Premium- und Premium-Angeboten besonders aufschlussreich.

Übersicht Bestands-Parameter von Service-Wohnanlagen nach Qualität „Non-Premium“

„Premium“

(z. Vgl. „5 Sterne“)

„gif“-Sterne

0–3 Sterne

4 Sterne/4 Sterne plus/ 5 Sterne

5 Sterne

Wohnanlagen gesamt (Anteil)

6. 800 (97 %)

200 (3 %)

50  – 60 (