Livro negro dos imóveis: o sonho não pode virar pesadelo 9788591567201

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Versão atualizada: Maio de 2013

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Leandro Ávila

LIVRO NEGRO DOS

IMÓVEIS O SONHO NÃO PODE VIRAR PESADELO

2014 www.livronegro.com

Versão Atualizada: Setembro de 2014

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A958l

Ávila, Leandro Livro Negro dos Imóveis: O sonho não pode virar pesadelo / Leandro Ávila. –- Fortaleza, CE : Ed do Autor, 2013.

1. Compra e venda de imóveis. 2. Mercado Imobiliário. 3. Imóveis. I. Título.

Biblioteca Nacional: ISBN: 978-85-915672-0-1

CDD-333.3322 CDU-332.72

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Sumário SUMÁRIO ................................................................................................... 5 INTRODUÇÃO ............................................................................................. 9 POR ONDE COMEÇAR ............................................................................... 11 QUAL IMÓVEL DESEJO COMPRAR? ................................................................. 11 Casal recém-casado e sem filhos ...................................................... 13 Casal com filhos ............................................................................... 13 Casal com filhos adultos ................................................................... 14 QUANDO EU QUERO TER O IMÓVEL? .............................................................. 15 COMO VOU PAGAR O IMÓVEL? ..................................................................... 16 Chegou a hora da verdade................................................................ 17 CUSTOS NA COMPRA DE UM IMÓVEL .............................................................. 19 DICA PARA NOIVOS E RECÉM-CASADOS ........................................................... 21 COMO ENCONTRAR BONS IMÓVEIS ......................................................... 23 SITES DE BUSCA DE IMÓVEIS......................................................................... 24 BUSCA NAS IMOBILIÁRIAS E CONSTRUTORAS .................................................... 25 BUSCA NAS RUAS COM GOOGLE MAPS ........................................................... 26 BUSCA NO FEIRÃO DE IMÓVEIS ..................................................................... 29 ESCOLHER ENTRE APARTAMENTO E CASA ......................................................... 30 MELHOR LOCALIZAÇÃO ............................................................................ 34 MEDINDO DISTÂNCIAS PELA INTERNET. ........................................................... 34 LOCALIZANDO PONTOS DE INTERESSE.............................................................. 35 TÉCNICA DE CONSTRUÇÃO ....................................................................... 40 MELHOR ÉPOCA PARA COMPRAR............................................................. 42 PREÇO DO METRO QUADRADO ................................................................ 43 ÍNDICE DE PREÇO DOS ANÚNCIOS DE IMÓVEIS ................................................... 43 PREÇO DO METRO EM CADA BAIRRO ............................................................... 44

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CUIDADO COM O NOME DO BAIRRO ............................................................... 45 INCORPORADORA E CONSTRUTORA......................................................... 47 VANTAGENS DO IMÓVEL NA PLANTA ....................................................... 49 VISITA AO ESTANDE DE VENDAS............................................................... 51 MAQUETE DO IMÓVEL ................................................................................ 51 POSIÇÃO DO IMÓVEL E O SOL ....................................................................... 53 APARTAMENTO DECORADO ......................................................................... 58 PERGUNTAS QUE VOCÊ DEVE FAZER AO CORRETOR ............................................. 63 PERGUNTAS QUE O CORRETOR VAI FAZER ......................................................... 66 PESQUISAR EMPRESAS IDÔNEAS .............................................................. 70 RECLAMAÇÕES DE CONSUMIDORES NA INTERNET............................................... 70 RECLAMAÇÕES DE CONSUMIDORES NO PROCON ............................................. 72 CONVERSE COM OS SÍNDICOS E PORTEIROS ...................................................... 73 PROCURE PROCESSOS NA JUSTIÇA .................................................................. 73 CERTIDÕES NEGATIVAS ............................................................................... 74 AJUDA DO ADVOGADO ................................................................................ 84 COMO NEGOCIAR ..................................................................................... 85 OS 3 PREÇOS DO IMÓVEL ............................................................................ 85 COMO JUSTIFICAR UM PEDIDO DE DESCONTO ................................................... 88 NEGOCIAR SEM PRESSA ............................................................................... 91 IMÓVEIS RESERVADOS ................................................................................ 93 CORRETOR AMIGO ..................................................................................... 95 COMO IDENTIFICAR BONS CORRETORES ........................................................... 97 PAPO DE CORRETOR................................................................................... 97 DIFERENÇA ENTRE ENTRADA E SINAL ............................................................ 100 TAXA DE CORRETAGEM ............................................................................. 100 PRAZO DE ENTREGA ............................................................................... 103 GOLPES ................................................................................................... 105 DIREITO DO CONSUMIDOR ..................................................................... 110 PRÁTICAS ABUSIVAS ................................................................................. 112 CLÁUSULAS ABUSIVAS .............................................................................. 113

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PROCON ............................................................................................. 119 PROMESSA DE COMPRA E VENDA .......................................................... 120 CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS ...................................................... 123 DIREITO IMOBILIÁRIO............................................................................. 126 FORMAS DE PAGAMENTO ...................................................................... 128 DIFERENÇA ENTRE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA ......................................... 128 JUROS EMBUTIDOS .................................................................................. 129 O PERIGO DO INCC ................................................................................. 131 O PERIGO DO IGP-M ............................................................................... 135 Truque para gastar menos com INCC .............................................. 136 PRAZO MÁXIMO DE FINANCIAMENTO............................................................ 136 TAXAS ABUSIVAS .................................................................................... 137 ATRASO NA ENTREGA............................................................................. 142 O FINANCIAMENTO ................................................................................ 144 PESQUISE AS TAXAS DE JUROS .................................................................... 144 GARANTIA DE FINANCIAMENTO .................................................................. 145 PRAZO CURTO DE FINANCIAMENTO .............................................................. 146 COMPOSIÇÃO DE RENDA ........................................................................... 147 QUANTO COMPROMETER DA RENDA ............................................................ 147 TESTE DO FINANCIAMENTO ........................................................................ 149 FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS NA PLANTA ...................................................... 149 Financiamento com recursos do SBPE ............................................. 150 Financiamento na planta com recursos do FGTS ............................. 153 Financiar imóvel depois de pronto .................................................. 155 USAR O FGTS NO FINANCIAMENTO ............................................................. 159 PORTABILIDADE DE CRÉDITO ...................................................................... 162 ITBI E DESPESAS ADICIONAIS ...................................................................... 163 ESCRITURA E REGISTRO .......................................................................... 165 ESCRITURA PÚBLICA ................................................................................. 165 REGISTRO DE IMÓVEIS .............................................................................. 166 ENTREGA DAS CHAVES E VISTORIA ......................................................... 169

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VÍCIOS DA CONSTRUÇÃO ........................................................................ 176 PROBLEMAS INTERNOS DO IMÓVEL .............................................................. 176 PROBLEMAS NAS ÁREAS COMUNS ................................................................ 178 VÍCIOS OCULTOS E GARANTIA ..................................................................... 179 RACHADURAS ......................................................................................... 180 Rachadura em parede de alvenaria ................................................ 181 Rachaduras estruturais .................................................................. 182 Rachadura nos pilares .................................................................... 183 Rachaduras nas Vigas .................................................................... 183 Rachaduras na laje......................................................................... 184 INFILTRAÇÕES ......................................................................................... 184 CONDOMÍNIO......................................................................................... 186 TAXA DE CONDOMÍNIO ............................................................................. 186 INADIMPLÊNCIA ...................................................................................... 188 LIVROS QUE VOCÊ DEVERIA LER ............................................................. 190 SITES RECOMENDADOS: ......................................................................... 192

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Introdução Comprar um imóvel na planta tem as suas vantagens e as suas desvantagens. Daqui para frente você será apresentado aos dois lados de uma mesma moeda. Você saberá quais são os riscos presentes no mercado imobiliário e o que você pode fazer para reduzir esses riscos. Problemas sempre podem ocorrer, mas é seu dever fazer o máximo de esforço para evitálos. Quando uma empresa desenvolve um empreendimento imobiliário ela contrata profissionais de vendas e de marketing que estão tecnicamente preparados para mostrar somente as vantagens e os pontos positivos do produto. E existe um enorme investimento financeiro nas ações de marketing e de vendas de imóveis na planta. Por lei, todas as características do negócio precisam ser mostradas para o cliente, inclusive as negativas. E isto é feito através do contrato de promessa de compra e venda que você assinará. E aqui começa o problema. Todos os esforços de marketing e vendas vão promover os pontos positivos do imóvel. Já os pontos menos positivos só aparecem no contrato escrito com letras pequenas e palavras difíceis de entender. O objetivo deste livro é ajudar você a entender os obscuros do mercado imobiliário brasileiro.

lados

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Através de uma linguagem simples e objetiva, você vai aprender tudo que precisa saber para realizar o sonho da casa própria sem perder tempo e sem transtornos. Observações: 1. Existem informações contidas nesta obra que podem se desatualizar com o passar do tempo. Exemplo: leis, normas, números, estatísticas, taxas, etc. Por isto é importante confirmar as informações antes de aceitálas como verdade absoluta. 2. Este livro não foi escrito para profissionais do mercado imobiliário, técnicos a acadêmicos. O nosso foco é ajudar pessoas leigas. Muitas informações contidas aqui estão simplificadas para permitir um fácil entendimento. 3. O conteúdo deste livro não deve ser usado como única fonte de informação para tomada de decisões. Você deve consultar profissionais qualificados e credenciados como corretores de imóveis, órgãos de defesa do consumidor e advogados especialistas em direito imobiliário. Estas pessoas podem avaliar a sua situação de forma personalizada para orientar e ajude nas suas decisões.

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Por onde começar Muita gente começa o projeto da casa própria da forma errada. Compram o imóvel que não precisam, com o dinheiro que não tem, para mostrar a pessoa que não conhecem. Estas são as três etapas da compra mal feita e que só vai gerar dor de cabeça e arrependimento no futuro. Por isto você vai começar fazendo três perguntas que podem livrar o seu futuro de problemas, angustias e aflições. Vamos fazer um trabalho de autoconhecimento. Responda para você mesmo: 1. Qual imóvel desejo e preciso comprar? 2. Quando pretendo ter o imóvel? 3. Como vou pagar?

Qual imóvel desejo comprar? O imóvel é o produto mais caro que as pessoas adquirem ao longo da vida. O processo de escolha e de compra é complexo e demorado. Você vai precisar de informações, conhecimento e bastante tempo livre. Até concluir este sonho você passará por uma longa peregrinação: visitará diversos lugares, conhecerá várias pessoas e tomará inúmeras decisões.

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Inicie o processo um ou dois meses antes das suas férias para depois começar as visitas nos estandes de venda e imobiliárias. Não se encante com o primeiro imóvel que visitar, pois existem aqueles que ainda não foram visitados. Não corra o risco de se arrepender por não ter tido paciência para procurar. E para encontrar os melhores imóveis você precisa saber o que você classifica como um bom imóvel. Só podemos encontrar uma coisa se soubermos o que estamos procurando. Por isto é fundamental colocar no papel todas as características do imóvel que você considera ideal. Com isto você não gastará tempo visitando imóveis que não se enquadram no seu perfil. E com relação a desejo, tenho outra dica importante. Será que o imóvel que você deseja é o imóvel que você precisa? Existe uma diferença enorme entre as coisas que desejamos e as coisas que precisamos. E normalmente a maioria das coisas que desejamos, são coisas que na prática não precisamos. Quer um exemplo? Se você casou recentemente e pretende ter apenas um filho, talvez você não precise de um apartamento grande, com varanda, 3 quartos, 2 suítes, dependência completa para empregada e um clube com piscina, sauna e muitos equipamentos de lazer no condomínio. Será que você precisa se afundar em um financiamento de 35 anos para satisfazer este desejo? Tente separar o que é desejo do que é necessidade real. Um casal recém-casado, no início de uma vida profissional, que - 12 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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pretende ter apenas um filho, não vai precisar de um apartamento grande e caro. O primeiro imóvel que você compra na vida não precisa ser o último. Não perca tempo visitando os imóveis dos sonhos, se concentre nos imóveis que atendem sua realidade atual. Geralmente as pessoas não são felizes quando moram no mesmo imóvel por toda vida. Isto ocorre porque com o passar das décadas temos necessidades diferentes. Compre um imóvel que atenda suas necessidades nos próximos 10 anos e que seja compatível com a fase que você se encontra. Existem três fases da vida onde as pessoas possuem necessidades diferentes com relação a imóveis. Casal recém-casado e sem filhos - Preferem imóveis pequenos, mais baratos, com prestações compatíveis com quem está começando a vida agora. Apartamentos menores dispensam empregada doméstica e podem ser limpos com facilidade. Seu custo de manutenção, condomínio e IPTU são menores. Um pequeno apartamento de dois quartos seria o ideal. Você já teria um quarto sobrando para a chegada do bebê. Casal com filhos - À medida que a criança cresce e atinge 48 anos de idade, você percebe que o apartamento pequeno começa a ficar apertado demais. Criança dentro de apartamento pequeno é como passarinho na gaiola. Crianças gostam de correr, pular e gritar. Limitar isto significa atrapalhar o desenvolvimento do seu filho. Por isto, nesta fase, os casais - 13 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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tendem a procurar um imóvel maior e com muita área de lazer. Existem condomínios com piscina, quadras de esporte, ciclovia e outros entretenimentos que favorecem o desenvolvimento das crianças. Outra opção seria comprar uma casa que também pode ser dentro de condomínios fechados com infraestrutura similar. Casal com filhos adultos - Nesta fase os filhos entram no mercado de trabalho e começam a procurar um imóvel para morar sozinhos ou para se casar. Alguns casais preferem voltar a morar em um imóvel menor. Com a chegada da terceira idade o imóvel ideal passa a ser aquele que está bem localizado, perto de clínicas médicas, supermercados, shopping, etc. Como você pode observar o imóvel que você precisa vai depender da fase da sua vida. Pense nisto quando escolher casa. Tente prever como será sua família daqui a 10 ou 20 anos. Existem estatísticas mostrando que o brasileiro compra 1,7 imóveis durante sua vida. Isto significa que muitos compram pelo menos dois imóveis. Geralmente compram um imóvel menor e mais simples no início da vida profissional, depois compram o imóvel dos sonhos que é aquele onde pretendem passar o resto da vida.

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Quando eu quero ter o imóvel? Você precisa estar ciente de que comprar um imóvel na planta significa fazer um investimento de médio prazo. Além de esperar a construção, você deve considerar que existe a possibilidade de atraso na obra. São muitos os fatores que podem influenciar no prazo e que não dependem da construtora. Um exemplo são as estações chuvosas fora da normalidade. Normalmente a construtora prevê a ocorrência de chuvas de determinada intensidade em certos meses do ano. O problema é que existem anos onde chuvas fortes ocorrem fora de época. Existem ainda situações como greve dos trabalhadores da construção civil que acontecem com certa regularidade. Só assine o contrato de compromisso de compra e venda se existir a cláusula que informa a data do início das obras e a data da entrega das obras. Algumas construtoras, para se protegerem de imprevistos, colocam cláusulas de tolerância de 180 dias para atraso sem que ela sofra penalidade. E com relação a isto exija a adição de uma cláusula que determine uma multa ou uma reparação da incorporadora, caso a obra atrase. Iremos falar mais sobre isto em outro capítulo do livro. O importante é sempre prever o possível atraso para planejar a sua vida. Se a incorporadora prometeu que a construtora vai

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terminar as obras em 2 anos, se prepare para um atraso de seis meses ou até um ano. Não faça como muitas pessoas que programam uma festa de casamento para as vésperas da entrega das chaves. Também não cancele contrato de aluguel ou deixe de renovar contrato prevendo que em determinada data já poderá fazer a mudança. É importante definir quanto tempo você pode esperar até que o imóvel fique pronto. Você vai se deparar com imóveis onde as obras ainda não iniciaram, muitas vezes pode demorar 1 ano só para iniciar as obras — estes imóveis são os mais baratos. Quando as obras se iniciam os preços começam a se elevar e quanto mais próximo da data de entrega mais caro tende a ser o imóvel.

Como vou pagar o imóvel? As respostas das duas perguntas anteriores irão influenciar esta última indagação. Nem sempre o imóvel que você deseja ou precisa é compatível com sua capacidade de pagamento. Nem sempre um imóvel que será entregue em um prazo menor é compatível com os valores que você tem a sua disposição.

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Chegou a hora da verdade. Veja agora uma série de questionamentos que você deve fazer a si mesmo antes de começar a procurar um imóvel. Qual é minha renda familiar? Some o seu salário com o salário da sua esposa e outras fontes de renda já excluindo qualquer dedução da folha de pagamento. Com isto você vai descobrir qual é sua renda familiar. Quanto eu já guardei para dar de entrada no imóvel? Se você ainda não guardou nada, você tem um problema. Quanto sobra da minha renda todos os meses? Se não sobra nada, se o seu dinheiro termina antes do mês acabar você tem mais um problema. Quanto sou capaz de poupar daqui para frente? A solução do problema é gastar menos ou ganhar mais. O mais fácil e rápido é aprender a gastar menos. Você precisa colocar no papel todas as despesas mensais da sua família, incluindo suas despesas pessoais. Todo centavo gasto deve ser anotado por um mês para que você adquira plena consciência de para onde seu dinheiro está indo. É através desta consciência que você começará a cortar os supérfluos. Solicite a participação e a colaboração de todos os seus familiares. Determine quanto da sua renda mensal você é capaz de juntar sem comprometer gravemente sua qualidade de vida. Esse exercício também vai lhe ajudar a sentir na pele o que significará pagar as prestações mensais quando o imóvel for comprado. - 17 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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Quanto preciso juntar todos os meses? Se você não tem dinheiro para comprar o imóvel à vista, precisa de uma estratégia para juntar pelo menos o valor da entrada. Sem ela é difícil conseguir um financiamento. Os bancos costumam exigir entradas de no mínimo 20% a 30% do valor do imóvel. Se você pretende comprar um apartamento de R$ 300 mil precisa ter R$ 60 mil que equivale a 20% para pagar ao proprietário do imóvel e os outros 80% serão pagos pelo banco que financiará sua compra. Visite o site www8.caixa.gov.br (é assim mesmo que se escreve, é necessário colocar o www8). Este é o simulador de financiamento da Caixa Econômica Federal. Dedique algumas horas fazendo simulações nesta ferramenta para descobrir quanto você precisa juntar para pagar a entrada e valor das prestações. O que fazer se você não consegue juntar dinheiro? Se você gasta tudo que ganha é porque está mantendo um padrão de vida mais elevado do que deveria. Seu estilo de vida pode estar incompatível com sua renda familiar. Para resolver este problema só existem duas soluções: 1) Baixar seu padrão de vida. Isto significa gastar menos e poupar mais. Você precisa aprender a cortar despesas desnecessárias e ir se habituando a manter um estilo de vida mais simples para atingir um objetivo maior que é a compra do seu imóvel.

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2) Aumentar a sua renda através de alguma atividade adicional realizada durante seu tempo livre. Existem muitas atividades que podem gerar renda extra. Algumas podem ser realizadas em casa e com ajuda da Internet.

Custos na compra de um imóvel Muita gente se esquece de que além do valor do imóvel é necessário arcar com uma série de custos elevadíssimos no processo de compra. Entrada – Quando você compra um imóvel na planta é necessário pagar uma entrada que costuma ser 10% do valor do imóvel ou mais. No caso de um imóvel pronto financiado é comum o banco oferecer no máximo 80% do valor do imóvel e o restante você precisa pagar ao proprietário em forma de entrada. Se você estivesse adquirindo um apartamento de R$ 300.000,00, isto significaria ter, no mínimo, R$ 30 mil disponível para pagar a entrada á vista. Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) – É um imposto cobrado pela prefeitura da sua cidade. Cada prefeitura determina sua própria alíquota e regras para cobrança do ITBI. Na cidade do Rio de Janeiro e São Paulo a alíquota é de 2%. Algumas prefeituras oferecem descontos para imóveis adquiridos pelo Sistema Financeiro da Habitação e imóveis mais populares. Para fazer a escritura e o registro do imóvel é necessário pagar o ITBI primeiro. Em alguns municípios existe um prazo para pagamento depois da assinatura do contrato de - 19 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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compra e venda, em outros é possível até parcelar o pagamento do ITBI. Um imóvel de R$ 300 mil reais gera um custo de ITBI na casa dos R$ 6.000,00 para o novo proprietário do imóvel. Escritura pública – Quando você compra o imóvel à vista é necessário fazer a escritura no Tabelião de Notas ou cartório. As regras e valores para esta cobrança dependem de cada estado e iremos falar sobre isto em outro capítulo. Em São Paulo para fazer a escritura de um apartamento de R$ 300 mil você terá que desembolsar R$ 2.497,31. O custo de uma escritura para um imóvel de R$ 600 mil seria de mais ou menos R$ 3.074,93. No Rio de Janeiro, toda escritura de valor declarado superior a 49.889,02 custa 604,26 reais. Registro do Imóvel – Depois que você consegue a escritura e o comprovante de pagamento do ITBI, chegou a hora de pagar pelo registro do imóvel. Iremos falar sobre o registro de forma mais detalhada em outros capítulos. O preço do registro também é diferente em cada estado. O registro de um imóvel em São Paulo que custa R$ 500.000,00 pode chegar a 1.792,21 reais. No Rio Grande do Sul, o registro deste mesmo imóvel custaria R$ 1.996,10. Taxas abusivas - Durante a compra podem surgir outros custos, alguns deles abusivos que podem ser cobrados pelas incorporadoras. Iremos tratar disto mais adiante.

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Dica para noivos e recém-casados Vou apresentar aqui uma dica especial para o casal de noivos ou recém-casados que estão querendo comprar um imóvel financiado. Trata-se de uma estratégia bem racional e que pode ir contra seus sonhos mais imediatos, mas que deve ser levada em consideração. Recém-casados normalmente são jovens e estão nos primeiros anos da sua vida profissional. Isto significa que muitas decisões nesta área ainda serão tomadas nos próximos 5 anos. Você pode mudar de emprego, ser promovido, passar em um concurso público. As mudanças profissionais na vida de um casal jovem podem ser comprometidas se você resolver comprar um imóvel na planta que vai demorar dois ou três anos para ficar pronto e depois ainda financiar em 10, 20 ou 30 anos. Você pode estar engessando seu futuro e dificultando o aproveitamento de oportunidades de trabalho devido ao imóvel próprio. Por isto muitos casais utilizam a seguinte estratégia. Eles casam e alugam um imóvel pequeno localizado próximo do trabalho. O ideal seria alugar um apartamento de um quarto. O valor do aluguel e do condomínio precisa ser muito baixo. O imóvel deve ficar bem próximo do trabalho para que você também reduza seus custos com transporte. Em um apartamento bem pequeno você também vai economizar com móveis, decoração, material de limpeza, água, luz, etc. Planeje ficar nesta situação por 5 anos. Aproveite para poupar o máximo que puder. Tente ser promovido, procure novas oportunidades de trabalho, - 21 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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estude para passar em um concurso público, faça cursos para se requalificar e conseguir melhor salário. Se surgirem oportunidades de emprego em outra cidade, você pode reincidir o contrato de aluguel e se mudar com facilidade. E se você ainda não casou, pense na possibilidade de economizar na festa de casamento. Você não deveria gastar uma fortuna em uma festa quando este dinheiro vai fazer falta para a compra do imóvel dos seus sonhos. Um imóvel é um projeto de vida, uma grande festa de casamento é apenas um momento, que durão poucas horas. Depois de 5 anos mantendo um estilo de vida mais econômico e poupando o máximo possível, você já estará em uma situação profissional mais estável e certamente terá uma boa poupança. Isto permitirá escolher o imóvel ideal para programar a chegada do seu primeiro filho. Com a quantia que você guardou certamente será possível pagar mais de 50% do valor do imóvel e financiar o restante com condições e taxas e juros melhores, já que o valor da entrada é maior. Dependendo do seu esforço pode até ser que você não precise de dinheiro emprestado. O importante é você não se envolver com dívidas de 20 anos ou 30 anos logo no início do seu casamento. Se você tiver paciência e disciplina por apenas 5 anos, é possível organizar sua vida financeira para comprar o imóvel dos sonhos sem se endividar tanto.

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Como encontrar bons imóveis Daqui para frente existem dois caminhos que você pode seguir. Você pode fazer tudo sozinho colocando em prática as técnicas que ensinarei ou pode entrar em contato com uma imobiliária para que ela procure o imóvel para você. A imobiliária vai indicar um corretor para te ajudar nesta tarefa. Este corretor pedirá algumas informações: tipo de imóvel, localização, faixa de preço, etc. Você fica no conforto do seu lar e o corretor vai pesquisar no mercado os imóveis que atendem seus anseios. Se você não tem tempo para procurar ou não conhece a cidade onde pretende comprar o imóvel, é importante contar com a ajuda de um corretor contratado por você para localizar o imóvel compatível com seu perfil, mesmo que isto signifique um custo adicional referente ao pagamento da comissão do corretor. Já se você prefere procurar o imóvel sozinho, é necessário conhecer algumas técnicas de pesquisa de imóveis, como as expostas logo a seguir.

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Sites de Busca de Imóveis Existem diversos sites de busca onde é possível localizar imóveis de centenas de imobiliárias. Isto vai te ajudar a economizar muito tempo. www.buscaimoveis.com - É um bom site para procurar imóveis em diversas imobiliárias ao mesmo tempo. Visite o site, selecione o estado e a cidade. Se desejar pode deixar o campo do bairro sem nenhuma seleção. Clique em buscar para ver o resultado. Observe as opções do lado esquerdo na página de resultado de busca, onde é possível filtrar os resultados. Selecionei mais quatro grandes sites de busca de imóveis da Internet. Todos utilizam metodologia semelhante: • • •

www.imobusca.com.br www.zap.com.br www.imovelweb.com.br

Além desses endereços eu recomendo que você visite o site dos jornais da sua cidade. Os grandes jornais das capitais possuem uma área de classificados online repleta de imóveis.

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Busca nas Imobiliárias e Construtoras Entre no Google e localize o site das imobiliárias da sua cidade. Para isto faça uma busca pela palavra "imobiliária" ao lado do nome da cidade. Exemplo: "Imobiliária São Paulo". Em toda boa imobiliária existe um sistema de busca com fotos ou uma relação de todos os imóveis que eles possuem a venda. Muitas destinam um espaço em destaque para os lançamentos de imóveis na planta. Para encontrar as construtoras utilize o mesmo método de busca. Existem construtoras regionais que atuam na sua cidade e grandes construtoras que estão presentes em quase todas as capitais. Segue aqui uma relação de grandes construtoras para que você possa procurar pelos lançamentos. 1. www.gafisa.com.br 2. www.mrv.com.br 3. www.cyrela.com.br 4. br.brookfield.com 5. www.pdg.com.br 6. www.rodobensimoveis.com.br 7. www.even.com.br 8. www.direcional.com.br 9. www.plaenge.com.br 10. www.toledoferrari.com.br 11. www.tenda.com 12. www.rossiresidencial.com.br - 25 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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Busca nas ruas com Google Maps Você não pode dispensar a velha técnica de percorrer as ruas do bairro que você escolheu para morar, procurando as placas "vende-se". E para isto existe um aplicativo muito útil para usar antes de sair de casa. O Google Maps é um site que permite ver imagens de satélite de diversas capitais e cidades do Brasil. Antes de sair pelas ruas ou visitar um imóvel pessoalmente é interessante verificar a vista aérea da rua e do bairro. Visite o endereço maps.google.com.br. No campo de busca digite o nome da cidade e separado por uma vírgula coloque a sigla do estado. Exemplo: São Paulo, SP. Você também pode buscar pelo nome da rua. Coloque o nome da rua, cidade e estado. Utilizando a roda do mouse você pode aproximar o mapa. Outra opção é clicar no + ou - que aparece na barra de controle da lateral inferior direita do mapa. Aproxime a imagem até localizar o bairro onde deseja morar. Você pode mover a imagem para os lados com o mouse ou usando o circulo branco com as quatro setas direcionais na esquerda superior do mapa. Se preferir fazer isto com o mouse clique com o botão esquerdo sem desapertar. Com isto você segurou a imagem e agora basta arrastar o mouse para os lados e ver a mesma se movimentando. O recurso chamado Street View permite andar pelas ruas da cidade e visualizar imagens reais. Basta arrastar o boneco amarelo que aparece na lateral inferior direita do mapa para a rua que deseja ver de perto. - 26 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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Você também pode navegar pelas ruas da cidade usando o software Google Earth instalado no seu computador. Ele pode ser baixado em www.google.com.br/earth/index.html. Veja um vídeo que ensina a usar o aplicativo em: www.youtube.com/watch?v=n5V7RRtr0rQ. Uma ferramenta interessante é a ativada ao clicar no ícone de régua. Você pode medir através de linhas retas qualquer terreno ou imóvel pelo mapa. E isto é muito útil porque você pode confirmar o tamanho dos imóveis e dos terrenos sem muito esforço. Antes de sair de casa é possível fazer uma importante investigação sobre a localização do imóvel. Mas fique atento para o fato de que as imagens do Google Maps não são atualizadas constantemente, elas podem ter sido produzidas há anos atrás. Não se assuste se no local do imóvel encontrar um terreno vazio, a imagem pode ter sido feita antes da construção. Veja alguns pontos que podem ser investigados pelo Google Maps ou Google Earth. Pontos positivos • • •

Observe se as ruas são pavimentadas; Localize comércios desejáveis como supermercados, farmácias, shopping, escolas nas ruas próximas; Verifique qual é o padrão das casas dos seus vizinhos, pois a vizinhança pode valorizar ou desvalorizar o imóvel; - 27 -

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Verifique se existem avenidas próximas, metrô, e outros meios de acesso ao bairro; Veja se existem praças e áreas verdes; Verifique o posicionamento da casa em relação ao sol. Por padrão o leste do mapa está na sua direita e o oeste na sua esquerda. Desta forma o sul fica na parte inferior da tela e o norte na parte superior.

Pontos negativos • • • •

Localize ruas sujeitas a alagamentos como as que ficam próximas de rios, córregos e lagoas; Localize possíveis terrenos baldios; Localize construções que você pode considerar indesejáveis como cemitérios e indústrias; Verifique prédios e construções que estejam bloqueando a ventilação, a vista ou até a incidência de sol no imóvel.

Sempre que localizar um anúncio de imóvel pesquise o nome da rua no Google Maps. Quando chegar pessoalmente no local será possível constatar se os pontos negativos e positivos identificados são reais. É importante passear pelas ruas do bairro de carro para conhecer tudo de perto. Leve alguém com você para ajudar a encontrar as placas de "Vende-se" e anotar o telefone, nome, e endereço do site da imobiliária.

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Busca no Feirão de Imóveis Todos os anos a Caixa Econômica Federal realiza o Feirão da Casa Própria. Ele ocorre nas principais capitais do Brasil e em algumas cidades maiores do interior nos meses de maio e junho. Cada cidade tem o feirão marcado em um fim de semana diferente. O site oficial do feirão é http://www.feirao.caixa.gov.br A grande vantagem do feirão é encontrar todas as principais imobiliárias e construtoras da sua cidade no mesmo lugar. Em poucas horas você terá acesso a muito material publicitário de centenas de imóveis. Cartórios e diversos funcionários da Caixa ficam de plantão no evento para assinar o contrato de financiamento na mesma hora. É uma boa oportunidade para conversar e tirar dúvidas. A única coisa que você não deve fazer no Feirão é comprar um imóvel. Observe que para as empresas envolvidas no evento é muito vantajoso que você escolha seu imóvel e feche o negócio imediatamente. Já para você, não existe nada pior do que comprar um imóvel às pressas. Preste atenção neste conselho: Nunca compre um imóvel que você acabou de conhecer no feirão da Caixa ou em qualquer feira de imóveis. Não se deve comprar imóvel sem avaliar, sem pensar, sem visitar a construção, sem avaliar a documentação do imóvel, sem ler o contrato com muita atenção, sem conversar com os membros da família, sem fazer uma série de cálculos e simulações. - 29 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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Nos três dias de feirão as pessoas envolvidas com as vendas dos imóveis vão fazer de tudo para que você feche negócio imediatamente durante o evento. Não acredite na conversa de que os preços e as condições só valem para imóveis comprados durante o feirão. Não dê ouvidos para este tipo de ameaça. Não compre imóvel por impulso. Visite o feirão só para coletar informações.

Escolher entre apartamento e casa É importante definir se você prefere morar em casa ou apartamento. Às vezes acontecem arrependimentos quando a pessoa passa a vida toda morando em casa e resolve comprar o primeiro apartamento e vice-versa. Além de casas e apartamentos também existem as casas em condomínio que se tornam cada vez mais populares. Veja algumas vantagens e desvantagens de cada um. Vantagens do apartamento • • • •

Apartamentos propiciam uma sensação de segurança maior; Custos com sistema de segurança e porteiro 24h são divididos entre vários moradores e isto reduz seu custo mensal individual com segurança; Quando você viaja seu imóvel fica mais seguro; No condomínio você pode conhecer novas pessoas e fazer amigos; - 30 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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Existem condomínios com diversos equipamentos de lazer onde o custo de operação e manutenção é rateado dentre diversos moradores; Caso algum vizinho incomode você pode reclamar para o síndico. Todos os moradores são obrigados a seguir regras de boa convivência.

Desvantagem do apartamento • • • • • • • • • • • •

Pagamento mensal do condomínio e de taxas extras que podem surgir a qualquer momento; Reajuste anual do preço do condomínio; Vizinhos inadimplentes podem elevar os custos dos adimplentes; Brigas e atritos entre vizinhos são comuns; Apartamentos oferecem menos privacidade; Você terá muitos vizinhos e o incômodo com barulhos será maior. Apartamentos oferecem pouco espaço para criar animais de estimação e cultivar plantas; Você será obrigado a seguir regras podendo ser multado se não respeitá-las. Falta de liberdade; Você depende da boa vontade do síndico e dos demais moradores em diversas decisões do seu interesse relacionadas ao imóvel; A segurança do condomínio depende da prudência de todos os moradores. Reunião de condomínio não é um evento social agradável; Poucas vagas na garagem; - 31 -

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Seu apartamento pode ser afetado pela falta de manutenção no apartamento do seu vizinho. Exemplo: Infiltrações.

Vantagem das casas • • • • • • • • • • • • • •

A segurança da sua casa quem faz é você. Se desejar pode investir em sistemas de segurança; Você tem mais liberdade para receber amigos e fazer festas incomodando menos vizinhos; Você toma as decisões sobre sua casa sem depender de ninguém; A privacidade é maior; O espaço interno das casas tende a ser maior; Casas possuem mais vagas na garagem; Você pode criar animais de estimação maiores; Você pode ter mais plantas, pode criar um jardim e até uma horta; Você não precisa pagar condomínio, e só faz manutenção na sua casa quando tem dinheiro livre para isto; Ao comprar uma casa você é dono do imóvel e do terreno. Pode até derrubar a casa e fazer outra se desejar; Você tem liberdade para mudar a planta da casa adicionando mais cômodos e novos pavimentos; Casas oferecem mais espaço para as crianças brincarem; A conta da água e a do gás não é compartilhada com ninguém. Você só paga o que usar; Você pode reformar e modificar seu imóvel livremente; - 32 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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Você pode usar a laje da casa para inúmeras finalidades.

Desvantagens da casa • • •

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São mais inseguras se você não investir na segurança; Não é uma boa opção para quem viaja muito e deixa a casa vazia por muito tempo; Se um vizinho está incomodando você não tem o síndico para recorrer. O vizinho não será obrigado a seguir regras estabelecidas por você e será necessário acionar a justiça; Casas novas costumam ser construídas em bairros novos e mais distantes das regiões centrais; Casas costumam ser mais caras que apartamentos quando estão localizadas em bairros mais valorizados e centrais. Casas sofrem mais com problemas de alagamento e umidade. Se você tem piscina em casa o custo de manutenção será elevado, em apartamentos este custo é rateado entre os moradores.

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Melhor localização Para escolher a melhor localização do imóvel, avalie quais atributos você mais valoriza e quais têm menos importância. Existem pessoas que valorizam imóveis em bairros afastados para usufruir da tranquilidade, silêncio, ar puro, não se importando em gastar mais tempo no trânsito ou deslocamento até o trabalho. Existem outras que se incomodam muito com trânsito e por isto preferem imóveis em regiões mais centrais, mesmo que isto gere alguns transtornos. Por isto você precisa fazer uma reflexão. O que realmente é importante? Pegue uma folha de papel. Primeiro coloque qual a distância máxima que você admite entre sua casa e o seu trabalho. Se você precisa se deslocar para a escola dos seus filhos ou mesmo uma faculdade, avalie esta questão da distância. Quem possui carro deve observar quais são as vias de acesso como avenidas, ruas e túneis mais favoráveis. Quem anda de ônibus e metro deve verificar as linhas que atendem o bairro.

Medindo distâncias pela Internet. Você pode contar com a ajuda do Google Earth ou do Google Mapas para medir as distâncias. Visite o endereço maps.google.com.br. Digite o nome da rua, cidade e estado separados por vírgula no campo de busca e faça a pesquisa. Utilize a roda do mouse que fica entre os botões para - 34 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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aproximar e encontrar o imóvel que você pretende comprar. Clique com o botão direito do mouse sobre o imóvel no mapa e selecione a opção "Como chegar a partir daqui". Você verá um balão verde com a letra "A" sobre o imóvel. Este é o ponto A. Agora iremos determinar o ponto B. Navegue pelo mapa arrastando o mesmo para os lados até encontrar o local do seu trabalho. Clique com o botão direito do mouse sobre o local e selecione "Como chegar até aqui". Você vai marcar o ponto B. Agora basta olhar para a tela do lado esquerdo do mapa com as coordenadas ou endereço do ponto A e B. Clique no botão azul "Como chegar". O resultado será a distância em quilômetros, o tempo gasto no trajeto e as ruas que você irá percorrer. Observe que sobre o campo das coordenadas existe ícone de um veículo, de um ônibus e de uma pessoa. Se você selecionar o ônibus verá quais deles você pode pegar para ir da sua futura casa até o trabalho, qual o percurso do ônibus e qual será o tempo gasto.

Localizando pontos de interesse Através do Google Maps você também pode localizar todos os supermercados, farmácias, escolas, restaurantes, clínicas médicas, igrejas e qualquer outro ponto de interesse perto do imóvel que você está avaliando. Sem sair de casa você pode identificar qual dos imóveis está localizado na melhor região com relação à proximidade de comércios e serviços de boa qualidade.

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Visitando o maps.google.com.br você deve utilizar o campo de busca. Vamos supor que você queira saber quais são os supermercados que existem na Avenida Nossa Senhora de Copacabana no Rio de Janeiro. Digite assim na busca: supermercado, avenida nossa senhora de Copacabana, rio de janeiro. Você verá o mapa do bairro de Copacabana com diversos balões vermelhos marcando a localização de todos os supermercados próximos. Cada balão tem uma letra e na lateral esquerda é possível ver o nome do supermercado, endereço, telefone e às vezes comentários de pessoas que frequentam o estabelecimento e deixaram sua opinião sobre o mesmo. Pontos de interesse próximos que valorizam o imóvel • • • • • • • • • • • •

Shopping Supermercado Padaria Escolas Bancos Correios Clínicas Hospitais Salão de Beleza Restaurantes Praças Parques

Alguns desses pontos valorizam o imóvel quando estão em ruas próximas e desvalorizam quando estão ao lado ou de frente - 36 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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para o imóvel. É o caso de imóveis vizinhos a escolas. A rua se torna barulhenta e com transito intenso durante todo dia. Já uma praça bem cuidada e arborizada valoriza todos os imóveis que estão em seu entorno. Uma praça abandonada pela prefeitura pode ter efeito contrário. Utilize o Google Maps para localizar pontos indesejáveis perto do imóvel que você pretende comprar. • • • • • • • • • • • • •

Indústrias Cemitérios Oficinas Bares Boates Casas de Show Delegacias Presídios Viadutos Buffet Rios e córregos Ruínas de construções abandonadas Praças abandonadas

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Veja um exemplo de dois condomínios em construção do lado de um riacho que pode representar problemas futuros.

Dois condomínios de casas cercados por ruas que foram invadidas por casas que formam uma comunidade carente.

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Veja um condomínio de casas de alto padrão em construção do lado de um rio, de um cemitério e uma fábrica de rações animais.

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Técnica de construção Se você pretende comprar um apartamento é importante verificar qual será a técnica de construção utilizada. A técnica de concreto armado é a mais utilizada, mas existe também os apartamentos construídos utilizando alvenaria estrutural e estrutura de aço. É importante entender a diferença porque isto interfere no preço do imóvel e na qualidade do que você está comprando. Prédios de concreto armado – São aqueles que utilizam pilares, vigas e lajes. Existem barras de aço dentro do concreto. As paredes são apenas vedações e não possuem função estrutural. Isto significa que você pode remover as paredes, furar a parede para colocar ar-condicionado, sem prejudicar a construção. Prédios em concreto armado podem ter no máximo 50 andares no Brasil e são feitos para durar séculos. Quanto mais o tempo passa mais a estrutura fica resistente. Prédios de alvenaria estrutural – Esta técnica tem custo menor e por isto os imóveis são mais baratos. É muito usada na construção de habitações populares que não podem ter mais do que 13 andares. A estrutura é formada pelos tijolos ou blocos de concreto. Não existem vigas metálicas. São prédios que não suportam muita flexão, tremores, ventos fortes e por isto não podem ter muitos andares. As paredes não podem ser removidas e nem perfuradas porque o peso do prédio incide - 40 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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sobre elas. Até buracos para instalação de ar-condicionado Split costumam ser proibidos neste tipo de edifício. Um edifício construído em alvenaria estrutural é tão seguro quanto um prédio construído em estrutura de concreto desde que a construtora siga todas as normas técnicas exigidas e os materiais utilizados sejam de ótima qualidade. Muita gente considera a alvenaria estrutural vantajosa apenas para o construtor que acaba tendo menor custo. Alguns repassam essa redução nos custos para o preço do imóvel, outros elevam suas margens de lucro. É importante destacar que a alvenaria estrutural não se trata de tijolos empilhados. Existem tijolos específicos para este tipo de construção. Eles são vazados e em alguns pontos eles são preenchidos com concreto se transformando em colunas. No lugar de uma coluna de concreto e ferro de 20cm você pode ter uma parede de 1 metro cheia de concreto. Para evitar que uma dessas paredes especiais seja afetada pelo morador, as construtoras proíbem qualquer modificação ou perfuração nas paredes. Prédios de estrutura de aço – É um método de sustentação bastante empregado no Brasil e no exterior, principalmente em prédios comerciais, são as estruturas metálicas, com a junção de grandes vigas de aço, sem uso de concreto. Os maiores prédios do mundo utilizam estrutura de aço.

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Melhor época para comprar O período do ano em que as pessoas menos buscam imóveis é nos meses de maio, junho e julho. Nesses meses você encontrará vendedores mais flexíveis na hora de negociar, menores preços e melhores condições de pagamento. Não é à toa que a Caixa Econômica Federal realiza o Feirão da Casa Própria nesta época para tentar estimular o setor. Nos meses de janeiro e fevereiro ocorre a maior procura por imóveis. A mudança de ano e as férias fazem as pessoas iniciarem planos como: casamento, mudança de emprego, mudança de faculdade, e tudo isso envolve a compra e a venda de imóveis. Curioso observar que as pessoas compram mais imóveis no verão e menos no inverno. Dezembro é um mês fraco, já que poucas pessoas fazem negócios nas semanas próximas do Natal e do Réveillon. É comum ver imobiliárias aumentando os preços em dezembro para obter vantagem com o aumento da demanda em janeiro. Se a cidade onde você pretende morar sofre com inundações é interessante visitar os bairros e os imóveis na estação chuvosa para identificar pontos de alagamento e zonas de risco. Verifique que é justamente nos meses mais fracos do setor que podem surgir as melhores oportunidades para a compra de imóveis.

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Preço do metro quadrado A maior dificuldade enfrentada por quem pesquisa imóvel para compra é saber avaliar se o preço cobrado pelo vendedor é justo. Para comparar preços entre imóveis o mercado utiliza o preço do metro quadrado. Basta dividir o preço do imóvel pela área construída ou área privativa no caso dos apartamentos. Através do site: www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/ é possível ter uma ideia de preços sem ter muito trabalho. O FIPE ZAP é um índice de preços de imóveis anunciados criado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas. O índice é calculado com base nos anúncios publicados na página do ZAP Imóveis.

Índice de preço dos anúncios de imóveis Com este índice você pode descobrir se os preços dos imóveis estão subindo, caindo ou estabilizados. Ele mostra o gráfico do Brasil e das capitais: Belo Horizonte, Fortaleza, Recife, Rio de Janeiro, Salvador, São Paulo e Brasília. Quando este livro estava sendo escrito foi possível perceber uma estabilização no preço dos imóveis de Brasília nos últimos quatro meses, depois de 12 meses de alta. O mesmo ocorria em Recife. Em Belo Horizonte era possível ver uma pequena queda nos preços. No Rio de Janeiro e em São Paulo o gráfico indicava uma desaceleração. - 43 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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Você ainda pode selecionar outros índices para comparar como o IPCA, IPC, IGP-M, INCC, Bovespa e CDI. Esta comparação é muito interessante, pois o INCC é o índice utilizado no reajuste das parcelas de imóveis na planta e o IGP-M nas parcelas de imóveis prontos e que foram financiados. Comparar o preço do imóvel com o CDI e a Bovespa permite observar se investir em imóveis foi uma boa opção nos meses e anos anteriores. Nem todas as cidades são bem representadas no FIPE ZAP e por este motivo, nem sempre as informações não são confiáveis. Escrevi um artigo criticando algumas características do índice e recomendo sua leitura antes de tomar qualquer decisão baseadas no FIPE ZAP. Visite: http://www.clubedospoupadores.com/imoveis/fipezap-econfiavel-ou-nao.html

Preço do metro em cada bairro Na segunda metade do site www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/ encontramos as "estatísticas Zap imóveis" que mostra o preço do metro quadrado, em determinado bairro da cidade. Na coluna esquerda você pode selecionar o tipo de imóvel, cidade e bairro. Também é possível selecionar só imóveis com 1, 2, 3 ou 4 quartos. Com esta ferramenta você pode identificar quais bairros tem metro quadrado mais caro e mais barato sem ter muito trabalho. Fique atento para o número de imóveis que foram - 44 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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utilizados na amostragem. Se forem pouco imóveis, o valor do metro quadrado pode não ser tão representativo. E neste caso você pode fazer uma pesquisa manual. Visite os sites de busca de imóveis e localize aqueles que ficam no bairro que você deseja morar ou nas ruas próximas da casa que você está avaliando. Anote o preço de cada imóvel e sua metragem. Divida o preço pelo número de metros quadrados para identificar o preço.

Cuidado com o nome do bairro Você vai perceber que o valor do metro quadrado entre bairros vizinhos pode variar muito. Bairros muito valorizados podem ser vizinhos de bairros menos valorizados. Existem vendedores que informam o bairro errado nos anúncios. É uma situação comum em imóveis localizados em ruas que fazem a divisa com bairros de padrão superior. E você precisa tomar cuidado com isto. Existem ainda aqueles vendedores que utilizam nomes de bairros que não existem oficialmente. A forma mais segura de saber qual é o bairro oficial do imóvel é através do site dos Correios. Visite o endereço www.buscacep.correios.com.br e digite o nome da rua. Se existirem muitas ruas no Brasil com o mesmo nome coloque o código UF, exemplo: RJ, SP, CE, etc. seguido do nome da cidade e do nome da rua separados por um espaço em branco. Exemplo: para procurar pela Avenida Atlântica no Rio coloque: RJ Rio de Janeiro Avenida Atlântica. O resultado será uma

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tabela com o nome da rua com sua numeração e o nome oficial do bairro. Também é interessante entrar em contato com a prefeitura da cidade e solicitar o mapa dos bairros. Veja se o mapa não está disponível no site da prefeitura.

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Incorporadora e Construtora Ao comprar um imóvel na planta você vai lidar diretamente com duas empresas: incorporadora e construtora. É a Incorporadora que decide realizar o empreendimento. Ela adquire o terreno, e planeja a construção de um condomínio que será oferecido no mercado imobiliário como um produto atrativo em ações de marketing e vendas. É a Incorporadora que investe recursos na obra ou faz financiamentos junto a bancos para contratar a construtora, advogados, consultores, empresa de publicidade, escritórios de arquitetura, etc. Como pode ver a construtora é apenas uma das empresas contratadas pela incorporadora para tornar o empreendimento realidade. No Brasil muitas construtoras fazem parte do mesmo grupo empresarial das incorporadoras. A construtora pode ser dona da incorporadora. Entre todas as empresas envolvidas a incorporadora é a que tem maior responsabilidade. Por isto quando você está comprando um imóvel na planta, está realizando um negócio entre você e uma incorporadora, normalmente por intermédio de um corretor que trabalha em uma imobiliária. O nome incorporadora vem da palavra incorporar, que significa juntar ou reunir várias coisa para formar uma coisa só. É exatamente isto que a incorporadora faz. Ela une um terreno e uma construção para formar um imóvel que terá diversas unidades autônomas.

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Para entender o que é a incorporação imobiliária seria interessante ler o artigo 28, parágrafo único da Lei nº 4.591/64. Para que uma empresa tenha o direito de vender imóveis que ainda não foram construídos é necessário fazer a incorporação imobiliária no Cartório do Registro de Imóveis da região. Desta forma é ilegal vender qualquer unidade do empreendimento sem o registro. Este registro torna as especificações da obra, pública. Lá constam todos os materiais que serão utilizados, qual a sua marca e sua qualidade. Existem todas as plantas do empreendimento, todos os alvarás, quadro de áreas, valor unitário de construção, áreas privativas e áreas comuns, descrição interna das unidades, número de vagas de garagem, prazo de carência e todas as informações sobre a obra que deverão ser cumpridas exatamente como foram registradas. O processo de incorporação evita que os clientes tenham surpresas futuras. Todo material publicitário de um condomínio em construção possui o número do registro. Usando este número qualquer pessoa pode pedir a cópia do documento no cartório.

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Vantagens do imóvel na planta Vamos conhecer algumas vantagens da compra de imóveis na planta sob o regime de Incorporação: 1. O preço dos imóveis na planta tende a ser inferior ao preço do imóvel pronto para morar. Existem casos onde a diferença pode variar entre 20% e 30%. É uma forma de remunerar ou premiar quem está disposto a esperar o término da construção assumindo os riscos deste tipo de operação. Sem este benefício todos iriam optar por comprar o imóvel pronto. Exija desconto! 2. Esta diferença de preço permite um ganho através da valorização do imóvel à medida que vai ficando pronto. Antes mesmo de entregue é possível vender o seu direito sobre o imóvel para outras pessoas. E muita gente ganha dinheiro e vive disso. 3. O prazo de pagamento e a forma de pagamento são mais flexíveis. Você pode dar entradas maiores e intermediárias maiores e pagar mensalidades menores, pode dar entrada menor e intermediárias maiores, você pode adiantar pagamentos, e propor um plano de compatível com sua renda. 4. Durante a construção você tem tempo para vender algum outro imóvel ou bem que possua para quitar parte da dívida do imóvel em construção. - 49 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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5. A entrega das chaves ocorre antes mesmo de você quitar o imóvel. 6. O prazo de entrega é definido em contrato com possibilidade de multas quando ocorre seu descumprimento. 7. Os riscos do negócio (incluindo o passivo com encargos sociais, trabalhistas, previdenciários e fiscais) cabem, exclusivamente, à construtora. 8. A incorporadora e a construtora são obrigadas por lei a oferecer garantias contra vícios e defeitos depois da construção. 9. Imóveis novos tem custo menor de manutenção se comparado com imóveis em prédios e condomínios antigos.

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Visita ao estande de vendas Ao visitar um estande de vendas é necessário realizar uma série de observações e verificações. Você não deve fechar negócio na primeira visita. Seu objetivo principal é coletar informações sobre o imóvel. A seguir irei mostrar quais informações são importantes neste primeiro contato. Iremos falar sobre a maquete do imóvel, a visita ao ambiente decorado, posicionamento do imóvel em relação ao sol e perguntas que você deve fazer ao corretor de plantão.

Maquete do imóvel As maquetes são fundamentais na compra de imóveis na planta. Devido ao Código de Defesa do Consumidor, elas devem ser cópias fiéis do imóvel quando for entregue. Cada detalhe pode ser questionado na justiça caso não seja entregue exatamente como prometido. Por isto é importante dedicar um tempo avaliando diversas informações que serão transmitidas pela maquete. Se você está comprando um apartamento em condomínio com mais de um bloco é importante verificar na maquete quais são as vantagens e desvantagens de cada torre ou bloco de apartamentos. Tente imaginar como será a vista de cada torre. Existem outros prédios na frente da sua torre? Existe terreno livre que permite no futuro a construção de outro condomínio que possa bloquear sua vista, sol e circulação de ar? - 51 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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Observe a localização da piscina, churrasqueira, quadra de esportes, estacionamento e salão de festa. Você vai identificar apartamentos que serão prejudicados com a presença de áreas de lazer barulhentas como um campo de futebol ou parquinho infantil. Observe as dimensões de cada área comum do condomínio. Normalmente as maquetes são a representação fiel do imóvel real só que 43 vezes menor. Com isto podemos avaliar se a piscina do condomínio será grande ou pequena. Podemos saber a dimensão do salão de festas, o tamanho do parquinho das crianças, a proporção de espaço livre que o condomínio vai oferecer. Verifique onde fica o leste e o oeste na maquete. Desta forma é possível saber qual o posicionamento dos apartamentos no nascer do Sol. Utilize uma câmera para fotografar a maquete em todos os ângulos.

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Posição do imóvel e o Sol O posicionamento do imóvel em relação aos movimentos solares pode valorizar ou desvalorizar o imóvel. Também pode interferir na sua saúde, conforto, e nos custos para manter a boa temperatura do ambiente. Quem compra apartamentos e casas em condomínio deve aprender a avaliar o posicionamento do sol para escolher o melhor imóvel entre todos os oferecidos. Em alguns estados do Brasil os imóveis com face para o Norte costumam ser 10% mais caros que aqueles com face para o Sul. Em regiões mais frias do país existe uma preferência por imóveis mais quentes e iluminados pelo Sol. Isto pode significa economia de energia com iluminação e aquecimento. Já os imóveis voltados o Sul são mais frios, escuros e estão mais sujeitos a gastos de energia com aquecimento, iluminação e combate ao mofo e umidade. Quem sofre com problemas respiratórios deve evitar este tipo de imóvel. Vamos entender as mudanças no posicionamento solar durante o ano e como isto pode interferir na sua decisão de compra. Veja a carta solar da cidade de São Paulo:

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Colocamos no centro da carta solar a representação de uma casa que tem sua frente virada para o norte representado pela letra N com o fundo virado para o Sul. As laterais ficam apontadas para o Leste e o Oeste. As linhas pretas mais escuras, identificadas por datas em suas laterais, mostram o trajeto aparente do Sol sobre a casa. Os números azuis de 6 a 18 indicam o horário do dia. Exemplo: Observe que a linha do dia 22 de junho indica que nesta data o Sol nascerá no leste e terá uma trajetória inclinada para o norte em quase 50 graus. Observe que durante a maior parte do ano - 54 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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o Sol estará inclinado para o Norte em São Paulo. Podemos concluir que o lado norte das casas paulistanas sempre é o mais quente e ensolarado do imóvel. Cada localidade do Brasil tem uma carta solar diferente, pois ela dependa da latitude de cada região. Logo a seguir, veja como é a carta da cidade de Fortaleza. Por ser uma cidade mais próxima da linha do Equador metade do ano o Sol estará mais inclinado para o Norte e a outra metade mais inclinado para o Sul durante períodos semelhantes e com inclinação máxima do sol semelhante.

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As figuras abaixo ilustram a formação de sombras no imóvel dependendo da inclinação da trajetória do Sol.

A escolha do imóvel com base na posição do Sol também depende de um gosto pessoal. Muita gente prefere imóveis com frente para o leste onde existe maior incidência solar durante a manhã. Como a casa está mais fria devido à queda da temperatura noturna a maior insolação na manhã não consegue elevar tanto a temperatura dos ambientes. Existem pessoas que não gostam de sol forte na janela pela manhã, tem os que preferem ver o por do sol na janela de casa todos os dias. Em cidades da região sul as pessoas preferem casas mais ensolaradas e na região nordeste as pessoas preferem imóveis que não recebam tanta luz solar. Desta forma não existe um posicionamento melhor ou pior. O importante é você comprar o imóvel sabendo exatamente quais serão as influências do sol para que possa tomar uma decisão com base nas suas preferências pessoais. - 56 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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Você pode produzir uma carta solar personalizada para sua cidade instalando o software gratuito oferecido no site http://www.labeee.ufsc.br/downloads/softwares/analysis-solar da Universidade de Santa Catarina. O programa já vem com as coordenadas de diversas capitais do Brasil. Você pode adicionar as coordenadas exatas da casa que planeja comprar. Para isto clique em "Arquivo" e depois em "Incluir Nova Cidade". Você também usar um simulador de movimento solar: http://astro.unl.edu/classaction/animations/coordsmotion/sun motions.html A dica é movimentar a barra sobre o mapa do planeta até posicionar a linha na região onde fica sua cidade. Depois clique em "start animation". Observe que podemos selecionar um dia e mês do ano ou movimentar a barra sobre os meses. Também é possível usar o mouse para mover a figura 3D do lado esquerdo do simulador. Você terá uma ideia melhor do movimento solar movendo a figura 3D do globo para observar o boneco de cima para baixo. Para quem possui smartphone recomendo o aplicativo gratuito Sun Surveyor Lite que você encontra acessando aqui ou no Google Play do seu aparelho. Ele também está disponível para iPhone, veja aqui. Esta é a versão gratuita que mostra a trajetória do sol durante o dia com base na sua localização que ele identifica pelo GPS do - 57 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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smartphone. Você pode observar a posição do sol em qualquer data no futuro. É muito útil para verificar como o sol incide no verão e no inverno. O disponível para iPhone e Android).

Apartamento Decorado Neste capítulo você vai aprender os truques dos apartamentos decorados. Vamos falar sobre as técnicas de decoração que permitem aumentar a sensação de espaço em imóveis pequenos. Muita gente fica decepcionada quando entra pela primeira vez no imóvel na data de entrega das chaves. O imóvel decorado sempre parece maior que o imóvel vazio. Muitas pessoas desconfiam que as construtoras façam imóveis decorados maiores do que os imóveis que serão entregues, mas isto na

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maioria das vezes não acontece. O que faz mesmo diferença são as técnicas de decoração em apartamentos pequenos. Truque dos espelhos - Os espelhos ampliam a profundidade dos ambientes. É comum encontrar um grande espelho na parede da sala de jantar. Na sala de estar ele costuma ficar atrás do sofá. Na suíte é comum usar espelho na parede da cabeceira da cama ou mesmo nas portas dos armários. Espelhos são muito usados em truques de mágica e os princípios são parecidos com o que se aplica na decoração. Truque do vidro - Mesas de jantar de vidro, mesas de centro e prateleiras de vidro são truques comuns em ambientes decorados. Móveis de vidro parecem ocupar menos espaço. Até cadeiras de jantar transparentes são usadas atualmente. Truque dos móveis vazados - Quanto mais vazados são os móveis menos espaço parecem ocupar. É o caso do sofá com um espaço vazado embaixo, assim como as cadeiras da mesa de jantar com pernas finas e encosto vazado. Existem apartamentos pequenos onde a parede que divide dois ambientes é substituída por uma estante vazada. Cozinha americana - É o tipo de cozinha mais comum em imóveis pequenos. Isto ocorre porque a meia parede integra sala de jantar e cozinha permitindo que as duas pareçam mais amplas. Truque das cores claras - As cores dos decorados são sempre claras ou pálidas. As paredes são brancas, lisas, sem textura. - 59 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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Os móveis são brancos. Um sofá branco aparenta ocupar menos espaço que qualquer sofá mais escuro. Cozinhas e banheiros brancos é quase sempre uma regra. Truque das paredes finas ou móveis - As paredes estão cada vez mais finas. Apartamentos novos não possuem paredes de alvenaria. Atualmente se usa muito as placas de gesso no lugar de paredes de tijolo. Essas placas ocupam menos espaço. Existem ainda os ambientes separados por placas móveis ou deslizantes que integram a sala com um dormitório. Truque das portas - Banheiros minúsculos são equipados com portas sanfonadas. Quartos pequenos podem utilizar portas deslizantes. O espaço que a porta ocupa quando está aberta é aproveitado para outras finalidades. É importante verificar se o imóvel será entregue com portas e que tipo de porta será usado. É comum mostrar um tipo de porta apropriado para ambientes pequenos no apartamento decorado e portas comuns no apartamento pronto. Truque dos móveis pequenos - Móveis de ambientes decorados são minúsculos. O quarto fica grande quando utilizamos uma cama de casal pequena. A sala de jantar fica enorme com uma pequena mesa redonda ou quadrada de 4 lugares. O sofá pequeno amplia a sala. É comum encontrar móveis fora do tamanho padrão por terem sido fabricados por encomenda. Truque dos pisos - O piso costuma ser branco e tende a ser o mesmo em todo ambiente da sala de jantar, sala de estar e - 60 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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quartos. É comum o uso de cerâmica pequena de 10x10 no banheiro e na cozinha. Acabamentos pequenos ampliam os espaços. Truque do piso de tábua corrida - Este tipo de piso é capaz de ampliar a percepção de espaço do ambiente. Ele costuma ser colocado sempre no sentido da menor dimensão do cômodo. Truques de iluminação - O projeto de iluminação de imóveis decorados é especialmente elaborado para ampliar espaços. A luz natural é valorizada e cortinas claras e translúcidas são muito usadas. Truque dos móveis planejados - Praticamente todos os móveis usados em ambientes decorados são modulados ou planejados. Cada centímetro de espaço é poupado e bem utilizado. O problema é que nem todo mundo tem dinheiro suficiente para investir neste tipo de móvel. Para que o seu imóvel depois de pronto tenha a mesma sensação de espaço de um decorado, você vai precisar investir na contratação de um arquiteto. O projeto e os móveis planejados para cada ambiente podem representar um custo adicional de 30% a 40% do preço que você vai pagar pelo imóvel. Este percentual pode variar dependendo do tamanho do imóvel, da qualidade dos acabamentos, da qualidade dos móveis e do arquiteto que for contratado. Você precisa ter um cuidado adicional com apartamentos decorados com menos de 70 metros. Se você mora em um - 61 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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imóvel maior e pretende utilizar seus atuais móveis no apartamento novo, provavelmente você vai acabar mudando de ideia porque o espaço exige móveis menores. Muita gente começa a comprar os móveis antes da entrega das chaves e acaba tendo grande prejuízo ao perceber que o espaço é pequeno e os móveis comprados são grandes. E quando você não encontra móveis pequenos nas lojas acaba tendo que contratar uma pessoa para construir esses móveis com tamanhos diminutos e fora do padrão. Algumas incorporadoras investem muito dinheiro para decorar apartamentos com padrão de acabamento elevadíssimo. E este padrão de acabamento costuma ser muito superior ao que será entregue. Desta forma o imóvel decorado pode atrapalhar mais do que ajudar em uma boa decisão de compra. Durante a visita do decorado lembre-se que você estará comprando um imóvel vazio, sem móveis, sem projeto de iluminação, sem acabamento de luxo.

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Perguntas que você deve fazer ao corretor Quando visitar o estande de vendas leve papel e caneta para anotar informações. Você deve fazer uma série de perguntas ao corretor para dar continuidade a suas pesquisas quando retornar para casa. Muitas destas perguntas serão respondidas por materiais publicitários que certamente lhe serão entregues. Pegue todo o material disponível. Se preferir você também pode gravar a conversa que terá com o corretor para que não precise ficar anotando tudo. Outra dica é conversar com o corretor na presença de duas testemunhas. Desta forma se você esquecer alguma informação é possível que a pessoa que esteve lhe acompanhando se recorde. Solicite o cartão de visitas do corretor. No cartão você deve encontrar o nome do corretor e o número de inscrição no CRECI, que é o Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Só converse sobre o imóvel com um corretor registrado no CRECI. Visite o site do CRECI do seu estado e procure a opção que permite buscar corretores. Basta digitar o número do corretor para localizar informações sobre ele. No CRECI de São Paulo é possível ver até a foto do corretor. Para encontrar o site do CRECI da sua cidade entre no Google e procure a palavra CRECI seguido do nome do estado. Exemplo: CRECI São Paulo ou então CRECI Rio de Janeiro e assim por diante. É importante só tratar do imóvel com um corretor porque legalmente ele pode ser responsabilizado por qualquer informação errada fornecida ou qualquer omissão de informação importante.

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Solicite a razão social e CNPJ da incorporadora, construtora e imobiliária que participam do empreendimento. No material publicitário normalmente só existe o nome fantasia das empresas. Solicite uma lista de imóveis que já foram construídos pela mesma empresa e que já estão prontos e ocupados por moradores. Peça informações sobre o regime de construção. O regime pode ser por empreitada, onde o preço é fechado. Os reajustes podem existir, mas devem estar descritos de forma clara e precisa. Também pode ser regime de construção por administração ou preço de custo, onde o valor efetivo da obra será repassado aos compradores e será acrescido de um valor a título de taxa de administração, que também deve estar descrito. Pergunte ao corretor se ele concorda em fornecer toda a documentação do imóvel e da incorporadora para que você possa fazer sua avaliação antes de assinar qualquer contrato ou mesmo qualquer proposta de compra e venda. Você só deve assumir qualquer compromisso se estiver seguro. Pergunte se a obra tem memorial de incorporação. Solicite o número do registro do memorial e o cartório onde foi registrado. Esta informação obrigatoriamente deve constar no material publicitário do empreendimento.

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Solicite a entrega da cópia da Planta do Imóvel e da cópia do Projeto de Incorporação aprovado pela prefeitura para a construtora. Compare tudo o que foi prometido pelo vendedor e o que consta no material publicitário com o que aparece na Planta e no Memorial Descritivo do imóvel. Lembre-se que este memorial precisa estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, por isto você deve pedir o número do registro. Solicite nome e número do CREA do engenheiro responsável. Procure informar-se junto ao Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA. Veja se a situação do engenheiro e a da construção está regular perante o Conselho. A planta da obra tem de estar registrada no CREA também. Este é o órgão fiscalizador das atividades dos engenheiros e arquitetos. Faça perguntas sobre o terreno: Área do terreno? Que tipo de fundação será usado? Qual será a área total construída? Quantos metros de altura terão o edifício? Quantos andares? Faça perguntas sobre a infraestrutura: Quantos elevadores? Qual tipo, marca e modelo de elevador será instalado? Como será o fornecimento de gás? Qual a capacidade do reservatório de água? Terá posso profundo? Reservatório para água mineral? Onde será o estacionamento? Coberto, descoberto? O condomínio terá sistema de segurança? Quais? Perguntas sobre o imóvel: Posição solar do imóvel, área privativa, área total, materiais usados na pia da cozinha e banheiro, onde será utilizado gesso, instalações para ar- 65 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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condicionado, tubulações para canais por assinatura, internet e telefone e se estarão disponíveis em todos os quartos, sistema de calefação. Perguntas sobre o pagamento: preço do imóvel, preço do metro quadrado, formas de pagamento, desconto à vista, banco parceiro para financiamento, índice de reajuste, etc. O corretor preparado terá resposta para todas estas perguntas na ponta da língua.

Perguntas que o corretor vai fazer Existe uma série de perguntas que todo corretor costuma fazer a novos clientes. É interessante que você conheça estas perguntas. O que fez você vir aqui conhecer este empreendimento? Que tipo de imóvel você procura? E porque prefere este tipo de imóvel? Vai comprar o imóvel para investir ou para morar? Há quanto tempo procura um imóvel? Quantos imóveis você já visitou? Quais imóveis já visitou aqui neste bairro? Existe algum outro corretor de imóveis ajudando? Pretende fechar negócio logo ou está só pesquisando? Em que bairro mora atualmente? Que características são fundamentais no imóvel que procura? Quantas pessoas vão morar no imóvel? Com base nestas e outras perguntas ele vai traçar uma estratégia de abordagem, atendimento e negociação. - 66 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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Memorial de Incorporação Não compre imóveis na planta sem a apresentação do memorial de incorporação, que é um documento público e fica disponível para consulta no cartório. A lei determina que toda publicidade referente ao imóvel na planta tenha o número do registro do memorial de incorporação e o nome do cartório onde foi registrado. Antes mesmo do lançamento do imóvel para comercialização é obrigatório que a incorporadora tenha providenciado o registro do memorial de incorporação em cartório de imóveis. O problema é que muitas empresas começam a vender os imóveis sem este importante documento e, o consumidor compra por falta de informação. É interessante que você conheça a lei brasileira no 4.591/1964 no site http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm que fala sobre condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Imóvel na planta sem memorial normalmente significa a existência de irregularidades na documentação da construtora. O cartório só emite o documento se for apresentado toda a documentação exigida além da inexistência de ações na justiça ou débitos de impostos. Um problema comum ocorre quando a construtora possui pendências na certidão negativa de débitos com a previdência social. Dívidas podem fazer a justiça penhorar os bens da empresa.

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Você não terá garantias totais de que o imóvel será entregue quando existe um memorial, mas ele será uma forma de fazer uma consulta preventiva que dá sinais positivos da viabilidade da construção. O memorial de incorporação foi criado para evitar fraudes na venda de imóveis na planta e com isto o consumidor ganhou mais garantias. E esta garantia é importante já que você estará adiantando dinheiro para o construtor sem saber com 100% de certeza que a obra será concluída. Para conseguir o memorial de incorporação a empresa terá que fornecer ao cartório pelo menos 15 documentos, entre os quais certidões negativas de débitos com a Receita Federal e Previdência Social, prova de propriedade do terreno, projeto de construção do empreendimento devidamente aprovado junto ao órgão competente e discriminação detalhada do acabamento e material que serão utilizados. De qualquer forma mesmo com o memorial você ainda corre o risco de estar comprando um imóvel na planta. Existem exemplos de obras regulares em termos de registro da incorporação, mas que não chegaram a cumprir com o que foi prometido. O incorporador está cometendo crime quando negocia um imóvel na planta sem registro do memorial de incorporação. Sem este documento o comprador pode requerer cancelamento do contrato de compra e venda, além de receber multa de 50% do valor do imóvel. - 68 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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Sem o memorial de incorporação também não é possível constituir condomínio e nem financiar o imóvel junto aos bancos. O número do memorial de incorporação deverá ser informado no contrato de compra e venda das unidades imobiliárias, bem como em qualquer ação de marketing que a construtora fizer jornais, revistas, rádio, televisão, Internet e outdoors.

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Pesquisar Empresas Idôneas Ao comprar um imóvel na planta você irá lidar com pelo menos três empresas envolvidas na negociação: a incorporadora, a construtora e a imobiliária. É importante ter certeza que são empresas idôneas, honestas e que trabalham com boa fé. E isto você pode investigar pela Internet, gratuitamente usando as técnicas a seguir.

Reclamações de consumidores na Internet O primeiro passo é pesquisar por reclamações de consumidores insatisfeitos com as empresas. Isto pode ser feito através do site www.reclameaqui.com.br que é um dos maiores sites de reclamações da internet. Nele, você encontrará um sistema de busca de empresas. Digite o nome da empresa no campo de busca e uma lista com nomes parecidos irá surgir automaticamente. Selecione a empresa. Existe a busca "Geral" e a busca "Empresa". Recomendo selecionar a opção "Empresa". Você vai visualizar no resultado o nome da empresa e as opções: Índice, Comunidade e Reclamações. No Índice você terá números sobre quantidade de reclamações, reclamações atendidas, solucionadas, e percentual de pessoas que voltariam a fazer negócio com a empresa. Existe o gráfico que mostra a relação entre reclamações x respostas da empresa e o gráfico de avaliações x soluções. A opção mais interessante é ler as reclamações dos consumidores. - 70 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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Observe que toda empresa tem um percentual de clientes insatisfeitos. A existência de reclamações não significa que a empresa não seja idônea. A quantidade de reclamações também não diz muito já que quanto maior é o número de clientes da empresa, maior tende a ser o número de insatisfeitos. A proporção de insatisfeito entre os satisfeitos pode ser pequena, mas com relação a números parecem ser muitos. O importante é que você leia e observe que tipo de reclamação está sendo feita e se elas aparecem com muita frequência. • • • • • • • • •

Reclamação sobre imóveis entregues com defeito; Reclamação sobre a qualidade do acabamento; Reclamação sobre atraso na construção; Reclamação sobre a entrega das chaves; Reclamação relativa a qualidade do atendimento; Reclamação com relação a infiltrações; Reclamação relativa ao contrato; Reclamação sobre cobrança de taxas; Reclamação relacionada a problemas na documentação.

Observe que ao clicar nas reclamações existe a possibilidade de conversar com a pessoa que está reclamando. A opção está no final da página de cada reclamação. Você precisa se cadastrar no site para poder comentar ou precisa ser usuário do Facebook. Esta possibilidade é muito útil, pois desta forma podemos entrar em contato direto com clientes insatisfeitos das construtoras, incorporadoras e imobiliárias. Talvez essas pessoas possam fornecer informações úteis sobre a empresa que você está pesquisando. - 71 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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Reclamações de consumidores no PROCON É importante entrar em contato com o PROCON do seu estado e solicitar informações sobre reclamações recentes contra construtoras, incorporadoras ou imobiliárias que você pretende se relacionar. Localize onde existe um PROCON perto da sua casa em: www.portaldoconsumidor.gov.br/procon.asp?acao=buscar Existem estados onde o PROCON possui site. No Google você pode fazer uma busca pelo nome: PROCON seguido do nome do seu estado. Exemplo: PROCON São Paulo. Você encontrará o endereço www.procon.sp.gov.br. O ranque de construtoras com maior número de reclamações publicado em 2013 pode ser visto clicando aqui Segundo o PROCON SP os 5 motivos que mais geram reclamações são: 1. Não cumprimento do contrato e proposta; 2. Duvidas sobre cobranças (taxas, etc.); 3. Cobrança de taxa indevida (elaboração de contrato, aferição de idoneidade, etc.); 4. Qualidade da construção (vícios, defeitos, vazamentos, impermeabilização, etc.); 5. Devolução de sinal, valores pagos (negocio não concretizado).

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Você pode ver o crescimento no número de reclamações com base em um documento do PROCON no endereço: www.procon.sp.gov.br/pdf/acs_construtoras_2008_2011.pdf

Converse com os Síndicos e Porteiros Você deve solicitar ao corretor uma lista de imóveis que já foram entregues pela construtora. Caso a construtora possua um site na internet é possível que exista uma relação de imóveis já construídos. Visite esses imóveis pessoalmente. Se for um condomínio converse com o porteiro ou com o síndico do prédio. Pergunte há quantos anos o imóvel foi entregue, pergunte sobre problemas ocorridos nos últimos anos, questione sobre a qualidade da construção e dos materiais empregados na obra.

Procure processos na justiça É importante que você verifique no site do tribunal de justiça do seu estado se existem processos contra a construtora, incorporadora ou imobiliária. Empresas antigas e com muitos clientes sempre possuem vários processos. Não é a existência deles ou a quantidade que vai dizer alguma coisa. Preste atenção nos processos abertos recentemente contra a empresa e quais motivos provocaram o processo. Se você observar diversos processos relacionados a descumprimento de contrato, atrasos na entrega, processos de indenizações por dano moral ou qualquer ilegalidade cometida pela empresa - 73 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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contra o consumidor fique atento e em alerta. Processos movidos por prefeitura, estado, entidades do governo contra a empresa pode ser um sinal perigoso. Verifique se existem cobranças de impostos. Na tabela abaixo você pode clicar sobre o nome dos estados para ter acesso ao site do tribunal de justiça. Procure na página do tribunal a opção de busca de processo. Selecione a opção de busca através do nome da parte. Digite a razão social da empresa que é o verdadeiro nome da mesma e será possível ver a lista de todos os processos. Você também pode verificar se o corretor de imóveis responde algum processo. Clicando em cada processo é possível ver o assunto de cada um e todos os envolvidos. Alagoas Acre Amapá Amazonas Bahia Ceará Distrito Federal

Espírito Santo Goiás Maranhão Mato Grosso M.G.do Sul Minas Gerais Pará

Paraíba Paraná Pernambuco Piauí Rio de Janeiro R. G. do Norte Rio Grande do Sul

Rondônia Roraima Santa Catarina São Paulo Sergipe Tocantins

Certidões negativas Existe uma série de certidões que a incorporadora deve lhe fornecer caso você solicite. Você pode pedir este documento ao corretor de imóveis que estará lhe atendendo. Ele como

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corretor é obrigado a promover a transparência desta documentação a quem está comprando. 1. Certidão negativa de ações cíveis, fiscais e criminais junto à Justiça Comum e junto à Justiça Federal, relativos à Construtora e Incorporadora. Isto vai revelar se existem processos sendo respondidos pela empresa, quem está processando e qual o motivo do processo. Cuidado com execução contra a empresa. 2. Certidão negativa de ações trabalhistas, junto à Justiça do Trabalho. As dívidas trabalhistas podem provocar nulidade de uma compra e venda. Dependendo dos processos isto pode significar descaso da construtora para com seus empregados e podem sinalizar problemas com o futuro imóvel. 3. Certidão trintenária do terreno. Ela é emitida pelo cartório de registro de imóveis onde ele está registrado. Com esta certidão você poderá ver todas as transações de compra e venda do terreno antes de ser comprado para a construção do imóvel. É possível verificar se as transações foram legais e se existe risco de serem anuladas no futuro. Você também terá certeza que a construtora ou a incorporadora é a atual proprietária do imóvel. 4. Certidão negativa de débitos junto ao Estado e ao Município, obtidos respectivamente junto à Secretaria de Fazenda do Estado ou a Secretaria Municipal de Tributação. Você deve saber que dívidas fiscais podem provocar a anulações de venda de imóveis de construtoras. - 75 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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5. Declaração de inexistência de débitos condominiais, quando o imóvel for apartamento ou condomínio, expedido pelo síndico do prédio. Isto é necessário se as unidades construídas já estiverem prontas. A construtora é obrigada a pagar o condomínio dos imóveis que ainda não foram vendidos. Por isto o condomínio deve emitir esta declaração para que você tenha certeza que a construtora ou incorporadora pagaram o condomínio enquanto o imóvel estava à venda. 6. Declaração de inexistência de débitos junto às companhias de gás, energia e água. Em imóveis novos, que ainda não foram construídos isto não é necessário já que as ligações devem ser feitas pela construtora e o contrato de fornecimento será firmado pelo proprietário com a concessionária. O problema é quando o imóvel já está pronto. Ele pode ter sido retomado de outro proprietário e estar sendo revendido, e pode haver dívidas pendentes. 7. Certidão negativa de débito do imóvel e do proprietário junto ao INSS e junto à Receita Federal. 8. Certidão de protestos do vendedor, obtida junto ao cartório de protestos da sua cidade ou no fórum. Dívidas protestadas e anteriores à compra e venda, podem gerar a nulidade de um negócio.

Existem muitas certidões que você pode emitir pela Internet gratuitamente em nome das empresas, dos donos das empresas e proprietário de imóveis que você está interessado. - 76 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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Você pode e deve exigir que o vendedor do imóvel entregue certidões negativas atualizadas a você antes da assinatura do contrato. Comprovante de Situação Cadastral de CPF de pessoa física http://www.receita.fazenda.gov.br/Aplicacoes/ATCTA/cpf/Con sultaPublica.asp Comprovante de Inscrição e de Situação do CNPJ http://www.receita.fazenda.gov.br/pessoajuridica/cnpj/cnpjre va/cnpjreva_solicitacao.asp Certidão Conjunta de Débito Relativo a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União http://www.receita.fazenda.gov.br/Aplicacoes/ATSPO/Certidao /CndConjuntaInter/InformaNICertidao.asp?Tipo=1 Devedores com Débito na Fazenda e dívida ativa da União http://www2.pgfn.fazenda.gov.br/ecac/contribuinte/login.jsf Certidão Negativa de Débitos de Tributos Federais: http://www.receita.fazenda.gov.br/Grupo2/Certidoes.htm Consultar todas as Certidões Negativa e Positiva de Débitos http://www010.dataprev.gov.br/cws/contexto/cnd/cnd.html Certidão Negativa e Positiva de Débitos Relativos a Contribuição Previdênciaria: http://www.dataprev.gov.br/servicos/cnd1.htm - 77 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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Consulta Regularidade do Empregador (FGTS) https://www.sifge.caixa.gov.br/Cidadao/Crf/FgeCfSCriteriosPes quisa.asp Certidão Negativa de Débitos de Imóvel Rural http://www.receita.fazenda.gov.br/Aplicacoes/ATSPO/Certidao /CertInter/NIITR.asp Certidão de Antecedentes Criminais da Polícia Federal https://servicos.dpf.gov.br/sinic-certidao/emitirCertidao.html Certidão Negativa Justiça Federal da 1 Região - Distrito Federal, Goiás, Tocantins, Minas Gerais, Bahia, Mato Grosso, Maranhão, Piauí, Pará, Amapá, Acre, Amazonas, Rondônia e Roraima. http://www.trf1.jus.br/Servicos/Certidao/ Certidão Negativa Justiça Federal 2 Região: http://www8.trf2.jus.br/cncweb/emitirCertidao.aspx Certidão Negativa Justiça Federal 2 Região da Seção Judiciária do Rio de Janeiro: http://procweb.jfrj.jus.br/certidao/emissao_cert.asp Certidão Negativa Justiça Federal 2 Região da Seção Judiciária do Espirito Santo: http://www2.jfes.jus.br/jfes/certidao/emissao_cert.asp Certidão Negativa Justiça Federal 3 Região http://web.trf3.jus.br/certidao/CertidaoJudicial - 78 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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Certidão Negativa Justiça Federal 3 Região Seção São Paulo: http://www.jfsp.jus.br/certidoes Certidão Negativa Justiça Federal 3 Região Seção Mato Grosso do Sul: http://www.jfms.jus.br/csp/jfmsint/reqcertidao.csp Certidão Negativa Justiça Federal 4 Região do Rio Grande do Sul, Paraná e Santa Catarina: http://www2.trf4.jus.br/trf4/processos/certidao/index.php Certidão Negativa Justiça Federal 5 Região http://www.trf5.jus.br/index.php?option=com_content&view= article&id=616 Certidão Negativa Justiça Federal 5 Região Seção Alagoas: http://www.jfal.jus.br/servicos/certidao-negativa/emissao Certidão Negativa Justiça Federal 5 Região Seção Ceará https://www.jfce.jus.br/servicos-publicos/certidaonegativa.html Certidão Negativa Justiça Federal 5 Região Seção Paraíba http://web.jfpb.jus.br/certidao/?=id=95&Itemid=135 Certidão Negativa Justiça Federal 5 Região Seção Pernambuco http://www.jfpe.jus.br/certidaoweb/emissaoCertidao.aspx

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Certidão Negativa Justiça Federal 5 Região Seção Rio Grande do Norte: http://200.217.210.137/certidao/emissaocertidao.aspx Certidão Negativa Justiça Federal 5 Região Seção Sergipe http://consulta.jfse.jus.br/Certidao/emissaoCertidao.aspx Certidão Negativa de Débito do Ibama http://www.ibama.gov.br/sicafiext/ Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas http://www.tst.jus.br/certidao/ Busca de processos na Justiça do Trabalho: Verifique se a empresa possui processos contra ela na justiça do trabalho do seu estado. 1ª Região (Rio de Janeiro) 2ª Região (São Paulo - SP) 3ª Região (Minas Gerais) 4ª Região (Rio Grande do Sul) 5ª Região (Bahia) 6ª Região (Pernambuco) 7ª Região (Ceará) 8ª Região (Pará e Amapá) 9ª Região (Paraná) 10ª Região (DF e Tocantins) 11ª Região (AM e Roraima) 12ª Região (Santa Catarina)

13ª Região (Paraíba) 14ª Região (Acre e Rondônia) 15ª Região (Campinas - SP) 16ª Região (Maranhão) 17ª Região (Espírito Santo) 18ª Região (Goiás) 19ª Região (Alagoas) 20ª Região (Sergipe) 21ª Região (R. G. do Norte) 22ª Região (Piauí) 23ª Região (Mato Grosso) 24ª Região (M.G. do Sul)

Consulta Processual no Tribunal Superior do Trabalho http://www.tst.jus.br/processos-do-tst - 80 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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Cartórios de todo Brasil Você pode localizar todos os cartórios da sua cidade no endereço: http://portal.mj.gov.br/CartorioInterConsulta/index.html Consultar reclamações no PROCON www.portaldoconsumidor.gov.br/procon.asp?acao=buscar Certidão de Casamento Atualizada Se estiver comprando imóvel de pessoa física você pode pedir uma certidão de casamento atualizada caso tenha dúvidas se a pessoa está realmente casada ou divorciada. Cuidado quando a pessoa apresenta procuração antiga da esposa ou do marido dando poderes de venda do imóvel. A pessoa pode estar divorciada e querendo vender o imóvel sem a outra parte saber. Certidão de Nascimento Atualizada Suspeitando do real estado civil da pessoa você pode solicitar este documento. Existem aqueles que pegam uma certidão de nascimento antiga onde era solteiro e com isto tenta vender imóvel comprado depois de casado. A outra parte quando descobrir poderá pedir para um juiz anular a venda. Contrato Social com aditivos Para comprar imóveis de empresas é necessário solicitar o contrato social e os aditivos. Isto permite a identificação da empresa e dos seus sócios.

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Comprovante de água, esgoto, luz, gás, etc. Se estiver comprando um imóvel usado solicite os comprovantes de pagamento dos últimos 6 meses devidamente quitados. Certidão Negativa de Débitos Municipais Muitas prefeituras oferecem a emissão de certidão negativa no site das suas secretarias de finanças na internet. Verifique se o IPTU está em dia. Certidão Negativa de Débitos Estaduais Os governos de estado também oferecem a opção de emissão de certidão negativa através da secretaria de finanças local. Certidão de Matrícula com negativa de ônus, alienações, ações reais e reipersecutórias. Isto você pode solicitar pessoalmente no cartório de registro de imóveis onde o imóvel possui sua matrícula. É este documento que permite saber quem é o verdadeiro proprietário do imóvel e se o imóvel encontra-se desembaraçado, se não existe algo que o impeça de ser vendido. Exemplo: hipoteca, penhora por ordem judicial etc. Certidão de Prenotação: Pouca gente conhece a certidão de prenotação e vou explicar porque um instrumento importante para evitar golpes. A prenotação é o ato feito pelo Cartório de Registro de Imóveis de anotar, todo o ingresso de títulos vinculados a determinadas matrículas. O problema é que esta prenotação não aparece na - 82 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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Matrícula de imóveis. Isto porque ela serve apenas como controle interno do Registrador para se observar a ordem de chegada dos títulos vinculados àquela matrícula. Desta forma, por ordem de chegada o registrador verifica a possibilidade ou não de seu registro ou averbação. Então vamos supor você vai comprar determinado imóvel. Já verificou que existe nenhuma situação irregular em nome do proprietário e nem do imóvel. Só que ele já vendeu o imóvel para outra pessoa agindo de má-fé e esta outra pessoa já deu entrada no cartório de registro de imóveis. O problema é que o cartório pode demorar até 30 dias para analisar os documentos do novo proprietário. Desta forma a matrícula atualizada pode não estar tão atualizada assim. Por isto o correto seria você solicitar uma certidão de prenotação. Com ela você irá verificar descobrir que existe ou não um contrato sendo analisado envolvendo aquela propriedade. Sem pedir esta certidão você iria comprar o imóvel e ao dar entrega no registro de imóvel o seu contrato seria o segundo da fila a ser avaliado pelo registrador. Se o cartório verificar que o primeiro contrato está perfeito ele será registrado e o posterior contrato será devolvido. Isto porque o imóvel não será mais da pessoa que você comprou, mas sim da pessoa que comprou dela e deu entrada no registro primeiro que você. É claro que se o proprietário de um imóvel vendê-lo para duas pessoas diferentes ele estará cometendo um crime. Para evitar este tipo de golpe é importante pedir a certidão de prenotação antes de fechar a compra de qualquer imóvel.

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Ajuda do advogado De nada adianta ter os documentos e certidões em mãos se você não tem conhecimento técnico e capacidade de avaliar o que eles estão dizendo, que tipo de irregularidades eles podem conter. Você talvez não consiga nem diferenciar um documento real de um falso. Por isto pode ser necessário que você contrate um advogado especializado em direito imobiliário que não tenha nenhuma relação com a construtora, incorporadora ou imobiliária. Este profissional vai cobrar um determinado valor para avaliar todos os documentos e identificar possíveis irregularidades. Os custos podem compensar se você estiver se sentindo inseguro.

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Como negociar Se você já encontrou o imóvel ideal, já verificou que a construtora e incorporadora merecem sua confiança, chegou a hora de negociar a compra do imóvel.

Os 3 preços do imóvel Não acredite no preço dos imóveis anunciados ou apresentado pelo vendedor. Ele não é o preço real. Quando a pessoa coloca um imóvel a venda, ela deseja receber o máximo valor possível e não o preço justo. Grande parte das casas e apartamentos a venda, possuem 3 preços: 1. O preço justo do imóvel; 2. O preço justo + a especulação que é o máximo retorno que o vendedor sonha atingir; 3. O preço justo + retorno + 10% de gordura para negociar. O preço justo é quanto o imóvel realmente vale. Vamos supor que estamos diante de um imóvel que realmente vale R$ 300 mil reais. Este é o preço que qualquer pessoa aceitaria pagar pelo imóvel sem objeção. Mas o proprietário só se sentirá motivado a trocar este imóvel por dinheiro se puder receber uma quantia superior ao real valor do bem. O limite para este acréscimo no preço vai depender da ambição do vendedor e da disposição das pessoas - 85 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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em pagar o que for pedido. É o que as pessoas normalmente chamam de especulação. Então ele resolve testar o preço de venda de R$ 350.000,00 para ver se cola. Para esta faixa de preço já será necessário fazer um esforço de venda, ou seja, contratar uma imobiliária, anúncios em sites, jornais e ter muita paciência. E como todos sabem que ninguém compra um imóvel sem negociar, o proprietário do imóvel resolve divulgar um preço 10% mais elevado. No caso deste exemplo o imóvel seria anunciado por R$ 385.000,00. Isto significa que R$ 35 mil ficam como “gordura” que poderá ser queimada durante a negociação. Existem livros que falam sobre a formação de preços do imóvel e recomendam que a incorporadora evite preços arredondados. No lugar de R$ 385.000,00 o ideal seria usar preços precisos do tipo R$ 385.478,12. Desta forma você terá a falsa impressão de que a formação do preço foi baseada em cálculos precisos. O objetivo disto é deixar você com vergonha de negociar um preço mais baixo. No máximo você ficaria a vontade para negociar apenas os R$ 478,12 a menos. Não se sinta influenciado por preços detalhados e precisos, isto faz parte do jogo da negociação. Existem casos onde as incorporadoras permitem que o corretor negocie um desconto limitado que é oferecido caso o consumidor solicite. Vamos usar como exemplo 3%. Para conceder 5% de desconto já se torna necessário entrar em contato com um suposto superior do corretor para autorizar ou - 86 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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não o desconto e para sentar-se à mesa e negociar. E para atingir os 10% vai ser preciso negociar por algumas horas com uma pessoa com bastante experiência em negociações de preço. Todo esforço para defender esses 10% é válido já que significa R$ 35 mil que não podem ser cedidos facilmente. Dessa forma sua meta é conseguir que o preço do imóvel seja reduzido em pelo menos 10% para que você encontre a quantia que o proprietário do bem realmente esperava receber. Durante a negociação o vendedor do imóvel vai dramatizar que está sendo prejudicado com a redução de preços e que fará um esforço sobrenatural para aceitar a proposta. Ele vai passar a maior parte do tempo tentando valorizar o imóvel, tentando mostrar que o imóvel tem muito mais valor do que o dinheiro que você tem para oferecer. Quando ele fornecer o desconto estará apenas retirando a “gordura” que foi artificialmente colocada no preço para este fim com o objetivo de fazer você se sentir bem ao conseguir o desconto. Você não deve ter pressa na hora de negociar preços. O negociador da incorporadora sabe que você vai se sentir melhor se ele der 5% de desconto depois de 2 horas de negociação do que oferecer 10% de desconto com 10 minutos de negociação. Existem muitos livros que ensinam técnicas de negociação. Eu recomendo que você adquira um bom livro sobre o assunto ou faça um curso online de negociação. O investimento será insignificante diante da vantagem de aprender as técnicas que - 87 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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podem gerar descontos de milhares de reais em negociações de imóveis e de outros bens de elevado valor, como veículos. Veja um curso online de negociação bom e barato. Existem vendedores de imóveis que estudam técnicas avançadas de negociação que utilizam hipnose. Além de vendedores, muitos políticos e religiosos utilizam técnicas de hipnose para fazer milhões de pessoas agirem da forma que desejam. Se você não estiver preparado pode ser induzido a fazer a vontade do vendedor sem que perceba, ou seja, você vai acreditar que tomou a decisão de compra quando na verdade o vendedor é que tomou a decisão por você. Veja fotos de um treinamento de Hipnose aplicada nas vendas promovida para corretores em São Paulo.

Como justificar um pedido de desconto Sem apresentar uma justificativa no máximo você vai conseguir 3% a 5% de desconto. Para conseguir descontos de 10% a 20% você terá que fundamentar os motivos que levam você a pedir este desconto. Normalmente em uma negociação ninguém da nada para o outro de graça. Se você receber algum desconto sem dar nada em troca isto significa que existe mais espaço ainda para negociar. Quando você está no lançamento de um imóvel na planta isto significa que as obras ainda não começaram. O incorporador - 88 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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está captando recursos financeiros dos clientes que compram os primeiros imóveis. Quanto mais capitalizado a incorporadora estiver menos recursos eles vão precisar pedir emprestado para os bancos. Bancos cobram juros e solicitam muitas garantias. Por isto é mais vantajoso tentar vender o máximo de imóveis possíveis durante o lançamento do empreendimento. O dinheiro dos clientes é mais barato que o dinheiro dos bancos. Tenha isso em mente. O seu dinheiro é um recurso precioso para quem pretende construir imóveis na planta. No lugar de pagar juros para bancos, a incorporadora vai receber um dinheiro corrigido mensalmente pelo INCC que é o Índice Nacional de Custo da Construção. Muitas vezes a variação do INCC é superior a qualquer aplicação de baixo risco. É justamente por isto que os imóveis na planta chegam a custar 40% menos que os imóveis prontos. É extremamente vantajoso para a incorporadora receber o maior valor possível de entrada no ato da compra. Quanto mais dinheiro você tem para a entrada maior o desconto você será capaz de negociar. Vamos supor que o imóvel na planta custe R$ 300 mil e você tem R$ 150 mil para dar de entrada. Você poderia deixar esses 150 mil aplicados e receber juros do banco. Ao oferecer uma entrada maior peça algo em troca. E este algo deve ser um grande desconto. Justifique mostrando para o vendedor que você deixará de ter uma rentabilidade de X % durante os 2 ou 3 anos de obras e ele estará capitalizado para investir na obra sem precisar recorrer a bancos que cobram juros elevados. Leia mais sobre Custo de Oportunidade.

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Muitas construtoras usam os recursos que recebem dos primeiros compradores para fechar contratos de compra com os fornecedores de material de construção. Eles compram o material a preços fixos com desconto e pagamento antecipadamente e só recebem o material quando precisam, durante a obra. Isto evita custos de manter material de construção armazenado, evita sofrer com aumento no preço do material, etc. Vender todos os imóveis de um empreendimento na planta antes do início das obras é o sonho de toda incorporadora. Se você tem condições de dar uma grande entrada ou até quitar o imóvel na planta a possibilidade de conseguir descontos de 20% a 30% é grande. Já se você só tem condições de dar uma pequena entrada para começar a pagar as parcelas mensais corrigidas pelo INCC durante a obra, terá dificuldade de conseguir descontos no preço superiores a 5%, mas nada é impossível se você aprender a negociar. O fundamental é pedir desconto, é tentar negociar um preço menor. Você não perde nada com isso, só tem a ganhar. Não tenha vergonha de defender o seu suado dinheiro.

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Negociar sem pressa Alguns corretores parecem estar sempre apressados para fechar negócio a todo custo sem que você tenha tempo de pensar, de ver outros imóveis e de fazer cálculos e apresentar outras propostas. É claro que os bons corretores que respeitam o cliente não possuem esta atitude, mas quando você se deparar com isto não se deixe influenciar. Na verdade esta característica está presente no comportamento de muitos vendedores que são comissionados e precisam cumprir metas de vendas. Só que você não tem nada a ver com isto. Seu objetivo não é atender as expectativas e metas do corretor ou da incorporadora. Você precisa se concentrar em pesquisas, coletar informações, avaliar estas informações e tomar decisões entre todas as opções de imóveis existentes, entre preços e condições de pagamento diferentes. Alguns corretores podem utilizar frases prontas como essas: • • • • •

Na próxima semana a tabela será atualizada, os preços vão subir. Essas condições de pagamento eu só posso fazer até sexta. Existem duas pessoas interessadas no imóvel, temos que fechar logo, pois do contrário darei preferência a elas. Hoje acabei de vender mais dois apartamentos e já tenho uma pessoa interessada neste que você gostou. Eu preciso cumprir metas de vendas e só falta o seu para eu cumprir a desse mês, por favor, me ajude.

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Não deixe nenhum tipo de pressão influenciar na sua decisão de compra. E mostre para o corretor que essas pressões são inúteis e que se ele continuar com este comportamento, no lugar de acelerar uma decisão de compra ele vai é perder uma oportunidade de venda. Na verdade existe uma inversão de valores. Você possui o bem mais valioso que é o dinheiro e a incorporadora possui o menos valioso que é o imóvel. Tanto isso é verdade que todo esforço feito pela incorporadora é para trocar o imóvel que eles possuem pelo seu dinheiro. Então inverta a situação. Não é você que tem pressa para comprar o imóvel, é a incorporadora que tem pressa. Não é você que vai perder alguma coisa se não facilitar o negócio, quem vai perder a venda é a incorporadora se não facilitar a negociação. Se for para o negócio acontecer ele vai acontecer. Se não for possível — paciência. Controle seu lado emocional e mostre que ele está sobre total controle e que você não se abala com pressões de corretores.

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Imóveis reservados Vou relatar uma situação que pode acontecer quando você estiver lidando imobiliárias ou incorporadoras que não tratam o consumidor com o respeito que deveria. Pode acontecer de você entrar em um estande de vendas e perceber que os melhores apartamentos já estão reservados. Sobram apenas aqueles dos andares mais baixos, os que ficam mal posicionados em relação ao sol, que ficam perto de áreas barulhentas do condomínio, ou as unidades com as piores vagas do estacionamento. Atenção: Pode ser que os imóveis não estejam realmente reservados. A imobiliária e a incorporadora podem tentar vender primeiro os imóveis menos interessantes por preços próximos do valor que você pagaria por uma unidade localizada em um andar mais alto ou em condições melhores. A ideia é se vender logo as piores unidades o mais rápido possível e deixar as melhores unidades para vender depois já que por suas características, a venda se torna mais fácil. Então eles oferecem primeiro as unidades piores e “se colar colou”, é menos uma unidade que vai ficar encalhada quando o apartamento estiver entregue. Vamos supor que você resolva não comprar aqueles imóveis livres porque nenhum atende suas expectativas como atenderia as unidades reservadas. Para não perder a venda a empresa diz que vai verificar com a pessoa que fez a reserva se - 93 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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ela realmente tem interesse pelo imóvel. Dias depois a empresa liga para dar a boa notícia: A pessoa que tinha reservado desistiu da compra e agora você pode reservar ou fechar negócio! Só que isto tem que ser feito imediatamente porque outras pessoas acabaram de aparecer interessadas pela mesma unidade, inclusive uma delas deseja fechar negócio imediatamente. Só que você tem prioridade e precisa dar uma resposta imediata. Com isto você acaba se envolvendo em uma situação de urgência onde precisa tomar uma decisão rápida sem tempo para pensar, sem tempo para pesquisar. Levado pela pressão psicológica você corre o risco de comprar sem total segurança do que está fazendo. Infelizmente existem casos onde toda essa situação é um verdadeiro teatro. Você deve ter a sensibilidade para perceber quando estão dramatizando para criar um clima psicologicamente favorável para sua decisão apressada de compra. Duvide de toda circunstancia criada pelos profissionais de venda que tenha como objetivo básico apressar sua decisão ou prender você ao negócio prematuramente.

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Corretor amigo Existe uma série de técnicas que o corretor utiliza para conquistar sua confiança. São técnicas de vendas que são ensinadas em livros e que são estudadas por todos que desejam aprender a vender e a negociar. Essas técnicas trabalham com o lado psicológico e emocional das pessoas. Todo vendedor busca criar laços de amizade e confiança com seu cliente, pois através desses laços ele consegue uma série de vantagens em sua estratégia de venda. Para você que está do outro lado, eu recomendo comprar um livro sobre técnicas de venda ou sobre negociação para conseguir identificar o momento em que o corretor ou vendedor estiver utilizando esses métodos. Saiba que tudo é milimetricamente estudado. O bom vendedor aprende técnica até para apertar sua mão da forma correta para transmitir confiança. O bom vendedor sabe o que você pensa observando os sinais transmitidos pelos seus movimentos corporais e faciais. O bom vendedor vai falar pouco e vai estimular você a falar muito para que ele consiga coletar uma série de informações que serão usadas a favor dele durante a venda. Quando você compra um imóvel na planta o corretor que vai lhe atender será um profissional escolhido pela incorporadora que estará treinado para intermediar os interesses entre as duas partes. E o principal trabalho dele é vender. É convencer - 95 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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você de que aquele empreendimento vale cada centavo do seu dinheiro e que é mais vantajoso que qualquer outro empreendimento do mercado. Só que nem sempre isto é verdade, muitos empreendimentos existem por toda parte e você precisa de tempo para conhecer cada um deles. Todo empreendimento tem pontos fortes e pontos fracos. Cabe à incorporadora mostrar só os pontos fortes e cabe a você descobrir os pontos fracos. Então você deve se preparar psicologicamente e tecnicamente para lidar com profissionais de vendas. Eles são experientes, possuem conhecimentos que você não tem, dominam técnicas de analise e persuasão que você não sabe que existe. Não seja induzido e influenciado por estar despreparado. Para se defender você precisa aprender as estratégias que eles utilizam. Procure se informar sobre técnicas de vendas e de negociação.

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Como identificar bons corretores Bons corretores se preocupam em seguir o código de ética da profissão. Recomendo a leitura dos artigos 4, 5 e 6 do código. Para baixar clique aqui. Também é bom ler o capítulo XIII sobre Corretagem, do Novo Código Civil, artigo 722 até 729 antes de se relacionar com os corretores.

Papo de Corretor Muita gente tem imagem negativa dos corretores. Existe até a frase pejorativa sobre o "Papo de Corretor" que não merece confiança. Saiba que em toda profissão existem bons e maus profissionais. Os maus acabam prejudicando a imagem dos bons. Os CRECI de todos os estados estão sempre fiscalizando e punindo maus profissionais, além de fazerem um grande trabalho de conscientização sobre o código de ética. Vamos ver algumas frases que podem ser consideradas papo de um mau corretor. "Para garantir o imóvel você precisa pagar um sinal imediatamente" O bom corretor sabe que você precisa primeiro analisar a documentação, as condições de pagamento, condições de financiamento, e isto exige tempo, conversa e paciência. O pagamento do sinal só deve ser feito em nome do dono do imóvel ou incorporadora, nunca deve ser feito - 97 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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diretamente ao corretor a menos que ele tenha procuração do dono ou contrato de exclusividade de venda. O ideal é que você não acredite na urgência e pressa do corretor e só faça qualquer pagamento quando toda a documentação estiver em suas mãos para sua análise e você estiver com certeza de que aquele é o imóvel que você deseja comprar. "Para reservar o imóvel é obrigatório pagar". Uma simples reserva pode ser feita sem pagamento. Mas pode ocorrer a solicitação de um cheque com um valor simbólico que poderá ser devolvido caso você desista da reserva. Eu sinceramente não recomendo que você reserve nada. Resista a todo tipo de pressão. Você precisa de tempo, informações e documentos para avaliar se vai ou não fechar negócio. "Você pode confiar em mim que os documentos estão em ordem" O corretor sabe que você tem direito de receber cópia de todas as certidões negativas e documentos do imóvel para análise. Não acredite em palavras que não possam ser comprovadas através de documentos. Desista da compra se perceber dificuldades para analisar a documentação. O bom corretor não se recusa a apresentar documentos. Para o COFECI e CRECI, essa é uma obrigação do profissional. "É 100% de certeza que você vai conseguir o financiamento de forma fácil e rápida" O banco demora no mínimo 45 dias podendo chegar a 2 meses para aprovar um financiamento. O corretor não pode afirmar com certeza que você terá o financiamento aprovado pelo banco, mesmo que verifique sua documentação de forma superficial. O imóvel depois de pronto - 98 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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também pode não atender todas as exigências do banco e com isto o financiamento pode ser recusado. "As parcelas e intermediárias são sem juros durante a obra ". Existem situações onde existem juros embutidos no preço do imóvel. Constate isto pedindo uma simulação onde você quita o imóvel logo na entrada. Essa diferença de preços são juros embutidos. "As parcelas são corrigidas pelo INCC, mas a taxa é bem pequena" Mais adiante iremos falar sobre o INCC, índice usado para corrigir todo o saldo devedor mensalmente. Por ser um sistema de juros compostos o impacto disso no preço do imóvel é enorme e não pequeno como dizem. "Seu imóvel tem vista permanente." Não acredite nesta história de vista permanente a não ser que realmente exista algum obstáculo natural que impeça qualquer tipo de construção na frente do imóvel que você pretende comprar. É o caso de quem mora em frente ao mar. Se existe qualquer imóvel na frente do seu ou terreno, ele um dia pode se transformar em um edifício que cobrirá sua vista podendo interferir na insolação e na ventilação. "O valor do condomínio será muito baixo" O corretor não tem condições de estimar o valor de um condomínio que ainda não foi construído. Existem taxas extras que podem surgir em comum acordo entre todos os moradores, existem custos e inadimplências de outros moradores que podem encarecer o

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condomínio. Não acredite em qualquer valor informado, pois ele tende a sempre ser menor do que a realidade futura.

Diferença entre Entrada e Sinal A entrada e o sinal são duas coisas totalmente diferentes. A entrada é o que pagamos inicialmente em uma compra a prazo. Já o sinal é um valor estipulado para o caso da rescisão contratual, que deve ficar com quem não desistiu do contrato. Quem desiste perde o sinal. Normalmente quem perde o sinal é o comprador. Estes termos jurídicos podem causar problemas ao consumidor quando buscar a rescisão contratual. Todos os especialistas recomendam que você nunca faça qualquer pagamento como sinal, pois normalmente este sinal só serve para beneficiar o vendedor do imóvel. Se durante a análise dos documentos e do negócio você encontrar alguma irregularidade e resolver desistir da compra, poderá ter dificuldade de receber o sinal de volta.

Taxa de Corretagem O corretor ou a imobiliária que lhe atender durante a venda do imóvel tem direito a receber uma remuneração com base em um percentual do valor do imóvel. E quem vende o imóvel é que tem responsabilidade pelo pagamento desta taxa. O problema é que nem sempre isto acontece. Algumas incorporadoras estão repassando a taxa de corretagem para o cliente pagar. Normalmente o comprador - 100 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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assina o contrato sem perceber que vai pagar a remuneração de serviços dos corretores imobiliários que equivale a 5% ou mais. O valor do imóvel que aparece no contrato acaba sendo menor do que o valor negociado, depreciando o imóvel. Já existem casos de pessoas que entraram na justiça para receber indenização por danos materiais. A ideia defendida por muitos é que as pessoas não podem pagar por um serviço que não foi combinado, que não foi informado anteriormente. Normalmente, na empolgação do fechamento do negócio, o vendedor pede para o consumidor assinar diversos cheques. E parte desses cheques é usada para pagamento de corretagem e assessoria jurídica. O mais grave é que os valores da corretagem, normalmente não constam no preço do imóvel que aparece na escritura. Com isto você paga um valor X e quando olha no documento do imóvel o valor pago foi Y (menor). A diferença na verdade ocorreu porque você pagou a corretagem. Normalmente quem paga o corretor é quem o contrata. Quem contratou o corretor que estava no estande de vendas da incorporadora não foi você. O comprador do imóvel também pode pagar o corretor, desde que seja informado com antecedência que isto irá acontecer. Ai cabe a você aceitar ou não. Se você é que vai pagar o corretor é natural que você tenha o direito de ser atendido por outros corretores a sua escolha. - 101 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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Outra forma de cobrar a corretagem do consumidor sem que ele perceba ocorre quando a empresa solicita o pagamento de um sinal. Utilizam o argumento de venda de que restam poucas unidades ou que a tabela de preços vai ser reajustada, o que na maioria das vezes não é verdade. É feito uma proposta de compra e o sinal é colocado como arras que é um tipo de multa. Assim o consumidor perde o sinal se desistir do negócio, que é permitido por lei. O problema é quando o contrato definitivo é assinado. O comprador descobre que aquele valor dado como sinal era na verdade a corretagem, que é ilegal. Segundo o IBEDEC, todo consumidor que adquiriu imóvel na planta, onde o valor de corretagem foi cobrado sem o consentimento do consumidor, pode e deve entrar na justiça solicitando devolução. Leia este artigo do IBEDEC. O Ministério Público (MP) do Estado de São Paulo e a Receita Federal também já declararam que a responsabilidade pelo pagamento da taxa de corretagem não é do consumidor das construtoras. A Receita Federal, por sua vez, já fez diversas autuações de construtoras e incorporadoras sob o argumento de que deveriam recolher contribuição previdenciária e Imposto de Renda (IR) sobre esses valores. Leia esta notícia.

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Prazo de Entrega O prazo de entrega é o ponto fraco de qualquer imóvel na planta. Por isto as incorporadoras se esforçam em destacar prazos mais curtos em suas publicidades. Os corretores fazem de tudo para transmitir segurança e confiabilidade com relação ao prazo. Qualquer garantia ou promessa verbal deve constar no contrato. Quem mora em São Paulo vai se beneficiar do Termo de Ajustamento de Conduta assinado em 2011 pelo Ministério Público de SP e pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) que prevê, em caso de atraso superior a 180 dias, o pagamento de multa equivalente a 2% do valor até então pago pelo consumidor, além de 0,5% ao mês. O lado polêmico dessa situação é que os juros que o consumidor paga quando atrasa uma prestação é bem maior. Em outros estados, basta dar entrada com uma ação na justiça solicitando indenização. Se você tiver custos com aluguel, pode entrar na justiça para que a incorporadora pague esses custos até a entrega do imóvel. É uma medida justa já que o consumidor só está tendo o custo adicional por não ter recebido o imóvel na data certa. Ao assinar o contrato de promessa de compra e venda você vai perceber que existe uma cláusula que prevê prorrogação do prazo de entrega do imóvel. Saiba que esta cláusula é considerada abusiva por muitas entidades de defesa do - 103 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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consumidor. Muitas vezes colocam 180 dias de tolerância que equivale a 6 meses de atraso. É interessante que você leia o Código de Defesa do Consumidor no artigo 51. Ele diz que são nulas as cláusulas que estabelecem obrigações desproporcionais entre as partes e tragam excessiva vantagem a uma delas, especialmente quando o prejudicado é o consumidor. Determinar um prazo de entrega em contrato e determinar um limite de 180 dias de tolerância é garantir uma vantagem desproporcional a uma das partes. Por isto esta cláusula pode ser questionada na justiça e você também pode ser reparado pelos custos que tiver durante este período de atraso.

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Golpes Os golpes existem e costumam ser praticados por falsos corretores e algumas imobiliárias, construtoras e incorporadoras que agem de má fé. Maus profissionais existem em todos os setores e sempre representam um risco para os consumidores. Para evitar problemas com golpistas vamos conhecer os golpes mais comuns do setor imobiliário. Golpe da Documentação Falsa - O mal feitor obtém a cópia da escritura no cartório com os dados do verdadeiro dono. Ele utiliza estas informações para criar diversos documentos falsos se passando pelo dono como carteira de identidade. Na assinatura do contrato quem assina o documento é um falso proprietário ou falso vendedor. Veja exemplos: http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/cidades/20 09/08/13/interna_cidadesdf,134503/index.shtml Golpe do imóvel vendido para várias pessoas - O dono do imóvel vende o mesmo para várias pessoas diferentes em um curto espaço de tempo. Pega o sinal de todos os lesados e desaparece. Cuidado com imóveis muito baratos e pessoas apressadas que querem fechar o negócio rapidamente exigindo pagamento de sinal. Exemplo: http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraibaregiao/noticia/2012/08/policia-investiga-falsos-corretores-deimoveis-em-sao-jose-dos-campos.html

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Golpe da procuração falsa do cônjuge - Uma pessoa casada vende o imóvel sem comum acordo da outra parte. Para fazer isto o vendedor utiliza uma procuração falsa e a venda é realizada. A venda pode ser anulada. Por isto procure conhecer e conversar pessoalmente com o cônjuge. Suspeite se encontrar dificuldades para isto. Golpe da procuração falsa - Com ajuda de um tabelião mal intencionado, o falso proprietário consegue diversos documentos e procuração falsa para venda de imóveis que não lhe pertence. Veja um exemplo: http://diariodonordeste.globo.com/materia.asp?codigo=49185 5 Golpe do Endereço Errado - Você compra um imóvel acreditando ser em um determinado endereço, mas toda a documentação se refere a outro imóvel. Veja um exemplo de golpe: http://noticias.r7.com/distrito-federal/noticias/policiacivil-alerta-para-uma-nova-onda-de-golpes-de-estelionatariosno-df-20120831.html Golpe do Falso corretor - Um falso corretor visita imóveis vazios que realmente estão à venda e que as chaves ficam na portaria do prédio. O verdadeiro dono costuma autorizar o porteiro a fornecer a chave para qualquer interessado. O falso corretor leva as pessoas para conhecer o imóvel e pede uma taxa para reservar o imóvel. Depois que recebe a quantia ele desaparece. Só entregue dinheiro para o dono do imóvel.

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http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraibaregiao/noticia/2012/08/policia-investiga-falsos-corretores-deimoveis-em-sao-jose-dos-campos.html Golpe do Sinal para reservar o imóvel - O falso corretor convence você a pagar uma determinada quantia e assinar um contrato para reservar o imóvel. Depois que recebe o sinal o falso corretor desaparece. Veja um exemplo: http://oglobo.globo.com/pais/falso-corretor-de-imoveisaplica-golpe-em-clientes-em-recife-2937238 Golpe do imóvel problemático - A pessoa compra um imóvel cheio de problemas legais por um preço muito abaixo do mercado para assumir esses problemas. Logo depois vende o imóvel por preço maior omitindo a situação. Golpe do financiamento - É quando o vendedor promete que vai conseguir uma forma de aprovar o seu financiamento junto a uma financeira com diversas vantagens. Normalmente ele solicita que você faça um depósito na conta pessoal dele. Veja um exemplo: http://g1.globo.com/ceara/noticia/2012/04/policia-investigacaso-de-falso-de-corretor-que-aplica-golpes-no-ceara.html Golpe do falso imóvel na planta - O golpista inventa um empreendimento e começa a vender imóveis na planta que nunca serão construídos. Veja o exemplo: http://www.paranaonline.com.br/editoria/policia/news/482115/?noticia=PRESO+ POR+APLICAR+GOLPE+DA+CASA+PROPRIA veja outro exemplo de falsa construtora em http://noticias.r7.com/rio-de- 107 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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janeiro/noticias/homem-fatura-mais-de-r-570-mil-em-golpeda-casa-propria-na-regiao-dos-lagos-20120810.html Golpe dos imóveis da prefeitura - Pessoas se passando por agentes da prefeitura oferecem imóveis de programas de habitação do governo. Para isto pedem um determinado valor para as famílias. Veja um exemplo: http://www.bemparana.com.br/noticia/133344/cohab-alertapara-golpe-da-casa-propria Falência de imobiliária - Já imaginou se a imobiliária que você está fazendo negócio vai à falência do dia para a noite? Não são só incorporadoras e construtoras que podem falir. Veja um exemplo: http://g1.globo.com/mg/sul-deminas/noticia/2012/08/imobiliaria-fecha-portas-e-causa-r-3milhoes-de-prejuizo-clientes.html Golpe dos imóveis com construções iniciadas - Existem aqueles que iniciam a obra para dar mais confiança aos consumidores, mas os imóveis nunca ficam prontos. Veja um exemplo: http://zerohora.clicrbs.com.br/rs/noticia/2008/01/quatropessoas-sao-presas-pelo-golpe-da-casa-propria-na-grandeporto-alegre-1725200.html Fraude contra credores ou execução – O proprietário do imóvel está insolvente (não pode pagar suas dívidas) e para evitar que os credores penhorem seus imóveis através de uma ação judicial ele resolve vender tudo que tem. Você compra - 108 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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este imóvel e depois descobre que a venda será anulada pelo juiz ou o credor irá penhorar o imóvel mesmo você sendo o novo dono. Assista está aula e saiba por que você não deve comprar imóveis de pessoas ou empresas que estão respondendo algum tipo de processo que exija pagamento de dívidas para bancos, pessoas, empresas, órgãos do governo, etc. http://www.youtube.com/watch?v=FvZqgQDQ8bw Alguns exemplos de situações comprometer um imóvel são: • • • • • • •

jurídicas

que

podem

Execuções ou arrolamentos por parte da Receita Federal ou Estadual. Processos por falências ou separações. Ações relativas a partilhas de heranças. Dívidas fiscais com a Prefeitura. Outros processos e execuções cíveis ou criminais. Protestos de títulos de responsabilidade do vendedor. Dívidas com o condomínio.

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Direito do Consumidor O Código de Defesa do Consumidor protege o consumidor na relação de consumo que existe entre ele e a incorporadora e construtora do imóvel. Por isto é importante que você aprenda quais são seus direitos porque somente desta forma você poderá lutar por eles. 1. Direito à educação para o consumo: Todo consumidor tem direito a informação e a treinamento, para que eles possam exercer suas funções de forma consciente nas relações de consumo; 2. Direito à segurança: é o direito do consumidor ser protegido contra produtos ou serviços que possam ser nocivos à sua saúde; 3. Direito de ser ouvido: é o direito que o consumidor tem de ver seus interesses e direitos respeitados na implantação e execução de políticas econômicas, bem como de reclamar sobre o ferimento de seus direitos; 4. Direito de escolha: é o direito que o consumidor tem de ter várias opções de produtos ou serviços, com qualidade satisfatória e preços competitivos; 5. Direito de indenização: é o direito que o consumidor tem de ser indenizado ou ressarcido, de todo prejuízo existente nas relações de consumo; 6. Direito à informação: é o direito que o consumidor tem de ter conhecimento prévio e completo, sobre os produtos ou serviços que pretende consumir, para que

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possa fazer uma escolha consciente entre as várias opções existentes; 7. Direito ao consumo: é o direito que o consumidor tem de ter acesso a bens e serviços básicos; 8. Direito a um ambiente saudável: é o direito que o consumidor tem a um meio ambiente saudável e equilibrado, para melhorar a qualidade de vida de agora e do futuro; 9. Direito à proteção contra a propaganda enganosa: é o direito que o consumidor tem de não ser induzido à compra de um produto ou serviço, por propaganda falsa; 10. Direito à proteção contratual: é o direito que o consumidor tem de ser privilegiado nas relações de consumo, sempre com boa-fé presumida e com direito ao reequilíbrio contratual, toda vez que a situação inicial de uma contratação se modifique por evento posterior a compra; 11. Direito de acesso ao judiciário: é o direito que o consumidor tem de, no judiciário, poder expor e ter resolvido os problemas decorrentes das relações de consumo.

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Práticas Abusivas As incorporadoras, construtoras e imobiliárias podem adotar práticas abusivas quando ferem os princípios do Código De Defesa do Consumidor, todas exemplificadas no artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor: I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos; II - recusar atendimento às demandas dos consumidores, na exata medida de suas disponibilidades de estoque, e, ainda, de conformidade com os usos e costumes; III - enviar ou entregar ao consumidor, sem solicitação prévia, qualquer produto, ou fornecer qualquer serviço; IV - prevalecer-se da fraqueza ou ignorância do consumidor, tendo em vista sua idade, saúde, conhecimento ou condição social, para impingir-lhe seus produtos ou serviços; V - exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva; VI - executar serviços sem a prévia elaboração de orçamento e autorização expressa do consumidor, ressalvadas as decorrentes de práticas anteriores entre as partes; VII - repassar informação depreciativa, referente a ato praticado pelo consumidor no exercício de seus direitos; - 112 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes, ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial - CONMETRO; IX - recusar a venda de bens ou a prestação de serviços, diretamente a quem se disponha a adquiri-los mediante pronto pagamento, ressalvados os casos de intermediação regulados em leis especiais; X - elevar sem justa causa o preço de produtos ou serviços; XI - aplicar fórmula ou índice de reajuste diverso do legal ou contratualmente estabelecido; XII - deixar de estimular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério; XIII - aplicar fórmula ou índice de reajuste diverso do legal ou contratualmente estabelecido.

Cláusulas Abusivas Agora vamos aprender como identificar as cláusulas abusivas que aparecem em contratos de promessa de compra e venda - 113 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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de imóveis. São classificadas como abusivas aquelas cláusulas inseridas em contratos, que tragam algum prejuízo ao consumidor ou lhe retire algum direito. São todas aquelas, dentre outras, descritas no artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor: I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis; II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste Código; III - transfiram responsabilidades a terceiros; IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou a equidade; VI - estabeleçam inversão do ônus da prova em prejuízo do consumidor; VII - determinem a utilização compulsória de arbitragem; VIII - imponham representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor;

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IX - deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor; X - permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação do preço de maneira unilateral; XI - autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor; XII - obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor; XIII - autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração; XIV - infrinjam ou possibilitem a violação de normas ambientais; XV - estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor; XVI - possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias. § 1º. Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

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I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence; II - restringem direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual; III - se mostram excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. A Secretaria de Direito Econômico também considera abusivo diversos tipos de cláusulas e muitas delas podem ser encontradas em contratos de compra de imóveis. Logo abaixo estão os exemplos com base na portaria nº. 4/98: 1. Estabeleçam prazos de carência na prestação ou fornecimento de serviços, em caso de impontualidade das prestações ou mensalidades; 2. Imponham, em caso de impontualidade, interrupção de serviço essencial, sem aviso prévio; 3. Não restabeleçam integralmente os direitos do consumidor a partir da purgação da mora; 4. Impeçam o consumidor de se beneficiar do evento, constante de termo de garantia contratual, que lhe sejam mais favoráveis;

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5. Estabeleça a perda total ou desproporcionada das prestações pagas pelo consumidor, em benefício do credor, que, em razão de desistência ou inadimplemento, pleitear a resilição ou resolução do contrato, ressalvada a cobrança judicial de perdas e danos comprovadamente sofridos; 6. Estabeleçam sanções em caso de atraso ou descumprimento da obrigação somente em desfavor do consumidor; 7. Estabeleçam cumulativamente a cobrança de comissão de permanência e correção monetária; 8. Elejam foro para dirimir conflitos decorrentes de relações de consumo diverso daquele onde reside o consumidor; 9. Obriguem o consumidor ao pagamento de honorários advocatícios sem que haja ajuizamento de ação correspondente; 10. Impeçam, restrinjam ou afastem a aplicação das normas do código de defesa do consumidor nos conflitos decorrentes de contratos de transporte aéreo; 11. Atribuam ao fornecedor o poder de escolha entre múltiplos índices de reajuste, entre os admitidos legalmente; 12. Permitam ao fornecedor emitir títulos de crédito em branco ou livremente circuláveis por meio de endosso na apresentação de toda e qualquer obrigação assumida pelo consumidor;

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13. Estabeleçam a devolução de prestações pagas, sem que os valores sejam corrigidos monetariamente; Veja ainda a portaria nº. 3/2001 da Secretaria de Direito Econômico considera abusivas as cláusulas que: 1. Estipule presunção de conhecimento por parte do consumidor de fatos novos não previstos em contrato; 2. Estabeleça restrições ao direito do consumidor de questionar nas esferas administrativa e judicial possíveis lesões decorrentes de contrato por ele assinado; 3. Imponha a perda de parte significativa das prestações já quitadas em situações de venda a crédito, em caso de desistência por justa causa ou impossibilidade de cumprimento da obrigação pelo consumidor; 4. Estabeleça cumulação de multa rescisória e perda do valor das arras; 5. Estipule a utilização expressa ou não, de juros capitalizados nos contratos civis; 6. Autorize, em virtude de inadimplemento, o não fornecimento ao consumidor de informações de posse do fornecedor; 7. Autorize o envio do nome do consumidor e/ ou seus garantes a cadastros de consumidores (SPC, SERASA, etc.), - 118 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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enquanto houver discussão em juízo relativa à relação de consumo;

PROCON Você pode procurar o PROCON da sua cidade para pedir orientação gratuita sobre cláusulas abusivas e agressão aos seus direitos de consumidor. Verifique o endereço do PROCON mais perto da sua casa no endereço: http://www.portaldoconsumidor.gov.br/procon.asp?acao=bus car. Você também pode buscar outras entidades competentes para fazer denúncias usando o formulário em http://www.portaldoconsumidor.gov.br/ondereclamar.asp

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Promessa de compra e venda Imóveis na planta são comprados através de um instrumento particular de promessa de compromisso de compra e venda de imóvel, ou pode ser feito por uma escritura pública de promessa de compra e venda de imóvel. Isto ocorre porque não é possível comprar algo que não existe fisicamente. A compra na modalidade de incorporação imobiliária acaba sempre sendo uma promessa do compromisso futuro e não a venda propriamente dita. É melhor fazer um contrato particular de promessa de compra e venda ou é melhor ir ao cartório e fazer uma escritura pública? A promessa de venda e compra, pode ser efetivada por instrumento particular sendo necessária a presença de duas testemunhas. Já a escritura pública de promessa de compra e venda de imóvel por instrumento público é lavrado em Cartório de Notas, que tem fé pública. Depois que o contrato estiver assinado é recomendável levar até o Cartório de Registro de Imóveis, onde o empreendimento está registrado, e pedir para fazer uma pré-notação do contrato.

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Isto dará publicidade ao contrato para terceiros, evita que a construtora venda o mesmo imóvel duas vezes e assegura seu direito de comprador. A escritura pública de promessa de compra e venda de imóvel no cartório também é considerada mais segura. Muitas incorporadoras tem parceria com advogados que fazem o contrato cobrando taxas elevadas do comprador. Em alguns casos é possível economizar de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Neste caso o contrato será feito pelo cartório. Outro ponto importante é que o tabelião do cartório de notas não tem ligação com nenhuma das partes do acordo, nem com você e nem com a incorporadora. A assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Outra vantagem da escritura pública é que no caso da construtora se tornar inadimplente e não terminar a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação. O contrato escrito é, ou deveria ser, a exata reprodução daquilo que foi acordado entre as partes mesmo que verbalmente.

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O contrato só é assinado quando o cliente imagina que não existem mais dúvidas sobre o negócio, só que as maiorias das promessas ocorrem verbalmente. Tudo o que for dito e tudo o que for prometido precisa estar escrito no contrato para ter validade. Não deixe passar nada. Veja os dados que você deve encontrar em um bom contrato: 1. Dados pessoais do comprador e do vendedor como: CPF, RG, estado civil, etc; 2. Descrição detalhada do imóvel, com todas as suas medidas de área útil, área comum, vagas na garagem, endereço e todas os detalhes que constam na matrícula; 3. Número da matrícula e inscrição municipal do imóvel; 4. Preço total do imóvel; 5. Forma de pagamento detalhadamente descrita: entrada, parcelas, intermediárias, balões, chaves, multas, juros, taxas, datas, prazos, índices de reajuste e formas de correção das parcelas e do saldo devedor, etc; 6. Prazos para entregas de documentos; 7. Prazo para entrega das chaves do imóvel em condições para mudança imediata; 8. Todas as informações sobre uma possível rescisão do contrato (desistência) prevendo todas as penalidades, procedimentos, prazos; 9. Para imóveis na planta o contrato deve constar o prazo para início e fim da obra;

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10. Previsão de multa em caso de atraso na entrega do imóvel; 11. Memorial descritivo onde existem informações detalhadas sobre acabamento e outras características do imóvel que será entregue; 12. Informações sobre possível cessão de direitos e transferência de contrato; 13. Todas as demais promessas verbais e inclusas no material publicitário devem estar no contrato. Antes de assinar o contrato, certifique-se de que as cláusulas são as mesmas que lhe foram apresentadas na proposta ou minuta. Isto significa que você terá que ler o contrato novamente, linha por linha, palavra por palavra. Não se importe se isso demorar alguns minutos e não aceite pressões. Não tenha vergonha de ler o contrato quantas vezes forem necessárias, você tem todo tempo do mundo e nenhuma pressa para assinar. Risque todos os espaços em branco antes de assinar impedindo que qualquer texto possa ser adicionado depois da sua assinatura.

Contrato de Cessão de Direitos Muitos investidores compram imóveis na planta durante o período de lançamento e vendem a quem se interessar durante a construção. - 123 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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No livro “Como Investir em Imóveis” você pode aprender como ganhar dinheiro fazendo isto. Com esta estratégia de vender o imóvel antes de quita-lo é possível obter retorno de 30 a 100% do valor investido em um curto período de tempo. Quando você compra o imóvel destas pessoas é necessário fazer um contrato de cessão de diretos. Ele faz o vendedor (cedente) transferir para você (cessionário), o direito de posse sobre o imóvel, quando ele estiver construído e for quitado. O vendedor que é o atual proprietário do direito de ter o imóvel passa este direito para você. Este contrato não é uma a escritura definitiva do imóvel, o cedente está só vendendo o direito de comprar. E a compra só é realmente efetivada quando o imóvel estiver construído ou quando você quitar. Se existe uma dívida entre o atual proprietário e a incorporadora, ao assinar este contrato a dívida passa para você junto com o direito de ser dono do imóvel. Como existe muita gente que não gosta de enfrentar o risco de comprar um imóvel na planta os investidores aproveitam para ganhar dinheiro enfrentando este risco e depois vendendo o imóvel quase pronto para morar para os compradores mais conservadores. Para evitar problemas a primeira coisa que você precisa fazer antes de assinar um contrato de cessão de direitos é conversar pessoalmente com os responsáveis por este assunto na - 124 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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incorporadora que possui contrato assinado com o atual vendedor. É preciso contar com a anuência da incorporadora na transação. Normalmente a incorporadora orienta passo-apasso como esta compra deve ser feita, como a transferência do imóvel será feita para você. Para isto a incorporadora costuma cobrar uma taxa que pode ser abusiva. Evite assinar o contrato e pagar qualquer quantia sem antes conversar com a incorporadora, verificar qual é o verdadeiro saldo devedor, qual é a situação do proprietário, se ele está em dia com os pagamentos, etc. Você também precisa verificar as certidões negativas do vendedor e sua documentação.

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Direito Imobiliário É importante que você aprenda o básico do direito imobiliário que é um ramo do direito privado antes de comprar um imóvel. E você pode fazer isto gratuitamente e de forma bem simples. A TV Justiça possui um programa chamado Saber Direito onde existem mais de 1500 aulas de direito disponíveis na internet para pessoas leigas e estudantes. Fiz uma seleção das aulas da professora Daniela Rosário que é e mestre em Direito Difusos e Coletivos. A primeira aula falando sobre o direito de propriedade como uma das matérias do Direito Civil. Aula 1 - Direito de Propriedade: Você vai aprender a diferença entre posse e propriedade. Você verá que hoje a propriedade tem uma função social a cumprir. Entenda como funciona o usucapião. [Parte 1] [Parte 2] [Parte 3] [Parte 4] [Parte 5] Aula 2 - Imóveis Rurais: Apesar dos títulos da aula estarem relacionadas aos imóveis rurais você vai aprender como surgiu o Registro de Imóveis que serve para registro de imóveis urbanos e rurais. [Parte 1] [Parte 2] [Parte 3] [Parte 4] [Parte 5] [Parte 6] Aula 3 – Relação Condominial I: Vizinho que faz barulho, condomínios com animais de estimação e outros problemas das relações entre condôminos e as funções do síndico. [Parte 1] [Parte 2] [Parte 3] [Parte 4] [Parte 5] [Parte 6]

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Aula 4 – Relação Condominial II: Conheça os deveres dos condôminos, o que pode ser feito para punir quem não cumpre com os seus deveres e o que cabe ao síndico fazer dentro da sua representação do condomínio. [Parte 1] [Parte 2] [Parte 3] [Parte 4] [Parte 5] Aula 5 - Registro de Imóveis: O registro do título aquisitivo é essencial e obrigatório para aquisição do direito de propriedade sobre bens imóveis transferidos entre vivos. A escritura pública é apenas a forma exigida pela lei. Depois dela, é essencial que se registre esse título no cartório de registro de imóveis. [Parte 1] [Parte 2] [Parte 3] [Parte 4] [Parte 5]

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Formas de pagamento A melhor forma de pagamento para a compra de um imóvel na planta é à vista com pelo menos 20% a 30% de desconto. Como não é todo mundo que tem paciência e disciplina para juntar o dinheiro para comprar a casa própria, a maioria parte para o parcelamento e financiamento. Quanto maior a entrada que você puder dar maior é o desconto que você terá condições de negociar. É sempre bom destacar que a compra de um imóvel na planta é um procedimento de risco e por isto você deve ter certeza que está se relacionando com uma empresa honesta.

Diferença entre Juros e Correção Monetária Muita gente que compra imóvel pela primeira vez confunde juros com correção monetária. Os juros são conceituados como a remuneração do dinheiro emprestado durante um determinado período. A Tabela Price, normalmente é o sistema mais adotado pelas construtoras, para aplicação de juros, no financiamento Imobiliário. A forma como os juros são aplicados devem estar no contrato. Já a correção monetária é a recuperação do poder de compra do valor emprestado. O índice a ser adotado para correção monetária deve estar no contrato

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Nos contratos para aquisição de imóveis podem ser adotados os seguintes índices: •

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Índice de custo: que poderá ser utilizado somente no período da construção como o INCC (Índice Nacional da Construção Civil), ICC (Índice da Construção Civil), CUB (Custo Unitário Básico), entre outros. O mais comum é o INCC; Índice de preço: que poderá ser usado tanto na fase de construção como após a entrega das chaves como o IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado), IGP-DI (Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna), INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), IPC (Índice de Preços ao Consumidor), entre outros. O mais comum é o IGP-M. Você deve observar com atenção que o Salário Mínimo ou moeda estrangeira não podem ser utilizados como índices neste tipo de contrato.

Juros embutidos A incorporadora sempre vai cobrar juros se você parcelar os pagamentos durante a construção do imóvel. Ela pode embutir os juros no custo da obra. Um indício de que existem juros é quando você percebe que o vendedor do imóvel oferece descontos caso você adiante um valor maior de entrada. Esse desconto que ele está dando pode ser os juros.

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Outra forma de cobrança de juros é a mais transparente. Os juros não embutidos no custo final da obra, mas sim no contrato de compra e venda. Você compra o imóvel na planta já sabendo quanto vai pagar um determinado valor de juros por mês. Neste caso você paga juros e correção através do INCC ou outro índice. Se você acreditava que cobrança de juros durante a construção do imóvel era ilegal, saiba que não é mais. Evidentemente muitas construtoras e incorporadoras vão continuar praticando os juros embutidos no preço, pois podem usar o argumento de venda e marketing de que você só vai pagar juros depois que as chaves forem entregues. Veja uma notícia que fala sobre este tema: http://blogs.estadao.com.br/jt-seu-bolso/cobranca-de-jurosde-imovel-na-planta-e-liberada/ O PROCON é contra a decisão de permitir a cobrança de juros durante a obra, pois alega que os juros podem ser cobrados em caso de inadimplência ou para remunerar um capital emprestado. Por este motivo não faz sentido cobrar juros antes da entrega do imóvel. Você compraria um carro que ainda vai ser fabricado aceitando pagar juros durante o tempo que você não terá o carro para usar e nem terá o dinheiro? Na verdade é você que está emprestando o dinheiro para a empresa fabricar o carro usando seus recursos. Você é que deveria receber juros e não pagar juros. Por isto esta questão gera polêmica no PROCON, entre advogados e a justiça. - 130 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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O perigo do INCC Provavelmente o corretor vai lhe apresentar uma planilha com uma opção de pagamento composta por entrada, parcelas, intermediárias, balões trimestrais, semestrais, durante os anos em que o imóvel estiver sendo construído. Preste atenção para o fato de que esses valores não ficarão congelados no tempo. Tudo será mensalmente atualizado através do INCC. Durante toda a construção, todas as parcelas, todos os balões, toda a dívida que ainda não foi paga (saldo devedor) será corrigida todos os meses pelo Índice Nacional da Construção Civil. O INCC é um índice que mede a inflação da construção civil. O saldo da sua dívida é corrigido mensalmente. Na maioria das vezes esta correção é superior ao aumento da sua renda familiar. Como o material de construção e demais custos da obra irão subir durante os anos de obras é justo que o valor da dívida acompanhe esses aumentos para garantir seu poder de compra. O bom corretor de imóveis vai informar a você que os valores serão corrigidos pelo INCC. E se você perguntar como isso funciona ele vai explicar que toda sua dívida vai subir mensalmente.

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Cabe a você mesmo fazer uma projeção de quanto o INCC pode fazer sua dívida crescer durante as obras. Usando o Excel ou qualquer planilha você deve simular reajustes mensais de INCC com base no INCC dos últimos meses ou últimos anos. Você pode criar um cenário otimista onde os futuros índices seriam baixos, um cenário mediano e um cenário pessimista com INCC nas alturas. Para saber o INCC atual e os passados visite o site da Fundação Getúlio Vargas. Faça um cadastro gratuito para ter acesso à série em: http://portalibre.fgv.br/main.jsp?lumChannelId=402880811D8 E34B9011D92B7684C11DF Também existem sites que replicam a informação sem que você precise entrar na FGV, um exemplo é o endereço http://www.yahii.com.br/incc.html Se você pegar o INCC dos últimos 10 anos verá que podemos assumir uma média mensal de 0,69%. Vamos supor que nos próximos anos este valor médio se mantenha. Em 3 anos de obras você teria um aumento no preço do imóvel em 28%. Observe que ocorre uma grande flutuação do índice durante o ano. Você vai constatar que o INCC entre maio e junho é sempre o maior do ano. Isto acontece porque os salários pagos aos trabalhadores da construção civil têm o maior peso no cálculo do INCC, e nesta época o índice recebe influencia do reajuste salarial. Em 2012 os picos foram de 0,75% em abril, 1,88% em maio e 0,73% em junho.

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A cada mês, o INCC vai incidir sobre todo o saldo devedor do seu imóvel na planta. Vamos supor que você comprou um imóvel e está com saldo devedor de R$ 450.000,00. Logo no primeiro mês se o INCC for de 1% a sua dívida aumentará em R$ 4.500,00. Se naquele mês a parcela da sua prestação foi menor do que R$ 4.500,00, isto indica que não foi suficiente nem para pagar o acréscimo do INCC e com isto seu saldo devedor crescerá. Se o saldo devedor continuar aumentando nessas proporções você terminará os 2 ou 3 anos de construção devendo mais do que o preço inicial do imóvel. Se durante este tempo o imóvel sofrer uma forte valorização você se sentirá mais consolado. Mas se isto não acontecer sua dívida pode ser maior do que o valor atual do imóvel pronto para morar. E diante desta situação você pode constatar que não foi vantajoso comprar na planta. Por isto é importante avaliar o impacto do INCC durante o pagamento das prestações. Se a construtora atrasar a entrega do imóvel seu saldo devedor vai continuar sendo atualizado pelo INCC. O índice precisa ser substituído assim que a construtora recebe o Habite-se da prefeitura e entregar as chaves. Para que você consiga visualizar o impacto do INCC no valor do imóvel durante a construção veja a planilha chamada "planilhainpacto-incc.xls que acompanha este livro. Vamos entender o exemplo da planilha.

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Nela colocamos uma situação fictícia de um imóvel na planta que vale R$ 200 mil. A obra vai durar 36 meses e durante este tempo 30% do valor do imóvel será pago por você. Serão R$ 40 mil em 36 parcelas corrigidas mensalmente pelo INCC e uma parcela única de R$ 20 mil na entrega das chaves que também será corrigido pelo INCC. O saldo devedor a ser financiado por algum banco será de R$ 140 mil com reajustes pelo INCC. Usamos o INCC de 0,69% em todos os meses da planilha porque esta é a variação média dos últimos anos. Isso rendeu 28,09% de INCC acumulado nos 3 anos da planilha. Observe que como as chaves foram pagas no final de 3 anos ela subiu em 28,09%. O mesmo acontece com a parte da dívida que seria financiada depois da entrega do imóvel. Já os 40 mil que foram pagos em parcelas em 36 vezes tiveram um aumento acumulado de 13,86%. E o que isto significa? Significa que é muito vantajoso antecipar o pagamento das parcelas, das intermediárias, dos balões e do valor das chaves. No nosso exemplo da planilha o imóvel que custava R$ 200.000,00 estará custando R$ 250.483,00 no final dos 36 meses de obras, seguindo este plano de pagamentos hipotético. Uma pessoa que tivesse comprado este mesmo imóvel pagando os R$ 200 mil à vista 3 anos antes do pagamento não teria tido este custo adicional de R$ 50.483,00. Não teria sido vantajoso manter os R$ 200 mil em aplicações seguras como poupança ou fundos de renda fixa já que os juros pagos são baixos.

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O perigo do IGP-M Quando a construção termina a incorporadora solicita o habitese para a prefeitura. Este é o nome do documento que comprova que um imóvel foi construído seguindo as exigências da legislação local como o Código de Obras do município. Com o habite-se liberado a incorporadora poderá trocar o índice de correção do contrato. O mais comum é utilizar o IGP-M. O IGP-M é bem instável sendo o indicador de inflação mais usado. Mas o problema na troca do INCC para o IGP-M não é exatamente a variação do índice, mas o fato da construtora começar a cobrar juros sobre o saldo devedor. Geralmente os juros que aparecem no contrato são de mais ou menos 12% ao ano que equivale a 1% ao mês. Se antes toda sua dívida era atualizada só pelo INCC agora ela será atualizada pelo IGP-M mais 1% de juros. Para quem deve 300 mil só de juros são 3 mil a mais de dívida todo mês. Na maioria dos casos é mais vantajoso pedir um financiamento imobiliário em algum banco para quitar a dívida com a incorporadora. As taxas de juros cobradas pelo banco para este tipo de financiamento costumam serem inferiores. Desta forma, o ideal é pesquisar e verificar os bancos e financeiras que oferecem taxas de juros menores. Como o banco demora pelo menos 2 ou 3 meses para liberar o crédito é provável que durante alguns meses você tenha que pagar juros para a incorporadora. Existem casos onde ocorre a liberação do habite-se e a construtora demora vários meses para entregar o

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imóvel. Com isto você se vê obrigado a pagar taxas de juros elevadas até que consiga o financiamento no banco. Truque para gastar menos com INCC Você pode antecipar o pagamento das intermediárias e balões que acontecem no meio do ano ou no final do ano. Com isto é possível evitar que estes valores sejam atualizados pelo INCC dos meses em que ele atinge o pico. Se você tiver condições o ideal é antecipar o pagamento das intermediárias trimestrais, semestrais ou anuais antes de chegar os meses de pico do INCC. Exemplo: Vamos supor que você tem uma intermediária de R$ 10.000,00 para pagar em dezembro e que a previsão do INCC é de 7% para o ano. Se você pagar em janeiro pode poupar quase R$ 700,00.

Prazo máximo de financiamento Em 2012 a Caixa Econômica Federal aumentou o prazo máximo para os financiamentos imobiliários. Antes o prazo máximo era de 30 anos e agora pode chegar a 35 anos. O objetivo é permitir que as pessoas comprem imóveis mais caros com prestações menores, já que o valor das parcelas pode ser diluído por mais tempo. Observe que apenas 4% dos empréstimos imobiliários da Caixa têm o prazo máximo de 30 anos. Isto porque as pessoas sabem que realmente não é vantajoso passar 30 ou agora 35 anos de suas vidas pagando prestações. Quanto maior o prazo menor o valor da prestação, - 136 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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mas em contra partida maior é o tempo que você ficará pagando e no final do período maior será seu gasto com juros da dívida. Por isto o correto é procurar pagar a dívida no menor prazo possível. E para isto o ideal é dar a maior entrada possível e financiar a menor parte possível para que o financiamento possa ser pago em poucos anos. Especialistas afirmam que o prazo de financiamento não deve passar de 15 anos para imóveis novos e 7 anos para imóveis usados. Esses prazos são ideais porque um imóvel novo com 15 anos já precisa de investimentos para reforma. Um imóvel usado vai precisar desses investimentos depois de 7 anos.

Taxas abusivas Ao comprar um imóvel na planta você deve observar com atenção a existência de cobrança de taxas. Órgãos de defesa do consumidor costumam classificar muitas dessas taxas como abusivas. Desta forma estas entidades recomendam que você se recuse a pagá-las. Existem empresas que cobram estas taxas para ver se o consumidor aceita sem reclamar. Quando ele reclama as taxas são retiradas. Infelizmente como a maioria das pessoas assinam contratos sem ler e sem questionar nada por preguiça ou por vergonha, essas taxas acabam elevando os lucros das empresas. Taxa Sati - Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária - 137 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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Costuma ser de 0,88% sobre o valor do imóvel. Você não deve pagar esta taxa. Ela não é obrigatória e se classifica como abusiva. Esta taxa fere o artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de venda casada, como também o código de ética da OAB, por impor um profissional contratado pela corretora. Sem contar que o advogado envolvido na assessoria que será paga por você por ser contratado pela imobiliária vai defender os interesses da imobiliária e não os seus. Veja uma matéria sobre isto no canal R7 em: http://noticias.r7.com/videos/saiba-o-que-e-a-taxasati/idmedia/2961cd9b51d60e5fbb983738ac918977.html e também no canal do SBT em: http://www.sbt.com.br/jornalismo/noticias/?c=9167&t=Constr utoras+cobram+taxa+Sati+indevidamente Taxa de Assessoria imobiliária A obrigação de pagar pela assessoria imobiliária é do vendedor do imóvel e não do comprador. A exceção é feita no caso de comum acordo entre as partes, com todos os esclarecimentos e retificações no contrato. Você só pode pagar por assessoria imobiliária se puder escolher qualquer outra imobiliária que venha atender seus interesses e não os interesses do incorporador. Já se ele tem a imobiliária que presta assessoria para ele, então ele é que deve arcar com os custos dos serviços que está recebendo. Comissão do corretor

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Você não é obrigado a pagar a comissão do corretor que foi escolhido pela incorporadora para lhe atender. Se você entra em um estande de vendas ou nas dependências da incorporadora, ou se você liga para a incorporadora e começa a ser atendido por um corretor que foi contratado por eles, quem deve pagar a corretagem não é você. A taxa pode ser de 5% ou mais, depende da tabela do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do seu estado. Algumas incorporadoras pedem para que você pague o imóvel e o corretor separadamente. Normalmente solicitam que você deixe um cheque específico para ser entregue ao corretor. Com isto, se você resolver rescindir o contrato, o valor pago para o corretor não será devolvido. E ao pedir que você pague o corretor diretamente, sem que o dinheiro passe pela incorporadora, temos a possível caracterização de um procedimento que pode gerar sonegação de tributos. Nesta situação o valor do imóvel que vai constar no contrato certamente será inferior ao que você efetivamente pagou. Taxa de Transferência do imóvel A empresa tenta lhe cobrar esta taxa quando você deseja transferir o imóvel em construção para outra pessoa, para que ela assuma as prestações do financiamento. Essa taxa também costuma ser chamada de taxa de Cessão do Contrato ou de Renúncia. Eles costumam cobrar 3% do valor do imóvel. Você pode se recusar a pagar esta taxa. Se isto não resolver basta contestar a cobrança na justiça. O juiz pode excluir a cobrança ou reduzir o valor da mesma que vai se limitar a real despesa - 139 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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administrativa que a empresa terá para elaborar o contrato. Especialistas dizem que esta taxa não está prevista em nenhuma legislação e fere o CDC. Taxa de interveniência Eles tentam cobrar esta taxa quando você não aceita financiar o imóvel através do banco ou financeira que fez acordo e parceria com a incorporadora. Esta taxa pode ter um valor fixo ou pode chegar a 2% do financiamento. Mais uma vez temos uma situação que pode ser caracterizada como venda casada. Esta taxa é condenada pelos órgãos defesa do consumidor. Você tem a liberdade de escolher o banco ou a financeira que oferece as melhores condições de financiamento para você e que satisfaçam suas necessidades. Você não tem obrigação de financiar pela financeira que vai oferecer mais vantagens para a incorporadora. Taxa de Administração Existem bancos que oferecem taxas de juros mais baixas para atrair clientes. O cliente olha só a taxa de juros e não observa a taxa CET (custo efetivo total do financiamento). Então a diferença nos juros é compensada com a cobrança de uma taxa administrativa mais elevada. Se você faz o financiamento de 30 anos e a taxa administrativa é de R$ 30,00 mensais isto significa R$ 10.800,00 de despesa adicional no seu financiamento. Sem contar que taxas administrativas são corrigidas com o passar do tempo.

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Taxa de Obra Algumas construtoras estão cobrando uma taxa chamada taxa de obra. A taxa chega a 2% sobre o valor do imóvel durante a construção. Especialistas afirmam que é uma cobrança abusiva conforme artigo 51 do CDC. Devolução em dobro Você pode se recusar a pagar estas taxas. Se já pagou, pode solicitar a devolução do dinheiro na justiça. A empresa terá que lhe devolver a quantia em dobro, devidamente corrigida e com juros.

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Atraso na entrega O maior medo de quem compra imóvel na planta é o atraso na entrega das chaves. E esses atrasos podem beneficiar a construtora e gerar prejuízo financeiro para o cliente. A construtora não se penaliza no caso do atraso. Quanto mais rápida é uma construção mais funcionários e recursos são necessários e por isto é vantajoso manter a construção em um ritmo lento já que a cada mês que passa novas parcelas e intermediárias são pagas pelos clientes e o saldo devedor é devidamente corrigido pelo INCC. Por isto o maior prejuízo pelo atraso é do cliente que fica sem o dinheiro e sem o imóvel para utilizar. Esta situação faz muita gente contratar advogado e entra na justiça pedindo indenizações por danos materiais e morais. É possível até pedir o cancelamento da compra devido ao descumprimento do contrato. Neste caso a justiça vai determinar a devolução total das quantias pagas, devidamente atualizadas e acrescidas de juros legais. Antigamente os atrasos eram mais comuns em pequenas construtoras e pequenos empreendimentos. Atualmente até as grandes construtoras apresentam elevado atraso na conclusão das obras. O maior transtorno ocorre quando o cliente assume outros compromissos vinculados a data do recebimento do imóvel. Existem casos de pessoas que vendem o imóvel que morava antes da data da entrega ou deixam de renovar o contrato do - 142 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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aluguel. Quem mora de aluguel precisa ainda ter um custo adicional com pagamento de alugueis que não existiria se a construtora tivesse cumprido com a data de entrega apresentada no contrato. Nesses casos é relativamente fácil conseguir uma indenização por danos materiais e morais que tenha sofrido. Pesquisando o nome das construtoras e incorporadoras no site da justiça, é possível ver o valor das indenizações dos diversos processos que cada uma está respondendo.

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O Financiamento Segue aqui uma série de dicas rápidas sobre financiamento imobiliário. O tema é muito extenso e para tratar deste assunto tão importante escrevi um livro especial chamado Livro Negro do Financiamento Imobiliário.

Pesquise as Taxas de Juros Existem pessoas que acham que só a Caixa Econômica Federal financia imóvel, mas são muitos os bancos que oferecem este tipo de financiamento. Entre os públicos existe o Banco do Brasil e entre os privados existem inúmeros como o Itaú, Bradesco, HSBC, Santander, etc. Não custa nada fazer simulações de financiamento em todos os bancos possíveis. Na Caixa a simulação online pode ser feita em http://www8.caixa.gov.br. No Banco do Brasil o simulador acesse clicando aqui. Todos os bancos possuem algum tipo de simulador de financiamento imobiliário. Para comparar as propostas de financiamento de bancos diferentes você deve olhar a taxa C.E.T. que significa Custo Efetivo Total. Ele é um percentual que mostra quanto o financiamento vai custar incluindo todas as taxas administrativas, seguros e tributos cobrados. Por isto não olhe só a taxa de juros porque às vezes a taxa de juros é pequena, mas as outras taxas são elevadas. Para entender a - 144 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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diferença entre a taxa de juros e o Custo Efetivo Total e como ele é calculado visite o site do Banco Central em http://www.bcb.gov.br/?CETFAQ

Garantia de Financiamento Não acredite se o corretor do imóvel garantir para você que será fácil conseguir um financiamento aprovado. Isto porque não é possível a ninguém prometer a aprovação de financiamento, já que esta aprovação dependerá de diversos fatores como preço do imóvel, renda familiar, valor da entrada, valor financiado, avaliação cadastral e da sua relação como cliente do banco. Fora isto o banco ainda precisa fazer a avaliação do imóvel depois de pronto. Se você depende de financiamento para comprar o imóvel, não assine nenhum documento antes de verificar se seu crédito está aprovado junto a algum banco. Uma pesquisa recente mostrou que 86% das pessoas visitam imóveis para fazer uma compra financiada sem antes ter verificado no banco se isto é realmente possível. Veja uma reportagem que mostra a situação de consumidores que compraram o imóvel na planta acreditando que ele poderia ser financiado pela Caixa através do programa Minha Casa Minha Vida. Quando o imóvel foi entregue a Caixa se recusou a fazer o financiamento através do programa. Veja uma reportagem que fala sobre este problema. - 145 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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Prazo curto de Financiamento A dívida de quem faz um financiamento pagando 10% de taxa de juros mais correção dobra a cada 10 anos. Isto significa comprar um imóvel e pagar dois. Ao financiar um imóvel ninguém vai te alertar que em 30 anos você pagará quase 4,5 vezes o valor de mercado do imóvel, entre juros, capital e correção monetária. Um financiamento de 20 anos significa pagar 3,5 vezes o valor de mercado do imóvel. Se você não tem dinheiro para comprar um imóvel dos sonhos, então compre o imóvel da sua realidade. Prefira um imóvel menor e com preço compatível com sua renda. Pague uma entrada grande e financie o mínimo possível no menor prazo possível. Perceba que não é possível prever sua situação financeira daqui a 20 ou 30 anos e caso ocorra algum imprevisto e você atrase três parcelas, seu imóvel poderá ser levado a leilão. Quando o imóvel vai a leilão você pode perder tudo que pagou e ainda ficar devendo caso a venda do imóvel não produza recursos suficientes para quitar o saldo devedor. Veja a página da Caixa onde é possível ver imóveis que estão sendo leiloados em todo Brasil. http://www1.caixa.gov.br/simov/index.asp Leia o artigo que escrevi sobre Financiar Imóvel ou Juntar Dinheiro e Pagar à Vista.

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Composição de renda Quanto maior a sua renda mais alto pode ser o valor do imóvel financiado já que o banco não deixa você comprometer mais do que 30% da renda familiar. O problema é que existem famílias que ao financiar um imóvel fazem a composição da renda juntando os rendimentos de pais, filhos, irmãos, cunhados e primos. Todos os envolvidos ficarão responsáveis pelo pagamento da dívida. Todas as rendas estarão comprometidas, impossibilitando financiar outros imóveis. É muito comum um dos membros da família resolver financiar um imóvel vários anos depois e descobrir que já está com a renda comprometida com o financiamento de um parente. Por isto é importante tomar cuidado quando for compor renda com outras pessoas para o financiamento de casa própria. Este comprometimento pode durar décadas.

Quanto comprometer da renda Apesar dos bancos aceitarem comprometer até 30% da sua renda com as parcelas, especialistas recomendam que você não comprometa mais do que 15%. Muita gente que passa por dificuldade na hora de pagar o financiamento, comprometeu uma parcela grande da renda sem se preocupar com nenhuma margem de segurança. Você precisa olhar o quanto sua vida mudou nos últimos 10 ou 20 anos. Durante a vida passamos por situações financeiras difíceis provocadas por doenças, acidentes, demissões, - 147 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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mudanças econômicas. Você vai perceber que se comprometer a pagar uma dívida por décadas é semelhante a dar um tiro no escuro. Você desconhece o futuro. Qualquer situação inesperada que comprometa a sua renda familiar pode colocar em risco o seu imóvel. Comprometer um percentual menor da sua renda significa uma maior margem de segurança. Uma saída encontrada pelos bancos para oferecer verdadeiras fortunas financiadas para aqueles que possuem renda baixa é aumentar o prazo do financiamento. Atualmente é possível financiar imóveis em até 35 anos e quanto maior o prazo menor o valor da parcela. O problema é que mais juros e taxas serão pagos por mais tempo e isto torna o imóvel financiado ainda mais caro.

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Teste do Financiamento Para saber se você vai conseguir pagar as prestações de um financiamento imobiliário existe um teste que pode ser feito antes de se comprometer. Vamos supor que depois de algumas simulações você concluiu que vai precisar pagar prestações mensais de R$ 2.000,00. Comece a depositar esta quantia em uma poupança mensalmente. O objetivo é verificar se a retirada desta quantia da sua renda mensal vai gerar algum desconforto, algum problema financeiro. Recomendo fazer isto por 6 meses a 1 ano. No final de 12 meses você terá R$ 24 mil reais corrigidos com juros. Este valor já poderá ser usado como entrada do imóvel e você terá a oportunidade de sentir na pele o que significa ter a renda reduzida por 12 meses. Veja se você terá condições de manter o mesmo padrão por 10 ou 20 anos.

Financiamento de imóveis na planta A Caixa tem dois produtos específicos para financiamento de imóveis na planta. Existe o financiamento para aquisição de imóvel residencial na planta com recursos do SBPE e o que utiliza recursos do FGTS. No primeiro o dinheiro que a Caixa vai usar para financiar sua casa vem do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), ou seja, é dinheiro da - 149 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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poupança de todos os brasileiros. No outro o recurso vem do FGTS de todos os brasileiros. Ele é mais usado por pessoas de baixa renda que compram imóveis por programas sociais como o Minha Casa Minha Vida. São fontes de dinheiro barato utilizadas pelo governo. Financiamento com recursos do SBPE O primeiro passo é encontrar um empreendimento que aceite este tipo de financiamento. Este tipo de imóvel costuma fazer parte de condomínio, sindicato, cooperativa ou associação. Depois, é preciso ir à agência da CAIXA mais próxima com a documentação necessária para que seja efetuada a avaliação cadastral. Se for aprovado a Caixa vai emitir para você um documento chamado "Carta de Garantia de Crédito". O valor máximo que a Caixa pode financiar pode chegar a 90% do empreendimento, conforme avaliação. Desta forma no mínimo você precisa ter 10% do valor do imóvel, mas dependendo da avaliação que a Caixa fizer é possível que você precise de mais ainda. Veja os documentos necessários em: http://www1.caixa.gov.br/habitacao/documentoshabitacaocai xa/cartacred_sbpe.asp Até a véspera da contratação, é necessário abrir uma conta de poupança, específica e vinculada ao empreendimento, para depositar recursos próprios ou da sua conta vinculada ao FGTS, a fim de complementar a quota. Ou seja, o valor da entrada é - 150 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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depositado nesta conta. Após a assinatura do contrato, iniciase a fase de amortização e você começa a pagar parcelas mensais até a quitação do imóvel. Você vai poder escolher entre taxa de juros pós-fixadas e préfixadas. Veja exemplo da tabela de pós-fixada:

Observe que a Caixa cobra taxa de juros menores que ela chama de “Taxa Relacionamento”. Significa que você paga menos juros, mas para isto será obrigado a abrir uma conta corrente com cheque especial, cartão de crédito desbloqueado e débito dos encargos em conta corrente ou folha de pagamento. Você precisa verificar quanto custa manter esta conta por mês? Quanto custa a anuidade do cartão de crédito? Será mesmo vantajoso? Observe que existe uma diferença entre valor de avaliação (VA) e valor do financiamento. Para a Caixa não importa o preço do imóvel. O que vale é o preço que será determinado por uma avaliação que será feita pessoalmente por um engenheiro deles. Desta forma se o imóvel tem preço de R$ 600 mil e a Caixa avaliou em R$ 500 mil ela só vai emprestar R$ 450 mil. - 151 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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Coloquei esta tabela apenas para exemplificar. As taxas de juros e demais condições podem mudar a qualquer momento e estes números refletem apenas a realidade no momento em que o livro estava sendo escrito ou revisado. Existe uma tendência de baixa nos juros brasileiros na última década. Recentemente o Banco Central voltou a subir os juros básicos (Taxa Selic) e isto sempre acaba refletindo nos juros cobrados pelos financiamentos. Você precisa ter cuidado ao escolher entre juros pré-fixados e pós-fixados. Se você tem dinheiro no FGTS poderá utilizá-lo como recurso próprio durante a fase de construção, desde que atendidas as condições específicas relativas à sua utilização. As exigências são muitas. Leia mais na Lei 8.036/90. Se preferir veja as condições básicas no site da Caixa e também as condições específicas. Além dos juros você também que pagar um seguro mensalmente que será reajustado. Os prêmios de seguro por Morte e Invalidez Permanente (MIP) possuem parcelas recalculadas a cada 12 meses em função do saldo devedor atualizado com aplicação da taxa definida para a faixa etária dos devedores. Já seguro referente a danos físicos ao Imóvel (DFI) tem parcela do seguro recalculada a cada 12 meses em função do valor da garantia atualizado. O saldo devedor é atualizado mensalmente, no dia correspondente ao aniversário do contrato, pelo índice de - 152 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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remuneração aplicado aos depósitos da poupança que atualmente é a TR (Taxa Referencial) determinada pelo Banco Central. Veja os valores atuais. Quando a taxa de juros básica (Selic) aumenta a TR tende a aumentar também. Financiamento na planta com recursos do FGTS Muitos imóveis vendidos na planta através vinculados a programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida utilizam recursos vindos do FGTS dos brasileiros. Com certeza é a modalidade de financiamento com menor taxa de juros atualmente. Quanto menor sua renda familiar menor a taxa de juros cobrada.

Taxa de Juros Renda familiar bruta

Prazo máximo em meses

Efetiva

Nominal

Garantia Alienação Fiduciária

De R$465,00 a R$2.325,00

5,12%

5%

300

De R$ 2.325,01 a R$3.100,00

6,17%

6%

300

De R$3.100,01 a R$5.400,00

8,47%

8,16%

360

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É importante verificar o limite do financiamento. Ao comprar um imóvel na planta sua dívida será corrigida mensalmente e o valor a ser financiado no final da obra pode ultrapassar o limite da Caixa que permite se beneficiar das taxas de juros mais baixas. Limite de Financiamento O valor mínimo financiado é de R$ 10.000,00. O máximo depende da localização do imóvel. Até R$ 170.000,00: Distrito Federal, municípios integrantes das Regiões Metropolitanas ou equivalentes dos Estados de SP e RJ; Até 150.000,00: municípios com população igual ou superior a 1.000.000 (um milhão) de habitantes ou em municípios sede de capitais estaduais; Até R$ 130.000,00: municípios com população igual ou superior a 250.000 (duzentos e cinquenta mil) habitantes ou em municípios integrantes de Regiões Metropolitanas ou equivalentes, inclusive aquelas integrantes da Região Integrada do Distrito Federal e Entorno - RIDE; Até R$ 100.000,00: municípios com população igual ou superior a 50.000 (cinquenta mil) habitantes; Até R$80.000,00: demais regiões;

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Valor da entrada Para imóvel financiado em até 240 meses nesta modalidade para a população de baixa renda é possível financiar até 100% do imóvel. Isto vai depender da avaliação do banco. Veja a tabela abaixo. PRAZO DE AMORTIZAÇÃO

QUOTA DO FINANCIAMENTO

Até 240 meses

100% de financiamento

De 241 até 300 meses

90% de financiamento

De 301 até 360 meses

80% de financiamento

Para saber mais visite esta página do site da Caixa Financiar imóvel depois de pronto Não costuma ser vantajoso financiar o imóvel direto com a construtora depois da entrega das chaves. As taxas de juros tendem a ser mais elevadas e os prazos menores. Quando o imóvel é entregue você precisa quitar a dívida com a incorporadora através de um financiamento. Na Caixa Econômica Federal isto é feito através da “Carta de Crédito SBPE para imóveis novos”. Você pode começar fazendo simulações de financiamento de imóvel novo no site http://www8.caixa.gov.br. - 155 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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Veja a lista de documentos que você precisa providenciar. Esses documentos devem ser entregues em uma agência da Caixa para que eles possam fazer sua avaliação cadastral. Depois a Caixa vai precisar avaliar o imóvel que já deve estar pronto e com toda a documentação em dia. Um engenheiro visita o imóvel e técnicos da Caixa verificam a documentação. Se tudo for aprovado você assina o contrato e a CAIXA fará o pagamento do valor financiado e do valor da conta vinculada do FGTS, se for o caso, ao vendedor do imóvel. Durante a fase de amortização você pagará mensalmente as prestações devidas até a quitação do financiamento. A taxa de juros utilizada é a pós-fixada. A parcela de amortização é calculada a cada 12 meses, por meio da divisão do valor do financiamento/saldo devedor pelo prazo remanescente do contrato. O recálculo da prestação de pagamento e dos juros é realizado em função do saldo devedor atualizado, taxa de juros, sistema de amortização e prazo remanescente. Os prêmios do seguro Morte e Invalidez Permanente - MIP e Danos Físicos do Imóvel - DFI, são recalculados em função do saldo devedor e da garantia atualizados, respectivamente. O saldo devedor é corrigido mensalmente pelo índice de atualização básica, aplicado aos depósitos da caderneta de poupança.

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Para conseguir um financiamento deste tipo na Caixa é necessário ser brasileiro nato ou naturalizado ou, se estrangeiro, detentor de visto permanente no país; Ser maior de 18 anos ou emancipado; Possuir capacidade civil; Possuir idoneidade cadastral; Possuir capacidade de pagamento. Para cobertura securitária, a idade do solicitante mais idoso, somada ao prazo de amortização, não poderá ultrapassar 80 anos e 06 meses. No caso de utilização de recursos da conta vinculada do FGTS você não pode ser proprietário ou estar em processo de compra de outro imóvel residencial na mesma localidade em que reside, nem onde pretende fixar moradia, ou seja, na mesma região em que se situa o imóvel que está sendo negociado. Para operações enquadradas no SFH - Sistema Brasileiro de Habitação o financiamento máximo de R$ 750.000,00. Para operações fora do SFH o financiamento o valor máximo depende da sua capacidade de pagamento. Você pode financiar o imóvel em até 420 parcelas que equivale há 35 anos. A Caixa pode financiar até 90% do valor do imóvel. Desta forma no mínimo você precisa ter 10% do valor em dinheiro. E dependendo da avaliação que a Caixa fizer pode ser necessário pagar uma entrada maior. O sistema de amortização utilizado é o constante que também é conhecido como SAC. Quando este livro foi escrito a tabela de juros divulgada no site da Caixa era a seguinte: - 157 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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IMÓVEL RESIDENCIAL - TAXA DE JUROS PÓS-FIXADA (%a.a.)

ENQUADRAMEN TO

SFH – IMÓVEL RESIDENCIAL

FORA DO SFH – IMÓVEL RESIDENCIAL

Taxa de Juros TaxaRelacionamen TaxaRelacionamen Valor de Balcão to (1) to mais Salário (2) Avaliação/ Valor de Nomina Financiamen Nomin Efetiv l (% Efetiva (% to (R$) al a Nominal Efetiva a.a.) a.a.) VA até 500 8,5101 7,5343 Mil e VF até 8,85 8 8,3 7,8 450 Mil VA acima 500 Mil ou VF 9,4773 superior a 450 Mil (3)

9,9

8,7412

9,1

8,5563

8,9

(1) Para clientes que optarem, até a data de assinatura do contrato de financiamento, pela abertura de conta corrente com cheque especial, cartão de crédito desbloqueado e débito dos encargos em conta corrente ou folha de pagamento. (2) Para clientes que até a data de assinatura do contrato de financiamento possuírem a conta salário na CAIXA ou optarem pela sua migração, além dos produtos mencionados no item (1) supra. (3) Valor limitado à quota de financiamento estabelecida para a operação.

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Usar o FGTS no financiamento Quem tem carteira assinada sabe que 8% do salário é mensalmente transferido para o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço. O FGTS é uma espécie de poupança forçada para proteção do trabalhador quando ele é demitido sem justa causa. Algumas pessoas podem usar o FGTS que acumularam durante os últimos anos para ajudar na compra do seu imóvel. O seu FGTS só pode ser usado na compra de imóvel residencial que pode já estar construído ou em construção. A compra pode ser feita com ou sem financiamento. No caso do financiamento você pode usar o dinheiro do FGTS para amortizar a dívida ou quitar a dívida. O seu financiamento precisa se enquadrar no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou programas de habitação do governo. O FGTS também ajuda no pagamento total ou parcial de um consórcio imobiliário. Condições para usar o FGTS Existem várias condições que precisam ser observadas para conseguir usar o seu FGTS. A primeira delas é ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS. Não precisa ser três anos consecutivos. Você não pode ter outro financiamento ativo dentro do SFH em qualquer parte do país. Você também não pode ser dono de outro imóvel residencial, pronto ou em construção, localizado na cidade onde trabalha ou mora, o que também inclui as cidades que façam divisa ou que seja parte da mesma região metropolitana.

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Nem todo imóvel pode ser comprado usando o seu FGTS. Ele precisa ser um imóvel residencial, urbano e deve ser utilizado para você dono do FGTS morar. O imóvel precisa estar na cidade onde você trabalha ou more há mais de um ano, o que também inclui cidades que façam divisa com a cidade onde se localiza o imóvel, ou que estejam na mesma região metropolitana. O imóvel precisa atender as regras do SFH, que incluem apenas imóveis de valor de até 650 mil reais, sendo 750 mil reais para os estados de São Paulo e Minas Gerais, do Rio de Janeiro e o Distrito Federal. No caso de imóveis na planta, se quando o imóvel for entregue ele estiver valendo mais do que isso e esse limite não tiver sido ampliado, não será possível usar o FGTS. O outro atual proprietário não pode ter utilizado o FGTS dele para pagar o imóvel nos últimos 3 anos. É na matrícula atualizada do imóvel que é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis que você poderá verificar se o antigo dono utilizou o FGTS. Você pode usar todo o dinheiro do seu FGTS para quitar seu imóvel. Você pode saber o saldo do seu FGTS no site da Caixa clique aqui para acessar. O ideal é que você verifique sempre se o seu empregador está recolhendo o seu FGTS mensalmente. Você não precisa ser cliente da Caixa para utilizar este serviço. Também não é só o financiamento de imóveis da Caixa que pode contar com o seu FGTS nos pagamentos. Todos os bancos que trabalham com financiamento imobiliário aceitam seu FGTS. Você é livre para simular a compra em diversos bancos e - 160 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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verificar aquele que oferece juros menores e condições melhores. Existem alguns casos onde é possível comprar outro imóvel utilizando seu FGTS. Se você compra um imóvel usando seu FGTS e depois se separa e perde o imóvel pode comprar outro usando seu saldo. Quando você perde o imóvel em uma calamidade também é possível usar o FGTS novamente. Não é possível utilizar o FGTS para comprar terrenos, lotes e imóveis comerciais. Você também não deve usar seu FGTS caso queira comprar um imóvel para depois ganhar dinheiro com aluguel. Se o agente operador do FGTS receber descobrir isto vai gerar problemas com o Ministério Público. No caso do consórcio o FGTS só pode ser usado se a cota estiver contemplada e com o imóvel entregue. O imóvel comprado com a carta de crédito pode ser imóvel residencial novo, usado ou na planta. Também pode para aquisição de um terreno com construção de imóvel residencial ou construção de imóvel residencial em terreno próprio urbanizado. O imóvel deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente no seu nome. Você pode usar o FGTS para pagar as parcelas do consórcio que não pode estar com mais de três parcelas atrasadas. A utilização do FGTS neste caso está limitada a 80% do valor de cada parcela, inclusive daquelas em atraso, se for o caso, em até doze prestações mensais. O percentual restante é de sua responsabilidade. - 161 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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Portabilidade de Crédito Hoje em dia é fácil transferir o financiamento da casa própria de um banco para o outro. Por isto se no futuro surgirem bancos com condições de financiamento melhores você pode transferir seu financiamento para ele. Para isto é importante que você leia atentamente o contrato de financiamento que você vai fazer agora. Veja se o banco coloca alguma cláusula que penalize a portabilidade com a cobrança de taxas ou a existência de carências. Para saber se outros bancos oferecem condições melhores que justifiquem uma portabilidade compare a taxa de juro cobrada no atual financiamento e no financiamento do outro banco, o ideal é comparar o C.E.T. que é o custo efetivo total do financiamento e não apenas a taxa de juros. É interessante que você faça o calculo da diferença entre a soma das prestações que você ainda deverá pagar para o atual banco e as que deverão ser pagas no novo banco. Observe quais serão as taxas com o cartório e taxas bancárias que você deverá pagar para fazer a portabilidade. Compare ainda o custo mensal do seguro do e veja se taxa de administração é vantajosa. Infelizmente para fazer a portabilidade você terá que assumir os custos com as mesmas taxas cartorárias que foram pagas quando você financiou o imóvel. É o caso da taxa de averbação, devido ao cancelamento do financiamento, e a de registro do novo financiamento. O custo depende de cada estado do Brasil e pode chegar a 1% do valor do imóvel. Por isto você deve fazer

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as contas para ver se a portabilidade é realmente vantajosa para o seu caso.

ITBI e despesas adicionais Quando você financia um imóvel é necessário ter uma boa quantia em dinheiro para despesas adicionais. A maior delas é o valor da entrada. Só depois da avaliação do banco você saberá se vai precisar de 10% do valor do imóvel de entrada, 20% ou até 30%. Existe a possibilidade do banco só aceitar financiar 60% do valor do imóvel e isto te obrigaria a ter 40% do valor para a entrada. Fora isto você não poderá evitar o custo com o pagamento do ITBI (Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis), cobrado pela prefeitura. Cada cidade pode ter suas regras para cobrança de ITBI, normalmente eles cobram 2% sobre o valor do imóvel. Em muitas cidades um funcionário da prefeitura faz uma avaliação do imóvel para determinar seu valor e aplicar o percentual. O ITBI é recolhido quando você vai ao cartório fazer a escritura e sempre deve ser pago pela pessoa que está comprando e não por quem está vendendo o imóvel. Para fazer a escritura e o registro do imóvel é necessário apresentar o comprovante de pagamento do ITBI. Se você está comprando um imóvel que custa R$ 300 mil e o ITBI na sua cidade é de 2% você precisa ter no bolso R$ 6.000,00 só para o ITBI. Existem ainda as taxas com a escritura e registro do imóvel que também depende do estado onde você mora e do valor do - 163 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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imóvel. Por segurança o ideal é que você reserve de 3,5% a 5% do valor do imóvel para gastar com ITBI, Escritura e Registro. Desta forma para legalizar um imóvel avaliado em R$ 300 mil você terá que gastar de R$ 10.500,00 até R$ 15.000,00. Vamos ver este assunto de forma mais detalhada no próximo capítulo.

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Escritura e Registro Escritura Pública Para que o imóvel que você comprou seja realmente seu o primeiro passo é fazer a Escritura Pública de Compra e Venda. Este documento é necessário para que você consiga fazer a transferência do imóvel, conforme aparece no artigo 108 do Código Civil. A Escritura Pública é um papel que possui todas as informações referentes ao imóvel que você comprou, junto com todas as informações das partes envolvidas no negócio. Esta escritura é feita por um profissional chamado Tabelião em uma instituição chamada de Cartório de Notas. É o tabelião quem garante a veracidade de todas as informações que constam na escritura pública. Caso o profissional identifique alguma irregularidade é possível que ele se recuse a fazer o documento. Quando você vai financiar um imóvel pela Caixa Econômica Federal através do SFH, que é o Sistema Financeiro da Habitação, não é necessário a escritura pública já que o contrato feito pela Caixa Econômica tem validade jurídica mesmo sem envolver a Escritura Pública. Para fazer a escritura existe um custo, você estará usando serviços notariais que são regulados por uma tabela que varia de um estado para outro. - 165 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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Registro de Imóveis Depois que você consegue a escritura pública é necessário registrá-la. E este registro é feito em outro local que é chamado de Cartório de Registro de Imóveis. Este cartório vai registrar as informações da escritura na Matrícula do Imóvel. Esta matrícula é o documento que possui toda a história do imóvel, desde o seu surgimento. Nele existe um histórico de todos os proprietários e todos os procedimentos de compra, de venda e transferência, etc. Para que o imóvel seja realmente considerado seu é necessário que os dados da escritura que você fez constem nesta matrícula do imóvel. Por isto é fundamental registrar. O sistema de registro de imóveis foi criado pela Lei 6.015/73. Desta forma o Cartório de Registro de Imóveis garante o direito à propriedade das pessoas, bem como outros direitos referentes a imóveis. Somente quem registra uma casa ou terreno torna-se realmente seu dono, como determina a lei. E qualquer pessoa pode acessar as informações sobre qualquer imóvel. Assim você pode saber a verdadeira situação jurídica dos seus imóveis, sejam lotes, casas, apartamentos ou lojas antes de assinar qualquer papel ou fazer pagamentos. Toda a história do imóvel, todos os seus donos, quem comprou, quem vendeu, quem financiou, tudo está registrado. Quando o imóvel está hipotecado, penhorado, indisponível pela justiça, isto impede a venda do imóvel e estas informações aparecem em certidões que você pode solicitar.

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No Cartório de Registro de Imóveis são realizados a matrícula, o registro e a averbação dos atos relativos aos bens imóveis. O que é matrícula: A matrícula é o documento que você pode solicitar no cartório que individualiza o imóvel, identifica o imóvel por meio de sua correta localização e descrição e lista todos os atos de registro e averbação no decorrer do tempo, mostrando o real o estado do imóvel na atualidade. A matrícula conta o passado e o presente da história do imóvel. Qualquer pessoa pode requerer certidão de matrícula de qualquer imóvel, sem precisar dizer qual é o motivo do seu pedido ou o seu interesse. Existe um custo para pedir uma cópia atualizada da matrícula. O que é registro: O registro na matrícula do imóvel é o ato que declara quem é o verdadeiro proprietário ou se a propriedade deste bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra. Toda vez que se leva uma escritura de compra e venda ou hipoteca de um imóvel ao Cartório, por exemplo, ela é registrada na matrícula, ou seja, os dados referentes ao negócio que se efetivou são anotados na matrícula do imóvel ao qual diz respeito. Para fazer registro existe um custo. O que é averbação: A averbação é o ato que anota todas as alterações ou acréscimos referentes ao imóvel ou às pessoas que constam do registro ou da matrícula do imóvel. São atos de averbação, por exemplo, o Habite-se, que é expedido pela Prefeitura Municipal, as mudanças de nome, as modificações de estado civil decorrentes de casamento ou divórcio e outros atos. A averbação também é utilizada para os cancelamentos, - 167 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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inclusive os de hipoteca. Existe custo sempre que uma averbação precisa ser feita. Existe uma tabela estadual com os custos e eles normalmente dependem do valor do imóvel. Você pode baixar as tabelas de emolumentos caso você queira avaliar quais seriam seus custos com Escritura Pública e Registro do imóvel. Você também pode pedir um orçamento nos cartórios da sua cidade. Visite http://irib.org.br/html/links/links.php?lcat=4 e baixe o PDF referente ao estado onde você mora. A Fundação Getúlio Vargas oferece um curso online gratuito de Introdução ao Direito Imobiliário com duração de 5 horas. A parte mais importante do curso é a unidade 5 que fala sobre Direito Registral: http://www5.fgv.br/fgvonline/Cursos/Gratuitos/IntroducaoAo-Direito-Imobiliario/OCWIDIEAD-01slsh20111/OCWIDIEAD_00/SEM_TURNO/378

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Entrega das Chaves e Vistoria Para aceitar o recebimento das chaves do imóvel é necessário que você primeiro faça uma vistoria na área privativa do apartamento ou da casa. É o momento de localizar os problemas, defeitos e vícios aparentes na construção. Mesmo depois da assinatura do termo de entrega você pode reclamar sobre defeitos nos próximos 90 dias. Você mesmo pode fazer a vistoria do imóvel ou pode contratar um profissional que cobra por hora. O tempo que leva para fazer a vistoria depende do tamanho do imóvel. Normalmente leva de 1 a 2 horas e costuma se cobrar de R$ 200 a R$ 400. Para você mesmo fazer a vistoria providencie uma cópia do memorial descritivo. É ele que descreve tudo que o seu imóvel deve ter depois de pronto. Você também deve providenciar uma trena, uma régua de nível, um balde, bolinha de gude, esquadro, espelho, lâmpadas e soquete, câmera digital, cabo de vassoura, alguma lâmpada ou aparelho elétrico que possa ser colocado na tomada para testá-la. Leve uma escada. Use a câmera digital para fotografar tudo que encontrar de errado.

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Pintura •

A primeira coisa que você deve avaliar é a pintura. Não devem existir manchas e nem devem aparecer sinais de gotas, escorrimento, bolhas, descascados, arranhões, etc.

Medições •

Use a trena para medir todos os cômodos do imóvel. Compare com as medições da planta do imóvel.

Vistoria Elétrica •

Teste todos os interruptores e pontos de luz.

•

Veja se interruptores, tomadas, pontos de luz, telefone, antena de TV estão nos locais corretos. Existem situações onde os pontos não foram colocados.

•

Verifique a situação do quadro de luz. Veja se está tudo com sua devida identificação.

•

Ligue algum aparelho elétrico nas tomadas para testar cada uma. Você pode usar um multímetro ou um teste de tomada facilmente encontrado no comércio.

•

Coloque uma lâmpada em cada ponto de luz e teste o interruptor. Este certamente é um trabalho bem demorado e chato de fazer. - 170 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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•

Teste se a campainha funciona. Existem imóveis onde ela não é instalada então veja se pelo menos existe o local e a fiação para isto.

•

É claro que testes elétricos precisam de energia. Se não existe energia você pode mencionar isso no termo. Você deve propor uma nova vistoria para a parte elétrica.

Vistoria Hidráulica •

Veja se as torneiras, pias, ralos, são exatamente os mesmos descritos no memorial.

•

Teste a torneira abrindo e fechando todas elas. Veja se funcionam e se existe água. Observe se a água está escoando pelo ralo normalmente.

•

Veja se existe algum gotejamento nas pias e tubulações do ralo da pia e sifões.

•

De descargas nos vasos sanitários verificando a pressão da água e a quantidade de água. Olhe se não ocorrem vazamentos na base do vaso e nas tubulações.

•

Ligue todas as torneiras do imóvel ao mesmo tempo e veja se ocorre queda na pressão da água.

•

Ligue o chuveiro e verifique se a água escorre para o ralo ou se fica acumulada em alguma parte. Você pode - 171 -

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usar um balde para ajudar nesta tarefa. Jogue água no chão do banheiro e veja se ela escorre para o ralo. Se existir varanda no imóvel ela provavelmente tem um ralo para escoamento da água da chuva. Jogue água na varanda e faça o teste. •

Teste todos os registros. Fechando o registro o fornecimento de água deve ser interrompido.

•

Verifique também a situação de todos os metais das pias e torneiras, veja se não estão amassados ou arranhados.

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Vistoria das paredes •

Utilize um esquadro para verificar se as paredes estão retas colocando o mesmo nas quinas das paredes.

•

Observe a parede em diversos ângulos contra a luz para identificar se a massa corrida está bem nivelada.

•

Muitos apartamentos modernos utilizam paredes de gesso feitas de placas. Veja se as placas estão alinhadas e se existe alguma placa trincada.

•

Outro trabalho visual demorado será olhar para cada azulejo, cara revestimento cerâmico e piso para identificar algum que esteja trincado ou manchado. E o pior é que é comum encontrar 1 ou 2 trincados que precisam ser trocados.

•

Outra verificação demorada é dar uma pequena batida com o cabo de uma vassoura em cada piso e azulejo para verificar o som. Um som oco indica que a peça está mal colocada e pode se soltar.

•

Verifique se o rejunte entre as cerâmicas está em perfeito estado.

Vistoria das janelas e portas •

Abra e feche todas as portas e todas as janelas e verifique se estão abrindo e fechando sem atritos, sem - 173 -

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arrastar, sem barulho. Veja se todas podem ser fechadas sem esforço. •

Verifique a situação da pintura das portas e janelas ou o estado do verniz.

•

Use o espelho para ver se a parte superior das portas está pintada.

•

Teste todas as fechaduras e todas as chaves. Veja se você tem chaves para todas as portas internas da casa.

•

Verifique a vedação das janelas. Infelizmente é comum só perceber infiltrações quando começa o período de chuvas e isto acabará danificando a pintura da parede.

•

Procure rachaduras e arranhões em todos os vidros das janelas.

•

Veja se no memorial estava previsto a entrega do imóvel com maçanetas nas portas.

Vistoria no piso •

Use as bolinhas de gude para verificar o nivelamento do piso.

•

Procure pisos rachados ou manchados.

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•

Veja se a transição de um tipo de piso para o outro está nivelada. É interessante que exista um desnível no piso do banheiro em relação ao resto da casa.

•

Veja se os pisos estão com rejunte perfeito e se não estão tortos.

Vaga na garagem •

Verifique se está posicionada no local prometido

•

Veja se o tamanho das vagas é padronizado

•

Verifique se existe algo que prejudique a manobra do carro.

•

É interessante que as vagas estejam devidamente identificadas com o número do apartamento.

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Vícios da construção É classificado como vício de construção todos os problemas que acontecem em um imóvel quando o mesmo é construído sem o uso de técnicas construtivas adequadas, sem materiais de boa qualidade, sem a execução correta do projeto de engenharia civil, hidráulica, elétrica e de segurança e também quando não são feitas todas as execuções previstas ou que são necessárias na obra. Existem diversas normas como normas da ABNT, normas do INMETRO, do CREA e das prefeituras que precisam ser seguidas por serem obrigatórias.

Problemas internos do imóvel Rachaduras - são trincas que aparecem nas paredes, no piso ou nos revestimentos. Elas podem afetar apenas o acabamento e o reboco de uma parede, mas também podem representar sérios problemas que ameaçam a estrutura do prédio. Infiltrações - podem ser provocadas por diversos fatores como falhas nas tubulações, problemas no processo de secagem da alvenaria, falhas nas impermeabilizações ou vedações necessárias. Isolamento acústico - ocorre quando o som é transmitido pelas paredes de tal forma que ameace a privacidade das pessoas e isto pode significar um projeto de baixa qualidade para redução de custos na obra. - 176 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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Altura do pé direito - Existe uma norma da ABNT que determina uma altura mínima para cada tipo de construção. Muitas vezes esta norma não é seguida e o imóvel fica impróprio para o uso já que prejudica a circulação do ar e eleva a temperatura do ambiente. Uso de Material diferente do Constante no Memorial Existem casos onde os azulejos, pias, batentes de portas, armários, fiação elétrica e encanamento utilizado na construção são diferentes daquelas que aparecem no Memorial Descritivo. O problema é quando o material utilizado é de qualidade inferior. Falha no Nivelamento do piso - Banheiros e cozinha devem ser nivelados de tal forma que não ocorra acúmulo de água. Metragem errada - Existem casos onde a pessoa compra o imóvel com uma quantidade de metros quadrados e ele é entregue menor do que deveria. O preço dos imóveis normalmente é calculado pelos seus metros quadrados e por isto uma diferença de metragem pode ser objeto de indenização. Outros problemas comuns - Portas empenadas, janelas que não fecham, fechaduras com problema, falta de chaves de todas as portas, torneiras mal instaladas, pontos de luz e interruptores que não funcionam, pias com vazamento e mal vedadas, registros emperrados, falta de fiação telefônica, vasos

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sanitários mal vedados ou com descarga que não funciona, instalação para ar condicionado com problemas, etc.

Problemas nas áreas comuns Poucos Elevadores - Existem normas para determinar a quantidade de elevadores de um prédio. Existem casos de prédios entregues com menos elevadores do que deveria. Garagens mal projetadas - As garagens de um prédio não podem ser feitas de qualquer forma É necessário elaborar um projeto para atender fluxo de veículos que transitam na garagem, bem como os locais de entrada e saída têm que obedecer a normas técnicas que permitam seu uso com conforto. O que ocorre é que os espaços são cada vez menores e normalmente acidentes ocorrem nas garagens por desrespeito a padrões mínimos de espaço para manobra dos veículos. Equipamentos de lazer - Os equipamentos de lazer instalados devem seguir normas de segurança. É o caso de balanços, escorregadores, gangorra, piscina, sauna, salão de festas, banheiros sociais, etc. Equipamento diferente do prometido - Todos os equipamentos previstos no memorial descritivo devem estar presentes no condomínio e compatíveis com o que foi apresentado no material publicitário e na maquete. Existem casos onde a piscina entregue é muito menor do que a exibida - 178 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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na publicidade. O parque das crianças parecia bem mais equipado do que o atual. A pista para caminhada parecia mais larga, a sala de ginástica parecia melhor equipada, a churrasqueira parecia ser maior etc. Instalações para funcionários - Nas normas trabalhistas existem determinações sobre as instalações necessárias para o desempenho do trabalho dos funcionários do condomínio, como banheiros, refeitório, iluminação adequada e vestiários. Nem sempre isto é respeitado. Águas da Chuva - o prédio deve ser construído de forma a possuir encanamento, bombas e ralos suficientes para escoar a água das chuvas mesmo em caso de fortes chuvas.

Vícios ocultos e Garantia Toda construtora deve oferecer garantia contra vícios ocultos de pelo menos 5 anos. Os vícios ocultos são aqueles difíceis de detectar com uma simples inspeção ou que normalmente só vão mostrar seus efeitos depois de certo tempo. A garantia começa na data da entrega do imóvel ou quando for emitido o habite-se. Vale a data do que acontecer por último. Problemas estruturais podem ter garantia superior a 5 anos. Judicialmente você pode reclamar de qualquer problema nos primeiros 20 anos após a entrega do imóvel.

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A construtora deve entregar para cada morador do imóvel um documento com a lista com todos os itens e seus prazos de garantia. Tudo que é referente à garantia precisa estar prevista no contrato de compra. A construtora deve entregar para a administração do condomínio uma série de projetos. São eles: Projeto legal que foi aprovado pela prefeitura, Alvará de Conclusão da Obra, Projeto de Fundações e Sondagem do Terreno, Projeto Estrutural, Projeto executivo de arquitetura, Projeto de estrutura metálica se existir, Projeto de instalações elétricas, Projeto de instalações hidráulicas, Projeto de Impermeabilização, Projeto de pressurização se existir, Projeto de telefonia, Plano de combate a Incêndios aprovado pelo Corpo de Bombeiros, Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros e Manual de Operação que permite o uso e a manutenção das edificações. É muito importante observar que obras e melhorias na construção durante a garantia pode tirar a validade da mesma.

Rachaduras As rachaduras são um dos problemas mais sérios que você pode encontrar em um imóvel. Por isto temos este capítulo especial para ajudar você a identificar os diversos tipos de rachadura. Existem rachaduras que indicam problemas simples

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de acabamento e outras que podem até colocar em toda e estrutura física do imóvel. As rachaduras que você realmente deve ficar preocupado são as que aparecem na estrutura do prédio como é o caso das rachaduras em pilares verticais, e as rachaduras nas vigas horizontais e também as rachaduras nas lajes. Já as rachaduras que aparecem naquelas paredes que separam um ambiente do outro pode representar um simples problema no acabamento que afeta questões estéticas do imóvel ou também um problema estrutural que afeta questões de segurança. As rachaduras podem ser provocadas por diversos fatores como mudanças de temperatura, mudanças de umidade, pode ser resultado de uma estrutura sobrecarregada, pode ser provocada por algum tipo de deformação da fundação que geralmente é causada pelo afundamento do solo. E outro problema que pode ocorrer são alterações químicas, baixa qualidade e uso incorreto dos materiais. Rachadura em parede de alvenaria Se você estiver morando no imóvel e com o passar do tempo encontrar uma rachadura em parede, piso ou teto, o importante é verificar se ela aumenta no comprimento e, principalmente, na largura.

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Para acompanhar o crescimento da rachadura é importante medir a mesma com uma régua para poder acompanhar seu crescimento nos dias seguintes. Se possível tire fotos da rachadura ao lado da régua para ter um comprovante da sua evolução. Se observar que a rachadura está aumentando existe o risco de estar ocorrendo algum problema na estrutura de alguma laje, vigas e pilares. Pode ser que eles não estejam suportando o peso da construção e esta carga está sendo transmitida para as paredes que não tem condições de suportar. Se você observar que a rachadura não cresce, é muito provável que exista apenas um problema estético de acabamento para ser reparado. Nos dois casos é importante entrar em contato com a incorporadora e construtora para que o problema seja reparado. Rachaduras estruturais As rachaduras que aparece em pilares, vigas ou lajes, são sérias. Neste caso você deve entrar em contato com urgência com um engenheiro ou com a construtora responsável pela obra. Ele precisa fazer uma avaliação do problema e se for o caso até iniciar uma obra de reforço.

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Rachaduras na estrutura sempre devem ser reparadas porque a abertura pode provocar uma série de problemas como a corrosão das barras de ferro que ficam dentro do concreto, e isto não pode acontecer. Rachadura nos pilares Entre todas as rachaduras possíveis a rachadura em pilar é a mais grave. Saiba que são os pilares os responsáveis por transmitir toda a carga do prédio para as fundações. Problemas nos pilares significam riscos sérios de desabamento. Rachaduras inclinadas pode significar afundamento do solo e deformação da fundação da construção. As rachaduras verticais podem significar que o pilar está sobrecarregado. As horizontais podem representar um problema de recalque ou quando a carga é excêntrica, no caso atua fora do centro do pilar. Rachaduras nas Vigas Normalmente você vai verificar a formação de flexões ou as conhecidas barrigas na viga. Só que nem toda barriga em viga significa um problema que possa gerar risco. As rachaduras inclinadas em vigas costumam surgir perto da junção da viga com o pilar. Isto pode ocorrer devido a sobrecargas e a rachadura pode significar que a viga está se separando do pilar. Já as rachaduras verticais em vigas podem aparecer no meio da viga e no vão. Também é um sinal de sobrecarga. Este tipo de - 183 Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.

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rachadura é conhecido como fissuras de flexão e são elas que formam a barriga na viga. As rachaduras horizontais em viga são provocadas por fissuras provenientes do gradiente de temperatura. Rachaduras na laje As rachaduras costumam aparecer nos cantos da laje. Elas surgem nos cantos e vão em direção ao meio. Se você comprou um apartamento no último andar fique atento porque infelizmente é comum o surgimento de rachaduras nas paredes devido à variação de temperatura, que causa dilatação da laje. Em todos os casos é fundamental que você entre em contato com um engenheiro, pois somente ele pode verificar as rachaduras para avaliar a gravidade do problema e propor soluções. Entre em contato com a incorporadora e a construtora.

Infiltrações As infiltrações também são um problema sério depois da entrega de um imóvel. Muitas vezes você só vai perceber sua existência depois de alguns meses ou quando se inicia a estação chuvosa na sua cidade. As infiltrações não prejudicam só a estética do imóvel, elas também podem provocar: choque elétrico, degradação da estrutura do prédio e depreciação do - 184 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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imóvel, sem contar os prejuízos que uma infiltração no seu apartamento pode provocar nos apartamentos vizinhos. As infiltrações são tão comuns que 80% de todos os prédios brasileiros possuem ou já possuíram problemas de infiltração. Na maioria das vezes o problema ocorre na cozinha e no banheiro que são as principais áreas molhadas. A área de serviço e a varanda dos apartamentos também são consideradas áreas de risco de infiltração. Os prédios que não são revestidos com cerâmica acabam apresentando mais problemas com infiltração. São aqueles que utilizam revestimento com massa única e pintada. Os apartamentos que ficam na cobertura também são os que mais apresentam problemas. Muitas vezes os problemas de infiltração aparecem junto com fissuras. Em alguns edifícios é possível a ocorrência de infiltrações no subsolo, pavimentos vazados, casas de máquinas e poço de elevadores. É importante identificar a origem da infiltração e providenciar o reparo o quanto antes.

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Condomínio Taxa de Condomínio Algumas incorporadoras arriscam informar uma projeção para o valor do condomínio. Você não deve confiar nesta projeção. São muitos os fatores que determinam o preço do condomínio como, por exemplo, a quantidade de moradores (quanto mais moradores um condomínio tem, mais os custos são rateados e menor tende a ser o valor do condomínio pago por cada um). Condomínios muito grandes possuem mais funcionários e isto pesa muito no custo. A quantidade de equipamentos de lazer como piscinas, saunas, academia elevam o consumo de água, energia e custos de manutenção. Existem condomínios onde o consumo de água é liberado e o custo é rateado por todos os condôminos. Também pode ocorrer o mesmo com relação ao consumo de gás de cozinha. Não é uma forma muito justa já que as pessoas que consomem menos acabam pagando mais por culpa de quem consome mais. Se você vai comprar um imóvel em um condomínio com poucos apartamentos e muitos serviços, se prepare para pagar um condomínio equivalente ao preço de um aluguel. A maior despesa de um condomínio continua sendo a folha de pagamento dos funcionários. Normalmente este item é - 186 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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responsável por 55% a 64% dos gastos totais. Os custos trabalhistas com INSS, FGTS, alimentação e décimo terceiro são significativos. Em segundo lugar o maior vilão do condomínio caro é o custo com água e energia. Existem incorporadoras que realizam projetos especiais de condomínios projetados para consumir menos energia e menos água. O imóvel pode ficar mais caro só que o benefício que a tecnologia oferece acaba compensando em um custo de condomínio menor. Existem outras despesas fixas que geram muitos custos como a manutenção periódica da piscina e de todos os elevadores. Existem ainda gastos administrativos, custos bancários e isenção do síndico. De cada 10 condomínios, 7 isentam o síndico do pagamento do condomínio. Estima-se que um condomínio com 60 apartamentos padrão gere um custo mensal de R$ 25.000,00. Isto representa um condomínio na casa dos R$ 420,00 mensais. Já em um condomínio luxuoso com o mesmo número de unidades, mas com os serviços de lazer de um clube, este custo pode atingir R$ 150.000,00 e o valor do condomínio para cada morador pode chegar a R$ 2.500,00 mensais. Achou muito? Em São Paulo existem empreendimentos de alto padrão onde cada morador paga R$ 15 mil reais de condomínio. Por isto antes de comprar um imóvel na planta, em condomínio com poucas unidades e muitas opções de lazer é bom refletir

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sobre o que isto vai significar anualmente com despesas de condomínio. Veja na tabela a seguir o peso de cada custo na composição do valor do condomínio: Pessoal Encargos Benefícios Água Energia Manutenção Material de Construção Administração Gerais Eventuais

38,5% 18,0% 1,9% 10,4% 4,6% 7,7% 1,1% 9,2% 2,2% 6,4%

É claro que essas proporções podem variar dependendo do que é oferecido em um condomínio e até mesmo da localização do condomínio no Brasil. Existem localidades do país onde o custo da mão de obra é mais elevado. Existem ainda custos com segurança, quanto mais luxuoso é o empreendimento maior tende a ser o custo com sistemas de segurança e monitoramento.

Inadimplência Uma desvantagem de comprar um apartamento em condomínio pequeno é o risco de inadimplência. Como os custos são divididos por poucos moradores basta que alguns - 188 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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fiquem inadimplentes para que o desequilíbrio financeiro afete todos os moradores. Quem mora em condomínio precisa saber que a despesa mensal com moradia sempre vai existir, é uma despesa fixa para sempre. E quando compramos um imóvel onde o condomínio é muito caro corremos risco quando perdemos o emprego ou passamos por alguma crise financeira pessoal. No primeiro mês de atraso a pessoa normalmente recebe uma carta comunicando que o pagamento do condomínio não foi identificado. Em um segundo momento o apartamento já constará no balancete como inadimplente. Normalmente mais uma registrada é enviada. O próximo passo é o protesto e em seguida uma ação judicial. Com três meses de atraso já é possível ter o nome inserido no Serasa. Com isto seu nome ficará sujo na praça e dali para frente dificilmente você conseguirá fazer qualquer financiamento, empréstimo ou até tirar um novo cartão de crédito. Infelizmente existem casos aonde o proprietário do imóvel chega a perdê-lo em leilões por causa de dívidas de condomínio. A ação judicial pode durar 7 a 8 anos. No Brasil o número de inadimplentes de condomínio é em torno de 7%. Isto significa que em um condomínio com 100 apartamentos é normal que 7 estejam devendo o condomínio.

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Livros que você deveria ler Veja uma seleção de livros que você deveria ler antes de comprar um imóvel. Este livro é leitura obrigatória para quem planeja comprar imóveis para investir. Conheça dezenas de maneiras de ganhar dinheiro através da compra, venda ou locação de imóveis como casas, apartamentos, terrenos e imóveis comerciais. Saiba os riscos e as oportunidades que a bolha imobiliária brasileira pode gerar nos próximos anos. Você precisa estar preparado. http://hotmart.net.br/show.html?a=L311372L&src=LN Quem não sabe matemática financeira corre o sério risco de ser enganado na hora de negociar prazos, preços, juros e formas de pagamento. O vendedor e os bancos não irão fazer os cálculos para avaliar se o negócio é bom ou ruim. Eles só mostrarão os números que interessam a eles para fechar a venda. Cabe a você saber fazer as contas para descobrir se o negócio é financeiramente vantajoso. E isto é possível aprendendo matemática financeira. http://hotmart.net.br/show.html?a=L509138L&src=LN - 190 Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila

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Se você pretende comprar um imóvel financiado leia primeiro o Livro Negro do Financiamento de Imóveis. Você verá que nem sempre o crédito imobiliário é a melhor opção para a aquisição da sua casa própria. Aprenda estratégias para comprar seu imóvel sem fazer dívidas, sem depender dos bancos: http://hotmart.net.br/show.html?a=L707209L&src=LN O livro digital Como Investir Dinheiro é fundamental para quem deseja investir em imóveis. É formado por cinco eBooks e duas planilhas eletrônicas, que ensinam tudo que você precisa saber sobre educação financeira e investimentos, além de dar suporte para organizar sua vida financeira e projetar sua independência financeira. Você vai aprender a se organizar financeiramente antes de investir na casa própria. Adquira o livro no endereço: http://hotmart.net.br/show.html?a=Q140949L&src=LN

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Sites recomendados:

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Observações do autor: 1. Existem informações contidas nesta obra que podem se desatualizar com o passar do tempo. Exemplo: leis, normas, números, estatísticas, taxas, etc. Por isto é importante confirmar as informações antes de aceitálas como verdade absoluta. 2. Este livro não foi escrito para profissionais do mercado imobiliário, técnicos e acadêmicos. O nosso foco é ajudar pessoas leigas. Muitas informações contidas aqui estão simplificadas para permitir um fácil entendimento. 3. O conteúdo deste livro não deve ser usado como única fonte de informação para tomada de decisões. Você deve consultar profissionais qualificados e credenciados como corretores de imóveis, órgãos de defesa do consumidor e advogados especialistas em direito imobiliário. Estas pessoas podem avaliar a sua situação de forma personalizada para orientar e ajudar nas suas decisões.

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