Handkommentar der Berliner Wertzuwachssteuerordnung: Nebst amtlichen Ausführungsbestimmungen und Erläuterungen. Ergänzungsband zu dem Kommentar “Das geltende Wertzuwachssteuerrecht” [Reprint 2020 ed.] 9783112332924, 9783112332917

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Handkommentar der Berliner Wertzuwachssteuerordnung

nebst amtlichen Ausfnhrungsbestimmungen

und Erläuterungen Ergänzungöband zu dem Kommentar

„Das geltende Wertzuwachssteuerrecht"

Don

Dr. Adolf Asch und Dr. Hanns Oppenheimer RechtSamvalt am KG. und Notar

ObermagistratSrat

Verlag von Georg Stilke f Berlin 1932

Alle Rechte vorbehalten«

Gedruckt del A. Heine G. m. b. H., Gräfenhainichen.

Vorwort. Die Berliner Wertzuwachssteuerordnung vom 28. März 1928 ist durch den Nachtrag vom 10. Juni 1931 in wesentlichen Punkten, insbesondere durch die Gleichstellung des Jnflationsbesitzes mit dem sonstigen Besitz, geändert worden; auch die inzwischen er­ gangenen reichsgesetzlichen Vorschriften sind in den Nachtrag ein­ gearbeitet. Desgleichen ist die Preußische Mustersteuerordnung neu gefaßt worden. (Ministerialblatt für die preußische innere Verwaltung 1932, 297). Es ist daher anzunehmen, daß auf dem Gebiet des Wertzuwachs­ steuerrechts ein Ruhestand eingetreten ist und wesentliche Ände­ rungen in der nächsten Zeit nicht zu erwarten sind, zumal die Wünsche der Interessentenkreise auf Ermäßigung der Steuersätze bei der Finanzkalamität der Stadt Berlin wie auch der sonstigen Städte und Landkreise kaum Aussicht auf Erfolg haben werden. Inzwischen sind auch von dem Herrn Oberbürgermeister der ) OBG. v. 1. 6. 28 — VII 0 151/27. ") OBG. v. 15. 2. 25 (Bd. 78 S. 103) u. OBG. v. 8. 11. 29 — VII 0 28/29 — (Bd. 85 S. 209). 8») OBG. v. 10. 4. 23 (Bd. 78 S. 13). »') OBG. V. 31. 5. 29 — VII C 170/28.

Zu §8 — Ziff. 19 und 20.

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Eine Härte liegt hierin nicht, da der Grundstückserwerber stets die Möglichkeit hat, sich bei Abschluß des Kaufvertrages gegen eine Inanspruchnahme für die Zuwachssteuer zu sichern, indem er einen entsprechenden Teil des Kaufpreises zurückbehält oder beim Notar hinterlegt und zwar so lange, bis der Veräußerer die Zahlung der Steuer nachweist. Daher ist auch eine Berücksichtigung der vom Erwerber auf Grund der Haftbestimmung gezahlten Wertzuwachs­ steuer aus Billigkettsgründen grundsätzlich nicht zu gewähren, es fei denn, daß eine Sicherung gegen die Inanspruchnahme aus der Haftung für den Erwerber nicht möglich war (weil z. B. keine Bar­ zahlung geleistet wurde, die einb^alten werden konnte) und die wirtschaftlichen Verhältnisse ein Entgegenkommen angebracht er­ scheinen lassen (s. AuSfBest. Ziff. 79).

19. Sondervereinbarungen. (1) Teil des Preises sind auch Beträge, die der Erwerber für Leistungen zu zahlen hat, die mit dem Grundstückskauf derart in innerem Zusammenhang stehen, daß ohne sie der Kauf nicht ge­ tätigt worden wäre. Hierzu rechnet insbesondere «ine Entschävifluitg für Aufgabe eines vom Erwerber nicht übernommenen Ge­ schäftsbetriebs"). Dagegen ist bei Vergütungen für die Übernahme eines vom Erwerber weiter betriebenen Geschäfts zu prüfen, ob und inwieweit durch den mit dem Grundbesitz verbundenen Ge­ schäftsbetrieb eine Werterhöhung des Grundstücks eingetreten ist. Trifft dies zu, so ist bei der Bemessung des für die Steuerberech­ nung maßgebenden Beräußerungspreises ein für die Rechte und Leistungen vereinbarter Preis, sei eS ganz oder zum Teil» als ein Entgelt für die festgestellte werterhöhende Eigenschaft des Grund­ stücks dem VeräußerungSpreis hinzuzurechnen"). (2) Sonderleistungen, die mit dem Grundstückskauf nicht in un­ mittelbarer Verbindung stehen, sind jedoch dem Kaufpreis hinzuzu­ rechnen, wenn durch sie eine Verschleierung des tatsächlich für das Grundstück vereinbarten Kaufpreises beabsichtigt ist. 20. Berücksichtigung der Aufwertungsgesetz­ gebung. (1) Der durch die Aufwertungsgesehgebung geschaffenen Sach­ lage, nach der unter gewissen Voraussetzungen bereits gelöschte Hypotheken wieder aufleben und dadurch im Fall der inzwischen erfolgten Weiterveräutzerung eines Grundstücks zum mindesten der wirtschaftliche Wertzuwachs erheblich vermindert wird, tragen be­ sondere, unterm 7. Mai 1927 von der Finanz- und Steuerdepu­ tation aufgestellte Grundsätze über die Berücksichtigung bereits ge­ löschter, aus Grund des Aufwertungsgesetzes aber wieder auf­ lebender Hypotheken bei der Zuwachssteuerberechnung Rechnung. Die Grundsätze haben folgenden Wortlaut:

") OVG. Bd. 74 S. 16. ") OVG. v. 12. 10. 28 — VII C 128/27.

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AusführungSbestimmungey und Erläuterungen.

Grundsätze für die Berücksichtigung bereits gelöschter, auf Grund des Auf­ wertungsgesetzes aber wieder auflebender Hypotheken bet der Zuwachssteuerberechnung. I. Die Hypothek war gelöscht, das Grundstück wurde ohne die Belastung veräußert, die Hypothek gelangt nach dem Aufwer­ tungsgesetz auf das Betreiben des Gläubigers zur Wiedereintragung: 1. Der Veräußerer (Schuldner) zahlt auf Betreiben des Er­ werbers den Aufwertungsbetrag, und die aufgewertete Hypo­ thek wird wiederum gelöscht: Anrechnung der gezahlten Summe auf den Erwerbspreis. 2. Der Veräußerer zahlt nicht, leistet aber auf Betreiben des Erwerbers diesem Sicherheit dafür, daß er den Gläubiger 1932 befriedigen wird: Schon jetzt Anrechnung aus den Erwerbspreis in Höhe des Aufwertungsbetrages, mit dem die Hypothek im Grundbuch wieder eingetragen worden ist. 3. Der Veräußerer leistet nach Vereinbarung mit dem Erwerber weder Zahlung noch Sicherheit (z. B. weil dieser ihn für ver­ trauenswürdig hält): Auch in diesem Fall schon Anrechnung auf den Erwerbs­ preis in Höhe des Aufwertungsbetrages, mit dem die Hypo­ thek im Grundbuch wieder eingetragen worden ist. 4. Der Veräußerer leistet weder Zahlung noch Sicherheit, weil der Erwerber sich nicht rührt (etwa, weil ein Rechtsstreit gegen den Veräußerer aussichtslos erscheint oder in der Hoff­ nung, bet der Wetterveräußerung des Grundstücks die Hypo­ thek durch den Käufer übernehmen zu lassen): Eine Anrechnung bat nicht zu erfolgen. 5. Der Veräußerer wird nicht vom Erwerber, wohl aber vom Hypothekengläubiger als persönlicher Schuldner in Anspruch genommen: Ziffer II findet sinngemäß Anwendung.

II. Die Hypothek war gelöscht und gelangt wegen guten Glau­ bens des Erwerbers nicht zur Wiedereintragung (der Veräußerer hastet nur persönlich): 1. Der Veräußerer befriedigt jetzt den Hypothekengläubtger: Anrechnung der gezahlten Summe auf den Erwerbspreis. 2. Der Veräußerer, der verpflichtet ist, den Hypothekengläubtger 1932 zu befriedigen, stellt diese Verpflichtung aus Be­ treiben des Hypothekengläubigers sicher: Anrechnung des Gegenwartswertes der Sicherheit, jedoch nicht über die Höhe des Gegenwartswerts der Forderung. 3. Der Veräußerer, der verpflichtet ist, den Hypothekengläubtger 1932 zu befriedigen, braucht mit Einverständnis des Gläu­ bigers eine Sicherstellung dieser Forderung nicht zu bewirken: Keine Anrechnung, da die Zahlung 1932 nicht gewähr­ leistet ist.

Zu §8 - Ziff. 20.

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III. Die Hypothek Ist im Grundbuch stehen geblieben; der BerSußerer hatte sich zwar zu ihrer Löschung vertraglich ver­ pflichtet, doch ist eS aus irgendwelchen Umständen nicht zur Löschung gekommen. Inzwischen ist die Hypothek aufgewertet worden, so daß jetzt der Veräußerer zu ihrer Löschung einen wesentlich höheren Betrag aufwenden muß, als ihm und dem Erwerber bei VertragSschluß vorgeschwebt hat: 1. Der Veräußerer zahlt auf Betreiben des Erwerbers den Auf­ wertungsbetrag und die Hypothek wird nunmehr gelöscht: Anrechnung der über eine Aufwertung von 15% hinaus­ gehenden Summe auf den Erwerbspreis. 2. Der Veräußerer zahlt nicht, leistet aber dem Erwerber auf sein Betreiben Sicherheit dafür, daß er den Gläubiger 1932 befriedigen wird: Schon jetzt Anrechnung auf den Erwerbspreis in Höhe des Betrages, der über eine Aufwertung von 15% hinausgeht. 3. Der Veräußerer leistet nach Vereinbarung mit dem Erwerber weder Zahlung noch Sicherheit (vgl. I, 3): Auch in diesem Falle schon jetzt Anrechnung des über eine Aufwertung von 15% hinausgehenden Betrages auf den Erwerbspreis. 4. Der Veräußerer leistet weder Zahlung noch Sicherheit, weil der Erwerber sich nicht rührt (vgl. 1,4): Eine Anrechnung hat nicht zu erfolgen. 5. Der Veräußerer wird nicht vom Erwerber, Wohl aber vom Hypothekengläubiger als persönlicher Schuldner in Anspruch genommen: Ziffer II findet sinngemäß Anwendung. (2) Diese Grundsätze sollen etwaige Nachteile, die dem Steuer­ pflichtigen bei Berechnung der Wertzuwachssteuer nach dem Wort­ laut der Ordnung aus der Nichtberücksichtlgung der aufgewerteten Hypotheken erwachsen, im Btlligkeitswege beheben. Da sie bereits am 7. Mai 1927 aufgestellt worden sind, entsprechen sie nicht mehr in jeder Hinsicht den jetzigen Verhältnissen und gestatten nur noch eine sinngemäße . Anwendung. Durch den inzwischen erfolgten Zett­ ablauf hat insbesondere der in den Grundsätzen mehrfach wieder­ kehrende Zeitpunkt des 1. Januar 1932 seine praktische Bedeutung verloren; entsprechendes gilt für die Beschränkung in Abschnitt III der Grundsätze auf die über eine Aufwertung von 15% hinaus­ gehende Summe. (3) Da die Grundsätze sich nach Entstehungsgeschichte und Wort­ laut nur auf den Fall beziehen, in dem der Verkauf des Grund­ stücks zu einer Zert stattgefunden hat, in der mit einer rück­ wirkenden Aufwertung der Schuldverpflichtungen noch nicht zu rechnen war, erfassen sie auch nicht alle Härten, die sich bei der Steuerberechnung aus der unvorhergesehenen Aufwertung ergeben können und eine Berücksichtigung erheischen. Insbesondere gilt

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Ausführungsbestimmungen und Erläuterungen.

dies von dem Fall der Weiterveräußerung des Grundstücks. Der Regelfall ist hier, daß der Ersterwerber B. bei dem seinerzeitigen Erwerb des Grundstücks gewisse Schuldverpflichtungen nicht mit­ übernommen hat, ihre Löschung vom Erstveräußerer A. entgegen, seiner vertraglichen Verpflichtung jedoch nicht bewirkt worden ist, so daß diese im Grundbuch verbliebenen Schuldverpflichtungen in der Besttzzeit des B. zur Aufwertung gelangen. Wenn B. jetzt an C. weiterveräußert und C. diese Schuldverpflichtungen in Anrech­ nung auf den Kaufpreis übernimmt, so erscheinen sie bet der Wertzuwachssteuerberechnung lediglich im Deräutzerungspreis, den sie entsprechend erhöhen. B. als Veräußerer muß auf diese Weise einen um den Betrag der Aufwertungshypotheken erhöhten Wert­ zuwachs versteuern, der ihm, soweit es sich um die fraglicheu Schuldverpflichtungen handelt, in dieser Höhe nicht zugeflossen ist. Dies ist unzweifelhaft eine Härte. (4) Das gleiche gilt für den Fall, daß B. die nicht über­ nommenen, im Grundbuch aber verbliebenen Schuldverpflichtungen aus eigenen Mitteln gelöscht hat. In allen diesen oder ähnlichen Fällen gelangen die Schuldverpflichtungen in der Steuerberechnung nicht beim Erwerbsprets, sondern nur beim Veräußerungspreis zur Anrechnung und erhöhen damit den Wertzuwachs unverdienter­ maßen. (5) Die obigen Grundsätze sind daher auf Fälle dieser Art sinn­ gemäß anzuwenden. Voraussetzung ist jedoch, daß die Geltend­ machung des vertraglichen Anspruchs des B. gegen den Vorbesttzer A. aussichtslos ist und dies nachgewiesen wird» sowie, daß es sich nicht um eine Maßnahme des B. im Einverständnis mit dem Gläu­ biger handelt, die eine Steuerminderung bezweckt. Der Nachweis, daß die Geltendmachung des vertraglichen Anspruchs aussichtslos ist, ist als geführt anzusehen, wenn die Rechtsverfolgung wegen Aufenthalts des Vorbesitzers im Ausland erheblich erschwert ist und dieser weiteren Grundbesitz im Jnlande nicht hat. Auch sonst oll regelmäßig nicht verlangt werden, daß der Steuerpflichtige ein lrteil gegen den Vorbesttzer erwirkt und die Zwangsvollstreckung durchführt, sondern der Nachweis der Aussichtslosigkeit derRechtSverfolgung ist als geführt anzusehen, wenn glaubhaft gemacht wird, daß der Vorbesttzer nicht in der Lage ist, seine vertraglichen Ver­ pflichtungen zu erfüllen. Als Mittel der Glaubhaftmachung kommen in Frage eidesstattliche Versicherung des Antragstellers sowie Auskünfte der Gemeindebehörde (Wohlfahrtsamt) oder des zuständigen Finanzamts. (6) Zur Stellung des Antrags auf Gewährung der Vergünsti­ gung ist der gemäß § 24 der Steuerordnung als Steuerschuldner in Anspruch Genommene berechtigt, also auch der Erwerber, sofern er die Wertzuwachssteuer vertraglich übernommen hat und gemäß 8 24 Abs. 3 in Anspruch genommen wird. (7) Diese Grundsätze finden sinngemäß Anwendung auf die vom Zwettveräußerer auf Grund von AuSgletchsansprüchen des Borbesitzers gezahlten Beträge für getilgte, aber auf Grund des Aufwertungsgesetzes wieder auflebenoe Schuldverpflichtungen. Ist der Zwettveräußerer von seinem Vorbesttzer für die Aufwertung von Schuldverpflichtungen in Anspruch genommen worden, so ist

!

Zu §8 — Ziff. 20-23.

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der von ihm tatsächlich gezahlte oder sichergestellte Betrag bet der Steuerberechnung für ote Weiterveräußerung auf Antrag aus Billigkeitsgründen dem Erwerbspreis hinzuzurechnen. Hierbei ist jedoch zu prüfen, ob und inwieweit bereits dem Borbesitzer unter Berücksichtigung vorstehender Grundsätze eine Ermäßigung der Steuer gewährt worden ist. Ergibt sich, daß hierbei der zur Ab­ geltung von Ausgleichsansprüchen gezahlte Betrag zugunsten des Vorbesitzers unberücksichtigt geblieben ist, umfaßt also die dem Vorbesitzer gewährte Ermäßigung die gesamte Hypothekenaufwer­ tung, so kann bet der Weiterveräutzerung eine nochmalige Er­ mäßigung der Steuer für befriedigte Ausgleichsansprüche nicht ein­ treten. (Beispiel: Borbesitzer und Erstveräutzerer A. ist zur Ent­ richtung eines Aufwertungsbetrages von 5000 RM. an den Hypo­ thekengläubiger 3E. verurteilt worden. Er hat gegen den Erst­ erwerber — und jetzigen Veräußerer — B. einen Ausgleichsan­ spruch geltend gemacht, der in Höhe von 2000 RM. anerkannt und befriedigt worden ist. A. hat darauf die 5000 RM. an 3E. gezahlt. Erster Fall: A. hat Anrechnung von 5000 RM. nach Maßgabe der Grundsätze vom 7. Mai 1927 erbeten und erhalten. B. mutz mit seinem Anspruch auf Anrechnung der 2000 RM. abgewiesen werden. Zweiter Fall: A. hat Anrechnung nur von 3000 RM. be­ antragt und erhalten: Der Anspruch des B. ist zu berücksichtigen.) (8) Die AufwertungS- und Ausgleichsansprüche sind grundsätz­ lich nur insoweit zu berücksichtigen, als der Antragsteller unter Berücksichtigung seiner Ansprüche gegen den Borbesitzer bzw. den Erwerber (Ausgleichsanspruch) tatsächlich beschwert ist.

21. Maschinen. Rach § 13 Abs. 2 des Reichsbewertungsgesetzes in der Fassung vom 22. Mat 1931 ist, sofern bei Bewertung von Grundstücken der gemeine Wert zugrunde gelegt wird, das bewegliche Inventar nicht zu berücksichtigen und der Wert von Maschinen sowie sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage des Grundstücks verwandt sind, abzurechnen oder nicht zu berück­ sichtigen. Dies gilt auch dann, wenn es sich um wesentliche Be­ standteile handelt. Auch ohne daß die Steuerordnung eine ent­ sprechende Bestimmung enthält, ist dieser Grundsatz bei der Er­ mittlung des Wertzuwachses anzuwenden. Maschinen, auch soweit sie zu den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks gehören, sind daher vom Preise abzusetzen. Das gleiche gilt vom Zubehör. 22. Gemeine Lasten. Wegen des Begriffs der gemeinen Lasten vgl. Art. 2 des Preu­ ßischen AuSführungSgesetzeS zum Zwangsversteigerungsgesetz. Ge­ meine Lasten sind danach insbesondere: Grundvermögensteuer, Ge­ meindezuschlag, HausztnSsteuer, Straßenanliegerbeiträge, KanalisationSanschlußgebühren u. a.

23. Wiederkehrende Leistungen und Nutzungen. Die für die Bestimmung des Wertes wiederkehrender Leistungen und Nutzungen in Betracht kommenden Bestimmungen sind jetzt die 83 17—19 des Reichsbewertungsgesetzes in der Fassung vom 22. Mai 1931. Sie haben folgenden Wortlaut:

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AuSführungsbestimmungen und Erläuterungen.

8 17. (1) Der Gesamtwert von Nutzungen oder von Leistungen, die auf bestimmte Zeit beschränkt sind, ist durch Zusammenzählen der ein­ zelnen Jahreswerte unter Abrechnung der Zwischenzinfen zu be­ rechnen. Der Gesamtwert darf den zum gesetzlichen Zinssatz kapi­ talisierten Jahreswert nicht übersteigen. Ist die Dauer des Rechtes außerdem durch das Leben einer oder mehrerer Personen bedingt, io darf der nach § 18 zu berechnende Kapitalwert nicht über­ schritten werden. (2) Immerwährende Nutzungen oder Leistungen sind mit dem Fünsundzwanzigfachen des Jahreswerts, Nutzungen oder Lei­ stungen von unbestimmter Dauer vorbehaltlich des § 18 mit dem Zwölfeinhalbfachen des Jahreswerts zu veranschlagen. (3) Ist der gemeine Wert des Gesamtbezugs der Nutzungen oder Leistungen nachweislich geringer oder höher» so ist der gemeine Wert zugrunde zu legen.

8 18. (1) Der Wert von Renten oder anderen auf die Lebenszeit einer Person beschränkten Nutzungen und Leistungen bestimmt sich nach dem Lebensalter dieser Person. (2) Als Wert wird angenommen bet einem Mter 1. bis zu 15 Jahren das 18 fache, 25 2. von mehr als 15 17 „ 3. 35 25 16 „ tt ,, 45 4. 35 14 „ tt ff 5. 55 45 12 „ tt tt ,, 6. 55 65 8V- „ ff ,, 75 7. 65 ff ,, 80 8. 75 9. 80 des Wertes der einjährigen Nutzung.

(3) Hat jedoch eine nach Abs. 2 bewertete Nutzung oder Leistung im Falle der Nr. 1 nicht mehr als 9 Jahre, 8 I' 3 7 5 6 6 4 7 bis 9 2 bestanden, so ist die Veranlagung auf Antrag nach der wirklichen Dauer der Nutzung oder Leistung zu berichtigen. Handelt eS sich um den Wegfall einer Last, so ist in gleicher Weise eine Nachver­ anlagung vorzunebmen. Satz 1, 2 gelten nicht für die Veran­ lagung der laufenden Steuern. (4) Hängt die Dauer der Nutzung oder Leistung von der Lebens­ zeit mehrerer ab, so entscheidet, je nachdem das Recht mit dem Tode des zuerst oder des zuletzt Sterbenden erlischt, das Lebens­ alter des Altesten oder Jüngsten.

Zu § 8 - Ziff. 23 u. 24.

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8 19. (1) Der einjährige Betrag der Nutzung einer Geldsumme ist, wenn kein anderer Wert seststeht, zu vier vom Hundert anzu­ nehmen. (2) Bei Nutzungen oder Leistungen, die ihrem Betrag nach un­ gewiß sind oder schwanken, ist oö Aahreswert der Betrag zu­ grunde zu legen, der voraussichtlich für die Zukunft durchschnitt­ lich erzielt werden wird."

24. Preis bei Zwischengeschäften. Für die Ermittlung des Erwerbs- und VeräußerungSpretfeS bet den im 8 2 d. StO. unter a genannten Geschäften gilt folgendes: Zu Ziffer 1: AIS Erwerbspreis für das Veräußerungsgeschäft A—B gilt der von: Erwerber A. an seinen Borbesttzer gezahlte Preis; Beräußerungsvreis für dieses Geschäft ist der in dem ihm zugrunde liegenden Vertrage genannte Verkaufspreis; der gleiche Preis ist Erwerbspreis für die Übertragung der Rechte des Erwerbers B. an C.; VeräußerungSPreiS für die Abtretung ist ebenfalls der Veräußerungspreis des Geschäfts A—B vermehrt um das Entgelt, das C. für die Abtretung der Rechte an B. gezahlt hat. Zu Ziffer 2: Entsprechend der Rechtsprechung zu 8 5 Ms. 4 Ziff. 2 des Grunderwerbssteuergesetzes ist das Angebot als solches nicht steuer­ pflichtig. Macht daher A. dem B. ein Angebot, tritt B. die Rechte aus diesem Angebot an C. ab, der dann das Angebot A. gegenüber annimmt, so sind steuerpflichtig der Vertrag A—C und die Abtretung B—C. Bei der Steuerfestsetzung für A. ist ErwerbSpretS das an den Vorbesitzer gezahlte Entgelt, VeräußerungSPreiS der im Angebot A—B bzw. im schuldrechtlichen Vertrage A—C genannte Preis; der gleiche Preis ist für die Mtretung der Rechte von B. an C. Erwerbspreis; VeräußerungSPreiS ist hier dieser Preis unter Hinzurechnung des Entgelts, das C. für die Abtretung an B. gezahlt hat. Zu Ziffer 3: Hier gilt Entsprechendes wie zu Ziffer 1. Zu Ziffer 4: Hier gilt Entsprechendes wie zu Ziffer 2 (vgl. 8 9 Satz 2 d. SM.). Zu Ziffer 5: Im Gegensatz zu den Geschäften der Ziffer 2 handelt es sich hier nur um den Rechtsvorgang, durch den B. ermächtigt wird, das Grundstück des A. auf eigene Rechnung zu veräußern. Ist dteser Tatbestand (z. B. durch unwiderrufliche Vollmacht und lang­ fristiges oder unwiderrufliches Angebot) erfüllt, so ist ErwerbSpreis das von A. seinem Vorbesttzer gezahlte Entgelt und BeräutzerungSpreis die von dem Ermächtigten an A. gewährten Lei­ stungen. Kommt später ein Vertrag mit C. zustande, durch den das Grundstück von B. als Bevollmächtigten des A. an C. verkauft Asch-Oppenheimer, Wertzuwachssteuerordnung. 6

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AuSführungSbestimmungen und Erläuterungen.

wird, so ist für dieses Geschäft B. heranzuziehen, und zwar gelten als Erwerbspreis die von B. an A. für die Ermächtigung ge­ währten Leistungen und als VeräutzerungSpreiS der von C. ge­ zahlte Preis.

8« 88 10 und 11. 25. Wert und Preis. Grundsätzlich muß die Veranlagung nach den angegebenen Preisen erfolgen ohne Rücksicht darauf, ob diese Preise dem Wert der einzelnen Gegenstände entsprechen. Abgesehen von dem Fall unrichtiger Angaben zum Zwecke der Steuerersparung kommt eine Wertermittelung nur in Betracht, wenn ein Preis überhaupt nicht vereinbart oder zu ermitteln ist. Als Wert gilt nach der Fassung des Nachtrages vom 10. 6. 1931 der Einheitswert des dem steuer­ pflichtigen Rechtsvorgang unmittelbar vorausgegangenen Fest­ stellungszeitpunktes und nur, falls ein solcher noch nicht festgestellt worden ist, der gemeine Wert. Die Bestimmung gilt erstmalig für die EtnhettSwerte vom 1. Januar 1931.

3« 8 12. 26. Umrechnung des ErwerbSpreifeL (812 Abs. 1). (1) Eine Umrechnung des Erwerbspreises kommt nur in Frage, soweit der Tag des Abschlusses des Rechtsgeschäfts oder der an seine Stelle tretende Zeitpunkt in die Zeit vom 1. Januar 1918 bis zur Stabilisierung der Währung (19. November 1923)") fällt und der Preis nicht in Gold-, Renten- oder Reichsmark ausgedrückt ist. Wegen der Umrechnungstabelle siehe Anlage 1. (2) Der Zeitpunkt, der für die Umrechnung des ErwerbSpretseS maßgebend ist, muß sich mit dem Zeitpunkt decken, von dem an der für die Steuerberechnung maßgebende Zeitraum (813 Abs. 1 jiff. 3) zu rechnen beginnt. Setzt sich der dem Erwerb des Grundtücks zugrunde liegende Kaufvertrag z. B. aus einem Angebot mit PSter erfolgter Annahme zusammen, so ist für die Umrechnung »er Zeitpunkt der Annahme maßgebend, eS sei denn, daß das Kaufangebot nach seiner Fassung als wirtschaftlicher ErwerbSvorgana anzusehen ist. (3) Ist ein Veräußerungsgeschäft nicht in der in 3 313 BGB. vorgesehenen Form (gerichtliche oder notarielle Beurkundung) ab(geschlossen — privatschriftlicher oder mündlicher Kaufabschluß — o verpflichtet eS nicht zur Übertragung des Eigentums. AIS Zeit­ punkt der Vollendung des Rechtsvorganges, der die RechtSänderung bewirkt und demnach der Umrechnung zugrunde zu legen ist, ist in diesen Fällen die Eintragung des Eigentümers im Grund­ buch maßgebend.

(

27. BerücksichtigungderSchuldverpflichtungenim Erwerbspreis (8 12 Abs. 2). (1) Die Zerlegung des Erwerbspreises in einen Barpreis und in die hypothekarische Belastung, wie sie 8 12 Abs. 2 Ziff. 1 vor-

2‘) OBG. v. 21. 11. 29 (Pr. Verw.Bl. Jhrg. 51 S. 631). ») RFH. v. 2. 7. 26 — II A 303/26.

Zu 812 - Ziff. 27.

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steht, stellt eine zugunsten des Steuerpflichtigen wirkende Berück­ sichtigung bestimmter Schuldbeträge der besonders gekennzeichneten Art dar. Die Zerlegung des Erwerbspretses und die Einsetzung der Hypotheken in ihn mit dem gleichen Wert, mit dem sie bei der Berechnung des neuen Veräußerungspreises in Ansatz gebracht sind, hat danach nur zu erfolgen, wenn sich auf dies« Weise ein für den Steuerpflichtigen günstigerer Preis ergibt als im Falle der Berechnung des Goldmarkwerts nach dem Umrechnungstage des übrigen Erwerbspreises. Diese Sonderregelung hat daher Prak­ tische Bedeutung nur für die Erwerbsvorgänge aus der Zeit nach dem 1. Januar 1918. Für Erwerbsvorgänge aus der Jett vor diesem Zeitpunkt gelangt die Bestimmung überhaupt nicht zur An­ wendung, weil in diesen Fällen nach § 2 des Aufwertungsgesetzes der Nennbetrag der Papiermarkhhpotheken der Goldmarkbetrag ist. (2) Mit welchem Wert Papiermarkhhpotheken bei der Berech­ nung des VeräußerungSpretfeS in Ansatz zu bringen sind» hängt in erster Linie von der Parteivereinbarung ab. Besagt diese hier­ über nichts, so ist die Hypothek mit dem ihr nach dem Aufwer­ tungsgesetz zur Zeit des Vertragsabschlusses zuzuerkennenden Gold­ markbetrag anzusetzen,s). (3) Werden bei der Veräußerung des Grundstücks mehrere ehe­ malige Paptermarkhypotheken übernommen, so ist es nicht an­ gängig, jede der Hypotheken mit dem für sie jeweils günstigeren Betrag in den Erwerbspreis etnzusetzen, also beispielsweise die eine Hypothek mit dem Aufwertungsbetrag und die andere mit dem nach dem Kurs des übrigen Erwerbspreises umgerechneten Betrag. Die Hypotheken können vielmehr lediglich in ihrer Gesamtsumme auf den Goldmarkwert umgerechnet werden und danach ist sodann zu entscheiden, ob die Einsetzung des Goldmarkwerts nach dem LmrechnungStag des übrigen Erwerbspretses oder nach dem BerSutzerungSpreiS für den Steuerpflichtigen günstiger ist26). (4) Die Bestimmung des Abi. 2 Ziff. 1, wonach Schuldverpflich­ tungen, die bei der neuen Veräußerung des Grundstücks noch be­ stehen und vom neuen Erwerber übernommen werden, in den Erwerbspreis mindestens mit dem gleichen Betrage einzustellen sind wie bei der Berechnung des neuen VeräutzerungspreiseS, gilt auch für solche Schuldverpflichtungen, die Innerhalb des für die Steuer­ berechnung maßgebenden Zeitraums zurückgezahlt und gelöscht, dann aber durch das Aufwertungsgesetz wieder aufgelebt sind und bet der Wertveräutzerung vom Erwerber übernommen werden. Diese Schuldverpflichtungen sind» wenn auch in der Zwischenzeit zu ihrer Ablösung ein bestimmter Geldbetrag an den Gläubiger entrichtet und jetzt ein anderer Geldbetrag für sie festgestellt worden ist, immer noch als alte Schuldverpflichtungen anzusehen. (6) Erfolgt die Veräußerung des Grundstücks in der Zwangs­ versteigerung und werden dabei ehemals aus Papiermark laufende Schuldverpflichtungen ganz oder teilweise ausgeboten, so sind sie bzw. der Teil, der zur Ausbietung gelangt, mindestens mit dem gleichen Betrag in den Erwerbspreis aufzunehmen, mit dem sie im Meistgebot Berücksichtigung gefunden haben.

*«) OVG. v. 9. 11. 28 — VII C 48/27. 6*

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Ausführungsbestimmungen und Erläuterungen.

(6) Wird als Veräußerungspreis der Elnheitswert oder gemeine Wert des Grundstücks eingesetzt, so sind die bet der Veräußerung übernommenen ehemaligen Papiermarkschuldverpfltchtungen in ana­ loger Anwendung der vorerwähnten Bestimmung beim ErwerbSpreis mindestens mit dem sich aus dem Aufwertungsgesetz er§ebenden Goldmarkbetrage anzusetzen. Sind beim Erwerbe im Dege der Zwangsversteigerung Schuldverpflichtungen zwar nicht übernommen, wohl aber vom Ersteher getilgt worden, so gilt auch für sie die Regelung der Ziffer 2 des Abs. 227). (7) Zu den Hypotheken im Sinne des Abs. 2 rechnen nicht Restkaufgeldhyvotheken, die anläßlich des Erwerbs des Grundstücks in der Inflationszeit zur Eintragung gelangt und später ausgewertet worden sind28).

3« 8 13. 28. Erwerbskosten. Allgemeines. Als Erwerbskosten gelten nur solche, die unmittelbar und regel­ mäßig mit dem RechtSvorgang des Erwerbs zusammenhängen und nach den Anschauungen des Verkehrs als zum Erwerb gehörig gelten. Nicht zählen dazu z. B. die Kosten eines SchwarzkaufprozeffeS, mit dem der jetzige Veräußerer fein Eigentum am Grundstück klar gestellt oder erst erlangt hat, da sie nur mittelbar und zufällig mit dem Erwerb zusammenhängen28). Dagegen ist z. B. die Grunderwerbssteuer dem Erwerbspreis in dem Umfang hinzuzurechnen, in dem sie vom Erwerber gezahlt worden ist2»). 29. Pauschbetrag (§ 13 Abs. 1 Ziff. 1). Der Pauschalbetrag als Ersatz für die Erwerbskosten ist mit Rücksicht auf die 5«/oige Grunderwerbssteuer auf sechs v. H. des Erwerbspreises festgesetzt worden. AIS Erwerbspreis gilt hierbei de: vertraglich vereinbarte Preis ohne Berücksichtigung der bei Anwendung des § 12 Abf. 2, Ziffer 1 und 2 sich ergebenden Preis­ erhöhung. Dies wird ausgedrückt durch Satz 2 der Ziffer 1, wonach die Kosten von dem sich nach Abs. 1 des § 12 ergebenden Erwerbs­ preis zu berechnen sind91). Die Pauschale von 6% ist auch bet der Steuerberechnung anläßlich der Veräußerung von Anteilen zu be­ rücksichtigen und zwar auch dann, wenn in der Erklärung des Ver­ äußerers Erwerbskosten nicht aufgeführt sind. 30. Vermittlungsgebühr. (1) Die Vermittlungsgebühr ist in Höhe der tatsächlichen Zah­ lung anzurechnen. Diese Bestimmung hindert jedoch nicht, bet grober Überschreitung des ortsüblichen Maßes einen Nachweis dar­ über zu fordern, aus welchen Gründen eine derartig erhöhte Ge­ bühr vereinbart und gezahlt worden ist, da bet einer unbe­ gründeten Überschreitung der ortsüblichen Sätze die Vermutung

»’) OVG. v. 14. 6. 29 — Vll C 141/28. -«) OVG. v. 27. 3. 31 — Vll C 188/30. «•) OVG. v. 26. 10. 28 — VII C 120/27. OVG. b. 10. 4. 23 — VII C 149/22 — (Bd. 78 S. 15). «) OVG. b. 15. 6. 28 — VIIO 118/27 — (Bd. 83S. 123).

§ 13 - Ziff. 30 u. 31.

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der Kaufpreisverschleierung oder Steuerumgehung naheliegt. Ms ortsüblich können Provisionssätze von 2—3«/» gelten. Bet sehr schwierigen Berkaussobjekten, bei welchen den Verkäufern be­ sonders an einem Verkauf gelegen ist (z. B. Verkauf bis zu einem bestimmten Termin), wird die Provision vielfach auch höher — bis zu 6«/» — vereinbart und dementsprechend zu berücksichtigen sein. (2) Vermittlungsgebühr ist bei allem lediglich die für die Hand­ lung der Vermittlung gezahlte Gebühr.. Verbergen sich unter der Vermittlungsgebühr noch andere Kosten — wie z. B. Reklame­ kosten und ähnliche der Vorbereitung der Grundstücksveräußerung dienende Kosten —, die an sich als Erwerbskosten überhaupt nicht zu berücksichtigen ftnbS2), so ist nur der tatsächlich auf die Ver­ mittlung entfallende Teil des Gesamtentgelts als Vermittlungs­ gebühr anzurechnen. Kommt der Steuerpflichtige der Aufforderung zur Zerlegung des Gesamtentgelts in diesem Sinne nicht nach, so ist der auf die Vermittlung entfallende Teil zu schätzen unter Zufiruttbelegung des Verhältnisses, in dem die Arbeit und die Kosten ür die Vermittlung selbst zu der Arbeit und den Kosten der übrigen Handlungen stehen, die durch die Gesamtprovtsion mit ab­ gegolten werden. (3) Ist das Grundstück zwangsversteigert worden, so kommt die Berücksichtigung einer Vermittlungsgebühr für den Verkauf nicht in Frage. Ebensowenig kann der Veräußerer eines Grundstücks, das er in der Zwangsversteigerung erworben hat, die Anrechnung einer Vermittlungsgebühr beim Erwerbspreis verlangen. 31. Ausgefallene Hypotheken (§13 Abs. 1 Ziff. 2). (1) Die Bestimmung über die Anrechnung der beim Erwerb in der Zwangsversteigerung ausgefallenen Schuldverpflichtungen ent­ spricht im wesentlichen der Vergünstigung des ReichszuwachSsteueraesetzeS, jedoch ist die Frist zwischen Erwerb und Einleitung der Zwangsversteigerung abweichend von der Regelung tm Reichs­ gesetz auf zwei Jahre erhöht worden. Auch ist der Kreis der An­ rechnungen gegenüber dem Reichsgesetz erweitert worden, indem auch Abfindungen, die der — Ersteher und jetzige — Veräußerer seinerzeit an dinglich Berechtigte zur Erzielung eines geringeren MeistgebotS gezahlt hat, ohne deren Forderung zu erwerben, in entsprechender Weis« dem Erwerbspreis hinzuzurechnen find. (2) Die Vergünstigung soll sich nicht auf den Fall beschränken, daß der Veräußerer selbst früher Gläubiger der ausgefallenen Schuldverpflichtungen war, sondern sie ist auf Antrag auf die Fälle auszudehnen, in denen der Veräußerer in naher verwandt­ schaftlicher Beziehung zum Gläubiger der' Schuldverpflichtung steht'«) (Ehegatte, Eltern, Abkömmling, auch Erbe) und aus Rück­ sichten persönlicher Art die Schuldverpflichtung offensichtlich tm Interesse ihres Gläubigers und ohne Hinterziehungsabsicht nicht ausgeboten hat. (3) Die Befristung des Satzes 3 hat nicht die Bedeutung, daß im Falle des Erwerbs der Schuldverpflichtung innerhalb einer

») OVG. v. 21. 10. 12 (Amtl. Mittl. 1913 S. 8). ”) Vgl. Amtl. Mittl. 1913 S. 137).

86

Ausführungsbestimmungen und Erläuterungen.

kürzeren Zeit als zwei Jahre vor der Einleitung der Zwangs­ versteigerung die beantragte Hinzurechnung stets abzulehnen ist. Die Hinzurechnung kann in diesem Fall nur dann nicht erfolgen, wenn nach den Umständen anzunehmen ist, daß durch den Erwerb Steuerersparung bezweckt wurde.

32. Der für die Steuerberechnung maßgebende Zeitraum. Im § 13 Abs. 1 Ziff. 3 der Steuerordnung befindet sich die äußerst wichtige Bestimmung über den für die Steuerberechnung maßgebenden Zeitraum. Drese Vorschrift bezieht sich nicht nur auf die Aufwendungen, sondern enthält einen für die ganze Steuer­ ordnung geltenden Grundsatz, der insbesondere auch für die Er­ rechnung der Steuer und die hierbei maßgebliche Besitzdauer Be­ deutung besitzt (vgl. 8 23 Abs. 2 und 3 der StO.). Als maß­ gebender Zeitraum gilt die Zett von dem der Steuerberechnung zugrunde zu legenden ErwerbSvoraang bis zu dem die Steuer­ pflicht auslösenden Rechtsvorgang. Da nach der Steuerordnung als Erwerbsvorgang der schuldrechtliche Erwerb bzw. der an fein« Stelle tretende Rechtsvorgang anzusehen ist, umfaßt der maß­ gebende Zeitraum die Zett zwischen dem schuldrechtlichen Erwerb und der schuldrechtlichen Veräußerung des Grundstücks bzw. die Zeit zwischen den an ihre Stelle tretenden Rechtsvorgängen. Setzt sich der der Besteuerung zugrunde zu legende Kaufvertrag als Erwerbs- oder BeräußerungSvorgang — aus einem Angebot mit später erfolgter bzw. erfolgender Annahme zusammen, so umfaßt der maßgebende Zeitraum die Zeit vom bzw. bis zum Zeit­ punkt der Annahme. Der Zeitpunkt des Kaufangebots ist für die Ermittlung des maßgebenden Zeitraums nur dann von Bedeutung, wenn das Kaufangebot nach seiner Fassung als wirtschaftlicher Eigentumsübergang anzusehen ist. 33. Aufwendungen (§13 Abs. 1 Ziff. 3). Allgemeines. Zur Berücksichtigung der Aufwendungen ist erforderlich, daß sie in dem für die Steuerberechnung maßgebenden Zeitraum vorge­ nommen worden sind? dagegen ist unerheblich, ob ihre Bormchme im Auftrage und auf Veranlassung des jetzt steuerpflichtigen Ver­ äußerers oder eines Dritten erfolgt ist und ob dieser oder ein Dritter die Zahlungen dafür geleistet hat. Werden beispielsweise in der Besttzzeit des Eigentümers A. vom Pächter B. auf seine Kosten Aufwendungen vorgenommen, so sind sie im Fall der Grundstücksveräutzerung durch A. dessenungeachtet dem Erwerbs­ preis hinzuzurechnen. Handelt es sich um Aufwendungen in erheb­ lichem Umfang, die den Kaufpreis des Grundstücks beeinflussen — z. B. Bebauung eines bisher unbebauten Grundstücks —, so ist bei einem späteren Grundstückserwerb durch den bisherigen Pächter B. als BeräußerungSvreiS nicht der vereinbarte, sich lediglich auf das Grundstück ohne die vom Pächter bewirkten Aufwendungen be­ ziehende Kaufpreis, sondern der Grundstück und Baulichkeiten deS Pächters umfassende höhere EinheitS- oder gemeine Wert zugrunde zu legen81). Dieser Wert im Zeitpunkt der Veräußerung durch A. M) OBG. v. 1. 4. 19 (Bd. 76 S. 7).

87

Zu 8 13 - Ziff. 32 u. 34.

bildet dann auch den Erwerbspreis im Falle der Weiterveräutzerung des Grundstücks durch B. Anders verhält es sich mit den in der Steuerordnung erwähnten Zuschüssen von dritter Seite, auf deren Rückgabe der Hergeber verzichtet hat. Diese sind nicht als Aufwendungen zu berücksichtigen. Gedacht ist hier vor allem an die sog. verlorenen Bauzuschüsse der Mieter zwecks Aufstockung und Wohnungsbeschaffung.

34. Instandsetzungskosten. (1) Nach der klaren Fassung der Steuerordnung und den wieder­ holten höchstgerichtlichen Entscheidungen werden im allgemeinen keine Zweifel bestehen, was als Aufwendung zu gelten hat. Die Anrechnung von Kosten der laufenden Instandhaltung ist grund­ sätzlich ausgeschlossen. Nur wenn es sich um Kosten handelt, die der Instandsetzung eines durch den oder die Vorbesitzer baulich völlig verwahrlosten Hauses handelt, ist in Anlehnung an die Rechtsprechung auch die Anrechnung solcher Kosten zugelassen, die streng genommen Kosten der laufenden Instandhaltung sind. Vor­ ausgesetzt ist hierbei vor allem, daß ein hoher Grad von Verwahr­ losung vorlag. Da diese Feststellung nicht immer leicht zu treffen {ein wird und um der Einleitung von Berwaltungsstreitverfahren, leren Ergebnis u. U. zu der aufgewandten BerwaltungSarbeit und zu den Kosten tm Mißverhältnis steht, nach Möglichkeit vorzu­ beugen, empfiehlt sich hier der Abschluß von Vergleichen. Hierbei mutz der Steuerpflichtige durch Beibringung von Unterlagen glaub­ haft machen, daß im Zeitpunkt der Übernahme des Grundstücks eine hochgradige Verwahrlosung der gesamten Baulichkeiten Ab­ hilfe erheischte. Gelingt ihm dies, so kommen sämtliche Kosten der Instandsetzung »ach § 13 Abs. 1 Ziff. 3 zur Anrechnung, soweit sie die in der Miete enthaltenen Anteile für Instandsetzungs­ arbeiten überstiegen haben. Hat der Steuerpflichtige z. B. wäh­ rend seiner Besitzzeit an Prozenten für Jnstandsetzungsarbeiten in der Miete 5000 RM. eingenommen und andererseits 7500 RM. für Arbeiten am Hause verausgabt, so wären ihm 2500 RM. an­ zurechnen. (2) Der Satz, mit dem die laufenden Jnstandsetzungsarbeiten in der gesetzlichen Miete enthalten sind, hat betragen: seit dem „ „ „ „ ,, ,, „ „

1. Februar 1. März 1. April 1. Rial 1. April

1924 = „ = „ = „ = 1926 =

ßo/o 8o/o llo/o 15»/o 17°/o

(3) Mit Wirkung vom 1. Mai 1924 sind in dem Hundertsah für laufende Jnstandsetzungsarbeiten 4°/o für Schönheitsrepa­ raturen enthalten, um welche die oben angeführten Sätze zu er­ mäßigen wären, wenn die Mieter die Schönheitsreparaturen selbst ausführen. (4) Ein ausdrücklich bestimmter Satz für groß «Instandsetzungs­ arbeiten ist in der gesetzlichen Miete nicht enthalten.

Ausführungsbestimmungen und Erläuterungen.

88

(5) Das Zentralwohnungsamt Berlin stehende Sätze ermittelt: seit 1. Juli 1924 „ 1. April 1925 „ 1. Juli 1926 „ 1. Oktober 1927

hat dafür jedoch nach­

3°/° 3,6o/o 5,5o/o 6°/o

(6) Bis zum 30. Juni 1924 konnte das Mieteinigungsamt im Einzelfalle für große Jnstandsetzungsarbetten auf Antrag des Ver­ mieters einen Hundertsatz festsetzen, der jedoch über 3«/o der Friedensmiete nicht hinausgehen durfte. 35. Wert der eigenen Arbeit. (1) Bei der Anrechnung der Aufwendungen ist auch der Wert der eigenen Arbeit zu berücksichtigen. Als anrechnungsfähige eigene Arbeit gilt diejenige selbst ausgeführt« Arbeit bet der Durch­ führung von Bauten, Umbauten und sonstigen dauernden Ver­ besserungen, durch die eine andernfalls notwendig werdende fremde Arbeitskraft (Handwerker usw.) ersetzt worden ist. Der Wert ist nach den ortsüblichen Lohnsätzen zu ermitteln. Darüber hinaus ist eigene Arbeit auch z. B. die Arbeit des tekten, der für eigene Rechnung Wohnhäuser errichtet, um sie dann zu verkaufen. Für die Wertfestsetzung dieser eigenen Archi­ tektenarbeit sind folgende Richtsätze maßgebend:

2

Bei einem Baumert bis zu

Für bte Herstellung deS Rohbaues v. H. des BauwerteS

Für die schlüsselfertige Herstellung deS Bauwerks v. H. de- BauwerteS

5000 10000 20000 80000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 100000 150000 200000 300000 400000 600000 600000 800000 . 1000000 2000000 6000000 und darüber

4 3,8 3,6 8,4 3,2 3 2,9 2,8 2,7 2,6 2,6 2,4 2,8 2,2 2,1 2 1,9 1,8 1,7 1,6

13 12,3 11,7 11,1 10,4 9,8 9,5 9,1 8,8 8,5 8,2 7,8 7,5 7,2 6,8 6,6 6,2 6,9 6,6 6,2

1,6

4,9

Zu §§ 13 u. 14 — Ziff. 35-39.

89

(3) Diese Richtsätze sind Höchstsätze. Sie umfassen die gesamte Tätigkeit des Architekten (Entwurfsbearbeitung, Vergabe der Ar­ beiten an Handwerker, Bauleitung und Beausstchttgung, Ver­ handlungen mit den Behörden u. «.). Hat der Architekt nur eine bestimmte Tätigkeit ausgeübt, z. Ä. Entwurfsbearbeitung oder Bauleitung, so ist ihm nur ein von Fall zu Fall zu ermittelnder Teil der vorstehenden Sätze zu bewilligen. Für besondere Neben­ aufgaben, z. B. Finanzierung des Baues u. a.» können Anrech­ nungen nicht erfolgen, da derartige Aufgaben nicht unmittelbar die Tätigkeit als Architekt betreffen. 36. Aufwendungen land- und forstwirtschaftlicher Art. Auch Aufwendungen land- und forstwirtschaftlicher Art sind zu berücksichtigen, allerdings lediglich die Gestehungskosten, die erste Urbarmachung und Herrichtung des Grund und Bodens, die Kosten der Bäume und ihrer erstmaligen Anpflanzung, nicht dagegen die laufenden Kosten für Düngung, Bewässerung, Pflege usw. ES kommt hier darauf an, wann der in Frage stehende Nutz- oder Ziergarten als hergerichtet zu gelten hatte. Bon diesem Zeitpunkt an sind die aufgewendeten Kosten nicht anrechnungsfähige Kosten der laufenden Instandhaltung.

37. Baugeldzinsen. Baugeldzinsen sind, abgesehen davon, daß sie in der Steuer­ ordnung als anrechnungsfähig besonders aufgeführt werden, an sich bereits als Aufwendungen anzurechnen. Dagegen bleiben außer Berücksichtigung die in der Bauzeit entgangenen Zinsen der eigenen zur Grundstücksbebauung verwendeten Gelder^).

Zu ß 14. 38. Erwerbsvorgang bet Steuerbefreiungen (§ 14 Abf. 1). Zur Ermittlung des Wertzuwachses ist außer bet § 26 Abf. 1 Ziff. 1—3, 5 und 6 nur in den Fällen des § 7 der Steuerordnung auf den letzten steuerpflichtigen Rechtsvorgang zurückzugehen, nicht dagegelt in den Fällen des § 6 (vgl. AuSfBest. Ziff. 7). Satz 3 des Abs. 1, wonach auch für die Zeit vor dem Inkrafttreten der Ord­ nung die Steuerfreiheit und -pflicht von Rechtsvorgängen sich nach der jetzt geltenden Ordnung bestimmt, stellt nicht eine allgemeine Regelung für die gesamte Steuerordnung dar, sondern kann an­ gesichts des engen Zusammenhangs mit Satz 1 und 2 des Abs. 1 nur im Rahmen dieser Bestimmung Anwendung finden. Wegen des Ausgleichs etwaiger Härten siehe Ausführungsbestimmungen Ziff. 78. 39. Erwerbsvorgang bei Umwandlung von Kapi­ talgesellschaften (§14 Abs. 2). (1) An dieser Stelle ist zur Angleichung der Steuerordnung an die reichsgesetzlichen Vorschriften die Bestimmung des § 18a Abs. 2

») OVG. v. 6. 1. 14 — VII C 57/13 — (Bd. 67 ©. 1).

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Ausführungsbestimmungen und Erläuterungen.

des Finanzausgleichsgesetzes in der Fassung der Notverordnung vom 1. Dezember 1930 (RBl. S. 586) durch den Nachtrag vom 10. Juni 1931 eingefügt worden. Die Vergünstigung gilt gemäß Art. 4 Abs. 1 des Verkehrsteuersenkungsgesetzes (Notverordnung vom 1. Dezember 1930, RGBl. S. 586) vom 1. Oktober 1930 ab und stellt eine zeitliche Erweiterung der sich aus der Anwendung des früheren 8 14 Abs. 2 des Körperschaftsteuergesetzes vom 30. März 1920 (siehe AusfBest. Ziff. 10 Abs. 6) ergebenden Folgerungen dar. Ihre praktische Auswirkung ergibt sich aus einer Aufstellung der einzelnen Zeitabschnitte. (2) ES galten: vom 1. Januar 1919 bis 31. Dezember 1924, § 14 Abs. 2 der Steuerordnung (§ 18a Ws. 2 des Finanzausgleichsgesetzes — RGBl. 1930 I S. 586 —), vom 1. April 1920 bis 31. August 1925, § 14 Ms. 2 des Körper­ schaftsteuergesetzes in der Fassung vom 30. März 1920 — s. AusfBest. Ziff. 10 Abs. 6 -, vom 1. September 1925 bis 30. September 1930, § 10 Ws. 1 des Steuermilderungsgesetzes vom 31. März 1926 — RGBl. I S. 185 -, vom 1. Oktober 1930 ab gilt § 9a der Steuerordnung (§ 18aWs. 1 des Finanzausgleichsgesetzes (RGBl. 1930 I S. 586) — vgl. AusfBest. Ziff. 11 —. (3) Datz die fraglichen Rechtsvorgänge nach dem 1. Oktober 1930 und unter der Herrschaft des Steuermilderungsgesetzes als Er­ werbsvorgänge außer Betracht bleiben, ergibt sich aus § 14 Abs. 1 Satz 1 der Steuerordnung (vgl. AusfBest. Ziff. 38 und Ziff. 10 Abs. 4), ergäbe sich übrigens auch kraft Reichsrechts unmittelbar aus den entsprechenden Bestimmungen des Steuermilderungs­ gesetzes und des Finanzausgleichsgesetzes'b). Das gleiche muß für Rechtsvorgänge in der Zeit vom 1. April 1920 bis 31. August 1925 gelten, wenn auch § 14 Abs. 2 des Körperschaftsteuergesetzes in der Fassung vom 30. März 1920 in § 7 Ws. 1 Ziff. 9 der Steuerordnung nicht Aufnahme gefunden hat (vgl. AusfBest. iff. 10 Abs. 5). Hieraus ergibt sich, daß sich diese Vorschrift des örperschaftsteuergesetzes mit dem neu eingefügten Abs. 2 6e6§ 14 der Steuerordnung zeitlich insofern überschneldet, als beide Be­ stimmungen die Zeitspanne vom 1. April 1920 bis 31. Dezember 1924 umfassen. Der Zweckgedanke des § 14 Abs. 2 der Steuer­ ordnung (§ 18 a Abs. 2 des Finanzausgleichsgesetzes) ist daher für diese Zeitspanne im Geltungsbereich der Berliner Steuerordnung bereits von Gesetzes wegen erfüllt, so daß es einer Antragstellung nur für die Zeit vom 1. Januar 1919 bis 31. März 1920 bedarf.

S

40 Gemeiner Wert vom 1. Januar 1900 (814 Abs. 3). (1) Für die Gegenüberstellung des gemeinen Wertes vom 1. Januar 1900 und des möglicherweise höheren Erwerbspreises zwecks Einsetzung des für den Steuerpflichtigen günstigeren Wertes in die Berechnung ist zu beachten, daß nach 8 13 Abs. 1 Ziff. 1 Er“) OVG. v. 19. 12. 30 — VC 154/30 — (Bd. 87 S. 179).

Zu § 16 - Ziff.41.

91

werbskosten dem gemeinen Wert nicht zugerechnet werden dürfen. ES wird also auch dann der Erwerbspreis statt des Wertes von 1900 der Berechnung zugrunde gelegt werden müssen, wenn er einfchl. der 6°/oigen Pauschale bzw. der im einzelnen nachaewiesenen Erwerbskosten höher ist als der gemeine Wert. Wird jebocb der gemeine Wert zugrunde gelegt, so bleibt für die Berück­ sichtigung von Aufwendungen aus der Zeit vor dem 1. Januar 1900 kein Raum. (2) Wegen der Berechnung der Steuerermäßigung nach § 23 Abs. 3 bei Einsetzung des gemeinen Wertes vom 1. Januar 1900 als Erwerbspreis siehe Ausführungsbestimmungen Ztff. 45 Abs. 3.

3* 8 16. 41. Perlustausgleich (§ 16 Ws. 3). (1) Die Dreijahresfrist ist von der letzten Tetlveräußerung zu­ rück; »rechnen; es ist nicht erforderlich, daß bereits die erste Tetl­ veräußerung unter der Herrschaft dieser Steuerordnung — d. h. nach dem 31. März 1929 — stattgefunden hat, vielmehr genügt «S, daß die letzte Teilveräußerung während ihrer zeitlichen Gel­ tungsdauer bewirkt worden ist. (2) Das Ausgleichsrecht ist nicht durch Anfechtung der einzelnen, eine gewinnbringende Teilveräußerung betreffenden Veranlagung geltend zu machen; der Steuerpflichtige kann vielmehr erst nach Ablauf der gesetzlichen Frist von drei Jahren, gerechnet von der ersten Teilveräußerung ab, den Ausgleich beanspruchen. Nur wenn sämtliche Teile des örtlich und wirtschaftlich zusammenhängenden Geländes bereits vor Wlaus der Dreijahresfrist veräußert worden sind, kann der Ausgleich schon zuvor, nämlich bei Veräußerung des letzten Tetlstücks, beantragt werden. Bei Wlehnung des Antrags steht dem Steuerpflichtigen hiergegen die unbefristete Beschwerde nach 8 18 ZustGes. ju”). (3) Liegen innerhalb des entscheidenden Zeitraums mehrere mit einem Wertzuwachs abschließende Teilveräutzerungen, so muß der abzuziehende Verlust auf die sämtlichen verschiedenen Beräußerungsfälle nach dem Verhältnis der Wertzuwachssteuerbeträge ver­ teilt werden. Dem Steuerpflichtigen steht nicht dar Recht zu, nur eine oder einzelne der gewinnbringenden Teilveräutzerungen her­ auszugreifen und ausschließlich bet ihnen den Verlust zu ver­ rechnen. (4) Wird die Parzellierung nicht innerhalb dreier Jahre seit der ersten Teilveräußerung beendet, so bilden für die später liegenden Veräußerungsfälle die am Ende jener drei Jahre noch unvcräutzerten Teilstücke den zusammenhängenden Grundbesitz, von dem für die Berechnung des zukünftigen Ausgleichs auszugehen ist"). (5) Wertzuwachs im Sinne des Abs. 3 ist der allgemeine Wert­ zuwachsbegriff M); ein Verlust ist dann anzuerkennen, wenn der

»’) OBG. v. 20. 3. 17 ie ihnen am Tage der Auseinandersetzung zustehenden Anteile am Grundstück bereits seinerzeit mitversteuert worden sind. § 21 ist daher im Fall der Weiterveräußerung nicht anzuwenden, wenn die Auseinandersetzung in der Zett vor dem 1. April 1929 stattlefunden hat. An diesem Ergebnis ändert sich auch nichts, wenn einerzett bei der Besteuerung der Auseinandersetzung mit Rückicht auf vorliegende Härten aus Billigkettsgründen eine der Be­ teuerung nach §21 entsprechende Ermäßigung gewährt worden ist. (4) Vorstehendes gilt entsprechend für den Fall des Grundstückserwervs durch die Gesamthandsgemeinschaft von einem oder mehreren Mitberechttgten.

45. Steuersatz. (1) Seit Einführung des Nachtrags vom 10. Juni 1931 enthält die Steuerordnung für alle Arten des Besitzes — Altbesitz (Erwerb des Grundstücks vor dem 1. Januar 1919), Jnflationsbesttz (Erwerb in der Zeit vom 1. Januar 1919 bis 31. Dezember 1924), Neu­ besitz (Erwerb nach dem 31. Dezember 1924) — eine einheitliche Steuerstaffel (§ 23 Abs. 1 Ziff. 2). Bei längerer Besitzzeit tritt

94

Ausführung-bestimmungen und Erläuterungen.

eine Ermäßigung, bei kurzer Besitzzeit eine Erhöhung ein, jedoch darf die Steuer nie mehr als 30»/» des Wertzuwachses betragen. Wegen der Berechnung der Besitzzeit vgl. Ausführungsbesttmmungen Ziff. 32. (2) Die Bestimmung des Abs. 3, wonach der Steuersatz sich für das siebente und jedes vollendete wettere Jahr um >/, v. H. er­ mäßigt, ist so zu verstehen, daß die Ermäßigung erstmalig mit der Vollendung des siebenten Besitzjahres eintrttt und Vi°/o des Steuersatzes beträgt, während die Erhöhung bei einer Besitz­ dauer bis zu 5 Jahren vom Steuer betrag zu berechnen ist. Bei dem niedrigsten Steuersatz von lO«/o des Wertzuwachses kommt also nach vollendeten 26 Jahren (jährlich Ve°/o des Wertzuwachses vom vollendeten siebenten Jahr ab) und bet dem höchsten Steuer­ satz von 30«/° nach vollendeten 66 Jahren die Steuer in Fortfall. (3) Ist gemäß § 14 Ws. 3 an Stelle des Erwerbsprerses der gemeine Wert vom 1. Januar 1900 in die Berechnung eingesetzt, so ist zur Ermittlung der Steuerermäßigung nur die Zett vom 1. Ja­ nuar 1900 bis zum Zeitpunkt der Veräußerung"») maßgebend. (4) In den Fällen, in denen die Teilstucke eines im ganzen ver­ äußerten Grundstücks zu verschiedenen Zeiten erworben worden ind, errechnet sich die Erhöhung des Ws. 2 und die Ermäßigung »es Ws. 3 in der Weise, daß der Wertzuwachs und die Steuer nach Ws. 1 Ziff. 2 (Steuerrohbetrag) für das jetzt veräußerte Gesamt­ grundstück zunächst einheitlich ermittelt werden und alsdann der Steuerrohbetrag zum Zwecke der Vornahme der Erhöhung nach Abs. 2 oder der Ermäßigung nach Ws. 3 auf die einzelnen Teil­ stücke verteilt wird. Der Berteilungsmaßstab entspricht dem Ver­ hältnis der Beträge, die sich für die einzelnen Teilstücke als Steuer­ rohbeträge ergeben würben, falls sie getrennt veräußert worden wären "). (5) Eine Steuertabelle ist als Anlage 2 beigefügt.

I

46. Steuervergünstigung für Kriegsbeschädigte. Zur Anwendung der Vergünstigung wird — anders als bet den Ausländsdeutschen (§7 Ziff. 11 der StO.) — hier lediglich ge­ fordert, daß der Beräutzerungsprets mit Rücksicht auf die Person LeS Erwerbers wesentlich niedriger als sonst üblich festgesetzt ist. Bei der Feststellung der Senkung ist nicht engherzig zu verfahren. Die Voraussetzungen der Vergünstigung sind bereits als vorliegend zu erachten, wenn überhaupt eine Senkung gegenüber dem Normal­ preis für das Grundstück festzustellen ist. Die Steuer soll dann bis !u 50 o/o um den Betrag ermäßigt werden, um den der Preis geenkt worden ist.

47. Abrundung. Unter Abrundung im Sinne dieser Bestimmung ist Wrundung nach u n t e n zu verstehen. ") Sächs. OVG. v. 26. 9.12; Pr. OVG. v. 23. 1. 14 (Amtl. Mitt. 1912 S. 139 und 1914 S. 134). «») OVG. vom 16. 10. 31 — VIIC 7731 (Rundschreiben des Ober, bürgermeisters HStV. vom 25. 5. 32).

Zu § 24 — Ziff. 48—49.

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8« 8 24. 48. Steuerschuldner (§ 24 Ws. 1). (1) Der Zusatz, wonach der bisherige Eigentümer Steuer­ schuldner ist, falls ein Veräußerer nicht vorhanden ist, dient der rechtlichen Klarstellung, da es in den Fällen, in denen ein schuld­ rechtliches VeräutzerungSgeschäft dem Eigentumsübergang nicht vorangegangen ist (§ 2 Buchst, b der Steuerordnung: Zwangsver­ steigerung, Enteignung, Ersitzung u. «.), an einem Veräußerer im engeren Sinne fehlt. 72) Die Vorschrift der Steuerordnung, wonach mehrere Steuer­ pflichtige als Gesamtschuldner hasten, hat praktische Bedeutung lediglich bei Gesamthandsverhältnissen (z. B. Erbengemeinschaft, offene Handelsgesellschaft). In diesen Fällen ist jeder der Gesamt­ händer zum gesamten Steuerbetrag heranzuziehen. Andererseits befreit die Zahlung des Gesamtbetrages durch einen der Veran­ lagten die übrigen. (3) Keine gesamtschuldnerische Haftung besteht, wenn als Steuer­ pflichtige mehrere zu ideellen Bruchteilen am veräußerten Grund­ stück Beteiligte in Frage kommen. Solche Steuerpflichtige sind nur zu einem ihrem Anteil entsprechenden Steuerbetrag« heran­ zuziehen.

49. Die Wertzuwachs st euer im Konkurse. (1) Für die Geltendmachung der Steuerforderung im Konkurse ist zu beachten, daß der Konkursverwalter nicht Vertreter des Ge­ meinschuldners ist"), sondern in Ausübung eines ihm gesetzlich ob­ liegenden Amtes und der daraus entspringenden Verfügungs­ befugnis handelt. Auch im Konkursverfahren behält der Gemein­ schuldner das Eigentum an den zur Konkursmasse gehörigen Grundstücken, er verliert nur die Befugnis, darüber zu ver­ fügen"). Er bleibt also Steuerschuldner. Nur soweit die Kon­ kursmasse für die Steuer haftet, ist die Veranlagung dem Kon­ kursverwalter zuzustellen. Im einzelnen gilt folgendes: (2) Ist die Fälligkeit der Steuerforderung früher als ein Jahr vor der Konkurseröffnung eingetreten, so ist die Steuerforderung eine gewöhnliche Konkursforderung (8 61 Ziff. 6 KO.). (3) Ist die Steuer innerhalb eines Jahres vorüber Konkurs­ eröffnung fäMg geworden, so ist die Steuerforderung bevor­ rechtigt (8 61 Aff. 2 KO.). (4) Ist die Veranlagung zwar vor der Konkurseröffnung dem Steuerschuldner — späteren Gemeinschuldner — zugestellt worden, die Fälligkeit jedoch erst nach der Konkurseröffnung eingetreten, so gilt 8 65 Abs. 1 KO., d. h. die Steuerforderung kann als bevor­ rechtigte Konkurssorderung angemeldet werden. (5) Ist die Steuerforderung vor der Konkurseröffnung ent­ standen, der Steuerschuldner jedoch bis zur Konkurseröffnung noch nicht herangezogen worden, so ist die Veranlagung an den Gemein­ schuldner zu richten und aus Zweckmäßigkeitsgründen (rechtzeitige Einlegung von Rechtsmitteln) diesem und dem Konkursverwalter

") OVG. v. 12. 1. 11 (Bd. 58 S. 141). ") OVG. v. 27. 3. 14 (Bd. 67 S. 29).

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Ausführung-bestimmungen und Erläuterungen.

zuzustellen. Die Steuerforderung ist nach § 61 Ziff. 2 in Ver­ bindung mit § 65 Abs. 1 KO. als bevorrechtigte Konrursforderung anzumelden. (6) Wird das Grundstück während des Konkursverfahrens vom Konkursverwalter gemäß § 114 KO. freigegeben und dann vom Gemeinschuldner veräußert, so richtet sich die ZuwachSsteuerfordernug nicht gegen die Konkursmasse, sondern ist aus dem konkurs­ freien Vermögen des Gemeinschuldners zu entrichten. Demzufolge ist die Veranlagung allein dem Gemetnschuldner zuzustellen. (7) Veräußert der Konkursverwalter das zur Konkursmasse ge­ hörige Grundstück freihändig oder gemäß § 126 KO. oder tritt er einer von einem Absonderungsberechttgten gemäß § 47 KO. be­ triebenen Zwangsversteigerung bei, so hastet für die Steuerforde­ rung die Konkursmasse. Zweifelhaft ist, ob die Steuerforderung zu den Massekosten im Sinne des § 58 Ziff. 2 KO. oder zu den Masseschulden im Sinne des § 59 Abs. 1 KO. zu rechnen ist. Diese Frage kann jedoch dahingestellt bleiben, da in jedem Fast der Konkursverwalter zu veranlagen und zur Vorwegbefriedigung der Steuerforderung verpflichtet ist. (8) Betreibt ein Absonderungsberechtigter gemäß 8 47 KO. di« Zwangsversteigerung eines zur Konkursmasse gehörigen Grund­ stücks, so haftet für die Zuwachssteuerforderung die Konkursmasse nicht, selbst wenn ihr ein Überschuß zugeflossen ist. Steuer­ schuldner ist allein der Gemeinschuldner. Nur diesem, nicht dem Konkursverwalter, ist daher die Veranlagung zuzustellen").

59. Die Haftung des Erwerbers. MatertelleSRecht. (8 24 Abs. 2). (1) Die Haftung des Erwerbers als Zweitschuldner hat für den Fall, daß er die Zahlung der Steuer vertraglich gegenüber dem Veräußerer übernommen hat, nur sekundär« Bedeutung, da der Erwerber solchenfalls sogleich unmittelbar herangezogen werden kann. (2) Die Haftung des Erwerbers ist auf den Betrag von 25% des VeräutzerungSpreiseS beschränkt, wobei als Veräußerungspreis lediglich der reine schuldrechtliche VeräutzerungSpreis zu gelten hat. Hinzu- und Abrechnungen beim Preise, die nach der Steuer­ ordnung zur Berechnung der vom Veräußerer zu entrichtenden Steuer vorzunehmen sind — z. B. Vermittlungsgebühr, halbe Grunderwerbssteuer, Zuwachssteuer — haben daher außer Betracht zu bleiben. (3) Da die Inanspruchnahme des Erwerber» voraussetzt, daß die Steuer vom Veräußerer nicht betgetrieben werden kann, ergibt sich die Abhängigkeit des Anspruchs gegen den Erwerber von der Höhe der Steuerforderung, wie sie nach den Vorschriften der Steuerordnung gegen den Veräußerer festgesetzt worden ist. In­ folgedessen darf der Steueranspruch gegen den Erwerber niemals höher sein, als er gegenüber dem Veräußerer geltend gemacht worden ist. Eine Heranziehung des Erwerber» über den durch rechtskräftige Entscheidung gegenüber dem Veräußerer festgelegten *•) OVG. v. 21. 11. 30 — VII C 81/30 — (Bd. 87 S. 170).

Zu §24 - Ziff. 50.

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Steuerbetrag hinaus ist nur unter der Voraussetzung zulässig, daß der Mehrbetrag im Wege der Nachveranlagung vom Veräußerer verlangt werden könnte"). Auch in diesem Fall unterliegt jedoch der Steueranspruch gegen den Erwerber der allgemeinen Be­ schränkung aus 25o/o des Veräutzerungspreises. (4) Die Inanspruchnahme des Erwerbers setzt nicht voraus, daß die Steuerforderung gegenüber dem Veräußerer zuvor Rechtskraft erlangt hat. Auch wenn das Rechtsmittelverfahren im Anschluß an die Veranlagung des Veräußerers noch nicht beendet ist, ist es zulässig — und infolge der befristeten Haftung des Erwerbers u. U. erforderlich —, beim Vorliegen der übrigen Voraussetzungen den Erwerber heranzuziehen. (5) Zu diesen Voraussetzungen für die Heranziehung des Er­ werbers hat der Nachtrag vom 10. Juni 1931 die wichtige Ein­ schränkung hinzugefügt, daß diese Haftung zwei Jahre nach der Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch erlischt. Nach dem Wortlaut der Steuerordnung beginnt diese Frist in allen Fällen mit dem Zeitpunkt der grundbuchlichen Eintragung des Eigentumswechsels ohne Rücksicht darauf, ob sich der Eigentums­ übergang etwa bereits außerhalb des Grundbuchs vollendet hat. Die zeitliche Beschränkung der Haftung entfällt daher, wenn eine grundbuchliche Umschreibung von den Beteiligten nicht herbei­ geführt worden ist (z. B. bei der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums) oder nicht herbeigeführt werden kann (z. B. bei der Veräußerung von Aktien oder G.m.b.H.-Anteilen). (6) über das Vorliegen der Voraussetzungen für die Haftung des Erwerbers selbst entscheidet im übrigen das pflichtgemäße Er­ messen der Steuerbehörde. Nach wiederholten höchstinstanzlichen Entscheidungen bedarf es zur Begründung der Erwerberhaftung nicht in jedem Fall der Erschöpfung aller Beitreibungsmaßnahmen. So braucht die Steuerbehörde vor der Heranziehung des Erwerbers 3. B. nicht einen seinem Erfolg nach ungewissen, unter Umständen langwierigen Anfechtungsprozetz gegen den Veräußerer durchzu­ führen oder, obwohl seststeht, daß Vermögen nicht vorhanden ist. Die Zwangsvollstreckung bis zum Offenbarungseid zu treiben. Andererseits reicht etwa die Feststellung, daß der Veräußerer nach einem Staate ausgewandert ist, mit dem ein Vertrag über Rechts­ hilfegewährung in Steuersachen nicht besteht, allein nicht aus, um die Heranziehung des Erwerbers zu rechtfertigen*48). ES müssen daher, namentlich bei Ausländern, vor der Heranziehung des Er­ werbers die Erhebungen über den Vermögensstand des Ver­ äußerers so ausgestaltet werden, daß keine Unklarheiten in dieser Richtung mehr bestehen. In diesen Fällen ist bei den zuständigen Finanzämtern wegen etwa vorhandenen JnlandsvermögenS Nach­ frage zu halten. (7) Wesentlich beeinflußt wird das pflichtmäßige Ermessen der Steuerbehörde durch den Umstand, daß die Rechtsprechung in ge­ wissen Fällen eine Verwirkung des Anspruchs gegen den Erwerber sestgestellt hat, so z. B. wenn die Steuerbehörde die Beitreibung

") OVG v. 29. 6. 28 — VII C 123/27. 48) OBG. v. 4. 11 27 (R. u. Pr. VerwBl. Jahrg. 49. S 586. Asch-Oppenheimer, Wertzuwachssteuerordnung.

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Ausführung-bestimmungen und Erläuterungen.

beim Hauptschuldner durch ungenügende Maßnahmen selbst ver­ zögert oder vereitelt und so durch ihr Verhalten die vom Gesetz bestimmten Voraussetzungen der Erwerberhaftung schuldhaft herbetführr«). 51. Die Haftung des Erwerbers. Verfahren. (1) Um eine Verwirkung des Steueranspruchs gegen den Er­ werber vor allem aus zeitlichen Gründen (§ 24 Abf. 2 Satz 2) zu vermeiden, ist die Veranlagung des Veräußerers so weitgehend zu beschleunigen, wie es sich mit einer ordnungsmäßigen Durchfüh­ rung des Veranlagungsversahrens vereinbaren läßt. Insbesondere Sind Stundungen nur in einem solchen Ausmaß zuzubilligen, daß de Heranziehung des Erwerbers als Zweithaftenden innerhalb der Zweijahresfrist gewährleistet ist. Zur Vermeidung von Steuer­ ausfallen ist ferner ein enges Zusammenarbeiten zwischen der Beranlagungsstelle (Steueramt) und der Einziebungsstelle (Steuer­ kasse) unerläßlich; insbesondere ist dieser bet Übermittlung des Steuersolls mitzuteilen, ob, wann und in welcher Höhe RestkaufSelder fällig werden, aus denen bei Nichtzahlung der Steuer inner» alb der gesetzlichen Frist die Steuerforderung gedeckt werden kann. (2) Um dem Einwand des Erwerbers, daß bei der Einziehung der Steuer gegenüber dem Veräußerer nicht ordnungsmäßig ver­ fahren sei, zu begegnen, ist der Erwerber in gewissem Umfange über den Verlauf der Einziehungsmaßnahmen beim Hauptschuldner zu unterrichten. Auf diese Weise wird vor allem der weitere Ein­ wand des Erwerbers entkräftet, daß er nicht rechtzeitig von der Nichtzahlung der Steuer durch den Veräußerer Kenntnis erhalten habe. Im einzelnen ist wie folgt zu verfahren: (3) Im Bescheid über die vorläufige Grunderwerbssteuer ist der Erwerber darauf hinzuweisen, daß er bis zur Gesamthöhe von 25% des DeräußerungspreiseS für die Wertzuwachssteuer haftet, wenn diese vom Veräußerer nicht beigetrieben werden kann. (4) Bereits bei der Sollstellung teilt das Steueramt der Steuer­ kasse die Anschrift des neben dem Steuerschuldner Haftenden mit, die von der Steuerkasse unter dem Namen des Steuerschuldners im Sollbuch vermerkt wird. (6) Sobald der Steuerschuldner bei Fälligkeit die Wertzuwachs­ steuer nicht zahlt und Mahnung und Zwangsbeitreibung nicht sogleich zum Erfolge führen, oder falls der Veräußerer Stundung er Steuer von mehr als einem Monat beantragt» ist ihm von der Steuerkasse mitzuteilen, daß der Erwerber von der Sachlage be­ nachrichtigt wird, wenn nicht innerhalb einer Woche die fällige Zahlung erfolgt. (6) Falle der Veräußerer auf diese Mitteilung nicht zahlt, weist die Steuerkasse im Falle des fruchtlosen Beitreibungsversuchs den Erwerber auf diese Tatsache hin und teilt ihm mit, daß das Ver­ fahren nach pflichtmäßigem Ermessen zunächst gegenüber dem Ver­ äußerer weiter durchgeführt werden werde, daß aber der Rückgriff auf den Erwerber Vorbehalten bleibe, falls die Einziehungsmaßnahme» beim Veräußerer nicht zum Erfolge führen. In diesem «•) OVG. v. 25. 1. 29 — VIIC 77/28 — (Bd. 82 S. 83).

Zu §24 - Ziff. 51-52.

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Schreiben ist dem Erwerber nochmals besonders anzugeben, bis zu welcher Höhe er für den Steuerbetrug haftet. (7) Von wichtigen Vorgängen und Ermittlungen im Ein­ ziehungsverfahren gegen den Veräußerer — z. B. langfristige Stundung oder Gewährung von Teilzahlungen, unbekannter Ver­ zug, Feststellung der Zahlungsunfähigkeit usw. — ist der Erwerber unverzüglich zu unterrichten. (8) Sind die Beitreibungsmaßnahmen gegen den Veräußerer er­ schöpft oder ohne Erfolg geblieben oder ist nach dem pflichtmäßigen Ermessen der Steuerkasse mit einer Beitreibbarkeit nicht mehr zu rechnen, so ist dem Steueramt unverzüglich Mitteilung zu machen, damit der Erwerber veranlagt werden kann. (9) Mit dieser Regelung ist den berechtigten Interessen des Er­ werbers Rechnung getragen. Die mehrfach wiederkehrende Forde­ rung, dem Erwerber bereits vor seiner Heranziehung die Höhe des Steuerbetrages, zu dem der Veräußerer veranlagt worden ist, mit­ zuteilen, geht über das Ziel, den Erwerber auf den evtl. Eintritt seiner Haftpflicht hinzuweisen, hinaus. Ihr darf daher nur dann entsprochen werden, wenn der Veräußerer hierzu seine Zustimmung erteilt hat (§ 80 KAG.). Im übrigen muß es genügen, wenn der Erwerber über den Stand der Einziehung beim Veräußerer und insonderheit über die Höhe seiner Haftsumme jeweils unter­ richtet wird. (10) Wird der Erwerber infolge der Unbeitreibbarkeit der Steuer beim Veräußerer selbst Steuerschuldner, so erfolgt seine Heranziehung in einem besonderen Heranziehungsverfahren auf Grund eines förmlichen Steuerbescheides, in dem nunmehr die An­ gaben über die Verhältnisse des Steuerpflichtigen, soweit sie die Steuer betreffen, offenbart werden. In diesem Heranziehungsver­ fahren stehen dem Erwerber aNe Einwendungen des Haupt­ schuldners gegen die Steuerforderung zu. Bei der Heranziehung des Erwerbers ist im Veranlagungsbescheid zu vermerken, daß sie auf Grund der Haftung erfolge, da die Steuer vom Veräußerer nickt beigetrieben werden könne. Erreicht der Höchstbetrag der Haftsumme von 25% des VeräußerungSpreiseS nicht die Steuer­ forderung, so ist als Heranziehungsbetrag nur der Betrag der Haft­ summe aufzuführen; denn dieser Betrag stellt die Steuer des Zweit­ haftenden dar. Entsprechend ist, wenn vom Veräußerer schon Zahlungen auf die Steuerschuld geleistet worden sind, durch die der Höchstbetrag von 25% des BeräußerungspreiseS unterschritten wird, nur der verbleibende Steuerrest als Heranziehungsbetrag des Erwerbers einzusetzen60).

52. Vorbeugende Maßnahme des Erwerbers. (1) Hat der Erwerber, der die Zahlung der Zuwachssteuer nicht übernommen hat, auf Grund oes Vertrages eine größere Barzahlung zu leisten, so schützt er sich gegen eine Heranziehung auf Grund seiner gesetzlichen Haftung am zweckmäßigsten durch Hinterlegung eines Teils des Kaufpreises beim Notar mit der Be­ stimmung, daß die Auszahlung dieses Betrages an den Verkäufer 60) OVG. v. 1. 5. 30 — VII C 5/30.

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Aussührungsbestirnmungen und Erläuterungen.

erst erfolgen darf, wenn dieser den Nachweis führt, daß die Steuer­ forderung durch Zahlung erloschen ist. (2) Wird nach Veranlagung des Veräußerers aus einem so hinterlegten Betrag an die Steuerkasse Zahlung geleistet, so handelt es sich um eine Zahlung des Veräußerers. Reicht daher der hinterlegte bzw. gezahlte Betrag zur Deckung der Steuerforde­ rung nicht aus und liegen im übrigen die Voraussetzungen zu einer Heranziehung des Erwerbers auf Grund seiner Haftung vor, so ist die Steuerbehörde berechtigt, den Erwerber wegen des Diffe­ renzbetrages — innerhalb der Grenze von 25% des Veräußerungs­ preises — heranzuziehen, selbst wenn der aus der Hinterlegung gezahlte Betrag an sich bereits die Grenze von 25% des Veräußerungspreises erreicht oder überschritten hat.

53. Der Erwerber als Steuerschuldner (§ 24 Abs. 3). (1) Hat der Erwerber die Zahlung der Steuer vertraglich gegen­ über dem Veräußerer übernommen, so haftet er nicht nur im Rahmen des § 24 Abs. 2, sondern ist von vornherein Schuldner der vollen Steuer. Ob Veräußerer und Erwerber zusammen oder welcher von beiden allein zur Steuer heranzuziehen sind, ist dem Ermessen der Steuerbehörde überlassen. Bel Zahlung der Steuer durch einen der beiden erlischt jeder Steueranspruch gegenüber dem andern. In der Regel wird es sich empfehlen, sofort und unmittel­ bar den privatrechtnch verpflichteten Erwerber heranzuziehen. Dies hindert jedoch nicht, bei besonderen Schwierigkeiten — z. B. bei umfangreichen Aufwendungen — die Grundlagen der Veranlagung zuvor rm Einvernehmen mit dem Veräußerer zu klären. (2) Entsprechendes gilt, wenn der Erwerber nur einen Teil der Steuer übernommen hat. Es bleibt auch hier dem Ermessen der Steuerbehörde überlassen, ob sie unmittelbar und sogleich den Er­ werber wegen des von ihm übernommenen Steuerteils heranzieht und den Veräußerer wegen des Restbetrages, oder ob sie den letzteren zur vollen Steuer veranlagt und daneben noch den Er­ werber hinsichtlich des übernommenen Teiles in Anspruch nimmt. 54. Sonder st ellung der Körperschaften des öffent­ lichen Rechts. Nack § 6 Abs. 1 der Steuerordnung sind das Deutsche Reich, der Preußische Staat und die Stadtgemeinde Berlin von der Steuer­ pflicht befreit. Ihre Heranziehung als Erwerber im Falle der frei­ willigen Übernahme der Steuer nach § 24 Abs. 3 ist daher unzu­ lässig (vgl. AusfBest. Ziff. 8); sie haften lediglich im Rahmen von § 24 Abs. 2 (§ 6 Abs. 2 der Steuerordnung).

3u 8 25. 55. Die Bauvergünstigung. Allgemeines. Die Bauveraünstigung findet nicht allein bei der Erbauung von Wohnhäusern sondern auch bei Errichtung von gewerblichen Zwecken dienenden Häusern Anwendung. Sie wird ferner ebenso wie bei Veräußerung eines unbebauten Grundstücks bei Veräußerung eines bebauten Grundstücks gewährt, wenn dieses zum Zwecke des Abrisses

Zu § 25 - Ziff. 55—56.

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und der Wiederbebauung veräußert worden ist. Auch macht es keinen Unterschied, ob der erste oder ein spaterer Erwerber die Bauten errichtet hat, wenn nur die zweijährige Frist zur Durch­ führung der Bebauung, gerechnet vom Zeitpunkt der ersten Ver­ äußerung, gewahrt ist. Erne weitere Erleichterung bildet die durch den Nachtrag vom 10. Juni 1931 eingeführte Änderung, wonach nicht mehr die Gebrauchsabnahme, sondern nur noch die Rohbauab­ nahme des Gebäudes innerhalb des vorgeschriebenen Zeitraumes ge­ fordert wird. Der Klarstellung des Verhältnisses zwischen Grund­ stücksgröße und Umfang der Baulichkeiten dient die Bestimmung, wonach als zur Bebauung gehöriger Heil des Grundstücks außer dem mit der Baulichkeit besetzten Teil noch das Vierfache der bebauten Fläche rechnet, mindestens aber eine als Hof oder Hausgarten ge­ nutzte Fläche bis zu 2000 qm.

56. Die Bebauungsabsicht. (1) Erste Voraussetzung für die Anwendung des § 25 ist, daß das unbebaute Grundstück zum Zwecke der Bebauung bzw. das be­ baute Grundstück zum Zwecke des Abrisses und der Wrederbebauung veräußert worden ist und die Absicht der Bebauung bzw. der Wieder­ bebauung bereits zur Zeit des Kaufabschlusses besteht. Andernfalls kann § 25 überhaupt nicht Anwendung finden. (2) Der Nachweis der Bebauungsabsicht gilt ohne weiteres als erbracht, wenn im Kaufvertrag selbst eine entsprechende Abrede Aufnahme gefunden hat61). Sieht der Kaufvertrag etwas derartiges nicht vor, so kann die Vergünstigung nur gewährt werden, wenn in anderer Weise — etwa durch Vorlegung des Schriftwechsels über die Ausstellung von Bauplänen oder die Beschaffung der Baugelder, soweit sich dieser zeitlich an den Kaufabschluß anschließt — nach­ gewiesen wird, daß das Grundstück zum Zwecke der Bebauung bzw. des Abrisses und der Wiederbebauung veräußert worden ist. (3) Ein Erwerb zum Zwecke der Bebauung ist auch dann anzu­ nehmen, wenn ein unbebautes Grundstück veräußert worden ist, das selbst nicht bebaut wird, aber zu einem schon vorhandenen Grund­ stück hinzugekauft werden mutzte, um die geplante Bebauung des Stammgrundstücks zu ermöglichen. Voraussetzung ist hierbei, daß der Zukauf aus baupolizeilichen Gründen und im Rahmen eines einheitlichen Bauvorhabens unerläßlich war, z. B. zur Errichtung einer Fabrik oder eines Warenhauses auf dem Stammgrundstück, das infolge baupolizeilicher Beschränkungen ohne den Hinzuerwerb des zweiten Grundstücks nicht in der beabsichtigten Weise baulich ausgenutzt werden kann. Dieser erweiterte, aus einer wirtschaft­ lichen Betrachtungsweise hervorgehende Standpunkt ist jedoch auf den Fall beschränkt, daß der Erwerb mit Rücksicht auf die baupoli­ zeilichen Bestimmungen für die Bebauung des Stammgrundstücks unbedingt erforderlich war. Hieraus folgt, daß der Hinzuerwerb als zum Zwecke der Bebauung vorgenommen nur in dem räum­ lichen Umfange gelten kann, zu dem er behufs Erfüllung der für die Bebauung des ursprünglichen Geländes gesetzten baupolizeilichen Ä1) OVG. v. 20. 2. 31 — VII C 175/30 — (Bd. 87 S. 165).

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Ausführungsbestimmungen und Erläuterungen.

Bedingungen erfolgen mutzte M). War daher der Hinzuerwerb z. B. nur hinsichtlich eines Grundstücks t e i l e S notwendig, so kann eine Anwendung des § 25 auch nur für den Grundstücks teil in Frage kommen, der erforderlich war, um eine BebauungSmögltchkeit des EtnhettSgrundstückS zu schaffen. (4) Diese Regelung gilt sinngemäß, wenn sich ein auf dem Stamm­ grundstück ausgeführter Erweiterungsbau auf das hinzuerworbene Grundstück mit erstreckt, ohne datz dessen völlige Bebauung im Sinne von § 25 Abs. 4 dadurch herbeigeführt wird. (5) Die ernsthafte Absicht der Bebauung mutz auch nach dem Grundstückserwerb fortbestehen und glaubhaft gemacht werden können (Vorlegung von Bauplänen u. a.). Die Steuerbehörde hat zu diesem Zweck in regelmätzigen, den jeweiligen Verhältnissen ent­ sprechenden Abständen Prüfungen vorzunehmen. Diese laufende Überwachung der Bauarbeiten ist schon mit Rücksicht auf die be­ fristete Haftung des Erwerbers (vgl. AusfBest. Ziff. 50 Abf. 5) ge­ boten.

57. Art der Baulichkeit. (§25 Abs. 3.) (1) Es war die Absicht des Gesetzgebers, mit der Vergünstigung der Arbeitsbeschaffung zu dienen und die Bautätigkeit allgemein zu fördern. Die Vergünstigung findet danach Anwendung auf WchnungSbauten, auf den Bau von Häusern, die gewerblichen Zwecken dienen, ferner bet Errichtung solcher Baulichkeiten, durch die beiden Zwecken entsprochen wird, endlich auch auf die in der Ordnung nicht besonders erwähnten sog. Zweckbauten, wie Schulen, Krankenhäuser, Kirchen, Postgebäude u. a. (2) Voraussetzung ist nur, datz eS sich um massive Baulichkeiten handelt, die zum dauernden Gebrauch bestimmt sind und sich als normale Ausnutzung der baulichen Ausnutzbarkeit des Grundstücks darstellen. Ausgeschlossen von der Vergünstigung sind dagegen Bau­ lichkeiten von geringem Umfange und vorübergehender Natur. (3) Für die Entscheidung der Frage, ob es sich um ein Haus im Sinne des § 25 handelt, sind allein die Begriffsbestimmungen im Abs. 3 maßgebend. Da aber das Gesetz die baupolizeiliche Rohbau­ abnahme als eine zwingende Voraussetzung für die Anwendung der Vergünstigung vorschrerbt, so folgt daraus, daß nur im Falle ihrer fristgemäßen Erteilung die Vergünstigung gewährt werden kann. Hat also der Erbauer gegen baupolizeiliche Vorschriften verstoßen und wird ihm aus diesem Grunde der Rohbauabnahmeschetn vor­ enthalten, so ist selbst beim Vorliegen aller übrigen Voraussetzungen deS § 25 die Steuer nicht zu ermäßigen (Einschränkung des wilden Bauens). (4) Andererseits genügt die Anerkennung der Baulichkeit als Haus durch die Baupolizei nicht allein und in jedem Fall zur Ge­ währung der Vergünstigung. Die Entscheidung oer Baupolizei über den Charakter der geplanten oder ausgeführten Baulichkeit kann beim Fehlen einer der maßgebenden Voraussetzungen des Abs. 3 des § 25 nur richtunggebend, nicht von ausschlaggebender Bedeutung «) OBG. v. 20. 2. 31 — VII0 175/30 — (Bd. 87 S. 165) und OBG. V. 27. 3. 31. — VII C 177/30 —.

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Zu § 25 - Ziff. 67—58.

fein, da es sich bei ihnen nicht um Entscheidungen auf der Grund­ lage der Wertzuwachssteuerordnung, sondern der Baupolizeiaesetze handelt, die u. U. eine wesentlich anders gerichtete Berücksichtigung des öffentlichen Interesses vorschreiben als die Steuerordnung. (5) Wenn gefordert wird, daß die errichtete Baulichkeit massiv und zum dauernden Gebrauch bestimmt sein muß, so kommt eS hier­ bei nicht allein auf das Material an — auch Häuser aus Holz können massiv in diesem Sinne sein —, sondern darauf, daß die Baulichkeit dauernden Zwecken dienen soll und nach der Art ihrer Ausführung auch dienen kann. So ist eine Baulichkeit nicht zu den Häusern im Sinne des § 25 zu rechnen, obwohl sie fundamentiert, teilweise unterkellert und heizbar ist, wenn sie nach Grundriß, Größe und Art ihrer Ausführung als nur zum zeitweiligen vor­ übergehenden Aufenthalt bestimmt erachtet werden kann (Garten­ häuschen mit einem Aufenthaltsraum, einem Abstellraum, einem Geräteraum und einer offenen Veranda). (6) Die im Abs. 3 aufgeführten Einzelsälle, denen die Vergünsti­ gung nicht zuerkannt werden soll (Wohnlauben, Wochenendhäuser, Wohn- und Bürobaracken, Fabrikschuppen» Garagen u. a.), sind lediglich beispielsweise erwähnt und nur in Verbindung mit dem Vorgesagten auszulegen. So sollen insbesondere Garagenbauten nicht ausnahmslos von der Vergünstigung ausgeschlossen sein. Handelt es sich bei ihnen um massive Zweckbauten, bte im Rahmen ihrer Bestimmung bte Grundstücksfläche voll ausnutzen, so kommt ihnen als Häuser, die gewerblichen Zwecken dienen, ebenfalls die Vergünstigung zu.

58. Bauliche Ausnutzung. (1) Die Baulichkeit mutz sich als normale Ausnutzung der bau­ lichen Ausnutzbarkeit des Grundstücks darstellen. (2) Für den Begriff der baulichen Ausnutzbarkeit sind die Be­ stimmungen der städtischen Bauordnung vom 9. November 1929 — Amtsblatt der Stadt Berlin von 1929 S. 1188 ff. — maßgebend. 8 7 der Bauordnung bestimmt das Höchstmaß der baulichen AuSnutzbarkeit eines Grundstücks nach Bauklasse, Geschoßzahl und be­ baubarer Grundstücksfläche. Das Gebiet der Stadtgemeinde ist in fünf Bauklassen geteilt. Es betrügt die bebaubare Grundstücksfläche: in Bauklasse I bis zu 2 Vollgeschossen nicht mehr als augrundstückSfläche Vio der Baugrr