Textsystem Mietrecht 9783504381943

Citation preview

Eisenhardt Textsystem Mietrecht

Textsystem Mietrecht von

Thomas Eisenhardt Frankfurt am Main

2005

oUs

Verlag Dr.OttoSchmidt Köln

Bibliografische Information Der Deutschen Bibliothek Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über abrufbar.

Verlag Dr. Otto Schmidt KG Gustav-Heinemann-Ufer 58, 50968 Köln Tel.: 02 21/9 37 38-01, Fax: 02 21/9 37 38-9 43 e-mail: [email protected] www.otto-schmidt.de ISBN 3-504-45032-0 © 2005 by Verlag Dr. Otto Schmidt KG Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung, die nicht ausdrücklich vom Urheberrechtsgesetz zugelassen ist, bedarf der vorherigen Zustimmung des Verlages. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Das verwendete Papier ist aus chlorfrei gebleichten Rohstoffen hergestellt, holz- und säurefrei, alterungsbeständig und umweltfreundlich. Umschlaggestaltung: Jan P. Lichtenford, Mettmann Gesamtherstellung: Bercker, Kevelaer Printed in Germany

Vorwort

Elektronische Datenbanken und Textverarbeitung haben die juristische Arbeitsweise tiefgreifend verndert. Die Rechtsprechungsrecherche erfordert nur noch einen Bruchteil der frher bentigten Zeit, und einmal erarbeitete Texte lassen sich mit geringem Aufwand archivieren und reproduzieren. Doch nach wie vor muss die Information zu Texten verarbeitet werden und diese mssen so verwaltet werden, dass man problemlos auf sie zugreifen kann. Das vorliegende Werk will den Mietrechtspraktiker bei dieser Arbeit untersttzen, indem es eine Sammlung von 1400 Textbausteinen zu den gngigen Rechtsfragen der Wohnraum- und Geschftsraummiete zusammenstellt. Grundlage ist die Rechtsprechung des BGH, der Oberlandesgerichte und des BVerfG. Um einen mglichst effizienten Zugriff auf die einzelnen Texte zu ermglichen, ist das Werk auf oberster Ebene nach den gngigen Problemkreisen des mietrechtlichen Mandates sortiert. Innerhalb dieser Mandatsgruppen erfolgt die weitere Aufbereitung des Stoffes in alphabetisierter Form. Eine Vielzahl von Querverweisen auf das Randziffernsystem verhindern, dass weiterfhrende Aspekte bersehen werden. Abgerundet wird die Darstellung durch ein umfangreiches Register, das die Materie bis in die Details erschließt. Alle Texte enthalten ein rechtliches Argument und einen oder mehrere Rechtsprechungsbelege. Wo die Aussage nicht unmittelbar einleuchtet, wird sie knapp begrndet. Die Texte sind auf ein bestimmtes Argumentationsziel ausgerichtet und so gestaltet, dass sie sich leicht in den vorgegebenen Kontext eines Schriftsatzes einbauen lassen. Gerichtsentscheidungen werden in der Langform zitiert (mit Datum und Aktenzeichen) und bei Mehrfachverffentlichung mit zwei Fundstellen belegt, um das Auffinden der Entscheidung zu erleichtern. Die Sammlung tritt nicht in Konkurrenz zum traditionellen Formularbuch, sie liefert keine kompletten Mustertexte, sondern einzelne rechtliche Argumente. Und anders als ein Rechtslexikon will sie nicht darstellen und errtern, sondern apodiktische Aussagen treffen und dafr Belege aus der obergerichtlichen Rechtsprechung anfhren. Mit der zustzlich beigefgten CD kann der Leser die Texte ohne lstiges Abtippen weiterverwenden. Das vorliegende Werk ist aus der langjhrigen Anwaltsttigkeit des Verfassers entstanden. Sein Konzept und sein Nutzen sind in der Praxis erprobt. Frankfurt/Main, Mai 2005

Thomas Eisenhardt

V

Inhaltsbersicht Seite

Vorwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

V

Inhaltsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

IX

Abkrzungsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

XXV

Rz.

Seite

1

1

I. Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags . . . . . . . II. Abwicklung des beendeten Mietvertrags . . . . . . . . . . . . . .

263

53

III. Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

354

71

IV. Gebrauchsberlassung und Untervermietung

. . . . . . . . . .

463

93

V. Gewhrleistungsrechte des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . .

496

100

VI. Kaution und Vermieterpfandrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . .

652

132

VII. Kndigung – Allgemeine Grundstze . . . . . . . . . . . . . . . .

742

149

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

847

170

IX. Kndigung des Vermieters und Rumungsklage . . . . . . . . .

VIII. Kndigung des Mieters

925

186

X. Kndigung und Rumung – Schutzrechte des Mieters . . . . . 1196

239

XI. Mieterhhung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1246

251

XII. Mietgebrauch – Rechte und Pflichten des Mieters . . . . . . . . 1381

277

XIII. Mietpreisberhhung, Wucher, Sittenwidrigkeit . . . . . . . . . 1439

289

XIV. Mietzahlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1485

298

XV. Modernisierung und Instandsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . 1566

314

XVI. Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter . . . . . . . 1584

317

XVII. Schadensersatzansprche des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . 1673

338

XVIII. Schadensersatzansprche des Vermieters . . . . . . . . . . . . . 1757

354

Stichwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

377

VII

Inhaltsverzeichnis Seite

Vorwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

V

Inhaltsbersicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

VII

Abkrzungsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

XXV

Rz.

Seite

1. Abtretung vertraglicher Rechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1

1

2. Allgemeine Geschftsbedingungen, §§ 305 ff. BGB

. . . . . . . .

4

1

3. Anfechtung des Mietvertrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

13

3

4. Annahme von Vertragsangebot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

14

3

5. Apothekengesetz/Verbot von Umsatzmiete und Pacht . . . . . .

19

4

6. Aufklrungspflichten des Mieters vor Vertragsschluss

. . . . . .

22

5

7. Aufklrungspflichten des Vermieters vor Vertragsschluss . . . .

24

5

8. Befristeter Vertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

28

6

9. Doppelvermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

30

6

I. Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

10. Ehewohnung/Zuweisung gem. § 5 ff. HausratsVO . . . . . . . . .

31

7

11. Eintritt des Erwerbers gem. § 566 BGB . . . . . . . . . . . . . . . .

34

7

12. Ersatzmieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

35

7

13. Genehmigungsbedrftiger Vertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

45

9

14. Gesetzliches Verbot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

47

10

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

51

11

16. Hausordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

52

11

17. Leihvertrag gem. §§ 598 ff. BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

54

11

18. Mietaufhebungsvereinbarung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

57

12

15. Gewerbliche Weitervermietung

19. Mieterwechsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

67

14

20. Mietobjekt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

71

15

21. Mietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

73

15

22. Mindestanforderungen an Zustandekommen des Mietvertrags .

78

16

23. Mischmietverhltnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

81

17

24. Mblierungszuschlag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

87

18

25. Mndliche Nebenabreden zu schriftlichem Vertrag . . . . . . . .

89

18

26. Mndlicher Mietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

91

18 IX

Inhaltsverzeichnis

27. Nachmieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Rz.

Seite

94

19

28. Neuabschluss des beendeten Vertrags . . . . . . . . . . . . . . . .

98

20

29. Nichtigkeit des Vertrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

103

21

30. Nießbraucher als Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

104

21

31. Nutzungszweck . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

107

21

32. Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

110

22

33. Pachtvertrag gem. §§ 581 ff. BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

111

22

34. Person des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

114

23

35. Person des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

120

24

36. Prostitution

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

127

25

37. Schriftform, gesetzliche gem. § 550 BGB . . . . . . . . . . . . . .

129

26

38. Schriftform, vereinbarte gem. § 127 BGB . . . . . . . . . . . . . .

175

35

39. Strohmanngeschft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

180

36

40. berbrckungsvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

182

36

41. Unternehmensbezogener Vertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

183

36

42. Verußerung des Mietobjekts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

184

37

43. Verlngerung durch Gebrauchsfortsetzung . . . . . . . . . . . . .

185

37

44. Verlngerung durch Vereinbarung . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

186

37

45. Verlngerung durch Verlngerungsklausel . . . . . . . . . . . . . .

190

38

46. Verlngerungsoption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

192

38

47. Vermieterwechsel durch Vereinbarung . . . . . . . . . . . . . . . .

205

41

48. Vermieterwechsel gem. § 566 Abs. 1 BGB . . . . . . . . . . . . . .

208

41

49. Vertrag auf Lebenszeit gem. § 544 S. 2 BGB . . . . . . . . . . . . .

221

44

50. Vertragsstrafe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

223

44

51. Vertretung bei Vertragsschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

225

45

52. Verwirkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

227

45

53. Vollstndigkeitsklausel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

229

46

54. Vorkaufsrecht des Mieters gem. § 577 BGB . . . . . . . . . . . . .

231

46

55. Vorkaufsrecht des Mieters, vertragliches

. . . . . . . . . . . . . .

234

46

56. Vormietrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

236

47

57. Vorvertrag

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

240

48

58. Vorzeitiger Auszug des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

245

49

59. Vorzeitige Vertragsentlassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

247

49

60. Wasserversorgung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

256

51

61. Wohnraummietrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

258

51

62. Zugang von Angebot und Annahme . . . . . . . . . . . . . . . . .

261

52

X

Inhaltsverzeichnis

II. Abwicklung des beendeten Mietvertrags

Rz.

Seite

1. Abnahmeprotokoll bei Vertragsende . . . . . . . . . . . . . . . . .

263

53

2. Aufwendungsersatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

264

53

3. Baukostenzuschuss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

269

54

4. Bereicherungsansprche des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . .

271

54

5. Beseitigung von Einrichtungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

272

54

6. Einrichtungen des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

275

55

7. Herausgabe der Mietrume . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

280

56

8. Mieterinvestitionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

281

56

9. Nutzungsentschdigung gem. § 546a Abs. 1 BGB . . . . . . . . .

282

56

10. Nutzungsentschdigung gem. § 812 BGB . . . . . . . . . . . . . . .

306

61

11. Nutzungsentschdigung gem. § 987 BGB . . . . . . . . . . . . . . .

309

62

12. Obhutspflicht des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

313

63

13. Rckgabe der Mietrume gem. § 546 BGB . . . . . . . . . . . . . .

315

63

14. Verjhrung von Aufwendungsersatzansprchen des Mieters . . .

335

67

15. Verjhrung von Erfllungsansprchen

. . . . . . . . . . . . . . . .

339

68

16. Verwendungsersatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

341

68

17. Vorenthaltung der Mietsache . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

342

68

18. Wegnahme von Einrichtungen gem. § 539 Abs. 2 BGB . . . . . .

343

68

19. Wiederherstellung des vorherigen Zustands . . . . . . . . . . . . .

348

69

20. Zurckbehaltungsrecht an Mietsache . . . . . . . . . . . . . . . . .

352

70

354

71

2. Abrechnungsfrist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362a

73

III. Betriebskosten 1. Abrechnung der Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Abrechnungszeitraum

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

363

74

4. Belegeinsicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

366

74

5. Betriebskostenvereinbarung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

369

75

6. Erhhung von Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

386

78

7. Erstattungsanspruch des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

388

78

8. Hauswartkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 389a

79

9. Heizkostenverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

390

79

10. Klage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

394

80

11. Konkludente bernahme von Betriebskosten . . . . . . . . . . . .

396

80

12. Leerstand von Wohnungen in Mehrfamilienhaus . . . . . . . . . .

399

81 XI

Inhaltsverzeichnis

13. Nachforderung von Betriebskosten, Ausschluss gem. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

401a

81

14. Neueinfhrung von Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . .

402

81

15. Nichtabrechnung von Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . .

403

81

16. Nutzflche fr Betriebskostenumlage . . . . . . . . . . . . . . . .

404

82

17. Rckforderung der Vorauszahlungen bei unterlassener Abrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

406

82

Rz.

Seite

18. Sonstige Betriebskosten gem. § 2 Nr. 17 BetrKVO (Anl. 3 zu § 27 Nr. 17 II. BV) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

411

83

19. Stromkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

415

84

20. Umlagefhigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

417

84

21. Umlegungsmaßstab/Bestimmung durch Vermieter . . . . . . . .

422

85

22. Unpfndbarkeit von Betriebskostenvorauszahlungen . . . . . . .

427

86

23. Verjhrung von Betriebskostenforderungen . . . . . . . . . . . . .

429

86

24. Vermieterwechsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

431

86

25. Verteilungsschlssel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

435

87

26. Verwirkung von Betriebskostenforderungen . . . . . . . . . . . .

436

87

27. Vorauszahlungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

438

88

28. Vorwegabzug bei unterschiedlichem Kostenanfall . . . . . . . . .

446

90

29. Wasserversorgung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

448

90

30. Wirtschaftseinheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

449

90

31. Zeitliche Abgrenzung der Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . .

450

90

32. Zurckbehaltungsrecht an Vorauszahlungen . . . . . . . . . . . .

452

91

33. Zwangsverwaltung gem. §§ 146 ff. ZVG . . . . . . . . . . . . . . .

457

92

34. Zwangsvollstreckung

459

92

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

IV. Gebrauchsberlassung und Untervermietung 1. Anspruch auf Erlaubnis zur Gebrauchsberlassung . . . . . . . .

463

93

2. Auskunft ber Untermietverhltnisse . . . . . . . . . . . . . . . .

466

93

3. Duldung unerlaubter Untervermietung . . . . . . . . . . . . . . .

467

93

4. Erlaubniserteilung zur Gebrauchsberlassung . . . . . . . . . . .

469

94

5. Familienangehrige/Aufnahme in Mietwohnung . . . . . . . . .

471

94

6. Gewerbliche Weitervermietung gem. § 565 BGB

. . . . . . . . .

474

95

7. Kndigungsschutz des Endmieters gem. Art. 3 GG . . . . . . . .

480

96

8. Lebensgefhrte/Aufnahme in die Mietwohnung . . . . . . . . . .

482

97

9. Rckgabe der untervermieteten Rume . . . . . . . . . . . . . . .

484

97

XII

Inhaltsverzeichnis

10. Unberechtigte Untervermietung . . . . . . . . . . . 11. Untermietzuschlag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12. Untervermietung von Geschftsraum . . . . . . . . 13. Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung 14. Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung . . . 15. Wohngemeinschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

Rz.

Seite

485 487 488 490 492 494

97 97 98 98 98 98

. 496 . 498 . 500 . 502 . 503 . 507 . 512 . 527 . 529 . 531 . 533 . 534a . 535 . 539 . 541 . 543 . 544 . 546 . 553 . 555 . 557 . 563 . 570 . 575 . 579 . 587 . 592 . 593

100 100 100 101 101 102 103 106 106 107 107 107 107 108 108 108 109 109 110 111 111 113 114 115 115 117 118 118

. . . . . .

V. Gewhrleistungsrechte des Mieters 1. Anfnglicher Mangel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Anzeigepflicht gem. § 536c BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Aufzug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Ausschluss von Gewhrleistungsrechten . . . . . . . . . . . . . . 5. Beheizung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Behrdliche Genehmigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Beschrnkungen der Gewhrleistung bei Geschftsraummiete 8. Bezugsfertigkeit der Mietrume . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9. Duldungspflicht gem. § 554 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10. Elektroinstallation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11. Ersatzvornahme gem. § 536a Abs. 2 BGB . . . . . . . . . . . . . . 12. Ersatzvornahme gem. § 887 ZPO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13. Feststellung des Minderungsrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . 14. Gemeinschaftsflchen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15. Gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum . . . . . . . . . 16. Instandsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17. Kellerraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18. Kenntnis des Mangels bei Vertragsschluss . . . . . . . . . . . . . 19. Konkurrenzschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20. Lrm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21. Mngel der Mietsache gem. § 536 BGB . . . . . . . . . . . . . . . 22. Mngelanzeige durch den Mieter gem. § 536c BGB . . . . . . . 23. Mngelbeseitigung durch den Vermieter . . . . . . . . . . . . . . 24. Mietbegriff bei Minderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25. Mietflche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26. Mietminderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27. Mindeststandard von Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28. Mobilfunkanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

XIII

Inhaltsverzeichnis

29. Nutzungsentschdigung fr mangelhafte Mietrume . . . . . . 30. ffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschrnkung . . . . . . . . . . . 31. Raumtemperatur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32. Rechtsmangel gem. § 536 Abs. 3 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . 33. Schadstoffbelastung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34. Schallschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35. Technische Einrichtungen der Mietsache . . . . . . . . . . . . . . 36. berlassung der Mietsache gem. § 535 Abs. 1 BGB . . . . . . . . 37. Umsatz verpachteten Unternehmens . . . . . . . . . . . . . . . . . 38. Verkehrsanbindung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39. Verlust des Zahlungsanspruchs bei Hinnahme der Minderung . 40. Verlust von Gewhrleistungsrechten durch vorbehaltlose Zahlung in Kenntnis eines Mangels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41. Versorgungssperre durch Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42. Vertragsgemßer Zustand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43. Vorrang der Gewhrleistungsvorschriften . . . . . . . . . . . . . . 44. Wohnflche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45. Zahlungsvorbehalt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46. Zugesicherte Eigenschaft gem. 536 Abs. 2 BGB . . . . . . . . . . 47. Zurckbehaltungsrecht bei Mngeln . . . . . . . . . . . . . . . . .

Rz.

Seite

595 596 601 603 607 609a 610 612 619 621 623

119 119 120 120 121 122 122 123 124 125 125

625 631a 632 634 636 637 639 642

125 127 128 128 128 128 129 129

652 656 658 662 664 668 670 672 676 685 687 689 690 693

132 132 133 133 134 134 135 135 136 138 138 138 138 139

VI. Kaution und Vermieterpfandrecht 1. Abrechnungsfrist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Abtretung der Kaution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Anlage der Kaution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Aufrechnung des Mieters mit Kautionsguthaben . . . 5. Aufrechnung des Vermieters gegen Kautionsguthaben 6. Aufstockung der Kaution . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Barkaution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Begrenzung gem. § 551 Abs. 1 BGB . . . . . . . . . . . . 9. Brgschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10. Flligkeit der Kautionszahlung . . . . . . . . . . . . . . . 11. Flligkeit des Kautionsguthabens . . . . . . . . . . . . . 12. Kndigung wegen Nichtzahlung der Kaution . . . . . 13. Mietermehrheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14. Nichtzahlung der Kaution . . . . . . . . . . . . . . . . . XIV

. . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . .

Inhaltsverzeichnis Rz.

Seite

. . . . . . . . . .

. . . . . . . . . .

. . . . . . . . . .

. . . . . . . . . .

. . . . . . . . . .

. . . . . . . . . .

698 699 701 703 719 729 731 734 736 738

140 140 140 140 144 146 146 147 147 147

1. Abmahnung und Fristsetzung vor fristloser Kndigung 2. Abtretung des Kndigungsrechts . . . . . . . . . . . . . . 3. Bedingter Kndigungsausspruch . . . . . . . . . . . . . . . 4. Beendigungszeitpunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Befristeter Vertrag mit Verlngerungsklausel . . . . . . . 6. Begrndung der fristlosen Kndigung . . . . . . . . . . . 7. Empfangsvollmacht fr Kndigung . . . . . . . . . . . . . 8. Feststellung der Vertragsbeendigung . . . . . . . . . . . . 9. Form der Kndigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10. Fristlose Kndigung/Grundstze . . . . . . . . . . . . . . 11. Fristsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12. Geschftsgrundlage/nderung i.S.v. § 313 BGB . . . . . 13. Kndigung im Berufungsverfahren . . . . . . . . . . . . . 14. Kndigung, unberechtigte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15. Kndigung vor Mietbeginn . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16. Kndigungsbefugnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17. Kndigungsbeschrnkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18. Kndigungserklrung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19. Kndigungsfrist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20. Kndigungsklauseln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21. Kndigungstermin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22. Kndigungsvollmacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23. Personenmehrheit auf Vermieter- oder Mieterseite . . . 24. Schlssiges Verhalten als Kndigungserklrung . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

742 746 748 750 751 754 757 760 762 764 771 772 774 776 779 782 784 790 792 795 800 802 803 807

149 150 150 150 150 151 151 152 152 153 154 155 155 155 156 156 157 158 158 159 160 160 160 161

15. Ratenzahlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16. Rechtsverfolgungskosten . . . . . . . . . . . . . . . 17. Rckzahlung der Kaution . . . . . . . . . . . . . . . 18. Vermieterpfandrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19. Vermieterwechsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20. Verwirkung/Verjhrung der Vermieteransprche 21. Verzinsungspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22. Wiederauffllung der Kaution . . . . . . . . . . . . 23. Zurckbehaltungsrecht an Kaution . . . . . . . . . 24. Zwangsverwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . .

. . . . . . . . . .

. . . . . . . . . .

VII. Kndigung – Allgemeine Grundstze

XV

Inhaltsverzeichnis Rz.

Seite

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

809 810 822 827 831 833 841 845

161 162 164 165 166 167 168 169

1. Ausschluss der ordentlichen Kndigung . . . . . . . . . . . 2. Betreutes Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Feststellungsklage des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . 4. Fristlose Kndigung des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . 5. Gebrauchsentziehung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB . . . 6. Geschftsgrundlage/nderung i.S.v. § 313 BGB . . . . . . 7. Gesundheitsgefhrdung gem. § 569 Abs. 1 BGB . . . . . . 8. Kndigungsfrist des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9. Staffelmiete/Kndigungsrecht gem. § 557a Abs. 3 BGB . 10. Unzumutbarkeit/sonstige Grnde fr Mieter . . . . . . . 11. Verschulden bei Vertragsschluss . . . . . . . . . . . . . . . 12. Verweigerung der Untervermietungserlaubnis gem. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . .

847 850 852 856 858 879 886 894 898 900 910

170 170 171 171 172 176 178 179 180 180 182

. . .

912

183

25. Sonderkndigungsrecht, vertragliches . . . . . . . . . . . 26. Stillschweigende Verlngerung gem. § 545 BGB . . . . . 27. Umdeutung unwirksamer Kndigung gem. § 140 BGB 28. Unzumutbarkeit gem. § 543 BGB . . . . . . . . . . . . . . 29. Verlust des Kndigungsrechts durch lngeres Zuwarten 30. Vertrag ber mehr als 30 Jahre gem. § 544 BGB . . . . . 31. Vollmacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32. Zugang der Kndigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

VIII. Kndigung des Mieters

IX. Kndigung des Vermieters und Rumungsklage 1. Abmahnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Abtretung des Rumungsanspruchs . . . . . . . . . . . . . . 3. nderungskndigung bei Geschftsraummiete und Pacht 4. Anerkenntnis des Rumungsanspruchs . . . . . . . . . . . . 5. Auskunft ber Bewohner der Mietrume . . . . . . . . . . . 6. Begrndung der Wohnraumkndigung aus berechtigtem Interesse gem. § 573 Abs. 3 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Berechtigtes Interesse gem. § 573 BGB . . . . . . . . . . . . . 8. Besitzrecht des Mieters gem. § 986 BGB . . . . . . . . . . . . 9. Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung . . . . . . . . . . . . . XVI

. . . . .

. . . . .

925 927 930 932 933

186 186 187 187 187

. . . .

. . . .

934 946 949 954

187 190 191 191

Inhaltsverzeichnis

10. Betriebsbedarf gem. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB . . . . . . . . . . . . . . 11. Betriebspflicht/fristlose Kndigung wegen Verletzung

Rz.

Seite

955

192

. . . . . .

957

192

12. Eidesstattliche Versicherung gem. § 807 ZPO . . . . . . . . . . . .

959

192

13. Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB . . . . . . . . . . . . . .

962

193

14. Einliegerwohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

992

199

15. Einstweilige Verfgung auf Rumung und Herausgabe von Geschftsrumen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

993

199

16. Erleichterte Kndigung des Vermieters gem. § 573a BGB . . . . .

995

200

17. Erneute Kndigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1004

201

18. Fehlbelegung einer Sozialwohnung

. . . . . . . . . . . . . . . . . . 1007

202

19. Feststellung der Beendigung des Mietverhltnisses/Klage des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1009

202

20. Feststellung der Nichtbeendigung des Mietverhltnisses/Klage des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1011

203

21. Fristlose Kndigung gem. § 543 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . 1014

203

22. Garage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1016

204

23. Genossenschaftswohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1018

204

24. Geschftsgrundlage/nderung i.S.v. § 313 BGB . . . . . . . . . . . 1020

205

25. Gewerbliche Weitervermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1023

205

26. Hausfriedensstrung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1025

206

27. Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung . . . . . . 1028

206

28. Insolvenzverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1029

206

29. Kaution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1031

207

30. Klage auf knftige Rumung gem. § 259 ZPO . . . . . . . . . . . . 1034

207

31. Kndigung im Prozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1037

208

32. Kndigungsfrist des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1041

209

33. Kndigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum, § 577a BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1044

209

34. Missbruchliche Kndigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1055

212

35. Missbruchliches Rumungsverlangen . . . . . . . . . . . . . . . . 1057

212

36. ffentliches Interesse als berechtigtes Interesse gem. § 573 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1059

212

37. Pflichtverletzungen des Mieters, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB . . . . . 1062

213

38. Prostitution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1065

213

39. Rumungsanspruch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1067

214

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1068

214

41. Rumungsurteil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1073

40. Rumungsklage

215 XVII

Inhaltsverzeichnis

42. Rumungsvergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Rz.

Seite

1075

215

43. Rumungsverpflichtung aus Grundstckskaufvertrag . . . . . .

1078

216

44. Rumungsvollstreckung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1080

216

45. Sozialklausel, § 574 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1096

219

46. Teilkndigung von Nebenrumen gem. § 573b BGB . . . . . . .

1097

219

47. Teilkndigung von Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1100

220

48. berbelegung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1102

220

49. ble Nachrede gem. § 186 StGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1105

221

50. Unerlaubte Gebrauchsberlassung . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1107

221

51. Unpnktliche Mietzahlungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1114

222

52. Unterbelegung einer Genossenschaftswohnung . . . . . . . . . .

1121

224

53. Unzumutbarkeit/sonstige Grnde fr Vermieter

. . . . . . . . .

1124

224

54. Veranlassung zur Klageerhebung gem. § 93 ZPO . . . . . . . . .

1132

226

55. Verbotene Eigenmacht des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . .

1138

227

56. Vermieterwechsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1141

228

57. Vertragswidriger Gebrauch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1144

228

58. Verwertungskndigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB . . . . . .

1147

229

59. Verwirkung des Rumungsanspruchs

231

. . . . . . . . . . . . . . . .

1157

60. Vorbergehender Gebrauch gem. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB . . . .

1159

231

61. Werkmietwohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1161

231

62. Wohnraummietrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1163

231

63. Zahlungsverzug gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB . . . . . . . . . . .

1164

232

64. Zerrttung des Vertrauensverhltnisses . . . . . . . . . . . . . . .

1185

236

65. Zwangsversteigerung/Sonderkndigungsrecht gem. § 57a ZVG

1187

237

1195

238

1. Aussetzung der Vollziehung bei Rechtsbeschwerde gem. §§ 570 Abs. 3, 575 Abs. 5 ZPO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1196

239

2. Einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung gem. § 719 ZPO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1198

239

3. Einwand eines Besitzrechts gegen Vollstreckung aus Zuschlagsbeschluss, § 93 Abs. 1 S. 2 ZVG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1206

242

4. Erinnerung gegen Art und Weise der Zwangsvollstreckung gem. § 766 ZPO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Rumungsfrist gem. §§ 721, 794a ZPO . . . . . . . . . . . . . . .

1208 1211

242 243

66. Zwangsvollstreckung

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

X. Kndigung und Rumung – Schutzrechte des Mieters

XVIII

Inhaltsverzeichnis

6. Vollstreckungsabwehrklage gem. § 767 ZPO . . . . . 7. Vollstreckungsschutz gem. § 712 ZPO . . . . . . . . . 8. Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO . . . . . . . . 9. Widerspruch nach der Sozialklausel gem. § 574 BGB

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

Rz.

Seite

1215 1218 1223 1237

244 244 245 248

. . 1246 . . 1248

251 251

. . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . .

1250 1252 1254 1258 1261 1263 1265 1268 1270 1277 1279 1281 1283

252 252 252 253 253 254 254 254 255 256 256 257 257

. . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . .

1289 1319 1332 1335 1336 1338 1341 1344 1357 1360 1362 1364 1365

258 264 267 268 268 268 269 269 272 273 273 273 273

. . . .

. . . .

XI. Mieterhhung 1. Alterungszuschlag zu Mietspiegelwerten . . . . . . . . . . . . . 2. Angemessene Miete fr Geschftsraum . . . . . . . . . . . . . 3. Beschrnkung der Erhhungsmglichkeit wegen ffentlicher Frderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Betriebskostenerhhung gem. § 560 BGB . . . . . . . . . . . . . 5. Empfangsvollmacht fr Mieterhhungsverlangen . . . . . . . 6. Festschreibung der Miete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Gewerbezuschlag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Haustrgeschft gem. § 312 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9. Indexklausel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10. Inklusivmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11. Kappungsgrenze gem. § 558 Abs. 3 BGB . . . . . . . . . . . . . 12. Konkludente Mieterhhung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13. Mngel der Mietrume . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14. Marktmiete fr Geschftsraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15. Mieterhhung bei Geschftsraum . . . . . . . . . . . . . . . . . 16. Mieterhhung gem. § 558 BGB – bis zur ortsblichen Vergleichsmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17. Mieterhhung gem. § 559 BGB – nach Modernisierung . . . . 18. Mietermehrheit bei Mieterhhung . . . . . . . . . . . . . . . . . 19. Mietspiegel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20. Mietwertgutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21. Neufestsetzung der Miete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22. Ortsbliche Vergleichsmiete gem. § 558 Abs. 2 BGB . . . . . 23. Schiedsgutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24. Schnheitsreparaturen/Zuschlag . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25. Staffelmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26. Stichtagsdifferenz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27. Untermietzuschlag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28. Unwirksame Miethheregelung gem. § 557 Abs. 4 BGB . . .

XIX

Inhaltsverzeichnis Rz.

Seite

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

1367 1371 1374 1376 1379

274 275 275 276 276

. . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . .

. 1381 . 1383 . 1385 . 1397 . 1399 . 1400a . 1401 . 1409 . 1415 . 1417 . 1421 . 1423 . 1425 . 1426 . 1429 . 1431 . 1433 . 1436

277 277 277 280 280 281 281 283 284 284 286 286 286 286 287 287 288 288

1. Anwendungsbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Fristlose Kndigung des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . 3. Geringes Wohnungsangebot gem. § 5 Abs. 2 S. 1 WiStG 4. Geschftsgrundlage/nderung i.S.v. § 313 BGB . . . . . . 5. Laufende Aufwendungen gem. § 5 Abs. 2 S. 2 WiStG . . 6. Mngel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Ortsbliche Vergleichsmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Sittenwidrigkeit gem. § 138 BGB . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

289 289 289 290 291 291 292 292

29. Verlngerungsoption . 30. Verwirkung . . . . . . 31. Vollmacht . . . . . . . 32. Wertsicherungsklausel 33. Wohnflche . . . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

XII. Mietgebrauch – Rechte und Pflichten des Mieters 1. Bauliche Vernderungen durch den Mieter . . . . 2. Belftung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Betriebspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Dbeleinstze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Elektro- und Gasgerte des Mieters . . . . . . . . . 6. Gartenpflege durch Mieter . . . . . . . . . . . . . . 7. Konkurrenzschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Obhutspflicht des Mieters . . . . . . . . . . . . . . 9. Obhutspflicht des Zwischenmieters . . . . . . . . 10. Parabolantenne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11. Schlssel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12. Schwergewichtige Gegenstnde . . . . . . . . . . . 13. Streupflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14. Tierhaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15. Treppenlift . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16. Ungezieferbeseitigung . . . . . . . . . . . . . . . . . 17. Unverletzlichkeit der Wohnung gem. Art. 13 GG 18. Winterdienst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . .

XIII. Mietpreisberhhung, Wucher, Sittenwidrigkeit

XX

1439 1442 1443 1448 1450 1454 1456 1457

Inhaltsverzeichnis Rz.

Seite

. . . . .

1470 1473 1476 1481 1483

295 295 296 297 297

1. Abbuchungsermchtigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Abtretung von Mietforderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Aufrechnung des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Differenzmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Einzugsermchtigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Haftung des GbR-Gesellschafters . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Hinterlegung gem. §§ 372 ff. BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Mehrwertsteueroption gem. § 9 UStG . . . . . . . . . . . . . . . 9. Mietvorauszahlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10. Nachhaftung von Gesellschaftern . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11. Nutzungsentschdigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12. Rechtzeitigkeit der Mietzahlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13. Rckforderungsanspruch des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . 14. Tilgungsbestimmung des Mieters, § 366 Abs. 1 BGB . . . . . . 15. Tilgungsreihenfolge bei fehlender Bestimmung des Mieters, § 366 Abs. 2 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16. Urkundenprozess gem. §§ 592 ff. ZPO . . . . . . . . . . . . . . . 17. Vermietermehrheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18. Vermieterwechsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19. Verwirkung des Mietzahlungsanspruchs . . . . . . . . . . . . . . 20. Vorauszahlungsklausel und Aufrechnungsbeschrnkung in Altmietvertrgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21. Vorzeitiger Auszug des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22. Wegfall der Mietzahlungspflicht bei Gebrauchsberlassung an Dritte gem. § 537 Abs. 2 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23. Zahlungsverzug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24. Zinsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25. Zurckbehaltungsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26. Zwangsverwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27. Zwangsvollstreckung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1485 1487 1491 1498 1499 1500a 1501 1504 1512 1513 1514 1515 1518 1520

298 298 299 300 300 301 301 302 303 303 303 304 304 305

1523 1528 1535 1537 1539

305 306 307 308 308

1543 1545

309 309

1555 1557 1559 1561 1562 1564

312 312 313 313 313 313

9. Staffelmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10. Teilnichtigkeit bei Verstoß gegen § 5 WiStG . 11. bliche Entgelte gem. § 5 Abs. 2 S. 1 WiStG . 12. Vernderung der ortsblichen Vergleichsmiete 13. Zuschlag zur ortsblichen Vergleichsmiete . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

XIV. Mietzahlung

XXI

Inhaltsverzeichnis Rz.

Seite

1. Baulrm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1566

314

2. Duldung

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1568

314

3. Duldungsverlangen gem. § 554 Abs. 3 BGB . . . . . . . . . . . .

1570

314

4. Einsparung an Heizenergie oder Wasser . . . . . . . . . . . . . .

1572

315

5. Hrteeinwand des Mieters gem. § 554 Abs. 2 S. 2 BGB . . . .

1574

315

6. Mieterhhung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1578

315

7. Vertragliche Duldungsverpflichtung . . . . . . . . . . . . . . . .

1579

316

8. Wertverbesserung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1582

316

1584

317

XV. Modernisierung und Instandsetzung

XVI. Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter 1. Abgeltung noch nicht flliger Renovierung . . . . . . . . . . . . 2. Abgeltung wegen Umbaus der Mietrume . . . . . . . . . . . .

1591

319

3. Anfangsrenovierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1594

320

4. Bedarfsklauseln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1597

320

5. Bezugsfertiger Zustand bei Rckgabe . . . . . . . . . . . . . . . .

1599

320

6. DDR-Mietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1602

321

7. Endrenovierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1604

322

8. Ersatzvornahme durch Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1610

323

9. Fachgerechte Renovierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1613

324

10. Fachhandwerkerklausel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1615

324

11. Fristenplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1617

324

12. Fristsetzung gem. § 281 Abs. 1 S. 1 BGB . . . . . . . . . . . . .

1618

324

13. Fußbodenbelag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1624

325

14. Geldersatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1625

326

15. Instandhaltung und Instandsetzung

. . . . . . . . . . . . . . . .

1626

326

16. Kleinreparaturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1636

328

17. Kostenvorschuss fr Renovierung . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1639

329

18. Laufende Renovierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1641

330

19. Parkett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1652

333

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1654

333

20. Rohrverstopfung

21. Schadensersatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1655

333

22. Schnheitsreparaturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1656

334

23. Summierung von Pflichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1661

335

24. Teppichboden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1665

336

XXII

Inhaltsverzeichnis Rz.

Seite

25. Turnus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1669 26. Umbau der Mietrume . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1670 27. Wartungsarbeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1671

336 337 337

XVII. Schadensersatzansprche des Mieters 1. Entgangener Gewinn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Ferienhausmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Frustrationsschaden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Garantiehaftung des Vermieters wegen anfnglicher Mngel gem. § 536a Abs. 1 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Gebrauchsentziehung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Haftung fr Dritte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Haftung fr Schden durch andere Mieter . . . . . . . . . . . . 8. Haftungsbeschrnkung bei Mngeln . . . . . . . . . . . . . . . . 9. Haftungsdauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10. Instandhaltungspflichten/Vernachlssigung . . . . . . . . . . . 11. Kndigung, unberechtigte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12. Kndigungsandrohung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13. Kndigungsfolgeschaden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14. Mngel der Mietsache gem. § 536 BGB . . . . . . . . . . . . . . 15. Nutzlose Aufwendungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16. Rumungsverlangen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17. Rumungsvollstreckung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18. Schutzbereich des Mietvertrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19. bergabe der Mietrume . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20. Untervermietung/Verweigerung der Erlaubnis . . . . . . . . . . 21. Verbotene Eigenmacht des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . 22. Verkehrssicherungspflicht des Vermieters . . . . . . . . . . . . 23. Verschulden bei Vertragsverhandlungen . . . . . . . . . . . . . . 24. Vertragsstrafe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25. Vertragsverletzungen des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . . 26. Verzug des Vermieters mit Mngelbeseitigung, § 536a Abs. 1 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27. Vorkaufsrecht/Formunwirksamkeit . . . . . . . . . . . . . . . .

1673 1675 1677

338 338 338

1678 1689 1690 1692 1694 1699 1701 1704 1713 1715 1719 1721 1725 1727 1729 1735 1737 1739 1741 1746 1748 1749

339 341 341 341 342 342 343 343 345 345 346 347 348 348 348 349 349 350 350 351 351 352

1752 1755

352 353

XXIII

Inhaltsverzeichnis Rz.

Seite

1757 1759 1762 1763 1764 1765 1768 1769 1771 1775 1777 1778 1780 1795 1796 1798 1800 1807 1809 1811 1813 1831 1831a 1832 1834 1855 1859 1861

354 354 355 355 355 355 355 356 356 357 357 357 357 361 361 361 361 363 363 364 364 368 368 369 369 374 375 375

XVIII. Schadensersatzansprche des Vermieters 1. Abnahmeprotokoll bei Vertragsende . . . . . . . . . . . . . . . 2. Abzug „neu fr alt“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Bodenkontamination . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Brandschaden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Erfllungsgehilfe des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Erfllungsverweigerung gem. § 281 Abs. 2 BGB . . . . . . . . 7. Fristsetzung gem. § 281 Abs. 1 S. 1 BGB . . . . . . . . . . . . 8. Haftpflichtversicherung des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . 9. Haftung fr Dritte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10. Kndigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11. Kndigungsfolgeschaden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12. Mehrwertsteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13. Mietausfall nach fristloser Kndigung . . . . . . . . . . . . . . 14. Mietausfall wegen Verletzung von Instandsetzungspflichten 15. Mietausfall wegen verspteter Rckgabe . . . . . . . . . . . . 16. Negative Feststellungsklage des Mieters . . . . . . . . . . . . 17. Renovierung, unterlassene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18. Rohrverstopfung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19. Rckbaupflicht des Mieters bei Vertragsende . . . . . . . . . 20. Sachverstndigenkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21. Schden der Mietsache . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22. Schadensminderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23. Schlsselverlust . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24. bergabeprotokoll bei Vertragsbeginn . . . . . . . . . . . . . . 25. Verjhrung von Ersatzansprchen . . . . . . . . . . . . . . . . 26. Versptete Rckgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27. Vertragsverletzungen des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . 28. Wasserschaden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Stichwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

XXIV

377

Abkrzungsverzeichnis

AVBEltV

Verordnung ber Allgemeine Bedingungen fr die Elektrizittsversorgung von Tarifkunden

BB BetrKV BGHR BGHReport BGHZ II. BV BVerfGE

Betriebs-Berater Betriebskostenverordnung BGH-Rechtsprechung Zivilsachen BGH-Report Entscheidungssammlung des Bundesgerichtshofes in Zivilsachen II. Berechnungsverordnung Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts

DB DGVZ DWW

Der Betrieb Deutsche Gerichtsvollzieherzeitung Deutsche Wohnungswirtschaft

EWiR

Entscheidungen zum Wirtschaftsrecht

FamRZ

Zeitschrift fr das gesamte Familienrecht

GE GuT

Das Grundeigentum (Berlin) Gewerbemiete und Teileigentum

InVo

Insolvenz & Vollstreckung

JR JurBro Justiz JZ

Juristische Rundschau Das Juristische Bro Die Justiz (Amtsblatt des Justizministeriums Baden-Wrttemberg) Juristenzeitung

KGR Berlin

KG-Report Berlin

MDR MietRB MM

Monatsschrift fr Deutsches Recht Der Mietrechtsberater Mietrechtliche Mitteilungen (Beilage zu Mieter-Magazin)

NJ NJW NJWE-MietR NJW-RR NStZ NVersZ NZM

Neue Justiz Neue Juristische Wochenschrift NJW-Entscheidungsdienst Miet- und Wohnungsrecht NJW-Rechtsprechungsreport Zivilrecht Neue Zeitschrift fr Strafrecht Neue Zeitschrift fr Versicherung und Recht Neue Zeitschrift fr Miet- und Wohnungsrecht XXV

Abkrzungsverzeichnis

OLG-NL OLGR OLGZ

OLG-Rechtsprechung Neue Lnder OLG-Report Entscheidungen der Oberlandesgerichte in Zivilsachen

PE

Privates Eigentum (Frankfurt)

RE RES Rpfleger

Rechtsentscheid Sammlung der Rechtsentscheide in Wohnraummietsachen Der Deutsche Rechtspfleger

VersR

Versicherungsrecht

WE WEG WiB WiStG WoBindG WPM WuM

Wohnungseigentum Wohnungseigentumsgesetz Wirtschaftsrechtliche Beratung Wirtschaftsstrafgesetz Wohnungsbindungsgesetz Wertpapier-Mitteilungen Wohnungswirtschaft und Mietrecht

ZAP ZfIR ZIP ZMR ZOV

Zeitschrift Zeitschrift Zeitschrift Zeitschrift Zeitschrift

XXVI

fr die Anwaltspraxis fr Immobilienrecht fr Wirtschaftsrecht fr Miet- und Raumrecht fr offene Vermgensfragen

I. Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

1. Abtretung vertraglicher Rechte

1

? Mietzahlung: Abtretung von Mietforderungen (Rz. 1487) " Rechte und Pflichten aus Mietvertrag – Abtretung ohne Zustimmung

2

des Vertragspartners – Unwirksamkeit Eine Abtretung der Rechte und Pflichten aus einem Mietvertrag an einen Dritten ist ohne Zustimmung der anderen Vertragspartei unwirksam, da gem. § 415 BGB ein Wechsel in der Person des Schuldners der Zustimmung des Glubigers bedarf (OLG Dsseldorf, Beschl. v. 12. 9. 2000 – 10 W 64/00, GE 2000, 1620 = DWW 2001, 63). " Untervermietung – Abtretung der Forderungen gg. Untermieter – Un-

3

wirksamkeit bei fehlender Bestimmbarkeit Eine Vereinbarung im Mietvertrag, nach welcher der Mieter im Falle der Untervermietung seine Mietforderungen gegen die Untermieter an den Vermieter in Hhe von dessen Mietforderungen abtritt, ist nicht hinreichend bestimmbar und deshalb unwirksam. Denn es ist unklar, welche der abgetretenen Forderungen in welcher Hhe auf den Vermieter als neuen Glubiger bergehen sollen (OLG Hamburg, Urt. v. 10. 12. 1997 – 4 U 98/97, WuM 1999, 278 = OLGR Hamburg 1998, 354).

2. Allgemeine Geschftsbedingungen, §§ 305 ff. BGB

4

? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Hausordnung (Rz. 52); Mietaufhebungsvereinbarung (Rz. 57) " Aushandeln – Formularmßige Besttigung der Prfung des Vertrags

gengt nicht Ein vom Vermieter gestellter Formularmietvertrag ber Wohnraum wird nicht dadurch zur Individualabrede, dass der Mieter durch Unterzeichnung eines ebenfalls vom Vermieter gestellten Schriftstcks besttigt, er habe vor Vertragsschluss ausreichend Zeit gehabt, die einzelnen Bestimmungen zu prfen, und erklre sich vorbehaltlos mit ihnen einverstanden (OLG Hamm, RE v. 27. 2. 1981 – 4 REMiet 4/80, WuM 1981, 77 = MDR 1981, 584; hnlich OLG Stuttgart, Urt. v. 22. 9. 1986 – 2 U 297/85, WuM 1987, 250 = NJW-RR 1987, 143). 1

5

Rz. 6 6

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

" Aushandeln von AGB – Ernsthaftes zur Disposition stellen Vertragsbedingungen sind nur dann ausgehandelt i.S.v. § 305 Abs. 1 S. 3 BGB, wenn der Verwender ihren von der gesetzlichen Regelung abweichenden Kerngehalt ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner die Mglichkeit gibt, ihre Ausgestaltung zu beeinflussen. Dazu gengt es nicht, dass ihr Inhalt erlutert und errtert wird; vielmehr muss sich der Verwender deutlich und ernsthaft bereit erklren, einzelne Klauseln auf Wunsch zu ndern (BGH, Urt. v. 3. 11. 1999 – VIII ZR 269/98, BGHZ 143, 104 = MDR 2000, 320; BGH, Urt. v. 3. 7. 1985 – IVa ZR 246/83, WuM 1986, 53 = MDR 1985, 1005).

7

" Bestimmtheitsgebot – Keine unntigen Beurteilungsspielrume, keine

vermeidbaren Unklarheiten Das Gebot der Transparenz und Bestimmtheit von Formularklauseln erfordert, dass einerseits der Verwender keinen ungerechtfertigten Beurteilungsspielraum erhlt und andererseits der Vertragspartner seine Rechte ohne fremde Hilfe mglichst klar und einfach feststellen kann. Maßstab der Vermeidbarkeit von Unklarheiten kann die gesetzliche Regelung sein (BGH, Urt. v. 5. 11. 2003 – VIII ZR 10/03, WuM 2004, 25 = BGHReport 2004, 257). 8

" Einheitliche Regelung aus AGB und Individualvereinbarung bei der

Klauselkontrolle gem. § 307 BGB Auch wenn die formularmßige Regelung eines Sachverhalts im Vertrag in mehreren Paragraphen mit unterschiedlichen berschriften enthalten ist, mssen diese Einzelbestimmungen als zusammengehrig gewertet werden. Das gilt auch dann, wenn ein Teil der Gesamtregelung individuell vereinbart ist. Denn bei der Prfung einer Klausel nach § 307 BGB ist ihr gesamter Inhalt einschließlich seiner Individualteile zu wrdigen (BGH, Beschl. v. 2. 12. 1992 – VIII ARZ 5/92, WuM 1993, 175 = NJW 1993, 532). 9

" Summierungseffekt – Unangemessene Benachteiligung durch wirksa-

me Klauseln gem. § 307 BGB Auch wenn zwei zusammengehrige Klauseln fr sich genommen wirksam sind, kann die Summierung der Pflichten fr den Vertragspartner des Verwenders zu einer unangemessenen Benachteiligung i.S.v. § 307 BGB fhren (BGH, Urt. v. 14. 5. 2003 – VIII ZR 308/02, WuM 2003, 436 = MDR 2003, 1041; BGH, Beschl. v. 2. 12. 1992 – VIII ARZ 5/92, WuM 1993, 175 = NJW 1993, 532). 10

" Verwender – Veranlassung der Verwendung des Vertragsformulars Haben die Parteien ein Vertragsformular verwendet, das von einem Makler vorgelegt wurde, so kommt es fr die Frage, wer Verwender des Formulars ist, 2

Annahme von Vertragsangebot

Rz. 15

nicht entscheidend darauf an, mit welcher Partei der Makler in Vertragsbeziehungen stand, sondern darauf, auf wessen Initiative der Makler das Vertragsformular vorgeschlagen hat (BGH, Urt. v. 24. 5. 1995 – XII ZR 172/94, BGHZ 130, 50 = MDR 1995, 1115). " Vorformulierte Klauseln – Einfgen mehrfach verwendeter Klauseln

11

aus dem Gedchtnis Allgemeine Geschftsbedingungen mssen nicht aus schriftlich vorformulierten Texten bestehen, sondern knnen auch dann vorliegen, wenn der Verwender sie blicherweise oder gegenber einer Mehrzahl von Vertragspartnern aus dem Gedchtnis in den Vertrag einfgt (BGH, Urt. v. 10. 3. 1999 – VIII ZR 204/ 98, BGHZ 141, 108 = MDR 1999, 666). " Vorformuliert fr eine Vielzahl von Vertrgen – Dreimalige Verwen-

12

dungsabsicht gengt Vertragsbedingungen sind bereits dann i.S.v. § 305 Abs. 1 BGB fr eine Vielzahl von Vertrgen vorformuliert, wenn ihre dreimalige Verwendung beabsichtigt ist (BGH, Urt. v. 27. 9. 2001 – VII ZR 388/00, NZM 2002, 35 = MDR 2002, 27). Dabei ist nicht erforderlich, dass die Klauseln gegenber verschiedenen Vertragspartnern verwendet werden sollen (BGH, Urt. v. 11. 12. 2003 – VII ZR 31/ 03, BGHReport 2004, 349).

3. Anfechtung des Mietvertrags

13

? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Aufklrungspflichten des Vermieters vor Vertragsschluss (Rz. 24)

4. Annahme von Vertragsangebot

14

? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Zugang von Angebot und Annahme (Rz. 261) " Abndernde Annahme – Wirksam bei einvernehmlicher nderung des

Vertragstextes durch Annehmenden Eine abndernde Annahme eines Vertragsangebots i.S.v. § 150 Abs. 2 BGB liegt nicht vor, wenn der Annehmende den Text des Angebots im Einvernehmen mit dem Antragenden ndert (OLG Dsseldorf, Urt. v. 20. 4. 1989 – 10 U 55/88, ZMR 1989, 257 = MDR 1989, 738).

3

15

Rz. 16 16

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

" Rechtzeitige Annahme eines schriftlichen Vertragsangebots – Voraus-

setzungen Gemß § 147 Abs. 2 BGB kann ein Vertragsangebot nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmßigen Umstnden erwarten darf. Die Annahmefrist setzt sich zusammen aus der im Einzelfall erforderlichen bermittlungszeit und einer Bearbeitungs- und berlegungsfrist von 2 bis 3 Tagen. Eine nach Ablauf dieser Frist erklrte Annahme ist versptet (KG Berlin, Urt. v. 4. 12. 2000 – 8 U 304/ 99, WuM 2001, 111 = MDR 2001, 685; KG Berlin, Urt. v. 22. 3. 1999 – 23 U 8203/98, WuM 1999, 323). 17

" Untermieter – Bloße Weiternutzung nach Ende des Hauptmietvertrags

ohne Mietzahlung Bietet der Hauptvermieter nach Ende des Hauptmietverhltnisses dem Untermieter den Abschluss eines Mietvertrags an, so liegt in der bloßen Weiternutzung des Mietobjekts durch den Untermieter ohne Mietzahlung keine schlssige Annahme des Angebots (OLG Brandenburg, Urt. v. 23. 9. 1998 – 3 U 55/98, ZMR 1999, 102). 18

" Versptete Annahme – Vertrag kommt konkludent auf unbestimmte

Zeit zustande Wird das Angebot zum Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags auf bestimmte Zeit erst nach Ablauf der gesetzten Annahmefrist angenommen, so kommt der Mietvertrag in der beabsichtigten schriftlichen Form nicht zustande, da das Angebot durch Zeitablauf bereits erloschen ist (§ 146 BGB). Der Vertrag kann dann nur durch schlssiges Verhalten formlos zustande kommen, wenn die Parteien ihn in der Folgezeit wechselseitig erfllen (OLG Celle, Urt. v. 13. 11. 1996 – 2 U 272/95, OLGR Celle 1997, 51; KG Berlin, Urt. v. 11. 1. 1999 – 8 U 3572/97, KGR Berlin 1999, 143).

5. Apothekengesetz/Verbot von Umsatzmiete und Pacht

19 20

" Verbot der Verpachtung – Nichtige Umgehungsvertrge Ein Verstoß gegen § 9 ApothG durch Verpachtung einer Apotheke außerhalb der gesetzlich vorgesehenen Ausnahmeflle liegt auch dann vor und fhrt zur Nichtigkeit des gesamten Vertrags, wenn der Vertrag zwar rechtlich kein Pachtvertrag ist, diesem jedoch wirtschaftlich gleichkommt, z.B. durch Aufspaltung in einen Kaufvertrag ber die Apothekeneinrichtung und einen Untermietvertrag ber die Apothekenrume (OLG Mnchen, Urt. v. 14. 3. 1997 – 21 U 2725/ 95, ZMR 1997, 297 = OLGR Mnchen 1997, 109). 4

Aufklrungspflichten des Vermieters vor Vertragsschluss

Rz. 25

" Verbot umsatzorientierter Mietvertrge – Jegliche Verknpfung von

21

Umsatz/Gewinn und Miethhe gengt Ein gem. § 8 S. 2 ApothG unzulssiger Mietvertrag liegt vor, wenn sich aus dem Gesamtgefge der Vereinbarungen ergibt, dass die Orientierung der Miete am Umsatz oder Gewinn des Apothekers dazu fhrt, dass der Vermieter an den Ertrgen der Apotheke teilhat. Dies ist nicht nur der Fall bei einer Umsatzmiete, deren Hhe sich nach dem wechselnden Umsatz der Apotheke bestimmt, sondern schon dann, wenn nach den Vorstellungen der Parteien die Miethhe in einem Zusammenhang zu Umsatz oder Gewinn stehen soll und diese Verknpfung in den Vereinbarungen ihren Niederschlag gefunden hat (BGH, Urt. v. 22. 10. 1997 – XII ZR 142/95, ZMR 1998, 137 = MDR 1998, 94; BGH, Urt. v. 27. 11. 2003 – IX ZR 76/00, NZM 2004, 190 = MDR 2004, 439).

6. Aufklrungspflichten des Mieters vor Vertragsschluss

22

? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Eidesstattliche Versicherung gem. § 807 ZPO (Rz. 959) " Recht auf informationelle Selbstbestimmung – Offenbarungspflichten

23

ber persnliche Umstnde Das Recht auf informationelle Selbstbestimmung kann zwar seine Grenze in den Rechten Dritter finden; es muss jedoch nicht von vornherein zurcktreten, wenn Rechte anderer berhrt werden. Offenbarungspflichten bei Vertragsschluss bestehen deshalb nur fr solche persnlichen Umstnde, an deren Kenntnis der Vertragspartner ein berwiegendes schtzenswertes Interesse hat. Unter diesem Gesichtspunkt hat das Bundesverfassungsgericht eine Verpflichtung des Mietinteressenten zur Offenbarung seiner beschrnkten Geschftsfhigkeit infolge Entmndigung wegen Geistesschwche gem. § 114 BGB in der bis 31. 12. 1991 gltigen Fassung verneint (BVerfG, Beschl. v. 11. 6. 1991 – 1 BvR 239/90, BVerfGE 84, 192 = MDR 1991, 865).

7. Aufklrungspflichten des Vermieters vor Vertragsschluss

24

" Geschftsraum – Anfechtung wegen geplanter Fassadensanierung mit

Zugangsbehinderung Der Vermieter eines Ladenlokals muss den Mieter vor Vertragsschluss ber eine geplante Fassadenrenovierung, die voraussichtlich mehrere Monate dauern und den Zugang zu dem Ladenlokal beeintrchtigen wird, aufklren. Unterlsst 5

25

Rz. 26

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

er dies, ist der Vertrag gem. § 123 BGB wegen arglistiger Tuschung anfechtbar (KG Berlin, Urt. v. 15. 4. 1999 – 8 U 1509/97, KGR Berlin 1999, 314). 26

" Geschftsraum – Hinweispflicht des Hauptmieters bei Zahlungsverzug

im Hauptmietverhltnis Ist der Mieter von Geschftsraum mit seinen Mietzahlungen in einem Umfang in Verzug, dass die Voraussetzungen einer fristlosen Kndigung vorliegen, so muss er dies im Falle der Untervermietung dem Untermieter vor Vertragsschluss ungefragt offenbaren. Die Unterlassung ist eine arglistige Tuschung, die den Untermieter gem. § 123 Abs. 1 BGB zur Anfechtung des Vertrags berechtigt (OLG Kln, Urt. v. 17. 12. 1998 – 1 U 42/98, NZM 1999, 417 = OLGR Kln 1999, 101). 27

" Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung – Anfechtung wegen arg-

listiger Tuschung Verschweigt der Vermieter bei Vertragsabschluss, dass ber die Mietrume Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung angeordnet sind, so ist der Mieter zur Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Tuschung berechtigt (OLG Hamm, Urt. v. 18. 3. 1988 – 30 U 18/87, MDR 1988, 585 = NJW-RR 1988, 784).

8. Befristeter Vertrag

28 29

" Widersprchlichkeit – Im Zweifel unbefristet Ist ein schriftlicher Mietvertrag hinsichtlich der Frage, ob er unbefristet oder befristet abgeschlossen wurde, bei objektiver Auslegung widersprchlich, muss gem. § 550 BGB von einem unbefristeten Mietverhltnis ausgegangen werden. Denn in diesem Fall fehlt es hinsichtlich der Laufzeit an einer schriftlich verkrperten Willensbereinstimmung, wie sie fr eine der Schriftform gengende Vereinbarung erforderlich wre (OLG Rostock, Urt. v. 21. 8. 2000 – 3 U 135/99, NZM 2001, 426 = MDR 2001, 208; OLG Kln, Urt. v. 20. 5. 1999 – 1 U 123/98, WuM 1999, 521 = NZM 1999, 1142).

9. Doppelvermietung

30

? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Mietaufhebungsvereinbarung (Rz. 12) ? Gewhrleistungsrechte des Mieters: berlassung der Mietsache gem. § 535 Abs. 1 BGB (Rz. 612)

6

Ersatzmieter

Rz. 36

10. Ehewohnung/Zuweisung gem. §§ 5 ff. HausratsVO

31

? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Vermieterwechsel gem. § 566 Abs. 1 BGB (Rz. 208) " Mithaftung des ausscheidenden Ehegatten fr begrenzte Zeit

32

Zum Schutz der Interessen des Vermieters bei Wohnungszuweisung an den wirtschaftlich schwcheren Ehegatten ist gem. § 5 Abs. 1 S. 2 HausratsVO anzuordnen, dass der ausscheidende Ehegatte ihm zur Sicherung gegen Mietausfall fr begrenzte Zeit weiter gesamtschuldnerisch haftet (OLG Celle, Beschl. v. 27. 6. 2001 – 10 UF 278/00, FamRZ 2002, 340). Eine Mithaftung fr unbegrenzte Zeit darf hingegen nicht angeordnet werden, da das Ausscheiden des weichenden Ehegatten aus dem Mietverhltnis keinen Sinn mehr htte und im brigen der Vermieter fr die Zeit nach Auflsung der Ehe besser gestellt wre, als er nach dem bisherigen Mietverhltnis stnde (OLG Karlsruhe, Beschl. v. 12. 12. 1997 – 2 UF 52/97, NZM 1998, 431 = OLGR Karlsruhe 1998, 292). " Vollstreckbarkeit der Zuweisungsentscheidung – Aufforderung zur

33

Rumung Die gerichtliche Entscheidung auf Zuweisung der Ehewohnung an einen Ehepartner ist nicht vollstreckungsfhig, wenn sie nicht die Aufforderung enthlt, dass der andere Ehepartner die Wohnung – eventuell binnen einer bestimmten Frist – zu rumen hat (OLG Stuttgart, Beschl. v. 20. 9. 2001 – 16 WF 140/01, OLGR Stuttgart 2002, 23 = FamRZ 2002, 559).

11. Eintritt des Erwerbers gem. § 566 BGB

34

? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Vermieterwechsel gem. § 566 Abs. 1 BGB (Rz. 208)

12. Ersatzmieter

35

? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Mieterwechsel (Rz. 67); Nachmieter (Rz. 94); Vorzeitige Vertragsentlassung (Rz. 247) " Ablehnung des Ersatzmieters – Nutzung der Geschftsrume zu Wohn-

zwecken Ein Ersatzmieter ist fr den Vermieter von Geschftsraum nicht zumutbar, wenn er die Rume zu Wohnzwecken nutzen will. Seine Ablehnung verstßt 7

36

Rz. 37

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

deshalb nicht gegen Treu und Glauben (OLG Frankfurt, Urt. v. 20. 1. 2000 – 1 U 215/98, MDR 2000, 825 = OLGR Frankfurt 2000, 101). 37

" Brgschaft des Vormieters – Vermieter muss nicht ber Zahlungsver-

zug des Ersatzmieters informieren Hat der vorzeitig aus dem Vertrag entlassene Mieter von Geschftsraum bis zum Ablauf der ursprnglichen Mietzeit die Haftung als Brge fr die Mietzahlungspflicht des Ersatzmieters bernommen, so ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Vormieter ber einen aufgetretenen Mietrckstand zu informieren oder zu seinem Schutz von seinem Kndigungsrecht gem. § 543 BGB Gebrauch zu machen (OLG Dsseldorf, Urt. v. 25. 10. 2001 – 10 U 116/00, ZMR 2002, 191 = OLGR Dsseldorf 2002, 150). 38

" Definition – Abgrenzung vom Nachmieter Ist der Mieter berechtigt, einen Ersatzmieter zu stellen, so bedeutet dies den Eintritt in den bestehenden Vertrag mit allen Rechten und Pflichten. Wird dem Mieter hingegen zugesagt, es werde ein geeigneter Nachmieter akzeptiert, so bedeutet dies die Aufhebung des Mietvertrags mit dem Mieter und Neuabschluss mit dem Nachfolgemieter, wobei beide nicht an den Inhalt des bisherigen Mietvertrags gebunden sind (KG Berlin, Urt. v. 29. 9. 1997 – 8 U 1339/96, KGR Berlin 1998, 143).

39

" Konkludente Vertragsentlassung – Nicht schon durch Abschluss eines

Vertrags mit neuem Mieter Allein der Abschluss eines Mietvertrags mit einem neuen Mieter fhrt nicht dazu, dass der bisherige Mieter konkludent aus seinem Vertrag entlassen ist (OLG Dsseldorf, Urt. v. 11. 12. 2001 – 24 U 17/01, ZMR 2002, 511 = OLGR Dsseldorf 2002, 195; OLG Dsseldorf, Urt. v. 23. 10. 1997 – 10 U 39/97, WuM 1998, 483 = OLGR Dsseldorf 1998, 46). 40

" Vereitelung der Ersatzvermietung durch absprachewidrige Bedingungen

– Mieter wird vom Vertrag frei Haben sich Vermieter und Mieter ber den Eintritt eines Ersatzmieters in den Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen geeinigt, so wird der Mieter von seinen Vertragspflichten frei, wenn der Vertrag mit dem Ersatzmieter nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Vermieter absprachewidrig vernderte Vertragsbedingungen durchzusetzen versucht (OLG Koblenz, Urt. v. 27. 9. 2001 – 5 U 467/01, ZMR 2002, 344 = DWW 2002, 127; OLG Dsseldorf, Urt. v. 20. 2. 1992 – 10 U 93/91, DWW 1992, 242 = NJW-RR 1992, 657; OLG Dsseldorf, Urt. v. 8. 3. 1990 – 10 U 77/88, MDR 1990, 724).

8

Genehmigungsbedrftiger Vertrag

Rz. 46

" Verhandlungsbereitschaft des Vermieters – kein Rechtsbindungswille

41

Aus der Bereitschaft des Vermieters, einen vom auszugswilligen Mieter vorgeschlagenen Interessenten als Mietnachfolger in Betracht zu ziehen, folgt i.d.R. noch nicht der Wille, sich rechtlich in gleicher Weise wie durch eine vertragliche Ersatzmieterklausel zu binden. Denn an die Annahme einer unentgeltlichen und uneigenntzigen Zusage sind strenge Anforderungen zu stellen (OLG Hamburg, Urt. v. 4. 12. 1996 – 4 U 97/96, WuM 1997, 214 = OLGR Hamburg 1997, 135). " Zahlungsverzug des Mieters – Vermieter kann Zustimmung zur Ersatz-

42

mieterstellung zurckhalten Dem vertraglichen Anspruch des Mieters auf Stellung eines Ersatzmieters kann der Vermieter die Einrede des nicht erfllten Vertrags entgegenhalten, solange der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug ist (KG Berlin, Urt. v. 11. 7. 1991 – 8 U 2388/91, WuM 1992, 8). " Zumutbarkeit des Ersatzmieters – Auslndereigenschaft kein Ableh-

43

nungsgrund Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter bei Stellung eines „genehmen“ Ersatzmieters einen Anspruch auf Entlassung aus dem Vertrag hat, so kann der Vermieter einen angebotenen Ersatzmieter nur aus sachlichen Grnden ablehnen; die Tatsache, dass es sich um einen Auslnder handelt, ist kein sachlicher Grund (OLG Frankfurt, Urt. v. 31. 5. 2000 – 9 U 71/99, ZMR 2000, 607 = MDR 2000, 1005). " Zumutbarkeit des Ersatzmieters – Vergleichbare wirtschaftliche Sicher-

44

heit Ist der Mieter von Geschftsraum berechtigt, einen Ersatzmieter zu stellen, sofern der Vermieter nicht aus wichtigem Grund in der Person des Ersatzmieters widerspricht, so kann der Vermieter wirksam widersprechen, wenn der vorgeschlagene Ersatzmieter keine vergleichbare wirtschaftliche Sicherheit wie der bisherige Mieter bietet (OLG Dsseldorf, Urt. v. 5. 1. 1995 – 10 U 70/94, WuM 1995, 391 = MDR 1995, 570).

13. Genehmigungsbedrftiger Vertrag

45

" Verweigerung der zu Unrecht fr erforderlich gehaltenen Genehmigung

berhrt Wirksamkeit nicht Die Frage, ob ein zivilrechtlicher Vertrag zu seiner Wirksamkeit einer behrdlichen Genehmigung bedarf, ist grundstzlich allein von den Zivilgerichten zu entscheiden. Verweigert die Behrde die von ihr fr erforderlich gehaltene Ge9

46

Rz. 47

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

nehmigung, so bleibt dies ohne Einfluss auf die Wirksamkeit des Vertrags. Dieser ist vielmehr von Anfang an voll wirksam und bleibt es auch nach der Versagung der Genehmigung (BGH, Urt. v. 4. 2. 2004 – XII ZR 301/01, WuM 2004, 298 = MDR 2004, 766).

47

14. Gesetzliches Verbot ? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Apothekengesetz/Verbot von Umsatzmiete und Pacht (Rz. 19) ? Mietpreisberhhung, Wucher, Sittenwidrigkeit: Sittenwidrigkeit gem. § 138 BGB (Rz. 1457); Teilnichtigkeit bei Verstoß gegen § 5 WiStG (Rz. 1473)

48

" Baurechtliche Vorschriften – Verstoß fhrt nicht zur Nichtigkeit des

Vertrages Ein Mietvertrag ist nicht deshalb nichtig, weil er gegen baurechtliche Vorschriften verstßt; denn diese wenden sich nur an den Vermieter und haben keinen unmittelbaren Bezug zu einer rechtsgeschftlichen Vereinbarung (OLG Frankfurt, Urt. v. 26. 3. 1993 – 2 U 110/92, OLGR Frankfurt 1994, 254). 49

" Steuerhinterziehung – Nichtigkeit, sofern Einfluss auf die Hhe der

Miete Ist im schriftlichen Mietvertrag eine wesentlich geringere Miete dokumentiert, als sie in einer mndlichen Nebenabrede tatschlich vereinbart wurde, so ist der gesamte Vertrag gem. §§ 134, 138 Abs. 1 BGB i.V.m. § 139 BGB jedenfalls dann nichtig, wenn der Hauptzweck des Vertrags gerade die Steuerhinterziehung ist (BGH, Urt. v. 2. 7. 2003 – XII ZR 74/01, NZM 2003, 716 = MDR 2003, 1224; BGH, Urt. v. 30. 1. 1985 – VIII ZR 292/83, WPM 1985, 647). Dies ist nur dann nicht der Fall, wenn der Vertrag auch ohne die – nichtigen – steuerlichen Absprachen zu denselben Bedingungen, insbesondere zu derselben Miete, abgeschlossen worden wre (BGH, Urt. v. 3. 7. 1968 – VIII ZR 113/66, MDR 1968, 834 = NJW 1968, 1927). 50

" Zweckentfremdungsverbot – Keine Nichtigkeit des Vertrags, da kein

Verbotsgesetz i.S.v. § 134 BGB Ein Mietvertrag, der unter Verstoß gegen das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum geschlossen wurde, ist nicht gem. § 134 BGB nichtig, da Art. 6 § 1 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes vom 4. 11. 1971 kein Verbotsgesetz i.S.v. § 134 BGB ist (BGH, Beschl. v. 10. 11. 1993 – XII ZR 1/92, NJW 1994, 320 = DWW 1994, 246).

10

Leihvertrag gem. §§ 598 ff. BGB

Rz. 56

15. Gewerbliche Weitervermietung

51

? Gebrauchsberlassung und Untervermietung: Gewerbliche Weitervermietung gem. § 565 BGB (Rz. 474)

16. Hausordnung

52

? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Schriftform, gesetzliche gem. § 550 BGB (Rz. 129) " Besttigung der Hausordnung als Anlage zum Mietvertrag – als AGB

53

unwirksam Die Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag „Die anliegende Hausordnung ist Bestandteil dieses Vertrags“ ist unwirksam. Denn mit ihr besttigt der Mieter, dass die Hausordnung dem Mietvertrag beigefgt war und er somit die Mglichkeit hatte, in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen. Damit ist eine unzulssige Umkehr der dem Vermieter als Formularverwender obliegenden Beweislast fr die Einbeziehung der Hausordnung in den Vertrag verbunden (BGH, Urt. v. 15. 5. 1991 – VIII ZR 38/90, WuM 1991, 381 = MDR 1991, 628).

17. Leihvertrag gem. §§ 598 ff. BGB

54

" Ausbau der unentgeltlich berlassenen Rume durch Nutzer ohne ver-

55

tragliche Verpflichtung – Keine Miete Die unentgeltliche berlassung einer Wohnung stellt sich rechtlich auch dann als Leihvertrag dar, wenn die Nutzer – Tochter und Schwiegersohn des Eigentmers – die Wohnung mit hohem Kostenaufwand ausbauen, ohne hierzu vertraglich verpflichtet zu sein. Denn in diesem Falle kann zwar der Leihvertrag fr die Dauer seines Bestehens der rechtliche Grund fr die Ausbauleistungen sein (BGH, Urt. v. 4. 4. 1990 – VIII ZR 71/89, BGHZ 111, 125 = MDR 1990, 913); diese stellen sich jedoch nicht als vertragliche Gegenleistung fr die Raumberlassung dar, wenn der Ausbau vom Eigentmer nur geduldet wurde (BGH, Urt. v. 10. 10. 1984 – VIII ZR 152/83, NJW 1985, 313 = MDR 1985, 666). " Unentgeltliche Gebrauchsberlassung ist formlos gltige Leihe, keine

Schenkung Ein Vertrag ber die unentgeltliche Gebrauchsberlassung einer Wohnung auf Lebenszeit ist ein (formlos wirksamer) Leihvertrag und kein (formbedrftiges) 11

56

Rz. 57

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

Schenkungsversprechen. Denn in der vorbergehenden Gebrauchsberlassung einer Sache liegt i.d.R. keine das Vermgen mindernde Zuwendung, die fr eine Schenkung gem. § 516 Abs. 1 BGB erforderlich wre (BGH, Urt. v. 11. 12. 1981 – V ZR 247/80, BGHZ 82, 354 = MDR 1982, 394).

57

18. Mietaufhebungsvereinbarung ? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Umdeutung unwirksamer Kndigung gem. § 140 BGB (Rz. 822)

58

" Form – Vertraglich vereinbarte Form fr nderungen gilt nicht fr Auf-

hebung Fr die Mietaufhebungsvereinbarung gilt kein Formzwang (BGH, Urt. v. 2. 7. 1975 – VIII ZR 223/73, BGHZ 65, 49). Sie unterliegt auch nicht der Form, die fr die Kndigung oder die nderung des Vertrags maßgeblich ist (OLG Dsseldorf, Urt. v. 16. 10. 2003 – 10 U 46/03, WuM 2003, 621 = ZMR 2003, 921; LG Aachen, Urt. v. 2. 12. 1992 – 7 S 388/92, WuM 1993, 734). 59

" Konkludenter Abschluss – Einvernehmliche Rckgabe nach wechsel-

seitiger unwirksamer Kndigung Kommt es nach wechselseitiger unwirksamer Kndigung zur einvernehmlichen Rckgabe der Mietrume, so kann darin eine schlssige Mietaufhebungsvereinbarung zu sehen sein (KG Berlin, Urt. v. 10. 9. 1998 – 8 U 8910/97, NZM 1999, 462 = GE 1999, 44). 60

" Konkludenter Abschluss – Besttigung der „Annahme“ einer unwirksa-

men Kndigung durch Kndigenden Zwar kann eine unwirksame Kndigung grundstzlich nicht in ein Angebot auf Vertragsaufhebung umgedeutet werden. Erklrt jedoch der Empfnger, er nehme die Kndigung an, so liegt darin i.d.R. ein Angebot zur Vertragsaufhebung, welches auch konkludent angenommen werden kann (OLG Dsseldorf, Urt. v. 16. 10. 2003 – 10 U 46/03, WuM 2003, 621 = ZMR 2003, 921). 61

" Konkludenter Abschluss – Rumungsverlangen nach unwirksamer

Mieterkndigung Eine Mietaufhebungsvereinbarung kann schlssig dadurch zustande kommen, dass nach unwirksamer Kndigung des Mieters der Vermieter ihn zur Rumung auffordert (OLG Hamm, Urt. v. 9. 10. 1996 – 33 U 17/96, NJWE-MietR 1997, 77 = NJW-RR 1997, 264).

12

Mietaufhebungsvereinbarung

Rz. 66

" Konkludenter Abschluss – Nicht nach Auszug des Mieters und Miet-

62

zahlung durch Untermieter Allein dadurch, dass nach vorzeitigem Auszug des Hauptmieters die Miete durch den im Mietobjekt verbliebenen Untermieter direkt an den Hauptvermieter gezahlt wird, kommt es nicht zu einer konkludenten Entlassung des Mieters aus dem Vertrag unter gleichzeitiger Begrndung eines Hauptmietverhltnisses mit dem Untermieter. Aber auch, wenn ein neuer Vertrag zwischen Untermieter und Hauptvermieter konkludent zustande kommt, fhrt dies allein nicht zur Beendigung des bisherigen Vertrags; vielmehr ist dann von einer Doppelvermietung auszugehen (OLG Dsseldorf, Urt. v. 15. 10. 1987 – 10 U 50/87, ZMR 1988, 22 = NJW-RR 1988, 202). " Konkludenter Abschluss – Nicht durch Annahme der vom Mieter ber-

63

sandten Schlssel Eine Mietaufhebungsvereinbarung kommt nicht schon dadurch zustande, dass der Mieter dem Vermieter die Schlssel zu den Mietrumen bersendet und Letzterer sie kommentarlos annimmt (OLG Kln, Urt. v. 9. 7. 1997 – 27 U 5/ 97, ZMR 1998, 91 = OLGR Kln 1997, 277). " Pacht – Vertragsstrafe bei vorzeitiger Vertragsbeendigung – als AGB

64

unwirksam Die Formularklausel in einem Pachtvertrag, nach welcher der Pchter eine Vertragsstrafe zu zahlen hat, wenn das Pachtverhltnis auf seinen Wunsch vorzeitig beendet wird, ist unwirksam (BGH, Urt. v. 18. 4. 1984 – VIII ZR 50/83, NJW 1985, 57 = MDR 1985, 50). " Wohnraum – Pauschaler Aufwendungsersatz bei vorzeitiger Vertrags-

65

beendigung – als AGB wirksam Die Formularklausel in einem auf Wunsch des Wohnraummieters abgeschlossenen Mietaufhebungsvertrag, nach welcher der Mieter fr den erhhten Verwaltungs- und Vermietungsaufwand der vorzeitigen Vertragsauflsung „eine Pauschalabgeltung in Hhe von einer Monatsmiete – netto/kalt – ohne besonderen Nachweis des Vermieters“ zu zahlen hat, ist wirksam. Denn dem Mieter ist durch diese Klausel nicht der Nachweis abgeschnitten, dass dem Vermieter nur ein niedrigerer Aufwand als der pauschalierte entstanden ist. Dies ergibt sich aus den Begriffen „Pauschalabgeltung“ und „ohne besonderen Nachweis“ (OLG Hamburg, RE v. 17. 4. 1990 – 4 U 222/89, WuM 1990, 244 = MDR 1990, 724). " Wohnraum – Pauschaler Aufwendungsersatz bei vorzeitiger Vertrags-

beendigung – als AGB unwirksam Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Wohnraum, nach welcher bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhltnisses auf Wunsch des Mieters von die13

66

Rz. 67

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

sem ein Betrag in Hhe einer monatlichen Kaltmiete als pauschale Abgeltung der Kosten des Vermieters zahlbar sein soll, ist unwirksam, da sie dem Mieter konkludent den Nachweis abschneidet, dass dem Vermieter durch die vorzeitige Vertragsbeendigung Kosten berhaupt nicht oder nur in geringerer Hhe entstanden sind (OLG Karlsruhe, Beschl. v. 15. 2. 2000 – 3 REMiet 1/99, WuM 2000, 236 = MDR 2000, 877).

67 68

19. Mieterwechsel " Anfechtung der Zustimmung zu Vertragsbernahme – Grund muss bei

beiden Erklrungsempfngern bestehen Der Vermieter kann seine Zustimmung zu einer Vertragsbernahme, durch die der bisherige Mieter aus dem Vertrag ausscheidet und gleichzeitig ein neuer Mieter in diesen Vertrag eintritt, nur dann wirksam wegen arglistiger Tuschung anfechten, wenn in der Person beider Empfnger seiner Zustimmungserklrung ein Anfechtungsgrund i.S.v. § 123 BGB besteht (BGH, Urt. v. 3. 12. 1997 – XII ZR 6/96, BGHZ 137, 255 = MDR 1998, 394). 69

" bergang des Vertrags mit Einzelkaufmann auf sptere Gesellschaft –

Nur mit Einwilligung des Vermieters Ohne Einwilligung des Vermieters geht der mit einem Einzelkaufmann geschlossene Mietvertrag nach Eintritt eines Gesellschafters und Fortfhrung des Betriebs durch die neugegrndete Gesellschaft nicht kraft Gesetzes auf die Gesellschaft ber (BGH, Urt. v. 25. 4. 2001 – XII ZR 43/99, NJW 2001, 2251 = MDR 2001, 862). 70

" Vereinbarung ber Mieterwechsel – Allgemeine Grundstze Die Auswechslung des Mieters kann sowohl durch dreiseitigen Vertrag zwischen Vermieter, Altmieter und Neumieter vereinbart werden als auch durch zweiseitigen Vertrag zwischen Altmieter und Neumieter, wenn der Vermieter zustimmt (BGH, Urt. v. 3. 12. 1997 – XII ZR 6/96, BGHZ 137, 255 = MDR 1998, 394; KG Berlin, Urt. v. 23. 9. 1999 – 8 U 344/98, KGR Berlin 2000, 20 = NZM 2001, 622).

70a

" Vereinbarung ber Mieterwechsel – Schriftform langfristigen Mietver-

trags muss gewahrt bleiben Die Regelung in einem langfristigen gewerblichen Mietvertrag, wonach der Mieter die Rechte und Pflichten aus dem Vertrag auf einen Nachmieter bertragen darf, sofern in dessen Person oder Geschftszweck kein wichtiger Ablehnungsgrund besteht, ist nach der Interessenlage der Parteien dahin auszulegen, 14

Mietvertrag

Rz. 75

dass bei einem Mieterwechsel fr eine restliche Mietzeit von mehr als einem Jahr die Schriftform des § 550 BGB gewahrt werden muss, weil andernfalls zwischen Vermieter und Nachmieter nur ein Mietverhltnis auf unbestimmte Zeit zustande kommt, welches mit dem ursprnglichen nicht mehr inhaltsgleich wre. Der Mieter muss deshalb mit dem Nachmieter eine der Schriftform gengende Mieteintrittsvereinbarung mit ausdrcklicher Bezugnahme auf den Ursprungsmietvertrag abschließen und hierzu die Zustimmung des Vermieters einholen. Fr das Vorliegen dieser Voraussetzungen ist der Mieter darlegungspflichtig, wenn er sein Ausscheiden aus dem Mietvertrag behauptet (BGH, Urt. v. 16. 2. 2005 – XII ZR 162/01).

20. Mietobjekt

71

" Einfamilienhaus – Im Zweifel gilt gesamtes Grundstck als mitvermie-

72

tet Bei Vermietung eines Einfamilienhauses, welches im Mietvertrag mit Ort, Straße und Hausnummer bezeichnet ist, gilt im Zweifel das gesamte unter dieser Anschrift gelegene Grundstck als mitvermietet (OLG Kln, Urt. v. 5. 11. 1993 – 19 U 132/93, WuM 1994, 272 = OLGR Kln 1994, 31).

21. Mietvertrag

73

? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Leihvertrag gem. §§ 598 ff. BGB (Rz. 54) " Entgelt fr Gebrauchsberlassung kann auch in abzuwohnendem Bau-

74

kostenzuschuss bestehen Fr das Zustandekommen eines Mietvertrags ist nicht erforderlich, dass periodische Zahlungen als Entgelt fr die Gebrauchsberlassung vereinbart sind. Auch ein vom Mieter gezahlter und abzuwohnender Baukostenzuschuss kommt als Entgelt in Betracht (BGH, Urt. v. 31. 1. 2003 – V ZR 333/01, WuM 2003, 263 = MDR 2003, 561). " Entgelt fr Gebrauchsberlassung kann auch in bernahme von Kosten

und Lasten bestehen Ein Mietverhltnis besteht auch dann, wenn keine Zahlungen an den Vermieter vereinbart sind, der Mieter jedoch Lasten und Kosten der Mietsache bernimmt, wie z.B. Betriebskosten oder Schnheitsreparaturen (OLG Celle, Urt. v. 13. 4. 1994 – 2 U 47/93, OLGR Celle 1994, 220 = WE 2000, 22). 15

75

Rz. 76 76

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

" Geringe Miete (Geflligkeitsmiete) steht der Annahme eines Mietver-

trags nicht entgegen Grundstzlich ist ein Mietvertrag auch dann zu bejahen, wenn das Entgelt fr die berlassung der Mietsache sehr niedrig festgesetzt ist (BGH, Urt. v. 4. 5. 1970 – VIII ZR 179/68, MDR 1970, 1004 = BB 1970, 1197; BGH, Urt. v. 20. 2. 1992 – III ZR 193/90, BGHZ 117, 236 = MDR 1992, 583). 77

" Periodische Zahlung der Miete – Auch Einmalzahlung kann Miete sein Auch wenn die Miete blicherweise wiederkehrend fr bestimmte Zeitabschnitte der Gebrauchsdauer zu zahlen ist, kann sie auch in einer einmaligen Zahlung (BGH, Urt. v. 10. 2. 1954 – VI ZR 236/52, NJW 1954, 673 = MDR 1954, 283; BGH, Urt. v. 8. 7. 1993 – III ZR 146/92, BGHZ 123, 166 = MDR 1993, 1062) oder in einer sonstigen Gegenleistung (z.B. Gebrauchsberlassung eines Grundstcks) bestehen (BGH, Urt. v. 20. 5. 1994 – V ZR 292/92, WuM 1994, 460 = MDR 1994, 796).

78

22. Mindestanforderungen an Zustandekommen des Mietvertrags ? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Mndlicher Mietvertrag (Rz. 91)

79

" Hhe des Entgelts kann offen bleiben, wenn Entgeltlichkeit der Ge-

brauchsberlassung gewollt ist Ein Mietvertrag kann auch ohne jegliche Vereinbarung ber die Miethhe zustande kommen, sofern sich die Parteien bindend ber eine entgeltliche berlassung des Gebrauchs einigen. Die Lcke ist dann entweder ber eine ergnzende Vertragsauslegung oder ber die analoge Anwendung der §§ 612 Abs. 2, 632 Abs. 2 BGB zu schließen, wobei eine angemessene oder ortsbliche Miete als vereinbart gilt. Diese ist im Zweifel durch das Gericht festzusetzen (BGH, Urt. v. 31. 1. 2003 – V ZR 333/01, WuM 2003, 263 = MDR 2003, 561; BGH, Urt. v. 20. 6. 1997 – V ZR 39/96, MDR 1997, 920 = NJW 1997, 2671; BGH, Urt. v. 3. 7. 2002 – XII ZR 39/00, NZM 2002, 910 = MDR 2002, 136). 80

" Wesentlicher Inhalt – Einigung ber Mietobjekt, Mietdauer und Miet-

hhe Zum wesentlichen Inhalt eines gewerblichen Mietvertrags gehrt die Einigung ber das Mietobjekt, die Mietdauer und die Miethhe (BGH, Urt. v. 21. 10. 1992 – XII ZR 173/90, WuM 1992, 685 = MDR 1993, 341), sofern die Parteien keine weiteren wesentlichen Punkte geregelt wissen wollen oder das Zustandekommen des Vertrages von der Einhaltung der Schriftform abhngig machen (KG Berlin, Urt. v. 11. 5. 2000 – 8 U 1244/99, KGR Berlin 2000, 293). 16

Mischmietverhltnis

Rz. 85

23. Mischmietverhltnis

81

" Erlaubnis zu teilweiser Wohnnutzung, ndert nichts an gewerblichem

82

Charakter Ist der Mietvertrag nach der Gesamtheit seiner Regelungen auf eine geschftliche Nutzung ausgerichtet, so unterliegt er insgesamt der Geschftsraummiete auch dann, wenn es dem Mieter vertraglich gestattet ist, in den Mietrumen auch zu wohnen (OLG Hamburg, Urt. v. 13. 7. 1994 – 4 U 11/94, ZMR 1995, 120). " Nutzung zu beruflichen und Wohnzwecken durch Freiberufler – I.d.R.

83

gilt Recht der Geschftsraummiete Mietet ein Freiberufler durch einheitlichen Mietvertrag Rume zur Berufsausbung und zum Wohnen an, so liegt i.d.R. das Schwergewicht auf der beruflichen Nutzung, mit der Folge, dass das Mietverhltnis einheitlich der Geschftsraummiete unterliegt. Dies wurde z.B. entschieden fr die Anmietung durch einen Rechtsanwalt (BGH, Urt. v. 16. 4. 1986 – VIII ZR 60/85, WuM 1986, 274 = MDR 1986, 842; KG Berlin, Urt. v. 27. 7. 2000 – 8 U 5667/97, GE 2001, 1466 = MDR 2001, 24), durch einen Zahnarzt (OLG Kln, Urt. v. 12. 6. 2001 – 3 U 172/ 00, ZMR 2001, 963) und durch einen freischaffenden Knstler (KG Berlin, Urt. v. 11. 3. 2002 – 8 U 6289/00, GE 2002, 796 = KGR Berlin 2002, 300). " berwiegender Nutzungszweck ist entscheidend – Auch bei Teilbarkeit

84

von Wohn- und Geschftsrumen Sind durch einheitlichen Vertrag sowohl Wohnrume als auch Geschftsrume vermietet, so erlaubt es die Teilbarkeit des Mietobjekts in einen geschftlich und einen zum Wohnen genutzten Bereich nicht, auf den Wohnraumteil die Bestimmungen der Wohnraummiete anzuwenden; vielmehr ist auf das gesamte Mietobjekt einheitlich das Recht anzuwenden, welches der berwiegenden Nutzung entspricht (OLG Schleswig, RE v. 18. 6. 1982 – 6 REMiet 3/81, WuM 1982, 266 = ZMR 1983, 17). " berwiegender Nutzungszweck ist entscheidend – Teilweiser Eigen-

nutzung und Untervermietung Ob bei Anmietung eines Gebudes, das aus mehreren Wohnungen besteht, von denen der Mieter eine Wohnung selbst bewohnt und die brigen mit Genehmigung des Vermieters untervermietet, ein Mietverhltnis ber Wohnraum oder andere Rume (= Geschftsrume) vorliegt, hngt davon ab, ob nach dem bereinstimmenden Vertragswillen der Parteien der vorherrschende Vertragszweck im eigenen Wohnen des Mieters oder im Weitervermieten liegt (OLG Stuttgart, RE v. 7. 11. 1985 – 8 REMiet 3/84, WuM 1986, 10 = ZMR 1986, 52). 17

85

Rz. 86 86

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

" berwiegender Nutzungszweck ist entscheidend – Verwendung eines

Wohnraummietvertragsformulars Allein die Tatsache, dass die Vertragsparteien bei Abschluss eines Mietvertrags ber Rume zur teilgewerblichen Nutzung ein Formular fr Wohnraummietvertrge verwendet haben, spricht nicht dafr, dass sie ein Wohnraummietverhltnis begrnden oder die Geltung von Wohnraummietrecht vereinbaren wollten. Entscheidend ist vielmehr der vereinbarte Nutzungszweck (KG Berlin, Urt. v. 3. 5. 1999 – 8 U 5702/97, KGR Berlin 1999, 346 = NZM 2000, 338; OLG Celle, Urt. v. 18. 12. 2002 – 2 U 141/02, zitiert nach JURIS). Wenn danach die gewerbliche Nutzung berwiegt, unterliegt der Vertrag dem Recht der Geschftsraummiete (BGH, Urt. v. 16. 4. 1986 – VIII ZR 60/85, WuM 1986, 274 = MDR 1986, 842; BGH, Urt. v. 15. 11. 1978 – VIII ZR 14/78, NJW 1979, 309 = MDR 1979, 394).

87 88

24. Mblierungszuschlag " Angemessener Zuschlag auch bei preisgebundener Wohnung zulssig Die Vereinbarung eines angemessenen Mblierungszuschlags fr mitvermietete Einrichtungsgegenstnde ist auch bei einer preisgebundenen Wohnung zulssig (KG Berlin, RE v. 24. 6. 1983 – 8 W REMiet 3712/82, WuM 1983, 283 = ZMR 1984, 239).

89 90

25. Mndliche Nebenabreden zu schriftlichem Vertrag " Darlegungslast – Grnde der unterlassenen Beurkundung sind vorzutra-

gen Da die Vertragsurkunde die Vermutung der Vollstndigkeit und Richtigkeit fr sich hat, erfordert die substantiierte Behauptung einer mndlichen Nebenabrede auch die Darlegung der Grnde, weshalb diese Abrede nicht beurkundet wurde (KG Berlin, Urt. v. 27. 5. 2002 – 8 U 2074/00, KGR Berlin 2002, 285 = GE 2002, 930).

91 92

26. Mndlicher Mietvertrag " Essentialia wie Miethhe und Laufzeit mssen auch bei mndlichem

Vertrag geregelt sein Wenn sich die Parteien erst in einem noch abzuschließenden schriftlichen Mietvertrag ber die Miethhe, Kndigungsfristen, Vertragsdauer etc. einigen 18

Nachmieter

Rz. 96

wollen, kann nicht davon ausgegangen werden, dass ein mndlicher Mietvertrag bereits geschlossen ist und die Beurkundung nur Beweiszwecken dienen sollte (KG Berlin, Urt. v. 17. 5. 1999 – 8 U 1943/97, NZM 2000, 1229 = KGR Berlin 2000, 31). " Formloser Vertragsschluss durch tatschlichen Leistungsaustausch

93

trotz zunchst vereinbarter Schriftform Allein die Tatsache, dass in den Vertragsverhandlungen der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages vorgesehen war, fhrt nicht zwingend zur Rechtsfolge des § 154 Abs. 2 BGB, da die vertragschließenden Parteien ebenso formlos wieder von der Schriftformabrede Abstand nehmen knnen. Denn wird durch berlassung der Mietrume und Zahlung der Miete vorbehaltlos mit der tatschlichen Durchfhrung des formlos verabredeten Vertrages begonnen, so bringen die Parteien damit hinreichend deutlich zum Ausdruck, dass sie das Mietverhltnis unabhngig von der Unterzeichnung eines schriftlichen Mietvertrags und unabhngig von der Klrung noch offener Detailfragen entsprechend den bereinstimmenden mndlichen Abreden erfllen wollen (OLG Frankfurt, Urt. v. 1. 8. 2003 – 19 U 217/02, MietRB 2003, 67 = OLGR Frankfurt 2004, 65).

27. Nachmieter

94

? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Ersatzmieter (Rz. 35) " Praxisverkauf – Forderung einer „Risikoabgeltung“ durch Vermieter

95

kann Drohung i.S.v. § 123 BGB sein Hat sich der Vermieter von Arztpraxisrumen verpflichtet, dem Mieter den Verkauf seiner Praxis durch Abschluss eines Nachfolgemietvertrags mit dem Praxisbernehmer zu ermglichen, sofern dessen Bonitt gewhrleistet ist, so ist er nicht berechtigt, den Vertragsschluss davon abhngig zu machen, dass der Mieter ihm wegen Zweifeln an der Bonitt des Nachmieters eine verlorene Risikoabgeltung zahlt. Die Erklrung des Vermieters, er werde den Nachfolgemietvertrag ohne eine solche Zahlung nicht schließen, ist eine rechtswidrige Drohung mit einem knftigen bel i.S.v. § 123 BGB (BGH, Urt. v. 12. 7. 1995 – XII ZR 95/93, NJW 1995, 3052 = WPM 1995, 1888). " Zumutbarkeit des Nachmieters – Anforderungen hngen auch von N-

he zu Vermieter ab Beansprucht der Wohnraummieter seine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag, so knnen die Anforderungen an die Zumutbarkeit eines Nachmieters umso hher sein, je mehr der Vermieter mit dem Mieter in Berhrung kommt (OLG Hamm, RE v. 6. 4. 1983 – 4 REMiet 13/82, WuM 1983, 228 = MDR 1983, 842). 19

96

Rz. 97 97

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

" Zumutbarkeit des Nachmieters – Befrchtung von Kinderlrm kein

Ablehnungsgrund Haben die Parteien eines Wohnraummietvertrags vereinbart, dass der Mieter aus dem Vertrag entlassen wird, sobald ein geeigneter Nachmieter gefunden sei, so kann der Vermieter einen alleinstehenden Vater mit Kind nicht deshalb als ungeeignet und unzumutbar ablehnen, weil er Beschwerden anderer Mieter ber Kinderlrm frchtet. Denn in einem Mehrfamilienhaus sind normale Wohngerusche hinzunehmen. Dazu gehren auch die von Kindern anderer Mieter ausgehenden Gerusche (BGH, Urt. v. 22. 1. 2003 – VIII ZR 244/02, WuM 2003, 204 = MDR 2003, 562).

98

28. Neuabschluss des beendeten Vertrags ? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Stillschweigende Verlngerung gem. § 545 BGB (Rz. 810)

99

" Konkludenter Neuabschluss erfordert entsprechenden Erklrungswillen

beider Parteien Auch wenn eine stillschweigende Vertragsverlngerung gem. § 545 BGB wirksam vertraglich ausgeschlossen ist, kann im Falle der widerspruchslosen Gebrauchsfortsetzung ein Mietverhltnis durch schlssiges Verhalten neu begrndet werden. Dies setzt jedoch voraus, dass das Verhalten beider Parteien auf einen entsprechenden Erklrungswillen schließen lsst (OLG Dsseldorf, Urt. v. 28. 11. 2002 – 10 U 172/01, GE 2003, 183 = OLGR Dsseldorf 2003, 23). 100

" Konkludenter Neuabschluss trotz vertraglicher Schriftformklausel Ein Neuabschluss des durch Kndigung beendeten Mietverhltnisses kann durch monatelange wechselseitige Erfllung der bisherigen Vertragspflichten konkludent auch dann zustande kommen, wenn der Mietvertrag fr die Erneuerung und Fortsetzung des Mietverhltnisses die Schriftform verlangt (OLG Dsseldorf, Urt. v. 25. 10. 2001 – 10 U 122/00, NZM 2001, 1125 = MDR 2002, 575).

101

" Verhandlungen ber Neuabschluss – Kein Verzicht auf Rumungsan-

spruch, kein einstweiliger Mietvertrag Allein in der Aufnahme von Verhandlungen ber einen Neuabschluss eines beendeten Mietvertrags liegt weder ein Verzicht auf den Rumungsanspruch noch die Begrndung eines „einstweiligen Mietverhltnisses“ (KG Berlin, Urt. v. 11. 10. 2001 – 8 U 2024/00, GE 2002, 128 = KGR Berlin 2002, 17).

20

Nutzungszweck

Rz. 108

" Vorlufige Fortsetzung whrend Verhandlungen – Unbefristeter ber-

102

brckungsvertrag Haben die Parteien nach Kndigung des Mietvertrags vereinbart, dass ber den Abschluss eines neuen Mietvertrags verhandelt werden und das bisherige Mietverhltnis bis dahin fortgesetzt werden solle, so liegt darin ein berbrckungsvertrag, der mangels sonstiger Vereinbarungen mit den gesetzlichen Fristen kndbar ist (OLG Karlsruhe, Urt. v. 17. 10. 1990 – 13 U 152/89, WuM 1991, 81).

29. Nichtigkeit des Vertrags

103

? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Gesetzliches Verbot (Rz. 47)

30. Nießbraucher als Vermieter

104

" Tod des Nießbrauchers – Fortsetzung mit Erben

105

Mit dem Tod des Nießbrauchers eines Grundstcks tritt in den von ihm geschlossenen Mietvertrag der Grundstckseigentmer nur dann gem. § 1056 Abs. 1 BGB ein, wenn die Mietsache dem Mieter bereits bergeben wurde. Ist dies nicht der Fall, so endet der Mietvertrag nicht etwa mit dem Ende des Nießbrauchs, sondern wird gem. § 1922 BGB mit dem Erben des Nießbrauchers fortgesetzt (BGH, Urt. v. 20. 10. 1989 – V ZR 341/87, BGHZ 109, 111 = MDR 1990, 229). " Verußerung der Mietsache unter Vorbehalt des Nießbrauchs – Veru-

106

ßerer bleibt als Nießbraucher Vermieter Verußert der Vermieter das Mietobjekt und behlt sich zugleich den Nießbrauch vor, so bleibt er als Nießbraucher Vermieter (OLG Dsseldorf, Urt. v. 6. 5. 2003 – 24 U 99/02, ZMR 2003, 570 = OLGR Dsseldorf 2003, 379; LG Baden-Baden, Urt. v. 30. 12. 1992 – 1 S 52/92, WuM 1993, 357).

31. Nutzungszweck

107

" nderung – Nicht durch bloße Duldung vertragswidriger Nutzung

108

Die bloße Duldung einer vertragswidrigen Nutzung der Mietrume fhrt nicht zu einer nderung des vereinbarten Nutzungszwecks (KG Berlin, Urt. v. 26. 1. 21

Rz. 109

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

1995 – 8 U 7899/93, GE 1995, 1205; OLG Dsseldorf, Urt. v. 29. 1. 2004 – I-10 U 105/03, WuM 2004, 193). 109

" nderung – Nur bei lngerer Hinnahme vertragswidriger Nutzung Die vertragswidrige Nutzung der Mietrume – z.B. Wohnnutzung von Geschftsrumen – fhrt nur dann zu einer nderung des vereinbarten Nutzungszwecks, wenn der Vermieter sie lngere Zeit unwidersprochen hingenommen hat (OLG Hamburg, Urt. v. 2. 11. 1994 – 4 U 228/93, NJW-RR 1997, 458).

110

32. Option ? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Verlngerungsoption (Rz. 192)

111 112

33. Pachtvertrag gem. §§ 581 ff. BGB " Allgemeiner Grundsatz – Eignung der Rume als Ertragsquelle Ein Pachtvertrag liegt vor, wenn die berlassenen Rume nach Beschaffenheit, Eigenart, Einrichtung und Ausstattung geeignet sind, als unmittelbare Quelle fr Ertrgnisse zu dienen (OLG Hamm, Urt. v. 12. 7. 1982 – 2 U 27/82, ZMR 1984, 199).

113

" Ausstattung der Rume – Wesentlicher Beitrag des Verpchters zur

Ausstattung kann gengen Ein Pachtvertrag liegt grundstzlich nur dann vor, wenn die berlassenen Rume mit einer zur Fruchtziehung geeigneten Ausstattung versehen sind oder nach dem Vertrag versehen werden mssen (BGH, Beschl. v. 17. 12. 1980 – VIII ZB 51/80, ZMR 1981, 306 = WPM 1981, 226; OLG Hamm, Urt. v. 12. 7. 1982 – 2 U 27/82, ZMR 1984, 199). Dabei ist jedoch eine enge Betrachtungsweise nicht angebracht; vielmehr ist vor allem nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu beurteilen, ob die dem Nutzer insgesamt geschuldeten Leistungen die Voraussetzungen einer Fruchtziehung bieten. Dies wurde z.B. bejaht fr den Fall, dass der Verpchter sich verpflichtet, fr die Beschaffung des betrieblichen Inventars ein zinsgnstiges Darlehen mit einer Laufzeit von 10 Jahren zur Verfgung zu stellen (BGH, Urt. v. 27. 3. 1991 – XII ZR 136/90, WuM 1991, 335 = MDR 1991, 1063).

22

Person des Mieters

Rz. 118

34. Person des Mieters

114

? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Mieterwechsel (Rz. 67); Vermieterwechsel (Rz. 205, Rz. 208); Vertretung bei Vertragsschluss (Rz. 225) " GbR – Personenwechsel bei rechtsfhiger GbR als Mieterin berhrt

115

Mietvertrag nicht Aus der Rechtsfhigkeit der Außen-GbR folgt, dass sie in der jeweiligen Zusammensetzung der Gesellschafter Vertragspartner sein kann und ein Gesellschafterwechsel ihre Stellung als Vertragspartner und den Bestand des Mietvertrags nicht berhrt (BGH, Urt. v. 15. 1. 2003 – XII ZR 300/99, NZM 2003, 235 = MDR 2003, 591; BGH, Urt. v. 29. 1. 2001 – II ZR 331/00, BGHZ 146, 341 = MDR 2001, 459; OLG Dsseldorf, Urt. v. 13. 2. 2003 – 10 U 216/01, NZM 2003, 237 = OLGR Dsseldorf 2003, 76). " GmbH-Geschftsfhrer als Vertreter oder Privatperson – Im Zweifel

116

gilt Angabe im Vertragsrubrum Ist im Rubrum eines Geschftsraummietvertrages eine Privatperson als Mieter benannt, die den Vertrag auch unterzeichnet hat, so ist sie auch dann (alleiniger) Mieter, wenn unter die Unterschrift ein Firmenstempel mit dem Zusatz „GmbH“ gesetzt wurde und in der Folgezeit der Vermieter die Korrespondenz mit dem Mieter teils an die GmbH und teils an die Privatperson adressiert hat (KG Berlin, Urt. v. 11. 10. 1999 – 8 U 2071/98, NZM 2001, 587 = MDR 2000, 760). " GmbH-Geschftsfhrer als Vertreter oder Privatperson – Im Zweifel

117

wird GmbH Mieter Hat der Geschftsfhrer einer GmbH die Verhandlungen ber den Abschluss eines Mietvertrags erkennbar im Namen der GmbH gefhrt, so wird (nur) die GmbH und nicht (auch) ihr Geschftsfhrer Mieter, auch wenn weder im Rubrum des Mietvertrags noch bei der Unterschrift ein auf die GmbH weisender Zusatz steht (OLG Kln, Urt. v. 29. 1. 1999 – 19 U 109/98, NZM 1999, 1097 = MDR 1999, 1012). " GmbH-Geschftsfhrer als Vertreter oder Privatperson – Im Zweifel

wird Geschftsfhrer auch Mieter Ergibt die Auslegung eines gewerblichen Mietvertrags nicht zweifelsfrei, ob der auf Mieterseite handelnde Geschftsfhrer einer GmbH ausschließlich fr die GmbH oder auch im eigenen Namen ttig wurde, ist nach § 164 Abs. 2 BGB anzunehmen, dass es sich auch um ein Eigengeschft des Vertreters handelt und mithin auch dieser Mieter geworden ist (OLG Dsseldorf, Urt. v. 10. 10. 1996 – 10 U 247/95, ZMR 1997, 75 = OLGR Dsseldorf 1997, 141). 23

118

Rz. 119 119

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

" Natrliche Person im Vertragsrubrum ist Mieter trotz Firmenstempels

einer KG Ist im Kopf des Mietvertrags als Mieter eine natrliche Person genannt, die den Vertrag auch unterzeichnet hat, so ist diese auch dann Mieter, wenn unter die Unterschrift der Firmenstempel einer Kommanditgesellschaft gesetzt wurde (KG Berlin, Urt. v. 18. 4. 2002 – 8 U 33/01, GE 2002, 857 = KGR Berlin 2002, 316).

120

35. Person des Vermieters ? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Vermieterwechsel gem. § 566 Abs. 1 BGB (Rz. 208); Vertretung bei Vertragsschluss (Rz. 225)

121

" Erbengemeinschaft als Vermieter – Vertrag kommt mit den einzelnen

Miterben zustande Ein mit einer Erbengemeinschaft als Vermieterin geschlossener Mietvertrag kommt mangels Rechtsfhigkeit derselben nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher, sondern mit den einzelnen Miterben zustande (BGH, Urt. v. 11. 9. 2002 – XII ZR 187/00, WuM 2002, 601 = MDR 2003, 81). 122

" GbR – Personenwechsel bei rechtsfhiger GbR als Vermieterin berhrt

Mietvertrag nicht Aus der Rechtsfhigkeit der Außen-GbR folgt, dass sie in der jeweiligen Zusammensetzung der Gesellschafter Vertragspartner sein kann und ein Gesellschafterwechsel ihre Stellung als Vertragspartner und den Bestand des Mietvertrags nicht berhrt (BGH, Urt. v. 15. 1. 2003 – XII ZR 300/99, NZM 2003, 235 = MDR 2003, 591; BGH, Urt. v. 29. 1. 2001 – II ZR 331/00, BGHZ 146, 341 = MDR 2001, 459; OLG Dsseldorf, Urt. v. 13. 2. 2003 – 10 U 216/01, NZM 2003, 237 = OLGR Dsseldorf 2003, 76). 123

" Personenmehrheit im Rubrum – Konkludente Stellvertretung Ist der Mietvertrag nur von einer der im Rubrum als Vermieter angegebenen Personen unterzeichnet, so ist eine konkludente Stellvertretung anzunehmen. Der Mietvertrag kommt dann mit allen im Rubrum genannten Personen zustande (OLG Dsseldorf, Urt. v. 24. 8. 1999 – 24 U 93/98, ZMR 2000, 210).

124

" Vertrag mit Miteigentmer – Durch bloße Genehmigung keine Erstre-

ckung auf anderen Miteigentmer Die nachtrgliche Genehmigung eines von einem Miteigentmer abgeschlossenen Mietvertrags durch den anderen Miteigentmer hat nur zur Folge, dass der 24

Prostitution

Rz. 128

Mieter auch gegenber dem anderen Miteigentmer zum Besitz der Mietsache berechtigt ist. Die Genehmigung fhrt jedoch nicht dazu, dass der andere Miteigentmer auch Vermieter wird. Hierzu bedarf es entweder einer dreiseitigen Vereinbarung aller Beteiligten oder der Zustimmung der ursprnglichen Vertragsparteien zu einem Eintritt des anderen Miteigentmers in den Mietvertrag als Mitvermieter (KG Berlin, Urt. v. 6. 8. 1998 – 8 U 8923/96, KGR Berlin 1998, 369). " Vertragsschluss durch Hausverwaltung – Eigentmer wird Vermieter

125

auch ohne Nennung im Vertrag Wird der Mietvertrag von einer Hausverwaltung geschlossen, die im Mietvertrag als solche bezeichnet ist, so deutet dies darauf hin, dass sie den Vertrag nicht im eigenen, sondern in fremdem Namen fr den Eigentmer schließen will. Der Vertrag kommt dann gem. § 164 Abs. 1 BGB mit dem Eigentmer auch dann zustande, wenn dieser im Vertrag nicht genannt ist (KG Berlin, Urt. v. 11. 7. 1983 – 12 U 506/83, GE 1984, 43 = MDR 1983, 1023). " Vertragsschluss durch Hausverwaltung – Im Zweifel wird Verwalter

126

selbst Vermieter Tritt eine Hausverwaltung bei Abschluss des Mietvertrags nicht erkennbar als Vertreterin des Hauseigentmers auf, so wird sie selbst Vermieter (KG Berlin, Urt. v. 3. 6. 1993 – 8 U 4132/92, GE 1993, 915 = ZOV 1993, 349; LG Berlin, Urt. v. 30. 3. 1987 – 62 S 194/86, GE 1987, 831). Allein die Tatsache, dass im Kopf des Mietvertrags als Vermieter eine „Verwaltung“ genannt ist, zwingt nicht zu der Annahme, dass diese Verwaltung bei Mietvertragsschluss nicht im eigenen Namen, sondern als Vertreterin des Eigentmers gehandelt hat (KG Berlin, Beschl. v. 8. 9. 1997 – 8 W 6047/97, KGR Berlin 1998, 21 = MDR 1998, 529).

36. Prostitution

127

? Mietpreisberhhung, Wucher, Sittenwidrigkeit: Sittenwidrigkeit gem. § 138 BGB (Rz. 1457) " Vermietung zur Ausbung der Prostitution – Nicht per se sittenwidrig Allein die Tatsache, dass Rume zur Ausbung der Prostitution vermietet werden, fhrt nicht zur Sittenwidrigkeit des Mietvertrags i.S.v. § 138 Abs. 1 BGB (BGH, Urt. v. 17. 4. 1970 – I ZR 124/68, NJW 1970, 1179 = MDR 1970, 742), sofern nicht die Miethhe in einem aufflligen Missverhltnis zur vertraglichen Leistung des Vermieters steht oder der Straftatbestand der Ausbeutung von Prostituierten gem. § 180a StGB erfllt ist (BGH, Urt. v. 8. 1. 1975 – VIII ZR 126/73, BGHZ 63, 365).

25

128

Rz. 129

129 130

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

37. Schriftform, gesetzliche gem. § 550 BGB " Anforderungen von § 550 BGB gehen nicht ber § 126 BGB hinaus Das Schriftformgebot des § 550 BGB stellt keine ber § 126 BGB hinausgehenden Anforderungen an die ußere Beschaffenheit der Vertragsurkunde. Auch im Hinblick auf die Flschungssicherheit rechtfertigt der Schutzzweck der Norm keine weiter gehenden Anforderungen (BGH, Urt. v. 24. 9. 1997 – XII ZR 234/ 95, BGHZ 136, 357 = MDR 1998, 31).

131

" Anlage mit erluternden Bestimmungen – Formfreiheit Anlagen zum Mietvertrag mit Bestimmungen, die nicht ber den Inhalt des Vertragstextes hinausgehen oder diesen nur erlutern oder veranschaulichen sollen, unterliegen nicht dem Schriftformgebot des § 550 BGB (BGH, Urt. v. 7. 7. 1999 – XII ZR 15/97, WuM 1999, 698 = MDR 1999, 1374).

132

" Anlage – Fehlendes Inventarverzeichnis i.d.R. unschdlich, da Inventar

gem. § 311c BGB im Zweifel mitvermietet Ist das im Mietvertrag als Anlage erwhnte Inventarverzeichnis dem Vertrag nicht beigefgt und auch nicht erstellt worden, so steht dies der Schriftform des § 550 BGB i.d.R. nicht entgegen. Denn formbedrftig ist nur, was nicht von Gesetzes wegen ohnehin gelten wrde. Gem. § 311c BGB (§ 314 BGB a.F.) gilt jedoch, dass das bei Vertragsschluss vorhandene Inventar als Zubehr der Mietsache mitvermietet ist (BGH, Urt. v. 29. 9. 1999 – XII ZR 313/98, NJW 2000, 354 = MDR 2000, 79). Diese Vorschrift ist auch auf Miet- und Pachtvertrge entsprechend anzuwenden (BGH, Urt. v. 17. 9. 1975 – VIII ZR 157/74, BGHZ 65, 86). 133

" Annahme von Vertragsangebot mit nderungen – Besttigung durch

Brief wahrt nicht die Schriftform Sind Teile des Vertragsinhalts außerhalb der Vertragsurkunde durch bloßen Briefwechsel vereinbart, so ist die Schriftform des § 550 BGB jedenfalls dann nicht gewahrt, wenn die Vertragsurkunde nur unter dem Vorbehalt der Geltung weiterer, in einem Begleitschreiben geforderten Bedingungen gegengezeichnet wird und diese Zusatzbedingungen dann durch ein Besttigungsschreiben angenommen werden. Denn in diesem Fall kommt der Vertrag gem. § 150 Abs. 2 BGB nicht schon durch die Gegenzeichnung der Vertragsurkunde, sondern erst durch die formlose Annahme der Zusatzbedingungen zustande (BGH, Urt. v. 18. 10. 2000 – XII ZR 179/98, WuM 2001, 112 = MDR 2001, 207).

26

Schriftform, gesetzliche gem. § 550 BGB

Rz. 137

" Eintritt eines weiteren Mieters – Formbedrftig, da wesentliche nde-

134

rung Der Eintritt eines weiteren Mieters in einen bereits bestehenden, schriftlich auf lngere Zeit als ein Jahr abgeschlossenen Mietvertrag bedarf der Schriftform. Der formlos beigetretene neue Mieter kann den Mietvertrag nach § 550 Abs. 2 BGB kndigen. Der ursprngliche Mieter bleibt dagegen fr die vereinbarte Vertragszeit gebunden (BGH, Urt. v. 2. 7. 1975 – VIII ZR 223/73, BGHZ 65, 49). " Erbengemeinschaft als Vermieter – Einzelne Miterben mssen aus dem

135

Vertrag ersichtlich sein Wird der Mietvertrag mit einer Erbengemeinschaft als Vermieterin ohne Nennung der einzelnen Miterben geschlossen, so kommt er zwar mit den Letzteren wirksam zustande, da diese bestimmbar sind. Er wahrt jedoch nicht die Schriftform des § 550 BGB, wenn die einzelnen Miterben im Vertrag weder bezeichnet sind noch sich – z.B. durch Angabe des Erblassers – aus ihm heraus ermitteln lassen (BGH, Urt. v. 11. 9. 2002 – XII ZR 187/00, WuM 2002, 601 = MDR 2003, 81). " Ergnzungen des Vertragstextes unterhalb der Unterschriften mssen

136

erneut unterzeichnet werden Whrend eine nderung oder Ergnzung des Mietvertragstextes oberhalb der Unterschriften die im brigen gewahrte Schriftform unberhrt lsst, sofern die nderung oder Ergnzung dem bereinstimmenden Willen der Vertragsparteien entspricht (BGH, Urt. v. 7. 2. 1973 – VIII ZR 205/71, MDR 1973, 404 = WPM 1973, 386), muss eine Ergnzung unterhalb der Unterschriften zur Aufrechterhaltung der Schriftform erneut von beiden Parteien unterzeichnet werden (BGH, Urt. v. 24. 1. 1990 – VIII ZR 296/88, WuM 1990, 140 = MDR 1990, 711). " Fortsetzung eines beendeten Vertrags fr mehr als 1 Jahr – Bezugnahme

gengt Einigen sich die Vertragsparteien nach Beendigung des Mietverhltnisses auf seine Fortsetzung, so liegt darin der Abschluss eines neuen Mietvertrags. Soll dieser fr lngere Zeit als ein Jahr gelten, unterliegt er dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB (BGH, Urt. v. 24. 6. 1998 – XII ZR 195/96, BGHZ 139, 123 = MDR 1998, 1216; KG Berlin, Urt. v. 11. 1. 1999 – 8 U 1178/97, KGR Berlin 1999, 173). Die Schriftform ist auch ohne krperliche Verbindung mit dem frheren Mietvertrag gewahrt, wenn sich die Einheit der Vertragsurkunde aus einer eindeutigen Bezugnahme auf den frheren Vertrag zweifelsfrei ergibt (BGH, Urt. v. 20. 12. 2000 – XII ZR 75/98, GE 2001, 485 = BGHReport 2001, 318).

27

137

Rz. 138 138

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

" Hausordnung – Beifgen erforderlich, wenn Nichteinhaltung als

Pflichtverletzung gilt Erklrt der Mietvertrag eine Hausordnung zum Vertragsbestandteil und die Nichteinhaltung der Hausordnung zur Vertragsverletzung, so entbehrt er der Schriftform des § 550 BGB, wenn die Hausordnung dem Vertrag nicht beigefgt ist (OLG Naumburg, Urt. v. 13. 7. 1999 – 11 U 352/98, WuM 2000, 671). 139

" Kndigungsausschluss fr mehr als ein Jahr – Formbedrftigkeit Ein Mietvertrag fr lngere Zeit als ein Jahr i.S.v. § 550 BGB liegt auch dann vor, wenn in einem unbefristeten Vertrag das Kndigungsrecht fr mehr als ein Jahr ausgeschlossen ist (BGH, Urt. v. 8. 12. 1959 – VIII ZR 164/58, MDR 1960, 221 = NJW 1960, 475).

140

" Lageplan – Keine Unterzeichnung erforderlich, wenn er nur der Aus-

legung der vertraglichen Einigung dient Die Schriftform des § 566 BGB ist auch dann gewahrt, wenn sich Lage und Flche eines Mietobjekts nicht allein aus der Beschreibung im Mietvertrag, sondern erst aus Planunterlagen ergeben, die dem Vertrag lose beigefgt sind (KG Berlin, Urt. v. 16. 6. 1997 – 8 U 1101/96, KGR Berlin 1997, 222). Denn auch Willenserklrungen ber wesentliche Geschftsbestandteile sind auslegungsfhig, wobei auf außerhalb der Urkunde liegende Umstnde, insbesondere auf andere Urkunden, zurckgegriffen werden darf (BGH, Urt. v. 19. 3. 1969 – VIII ZR 66/67, BGHZ 52, 25). 141

" Lageplan – Keine Unterzeichnung erforderlich, wenn er nur der Orien-

tierung dient Dient ein dem Mietvertrag beigefgter Lageplan lediglich als Orientierungshilfe und nicht der (aus dem Vertragstext nicht hinreichend bestimmten) Bezeichnung der Mietsache, so bedarf er keiner Unterzeichnung durch die Vertragsparteien, da er keine rechtsgeschftlichen Erklrungen enthlt (BGH, Urt. v. 30. 6. 1999 – XII ZR 55/97, BGHZ 142, 158 = MDR 1999, 1431; BGH, Urt. v. 25. 10. 2000 – XII ZR 133/98, NZM 2001, 43). 142

" Mieterhhung – Formbedrftigkeit bei nachtrglicher Vereinbarung ei-

ner Gleitklausel Wesentliche nderungen eines langfristigen (schriftlichen) Mietvertrags ohne Einhaltung der Schriftform machen diesen zu einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit entsprechender Kndigungsmglichkeit. Eine wesentliche nderung besteht z.B. in einer Anpassung der Miete aufgrund einer Gleitklausel (OLG Karlsruhe, Urt. v. 22. 3. 2001 – 9 U 174/00, OLGR Karlsruhe 2001, 233 = DWW 2001, 273).

28

Schriftform, gesetzliche gem. § 550 BGB

Rz. 147

" Mieterhhung – Formbedrftigkeit der Vereinbarung

143

In einer konkludent getroffenen Vereinbarung ber eine Mieterhhung liegt i.d.R. eine wesentliche Vertragsnderung, die zum Wegfall der gesetzlichen Schriftform des Mietvertrags fhrt und zur Folge hat, dass der ursprnglich befristete Vertrag gem. § 550 BGB vorzeitig kndbar ist (OLG Karlsruhe, Urt. v. 10. 12. 2002 – 17 U 97/02, OLGR Karlsruhe 2003, 201 = NZM 2003, 513). " Mieterwechsel (z.B. bei Eintritt eines Ersatzmieters) – Formbedrftig-

144

keit Die Vereinbarung ber die Auswechslung des Mieters bei einem der Schriftform des § 550 BGB bedrftigen Mietvertrag bedarf ebenfalls der Schriftform, wenn die Laufzeit erhalten bleiben soll (BGH, Urt. v. 30. 1. 2002 – XII ZR 106/ 99, NZM 2002, 291; BGH, Beschl. v. 17. 9. 1997 – XII ZR 296/95, NJW 1998, 62 = NZM 1998, 29; BGH, Urt. v. 13. 1. 1982 – VIII ZR 225/80, WPM 1982, 431). Dies gilt auch, wenn der Ersatzmieter nur zeitweise, aber lnger als ein Jahr, an die Stelle des ursprnglichen Mieters treten soll (BGH, Urt. v. 29. 11. 1978 – VIII ZR 263/77, BGHZ 72, 394 = MDR 1979, 306). " Mietflche – Formbedrftigkeit der nachtrglichen Reduzierung

145

Die nachtrgliche Vereinbarung ber eine erhebliche Reduzierung der Mietflche ist eine wesentliche Vertragsnderung, die der gesetzlichen Schriftform bedarf (OLG Dsseldorf, Urt. v. 5. 11. 2002 – 24 U 21/02, GE 2003, 251 = DWW 2003, 93). " Mietobjekt – Eindeutige Bezeichnung im Vertrag zur Wahrung der

146

Schriftform Die genaue Bezeichnung des Mietobjekts unterliegt unverzichtbar dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB. Dieses ist nicht gewahrt, wenn sich aus den schriftlichen Vereinbarungen der Parteien nicht ergibt, welcher Teil des Gesamtobjekts nicht mitvermietet sein soll (BGH, Beschl. v. 23. 6. 1999 – XII ZR 163/97, NZM 1999, 763 = BGHR § 566 S. 1 BGB, Schriftform 11), wenn das Mietobjekt im Vertragstext nicht nher beschrieben und sein Umfang auch aus einer beigefgten Skizze nicht klar ersichtlich ist (OLG Rostock, Urt. v. 18. 12. 2000 – 3 U 124/99, OLGR Rostock 2001, 357 = NZM 2001, 427) oder wenn der Vertrag zur Bezeichnung des Mietobjekts nur auf eine Anlage Bezug nimmt, die dem Vertrag nicht beigefgt wurde (BGH, Urt. v. 10. 10. 2001 – XII ZR 93/99, NZM 2001, 1077 = NJW-RR 2002, 8). " Mietsenkung – Formbedrftigkeit

147

Eine Mietsenkungsvereinbarung ist eine wesentliche Vertragsnderung, die der Schriftform bedarf. Wird sie nicht gewahrt, ist der Vertrag gem. § 550 BGB kndbar (OLG Rostock, Urt. v. 25. 6. 2001 – 3 U 162/00, OLGR Rostock 2002, 34). 29

Rz. 148 148

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

" Mndliche Vereinbarung zur Streichung einer Vertragsklausel – Trotz

Unterlassen Schriftform gewahrt Die gesetzliche Schriftform ist auch dann gewahrt, wenn die Mietvertragsparteien es versehentlich unterlassen haben, eine Klausel im Mietvertrag zu streichen, obwohl sie sich einig waren, dass sie nicht gelten sollte (OLG Dsseldorf, Urt. v. 20. 4. 1995 – 10 U 164/94, WuM 1995, 485 = MDR 1995, 1009). 149

" Nachtrag – Eindeutige Bezugnahme auf Ursprungsvertrag und Verein-

barung der Fortgeltung bestimmen Wird zu einem formgltigen schriftlichen Mietvertrag eine Nachtragsvereinbarung geschlossen, so ist die gesetzliche Schriftform des gesamten Vertragswerks gewahrt, wenn der von beiden Parteien unterzeichnete Nachtrag auf den Ursprungsvertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, dass Letzterer unter Einbeziehung des Nachtrags fortgelten soll (BGH, Urt. v. 26. 2. 1992 – XII ZR 129/90, WuM 1992, 316 = MDR 1992, 771). 150

" Nachtrag – Eindeutige Bezugnahme auf Ursprungsvertrag – Keine wech-

selseitige Bezugnahme erforderlich Die Schriftform des § 550 BGB ist gewahrt, wenn die Nachtragsvereinbarung ausdrcklich auf den bisherigen Mietvertrag Bezug nimmt. Nicht erforderlich ist, dass auch im Ursprungsvertrag auf die Ergnzung oder nderung Bezug genommen wird (KG Berlin, Urt. v. 1. 2. 1999 – 12 U 7681/97, KGR Berlin 1999, 229). 151

" Nachtrag – Ursprnglich formwidriger Vertrag wird durch formgltigen

Nachtrag insgesamt formgerecht Durch einen gem. § 550 BGB formgltigen Nachtrag zu einem schriftlichen, von den Parteien unterzeichneten Mietvertrag kann ein insgesamt formgerechter Mietvertrag auch dann zustande kommen, wenn die ursprngliche Urkunde nicht alle wesentlichen Merkmale eines Mietvertrags enthlt (BGH, Urt. v. 11. 11. 1987 – VIII ZR 326/86, WuM 1988, 50 = MDR 1988, 310). 152

" Nachtrgliche Vereinbarung einer Ersatzmieterklausel – Formfreiheit,

da unwesentliche nderung Die formlose nachtrgliche Vereinbarung einer Ersatzmieterklausel ist keine wesentliche nderung des Mietvertrages und fhrt nicht zum Wegfall der Schriftform des Mietvertrags (OLG Dsseldorf, Urt. v. 15. 11. 2001 – 10 U 98/ 00, ZMR 2002, 510 = NZM 2002, 824).

30

Schriftform, gesetzliche gem. § 550 BGB

Rz. 157

" Neuabschluss beendeten Vertrags – Eindeutige Bezugnahme auf Altver-

153

trag ausreichend Der Neuabschluss eines zuvor beendeten Mietverhltnisses fr mehr als 1 Jahr bedarf der Schriftform des § 550 BGB. Diese ist auch ohne krperliche Verbindung von neuem und altem Vertrag gewahrt, wenn sich die Einheit der Vertragsurkunde – z.B. durch eindeutige Bezugnahme – zweifelsfrei ergibt (BGH, Urt. v. 20. 12. 2000 – XII ZR 75/98, GE 2001, 485 = BGHReport 2001, 318). " Renovierungsabrede – Formbedrftigkeit bei Abweichung von gesetzli-

154

cher Regelung Die Schriftform des § 550 BGB ist nicht gewahrt, wenn die Abrede ber die Abwlzung der Schnheitsreparaturen auf den Mieter im schriftlichen Vertrag nicht enthalten ist. Denn durch diese Abrede werden die beiderseitigen Leistungspflichten in wesentlichem Umfang abweichend vom Gesetz geregelt (BGH, Beschl. v. 17. 3. 2004 – XII ZR 254/00, GuT 2004, 120). " Salvatorische Klausel gibt i.d.R. keinen Anspruch auf Nachholung feh-

155

lender Schriftform Ist die Schriftform des § 550 BGB nicht gewahrt, so ergibt sich aus einer salvatorischen Klausel im Mietvertrag nicht ohne weiteres ein Anspruch auf Nachholung der Schriftform. Denn derartige Klauseln regeln nur die Folgen der Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen (BGH, Beschl. v. 17. 7. 2002 – XII ZR 248/99, NJW-RR 2002, 1377 = NZM 2002, 823). " Treuwidrige Berufung auf Fehlen der Schriftform – Nicht schon bei

156

jahrelanger Durchfhrung des Vertrags Eine auf den Mangel der Schriftform gesttzte Kndigung ist nicht schon deshalb treuwidrig, weil der Mietvertrag zuvor jahrelang anstandslos durchgefhrt worden ist (BGH, Urt. v. 5. 11. 2003 – XII ZR 134/02, NZM 2004, 97 = MDR 2004, 325). " Treuwidrige Berufung auf Wegfall der Schriftform – nderung zuguns-

ten des Kndigenden Es verstßt gegen Treu und Glauben, wenn die durch eine formlose nderung des Mietvertrags begnstigte Partei einen formgerecht geschlossenen Mietvertrag unter Berufung auf den spteren Wegfall der Schriftform vorzeitig kndigt. Dies wurde anerkannt fr den Fall der Kndigung des Mieters nach formloser Mietsenkungsvereinbarung (BGH, Urt. v. 2. 7. 1975 – VIII ZR 223/73, BGHZ 65, 49) und nach formloser Duldung der Untervermietung (OLG Dsseldorf, Urt. v. 15. 11. 2001 – 10 U 98/00, ZMR 2002, 510 = NZM 2002, 824) sowie fr die Kndigung des Vermieters nach formloser Mieterhhungsvereinbarung (OLG Mnchen, Urt. v. 20. 10. 1995 – 21 U 4893/94, ZMR 1996, 136 = OLGR Mn31

157

Rz. 158

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

chen 1996, 49; OLG Koblenz, Urt. v. 14. 11. 2000 – 3 U 383/00, NZM 2002, 293 = OLGR Koblenz 2001, 149; OLG Karlsruhe, Urt. v. 10. 12. 2002 – 17 U 97/02, OLGR Karlsruhe 2003, 201 = NZM 2003, 513). 158

" Untermietvertrag fr mehr als 1 Jahr – Formbedrftigkeit Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB fr Mietvertrge ber mehr als ein Jahr gilt auch fr Untermiet- und Unterpachtvertrge (BGH, Urt. v. 15. 6. 1981 – VIII ZR 166/80, BGHZ 81, 46 = MDR 1981, 1009).

159

" Verlngerungsoption – Ausbung fr Optionszeit von mehr als 1 Jahr Die Ausbung eines Optionsrechts fr eine Vertragsverlngerung von mehr als einem Jahr unterliegt der gesetzlichen Schriftform, die von den Parteien nicht formlos aufgehoben werden kann (OLG Celle, Beschl. v. 23. 4. 1997 – 2 U 106/ 96, ZMR 1998, 339).

160

" Verlngerungsoption – Vereinbarung ber Optionszeit von mehr als

1 Jahr Wird dem Mieter das Recht eingerumt, im Wege der Option die Vertragsdauer zu verlngern, so bedarf auch die Absprache ber die Optionszeit der Schriftform (BGH, Urt. v. 24. 6. 1987 – VIII ZR 225/86, MDR 1988, 45 = NJW-RR 1987, 1227). 161

" Vermieterwechsel – Formfreiheit der Zustimmung des Mieters Die Zustimmung des Mieters zu einem Vermieterwechsel, den der alte und der neue Vermieter in einem der Schriftform des § 550 BGB gengenden Nachtrag zu einem langfristigen Mietvertrag vereinbart haben, ist formfrei und kann auch konkludent dadurch erklrt werden, dass der Mieter von dem neuen Vermieter die Erfllung des Vertrages verlangt. Ein spterer Grundstckserwerber ist schon durch die zweiseitige Vereinbarung des Vermieterwechsels hinreichend gewarnt und kann sich bei dem Mieter zu erkundigen, ob dieser die hierzu notwendige Zustimmung erteilt hat, so wie er auch bei der Vereinbarung einer Bedingung darauf angewiesen ist, sich die Kenntnis von deren Eintritt oder Nichteintritt anhand von Umstnden außerhalb der Vertragsurkunde zu verschaffen (BGH, Urt. v. 12. 3. 2003 – XII ZR 18/00, NZM 2003, 476 = BGHReport 2003, 722; OLG Kln, Urt. v. 1. 7. 1999 – 18 U 240/98, NZM 1999, 1004 = OLGR Kln 1999, 381).

162

" Vertrag auf Lebenszeit – Formbedrftigkeit Das Schriftformgebot des § 550 BGB gilt auch fr Mietvertrge auf Lebenszeit (BGH, Urt. v. 30. 9. 1958 – VIII ZR 134/57, NJW 1958, 2062 = MDR 1959, 36).

32

Schriftform, gesetzliche gem. § 550 BGB

Rz. 167

" Vertragsurkunde – Ein formgltiges Exemplar gengt zur Wahrung der

163

Schriftform Die Schriftform des § 550 BGB ist auch dann gewahrt, wenn nur eines der von den Parteien erstellten Vertragsexemplare bei Unterzeichnung den Anforderungen an die Schriftform gengt (BGH, Urt. v. 30. 6. 1999 – XII ZR 55/97, BGHZ 142, 158 = MDR 1999, 1431; KG Berlin, Urt. v. 21. 6. 2001 – 20 U 3773/99, KGR Berlin 2002, 74) oder wenn die Parteien berhaupt nur ein Vertragsexemplar angefertigt und unterzeichnet haben (BGH, Urt. v. 14. 7. 2004 – XII ZR 68/ 02, WuM 2004, 534 = NZM 2004, 738). " Vertragsurkunde – Gegengezeichnetes Angebotsschreiben gengt zur

164

Wahrung der Schriftform Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrages ist auch dann gewahrt, wenn eine Partei in einem unterzeichneten Schreiben ein Vertragsangebot unterbreitet und die andere Partei dieses Schreiben – mit oder ohne Einverstndniszusatz – gegenzeichnet. Eine nochmalige Unterzeichnung durch die erste Partei unterhalb der Gegenzeichnung der anderen ist nicht erforderlich (BGH, Urt. v. 14. 7. 2004 – XII ZR 68/02, WuM 2004, 534 = NZM 2004, 738). " Vertragsurkunde – Hinzufgung eines bloßen Einverstndniszusatzes

165

durch Annehmenden schadet nicht Ein Vertrag kommt auch dann formgltig gem. § 126 Abs. 2 S. 1 BGB zustande, wenn der Vertragspartner das von dem Anbietenden unterzeichnete Vertragsangebot nicht nur mit seiner Unterschrift, sondern zustzlich mit einem Einverstndniszusatz versieht (BGH, Beschl. v. 16. 2. 2000 – XII ZR 162/98, WuM 2000, 351 = NZM 2000, 712). " Vertragsurkunde – Krperliche Verbindung der Einzelbltter bei eindeu-

166

tigem Zusammenhang unntig Die von § 550 BGB geforderte Schriftform des § 126 BGB erfordert keine krperliche Verbindung der einzelnen Bltter der Urkunde, wenn sich deren Einheit aus fortlaufender Paginierung, fortlaufender Numerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher graphischer Gestaltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt (BGH, Urt. v. 24. 9. 1997 – XII ZR 234/95, BGHZ 136, 357 = MDR 1998, 31). " Vertragsurkunde – Wechselseitige Telefaxbermittlung wahrt gesetzli-

che Schriftform nicht Wird ein schriftlicher Mietvertrag ber mehr als ein Jahr in der Weise geschlossen, dass die Vertragsparteien sich die von ihnen jeweils unterzeichnete Vertragsurkunde wechselseitig per Telefax bermitteln, so ist die Schriftform des 33

167

Rz. 168

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

§ 550 BGB nicht gewahrt (OLG Dsseldorf, Urt. v. 22. 1. 2004 – I-10 U 102/03, GuT 2004, 60). 168

" Vertragsverlngerung – Formlose Vereinbarung – Keine Auswirkung auf

Ursprungsvertrag Entspricht eine Vereinbarung, die einen formgltigen Miet- oder Pachtvertrag lediglich verlngert, nicht den Erfordernissen der Schriftform, so fhrt dies i.d.R. nicht dazu, dass nun auch der ursprngliche Vertrag der Schriftform entbehrt (BGH, Urt. v. 27. 3. 1968 – VIII ZR 71/66, BGHZ 50, 39). 169

" Vertretung – Mehrere Vertreter – Alleinvertretungsmacht des Unter-

zeichners muss erkennbar sein Schließt eine GbR den Mietvertrag durch einen Stellvertreter ab, so ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich aus dem Vertrag ergibt, dass der Unterzeichner als Stellvertreter handelt und alleinvertretungsberechtigt ist. Hat von zwei im Vertragsrubrum genannten Vertretern nur einer den Vertrag unterzeichnet, so kann ohne einen erluternden Zusatz nicht davon ausgegangen werden, dass seine Unterschrift gengt. Die gesetzliche Schriftform ist in diesem Fall nicht gewahrt (BGH, Urt. v. 16. 7. 2003 – XII ZR 65/02, NZM 2003, 801 = MDR 2003, 1283). 170

" Vertretung – Vertretungsmacht des Unterzeichners muss zur Wahrung

der Schriftform erkennbar sein Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB mssen alle Vertragsparteien den Vertrag unterzeichnen. Unterzeichnet fr eine Vertragspartei ein Vertreter, so muss dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhltnis anzeigenden Zusatz zum Ausdruck kommen (BGH, Urt. v. 22. 2. 1994 – LwZR 4/93, BGHZ 125, 175 = MDR 1994, 579; BGH, Urt. v. 11. 9. 2002 – XII ZR 187/00, WuM 2002, 601 = MDR 2003, 81). 171

" Vorvertrag bedarf nicht der Schriftform des Hauptvertrags Ein Vorvertrag, der auf den Abschluss eines Mietvertrags ber mehr als ein Jahr gerichtet ist, bedarf nicht der Schriftform des § 550 BGB (BGH, Urt. v. 26. 3. 1980 – VIII ZR 150/79, NJW 1980, 1577 = MDR 1980, 749; BGH, Urt. v. 26. 6. 1970 – V ZR 97/69, NJW 1970, 1596 = MDR 1970, 831).

172

" Wegfall der Schriftform durch nderung wesentlicher Vertragsbestim-

mungen – Beginn der Jahresfrist Wird ein nach § 550 BGB formgerecht abgeschlossener Mietvertrag ohne Beachtung der gesetzlichen Schriftform gendert und gilt damit als fr unbestimmte Zeit abgeschlossen, so beginnt die Jahresfrist, nach deren Ablauf die Kndigung 34

Schriftform, vereinbarte gem. § 127 BGB

Rz. 177

zulssig ist, mit Abschluss der nderungsvereinbarung (BGH, Urt. v. 29. 10. 1986 – VIII ZR 253/85, BGHZ 99, 54 = MDR 1987, 228). " Wesentliche Vertragsbedingungen (Essentialia) – Parteien, Mietobjekt,

173

Miethhe, Laufzeit Nach stndiger Rechtsprechung des BGH ist die Schriftform nur gewahrt, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere die Vertragsparteien, der Mietgegenstand, die Miethhe und die Vertragsdauer – aus der Vertragsurkunde ergeben. Weitere Vertragsbestimmungen mssen jedenfalls dann in die Urkunde aufgenommen werden, wenn sie nach dem Willen der Parteien ein wichtiger Vertragsbestandteil sein sollen (BGH, Urt. v. 22. 12. 1999 – XII ZR 339/97, WuM 2000, 248 = MDR 2000, 323; BGH, Urt. v. 7. 7. 1999 – XII ZR 15/ 97, WuM 1999, 698 = MDR 1999, 1374). " Zwangsverwaltung – Verstoß gegen § 6 Abs. 1 S. 1 ZwVerwVO fhrt

174

nicht zur Unwirksamkeit Die Nichteinhaltung der in § 6 Abs. 1 S. 1 ZwVerwVO vorgesehenen Schriftform fhrt nicht zur Unwirksamkeit der Vereinbarung. Denn angesichts der mietrechtlichen Regelung des § 550 BGB kommt eine strengere Sanktion fr mietvertragliche Formverstße des Zwangsverwalters nicht in Betracht (BGH, Urt. v. 20. 5. 1992 – XII ZR 77/91, NJW 1992, 3041 = MDR 1992, 871).

38. Schriftform, vereinbarte gem. § 127 BGB

175

? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Mndliche Nebenabreden zu schriftlichem Vertrag (Rz. 89) " Aufhebung der Schriftformklausel durch mndliche Vereinbarung

176

Die qualifizierte Schriftformklausel, nach der die Schriftform auch fr die Aufhebung der vereinbarten Schriftform erforderlich ist, kann auch durch mndliche ausdrckliche Abrede abgendert werden (KG Berlin, Urt. v. 20. 11. 2000 – 20 U 421/99, GE 2001, 278 = KGR Berlin 2001, 237). " Aufhebung der Schriftformklausel durch mndliche Vereinbarung – Be-

weislast Die individualvertraglich vereinbarte Klausel, dass nderungen des Mietvertrags, auch bezglich des Formerfordernisses, der Schriftform bedrfen, schließt zwar nicht aus, dass die Parteien unter formloser Aufhebung der Schriftform durch mndliche Vereinbarung den Mietvertrag wirksam abndern; davon kann jedoch nur ausgegangen werden, wenn eine solche Einigung der Parteien erwiesen ist (BGH, Urt. v. 17. 4. 1991 – XII ZR 15/90, NJW-RR 1991, 1289 = WPM 1991, 1398). 35

177

Rz. 178 178

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

" E-Mail gengt nicht zur Wahrung der Schriftform Eine E-Mail gengt nicht dem vertraglich vereinbarten Schriftformerfordernis (KG Berlin, Urt. v. 5. 3. 2001 – 8 U 6894/99, KGR Berlin 2001, 380 = GE 2001, 849).

179

" Zustandekommen auch, wenn gleichzeitig erforderliche gesetzliche

Schriftform nicht gewahrt ist Haben die Parteien die Schriftform eines ohnehin nach § 550 BGB formbedrftigen Vertrags als konstitutiv vereinbart, so kommt der Vertrag mit Unterzeichnung der Vertragsurkunde i.d.R. auch dann zustande, wenn die Form des § 550 BGB nicht gewahrt ist. Denn mangels gegenteiliger Anhaltspunkte ist davon auszugehen, dass die Parteien unter der als konstitutiv vereinbarten Schriftform nur diejenige Form verstehen, die sie durch die Vertragsunterzeichnung verwirklicht haben (BGH, Urt. v. 16. 2. 2000 – XII ZR 258/97, NZM 2000, 548 = BGHR § 566 S. 1 BGB, Schriftform 16; BGH, Urt. v. 29. 9. 1999 – XII ZR 313/ 98, NJW 2000, 354 = MDR 2000, 79).

180 181

39. Strohmanngeschft " Wirksamkeit – I.d.R. kein Scheingeschft, auch bei Kenntnis des Ver-

tragspartners Ein Strohmanngeschft ist in der Regel selbst dann kein Scheingeschft, wenn der Vertragspartner die Strohmanneigenschaft kannte (BGH, Urt. v. 22. 10. 1981 – III ZR 149/80, NJW 1982, 569 = WPM 1981, 1332; KG Berlin, Urt. v. 4. 4. 2002 – 8 U 148/01, KGR Berlin 2002, 300 = GE 2002, 798).

182

40. berbrckungsvertrag ? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Neuabschluss des beendeten Vertrags (Rz. 98)

183

41. Unternehmensbezogener Vertrag ? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Person des Mieters (Rz. 114); Vertretung bei Vertragsschluss (Rz. 225)

36

Verlngerung durch Vereinbarung

Rz. 189

42. Verußerung des Mietobjekts

184

? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Nießbraucher als Vermieter (Rz. 104); Vermieterwechsel gem. § 566 Abs. 1 BGB (Rz. 208)

43. Verlngerung durch Gebrauchsfortsetzung

185

? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Stillschweigende Verlngerung gem. § 545 BGB (Rz. 810)

44. Verlngerung durch Vereinbarung

186

? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Neuabschluss des beendeten Vertrags (Rz. 98); Schriftform, gesetzliche gem. § 550 BGB (Rz. 129) " Fortsetzung beendeten Mietverhltnisses – Bei Mietermehrheit mssen

187

alle Mieter beteiligt sein So wie bei Mietermehrheit die Kndigung wirksam nur gegenber allen Mietern erklrt werden kann, so kann auch eine Vereinbarung ber die Fortsetzung des durch Kndigung beendeten Mietverhltnisses durch Aufhebung des Verlngerungswiderspruchs gem. § 545 BGB nur unter Beteiligung aller Mieter wirksam zustande kommen (OLG Dsseldorf, Urt. v. 28. 11. 2002 – 10 U 172/ 01, GE 2003, 183 = OLGR Dsseldorf 2003, 23). " Fortsetzung beendeten Mietverhltnisses – Neuer Mietvertrag

188

Anders als bei der automatischen Vertragsverlngerung aufgrund einer Verlngerungsklausel (BGH, Urt. v. 29. 4. 2002 – II ZR 330/00, BGHZ 150, 373 = MDR 2002, 1199) kommt durch die einvernehmliche Fortsetzung des Mietverhltnisses nach dessen Beendigung ein neuer Mietvertrag zustande (BGH, Urt. v. 24. 6. 1998 – XII ZR 195/96, BGHZ 139, 123 = MDR 1998, 1216). " Fortsetzungsvereinbarung vor Vertragsende – Verlngerung bisherigen

Vertrags, nicht Neuabschluss Einigen sich die Parteien eines gekndigten Miet- oder Pachtvertrags vor Ablauf der Kndigungsfrist auf seine Fortsetzung, so kommt kein neuer Vertrag zustande, sondern der bisherige wird verlngert (BGH, Urt. v. 20. 3. 1974 – VIII ZR 31/73, MDR 1974, 750 = JR 1974, 375).

37

189

Rz. 190

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

190

45. Verlngerung durch Verlngerungsklausel

191

" Nachhaftung von Gesellschaftern gem. § 160 HGB Bei einem befristeten Mietvertrag mit Verlngerungsklausel, nach der sich das Mietverhltnis mangels Kndigung oder Widerspruch nach Ablauf der Grundmietzeit verlngert, kommt mit Eintritt der Verlngerung kein neuer Vertrag zustande, sondern der ursprngliche Vertrag wird fortgesetzt. Daraus folgt fr die Frage der Nachhaftung eines ausgeschiedenen oder in die Stellung eines Kommanditisten zurckgetretenen Gesellschafters gem. § 160 Abs. 1 und 3 HGB, dass dieser fr die Dauer von fnf Jahren nach Eintragung der Rechtsnderung in das Handelsregister fr mietvertragliche Verbindlichkeiten der Gesellschaft auch dann haftet, wenn es in diesem Zeitraum zu einer Vertragsverlngerung kommt (BGH, Urt. v. 29. 4. 2002 – II ZR 330/00, BGHZ 150, 373 = MDR 2002, 1199).

192

46. Verlngerungsoption ? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Schriftform, gesetzliche gem. § 550 BGB (Rz. 129) ? Mieterhhung: Verlngerungsoption (Rz. 1367)

193

" Allgemeiner Grundsatz – Einseitige rechtsgestaltende Erklrung Durch Einrumung einer Verlngerungsoption erhalten Mieter oder Pchter die Befugnis, durch einseitige rechtsgestaltende Erklrung das bestehende Mietoder Pachtverhltnis um die Optionszeit zu verlngern (BGH, Urt. v. 14. 7. 1982 – VIII ZR 196/81, NJW 1982, 2770 = MDR 1983, 126).

194

" Ausbung – I.d.R. gelten die Formerfordernisse des Hauptvertrags Fr die Ausbung einer Verlngerungsoption gelten mangels anderweitiger Vereinbarung die Formerfordernisse des Hauptvertrags (OLG Frankfurt, Urt. v. 20. 5. 1998 – 23 U 121/97, NZM 1998, 1006 = OLGR Frankfurt 1998, 373; OLG Dsseldorf, Urt. v. 7. 11. 1991 – 10 U 33/91, OLGR Dsseldorf 1992, 46).

195

" Ausbung – Frist – Befristeter Vertrag ohne Kndigungsregelung Die dem Mieter eingerumte Option zur Verlngerung eines befristeten Mietvertrags, der keine Kndigungsregelung enthlt, kann mangels anderweitiger Regelung noch bis zum Ablauf der Grundmietzeit, nicht jedoch nach einer stillschweigenden Verlngerung gem. § 545 BGB, ausgebt werden (BGH, Beschl. v. 6. 12. 2000 – XII ZR 167/98, BGHR § 568 BGB Verlngerungsoption 1; OLG Frankfurt, Urt. v. 20. 5. 1998 – 23 U 121/97, NZM 1998, 1006 = 38

Verlngerungsoption

Rz. 199

OLGR Frankfurt 1998, 373; OLG Kln, Urt. v. 27. 2. 1996 – 22 U 132/95, OLGR Kln 1996, 200). " Ausbung – Frist – Optionsrecht „nach Ablauf“ des Vertrags

196

Auch wenn vereinbart ist, dem Mieter stehe das Optionsrecht „nach Ablauf“ des Vertrags zu, muss es vor Vertragsablauf ausgebt werden (BGH, Urt. v. 14. 7. 1982 – VIII ZR 196/81, NJW 1982, 2770 = MDR 1983, 126; OLG Mnchen, Urt. v. 24. 4. 1992 – 21 U 4554/91, OLGR Mnchen 1992, 35). " Ausbung – Frist – Vertrag mit Verlngerungsklausel – Nach Kndi-

197

gung des Vermieters unverzglich Sieht ein Mietvertrag mit fester Grundmietzeit sowohl eine mangels Kndigung automatisch eintretende Vertragsverlngerung als auch eine Verlngerungsoption fr den Mieter vor, so kann der Mieter nach einer Kndigung des Vermieters eine Vertragsverlngerung durch unverzgliche Optionsausbung auch dann noch herbeifhren, wenn er die hierfr maßgebliche Frist wegen der Kndigung des Vermieters nicht mehr einhalten kann (BGH, Urt. v. 20. 3. 1985 – VIII ZR 64/84, NJW 1985, 2581 = MDR 1985, 754). " Ausbung – Frist – Vertrag mit Verlngerungsklausel – Vertragliche

198

Kndigungsfrist gilt ebenso fr Option Auch wenn der Mietvertrag eine ausdrckliche Frist fr die Optionsausbung nicht vorsieht, kann eine solche im Wege ergnzender Vertragsauslegung einzuhalten sein (BGH, Urt. v. 20. 3. 1985 – VIII ZR 64/84, NJW 1985, 2581 = MDR 1985, 754). Dies ist der Fall, wenn der Vertrag neben der Option auch eine automatische Verlngerung vorsieht, falls nicht zum Ablauf der Grundmietzeit gekndigt wird. Die fr die Kndigung maßgebliche Frist gilt dann entsprechend auch fr die Ausbung der Option (OLG Dsseldorf, Urt. v. 7. 11. 1991 – 10 U 33/91, ZMR 1992, 52 = MDR 1992, 671). " Bedingte Option – AGB – Recht des Vermieters, „neue Vertragsbedin-

gungen zu verlangen“ Die Formularklausel in einem Mietvertrag ber Geschftsrume, nach welcher im Falle der Ausbung der dem Mieter eingerumten Verlngerungsoption der Vermieter berechtigt ist, „die Vereinbarung neuer Vertragsbedingungen zu verlangen“, und bei fehlender Einigung der Verlngerungsanspruch des Mieters erlischt, verstßt gegen § 307 BGB und ist unwirksam, da sie ein wesentliches vertragliches Recht des Mieters aushhlt und damit den Vertragszweck gefhrdet. Das Optionsrecht selbst wird von der Unwirksamkeit seiner Beschrnkung nicht berhrt (OLG Hamburg, Urt. v. 28. 3. 1990 – 4 U 13/90, ZMR 1990, 273 = NJW-RR 1990, 1488).

39

199

Rz. 200 200

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

" Bedingte Option – Einigung ber Mieterhhung als Bedingung wirksa-

mer Ausbung Die Vereinbarung in einem gewerblichen Mietvertrag, nach welcher dem Mieter die Option fr eine Vertragsverlngerung bei gleichzeitiger Neufestsetzung der Miete eingerumt wird, kann bedeuten, dass sich allein durch Ausbung der Option das Mietverhltnis verlngert und bei fehlender Einigung ber die knftige Miete diese vom Vermieter gem. § 315 BGB festgesetzt werden kann (OLG Saarbrcken, Urt. v. 31. 10. 1996 – 8 U 904/95-190, NJWE-MietR 1997, 104). Sie kann aber auch bedeuten, dass sich das Mietverhltnis nur fortsetzt, wenn zustzlich zur Optionsausbung eine Einigung ber die knftige Miete zustande kommt. Denn die Verbindung von einseitiger Optionsausbung mit der zweiseitigen Einigung ber die Miethhe kann von den Parteien durchaus gewollt sein und widerspricht nicht augenfllig ihren Interessen (OLG Mnchen, Urt. v. 12. 3. 2003 – 21 U 4945/02, MDR 2003, 952 = OLGR Mnchen 2003, 169; hnlich KG Berlin, Urt. v. 19. 12. 1991 – 8 U 1177/91, GE 1992, 261). 201

" Geltungsdauer – Erlschen nach anderweitiger Verlngerung der

Grundmietzeit um die Optionszeit Sieht der Mietvertrag neben einer automatischen Verlngerung des befristeten Mietvertrags auch die Option des Mieters fr eine Vertragsverlngerung vor, so kann die Option mangels anderweitiger vertraglicher Regelung grundstzlich nur bis zum Ablauf der um die Optionszeit verlngerten ursprnglichen Vertragsdauer ausgebt werden. Denn mit Ablauf dieses Zeitraums ist Sinn und Zweck der Optionsbefugnis erreicht und das Gestaltungsrecht damit erloschen (BGH, Urt. v. 14. 7. 1982 – VIII ZR 196/81, NJW 1982, 2770 = MDR 1983, 126). 202

" Geltungsdauer – Optionsausbung nach Verurteilung zu knftiger Ru-

mung Auch nach materieller Rechtskraft eines Urteils auf knftige Rumung kann der Mieter eine vertraglich eingerumte Verlngerungsoption noch ausben und ihre Gestaltungsfolge durch Vollstreckungsabwehrklage geltend machen (BGH, Urt. v. 25. 2. 1985 – VIII ZR 116/84, BGHZ 94, 29 = MDR 1985, 574). 203

" Mehrfache Option – Erlschen des Folgeoptionsrechts bei Nichtaus-

bung der ersten Option Wird in einem unbefristeten Mietvertrag dem Mieter eine mehrfache Verlngerungsoption eingerumt, kann ein zeitlich nachfolgendes Optionsrecht nur wirksam werden, wenn ein zeitlich frheres Optionsrecht rechtzeitig ausgebt worden war (OLG Hamburg, Urt. v. 23. 6. 1997 – 4 U 82/96, WuM 1998, 160 = NJW-RR 1998, 807).

40

Vermieterwechsel gem. § 566 Abs. 1 BGB

Rz. 209

" Option und Verlngerungsklausel – Vereinbarung ber Mieterhhung

204

gilt im Zweifel fr beide Alternativen Sieht ein befristeter Geschftsraummietvertrag sowohl eine Verlngerungsoption fr den Mieter vor als auch eine automatische Verlngerung fr den Fall, dass keine der Parteien zum Ablauf der Grundmietzeit kndigt, so gilt die Vereinbarung einer Neufestsetzung der Miete „zum Beginn der Option“ im Zweifel auch fr den Fall der automatischen Verlngerung (BGH, Urt. v. 19. 3. 1992 – IX ZR 203/91, NJW 1992, 2281 = WPM 1992, 994).

47. Vermieterwechsel durch Vereinbarung

205

" Vertragsbernahme – Genehmigung des Mieters – Nicht fristgebunden

206

und formfrei Ein Vermieterwechsel durch Vereinbarung zwischen dem (bisherigen) Vermieter und einem Dritten als knftigem Vermieter bedarf der Genehmigung durch den Mieter. Diese ist nach der Rechtsprechung zu § 415 BGB grundstzlich nicht fristgebunden und kann auch noch lngere Zeit nach der Mitteilung ber die Vertragsbernahme erteilt werden, sofern keine Frist zur Abgabe der Genehmigungserklrung gesetzt wurde (KG Berlin, Urt. v. 26. 6. 2003 – 12 U 276/01, ZMR 2003, 835 = KGR Berlin 2003, 300). Die Genehmigung kann der Mieter auch konkludent z.B. dadurch erteilen, dass er die Mietzahlungen an den neuen Vermieter leistet oder von diesem die Vertragserfllung verlangt (BGH, Urt. v. 12. 3. 2003 – XII ZR 18/00, NZM 2003, 476 = BGHReport 2003, 722). " Vertragsbernahme – Genehmigung des Mieters – Tuschung ber Ei-

207

gentmerstellung Der Mieter genehmigt nicht konkludent die zwischen dem Vermieter und einem Dritten vereinbarte bernahme des Mietvertrags, wenn er den Dritten nur deshalb als Vermieter behandelt, weil dieser sich flschlich als neuer Eigentmer ausgibt (OLG Brandenburg, Urt. v. 9. 10. 2002 – 3 U 6/02, ZMR 2003, 830).

48. Vermieterwechsel gem. § 566 Abs. 1 BGB

208

" Eigentumswohnung – Verußerung von Wohnung und Nebenraum an

unterschiedliche Erwerber – Beide werden Vermieter Werden die vermietete Eigentumswohnung und ein mitvermieteter Nebenraum an zwei verschiedene Erwerber verußert, so werden beide gemeinsam Vermie41

209

Rz. 210

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

ter (OLG Celle, Urt. v. 11. 10. 1995 – 2 U 124/94, WuM 1996, 222 = OLGR Celle 1996, 37; LG Berlin, Urt. v. 9. 3. 2000 – 61 S 288/98, GE 2000, 603; LG Hamburg, Urt. v. 15. 7. 1999 – 333 S 30/99, ZMR 1999, 765 = NZM 2000, 656). Anders ist es nur, wenn der mitvermietete Nebenraum im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentmer steht; dann wird der Erwerber der Wohnung alleiniger Vermieter (BGH, RE v. 28. 4. 1999 – VIII ARZ 1/98, BGHZ 141, 239 = MDR 1999, 985). 210

" Eigentumswohnung – Verußerung der Wohnung, Nebenraum im Ge-

meinschaftseigentum – Nur Erwerber wird Vermieter Der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung ist alleiniger Vermieter, wenn die Wohnung nach berlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und zusammen mit der Wohnung ein Kellerraum vermietet ist, der nach der Teilungserklrung im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentmer steht (BGH, RE v. 28. 4. 1999 – VIII ARZ 1/98, BGHZ 141, 239 = MDR 1999, 985). 211

" Garagen- und Wohnungsmiete – Bei Verkauf der Garage wird Erwerber

Mitvermieter Besteht ein einheitliches Mietverhltnis ber eine Wohnung und eine Garage, so wird dieses bei Verkauf der Garage nicht in mehrere Mietverhltnisse aufgespalten; vielmehr tritt der Erwerber als Mitvermieter in den einheitlichen Mietvertrag ein (BayObLG, Beschl. v. 12. 12. 1990 – REMiet 2/90, WuM 1991, 78 = ZMR 1991, 174). 212

" Gestaltungsrechte des Mieters – Ausbung nach Eigentumsbergang

wirkt gegen Erwerber Der Erwerber eines Hausgrundstcks bernimmt das Mietverhltnis in dem Zustand, in dem es sich bei Eigentumserwerb befindet. Er ist deshalb auch an Pflichten gebunden, die sich daraus ergeben, dass der Mieter nach bergang des Eigentums ein ihm zuvor vertraglich eingerumtes Gestaltungsrecht ausbt (BGH, Beschl. v. 4. 10. 1995 – XII ZR 41/94, WPM 1995, 2115 = BGHR § 571 Abs. 1 BGB Rechtsbergang 3; BGH, Urt. v. 15. 11. 1965 – VIII ZR 288/63, MDR 1966, 229 = BB 1966, 54). 213

" Nichteigentmer – Erwerber tritt grundstzlich nicht in bestehenden

Mietvertrag ein Der Erwerber eines Mietobjekts tritt nicht gem. § 566 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein und kann demzufolge vom Mieter die Herausgabe gem. § 985 BGB verlangen, wenn der verußernde Eigentmer nicht zugleich der Vermieter ist (BGH, Urt. v. 22. 10. 2003 – XII ZR 119/02, NZM 2004, 300 = GuT 2004, 62). Dieser Fall kann auch eintreten, wenn Eigentmer des Mietobjekts bei Miet42

Vermieterwechsel gem. § 566 Abs. 1 BGB

Rz. 218

vertragsschluss eine Miteigentmergemeinschaft war, der Mietvertrag jedoch nur von einem Miteigentmer ohne Zustimmung der anderen geschlossen wurde (BGH, Urt. v. 3. 7. 1974 – VIII ZR 6/73, NJW 1974, 1551 = MDR 1974, 1014). " Miteigentmer – Vertragsschluss mit nur einem Miteigentmer – Er-

214

werber tritt bei Zustimmung der anderen Miteigentmer ein Wurde der Mietvertrag nur von einem von mehreren Miteigentmern geschlossen, so tritt bei Verußerung des Mietobjekts der Erwerber in den bestehenden Mietvertrag jedenfalls dann ein, wenn die am Mietvertrag nicht beteiligten Miteigentmer dem Vertragsschluss zugestimmt hatten. Denn die Zustimmung der anderen Miteigentmer bewirkt, dass auch sie den Vertrag gegen sich gelten lassen mssen und der Mieter sich auch ihnen gegenber auf sein Besitzrecht aus dem Mietvertrag berufen kann. Die so gesicherte Rechtsstellung des Mieters muss ihm nach dem Schutzzweck von § 566 BGB auch nach Verußerung des Mietobjekts erhalten bleiben (OLG Karlsruhe, RE v. 10. 2. 1981 – 3 REMiet 1/81, WuM 1981, 179 = NJW 1981, 1278). " Optionsausbung gegenber Altvermieter in Unkenntnis der Veruße-

215

rung bt der Geschftsraummieter die ihm eingerumte Option zur Vertragsverlngerung gegenber dem Altvermieter aus, ohne zu wissen, dass dieser das Mietobjekt verußert hat, so wirkt seine Erklrung auch gegenber dem neuen Vermieter (BGH, Urt. v. 28. 11. 2001 – XII ZR 197/99, NZM 2002, 291 = BGHReport 2002, 361). " Schiedsvereinbarung – Erwerber tritt auch in Schiedsvereinbarung ein

216

Der Erwerber eines vermieteten Hausgrundstcks tritt nach § 566 Abs. 1 BGB auch in eine Schiedsvereinbarung ber die sich aus dem Mietverhltnis ergebenden Rechte und Pflichten ein (BGH, Urt. v. 3. 5. 2000 – XII ZR 42/98, WuM 2000, 422 = MDR 2000, 947). " berlassung an den Mieter gem. § 535 BGB – i.d.R. durch Besitzver-

217

schaffung Die berlassung des Grundstcks i.S.v. § 566 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der Vermieter seine berlassungspflicht aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB erfllt hat. Dies erfordert i.d.R. die Besitzverschaffung (BGH, Urt. v. 22. 10. 1975 – VIII ZR 122/ 74, BGHZ 65, 137). " Untermietvertrag – Keine entsprechende Anwendung von § 566 Abs. 1

BGB auf Wechsel des Hauptmieters § 566 Abs. 1 BGB ist auf den Wechsel des Hauptmieters nicht entsprechend anwendbar; der neue Hauptmieter tritt deshalb nicht in den bestehenden Un43

218

Rz. 219

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

termietvertrag ein (BGH, Urt. v. 22. 5. 1989 – VIII ZR 192/88, BGHZ 107, 315 = MDR 1989, 906). 219

" Zeitpunkt des Rechtsbergangs gem. § 566 Abs. 1 BGB – Grundbuch-

eintragung des Erwerbers Der Eintritt des Erwerbers der Mietsache in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhltnis findet gem. § 566 Abs. 1 BGB erst mit dem Eigentumsbergang durch Grundbucheintragung statt (OLG Karlsruhe, Urt. v. 14. 10. 2002 – 8 U 74/02, OLGR Karlsruhe 2003, 110). 220

" Zuweisung der Ehewohnung ohne Begrndung eines Mietvertrags – Er-

werber kann Herausgabe verlangen Wurde die im Eigentum eines Ehegatten stehende Ehewohnung nach Trennung der Ehegatten dem anderen zugewiesen, ohne dass dabei gem. § 5 Abs. 2 S. 1, § 18a HausratsVO ein Mietverhltnis begrndet wurde, so ist im Falle eines spteren Verkaufs der Wohnung § 566 Abs. 1 BGB nicht analog anwendbar, so dass der Erwerber ihre Herausgabe gem. § 985 BGB verlangen kann (OLG Mnchen, Urt. v. 23. 2. 2001 – 21 U 4999/00, WuM 2001, 283 = OLGR Mnchen 2001, 215).

221

49. Vertrag auf Lebenszeit gem. § 544 S. 2 BGB ? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Vertrag ber mehr als 30 Jahre gem. § 544 BGB (Rz. 833)

222

" Laufzeit ist befristet, nicht auflsend bedingt – Erbe kann deshalb nicht

in das Mietverhltnis eintreten Ein auf die Lebenszeit des Mieters abgeschlossener Mietvertrag ber Wohnraum begrndet kein auflsend bedingtes, sondern ein befristetes, auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhltnis; denn der Tod des Mieters ist ein Ereignis, dessen Eintritt gewiss ist. Die Schutzvorschrift des § 572 Abs. 2 BGB kommt deshalb nicht zum Zug, so dass die Rechtsstellung des Mieters nicht auf dessen Erben bergehen kann (BayObLG, RE v. 2. 7. 1993 – REMiet 5/92, MDR 1993, 972 = WuM 1993, 523).

223 224

50. Vertragsstrafe " Versptete bergabe des Mietobjekts – Vertragsstrafe ohne zeitliche

Begrenzung Die Klausel in einem auf mindestens 20 Jahre geschlossenen gewerblichen Mietvertrag, nach welcher der Vermieter fr den Fall nicht rechtzeitiger ber44

Verwirkung

Rz. 228

gabe des bei Vertragsschluss noch nicht errichteten Mietobjekts fr jeden Tag der Verzgerung eine Vertragsstrafe an den Mieter zu zahlen hat, benachteiligt auch als vom Mieter gestellte Formularklausel den Vermieter nicht schon dann unangemessen, wenn sie keine zeitliche Begrenzung enthlt. Denn bei der Angemessenheitsprfung nach § 307 BGB ist nicht auf den theoretisch denkbaren Extremfall abzustellen, sondern darauf, in welchem Verhltnis die tglich anfallende Vertragsstrafe zu den Nachteilen des Mieters durch die Verzgerung steht (BGH, Urt. v. 12. 3. 2003 – XII ZR 18/00, NZM 2003, 476 = BGHReport 2003, 722). Im entschiedenen Fall hat der BGH eine Vertragsstrafe von 15 000 DM pro Monat bei einer Monatsmiete von 24 840 DM brutto als nicht berhht betrachtet.

51. Vertretung bei Vertragsschluss

225

? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Person des Mieters (Rz. 114); Person des Vermieters (Rz. 120) " Unternehmensbezogener Vertrag – Bei ernsten Zweifeln wird Handeln-

226

der selbst Vertragspartei Die Auslegungsregel, nach der bei unternehmensbezogenen Geschften davon auszugehen ist, dass nicht der Handelnde, sondern der Betriebsinhaber aus dem Vertrag verpflichtet wird, kommt nur zur Anwendung, wenn der Handelnde erkennbar fr ein bestimmtes Unternehmen und zweifelsfrei nicht im eigenen Namen auftritt (BGH, Urt. v. 6. 4. 1995 – III ZR 52/94, NJW-RR 1995, 991). Dies kann sich z.B. aus dem Inhalt des Vertrags, insbesondere dem Vertragszweck, aus Zustzen zur Unterschrift oder auch aus dem Ort des Vertragsschlusses ergeben. Bleiben jedoch ernsthafte Zweifel an der Unternehmensbezogenheit, so wird gem. § 164 Abs. 2 BGB der Handelnde selbst Vertragspartei (OLG Dsseldorf, Urt. v. 5. 11. 2002 – 24 U 32/02, OLGR Dsseldorf 2003, 57).

52. Verwirkung

227

" Klausel des Vermieters – Kein Rechtsverlust bei Nichtausbung von

Rechten Die Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, wonach dessen Rechte auch dann nicht verloren gehen, wenn er sie zunchst nicht ausbt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 BGB unwirksam. Soweit die Klausel ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kndigung betrifft, ist sie unvereinbar mit dem in § 314 Abs. 3 BGB geregelten 45

228

Rz. 229

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

Grundsatz, dass eine fristlose Kndigung nur innerhalb angemessener Frist nach Kenntnis des Kndigungsgrunds zulssig ist (OLG Mnchen, Urt. v. 28. 2. 2001 – 3 U 5169/00, ZMR 2001, 535 = MDR 2001, 745).

229 230

53. Vollstndigkeitsklausel " Vermutung fehlender rechtsgeschftlicher Bindung fr vorvertragliche

Erklrungen Die Regelung in einem Geschftsraummietvertrag „Sonstige Vereinbarungen sind nicht getroffen“ begrndet die Vermutung, dass Erklrungen vor Vertragsschluss, die nicht in den Vertragstext aufgenommen wurden, keinen rechtsgeschftlichen Erklrungswert haben (OLG Dsseldorf, Urt. v. 8. 2. 2001 – 10 U 202/99, OLGR Dsseldorf 2001, 239 = NZM 2002, 292).

231 232

54. Vorkaufsrecht des Mieters gem. § 577 BGB " Maklerprovision – Zahlungspflicht bei Ausbung des Vorkaufsrechts Durch die Ausbung des Vorkaufsrechts nach § 577 BGB bernimmt der Mieter regelmßig auch die Verpflichtung zur Zahlung der Maklerprovision (OLG Dsseldorf, Urt. v. 16. 11. 1998 – 9 U 103/98, MDR 1999, 800 = OLGR Dsseldorf 1999, 136).

233

" Umgehung – Sicherung des Rechts durch einstweilige Verfgung Bei drohender Umgehung des Vorkaufsrechts gem. § 577 BGB kann der Mieter sein Recht ber § 826 BGB auch durch einstweilige Verfgung sichern (OLG Mnchen, Urt. v. 15. 1. 1999 – 23 U 6670/98, WuM 2000, 120 = MDR 1999, 1315).

234

55. Vorkaufsrecht des Mieters, vertragliches ? Schadensersatzansprche (Rz. 1755)

234a

des

Mieters:

Vorkaufsrecht/Formunwirksamkeit

" Keine Gesamtnichtigkeit, wenn Mietvertrag auch ohne Vorkaufsabrede

geschlossen worden wre Wird dem Mieter im Mietvertrag ein Vorkaufsrecht fr das Mietobjekt eingerumt, so muss an sich der gesamte Mietvertrag notariell beurkundet werden (BGH, Beschl. v. 4. 5. 1994 – XII ZR 12/93, GE 1994, 1049 = DWW 1994, 283). 46

Vormietrecht

Rz. 239

Der Verstoß gegen die Beurkundungspflicht fhrt jedoch dann nicht zur Gesamtnichtigkeit des Vertrages, wenn bei objektiver Bewertung anzunehmen ist, dass die Parteien den Mietvertrag in Kenntnis der Sachlage auch ohne die formnichtige Vorkaufsabrede geschlossen htten. In diesem Fall ist der Mietvertrag im brigen wirksam (BGH, Urt. v. 28. 7. 2004 – XII ZR 163/03, ZMR 2004, 898). " Notarielle Beurkundung des gesamten Vertrags – Vorkaufsrecht we-

235

sentliche Bedingung Stellt die Einrumung eines Vorkaufsrechts fr den Mieter eine wesentliche Bedingung des Mietvertrags dar, so fhrt die unterbliebene notarielle Beurkundung zur Nichtigkeit des gesamten Mietvertrags (BGH, Beschl. v. 4. 5. 1994 – XII ZR 12/93, GE 1994, 1049 = DWW 1994, 283; OLG Dsseldorf, Urt. v. 15. 7. 1999 – 24 U 191/98, ZMR 2001, 101 = NZM 2001, 622).

56. Vormietrecht

236

" Abgrenzung zur Verlngerungsoption – Ausbungsfrist und bestimmte

237

Vertragsdauer sprechen fr Option Bei einem vertraglich vorgesehenen „Vormietrecht“ handelt es sich in Wahrheit um eine Verlngerungsoption fr den Mieter, wenn die Ausbung des Rechts vor Ablauf der Mietzeit vereinbart und die Dauer der weiteren Mietzeit geregelt ist. Denn ein Vormietrecht kann erst nach Vertragsschluss mit einem Dritten ausgebt werden, und die weitere Mietzeit (ebenso wie der brige Vertragsinhalt) kann sich nur aus dem mit dem Dritten geschlossenen Mietvertrag ergeben (OLG Hamm, Urt. v. 4. 11. 1994 – 30 U 185/94, ZMR 1995, 248 = NJWRR 1995, 750). " Analoge Anwendung der Vorschriften ber das Vorkaufsrecht

238

Auf das im Gesetz nicht geregelte Vormietrecht und Vorpachtrecht sind nach allgemeiner Meinung die Vorschriften ber das Vorkaufsrecht entsprechend anzuwenden. Dies gilt auch fr die zweimonatige Ausbungsfrist des Berechtigten gem. § 469 Abs. 2 S. 1 BGB (BGH, Urt. v. 2. 12. 1970 – VIII ZR 77/69, BGHZ 55, 71). " Verzicht – Nur durch Erlassvertrag mglich

239

Der wirksame Verzicht auf ein Vormietrecht erfordert – wie der Verzicht auf ein Vorkaufsrecht – den Abschluss eines Erlassvertrags (BGH, Urt. v. 3. 7. 2002 – XII ZR 39/00, NZM 2002, 910 = MDR 2002, 1362).

47

Rz. 240

240

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

57. Vorvertrag ? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Schriftform, gesetzliche gem. § 550 BGB (Rz. 129)

241

" Darlegung im Prozess – Darlegung des Willens zur sofortigen vertragli-

chen Bindung Zur Schlssigkeit der Behauptung, es sei ein Vorvertrag zustande gekommen, gehrt die Darlegung von Umstnden, aus denen sich der Wille zur sofortigen vertraglichen Bindung ergibt (BGH, Urt. v. 26. 3. 1980 – VIII ZR 150/79, NJW 1980, 1577 = MDR 1980, 749). 242

" Klageantrge – Klage auf Annahme oder Abgabe eines Angebots Regelt ein Vorvertrag den Inhalt des in Aussicht genommenen Hauptvertrags nur unvollstndig, so muss die Klage auf Abgabe eines ausformulierten Vertragsangebots gerichtet sein (BGH, Urt. v. 20. 6. 1986 – V ZR 212/84, BGHZ 98, 130 = MDR 1986, 922). Fr diesen Antrag besteht nur dann kein Rechtsschutzbedrfnis, wenn der beabsichtigte Hauptvertrag im Vorvertrag schon vollstndig ausformuliert enthalten ist; in diesem Falle ist die Klage auf Annahme eines Angebots des Klgers zu richten (BGH, Urt. v. 12. 1. 2001 – V ZR 468/99, NZM 2001, 349 = MDR 2001, 679; BGH, Urt. v. 7. 10. 1983 – V ZR 261/81, NJW 1984, 479 = MDR 1984, 215).

243

" Mindestanforderungen (Essentialia) des Hauptvertrags – Mietobjekt,

Mietdauer, Miethhe Die Wirksamkeit eines Mietvorvertrags erfordert die Einigung ber den wesentlichen Inhalt des Hauptvertrags. Dazu gehren bei einem Geschftsraummietverhltnis das Mietobjekt, die Mietdauer und die Miethhe (BGH, Urt. v. 21. 10. 1992 – XII ZR 173/90, WuM 1992, 685 = MDR 1993, 341). 244

" Verpflichtungen – Abgabe bzw. Annahme eines Angebots, ernsthafte

Mitwirkung an Verhandlungen Ein Vorvertrag verpflichtet grundstzlich beide Parteien, ein zum Abschluss eines Hauptvertrages geeignetes Angebot abzugeben oder ein entsprechendes Angebot der Gegenseite anzunehmen, zumindest aber am Aushandeln der Vertragsbedingungen ernsthaft mitzuwirken (BGH, Urt. v. 18. 3. 1981 – VIII ZR 66/ 80, WPM 1981, 695).

48

Vorzeitige Vertragsentlassung

Rz. 250

58. Vorzeitiger Auszug des Mieters

245

? Mietzahlung: Vorzeitiger Auszug des Mieters (Rz. 1545) " Vermieter muss vor Vertragsende grundstzlich nicht neu vermieten

246

Der Vermieter ist grundstzlich nicht zu einer anderweitigen Vermietung verpflichtet, wenn der Mieter die Mietrume trotz fortbestehenden Vertrages vorzeitig aufgibt (BGH, Urt. v. 7. 12. 1983 – VIII ZR 206/82, WPM 1984, 171 = GE 1984, 377).

59. Vorzeitige Vertragsentlassung

247

? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Mietaufhebungsvereinbarung (Rz. 57); Nachmieter (Rz. 94) " Geschftsraum – Allgemeiner Grundsatz – I.d.R. kein Anspruch auf

248

vorzeitige Entlassung Der Vermieter von Geschftsrumen ist grundstzlich nicht verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen, wenn ein Nachfolger beigebracht wird (OLG Dsseldorf, Urt. v. 14. 7. 1994 – 10 U 174/93, WuM 1994, 469 = MDR 1994, 1008; OLG Naumburg, Urt. v. 18. 6. 2002 – 9 U 8/02, WuM 2002, 537 = OLGR Naumburg 2002, 529). Dies gilt vor allem dann, wenn fr den Mieter die Mglichkeit der Untervermietung besteht (OLG Dsseldorf, Urt. v. 21. 1. 1992 – 24 U 46/91, OLGR Dsseldorf 1992, 100). " Geschftsraum – Altersbedingte Geschftsaufgabe

249

Die Tatsache, dass der Mieter von Gewerberumen altersbedingt nicht mehr zur Fhrung seines Geschfts imstande ist, gibt ihm bei Fehlen einer vertraglichen Ersatzmieterklausel keinen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag (OLG Dsseldorf, Urt. v. 2. 12. 2003 – I-24 U 117/03, OLGR Dsseldorf 2004, 272 = MietRB 2004, 232). " Geschftsraum – Grnde aus dem Risikobereich des Mieters

250

Grnde aus dem Risikobereich des Mieters – z.B. der wirtschaftliche Erfolg des im Mietobjekt betriebenen Geschfts – sind i.d.R. keine unzumutbare Hrte, die einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag begrnden knnten (OLG Celle, Beschl. v. 21. 7. 1994 – 2 W 42/94, OLGR Celle 1994, 313).

49

Rz. 251 251

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

" Geschftsraum – Im Einzelfall bei schutzwrdigem Interesse des Mie-

ters und Stellung zumutbaren Ersatzmieters Auch ein Mieter von Geschftsrumen kann im Einzelfall nach Treu und Glauben einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag gegen Stellung eines zumutbaren Nachfolgers haben, wenn ihm ein Festhalten am Vertrag unzumutbar wre und er die Grnde hierfr nicht bewusst herbeigefhrt hat (OLG Naumburg, Urt. v. 18. 6. 2002 – 9 U 8/02, WuM 2002, 537 = OLGR Naumburg 2002, 529; OLG Mnchen, Urt. v. 18. 11. 1994 – 21 U 3072/94, ZMR 1995, 156 = OLGR Mnchen 1995, 61). 252

" Geschftsraum – Verschlechterung der Geschftslage begrndet kein

vorrangiges Interesse des Mieters Wirtschaftliche Grnde des Geschftsraummieters, insbesondere eine Verschlechterung der Geschftslage, begrnden kein vorrangiges Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrags (OLG Hamburg, Urt. v. 17. 12. 1986 – 4 U 215/85, ZMR 1987, 93 = MDR 1987, 325). 253

" Wohnraum – Allgemeiner Grundsatz – Anspruch bei berechtigtem In-

teresse und Stellung zumutbaren Ersatzmieters Allein die Stellung eines oder mehrerer zumutbarer Ersatzmieter begrndet keinen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhltnis (OLG Oldenburg, RE v. 19. 2. 1981 – 5 UH 12/80, WuM 1981, 125 = DWW 1982, 122). Hinzu kommen muss ein berechtigtes Interesse des Mieters, welches dasjenige des Vermieters am Fortbestand des Vertrags ganz erheblich berragt. Dies ist grundstzlich nicht der Fall, wenn der Mieter aufgrund freier Entscheidung seine Wohnung aufgeben will, weil er z.B. eine bessere Wohnung gefunden hat (OLG Karlsruhe, RE v. 25. 3. 1981 – 3 REMiet 2/81, WuM 1981, 173 = ZMR 1981, 269). Diese Grundstze gelten auch bei Bestehen einer Mangellage an Wohnraum (OLG Hamm, RE v. 22. 8. 1995 – 30 REMiet 1/95, WuM 1995, 577 = MDR 1995, 1116). 254

" Wohnraum – Kurze Restmietzeit (z.B. 3 Monate) Ist die Restmietzeit nur noch relativ kurz (etwa 3 Monate), so braucht der Vermieter den Mieter auch bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen nicht vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen (OLG Oldenburg, RE v. 23. 4. 1981 – 5 UH 1/81, WuM 1982, 124 = ZMR 1982, 285).

255

" Wohnraumknappheit fhrt nicht zur Erleichterung der vorzeitigen Ver-

tragsentlassung Der Grundsatz, dass der Mieter von Wohnraum nur dann einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Vertrag gegen Nachmieterstellung hat, wenn 50

Wohnraummietrecht

Rz. 259

seine Interessen diejenigen des Vermieters am Bestand des Mietvertrags erheblich berragen, gilt auch unter den Bedingungen der Wohnraumknappheit. Denn eine Anspannung auf dem Wohnungsmarkt kann zwar Anlass zu wohnungspolitischen Maßnahmen geben, verndert jedoch nicht die zivilrechtlichen Verpflichtungen der Mietvertragsparteien (OLG Hamm, RE v. 22. 8. 1995 – 30 REMiet 1/95, WuM 1995, 577 = MDR 1995, 1116).

60. Wasserversorgung

256

" Versorgungsunternehmen muss keine Direktvertrge mit Mietern ab-

257

schließen Ein Wasserversorgungsunternehmen ist grundstzlich nicht verpflichtet, Versorgungsvertrge mit den Mietern unter gleichzeitiger Entlassung des Grundstckseigentmers als Vermieter aus seinem Vertragsverhltnis abzuschließen. Denn eine Anschluss- und Versorgungspflicht besteht in der Wasserversorgung nur gegenber dem Grundstckseigentmer (BGH, Urt. v. 30. 4. 2003 – VIII ZR 279/02, WuM 2003, 460 = BGHReport 2003, 914).

61. Wohnraummietrecht

258

? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Mischmietverhltnis (Rz. 81); Nutzungszweck (Rz. 107) " Weitervermietung von Wohnraum als Vertragszweck – Keine Geltung

von Wohnraummietrecht Ein Mietvertrag ber Wohnrume unterliegt nicht dem Wohnraummietrecht, wenn der vertragliche Nutzungszweck in der Weitervermietung des Wohnraums besteht. Dies wurde u.a. entschieden fr die Vermietung zur Nutzung als Pension (BGH, Urt. v. 15. 11. 1978 – VIII ZR 14/78, NJW 1979, 309 = MDR 1979, 394), die Vermietung zur Nutzung als Wohnheim (BGH, Urt. v. 20. 10. 1982 – VIII ZR 235/81, ZMR 1983, 211 = MDR 1983, 482), die Vermietung durch den Bauherrn an Darlehensgeber zur Weitervermietung an dessen Bedienstete (BGH, Urt. v. 11. 2. 1981 – VIII ZR 323/79, WuM 1982, 109 = MDR 1981, 752), die Vermietung einer Eigentumswohnung an ein Vermietungsunternehmen zur Untervermietung zu Wohnzwecken (BGH, RE v. 21. 4. 1982 – VIII ARZ 16/81, BGHZ 84, 90 = MDR 1982, 747), die Vermietung an einen Arbeitgeber zur Weitervermietung an Betriebsangehrige (BayObLG, RE v. 30. 8. 1995 – RE-Miet 6/94, WuM 1995, 645 = MDR 1996, 41) und fr Mietvertrge der Bundesrepublik Deutschland zur Weitervermietung an US-Streitkrfte (BGH, Urt. v. 13. 12. 1985 – VIII ZR 36/84, BGHZ 94, 11 = MDR 1986, 46). 51

259

Rz. 260

Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags

Dieser Grundsatz gilt auch, wenn der Hauptmieter – z.B. als gemeinntziger Verein – mit der Weitervermietung weder unmittelbare noch mittelbare Gewinninteressen verfolgt, sondern allein aus sozialen Grnden handelt (OLG Stuttgart, RE v. 25. 10. 1984 – 8 REMiet 2/84, WuM 1985, 80 = MDR 1985, 236; OLG Braunschweig, RE v. 27. 6. 1984 – 1 W 15/84, WuM 1984, 271 = ZMR 1985, 14; OLG Karlsruhe, RE v. 24. 10. 1983 – 3 REMiet 4/83, WuM 1984, 10 = ZMR 1984, 52) oder wenn ein Verein entsprechend seinem satzungsgemßen Zweck Wohnraum zur Weitervermietung an seine Mitglieder anmietet (OLG Frankfurt, RE v. 14. 7. 1986 – 20 REMiet 1/86, WuM 1986, 273 = MDR 1986, 938). 260

" Wohnhausbebauung durch Grundstckvermieter – Keine Geltung von

Wohnraummietrecht Der Mieter eines Grundstcks, der auf diesem ein Wohngebude errichtet hat, genießt keinen Wohnraumkndigungsschutz gem. § 573 BGB. Denn er bleibt Eigentmer des Gebudes, da dieses gem. § 95 Abs. 1 S. 1 BGB nur zu einem vorbergehenden Zweck mit dem Grundstck verbunden ist. Auch eine entsprechende Anwendung der Kndigungsschutzbestimmungen kommt nicht in Betracht (BGH, Urt. v. 4. 7. 1984 – VIII ZR 270/83, BGHZ 92, 70 = MDR 1984, 1019).

261

62. Zugang von Angebot und Annahme ? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Annahme von Vertragsangebot (Rz. 14)

262

" Vertragsschluss unter Abwesenden erfordert Zugang von Angebot und

Annahme Unter Abwesenden kann ein der Schriftform bedrftiger Mietvertrag nur zustande kommen, wenn sowohl der Antrag als auch die Annahmeerklrung dem Vertragspartner zugegangen ist. Denn gem. § 130 BGB wird die Annahmeerklrung als empfangsbedrftige Willenserklrung erst wirksam, wenn sie dem anderen zugeht (OLG Dresden, Urt. v. 24. 9. 1998 – 7 U 937/98, ZMR 1999, 104 = OLG-NL 1999, 19). Der Vertrag kommt nicht schon dadurch zustande, dass die von einer Partei unterzeichnete Vertragsurkunde in deren Abwesenheit von der anderen Partei unterzeichnet wird und diese der Ersteren hiervon mndlich Mitteilung macht (BGH, Urt. v. 30. 5. 1962 – VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388 = MDR 1962, 647).

52

II. Abwicklung des beendeten Mietvertrags

1. Abnahmeprotokoll bei Vertragsende

263

? Schadensersatzansprche des Vermieters: Abnahmeprotokoll bei Vertragsende (Rz. 1757)

2. Aufwendungsersatz

264

" Bereicherung des Vermieters besteht i.d.R. in Erhhung des Mietwertes

265

Eine etwaige Bereicherung des Vermieters durch Aufwendungen des Mieters auf die Mietrume bestimmt sich nicht nach den Kosten seiner Investitionen, sondern i.d.R. gem. § 818 Abs. 2 BGB danach, inwieweit der Vermieter durch die Investitionen in die Lage versetzt wird, bei Neuvermietung die vom Mieter geschaffenen Verbesserungen gewinnbringend zu nutzen, also nach der vom Mieter herbeigefhrten Erhhung des Mietwertes der Rume (BGH, Urt. v. 8. 11. 1995 – XII ZR 202/94, ZMR 1996, 122 = NJWE-MietR 1996, 33; BGH, Urt. v. 16. 9. 1998 – XII ZR 136/96, ZMR 1999, 93 = NZM 1999, 19; BGH, Urt. v. 25. 10. 2000 – XII ZR 136/98, NZM 2001, 425 = NJW-RR 2001, 727). " Vermieterwechsel – Ersatzpflicht bestimmt sich nach Flligkeit

266

Ansprche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen, die nicht nur als Bereicherungsansprche gegeben sind, entstehen grundstzlich schon bei Vornahme der Aufwendung und richten sich deshalb im Falle einer Verußerung des Mietobjekts gegen den Verußerer, wenn die Aufwendungen vor dem Eigentumswechsel vorgenommen wurden. Ist jedoch vereinbart, dass die Ersatzansprche erst bei Mietvertragsende fllig werden sollen, so richten sie sich unabhngig vom Zeitpunkt der Vornahme gegen den Erwerber, der bei Vertragsende Vermieter ist (BGH, Urt. v. 14. 10. 1987 – VIII ZR 246/86, WuM 1988, 16 = MDR 1988, 226). " Verrechnung mit laufender Miete – Restbetrag bei Vertragsende unter-

liegt nicht der kurzen Verjhrung Haben die Parteien vereinbart, dass Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache durch Verrechnung mit den monatlichen Mietzahlungen ersetzt werden, so ist ein bei Vertragsende noch nicht verrechneter Restbetrag als Mietvorauszahlung zu betrachten, die der Mieter gem. § 547 BGB zurckverlangen kann. Dieser Anspruch unterliegt nicht der kurzen Verjhrung gem. § 548 BGB (BGH, Urt. v. 21. 10. 1970 – VIII ZR 63/69, BGHZ 54, 347). 53

267

Rz. 268 268

Abwicklung des beendeten Mietvertrags

" Vorzeitige Vertragsbeendigung – Bereicherungsanspruch des Mieters

wegen Erhhung des Ertragswertes Ist in einem auf lngere Zeit fest abgeschlossenen Mietvertrag vorgesehen, dass der Mieter entschdigungslos Leistungen fr das Mietobjekt zu erbringen hat, so kann bei vorzeitiger Beendigung des Vertragsverhltnisses ein Bereicherungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter gegeben sein, der darauf beruht, dass der Vermieter vorzeitig in den Genuss des durch die Mieterleistungen geschaffenen erhhten Ertragswertes gelangt (BGH, Urt. v. 8. 11. 1995 – XII ZR 202/94, ZMR 1996, 122 = NJWE-MietR 1996, 33; BGH, Urt. v. 25. 10. 2000 – XII ZR 136/98, NZM 2001, 425 = NJW-RR 2001, 727).

269 270

3. Baukostenzuschuss " Vorzeitige Vertragsbeendigung – Bereicherungsanspruch des Mieters Hat der Mieter aufgrund eines befristeten Mietvertrags einen verlorenen Baukostenzuschuss geleistet, so kann ihm im Falle vorzeitiger Vertragsbeendigung ein Bereicherungsanspruch nach § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 BGB zustehen (OLG Dsseldorf, Urt. v. 21. 3. 2000 – 24 U 115/99, NZM 2001, 1093 = OLGR Dsseldorf 2000, 280; BGH, Urt. v. 12. 2. 1959 – VIII ZR 54/58, BGHZ 29, 289). Dieser Anspruch unterliegt nicht der kurzen Verjhrung des § 548 BGB (BGH, Urt. v. 14. 2. 1968 – VIII ZR 2/66, NJW 1968, 888 = MDR 1968, 490).

271

4. Bereicherungsansprche des Mieters ? Abwicklung des beendeten Mietvertrags: Aufwendungsersatz (Rz. 264); Baukostenzuschuss (Rz. 269)

272 273

5. Beseitigung von Einrichtungen " Beseitigungspflicht – auch bei Einrichtungen, die mit Zustimmung des

Vermieters vorgenommen wurden Die Pflicht des Mieters zur Beseitigung von Einrichtungen, mit denen er die Mietrume versehen hat, besteht grundstzlich auch dann, wenn die Einrichtungen mit Zustimmung des Vermieters eingebracht wurden und in das Eigentum des Vermieters bergegangen sind (BGH, Urt. v. 14. 5. 1997 – XII ZR 140/ 95, ZMR 1997, 568 = NJW-RR 1997, 1216; OLG Kln, Urt. v. 15. 6. 1998 – 19 U 259/97, ZMR 1998, 699 = OLGR Kln 1998, 353). 54

Einrichtungen des Mieters

Rz. 278

" Beseitigungspflicht – Nicht bei Einbauten, die der Mieter auf Kosten

274

des Vermieters vorgenommen hat Bauliche nderungen oder Einbauten, die der Mieter aufgrund einer mietvertraglichen Verpflichtung auf Kosten des Vermieters vornimmt, sind als Maßnahme des Vermieters anzusehen und mssen vom Mieter bei Vertragsende nicht rckgngig gemacht oder beseitigt werden (OLG Frankfurt, Urt. v. 15. 2. 2001 – 1 U 190/99, OLGR Frankfurt 2001, 319).

6. Einrichtungen des Mieters

275

? Abwicklung des beendeten Mietvertrags: Beseitigung von Einrichtungen (Rz. 272); Wegnahme von Einrichtungen gem. § 539 Abs. 2 BGB (Rz. 343) " Anspruch des Mieters ist nach Rckgabe auf Duldung der Wegnahme,

276

nicht auf Herausgabe gerichtet Hat der Mieter die Mietrume mit Einrichtungen i.S.v. § 539 Abs. 2 BGB versehen, so geht sein Wegnahmerecht mit Rckgabe der Mietsache in einen Anspruch auf Duldung der Wegnahme ber. Einen Herausgabeanspruch hat der Mieter auch dann nicht, wenn er wegen § 95 BGB Eigentmer der Einrichtungen geblieben ist (BGH, Urt. v. 8. 7. 1981 – VIII ZR 326/80, BGHZ 81, 146 = MDR 1981, 1008; OLG Dsseldorf, Urt. v. 3. 12. 1998 – 10 U 191/97, WuM 2000, 21 = ZMR 1999, 386). " Materialien, die im Gebude aufgehen, sind keine Einrichtungen

277

Materialien, die mit ihrem Einbau durch den Mieter im Gebude aufgehen (z.B. Dmmstoffe, Spanplatten, Elektrokabel, Fliesen), sind keine Einrichtungen i.S.v. § 539 Abs. 2 BGB (OLG Braunschweig, Urt. v. 21. 2. 2000 – 7 U 150/99, MDR 2000, 1017 = OLGR Braunschweig 2000, 200). " Verbindung mit Gebude oder Grundstck soll dauerhaft sein – Mieter

verliert Eigentum Die Vermutung, dass bei einem zeitlich begrenzten Mietverhltnis Einrichtungen des Mieters trotz fester Verbindung mit Gebude oder Grundstck nur einem vorbergehenden Zweck i.S.v. § 95 Abs. 1 BGB dienen sollen und deshalb als Scheinbestandteile des Grundstcks im Eigentum des Mieters verbleiben, ist widerlegt, wenn im Vertrag bestimmt ist, dass die Einrichtung bei Vertragsende in das Eigentum des Vermieters bergehen soll. Entscheidend ist dabei nicht die vertragliche Regelung als solche, sondern der Wille des Mieters, die Einrichtung in den Mietrumen zu belassen (BGH, Urt. v. 20. 5. 1988 – V ZR 269/86, BGHZ 104, 298 = MDR 1988, 946). An dieser Willensrichtung und dem daraus folgenden Eigentumsverlust ndert sich auch nichts, wenn 55

278

Rz. 279

Abwicklung des beendeten Mietvertrags

eine solche Vereinbarung im Wohnraummietverhltnis wegen Fehlens einer Entschdigungsregelung gem. § 552 Abs. 2 BGB unwirksam ist (OLG Dsseldorf, Urt. v. 3. 4. 1998 – 22 U 161/97, NZM 1998, 1020 = OLGR Dsseldorf 1999, 26). 279

" Zurckgelassene Einrichtungen – Vermieter hat Besitzrecht und

schuldet keine Nutzungsentschdigung Gibt der Mieter nach Vertragsende die Mietrume mit den von ihm geschaffenen und in seinem Eigentum verbliebenen Einrichtungen zurck, so ist sowohl der Vermieter als auch ein Nachmieter dem bisherigen Mieter gegenber zum Besitz der Einrichtungen berechtigt, bis dieser die Duldung der Wegnahme verlangt. Die Verjhrung der Wegnahmebefugnis fhrt zu einem dauernden Recht zum Besitz. Der zum Besitz der Einrichtungen Berechtigte schuldet unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Nutzungsentschdigung (BGH, Urt. v. 8. 7. 1981 – VIII ZR 326/80, BGHZ 81, 146 = MDR 1981, 1008).

280

7. Herausgabe der Mietrume ? Abwicklung des beendeten Mietvertrags: Rckgabe der Mietrume gem. § 546 BGB (Rz. 315)

281

8. Mieterinvestitionen ? Abwicklung des beendeten Mietvertrags: Aufwendungsersatz (Rz. 264)

282

9. Nutzungsentschdigung gem. § 546a Abs. 1 BGB ? Abwicklung des beendeten Mietvertrags: Nutzungsentschdigung gem. § 812 BGB (Rz. 306); Nutzungsentschdigung gem. § 987 BGB (Rz. 309)

283

" Abtretung des bloßen Rckgabeanspruchs – Vermieter behlt Anspruch

auf Nutzungsentschdigung Der Vermieter kann Nutzungsentschdigung gem. § 546a Abs. 1 BGB auch dann verlangen, wenn die Mietsache nicht an ihn, sondern aufgrund Abtretung des Rumungs- und Herausgabeanspruchs an einen Dritten zurckzugeben ist und der Mieter seine Rckgabepflicht nicht erfllt (BGH, Urt. v. 13. 10. 1982 – VIII ZR 197/81, NJW 1983, 112 = MDR 1983, 306). 56

Nutzungsentschdigung gem. § 546a Abs. 1 BGB

Rz. 288

" Anspruch entsteht automatisch, nicht durch rechtsgestaltende Willens-

284

erklrung Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung von Nutzungsentschdigung gem. § 546a BGB setzt keine rechtsgestaltende Willenserklrung voraus, sondern tritt automatisch ein, wenn der Mieter dem Vermieter die Mietsache gegen seinen Willen vorenthlt. Sie kann deshalb auch rckwirkend ab dem Zeitpunkt der Flligkeit der Rckgabeverpflichtung verlangt werden (BGH, Urt. v. 14. 7. 1999 – XII ZR 215/97, BGHZ 142, 186 = MDR 1999, 1255). " Dauer – Bis zum Ende des Monats der Rckgabe

285

Gibt der Mieter die Mietrume versptet whrend des laufenden Monats zurck, so hat der Vermieter Anspruch auf Nutzungsentschdigung fr den gesamten Monat (OLG Dsseldorf, Urt. v. 5. 9. 2002 – 10 U 150/01, DWW 2002, 329 = GE 2002, 1428; KG Berlin, Urt. v. 3. 5. 2001 – 8 U 5568/99, GE 2001, 989 = KGR Berlin 2001, 238). " Dauer – Bis zum Tag der Rckgabe, nicht bis zum Monatsende

286

Der Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschdigung gemß § 546a Abs. 1 BGB endet bereits mit dem Tag der Rckgabe der Mietsache und nicht erst am Ende des Monats (oder sonstigen Zeitabschnitts fr die Mietzahlung), in den die Rckgabe fllt. Denn eine Rckgabe zur Unzeit kann zwar im Einzelfall einen Schadensersatzanspruch begrnden, wirkt sich jedoch nicht als „Vorenthaltung“ i.S.v. § 546a Abs. 1 BGB aus (KG Berlin, Urt. v. 9. 12. 2002 – 20 U 246/ 01, GE 2003, 253 = KGR Berlin 2003, 320; KG Berlin, Urt. v. 21. 6. 2001 – 20 U 3773/99, KGR Berlin 2002, 74). " Flligkeit – Entsprechend vertraglicher Flligkeit der Miete

287

Die vom Mieter nach Vertragsende gem. § 546a Abs. 1 BGB geschuldete Nutzungsentschdigung ist zu den gleichen Terminen fllig, zu denen nach dem Mietvertrag die Miete fllig war (BGH, Urt. v. 27. 2. 1991 = XII ZR 39/90, NJWRR 1991, 1406 = WPM 1991, 1005; BGH, Urt. v. 22. 3. 1989 – VIII ZR 155/88, BGHZ 107, 123 = MDR 1989, 808; BGH, Urt. v. 23. 1. 1974 – VIII ZR 219/72, NJW 1974, 556 = MDR 1974, 484). " Klage auf knftige Nutzungsentschdigung gem. § 259 ZPO bei Zah-

lungsunfhigkeit des Mieters Wurde das Mietverhltnis wegen Zahlungsverzugs gekndigt und ist der Mieter zahlungsunfhig, so besteht hinsichtlich der Nutzungsentschdigung bis zur Rumung und Herausgabe der Mietrume die Besorgnis der Nichterfllung i.S.v. § 259 ZPO. Der Vermieter kann deshalb die Rumungsklage mit dem Antrag auf Zahlung knftiger Nutzungsentschdigung verbinden (BGH, Beschl. v. 20. 11. 2002 – VIII ZB 66/02, NZM 2003, 231 = MDR 2003, 452; OLG 57

288

Rz. 289

Abwicklung des beendeten Mietvertrags

Dresden, Urt. v. 24. 9. 1998 – 21 U 1565/98, WuM 2000, 138 = OLGR Dresden 1999, 256). 289

" Mngel der Mietrume – Minderung, wenn Mngel schon vor Vertrags-

ende bestanden War die Miete bei Beendigung des Mietverhltnisses wegen Mngeln gemindert, so mindert sich im Falle nicht fristgerechter Rckgabe der Mietsache auch die gem. § 546a Abs. 1 BGB geschuldete Nutzungsentschdigung (BGH, Urt. v. 21. 2. 1990 – VIII ZR 116/89, WuM 1990, 246 = MDR 1990, 813; BGH, Urt. v. 21. 3. 2001 – XII ZR 241/98, BGHReport 2001, 447). 290

" Mngel der Mietrume – Keine Minderung, wenn Mngel erst nach

Vertragsende aufgetreten sind Treten nach Vertragsende whrend der Dauer der Vorenthaltung der Mietrume Mngel auf oder verschlimmern sich zuvor schon vorhandene Mngel, so fhrt dies nicht zur Minderung der gem. § 546a BGB geschuldeten Nutzungsentschdigung (BGH, Urt. v. 7. 12. 1960 – VIII ZR 16/60, NJW 1961, 916 = MDR 1961, 499). 291

" Mehrwertsteuer – Bei entsprechender Option des Vermieters oder Ver-

pchters Nutzungsentschdigung gem. § 546a Abs. 1 BGB unterliegt bei entsprechender Option des Vermieters der Umsatzsteuer. Denn die Entschdigung hat ihren Grund in der Gewhrung einer Leistung. Sie ist daher auch steuerlich wie ein vertraglicher Mietzahlungsanspruch zu behandeln (BGH, Urt. v. 11. 5. 1988 – VIII ZR 96/87, BGHZ 104, 285 = MDR 1988, 855). Dies gilt ebenso fr den entsprechenden pachtrechtlichen Anspruch aus § 584b S. 1 BGB (BGH, Urt. v. 6. 12. 1995 – XII ZR 228/93, NJW-RR 1996, 460 = MDR 1996, 354). 292

" Mitverschulden des Vermieters – Keine Krzung der Nutzungsentsch-

digung Eine Krzung des Anspruchs auf Nutzungsentschdigung wegen verspteter Rckgabe der Mietrume wegen eines Mitverschuldens des Vermieters kommt nicht in Betracht, da es sich bei dem Anspruch aus § 546a Abs. 1 BGB nicht um einen Schadensersatzanspruch, sondern um einen vertraglichen Erfllungsanspruch eigener Art handelt, auf den § 254 BGB nicht anwendbar ist (BGH, Urt. v. 11. 5. 1988 – VIII ZR 96/87, BGHZ 104, 285 = MDR 1988, 855; OLG Celle, Urt. v. 17. 12. 1997 – 2 U 23/97, OLGR Celle 1998, 61). 293

" Untermieter – Keine Nutzungsentschdigung fr Hauptmieter, wenn

auch Hauptmietvertrag beendet ist Nach Beendigung des Untermietverhltnisses hat der Hauptmieter gegen den Untermieter keinen Anspruch auf Nutzungsentschdigung gem. § 546a Abs. 1 58

Nutzungsentschdigung gem. § 546a Abs. 1 BGB

Rz. 299

BGB, wenn auch das Hauptmietverhltnis bereits beendet ist (BGH, Urt. v. 4. 10. 1995 – XII ZR 215/94, WuM 1996, 32 = MDR 1996, 252). " Verjhrung – Entsprechend der Verjhrung von Mietforderungen

294

Fr die Verjhrung des Anspruchs auf Nutzungsentschdigung gelten entsprechend die Regeln fr die Verjhrung von Mietforderungen (BGH, Urt. v. 27. 4. 1977 – VIII ZR 246/75, BGHZ 68, 307 – MDR 1977, 744). " Vermieterwechsel – Nutzungsentschdigung steht nach Eigentums-

295

bergang dem Erwerber zu Ansprche auf Zahlung von Nutzungsentschdigung und Schadensersatz gem. § 546a BGB stehen nach Verußerung des Mietobjekts auch dann dem Erwerber zu, wenn der Mietvertrag schon vor dem Eigentumswechsel geendet hatte (BGH, Urt. v. 28. 6. 1978 – VIII ZR 139/77, BGHZ 72, 147 = MDR 1979, 134). " Vorenthaltung – Allgemeiner Grundsatz – Unterlassene Rckgabe ge-

296

gen den Willen des Vermieters Eine Vorenthaltung i.S.v. § 546a Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der Mieter die Mietsache nach beendetem Mietverhltnis nicht zurckgibt und dies gegen den Willen des Vermieters geschieht (BGH, Urt. v. 13. 10. 1982 – VIII ZR 197/81, NJW 1983, 112 = MDR 1983, 306; OLG Dsseldorf, Urt. v. 28. 5. 2002 – 24 U 133/01, WuM 2002, 494 = MDR 2002, 1244). " Vorenthaltung – Nur Rcknahmewille des Vermieters erforderlich

297

Der Anspruch auf Nutzungsentschdigung setzt zwar den Rcknahmewillen des Vermieters voraus, nicht jedoch dessen Nutzungswillen (OLG Mnchen, Urt. v. 2. 4. 1993 – 21 U 4750/92, ZMR 1993, 466 = OLGR Mnchen 1993, 290). " Vorenthaltung – Rumungsfristgewhrung lsst grundstzlichen Rck-

298

nahmewillen unberhrt Zur Erfllung des Tatbestands der Vorenthaltung reicht der grundstzliche Rckerlangungswille des Vermieters aus. Die Entschdigungsforderung steht dem Vermieter daher auch fr den Zeitraum zu, fr den er dem Mieter eine Rumungsfrist gewhrt hat (BGH, Urt. v. 13. 10. 1982 – VIII ZR 197/81, NJW 1983, 112 = MDR 1983, 306). " Vorenthaltung – Teilrckgabe fhrt zur Teilerfllung nur dann, wenn

Vermieter sie als solche annimmt Gibt der Mieter nach Beendigung des Mietvertrags nur einen Teil der Mietsache zurck, so kann der Vermieter die volle Nutzungsentschdigung auch dann verlangen, wenn er die teilweise Rckgabe zwar nicht zurckgewiesen hat, 59

299

Rz. 300

Abwicklung des beendeten Mietvertrags

diese fr ihn aber nicht von eigenstndigem Interesse ist. Denn die Unzulssigkeit der Teilleistung (§ 266 BGB) wird erst durch die Annahme als Teilerfllung (§ 363 BGB) beseitigt. Dazu gengt jedoch mangels ausdrcklicher Erklrungen nicht schon die tatschliche Entgegennahme einer Teilleistung (OLG Hamburg, Urt. v. 29. 11. 1995 – 4 U 66/95, WuM 1996, 543 = MDR 1996, 790). 300

" Vorenthaltung – Unterbliebene Rckgabe wegen fortbestehenden Un-

termietverhltnisses Der Mieter enthlt dem Vermieter die Mietsache auch dann vor, wenn er sie wegen eines fortbestehenden Untermietverhltnisses nicht zurckgeben kann (BGH, Urt. v. 15. 2. 1984 – VIII ZR 213/82, BGHZ 90, 145 = MDR 1984, 662). 301

" Vorenthaltung – Rcknahmewille fehlt, solange die Rume dem Mieter

zwecks Renovierung berlassen sind Fhrt der Mieter nach Beendigung des Mietverhltnisses mit Einverstndnis des Vermieters Schnheitsreparaturen in den Mietrumen durch, so liegt darin keine Vorenthaltung der Mietsache i.S.v. § 546a Abs. 1 BGB, da es am Rcknahmewillen des Vermieters fehlt (KG Berlin, Beschl. v. 19. 7. 2001 – 8 REMiet 2/01, WuM 2001, 437 = MDR 2002, 86; OLG Hamburg, Urt. v. 6. 12. 1989 – 4 U 26/89, WuM 1990, 75 = MDR 1990, 247). 302

" Vorenthaltung – Rcknahmewille fehlt, wenn Rumung wegen Ver-

mieterpfandrecht unterbleibt Eine Vorenthaltung der Mietsache liegt nicht vor, wenn die Rumung nur deshalb unterbleibt, weil der Vermieter sein Vermieterpfandrecht an der Einrichtung des Mieters ausbt. Denn in diesem Falle entspricht die unterlassene Rckgabe dem Willen des Vermieters (OLG Hamburg, Urt. v. 25. 10. 1989 – 4 U 255/88, WuM 1990, 77 = ZMR 1990, 8). 303

" Vorenthaltung – Rcknahmewille fehlt, wenn Vermieter Fortbestand

des Vertrags behauptet Eine Vorenthaltung der Mietsache i.S.v. § 546a Abs. 1 BGB setzt den Rcknahmewillen des Vermieters voraus. Dieser fehlt, wenn der Vermieter irrig vom Fortbestand des Mietverhltnisses ausgeht (BGH, Beschl. v. 30. 1. 2002 – XII ZR 106/99, NZM 2002, 291; OLG Hamm, Urt. v. 13. 12. 2002 – 30 U 30/02, ZMR 2003, 354 = NZM 2003, 317; OLG Mnchen, Urt. v. 10. 10. 2002 – 19 U 3289/ 02, WuM 2002, 614; OLG Dsseldorf, Urt. v. 28. 6. 1990 – 10 U 183/89, WuM 1991, 264 = DWW 1991, 16). Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter zur Rckgabe gar nicht in der Lage wre, weil die Mietrume noch im Besitz eines Untermieters stehen (BGH, Urt. v. 22. 3. 1960 – VIII ZR 177/59, NJW 1960, 909 = MDR 1960, 579). 60

Nutzungsentschdigung gem. § 812 BGB

Rz. 308

" Vorenthaltung – Rcknahmewille fehlt, wenn Vermieter nach Ru-

303a

mung monatelang unttig bleibt Ein fehlender Rckerlangungswille des Vermieters, der eine Vorenthaltung durch den Mieter und dessen Verpflichtung zur Zahlung von Nutzungsentschdigung ausschließt, kann sich auch daraus ergeben, dass der Vermieter nach Vertragsende und Rumung der Mietsache monatelang nichts unternimmt, um die Schlssel zurckzuerlangen oder sich sonst Zugang zur Mietsache zu verschaffen (OLG Dsseldorf, Urt. v. 17. 6. 2004 – I-10 U 3/04, NZM 2004, 870 = MDR 2005, 85). " Vorenthaltung – Weigerung der Rcknahme wegen vertragswidrigen

304

Zustands der Mietrume Eine Vorenthaltung der Mietsache i.S.v. § 546a Abs. 1 BGB liegt nicht vor, wenn sich der Vermieter bei Beendigung des Mietverhltnisses weigert, die Rume zurckzunehmen, weil sie sich nicht in vertragsgemßem Zustand befinden (OLG Dsseldorf, Urt. v. 28. 5. 2002 – 24 U 133/01, WuM 2002, 494 = MDR 2002, 1244). " Zwangsverwalter ist aktivlegitimiert fr Geltendmachung von Nut-

305

zungsentschdigung Der Zwangsverwalter ist auch zur Geltendmachung von Nutzungsentschdigung gem. § 546a Abs. 1 BGB aktivlegitimiert (BGH, Urt. v. 23. 7. 2003 – XII ZR 16/00, WuM 2003, 510 = MDR 2003, 1408).

10. Nutzungsentschdigung gem. § 812 BGB

306

? Abwicklung des beendeten Mietvertrags: Nutzungsentschdigung gem. § 546a Abs. 1 BGB (Rz. 282); Nutzungsentschdigung gem. § 987 BGB (Rz. 309) " Hhe der Nutzungsentschdigung gem. § 812 BGB – I.d.R. ortsbliche

307

Miete Ist der Mietvertrag auf Grund einer Anfechtung nichtig, so hat der Mieter dem Vermieter fr die Dauer seines Besitzes gem. §§ 812 Abs. 1 S. 1, 818 Abs. 2 BGB Wertersatz zu leisten, wobei i.d.R. die ortsbliche Miete anzusetzen ist (KG Berlin, Urt. v. 4. 11. 2002 – 8 U 254/01, KGR Berlin 2003, 138 = GE 2003, 185). " Voraussetzungen – Kein (wirksamer) Mietvertrag und Gebrauchsber-

lassung durch Nichteigentmer Scheidet ein Anspruch auf Nutzungsentschdigung sowohl gem. § 546a BGB als auch gem. § 987 ff. BGB aus, weil ein (wirksamer) Mietvertrag nicht bestand 61

308

Rz. 309

Abwicklung des beendeten Mietvertrags

und die Nutzung nicht durch den Eigentmer berlassen wurde, so kommt ein Bereicherungsanspruch in Betracht, sofern der Besitzer das Grundstck tatschlich genutzt hat. Der zu vergtende Nutzungswert bemisst sich nach dem objektiven Mietwert. Besteht die Weiternutzung des Grundstcks darin, dass einzelne Gegenstnde zurckgelassen wurden, so ist nur der Nutzungswert der entsprechenden Teilflche zu vergten, sofern dem Rechtsinhaber dadurch die eigene Nutzungsmglichkeit nicht vollstndig genommen wird (BGH, Urt. v. 15. 12. 1999 – XII ZR 154/97, NZM 2000, 183 = NJW-RR 2000, 382).

309 310

11. Nutzungsentschdigung gem. § 987 BGB " Hhe – Objektiver Mietwert Der Anspruch des Eigentmers auf Zahlung von Nutzungsentschdigung gem. §§ 990, 987 Abs. 1 BGB gegen einen Mietinteressenten, der die Wohnung bezogen, den ihm angebotenen Mietvertrag jedoch nicht abgeschlossen hat, bestimmt sich nach dem objektiven Mietwert der Wohnung (OLG Mnchen, Urt. v. 17. 5. 1995 – 21 U 6041/92, OLGR Mnchen 1996, 166).

311

" Mehrwertsteuer – Entschdigung hat Entgeltcharakter Wurde die Mietsache dem Mieter auf Grund eines nichtigen Vertrags berlassen, so umfasst der Anspruch des Eigentmers auf Nutzungsentschdigung nach § 987 BGB auch die darauf entfallende Mehrwertsteuer. Denn ebenso wie die Entschdigung gem. § 546a Abs. 1 BGB ist auch die Nutzungsentschdigung nach § 987 BGB nicht als Schadensersatz, sondern als Entgelt fr eine umsatzsteuerpflichtige Leistung anzusehen, da ihr eine Gebrauchsberlassung zugrunde liegt, die zur Erzielung von Entgelt erbracht wurde (BGH, Urt. v. 22. 10. 1997 – XII ZR 142/95, ZMR 1998, 137 = MDR 1998, 94).

312

" Untermieter – Schuldner gem. § 987 BGB, solange Hauptmieter nicht

gem. § 546a BGB leistet Solange der Vermieter wegen seiner Ansprche gegen den Mieter auf Nutzungsentschdigung gem. § 546a Abs. 1 BGB noch nicht befriedigt ist, steht es ihm frei, stattdessen vom Untermieter Nutzungsentschdigung gem. §§ 987, 991 BGB zu verlangen (OLG Hamburg, Urt. v. 29. 5. 1996 – 4 U 190/95, WuM 1997, 223 = GE 1997, 489).

62

Rckgabe der Mietrume gem. § 546 BGB

Rz. 319

12. Obhutspflicht des Vermieters

313

" Mietvertragsende – Zurckgelassene Sachen des Mieters

314

Der Vermieter hat nach Beendigung des Mietverhltnisses eine Obhutspflicht fr die in den Mietrumen zurckgelassenen Sachen des Mieters (BGH, Urt. v. 27. 4. 1971 – VI ZR 191/69, VersR 1971, 765).

13. Rckgabe der Mietrume gem. § 546 BGB

315

" Abtretung des Rckgabeanspruchs aus § 546 BGB zulssig

316

Der Vermieter kann seinen Anspruch auf Rckgabe der Mietsache aus § 546 BGB abtreten. Dies kann z.B. bei Verkauf der Mietsache im Kaufvertrag geschehen (OLG Mnchen, Urt. v. 12. 4. 1996 – 21 U 3923/95, OLGR Mnchen 1996, 123). " Allgemeiner Grundsatz – Rckgabe erfordert Einrumung des unmittel-

317

baren Besitzes Die nach Beendigung des Mietvertrages gem. § 546 BGB geschuldete Rckgabe der Mietsache erfordert grundstzlich die Einrumung des unmittelbaren Besitzes (BGH, Urt. v. 30. 6. 1971 – VIII ZR 147/69, BGHZ 56, 308). " Annahmeverzug des Vermieters – Entbindet von Rckgabe nur bei Be-

318

sitzaufgabe gem. § 303 BGB Gert der Vermieter mit der Rcknahme der Mietrume in Annahmeverzug, so befreit dies allein den Mieter noch nicht von seiner Rckgabepflicht (OLG Dsseldorf, Urt. v. 16. 1. 1997 – 10 U 6/96, WuM 1997, 218 = MDR 1997, 342). Schuldbefreiende Wirkung hat erst die Besitzaufgabe, die dem Vermieter gem. § 303 S. 2 BGB i.d.R. vorher angedroht werden muss (OLG Dsseldorf, Urt. v. 21. 1. 1999 – 10 U 32/98, WuM 1999, 279 = MDR 1999, 538). " Rumung – Entsorgung von Brandresten nach unaufgeklrtem Brand

durch Mieter Die Pflicht des Mieters zur Rumung der Mietsache bei Beendigung des Mietverhltnisses erstreckt sich auch auf die Brandreste der von ihm eingebrachten Sachen nach einem Brand aufgrund ungeklrter Ursache (BGH, Urt. v. 19. 10. 1995 – IX ZR 82/94, BGHZ 131, 95 = MDR 1996, 356).

63

319

Rz. 320 320

Abwicklung des beendeten Mietvertrags

" Rumung – Zurcklassung von Mietereinrichtungen trotz Beseiti-

gungspflicht Entfernt der Mieter pflichtwidrig die von ihm in den Mietrumen geschaffenen Einrichtungen oder Einbauten nicht und ist der Vermieter dadurch an der Wiederinbesitznahme gehindert, so fhrt dies nicht nur zur Schlechterfllung, sondern zur Nichterfllung der Rumungspflicht und folglich zur Nichterfllung der Rckgabepflicht gem. § 546 Abs. 1 BGB (BGH, Urt. v. 11. 5. 1988 – VIII ZR 96/87, BGHZ 104, 285 = MDR 1988, 855; BGH, Urt. v. 10. 1. 1983 – VIII ZR 304/81, BGHZ 86, 204 = MDR 1983, 395). 321

" Rumung – Zurcklassung wenigen wertlosen Germpels Zwar ist anerkannt, dass der Rckgabeanspruch des Vermieters nicht erfllt ist, solange der Mieter die von ihm selbst oder seinem Untermieter in das Mietobjekt verbrachten Sachen nicht fortschafft; dies gilt jedoch nicht, soweit nur wenig wertloses Germpel zurckgelassen wird (BGH, Urt. v. 11. 5. 1988 – VIII ZR 96/87, BGHZ 104, 285 = MDR 1988, 855), an dem der Mieter erkennbar keinen Besitzwillen mehr hat (OLG Kln, Urt. v. 14. 2. 1996 – 11 U 219/95, DWW 1996, 189; OLG Dsseldorf, Urt. v. 14. 1. 1988 – 10 U 155/87, MDR 1988, 498 = ZMR 1988, 175). Maßgeblich kommt es stets darauf an, ob der Vermieter die tatschliche Gewalt ber die Mietsache ungestrt ausben kann (KG Berlin, Urt. v. 21. 10. 2002 – 8 U 252/01, KGR Berlin 2003, 37) und in ihrer Nutzung nicht wesentlich beschrnkt ist (OLG Dsseldorf, Urt. v. 20. 5. 2003 – 24 U 49/03, ZMR 2004, 27 = MDR 2003, 1411).

322

" Schlssel – Fehlende bergabe Der Mieter hat seine Rckgabepflicht nach Beendigung des Mietverhltnisses nicht erfllt, solange er die Schlssel nicht zurckgegeben hat (OLG Mnchen, Urt. v. 12. 4. 1996 – 21 U 3923/95, OLGR Mnchen 1996, 123).

323

" Schlssel – Fehlende bergabe der Schlssel des Untermieters Der Mieter hat seine Rckgabepflicht nach Beendigung des Mietverhltnisses auch dann nicht erfllt, wenn er die Schlssel seines Untermieters nicht an den Vermieter zurckgibt (OLG Dsseldorf, Urt. v. 30. 7. 2002 – 24 U 187/01, NZM 2003, 397 = MDR 2003, 82).

324

" Schlssel – bergabe aller Schlssel nicht zwingend erforderlich Die Erfllung der Rckgabepflicht des Mieters erfordert nicht zwingend die Aushndigung aller in seinem Besitz befindlichen Schlssel an den Vermieter. Entscheidend ist vielmehr, dass der Mieter den Besitz an der Mietsache endgltig aufgibt und ihn dem Vermieter in der Weise verschafft, dass dieser ungehinderten Zugang zu den Mietrumen hat und frei ber sie verfgen kann (KG Berlin, Beschl. v. 19. 7. 2001 – 8 REMiet 2/01, WuM 2001, 437 = MDR 2002, 86; 64

Rckgabe der Mietrume gem. § 546 BGB

Rz. 328

OLG Brandenburg, Urt. v. 24. 3. 1999 – 3 U 216/98, OLGR Brandenburg 1999, 321 = NZM 2000, 463; OLG Hamburg, Urt. v. 16. 6. 1993 – 4 U 223/92, ZMR 1995, 18; OLG Dsseldorf, Urt. v. 19. 2. 1987 – 10 U 131/86, ZMR 1987, 215 = MDR 1987, 499). " Schlssel – bergabe an Bevollmchtigten des Vermieters unter Treu-

325

handauflage bersendet der Mieter nach Beendigung des Mietverhltnisses die Wohnungsschlssel an den Bevollmchtigten des Vermieters mit der Treuhandauflage, diese nur zur Durchfhrung von Besichtigungsterminen zu verwenden, so erfllt er damit seine Rckgabepflicht nicht, da er dem Vermieter keinen unmittelbaren Besitz einrumt (OLG Mnchen, Urt. v. 12. 7. 1996 – 21 U 4334/95, ZMR 1996, 557 = OLGR Mnchen 1996, 198). " Schlssel – bergabe an Hauswart oder Makler – Ausreichend bei Be-

326

auftragung Die Pflicht des Mieters zur Rckgabe der Mietsache nach beendetem Mietverhltnis wird durch Aushndigung der Schlssel an den Hauswart nur dann erfllt, wenn dieser vom Vermieter ausdrcklich zur Entgegennahme der Schlssel beauftragt ist (KG Berlin, Urt. v. 2. 7. 2001 – 8 U 1044/99, MDR 2002, 272 = GE 2001, 1059). Das Gleiche gilt bei bergabe der Schlssel an einen vom Vermieter mit der Suche nach einem Nachmieter beauftragten Makler (OLG Hamm, Urt. v. 26. 6. 2002 – 30 U 29/02, NZM 2003, 26). " Schlssel – Keine bergabe fehlender Schlssel – Vermieter muss

327

Schloss austauschen Hat der Mieter seinen Willen zur Aufgabe des Besitzes an den Mietrumen eindeutig zum Ausdruck gebracht und gleichzeitig erklrt, er besitze außer den von ihm zurckgegebenen keine weiteren Schlssel mehr, so kann der Vermieter sich wegen eines gleichwohl noch fehlenden Schlssels nicht auf eine Vorenthaltung der Mietrume berufen, sondern muss das Hindernis fr eine vollstndige Inbesitznahme dadurch beseitigen, dass er das Trschloss auswechselt (OLG Hamburg, Urt. v. 14. 8. 2003 – 4 U 58/01, WuM 2004, 471 = OLGR Hamburg 2004, 441). " Schlssel – Zurckhaltung einzelner Schlssel – Keine vollstndige Be-

sitzverschaffung und keine Rckgabe Solange der Mieter einzelne Schlssel der Mietrume zurckhlt, fehlt es an einer vollstndigen Besitzbertragung und mithin an der Rckgabe i.S.v. § 546 Abs. 1 BGB (KG Berlin, Beschl. v. 24. 1. 2002 – 8 W 407/01, KGR Berlin 2002, 109). 65

328

Rz. 329 329

Abwicklung des beendeten Mietvertrags

" Untervermietung – Hauptmieter kann Rckgabe an sich oder Eigen-

tmer/Hauptvermieter verlangen Der Herausgabeanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB steht auch dem Hauptmieter gegen den Untermieter nach beendetem Untermietverhltnis zu, und zwar auch dann, wenn auch das Hauptmietverhltnis beendet ist. Der Hauptmieter kann in diesem Falle die Rckgabe an sich selbst oder an den Eigentmer/ Hauptvermieter verlangen (OLG Mnchen, Beschl. v. 8. 12. 1988 – 21 W 3055/ 88, NJW-RR 1989, 524 = OLGR Mnchen 1996, 158; OLG Dsseldorf, Urt. v. 18. 1. 1996 – 10 U 46/95, ZMR 1996, 494 = MDR 1996, 898). 330

" Untervermietung – Mieter gengt Rckgabepflicht nicht durch Abtre-

tung eigenen Rckgabeanspruchs Hat der Mieter die Mietsache einem Dritten berlassen, so gengt er seiner Rckgabepflicht gem. § 546 Abs. 1 BGB nicht schon dadurch, dass er einen eigenen Herausgabeanspruch gegen den Dritten an den Vermieter abtritt. Eine solche Abtretung beseitigt nicht das Rechtsschutzbedrfnis der auf § 546 Abs. 1 BGB gesttzten Rumungsklage (BGH, Urt. v. 30. 6. 1971 – VIII ZR 147/ 69, BGHZ 56, 308). 331

" Vermieterwechsel – Anspruch aus § 546 BGB geht mit Verußerung

auf Erwerber ber Der Anspruch des Vermieters auf Herausgabe der Mietrume bei Mietende gem. § 546 BGB geht mit Verußerung der Mietrume auf den Erwerber ber (OLG Dsseldorf, Urt. v. 16. 4. 2002 – 24 U 199/01, WuM 2002, 481 = OLGR Dsseldorf 2002, 359). 332

" Vorzeitige Rckgabe – Vermieter darf Rcknahme 2 Wochen vor Ver-

tragsende ablehnen Der Vermieter ist zur Rcknahme der Mietsache erst bei Vertragsende verpflichtet. Er kommt deshalb nicht in Annahmeverzug, wenn das Mietverhltnis am 31. Dezember endet und er eine Woche vor Weihnachten die Entgegennahme der Schlssel zu den Mietrumen ablehnt (KG Berlin, Urt. v. 6. 5. 1999 – 8 U 1700/98, NZM 2000, 92 = KGR Berlin 1999, 265). 333

" Vorzeitige Rckgabe – Vermieter darf Rcknahme 2 Wochen vor Ver-

tragsende nicht ablehnen Der Vermieter ist zur Rcknahme der Mietsache auch schon kurze Zeit vor Vertragsablauf verpflichtet, z.B. Mitte Dezember bei Vertragsablauf zum Jahresende. Verweigert er die Rcknahme, kommt er in Annahmeverzug (OLG Dresden, Urt. v. 20. 6. 2000 – 23 U 403/00, NZM 2000, 827 = MDR 2001, 82).

66

Verjhrung von Aufwendungsersatzansprchen des Mieters

Rz. 338

" Zustand der Mietrume – Fr die Frage der Rckgabe unerheblich

334

Fr die Frage der Rckgabe der Miet- oder Pachtrume ist es ohne Bedeutung, in welchem Zustand sie sich befinden. Selbst wenn sie in verwahrlostem Zustand zurckgegeben werden und Einrichtungen des Mieters oder Pchters nicht entfernt wurden, steht dies der Rckgabe nicht entgegen, so dass der Vermieter in diesem Falle keinen Anspruch auf Nutzungsentschdigung, sondern allenfalls Schadensersatzansprche hat (BGH, Urt. v. 10. 1. 1983 – VIII ZR 304/81, BGHZ 86, 204 = MDR 1983, 395).

14. Verjhrung von Aufwendungsersatzansprchen des Mieters

335

" Aufwendungen in Erwartung spteren Eigentumserwerbs – Keine kurze

336

Verjhrung gem. § 548 BGB Ansprche des Mieters wegen Aufwendungen auf die Mietsache, die nicht im Hinblick auf das Mietverhltnis, sondern in Erwartung eines spteren Eigentumserwerbs vorgenommen wurde, unterliegen nicht der kurzen Verjhrung gem. § 548 BGB, sondern den allgemeinen Verjhrungsvorschriften (BGH, Urt. v. 12. 7. 1989 – VIII ZR 286/88, BGHZ 108, 256 = MDR 1989, 1096). " Vermieterwechsel – Verjhrung beginnt mit Verußerung des Mietob-

337

jektes Die kurze Verjhrung der Ansprche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen beginnt im Falle der Verußerung der Mietsache mit dem Eigentmerwechsel (BGH, Urt. v. 19. 3. 1965 – V ZR 268/62, MDR 1965, 563 = NJW 1965, 1225). " Vertragliche Aufwendungsersatzansprche verjhren wie gesetzliche

Ansprche gem. § 548 BGB Die kurze Verjhrung von Aufwendungsersatzansprchen des Mieters gem. § 548 Abs. 2 BGB gilt auch fr vertragliche Ansprche (OLG Hamm, Urt. v. 19. 4. 1996 – 33 U 63/95, WuM 1996, 474 = ZMR 1996, 653).

67

338

Rz. 339

339

Abwicklung des beendeten Mietvertrags

15. Verjhrung von Erfllungsansprchen ? Schadensersatzansprche des Vermieters: Verjhrung von Ersatzansprchen (Rz. 1834)

340

" Rckgabe von Zubehr der Mietsache – Anspruch unterliegt nicht der

kurzen Verjhrung gem. § 548 BGB Der Anspruch des Vermieters auf Rckgabe von Zubehr, das der Mieter bei Rckgabe der Mietsache behlt, verjhrt nicht gemß § 548 BGB in sechs Monaten (BGH, Urt. v. 17. 9. 1975 – VIII ZR 157/74, BGHZ 65, 86).

341

16. Verwendungsersatz ? Abwicklung des beendeten Mietvertrags: Aufwendungsersatz (Rz. 264)

342

17. Vorenthaltung der Mietsache ? Abwicklung des beendeten Mietvertrags: Nutzungsentschdigung gem. § 546a Abs. 1 BGB (Rz. 282); Nutzungsentschdigung gem. § 812 BGB (Rz. 306); Nutzungsentschdigung gem. § 987 BGB (Rz. 309)

343

18. Wegnahme von Einrichtungen gem. § 539 Abs. 2 BGB ? Abwicklung des beendeten Mietvertrags: Einrichtungen des Mieters (Rz. 275)

344

" Abwendung – Zahlung oder tatschl. Angebot ist erforderlich, nicht nur

Zahlungszusage oder Hinterlegung Die Abwendung des Wegnahmerechts des Mieters gem. § 552 Abs. 1 BGB erfordert seitens des Vermieters entweder die Zahlung der Entschdigung oder ein den Annahmeverzug begrndendes tatschliches Angebot. Eine Zahlungszusage oder die Hinterlegung des Entschdigungsbetrages reichen allein nicht aus (KG Berlin, Beschl. v. 9. 4. 2001 – 8 W 52/01, GE 2001, 850 = MDR 2001, 984). 345

" Ausschluss der Wegnahme bei vertraglicher Ausbauverpflichtung des

Geschftsraummieters Hat sich der Mieter von Geschftsrumen vertraglich zu deren Ausbau verpflichtet, so hat er nach Beendigung des Mietverhltnisses wegen der von ihm 68

Wiederherstellung des vorherigen Zustands

Rz. 349

geschaffenen Einrichtungen weder ein Wegnahmerecht gem. § 539 Abs. 2 BGB noch einen Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen gem. § 539 Abs. 1 BGB. Denn in einem solche Falle sind die Leistungen des Mieters im Zweifel Teil des Entgelts fr die berlassung der Mietsache (BGH, Urt. v. 8. 11. 1995 – XII ZR 202/94, ZMR 1996, 122 = NJWE-MietR 1996, 33; BGH, Urt. v. 14. 10. 1958 – VIII ZR 155/57, NJW 1958, 2109 = MDR 1959, 36). " Verjhrung des Wegnahmeanspruchs – Mieter hat weder Schadenser-

346

satz- noch Bereicherungsansprche Ist der Anspruch auf Duldung der Wegnahme von Einrichtungen verjhrt, so stehen dem Mieter Schadensersatzansprche oder Bereicherungsansprche wegen Eigentumsverlusts gegen den Vermieter auch dann nicht zu, wenn dieser das Grundstck mit den eingebauten Einrichtungen verußert (BGH, Urt. v. 13. 5. 1987 – VIII ZR 136/86, BGHZ 101, 37 = MDR 1987, 927). Auch ein Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschdigung besteht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt (BGH, Urt. v. 8. 7. 1981 – VIII ZR 326/80, BGHZ 81, 146 = MDR 1981, 1008). " Verjhrungsbeginn fr Wegnahme und Duldung der Wegnahme ist das

347

rechtliche Vertragsende Mit dem rechtlichen Ende des Mietverhltnisses beginnt fr den Mieter die 6monatige Verjhrung sowohl des Anspruchs auf Wegnahme der von ihm geschaffenen Einrichtungen als auch des nach Rckgabe der Mietrume bestehenden Anspruchs auf Duldung der Wegnahme (OLG Bamberg, Urt. v. 6. 6. 2003 – 6 U 20/03, WuM 2004, 20 = NZM 2004, 342).

19. Wiederherstellung des vorherigen Zustands

348

? Schadensersatzansprche des Vermieters: Rckbaupflicht des Mieters bei Vertragsende (Rz. 1809) " Maßnahmen des Mieters zur Herstellung des vertragsgemßen Zu-

stands Hat der Mieter in den Mietrumen Einbauten oder bauliche Vernderungen zur Herstellung des vertragsgemßen Zustands der Rume vorgenommen, so ist er bei Vertragsende nicht zur Wiederherstellung des vorherigen Zustands verpflichtet (OLG Dsseldorf, Urt. v. 8. 2. 1990 – 10 U 127/89, ZMR 1990, 218 = MDR 1990, 551).

69

349

Rz. 350 350

Abwicklung des beendeten Mietvertrags

" Umbauabsicht des Nachmieters – Rckbauverlangen rechtsmissbruch-

lich Der Vermieter hat gegen den scheidenden Mieter keinen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprnglichen Zustands der Mietrume wenn feststeht, dass der Nachmieter diesen sofort wieder verndern wrde. Gegen ein solches Wiederherstellungsverlangen kann der Mieter den Einwand der unzulssigen Rechtsbung erheben (KG Berlin, Urt. v. 9. 2. 1998 – 8 U 5377/96, NZM 1999, 612 = KGR Berlin 1998, 351). 351

" Umbauabsicht des Vermieters – Rckbaupflicht entfllt ersatzlos Die Pflicht des Mieters von Geschftsraum, bei Vertragsende den ursprnglichen Zustand der von ihm zu seinen Zwecken umgebauten Mietrume wieder herzustellen, entfllt, wenn seine Rckbauarbeiten durch einen vom Vermieter beabsichtigten Umbau alsbald wieder zunichte gemacht wrden. Der Vermieter kann in diesem Falle auch keine Ausgleichszahlung verlangen (BGH, Urt. v. 23. 10. 1985 – VIII ZR 231/84, BGHZ 96, 141 = MDR 1986, 226).

352 353

20. Zurckbehaltungsrecht an Mietsache " Ausschluss gem. § 570 BGB gilt nicht fr Herausgabeanspruch (allein)

aus § 985 BGB Der in § 570 BGB geregelte Ausschluss eines Zurckbehaltungsrechts des Mieters gegenber dem Rckgabeanspruch des Vermieters kommt nicht zur Anwendung, wenn wegen Fehlens eines wirksamen Vertrags nur ein Herausgabeanspruch aus § 985 BGB besteht (BGH, Urt. v. 20. 5. 1964 – VIII ZR 56/63, BGHZ 41, 341). Jedoch berechtigt § 273 BGB nur dazu, die Herausgabe zu verweigern, nicht aber die Sache weiter zu nutzen (BGH, Urt. v. 22. 10. 1997 – XII ZR 142/95, ZMR 1998, 137 = MDR 1998, 94).

70

III. Betriebskosten

1. Abrechnung der Betriebskosten

354

" Allgemeine Grundstze – Rechnungslegung gem. § 259 BGB – Klar,

355

bersichtlich, verstndlich Nach herrschender Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 23. 11. 1981 – VIII ZR 298/ 80, NJW 1982, 573 = MDR 1982, 483) muss die Betriebskostenabrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben i.S.v. § 259 BGB enthalten. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprfen und gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Dazu mssen sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, bersichtlich und aus sich heraus verstndlich sein, wobei auf das durchschnittliche Verstndnisvermgen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen ist. Bei Gebuden mit mehreren Einheiten sind i.d.R. folgende Mindestangaben erforderlich: – Zusammenstellung der Gesamtkosten, – Angabe und Erluterung der zugrunde gelegten Verteilerschlssel, – Berechnung des Anteils des Mieters, – Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Diese Grundstze sind unter dem Gesichtspunkt von Art. 14 GG verfassungsrechtlich unbedenklich (BVerfG, Beschl. v. 3. 12. 1993 – 1 BvR 551/93, WuM 1994, 141 = ZMR 1994, 100). " Belege mssen weder beigefgt noch unter Angabe des Rechnungsda-

tums erwhnt werden Der Vermieter ist zur Vorlage der Betriebskostenbelege nur auf Verlangen des Mieters verpflichtet; eine Beifgung der Belege bei Erteilung der Abrechnung ist nicht erforderlich (OLG Dsseldorf, Urt. v. 14. 12. 2000 – 10 U 134/98, GE 2001, 488 = OLGR Dsseldorf 2001, 286). Die Belege mssen in der Abrechnung auch nicht mit Angabe des Rechnungsdatums erwhnt werden (OLG Brandenburg, Beschl. v. 15. 7. 1998 – 3 UH 54/ 98, WuM 1999, 107 = OLGR Brandenburg 1998, 385). Auch eine Aufschlsselung der einzelnen Kostenpositionen nach Einzelrechnungen ist grundstzlich nicht erforderlich (KG Berlin, Beschl. v. 28. 5. 1998 – 8 REMiet 4877/97, WuM 1998, 474 = KGR Berlin 1998, 330).

71

356

Rz. 357 357

Betriebskosten

" Flligkeit der Nachforderung – Erst mit Erteilung einer gem. § 259 BGB

ordnungsgemßen Abrechnung Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung von Betriebskosten wird erst mit Erteilung einer gem. § 259 BGB ordnungsgemßen Abrechnung fllig (OLG Mnchen, Urt. v. 24. 4. 1992 – 21 U 5490/91, OLGR Mnchen 1992, 19). 358

" Flligkeit der Nachforderung – Unrichtigkeit einzelner Positionen hin-

dert Flligkeit im brigen nicht Sind einzelne Abrechnungsposten streitig und mglicherweise ganz oder teilweise unrichtig, so ndert dies nichts an der Flligkeit der Gesamtabrechnung im brigen, wenn die Abrechnung unschwer um die strittigen Positionen gekrzt werden kann (OLG Dsseldorf, Urt. v. 8. 6. 2000 – 10 U 94/99, NZM 2000, 762 = OLGR Dsseldorf 2001, 59; OLG Dsseldorf, Urt. v. 11. 3. 2003 – 24 U 74/02, WuM 2003, 387 = OLGR Dsseldorf 2003, 403). 359

" Korrektur/Einwendungen – Nach vorbehaltlosem Saldoausgleich grund-

stzlich nicht mehr mglich Mit vorbehaltlosem Ausgleich des Saldos aus einer Betriebskostenabrechnung ist grundstzlich jede Partei mit Einwendungen ausgeschlossen ist, die bereits bei Rechnungserteilung htten geltend gemacht werden knnen (OLG Hamburg, Urt. v. 2. 9. 1987 – 4 U 182/86, WuM 1988, 26 = MDR 1988, 55; OLG Hamburg, Urt. v. 20. 12. 1989 – 4 U 66/89, WuM 1991, 598). 360

" Mehrwertsteuer

– Zahlungspflicht bei mehrwertsteuerpflichtigem

Mietzins Schuldet der gewerbliche Mieter nach dem Mietvertrag die auf den Mietzins entfallende Mehrwertsteuer, so gilt dies im Wege ergnzender Vertragsauslegung auch fr die Verpflichtung zur Zahlung der abgerechneten Betriebskosten (OLG Dsseldorf, Urt. v. 26. 10. 1995 – 10 U 207/94, WuM 1996, 211 = OLGR Dsseldorf 1996, 14), wenn und soweit der Vermieter selbst Mehrwertsteuer auf die Betriebskostenpositionen zahlen musste (OLG Schleswig, Urt. v. 17. 11. 2000 – 4 U 146/99, ZMR 2001, 618 = OLGR Schleswig 2001, 53). 361

" Vorauszahlungen des Mieters – Angabe der Sollzahlungen trotz Nicht-

zahlung des Mieters Zwar erfordert eine ordnungsgemße Betriebskostenabrechnung grundstzlich auch die Angabe der tatschlich erbrachten Vorauszahlungen des Mieters. Hat der Mieter im Abrechnungszeitraum jedoch berhaupt keine Vorauszahlungen erbracht und hat der Vermieter die Vorauszahlungen schon vor Abrechnungsreife gerichtlich geltend gemacht, so kann der Vermieter in der anschließend erstellten Abrechnung auch die Soll-Vorschsse in Anrechnung bringen (BGH, Urt. v. 27. 11. 2002 – VIII ZR 108/02, NZM 2003, 196 = MDR 2003, 382). 72

Abrechnungsfrist

Rz. 362b

" Wirtschaftseinheit aus mehreren Gebuden – Allgemeine Grundstze

362

der Zulssigkeit Hat der Vermieter von Wohnraum nach dem Mietvertrag hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten ein einseitiges Bestimmungsrecht gem. §§ 315, 316 BGB, so widerspricht es i.d.R. nicht billigem Ermessen, wenn er bei der Abrechnung mehrere Gebude zu einer Wirtschafts- bzw. Verwaltungseinheit zusammenfasst und aus den Gesamtkosten nach Maßgabe des Mietvertrags den auf den einzelnen Mieter entfallenden Anteil errechnet (OLG Koblenz, RE v. 27. 2. 1990 – 4 W RE 32/88, WuM 1990, 268 = ZMR 1990, 297). Voraussetzung ist jedoch nach dem Rechtsentscheid, dass die Wirtschafts- bzw. Verwaltungseinheit folgende Bedingungen erfllt: – Die Gebude mssen einheitlich verwaltet werden. – Die Gebude mssen in einem unmittelbaren rtlichen Zusammenhang stehen. Dafr gengt es, dass sie ein zusammenhngendes Bau- und Wohngebiet bilden; eine unmittelbare Nachbarschaft ist dafr nicht unbedingt erforderlich. – Zwischen den einzelnen Gebuden drfen keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert bestehen. Das bedeutet, dass fr sie dieselben Kriterien zu gelten haben: Sie mssen nach demselben bautechnischen Stand errichtet worden sein und dieselbe Bauweise und dieselbe Ausstattung ausweisen. Darber hinaus mssen sie der gleichartigen Nutzung dienen und auch dieselbe Nutzungsart haben; dazu gehrt, dass die einzelnen Gebude und die sich in ihnen befindenden Wohnungen einen vergleichbaren Zuschnitt besitzen. Diese Grundstze gelten ebenso bei der Geschftsraummiete (OLG Dsseldorf, Urt. v. 28. 11. 2002 – 10 U 154/01, GuT 2003, 14 = OLGR Dsseldorf 2003, 57).

2. Abrechnungsfrist

362a

" Formell ordnungsgemße Abrechnung gengt, falscher Umlageschls-

sel kann nachtrglich korrigiert werden Die Verwendung eines fehlerhaften Umlageschlssels in der Betriebskostenabrechnung ist ein inhaltlicher Fehler der Abrechnung, den der Vermieter auch noch nach Ablauf der durch § 556 Abs. 3 S. 2 BGB bestimmten Abrechnungsfrist korrigieren kann, wenn er vor Fristablauf eine formell ordnungsgemße Abrechnung vorgelegt hat. Formell ordnungsgemß ist die Abrechnung, wenn der Mieter den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann. Diese berprfung ist auch bei fehlerhaftem Umlageschlssel mglich (BGH, Urt. v. 17. 11. 2004 – VIII ZR 115/04, WuM 2005, 50 = ZMR 2005, 121). 73

362b

Rz. 362c 362c

Betriebskosten

" Nachforderung kann auch bei zulssiger Korrektur nach Abrechnungs-

frist nicht erhht werden Auch wenn inhaltliche Fehler einer formell ordnungsgemßen Betriebskostenabrechnung noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist gem. § 556 Abs. 3 S. 2 BGB korrigiert werden knnen, bleibt eine Nachforderung nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB auf den vor Fristablauf errechneten Betrag beschrnkt (BGH, Urt. v. 17. 11. 2004 – VIII ZR 115/04, WuM 2005, 50 = ZMR 2005, 121).

363 364

3. Abrechnungszeitraum " Heizkosten – Abweichung Abrechnungs-/Ablesezeitraum unschdlich,

wenn volle Heizperiode erfasst ist Zwar ist Bestandteil einer ordnungsgemßen Heizkostenabrechnung, dass sich Abrechnungs- und Ablesezeitraum so weit gehend decken, wie dies im Einzelfall technisch und wirtschaftlich mglich ist; auch grßere Abweichungen sind jedoch i.d.R. dann unschdlich, wenn Abrechnungs- und Ablesezeitraum jeweils die volle Heizperiode vom 1. Oktober bis 30. April erfassen (OLG Schleswig, RE v. 4. 10. 1990 – 4 REMiet 1/88, WuM 1991, 333 = NJW-RR 1991, 78). 365

" Teilabrechnung – Vermieter muss einheitliche Abrechnung ber das

ganze Jahr erteilen Der Grundsatz der Abrechnungseinheit verbietet es, ein einheitliches Abrechnungsjahr in zwei Teilabrechnungen aufzuspalten (OLG Dsseldorf, Urt. v. 25. 10. 2001 – 10 U 122/00, NZM 2001, 1125 = MDR 2002, 575).

366 367

4. Belegeinsicht " Bestreiten des Kostenanfalls durch den Mieter ist erst nach Belegein-

sicht erheblich Das Bestreiten des Kostenansatzes durch den Mieter ist unsubstantiiert und rechtlich unerheblich, wenn er nicht zuvor die Berechnungsunterlagen eingesehen hat (OLG Dsseldorf, Urt. v. 8. 6. 2000 – 10 U 94/99, NZM 2000, 762 = OLGR Dsseldorf 2001, 59). 368

" Verweigerung der Belegeinsicht macht Zahlungsverlangen unzulssig Verweigert der Vermieter dem Mieter die Einsicht in die Abrechnungsbelege, so steht seinem Verlangen auf Ausgleich des Abrechnungssaldos der Einwand der unzulssigen Rechtsausbung entgegen (OLG Dsseldorf, Urt. v. 23. 3. 2000 – 10 U 160/97, NZM 2001, 48 = OLGR Dsseldorf 2000, 277). 74

Betriebskostenvereinbarung

Rz. 373

5. Betriebskostenvereinbarung

369

? Betriebskosten: Erhhung von Betriebskosten (Rz. 386); Umlagefhigkeit (Rz. 417); Umlegungsmaßstab/Bestimmung durch Vermieter (Rz. 422) " Bestimmtheit – Beispielhafte Aufzhlung „insbesondere“ berechtigt

370

nicht zur Umlegung weiterer Kosten Wird im Mietvertrag die Aufzhlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten mit dem Wort „insbesondere“ eingeleitet, so berechtigt dies den Vermieter nicht, dem Mieter weitere, nicht genannte Betriebskosten zu belasten; denn fr den Mieter muss bei Vertragsschluss erkennbar sein, welche zustzlichen Kosten er neben der Grundmiete zu tragen hat (OLG Celle, Urt. v. 9. 10. 1996 – 2 U 252/95, OLGR Celle 1997, 63). " Bezugnahme auf II. BV ohne Wiedergabe ihres Inhalts – In AGB wirk-

371

sam auch bei Wohnraummiete In einem Formularmietvertrag ber nicht preisgebundenen Wohnraum kann die Umlegung der Betriebskosten durch Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV vereinbart werden. Eine Beifgung dieser Anlage oder die Wiedergabe ihres Inhalts ist nicht erforderlich (KG Berlin, RE v. 15. 5. 2000 – 8 U 4583/99, WuM 2000, 411 = MDR 2000, 948; OLG Hamm, RE v. 22. 8. 1997 – 30 REMiet 3/97, WuM 1997, 542 = MDR 1997, 1016; BayObLG, RE v. 24. 2. 1984 – REMiet 3/84, WuM 1984, 104 = ZMR 1984, 203). Unschdlich ist es auch, wenn der Mietvertrag zwar auf die Wiedergabe der Betriebskosten gem. II. BV in einer Anlage zum Vertrag Bezug nimmt, diese Anlage aber tatschlich nicht beigefgt ist (OLG Frankfurt, RE v. 10. 5. 2000 – 20 REMiet 2/97, WuM 2000, 411 = MDR 2000, 948). " Centermanagement – Nicht hinreichend bestimmte Umlegungsklausel

372

Die Vereinbarung in einem Mietvertrag ber Geschftsrume in einem Einkaufszentrum, wonach der Vermieter die Kosten des „kaufmnnischen und technischen Centermanagements“ als Betriebskosten umlegen kann, ist unwirksam, da der Begriff des Centermanagements nicht ausreichend bestimmt ist (KG Berlin, Urt. v. 18. 9. 2003 – 8 U 25/03, KGR Berlin 2004, 21 = MietRB 2004, 70). " Entgelt fr Wrmelieferung – Umfassung aller berechneten Kosten

373

Zum Entgelt fr die Wrmelieferung i.S.v. Nr. 4c der Anl. 3 zu § 27 II BV (= § 2 Nr. 4c BetrKV) gehren smtliche vom Versorgungsunternehmen berechneten Kosten einschließlich Investitions- und Verwaltungskosten sowie der Unternehmensgewinn des Lieferanten (BGH, Urt. v. 16. 7. 2003 – VIII ZR 286/02, WuM 2003, 501 = MDR 2004, 49). 75

Rz. 374 374

Betriebskosten

" Entwsserung – Begriff umfasst auch Abfhrung von Oberflchenwas-

ser Sieht der Mietvertrag die Umlegung von „Kosten der Entwsserung“ vor, so fallen darunter mangels anderweitiger Regelung auch die Kosten der Abfhrung von Oberflchenwasser (OLG Dsseldorf, Urt. v. 3. 2. 2000 – 10 U 197/98, WuM 2000, 591 = OLGR Dsseldorf 2000, 396). 375

" Gartenpflege – Umlegung zulssig, auch ohne Nutzungsmglichkeit Die Kosten der Pflege von Gartenflchen, die nicht ausschließlich dem Vermieter oder einem anderen Mieter zur Nutzung berlassen sind, knnen wirksam auch auf einen Mieter umgelegt werden, der den Garten nicht nutzen kann (BGH, Urt. v. 26. 5. 2004 – VIII ZR 135/03, WuM 2004, 399 = BGHReport 2004, 1406).

376

" Gartenpflege – Umlegung unzulssig bei Nutzung durch Vermieter oder

anderen Mietern Ist ein Garten ausschließlich dem Vermieter oder einem anderen Mieter zur Nutzung berlassen, so knnen die von der Nutzung ausgeschlossenen Mieter nicht an den Kosten der Gartenpflege beteiligt werden (BGH, Urt. v. 26. 5. 2004 – VIII ZR 135/03, WuM 2004, 399 = BGHReport 2004, 1406). 377

" Grundbesitzabgaben

– Unbestimmte Umlageklausel – Jedenfalls

Grundsteuer Die Vereinbarung in einem Geschftsraummietvertrag ber die Umlage der „Grundbesitzabgaben“ ist mehrdeutig, da es sich um einen Sammelbegriff handelt, der verschiedene Kostenpositionen einschließen kann. Die Formulierung lsst sich aber dahin auslegen, dass sie zumindest die Abrechnung der Grundsteuer erlaubt (OLG Dsseldorf, Urt. v. 29. 6. 2000 – 10 U 116/99, NZM 2001, 588 = OLGR Dsseldorf 2000, 273). 378

" Grundsteuer – Fllt nicht unter Formulierung „alle mit dem Mietob-

jekt verbundenen Betriebskosten“ Die Vereinbarung in einem Geschftsraummietvertrag, der Mieter habe anteilig „alle mit dem Mietobjekt verbundenen Betriebskosten“ zu tragen, begrndet nicht auch die Verpflichtung des Mieters zur Tragung der Grundsteuer (OLG Jena, Urt. v. 16. 10. 2001 – 8 U 392/01, NZM 2002, 70). 379

" Grundsteuer – Vertraglicher Verteilerschlssel „anteilige Wohnflche“

gilt auch fr Eigentumswohnung Ist im Mietvertrag die Umlegung smtlicher Betriebskosten (mit Ausnahme der Heizkosten) nach anteiliger Wohnflche vereinbart, so gilt dieser Maßstab auch 76

Betriebskostenvereinbarung

Rz. 383

fr Kosten, die konkret auf eine einzelne Wohnung entfallen, wie dies bei der Grundsteuer fr eine vermietete Eigentumswohnung der Fall ist (BGH, Urt. v. 26. 5. 2004 – VIII ZR 169/03, WuM 2004, 403 = NZM 2004, 580). " Rechtschutzversicherung – Auch bei Geschftsraummiete nicht umla-

380

gefhig Auch bei der Geschftsraummiete knnen die Kosten einer Rechtschutzversicherung des Vermieters nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden (OLG Dsseldorf, Urt. v. 2. 2. 1995 – 10 U 39/94, WuM 1995, 434 = ZMR 1995, 203). " Sach- und Haftpflichtversicherung – Umlegbare Kosten bei Geschfts-

381

raummiete Zu den „Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung“, die der Mieter nach dem Mietvertrag als Betriebskosten zu tragen hat, gehren bei der Geschftsraummiete insbesondere die Versicherung des Gebudes gegen Feuer-, Sturmund Wasserschden, die Glasversicherung sowie die Haftpflichtversicherung des Gebudes und – soweit vorhanden – des Aufzugs und des ltanks (OLG Brandenburg, Urt. v. 28. 4. 1999 – 3 U 232/98, NZM 2000, 572 = OLGR Brandenburg 1999, 340). " Umlage „aller anfallenden Nebenkosten, soweit gesetzlich zulssig“ –

382

In AGB wirksam Die Klausel in einem Formularvertrag ber Geschftsrume, „Es besteht zwischen den Parteien Einigkeit darber, dass der Mieter alle anfallenden Nebenkosten – soweit gesetzlich zulssig – zu tragen hat und dass diese nach dem von der Eigentmergemeinschaft des Objekt A zu beschließenden Abrechnungsmodus zu ermitteln sein werden“ ist im Hinblick auf § 307 BGB unbedenklich und daher wirksam (OLG Mnchen, Urt. v. 10. 1. 1997 – 21 U 2464/95, ZMR 1997, 233 = OLGR Mnchen 1997, 49). " Umlage „aller Nebenkosten“ ohne Aufschlsselung – In AGB unwirk-

sam Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Geschftsrume, nach welcher der Mieter „alle Nebenkosten“ oder „smtliche anfallenden Nebenkosten“ zu tragen hat, ohne dass diese im Einzelnen benannt sind, ist unwirksam (OLG Dsseldorf, Urt. v. 26. 9. 2002 – 10 U 170/01, NZM 2003, 802 = GE 2002, 1427). Eine ergnzende Auslegung, nach der mit „alle Nebenkosten“ diejenigen gem. Anlage 3 zu § 27 der II. BV gemeint seien, kommt nur in Betracht, wenn darauf im Mietvertrag Bezug genommen ist (OLG Dsseldorf, Urt. v. 25. 7. 1991 – 10 U 1/91, MDR 1991, 964 = NJW-RR 1991, 1354).

77

383

Rz. 384 384

Betriebskosten

" Ungezieferbekmpfung – Umlegung nur, wenn Kosten jhrlich anfallen Die Kosten der Ungezieferbekmpfung sind nur dann umlagefhig, wenn es sich um laufende Betriebskosten handelt, die jhrlich anfallen (KG Berlin, Urt. v. 8. 4. 2002 – 8 U 8/01, GE 2002, 801 = KGR Berlin 2002, 286).

385

" Verwaltungskosten – Begriff ist hinreichend bestimmt – Umlegung bei

Geschftsraum wirksam Der Begriff der „Verwaltungskosten“ ist hinreichend bestimmt. Die Umlegung von Verwaltungskosten in einem Formularvertrag ber Geschftsrume verstßt deshalb nicht gegen das Transparenzgebot und ist wirksam (OLG Hamburg, Urt. v. 6. 2. 2002 – 4 U 145/99, WuM 2003, 84 = ZMR 2003, 180).

386

6. Erhhung von Betriebskosten ? Mieterhhung: Betriebskostenerhhung gem. § 560 BGB (Rz. 1252)

387

" Umlage erhhter und neuer Betriebskosten – Unwirksam bei umfassen-

der Rckwirkung Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Wohnraum, nach der im Falle der Erhhung oder Neueinfhrung von Betriebskosten der Vermieter berechtigt sein soll, „soweit zulssig“ den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung umzulegen, ist unwirksam. Denn die Klausel verstßt wegen ihrer umfassenden Rckwirkungsmglichkeit gegen § 560 Abs. 2 S. 2 BGB (OLG Frankfurt, Urt. v. 19. 12. 1991 – 6 U 108/90, WuM 1992, 56 = NJW-RR 1992, 396; OLG Celle, Urt. v. 29. 12. 1989 – 2 U 200/88, WuM 1990, 103 = NdsRpfl. 1990, 86) und wrde nach ihrem Wortlaut auch die Umlegung von Kosten außerhalb des Katalogs der II. BV bzw. der BetrKV erlauben (BGH, Urt. v. 20. 1. 1993 – VIII ZR 10/92, WuM 1993, 109 = MDR 1993, 339; BGH, Urt. v. 21. 1. 2004 – VIII ZR 101/03, WuM 2004, 151 = GE 2004, 229).

388 389

7. Erstattungsanspruch des Mieters " Mitversorgung anderer Mieter mit Wrme und Wasser – Vermieter

muss Aufwendungen ersetzen (GoA) Hat einer von mehreren Mietern eines Grundstcks fr sich und die anderen Mietern Versorgungsvertrge zur Belieferung mit Fernwrme und Wasser abgeschlossen, so hat er gegen den Vermieter einen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen aus Geschftsfhrung ohne Auftrag, da die Mitversorgung der anderen Mieter seinem Interesse und mutmaßlichen Willen entspricht (BGH, Beschl. v. 27. 5. 1998 – XII ZR 114/96, NZM 1998, 713). 78

Heizkostenverordnung

Rz. 393

8. Hauswartkosten

389a

" Umlegung gemß Mietvertrag ist auch dann zulssig, wenn zunchst

389b

kein Hauswart beschftigt wurde Sieht der Mietvertrag die Umlegung der Kosten eines Hauswarts vor, so ist der Vermieter in der Entscheidung ber die Einstellung eines Hauswarts auch dann frei, wenn ein solcher bei Vertragsschluss noch nicht beschftigt wurde. Eine wirtschaftliche oder praktische Notwendigkeit fr die Einstellung eines Hauswarts ist nicht erforderlich; der Vermieter muss sich lediglich an die Grundstze einer ordnungsgemßen Bewirtschaftung halten (BGH, Urt. v. 7. 4. 2004 – VIII ZR 167/03, WuM 2004, 290 = NZM 2004, 417).

9. Heizkostenverordnung

390

" Abschlag 15% – Nur bei Schtzung ohne zwingenden Grund

391

Muss der Heizungsverbrauch wegen eines Defektes der Heizkostenverteiler gem. § 9a Abs. 1 HeizkostenVO geschtzt werden, so ist ein Abschlag von 15% gem. § 12 Abs. 1 HeizkostenVO nicht gerechtfertigt; denn ein Abschlag ist nur dann vorzunehmen, wenn fr eine Schtzung der Heizkosten keine zwingenden Grnde vorgelegen haben (OLG Dsseldorf, Urt. v. 11. 3. 2003 – 24 U 74/02, WuM 2003, 387 = OLGR Dsseldorf 2003, 403). " Anwendungsbereich – Auch fr gewerbliche Mietverhltnisse

392

§ 2 HeizkostenVO ist auch auf gewerbliche Mietverhltnisse anzuwenden (OLG Dsseldorf, Urt. v. 26. 9. 2002 – 10 U 170/01, NZM 2003, 802 = GE 2002, 1427). " Vorrang vor vertraglichen Vereinbarungen – Auch bei Vereinbarung

einer Betriebskostenpauschale Die Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage sind auch dann allein nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung zu verteilen, wenn die Mietvertragsparteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart haben (OLG Hamm, RE v. 2. 7. 1986 – 4 REMiet 4/85, NJW-RR 1987, 8 = MDR 1986, 1030).

79

393

Rz. 394

394 395

Betriebskosten

10. Klage " Rechtliches Gehr – Gericht muss auch umfangreiche und schwierige

Rechenoperationen nachvollziehen Bei Forderungen aus einer Betriebskostenabrechnung, deren Entstehung und Hhe wegen der Zahl notwendiger Rechenschritte nicht einfach darzustellen ist, hat das Gericht ungeachtet der daraus resultierenden Schwierigkeiten den Vortrag auch dann zur Kenntnis zu nehmen, wenn hierfr eine gewisse Mhe erforderlich ist (BVerfG, Beschl. v. 30. 6. 1994 – 1 BvR 2112/93, NJW 1994, 2683 = ZMR 1994, 455).

396 397

11. Konkludente bernahme von Betriebskosten " Jahrelange Zahlung nicht geschuldeter Kosten – Stillschweigende Ver-

tragsnderung Eine Vereinbarung der Parteien ber den Umfang der vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten kann auch durch jahrelange Zahlung stillschweigend getroffen werden (BGH, Urt. v. 7. 4. 2004 – VIII ZR 146/03, WuM 2004, 292 = NZM 2004, 418). Maßgeblich ist dabei, dass der Vermieter die jahrelange vorbehaltlose Zahlung von zunchst nicht berechneten Kosten durch den Mieter nur dahin verstehen kann, dass dieser mit der zustzlichen bernahme dieser Kosten einverstanden ist. Denn auch konkludente Willenserklrungen sind aus der Sicht des Erklrungsempfngers auszulegen (BGH, Beschl. v. 29. 5. 2000 – XII ZR 35/ 00, NZM 2000, 961 = NJW-RR 2000, 1463). 398

" Leistung nicht geschuldeter Zahlungen auf Anforderung – Nicht ohne

weiteres Vertragsnderung Erbringt der Mieter auf Anforderung des Vermieters Betriebskostenvorauszahlungen, obwohl der gewerbliche Mietvertrag eine gesonderte Zahlung von Betriebskosten nicht vorsieht, so kommt dadurch eine konkludente Vertragsnderung nur dann zustande, wenn der Mieter die Anforderung durch den Vermieter als Angebot zur Vertragsnderung auffassen muss, nicht jedoch, wenn er flschlich davon ausgeht, zur Zahlung von Betriebskosten ohnehin verpflichtet zu sein (OLG Hamburg, Urt. v. 3. 8. 1988 – 4 U 129/87, WuM 1988, 347 = MDR 1988, 1059).

80

Nichtabrechnung von Betriebskosten

Rz. 403

12. Leerstand von Wohnungen in Mehrfamilienhaus

399

" Betriebskosten – Umlegung „im Verhltnis der vermieteten Wohnun-

400

gen“ – Vermieter trgt Leerstandsrisiko Auch wenn vertraglich geregelt ist, dass die Betriebskosten „im Verhltnis der vermieteten Flchen zueinander“ auf die Mieter umgelegt werden, ist damit nicht das Leerstandsrisiko auf den Mieter abgewlzt. Vielmehr sind auch leerstehende Wohnungen in die Kostenverteilung einzubeziehen (OLG Hamburg, Urt. v. 22. 8. 1990 – 4 U 51/89, WuM 2001, 343). " Heizkosten – Grundkosten – Bei Umlegung nach anteiliger Wohnflche

401

trgt Vermieter Leerstandsrisiko Der Vermieter trgt bei der Umlegung der Grundkosten der Heizung jedenfalls dann das Risiko des Leerstands von Wohnungen, wenn diese Kosten nach dem Mietvertrag oder gem. § 6 Abs. 4 HeizkostenVO nach anteiliger Wohnflche und nicht nach anteiliger Flche der beheizten Rume umzulegen sind (BGH, Urt. v. 21. 1. 2004 – VIII ZR 137/03, WuM 2004, 150 = MDR 2004, 681).

13. Nachforderung von Betriebskosten, Ausschluss gem. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB

401a

" Nur Betrge, die Abrechnungsergebnis oder – bei Nichtabrechnung –

401b

Vorauszahlungen bersteigen Um eine Nachforderung i.S.v. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB handelt es sich begrifflich nur, wenn der Vermieter nach Ablauf der zwlfmonatigen Abrechnungsfrist einen Betrag verlangt, der eine bereits erteilte Abrechnung oder – falls eine rechtzeitige Abrechnung nicht erteilt wurde – die Summe der Vorauszahlungen des Mieters bersteigt (BGH, Urt. v. 9. 3. 2005 – VIII ZR 57/04).

14. Neueinfhrung von Betriebskosten

402

? Betriebskosten: Erhhung von Betriebskosten (Rz. 386)

15. Nichtabrechnung von Betriebskosten

403

? Betriebskosten: Rckforderung der Vorauszahlungen bei unterlassener Abrechnung (Rz. 406); Zurckbehaltungsrecht an Vorauszahlungen (Rz. 452) 81

Rz. 404

404 405

Betriebskosten

16. Nutzflche fr Betriebskostenumlage " Korrektur falsch berechneter Flchenangaben – Keine bestimmte Flche

vereinbart Sind die fr die Betriebskostenabrechnung maßgeblichen Flchenangaben falsch berechnet worden und stellt sich dies whrend der Mietzeit heraus, ist der Vermieter grundstzlich befugt bzw. bei einer Abweichung zulasten des Mieters verpflichtet, die korrigierte Flchengrße der zu erstellenden Abrechnung zugrunde zu legen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Parteien eine bestimmte Flchengrße vertraglich vereinbart haben (OLG Dsseldorf, Urt. v. 8. 6. 2000 – 10 U 94/99, NZM 2000, 762 = OLGR Dsseldorf 2001, 59).

406

17. Rckforderung der Vorauszahlungen bei unterlassener Abrechnung

407

" Beendeter Vertrag – Geschftsraum – Kein Rckforderungsanspruch des

Mieters Der Mieter von Geschftsrumen hat bei nicht fristgerechter Betriebskostenabrechnung auch dann keinen Anspruch auf Rckzahlung der geleisteten Vorauszahlungen, wenn das Mietverhltnis beendet ist (OLG Naumburg, Urt. v. 27. 3. 2001 – 9 U 211/00, NJ 2001, 432 = OLGR Naumburg 2001, 357). 408

" Beendeter Vertrag – Wohnraum – Mieter kann Vorauszahlungen voll-

stndig zurckfordern Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht ber die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so muss der Mieter nach beendetem Mietverhltnis nicht auf Erteilung der Abrechnung klagen, sondern kann die vollstndige Rckzahlung seiner Abschlagszahlungen verlangen (BGH, Urt. v. 9. 3. 2005 – VIII ZR 57/04). 409

" Beendeter Vertrag – Wohnraum – Rckforderung ist unabhngig von

tatschlichem Kostenanfall Entgegen frherer Rechtsprechung (OLG Braunschweig, RE v. 8. 7. 1999 – 1 REMiet 1/99, WuM 1999, 511 = MDR 2000, 146; OLG Kln, Urt. v. 16. 3. 2001 – 19 U 102/00, ZMR 2002, 660 = OLGR Kln 2002, 108) kann der Mieter bei Nichterteilung flliger Abrechnungen nach beendetem Mietverhltnis seine Betriebskostenvorauszahlungen auch dann vollstndig zurckfordern, wenn feststeht, dass tatschlich Kosten angefallen sind. Denn es obliegt allein dem Vermieter im Rahmen seiner Abrechnungspflicht, den Anspruch auf Zahlung von 82

Sonstige Betriebskosten gem. § 2 Nr. 17 BetrKVO

Rz. 414

Betriebskosten zu begrnden und zu beziffern (BGH, Urt. v. 9. 3. 2005 – VIII ZR 57/04). " Laufender Vertrag – Krzung/Zurckbehaltungsrecht an laufenden

410

Zahlungen Allein die Tatsache, dass der Vermieter bei fortdauerndem Mietverhltnis fllige Betriebskostenabrechnungen nicht erteilt, gibt dem Mieter keinen Anspruch auf Rckzahlung der von ihm geleisteten Vorauszahlungen, sondern nur ein Zurckbehaltungsrecht an knftigen Vorauszahlungen (OLG Hamm, RE v. 26. 6. 1998 – 30 REMiet 1/98, WuM 1998, 476 = MDR 1998, 1158).

18. Sonstige Betriebskosten gem. § 2 Nr. 17 BetrKVO (Anl. 3 zu § 27 Nr. 17 II. BV) " Bewachungskosten – Geschftsraum – Im Einzelfall umlagefhig

411

412

Ist in einem Formularmietvertrag ber Geschftsrume die Umlegung der in Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgefhrten Betriebskosten vereinbart, so knnen darunter im Einzelfall auch Bewachungskosten als „sonstige Betriebskosten“ i.S.v. Nr. 17 fallen (OLG Celle, Urt. v. 16. 12. 1998 – 2 U 23/98, WuM 2000, 130 = OLGR Celle 1999, 185). " Dachrinnenreinigung – Wohnraum – Umlagefhig, soweit ausdrcklich

413

vereinbart Die Kosten der Dachrinnenreinigung knnen auf den Mieter von Wohnraum als „sonstige Betriebskosten“ i.S.v. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV umgelegt werden, sofern die Umlage dieser konkreten Kostenart vertraglich ausdrcklich vereinbart ist (BGH, Urt. v. 7. 4. 2004 – VIII ZR 146/03, WuM 2004, 292 = NZM 2004, 418; BGH, Urt. v. 7. 4. 2004 – VIII ZR 167/03, WuM 2004, 290 = NZM 2004, 417). " Konkrete Kostenart muss vertraglich vereinbart sein – Allgemeiner

Verweis auf „Sonstige Betriebskosten“ gengt nicht Betriebskosten, die unter „Sonstige Betriebskosten“ i.S.v. Ziff. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV fallen, knnen auf den Mieter nur dann umgelegt werden, wenn die konkrete Kostenart im Vertrag genannt ist (OLG Oldenburg, Beschl. v. 22. 2. 1995 – 5 UH 1/94, WuM 1995, 430). Ein allgemeiner Verweis des Mietvertrag auf diese Vorschriften gengt nicht, da der Mieter anders als bei den in Ziff. 1–16 genannten Positionen hier nicht erkennen kann, mit welchen Kosten er zu rechnen hat (BGH, Urt. v. 7. 4. 2004 – VIII ZR 167/03, WuM 2004, 290 = NZM 2004, 417). 83

414

Rz. 415

415 416

Betriebskosten

19. Stromkosten " Vereinbarung der Umlage nach gemessenem Verbrauch – Schwund

kann nicht zustzlich berechnet werden Sieht der Mietvertrag vor, dass der Mieter Stromkosten nach den vom Stromzhler erfassten Verbrauchseinheiten zu tragen hat, so kann der Vermieter nicht auch den Spannungsverlust berechnen, der aus der Heranfhrung des Stroms bis zum Zwischenzhler resultiert (OLG Hamm, Urt. v. 28. 2. 1996 – 33 U 68/95, ZMR 1996, 658 = NJWE-MietR 1996, 157).

417 418

20. Umlagefhigkeit " Betriebskosten außerhalb § 2 BetrKVO bzw. Anlage 3 zu § 27 II. BV –

Geschftsraum – Umlagefhig Im gewerblichen Mietvertrag ber Teileigentum kann eine Betriebskostenvereinbarung mit dem Inhalt getroffen werden, dass der Mieter alle auf den Teileigentmer gemß Abrechnung des WEG-Verwalters entfallenden Kosten – mit Ausnahme der Instandhaltungsrcklage – zu tragen hat, auch soweit sie im Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 der II BV bzw. § 2 BetrKV nicht aufgefhrt sind (OLG Frankfurt, Urt. v. 1. 11. 1984 – 3 U 143/83, WuM 1985, 91). 419

" Betriebskosten außerhalb § 2 BetrKVO bzw. Anlage 3 zu § 27 II. BV –

Wohnraum – Keine Umlage In einem Wohnraummietvertrag knnen nur die in Anlage 3 zu § 27 der II. BV bzw. § 2 BetrKV aufgefhrten Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden (OLG Koblenz, RE v. 7. 1. 1986 – 4 W RE 720/85, WuM 1986, 50 = ZMR 1986, 87; OLG Karlsruhe, RE v. 6. 5. 1988 – 9 REMiet 1/88, WuM 1988, 204 = MDR 1988, 676). 420

" Mietverlustversicherung – Keine Umlage Die Kosten einer Mietverlustversicherung kann der Vermieter auch im Bereich der Geschftsraummiete nicht auf den Mieter umlegen (OLG Dsseldorf, Urt. v. 29. 6. 2000 – 10 U 116/99, NZM 2001, 588 = OLGR Dsseldorf 2000, 273).

421

" Wartungskosten fr technische Einrichtungen (z.B. Aufzug) – Nur bei

Nutzungsmglichkeit Anteilige Wartungskosten fr technische Einrichtungen – z.B. Aufzug – knnen auf den Mieter nur umgelegt werden, wenn er die Mglichkeit zur Nutzung der Einrichtung hat (OLG Dsseldorf, Urt. v. 23. 12. 1999 – 10 U 170/98, DWW 2000, 54). 84

Umlegungsmaßstab/Bestimmung durch Vermieter

Rz. 426

21. Umlegungsmaßstab/Bestimmung durch Vermieter

422

" nderung whrend der Mietzeit – Wirksamkeitsvoraussetzungen von

423

AGB bei Wohnraum Formularklauseln in Wohnraummietvertrgen, die dem Vermieter die Befugnis geben, zu Beginn eines Berechnungszeitraums den Umlegungsmaßstab fr die Betriebskosten neu zu bilden, sind nach herrschender Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 20. 1. 1993 – VIII ZR 10/92, WuM 1993, 109 = MDR 1993, 339) unwirksam, wenn sie diese Befugnis nicht ausdrcklich dahin gehend einschrnken, dass – die Neubildung nur bei Vorliegen eines sachlichen Grundes zulssig ist, – der gewhlte Umlegungsmaßstab billigem Ermessen i.S.v. § 315 Abs. 1 BGB entsprechen muss (wozu die Formulierung „geeigneter Maßstab“ nicht gengt), – die zwingenden Regelungen der Heizkostenverordnung unberhrt bleiben (wozu der Zusatz „soweit gesetzlich zulssig“ nicht gengt). " nderung wegen vernderter Verhltnisse – Nur fr die Zukunft, nicht

424

fr abgelaufene Abrechnungsperiode Eine nderung des Verteilungsschlssels fr die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten wegen vernderter Verhltnisse ist nur fr die Zukunft mglich, nicht aber fr bereits abgelaufene Abrechnungsperioden (OLG Frankfurt, Urt. v. 12. 3. 2003 – 7 U 50/02, OLGR Frankfurt 2003, 347 = ZMR 2004, 182). " Billigkeit – Erluterung muss nicht in der Abrechnung, u.U. aber im

425

Prozess gegeben werden Der Vermieter muss in der Betriebskostenabrechnung nicht erlutern, dass und aus welchen Grnden der von ihm gewhlte Umlagemaßstab angemessen ist. Dies kann jedoch im Prozess erforderlich sein (KG Berlin, Urt. v. 12. 4. 2001 – 8 U 2143/99, KGR Berlin 2001, 187 = GE 2001, 850). " Billigkeit – Verbrauchsabhngige Kosten knnen auch nach anteiliger

Mietflche umgelegt werden Hat der Vermieter das Recht, den Umlageschlssel einseitig festzulegen, so ist die Aufteilung nach anteiliger Mietflche auch bei verbrauchsabhngigen Kosten nicht schlechthin unbillig; die Beurteilung richtet sich vielmehr nach den Umstnden des Einzelfalls (OLG Hamm, RE v. 27. 9. 1983 – 4 REMiet 14/82, WuM 1983, 315 = NJW 1984, 984).

85

426

Rz. 427

427 428

Betriebskosten

22. Unpfndbarkeit von Betriebskostenvorauszahlungen " Betriebskostenzahlungen des Mieters – Wegen Zweckgebundenheit un-

pfndbar Mietforderungen des Schuldners sind der Pfndung nur bezglich der Nettomiete unterworfen; Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen sind wegen ihrer Zweckgebundenheit nicht pfndbar. Dies folgt auch aus der gesetzlichen Wertung von § 851b ZPO, wonach die Pfndung auf Antrag des Schuldners insoweit aufzuheben ist, als die Mieteinknfte zur Erhaltung und Unterhaltung des Grundstcks unentbehrlich sind (OLG Celle, Beschl. v. 13. 4. 1999 – 4 W 48/99, ZMR 1999, 697 = OLGR Celle 1999, 276).

429 430

23. Verjhrung von Betriebskostenforderungen " Nachforderung des Vermieters – Verjhrung beginnt mit Erteilung der

Abrechnung Fr den Beginn der Verjhrung einer Betriebskostennachforderung des Vermieters ist nicht die Abrechnungsreife, sondern der Zugang der Abrechnung bei dem Mieter maßgeblich (BGH, RE v. 19. 12. 1990 – VIII ARZ 5/90, BGHZ 113, 188 = MDR 1991, 524). Dies gilt auch fr die Geschftsraummiete (OLG Dsseldorf, Beschl. v. 3. 2. 2000 – 10 W 1/00, WuM 2000, 133 = OLGR Dsseldorf 2000, 218).

431 432

24. Vermieterwechsel " Abgeschlossener Abrechnungszeitraum – Rechte und Pflichten bleiben

beim Verußerer Der Grundsatz, dass im Falle der Verußerung des Mietobjektes alle nach Eigentumswechsel fllig werdenden Rechte und Pflichten dem Erwerber zuzuordnen sind, wird vom BGH fr die Abrechnung der Betriebskosten eingeschrnkt: Hinsichtlich der vor Eigentumswechsel abgeschlossenen Abrechnungszeitrume bleibt der Verußerer zur Abrechnung, Zahlung oder Nachforderung auch dann berechtigt und verpflichtet, wenn diese Ansprche erst nach Eigentumswechsel fllig werden (BGH, Urt. v. 3. 12. 2003 – VIII ZR 168/03, WuM 2004, 94 = MDR 2004, 388; BGH, Beschl. v. 29. 9. 2004 – XII ZR 148/02, NZM 2005, 17 = ZMR 2005, 37).

86

Verwirkung von Betriebskostenforderungen

Rz. 437

" Abrechnungsguthaben – Verußerer haftet entsprechend § 566 Abs. 2

433

BGB, wenn Erwerber nicht zahlt Erfllt der whrend des Abrechnungsjahres in den Mietvertrag eingetretene Grundstckserwerber seine Verpflichtung zur Auszahlung eines Betriebskostenguthabens fr dieses Abrechnungsjahr nicht, so kommt eine Haftung des bisherigen Vermieters in entsprechender Anwendung von § 566 Abs. 2 S. 1 BGB in Betracht (OLG Celle, Urt. v. 4. 12. 1996 – 2 U 274/95, OLGR Celle 1997, 73). " Laufender Abrechnungszeitraum – Erwerber muss ber gesamten Zeit-

434

raum abrechnen Im Falle eines Vermieterwechsels whrend der laufenden Abrechnungsjahres hat der neue Vermieter ber das gesamte Jahr abzurechnen. Er hat ein eventuelles Guthaben des Mieters auszuzahlen und kann eine eventuelle Nachforderung verlangen (BGH, Urt. v. 14. 9. 2000 – III ZR 211/99, WuM 2000, 609 = ZMR 2001, 17).

25. Verteilungsschlssel

435

? Betriebskosten: Umlegungsmaßstab/Bestimmung durch Vermieter (Rz. 422)

26. Verwirkung von Betriebskostenforderungen

436

? Betriebskosten: Rckforderung der Vorauszahlungen bei unterlassener Abrechnung (Rz. 406) " Gewerbemiete – Zeitablauf nicht ausreichend – Vertrauen auf Nicht-

Geltendmachung Betriebskostenansprche des gewerblichen Vermieters sind nicht schon dann verwirkt, wenn er nicht fristgerecht abgerechnet hat, sondern erst, wenn der Mieter darauf vertrauen durfte, dass keine Forderungen mehr geltend gemacht werden und er sich darauf bereits eingerichtet hat (BGH, Urt. v. 29. 2. 1984 – VIII ZR 310/82, WuM 1984, 127 = MDR 1984, 930).

87

437

Rz. 438

438

Betriebskosten

27. Vorauszahlungen ? Betriebskosten: Rckforderung der Vorauszahlungen bei unterlassener Abrechnung (Rz. 406)

439

" Anpassungsvorbehalt des Vermieters – Ausbung setzt prffhige Be-

triebskostenabrechnung voraus Die an sich wirksame Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, wonach der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen nach dem Kostenanfall des Vorjahres anpassen darf, berechtigt zur Erhhung der Vorauszahlungen nur auf der Grundlage einer prffhigen Abrechnung. Liegt eine solche nicht vor, kann der Mieter die Leistung der erhhten Vorauszahlungen verweigern (OLG Dresden, Urt. v. 12. 3. 2002 – 5/23 U 2557/01, NZM 2002, 437 = ZMR 2002, 416). 440

" Mehrwertsteuer – Zahlungspflicht, wenn auf den Mietzins geschuldet Sieht der gewerbliche Mietvertrag die Zahlung von Mehrwertsteuer auf die Grundmiete vor, so ist auch ohne ausdrckliche Vereinbarung Mehrwertsteuer auch auf die Betriebskosten zu zahlen (OLG Dsseldorf, Urt. v. 25. 1. 2000 – 24 U 111/99, OLGR Dsseldorf 2000, 281 = ZMR 2000, 603).

441

" Rckstand – Klage auf Vorauszahlungen kann nach Abrechnung umge-

stellt werden – Keine Klagenderung Erteilt der Vermieter nach Anhngigkeit der Klage auf Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen eine Abrechnung ber die streitgegenstndlichen Vorauszahlungen, so kann er unter Einbeziehung des Saldos von der Vorauszahlungsklage zur Abrechnungsklage bergehen (OLG Hamburg, Beschl. v. 2. 11. 1988 – 4 U 150/88, WuM 1989, 150 = MDR 1989, 162). Eine Klagenderung liegt darin gem. § 264 Abs. 3 ZPO nicht (OLG Dsseldorf, Urt. v. 14. 12. 2000 – 10 U 134/98, GE 2001, 488 = OLGR Dsseldorf 2001, 286). 442

" Rckstand – Zahlungsanspruch des Vermieters erlischt mit Abrech-

nungsreife Mit Abrechnungsreife, die bei gewerblichen Mietverhltnissen i.d.R. ein Jahr nach Ablauf des Zeitraums eintritt, fr den die Vorauszahlungen bestimmt waren, geht der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der vereinbarten Vorauszahlungen unter. Der Vermieter muss dann die angefallenen Kosten konkret abrechnen (KG Berlin, Urt. v. 14. 2. 2002 – 8 U 8203/00, NZM 2002, 526 = KGR Berlin 2002, 122; OLG Dsseldorf, Urt. v. 9. 3. 2000 – 10 U 194/98, ZMR 2000, 287 = OLGR Dsseldorf 2000, 231; OLG Frankfurt, Urt. v. 23. 4. 1999 – 24 U 110/97, ZMR 1999, 628; OLG Hamburg, Beschl. v. 2. 11. 1988 – 4 U 150/88, WuM 1989, 150 = MDR 1989, 162). 88

Vorauszahlungen

Rz. 445

" berhhte Vorauszahlung (Wohnraum) – Teilunwirksam, soweit ange-

443

messener Betrag berschritten wird Die Vereinbarung unangemessen hoher Betriebskostenvorauszahlungen in einem Wohnraummietvertrag verstßt gegen § 556 Abs. 2 S. 2 BGB und ist gem. § 556 Abs. 4 BGB unwirksam, soweit sie die Hhe angemessener Vorauszahlungen berschreitet (BayObLG, RE v. 5. 10. 1995 – REMiet 1/95, WuM 1995, 694 = MDR 1996, 1114). Dies gilt jedenfalls so lange, wie der Mieter mangels Vorliegens einer ersten Betriebskostenabrechnung sein Recht auf Anpassung der Vorauszahlung gem. § 560 Abs. 4 BGB noch nicht ausben kann. " Zu geringe Vorauszahlung – Nachforderung kann nicht verweigert wer-

444

den, da sie keinen Schaden darstellt Musste der Vermieter von Wohnraum bei Vertragsschluss wissen, dass die von ihm angesetzte Betriebskostenvorauszahlung die tatschlichen Kosten deutlich unterschreitet, so ist ihm zwar ein Verschulden bei Vertragsschluss anzulasten; gleichwohl kann der Mieter die Nachzahlung nicht verweigern oder krzen, wenn die ordnungsgemß abgerechneten Kosten tatschlich entstanden sind, da es dann an einem Schaden fehlt (OLG Dresden, Beschl. v. 20. 12. 2002 – REMiet 2/02, WuM 2004, 83; im Ergebnis ebenso OLG Stuttgart, RE v. 10. 8. 1982 – 8 REMiet 6/81, WuM 1982, 272 = MDR 1982, 1021). " Zu geringe Vorauszahlung – Nachforderung kann nur bei Arglist des

Vermieters verweigert werden Da § 566 Abs. 2 S. 2 BGB die Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen nur nach oben begrenzt, ist der Vermieter grundstzlich nicht verpflichtet, die Vorauszahlungen so zu kalkulieren, dass sie etwa kostendeckend sind. Eine Pflichtverletzung des Vermieters ist deshalb nur bei Vorliegen besonderer Umstnde gegeben, etwa wenn der Vermieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Vorauszahlungen ausdrcklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter ber den Umfang der tatschlichen Mietbelastung zu tuschen und ihn so zum Vertragsschluss zu veranlassen (BGH, Urt. v. 11. 2. 2004 – VIII ZR 195/03, WuM 2004, 201 = NZM 2004, 251; BGH, Urt. v. 28. 4. 2004 – XII ZR 21/02, NZM 2004, 619 = GuT 2004, 160; OLG Hamm, Urt. v. 6. 11. 2003 – 30 U 44/02, OLGR Hamm 2004, 2; OLG Dsseldorf, Urt. v. 3. 2. 2000 – 10 U 197/98, WuM 2000, 591 = OLGR Dsseldorf 2000, 396).

89

445

Rz. 446

446 447

Betriebskosten

28. Vorwegabzug bei unterschiedlichem Kostenanfall " Unterschiedliche gewerbliche Nutzungsarten – Spezifisch hhere Ko-

sten sind vorweg abzuziehen Entstehen bei einem gewerblichen Mietobjekt mit mehreren Mietern und unterschiedlichen Nutzungsarten durch einen Gewerbebetrieb – z.B. einen Supermarkt – spezifisch hhere Betriebskosten, so sind diese bei der Betriebskostenabrechnung vorweg abzuziehen. Dies kann z.B. fr die Grundsteuer gelten, wenn der betreffende Mieter an dem nach der Jahresrohmiete bestimmten Steuermessbetrag wegen seiner erheblich hheren Miete einen grßeren Anteil hat (KG Berlin, Urt. v. 12. 4. 2001 – 8 U 2143/99, KGR Berlin 2001, 187 = GE 2001, 850).

448

29. Wasserversorgung ? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Wasserversorgung (Rz. 256)

449

30. Wirtschaftseinheit ? Betriebskosten: Abrechnung der Betriebskosten (Rz. 354)

450 451

31. Zeitliche Abgrenzung der Betriebskosten " Zeitpunkt der Erbringung der Leistung maßgeblich – Nicht Zeitpunkt

der Zahlung durch Vermieter Die zeitliche Abgrenzung der Betriebskosten richtet sich bei der Wohnraummiete grundstzlich danach, zu welchem Zeitpunkt die in Rechnung gestellte Leistung erbracht worden ist (Leistungsprinzip), und nicht danach, zu welchem Zeitpunkt der Vermieter die Kosten hierfr aufgewendet hat (Abflussprinzip) (LG Hamburg, Urt. v. 27. 6. 2000 – 316 S 15/00, NZM 2001, 806 = GE 2001, 992; LG Hamburg, Urt. v. 8. 2. 2000 – 316 S 168/99, WuM 2000, 197).

90

Zurckbehaltungsrecht an Vorauszahlungen

Rz. 456

32. Zurckbehaltungsrecht an Vorauszahlungen

452

" Allgemeiner Grundsatz – Mieter hat bei fortbestehendem Mietverhlt-

453

nis Zurckbehaltungsrecht Erteilt der Vermieter trotz Abrechnungsreife keine Abrechnung ber die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen, so kann der Mieter diese im laufenden Mietverhltnis zwar nicht zurckfordern; er hat jedoch ein Zurckbehaltungsrecht an den weiteren Vorauszahlungen bis zur Erteilung der Abrechnung (OLG Naumburg, Urt. v. 18. 9. 2001 – 9 U 91/01, OLGR Naumburg 2002, 297; OLG Hamm, RE v. 26. 6. 1998 – 30 REMiet 1/98, WuM 1998, 476 = MDR 1998, 1158). " Begrenzung durch Gesamtbetrag der im Abrechnungszeitraum geleiste-

454

ten Vorauszahlungen Ein Zurckbehaltungsrecht des Mieters an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen wegen Fehlens einer ordnungsgemßen Betriebskostenabrechnung ist begrenzt auf die Summe der fr den Abrechnungszeitraum gezahlten Vorauszahlungen (KG Berlin, Urt. v. 15. 10. 2001 – 8 U 2549/00, GE 2002, 129). " Nettomiete darf nicht zurckbehalten werden – Nur Betriebskostenvor-

455

auszahlungen Der fllige Anspruch auf Erteilung einer Betriebskostenabrechnung begrndet ein Zurckbehaltungsrecht nur gegenber den laufenden Vorauszahlungen, nicht jedoch gegenber dem Mietzahlungsanspruch des Vermieters, da insoweit weder ein Gegenseitigkeitsverhltnis gemß § 320 Abs. 1 S. 1 BGB noch Konnexitt i.S.v. § 273 Abs. 1 BGB besteht (OLG Dsseldorf, Urt. v. 28. 9. 2000 – 10 U 179/99, WuM 2000, 678 = MDR 2000, 1427). " Rckstndige Vorauszahlungen drfen nicht zurckbehalten werden –

Nur laufende Vorauszahlungen Ein Zurckbehaltungsrecht des Mieters wegen unterlassener Betriebskostenabrechnung erfasst nur die laufenden Vorauszahlungen, nicht jedoch rckstndige Vorauszahlungen aus der Vergangenheit (OLG Dsseldorf, Urt. v. 28. 9. 2000 – 10 U 179/99, WuM 2000, 678 = MDR 2000, 1427).

91

456

Rz. 457

457 458

Betriebskosten

33. Zwangsverwaltung gem. §§ 146 ff. ZVG " Abrechnungsguthaben – Zwangsverwalter muss zahlen, auch wenn

Vorauszahlungen an Vermieter entrichtet Der Zwangsverwalter hat dem Mieter das Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung auch dann auszuzahlen, wenn die Vorauszahlungen in zulssiger Weise noch an den Vermieter erbracht wurden. Denn gemß § 152 Abs. 2 ZVG tritt der Zwangsverwalter in vollem Umfang in den bestehenden Mietvertrag ein und muss diesen erfllen (OLG Hamburg, RE v. 8. 11. 1989 – 4 U 97/89, WuM 1990, 10 = MDR 1990, 248). Dies gilt nicht nur fr den bei seiner Bestellung laufenden, sondern auch fr zurckliegende Abrechnungszeitrume, soweit die entsprechenden Abrechnungen fllig und noch nicht erledigt sind (BGH, Urt. v. 26. 3. 2003 – VIII ZR 333/02, WuM 2003, 390 = BGHReport 2003, 780).

459 460

34. Zwangsvollstreckung " Abrechnungserteilung – Zwangsvollstreckung gem. § 887 ZPO, denn

i.d.R. liegt vertretbare Handlung vor Der Anspruch auf Erteilung der Betriebskostenabrechnung ist gem. § 887 ZPO zu vollstrecken. Denn zur Abrechnung ist i.d.R. nicht nur der Vermieter in der Lage, sondern auch ein Dritter, etwa ein Sachverstndiger, dem die erforderlichen Unterlagen vorliegen (LG Wuppertal, Beschl. v. 22. 4. 2002 – 6 T 199/02, WuM 2002, 273; LG Berlin, Beschl. v. 16. 1. 2002 – 65 T 3/02, GE 2002, 395; LG Mnster, Beschl. v. 25. 11. 1999 – 5 T 795/99, WuM 2001, 31 = ZMR 2000, 227; LG Hannover, Beschl. v. 14. 6. 1988 – 3 T 68/88, WuM 1993, 475). 461

" Abrechnungserteilung – Zwangsvollstreckung gem. § 888 ZPO, wenn

Unterlagen fehlen oder Umlageschlssel nicht geregelt Fehlen wesentliche Unterlagen fr eine Betriebskostenabrechnung oder ist ein Umlageschlssel nicht vereinbart, so ist der Anspruch auf Erteilung der Abrechnung auf eine nicht vertretbare Handlung gerichtet und deshalb gem. § 888 ZPO zu vollstrecken (KG Berlin, Beschl. v. 25. 2. 2002 – 8 W 420/01, NZM 2002, 671 = KGR Berlin 2002, 326). 462

" Rechnungsbelege/Vorlage von Kopien – Zwangsvollstreckung gem.

§ 888 ZPO Die titulierte Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter „die einschlgigen Rechnungen und Belege gegen Erstattung der Kopierkosten zu bersenden“, ist durch Verhngung eines Zwangsgeldes gem. § 888 ZPO zu vollstrecken (OLG Dsseldorf, Beschl. v. 23. 4. 2001 – 3 W 100/01, WuM 2001, 344 = MDR 2001, 772). 92

IV. Gebrauchsberlassung und Untervermietung

1. Anspruch auf Erlaubnis zur Gebrauchsberlassung

463

" Auslandsaufenthalt des Mieters – Kein Anspruch auf berlassung der

464

Wohnung an Sohn Der Mieter hat keinen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung, wenn er fr etwa drei Jahre ins Ausland zieht und die Wohnung seinem Sohn und anderen Personen berlassen will. Denn durch die Verlegung seines Lebensmittelpunkts in Ausland liegt eine vollstndige und keine nur teilweise Gebrauchsberlassung i.S.v. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB vor. Daran ndert sich auch nichts, wenn der Mieter einmal im Jahr seinen Urlaub in der Wohnung verbringen will und dort noch persnliche Gegenstnde und Mbel hat (OLG Hamm, Urt. v. 19. 3. 1998 – 28 U 207/97, MDR 1998, 1127 = OLGR Hamm 1998, 195). " Wohnraum – Generelle Untervermieterlaubnis kann gem. § 553 Abs. 1

465

BGB nicht verlangt werden § 553 Abs. 1 BGB gibt dem Mieter von Wohnraum keinen Anspruch auf Erteilung einer generellen, nicht personenbezogenen Untervermietungserlaubnis; denn nur in Bezug auf einen konkreten Untermietinteressenten kann der Vermieter prfen, ob in dessen Person ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Erlaubnis besteht (KG Berlin, RE v. 11. 6. 1992 – 8 REMiet 1946/92, WuM 1992, 350 = ZMR 1992, 382).

2. Auskunft ber Untermietverhltnisse

466

? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Rumungsvollstreckung (Rz. 1080)

3. Duldung unerlaubter Untervermietung

467

" Vertragswidrige Untervermietung – Einmalige Duldung bindet Vermie-

ter nicht fr knftige Flle Ist dem Mieter vertraglich die Befugnis zur Untervermietung nur im Rahmen des fr das Hauptmietverhltnis vereinbarten Nutzungszwecks eingerumt, dann bedarf die Untervermietung zu einer anderen Nutzung der Erlaubnis des 93

468

Rz. 469

Gebrauchsberlassung und Untervermietung

Vermieters. Dies gilt auch, wenn der Vermieter schon einmal die Untervermietung zu einer vertragswidrigen Nutzung geduldet hat; denn mangels eines Anspruchs des Mieters auf Erlaubniserteilung steht es ihm in jedem Einzelfall frei, ob er in die vertragswidrige Nutzung einwilligt bzw. diese duldet (OLG Dsseldorf, Urt. v. 5. 9. 2002 – 24 U 207/01, NZM 2003, 945 = ZMR 2003, 349).

469 470

4. Erlaubniserteilung zur Gebrauchsberlassung " Schriftformerfordernis fr Zustimmung zur Untermiete oder Ge-

brauchsberlassung – In AGB unwirksam Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Wohnraum, nach welcher der Mieter „ohne ausdrckliche schriftliche Erlaubnis“ des Vermieters kein Recht zur Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsberlassung der Mietrume hat (mit Ausnahme von Besuchern), ist unwirksam, da sie dem Mieter die Mglichkeit nimmt, sich auf die formlose Außerkraftsetzung der Schriftformklausel durch mndliche oder konkludente Erlaubniserteilung zu berufen, und ihn entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, indem sie dem Vermieter die Gelegenheit erffnet, begrndete Ansprche des Mieters abzuwehren (BGH, Urt. v. 15. 5. 1991 – VIII ZR 38/90, WuM 1991, 381 = MDR 1991, 628).

471 472

5. Familienangehrige/Aufnahme in Mietwohnung " Bruder – Aufnahme ist i.d.R. erlaubnispflichtig Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters i.d.R. nicht berechtigt, seinen Bruder auf Dauer in die Mietwohnung aufzunehmen (BayObLG, RE v. 29. 11. 1983 – REMiet 9/82, WuM 1984, 13 = MDR 1984, 316).

473

" Eltern – Aufnahme kann im Einzelfall erlaubnisfrei sein Der Mieter kann berechtigt sein, seine Eltern auch ohne Erlaubnis des Vermieters in die gemietete Wohnung aufzunehmen. Hierbei kommt es, wenn eine konkrete mietvertragliche Vereinbarung fehlt, auf die Umstnde des Einzelfalls an, insbesondere auf die Art und den Zuschnitt der Wohnung sowie darauf, ob die Zahl der Personen berschritten wird, mit deren Aufnahme in die Wohnung der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags rechnen musste (BayObLG, RE v. 6. 10. 1997 – REMiet 2/96, WuM 1997, 603 = MDR 1998, 35).

94

Gewerbliche Weitervermietung gem. § 565 BGB

Rz. 479

6. Gewerbliche Weitervermietung gem. § 565 BGB

474

? Gebrauchsberlassung und Untervermietung: Kndigungsschutz des Endmieters gem. Art. 3 GG (Rz. 480) " Freie Widerruflichkeit einer konkret erteilten Untervermieterlaubnis –

475

Als AGB unwirksam Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Geschftsrume, die den Vermieter zum freien Widerruf der von ihm konkret erteilten Erlaubnis zur Untervermietung berechtigt, ist gem. § 307 BGB als unangemessene Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH, Urt. v. 11. 2. 1987 – VIII ZR 56/86, MDR 1987, 753 = NJW 1987, 1692). " Geschtzter Personenkreis – Nur Endmieter, der Kndigungsschutz ge-

476

genber Zwischenvermieter hat § 565 BGB findet nur dann Anwendung, wenn der die Wohnung selbst nutzende Endmieter gegenber seinem Vermieter (dem Zwischenvermieter) den Kndigungsschutz des sozialen Mietrechts genießt (BGH, Beschl. v. 3. 2. 1999 – XII ZR 308/96, NZM 1999, 219). " Gewerbsmßigkeit erfordert Gewinnerzielungsabsicht oder sonstige

477

wirtschaftliche Interessen Die Weitervermietung von Wohnraum ist „gewerblich“ i.S.v. § 565 Abs. 1 BGB, wenn sie geschftsmßig, auf Dauer und mit der Absicht der Gewinnerzielung oder jedenfalls im eigenen wirtschaftlichen Interesse des Zwischenvermieters ausgebt wird (BGH, Urt. v. 3. 7. 1996 – VIII ZR 278/95, BGHZ 133, 142 = MDR 1996, 1108). Diese Voraussetzung fehlt z.B. bei einem gemeinntzigen Verein, welcher Wohnraum zu karitativen Zwecken weitervermietet (BayObLG, RE v. 28. 7. 1995 – REMiet 4/94, WuM 1995, 638 = MDR 1996, 42). " Nichtgewerbliche Weitervermietung – § 565 BGB ist weder unmittel-

478

bar noch entsprechend anwendbar Auf Flle der nicht gewerblichen Weitervermietung – z.B. zu karitativen oder frsorgerischen Zwecken – ist § 565 BGB weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar (BayObLG, RE v. 28. 7. 1995 – REMiet 4/94, WuM 1995, 638 = MDR 1996, 42; BayObLG, RE v. 30. 8. 1995 – REMiet 5/94, WuM 1995, 642 = MDR 1996, 40). " Regelungszweck von § 565 BGB – Verhinderung vertragsloser Nutzung § 565 BGB bezweckt nicht, dem Endmieter den Kndigungsschutz des Wohnraummietrechts zu sichern. Denn diesen Schutz hatte der Endmieter schon vor 95

479

Rz. 480

Gebrauchsberlassung und Untervermietung

Einfhrung des § 549a BGB a.F. aufgrund der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, Beschl. v. 11. 6. 1991 – 1 BvR 538/90, BVerfGE 84, 197 = MDR 1991, 864). Durch die gesetzliche Regelung sollte nur der vertragslose Zustand zwischen schutzwrdigem Endmieter und Eigentmer geregelt werden (BayObLG, RE v. 30. 8. 1995 – REMiet 5/94, WuM 1995, 642 = MDR 1996, 40; BGH, Urt. v. 30. 4. 2003 – VIII ZR 162/02, NZM 2003, 759 = MDR 2003, 1106; BGH, Urt. v. 30. 4. 2003 – VIII ZR 163/02, WuM 2003, 563 = ZMR 2003, 816).

480 481

7. Kndigungsschutz des Endmieters gem. Art. 3 GG " Voraussetzung – Kein schutzwrdiges Interesse des Hauptvermieters

an Ungleichbehandlung des Endmieters Ist § 565 Abs. 1 S. 1 BGB weder unmittelbar noch analog anwendbar, so kann nach Beendigung des Hauptmietvertrags ein Mietverhltnis zwischen Hauptvermieter und Endmieter nicht zustande kommen. Gegenber dem Herausgabeanspruch des Hauptvermieters kann sich der Endmieter von Wohnraum jedoch gleichwohl auf den Kndigungsschutz des Wohnraummietrechts berufen, wenn die Interessenlage der Beteiligten den Fllen der gewerblichen Weitervermietung vergleichbar ist und eine Ungleichbehandlung des Endmieters mit einem direkt vom Eigentmer mietenden Wohnraummieter mit dem Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 GG nicht vereinbar wre (BVerfG, Beschl. v. 11. 6. 1991 – 1 BvR 538/90, BVerfGE 84, 197 = MDR 1991, 864). Eine vergleichbare Interessenlage setzt zunchst voraus, dass der die Wohnung selbst nutzende Endmieter gegenber seinem Vermieter (dem Zwischenvermieter) den Kndigungsschutz des sozialen Mietrechts genießt (BGH, Beschl. v. 3. 2. 1999 – XII ZR 308/96, NZM 1999, 219; BGH, Urt. v. 3. 7. 1996 – VIII ZR 278/95, BGHZ 133, 142 = MDR 1996, 1108). Darber hinaus mssen folgende Voraussetzungen vorliegen (BGH, Urt. v. 30. 4. 2003 – VIII ZR 162/02, NZM 2003, 759 = MDR 2003, 1106; BGH, Urt. v. 30. 4. 2003 – VIII ZR 163/02, WuM 2003, 563 = ZMR 2003, 816): – Der Endmieter hat eine vollstndige Wohnung von einem Zwischenvermieter gemietet, der sie selbst vom Hauptvermieter zum Zwecke der Weitervermietung angemietet hatte, – das Schutzbedrfnis des von der Kndigung betroffenen Endmieters ist nicht geringer als dasjenige eines Mieters, fr den der Kndigungsschutz des sozialen Mietrechts gilt, – eine Ungleichbehandlung des Endmieters ist nicht durch ein besonderes, berwiegendes Interesse des Hauptvermieters gerechtfertigt, welches z.B. dann anzuerkennen ist, wenn der Endmieter einem Personenkreis angehrt, mit welchem der Hauptvermieter keinen direkten Mietvertrag abgeschlossen htte. 96

Untermietzuschlag

Rz. 487

8. Lebensgefhrte/Aufnahme in die Mietwohnung

482

" Aufnahme ist erlaubnispflichtig – I.d.R. besteht jedoch Anspruch auf

483

Erlaubnis ohne nhere Begrndung Will der Mieter seinen Lebensgefhrten in die gemietete Wohnung aufnehmen, so muss er hierzu die Erlaubnis des Vermieters einholen. Denn anders als Familienangehrige oder Besucher des Mieters ist der Lebensgefhrte „Dritter“ i.S.v. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB. Ist seine Aufnahme fr den Vermieter zumutbar, so hat der Mieter in aller Regel gem. § 553 BGB einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, ohne seinen Wunsch nher begrnden zu mssen (BGH, Urt. v. 5. 11. 2003 – VIII ZR 371/02, WuM 2003, 688 = MDR 2004, 141).

9. Rckgabe der untervermieteten Rume

484

? Abwicklung des beendeten Mietvertrags: Rckgabe der Mietrume gem. § 546 BGB (Rz. 315)

10. Unberechtigte Untervermietung

485

? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Unerlaubte Gebrauchsberlassung (Rz. 1107) " Kein gesetzlicher Anspruch auf Untermietzuschlag oder Herausgabe

486

des Mehrerlses Bei unberechtigter Untervermietung hat der Vermieter keinen gesetzlichen Anspruch auf Zahlung eines Untermietzuschlags oder Herausgabe des von dem Mieter durch die Untervermietung erzielten Mehrerlses (BGH, Urt. v. 13. 12. 1995 – XII ZR 194/93, BGHZ 131, 297 = MDR 1996, 461; BGH, Urt. v. 20. 5. 1964 – VIII ZR 235/63, NJW 1964, 1853 = MDR 1964, 751).

11. Untermietzuschlag

487

? Gebrauchsberlassung und Untervermietung: Unberechtigte Untervermietung (Rz. 485)

97

Rz. 488

488 489

Gebrauchsberlassung und Untervermietung

12. Untervermietung von Geschftsraum " Nutzungszweck – Nur in dem Maße wie dem Mieter selbst erlaubt Eine dem Mieter allgemein erteilte Erlaubnis zur Untervermietung berechtigt diesen nicht, die Mietrume zur Ausbung eines Gewerbes unterzuvermieten, das ihm selbst nach dem Mietvertrag nicht gestattet ist (BGH, Urt. v. 11. 1. 1984 – VIII ZR 237/82, BGHZ 89, 308 = MDR 1984, 571; KG Berlin, Urt. v. 8. 9. 2003 – 8 U 181/02, GE 2003, 1490 = KGR Berlin 2004, 23).

490 491

13. Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung " Nutzung der Mietrume zu einem Zweck, der dem Mieter selbst nicht

erlaubt ist – Wichtiger Grund Die Absicht des vom Mieter vorgeschlagenen Untermieters, die Mietrume zu einem Zweck zu nutzen, der dem Mieter selbst nicht gestattet wre, ist fr den Vermieter ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung, welcher ein Sonderkndigungsrecht des Mieters ausschließt (OLG Hamburg, Urt. v. 6. 2. 2002 – 4 U 145/99, WuM 2003, 84 = ZMR 2003, 180).

492 493

14. Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung " Allgemein erteilte Untervermieterlaubnis – Im Einzelfall ist Widerruf

aus wichtigem Grund mglich Die allgemein erteilte Erlaubnis zur Untervermietung von Geschftsrumen kann vom Vermieter im Einzelfall aus wichtigem Grund widerrufen werden (BGH, Urt. v. 11. 1. 1984 – VIII ZR 237/82, BGHZ 89, 308 = MDR 1984, 571).

494 495

15. Wohngemeinschaft " Allgemeiner Grundsatz – Berechtigtes Interesse erfordert vernnftige,

nachvollziehbare Grnde Ein berechtigtes Interesse des Wohnraummieters an der Aufnahme eines Dritten in die Mietwohnung i.S.v. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB kann schon dann vorliegen, wenn der Mieter im Rahmen seiner Lebensgestaltung aus persnlichen oder wirtschaftlichen Grnden mit dritten Personen gleichen oder anderen Ge98

Wohngemeinschaft

Rz. 495

schlechts eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft begrnden mchte (OLG Hamm, RE v. 17. 8. 1982 – 4 REMiet 1/82, WuM 1982, 318 = MDR 1983, 56). Ob dieser Wunsch ein berechtigtes Interesse darstellt, hngt von der Darlegung der tatschlichen Grnde im Einzelfall ab. Die Belange des Vermieters werden nur unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit gem. § 553 Abs. 1 S. 2 BGB bercksichtigt (BGH, RE v. 3. 10. 1984 – VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213 = MDR 1985, 401).

99

V. Gewhrleistungsrechte des Mieters

496

1. Anfnglicher Mangel ? Schadensersatzansprche des Mieters: Garantiehaftung des Vermieters wegen anfnglicher Mngel gem. § 536a Abs. 1 BGB (Rz. 1678)

497

" Geschftsraum – Verzicht auch bei Gesundheitsgefhrdung – In AGB

wirksam, da Mieter kndigen kann Ein formularmßiger Verzicht des Geschftsraummieters auf Gewhrleistungsrechte ist grundstzlich auch im Hinblick auf Gesundheitsgefhrdungen zulssig. Selbst wenn das Ausmaß der Gesundheitsgefhrdung die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache ausschließt, ist die Berufung auf den Verzicht nicht treuwidrig, da sich der Mieter von der weiteren Mietzahlung jederzeit durch fristlose Kndigung gem. § 569 Abs. 1 BGB befreien kann (BGH, Urt. v. 3. 7. 2002 – XII ZR 327/00, NZM 2002, 784 = MDR 2002, 1361).

498

2. Anzeigepflicht gem. § 536c BGB ? Gewhrleistungsrechte des Mieters: Mngelanzeige durch den Mieter gem. § 536c BGB (Rz. 563)

499

" Unterlassung – Rechtsverlust gem. § 536c BGB auch, wenn Anzeige-

pflicht nur gem. § 242 BGB besteht Eine schwere, aber behebbare Strung des Mietgebrauchs – z.B. Hinderung des Zugangs zum Mietobjekt – muss der Mieter dem Vermieter gem. § 242 BGB auch dann anzeigen, wenn sich die Anzeigepflicht nicht schon aus § 536c BGB ergibt. Die Unterlassung der Anzeige fhrt dann in entsprechender Anwendung des § 536c Abs. 2 BGB zum Verlust smtlicher Gewhrleistungsansprche einschließlich Schadensersatz und Recht zur fristlosen Kndigung (BGH, Versumnisurt. v. 14. 11. 2001 – XII ZR 142/99, NZM 2002, 217 = NJW-RR 2002, 515).

500 501

3. Aufzug " Bro im Hochhaus – Mieter hat Anspruch auf durchgehenden Betrieb Der Mieter von Brorumen im 10. OG eines Hochhauses hat Anspruch auf durchgehenden Betrieb des Aufzugs, auch nachts und am Wochenende (OLG 100

Beheizung

Rz. 506

Frankfurt, Beschl. v. 7. 6. 2004 – 2 W 22/04, NZM 2004, 909 = OLGR Frankfurt 2004, 305).

4. Ausschluss von Gewhrleistungsrechten

502

? Gewhrleistungsrechte des Mieters: Beschrnkungen der Gewhrleistung bei Geschftsraummiete (Rz. 512); Kenntnis des Mangels bei Vertragsschluss (Rz. 546); Verlust von Gewhrleistungsrechten durch vorbehaltlose Zahlung in Kenntnis eines Mangels (Rz. 625)

5. Beheizung

503

" Heizungsmangel – Ersatzbeheizung mit Elektroradiatoren – Nur wenn

504

Vermieter Stromkosten erstattet Bei erheblichen Mngeln der Heizungsanlage muss der Mieter eine vom Vermieter angebotene vorbergehende Ersatzbeheizung mit Elektroradiatoren nur dann dulden, wenn der Vermieter sich zur bernahme der zustzlichen Stromkosten bereit erklrt (KG Berlin, Urt. v. 21. 2. 2000 – 8 U 2216/97, MDR 2000, 1006 = KGR Berlin 2000, 223). " Heizungsmangel – Minderung umfasst neben Grundmiete auch Heiz-

505

kostenanteil Ist der Mieter zur Mietminderung wegen mangelhafter Beheizung der Mietrume berechtigt, so umfasst die Minderungsbefugnis auch den vereinbarten Heizkostenanteil (OLG Dsseldorf, Urt. v. 7. 10. 1993 – 10 U 3/93, WuM 1994, 324 = MDR 1994, 371). " Wiederherstellung der Beheizbarkeit vermieteter Eigentumswohnung –

Zwangsvollstreckung gem. § 888 Abs. 1 ZPO Die dem Vermieter einer Eigentumswohnung durch einstweilige Verfgung auferlegte Verpflichtung, die Beheizbarkeit der Wohnung des Mieters wieder herzustellen, ist eine unvertretbare Handlung, deren Vollstreckung sich nach § 888 Abs. 1 ZPO richtet (OLG Hamm, Beschl. v. 31. 1. 1996 – 14 W 154/95, WuM 1996, 568 = InVo 1997, 251).

101

506

Rz. 507

507

Gewhrleistungsrechte des Mieters

6. Behrdliche Genehmigung ? Gewhrleistungsrechte des Mieters: ffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschrnkung (Rz. 596)

508

" „Bei Nichterteilung der Konzession bleibt Wirksamkeit des Vertrags

unberhrt“ – In AGB unwirksam Die Klausel in einem Formularvertrag ber die Vermietung einer Gaststtte, der Mieter habe die fr den Betrieb des Mietobjekts erforderliche behrdliche Erlaubnis auf seine Kosten und sein Risiko beizubringen und die Wirksamkeit des Vertrags werde im Falle der Nichterteilung der erforderlichen Genehmigungen und Erlaubnisse nicht berhrt, ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB (§ 9 Abs. 2 Nr. 1 und 2 AGBG) unwirksam (BGH, Urt. v. 22. 6. 1988 – VIII ZR 232/87, NJW 1988, 2664 = MDR 1988, 1052). Denn die vollstndige Abwlzung des Risikos fr die Versagung einer Konzession auf den Mieter ohne Rcksicht auf die Grnde der fehlenden Konzessionsfhigkeit verstßt gegen den Grundgedanken der mietrechtlichen Gewhrleistung (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB), und die Einschrnkung der Verpflichtung zur Gebrauchsgewhrung fhrt im Falle der Konzessionsversagung nicht nur zur Gefhrdung, sondern zur Verfehlung des Vertragszwecks (§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB). 509

" „Bei Nichterteilung der Konzession gilt Vertrag als aufgelst“ – In AGB

unwirksam Die Klausel in einem Gaststttenpachtvertrag, dass im Falle der Nichterteilung der Konzession der Vertrag mit dem Zeitpunkt der Erteilung des Versagungsbescheids als aufgelst gilt, ist unwirksam. Denn sie brdet dem Pchter auch dann das Risiko der behrdlichen Erlaubnis auf, wenn die Versagung auf Mngeln des Pachtobjekts beruht, die vom Verpchter zu vertreten sind (BGH, Urt. v. 27. 1. 1993 – XII ZR 141/91, ZMR 1993, 320 = NJW-RR 1993, 519). 510

" Ausbauverpflichtung des Geschftsraummieters – Mieter trgt Risiko

der Undurchfhrbarkeit Hat sich der Mieter vertraglich verpflichtet, die Mietrume fr seine Zwecke auszubauen und die dazu erforderlichen Baugenehmigungen zu beschaffen, so trgt er allein das Risiko, wenn sich der Ausbau aus statischen Grnden als undurchfhrbar erweist (OLG Jena, Urt. v. 26. 2. 1997 – 2 U 84/96, OLG-NL 1997, 104). 511

" Beschaffenheit der Mietsache – Nichterteilung der Genehmigung –

Mangel gem. § 536 BGB Liegt der Grund fr die Nichterteilung einer zum vertragsgemßen Gebrauch erforderlichen behrdlichen Genehmigung in der Beschaffenheit der Mietsache 102

Beschrnkungen der Gewhrleistung bei Geschftsraummiete

Rz. 516

und nicht in persnlichen oder betrieblichen Umstnden des Mieters, so liegt ein Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 BGB vor (BGH, Urt. v. 22. 6. 1988 – VIII ZR 232/87, NJW 1988, 2664 = MDR 1988, 1052; BGH, Urt. v. 2. 3. 1994 – XII ZR 175/92, ZMR 1994, 253 = DWW 1994, 249). Kann der Mieter deshalb seinen vertraglich vorgesehenen Betrieb nicht erffnen oder nicht weiterbetreiben, so kann die Miete auf Null gemindert werden (KG Berlin, Urt. v. 7. 10. 2002 – 8 U 139/01, MDR 2003, 622 = KGR Berlin 2003, 38).

7. Beschrnkungen der Gewhrleistung bei Geschftsraummiete

512

" Allgemeiner Grundsatz – Vertragliche Beschrnkungen des Minde-

513

rungsrechts sind restriktiv auszulegen Vertragliche Beschrnkungen des Mietminderungsrechts des Geschftsraummieters sind stets restriktiv auszulegen (OLG Hamm, Urt. v. 23. 6. 1981 – 7 U 23/81, ZMR 1982, 206). " Ausschluss der Minderung bei duldungspflichtigen Instandsetzungen –

514

Geltung nur fr notwendige Arbeiten Eine Formularklausel in einem Mietvertrag ber Geschftsrume, wonach eine Mietminderung wegen zu duldender Instandsetzungsarbeiten am Haus ausgeschlossen ist, verstßt nicht gegen § 307 BGB. Sie ist jedoch dahin auszulegen, dass sie nur Beeintrchtigungen durch notwendige Instandsetzungen und deren notwendigen rumlichen und zeitlichen Umfang betrifft, nicht hingegen Mngel, die bei Gelegenheit der Arbeiten verursacht werden, wie z.B. Wasserschden oder verschmutzte Schaufenster (KG Berlin, Urt. v. 2. 11. 2000 – 8 U 4206/ 99, KGR Berlin 2001, 77 = GE 2002, 257). " Ausschluss der Minderung bei duldungspflichtigen Instandsetzungen –

515

In AGB unwirksam Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Geschftsrume, nach welcher der Mieter die Miete nicht mindern darf, soweit er Ausbesserungs- und Baumaßnahmen des Vermieters dulden muss, ist unwirksam (OLG Dsseldorf, Urt. v. 12. 11. 1991 – 24 U 32/91, OLGR Dsseldorf 1992, 78). " Ausschluss der Minderung bei duldungspflichtigen Instandsetzungen –

In AGB wirksam Eine Formularklausel in einem Mietvertrag ber Geschftsrume, nach der eine Mietminderung wegen Beeintrchtigungen durch duldungspflichtige Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten in und am Haus ausgeschlossen ist, verstßt nicht gegen § 307 BGB, da sie das Minderungsrecht wegen sonstiger Mn103

516

Rz. 516a

Gewhrleistungsrechte des Mieters

gel der Mietsache unberhrt lsst und damit nicht zum vollstndigen Ausschluss des Minderungsrechts fhrt (KG Berlin, Urt. v. 2. 11. 2000 – 8 U 4206/ 99, KGR Berlin 2001, 77 = GE 2002, 257). 516a

" Ausschluss der Minderung bei Umweltmngeln, die Vermieter nicht zu

vertreten hat – In AGB wirksam In einem Mietvertrag ber Geschftsrume verstßt der formularmßige Ausschluss des Mietminderungsrechts wegen Umweltmngeln, die der Vermieter nicht zu vertreten hat – z.B. Verkehrsumleitung, Straßensperren, Bauarbeiten in der Nachbarschaft –, nicht gegen § 307 BGB bzw. § 9 AGBG (OLG Hamburg, Urt. v. 2. 4. 2003 – 4 U 57/01, GuT 2004, 168). 517

" Ausschluss der Minderung bei unverschuldeten Mngeln – In AGB

wirksam Die Formularklausel in einem Geschftsraummietvertrag, dass das Minderungsrecht des Mieters ein Verschulden des Vermieters am Entstehen und der Fortdauer von Mngeln voraussetzt, darber hinaus 2 Monate im Voraus anzukndigen ist und der Zustimmung des Vermieters bedarf, ist wirksam (KG Berlin, Urt. v. 29. 11. 2000 – 8 U 1226/00, GE 2001, 345). 518

" Ausschluss der Minderung bei Zahlungsverzug des Mieters – In AGB

unwirksam Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Geschftsrume, nach welcher eine Minderung nur zulssig ist, wenn der Mieter sich mit seinen bisherigen Zahlungsverpflichtungen nicht im Rckstand befindet, ist unwirksam (OLG Dsseldorf, Urt. v. 12. 11. 1991 – 24 U 32/91, OLGR Dsseldorf 1992, 78). 519

" Ausschluss der Minderung durch Mietabzug und Verweisung auf Be-

reicherungsklage – In AGB wirksam In einem Formularmietvertrag ber Geschftsrume kann wirksam vereinbart werden, dass der Mieter ein Minderungsrecht nicht durch Abzug von der vertraglichen Miete geltend machen kann, sondern zunchst die volle Miete zu zahlen hat und auf eine Bereicherungsklage verwiesen wird (KG Berlin, Urt. v. 14. 4. 2003 – 8 U 68/02, GE 2003, 952; OLG Hamm, Urt. v. 11. 2. 1998 – 30 U 70/97, ZMR 1998, 342 = NZM 1998, 438). 520

" Ausschluss der Zurckbehaltung von Mietbetrgen lsst Minderungs-

recht unberhrt Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Geschftsrume, nach der neben der Aufrechnung mit nicht anerkannten oder rechtskrftig festgestellten Forderungen die „Zurckbehaltung von Mietbetrgen bzw. Mietteilbetrgen“ ausgeschlossen ist, lsst das Minderungsrecht des Mieters wegen Mngeln der 104

Beschrnkungen der Gewhrleistung bei Geschftsraummiete

Rz. 525

Mietsache unberhrt (OLG Dsseldorf, Urt. v. 7. 1. 1999 – 10 U 195/97, ZMR 1999, 387 = NZM 1999, 1006). " Ausschluss von Minderung, Aufrechnung, Zurckbehaltung sofern

521

nicht unstreitig – In AGB wirksam In einem Gaststttenpachtvertrag ist der formularmßige Ausschluss von Minderung, Aufrechnung und Zurckbehaltung wirksam, soweit rechtskrftig festgestellte und unstreitige Gegenforderungen hiervon ausgenommen sind (BGH, Urt. v. 27. 1. 1993 – XII ZR 141/91, ZMR 1993, 320 = NJW-RR 1993, 519; OLG Dsseldorf, Urt. v. 4. 6. 1998 – 10 U 107/97, ZMR 1999, 23 = OLGR Dsseldorf 1999, 73). " Beschrnkung auf Vorsatz und grobe Fahrlssigkeit – In AGB unwirk-

522

sam bei Kardinalpflichten Die Klausel in einem Formularvertrag ber Geschftsrume, nach der dem Mieter Schadensersatz- oder Minderungsansprche wegen Mngeln nur zustehen, wenn der Vermieter den Mangel vorstzlich oder grob fahrlssig zu vertreten hat oder er mit der Mngelbeseitigung vorstzlich oder grob fahrlssig in Verzug gert, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam. Denn sie fhrt zu einer Freizeichnung des Vermieters auch von Kardinalpflichten und stellt damit den Vertragszweck in Frage (OLG Naumburg, Urt. v. 12. 8. 1999 – 2 U (Hs) 34/98, WuM 2000, 241 = ZMR 2000, 383). " Umfang der Beschrnkung – Im Zweifel nur fr ursprngliche Mngel,

523

nicht fr wesentliche Verschlechterung und Folgemngel Ein vertraglicher Ausschluss der Gewhrleistung beschrnkt sich im Zweifel auf die bei Vertragsschluss vorhandenen Mngel und erstreckt sich weder auf eine wesentliche Verschlechterung gegenber dem akzeptierten Zustand noch auf einen Folgemangel (OLG Dsseldorf, Urt. v. 25. 2. 1999 – 10 U 109/95, NZM 2000, 464 = OLGR Dsseldorf 1999, 440). " Vorankndigung als Voraussetzung der Minderung – In AGB wirksam

524

Im Bereich der Geschftsraummiete kann eine Mietminderung durch Allgemeine Geschftsbedingungen von einer Vorankndigung abhngig gemacht werden (KG Berlin, Urt. v. 21. 3. 2002 – 8 U 9082/00, GE 2002, 800 = KGR Berlin 2002, 317; KG Berlin, Urt. v. 12. 3. 2001 – 12 U 8765/99, NZM 2002, 387 = KGR Berlin 2002, 177). " Vorankndigung als Voraussetzung der Minderung – Rckforderungs-

ansprche bleiben unberhrt Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Geschftsrume, nach welcher der Mieter eine Mietminderung einen Monat vor Flligkeit des Mietzinses 105

525

Rz. 526

Gewhrleistungsrechte des Mieters

ankndigen muss, lsst das Rckforderungsrecht wegen berzahlter Betrge unberhrt (OLG Dsseldorf, Urt. v. 12. 11. 1991 – 24 U 32/91, OLGR Dsseldorf 1992, 78). 526

" Vorankndigung von Minderung, Aufrechnung, Zurckbehaltung – In

AGB wirksam Die Klausel in einem Formularmietvertrag, nach welcher der Mieter gegenber dem Mietzahlungsanspruch nur dann eine Gegenforderung geltend machen oder ein Minderungs- oder Zurckbehaltungsrecht ausben kann, wenn er dies mindestens einen Monat vor Flligkeit des Mietzinses angekndigt hat, verstßt nicht gegen § 307 BGB, da sie den Mieter nur zur vorlufigen Zahlung der vollen Miete verpflichtet, ihm jedoch nicht das Recht zur Rckforderung nach § 812 BGB nimmt (OLG Mnchen, Urt. v. 3. 5. 1996 – 21 U 4558/94, OLGR Mnchen 1997, 50).

527 528

8. Bezugsfertigkeit der Mietrume " Ausbauverpflichtung des Vermieters vor Bezug – Mieter schuldet bis

zum Ausbau keine Miete Hat sich der Vermieter verpflichtet, die vermieteten Geschftsrume vor Bezug auszubauen, so kann er bis zur Vornahme der vereinbarten Arbeiten keine Miete verlangen (BGH, Urt. v. 8. 7. 1998 – XII ZR 32/97, NZM 1998, 766 = NJW-RR 1998, 1464).

529 530

9. Duldungspflicht gem. § 554 BGB " Duldungspflicht lsst Minderungsrecht unberhrt Die Verpflichtung des Mieters zur Duldung von Instandsetzungen und Modernisierungen gem. § 544 BGB steht einer Mietminderung wegen der damit einhergehenden Beeintrchtigungen nicht entgegen (KG Berlin, Urt. v. 26. 8. 2002 – 8 U 181/01, KGR Berlin 2003, 124 = GE 2002, 1561; LG Berlin, Urt. v. 8. 2. 2000 – 65 S 152/99, MM 2000, 222).

106

Feststellung des Minderungsrechts

Rz. 536

10. Elektroinstallation

531

" Altbauwohnung – Mindeststandard

532

Auch bei Anmietung einer unrenovierten Altbauwohnung kann der Mieter mangels abeichender Vereinbarungen verlangen, dass die Elektroinstallation so ausgelegt ist, dass es auch im Bad eine Steckdose gibt und dass der gleichzeitige Betrieb eines Großgertes wie Waschmaschine oder Geschirrsplmaschine und weiterer Elektrogerte mglich ist (BGH, Urt. v. 26. 7. 2004 – VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527 = NZM 2004, 736).

11. Ersatzvornahme gem. § 536a Abs. 2 BGB

533

" Kosten der Mngelbeseitigung – Mieter kann Kostenvorschuss verlangen

534

Ist der Mieter gem. § 536a Abs. 2 BGB berechtigt, den Mangel der Mietsache selbst zu beseitigen, so kann er vom Vermieter regelmßig einen Vorschuss in Hhe der voraussichtlichen Mngelbeseitigungskosten verlangen (KG Berlin, RE v. 29. 2. 1988 – 8 REMiet 6717/87, WuM 1988, 142 = ZMR 1988, 219; BGH, Urt. v. 7. 5. 1971 – V ZR 94/70, BGHZ 56, 136).

12. Ersatzvornahme gem. § 887 ZPO

534a

" Erfllungsangebot des Vermieters darf (nur) bei berechtigtem Zweifel

534b

an Ernstlichkeit abgelehnt werden Ist der Mieter gem. § 887 ZPO zur Mngelbeseitigung im Wege der Ersatzvornahme ermchtigt, so hindert dies den Vermieter nicht daran, seine titulierte Verpflichtung selbst zu erfllen. Der Mieter darf die vom Vermieter angebotene Erfllung jedoch ablehnen, wenn berechtigte Zweifel an der Ernstlichkeit seines Erfllungswillens bestehen (BGH, Beschl. v. 21. 12. 2004 – IXa ZB 281/03, WuM 2005, 139).

13. Feststellung des Minderungsrechts

535

" Bezifferung des Minderungsbetrags nicht erforderlich – Substantiierung

der Mngel gengt Zur Begrndung einer Klage auf Feststellung der Berechtigung zur Mietminderung gengt die substantiierte Darlegung der behaupteten Mngel der Miet107

536

Rz. 537

Gewhrleistungsrechte des Mieters

sache; die Bezifferung der Minderung ist nicht erforderlich (BGH, Urt. v. 12. 6. 1985 – VIII ZR 142/84, ZMR 1985, 403 = WPM 1985, 1213). 537

" Dauermangel – Gerichtliche Feststellung ohne zeitliche Begrenzung

mglich Sind die Mietrume mit einem dauerhaften Mangel behaftet, dessen Beseitigung oder Wegfall nicht absehbar ist, so kann die gerichtliche Feststellung des Minderungsrechts ohne zeitliche Begrenzung getroffen werden (KG Berlin, Urt. v. 17. 5. 2001 – 20 U 8310/98, GE 2001, 1671). 538

" Hhe der Minderung – Im selbstndigen Beweisverfahren durch SV-

Gutachten feststellbar Zur Hhe der Mietminderung wegen eines Mangels kann im selbstndigen Beweisverfahren ein Sachverstndigen-Gutachten eingeholt werden (KG Berlin, Beschl. v. 15. 2. 1999 – 25 W 6893/98, NZM 2000, 780 = KGR Berlin 1999, 396).

539 540

14. Gemeinschaftsflchen " Instandhaltungspflicht des Vermieters umfasst auch Gemeinschaftsfl-

chen wie Treppen und Flure Die Instandhaltungspflicht des Vermieters gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB erstreckt sich auch auf Flure, Treppen und andere Gemeinschaftsflchen im Haus, die der Mieter zur Ausbung seiner Gebrauchsrechte mitbenutzen muss (KG Berlin, Beschl. v. 19. 12. 1983 – 8 W REMiet 4298/83, WuM 1984, 42 = GE 1984, 81).

541 542

15. Gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum " Mangel im Untermietverhltnis i.d.R. auch Mangel im Hauptmietver-

hltnis Bei der gewerblichen Weitervermietung von Wohnraum fhrt eine Minderung der Gebrauchstauglichkeit fr den Endmieter i.d.R. dazu, dass auch fr das Zwischenmietverhltnis ein Mangel der Mietsache anzunehmen ist (BGH, Urt. v. 30. 6. 2004 – XII ZR 251/02, WuM 2004, 531 = NZM 2004, 776).

543

16. Instandsetzung ? Gewhrleistungsrechte des Mieters: Mngelbeseitigung durch den Vermieter (Rz. 570) 108

Kenntnis des Mangels bei Vertragsschluss

Rz. 549

17. Kellerraum

544

" Geschftsraum – Mitvermieteter Keller muss im Zweifel als Lagerraum

545

nutzbar sein Wird zusammen mit Gewerberumen auch ein Kellerraum mitvermietet, so ist im Zweifel davon auszugehen, dass er zum Einlagern von Gegenstnden geeignet sein muss, auch wenn er nicht ausdrcklich als Lagerraum vermietet wird. Unter dieser Voraussetzung haftet der Vermieter fr den Schaden, der durch einen Wasserrohrbruch an den eingelagerten Sachen des Mieters entsteht (KG Berlin, Urt. v. 7. 6. 1999 – 8 U 8235/97, KGR Berlin 1999, 313 = NZM 2000, 192).

18. Kenntnis des Mangels bei Vertragsschluss

546

? Gewhrleistungsrechte des Mieters: Verlust von Gewhrleistungsrechten durch vorbehaltlose Zahlung in Kenntnis eines Mangels (Rz. 625) " Arglist des Vermieters – Kein Einfluss auf Ausschluss der Gewhrleis-

547

tung wegen Mangelkenntnis Kennt der Mieter bei Vertragsschluss einen Mangel der Mietsache, so stehen ihm Gewhrleistungsrechte selbst dann nicht zu, wenn der Vermieter sich arglistig verhalten hat (BGH, Urt. v. 1. 12. 1971 – VIII ZR 88/70, NJW 1972, 249 = MDR 1972, 318). " Erkennbarkeit knftiger Bauttigkeit in der Umgebung – Keine Miet-

548

minderung Muss der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages damit rechnen, dass in der Umgebung des Mietobjekts Bauarbeiten stattfinden werden, so ist eine Mietminderung wegen der damit verbundenen Lrm- und Schmutzbelstigungen nicht gerechtfertigt (KG Berlin, Urt. v. 3. 6. 2002 – 8 U 74/01, NZM 2003, 718 = KGR Berlin 2003, 98). " Mietermehrheit – Kenntnis eines Mieters gengt

549

Bei einer Mehrheit von Mieter gengt fr den Ausschluss der Gewhrleistungsrechte gem. § 536b BGB die Kenntnis eines Mieters von der Mangelhaftigkeit der Mietsache bei Vertragsschluss oder Annahme (BGH, Urt. v. 1. 12. 1971 – VIII ZR 88/70, NJW 1972, 249 = MDR 1972, 318).

109

Rz. 550 550

Gewhrleistungsrechte des Mieters

" ffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschrnkung – Kenntnis der tatsch-

lichen Voraussetzungen nicht ausreichend Im Falle einer ffentlich-rechtlichen Gebrauchsbeschrnkung gengt es zur Kenntnis des Mieters von dem Mangel i.S.v. § 536b BGB nicht, dass dieser die tatschlichen rtlichen Verhltnisse kannte, die Voraussetzung der Gebrauchsbeschrnkung sind (BGH, Urt. v. 7. 11. 1962 – VIII ZR 190/61, BB 1962, 1392). Ebenso gengen bloße Zweifel an der vertragsgemßen Beschaffenheit der Mietsache noch nicht zur Annahme grob fahrlssiger Unkenntnis. Da den Mieter grundstzlich keine Prfungspflicht trifft, braucht er sich nach Mngeln auch nicht zu erkundigen. Grob fahrlssige Unkenntnis i.S.v. § 536b S. 2 BGB setzt voraus, dass die Umstnde, die auf ffentlich-rechtliche Hindernisse hindeuten, den Verdacht eines Mangels besonders nahe legen und der Mieter dennoch zumutbare Nachforschungen unterlassen hat (BGH, Urt. v. 28. 11. 1979 – VIII ZR 302/78, WuM 1981, 92 = MDR 1980, 306; OLG Mnchen, Urt. v. 19. 5. 1995 – 21 U 4948/94, ZMR 1995, 401 = OLGR Mnchen 1995, 205). 551

" Rechtsmangel – Bloße Kenntnis vom Recht eines Dritten nicht ausrei-

chend Zur Kenntnis eines Rechtsmangels der Mietsache gengt es nicht, dass der Mieter weiß, dass einem Dritten ein Recht an der Sache zusteht, das den vertragsgemßen Mietgebrauch beeintrchtigen knnte. Kenntnis hat er nur, wenn ihm das Risiko, dass der Dritte sein Recht mglicherweise geltend machen wird, bewusst ist und er dieses Risiko in Kauf nimmt (BGH, Urt. v. 4. 10. 1995 – XII ZR 215/94, WuM 1996, 32 = MDR 1996, 252). 552

" Zusage der Mngelbeseitigung durch Vermieter – Kein Ausschluss der

Gewhrleistung Der Mieter verliert trotz Kenntnis von Mngeln bei Vertragsschluss seine Gewhrleistungsrechte nicht, wenn der Vermieter ihm die Beseitigung der Mngel zugesagt hat (BGH, Urt. v. 21. 3. 2001 – XII ZR 241/98, BGHReport 2001, 447).

553

19. Konkurrenzschutz ? Kndigung des Mieters: Gebrauchsentziehung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB (Rz. 858)

554

" Mietminderung – Umsatzeinbußen infolge der Konkurrenzsituation

sind nicht erforderlich Die Verletzung des Konkurrenzschutzes durch den Vermieter begrndet i.d.R. einen Sachmangel des Mietobjekts, der zur Minderung der Miete berechtigt. Voraussetzung ist nur, dass die vertragswidrig geschaffene Konkurrenzsituation 110

Mngel der Mietsache gem. § 536 BGB

Rz. 559

zu einer Tauglichkeitsminderung der Mietrume fhrt, nicht jedoch, dass dieser Umstand urschlich fr Umsatzeinbußen des Mieters ist. Letzteres ist nur von Bedeutung fr einen Schadensersatzanspruch, nicht hingegen fr das Mietminderungsrecht (OLG Dsseldorf, Urt. v. 15. 5. 1997 – 10 U 4/96, ZMR 1997, 583 = MDR 1997, 1115; OLG Karlsruhe, Urt. v. 7. 4. 1989 – 14 U 16/86, ZMR 1990, 214 = NJW-RR 1990, 1234).

20. Lrm

555

" Lrm vom Nachbargrundstck – Minderungsrecht trotz entschdi-

556

gungsloser Duldungspflicht des Vermieters Das Mietminderungsrecht des Wohnraummieters wegen Baulrms vom Nachbargrundstck wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Vermieter die Beeintrchtigung entschdigungslos dulden muss (BayObLG, RE v. 4. 2. 1987 – REMiet 2/86, WuM 1987, 112 = MDR 1987, 498).

21. Mngel der Mietsache gem. § 536 BGB

557

" Beweislast – Verteilung zwischen Vermieter und Mieter

558

Der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters. Hat er diesen Beweis gefhrt, muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat (BGH, Urt. v. 1. 3. 2000 – XII ZR 272/97, NJW 2000, 2344 = NZM 2000, 549). " Definition des Mangels – Nachteilige Abweichung des tatschlichen

vom geschuldeten Zustand Ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB ist die fr den Mieter nachteilige Abweichung des tatschlichen Zustands der Mietsache von ihrem – in sachlicher und rechtlicher Hinsicht – vertraglich geschuldeten Zustand. Auch ußere Einflsse oder Umstnde – etwa die Behinderung des Zugangs zu einem gemieteten Geschftslokal – knnen einen Mangel begrnden, sofern sie zu einer unmittelbaren Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache fhren und diese nicht nur mittelbar berhren (BGH, Versumnisurt. v. 16. 2. 2000 – XII ZR 279/97, NZM 2000, 492 = MDR 2000, 821).

111

559

Rz. 560 560

Gewhrleistungsrechte des Mieters

" Erheblichkeit des Mangels – Zu verneinen, wenn leicht erkennbar und

schnell und kostengnstig zu beseitigen Unerheblich i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 2 BGB ist ein Fehler insbesondere dann, wenn er leicht erkennbar ist und mit geringen Kosten schnell beseitigt werden kann (BGH, Urt. v. 30. 6. 2004 – XII ZR 251/02, WuM 2004, 531 = NZM 2004, 776). 561

" Instandsetzungsbedrftigkeit der Mietsache – Kein Mangel, wenn Zu-

stand wie vereinbart Auch bei einem instandsetzungsbedrftigen Mietobjekt kann dessen Zustand vertragsgemß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklrt hat (BGH, Urt. v. 20. 1. 1993 – VIII ZR 22/92, WuM 1994, 201 = NJW-RR 1993, 522). Die Instandsetzungsbedrftigkeit der Mietsache ist in diesem Fall kein Mangel i.S.v. § 536 BGB (KG Berlin, Urt. v. 9. 10. 2000 – 12 U 4939/99, GE 2000, 1620). 562

" ffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschrnkungen als Mangel i.S.v. § 536

BGB ffentlich-rechtliche Hindernisse und Beschrnkungen des Gebrauchs oder der Nutzung eines Miet- oder Pachtobjektes stellen einen Mangel i.S.v. § 536 BGB nur dann dar, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Miet- oder Pachtobjektes beruhen (BGH, Urt. v. 11. 12. 1991 – XII ZR 63/90, WuM 1992, 313 = ZMR 1992, 239; BGH, Urt. v. 20. 4. 1977 – VIII ZR 287/75, BGHZ 68, 294 = MDR 1977, 743; BGH, Urt. v. 20. 1. 1971 – VIII ZR 167/69, NJW 1971, 555 = MDR 1971, 294). 562a

" Technische Normen – Einzuhalten sind grundstzlich Normen, die bei

Errichtung des Gebudes galten Haben die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart, so ist die Einhaltung derjenigen technischen Normen geschuldet, die bei Errichtung des Gebudes galten (BGH, Urt. v. 6. 10. 2004 – VIII ZR 355/03, WuM 2004, 715 = ZMR 2005, 108). 562b

" Technische Normen – Nur maßgeblich, soweit keine Vereinbarungen

ber Sollzustand bestehen Das Vorliegen eines Mangels der Mietsache bestimmt sich in erster Linie nach dem Zustand, den die Parteien als vertragsgemß vereinbart haben und nicht nach technischen Normen (BGH, Urt. v. 6. 10. 2004 – VIII ZR 355/03, WuM 2004, 715 = ZMR 2005, 108).

112

Mngelanzeige durch den Mieter gem. § 536c BGB

Rz. 568

22. Mngelanzeige durch den Mieter gem. § 536c BGB

563

" Anzeigepflicht – Keine Pflicht des Mieters zu Nachforschungen ber

564

Zustand der Mietsache Aus der Pflicht des Mieters zur Anzeige auftretender Mngel gem. § 536c BGB folgt nicht die Pflicht, Nachforschungen ber den ordnungsgemßen Zustand der Mietsache anzustellen (BGH, Urt. v. 17. 3. 1976 – VIII ZR 274/74, WuM 1976, 152 = MDR 1976, 753). " Anzeigepflicht – Verletzung – Grob fahrlssige Unkenntnis

565

Die Pflicht des Mieters zur Mngelanzeige besteht gem. § 563c Abs. 1 S. 1 BGB, wenn sich whrend der Mietzeit ein Mangel „zeigt“. Dies ist nicht nur der Fall, wenn der Mieter von dem Mangel positiv Kenntnis erlangt, sondern schon bei grob fahrlssigem bersehen eines erkennbaren Mangels (BGH, Urt. v. 4. 4. 1977 – VIII ZR 143/75, BGHZ 68, 281 = MDR 1977, 743; OLG Kln, Urt. v. 6. 12. 1989 – 13 U 200/89, MDR 1990, 340 = NJW-RR 1990, 224). " Ausschluss der Gewhrleistungsrechte wegen unterlassener Anzeige

566

Der Mieter verliert seine Gewhrleistungsrechte wegen unterlassener Mngelanzeige nur, wenn die Mngelbeseitigung rechtzeitig mglich gewesen wre und nur infolge der Unterlassung des Mieters unmglich wurde (OLG Dsseldorf, Urt. v. 16. 4. 2002 – 24 U 20/01, GE 2002, 1261 = DWW 2002, 274). " Erneute Mngelanzeige – Erfolglose Beseitigungsmaßnahme des Ver-

567

mieters Haben die Maßnahmen des Vermieters zur Mngelbeseitigung zu keinem dauerhaften Erfolg gefhrt, so ist der Mieter i.d.R. zu einer erneuten Mngelanzeige gem. § 536c Abs. 1 BGB verpflichtet, sofern das Fortbestehen des Mangels dem Vermieter nicht bekannt ist (OLG Dsseldorf, Urt. v. 25. 10. 1990 – 10 U 15/90 ZMR 1991, 24 = DWW 1991, 17; OLG Dsseldorf, Urt. v. 18. 12. 1986 – 10 U 139/86, ZMR 1987, 376 = NJW-RR 1987, 1232). " Rechtsmangel – Entfallen der Anzeigepflicht bei Kenntnis des Vermie-

ters und fehlender Abhilfemglichkeit Die aus § 536c Abs. 1 S. 2 BGB folgende Pflicht des Mieters zur Anzeige, dass sich ein Dritter ein Recht an der Mietsache anmaßt, entfllt, wenn der Vermieter den fr den Rechtsmangel maßgeblichen Sachverhalt kennt und keine Mglichkeit zur Abhilfe hat (BGH, Beschl. v. 23. 12. 1998 – XII ZR 49/97, NZM 1999, 461 = NJW-RR 1999, 845).

113

568

Rz. 569 569

Gewhrleistungsrechte des Mieters

" Untermieter – Anzeigepflicht besteht gegenber Zwischenvermieter,

nicht Hauptvermieter Der Untermieter gengt seiner Pflicht zur Mngelanzeige gem. § 536c Abs. 1 BGB nicht, wenn er den Mangel dem Hauptvermieter (Eigentmer) statt seinem Vermieter (dem Zwischenvermieter) anzeigt (OLG Dsseldorf, Urt. v. 30. 7. 1993 – 24 U 178/92, OLGR Dsseldorf 1993, 350).

570 571

23. Mngelbeseitigung durch den Vermieter " Beweislast fr erfolgreiche Mngelbeseitigung liegt beim Vermieter Ist streitig, ob die vom Vermieter getroffenen Maßnahmen zur Mngelbeseitigung erfolgreich waren, so trgt der Vermieter die Beweislast dafr, dass der Mangel beseitigt ist (BGH, Urt. v. 1. 3. 2000 – XII ZR 272/97, NJW 2000, 2344 = NZM 2000, 549; OLG Hamm, Urt. v. 28. 9. 1994 – 30 U 45/94, NJW-RR 1995, 525).

572

" Eigentumswohnung – Eingriff in Gemeinschaftseigentum Der Mieter einer Eigentumswohnung hat gegen seinen Vermieter auch dann einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Mngelbeseitigung, wenn die hierzu notwendigen Maßnahmen Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum erfordern und die Zustimmung der Wohnungseigentmergemeinschaft noch nicht vorliegt (KG Berlin, RE v. 25. 6. 1990 – 8 REMiet 2634/90, WuM 1990, 376 = ZMR 1990, 336). Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter nicht Wohnungseigentmer, sondern gewerblicher Zwischenmieter ist (OLG Zweibrcken, RE v. 14. 12. 1994 – 3 W RE 195/94, WuM 1995, 144 = ZMR 1995, 119).

573

" Treuwidriges Mngelbeseitigungsverlangen bei Missverhltnis von Kos-

ten, Nutzen und Miethhe Ein Mngelbeseitigungsverlangen gemß § 535 Abs. 2 BGB kann treuwidrig sein, wenn ein krasses Missverhltnis zwischen Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur fr den Mieter sowie der Hhe des Mietzinses andererseits besteht und die Mangelhaftigkeit nicht vom Vermieter verschuldet worden ist. Ein krasses Missverhltnis ist z.B. anzunehmen, wenn die Mngelbeseitigung Kosten in Hhe der 12-fachen Jahresmiete erfordert und 2 Jahre in Anspruch nimmt, das Mietverhltnis jedoch nur noch 5 Jahre fortbesteht (OLG Hamburg, Urt. v. 6. 9. 2000 – 4 U 15/00, NZM 2002, 343 = OLGR Hamburg 2001, 367).

114

Mietflche

Rz. 580

" Zwangsvollstreckung aus Titel zur Mngelbeseitigung – Vertretbare

574

Handlung gem. § 887 ZPO Der gegen den Vermieter titulierte Anspruch auf Durchfhrung geeigneter Maßnahmen zur Verhinderung von Durchfeuchtungen einer Mietwohnung ist auf Vornahme einer vertretbaren Handlung gerichtet und nach § 887 ZPO zu vollstrecken (OLG Dresden, Beschl. v. 8. 10. 2001 – 3 W 1411/01, WuM 2002, 34 = ZMR 2002, 32).

24. Mietbegriff bei Minderung

575

" Miete – Bruttokaltmiete ohne Heizkosten

576

Bei der Mietminderung ist von der Bruttokaltmiete (ohne Heizkostenvorauszahlung) auszugehen (KG Berlin, Beschl. v. 23. 5. 2002 – 8 W 107/02, GE 2002, 930 = KGR Berlin 2002, 362; KG Berlin, Urt. v. 14. 8. 2000 – 8 U 7898/99, KGR Berlin 2001, 23). " Miete – Bruttowarmmiete mit Heizkosten

577

Bei der Mietminderung ist von der Bruttowarmmiete (mit Heizkostenvorauszahlung) auszugehen (KG Berlin, Urt. v. 13. 10. 2003 – 12 U 104/03, WuM 2004, 17 = ZMR 2004, 112). " Miete – Nettomiete

578

Anknpfungspunkt der Mietminderung ist die vereinbarte Nettomiete. Betriebskosten werden nur bercksichtigt, wenn die damit abzugeltenden Leistungen von dem Mangel betroffen sind (OLG Koblenz, Urt. v. 16. 5. 2002 – 5 U 1982/99, ZMR 2002, 744 = WuM 2002, 577; OLG Dsseldorf, Urt. v. 7. 10. 1993 – 10 U 3/93, WuM 1994, 324 = MDR 1994, 371).

25. Mietflche

579

? Mieterhhung: Wohnflche (Rz. 1379) " Geschftsraum – Abweichung um mindestens 10% von vertraglicher

Flche Unabhngig von den Umstnden des Einzelfalls ist ein Mangel der Mietsache gegeben, wenn die tatschliche Flche der vermieteten Geschftsrume mindestens 10% geringer als die im Vertrag angegebene Flche ist (KG Berlin, Urt. v. 22. 11. 2001 – 20 U 3713/00, GE 2002, 257; OLG Karlsruhe, Urt. v. 29. 12. 2001 – 17 U 176/00, ZMR 2003, 183). 115

580

Rz. 581 581

Gewhrleistungsrechte des Mieters

" Geschftsraum – Folge erheblicher Abweichung – Mietminderung ent-

sprechend Flchendifferenz Ist die tatschliche Flche vermieteter Geschftsrume erheblich geringer als die im Mietvertrag angegebene Flche, was bei einer Abweichung von mindestens 10% der Fall ist, so mindert sich die Miete im Verhltnis der tatschlichen zur vertragsgemßen Flche (OLG Karlsruhe, Urt. v. 29. 12. 2001 – 17 U 176/ 00, ZMR 2003, 183; OLG Kln, Urt. v. 30. 7. 2003 – 2 U 103/99, GuT 2004, 55). 582

" Geschftsraum – Mietkalkulation nach festzustellender Flche – Fehler

berechtigt zur Mietanpassung Haben die Parteien eines Geschftsraummietvertrags die Miete erkennbar auf der Basis einer in bestimmter Weise zu ermittelnden Mietflche berechnet, so kann der Mieter im Falle fehlerhafter Mietberechnung die berzahlte Miete gem. § 812 Abs. 1 BGB zurckverlangen (KG Berlin, Urt. v. 25. 1. 2001 – 8 U 9675/99, GE 2001, 622 = KGR Berlin 2001, 238). 583

" Geschftsraum – Vermietung noch zu errichtender Rume – Flchen-

angabe als zugesicherte Eigenschaft Bei Vermietung einer noch zu errichtenden Lagerhalle liegt in der Angabe der Mietflche eine zugesicherte Eigenschaft, da sie die vom Vermieter geschuldete Leistung bestimmt. Ist die Nutzflche nur durch eine ca.-Angabe festgelegt, so gilt als zugesichert, dass die tatschliche Flche hiervon nur geringfgig abweichen darf. Dieser Spielraum ist jedenfalls bei einer Abweichung von 13% (870 qm statt vereinbarter „ca. 1000 qm“) deutlich berschritten (OLG Hamm, Urt. v. 1. 10. 1997 – 33 U 37/97, WuM 1998, 151 = OLGR Hamm 1998, 76). 584

" Kenntnis des Mangels – Nicht schon aufgrund optischen Eindrucks des

Mietobjekts Eine zum Gewhrleistungsausschluss fhrende Kenntnis oder grob fahrlssige Unkenntnis der tatschlichen Mietflche hat der Mieter nicht schon dadurch, dass er sich einen optischen Eindruck von dem Mietobjekt verschafft hat (BGH, Urt. v. 24. 3. 2004 – VIII ZR 44/03, WuM 2004, 337 = NZM 2004, 454). 585

" Wohnraum – Abweichung um mehr als 10% von vertraglicher Flche

bei ca.-Angabe Liegt die tatschliche Wohnflche einer Wohnung mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Flche, so liegt ein Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, der den Mieter zur Minderung berechtigt (BGH, Urt. v. 24. 3. 2004 – VIII ZR 295/03, WuM 2004, 336 = NZM 2004, 453). Dies gilt auch dann, wenn die Wohnflche mit einer ca.-Angabe bestimmt ist; eine zustzliche Toleranz kann in diesem Fall nicht bercksichtigt werden (BGH, Urt. v. 24. 3. 2004 – VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268 = NZM 2004, 456). 116

Mietminderung

Rz. 590

" Wohnraum – Berechnung nach II. BV bzw. WohnflchenVO bei preis-

586

freiem Wohnraum Zur Berechnung der Wohnflche kann auch bei preisfreiem Wohnraum die Wohnflchenverordnung bzw. die II. BV herangezogen werden, sofern kein abweichender Berechnungsmodus vereinbart oder ortsblich bzw. nach der Art der Wohnung naheliegender ist (BGH, Urt. v. 24. 3. 2004 – VIII ZR 44/03, WuM 2004, 337 = NZM 2004, 454).

26. Mietminderung

587

? Gewhrleistungsrechte des Mieters: Beschrnkungen der Gewhrleistung bei Geschftsraummiete (Rz. 512); Mietbegriff bei Minderung (Rz. 575) " Allgemeiner Grundsatz – Tauglichkeitsminderung der Mietsache

588

Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes als Folge der geminderten Gebrauchstauglichkeit der Mietsache ein. Auf eine subjektive Beeintrchtigung des Mieters in dessen tatschlichem Gebrauch der Mietsache kommt es grundstzlich nicht an (OLG Dsseldorf, Urt. v. 12. 7. 1990 – 10 U 4/90, MDR 1990, 930 = DWW 1990, 364). Eine Mietminderung kommt deshalb auch dann in Betracht, wenn der Mieter die mangelhafte Mietsache gar nicht nutzen wollte oder konnte (BGH, Urt. v. 11. 2. 1958 – VIII ZR 12/57, NJW 1958, 785; BGH, Urt. v. 29. 10. 1986 – VIII ZR 144/85, WuM 1987, 53 = MDR 1987, 312). " Darlegungslast des Mieters – Erleichterungen bei offenkundigen, typi-

589

schen Strungen durch Gebudesanierung Umfangreiche Sanierungsarbeiten in einem gewerblich vermieteten Gebude (Fassadenerneuerung, Fensteraustausch, Entkernung und Wiederaufbau mehrerer Etagen, Aufstockung um eine Etage) fhren fr die Mieter bekanntermaßen stets zu Beeintrchtigungen des vertragsgemßen Gebrauchs durch Lrm- und Schmutz. Deshalb ist auch ohne konkrete Darlegung des Mieters zum qualitativen und quantitativen Ausmaß der Belstigungen eine feste Minderungsquote fr die Gesamtdauer des Bauvorhabens zuzusprechen, auch wenn der Umfang der Strungen schwankt (KG Berlin, Urt. v. 8. 1. 2001 – 8 U 5875/98, KGR Berlin 2001, 223 = GE 2001, 620). Im entschiedenen Fall hat das Gericht eine Minderung um 20% fr angemessen erachtet. " Darlegungslast des Mieters – Nur konkreter Sachmangel, nicht Maß der

Gebrauchsbeeintrchtigung Da die Minderung des Mietzinses nach § 536 BGB kraft Gesetzes eintritt, gengt der Mieter seiner Darlegungslast mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels. Das Maß der Gebrauchsbeeintrchtigung (und damit einen bestimm117

590

Rz. 590a

Gewhrleistungsrechte des Mieters

ten Minderungsbetrag) braucht er nicht vorzutragen; diesen hat das Gericht ggf. unter Heranziehung eines Sachverstndigen zu klren (BGH, Beschl. v. 11. 6. 1997 – XII ZR 254/95, WuM 1997, 488 = NJWE-MietR 1997, 202; BGH, Urt. v. 27. 2. 1991 – XII ZR 47/90, WuM 1991, 544 = NJW-RR 1991, 779). 590a

" Darlegungslast des Mieters – Technische Anlagen – Nur Funktionsst-

rung, nicht deren Ursache Der Mieter kommt seiner Darlegungslast nach, wenn er auf die Funktionsuntchtigkeit einer technischen Einrichtung der Mietsache hinweist. Die Ursache der Mngel zu erforschen oder gar Beseitigungsmglichkeiten aufzuzeigen, ist nicht erforderlich (BGH, Urt. v. 30. 6. 2004 – XII ZR 251/02, WuM 2004, 531 = NZM 2004, 776). 591

" Zeitlicher Umfang – Strungen nur whrend der Geschftszeit des Mie-

ters – Minderung fr den ganzen Tag Fr die Minderung der Miete gewerblicher Rume wegen Baulrms ist es unerheblich, ob die Strungen auch außerhalb der blichen Geschftszeiten auftreten. Denn der vertragsgemße Gebrauch der Mietrume besteht in ihrer Nutzung whrend der Geschftszeiten. Ist der Gebrauch whrend dieser Zeiten beeintrchtigt, so ist er insgesamt und nicht etwa zeitanteilig fr 8 von 24 Stunden pro Tag beeintrchtigt (KG Berlin, Urt. v. 8. 4. 1999 – 8 U 5397/97, NZM 2000, 40 = KGR Berlin 1999, 266).

592

27. Mindeststandard von Wohnraum ? Gewhrleistungsrechte des Mieters: Elektroinstallation (Rz. 531); Vertragsgemßer Zustand (Rz. 632)

593 594

28. Mobilfunkanlage " Grenzwerte gem. 26. BImSchV haben Indizwirkung fr Unwesentlich-

keit der Gesundheitsbeeintrchtigung Liegen die von einer Mobilfunksendeanlage ausgehenden Beeintrchtigung durch elektromagnetische Felder innerhalb der Grenzwerte der 26. BImSchV, so hat dies Indizwirkung dahin, dass eine nur unwesentliche Beeintrchtigung vorliegt. Zur Erschtterung der Indizwirkung ist dann darzulegen und zu beweisen, dass ein wissenschaftlich begrndeter Zweifel an der Richtigkeit der festgelegten Grenzwerte und ein fundierter Verdacht einer Gesundheitsgefhrdung besteht (BGH, Urt. v. 13. 2. 2004 – V ZR 217/03, WuM 2004, 217 = NZM 2004, 310). 118

ffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschrnkung

Rz. 599

29. Nutzungsentschdigung fr mangelhafte Mietrume

595

? Abwicklung des beendeten Mietvertrags: Nutzungsentschdigung gem. § 546a Abs. 1 BGB (Rz. 282); Nutzungsentschdigung gem. § 812 BGB (Rz. 306); Nutzungsentschdigung gem. § 987 BGB (Rz. 309)

30. ffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschrnkung

596

? Gewhrleistungsrechte des Mieters: Behrdliche Genehmigung (Rz. 507) " Behrdliches Nutzungsverbot – Minderung wegen konkreter Gefahr ei-

597

ner Verbotsverfgung Besteht die konkrete Gefahr, dass die vertragsgemße Nutzung gewerblicher Mietrume behrdlich untersagt wird, so kann die daraus folgende Ungewissheit ber die Mglichkeit des knftigen Gebrauchs einen Mangel der Mietsache begrnden und eine Mietminderung im Bereich von 10% (OLG Hamburg, Urt. v. 27. 3. 1996 – 4 U 169/95, NJWE-MietR 1996, 270 = NJW-RR 1996, 1356) bis 30% (OLG Dsseldorf, Urt. v. 19. 3. 2002 – 24 U 124/01, ZMR 2002, 739 = OLGR Dsseldorf 2002, 283) rechtfertigen. " Behrdliches Nutzungsverbot – Minderung auf Null und Recht zur

598

fristlosen Kndigung Ist der Mieter an der Aufnahme des vertraglich vorgesehenen Geschftsbetriebes durch ein behrdliches Nutzungsverbot gehindert, so entfllt die Mietzahlungspflicht von Anfang an. Der Mieter ist zugleich zur fristlosen Kndigung berechtigt (OLG Brandenburg, Urt. v. 10. 4. 1996 – 3 U 162/95, OLGR Brandenburg 1998, 411). " Fehlende Genehmigung – Minderung auf Null, wenn Mieter die Rume

deshalb nicht bezogen hat Der Mieter schuldet gem. § 536 BGB keine Miete, wenn er die Mietrume nicht bezogen hat, weil deren vertragsgemße gewerbliche Nutzung gegen das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum verstßt (OLG Hamm, Urt. v. 31. 1. 1997 – 33 U 43/96, NJWE-MietR 1997, 201) oder die erforderliche baurechtliche Genehmigung zur Nutzungsnderung fehlt und deshalb eine behrdliche Untersagung der Nutzung zu befrchten ist (KG Berlin, Urt. v. 1. 4. 2004 – 8 U 219/03, KGR Berlin 2004, 453).

119

599

Rz. 600 600

Gewhrleistungsrechte des Mieters

" Mangel – Ausschluss der Minderung bei Duldung durch Behrde ffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschrnkungen sind nur dann ein Mangel der Mietsache, wenn die Behrde einschreitet oder ein solches Einschreiten konkret zu befrchten steht. Duldet hingegen die Behrde eine rechtswidrige Nutzung und ist mit ihrem Einschreiten vor Ablauf der Mietzeit nicht zu rechnen, so ist eine Mietminderung ausgeschlossen (OLG Frankfurt, Urt. v. 26. 3. 1993 – 2 U 110/92, OLGR Frankfurt 1994, 254; OLG Kln, Beschl. v. 10. 11. 1997 – 19 W 48/97, WuM 1998, 152 = MDR 1998, 709). Dabei ist unerheblich, ob die Behrde die rechtswidrige Nutzung bewusst duldet oder ob sie davon gar keine Kenntnis hat; entscheidend ist, ob der Mieter den ungeschmlerten Mietgebrauch hat (KG Berlin, Urt. v. 3. 5. 2001 – 8 U 5568/99, KGR Berlin 2001, 238 = GE 2001, 989).

601 602

31. Raumtemperatur " Gewerbliche Rume mssen den Anforderungen der Arbeitsstttenver-

ordnung gengen Werden Rume zum Betrieb eines Gewerbes vermietet, welches den Vorschriften der Arbeitsstttenverordnung unterliegt, so hat der Vermieter dafr einzustehen, dass die Rume nach ihrer Beschaffenheit den Vorschriften dieser Verordnung gengen. So muss er z.B. gewhrleisten, dass bei Außentemperaturen von 32 Grad Celsius und mehr die Raumtemperatur um mindestens 6 Grad Celsius darunter liegt (OLG Naumburg, Urt. v. 17. 6. 2003 – 9 U 82/01, WuM 2004, 49 = NZM 2004, 343; OLG Rostock, Urt. v. 29. 12. 2000 – 3 U 83/98, NZM 2001, 425 = OLGR Rostock 2001, 281; OLG Hamm, Urt. v. 18. 10. 1994 – 7 U 132/93, GE 1996, 186 = NJW-RR 1995, 143; OLG Kln, Urt. v. 28. 10. 1991 – 2 U 185/90, WuM 1995, 35 = MDR 1993, 973).

603

32. Rechtsmangel gem. § 536 Abs. 3 BGB ? Gewhrleistungsrechte des Mieters: Kenntnis des Mangels bei Vertragsschluss (Rz. 546); Mngelanzeige durch den Mieter gem. § 536c BGB (Rz. 563)

604

" Mangel i.S.v. § 536 Abs. 3 BGB – Entstehen des Rechts des Dritten

nach Vertragsschluss Ein Rechtsmangel i.S.v. § 536 Abs. 3 BGB liegt auch vor, wenn das Recht des Dritten, das zur Entziehung des vertragsgemßen Gebrauchs der Mietsache fhrt, erst nach Abschluss des Mietvertrags und nach berlassung der Mietsache entsteht. Dieser Fall tritt z.B. ein, wenn bei Untervermietung das Haupt120

Schadstoffbelastung

Rz. 609

mietverhltnis vor Ablauf des Untermietverhltnisses endet und der Hauptvermieter vom Untermieter Rumung verlangt (BGH, Urt. v. 30. 10. 1974 – VIII ZR 69/73, BGHZ 63, 132 = MDR 1975, 134). " Mangel i.S.v. § 536 Abs. 3 BGB – Vorliegen bei Androhung seiner Aus-

605

bung Ein Rechtsmangel liegt zwar nur vor, wenn sich das Recht des Dritten fr den Mieter als Gebrauchshinderung auswirkt. Es gengt aber die Androhung des Rechtsinhabers, sein Recht geltend zu machen (BGH, Urt. v. 18. 1. 1995 – XII ZR 30/93, ZMR 1995, 480 = NJW-RR 1995, 715; BGH, Beschl. v. 23. 12. 1998 – XII ZR 49/97, NZM 1999, 461 = NJW-RR 1999, 845). " Untermiete – Untervermieter haftet nur fr anfngliche und fr von

606

ihm zu vertretende nachtrgliche Mngel Ist der Mieter als Untervermieter nicht (mehr) in der Lage, dem Untermieter den Gebrauch der Mietsache zu gewhren, so haftet er diesem gem. § 536a BGB nur dann, wenn es sich um einen anfnglichen Rechtsmangel handelt oder wenn er einen spter eingetretenen Rechtsmangel zu vertreten hat (OLG Dsseldorf, Urt. v. 18. 12. 2003 – 10 U 86/03, WuM 2004, 18; BGH, Urt. v. 30. 10. 1974 – VIII ZR 69/73, BGHZ 63, 132 = MDR 1975, 134).

33. Schadstoffbelastung

607

" Beurteilung als Mangel richtet sich nach technischem Standard bei Ein-

608

tritt der Rechtsfolge Fr die Beurteilung einer Schadstoffbelastung als Mangel der Mietwohnung ist auf den wissenschaftlich-technischen Standard zum Schutz vor Gesundheitsschden im Zeitpunkt des Eintritts der Rechtsfolge und nicht auf den Standard bei Herstellung der Wohnung abzustellen (BayObLG, RE v. 4. 8. 1999 – REMiet 6/98, WuM 1999, 568 = MDR 1999, 1314). " Gesundheitsgefahr – Begrndete Befrchtung kann Mangel sein, auch

bei spterer Entwarnung Die Schadstoffbelastung von Mietrumen kann ein Mangel i.S.v. § 536 BGB auch dann sein, wenn eine Gesundheitsgefahr zwar nicht positiv nachweisbar, aber auch nicht auszuschließen ist und deshalb die Mietrume nur in der Befrchtung der Gefahrverwirklichung benutzt werden knnen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn es sich um eine begrndete Gefahrbesorgnis und nicht nur um haltlose Befrchtungen handelt. Dies folgt schon aus § 536 Abs. 1 S. 3 BGB, wonach nur eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit zur Mietminderung 121

609

Rz. 609a

Gewhrleistungsrechte des Mieters

berechtigt (OLG Hamm, Beschl. v. 25. 3. 1987 – 30 REMiet 1/86, WuM 1987, 248 = ZMR 1987, 267; OLG Hamm, Urt. v. 13. 2. 2002 – 30 U 20/01, NZM 2003, 395; LG Lbeck, Urt. v. 15. 1. 2002 – 6 S 161/00, ZMR 2002, 431).

609a 609b

34. Schallschutz " Gaststtte mit Musik – Ohne besondere Vereinbarung nur Schallschutz

nach Gaststttengeruschklasse G II Enthlt der Mietvertrag ber Gaststttenrume, in denen auch Musik gespielt werden soll, keine besonderen Vereinbarungen, so schuldet der Vermieter nur den fr die Gaststttengeruschklasse G II erforderlichen Schallschutz (OLG Saarbrcken, Urt. v. 22. 4. 2004 – 8 U 633/03-133, OLGR Saarbrcken 2004, 417 = MietRB 2004, 262). 609c

" Trittschallschutz in Wohnung – Erhhter Schutz von 46 dB ist nur bei

besonderer Vereinbarung geschuldet Einen erhhten Trittschallschutz von 46 dB nach Beiblatt 2 der DIN 4109 kann der Mieter nur verlangen, wenn dies mit dem Vermieter vereinbart ist (BGH, Urt. v. 6. 10. 2004 – VIII ZR 355/03, WuM 2004, 715 = ZMR 2005, 108). 609d

" Trittschallschutz in Wohnung – Nach Umbau/Ausbau sind aktuelle

technische Normen einzuhalten Nimmt der Vermieter bauliche Vernderungen vor, die zu Lrmimmissionen fhren knnen, so kann der Mieter erwarten, dass Lrmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen gengen (BGH, Urt. v. 6. 10. 2004 – VIII ZR 355/03, WuM 2004, 715 = ZMR 2005, 108).

610 611

35. Technische Einrichtungen der Mietsache " Instandhaltungspflicht des Vermieters umfasst auch fr den Vertrags-

zweck notwendige technische Anlagen Zur Erhaltung des vertragsgemßen Zustands i.S.v. § 535 BGB gehrt auch die Instandhaltung technischer Anlagen, die notwendig sind, damit der Mietgegenstand entsprechend dem vereinbarten Zweck genutzt werden kann (BGH, Urt. v. 28. 7. 2004 – XII ZR 163/03, ZMR 2004, 898).

122

berlassung der Mietsache gem. § 535 Abs. 1 BGB

Rz. 616

36. berlassung der Mietsache gem. § 535 Abs. 1 BGB

612

" Allgemeiner Grundsatz – berlassung erfordert i.d.R. Besitzverschaf-

613

fung Die berlassung der Mietsache erfordert i.d.R. die Besitzverschaffung (BGH, Urt. v. 22. 10. 1975 – VIII ZR 122/74, BGHZ 65, 137). " Annahmeverzug des Mieters bei Nichtwahrnehmung kalendermßig

614

bestimmten bergabetermins Ist fr die bergabe der Mietsache ein kalendermßiger Termin bestimmt, so kommt der Mieter, wenn er den Termin nicht wahrnimmt, jedenfalls dann ohne weiteres in Annahmeverzug, wenn der Vermieter zum vereinbarten Termin imstande war, die Mietsache im vertragsgemßen Zustand zu bergeben (BGH, Urt. v. 14. 11. 1990 – VIII ZR 13/90, WuM 1991, 25 = MDR 1991, 524). " Besitzverschaffung – Nicht erforderlich bei beschrnktem Gebrauchs-

615

recht, Gewhrung des Zutritts gengt Zur Gebrauchsgewhrung i.S.v. § 535 Abs. 1 BGB ist die Besitzverschaffung nur dann erforderlich, wenn der vertragsgemße Gebrauch der Mietsache notwendig ihren Besitz voraussetzt. Ist dagegen der vertragsmßige Gebrauch nur ein beschrnkter, so erfllt der Vermieter seine berlassungspflicht, indem er dem Mieter die Mietsache im vertragsgemßen Umfang zugnglich macht, ihm also den ungestrten Zutritt zu ihr gewhrt (BGH, Urt. v. 1. 2. 1989 – VIII ZR 126/ 88, ZMR 1989, 212 = MDR 1989, 628). " Doppelvermietung – Keine einstweilige Verfgung auf berlassung der

Mietrume Im Falle der Doppelvermietung kann keiner der Mieter eine einstweilige Verfgung mit dem Ziel erwirken, dem Vermieter die Besitzberlassung an den Konkurrenten oder einen Dritten zu untersagen. Sind beide Vertrge wirksam, so haben beide Mieter den gleichen Erfllungsanspruch; einen Grundsatz der Prioritt des Mietvertragsschlusses gibt es nicht. Der Vermieter darf selbst entscheiden, welchen Vertrag er erfllt und bei wem er die grßere Gefahr eines Schadensersatzanspruchs sieht (OLG Frankfurt, Beschl. v. 28. 8. 1996 – 17 W 22/96, MDR 1997, 137 = ZMR 1997, 22; OLG Brandenburg, Urt. v. 6. 8. 1997 – 3 U 72/97, OLGR Brandenburg 1997, 329; OLG Kln, Beschl. v. 26. 2. 1998 – 12 U 227/97, WuM 1998, 602 = OLGR Kln 1998, 211; OLG Schleswig, Urt. v. 12. 7. 2000 – 4 U 76/00, MDR 2000, 1428 = OLGR Schleswig 2000, 329).

123

616

Rz. 617 617

Gewhrleistungsrechte des Mieters

" Unvermgen – Fehlender Besitz des Vermieters begrndet nicht ohne

weiteres Unvermgen Die Verpflichtung des Vermieters zur berlassung der Mietrume entfllt nicht schon dann, wenn er selbst keinen Besitz (mehr) an ihnen hat. Denn Unvermgen des Schuldners i.S.v. § 275 Abs. 1 BGB ist nicht schon ohne weiteres gegeben, wenn der Leistungsgegenstand im Besitz eines Dritten steht (BGH, Urt. v. 30. 6. 1971 – VIII ZR 147/69, BGHZ 56, 308; BGH, Urt. v. 9. 10. 1974 – VIII ZR 113/72, NJW 1974, 2317 = MDR 1975, 133; BGH, Urt. v. 24. 6. 1982 – III ZR 178/80, NJW 1982, 2552 = MDR 1983, 114), sondern erst, wenn ernsthafte Verhandlungen mit dem Dritten gescheitert sind (BGH, Urt. v. 21. 6. 1974 – V ZR 164/72, BGHZ 62, 388 = MDR 1974, 1008). Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter nicht (mehr) Eigentmer des Mietobjektes ist und der neue Eigentmer dieses anderweitig vermietet hat. Auch in diesem Falle kann der Mieter die Besitzeinrumung so lange verlangen, wie eine Behebung des Leistungshindernisses durch Vereinbarungen mit dem neuen Eigentmer und dessen Mieter nicht auszuschließen ist (BGH, Urt. v. 12. 3. 2003 – XII ZR 18/00, NZM 2003, 476 = BGHReport 2003, 722). 618

" Versptete bergabe – Haftungsbeschrnkung auf leichte Fahrlssigkeit

– In AGB unwirksam Die Klausel in einem Formularmietvertrag, nach welcher der Vermieter fr die rechtzeitige bergabe der Mietrume nur bei Vorsatz oder grober Fahrlssigkeit haftet, ist unwirksam wegen Verstoßes gegen § 309 Nr. 8a und 8b BGB. Dies gilt fr Vertrge ber Wohnraum (OLG Mnchen, Urt. v. 12. 1. 1989 – 29 U 2366/88, NJW-RR 1989, 1499 = WuM 1989, 128) und ber Geschftsraum (OLG Dsseldorf, Urt. v. 9. 3. 1993 – 24 U 138/92, DWW 1993, 197).

619 620

37. Umsatz verpachteten Unternehmens " Unrichtige Angaben des Vermieters – I.d.R. weder Sachmangel noch

zugesicherte Eigenschaft Unrichtige oder unvollstndige Angaben ber Umstze oder Ertrge eines Unternehmens – z.B. einer Gaststtte – stellen i.d.R. weder einen Sachmangel noch eine zugesicherte Eigenschaft i.S.v. § 536 BGB dar, sofern der Vermieter oder Verpchter keine ausdrckliche Garantie bernommen hat (BGH, Urt. v. 16. 4. 1997 – XII ZR 103/95, NJWE-MietR 1997, 150 = JurBro 1997, 555; OLG Hamburg, Urt. v. 22. 10. 1997 – 4 U 130/96, ZMR 1998, 221 = MDR 1998, 340).

124

Verlust von Gewhrleistungsrechten durch vorbehaltlose Zahlung

Rz. 626

38. Verkehrsanbindung

621

" Verschlechterung der Verkehrsanbindung – I.d.R. kein Mangel

622

Eine Verschlechterung der Anbindung an das ffentliche Straßennetz stellt – sofern keine unmittelbare Behinderung oder Erschwerung des Zugangs vorliegt – keinen Mangel der Mietrume dar. Denn der Anlieger muss damit rechnen und hinnehmen, dass das Straßennetz entsprechend den ffentlichen Bedrfnissen erneuert und umgestaltet wird (OLG Dsseldorf, Urt. v. 18. 11. 1997 – 24 U 261/96, NZM 1998, 481 = MDR 1998, 768). Etwas anderes kann gelten, wenn das Erfordernis einer verkehrsgnstigen Lage unmittelbar aus dem Vertragszweck folgt, z.B. bei vereinbarter Nutzung der Pachtrume als Hotel und Kongresszentrum (LG Frankfurt/M., Urt. v. 10. 6. 1975 – 2/7 O 726/74, NJW 1976, 1355).

39. Verlust des Zahlungsanspruchs bei Hinnahme der Minderung

623

? Mietzahlung: Verwirkung des Mietzahlungsanspruchs (Rz. 1539) " Rspr. zu § 539 BGB a.F. auf Mietforderungen vor dem 1. 9. 2001 spie-

624

gelbildlich anwendbar Ebenso wie der Mieter in der Zeit vor dem 1. 9. 2001 in analoger Anwendung von § 539 BGB a.F. sein Minderungsrecht wegen Mngeln durch vorbehaltlose Zahlung ber einen lngeren Zeitraum verlieren konnte, so konnte auch der Vermieter – ohne Vorliegen der besonderen Voraussetzungen der Verwirkung oder des Verzichts – durch widerspruchslose Hinnahme einer Mietminderung ber lngere Zeit eventuelle restliche Mietzahlungsansprche verlieren (OLG Hamburg, Urt. v. 9. 12. 1998 – 4 U 32/97, WuM 1999, 281 = OLGR Hamburg 1999, 290; OLG Dsseldorf, Urt. v. 30. 1. 2003 – 10 U 18/02, NZM 2003, 599 = OLGR Dsseldorf 2003, 99).

40. Verlust von Gewhrleistungsrechten durch vorbehaltlose Zahlung in Kenntnis eines Mangels

625

" Rechtsverlust gem. § 539 BGB a.F. – Allgemeine Grundstze der frhe-

626

ren Rechtsprechung Bis zum In-Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. 9. 2001 galt Folgendes: Setzte der Mieter trotz Kenntnis eines – anfnglichen oder nachtrglich aufgetretenen – Mangels den Gebrauch der Mietsache vorbehaltlos fort und 125

Rz. 627

Gewhrleistungsrechte des Mieters

zahlte insbesondere die Miete vorbehaltlos in voller Hhe weiter, so konnte er in entsprechender Anwendung von § 539 BGB a.F. seine Gewhrleistungsrechte sowohl fr die Vergangenheit als auch fr die Zukunft verlieren. Ob dieser Rechtsverlust eintrat, hing von den Umstnden des Einzelfalls, insbesondere von der Ernsthaftigkeit seiner Mngelrge sowie von der Dauer der vorbehaltlosen Mietfortzahlung, ab. In der Regel war ein Verlust der Gewhrleistungsrechte nach Ablauf von 6 Monaten anzunehmen (BGH, Urt. v. 18. 6. 1997 – XII ZR 63/95, WuM 1997, 488 = MDR 1997, 1112; BGH, Urt. v. 11. 12. 1991 – XII ZR 63/90, WuM 1992, 313 = ZMR 1992, 239; BGH, Urt. v. 18. 9. 1974 – VIII ZR 63/73, NJW 1974, 2233 = MDR 1975, 134). Diese Rechtsprechung ist erst mit In-Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes hinfllig geworden mit der Folge, dass ab 1. 9. 2001 ein Rechtsverlust nur noch unter den erschwerten Voraussetzungen der Verwirkung oder des Verzichts in Betracht kommt (BGH, Urt. v. 16. 7. 2003 – VIII ZR 274/02, WuM 2003, 440 = MDR 2003, 1103; BGH, Beschl. v. 16. 2. 2005 – XII ZR 24/02). 627

" Rechtsverlust gem. § 539 BGB a.F. – Nur die vor dem 1. 9. 2001 fllig

gewordenen Mieten werden erfasst Hat der Mieter vor dem 1. 9. 2001 sein Recht zur Mietminderung in entsprechender Anwendung von § 539 BGB a.F. verloren, weil er in Kenntnis eines Mangels die volle Miete vorbehaltlos weitergezahlt hat, so verbleibt es zwar hinsichtlich der bis 1. 9. 2001 fllig gewordenen Mieten bei diesem Rechtsverlust; fr die danach flligen Mieten hingegen kommt ein Rechtsverlust nur noch unter den strengeren Voraussetzungen der Verwirkung oder des stillschweigenden Verzichts in Betracht (BGH, Urt. v. 16. 7. 2003 – VIII ZR 274/02, WuM 2003, 440 = MDR 2003, 1103; BGH, Beschl. v. 16. 2. 2005 – XII ZR 24/02). 628

" Vertragsverlngerung in Kenntnis von Mngeln Der Ausschluss mietvertraglicher Gewhrleistungsrechte gem. § 536b BGB gilt auch fr den Fall der Vertragsverlngerung durch unwidersprochene Gebrauchsfortsetzung gem. § 545 BGB, Verlngerungsvereinbarung oder Optionsausbung in Kenntnis von Mngeln der Mietsache, sofern sich der Mieter seine Rechte nicht ausdrcklich vorbehlt (OLG Kln, Urt. v. 19. 12. 2000 – 3 U 56/00, OLGR Kln 2001, 121 = ZMR 2001, 532).

629

" Verwirkung – Nichteintritt bei Zahlung in Erwartung baldiger Abhilfe Eine Verwirkung von Gewhrleistungsrechten tritt nicht ein, wenn der Mieter in der berechtigten Erwartung baldiger Beseitigung vorbergehender Mngel die Miete vorlufig weiter zahlt (BGH, Urt. v. 30. 10. 1972 – VIII ZR 165/71, MDR 1973, 213 = BB 1973, 170). Dies gilt auch fr das Kndigungsrecht des Mieters gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB (OLG Karlsruhe, Urt. v. 28. 1. 1999 – 9 U 148/97, ZMR 2001, 799 = OLGR Karlsruhe 2001, 431). 126

Versorgungssperre durch Vermieter

Rz. 631c

" Verwirkung – Nichteintritt bei Zusage ber Abhilfe

630

Eine Verwirkung von Gewhrleistungsrechten bei nachtrglich entstandenen Mngeln kommt nicht in Betracht, wenn der Vermieter dem Mieter auf dessen Verlangen Abhilfe zugesagt hat (BGH, Urt. v. 18. 6. 1997 – XII ZR 63/95, WuM 1997, 488 = MDR 1997, 1112). " Wiederaufleben des Minderungsrechts durch Mieterhhung oder Zusa-

631

ge der Mngelbeseitigung Das verwirkte Minderungsrecht lebt wieder auf, wenn sich das Verhltnis der wechselseitigen Leistungen durch eine Mieterhhung ndert. In diesem Falle kann der Mieter auch wegen „Altmngeln“ erneut die Miete mindern, wobei der Umfang der Minderung auf den Mieterhhungsbetrag begrenzt ist (OLG Dsseldorf, Urt. v. 7. 10. 1993 – 10 U 3/93, WuM 1994, 324 = MDR 1994, 371). Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter nach Wegfall des Minderungsrechtes die Mngelbeseitigung zusagt (OLG Kln, Urt. v. 19. 12. 2000 – 3 U 56/00, ZMR 2001, 532 = OLGR Kln 2001, 121).

41. Versorgungssperre durch Vermieter

631a

" Kein Zurckbehaltungsrecht bei Zahlungsverzug des Mieters – Besitz-

631b

strung auch nach Vertragsende Der Vermieter gewerblicher Rume kann auch nach fristloser Kndigung wegen Zahlungsverzugs kein Zurckbehaltungsrecht an der Stromversorgung des Mieters ausben; denn ein solches Recht tritt hinter die Regelungen ber den Besitzschutz zurck. Auch wenn der Vermieter selbst Vertragspartner des Versorgungsunternehmens ist, wird er allein dadurch nicht zum Stromversorger des Mieters, der sich auf das Recht zur Leistungseinstellung nach § 33 Abs. 2 S. 1 AVBELTV berufen knnte (OLG Kln, Beschl. v. 26. 4. 2004 – 1 U 67/03, MietRB 2004, 318 = OLGR Kln 2004, 281). " Zurckbehaltungsrecht bei Zahlungsverzug des Mieters – Keine Besitz-

strung nach Vertragsende Die Unterbrechung der Wasserversorgung durch den Vermieter nach wirksamer Kndigung eines gewerblichen Mietverhltnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters ist keine Besitzstrung im Sinne des § 858 BGB. Denn sie beeintrchtigt nicht den Besitz an der Mietsache, sondern nur deren Gebrauch, zu dessen Gewhrung der Vermieter nach Vertragsbeendigung nicht mehr verpflichtet ist (KG Berlin, Urt. v. 8. 7. 2004 – 12 W 21/04, GuT 2004, 228 = NZM 2005, 65).

127

631c

Rz. 632

632 633

Gewhrleistungsrechte des Mieters

42. Vertragsgemßer Zustand " Wohnraum – Auch bei Altbau muss zeitgemße Haushaltsfhrung un-

ter Einsatz technischer Gerte mglich sein Welcher Zustand einer Mietwohnung als vertragsgemß anzusehen ist, bestimmt sich mangels konkreter Vereinbarungen nach der Verkehrsanschauung. Danach muss auch eine unrenoviert angemietete Wohnung in einem Altbau einem Mindeststandard gengen, der ein zeitgemßes Wohnen ermglicht und alle mit der Haushaltsfhrung blicherweise verbundenen Ttigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt. Ein unter diesem Standard liegender Zustand der Wohnung ist nur dann vertragsgemß, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklrt hat (BGH, Urt. v. 26. 7. 2004 – VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527 = NZM 2004, 736).

634 635

43. Vorrang der Gewhrleistungsvorschriften " Keine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss Neben den Gewhrleistungsrechten aus §§ 536 ff. BGB kommen Ansprche aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen Mngeln der Mietsache nicht in Betracht (BGH, Urt. v. 28. 11. 1979 – VIII ZR 302/78, WuM 1981, 92 = MDR 1980, 306).

636

44. Wohnflche ? Gewhrleistungsrechte des Mieters: Mietflche (Rz. 579)

637 638

45. Zahlungsvorbehalt " Zahlung zur Vermeidung fristloser Kndigung Hat der zur Mietminderung berechtigte Mieter klargestellt, dass er die Miete vorerst nur deshalb weiterzahle, um eine Kndigung wegen Zahlungsverzugs zu vermeiden, so liegt darin die Erklrung eines Zahlungsvorbehalts, der dem Mieter die Rckforderung der rechtsgrundlos gezahlten Miete ermglicht (OLG Zweibrcken, Urt. v. 19. 5. 2004 – 4 U 100/03, MietRB 2005, 4).

128

Zurckbehaltungsrecht bei Mngeln

Rz. 644

46. Zugesicherte Eigenschaft gem. § 536 Abs. 2 BGB

639

" Erklrung muss ber bloße Angabe des Verwendungszwecks hinaus-

640

gehen Unter einer Zusicherung i.S.v. § 536 Abs. 2 BGB ist eine vertraglich bindende Erklrung zu verstehen, die ber die bloße Angabe des Verwendungszwecks im Vertrag hinausgeht (BGH, Urt. v. 28. 11. 1979 – VIII ZR 302/78, WuM 1981, 92 = MDR 1980, 306). " Mietminderungsrecht besteht unabhngig von der Erheblichkeit der

641

Tauglichkeitsminderung Fehlt der Mietsache eine vom Vermieter zugesicherte Eigenschaft, so berechtigt dies den Mieter zur Minderung des Mietzinses unabhngig davon, ob die Minderung der Tauglichkeit erheblich ist oder nicht (OLG Dsseldorf, Urt. v. 9. 11. 1989 – 10 U 190/88, MDR 1990, 342).

47. Zurckbehaltungsrecht bei Mngeln

642

" Allgemeine Grundstze der Einrede des nicht erfllten Vertrags gem.

643

§ 320 BGB Weist die Mietsache erhebliche Mngel auf, so steht dem Mieter neben seinen Gewhrleistungsrechten aus §§ 536 ff. BGB die Einrede des nicht erfllten Vertrags gem. § 320 BGB zu (BGH, Urt. v. 5. 7. 1982 – V ZR 90/81, BGHZ 84, 42 = MDR 1982, 836; BGH, Beschl. v. 11. 6. 1997 – XII ZR 254/95, WuM 1997, 488 = NJWE-MietR 1997, 202). Diese Grundstze gelten auch nach der gesetzlichen nderung der Flligkeit der Miete durch § 556b Abs. 1 BGB; denn durch die Bestimmung des Zahlungszeitpunkts allein wird keine Vorleistungspflicht i.S.v. § 320 Abs. 1 BGB begrndet (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 536 BGB Rdnr. 347; Sternel, WuM 2002, 244, 247; Derleder, NZM 2002, 676, 679). " Ausschluss der Einrede aus § 320 BGB bei fehlender Vertragstreue des

Mieters (Zahlungsverzug) Die Einrede des nicht erfllten Vertrags steht dem Mieter nur dann zu, wenn er sich selbst vertragstreu verhlt. Dies ist nicht der Fall, wenn er in erheblichem Umfang mit der Miete in Verzug ist (OLG Dsseldorf, Urt. v. 1. 3. 2001 – 10 U 4/00, GE 2001, 692; LG Mnchen I, Urt. v. 24. 3. 1999 – 14 S 17277/98, NZM 2000, 87; LG Braunschweig, Urt. v. 14. 9. 1999 – 6 S 427/99, ZMR 1999, 827).

129

644

Rz. 645 645

Gewhrleistungsrechte des Mieters

" Ausschluss mietrechtlicher Gewhrleistung lsst Zurckbehaltungs-

recht grundstzlich unberhrt Die Einrede des nicht erfllten Vertrags bleibt unberhrt von einem vertraglichen Ausschluss des Minderungsrechts (OLG Schleswig, Beschl. v. 10. 10. 1995 – 4 W 19/95, OLGR Schleswig 1996, 97) und grundstzlich auch von dessen Verlust durch lngere vorbehaltlose Mietzahlung (BayObLG, Beschl. v. 10. 5. 1999 – REMiet 1/99, WuM 1999, 392 = ZMR 1999, 616; OLG Naumburg, Urt. v. 3. 8. 1999 – 11 U 25/99, WuM 2000, 242 = OLGR Naumburg 2000, 377), sofern nicht ausnahmsweise Verwirkung in Betracht kommt (BGH, Urt. v. 18. 6. 1997 – XII ZR 63/95, WuM 1997, 488 = MDR 1997, 1112). 646

" Beschrnkungen des „Zurckbehaltungsrechts“ durch AGB betreffen

auch § 320 BGB Formularvertragliche Beschrnkungen des „Zurckbehaltungsrechts“ betreffen nicht nur das Recht aus § 273 BGB, sondern auch die Einrede des nicht erfllten Vertrags gem. § 320 BGB (BGH, Urt. v. 26. 3. 2003 – XII ZR 167/01, NZM 2003, 437 = MDR 2003, 801). Damit wendet sich der BGH gegen anderslautende Rechtsprechung (vgl. etwa OLG Dsseldorf, Urt. v. 21. 10. 1997 – 24 U 223/96, MDR 1998, 588 = NJW-RR 1998, 587; OLG Dsseldorf, Urt. v. 7. 3. 2000 – 24 U 171/99, OLGR Dsseldorf 2001, 266), welche diese Klauseln nach dem Wortlaut der Formulierung einschrnkend dahin auslegt, dass sie nur das „Zurckbehaltungsrecht“ gem. § 273 BGB erfassen. 647

" Beschrnkungen des „Zurckbehaltungsrechts“ durch AGB betreffen

nur § 273 BGB Formularvertragliche Beschrnkungen des „Zurckbehaltungsrechts“ sind einschrnkend dahin auszulegen, dass sie nur die Rechte aus § 273 BGB, nicht jedoch die Einrede des nicht erfllten Vertrags aus § 320 BGB betreffen (OLG Dsseldorf, Urt. v. 21. 10. 1997 – 24 U 223/96, MDR 1998, 588 = NJW-RR 1998, 587; OLG Dsseldorf, Urt. v. 7. 3. 2000 – 24 U 171/99, OLGR Dsseldorf 2001, 266). 648

" Umfang der Leistungsverweigerung – Mindestens dreifacher Minde-

rungsbetrag Zum Umfang des Leistungsverweigerungsrechts wegen Mngeln der Mietsache wird berwiegend die Auffassung vertreten, dass es neben der Mietminderung zu einem monatlichen Einbehalt in Hhe des Drei- bis Fnffachen des Minderungsbetrags berechtigt (OLG Dsseldorf, Urt. v. 1. 3. 2001 – 10 U 4/00, GE 2001, 692; LG Berlin, Urt. v. 19. 7. 2001 – 67 S 109/00, GE 2002, 55), jedoch in der Summe der einbehaltenen Betrge begrenzt ist auf die Hhe der Mngelbeseitigungskosten (LG Berlin, Urt. v. 20. 10. 2000 – 64 S 254/00, GE 2000, 1688). 130

Zurckbehaltungsrecht bei Mngeln

Rz. 651

Dagegen hat der BGH zur Durchsetzung eines Anspruchs auf eine vom Vermieter geschuldete Baumaßnahme (Errichtung einer Brandschutzwand) sogar ein Zurckbehaltungsrecht in insgesamt dreifacher Hhe der Herstellungskosten fr nicht bersetzt gehalten (BGH, Urt. v. 26. 3. 2003 – XII ZR 167/01, NZM 2003, 437 = MDR 2003, 801). " Verzug des Mieters wird schon durch bloßes Bestehen der Einrede aus

649

§ 320 BGB ausgeschlossen Zwar handelt es sich bei dem Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 BGB um eine echte Einrede, die der Schuldner dem auf Erfllung klagenden Glubiger entgegenhalten muss; gleichwohl schließt das bloße Bestehen der Einrede – im Unterschied zu dem Zurckbehaltungsrecht aus § 273 BGB – auch ohne ausdrckliche Geltendmachung den Eintritt des Verzuges aus (BGH, Urt. v. 7. 10. 1998 – VIII ZR 100/97, NJW 1999, 53 = MDR 1999, 26), sofern der Mieter nicht durch Vertrag verpflichtet ist, die Ausbung eines Zurckbehaltungsrechts anzukndigen (KG Berlin, Urt. v. 29. 10. 2001 – 20 U 1885/00, GE 2002, 258 = KGR Berlin 2002, 69). " Vorankndigung der Zurckbehaltung 1 Monat vor Ausbung – In

650

AGB bei Geschftsraum wirksam Die Klausel in einem Formularvertrag ber Geschftsrume, nach welcher der Mieter ein Zurckbehaltungsrecht erst nach einmonatiger Vorankndigung ausben kann, ist im kaufmnnischen Verkehr wirksam (OLG Hamburg, Urt. v. 1. 10. 1997 – 4 U 229/96, WuM 1998, 152 = MDR 1998, 275). " Wegfall der Einrede aus § 320 BGB mit Vertragsende oder Aufgabe der

Mietrume Die Einrede aus § 320 BGB dient ausschließlich der Durchsetzung vertraglicher Erfllungsansprche. Dieser Zweck entfllt, wenn der Mieter an der Vertragserfllung kein Interesse mehr hat, weil das Mietverhltnis beendet ist (BGH, Urt. v. 25. 1. 1982 – VIII ZR 310/80, WuM 1982, 296 = NJW 1982, 874) oder er den Besitz an der Mietsache endgltig aufgegeben hat (OLG Kln, Urt. v. 19. 12. 2000 – 3 U 56/00, OLGR Kln 2001, 121 = ZMR 2001, 532). Damit endet die Einrede, und der Mieter gert mit seiner zurckgehaltenen Leistung in Verzug.

131

651

VI. Kaution und Vermieterpfandrecht

652 653

1. Abrechnungsfrist " Flligkeit vor Ablauf von 6 Monaten – Abrechnung schon vorher mglich Kann der Vermieter ber die Kaution abrechnen, so ist der Rckzahlungsanspruch auch schon vor Ablauf von 6 Monaten fllig (OLG Dsseldorf, Urt. v. 16. 10. 2003 – 10 U 46/03, WuM 2003, 621 = ZMR 2003, 921). Er kann im Einzelfall auch schon nach 21/2 Monaten fllig sein (OLG Kln, Beschl. v. 5. 12. 1997 – 19 W 45/97, WuM 1998, 154 = OLGR Kln 1998, 78).

654

" Hchstfrist 6 Monate – Im Einzelfall auch lnger Fr die Abrechnung ber eine vom Mieter gestellte Kaution wird dem Vermieter von der Rechtsprechung eine Prfungs- und berlegungsfrist von bis zu 6 Monaten nach Vertragsende, Rumung und Herausgabe der Mietrume zugebilligt (OLG Dsseldorf, Urt. v. 16. 12. 1999 – 10 U 72/98, ZMR 2000, 602 = OLGR Dsseldorf 2000, 154; OLG Celle, Urt. v. 14. 12. 1984 – 2 U 7/84, NJW 1985, 1715 = WuM 1986, 61). Die Lnge der Frist hngt von den Umstnden des Einzelfalles ab. Sie kann 6 Monate insbesondere dann berschreiten, wenn dem Vermieter eine Endabrechnung ber die Betriebskosten noch nicht mglich ist (OLG Dsseldorf, Urt. v. 12. 6. 2001 – 24 U 168/00, ZMR 2002, 37 = DWW 2002, 31).

655

" Hchstfrist 6 Monate – Im Einzelfall auch lnger – 2 Jahre jedenfalls zu

lang Auch wenn die Frist fr die Abrechnung ber eine Mietkaution nach den Umstnden des Einzelfalles einen Zeitraum von 6 Monaten berschreiten kann, ist jedenfalls ein Zeitraum von zwei Jahren unangemessen lang (OLG Dsseldorf, Urt. v. 26. 9. 1991 – 10 U 224/90, ZMR 1992, 191 = DWW 1992, 52).

656 657

2. Abtretung der Kaution " Unzulssig gem. § 399 BGB wegen treuhnderischer Zweckbindung –

auch bei Geschftsraum Die Mietkaution unterliegt auch im gewerblichen Mietrecht der treuhnderischen Zweckbindung, so dass gem. § 399 BGB ein Zessionsverbot besteht (OLG Dsseldorf, Urt. v. 20. 1. 2000 – 10 U 182/98, NZM 2001, 380 = OLGR Dsseldorf 2000, 152). 132

Aufrechnung des Mieters mit Kautionsguthaben

Rz. 663

3. Anlage der Kaution

658

" Geschftsraum – Pflicht zur Anlage auf Treuhandkonto auch ohne aus-

659

drckliche Vereinbarung Auch ohne ausdrckliche Abrede hat der Vermieter bei einem Geschftsraummietverhltnis die vom Mieter erbrachte Barkaution auf einem Treuhandkonto anzulegen (KG Berlin, Beschl. v. 1. 10. 1998 – 20 W 6592/98, NZM 1999, 376 = KGR Berlin 1999, 329). " Verletzung der Anlagepflicht i.d.R. keine Untreue i.S.v. § 266 StGB

660

Der Tatbestand der Untreue ist in der Regel nicht erfllt, wenn der Vermieter von Wohnraum ber eine von dem Mieter geleistete Mietkaution vertragswidrig verfgt, insbesondere deren Anlage gem. § 551 BGB unterlsst (OLG Dsseldorf, Beschl. v. 16. 8. 1993 – 1 Ws 606/93, WuM 1993, 680 = ZMR 1993, 576; LG Bonn, Urt. v. 25. 2. 1993 – 35 Qs 3/93, NStZ 1993, 343). " Verletzung der Anlagepflicht als Untreue i.S.v. § 266 StGB

661

Die vorstzliche Verletzung einer aus Gesetz oder Vertrag folgenden Pflicht der Vermieters, die Kaution getrennt von seinem Vermgen anzulegen, kann den Tatbestand der Untreue erfllen (BGH, Beschl. v. 23. 8. 1995 – 5 StR 371/95, BGHSt 41, 224 = MDR 1996, 86) und einen Schadensersatzanspruch des Mieters gem. § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 266 StGB begrnden (OLG Frankfurt, Urt. v. 18. 1. 1989 – 9 U 161/87, WuM 1989, 138 = ZMR 1990, 342).

4. Aufrechnung des Mieters mit Kautionsguthaben

662

? Kaution und Vermieterpfandrecht: Mietermehrheit (Rz. 690) " Geltendmachung erst nach Abwicklung des Mietvertrags

663

Der Mieter, der eine Mietkaution gestellt hat, kann vor Beendigung und Abwicklung des Mietvertrags weder mit der Forderung auf Rckgewhr der Kaution gegen eine Mietzinsforderung aufrechnen noch den Vermieter darauf verweisen, sich wegen eines Mietrckstands aus der Kaution zu befriedigen (BGH, Urt. v. 12. 1. 1972 – VIII ZR 26/71, MDR 1972, 411; OLG Frankfurt, Beschl. v. 3. 3. 2004 – 2 W 10/04, OLGR Frankfurt 2004, 226).

133

Rz. 664

664 665

Kaution und Vermieterpfandrecht

5. Aufrechnung des Vermieters gegen Kautionsguthaben " Keine Aufrechnung des Vermieters bei Aufrechnung mit flligem

Rckzahlungsanspruch des Mieters Hat der Mieter nach Vertragsende und Flligkeit des Anspruchs auf Rckzahlung der Kaution mit diesem Anspruch gegen Forderungen des Vermieters aufgerechnet, so kann der Vermieter danach weitere Forderungen aus dem Mietverhltnis nicht mehr mit der Kaution verrechnen (OLG Celle, Urt. v. 8. 12. 1993 – 2 U 26/93, OLGR Celle 1994, 66). 666

" Verjhrte Schadensersatzforderung – Unterlassene Abrechnung vor Ver-

jhrung hindert Aufrechnung nicht Der Vermieter kann mit einer nach § 548 BGB verjhrten Schadensersatzforderung gegenber dem Anspruch auf Kautionsrckzahlung auch dann aufrechnen, wenn er ber die Kaution nicht innerhalb von 6 Monaten nach Vertragsende abgerechnet hat (BGH, RE v. 1. 7. 1987 – VIII ARZ 2/87, BGHZ 101, 244 = MDR 1987, 929). 667

" Verjhrung der Ansprche vor Mietende fhrt zur Unzulssigkeit der

Aufrechnung Eine Aufrechnung des Vermieters mit verjhrten Ansprchen gegenber dem Anspruch des Mieters auf Auszahlung des Kautionsguthabens ist unzulssig, wenn die Verjhrung bereits vor Ablauf des Mietverhltnisses eingetreten ist. Denn die gem. § 390 S. 2 BGB erforderliche Aufrechnungslage entsteht erst mit Erfllbarkeit des Kautionsrckzahlungsanspruchs, also nicht vor dem rechtlichen Ende des Mietverhltnisses (OLG Dsseldorf, Urt. v. 30. 10. 2001 – 24 U 77/01, WuM 2002, 495 = OLGR Dsseldorf 2002, 338).

668

6. Aufstockung der Kaution ? Kaution und Vermieterpfandrecht: Wiederauffllung der Kaution (Rz. 734)

669

" Anpassung an Miethhe kann bei langfristigem Geschftsraummietver-

trag verlangt werden Bei einem langfristigen Geschftsraummietvertrag, welcher Mieterhhungen aufgrund einer Indexklausel vorsieht, kann die Auslegung des Vertrags eine Verpflichtung des Mieters zur Aufstockung der nach Monatsmieten bemessenen Mietkaution ergeben (OLG Dsseldorf, Urt. v. 5. 5. 1994 – 10 U 186/93, BB 1994, 1814 = OLGR Dsseldorf 1994, 294).

134

Begrenzung gem. § 551 Abs. 1 BGB

Rz. 674

7. Barkaution

670

? Kaution und Vermieterpfandrecht: Begrenzung gem. § 551 Abs. 1 BGB (Rz. 672) " Ersetzung durch Brgschaft – Nicht ohne besondere Vereinbarung, auch

671

bei Geschftsraummiete Auch der gewerbliche Mieter ist ohne gesonderte Vereinbarung nicht befugt, eine Barkaution durch eine Bankbrgschaft zu ersetzen. Denn im Vergleich zur Brgschaft erleichtert die Barkaution dem Vermieter den Zugriff im Sicherungsfall (OLG Celle, Beschl. v. 7. 4. 2003 – 2 W 42/03, OLGR Celle 2003, 221).

8. Begrenzung gem. § 551 Abs. 1 BGB

672

" Barkaution und Brgschaft – Teilunwirksam, soweit Sicherheit insge-

673

samt 3 Nettomieten bersteigt Die Begrenzung der Mietkaution bei Wohnraummietvertrgen auf 3monatliche Nettomieten durch § 551 Abs. 1 BGB gilt auch fr den Fall, dass ein Dritter im Einvernehmen mit dem Mieter zustzlich zu der von diesem gestellten Barkaution eine Brgschaft bernimmt. Die Brgschaftsvereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Dritten ist insoweit unwirksam, als der Vermieter dadurch eine Sicherheit von insgesamt mehr als 3-monatlichen Nettomieten erlangen wrde; denn § 551 Abs. 1 BGB ist eine Verbotsnorm i.S.v. § 134 BGB (BGH, Urt. v. 30. 6. 2004 – VIII ZR 243/03, WuM 2004, 473 = NZM 2004, 613; OLG Kln, Urt. v. 30. 8. 1988 – 22 U 83/88, WuM 1989, 136 = ZMR 1988, 429). Der Mieter kann in diesem Falle verlangen, dass der Brge ber den Betrag von 3 Monatsmieten hinaus nicht in Anspruch genommen wird. Der Brge kann dieses Recht des Hauptschuldners einredeweise geltend machen; denn die Brgschaft als akzessorisches Sicherungsmittel soll dem Glubiger gegen den Brgen keine besseren Rechte geben als gegen den Schuldner (BGH, Urt. v. 20. 4. 1989 – IX ZR 212/88, BGHZ 107, 210 = MDR 1989, 732). " Barkaution und Brgschaft – Wirksam, wenn Dritter unaufgefordert

brgt, ohne Mieter zu belasten Der Grundsatz, dass ein Nebeneinander von Barkaution und Brgschaft dem Vermieter von Wohnraum keine Sicherheit von mehr als 3 monatlichen Nettomieten geben darf (BGH, Urt. v. 20. 4. 1989 – IX ZR 212/88, BGHZ 107, 210 = MDR 1989, 732), gilt nur fr den Fall, dass damit der Mieter selbst ber die durch § 551 Abs. 1 BGB gesetzte Grenze hinaus belastet wrde. Dieser Fall ist nicht gegeben, wenn ein Dritter dem Vermieter unaufgefordert eine Brgschaft fr den Fall des Zustandekommens eines Mietvertrags gibt, z.B. Eltern fr ihre 135

674

Rz. 675

Kaution und Vermieterpfandrecht

Kinder. Ein solcher Brgschaftsvertrag ist unbeschrnkt wirksam (BGH, Urt. v. 7. 6. 1990 – IX ZR 16/90, BGHZ 111, 361 = MDR 1990, 913). 675

" Vereinbarung ber Zahlung berhhter Kaution – Teilunwirksam Eine formularmßige Kautionsabrede im Mietvertrag ber Wohnrume, welche die Zahlung einer Sicherheit von mehr als 3 Monatsmieten vorsieht, ist nur insoweit teilunwirksam, als der gesetzliche Hchstbetrag berschritten ist. Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion greift hier nicht ein, da die Klausel aus sich heraus verstndlich ist und sich sinnvoll in einen zulssigen und einen unzulssigen Regelungsteil trennen lsst (BGH, Urt. v. 3. 12. 2003 – VIII ZR 86/ 03, WuM 2004, 147 = MDR 2004, 565).

676

9. Brgschaft ? Kaution und Vermieterpfandrecht: Barkaution (Rz. 670); Begrenzung gem. § 551 Abs. 1 BGB (Rz. 672)

677

" Brgschaft auf erstes Anfordern – Geschftsraum – In AGB wirksam Die formularvertragliche Verpflichtung des Geschftsraummieters zur Stellung einer Mietsicherheit in Form einer Bankbrgschaft auf erstes Anfordern verstßt auch dann nicht gegen § 307 BGB, wenn der Vermieter sich schon whrend der Mietzeit aus der Kaution befriedigen und sodann ihre Wiederauffllung verlangen kann (OLG Karlsruhe, Urt. v. 2. 7. 2004 – 1 U 12/04, OLGR Karlsruhe 2004, 397 = MDR 2005, 85).

678

" Brgschaft fr Mietzahlungsansprche erfasst auch Anspruch auf Nut-

zungsentschdigung gem. § 546a BGB Eine Brgschaft, die ausdrcklich zur Sicherung von Mietforderungen bernommen wurde, gilt auch fr den Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschdigung wegen Vorenthaltung der Mietsache (OLG Rostock, Urt. v. 30. 9. 2002 – 3 U 143/01, WuM 2003, 55 = ZfIR 2003, 174). 679

" Brgschaftsurkunde – Herausgabe kann nicht an Mieter, sondern nur

an Brgen verlangt werden Hat der Mieter Sicherheit durch Bankbrgschaft geleistet, so kann er nach Mietvertragsende und Wegfall des Sicherungszwecks die Herausgabe der Brgschaftsurkunde nicht zu seinen Hnden, sondern nur an den Brgen verlangen (BGH, Urt. v. 2. 2. 1989 – IX ZR 182/87, NJW 1989, 1482 = MDR 1989, 631; OLG Celle, Urt. v. 17. 4. 2002 – 2 U 223/01, ZMR 2002, 813 = OLGR Celle 2002, 163).

136

Brgschaft

Rz. 684

" Brgschaftsurkunde – Herausgabe nach Ablauf der Prfungsfrist, wenn

680

keine Forderungen erhoben werden Macht der durch eine Mietbrgschaft gesicherte Vermieter nach Vertragsende und Rckgabe der Mietsache weder gegen den Brgen noch gegen den Mieter Forderungen geltend, so ist er nach Ablauf einer angemessenen Prfungs- und berlegungsfrist zur Herausgabe der Brgschaftsurkunde verpflichtet (OLG Hamm, Urt. v. 3. 12. 1991 – 7 U 101/91, OLGR Hamm 1992, 80 = NJW-RR 1992, 1036). " Forderungsaufstellung gegenber dem Brgen beinhaltet i.d.R. keine

681

bindende Kautionsabrechnung Eine Forderungsaufstellung, die der Vermieter dem Brgen mit der Aufforderung zur Auszahlung der Brgschaftssumme bersendet, beinhaltet i.d.R. keine den Vermieter bindende Kautionsabrechnung. Dieser ist deshalb nicht gehindert, die ihm ausgezahlte Brgschaftssumme auf andere Forderungen aus dem Mietverhltnis zu verrechnen (OLG Dsseldorf, Urt. v. 16. 12. 1999 – 10 U 72/ 98, ZMR 2000, 602 = OLGR Dsseldorf 2000, 154). " Inanspruchnahme ohne fllige Forderung zwecks Umwandlung in Bar-

682

kaution ist unzulssig Der Vermieter darf die als Mietsicherheit gestellte Bankbrgschaft nur wegen flliger Forderungen aus dem Mietverhltnis in Anspruch nehmen. Er ist nicht berechtigt, sie in Anspruch zu nehmen, um den Geldbetrag als Barkaution zur Aufrechnung mit knftigen Forderungen zu verwenden (OLG Dsseldorf, Urt. v. 12. 3. 1992 – 10 U 123/91, DWW 1992, 213 = OLGR Dsseldorf 1992, 185). " Verjhrte Vermieteransprche knnen dem Anspruch auf Rckgewhr

683

nicht entgegengehalten werden Anders als bei einer Barkaution kann der Vermieter im Falle einer Brgschaft gegenber dem Anspruch des Mieters auf Rckgewhr der Mietsicherheit nicht mit verjhrten Forderungen aufrechnen. Auch eine analoge Anwendung von § 390 S. 2 BGB scheidet aus (BGH, Urt. v. 28. 1. 1998 – XII ZR 63/96, BGHZ 138, 49 = MDR 1998, 461). " Verjhrung der Vermieteransprche kann auch vom Brgen eingewen-

det werden Sind die durch eine Mietbrgschaft gesicherten Ansprche des Vermieters verjhrt, so kann sich gem. § 768 Abs. 1 S. 1 BGB auch der Brge auf die Verjhrung berufen (OLG Hamm, Urt. v. 24. 2. 1995 – 30 U 222/94, ZMR 1995, 255 = NJW-RR 1995, 939).

137

684

Rz. 685

685 686

Kaution und Vermieterpfandrecht

10. Flligkeit der Kautionszahlung " Wohnraum – Vereinbarung ber Zahlung der vollen Kaution bei Ver-

tragsschluss – Teilunwirksam Die Klausel in einem Wohnraummietvertrag, nach welcher der Mieter die vereinbarte Kaution „mit Abschluss des Mietvertrags“ zu erbringen hat, ist wegen Verstoßes gegen die zwingende Bestimmung des § 551 Abs. 2 BGB (§ 550b Abs. 1 S. 3 BGB a.F.) nur insoweit unwirksam, als sie dem Mieter das Recht beschneidet, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten; die Pflicht zur Leistung der Kaution an sich bleibt bestehen (BGH, Urt. v. 25. 6. 2003 – VIII ZR 344/02, WuM 2003, 495 = MDR 2003, 1348). Dies gilt unabhngig davon, ob die Flligkeitsregelung formularmßig oder als Individualvereinbarung getroffen wurde (BGH, Urt. v. 17. 3. 2004 – VIII ZR 166/03, WuM 2004, 269).

687

11. Flligkeit des Kautionsguthabens

688

" Abrechnungsfrist muss abgelaufen sein Erst mit Ablauf der Abrechnungsfrist wird das Kautionsguthaben des Mieters zur Auszahlung fllig, und erst mit Flligkeit des Zahlungsanspruchs kann der Mieter gegenber einer Forderung des Vermieters aufrechnen (BGH, RE v. 1. 7. 1987 – VIII ARZ 2/87, BGHZ 101, 244 = MDR 1987, 929).

689

12. Kndigung wegen Nichtzahlung der Kaution ? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Kaution (Rz. 1031)

690 691

13. Mietermehrheit " Aufrechnung muss von allen Mietern gemeinsam erklrt werden Bei Personenmehrheit auf Mieterseite muss eine Aufrechnung mit dem Kautionsrckzahlungsanspruch von allen Mietern gemeinsam erklrt werden (OLG Dsseldorf, Urt. v. 28. 11. 2002 – 10 U 172/01, GE 2003, 183 = OLGR Dsseldorf 2003, 23).

138

Nichtzahlung der Kaution

Rz. 697

" Rckzahlungsanspruch steht nur allen Mietern gemeinsam zu

692

Bei Personenmehrheit auf Mieterseite kann die Kaution nur von allen Mietern gemeinsam zurckgefordert werden. Dies gilt unabhngig davon, wer die Kaution geleistet hat (OLG Dsseldorf, Urt. v. 28. 11. 2002 – 10 U 172/01, GE 2003, 183 = OLGR Dsseldorf 2003, 23).

14. Nichtzahlung der Kaution

693

? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Kaution (Rz. 1031) " Beendeter Mietvertrag – Leistung der Kaution kann auch noch nach

694

Vertragsende gefordert werden Der Vermieter kann den Anspruch auf Leistung der vertraglich vereinbarten Mietkaution auch noch nach Mietvertragsende geltend machen, solange und soweit er aus dem Vertrag noch Forderungen hat. Denn er darf durch den Verzug des Mieters mit der Kautionszahlung nicht schlechter gestellt werden, als er bei vertragsgemßer Kautionszahlung gestanden htte (BGH, Urt. v. 12. 1. 1981 – VIII ZR 332/79, WuM 1981, 106 = MDR 1981, 665). Dies gilt auch fr die Wohnraummiete (LG Frankfurt/M., Urt. v. 18. 7. 2000 – 2/11 S 468/99, PE 2001, 331). " Brgschaft – Nach Vertragsende kann statt vereinbarter Brgschaft eine

695

Barkaution verlangt werden Hat der Mieter eine vertraglich geschuldete Sicherheitsleistung durch Bankbrgschaft nicht erbracht, so kann der Vermieter bei fortbestehendem Sicherungsinteresse nach Vertragsende die Zahlung einer Barkaution verlangen (OLG Dsseldorf, Urt. v. 23. 3. 2000 – 10 U 160/97, NZM 2001, 48 = OLGR Dsseldorf 2000, 277). " Kautionsklage nach Vertragsende – Abrechnung ber Betriebskosten

696

Eine Kautionsklage nach Vertragsbeendigung ist auch dann begrndet, wenn noch ber Betriebskosten abzurechnen ist und die dem Vermieter zuzubilligende Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist (OLG Dsseldorf, Urt. v. 20. 1. 2000 – 10 U 182/98, NZM 2001, 380 = OLGR Dsseldorf 2000, 152). " Verzugszinsen knnen nicht verlangt werden, da der Vermieter keinen

Verzugsschaden hat Verzugszinsen kann der Vermieter bei Verzug des Mieters mit der Leistung der vereinbarten Mietkaution nicht verlangen, da ihm kein Verzugsschaden entsteht. Denn die Kaution gehrt nicht zum Vermgen des Vermieters, sondern ist von ihm treuhnderisch zu verwalten (OLG Dsseldorf, Urt. v. 23. 3. 2000 – 10 U 160/97, NZM 2001, 48 = OLGR Dsseldorf 2000, 277). 139

697

Rz. 698

698

Kaution und Vermieterpfandrecht

15. Ratenzahlung ? Kaution und Vermieterpfandrecht: Flligkeit der Kautionszahlung (Rz. 685)

699 700

16. Rechtsverfolgungskosten " Sicherungszweck der Kaution umfasst auch Rechtsverfolgungskosten Die Mietkaution dient auch der Sicherung eines eventuellen Kostenerstattungsanspruchs des Vermieters aus einem Rechtsstreit ber Rechte und Pflichten aus dem Mietverhltnis. Der Mieter ist daher nicht berechtigt, nach Vertragsende gegen einen Anspruch des Vermieters auf Zahlung rckstndiger Miete mit seinem Anspruch auf Rckerstattung der Kaution aufzurechnen (OLG Rostock, Urt. v. 24. 9. 2001 – 3 U 144/00, OLGR Rostock 2002, 60).

701

17. Rckzahlung der Kaution ? Kaution und Vermieterpfandrecht: Mietermehrheit (Rz. 690) ? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Rumungsvergleich (Rz. 1075)

702

" Vorbehaltlose Rckzahlung = schlssiger Verzicht auf weitere Forde-

rungen aus dem Mietverhltnis Zahlt der Vermieter bei Vertragsende die Kaution vorbehaltlos zurck, gibt er damit schlssig zu erkennen, dass er keine weiteren Ansprche mehr aus dem Mietverhltnis hat. Die sptere Geltendmachung von Ansprchen ist damit ausgeschlossen (OLG Mnchen, Urt. v. 14. 7. 1989 – 21 U 2279/89, NJW-RR 1990, 20 = OLGR Mnchen 1996, 159; OLG Dsseldorf, Urt. v. 26. 4. 2001 – 24 U 133/00, WuM 2001, 439 = ZMR 2001, 962).

703

18. Vermieterpfandrecht ? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Rumungsvollstreckung (Rz. 1080)

704

" Allgemeine Voraussetzungen, Darlegungs- und Beweislast des Vermie-

ters Der Vermieter muss bei Geltendmachung seines Pfandrechts darlegen und beweisen, 140

Vermieterpfandrecht

Rz. 708

– dass er eine Forderung gegen den Mieter hat, – wann die Forderung entstanden ist, – dass die in Anspruch genommenen Sachen dem Mieter gehren, – dass der Mieter die Sachen in die Mietrume eingebracht hat (OLG Dsseldorf, Urt. v. 22. 1. 2000 – 24 U 92/99, OLGR Dsseldorf 2001, 266 = DWW 2002, 169). " Beweislast fr Eigentum des Mieters trgt der Vermieter

705

Der Vermieter trgt die Beweislast dafr, dass die Sachen des Mieters, an denen er ein Vermieterpfandrecht geltend macht, im Eigentum des Mieters stehen (OLG Dsseldorf, Urt. v. 22. 1. 2000 – 24 U 92/99, OLGR Dsseldorf 2001, 266 = DWW 2002, 169; OLG Dsseldorf, Urt. v. 15. 1. 1987 – 10 U 162/86, DWW 1987, 330). " Einstweilige Verfgung zur Sicherung des Vermieterpfandrechts – Aus-

706

kunft und Rckschaffung entfernter Sachen Hat der Mieter ohne Wissen oder gegen den Willen des Vermieters Gegenstnde aus den Mietrumen entfernt, die dem Vermieterpfandrecht unterliegen, so kann der Vermieter im Wege der einstweiligen Verfgung Auskunft ber die fortgeschafften Sachen und deren Rckschaffung in die Mietrume verlangen (OLG Rostock, Urt. v. 13. 4. 2004 – 3 U 68/04, OLGR Rostock 2004, 267 = MDR 2004, 1109). " Einstweilige Verfgung zur Sicherung des Vermieterpfandrechts – Be-

707

zeichnung einzelner Pfandstcke nicht erforderlich Da der Vermieter i.d.R. keine genaue Kenntnis ber die seinem Vermieterpfandrecht unterliegenden Sachen des Mieters hat, sind an die Bestimmtheit eines Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfgung mit dem Ziel, dem Mieter die Entfernung der Sachen aus den Mietrumen zu verbieten, keine zu hohen Anforderungen zu stellen (OLG Stuttgart, Beschl. v. 26. 9. 1996 – 5 W 43/96, NJW-RR 1997, 521). Statt einer konkreten Bezeichnung der dem Pfandrecht unterliegenden Sachen kann in diesen Fllen die genaue Bezeichnung der Rume gengen, in denen sich die Sachen befinden (OLG Hamm, Beschl. v. 23. 7. 1999 – 30 W 25/99, MDR 2000, 386 = OLGR Hamm 2000, 4). " Einstweilige Verfgung zur Sicherung des Vermieterpfandrechts –

Rechtsschutzbedrfnis, trotz Selbsthilferechts Der Vermieter kann zur Sicherung seines Vermieterpfandrechts eine einstweilige Verfgung beantragen, durch die dem Mieter verboten wird, die dem Pfandrecht unterliegenden Gegenstnde aus den Mietrumen fortzuschaffen. Ein ent141

708

Rz. 709

Kaution und Vermieterpfandrecht

sprechendes Rechtsschutzbedrfnis wird durch das Selbsthilferecht gem. § 562b Abs. 1 BGB nicht ausgeschlossen. Ein Verfgungsgrund i.S.v. § 935 ZPO besteht, wenn der Mieter erklrt, dass er demnchst ausziehen werde (OLG Celle, Beschl. v. 12. 6. 1986 – 2 W 34/86, NJW-RR 1987, 447). 709

" Freihndiger Verkauf unpfndbaren Mietereigentums – Verbotene Ei-

genmacht i.S.v. § 858 BGB Der freihndige Verkauf unpfndbaren Eigentums des Mieters durch den Vermieter, der sich irrtmlich auf ein Vermieterpfandrecht beruft, stellt eine verbotene Eigenmacht i.S.v. § 858 BGB dar und kann Schadensersatzansprche des Mieters begrnden (OLG Frankfurt, Urt. v. 16. 8. 2000 – 7 U 139/99, OLGR Frankfurt 2001, 27 = InVo 2001, 220). 710

" Pfandkehr – § 289 Abs. 1 StGB erfasst auch das Vermieterpfandrecht Der Straftatbestand der Pfandkehr gem. § 289 Abs. 1 StGB erfasst auch das Vermieterpfandrecht (BayObLG, Urt. v. 9. 4. 1981 – RReg. 5 St 53/81, WuM 1981, 165 = NJW 1981, 1745).

711

" Selbsthilferecht des Vermieters – Nicht prventiv Das Recht des Vermieters, sein Pfandrecht im Wege der Selbsthilfe zu sichern, hat Ausnahmecharakter und berechtigt deshalb erst dann zum Eingreifen, wenn der Mieter damit beginnt, eingebrachte Sachen aus den Mietrumen zu entfernen. Eine prventive Selbsthilfe ist unzulssig (OLG Dsseldorf, Urt. v. 4. 3. 1982 – 10 U 199/81, ZMR 1983, 376; OLG Celle, Urt. v. 10. 11. 1993 – 2 U 115/93, WuM 1995, 188 = ZMR 1994, 163).

712

" Sicherungsbereignung nach Einbringung in die Mietrume – Gutglu-

biger lastenfreier Erwerb nicht mglich An den in die Mietrume eingebrachten Sachen ist ein gutglubiger lastenfreier Erwerb durch Sicherungsbereignung auch dann nicht mglich, wenn der Mieter dem Sicherungsnehmer versichert, dass kein Vermieterpfandrecht an den bereigneten Sachen bestehe (KG Berlin, Urt. v. 13. 12. 1999 – 10 U 7256/98, GE 2000, 675). 713

" Sicherungsbereignung nach Einbringung in die Mietrume – Vermie-

terpfandrecht bleibt unberhrt bertrgt der gewerbliche Mieter whrend der Mietzeit sein gegenwrtiges und knftiges Eigentum am gesamten Bestand seines Warenlagers im Wege der Sicherungsbereignung auf einen Kreditgeber, so behlt das Vermieterpfandrecht seinen Vorrang auch bezglich derjenigen Waren, die erst nach der Sicherungsbereignung in das Lager gelangen (BGH, Urt. v. 12. 2. 1992 – XII ZR 7/91, BGHZ 117, 200 = MDR 1992, 578). 142

Vermieterpfandrecht

Rz. 718

" Sicherungsbereignung vor Einbringung in die Mietrume – Kein Ver-

714

mieterpfandrecht An Sachen, die der Mieters schon vor Einbringung in die Mietrume sicherungsbereignet hat, entsteht kein Vermieterpfandrecht, da es sich nicht mehr um Sachen des Mieters handelt (OLG Oldenburg, Urt. v. 9. 9. 1998 – 2 U 118/ 98, OLGR Oldenburg 1999, 35). " Umfang – Nicht Sachen, die im Eigentum eines Untermieters stehen

715

Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich nicht auf Sachen, die im Eigentum eines Untermieters stehen (OLG Dsseldorf, Urt. v. 15. 1. 1987 – 10 U 162/86, DWW 1987, 330). " Umfang – Nur Ansprche, die bei Geltendmachung des Vermieter-

716

pfandrechts schon entstanden sind Das Vermieterpfandrecht dient nur der Sicherung von Ansprchen, die bei seiner Geltendmachung schon nach Grund und Hhe entstanden sind, nicht hingegen Forderungen, deren Entstehung von knftigen Ereignissen abhngt (OLG Hamm, Urt. v. 10. 12. 1993 – 7 U 63/93, NJW-RR 1994, 655 = OLGR Hamm 1994, 74). " Unbefugte Nutzung gepfndeter Sachen fhrt zu Anspruch des Mieters

717

auf Herausgabe des Erlses Auch wenn der Vermieter wirksam ein Vermieterpfandrecht an Gegenstnden des Mieters erworben hat, ist er nicht berechtigt, sie zu nutzen, da das Vermieterpfandrecht kein Nutzungspfandrecht ist. Die unbefugte Nutzung fhrt zu einem Anspruch des Mieters auf Herausgabe des Erlses, entweder nach § 816 Abs. 1 Satz 1 BGB analog oder aus analoger Anwendung von § 1214 BGB (OLG Frankfurt, Urt. v. 24. 5. 1995 – 21 U 221/93, OLGR Frankfurt 1995, 183 = NJWRR 1996, 585). " Zwangsvollstreckung Dritter – Vermieter muss nur Forderung und bes-

seren Rang des Pfandrechts beweisen Macht der Vermieter wegen einer Mietforderung sein Vermieterpfandrecht am Eigentum des Mieters geltend, so beschrnkt sich seine Beweislast im Streit mit einem Dritten, der gegen den Mieter die Zwangsvollstreckung betreibt, auf den Mietzinsanspruch und die Tatsachen, aus denen sich der bessere Rang seines Pfandrechts ergibt. Dass die Mietforderung noch fortbesteht und nicht etwa durch Erfllung erloschen ist, hat nicht der Vermieter, sondern der Dritte zu beweisen (BGH, Urt. v. 20. 3. 1986 – IX ZR 42/85, ZMR 1986, 232 = MDR 1986, 752).

143

718

Rz. 719

719 720

Kaution und Vermieterpfandrecht

19. Vermieterwechsel " Flligkeit der Kautionsleistung vor Eigentumsbergang – Verußerer

behlt Anspruch Der vor Verußerung des Mietobjekts entstandene und fllig gewordene Anspruch auf Zahlung einer Mietkaution geht nicht ohne weiteres mit dem Eigentum auf den Erwerber ber. Dies gilt jedenfalls insoweit, als der Verußerer noch sicherungsbedrftige Ansprche gegen den Mieter darlegen kann. Da der Verußerer bei fristgerechter Zahlung der Kaution zur Weitergabe an den Erwerber nur in dem Umfang verpflichtet ist, wie er keine eigenen Forderungen gegen den Mieter hat, darf er bei Verletzung der Zahlungspflicht durch den Mieter nicht schlechter gestellt werden (OLG Hamburg, Urt. v. 9. 4. 1997 – 4 U 136/96, WuM 1997, 375 = MDR 1997, 727). 721

" Haftung des Erwerbers fr Rckgewhr – Geschftsraum – Nur bei

Weitergabe der Kaution Hat der Verußerer eines gewerblich vermieteten Grundstcks die Mietkaution nicht an den Erwerber ausgehndigt und hat dieser auch nicht die Verpflichtung zur Rckgewhr der Kaution vertraglich bernommen, so richtet sich der Anspruch des Mieters auf Rckzahlung der Kaution ausschließlich gegen den ursprnglichen Vermieter und Grundstcksverußerer (OLG Rostock, Urt. v. 24. 9. 2001 – 3 U 144/00, OLGR Rostock 2002, 60). 722

" Haftung des Verußerers neben dem Erwerber – Auch bei Weitergabe

der Kaution Hndigt der Verußerer eines Mietobjektes die ihm vom Mieter geleistete Kaution auf Verlangen des Erwerbers an diesen aus, bleibt er neben dem Erwerber zur Rckgewhr der Kaution nach Beendigung des Mietverhltnisses verpflichtet (BGH, Urt. v. 24. 3. 1999 – XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160 = MDR 1999, 988), sofern nicht der Mieter der Weitergabe zustimmt oder sonst zu erkennen gibt, dass er nunmehr allein den Erwerber als Rckzahlungsverpflichteten ansieht (OLG Dsseldorf, Urt. v. 11. 6. 2002 – 24 U 212/01, WuM 2002, 556 = GuT 2002, 186). 723

" Herausgabeanspruch des Erwerbers – Verußerer kann nicht mit An-

spruch aus Kaufvertrag aufrechnen Der Verußerer eines vermieteten Grundstcks kann gegenber dem Anspruch des Erwerbers auf Herausgabe der vom Mieter gestellten Kaution nicht mit einer Forderung aus dem Kaufvertrag aufrechnen, da die Kaution der treuhnderischen Bindung unterliegt (OLG Frankfurt, Urt. v. 29. 5. 1991 – 17 U 110/90, WuM 1991, 484 = ZMR 1991, 340). 144

Vermieterwechsel

Rz. 728

" Herausgabeanspruch des Erwerbers – Verußerer muss Mietkaution

724

herausgeben Der Erwerber eines vermieteten Grundstcks hat gegen den Verußerer einen Anspruch auf Herausgabe der vom Mieter gestellten Kaution (OLG Dsseldorf, Urt. v. 29. 4. 1982 – 10 U 188/81, MDR 1983, 405). " Kautionskonto – Erwerber wird automatisch Kontoinhaber

725

Hat der Vermieter die Mietkaution auf einem Sonderkonto angelegt, so vollzieht sich mit Verußerung des Mietobjekts gem. § 556a S. 1 BGB ein gesetzlicher Kontoinhaberwechsel. Der Anspruch des Erwerbers auf bergabe der Mietkaution reduziert sich dann auf die Herausgabe eines etwa existierenden Sparbuchs und/oder Abgabe einer von der kontofhrenden Bank geforderten Erklrung zur Legitimierung des Erwerbers (OLG Dsseldorf, Urt. v. 12. 3. 1997 – 9 U 201/96, WuM 1997, 264 = OLGR Dsseldorf 1997, 155). " Vertragsbernahme – Rechte aus Mietbrgschaft gehen auf neuen Ver-

726

mieter ber Tritt im Wege der Vertragsbernahme ein neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag ein, so erlangt er auch die Rechte aus einer Mietbrgschaft zugunsten des bisherigen Vermieters (BGH, Urt. v. 20. 6. 1985 – IX ZR 173/84, BGHZ 95, 88 = MDR 1985, 1021). " Weitergabe der Kaution vertraglich ausgeschlossen – Abrechnungs-

727

pflicht trotz fortbestehenden Vertrags Ist zwischen Verußerer und Erwerber des Mietobjektes vereinbart, dass die Mietkaution nicht auf den Erwerber bertragen wird, so muss der frhere Vermieter innerhalb einer angemessenen Prfungs- und berlegungsfrist nach der Verußerung ber die Kaution abrechnen. Nach Ablauf dieser Frist ist das Kautionsguthaben trotz fortbestehenden Mietverhltnisses mit dem Erwerber zur Auszahlung fllig, so dass der Mieter gegenber restlichen Ansprchen des frheren Vermieters die Aufrechnung erklren kann (OLG Dsseldorf, Urt. v. 15. 11. 2001 – 10 U 142/00, ZMR 2002, 109 = OLGR Dsseldorf 2002, 241). " Weitergabeanspruch des Mieters – Nur soweit Altvermieter/Verußerer

keine Ansprche mehr hat Der Mieter von Wohnraum hat bei Verkauf des Mietobjektes einen Anspruch gegen den Vermieter auf Weitergabe der von ihm geleisteten Kaution, soweit dem Vermieter keine durch die Kaution gesicherten Ansprche mehr zustehen (OLG Karlsruhe, RE v. 30. 11. 1988 – 9 REMiet 2/88, ZMR 1989, 89 = NJW-RR 1989, 267).

145

728

Rz. 729

729

Kaution und Vermieterpfandrecht

20. Verwirkung/Verjhrung der Vermieteransprche ? Kaution und Vermieterpfandrecht: Aufrechnung des Vermieters gegen Kautionsguthaben (Rz. 664); Brgschaft (Rz. 676)

730

" Unterlassene Geltendmachung des Anspruchs auf Kautionsleistung al-

lein fhrt nicht zur Verwirkung Den mietvertraglichen Anspruch auf Stellung einer Kaution verwirkt der Vermieter nicht schon dadurch, dass er mehrere Jahre, die strungsfrei verliefen, den Anspruch nicht geltend gemacht hat. Ergibt sich spter durch Streitigkeiten ber finanzielle Forderungen ein besonderes Sicherungsinteresse, so kann er die Kaution auch noch nach Jahren fordern (OLG Dsseldorf, Urt. v. 16. 1. 1996 – 24 U 253/94, OLGR Dsseldorf 1996, 85).

731 732

21. Verzinsungspflicht " Geschftsraum – I.d.R. Verzinsungspflicht, wenn Vereinbarung ber

Verzinsung fehlt Auch fr den Bereich der Geschftsraummiete gilt der Grundsatz, dass eine Mietkaution regelmßig auch dann vom Empfang an zu dem fr Spareinlagen mit dreimonatiger Kndigungsfrist blichen Zinssatz zu verzinsen ist, wenn der Vertrag keine ausdrckliche Bestimmung ber eine Verzinsung enthlt. Denn die Sicherheitsabrede ist nicht darauf gerichtet, dem Vermieter eine zustzliche Einnahmequelle oder ein zinsloses Darlehen zu gewhren, sondern soll ihm Sicherheit fr seine Ansprche aus dem Mietvertrag bieten (BGH, Urt. v. 21. 9. 1994 – XII ZR 77/93, BGHZ 127, 138 = MDR 1994, 1211). 733

" Wohnraum – Altvertrge vor 1. 1. 1983 – I.d.R. Verzinsungspflicht,

wenn Vereinbarung ber Verzinsung fehlt Fehlt in einem Wohnraummietvertrag, der vor In-Kraft-Treten der gesetzlichen Verzinsungspflicht fr Mietkautionen am 1. 1. 1983 geschlossen wurde, eine Vereinbarung zur Verzinsung der Kaution, so hat der Vermieter den Kautionsbetrag von Empfang an zu dem fr Spareinlagen mit 3-monatiger Kndigungsfrist blichen Zinssatz zu verzinsen (BGH, RE v. 8. 7. 1982 – VIII ARZ 3/82, BGHZ 84, 345 = MDR 1982, 925).

146

Zwangsverwaltung

Rz. 740

22. Wiederauffllung der Kaution

734

" Unberechtigte Inanspruchnahme der Kaution wegen Einrede aus § 320

735

BGB – Kein Ergnzungsanspruch Eine Verpflichtung des Mieters, die vom Vermieter whrend des laufenden Mietverhltnisses in Anspruch genommene Mietsicherheit zu ergnzen oder zu ersetzen, besteht nicht, wenn dem Mieter wegen des beanspruchten Betrages die Einrede des nicht erfllten Vertrags gem. § 320 BGB zustand. Da der Mieter in diesem Falle die Minderung der Sicherheit nicht – wie § 240 BGB voraussetzt – verschuldet hat, ist er bei spterem Wegfall der Einrede zwar zur Nachzahlung des zurckgehaltenen Betrags, nicht jedoch zur Auffllung der Sicherheit verpflichtet (OLG Hamm, Urt. v. 27. 3. 1992 – 30 U 179/91, OLGR Hamm 1992, 175).

23. Zurckbehaltungsrecht an Kaution

736

" Mngel der Mietsache geben dem Mieter kein Zurckbehaltungsrecht

737

an der Kaution Der Mieter ist nicht berechtigt, wegen Mngeln der Mietsache eine nach dem Mietvertrag geschuldete Kaution zurckzubehalten (OLG Dsseldorf, Beschl. v. 24. 11. 1997 – 24 W 89/96, ZMR 1998, 159 = OLGR Dsseldorf 1998, 93; KG Berlin, Urt. v. 9. 1. 2003 – 8 U 130/02, GE 2003, 525 = KGR Berlin 2004, 83).

24. Zwangsverwaltung

738

" Aufrechnung des Mieters mit Kaution gegenber Forderungen des Ver-

739

mieters unzulssig Der Mieter ist nicht berechtigt, gegenber dem Zwangsverwalter mit der Kaution gegen Forderungen des in Vermgensverfall geratenen Vermieters aufzurechnen (BGH, Urt. v. 20. 9. 1978 – VIII ZR 2/78, WuM 1979, 101 = JZ 1978, 799). " Haftung des Zwangsverwalters – Auch bei Nichterhalt der Kaution

740

Der Zwangsverwalter hat dem Mieter auch dann die Kaution zurckzugewhren, wenn der Vermieter die vom Mieter erhaltene Kaution nicht an den Zwangsverwalter abgefhrt hat. Dies gilt bei der Wohnraummiete auch dann, wenn die Vorschriften des Mietrechtsreformgesetzes noch nicht anwendbar 147

Rz. 740

Kaution und Vermieterpfandrecht

sind (BGH, Urt. v. 16. 7. 2003 – VIII ZR 11/03, WuM 2003, 630 = MDR 2003, 1409). Denn der Zwangsverwalter tritt gemß § 152 Abs. 2 ZVG in die Verpflichtung des Vermieters zur Rckgewhr der Kaution ein. Eine Einschrnkung der Verpflichtung des Zwangsverwalters dahin, dass diese nur dann besteht, wenn er die Kaution auch vom Vermieter erhalten hat, lsst sich dieser Vorschrift nicht entnehmen (OLG Hamburg, Urt. v. 14. 11. 2001 – 4 U 100/01, WuM 2002, 29 = OLGR Hamburg 2002, 89).

148

VII. Kndigung – Allgemeine Grundstze

1. Abmahnung und Fristsetzung vor fristloser Kndigung

742

" Bestimmtheit – Genaue Bezeichnung der Vertragsstrungen

743

In der Abmahnung oder Fristsetzung mssen die gergten Vertragsstrungen vollstndig und genau bezeichnet sein, denn nur auf die ausdrcklich gergten Vertragsstrungen kann im Wiederholungsfall eine Kndigung gesttzt werden (OLG Naumburg, Urt. v. 30. 6. 1999 – 6 U 92/98, WuM 2000, 246 = ZMR 2000, 381). " Entbehrlichkeit der Abmahnung – nderung vertragswidrigen Verhal-

743a

tens ist nicht zu erwarten Der Ausnahmetatbestand in § 543 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB, wonach eine Abmahnung oder Fristsetzung als Voraussetzung einer fristlosen Kndigung entbehrlich ist, wenn sie „offensichtlich keinen Erfolg verspricht“, ist nur dann gegeben, wenn eine nderung des vertragswidrigen Verhaltens des Vertragspartners unter keinen Umstnden zu erwarten ist (OLG Dsseldorf, Urt. v. 7. 10. 2004 – 10 U 70/04, NZM 2004, 866). " Entbehrlichkeit der Abmahnung – Vertrauensgrundlage des Vertrags

744

endgltig zerstrt Besonders schwer wiegende Vertragsverletzungen knnen ausnahmsweise schon nach einmaligem Vorfall eine Kndigung ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen, wenn die Vertrauensgrundlage des Vertrags endgltig zerstrt ist (BGH, Urt. v. 11. 2. 1981 – VIII ZR 312/79, NJW 1981, 1264 = MDR 1981, 839; BGH, Urt. v. 2. 3. 2004 – XI ZR 288/02, NZM 2004, 430 = MDR 2004, 737). " Vertretung – Zurckweisung der Abmahnung wegen Vollmachtlosig-

keit Wird eine Abmahnung wegen Vertragsverletzungen von einem Bevollmchtigten des Vermieters oder Mieters ohne Vollmachtsnachweis ausgesprochen, so kann sie vom Empfnger gem. § 174 S. 1 BGB zurckgewiesen werden (OLG Celle, Urt. v. 18. 12. 1981 – 2 U 202/81, WuM 1982, 206 = MDR 1982, 410).

149

745

Rz. 746

746 747

Kndigung – Allgemeine Grundstze

2. Abtretung des Kndigungsrechts " Unwirksame Abtretung – Umdeutung in Ermchtigung Die (unwirksame) Abtretung des Rechts zur Kndigung ist gem. § 140 BGB in eine Ermchtigung (§ 185 BGB) zum Kndigungsausspruch umzudeuten, mit der Folge, dass der Ermchtigte im eigenen Namen zum Kndigungsausspruch befugt ist (BGH, Urt. v. 10. 12. 1997 – XII ZR 119/96, WuM 1998, 99 = MDR 1998, 271).

748 749

3. Bedingter Kndigungsausspruch " Bedingungsfeindlichkeit – Ausnahmsweise zulssig – Abhngigkeit des

Bedingungseintritts vom Erklrungsgegner Zwar ist der Ausspruch einer Kndigung grundstzlich bedingungsfeindlich; dies gilt jedoch nicht fr Bedingungen, deren Eintritt der Erklrungsgegner allein in der Hand hat. Dies ist z.B. der Fall bei einer Kndigung wegen Gebrauchsentziehung, welche fr den Fall ausgesprochen wird, dass innerhalb einer bestimmten Frist ein Mangel der Mietrume nicht beseitigt ist (OLG Hamburg, Urt. v. 21. 7. 2000 – 4 U 238/99, ZMR 2001, 25 = NZM 2001, 131), oder bei einer Kndigung wegen Zahlungsverzugs fr den Fall, dass die Rckstnde nicht bis zu einem bestimmten Termin ausgeglichen sind (KG Berlin, Urt. v. 10. 2. 2003 – 8 U 140/02, GE 2003, 740 = KGR Berlin 2004, 105).

750

4. Beendigungszeitpunkt ? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Kndigungstermin (Rz. 800); Umdeutung unwirksamer Kndigung gem. § 140 BGB (Rz. 822)

751

5. Befristeter Vertrag mit Verlngerungsklausel ? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Verlngerung durch Verlngerungsklausel (Rz. 190)

752

" Beendigungstermin – Nach Ende der Grundmietzeit nur zum Ablauf

des Verlngerungszeitraums Verlngert sich der Mietvertrag nach Ablauf einer Mindestmietzeit jeweils um einen bestimmten Zeitraum, sofern keine der Parteien ihn kndigt oder der 150

Empfangsvollmacht fr Kndigung

Rz. 758

Verlngerung widerspricht, so kann er immer nur zum Ablauf des Verlngerungszeitraums beendet werden (OLG Dsseldorf, Urt. v. 4. 2. 1993 – 10 U 71/ 92, DWW 1993, 101 = MDR 1993, 441). " „Kndigung“ und „Widerspruch“ gegen Verlngerung gleichbedeutend

753

Bei einem befristeten Mietvertrag mit Verlngerungsklausel macht es keinen Unterschied, ob zu seiner Beendigung eine „Kndigung“ oder der „Widerspruch“ gegen die Verlngerung vorgesehen ist (BGH, Urt. v. 29. 4. 2002 – II ZR 330/00, BGHZ 150, 373 = MDR 2002, 1199). Auch wenn der Mietvertrag vorsieht, dass sich das Mietverhltnis verlngert, sofern keine der Parteien der Verlngerung widerspricht, ist es unschdlich, wenn statt des Widerspruchs eine Kndigung zum Ablauf der ursprnglichen Mietzeit erklrt wird (OLG Dsseldorf, Urt. v. 14. 5. 2002 – 24 U 139/01, WuM 2002, 606 = ZMR 2002, 910).

6. Begrndung der fristlosen Kndigung

754

" Geschftsraum – Keine Begrndung erforderlich – Grnde knnen im

755

Prozess nachgeschoben werden Im Gegensatz zur fristlosen Wohnraumkndigung muss die fristlose Kndigung von Geschftsraum nicht begrndet werden. Die Grnde knnen im Prozess nachgeschoben werden (BGH, Urt. v. 29. 10. 1986 – VIII ZR 144/85, WuM 1987, 53 = MDR 1987, 312). " Wohnraum – Angabe des Vorgangs und Verhaltens des Kndigungsgeg-

756

ners gengt Die Begrndung der Kndigung soll dem Empfnger vor Augen fhren, auf welche Vorgnge und welches Verhalten die Kndigung gesttzt wird. Dabei drfen keine zu hohen und bertrieben formalistischen Anforderungen gestellt werden (BGH, Beschl. v. 22. 12. 2003 – VIII ZB 94/03, WuM 2004, 97 = NZM 2004, 187).

7. Empfangsvollmacht fr Kndigung

757

" Gegenseitige Bevollmchtigung von Mitmietern – In AGB wirksam

758

Auch in einem Formularmietvertrag ber Wohnraum knnen sich mehrere Mieter gegenseitig zum Empfang von Erklrungen – auch Kndigungen – bevollmchtigen (BGH, RE v. 10. 9. 1997 – VIII ARZ 1/97, BGHZ 136, 314 = MDR 1997, 1111). 151

Rz. 759 759

Kndigung – Allgemeine Grundstze

" Prozessvollmacht zur Abwehr der Rumungsklage schließt i.d.R. Emp-

fangsvollmacht fr Kndigung ein In der einem Rechtsanwalt zur Abwehr einer Rumungsklage erteilten Prozessvollmacht liegt regelmßig auch die Empfangsvollmacht fr eine (weitere) im Zusammenhang mit dem Rechtsstreit abgegebene Kndigungserklrung (BGH, Beschl. v. 23. 2. 2000 – XII ZR 77/98, NZM 2000, 382 = NJW-RR 2000, 745).

760 761

8. Feststellung der Vertragsbeendigung " Mehrfacher Kndigungsausspruch – Feststellungsantrag bezglich sp-

terer Kndigung unschlssig Eine Klage auf Feststellung der Beendigung des Mietverhltnisses durch fristlose Kndigung zu einem bestimmten Datum ist unschlssig, wenn der Klger bereits zuvor mehrfach fristlos gekndigt hatte. Denn hatte schon eine frhere Kndigung das Mietverhltnis beendet, so kann eine nachfolgende Kndigung keine Rechtsfolgen mehr auslsen (BGH, Urt. v. 25. 4. 2001 – XII ZR 263/98, BGHReport 2001, 539).

762 763

9. Form der Kndigung " Versendungsart – Nichtbeachtung vereinbarter Versendungsart un-

schdlich – Schriftform gengt Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Kndigung durch Einschreibebrief zu erfolgen habe, so gengt zu ihrer Wirksamkeit die Einhaltung der Schriftform, whrend die Versendungsart nur den Zugang der Kndigungserklrung sichern soll. Ihr Zugang kann deshalb auch auf andere Weise – insbesondere per Telefax – bewirkt werden (BGH, Urt. v. 22. 4. 1996 – II ZR 65/95, NJW-RR 1996, 866; BGH, Urt. v. 21. 1. 2004 – XII ZR 214/00, WuM 2004, 269 = MDR 2004, 560; OLG Frankfurt, Urt. v. 21. 1. 1999 – 4 U 61/98, NZM 1999, 419 = NJW-RR 1999, 955).

152

Fristlose Kndigung/Grundstze

Rz. 768

10. Fristlose Kndigung/Grundstze

764

? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Abmahnung und Fristsetzung vor fristloser Kndigung (Rz. 742); Geschftsgrundlage/nderung i.S.v. § 313 BGB (Rz. 772); Unzumutbarkeit gem. § 543 BGB (Rz. 827) " Auslauffrist – Allgemeiner Grundsatz – Wirkungszeitpunkt kann hin-

765

ausgeschoben werden Die Beendigungswirkung der fristlosen Kndigung kann durch den Kndigenden hinausgeschoben werden, indem er die Kndigung mit einer Auslauffrist verbindet, also einen zuknftigen Termin nennt, zu dem die Kndigung wirken soll (BGH, Urt. v. 25. 11. 1998 – VIII ZR 221/97, MDR 1999, 307 = NJW 1999, 946). " Auslauffrist – Angemessene Frist (Beispiele)

766

Als angemessen betrachtet wurde von der Rechtsprechung z.B. eine Auslauffrist von 3 Monaten bei einer Restmietzeit von 2 Jahren (OLG Frankfurt, Urt. v. 26. 3. 1993 – 2 U 110/92, OLGR Frankfurt 1994, 254) und 4 Monate bei einer Kndigungsfrist von 6 Monaten (OLG Hamburg, Urt. v. 26. 4. 1995 – 4 U 137/ 94, WuM 1995, 653 = MDR 1996, 358). " Darlegungslast fr Verschulden richtet sich nach Verantwortung fr

766a

Pflichtverletzung Bei der fristlosen Kndigung liegt die Darlegungslast hinsichtlich des wichtigen Grundes beim Kndigenden; bezglich des Verschuldens verlagert sie sich jedoch auf denjenigen, in dessen Verantwortungsbereich die Pflichtverletzung fllt (BGH, Urt. v. 26. 4. 2002 – LwZR 20/01, BGHZ 150, 365 = MDR 2002, 1053; BGH, Urt. v. 15. 3. 2000 – XII ZR 81/97, WuM 2000, 598 = MDR 2000, 875). " Geschftsgrundlage – Eigeninteresse des Kndigenden

767

Eine außerordentliche fristlose Kndigung des Mietvertrags aus Grnden, die nicht in der Person oder dem Risikobereich des anderen Vertragsteils, sondern in eigenen Interessen des Kndigenden liegen, ist nur gerechtfertigt, wenn die Geschftsgrundlage weggefallen ist oder sich wesentlich verndert hat (BGH, Urt. v. 10. 12. 1980 – VIII ZR 186/79, WPM 1981, 66 = DB 1981, 837; BGH, Urt. v. 7. 7. 1971 – VIII ZR 10/70, MDR 1971, 1002 = WPM 1971, 1300). " Rechtzeitigkeit der Kndigung – berlegungsfrist max. 1 bis 2 Monate Die Angemessenheit der berlegungsfrist zwischen Kenntnis des Kndigungsgrundes und Ausspruch der Kndigung richtet sich nach den Umstnden des 153

768

Rz. 769

Kndigung – Allgemeine Grundstze

konkreten Falles. Allein aus einem Zuwarten von 2 Monaten lsst sich kein Schluss auf die Zumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ziehen (BGH, Urt. v. 7. 12. 1983 – VIII ZR 257/82, NJW 1984, 871 = MDR 1984, 573). Dieser Zeitraum darf jedoch i.d.R. nicht berschritten werden (KG Berlin, Urt. v. 27. 2. 2003 – 8 U 316/01, KGR Berlin 2003, 186). Unzulssig ist jedenfalls der Rckgriff auf die 2-Wochen-Frist des § 626 Abs. 2 BGB, da diese Vorschrift keinen allgemeinen Rechtsgedanken enthlt (BGH, Urt. v. 27. 1. 1982 – VIII ZR 295/80, NJW 1982, 2432 = MDR 1982, 662). Die krzeste vom BGH angenommene berlegungsfrist lag bei 1 Monat (BGH, Urt. v. 15. 2. 1967 – VIII ZR 222/64, WPM 1967, 515; ebenso OLG Saarbrcken, Urt. v. 23. 9. 1998 – 1 U 969/97, MDR 1999, 86 = OLGR Saarbrcken 1998, 457; KG Berlin, Urt. v. 24. 6. 2002 – 8 U 87/01, GE 2002, 1265). 769

" Rechtzeitigkeit der Kndigung – Zuwarten in berechtigter Hoffnung auf

Abhilfe kann unschdlich sein Die Berufung auf eine Verwirkung des Kndigungsrechts wegen verspteten Kndigungsausspruchs kann rechtsmissbruchlich sein. Dies kommt z.B. bei einer Kndigung wegen Gebrauchsentziehung in Betracht, wenn der Mieter in der berechtigten Hoffnung auf Abhilfe – auch im Interesse des Vermieters – mit dem Kndigungsausspruch zuwartet (OLG Karlsruhe, Urt. v. 28. 1. 1999 – 9 U 148/97, ZMR 2001, 799 = GE 2001, 1131). 770

" Unzumutbarkeit – Beurteilungsmaßstab – Sicht eines vernnftigen

Durchschnittsbetrachters Maßstab fr die Beurteilung der Unzumutbarkeit ist nicht das subjektive Empfinden des Kndigenden, sondern die Sicht eines vernnftigen Durchschnittsbetrachters, der die Besonderheiten des Vertragsverhltnisses kennt (OLG Rostock, Urt. v. 23. 4. 1996 – 4 U 128/95, OLGR Rostock 1996, 185).

771

11. Fristsetzung ? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Abmahnung und Fristsetzung vor fristloser Kndigung (Rz. 742)

154

Kndigung, unberechtigte

Rz. 778

12. Geschftsgrundlage/nderung i.S.v. § 313 BGB

772

? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Fristlose Kndigung/Grundstze (Rz. 764) ? Kndigung des Mieters: Geschftsgrundlage/nderung i.S.v. § 313 BGB (Rz. 879) " Allgemeiner Grundsatz – Risikosphren

773

Eine außerordentliche Kndigung wegen Wegfalls der Geschftsgrundlage ist unbegrndet, wenn der Kndigungsgrund im eigenen Risikobereich des Kndigenden liegt (BGH, Urt. v. 8. 10. 2003 – XII ZR 329/00, ZMR 2004, 248 = GuT 2004, 12; BGH, Urt. v. 29. 11. 1995 – XII ZR 230/94, NJW 1996, 714 = MDR 1996, 355).

13. Kndigung im Berufungsverfahren

774

" Kosten der Berufung trgt obsiegende Partei – Kndigungsmglichkeit

775

schon in 1. Instanz Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind gem. § 97 Abs. 2 ZPO der obsiegenden Partei aufzuerlegen, wenn diese whrend des zweiten Rechtszuges eine Kndigung ausspricht, die bereits whrend des ersten Rechtszuges mglich gewesen wre (KG Berlin, Urt. v. 2. 2. 1998 – 8 U 7486/97, KGR Berlin 1998, 193).

14. Kndigung, unberechtigte

776

" Empfnger unberechtigter fristloser Kndigung – Eigenes Recht zur

777

fristlosen Kndigung Eine unberechtigte fristlose Kndigung des Mieters oder Vermieters kann den Vertragspartner zum Ausspruch einer eigenen fristlosen Kndigung berechtigen (OLG Dsseldorf, Urt. v. 8. 2. 2001 – 10 U 202/99, NZM 2002, 292 = OLGR Dsseldorf 2001, 239). Dies wurde vom BGH ebenso fr die unberechtigte Kndigung eines Dienstvertrags entschieden (BGH, Urt. v. 1. 12. 1993 – VIII ZR 129/92, NJW 1994, 443 = MDR 1994, 135). " Empfnger unberechtigter fristloser Kndigung – Kein eigenes Kndi-

gungsrecht bei Nachvollziehbarkeit der 1. Kndigung Eine unberechtigte fristlose Kndigung gibt dem Kndigungsempfnger ein eigenes Kndigungsrecht nur dann, wenn dem Kndigenden eine schwere 155

778

Rz. 779

Kndigung – Allgemeine Grundstze

Pflichtverletzung vorzuwerfen ist, die dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhltnisses unzumutbar macht. Dies ist jedenfalls dann zu verneinen, wenn der Kndigungsausspruch angesichts des Verhaltens des Empfngers nachvollziehbar und verstndlich erscheint (OLG Dsseldorf, Urt. v. 26. 6. 1997 – 10 U 95/96, WuM 1997, 556 = ZMR 1997, 596).

779 780

15. Kndigung vor Mietbeginn " Fristlose Kndigung – Schon vor berlassung mglich Die fristlose Kndigung des Mietvertrags kann auch schon vor berlassung der Mietsache ausgesprochen werden (OLG Celle, Urt. v. 20. 2. 2002 – 2 U 183/01, ZMR 2002, 505 = OLGR Celle 2002, 91; OLG Mnchen, Urt. v. 6. 10. 1995 – 21 U 6746/94, OLGR Mnchen 1996, 26 = NJWE-MietR 1996, 127; OLG Dsseldorf, Urt. v. 12. 1. 1995 – 10 U 36/94, WuM 1995, 438 = OLGR Dsseldorf 1995, 167).

781

" Ordentliche Kndigung – Schon vor berlassung mglich – Frist luft

ab Zugang der Kndigung Ein ordentliche Kndigung des Mietvertrags kann auch schon vor seinem Vollzug ausgesprochen werden. In diesem Fall wird die Kndigungsfrist bereits mit Zugang der Kndigung und nicht erst mit Vollzug des Vertrags in Gang gesetzt, sofern die Parteien nichts Abweichendes ausdrcklich vereinbart haben oder ein solcher Parteiwille sich aus einer ergnzenden Vertragsauslegung ergibt. Letzteres kann z.B. der Fall sein, wenn der Vermieter – erkennbar fr den Mieter – im Hinblick auf den Mietvertrag grßere Aufwendungen gemacht hat (BGH, Urt. v. 21. 2. 1979 – VIII ZR 88/78, BGHZ 73, 350 = MDR 1979, 574).

782 783

16. Kndigungsbefugnis " Klage auf Feststellung eines Rechts zur Kndigung – Unzulssig Eine Klage auf Feststellung der Befugnis zur Kndigung ist unzulssig. Denn das Vorliegen eines Kndigungsgrundes ist kein streitiges Rechtsverhltnis i.S.v. § 256 ZPO (LG Darmstadt, Urt. v. 19. 3. 1998 – 3 O 370/97, ZMR 1999, 700). Ein solches liegt in einer rechtlich geregelten Beziehung einer Person zu anderen Personen oder zu einer Sache (BGH, Urt. v. 15. 10. 1956 – III ZR 226/ 55, BGHZ 22, 43 = NJW 1957, 21). Diese Beziehung wird erst durch den Ausspruch der Kndigung hergestellt.

156

Kndigungsbeschrnkung

Rz. 789

17. Kndigungsbeschrnkung

784

? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Kndigungsklauseln (Rz. 795) ? Kndigung des Mieters: Ausschluss der ordentlichen Kndigung (Rz. 847) " Ausschluss ordentlicher Kndigung – In AGB unwirksam

785

Ein formularvertraglicher Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kndigung benachteiligt den Vertragspartner des Formularverwenders unangemessen i.S.v. § 307 BGB (OLG Celle, Urt. v. 16. 8. 1989 – 2 U 219/88, MDR 1990, 154 = NdsRpfl. 1990, 10). " Ausschluss ordentlicher Kndigung fr langen Zeitraum – Begrenzung

786

durch Sittenwidrigkeit Auch fr Miet- und Pachtvertrge gilt der allgemeine schuldrechtliche Grundsatz, dass der individualvertragliche Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kndigung ber einen langen Zeitraum nur durch die guten Sitten und den Grundsatz von Treu und Glauben beschrnkt wird (BGH, Urt. v. 26. 4. 1995 – VIII ZR 124/94, NJW 1995, 2350 = MDR 1995, 1129; BGH, Urt. v. 7. 5. 1975 – VIII ZR 210/73, BGHZ 64, 288 = MDR 1975, 749). " Mietfestschreibung fr bestimmte Dauer beinhaltet i.d.R. keine Kndi-

787

gungsbeschrnkung Die Vereinbarung in einem schriftlichen Mietvertrag ber Geschftsrume, dass die Miete fr einen bestimmten Zeitraum „verbindlich bleiben“ soll, lsst sich in aller Regel nicht dahin auslegen, dass whrend des genannten Zeitraums das Mietverhltnis unkndbar ist (BGH, Urt. v. 28. 1. 1976 – VIII ZR 263/74, WuM 1978, 82 = MDR 1976, 662). " Verschrfte Anforderungen durch AGB binden Verwender auch bei Un-

788

wirksamkeit gem. § 307 BGB Der Verwender eines Formularmietvertrags muss sich an einer vertraglichen Verschrfung der Anforderungen an eine Kndigung (fristlose Kndigung wegen Zahlungsverzugs erst bei Verzugsdauer von mehr als einem Monat) auch dann festhalten lassen, wenn die von ihm verwendete Klausel aus anderen Grnden (schon Verzug mit geringfgigem Betrag gengt) gem. § 9 AGBG bzw. § 307 BGB unwirksam ist (BGH, Urt. v. 8. 7. 1998 – XII ZR 64/96, NZM 1998, 718). " Verschrfte Anforderungen fr Wohnraum-Kndigung binden auch

Rechtsnachfolger des Vermieters Eine vertraglich vereinbarte Verschrfung der Anforderungen an eine ordentliche Kndigung (Notwendigkeit der Vertragsbeendigung wegen wichtiger be157

789

Rz. 790

Kndigung – Allgemeine Grundstze

rechtigter Interessen), die ihren Grund in einer besonderen Rechtsbeziehung des Mieters zum ursprnglichen Vermieter (Wohnbaugenossenschaft) hat, bindet auch dessen Rechtsnachfolger (OLG Karlsruhe, RE v. 21. 1. 1985 – 3 REMiet 8/84, WuM 1985, 77 = ZMR 1985, 123).

790

18. Kndigungserklrung ? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Schlssiges Verhalten als Kndigungserklrung (Rz. 807); Umdeutung unwirksamer Kndigung gem. § 140 BGB (Rz. 822)

791

" Bezeichnung als „Rcktritt“ unschdlich – Ausdruck des unbedingten

Beendigungswillens Kommt der rechtsgeschftliche Wille, das Vertragsverhltnis unter allen Umstnden zu beenden, unmissverstndlich zum Ausdruck, so ist die Erklrung auch dann als Kndigung zu werten, wenn sie als „Rcktritt“ bezeichnet ist (BGH, Urt. v. 17. 12. 1986 – VIII ZR 328/85, WuM 1987, 116 = MDR 1987, 491).

792

19. Kndigungsfrist ? Kndigung des Mieters: Kndigungsfrist des Mieters (Rz. 894) ? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Kndigungsfrist des Vermieters (Rz. 1041)

793

" Beginn der Kndigungsfrist bei noch nicht vollzogenem Mietverhltnis

– Grundstzlich mit Zugang der Kndigung Ein Mietverhltnis kann auch schon vor dem vereinbarten Zeitpunkt der berlassung der Mietrume ordentlich gekndigt werden. Ist nichts anderes bestimmt, so beginnt die Kndigungsfrist auch in diesem Fall mit dem Zugang der Kndigungserklrung (BGH, Urt. v. 21. 2. 1979 – VIII ZR 88/78, BGHZ 73, 350 = MDR 1979, 574). 794

" Kndigung gem. § 550 BGB (Schriftform) – Lngere vertragliche Frist

unbeachtlich Fr die Kndigung eines Mietvertrags, der gem. § 550 BGB mangels Schriftform als fr unbestimmte Zeit geschlossen gilt, ist die vertraglich vereinbarte Kndigungsfrist jedenfalls dann unbeachtlich, wenn sie lnger ist als die gesetzliche Kndigungsfrist (BGH, Urt. v. 29. 3. 2000 – XII ZR 316/97, WuM 2000, 607 = MDR 2000, 821). 158

Kndigungsklauseln

Rz. 798

20. Kndigungsklauseln

795

" Grnde fr fristlose Kndigung vertraglich festgelegt – Allgemeine Vor-

796

aussetzungen mssen zustzlich vorliegen Durch die Vereinbarung in einem Geschftsraummietvertrag, dass bei Vorliegen bestimmter Grnde eine fristlose Kndigung mglich sein soll, bringen die Parteien zum Ausdruck, dass sie diesen Grnden besondere Bedeutung zumessen. Allein die Verwirklichung dieser Grnde lst das Kndigungsrecht jedoch nicht aus. Hinzu kommen muss die allgemeine Kndigungsvoraussetzung der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung und im Regelfall eine vergebliche Abmahnung bzw. Fristsetzung (OLG Naumburg, Urt. v. 6. 5. 2003 – 9 U 16/03, GuT 2004, 10 = MietRB 2004, 74). " Unterschiedlich lange Vertragsbindung bei jederzeitigem Kndigungs-

797

recht einer Partei – In AGB unwirksam Eine formularmßige Regelung in einem Miet- oder Pachtvertrag, wonach eine Partei mehr als 10 Jahre an den Vertrag gebunden ist, whrend die andere von Anbeginn an ein ordentliches Kndigungsrecht hat, ist unwirksam, da sie die langfristig gebundene Partei unangemessen benachteiligt i.S.v. § 307 BGB. Dies wurde entschieden fr folgende Flle, in denen die Klausel jeweils vom Mieter bzw. Pchter gestellt wurde: – Geschftsraum-Mietvertrag mit Laufzeit von 30 Jahren mit Kndigungsrecht des Mieters mit 6-Monats-Frist zum Quartalsende (OLG Hamm, Urt. v. 12. 6. 1987 – 7 U 39/87, ZMR 1988, 386); – Geschftsraum-Mietvertrag mit Laufzeit von 10 Jahren mit Verlngerungsoption und Kndigungsrecht fr Mieter jederzeit mit 6-Monats-Frist (OLG Hamburg, Urt. v. 11. 9. 1991 – 4 U 89/91, ZMR 1991, 476 = NJW-RR 1992, 74); – Landpachtvertrag mit Laufzeit von 15 Jahren und Kndigungsrecht fr Pchter mit 3-Monats-Frist zum Ende des Pachtjahres, sowie Beschrnkung des außerordentlichen Kndigungsrechts des Verpchters auf den Fall des Zahlungsverzugs (OLG Rostock, Urt. v. 18. 11. 1997 – 12 U [Lw] 3/97, AgrarR 1998, 219). " Unterschiedlich lange Vertragsbindung durch vertragliches Sonderkn-

digungsrecht – In AGB wirksam In einem vom Mieter gestellten Formularvertrag ber Geschftsrume kann wirksam ein vorzeitiges Sonderkndigungsrecht fr den Mieter vereinbart werden. Die daraus folgende unterschiedlich lange Vertragsbindung der Parteien verstßt nicht gegen wesentliche Grundgedanken des gesetzlichen Mietrechts (BGH, Urt. v. 30. 5. 2001 – XII ZR 273/98, WuM 2001, 440 = MDR 2001, 1228). 159

798

Rz. 799 799

Kndigung – Allgemeine Grundstze

" Unwirksame AGB-Kndigungsklausel – Verwender muss sich daran

festhalten lassen Der Vermieter als Verwender eines Formularvertrages muss sich an einer gem. § 307 BGB unwirksamen Kndigungsklausel festhalten lassen, wenn der Mieter sich auf eine darin geregelte – fr ihn gnstige – Voraussetzung fr den Kndigungsausspruch beruft (BGH, Urt. v. 8. 7. 1998 – XII ZR 64/96, NZM 1998, 718).

800

21. Kndigungstermin ? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Umdeutung unwirksamer Kndigung gem. § 140 BGB (Rz. 822)

801

" Vertragliche Kndigungsfrist von 3 Monaten ermglicht Kndigung

i.d.R. nur zum Monatsende Die Regelung in einem Mietvertrag ber Geschftsrume, nach der das Mietverhltnis mit einer Frist von drei Monaten gekndigt werden kann, ist hinsichtlich des Kndigungszeitpunktes im Zusammenhang mit den brigen Mietvertragsbestimmungen auszulegen, was i.d.R. dazu fhrt, dass das Mietverhltnis nur zum Monatsende gekndigt werden kann (BGH, Urt. v. 11. 9. 2002 – VIII ZR 235/02, WuM 2003, 635 = MDR 2003, 109).

802

22. Kndigungsvollmacht ? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Vollmacht (Rz. 841)

803 804

23. Personenmehrheit auf Vermieter- oder Mieterseite " Allgemeiner Grundsatz – Kndigungserklrung aller Vermieter gegen-

ber allen Mietern Bei einem Mietverhltnis, an dem mehrere Vermieter oder Mieter beteiligt sind, muss die Kndigung von allen Personen der einen Vertragsseite gegenber allen Personen der anderen Vertragsseite erklrt werden (BGH, Urt. v. 28. 6. 2000 – VIII ZR 240/99, BGHZ 144, 371 = MDR 2000, 1235; BGH, Urt. v. 26. 11. 1957 – VIII ZR 92/57, BGHZ 26, 102 = NJW 1958, 421). Dies gilt z.B. auch dann, wenn der Zugang der Erklrung bei einem der Mieter gengt, weil diese z.B. in einer Gesellschaft brgerlichen Rechts verbunden sind und in entsprechender Anwendung von § 125 Abs. 2 S. 3 HGB der Zugang 160

Sonderkndigungsrecht, vertragliches

Rz. 809

bei einem vertretungsberechtigten Gesellschafter ausreicht (OLG Dsseldorf, Beschl. v. 30. 11. 1995 – 10 W 233/95, ZMR 1996, 324 = WuM 1996, 706) oder wenn die Mieter sich wirksam gegenseitig Empfangsvollmacht erteilt haben (BGH, RE v. 10. 9. 1997 – VIII ARZ 1/97, BGHZ 136, 314 = MDR 1997, 1111). " Ausnahme vom Erfordernis der Kndigung gegenber allen Mietern –

805

Unbekannt verzogener Mitmieter Hat einer von mehreren Mitmietern die Wohnung seit Jahren endgltig aufgegeben, ohne dem Vermieter dies anzuzeigen und seine neue Adresse mitzuteilen, so kann die Kndigung des Vermieters nach Treu und Glauben ausnahmsweise auch dann zulssig sein, wenn sie nur dem in der Wohnung verbliebenen Mitmieter gegenber erklrt und diesem zugegangen ist (OLG Frankfurt, Beschl. v. 13. 12. 1990 – 20 REMiet 2/90, WuM 1991, 76 = ZMR 1991, 103). " Mehrere Kndigungsschreiben mssen in engem zeitlichem Abstand

806

(max. 1 Monat) zugehen Werden bei einer Mehrheit von Kndigungsempfngern mehrere Kndigungsschreiben versandt, so muss zwischen den einzelnen Kndigungserklrungen ein enger zeitlicher Zusammenhang gewahrt sein. Dieser ist bei einem Abstand von mehr als einem Monat nicht mehr gegeben (OLG Dsseldorf, Urt. v. 2. 7. 1987 – 10 U 23/87, MDR 1987, 1026 = NJW-RR 1987, 1369; LG Cottbus, Urt. v. 30. 8. 1994 – 4 S 99/94, WuM 1995, 38 = ZMR 1995, 30).

24. Schlssiges Verhalten als Kndigungserklrung

807

" Beendigungswille muss zweifelsfrei feststehen – Erklrung des Mieters,

808

er werde Mietobjekt nicht beziehen Die Kndigung eines Mietvertrags kann sich auch aus schlssigem Verhalten ergeben, wenn daraus zweifelsfrei deutlich wird, dass eine Partei das Mietverhltnis beenden mchte. Dies wurde z.B. angenommen fr den Fall, dass der Mieter erklrt, er werde das Mietobjekt definitiv nicht beziehen (BGH, Urt. v. 10. 10. 2001 – XII ZR 93/99, NZM 2001, 1077 = NJW-RR 2002, 8) oder er werde ausziehen (OLG Dsseldorf, Urt. v. 28. 11. 2002 – 10 U 172/01, GE 2003, 183 = OLGR Dsseldorf 2003, 23).

25. Sonderkndigungsrecht, vertragliches

809

? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Kndigungsklauseln (Rz. 795)

161

Rz. 810

810

Kndigung – Allgemeine Grundstze

26. Stillschweigende Verlngerung gem. § 545 BGB ? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Neuabschluss des beendeten Vertrags (Rz. 98)

811

" Ausschluss – In AGB wirksam, wenn Klausel aus sich heraus verstnd-

lich ist Die stillschweigende Vertragsverlngerung gem. § 545 BGB ist auch bei der Wohnraummiete durch Formularvertrag abdingbar (BGH, Urt. v. 15. 5. 1991 – VIII ZR 38/90, WuM 1991, 381 = MDR 1991, 628; OLG Hamm, RE v. 9. 12. 1982 – 4 REMiet 12/82, WuM 1983, 48 = MDR 1983, 319), sofern die Klausel aus sich heraus verstndlich ist und nicht nur den Gesetzeswortlaut wiederholt (OLG Schleswig, RE v. 27. 3. 1995 – 4 REMiet 1/93, WuM 1996, 85 = NJW 1995, 2858; LG Mnchen I, Urt. v. 3. 7. 1997 – 7 O 18843/96, WuM 1997, 612 = NJW-RR 1998, 417). 812

" Ausschluss der Wirkungen von § 545 BGB steht konkludenter Verln-

gerungsvereinbarung nicht entgegen Auch bei vertraglichem Ausschluss einer stillschweigenden Vertragsverlngerung gem. § 545 BGB kann sich das Mietverhltnis ber das Vertragsende hinaus durch konkludente Vereinbarung auf unbestimmte Zeit fortsetzen (OLG Oldenburg, Urt. v. 28. 9. 2000 – 8 U 140/00, DWW 2001, 88). 813

" Rechtsmissbrauch scheidet i.d.R. aus – Gesetzliche Fiktion unabhngig

vom Willen der Parteien Die Berufung des Vermieters auf die stillschweigende Vertragsfortsetzung gem. § 545 BGB ist nicht schon dann rechtsmissbruchlich, wenn sie dazu fhrt, dass der Mieter nach seinem Auszug aus den Mietrumen noch bis zum Ablauf der ordentlichen Kndigungsfrist am Vertrag festgehalten wird. Denn die gesetzliche Fiktion dient dazu, einen vertragslosen Zustand zu vermeiden, und ist unabhngig davon, ob die Parteien die Verlngerung oder die Beendigung des Vertrags wollen (OLG Koblenz, Urt. v. 14. 2. 2002 – 5 U 990/01, WuM 2002, 552). 814

" Untervermietung – Auch weitere Belassung an Untermieter ist Ge-

brauchsfortsetzung i.S.v. § 545 BGB Eine Gebrauchsfortsetzung i.S.v. § 545 BGB liegt auch dann vor, wenn der Mieter die untervermieteten Rume nach Ablauf des Hauptmietvertrags dem Untermieter weiter belsst. Denn auch die Untervermietung ist eine Form des Mietgebrauchs (BGH, Beschl. v. 9. 4. 1986 – VIII ZR 100/85, WuM 1986, 281 = MDR 1986, 1016).

162

Stillschweigende Verlngerung gem. § 545 BGB

Rz. 819

" Verspteter Widerspruch – Mieter hat Beweislast fr Kenntniserlan-

815

gung von der Gebrauchsfortsetzung Beruft sich der Mieter auf die Versptung des Widerspruchs gegen eine stillschweigende Vertragsfortsetzung gem. § 545 BGB, so trgt er die Beweislast dafr, dass der Vermieter bei Zugang des Widerspruchs schon lnger als zwei Wochen Kenntnis von der Gebrauchsfortsetzung hatte (BGH, Urt. v. 8. 7. 1998 – XII ZR 116/96, WuM 1998, 549 = MDR 1998, 1342). " Widerspruch – Konkludent durch Bitte um Besttigung der Vertrags-

816

beendigung Der Widerspruch gegen die stillschweigende Fortsetzung des Mietverhltnisses gem. § 545 BGB kann auch konkludent erklrt werden, z.B. durch die ausdrckliche Bitte um Besttigung der Beendigung des Mietverhltnisses (OLG Mnchen, Urt. v. 10. 9. 1993 – 21 U 2281/93, OLGR Mnchen 1994, 63). " Widerspruch – Konkludent durch Darlegung der Unzumutbarkeitsgrn-

817

de (§ 543 BGB) im Kndigungsschreiben Ein konkludenter Widerspruch gegen eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhltnisses kann sich im Falle einer fristlosen Kndigung wegen Unzumutbarkeit auch aus der Darlegung der Kndigungsgrnde im Kndigungsschreiben ergeben (BGH, Urt. v. 16. 9. 1987 – VIII ZR 156/86, WuM 1988, 59 = MDR 1988, 225). " Widerspruch – Konkludent durch Rumungsfristgewhrung bei fristlo-

818

ser Kndigung Gewhrt der Vermieter bei Ausspruch der fristlosen Kndigung eine Rumungsfrist, so liegt darin ein schlssiger Widerspruch gegen eine Vertragsverlngerung gem. § 545 BGB (OLG Schleswig, RE v. 23. 11. 1981 – 6 REMiet 2/81, WuM 1982, 65 = MDR 1982, 322; OLG Mnchen, Urt. v. 26. 1. 2001 – 21 U 3595/94, OLGR Mnchen 2001, 63 = ZMR 2001, 347). " Widerspruch – Personenmehrheit – Widerspruch einer von mehreren

Personen gengt Bei Personenmehrheit auf Mieter- oder Vermieterseite gengt es zur Abwendung einer stillschweigenden Vertragsverlngerung gem. § 545 BGB, wenn eine von mehreren Personen der Verlngerung widerspricht (OLG Rostock, Beschl. v. 23. 3. 2004 – 3 U 273/03, WuM 2004, 470 = NZM 2004, 423).

163

819

Rz. 820 820

Kndigung – Allgemeine Grundstze

" Widerspruch – Rumungsklage wahrt Widerspruchsfrist nur bei Zustel-

lung innerhalb von 2 Wochen Die Erhebung der Rumungsklage innerhalb der Widerspruchsfrist des § 545 BGB gengt zur Fristwahrung nicht, wenn die Klage dem Mieter erst nach Fristablauf zugestellt wird (OLG Stuttgart, RE v. 9. 3. 1987 – 8 REMiet 1/86, WuM 1987, 114 = MDR 1987, 499). 821

" Widerspruch – Vorweggenommener Widerspruch muss zeitnah zum

Vertragsende erklrt werden Der im Kndigungsschreiben erklrte vorsorgliche Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsverlngerung gem. § 545 BGB ist unwirksam, wenn er nicht in nahem zeitlichem Zusammenhang mit der Vertragsbeendigung steht (BayObLG, RE v. 1. 9. 1981 – Allg. Reg. 58/81, WuM 1981, 253 = MDR 1982, 56). Der zeitliche Zusammenhang ist jedenfalls bei einem Zeitraum von 6 Monaten zwischen Widerspruch und Vertragsbeendigung nicht mehr gewahrt (KG Berlin, Urt. v. 21. 6. 2001 – 20 U 3773/99, KGR Berlin 2002, 74). Er wurde auch schon bei einem Zeitraum von 3 Monaten verneint (OLG Hamm, Urt. v. 25. 5. 1993 – 7 U 146/92, OLGR Hamm 1993, 221). Nur bei der fristlosen Kndigung sind Zweifel an der Wirksamkeit des gleichzeitig erklrten Verlngerungswiderspruchs ausgeschlossen (OLG Hamburg, RE v. 27. 7. 1981 – 4 U 27/81, WuM 1981, 205 = NJW 1981, 2258; OLG Schleswig, RE v. 23. 11. 1981 – 6 REMiet 2/81, WuM 1982, 65 = MDR 1982, 322).

822

27. Umdeutung unwirksamer Kndigung gem. § 140 BGB ? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Mietaufhebungsvereinbarung (Rz. 57)

823

" Umdeutung fristloser in ordentliche Kndigung – Nur bei erkennbarem

Willen, Vertrag auf jeden Fall zu beenden Die Umdeutung einer unwirksamen fristlosen Kndigung in eine ordentliche Kndigung ist nur dann mglich, wenn der Wille, den Vertrag auf jeden Fall zum nchstmglichen Termin zu beenden, fr den Kndigungsempfnger zweifelsfrei erkennbar ist. Dieser Wille kann sich auch aus Umstnden außerhalb der Kndigungserklrung ergeben (BGH, Urt. v. 12. 1. 1981 – VIII ZR 332/79, WuM 1981, 106 = MDR 1981, 665; OLG Hamburg, Urt. v. 23. 6. 1997 – 4 U 82/ 96, WuM 1998, 160 = NJW-RR 1998, 807; OLG Dsseldorf, Urt. v. 12. 7. 1990 – 10 U 212/89, DWW 1990, 304).

164

Unzumutbarkeit gem. § 543 BGB

Rz. 828

" Umdeutung in Angebot zu Mietaufhebung – Grundstzlich ausge-

824

schlossen Eine unwirksame Kndigung des Vermieters, die den Mieter zur Rumung der Mietrume veranlasst, kann grundstzlich nicht in ein Angebot zur Vertragsaufhebung umgedeutet werden, welches der Mieter durch Herausgabe der Mietrume annimmt (BGH, Urt. v. 11. 1. 1984 – VIII ZR 255/82, BGHZ 89, 296 = MDR 1984, 571; BGH, Urt. v. 7. 12. 1983 – VIII ZR 206/82, WPM 1984, 171 = GE 1984, 377). " Umdeutung in Angebot zu Mietaufhebung – Erklrung enthlt hilfs-

825

weises Vertragsangebot Die Umdeutung einer unwirksamen Kndigung in ein annahmebedrftiges Angebot zum Abschluss einer Mietaufhebungsvereinbarung ist ausnahmsweise dann mglich, wenn sich aus der Erklrung ergibt, dass sie hilfsweise auf den Abschluss einer Vereinbarung gerichtet ist, was z.B. in einer Aufforderung zur Stellungnahme zum Ausdruck kommen kann (BGH, Urt. v. 24. 9. 1980 – VIII ZR 299/79, WuM 1981, 57 = ZMR 1981, 84). " Unrichtiger Beendigungstermin – I.d.R. zum nchstzulssigen Termin

826

Wurde die Kndigung zu einem unzulssigen Beendigungstermin ausgesprochen, so ist davon auszugehen, dass sie hilfsweise zum nchstmglichen Termin wirken sollte (BGH, Beschl. v. 25. 10. 1995 – XII ZR 245/94, NJWE-MietR 1996, 58 = NJW-RR 1996, 144). Dies gilt jedenfalls dann, wenn zwischen dem angegebenen und dem nchstmglichen Kndigungstermin nur ein verhltnismßig geringer Zeitraum liegt (OLG Frankfurt, Urt. v. 23. 1. 1990 – 5 U 61/89, NJW-RR 1990, 337).

28. Unzumutbarkeit gem. § 543 BGB

827

? Kndigung des Mieters: Unzumutbarkeit/sonstige Grnde fr Mieter (Rz. 900) ? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Unzumutbarkeit/sonstige Grnde fr Vermieter (Rz. 1124) " Allgemeiner Grundsatz – Gesamtwrdigung aus objektiver Sicht mit

Blick auf vertragliche Besonderheiten Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhltnisses kann sich nur aus einer Gesamtwrdigung aller Umstnde ergeben (BGH, Urt. v. 10. 7. 1968 – VIII ZR 120/66, BGHZ 50, 312; OLG Mnchen, Urt. v. 13. 9. 1996 – 21 U 5861/95, OLGR Mnchen 1996, 246 = ZMR 1996, 654). Die Beurteilung ist stets Tatfrage und nicht Rechtsfrage (BayObLG, Beschl. v. 25. 2. 1983 – REMiet 1/82, WuM 1983, 129 = ZMR 1983, 352). Beurteilungsmaßstab ist nicht das subjektive 165

828

Rz. 829

Kndigung – Allgemeine Grundstze

Empfinden des Kndigenden, sondern die Sicht eines vernnftigen Durchschnittsbetrachters, der die Besonderheiten des Vertragsverhltnisses kennt (OLG Rostock, Urt. v. 23. 4. 1996 – 4 U 128/95, OLGR Rostock 1996, 185). 829

" Grnde – Ehrverletzende ußerungen im Rechtsstreit – Zur Rechts-

wahrung geeignet Ehrverletzende ußerungen des Vertragspartners im Rahmen eines Rechtsstreits fhren nicht notwendig zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung, wenn sie objektiv zur Rechtswahrung geeignet sind (OLG Mnchen, Urt. v. 9. 2. 1996 – 21 U 4494/94, ZMR 1996, 487 = OLGR Mnchen 1996, 109). 830

" Widerlegung der Unzumutbarkeit – Angebot neuen Mietvertrags durch

Kndigenden Die vom Kndigenden behauptete Unzumutbarkeit ist widerlegt, wenn dieser dem Vertragspartner unmittelbar vor Kndigungsausspruch den Abschluss eines neuen Vertrages – z.B. ber die Anmietung eines anderen Objekts – anbietet (OLG Dsseldorf, Urt. v. 22. 2. 1996 – 10 U 142/93, ZMR 1996, 436 = OLGR Dsseldorf 1996, 250).

831

29. Verlust des Kndigungsrechts durch lngeres Zuwarten ? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Fristlose Kndigung/Grundstze (Rz. 764)

832

" Geschftsraum – Ausschluss des Verlusts von Rechten durch Nichtaus-

bung – In AGB unwirksam Die Klausel in einem Formularvertrag ber Geschftsrume, nach welcher ein Verlust von Rechten des Vermieters durch deren Nichtausbung ausgeschlossen ist, benachteiligt den Mieter entgegen Treu und Glauben unangemessen und ist gem. § 307 BGB unwirksam. Denn es widerspricht dem Wesen einer fristlosen Kndigung wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung, dass die Ausbung des Kndigungsrechts lngere Zeit in der Schwebe bleibt, da der Vermieter dadurch zu erkennen gibt, dass ihm die Fortsetzung des Mietverhltnisses gerade nicht unzumutbar ist (OLG Mnchen, Urt. v. 28. 2. 2001 – 3 U 5169/00, ZMR 2001, 535 = MDR 2001, 745).

166

Vertrag ber mehr als 30 Jahre gem. § 544 BGB

Rz. 838

30. Vertrag ber mehr als 30 Jahre gem. § 544 BGB

833

" Einseitige Verlngerungsmglichkeit durch Option auf mehr als 30 Jah-

834

re – Fllt unter § 544 BGB Ein Vertrag ber mehr als 30 Jahre i.S.v. § 544 BGB liegt auch dann vor, wenn eine Partei die Laufzeit des Vertrags durch Ausbung einer Verlngerungsoption auf ber 30 Jahre ausdehnen kann (OLG Dsseldorf, Urt. v. 6. 7. 2001 – 24 U 214/00, ZMR 2002, 189 = OLGR Dsseldorf 2002, 115). " Einseitiger Kndigungsausschluss fr mehr als 30 Jahre – Fllt unter

835

§ 544 BGB Ein Vertrag ber mehr als 30 Jahre i.S.v. § 544 BGB liegt auch dann vor, wenn nur fr eine Partei die ordentliche Kndigung fr einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren ausgeschlossen ist (OLG Hamm, Urt. v. 11. 6. 1999 – 30 U 238/98, NZM 1999, 753 = OLGR Hamm 1999, 367). " Kndigungsmglichkeit erst nach Eintritt eines bestimmten Ereignis-

836

ses – Fllt unter § 544 BGB Ein Mietvertrag ber mehr als 30 Jahre i.S.v. § 544 BGB liegt auch dann vor, wenn eine Kndigung erst nach Eintritt eines bestimmten Ereignisses zulssig ist, das auch erst nach mehr als 30 Jahren eintreten kann (OLG Hamburg, Urt. v. 29. 5. 1996 – 4 U 47/96, WuM 1997, 233 = ZMR 1998, 28). " Kndigungsmglichkeit frhestens nach 30 Jahren mit 1 Jahr Frist –

837

Fllt unter § 544 BGB Ein Vertrag ber mehr als 30 Jahre liegt auch vor, wenn das Mietverhltnis frhestens nach Ablauf von 30 Jahren mit einer Frist von einem Jahr gekndigt werden kann. Ein solcher Vertrag kann deshalb nach Ablauf von 30 Jahren mit der gesetzlichen Frist gekndigt werden (OLG Frankfurt, Urt. v. 21. 1. 1999 – 4 U 61/98, NZM 1999, 419 = NJW-RR 1999, 955). " Pachtvertrag auf 99 Jahre – Kein Vertrag auf Lebenszeit, auch wenn

Pchter Ende nicht erleben kann Ein Pachtvertrag auf 99 Jahre ist kein Vertrag auf Lebenszeit i.S.v. § 544 S. 2 BGB, auch wenn beide Parteien bei Vertragsschluss davon ausgingen, dass der Pchter das Vertragsende nicht erleben wird. Der Vertrag kann deshalb nach Ablauf von 30 Jahren mit der gesetzlichen Frist gekndigt werden (OLG Frankfurt, Urt. v. 22. 4. 1994 – 2 U 259/93, OLGR Frankfurt 1994, 146).

167

838

Rz. 839 839

Kndigung – Allgemeine Grundstze

" Unabdingbarkeit – Kein Ausschluss der Kndigung durch Festlegung

eines besonderen Vertragszwecks § 544 BGB ist nicht abdingbar (BGH, Urt. v. 27. 11. 2003 – IX ZR 76/00, NZM 2004, 190 = MDR 2004, 439). Die Kndigungsmglichkeit nach Ablauf von 30 Jahren kann daher nicht durch Festlegung eines besonderen Vertragszwecks ausgeschlossen werden (OLG Hamm, Urt. v. 11. 6. 1999 – 30 U 238/98, NZM 1999, 753 = OLGR Hamm 1999, 367). 840

" Vertragsverlngerung – 30-Jahres-Frist berechnet sich ab Verlngerung Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrags die Verlngerung der ursprnglichen Vertragsdauer in der Weise, dass jedenfalls eine der Parteien mglicherweise mehr als 30 Jahre an den Vertrag gebunden ist, so beginnt die 30-JahresFrist des § 544 BGB erst mit Abschluss der Verlngerungsvereinbarung (BGH, Urt. v. 17. 4. 1996 – XII ZR 168/94, WuM 1996, 476 = MDR 1996, 784; OLG Hamm, Urt. v. 21. 9. 2001 – 30 U 54/01, NZM 2002, 218 = ZMR 2002, 196).

841

31. Vollmacht ? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Empfangsvollmacht fr Kndigung (Rz. 757)

842

" GbR, rechtsfhige – Vollmachtsnachweis durch Vollmacht aller Gesell-

schafter oder Gesellschaftsvertrag Die rechtsfhige Außen-GbR kann Kndigungserklrungen durch einen Alleinvertretungsberechtigten (§ 710 BGB) oder smtliche Gesamtvertretungsberechtigte (§§ 709, 714 BGB) abgeben und entgegennehmen; dabei ist die Vertretungsmacht entweder durch Vollmacht aller Gesellschafter oder durch Gesellschaftsvertrag nachzuweisen (BGH, Urt. v. 9. 11. 2001 – LwZR 4/01, NZM 2002, 163 = MDR 2002, 269). 843

" Kopie der Vollmacht – Ausreichend, wenn Bevollmchtigung bekannt

und nur Umfang zweifelhaft Die von einem Bevollmchtigten ausgesprochene Kndigung unter Beifgung einer Kopie der Vollmacht kann vom Empfnger nicht gem. § 174 BGB zurckgewiesen werden, wenn diesem die Bevollmchtigung – etwa bei Vertretung durch eine Hausverwaltung – bekannt ist und nur Zweifel bestehen, ob die Vollmacht auch die Befugnis zum Kndigungsausspruch umfasst (OLG Frankfurt, Urt. v. 17. 3. 1995 – 10 U 98/94, OLGR Frankfurt 1995, 97 = NJW-RR 1996, 10).

168

Zugang der Kndigung

Rz. 846

" Original – beglaubigte Abschrift nicht ausreichend

844

Die Vollmacht muss im Original vorgelegt werden. Denn aus der Vorlage einer beglaubigten Abschrift ergibt sich nur, dass die Vollmacht einmal erteilt war, nicht jedoch, dass sie bei Absendung des Kndigungsschreibens noch bestand und nicht etwa unter Zurckforderung der Vollmachtsurkunde entzogen wurde. Die nur mit einer beglaubigten Abschrift der Vollmacht versehene Kndigung kann deshalb gem. § 174 BGB zurckgewiesen werden (BGH, Urt. v. 4. 2. 1981 – VIII ZR 313/79, NJW 1981, 1210 = MDR 1981, 664; OLG Karlsruhe, Urt. v. 10. 12. 2002 – 17 U 97/02, OLGR Karlsruhe 2003, 201 = NZM 2003, 513).

32. Zugang der Kndigung

845

" bermittlung per Fax – Eingang im rumlichen Machtbereich des Emp-

fngers – Urlaubsabwesenheit Ist fr die Kndigung eines Geschftsraummietverhltnisses die Schriftform vereinbart, so gengt gem. § 127 BGB die bermittlung des Kndigungsschreibens per Telefax. Dieses ist dem Empfnger zugegangen, wenn es so in seinen rumlichen Machtbereich gelangt ist, dass es alsbald wahrgenommen werden kann (BGH, Urt. v. 22. 4. 1996 – II ZR 65/95, NJW-RR 1996, 866). Dies ist auch dann der Fall, wenn der Empfnger durch Krankheit oder Urlaub an der Kenntnisnahme gehindert ist (BGH, Urt. v. 21. 1. 2004 – XII ZR 214/00, WuM 2004, 269 = MDR 2004, 560).

169

846

VIII. Kndigung des Mieters

847

1. Ausschluss der ordentlichen Kndigung ? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Kndigungsklauseln (Rz. 795)

848

" Befristeter beiderseitiger Ausschluss der ordentlichen Kndigung –

Auch als AGB wirksam Ein zeitlich befristeter Ausschluss der ordentlichen Kndigung durch Formularvertrag ist jedenfalls dann wirksam ist, wenn er fr beide Seiten gilt. Eine solche Vereinbarung beinhaltet keine Abweichung von der gesetzlichen Regelung i.S.v. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB, da auch der Gesetzgeber von der Zulssigkeit eines beiderseitigen Kndigungsausschlusses ausgeht (BGH, Urt. v. 30. 6. 2004 – VIII ZR 379/03, WuM 2004, 542 = NZM 2004, 733; BGH, Urt. v. 14. 7. 2004 – VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543 = NZM 2004, 734). 849

" Befristeter einseitiger Ausschluss der ordentlichen Kndigung des Mie-

ters – Wirksame Individualvereinbarung Ein befristeter Ausschluss des Kndigungsrechts durch Individualvereinbarung verstßt nicht gegen § 573c Abs. 4 BGB; denn eine unzulssige Abweichung von den gesetzlichen Kndigungsfristen zum Nachteil des Wohnraummieters setzt voraus, dass dem Mieter ein Kndigungsrecht berhaupt zusteht (BGH, Urt. v. 22. 12. 2003 – VIII ZR 81/03, WuM 2004, 157 = BGHReport 2004, 574).

850 851

2. Betreutes Wohnen " Betreuungsleistungen – Keine separate Kndigung unter Aufrechterhal-

tung des Mietvertrags Ist Gegenstand des Mietvertrags ein „betreutes Wohnen“ in einer zu diesem Zweck mit ffentlichen Mitteln gefrderten Wohnanlage, so bilden die Betreuungsleistungen eine untrennbare Einheit mit der Gebrauchsberlassung der Wohnung und knnen deshalb nicht unter Aufrechterhaltung des Mietvertrags im brigen separat gekndigt werden (BGH, Beschl. v. 16. 9. 2003 – VIII ZR 187/03, WuM 2003, 573 = NZM 2004, 22).

170

Fristlose Kndigung des Mieters

Rz. 857

3. Feststellungsklage des Vermieters

852

" Fortbestand des Mietverhltnisses – Feststellungsinteresse trotz Mg-

853

lichkeit der Mietzahlungsklage Ein Interesse des Vermieters an der Feststellung des Fortbestehens des Mietverhltnisses nach einer vom Mieter erklrten Kndigung besteht auch dann, wenn diese Frage im Rahmen einer Leistungsklage – z.B. auf Zahlung knftiger Miete – geklrt werden kann (OLG Mnchen, Urt. v. 10. 1. 1997 – 21 U 2464/ 95, OLGR Mnchen 1997, 49 = ZMR 1997, 233; OLG Dsseldorf, Urt. v. 7. 12. 1995 – 10 U 18/95, NJWE-MietR 1996, 154). " Fortbestand des Mietverhltnisses – Kein Feststellungsinteresse – Vor-

854

rang der Zwischenfeststellung Fr die Erhebung einer selbstndigen Klage des Vermieters auf Feststellung des Fortbestandes eines Mietvertrages fehlt es am Feststellungsinteresse, weil die Erhebung einer unselbstndigen Zwischenfeststellungsklage gem. § 256 Abs. 2 ZPO in Verbindung mit einer Leistungsklage auf Zahlung der Miete vorrangig ist (OLG Naumburg, Urt. v. 6. 7. 1999 – 13 U 115/98, NJW-RR 2001, 303). " Rechtskrftige Feststellung des Fortbestands des Vertrags – Fr sptere

855

Mietzinsklage bindend Ist rechtskrftig festgestellt, dass das Mietverhltnis ungeachtet einer Kndigung des Mieters fortbesteht, so kann der Mieter sich gegenber einer anschließenden Mietzahlungsklage nicht darauf berufen, seine Kndigung habe das Mietverhltnis aus anderen als den im Vorprozess vorgetragenen Grnden beendet. Denn aus der Rechtskraft der Feststellung folgt, dass die Parteien mit allem tatschlichen Vorbringen ausgeschlossen sind, das im Widerspruch zu dem Urteil im Vorprozess steht (BGH, Urt. v. 24. 9. 2003 – XII ZR 70/02, BGHReport 2004, 52 = NZM 2004, 99).

4. Fristlose Kndigung des Mieters

856

? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Fristlose Kndigung/Grundstze (Rz. 764) " Unbestimmte Auslauffrist – Kndigung unwirksam

857

Eine außerordentliche Kndigung des Mieters zu einem unbestimmten Termin – „zu dem Zeitpunkt, an dem wir andere Geschftsrume beziehen knnen“ – ist unwirksam. Denn die Kndigung als fremdwirkendes Gestaltungsrecht ist zur Vermeidung eines Schwebezustands nach dem Rechtsgedanken von § 388 171

Rz. 858

Kndigung des Mieters

S. 2 BGB nicht nur bedingungsfeindlich, sondern verbietet aus dem gleichen Grund auch eine Kndigung mit unbestimmtem Wirkungszeitpunkt (BGH, Urt. v. 22. 10. 2003 – XII ZR 112/02, WuM 2004, 269 = MDR 2004, 269).

858

5. Gebrauchsentziehung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB ? Kndigung des Mieters: Unzumutbarkeit/sonstige Grnde fr Mieter (Rz. 900)

859

" Ausschluss der Kndigung, wenn Mieter Gebrauchshindernis selbst zu

vertreten hat Der Mieter kann nicht gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB kndigen, wenn er das Gebrauchshindernis selbst zu vertreten hat, z.B. weil ihm der Ausbruch eines Brands in den Mietrumen zuzurechnen ist (BGH, Urt. v. 26. 11. 1997 – XII ZR 28/96, WuM 1998, 96 = MDR 1998, 207) oder weil er Mitwirkungspflichten bei der Herstellung der Mietrume verletzt hat (BGH, Urt. v. 26. 11. 1997 – XII ZR 308/95, NJW-RR 1998, 801 = NZM 1998, 156). Ein Mitverschulden gengt (OLG Dsseldorf, Urt. v. 10. 2. 1994 – 10 U 50/93, ZMR 1994, 402 = OLGR Dsseldorf 1994, 230). 860

" Beeintrchtigungen durch duldungspflichtige Instandsetzungen – I.d.R.

kein Kndigungsgrund Wegen einer Gebrauchsbeeintrchtigung, die der Mieter gem. § 554 Abs. 1 BGB zu dulden hat, kommt eine fristlose Kndigung wegen Gebrauchsentziehung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB grundstzlich nicht in Betracht. Etwas anderes gilt nur dann, wenn dem Vermieter erhebliche Pflichtverletzungen anzulasten sind, etwa bei erheblicher Vergrßerung des Instandsetzungsaufwands infolge Vernachlssigung der regelmßigen Instandhaltung oder bei nachhaltig verzgerlicher Durchfhrung der Arbeiten (KG Berlin, Urt. v. 26. 8. 2002 – 8 U 181/ 01, KGR Berlin 2003, 124 = GE 2002, 1561). 861

" Behrdliche Genehmigung fehlt – Unzumutbarer Schwebezustand be-

rechtigt zur Kndigung Die Nichterteilung der Schankerlaubnis wegen bauordnungsrechtlicher Beanstandungen berechtigt den Mieter zur Kndigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB, wenn ihm der zeitlich nicht absehbare Schwebezustand nicht zumutbar ist (OLG Dsseldorf, Urt. v. 16. 6. 1988 – 10 U 177/87, OLGZ 1988, 482 = MDR 1988, 866).

172

Gebrauchsentziehung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB

Rz. 867

" Behrdliches Vertriebsverbot wegen mangelhafter Einrichtung einer

862

Fleischverkaufsstelle – Kndigung mglich Ein Recht zur fristlosen Kndigung wegen Gebrauchsentziehung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB wurde bejaht im Falle eines behrdlichen Vertriebsverbotes wegen mangelhafter Einrichtung der als „Fleischwarenverkaufsstelle“ vermieteten Rume (OLG Rostock, Urt. v. 29. 4. 2002 – 3 U 12/01, NZM 2002, 701 = GuT 2002, 109). " Belichtung der Mietrume – Beeintrchtigung durch Bebauung des

863

Nachbargrundstcks – Kndigung mglich Eine Beeintrchtigung des Lichteinfalls in die Mietrume durch Bebauung des Nachbargrundstcks ber das durch ffentlich-rechtliche Vorschriften vorgegebene Maß hinaus kann die fristlose Kndigung wegen Gebrauchsentziehung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen (OLG Hamm, Urt. v. 22. 6. 1982 – 7 U 13/81, ZMR 1983, 273 = MDR 1983, 579). " Einbruchserie in Geschftsrumen – Kndigung mglich

864

Kommt es innerhalb kurzer Zeit zu mehreren Einbrchen in gemietete Geschftsrume mit der Folge, dass der Mieter Versicherungsschutz nur noch zu unvertretbar hohen Prmien erlangen kann, so liegt darin ein Mangel der Mietsache, der zur fristlosen Kndigung wegen Gebrauchsentziehung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt (OLG Naumburg, Urt. v. 16. 12. 1996 – 1 U 175/96, NZM 1998, 438 = NJW-RR 1998, 944). " Einbruchserie in Geschftsrumen – Kndigung unbegrndet

865

Eine fristlose Kndigung des Mietvertrags wegen mehrfacher Einbrche in ein Ladenlokal ist unbegrndet, denn eine Einbruchserie stellt keinen Sachmangel i.S.v. § 536 BGB dar (OLG Rostock, Urt. v. 25. 6. 2001 – 3 U 162/00, OLGR Rostock 2002, 34; KG Berlin, Urt. v. 29. 9. 1997 – 20 U 4599/97, NJW-RR 1998, 944 = NZM 1998, 437). " Feuchtigkeit in den Mietrumen infolge Dachundichtigkeit – Kndi-

866

gung mglich Dringt infolge einer Dachundichtigkeit Feuchtigkeit in die Mietrume, kann dies eine fristlose Kndigung gem. § 543 BGB rechtfertigen (OLG Dsseldorf, Urt. v. 28. 7. 1998 – 24 U 173/97, ZMR 1999, 26 = MDR 1999, 220). " Fristsetzung – Bezugnahme auf behrdliche Verfgung zur Mngelbe-

seitigung mit Fristsetzung gengt Dem Erfordernis der Fristsetzung vor Ausspruch der fristlosen Kndigung wegen Gebrauchsentziehung wird auch durch Bezugnahme auf eine behrdliche 173

867

Rz. 868

Kndigung des Mieters

Verfgung Genge getan, die dem Vermieter unter Fristsetzung die Beseitigung von Mngeln der Mietsache aufgibt (BGH, Urt. v. 23. 3. 1983 – VIII ZR 336/81, WPM 1983, 660). 868

" Fristsetzung – Vorlufige Notmaßnahmen bei Verzgerung der Mngel-

beseitigung Ist dem Vermieter die Mngelbeseitigung innerhalb der Abhilfefrist nicht mglich, so muss er bei sehr erheblicher Gebrauchsbeeintrchtigung (z.B. Eindringen von Regenwasser durch undichtes Dach) einstweilen Notmaßnahmen ergreifen (OLG Dsseldorf, Urt. v. 28. 7. 1998 – 24 U 173/97, ZMR 1999, 26; OLG Dsseldorf, Urt. v. 18. 11. 1997 – 24 U 261/96, NZM 1998, 481 = MDR 1998, 768). 869

" Fristsetzung – Nach Androhung der Ersatzvornahme erneute Fristset-

zung erforderlich Hat der Mieter fr den Fall des fruchtlosen Ablaufs einer zur Mngelbeseitigung gesetzten Frist die Ersatzvornahme angedroht, so kann er eine fristlose Kndigung wegen Gebrauchsentziehung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB nur aussprechen, wenn er dem Vermieter zuvor eine erneute Frist setzt (OLG Hamm, Urt. v. 25. 9. 1990 – 7 U 48/90, NJW-RR 1991, 1035). 870

" Fristsetzung entbehrlich – Vertragsgemßer Zustand nicht in angemes-

sener Zeit herstellbar Eine Fristsetzung ist entbehrlich bei Unmglichkeit der Herstellung des vertragsgemßen Zustands in angemessener Zeit, z.B. bei einer behrdlicher Nutzungsuntersagung (OLG Dsseldorf, Urt. v. 14. 1. 1993 – 10 U 88/92, OLGR Dsseldorf 1993, 194 = DWW 1993, 99; OLG Kln, Beschl. v. 10. 11. 1997 – 19 W 48/97, WuM 1998, 152 = MDR 1998, 709) oder bei langfristigen Bauarbeiten (OLG Brandenburg, Urt. v. 26. 2. 1997 – 3 U 219/96, NJWE-MietR 1997, 224 = OLG-NL 1997, 209). 871

" Geruchsbelstigung – Unzureichende Abluftanlage eines Lebensmittel-

betriebs – Kndigung mglich Erhebliche Belstigungen durch Gerche, die in die Mietrume eindringen, knnen eine fristlose Kndigung wegen Gebrauchsentziehung rechtfertigen. Dies wurde entschieden fr den Fall von Geruchsbelstigungen durch einen Lebensmittelbetrieb infolge unzureichender Abluftanlage (OLG Brandenburg, Urt. v. 4. 11. 1998 – 3 U 46/98, OLGR Brandenburg 2000, 150). 872

" Konkurrenzschutz – „Versicherungsbro“ – Vermietung an Bauspar-

kasse – Kndigung mglich Eine Konkurrenzschutzklausel, durch die sich der Vermieter verpflichtet hat, kein weiteres „Versicherungsbro“ in den Gebudekomplex aufzunehmen, verbietet auch die Vermietung an eine Bausparkasse mit begleitendem Lebensver174

Gebrauchsentziehung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB

Rz. 877

sicherungsgeschft. Ein Verstoß berechtigt den Mieter zur fristlosen Kndigung wegen Gebrauchsentziehung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB (KG Berlin, Urt. v. 3. 3. 1997 – 20 U 1624/96, KGR Berlin 1997, 133). " Mngel der Mietsache – Vom Mieter zu vertreten – Kndigung unbe-

873

grndet Die Kndigung des Mieters gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist ausgeschlossen, wenn er die Strung des vertragsgemßen Gebrauchs – z.B. infolge eines Brandes – selbst zu vertreten hat. Wenn der Schaden beim Mietgebrauch entstanden ist und Ursachen, die in den Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgerumt sind, trgt der Mieter die Beweislast dafr, dass er den Schadenseintritt nicht vertreten hat (BGH, Urt. v. 26. 11. 1997 – XII ZR 28/96, WuM 1998, 96 = MDR 1998, 207). " Nutzungswille – Besitz an Mietsache vorzeitig aufgegeben – Kndigung

874

unbegrndet Ein Recht zur Kndigung wegen Gebrauchsentziehung besteht nicht, wenn der Mieter bei fortbestehendem Mietverhltnis den Besitz an den Mietrumen aufgibt und der Vermieter in der Folgezeit ein Gebrauchshindernis schafft (BGH, Urt. v. 28. 11. 1962 – VIII ZR 77/61, BGHZ 38, 295). " Nutzungswille – Kein Bedarf des Mieters an der Mietsache nach Frist-

875

ablauf – Kndigung unbegrndet Einer Kndigung wegen Gebrauchsentziehung steht nicht entgegen, dass der Mieter aus Grnden in seiner Person die Mietrume nach Ablauf der Abhilfefrist ohnehin nicht mehr gebraucht htte (BGH, Urt. v. 14. 7. 1970 – VIII ZR 173/68, NJW 1970, 1791 = MDR 1970, 1004). " Untermieter – Rumungsverlangen des Eigentmers bei bestehendem

876

Hauptmietvertrag – Kndigung unbegrndet Fordert der Eigentmer der Mietrume den Untermieter auf, die Miete knftig an ihn zu zahlen, andernfalls werde er von ihm die Rumung verlangen, so wird ihm allein dadurch der vertragsgemße Gebrauch der Untermietrume nicht entzogen, solange der Hauptmietvertrag fortbesteht (OLG Hamburg, Urt. v. 27. 3. 1990 – 4 U 236/89, WuM 1990, 340). " Untermieter – Rumungsverlangen des Eigentmers nach beendetem

Hauptmietvertrag – Kndigung mglich Dem Untermieter wird der vertragsmßige Gebrauch i.S.v. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB entzogen, wenn der Eigentmer ihn nach Beendigung des Hauptmietverhltnisses unter Androhung einer Rumungsklage zur Mietzahlung an sich 175

877

Rz. 878

Kndigung des Mieters

selbst auffordert (OLG Hamm, RE v. 26. 8. 1987 – 30 REMiet 1/87, WuM 1987, 346 = MDR 1987, 1025; BGH, Urt. v. 30. 10. 1974 – VIII ZR 69/73, BGHZ 63, 132 = MDR 1975, 134). 878

" Untervermieterlaubnis – Unberechtigter Widerspruch bei allgemein er-

teilter Erlaubnis – Kndigung mglich Widerspricht der Vermieter bei allgemein erteilter Erlaubnis zur Untervermietung dieser im Einzelfall ohne ausreichenden Grund, so kann der Mieter den Vertrag nicht nur gem. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB mit der gesetzlichen Frist, sondern auch fristlos wegen Gebrauchsentziehung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB kndigen (BGH, Urt. v. 11. 1. 1984 – VIII ZR 237/82, BGHZ 89, 308 = MDR 1984, 571).

879

6. Geschftsgrundlage/nderung i.S.v. § 313 BGB ? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Geschftsgrundlage/nderung i.S.v. § 313 BGB (Rz. 772)

880

" Einkaufszentrum – Leerstand – bernahme des Risikos fr Geschfts-

konzept durch Vermieter – Kndigung mglich Erheblicher Leerstand von Ladenlokalen in einem Einkaufszentrum oder einer Ladenpassage kann eine fristlose Kndigung wegen Strung der Geschftsgrundlage rechtfertigen, wenn der Vermieter das Funktionieren seines Konzeptes der Branchenmischung zu seinem eigenen Risiko gemacht hat (OLG Naumburg, Urt. v. 9. 4. 1998 – 3 U 1062/97, zitiert nach JURIS). 881

" Einkaufszentrum – Vermieter bernimmt durch bloße Koordination

kein eigenes Unternehmerrisiko Der Mieter eines Ladenlokals in einem neu errichteten Einkaufszentrum kann sich auf eine Strung der Geschftsgrundlage nicht schon dann berufen, wenn sich wegen mangelnder Kundenakzeptanz seine auch vom Vermieter geteilten Gewinnerwartungen nicht erfllen. Denn zur Geschftsgrundlage gehren nicht die Erwartungen und Umstnde, die in den Risikobereich einer Partei fallen. Das Risiko, mit dem Mietobjekt keine Gewinne zu erzielen, gehrt zum allgemeinen Verwendungsrisiko des Mieters. Es verlagert sich nicht dadurch auf den Vermieter, dass auch dieser bei Vertragsschluss vom wirtschaftlichen Erfolg des Projekts ausging. Das Gewinnerzielungsrisiko kann zwar vertraglich ganz oder teilweise auf den Vermieter bertragen werden. Regelungen wie etwa die Beschrnkung des Sortiments, die Betriebspflicht whrend der Ladenffnungszeiten, die Pflichtmitgliedschaft in der Werbegemeinschaft, die Verpflichtung zur Zahlung von Nebenkosten fr die Gesamtanlage und zur Mitteilung der erzielten Um176

Geschftsgrundlage/nderung i.S.v. § 313 BGB

Rz. 885

stze gengen hierfr jedoch nicht. Entscheidend ist vielmehr, ob der Vermieter ber die Verwaltung und Koordinierung des Einkaufszentrums hinaus ein eigenes unternehmerisches Risiko fr alle Einzelgeschfte bernommen hat (BGH, Urt. v. 16. 2. 2000 – XII ZR 279/97, NZM 2000, 492 = MDR 2000, 821; BGH, Urt. v. 19. 7. 2000 – XII ZR 176/98, NZM 2000, 1005 = MDR 2001, 22; BGH, Urt. v. 1. 7. 1981 – VIII ZR 192/80, ZMR 1981, 368 = MDR 1982, 135). " Kombiladen Hauptmieter/Untermieter – Geschftsaufgabe des Haupt-

882

mieters – Kndigung durch Untermieter mglich Werden in einem Ladenlokal von dem Mieter und dessen Untermieter zwei separate Gewerbe in Kombination zueinander betrieben (Kombiladen bzw. Shop in Shop), dann entfllt mit der Geschftsaufgabe des Hauptmieters die Geschftsgrundlage des Untermietvertrags. Der Untermieter ist dann zur fristlosen Kndigung gem. § 543 BGB berechtigt (OLG Dresden, Urt. v. 10. 4. 2001 – 23 U 3114/00, NZM 2002, 292; OLG Karlsruhe, Urt. v. 22. 6. 1999 – 3 U 4/99, OLGR Karlsruhe 1999, 316). " Kombination Lebensmittelmarkt/Fachgeschft – Schließung des Markts

883

– Kndigungsrecht des Fachgeschfts Hat der Vermieter rumlich miteinander verbundene oder unmittelbar benachbarte Gewerberume an einen Lebensmittelmarkt und an ein Fachgeschft (Bckerei oder Metzgerei) vermietet, so entfllt mit der Schließung des Lebensmittelmarkts die Geschftsgrundlage des Vertrags mit dem Fachgeschft, sofern dieser nach dem Willen beider Parteien gerade im Hinblick auf den Lebensmittelmarkt geschlossen worden war. In diesem Falle kann der Inhaber des Fachgeschfts wegen Wegfalls der Geschftsgrundlage fristlos kndigen (OLG Hamm, Urt. v. 9. 10. 1996 – 33 U 17/96, NJW-RR 1997, 264; OLG Mnchen, Urt. v. 23. 6. 1999 – 3 U 6412/98, ZMR 1999, 634 = MDR 1999, 1434). " Krankheit des Mieters – Keine Fortfhrung des Geschfts – Kndigung

884

unbegrndet Auch eine schwere Erkrankung des Mieters, die ihn an der Fortfhrung seines in den Mietrumen betriebenen Geschfts hindert, begrndet kein Recht zur fristlosen Kndigung wegen Wegfalls der Geschftsgrundlage (OLG Dsseldorf, Urt. v. 6. 6. 2000 – 24 U 186/99, ZMR 2001, 106 = NZM 2001, 669). " Pachtzins kann vom Pchter nicht mehr erwirtschaftet werden – I.d.R.

kein Kndigungsgrund Die Tatsache, dass der Pchter eines Unternehmens trotz berdurchschnittlichen Arbeitseinsatzes die Pacht nicht mehr erwirtschaften kann, rechtfertigt i.d.R. keine Kndigung wegen Strung der Geschftsgrundlage (OLG Dsseldorf, Urt. v. 6. 11. 1997 – 10 U 155/96, ZMR 1998, 218 = OLGR Dsseldorf 1998, 150). 177

885

Rz. 886

886 886a

Kndigung des Mieters

7. Gesundheitsgefhrdung gem. § 569 Abs. 1 BGB " Allgemeine Grundstze – Objektiv erhebliche Gefahr nachhaltiger Ge-

sundheitsschdigung muss konkret drohen Ob eine Gesundheitsgefhrdung vorliegt, richtet sich nach objektiven Maßstben unter Bercksichtigung des gegenwrtigen Standes der medizinischen Erkenntnis. Erheblich ist die Gesundheitsgefhrdung, wenn die Gefahr einer deutlichen und nachhaltigen Gesundheitsschdigung besteht. Diese Gefahr muss konkret drohen. Dabei sind an die Wahrscheinlichkeit der Risikoverwirklichung um so geringere Anforderungen zu stellen, je schwerwiegender die drohende Beeintrchtigung ist (KG Berlin, Urt. v. 26. 2. 2004 – 12 U 1493/00, GuT 2004, 102 = KGR Berlin 2004, 481). 887

" Brandschutzvorrichtungen in Geschftsrumen sind funktionsunfhig

– Kndigung mglich Der Mieter von Gewerberumen kann den Mietvertrag gem. § 543 BGB wegen Gesundheitsgefhrdung fristlos kndigen, wenn die mitvermieteten Brandschutzvorrichtungen nicht funktionsfhig sind und dadurch die konkrete Gefahr eines Großbrandes besteht (KG Berlin, Urt. v. 22. 9. 2003 – 12 U 15/02, ZMR 2004, 259 = KGR Berlin 2004, 97). 888

" Hinnahme der Beeintrchtigung ber lngere Zeit – Mieter muss zuge-

sagte Abhilfe abwarten Hat der Mieter eine Gesundheitsbeeintrchtigung ber lngere Zeit hingenommen, so ist es ihm nach Treu und Glauben zuzumuten, zunchst die vom Vermieter angekndigten Abhilfemaßnahmen abzuwarten bzw. dem Vermieter vor Kndigungsausspruch eine Abhilfefrist zu setzen (KG Berlin, Urt. v. 1. 10. 2001 – 8 U 3861/00, GE 2001, 1539 = KGR Berlin 2002, 73). 889

" Innenraumtemperaturen in Ladenlokal von 35 Celsius und mehr im

Sommer – Kndigung mglich Steigen in einem Ladenlokal in einem gewhnlichen Sommer die Innenraumtemperaturen ber lngere Zeit hinweg auf mehr als 35 Grad Celsius, so ist der Mieter zur fristlosen Kndigung wegen Gesundheitsgefhrdung berechtigt (OLG Dsseldorf, Urt. v. 4. 6. 1998 – 24 U 194/96, NZM 1998, 915 = MDR 1998, 1217). 890

" Schimmelbefall an einigen Wandstellen gengt noch nicht fr erhebli-

che Gefhrdung der Gesundheit Allein die Mglichkeit, dass sich auf Grund von Schimmelbildung an einigen Stellen der Wand einer Wohnung Schimmelsporen und toxische Stoffe in der 178

Kndigungsfrist des Mieters

Rz. 896

Atemluft befinden knnten, stellt noch keine konkrete Gesundheitsgefhrdung dar, die eine fristlose Kndigung i.S.v. § 543 BGB rechtfertigt (KG Berlin, Urt. v. 11. 8. 2003 – 8 U 124/02, KGR Berlin 2004, 81). " Schimmelbefall – rztliche Bescheinigung ohne Laboruntersuchung ge-

891

ngt nicht zum Nachweis der Gefahr Zum Nachweis einer erheblichen Gesundheitsgefhrdung durch Befall der Mietrume mit Schimmelpilz gengt eine rztliche Bescheinigung ohne Laboruntersuchung nicht (KG Berlin, Urt. v. 26. 2. 2004 – 12 U 1493/00, GuT 2004, 102 = KGR Berlin 2004, 481). " Verwirkung des Kndigungsrechtes durch lngeres Zuwarten kommt

892

nicht in Betracht Solange vom Zustand der Mietrume eine konkrete Gesundheitsgefhrdung ausgeht, kann das Kndigungsrecht des Mieters selbst durch lngere Nichtausbung nicht verwirkt werden (KG Berlin, Urt. v. 22. 9. 2003 – 12 U 15/02, ZMR 2004, 259 = KGR Berlin 2004, 97). " Zwischenmieter hat Kndigungsrecht gegenber Hauptvermieter

893

Das Recht zur fristlosen Kndigung eines Mietvertrags wegen Gesundheitsgefhrdung steht auch dem Zwischenmieter im Verhltnis zum Hauptvermieter zu (BGH, Urt. v. 17. 12. 2003 – XII ZR 308/00, WuM 2004, 206 = MDR 2004, 500).

8. Kndigungsfrist des Mieters

894

? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Kndigungsfrist (Rz. 792) " DDR-Mietvertrag – Zwei-Wochen-Frist gilt auch nach dem Beitritt fort

895

Die Klausel in einem whrend der Geltung des Zivilgesetzbuchs der DDR geschlossenen Mietvertrag ber Wohnrume, wonach der Mieter das Mietverhltnis mit einer Frist von 2 Wochen kndigen kann, gilt als wirksame vertragliche Vereinbarung nach dem 3. 10. 1990 fort (KG Berlin, RE v. 22. 1. 1998 – 8 REMiet 6765/97, WuM 1998, 149 = MDR 1998, 395). " Wohnraum – Altvertrag – Lngere Kndigungsfristen gelten auch als

AGB nach 1. 9. 2001 fort Auch formularvertragliche Regelungen der Fristen zur ordentlichen Kndigung, die vor dem 1. 9. 2001 getroffen wurden und die den Inhalt des § 565 Abs. 2 BGB a.F. wrtlich wiedergeben oder darauf verweisen, sind „vertragliche Vereinbarungen“ i.S.v. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB, welche auch nach dem 1. 9. 179

896

Rz. 897

Kndigung des Mieters

2001 fortgelten und dazu fhren, dass der Wohnraum-Mieter an die nach Ablauf von 5, 8 und 10 Jahren Mietdauer auf 6, 9 und 12 Monate verlngerte Kndigungsfrist gebunden bleibt (BGH, Urt. v. 18. 6. 2003 – VIII ZR 240/02, BGHZ 155, 178 = WuM 2003, 505). 897

" Wohnraum – Altvertrag – Vereinbarte „Gesetzliche Kndigungsfrist“

gilt auch als AGB nach 1. 9. 2001 fort Auch die formularvertragliche Vereinbarung der „gesetzlichen Kndigungsfrist“, die in einem vor dem 1. 9. 2001 geschlossenen Wohnraummietvertrag getroffen wurde und in einer Fußnote durch sinngemße Wiedergabe der gestaffelten Fristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. konkretisiert ist, gilt als „vertragliche Vereinbarung“ i.S.v. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB, welche auch nach dem 1. 9. 2001 fortgilt und dazu fhrt, dass der Mieter an die nach Ablauf von 5, 8 und 10 Jahren Mietdauer auf 6, 9 und 12 Monate verlngerte Kndigungsfrist gebunden bleibt (BGH, Urt. v. 10. 3. 2004 – VIII ZR 34/03, WuM 2004, 273 = MDR 2004, 738).

898 899

9. Staffelmiete/Kndigungsrecht gem. § 557a Abs. 3 BGB " Verlngerungsklausel – Vorgegebene Kndigungstermine binden den

Mieter nach 4 Jahren nicht mehr Ist eine Staffelmiete vereinbart, so besteht das vorzeitige Kndigungsrecht des Mieters gem. § 557a Abs. 3 BGB auch dann, wenn sich das Mietverhltnis nach Ablauf einer festen Mietzeit automatisch um jeweils ein Jahr verlngert, sofern es nicht zum Ablauf der Verlngerungszeit gekndigt wird. Denn die daraus folgende Beschrnkung der Kndigungsmglichkeit auf nur einen Termin im Jahr widerspricht dem Gesetzeszweck und ist deshalb unwirksam (BGH, Urt. v. 2. 6. 2004 – VIII ZR 316/03, WuM 2004, 483 = NZM 2004, 736). Der Mieter kann deshalb erstmals zum Ablauf des vierten Vertragsjahres und sodann zu jedem folgenden Monatsende mit der gesetzlichen Frist kndigen.

900

10. Unzumutbarkeit/sonstige Grnde fr Mieter ? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Unzumutbarkeit gem. § 543 BGB (Rz. 827)

901

" Betriebskosten – Jahrelange Nichtabrechnung und Weigerung, Gutha-

ben auszuzahlen – Kndigung mglich Ein grob vertragswidriges Verhalten des Vermieters bei der Abrechnung der Betriebskosten kann fr den Mieter zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung 180

Unzumutbarkeit/sonstige Grnde fr Mieter

Rz. 906

i.S.v. § 543 BGB fhren. Dies wurde bejaht in einem Fall, in dem der Vermieter jahrelang keine Abrechnung erteilt und dann ein Guthaben des Mieters selbst nach rechtskrftiger Verurteilung nicht ausgezahlt hatte (OLG Dsseldorf, Urt. v. 20. 12. 1990 – 10 U 137/90, DWW 1991, 78 = ZAP EN-Nr. 218/91). " Betriebskosten – Unterlassene Abrechnung – Fr sich genommen kein

902

Kndigungsgrund Allein die grundlose Verzgerung der Betriebskostenabrechnung berechtigt den Mieter nicht zur fristlosen Kndigung des Mietverhltnisses (OLG Mnchen, Urt. v. 10. 1. 1997 – 21 U 2464/95, ZMR 1997, 233 = OLGR Mnchen 1997, 49); denn er hat die Mglichkeit, auf Rechnungslegung zu klagen (BGH, RE v. 19. 12. 1990 – VIII ARZ 5/90, BGHZ 113, 188 = MDR 1991, 524). " Ersatzmieterstellung – Vereitelung durch Vermieter

903

Eine fristlose Kndigung des Mieters gem. § 543 BGB wegen Vereitelung einer Ersatzmieterstellung kommt nur in Betracht, wenn der angebotene Ersatzmieter solvent und bereit ist, in den bestehenden Mietvertrag ohne jede nderung einzutreten (OLG Dsseldorf, Urt. v. 16. 1. 1996 – 24 U 270/94, NJWE-MietR 1996, 176 = OLGR Dsseldorf 1996, 75). " Instandsetzung – Weigerung des Vermieters, behrdliche Auflagen zu

904

erfllen – Kndigung mglich Weigert sich der Vermieter trotz Aufforderung beharrlich, behrdliche Auflagen zur Instandsetzung des Mietobjektes zu erfllen, so kann dies die fristlose Kndigung durch den Mieters rechtfertigen (OLG Frankfurt, Urt. v. 21. 2. 1979 – 13 U 227/77, WuM 1980, 133). " Konkurrenzschutz – Verletzung vereinbarten Konkurrenzschutzes durch

905

Vermieter – Kndigung mglich Verstßt der Vermieter gegen eine vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutzklausel, so kann dies die fristlose Kndigung des Mietverhltnisses durch den Mieter rechtfertigen (KG Berlin, Urt. v. 3. 3. 1997 – 20 U 1624/96, KGR Berlin 1997, 133). " Mietpreisberhhung – Kndigungsrecht des Mieters gem. § 543 BGB –

Frage des Einzelfalls Es ist eine Frage des Einzelfalls, ob das Vorliegen einer Mietpreisberhhung i.S.v. § 5 WiStG den Mieter zum Ausspruch einer fristlosen Kndigung berechtigt (OLG Frankfurt, Beschl. v. 7. 8. 2000 – 20 REMiet 1/98, WuM 2000, 537 = OLGR Frankfurt 2000, 283).

181

906

Rz. 907 907

Kndigung des Mieters

" Untermiete – Fehlende Erlaubnis – Kndigungsrecht des Untermieters Durfte der Untermieter von Geschftsrumen, die seine Existenzgrundlage bilden, davon ausgehen, dass seitens des Hauptvermieters eine Erlaubnis zur Untervermietung vorliegt, so kann ihm die Vertragsfortsetzung unzumutbar sein, wenn sich dies spter als unzutreffend herausstellt und die Gefahr besteht, dass das Hauptmietverhltnis wegen unerlaubter Untervermietung gekndigt wird (BGH, Urt. v. 17. 12. 1986 – VIII ZR 328/85, WuM 1987, 116 = MDR 1987, 491; BGH, Urt. v. 30. 6. 1959 – VIII ZR 128/58, MDR 1959, 1005).

908

" Vermgensverfall des Vermieters – Fr sich genommen kein Kndi-

gungsgrund Vermgensverfall des Vermieters und die daraus folgende Gefhrdung der wirtschaftlichen Planungssicherheit des Mieter rechtfertigt allein nicht die außerordentliche Kndigung des Mietvertrags durch den Mieter. Dies wurde entschieden u.a. fr den Fall der Lschung des Vermieters im Handelsregister wegen Vermgenslosigkeit (BGH, Urt. v. 10. 4. 2002 – XII ZR 37/00, NZM 2002, 525 = NJW-RR 2002, 947) und fr den Fall der Nichterffnung des Insolvenzverfahrens ber das Vermgen des Vermieters mangels Masse (BGH, Urt. v. 23. 1. 2002 – XII ZR 5/00, NZM 2002, 524 = BGHReport 2002, 622). 909

" Vormietrecht – Vereitelung der Ausbung – Kndigung mglich Vereitelt der Vermieter die Ausbung eines vertraglich vereinbarten Vormietrechts, welches dem Mieter ermglichen soll, zustzliche Rume nach deren Freiwerden hinzuzumieten, so kann dies den Mieter zur fristlosen Kndigung des Mietvertrags wegen schuldhafter Vertragsverletzung berechtigen (BGH, Urt. v. 6. 2. 1974 – VIII ZR 239/72, MDR 1974, 838).

910 911

11. Verschulden bei Vertragsschluss " Unrichtige Angaben zu Umsatzmglichkeiten verpachteten Unterneh-

mens – Fristlose Kndigung mglich Unrichtige Angaben zum erzielbaren Umsatz eines verpachteten Unternehmens – z.B. einer Gaststtte – knnen wegen Verschuldens bei Vertragsschluss eine fristlose Kndigung rechtfertigen (BGH, Urt. v. 16. 4. 1997 – XII ZR 103/ 95, NJWE-MietR 1997, 150 = JurBro 1997, 555).

182

Verweigerung der Untervermietungserlaubnis gem. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB

Rz. 917

12. Verweigerung der Untervermietungserlaubnis gem. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB

912

" Ausschluss des Sonderkndigungsrechts – Geschftsraum – In AGB

913

unwirksam Der formularmßige Ausschluss des Sonderkndigungsrechts des Mieters von Geschftsrumen bei Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ist gem. § 307 BGB unwirksam, wenn eine Untervermietung nach der Vertragsgestaltung nicht ausgeschlossen ist, der Vermieter die erforderliche Erlaubnis jedoch nach Belieben verweigern kann (BGH, Urt. v. 24. 5. 1995 – XII ZR 172/94, BGHZ 130, 50 = MDR 1995, 1115). " Ausschluss des Sonderkndigungsrechts – Geschftsraum – In AGB

914

wirksam In einem Geschftsraum-Mietvertrag kann das Sonderkndigungsrecht wegen verweigerter Untervermieterlaubnis auch formularmßig ausgeschlossen werden (OLG Dsseldorf, Urt. v. 23. 6. 1994 – 10 U 152/93, WuM 1994, 467 = OLGR Dsseldorf 1994, 265). " Fristsetzung – 2 bis 3 Wochen sind zu wenig, um Solvenz des Unter-

915

mieters zu prfen Vor Ausspruch der Kndigung gem. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB muss dem Vermieter eine angemessene Zeit zur Prfung der Solvenz des Untermieters eingerumt werden; dazu reichen 2 bis 3 Wochen i.d.R. nicht aus (OLG Dsseldorf, Urt. v. 16. 1. 1996 – 24 U 270/94, NJWE-MietR 1996, 176 = OLGR Dsseldorf 1996, 75). " Fristsetzung – Kndigung unmittelbar nach Ablauf zu kurz bemessener

916

Frist unwirksam Kndigt der Mieter unmittelbar nach Ablauf einer von ihm zu kurz bemessenen Frist, so ist seine Kndigung unwirksam, da das Kndigungsrecht noch nicht entstanden ist. Es kann dann auch nicht mehr nach Ablauf einer angemessenen Frist entstehen, da der Vermieter nach Erhalt der Kndigung eine Erklrung zur Untervermietung nicht mehr abgeben muss. Denn er kann die Kndigung nur so verstehen, dass eine Untervermietung fr den Mieter nun nicht mehr in Betracht kommt (OLG Celle, Urt. v. 2. 2. 2000 – 2 U 90/99, OLGR Celle 2000, 148). " Nennung des Untermieters – Keine Kndigung bei Schweigen des Ver-

mieters Erbittet der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung, ohne einen bestimmten Untermietinteressenten zu benennen, so muss der Vermieter hierzu keine Er183

917

Rz. 918

Kndigung des Mieters

klrung abgeben. Seine unterlassene ußerung innerhalb der vom Mieter gesetzten Frist ist deshalb nicht als Verweigerung der Erlaubnis i.S.v. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB anzusehen (OLG Koblenz, RE v. 30. 4. 2001 – 4 W RE 525/00, WuM 2001, 272 = MDR 2001, 983). 918

" Nennung des Untermieters – Kndigung mglich bei genereller Ableh-

nung des Vermieters mglich Lehnt der Vermieter auf Anfrage des Mieters eine Untervermietung generell ab, so entsteht das Kndigungsrecht des Mieters gem. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB auch dann, wenn er keinen konkreten Untermieter benannt hat (KG Berlin, Beschl. v. 16. 9. 1996 – 8 REMiet 2891/96, WuM 1996, 696 = NJW-RR 1997, 333). 919

" Nutzung außerhalb des Vertragszweck des Hauptmietvertrags – Kndi-

gung unbegrndet Das Sonderkndigungsrecht des § 540 Abs. 1 S. 2 BGB entsteht nicht, wenn der Mieter einen Untermietinteressenten benennt, welcher das Mietobjekt zu einem anderen als dem Zweck des Hauptmietvertrags nutzen mchte (OLG Kln, Urt. v. 12. 4. 1996 – 20 U 166/95, WuM 1997, 620 = OLGR Kln 1997, 18; OLG Bamberg, Urt. v. 19. 7. 1999 – 4 U 38/99, OLGR Bamberg 2000, 217; OLG Koblenz, Urt. v. 25. 2. 1986 – 3 U 1073/85, MDR 1986, 496 = NJW-RR 1986, 1343). 920

" Nutzung der Mietsache ohne nhere Bestimmung – Keine Kndigung

bei Ablehnung durch Vermieter Die Bitte des Mieters um Erlaubnis zur Untervermietung an einen gewerblichen Untermieter zur Ausbung eines ffentlich-rechtlich zulssigen Gewerbes ohne nhere Bestimmung kann das Sonderkndigungsrecht gem. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB nicht auslsen. Denn der Vermieter muss zur Vermeidung der Kndigung einer Untervermietung nur im Rahmen des vereinbarten Nutzungszwecks zustimmen. Seine Ablehnung ist unter diesen Umstnden nicht als endgltige Verweigerung der Erlaubnis zu werten (OLG Celle, Beschl. v. 5. 3. 2003 – 2 W 16/03, NZM 2003, 396 = OLGR Celle 2003, 157). 921

" Schweigen des Vermieters auf Anfrage – Kndigung nur nach Hinweis

auf Bedeutung des Schweigens Das Schweigen des Vermieters auf die Bitte um Erlaubnis zur Untervermietung lst das Kndigungsrecht des Mieters nur dann aus, wenn er einen konkreten Untermieter mit Namen und Anschrift benannt, dem Vermieter eine angemessene Erklrungsfrist gesetzt und gleichzeitig ankndigt hat, dass er das Schweigen des Vermieters als Verweigerung der Zustimmung betrachten werde (OLG Kln, Urt. v. 1. 9. 2000 – 19 U 53/00, WuM 2000, 597 = OLGR Kln 2001, 1).

184

Verweigerung der Untervermietungserlaubnis gem. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB

Rz. 924

" Schweigen des Vermieters auf Anfrage – Mindestvoraussetzungen des

922

Kndigungsrechts Das Kndigungsrecht des Mieters entsteht auch dann, wenn der Vermieter auf die Bitte um Erlaubnis zur Untervermietung schweigt, sofern der Mieter einen konkreten Untermieter mit Namen und Anschrift benannt und dem Vermieter eine angemessene Erklrungsfrist gesetzt hat (OLG Hamm, Urt. v. 2. 6. 1992 – 7 U 15/92, OLGR Hamm 1992, 275). " Zustimmung unter Bedingungen – Kndigung bei Stellung ungerecht-

923

fertigter Bedingungen mglich Das Sonderkndigungsrecht gem. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB wird auch dann ausgelst, wenn der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung nur unter Bedingungen erteilt, die im Mietvertrag keine Sttze haben (BGH, Urt. v. 8. 5. 1972 – VIII ZR 36/71, BGHZ 59, 3). " Zustimmungsbedrftigkeit der Untervermietung laut Vertrag – Kein

Ausschluss des Kndigungsrechts Die vertragliche Regelung, dass die Untervermietung der Zustimmung des Vermieters bedarf, beinhaltet keinen Ausschluss des Sonderkndigungsrechts (OLG Celle, Urt. v. 2. 2. 2000 – 2 U 90/99, OLGR Celle 2000, 148).

185

924

IX. Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

925

1. Abmahnung ? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Abmahnung und Fristsetzung vor fristloser Kndigung (Rz. 742)

925a

" Geringfgige Beeintrchtigung – Abmahnung ist auch bei gravierendem

Pflichtverstoß erforderlich Selbst bei schweren Pflichtverletzungen, wie z.B. unbefugter Entnahme von Hausstrom zum privaten Verbrauch des Mieters, kommt eine fristlose oder ordentliche Kndigung jedenfalls dann nicht ohne vorherige Abmahnung in Betracht, wenn die Rechte des Vermieters nur ganz geringfgig beeintrchtigt sind (KG Berlin, Urt. v. 18. 11. 2004 – 8 U 125/04, DWW 2005, 21). 926

" Ordentliche Kndigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (Pflichtverletzun-

gen) – Abmahnung nicht zwingend Anders als bei der fristlosen Kndigung ist bei der ordentlichen Kndigung von Wohnraum gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Pflichtverletzungen des Mieters eine vorherige Abmahnung nicht zwingend erforderlich (OLG Oldenburg, RE v. 18. 7. 1991 – 5 UH 2/91, WuM 1991, 467 = MDR 1991, 863).

927 928

2. Abtretung des Rumungsanspruchs " Herausgabeanspruch aus § 985 BGB kann nicht selbstndig abgetreten

werden Selbstndig abtretbar ist nur der schuldrechtliche Anspruch auf Rckgabe der Mietsache, nicht jedoch der Herausgabeanspruch aus § 985 BGB (OLG Mnchen, Urt. v. 23. 9. 1994 – 21 U 2235/94, NJW-RR 1996, 907 = OLGR Mnchen 1996, 147). 929

" Rckgabeanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB kann bei Geschftsraum-

miete abgetreten werden Der Anspruch auf Rumung und Herausgabe der Mietsache aus § 546 Abs. 1 BGB kann – jedenfalls bei der Geschftsraummiete – abgetreten werden (BGH, Urt. v. 13. 10. 1982 – VIII ZR 197/81, NJW 1983, 112 = MDR 1983, 306; OLG Mnchen, Urt. v. 23. 9. 1994 – 21 U 2235/94, NJW-RR 1996, 907 = OLGR Mnchen 1996, 147). 186

Begrndung der Wohnraumkndigung aus berechtigtem Interesse

Rz. 935

3. nderungskndigung bei Geschftsraummiete und Pacht

930

? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Missbruchliche Kndigung (Rz. 1055) " Sittenwidrigkeit – Selbst dann nicht, wenn nderung Vertragsbruch

931

gegenber Dritten zur Folge htte Im Bereich der Geschftsraummiete und Pacht ist der Ausspruch einer nderungskndigung zum Zwecke der Durchsetzung einer Vertragsnderung grundstzlich selbst dann nicht sittenwidrig, wenn der Mieter oder Pchter die ihm angetragene nderung nur unter Bruch vertraglicher Verpflichtungen gegenber einem Dritten annehmen kann (BGH, Urt. v. 24. 4. 1997 – I ZR 210/94, MDR 1998, 177 = NJW 1998, 76).

4. Anerkenntnis des Rumungsanspruchs

932

? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Veranlassung zur Klageerhebung gem. § 93 ZPO (Rz. 1132)

5. Auskunft ber Bewohner der Mietrume

933

? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Rumungsvollstreckung (Rz. 1080)

6. Begrndung der Wohnraumkndigung aus berechtigtem Interesse gem. § 573 Abs. 3 BGB

934

" Angabe der Kndigungsgrnde – Bezugnahme auf Kenntnis des Mieters

935

– Unzulssigkeit Alle Grnde, die als berechtigtes Interesse bercksichtigt werden sollen, sind im Kndigungsschreiben auch dann nochmals anzugeben, wenn sie dem Mieter bereits zuvor mndlich oder schriftlich mitgeteilt oder in einem Vorprozess geltend gemacht wurden (BayObLG, RE v. 14. 7. 1981 – Allg. Reg. 32/81, WuM 1981, 200 = MDR 1981, 1020).

187

Rz. 936 936

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

" Angabe der Kndigungsgrnde – Bezugnahme auf vorausgegangene

Kndigung – Zulssigkeit Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist es gem. § 573 Abs. 3 BGB zulssig, dass in der Begrndung des Kndigungsschreibens auf die in einem frheren Kndigungsschreiben angefhrten Grnde Bezug genommenen wird, ohne dass diese in der erneuten Kndigung noch einmal ausdrcklich genannt werden mssen (BVerfG, Beschl. v. 31. 3. 1992 – 1 BvR 1492/91, WuM 1993, 233 = NJW 1992, 1877; BVerfG, Beschl. v. 10. 7. 1992 – 1 BvR 658/92, WuM 1993, 234 = NJW 1992, 2752). 937

" Eigenbedarf – Bedarfsperson und Grnde (Lebenssachverhalt) fr Erlan-

gungsinteresse sind anzugeben Im Kndigungsschreiben ist zur Begrndung des Eigenbedarfs anzugeben, fr wen die Wohnung bentigt wird und auf welchen konkreten Sachverhalt das Interesse an der Erlangung der Wohnung gesttzt wird. Dieser Sachverhalt ist so ausfhrlich darzulegen, dass er identifiziert und von anderen Sachverhalten unterschieden werden kann (BayObLG, RE v. 14. 7. 1981 – Allg. Reg. 32/81, WuM 1981, 200 = MDR 1981, 1020). 938

" Eigenbedarf – Bedarfsperson – Namentliche Nennung ist nicht erforder-

lich, Identifizierbarkeit gengt Die Personen, fr die Eigenbedarf geltend gemacht wird, mssen im Kndigungsschreiben nicht zwingend namentlich genannt werden; es gengt, dass sie durch eine allgemeine Bezeichnung – z.B. Lebensgefhrte – identifizierbar sind (BVerfG, Beschl. v. 3. 2. 2003 – 1 BvR 619/02, WuM 2003, 435 = NZM 2003, 592). 939

" Eigenbedarf – Bisherige Wohnverhltnisse der Bedarfsperson – Angabe

ist Frage des Einzelfalls Es ist eine Frage des Einzelfalls, ob gem. § 573 Abs. 3 BGB im Kndigungsschreiben konkrete Angaben ber die bisherigen Wohnverhltnisse der Bedarfsperson erforderlich sind (OLG Karlsruhe, Beschl. v. 8. 2. 1989 – 3 ReMiet 1/88, WuM 1989, 124 = NJW-RR 1989, 456). Nicht erforderlich sind solche Angaben, wenn der Vermieter sich nicht auf eine bisher unzureichende Unterbringung sttzt; denn in diesem Fall hat die Angabe der bisherigen Wohnverhltnisse keinen konkreten Bezug zu dem Kndigungsgrund und geht ber das durch § 573 Abs. 3 BGB geschtzte Informationsinteresse des Mieters hinaus (BVerfG, Beschl. v. 23. 11. 1993 – 1 BvR 697/93, ZMR 1994, 59 = NJW 1994, 310; BVerfG, Beschl. v. 28. 1. 1992 – 1 BvR 1319/91, BVerfGE 85, 219 = WuM 1992, 178).

188

Begrndung der Wohnraumkndigung aus berechtigtem Interesse

Rz. 944

" Eigenbedarf – Nutzungswnsche mssen nicht im Detail durch Hilfs-

940

tatsachen substantiiert werden Die Darlegung bestimmter konkreter Nutzungswnsche – z.B. nach einem huslichen Arbeitszimmer – muss nicht schon im Kndigungsschreiben durch Hilfstatsachen substantiiert werden (BVerfG, Beschl. v. 3. 2. 2003 – 1 BvR 619/ 02, WuM 2003, 435 = NZM 2003, 592). " Nachschieben von Grnden – Keine Heilung unwirksamer Kndigung,

941

nur Austausch wirksamer Grnde Nach h.M. kann eine unzureichend begrndete und deshalb unwirksame Kndigung niemals durch Nachschieben von Grnden geheilt werden. Zulssiges Nachschieben ist vielmehr auf die Flle beschrnkt, in denen ein zunchst gegebener Kndigungsgrund nachtrglich durch einen anderen ersetzt wird. Diese Auffassung ist verfassungskonform und verletzt insbesondere nicht die Eigentumsgarantie (BVerfG, Beschl. v. 22. 9. 1992 – 2 BvR 1035/92, WuM 1993, 235 = GE 1993, 36). " Nachschieben von Grnden – Nur Ergnzung, Untermauerung, Przi-

942

sierung und unwesentliche Korrekturen Nachgeschobenes Klagevorbringen muss nur bercksichtigt werden, soweit es der Ergnzung und Untermauerung eines im Kndigungsschreiben schon angegebenen Gesichtspunkts dient (BVerfG, Beschl. v. 1. 7. 1988 – 1 BvR 1390/87, NJW 1988, 2725 = WuM 1988, 246). Das Gleiche gilt fr die unwesentliche Korrektur oder Przisierung eines im Kndigungsschreiben angefhrten Grundes nach dem aktuellen Erkenntnisstand (BVerfG, Beschl. v. 9. 2. 2000 – 1 BvR 889/99, NZM 2000, 456 = ZMR 2000, 434). " Verwertungskndigung – Abbruchgenehmigung muss nicht erwhnt

943

werden und auch nicht vorliegen Kndigt der Vermieter das Mietverhltnis gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, weil er das Gebude, in dem sich die fragliche Wohnung befindet, abreißen und durch einen Neubau ersetzen will, so ist es fr die Wirksamkeit der Kndigung nicht erforderlich, dass die bereits vorliegende Abbruchgenehmigung im Kndigungsschreiben erwhnt wird (BayObLG, RE v. 31. 8. 1993 – REMiet 2/93, WuM 1993, 660 = MDR 1993, 1200). " Verwertungskndigung – Angabe, Grnde fr Verkauf seien erst nach

Vermietung entstanden, ist nicht ntig Die Auffassung, der Vermieter msse bereits im Kndigungsschreiben darlegen, dass die von ihm genannten Grnde fr den Verkauf der Wohnung erst nach dem Abschluss des Mietvertrags eingetreten sind, ist unvereinbar mit dem grundrechtlich verbrgten Anspruch auf wirkungsvollen Rechtsschutz, da sie 189

944

Rz. 945

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

die Durchsetzung des Kndigungsrechts ohne sachlichen Grund unzumutbar erschwert und den Vermieter damit zugleich in seinem Eigentumsrecht verletzt (BVerfG, Beschl. v. 4. 6. 1998 – 1 BvR 1575/94, WuM 1998, 463 = NZM 1998, 618). 945

" Verwertungskndigung – Zweckentfremdungsgenehmigung muss vor-

liegen und erwhnt werden Fhrt die vom Vermieter beabsichtigte Verwertung zu einer genehmigungspflichtigen Zweckentfremdung von Wohnraum, so muss die erforderliche Genehmigung bei Kndigungsausspruch bereits vorliegen und im Kndigungsschreiben erwhnt werden (OLG Hamburg, RE v. 25. 3. 1981 – 4 U 201/80, WuM 1981, 155 = ZMR 1982, 90).

946

7. Berechtigtes Interesse gem. § 573 BGB ? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Begrndung der Wohnraumkndigung aus berechtigtem Interesse gem. § 573 Abs. 3 BGB (Rz. 934)

947

" Abwgung mit Bestandsinteresse des Mieters – Nur auf Widerspruch

nach der Sozialklausel Eine Abwgung zwischen dem Beendigungsinteresse des Vermieters und dem Bestandsinteresse des Mieters findet ausschließlich auf dessen Widerspruch gegen die Kndigung nach § 574 BGB statt (BGH, RE v. 20. 1. 1988 – VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91 = MDR 1988, 489; BVerfG, Urt. v. 14. 2. 1989 – 1 BvR 308, 336, 356/88, BVerfGE 79, 292 = NJW 1989, 970). Entgegenstehende frhere Rechtsprechung (OLG Karlsruhe, RE v. 26. 10. 1982 – REMiet 4/82, WuM 1983, 9 = NJW 1983, 579) ist berholt. 948

" Prfung unter allen Gesichtspunkten von § 573 BGB – Z.B. Verwer-

tungskndigung als Eigenbedarf Bei einer auf berechtigte Interessen gem. § 573 BGB gesttzten ordentlichen Kndigung muss das Gericht die angefhrten Grnde unter allen im Rahmen dieser Vorschrift relevanten Gesichtspunkten berprfen. Wurde die Kndigung z.B. auf Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung gesttzt, weil der Vermieter sich finanziell gezwungen sieht, in die kleinere Wohnung des Mieters einzuziehen, um seine eigene große Wohnung vermieten zu knnen, so ist dieses Begehren auch unter dem Gesichtspunkt des Eigenbedarfs zu prfen (BVerfG, Beschl. v. 8. 10. 1991 – 1 BvR 1324/90, BVerfGE 84, 366 = WuM 1991, 661).

190

Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung

Rz. 954

8. Besitzrecht des Mieters gem. § 986 BGB

949

" Einwand gem. § 986 BGB besteht nur gegenber § 985 BGB, nicht ge-

950

genber § 546 Abs. 1 BGB Der Mieter kann dem vertraglichen Rckgabeanspruch des Grundstckseigentmers aus § 546 Abs. 1 BGB kein gesetzliches Recht zum Besitz gem. § 986 Abs. 1 S. 1 BGB entgegenhalten; denn ein solches Besitzrecht steht nur dem dinglichen Herausgabeanspruch aus § 985 BGB entgegen (BGH, Urt. v. 8. 7. 1998 – XII ZR 116/96, WuM 1998, 549 = MDR 1998, 1342). " Vertragsschluss durch Hausverwalter ohne Ermchtigung in eigenem

951

Namen – Kein Besitzrecht Wurde der Mietvertrag vom Hausverwalter im eigenen Namen ohne Ermchtigung durch den Eigentmer geschlossen, so hat der Mieter gegenber dem Eigentmer kein Recht zum Besitz i.S.v. § 986 BGB (KG Berlin, Urt. v. 3. 6. 1993 – 8 U 4132/92, GE 1993, 915 = ZOV 1993, 349). " Vertragsschluss durch Tochter des Eigentmers – Besitzrecht auch

952

nach Widerruf der Nutzungsberechtigung Hat die nutzungsberechtigte Tochter des Hauseigentmers einen Mietvertrag im eigenen Namen geschlossen, so kann der Mieter gegenber einem Rumungsverlangen des Eigentmers ein Recht zum Besitz i.S.v. § 986 BGB auch dann einwenden, wenn dieser die Nutzungsberechtigung seiner Tochter zwischenzeitlich widerrufen hat (OLG Schleswig, Urt. v. 14. 3. 1990 – 4 U 131/89, WuM 1990, 194). " Vorvertrag gibt kein Besitzrecht – U.U. jedoch Einwand des Rechts-

953

missbrauchs gegen Rumungsverlangen Ein wirksamer Mietvorvertrag begrndet fr den Mieter zwar noch kein Recht zum Besitz i.S.v. § 986 BGB. Wurde dem Mieter der Besitz jedoch bereits berlassen, so kann er gegenber einem Rumungsverlangen des Vermieters den Einwand des Rechtsmissbrauchs jedenfalls so lange erheben, wie der Vermieter aufgrund des Vorvertrags zum Abschluss des Hauptvertrags verpflichtet ist (OLG Kln, Urt. v. 8. 4. 1992 – 2 U 90/91, WuM 1992, 361 = MDR 1992, 1085).

9. Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung

954

? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Klage auf knftige Rumung gem. § 259 ZPO (Rz. 1034)

191

Rz. 955

955 956

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

10. Betriebsbedarf gem. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB " Wohnbedarf eines Arbeitnehmers rechtfertigt nicht Kndigung gegen-

ber betriebsfremdem Mieter Der Betriebsbedarf eines Unternehmers berechtigt nicht zur Kndigung einer an einen Betriebsfremden vermieteten Wohnung (keine Werkswohnung), wenn der Vermieter diese Wohnung entweder neu anzuwerbenden Fachkrften oder einem Arbeitnehmer mit konkretem Wohnbedarf zur Verfgung stellen will (OLG Stuttgart, RE v. 24. 4. 1991 – 8 REMiet 1/90, WuM 1991, 330 = ZMR 1991, 260).

957 958

11. Betriebspflicht/fristlose Kndigung wegen Verletzung " Einstellung oder erhebliche Reduzierung des Geschftsbetriebs trotz

Betriebspflicht – Kndigung mglich Betreibt der Mieter entgegen einer vertraglichen Betriebspflicht sein Geschft in den Mietrumen nicht, so rechtfertigt dies nach erfolgloser Abmahnung die fristlose Kndigung des Mietverhltnisses (BGH, Urt. v. 29. 4. 1992 – XII ZR 221/90, ZMR 1993, 57 = NJW-RR 1992, 1032; OLG Kln, Urt. v. 28. 7. 2000 – 19 U 184/99, OLGR Kln 2000, 478 = NZM 2002, 345). Das Gleiche gilt bei erheblich reduziertem Geschftsbetrieb (OLG Dsseldorf, Beschl. v. 21. 1. 1997 – 10 W 153/96, WuM 1997, 266 = OLGR Dsseldorf 1997, 141).

959 960

12. Eidesstattliche Versicherung gem. § 807 ZPO " Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nach Vertragsschluss – Fr

sich genommen kein Kndigungsgrund Der Umstand, dass der Mieter im Verlauf des Mietverhltnisses die eidesstattliche Versicherung gem. § 807 ZPO abgibt, rechtfertigt fr sich genommen nicht den Ausspruch einer fristlosen Kndigung (OLG Mnchen, Urt. v. 7. 6. 1991 – 21 U 4248/90, OLGR Mnchen 1997, 159 = ZMR 1997, 458). 961

" Verschweigen bei Vertragsschluss – Fristlose Kndigung ohne weiteres

nur bis zur bergabe Verschweigt der Mieter dem Vermieter bei Vertragsschluss, dass er die eidesstattliche Versicherung gem. § 807 ZPO abgegeben hat bzw. entsprechende 192

Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Rz. 966

Antrge gegen ihn vorliegen, so ist der Vermieter jedenfalls vor bergabe des Mietobjektes zur fristlosen Kndigung berechtigt (OLG Dsseldorf, Urt. v. 14. 11. 2000 – 24 U 34/00, NZM 2001, 1033 = OLGR Dsseldorf 2001, 242; OLG Mnchen, Beschl. v. 6. 10. 1993 – 27 W 227/93, OLGR Mnchen 1994, 85).

13. Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

962

? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Begrndung der Wohnraumkndigung aus berechtigtem Interesse gem. § 573 Abs. 3 BGB (Rz. 934); Berechtigtes Interesse gem. § 573 BGB (Rz. 946) " Anbietpflicht – Gegenstndlicher Umfang – Nur Wohnungen im selben

963

Haus Die Anbietpflicht beschrnkt sich auf Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage; denn sie soll dem Mieter ermglichen, eine Wohnung in seiner vertrauten huslichen Umgebung zu beziehen, nicht jedoch, ihm nach einer berechtigten Kndigung die Last der Wohnungssuche abzunehmen (BGH, Urt. v. 9. 7. 2003 – VIII ZR 276/02, NZM 2003, 681 = MDR 2003, 1105). " Anbietpflicht – Gegenstndlicher Umfang – Nur Wohnungen, die ohne-

964

hin vermietet werden sollen Eine nach Kndigungsausspruch frei gewordene Wohnung muss der Vermieter dem Mieter nur dann anbieten, wenn er sie ohnehin vermieten will (BVerfG, Beschl. v. 23. 11. 1993 – 1 BvR 904/93, WuM 1994, 13 = ZMR 1994, 61). " Anbietpflicht – Zeitlicher Umfang – Nur bis zum Ablauf der Kndi-

965

gungsfrist Die Anbietpflicht besteht nur bis zum Ablauf der Kndigungsfrist; denn andernfalls wrde derjenige Mieter privilegiert, der trotz wirksamer Vertragsbeendigung zu Unrecht weiter in der gekndigten Wohnung bleibt (BGH, Urt. v. 9. 7. 2003 – VIII ZR 311/02, NZM 2003, 682 = MDR 2003, 1104). " nderung des Bedarfs – Vernderte Zuordnung der Rume auf Bedarfs-

personen ist unschdlich Hat der Vermieter im Kndigungsschreiben angegeben, wie die einzelnen Rume des herausverlangten Hauses von den Mitgliedern seiner Familie genutzt werden sollen, so ist es unschdlich, wenn die Zuordnung der Rume spter gendert wird, sofern diese weiterhin von allen Familienmitgliedern genutzt werden sollen (OLG Kln, Urt. v. 10. 3. 2003 – 16 U 72/02, WuM 2003, 465 = OLGR Kln 2003, 164). 193

966

Rz. 967 967

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

" Bentigen – Allgemeiner Grundsatz – Vernnftige Grnde fr ernsthaft

beabsichtigte Eigennutzung Der Vermieter „bentigt“ die Wohnung des Mieters, wenn er beabsichtigt, dort selbst einzuziehen oder sie einer der vom Gesetz privilegierten Personen zu berlassen und wenn er hierfr vernnftige Grnde hat; eine bisher unzureichende Unterbringung ist nicht erforderlich (BGH, RE v. 20. 1. 1988 – VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91 = MDR 1988, 489). 968

" Bentigen – Beurteilungsgrundlage des Gerichts – Nicht nur Vermieter-

vortrag, sondern alle Umstnde Bei der Prfung, ob der Vermieter vernnftige Grnde fr die Erlangung der Wohnung hat, muss das Gericht alle dafr und dagegen sprechenden Umstnde des Einzelfalls und nicht nur die vom Vermieter angefhrten Tatsachen bercksichtigen (OLG Karlsruhe, RE v. 26. 10. 1982 – 3 REMiet 4/82, WuM 1983, 9 = NJW 1983, 579). 969

" Bentigen – Entscheidung des Vermieters ber seinen Wohnbedarf ist

grundstzlich zu respektieren Das BVerfG hat wiederholt klargestellt, dass im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 GG die Entscheidung des Eigentmers ber seinen Wohnbedarf grundstzlich zu achten ist, wenn sie sich auf vernnftige und nachvollziehbare Grnde sttzt und nicht rechtsmissbruchlich ist. Denn die Nutzung seines Eigentums soll dem Eigentmer ermglichen, sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten. Der Wunsch, eine bestimmte Wohnung zu nutzen, hngt eng mit dem bisherigen Lebensweg eines Menschen, seinen Zukunftsplnen und seinen persnlichen Vorstellungen und Bedrfnissen zusammen und lsst sich deshalb nicht ausschließlich oder in erster Linie an objektiven Kriterien messen (BVerfG, Urt. v. 14. 2. 1989 – 1 BvR 308/88, BVerfGE 79, 292 = MDR 1989, 516). 970

" Bentigen – Kinderwunsch ist zu bercksichtigen, auch wenn noch

keine Schwangerschaft besteht Ist der Eigenbedarf darauf gesttzt, dass der Vermieter die gekndigte Wohnung seiner Tochter zur Verfgung stellen will, damit sie mit ihrem Lebensgefhrten dort leben und eine Familie grnden kann, so kann eine Konkretisierung des behaupteten Kinderwunsches durch eine zum Zeitpunkt der Kndigung bereits vorliegende oder whrend des Rumungsprozesses eintretende Schwangerschaft nicht verlangt werden (BVerfG, Beschl. v. 20. 2. 1995 – 1 BvR 665/94, WuM 1995, 260 = ZMR 1995, 198; BVerfG, Beschl. v. 3. 2. 2003 – 1 BvR 619/02, WuM 2003, 435 = NZM 2003, 592).

194

Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Rz. 976

" Bentigen – Vermieter muss sich nicht gegen Kndigung seiner bishe-

971

rigen Mietwohnung verteidigen Dem Kufer einer Eigentumswohnung, der diese zur Eigennutzung erworben hat, kann das Risiko eines Rechtsstreits mit dem Vermieter seiner bisherigen, ihm wirksam gekndigten Mietwohnung zur Vermeidung der Kndigung des Mieters der gekauften Eigentumswohnung i.d.R. nicht zugemutet werden (BayObLG, RE v. 14. 7. 1981 – Allg. Reg. 32/81, WuM 1981, 200 = MDR 1981, 1020). " Beweis der Eigenbedarfsgrnde – Auch Selbstnutzungsabsicht muss auf

972

Bestreiten bewiesen werden Bestreitet der Mieter im Rumungsprozess die vorgetragenen Eigenbedarfsgrnde, so muss der Vermieter sie beweisen. Dies gilt auch fr seine Nutzungsabsicht, welche die Grundlage seines Bentigens bildet und deren Beweis ber Hilfstatsachen und Indizien gefhrt werden kann (BVerfG, Beschl. v. 25. 10. 1990 – 1 BvR 953/90, WuM 1990, 536 = NJW 1989, 3259; BVerfG, Beschl. v. 13. 1. 1995 – 1 BvR 1420/94, WuM 1995, 140 = NJW-RR 1995, 392; BVerfG, Beschl. v. 30. 6. 1993 – 2 BvR 459/93, WuM 1993, 380 = NJW 1993, 2165). Zweifel an der behaupteten Nutzungsabsicht gehen zu Lasten des Vermieters (BVerfG, Beschl. v. 26. 9. 2001 – 1 BvR 1185/01, WuM 2002, 21 = ZMR 2002, 181). " Familienangehrige – Cousin/Cousine

973

Cousin und Cousine des Vermieters knnen Familienangehrige i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sein, sofern besondere Umstnde vorliegen, die eine enge Bindung des Vermieters zu dieser Person ergeben (OLG Braunschweig, RE v. 1. 11. 1993 – 1 W 26/93, WuM 1993, 731 = NJW-RR 1994, 597). " Familienangehrige – Geschwister

974

Geschwister des Vermieters sind Familienangehrige i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (BGH, Urt. v. 9. 7. 2003 – VIII ZR 276/02, WuM 2003, 464 = MDR 2003, 1105; BayObLG, RE v. 24. 11. 1983 – REMiet 5/82, WuM 1984, 14 = MDR 1984, 316). " Familienangehrige – Schwager

975

Ein Schwager des Vermieters gilt i.d.R. nicht als Familienangehriger, zu dessen Gunsten Eigenbedarf geltend gemacht werden kann (OLG Oldenburg, RE v. 16. 12. 1992 – 5 UH 1/92, WuM 1993, 386 = NJW-RR 1993, 526). " Familienangehrige – Wohnbedarf – Auch Lebensgefhrte und dessen

Kinder sind zu bercksichtigen Bei der Beurteilung des Wohnbedarfs eines Familienangehrigen des Vermieters sind auch der Lebensgefhrte dieses Angehrigen und dessen Kinder mit zu 195

976

Rz. 977

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

bercksichtigen (OLG Karlsruhe, RE v. 14. 1. 1982 – 9 REMiet 3/81, WuM 1982, 151 = NJW 1982, 889). 977

" Frei gewordene Alternativwohnung – Anbietpflicht auch, wenn Woh-

nung fr Mieter ungeeignet scheint Eine nach Kndigungsausspruch frei gewordene Wohnung muss der Vermieter dem Mieter auch dann anbieten, wenn er der Auffassung ist, sie sei fr den Mieter ungeeignet; denn nur der Mieter selbst kann entscheiden, welche Wohnung fr ihn geeignet ist (BVerfG, Beschl. v. 28. 1. 1992 – 1 BvR 1054/91, WuM 1992, 180 = ZMR 1992, 230). 978

" Frei gewordene Alternativwohnung – Anbietpflicht, wenn Wohnung fr

Vermieter ungeeignet ist Das Rumungsverlangen des Vermieters ist rechtsmissbruchlich, wenn er eine nach Zugang der Eigenbedarfskndigung frei gewordene andere Wohnung im selben Haus, die fr ihn selbst ungeeignet ist, dem gekndigten Mieter nicht zur Anmietung anbietet. Eine Ausnahme von dieser Pflicht besteht nur dann, wenn ihm die Neubegrndung eines Mietverhltnisses mit diesem Mieter unzumutbar ist (OLG Karlsruhe, RE v. 27. 1. 1993 – 3 REMiet 2/92, WuM 1993, 105 = ZMR 1993, 159). 979

" Frei gewordene Alternativwohnung – Wegfall des Eigenbedarfs, wenn

Wohnung fr Vermieter geeignet ist Wird nach Kndigungsausspruch eine andere Wohnung des Vermieters frei, in welcher er seinen Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche befriedigen kann, so kann er die Kndigung wegen Wegfalls des Eigenbedarfs nicht mehr weiter verfolgen (OLG Dsseldorf, Urt. v. 11. 6. 1992 – 10 U 168/91, WuM 1993, 49; BVerfG, Beschl. v. 13. 11. 1990 – 1 BvR 275/90, BVerfGE 83, 82 = WuM 1990, 535; BVerfG, Beschl. v. 1. 3. 1991 – 1 BvR 1100/90, WuM 1991, 247). 980

" Gekaufter Eigenbedarf – Kauf einer ETW zum Zweck der Eigenbedarfs-

kndigung – I.d.R. nicht treuwidrig Wer eine vermietete Eigentumswohnung kauft, um sodann dem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kndigen, verstßt damit grundstzlich nicht gegen Treu und Glauben (BayObLG, RE v. 14. 7. 1981 – Allg. Reg. 32/81, WuM 1981, 200 = MDR 1981, 1020). 981

" Pflegebedrftigkeit – Pflegeperson muss bei Kndigungsausspruch mit

1 Jahr Frist noch nicht feststehen Kndigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs zur Aufnahme einer Pflegeperson, weil er damit rechnen muss, in naher Zukunft pflegebedrftig zu werden, so 196

Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Rz. 985

muss jedenfalls bei Geltung einer Kndigungsfrist von einem Jahr die Pflegeperson bei Kndigungsausspruch noch nicht feststehen (OLG Hamm, RE v. 24. 7. 1986 – 4 REMiet 1/86, WuM 1986, 269 – MDR 1986, 1030). " Pflegebedrftigkeit – Sichere Anhaltspunkte fr baldiges Pflegebedrf-

982

nis gengen zur Kndigung Ein betagter Vermieter kann Eigenbedarf fr eine in seinen Haushalt aufzunehmende Hilfsperson schon dann geltend machen, wenn auf Grund objektiver Umstnde mit einiger Sicherheit damit zu rechnen ist, dass er auf Pflege und Betreuung in naher Zukunft angewiesen sein wird (BayObLG, RE v. 2. 3. 1982 – Allg. Reg. 115/81, WuM 1982, 125 = MDR 1982, 582). " Prfungsrechte des Gerichts – Ernsthaftigkeit, Vernnftigkeit, Nach-

983

vollziehbarkeit, Rechtsmissbrauch Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, Urt. v. 14. 2. 1989 – 1 BvR 308/88, BVerfGE 79, 292 = MDR 1989, 516) drfen die Gerichte den Erlangungswunsch des Eigentmers darauf berprfen, – ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, – ob er auf vernnftige und nachvollziehbare Grnde gesttzt ist, – ob er rechtsmissbruchlich ist, etwa weil der Vermieter einen berhhten Wohnbedarf geltend macht, die gekndigte Wohnung die Nutzungswnsche des Vermieters berhaupt nicht erfllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen, freigewordenen Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. " Umbauabsicht des Vermieters – Baugenehmigung muss bei Kndi-

984

gungsausspruch nicht vorliegen Fr die Wirksamkeit einer Kndigung wegen Eigenbedarfs, dessen Realisierung einen genehmigungspflichtigen Umbau der gekndigten Wohnung voraussetzt, ist es grundstzlich nicht erforderlich, dass bei Ausspruch der Kndigung die Baugenehmigung bereits vorliegt (OLG Frankfurt, RE v. 25. 6. 1992 – 20 REMiet 7/91, WuM 1992, 421 = MDR 1992, 964). " Umbauabsicht des Vermieters – Gericht muss bei bestrittenem Eigen-

bedarf Realisierbarkeit prfen Zwar ist es fr die Wirksamkeit einer Kndigung wegen Eigenbedarfs, dessen Realisierung einen genehmigungspflichtigen Umbau der gekndigten Wohnung voraussetzt, grundstzlich nicht erforderlich, dass bei Ausspruch der Kndigung die Baugenehmigung bereits vorliegt. Ist jedoch streitig, ob der Eigennutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird und ob die gekndigte Wohnung geeignet ist, den behaupteten Wunsch zu erfllen, muss das Gericht der Frage der bau197

985

Rz. 986

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

rechtlichen Realisierbarkeit des Umbaus nachgehen (OLG Frankfurt, RE v. 25. 6. 1992 – 20 REMiet 7/91, WuM 1992, 421 = MDR 1992, 964). 986

" Verußerung der gekndigten Wohnung an Bedarfsperson – Erwerber

kann Kndigung weiterverfolgen Die Kndigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs eines Familienangehrigen wirkt zu dessen Gunsten fort, wenn der Angehrige die Wohnung anschließend erwirbt. Das gilt auch dann, wenn er selbst noch nicht kndigen knnte, weil er eine Kndigungssperrfrist nach § 577a BGB zu beachten htte (OLG Hamm, RE v. 21. 7. 1992 – 30 REMiet 1/92, WuM 1992, 460 = MDR 1992, 1054). 987

" Vorhersehbarer Eigenbedarf – Kndigung kann rechtsmissbruchlich

und damit unwirksam sein Der Vermieter setzt sich zu eigenem Verhalten in Widerspruch (§ 242 BGB), wenn er die Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwgt, die Wohnung selbst in Gebrauch zu nehmen. Klrt er den Mieter, der mit einer lngeren Mietdauer rechnet, darber nicht auf, kann seine Kndigung rechtsmissbruchlich und unwirksam sein (BVerfG, Urt. v. 14. 2. 1989 – 1 BvR 308, 336, 356/88, BVerfGE 79, 292 = NJW 1989, 970). 988

" Vorhersehbarer Eigenbedarf – Nicht, wenn Vermieter Nachteile seiner

Wohnung nicht mehr in Kauf nehmen will Auch wenn der Vermieter seine beengten Wohnverhltnisse ber lngere Zeit in Kauf genommenen hat, kann sein Jahre spter gereifter Wunsch, eine grßere und nher bei seinem Arbeitsplatz gelegene Wohnung zu beziehen, vernnftig und nachvollziehbar sein (BVerfG, Beschl. v. 20. 5. 1999 – 1 BvR 29/99, WuM 1999, 449 = NZM 1999, 659). 989

" Wegfall des Eigenbedarfs – Hinweispflicht des Vermieters bis zum Ab-

lauf der Kndigungsfrist bzw. Rumung Entfllt der Eigenbedarf, so ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter davon zu unterrichten und auf Verlangen das Mietverhltnis fortzusetzen. Diese Hinweispflicht des Vermieters besteht zumindest bis zum Ablauf der Kndigungsfrist bzw. bis zur Rumung, wenn der Mieter schon vor Ablauf der Kndigungsfrist auszieht (OLG Karlsruhe, RE v. 7. 10. 1981 – 3 REMiet 6/81, WuM 1982, 11 = ZMR 1982, 50). 990

" Wirtschaftliche Grnde – Bisherige Wohnung des Vermieters ist zu

teuer – Kndigung mglich Das Bundesverfassungsgericht hat mehrfach besttigt, dass auch wirtschaftliche Grnde eine Kndigung wegen Eigenbedarfs rechtfertigen knnen, z.B. wenn der Vermieter seine bisher bewohnte Wohnung wegen verschlechterter 198

Einstweilige Verfgung auf Rumung und Herausgabe von Geschftsrumen

Rz. 994

wirtschaftlicher Verhltnisse vermieten muss (BVerfG, Beschl. v. 17. 7. 1992 – 1 BvR 179/92, WuM 1993, 231 = NJW 1992, 3032) oder wenn er selbst zur Miete wohnt und eine erheblich hhere Miete zahlt als sein Mieter (BVerfG, Beschl. v. 23. 11. 1993 – 1 BvR 697/93, ZMR 1994, 59 = NJW 1994, 310). " Zeitlich begrenzter Eigenbedarf – Im Einzelfall, wenn vernnftige,

991

nachvollziehbare Grnde bestehen Auch Eigenbedarf fr einen begrenzten Zeitraum kann ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB darstellen, wenn der Vermieter fr die zeitlich begrenzte Nutzung vernnftige und nachvollziehbare Grnde geltend machen kann (BayObLG, RE v. 23. 3. 1993 – RE-Miet 6/92, WuM 1993, 252 = ZMR 1993, 327). Im entschiedenen Fall bentigte der Vermieter die Wohnung fr 11/2 Jahre.

14. Einliegerwohnung

992

? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Erleichterte Kndigung des Vermieters gem. § 573a BGB (Rz. 995)

15. Einstweilige Verfgung auf Rumung und Herausgabe von Geschftsrumen

993

" Voraussetzungen – Nur bei besonderer Notlage des Vermieters und Ge-

994

fahr fr die Mietsache Eine einstweilige Verfgung gem. §§ 935, 940 ZPO auf Rumung und Herausgabe von Gewerberaum kommt nur dann in Betracht, wenn der Vermieter aufgrund einer besonderen Notlage dringend auf die Herausgabe des Mietobjektes angewiesen ist und dessen ordnungsgemße Rckgabe – z.B. bei Substanzgefhrdung infolge vertragswidriger Nutzung – in Zweifel steht. Die bloße Besorgnis der Uneinbringlichkeit von Mietrckstnden reicht zur Begrndung der Dringlichkeit nicht aus (OLG Celle, Beschl. v. 26. 7. 2000 – 2 W 58/00, ZMR 2000, 752 = NZM 2001, 194; OLG Dsseldorf, Beschl. v. 22. 6. 2004 – I-24 W 36/04, GuT 2004, 175 = MDR 2004, 1291).

199

Rz. 995

995 996

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

16. Erleichterte Kndigung des Vermieters gem. § 573a BGB " „Nicht mehr als zwei Wohnungen“ – Auch, wenn Mieter 2 Wohnun-

gen zusammengelegt hat Die erleichterte Kndigung gem. § 573a Abs. 1 BGB ist auch dann zulssig, wenn in einem Gebude mit 3 Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, der Mieter im Laufe des Mietverhltnisses die 3. Wohnung hinzugemietet und beide Wohnungen miteinander verbunden hat, auch wenn diese Umbauarbeiten mit vertretbarem Aufwand jederzeit wieder rckgngig gemacht werden knnen (OLG Karlsruhe, RE v. 10. 6. 1983 – 9 REMiet 1/83, WuM 1983, 253 = NJW 1984, 2953). 997

" „Nicht mehr als zwei Wohnungen“ – Maßgeblicher Zeitpunkt ist Miet-

vertragsschluss Maßgeblicher Zeitpunkt fr das Vorliegen der Voraussetzung „Gebude mit nicht mehr als zwei Wohnungen“ ist derjenige der Begrndung des Mietverhltnisses und nicht der des Ausspruchs der Kndigung (OLG Hamburg, RE v. 7. 4. 1982 – 4 U 167/81, WuM 1982, 151 = ZMR 1982, 282). 998

" „Selbst bewohnt“ vom Vermieter – Muss bei Mietvertragsschluss noch

nicht vorgelegen haben Das Kndigungsrecht des § 573a Abs. 1 BGB setzt nicht voraus, dass der kndigende Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags im Haus gewohnt hat (OLG Karlsruhe, RE v. 25. 11. 1991 – 9 REMiet 1/91, WuM 1992, 49 = MDR 1992, 478; BayObLG, RE v. 31. 1. 1991 – REMiet 3/90, WuM 1991, 249 = NJWRR 1991, 1036; OLG Koblenz, RE v. 25. 5. 1981 – 4 W RE 277/81, WuM 1981, 204 = ZMR 1981, 371). 999

" Separate Eingnge und fehlende Gelegenheit zum Zusammentreffen

stehen erleichterter Kndigung nicht entgegen Fr die erleichterte Kndigung gem. § 573a BGB ist nicht erforderlich, dass Vermieter und Mieter in dem Gebude eine Gelegenheit zum Zusammentreffen – etwa in einem gemeinsamen Treppenhaus, einem gemeinsamen Hauseingang oder sonstigen gemeinschaftlich zu nutzenden Rumen oder Flchen – haben (OLG Saarbrcken, RE v. 2. 7. 1992 – 5 REMiet 1/92, WuM 1992, 520 = ZMR 1992, 492). 1000

" Verhltnis zu § 573 BGB – Kndigung gem. § 573 BGB hindert nicht

neue Kndigung gem. § 573a BGB Liegen die Voraussetzungen einer erleichterten Kndigung gem. § 573a BGB vor, so kann der Vermieter dieses Recht auch dann noch ausben, wenn er 200

Erneute Kndigung

Rz. 1005

zuvor bereits eine Kndigung gem. § 573 BGB ausgesprochen hatte. Die neue Kndigung kann er schon whrend der noch laufenden Frist der ersten Kndigung wirksam erklren, wenn er im Kndigungsschreiben klarstellt, dass die neue Kndigung nicht mehr auf ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 1 BGB gesttzt wird (OLG Karlsruhe, RE v. 27. 10. 1981 – 3 REMiet 10/81, WuM 1982, 14 = NJW 1982, 391). " Verhltnis zu § 573 BGB – Kndigung kann primr auf § 573a BGB,

1001

hilfsweise auf § 573 BGB gesttzt werden Die Kndigung eines Mietverhltnisses ber Wohnraum kann in erster Linie auf § 573a BGB und hilfsweise auf ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB gesttzt werden (OLG Hamburg, RE v. 7. 4. 1982 – 4 U 167/81, WuM 1982, 151 = ZMR 1982, 282). " Wegfall des Kndigungsgrunds – Hinweispflicht des Vermieters bis

1002

zum Abschluss des Rumungsprozesses Die Voraussetzungen der erleichterten Kndigung gem. § 573a mssen bis zum Abschluss des Rumungsprozesses vorliegen. Fallen sie weg, so ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter hiervon zu benachrichtigen und ihm die Fortsetzung des Mietverhltnisses anzubieten (OLG Karlsruhe, Urt. v. 22. 4. 1993 – 11 U 60/92, WuM 1993, 405 = ZMR 1993, 335). " „Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Woh-

1003

nung“ – Gilt auch im Mehrfamilienhaus Der Vermieter kann ein Mietverhltnis ber Wohnraum innerhalb der von ihm selbst bewohnten Wohnung auch dann gem. § 573a Abs. 3 BGB kndigen, wenn die Wohnung in einem Mehrfamilienhaus liegt (KG Berlin, RE v. 21. 4. 1981 – 8 W REMiet 1397/81, WuM 1981, 154 = MDR 1981, 760).

17. Erneute Kndigung

1004

? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Kndigung im Prozess (Rz. 1037) " Rumungsantrag wird (auch) auf erneute Kndigung gesttzt – Klagen-

derung Sttzt der Vermieter seinen Rumungsantrag zustzlich oder ausschließlich auf eine weitere Kndigung, so liegt hierin eine Klagenderung nach § 263 ZPO (OLG Zweibrcken, RE v. 17. 2. 1981 – 3 W 191/80, WuM 1981, 177 = MDR 1981, 585), welche zulssig ist, wenn der beklagte Mieter ihr zustimmt oder das Gericht sie fr sachdienlich hlt. 201

1005

Rz. 1006 1006

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

" Sachdienlichkeit der Klagenderung Sttzt der Vermieter seinen Rumungsanspruch im Prozess (auch) auf eine weitere Kndigung, so kann die darin liegende Klagenderung als sachdienlich angesehen werden, wenn ber die weitere Kndigung ohne Beweisaufnahme entschieden werden kann (OLG Mnchen, Urt. v. 28. 6. 1996 – 21 U 6071/95, ZMR 1996, 496 = OLGR Mnchen 1996, 186).

1007

18. Fehlbelegung einer Sozialwohnung ? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Unterbelegung einer Genossenschaftswohnung (Rz. 1121)

1008

" Ordentliche Kndigung bei anfnglicher Unkenntnis des Vermieters

und Androhung von Sanktionen nach WoBindG Hat der Vermieter eine der Wohnungsbindung unterliegende Wohnung in Unkenntnis der fehlenden Berechtigung des Mieters vermietet, so hat er ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung gem. § 573 Abs. 1 BGB, wenn die zustndige Behrde die Kndigung verlangt und dem Vermieter andernfalls erhebliche (wirtschaftliche) Nachteile wegen Verstoßes gegen das Wohnungsbindungsgesetz androht (OLG Hamm, RE v. 14. 7. 1982 – 4 REMiet 4/82, WuM 1982, 244 = MDR 1982, 1020) oder wenn solche Nachteile jedenfalls objektiv drohen (BayObLG, Beschl. v. 23. 7. 1985 – REMiet 3/85, WuM 1985, 283 = MDR 1985, 1030).

1009

19. Feststellung der Beendigung des Mietverhltnisses/Klage des Vermieters

1010

" Feststellungsinteresse besteht auch, wenn gleichzeitig auf Rumung

geklagt wird Das Rechtsschutzbedrfnis fr eine Klage auf Feststellung, dass ein Mietvertrag durch fristlose Kndigung beendet ist, besteht auch dann, wenn gleichzeitig auf Rumung und Herausgabe der Mietsache geklagt wird (OLG Celle, Urt. v. 14. 11. 1975 – 2 U 96/74, BB 1978, 576).

202

Fristlose Kndigung gem. § 543 BGB

Rz. 1015

20. Feststellung der Nichtbeendigung des Mietverhltnisses/Klage des Mieters

1011

" Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit der Kndigung ist fehler-

1012

haft, aber vom Gericht umzudeuten Der Feststellungsantrag des Mieters ist nicht auf die Unwirksamkeit der Kndigung, sondern auf das Fortbestehen des Mietverhltnisses zu richten; ein fehlerhafter Antrag ist in diesem Sinne umzudeuten (BGH, Urt. v. 29. 9. 1999 – XII ZR 313/98, NJW 2000, 354 = MDR 2000, 79). " Klage oder Widerklage auf Rumung fhrt nicht zur Erledigung der

1013

Feststellungsklage des Mieters Das Feststellungsinteresse des Mieters fllt nicht dadurch weg, dass der Vermieter Widerklage auf Rumung und Herausgabe erhebt (OLG Rostock, Urt. v. 23. 4. 1996 – 4 U 128/95, OLGR Rostock 1996, 185). Denn der Gegenstand der Feststellungsklage deckt sich nicht mit dem Gegenstand der Rumungsklage (OLG Celle, Urt. v. 11. 10. 1995 – 2 U 124/94, WuM 1996, 222 = OLGR Celle 1996, 37). Eine Erledigung der Feststellungsklage tritt durch die Rumungsklage deshalb nicht ein.

21. Fristlose Kndigung gem. § 543 BGB

1014

? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Fristlose Kndigung/Grundstze (Rz. 764) " Interessenabwgung – Recht auf Leben und krperliche Unversehrtheit

1014a

ist bei Wirksamkeitsprfung zu beachten Das Recht auf Leben und krperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 GG) sowie das allgemeine Persnlichkeitsrecht (Art. 2 Abs. 1 GG) des Mieters ist nicht nur im Verfahren der Rumungsvollstreckung zu beachten, sondern im Falle einer fristlosen Kndigung bereits bei der Abwgung der Belange der Mietvertragsparteien gem. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB. Danach kann sich der Ausspruch einer fristlosen Kndigung wegen Strung des Hausfriedens durch einen psychisch kranken Mieter als unwirksam erweisen, wenn im Falle eines Rumungsurteils die ernsthafte Gefahr eines Suizids besteht (BGH, Urt. v. 8. 12. 2004 – VIII ZR 218/03, WuM 2005, 125). " Rechtskraft klageabweisenden Urteils hindert nicht Kndigung wegen

Fortsetzung der Vertragsverletzungen Die Abweisung der auf eine fristlose Kndigung gesttzten Rumungsklage hindert den Vermieter nicht, eine erneute Kndigung und Rumungsklage dar203

1015

Rz. 1016

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

auf zu sttzen, dass der Mieter die beanstandeten Vertragsverletzungen nach der letzten mndlichen Verhandlung des Vorprozesses fortgesetzt habe. Der Vermieter kann sich dabei auch auf Grnde sttzen, die im Zeitpunkt der letzten mndlichen Verhandlung des Vorprozesses zwar schon objektiv vorlagen, ihm aber erst spter bekannt wurden (BGH, Urt. v. 10. 9. 1997 – XII ZR 222/95, WuM 1998, 97 = MDR 1998, 148).

1016 1017

22. Garage " Einheit von Garagen- und Wohnungsmietvertrag – Teilkndigung der

Garage ist unzulssig Vermietet der Vermieter einer Wohnung seinem Mieter spter eine auf dem Hausgrundstck gelegene Garage, so liegt darin in der Regel nur eine Ergnzung des bisherigen Vertrags. Dies gilt auch dann, wenn die Garage erst nach Jahren hinzugemietet und nicht ausdrcklich in den bestehenden Mietvertrag einbezogen wird. Ein selbstndiger Garagenmietvertrag kommt nur zustande, wenn ein entsprechender Parteiwille hinreichend deutlich erkennbar geworden ist (OLG Karlsruhe, RE v. 30. 3. 1983 – 3 REMiet 1/83, WuM 1983, 166 = NJW 1983, 1499). Liegt nach diesen Grundstzen ein einheitlicher Vertrag vor, so ist eine Teilkndigung nur der Garage unwirksam (OLG Kln, Urt. v. 27. 7. 1993 – 3 U 269/92, OLGR Kln 1993, 272).

1018

23. Genossenschaftswohnung ? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Unterbelegung einer Genossenschaftswohnung (Rz. 1121)

1019

" Ausschluss des Mieters aus Genossenschaft und Bedarf fr anderes

Mitglied – Kndigung gem. § 573 BGB mglich Eine Wohnungsgenossenschaft hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhltnisses mit einem Mitglied, wenn dieses gem. § 68 GenG wegen genossenschaftswidrigen Verhaltens ausgeschlossen wurde und die von ihm genutzte Wohnung fr ein anderes Mitglied bentigt wird (BGH, Urt. v. 10. 9. 2003 – VIII ZR 22/03, WuM 2003, 691 = MDR 2003, 1347).

204

Gewerbliche Weitervermietung

Rz. 1024

24. Geschftsgrundlage/nderung i.S.v. § 313 BGB

1020

? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Geschftsgrundlage/nderung i.S.v. § 313 BGB (Rz. 772) " Grnde aus Interessensphre des Kndigenden rechtfertigen Kndigung

1021

nur ausnahmsweise Eine fristlose Kndigung aus wichtigem Grund, die sich allein auf Vorgnge sttzt, die dem Einfluss des Kndigungsgegners entzogen sind und allein aus der Interessensphre des Kndigenden herrhren, ist nur in Ausnahmefllen bei wesentlicher Vernderung der Geschftsgrundlage mglich (BGH, Urt. v. 7. 7. 1971 – VIII ZR 10/70, MDR 1971, 1002 = WPM 1971, 1300). Die Anpassung der Vertragsbeziehungen kann dazu fhren, dass der Kndigungsgegner wegen der Vertragsbeendigung Anspruch auf eine Ausgleichszahlung zur Entschdigung nutzlos gewordener Aufwendungen und als Nutzungsausfall hat (BGH, Urt. v. 13. 12. 1995 – XII ZR 185/93, ZMR 1996, 309). " Leerstand aller brigen Rume des Gebudes – Fristlose Kndigung

1022

unbegrndet Die Unrentabilitt einer Immobilie infolge eines nach Vertragsschluss eingetretenen Leerstands alles brigen Rume des Hauses rechtfertigt keine fristlose Kndigung des Mietverhltnisses, auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschftsgrundlage; denn die Wirtschaftlichkeit des Grundeigentums fllt in die Risikosphre des Vermieters (OLG Dresden, Urt. v. 3. 12. 2002 – 5 U 1270/02, WuM 2003, 32 = NZM 2003, 356).

25. Gewerbliche Weitervermietung

1023

" Eigenbedarf des Eigentmers/Hauptvermieters als berechtigtes Inter-

esse des Zwischenvermieters Zwar begrndet die Beendigung des Hauptmietverhltnisses fr den Zwischenvermieter allein noch kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Untermietverhltnisses ber Wohnraum. Hat der Hauptvermieter jedoch Eigenbedarf an den Rumen, so kann der Zwischenvermieter diesen Umstand gegenber dem Endmieter als berechtigtes Interesse geltend machen. Kndigungsschutzrechte des Endmieters werden dadurch nicht unterlaufen, denn er soll zwar nicht schlechter, aber auch nicht besser als ein Hauptmieter von Wohnraum gestellt werden (OLG Stuttgart, RE v. 7. 5. 1993 – 8 REMiet 2/93, WuM 1993, 386 = GE 1993, 745).

205

1024

Rz. 1025

1025 1026

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

26. Hausfriedensstrung " Belstigungen durch altersbedingt verwirrten Mieter – Fristlose Kndi-

gung unbegrndet Belstigungen, die von einem altersbedingt geistig verwirrten Mieter ausgehen, rechtfertigen keine fristlose Kndigung, wenn sie bei grundgesetzorientierter Wertung als hinnehmbar angesehen werden mssen (OLG Karlsruhe, Urt. v. 14. 12. 1999 – 3 U 20/99, OLGR Karlsruhe 2000, 111; LG Mnchen I, Urt. v. 20. 3. 2002 – 14 S 17178/01, NZM 2002, 697). 1027

" Belstigungen durch vertragsgemßen Gebrauch (Swinger-Club) – Frist-

lose Kndigung unbegrndet Der Vermieter, der Rume zum Betrieb eines Swinger-Clubs vermietet, kann auf die damit typischerweise einhergehenden Beeintrchtigungen keine fristlose Kndigung wegen Hausfriedensstrung sttzen (KG Berlin, Urt. v. 1. 9. 2003 – 12 U 20/03, ZMR 2004, 261 = KGR Berlin 2004, 75).

1028

27. Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung ? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Verwertungskndigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Rz. 1147)

1029 1030

28. Insolvenzverfahren " Erffnung des Insolvenzverfahrens als vertraglicher Kndigungsgrund –

Unwirksam gem. §§ 119, 109 InsO Die Regelung im Mietvertrag, dass die Erffnung des Insolvenzverfahrens gegen den Mieter den Vermieter zur fristlosen Kndigung berechtigt, ist gem. § 119 InsO wegen Abweichung von § 109 InsO unwirksam (OLG Hamm, Urt. v. 7. 3. 2001 – 30 U 192/2000, NZM 2002, 343).

206

Klage auf knftige Rumung gem. § 259 ZPO

Rz. 1036

29. Kaution

1031

? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Rumungsvergleich (Rz. 1075) " Vertragliches Recht zur fristlosen Kndigung bei nicht fristgerechter

1032

Kautionszahlung – In AGB wirksam Die Vereinbarung in einem Formularmietvertrag ber Geschftsrume, die dem Vermieter ein Recht zur fristlosen Kndigung gibt, wenn der Mieter die Mietsicherheit bei Flligkeit nicht geleistet hat, stellt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S.v. § 307 BGB dar (KG Berlin, Urt. v. 9. 1. 2003 – 8 U 130/02, GE 2003, 525 = KGR Berlin 2004, 83). " Weigerung, vereinbarte Kaution zu erbringen – Fristlose Kndigung in

1033

schwerwiegenden Fllen Leistet der Mieter die vertragliche Kaution nicht, so ist der Vermieter jedenfalls in gravierenden Fllen zum Ausspruch einer fristlosen Kndigung berechtigt, z.B. bei Nichtleistung trotz mehrfacher Mahnung (OLG Mnchen, Beschl. v. 17. 4. 2000 – 3 W 1332/00, WuM 2000, 304 = MDR 2000, 1006, 749; OLG Celle, Urt. v. 20. 2. 2002 – 2 U 183/01, ZMR 2002, 505 = OLGR Celle 2002, 91; OLG Dsseldorf, Urt. v. 16. 1. 1996 – 24 U 253/94, OLGR Dsseldorf 1996, 85) oder bei besonderem Sicherungsbedrfnis des Vermieters (OLG Celle, Urt. v. 23. 4. 1997 – 2 U 118/96, NJW-RR 1998, 585 = ZMR 1998, 272), etwa wegen unzuverlssigen Zahlungsverhaltens des Mieters (OLG Dsseldorf, Urt. v. 12. 1. 1995 – 10 U 36/94, WuM 1995, 438 = NJW-RR 1995, 1100).

30. Klage auf knftige Rumung gem. § 259 ZPO

1034

" Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung, wenn Geschftsraummieter An-

1035

frage zur Rumung nicht beantwortet Bei einem Mietverhltnis ber Geschftsrume kann schon die Nichtbeantwortung einer Anfrage des Vermieters zu den Rumungsabsichten des Mieters die Besorgnis der Nichterfllung begrnden (OLG Stuttgart, Beschl. v. 7. 5. 1999 – 5 W 16/99, WuM 1999, 414 = MDR 1999, 1189). " Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung, wenn Rumungsanspruch oder

Vertragsbeendigung bestritten sind Die Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung i.S.v. § 259 ZPO ist regelmßig schon dann begrndet, wenn der Schuldner den Anspruch ernstlich bestreitet (BGH, Urt. v. 14. 12. 1998 – II ZR 330/97, NJW 1999, 954 = MDR 1999, 434). 207

1036

Rz. 1037

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

Bei einer Klage auf Rumung von Wohnraum ist dies schon vor Ablauf der Widerspruchsfrist des § 574b Abs. 2 BGB der Fall, wenn der Mieter der Kndigung mit der Begrndung widersprochen hat, der vom Vermieter angegebene Kndigungsgrund liege nicht vor (OLG Karlsruhe, RE v. 10. 6. 1983 – 9 REMiet 1/83, WuM 1983, 253 = NJW 1984, 2953).

1037 1038

31. Kndigung im Prozess " Rumungsklage als erneute Kndigung – Materiell-rechtliche Willens-

erklrung muss deutlich werden In der Erhebung einer Rumungsklage kann eine erneute Kndigung liegen, wenn deutlich wird, dass die Klage nicht nur der Durchsetzung der bereits ausgesprochenen Kndigung dient, sondern auch eine auf die Vertragsbeendigung gerichtete materiell-rechtliche Willenserklrung enthlt (BGH, Urt. v. 6. 11. 1996 – XII ZR 60/95, ZMR 1997, 280 = NJW-RR 1997, 203) und wenn die dem Mieter zugegangene Abschrift der Klageschrift vom Vermieter oder seinem Prozessbevollmchtigten unterzeichnet (BayObLG, RE v. 14. 7. 1981 – Allg. Reg. 32/81, WuM 1981, 200 = MDR 1981, 1020) oder von Letzterem beglaubigt ist (OLG Zweibrcken, RE v. 17. 2. 1981 – 3 W 191/80, WuM 1981, 177 = MDR 1981, 585; OLG Hamm, RE v. 23. 11. 1981 – 4 REMiet 8/81, WuM 1982, 44 = NJW 1982, 452). 1039

" Schriftform – Kndigungserklrung durch Schriftsatz muss Empfnger

in beglaubigter Abschrift zugehen Wird die Kndigung eines Mietvertrags ber Wohnraum durch prozessualen Schriftsatz erklrt, so ist die Schriftform des § 550 BGB gewahrt, wenn dem Empfnger eine vom Prozessbevollmchtigten des Vermieters beglaubigte Abschrift des Schriftsatzes zugeht (OLG Zweibrcken, RE v. 17. 2. 1981 – 3 W 191/80, WuM 1981, 177 = MDR 1981, 585; OLG Hamm, RE v. 23. 11. 1981 – 4 REMiet 8/81, WuM 1982, 44 = NJW 1982, 452; BGH, Beschl. v. 4. 7. 1986 – V ZR 41/86, WuM 1987, 209 = ZMR 1987, 56). 1040

" Weitere Kndigung im Berufungsverfahren – Keine Verkrzung rechtli-

chen Gehrs durch Verlust einer Instanz Die Einfhrung einer weiteren Kndigung zur Begrndung des Rumungsantrags ist unter den Voraussetzungen von § 263 ZPO – Einwilligung des Beklagten oder Sachdienlichkeit – auch noch im Berufungsverfahren mglich (OLG Brandenburg, Urt. v. 18. 2. 1998 – 3 U 155/97, ZMR 2000, 373 = OLGR Brandenburg 2001, 264). Der damit verbundene Verlust einer Instanz ist keine grundrechtswidrige Verkrzung des rechtlichen Gehrs (BayVerfGH, Urt. v. 14. 8. 1998 – Vf.93-VI-97, NZM 1999, 68). 208

Kndigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum, § 577a BGB Rz. 1046

32. Kndigungsfrist des Vermieters

1041

? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Kndigungsfrist (Rz. 792) " Wohnraum – Altvertrag vor 1. 9. 2001 – Kndigungsfrist von 12 Mona-

1042

ten gilt auch nach dem 1. 9. 2001 fort Auch formularvertragliche Regelungen der Fristen zur ordentlichen Kndigung, die vor dem 1. 9. 2001 getroffen wurden und die den Inhalt des § 565 Abs. 2 BGB a.F. wiedergeben oder darauf verweisen, sind „vertragliche Vereinbarungen“ i.S.v. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB, welche auch nach dem 1. 9. 2003 fortgelten und dazu fhren, dass der Vermieter von Wohnraum an die nach Ablauf von 10 Jahren Mietdauer auf 12 Monate verlngerte Kndigungsfrist gebunden bleibt (BGH, Urt. v. 18. 6. 2003 – VIII ZR 240/02, BGHZ 155, 178 = WuM 2003, 505; BGH, Urt. v. 12. 11. 2003 – VIII ZR 31/03, WuM 2004, 101). " Wohnraum – Dauer der berlassung – Besitzverschaffung, nicht Ver-

1043

tragsschluss ist maßgeblich Fr die „berlassung des Wohnraums“ i.S.v. § 573c Abs. 1 S. 2 BGB ist der Zeitpunkt der Besitzverschaffung, nicht des Vertragsschlusses oder Vertragseintritts maßgeblich. Wurde der Mietvertrag nur mit einem Ehegatten geschlossen und ist der andere nach dessen Tod in den Vertrag eingetreten, so richtet sich fr ihn die Dauer der berlassung nicht nach dem Zeitpunkt seines Eintritts in den Mietvertrag, sondern nach dem Zeitpunkt seines Einzugs in die Wohnung (OLG Stuttgart, RE v. 30. 12. 1983 – 8 REMiet 3/83, WuM 1984, 45 = MDR 1984, 405).

33. Kndigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum, § 577a BGB

1044

" Anwendungsbereich – Ausgeschlossen bei Grndung von Wohnungs-

1045

eigentum schon vor berlassung an Mieter Die Vorschriften ber die Kndigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum sind weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar, wenn das Wohnungseigentum schon bei der berlassung der Wohnung an den Mieter begrndet war (BayObLG, RE v. 14. 7. 1981 – Allg. Reg. 32/81, WuM 1981, 200 = MDR 1981, 1020). " Beginn – Grundbucheintragung des Ersterwerbers der nach Mietver-

tragsschluss umgewandelten Wohnung Die Kndigungssperrfrist beginnt mit der Grundbucheintragung des ersten Erwerbers der nach berlassung an den Mieter umgewandelten Wohnung, wobei 209

1046

Rz. 1047

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

weitere Erwerber in den begonnenen Fristenlauf eintreten (BayObLG, RE v. 24. 11. 1981 – Allg. Reg. 64/81, WuM 1982, 46 = MDR 1982, 322). 1047

" Erwerb durch Bruchteilsgemeinschaft und anschließende Teilung gem.

§ 3 WEG – Keine Sperrfrist Die Kndigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung kommt nicht zur Anwendung, wenn der Eigentmer einer Wohnung nach deren berlassung an den Mieter das Hausgrundstck als Miteigentmer in einer Bruchteilsgemeinschaft mit Dritten erworben hat und die Erwerber das Miteigentum gemß § 3 WEG in der Weise beschrnkt haben, dass jedem Miteigentmer abweichend von § 93 BGB Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung eingerumt wird (BGH, RE v. 6. 7. 1994 – VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357 = MDR 1995, 33). 1048

" Erwerb durch GbR und Zuweisung alleiniger Wohnungsnutzung durch

Gesellschaftsvertrag – Keine Sperrfrist Die Kndigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung kommt nicht zur Anwendung, wenn nach berlassung an den Mieter das Hausgrundstck von einer GbR erworben wird und nach dem Gesellschaftsvertrag jedem Gesellschafter an je einer Wohneinheit ein ausschließliches Nutzungsrecht zusteht (OLG Karlsruhe, RE v. 22. 5. 1990 – 9 REMiet 1/90, WuM 1990, 330 = MDR 1990, 923). 1049

" Kndigungsausspruch – Erst nach Ablauf der Sperrfrist, nicht schon zu

deren Ablauf Ist nach Bildung von Wohnungseigentum und dessen Verußerung eine Kndigungssperrfrist zu beachten, so kann der Erwerber die Kndigung nicht schon zum Ablauf der Sperrfrist, sondern erst nach deren Ablauf mit den Fristen des § 573c BGB aussprechen (OLG Hamm, RE v. 3. 12. 1980 – 4 REMiet 3/80, WuM 1981, 35 = MDR 1981, 319). 1050

" berlassung an den Mieter – Bei Eintritt von Angehrigen berlassung

an ursprnglichen Mieter maßgeblich Das Wohnungseigentum wurde auch dann „nach der berlassung an den Mieter“ begrndet, wenn dieser erst spter als Angehriger des ursprnglichen Mieters mit dessen Tod in das Mietverhltnis eingetreten ist; denn der Angehrige rckt auch bezglich der Sperrfrist in die Rechtsposition des verstorbenen Mieters ein (BGH, Urt. v. 9. 7. 2003 – VIII ZR 26/03, WuM 2003, 569 = MDR 2003, 1410).

210

Kndigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum, § 577a BGB Rz. 1054

" Umgehungsversuch der Bruchteilseigentmer – Sperrfrist entsprechend

1051

anwendbar Die in § 577a BGB geregelte Kndigungssperrfrist ist bei einer Eigenbedarfskndigung des fr die Wohnung ausschließlich nutzungsberechtigten Miteigentmers jedenfalls dann einzuhalten, wenn – dem Miteigentmer bei Erwerb des Bruchteilseigentums an dem Hausgrundstck eine bestimmte Wohnung zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen worden ist und – diese Nutzungsregelung ebenso wie der dauernde Ausschluss des Aufhebungsverlangens nach § 1010 BGB im Grundbuch eingetragen sind, – aufgrund des Kaufvertrags innerhalb von drei Jahren nach § 3 WEG Wohnungseigentum gebildet werden soll und – bei Abschluss des Kaufvertrags die Abgeschlossenheitsbescheinigung bereits vorgelegen hat (OLG Karlsruhe, RE v. 10. 7. 1992 – 9 REMiet 1/92, WuM 1992, 519 = ZMR 1992, 490). " Verußerung – Auch bei Teilung durch Miteigentmer gem. § 8 WEG

1052

Als Verußerung i.S.v. § 577a BGB gilt auch die Teilung gem. § 8 WEG durch die vermietenden Miteigentmer mit anschließender bertragung des Wohnungseigentums auf einen von ihnen (BayObLG, RE v. 24. 11. 1981 – Allg. Reg. 64/81, WuM 1982, 46 = MDR 1982, 322). " Verußerung – Auch bei bertragung von Wohnungseigentum auf-

1053

grund Vermchtnisses Als Verußerung i.S.v. § 577a BGB gilt auch die bertragung von Wohnungseigentum in Erfllung eines Vermchtnisses (BayObLG, RE v. 29. 6. 2001 – REMiet 1/01, NJW-RR 2002, 299 = MDR 2001, 1230). " Verußerung – Auch bei Zuschlag von Wohnungseigentum in der

Zwangsversteigerung Als Verußerung i.S.v. § 577a BGB gilt auch der Zuschlag von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung (BayObLG, RE v. 10. 6. 1992 – REMiet 2/92, WuM 1992, 424 = MDR 1992, 1149).

211

1054

Rz. 1055

1055 1056

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

34. Missbruchliche Kndigung " Kndigung nur zu dem Zweck, das Pachtobjekt gnstiger zu verußern

– Kein Rechtsmissbrauch Eine Kndigung, die nur den Zweck verfolgt, das Pachtobjekt ohne Belastung mit einem bestehenden Pachtverhltnis zu verußern, verstßt nicht gegen Treu und Glauben (OLG Mnchen, Urt. v. 23. 9. 1994 – 21 U 2235/94, NJWRR 1996, 907 = OLGR Mnchen 1996, 147).

1057 1058

35. Missbruchliches Rumungsverlangen " Rumungsverlangen als Druckmittel zur Durchsetzung hheren Pacht-

zinses – Kein Rechtsmissbrauch Es ist keine unzulssige Rechtsausbung, wenn nach Ablauf des Pachtvertrages der Eigentmer sein Grundstck nur in der Absicht herausverlangt, den bisherigen Pchter zur Vereinbarung eines hheren Pachtzinses zu veranlassen. Dies gilt auch dann, wenn das Grundstck fr den Eigentmer nach Lage und Beschaffenheit anders als durch Fortsetzung des Pachtverhltnisses kaum nutzbar wre (BGH, Urt. v. 18. 4. 1980 – V ZR 16/79, MDR 1980, 834 = WuM 1981, 61).

1059

36. ffentliches Interesse als berechtigtes Interesse gem. § 573 BGB

1060

" Gemeinde als Vermieter – Allgemeines stdtebauliches Interesse ge-

ngt nicht Erschpft sich das von einer Gemeinde als Vermieterin verfolgte ffentliche Interesse an der Durchfhrung eines Bauvorhabens – Mehrzweckgebude mit Parkpltzen, Geschftsrumen und Wohnungen – in einem allgemeinen stdtebaulichen Interesse ohne gewichtige Vorteile fr die Allgemeinheit, so berwiegt es nicht das Bestandsinteresse des Mieters und begrndet kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhltnisses (OLG Frankfurt, RE v. 6. 3. 1981 – 20 REMiet 1/80, WuM 1981, 126 = MDR 1981, 673). 1061

" Gemeinde als Vermieter – Erfllung ffentlich-rechtlicher Aufgaben

kann Kndigung rechtfertigen Eine Gemeinde, die ein Mietverhltnis ber Wohnraum kndigt, kann sich zur Begrndung ihres berechtigten Interesses i.S.v. § 573 BGB darauf berufen, dass 212

Prostitution

Rz. 1066

sie den Wohnraum zur Erfllung ffentlich-rechtlicher Aufgaben bentigt (BayObLG, RE v. 21. 11. 1980 – Allg. Reg. 83/80, WuM 1981, 32 = MDR 1981, 318).

37. Pflichtverletzungen des Mieters, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB

1062

? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Abmahnung (Rz. 925); Begrndung der Wohnraumkndigung aus berechtigtem Interesse gem. § 573 Abs. 3 BGB (Rz. 934) " Verschulden muss in der Person des Mieters, nicht seines Erfllungsge-

1063

hilfen liegen Eine ordentliche Kndigung wegen schuldhafter Pflichtverletzungen des Wohnraummieters gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfordert grundstzlich ein eigenes Verschulden des Mieters und schließt damit die Zurechnung des Verschuldens von Erfllungsgehilfen nach § 278 BGB aus (KG Berlin, RE v. 15. 6. 2000 – 16 REMiet 10611/99, WuM 2000, 481 = MDR 2000, 1238). " Verweigerung des Zutritts zur Wohnung – Rechte des Mieters aus

1064

Art. 13 und 14 GG sind zu bercksichtigen Kndigt der Vermieter von Wohnraum das Mietverhltnis gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil der Mieter ihm pflichtwidrig den Zutritt zur Wohnung verweigert, so sind bei der Beurteilung der Schwere der Pflichtverletzung des Mieters auch sein durch Art. 14 Abs. 1 GG geschtztes Besitzrecht und sein Recht aus Art. 13 Abs. 1 GG auf ungestrtes Wohnen zu bercksichtigen (BVerfG, Beschl. v. 16. 1. 2004 – 1 BvR 2285/03, WuM 2004, 80 = MDR 2004, 266).

38. Prostitution

1065

" Frderung der Prostitution in Mietrumen zum Betrieb einer Disko-

thek – Fristlose Kndigung mglich Die Frderung der Prostitution in Mietrumen, die als Diskothek und Tanzbar angemietet wurden, berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kndigung des Mietverhltnisses (BGH, Urt. v. 10. 9. 1997 – XII ZR 222/95, WuM 1998, 97 = MDR 1998, 148).

213

1066

Rz. 1067

1067

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

39. Rumungsanspruch ? Abwicklung des beendeten Mietvertrags: Rckgabe der Mietrume gem. § 546 BGB (Rz. 315)

1068

40. Rumungsklage ? Kndigung und Rumung – Schutzrechte des Mieters (Rz. 1196 ff.)

1069

" Abweisung – Rechtskraft enthlt keine Feststellung der Nichtbeendi-

gung des Mietvertrags Ist eine Rumungsklage abgewiesen, so steht damit nicht auch rechtskrftig fest, dass die Kndigung, auf die die Klage gesttzt war, das Mietverhltnis nicht beendet hat (BGH, Urt. v. 8. 2. 1965 – VIII ZR 121/63, BGHZ 43, 144 = MDR 1965, 479). 1070

" Abweisung – Rechtskraft hindert nicht erneute Rumungsklage auf-

grund erneuter Kndigung Die Rechtskraft eines Urteils, mit dem die auf eine Eigenbedarfskndigung gesttzte Rumungsklage des Vermieters abgewiesen wurde, hindert nicht an der Erhebung einer neuen Rumungsklage, die auf eine erneute Kndigung mit neuer Begrndung gesttzt ist (BVerfG, Beschl. v. 30. 9. 2003 – 1 BvR 2388/02, NZM 2004, 21 = ZMR 2004, 94). 1071

" Passivlegitimation – Klage ist gegen alle Mieter und Mitbesitzer (Unter-

mieter, Mitbewohner) zu richten Da die Rumungsvollstreckung grundstzlich einen gegen alle Mitbesitzer der Mietrume gerichteten Titel voraussetzt, ist die Rumungsklage gegen alle diese Personen zu richten, insbesondere Ehegatten, Lebensgefhrten und sonstige stndigen Mitbewohner. Ausgenommen sind nur Besucher, minderjhrige Kinder und nach den Umstnden des Einzelfalles auch erwachsene Kinder oder sonstige Verwandte des Mieters (KG Berlin, Beschl. v. 26. 10. 1993 – 1 W 6068/ 93, WuM 1994, 32 = MDR 1994, 162). 1072

" Rechtsschutzbedrfnis besteht auch gegenber endgltig ausgezogenem

Mitmieter Der vertragliche Anspruch des Vermieters auf Rumung und Herausgabe gem. § 546 Abs. 1 BGB besteht auch gegenber einem Mitmieter, der aus den Mietrumen endgltig ausgezogen ist (BGH, RE v. 22. 11. 1995 – VIII ARZ 4/95, WuM 1996, 83 = MDR 1996, 251). 214

Rumungsvergleich

Rz. 1077

Denn er setzt nicht voraus, dass der Mieter unmittelbarer oder mittelbarer Besitzer der Mietsache ist (BGH, Urt. v. 30. 6. 1971 – VIII ZR 147/69, BGHZ 56, 308).

41. Rumungsurteil

1073

? Kndigung und Rumung – Schutzrechte des Mieters (Rz. 1196 ff.) " Prklusionswirkung – Mieter kann in Folgeprozess nichts vortragen,

1074

was Rumungspflicht entgegensteht Der rechtskrftig zur Rumung verurteilte Mieter ist durch die Prklusionswirkung des Rumungsurteils daran gehindert, in einem Folgeprozess wegen Zahlung von Nutzungsentschdigung Tatsachen vorzubringen, die seiner Rumungspflicht entgegenstehen und die er schon im Rumungsprozess htte vortragen knnen (OLG Frankfurt, Urt. v. 7. 2. 1997 – 25 U 164/95, NZM 1999, 969 = NJW-RR 1999, 1612; BGH, Urt. v. 12. 3. 1969 – VIII ZR 97/67, NJW 1969, 1064 = MDR 1969, 569).

42. Rumungsvergleich

1075

" Anfechtung – Geltendmachung durch Fortsetzung des beendeten Ver-

1076

fahrens Die Anfechtung eines gerichtlichen Rumungsvergleichs ist durch Fortsetzung des beendeten Verfahrens geltend zu machen (OLG Hamburg, Urt. v. 30. 11. 1994 – 4 U 167/94, ZMR 1996, 266; BayObLG, Beschl. v. 4. 3. 1999 – 2 Z BR 16/99, NZM 1999, 861 = NJW-RR 1999, 1613). " Ausgleichsklausel – Irrige Annahme, Kaution werde davon nicht erfasst

– Kein Anfechtungsgrund Haben die Parteien in einem gerichtlichen Rumungsvergleich eine Ausgleichsklausel hinsichtlich aller Ansprche aus dem Mietverhltnis vereinbart, so berechtigt die irrige Annahme des Mieters, die Kaution werde davon nicht erfasst, nicht zur Anfechtung des Vergleichs wegen Irrtums. Das Gleiche gilt, wenn der Anspruch auf Kautionsrckzahlung bei Vergleichsschluss bersehen wurde. Denn in beiden Fllen handelt es sich um einen unbeachtlichen Motivirrtum (OLG Dsseldorf, Urt. v. 25. 4. 1996 – 10 U 99/95, WuM 1997, 38 = ZMR 1997, 178).

215

1077

Rz. 1078

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

1078

43. Rumungsverpflichtung aus Grundstckskaufvertrag

1079

" Mieterschutzvorschriften (§ 573 BGB) sind nicht anwendbar Auf die in einem notariellen Kaufvertrag vereinbarte Rumungsverpflichtung des im verkauften Haus wohnenden Verußerers ist die Mieterschutzvorschrift des § 573 BGB nicht anwendbar (OLG Bamberg, Urt. v. 21. 2. 2000 – 4 U 155/ 99, OLGR Bamberg 2000, 235).

1080

44. Rumungsvollstreckung ? Kndigung und Rumung – Schutzrechte des Mieters (Rz. 1196 ff.)

1081

" Anspruch des Vermieters auf Auskunft ber Nutzer der Mietrume zur

Vorbereitung der Zwangsvollstreckung Der herausgabepflichtige Mieter ist dem Vermieter auskunftspflichtig ber die von ihm begrndeten Untermietverhltnisse (OLG Hamburg, Urt. v. 29. 5. 1996 – 4 U 190/95, WuM 1997, 223 = GE 1997, 489) und die Namen der Bewohner der Mietrume (OLG Hamburg, Urt. v. 8. 4. 1998 – 4 U 50/97, NZM 1998, 758 = ZMR 1999, 106), um dem Vermieter die Rumungsvollstreckung zu ermglichen. 1082

" Bestimmtheit des Rumungstitels – Grundbuchmßige Bezeichnung

eines Grundstcks gengt Ein auf Rumung und Herausgabe eines Grundstcks lautender Vollstreckungstitel ist hinreichend bestimmt, wenn die betreffende Liegenschaft grundbuchmßig – unter Angabe von Gemarkung, Band, Blatt und Flurstck – bezeichnet ist. Denn mit diesen Angaben lsst sich die Lage des Grundstcks mit allgemein zugnglichen Hilfsmitteln wie Grundbuchauszug und Flurkarte eindeutig bestimmen (OLG Mnchen, Beschl. v. 18. 12. 1998 – 14 W 311/98, DGVZ 1999, 56). 1083

" Bestimmtheit des Rumungstitels – Herausgabe „in vertragsgemßem

Zustand“ – Nicht vollstreckungsfhig Ist der Mieter verurteilt, die Mietsache zu rumen und „in vertragsgemßem Zustand“ herauszugeben, so hat der Zusatz „in vertragsgemßem Zustand“ keinen eigenstndigen vollstreckbaren Inhalt. Der Vermieter kann sich deshalb nicht gem. § 887 ZPO ermchtigen lassen, die Mietrume auf Kosten des Mieters in den geschuldeten Zustand zu versetzen (OLG Naumburg, Beschl. v. 7. 12. 1998 – 9 W 55/98, zitiert nach JURIS). 216

Rumungsvollstreckung

Rz. 1088

Das Gleiche gilt fr die Verpflichtung des Mieters, das Mietobjekt „im ursprnglichen Zustand“ zurckzugeben (OLG Jena, Beschl. v. 10. 9. 1997 – 6 W 547/97, OLGR Jena 1998, 303). " Gebude und Anlagen des Mieters – Nicht umfasst von Titel auf Ru-

1084

mung des Grundstcks Die titulierte Verpflichtung des Mieters zur Rumung des Grundstcks berechtigt den Vermieter nicht zur Beseitigung der vom Mieter errichteten Gebude und Anlagen. Hierzu bedarf der Vermieter eines entsprechenden Titels (OLG Frankfurt, Beschl. v. 21. 11. 2002 – 26 W 122/02, OLGR Frankfurt 2003, 68 = MDR 2003, 655). " Kosten – Gerichtsvollzieher muss Kosten Dritter auf ihre Angemessen-

1085

heit prfen Der Gerichtsvollzieher ist verpflichtet, die Rumungsvollstreckung so kostengnstig wie mglich durchzufhren und die Kosten der von ihm beauftragten Dritten auf ihre Angemessenheit zu berprfen (OLG Hamburg, Beschl. v. 14. 2. 2000 – 6 W 91/99, NZM 2000, 575 = MDR 2000, 602). " Rumungstitel – Ehewohnung – Zwangsvollstreckung unzulssig bei

1086

Titel nur gegen einen Ehegatten Werden die Mietrume von Ehegatten bewohnt, so ist eine Rumungsvollstreckung aus einem nur gegen einen Ehegatten gerichteten Titel unzulssig, und zwar auch gegen den Titelschuldner selbst (OLG Frankfurt, Beschl. v. 23. 6. 2003 – 26 W 24/03, WuM 2003, 640; LG Oldenburg, Beschl. v. 11. 8. 1997 – 6 T 774/97, DGVZ 1998, 10). " Rumungstitel wirkt auch gegen Dritten, der ohne Kenntnis des Ver-

1087

mieters Besitz an den Mietrumen hat Hat der zur Rumung verurteilte Mieter den Besitz an den Mietrumen ohne Kenntnis des Vermieters einem Dritten berlassen, so ist die Rumungsvollstreckung auch gegenber dem Dritten zulssig (KG Berlin, Beschl. v. 11. 12. 2001 – 25 W 220/01, GE 2002, 799; OLG Hamburg, Beschl. v. 19. 8. 1992 – 6 W 49/92, WuM 1992, 548 = MDR 1993, 274). " Rumungstitel wirkt nicht gegen Mitbesitzer, wie z.B. Ehegatten und

stndige Mitbewohner Die Rumungsvollstreckung ist grundstzlich nur gegen Personen zulssig, die im Rumungstitel genannt sind, nicht jedoch gegen Dritte, die mit Wissen des Vermieters Mitbesitz an den Mietrumen haben und bei Rechtshngigkeit der Rumungsklage schon hatten (OLG Jena, Beschl. v. 16. 11. 2002 – 6 W 10/02, 217

1088

Rz. 1089

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

WuM 2002, 221 = InVo 2002, 158; OLG Dsseldorf, Beschl. v. 27. 5. 1998 – 3 W 192/98, WuM 1998, 608 = MDR 1998, 1474; OLG Kln, Beschl. v. 5. 9. 1996 – 2 W 101/96, WuM 1997, 280 = MDR 1997, 782). Als Mitbesitzer einer Wohnung sind neben Ehegatten regelmßig auch sonstige Personen anzusehen, die ohne eigenen Mietvertrag mit dem Mieter in einer auf gewisse Dauer angelegten Gemeinschaft in der Wohnung leben (BGH, Beschl. v. 25. 6. 2004 – IXa ZB 29/04, NZM 2004, 701 = MDR 2004, 1257; KG Berlin, Beschl. v. 26. 10. 1993 – 1 W 6068/93, WuM 1994, 32 = MDR 1994, 162). 1089

" Rumungstitel wirkt nicht gegen Untermieter Aus einem nur gegen den Mieter gerichteten Rumungstitel ist die Zwangsvollstreckung gegen den Untermieter unzulssig (BGH, Beschl. v. 18. 7. 2003 – IXa ZB 116/03, NZM 2003, 802 = MDR 2004, 53).

1090

" Rechtsschutzinteresse fehlt, wenn Titel nicht gegen alle berechtigten

Besitzer der Mietsache gerichtet ist Das Rechtsschutzinteresse fr die Rumungsvollstreckung fehlt, wenn diese ungeeignet ist, den begehrten Erfolg – die Rumung des Mietobjektes – zu erreichen. Dies ist der Fall, wenn der Rumungstitel nicht gegen alle Mieter oder sonst berechtigten Mitbesitzer gerichtet ist (OLG Oldenburg, Beschl. v. 30. 1. 1991 – 2 W 1/91, ZMR 1991, 268 = MDR 1991, 968). 1091

" Tiere des Schuldners – Gerichtsvollzieher kann nach Benachrichtigung

der Ordnungsbehrde vollstrecken Der Gerichtsvollzieher ist bei einer Rumungsvollstreckung nicht zustndig fr die Unterbringung und Versorgung der Tiere des Rumungsschuldners. Er kann die Vollstreckung aber gleichwohl vornehmen, wenn er die zustndige Ordnungs- und Polizeibehrde von der beabsichtigten Rumung in Kenntnis setzt, damit diese zur Gefahrenabwehr ttig werden kann (OLG Karlsruhe, Beschl. v. 4. 12. 1996 – 14 W 64/96, ZMR 1997, 78 = MDR 1997, 291). 1092

" Unzulssigkeit der Zwangsvollstreckung, wenn Titel jahrelang nur als

Druckmittel zur Vertragserfllung benutzt wurde Die Vollstreckung eines Rumungsurteils, das der Vermieter aufgrund einer Kndigung wegen Zahlungsverzuges erwirkt hat, kann unzulssig sein, wenn der Vermieter mehrere Jahre aus dem Urteil nicht vollstreckt, sondern von dem Mieter, der auch nach Rechtskraft des Rumungsurteils weiterhin mit erheblichen Mietzinsbetrgen in Rckstand geraten ist, die Zahlung von Nutzungsentschdigung verlangt und Zahlungen entgegengenommen hat, wobei mehrfach die Vollstreckung des Rumungsurteils fr den Fall der Nichtzahlung des rckstndigen Mietzinses angedroht worden ist (OLG Hamm, RE v. 1. 10. 1981 – 4 REMiet 6/81, WuM 1981, 257 = MDR 1982, 147). 218

Teilkndigung von Nebenrumen gem. § 573b BGB

Rz. 1098

" Vermieterpfandrecht – Gepfndete Gegenstnde sind vom Vollstre-

1093

ckungsauftrag auszunehmen Will der Glubiger an Gegenstnden, die sich in dem herauszugebenden Objekt befinden, ein Vermieterpfandrecht geltend machen, kann er seinen Vollstreckungsauftrag dahin beschrnken, diese Gegenstnde nicht zu entfernen (BGH, Beschl. v. 14. 2. 2003 – IXa ZB 10/03, DGVZ 2003, 88 = BGHReport 2003, 707). " Vorlufig vollstreckbarer Titel – Leistung des Schuldners geschieht un-

1094

ter Vorbehalt und fhrt nicht zu Erfllung Die Zwangsvollstreckung aus einem vorlufig vollstreckbaren Rumungstitel fhrt nicht zur Erfllung des Rumungsanspruchs (BGH, Urt. v. 24. 3. 2004 – VIII ZR 188/03, WuM 2004, 277 = NZM 2004, 377). Denn es ist stets davon auszugehen, dass der Vollstreckungsschuldner seine Leistung unter dem Vorbehalt einer Rckforderung ohne Vernderung der den Glubiger treffenden Beweislast erbringt (BGH, Urt. v. 19. 1. 1983 – VIII ZR 315/81, BGHZ 86, 267 = MDR 1983, 397). " Zuschlagsbeschluss – Zwangsvollstreckung gem. § 93 Abs. 1 S. 1 ZVG

1095

erfordert Klausel und Zustellung auch bzgl. Mitbesitzer Die Rumungsvollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss gem. § 93 Abs. 1 S. 1 ZVG setzt auch gegenber einem Mitbesitzer – z.B. Ehegatten des Mieters – gem. § 750 Abs. 1 ZPO das Vorliegen der Vollstreckungsklausel und die Zustellung voraus (OLG Celle, Urt. v. 11. 2. 2003 – 16 U 180/02, zitiert nach JURIS).

45. Sozialklausel, § 574 BGB

1096

? Kndigung und Rumung – Schutzrechte des Mieters: Widerspruch nach der Sozialklausel gem. § 574 BGB (Rz. 1237)

46. Teilkndigung von Nebenrumen gem. § 573b BGB

1097

" Selbstbezug des neu geschaffenen Wohnraums – Zulssig, wenn Ver-

mieter bisherige Wohnung vermietet Will der Vermieter den neu geschaffenen Wohnraum selbst beziehen und seine bisherige Wohnung weitervermieten, so ist die Teilkndigung in analoger Anwendung von § 573b BGB zulssig (BVerfG, Beschl. v. 11. 3. 1992 – 1 BvR 303/ 92, WuM 1992, 228 = NJW 1992, 1498). 219

1098

Rz. 1099 1099

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

" Unterschiedliche Vermieter von Wohnung und Nebenraum nach WEG-

Teilung – Beide mssen gemeinsam kndigen Ist infolge Teilung nach WEG der zu kndigende Nebenraum oder Grundstcksteil nicht mehr Eigentum des Vermieters der Wohnung, so gengt es nicht, wenn der Eigentmer des Nebenraums oder Grundstcksteils die Kndigung ausspricht. Diese muss vielmehr von beiden Eigentmern der verschiedenen Teile der Mietsache gemeinschaftlich ausgesprochen werden (OLG Celle, Urt. v. 11. 10. 1995 – 2 U 124/94, WuM 1996, 222 = OLGR Celle 1996, 37).

1100 1101

47. Teilkndigung von Wohnraum " Ausnahmsweise zulssig nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1

BGB Eine Teilkndigung von Wohnraum ist in Ausnahmefllen nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB mglich, wenn dadurch die Interessen des Mieters nicht unzumutbar beeintrchtigt werden (OLG Karlsruhe, RE v. 3. 3. 1997 – 3 REMiet 1/97, WuM 1997, 202 = MDR 1997, 449; LG Bochum, Urt. v. 16. 3. 1999 – 9 S 206/98, NZM 1999, 902).

1102 1103

48. berbelegung " Fristlose Kndigung – Bei Familienvergrßerung nur, wenn Interessen

des Vermieters beeintrchtigt sind Auch eine erhebliche berbelegung der Wohnung durch Zuzug von Kindern des Mieters berechtigt den Vermieter nur dann zur fristlosen Kndigung, wenn die berbelegung zu einer schwerwiegenden Beeintrchtigung seiner Interessen fhrt (BGH, RE v. 14. 7. 1993 – VIII ARZ 1/93, BGHZ 123, 233 = MDR 1993, 970). Bei der Interessenabwgung ist der beiderseitige Eigentumsschutz (BVerfG, Beschl. v. 26. 5. 1993 – 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1 = MDR 1993, 728) zu beachten (BVerfG, Beschl. v. 18. 10. 1993 – 1 BvR 1335/93, WuM 1994, 119 = ZMR 1994, 10). 1104

" Ordentliche Kndigung – berbelegung durch Familienzuwachs kann

im Einzelfall Kndigungsgrund sein Tritt durch Familienzuwachs whrend der Dauer des Mietverhltnisses eine erhebliche berbelegung der Wohnung ein, so liegt darin keine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Ein berechtigtes 220

Unerlaubte Gebrauchsberlassung

Rz. 1110

Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung kann im Einzelfall jedoch nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB bestehen (OLG Hamm, RE v. 6. 10. 1982 – 4 REMiet 13/81, WuM 1982, 323 = MDR 1983, 133).

49. ble Nachrede gem. § 186 StGB

1105

" Beweislast bei fristloser Kndigung – Derjenige, der die nachteilige Be-

1106

hauptung aufgestellt hat Wird eine fristlose Kndigung auf den Straftatbestand der blen Nachrede gesttzt, so trgt in entsprechender Anwendung des § 186 StGB derjenige die Beweislast fr die Richtigkeit der nachteiligen Tatsachenbehauptung, der sie aufgestellt hat (BGH, Beschl. v. 13. 12. 1995 – XII ZR 97/94, BGHR § 554a BGB ble Nachrede 1).

50. Unerlaubte Gebrauchsberlassung

1107

" Fristlose Kndigung – Geschftsraum – Zulssig nach Abmahnung,

1108

auch ohne erhebliche Beeintrchtigung Belsst der Mieter von Geschftsraum einem Dritten den ihm unbefugt berlassenen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters, so ist dieser zur fristlosen Kndigung berechtigt, ohne dass es der Feststellung einer erheblichen Beeintrchtigung seiner Rechte bedarf (BGH, Urt. v. 28. 11. 1984 – VIII ZR 186/83, WuM 1985, 88 = MDR 1985, 665). " Fristlose Kndigung – Geschftsraum – Nicht, wenn Mieter Anspruch

1109

auf Erlaubniserteilung hat Die Untervermietung gegen den Willen des Vermieters rechtfertigt keine fristlose Kndigung des Mietverhltnisses, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (OLG Dsseldorf, Urt. v. 5. 9. 2002 – 10 U 105/01, ZMR 2003, 177). " Fristlose Kndigung – Wohnraum – I.d.R. ja, nach Abmahnung, auch

ohne erhebliche Beeintrchtigung Setzt der Mieter von Wohnraum trotz Abmahnung eine unerlaubte Gebrauchsberlassung fort, ohne Anspruch auf die Erlaubniserteilung zu haben, so rechtfertigt dies i.d.R. den Ausspruch einer fristlosen Kndigung, ohne dass es der Feststellung einer erheblichen Beeintrchtigung der Rechte des Vermieters bedarf (OLG Frankfurt, RE v. 10. 10. 1988 – 20 REMiet 4/88, ZMR 1988, 461 = 221

1110

Rz. 1111

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

MDR 1989, 67; OLG Hamburg, RE v. 17. 12. 1981 – 4 U 130/81, WuM 1982, 41 = NJW 1982, 1157). 1111

" Fristlose Kndigung – Wohnraum – I.d.R. nicht, wenn Mieter Anspruch

auf Erlaubniserteilung hat Die fristlose Kndigung des Vermieters von Wohnraum wegen unerlaubter Gebrauchsberlassung ist i.d.R. unbegrndet, wenn der Mieter im Zeitpunkt der Kndigung einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters hat (BayObLG, RE v. 26. 10. 1990 – REMiet 1/90, WuM 1991, 18 = MDR 1991, 253). 1112

" Ordentliche Kndigung – Im Einzelfall auch bei Bestehen eines An-

spruchs auf Erlaubniserteilung Auch wenn der Mieter von Wohnraum einen Anspruch auf teilweise Gebrauchsberlassung an einen Dritten hat, handelt er pflichtwidrig, wenn er vor der berlassung nicht die Erlaubnis des Vermieters einholt. Diese Pflichtverletzung kann eine ordentliche Kndigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen. Denn der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis ersetzt die Erlaubnis selbst nicht und reicht fr sich genommen nicht aus, um die Pflichtwidrigkeit als unerheblich zu bewerten oder ein Verschulden des Mieters zu verneinen. Die Beurteilung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung und des Verschuldens ist vielmehr eine Frage des Einzelfalls (BayObLG, RE v. 26. 4. 1995 – REMiet 3/94, WuM 1995, 378 = MDR 1995, 689). 1113

" Pchterwechsel gem. § 20 UmwG – Kndigung nur bei konkreter Ge-

fhrdung der Rechte des Verpchters Der infolge einer Umwandlung durch Verschmelzung eintretende Pchterwechsel (§ 20 Abs. 1 Nr. 1 UmwG) berechtigt den Verpchter nur dann zur fristlosen Kndigung, wenn die Umwandlung zu einer konkreten Gefhrdung seiner vertraglichen Rechte fhrt (BGH, Urt. v. 26. 4. 2002 – LwZR 20/01, BGHZ 150, 365 = MDR 2002, 1053).

1114 1115

51. Unpnktliche Mietzahlungen " Allgemeiner Grundsatz – Fortgesetzt unpnktliche Zahlung trotz Ab-

mahnung rechtfertigt fristl. Kndigung Die fortgesetzt unpnktliche Mietzahlung trotz Abmahnung rechtfertigt den Ausspruch einer fristlosen Kndigung (BGH, Urt. v. 6. 11. 1996 – XII ZR 60/95, ZMR 1997, 280 = NJW-RR 1997, 203; BGH, Urt. v. 23. 9. 1987 – VIII ZR 265/86, WuM 1988, 125 = MDR 1988, 225; BGH, Urt. v. 26. 3. 1969 – VIII ZR 76/67, MDR 1969, 657; OLG Hamm, Urt. v. 3. 12. 1991 – 7 U 145/91, NJW-RR 1993, 1163). 222

Unpnktliche Mietzahlungen

Rz. 1120

" Fristlose Kndigung – Heilung durch nachtrgliche Zahlung der Rck-

1116

stnde ist nicht mglich Eine fristlose Kndigung gem. § 543 BGB wegen stndiger unpnktlicher Mietzahlungen wird durch nachtrgliche Tilgung der Zahlungsrckstnde nicht geheilt (BGH, Urt. v. 23. 9. 1987 – VIII ZR 265/86, WuM 1988, 125 = MDR 1988, 225). " Fristlose Kndigung – Unzumutbarkeit – Auch nach Abmahnung ge-

1117

ngt nicht jede geringste Versptung Da an die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung wegen unpnktlicher Mietzahlungen strenge Anforderungen zu stellen sind, fhrt auch nach Abmahnung nicht jede geringfgige Zahlungsversptung (1–3 Tage) zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung, sofern die Versptungen nicht Ausdruck einer Zahlungsunfhigkeit oder -unwilligkeit des Mieters sind (OLG Karlsruhe, Urt. v. 10. 12. 2002 – 17 U 97/02, OLGR Karlsruhe 2003, 201 = NZM 2003, 513). " Fristlose Kndigung – Unzumutbarkeit – Nach Abmahnung knnen

1118

auch geringe Versptungen gengen Nach Abmahnung wegen unpnktlicher Mietzahlung knnen auch geringe berschreitungen der Zahlungstermine zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung fhren. Denn da Vermieter die auf dem Gebude ruhenden Lasten zu tragen hat, ist er in aller Regel auf pnktlichen Zahlungseingang angewiesen (OLG Rostock, Urt. v. 7. 10. 2002 – 3 U 90/02, OLGR Rostock 2003, 30 = OLGNL 2003, 50). " Fristlose Kndigung – Wohnraum – Nicht, wenn versptete Zahlungen

1119

allein vom Sozialamt verschuldet sind Eine fristlose Kndigung wegen wiederholter unpnktlicher Mietzahlung des auf Sozialhilfe angewiesenen Wohnraummieters ist unbegrndet, wenn die verspteten Zahlungen allein vom Sozialamt verschuldet sind (KG Berlin, RE v. 11. 12. 1997 – 8 REMiet 1354/96, WuM 1998, 85 = MDR 1998, 586). " Ordentliche Kndigung – Abmahnung mit Kndigungsandrohung nicht

zwingend erforderlich Die ordentliche Kndigung eines Wohnraummietverhltnisses wegen anhaltender unpnktlicher Mietzahlungen setzt nicht zwingend eine vorherige erfolglose Abmahnung mit Kndigungsandrohung voraus (OLG Oldenburg, RE v. 18. 7. 1991 – 5 UH 2/91, WuM 1991, 467 = MDR 1991, 863).

223

1120

Rz. 1121

1121

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

52. Unterbelegung einer Genossenschaftswohnung ? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Fehlbelegung einer Sozialwohnung (Rz. 1007)

1122

" Einzelperson bleibt nach Auszug der Angehrigen allein in 41/2-Zim-

mer-Wohnung – Kndigung gem. § 573 BGB Eine gemeinntzige Wohnungsbaugenossenschaft kann ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 573 BGB haben, wenn sie eine erheblich unterbelegte Genossenschaftswohnung in der Absicht kndigt, sie an eine grßere Familie mit entsprechendem Wohnbedarf zu vermieten (OLG Stuttgart, RE v. 11. 6. 1991 – 8 REMiet 1/91, WuM 1991, 379 = MDR 1991, 1061). Im Ausgangsfall war in einer 41/2-Zimmer-Wohnung der Mieter nach Auszug seiner Ehefrau und der gemeinsamen drei Kinder allein verblieben. 1123

" Einzelperson tritt als Angehriger in Mietvertrag ber Einfamilienhaus

ein – Kndigung gem. § 573 BGB unbegrndet Eine gemeinntzige Baugenossenschaft kann einem Mitglied, das als Einzelperson gem. § 563 Abs. 2 BGB in den Mietvertrag ber ein Einfamilienhaus eingetreten ist, nicht nach § 573 Abs. 1 BGB mit der Begrndung kndigen, sie bentige das Haus zur Vermietung an wohnungssuchende kinderreiche Familien. Denn die gegenber § 573 BGB strengeren Voraussetzungen des Sonderkndigungsrechts aus § 563 Abs. 4 BGB erfordern einen wichtigen Grund in der Person des Eingetretenen. Die Unterbelegung hat ihren Grund jedoch nicht in der Person des Eingetretenen, sondern in der Grße der Wohnung (OLG Karlsruhe, RE v. 23. 12. 1983 – 9 REMiet 4/83, WuM 1984, 43 = NJW 1984, 2584).

1124

53. Unzumutbarkeit/sonstige Grnde fr Vermieter ? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Unzumutbarkeit gem. § 543 BGB (Rz. 827)

1125

" Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter – Grundstzlich kein

Kndigungsgrund Die Erstattung einer Strafanzeige, die sich spter als unbegrndet erweist, darf fr den Anzeigeerstatter nicht zu zivilrechtlichen Nachteilen fhren, sofern er nicht wissentlich unwahre oder leichtfertig falsche Angaben macht (BVerfG, Beschl. v. 25. 2. 1987 – 1 BvR 1086/85, BVerfGE 74, 257 = MDR 1987, 640).

224

Unzumutbarkeit/sonstige Grnde fr Vermieter

Rz. 1130

" Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter – Leichtfertige Anzeige-

1126

erstattung – Kndigung mglich Die Erstattung einer Strafanzeige gegen den Vermieter kann die fristlose Kndigung rechtfertigen, wenn der Mieter dabei leichtfertig und unangemessen handelt. Dies ist z.B. der Fall, wenn er dem Vermieter wegen angeblich unzutreffender Angaben bei der Berechnung der Kostenmiete sogleich eine Betrugsabsicht unterstellt, ohne dass Anhaltspunkte fr ein vorstzliches Verhalten ersichtlich sind (BVerfG, Beschl. v. 2. 10. 2001 – 1 BvR 1372/01, WuM 2002, 22 = NZM 2002, 61; KG Berlin, Urt. v. 24. 6. 2002 – 8 U 87/01, GE 2002, 1265). " Tuschung des Vermieters durch Mieter – Kndigung nur bei Beein-

1127

trchtigung wesentlicher Interessen Ein Tuschungsversuch des Mieters berechtigt den Vermieter nur dann zur fristlosen Kndigung, wenn wesentliche Vertragsinteressen des Vermieters verletzt oder gefhrdet sind (OLG Hamburg, Urt. v. 3. 7. 1996 – 4 U 109/96, WuM 1997, 216 = ZMR 1997, 353). " Teilungserklrung – Vertragliche Nutzung unvereinbar mit Teilungser-

1128

klrung – Kndigung unbegrndet Die Unvereinbarkeit der vertraglich vereinbarten Nutzung der Mietrume mit der Teilungserklrung berechtigt den Vermieter nicht zur fristlosen Kndigung des Mietverhltnisses (BGH, Urt. v. 29. 11. 1995 – XII ZR 230/94, NJW 1996, 714 = MDR 1996, 355). " Umsatzmiete – Wiederholt falsche Umsatzangaben des Mieters – Kn-

1129

digung mglich Ist im gewerblichen Mietvertrag eine Umsatzmiete vereinbart, so rechtfertigen wiederholt unrichtige Umsatzangaben des Mieters die fristlose Kndigung des Mietverhltnisses (OLG Dsseldorf, Urt. v. 14. 11. 2000 – 24 U 34/00, NZM 2001, 1033 = OLGR Dsseldorf 2001, 242). " Unerlaubte Umbauten durch Mieter – Keine Kndigung, wenn Mieter

nur vertragsgemßen Zustand herstellt Unerlaubte bauliche Vernderungen der Mietsache durch den Mieter rechtfertigen jedenfalls dann keine fristlose Kndigung des Mietverhltnisses, wenn die Maßnahmen dazu dienten, den vertragsgemßen Zustand der Mietrume herzustellen. Dies wurde entschieden fr den Fall, dass der Mieter von Gaststttenrumen eine Anlage zur Entlftung der Kche einbaut (OLG Frankfurt, Urt. v. 19. 8. 1998 – 23 U 116/95, NZM 1999, 125).

225

1130

Rz. 1131 1131

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

" Zeugenbeeinflussung im Rumungsprozess – Kndigung mglich Der Versuch des Mieters, im Rumungsprozess Zeugen zu beeinflussen, berechtigt den Vermieter zum Ausspruch der fristlosen Kndigung (BGH, Urt. v. 4. 12. 1985 – VIII ZR 33/85, WuM 1986, 60 = WPM 1986, 172).

1132 1133

54. Veranlassung zur Klageerhebung gem. § 93 ZPO " Bereitschaft zur Rumung innerhalb kurzer Frist – Keine Klageveranlas-

sung trotz Rumungsverzugs Auch wenn der Mieter mit der Rumung in Verzug ist, hat er jedenfalls dann keine Veranlassung zur Klageerhebung gegeben, wenn er den Vermieter zuvor um eine kurze Rumungsfrist gebeten und damit zu erkennen gegeben hat, dass eine Klage nicht erforderlich sein werde (OLG Mnchen, Beschl. v. 22. 12. 1998 – 24 W 298/98, ZMR 1999, 255). 1134

" Geschftsraum – Mieter muss nicht ohne Anlass von sich aus Erfl-

lungsbereitschaft bekunden Auch der Geschftsraummieter ist nicht verpflichtet, von sich aus seine Erfllungsbereitschaft zu bekunden; er gibt nur dann Anlass zur Klageerhebung i.S.v. § 93 ZPO, wenn er durch ein aktives Verhalten bei objektiver Betrachtung Zweifel an seiner Erfllungsbereitschaft hervorruft (OLG Hamm, Beschl. v. 17. 5. 1996 – 33 W 13/96, ZMR 1996, 499). 1135

" Geschftsraum – Schweigen des Mieters auf Frage nach fristgerechter

Rumung gibt Veranlassung zur Klage Schweigt der Mieter von Geschftsraum nach ordentlicher Kndigung des Mietvertrags auf eine Anfrage des Vermieters, ob er die Rume fristgerecht rumen werde, so kann sich daraus die Besorgnis der Nichterfllung ergeben, die den Vermieter schon vor Ablauf des Mietverhltnisses zur Erhebung der Rumungsklage berechtigt. In diesem Fall muss der Mieter auch bei einem sofortigen Anerkenntnis i.S.v. § 93 ZPO die Kosten des Rechtsstreits tragen, da er Veranlassung zur Klage gegeben hat (OLG Stuttgart, Beschl. v. 7. 5. 1999 – 5 W 16/99, WuM 1999, 414 = MDR 1999, 1189). 1136

" Untermieter – Klageveranlassung erst nach vergeblicher Rumungsauf-

forderung durch Vermieter Der Untermieter hat zur Erhebung der Rumungsklage des Vermieters aus § 546 Abs. 2 BGB keine Veranlassung gegeben, wenn er von diesem nicht zur Rumung aufgefordert wurde. Im Falle seines sofortigen Anerkenntnisses sind deshalb die (auf ihn entfallenden) Verfahrenskosten gem. § 93 ZPO dem Ver226

Verbotene Eigenmacht des Vermieters

Rz. 1140

mieter aufzuerlegen (OLG Schleswig, Beschl. v. 14. 11. 1990 – 4 W 1/90, WuM 1993, 541). " Vorzeitige Klageerhebung – Sofortiges Anerkenntnis ist noch im Ter-

1137

min nach Vertragsende mglich Erhebt der Vermieter die Rumungsklage schon vor Ablauf des Mietverhltnisses, ohne dass die Besorgnis der Nichterfllung besteht, so hat der Mieter keinen Anlass zur Klageerhebung gegeben und hat noch im nchsten Verhandlungstermin nach Flligkeit des Rumungsanspruchs die Mglichkeit des sofortigen Anerkenntnisses i.S.v. § 93 ZPO (KG Berlin, Beschl. v. 19. 2. 2001 – 8 U 6634/98, KGR Berlin 2001, 121).

55. Verbotene Eigenmacht des Vermieters

1138

? Schadensersatzansprche des Mieters: Verbotene Eigenmacht des Vermieters (Rz. 1739) " Wiedereinrumung des Besitzes kann im Wege der einstweiligen Verf-

1139

gung durchgesetzt werden Wird dem Mieter der Besitz an den Mietrumen durch verbotene Eigenmacht des Vermieters entzogen, so kann er gem. § 861 Abs. 1 BGB im Wege einer einstweiligen Verfgung nach §§ 935, 940 ZPO die Wiedereinrumung des Besitzes verlangen. Eine unzulssige Vorwegnahme der Hauptsache ist damit nicht verbunden, da lediglich die verbotene Eigenmacht rckgngig gemacht wird (OLG Frankfurt, Beschl. v. 6. 10. 2003 – 2 W 26/03, OLGR Frankfurt 2004, 56 = MDR 2004, 626). " Wiedereinrumung des Besitzes kann selbst nach Vorliegen eines Ru-

mungsurteils verlangt werden Auch bei Vorliegen eines Rumungsurteils hat der Mieter im Falle der Besitzentziehung durch verbotene Eigenmacht des Vermieters einen Anspruch auf Wiedereinrumung des Besitzes. Denn die Durchsetzung des Rumungsanspruchs ist nur im Wege der Rumungsvollstreckung zulssig (OLG Celle, Urt. v. 10. 11. 1993 – 2 U 115/93, WuM 1995, 188 = ZMR 1994, 163).

227

1140

Rz. 1141

1141

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

56. Vermieterwechsel ? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Vermieterwechsel gem. § 566 Abs. 1 BGB (Rz. 208)

1142

" Erwerber kann erst nach Eintragung im Grundbuch kndigen Der Erwerber einer vermieteten Immobilie ist vor Eintragung in das Grundbuch nicht zur Kndigung des Mietvertrags im eigenen Namen berechtigt (OLG Mnchen, Urt. v. 17. 1. 1997 – 21 U 5288/93 und 21 U 5618/93, OLGR Mnchen 1997, 62; OLG Celle, Urt. v. 9. 6. 1999 – 2 U 166/98, ZMR 1999, 618 = OLGR Celle 1999, 281).

1143

" Unwirksame Vereinbarung ber vorzeitigen Vertragseintritt des Erwer-

bers – Keine Kndigungsermchtigung Die (ohne Zustimmung des Mieters unwirksame) Regelung in einem Grundstckskaufvertrag, dass der Kufer mit dem Tag des Vertragsschlusses in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, kann nicht in eine Ermchtigung zur Kndigung umgedeutet werden (OLG Celle, Urt. v. 9. 6. 1999 – 2 U 166/98, ZMR 1999, 618 = OLGR Celle 1999, 281).

1144 1145

57. Vertragswidriger Gebrauch " Teilweise Wohnnutzung einer gewerblich vermieteten Wohnung –

I.d.R. kein Kndigungsgrund Wird eine zu gewerblichen Zwecken vermietete Wohnung in einem Mehrfamilienhaus teilweise auch zu Wohnzecken genutzt, so berechtigt dies den Vermieter i.d.R. nicht zum Ausspruch einer fristlosen Kndigung, da anders als im umgekehrten Fall der gewerblichen Nutzung von zu Wohnzwecken vermieteten Rumen eine erhebliche Beeintrchtigung der Vermieterinteressen nicht ohne weiteres ersichtlich ist (OLG Kln, Urt. v. 12. 7. 1995 – 2 U 45/95, WuM 1996, 270 = OLGR Kln 1996, 42). 1146

" Wohnnutzung eines Freizeitgrundstcks – Kndigung mglich Ist ein Grundstck ausschließlich zur Freizeitnutzung vermietet, so rechtfertigt die trotz Abmahnung fortgesetzte vollstndige Wohnungsnutzung durch den Mieter den Ausspruch einer fristlosen Kndigung (KG Berlin, Urt. v. 9. 9. 2002 – 8 U 159/01, KGR Berlin 2003, 77).

228

Verwertungskndigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB

Rz. 1152

58. Verwertungskndigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB

1147

? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Begrndung der Wohnraumkndigung aus berechtigtem Interesse gem. § 573 Abs. 3 BGB (Rz. 934) " Abriss – Baugenehmigung fr geplanten Neubau muss bei Kndigungs-

1148

ausspruch noch nicht vorliegen Kndigt der Vermieter das Mietverhltnis gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, weil er das Gebude, in dem sich die fragliche Wohnung befindet, abreißen und durch einen Neubau ersetzen will, so ist es fr die Wirksamkeit der Kndigung grundstzlich nicht erforderlich, dass bei Zugang der Kndigungserklrung die Baugenehmigung fr den Neubau bereits vorliegt (BayObLG, RE v. 31. 8. 1993 – REMiet 2/93, WuM 1993, 660 = MDR 1993, 1200). " Abriss – Erwerb in Kenntnis der Unwirtschaftlichkeit zwecks Abriss

1149

und Neubau – Kein Kndigungsgrund Der Erwerb eines Hausgrundstcks in Kenntnis seiner Unwirtschaftlichkeit zum Zwecke des Abrisses und der Neubebauung ist kein Kndigungsgrund i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Der Erlass eines Rechtsentscheids zu dieser Frage wurde abgelehnt, weil dazu keine Kontroverse in der Rechtsprechung besteht (KG Berlin, Beschl. v. 10. 2. 2002 – 8 REMiet 1/02, WuM 2002, 263 = KGR Berlin 2002, 287). " Abriss – Keine wirtschaftliche Verwertung – Kndigung ggf. gem. § 573

1150

Abs. 1 BGB mglich Liegen die Voraussetzungen einer Verwertungskndigung mangels einer Verwertung des Grundstcks nicht vor, wie dies z.B. beim ersatzlosen Abriss eines Wohngebudes der Fall ist, so ist dadurch eine Kndigung nach der allgemeinen Regelung des § 573 Abs. 1 BGB nicht ausgeschlossen (BGH, Urt. v. 24. 3. 2004 – VIII ZR 188/03, WuM 2004, 277 = NZM 2004, 377). " Abriss – Keine wirtschaftliche Verwertung bei ersatzlosem Abriss

1151

Der ersatzlose Abriss eines Gebudes ist keine wirtschaftliche Verwertung i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Denn er stellt keine Realisierung eines dem Grundstck innewohnenden Werts dar (BGH, Urt. v. 24. 3. 2004 – VIII ZR 188/ 03, WuM 2004, 277 = NZM 2004, 377). " Sanierung – Wegfall einer Wohnung durch Modernisierung eines Alt-

baus – Kndigung mglich Eine Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann vorliegen, wenn der Vermieter seinen Altbau umfassend mo229

1152

Rz. 1153

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

dernisieren will (z.B. durch Schaffung von Wohnungen mit Bad und eigenem WC) und dadurch die Wohnung eines Mieters wegfllt (BayObLG, RE v. 17. 11. 1983 – REMiet 1/83, WuM 1984, 16 = MDR 1984, 234). 1153

" Verkauf – Erheblicher Nachteil – Erls in vermietetem Zustand gerin-

ger als Aufwendungen – Kndigung mglich Liegt der bei Verkauf des Mietobjekts erzielbare Erls in vermietetem Zustand nicht nur erheblich unter dem in unvermietetem Zustand erzielbaren Erls, sondern auch wesentlich unter den Aufwendungen fr das Mietobjekt, so kann dies eine Kndigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung begrnden (BVerfG, Beschl. v. 12. 11. 2003 – 1 BvR 1424/02, ZMR 2004, 95 = NZM 2004, 134). 1154

" Verkauf – Erheblicher Nachteil – Existentielle Bedrohung nicht erfor-

derlich Ein erheblicher Nachteil i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist im Falle der Verkaufsabsicht des Vermieters nicht erst dann gegeben, wenn dieser andernfalls in Existenznot gert. Dem Vermieter kann nicht angesonnen werden, das Mietverhltnis bis an die Grenze des wirtschaftlichen Zusammenbruchs fortzusetzen. Vielmehr sind auch Vermgenseinbußen, welche die wirtschaftliche Existenz des Eigentmers noch nicht ernsthaft in Frage stellen, bei der Anwendung des Kndigungstatbestands von Verfassungs wegen zu beachten (BVerfG, Urt. v. 14. 2. 1989 – 1 BvR 1131/87, BVerfGE 79, 283 = WuM 1989, 118). 1155

" Verkauf – Erheblicher Nachteil – Mindererls bei Verkauf in vermiete-

tem Zustand allein gengt nicht Auch unter Bercksichtigung von Art. 14 GG lsst sich kein genereller Anspruch herleiten, aus dem Eigentum den grßtmglichen wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen. Deshalb ist ein „erheblicher Nachteil“ i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht stets schon dann anzunehmen, wenn bei dem beabsichtigten Verkauf des Mietobjektes in unvermietetem Zustand ein erheblich hherer Erls zu erzielen wre. Denn auch in diesem Falle ist der Verkauf jedenfalls dann nicht wirtschaftlich sinnlos, wenn ein Preis zu erzielen ist, der die Anschaffungskosten und eventuelle sptere Verluste bersteigt (BVerfG, Beschl. v. 9. 10. 1991 – 1 BvR 227/91, BVerfGE 84, 382 = WuM 1991, 663). 1156

" Verkauf – Kndigungsrecht entfllt nicht, weil Vermieter Mietobjekt

in vermietetem Zustand erworben hat Bei beabsichtigtem Verkauf des Mietobjekts entfllt ein Kndigungsrecht des Eigentmers wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung nicht schon deshalb, weil er das Mietobjekt selbst in vermietetem Zustand erworben hat (OLG Koblenz, RE v. 1. 3. 1989 – 4 W RE 695/88, ZMR 1989, 216 = NJW-RR 1989, 595). 230

Wohnraummietrecht

Rz. 1163

59. Verwirkung des Rumungsanspruchs

1157

" Erhebung der Rumungsklage 9 Monate nach Vertragsbeendigung –

1158

Keine Verwirkung Eine Verwirkung des Rumungsanspruchs tritt nicht durch bloßen Zeitablauf ein. Es gengt deshalb nicht, dass der Vermieter erst 9 Monate nach fristloser Kndigung die Rumungsklage erhebt, wenn er zugleich deutlich macht, dass er das wirksam beendete Mietverhltnis nicht fortsetzen mchte (BGH, Urt. v. 23. 9. 1987 – VIII ZR 265/86, WuM 1988, 125 = MDR 1988, 225).

60. Vorbergehender Gebrauch gem. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB

1159

" Ferienwohnung – Kein vorbergehender Gebrauch, wenn sie auf Dauer

1160

als Zweitwohnung angemietet ist Eine Ferienwohnung, die auf Dauer als Zweitwohnsitz angemietet wurde, fllt nicht unter den Ausnahmetatbestand des vorbergehenden Gebrauchs i.S.v. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB (OLG Hamburg, Urt. v. 30. 9. 1992 – 4 U 94/92, WuM 1992, 634 = MDR 1993, 43).

61. Werkmietwohnung

1161

" Begrndung – „Dringender Bedarf fr aktiven Bediensteten“ gengt

1162

nach § 573 Abs. 3 BGB nicht Zur Begrndung der Kndigung einer Werkmietwohnung mit der verkrzten Frist des § 576 BGB gengt nicht die Erklrung, die Wohnung werde dringend fr die Unterbringung eines aktiven Bediensteten bentigt. Denn diese Angabe geht nicht ber den Gesetzeswortlaut hinaus und entspricht deshalb nicht dem auch hier geltenden Begrndungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB (OLG Stuttgart, RE v. 22. 11. 1985 – 8 REMiet 1/85, WuM 1986, 132 = ZMR 1986, 236).

62. Wohnraummietrecht

1163

? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Wohnraummietrecht (Rz. 258)

231

Rz. 1164

1164

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

63. Zahlungsverzug gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Unpnktliche Mietzahlungen (Rz. 1114)

1165

" Aufrechnung mit Gegenforderungen – Obergrenze fr Unverzglichkeit

maximal 2 Wochen Die Aufrechnung des Mieters mit Gegenansprchen nach fristloser Kndigung wegen Zahlungsverzugs fhrt nur dann zur Unwirksamkeit der Kndigung, wenn sie unverzglich erklrt wird. Dabei wird eine Frist von zwei Wochen als Obergrenze angesehen (OLG Kln, Urt. v. 30. 10. 1997 – 12 U 29/97, WuM 1998, 23 = OLGR Kln 1998, 176). 1166

" Begrndung bei Wohnraum – Angabe des Kndigungsgrunds und des

Gesamtrckstands gengt Zur Begrndung einer fristlosen Wohnraumkndigung wegen Zahlungsverzugs gengt es jedenfalls bei einfacher Sachlage – z.B. Verzug mit zwei aufeinander folgenden Mieten –, dass der Vermieter diesen Umstand als Kndigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rckstndigen Miete beziffert (BGH, Beschl. v. 22. 12. 2003 – VIII ZB 94/03, WuM 2004, 97 = NZM 2004, 187). 1167

" Begrndung bei Wohnraum – Unklarheiten aus beigefgtem Mietkon-

toauszug knnen unschdlich sein Unklarheiten ber den Rechtsgrund einzelner Zahlungsansprche des Vermieters, die sich aus einem der fristlosen Kndigung wegen Zahlungsverzugs beigefgten Mietkontoauszug ergeben, berhren die Wirksamkeit der Kndigung jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter dem Kndigungsschreiben zweifelsfrei entnehmen kann, dass der Vermieter von einem Gesamtrckstand in Hhe von zwei Monatsmieten ausgeht und darauf die Kndigung sttzt (BGH, Beschl. v. 30. 6. 2004 – VIII ZB 31/04, WuM 2004, 489). 1168

" Betriebskosten – Nur laufende Zahlungen, nicht Nachforderung aus Be-

triebskostenabrechnung Nachforderungen aus der jhrlichen Betriebskostenabrechnung sind keine Miete i.S.v. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB und rechtfertigen deshalb keine fristlose Kndigung wegen Zahlungsverzugs (OLG Koblenz, RE v. 26. 7. 1984 – 4 W RE 386/ 84, WuM 1984, 269 = ZMR 1984, 351). 1169

" Betriebskosten – Verzug mit laufenden Betriebskostenzahlungen ist

Mietzahlungsverzug Die fristlose Kndigung wegen Zahlungsverzugs gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist auch begrndet, wenn der rckstndige Betrag berwiegend aus laufenden 232

Zahlungsverzug gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB

Rz. 1173

Betriebskostenzahlungen besteht; denn auch diese sind Bestandteil der Miete im Sinne des Gesetzes (OLG Frankfurt, Urt. v. 25. 11. 1987 – 17 U 143/86, NJW-RR 1989, 973). " Erleichterte Kndigungsbefugnis durch Individualvereinbarung bei Ge-

1170

schftsraum – Wirksam Durch Individualvereinbarung in einem Pachtvertrag knnen die Voraussetzungen einer fristlosen Kndigung wegen Zahlungsverzuges zuungunsten des Pchters abgendert werden. Zulssig ist u.a. die Vereinbarung, dass Pachtzinsverzug zu einem Flligkeitstermin ausreichend ist, sofern die gesetzlichen Unwirksamkeits- und Ausschlussgrnde gem. § 543 Abs. 2 S. 2 und 3 BGB unberhrt bleiben (OLG Brandenburg, Urt. v. 18. 2. 1998 – 3 U 155/97, ZMR 2000, 373 = OLGR Brandenburg 2001, 264). " Erschwerte Kndigungsbefugnis durch Individualvereinbarung bei Ge-

1171

schftsraum – Wirksam Durch Individualvereinbarung in einem Mietvertrag ber Geschftsrume knnen die Voraussetzungen einer fristlosen Kndigung wegen Zahlungsverzuges zugunsten des Mieters abgendert werden, sofern dabei das Recht zur Beendigung eines Dauerschuldverhltnisses aus wichtigem Grund in seinem Wesenskern erhalten bleibt (BGH, Urt. v. 15. 4. 1987 – VIII ZR 126/86, WuM 1987, 317 = MDR 1987, 928). " Heilung durch Nachzahlung gilt nicht fr ordentliche Wohnraumkn-

1172

digung Die Heilungswirkung einer nachtrglichen Zahlung i.S.v. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gilt nicht fr eine ordentliche Kndigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (OLG Stuttgart, RE v. 28. 8. 1991 – 8 REMiet 2/91, WuM 1991, 526 = ZMR 1991, 429; OLG Karlsruhe, RE v. 19. 8. 1992 – 3 REMiet 1/92, WuM 1992, 517 = ZMR 1992, 488). Die Wirksamkeit der ordentlichen Kndigung hngt allein davon ab, ob der Zahlungsrckstand als nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung zu werten ist (BGH, Urt. v. 16. 2. 2005 – VIII ZR 6/04). " Heilung durch Verpflichtungserklrung des Sozialamtes – Maßgeblich

ist Zugang beim Vermieter (nicht Gericht) Die Heilung einer fristlosen Wohnraumkndigung durch Verpflichtungserklrung einer ffentlichen Stelle gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 Alt. 2 BGB setzt voraus, dass die Erklrung bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshngigkeit dem Vermieter zugeht. Die Abgabe der Erklrung innerhalb der Frist gengt nicht. Ebenso wenig gengt es, wenn sie innerhalb der Frist nicht dem Vermieter, sondern dem Mieter oder dem Gericht des Rumungsrechtsstreit 233

1173

Rz. 1174

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

zugeht (BayObLG, RE v. 7. 9. 1994 – REMiet 1/94, WuM 1994, 598 = MDR 1994, 1213). 1174

" Heilungsmglichkeit bei Wohnraum wird auch durch Nachzahlung vor

Klageerhebung verbraucht Die fristlose Kndigung von Wohnraum wegen Zahlungsverzuges wird auch dann unwirksam, wenn die nachtrgliche Zahlung oder die Verpflichtungserklrung einer ffentlichen Stelle vor Rechtshngigkeit des Rumungsanspruchs beim Vermieter eingeht. Auch die so herbeigefhrte Unwirksamkeit der Kndigung schließt die Heilung einer weiteren Kndigung wegen Zahlungsverzugs innerhalb der 2-Jahres-Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB aus (KG Berlin, RE v. 5. 3. 1984 – 8 W REMiet 97/84, WuM 1984, 93 = ZMR 1985, 52). 1175

" Kndigungsbefugnis bei Rckstand von mehr als 1 Monatsmiete – Ge-

schftsraum – In AGB unwirksam Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Geschftsrume, wonach ein „Zahlungsrckstand“ von mehr als einer Monatsmiete zur fristlosen Kndigung berechtigt, ist gem. § 307 BGB unwirksam; denn sie weicht von der gesetzlichen Regelung insofern wesentlich ab, als schon ein ganz kurzfristiger – auch unverschuldeter – Rckstand mit wenig mehr als einer Monatsmiete zur Kndigung gengen wrde (OLG Schleswig, Urt. v. 6. 12. 1995 – 4 U 33/95, OLGR Schleswig 1996, 51). 1176

" Kndigungsbefugnis unabhngig von Hhe des Rckstands – Geschfts-

raum – In AGB unwirksam Die Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag ber Geschftsrume, nach der es zum Ausspruch einer fristlosen Kndigung gengt, dass der Mieter mehr als einen Monat lang mit einem Teilbetrag einer Monatsmiete oder mit einer sonstigen Zahlungsverpflichtung in Verzug ist, steht mit dem gesetzlichen Leitbild der Kndigung wegen Zahlungsverzugs nicht in Einklang und benachteiligt den Mieter i.S.v. § 307 BGB unangemessen. Denn aufgrund der Unbestimmtheit der Forderung wrde auch ein ganz geringfgiger Rckstand zur fristlosen Kndigung ausreichen (BGH, Urt. v. 8. 7. 1998 – XII ZR 64/96, NZM 1998, 718). Dies gilt auch, wenn nach dem Vertrag der Kndigungsausspruch erst nach schriftlicher Mahnung zulssig ist (BGH, Urt. v. 25. 3. 1987 – VIII ZR 71/86, WuM 1987, 259 = MDR 1987, 838). 1177

" Kndigungsbeschrnkung bei Wohnraum nach Verurteilung zur Miet-

erhhung gilt nicht fr Vergleich Die in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB geregelte Beschrnkung der Befugnis des Vermieters von Wohnraum zur Kndigung wegen Zahlungsverzugs im Anschluss an 234

Zahlungsverzug gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB

Rz. 1181

eine Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhhten Miete ist nicht entsprechend anwendbar, wenn die Mieterhhung durch Prozessvergleich zustande gekommen ist (OLG Hamm, RE v. 27. 12. 1991 – 30 REMiet 5/91, WuM 1992, 54 = MDR 1992, 371). " Rechtsmissbrauch – Abmahnung erforderlich bei offensichtlichem Ver-

1178

sehen des bisher vertragstreuen Mieters Muss sich fr einen Vermieter der Schluss aufdrngen, dass die Nichtzahlung der Miete durch den bislang vertragstreuen Mieter nicht auf Zahlungsunfhigkeit oder -unwilligkeit beruht, so ist der Ausspruch einer fristlosen Kndigung wegen Zahlungsverzugs ohne vorherige Abmahnung oder Fristsetzung rechtsmissbruchlich (OLG Hamm, Urt. v. 24. 4. 1998 – 33 U 97/97, WuM 1998, 485 = ZMR 1998, 493; OLG Dsseldorf, Urt. v. 28. 3. 2002 – 10 U 17/01, ZMR 2002, 818 = OLGR Dsseldorf 2002, 337; OLG Dsseldorf, Urt. v. 25. 3. 2004 – I-10 U 109/03, GuT 2004, 122 = MDR 2004, 1234). " Rechtsmissbrauch – Fristsetzung erforderlich nach gerichtlicher Kl-

1179

rung streitiger Forderung Eine Kndigung wegen Zahlungsverzuges kann rechtsmissbruchlich sein, wenn die Berechtigung der Forderung des Vermieters erst in einem jahrelangen Rechtsstreit geklrt werden konnte und der Vermieter dann unmittelbar nach Abschluss des Rechtsstreits die Kndigung ausspricht, ohne dem Mieter Gelegenheit zu geben, innerhalb einer angemessenen Zahlungsfrist den rckstndigen Betrag nachzuzahlen (OLG Mnchen, Urt. v. 20. 2. 1998 – 21 U 4717/97, ZMR 1998, 632 = OLGR Mnchen 1998, 267). " Rechtzeitigkeit der Zahlung – Zeitpunkt der Einzahlung, nicht der Gut-

1180

schrift ist maßgeblich Fr die Rechtzeitigkeit der Zahlung i.S.v. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB kommt es auf den Zeitpunkt der Einzahlung und nicht auf den Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Konto des Vermieters an (OLG Naumburg, Urt. v. 5. 11. 1998 – 8 U 4/98, WuM 1999, 160). " Umfang – „Nicht unerheblicher Teil der Miete“ – Gesamtrckstand

von mehr als einer Monatsmiete ausreichend Der Mieter ist gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB mit der Entrichtung „eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug“, wenn sein Gesamtrckstand fr zwei aufeinander folgende Termine den Betrag einer Monatsmiete bersteigt (BGH, Urt. v. 15. 4. 1987 – VIII ZR 126/86, WuM 1987, 317 = MDR 1987, 928).

235

1181

Rz. 1182 1182

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

" Unwirksamkeit durch Aufrechnung des Mieters – Gilt auch bei Auf-

rechnung des Vermieters Die nachtrgliche Unwirksamkeit der fristlosen Kndigung wegen Zahlungsverzugs durch unverzgliche Aufrechnung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 S. 3 BGB tritt in entsprechender Anwendung der Vorschrift auch dann ein, wenn die Aufrechnung nicht vom Mieter, sondern vom Vermieter erklrt wird und der Mieter hiergegen keine Einwendungen erhebt, sondern seinerseits dem Vermieter gegenber unverzglich zu erkennen gibt, dass auch er von einer Tilgung des Mietrckstands durch Aufrechnung ausgeht (OLG Bremen, Urt. v. 17. 2. 2000 – 2 U 37/99, OLGR Bremen 2000, 171). 1183

" Verschulden – Fehlerhafte Beratung durch Rechtsanwalt schließt Ver-

schulden nicht aus Die fehlerhafte Beratung durch einen Rechtsanwalt, die zum Zahlungsverzug des Mieters fhrt, schließt dessen Verschulden nicht aus, da der Rechtsanwalt insoweit Erfllungsgehilfe des Mieters ist (OLG Kln, Urt. v. 30. 10. 1997 – 12 U 29/97, WuM 1998, 23 = OLGR Kln 1998, 176). 1184

" Verschulden des Sozialamts – Trotz Zurechenbarkeit kann Kndigung

im Einzelfall missbruchlich sein Auch wenn dem in Zahlungsverzug geratenen Mieter ein Verschulden des Sozialamtes gem. § 278 BGB zuzurechnen ist, kann das Rumungsverlangen bei Vorliegen besonderer Umstnde rechtsmissbruchlich sein, wenn z.B. das Sozialamt den Hilfeempfnger nicht rechtzeitig ber die Einstellung der Mietzahlungen informiert hatte (VerfGH Berlin, Beschl. v. 27. 9. 2002 – VerfGH 63/02, 63 A/02, MM 2003, 189).

1185 1186

64. Zerrttung des Vertrauensverhltnisses " Gerichtliche Auseinandersetzungen – Kein Grund zur fristlosen Kndi-

gung, wenn Prozesse sachlich gefhrt wurden Der Umstand, dass zwischen den Mietvertragsparteien zahlreiche Prozesse gefhrt wurden, berechtigt den Vermieter nicht zur fristlosen Kndigung wegen Zerrttung des Vertrauensverhltnisses, wenn die Prozesse sachlich gefhrt wurden (OLG Hamm, Urt. v. 5. 6. 1992 – 30 U 305/91, NJW-RR 1993, 16).

236

Zwangsversteigerung/Sonderkndigungsrecht gem. § 57a ZVG

Rz. 1191

65. Zwangsversteigerung/Sonderkndigungsrecht gem. § 57a ZVG

1187

" Erster zulssiger Kndigungstermin – Termin, der ohne vorwerfbares

1188

Zgern einzuhalten ist Der erste zulssige Kndigungstermin i.S.v. § 57a ZVG ist nicht stets der rechnerisch erstmgliche Termin. Es ist vielmehr nach den Umstnden des Einzelfalls derjenige Termin, fr den die Kndigung dem Ersteher ohne vorwerfbares Zgern mglich ist. Dies gilt insbesondere in den Fllen, in denen der Zuschlag wenige Tage vor dem nchsten Kndigungstermin erteilt wurde. Denn dem Ersteher muss grundstzlich Gelegenheit eingerumt werden, die Sach- und Rechtslage zu berprfen, sich ber Umstnde zu informieren, die fr oder gegen ein Verbleiben des Mieters sprechen, und die interne Willensbildung im Rahmen des blichen Geschftsbetriebs durchzufhren (OLG Dsseldorf, Urt. v. 5. 9. 2002 – 10 U 66/02, WuM 2002, 674 = ZMR 2003, 177; OLG Dsseldorf, Urt. v. 26. 6. 1986 – 10 U 21/86, DWW 1987, 330 = Rpfleger 1987, 513). " Erster zulssiger Kndigungstermin – berlegungsfrist bis zur Kndi-

1189

gung i.d.R. nicht mehr als 1 Woche Der „erste zulssige Termin“ zur Ausbung des Sonderkndigungsrechts nach § 57a ZVG ist nach allgemeiner Auffassung jedenfalls dann nicht der rechnerisch erstmgliche Termin, wenn zwischen dem Tag des Zuschlags und dem darauf folgenden Kndigungstermin nur wenige Tage liegen und deshalb dieser erste Termin unter Bercksichtigung einer angemessenen berlegungsfrist auch bei Beobachtung der erforderlichen Sorgfalt nicht einzuhalten ist. Als ausreichend wird fr den Regelfall teilweise eine berlegungsfrist von bis zu einer Woche betrachtet (OLG Oldenburg, Urt. v. 17. 12. 2001 – 11 U 63/01, OLGR Oldenburg 2002, 47 = GuT 2002, 48); aber auch ein Zeitraum von 11 Tagen – Zuschlag am 26. Mrz, nchster Kndigungstermin am 6. April – kann im Einzelfall als berlegungsfrist noch zu kurz sein (OLG Dsseldorf, Urt. v. 5. 9. 2002 – 10 U 66/02, WuM 2002, 674 = ZMR 2003, 177). " Kndigungsbeschrnkung gem. § 57c ZVG – Nur bei Leistungen auf

1190

Grund vertraglicher Verpflichtung Als Baukostenzuschuss i.S.v. § 57c Abs. 1 ZVG sind nur solche Investitionen zu bercksichtigen, die der Mieter auf Grund einer vertraglichen Verpflichtung vorgenommen hat (OLG Hamburg, Urt. v. 3. 9. 1997 – 4 U 142/96, WuM 1998, 181). " Kndigungsbeschrnkung gem. § 57c ZVG – Nur bei Leistungen aus

Vermgen des Mieters Eine Beschrnkung des Kndigungsrechts gem. § 57c ZVG kommt nicht in Betracht, wenn die Beitrge bei wirtschaftlicher Betrachtung ihren Ursprung 237

1191

Rz. 1192

Kndigung des Vermieters und Rumungsklage

nicht im Vermgen des Mieters haben. Gleiches gilt, wenn sie nicht dazu gedient haben, den Wert des Grundstcks zu erhhen (BGH, Urt. v. 13. 6. 2002 – IX ZR 26/01, NZM 2002, 758 = MDR 2002, 1214). 1192

" Rechtsmissbrauch – Unredliche Verschaffung des Kndigungsrechts

oder Schdigungsabsicht Die Ausbung des Kndigungsrechts aus § 57a ZVG kann missbruchlich und deshalb nach § 242 BGB unzulssig sein, wenn der Inhaber des Rechts sich dieses durch unredliches Verhalten verschafft hat oder wenn die Zwangsversteigerung ausschließlich zu dem Zweck betrieben wird, den Mieter durch die Kndigung des Mietvertrags zu schdigen (BGH, Urt. v. 17. 5. 1978 – VIII ZR 48/77, WuM 1978, 164 = MDR 1979, 51). 1193

" Rechtsmissbrauch – Nicht schon, wenn Ersteher Grundstck in der

Absicht zur Kndigung erworben hat Die Ausbung des Kndigungsrechts aus § 57a ZVG ist nicht schon deshalb rechtsmissbruchlich, weil der Ersteher das Grundstck in der Absicht zur Kndigung der bestehenden Mietvertrge erworben hat. Dies gilt auch dann, wenn der Ersteher selbst das Zwangsversteigerungsverfahren als Glubiger betrieben hatte (BGH, Urt. v. 17. 5. 1978 – VIII ZR 48/77, WuM 1978, 164 = MDR 1979, 51). 1194

" Unrichtiger Beendigungstermin im Kndigungsschreiben – Unschd-

lich, es gilt nchstmglicher Termin Die unrichtige Angabe des Zeitpunkts der Beendigung des Mietverhltnisses im Kndigungsschreiben gem. § 57a ZVG ist unschdlich, da an die Stelle des unrichtigen Termins der nchstmgliche Termin tritt, wenn den Umstnden nach erkennbar ist, dass der Kndigende den Vertrag jedenfalls zu diesem Termin beenden will (BGH, Beschl. v. 25. 10. 1995 – XII ZR 245/94, NJWE-MietR 1996, 58 = NJW-RR 1996, 144).

1195

66. Zwangsvollstreckung ? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Rumungsvollstreckung (Rz. 1080)

238

X. Kndigung und Rumung – Schutzrechte des Mieters

1. Aussetzung der Vollziehung bei Rechtsbeschwerde gem. §§ 570 Abs. 3, 575 Abs. 5 ZPO

1196

" Einstweilige Anordnung bei erfolgversprechendem Rechtsmittel und

1197

berwiegenden Nachteilen fr Mieter Das Rechtsbeschwerdegericht kann im Wege der einstweiligen Anordnung gem. § 570 Abs. 3 ZPO i.V.m. § 575 Abs. 5 ZPO auch die Vollstreckung eines Rumungsurteils aussetzen, wenn durch die Vollziehung dem Rechtsbeschwerdefhrer grßere Nachteile drohen als dem Gegner, die Rechtsbeschwerde zulssig erscheint und die Rechtsmittel des Rechtsbeschwerdefhrers nicht von vornherein ohne Erfolgsaussicht sind (BGH, Urt. v. 6. 8. 2003 – VIII ZB 77/03, WuM 2003, 509).

2. Einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung gem. § 719 ZPO

1198

" Berufung – Einstellung, wenn in 1. Instanz Antrag gem. § 712 ZPO

1199

versumt wurde Die Einstellung der Zwangsvollstreckung gem. §§ 719, 707 ZPO durch das Berufungsgericht setzt nicht voraus, dass in erster Instanz ein Schutzantrag gem. § 712 ZPO gestellt wurde. Denn damit wrde ein vom Gesetz nicht vorgesehener Ausschlusstatbestand eingefhrt, der sich auch mit der Rechtsprechung des BGH zu § 719 Abs. 2 ZPO nicht begrnden lsst. Diese Vorschrift regelt nmlich ausdrcklich und unter strengeren Voraussetzungen als § 707 Abs. 1 ZPO den nicht vergleichbaren Sonderfall einer Einstellung der Zwangsvollstreckung in der Revisionsinstanz. Die strengeren Voraussetzungen im Revisionsverfahren finden ihre Rechtfertigung darin, dass der Schuldner bereits in 2 Rechtszgen unterlegen ist (OLG Dsseldorf, Beschl. v. 30. 12. 1986 – 1 U 212/86, NJW-RR 1987, 702 = MDR 1987, 415; KG Berlin, Beschl. v. 6. 6. 2000 – 5 U 1112/00, MDR 2000, 1455 = KGR Berlin 2000, 358; KG Berlin, Beschl. v. 24. 7. 2003 – 22 U 221/03, KGR Berlin 2003, 313). " Berufung – Keine Einstellung, wenn in 1. Instanz Antrag gem. § 712

ZPO versumt wurde Die Rechtsprechung des BGH, wonach im Revisionsverfahren die Einstellung der Zwangsvollstreckung regelmßig nicht in Betracht kommt, wenn der 239

1200

Rz. 1200a

Kndigung und Rumung – Schutzrechte des Mieters

Schuldner in der Berufungsinstanz einen Antrag nach § 712 ZPO versumt hat (BGH, Beschl. v. 2. 6. 1999 – XII ZR 99/99, NZM 1999, 794 = ZMR 1999, 615; BGH, Beschl. v. 27. 8. 1998 – XII ZR 167/98, NZM 1998, 863 = NJW-RR 1998, 1603; BGH, Beschl. v. 24. 11. 1999 – XII ZR 69/99, NZM 2000, 382 = NJW-RR 2000, 746), ist auch im Berufungsverfahren anwendbar, wenn in 1. Instanz kein Antrag nach § 712 ZPO gestellt wurde (OLG Kln, Beschl. v. 2. 1. 1997 – 2 U 81/96, OLGR Kln 1997, 258; OLG Frankfurt, Beschl. v. 5. 1. 2000 – 2 U 209/ 99, n.v.; OLG Frankfurt, Beschl. v. 1. 6. 1993 – 2 U 69/93, OLGR Frankfurt 1993, 278; OLG Frankfurt, Beschl. v. 16. 1. 1986 – 8 U 164/85, NJW-RR 1986, 486; OLG Frankfurt, Beschl. v. 19. 9. 1984 – 1 U 5/84, MDR 1985, 62 = NJW 1984, 2955; OLG Celle, Beschl. v. 13. 1. 1993 – 2 U 179/92, OLGZ 1993, 475 = JurBro 1994, 311). Dies gilt auch fr das Wohnraummietrecht (LG Frankfurt/M., Beschl. v. 18. 10. 1999 – 2/17 S 294/99, NZM 1999, 1136; LG Hanau, Beschl. v. 1. 4. 1999 – 2 S 31/99, NZM 1999, 801). 1200a

" Nichtzulassungsbeschwerde – Antragstellung ist nur durch BGH-An-

walt mglich Wie im Revisionsverfahren selbst kann auch im Verfahren ber die Nichtzulassungsbeschwerde ein Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung gem. § 719 Abs. 2 ZPO nur durch einen beim Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt gestellt werden (BGH, Beschl. v. 6. 5. 2004 – V ZA 4/04, GuT 2004, 130). 1201

" Nichtzulassungsbeschwerde – Keine Einstellung, wenn in Berufung An-

trag gem. § 712 ZPO versumt wurde Die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus einem vorlufig vollstreckbaren Rumungsurteil kommt auch im Verfahren ber die Nichtzulassungsbeschwerde grundstzlich nicht in Betracht, wenn der Mieter im Berufungsverfahren keinen Vollstreckungsschutzantrag gem. § 712 ZPO gestellt hat. Der Antrag auf Gewhrung einer Rumungsfrist ersetzt den Vollstreckungsschutzantrag nicht (BGH, Beschl. v. 15. 10. 2003 – VIII ZR 142/03, WuM 2003, 710). 1202

" Revision – Antragstellung nur durch BGH-Anwalt mglich Der Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung gem. § 544 Abs. 5 S. 2, § 719 Abs. 2 ZPO ist unzulssig, wenn er entgegen § 78 Abs. 1 S. 4 ZPO nicht von einem beim BGH zugelassenen Rechtsanwalt gestellt wird. Denn § 719 Abs. 2 ZPO und § 544 Abs. 5 S. 2 ZPO setzen ein Revisions- bzw. Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren voraus, in dem sich die Parteien durch Rechtsanwlte vertreten lassen mssen, die beim BGH zugelassen sind (BGH, Beschl. v. 9. 6. 2004 – VIII ZR 145/04, WuM 2004, 416). 240

Einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung gem. § 719 ZPO

Rz. 1205

" Revision – Keine Einstellung, wenn im Berufungsverfahren Antrag

1203

gem. § 712 ZPO versumt wurde Im Revisionsverfahren kommt die Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 2 ZPO regelmßig nicht in Betracht, wenn der Schuldner es in der Berufungsinstanz versumt hat, von der Mglichkeit eines Antrags nach § 712 ZPO Gebrauch zu machen (BGH, Beschl. v. 4. 9. 2002 – XII ZR 173/02, NJWRR 2002, 1650). Ein solcher Antrag ist im Berufungsverfahren stets geboten, um die Mglichkeit eines Antrags nach § 719 Abs. 2 ZPO in der Revisionsinstanz offen zu halten (BGH, Beschl. v. 2. 6. 1999 – XII ZR 99/99, NZM 1999, 794 = ZMR 1999, 615). Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Antrag mglich und zumutbar war (BGH, Beschl. v. 27. 8. 1998 – XII ZR 167/98, NZM 1998, 863 = NJW-RR 1998, 1603). Zumutbar ist der Antrag auch dann, wenn das Berufungsgericht einen Antrag des Mieters nach §§ 719 Abs. 1, 707 ZPO bereits zurckgewiesen hat (BGH, Beschl. v. 24. 11. 1999 – XII ZR 69/99, NZM 2000, 382 = NJW-RR 2000, 746). Der Antrag auf Gewhrung einer Rumungsfrist ersetzt den Vollstreckungsschutzantrag nicht (BGH, Beschl. v. 14. 10. 2003 – VIII ZR 121/03, WuM 2003, 710). " Revision – Nicht zu ersetzender Nachteil – Rumung von Arztpraxis-

1204

rumen – Keine Einstellung Die Verpflichtung zur Herausgabe gemieteter Arztpraxisrume ist kein unersetzlicher Nachteil i.S.v. § 719 Abs. 2 ZPO, hinter dem die Glubigerinteressen ausnahmsweise zurcktreten mssten. Die Herausgabepflicht ist vielmehr die normale Folge eines durch Kndigung beendeten Mietverhltnisses (BGH, Beschl. v. 27. 8. 1998 – XII ZR 167/98, NZM 1998, 863 = NJW-RR 1998, 1603). " Schadensersatzansprche des Untermieters – Keine Einstellung bei Un-

tervermietung nach Kndigungsausspruch Hat der gewerbliche Mieter die Mietrume in Kenntnis einer fristlosen Kndigung des Vermieters untervermietet, so kann er einen Antrag auf Einstellung der Zwangsvollstreckung gem. § 719 Abs. 2 S. 1 ZPO nicht darauf sttzen, im Falle der Rumung drohten ihm Schadensersatzansprche seitens seines Untermieters (BGH, Beschl. v. 9. 11. 1998 – XII ZR 185/98, NZM 1999, 23).

241

1205

Rz. 1206

Kndigung und Rumung – Schutzrechte des Mieters

1206

3. Einwand eines Besitzrechts gegen Vollstreckung aus Zuschlagsbeschluss, § 93 Abs. 1 S. 2 ZVG

1207

" Berufung auf Besitzrecht allein gengt nicht, konkrete Anhaltspunkte

sind darzulegen Beruft sich der Besitzer eines Grundstcks gem. § 93 Abs. 1 S. 2 ZVG gegenber der Zwangsvollstreckung des Erstehers aus dem Zuschlagsbeschluss auf ein Recht zum Besitz, insbesondere aus einem Mietvertrag, so muss er im Klauselerteilungsverfahren zwar nicht den vollen Beweis seines Besitzrechts erbringen; er muss jedoch konkrete Anhaltspunkte darlegen, die ein solches Recht zumindest nahe legen (BGH, Beschl. v. 27. 2. 2004 – IXa ZB 269/03, WuM 2004, 297 = NZM 2004, 478).

1208

4. Erinnerung gegen Art und Weise der Zwangsvollstreckung gem. § 766 ZPO

1209

" Rechtsschutzinteresse – Berechtigt ist nur, wer durch rechtswidrige

Vollstreckung selbst beschwert ist An der Abwendung der drohenden Rumungsvollstreckung gegen einen im Titel nicht genannten Mitbesitzer der Wohnung hat nur dieser selbst, nicht jedoch der Titelschuldner ein Rechtsschutzinteresse (OLG Kln, Beschl. v. 5. 9. 1996 – 2 W 101/96, WuM 1997, 280 = MDR 1997, 782). 1209a

" Rechtsschutzinteresse – Nicht bei bereits vollzogener Vollstreckungs-

maßnahme Ist eine bestimmte Maßnahme der Rumungsvollstreckung abgeschlossen, so fehlt es am Rechtsschutzbedrfnis fr eine Vollstreckungserinnerung gegen diese Maßnahme auch dann, wenn die Zwangsvollstreckung insgesamt noch nicht beendet ist. Denn mit der Erinnerung gem. § 766 ZPO kann eine endgltig vollzogene Maßnahme der Zwangsvollstreckung nicht rckgngig gemacht werden (BGH, Beschl. v. 21. 12. 2004 – IXa ZB 324/03, WuM 2005, 147 = WM 2005, 292). 1209b

" Rechtsschutzinteresse – Nicht bei insgesamt beendeter Rumungsvoll-

streckung Die Vollstreckungserinnerung gem. § 766 ZPO ist wegen fehlenden Rechtsschutzinteresses unzulssig, wenn die Rumungsvollstreckung beendet ist. Die Rumung kann auch dann nicht mehr rckgngig gemacht werden, wenn sie 242

Rumungsfrist gem. §§ 721, 794a ZPO

Rz. 1214

rechtswidrig war (OLG Hamm, Beschl. v. 2. 3. 1993 – 14 W 50/93, WuM 1993, 474; LG Wiesbaden, Beschl. v. 28. 9. 1998 – 4 T 505/98, DGVZ 2000, 24). " Rechtsschutzinteresse – Rumungsankndigung des Gerichtsvollzie-

1210

hers gengt Ist eine bestimmte Maßnahme der Rumungsvollstreckung abgeschlossen, so fehlt es am Rechtsschutzbedrfnis fr eine Vollstreckungserinnerung gegen diese Maßnahme auch dann, wenn die Zwangsvollstreckung insgesamt noch nicht beendet ist. Denn mit der Erinnerung gem. § 766 ZPO kann eine endgltig vollzogene Maßnahme der Zwangsvollstreckung nicht rckgngig gemacht werden (BGH, Beschl. v. 21. 12. 2004 – IXa ZB 324/03, WuM 2005, 147 = WM 2005, 292).

5. Rumungsfrist gem. §§ 721, 794a ZPO

1211

" Geschftsraummietverhltnis – Rumungsfrist mglich bei tatschli-

1212

cher Nutzung der Rume zum Wohnen Eine Rumungsfrist kann auch dann gewhrt werden, wenn ein Mietverhltnis als gewerblich zu qualifizieren ist, die Rume aber tatschlich zum Wohnen benutzt werden (OLG Kln, Beschl. v. 1. 7. 1996 – 2 W 102/96, WuM 1997, 336 = OLGR Kln 1996, 222). " Mischmietverhltnis – Rumungsfrist fr Wohnung auch bei Geltung

1213

von Geschftsraummietrecht/Pacht Eine Rumungsfrist gem. §§ 721, 794a ZPO kann auch bei Geltung von Geschftsraummietrecht oder Pachtrecht gewhrt werden, wenn der Rumungsschuldner im Miet- oder Pachtobjekt seinen Wohnsitz und Lebensmittelpunkt hat (OLG Hamburg, Urt. v. 29. 5. 1996 – 4 U 47/96, WuM 1997, 233 = ZMR 1998, 28). Besteht die Mglichkeit zur separaten Rumung und Herausgabe der Wohnrume, kann eine hierauf beschrnkte Rumungsfrist gewhrt werden (OLG Hamburg, Beschl. v. 27. 7. 1972 – 4 W 53/72, MDR 1972, 955; LG Hamburg, Beschl. v. 30. 12. 1992 – 316 T 100/92, WuM 1993, 203 = MDR 1993, 444; LG Mannheim, Beschl. v. 6. 7. 1993 – 4 T 176/93, ZMR 1994, 21). " Revisionsverfahren – Gericht 1. Instanz ist zustndig fr Verlngerung

der Rumungsfrist Ist der Rumungsprozess in der Revision anhngig, so ist gem. § 721 Abs. 4 ZPO fr einen Antrag auf Verlngerung der Rumungsfrist das Gericht erster Instanz zustndig. Die Regelung im 2. Halbsatz dieser Vorschrift, nach der in 243

1214

Rz. 1215

Kndigung und Rumung – Schutzrechte des Mieters

der Berufungsinstanz das Berufungsgericht zustndig ist, kann auf das Revisionsverfahren nicht entsprechend angewandt werden (BGH, Beschl. v. 27. 6. 1990 – XII ZR 73/90, WuM 1990, 397 = MDR 1990, 1003).

1215 1216

6. Vollstreckungsabwehrklage gem. § 767 ZPO " Rumungsvergleich – Mieter macht Nichtigkeit, hilfsweise Wegfall des

Anspruchs geltend – Klage zulssig Macht nach Abschluss eines Rumungsvergleichs der Mieter außer der Nichtigkeit des Vergleichs hilfsweise auch geltend, der Anspruch aus dem Vergleich sei nachtrglich weggefallen, so ist fr alle Einwendungen die Vollstreckungsabwehrklage zulssig (BGH, Urt. v. 5. 7. 1967 – VIII ZR 66/65, NJW 1967, 2014 = MDR 1968, 43; LG Heidelberg, Urt. v. 26. 7. 1991 – 5 S 142/90, WuM 1992, 30). 1217

" Wegfall des Eigenbedarfs nach Rechtskraft des Rumungsurteils – Ge-

richt muss Beweis erheben Der Wegfall des Eigenbedarfs nach Rechtskraft des Rumungsurteils kann vom Mieter im Wege der Vollstreckungsabwehrklage geltend gemacht werden (LG Siegen, Urt. v. 24. 10. 1991 – 3 S 215/91, WuM 1992, 147; LG Frankfurt/M., Urt. v. 3. 9. 1996 – 2/11 S 220/96, PE 1999, 91). Sind die dazu vorgetragenen Behauptungen nicht ins Blaue hinein aufgestellt, so muss das Gericht den vom Mieter angebotenen Beweis des Sinneswandels des Vermieters und eventueller Sttztatsachen erheben (BVerfG, Beschl. v. 25. 10. 1990 – 1 BvR 953/90, WuM 1990, 536 = NJW 1989, 3259).

1218 1219

7. Vollstreckungsschutz gem. § 712 ZPO " Antrag nicht beschieden – Keine Vorabentscheidung gem. § 718 ZPO,

sondern Urteilsergnzung Hat das Gericht einen Antrag nach § 712 ZPO in seinem Urteil nicht beschieden, so kann eine Korrektur nicht durch Vorabentscheidung im Berufungsverfahren gem. § 718 ZPO erreicht werden; vielmehr ist gem. § 716 ZPO i.V.m. § 321 ZPO binnen 2 Wochen nach Zustellung des Urteils dessen Ergnzung zu beantragen (OLG Celle, Urt. v. 24. 8. 1994 – 2 U 17/94, OLGR Celle 1994, 326). 1220

" Berufung – Antrag kann nicht erstmals im Berufungsverfahren gestellt

werden, auch nicht gem. § 718 ZPO Der Schutzantrag gem. § 712 ZPO kann in der Berufungsinstanz nicht nach § 718 ZPO nachgeholt werden. Denn es handelt es sich um einen Sachantrag, 244

Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO

Rz. 1224

der den Inhalt des Urteils bestimmt und der deshalb bis zum Schluss der mndlichen Verhandlung gestellt werden muss (OLG Frankfurt, Beschl. v. 12. 12. 2001 – 13 U 214/01, OLGR Frankfurt 2002, 180; OLG Frankfurt, Beschl. v. 1. 6. 1993 – 2 U 69/93, OLGR Frankfurt 1993, 278; OLG Frankfurt, Beschl. v. 16. 1. 1986 – 8 U 164/85, NJW-RR 1986, 486). " Geschftsraum – Nicht zu ersetzender Nachteil – Nicht schon wegen

1221

Existenzgefhrdung Ein nicht zu ersetzender Nachteil i.S.v. § 712 ZPO liegt nicht schon dann vor, wenn der in den Mietrumen gefhrte Geschftsbetrieb die Existenzgrundlage des Rumungsschuldners darstellt (OLG Hamm, Urt. v. 15. 7. 1986 – 4 U 177/ 86, OLGZ 1987, 89). " Wohnraum – Nicht zu ersetzender Nachteil

1222

Gegenber der Klage auf Rumung und Herausgabe von Wohnraum ist ein Schutzantrag gem. § 712 ZPO i.d.R. begrndet. Denn „eine Wohnung ist keine Ware, die beliebig austauschbar ist, sondern hat fr den Bewohner auch personale und soziale Bezge, die im Falle einer Zwangsvollstreckung unwiederbringlich zerstrt werden. Da ber eine frei gewordene Wohnung erfahrungsgemß alsbald anderweitig verfgt wird, stellt der Verlust der Wohnung einen nicht zu ersetzenden Nachteil dar“ (LG Frankfurt/M., Teilurt. v. 14. 3. 1989 – 2/11 S 18/89, WuM 1989, 304). Auf Schadensersatzansprche kann der Wohnraummieter nicht verwiesen werden; denn Schadensersatz vermag in aller Regel den Verlust der Wohnung als Lebensmittelpunkt nicht auszugleichen (BGH, RE v. 21. 4. 1982 – VIII ARZ 16/ 81, BGHZ 84, 90 = MDR 1982, 747).

8. Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO

1223

" Dauer – Vollstreckungsschutz auf Dauer in Ausnahmefllen der Gefahr

fr Leben und Gesundheit § 765a ZPO ermglicht nicht nur zeitlich begrenzten Vollstreckungsschutz. Ist eine durch die Zwangsvollstreckung drohende Gefahr fr Leben und Gesundheit des Schuldners nicht zu bewltigen, so kann in eng begrenzten Ausnahmefllen auch die Gewhrung von Rumungsschutz auf Dauer geboten sein (BVerfG, Beschl. v. 15. 1. 1992 – 1 BvR 1466/91, WuM 1993, 239 = ZMR 1992, 137; BVerfG, Beschl. v. 8. 9. 1997 – 1 BvR 1147/97, WuM 1997, 591 = NZM 1998, 21; OLG Rostock, Beschl. v. 26. 2. 1996 – 4 W 95/95, OLGR Rostock 1996, 211 = GE 1996, 976). Denn bei berwiegendem Interesse des zur Rumung verurteilten Mieters kann die Vollstreckung das Prinzip der Verhltnismßigkeit und damit das Grund245

1224

Rz. 1225

Kndigung und Rumung – Schutzrechte des Mieters

recht des Schuldners aus Art. 2 Abs. 2 S. 1 GG verletzen (BVerfG, Beschl. v. 3. 10. 1979 – 1 BvR 614/79, BVerfGE 52, 214 = MDR 1980, 116). 1225

" Kosten trgt Schuldner auch im Erfolgsfall – Ausnahme: Unbilligkeit

wegen Verhaltens des Glubigers Auch die Kosten eines erfolgreichen Vollstreckungsschutzantrags nach § 765a ZPO hat der Schuldner zu tragen, sofern dies nicht gem. § 788 Abs. 4 ZPO wegen des Verhaltens des Glubigers unbillig ist. Dies gilt auch fr die Kosten des Beschwerdeverfahrens, wenn der Antrag erst in der Beschwerdeinstanz Erfolg hatte (OLG Kln, Beschl. v. 14. 6. 1995 – 2 W 96/95, WuM 1996, 352 = OLGR Kln 1995, 292). Das Gleiche gilt fr den Fall der Erledigung (OLG Dsseldorf, Beschl. v. 24. 1. 1996 – 3 W 22/93, WuM 1996, 235 = NJW-RR 1996, 637). 1226

" Lebensgefahr infolge Zwangsrumung – Bei Abwgung zu bercksich-

tigen Das Prinzip der Verhltnismßigkeit und das Grundrecht aus Art. 2 Abs. 2 S. 1 GG verpflichten das Vollstreckungsgericht, eine dem Schuldner im Falle der Zwangsrumung konkret drohende Lebensgefahr bei der Abwgung der Parteiinteressen zu bercksichtigen (BVerfG, Beschl. v. 25. 9. 2003 – 1 BvR 1920/03, WuM 2004, 81 = NZM 2004, 153). 1227

" Lebensgefahr infolge Zwangsrumung – Schuldner muss an Risikomin-

derung mitwirken Auch wenn eine lebensbedrohliche Erkrankung des Rumungsschuldners bei der Interessenabwgung im Rahmen von § 765a ZPO zu bercksichtigen ist, muss der Schuldner daran mitwirken, dass sich das geltend gemachte Risiko nicht erhht. Dabei kann von ihm jedes zumutbare Bemhen um eine Verringerung des Krankheitsrisikos verlangt werden (BVerfG, Beschl. v. 25. 9. 2003 – 1 BvR 1920/03, WuM 2004, 81 = NZM 2004, 153). 1228

" Mitverschulden des Mieters schließt sittenwidrige Hrte nicht aus Die Zwangsrumung kann fr den Schuldner eine sittenwidrige Hrte auch dann bedeuten, wenn dieser zuvor nicht alles getan hat, um sich Ersatzwohnraum zu beschaffen. Denn in Ausnahmesituationen der Gefahr fr Leben und Gesundheit muss ein Verschulden des Schuldners an der eigenen Notlage unbercksichtigt bleiben (OLG Frankfurt, Beschl. v. 28. 10. 1993 – 20 W 395/93, WuM 1993, 746 = OLGR Frankfurt 1993, 334).

1229

" Mitverschulden des Vermieters – Rumungsvereitelung durch An-

schwrzen des Mieters bei neuem Vermieter Eine sittenwidrige Hrte i.S.v. § 765a ZPO kann auch dann vorliegen, wenn der Vermieter den geplanten Umzug des Mieters dadurch vereitelt, dass er diesen 246

Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO

Rz. 1233

bei seinem neuen Vermieter anschwrzt, welcher daraufhin die berlassung der Wohnung an den Mieter ablehnt (OLG Kln, Beschl. v. 19. 5. 1995 – 2 W 85/95, WuM 1995, 661 = OLGR Kln 1995, 230). " Neuer Vollstreckungsschutzantrag nach rechtskrftiger Abweisung –

1230

Zulssig aufgrund neuer Tatsachen Die materielle Rechtskraft der Entscheidung in einem erfolglosen Vollstreckungsschutzverfahrens steht einem weiteren Antrag nach § 765a ZPO nicht entgegen, wenn dieser auf neue Tatsachen gesttzt ist, auch wenn diese schon frher geltend gemacht werden konnten (OLG Kln, Beschl. v. 30. 4. 1993 – 2 W 50/93, ZMR 1993, 336 = NJW 1993, 2248). " Rumungsfrist von 1 Jahr steht anschließendem Vollstreckungsschutz

1231

nicht entgegen Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO kann auch dann noch bewilligt werden, wenn die nach § 721 Abs. 5 ZPO hchstmgliche Rumungsfrist von insgesamt einem Jahr ausgeschpft ist. Denn § 765a ZPO lsst ohne zeitliche Begrenzung den Einwand zu, dass die Vollstreckungsmaßnahme fr den Schuldner aus besonderen Grnden im Einzelfall zu Folgen fhren wrde, die ber die mit jeder Zwangsvollstreckung verbundene Hrte so weit hinausgehen, dass sie nach den Anschauungen ber die guten Sitten nicht mehr in Kauf genommen werden knnen (OLG Frankfurt, Beschl. v. 18. 8. 1980 – 20 W 484/80, WuM 1981, 46 = Rpfleger 1981, 24). " Schulpflichtige Kinder – Zwangsrumung kurz vor Schuljahresende –

1232

Hrte fr Familie mit 4 Kindern Bei einer Familie mit vier Kindern, die alle noch zur Schule oder in den Kindergarten gehen, kann eine Zwangsrumung wenige Wochen vor Schuljahresende eine sittenwidrige Hrte bedeuten (OLG Kln, Beschl. v. 14. 6. 1995 – 2 W 96/ 95, WuM 1996, 352 = OLGR Kln 1995, 292). " Suizidgefahr – Auch persnlichkeitsbedingte Ursachen ohne Krank-

heitswert sind zu bercksichtigen Besteht im Falle der Zwangsrumung Suizidgefahr, so ist es im Rahmen der Interessenabwgung unerheblich, ob diese Gefahr auf einer – psychischen oder sonstigen – Erkrankung des Mieters oder auf anderen – persnlichkeitsbedingten – Ursachen beruht. Denn die Unfhigkeit, aus eigener Kraft oder mit zumutbarer fremder Hilfe die Konfliktsituation angemessen zu bewltigen, ist angesichts des in Art. 2 Abs. 2 S. 1 GG enthaltenen Gebots zum Schutz des Lebens und der krperlichen Unversehrtheit auch dann zu bercksichtigen, wenn ihr kein Krankheitswert zukommt (BVerfG, Beschl. v. 16. 8. 2001 – 1 BvR 1002/01, WuM 2001, 482 = NZM 2001, 951; BVerfG, Beschl. v. 2. 5. 1994 – 1 BvR 549/94, GE 1994, 1249 = NJW 1994, 1719). 247

1233

Rz. 1234 1234

Kndigung und Rumung – Schutzrechte des Mieters

" Suizidgefahr – Glaubhaftmachung – Gericht muss u.U. Auflagen ertei-

len oder Begutachtung anordnen Wurde dem Mieter aufgrund rztlicher Gutachten ber eine konkrete Suizidgefahr Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO gewhrt, so darf das Beschwerdegericht den Antrag des Mieters nicht ohne weiteres mit der Begrndung zurckweisen, die vorgelegten Gutachten seien nicht aktuell genug. Vielmehr muss das Gericht dann im Hinblick auf Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG entsprechende Auflagen erteilen und notfalls eine Begutachtung anordnen (OLG Kln, Beschl. v. 5. 7. 1996 – 2 W 116/96, NJWE-MietR 1996, 245 = OLGR Kln 1997, 52). 1235

" Suizidgefahr – Objektiv feststellbare Merkmale mssen hinreichende

Wahrscheinlichkeit begrnden Zur Gewhrung von Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO wegen Suizidgefahr gengt es nicht ohne weiteres, dass diese Gefahr nicht vllig ausgeschlossen werden kann; vielmehr muss bei entgegenstehendem gewichtigem Glubigerinteresse eine solche Gefahr mit hinreichender Wahrscheinlichkeit anhand objektiver Merkmale feststellbar sein (OLG Dsseldorf, Beschl. v. 22. 12. 1997 – 3 W 159/97, WuM 1999, 174 = OLGR Dsseldorf 1998, 123; OLG Kln, Beschl. v. 30. 4. 1993 – 2 W 50/93, ZMR 1993, 336 = NJW 1993, 2248). 1236

" Zwischenumzug – Fr sich genommen keine sittenwidrige Hrte Die Notwendigkeit eines Zwischenumzugs fr kurze Zeit rechtfertigt fr sich allein keine Gewhrung von Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO. Vielmehr bedarf es einer Interessenabwgung im Einzelfall (OLG Zweibrcken, Beschl. v. 28. 8. 2001 – 3 W 199/00, NZM 2002, 760 = OLGR Zweibrcken 2002, 87).

1237 1238

9. Widerspruch nach der Sozialklausel gem. § 574 BGB " Alter und lange Wohndauer – Fr sich genommen keine besondere

Hrte Hohes Alter der Mieter (74 und 79 Jahre) und lange Wohndauer (mehr als 40 Jahre) in der gekndigten Wohnung begrnden fr sich genommen noch keine besondere Hrte i.S.v. § 574 BGB (OLG Kln, Urt. v. 10. 3. 2003 – 16 U 72/02, WuM 2003, 465 = OLGR Kln 2003, 164). 1239

" Alter und schwere krperliche Beeintrchtigung – Hrte mglich Eine nicht zu rechtfertigende Hrte i.S.v. § 574 Abs. 1 BGB kann dann vorliegen, wenn das hohe Alter des Mieters oder seines Angehrigen mit einer schweren krperlichen Beeintrchtigung zusammentrifft, die ihm eine Orientierung in einer anderen als der ihm vertrauten Umgebung unmglich machen wrde (KG Berlin, Urt. v. 6. 5. 2004 – 8 U 288/03, MietRB 2004, 285). 248

Widerspruch nach der Sozialklausel gem. § 574 BGB

Rz. 1244

" Anwendungsbereich – Auch gegenber erleichterter Kndigung nach

1240

§ 573a BGB Auch gegenber der erleichterten Kndigung nach § 573a BGB hat der Mieter das Recht zum Kndigungswiderspruch gem. § 574 BGB (OLG Hamm, RE v. 16. 3. 1992 – 30 REMiet 6/91, WuM 1992, 230 = MDR 1992, 868). " Befristeter Vertrag gem. § 564c BGB a.F. – Fehlende Belehrung – Wider-

1241

spruch noch im Prozess mglich Der Mieter eines befristeten Wohnraummietverhltnisses mit Bestandsschutz gem. § 564c Abs. 1 BGB a.F. kann die Fortsetzung des durch Zeitablauf beendeten Mietverhltnisses nach der Sozialklausel (§ 574 BGB) noch im ersten Termin des Rumungsrechtsstreits verlangen, wenn er vom Vermieter nicht ordnungsgemß auf die Mglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs hingewiesen wurde (OLG Hamm, RE v. 26. 7. 1991 – 30 REMiet 7/90, WuM 1991, 423 = MDR 1992, 49). " Gesundheitsgefahr durch Wohnungswechsel – Grundstze der BVerfG-

1242

Rspr. zu § 765a ZPO gelten Die verfassungsrechtlichen Grundstze der Bercksichtigung einer drohenden Gefahr schwerer Gesundheitsschden im Vollstreckungsschutzverfahren gem. § 765a ZPO (BVerfG, Beschl. v. 21. 9. 1991 – 1 BvR 1466/91, BVerfGE 84, 345 = WuM 1992, 5; BVerfG, Beschl. v. 21. 8. 1991 – 1 BvR 1040/91, WuM 1992, 6 = MDR 1992, 412) gelten auch fr die materiell-rechtliche Hrteprfung gem. § 574 BGB (BVerfG, Beschl. v. 12. 2. 1993 – 2 BvR 2077/92, WuM 1993, 172 = ZMR 1993, 211). " Krankheit – Fr sich genommen keine besondere Hrte

1243

Schlechter Gesundheitszustand des Mieters kann eine besondere Hrte i.S.v. § 574 BGB nur dann begrnden, wenn er einem Umzug entgegensteht (OLG Kln, Urt. v. 10. 3. 2003 – 16 U 72/02, WuM 2003, 465 = OLGR Kln 2003, 164). " Unmglichkeit der Beschaffung von Ersatzwohnraum – Mieter muss

bisherige Bemhungen darlegen Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, dass es ihm nicht mglich sei, angemessenen und zumutbaren Ersatzwohnraum zu finden (§ 574 Abs. 2 BGB), wenn er nicht darlegt, welche Bemhungen er unternommen hat, um eine andere Wohnung zu finden (OLG Kln, Urt. v. 10. 3. 2003 – 16 U 72/02, WuM 2003, 465 = OLGR Kln 2003, 164).

249

1244

Rz. 1245 1245

Kndigung und Rumung – Schutzrechte des Mieters

" Vernnftigkeit des Fortsetzungsverlangens – Unrealistische Lebenspla-

nung des Mieters – Keine Fortsetzung Auch der Wunsch des Mieters, in seiner bisherigen Wohnung zu bleiben, ist vom Gericht auf seine Vernnftigkeit und Realisierbarkeit zu berprfen. Die Fortsetzung des Mietverhltnisses gem. § 574a BGB kann deshalb versagt werden, wenn der Gesundheitszustand des pflegebedrftigen Mieters die Fortfhrung des Mietverhltnisses objektiv unrealistisch erscheinen lsst (BVerfG, Beschl. v. 27. 1. 1994 – 1 BvR 2067/93, WuM 1994, 254).

250

XI. Mieterhhung

1. Alterungszuschlag zu Mietspiegelwerten

1246

" Erhhungsverlangen – Alterungszuschlag bei veraltetem Mietspiegel ist

1247

grundstzlich unzulssig Wird das Erhhungsverlangen auf einen Mietspiegel gesttzt, ist ein Zuschlag zu den Mietspiegelwerten wegen der nach Datenerhebung eingetretenen Mietsteigerungen grundstzlich unzulssig (OLG Stuttgart, RE v. 2. 2. 1982 – 8 REMiet 4/81, ZMR 1982, 215 = MDR 1982, 583). Enthlt das Erhhungsverlangen einen solch unzulssigen Zuschlag, so ist es nur in dem Umfang formell wirksam, in welchem es auf den Mietspiegel gesttzt ist (OLG Hamburg, RE v. 12. 11. 1982 – 4 U 174/82, WuM 1983, 11 = MDR 1983, 230; OLG Hamburg, RE v. 16. 2. 1983 – 4 U 7/83, WuM 1983, 80 = NJW 1983, 1805). Die Rechtsprechung zur sog. Stichtagsdifferenz (OLG Stuttgart, RE v. 15. 12. 1993 – 8 REMiet 4/93, WuM 1994, 58 = ZMR 1994, 109) steht dem nicht entgegen, denn sie betrifft nicht die formelle Wirksamkeit des Erhhungsverlangens, sondern die Feststellung der ortsblichen Miete.

2. Angemessene Miete fr Geschftsraum

1248

? Mietpreisberhhung, Wucher, Sittenwidrigkeit: Sittenwidrigkeit gem. § 138 BGB (Rz. 1457) " Allgemeiner Grundsatz – Angemessen ist die aktuelle orts- und markt-

bliche Miete fr vergleichbare Rume Angemessen ist die orts- und marktbliche Miete, die fr vergleichbare Objekte bei einem Neuabschluss blicherweise gefordert und gezahlt wird (BGH, Urt. v. 4. 6. 1975 – VIII ZR 243/72, NJW 1975, 1557 = MDR 1975, 838). Ein Anhaltspunkt hierfr knnen ernstgemeinte Mietangebote von dritter Seite sein (BGH, Urt. v. 2. 10. 1991 – XII ZR 88/90, WuM 1992, 312 = ZMR 1992, 237).

251

1249

Rz. 1250

Mieterhhung

1250

3. Beschrnkung der Erhhungsmglichkeit wegen ffentlicher Frderung

1251

" Zwangsversteigerung – Ersteher tritt in mietvertragliche Beschrnkun-

gen ein Wurde das Mietobjekt mit ffentlichen Frdermitteln modernisiert und im Hinblick auf die damit verbundene Mietpreisbindung im Mietvertrag eine Begrenzung der Miethhe fr den Bindungszeitraum vereinbart, so tritt im Falle einer spteren Zwangsversteigerung der Ersteher zwar nicht in den Frdervertrag mit der ffentlichen Hand, jedoch gem. § 566 BGB in die mietvertraglich vereinbarte Begrenzung der Miethhe ein. Diese gilt bis zum Ablauf der im Frdervertrag vereinbarten Bindung, sofern die Bindung nicht durch Rckzahlung der Zuschsse vorher entfllt (BGH, Urt. v. 10. 9. 2003 – VIII ZR 58/03, WuM 2003, 694 = NJW 2003, 3767).

1252 1253

4. Betriebskostenerhhung gem. § 560 BGB " Teilinklusivmiete fllt nicht unter § 560 BGB, nur Betriebskostenpau-

schalen und -vorauszahlungen Nach § 560 BGB knnen nur Betriebskostenpauschalen und Betriebskostenvorauszahlungen bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag erhht werden. Bei vereinbarter Teilinklusivmiete ist die Vorschrift nicht anwendbar (BGH, Urt. v. 19. 11. 2003 – VIII ZR 160/03, WuM 2004, 153 = NZM 2004, 217).

1254 1255

5. Empfangsvollmacht fr Mieterhhungsverlangen " Gegenseitige Bevollmchtigung von Mitmietern – In AGB wirksam Auch in einem Formularmietvertrag knnen sich mehrere Mieter gegenseitig zum Empfang von Erklrungen bevollmchtigen. Dies gilt auch fr ein Mieterhhungsverlangen (BGH, RE v. 10. 9. 1997 – VIII ARZ 1/97, BGHZ 136, 314 = MDR 1997, 1111).

1256

" Klage auf Zustimmung zur Mieterhhung ist auch bei Empfangsvoll-

macht gegen alle Mieter zu richten Die Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhhung gem. § 558b Abs. 2 BGB ist unzulssig, wenn sie nicht gegen alle am Mietvertrag beteiligten Mieter gerichtet ist. Dies gilt auch, wenn sich die Mieter im Mietvertrag wirksam 252

Gewerbezuschlag

Rz. 1262

gegenseitig zum Empfang von Willenserklrungen – wie z.B. einem Mieterhhungsverlangen – bevollmchtigt haben (KG Berlin, RE v. 5. 12. 1985 – 8 REMiet 5205/85, WuM 1986, 106 = ZMR 1986, 117). " Prozessvollmacht zur Klageabwehr umfasst auch Empfangsvollmacht

1257

fr weiteres Mieterhhungsverlangen Die zur Abwehr einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhhung erteilte Prozessvollmacht ermchtigt auch zur Entgegennahme eines whrend des Verfahrens abgegebenen weiteren Mieterhhungsverlangens (BGH, Urt. v. 18. 12. 2002 – VIII ZR 72/02, NZM 2003, 229 = MDR 2003, 451).

6. Festschreibung der Miete

1258

? Kndigung – Allgemeine Grundstze: Kndigungsbeschrnkung (Rz. 784) " Befristete Festschreibung – Erhhung kann vor Ablauf mit Wirkung ab

1259

dem Monat danach verlangt werden Ist in einem Wohnraummietvertrag die Miete fr einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben, so kann eine Erhhung bereits vor Ablauf der Festschreibung mit Wirkung ab dem Monat nach Ablauf verlangt werden (OLG Hamm, RE v. 9. 9. 1982 – 4 REMiet 8/82, WuM 1982, 294 = MDR 1983, 57). " Befristeter Mietvertrag – Wohnraum – Erhhungsausschluss folgt nicht

1260

schon aus Befristung des Vertrags Ein Ausschluss der Mieterhhung i.S.v. § 557 Abs. 3 BGB ergibt sich bei einem Mietvertrag ber Wohnraum nicht schon allein aus seiner Befristung. Hierzu bedarf es einer gesonderten Abrede, die nicht schon darin gesehen werden kann, dass im Vertragsformular ohne weitere Erluterung unter „Mietzins“ ein bestimmter Geldbetrag eingesetzt ist (OLG Stuttgart, RE v. 31. 5. 1994 – 8 REMiet 5/93, WuM 1994, 420 = ZMR 1994, 401).

7. Gewerbezuschlag

1261

" Vereinbarung eines vom Vermieter festzusetzenden Zuschlags bei an-

derer als Wohnnutzung – Wirksam Die Vereinbarung in einem Mietvertrag ber Wohnraum, wonach bei Nutzung zu anderen als Wohnzwecken ein vom Vermieter festzusetzender Zuschlag zu zahlen ist, verstßt nicht gegen § 557 Abs. 3 BGB, da eine andere Nutzung als die des Wohnens – auch eine freiberufliche – durch die Miethhevorschriften 253

1262

Rz. 1263

Mieterhhung

fr Wohnraum nicht geschtzt wird. Der Zuschlag muss deshalb im Falle der Nutzungsnderung nicht gem. §§ 558–560 BGB geltend gemacht werden (BayObLG, RE v. 25. 3. 1986 – REMiet 4/85, WuM 1986, 205 = MDR 1986, 676).

1263 1264

8. Haustrgeschft gem. § 312 BGB " Mieterhhungsvereinbarung

und

Staffelmietvereinbarung

knnen

Haustrgeschfte sein Bei Bestehen eines Mietverhltnisses ber Wohnraum fllt die Vereinbarung einer Mieterhhung und Staffelmiete anlsslich eines Hausbesuchs des Vermieters beim Mieter in den sachlichen Anwendungsbereich von § 312 BGB (OLG Koblenz, RE v. 9. 2. 1994 – 4 W RE 456/93, WuM 1994, 257 = MDR 1994, 475).

1265 1266

9. Indexklausel " Bewegungsrichtung des Indexes ist maßgeblich fr nderung der Miet-

hhe Die Neufestsetzung oder Anpassung der Miete aufgrund einer vertraglichen Regelung, nach der bei Vernderung eines bestimmten Kostenindexes ber die Miethhe neu zu verhandeln ist, muss nach dem Zweck der Regelung der Bewegungsrichtung des Indexes folgen (OLG Frankfurt, Urt. v. 10. 11. 2000 – 2 U 228/99, NZM 2001, 526). 1267

" Genderte Miete ist erst ab Aufforderung geschuldet, wenn der Vertrag

dies vorsieht Sieht eine Mietgleitklausel vor, dass die vernderte Miete erst auf eine besondere Aufforderung des Vermieters oder Mieters zu zahlen ist, so ist die Aufforderung Anspruchsvoraussetzung zur Entrichtung der genderten Miete mit der Folge, dass diese erst ab dem Zeitpunkt der Aufforderung geschuldet ist (BGH, Urt. v. 2. 5. 1979 – VIII ZR 125/78, WuM 1979, 210 = MDR 1979, 930).

1268 1269

10. Inklusivmiete " Betriebskostenanteil in tatschlicher Hhe kann zu ortsblicher Netto-

miete gemß Mietspiegel addiert werden Auch bei vereinbarter Inklusivmiete kann eine Mieterhhung bis zur ortsblichen Vergleichsmiete auf einen Mietspiegel gesttzt werden, der nur Netto254

Kappungsgrenze gem. § 558 Abs. 3 BGB

Rz. 1274

mieten ausweist. Der Vermieter kann das Erhhungsverlangen dann in der Weise begrnden, dass er die ortsbliche Nettomiete nach dem Mietspiegel errechnet und einen Zuschlag fr die Betriebskosten in Hhe ihres tatschlichen Anfalls hinzuaddiert (OLG Stuttgart, RE v. 13. 7. 1983 – 8 REMiet 2/83, WuM 1983, 285 = MDR 1983, 938).

11. Kappungsgrenze gem. § 558 Abs. 3 BGB

1270

" Ausgangsbetrag – Miete 3 Jahre vor Wirksamwerden der verlangten Er-

1271

hhung Bei der Berechnung der Kappungsgrenze ist die Miete zugrunde zu legen, die 3 Jahre vor Wirksamwerden des Erhhungsverlangens (und nicht vor seinem Zugang) geschuldet war (OLG Celle, RE v. 31. 10. 1995 – 2 UH 1/95, WuM 1996, 86 = OLGR Celle 1996, 61). " Erhhung kann vor Ablauf der 3-Jahres-Frist verlangt werden, auch

1272

wenn sie erst danach begrndet ist Ein Mieterhhungsverlangen gem. § 558 BGB, welches erst nach Ablauf der fr die Kappungsgrenze maßgeblichen 3-Jahres-Frist der Hhe nach begrndet ist, kann schon vor Ablauf der Frist ausgesprochen und dem Mieter zugestellt werden (BayObLG, RE v. 10. 3. 1988 – REMiet 2/88, WuM 1988, 117 = MDR 1988, 586). " Mieterhhung wegen gestiegener Kapitalkosten ist nach neuem Recht

1273

auf Kappungsgrenze anzurechnen Im Gegensatz zur Rechtslage vor dem 1. 9. 2001 ist eine Mieterhhung wegen Kapitalkostensteigerungen nunmehr auf die Kappungsgrenze anzurechnen (BGH, Urt. v. 28. 4. 2004 – VIII ZR 177/03, WuM 2004, 348 = MDR 2004, 990; BGH, Urt. v. 28. 4. 2004 – VIII ZR 178/03, WuM 2004, 345 = MDR 2004, 989). " Mieterhhung aus Grnden von §§ 3–5 MHG bleibt unbercksichtigt,

auch wenn sie auf Vereinbarung beruht Bei der Berechnung der Kappungsgrenze bleiben Mieterhhungen aus den in §§ 3–5 MHG genannten Grnden auch dann unbercksichtigt, wenn sie nicht einseitig nach den gesetzlichen Vorschriften vom Vermieter durchgesetzt, sondern von den Parteien einvernehmlich vereinbart wurden (BGH, Urt. v. 28. 4. 2004 – VIII ZR 185/03, WuM 2004, 344 = NZM 2004, 456).

255

1274

Rz. 1275 1275

Mieterhhung

" Teilinklusivmiete – Kappungsgrenze berechnet sich nach Gesamtbe-

trag, nicht nach Nettomietanteil Ist eine Teilinklusivmiete vereinbart, so berechnet sich die Kappungsgrenze nach dem vereinbarten Gesamtbetrag, nicht nach dem darin enthaltenen Nettomietanteil (BGH, Urt. v. 19. 11. 2003 – VIII ZR 160/03, WuM 2004, 153 = NZM 2004, 217). 1276

" Wegfall der Preisbindung – Kappungsgrenze gilt auch fr erste Erh-

hung nach Wegfall der Preisbindung Die Kappungsgrenze gem. § 558 Abs. 3 BGB gilt auch fr ein erstmals nach Wegfall einer Preisbindung gestelltes Mieterhhungsverlangen (BayObLG, RE v. 23. 1. 1984 – REMiet 14/83, WuM 1984, 48 = MDR 1984, 406).

1277 1278

12. Konkludente Mieterhhung " Unwirksames Erhhungsverlangen – Konkludente Vereinbarung durch

erhhte Zahlung ber lngere Zeit Zahlt der Mieter auf ein unwirksames Mieterhhungsverlangen ber lngere Zeit die verlange Miete, so kann dadurch eine konkludente Mieterhhungsvereinbarung zustande kommen (BGH, Urt. v. 8. 10. 1997 – VIII ZR 373/96, WuM 1998, 100 = MDR 1998, 30; OLG Karlsruhe, Urt. v. 10. 12. 2002 – 17 U 97/02, OLGR Karlsruhe 2003, 201 = NZM 2003, 513).

1279 1280

13. Mngel der Mietrume " Behebbare Mngel haben keinen Einfluss auf Vergleichsmiete und be-

grnden kein Zurckbehaltungsrecht Behebbare Mngel der Mietrume haben keinen Einfluss auf den Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Mieterhhung gem. § 558 BGB. Sie sind bei der Bestimmung der ortsblichen Miete nicht zu bercksichtigen (OLG Stuttgart, RE v. 7. 7. 1981 – 8 REMiet 1/81, WuM 1981, 225 = MDR 1981, 936). Der Mieter kann aus seinem Mngelbeseitigungsanspruch gegenber dem Zustimmungsanspruch des Vermieters auch nicht die Einrede des nicht erfllten Vertrages gem. § 320 BGB oder ein Zurckbehaltungsrecht gem. § 273 BGB herleiten; denn er ist durch sein Mietminderungsrecht ausreichend geschtzt (OLG Frankfurt, RE v. 29. 7. 1999 – 20 REMiet 1/96, WuM 1999, 629 = MDR 1999, 1433).

256

Mieterhhung bei Geschftsraum

Rz. 1286

14. Marktmiete fr Geschftsraum

1281

? Mieterhhung: Angemessene Miete fr Geschftsraum (Rz. 1248) " Marktmiete – Definition

1282

Marktwert ist der bliche Wert, der fr eine vergleichbare Leistung auf dem Markt zu zahlen ist. Bei Pachtverhltnissen ist demnach der Marktwert der Nutzungsberlassung regelmßig anhand des Pachtzinses zu ermitteln, der fr vergleichbare Objekte erzielt wird (BGH, Urt. v. 30. 6. 2004 – XII ZR 11/01, NZM 2004, 741 = MDR 2004, 1408).

15. Mieterhhung bei Geschftsraum

1283

? Mieterhhung: Schiedsgutachten (Rz. 1344) " Konkludente Zustimmung – Hinnahme einer als unabwendbar betrach-

1284

teten Mieterhhung gengt nicht Allein in der widerspruchslosen Zahlung der erhhten Miete gemß einem Mieterhhungsverlangen des Vermieters liegt noch keine Zustimmung des Mieters. Dies ist nur dann der Fall, wenn der Mieter durch die Zahlung den Umstnden nach nicht nur die Hinnahme einer als unabwendbar angesehenen Mieterhhung, sondern auch sein Einverstndnis damit zum Ausdruck gebracht hat (OLG Frankfurt, Urt. v. 25. 2. 1998 – 23 U 71/97, OLGR Frankfurt 1998, 219). " Mieterhhung durch einseitigen nderungsvorbehalt ohne Beschrn-

1285

kungen – In AGB unwirksam Die Formularklausel in einem Mietvertrag ber Geschftsrume, nach welcher der Vermieter ohne ausdrckliche Beschrnkungen und Bercksichtigung der Interessen des Mieters eine einseitige Mietanpassung vornehmen kann, ist auch im kaufmnnischen Verkehr unwirksam (OLG Celle, Urt. v. 6. 9. 1995 – 2 U 127/94, ZMR 1996, 209 = OLGR Celle 1996, 40). " Mieterhhung nach billigem Ermessen des Vermieters – In AGB wirk-

sam, wenn Mieter kndigen kann Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Geschftsraum, nach welcher der Vermieter „bei nderung der wirtschaftlichen Verhltnisse“ berechtigt ist, die Miete nach billigem Ermessen anzupassen, ist auch ohne Angabe der Anpassungskriterien wirksam, wenn sich der Mieter der Mieterhhung durch Kndigung entziehen kann (OLG Mnchen, Urt. v. 16. 4. 1997 – 7 U 5311/96, 257

1286

Rz. 1287

Mieterhhung

OLGR Mnchen 1997, 217, besttigt durch BGH, Beschl. v. 15. 12. 1999 – XII ZR 181/97, BGHR Art. 1 § 22 Abs. 1 ENeuOG, Verfgungsbefugnis 1). 1287

" Vereinbarte Neufestsetzung bei Optionsausbung – Bei fehlender Eini-

gung hat Vermieter Bestimmungsrecht Ist dem Mieter eine Verlngerungsoption „zu alsdann neu zu vereinbarenden Bedingungen“ eingerumt und kommt nach Ausbung der Option eine Einigung der Parteien nicht zustande, so schuldet der Mieter im Zweifel die angemessene oder ortsbliche Miete. In entsprechender Anwendung von § 316 BGB steht dann zunchst dem Vermieter ein Recht zur Bestimmung der Miethhe zu (OLG Saarbrcken, Urt. v. 31. 1. 1996 – 8 U 904/95, WiB 1997, 1163). 1288

" Vereinbarte Neufestsetzung nach 5 Jahren – Bei fehlender Einigung hat

Vermieter Bestimmungsrecht Ist in einem Mietvertrag ber Geschftsrume vereinbart, dass die Miethhe nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums neu vereinbart wird, so sind die Parteien verpflichtet, ber die Neufestsetzung zu verhandeln. Kommt eine Einigung nicht zustande, so ergibt die ergnzende Vertragsauslegung ein Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters gem. §§ 315, 316 BGB (OLG Hamburg, Urt. v. 2. 11. 1994 – 4 U 228/93, NJW-RR 1997, 458).

1289

16. Mieterhhung gem. § 558 BGB – bis zur ortsblichen Vergleichsmiete

1290

" Anfangsmiete unter ortsblicher Miete – Erhhung muss Unterschieds-

betrag wahren, nicht die Proportion Aus der Tatsache, dass die Miete fr eine Werkmietwohnung unterhalb der ortsblichen Vergleichsmiete vereinbart wurde, folgt nicht, dass bei einer Mieterhhung nach § 558 BGB der proportionale Abstand zwischen ursprnglich vereinbarter und ursprnglich ortsblicher Miete einzuhalten ist. Auch wenn sich die anfngliche Miethhevereinbarung als vertragliche Beschrnkung des Erhhungsanspruchs darstellt, gengt es, wenn zwischen nunmehr verlangter und nunmehr ortsblicher Miete der ursprngliche Unterschiedsbetrag liegt (BayObLG, RE v. 22. 2. 2001 – REMiet 2/00, WuM 2001, 181 = MDR 2001, 626). 1291

" Ausgangsmiete – Falsche Angabe bei ungeklrter Wirksamkeit voraus-

gegangener Erhhung unschdlich Ein Mieterhhungsverlangen gem. § 558 BGB, in dem zwar die Ausgangsmiete und die begehrte neue Miete berhht beziffert wurden, der Erhhungsbetrag 258

Mieterhhung gem. § 558 BGB – bis zur ortsblichen Vergleichsmiete

Rz. 1295

jedoch zutreffend angegeben ist, ist nicht unwirksam, wenn die berhhungen ihre Ursache in einer vorangegangenen Mieterhhungserklrung haben, ber deren Wirksamkeit im Zeitpunkt des gegenwrtigen Zustimmungsverlangens noch nicht rechtskrftig entschieden ist (KG Berlin, RE v. 15. 9. 1997 – 8 REMiet 6517/96, WuM 1997, 605 = KGR Berlin 1998, 2). " Ausschluss der Erhhung bei irrtmlicher Angabe, Wohnung sei ffent-

1292

lich gefrdert bzw. preisgebunden Ist die Wohnung entgegen der Angabe im Mietvertrag nicht „ffentlich gefrdert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden“, weil der Vermieter auf die bewilligten Frdermittel verzichtet hat, so finden die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes keine Anwendung. Die Vertragsauslegung kann jedoch ergeben, dass die Parteien damit vereinbart haben, dass eine Mieterhhung nur bei nderung der Kostenmiete zulssig ist (BGH, Urt. v. 21. 1. 2004 – VIII ZR 115/03, WuM 2004, 282 = NZM 2004, 378). " Begriff der Miete – Nicht nur Nettomiete ohne Betriebskosten, sondern

1293

auch Inklusiv- und Teilinklusivmiete Miete i.S.v. § 558 BGB ist nicht nur eine als Grund- oder Nettomiete unter Ausklammerung der Nebenkosten vereinbarte Miete, sondern auch eine Inklusivmiete (Pauschalmiete) oder Teilinklusivmiete. Auch fr eine solche Mietstruktur gilt das Verbot abweichender Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters (OLG Hamm, RE v. 4. 4. 1984 – 4 REMiet 2/84, WuM 1984, 121 = MDR 1984, 670). " Begrndung – Gutachten – Besichtigung anderer Wohnung gleichen

1294

Typs in Wohnanlage Der Sachverstndige i.S.v. § 558a Abs. 2 BGB muss die betroffene Wohnung nicht in jedem Fall besichtigt haben. Bei Wohnanlagen gengt i.d.R. die Besichtigung einer Wohnung gleichen Typs (OLG Oldenburg, RE v. 2. 1. 1981 – 5 UH 4/80, WuM 1981, 150 = OLGZ 1981, 200) bzw. einer gengenden Zahl von Wohnungen nahezu gleicher Art, Grße, Ausstattung und Beschaffenheit (OLG Celle, RE v. 27. 4. 1982 – 2 UH 2/81, WuM 1982, 180 = ZMR 1982, 341). " Begrndung – Gutachten – Sachverstndiger muss sich nicht auf eige-

nes Datenmaterial sttzen Der Sachverstndige muss nicht ber unmittelbare eigene Kenntnisse eines reprsentativen Querschnitts der Mieten in der Gemeinde verfgen, in der die Wohnung liegt, sondern kann sein Gutachten auch auf Vergleichswerte aus Datensammlungen anderer Personen und Stellen sttzen (BayObLG, RE v. 23. 7. 1987 – REMiet 2/87, WuM 1987, 312 = MDR 1987, 1027).

259

1295

Rz. 1296 1296

Mieterhhung

" Begrndung – Gutachten eines Sachverstndigen bei IHK außerhalb des

Bezirks der Wohnung gengt Das Gutachten zur Begrndung eines Mieterhhungsverlangens gem. § 558 BGB kann auch von einem Sachverstndigen erstellt sein, der von einer IHK außerhalb des Bezirks der vom Erhhungsverlangen betroffenen Wohnung ffentlich bestellt oder vereidigt ist (BayObLG, RE v. 23. 7. 1987 – REMiet 2/87, WuM 1987, 312 = MDR 1987, 1027). 1297

" Begrndung – Gutachten eines Sachverstndigen fr das Bauhandwerk

gengt nicht Das Gutachten eines Sachverstndigen, der nur „fr das Bauhandwerk“ und nicht fr die Mietpreisbewertung ffentlich bestellt ist, gengt nicht den Anforderungen an die Begrndung eines Mieterhhungsverlangens gem. § 558a BGB (OLG Oldenburg, RE v. 22. 12. 1980 – 5 UH 1/80, WuM 1981, 55 = ZMR 1981, 184). 1298

" Begrndung – Gutachten eines Sachverstndigen fr Grundstcks- und

Gebudeschtzungen gengt Ein Mieterhhungsverlangen nach § 558a BGB ist auch dann wirksam, wenn ihm das Gutachten eines Sachverstndigen beigefgt ist, der fr Grundstcksund Gebudeschtzungen ffentlich bestellt oder vereidigt ist (BGH, RE v. 21. 4. 1982 – VIII ARZ 2/82, BGHZ 83, 366 = MDR 1982, 748). 1299

" Begrndung – Gutachten muss erkennbar auf Vergleichswohnungen

des rtlichen Marktes gesttzt sein Ein Gutachten i.S.v. § 558a BGB muss erkennen lassen, dass dem Sachverstndigen eine ausreichende Anzahl von Vergleichswohnungen des rtlichen Wohnungsmarktes und deren Mietpreise bekannt sind und dass er die zu beurteilende Wohnung in das Mietpreisgefge dieser Vergleichswohnungen eingeordnet hat. Es gengt nicht, wenn der Sachverstndige nur erklrt, er bestimme die ortsbliche Miete aufgrund seiner Berufserfahrung und Kenntnis des rtlichen und regionalen Wohnungsmarkts (OLG Karlsruhe, RE v. 29. 12. 1982 – 9 REMiet 2/82, WuM 1983, 133). 1300

" Begrndung – Gutachten muss im vollen Wortlaut beigefgt werden Ein Mieterhhungsverlangen nach § 558a BGB, welches sich auf ein Sachverstndigengutachten sttzt, ist unwirksam, wenn das Gutachten nicht im vollen Wortlaut beigefgt ist. Die bloße Bezugnahme auf das Gutachten mit dem Angebot zur Einsichtnahme gengt nicht. Die Unwirksamkeit wird auch nicht dadurch beseitigt, dass der Mieter noch innerhalb der Zustimmungsfrist Kenntnis vom Inhalt des Gutachtens nimmt (OLG Braunschweig, RE v. 19. 4. 1982 – 1 UH 1/81, DWW 1982, 243 = WuM 1982, 272). 260

Mieterhhung gem. § 558 BGB – bis zur ortsblichen Vergleichsmiete

Rz. 1305

" Begrndung – Mietspiegel – Mehrere Jahre alter Mietspiegel kann i.d.R.

1301

herangezogen werden Ein Mieterhhungsverlangen darf i.d.R. auch auf einen mehrere Jahre alten Mietspiegel gesttzt werden (OLG Stuttgart, RE v. 2. 2. 1982 – 8 REMiet 4/81, ZMR 1982, 215 = MDR 1982, 583). " Begrndung – Mietspiegel – Nachbargemeinde ist i.d.R. als „vergleich-

1302

bare Gemeinde“ anzusehen Begrndet der Vermieter eine Mieterhhung gem. § 558 BGB unter Bezugnahme auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde, so sind bei einer in der nheren Umgebung liegenden Gemeinde nhere Darlegungen zur Vergleichbarkeit i.d.R. nicht erforderlich. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Vergleichbarkeit offensichtlich fehlt (OLG Stuttgart, RE v. 2. 2. 1982 – 8 REMiet 4/81, ZMR 1982, 215 = MDR 1982, 583). " Begrndung – Mietspiegel – berschreitung der zutreffend angegebenen

1303

Mietspanne – Formell wirksam Begehrt der Vermieter im Erhhungsverlangen gem. § 558 BGB unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel und zutreffender Einordnung der Wohnung in denselben eine Miete, die oberhalb der vorgesehenen Mietspanne liegt, so ist das Erhhungsverlangen gleichwohl formell wirksam. Es ist nur materiell unbegrndet, soweit die verlangte Miete den im Mietspiegel ausgewiesenen Hchstbetrag bersteigt (BGH, Urt. v. 12. 11. 2003 – VIII ZR 52/03, WuM 2004, 93 = NZM 2004, 219). " Begrndung – Mietspiegel – Verwendbar trotz fehlender Zustimmung

1304

des grßten Interessenverbands Ein Mietspiegel i.S.v. § 558c Abs. 1 BGB, der gem. § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Begrndung eines Mieterhhungsverlangens herangezogen werden kann, liegt auch dann vor, wenn es sich um einen von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellten Mietspiegel handelt, welchem der mitgliederstrkste Interessenverband der Mieter nicht zugestimmt hat (OLG Hamm, RE v. 11. 10. 1990 – 30 REMiet 4/90, WuM 1990, 538 = MDR 1991, 59). " Begrndung – Vergleichswohnungen – Auch aus eigenem Bestand des

Vermieters Zur Begrndung eines Mieterhhungsverlangens gem. § 558 BGB kann der Vermieter sich auch auf Vergleichswohnungen aus dem eigenen Bestand beziehen, die ebenfalls von ihm vermietet wurden und sich in dem vom Mieter bewohnten Haus befinden (OLG Frankfurt, RE v. 20. 3. 1984 – 20 REMiet 2/84, WuM 1984, 123 = MDR 1984, 582; OLG Karlsruhe, RE v. 7. 5. 1984 – 3 REMiet 1/84, WuM 1984, 188 = ZMR 1984, 311). 261

1305

Rz. 1306 1306

Mieterhhung

" Begrndung – Vergleichswohnungen – Begrenzung der Erhhung auf

die geringste der 3 Vergleichsmieten Liegt die Miete fr 1 von 3 im Mieterhhungsverlangen benannten Vergleichswohnungen unter der verlangten Miete, so ist das Erhhungsverlangen zwar nicht insgesamt unwirksam, jedoch der Hhe nach auf die geringste der 3 Vergleichsmieten begrenzt (OLG Karlsruhe, RE v. 15. 12. 1983 – 9 REMiet 2/83, WuM 1984, 21 = DWW 1984, 71). 1307

" Begrndung – Vergleichswohnungen – Benennung von mehr als 3 Ver-

gleichswohnungen ist unschdlich Wird ein Mieterhhungsverlangen unter Bezugnahme auf Vergleichswohnungen begrndet, so ist es unschdlich, wenn mehr als 3 Vergleichswohnungen angefhrt werden (BayObLG, RE v. 25. 9. 1991 – REMiet 3/91, WuM 1992, 52 = MDR 1992, 258). 1308

" Begrndung – Vergleichswohnungen – Flchendifferenz von mehr als

50% fhrt nicht zur Unwirksamkeit Ein unter Bezugnahme auf Vergleichswohnungen begrndetes Mieterhhungsverlangen gem. § 558a BGB ist auch dann wirksam, wenn zwischen den Vergleichswohnungen und der Wohnung des Mieters ein erheblicher Flchenunterschied besteht (OLG Schleswig, RE v. 3. 10. 1986 – 6 RE-Miet 1/86, WuM 1987, 140), selbst wenn dieser mehr als 50% betrgt (BayObLG, RE v. 1. 4. 1982 – Allg. Reg. 68/81, WuM 1982, 154 = MDR 1982, 672). 1309

" Begrndung – Vergleichswohnungen – Identifizierbarkeit erfordert

nicht Angabe von Vermieter und Mieter Begrndet der Vermieter ein Mieterhhungsverlangen gem. § 558 BGB unter Bezugnahme auf Vergleichswohnungen anderer Vermieter, so braucht er in dem Erhhungsschreiben die Namen der Vermieter oder der Mieter der benannten Wohnungen nicht mitzuteilen, wenn die Vergleichswohnungen von ihm so beschrieben werden, dass sie vom Mieter identifiziert werden knnen (BGH, RE v. 20. 9. 1982 – VIII ARZ 1/82, BGHZ 84, 392 = MDR 1983, 126). Dies ist z.B. der Fall, wenn Anschrift, Geschoss und Lage im Geschoss (links/ rechts) oder eine nach außen erkennbare Wohnungsnummer angegeben ist (BGH, Urt. v. 18. 12. 2002 – VIII ZR 72/02, NZM 2003, 229 = MDR 2003, 451). 1310

" Begrndung – Vergleichswohnungen – Wohnungsbesichtigung muss

nicht ermglicht werden Ein mit Vergleichswohnungen begrndetes Mieterhhungsverlangen gem. § 558 BGB ist nicht schon deshalb unwirksam, weil die Mieter der benannten Wohnungen deren Besichtigung nicht gestatten oder zur Erteilung von Aus262

Mieterhhung gem. § 558 BGB – bis zur ortsblichen Vergleichsmiete

Rz. 1314

knften ber die Wohnung nicht bereit sind (OLG Schleswig, RE v. 31. 10. 1983 – 6 REMiet 1/83, WuM 1984, 23 = MDR 1984, 234). " Erhhungszeitpunkt – Fehlende Angabe im Erhhungsverlangen un-

1311

schdlich Die Angabe des Zeitpunkts, von dem an der Vermieter die erhhte Miete verlangt, gehrt nicht zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen eines Mieterhhungsverlangens nach § 558a BGB (OLG Koblenz, RE v. 11. 3. 1983 – 4 W RE 69/83, WuM 1983, 132 = NJW 1983, 1861). " Krzungsbetrge aufgrund ffentlich gefrderter Modernisierung sind

1312

im Erhhungsverlangen anzugeben Verlangt der Vermieter nach Vornahme von Modernisierungen eine Mieterhhung gem. § 558 BGB und erklrt dabei, er habe fr die Maßnahmen ffentliche Frdermittel erhalten, dann ist zur formellen Wirksamkeit des Erhhungsverlangens die Angabe der entsprechenden Krzungsbetrge erforderlich (BGH, Urt. v. 12. 5. 2004 – VIII ZR 234/03, NZM 2004, 581 = MDR 2004, 989). Des Weiteren mssen ihre Berechnungsgrundlagen mitgeteilt werden; dazu ist anzugeben, wann welche Mittel zu welchem Zweck – Modernisierung oder Instandsetzung – und zu welchem Zinssatz gewhrt wurden (BGH, Urt. v. 12. 5. 2004 – VIII ZR 235/03, WuM 2004, 406). " Krzungsbetrge sind nicht mehr zu bercksichtigen, wenn sie nach

1313

lngerer Zeit „aufgebraucht“ sind Krzungsbetrge wegen ffentlicher Frderung von Modernisierungen mssen bei der Mieterhhung gem. § 558 BGB nicht mehr bercksichtigt und im Erhhungsverlangen nicht mehr angegeben werden, wenn sie sich nach Ablauf lngerer Zeit seit Durchfhrung der Maßnahmen nicht mehr mieterhhend auswirken und die Frderungsmittel somit „aufgebraucht“ sind. Der Anrechnungszeitraum kann mit 12 Jahren bemessen werden (BGH, Urt. v. 25. 2. 2004 – VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283 = NZM 2004, 380). " Modernisierte Wohnung – Erhhung nur gem. § 558 ist auf Gesamtbe-

trag kombinierter Erhhung begrenzt Verlangt der Vermieter nach Durchfhrung von Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhhung (nur) nach § 558 BGB unter Zugrundelegung der ortsblichen Miete fr die modernisierte Wohnung, so ist die Erhhung begrenzt auf den Betrag, der sich ergbe, wenn die Erhhung nach der ortsblichen Miete fr die unmodernisierte Wohnung berechnet und gleichzeitig die Miete gem. § 559 BGB erhht wrde (OLG Hamm, RE v. 30. 12. 1992 – 30 REMiet 2/91, WuM 1993, 106 = MDR 1993, 444). 263

1314

Rz. 1315 1315

Mieterhhung

" Modernisierte Wohnung – Kombination der Erhhungen gem. § 559

und § 558 BGB ist zulssig Nach Vornahme von Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter neben der Modernisierungserhhung gem. § 559 BGB auch die Zustimmung zu einer Mieterhhung gem. § 558 BGB verlangen; dabei ist jedoch die ortsbliche Miete nach dem Zustand der Wohnung vor Modernisierung zu berechnen (OLG Hamm, RE v. 30. 10. 1982 – 4 REMiet 6/82, WuM 1983, 17 = NJW 1983, 289). 1316

" Teilinklusivmiete soll anlsslich der Erhhung durch Nettomiete er-

setzt werden – Erhhung unwirksam Ein Mieterhhungsverlangen gem. § 558 BGB, mit welchem zugleich auch eine Ersetzung der vereinbarten Teil-Inklusivmiete durch eine Netto-Kaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen verlangt wird, ist jedenfalls dann unwirksam, wenn sich Erhhungsverlangen und Vertragsnderung nicht klar voneinander trennen lassen (OLG Hamburg, RE v. 20. 12. 1982 – 4 U 25/82, WuM 1983, 49 = MDR 1983, 405). 1317

" berlegungsfrist – Klage vor Fristablauf wird zulssig, wenn Frist bei

letzter mndlicher Verhandlung abgelaufen ist Hat der Mieter die Zustimmung zur Mieterhhung endgltig und bestimmt abgelehnt, so ist eine vor Ablauf der berlegungsfrist des § 558b BGB erhobene Klage nicht schlechthin unzulssig; die Klage wird vielmehr zulssig, wenn die Frist zur Zeit der letzten mndlichen Verhandlung abgelaufen ist (KG Berlin, RE v. 12. 1. 1981 – 8 W REMiet 4154/80, WuM 1981, 54 = ZMR 1981, 158). 1318

" Wohnflche – Balkonflchen werden maximal hlftig angerechnet Bei einem Mieterhhungsverlangen gem. § 558 BGB ist die Wohnflche weder nach DIN 283 noch nach der II. BV oder einer anderen Rechtsvorschrift zu berechnen; sie ist vielmehr jeweils nach den besonderen Umstnden des Einzelfalls zu ermitteln. Balkonflchen knnen dabei hchstens mit der Hlfte ihrer tatschlichen Flche angesetzt werden (BayObLG, RE v. 20. 7. 1983 – REMiet 6/82, WuM 1983, 254 = MDR 1983, 1027).

1319 1320

17. Mieterhhung gem. § 559 BGB – nach Modernisierung " Duldung der Modernisierung gengt auch ohne frmliches Duldungs-

verlangen Hat der Mieter die Durchfhrung einer Modernisierungsmaßnahme durch Gestattung des Zutritts zu seiner Wohnung geduldet, so setzt eine Mieterhhung nach § 559 BGB nicht voraus, dass der Vermieter die Maßnahme gem. § 554 264

Mieterhhung gem. § 559 BGB – nach Modernisierung

Rz. 1324

Abs. 2 BGB angekndigt hatte (OLG Frankfurt, RE v. 5. 9. 1991 – 20 REMiet 3/ 91, WuM 1991, 527 = ZMR 1991, 432; OLG Stuttgart, RE v. 26. 4. 1991 – 8 REMiet 2/90, WuM 1991, 332 = ZMR 1991, 259). Das Gleiche gilt, wenn er eine Maßnahme außerhalb seiner Wohnung dadurch geduldet hat, dass er sich in Kenntnis der Modernisierungsabsicht des Vermieters passiv verhalten hat (KG Berlin, Beschl. v. 16. 7. 1992 – 8 REMiet 3166/92, WuM 1992, 514 = ZMR 1992, 486). " Erschließungskosten fr gemeindlichen Straßenausbau – Keine Moder-

1321

nisierungskosten Erschließungskosten fr den Straßenausbau, zu deren Entrichtung der Vermieter als Grundstckseigentmer auf Grund ffentlich-rechtlicher Vorschriften herangezogen wird, sind keine Kosten „anderer baulicher Maßnahmen aufgrund von Umstnden, die er nicht zu vertreten hat“ i.S.v. § 559 Abs. 1 BGB und knnen deshalb nicht auf den Mieter umgelegt werden (OLG Hamm, RE v. 30. 5. 1983 – 4 REMiet 2/83, WuM 1983, 287 = MDR 1983, 843). " Ersparte Instandsetzung – Kosten flliger Instandsetzungen von Moder-

1322

nisierungskosten abzuziehen Bei der Berechnung der Mieterhhung gem. § 559b Abs. 1 BGB sind die infolge der Modernisierung ersparten Instandsetzungskosten in Abzug zu bringen (OLG Hamburg, RE v. 6. 10. 1982 – 4 U 133/82, WuM 1983, 13 = MDR 1983, 133; OLG Celle, Beschl. v. 16. 3. 1981 – 2 UH 1/80, WuM 1981, 151 = MDR 1981, 761). " Ersparte Instandsetzung – Voraussichtliche Kosten knftiger Instand-

1323

setzungen nicht abzugsfhig Bei der Berechnung der Mieterhhung gem. § 559b Abs. 1 BGB sind die ohne Modernisierung in Zukunft voraussichtlich anfallenden und auf den Mieter nicht abwlzbaren Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des alten Zustandes nicht abzuziehen (OLG Hamm, RE v. 27. 4. 1981 – 4 REMiet 2/81, WuM 1981, 129 = MDR 1981, 761; OLG Hamburg, RE v. 6. 10. 1982 – 4 U 133/ 82, WuM 1983, 13 = MDR 1983, 133). " Finanzierungskosten fr Modernisierung – Keine Modernisierungs-

kosten Kapitalbeschaffungskosten zur Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen sind nicht nach § 559 Abs. 1 BGB umlagefhig (OLG Hamburg, RE v. 14. 5. 1981 – 4 U 203/80, WuM 1981, 152 = NJW 1981, 2820).

265

1324

Rz. 1325 1325

Mieterhhung

" Heizenergieeinsparung – Mieterhhungserklrung muss keine Wrme-

bedarfsberechnung enthalten Zur Erluterung einer Mieterhhungserklrung des Vermieters wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie i.S.v. § 559b Abs. 1 S. 2 BGB bedarf es – entgegen dem Rechtsentscheid des KG Berlin vom 17. 8. 2000 – nicht der Beifgung einer Wrmebedarfsberechnung. Es gengt vielmehr, dass Tatsachen dargelegt werden, aus denen sich eine dauerhafte Energieeinsparung infolge der durchgefhrten Maßnahmen ergibt (BGH, Beschl. v. 10. 4. 2002 – VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277 = MDR 2002, 875). 1326

" Heizenergieeinsparung – Mieterhhungserklrung muss plausibel und

nachvollziehbar begrndet sein Zur Erluterung einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie in der Mieterhhungserklrung gem. § 559b Abs. 1 BGB gengt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhhung als plausibel nachvollziehen kann. Dazu muss der Vermieter neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen, anhand deren beurteilt werden kann, ob die bauliche nderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt (BGH, Urt. v. 12. 3. 2003 – VIII ZR 175/02, WuM 2004, 154 = BGHReport 2003, 784; BGH, Versumnisurt. v. 7. 1. 2004 – VIII ZR 156/03, WuM 2004, 155 = MDR 2004, 625). 1327

" Mietpreisberhhung – § 5 WiStG begrenzt den Erhhungsanspruch Mieterhhungen wegen Modernisierung gem. § 559 BGB sind nur in dem durch § 5 WiStG gezogenen Rahmen zulssig (OLG Karlsruhe, RE v. 19. 8. 1983 – 3 REMiet 3/83, WuM 1983, 314 = ZMR 1984, 201).

1328

" Vermieterwechsel whrend und nach Modernisierung – Erwerber kann

Mieterhhung verlangen Der gem. § 566 Abs. 1 BGB in das Mietverhltnis eingetretene Erwerber kann die Miete nach Modernisierung gem. § 559 Abs. 1 BGB erhhen, auch wenn die vom Verußerer und bisherigen Vermieter durchgefhrte Modernisierung bereits vor Eigentumsbergang abgeschlossen war (KG Berlin, RE v. 17. 7. 2000 – 8 REMiet 4110/00, WuM 2000, 482 = KGR Berlin 2000, 314). Erst recht steht dem Erwerber diese Befugnis zu, wenn die Arbeiten vom Verußerer und bisherigen Vermieter zwar schon vor Eigentumsbergang veranlasst, aber erst danach abgeschlossen wurden (KG Berlin, Beschl. v. 8. 6. 2000 – 8 REMiet 3972/00, KGR Berlin 2000, 380; KG Berlin, Beschl. v. 8. 6. 2000 – 8 REMiet 2505/00, WuM 2000, 300 = MDR 2000, 1068).

266

Mietermehrheit bei Mieterhhung

Rz. 1334

" Wirtschaftlichkeitsgebot – Begrenzung des Erhhungsanspruchs

1329

Da bei einer Mieterhhung wegen Modernisierung gem. § 559 BGB auch das Gebot der Wirtschaftlichkeit aus der Sicht des Mieters zu bercksichtigen ist, sind nur diejenigen Kosten umlagefhig, die auch bei Beachtung dieses Grundsatzes entstanden wren (OLG Karlsruhe, RE v. 20. 9. 1984 – 9 REMiet 6/83, WuM 1985, 17 = ZMR 1984, 411). " Wirtschaftlichkeitsgebot – Heizungsmodernisierung – Erhhung nicht

1330

auf Heizkostenersparnis begrenzt Aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgt nicht, dass bei einer Heizungsmodernisierung der Erhhungsanspruch auf den Betrag der einzusparenden Heizkosten begrenzt wre (OLG Karlsruhe, RE v. 20. 9. 1984 – 9 REMiet 6/83, WuM 1985, 17 = ZMR 1984, 411). " Zustimmung des Mieters zur Modernisierung nicht Voraussetzung der

1331

Mieterhhung Eine Mieterhhung gem. § 559 BGB setzt nicht voraus, dass der Mieter der Modernisierung zugestimmt hat; es gengt, dass er die Maßnahme geduldet hat oder jedenfalls zur Duldung verpflichtet war (OLG Hamm, RE v. 27. 4. 1981 – 4 REMiet 2/81, WuM 1981, 129 = MDR 1981, 761; OLG Hamburg, RE v. 22. 4. 1981 – 4 U 200/80, WuM 1981, 127 = ZMR 1981, 213; KG Berlin, RE v. 1. 9. 1988 – 8 REMiet 4048/88, ZMR 1988, 422 = NJW-RR 1988, 1420).

18. Mietermehrheit bei Mieterhhung

1332

" Allgemeiner Grundsatz – Mieterhhung kann nur von allen Mietern

1333

gemeinsam verlangt werden Bei einer Mehrheit von Mietern kann eine Mieterhhung gem. § 558 BGB nur von allen Mietern gemeinsam verlangt werden (OLG Koblenz, RE v. 13. 10. 1983 – 4 W RE 171/83, WuM 1984, 18 = ZMR 1984, 30; OLG Celle, Urt. v. 20. 1. 1982 – 2 UH 1/81, WuM 1982, 102 = ZMR 1982, 245). Das gilt auch dann, wenn einer der Mieter aus der Wohnung ausgezogen ist, ohne im allseitigen Einverstndnis aus dem Mietverhltnis entlassen worden zu sein (BayObLG, Beschl. v. 21. 2. 1983 – Allg. Reg. 112/81, WuM 1983, 107 = DWW 1983, 71). " Treuwidriger Einwand unwirksamer Vertragsentlassung des vor Jahren

ausgezogenen Mitmieters Auch wenn eine Vereinbarung zwischen einem von zwei Mietern und dem Vermieter ber seine Entlassung aus dem Vertrag ohne Beteiligung des verblei267

1334

Rz. 1335

Mieterhhung

benden Mieters nicht wirksam zustande gekommen ist, kann es dem Letzteren nach Treu und Glauben verwehrt sein, sich Jahre spter darauf zu berufen, ein nur an ihn selbst gerichtetes Mieterhhungsverlangen sei unwirksam (BGH, Urt. v. 3. 3. 2004 – VIII ZR 124/03, WuM 2004, 280 = NZM 2004, 419).

1335

19. Mietspiegel ? Mieterhhung: Alterungszuschlag zu Mietspiegelwerten (Rz. 1246); Mieterhhung gem. § 558 BGB – bis zur ortsblichen Vergleichsmiete (Rz. 1289); Stichtagsdifferenz (Rz. 1362)

1336

20. Mietwertgutachten ? Mieterhhung: Mieterhhung gem. § 558 BGB – bis zur ortsblichen Vergleichsmiete (Rz. 1289)

1337

" Befundtatsachen sind i.d.R. offen zu legen, andernfalls ist Gutachten

als Beweismittel nicht verwertbar Ist zur berprfung eines Mietwertgutachtens die Kenntnis der vom Sachverstndigen erhobenen und verwerteten Befundtatsachen unentbehrlich, so ist die Offenlegung dieser Tatsachen – insbesondere Mietpreis und Adressen der Vergleichswohnungen – aus rechtsstaatlichen Grnden regelmßig geboten. Ist der Sachverstndige dazu nicht bereit, darf sein Gutachten nicht verwertet werden (BVerfG, Beschl. v. 11. 10. 1994 – 1 BvR 1398/93, BVerfGE 91, 176 = WuM 1994, 661).

1338

21. Neufestsetzung der Miete ? Mieterhhung: Schiedsgutachten (Rz. 1344); Verlngerungsoption (Rz. 1367)

1339

" Einseitige Leistungsbestimmung durch Vermieter ist mglich, wenn

nichts anderes vereinbart ist Hat der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Neufestsetzung der Miete, so steht ihm mangels anderweitiger Regelung ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht zu (KG Berlin, Urt. v. 30. 6. 2003 – 8 U 317/01, GE 2003, 1154 = MietRB 2004, 69).

268

Schiedsgutachten

Rz. 1345

" Nach billigem Ermessen festzusetzen – I.d.R. ortsbliche Miete fr

1340

Neuabschlsse Ist in einem Geschftsraummietvertrag unter bestimmten Voraussetzungen eine Neufestsetzung der Miete vorgesehen, so ist diese nach billigem Ermessen vorzunehmen. Der Billigkeit entspricht i.d.R. eine Festsetzung nach der ortsblichen Miete fr Neuabschlsse (KG Berlin, Urt. v. 30. 6. 2003 – 8 U 317/01, GE 2003, 1154 = MietRB 2004, 69).

22. Ortsbliche Vergleichsmiete gem. § 558 Abs. 2 BGB

1341

" Maßgeblicher Zeitpunkt – Zugang des Erhhungsverlangens

1342

Bei der Feststellung der ortsblichen Vergleichsmiete i.S.v. § 558 BGB ist auf den Zeitpunkt des Zugangs des Erhhungsverlangens abzustellen (BayObLG, RE v. 27. 10. 1992 – REMiet 3/92, WuM 1992, 677 = MDR 1993, 234). " Mietwerterhhende Einrichtungen des Mieters grundstzlich nicht zu

1343

bercksichtigen Einrichtungen des Mieters, die den Mietwert der Wohnung erhht haben, sind bei der Ermittlung der ortsblichen Vergleichsmiete nicht zu bercksichtigen, sofern die Parteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben oder der Vermieter die vom Mieter verauslagten Kosten erstattet hat (BayObLG, RE v. 24. 6. 1981 – Allg. Reg. 41/81, WuM 1981, 208 = NJW 1981, 2259).

23. Schiedsgutachten

1344

" Bindungswirkung – Bestimmung vorlufig bindend bis zur Ersetzung

durch Urteil gem. § 319 BGB Das zwecks Anpassung oder Neufestsetzung der Miete gem. § 317 BGB eingeholte Sachverstndigengutachten hat fr die Vertragsparteien auch dann einstweilige Bindungswirkung, wenn es offenbar unbillig i.S.v. § 319 Abs. 1 BGB ist. Diese Bindungswirkung endet erst, wenn die Leistungsbestimmung des Sachverstndigen durch gerichtliches Bestimmungsurteil gem. § 319 Abs. 1 S. 2 BGB ersetzt ist (OLG Frankfurt, Urt. v. 3. 12. 1998 – 3 U 257/97, WuM 1999, 31 = ZMR 1999, 244). Hat der Schiedsgutachter die Miete niedriger als bisher festgesetzt, so kommt der Mieter bis zur anderweitigen gerichtlichen Festsetzung nicht in Zahlungsverzug, wenn er nur noch die niedrigere Miete zahlt. 269

1345

Rz. 1346 1346

Mieterhhung

" Flligkeit der genderten Miete – Grundstzlich ab Zugang bei der Ge-

genseite Ist in einem Geschftsraummietvertrag vereinbart, dass bei einer bestimmten nderung des Wertmessers – z.B. Lebenshaltungskostenindex – die Vertragsparteien eine nderung der Miete verlangen knnen und bei misslungener Einigung ein Schiedsgutachter zu entscheiden hat, so gilt die von ihm festgesetzte Miete grundstzlich ab Zugang des nderungsverlangens bei der Gegenseite (BGH, Urt. v. 12. 10. 1977 – VIII ZR 84/76, NJW 1978, 154 = MDR 1978, 220). 1347

" Maßstab der Mietnderung gem. § 317 BGB – Angemessenheit im Ein-

zelfall, nicht Ortsblichkeit Sieht der Geschftsraummietvertrag vor, dass sich die Miete ab einem bestimmten Zeitpunkt auf einen von den Parteien auszuhandelnden Betrag erhht und dass bei Misslingen einer Einigung ein „Sachverstndiger als Schiedsgutachter gem. § 317 BGB nach billigem Ermessen“ entscheiden soll, so hat der Sachverstndige nicht die ortsbliche Miete, sondern die fr den konkreten Einzelfall angemessene Miete zu ermitteln. Trifft er seine Bestimmung in einem solchen Fall nach der ortsblichen Miete, so ist sie fr die Parteien nicht bindend (BGH, Urt. v. 29. 1. 2003 – XII ZR 6/00, NZM 2003, 358 = NJW-RR 2003, 727). 1348

" Neufestsetzung – Auch gegen Bewegungsrichtung des Index mglich Sieht der Mietvertrag im Falle der Vernderung eines bestimmten Kostenindex keine „Anpassung“, sondern eine „Neufestsetzung“ der Miete durch einen Schiedsgutachter vor, so ist dieser auch befugt, die Miete entgegen der Bewegungsrichtung des Index niedriger als zuletzt vereinbart festzusetzen (OLG Frankfurt, Urt. v. 3. 12. 1998 – 3 U 257/97, WuM 1999, 31 = ZMR 1999, 244).

1349

" Neufestsetzung – Nicht gegen Bewegungsrichtung des Index, wenn

Klausel der „Wertsicherung“ dient Sieht der Mietvertrag im Falle der Vernderung des Lebenshaltungskostenindex einen Anspruch auf Neufestsetzung der Miete vor, so kommt deren Herabsetzung gegen die Bewegungsrichtung des Index dann nicht in Betracht, wenn die vertragliche Regelung ausdrcklich zum Zwecke der „Wertsicherung“ getroffen wurde (OLG Celle, Urt. v. 5. 4. 2001 – 2 U 196/00, NZM 2001, 468 = ZMR 2001, 527). 1350

" Offenbare Unbilligkeit – Allgemeine Grundstze Gem. § 319 Abs. 1 S. verbindlich, wenn es einem sachkundigen eingehender Prfung 270

1 BGB ist ein Schiedsgutachten fr die Beteiligten nicht offenbar unbillig ist. Dies ist dann der Fall, wenn sich und unbefangenen Beobachter – sei es auch erst nach – offensichtliche Fehler der Leistungsbestimmung auf-

Schiedsgutachten

Rz. 1355

drngen, die das Gesamtergebnis verflschen (BGH, Urt. v. 22. 4. 1965 – VII ZR 15/65, BGHZ 43, 374 = MDR 1965, 569), oder wenn die Ausfhrungen des Sachverstndigen so lckenhaft sind, dass selbst der Fachmann das Ergebnis aus dem Zusammenhang des Gutachtens nicht berprfen kann (BGH, Urt. v. 16. 11. 1987 – II ZR 111/87, NJW-RR 1988, 506 = MDR 1988, 381). " Offenbare Unbilligkeit – Darlegungslast – Unrichtigkeit muss sich ei-

1351

nem Sachkundigen sofort aufdrngen Eine Partei, die sich auf die offenbare Unrichtigkeit einer Leistungsbestimmung im Gutachten des Schiedsgutachters beruft, muss Tatsachen vortragen, aus denen sich dem Sachkundigen (nicht dem Gericht) die Erkenntnis offenbarer Unrichtigkeit aufdrngt (BGH, Urt. v. 21. 4. 1993 – XII ZR 126/91, NJW-RR 1993, 1034). " Offenbare Unbilligkeit – Z.B. Anpassung allein nach gestiegenem

1352

Grundstckswert Sieht ein gewerblicher Mietvertrag fr den Fall einer unzumutbaren Wertverschiebung von Leistung und Gegenleistung die Anpassung der Miete durch Schiedsgutachten vor, so ist die Festsetzung der Miete in Hhe einer sechsprozentigen Verzinsung des seit Vertragsbeginn um mehrere hundert Prozent gestiegenen Verkehrswertes des Grundstcks offenbar unbillig, wenn im gleichen Zeitraum die Mieten deutlich geringer gestiegen sind (BGH, Urt. v. 13. 5. 1974 – VIII ZR 38/73, BGHZ 62, 314). " Offenbare Unbilligkeit – Z.B. Anwendung eines falschen Bewertungs-

1353

maßstabs Offenbar unbillig i.S.v. § 319 BGB kann ein Schiedsgutachten zur Miethhe auch dann sein, wenn der Gutachter einen unrichtigen Bewertungsmaßstab – z.B. ortsbliche Miete statt Marktmiete – angewandt hat und deshalb zu einem unrichtigen Ergebnis gelangt ist (BGH, Urt. v. 1. 10. 1997 – XII ZR 269/95, NZM 1998, 196 = WPM 1998, 628). " Offenbare Unbilligkeit – Z.B. Fehlende Angabe des Bewertungsmaßstabs

1354

Gibt der Schiedsgutachter fr die von ihm bestimmte Erhhung der Miete keinen Berechnungsmaßstab an, so ist das Gutachten „offenbar unbillig“ i.S.v. § 319 BGB (BGH, Urt. v. 21. 5. 1975 – VIII ZR 161/73, NJW 1975, 1556 = MDR 1975, 837). " Offenbare Unbilligkeit – Z.B. Fehlende Nachprfbarkeit der Bewer-

tungsfaktoren Sind die dem Schiedsgutachten zugrunde gelegten Faktoren fr die Bestimmung der Leistung nicht nachprfbar, so ist es offenbar unbillig i.S.v. § 319 Abs. 1 S. 1 BGB (BGH, Urt. v. 2. 2. 1977 – VIII ZR 155/75, WuM 1978, 24 = MDR 1977, 660). 271

1355

Rz. 1356 1356

Mieterhhung

" Vergleichsobjekte – Lage – Angabe des Straßennamens ohne Anschrift

gengt In einem Schiedsgutachten ber die Vergleichsmiete gengt zur Offenlegung der Lage eines Vergleichsobjekts die Angabe des Straßennamens ohne Anschrift (OLG Hamburg, Urt. v. 22. 6. 1994 – 4 U 89/93, WuM 1995, 650 = GE 1995, 1273). Eine nhere Kennzeichnung ist nur dann erforderlich, wenn die genannten Straßen vllig unterschiedliche Lagemerkmale aufweisen (BGH, Urt. v. 21. 6. 1995 – XII ZR 167/94, WuM 1995, 650 = NJW-RR 1995, 1225).

1357 1358

24. Schnheitsreparaturen/Zuschlag " Erhhungsverlangen und Zustimmungsklage mssen knftige Miete

einschließlich Zuschlag ausweisen Setzt sich nach dem Mietvertrag die Nettomiete aus der Grundmiete und einem Anteil fr die vom Vermieter zu tragenden Schnheitsreparaturen zusammen, so knnen im Mieterhhungsverlangen gem. § 558 BGB die beiden Mietbestandteile getrennt berechnet werden. Das Erhhungsverlangen und eine anschließende Zustimmungsklage mssen jedoch auf die Summe beider Bestandteile gerichtet sein (OLG Frankfurt, RE v. 21. 3. 2001 – 20 REMiet 2/99, WuM 2001, 231 = OLGR Frankfurt 2001, 171). 1359

" Zuschlag zu Mietspiegelwerten fr nicht auf den Mieter abgewlzte

Schnheitsreparaturen Da die Mietspiegelwerte von der Voraussetzung ausgehen, dass die Renovierungspflicht vertraglich auf den Mieter bertragen ist, muss im gegenteiligen Fall ein Zuschlag zu diesen Werten in Ansatz gebracht werden (OLG Koblenz, RE v. 8. 11. 1984 – 4 W RE 571/84, WuM 1985, 15 = ZMR 1985, 58). Dieser Zuschlag kann nach § 28 Abs. 4 der II. BV bemessen werden (LG Berlin, Urt. v. 13. 10. 2000 – 64 S 247/00, NZM 2001, 1029 = ZMR 2001, 349; LG Mnchen I, Urt. v. 15. 5. 2002 – 14 S 17806/01, NZM 2002, 945).

272

Unwirksame Miethheregelung gem. § 557 Abs. 4 BGB

Rz. 1366

25. Staffelmiete

1360

? Kndigung des Mieters: Staffelmiete/Kndigungsrecht gem. § 557a Abs. 3 BGB (Rz. 898) " Vereinbarung kann whrend der Mietpreisbindung fr die Zeit nach

1361

ihrem Ende getroffen werden Eine Staffelmietvereinbarung kann bereits whrend des Laufs einer Mietpreisbindung fr die Zeit nach ihrer Beendigung geschlossen werden (BGH, Urt. v. 3. 12. 2003 – VIII ZR 157/03, WuM 2004, 28 = MDR 2004, 268).

26. Stichtagsdifferenz

1362

" Mietanstieg seit Datenerhebung zum Mietspiegel – Gericht kann Zu-

1363

schlag zum Mietspiegelwert machen Im Mieterhhungsrechtsstreit kann das Gericht wegen der Steigerung der ortsblichen Vergleichsmiete in der Zeit zwischen der Datenerhebung zum Mietspiegel und dem Zugang des Mieterhhungsverlangens (sog. Stichtagsdifferenz) einen Zuschlag zu dem fr die Wohnung zutreffenden Mietspiegelwert machen (OLG Stuttgart, RE v. 15. 12. 1993 – 8 REMiet 4/93, WuM 1994, 58 = ZMR 1994, 109; OLG Hamm, RE v. 30. 8. 1996 – 30 REMiet 1/96, GE 1996, 1179).

27. Untermietzuschlag

1364

? Gebrauchsberlassung und Untervermietung: Unberechtigte Untervermietung (Rz. 485)

28. Unwirksame Miethheregelung gem. § 557 Abs. 4 BGB

1365

" Unwirksamkeit betrifft nur Miethheregelung, nicht den gesamten

Mietvertrag Eine nach § 557 Abs. 4 BGB unwirksame Regelung zur Erhhung der Miete von Wohnraum fhrt auch dann nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Mietvertrags, wenn der Vermieter diesen ohne die unwirksame Regelung nicht geschlossen htte. Denn § 557 Abs. 4 BGB ist ein Schutzgesetz zugunsten des 273

1366

Rz. 1367

Mieterhhung

Mieters, dessen Verletzung nur zur Unwirksamkeit der fr den Mieter nachteiligen Vertragsbestimmung fhrt (BGH, Urt. v. 12. 11. 2003 – VIII ZR 41/03, WuM 2004, 29 = MDR 2004, 325).

1367 1368

29. Verlngerungsoption " Fehlende Vereinbarung ber Miethhe – Angemessene Miete Ergibt sich aus dem Mietvertrag – bei Fehlen einer ausdrckliche Regelung u.U. auch durch Auslegung –, dass bei Ausbung der dem Mieter eingerumten Verlngerungsoption die Miete neu festgesetzt werden soll, so darf der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhltnisses nicht willkrlich durch Bedingungen verhindern, die fr den Mieter inakzeptabel sind. Vielmehr folgt dann aus einer fr beide Parteien interessengerechten Auslegung, dass der Mieter die Rume nach Ablauf der Mietzeit zu einer angemessenen, d.h. orts- und marktblichen Miete wieder mieten kann (BGH, Urt. v. 2. 10. 1991 – XII ZR 88/90, WuM 1992, 312 = ZMR 1992, 237).

1369

" Fehlende Vereinbarung ber Miethhe – Anpassungsanspruch u.U.

durch ergnzende Vertragsauslegung Ist bei einem Geschftsraummietvertrag, der fr den Mieter eine Verlngerungsmglichkeit von insgesamt 14 Jahren vorsieht, keine Vereinbarung ber die im Falle der Optionsausbung zu zahlende Miete getroffen, so kann sich im Wege der ergnzenden Vertragsauslegung ein Anspruch des Vermieters auf Anpassung der Miete an das orts- oder marktbliche Niveau ergeben, wenn nach den Umstnden nicht davon auszugehen ist, dass die Parteien bei Vertragsschluss die Miete fr die mgliche Hchstdauer des Mietverhltnisses festschreiben wollten. Dies ist z.B. dann anzunehmen, wenn die Parteien im Verlauf der Grundmietzeit eine Reduzierung der ursprnglichen Miete und die Geltung der reduzierten Miete bis zum Ablauf der Grundmietzeit vereinbart hatten (OLG Dsseldorf, Urt. v. 28. 10. 1999 – 10 U 177/98, WuM 2000, 77 = OLGR Dsseldorf 2000, 287). 1370

" Fehlende Vereinbarung ber Miethhe – Bisherige Miete gilt weiter,

wenn Anpassung nicht vorgesehen ist Haben die Parteien eines Mietvertrags ber Geschftsrume keine Regelung ber die Miethhe nach Ausbung einer dem Mieter eingerumten Verlngerungsoption getroffen, so verbleibt es auch fr den Verlngerungszeitraum bei der bisher gezahlten Miete (OLG Dsseldorf, Urt. v. 23. 2. 1995 – 10 U 77/94, WuM 1995, 433 = MDR 1995, 794).

274

Vollmacht

Rz. 1375

30. Verwirkung

1371

" Rckstand aus automatischer Mieterhhung – Verzgerter Anforderung

1372

entgegen frherer Praxis Das Zeitmoment der Verwirkung des Anspruchs auf Zahlung der erhhten Miete auf Grund einer vertraglichen Wertsicherungsklausel ist erfllt, wenn der Vermieter die erhhte Miete erst mehr als ein Jahr nach Eintritt der Erhhung geltend macht. Fr das Umstandsmoment kann es gengen, dass der Vermieter in der Vergangenheit die erhhte Miete stets umgehend angefordert hatte, so dass sich der Mieter mangels zeitnaher Geltendmachung des Anspruchs darauf einstellen konnte, dass keine Nachforderungen mehr erhoben werden (OLG Dsseldorf, Urt. v. 23. 10. 1997 – 10 U 47/97, WuM 1999, 172 = MDR 1998, 274). " Rckstand aus automatischer Mieterhhung – Zeitablauf gengt nicht

1373

Tritt die Mieterhhung aufgrund einer Indexklausel oder Staffelmietvereinbarung automatisch ein, ohne dass es einer Anforderung der Erhhung durch den Vermieter bedarf, so verwirkt dieser seinen Anspruch auf Zahlung der erhhten Miete nicht schon dadurch, dass er ihn lngere Zeit nicht geltend macht (OLG Celle, Urt. v. 9. 5. 2001 – 2 U 236/00, GuT 2002, 41; OLG Celle, Urt. v. 29. 1. 1988 – 2 U 78/87, NJW-RR 1988, 723).

31. Vollmacht

1374

? Mieterhhung: Empfangsvollmacht fr Mieterhhungsverlangen (Rz. 1254) " Erhhungsverlangen des Bevollmchtigten kann wegen Vollmachtlo-

sigkeit zurckgewiesen werden Das von einem Bevollmchtigten des Vermieters gestellte Mieterhhungsverlangen nach § 558 BGB ist gem. § 174 S. 1 BGB unwirksam, wenn der Bevollmchtigte keine Vollmachtsurkunde vorlegt und der Mieter deshalb das Erhhungsverlangen unverzglich zurckweist (OLG Hamm, RE v. 28. 5. 1982 – 4 REMiet 11/81, WuM 1982, 204 = MDR 1982, 851).

275

1375

Rz. 1376

1376

Mieterhhung

32. Wertsicherungsklausel ? Mieterhhung: Indexklausel (Rz. 1265); Schiedsgutachten (Rz. 1344)

1377

" Mehrfacher Eintritt der Voraussetzungen whrend der Mietzeit fhrt zu

mehrfacher Anwendung der Klausel Eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag ber Geschftsrume ist mehrfach anzuwenden, wenn ihre Voraussetzungen whrend der Mietzeit wiederholt eintreten (OLG Hamburg, Urt. v. 5. 6. 1980 – 4 U 185/79, MDR 1980, 848). 1378

" Neufestsetzung angemessener Miete – Maßgeblichkeit von orts- und

marktblicher Miete Ist auf Grund einer Wertsicherungsklausel eine angemessene Miete neu zu vereinbaren, so ist grundstzlich die im Zeitpunkt der Neufestsetzung angemessene, i.d.R. also die ortsbliche und marktbliche Miete maßgebend (BGH, Urt. v. 4. 6. 1975 – VIII ZR 243/72, NJW 1975, 1557 = MDR 1975, 838).

1379 1380

33. Wohnflche " Rckforderungsrecht des Mieters, wenn tatschliche Wohnflche mehr

als 10% unter der angegebenen liegt Wurde der Berechnung der Mieterhhung eine Wohnflche zugrunde gelegt, die mehr als 10% ber der tatschlichen Wohnflche liegt, so ist nach den Grundstzen des Wegfalls der Geschftsgrundlage eine rckwirkende Anpassung der erhhten Miete auf der Basis der tatschlichen Wohnflche geboten. Die danach berzahlte Miete kann der Mieter gem. § 812 BGB zurckfordern (BGH, Urt. v. 7. 7. 2004 – VIII ZR 192/03, WuM 2004, 485 = MDR 2004, 1232).

276

XII. Mietgebrauch – Rechte und Pflichten des Mieters

1. Bauliche Vernderungen durch den Mieter

1381

" Allgemeiner Grundsatz – Mieter darf ohne besondere Vereinbarung

1382

keine baulichen Vernderungen vornehmen Zur Vornahme baulicher Vernderungen an den Mietrumen ist der Mieter ohne besondere Vereinbarung grundstzlich nicht berechtigt. Verstße hiergegen knnen Ansprche auf Unterlassung, Beseitigung und Schadensersatz wegen vertragswidrigen Gebrauchs und Eigentumsbeeintrchtigung auslsen (BGH, Urt. v. 26. 6. 1974 – VIII ZR 43/73, NJW 1974, 1463 = MDR 1974, 1014).

2. Belftung

1383

" Wohnung – Zweimal morgens und einmal abends querlften gengt

1384

Zur ordnungsgemßen Belftung einer Wohnung gengt es, wenn morgens zweimal und abends einmal quergelftet wird (OLG Frankfurt, Urt. v. 11. 2. 2000 – 19 U 7/99, NZM 2001, 39).

3. Betriebspflicht

1385

? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Unzumutbarkeit/sonstige Grnde fr Vermieter (Rz. 1124) " Betriebspflicht fr Ladenlokal oder Gaststtte bei Ausschluss von Kon-

1386

kurrenzschutz – In AGB wirksam Die formularvertragliche Vereinbarung einer Betriebspflicht ist auch bei gleichzeitigem Ausschluss von Konkurrenzschutz wirksam. Dies wurde z.B. entschieden fr ein Mietverhltnis ber eine Gaststtte (OLG Hamburg, Urt. v. 3. 4. 2002 – 4 U 236/01, GuT 2003, 57 = OLGR Hamburg 2003, 201) und fr ein Ladenlokal (OLG Rostock, Urt. v. 8. 3. 2004 – 3 U 118/03, NZM 2004, 461 = OLGR Rostock 2004, 268). " Betriebspflicht fr Ladenlokal oder Marktstand – AGB wirksam

1387

Die formularmßige Vereinbarung einer Betriebspflicht des Mieters eines Ladenlokals oder Marktstands beinhaltet keine unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S.v. § 307 BGB (BGH, Urt. v. 29. 4. 1992 – XII ZR 221/90, ZMR 277

Rz. 1388

Mietgebrauch – Rechte und Pflichten des Mieters

1993, 57 = NJW-RR 1992, 1032; KG Berlin, Urt. v. 17. 7. 2003 – 22 U 149/03, MDR 2004, 84 = KGR Berlin 2003, 315). 1388

" Betriebspflicht fr Reisebro mit Sortimentsbindung ohne Konkurrenz-

schutz – AGB unwirksam Die formularvertragliche Vereinbarung einer Betriebspflicht fr Geschftsrume bei gleichzeitiger Auferlegung einer Sortimentsbindung und Versagung jeglichen Konkurrenzschutzes benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam (OLG Schleswig, Beschl. v. 2. 8. 1999 – 4 W 24/99, NZM 2000, 1008 = OLGR Schleswig 1999, 385). 1389

" Einstweilige Verfgung zur Durchsetzung der Betriebspflicht – Unzu-

lssig, weil nicht vollstreckbar Eine einstweilige Verfgung zur Durchsetzung einer mietvertraglichen Betriebspflicht ist unzulssig, weil die begehrte Handlung nicht vollstreckbar ist. Es handelt sich um eine unvertretbare Handlung, die jedoch nicht nach § 888 Abs. 1 ZPO vollstreckt werden kann, weil sie wegen der erforderlichen Mitwirkung Dritter nicht ausschließlich vom Willen des Schuldners abhngt (OLG Naumburg, Beschl. v. 21. 11. 1997 – 2 W 14/97, WuM 1998, 320 = OLGR Naumburg 1998, 312). 1390

" Einstweilige Verfgung zur Durchsetzung der Betriebspflicht – Zulssig Die Einhaltung einer im Geschftsraummietvertrag ber ein Ladenlokal vereinbarten Betriebspflicht kann auch durch einstweilige Verfgung durchgesetzt werden. Der Sinn und Zweck der Betriebspflicht wrde unterlaufen, wenn der Vermieter mit ihrer Durchsetzung bis zum Abschluss eines Hauptsacheverfahrens zuwarten msste (KG Berlin, Urt. v. 17. 7. 2003 – 22 U 149/03, KGR Berlin 2003, 315 = MDR 2004, 84; OLG Hamburg, Beschl. v. 6. 1. 2003 – 4 W 1/03, WuM 2003, 641 = GuT 2003, 231).

1391

" Einstweilige Verfgung zur Durchsetzung der Betriebspflicht kurz vor

Vertragsende – Gem. § 890 ZPO mglich Verstßt der Geschftsraummieter gegen eine vertraglich begrndete Betriebspflicht, indem er seinen Geschftsbetrieb schon 7 Wochen vor Vertragsende einstellt, obwohl die zur Wiederherstellung der Mietrume erforderlichen Arbeiten nur ca. 2 Wochen in Anspruch nehmen, so kann die Betriebspflicht durch einstweilige Verfgung – in diesem Falle ausnahmsweise gem. § 890 ZPO und nicht gem. § 888 ZPO – durchgesetzt werden; denn durch die Beugemittel des § 888 ZPO lsst sich die Erfllung einer nur noch kurzfristig bestehenden Pflicht praktisch nicht durchsetzen, whrend bei § 890 ZPO der Schuldner durch die Mglichkeit einer nachtrglichen Sanktion zur Pflichterfllung angehalten wird (OLG Dsseldorf, Urt. v. 9. 1. 1997 – 24 U 94/96, NJWRR 1997, 648 = NJWE-MietR 1997, 155). 278

Betriebspflicht

Rz. 1396

" Ende der Betriebspflicht – Schon angemessene Zeit vor Vertragsende

1392

wegen Abwicklungsmaßnahmen Eine Gebrauchs- und Betriebspflicht des Geschftsraummieters ist einschrnkend dahin auszulegen, dass dem Mieter vor Vertragsende ausreichend Zeit verbleiben muss, die notwendigen Abwicklungsmaßnahmen durchzufhren, insbesondere die Rumung von Inventar und Warenvorrten sowie etwa geschuldete Renovierungsarbeiten (OLG Dsseldorf, Beschl. v 24. 9. 1998 – 10 W 93/98, NZM 1999, 124 = MDR 1999, 289). Im entschiedenen Fall wurde der erforderliche Zeitraum fr ein Optikergeschft auf 10 Werktage veranschlagt. " Ende der Betriebspflicht – Schon bei Vertragsende, nicht erst bei Rck-

1393

gabe der Mietrume Eine vom Geschftsraummieter bernommene Betriebspflicht endet mit dem Ende des Mietvertrags und nicht erst im Zeitpunkt der Rckgabe der Mietrume (OLG Dsseldorf, Beschl. v. 17. 8. 2000 – 24 W 49/00, NZM 2001, 131 = MDR 2001, 384). " Umsatzmiete – Vereinbarung einer Umsatzmiete fhrt nicht automa-

1394

tisch zur Betriebspflicht des Mieters Allein aus der Tatsache, dass eine Umsatzmiete vereinbart ist, ergibt sich fr den Mieter keine Betriebspflicht (BGH, Urt. v. 4. 4. 1979 – VIII ZR 118/78, WuM 1979, 184 = MDR 1979, 929). " Vertragsstrafe von tglich 125% der anteiligen Miete bei Verletzung der

1395

Betriebspflicht – In AGB wirksam Eine formularmßig vereinbarte Vertragsstrafe in Hhe von 125% der auf einen Kalendertag entfallenden Miete fr den Fall der Verletzung einer vertraglichen Betriebspflicht ist nicht unangemessen hoch und verstßt nicht gegen § 307 BGB (OLG Rostock, Urt. v. 8. 3. 2004 – 3 U 118/03, NZM 2004, 461 = OLGR Rostock 2004, 268). " Zwangsvollstreckung – Unvertretbare Handlung gem. § 888 ZPO trotz

notwendiger Hinzuziehung Dritter Der Betrieb eines Ladengeschfts ist eine unvertretbare Handlung i.S.v. § 888 Abs. 1 ZPO, deren Vornahme ausschließlich vom Willen der Schuldnerin abhngt. Dem steht nicht entgegen, dass zum Betrieb des Geschfts die Hinzuziehung Dritter – insbesondere Lieferanten – erforderlich ist (OLG Celle, Beschl. v. 2. 1. 1996 – 2 W 80/95, NJW-RR 1996, 585 = OLGR Celle 1996, 176).

279

1396

Rz. 1397

1397 1398

Mietgebrauch – Rechte und Pflichten des Mieters

4. Dbeleinstze " Beseitigungspflicht des Wohnraummieters – In AGB unwirksam Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Wohnrume, nach welcher der Mieter bei Beendigung des Mietverhltnisses verpflichtet ist, „Dbeleinstze zu entfernen, Lcher ordnungsgemß und unkenntlich zu verschließen und etwa durchbohrte Kacheln durch gleichartige zu ersetzen“, ist unwirksam. Da es zum vertragsgemßen Gebrauch der Mietsache gehrt, dass der Mieter z.B. im Bad die blichen Installationsgegenstnde, wie Handtuchhalter, Spiegel etc., anbringt und dabei erforderlichenfalls auch Kacheln anbohrt, kann von ihm gem. § 538 BGB nicht verlangt werden, die entsprechenden Gebrauchsspuren zu beseitigen. Die Klausel ist deshalb mit dem Leitbild dieser Vorschrift unvereinbar und benachteiligt den Mieter unangemessen (OLG Frankfurt, Urt. v. 19. 12. 1991 – 6 U 108/90, WuM 1992, 56 = NJW-RR 1992, 396).

1399 1400

5. Elektro- und Gasgerte des Mieters " Anschluss nur im Rahmen der vorgesehenen Belastung des Leitungs-

netzes – In AGB unwirksam In einem Formularvertrag ber Wohnrume ist die folgende Klausel gem. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam: „Gas- und Elektrogerte drfen nur in dem Umfang an das vorhandene Leitungsnetz angeschlossen werden, als die fr die Mietsache vorgesehene Belastung nicht berschritten wird. Weitere Gerte sollen nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters angeschlossen werden. Die Einwilligung kann versagt werden, wenn das vorhandene Leitungsnetz eine zustzliche Belastung nicht aushlt und der Mieter es ablehnt, die Kosten fr eine entsprechende nderung des Netzes zu tragen.“ Denn zu dem vom Vermieter zu gewhrenden vertragsgemßen Gebrauch einer Mietwohnung gehrt nach der Verkehrsauffassung auch der Anschluss von Gas- und Elektrogerten sowie sonstiger Gerte ohne Rcksicht darauf, ob das Leitungsnetz oder die sonstigen Umstnde der Mietsache darauf hinreichend ausgelegt sind (OLG Frankfurt, Urt. v. 25. 9. 1997 – 1 U 41/96, WuM 1997, 609 = NZM 1998, 150).

280

Konkurrenzschutz

Rz. 1403

6. Gartenpflege durch Mieter

1400a

" Umfang – Ohne besondere Vereinbarung nur einfache Arbeiten – § 2

1400b

Nr. 10 BetrKV ist nicht anwendbar Hat der Mieter eines Einfamilienhauses die Verpflichtung bernommen, „den Garten zu pflegen“, ohne dass die Pflegemaßnahmen im Einzelnen beschrieben sind, so hat er nur einfache Arbeiten zu verrichten, die keine besonderen Fachkenntnisse und keinen besonderen Aufwand an Zeit und Geld erfordern, wie etwa Rasenmhen, Unkrautjten und Entfernen von Laub. Auf die Definition der Gartenpflege in § 2 Nr. 10 BetrKV kann nicht ergnzend zurckgegriffen werden. Bezglich Art, Umfang und Hufigkeit der Pflegemaßnahmen ist angesichts der Vielfalt der Gestaltungsmglichkeiten ein großzgiger Maßstab anzusetzen. Ein Direktionsrecht des Vermieters besteht ohne besondere Vereinbarung nicht (OLG Dsseldorf, Urt. v. 7. 10. 2004 – 10 U 70/04, NZM 2004, 866).

7. Konkurrenzschutz

1401

" Einkaufszentrum mit Vielzahl von Geschften – Kein Konkurrenz-

1402

schutz ohne ausdrckliche Vereinbarung Wer in einem 60 000 qm großen Einkaufszentrum mit ber 80 rechtlich selbstndigen Anbietern Gewerberume zum Betrieb eines Geschftes fr Elektrotechnik und Unterhaltungselektronik anmietet, hat gegen den Vermieter keinen Anspruch darauf, dass dieser im Umfeld der Mietsache keine Rume an Wettbewerber vermietet, sofern Konkurrenzschutz nicht ausdrcklich vereinbart ist (OLG Dresden, Urt. v. 23. 9. 1997 – 2 U 2217/97, MDR 1998, 211). " Hauptartikel bei Supermarkt – Nur, wenn Warensegment dem Angebot

eines Fachgeschfts entspricht Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz bezieht sich auch bei einem Supermarkt nur auf Hauptartikel. Die Waren eines bestimmten Segmentes des Supermarktes gelten jedoch nur dann als Hauptartikel, wenn sie nach Vielfalt, Auswahlmglichkeit, Geschlossenheit und bersichtlichkeit dem Angebot eines Fachgeschfts entsprechen (OLG Hamm, Urt. v. 16. 12. 1997 – 7 U 64/97, NZM 1998, 511 = MDR 1998, 585; OLG Kln, Urt. v. 16. 12. 1997 – 24 U 100/ 97, NZM 1998, 512 = NJW-RR 1998, 1017). Diese Kriterien hat der BGH fr den Fall einer allgemein gehaltenen vertraglichen Konkurrenzschutzklausel aufgestellt (BGH, Urt. v. 3. 7. 1985 – VIII ZR 128/84, ZMR 1985, 374 = MDR 1986, 46). Sie sind aber auch auf den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz anwendbar, da dieser nicht ber eine ausdrcklich vertraglich begrndete Konkurrenzschutzpflicht hinausgehen kann. 281

1403

Rz. 1404 1404

Mietgebrauch – Rechte und Pflichten des Mieters

" Immanenter Konkurrenzschutz – Allgemeine Grundstze Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz bezeichnet die Verpflichtung des Vermieters von Geschftsrumen, den Mieter auch ohne Bestehen einer vertraglichen Regelung gegen Konkurrenz im selben Hause zu schtzen. Denn bei der Vermietung von Rumen zum Betrieb eines bestimmten Geschfts gehrt es zur Gewhrung des vertragsgemßen Gebrauchs, in anderen Rumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstcken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen. Der Vermieter muss jedoch nicht jeden fhlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernhalten; vielmehr ist nach den Umstnden des Einzelfalls abzuwgen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Bercksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist (BGH, Urt. v. 7. 12. 1977 – VIII ZR 101/76, BGHZ 70, 79 = MDR 1978, 400; BGH, Urt. v. 24. 1. 1979 – VIII ZR 56/78, WuM 1979, 144 = MDR 1979, 665; OLG Dsseldorf, Urt. v. 6. 7. 2001 – 24 U 174/00, NZM 2001, 1033 = OLGR Dsseldorf 2002, 82).

1405

" Sortimentserweiterung durch Altmieter – Kein Schutz, wenn Klausel

nur fr Neuvermietungen gilt Ist im Mietvertrag eines Backshops Konkurrenzschutz in dem Umfang gewhrt, „als im selben Objekt der Vermieter keinen weiteren Handel mit frischen Bckereiwaren installieren darf“, so bezieht sich der Konkurrenzschutz auch auf Backwaren, die als Nebenartikel angeboten werden. Die Klausel schtzt den Mieter jedoch nur vor knftigen Konkurrenten, nicht hingegen vor Konkurrenz durch eine Sortimentserweiterung in einem bereits bestehenden Verbrauchermarkt (OLG Kln, Urt. v. 16. 12. 1997 – 24 U 100/97, NZM 1998, 512 = NJWRR 1998, 1017). 1406

" Umfang – Beschrnkung auf Hauptartikel, sofern nichts anderes verein-

bart ist Soweit nichts anderes vereinbart ist, besteht Konkurrenzschutz nur, wenn die Warenangebote beider Betriebe sich in den Hauptartikeln berschneiden. Als Hauptartikel gilt diejenige Ware, die den Stil des Geschfts bestimmt und diesem das ihm eigentmliche Geprge gibt (BGH, Urt. v. 3. 7. 1985 – VIII ZR 128/84, ZMR 1985, 374 = MDR 1986, 46). 1407

" Unterlassungsanspruch bei drohender Vermietung an Konkurrenten –

Einstweilige Verfgung zulssig Genießt der gewerbliche Mieter Konkurrenzschutz, so kann er den Anspruch auf Unterlassung der Vermietung an ein Konkurrenzunternehmen auch im Wege der Einstweiligen Verfgung durchsetzen, da die Vermietung vollendete Tatsachen zu seinen Lasten schaffen wrde (OLG Hamm, Urt. v. 9. 3. 1990 – 7 U 142/89, NJW-RR 1990, 1236). 282

Obhutspflicht des Mieters

Rz. 1413

" Vertraglicher Ausschluss von Konkurrenzschutz – In AGB wirksam

1408

Der formularmßige Ausschluss von Konkurrenzschutz in einem Geschftsraummietvertrag ist wirksam (OLG Dsseldorf, Urt. v. 11. 6. 1992 – 10 U 165/ 91, ZMR 1992, 445 = OLGR Dsseldorf 1993, 35).

8. Obhutspflicht des Mieters

1409

" Einfrieren der Wasserleitung – Geschftsraum – Mieter muss keine be-

1410

sonderen Schutzmaßnahmen treffen Ohne besondere Vereinbarung ist der Mieter nicht verpflichtet, besondere Maßnahmen gegen das Einfrieren der Wasserleitung zu ergreifen (KG Berlin, Urt. v. 1. 10. 2001 – 8 U 2875/00, GE 2002, 131 = KGR Berlin 2002, 18). " Einfrieren der Wasserleitung – Mieter/Pchter muss Schutzmaßnahmen

1411

treffen Der Pchter verletzt seine Obhutspflicht grob fahrlssig, wenn er bei Frosttemperaturen nichts unternimmt, um wasserfhrende Rohre in den Pachtrumen vor dem Einfrieren zu bewahren (BGH, Urt. v. 10. 1. 1983 – VIII ZR 304/81, BGHZ 86, 204 = MDR 1983, 395; OLG Dsseldorf, Urt. v. 6. 6. 2000 – 24 U 211/99, OLGR Dsseldorf 2001, 177). Dies gilt ebenso fr den Geschftsraummieter (BGH, Urt. v. 20. 10. 1971 – VIII ZR 164/70, NJW 1972, 34 = MDR 1972, 139). " Einfrieren der Wasserleitung – Wohnraum – Vertragliche Pflicht zu

1412

Schutzmaßnahmen in AGB unwirksam Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Wohnrume, nach welcher der Mieter „die in den Mietrumen vorhandenen Wasserzuflussleitungen und Wasserabflussleitungen vor dem Einfrieren zu schtzen“ hat, ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam (OLG Frankfurt, Urt. v. 19. 12. 1991 – 6 U 108/90, WuM 1992, 56 = NJW-RR 1992, 396). " Mietvertragsende – Obhutspflicht besteht fort bis zur Rckgabe der

Mietsache Die Obhutspflicht des Mieters besteht auch nach Beendigung des Mietvertrags bis zur Rckgabe der Mietsache fort (BGH, Urt. v. 14. 6. 1967 – VIII ZR 268/64, NJW 1967, 1803 = MDR 1967, 835).

283

1413

Rz. 1414 1414

Mietgebrauch – Rechte und Pflichten des Mieters

" Vorzeitige Besitzaufgabe – Obhutspflicht besteht fort bis zum Vertrags-

ende Auch wenn der Mieter die Nutzung des Mietobjekts vor Ablauf der Mietzeit aufgibt, bestehen seine Obhutspflichten fort, so dass er weiter alles zu tun hat, um Beschdigungen der Mietsache zu verhindern (OLG Dsseldorf, Urt. v. 19. 5. 1994 – 10 U 138/93, WuM 1994, 461 = MDR 1994, 1213).

1415 1416

9. Obhutspflicht des Zwischenmieters " Hausordnung – Aufstellung allein gengt nicht, Einhaltung muss ber-

wacht und durchgesetzt werden Der Zwischenmieter gengt seiner Obhutspflicht gegenber dem Hauptvermieter nicht schon dadurch, dass er fr die Nutzer des Mietobjekts eine Hausordnung aufstellt; er muss vielmehr auch darauf achten, dass die Hausordnung eingehalten wird, und zu diesem Zwecke die erforderlichen Sanktionen bis hin zu einer fristlosen Kndigung ergreifen (OLG Frankfurt, Urt. v. 11. 6. 1997 – 21 U 154/96, OLGR Frankfurt 1997, 181).

1417 1418

10. Parabolantenne " Anspruch auslndischen Mieters auf Erlaubniserteilung – Vorausset-

zungen Ein auslndischer Mieter, der Fernsehprogramme aus seinem Heimatland weder ber eine Gemeinschaftsparabolantenne noch ber einen Breitbandkabelanschluss im Haus empfangen kann, hat gegen den vermietenden Hauseigentmer in der Regel einen Anspruch auf Erlaubnis zur Installation einer Parabolantenne, wenn folgende Voraussetzungen erfllt sind (OLG Frankfurt, RE v. 22. 7. 1992 – 20 REMiet 1/91, WuM 1992, 458 = MDR 1992, 869; OLG Karlsruhe, RE v. 24. 8. 1993 – 3 REMiet 2/93, WuM 1993, 525 = NJW 1993, 2815): – Die Parabolantenne muss technisch geeignet und mglichst unauffllig sein. – Die Installation muss baurechtlich zulssig sein, darf keinen erheblichen Eingriff in die Bausubstanz mit sich bringen und muss durch einen Fachmann an einem empfangstauglichen Ort, an dem sie nach Einschtzung des Vermieters optisch am wenigsten strt, vorgenommen werden. – Der Mieter muss den Vermieter von allen anfallenden Kosten und Gebhren freistellen, das Haftungsrisiko des Vermieters abdecken und ihm auf sein Verlangen fr die voraussichtlichen Kosten der Wiederentfernung der Anlage Sicherheit leisten. 284

Parabolantenne

Rz. 1420

" Anspruch auslndischen Mieters besteht trotz Empfangsmglichkeit

1419

von Heimatsendern ber Kabel Auch wenn der auslndische Mieter ber einen Breitbandkabelanschluss bereits Fernsehsender seines Heimatlandes empfangen kann, kommt unter den Voraussetzungen der einschlgigen Rechtsentscheide (OLG Frankfurt, RE v. 22. 7. 1992 – 20 REMiet 1/91, WuM 1992, 458 = MDR 1992, 869; OLG Karlsruhe, RE v. 24. 8. 1993 – 3 REMiet 2/93, WuM 1993, 525 = NJW 1993, 2815) und unter Abwgung mit dem Vermieterinteresse ein Anspruch auf die Erlaubnis zur Installation einer Parabolantenne in Betracht, wenn der Mieter ein weiter gehendes Informationsbedrfnis hat, welches durch die im Kabelnetz verfgbaren Sender nicht befriedigt wird (BVerfG, Beschl. v. 14. 9. 1995 – 1 BvR 1471/94, WuM 1995, 693 = ZMR 1996, 12; BVerfG, Beschl. v. 21. 6. 1994 – 1 BvR 641/94, NJW-RR 1994, 1232 = GE 1994, 1248). " Anspruch auslndischen Mieters fehlt bei ausreichender Versorgung

1419a

mit Heimatsendern ber Kabel Kann ein auslndischer Mieter Fernsehprogramme seines Heimatlandes in ausreichender Zahl per Kabel empfangen, so hat er gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Zustimmung zur Installation einer Parabolantenne. Denn in einem solchen Fall hat das Eigentumsrecht des Vermieters Vorrang vor dem Recht des Mieters auf Informationsfreiheit (BGH, Urt. v. 2. 3. 2005 – VIII ZR 118/04). " Besonderheit des Informationsinteresses ist entscheidend – Nicht Aus-

lndereigenschaft Das Grundrecht, sich aus allgemein zugnglichen Quellen ungehindert zu unterrichten, gilt fr jedermann ungeachtet seiner Heimat. Es ist im Einzelfall gegen die grundrechtlich geschtzten Interessen Dritter abzuwgen. Das Abwgungsergebnis wird durch die Bercksichtigung der besonderen Informationsinteressen, die Auslnder regelmßig gegenber Deutschen haben, nicht vorweggenommen. Es bildet vielmehr nur einen Abwgungsfaktor unter anderen. Der Inlnderstatus fhrt deshalb nicht notwendig zur Versagung, der Auslnderstatus nicht notwendig zur Anerkennung des Anspruchs auf Errichtung einer Parabolantenne (BVerfG, Beschl. v. 9. 2. 1994 – 1 BvR 1687/92, BVerfGE 90, 27 = MDR 1994, 547).

285

1420

Rz. 1421

1421 1422

Mietgebrauch – Rechte und Pflichten des Mieters

11. Schlssel " Aushndigung eines Schlssels durch den Vermieter – Unvertretbare

Handlung i.S.v. § 888 ZPO Die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den Zugang zum Garten des Mietobjekts zu gewhren und ihm einen Schlssel zum Gartentor auszuhndigen, ist eine unvertretbare Handlung i.S.v. § 888 ZPO (OLG Frankfurt, Beschl. v. 10. 10. 1996 – 26 W 128/96, InVo 1997, 271).

1423 1424

12. Schwergewichtige Gegenstnde " Verpflichtung des Mieters zur Vorlage statischer Unbedenklichkeitsbe-

scheinigung – In AGB unwirksam Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Wohnraum, nach welcher der Mieter vor Aufstellung von Nachtspeicherfen und anderen schwergewichtigen Gegenstnden auf seine Kosten eine statische Unbedenklichkeitsbescheinigung vorzulegen hat, benachteiligt den Mieter unangemessen i.S.v. § 307 BGB und ist unwirksam. Denn die Feststellung einer Gefahr oder der Ungefhrlichkeit der Aufstellung von Einrichtungsgegenstnden obliegt dem Vermieter (OLG Frankfurt, Urt. v. 25. 9. 1997 – 1 U 41/96, WuM 1997, 609 = NZM 1998, 150).

1425

13. Streupflicht ? Mietgebrauch – Rechte und Pflichten des Mieters: Winterdienst (Rz. 1436) ? Schadensersatzansprche des Mieters: Verkehrssicherungspflicht des Vermieters (Rz. 1741)

1426 1427

14. Tierhaltung " Erlaubnisvorbehalt im Mietvertrag gibt dem Vermieter weiten Ermes-

sensspielraum Ist im Mietvertrag ber eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus vereinbart, dass eine Tierhaltung nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters erlaubt ist, so liegt die Erteilung der Erlaubnis allein im Ermessen des Vermieters, sofern keine Anhaltspunkte fr einen anderweitigen Willen der Vertragsparteien bestehen. Im Falle der unerlaubten Tierhaltung kann der Vermieter die 286

Ungezieferbeseitigung

Rz. 1432

Entfernung des Tieres verlangen, sofern sein Begehren nicht rechtsmissbruchlich ist (OLG Hamm, RE v. 13. 1. 1981 – 4 REMiet 5/80, WuM 1981, 53 = MDR 1981, 406). " Generelles Verbot der Haustierhaltung in Mietwohnung – In AGB un-

1428

wirksam Ein uneingeschrnktes Verbot der Haustierhaltung in einem Formularmietvertrag ber Wohnraum ist unwirksam (BGH, Urt. v. 20. 1. 1993 – VIII ZR 10/92, WuM 1993, 109 = MDR 1993, 339).

15. Treppenlift

1429

" Anspruch des behinderten Mieters auf Erlaubnis zum Einbau

1430

Einem behinderten Mieter kann aufgrund seines durch Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG geschtzten Besitzrechtes ein Anspruch auf Duldung des Einbaus eines Treppenlifts zustehen (BVerfG, Beschl. v. 28. 3. 2000 – 1 BvR 1460/99, WuM 2000, 298 = MDR 2000, 756). Als Voraussetzung fr einen solchen Anspruch wird verlangt (LG Duisburg, Urt. v. 10. 12. 1996 – 23 S 452/96, ZMR 2000, 463): – deutlich berragendes Interesse des Mieters gegenber dem Interesse des Vermieters, – bernahme smtlicher Kosten durch den Mieter, – bernahme von Wartungs-, Frsorge und Verkehrssicherungspflichten durch Mieter, – keine Beeintrchtigung tragender Teile des Gebudes, – der Treppenlift muss sich bei Auszug des Mieters ohne weiteres beseitigen lassen.

16. Ungezieferbeseitigung

1431

" Unbeschrnkte Pflicht des Wohnraummieters zur Ungezieferbeseiti-

gung – In AGB unwirksam Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Wohnrume, nach welcher der Mieter die Mietwohnung uneingeschrnkt von Ungezieferbefall freizuhalten hat bzw. bei Nichtbeseitigung von Ungeziefer Schadensersatz zu leisten hat, ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, wenn die Klausel nicht nach dem Zeitpunkt des Ungezieferbefalls differenziert und deshalb auch einen schon vor bergabe der Mietrume vorhandenen Befall erfasst (OLG Frankfurt, Urt. v. 19. 12. 1991 – 6 U 108/90, WuM 1992, 56 = NJW-RR 1992, 396). 287

1432

Rz. 1433

1433 1434

Mietgebrauch – Rechte und Pflichten des Mieters

17. Unverletzlichkeit der Wohnung gem. Art. 13 GG " Zutritt des Vermieters – Bei Auslegung vertraglichen Zutrittsrechts

Art. 13 GG zu beachten Bei der Auslegung eines vertraglichen Rechts des Vermieters auf Zutritt zur Wohnung zu deren Besichtigung ist das Grundrecht des Mieters aus Art. 13 GG zu beachten (BVerfG, Beschl. v. 16. 1. 2004 – 1 BvR 2285/03, WuM 2004, 80 = MDR 2004, 266). 1435

" Zutritt von Sachverstndigen im Interesse des Wohnungsnachbarn –

Keine Duldungspflicht Der Mieter einer Eigentumswohnung ist unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt verpflichtet, einem Sachverstndigen Zutritt zu seiner Wohnung zu gewhren, damit dieser im Rahmen eines Rechtsstreits zwischen einem Wohnungsnachbarn und dessen Vermieter Feststellungen treffen kann (OLG Nrnberg, Urt. v. 25. 1. 1990 – 8 U 3751/89, WuM 1990, 143 = NJW-RR 1990, 908).

1436 1437

18. Winterdienst " bertragung der Pflicht zur Schneerumung und Verkehrssicherungs-

pflicht – In AGB wirksam Die mit der Erfllung des Winterdienstes verbundene Verkehrssicherungspflicht des Eigentmers kann durch Formularmietvertrag wirksam auf den Wohnungsmieter bertragen werden. Dabei gengt es, wenn die Klausel Bestandteil der Hausordnung ist (OLG Frankfurt, Urt. v. 22. 9. 1988 – 16 U 123/ 87, WuM 1988, 399 = NJW 1989, 41). 1438

" bertragung der Pflicht zur Schneerumung und Verkehrssicherungs-

pflicht – In AGB unwirksam Die Regelung in der Hausordnung zu einem Formularmietvertrag ber Wohnraum, nach welcher dem Mieter der Winterdienst und damit die dem Gebudeeigentmer obliegende Verkehrssicherungspflicht bertragen wird, kann als so genannter verhllter Haftungsausschluss gem. § 309 Nr. 7 BGB unwirksam sein (OLG Dresden, Urt. v. 20. 6. 1996 – 7 U 905/96, WuM 1996, 553 = OLGR Dresden 1997, 3).

288

XIII. Mietpreisberhhung, Wucher, Sittenwidrigkeit

1. Anwendungsbereich

1439

" Gewerbliche Zwischenvermietung – Keine Anwendung von § 5 WiStG

1440

Da bei der Vermietung von Wohnraum zum Zwecke der Weitervermietung kein Wohnraummietverhltnis vorliegt, ist § 5 WiStG auf Zwischenmietverhltnisse nicht anwendbar (OLG Karlsruhe, RE v. 24. 10. 1983 – 3 REMiet 4/ 83, WuM 1984, 10 = ZMR 1984, 52; OLG Celle, Urt. v. 14. 2. 1996 – 2 U 1/95, WuM 1996, 562 = OLGR Celle 1996, 97). " Mischmietvertrag – Keine Anwendung von § 5 WiStG bei berwiegen

1441

der geschftlichen Nutzung Auf einen Mischmietvertrag mit berwiegender gewerblicher Nutzung ist § 5 WiStG nicht anwendbar (KG Berlin, Urt. v. 27. 7. 2000 – 8 U 5667/97, GE 2001, 1466 = MDR 2001, 24; OLG Mnchen, Urt. v. 2. 7. 1993 – 21 U 6514/90, ZMR 1995, 295 = OLGR Mnchen 1995, 109).

2. Fristlose Kndigung des Mieters

1442

? Kndigung des Mieters: Unzumutbarkeit/sonstige Grnde fr Mieter (Rz. 900)

3. Geringes Wohnungsangebot gem. § 5 Abs. 2 S. 1 WiStG

1443

" Ausnutzen – Mieter muss erfolglose Bemhungen um andere Wohnung

darlegen Das Tatbestandsmerkmal der „Ausnutzung eines geringen Angebots“ in § 5 Abs. 2 WiStG ist nur erfllt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt fr die Vereinbarung der Miete im Einzelfall urschlich war. Dazu hat der Mieter darzulegen und zu beweisen, welche anderweitigen Bemhungen er bei der Wohnungssuche unternommen hatte, weshalb diese erfolglos waren und dass er mangels einer Ausweichmglichkeit auf den Abschluss des fr ihn ungnstigen Mietvertrags angewiesen war (BGH, Versumnisurt. v. 28. 1. 2004 – VIII ZR 190/03, WuM 2004, 294 = NZM 2004, 381; OLG Braunschweig, Beschl. v. 21. 10. 1999 – 1 REMiet 3/99, WuM 1999, 684 = OLGR Braunschweig 2000, 17). 289

1444

Rz. 1445 1445

Mietpreisberhhung, Wucher, Sittenwidrigkeit

" Benachteiligung bestimmter Mietergruppen ist bei Beurteilung des

Wohnungsgebots zu bercksichtigen Ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum kann im Einzelfall auch dann vorliegen, wenn es nicht fr jedermann, sondern nur fr bestimmte benachteiligte Gruppen von Mietern (z.B. studentische Wohngemeinschaften) besteht (OLG Hamm, RE v. 13. 3. 1986 – 4 REMiet 1/85, WuM 1986, 206 = MDR 1986, 760). 1446

" Teilmrkte – Geringes Angebot muss auf entsprechendem Teilmarkt

bestehen Bei der Prfung eines geringen Wohnungsangebots i.S.v. § 5 Abs. 2 WiStG ist auf den Teilmarkt abzustellen, dem die betreffende Wohnung nach Art, Grße, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage angehrt. Schwierigkeiten bei der Bestimmung eines solchen Teilmarkts knnen das Gericht nicht davon entbinden, das Merkmal der Vergleichbarkeit zu beachten (OLG Braunschweig, Beschl. v. 21. 10. 1999 – 1 REMiet 3/99, WuM 1999, 684 = OLGR Braunschweig 2000, 17). 1447

" Wegfall des geringen Angebots – Rckforderungsanspruch des Mieters

bleibt unberhrt Bei einem unter Verstoß gegen § 5 WiStG geschlossenen und deshalb hinsichtlich der Miethhe teilweise nichtigen Mietvertrag fhrt der sptere Wegfall des Merkmals eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum nicht dazu, dass damit auch der auf § 812 BGB gesttzte Rckforderungsanspruch des Mieters wegfllt (OLG Frankfurt, RE v. 15. 8. 2000 – 20 REMiet 1/99, WuM 2000, 535 = OLGR Frankfurt 2000, 303; OLG Hamburg, RE v. 3. 3. 1999 – 4 REMiet U 131/98, WuM 1999, 209 = MDR 1999, 669).

1448 1449

4. Geschftsgrundlage/nderung i.S.v. § 313 BGB " Mietpreisverfall – Keine Vertragsanpassung, auch nicht bei Staffelmiete Auch bei drastischem Absinken des allgemeinen Mietniveaus bleibt der Geschftsraummieter an die vereinbarte Miete gebunden. Ein Vertragsanpassung wegen Strung der Geschftsgrundlage – beiderseitige Erwartung knftig steigender Mieten – kommt grundstzlich nicht in Betracht, da sich fr den Mieter nur ein typisches Vertragsrisiko verwirklicht (OLG Stuttgart, Urt. v. 26. 5. 1997 – 5 U 155/95, OLGR Stuttgart 1997, 18). Dies gilt ebenso bei einer weiteren Mieterhhung aufgrund einer Staffelmietvereinbarung (BGH, Urt. v. 8. 5. 2002 – XII ZR 8/00, ZMR 2002, 659 = MDR 2002, 1114), und zwar auch dann, wenn diese fr eine Restmietzeit von mehr als 10 Jahren fortgilt (BGH, Urt. v. 27. 10. 2004 – XII ZR 175/02, ZMR 2005, 112 = MDR 2005, 264). 290

Mngel

Rz. 1455

5. Laufende Aufwendungen gem. § 5 Abs. 2 S. 2 WiStG

1450

" Eigenkapitalkosten – Berechnung nicht nach Verkehrswert, sondern

1451

Kosten von Herstellung oder Erwerb Die bei den laufenden Aufwendungen i.S.v. § 5 Abs. 1 S. 3 WiStG zu bercksichtigenden Eigenkapitalkosten sind nicht nach dem Verkehrswert von Grundstck und Gebude bei Mietvertragsschluss, sondern nach den Aufwendungen des Vermieters fr Herstellung oder Erwerb des Wohnraums zu berechnen (BGH, RE v. 5. 4. 1995 – VIII ARZ 4/94, WuM 1995, 428 = MDR 1995, 685). " Gewerbliche Zwischenvermietung – Mietzahlungen des Zwischenver-

1452

mieters sind laufende Aufwendungen Im Verhltnis des gewerblichen Zwischenvermieters zum Endmieter sind laufende Aufwendungen i.S.v. § 5 Abs. 2 S. 2 WiStG auch die vom Zwischenvermieter an den Eigentmer gezahlten Mieten bis zur Hhe der laufenden Aufwendungen des Eigentmers (OLG Stuttgart, RE v. 18. 1. 1990 – 8 REMiet 3/89, WuM 1990, 102 = MDR 1990, 550). " Modernisierungskosten sind als laufende Aufwendungen zu berck-

1453

sichtigen Laufende Aufwendungen des Vermieters i.S.v. § 5 WiStG sind auch solche, die sich auf Kosten einer vor dem 31. 8. 1993 abgeschlossenen Modernisierung beziehen (KG Berlin, RE v. 22. 1. 1998 – 8 REMiet 5543/97, WuM 1998, 208 = KGR Berlin 1998, 241).

6. Mngel

1454

" Wirksamkeit der Mietzinsvereinbarung wird durch Mngel nicht beein-

flusst, nur Mietminderung ist mglich Bei Beurteilung der Wirksamkeit der Vereinbarung ber die Hhe der Miete oder Pacht im Rahmen von § 138 BGB bleiben Mngel der Miet- oder Pachtrume außer Betracht. Diese sind nur unter dem Gesichtspunkt einer Mietminderung gem. § 536 BGB zu bercksichtigen (OLG Koblenz, Urt. v. 12. 11. 1998 – 5 U 204/98, WuM 1999, 330 = OLGR Koblenz 1999, 346).

291

1455

Rz. 1456

1456

Mietpreisberhhung, Wucher, Sittenwidrigkeit

7. Ortsbliche Vergleichsmiete ? Mietpreisberhhung, Wucher, Sittenwidrigkeit: bliche Entgelte gem. § 5 Abs. 2 S. 1 WiStG (Rz. 1476)

1457 1458

8. Sittenwidrigkeit gem. § 138 BGB " Absinken des Mietniveaus fhrt nicht zur Sittenwidrigkeit, da subjek-

tive Voraussetzungen fehlen Auch ein drastisches Absinken des Mietniveaus fr Geschftsrume kann nicht zur Sittenwidrigkeit der vereinbarten Miete fhren, da in diesen Fllen schon die subjektiven Voraussetzungen des § 138 BGB fehlen (OLG Stuttgart, Urt. v. 26. 5. 1997 – 5 U 155/95, OLGR Stuttgart 1997, 18). 1459

" Allgemeiner Grundsatz – Aufflliges Missverhltnis der Leistungen und

weitere sittenwidrige Umstnde Miet- und Pachtvertrge sind, wie sonstige Rechtsgeschfte, sittenwidrig und damit nichtig, wenn Leistung und Gegenleistung in einem aufflligen Missverhltnis zueinander stehen und weitere sittenwidrige Umstnde hinzutreten, wie etwa eine verwerfliche Gesinnung des Begnstigten oder die Ausnutzung der Unerfahrenheit des Partners. Das Missverhltnis der Leistungen ist grundstzlich nach ihrem objektiven Wert (Verkehrswert) zu bestimmen. Bei Mietverhltnissen ist dazu die ortsbliche Marktmiete i.d.R. durch Vergleich mit den erzielten Mieten fr vergleichbare Mietobjekte festzustellen (BGH, Urt. v. 28. 4. 1999 – XII ZR 150/97, BGHZ 141, 257 = MDR 1999, 1432). 1460

" Aufflliges Missverhltnis – Feststellung – EOP-Methode ist ungeeignet Die so genannte EOP-Methode (an der Ertragskraft orientierte Pachtwertfindung) ist nicht geeignet zur Bewertung einer Gaststttenpacht, wie sie fr die Bestimmung eines aufflligen Missverhltnisses zwischen Leistung und Gegenleistung erforderlich ist. Denn sie berschreitet den Regelungsbereich von § 138 Abs. 1 BGB, indem sie nicht (nur) auf die Preisbildung durch Angebot und Nachfrage, sondern auf die betriebswirtschaftliche Rentabilitt abstellt und damit die gesetzliche Risikoverteilung – Verwendungsrisiko des Pchters – zu Lasten des Verpchters verschiebt (BGH, Urt. v. 28. 4. 1999 – XII ZR 150/97, BGHZ 141, 257 = MDR 1999, 1432).

292

Sittenwidrigkeit gem. § 138 BGB

Rz. 1465

" Aufflliges Missverhltnis – Feststellung – Indirekte Vergleichswert-

1461

methode ist ungeeignet Die so genannte indirekte Vergleichswertmethode ist aus Rechtsgrnden nicht geeignet, den objektiven Mietwert von gewerblich vermieteten Rumen zu ermitteln. Denn diese der EOP-Methode nachgebildete Methode ist primr am betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkt der Umsatzerwartung und nicht an der konkreten Marktsituation orientiert (BGH, Urt. v. 13. 6. 2001 – XII ZR 49/99, ZMR 2001, 788 = MDR 2001, 1105; BGH, Urt. v. 10. 7. 2002 – XII ZR 314/00, NZM 2002, 822 = NJW-RR 2002, 1521). " Aufflliges Missverhltnis – Feststellung – Vergleichsobjekte mssen

1462

gleichem Teilmarkt entstammen Zur Ermittlung der orts- bzw. marktblichen Pacht darf nicht auf Vergleichsobjekte eines anderen Teilmarkts zurckgegriffen werden, der mit demjenigen des zu bewertenden Objekts nicht vergleichbar ist. So hat z.B. die ortsbliche Miete fr Ladengeschfte und Verkaufsflchen keine Aussagekraft fr die ortsbliche Pacht fr Imbiss- oder Dnerstnde (BGH, Urt. v. 30. 6. 2004 – XII ZR 11/01, NZM 2004, 741 = MDR 2004, 1408). " Aufflliges Missverhltnis – Voraussetzung – berschreitung der orts-

1463

blichen Miete um knapp 100% Bei der Geschftsraummiete liegt ein aufflliges Missverhltnis zwischen Leistung und Gegenleistung erst dann vor, wenn die vereinbarte Miete die ortsbliche Vergleichsmiete um knapp 100% berschreitet (BGH, Urt. v. 10. 7. 2002 – XII ZR 314/00, NZM 2002, 822 = NJW-RR 2002, 1521; KG Berlin, Urt. v. 22. 1. 2001 – 12 U 5939/99, NZM 2001, 587 = MDR 2001, 863; OLG Stuttgart, Urt. v. 29. 5. 2000 – 5 U 210/99, OLGR Stuttgart 2000, 411). " Gaststtten-Pacht – Kenntnis des Verpchters, dass kein Gewinn erziel-

1464

bar ist – Vertrag i.d.R. sittenwidrig Ein Pachtvertrag ber eine Gaststtte ist i.d.R. dann sittenwidrig, wenn der Pchter aus den Ertrgen des Pachtobjekts nur seine Kosten bestreiten kann und dies dem Verpchter bekannt oder aus grober Fahrlssigkeit unbekannt ist (OLG Mnchen, Urt. v. 21. 11. 1997 – 14 U 140/97, NZM 1999, 224 = OLGR Mnchen 1999, 102). " Prostitution in Mietwohnung – Wertminderung der anderen Wohnun-

gen im Haus ist zu bercksichtigen Wird eine Wohnung zur Ausbung der Prostitution vermietet, so ist bei der Frage der Sittenwidrigkeit der vereinbarten Miethhe auch zu bercksichtigen, dass die Mglichkeiten des Vermieters, fr die weiteren Wohnungen des Hauses einen angemessenen Mietpreis zu erzielen, beeintrchtigt werden. Dies 293

1465

Rz. 1466

Mietpreisberhhung, Wucher, Sittenwidrigkeit

rechtfertigt einen nicht unerheblichen Mietaufschlag, so dass eine Miete in doppelter Hhe des Nutzungsentgelts fr nach Lage und Flche vergleichbare Gewerberume nicht zu beanstanden ist (OLG Koblenz, Urt. v. 15. 5. 1997 – 5 U 289/96, WuM 1998, 720 = OLGR Koblenz 1998, 119). 1466

" Unerfahrenheit des Mieters – I.d.R. nicht, wenn es ihm gelungen war,

die Miete herunterzuhandeln Gegen die Ausbeutung der Unerfahrenheit eines gewerblichen Mieters i.S.v. § 138 BGB spricht seine geschftliche Versiertheit und die Tatsache, dass es ihm gelungen ist, den vom Vermieter zunchst verlangten Mietzins herunterzuhandeln (OLG Naumburg, Urt. v. 31. 5. 2000 – 6 U 97/99, GuT 2002, 15). 1467

" Vertragsangebot durch Mieter – Unerheblich, von wem Angebot zum

Vertragsschluss ausging Bei der Frage, ob die in einem Geschftsraummietvertrag vereinbarte Miete sittenwidrig i.S.v. § 138 Abs. 1 BGB ist, kommt es nicht darauf an, von wem das Angebot zum Vertragsschluss ausgegangen ist. Denn ein Geschft verliert seinen wucherhnlichen Charakter nicht dadurch, dass das Anerbieten vom Benachteiligten ausgeht (BGH, Urt. v. 31. 10. 2001 – XII ZR 159/99, NZM 2002, 69 = BGHReport 2001, 224; BGH, Urt. v. 24. 5. 1985 – V ZR 47/84, NJW 1985, 3006 = MDR 1985, 1010). 1468

" Verwerfliche Gesinnung – Nicht, wenn Mieter durch seinen Beruf be-

sonderes Urteilsvermgen besitzt Die durch ein aufflliges Missverhltnis zwischen vertraglicher Leistung und Gegenleistung i.d.R. begrndete Vermutung einer verwerflichen Gesinnung der begnstigten Vertragspartei gilt dann nicht, wenn bei der benachteiligten Partei aufgrund ihrer Berufsttigkeit ein besonderes Maß an Erfahrung und Urteilsvermgen anzunehmen ist. Dies wurde z.B. bejaht, wenn der Mieter Rechtsanwalt ist (KG Berlin, Teilurt. v. 27. 7. 2000 – 8 U 5667/97, MDR 2001, 24 = KGR Berlin 2000, 359) oder wenn er mehrere Boardinghuser betreibt und Referent in einem Seminar „Boardinghuser und Appartementhotels“ war (OLG Mnchen, Urt. v. 28. 6. 1996 – 21 U 6021/95, ZMR 1996, 550 = OLGR Mnchen 1996, 199). 1469

" Verwerfliche Gesinnung – Nur, wenn aufflliges Missverhltnis fr

Vermieter erkennbar war Der vom BGH fr die Flle des Ratenkreditvertrags und Grundstckskaufvertrags entwickelte Grundsatz, dass bei einem krassen Missverhltnis von Leistung und Gegenleistung mit hinreichender Sicherheit auf das subjektive Element der Sittenwidrigkeit – die verwerfliche Gesinnung des Begnstigten – geschlossen werden kann, beruht auf der Annahme, dass der Begnstigte den Marktwert seiner Leistung in etwa erkennen konnte. Davon kann bei gewerbli294

Teilnichtigkeit bei Verstoß gegen § 5 WiStG

Rz. 1475

chen Miet- und Pachtvertrgen aber nicht ohne weiteres ausgegangen werden (BGH, Urt. v. 13. 6. 2001 – XII ZR 49/99, ZMR 2001, 788 = MDR 2001, 1105; BGH, Urt. v. 30. 6. 2004 – XII ZR 11/01, NZM 2004, 741 = MDR 2004, 1408). Dies gilt insbesondere dann, wenn die Marktblichkeit der Miete ußerst schwierig zu beurteilen ist (BGH, Urt. v. 10. 10. 2001 – XII ZR 93/99, NZM 2001, 1077 = NJW-RR 2002, 8; BGH, Urt. v. 14. 7. 2004 – XII ZR 352/00, NZM 2004, 907 = NJW 2004, 3553).

9. Staffelmiete

1470

" Teilnichtigkeit bei Vertragsschluss – Knftige Mietstaffeln sind jeweils

1471

gesondert zu beurteilen Ist eine Staffelmietvereinbarung wegen Mietpreisberhhung gem. § 5 WiStG teilweise nichtig, fhrt dies nicht zum Wegfall der folgenden Staffelbetrge. Deren Wirksamkeit im jeweiligen Erhhungszeitpunkt ist vielmehr fr jede Mietstaffel gesondert zu beurteilen (OLG Hamburg, Beschl. v. 13. 1. 2000 – 4 U 112/99, WuM 2000, 111 = OLGR Hamburg 2000, 228). " Wirksamkeit bei Vertragsschluss – Knftige Mietstaffeln bleiben auch

1472

bei sinkendem Mietniveau wirksam War die Vereinbarung ber die Miethhe bei Vertragsschluss in vollem Umfang wirksam, so fhrt ein spteres Absinken der ortsblichen Vergleichsmiete nicht zur Teilnichtigkeit einer spteren Mietstaffel nach § 5 WiStG (KG Berlin, RE v. 1. 2. 2001 – 8 REMiet 10411/00, WuM 2001, 184 = KGR Berlin 2001, 87).

10. Teilnichtigkeit bei Verstoß gegen § 5 WiStG

1473

" Allgemeiner Grundsatz – Miete bleibt bis 120% der Vergleichsmiete

1474

wirksam Liegt eine Mietpreisberhhung nach § 5 WiStG vor, so ist die Vereinbarung insoweit nichtig, als die Miete die ortsbliche Vergleichsmiete mehr als nur unwesentlich – d.h. um mehr als 20% – bersteigt (BGH, RE v. 11. 1. 1984 – VIII ARZ 13/83, BGHZ 89, 316 = MDR 1984, 570). " Hohe laufende Aufwendungen des Vermieters – Miete bleibt bis maxi-

mal 150% der Vergleichsmiete wirksam Bei einer berschreitung der ortsblichen Vergleichsmiete um mehr als 50% wegen laufender Aufwendungen des Vermieters gemß § 5 Abs. 1 S. 3 WiStG 295

1475

Rz. 1476

Mietpreisberhhung, Wucher, Sittenwidrigkeit

bleibt die vereinbarte Miete bis zu einer Hhe von 150% der ortsblichen Vergleichsmiete wirksam (OLG Hamburg, RE v. 5. 8. 1992 – 4 U 22/92, WuM 1992, 527 = MDR 1992, 963).

1476 1477

11. bliche Entgelte gem. § 5 Abs. 2 S. 1 WiStG " Begriff entspricht dem der ortsblichen Vergleichsmiete in § 558

Abs. 2 BGB Der Begriff der „blichen Entgelte“ in § 5 Abs. 1 Satz 2 WiStG ist gleichbedeutend mit demjenigen der ortsblichen Vergleichsmiete in § 558 BGB (KG Berlin, Beschl. v. 6. 7. 1994 – 2 Ss 101/93 – 5 Ws (B) 214 – 215/93, GE 1994, 991). 1478

" Benachteiligung bestimmter Mietergruppen – Keine Teilmrkte auf-

grund personenspezifischer Merkmale Der erschwerte Marktzugang fr bestimmte benachteiligte Gruppen von Mietern (z.B. studentische Wohngemeinschaften) ist nur bei der Prfung eines geringen Wohnungsangebots zu bercksichtigen, hat jedoch keine Auswirkung auf die Hhe der ortsblichen Miete, die an den objektiven Wohnungswert anknpft (OLG Hamm, RE v. 13. 3. 1986 – 4 REMiet 1/85, WuM 1986, 206 = MDR 1986, 760). 1479

" Betriebskosten und sonstige Entgelte fr Nebenleistungen mit zu be-

rcksichtigen Bei der Frage der blichkeit des Entgelts i.S.v. § 5 Abs. 2 S. 2 WiStG sind die Grundmiete, die Betriebskosten und eventuelle sonstige Entgelte fr Nebenleistungen zusammenzurechnen (OLG Stuttgart, RE v. 26. 2. 1982 – 8 REMiet 5/81, WuM 1982, 129 = MDR 1982, 495). 1480

" Feststellung durch Sachverstndigengutachten – Zulssig auch bei Vor-

liegen eines Mietspiegels Im Prozess wegen Rckforderung berzahlter Miete nach § 812 BGB i.V.m. § 5 WiStG kann die ortsbliche Vergleichsmiete auch dann durch Sachverstndigengutachten ermittelt werden, wenn ein Mietspiegel vorliegt (OLG Frankfurt, Urt. v. 8. 4. 1998 – 19 U 249/95, WuM 2000, 139).

296

Zuschlag zur ortsblichen Vergleichsmiete

Rz. 1484

12. Vernderungen der ortsblichen Vergleichsmiete

1481

" Anpassung der teilwirksamen Miete an steigende Vergleichsmiete

1482

Ist die Mietzinsvereinbarung wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG teilnichtig, so sind sptere Vernderungen der ortsblichen Miete bei der Frage des Umfangs der Wirksamkeit der Mietzinsvereinbarung zu bercksichtigen (OLG Hamm, RE v. 3. 3. 1983 – 4 REMiet 9/82, WuM 1983, 108 = ZMR 1983, 238; OLG Frankfurt, RE v. 4. 4. 1985 – 20 REMiet 3/85, WuM 1985, 139 = MDR 1985, 586; KG Berlin, RE v. 20. 4. 1995 – 8 REMiet 242/95, WuM 1995, 384 = ZMR 1995, 309).

13. Zuschlag zur ortsblichen Vergleichsmiete

1483

" Auslnder oder Wohngemeinschaft als Mieter – Kein Zuschlag gerecht-

fertigt Auch im Rahmen von § 5 WiStG rechtfertigt die Tatsache, dass der Mieter Auslnder ist, keinen Zuschlag zur ortsblichen Vergleichsmiete (OLG Stuttgart, RE v. 26. 2. 1982 – 8 REMiet 5/81, WuM 1982, 129 = MDR 1982, 495). Dies gilt ebenso fr den Fall, dass Mieter eine Wohngemeinschaft ist (OLG Hamm, RE v. 3. 3. 1983 – 4 REMiet 9/82, WuM 1983, 108 = ZMR 1983, 238).

297

1484

XIV. Mietzahlung

1485 1486

1. Abbuchungsermchtigung " Mietzahlung durch Abbuchungsermchtigung (nicht Einzugsermchti-

gung) – In AGB unwirksam Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Wohnraum, die den Mieter verpflichtet, dem Vermieter eine Abbuchungsermchtigung fr die laufende Miete zu erteilen, ist unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt (LG Kln, Urt. v. 7. 3. 1990 – 10 S 532/89, WuM 1990, 380). Denn anders als bei der Einzugsermchtigung kann der Mieter der Belastung seines Kontos nicht nachtrglich widersprechen, da er ihr durch die Abbuchungsermchtigung bereits im Voraus zugestimmt hat und deshalb die Belastung im Verhltnis zu seiner Bank grundstzlich selbst dann gegen sich gelten lassen muss, wenn der Lastschrift keine entsprechende Forderung des Einreichers zugrunde lag (BGH, Urt. v. 10. 1. 1996 – XII ZR 271/94, WuM 1996, 205 = MDR 1996, 998).

1487 1488

2. Abtretung von Mietforderungen " Isolierte Abtretung von Mietzins ohne bertragung mietvertraglicher

Pflichten – Geschftsraum – Wirksam Der isolierten Abtretung von Mietzinsansprchen ohne gleichzeitige bertragung der Pflichten aus dem Mietvertrag steht im Bereich der Geschftsraummiete weder der Schutzzweck des § 566 BGB noch die enge Verknpfung von Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag entgegen (BGH, Urt. v. 2. 7. 2003 – XII ZR 34/02, NZM 2003, 716 = MDR 2003, 1286). 1489

" Umfang – Abtretung umfasst auch Schadensersatzanspruch wegen ent-

gangener Miete Die Abtretung von Mietzinsansprchen umfasst auch den Schadensersatzanspruch wegen entgangener Miete und berechtigt den Zessionar, die hierzu notwendigen Gestaltungsrechte – Fristsetzung gem. § 281 Abs. 1 BGB – auszuben (BGH, Beschl. v. 4. 2. 2004 – XII ZR 309/00).

298

Aufrechnung des Mieters

Rz. 1494

" Verußerung – Regelung ber Besitzbergang im Kaufvertrag beinhaltet

1490

i.d.R. keine Abtretung der Miete Die Vereinbarung im notariellen Grundstckskaufvertrag, dass Besitz, Nutzungen und Lasten zu einem bestimmten Zeitpunkt auf den Erwerber bergehen sollen, beinhaltet i.d.R. keine Abtretung von Mietzahlungsansprchen (OLG Dsseldorf, Urt. v. 29. 4. 1993 – 10 U 155/92, WuM 1993, 343 = MDR 1993, 754).

3. Aufrechnung des Mieters

1491

" Ankndigungspflicht auch bei unstreitigen Ansprchen – Geschfts-

1492

raum – In AGB wirksam Die Klausel in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag ber Geschftsrume, nach welcher der Mieter gegenber Mietforderungen nur aufrechnen darf, wenn er dies dem Vermieter mindestens einen Monat vor Flligkeit angezeigt hat, ist auch bei unbestrittenen oder rechtskrftig festgestellten Forderungen wirksam. Sie verstßt nicht gegen § 309 Nr. 3 BGB, da diese Vorschrift nur fr ein Verbot der Aufrechnung, nicht jedoch fr eine Beschrnkung durch bloße zeitliche Verschiebung der Aufrechnungsmglichkeit gilt (OLG Rostock, Urt. v. 5. 3. 1999 – 3 U 80/98, NZM 1999, 1006 = ZMR 2000, 294; OLG Hamm, Urt. v. 29. 4. 1997 – 7 U 92/96, MDR 1997, 927 = OLGR Hamm 1997, 193). " Aufrechnungsverbot auch fr unstreitige Gegenforderungen – Ge-

1493

schftsraum – Als AGB unwirksam Ein formularvertragliches Aufrechnungsverbot in einem Geschftsraummietvertrag ist gem. § 307 BGB unwirksam, wenn unstreitige und rechtskrftig festgestellte Gegenforderungen von der Regelung nicht ausgenommen sind. Dies gilt auch, wenn der Vertragspartner des Verwenders Kaufmann ist (OLG Celle, Urt. v. 21. 12. 1988 – 2 U 134/87, WuM 1989, 234). " Beendeter Mietvertrag – Ankndigungspflicht gilt nicht mehr nach

Vertragsende und Rckgabe Auf die Regelung in einem Geschftsraummietvertrag, nach der die Aufrechnung des Mieters mit einer Gegenforderung nur zulssig ist, wenn sie mindestens einen Monat vor Flligkeit der Miete schriftlich angekndigt wurde, kann der Vermieter sich nicht mehr berufen, wenn der Vertrag beendet und das Mietobjekt zurckgegeben ist (BGH, Urt. v. 16. 12. 1987 – VIII ZR 48/87, WuM 1988, 159 = MDR 1988, 488).

299

1494

Rz. 1495 1495

Mietzahlung

" Beendeter Mietvertrag – Aufrechnungsbeschrnkung auf rechtskrftig

festgestellte Ansprche gilt weiter Die in einem Geschftsraummietvertrag individuell ausgehandelte Beschrnkung der Aufrechnungsbefugnis des Mieters auf rechtskrftig festgestellte Forderungen gilt auch nach Vertragsende und Rumung des Mietobjekts fort (BGH, Beschl. v. 12. 1. 2000 – XII ZA 21/99, WuM 2000, 240 = MDR 2000, 515). 1496

" Beendeter Mietvertrag – Aufrechnungsverbot gilt weiter auch fr Nut-

zungsentschdigung bis zur Rckgabe Ein wirksam vereinbartes Verbot der Aufrechnung gegenber Mietforderungen wirkt auch nach Beendigung des Mietverhltnisses weiter (OLG Frankfurt, Urt. v. 18. 12. 1986 – 1 U 238/85, NJW 1987, 1650 = MDR 1987, 588; OLG Dsseldorf, Urt. v. 27. 10. 1994 – 10 U 76/93, WuM 1995, 392 = ZMR 1995, 303) und erstreckt sich auch auf die Ansprche des Vermieters auf Zahlung von Nutzungsentschdigung, solange das Mietobjekt nicht zurckgegeben ist (OLG Dsseldorf, Urt. v. 30. 4. 1997 – 10 U 73/96, WuM 1997, 428 = OLGR Dsseldorf 1997, 266; OLG Karlsruhe, Urt. v. 4. 2. 1987 – 13 U 14/86, ZMR 1987, 261). 1497

" Kombination Aufrechnungsbeschrnkung/Mietvorauszahlungsklausel –

Geschftsraum – In AGB wirksam In einem Formularmietvertrag ber Geschftsrume ist die Kombination einer Mietvorauszahlungsklausel mit der Verpflichtung zur Vorankndigung von Mietminderung, Aufrechnung und Zurckbehaltung – anders als bei der Wohnraummiete – nicht zu beanstanden (OLG Kln, Urt. v. 30. 10. 1997 – 12 U 29/ 97, WuM 1998, 23 = OLGR Kln 1998, 176).

1498

4. Differenzmiete ? Mietzahlung: Vorzeitiger Auszug des Mieters (Rz. 1545)

1499 1500

5. Einzugsermchtigung " Mietzahlung durch Einzugsermchtigung (nicht Abbuchungsermchti-

gung) – In AGB wirksam Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Wohnraum, die den Mieter verpflichtet, dem Vermieter eine Einzugsermchtigung fr die laufende Miete zu erteilen, ist wirksam, da sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Denn anders als beim Abbuchungsverfahren kann der Mieter der Belastung seines Kontos bis zur Genehmigung der Buchung selbst dann widersprechen, 300

Hinterlegung gem. §§ 372 ff. BGB

Rz. 1503

wenn die eingezogene Forderung zu Recht besteht (LG Kln, Urt. v. 7. 3. 1990 – 10 S 532/89, WuM 1990, 380; LG Kln, Urt. v. 16. 5. 2002 – 1 S 205/01, WuM 2002, 306 = NZM 2002, 780). Dies wurde so auch vom BGH fr Vertrge von Wohnungsinhabern ber den Anschluss an das Breitbandkabelnetz entschieden (BGH, Urt. v. 10. 1. 1996 – XII ZR 271/94, WuM 1996, 205 = MDR 1996, 998).

6. Haftung des GbR-Gesellschafters

1500a

" Beschrnkung der Haftung nur durch Individualvereinbarung, nicht

1500b

schon durch Namenszusatz GbR Ist Mieterin von Geschftsrumen eine Gesellschaft brgerlichen Rechts, so kann die Haftung ihrer Gesellschafter fr die vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nur durch eine individualvertragliche Haftungsbeschrnkung begrenzt werden; der bloße Namenszusatz GbR oder ein sonstiger Hinweis auf den Willen zur Beschrnkung der Haftung gengt nicht (BGH, Urt. v. 24. 11. 2004 – XII ZR 113/01, GmbHR 2005, 475 = MDR 2005, 460; BGH, Urt. v. 24. 11. 2004 – XII ZR 182/01).

7. Hinterlegung gem. §§ 372 ff. BGB

1501

" Voraussetzung – Verstndliche Zweifel knnen z.B. bei unklaren Ab-

1502

tretungsvorgngen bestehen Eine vom Mieter unverschuldete Ungewissheit ber die Person des Mietzinsglubigers, die zur Hinterlegung der Miete berechtigt, besteht immer dann, wenn eine mit verkehrsblicher Sorgfalt vorgenommene Prfung zu begrndeten Zweifeln ber die Person des Glubigers fhrt, deren Behebung auf eigene Gefahr dem Schuldner nicht zugemutet werden kann. Diese Voraussetzungen knnen insbesondere bei unklaren Abtretungsvorgngen außerhalb des Einflussbereichs des Schuldners vorliegen (BGH, Urt. v. 3. 12. 2003 – XII ZR 238/ 01, NZM 2004, 301 = MDR 2004, 501). " Voraussetzung – Zweifel ber Inhaber der Mietforderung

1503

Die Hinterlegung der Miete hat gem. § 372 S. 2 BGB nur dann schuldbefreiende Wirkung, wenn der Mieter schuldlos im Zweifel ber den Inhaber der Mietforderung ist. Verlangt hingegen ein Dritter die Miete aus einem anderen Rechtsgrund, z.B. der Hausverwalter aufgrund einer Zahlungsanweisung des Vermieters, deren Fortgeltung streitig geworden ist, so liegt kein Fall des § 372 BGB vor. Es gengt deshalb nicht, dass der Mieter mit irgendwelchen anderen 301

Rz. 1504

Mietzahlung

Ansprchen von dritter Seite rechnen muss (BGH, Urt. v. 12. 2. 2003 – XII ZR 23/00, NZM 2003, 315 = BGHReport 2003, 587; BGH, Urt. v. 30. 10. 1984 – IX ZR 92/83, BGHZ 92, 374 = MDR 1985, 317; BGH, Urt. v. 15. 12. 1954 – VI ZR 192/53, NJW 1955, 338 = BB 1955, 111).

1504 1505

8. Mehrwertsteueroption gem. § 9 UStG " Entscheidung ber Option – Liegt im Ermessen des Vermieters, wenn

vertraglich nichts geregelt ist Ob der Vermieter bei Vermietung an einen anderen Unternehmer von der Mglichkeit Gebrauch macht, gem. § 9 UStG zur Mehrwertsteuer zu optieren, steht in seinem freien Ermessen, sofern er sich hierzu nicht im Mietvertrag verpflichtet hat (BGH, Urt. v. 30. 1. 1991 – VIII ZR 361/89, WuM 1991, 282 = MDR 1991, 630). 1506

" Mehrwertsteuerausweis – Mieter hat Anspruch, wenn Vermieter zur

MwSt. optiert hat Hat der Vermieter gem. § 9 UStG fr die Mehrwertsteuer optiert, so hat der Mieter einen Anspruch auf Erteilung einer Rechnung mit offenem Mehrwertsteuerausweis gem. § 14 Abs. 1 UStG, damit er seinerseits von der Mglichkeit des Vorsteuerabzugs Gebrauch machen kann (BGH, Urt. v. 30. 1. 1991 – VIII ZR 361/89, WuM 1991, 282 = MDR 1991, 630). 1507

" Mehrwertsteuerausweis – Mieter hat Zurckbehaltungsrecht, wenn

ihm Vermieter keine Rechnung erteilt Ist der Mieter vertraglich zur Entrichtung von Mehrwertsteuer auf die Miete verpflichtet, so steht ihm ein Zurckbehaltungsrecht an der Miete zu, wenn ihm der Vermieter hierber keine Rechnung mit offenem Mehrwertsteuerausweis erteilt (OLG Mnchen, Urt. v. 9. 2. 1996 – 21 U 4494/94, ZMR 1996, 487 = OLGR Mnchen 1996, 109). 1508

" Schadensersatzpflicht des Vermieters, wenn er keine vorsteuerabzugs-

fhige Rechnung erteilen kann Macht der gewerbliche Vermieter entgegen dem Mietvertrag nicht von der Umsatzsteueroption Gebrauch und kann er deshalb keine die Mehrwertsteuer ausweisende Rechnung ber die Miete erteilen, so ist er dem Mieter zum Ersatz des Schadens durch die entgangene Mglichkeit des Vorsteuerabzugs verpflichtet (OLG Hamm, Urt. v. 3. 9. 2003 – 30 U 80/03, NZM 2003, 945 = MDR 2004, 206).

302

Nutzungsentschdigung

Rz. 1514

" Verpflichtung des Mieters zur Zahlung von MwSt. – Nur, wenn Ver-

1509

mieter umsatzsteuerpflichtig ist Die vertragliche Verpflichtung des Mieters von Geschftsraum zur Zahlung der „jeweils gltigen Mehrwertsteuer“ auf die Miete geht ins Leere, wenn der Vermieter tatschlich nicht umsatzsteuerpflichtig ist. Eine solche Vereinbarung begrndet entgegen anderslautender Rechtsprechung (so z.B. KG Berlin, Urt. v. 11. 4. 2002 – 8 U 86/01, GE 2002, 798 = KGR Berlin 2002, 299) auch keine Verpflichtung zur Abfhrung der erhobenen Steuer gem. § 14 Abs. 3 UStG (BGH, Urt. v. 28. 7. 2004 – XII ZR 292/02, MDR 2004, 1406 = NZM 2004, 785). " Verpflichtung des Mieters zur Zahlung von MwSt. bei Umsatzsteuerop-

1510

tion des Vermieters – In AGB wirksam Die formularmßige Vereinbarung im Mietvertrag, dass der Mieter im Falle der Umsatzsteueroption durch den Vermieter auch die auf die Miete entfallende Umsatzsteuer zu tragen hat, ist wirksam (BGH, Urt. v. 25. 7. 2001 – XII ZR 137/99, NZM 2001, 952 = NJW-RR 2002, 9). " Widerruf der Option ist mglich, wenn Mieter die MwSt. nicht zahlt

1511

Der Vermieter von Geschftsrumen kann die Option zur Mehrwertsteuer widerrufen, wenn der Mieter diese tatschlich nicht zahlt. Dieses Recht ergibt sich aus einer ergnzenden Auslegung der Vereinbarung ber die Zahlung von Mehrwertsteuer auf die Miete (OLG Hamm, Urt. v. 27. 5. 1997 – 29 U 222/96, ZMR 1997, 456 = NZM 1998, 575).

9. Mietvorauszahlung

1512

? Mietzahlung: Vermieterwechsel (Rz. 1537)

10. Nachhaftung von Gesellschaftern

1513

? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Verlngerung durch Verlngerungsklausel (Rz. 190)

11. Nutzungsentschdigung

1514

? Abwicklung des beendeten Mietvertrags: Nutzungsentschdigung gem. § 546a Abs. 1 BGB (Rz. 282); Nutzungsentschdigung gem. § 812 BGB (Rz. 306); Nutzungsentschdigung gem. § 987 BGB (Rz. 309) 303

Rz. 1515

1515 1516

Mietzahlung

12. Rechtzeitigkeit der Mietzahlung " Zahlungseingang als maßgeblich fr Rechtzeitigkeit vereinbart – Pch-

ter trgt Versptungsrisiko Ist im Pachtvertrag vereinbart, dass es fr die Rechtzeitigkeit der Pachtzahlung auf den Eingang des Geldes beim Verpchter ankommt, so trgt der Pchter das Risiko des verspteten Geldeingangs (OLG Mnchen, Urt. v. 24. 1. 1996 – 7 U 490/95, ZMR 1996, 376 = OLGR Mnchen 1996, 146). 1517

" Zahlungseingang als maßgeblich fr Rechtzeitigkeit vereinbart – Pacht-

vertrag – In AGB wirksam In einem Pachtvertrag kann formularmßig vereinbart werden, dass es fr die Rechtzeitigkeit der Pachtzinszahlung nicht auf die Absendung des Geldes, sondern auf seine Ankunft beim Verpchter ankommt (OLG Mnchen, Urt. v. 24. 1. 1996 – 7 U 490/95, ZMR 1996, 376 = OLGR Mnchen 1996, 146).

1518 1519

13. Rckforderungsanspruch des Mieters " Verjhrung – Entsprechend Verjhrung des Mietzahlungsanspruchs des

Vermieters Der Rckforderungsanspruch des Mieters wegen berzahlter Miete unterliegt nach h.M. der gleichen Verjhrung wie der Mietzahlungsanspruch des Vermieters (OLG Kln, Urt. v. 8. 6. 1998 – 16 U 92/97, WuM 1999, 282 = OLGR Kln 1999, 1; OLG Hamburg, RE v. 30. 1. 1989 – 4 U 229/88, NJW-RR 1989, 458 = MDR 1989, 455). Dies gilt auch fr die Rckforderung berzahlter Heizkosten (OLG Hamburg, RE v. 19. 1. 1988 – 4 U 242/87, WuM 1988, 83 = ZMR 1988, 92) und sonstiger Betriebskosten (OLG Hamm, Urt. v. 1. 3. 1995 – 30 U 178/94, WuM 1996, 330 = NJW-RR 1996, 523; OLG Dsseldorf, Urt. v. 11. 1. 1990 – 10 U 96/89, ZMR 1990, 411 = MDR 1990, 550). Ebenso hat auch der BGH in anderen Fllen der Rckforderung wiederkehrend erbrachter Leistungen entschieden, so fr die Rckforderung zuviel gezahlter Entgelte fr Wrmelieferungen (BGH, Urt. v. 26. 4. 1989 – VIII ZR 12/88, NJWRR 1989, 1013 = MDR 1989, 905) und fr die Rckforderung geleisteter Zinsen und Kreditkosten bei Nichtigkeit eines Ratenkreditvertrages (BGH, Urt. v. 10. 7. 1986 – III ZR 133/85, BGHZ 98, 174 = MDR 1986, 915).

304

Tilgungsreihenfolge bei fehlender Bestimmung

Rz. 1526

14. Tilgungsbestimmung des Mieters, § 366 Abs. 1 BGB

1520

" Anfechtung – Tilgungsbestimmung kann wegen Irrtums angefochten

1521

werden Der Schuldner kann die bei der Leistung vorgenommene Tilgungsbestimmung wegen Irrtums anfechten (BGH, Urt. v. 6. 12. 1988 – XI ZR 81/88, BGHZ 106, 163 = MDR 1989, 352). " Zwangsvollstreckung – Bestimmungsrecht gem. § 366 Abs. 1 BGB gilt

1522

nicht In der Zwangsvollstreckung steht dem Schuldner ein Tilgungsbestimmungsrecht nach § 366 Abs. 1 BGB nicht zu (BGH, Urt. v. 23. 2. 1999 – XI ZR 49/98, BGHZ 140, 391 = MDR 1999, 701).

15. Tilgungsreihenfolge bei fehlender Bestimmung des Mieters, § 366 Abs. 2 BGB " Mietzahlung ohne Bestimmung tilgt lteste Mietschuld

1523

1524

Trifft der Mieter bei berweisung einer Mietzahlung keine Leistungsbestimmung, so wird gem. § 366 Abs. 2 BGB die lteste Mietschuld getilgt (OLG Dsseldorf, Urt. v. 9. 3. 2000 – 10 U 34/99, ZMR 2000, 605 = OLGR Dsseldorf 2000, 212). " Teilzahlung auf Miete und Betriebskosten tilgt vorrangig Betriebskosten

1525

Teilzahlungen des Mieters auf die aus Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlung bestehende Miete, sind gem. § 366 Abs. 2 BGB zunchst auf die Betriebskosten zu verrechnen, da diese dem Vermieter die geringere Sicherheit bieten (OLG Rostock, Urt. v. 18. 12. 2000 – 3 U 153/99, OLGR Rostock 2001, 440). " Verrechnung gegen Bestimmung des Mieters und ohne festgelegte Rei-

henfolge – In AGB unwirksam Die Tilgungsregelung des § 366 BGB kann – auch im kaufmnnischen Verkehr – in Allgemeinen Geschftsbedingungen wirksam nur abbedungen werden, wenn zugleich eine bestimmte (alternative) Tilgungsreihenfolge festgelegt wird (BGH, Urt. v. 20. 6. 1984 – VIII ZR 337/82, BGHZ 91, 375 = MDR 1985, 50). Im entschiedenen Fall lautete die fr unwirksam erklrte Klausel: „Befindet sich der Mieter mit Zahlungen im Rckstand, so sind Teilzahlungen nach den Bestimmungen des Vermieters ohne Rcksicht auf die Bestimmung des Mieters zu verrechnen.“ 305

1526

Rz. 1527 1527

Mietzahlung

" Verrechnung von Zahlungen jeweils auf die lteste statt lstigste Miete

– In AGB unwirksam Die formularmßige Tilgungsbestimmung in einem Wohnraummietvertrag, nach welcher Zahlungen des Mieters jeweils auf die lteste Schuld anzurechnen sind, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist gem. § 307 BGB unwirksam, da sie die Voraussetzungen einer fristlosen Kndigung wegen Zahlungsverzugs erleichtert. Denn nach der gesetzlichen Tilgungsreihenfolge wird unter mehreren gleich sicheren Mieten vorrangig die dem Mieter lstigere getilgt, also diejenige, die die Voraussetzungen einer fristlosen Kndigung wegen Verzugs mit mehreren aufeinander folgenden Mietzinsbetrgen erfllt (OLG Celle, Urt. v. 29. 12. 1989 – 2 U 200/88, WuM 1990, 103).

1528 1528a

16. Urkundenprozess gem. §§ 592 ff. ZPO " Beweis durch Urkunden – Entbehrlichkeit bei unstreitigen, zugestande-

nen und offenkundigen Tatsachen Auch im Urkundenprozess kann der Beweis durch Urkunden fr solche Tatsachen entbehrlich sein, die unstreitig, zugestanden oder offenkundig sind (OLG Mnchen, Urt. v. 14. 1. 2004 – 7 U 4293/03, MDR 2004, 531 = OLGR Mnchen 2004, 167; BGH, Urt. v. 24. 4. 1974 – VIII ZR 211/72, BGHZ 62, 286 = NJW 1974, 1199). 1529

" Beweis durch Urkunden – Vermieter muss bei unstreitigem Mangel

Hhe seines Zahlungsanspruchs beweisen Steht fest, dass die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch einen Mangel gemindert ist, trgt der auf Mietzahlung klagende Vermieter die Beweislast fr den Umfang seines verbleibenden Anspruchs. Kann er diesen Beweis mit den beschrnkten Beweismitteln des Urkundenprozesses nicht fhren, ist seine Klage unstatthaft (OLG Dsseldorf, Urt. v. 1. 4. 2004 – I-24 U 227/03, WuM 2004, 416 = OLGR Dsseldorf 2004, 376; OLG Mnchen, Urt. v. 14. 1. 2004 – 7 U 4293/03, MDR 2004, 531 = OLGR Mnchen 2004, 167). 1530

" Beweis durch Urkunden – Vermieter muss Zeitpunkt der berlassung

der Mietsache beweisen Da der Mietzahlungsanspruch erst mit berlassung der Mietsache entsteht, ist der Vermieter beweispflichtig dafr, dass und wann die Mietsache dem Mieter durch bergabe smtlicher Schlssel berlassen wurde. Kann er diesen Beweis mit den beschrnkten Beweismitteln des Urkundenprozesses nicht fhren, ist seine Klage unstatthaft (OLG Dsseldorf, Urt. v. 1. 4. 2004 – I-24 U 227/03, WuM 2004, 416 = OLGR Dsseldorf 2004, 376). 306

Vermietermehrheit

Rz. 1536

" Geschftsraum – Knftige Miete kann im Urkundenprozess geltend ge-

1531

macht werden Besteht die Besorgnis, dass der Mieter von Geschftsraum knftige Mietzahlungen nicht erbringen wird, so kann die gem. § 259 ZPO zulssige Klage auf knftige Leistung auch im Urkundenprozess erhoben werden, wenn die Tatsachen, welche die Besorgnis begrnden, durch Urkunden beweisbar oder unstreitig sind (OLG Oldenburg, Urt. v. 10. 2. 1999 – 3 U 121/98, WuM 1999, 225). " Geschftsraum – Nutzungsentschdigung kann im Urkundenprozess

1532

geltend gemacht werden Nutzungsentschdigung fr Geschftsrume kann auch im Urkundenprozess geltend gemacht werden (KG Berlin, Urt. v. 11. 4. 1994 – 8 U 902/93, GE 1998, 739). " Geschftsraum – Rckstndige Miete kann im Urkundenprozess gel-

1533

tend gemacht werden Mietzahlungen knnen – jedenfalls im Bereich der Geschftsraummiete – im Urkundenprozess auch dann geltend gemacht werden, wenn Gegenstand der Klageforderung eine streitige Mietminderung ist (BGH, Beschl. v. 10. 3. 1999 – XII ZR 321/97, WuM 1999, 345 = MDR 1999, 822). " Wohnraum – BGH-Rechtsprechung zur Statthaftigkeit des Urkunden-

1534

prozesses gilt nur fr Geschftsraum Die Frage der Statthaftigkeit des Urkundenprozesses in Wohnraummietsachen ist durch den Beschluss des BGH vom 10. 3. 1999 – XII ZR 321/97, WuM 1999, 345 = MDR 1999, 822, nicht abschließend geklrt, da diese Entscheidung zur Geschftsraummiete ergangen ist (OLG Braunschweig, Beschl. v. 31. 8. 2000 – 1 REMiet 1/00, WuM 2001, 186 = OLGR Braunschweig 2001, 130).

17. Vermietermehrheit

1535

" Befreiende Wirkung der Zahlung tritt nur ein, wenn an alle Vermieter

gemeinsam geleistet wird Bei einer Mehrheit von Vermietern kann der Mieter mit befreiender Wirkung nur an alle Vermieter gemeinsam leisten (OLG Mnchen, Urt. v. 15. 1. 1998 – 19 U 5142/97, NZM 1998, 474).

307

1536

Rz. 1537

1537 1538

Mietzahlung

18. Vermieterwechsel " Mietvorauszahlung wirkt gegen Erwerber, wenn Miete fr die gesamte

Vertragszeit vorausgezahlt wurde Hat der Mieter auf Grund des Mietvertrags die Miete fr die gesamte Vertragszeit in einem Einmalbetrag im Voraus entrichtet, so muss ein spterer Erwerber des Mietobjekts diese Zahlung gegen sich gelten lassen. Denn § 566c BGB ist nicht anwendbar, wenn die Miete nicht nach wiederkehrenden Zeitabschnitten bemessen ist (BGH, Urt. v. 5. 11. 1997 – VIII ZR 55/97, BGHZ 137, 106 = MDR 1998, 209; BGH, Urt. v. 11. 7. 1962 – VIII ZR 98/61, BGHZ 37, 346).

1539 1540

19. Verwirkung des Mietzahlungsanspruchs " Allgemeiner Grundsatz – Wegen Krze der Verjhrung tritt Verwirkung

nur aus besonderen Grnden ein Fr Mietforderungen gilt der Grundsatz, dass eine Verwirkung vor Ablauf der Verjhrung wegen der Krze der Verjhrungsfrist nur aus ganz besonderen Grnden in Betracht kommt (BGH, Urt. v. 20. 6. 2001 – XII ZR 20/99, NJ 2002, 38; BGH, Urt. v. 6. 12. 1988 – XI ZR 19/88, MDR 1989, 448 = NJW-RR 1989, 818). 1541

" Mietminderung – Verwirkung nach Hinnahme der Minderung nach un-

erfllter Zusage der Mngelbeseitigung Der Vermieter verwirkt den Mietzahlungsanspruch, wenn er eine vom Mieter vorgenommene Mietminderung grundstzlich – wenn auch in geringerer Hhe – akzeptiert und Mngelbeseitigung zusagt, die Zusage jedoch nicht einhlt und die Minderung jahrelang hinnimmt (BGH, Urt. v. 26. 2. 2003 – XII ZR 66/01, NZM 2003, 355 = BGHReport 2003, 585). 1542

" Mietminderung – Widerspruch schließt schutzwrdiges Vertrauen des

Mieters aus – Keine Verwirkung Hat der Vermieter einer Mietminderung widersprochen, so kann der Mieter auch nach lngerem Zeitablauf nicht darauf vertrauen, der Vermieter bestehe nicht mehr auf seiner restlichen Forderung, so dass keine Verwirkung eintritt (BGH, Urt. v. 4. 2. 2004 – VIII ZR 171/03, WuM 2004, 198 = MietRB 2004, 161).

308

Vorzeitiger Auszug des Mieters

Rz. 1547

20. Vorauszahlungsklausel und Aufrechnungsbeschrnkung in Altmietvertrgen

1543

" Wohnraum – Vorauszahlungsklausel bei gleichzeitiger Aufrechnungs-

1544

beschrnkung – In AGB unwirksam Die Formularklausel in einem vor dem 1. 9. 2001 abgeschlossenen Mietvertrag ber Wohnraum, nach der – entgegen § 551 Abs. 1 BGB a.F. – die Miete „monatlich im Voraus, sptestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten“ ist, ist unwirksam, wenn der Vertrag zugleich eine Formularklausel enthlt, welche die Aufrechnungsbefugnis des Mieters gegen Mietforderungen auf unbestrittene oder rechtskrftig festgestellte Gegenforderungen beschrnkt. Denn diese Klauselkombination fhrt dazu, dass der Mieter bei Mngeln der Mietrume eine Mietminderung – zumindest fr den ersten Monat, in dem der Mangel auftritt – weder durch Abzug von der laufenden Miete noch durch Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch wegen berzahlter Miete in den Folgemonaten durchsetzen kann, sondern die Minderung gerichtlich geltend machen msste. In ihrer Gesamtwirkung fhren die Klauseln deshalb zu einer gem. § 536 Abs. 4 BGB unzulssigen Beschrnkung des Minderungsrechts und zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters (BGH, RE v. 26. 10. 1994 – VIII ARZ 3/94, BGHZ 127, 245 = MDR 1995, 142).

21. Vorzeitiger Auszug des Mieters

1545

? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Ersatzmieter (Rz. 35) " Abbedingung der Anrechnungspflicht gem. § 537 Abs. 1 S. 2 BGB – Als

1546

AGB unwirksam Die Vorschrift des § 537 Abs. 1 S. 2 BGB, nach welcher der Vermieter sich im Falle der vorzeitigen Aufgabe der Mietrume durch den Mieter seine ersparten Aufwendungen auf die Mietsache und die Vorteile aus ihrer anderweitigen Nutzung anrechnen lassen muss, kann durch Formularvertrag nicht wirksam abbedungen werden, da sie einen wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung bildet (OLG Frankfurt, Urt. v. 20. 3. 1986 – 6 U 40/85, EWiR 1986, 425). " Allgemeiner Grundsatz – Vermieter hat Anspruch auf Fortzahlung der

Miete bzw. Mietdifferenz Kann der Vermieter nach vorzeitigem Auszug des Mieters das Mietobjekt nur zu einer geringeren Miete weitervermieten, so bleibt der Mieter verpflichtet, fr die restliche Vertragszeit die Mietdifferenz zu zahlen. Der Mieter kann dagegen 309

1547

Rz. 1548

Mietzahlung

nicht gem. § 537 Abs. 2 BGB einwenden, der Vermieter sei zur Gebrauchsberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen (BGH, Urt. v. 31. 3. 1993 – XII ZR 198/91, BGHZ 122, 163 = MDR 1993, 641; BGH, Urt. v. 22. 12. 1999 – XII ZR 339/97, WuM 2000, 248 = MDR 2000, 323). 1548

" Anspruchsminderung gem. § 254 BGB kommt gegenber Erfllungsan-

spruch nicht in Betracht Hat der Mieter den Besitz an den Mietrumen aufgegeben und die Mietzahlungen eingestellt, so kann sich eine Obliegenheit des Vermieters zu anderweitiger Vermietung allenfalls aus Treu und Glauben ergeben, wobei angesichts des Vertragsbruchs des Mieters keine allzu strengen Anforderungen gestellt werden drfen. Eine Minderung des Mietzahlungsanspruchs gem. § 254 BGB kommt nicht in Betracht, da der Anspruch nicht auf Schadensersatz, sondern auf Vertragserfllung gerichtet ist (OLG Dsseldorf, Urt. v. 2. 4. 1992 – 10 U 100/91, OLGR Dsseldorf 1992, 170). 1549

" Beweislast fr Bezug der Wohnung durch den Vermieter liegt beim

Mieter Im Rahmen von § 537 Abs. 2 BGB trgt der Mieter die Beweislast fr die Behauptung, nach seinem Auszug aus der Wohnung habe der Vermieter diese selbst bezogen (OLG Oldenburg, RE v. 10. 11. 1980 – 5 UH 11/80, WuM 1981, 177 = ZMR 1981, 91). 1550

" Einwand der Drittberlassung – Nicht treuwidrig, wenn Mieter nicht

grob vertragsbrchig war Der Einwand des Mieters aus § 537 Abs. 2 BGB ist nur dann rechtsmissbruchlich, wenn ihm ein grober Vertragsbruch anzulasten ist. Ein solcher liegt nicht vor, wenn der Mieter bei seinem Auszug aus nachvollziehbaren Grnden davon ausgeht, das Mietverhltnis sei beendet, auch wenn sich dies spter als Irrtum erweist (BGH, Urt. v. 31. 3. 1993 – XII ZR 198/91, BGHZ 122, 163 = MDR 1993, 641; BGH, Urt. v. 22. 12. 1999 – XII ZR 339/97, WuM 2000, 248 = MDR 2000, 323). Als nachvollziehbar wurde z.B. das Vertrauen eines Mieters in die Wirksamkeit einer Kndigung gem. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB wegen verweigerter Untervermieterlaubnis anerkannt, die sich spter nur deshalb als unwirksam erwies, weil er den gewnschten Untermieter nicht namentlich benannt hatte (KG Berlin, Beschl. v. 16. 9. 1996 – 8 REMiet 2891/96, WuM 1996, 696 = NJW-RR 1997, 333). 1551

" Forthaftung des Erstmieters, wenn Nachmieter trotz Vollstreckungs-

titels keine Miete zahlt Der Mieter wird von seiner Mietzahlungspflicht nach vorzeitiger Aufgabe oder Nichtbezug der Mietrume und Neuvermietung durch den Vermieter bei fort310

Vorzeitiger Auszug des Mieters

Rz. 1554

bestehendem Mietvertrag nur frei, wenn und soweit der Vermieter von dem Nachmieter tatschlich Zahlungen erlangt. Daran ndert sich auch nichts, wenn der Vermieter gegen den Nachmieter einen vollstreckbaren Titel auf Zahlung der Miete erwirkt hat, daraus aber letztlich keine Zahlung erlangt hat (OLG Celle, Urt. v. 29. 1. 2003 – 2 U 150/02, ZMR 2003, 343 = OLGR Celle 2003, 158; OLG Naumburg, Urt. v. 25. 11. 1997 – 11 U 940/97, WuM 1998, 283 = OLGR Naumburg 1998, 136). Zwar muss sich der Vermieter in einem solchen Falle grundstzlich den Wert des titulierten Anspruchs anrechnen lassen. Ist der Anspruch jedoch wirtschaftlich wertlos, so kommt eine Anrechnung nicht in Betracht (BGH, Urt. v. 22. 12. 1999 – XII ZR 339/97, WuM 2000, 248 = MDR 2000, 323). " Mehrwertsteuer – Keine Mwst. auf Differenzmiete mangels Leistungs-

1552

austausch i.S.v. § 3 UStG Schuldet der Mieter nach vorzeitiger Rckgabe der Mietrume noch weiter Miete, weil die Rume bei fortbestehendem Mietverhltnis nur zu einer geringeren Miete weitervermietet werden konnten, so entfllt mit der Weitervermietung eine etwaige Verpflichtung zur Zahlung vom Mehrwertsteuer auf die Miete. Denn nach der anderweitigen berlassung der Rume findet ein Leistungsaustausch i.S.v. § 3 UStG nicht mehr statt, so dass die Steuerpflicht auch dann entfllt, wenn dem Unternehmer noch eine Vergtung zufließt (OLG Rostock, Urt. v. 20. 11. 2000 – 3 U 149/99, OLGR Rostock 2001, 312). Der Wegfall der Steuerpflicht gegenber der Finanzbehrde fhrt gem. §§ 157, 242 BGB auch zum Wegfall der vertraglichen Zahlungspflicht des Mieters (BGH, Urt. v. 2. 6. 1987 – X ZR 39/86, BGHZ 101, 130 = MDR 1987, 843). " Neuvermietung ohne vorherige Mitteilung an Vormieter – Anspruch

1553

auf Differenzmiete bleibt unberhrt Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Differenzmiete nach vorzeitigem Auszug des Mieters und Neuvermietung zu einer geringeren Miete hngt nicht davon ab, ob der Vermieter vor der Neuvermietung dem bisherigen Mieter seine Absicht mitgeteilt hat (BGH, Urt. v. 31. 3. 1993 – XII ZR 198/91, BGHZ 122, 163 = MDR 1993, 641). " Neuvermietung unter erzielbarem Marktpreis – Kein Anspruch auf Dif-

ferenzmiete Ein Anspruch auf die Differenzmiete steht dem Vermieter nicht zu, wenn er im Vertrauen darauf, dass der Mieter die Mietdifferenz zahlen msse, die Mietsache ohne hinreichenden Grund unter dem erzielbaren Marktpreis weitervermietet hat (BGH, Urt. v. 31. 3. 1993 – XII ZR 198/91, BGHZ 122, 163 = MDR 1993, 641; BGH, Urt. v. 22. 12. 1999 – XII ZR 339/97, WuM 2000, 248 = MDR 2000, 323). 311

1554

Rz. 1554a 1554a

Mietzahlung

" Unwirksame fristlose Vermieter-Kndigung – Mietforderung nach Aus-

zug des Mieters ist rechtsmissbruchlich Ist der Mieter nach Erhalt einer unwirksamen fristlosen Kndigung aus den Mietrumen ausgezogen, so kann der Vermieter trotz Fortbestand des Mietverhltnisses nach dem Grundsatz „venire contra factum proprium“ auch dann keine weiteren Mietzahlungen mehr verlangen, wenn der Mieter aus anderen Grnden kein Interesse mehr an den Mietrumen hat (OLG Dsseldorf, Urt. v. 7. 10. 2004 – 10 U 70/04, NZM 2004, 866).

1555

22. Wegfall der Mietzahlungspflicht bei Gebrauchsberlassung an Dritte gem. § 537 Abs. 2 BGB

1556

" Eigenmchtiger Einzug eines Nachmietinteressenten keine Gebrauchs-

berlassung Hndigt der Vermieter nach vorzeitigem Auszug des Mieters bei noch fortbestehendem Mietverhltnis die Schlssel zu den Mietrumen einem Nachmietinteressenten aus, damit dieser die Rume vermessen kann, so liegt darin selbst dann keine Gebrauchsberlassung i.S.v. § 537 Abs. 2 BGB, wenn der Nachmietinteressent eigenmchtig die Mietrume bereits vorzeitig bezieht. Der bisherige Mieter wird deshalb von seiner Mietzahlungspflicht nicht frei (KG Berlin, Beschl. v. 11. 6. 1998 – 8 REMiet 8688/96, WuM 1998, 472 = KGR Berlin 1999, 40).

1557

23. Zahlungsverzug ? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Zahlungsverzug gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Rz. 1164)

1558

" Duldung unpnktlicher Zahlungsweise ndert nichts am Eintritt des

Verzugs Fr den Eintritt des Verzugs ist es unerheblich, wenn der Vermieter die fortgesetzt verspteten Zahlungen des Mieters unbeanstandet hinnimmt (BGH, Urt. v. 24. 2. 1959 – VIII ZR 33/58, NJW 1959, 766 = MDR 1959, 386).

312

Zwangsvollstreckung

Rz. 1565

24. Zinsen

1559

" Geschftsraum – Fr Mietforderungen ab 1. 1. 2003 auch bei Altvertr-

1560

gen 8% ber Basiszinssatz Mietzahlungsansprche, die sich nicht gegen Verbraucher richten, sind ab dem 1. 1. 2003 auch dann mit 8 Prozentpunkten ber dem Basiszins zu verzinsen, wenn sie auf Altvertrgen beruhen (OLG Rostock, Beschl. v. 9. 7. 2004 – 3 U 91/04, OLGR Rostock 2004, 369).

25. Zurckbehaltungsrecht

1561

? Gewhrleistungsrechte des Mieters: Zurckbehaltungsrecht bei Mngeln (Rz. 642)

26. Zwangsverwaltung

1562

" Aufhebung – Zwangsverwalter darf anhngige Prozesse um Mieten wei-

1563

terfhren Der Zwangsverwalter ist befugt, anhngige Prozesse ber rckstndige Mieten aus der Zeit seiner Amtsttigkeit auch nach Aufhebung der Zwangsverwaltung fortzufhren (BGH, Urt. v. 21. 10. 1992 – XII ZR 125/91, WuM 1993, 61 = MDR 1993, 476).

27. Zwangsvollstreckung

1564

" Titulierter Anspruch auf Miete umfasst nicht auch Nutzungsentschdi-

gung Der in einer vollstreckbaren Urkunde titulierte Anspruch auf Mietzins umfasst nicht den Anspruch auf Nutzungsentschdigung wegen Vorenthaltung der Mietsache gem. § 546a Abs. 1 BGB (OLG Frankfurt, Urt. v. 21. 1. 1987 – 17 U 52/85, NJW-RR 1988, 1213 = MDR 1987, 506).

313

1565

XV. Modernisierung und Instandsetzung

1566 1567

1. Baulrm " Unterlassungsanspruch des Mieters, wenn Modernisierung nicht ord-

nungsgemß angekndigt wurde Hat der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme am Haus nicht gem. § 554 Abs. 3 BGB angekndigt, so muss der Mieter die davon ausgehenden Lrmbelstigungen nicht dulden und kann den Vermieter – auch im Wege der einstweiligen Verfgung – auf Unterlassung in Anspruch nehmen (OLG Mnchen, Beschl. v. 29. 7. 1991 – 21 W 1961/91, WuM 1991, 481 = OLGR Mnchen 1996, 160).

1568 1569

2. Duldung " Begriff – Passives Verhalten in Kenntnis der Absicht des Vermieters –

Mitwirkung nicht erforderlich Der Begriff der Duldung i.S.v. § 554 Abs. 2 BGB setzt keine Mitwirkung seitens des Mieters voraus, sondern bedeutet nur, dass sich der Mieter in Kenntnis der Absicht des Vermieters passiv verhlt (KG Berlin, Beschl. v. 16. 7. 1992 – 8 REMiet 3166/92, WuM 1992, 514 = ZMR 1992, 486).

1570 1571

3. Duldungsverlangen gem. § 554 Abs. 3 BGB " Mieterhhungsmglichkeit muss nicht angegeben werden, wenn Ver-

mieter auf Erhhung verzichtet Erklrt der Vermieter im Ankndigungsschreiben ber beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen gem. § 554 Abs. 2 S. 1 BGB, dass er auf die Maßnahmen keine Mieterhhung sttzen will, so muss er auch keine Angaben dazu machen, welche Mieterhhung rechtlich mglich wre (BayObLG, RE v. 13. 11. 2000 – REMiet 1/00, WuM 2001, 16 = MDR 2001, 264).

314

Mieterhhung

Rz. 1578

4. Einsparung an Heizenergie oder Wasser

1572

" Wohnwertverbesserung fr den Mieter nicht zustzlich erforderlich

1573

Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie und Wasser dienen in erster Linie einer kologischen Zielsetzung und brauchen keine Verbesserung des Wohnwertes fr den Mieter zu bewirken. Es reicht deshalb aus, wenn die erzielte Einsparung wesentlich und von Dauer ist und damit der Allgemeinheit zugute kommt (BGH, Versumnisurt. v. 7. 1. 2004 – VIII ZR 156/03, WuM 2004, 155 = MDR 2004, 625).

5. Hrteeinwand des Mieters gem. § 554 Abs. 2 S. 2 BGB

1574

" Allgemein blicher Zustand – Zwei Drittel der gleichaltrigen Gebude

1575

in der Region Allgemein blich i.S.v. § 554 Abs. 2 S. 4 BGB ist derjenige Zustand, der bei mindestens zwei Dritteln der Wohnungen in Gebuden gleichen Alters innerhalb der Region angetroffen wird (BGH, RE v. 19. 2. 1992 – VIII ARZ 5/91, BGHZ 117, 217 = MDR 1992, 476). " Lebensgefahr bei vorbergehender Rumung – Rspr. des BVerfG zu

1576

§ 765a ZPO gilt entsprechend Erfordert die Durchfhrung von Modernisierungen gem. § 554 Abs. 2 BGB die vorbergehende Rumung der Wohnung, so sind bei Gefahr fr Gesundheit und Leben des Mieters die vom Bundesverfassungsgericht (BVerfG, Beschl. v. 3. 10. 1979 – 1 BvR 614/79, BVerfGE 52, 214 = MDR 1980, 116) entwickelten Grundstze zur Hrteprfung bei § 765a ZPO zu beachten (BVerfG, Beschl. v. 14. 1. 1992 – 1 BvR 1273/91, WuM 1992, 104 = NJW 1992, 1378). " Wohngeldanspruch des Mieters mit zu bercksichtigen

1577

Bei Prfung der Zumutbarkeit der nach einer Modernisierung zu erwartenden Mieterhhung ist ein eventueller Wohngeldanspruch des Mieters mit zu bercksichtigen. Dabei ist es fr die Frage der Duldungspflicht unerheblich, ob der Mieter von diesem Anspruch tatschlich Gebrauch macht (KG Berlin, RE v. 28. 5. 1982 – 8 W REMiet 4712/81, RES II, § 541a BGB Nr. 2).

6. Mieterhhung

1578

? Mieterhhung: Mieterhhung gem. § 559 BGB – nach Modernisierung (Rz. 1319) 315

Rz. 1579

1579 1580

Modernisierung und Instandsetzung

7. Vertragliche Duldungsverpflichtung " Geschftsraum – Duldungspflicht jeglicher Modernisierung – In AGB

unwirksam Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Geschftsrume, wonach der Vermieter „Ausbesserungen und bauliche Vernderungen, die zur Erhaltung oder Modernisierung der Mietrume (...) notwendig werden, auch ohne Zustimmung des Mieters vornehmen“ darf, ist gem. § 307 BGB unwirksam, soweit sie Modernisierungsmaßnahmen betrifft. Denn eine Duldungsverpflichtung jeglicher Modernisierung ohne Rcksicht auf die Zumutbarkeit ist mit dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar (KG Berlin, Urt. v. 2. 4. 1998 – 8 U 7894/96, KGR Berlin 1998, 190). 1581

" Wohnraum – Duldungspflicht bestimmter Modernisierungsmaßnah-

men – In AGB unwirksam Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, bestimmte Wertverbesserungsmaßnahmen zu dulden, ist gem. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam; denn sie verstßt gegen wesentliche Grundgedanken von § 544 BGB, wonach eine Duldungspflicht nur nach Maßgabe dieser Vorschrift besteht und dabei auch Hrten fr den Mieter Bercksichtigung finden knnen (BGH, Urt. v. 15. 5. 1991 – VIII ZR 38/90, WuM 1991, 381 = MDR 1991, 628; OLG Celle, Urt. v. 29. 12. 1989 – 2 U 200/88, WuM 1990, 103 = NdsRpfl. 1990, 86).

1582 1583

8. Wertverbesserung " Breitbandkabel-Anschluss – Duldung der Verbesserung Der Anschluss einer Mietwohnung an das Breitbandkabelnetz stellt eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache i.S.v. § 554 Abs. 2 BGB dar (KG Berlin, RE v. 27. 6. 1985 – 8 REMiet 874/85, WuM 1985, 248 = ZMR 1985, 262).

316

XVI. Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter

1. Abgeltung noch nicht flliger Renovierung

1584

" Allgemeine Wirksamkeitsvoraussetzungen von AGB

1585

Die Wirksamkeit einer formularvertraglichen Klausel ber die zeitanteilige Abgeltung der bei Vertragsende noch nicht flligen Schnheitsreparaturen hngt von folgenden Voraussetzungen ab (BGH, RE v. 6. 7. 1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71 = MDR 1988, 1052): – Die fr die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentstze mssen sich an den blichen Renovierungsfristen orientieren, – die fr Renovierung und Abgeltung maßgeblichen Fristen drfen bei bergabe einer unrenovierten Wohnung nicht vor Beginn des Mietverhltnisses zu laufen beginnen, – der vom Vermieter eingeholte Kostenvoranschlag darf nicht fr verbindlich erklrt werden, – dem Mieter darf nicht untersagt werden, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhltnisses Schnheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausfhrt. " Abwendung der Zahlung durch Vornahme – In AGB wirksam, keine

1586

Wahlschuld Hat sich der Mieter zur laufenden Renovierung nach einem Fristenplan verpflichtet, so wird er durch eine formularvertragliche Verpflichtung, bei Ablauf des Mietverhltnisses fr angebrochene Renovierungsfristen eine zeitanteilige Entschdigung zu leisten, „und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung“, nicht i.S.v. § 307 BGB unangemessen benachteiligt. Denn die Klausel stellt den Mieter nicht etwa vor die Wahl zwischen zwei Verpflichtungen, sondern rumt ihm das Recht ein, die Zahlungspflicht durch Vornahme von Schnheitsreparaturen abzuwenden (BGH, Urt. v. 26. 5. 2004 – VIII ZR 77/03, WuM 2004, 466 = NZM 2004, 615). " Abwendung der Zahlung durch Vornahme – Mieter muss fachgerechte

Ausfhrung beweisen Hat der Mieter die Wohnung vor Vertragsende renoviert, obwohl Schnheitsreparaturen nach dem Vertrag noch nicht fllig waren, so muss bei mangelhafter Ausfhrung der Vermieter keine Frist zur fachgerechten Renovierung setzen, sondern kann sofort die nach dem Vertrag geschuldete anteilige Abgeltung verlangen. Der Mieter hat dann die Beweislast dafr, dass seine Renovie317

1587

Rz. 1588

Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter

rungsarbeiten fachgerecht ausgefhrt wurden und deshalb die Abgeltungsklausel nicht zum Zuge kommt (OLG Celle, Urt. v. 21. 6. 2001 – 2 U 36/01, WuM 2001, 393 = NZM 2001, 850). 1588

" Abwendung der Zahlung durch Vornahme – Keine ausdrckliche Er-

whnung in AGB erforderlich Die formularvertragliche Verpflichtung des Mieters zur Abgeltung der bei Vertragsende noch nicht flligen Schnheitsreparaturen ist nicht schon dann unwirksam, wenn sie die Mglichkeit einer kostengnstigen Endrenovierung in Eigenarbeit des Mieters nicht ausdrcklich vorsieht, sondern nur, wenn diese Mglichkeit nach dem Vertrag ausgeschlossen sein soll (BGH, Urt. v. 6. 10. 2004 – VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663 = NZM 2004, 903). 1588a

" Anspruch des Vermieters setzt ausdrckliche Vereinbarung voraus –

Keine ergnzende Vertragsauslegung Sind die vom Mieter bernommenen Schnheitsreparaturen nach dem Fristenplan noch nicht fllig, so schuldet der Mieter einen zeitanteiligen Abgeltungsbetrag nur, wenn dies ausdrcklich vereinbart ist (KG Berlin, Urt. v. 18. 3. 2004 – 12 U 282/02, KGR Berlin 2004, 455). Im Wege ergnzender Vertragsauslegung kann eine solche Verpflichtung zwar im Einzelfall bei einem Pachtvertrag angenommen werden, nicht ohne weiteres jedoch bei der Wohnraummiete (BGH, RE v. 6. 7. 1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71 = MDR 1988, 1052). 1589

" Bezifferung des Anspruchs – Bezugnahme auf spezifizierten Kostenvor-

anschlag fr baugleiche Wohnung gengt Einen vertraglichen Anspruch auf anteilige Abgeltung der Schnheitsreparaturen kann der Vermieter unter Bezugnahme auf einen Kostenvoranschlag fr eine baugleiche Wohnung beziffern, sofern dieser durch Spezifizierung von Flchenmaßen und Einheitspreisen eine berprfung der Baugleichheit der Wohnungen ermglicht (OLG Celle, Urt. v. 21. 6. 2001 – 2 U 36/01, WuM 2001, 393 = NZM 2001, 850). 1590

" Zahlung nach Kostenvoranschlag des Vermieters – In AGB unwirksam

nur, wenn fr verbindlich erklrt Die formularvertragliche Verpflichtung des Mieters zur Abgeltung der bei Vertragsende noch nicht flligen Schnheitsreparaturen ist nicht schon deshalb unwirksam, weil sie vorsieht, dass anteilige Renovierungskosten „aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwhlenden Malerfachgeschftes“ zu zahlen sind. Aus dieser Regelung ergibt sich nmlich nicht, dass der vom Vermieter beigebrachte Kostenvoranschlag ohne weiteres verbindlich und jeglicher Nachprfung durch das Gericht entzogen sein soll (BGH, Urt. v. 6. 10. 2004 – VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663 = NZM 2004, 903). 318

Abgeltung wegen Umbaus der Mietrume

Rz. 1593a

2. Abgeltung wegen Umbaus der Mietrume

1591

" Allgemeiner Grundsatz – Mieter schuldet Geldersatz statt Vornahme

1592

der Renovierung Der Anspruch des Vermieters auf Vornahme der vom Mieter bei Vertragsende geschuldeten Schnheitsreparaturen wandelt sich in einen auf Geld gerichteten Ausgleichsanspruch um, wenn die Schnheitsreparaturen durch einen vom Vermieter geplanten Umbau alsbald wieder zerstrt wrden (BGH, RE v. 30. 10. 1984 – VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363 = MDR 1985, 400; OLG Oldenburg, RE v. 21. 2. 1991 – 5 UH 1/91, WuM 1992, 229 = NJW-RR 1992, 1036; BGH, Urt. v. 25. 6. 1980 – VIII ZR 260/79, BGHZ 77, 301 = MDR 1981, 45). Das Gleiche gilt, wenn sich ein Geschftsraummieter verpflichtet hat, bei Vertragsende Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten in den Mietrumen vorzunehmen und diese durch einen vom Vermieter geplanten Umbau zunichte gemacht wrden (BGH, Urt. v. 5. 6. 2002 – XII ZR 220/99, BGHZ 151, 53 = BGHReport 2002, 709). " Mieter kann Zahlung nicht durch Vornahme der Renovierung abwen-

1593

den Verlangt der Vermieter bei Vertragsende statt der vom Mieter geschuldeten Schnheitsreparaturen einen Ausgleich in Geld, weil Renovierungsarbeiten durch die von ihm beabsichtigten Umbaumaßnahmen zunichte gemacht wrden, so kann der Mieter die Zahlungspflicht nicht mehr durch Vornahme von Schnheitsreparaturen abwenden (OLG Oldenburg, Urt. v. 14. 1. 2000 – 13 U 66/99, WuM 2000, 301 = NZM 2000, 828). " Umfang – Ersparte Eigenaufwendungen, wenn Mieter renoviert htte,

sonst Kosten der Ersatzvornahme Tritt an die Stelle einer vertraglichen Renovierungspflicht des Mieters die Pflicht zur Zahlung eines Abgeltungsbetrages, weil Schnheitsreparaturen des Mieters durch anschließende Umbaumaßnahmen des Vermieters zunichte gemacht wrden, so muss der an sich erfllungsbereite Mieter nur den Betrag zahlen, den er selbst zur Renovierung htte aufwenden mssen. Stellt der Mieter seine Renovierungspflicht jedoch in Abrede, so bestimmt sich der Abgeltungsbetrag nach den Kosten, die dem Vermieter durch die Ersatzvornahme der Schnheitsreparaturen entstanden wren (BGH, Urt. v. 20. 10. 2004 – VIII ZR 378/03, WuM 2005, 50 = ZMR 2005, 109).

319

1593a

Rz. 1594

1594 1595

Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter

3. Anfangsrenovierung " Verpflichtung zur Renovierung bei Mietbeginn – In AGB unwirksam Die Klausel in einem Formularvertrag ber Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, in den Mietrumen zu Beginn des Mietverhltnisses Schnheitsreparaturen auszufhren, verstßt gegen § 307 BGB, da sie dem Mieter die Beseitigung von Abnutzungserscheinungen auferlegt, die nicht durch ihn selbst verursacht wurden (OLG Hamburg, Urt. v. 13. 9. 1991 – 4 U 201/90, WuM 1991, 523 = MDR 1991, 1166).

1596

" Verpflichtung zur Renovierung bei Mietbeginn und zur laufenden Re-

novierung – In AGB unwirksam Ist der Mieter von Wohnraum aufgrund einer Individualabrede zur Anfangsrenovierung verpflichtet, so stellt die zustzliche formularvertragliche Auferlegung der laufenden Schnheitsreparaturen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und ist gem. § 307 BGB unwirksam (OLG Celle, Urt. v. 3. 3. 1999 – 2 U 86/98, ZMR 1999, 469).

1597

4. Bedarfsklauseln ? Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter: Endrenovierung (Rz. 1604)

1598

" Verpflichtung zur Renovierung nach Bedarf – In AGB unwirksam bei

bergabe unrenovierter Wohnung Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Wohnrume, nach welcher der Mieter whrend der Mietzeit Schnheitsreparaturen nach Bedarf auszufhren hat, verstßt bei Vermietung einer nicht renovierten Wohnung gegen § 307 BGB, da sie dem Mieter eine Anfangsrenovierung auferlegt, wenn der Bedarf bereits bei bergabe der Wohnung besteht (OLG Stuttgart, RE v. 17. 2. 1989 – 8 REMiet 2/88, WuM 1989, 121 = ZMR 1989, 176).

1599

5. Bezugsfertiger Zustand bei Rckgabe ? Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter: Endrenovierung (Rz. 1604)

1600

" Endrenovierung nur, wenn Rume wegen Abnutzung zur Weiterver-

mietung ungeeignet sind Hat sich der Mieter vertraglich verpflichtet, die Mietrume bei Beendigung der Mietzeit in bezugsfertigem Zustand zurckzugeben, so gengt er dieser Ver320

DDR-Mietvertrag

Rz. 1603

pflichtung, wenn der Vermieter nach Beendigung des Mietverhltnisses in der Lage ist, dem neuen Mieter die Rume in einem bezugsgeeigneten Zustand zu berlassen. Schnheitsreparaturen sind danach nur dann fllig, wenn die Mietrume so abgenutzt sind, dass sie zur Weitervermietung ungeeignet sind (BGH, Urt. v. 10. 7. 1991 – XII ZR 105/90, WuM 1991, 550 = MDR 1992, 159; BGH, Urt. v. 13. 1. 1982 – VIII ZR 186/80, WuM 1982, 296 = ZMR 1982, 180). " Endrenovierung unabhngig von letzter Renovierung, wenn Rume zur

1601

Weitervermietung ungeeignet sind Steht fest, dass die Mietrume aufgrund ihrer Abnutzung zur Weitervermietung ungeeignet sind, so hat der Mieter, der vertraglich zur Rckgabe in bezugsgeeignetem Zustand verpflichtet ist, bei Auszug Schnheitsreparaturen durchzufhren, ohne dass es darauf ankommt, wann er zuletzt renoviert hat (BGH, Urt. v. 13. 1. 1982 – VIII ZR 186/80, WuM 1982, 296 = ZMR 1982, 180).

6. DDR-Mietvertrag

1602

" „Malermßige Instandhaltung“ – Keine Endrenovierung, Schadenser-

satz nur fr erhhten Kostenaufwand Die Klausel in einem whrend der Geltung des Zivilgesetzbuchs der DDR geschlossenen Mietvertrag ber Wohnrume, wonach der Mieter „fr die malermßige Instandhaltung whrend der Dauer des Mietverhltnisses (...) verantwortlich“ ist, begrndet keine Verpflichtung zur Vornahme einer Endrenovierung. Hat der Mieter whrend der Mietzeit keine oder nur unzureichende Instandhaltungsarbeiten durchgefhrt, so ist er bei Beendigung des Mietverhltnisse zum Schadensersatz nur insoweit verpflichtet, als hierdurch Mngel an der Substanz des Wohnraums verursacht worden sind oder ein erhhter Aufwand an Arbeit, Anstrich und Kosten wegen bermßiger Abnutzung bei der Renovierung erforderlich werden, wobei der Ersatzanspruch des Vermieters nur die insoweit notwendigen Mehrkosten erfasst (KG Berlin, RE v. 16. 10. 2000 – 8 REMiet 7674/00, WuM 2000, 590 = KGR Berlin 2001, 41).

321

1603

Rz. 1604

1604

Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter

7. Endrenovierung ? Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter: Bezugsfertiger Zustand bei Rckgabe (Rz. 1599); Summierung von Pflichten (Rz. 1661)

1605

" Endrenovierung bei fehlendem Nachweis, dass Turnus nicht abgelaufen

ist – In AGB wirksam Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Wohnrume, nach welcher der Mieter bei Beendigung des Mietverhltnisses zur Renovierung verpflichtet ist, sofern er nicht nachweist, dass die vertraglich vereinbarten Fristen seit Vornahme der letzten Renovierung noch nicht abgelaufen sind, ist wirksam. Sie enthlt insbesondere keine unzulssige Beweislastumkehr, sondern entspricht der gesetzlichen Regelung in § 362 BGB, dass der Schuldner die Erfllung seiner Vertragspflichten zu beweisen hat (BGH, Urt. v. 3. 6. 1998 – VIII ZR 317/97, WuM 1998, 592 = MDR 1998, 1155). 1606

" Endrenovierung unabhngig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung –

Geschftsraum – In AGB wirksam Die Klausel in einem Formularvertrag ber Geschftsrume, nach welcher der Mieter bei Vertragsende eine Endrenovierung unabhngig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung schuldet, ist grundstzlich wirksam. Allerdings kann die Berufung auf diese Klausel bei extrem kurzem Abstand seit der letzten Renovierung rechtsmissbruchlich sein (OLG Celle, Urt. v. 7. 5. 2003 – 2 U 200/02, NZM 2003, 599 = OLGR Celle 2003, 363). 1607

" Endrenovierung unabhngig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung –

Wohnraum – In AGB unwirksam Die formularvertraglich vereinbarte Verpflichtung des Wohnraummieters zur Endrenovierung unabhngig vom Zeitpunkt der letzten vorausgegangenen Renovierung ist unwirksam (BGH, Urt. v. 3. 6. 1998 – VIII ZR 317/97, WuM 1998, 592 = MDR 1998, 1155; OLG Frankfurt, RE v. 22. 9. 1981 – 20 REMiet 1/81, WuM 1981, 272 = ZMR 1982, 15; OLG Hamm, RE v. 27. 2. 1981 – 4 REMiet 4/ 80, WuM 1981, 77 = MDR 1981, 584). 1608

" Mustermietvertrag 1976 – AGB-Renovierungsklausel wirksam, da sie

keine Bedarfsklausel enthlt Die Renovierungsklausel in § 7 Mustermietvertrags 1976 (Beilage Nr. 2/76 zum Bundesanzeiger Nr. 22 von 3. 2. 1976) verstßt nicht gegen § 307 BGB, da sie hinreichend bestimmt ist und keine unwirksame Bedarfsklausel enthlt. Denn die Regelung in Absatz 3, wonach der Mieter „sptestens bei Ende des Mietverhltnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschdigung 322

Ersatzvornahme durch Vermieter

Rz. 1612

erforderlichen Arbeiten auszufhren“ hat, ist in der Fußnote zu Absatz 1 dahin konkretisiert, dass ein Renovierungsbedarf im Allgemeinen erst nach Ablauf der dort bestimmten Fristen besteht (BGH, Urt. v. 28. 4. 2004 – VIII ZR 230/03, WuM 2004, 333 = NZM 2004, 497; OLG Bremen, RE v. 30. 8. 1982 – 1 UH 1/ 82 (a), WuM 1982, 317 = NJW 1983, 689). " Renovierung „sptestens bei Ende des Mietverhltnisses“ soweit erfor-

1609

derlich – In AGB wirksam Die Formularklausel in einem Mietvertrag „Hat der Mieter die Schnheitsreparaturen bernommen, so hat er sptestens bei Ende des Mietverhltnisses alle bis dahin – je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschdigung – erforderlichen Arbeiten auszufhren“ ist nicht als unbedingte Verpflichtung zu einer Endrenovierung zu verstehen; vielmehr soll es vom Grad der Abnutzung oder Beschdigung abhngen, ob bei Mietende Schnheitsreparaturen berhaupt erforderlich sind. Die Klausel verstßt deshalb nicht gegen § 307 BGB (KG Berlin, Urt. v. 8. 3. 2004 – 8 U 291/03, KGR Berlin 2004, 348).

8. Ersatzvornahme durch Vermieter

1610

" Formularvertragliche Regelung der Ersatzvornahme schließt Schadener-

1611

satzanspruch nicht aus Ist in einem Formularmietvertrag ber Wohnraum geregelt, dass der Vermieter bei Nichtvornahme der dem Mieter bertragenen Schnheitsreparaturen die erforderlichen Arbeiten nach vergeblicher schriftlicher Mahnung auf Kosten des Mieters selbst ausfhren darf, so sind dadurch Schadensersatzansprche des Vermieters wegen der Nichtvornahme der Schnheitsreparaturen nicht ausgeschlossen. Der Vermieter kann vielmehr zwischen beiden Rechten whlen (OLG Hamm, RE v. 3. 2. 1983 – 4 REMiet 7/82, ZMR 1983, 348 = MDR 1983, 491). " Kosten der Renovierungsarbeiten – Vermieter kann Vorschuss verlan-

gen Ist der Vermieter aufgrund des Mietvertrags berechtigt, bei Verzug des Mieters mit Renovierungsarbeiten diese auf Kosten des Mieters selbst in Auftrag zu geben, so kann er fr die durch die Ersatzvornahme voraussichtlich anfallenden Kosten vom Mieter einen Vorschuss verlangen (BGH, Urt. v. 11. 4. 1984 – VIII ZR 315/82, MDR 1985, 49 = NJW 1985, 267).

323

1612

Rz. 1613

1613 1614

Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter

9. Fachgerechte Renovierung " Schnheitsreparaturen sind stets fachgerecht in mittlerer Art und Gte

(§ 243 BGB) auszufhren Schnheitsreparaturen sind stets fachgerecht in mittlerer Art und Gte (§ 243 BGB) auszufhren (BGH, RE v. 6. 7. 1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71 = MDR 1988, 1052).

1615 1616

10. Fachhandwerkerklausel " Renovierung/Reinigung durch Fachfirma – In AGB unwirksam, Ver-

pflichtung an sich bleibt bestehen Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Wohnrume, nach welcher sich der Mieter verpflichtet, Schnheitsreparaturen durch Fachhandwerker ausfhren und Teppichbden bei Auszug von einer Fachfirma reinigen zu lassen, ist insoweit unwirksam, als die Arbeiten durch Fachhandwerker oder eine Fachfirma ausgefhrt werden sollen. Im brigen bleibt die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schnheitsreparaturen bzw. der Teppichbodenreinigung bestehen (OLG Stuttgart, RE v. 19. 8. 1993 – 8 REMiet 2/92, WuM 1993, 528 = ZMR 1993, 513).

1617

11. Fristenplan ? Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter: Laufende Renovierung (Rz. 1641)

1618 1619

12. Fristsetzung gem. § 281 Abs. 1 S. 1 BGB " Aufforderung zur Nachbesserung muss beanstandete Mngel konkret

bezeichnen Beanstandet der Vermieter die vom Mieter vorgenommenen Schnheitsreparaturen und setzt eine Frist zur Nachbesserung, so muss er konkrete Mngel darlegen und den beanstandeten Zustand genau beschreiben (KG Berlin, Urt. v. 24. 4. 2003 – 12 U 275/01, KGR Berlin 2003, 233 = ZMR 2003, 676). 324

Fußbodenbelag

Rz. 1624

" Lnge der Frist – Bei zu kurzer Frist tritt an deren Stelle die angemes-

1620

sene Frist An die Stelle einer zu kurz bemessenen Frist zur Ausfhrung der geschuldeten Schnheitsreparaturen tritt die im Einzelfall angemessene Frist (OLG Hamburg, Urt. v. 29. 10. 1997 – 4 U 81/97, WuM 1998, 17 = OLGR Hamburg 1998, 178). " Leistungsaufforderung muss auf Erfllung gerichtet sein, nicht auf Er-

1621

klrung der Erfllungsbereitschaft Zu einer wirksamen Fristsetzung i.S.v. § 281 Abs. 1 S. 1 BGB gengt nicht die Aufforderung des Vermieters an den Mieter, bis zu einem bestimmten Termin zu erklren, dass er seine Renovierungspflicht erfllen werde (OLG Mnchen, Urt. v. 11. 11. 1994 – 21 U 2262/94, ZMR 1997, 178 = OLGR Mnchen 1997, 111; OLG Dsseldorf, Urt. v. 30. 7. 1992 – 10 U 217/91, DWW 1992, 339 = MDR 1993, 44). " Leistungsaufforderung muss verlangte Arbeiten genau bezeichnen

1622

Die Fristsetzung des Vermieters zur Durchfhrung flliger Schnheitsreparaturen ist unwirksam und fhrt nicht zu einem Schadensersatzanspruch, wenn er die geforderten Arbeiten nicht im Einzelnen genau bezeichnet (OLG Hamburg, Urt. v. 20. 2. 1991 – 4 U 106/90, WuM 1992, 70). Der Vermieter muss angeben, in welchen Rumen welche Arbeiten vorzunehmen sind, damit der Mieter erkennen kann, was von ihm gefordert wird (KG Berlin, Urt. v. 24. 4. 2003 – 12 U 275/01, KGR Berlin 2003, 233 = ZMR 2003, 676). " Zuvielforderung – Unschdlich bei erkennbarer Bereitschaft, tatsch-

1623

lich geschuldete Leistung zu akzeptieren Fordert der Vermieter mehr als die geschuldete Leistung – z.B. Neutapezierung statt bloßen berstreichens der vorhandenen Tapeten –, so ist die Fristsetzung nur dann wirksam, wenn der Mieter die Erklrung des Vermieters als Aufforderung zur Erbringung der tatschlich geschuldeten Leistung verstehen musste und der Vermieter zur Abnahme dieser geringeren Leistung bereit ist (KG Berlin, Urt. v. 24. 4. 2003 – 12 U 275/01, KGR Berlin 2003, 233 = ZMR 2003, 676).

13. Fußbodenbelag

1624

? Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter: Teppichboden (Rz. 1665)

325

Rz. 1625

1625

Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter

14. Geldersatz ? Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter: Abgeltung noch nicht flliger Renovierung (Rz. 1584); Abgeltung wegen Umbaus der Mietrume (Rz. 1591)

1626

15. Instandhaltung und Instandsetzung ? Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter: Kleinreparaturen (Rz. 1636)

1627

" Abwlzung auf den Geschftsraummieter – Grenzen bei AGB Durch Formularvertrag kann dem Geschftsraummieter auch die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietrume bertragen werden, soweit es sich um Maßnahmen handelt, die durch den Mietgebrauch veranlasst sind (OLG Kln, Urt. v. 17. 12. 1993 – 19 U 189/93, WuM 1994, 274 = OLGR Kln 1994, 31). Eine vollstndige Abwlzung der Sachgefahr durch berbrdung smtlicher Erhaltungspflichten – auch an „Dach und Fach“ – mit dem daraus folgenden unkalkulierbaren Kostenrisiko ist jedoch unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt (OLG Naumburg, Urt. v. 12. 8. 1999 – 2 U (Hs) 34/98, WuM 2000, 241 = ZMR 2000, 383; OLG Dresden, Urt. v. 17. 6. 1996 – 2 U 655/ 95, NJW-RR 1997, 395 = GE 1996, 1237).

1628

" Abwlzung bzgl. technischer Einrichtungen wie Rolllden, Wasser-

hhne etc. – Wohnraum – In AGB unwirksam In einem Formularvertrag ber Wohnrume ist die folgende Klausel gem. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam: „Der Mieter ist verpflichtet, die nachstehenden Gegenstnde, soweit sie seiner unmittelbaren Einwirkung unterliegen, insbesondere Fenster- und Trverschlsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterlden, Rolllden, Lichtund Klingelanlagen, Haussprechanlagen, Antennendosen, Briefksten, Wrmemesser, Schlsser, Wasserhhne, Klosettspler, Wasch- und Abflussbecken einschließlich der Zu- und Ableitungen, fen, Herde, Ventile, Gas- und Elektrogerte und hnliche Einrichtungen, Badeeinrichtungen und Warmwasserbereitungsanlagen einschließlich der Zu- und Ableitungen instand zu halten und instand zu setzen, es sei denn, er beweist, dass ihn insoweit kein Verschulden trifft. Das Gleiche gilt fr beschdigte und zerbrochene Glasscheiben.“ Denn aus der Klausel folgt bei kundenfeindlichster Auslegung, dass dem Mieter Gewhrleistungsrechte nicht zustehen, solange er den ihm berbrdeten Instandhaltungspflichten nicht nachkommt. Damit fhrt sie im Ergebnis zu ei326

Instandhaltung und Instandsetzung

Rz. 1632

nem Ausschluss unverzichtbarer Gewhrleistungsrechte des Wohnraummieters (OLG Frankfurt, Urt. v. 25. 9. 1997 – 1 U 41/96, WuM 1997, 609 = NZM 1998, 150). " Abwlzung der Erhaltungspflicht auch fr anfngliche Mngel – Ge-

1629

schftsraum – Nicht stets sittenwidrig Bei einem Mietvertrag ber Geschftsrume ist die individualvertragliche bertragung der Erhaltungspflicht auch fr anfngliche Mngel auf den Mieter jedenfalls dann nicht sittenwidrig, wenn der Vertrag darauf ausgelegt ist, dass der Vermieter nur die reinen Anschaffungskosten fr das Mietobjekt trgt und der Mieter es wie ein Eigentmer nutzt und verwaltet (OLG Saarbrcken, Urt. v. 21. 2. 2003 – 8 U 463/02-109, NZM 2003, 438 = OLGR Saarbrcken 2003, 316). " Abwlzung der Erhaltungspflicht auf Veranlassung des Mieters – Ge-

1630

schftsraum – In AGB wirksam Eine auf Veranlassung des gewerblichen Mieters zum Zwecke eigenverantwortlichen Kostenmanagements in den Vertrag aufgenommene Verpflichtung zur laufenden Instandsetzung des gesamten Mietobjekts (Dach- und Fachklausel) unterliegt nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB (OLG Oldenburg, Urt. v. 17. 2. 2003 – 13 U 72/02, NZM 2003, 439). " Abwlzung der inneren Instandhaltung und Instandsetzung – Ge-

1631

schftsraum – In AGB wirksam Die Formularklausel in einem Mietvertrag ber Geschftsrume, wonach der Mieter „auf seine Kosten die innere Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache sowie des Eingangsbereichs“ bernimmt, ist wirksam (KG Berlin, Urt. v. 9. 10. 2000 – 12 U 4939/99, GE 2000, 1620). " Abwlzung von Instandhaltung und Reparaturen – In AGB unwirksam,

wenn Jahreshchstbetrag fehlt Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Wohnraum, nach welcher „der Mieter (...) auf seine Kosten die mitvermieteten Anlagen und Einrichtungen in den Mietrumen wie Rolllden, Licht- und Klingelanlagen, Schlsser, Wasserhhne, Heizkrperventile, Klosettspler, Wasch- und Abflussbecken, fen, Badefen, Thermen, Herde und hnliche Einrichtungen in gebrauchsfhigem Zustand zu halten und alle an diesen Anlagen notwendig werdenden Reparaturen auf seine Kosten durchfhren zu lassen“ hat, ist unwirksam, wenn lediglich die Kosten je Reparaturmaßnahme begrenzt sind, ein Jahreshchstbetrag jedoch nicht geregelt ist (BGH, Urt. v. 15. 5. 1991 – VIII ZR 38/90, WuM 1991, 381 = MDR 1991, 628). 327

1632

Rz. 1633 1633

Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter

" Instandhaltungsrcklage auch fr Gemeinschaftsanlagen – Geschfts-

raum – In AGB unwirksam Durch Formularvertrag kann dem Geschftsraummieter eine Instandhaltungsrcklage nur dann auferlegt werden, wenn sie ausschließlich der Instandhaltung des Mietobjekts selbst und nicht auch der Gemeinschaftsanlagen dient (KG Berlin, Urt. v. 23. 5. 2002 – 20 U 233/01, NZM 2003, 395). 1634

" Laufende Instandhaltung umfasst nicht Erneuerung einer nicht mehr

reparaturfhigen Einrichtung Ist dem Mieter die laufende Instandhaltung der Heizungsanlage bertragen, so schließt dies nicht die Verpflichtung zur Erneuerung eines nicht mehr reparaturfhigen Heizkessels ein (KG Berlin, Urt. v. 1. 3. 1999 – 8 U 1119/98, NZM 2000, 1228 = MDR 2000, 447). 1635

" Unwirksame Abwlzung von Instandhaltungspflichten durch AGB

lsst Renovierungspflicht unberhrt Verpflichtet sich der Mieter einer frisch renovierten Wohnung in einem Formularmietvertrag, „whrend der Dauer des Mietverhltnisses auf seine Kosten notwendig werdende Schnheitsreparaturen ordnungsgemß auszufhren, Licht- und Klingelanlagen, Schlsser, Wasserhhne, Klosettspler, Abflsse, fen, Herde, Heizungsund Kochgerte, Boiler und dergleichen in gebrauchsfhigem Zustand zu erhalten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen“, so ist der die Renovierungspflicht betreffende Teil der Klausel wirksam, auch wenn der andere Teil der Klausel unwirksam ist (BayObLG, RE v. 12. 5. 1997 – REMiet 1/96, WuM 1997, 362 = MDR 1997, 726).

1636 1637

16. Kleinreparaturen " AGB-Kleinreparaturklausel – Keine anteilige bernahme der Kosten

grßerer Reparaturen Eine Kleinreparaturklausel verpflichtet den Mieter nicht, die Kosten grßerer Reparaturen anteilig mitzutragen (OLG Dsseldorf, Urt. v. 11. 6. 2002 – 24 U 183/01, WuM 2002, 545 = OLGR Dsseldorf 2003, 28). 1638

" AGB-Kleinreparaturklausel – Wirksamkeitsvoraussetzungen Eine sogenannte Kleinreparatur-Klausel in einem Formularmietvertrag ber Wohnrume ist nach herrschender Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 7. 6. 1989 – VIII ZR 91/88, BGHZ 108, 1 = MDR 1989, 907; BGH, Urt. v. 15. 5. 1991 – VIII 328

Kostenvorschuss fr Renovierung

Rz. 1640a

ZR 38/90, WuM 1991, 381 = MDR 1991, 628; BGH, Urt. v. 6. 5. 1992 – VIII ZR 129/91, BGHZ 118, 194 = MDR 1992, 669) nur dann wirksam, wenn gleichzeitig die folgenden 4 Voraussetzungen vorliegen: – Der Mieter darf nur zum Kostenersatz verpflichtet werden, nicht jedoch dazu, die Reparatur selbst vorzunehmen oder vornehmen zu lassen. – Die Klausel darf nicht alle kleineren Reparaturen erfassen, sondern nur solche an Teilen, die dem hufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (Installationsgegenstnde fr Elektrizitt, Wasser und Gas, Schließvorrichtungen an Fenstern, Fensterlden, Tren). – Die Klausel muss einen angemessenen Hchstbetrag fr die einzelne Reparatur enthalten. – Die Klausel muss einen Hchstbetrag fr die Summe der innerhalb eines Jahres vom Mieter zu tragenden Reparaturkosten enthalten.

17. Kostenvorschuss fr Renovierung

1639

" Geschftsraum – Vorschussanspruch bei Nichtvornahme flliger Reno-

1640

vierung im laufenden Mietverhltnis Kommt der Mieter von Geschftsraum seiner vertraglichen Renovierungspflicht whrend des laufenden Mietverhltnisses nicht nach, so kann der Vermieter zwar i.d.R. keinen Schadensersatz verlangen. Er ist jedoch berechtigt, einen Vorschuss in Hhe der erforderlichen Renovierungskosten zu fordern (BGH, Urt. v. 30. 5. 1990 – VIII ZR 207/89, BGHZ 111, 301 = MDR 1991, 142). " Wohnraum – Vorschussanspruch bei Nichtvornahme flliger Renovie-

rung im laufenden Mietverhltnis Hat der Wohnraummieter die Pflicht zur Vornahme der Schnheitsreparaturen bernommen, so kann der Vermieter deren Durchfhrung auch whrend des laufenden Mietverhltnisses verlangen. Fr die Flligkeit dieses Anspruchs gengt es, dass aus objektiver Sicht ein Renovierungsbedarf besteht; eine Gefhrdung der Substanz der Wohnung ist nicht erforderlich. Ist der Mieter mit seiner Renovierungspflicht in Verzug, so kann der Vermieter einen Vorschuss in Hhe der voraussichtlichen Kosten verlangen und die Arbeiten selbst durchfhren (BGH, Urt. v. 6. 4. 2005 – VIII ZR 192/04).

329

1640a

Rz. 1641

1641

Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter

18. Laufende Renovierung ? Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter: Summierung von Pflichten (Rz. 1661)

1641a

" Abwlzung bei Vermietung unrenovierter Geschftsrume – In AGB

wirksam, wenn Turnus mit bergabe beginnt Die im Bereich der Wohnraummiete herrschende Rechtsprechung, nach der die formularmßige Abwlzung der Schnheitsreparaturen auf den Mieter auch bei Vermietung unrenovierter Rume wirksam ist, sofern die Renovierungsfristen erst ab Mietbeginn laufen (BGH, RE v. 1. 7. 1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253 = MDR 1987, 927), ist auch auf die Geschftsraummiete anwendbar (KG Berlin, Urt. v. 10. 5. 2004 – 12 U 122/03, KGR Berlin 2004, 452). 1642

" Abwlzung bei Vermietung unrenovierter Wohnung – In AGB wirk-

sam, wenn Turnus mit bergabe beginnt Bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmßige Abwlzung der laufenden Schnheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhltnisses zu laufen beginnen (BGH, RE v. 1. 7. 1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253 = MDR 1987, 927; BGH, Urt. v. 20. 10. 2004 – VIII ZR 378/03, WuM 2005, 50 = ZMR 2005, 109). 1642a

" Frist fr Lackierarbeiten an Holzwerk und Heizkrpern in Kche und

Bad alle 4 Jahre – In AGB wirksam Ein Fristenplan in einem Formularmietvertrag, wonach Lackierarbeiten an Holzwerk und Heizkrpern in Kchen und Bdern grundstzlich alle vier Jahre durchzufhren sind, verstßt nicht gegen § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB und ist wirksam (BGH, Urt. v. 16. 2. 2005 – VIII ZR 48/04). 1643

" Fristen krzer als allgemein blich – Wohnraum – In AGB unwirksam Schnheitsreparaturen knnen durch Formularklauseln auf den Wohnraummieter nur im blichen und angemessenen Umfang bertragen werden. Fr die Angemessenheit der Fristen gibt die Regelung in Fußnote 1 zu § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrages 1976 Fassung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76) einen Anhaltspunkt (BGH, RE v. 1. 7. 1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253 = MDR 1987, 927). Danach sind im allgemeinen Kchen, Bder und Duschen alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafrume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre und andere Nebenrume alle 7 Jahre zu renovieren. Eine wesentliche Unterschreitung dieser Fristen benachteiligt den Mieter unangemessen i.S.v. § 307 BGB und fhrt zur Unwirksamkeit der Vereinbarung. 330

Laufende Renovierung

Rz. 1646

Dies gilt z.B. fr die Verpflichtung zur Renovierung von Kche, Bad und WC alle 2 Jahre (BGH, Urt. v. 23. 6. 2004 – VIII ZR 361/03, WuM 2004, 463 = NZM 2004, 653), von Wohnrumen alle 3 Jahre (LG Hamburg, Urt. v. 5. 3. 1992 – 307 S 323/91, WuM 1992, 476; LG Berlin, Urt. v. 12. 5. 2000 – 63 S 420/99, GE 2000, 890) oder von smtlichen Rumen alle 4 Jahre (LG Berlin, Urt. v. 28. 5. 2001 – 67 S 457/00, GE 2001, 1267). " Fristenplan im Geschftsraum-Mietvertrag flschlich fr Wohnrume

1644

konzipiert – Sinngemße Anwendung Enthlt der Formularmietvertrag fr gewerbliche Rume einen Fristenplan fr die vom Mieter vorzunehmenden Schnheitsreparaturen, welcher fr Wohnraum konzipiert ist und nach dem Kche, Bder, Duschen alle 3 Jahre und Wohn- u. Schlafrume, Flure, Dielen, Toiletten alle 5 Jahre zu renovieren sind, so ist der Fristenplan nach der jeweiligen Beanspruchung der Rume durch die vertragsgemße Nutzung entsprechend anzuwenden. Ist z.B. der Betrieb einer Massagepraxis vereinbart, so ist die damit verbundene Abnutzung mit derjenigen von Kchen, Bdern und Duschen vergleichbar, so dass der hierfr vorgesehene 3-Jahres-Turnus entsprechend gilt (OLG Koblenz, Urt. v. 11. 3. 1999 – 5 U 930/98, NZM 2000, 1182 = MDR 1999, 1498). " Fristenplan im Geschftsraum-Mietvertrag fehlt – Ergnzend gelten

1645

Fristen des Mustermietvertrags 1976 Auch bei der Geschftsraummiete ist eine vertraglich Verpflichtung des Mieters zur Durchfhrung von Schnheitsreparaturen bei Fehlen nherer Regelungen ergnzend dahin auszulegen, dass sich der Umfang der Arbeiten nach § 28 Abs. 4 S. 5 der II. BV bestimmt und ihre Flligkeit sich nach den blichen Fristen in entsprechender Anwendung von § 7 des Mustermietvertrages 1976 richtet, so dass im allgemeinen Schnheitsreparaturen nach Ablauf von 5 Jahren erforderlich sind, soweit es sich nicht um Nebenrume handelt (KG Berlin, Urt. v. 29. 3. 2004 – 8 U 286/03, KGR Berlin 2004, 425). " Fristenplan im Wohnraum-Mietvertrag fehlt – Ergnzend gelten Fristen

des Mustermietvertrags 1976 Sind dem Wohnraummieter laufende Schnheitsreparaturen ohne Bestimmung eines Fristenplans vertraglich auferlegt, z.B. durch die Klausel „Die Schnheitsreparaturen werden vom Mieter getragen“, so kann bei Fehlen anderweitiger Anhaltspunkte die ergnzende Vertragsauslegung ergeben, dass der in Fußnote 1 zu § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrages 1976 Fassung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76) geregelte Turnus maßgeblich ist, nmlich fr Kchen, Bder, Duschen 3 Jahre, fr Wohn- und Schlafrume, Flure, Dielen und Toiletten 5 Jahre und fr andere Nebenrume 7 Jahre (BGH, RE v. 30. 10. 1984 – VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363 = MDR 1985, 400; BGH, Urt. v. 14. 7. 2004 – VIII ZR 339/03, WuM 2004, 529 = NZM 2004, 734). 331

1646

Rz. 1647 1647

Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter

" Fristenplan mit starren Fristen – In AGB Renovierungspflicht insge-

samt unwirksam Die formularvertragliche Vereinbarung starrer Renovierungsfristen, wie sie z.B. vorliegen, wenn Schnheitsreparaturen „mindestens“ in einem bestimmten Turnus auszufhren sind, ist gem. § 307 BGB unwirksam, da sie den Mieter mit Renovierungspflichten belastet, die ber den tatschlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und ihm damit mehr abverlangt, als der Vermieter selbst gem. § 535 Abs. 1 S. 3 BGB schulden wrde (BGH, Urt. v. 23. 6. 2004 – VIII ZR 361/03, WuM 2004, 463 = NZM 2004, 653). 1648

" Fristenplan mit starren Fristen – In AGB unwirksam auch, wenn ge-

trennt von Renovierungspflicht geregelt Die formularvertragliche Abwlzung der Renovierungspflicht auf den Mieter ist auch dann unwirksam, wenn in separaten Klauseln einerseits die Verpflichtung als solche und andererseits ihre Flligkeit nach Ablauf starrer Fristen geregelt ist, beide Klauseln jedoch als einheitliche Regelung erscheinen (BGH, Urt. v. 22. 9. 2004 – VIII ZR 360/03, WuM 2004, 660 = MDR 2005, 84). 1648a

" Fristenplan mit starren Fristen – Liegt nicht vor, wenn Verlngerung

der Fristen mglich ist Auch wenn dem Mieter formularvertraglich laufende Schnheitsreparaturen „sptestens“ nach Ablauf bestimmter Fristen auferlegt sind, liegt eine unangemessene Benachteiligung i.S.v. § 307 BGB dann nicht vor, wenn gleichzeitig vorgesehen ist, dass diese Fristen bei entsprechendem Zustand der Wohnung verlngert werden knnen (BGH, Urt. v. 20. 10. 2004 – VIII ZR 378/03, WuM 2005, 50 = ZMR 2005, 109). Dies gilt auch dann, wenn die Verlngerung in das billige Ermessen des Vermieters gestellt wird; denn dieses Ermessen reduziert sich auf Null, wenn der Zustand der Rume eine Renovierung nicht erfordert (BGH, Urt. v. 16. 2. 2005 – VIII ZR 48/04). 1649

" Klausel „Kosten der Schnheitsreparaturen trgt Mieter“ – Pflicht zur

Vornahme, nicht zur Kostenerstattung Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Wohnraum „Die Kosten der Schnheitsreparaturen trgt der Vermieter“ ist aus der Sicht eines verstndigen Mieters als Verpflichtung zur Vornahme der Schnheitsreparaturen und nicht zur Kostenerstattung zu verstehen. Diese Klausel benachteiligt den Mieter nicht unangemessen und ist deshalb wirksam (BGH, Urt. v. 14. 7. 2004 – VIII ZR 339/03, WuM 2004, 529 = NZM 2004, 734). 1650

" Klausel „Schnheitsreparaturen trgt Mieter“ – Pflicht des Mieters,

nicht Freizeichnung des Vermieters Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Wohnraum „Schnheitsreparaturen werden vom Mieter getragen“ ist keine bloße Freizeichnung des Vermie332

Schadensersatz

Rz. 1655

ters von seiner Instandhaltungspflicht und fhrt nicht dazu, dass es dem Mieter berlassen bleibt, ob er Schnheitsreparaturen ausfhrt. Die Klausel begrndet vielmehr eine Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schnheitsreparaturen auch dann, wenn er die Anfangsrenovierung bernommen und keine Endrenovierung durchzufhren hat (OLG Karlsruhe, RE v. 16. 4. 1992 – 9 REMiet 2/91, WuM 1992, 349 = MDR 1992, 1055). " Konkludente Vereinbarung der Renovierungspflicht des Mieters kann

1651

sich aus langjhriger bung ergeben Eine Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der laufenden Schnheitsreparaturen kann auch durch schlssiges Verhalten, insbesondere durch eine langjhrige bung begrndet werden (OLG Frankfurt, Urt. v. 4. 2. 1981 – 17 U 24/ 77, GE 1981, 771 = MDR 1981, 498).

19. Parkett

1652

" Pflicht des Mieters zum Abschleifen und Versiegeln des Parketts bei

1653

Vertragsende – In AGB unwirksam Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Wohnrume, durch die sich der Mieter verpflichtet, bei Mietende das Parkett abschleifen und versiegeln zu lassen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters selbst dann gem. § 307 BGB unwirksam, wenn die Verpflichtung nur bei einer Dauer des Mietverhltnisses von mindestens 8 Jahren eintreten soll (OLG Dsseldorf, Urt. v. 16. 10. 2003 – 10 U 46/03, WuM 2003, 621 = ZMR 2003, 921).

20. Rohrverstopfung

1654

? Schadensersatzansprche des Vermieters: Rohrverstopfung (Rz. 1807)

21. Schadensersatz

1655

? Schadensersatzansprche des Vermieters: Renovierung, unterlassene (Rz. 1800)

333

Rz. 1656

1656

Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter

22. Schnheitsreparaturen ? Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter: Parkett (Rz. 1652); Teppichboden (Rz. 1665)

1657

" Definition – Mangels anderweitiger Vereinbarung oder rtlicher Gepflo-

genheit gilt § 28 Abs. 4 S. 5 II. BV Ist dem Mieter vertraglich die Verpflichtung zur Durchfhrung von Schnheitsreparaturen ohne nhere Bestimmung auferlegt worden, so sind darunter mangels anderweitiger rtlicher Gepflogenheiten die in § 28 Abs. 4 S. 5 II. BV und – damit bereinstimmend – in § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrages 1976 Fassung I angegebenen Arbeiten zu verstehen, nmlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wnde und Decken, das Streichen der Fußbden und der Heizkrper einschließlich der Heizrohre, der Innentren sowie der Fenster und der Außentren von innen (BGH, RE v. 30. 10. 1984 – VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363 = MDR 1985, 400). 1658

" Teppichbodenreinigung als Teil der Schnheitsreparaturen vereinbart –

Wohnraum – In AGB wirksam Durch Formularvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass der Mieter im Rahmen der Durchfhrung von Schnheitsreparaturen auch zur Reinigung von Teppichbden verpflichtet ist (OLG Celle, Urt. v. 21. 6. 2001 – 2 U 36/01, WuM 2001, 393 = NZM 2001, 850). Unwirksam ist nur die zustzliche Regelung, dass die Reinigung „von einer Fachfirma“ auszufhren ist; sie berhrt jedoch die Wirksamkeit der vereinbarten Teppichbodenreinigung an sich nicht, so dass der Mieter diese Verpflichtung auch selbst erfllen kann (OLG Stuttgart, RE v. 19. 8. 1993 – 8 REMiet 2/ 92, WuM 1993, 528 = ZMR 1993, 513 WuM 1993, 528, 529). 1659

" Umfang – Grundstzlich nur Beseitigung der unter § 538 BGB fallen-

den Mngel, soweit vertraglich bernommen Die Schnheitsreparaturen umfassen grundstzlich nur die Beseitigung solcher Mngel, die der Mieter durch den vertragsgemßen Gebrauch der Mietsache herbeigefhrt hat und ohne vertragliche bernahme gem. § 538 BGB nicht zu vertreten htte (BGH, Urt. v. 5. 10. 1994 – XII ZR 15/93, WuM 1996, 91 = ZMR 1995, 577). 1660

" Untergrundschden an Holz, Putz oder Mauerwerk – Beseitigung gehrt

nicht zu Schnheitsreparaturen Die ber gewhnliche Malerarbeiten hinausgehende Beseitigung von „Untergrundschden“ an Holz, Putz oder Mauerwerk gehrt nicht zu den Schnheits334

Summierung von Pflichten

Rz. 1664

reparaturen, sondern obliegt dem Vermieter auf dessen Kosten (BGH, RE v. 6. 7. 1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71 = MDR 1988, 1052).

23. Summierung von Pflichten

1661

? Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter: Endrenovierung (Rz. 1604); Laufende Renovierung (Rz. 1641) " Summierung von laufender und Endrenovierung – Geschftsraum – In

1662

AGB unwirksam Auch bei der Geschftsraummiete ist die Klausel in einem Formularmietvertrag, nach welcher der Mieter neben den laufenden Schnheitsreparaturen auch eine Endrenovierung durchzufhren hat, unwirksam (OLG Hamburg, Urt. v. 19. 9. 2003 – 4 U 134/03, GuT 2004, 82). " Summierung von laufender und Endrenovierung – Unrenovierter Ge-

1663

schftsraum – In AGB unwirksam Auch bei der Geschftsraummiete ist die Klausel in einem Formularmietvertrag ber unrenoviert bernommene Rume, nach welcher der Mieter neben den laufenden Schnheitsreparaturen auch eine Endrenovierung durchzufhren hat, unwirksam (OLG Hamm, Urt. v. 5. 7. 2002 – 7 U 94/01, ZMR 2002, 822 = MDR 2002, 1243). " Summierung von laufender und Endrenovierung – Wohnraum – In AGB

unwirksam Die formularvertraglich vereinbarte Verpflichtung des Wohnraummieters zur Endrenovierung unabhngig vom Zeitpunkt der letzten vorausgegangenen Renovierung ist unwirksam (BGH, Urt. v. 3. 6. 1998 – VIII ZR 317/97, WuM 1998, 592 = MDR 1998, 1155; OLG Frankfurt, RE v. 22. 9. 1981 – 20 REMiet 1/81, WuM 1981, 272 = ZMR 1982, 15; OLG Hamm, RE v. 27. 2. 1981 – 4 REMiet 4/ 80, WuM 1981, 77 = MDR 1981, 584). Trifft eine solche unwirksame Regelung im Mietvertrag mit einer (fr sich genommen wirksamen) berwlzung laufender Schnheitsreparaturen zusammen, so fhrt dies zur Unwirksamkeit smtlicher Vereinbarungen ber die Renovierungspflicht des Mieters (BGH, Versumnisurt. v. 25. 6. 2003 – VIII ZR 335/02, WuM 2003, 561 = MDR 2003, 1349). Denn wegen des Gebotes der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen kann eine Vertragsklausel dann keine Geltung beanspruchen, wenn ihre Wirksamkeit von der Unwirksamkeit einer anderen Klausel abhngen wrde (BGH, RE v. 26. 10. 1994 – VIII ARZ 3/94, BGHZ 127, 245 = MDR 1995, 142). 335

1664

Rz. 1665

Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter

Aber auch, wenn beide Renovierungsklauseln (laufende und Endrenovierung) fr sich genommen wirksam wren, kann die Summierung der Pflichten zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters i.S.v. § 307 BGB fhren (BGH, Urt. v. 14. 5. 2003 – VIII ZR 308/02, WuM 2003, 436 = MDR 2003, 1041; BGH, Beschl. v. 2. 12. 1992 – VIII ARZ 5/92, WuM 1993, 175 = NJW 1993, 532).

1665 1666

24. Teppichboden " Geschftsraum – Renovierungspflicht umfasst auch Erneuerung von

Bodenbelgen Ist in einem Geschftsraummietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Schnheitsreparaturen durchfhrt und bei Vertragsende die Mietrume in den ursprnglichen Zustand zurckversetzt, so ist im Rahmen der Schnheitsreparaturverpflichtung auch der bei Vertragsbeginn vom Vermieter neu verlegte und durch vertragsgemßen Gebrauch verschlissene Teppichboden zu erneuern (OLG Dsseldorf, Urt. v. 9. 2. 1989 – 10 U 96/88, WuM 1989, 508 = NJW-RR 1989, 663). 1667

" Geschftsraum – Renovierungspflicht umfasst nicht Erneuerung von

Bodenbelgen Auch bei der Vermietung oder Verpachtung von Geschftsraum gehrt die Erneuerung eines Teppichbodens oder eines sonstigen Bodenbelages grundstzlich nicht zu den vom Mieter vertraglich bernommenen Schnheitsreparaturen (OLG Braunschweig, Urt. v. 30. 1. 1997 – 1 U 35/96, OLGR Braunschweig 1997, 85; OLG Celle, Urt. v. 20. 11. 1996 – 2 U 273/95, NZM 1998, 158 = OLGR Celle 1997, 138; OLG Stuttgart, Urt. v. 6. 3. 1995 – 5 U 204/94, NJW-RR 1995, 1101). 1668

" Wohnraum – Renovierungspflicht umfasst nicht Erneuerung verschlis-

senen Teppichbodens Die durch Formularvertrag begrndete Verpflichtung des Wohnraummieters zur Vornahme von Schnheitsreparaturen schließt nicht die Pflicht zur Erneuerung eines durch vertragsgemßen Gebrauch verschlissenen Teppichbodens ein. Denn nach der Verkehrsauffassung ist der Begriff der Schnheitsreparaturen geprgt durch die Definition in § 28 Abs. 4 S. 4 II. BV (OLG Hamm, RE v. 22. 3. 1991 – 30 REMiet 3/90, WuM 1991, 248 = MDR 1991, 629).

1669

25. Turnus ? Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter: Laufende Renovierung (Rz. 1641) 336

Wartungsarbeiten

Rz. 1672

26. Umbau der Mietrume

1670

? Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter: Abgeltung wegen Umbaus der Mietrume (Rz. 1591)

27. Wartungsarbeiten

1671

" Thermen – Abwlzung der Wartungspflicht – In AGB unwirksam,

wenn Obergrenze fr Kosten fehlt Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Wohnraum, nach welcher „Thermen (...) auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu warten“ sind, ist unwirksam, da der Mieter wegen Fehlens einer Obergrenze der von ihm zu tragenden Kosten seine maximale jhrliche Belastung nicht abschtzen kann (BGH, Urt. v. 15. 5. 1991 – VIII ZR 38/90, WuM 1991, 381 = MDR 1991, 628).

337

1672

XVII. Schadensersatzansprche des Mieters

1673 1674

1. Entgangener Gewinn " Darzulegen ist der im Falle der Vertragserfllung erzielbare und der

anderweitig erzielte Gewinn Zur Darlegung des Mindestschadens wegen Nichterfllung eines Gaststttenpachtvertrages reicht es aus, wenn der Pchter den in der Gaststtte whrend der vorgesehenen Pachtzeit erzielbaren Gewinn und seine in dieser Zeit tatschlich erzielten Einknfte darlegt. Hat er keine Einknfte erzielt, so ist es Sache des Verpchters vorzutragen und zu beweisen, dass der Pchter entgegen seiner Schadensminderungspflicht mgliche und zumutbare Erwerbsttigkeiten nicht bernommen hat. Der Pchter seinerseits kann dann nachweisen, dass es ihm trotz ausreichender Bemhungen nicht gelungen sei, eine zumutbare Arbeitsstelle zu finden (BGH, Urt. v. 28. 2. 1996 – XII ZR 186/94, NJW-RR 1996, 1077 = WPM 1996, 1270).

1675 1676

2. Ferienhausmiete " Vertaner Urlaub kommt als Mangelfolgeschaden in Betracht, wenn Ur-

laubszweck vereitelt wurde Bei einem Mietvertrag ber ein Ferienhaus kommt als Schadensersatz auch vertaner Urlaub des Mieters als Mangelfolgeschaden in Betracht, wenn der Zweck des Urlaubs vereitelt oder weitgehend verfehlt wurde (OLG Mnchen, Urt. v. 2. 7. 1993 – 21 U 1566/93, ZMR 1993, 524 = OLGR Mnchen 1994, 50).

1677

3. Frustrationsschaden ? Schadensersatzansprche des Mieters: Nutzlose Aufwendungen (Rz. 1721)

338

Garantiehaftung des Vermieters wegen anfnglicher Mngel

Rz. 1683

4. Garantiehaftung des Vermieters wegen anfnglicher Mngel gem. § 536a Abs. 1 BGB

1678

" Ausschluss der Haftung fr anfngliche Sachmngel – Gaststtten-

1679

pachtvertrag – In AGB wirksam Die Haftung fr anfngliche Sachmngel kann durch Formularvertrag wirksam ausgeschlossen werden. Dies hat der BGH entschieden fr den Mietvertrag (BGH, Beschl. v. 4. 10. 1990 – XII ZR 46/90, WuM 1992, 316 = ZMR 1992, 241) und fr den Pachtvertrag (BGH, Urt. v. 27. 1. 1993 – XII ZR 141/91, ZMR 1993, 320 = NJW-RR 1993, 519). " Gefahrenquelle, die der Vermieter außerhalb der Mietrume unterhlt,

1680

greift auf diese ber – Anfnglicher Mangel Die Garantiehaftung aus § 536a Abs. 1 BGB greift auch dann ein, wenn der Vermieter außerhalb der Mietsache eine Gefahrenquelle unterhlt, die auf die Mietsache selbst bergreift. Dies wurde entschieden fr den Fall, dass in den angrenzenden Geschftsrumen des Vermieters bei Vertragsschluss eine schadhafte elektrische Installation vorhanden ist, die der Vermieter trotz betriebsbedingt erhhter Gefahr von Schden nicht berprft (OLG Celle, Urt. v. 29. 11. 1995 – 2 U 210/94, ZMR 1996, 197 = OLGR Celle 1996, 26). " Genehmigungsfhigkeit gewerblichen Mietobjekts fehlt – Anfnglicher

1681

Mangel Ist ein gewerbliches Mietobjekt – z.B. wegen fehlender Stellplatznachweise – von Anfang an nicht genehmigungsfhig, so liegt darin ein anfnglicher Mangel i.S.v. § 536a Abs. 1 BGB, der zur Garantiehaftung des Vermieters ohne Rcksicht auf Verschulden fhrt (OLG Mnchen, Urt. v. 19. 5. 1995 – 21 U 4948/94, ZMR 1995, 401 = OLGR Mnchen 1995, 205). " Mangel muss bei Vertragsschluss oder bergabe schon angelegt, aber

1682

nicht sichtbar hervorgetreten sein Die verschuldensunabhngige Schadensersatzpflicht gem. § 536a Abs. 1 BGB besteht auch dann, wenn der Mangel bei Vertragsschluss und bergabe noch nicht sichtbar hervorgetreten ist. Es gengt, wenn die Ursache des spteren Schadens bei Vertragsschluss oder bergabe angelegt ist (OLG Mnchen, Urt. v. 1. 12. 1995 – 21 U 3013/95, ZMR 1996, 322 = OLGR Mnchen 1996, 25). " Mangelfolgeschden werden von Garantiehaftung mit umfasst

1683

Die Garantiehaftung des Vermieters fr Mngel der Mietsache, die bereits bei berlassung an den Mieter bestanden, umfasst grundstzlich auch Mangelfol339

Rz. 1684

Schadensersatzansprche des Mieters

geschden (BGH, Urt. v. 9. 12. 1970 – VIII ZR 149/69, NJW 1971, 424 = BB 1971, 633; OLG Karlsruhe, Beschl. v. 9. 12. 1983 – 9 REMiet 5/83, WuM 1984, 7 = Justiz 1984, 94). 1684

" Mitverschulden des Mieters gem. § 254 BGB zu bercksichtigen Auch bei der Garantiehaftung des Vermieters fr anfngliche Mngel gem. § 536a Abs. 1 BGB ist ein etwaiges Mitverschulden des Mieters gem. § 254 BGB zu bercksichtigen. Denn diese Vorschrift ist als Ausprgung des Grundsatzes von Treu und Glauben gegenber allen Schadensersatzansprchen anwendbar (BGH, Urt. v. 4. 4. 1977 – VIII ZR 143/75, BGHZ 68, 281 = MDR 1977, 743).

1685

" ffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschrnkung – Nur wenn Behrde

zum Einschreiten verpflichtet ist Beruht eine ffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschrnkung auf dem Zustand oder der rtlichen Belegenheit der Mietsache, so liegt ein anfnglicher Mangel i.S.v. § 536a Abs. 1 BGB nur vor, wenn schon im Zeitpunkt der Gebrauchsberlassung mit einem spteren behrdlichen Einschreiten whrend der Vertragszeit zu rechnen ist. Dies ist nur dann der Fall, wenn die Behrde nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet ist, die vertraglich vorgesehene Nutzung der Mietsache zu untersagen (BGH, Urt. v. 20. 4. 1977 – VIII ZR 287/75, BGHZ 68, 294 = MDR 1977, 743). 1686

" bernahme „wie besichtigt“ schließt Haftung fr verborgene Mngel

nicht aus Die Vereinbarung, die Mietrume wrden vom Mieter „wie besichtigt“ bernommen, schließt eine Mietminderung wegen verborgener Mngel nicht aus (KG Berlin, Urt. v. 1. 10. 2001 – 8 U 2875/00, GE 2002, 131 = KGR Berlin 2002, 18). 1687

" Vermieterwechsel – Erwerber haftet ohne Verschulden fr Schden auf-

grund anfnglicher Mngel Der Erwerber der Mietsache haftet gem. § 536a Abs. 1 BGB auch ohne Verschulden fr Schden des Mieters, die diesem aufgrund eines schon bei Vertragsschluss mit dem Verußerer vorhandenen Mangels nach dem Eigentumswechsel entstehen. Denn nach dem Schutzzweck von § 566 BGB kann sich der Erwerber nicht darauf berufen, whrend der Dauer seines Eigentums sei zwar der Schaden eingetreten, mit dem Vorliegen eines Mangels bei Vertragsschluss habe er jedoch nichts zu tun (BGH, Urt. v. 22. 1. 1968 – VIII ZR 195/65, BGHZ 49, 350).

340

Haftung fr Schden durch andere Mieter

Rz. 1693

" Vermietung noch zu errichtender Rume – Garantiehaftung fr Mngel

1688

bei Fertigstellung oder bergabe Werden erst herzustellende Rume vermietet, so kann der Mieter ohne Rcksicht auf ein Verschulden des Vermieters in sinngemßer Anwendung von § 536a Abs. 1 BGB Schadensersatz verlangen, wenn Mngel i.S.v. § 536 BGB bei Fertigstellung oder bergabe der Mietrume vorhanden waren (BGH, Urt. v. 29. 4. 1953 – VI ZR 212/52, BGHZ 9, 320).

5. Gebrauchsentziehung

1689

? Schadensersatzansprche des Mieters: Kndigungsfolgeschaden (Rz. 1715)

6. Haftung fr Dritte

1690

" Erfllungsgehilfen – Alle Personen, die der Vermieter zu Verrichtungen

1691

bei, in oder an der Mietsache bestellt Der Vermieter haftet dem Mieter gem. § 278 BGB fr alle Personen, die er zur Erfllung einer ihm gegenber bestehenden Pflicht einsetzt. Dies ist immer dann anzunehmen, wenn der Vermieter Personen zu Verrichtungen bei, in oder an der Mietsache bestellt (OLG Karlsruhe, Urt. v. 18. 9. 1987 – 14 V 30/86, ZMR 1988, 52 = NJW-RR 1988, 528).

7. Haftung fr Schden durch andere Mieter

1692

" Grundstzlich keine Haftung – Vermieter darf auf Sorgfalt der anderen

Mieter vertrauen Der Vermieter haftet grundstzlich nicht fr Schden, die dem Mieter durch Sorgfaltspflichtverletzungen eines anderen Mieters entstehen. Auch unter dem Gesichtspunkt der Verletzung von Kontrollpflichten kommt eine Haftung jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn der Schaden von technischen Einrichtungen des anderen Mieters ausgeht, z.B. bei Wasserschden aufgrund fehlerhaften Wasseranschlusses. Denn der Vermieter darf grundstzlich darauf vertrauen, dass jeder Mieter seine Sicherungspflichten selbst erfllt (OLG Kln, Urt. v. 23. 3. 2004 – 22 U 139/03, OLGR Kln 2004, 300).

341

1693

Rz. 1694

1694 1695

Schadensersatzansprche des Mieters

8. Haftungsbeschrnkung bei Mngeln " Ausschluss der Haftung – Als Individualvereinbarung zulssig in den

Grenzen von §§ 536d, 138, 242 BGB Schadensersatzansprche wegen Mngeln der Mietsache knnen durch Individualvereinbarung in den Grenzen der §§ 536d, 138, 242 BGB ausgeschlossen werden (OLG Kln, Urt. v. 19. 1. 2001 – 19 U 112/00, NZM 2001, 812 = OLGR Kln 2001, 305). 1696

" Ausschluss der Haftung – Geschftsraum – In AGB unwirksam Der formularmßige Ausschluss von Schadensersatzansprchen wegen Mngeln der Mietsache ist auch im kaufmnnischen Verkehr wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam (OLG Hamm, Urt. v. 17. 2. 1999 – 30 U 77/98, NZM 1999, 804).

1697

" Beschrnkung auf Vorsatz und grobe Fahrlssigkeit – Geschftsraum –

In AGB grundstzlich wirksam Die Haftung des Vermieters gewerblicher Lagerrume fr Schden an Waren und Einrichtungsgegenstnden des Mieters kann auch durch Formularvertrag auf Vorsatz und grobe Fahrlssigkeit beschrnkt werden; dies gilt jedenfalls dann, wenn keine nhere Bestimmung ber die einzulagernden Waren oder ber eine besondere Art der Lagerung getroffen wurden (OLG Koblenz, Urt. v. 30. 3. 1999 – 3 U 1317/98, NZM 2000, 622 = MDR 1999, 1375). 1698

" Beschrnkung auf Vorsatz und grobe Fahrlssigkeit bei Inventarsch-

den – Wohnraum – In AGB unwirksam Die Haftung des Vermieters von Wohnraum fr Schden am Inventar des Mieters infolge von Mngeln der Mietsache kann durch Formularvertrag nicht wirksam auf Vorsatz und grobe Fahrlssigkeit beschrnkt werden (BGH, Beschl. v. 24. 10. 2001 – VIII ARZ 1/01, BGHZ 149, 89 = MDR 2002, 330).

1699 1700

9. Haftungsdauer " Hchstens bis zum Vertragsablauf oder bis zur Beendigungsmglichkeit

durch den Vermieter Der Mieter kann Schadensersatz wegen Nichterfllung nur fr die Zeit verlangen, fr die der Vermieter ohne Kndigungsmglichkeit an den Vertrag gebunden wre, also gegen seinen Willen am Vertrag festgehalten werden kann (BGH, Beschl. v. 17. 3. 2004 – XII ZR 254/00, GuT 2004, 120; BGH, Urt. v. 12. 1. 1972 – VIII ZR 26/71, MDR 1972, 411). 342

Kndigung, unberechtigte

Rz. 1706

10. Instandhaltungspflichten/Vernachlssigung

1701

" berprfung der Abwasseranlagen in gewerblich genutztem Gebude –

1702

Regelmßige Wartung Der Vermieter eines gewerblich genutzten Gebudes kann zum Schadensersatz verpflichtet sein, wenn er die Abwasseranlagen des Gebudes nicht regelmßig wartet und es dadurch zu einem Wassereinbruch kommt. Das Unterlassen der regelmßigen Wartung ist insbesondere dann grob fahrlssig, wenn in der von dem Wassereinbruch bedrohten Etage wertvolle Gegenstnde lagern und der Vermieter hiervon Kenntnis hat (OLG Frankfurt, Urt. v. 6. 6. 2003 – 24 U 131/ 02, OLGR Frankfurt 2003, 454). " berprfung der Sanitreinrichtungen in Mehrfamilienhaus – Nicht

1703

ohne konkreten Anlass Ohne konkreten Anlass ist der Vermieter nicht verpflichtet, im Interesse anderer Mieter die sanitren Einrichtungen eines Mehrfamilienhauses vorsorglich auf drohende Mngel zu berprfen (OLG Frankfurt, Urt. v. 7. 3. 2003 – 24 U 125/02, WuM 2003, 319 = OLGR Frankfurt 2003, 392).

11. Kndigung, unberechtigte

1704

" Allgemeiner Grundsatz – Schuldhaft unberechtigte Kndigung ver-

1705

pflichtet zum Schadensersatz Kndigt der Vermieter das Mietverhltnis schuldhaft ohne Grund, so ist er dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet (BGH, Urt. v. 11. 1. 1984 – VIII ZR 255/ 82, BGHZ 89, 296 = MDR 1984, 571). " Mietaufhebungsvereinbarung nach unberechtigter, fr wirksam gehal-

tener Kndigung – Schadensersatz zu bejahen Eine unberechtigte Eigenbedarfskndigung kann fr den Schaden des Mieters durch Wohnungswechsel auch dann kausal sein, wenn der Mieter die Unwirksamkeit der (nicht formgerecht begrndeten) Kndigung erkannt, nach mndlicher Erluterung des angeblichen Eigenbedarfs durch den Vermieter jedoch einer einvernehmlichen Vertragsbeendigung zugestimmt hat (BayObLG, RE v. 25. 5. 1982 – REMiet 2/82, WuM 1982, 203 = MDR 1982, 939; OLG Karlsruhe, RE v. 7. 10. 1981 – 3 REMiet 6/81, WuM 1982, 11 = ZMR 1982, 50).

343

1706

Rz. 1707 1707

Schadensersatzansprche des Mieters

" Rumungsvergleich ber streitigen Eigenbedarf mit Gegenleistung fr

Mieter – Kein Schadensersatz Beenden die Mietvertragsparteien den Streit ber das Bestehen des vom Vermieter behaupteten Eigenbedarfs durch Abschluss eines gerichtlichen Rumungsvergleichs, durch den sich der Vermieter zu einer nicht unbedeutenden Gegenleistung verpflichtet, so ist ein Schadensersatzanspruch des Mieters auch dann ausgeschlossen, wenn sich nachtrglich herausstellt, dass Eigenbedarf des Vermieters bis zum Vergleichsschluss nicht bestanden hat (OLG Frankfurt, RE v. 6. 9. 1994 – 20 REMiet 1/93, WuM 1994, 600 = MDR 1995, 35; OLG Celle, Urt. v. 24. 11. 1993 – 2 U 6/93, OLGR Celle 1995, 4 = MDR 1995, 252). 1708

" Realisierung des Eigenbedarfs erst Jahre nach Freiwerden der Wohnung

– Schadensersatz zu bejahen Die Tatsache, dass der behauptete Eigenbedarf nicht in angemessener Zeit nach Auszug des Mieters realisiert wird, begrndet ernsthafte Zweifel am ernsthaften Selbstnutzungswillen des Vermieters bei Kndigungsausspruch und kann deshalb den Schluss rechtfertigen, dass die Kndigung unbegrndet war. Eine darauf gesttzte Verurteilung des Vermieters zur Leistung von Schadensersatz an den frheren Mieter verletzt deshalb nicht dessen Rechte aus Art. 14 GG (BVerfG, Beschl. v. 26. 9. 2001 – 1 BvR 1185/01, WuM 2002, 21 = ZMR 2002, 181). Im Ausgangsfall war der Sohn des Vermieters erst 41/2 Jahre nach Auszug des Mieters in die Wohnung eingezogen. 1709

" Unwirksame Kndigung aus Rechtsgrnden bei richtig angegebenem

Sachverhalt – Kein Schadensersatz Eine ordentliche Wohnraumkndigung wegen Eigenbedarfs oder Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung, die nur deshalb unwirksam ist, weil die vom Vermieter wahrheitsgemß angegebenen Kndigungsgrnde nach richterlicher Beurteilung kein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung ergeben, begrndet keinen Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter. Denn in einem solchen Fall enthlt die Kndigung nur eine falsche Rechtsfolgenbehauptung, die der Mieter aufgrund der mitgeteilten Tatsachen – unter Einholung fachkundigen Rates – berprfen und widerlegen kann (OLG Hamm, RE v. 31. 1. 1984 – 4 REMiet 7/83, ZMR 1984, 129 = WuM 1984, 94). 1710

" Verkauf der Wohnung nach Eigenbedarfskndigung – Hohe Anforde-

rungen an Begrndung des Sinneswandels Besteht der Verdacht, der Eigenbedarf sei nur vorgeschoben gewesen, weil er nach Rumung der Wohnung nicht realisiert wurde, so ist es von Verfassungs wegen nicht zu beanstanden, wenn dem Vermieter die Darlegungslast fr die Grnde seines Sinneswandels auferlegt wird und dabei strenge Anforderungen gestellt werden (BVerfG, Beschl. v. 30. 5. 1997 – 1 BvR 1797/95, WuM 1997, 361 = ZMR 1997, 399). 344

Kndigungsfolgeschaden

Rz. 1716

" Wegfall der Kndigungsgrnde – Pflichtwidrig unterlassene Mitteilung

1711

– Schadensersatz zu bejahen Bei nachtrglichem Wegfall der Eigenbedarfsgrnde ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter dies mitzuteilen und auf Verlangen das Mietverhltnis fortzusetzen. Ein Verstoß dagegen stellt eine zum Schadensersatz verpflichtende Vertragsverletzung dar (OLG Karlsruhe, RE v. 7. 10. 1981 – 3 REMiet 6/81, WuM 1982, 11 = ZMR 1982, 50). Die Mitteilungspflicht besteht nach diesem Rechtsentscheid bis zum Auszug des Mieters; nach den Grundstzen der Anbietpflicht nach Freiwerden einer Alternativwohnung (BGH, Urt. v. 9. 7. 2003 – VIII ZR 311/02, NZM 2003, 682 = MDR 2003, 1104) besteht sie jedenfalls bis zum Ablauf der Kndigungsfrist. " Zweifel des Mieters am Eigenbedarf schließen Kausalitt von Kndi-

1712

gung und Wohnungswechsel aus Zieht der Wohnraummieter nach einer Kndigung wegen Eigenbedarfs trotz berechtigter Zweifel an der Wirksamkeit der Kndigung aus der Wohnung aus, so fehlt es am Kausalzusammenhang zwischen Kndigung und Wohnungswechsel, so dass ein Schadensersatzanspruch nicht besteht (OLG Celle, Urt. v. 15. 6. 1994 – 2 U 152/93, OLGR Celle 1994, 331 = NdsRpfl. 1995, 63).

12. Kndigungsandrohung

1713

" Unberechtigte Abmahnung mit Kndigungsandrohung – Schadenser-

1714

satz nur bei Vorsatz Die unter Androhung der fristlosen Kndigung erklrte unbegrndete Abmahnung verpflichtet den Vermieter nur dann zum Schadensersatz, wenn er mit der Mglichkeit rechnet, dass die Kndigungsvoraussetzungen nicht vorliegen, und in Kauf nimmt, dass dem Mieter durch die Kndigungsandrohung ein Schaden entstehen knnte (OLG Hamm, Urt. v. 25. 1. 1996 – 22 U 98/95, NJW-RR 1996, 1294 = OLGR Hamm 1996, 95).

13. Kndigungsfolgeschaden

1715

? Schadensersatzansprche des Mieters: Nutzlose Aufwendungen (Rz. 1721) " Einwand eigenen Kndigungsrechts des Vermieters – Kein Schadenser-

satzanspruch des Mieters Der Vermieter haftet fr den Kndigungsfolgeschaden nach einer von ihm zu vertretenden fristlosen Kndigung des Mieters ausnahmsweise dann nicht, 345

1716

Rz. 1717

Schadensersatzansprche des Mieters

wenn er selbst zur fristlosen Kndigung berechtigt war. Dabei ist unerheblich, ob er von diesem Kndigungsrecht tatschlich Gebrauch gemacht hat (KG Berlin, Urt. v. 29. 10. 2001 – 20 U 1885/00, GE 2002, 258 = KGR Berlin 2002, 69). 1717

" Kndigung nach gerichtlich festgestellter Unzulssigkeit der vereinbar-

ten Nutzung – Schadensersatz zu bejahen Eine Verpflichtung des Vermieters zum Schadensersatz wegen Gebrauchsentziehung kommt auch dann in Betracht, wenn ein anderer Eigentmer einer Wohnungseigentumsanlage eine Gerichtsentscheidung herbeigefhrt hat, nach der die vereinbarte Nutzung der Mietrume wegen Verstoßes gegen die Teilungserklrung unzulssig ist (OLG Dsseldorf, Urt. v. 8. 7. 1998 – 10 U 159/ 97, WuM 1999, 37 = OLGR Dsseldorf 1998, 438). 1718

" Schaden besteht in Aufwendungen fr die Ersatzrume, nicht fr die

gekndigten Rume Hat der Mieter von Geschftsrumen wegen einer Vertragsverletzung des Vermieters fristlos gekndigt und Ersatzrume bezogen, so besteht sein Schaden nicht darin, dass er seine Aufwendungen auf die gekndigten Rume nicht wieder erwirtschaften kann, sondern in den Aufwendungen zur Wiedererlangung dieser Mglichkeit, also in den notwendigen Kosten der Anmietung und Einrichtung von Ersatzrumen an einem vergleichbaren Standort (BGH, Urt. v. 15. 3. 2000 – XII ZR 81/97, WuM 2000, 598 = MDR 2000, 875).

1719

14. Mngel der Mietsache gem. § 536 BGB ? Gewhrleistungsrechte des Mieters: Mngel der Mietsache gem. § 536 BGB (Rz. 557)

1720

" Beweislast – Vermieter, wenn Schadensursache außerhalb des Einfluss-

bereichs des Mieters liegt Zwar sind die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs wegen Mngeln der Mietsache grundstzlich vom Mieter zu beweisen; liegt die Schadensursache jedoch außerhalb des Herrschafts- und Einflussbereichs des Mieters, so findet eine Beweislastumkehr zu Lasten des Vermieters statt (BGH, Urt. v. 16. 10. 1963 – VIII ZR 28/62, NJW 1964, 33 = MDR 1964, 139; OLG Hamm, Urt. v. 25. 6. 1997 – 30 U 208/96, ZMR 1997, 520 = OLGR Hamm 1997, 253).

346

Nutzlose Aufwendungen

Rz. 1724

15. Nutzlose Aufwendungen

1721

" Rentabilittsvermutung – Erstattung, soweit Aufwendungen durch Ge-

1722

brauchsvorteile aufgewogen worden wren Nach der Rechtsprechung des BGH sind Aufwendungen einer Vertragspartei, die sich im Falle der Nichterfllung der Gegenleistung als nutzlos erweisen, unter schadensersatzrechtlichen Gesichtspunkten erstattungsfhig, wenn ihnen im Falle der Erfllung ein Gegenwert gegenbergestanden htte, der die Aufwendungen aufgewogen htte. Diese Rentabilittsvermutung gilt, sofern sie im Einzelfall nicht widerlegt wird (BGH, Urt. v. 21. 4. 1978 – V ZR 235/77, BGHZ 71, 234 = MDR 1978, 1009; BGH, Urt. v. 10. 12. 1986 – VIII ZR 349/85, BGHZ 99, 182 = MDR 1987, 399; BGH, Urt. v. 19. 4. 1991 – V ZR 22/90, BGHZ 114, 193 = MDR 1991, 967). " Rentabilittsvermutung – Keine Erstattung, wenn Betrieb auch ohne

1723

Mangel nur mit Verlust gefhrt werden konnte Die Rentabilittsvermutung fr nutzlos gewordene Aufwendungen des Mieters ist widerlegt, wenn ein Sachverstndigengutachten ergibt, dass der Geschftsbetrieb des Mieters in den Mietrumen auch bei Mangelfreiheit nur mit Verlust hatte gefhrt werden knnen (OLG Mnchen, Urt. v. 17. 1. 1997 – 21 U 5288/ 93, OLGR Mnchen 1997, 62). " Rentabilittsvermutung – Keine Erstattung, wenn Vertrag bei Scha-

denseintritt noch in der Schwebe war Ist bis zum Eintritt des Schadensereignisses ungewiss, ob der Vermieter zur berlassung der Mietsache berhaupt verpflichtet ist, so ist die Rentabilittsvermutung fr die vom Mieter im Hinblick auf den Vertrag gemachten und nun nutzlos gewordenen Aufwendungen widerlegt. Dies hat der BGH u.a. entschieden fr den Fall einer vertraglichen Rcktrittsklausel (BGH, Urt. v. 30. 6. 1993 – XII ZR 136/91, BGHZ 123, 96 = MDR 1993, 1077) und fr den Fall, dass die vertraglichen Hauptpflichten der Gebrauchsberlassung und Mietzahlung erst nach Eintritt einer Bedingung – Erteilung einer behrdlichen Genehmigung – geschuldet sein sollen (BGH, Urt. v. 2. 3. 1994 – XII ZR 175/92, ZMR 1994, 253 = DWW 1994, 249). Etwas anderes gilt nur dann, wenn der anfngliche Schwebezustand – z.B. durch Erteilung einer zur Wirksamkeit des Vertrags erforderlichen Genehmigung – bei Eintritt des Schadensereignisses bereits beendet war (BGH, Urt. v. 26. 3. 1999 – V ZR 364/97, NJW 1999, 2269 = MDR 1999, 861).

347

1724

Rz. 1725

1725 1726

Schadensersatzansprche des Mieters

16. Rumungsverlangen " Schuldhaft unberechtigtes Rumungsverlangen des Vermieters – Scha-

densersatz zu bejahen Nimmt der Vermieter in der schuldhaft irrigen Annahme, der Mietvertrag sei beendet, den Mieter – außergerichtlich oder gerichtlich – auf Rumung der Mietsache in Anspruch, so ist er diesem zum Schadensersatz verpflichtet (BGH, Urt. v. 28. 11. 2001 – XII ZR 197/99, NZM 2002, 291 = BGHReport 2002, 361).

1727 1728

17. Rumungsvollstreckung " Vollstreckung aufgrund schuldhaft unberechtigter Kndigung des Ver-

mieters – Schadensersatz zu bejahen Kndigt der Vermieter das Mietverhltnis schuldhaft ohne Grund, so ist er dem Mieter zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der diesem durch die Vollstreckung eines fr vorlufig vollstreckbar erklrten und danach infolge Erledigungserklrung wirkungslos gewordenen Rumungsurteils entstanden ist. Dieser Anspruch sttzt sich nicht auf eine entsprechende Anwendung von § 717 Abs. 2 S. 1 ZPO, sondern auf positive Vertragsverletzung (BGH, Urt. v. 14. 1. 1988 – IX ZR 265/86, WuM 1988, 118 = MDR 1988, 575).

1729

18. Schutzbereich des Mietvertrags ? Schadensersatzansprche des Vermieters: Verjhrung von Ersatzansprchen (Rz. 1834)

1730

" Allgemeiner Grundsatz – Einbezogen ist, wer die Mietsache im Einver-

stndnis mit dem Vermieter mitnutzt Lsst der Mietvertrag die Mitbenutzung der Mietsache durch einen Dritten zu, dem derselbe Schutz wie dem Mieter selbst zukommen soll, so ist der Dritte in den Schutzbereich des Vertrages einbezogen. Dies gilt insbesondere fr Personen, die zum Haushalt des Wohnraummieters gehren, und fr Angestellte des gewerblichen Mieters (BGH, Urt. v. 29. 3. 1978 – VIII ZR 220/76, BGHZ 71, 175 = MDR 1978, 659).

348

Untervermietung/Verweigerung der Erlaubnis

Rz. 1738

" Besucher des Mieters – Nicht in den Schutzbereich des Mietvertrags

1731

einbezogen Gelegentliche Besucher eines Wohnraummieters sind nicht in den Schutzbereich des Mietvertrags einbezogen (OLG Kln, Urt. v. 8. 11. 2000 – 11 U 41/00, WuM 2001, 447 = MDR 2001, 561). " Familienmitglieder des Mieters – In den Schutzbereich des Mietvertrags

1732

einbezogen Ersatzberechtigt aus § 536a Abs. 1 BGB sind auch die in den Schutzbereich des Mietvertrags einbezogenen Personen. Dazu gehren vor allem die Familienmitglieder des Mieters (BGH, Urt. v. 25. 1. 1983 – VI ZR 24/82, MDR 1983, 742 = NJW 1983, 2935). " Lebenspartner – In den Schutzbereich des Mietvertrags einbezogen

1733

Auch der Lebenspartner des Mieters, der mit diesem zusammen wohnt, ist in den Schutzbereich des Mietvertrags einbezogen (OLG Hamburg, Urt. v. 17. 8. 1988 – 4 U 151/87, NJW-RR 1988, 1481 = WuM 1989, 68). " Untermieter – Nicht in den Schutzbereich des Mietvertrags einbezogen

1734

Der Untermieter ist grundstzlich nicht in den Schutzbereich des Hauptmietvertrages einbezogen. Vertragliche Schadensersatzansprche aus § 536a Abs. 1 BGB stehen ihm deshalb gegen den Haupt-Vermieter nicht zu (BGH, Urt. v. 15. 2. 1978 – VIII ZR 47/77, BGHZ 70, 327 = MDR 1978, 486).

19. bergabe der Mietrume

1735

" Unvermgen des Vermieters bei versptetem Auszug des Vormieters

1736

von ihm zu vertreten Der Vermieter ist dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er ihm die Mietrume nicht zum vereinbarten Zeitpunkt bergeben kann, weil der bisherige Mieter sie nicht rechtzeitig gerumt hat. Denn das Unvermgen des Vermieters fllt in seinen Risikobereich und ist von ihm deshalb zu vertreten (OLG Dsseldorf, Urt. v. 16. 3. 1989 – 10 U 142/88, MDR 1990, 725).

20. Untervermietung/Verweigerung der Erlaubnis

1737

" Schadensersatz nur, wenn Mieter Anspruch auf Erlaubnis hat

1738

Durch Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung macht sich der Vermieter nur dann schadensersatzpflichtig, wenn der Mieter einen Anspruch auf 349

Rz. 1739

Schadensersatzansprche des Mieters

Erteilung der Erlaubnis hat. Ansonsten ist der Mieter auf sein Recht zur Kndigung gem. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB beschrnkt (OLG Dsseldorf, Urt. v. 29. 4. 1993 – 10 U 179/92, WuM 1993, 399 = OLGZ 1994, 290).

1739

21. Verbotene Eigenmacht des Vermieters ? Kndigung des Vermieters und Rumungsklage: Verbotene Eigenmacht des Vermieters (Rz. 1138)

1740

" Fahrlssiges Mitverschulden des Mieters tritt bei Vorsatz des Vermie-

ters i.d.R. zurck Hat der Vermieter ohne Vorliegen eines Rumungstitels die Wohnung des Mieters in verbotener Eigenmacht gerumt und Sachen des Mieters weggeworfen, so haftet er gem. § 231 BGB auch ohne Verschulden. Bei vorstzlichem Handeln tritt ein lediglich fahrlssiges Mitverschulden des Geschdigten im Regelfall zurck. Dabei ist zu bercksichtigen, dass der Vermieter grundstzlich eine Obhutspflicht fr die aus der Wohnung des Mieters entfernten Sachen hat (BGH, Urt. v. 1. 10. 2003 – VIII ZR 326/02, WuM 2003, 708 = MDR 2004, 226).

1741 1742

22. Verkehrssicherungspflicht des Vermieters " Streupflicht – Nicht bei extremer Witterung, wenn Streuen erfolglos

bleibt Sind Streumaßnahmen bei extremer Witterung wirkungslos, weil z.B. Regen auf unterkhltem Boden sofort zu Glatteis gefriert, so entfllt die Streupflicht (OLG Hamm, Urt. v. 3. 7. 1995 – 6 U 16/95, OLGR Hamm 1995, 223 = VersR 1997, 68). 1743

" Streupflicht – Nur whrend der allgemeinen Verkehrsstunden, i.d.R.

von 7 bis 20 Uhr Die Streupflicht des Grundstckseigentmers und Vermieters besteht nur whrend der allgemeinen Verkehrsstunden. Sie beginnt am Morgen mit Einsetzen des allgemeinen Verkehrs, blicherweise gegen 7 Uhr (OLG Dsseldorf, Urt. v. 20. 6. 2000 – 24 U 143/99, WuM 2002, 89 = OLGR Dsseldorf 2001, 263), und endet abends blicherweise gegen 20 Uhr (BGH, Urt. v. 2. 10. 1984 – VI ZR 125/83, NJW 1985, 270 = MDR 1985, 311).

350

Vertragsstrafe

Rz. 1748

" Treppenbelag schadhaft – Kenntnis des Mieters schließt Schadenser-

1744

satzanspruch nicht von vornherein aus Die Kenntnis des Mieters von dem gefhrlichen Zustand der Treppe kann im Falle eines Sturzes zwar zu einer Anspruchsminderung wegen Mitverschuldens fhren, lsst die Haftung des verkehrssicherungspflichtigen Vermieters jedoch nicht von vornherein entfallen (OLG Kln, Urt. v. 24. 1. 1996 – 11 U 212/95, NJWE-MietR 1996, 178 = ZAP EN-Nr 477/96). " Zwangsverwalter ist gem. §§ 152, 148 Abs. 2 ZVG verkehrssicherungs-

1745

pflichtig wie Grundstckseigentmer Die Verkehrssicherungspflichten des Grundstckseigentmers treffen gem. §§ 152, 148 Abs. 2 ZVG auch den Zwangsverwalter (OLG Hamm, Beschl. v. 15. 1. 2004 – 6 W 69/03, OLGR Hamm 2004, 157 = WuM 2004, 675).

23. Verschulden bei Vertragsverhandlungen

1746

? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Aufklrungspflichten des Mieters vor Vertragsschluss (Rz. 22); Aufklrungspflichten des Vermieters vor Vertragsschluss (Rz. 24) " Falschangaben zur Beschaffenheit – Haftung aus c.i.c., wenn Mietsache

1747

nicht bergeben wurde Hat der Vermieter bei den Vertragsverhandlungen falsche Angaben ber die Beschaffenheit der Mietsache gemacht, so richtet sich seine Haftung nach bergabe der Mietsache ausschließlich nach den mietrechtlichen Gewhrleistungsregeln. Ist es zur bergabe jedoch nicht gekommen, so kommt eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss in Betracht, wenn der Vermieter arglistig gehandelt hat. Zu ersetzen ist dann der Vertrauensschaden, der nach der Rechtsprechung des BGH auch nutzlose Aufwendungen umfasst (BGH, Urt. v. 18. 6. 1997 – XII ZR 192/95, BGHZ 136, 102 = MDR 1997, 921).

24. Vertragsstrafe

1748

? Abschluss, nderung, Aufhebung des Mietvertrags: Vertragsstrafe (Rz. 223)

351

Rz. 1749

1749 1750

Schadensersatzansprche des Mieters

25. Vertragsverletzungen des Vermieters " Abmahnung ist (anders als bei fristloser Kndigung) fr Schadensersatz-

anspruch nicht erforderlich Schadensersatzansprche wegen Verletzung mietvertraglicher Pflichten sind – anders als eine darauf gesttzte fristlose Kndigung – nicht von einer Abmahnung oder Androhung abhngig (BGH, Urt. v. 28. 10. 1987 – VIII ZR 383/86, WuM 1988, 52 = MDR 1988, 309; BGH, Urt. v. 11. 2. 1981 – VIII ZR 312/79, MDR 1981, 839 = NJW 1981, 1264). 1751

" Beweislast fr Urschlichkeit der Pflichtverletzung hat Mieter – Ver-

mieter muss sich bzgl. Verschuldens entlasten Der Mieter, der aus einer Vertragsverletzung des Vermieters Schadensersatzansprche herleitet, trgt die Beweislast fr die Urschlichkeit der behaupteten Pflichtwidrigkeit; der Vermieter muss sich hinsichtlich seines Verschuldens entlasten (BGH, Urt. v. 31. 5. 1978 – VIII ZR 263/76, WuM 1978, 168 = MDR 1978, 835).

1752

26. Verzug des Vermieters mit Mngelbeseitigung, § 536a Abs. 1 BGB

1753

" Mangelfolge- und Begleitschden sind ebenfalls zu ersetzen – Z.B. bei

Anmietung von Ersatzrumen Die Schadensersatzpflicht gem. § 536a Abs. 1 BGB betrifft nicht nur unmittelbare Schden, z.B. an den vom Mieter eingebrachten Sachen. Zu ersetzen ist auch jeder Mangelfolge- oder Begleitschaden, wie z.B. die Kosten der Anmietung von Ersatzrumen (OLG Dsseldorf, Urt. v. 11. 2. 2003 – 24 U 87/02, WuM 2003, 386 = OLGR Dsseldorf 2003, 381). 1754

" Mitverschulden des Mieters wegen unterlassener Selbsthilfe kommt

nur in Ausnahmefllen in Betracht Gegenber dem Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 536a Abs. 1 BGB kommt ein Mitverschulden wegen unterlassener Selbsthilfe nur in Ausnahmefllen in Betracht. Denn der Mieter ist bei Verzug des Vermieters mit der Mngelbeseitigung gem. § 536a Abs. 2 BGB zwar berechtigt, nicht jedoch verpflichtet, den Mangel selbst zu beseitigen, auch wenn ihm dies mglich ist. Eine Ausnahme kommt nur in Betracht, wenn einerseits der Mangel leicht zu beseitigen und die Abhilfe zumutbar ist und andererseits bei Unttigkeit der Ein352

Vorkaufsrecht/Formunwirksamkeit

Rz. 1756

tritt erheblicher Schden droht (OLG Dsseldorf, Urt. v. 11. 2. 2003 – 24 U 87/ 02, WuM 2003, 386 = OLGR Dsseldorf 2003, 381). " Schadenseintritt nach Verußerung – Erwerber haftet, auch wenn Ver-

1754a

zug schon beim Verußerer vorlag Ein nach Verußerung der Mietsache fllig gewordener Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 536a Abs. 1 BGB richtet sich dann gegen den Erwerber, wenn der Verzug mit der Mngelbeseitigung bereits in der Person des Verußerers eingetreten war (BGH, Urt. v. 9. 2. 2005 – VIII ZR 22/04, WuM 2005, 201).

27. Vorkaufsrecht/Formunwirksamkeit

1755

" Fehlende Beurkundung – Schadensersatz nur bei schuldhaft herbeige-

fhrtem Vertrauen in Wirksamkeit Der Mieter kann aus der Formunwirksamkeit eines ihm im Mietvertrag eingerumten Vorkaufsrechts Schadensersatzansprche gegen den Vermieter nicht schon deshalb herleiten, weil dieser bewusst gegen das Beurkundungsgebot verstoßen hat (OLG Hamm, Urt. v. 26. 5. 1992 – 7 U 20/92, OLGR Hamm 1992, 273). Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darber hinaus schuldhaft beim Mieter das Vertrauen in die Wirksamkeit der Vereinbarung herbeigefhrt oder unterhalten hat (BGH, Urt. v. 20. 9. 1984 – III ZR 47/83, BGHZ 92, 164 = MDR 1985, 298).

353

1756

XVIII. Schadensersatzansprche des Vermieters

1757

1. Abnahmeprotokoll bei Vertragsende ? Schadensersatzansprche des Vermieters: bergabeprotokoll bei Vertragsbeginn (Rz. 1832)

1758

" Mngel außerhalb des Protokolls kann der Vermieter nicht geltend ma-

chen, wenn sie erkennbar waren Halten die Mietvertragsparteien bei Rckgabe der Mietrume die festgestellten Mngel oder die Mangelfreiheit in einem Protokoll fest, so ist es dem Vermieter versagt, sich spter auf Mngel zu berufen, die darin nicht vermerkt sind, obwohl sie bei der bergabe erkennbar waren (KG Berlin, Urt. v. 13. 2. 2003 – 8 U 371/01, GE 2003, 524 = KGR Berlin 2004, 104).

1759 1760

2. Abzug „neu fr alt“ " Teppichboden mit Lebensdauer von 8 Jahren – 50% bei notwendigem

Austausch nach 3 Jahren Ist der Teppichboden in der Wohnung des Mieters infolge bermßiger Abnutzung und Verfleckung nach 3 Jahren unbrauchbar geworden, so schuldet der Mieter bei Zugrundelegung einer Nutzungsdauer von 8 Jahren Schadensersatz in Hhe von 50% seines Werts, der sich aus den Kosten von Material und Verlegung zusammensetzt (OLG Bamberg, Urt. v. 7. 12. 2001 – 5 U 10/00, NZM 2002, 917). 1761

" Umfang des Abzugs – Nicht nur Sachkosten der Schadensbehebung,

auch notwendiger Begleitaufwand Der Abzug „neu fr alt“ bezieht sich nicht nur auf die Sachkosten der Schadensbehebung, sondern auch auf die Kosten der Begleitarbeiten, die notwendig sind, um die Ersatzsache ihrer Funktion zuzufhren (OLG Koblenz, Urt. v. 26. 6. 2003 – 5 U 192/03, WuM 2003, 445 = OLGR Koblenz 2003, 428). In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall der Beschdigung eines Tanks durch den Tankstellenpchter betraf dies die Baustelleneinrichtung, die Entfernung, Lagerung und Neumontage des Tankstellendachs einschließlich der Fundamente, die Entsorgung des alten Tanks, die Zubehrteile fr den neuen Tank sowie die Wiederherstellung der Bodenflche.

354

Fristsetzung gem. § 281 Abs. 1 S. 1 BGB

Rz. 1768

3. Bodenkontamination

1762

? Schadensersatzansprche des Vermieters: Schden der Mietsache (Rz. 1813)

4. Brandschaden

1763

? Schadensersatzansprche des Vermieters: Schden der Mietsache (Rz. 1813)

5. Erfllungsgehilfe des Mieters

1764

? Schadensersatzansprche des Vermieters: Haftung fr Dritte (Rz. 1771)

6. Erfllungsverweigerung gem. § 281 Abs. 2 BGB

1765

" Allgemeiner Grundsatz – Umstimmung des Schuldners muss ausge-

1766

schlossen erscheinen An das Vorliegen einer endgltigen Erfllungsverweigerung sind strenge Anforderungen zu stellen. Sie liegt nur vor, wenn der Schuldner eindeutig zum Ausdruck bringt, er werde seinen Vertragspflichten nicht nachkommen, und es deshalb ausgeschlossen erscheint, dass er sich von einer Nachfristsetzung oder dem Hinweis auf die Folgen seiner Nichterfllung umstimmen lsst (BGH, Urt. v. 16. 3. 1988 – VIII ZR 184/87, BGHZ 104, 6 = MDR 1988, 669). " Endgltigkeit der Erfllungsverweigerung – Bitte um Stellungnahme

1767

steht nicht entgegen Lsst der Mieter durch Anwaltsschreiben erklren, dass seines Erachtens eine Renovierungspflicht bei Auszug vertraglich ausgeschlossen sei und deshalb kein Anlass bestehe, Renovierungskosten zu bernehmen, so steht es der darauf gesttzten Annahme einer endgltigen Erfllungsverweigerung nicht entgegen, dass das Anwaltsschreiben mit der Bitte um Stellungnahme schließt (BGH, Urt. v. 13. 1. 1982 – VIII ZR 186/80, WuM 1982, 296 = ZMR 1982, 180).

7. Fristsetzung gem. § 281 Abs. 1 S. 1 BGB

1768

? Renovierung und Instandhaltung durch den Mieter: Fristsetzung gem. § 281 Abs. 1 S. 1 BGB (Rz. 1618) 355

Rz. 1769

1769 1770

Schadensersatzansprche des Vermieters

8. Haftpflichtversicherung des Mieters " Vertragswidrig unterlassener Versicherungsabschluss – Mieter haftet

fr Schden wie Versicherung Ist in einem gewerblichen Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter das Mietobjekt umfassend gegen Schden zu versichern hat, so haftet der Mieter bei unterlassenem Abschluss der Versicherung fr alle Schden, die der Versicherer ersetzt htte, also auch fr solche, die er nicht verursacht und nicht zu vertreten hat (OLG Dsseldorf, Urt. v. 28. 7. 1994 – 10 U 219/93, WuM 1994, 674 = OLGR Dsseldorf 1995, 50).

1771 1772

9. Haftung fr Dritte " Erfllungsgehilfen des Mieters – Jeder, dem der Mieter (auch konklu-

dent) Obhutspflichten bertrgt Erfllungsgehilfen, fr deren Handeln der Mieter gem. § 278 BGB haftet, sind all diejenigen Personen, denen der Mieter zumindest konkludent Obhutspflichten fr die Mietsache bertragen hat (OLG Mnchen, Urt. v. 4. 7. 2002 – 19 U 1801/02, GuT 2004, 84). Unerheblich ist dabei, ob der Dritte sich bei Verursachung des Schadens weisungswidrig verhalten oder gar vorstzlich gehandelt hat (OLG Dsseldorf, Urt. v. 20. 3. 1997 – 24 U 39/96, MDR 1997, 927 = NJW-RR 1997, 1097). 1773

" Erfllungsgehilfen des Mieters – Nicht jeder, der mit Einverstndnis

des Mieters dessen Wohnung betritt Nicht jeder, der in Gegenwart oder mit Einverstndnis des Mieters dessen Wohnung betritt oder sich darin aufhlt, wird allein dadurch zum Erfllungsgehilfen des Mieters. Erforderlich ist vielmehr gem. § 278 BGB, dass sich der Mieter des Erfllungsgehilfen „bedient“ (OLG Bamberg, Urt. v. 4. 12. 1997 – 1 U 78/97, OLGR Bamberg 1998, 213). 1774

" Erweiterung der Haftung ber §§ 278, 831 BGB hinaus – In AGB un-

wirksam Durch einen Formularmietvertrag ber Wohnraum kann eine ber die §§ 278, 831 BGB hinausgehende Haftung des Mieters fr Schden an der Mietsache durch Dritte nicht wirksam vereinbart werden. Dies gilt sowohl fr eine Erweiterung des Personenkreises auf „sonstige zu dem Mieter in Beziehung stehende Personen“ als auch fr eine Erweiterung auf Schdigungshandlungen Dritter, die nur bei Gelegenheit der Vertragserfllung begangen werden (BGH, Urt. v. 15. 5. 1991 – VIII ZR 38/90, WuM 1991, 381 = MDR 1991, 628). 356

Mietausfall nach fristloser Kndigung

Rz. 1781

10. Kndigung

1775

" Widerspruch des Mieters gegen berechtigte Kndigung – Keine Ver-

1776

tragsverletzung Widerspricht der Mieter von Geschftsraum einer berechtigten Kndigung seitens des Vermieters, so liegt darin keine zum Schadensersatz verpflichtende Vertragsverletzung. Denn anders als beim Ausspruch einer unberechtigten Kndigung liegt hier kein Missbrauch eines Gestaltungsrechts, sondern die rechtlich unerhebliche ußerung einer Rechtsauffassung vor (BGH, Urt. v. 20. 11. 2002 – VIII ZR 65/02, NJW-RR 2003, 416 = MDR 2003, 376).

11. Kndigungsfolgeschaden

1777

? Schadensersatzansprche des Vermieters: Mietausfall nach fristloser Kndigung (Rz. 1780)

12. Mehrwertsteuer

1778

" Abstrakte Schadensberechnung – MwSt. kann seit 1. 8. 2002 nicht

1779

mehr beansprucht werden Sttzt der Vermieter seinen Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schnheitsreparaturen auf ein Sachverstndigengutachten, so kann er gem. § 249 Abs. 2 S. 2 BGB in der am 1. 8. 2002 in Kraft getretenen Fassung keine Mehrwertsteuer verlangen, da diese tatschlich nicht angefallen ist (KG Berlin, Urt. v. 10. 5. 2004 – 12 U 122/03, KGR Berlin 2004, 452). Anderslautende frhere Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 19. 6. 1973 – VI ZR 46/ 72, BGHZ 61, 56 = MDR 1974, 300) ist dadurch gegenstandslos geworden.

13. Mietausfall nach fristloser Kndigung

1780

" Einwand eigenen Kndigungsrechts des Mieters – Kein Schadensersatz-

anspruch des Vermieters Der Mieter haftet fr den Kndigungsfolgeschaden nach einer von ihm zu vertretenden fristlosen Kndigung des Vermieters ausnahmsweise dann nicht, wenn er selbst zur fristlosen Kndigung berechtigt war. Dabei ist unerheblich, ob er von diesem Kndigungsrecht tatschlich Gebrauch gemacht hat (OLG Bamberg, Urt. v. 28. 6. 1984 – 1 U 229/83, ZMR 1984, 373). 357

1781

Rz. 1782 1782

Schadensersatzansprche des Vermieters

" Einwand eigenen Kndigungsrechts des Mieters – Nur, wenn es bei

Kndigung des Vermieters noch bestand Der Mieter kann sich gegenber dem Anspruch des Vermieters auf Ersatz des Mietausfallschadens nach berechtigter fristloser Kndigung durch den Vermieter nicht darauf berufen, dass er das Mietverhltnis selbst htte fristlos kndigen knnen, wenn er bei Ausspruch der Kndigung des Vermieters sein eigenes Kndigungsrecht bereits verloren hatte (OLG Kln, Beschl. v. 24. 11. 1998 – 13 W 38/98, WuM 1999, 288 = OLGR Kln 1999, 172). 1783

" Flligkeit des Ersatzanspruchs – Sukzessive entsprechend Flligkeit der

Mieten Der Anspruch des Vermieters auf Ersatz von Mietausfall nach fristloser Kndigung wird sukzessiv fllig in den Zeitpunkten, in denen die jeweiligen Mieten fllig werden wrden (BGH, Urt. v. 11. 7. 1979 – VIII ZR 183/78, WuM 1979, 236 = MDR 1979, 1016; BGH, Urt. v. 20. 6. 2001 – XII ZR 20/99, NJ 2002, 38). 1784

" Haftungsdauer – Hchstens bis zum Vertragsablauf oder bis zur Beendi-

gungsmglichkeit durch Mieter Der Mietausfall ist bis zum Zeitpunkt der nchstmglichen ordentlichen Vertragsbeendigung durch den Mieter zu ersetzen (BGH, Urt. v. 28. 10. 1981 – VIII ZR 302/80, BGHZ 82, 121 = MDR 1982, 485; OLG Schleswig, Beschl. v. 27. 10. 1999 – 4 W 13/99, WuM 2000, 355 = OLGR Schleswig 2000, 43). 1785

" Haftungsdauer – Vereinbarung „bis zur Weitervermietung“ schließt

Ansprche fr die Zeit danach aus Die mietvertragliche Vereinbarung, dass der gekndigte Mieter bis zur Weitervermietung fr den Mietausfall hafte, schließt Ansprche fr die Zeit nach Weitervermietung aus (KG Berlin, Urt. v. 22. 11. 2001 – 20 U 3584/00, MDR 2002, 692 = KGR Berlin 2002, 68). 1786

" Insolvenz des Nachmieters – Gekndigter Erstmieter haftet grundstz-

lich weiter Der Anspruch des Vermieters auf Ersatz des Mietausfallschadens umfasst grundstzlich auch das Insolvenzrisiko, das darin besteht, dass der Vermieter die Mietrume zur Schadensminderung neu vermietet, der Nachfolgemieter seiner Mietzahlungspflicht jedoch nicht nachkommt (OLG Dsseldorf, Urt. v. 18. 1. 2001 – 10 U 152/99, ZMR 2001, 528 = OLGR Dsseldorf 2002, 4). Das Gleiche gilt fr den Fall, dass der Vermieter die Mietrume einem Dritten berlassen hat, ein Vertragsschluss mit diesem aber an dessen fehlender Eignung scheitert (OLG Dsseldorf, Beschl. v. 25. 10. 2001 – 10 W 104/01, WuM 2001, 608 = MDR 2002, 626). 358

Mietausfall nach fristloser Kndigung

Rz. 1790a

" Insolvenz des Nachmieters – Gekndigter Erstmieter haftet nur sub-

1787

sidir Hat der Vermieter den Mietvertrag fristlos gekndigt und die Mietrume an einen Nachmieter vermietet, der jedoch die Miete schuldig bleibt, so kann der Vermieter wegen des Mietausfalls des Nachmieters vom Erstmieter Ersatz des Kndigungsfolgeschadens nur dann verlangen, wenn feststeht, dass vom Nachmieter im Wege der Zwangsvollstreckung nichts zu erlangen ist. Zur schlssigen Begrndung seines Schadensersatzanspruchs gehrt deshalb die Darlegung, dass er seine Ansprche gegen den Nachmieter zuvor gerichtlich geltend gemacht hat und ein Vollstreckungsversuch erfolglos war (KG Berlin, Urt. v. 22. 11. 2001 – 20 U 3584/00, MDR 2002, 692 = KGR Berlin 2002, 68). " Mehrwertsteuer – Ersatzleistung ist wegen fehlender Gegenleistung

1788

nicht mehrwertsteuerpflichtig Die Ersatzleistung des Mieters fr den Mietausfallschaden nach berechtigter fristloser Kndigung durch den Vermieter unterliegt nicht der Umsatzsteuer, da ihr – anders als bei der Nutzungsentschdigung wegen Vorenthaltung der Mietsache – keine Gegenleistung im Austauschverhltnis gegenbersteht (BGH, Urt. v. 22. 10. 1997 – XII ZR 142/95, ZMR 1998, 137 = MDR 1998, 94; OLG Kln, Beschl. v. 24. 11. 1998 – 13 W 38/98, WuM 1999, 288 = OLGR Kln 1999, 172). " Schadensminderung – Allgemeine Grundstze

1789

Der Vermieter muss zur Schadensminderung zumutbare Bemhungen zu einer mglichst raschen und mglichst gnstigen Anschlussvermietung unternehmen. Er muss zwar nicht jeden Interessenten akzeptieren (OLG Dsseldorf, Beschl. v. 25. 10. 2001 – 10 W 104/01, WuM 2001, 608 = MDR 2002, 626); lehnt er jedoch einen von dem Mieter beigebrachten geeigneten Ersatzmieter von vornherein ab, kann er gem. § 254 BGB seinen Anspruch ganz verlieren (OLG Naumburg, Urt. v. 25. 11. 1999 – 2 U 268/98, OLGR Naumburg 2000, 148; OLG Dsseldorf, Urt. v. 19. 4. 1994 – 24 U 160/93, WuM 1995, 585 = OLGR Dsseldorf 1994, 241). " Schadensminderung – Darlegungslast des Mieters

1790

Hat der Vermieter seine Bemhungen um eine alsbaldige Neuvermietung substantiiert dargetan, so gengt es nicht, dass der Mieter diese mit Nichtwissen bestreitet. Er hat vielmehr eventuelle Versumnisse des Vermieters konkret darzulegen und zu beweisen (OLG Dsseldorf, Beschl. v. 25. 10. 2001 – 10 W 104/01, WuM 2001, 608 = MDR 2002, 626). " Schadensminderung – Kein Verstoß, wenn Vermieter erst nach Mona-

ten zu geringerer Miete vermietet Der Vermieter gewerblicher Rume verletzt seine Pflicht zur Geringhaltung des Mietausfalls nach einer von ihm ausgesprochenen fristlosen Kndigung des 359

1790a

Rz. 1791

Schadensersatzansprche des Vermieters

Mietverhltnisses nicht schon dadurch, dass er zunchst versucht, das mehrere Stockwerke umfassende Mietobjekt als Ganzes zu der bisherigen Miete weiterzuvermieten und sich erst nach lngeren vergeblichen Bemhungen entschließt, an unterschiedliche Mieter zu einer insgesamt geringeren Miete zu vermieten. Kommt es auf diese Weise erst achteinhalb Monate nach Rumung durch den Mieter zur Neuvermietung, so lsst sich allein daraus nicht die Vermutung herleiten, der Vermieter habe seine Schadensminderungspflicht verletzt (BGH, Urt. v. 16. 2. 2005 – XII ZR 162/01). 1791

" Schadensminderung – Kein Verstoß, wenn Vermieter vom Nachmieter

moderate Mieterhhung verlangt Der Vermieter verletzt nach fristloser Kndigung des Mietverhltnisses seine Pflicht zur Schadensgeringhaltung nicht schon dadurch, dass er bei der Neuvermietung eine moderate Mieterhhung durchzusetzen versucht (KG Berlin, Urt. v. 20. 8. 2001 – 20 U 1221/00, KGR Berlin 2002, 126 = GE 2001, 1402). 1792

" Schadensminderung – Vermieter muss Bemhungen um Neuvermie-

tung im Einzelnen darlegen Fr ein Mitverschulden des Vermieters an der Entstehung von Mietausfallschaden nach fristloser Kndigung trgt zwar der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Der Vermieter muss aber, da es sich um Umstnde aus seiner Sphre handelt, an der Sachaufklrung mitwirken (BGH, Urt. v. 22. 5. 1984 – III ZR 18/ 83, BGHZ 91, 243 = MDR 1984, 740). Er kann sich nicht auf den Vortrag beschrnken, eine Weitervermietung sei mangels Interessenten und trotz entsprechender eigener Bemhungen offenbar nicht mglich, sondern muss darlegen, was er im Einzelnen zur Weitervermietung unternommen hat (OLG Schleswig, Beschl. v. 27. 10. 1999 – 4 W 13/99, WuM 2000, 355 = OLGR Schleswig 2000, 43). 1793

" Umfang – Nettomiete und verbrauchsunabhngige Betriebs- und Heiz-

kosten Der Mietausfallschaden umfasst auch die verbrauchsunabhngigen Betriebskosten (OLG Frankfurt, Urt. v. 18. 7. 1996 – 15 U 151/95, WuM 1998, 24) und die Heizkosten, soweit diese auch ohne Nutzung der Mietrume anfallen (KG Berlin, Urt. v. 21. 12. 2000 – 8 U 9503/99, KGR Berlin 2001, 175 = GE 2001, 624). 1794

" Vorteilsausgleichung – Keine Anrechnung der Vorteile aus besserer An-

schlussvermietung Nach berwiegender Meinung muss sich der Vermieter die Vorteile einer gnstigeren Neuvermietung nicht anrechnen lassen (OLG Dsseldorf, Urt. v. 14. 5. 1998 – 10 U 123/97, NZM 1998, 916 = MDR 1998, 1405). Wenn er die Mietrume spter gnstig weitervermietet, berhrt dies den schon entstandenen 360

Renovierung, unterlassene

Rz. 1801

Schadensersatzanspruch fr die Zeit vor der Weitervermietung nicht (KG Berlin, Urt. v. 23. 5. 2002 – 8 U 60/01, GE 2002, 929 = KGR Berlin 2002, 285).

14. Mietausfall wegen Verletzung von Instandsetzungspflichten

1795

? Schadensersatzansprche des Vermieters: Renovierung, unterlassene (Rz. 1800); Verjhrung von Ersatzansprchen (Rz. 1834)

15. Mietausfall wegen verspteter Rckgabe

1796

" Darlegungslast des Vermieters – Mietinteressent htte Rume zu frhe-

1797

rem Zeitpunkt angemietet Zur Begrndung des Anspruchs auf Ersatz des Mietausfallschadens bei verspteter Rckgabe der Mietrume hat der Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass ein bestimmter Mietinteressent bereit war, die Rume zu einem frheren Zeitpunkt anzumieten (OLG Dsseldorf, Urt. v. 5. 9. 2002 – 10 U 150/01, DWW 2002, 329 = GE 2002, 1428).

16. Negative Feststellungsklage des Mieters

1798

" Feststellungsinteresse – „Berhmen“ muss ernst gemeint sein und ob-

1799

jektive Gefahr darstellen Eine „Berhmung“ von Ansprchen muss ernst gemeint sein und bei objektiver Betrachtung eine Gefahr fr den Klger darstellen, der eine negative Feststellung begehrt. Die bloße Erklrung des Vermieters, er behalte sich Schadensersatzansprche fr Mietausfall wegen des vertragswidrigen Zustands der Mietrume vor, begrndet keine solche Gefahr und mithin auch kein Feststellungsinteresse (OLG Hamburg, Urt. v. 29. 10. 1997 – 4 U 81/97, WuM 1998, 17 = OLGR Hamburg 1998, 178).

17. Renovierung, unterlassene

1800

" Laufendes Mietverhltnis – Ersatz nur fr Schden, die ber reines Er-

fllungsinteresse hinausreichen Kommt der Mieter von Geschftsraum seiner vertraglichen Renovierungspflicht whrend des laufenden Mietverhltnisses nicht nach, so kann der Ver361

1801

Rz. 1802

Schadensersatzansprche des Vermieters

mieter Schadensersatz nur wegen Schden verlangen, die ber sein reines Erfllungsinteresse an der Vornahme der Arbeiten hinausreichen. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn er Schden an der Substanz der Mietsache geltend macht oder wenn bei vereinbarter Umsatzmiete dem Vermieter aufgrund des schlechten Zustands der Mietsache Mieteinnahmen entgehen (BGH, Urt. v. 30. 5. 1990 – VIII ZR 207/89, BGHZ 111, 301 = MDR 1991, 142). 1802

" Mietausfallschaden – Vermieter muss Mglichkeit zu frherer An-

schlussvermietung konkret beweisen Der Vermieter, der gegen den Mieter Schadensersatzansprche wegen eines Mietausfalls infolge unterlassener Schnheitsreparaturen geltend macht, muss darlegen und beweisen, dass ein bestimmter Mietinteressent zu bestimmten Konditionen zum Abschluss eines Mietvertrags bereit gewesen wre und nur wegen der nicht ausgefhrten Schnheitsreparaturen vom Vertragsschluss abgesehen hat (KG Berlin, Urt. v. 19. 2. 2004 – 8 U 185/03, KGR Berlin 2004, 175). 1803

" Rechnung oder Kostenvoranschlag mssen durch Aufmaß bzw. Massen

spezifiziert sein Zur Begrndung des Anspruchs auf Schadensersatz wegen unterlassener Schnheitsreparaturen ist ein spezifizierter Kostenvoranschlag oder eine entsprechende Rechnung erforderlich, die ein Aufmaß bzw. die Massen enthalten mssen (KG Berlin, Urt. v. 23. 7. 2001 – 20 U 487/00, GE 2001, 1402 = KGR Berlin 2002, 96). 1804

" Schadensersatz ohne vorherige Leistungsaufforderung mit Fristsetzung

– In AGB unwirksam Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Wohnraum, welche den Mieter ohne Nachfristsetzung zur Zahlung der Renovierungskosten an den Vermieter verpflichtet, sofern bei Kndigung des Mietvertrags die Schnheitsreparaturen nach dem vereinbarten Fristenplan rckstndig sind, ist gem. § 307 BGB unwirksam (OLG Karlsruhe, RE v. 24. 8. 1982 – 3 REMiet 3/82, WuM 1982, 291 = NJW 1982, 2829). 1805

" Vermieterwechsel – Ansprche, die vor Eigentumsbergang fllig wur-

den, verbleiben beim Verußerer Bei Verußerung des Mietobjekts stehen Schadensersatzansprche gegen den Mieter wegen unterbliebener Renovierung und Wiederherstellung des frheren Zustands der Mietrume dem bisherigen Vermieter und nicht dem Erwerber zu, wenn sie bereits vor dem Eigentumswechsel entstanden und fllig geworden sind (BGH, Urt. v. 19. 10. 1988 – VIII ZR 22/88, WuM 1989, 141 = MDR 1989, 247). 362

Rckbaupflicht des Mieters bei Vertragsende

Rz. 1810

" Vorteilsausgleichung – Keine Anrechnung von Leistungen des Nach-

1806

mieters auf Grund eigenen Vertrags Der Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz wegen pflichtwidrig unterlassener Schnheitsreparaturen entfllt nicht dadurch, dass der vom Vermieter beigebrachte Nachfolgemieter auf Grund seines Mietvertrags die Rume auf eigene Kosten renovieren lsst (BGH, Urt. v. 15. 11. 1967 – VIII ZR 150/65, BGHZ 49, 56 = NJW 1968, 491).

18. Rohrverstopfung

1807

" Vereinbarung anteiliger Haftung aller Mieter bei ungeklrter Verursa-

1808

chung – In AGB unwirksam Die Klausel in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag ber Wohnraum, nach der bei ungeklrter Verursachung einer Rohrverstopfung im Mehrfamilienhaus alle Mieter anteilig fr die Kosten der Schadensbeseitigung haften, ist unwirksam (OLG Hamm, RE v. 19. 5. 1982 – 4 REMiet 10/81, WuM 1982, 201 = MDR 1982, 851).

19. Rckbaupflicht des Mieters bei Vertragsende

1809

" Vertraglicher Wiederherstellungsanspruch erfordert Fristsetzung gem.

§ 281 BGB Ergibt sich die Pflicht des Mieters, bei Vertragsende den ursprnglichen Zustand der Mietsache wiederherzustellen, aus einer vertraglichen Verpflichtung zum Rckbau der von ihm vorgenommenen Vernderungen, so kann die Verletzung dieser Pflicht nur unter den Voraussetzungen von §§ 280, 281 BGB zu einem Schadensersatzanspruch des Vermieters fhren. Auf die Kosten der Wiederherstellung kann es dabei entgegen frherer Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 20. 10. 1976 – VIII ZR 51/75, WuM 1977, 65 = MDR 1977, 220; BGH, Urt. v. 16. 3. 1988 – VIII ZR 184/87, BGHZ 104, 6 = MDR 1988, 669; BGH, Urt. v. 12. 4. 1989 – VIII ZR 52/88, BGHZ 107, 179 = MDR 1989, 808) nicht ankommen, da diese lediglich zur Beurteilung des Vorliegens einer Hauptleistungspflicht i.S.v. § 326 BGB a.F. von Bedeutung sein konnten.

363

1810

Rz. 1811

1811 1812

Schadensersatzansprche des Vermieters

20. Sachverstndigenkosten " Sachverstndigenkosten zur Feststellung des Zustands der Mietrume

sind i.d.R. erstattungsfhig Kosten, die dem Vermieter dadurch entstehen, dass er nach Auszug des Mieters einen Sachverstndigen mit der Feststellung des Zustands der Mietrume beauftragt, sind im Rahmen eines bestehenden Schadensersatzanspruchs erstattungsfhig, sofern sie aus der Sicht des Geschdigten zur Wahrnehmung seiner Rechte erforderlich und zweckmßig waren. Der Vermieter muss sich grundstzlich nicht aus Kostengrnden auf andere, mglicherweise weniger geeignete Beweismittel, etwa Zeugen mit unsicherem Erinnerungsvermgen oder die Vorlage von Fotografien, verweisen lassen (BGH, Urt. v. 26. 5. 2004 – VIII ZR 77/03, WuM 2004, 466 = NZM 2004, 615).

1813

21. Schden der Mietsache ? Schadensersatzansprche des Vermieters: Abzug „neu fr alt“ (Rz. 1759)

1814

" Beweislast – Mieter, wenn Schaden infolge des Mietgebrauchs eingetre-

ten ist Bei einem Schaden in den Mietrumen trgt der Mieter gegenber dem Vermieter die Beweislast dafr, dass er die Schden nicht zu vertreten hat, wenn feststeht, dass die Mietrume infolge des Mietgebrauchs beschdigt wurden (BGH, Urt. v. 14. 4. 1976 – VIII ZR 288/74, BGHZ 66, 349 = WuM 1978, 90; BGH, Urt. v. 10. 7. 2002 – XII ZR 107/99, NJW 2002, 3234 = NZM 2002, 913) oder wenn die Schadensursache im unmittelbaren Einflussbereich des Mieters gesetzt wurde (BGH, Urt. v. 18. 5. 1994 – XII ZR 188/92, BGHZ 126, 124 = MDR 1994, 911; OLG Hamm, Urt. v. 15. 4. 1988 – 30 U 192/87, ZMR 1988, 300). 1815

" Beweislast – Mieter, wenn Schaden nicht allein durch vertragsgemßen

Gebrauch entstehen konnte Ist an der Mietwohnung ein Schaden eingetreten, der nicht allein durch die normale vertragsgemße Abnutzung entstehen kann, trifft den Mieter die Beweislast, dass die Verschlechterung der Mietsache nicht von ihm verschuldet worden ist, wenn nur eine Herkunft der Schadensursache aus dem seiner unmittelbaren Einflussnahme, Herrschaft und Obhut unterliegenden Bereich in Betracht kommt (OLG Karlsruhe, RE v. 9. 8. 1984 – 3 REMiet 6/84, WuM 1984, 267 = NJW 1985, 142) und eine nach Lage der Dinge mgliche Verursachung durch Dritte, fr die der Mieter nicht haftet – z.B. durch den Vormieter – ausgeschlossen ist (BGH, Urt. v. 3. 11. 2004 – VIII ZR 28/04, ZMR 2005, 116). 364

Schden der Mietsache

Rz. 1819

" Beweislast – Vermieter, wenn Schaden auch durch vertragsgemßen

1816

Gebrauch entstehen konnte Kann eine Verschlechterung oder Vernderung der Mietrume auch durch vertragsgemßen Gebrauch i.S.v. § 548 BGB verursacht sein, so hat der Vermieter zu beweisen, dass sie durch vertragswidrigen Gebrauch des Mieters herbeigefhrt wurde (OLG Saarbrcken, Urt. v. 25. 11. 1987 – 5 U 17/87, NJW-RR 1988, 652 = WuM 1989, 133). " Beweislast – Vermieter, wenn streitig ist, ob Schaden durch Mietge-

1817

brauch entstanden ist Ist streitig, ob vermietete Rume infolge des Mietgebrauchs beschdigt worden sind, trgt der Vermieter die Beweislast dafr, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muss der Vermieter ausrumen (BGH, Urt. v. 18. 5. 1994 – XII ZR 188/92, BGHZ 126, 124 = MDR 1994, 911). " Bodenkontamination – Ausgleichsanspruch nach BBodSchG ist durch

1818

§ 538 BGB ausgeschlossen Fhrt der vertragsgemße Gebrauch eines gewerblichen Mietobjekts zu Bodenkontaminationen, fr die der Mieter nach der vertraglich nicht abbedungenen Regelung von § 538 BGB nicht haftet, so ist auch ein Ausgleichsanspruch des Vermieters gem. § 24 Abs. 2 BBodSchG ausgeschlossen, da die Parteien durch den Mietvertrag eine andere Vereinbarung i.S.v. § 24 Abs. 2 Satz 2 BBodSchG getroffen haben (BGH, Urt. v. 28. 7. 2004 – XII ZR 163/03, ZMR 2004, 898). " Brandschaden – Regressverzicht des Feuerversicherers bei leichter Fahr-

lssigkeit des Mieters Hat der Mieter einen Brandschaden in den Mietrumen nur leicht fahrlssig verursacht, so ergibt die ergnzende Auslegung des Gebudeversicherungsvertrages zwischen Versicherer und Vermieter einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers gegenber dem Mieter. Dies gilt fr die Wohnraummiete (BGH, Urt. v. 8. 11. 2000 – IV ZR 298/99, BGHZ 145, 393 = MDR 2001, 272) und auch fr die Geschftsraummiete (BGH, Beschl. v. 12. 12. 2001 – XII ZR 153/99, VersR 2002, 433 = NZM 2002, 795) und ist unabhngig davon, ob der Mieter haftpflichtversichert ist (OLG Hamm, Urt. v. 9. 1. 2002 – 20 U 58/01, NZM 2002, 503 = OLGR Hamm 2002, 268). Daraus folgt, dass der Versicherer im Regressprozess beweisen muss, dass der Mieter den Brandschaden grob fahrlssig oder vorstzlich herbeigefhrt hat (BGH, Urt. v. 14. 2. 2001 – VIII ZR 292/98, NVersZ 2001, 230 = VersR 2001, 856).

365

1819

Rz. 1820 1820

Schadensersatzansprche des Vermieters

" Dbellcher in blichem Umfang – Beseitigungspflicht nur bei be-

stehender Renovierungsverpflichtung Zum vertragsgemßen Gebrauch i.S.v. § 538 BGB gehrt auch das Einschlagen von Ngeln, Haken und Dbeln im blichen Umfang, und zwar auch in Fliesen. Die Spuren dieser Maßnahmen muss der Mieter jedenfalls dann nicht beseitigen, wenn er zur Renovierung bei Vertragsende nicht verpflichtet ist (OLG Kln, Urt. v. 26. 11. 1991 – 22 U 97/91, OLGR Kln 1992, 113). 1821

" Haftung fr Schden durch Gegenstnde, die der Mieter eingebracht hat

– In AGB unwirksam Die Klausel in einem Formularmietvertrag fr Wohnrume, nach welcher der Mieter fr Schden haftet, die durch von ihm eingebrachte Gegenstnde verursacht werden, ist unwirksam. Denn die darin enthaltene verschuldensunabhngige Mieterhaftung widerspricht dem gesetzlichen Leitbild, welches eine Gefhrdungshaftung nicht vorsieht. Darber hinaus kehrt sie die gesetzliche Risikoverteilung unangemessen zu Lasten des Mieters um (OLG Frankfurt, Urt. v. 25. 9. 1997 – 1 U 41/96, WuM 1997, 609 = NZM 1998, 150). 1822

" Haftung fr einfache Fahrlssigkeit – Haftung fr Dritte richtet sich

nach § 278 BGB Soweit aus der frheren Rechtsprechung des BGH zur Haftungsbeschrnkung zugunsten des mit anteiligen Versicherungskosten belasteten Mieters (BGH, Urt. v. 13. 12. 1995 – VIII ZR 41/95, BGHZ 131, 288 = MDR 1996, 353; BGH, Urt. v. 26. 1. 2000 – XII ZR 204/97, NZM 2000, 688 = NJW-RR 2000, 1110) gefolgert wurde, dieser sei im Ergebnis so zu stellen, als ob er selbst versichert wre und hafte deshalb fr ein Verschulden Dritter nicht nach Maßgabe von § 278 BGB, sondern nur, soweit ihm in diesem Zusammenhang ein eigenes, zumindest grob fahrlssiges Verschulden zur Last gelegt werden knne (OLG Celle, Urt. v. 19. 3. 1998 – 2 U 184/96, ZMR 1998, 691 = OLGR Celle 1999, 35), lsst sich dies mit der neueren BGH-Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 3. 11. 2004 – VIII ZR 28/04, ZMR 2005, 116) nicht mehr vereinbaren. 1823

" Haftung fr einfache Fahrlssigkeit – Haftungserleichterung gilt nicht

fr Besucher des Mieters Ein Besucher des Mieters, der einen Schaden an der Mietsache verursacht, war schon durch die frhere Rechtsprechung zur Haftungsbeschrnkung des mit anteiligen Kosten der Gebudeversicherung belasteten Wohnungsmieters (BGH, Urt. v. 13. 12. 1995 – VIII ZR 41/95, BGHZ 131, 288 = MDR 1996, 353; BGH, Urt. v. 26. 1. 2000 – XII ZR 204/97, NZM 2000, 688 = NJW-RR 2000, 1110) nicht von einer unbeschrnkten Inanspruchnahme durch den geschdigten Eigentmer und dessen Gebudeversicherung geschtzt (OLG Hamm, Urt. v. 14. 9. 2000 – 6 U 87/00, ZMR 2001, 183 = MDR 2001, 275). Daran hat auch 366

Schden der Mietsache

Rz. 1828

die neuere BGH-Rechtsprechung nichts gendert, da diese dem Mieter eine Haftungserleichterung nur verschafft, wenn ein Regress des Gebudeversicherers nicht in Betracht kommt (BGH, Urt. v. 3. 11. 2004 – VIII ZR 28/04, ZMR 2005, 116). " Haftung fr einfache Fahrlssigkeit – Vermieter muss i.d.R. Gebude-

1824

versicherung in Anspruch nehmen Entgegen frherer Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 13. 12. 1995 – VIII ZR 41/95, BGHZ 131, 288 = MDR 1996, 353; BGH, Urt. v. 26. 1. 2000 – XII ZR 204/97, NZM 2000, 688 = NJW-RR 2000, 1110) fhrt die Beteiligung des Mieters an den Kosten der Gebudeversicherung nicht zu einer stillschweigenden Beschrnkung seiner Haftung gegenber dem Vermieter auf Vorsatz und grobe Fahrlssigkeit. Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, den Gebudeversicherer und nicht den Mieter in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat (BGH, Urt. v. 3. 11. 2004 – VIII ZR 28/04, ZMR 2005, 116). " Mngelanzeige, Unterlassung – Kein Schadensersatz, wenn Kenntnis

1825

des Vermieters anzunehmen ist Ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Mngelanzeige gem. § 536c Abs. 2 S. 1 BGB besteht nicht, wenn der Mieter ohne Verschulden davon ausgehen darf, dass der Vermieter den Mangel kennt (OLG Dsseldorf, Urt. v. 25. 9. 2001 – 24 U 14/01, GE 2002, 1262 = DWW 2002, 274). " Parkett – Eindrcke von Pfennigabstzen – Bei Geschftsraum vertrags-

1826

gemßer Gebrauch Der Mieter von Geschftsraum haftet nicht fr Schden am Parkett durch Pfennigabstze, da diese noch als Folge vertragsgemßen Gebrauchs zu werten sind (OLG Karlsruhe, Urt. v. 26. 9. 1996 – 11 U 13/96, WuM 1997, 211 = NJWRR 1997, 139). " Parkett – Kratzer und Schmarren im Parkett des Eingangsbereichs –

1827

Vertragsgemßer Gebrauch Kratzer und Schmarren im Parkett des Eingangsbereich einer Wohnung sind grundstzlich als vertragsgemße Abnutzung zu behandeln (OLG Dsseldorf, Urt. v. 16. 10. 2003 – 10 U 46/03, WuM 2003, 621 = ZMR 2003, 921). " Rauchen im Bett – Vor dem Einschlafen grob fahrlssig, nach dem

Aufwachen u.U. nur leicht fahrlssig Whrend das Rauchen im Bett vor dem Einschlafen, insbesondere im Zustand der bermdung, als grob fahrlssig einzustufen ist, gilt dies nicht ohne weiteres, wenn der Mieter nach dem Aufwachen im Bett eine Zigarette raucht und 367

1828

Rz. 1829

Schadensersatzansprche des Vermieters

dann das Haus verlsst, ohne zuvor das Bett auf Glutreste untersucht zu haben (OLG Dsseldorf, Urt. v. 18. 5. 1999 – 24 U 77/98, ZMR 2001, 179 = OLGR Dsseldorf 2001, 167). 1829

" Verursachung durch Mietgebrauch – Nicht immer dann, wenn Schaden

in den Mietrumen entsteht Die Schadensursache folgt nicht schon dann aus dem Mietgebrauch, wenn feststeht, dass der Schaden in den Mietrumen entstanden ist. Zwar liegen die Mietrume in der Obhut und in dem Einflussbereich des Mieters; allein deshalb fallen aber nicht alle denkbaren Ursachen dem Mieter zur Last. Kommt z.B. auch ein Defekt an der Elektroinstallation oder dem Sicherungskasten in den Mietrumen in Betracht, so muss der Vermieter diese mgliche Ursache ausrumen (OLG Mnchen, Urt. v. 15. 1. 1997 – 3 U 5356/96, NJW-RR 1997, 1031 = OLGR Mnchen 1997, 123). 1830

" Wasserschaden durch Auslaufen unbeaufsichtigter Waschmaschine –

Grob fahrlssig Der Mieter hat einen Wasserschaden durch Auslaufen seiner ohne besondere Sicherungseinrichtungen versehenen Waschmaschine grob fahrlssig verursacht, wenn er whrend ihres Betriebs fr lngere Zeit die Wohnung verlsst (OLG Karlsruhe, Urt. v. 4. 10. 1990 – 12 U 73/90, VersR 1992, 114).

1831

22. Schadensminderung ? Schadensersatzansprche des Vermieters: Mietausfall nach fristloser Kndigung (Rz. 1780)

1831a 1831b

23. Schlsselverlust " Verschuldensunabhngiger Schadensersatz fr Auswechslung der Tr-

schlsser – In AGB unwirksam Die Klausel in einem Formularmietvertrag ber Wohnraum, nach welcher der Vermieter ohne Rcksicht auf ein Verschulden des Mieters berechtigt ist, bei unterbliebener Rckgabe von Wohnungsschlsseln nach Fristsetzung Ersatzschlssel oder neue Schlsser auf Kosten des Mieters zu beschaffen, benachteiligt den Mieter unangemessen i.S.v. § 207 BGB und ist unwirksam (OLG Brandenburg, Urt. v. 12. 5. 2004 – 7 U 165/03, NZM 2004, 905). Denn die formularmßige berbrdung verschuldensunabhngiger Haftung auf den Vertragspartner des Formularverwenders widerspricht grundstzlich der gesetzlichen 368

Verjhrung von Ersatzansprchen

Rz. 1836

Risikoverteilung. Allein das Interesse des Verwenders, Risiken aus der Sphre des Vertragspartners von sich abzuwlzen, reicht ohne Hinzutreten besonderer Umstnde nicht aus, die Angemessenheit einer uneingeschrnkten Zufallshaftung zu begrnden (BGH, Urt. v. 1. 4. 1992 – XII ZR 100/91, WuM 1994, 191 = MDR 1992, 643).

24. bergabeprotokoll bei Vertragsbeginn

1832

? Schadensersatzansprche des Vermieters: Abnahmeprotokoll bei Vertragsende (Rz. 1757) " Mngel außerhalb des Protokolls muss der Mieter beweisen

1833

Haben die Parteien bei Mietbeginn den Zustand der Mietrume in einem gemeinsam unterzeichneten bergabeprotokoll festgehalten, so hat der Mieter die Beweislast dafr, dass ein im Protokoll nicht erwhnter Mangel bei bergabe der Rume gleichwohl vorhanden war (OLG Dsseldorf, Urt. v. 27. 3. 2003 – 10 U 64/02, GE 2003, 1080 = OLGR Dsseldorf 2003, 435).

25. Verjhrung von Ersatzansprchen

1834

? Abwicklung des beendeten Mietvertrags: Rckgabe der Mietrume gem. § 546 BGB (Rz. 315) " Anspruch entsteht erst nach Rckgabe – Kurze Verjhrung beginnt erst

1835

mit Entstehung des Anspruchs Die kurze Verjhrung des § 548 BGB gilt auch fr Ansprche, die erst nach Rckgabe der Mietsache entstehen, dem beendeten Vertrag jedoch noch zuzuordnen sind. In diesem Fall beginnt die Frist abweichend von § 548 BGB nicht mit der Rckgabe der Mietsache, sondern mit der Entstehung des Anspruchs (OLG Koblenz, Urt. v. 26. 6. 2003 – 5 U 192/03, WuM 2003, 445 = OLGR Koblenz 2003, 428). " Anspruch entsteht erst nach Vertragsende – Kurze Verjhrung

1836

Auf dem Mietvertrag beruhende Ansprche des Vermieters wegen Vernderung oder Verschlechterung der Mietsache verjhren auch dann innerhalb von sechs Monaten seit Rckgabe der Mietsache, wenn sie erst nach Beendigung des Vertrags entstanden sind (BGH, Urt. v. 29. 4. 1970 – VIII ZR 29/69, BGHZ 54, 34 = NJW 1970, 1182).

369

Rz. 1837 1837

Schadensersatzansprche des Vermieters

" Anspruchskonkurrenz – Auch fr Ansprche aus Eigentum und uner-

laubter Handlung gilt § 548 BGB Die kurze Verjhrung gem. § 548 BGB gilt nicht nur fr mietvertragliche oder mietvertragshnliche Ansprche, sondern auch fr konkurrierende Ansprche aufgrund desselben Sachverhalts, die auf Eigentum oder unerlaubte Handlung gesttzt werden (BGH, Urt. v. 7. 2. 2001 – XII ZR 118/98, NJ 2001, 535; BGH, Urt. v. 31. 1. 1967 – VI ZR 105/65, BGHZ 47, 53 = MDR 1967, 481). 1837a

" Beginn mit gescheiterter Rckgabe, wenn Vermieter Termin nicht

wahrnimmt, aber Zugang zur Mietsache hat Hat der Vermieter einen angebotenen Termin zur Rckgabe der gerumten Mietrume nicht wahrgenommen, so beginnt die Verjhrung gem. § 548 Abs. 1 S. 1 BGB bereits mit der gescheiterten Rckgabe, wenn der Vermieter mittels eines eigenen Schlssels die Mietrume jederzeit ungehindert betreten kann (OLG Mnchen, Urt. v. 13. 3. 2003 – 19 U 4540/02, WuM 2003, 279). 1838

" Beginn mit Rckgabe – Auch bei versteckten Mngeln Die kurze Verjhrung des § 548 Abs. 1 BGB fr Ersatzansprche des Vermieters beginnt selbst dann mit der Rckgabe der Mietsache, wenn die vom Mieter zu verantwortende Vernderung oder Verschlechterung bei der Rckgabe noch nicht erkennbar ist (OLG Frankfurt, Urt. v. 8. 6. 2001 – 24 U 198/00, WuM 2001, 397 = OLGR Frankfurt 2001, 201).

1839

" Beginn mit Rckgabe – Auch Schadensersatz gem. § 281 BGB – Anders

als nach altem Schuldrecht Die Verjhrung der Ersatzansprche des Vermieters beginnt gemß §§ 548 Abs. 1 S. 2, 200 S. 1 BGB auch dann mit Rckgabe der Mietsache, wenn die Ansprche erst zu einem spteren Zeitpunkt entstehen (BGH, Urt. v. 19. 1. 2005 – VIII ZR 114/04, WuM 2005, 126). Die frhere Rechtsprechung, nach der die Verjhrung eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters wegen unterlassener Schnheitsreparaturen erst mit seiner Entstehung durch Ablauf einer zur Erfllung gesetzten Frist (§ 326 BGB a.F.) oder durch Erfllungsverweigerung des Mieters begann (BGH, Urt. v. 12. 4. 1989 – VIII ZR 52/88, BGHZ 107, 179 = MDR 1989, 808; BGH, Urt. v. 9. 2. 2000 – XII ZR 202/97, NZM 2000, 547; KG Berlin, RE v. 2. 12. 1996 – 8 REMiet 3802/96, WuM 1997, 32 = KGR Berlin 1997, 259), ist nach neuem Schuldrecht nicht mehr anwendbar. 1840

" Beginn mit Rckgabe – Auch, wenn Mietvertrag rechtlich noch nicht

beendet ist Der Lauf der kurzen Verjhrung beginnt, wenn der Vermieter den Besitz an der Mietsache zurckerlangt und dadurch in die Lage versetzt wird, sich ungestrt ein umfassendes Bild von eventuellen Mngeln, Vernderungen und Ver370

Verjhrung von Ersatzansprchen

Rz. 1844

schlechterungen der Mietsache zu machen (BGH, Urt. v. 10. 5. 2000 – XII ZR 149/98, WuM 2000, 419 = MDR 2000, 1068). Ob das Mietverhltnis rechtlich schon beendet ist, spielt keine Rolle (OLG Dsseldorf, Urt. v. 30. 4. 2001 – 24 U 105/00, GE 2002, 1196). " Beginn mit Rckgabe – Auch, wenn Wiederherstellung ursprnglichen

1841

Zustands nur auf Verlangen geschuldet ist Auch wenn der Pchter zur Wiederherstellung des ursprnglichen Zustands der Pachtsache nur auf Verlangen des Verpchters verpflichtet ist, beginnt die kurze Verjhrung des Anspruchs bereits mit Rckgabe der Pachtsache und nicht erst mit dem Wiederherstellungsverlangen (BGH, Urt. v. 7. 11. 1979 – VIII ZR 291/78, WuM 1980, 106 = MDR 1980, 306). " Beginn mit Rckgabe – Nicht schon, wenn Vermieter vor Vertragsende

1842

Mietsache besichtigen kann Fr den Beginn der Verjhrung durch Rckgabe der Mietsache gengt es nicht, dass der Vermieter vor Vertragsende bei fortbestehendem Besitz des Mieters Gelegenheit zur Besichtigung der Mietrume erhlt (BGH, Urt. v. 10. 7. 1991 – XII ZR 105/90, WuM 1991, 550 = MDR 1992, 159; OLG Frankfurt, Urt. v. 15. 2. 2001 – 1 U 190/99, OLGR Frankfurt 2001, 319). " Hemmung/Unterbrechung – Hilfsweise Geltendmachung gengt

1843

Die Verjhrung des Schadensersatzanspruchs wird auch dadurch unterbrochen, dass dieser zunchst nur hilfsweise geltend gemacht wird (BGH, Urt. v. 9. 2. 2000 – XII ZR 202/97, NZM 2000, 547). " Hemmung/Unterbrechung – Mahnbescheid – Nur, wenn Anspruch un-

verwechselbar bezeichnet ist Ein Mahnbescheid hat nur dann verjhrungsunterbrechende Wirkung, wenn im Antrag der Anspruch so individualisiert ist, dass er von anderen Ansprchen unterscheidbar ist und der Schuldner sich dagegen zur Wehr setzen kann (BGH, Urt. v. 17. 12. 1992 – VII ZR 84/92, NJW 1993, 862 = MDR 1993, 381). Es gengt deshalb nicht, wenn der Anspruch als „Schadensersatz aus Mietvertrag“ bezeichnet wird (KG Berlin, Urt. v. 16. 9. 2002 – 8 U 62/01, WuM 2002, 614 = GE 2002, 1490; LG Mannheim, Urt. v. 14. 4. 1999 – 4 S 155/98, WuM 1999, 460) oder wenn auf ein vorprozessuales Schreiben Bezug genommen wird, in dem auch andere Ansprche geltend gemacht werden (KG Berlin, Beschl. v. 21. 5. 2001 – 8 W 109/01, GE 2001, 989).

371

1844

Rz. 1845 1845

Schadensersatzansprche des Vermieters

" Hemmung/Unterbrechung – Mietausfall – Zahlungsklage unterbricht

nicht fr knftigen Ausfall Eine vor Ablauf der Verjhrung erhobene Zahlungsklage auf Ersatz des Mietausfallschadens wegen Verletzung von Renovierung- oder Instandsetzungsarbeiten bei Vertragsende hemmt die Verjhrung nur im Umfang des rechtshngigen Teils des Schadens, nicht jedoch hinsichtlich des weiter entstehenden Schadens. Der Vermieter muss daher wegen knftiger, zeitlich noch nicht berschaubarer Mietausflle Feststellungsklage erheben (BGH, Urt. v. 19. 11. 1997 – XII ZR 281/95, WuM 1998, 155 = MDR 1998, 272). Anderslautende frhere Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 23. 11. 1994 – XII ZR 150/93, BGHZ 128, 74 = MDR 1995, 140) ist damit berholt. 1846

" Hemmung/Unterbrechung – Nicht ohne weiteres bei erneuter berlas-

sung der Rume an Mieter Die einmal in Gang gesetzte Verjhrung gem. § 548 Abs. 1 BGB wird ohne besondere Abrede durch erneute berlassung der Rume an den Mieter – z.B. zur Renovierung oder Mngelbeseitigung – weder gehemmt noch unterbrochen (OLG Dsseldorf, Urt. v. 30. 4. 2001 – 24 U 105/00, GE 2002, 1196). 1847

" Hemmung/Unterbrechung – Zahlungsklage aufgrund Kostenvoran-

schlag unterbricht auch fr sptere Mehrkosten Hat der Vermieter zunchst den durch Kostenvoranschlag oder Sachverstndigenschtzung ermittelten Schadensbetrag einklagt, unterbricht die Klageerhebung die Verjhrung auch hinsichtlich der Mehrbetrge, die sich spter aufgrund der tatschlichen Rechnungsbetrge ergeben und durch Klageerweiterung geltend gemacht werden (BGH, Urt. v. 17. 9. 1979 – VIII ZR 193/78, ZMR 1980, 24 = MDR 1980, 137; OLG Dsseldorf, Urt. v. 27. 6. 2000 – 24 U 140/99, ZMR 2001, 267 = OLGR Dsseldorf 2001, 200). 1848

" Schutzbereich des Mietvertrags – Einbezogener Dritter kann sich auf

kurze Verjhrung berufen Die Einbeziehung eines Dritten in die Schutzwirkung des Mietvertrags hat nicht nur zur Folge, dass der Dritte den Vermieter auf Schadensersatz wegen Verletzung von Vertragspflichten in Anspruch nehmen kann, sondern auch, dass er sich gegenber einem Schadensersatzanspruch des Vermieters auf die kurze Verjhrungsfrist des § 548 BGB berufen kann (BGH, Urt. v. 29. 3. 1978 – VIII ZR 220/76, BGHZ 71, 175 = MDR 1978, 659; BGH, Urt. v. 19. 9. 1973 – VIII ZR 175/72, BGHZ 61, 227 = MDR 1974, 36; BGH, Urt. v. 21. 6. 1988 – VI ZR 150/87, ZMR 1988, 419 = MDR 1989, 55).

372

Verjhrung von Ersatzansprchen

Rz. 1853

" Umfang – Schden an Eigentum Dritter ohne erkennbaren Bezug zum

1849

Mietobjekt – Keine kurze Verjhrung Hat der Mieter durch Verletzung von Obhutspflichten Schden am Eigentum Dritter verursacht, die keinen fr den Vermieter erkennbaren Bezug zum Mietobjekt selbst haben, so ist § 548 Abs. 1 BGB nicht anwendbar auf den Rckgriffsanspruch des Vermieters, der von dem Dritten auf Schadensersatz in Anspruch genommen wird. Dies hat der BGH fr den Fall entschieden, dass auf dem Mietgrundstck ausgelaufenes l Schden an einer entfernt liegenden Fischzuchtanlage eines Dritten verursacht (BGH, Urt. v. 24. 11. 1993 – XII ZR 79/92, BGHZ 124, 186 = MDR 1994, 160). " Umfang – Schden auch an nicht mitvermieteten Gebudeteilen – Ein-

1850

heitlich kurze Verjhrung Hat der Mieter durch Verletzung seiner Obhutspflichten Schden nicht nur am Mietobjekt selbst, sondern auch an sonstigen Gebudeteilen verursacht, so gilt fr smtliche Schden einheitlich die kurze Verjhrung (BGH, Urt. v. 19. 9. 1973 – VIII ZR 175/72, BGHZ 61, 227 = MDR 1974, 36). " Umfang – Schden nur an nicht mitvermietetem Vermietergrundstck

1851

– Kurze Verjhrung u.U. gemß Vertrag Hat der Mieter Schden durch Verletzung seiner Obhutspflichten nicht am Mietobjekt selbst, sondern ausschließlich an einem Nachbargrundstck des Vermieters verursacht, so gilt fr den entsprechenden Schadensersatzanspruch des Vermieters nicht ohne weiteres die kurze Verjhrung des § 548 Abs. 1 BGB, sofern sich nicht aus dem Vertrag ergibt, dass der Mieter dem Vermieter auch fr Schden einzustehen hat, die an nicht zum Mietgegenstand gehrigen Sachen entstehen (BGH, Urt. v. 8. 12. 1982 – VIII ZR 219/81, BGHZ 86, 71 = MDR 1983, 396). " Vollmachtloser Vertreter – Kurze Verjhrung gilt auch fr ihn bei An-

1852

sprchen gem. § 179 Abs. 1 1. Alt. BGB Die kurze Verjhrungsfrist des § 548 BGB findet auch zugunsten eines vollmachtlosen Vertreters Anwendung, der gem. § 179 Abs. 1 1. Alt. BGB wie ein Mieter fr die Verschlechterung der Mietsache haftet. Denn durch diese Bestimmung soll dem Gegner keine gnstigere Stellung als im Falle des wirksamen Vertragsschlusses mit dem Vertretenen verschafft werden (BGH, Urt. v. 19. 11. 2003 – XII ZR 68/00, WuM 2004, 21 = MDR 2004, 268). " Wiederherstellung des vorherigen Zustands – Ansprche wegen Unter-

lassung fallen unter § 548 BGB Unter die kurze Verjhrung des § 548 BGB fallen auch Ersatzansprche wegen Unterlassung der vertraglich bernommenen Wiederherstellung des frheren 373

1853

Rz. 1854

Schadensersatzansprche des Vermieters

Zustandes der Miet- oder Pachtrume (BGH, Urt. v. 8. 12. 1982 – VIII ZR 219/ 81, BGHZ 86, 71 = MDR 1983, 396; BGH, Urt. v. 7. 11. 1979 – VIII ZR 291/78, WuM 1980, 106 = MDR 1980, 306). 1854

" Zerstrung des Mietobjekts – Keine kurze Verjhrung, wenn Wieder-

herstellung ausgeschlossen ist Die kurze Verjhrung gem. § 548 Abs. 1 BGB kommt nur dann nicht zur Anwendung, wenn wegen vlliger Zerstrung des Miet- oder Pachtobjekts – z.B. infolge eines Brands – seine Rckgabe ausgeschlossen ist. Dieser Fall liegt nicht schon dann vor, wenn ein wirtschaftlicher Totalschaden anzunehmen ist, weil die Kosten des Wiederaufbaus hher sind als der Zeitwert des Gebudes vor dem Brand, sondern erst dann, wenn keine Mglichkeit der Wiederherstellung mehr besteht (BGH, Urt. v. 17. 6. 1993 – IX ZR 206/92, WuM 1993, 535 = MDR 1993, 1126; BGH, Urt. v. 15. 6. 1981 – VIII ZR 129/80, WuM 1981, 262 = MDR 1982, 135).

1855

26. Versptete Rckgabe ? Schadensersatzansprche des Vermieters: Mietausfall wegen verspteter Rckgabe (Rz. 1796)

1856

" Rumungsfristgewhrung durch Vermieter schließt Verzug nur aus,

wenn Rumungsanspruch gestundet ist Gewhrt der Vermieter von Geschftsraum dem Mieter im Anschluss an dessen Verurteilung zur Rumung und Herausgabe in einem außergerichtlichen Vergleich eine Rumungsfrist, so ist er mit der Geltendmachung von Versptungsschden nur dann ausgeschlossen, wenn die Vereinbarung nicht nur einen Verzicht auf Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, sondern eine Stundung des Rumungsanspruchs beinhaltet (BGH, Urt. v. 29. 4. 1987 – VIII ZR 258/86, ZMR 1987, 287 = MDR 1987, 926). 1857

" Schadensersatz umfasst auch Aufwendungen infolge verspteter ber-

gabe von Eigentmer an Erwerber Kommt der Mieter mit der Rckgabe des Mietobjekts in Verzug, so kann der Schadensersatzanspruch des Vermieters auch die Aufwendungen umfassen, die ihm dadurch entstehen, dass er seinerseits wegen nicht fristgerechter bergabe an den Erwerber der Mietsache von diesem auf Herausgabe verklagt wird (OLG Dsseldorf, Urt. v. 8. 1. 1998 – 10 U 223/96, WuM 1998, 219 = OLGR Dsseldorf 1998, 149).

374

Wasserschaden

Rz. 1861

" Vermieterwechsel – Rumungsverzug nach Vermieterwechsel – Scha-

1858

densersatz steht Erwerber zu Der Schadensersatzanspruch wegen Rumungsverzugs des Mieters steht auch dann dem Erwerber der Mietsache zu, wenn der Mietvertrag vor dem Eigentumswechsel aufgrund einer von dem Verußerer erklrten Kndigung beendet worden ist (BGH, Urt. v. 28. 6. 1978 – VIII ZR 139/77, BGHZ 72, 147 = MDR 1979, 134).

27. Vertragsverletzungen des Mieters

1859

" Abmahnung ist (anders als bei fristl. Kndigung) fr Schadensersatzan-

1860

spruch nicht erforderlich Schadensersatzansprche wegen Verletzung mietvertraglicher Pflichten sind – anders als eine darauf gesttzte fristlose Kndigung – nicht von einer Abmahnung oder Androhung abhngig (BGH, Urt. v. 28. 10. 1987 – VIII ZR 383/86, WuM 1988, 52 = MDR 1988, 309; BGH, Urt. v. 11. 2. 1981 – VIII ZR 312/79, MDR 1981, 839 = NJW 1981, 1264).

28. Wasserschaden

1861

? Schadensersatzansprche des Vermieters: Schden der Mietsache (Rz. 1813)

375

Stichwortverzeichnis Die Zahlen verweisen auf die Randnummern Abbuchungsermchtigung – Einzugsermchtigung (siehe dort) – Unwirksame AGB-Klausel 1486 Abgeltung noch nicht flliger Renovierung – Abwendung durch Vornahme, AGB 1586, 1588 – Abwendung durch Vornahme, fachgerechte Ausfhrung 1587 – Ausdrckliche Vereinbarung 1588a – Bezifferung des Anspruchs 1589 – Kostenvoranschlag des Vermieters 1590 – Wirksamkeitsvoraussetzungen von AGB 1585 Abgeltung wegen Umbaus der Mietrume – Abwendung, Ausschluss 1593 – Berechnung 1593a – Geldersatz statt Vornahme 1592 Abmahnung/Fristsetzung vor Kndigung – Bezeichnung der Vertragsstrungen 743 – Entbehrlichkeit der Abmahnung 743a f. – Geringfgige Beeintrchtigung 925a – Ordentliche Wohnraumkndigung 926 – Vollmacht 745 Abnahmeprotokoll bei Vertragsende – Ausschlusswirkung 1758 Abrechnungsfrist fr Betriebskosten – Korrektur nach Fristablauf 362c – Wahrung durch formell ordnungsgemße Abrechnung 362b Abrechnungsfrist fr Kaution – Abkrzung der Frist 653 – Regelmßige Hchstfrist 654 f.

Abrechnungszeitraum – Abweichung von Ablesezeitraum bei Heizkosten 364 – Teilabrechnung, Unzulssigkeit 365 Abtretung – Herausgabeanspruch aus § 985 BGB 928 – Hinterlegung bei unklarer Abtretung 1502 – Kaution 657 – Kndigungsrecht, Umdeutung 747 – Mietforderungen 1488 ff. – Rechte gegen Untermieter 3 – Rechte u. Pflichten aus Mietvertrag 2 – Rckgabeanspruch aus § 546 BGB 283, 316, 330, 929 Abzug „neu fr alt“ – Teppichboden 1760 – Umfang des Abzugs 1761 Allgemeine Geschftsbedingungen – Aushandeln 5 f. – Bestimmtheitsgebot 7 – Individualteile von AGB 8 – Summierungseffekt 9 – Verwender 10 – Vorformulierte Klausel 11 f. Alterungszuschlag zu Mietspiegelwerten – Stichtagsdifferenz 1363 – Teilunwirksamkeit des Erhhungsverlangens 1247 nderungskndigung – Sittenwidrigkeit 931 Anerkenntnis des Rumungsanspruchs ? Veranlassung zur Klageerhebung Anfnglicher Mangel – Garantiehaftung (siehe dort) – Gewhrleistungsverzicht in AGB 497 Anfangsrenovierung – AGB-Klauseln 1595 f. 377

Stichwortverzeichnis

Anfechtung – Mietvertrag 25 ff. – Nutzungsentschdigung 307 – Rumungsvergleich 1076 f. – Risikoabgeltung fr Nachmieter 95 – Tilgungsbestimmung 1521 – Zustimmung zu Mieterwechsel 68 Angemessene Miete fr Geschftsraum – Allgemeiner Grundsatz 1249 Anlage der Kaution – Anlagepflicht bei Geschftsraum 659 – Verletzung als Untreue 660 f. Annahme von Vertragsangebot – Abndernde Annahme 15 – Konkludente Annahme durch Untermieter 17 – Rechtzeitige Annahme 16 – Versptete Annahme 18 – Vertragsschluss unter Abwesenden 262 Anzeigepflicht ? Mngelanzeige Apothekengesetz – Verbot der Verpachtung 20 – Verbot umsatzorientierter Mietvertrge 21 Aufhebung ? Mietaufhebungsvereinbarung Aufklrungspflicht des Hauptmieters – Zahlungsverzug im Hauptmietverhltnis 26 Aufklrungspflicht des Mieters – Grenzen der Offenbarung 23 Aufklrungspflicht des Vermieters – Knftige Gebrauchsbeeintrchtigung 25 – Zwangsverwaltung u. Zwangsversteigerung 27 Aufrechnung – Ankndigungspflicht 1492, 1494 – Aufrechnungsbeschrnkung 1495, 1497 – Aufrechnungsbeschrnkung/Vorauszahlungsklausel 1544 – Aufrechnungsverbot 1493, 1496 378

– Aufrechnungsverbot, streitige Forderungen 521 – Kaution, Mieter 663 – Kaution, Mietermehrheit 691 f. – Kaution, Vermieter 665 ff. – Kaution, Zwangsverwaltung 740 – Kndigung wegen Zahlungsverzugs 1165, 1182 Aufstockung der Kaution – Anpassung bei Geschftsraummiete 669 Aufwendungsersatz – Bereicherungsanspruch des Mieters 265 – Vermieterwechsel 266 – Verjhrung 267, 336 ff. – Vorzeitige Vertragsbeendigung 268 Aufzug – Durchgehender Betrieb in Brohaus 501 Auskunft – Nutzer der Mietrume 1081 – Vermieterpfandrecht 706 Auslauffrist bei fristloser Kndigung – Allgemeiner Grundsatz 765 – Angemessenheit 766 – Unbestimmte Auslauffrist 857 Aussetzung der Vollziehung bei Rechtsbeschwerde – Voraussetzungen 1197 Barkaution – Ersetzung durch Brgschaft 671 Baukostenzuschuss – Vorzeitige Vertragsbeendigung 270 Baulrm – Unterlassungsanspruch des Mieters 1567 Bauliche Vernderungen durch Mieter – Allgemeiner Grundsatz 1382 Bedarfsklauseln – bergabe unrenovierter Wohnung, AGB 1598 Bedingter Kndigungsausspruch – Ausnahmsweise Zulssigkeit 749

Stichwortverzeichnis

Befristeter Kndigungsausschluss – Beiderseitiger Ausschluss 848 – Einseitiger Ausschluss 849 Befristeter Vertrag – Kndigungswiderspruch nach Sozialklausel 1241 – Mieterhhung 1260 – Vertrag auf Lebenszeit 222 – Widersprchlichkeit 29 Befristeter Vertrag mit Verlngerungsklausel – Beendigungstermin 752 – Kndigung/Widerspruch 753 Begrenzung der Kaution – Brgschaft Dritter 674 – Teilunwirksame berhhung 673, 675 Begrndung der Wohnraumkndigung – Bezugnahme auf frhere Kndigung 936 – Bezugnahme auf Kenntnis des Mieters 935 – Eigenbedarfsperson, Erlangungsinteresse 937 – Eigenbedarfsperson, Identitt 938 – Eigenbedarfsperson, Wohnverhltnisse 939 – Eigennutzungswunsch, Darlegung 940 – Nachschieben von Grnden 941 f. – Verwertung durch Abbruch 943 – Verwertung durch Verkauf 944 – Verwertung unter Zweckentfremdung 945 Begrndung fristloser Kndigung – Geschftsraum, Nachschieben von Grnden 755 – Wohnraum, Anforderungen 756 Beheizung – Ersatzbeheizung 504 – Minderung der Heizkosten 505 – Zwangsvollstreckung 506 Behinderter Mieter – Erlaubnis zum Einbau von Treppenlift 1430

Behrdliche Genehmigung – Ausbauverpflichtung des Mieters 510 – Bauliche Beschaffenheit 511 – Fristlose Kndigung wegen Gebrauchsentziehung 861 f. – Nichterteilung, AGB-Klauseln 508 f. – ffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschrnkung (siehe dort) Belegeinsicht – Bestreiten des Kostenanfalls 367 – Verweigerung der Belegeinsicht 368 – Zwangsvollstreckung 462 Belftung – Pflichten des Wohnraummieters 1384 Berechtigtes Interesse zur Kndigung – Begrndung der Wohnraumkndigung (siehe dort) – Interessenabwgung 947 – Prfungsumfang 948 Bereicherungsanspruch des Mieters – Aufwendungen auf Mietsache 265 – Baukostenzuschuss 270 – Vorzeitige Vertragsbeendigung 268 Beschrnkung der Mieterhhungsmglichkeit – Geltung fr Ersteher 1251 Beseitigung von Einrichtungen – Einbau auf Kosten des Vermieters 274 – Einbau mit Zustimmung des Vermieters 273 Besitzrecht des Mieters – Verhltnis zu Rckgabeanspruch 950 – Vertragsschluss durch Nichteigentmer 951 f. – Vorvertrag 953 Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung ? Klage auf knftige Rumung Betreutes Wohnen – Separate Kndigung der Betreuung 851 Betriebsbedarf – Kndigung betriebsfremden Mieters 956 379

Stichwortverzeichnis

Betriebskostenabrechnung – Allgemeine Grundstze 355 – Belege 356 – Flligkeit der Nachforderung 357 f. – Korrektur der Abrechnung 362b f. – Korrektur/Einwendungen nach Saldoausgleich 359 – Korrektur falscher Flchenangabe 405 – Mehrwertsteuer auf abgerechnete Betriebskosten 360 – Rckforderung wegen Nichtabrechnung 407 ff. – Vorauszahlungen des Mieters 361 – Wirtschaftseinheit 362 – Zurckbehaltungsrecht wegen Nichtabrechnung 453 ff. Betriebskostenerhhung – Erhhung und Neueinfhrung 387 – Regelungsumfang von § 560 BGB 1253 Betriebskostenklage – Rechtliches Gehr 395 Betriebskostennachforderung – Ausschlussfrist bei Wohnraum 401b – Fristlose Kndigung 1168 – Verjhrung 430 Betriebskostenvereinbarung – Bestimmtheitserfordernis 370, 382 f. – Bezugnahme auf II. BV 371 – Centermanagement bei Einkaufszentrum 372 – Gartenpflege 375 f. – Grundbesitzabgaben 377 – Grundsteuer 378 f. – Konkludente Vereinbarung 397 f. – Oberflchenwasser 374 – Rechtsschutzversicherung 380 – Umlagefhigkeit (siehe dort) – Umlegungsmaßstab (siehe dort) – Ungezieferbekmpfung 384 – Versicherungen 381 – Verwaltungskosten 385 – Wrmelieferung 373 380

Betriebskostenvorauszahlungen – Anpassungsvorbehalt des Vermieters 439 – Mehrwertsteuer 440 – Rckstand 441 f. – berhhte Vorauszahlung 443 – Unpfndbarkeit 428 – Zu geringe Vorauszahlung 444 f. Betriebspflicht – Einstweilige Verfgung 1389 ff. – Ende der Betriebspflicht 1392 f. – Fristlose Kndigung 958 – Gaststtte/Ladenlokal 1386 – Ladenlokal/Marktstand 1387 – Reisebro 1388 – Umsatzmiete 1394 – Vertragsstrafe 1395 – Zwangsvollstreckung 1396 Beweislast – Bezug der Wohnung durch den Vermieter 1549 – Eigenbedarf, Nutzungswunsch 972 – Fristlose Kndigung wegen Gebrauchsentziehung 873 – Fristlose Kndigung wegen bler Nachrede 1106 – Kenntnis der Gebrauchsfortsetzung 815 – Mngel bei bergabe 1833 – Mngel der Mietsache 558 – Mngelbeseitigung 571 – Mietausfall nach fristloser Kndigung 1792 – Mietausfall wegen unterlassener Renovierung 1802 – Mietzahlungsklage im Urkundenprozess 1528a ff. – Renovierung statt Abgeltung 1587 – Renovierungsfristen 1605 – Schaden an Mietsache 1814 ff. – Schadensersatz wegen Mngeln 1720 – Schadensersatz, Kausalitt u. Verschulden 1751 – Umkehr durch AGB 53, 1605 – Vermieterpfandrecht 704 f.

Stichwortverzeichnis

Bezugsfertiger Zustand bei Rckgabe – Voraussetzungen der Renovierungspflicht 1600 f. Bezugsfertigkeit der Mietrume – Ausbauverpflichtung des Vermieters 528 Bodenkontamination ? Schden der Mietsache Brandschaden ? Schden der Mietsache Breitbandkabel-Anschluss – Wertverbesserung 1583 Brgschaft – Brgschaft auf erstes Anfordern 677 – Einrede der Verjhrung durch Brgen 684 – Erstreckung auf Nutzungsentschdigung 678 – Forderungsaufstellung gegenber Brgen 681 – Herausgabe der Brgschaftsurkunde 679 f. – Inanspruchnahme zwecks Umwandlung in Barkaution 682 – Verjhrte Vermieteransprche 683

– Verschulden bei fristloser Kndigung 766a – Vorvertrag 241 DDR-Mietvertrag – Kndigungsfrist des Mieters 895 – Malermßige Instandhaltung 1603 Differenzmiete ? Vorzeitiger Auszug des Mieters Doppelvermietung – Mietzahlung durch Untermieter 62 – berlassungsanspruch 616 Dbeleinstze – Beseitigungspflicht des Wohnraummieters 1398 Duldung der Modernisierung – Minderungsrecht 530 – Passives Verhalten ohne Mitwirkung 1569 Duldung der Wegnahme von Einrichtungen – Anspruch nach Rckgabe 276 Duldung unerlaubter Untervermietung – Bindung fr knftige Flle 468 Duldungsverlangen bei Modernisierung – Verzicht auf Mieterhhung 1571

Darlegungslast – Ausnutzung geringen Wohnungsangebots 1444 – Eigenbedarf, Wegfall 1710 – Eigennutzungswunsch 940 – Entgangener Gewinn des Mieters 1674 – Mietausfall wegen verspteter Rckgabe 1797 – Mieteintrittsvereinbarung 70a – Mietminderung 536, 589 ff. – Mndliche Nebenabreden 90 – Schadensminderung bei Mietausfall, Mieter 1790 – Schadensminderung bei Mietausfall, Vermieter 1792 – Unrichtigkeit des Schiedsgutachtens 1351 – Vermieterpfandrecht 704 f.

Ehewohnung, Zuweisung – Mithaftung ausscheidender Ehegatten 32 – Rumungsaufforderung 33 – Vermieterwechsel 220 Eidesstattliche Versicherung gem. § 807 ZPO – Fristlose Kndigung 960 f. Eigenbedarf – Alternativwohnung, Anbietpflicht 963 ff., 977 f. – Alternativwohnung, Wegfall des Bedarfs 979 – nderung des Bedarfs 966 – Begrndung der Wohnraumkndigung (siehe dort) – Bentigen, Allgemeiner Grundsatz 967 – Bentigen, Kinderwunsch 970 381

Stichwortverzeichnis

– Beurteilungsgrundlage des Gerichts 968 – Beweis der Nutzungsabsicht 972 – Ermessen des Vermieters 969 – Familienangehrige, Cousin/Cousine 973 – Familienangehrige, Geschwister 974 – Familienangehrige, Schwager 975 – Familienangehrige, Wohnbedarf 976 – Gekaufter Eigenbedarf 980 – Gekndigter Vermieter 971 – Pflegebedrftigkeit 981 f. – Prfungsrechte des Gerichts 983 – Schadensersatzanspruch des Mieters 1706 ff., 1710 – Umbauabsicht 984 f. – Verußerung gekndigter Wohnung an Bedarfsperson 986 – Vorhersehbarer Bedarf 987 f. – Wegfall des Bedarfs 989, 1217 – Wirtschaftliche Grnde 990 – Zeitlich begrenzter Bedarf 991 Einliegerwohnung ? Erleichterte Kndigung Einrichtungen des Mieters – Baumaterialien 277 – Beseitigung 273 f. – Duldungsanspruch nach Rckgabe 276 – Eigentumsverlust 278 – Wegnahme 344 ff. – Zurckgelassene Einrichtungen 279 Einsparung an Heizenergie oder Wasser – Wohnwertverbesserung 1573 Einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung – Berufung, Vorrang von § 712 ZPO 1199 f. – Nichtzulassungsbeschwerde, Antrag durch BGH-Anwalt 1200a – Nichtzulassungsbeschwerde, Vorrang von § 712 ZPO 1201 – Revision, Antrag durch BGH-Anwalt 1202 382

– Revision, Nicht zu ersetzender Nachteil 1204 – Revision, Vorrang von § 712 ZPO 1203 – Schadensersatzansprche des Untermieters 1205 Einstweilige Verfgung – Beheizung der Wohnung 506 – Betriebspflicht 1389 ff. – Doppelvermietung 616 – Konkurrenzschutz 1407 – Rumung von Geschftsrumen 994 – Vermieterpfandrecht 706 ff. – Vorkaufsrecht 233 – Wiedereinrumung des Besitzes 1139 Eintritt des Erwerbers ? Vermieterwechsel gem. § 566 BGB Einzugsermchtigung – Abbuchungsermchtigung (siehe dort) – Wirksame AGB-Klausel 1500 Elektro- und Gasgerte des Mieters – Belastung des Leitungsnetzes 1400 Elektroinstallation – Mindeststandard bei Altbauwohnung 532 Empfangsvollmacht – Gegenseitige Bevollmchtigung, Kndigung 758 – Gegenseitige Bevollmchtigung, Mieterhhung 1255 – Prozessvollmacht, Kndigung 759 – Prozessvollmacht, Mieterhhung 1257 – Zustimmungsklage, Mieterhhung 1256 Endrenovierung – Bezugsfertiger Zustand (siehe dort) – Mustermietvertrag 1976 1608 – Nachweis turnusmßiger Renovierung, AGB 1605 – Renovierungspflicht nach Grad der Abnutzung, AGB 1609 – Summierung von Pflichten (siehe dort)

Stichwortverzeichnis

– Unbedingte Endrenovierung, AGB Geschftsraum 1606 – Unbedingte Endrenovierung, AGB Wohnraum 1607 Entgangener Gewinn – Darlegungslast des Mieters 1674 Erfllungsgehilfe des Mieters ? Haftung fr Dritte Erfllungsverweigerung – Allgemeiner Grundsatz 1766 – Endgltigkeit 1767 Erlaubnis zur Gebrauchsberlassung – Auslandsaufenthalt des Mieters 464 – Schriftformklausel 470 Erlaubnis zur Untervermietung – Generelle Untervermieterlaubnis 465 – Verweigerung wegen Nutzungsnderung 491 – Widerruf aus wichtigem Grund 493 – Widerrufsklausel 475 Erleichterte Kndigung des Vermieters – Selbst bewohnt vom Vermieter 998 – Separate Eingnge 999 – Verhltnis zu § 573 BGB 1000 f. – Wegfall des Kndigungsgrundes 1002 – Wohnraum innerhalb Vermieterwohnung 1003 – Zweifamilienhaus 996 f. Ersatzmieter – Abgrenzung von Nachmieter 38 – Bindungswille des Vermieters 41 – Brgschaft des Vormieters 37 – Konkludente Vertragsentlassung 39 – Mieterwechsel (siehe dort) – Nachmieter (siehe dort) – Nutzungsnderung 36 – Vereitelung der Ersatzvermietung 40 – Vorzeitige Vertragsentlassung (siehe dort) – Zahlungsverzug des Mieters 42 – Zumutbarkeit des Ersatzmieters 43 f. Ersatzvornahme durch Vermieter – Ersatzvornahme und Schadensersatz 1611 – Kostenvorschuss 1612, 1640 f.

Ersatzvornahme gem. § 536a Abs. 2 BGB – Kostenvorschuss fr Mngelbeseitigung 534 Ersatzvornahme gem. § 887 ZPO – Ablehnung von Erfllungsangebot des Vermieters 534b Erstattungsanspruch des Mieters – Mitversorgung anderer Mieter mit Wrme und Wasser 389 Fachgerechte Renovierung – Mittlere Art und Gte 1614 Fachhandwerkerklausel – Teilunwirksame AGB-Klausel 1616 Flligkeit der Kautionszahlung – Teilunwirksame Vereinbarung bei Wohnraum 686 Flligkeit des Kautionsguthabens – Ablauf der Abrechnungsfrist 688 Familienangehrige – Cousin/Cousine, Eigenbedarf 973 – Eltern, Aufnahme in Wohnung 473 – Geschwister, Aufnahme in Wohnung 472 – Geschwister, Eigenbedarf 974 – Schwager, Eigenbedarf 975 – Wohnbedarf 976 Fehlbelegung einer Sozialwohnung – Kndigungsvoraussetzungen 1008 Ferienhausmiete – Vertaner Urlaub als Mangelfolgeschaden 1676 Festschreibung der Miete – Befristete Festschreibung 1259 – Befristeter Mietvertrag 1260 – Kndigungsmglichkeit 787 Feststellung der Beendigung des Mietverhltnisses – Feststellungsinteresse des Vermieters 1010 – Mehrfacher Kndigungsausspruch 761 383

Stichwortverzeichnis

Feststellung der Nichtbeendigung des Mietverhltnisses – Feststellungsinteresse des Vermieters 853 f. – Klageantrag des Mieters 1012 – Rechtskraftwirkung 855 – Verhltnis zur Rumungsklage 1013 Feststellung des Minderungsrechts – Darlegungslast 536 – Dauermangel 537 – Selbstndiges Beweisverfahren 538 Flchenabweichung ? Mietflche Form der Kndigung – Versendungsart 763 Fristenplan ? Laufende Renovierung Fristlose Kndigung – nderung der Geschftsgrundlage 767 – Auslauffrist, Allgemeiner Grundsatz 765 – Auslauffrist, Angemessenheit 766 – Auslauffrist, Bestimmtheit 857 – Darlegungslast fr Verschulden 766a – Gebrauchsentziehung (siehe dort) – Geschftsgrundlage, nderung (siehe dort) – Gesundheitsgefhrdung (siehe dort) – Hausfriedensstrung 1026 f. – Kndigung nach Rumungsklageabweisung 1015 – Prostitution 1066 – Recht auf Leben u. Unversehrtheit 1014a – Rechtzeitigkeit der Kndigung 768 f. – Unzumutbarkeit, Beurteilungsmaßstab 770 – Zahlungsverzug (siehe dort) Fristsetzung vor Kndigung ? Abmahnung Fristsetzung zur Renovierung – Aufforderung zur Erfllung 1621 – Lnge der Frist 1620 – Spezifizierung nachzubessernder Mngel 1619 384

– Spezifizierung vorzunehmender Arbeiten 1622 – Zuvielforderung 1623 Frustrationsschaden ? Nutzlose Aufwendungen Fußbodenbelag ? Teppichboden Garage – Einheit mit Wohnungsmietvertrag 1017 – Vermieterwechsel 211 Garantiehaftung fr anfngliche Mngel – Ausschluss in Gaststttenpachtvertrag, AGB 1679 – Erkennbarkeit des Mangels 1682 – Gefahrenquelle außerhalb der Mietrume 1680 – Genehmigungsfhigkeit des Mietobjektes 1681 – Mangelfolgeschden 1683 – Mitverschulden des Mieters 1684 – ffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschrnkung 1685 – bernahme „wie besichtigt“ 1686 – Vermieterwechsel, Haftung des Erwerbers 1687 – Vermietung noch herzustellender Rume 1688 Gartenpflege durch Mieter – Umfang 1400b Gebrauchsentziehung – Behrdliche Genehmigung 861 – Behrdliches Vertriebsverbot 862 – Belichtung der Mietrume 863 – Duldungspflichtige Instandsetzungen 860 – Einbruchserie 864 f. – Feuchtigkeit 866 – Fristsetzung 867 ff. – Geruchsbelstigung 871 – Konkurrenzschutz 872 – Nutzungswille des Mieters 874 f. – Rumungsverlangen Eigentmer/ Untermieter 876 f.

Stichwortverzeichnis

– Schadensersatz 1717 – Unzumutbarkeit (siehe dort) – Vereitelung berechtigter Untervermietung 878 – Vertretenmssen des Mieters 859, 873 Geldersatz ? Abgeltung Gemeinschaftsflchen – Instandhaltungspflicht des Vermieters 540 Genehmigungsbedrftiger Vertrag – Verweigerung der Genehmigung 46 Genossenschaftswohnung – Kndigung nach Ausschluss des Mieters 1019 – Kndigung wegen Unterbelegung 1122 f. Geringes Wohnungsangebot – Ausnutzung, Darlegungslast 1444 – Personenspezifische Merkmale 1445 – Teilmrkte 1446 – Wegfall des geringen Angebots 1447 Geschftsgrundlage, nderung – Einkaufszentrum, Unternehmerrisiko 880 f. – Erkrankung des Mieters 884 – Kombiladen 882 f. – Kndigung, allgemeiner Grundsatz 773 – Kndigung wegen Leerstands 1022 – Kndigungsinteresse 1021 – Mietpreisverfall bei Staffelmiete 1449 – Unrentable Pacht 885 Gesetzliches Verbot – Apothekengesetz 20 f. – Baurechtliche Vorschriften 48 – Mietpreisberhhung 1474 f. – Sittenwidrige Mietzinsvereinbarung 1458 – Steuerhinterziehung 49 – Zweckentfremdung von Wohnraum 50 Gesundheitsgefhrdung – Allgemeine Grundstze 886a – Brandschutz 887

– Raumtemperatur 889 – Schimmelbefall 890 f. – Verwirkung des Kndigungsrechts 892 – Zusage der Abhilfe 888 – Zwischenvermietung 893 Gewhrleistungsbeschrnkung bei Geschftsraummiete – Allgemeiner Grundsatz 513 – Ausschluss bei Instandsetzungen 514 ff. – Ausschluss bei streitiger Forderung 521 – Ausschluss bei Umweltmngeln 516a – Ausschluss bei unverschuldetem Mangel 517 – Ausschluss bei Zahlungsverzug 518 – Ausschluss der Minderung durch Mietabzug 519 – Ausschluss der Zurckbehaltung 520 – Beschrnkung auf Vorsatz und grobe Fahrlssigkeit 522 – Umfang der Beschrnkung 523 – Vorankndigungspflicht 524 ff. Gewerbezuschlag – Festsetzung durch Vermieter 1262 Gewerbliche Weitervermietung – Berechtigtes Interesse des Zwischenvermieters 1024 – Geschtzter Personenkreis 476 – Gewerbsmßigkeit 477 – Kndigungsschutz des Endmieters (siehe dort) – Mangel im Untermietverhltnis 542 – Mietpreisberhhung 1440, 1452 – Nichtgewerbliche Weitervermietung 478 – Regelungszweck von § 565 BGB 479 Haftpflichtversicherung des Mieters – Vertragswidrig unterlassener Abschluss 1770 Haftung des GbR-Gesellschafters – Beschrnkung, Voraussetzungen 1500b 385

Stichwortverzeichnis

Haftung fr Dritte – Einfache Fahrlssigkeit 1822 – Erfllungsgehilfen des Mieters 1772 f. – Erfllungsgehilfen des Vermieters 1691 – Erweiterung der Haftung durch AGB 1774 Haftung fr Schden durch andere Mieter – Allgemeiner Grundsatz 1693 Haftungsbeschrnkung bei Mngeln – Ausschluss durch AGB 1696 – Ausschluss durch Individualvereinbarung 1695 – Vorsatz u. grobe Fahrlssigkeit, AGB Geschftsraum 1697 – Vorsatz u. grobe Fahrlssigkeit, AGB Wohnraum 1680 Haftungsdauer – Vertragsablauf/Beendigungsmglichkeit 1700 Hrteeinwand bei Modernisierung – Allgemein blicher Zustand 1575 – Lebensgefahr bei vorbergehender Rumung 1576 – Wohngeldanspruch 1577 Hausfriedensstrung – Altersbedingt verwirrter Mieter 1026 – Vertragsgemßer Gebrauch (SwingerClub) 1027 Hausordnung – Einbeziehung in AGB 52 – Obhutspflicht des Zwischenvermieters 1416 – Schriftform 138 Haustrgeschft – Mieterhhungsvereinbarung/Staffelmietvereinbarung 1264 Hauswartkosten – Neueinfhrung 389b Heizkostenverordnung – Abschlag 15% 391 – Anwendungsbereich 392 – Vorrang vor Vertrag 393 Herausgabe ? Rckgabe der Mietsache 386

Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung ? Verwertungskndigung Hinterlegung der Miete – Unklare Abtretung 1502 – Voraussetzung 1503 Indexklausel – Flligkeit genderter Miete 1267 – Mietnderung in Bewegungsrichtung des Indexes 1266 Inklusivmiete – Erhhung nach Mietspiegel 1269 Insolvenzverfahren – Kndigung wegen Insolvenzverfahren 1030 Instandhaltung und Instandsetzung durch Mieter – AGB Geschftsraum 1627 – AGB Wohnraum 1628, 1632 – Anfngliche Mngel, Geschftsraum 1629 – Innere Instandhaltung, AGB Geschftsraum 1631 – Instandhaltungsrcklage, AGB Geschftsraum 1633 – Kleinreparaturen (siehe dort) – Laufende Instandhaltung, Umfang 1634 – Unwirksamkeit von AGB, Umfang 1635 – Verwendung von AGB durch Geschftsraummieter 1630 Instandhaltungspflichten, Vernachlssigung – Abwasseranlagen in Gewerbeobjekt 1702 – Sanitreinrichtungen in Mehrfamilienhaus 1703 Instandsetzung ? Mngelbeseitigung Kappungsgrenze – Ausgangsbetrag 1271 – Erhhungsvereinbarung, Anrechnung 1274

Stichwortverzeichnis

– Kapitalkostenerhhung, Anrechnung 1273 – Teilinklusivmiete 1275 – Wegfall der Preisbindung 1276 – Zeitpunkt des Erhhungsverlangens 1272 Kaution – Kndigung wegen nicht fristgerechter Kautionszahlung 1032 – Kndigung wegen verweigerter Kautionszahlung 1033 Kautionskonto – Vermieterwechsel 725 Kellerraum – Nutzbarkeit mitvermieteten Kellers bei Geschftsraum 545 Kenntnis des Mangels bei Vertragsschluss – Arglist des Vermieters 547 – Erkennbarkeit knftiger Bauttigkeit 548 – Mietermehrheit 549 – ffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschrnkung 550 – Rechtsmangel 551 – Zusage der Mngelbeseitigung 552 Klage auf knftige Rumung – Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung 1035 f. Kleinreparaturen – Kostenbegrenzung, AGB 1637 – Wirksamkeit von AGB 1638 Konkludente Mieterhhung – Zahlung auf unwirksames Erhhungsverlangen 1278 Konkurrenzschutz – Beschrnkung auf Hauptartikel 1406 – Einkaufszentrum 1402 – Einstweilige Verfgung 1407 – Hauptartikel bei Supermarkt 1403 – Immanenter Konkurrenzschutz 1404 – Mietminderung 554 – Sortimentserweiterung 1405 – Vertraglicher Ausschluss 1408

Kostenvorschuss fr Renovierung – Laufendes Mietverhltnis, Geschftsraum 1612, 1640 – Laufendes Mietverhltnis, Wohnraum 1640a Kndigung – Widerspruch gegen berechtigte Kndigung 1776 Kndigung bei Staffelmiete – Kndigungstermin bei Verlngerungsklausel 899 Kndigung im Prozess – Klagenderung 1005 – Kndigung im Berufungsverfahren 775, 1040 – Rumungsklage als Kndigung 1038 – Sachdienlichkeit der Klagenderung 1006 – Schriftform 1039 Kndigung vor Mietbeginn – Fristlose Kndigung 780 – Ordentliche Kndigung 781 Kndigung, unberechtigte – Eigenbedarf, Mietaufhebungsvereinbarung 1706 – Eigenbedarf, Rumungsvergleich 1707 – Eigenbedarf, Verkauf der Wohnung 1710 – Eigenbedarf, Verzgerte Realisierung 1708 – Fristlose Kndigung wegen unberechtigter Kndigung 777 f. – Kausalitt Kndigung/Wohnungswechsel 1712 – Schadensersatz bei Verschulden 1705 – Unwirksamkeit aus Rechtsgrnden 1709 – Wegfall der Kndigungsgrnde 1711 Kndigungsandrohung – Schadensersatz bei bedingtem Vorsatz 1714 Kndigungsausschluss – Befristeter beiderseitiger Ausschluss 848 – Befristeter einseitiger Ausschluss 849 387

Stichwortverzeichnis

Kndigungsbefugnis – Feststellung des Kndigungsrechts 783 Kndigungsbeschrnkung – Ausschluss ordentlicher Kndigung, AGB 785 – Ausschluss ordentlicher Kndigung, Individualvereinbarung 786 – Kndigungsklauseln (siehe dort) – Mietfestschreibung fr bestimmte Dauer 787 – Vertragliche Verschrfung der Anforderungen 788 f. Kndigungserklrung – Bezeichnung als „Rcktritt“ 791 – Kndigung/Widerspruch gegen Vertragsverlngerung 753 Kndigungsfolgeschaden – Aufwendungen fr Ersatzrume 1718 – Einwand eigenen Kndigungsrechts 1716 – Gebrauchsentziehung 1717 – Nutzlose Aufwendungen (siehe dort) Kndigungsfrist – Beginn bei nicht vollzogenem Mietverhltnis 793 – Dauer der berlassung 1043 – DDR-Mietvertrag, Mieter 895 – Kndigung gem. § 550 BGB 794 – Vereinbarung vor 1.9.2001, Mieter 896 f. – Vereinbarung vor 1.9.2001, Vermieter 1042 Kndigungsklauseln – Bindung des Verwenders an unwirksame Klausel 799 – Grnde fr fristlose Kndigung 796 – Unterschiedlich lange Vertragsbindung 797 – Vertragliches Sonderkndigungsrecht 798 Kndigungsschutz des Endmieters gem. Art. 3 GG – Voraussetzungen 481 388

Kndigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum – Beginn der Sperrfrist 1046 – Bruchteilsgemeinschaft, Teilung gem. § 3 WEG 1047 – Bruchteilsgemeinschaft, Umgehung der Sperrfrist 1051 – GbR, Gesellschaftsvertrag 1048 – Summierung von Sperrfrist u. Kndigungsfrist 1049 – berlassung an den Mieter 1050 – Umwandlung vor berlassung an Mieter 1045 – Verußerung 1052 ff. Kndigungstermin – Fristlose Kndigung mit Auslauffrist 765 – Ordentliche Kndigung zum Monatsende 801 – Staffelmiete und Verlngerungsklausel 899 – Verlngerungsklausel 752 Kndigungsverzicht ? Kndigungsausschluss Kndigungsvollmacht ? Vollmacht Lrm – Lrm vom Nachbargrundstck 556 Laufende Aufwendungen gem. § 5 Abs. 2 S. 2 WiStG – Eigenkapitalkosten, Berechnung 1451 – Gewerbliche Zwischenvermietung 1452 – Modernisierungskosten 1453 Laufende Renovierung – Abwlzung bei unrenovierten Geschftsrumen, AGB 1641a – Abwlzung bei unrenovierter Wohnung, AGB 1642 – Auslegung, Verpflichtung/Freizeichnung 1650 – Auslegung, Vornahme/Kostenerstattung 1649 – Fehlender Fristenplan, Geschftsraum 1645

Stichwortverzeichnis

– Fehlender Fristenplan, Wohnraum 1646 – Fehlkonzipierter Fristenplan, Geschftsraum 1644 – Konkludente Renovierungsvereinbarung 1651 – Kurze Fristen bei Wohnraum, AGB 1643 – Lackierarbeiten an Holzwerk und Heizkrpern, AGB 1642a – Starre Fristen, AGB 1647 f. – Summierung von Pflichten (siehe dort) – Verlngerbare Fristen, AGB 1648a Lebensgefhrte – Erlaubnis zur Aufnahme in Mietwohnung 483 Leerstand von Wohnungen – Betriebskosten 400 f. – Kndigung 1022 Leihe – Abgrenzung zur Miete 55 – Abgrenzung zur Schenkung 56 Leistungsprinzip – Zeitliche Abgrenzung der Betriebskosten 451 Mngel der Mietsache – Behebbare Mngel, Mieterhhung 1280 – Beweislast bei Mangelfolgeschaden 1720 – Beweislastverteilung 558 – Definition des Mangels 559 – Erheblichkeit des Mangels 560 – ffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschrnkung 562 – Technische Normen 562a – Vermietung instandsetzungsbedrftiger Rume 561 Mngelanzeige – Anzeigepflicht des Untermieters 568 – Anzeigepflicht gem. § 242 BGB 499 – Anzeigepflicht, Umfang 564 – Ausschluss der Gewhrleistung 566

– Erfolglose Beseitigungsmaßnahme 567 – Grob fahrlssige Unkenntnis 565 – Kenntnis des Vermieters von Rechtsmangel 568 Mngelbeseitigung durch den Mieter ? Ersatzvornahme gem. § 536a Abs. 2 BGB Mngelbeseitigung durch den Vermieter – Beweislast fr Mngelbeseitigung 571 – Eigentumswohnung 572 – Rechtsmissbruchliches Beseitigungsverlangen 573 – Zwangsvollstreckung 574 Marktmiete fr Geschftsraum – Angemessene Miete 1249 – Miete fr vergleichbare Objekte 1282 Mehrwertsteuer – Betriebskosten 360 – Betriebskostenvorauszahlung 440 – Differenzmiete nach vorzeitigem Auszug 1552 – Mietausfall nach fristloser Kndigung 1788 – Nutzungsentschdigung gem. § 564a Abs. 1 BGB 291 – Nutzungsentschdigung gem. § 987 BGB 311 – Option gem. § 9 UStG 1505 ff. – Schadensersatz, abstrakte Berechnung 1779 Mehrwertsteueroption – Ermessen des Vermieters 1505 – Mehrwertsteuerausweis 1506 f. – Schadensersatzpflicht des Vermieters 1508 – Widerruf der Option 1511 – Zahlungspflicht des Mieters 1509 f. Mietaufhebungsvereinbarung – Aufwendungspauschale bei Wohnraum 65 f. – Formfreiheit 58 – Konkludent durch einvernehmliche Rckgabe 59 389

Stichwortverzeichnis

– Konkludent durch Kndigungsbesttigung 60 – Konkludent durch Mietzahlung d. Untermieters 62 – Konkludent durch Rumungsverlangen 61 – Konkludent durch Schlsselannahme 63 – Umdeutung unwirksamer Kndigung 824 f. – Vertragsstrafe bei Pacht 64 Mietausfall nach fristloser Kndigung – Einwand eigenen Kndigungsrechts des Mieters 1781 f. – Flligkeit des Ersatzanspruchs 1783 – Haftungsdauer 1784 f. – Insolvenz des Nachmieters 1786 f. – Mehrwertsteuer 1788 – Schadensminderung, Allgemeine Grundstze 1789 – Schadensminderung, Darlegungslast des Mieters 1790 – Schadensminderung, Darlegungslast des Vermieters 1792 – Schadensminderung, Mieterhhung 1791 – Umfang 1793 – Vorteilsausgleichung 1794 Mietausfall wegen verspteter Rckgabe – Darlegungslast des Vermieters 1797 Mietbegriff bei Minderung – Bruttokaltmiete 576 – Bruttowarmmiete 577 – Nettomiete 578 Mieterhhung bei Geschftsraum – Einseitige Bestimmung 1339 – Einseitiger nderungsvorbehalt 1285 – Erhhung nach billigem Ermessen 1286, 1340 – Konkludente Zustimmung 1284 – Neufestsetzung bei Optionsausbung 199 f., 1287 – Neufestsetzung nach 5 Jahren 1288 – Schiedsgutachten (siehe dort) 390

Mieterhhung gem. § 558 BGB – nderung der Mietstruktur 1316 – Ausgangsmiete, Falschangabe 1291 – Balkonflche, Anrechnung 1318 – Begrndung durch Gutachten 1294 ff. – Begrndung durch Mietspiegel 1301 ff. – Begrndung durch Vergleichswohnungen 1305 ff. – Erhhungszeitpunkt, Angabe 1311 – Geringe Anfangsmiete 1290 – Irrtum ber Preisbindung 1202 – Krzungsbetrge 1312 f. – Mietbebgriff 1293 – Mietspiegel (siehe dort) – Mietwertgutachten (siehe dort) – Modernisierte Wohnung 1314 f. – berlegungsfrist, vorzeitige Klageerhebung 1317 – Vergleichswohnung (siehe dort) Mieterhhung gem. § 559 BGB – Duldung der Modernisierung 1320 – Erschließungskosten 1321 – Ersparte Instandsetzung 1322 f. – Finanzierungskosten 1324 – Heizenergieeinsparung 1325 f. – Mietpreisberhhung 1327 – Vermieterwechsel 1328 – Wirtschaftlichkeitsgebot 1329 f. – Zustimmung zur Modernisierung 1331 Mieterhhungsvereinbarung – Haustrgeschft 1264 Mieterinvestitionen ? Aufwendungsersatz Mietermehrheit – Kaution 691 f. – Kndigung 804 – Kndigungsschreiben, Mehrzahl 806 – Mngelkenntnis 549 – Mieterhhung 1333 f. – Unbekannt verzogener Mitmieter 805 – Verlngerungswiderspruch 819 – Vertragsverlngerung 187

Stichwortverzeichnis

Mieterwechsel – Allgemeine Grundstze 70 – Anfechtung der Zustimmung 68 – Einzelkaufmann/Gesellschaft 69 – Schriftform bei langfristigem Vertrag 70a Mietflche – Abweichung als Mangel, Geschftsraum 580 – Abweichung als Mangel, Wohnraum 585 – Berechnung bei Wohnraum 586 – Kenntnis des Mangels 584 – Mietkalkulation nach festzustellender Flche 582 – Mietminderung 581 – Vermietung vom Reißbrett 583 Mietminderung – Allgemeiner Grundsatz 588 – Beschrnkungen der Gewhrleistung bei Geschftsraummiete (siehe dort) – Darlegungslast des Mieters 589 ff. – Mietbegriff (siehe dort) – Zeitlicher Umfang 591 Mietobjekt – Einfamilienhaus einschließlich Grundstck 72 Mietpreisberhhung, Unanwendbarkeit – Gewerbliche Zwischenvermietung 1440 – Mischmietvertrag 1441 Mietsicherheit ? Kaution Mietspiegel – Alterungszuschlag im Erhhungsverlangen 1247 – Begrndung des Erhhungsverlangens 1301 ff. – Erhhung einer Inklusivmiete 1269 – Mietanstieg nach Datenerhebung 1363 – Mieterhhung gem. § 558 BGB (siehe dort) – Zuschlag wegen nicht abgewlzter Renovierungspflicht 1359

Mietverhltnis zum vorbergehenden Gebrauch – Ferienwohnung 1160 Mietvertrag – Abgrenzung zur Leihe 55 – Abgrenzung zur Pacht 112 f. Mietvertrag, Entgelt – Baukostenzuschuss 74 – Einmalzahlung 77 – Geflligkeitsmiete 76 – bernahme von Kosten und Lasten 75 Mietvertrag, Mindestanforderungen – Einigung ber Mietsache, Mietdauer, Miethhe 80 – Mietzinsvereinbarung, Fehlen 79 – Mndlicher Vertrag 92 Mietvorauszahlung – Vermieterwechsel 1538 Mietvorvertrag ? Vorvertrag Mietwertgutachten – Mieterhhung gem. § 558 BGB (siehe dort) – Offenlegung der Befundtatsachen 1337 Mindeststandard von Wohnraum – Elektroinstallation in Altbauwohnung 532 Mischmietverhltnis – Eigennutzung/Untervermietung 85 – Freiberufler 83 – Teilbarkeit von Wohn- und Geschftsrumen 84 – Vertragsformular 86 – Wohnerlaubnis in Geschftrumen 82 Missbruchliche Kndigung – Kndigung zwecks gnstiger Verußerung 1056 Missbruchliches Rumungsverlangen – Rumungsverlangen zur Durchsetzung hheren Pachtzinses 1058 Mobilfunkanlage – Indizwirkung von Grenzwerten 594 391

Stichwortverzeichnis

Mblierungszuschlag – Zulssigkeit bei preisgebundenem Wohnraum 88 Mndliche Nebenabreden – Darlegungslast 90 Mndlicher Mietvertrag – Mindestanforderungen 92 – Tatschlicher Leistungsaustausch 93 Mustermietvertrag 1976 – Bedarfsklausel 1608 – Renovierungsfristen, Geschftsraum 1645 – Renovierungsfristen, Wohnraum 1646 – Umfang der Schnheitsreparaturen 1657 – Unterschreitung blicher Renovierungsfristen 1643 Nachhaftung von Gesellschaftern – Mietvertrag mit Verlngerungsklausel 191 Nachmieter – Anfechtung einer „Risikoabgeltung“ 95 – Ersatzmieter (siehe dort) – Zumutbarkeit des Nachmieters 96 f. Nebenraum – Teilkndigung 1098 f. – Vermieterwechsel 209 f. Negative Feststellungsklage des Mieters – Schadensersatzforderung des Vermieters 1799 Neuabschluss beendeten Vertrags – Erklrungswille bei konkludentem Abschluss 99 – Schriftformklausel 100 – berbrckungsvertrag 102 – Verhandlungen 101 Neueinfhrung von Betriebskosten ? Betriebskostenerhhung Neufestsetzung der Miete ? Mieterhhung bei Geschftsraum Nichtigkeit des Vertrags ? Gesetzliches Verbot 392

Nichtzahlung der Kaution – Kautionsforderung nach Vertragsende 694 f. – Kautionsklage nach Vertragsende 696 – Kndigung 1032 f. – Verzugszinsen 697 Nießbrauch – Tod des Nießbrauchers vor berlassung 105 – Verußerung unter Vorbehalt des Nießbrauchs 106 Nutzflche fr Betriebskostenumlage – Korrektur falscher Flchenangabe 405 Nutzlose Aufwendungen – Rentabilittsvermutung 1722 ff. Nutzungsentschdigung gem. § 546a BGB – Abtretung des Rckgabeanspruchs 283 – Anspruch Hauptmieter/Untermieter 293 – Anspruchsentstehung 284 – Dauer des Anspruchs 285 f. – Flligkeit der Zahlungen 287 – Klage auf knftige Nutzungsentschdigung 288 – Mngel der Mietrume 289 f. – Mehrwertsteuer 291 – Mitverschulden des Vermieters 292 – Verjhrung 294 – Vermieterwechsel 295 – Vorenthaltung, Allgemeine Grundstze 296 – Vorenthaltung, Nutzungswille des Vermieter 297 – Vorenthaltung, Rumungsfristgewhrung 298 – Vorenthaltung, Rcknahmewille 301 ff. – Vorenthaltung, Teilrckgabe 299 – Vorenthaltung, Untermietverhltnis 300 – Vorenthaltung, Verweigerung der Rcknahme 304 – Zwangsverwaltung 305

Stichwortverzeichnis

Nutzungsentschdigung gem. § 812 BGB – Hhe der Entschdigung 307 – Voraussetzungen 308 Nutzungsentschdigung gem. § 987 BGB – Hhe der Entschdigung 310 – Mehrwertsteuer 311 – Untermieter 312 Nutzungszweck – nderung durch Duldung vertragswidriger Nutzung 108 f. Obhutspflicht des Mieters – Dauer 1413 – Einfrieren der Wasserleitung, Geschftsraum 1410 – Einfrieren der Wasserleitung, Pacht 1411 – Einfrieren der Wasserleitung, Wohnraum 1412 – Vorzeitige Besitzaufgabe 1414 Obhutspflicht des Vermieters – Zurckgelassene Sachen des Mieters 314 Obhutspflicht des Zwischenmieters – Hausordnung 1416 Offenbarungspflicht ? Aufklrungspflicht ffentliches Interesse als berechtigtes Interesse – Gemeinde als Vermieter 1060 f. ffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschrnkung – Beginn der Mangelhaftigkeit 600 – Behrdliche Genehmigung (siehe dort) – Fehlende Genehmigung 599 – Nutzungsverbot, Erlass 598 – Nutzungsverbot, Gefahr des Erlasses 597 Option ? Verlngerungsoption Ortsbliche Vergleichsmiete – Beurteilungszeitpunkt 1342 – Einrichtungen des Mieters 1343

– bliche Entgelte gem. § 5 WiStG (siehe dort) Pachtvertrag – Abgrenzung zur Miete 112 f. Parabolantenne – Besonderheit des Informationsinteresses 1420 – Empfangsmglichkeit ber Kabel 1419 f. – Erlaubnis zur Installation 1418 Parkett – Abschleifen und Versiegeln durch Mieter, AGB 1653 Person des Mieters – Personenwechsel bei rechtsfhiger GbR 115 – Unterschrift mit Firmenstempel 119 – Vertragsschluss durch GmbHGeschftsfhrer 116 ff. Person des Vermieters – Erbengemeinschaft 121 – Personenmehrheit im Rubrum 123 – Personenwechsel bei rechtsfhiger GbR 122 – Vertrag mit nur einem Miteigentmer 124 – Vertragsschluss durch Hausverwaltung 125 f. Personenmehrheit – Allgemeiner Grundsatz 804 – Unbekannt verzogener Mitmieter 805 – Mehrere Kndigungsschreiben 806 Pflichtverletzungen des Mieters – Persnliches Verschulden des Mieters 1063 – Verweigerung des Zutritts zur Wohnung 1064 Prostitution – Fristlose Kndigung 1066 – Sittenwidrigkeit der Mietzinsvereinbarung 1465 – Sittenwidrigkeit des Mietvertrags 128 393

Stichwortverzeichnis

Ratenzahlung ? Flligkeit der Kautionszahlung Raumtemperatur – Gewerbliche Rume 602 Rumung ? Rckgabe der Mietsache Rumungsfrist – Mischmietverhltnis 1213 – Revisionsverfahren 1214 – Wohnnutzung von Geschftsrumen 1212 Rumungsklage – s. auch ? Schutzrechte des Mieters – Passivlegitimation 1071 – Rechtskraft abweisenden Urteils 1069 f. – Rechtsschutzbedrfnis 1072 Rumungsurteil – Prklusionswirkung 1074 Rumungsvergleich – Anfechtung 1076 – Ausgleichsklausel 1077 – Vollstreckungsabwehrklage 1216 Rumungsverlangen – Unberechtigtes Rumungsverlangen 1726 Rumungsverpflichtung aus Grundstckskaufvertrag – Mieterschutzvorschriften, Nichtanwendbarkeit 1079 Rumungsvollstreckung – Auskunft ber Nutzer der Mietrume 1081 – Bestimmtheit des Rumungstitels 1082 f. – Ehewohnung 1086 – Gebude u. Anlagen des Mieters 1084 – Kosten, Angemessenheit 1085 – Leistung auf vorlufig vollstreckbaren Titel 1094 – Rumungstitel, Mitbesitzer 1088 – Rumungstitel, unbekannter Dritter 1087 – Rumungstitel, Untermieter 1089 – Rechtsschutzinteresse 1090 – Tiere des Mieters 1091 394

– Unzulssigkeit 1092 – Vermieterpfandrecht 1093 – Vollstreckungserinnerung (siehe dort) – Zuschlagsbeschluss 1095 Rumungsvollstreckung – Vollstreckung aufgrund unberechtigter Kndigung 1728 Rumungsvollstreckung aus Zuschlagsbeschluss – Berufung auf Besitzrecht 1207 Rechtsbeschwerde – Aussetzung der Vollziehung 1197 Rechtsmangel – Androhung der Rechtsausbung 605 – Kenntnis des Mieters bei Vertragsschluss 551 – Kenntnis des Vermieters 568 – Nachtrglich eintretender Rechtsmangel 604 – Untermiete 606 Rechtsverfolgungskosten – Sicherung durch Mietkaution 700 Rechtzeitigkeit der Mietzahlung – Eingang bei Vermieter, AGB 1517 – Eingang bei Vermieter, Versptungsrisiko 1516 Renovierung, unterlassene – Laufendes Mietverhltnis 1801 – Mietausfallschaden, Beweislast 1802 – Rechnung/Kostenvoranschlag 1803 – Schadensersatz ohne Fristsetzung, AGB 1804 – Vermieterwechsel 1805 – Vorteilsausgleichung 1806 Rohrverstopfung – Haftung bei ungeklrter Verursachung, AGB 1808 Rckbaupflicht – Schadensersatz 1810 Rckforderung von Betriebskostenvorauszahlungen – Beendeter Vertrag 407 ff. – Laufender Vertrag 410

Stichwortverzeichnis

Rckforderungsanspruch des Mieters – Verjhrung 1519 Rckgabe der Mietsache – Abtretung des Rckgabeanspruchs 316 – Allgemeine Grundstze 317 – Annahmeverzug des Vermieters 318 – Rumung, Brandreste von Sachen des Mieters 319 – Rumung, Zurcklassung von Germpel 321 – Rumung, Zurcklassung von Mietereinrichtungen 320 – Schlssel, Rckgabe an Hauswart oder Makler 326 – Schlssel, Rckgabe unter Treuhandauflage 325 – Schlssel, Unterlassene Rckgabe 322 f. – Schlssel, Unvollstndige Rckgabe 324, 328. – Schlssel, Verpflichtung zur Schlossauswechselung 327 – Untervermietung, Abtretung des Rckgabeanspruchs 330 – Untervermietung, Rckgabeverlangen des Hauptmieters 329 – Vermieterwechsel 331 – Versptete Rckgabe (siehe dort) – Vorzeitige Rckgabe 332 f. – Zustand der Mietrume 334 Rckzahlung der Kaution – Vorbehaltlose Rckzahlung 702 Sachverstndigenkosten – Erstattungsfhigkeit 1812 Satellitenantenne ? Parabolantenne Schden der Mietsache – Abzug „neu fr alt“ (siehe dort) – Beweislast 1814 ff. – Bodenkontamination 1818 – Brandschaden, Regressverzicht des Feuerversicherers 1819 – Dbellcher 1820

– Haftung fr einfache Fahrlssigkeit 1823 – Haftung fr Gegenstnde des Mieters, AGB 1821 – Mngelanzeige, Unterlassung 1825 – Parkett 1826 f. – Rauchen im Bett 1828 – Verursachung durch Mietgebrauch 1829 – Wasserschaden durch Waschmaschine 1830 Schadensersatz, Mieteransprche – Beweislast fr Mngel 1720 – Entgangener Gewinn 1674 – Garantiehaftung des Vermieters (siehe dort) – Haftung fr Dritte 1691 – Haftung fr Schden durch andere Mieter 1693 – Haftungsbeschrnkung bei Mngeln (siehe dort) – Haftungsdauer 1700 – Instandhaltung, Vernachlssigung 1702 f. – Kndigung, unberechtigte (siehe dort) – Kndigungsandrohung 1714 – Kndigungsfolgeschaden 1716 ff. – Nutzlose Aufwendungen 1722 ff. – Rumungsverlangen 1726 – Rumungsvollstreckung 1728 – Schutzbereich des Mietvertrags (siehe dort) – bergabe der Mietrume 1736 – Verkehrssicherungspflicht (siehe dort) – Verschulden bei Vertragsverhandlungen 1747 – Vertaner Urlaub 1676 – Vertragsverletzungen des Vermieters 1750 ff. – Verweigerung der Untervermietung 1738 – Verzug des Vermieters mit Mngelbeseitigung 1753 f. 395

Stichwortverzeichnis

– Vorkaufsrecht, Formunwirksamkeit 1756 Schadensersatz, Vermieteransprche – Abmahnung von Vertragsverletzungen 1860 – Abnahmeprotokoll 1758 – Abzug „neu fr alt“ 1760 f. – Erfllungsverweigerung 1766 f. – Haftpflichtversicherung des Mieters 1770 – Haftung fr Dritte 1772 ff. – Mehrwertsteuer 1779 – Mietausfall nach fristloser Kndigung (siehe dort) – Mietausfall wegen verspteter Rckgabe 1797 – Negative Feststellungsklage des Mieters 1799 – Renovierung, unterlassene (siehe dort) – Rohrverstopfung 1808 – Sachverstndigenkosten 1812 – Schden der Mietsache (siehe dort) – Schlsselverlust 1831b – bergabeprotokoll 1833 – Verjhrung von Schadensersatzansprchen (siehe dort) – Versptete Rckgabe 1856 Schadensminderung ? Mietausfall nach fristloser Kndigung Schadstoffbelastung – Befrchtung einer Gesundheitsgefahr 609 – Beurteilungszeitpunkt 608 Schallschutz – Gaststtte mit Musik 609b – Trittschallschutz in Wohnung 609c f. Schiedsgutachten – Flligkeit der genderten Miete 1346 – Maßstab der Mietnderung 1347 – Mietnderung gegen Bewegungsrichtung des Indexes 1348 – Mietnderung in Bewegungsrichtung des Indexes 1349 396

– Unbilligkeit, Allgemeine Grundstze 1350 – Unbilligkeit, Bewertungsmaßstab 1352 ff. – Unbilligkeit, Darlegungslast 1351 – Unbilligkeit, Nachprfbarkeit 1355 – Vergleichsobjekte, Angabe 1356 – Vorlufige Bindungswirkung 1345 Schlssel – Aushndigung, Zwangsvollstreckung 1422 Schlsselrckgabe ? Rckgabe der Mietsache Schlsselverlust – Verschuldensunabhngiger Schadensersatz, AGB 1831b Schlssiges Verhalten als Kndigungserklrung – Beendigungswille 808 Schnheitsreparaturen – Anfangsrenovierung (siehe dort) – Definition 1657 – Endrenovierung (siehe dort) – Laufende Renovierung (siehe dort) – Renovierung, unterlassene (siehe dort) – Summierung von Pflichten (siehe dort) – Teppichbodenreinigung, AGB 1658 – Umfang 1659 – Untergrundschden 1660 Schnheitsreparaturen, Zuschlag – Zuschlag als Mietbestandteil 1358 – Zuschlag wegen nicht abgewlzter Renovierungspflicht 1359 Schriftform, gesetzliche – Abndernde Vertragsannahme 133 – Anlagen mit erluternden Bestimmungen 131 – Beginn der Jahresfrist fr Kndigung 172 – Eintritt eines weiteren Mieters 134 – Erbengemeinschaft als Vermieter 135 – Ergnzungen unterhalb der Unterschrift 136

Stichwortverzeichnis

– Ersatzmieterklausel, nachtrgliche Vereinbarung 152 – Fortsetzung beendeten Vertrages 137 – Hausordnung 138 – Inventarverzeichnis 132 – Kndigungsausschluss 139 – Lageplan als Auslegungshilfe 140 – Lageplan als Orientierungshilfe 141 – Mieterhhung 143 – Mieterhhungsklausel, nachtrgliche Vereinbarung 142 – Mieterwechsel 144 – Mietflche, Nachtrgliche Reduzierung 145 – Mietobjekt, Bezeichnung 146 – Mietsenkung 147 – Nachtragsvereinbarung 149 ff. – Neuabschluss beendeten Vertrags 153 – Renovierungsabrede 154 – Salvatorische Klausel 155 – Streichung einer Vertragsklausel 148 – Treuwidrige Berufung auf Fehlen 156 – Treuwidrige Berufung auf Wegfall 157 – Untermietvertrag 158 – Verhltnis von § 550 BGB zu § 126 BGB 130 – Verlngerungsoption, Ausbung 159 – Verlngerungsoption, Vereinbarung 160 – Vermieterwechsel, Zustimmung des Mieters 161 – Vertrag auf Lebenszeit 162 – Vertragsschluss per Telefax 167 – Vertragsurkunde, Einverstndniszusatz des Annehmenden 165 – Vertragsurkunde, Gegenzeichnung von Angebotsschreiben 164 – Vertragsurkunde, Verbindung der Einzelbltter 166 – Vertragsurkunde, Wahrung der Schriftform durch nur ein Exemplar 163

– Vertragsverlngerung 168 – Vertretungsmacht, Erkennbarkeit 169 f. – Vorvertrag 171 – Wesentliche Vertragsbedingungen 173 – Zwangsverwaltung 174 Schriftform, vereinbarte – Aufhebung durch mndliche Vereinbarung 176 f. – E-Mail 178 – Fehlen erforderlicher gesetzlicher Schriftform 179 Schutzbereich des Mietvertrags – Allgemeiner Grundsatz 1730 – Besucher des Mieters 1731 – Familienmitglieder des Mieters 1732 – Lebenspartner 1733 – Untermieter 1734 Schwergewichtige Gegenstnde – Statische Unbedenklichkeit 1424 Sittenwidrigkeit gem. § 138 BGB – Absinken des Mietniveaus 1458 – Allgemeiner Grundsatz 1459 – Aufflliges Missverhltnis, EOPMethode 1460 – Aufflliges Missverhltnis, Indirekte Vergleichswertmethode 1461 – Aufflliges Missverhltnis, Vergleichsobjekte 1462 – Aufflliges Missverhltnis, Voraussetzung 1463 – Mngel, Unbeachtlichkeit 1455 – Prostitution in Mietwohnung 1465 – Unerfahrenheit des Mieters 1466 – Unrentabilitt, Kenntnis des Verpchters 1464 – Vertragsangebot durch Mieter 1467 – Verwerfliche Gesinnung 1468 f. Sonderkndigungsrecht – Vertragliches Sonderkndigungsrecht 798 – Verweigerung der Untervermieterlaubnis (siehe dort) – Zwangsversteigerung (siehe dort) 397

Stichwortverzeichnis

Sonstige Betriebskosten – Bewachungskosten 412 – Dachrinnenreinigung 413 – Konkrete Vereinbarung 414 Staffelmietvereinbarung – Haustrgeschft 1264 – Kndigungstermin bei Verlngerungsklausel 899 – Mietpreisberhhung 1471 f. – Mietpreisverfall, Geschftsgrundlage 1449 – Wegfall der Preisbindung 1361 Stichtagsdifferenz – Mietanstieg nach Datenerhebung zum Mietspiegel 1363 Stillschweigende Vertragsverlngerung – Ausschluss durch AGB 811 – Kenntnis der Gebrauchsfortsetzung, Beweislast 815 – Rechtsmissbrauch 813 – Untervermietung 814 – Verlngerung trotz Ausschluss 812 – Vorweggenommener Widerspruch 821 – Widerspruch bei Personenmehrheit 819 – Widerspruch durch Rumungsklage 820 – Widerspruch, konkludent 916 ff. Streupflicht ? Winterdienst Strohmanngeschft – Abgrenzung zu Scheingeschft 181 Stromkosten – Umlage nach Verbrauch 416 Summierung von Pflichten – Laufende und Endrenovierung, AGB Geschftsraum 1662 – Laufende und Endrenovierung, AGB unrenovierter Geschftsraum 1663 – Laufende und Endrenovierung, AGB Wohnraum 1664 Technische Einrichtungen der Mietsache – Instandhaltungspflicht des Vermieters 611 398

Teilkndigung von Nebenrumen – Selbstbezug neu geschaffenen Wohnraums 1098 – Unterschiedl. Vermieter v. Wohnung u. Nebenraum nach WEG-Teilung 1099 Teilkndigung von Wohnraum – Berechtigtes Interesse in Ausnahmefall 1001 Teilnichtigkeit berhhter Miete – berhhung um mehr als 20% 1474 – berhhung um mehr als 50% 1475 Teppichboden – Erneuerung im Rahmen der Renovierungspflicht, Geschftsraum 1666 f. – Erneuerung im Rahmen der Renovierungspflicht, Wohnraum 1668 Tierhaltung – Erlaubnisvorbehalt im Mietvertrag 1427 – Generelles Verbot der Haustierhaltung 1428 Tilgungsbestimmung des Mieters – Anfechtung 1521 – Zwangsvollstreckung 1522 Tilgungsreihenfolge bei fehlender Bestimmung des Mieters – Bestimmungsrecht des Vermieters 1526 – Mietzahlung ohne Bestimmung 1524 – Teilzahlung auf Miete und Betriebskosten 1525 – Verrechnung auf lteste Mietzahlung 1527 Treppenlift – Anspruch des behinderten Mieters 1430 Turnus ? Laufende Renovierung berbelegung – Familienzuwachs, fristlose Kndigung 1103 – Familienzuwachs, ordentliche Kndigung 1104

Stichwortverzeichnis

berbrckungsvertrag – Vorlufige Vertragsfortsetzung whrend Verhandlungen 102 bergabeprotokoll – Beweislast fr nicht erwhnte Mngel 1833 berlassung der Mietsache – Annahmeverzug des Mieters 614 – Doppelvermietung 616 – berlassung durch Besitzverschaffung 613 – berlassung durch Zutrittsgewhrung 615 – Unvermgen 617 – Versptete bergabe 618 – Verspteter Auszug des Vormieters 1736 ble Nachrede – Beweislast bei fristloser Kndigung 1106 bliche Entgelte gem. § 5 WiStG – Betriebskosten/Entgelte fr Nebenleistungen 1479 – Feststellung durch Gutachten oder Mietspiegel 1480 – Personenspezifische Merkmale 1478 – bereinstimmung mit ortsblicher Vergleichsmiete 1477 Umbau der Mietrume ? Abgeltung wegen Umbaus Umdeutung unwirksamer Kndigung – Mietaufhebungsvereinbarung (siehe dort) – Umdeutung fristloser in ordentliche Kndigung 823 – Umdeutung in Angebot zu Mietaufhebung 824 f. – Unrichtiger Beendigungstermin 826, 1194 Umlagefhigkeit – Katalog gem. BetrKV bzw. II. BV 418 f. – Mietverlustversicherung 420 – Wartung technischer Einrichtungen 421

Umlegungsmaßstab – nderung durch Vermieter 423 f. – Billigkeit einseitiger Bestimmung 425 f. Umsatz verpachteten Unternehmens – Unrichtige Angaben des Vermieters 620 Unerlaubte Gebrauchsberlassung – Fristlose Kndigung, Geschftsraum 1108 f. – Fristlose Kndigung, Wohnraum 1110 f. – Ordentliche Kndigung 1112 – Pchterwechsel gem. § 20 UmwG 1113 Unerlaubte Untervermietung – Untermietzuschlag/Herausgabe des Mehrerlses 468 Ungezieferbeseitigung – Betriebskosten 384 – Verpflichtung des Mieters 1432 Unpnktliche Mietzahlungen – Allgemeiner Grundsatz 1115 – Fristlose Kndigung 1116 ff. – Ordentliche Kndigung 1120 – Verschulden des Sozialamtes 1119 Unterbelegung einer Genossenschaftswohnung – Ordentliche Kndigung 1122 f. Untermietzuschlag ? Unerlaubte Untervermietung Unternehmensbezogener Vertrag – Handeln in eigenem oder fremdem Namen 226 Untervermietung von Geschftsraum – Nutzungszweck 489 Untervermietung, Duldung – Bindung fr knftige Flle 468 Untervermietung, Verweigerung der Erlaubnis – Schadensersatz bei Anspruch auf Erlaubnis 1738 Unverletzlichkeit der Wohnung – Zutritt des Vermieters 1434 – Zutritt von Sachverstndigen 1435 399

Stichwortverzeichnis

Unwirksame Miethheregelung – Teilunwirksamkeit 1366 Unzumutbarkeit gem. § 543 BGB – Ehrverletzende ußerungen im Rechtsstreit 829 – Gesamtwrdigung 828 – Widerlegung 830 Unzumutbarkeit, Grnde fr Mieter – Betriebskosten, unterlassene Abrechnung 901 f. – Ersatzmieterstellung, Vereitelung 903 – Instandsetzung, Weigerung 904 – Konkurrenzschutz, Verletzung 905 – Mietpreisberhhung 906 – Untermiete, Fehlende Untervermieterlaubnis 907 – Vermgensverfall des Vermieters 908 – Vormietrecht, Vereitelung 909 Unzumutbarkeit, Grnde fr Vermieter – Hausfriedensstrung, verwirrter Mieter 1026 – Hausfriedensstrung, Swinger-Club 1027 – Strafanzeige gegen Vermieter 1125 f. – Tuschung des Vermieters 1127 – Umsatzmiete, falsche Angaben des Mieters 1129 – Unerlaubte Umbauten 1130 – Unvereinbarkeit mit Teilungserklrung 1128 – Zeugenbeeinflussung 1131 Urkundenprozess – Beweis durch Urkunden 1528a ff. – Knftige Miete 1531 – Mietforderungen 1533 – Nutzungsentschdigung 1532 – Wohnraummiete 1534 Vernderungen der ortsblichen Vergleichsmiete – Anpassung an steigende Vergleichsmiete 1482 Veranlassung zur Klageerhebung – Rumungsbereitschaft des Mieters 1133 f. 400

– Schweigen des Mieters 1135 – Sofortiges Anerkenntnis 1137 – Untermieter 1136 Verußerung der Mietsache – Abtretung von Mietforderungen 1490 – Gewhrleistungsrechte des Mieters 1754a – Kndigungssperrfrist nach Umwandlung 1052 ff. – Verußerung an Begnstigten der Eigenbedarfskndigung 986 – Verußerung nach Eigenbedarfskndigung 1710 – Vermieterwechsel gem. § 566 Abs. 1 BGB 209 ff. – Verwertungskndigung 1153 ff. – Vorbehalt des Nießbrauchs 106 Verbotene Eigenmacht des Vermieters – Mitverschulden des Mieters 1740 – Wiedereinrumung des Besitzes 1139 f. Vergleichsmiete ? Ortsbliche Vergleichsmiete Vergleichswohnung – Benennung von mehr als 3 Vergleichswohnungen 1307 – Besichtigung durch Mieter 1310 – Eigener Bestand des Vermieters 1305 – Flchendifferenz 1308 – Identifizierbarkeit 1309 Verjhrung von Aufwendungsersatzansprchen – Aufwendungen in Erwartung spteren Eigentumserwerbs 336 – Vermieterwechsel 337 – Vertragliche Ansprche 338 Verjhrung von Erfllungsansprchen – Rckgabe von Zubehr 340 Verjhrung von Ersatzansprchen – Anspruchsentstehung nach Rckgabe 1835 – Anspruchsentstehung nach Vertragsende 1836 – Anspruchskonkurrenz 1837

Stichwortverzeichnis

– Beginn mit gescheiterter Rckgabe 1837a – Beginn mit Rckgabe 1838 ff. – Haftung des vollmachtlosen Vertreters 1852 – Hemmung/Unterbrechung 1843 – Schden an Eigentum Dritter 1849 – Schden an nicht mitvermietetem Vermietergrundstck 1851 – Schden an nicht mitvermieteten Gebudeteilen 1850 – Verjhrungseinrede geschtzter Dritter 1848 – Wiederherstellung vorherigen Zustands 1853 – Zerstrung des Mietobjektes 1854 Verkehrsanbindung – Nachtrgliche Verschlechterung 622 Verkehrssicherungspflicht des Vermieters – Streupflicht, Erfolglosigkeit 1742 – Streupflicht, Verkehrsstunden 1743 – Treppenbelag 1744 – Zwangsverwalter 1745 Verlngerungsklausel – Befristeter Vertrag mit Verlngerungsklausel (siehe dort) – Nachhaftung von Gesellschaftern 191 Verlngerungsoption – Allgemeine Grundstze 193 – Ausbung, Form 194 – Ausbung, Frist 195 ff. – Bedingte Option 199 f. – Geltungsdauer der Option 201 f. – Mehrfache Option 203 – Miethhe 1368 – Option u. Verlngerungsklausel 204 Verlngerungsvereinbarung – Beendetes Mietverhltnis 188 – Mietermehrheit 187 – Schriftform 168 – Unbeendetes Mietverhltnis 189

Verlust des Kndigungsrechts durch lngeres Zuwarten – Vertraglicher Ausschluss des Rechtsverlusts 832 Verlust des Zahlungsanspruchs bei Hinnahme d. Minderung – Frhere Rspr. zu § 539 BGB a.F. 624 Verlust von Gewhrleistungsrechten – Frhere Rspr. 626 f. – Vertragsverlngerung in Kenntnis von Mngeln 628 – Verwirkung 629 f. – Wiederaufleben des Minderungsrechts 631 Vermietermehrheit – Erbengemeinschaft 121 – Kndigung 804 – Kndigungsschreiben, Mehrzahl 806 – Mietzahlung 1536 – Verlngerungswiderspruch 819 – Vertragsrubrum 123 Vermieterpfandrecht – Allgemeine Voraussetzungen 704 – Beweislast fr Eigentum des Mieters 507 – Einstweilige Verfgung 706 ff. – Pfandkehr 710 – Rumungsvollstreckung 1093 – Selbsthilferecht des Vermieters 711 – Sicherungsbereignung 712 ff. – Umfang, gegenwrtige Ansprche 716 – Umfang, Sachen des Untermieters 715 – Unbefugte Nutzung gepfndeter Sachen 717 – Unpfndbares Mietereigentum 709 – Zwangsvollstreckung Dritter 718 Vermieterwechsel durch Vereinbarung – Genehmigung des Mieters, Frist 206 – Genehmigung des Mieters, Irrtum 207 – Kaution 726 – Vereinbarung ber vorzeitigen Vertragseintritt 1143 – Zustimmung des Mieters, Form 161 401

Stichwortverzeichnis

Vermieterwechsel gem. § 566 Abs. 1 BGB – Aufwendungsersatz 266, 337 – Betriebskostenabrechnung 432 ff. – Garantiehaftung des Erwerbers fr anfngliche Mngel 1687 – Gestaltungsrechte des Mieters 212, 215 – Kaution 720 ff. – Kndigung des Erwerbers 1142 – Mieterhhung nach Modernisierung 1328 – Mietvorauszahlung 1538 – Mitvermietete Garage 211 – Mitvermieteter Nebenraum 209 f. – Nutzungsentschdigung 295 – Rckgabe der Mietsache 331 – Schadensersatz wegen unterlassener Renovierung 1805 – Schadensersatz wegen verspteter Rckgabe 1857 f. – Schiedsvereinbarung 216 – berlassung an den Mieter 217 – Untermietvertrag 218 – Vertrag mit Nichteigentmer 213 – Vertrag mit nur einem Miteigentmer 214 – Zeitpunkt des Rechtsbergangs 219 – Zuweisung der Ehewohnung 220 Verschulden bei Vertragsschluss – Aufklrungspflicht des Hauptmieters (siehe dort) – Aufklrungspflicht des Vermieters (siehe dort) – Falschangaben zur Beschaffenheit 1747 – Umsatzangaben bei Pacht 911 Versorgungssperre durch Vermieter – Zurckbehaltungsrecht bei Zahlungsverzug des Mieters 631b f. Versptete Rckgabe – Aufwendungen infolge verspteter bergabe an Erwerber 1857 – Mietausfall wegen verspteter Rckgabe (siehe dort) 402

– Rumungsfristgewhrung 1856 – Vermieterwechsel, Rumungsverzug 1858 Verteilungsschlssel ? Umlegungsmaßstab Vertrag auf Lebenszeit – Laufzeit befristet, nicht auflsend bedingt 222 – Pachtvertrag auf 99 Jahre 838 – Schriftformerfordernis 162 Vertrag ber mehr als dreißig Jahre – Einseitiger Kndigungsausschluss fr mehr als 30 Jahre 835 – Kndigungsmglichkeit frhestens nach 30 Jahren 837 – Kndigungsmglichkeit nach Eintritt einer Bedingung 836 – Option auf mehr als 30 Jahre 834 – Pachtvertrag auf 99 Jahre 838 – Unabdingbarkeit des Kndigungsrechtes 839 – Vertragsverlngerung 840 Vertragliche Duldungsverpflichtung – Geschftsraum, AGB 1580 – Wohnraum, AGB 1581 Vertragsgemßer Zustand – Technischer Mindeststandard bei Altbauwohnung 633 Vertragsstrafe – Betriebspflicht 1395 – Versptete bergabe 224 – Vorzeitige Vertragsbeendigung bei Pacht 64 Vertragsurkunde ? Schriftform, gesetzliche Vertragsverlngerung ? Verlngerung Vertragsverletzungen des Mieters – Abmahnung, Entbehrlichkeit 1860 Vertragsverletzungen des Vermieters – Abmahnung, Entbehrlichkeit 1750 – Beweislast fr Kausalitt u. Verschulden 1751 Vertragswidriger Gebrauch – Wohnnutzung von Geschftsraum 1145

Stichwortverzeichnis

– Wohnnutzung von Freizeitgrundstck 1146 Vertretung bei Vertragsschluss – Person des Mieters (siehe dort) – Person des Vermieters (siehe dort) – Schriftform 169 f. – Unternehmensbezogener Vertrag 226 – Vertragsschluss durch GmbH-Geschftsfhrer 116 ff. – Vertragsschluss durch Hausverwaltung 125 f. Verweigerung der Untervermieterlaubnis – nderung der Nutzung 919 f. – Fristsetzung, Angemessenheit 915 f. – Nennung des Untermieters 917 f. – Schweigen des Vermieters 921 f. – Vertraglicher Ausschluss des Kndigungsrechts 913 f., 924 – Zustimmung unter Bedingungen 923 Verwendungsersatz ? Aufwendungsersatz Verwertungskndigung – Abriss 1148 ff. – Sanierung 1152 – Verkauf 1153 ff. Verwirkung – Betriebskostenforderungen 437 – Formularklauseln 228 – Gewhrleistungsrechte 626 f. – Kautionsanspruch des Vermieters 731 – Kndigungsrecht wegen Gebrauchsentziehung 768 f. – Kndigungsrecht wegen Gesundheitsgefhrdung 892 – Mietforderungen 1540 – Mietforderungen bei Mietminderung 624, 1541 f. – Rumungsanspruch 1158 – Rckstand aus Mieterhhung 1372 f. Verzinsung – Kaution 733 f. Verzug des Vermieters mit Mngelbeseitigung – Haftung des Erwerbers 1754a

– Mangelfolge- und Begleitschden 1753 – Mitverschulden des Mieters 1754 Vollmacht – Empfangsvollmacht (siehe dort) – Vollmachtsnachweis bei GbR 842 – Vorlage des Originals 844 – Vorlage einer Kopie 843 Vollstndigkeitsklausel – Vermutung der Vollstndigkeit der Vertragsurkunde 230 Vollstreckungsabwehrklage – Rumungsvergleich 1216 – Wegfall des Eigenbedarfs 1217 Vollstreckungserinnerung – Antragsberechtigung 1209 – Rechtsschutzinteresse, insgesamt beendete Vollstreckung 1209b – Rechtsschutzinteresse, Rumungsankndigung 1210 – Rechtsschutzinteresse, vollzogene Vollstreckungsmaßnahme 1209a Vollstreckungsschutz gem. § 712 ZPO – Nachholung im Berufungsverfahren 1220 – Nicht zu ersetzender Nachteil, Geschftsraum 1221 – Nicht zu ersetzender Nachteil, Wohnraum 1222 – Urteilsergnzung bei Nichtbescheidung 1219 Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO – Dauer 1224 – Erneuter Antrag nach Abweisung 1230 – Kosten 1225 – Lebensgefahr infolge Zwangsrumung 1226 f. – Mitverschulden des Mieters 1228 – Mitverschulden des Vermieters 1229 – Schulpflichtige Kinder 1232 – Suizidgefahr 1233 ff. – Verhltnis zu Rumungsfrist 1231 – Zwischenumzug 1236 403

Stichwortverzeichnis

Vorauszahlungsklausel in Altmietvertrgen – Zusammentreffen mit Aufrechnungsbeschrnkung 1544 Vorenthaltung ? Nutzungsentschdigung gem. § 546a BGB Vorkaufsrecht gem. § 577 BGB – Maklerprovision 232 – Umgehung 233 Vorkaufsrecht, vertragliches – Beurkundung des Mietvertrags 234a f. – Schadensersatz wegen fehlender Beurkundung 1756 Vormietrecht – Abgrenzung zur Verlngerungsoption 237 – Analogie zum Vorkaufsrecht 238 – Verzicht durch Erlassvertrag 239 Vorrang der Gewhrleistungsvorschriften – Mngel der Mietsache 635 Vorvertrag – Darlegungslast 241 – Form 171 – Klageantrge 242 – Mindestanforderungen 243 – Rumungsverlangen, missbruchliches 953 – Verpflichtung aus Vorvertrag 244 Vorwegabzug – Unterschiedlicher Betriebskostenanfall 447 Vorzeitige Vertragsentlassung – Geschftsraum, Allgemeine Grundstze 248 – Geschftsraum, Altersbedingte Geschftsaufgabe 249 – Geschftsraum, Grnde aus Risikobereich des Mieters 250 – Geschftsraum, Schutzwrdige Interessen des Mieters 251 – Geschftsraum, Verschlechterung der Geschftslage 252 – Mietaufhebungsvereinbarung (siehe dort) 404

– Nachmieter (siehe dort) – Wohnraum, Allgemeine Grundstze 253 – Wohnraum, Kurze Restmietzeit 254 – Wohnraumknappheit 255 Vorzeitiger Auszug des Mieters – Anrechnung anderweitiger Nutzung 1546 – Anspruchsminderung 1548 – Beweislast fr Bezug der Wohnung durch den Vermieter 1549 – Einwand der Drittberlassung 1550 – Ersatzmieter (siehe dort) – Forthaftung des Mieters 1551 – Mehrwertsteuer 1552 – Neuvermietung, Grundsatz 246 – Neuvermietung, Mitteilung an Mieter 1553 – Neuvermietung unter Marktpreis 1554 – Unwirksame Kndigung des Vermieters 1554a Wartungsarbeiten – Wartung von Thermen, AGB Wohnraum 1672 Wasserschaden ? Schden der Mietsache Wasserversorgung – Direktvertrag mit Versorgungsunternehmen 257 Wegfall der Mietzahlungspflicht bei Drittberlassung – Eigenmchtiger Einzug eines Nachmietinteressenten 1556 Wegnahme von Einrichtungen – Abwendungsbefugnis 344 – Ausschluss der Wegnahme 345 – Verjhrung des Wegnahmeanspruchs 346 f. Werkmietwohnung – Kndigungsbegrndung 1162 Wertsicherungsklausel – Indexklausel (siehe dort)

Stichwortverzeichnis

– Mehrfache Erhhung 1377 – Neufestsetzung der Miete 1378 – Schiedsgutachten (siehe dort) Wertverbesserung – Breitbandkabel-Anschluss 1583 Widerspruch nach der Sozialklausel – Alter und krperliche Beeintrchtigung 1239 – Alter und lange Wohndauer 1238 – Anwendungsbereich 1240 – Befristeter Vertrag gem. § 564c BGB a.F. 1241 – Beschaffung von Ersatzwohnraum 1244 – Gesundheitsgefahr 1242 – Krankheit 1243 – Vernnftigkeit des Fortsetzungsverlangens 1245 Wiederauffllung der Kaution – Unberechtigte Inanspruchnahme 736 Wiederherstellung des vorherigen Zustands – Herstellung vertragsgemßen Zustands durch Mieter 349 – Schadensersatz 1810 – Umbauabsicht des Nachmieters 350 – Umbauabsicht des Vermieters 351 – Verjhrung von Schadenersatzansprchen 1853 Winterdienst – bertragung auf den Mieter 1437 f. Wirtschaftseinheit ? Betriebskostenabrechnung Wohnflche ? Mietflche Wohnflche, Mieterhhung – Rckforderungsrecht des Mieters 1380 Wohngemeinschaft – Allgemeine Grundstze 495 Wohnraummietrecht – Mischmietverhltnis (siehe dort) – Nutzungszweck (siehe dort) – Weitervermietung von Wohnraum 259 – Wohnhauserrichtung durch Grundstcksmieter 260

Zahlungsverzug – Abmahnung/Fristsetzung 1187 f. – Aufrechnung des Mieters 1165 – Aufrechnung des Vermieters 1182 – Begrndung bei Wohnraum 1166 f. – Betriebskosten 1169 – Betriebskostennachforderung 1168 – Duldung unpnktlicher Zahlungsweise 1558 – Erheblichkeit des Rckstands 1181 – Erleichterte Kndigungsbefugnis 1170, 1175 f. – Erschwerte Kndigungsbefugnis 1171 – Heilung durch Nachzahlung 1172 – Heilung durch Verpflichtungserklrung 1173 – Heilung vor Klageerhebung 1174 – Rechtzeitigkeit der Zahlung 1180 – Verschulden des Rechtsanwalts 1183 – Verschulden des Sozialamtes 1184 – Verzug nach Mieterhhungsvergleich 1177 Zahlungsvorbehalt – Zahlung zur Vermeidung fristloser Kndigung 638 Zeitliche Abgrenzung der Betriebskosten – Leistungsprinzip 451 Zerrttung des Vertrauensverhltnisses – Gerichtliche Auseinandersetzungen 1186 Zinsen – Mietforderungen 1560 Zugang der Kndigung – bermittlung per Telefax 846 Zugang von Angebot und Annahme – Vertragsschluss unter Abwesenden 262 Zugesicherte Eigenschaft – Inhalt der Zusicherung 640 – Mietflche 583 – Mietminderung, Voraussetzung 641 – Umsatzangaben des Vermieters/Verpchters 620 405

Stichwortverzeichnis

Zurckbehaltungsrecht an Kaution – Mngel der Mietsache 738 Zurckbehaltungsrecht an Mietsache – Herausgabeanspruch aus § 985 BGB 353 Zurckbehaltungsrecht an Vorauszahlungen – Allgemeiner Grundsatz 453 – Begrenzung 454 – Gegenstand der Zurckbehaltung 455 f. Zurckbehaltungsrecht bei Mngeln – Allgemeine Grundstze 643 – Ausschluss bei Zahlungsverzug des Mieters 644 – Ausschluss mietrechtlicher Gewhrleistung 645 – Beschrnkung durch AGB 646 f. – Umfang der Leistungsverweigerung 648 – Verzugausschließende Wirkung 649 – Vorankndigungspflicht 650 – Wegfall der Einrede 651 Zurckweisung wegen Vollmachtlosigkeit – Mieterhhungsverlangen 1375 Zuschlag zur ortsblichen Vergleichsmiete – Auslnder/Wohngemeinschaft 1484 Zutritt zur Mietsache – Sachverstndiger 1435

406

– berlassung der Mietsache 615 – Vermieter 1434 – Verweigerung durch Mieter 1064 Zwangsversteigerung – Aufklrungspflicht des Vermieters 27 – Mietbegrenzung, Bindung des Erstehers 1251 Zwangsversteigerung, Sonderkndigungsrecht – Erster Kndigungstermin 1188 f. – Kndigungsbeschrnkung 1190 f. – Rechtsmissbrauch 1192 f. – Unrichtiger Beendigungstermin 1194 Zwangsverwaltung – Aufhebung, anhngiger Mietzahlungsprozess 1563 – Aufklrungspflicht des Vermieters 27 – Aufrechnung des Mieters, Kaution 740 – Betriebskostenguthaben 458 – Kautionsguthaben 741 – Verkehrssicherungspflicht 1745 Zwangsvollstreckung – Abrechnungserteilung, Betriebskosten 460 f. – Rumungsvollstreckung (siehe dort) – Titulierter Anspruch auf Miete, Umfang 1556 – Vorlage von Belegkopien, Betriebskosten 462