Jak korzystnie kupić lub sprzedać mieszkanie - praktyczny poradnik 9788393257522, 8393257522

Citation preview

Jacek Chołoniewski

Jak kupić korzystnie

lub sprzedać

mieszkanie praktyczny poradnik

Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Patron główny:

BooksOn

 http://www.BooksOn.pl

Książce patronują:

AMRON

 http://www.amron.pl

Puls Biznesu

 http://nieruchomosci.pb.pl

Szybko.pl

 http://www.szybko.pl

TabelaOfert.pl

 http://tabelaofert.pl

Wyceny i Ekspertyzy

 http://www.wie.pl

Związek Banków Polskich

 http://www.zbp.pl

Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Jacek Chołoniewski

Jak kupić korzystnie

lub sprzedać

mieszkanie praktyczny poradnik

współpraca: Magdalena Rydzewska

Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Copyright © Estymator Jacek Chołoniewski Tytuł: Jak korzystnie kupić lub sprzedać mieszkanie – praktyczny poradnik Strona internetowa: www.JakKupicMieszkanie.net Autor: Jacek Chołoniewski Współpraca: Magdalena Rydzewska Redakcja: Stanisław Remuszko Korekta: Tekstytacja Research: Krzysztof Jahn Wykresy: Jan Chołoniewski Projekt okładki: Adekwatna i Iwona Białas Skład i łamanie: Adekwatna Druk i oprawa: Sowa Wydanie: II.1 Aktualizacja treści: 1 stycznia 2012 ISBN: 978-83-932575-2-2 Wydawca i dystrybutor książki: Estymator Jacek Chołoniewski [email protected] telefony: 22 827 47 62, 605 440 839 www.estymator.com.pl/wydawnictwo.htm adres: ul. Górskiego 3 / 26A, 00-033 Warszawa Zastrzeżenie: Autor i wydawca niniejszej książki starali się, aby zawarte w niej informacje były zgodne z prawdą, nie gwarantują jednak, że tak zawsze jest. Nie biorą też odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody spowodowane stosowaniem tych informacji. Nazwy firm oraz adresy stron internetowych dotyczące poszczególnych tematów są w tej książce wypisywane w kolejności alfabetycznej. Zamieszczone w tej książce nazwy handlowe, nazwy produktów lub inne oznaczenia, które są zarejestrowane jako znaki towarowe lub są zastrzeżone przez ich właścicieli zostały użyte wyłącznie w celach informacyjnych. Wszelkie prawa zastrzeżone All rights reserved

Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Spis treści Wstęp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

Rady dla kupujących mieszkanie

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

Wstęp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Kupić na kredyt czy wynająć? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Czy teraz jest dobry moment na kupno mieszkania? . . . . . . . . . . . . 14 Jakie mieszkanie chcę kupić? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Cena mieszkania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wysokość stałych opłat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Nowe czy używane? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rok budowy .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Technologia w jakiej wykonano budynek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Powierzchnia mieszkania, czyli metraż .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Liczba pokoi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wysokość . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Czy jest balkon? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Czy jest piwnica? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Czy jest garaż lub indywidualne miejsce do parkowania? . . . . . . . Piętro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Liczba pięter w budynku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Czy jest winda? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rozkład . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Nasłonecznienie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Forma własności mieszkania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

18 19 21 24 26 27 28 29 30 30 31 32 32 33 33 33 34 34

Samodzielne szukanie mieszkania do kupienia .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 Przez internet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 Inne metody . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 Współpraca kupującego z agencją nieruchomości .. . . . . . . . . . . . . . . . 45

Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Gdy sam znajdziesz mieszkanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Umowa z agencją . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Negocjowanie wysokości prowizji gdy sam znalazłeś mieszkanie . Z agencją czy bez agencji? .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Jak wybrać agencję? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Negocjowanie wysokości prowizji gdy agencja pracuje dla ciebie . Nietypowe korzystanie z usług agencji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Martwy przepis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wymogi prawne nałożone na agencje nieruchomości . . . . . . . . . . .

45 46 48 49 50 53 53 54 55

Wizja lokalna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Oglądanie mieszkania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Oglądanie budynku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Dokumentacja fotograficzna i filmowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Porozmawiaj z właścicielem mieszkania .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Porozmawiaj z sąsiadami . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Odwiedź administrację . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Lokalizacja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wynajmij profesjonalistów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

56 57 61 62 62 64 64 65 67

Kupowanie mieszkania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Negocjacje ceny .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Podjęcie decyzji .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Księgi wieczyste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Zawarcie transakcji u notariusza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kupno mieszkania zadłużonego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Umowa przedwstępna .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Skąd wziąć pieniądze na zadatek? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Opłaty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sposób i moment przekazania pieniędzy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Przekazanie kluczy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Umowy z elektrownią, gazownią i innymi dostawcami . . . . . . . . . Rozliczenia z administracją budynku .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Podatek od nieruchomości i opłata za użytkowanie wieczyste gruntu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Problemy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kupno mieszkania a podatki . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

69 69 70 71 73 76 77 78 79 81 82 83 84 84 84 86

Kredyt mieszkaniowy .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 4 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Co to jest kredyt mieszkaniowy? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wkład własny .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Zdolność kredytowa .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Całkowity koszt kredytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Lista banków oferujących kredyty mieszkaniowe .. . . . . . . . . . . . . . . Wybór banku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Na jak długo? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Co to jest WIBOR? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Jak bank oblicza i zmienia oprocentowanie kredytu? .. . . . . . . . . . Raty stałe czy malejące? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Załatwianie kredytu .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Biuro Informacji Kredytowej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Biura Informacji Gospodarczej .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Załatwiać kredyt w jednym czy w kilku bankach? . . . . . . . . . . . . . . Umowa z bankiem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Negocjacje z bankiem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rządowy program „Rodzina Na Swoim” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . W złotówkach czy w walucie obcej? .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Doradcy kredytowi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Szybsza spłata kredytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Zabezpieczenia stosowane przez bank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Co będzie, gdy przestanę spłacać kredyt? .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kupno na kredyt czy wynajem? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Rady dla sprzedających mieszkanie

87 89 90 91 94 96 99 101 101 102 104 106 108 108 108 109 110 113 116 119 120 121 123

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125

Wstęp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 Łatwiej być sprzedającym czy kupującym mieszkanie? . . . . . . . . 126 Sprzedaż mieszkania a podatki .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 Przygotowanie mieszkania do sprzedaży .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Zadbaj o wygląd mieszkania .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Spróbuj zadbać także o wygląd domu .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Załatw świadectwo energetyczne .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

129 129 131 131

Opis i fotografie mieszkania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Fotografie i nie tylko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Plan mieszkania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Opis mieszkania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

133 133 134 134

5 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Samodzielna sprzedaż mieszkania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Przez internet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Inne metody . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Dane kontaktowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pokazywanie mieszkania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ustalenie i negocjacja ceny .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ostatni etap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Odwrócona hipoteka . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

136 136 138 139 140 141 143 143

Sprzedaż mieszkania przez agencję nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . Z agencją czy bez agencji? .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ty decydujesz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Umowa z agencją . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Jak wybrać agencję? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ile agencji wynająć? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Umowa na wyłączność . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

145 145 147 147 148 149 150

Jak sprzedać mieszkanie by zaraz kupić inne? . . . . . . . .

152 Wstęp .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153 Bez kredytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153 Z kredytem .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155

Apel do czytelników . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158 Podziękowania .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159 Słowniczek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160

Reklamy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

170

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Spis wykresów Wykres 1. Ceny transakcyjne 1 m2 mieszkania w wybranych, dużych miastach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Wykres 2. Wskaźnik WIBOR oraz inflacja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 Wykres 3. Kursy EURO i FRANKA szwajcarskiego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 Wykres 4. Wskaźniki WIBOR, EURIBOR i LIBOR CHF . . . . . . . . . . . . . . 112

7 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Spis ważniejszych list adresów internetowych Kalkulatory cen mieszań .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 Serwisy z ogłoszeniami o sprzedaży mieszkań . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 Kalkulatory opłat notarialnych .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 Banki oferujące kredyty hipoteczne .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Porównywarki kredytowe .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 Notowania wskaźnika WIBOR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 Doradcy kredytowi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 Automatyczne umieszczanie ogłoszeń o sprzedaży mieszkań w wielu serwisach .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136 Fundusze hipoteczne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144

8 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Wstęp Przeciętnemu człowiekowi rzadko zdarza się sprzedawać lub kupować mieszkanie, dom lub działkę budowlaną. W tej roli jest więc zazwyczaj nowicjuszem, choć w innych dziedzinach życia może mieć duże doświadczenie i wiedzę. Często się zdarza, że dopiero po transakcji okazuje się, jakie błędy zostały popełnione – w myśl przysłowia „mądry Polak po szkodzie”. Tę książkę napisałem po to, abyś był „mądry przed szkodą” i dzięki temu potrafił jej uniknąć. Kupno lub sprzedaż mieszkania są często silnie stresujące, wzbudzają obawy. Mam nadzieję, że lektura tej książki pozwoli je złagodzić. Podziała na ciebie uspokajająco. Przedstawione w tej książce rady i zalecenia są oparte na konkretnych faktach i argumentach. Nic na wiarę. Sam zdecydujesz, czytelniku, czy te argumenty są przekonujące czy też nie. W obsługę kupna i sprzedaży mieszkań są zaangażowane, oprócz kupującego i sprzedającego, także: agencje nieruchomości, banki udzielające kredytów, firmy trudniące się doradztwem finansowym, notariusze, gazety, portale internetowe. Wszystkie te podmioty mają, przynajmniej teoretycznie, ułatwić życie kupującym i sprzedającym, dostarczyć im niezbędnych informacji. Jednak należy sobie zdawać sprawę, że ich interes nie zawsze jest taki sam jak interes kupujących lub sprzedających mieszkania. Nawet przy założeniu, że będą się one starać jak najlepiej obsłużyć klienta, trzeba sobie zdawać sprawę, że oddziałują na nie także inne czynniki – przede wszystkim ekonomiczne, czyli po prostu chęć zarobienia jak największych pieniędzy jak najmniejszym kosztem i wysiłkiem. Przedstawiona w tej książce wiedza o tych mechanizmach pozwoli ci na współpracę z tymi firmami 9 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

na partnerskich zasadach, w sposób bardziej świadomy, czyli taki, który będzie dla ciebie maksymalnie korzystny. Kupno i sprzedaż mieszkania związane są nie tylko z finansami i ekonomią. Dużą rolę odgrywają w nich także emocje i kontakty międzyludzkie. Tym psychologicznym aspektom (często niedocenianym) kupowania i sprzedawania mieszkań poświęcimy w tej książce dużo uwagi. Dawniej, gdy nie istniał internet, kupno i sprzedaż mieszkania były nieodłącznie związane ze skorzystaniem z usług agencji nieruchomości a także z codziennym czytaniem wielu stron gazetowych ogłoszeń. Internet to zmienił – możesz dzięki niemu samodzielnie i szybko znaleźć odpowiadające ci mieszkanie oraz korzystnie i szybko mieszkanie sprzedać. Ta książka ci w tym pomoże. Rola kupującego mieszkanie jest o wiele trudniejsza niż sprzedającego. Dlatego rad dla kupujących mieszkanie jest w tej książce o wiele więcej niż rad dla sprzedających. Ta książka dotyczy głównie mieszkań, bo ich najwięcej się kupuje i sprzedaje. Jednak wiele zawartych w niej informacji dotyczy także innych nieruchomości (domów, działek budowlanych). Piszę głównie o transakcjach dotyczących mieszkań używanych (czyli pochodzących z rynku wtórnego), bo są one kupowane kilkakrotnie częściej niż mieszkania nowe. Zakładam, że chcesz kupić mieszkanie, aby po prostu w nim zamieszkać. Albo sprzedać mieszkanie, w którym dotąd mieszkałeś. Nie zajmuję się w tej książce tematyką inwestycyjnego zakupu mieszkania po to, aby je potem z zyskiem sprzedać lub wynajmować. Aktualizacja danych zawartych w tej książce przypada na dzień 1 lutego 2011 roku. Listy stron internetowych są podane w kolejności alfabetycznej. Zapraszam do zapoznania się z reklamami związanymi tematycznie z kupnem i sprzedażą mieszkań i innych nieruchomości. Reklamy te znajdziesz na końcu książki.

10 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Rady dla kupujących mieszkanie

Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Wstęp Kupić na kredyt czy wynająć? Czy lepiej kupić mieszkanie (na kredyt) czy też może jednak wynająć? Pytanie to zadaje sobie prawie każdy, kto zastanawia się nad kupnem mieszkania. Jeśli kupisz mieszkanie na kredyt, to będziesz co miesiąc spłacać raty tego kredytu. Jeśli wynajmiesz mieszkanie to będziesz co miesiąc płacić wynagrodzenie właścicielowi tego mieszkania. Która z tych kwot jest wyższa? Otóż okazuje się, że obie są niemal identyczne! Przemawia to bardzo silnie za kupnem mieszkania, bo wtedy część pieniędzy przekazywanych bankowi jako spłata kredytu będzie w znacznej części przeznaczone na „budowę” twojej własności (mieszkania). Natomiast w przypadku wynajmu, całe płacone co miesiąc pieniądze bezpowrotnie „przepadną” na rzecz właściciela wynajmowanego przez ciebie mieszkania (będą budować jego, a nie twój kapitał). Szczegóły na ten temat znajdziesz w rozdziale „Kupno na kredyt czy wynajem?” ( strona 123). Jednak nie tylko sprawy finansowe są tu ważne. Odpowiadając sobie na pytanie „kupić na kredyt czy wynająć?” powinieneś wziąć też pod uwagę inne okoliczności. Jak niemal w każdej sprawie, można tu przedstawić argumenty za i przeciw. Argumenty za, to: ƒƒ Kupno mieszkania to nie tylko własny kąt teraz, ale także inwestycja na przyszłość, bo gdy je całkowicie spłacisz będziesz w nim mieszkać za darmo (nie licząc bieżących opłat za prąd, ogrzewanie, wodę, itd.). ƒƒ Po całkowitym spłaceniu kupionego na kredyt mieszkania stanie się ono twoją wyłączną własnością, którą będziesz mógł dowolnie 12 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

ƒƒ ƒƒ ƒƒ ƒƒ

ƒƒ

dysponować: sprzedać, wynająć, wziąć pod jego zastaw pożyczkę w banku. Podlegać też będzie dziedziczeniu. Kupione mieszkanie może być źródłem dodatkowych pieniędzy na starość dzięki tak zwanej „odwróconej hipotece” (patrz rozdział „Odwrócona hipoteka”  strona 143). Kredyt zaciągnięty w banku na mieszkanie, to najtańszy z istniejących na rynku kredytów. Płacenie co miesiąc rat za mieszkanie zmusi cię do bardziej racjonalnego i przemyślanego gospodarowania twoimi dochodami. Jest ono rodzajem oszczędzania, inwestowania. Z kupionego mieszkania nikt cię nie wyrzuci (pod warunkiem, że będziesz terminowo płacić raty kredytu). Przy wynajmie takiej pewności nie masz, bo właściciel ma prawo w każdej chwili wypowiedzieć ci umowę najmu. Będąc właścicielem mieszkania, zapewniasz więc sobie pewność i stabilizację. Kupione mieszkanie urządzisz tak jak chcesz. Przy mieszkaniu wynajmowanym głos w tej sprawie będzie też mieć jego właściciel. Zresztą w wynajęte mieszkanie i tak nie opłaca się inwestować (na przykład w remont, wymianę okien), bo nie jest twoje i nie wiesz jak długo będziesz w nim mieszkać.

Jednak także i wynajem mieszkania ma swoje zalety (w porównaniu z jego kupnem): ƒƒ Wynajem, to rozwiązanie bardziej elastyczne: łatwiej i taniej się przeprowadzisz jeśli zajdzie taka potrzeba (gdy nie daj Boże stracisz pracę lub znacznie zmniejszą się twoje zarobki) lub tak ci będzie wygodniej (zmienisz pracę, szkołę). Sprzedaż mieszkania i kupno nowego to operacja pracochłonna, kosztowna (obłożona różnymi opłatami) i trwająca zdecydowanie dłużej niż przeprowadzka z jednego wynajmowanego mieszkania do innego. ƒƒ Wybór mieszkania do kupienia, to poważna, a przez to trudna decyzja. Wybieranie mieszkania do wynajęcia jest o wiele łatwiejsze, wymaga mniejszego namysłu, zajmuje mniej czasu, jest mniej 13 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

stresujące. Wszystko to dlatego, że z wynajmowanego mieszkania (jeśli nie będzie ci pasować) można łatwo i tanio przeprowadzić się do innego. ƒƒ Gdybyś wpadł w poważniejsze długi, w mieszkaniu wynajmowanym nadal będziesz mógł spokojnie mieszkać, podczas gdy mieszkanie kupione (wszystko jedno, spłacone lub nie) może zająć komornik. ƒƒ Przy kupnie mieszkania musisz zapłacić podatek od czynności cywilno-prawnych w wysokości 2% wartości mieszkania. Natomiast zawarcie umowy najmu w żaden sposób nie obciąża cię podatkowo (podatek musi zapłacić właściciel mieszkania, ale to już nie twoja sprawa).

Czy teraz jest dobry moment na kupno mieszkania? Ten rozdział został napisany na początku stycznia 2012 roku. Kupić mieszkanie teraz czy poczekać? Odpowiedź na to pytanie zależy od tego czy mieszkania będą drożeć czy też tanieć. Gdyby miały szybko tanieć, to nie powinieneś spieszyć się z kupnem (bo za rok zapłaciłbyś sporo mniej). Gdyby miały szybko drożeć, to powinieneś się pospieszyć (bo za rok zapłaciłbyś dużo więcej). Za chwilę spróbujemy zastanowić się, czy w przyszłości ceny mieszkań będą rosnąć czy maleć. Na razie jednak popatrzmy, jak zmieniały się w przeszłości – w ciągu ostatnich kilku lat. Jak widać na rysunku (Wykres 1) ceny mieszkań systematycznie i szybko rosły, aż do roku 2008. Od tego roku, w którym wystąpił światowy kryzys finansowy, zaczęły spadać. Argumenty za tym, że ceny mieszkań powinny nadal spadać: ƒƒ Rodzi się u nas bardzo mało dzieci. Nic nie wskazuje na to, aby miało się to zmienić. Mała liczba urodzeń oznacza nieuchronne zmniejszenie się liczby ludności. Przy malejącej liczbie osób mieszkających w Polsce zmniejszy się też zapotrzebowanie na mieszkania. A jeśli spada zapotrzebowanie na jakiś towar, to spada też jego cena. 14 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

ƒƒ Ceny mieszkań w Polsce są nieproporcjonalnie wysokie. Często są one takie same lub nawet wyższe niż w państwach Europy Zachodniej, a zarobki Polaków są przecież kilkakrotnie niższe. Jest to silny, fundamentalny argument za spadkiem cen. ƒƒ W 2011 roku Europa wciąż przeżywała finansowy i gospodarczy kryzys, który będzie trwać także i w roku 2012. W niepewnych, kryzysowych czasach ludzie raczej rezygnują z dużych zakupów. Spadnie więc zapewne liczba chętnych na zakup mieszkań, a więc także ich cena. ƒƒ Z dniem 1 stycznia 2012 wejdą w życie pełne zapisy Rekomendacji S ogłoszonej przez Komisję Nadzoru Finansowego. Rekomendacja ta spowoduje spadek dostępności kredytów mieszkaniowych przez co ograniczy popyt na mieszkania (i przyczyni się do spadku ich cen). Argumenty za tym, ze ceny mieszkań będą jednak rosnąć: ƒƒ W ciągu ostatniego roku zachodnie waluty (euro, frank szwajcarski) wyraźnie się wzmocniły w stosunku do złotówki. Dzięki temu polskie mieszkania są względnie tańsze dla inwestorów zagranicznych i są oni znowu zainteresowani ich kupnem. Większy popyt oznacza zwyżkę cen. ƒƒ W kwietniu 2012 wejdzie w życie tak zwana „ustawa deweloperska” nakładająca na firmy budujące mieszkania na sprzedaż (deweloperów) szereg dodatkowych obowiązków, które zwiększają finansowe bezpieczeństwo kupujących mieszkania. Aby sprostać tym wymaganiom deweloperzy poniosą dodatkowe koszty (które mogą dodać do ceny mieszkań). Zwiększone bezpieczeństwo zakupu mieszkań prawdopodobnie spowoduje wzrost zainteresowania nabywców ich kupnem, a więc i wzrost ich ceny. ƒƒ Rządowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych Rodzina Na Swoim wygasa z dniem 31 grudnia 2012 roku. Prawdopodobnie wiele osób będzie chciało się na niego jeszcze „załapać” przed upływem tego terminu. Efekt: zwiększenie popytu i podwyżka cen. 15 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Wykres 1. Ceny transakcyjne 1 m2 mieszkania w wybranych, dużych miastach Ceny transakcyjne jednego metra kwadratowego mieszkania w kilku wybranych, dużych miastach w ciągu sześciu ostatnich lat. Przez kilka lat ceny te systematycznie wzrastały by w  2008 roku „zahamować”. Odtąd zaczęły lekko spadać. Na wykresie widać też, jak znacznie różnią się ceny mieszkań w poszczególnych miastach. Najnowsze dane dotyczą trzeciego kwartału 2011 roku. Źródło danych: raporty AMRON-SARFiN / ZBP.

10000 9000 Warszawa

Cena 1 m2 mieszkania [zł]

8000 7000

Kraków Wrocław Gdańsk Poznań

6000 5000

Białystok Łódź Katowice

4000 3000 2000 1000 0 2006

2007

2008

2009

16 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

2010

2011

2012

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Jak widać, więcej jest argumentów za spadkiem cen mieszkań niż za ich wzrostem. Dlatego najprawdopodobniej ceny mieszkań będą spadać. Jeśli ta prognoza się sprawdzi, to nie musisz się spieszyć z kupnem mieszkania. Z drugiej strony nie ma też powodów do zwlekania z kupnem, bo jeśli spadek cen wystąpi, to będzie raczej mały i dość powolny.

17 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Jakie mieszkanie chcę kupić? Zanim zaczniesz szukać mieszkania, które zechcesz kupić, powinieneś wcześniej, spokojnie się zastanowić się nad odpowiedzią na to pytanie. Warto podejść do tego zadania systematycznie i poświęcić mu sporo czasu, bo im staranniej przemyślisz i  dokładniej określisz, jakie mieszkanie cię interesuje, tym sprawniej i  szybciej będzie przebiegać jego szukanie. Informacje zawarte w kolejnych rozdziałach powinny ci ten namysł ułatwić. Potem, gdy już będziesz oglądać konkretne mieszkania, zapewne zechcesz do tych informacji wrócić. Najważniejsze cechy mieszkania, które powinieneś wziąć pod uwagę to: ƒƒ cena ƒƒ wysokość stałych opłat ƒƒ nowe czy używane ƒƒ rok budowy ƒƒ technologia w jakiej wykonano budynek ƒƒ powierzchnia mieszkania ƒƒ liczba pokoi ƒƒ wysokość ƒƒ czy jest balkon ƒƒ czy jest piwnica ƒƒ czy jest garaż lub indywidualne miejsce do parkowania ƒƒ piętro ƒƒ liczba pięter w budynku 18 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

ƒƒ ƒƒ ƒƒ ƒƒ

czy jest winda rozkład nasłonecznienie forma własności mieszkania

Ważną cechą mieszkania, a raczej domu, w którym się znajduje, jest jego bliższe i dalsze otoczenie. Cechę tę, zwaną lokalizacją, omówimy szczegółowo w rozdziale „Lokalizacja” ( strona 65).

Cena mieszkania Cena, to oczywiście najważniejsze kryterium przy szukaniu, a potem przy zakupie mieszkania. Cena każdego mieszkania ma dwa oblicza. Jedno, to cena całkowita – po prostu tyle będziesz musiał zapłacić za mieszkanie. Drugie oblicze, to cena jednego metra kwadratowego. Określa ona jakość danego mieszkania. Jakość szeroko pojętą, która zależy nie tylko od jego atrakcyjności, standardu ale także od jego lokalizacji (miasto, dzielnica, okolica). Cena metra kwadratowego mieszkania zależy w bardzo dużym stopniu od tego, w jak dużym mieście to mieszkanie się znajduje. W małych miastach jest najtaniej: koszt metra kwadratowego mieszkania to 2–3 tysiące złotych. W miastach średniej wielkości jest dwa razy drożej (4–6 tys. zł za m2) a w największych miastach trzy razy drożej (6–9 tys. zł za m2). Jednak od tej reguły są dość liczne wyjątki. Przykładowo: Kraków i Łódź to miasta mające tyle samo mieszkańców (po około 750 tys.), a jednak w Krakowie mieszkania są prawie dwa razy droższe niż w Łodzi. Cena mieszkania umieszczona w ogłoszeniu o jego sprzedaży, to tak zwana cena ofertowa. Ceny rzeczywiście płacone (tak zwane ceny transakcyjne), są niższe o kilka lub nawet o kilkanaście procent. Bywa, że przyglądając się cenom jakie chcą uzyskać sprzedający mieszkania natrafisz też na ceny absurdalnie wysokie. Jest tak najczęściej wtedy gdy właścicielowi nie spieszy się ze sprzedażą przez co może (i chce) poczekać wiele miesięcy lub nawet lat aż znajdzie się 19 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

kupiec. No cóż, każdy właściciel mieszkania ma całkowitą wolność (i dowolność) w ustalaniu ceny wywoławczej swojej własności. Z drugiej strony zdarzają się mieszkania zaskakująco tanie. Zazwyczaj mają one jakieś wady lub cechy, które uchodzą za niepożądane. Na przykład kuchnia nie ma okien (tak zwana ślepa lub ciemna kuchnia) w budynku panoszy się robactwo, mieszkanie jest na parterze itp. Mieszkanie może jednak nie mieć żadnych wad, a niska cena wynika z tego, że właścicielowi po prostu się spieszy. Najczęściej dlatego, że potrzebuje gotówki na kupno innego mieszkania lub z powodu wyjazdu. Masz wtedy do czynienia z „okazją”, którą czasem warto wykorzystać, choć wymaga to pośpiechu, który przy tak poważnej transakcji jest ryzykowny. Zdarzają się i inne, nietypowe powody niskiej ceny mieszkania. Gdy właściciel nie orientuje się w cenach podobnych mieszkań. A także wtedy, gdy jest osobą wyjątkowo uczciwą: zna wady mieszkania i uważa, że przez to nie powinno być ono zbyt drogie. Z tego co napisałem wynika, że dwa bardzo podobne mieszkania, z których każde ma innego właściciela, mogą być wyceniane bardzo różnie. Warto o tym pamiętać i nie zniechęcać się, gdy na przykład znajdziemy mieszkanie, które nam się bardzo podoba, ale jest drogie. Nie jest bowiem wykluczone, że lokum podobnie ładne, ale mające innego właściciela będzie zdecydowanie tańsze. W internetowych ogłoszeniach o sprzedaży mieszkań łatwiej natrafić na takie, które są drogie. Jest tak dlatego, że te mieszkania czekają na nabywcę zdecydowanie dłużej. Poza tym często właściciel takiego mieszkania, zamiast obniżyć cenę, zleca jego sprzedaż kolejnej agencji nieruchomości, która umieści w internecie kolejne ogłoszenia. Mieszkania oferowane po rozsądnej rynkowej cenie są obecne w internecie krócej, bo dość szybko znajdują nabywcę i dotyczące ich ogłoszenia znikają. Są właściciele mieszkań, którym kupujący musi się spodobać, bo aż tak bardzo czują się z tym mieszkaniem związani. Jeśli więc interesujesz się wstępnie jakimś mieszkaniem, to przy tego typu właścicielu 20 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

masz szansę na znaczną obniżkę, jeśli ten uzna cię za osobę sympatyczną, godną zaufania, podobną do niego. Lecz jeśli mu się nie spodobasz, może w ogóle nie chcieć z tobą rozmawiać, piętrzyć trudności, nie chcieć obniżyć ceny. Dobrą metodą oceny, czy suma żądana za jakieś mieszkanie jest wysoka czy też raczej niska i atrakcyjna jest użycie znajdujących się w internecie kalkulatorów cen mieszkań. Niektóre z nich są bezpłatne: e-wyceniarka

 http://www.e-wyceniarka.pl

snajp

 http://snajp.pl/wycena

ale są też i płatne: amron

 http://www.amron.pl/Pages/ReportShop/Report.aspx

wyceniacz

 http://www.oferty.net/wyceniacz

Zakres terytorialny (uwzględnione miasta), a także sposób działania tych kalkulatorów jest bardzo zróżnicowany.

Wysokość stałych opłat Pieniądze na kupno mieszkania musisz wydać jednorazowo. Natomiast opłaty za jego użytkowanie będziesz musiał płacić wielokrotnie, co miesiąc. Oceniając atrakcyjność oferty sprzedaży mieszkania trzeba także te opłaty wziąć pod uwagę. Sprzedający mieszkanie powinien ci przekazać zestawienie wszystkich opłat. Zestawienie to powinno informować nie tylko o ich wysokości, ale też o sposobie ich rozliczania, który może być: ƒƒ ryczałtowy, proporcjonalny do powierzchni mieszkania ƒƒ ryczałtowy, ale proporcjonalny do liczby mieszkających w nim osób ƒƒ zależny od rzeczywistego zużycia mierzonego licznikami 21 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Jeśli któraś z  opłat stałych zależy od powierzchni mieszkania, to będziesz ją ponosić w tej samej wysokości co poprzedni właściciel. Jeśli jednak będzie ona zależeć od liczby osób lub od wskazań liczników, to, oczywiście, już tak być nie musi. Opłaty za mieszkanie zazwyczaj obejmują: ƒƒ dostarczenie wody (zimnej i ciepłej) oraz odprowadzenie ścieków ƒƒ ogrzewanie ƒƒ wywóz śmieci ƒƒ koszty administrowania budynkiem ƒƒ fundusz remontowy ƒƒ ochrona i monitoring ƒƒ podatek od nieruchomości ƒƒ opłata za użytkowanie wieczyste gruntu, na którym stoi budynek Wysokość tych opłat można, po zakupie mieszkania, próbować zmniejszyć. Piszemy o tym poniżej. Jeśli zużycie wody i odprowadzenie ścieków jest w kupowanym mieszkaniu rozliczane ryczałtowo (zazwyczaj proporcjonalnie do liczby osób), to po przeprowadzce możesz zmniejszyć te opłaty poprzez założenie liczników wody. Zaczniesz wtedy bardziej racjonalnie zużywać wodę. Nie będziesz też płacić za tych mieszkańców budynku, którzy zużywają więcej wody (na osobę) niż ty. Opłaty za wodę spadną wtedy mniej więcej o połowę co sprawi, że inwestycja w zakup i instalację liczników (około 100 zł od jednego licznika) zwróci się już po kilku miesiącach. Podobnie jest z ogrzewaniem mieszkania: zainstalowanie odpowiednich liczników też znacznie zmniejszy zużycie ciepła i opłaty za nie (pod warunkiem, że grzejniki będą miały sprawnie działające regulatory). Jednak liczniki takie musiałyby być zainstalowane we wszystkich mieszkaniach w bloku. Co oznacza, że przeforsowanie przez ciebie u zarządcy takiej zmiany nie musi być łatwe. Inną metodą ograniczenia wydatków na ogrzewanie jest ocieplenie budynku. Również tę operację trzeba załatwić i przeprowadzić dla całego domu. 22 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Dla domów jednorodzinnych koszt ogrzewania to po prostu koszt zużytego nośnika energii: węgla, gazu, oleju opałowego, elektryczności itd. Możesz ewentualnie zmienić sposób ogrzewania tego domu, by zaoszczędzić na kosztach lub zmniejszyć uciążliwość obsługi. Wymaga to jednorazowego wydania większej kwoty, która z czasem jednak się „zwróci”. Maksymalna stawka podatku od nieruchomości dla mieszkań (zwanych przez urzędników lokalami mieszkalnymi) wynosi 0,65 zł rocznie za metr kwadratowy. Jest to więc opłata śmiesznie mała. Jeśli jednak mieszkanie ma status lokalu użytkowego (w którym jest prowadzona działalność gospodarcza), to maksymalna stawka od metra kwadratowego wzrasta ponad trzydzieści razy i wynosi 20,51 zł. Jeśli kupiłeś mieszkanie o takim właśnie statusie, ale nie zamierzasz w nim prowadzić działalności gospodarczej, to możesz mu nadać status lokalu mieszkalnego (składając w Urzędzie Miasta lub Gminy odpowiedni wniosek) i płacić mniejszy podatek. Jeśli grunt, na którym stoi budynek nie jest własnością jego właś­ ciciela, lecz stanowi użytkowanie wieczyste, to trzeba jeszcze będzie ponosić co roku stosowną opłatę za to użytkowanie. Bywa, szczególnie w dużych miastach i w niskich budynkach, że opłaty te są dość wysokie. Istnieje na to rada: wykup gruntu. Na ten krok, często bardzo korzystny, muszą się jednak zdecydować (a potem solidarnie „zrzucić”) właściciele wszystkich mieszkań. Jeden raz zapłacą większą kwotę za wykupienie gruntu, po czym już nigdy nie będą musieli płacić za użytkowanie wieczyste. Oczywiście trzeba też będzie regularnie płacić za energię elektryczną i gaz (o ile jest), ale koszty tych mediów zawsze regulujemy według ich rzeczywistego zużycia mierzonego odpowiednimi licznikami. A poziom tego zużycia jest sprawą indywidualną, zależną od liczby lokatorów, ich trybu życia i zamożności a także od tego, na ile energochłonne są wszystkie zainstalowane w domu urządzenia elektryczne (pralka, lodówka, zmywarka, itp.). Dlatego przygotowane przez właściciela zestawienie stałych opłat nie będzie uwzględniać tych wydatków. 23 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Czasem spotyka się ogłoszenia o sprzedaży mieszkań „bezczynszowych”. W budynkach, gdzie są takie mieszkania: ƒƒ Nie ma zawodowego administratora. Administrowaniem budynkiem zajmuje się jeden lub kilkoro lokatorów. ƒƒ Nie płaci się miesięcznych zaliczek (które są potem rozliczane) za wodę, kanalizację, ogrzewanie, wywóz śmierci. Koszty tych mediów są rozliczane na bieżąco. ƒƒ Nie ma funduszu remontowego. Na konieczne remonty lokatorzy składają się w miarę potrzeb. Aby budynek „bezczynszowy” dobrze funkcjonował, konieczna jest dobra współpraca i wzajemne zaufanie do siebie wszystkich lokatorów.

Nowe czy używane? Zazwyczaj jest tak, że wolimy kupować rzeczy nowe, a po używane sięgamy dopiero wówczas, gdy na nowe nas nie stać. Bo używane towary, na przykład samochody, odzież czy meble, są wielokrotnie tańsze niż nowe. W przypadku mieszkań jest jednak inaczej: mieszkanie używane kosztuje mniej więcej tyle samo co nowe. Może być nawet tak, że nowe mieszkanie na peryferiach będzie tańsze niż używane w centrum. W fachowym żargonie: mieszkania nowe tworzą rynek pierwotny, a używane należą do rynku wtórnego. Firma, która wybudowała dom z mieszkaniami na sprzedaż to deweloper. Porównując cenę mieszkania nowego i używanego pamiętajmy, że przy kupnie lokalu, w którym już ktoś mieszkał zostaniemy obciążeni nieco większymi kosztami niż przy kupnie nowego. Trzeba bowiem będzie zapłacić 2% podatku od czynności cywilno-prawnych, a także kolejne 2%–3% prowizji (czasem mniej) agencji nieruchomości (o ile mieszkanie będzie sprzedawane z udziałem takiej agencji). Z drugiej strony nowe mieszkania sprzedawane są zazwyczaj bez podłóg, wyposażenia kuchni i łazienki i bez wielu innych, niezbędnych rzeczy, które trzeba będzie zainstalować na swój koszt. 24 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

O takim niepełnowartościowym, nie w pełni wykończonym mieszkaniu fachowcy mówią, że jest w stanie deweloperskim. Oczywiście mieszkanie używane też może wymagać nakładów na remont. Ale przeważnie możemy w nim od razu zamieszkać a ewentualny remont zrobić później. A do mieszkania nowego w stanie deweloperskim, bez zainstalowania niezbędnych urządzeń w kuchni i łazience, bez ułożenia podłóg itp., nie można się wprowadzić. Sprzedaż mieszkań w nowym budynku trwa wiele miesięcy, a czasem nawet kilka lat, i tyle też mogą trwać uciążliwości (bałagan, brud, pył, hałasy, obniżenie bezpieczeństwa) związane z wykańczaniem kolejnych lokali. Jest to oczywisty minus związany z kupowaniem nowych mieszkań. Kupno mieszkania na rynku pierwotnym oznacza zdecydowanie więcej formalności (także jeśli chodzi o załatwienie kredytu w banku) niż kupno na rynku wtórnym. Inna, kolejna wada mieszkań nowych, to fakt, że w danym mieście buduje się je tylko w niektórych dzielnicach. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego, dzielnicę (a nawet ulicę, jeśli jest wystarczającą długa) możemy wybierać dowolnie, bo mieszkania na sprzedaż są zazwyczaj rozsiane dość równomiernie. Błędy, jakie być może popełniono przy projektowaniu i budowie domu, mogą się ujawnić dopiero po kilku latach od momentu oddania go do użytku. Jeśli takie błędy popełniono, to przy zakupie nowego mieszkania raczej nie będziesz świadomy ich istnienia. Bywają mieszkania nowe, lecz niedbale wykonane z materiałów słabej jakości, i po kilku latach eksploatacji będą już wyraźnie nadgryzione zębem czasu. Bywają mieszkania używane wykonane starannie, z dobrych materiałów. Bywa oczywiście także na odwrót. Niektórzy chcą koniecznie kupić tylko i wyłącznie mieszkanie nowe. Inni zaś są pod wyraźnym wpływem czaru starych, przedwojennych kamienic lub też miejskiego budownictwa z lat pięćdziesiątych. Jeśli nie należysz do żadnej z tych dwóch skrajnych kategorii, to warto, abyś szukał mieszkania zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, bo, obiektywnie rzecz biorąc, żaden z tych rynków 25 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

nie ma wyraźnej przewagi. Wskazuje na to podobna cena obu rodzajów mieszkań. Z kupowaniem mieszkania nigdy nie należy się nazbyt spieszyć. Reguła ta jest ważna zwłaszcza przy kupowaniu mieszkania nowego. W szczególności zdecydowanie odradzamy kupowanie mieszkania w budynku, który jest dopiero w budowie. Wpłacanie jakichkolwiek pieniędzy na rzecz inwestora oferującego tego typu mieszkanie, to duże ryzyko, bo przecież może on zbankrutować i pieniądze te bezpowrotnie przepadną. Kilka lat temu, gdy mieszkań było za mało, wiele osób kupowało mieszkania, których budowy jeszcze nawet nie rozpoczęto. Nazywało się to „kupowaniem dziury w ziemi”. Teraz sytuacja się zmieniła. Wiele całkowicie już wykończonych nowych mieszkań czeka na nabywców i nie ma powodu, aby kupować mieszkanie, którego budowy jeszcze nie ukończono. Zdecydowana większość (około 75%), transakcji kupna-sprzedaży mieszkań w Polsce dotyczy mieszkań używanych. Pozostałe 25% transakcji dotyczy mieszkań nowych. Źródło: raporty AMRON-SARFiN / ZBP.

Rok budowy Mieszkanie to dobro bardzo odporne na upływ czasu. Jeśli budynek był solidnie wykonany, poddawany regularnym remontom i modernizacji, to nawet „w wieku” ponad stu lat może być atrakcyjny (choć jego stan techniczny musimy sprawdzić szczególnie dokładnie). Tym bardziej, że budowano wtedy solidnie i używano dobrych materiałów. Co więcej, przedwojenne mieszkania są zazwyczaj wyższe i mają większą powierzchnię niż te powojenne. Czasem na tyle dużą, że dzielono je (zwłaszcza tuż po wojnie) na dwa lub więcej mniejszych mieszkań. Uwaga na mieszkania budowane w latach 60-tych i do połowy lat 70-tych. Był to okres, gdy bardzo oszczędzano. Mieszkania z tego okresu bywają więc niskie, małe i o kiepskim standardzie (to właśnie w nich znajdziemy wspomniane już ciemne kuchnie lub inaczej ślepe kuchnie). 26 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Technologia w jakiej wykonano budynek Do lat 50-tych dwudziestego wieku budowano w Polsce głównie z cegły. Formowanej z gliny, a potem wypalanej. To tak zwana technologia tradycyjna. Stosowana także i dzisiaj, ale rzadko, bo jest po prostu droga, zarówno ze względu na wysoki koszt samych cegieł, jak i na pracochłonność budowania z ich użyciem. W latach 50-tych pojawiły się dwie nowe technologie stawiania domów, które stopniowo wypierały cegłę: wielka płyta i rama H. Technologia wielkopłytowa polega na „składaniu” domów z gotowych, betonowych (zbrojonych stalowymi prętami) płyt. Pełnią one podwójną rolę: tworzą konstrukcję nośną całego budynku, a także pełnią rolę ścian zewnętrznych domu oraz ścian działowych wewnątrz niego. W mieszkaniu z wielkiej płyty trudno ci będzie wbić kołek w ścianę – tak jest ona twarda. Nie przesuniesz też ściany, aby zmienić wielkość i układ pomieszczeń. Będziesz słyszał co się dzieje u sąsiadów, bo twarde, betonowe płyty dobrze przenoszą wszelkie dźwięki. Przez szczeliny na styku płyt może przedostawać się powietrze (wiatr) oraz woda (deszcz). Szczeliny te mogą być niekiedy bardzo szerokie ale niewidoczne, bo przykryte ociepleniem ze styropianu i tynkiem. Niektóre z domów budowane w tej technologii mogą wymagać poważnych remontów, bo metalowe elementy łączące poszczególne płyty umieszczono w nich na wierzchu i uległy one znacznej korozji (co w skrajnym przypadku może grozić nawet katastrofą budowlaną). Jak widać, domy z wielkiej płyty mają szereg wad. Nic dziwnego, że są wyraźnie tańsze. Około jednej trzeciej wszystkich mieszkań, jakie obecnie funkcjonują w Polsce, to domy z wielkiej płyty. Są to mieszkania mające ponad 20 lat; ponieważ domy w tej technologii budowano tylko do końca lat 80-tych. Przy budowie domu z użyciem technologii określanej jako „rama H” – najpierw powstaje szkielet domu wykonany z betonowych, stalowych lub żelbetowych belek. Belki te są ułożone zarówno pionowo, jak i poziomo (poziome belki zwane są podciągami), czyli dokładnie tak, jak w ramie obrazu lub w literze H (stąd nazwa tej technologii). 27 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Na takiej ażurowej konstrukcji umieszcza się płyty stropowe oraz wbudowuje się ściany zewnętrzne budynku i ściany (ścianki) działowe. Do budowy tych ścian używa się różnego rodzaju bloczków, pustaków lub cegieł, a także płyt gipsowo-kartonowych. Ramę H zaczęto stosować w latach 50-tych. Obecnie jest to najczęściej stosowana technologia budowy domów mieszkalnych. Jest ona słusznie uważana za lepszą od wielkiej płyty. Kupując mieszkanie dowiedz się, w jakiej technologii zostało wybudowane. Warto tę informację potwierdzić w administracji budynku, bo właściciel mieszkania może tego nie wiedzieć.

Powierzchnia mieszkania, czyli metraż Jest to najważniejsza cecha mieszkania określająca jego wielkość. Oczywiście, im większe mieszkanie, tym droższe, ale wcale niekoniecznie lepsze. Podobnie z samochodem – jeśli chcesz jeździć sam po mieście to wybierzesz raczej mniejsze auto, bo mniej kosztuje, jest tańsze w eksploatacji (mniej pali), łatwiej się je parkuje, sprawniej się porusza w miejskich korkach. Łatwiej je sprzedać niż auto duże. Duże mieszkanie, to większe opłaty eksploatacyjne, więcej pracy przy jego sprzątaniu, no i trudniej takie mieszkanie sprzedać (najłatwiejsze do zbycia są mieszkania małe, bo są najtańsze). Powierzchnia mieszkania zwana fachowo powierzchnią użytkową, to nie jest powierzchnia podłóg. Gdy wysokość w jakimś pomieszczeniu (lub jego części) jest mniejsza niż 220 cm, a większa niż 140 cm (bywa tak, gdy w mieszkaniu mamy „skosy”, czyli fragmenty sufitu, które nie są równoległe do podłogi) to, zgodnie z przepisami, do powierzchni użytkowej zalicza się jedynie połowę powierzchni tego pomieszczenia (lub jego części). Gdy wysokość jest mniejsza niż 140 cm, to tak niskich fragmentów mieszkania w ogóle nie zalicza się do powierzchni użytkowej. Sposób obliczania powierzchni użytkowej ma znaczenie przy obliczaniu czynszu i innych opłat zależnych od powierzchni mieszkania oraz w sytuacjach gdy pojęcie to pojawia się w przepisach. Powierzchni użytkowej nie należy mylić 28 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

z powierzchnią całkowitą. Ma to znaczenie przede wszystkim w odniesieniu do domów jednorodzinnych, gdzie w dokumentacji mogą się pojawić obie te wielkości. Powierzchnia całkowita jest większa niż użytkowa, bo obejmuje także grubość ścian oraz (między innymi) tarasy, pomieszczenia techniczne, poddasza. Decyzję o zakupie mieszkania (a nie o jego wynajmowaniu) podejmiesz wtedy, gdy chcesz w nim mieszkać długo, przez wiele lat. Dlatego powinieneś pomyśleć jak będą wyglądać twoje potrzeby mieszkaniowe, sytuacja, etap życia za 10, 20, a może nawet i za więcej lat. Jeśli masz kilkunastolenie dzieci – musisz się liczyć z tym, że za kilka lub kilkanaście lat wyprowadzą się i mieszkanie może okazać się za duże. Upłyną kolejne lata i znajdziesz się na emeryturze. Twoje dochody mogą wtedy mocno spaść, bo z czasem poziom emerytur będzie się w Polsce niestety obniżał (w stosunku do zarobków przed przejściem na emeryturę). I wtedy może być ci trudno sprostać opłatom eksploatacyjnym. Tym bardziej, że ceny ciepła, wody i wywozu śmieci wzrastają ostatnio szybciej niż inflacja, a w przyszłości mogą drożeć nawet jeszcze szybciej z powodu konieczności dostosowywania się Polski do norm unijnych. Oczywiście, gdy kiedyś uznasz, że chcesz mieszkać w mniejszym mieszkaniu, to możesz je sprzedać i kupić mniejsze. Jednak z wiekiem taką operację będzie z wielu względów (w tym także psychologicznych), coraz trudniej przeprowadzić.

Liczba pokoi Jest ona równie ważna, a czasem nawet ważniejsza niż powierzchnia. Jeśli masz dziecko lub dzieci to na pewno będziesz chciał kupić mieszkanie co najmniej dwupokojowe. A jednopokojowe będziesz brać pod uwagę tylko w ostateczności. Dlatego przy wyszukiwaniu ofert, od samego początku warto uwzględnić liczbę pokoi. Czasem w części pokoju jest urządzona kuchnia (tak zwany aneks kuchenny). Plusy takiego rozwiązania najłatwiej docenić podczas wizyty gości, kiedy to możesz czynnie uczestniczyć w rozmowie i zarazem przygotowywać poczęstunek, albo wtedy, gdy musisz mieć 29 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

na oku dziecko bawiące się w pokoju a jednocześnie gotujesz obiad. Aneks kuchenny ma też i wady: trzeba w nim na bieżąco sprzątać a kuchenne (nie zawsze przyjemne) zapachy łatwiej się roznoszą.

Wysokość Minimalna wysokość mieszkania to 250 cm lub 220 cm, jeśli mieszkanie jest na poddaszu – tyle mówią aktualne przepisy. Przepisy sobie, a życie sobie – istnieją mieszkania (głównie budowane w latach 60-tych XX wieku), które są niższe. Jednak takie mieszkania, jako nie spełniające formalnych wymogów „pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi” powinny być zdecydowanie tańsze. Lepiej, aby mieszkanie było jednak wyższe niż te minima. Oprócz lepszego samopoczucia (lubimy mieć nad sobą „więcej powietrza”), daje to też możliwość użycia wyższych i bardziej przez to „pojemnych” mebli (na przykład szaf, regałów na książki) lub wykonania schowków pod sufitem (pawlaczy), przez co mieszkanie staje się bardziej „pojemne”. Z drugiej strony im wyższe mieszkanie tym więcej kosztuje jego ogrzewanie. Istnieją mieszkania o wysokości 480 cm, a nawet wyższe (tak rozrzutnie szafowano przestrzenią pod koniec XIX i na początku XX wieku). Tak wysokie mieszkania można (w części lub w całości) przerobić na dwupoziomowe. Wyższy poziom, zwany antresolą musi mieć jednak nie mniej niż 220 cm (jeśli zajmuje część pokoju – tak zwana antresola otwarta) lub nie mniej niż 250 cm jeśli zajmuje całą jego powierzchnię.

Czy jest balkon? Balkonu nie wlicza się do całkowitej powierzchni mieszkania. A jest on miejscem bardzo użytecznym. Może upiększać mieszkanie jeśli umieścimy na nim rośliny, kwiaty. Może też pełnić funkcję użytkową – nadaje się na przykład do przechowywania roweru, wózka dziecięcego, suszenia prania itp. Prowadzące na balkon drzwi wpuszczają do mieszkania więcej światła. Gdy je otworzysz, także więcej powietrza. 30 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Rodzajem balkonu jest też loggia (czytaj lodżdżia), czyli otwarta na zewnątrz wnęka. Jej szerokość jest z reguły taka jak szerokość pokoju, przy którym się znajduje, a więc większa niż klasyczny balkon. Ponieważ loggia jest po bokach oraz z góry i z dołu obudowana, zapewnia większą prywatność i lepszą ochronę przed deszczem niż balkon, co zwiększa możliwości jej wykorzystania. Inny krewny balkonu, to „ogród zimowy” czyli oszklony balkon przeznaczony do hodowli ozdobnych roślin niezależnie od pory roku.

Czy jest piwnica? Piwnica to standard. Jeśli jej nie ma, to oznacza to pomniejszenie użyteczności (a przez to i wartości) mieszkania, bo taka dodatkowa powierzchnia zawsze się przyda. Na szczęście mieszkania bez przypisanych im piwnic zdarzają się raczej rzadko. Jednak piwnica piwnicy nierówna – jeśli jest w niej brudno, wilgotno, biegają po niej szczury, myszy oraz insekty, nocują bezdomni, to jej użyteczność (i komfort jej użytkowania) drastycznie spada. Mieszkania bez piwnic trafiają się zazwyczaj w starych, przedwojennych kamienicach, których właściciele, w trosce o zapewnienie sobie jak największego zysku z pobieranych czynszów, umieszczali poniżej parteru lokale do wynajęcia na warsztaty rzemieślnicze (magiel, zakład szewski czy rymarski) lub nawet lokale mieszkalne (zwane suterenami). W takim przypadku, aby te lokale miały jednak jakieś niewielkie okna, parter zwykle nieco podwyższano (tak zwany wysoki parter). Innym rodzajem przynależnego do mieszkania pomieszczenia może być komórka lokatorska. Od piwnicy różni ją to, że wchodzi się do niej albo z klatki schodowej (często z pół-piętra) albo jest usytuowana w  sąsiedztwie podziemnych miejsc parkingowych. Komórki lokatorskie ze względu na łatwiejszy dostęp do nich niż do piwnic, to dobre miejsce na przechowywanie rowerów czy wózków dziecięcych.

31 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Czy jest garaż lub indywidualne miejsce do parkowania? W większości nowych domów są podziemne parkingi (garaże). To duży atut. Jednak mieszkańcy muszą za każde miejsce parkingowe jednorazowo dodatkowo zapłacić. Często warunkiem zakupu mieszkania jest wykupienie takiego miejsca. Podziemne miejsca parkingowe są zazwyczaj większe niż typowe auto i (jeśli są obudowane siatką i zamykane) można w nich przechowywać również inne przedmioty (rowery, nieużywane meble, przeczytane książki). Bywa, że zamiast parkingu podziemnego, jest obok bloku parking naziemny, gdzie za uiszczaną co miesiąc opłatą można stawiać swoje auto. Brak parkingu (podziemnego lub naziemnego) to dziś już wręcz wada, tym poważniejsza im trudniej o ogólnodostępne miejsca parkingowe w okolicy.

Piętro Z wyższych pięter jest zazwyczaj ładniejszy widok. Dlatego w nowo wybudowanych blokach z reguły im wyższe piętro, tym wyższa cena mieszkania. Z drugiej strony im wyższe piętro tym większe kłopoty w przypadku awarii windy (a także w przypadku pożaru). Mieszkanie na ostatnim piętrze znajduje się tuż pod dachem co powoduje, że może w nim być bardzo gorąco podczas słonecznych dni; że może być zalewane przez wodę (gdy dach przecieka); że może łatwiej zakraść się do niego złodziej… Na najniższej kondygnacji, czyli na parterze, jeśli nie zasłonisz okien, przechodnie będą „zaglądać ci w talerz”. W Polsce ludzie bardzo tego nie lubią (cenią sobie prywatność), a także boją się włamania (o które na parterze najłatwiej). Jeśli te wady mieszkania na parterze ci nie przeszkadzają – wygrałeś, bo mieszkania parterowe są z reguły wyraźnie tańsze niż te na wyższych piętrach. Co więcej, czasem do mieszkań na parterze przynależy bonus w postaci ogródka. Warto też zaznaczyć, że parter parterowi nierówny. W niektórych budynkach jest tak zwany wysoki parter. Mieszkania na nim położone niewiele się różnią od tych na wyższych kondygnacjach. 32 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Liczba pięter w budynku Im wyższy budynek, tym więcej osób będzie użytkować jego wejście, klatki schodowe, windy, i tym bardziej będą one narażone na zniszczenie i zabrudzenie. Niski budynek (o małej liczbie pięter) może oznaczać wysokie opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu (przypadające na jedno mieszkanie), na którym stoi.

Czy jest winda? Odpowiedź na to pytanie jest nieistotna tylko dla mieszkań na parterze. W myśl przepisów jeśli budynek ma pięć lub więcej pięter, winda być musi. Jeśli windy nie ma, to mieszkania na trzecim i wyższych piętrach są już trudno dostępne. Szczególnie dla osób starszych, dla których nawet pierwsze i drugie piętro może okazać się znaczącym utrudnieniem. Nie jest to jednak regułą. Znam osobę mieszkającą od kilkudziesięciu lat na czwartym piętrze bez windy. Dzięki temu, że musi codziennie pokonywać kilka razy po sto schodów, weszła w wiek emerytalny w bardzo dobrej kondycji fizycznej. I nadal mieszkanie na czwartym piętrze nie stanowi dla niej problemu.

Rozkład Bardzo ważną cechą każdego mieszkania jest sposób, w jaki jego powierzchnię podzielono na poszczególne pokoje oraz na kuchnię, łazienkę i przedpokój. W skrócie mówimy o rozkładzie mieszkania. Mieszkanie o dobrym rozkładzie, to mieszkanie rozkładowe. Jeśli do jakiegoś pokoju można dojść tylko przechodząc przez inny pokój (tak zwany pokój przechodni lub amfilada), to w małych, dwu– lub trzypokojowych mieszkaniach jest to wada. Najlepszy rozkład mają zazwyczaj mieszkania zajmujące obszar zbliżony do kwadratu. Generalnie im bardziej obszar ten odbiega od tego kształtu, tym trudniej zaprojektować dobry rozkład. Rozkład mieszkania można czasem zmienić. Wymaga to jednak znacznych nakładów finansowych i nie

33 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

zawsze jest możliwe, bo nie każdą ścianę w mieszkaniu można przesunąć lub wyburzyć.

Nasłonecznienie Przy ocenie jakości mieszkania można też wziąć pod uwagę jego nasłonecznienie, które wynika z usytuowania jego okien względem stron świata. Okna wychodzące na północ spowodują, że w mieszkaniu będzie raczej ciemno i zimno. Jeśli będą skierowane na południe, to w mieszkaniu będzie cieplej i jaśniej (w lecie może być aż za gorąco). Okna wychodzące na wschód będą sprzyjać rannemu wstawaniu (słońce będzie wtedy najmocniej świecić w twoje okna). Przy oknach wychodzących na zachód, po południu, gdy już wrócisz z pracy (i spojrzysz w kierunku okna) słońce będzie ci świecić prosto w oczy. Są oczywiście mieszkania, których okna wychodzą na różne strony, czasem nawet przeciwne (mieszkania dwustronne). Takie mieszkania są bardziej „odporne” na uciążliwości związane z nadmiernym lub ze zbyt słabym nasłonecznieniem. Bywają mieszkania, gdzie nie ma problemu z nadmiernym nasłonecznieniem, bo słońce nigdy nie zagląda w ich okna. Najczęściej jest tak wtedy, gdy blisko stoją inne budynki, albo gdy mieszkanie jest w tak zwanej oficynie – czyli w części budynku, której okna są skierowane na podwórze i do której nie ma dostępu bezpośrednio z ulicy, ale przez bramę lub od podwórza.

Forma własności mieszkania Oferowane do sprzedaży mieszkania są najczęściej własnością prywatnej osoby (lub osób, na przykład małżonków), albo firmy. Stanowią one tak zwaną własność odrębną, która obejmuje: ƒƒ Samo mieszkanie. ƒƒ Udział w powierzchni wspólnej budynku – czyli tej jego części, która jest użytkowana przez wszystkich lokatorów (klatki schodowe, korytarze, windy, ogólnodostępne pomieszczenia na wózki, rowery itp.). ƒƒ Udział w użytkowaniu wieczystym (lub we własności) działki. 34 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Mieszkanie stanowiące odrębną własność musi być wpisane do księgi wieczystej. Budynkiem, w którym są takie mieszkania zarządza wspólnota mieszkaniowa. Zwróć uwagę, czy wspólnota zarządza co najmniej siedmioma mieszkaniami. Jeśli tak jest, to będzie działać sprawniej, bo podejmuje decyzje większością głosów. Gdy wspólnota liczy sześć lub mniej mieszkań, to wtedy wszystkie jej uchwały muszą być jednomyślne (wymagają zgody wszystkich lokatorów) a to często powoduje, że trudno jest podjąć jakiekolwiek decyzje… Kupując mieszkanie będące odrębną własnością stajesz się automatycznie członkiem wspólnoty mieszkaniowej. To sprawia, że masz prawo brać udział w jej zebraniach i głosować. Daje ci to wpływ na decyzje dotyczące wszystkich mieszkań należących do wspólnoty, a więc także i twojego mieszkania. Im mniejsza wspólnota, tym większe prawdopodobieństwo, że jej uczestnicy (właściciele mieszkań) będą musieli od czasu do czasu robić dodatkową zbiórkę pieniędzy na większe, konieczne remonty, na które nie starcza pieniędzy zebranych na fundusz remontowy (bo im mniejsza wspólnota tym fundusz remontowy jest mniejszy). Na przykład na remont przeciekającego dachu. Co do mieszkań wybudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe: kupując je, nabywamy zazwyczaj tak zwane spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W praktyce prawo takie niewiele się różni od odrębnej własności (spółdzielcze mieszkania własnościowe można sprzedać, wynająć, zastawić, podarować, podlega dziedziczeniu), choć formalnie mieszkanie takie jest własnością spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielcze mieszkania własnościowe mogą być nawet (choć nie muszą) wpisane do ksiąg wieczystych. To, że są one „nie gorsze” od tych będących odrębną własnością, potwierdza rynek, na którym ceny obu rodzajów mieszkań są podobne. W blokach postawionych przez spółdzielnię mogą też być mieszkania będące własnością odrębną. Jest tak wtedy, gdy ich właściciele wykupili je wcześniej na własność od spółdzielni mieszkaniowej (mieszkanie takie staje się wtedy odrębną własnością i musi być 35 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

wpisane do ksiąg wieczystych). Przed wykupem mieszkanie takie musi być w pełni wydzielone z majątku spółdzielni. Niestety wykup nie zawsze jest możliwy (najczęściej z powodu nieuregulowanego statusu gruntu). Mieszkania wykupione od spółdzielni na własność (lub też takie, które od zawsze były odrębną własnością) określa się często jako będące „własnością hipoteczną”. Jest to mylące określenie, bo sugeruje, że tylko takie mieszkania mają założone księgi wieczyste i tylko na nie można brać kredyt hipoteczny. Tymczasem, przecież także i spółdzielcze mieszkania własnościowe mogą być wpisane do ksiąg oraz można pod ich zastaw wziąć kredyt hipoteczny. Budynkiem, w którym znajdują się spółdzielcze lokale własnościowe i (ewentualnie) także lokale będące odrębną własnością administruje spółdzielnia mieszkaniowa. Osoba, która nabyła mieszkanie w takim budynku może sama zdecydować, czy chce zostać członkiem tej spółdzielni. Członkowstwo w spółdzielni wiąże się wprawdzie z poniesieniem pewnych jednorazowych kosztów (przeciętnie od kilkuset do kilku tysięcy złotych), daje jednak pewne przywileje: możliwość głosowania na walnych zebraniach spółdzielni (a więc wpływ na decyzje, które ona podejmuje), udział w ewentualnych zyskach spółdzielni. Decyzja o zostaniu członkiem spółdzielni nie musi być podjęta od razu – w momencie zakupu mieszkania. Możesz przystąpić do spółdzielni w dowolnym momencie, o ile oczywiście uznasz ten krok za opłacalny lub wskazany z innych niż finansowe względów. Bywa, że spółdzielnia domaga się wyższego czynszu od lokatorów, którzy nie są jej członkami; w ten sposób „motywuje” ich do wstąpienia w szeregi członków. Istnieją domy mieszkalne, w których są normalne, oddzielne mieszkania, nie stanowiące jednak odrębnych własności. Ich mieszkańcy są współwłaścicielami (w jakiejś części) całego domu. Kupując tego typu mieszkanie stajesz się więc takim współwłaścicielem. Mieszkania te można przekształcić w wyodrębnione lokale ale muszą się na to zdecydować wszyscy współwłaściciele (jeśli się nie zgadzają, to pozostaje jeszcze droga sądowa). Podobnie jednomyślnie muszą być 36 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

podejmowane wszelkie inne decyzje związane z budynkiem (remonty, ocieplenie ścian, itp.). Taki, nietypowy, status mieszkania jest dość niewygodny: dlatego takie mieszkania są sporo tańsze. Bank nie udzieli kredytu hipotecznego na takie mieszkanie.

37 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Samodzielne szukanie mieszkania do kupienia Przez internet Jeśli szukasz mieszkania w dużym mieście, to zacznij od przejrzenia ofert zamieszczonych w internecie. Jeśli interesuje Cię mieszkanie w mieście mniejszym, to też spróbuj użyć internetu, jednak ze świadomością, że ofert sprzedaży będzie tam raczej mało i trzeba będzie ich szukać także i w innych miejscach. Nawet jeśli na co dzień nie korzystasz z internetu, to zachęcam do nauczenia się tej nietrudnej sztuki lub do poproszenia o pomoc kogoś, kto umie z niego korzystać. W internecie jest wiele stron zawierających ogłoszenia o sprzedaży mieszkań (a także domów i działek budowlanych). Poniżej zamieszczamy alfabetyczną listę tych najpopularniejszych. Są wśród nich zarówno strony, gdzie zamieszczenie ogłoszenia jest dla sprzedającego bezpłatne: gumtree

 http://www.gumtree.pl

krn

 http://www.krn.pl

naj dom

 http://www.najdom.pl

n-portal

 http://www.nportal.pl

szybko

 http://www.szybko.pl

38 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

jak i takie, gdzie zamieszczenie takiego ogłoszenia jest płatne: domiporta

 http://www.domiporta.pl

dom gratka

 http://dom.gratka.pl/mieszkania

morizon

 http://www.morizon.pl

nieruchomości

 http://www.nieruchomosci-online.pl

oferty net

 http://oferty.net

oto dom

 http://www.otodom.pl

tabela ofert

 http://tabelaofert.pl

Strony poświęcone nieruchomościom funkcjonują także w ramach dużych portali internetowych o bardziej ogólnej tematyce: allegro

 http://allegro.pl/nieruchomosci

dom money

 http://dom.money.pl

gazeta

 http://gazetadom.pl

interia

 http://nieruchomosci.interia.pl

onet

 http://nieruchomosci.onet.pl

wp

 http://ogloszenia.wp.pl

Istnieje jeszcze dużo innych, zazwyczaj mniejszych (zawierających mniej ogłoszeń) stron internetowych poświęconych sprzedaży mieszkań, których adresów tu nie podaję, bo jest ich zbyt wiele. Są to nie tylko strony dotyczące terenu całej Polski, lecz także takie, które mają charakter lokalny (obejmują swym zasięgiem tylko jakiś obszar lub miasto). Istnieją wreszcie strony internetowe zawierające oferty poszczególnych agencji nieruchomości.

39 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Internetowe oferty sprzedaży mieszkań mają, w porównaniu z gazetowymi, wiele zalet: ƒƒ W gazecie, ilość danych o mieszkaniu ogranicza się jedynie do podania dzielnicy, liczby pokojów, metrażu i ceny całkowitej. I to nie zawsze. W internecie, oprócz tych podstawowych informacji, będą też podane: piętro, całkowita liczba pięter w budynku, wysokość mieszkania, technologia jego budowy, ulica, cena jednego metra kwadratowego, forma własności, tekstowy opis mieszkania, a także – co bardzo ważne – fotografie i miejsce na mapie. ƒƒ Internet ma praktycznie nieograniczoną pojemność. Zmieści się w nim dowolnie duża liczba ogłoszeń. Na przykład na największych portalach z ogłoszeniami o sprzedaży mieszkań mamy dla Warszawy około sto tysięcy ofert. Rzecz jasna, w żadnej warszawskiej gazecie tyle się nie zmieści. ƒƒ Internetowe ogłoszenia są albo bezpłatne albo bardzo tanie (cena około 5 zł). ƒƒ Przeglądanie internetowych ogłoszeń można zautomatyzować (co poniżej omówimy bardziej szczegółowo). Mimo że liczba internetowych ogłoszeń mieszkaniowych jest duża, łatwo będzie ci znaleźć wśród nich takie, które cię zainteresują. Służy do tego funkcja wyszukiwania. Po określeniu jakie mieszkanie cię interesuje, wyszukiwarka pokaże ci tylko te mieszkania, które spełniają określone przez ciebie warunki. Rezultaty wyszukiwania można posortować. Wyszukiwarki można użyć na wiele sposobów. Poniżej przedstawiam jeden z nich, który wydaje się mi najrozsądniejszy. Polega on na określeniu: minimalnych wymagań jakie powinno spełniać mieszkanie, oraz maksymalnej ceny, jaką jesteś w stanie za nie zapłacić. Na przykład: mieszkanie we Wrocławiu, z rynku wtórnego, mające co najmniej 2 pokoje, liczące co najmniej 40 metrów kwadratowych, w cenie najwyżej 200 tys. złotych. Warto też podać wyszukiwarce minimalną cenę mieszkania (np. 10 tys. zł) – ale tylko po to, aby „odsiać” te oferty, 40 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

które w ogóle nie zawierają ceny albo dotyczą wynajmu (właściciel mieszkania lub agencja nieprawidłowo zaznaczyła opcję „sprzedam” zamiast „wynajmę”). Listę mieszkań spełniających określone przez Ciebie kryteria można potem posortować według, na przykład, ceny metra kwadratowego. Jeśli pojawiło się bardzo mało wyników wyszukiwania (albo nawet wcale ich nie ma), to należy „rozluźnić” warunki czyli zmniejszyć wymagania co do liczby pokoi i powierzchni albo podwyższyć cenę. Jeśli wyników jest bardzo dużo, to można postąpić odwrotnie: zwiększyć wymagania co do liczby pokoi i powierzchni lub obniżyć maksymalną cenę. Mieszkania, które ci się wstępnie spodobają zechcesz zapamiętać. Służy do tego funkcja zwana notatnikiem (choć nie każdy portal ją ma). Notatnik można zapełniać wieloma ofertami. Ale uwaga: aby te zapamiętane oferty nie zniknęły z chwilą wyłączenia komputera, musisz się wcześniej zalogować. Czyli podać nazwę użytkownika i hasło określone przy rejestrowaniu się na danym portalu. Jeśli na portalu nie ma funkcji notatnika, to trzeba numery (i inne parametry) interesujących cię ofert zapisać samodzielnie (na kartce lub w komputerze). Koniecznie notuj ciekawe oferty – unikniesz w ten sposób ich ponownego, żmudnego szukania („wczoraj oglądałem super ofertę, tylko teraz nie mogę jej odszukać …”). Nie zawsze będzie tak, że po przejrzeniu ofert za pomocą wyszukiwarki od razu natrafisz na interesujące cię oferty. A nawet jeśli natrafisz, to i tak pewnie zechcesz trochę poczekać i zobaczyć, czy w najbliższym czasie nie pojawi się coś jeszcze bardziej interesującego. Wtedy przyjdzie ci z pomocą funkcja, która będzie ci automatycznie, na bieżąco przesyłać e-mailem wszystkie nowe oferty (czyli te, które pojawiły się danego dnia), które spełniają określone przez ciebie kryteria. Internet jako miejsce poszukiwań mieszkania, które chcesz kupić, ma też niestety i wady: ƒƒ Mimo że internet daje ogromne możliwości szczegółowego zaprezentowania oferowanego do sprzedaży mieszkania, to część 41 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

internetowych ogłoszeń ich nie wykorzystuje: jest bardzo lakoniczna (czasem nie podaje nawet tak podstawowych informacji jak cena!), często prezentuje fotografie słabej jakości i jest ich niewiele albo nawet nie ma ich wcale. Jednak nie pomijaj ogłoszeń, które w  ogóle nie zawierają zdjęć. Wyglądają one mało interesująco (jesteśmy wzrokowcami) i  podświadomie gorzej je oceniamy ale przecież mogą dotyczyć bardzo interesujących mieszkań. ƒƒ Portali z ogłoszeniami jest bardzo dużo. Aby mieć pewność, że nie przegapiłeś żadnego interesującego ogłoszenia, musisz więc przeszukać wiele z nich. Co prawda większość sprzedających umieszcza swoją ofertę na wielu stronach internetowych, ale pewności, że każdy tak robi, nie ma. A może przecież się zdarzyć, że bardzo interesująca oferta umieszczona jest tylko na jednym, w dodatku mało znanym portalu. ƒƒ Cześć ogłoszeń internetowych jest też już po prostu nieaktualna. ƒƒ To samo mieszkanie jest zamieszczane na różnych portalach. Często po kilka razy na każdym z nich. Przyczyny wielokrotnego pojawiania się ogłoszenia tego samego mieszkania na różnych portalach to: ƒƒ Czasem sprzedający mieszkanie korzysta z usług kilku agencji nieruchomości. Każda z nich zamieszcza (na wielu portalach) osobne ogłoszenie. Ogłoszenia te różnią się jedynie danymi kontaktowymi. ƒƒ Zdarza się, że właściciel długo czeka na kupca i systematycznie obniża cenę. Zamiast jednak modyfikować już istniejące ogłoszenie – wstawia nowe z coraz to niższymi cenami. ƒƒ Niektóre strony internetowe automatycznie importują ogłoszenia z innych stron.

42 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Inne metody Internet jest najważniejszym źródłem informacji o oferowanych do sprzedaży mieszkaniach, ale tylko w dużych miastach. W mniejszych miastach nie ma niestety jednej dobrej metody szukania mieszkania. Miejsca, gdzie należy szukać ofert sprzedaży mieszkań, to: ƒƒ Lokalne, ukazujące się w danym mieście gazety i tygodniki zarówno płatne jak i bezpłatne. ƒƒ Kanał ogłoszeniowy w lokalnej telewizji kablowej. ƒƒ Tablice ogłoszeniowe w supermarketach i innych miejscach publicznych. Warto także: ƒƒ Rozgłosić wśród rodziny i znajomych, że chciałbyś kupić mieszkanie. Im mniejsze miasto tym metoda ta jest skuteczniejsza. ƒƒ Rozejrzeć się po interesującej cię okolicy. Bywa, że w oknach lub na balkonie mieszkania na sprzedaż są umieszczone plakaty, które o tym informują. Jak już pisałem, w dużych miastach znaczna liczba ogłoszeń typu „sprzedam mieszkanie” jest umieszczona w internecie. Czy w takim razie w ogóle warto, czytać ogłoszenia umieszczone w takiej wielkomiejskiej prasie papierowej lub jeszcze w innych miejscach? Czy może się zdarzyć, że znajdziemy w ten sposób ogłoszenie o sprzedaży mieszkania, którego nie ma w internecie? Na pewno tak. Przecież około 40% Polaków w ogóle z internetu nie korzysta. Możesz też spróbować szukać mieszkania w  sposób bardziej aktywny. Jeśli interesują cię mieszkania w jakimś małym obszarze, możesz wrzucać karteczki do skrzynek pocztowych. Przykładowa treść takiej karteczki to: „Jestem poważnie zainteresowany kupnem mieszkania 2-pokojowego w tym budynku. Szukam mieszkania dla siebie – nie jestem przedstawicielem agencji nieruchomości. Proszę o kontakt pod numerem telefonu …”. 43 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Możesz też wieszać ogłoszenia – plakaciki w miejscach gdzie gromadzi się dużo ludzi i gdzie nie jest to sprzeczne z prawem (na przykład na tablicach ogłoszeń w sklepach). Przykładowa treść takiego ogłoszenia: „Zdecydowanie kupię mieszkanie 2-pokojowe. Szukam mieszkania dla siebie – nie jestem przedstawicielem agencji nieruchomości. Proszę o kontakt pod numerem telefonu …”. Oczywiście treść takich ogłoszeń może być inna. Ważne by wzbudzała zaufanie, by była rzeczowa i zwięzła, ale też zawierała wszystkie potrzebne informacje. Zwiększa to szansę, że właściciele mieszkań na sprzedaż skontaktują się z tobą. Jeśli masz jakieś inne niż liczba pokoi preferencje dotyczące mieszkania jakiego poszukujesz, to też koniecznie umieść je w treści ogłoszenia.

44 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Współpraca kupującego z agencją nieruchomości Gdy sam znajdziesz mieszkanie Szukanie mieszkania do kupna możesz bez problemu wykonać sam bez pomocy agencji nieruchomości. Głównie dzięki internetowi. W kilku poprzednich rozdziałach napisaliśmy jak to zrobić. Gdy już w ten sposób znajdziesz kilka interesujących cię wstępnie mieszkań następnym krokiem będzie oczywiście ich oglądanie. Umawiając się (najczęściej telefonicznie) na oglądanie mieszkania, przekonasz się, że twoja decyzja o niewspółpracowaniu z agencjami jest trudna do zrealizowania, bo w większości przypadków pod podanym numerem telefonu zgłosi się pracownik agencji. Zanim jednak umożliwi ci obejrzenie mieszkania, podsunie ci do podpisu umowę. Nie podpisuj jej jednak w pośpiechu (bez czytania) tuż przed zobaczeniem mieszkania. Poproś agencję o jej wcześniejsze udostępnienie, abyś mógł ewentualnie negocjować niektóre jej punkty. Wcześniejsze, to znaczy najpóźniej na jeden dzień przed terminem pierwszego oglądania. Z pośpiechu, z przejęcia lub z innych powodów człowiek często nie ma głowy do nieważnych formalności (jak mu się wydaje), i umowę z pośrednikiem podpisuje po pobieżnym przeczytaniu, w bramie, na swoim kolanie lub na plecach pośrednika. Odradzam tego typu postępowanie.

45 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Umowa z agencją W umowie znajdzie się prawdopodobnie zapis, że jeśli kupisz pokazane ci przez agencję mieszkanie, zapłacisz prowizję w wysokości jakiejś części jego ceny. Najczęściej jest to od 2% do 3% ceny mieszkania (plus podatek VAT), czyli suma rzędu kilku lub nawet kilkunastu (gdy mieszkanie jest droższe) tysięcy złotych. Są agencje, które nie pobierają prowizji od kupującego, ale zdarza się to niestety rzadko. Umowa z agencją powinna określać moment, w którym agencja ma otrzymać prowizję. Skoro masz ją zapłacić tylko wtedy gdy kupisz pokazywane ci przez agencję mieszkanie, to powinieneś to zrobić dopiero po podpisaniu ostatecznej umowy kupna. Jednak część agencji chce otrzymać zapłatę wcześniej – już w momencie podpisania umowy przedwstępnej (i umieszcza taki zapis w standardowej umowie). Nie powinieneś się na to godzić, bo czasem się zdarza, że do podpisania umowy ostatecznej jednak nie dochodzi (z różnych względów). Ewentualny rozsądny kompromis (stosowany przez część agencji), to zapłata połowy prowizji w momencie podpisania umowy przedwstępnej, a reszty w momencie podpisania umowy ostatecznej. Umowa z agencją może być zawarta na czas określony (do jakiejś konkretnej daty) albo bezterminowo. W tym drugim przypadku powinna określać zasady jej wypowiedzenia (zakończenia). Ale uwaga: jeśli w okresie obowiązywania umowy agencja pokaże ci mieszkanie, które kupisz już po tym okresie, to i tak jesteś zobowiązany do zapłacenia prowizji. Nawet wtedy, gdy od zakończenia okresu obowiązywania umowy upłynęło wiele czasu. Z drugiej strony agencja nie może się domagać zapłaty prowizji od osoby, z którą nie podpisała umowy. Dlatego, jeśli poinformujesz kogoś z rodziny lub znajomych o mieszkaniu o jakim dowiedziałeś się od agencji, i któraś z tych osób dotrze do właściciela tego mieszkania omijając tę agencje, i kupi to mieszkanie, wówczas ani ty ani ta osoba nie płacicie prowizji. Co prawda agencje niekiedy umieszczają w umowie klauzule, które także wtedy zobowiązują cię do zapłaty prowizji (czasem nawet w zwiększonej „za karę” wysokości), ale, jak już wielokrotnie orzekł Urząd Ochrony 46 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Konkurencji i Konsumentów, są one bezprawne. Gdy w umowie, jaką przedłoży ci agencja, będą tego typu postanowienia – domagaj się ich wykreślenia. Niektóre agencje umieszczają w umowach zapisy bardzo niekorzystne dla swoich klientów. Na przykład takie, że za każdy dzień zwłoki w zapłacie należnego agencji wynagrodzenia musisz zapłacić karę umowną w wysokości 0,5% tego wynagrodzenia. Daje to horrendalną stawkę 15% kary miesięcznie i 180% rocznie. Zdarzają się też w umowach zapisy przewidujące kary umowne za inne twoje „przewinienia” . Na przykład takie, że jeśli kupisz wskazane ci przez agencję mieszkanie nie informując jej o tym, to agencji przysługuje prowizja w podwójnej lub nawet w potrójnej wysokości. Żądaj usunięcia z umowy zapisów o wszelkich karach, które ewentualnie miałbyś płacić. Jeśli agencja się na to nie zgodzi – po prostu nie korzystaj z jej usług. Agencji (jak każdemu) i tak przysługują tak zwane odsetki ustawowe za zwłokę w przekazaniu jej wynagrodzenia (wynoszą one 13% rocznie) oraz droga sądowa, gdyby uważała, że w jakiś sposób naruszyłeś jej interesy finansowe. Co do kar za opóźnioną płatność: agencja może na drodze sądowej żądać nawet większego odszkodowania niż odsetki ustawowe, lecz musi udowodnić, że rzeczywiście poniosła takie większe straty. Zapisy o ekstra karach nakładanych na klientów nie są więc niczym uzasadnione. Z opinią tą zgadza się zresztą większość agencji nieruchomości, bo nie umieszcza w umowach zapisów o jakichkolwiek karach. W umowie powinno być podane imię i nazwisko licencjonowanego pośrednika (także numer jego licencji), który z ramienia agencji jest odpowiedzialny za realizację tej umowy, a także jego oświadczenie, że jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej za ewentualne szkody związane z pośrednictwem. Ważne, że o ile umowę podpisujesz z agencją nieruchomości, to materialnie za ewentualne szkody, jakie ci ta agencja wyrządzi, odpowiada nie agencja, ale konkretna osoba fizyczna – właś­ nie ten pośrednik. Jednak sam fakt, że pośrednik jest ubezpieczony 47 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

od odpowiedzialności cywilnej nie stanowi gwarancji, że zawsze będzie w stanie pokryć ewentualne straty. To, czy tak będzie zależy od wysokości kwoty ubezpieczenia. Minimalna, określona przez przepisy, kwota ubezpieczenia pośrednika nieruchomości wynosi jedynie około 100 tys. zł. Jeśli pośrednik ma właśnie takie, najniższe z możliwych, ubezpieczenie (co zdarza się często), to jego wypłacalność stoi pod dużym znakiem zapytania.

Negocjowanie wysokości prowizji gdy sam znalazłeś mieszkanie Oczywiście negocjacje w sprawie wysokości prowizji musisz przeprowadzić zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę. Po jej podpisaniu będzie już na to za późno. Kwota prowizji zapisana w umowie jest prawie zawsze określona procentowo i dlatego wydaje się mała („bo przecież 3% to mało”). Jednak, gdy agencja przedłoży ci fakturę za wykonaną usługę, gdzie będzie figurować konkretna kwota wyrażona nie w procentach, ale w złotówkach (kilka albo nawet kilkanaście tysięcy złotych), to odniesiesz wrażenie dokładnie przeciwne. Dlatego, zanim podpiszesz umowę z agencją koniecznie negocjuj wysokość prowizji. W przypadku, gdy sam znalazłeś mieszkanie i agencja ma ci je tylko pokazać – masz silne argumenty, aby żądać znacznej obniżki prowizji (albo nawet zredukowania jej do zera), bo agencja przecież nic dla ciebie dotychczas nie zrobiła, a czynność pokazania mieszkania z pewnością nie jest warta wielu tysięcy złotych. Zdarza się, że to samo mieszkanie jest wystawione w internecie do sprzedaży przez kilka agencji. Skontaktuj się z każdą z nich i zapytaj o poziom prowizji. Może któraś pobiera mniejszą niż inne prowizję lub nawet nie pobiera jej wcale? Masz wtedy możliwość ograniczenia kosztów poprzez wybranie najtańszej. Co jednak zrobić gdy wszystkie agencje chcą takiej samej prowizji? Zatelefonuj (albo wyślij e-maile) do każdej z nich z informacją, że wiesz, że to samo mieszkanie oferują też inne agencje, i zapytaj, czym mogliby cię przekonać do skorzystania 48 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

właśnie z ich usług. Najprawdopodobniej któraś z nich zechce cię przekonać do siebie obniżką prowizji. Jeśli zainteresuje cię mieszkanie oferowane bezpośrednio przez jego właściciela, to oczywiście żadnej prowizji nie będziesz płacić.

Z agencją czy bez agencji? Zamiast samodzielnie szukać mieszkania, możesz wynająć agencję nieruchomości. Wykona ona wtedy następujące czynności: ƒƒ Poprosi cię o  dokładne określenie, jakiego mieszkania poszukujesz. ƒƒ Przeszuka własną bazę danych z  mieszkaniami na sprzedaż, a także przejrzy znajdujące się w internecie ogłoszenia i przekaże ci (e-mailem, telefonicznie lub podczas spotkania) informacje o mieszkaniach, które spełniają twoje wymagania. ƒƒ Będzie ci pokazywać mieszkania, które cię wstępnie zainteresowały. ƒƒ Będzie śledzić rynek i gdy pojawią się na nim jakieś nowe, interesujące dla ciebie, oferty sprzedaży, to szybko cię o nich poinformuje. ƒƒ Pomoże ci w sfinalizowaniu transakcji u notariusza. Zanim agencja przekaże ci pierwszy adres mieszkania spełniającego twoje wymogi – zechce, abyś podpisał z nią odpowiednią umowę. Poproś ją o wcześniejsze udostępnienie tekstu umowy, abyś mógł ewentualnie negocjować niektóre jej punkty. Szczegóły na temat umowy z agencją znajdziesz w dwóch poprzednich rozdziałach. Wynajęcie agencji nieruchomości, aby szukała dla ciebie mieszkania do kupna i obsługiwała późniejszą transakcję ma (jak wszystko) wady i zalety. Wady tego rozwiązania są następujące: ƒƒ Agencja zarobi tylko wówczas, gdy kupisz wyszukane przez nią mieszkanie. Jeśli do transakcji nie dojdzie, nie dostanie nic. Dlatego będzie usilnie dążyć, aby do transakcji doszło. Nie będzie więc w jej ekonomicznym interesie informowanie cię o wadach interesującego cię mieszkania, a raczej eksponowanie jego zalet, by zachęcić cię do kupna. Będzie się w tej dziedzinie zachowywać 49 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

dokładnie tak jak właściciel mieszkania. Będzie dbać o jego, a nie o twój interes. To oczywisty minus. ƒƒ Współpracując z agencją, nie będziesz mieć szansy na bezpośrednią rozmowę z właścicielem mieszkania. Agencja dużo wysiłku włoży w to, abyś nie mógł się z nim skontaktować, bo będzie się obawiała, że dogadasz się z nim za jej plecami i nie zapłacisz jej prowizji. Z jednej strony brak kontaktu z właścicielem jest raczej okolicznością niekorzystną, gdyż umiejętnie rozmawiając z nim, mógłbyś zapewne otrzymać informacje nie do zdobycia w inny sposób. Z drugiej strony wiem, iż niektóre osoby są przeciwnego zdania – obecność właściciela przy oglądaniu mieszkania krępuje je i rozprasza. ƒƒ Dużym minusem współpracy z agencją jest jej wysokie honorarium. Wynajęcie agencji nieruchomości ma też jednak swoje zalety: ƒƒ Im niższa cena mieszkania tym większa szansa na to, że je kupisz i agencja zainkasuje prowizję. Dlatego w jej interesie będzie wywieranie nacisku na sprzedającego, aby obniżył cenę. Co oczywiście jest zgodne z twoim interesem. Inna sprawa, na ile skuteczne będą takie naciski. ƒƒ W agencjach pracują ludzie, którzy niewątpliwie znają się dobrze na rynku nieruchomości. Możesz to wykorzystać, prosząc ich o rady i wyjaśnienia we wszelkich sprawach związanych z kupowaniem mieszkania.

Jak wybrać agencję? Kupując cokolwiek lubimy mieć szeroką i różnorodną, a co najważniejsze pełną ofertę. Dlatego każdy potencjalny kupiec mieszkania chciałby mieć dostęp do wszystkich aktualnych ofert. W każdym z największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań) jest od 50 do 100 agencji pośrednictwa nieruchomości. W całej Polsce takich agencji jest około 2000. Każda z tych agencji musi więc mieć, 50 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

siłą rzeczy, tylko niewielką część ofert. Czy jednak, aby mieć dostęp do wszystkich ofert na terenie danego miasta, trzeba się zgłosić do wszystkich działających na jego terenie agencji? Na szczęście nie, bo gdy zgłosisz się do jakiejś agencji, aby znalazła dla ciebie mieszkanie, to wprawdzie najpierw przejrzy ona te oferty sprzedaży, które sama obsługuje, ale (gdy nie będzie wśród nich niczego dla ciebie) przeszuka też strony internetowe z ofertami mieszkań na sprzedaż umieszczonymi przez inne agencje lub bezpośrednio przez właścicieli. W małych miastach istnieje czasem tylko jedna agencja i wtedy nie ma co się zastanawiać. Gdy jest ich kilka – możesz odwiedzić każdą z nich. Gorzej, gdy jest ich więcej. Trudno wtedy podać jakieś rozsądne kryterium wyboru. Nie podam teraz recepty na taki wybór, ale spróbuję określić jakie zalety ma agencja duża, a jakie mała. Mała agencja obsługuje mniejszą liczbę klientów i z tego powodu poświęci ci prawdopodobnie więcej czasu i uwagi. Jest to istotny walor, bo każdy, kto kupuje mieszkanie, ma inne, indywidualne i specyficzne upodobania i preferencje, i pracownik agencji powinien je dobrze poznać. Mała agencja będzie na pewno mieć mniej własnych ofert sprzedaży mieszkań niż duża ale, jak już pisaliśmy, sięgnie też także do ogłoszeń internetowych co może sprawić, że jej oferta będzie równie bogata. Duża agencja ma więcej własnych ofert sprzedaży mieszkań co zwiększa szansę, że spodoba ci się któreś z nich. Jest to o tyle istotne, że gdy wtedy dojdzie do transakcji, to agencja zarobi prowizję nie tylko od kupującego ale i od sprzedającego. Dlatego łatwiej będzie z nią wynegocjować lepsze warunki finansowe (o czym bardziej szczegółowo piszemy w następnym rozdziale). Oprócz ilości ofert i jakości obsługi ważny jest jeszcze koszt agencyjnych usług. Zdecydowana większość agencji pobiera wynagrodzenie (w formie prowizji, czyli wtedy gdy doprowadzi do transakcji) zarówno od sprzedającego mieszkanie jak i od kupującego. Są jednak agencje, które od kupującego mieszkanie nie pobierają żadnej prowizji (zadowalają się pobraniem jej od sprzedającego). Korzystając z usług 51 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

takiej właśnie agencji zaoszczędzisz pokaźną kwotę (od kilku do kilkunastu tysięcy złotych). Proponuję następującą metodę wyboru agencji nieruchomości. Wybierz na początek trzy agencje, z których co najmniej jedna będzie agencją nie pobierającą prowizji od kupującego. Kontakt do agencji nieruchomości znajdziesz wpisując w wyszukiwarkę internetową (np. Google) tekst „agencja nieruchomości” oraz miasto. Na przykład „agencja nieruchomości Lublin”. Możesz też skorzystać z książki telefonicznej lub przejrzeć lokalne gazety. Odwiedź każdą z tych trzech agencji i zapytaj, co ci mogą zaoferować, skoro poszukujesz mieszkania spełniającego określone kryteria. Każdej agencji podaj dokładnie takie same kryteria. Na przykład: mieszkanie dwupokojowe, w Lublinie w cenie nie większej niż 140 tys. złotych. Liczba spełniających te kryteria ofert da ci wyobrażenie o kompetencjach i wytrwałości każdej z agencji w szukaniu dla ciebie odpowiedniego mieszkania. Przy okazji ocenisz jakość obsługi. Jeśli któraś agencja źle wypadnie w tych wstępnych kontaktach – udaj się do kolejnej. Może się zdarzyć, że ofertę sprzedaży tego samego mieszkania przekażą ci dwie agencje. Jeśli zdecydujesz się na jego kupno, to obie agencje, zgodnie z podpisanymi przez ciebie umowami, mogą domagać się zapłacenia prowizji. Jak tego uniknąć? Jednym ze sposobów jest rozłożenie w czasie kontaktów z poszczególnymi agencjami. Najpierw odwiedź jedną (na przykład tę, która nie pobiera prowizji od kupującego) i dowiedz się, jakie mieszkania, spełniające twoje kryteria, może ci zaproponować. Te najbardziej interesujące obejrzyj. Przychodząc do kolejnej agencji od razu zaznacz, że już masz od innej agencji kilka ofert (poinformuj, jakie), i zapytaj, czy są w stanie znaleźć ci jeszcze jakieś inne.

52 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Negocjowanie wysokości prowizji gdy agencja pracuje dla ciebie Jeśli nie chcesz sam szukać mieszkania i wynajmiesz agencję nieruchomości, aby robiła to za ciebie, to też możesz negocjować wysokość prowizji. Jednak w tym przypadku agencja musi wykonać na twoją rzecz konkretną pracę (szukanie odpowiadającego ci mieszkania), za którą powinna otrzymać godziwą zapłatę (a raczej, skoro pobiera należność tylko wtedy gdy mieszkanie zostanie sprzedane, szansę na nią). Dlatego nie ma sensu negocjowanie prowizji do bardzo niskiego poziomu (a w szczególności do zera), bo wtedy motywacja agencji do pracy na twoją rzecz będzie za słaba, a przez to jej działanie mało skuteczne. Jeśli agencja nie będzie skłonna do ustępstw, to zaproponuj jej, aby obniżyła prowizję przynajmniej wtedy gdy kupisz mieszkanie, z którego właścicielem podpisała umowę na sprzedaż. W takim przypadku zainkasuje także prowizję od sprzedającego i dlatego będzie w stanie obniżyć prowizję od kupującego czyli od ciebie.

Nietypowe korzystanie z usług agencji Niektóre agencje mają w swojej ofercie usługę polegającą na pomocy przy zawieraniu transakcji kupna mieszkania, które wcześniej sam znalazłeś. Cena takiej usługi jest bardzo zróżnicowana (od kilkuset do około dwóch tysięcy złotych) i nie zależy zazwyczaj od wartości mieszkania. Zanim zdecydujesz się na skorzystanie z takiej możliwości, zapytaj kilka agencji nie tylko o cenę takiej usługi, ale także o to co ta cena obejmuje i jaka jest odpowiedzialność agencji w przypadku, gdyby jednak wystąpiły jakieś przykre dla ciebie „niespodzianki”. Płacenie agencji wynagrodzenia tylko wtedy gdy kupisz mieszkanie to obecnie standard. Jednak są agencje, które działają inaczej: pobierają wynagrodzenie od każdej wykonanej na twoją rzecz czynności. Na przykład od każdego pokazanego ci mieszkania. Rozwiązanie to może być korzystne (zapłacisz mniej) jednak wiąże się też z pewnym niebezpieczeństwem: agencja może namawiać cię na wykonanie 53 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

niepotrzebnych, a płatnych czynności. Na przykład będzie ci chciała pokazywać wiele mieszkań, tylko dlatego, że płacisz jej od „pokazanego mieszkania”.

Martwy przepis Jeśli pośrednik pobiera wynagrodzenie w formie prowizji zarówno od sprzedającego jak i od kupującego mieszkanie, to powinien reprezentować interesy zarówno jednego jak i drugiego. Jest jednak oczywiste, że interesy te są sprzeczne i nie da się ich pogodzić, ponieważ: ƒƒ W interesie sprzedającego mieszkanie jest uzyskanie jak najwyższej ceny podczas gdy kupujący chce zapłacić jak najmniej. ƒƒ Sprzedający zechce ukryć wady swojego mieszkania a kupujący chce o nich wiedzieć jak najwięcej. Nie przypadkiem w procesach sądowych prokurator i obrońca, to nie jest ta sama osoba. Dlatego w tekście standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami (komunikat Ministerstwa Infrastruktury z dnia 18 marca 2009), których każdy pośrednik powinien przestrzegać, napisano, że „pośrednik może wykonywać czynności pośrednictwa na rzecz obu stron transakcji pod warunkiem uzyskania ich pisemnej zgody”. Z tego przepisu w praktyce wynika, że: jeśli w umowie, jaką właściciel mieszkania podpisał z agencją, nie ma formułki typu „agencja może pracować na rzecz obu stron transakcji”, to agencja ta nie ma prawa pobierać od kupującego (czyli od ciebie) żadnej prowizji. Dlatego powinieneś obejrzeć umowę jaką agencja podpisała z właścicielem mieszkania, abyś mógł sprawdzić, czy jest tam taki zapis. Jeśli go nie ma, to żądanie przez agencję jakiegokolwiek wynagrodzenia za pokazanie ci mieszkania (a także za inne usługi wykonywane na twoją rzecz) jest sprzeczne z określonymi przez ministerstwo standardami. Jednak przepisy nie nakazują pośrednikowi pokazania ci umowy jaką zawarł ze sprzedającym co powoduje, że jeśli pośrednik nie zechce, to nie będziesz wiedział czy może od ciebie pobierać prowizję czy też nie. 54 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Wymogi prawne nałożone na agencje nieruchomości Prawo wymaga, aby osoba, która zajmuje się „pośrednictwem w obrocie nieruchomościami” miała licencję zawodową, przyznaną jej przez Państwową Komisję Kwalifikacyjną,. Dlatego każda agencja nieruchomości powinna zatrudniać co najmniej jedną taką osobę. Osoby, które taką licencję uzyskały musiały się wykazać zarówno wiedzą jak i doświadczeniem w dziedzinie rynku nieruchomości. Muszą też być ubezpieczone od odpowiedzialności cywilnej za ewentualne szkody jakie wyrządzą. Ewentualne skargi na pośredników nieruchomości można składać do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (sekcja dla pośredników w obrocie nieruchomościami) działającej w ramach Ministerstwa Infrastruktury. Komisja ta może nałożyć na pośredników nieruchomości różnego rodzaju sankcje aż do cofnięcia licencji włącznie.

55 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Wizja lokalna Wybierając się na oglądanie mieszkania, będziesz też na pewno interesować się nie tylko nim samym, ale także budynkiem, w którym się znajduje, oraz jego bliższą i dalszą okolicą. Jest tak dlatego, bo stan i lokalizacja budynku, w którym znajduje się mieszkanie są równie ważne, a może i ważniejsze, niż sama jakość wnętrza mieszkania. Brudna i zrujnowana łazienka czy kuchnia nie wyglądają dobrze, ale można je przecież wyremontować, rozpadające się okna, zniszczoną klepkę czy obtłuczoną wannę wymienić, a odpadający tynk naprawić. Oznacza to dodatkowe koszty, ale przynajmniej jest wykonalne. Natomiast na stan budynku będziesz mieć wpływ raczej niewielki, a na bliższą i dalszą okolicę, żaden. Oglądanie mieszkania to dobra okazja, aby poprosić właściciela lub pośrednika, aby przekazali ci następujące zestawienia i informacje: ƒƒ Szczegółowe zestawienie wysokości wszystkich opłat za mieszkanie (ogrzewanie, administracja, wywóz śmieci, itd.). O tym, co powinno zawierać, napisałem w rozdziale „Wysokość stałych opłat” ( strona 21). ƒƒ Kopię wypisu z ksiąg wieczystych. Znajdujący się na niej numer, pod jakim mieszkanie figuruje w tych księgach, umożliwi ci sprawdzenie (przez internet lub ewentualnie bezpośrednio w sądzie), czy wypis ten jest aktualny. ƒƒ Akt notarialny sprzedaży mieszkania lub inny dokument, z którego wynika jak obecny właściciel nabył mieszkanie, które chce sprzedać. ƒƒ Plan mieszkania z  zaznaczonymi wymiarami i  powierzchnią poszczególnych pomieszczeń. Jeśli właściciel takiego planu nie ma 56 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

– wykonaj odręczny szkic, zmierz każde pomieszczenie i zaznacz wyniki na szkicu. ƒƒ Świadectwo (certyfikat) energetyczne mieszkania (o ile mieszkanie je posiada). Więcej na ten temat piszę w rozdziale „Załatw świadectwo energetyczne” ( strona 131). Zsumuj powierzchnię wszystkich pomieszczeń i sprawdź, czy zgadza się z podaną ci przez właściciela powierzchnią całkowitą mieszkania. Jest to o tyle ważne, że czasem sprzedający mieszkanie jako jego powierzchnię podaje liczbę metrów kwadratowych wpisaną w księdze wieczystej w rubryce „obszar”. A rubryka ta może też uwzględniać oprócz powierzchni samego mieszkania także powierzchnię innych, przynależnych do niego pomieszczeń niemieszkalnych (np. komórki lokatorskiej, garażu). Oprócz sprawdzenia powierzchni mieszkania zmierz też jego wysokość (i porównaj z informacją, jaką na ten temat uzyskałeś od właściciela).

Oglądanie mieszkania Na oglądanie mieszkania powinieneś wybrać się w dzień, gdy na dworze jest jeszcze jasno. Gdy jest ciemno, wiele rzeczy może umknąć twojej uwadze. Koniecznie zabierz ze sobą: ƒƒ aparat fotograficzny ƒƒ notes i długopis ƒƒ taśmę mierniczą ƒƒ latarkę ƒƒ poziomnicę Warto też wziąć ze sobą kogoś, kto chłodnym okiem oceni wady i  zalety mieszkania. Ty, jako osoba bezpośrednio zaangażowana w ewentualną transakcję możesz pod wpływem emocji nie dostrzec wielu jego istotnych wad (albo też może i zalet). Osobą towarzyszącą ci może też być rzeczoznawca specjalizujący się wycenach nieruchomości 57 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

lub ewentualnie rzeczoznawca budowlany (więcej informacji na ten ważny temat umieściłem w rozdziale „Wynajmij profesjonalistów,  strona 67). Obejrzyj dokładnie całe mieszkanie. Wejdź do wszystkich pomieszczeń. W każdym pomieszczeniu sprawdź stan ścian, sufitu, podłogi, parapetów, drzwi, okien, gniazdek i przełączników elektrycznych, grzejników, kranów, przebiegających po wierzchu rur. Użyj wszystkiego, co może być użyte: ƒƒ zapalaj światła ƒƒ odkręcaj krany ƒƒ spuść wodę w WC ƒƒ zapal gaz w kuchence ƒƒ otwieraj okna i drzwi ƒƒ uruchom wentylację lub klimatyzację Zaglądaj też tam, gdzie nie ma łatwego dostępu. Za szafę, bo może zasłania ona ścianę z odpadającym tynkiem, zaciekiem lub grzybem. Pod wykładzinę, aby sprawdzić stan podłogi pod nią. Pod szafki kuchenne gdzie mogą być ślady prusaków lub innego robactwa. Przyda ci się do tego latarka. Obejrzyj wszystkie zainstalowane w mieszkaniu liczniki: elektryczne, gazowe, wodne i cieplne. Ich wskazania pokazują ile prądu, gazu, wody i ciepła zużyto od ich ostatniej wymiany. Sprawdź, odkręcając krany w kuchni, łazience i WC, czy woda płynie wystarczająco silnym strumieniem. Sprawdź też, czy szybko spływa z umywalki, zlewu, wanny, brodzika, muszli klozetowej. Jeśli woda cieknie z kranów wolno, może to świadczyć o złym stanie instalacji wodnej w całym budynku lub o ciśnieniu wody jaka dopływa do budynku z sieci. Z kolei wolny odpływ wody może wynikać z zapchania syfonów odpływowych (co można łatwo naprawić), ale też ze złego stanu instalacji poza oglądanym mieszkaniem. Wymienione tu niepokojące objawy mogą wskazywać na konieczność wykonania generalnego remontu instalacji wodno-kanalizacyjnej w całym budynku. 58 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Jest to operacja kosztowna, długotrwała, uciążliwa dla lokatorów i, być może, trzeba będzie na nią czekać kilka lat. Instalacja wodno-kanalizacyjna jest chyba najważniejsza z istniejących, bo bez wody bardzo trudno jest funkcjonować. Przejściowy brak ogrzewania, prądu i gazu jest łatwiejszy do zniesienia, a naprawa odpowiednich instalacji łatwiejsza i tańsza. Sprawdź czy ściany nie są wilgotne lub wręcz mokre. Wilgoć łatwo wyczujesz dotykając ścian dłonią i po charakterystycznym zapachu. Ślady zalewania mieszkania wodą mogą być też widoczne w postaci brązowych plam (zacieków). Przyczyny tego mogą być różne: przeciekające rury (woda, kanalizacja, centralne ogrzewanie), przeciekający dach lub ściany, niesprawne rynny, wilgotny teren, na którym stoi budynek, fakt, że mieszkanie nie było przez dłuższy czas ogrzewane lub było ogrzewane zbyt słabo. Wilgoć i przeciekająca woda w mieszkaniu zazwyczaj powoduje jego zagrzybienie (o czym za chwilę). Mogą też być przyczyną odpadania tynku lub powstania poważniejszych szkód budowlanych. Ślady wilgoci w mieszkaniu to bardzo poważna wada. Zwróć uwagę, czy na ścianach (szczególnie w łazience) nie ma szarego nalotu. Może on być wynikiem zagrzybienia mieszkania. Walka z grzybem jest bardzo trudna do wygrania, a sam grzyb niebezpieczny dla zdrowia. Zagrzybienie występuje tam gdzie była (lub jest) wilgoć. Osuszenie mieszkania (na przykład naprawa przeciekającej rury) nie oznacza automatycznie pozbycia się grzyba. Sprawdź, czy ściany są gładkie, równe i płaskie, bez wypukłości i wgłębień. Wszelkie nierówności źle wyglądają, zmniejszają użyteczność mieszkania oraz komfort jego użytkowania. Co gorsza mogą być objawem wad budowlanych lub niestarannie wykonanych napraw i remontów. Opukaj ściany. Jeśli wydają charakterystyczny „pusty” odgłos lub są popękane może to świadczyć o tym, że wkrótce odpadnie z nich tynk. Pęknięcia, podobnie jak nierówności mogą być sygnałem ukrytych wad budowlanych. Ściany powinny być pionowe; jeśli masz wątpliwości czy tak jest – użyj poziomnicy. Przyrząd ten może ci też pomóc w ocenie gładkości ścian. 59 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Postępuj analogicznie w stosunku do podłóg. Podłogi powinny być poziome. Ale nie na balkonie gdzie obowiązkowy jest lekki spadek w kierunku na zewnątrz (zapewnia to odpływ wody). Tu też przyda się poziomnica. Sprawdź (szczególnie w kuchni), czy nie ma śladów obecności prusaków, karaluchów, mrówek i innych insektów. Te ślady to: ich odchody i jaja (małe czarne kulki), martwe okazy. Aby to sprawdzić poświeć latarką w trudno dostępne miejsca w kuchni: za lub pod szafkami kuchennymi, za lodówką, za kuchenką gazową. Jeśli w dzień, podczas oglądania mieszkania zauważysz biegające insekty oznacza to, że jest ich naprawdę bardzo dużo (bo większość z nich żeruje w nocy). Te insekty, nawet jeśli będziesz w stanie je przejściowo wytępić, i tak wrócą, bo przybędą z mieszkań gdzie tego nie zrobiono. Jest bardzo prawdopodobne, że walki z insektami nie będziesz w stanie wygrać. Problem ten występuje szczególnie często w blokach ze zsypami na śmieci. Oglądając mieszkanie po raz pierwszy na razie nic nie fotografuj. Koncentruj się na oglądaniu. W trakcie tego oglądania na pewno pojawią się pytania, które zechcesz zadać właścicielowi mieszkania. Zrób to, a zaraz potem zapisz treść pytania i odpowiedź. Często odpowiedzi nie uzyskasz od razu, bo osoba, która pokazuje ci mieszkanie nie będzie jego właścicielem, ale pracownikiem agencji nieruchomości. Dlatego tym ważniejsze jest zapisanie tych pytań (a potem dopilnowanie, aby uzyskać odpowiedź). Zobacz jaki jest widok z każdego z okien. Wejdź na balkon. Wchodząc nań będziesz miał okazję obejrzeć z bliska zewnętrzne ściany budynku oraz rynny i, być może, fragment dachu. Jeśli do mieszkania należy piwnica, komórka lokatorska, garaż – koniecznie je także obejrzyj. Bywają mieszkania „odpicowane”, czyli starannie przygotowane przez właściciela, by lepiej się prezentowały wtedy gdy je będziesz oglądał. Niby dobrze, że mieszkanie, którym się interesujesz jest wysprzątane i odmalowane (a czasem nawet ładnie w nim pachnie) 60 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

ale także wtedy musisz zachować krytycyzm i nie zaniedbać żadnej z opisanych powyżej (a także poniżej) czynności sprawdzających jego stan techniczny. Jeśli mieszkanie jest przy ruchliwej ulicy lub ma inne, głośne sąsiedztwo np. szkoła czy przedszkole, to poważnym problemem może być hałas. Sprawdź jego poziom zarówno przy otwartych, jak i przy zamkniętych oknach. Weź pod uwagę, że poziom hałasu zależy od dnia tygodnia i pory doby.

Oglądanie budynku Oglądanie budynku oraz jego bliższej i dalszej okolicy powinieneś dokonać dwukrotnie: po raz pierwszy za dnia, gdy jest jasno, po raz drugi wieczorem, gdy jest ciemno. Przekonasz się wtedy, czy i jak silnie świecą okoliczne latarnie; czy w pobliżu nie ma czynnego w nocy klubu lub dyskoteki (hałas); czy wracając wieczorem do domu będziesz czuć się bezpiecznie. Odwiedź wszystkie miejsca we wnętrzu budynku dostępne dla lokatorów. Są to: ƒƒ klatka schodowa ƒƒ windy ƒƒ korytarze prowadzące do piwnic ƒƒ strych ƒƒ pomieszczenia na wózki i rowery ƒƒ inne tego typu pomieszczenia Wjedź windą (lub wejdź) na ostatnie piętro i zejdź schodami zatrzymując się i „zwiedzając” każde piętro. Da ci to lepsze wyobrażenie o stanie technicznym budynku oraz, być może, dostarczy jakichś informacji o lokatorach. Na najwyższym piętrze mogą być też widoczne objawy przeciekającego dachu (zacieki, wilgoć). Budynek trzeba obejrzeć także z zewnątrz. Oglądając go musisz być uczulony na te same sprawy jak przy oglądaniu wnętrza mieszkania: zacieki, wilgoć, pęknięcia, odpadający tynk; stan okien i drzwi; obecność prusaków i innego 61 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

robactwa; czy ściany są pionowe i równe, czy podłogi są poziome i równe; czystość.

Dokumentacja fotograficzna i filmowa Gdy już wszystko dokładnie obejrzysz – zacznij fotografować. Wykonaj jak najwięcej zdjęć. Zarówno ogólne fotografie całych pomieszczeń, jak i zbliżenia poszczególnych ich fragmentów (szczególnie tych, na których widać jakieś wady). Postaraj się sfotografować wszystkie pomieszczenia. Oczywiście każdemu z nich trzeba poświęcić kilka fotografii, bo jedna nie pokaże wszystkich czterech ścian. Fotografując w kierunku okien użyj lampy błyskowej, bo inaczej wnętrze fotografowanego pomieszczenia będzie ciemne, bardzo słabo widoczne. Po przyjściu do domu przekonasz się, oglądając wykonane fotografie, jak wiele rzeczy umknęło twojej uwadze. Może się też zdarzyć, że zapomniałeś przyjrzeć się czemuś (na przykład czy w przedpokoju jest klepka czy też terakota albo czy w łazience jest piecyk gazowy), i przypomniałeś sobie o tym po powrocie. Fotografie dadzą ci szansę na przyjrzenie się temu bez potrzeby powtórnej wizyty w mieszkaniu. Oprócz wnętrza mieszkania, fotografuj też widoki z okien i balkonu, a także klatkę schodową i sam budynek z zewnątrz. Większość cyfrowych aparatów fotograficznych daje możliwość zrobienia filmu. Skorzystaj z tego i zrób kilkuminutowy film, na którym będzie widać wszystkie pomieszczenia. O ile fotografie lepiej rejestrują szczegóły, o tyle film lepiej odda „ogólne wrażenie” na temat mieszkania.

Porozmawiaj z właścicielem mieszkania Nie zawsze będziesz mógł (lub chciał) kontaktować się z właścicielem mieszkania. Jeśli jednak będziesz miał taką okazję, to radzę spytać: ƒƒ Dlaczego sprzedaje mieszkanie? ƒƒ Od jak dawna w nim mieszka? ƒƒ Jakich ma sąsiadów? Czy w budynku mieszka ktoś uciążliwy dla otoczenia? 62 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

ƒƒ Czy są kłopoty z wodą, kanalizacją, ogrzewaniem, prądem elektrycznym, gazem? ƒƒ Czy i kiedy przeprowadzano w budynku większe remonty i czego dotyczyły? ƒƒ Jak pracuje administracja, zarząd wspólnoty lub spółdzielni? ƒƒ Czy na klatce, wokół budynku i śmietnika jest na ogół czysto? Jak pracuje dozorca? ƒƒ Czy okolica jest bezpieczna? Celem pierwszej rozmowy z właścicielem powinno być „wyciągnięcie” z niego jak największej ilości informacji. Dlatego nie próbuj targować się z nim o cenę mieszkania bo to go usztywni, sprawi, że zacznie „cenzurować” przekazywane ci informacje. Staraj się nawiązać z właścicielem swobodny dialog. Zwiększysz w ten sposób szansę na to, że uzyskane informacje będą bliższe prawdy i bardziej szczere. Jeśli właściciel, odpowiadając na niektóre z twoich pytań, speszy się lub odpowie z wahaniem, to znak, że dotknąłeś tematu, którego wolałby uniknąć. Nawet jeśli mieszkanie bardzo ci się podoba – nie okazuj tego, bo to utrudni przyszłe negocjacje cenowe. Jeśli widzisz ewidentne wady i braki – owszem, powiedz o tym właścicielowi, ale w sposób neutralny, bez emocji, aby nie poczuł się obrażony, bo to także może utrudnić dalsze negocjacje i w ogóle dalsze kontakty. Jeśli mieszkanie będzie ci pokazywać pośrednik, to niestety tego typu dialog z właścicielem nie będzie możliwy. Wybierając się na oglądanie mieszkania nie ubieraj się zbyt elegancko, zwłaszcza w sposób, który sugeruje, że jesteś osobą zamożną, bo jeśli właściciel mieszkania (lub agent) uzna cię za bogacza, nie będzie skłonny do obniżenia ceny. Z drugiej strony twój zbyt niedbały strój może sprawić, że właściciel mieszkania albo sam poczuje się zlekceważony, albo ciebie będzie lekceważył, a to nie wpływa dobrze na atmosferę rozmów.

63 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Porozmawiaj z sąsiadami Warto zapukać do drzwi mieszkań sąsiadujących z interesującym cię lokum (na tym samym piętrze oraz piętro wyżej i piętro niżej) i zapytać mniej więcej o to samo, o co pytałeś właściciela pomijając, rzecz jasna, kwestię przyczyn sprzedaży mieszkania. Niestety, rozmowy z lokatorami domu nie muszą być do końca miarodajne. Bywa tak dlatego, że osoby, które mieszkają w danym domu (często od dłuższego czasu), mogą już nie dostrzegać jego ewidentnych wad. Po prostu przyzwyczaili się do nich lub też nie chcą się (być może nawet sami przed sobą) przyznać, że je dostrzegają. Przy okazji będziesz mógł ocenić, jakimi ludźmi są twoi przyszli (ewentualni) sąsiedzi. Jest to bardzo istotne – bywa, że upierdliwy sąsiad może ci dać się poważnie we znaki. Z drugiej strony sąsiad życzliwy i przyjazny, to skarb. Znam przypadek, gdy przyszli lokatorzy nowo oddanego do użytku bloku skłócili się bardzo poważnie (awantury, pisanie donosów do nadzoru budowlanego) zanim jeszcze się do niego wprowadzili (podczas prowadzenia prac wykończeniowych). Efekt był taki, że niektórzy z nich szybko sprzedali swoje nowo kupione mieszkania. Są opinie, że lepiej jest mieć za sąsiadów osoby w podobnym wieku i o podobnym statusie. Coś w tym jest, ale na pewno od tej reguły są wyjątki.

Odwiedź administrację Jeśli jesteś poważnie zainteresowany danym mieszkaniem powinieneś też złożyć wizytę w administracji budynku, w którym się ono znajduje. Zapytaj tam przede wszystkim o stan sześciu podstawowych instalacji: zimnej i ciepłej wody, kanalizacji, centralnego ogrzewania, gazu i elektryczności. Czy i kiedy były wymieniane? Czy są planowane ich wymiany lub remonty, a jeśli tak, to kiedy? Instalacja, która od lat nie była wymieniana może być (choć nie musi) w złym stanie. Instalacja, której wymianę planuje się w ciągu najbliższych kilku lat w złym stanie jest na pewno. Takie plany oznaczają też dla 64 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

ciebie, jako ewentualnego lokatora, konieczność borykania się z usterkami oraz perspektywę poważnych uciążliwości podczas przyszłej wymiany instalacji. Zapytaj też o stan dachu, rynien, wind i ścian. Czy i kiedy były remontowane? Czy planowane są ich remonty, wymiana, a jeśli tak, to kiedy? W administracji zapytaj też o to, czy właściciel budynku (wspólnota, spółdzielnia) nie jest zadłużony. Zadłużenie zazwyczaj jest spłacane z bieżących wpłat mieszkańców na fundusz remontowy, co oznacza, że pieniędzy na remonty będzie raczej mało i mogą one odwlekać się w czasie. Zwróć uwagę, jak pracownicy administracji się do ciebie odnoszą. Jeśli chętnie udzielają informacji, są konkretni i życzliwi, to duży plus, bo jako ewentualny lokator mieszkania, którym administrują, na pewno będziesz mieć z nimi (i efektami ich pracy) do czynienia na co dzień.

Lokalizacja Nie jest obojętne w jakiej okolicy budynek się znajduje. Czy ci się ona podoba? Czy daleko jest do centrum? Jak z dojazdami? Co ze sklepami, parkiem, rekreacją? Czy dzielnica jest modna? Czy ma dobrą reputację? Fachowcy od nieruchomości nazywają to lokalizacją. Ocena lokalizacji jest do pewnego stopnia subiektywna. To co dla jednej osoby jest zaletą, dla innej może być wadą. Jedni wolą mieszkać w centrum miasta. Dla innych będzie tu zbyt hałaśliwie i tłoczno i będą chcieli mieszkać na peryferiach. Poniżej podpowiadam na jakie pytania powinieneś sobie odpowiedzieć oceniając lokalizację mieszkania. ƒƒ Czy bliższe i dalsze otoczenie domu jest czyste, uporządkowane, estetyczne? ƒƒ Czy ulice do niego prowadzące są gładkie, asfaltowe czy też tylko prowizoryczne, pełne dziur i wertepów?

65 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

ƒƒ Czy osoby odwiedzające cię i ty sam będziecie mieli gdzie zaparkować samochód? ƒƒ Czy łatwo do niego dojechać samochodem, komunikacją miejską, innymi środkami transportu? ƒƒ Czy trasa łącząca dom z twoim (i twoich bliskich) miejscem pracy lub nauki nie jest zakorkowana w godzinach, gdy będziesz się po niej poruszać? ƒƒ Czy sąsiednie domy są czyste i zadbane, czy też brudne, odrapane i pokryte graffiti? ƒƒ Czy w pobliżu są parki, sklepy, restauracje, punkty usługowe? ƒƒ Czy są place zabaw dla dzieci, żłobki, przedszkola, szkoły, wyższe uczelnie? ƒƒ Czy dom jest w centrum miasta, czy na jego peryferiach? ƒƒ Czy dom znajduje się w pobliżu hałaśliwych dróg, ulic, torów kolejowych, lotniska, placu budowy, szpitala, trującego zakładu przemysłowego, agencji towarzyskiej lub innych obiektów potencjalnie uciążliwych dla otoczenia? ƒƒ Czy teren jest zagrożony przez powódź? ƒƒ Czy teren jest bagnisty, podmokły? ƒƒ Czy obok są inne domy znajdujące się w budowie? ƒƒ Czy okolica jest bezpieczna? Czynniki wpływające na ocenę lokalizacji mieszkania można by mnożyć. Z drugiej strony nie wszystkie wymienione powyżej będą dla ciebie istotne. Ocena lokalizacji mieszkania to sprawa indywidualna. Będzie wynikać zarówno z twoich konkretnych, specyficznych potrzeb, jak i z twojego poczucia estetyki. Miejsce (lokalizacja), gdzie znajdzie się twoje przyszłe mieszkanie, powinno ci się po prostu podobać. W dużych miastach częstym czynnikiem bardzo mocno wpływającym na ocenę atrakcyjności lokalizacji jest bliskość dotychczasowego miejsca zamieszkania. Po prostu nie lubimy przenosić się zbyt daleko. Nawet wtedy, gdy nic nas specjalnie nie trzyma w obecnym 66 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

miejscu zamieszkania: ani znajomi, ani szkoła, ani bliskość miejsca pracy, ani atrakcyjna okolica. Warto sobie z tego zdawać sprawę, i być może nie brać tego kryterium pod uwagę.

Wynajmij profesjonalistów Co prawda lektura tej książki pomoże ci w samodzielnym, a przy tym korzystnym i bezpiecznym zakupie mieszkania, ale czasem powinieneś jednak rozważyć skorzystanie z usług profesjonalistów. Gdy czeka cię odbiór nowego mieszkania od dewelopera, albo gdy masz wątpliwości co do stanu technicznego mieszkania używanego, powinieneś wynająć odpowiedniego profesjonalistę, który dokona fachowej oceny mieszkania. Wpisz do wyszukiwarki internetowej tekst „odbiory techniczne mieszkań” oraz nazwę miasta. Na przykład „odbiory techniczne mieszkań Poznań”. Pojawią się firmy, które w danym mieście świadczą tego typu usługę. Jej koszt to kilkaset złotych. Usługi tych firm dotyczą głównie odbiorów mieszkań nowych (odbiory techniczne wykonuje się przede wszystkim w takich właśnie mieszkaniach), jednak pracujący tam fachowcy (zazwyczaj rzeczoznawcy budowlani) na pewno podejmą się też oceny stanu technicznego mieszkania z rynku wtórnego. Jeśli masz wątpliwości co do statusu prawnego mieszkania, powinieneś poszukać pomocy radcy prawnego specjalizującego się w sprawach związanych z nieruchomościami. W tym celu wpisz do wyszukiwarki internetowej tekst „radca prawny nieruchomości”, a potem miasto. Na przykład „radca prawny nieruchomości Lublin”. Fachową wycenę mieszkania zapewni ci rzeczoznawca majątkowy. Aby go znaleźć, wpisz do wyszukiwarki internetowej tekst „wycena mieszkań” lub „wycena nieruchomości”, a potem miasto. Na przykład „wycena mieszkań Wrocław”. Rzeczoznawcy ci są szczególnie godni polecenia, bo aby prawidłowo określić cenę mieszkania muszą wziąć pod uwagę wszystkie istotne (i mniej istotne) okoliczności. Muszą po prostu określić atrakcyjność danego lokalu. Efektem ich pracy nie jest (a przynajmniej być nie musi) tylko jedna liczba: wartość mieszkania, 67 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

ale także jej uzasadnienie, czyli w praktyce lista wad i zalet wycenianego mieszkania. Wszyscy ci fachowcy (rzeczoznawca budowlany, radca prawny, rzeczoznawca majątkowy) muszą posiadać stosowne uprawnienia nadane im przez odpowiednie organizacje. Masz prawo żądać od nich okazania dokumentów, które te uprawnienia potwierdzają. Koszt ich pracy, to zazwyczaj kilkaset złotych (w porównaniu do ceny mieszkania i do korzyści, bardzo niewiele). Wynajęcie tych fachowców jest bardzo przydatne, ponieważ: ƒƒ Posiadają oni obszerną wiedzę na temat nieruchomości potwierdzoną stosownymi uprawnieniami. ƒƒ Posiadają też duże doświadczenie, bo badali już stan setek lub nawet tysięcy nieruchomości, wpisów do ksiąg wieczystych, aktów notarialnych, planów mieszkań itd. ƒƒ Nie mają powodu być stronniczy. A jeśli nawet zbyt krytycznie, twoim zdaniem, ocenią mieszkanie, które chcesz kupić, to nic nie szkodzi – będzie to dobrym argumentem przy negocjacji ceny.

68 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Kupowanie mieszkania Czynność zakupu mieszkania jest niestety dość skomplikowana. Ten rozdział pomoże ci w przebrnięciu przez nią.

Negocjacje ceny Właściciel mieszkania podaje w ogłoszeniu swoją cenę mieszkania. To tak zwana cena ofertowa. Ceny transakcyjne, czyli te, faktycznie płacone są prawie zawsze niższe. Poinformuj właściciela ile chcesz zapłacić za jego mieszkanie. Niech to nie będzie maksymalna kwota jaką bierzesz pod uwagę, ale mniejsza, abyś mógł ją jeszcze ewentualnie nieco powiększyć. Wraz z tą kwotą możesz przekazać listę wad mieszkania, jakie udało ci się odkryć przy jego oglądaniu. To początek negocjacji. Czy skończą się one osiągnięciem porozumienia – zależy od obu stron. Na twoją korzyść działać będzie upływ czasu – im więcej go upłynie tym skłonność sprzedającego do obniżki ceny będzie większa. Upierając się przy niższej cenie ryzykujesz, że ktoś inny zapłaci więcej i cię ubiegnie – tego nie da się wykluczyć, to nieodłączna cecha tego typu sytuacji. Nie spiesz się z ewentualnym podwyższaniem swojej ceny. Pamiętaj, że od momentu wystawienia mieszkania na sprzedaż do momentu znalezienia kupca (dokładniej: do chwili podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży) upływa przeciętnie około trzech miesięcy.

69 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Podjęcie decyzji Zanim podejmiesz decyzję o kupnie mieszkania, na pewno obejrzysz kilka najbardziej interesujących cię ofert. Zazwyczaj bywa tak, że motywacją do oglądania kolejnych lokali jest fakt, że w każdym z dotychczas oglądanych, coś kupującemu „nie pasuje”. Ale nie zawsze, bo przecież nawet, gdy pierwsze obejrzane mieszkanie bardzo ci się spodoba, to i tak obejrzysz kilka następnych choćby po to, aby sprawdzić czy nie można znaleźć czegoś jeszcze bardziej interesującego. Ale może się zdarzyć, że obejrzysz nawet kilkanaście mieszkań, i żadne z nich nie spełni wystarczająco twoich wymagań. Co wtedy? Możesz: ƒƒ Nadal oglądać kolejne lokale bez zmiany kryteriów, jakie musi spełniać mieszkanie. ƒƒ Zmienić te kryteria i jeszcze raz zastanowić się nad oglądanymi już wcześniej lokalami. ƒƒ Zrezygnować z kupna. Przedłużające się poszukiwania odpowiedniego mieszkania mogą znużyć i zniechęcić. Łatwo wtedy o pochopną, niezbyt przemyślaną decyzję. Dobrym rozwiązaniem w takiej sytuacji bywa zrobienie sobie przerwy w zajmowaniu się tą sprawą. Czasem jest odwrotnie: znajdziesz kilka mieszkań, które ci się podobają i nie wiesz, na które się zdecydować. Pomocne może być wtedy wypisanie na kartce i porównanie zalet i wad każdego z nich. Bądź przygotowany na to, że po podjęciu ostatecznej decyzji możesz mieć wątpliwości czy postąpiłeś słusznie. Jest to znany w psychologii mechanizm zwany dysonansem postdecyzyjnym, który praktycznie zawsze towarzyszy sytuacji wyboru spośród kilku możliwości (i jest tym silniejszy im poważniejszej decyzji dotyczy). Po dokonaniu wyboru zaczyna ci być szkoda tych ofert, które odrzuciłeś. Mam nadzieję, że wiedza o powszechności tego zjawiska pomoże ci się uporać z tym przykrym uczuciem.

70 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Księgi wieczyste Księgi wieczyste, to państwowy (prowadzony przez sądy) rejestr nieruchomości, czyli mieszkań, domów, działek budowlanych i innych tego typu obiektów. Dla każdego mieszkania zawierają one takie podstawowe informacje jak: adres, powierzchnia, liczba pokoi, liczba kuchni, liczba łazienek, liczba przedpokojów, opis pomieszczeń przynależnych (np. piwnica, komórka, garaż). Znajdują się w nich także dane właściciela lub właścicieli (imię, nazwisko, numer PESEL), a także informacje, czy mieszkanie jest zastawem kredytu mieszkaniowego (tak zwana hipoteka) i jaki to kredyt (w jakim banku, jaka kwota kredytu, do kiedy ma być spłacony itp.). W księgach wieczystych wpisuje się dane kolejnych właścicieli danej nieruchomości. Gdy nieruchomość zmienia właściciela, to dane poprzedniego są wykreślane (lub, w wersji elektronicznej, umieszczane na szarym tle), a wpisywane są dane nowego. Jednak wszystkie dane poprzedniego (i wcześniejszych właścicieli) nadal są widoczne. Księgi wieczyste pełnią więc podobną rolę w stosunku do nieruchomości co karta pojazdu w stosunku do samochodu (też zapisuje się w niej dane jego kolejnych właścicieli). Księgi wieczyste są jawne, co oznacza, że każdy może się zapoznać z ich treścią. Wszelkich wpisów w nich dokonują sądy rejonowe, dbając o to, aby zapisywać tylko informacje zgodne ze stanem faktycznym oparte na poprawnie sporządzonych dokumentach. Przyjmuje się za pewne, że informacje zapisane w księgach są prawdziwe (zgodne ze stanem faktycznym). Księgi wieczyste objęte są tak zwaną rękojmią wiary publicznej, co między innymi oznacza, że jeśli kupisz mieszkanie od osoby, która jest wpisana do księgi wieczystej jako właściciel, a w rzeczywistości nie jest właścicielem, to i tak transakcja taka jest ważna i nikt ci tego mieszkania nie odbierze. Gdy kupisz mieszkanie, twoje dane jako właściciela zostaną wpisane do ksiąg wieczystych. Stanie się to po upływie kilku tygodni lub nawet kilku miesięcy od momentu kupna. Sąd rejonowy prześle ci 71 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

wtedy listem poleconym odpowiednie zawiadomienie, które zawierać też będzie wypis z księgi dotyczący twojego niedawno kupionego mieszkania. Możesz ten termin skrócić w sposób opisany w rozdziale „Całkowity koszt kredytu” ( strona 91). W księgach wieczystych znajdują się nie tylko pojedyncze mieszkania, ale także całe budynki. Jest możliwe, że mieszkanie, które kupujesz nie jest wpisane do ksiąg wieczystych. Może się to zdarzyć w dwóch przypadkach: ƒƒ Gdy kupujesz spółdzielcze mieszkanie własnościowe. Mieszkanie takie może, ale nie musi być wpisane do ksiąg. ƒƒ Gdy kupujesz mieszkanie nowe (od dewelopera). W obu wypadkach po dokonaniu transakcji kupna powinieneś wystąpić o wpis mieszkania do ksiąg wieczystych z wpisaniem ciebie, jako właściciela. Opłata sądowa za założenie księgi wieczystej wynosi jedynie 60 zł, a za dokonanie w niej pierwszego, założycielskiego wpisu trzeba zapłacić 200 zł. Musisz się koniecznie zapoznać z zawartością ksiąg wieczystych dotyczących mieszkania, które zamierzasz kupić. Jeśli mieszkanie nie jest wpisane w księgach wieczystych, to powinieneś się zapoznać się z wpisem dotyczącym całego budynku, w którym to mieszkanie się znajduje. Najprostszą (i bezpłatną) metodą zapoznania się z zawartością ksiąg wieczystych dotyczącą danego mieszkania (domu) jest wejście na stronę internetową administrowaną przez Ministerstwo Sprawiedliwości: elektroniczne księgi wieczyste

 http://ekw.ms.gov.pl

Jednak, aby znaleźć tam dane interesującego cię mieszkania musisz znać numer wpisu w tych księgach, który go dotyczy. Sam adres mieszkania nie wystarczy, bo internetowej bazy danych nie można przeglądać według miast, ulic i ich numerów. Numer wpisu poda ci właściciel mieszkania. Nie wszystkie księgi są prowadzone w formie 72 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

elektronicznej i dostępne przez internet – część z nich dostępna jest tylko w formie papierowej, i aby się z nimi zapoznać trzeba odwiedzić odpowiedni sąd rejonowy. Koszt papierowego odpisu z ksiąg wynosi 30 zł. Taki papierowy wypis można uzyskać także dla mieszkania, którego dane są dostępne przez internet. Czytając księgi wieczyste dotyczące danego mieszkania (budynku), należy zwrócić szczególną uwagę na dział IV „hipoteka”, gdzie zapisuje się między innymi wszelkie kredyty, które zostały wzięte pod zastaw danego mieszkania (lub budynku). Jednak fakt, że mieszkanie jest obciążone nie spłaconym kredytem nie stanowi przeszkody dla kupna (choć jest to wtedy nieco bardziej skomplikowane). Bywa nawet, że jego cena jest bardziej atrakcyjna niż mieszkań z „czystą” hipoteką. Z oczywistych powodów trzeba też zapoznać się z działem III „prawa, roszczenia i ograniczenia”. Jeśli nie rozumiesz jakiegoś, znajdującego się w księgach wieczystych zapisu – poradź się fachowca (notariusza, pośrednika, radcy prawnego).

Zawarcie transakcji u notariusza Transakcję sprzedaży mieszkania musisz zawrzeć u notariusza – inaczej będzie nieważna. Zanim sprzedający i kupujący mieszkanie odwiedzą notariusza, muszą mu dostarczyć wszystkie potrzebne dane, poinformować o swoich preferencjach. Notariusz sporządzi akt notarialny – umowę sprzedaży. W dokumencie tym będzie między innymi zapisane: kto, komu, kiedy, za jaką kwotę (w jaki sposób i kiedy przekazaną) sprzedaje mieszkanie (dokładnie opisane w tym akcie) i kiedy to mieszkanie będzie wydane. Zawarcie transakcji polega na tym, że sprzedający i kupujący spotykają się u notariusza, który odczytuje treść wcześniej przygotowanej umowy. Jeśli obie strony transakcji zgadzają się z tą treścią, to składają pod nią swoje podpisy. Swój podpis składa także notariusz. Od tego momentu transakcja jest zawarta. Nie powinno być tak, że z treścią umowy sprzedaży zapoznasz się po raz pierwszy dopiero tuż przed jej podpisaniem. Powinieneś mieć możliwość wcześniejszego (choćby o jeden dzień) spokojnego 73 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

przestudiowania jej treści. Jeśli nie rozumiesz jakiegoś zapisu – zapytaj notariusza o jego znaczenie i konsekwencje. Jeśli nie zgadzasz się z którymś z zapisów – zgłoś notariuszowi (a także sprzedającemu) żądanie jego zmiany. Absolutnie nie podpisuj umowy, jeśli nie wszystko w niej jest tak, jakbyś chciał. Oryginał umowy sprzedaży (podpisany przez wszystkie strony transakcji) pozostanie u notariusza, a kupujący i sprzedający mieszkanie otrzymają po jednym wypisie. Notariusz przechowuje akt notarialny sprzedaży mieszkania przez 10 lat. Potem jest on przekazywany do archiwum sądowego (w tym samym sądzie, który obsługuje księgi wieczyste). Notariusz dba o to, by przebieg transakcji był prawidłowy. Dlatego powinien: ƒƒ informować sprzedającego i kupującego o ich prawach i obowiązkach oraz o skutkach poszczególnych postanowień umowy sprzedaży ƒƒ zbadać wiarygodność przedłożonych przez sprzedającego i kupującego dokumentów ƒƒ dbać o interes zarówno sprzedającego jak i kupującego mieszkanie ƒƒ czuwać nad tym, aby umowa była zgodna z prawem Notariusz, oprócz sporządzenia i doprowadzenia do podpisania aktu notarialnego sprzedaży powinien także: ƒƒ złożyć wniosek do właściwego Sądu Rejonowego o dokonanie wpisu personaliów nowego właściciela do ksiąg wieczystych ƒƒ pobrać należne opłaty Jeśli taka jest wola kupującego (zapisana w umowie sprzedaży), notariusz może także: ƒƒ złożyć wniosek do właściwego Sądu Rejonowego o dokonanie wpisu hipoteki do ksiąg wieczystych na rzecz banku, który udzielił kredytu na zakup mieszkania

74 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Umowa sprzedaży mieszkania jest zawierana pomiędzy sprzedającym a kupującym. Rola notariusza, to jedynie „potwierdzenie zgodnej woli obu stron”. Dlatego treść umowy sprzedaży zależy przede wszystkim od woli sprzedającego i kupującego. Jeśli ich zdania co do tego, jaka ma być treść umowy, są różne – umowa nie może być zawarta. Sprzedający i kupujący powinni dojść do porozumienia w sprawie treści umowy zanim odwiedzą notariusza. Sprzedający powinien przedstawić notariuszowi (a wcześniej kupującemu) szereg dokumentów: ƒƒ wypis z księgi wieczystej dotyczący sprzedawanego mieszkania ƒƒ akt notarialny sprzedaży mieszkania, z którego wynika kiedy i od kogo je kupił ƒƒ zaświadczenie z urzędu gminy lub miasta o tym, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany ƒƒ zaświadczenie z administracji, że właściciel mieszkania nie ma żadnych zaległości w regulowaniu stałych opłat Jedynym dokumentem, który powinien przedstawić kupujący jest: ƒƒ zaświadczenie z banku o udzielonym kredycie Wszystkie wymienione wyżej dokumenty trzeba dostarczyć notariuszowi wcześniej, aby jego kancelaria miała czas na przygotowanie treści aktu notarialnego. W czasie wizyty u notariusza zarówno sprzedający jak i kupujący muszą mieć przy sobie dowody osobiste. Ich serię i numer, a także numery NIP i PESEL powinni przekazać notariuszowi wcześniej, bo dane te również muszą się znaleźć w tekście aktu notarialnego sprzedaży. W czasie zawierania transakcji warto pamiętać, że: ƒƒ Sprzedać mieszkanie może jedynie jego właściciel (właściciele). To, że nim jest (są), wynika z zapisów w księgach wieczystych. Przed zawarciem umowy sprzedaży należy koniecznie sprawdzić, czy osoby podające się za właścicieli mieszkania są wpisane do tych ksiąg. 75 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

ƒƒ Jeśli mieszkanie ma więcej niż jednego właściciela, to w akcie notarialnym sprzedaży wszyscy współwłaściciele muszą być wymienieni i wszyscy muszą go podpisać. ƒƒ Podpisy muszą złożyć dokładnie te osoby, które wymieniono w akcie notarialnym. To czy tak rzeczywiście jest trzeba sprawdzić porównując dane zapisane w ich dowodach osobistych (nie tylko imię i nazwisko ale i numer PESEL) z tym co umieszczono w akcie notarialnym. Notariusz powinien sprawdzić wszystkie te (a także wiele innych) okoliczności zawieranej transakcji. Mimo to, także i ty powinieneś zgodnie z zasadą „co dwie głowy to nie jedna” czuwać nad tym, aby wszystko odbyło się prawidłowo. Notariusz nie jest nieomylny. Jeśli mieszkanie nie ma świadectwa energetycznego, to w akcie notarialnym prawdopodobnie znajdzie się zapis, że decydujesz się na zakup mieszkania mimo tego braku. Zapis ten jest do przyjęcia choćby dlatego, że za brak tego świadectwa nie grożą żadne sankcje. Świadectwo to można w razie potrzeby łatwo i tanio uzyskać (więcej na ten temat piszę w rozdziale „Załatw świadectwo energetyczne”  strona 131).

Kupno mieszkania zadłużonego Czasem mieszkanie wystawione na sprzedaż ma obciążoną hipotekę, bo zostało kupione na kredyt, który nie został jeszcze do końca spłacony. Kupno takiego mieszkania jest jak najbardziej możliwe i bezpieczne (a czasem, dodatkowo korzystne finansowo), choć nieco bardziej skomplikowane niż kupno mieszkania z „czystą” hipoteką. Należność za takie mieszkanie jest płatna w dwóch częściach. Jedna cześć jest przekazywana bankowi, w którym mieszkanie jest zadłużone, aby całkowicie spłacić to zadłużenie (zapis o istnieniu tego zobowiązania jest wtedy wykreślany z  ksiąg wieczystych). Druga trafia na konto właściciela. Suma obu części, to oczywiście cena mieszkania. 76 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Podczas podpisywania ostatecznej umowy sprzedaży (a  także umowy przedwstępnej) właściciel zadłużonego mieszkania musi okazać jeden dodatkowy dokument: zaświadczenie z banku, w którym spłaca kredyt, w którym podana jest kwota pozostała jeszcze do spłacenia.

Umowa przedwstępna W przypadku kupowania mieszkania na kredyt jedna wizyta u notariusza nie wystarczy. Musisz najpierw podpisać (także u notariusza) tak zwaną umowę przedwstępną, w której zobowiążesz się do kupienia wskazanego w nim mieszkania nie później niż w określonym terminie w przyszłości, a właściciel mieszkania zobowiąże się do sprzedania ci go. Dopiero po jakimś czasie (określonym w umowie przedwstępnej) nastąpi podpisanie ostatecznej umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna, podobnie jak umowa sprzedaży, jest aktem notarialnym. Dlatego przy jej zawieraniu obowiązują wszystkie opisane w poprzednim rozdziale ogólne zasady. Jednak jej zawarcie jest prostsze i szybsze. Umowa przedwstępna, to jakby „miniaturka” umowy ostatecznej, mniej jest formalności i koniecznych do okazania dokumentów. Sprzedający musi przedstawić jedynie: ƒƒ wypis z księgi wieczystej dotyczący sprzedawanego mieszkania ƒƒ akt notarialny sprzedaży mieszkania, z którego wynika kiedy i od kogo je kupił Kupujący nie przedstawia żadnych dokumentów (oprócz dowodu osobistego, który rzecz jasna musi mieć przy sobie także sprzedający). Umowa przedwstępna to rodzaj rezerwacji. Z taką umową możesz już iść do banku i rozpocząć (a właściwie kontynuować, bo warto rozpocząć je wcześniej) starania o kredyt. Załatwienie kredytu w banku trwa około miesiąca. Warto do tego dorzucić drugi miesiąc na nieprzewidziane zdarzenia. Dlatego określony w umowie przedwstępnej najpóźniejszy termin zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży powinien wynosić co najmniej dwa miesiące. Jeśli bank się pospieszy, to, rzecz jasna, możesz dokonać zakupu mieszkania wcześniej. 77 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Podpisanie umowy przedwstępnej może się wiązać (choć nie musi) z zapłaceniem przez ciebie tak zwanego zadatku. W myśl przepisów Kodeksu Cywilnego, jeśli nie kupisz mieszkania zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Możesz się jednak domagać jego zwrotu (także przed sądem), gdy nie kupiłeś mieszkania z ważnych, niezależnych od ciebie powodów (na przykład wtedy, gdy bank obiecał ci kredyt a potem się z tej obietnicy wycofał). Jeśli sprzedający odmówi zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, musi ci oddać zadatek w podwójnej wysokości (czyli to co mu już zapłaciłeś plus drugie tyle). Jeśli jednak w sprzedaży przeszkodziły mu ważne, niezależne od niego powody, to może się on domagać (także przed sądem) prawa do oddania ci tylko tej kwoty, którą mu przekazałeś (bez jej podwojenia). Wysokości zadatku nie określają żadne przepisy, jednak najczęściej wynosi on 10% wartości nieruchomości. Jeśli miałbyś kłopoty z zebraniem takiej kwoty, zaproponuj sprzedającemu zadatek w wysokości mniejszej, na przykład 5%. Gdy dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży mieszkania, to zadatek stanowi oczywiście część (pierwszą ratę) przekazywanej sprzedającemu należności. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej musisz mieć pewność, że bank udzieli ci kredytu. Inaczej ryzykujesz stratę zadatku.

Skąd wziąć pieniądze na zadatek? Kredyt w banku dostaniesz dopiero wtedy, gdy podpiszesz umowę przedwstępną. Jej podpisanie wiąże się z koniecznością zapłacenia zadatku. Nie będzie z tym problemu, gdy już masz część pieniędzy (na przykład 20%) na mieszkanie, a kredyt obejmuje tylko pozostałą część (na przykład 80%). Co jednak zrobić gdy, chcesz (musisz) pokryć całą należność (100%) z kredytu? W takim przypadku pieniądze na zadatek musisz niestety na krótko pożyczyć (w banku lub prywatnie, od rodziny, znajomych). Gdy już podpiszesz umowę ostateczną i bank uruchomi kredyt, to wtedy właścicielowi mieszkania przekaże kwotę kredytu pomniejszoną o zadatek (który już mu zapłaciłeś), a kwotę zadatku 78 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

wypłaci tobie (i będziesz wtedy mógł ją zwrócić bankowi lub osobie która ci jej udzieliła).

Opłaty Zawarcie umowy sprzedaży mieszkania wiąże się z poniesieniem szeregu opłat, które pobiera notariusz w momencie podpisywania umowy sprzedaży mieszkania. Wszystkie te opłaty ponosi kupujący (choć nie zawsze tak musi być – o czym za chwilę). Dlatego wybierając się do notariusza powinieneś wziąć ze sobą odpowiednią ilość pieniędzy w gotówce (karta kredytowa nie będzie honorowana). Podatek od czynności cywilno-prawnych. To haracz zabierany przez państwo: ƒƒ Podatek od czynności cywilno-prawnych przy zakupie mieszkania wynosi 2% jego ceny. Jest to najwyższa z wszystkich opłat. Gdy kupujesz nowe mieszkanie (od dewelopera lub spółdzielni), to nie płacisz tego podatku. ƒƒ Podatek od czynności cywilno-prawnych za wpisanie hipoteki na rzecz banku do ksiąg wieczystych wynosi 0,1% od pożyczonego kapitału plus 19 zł. Urząd Skarbowy może uznać wpisaną w akcie notarialnym cenę mieszkania jako zbyt niską, określić samodzielnie inną, wyższą cenę, i zażądać odpowiedniej dopłaty podatku od czynności cywilno-prawnych. Opłaty sądowe. Stanowią wynagrodzenie dla sądu obsługującego księgi wieczyste: ƒƒ Za wpis danych nowego właściciela do ksiąg wieczystych: 200 zł. ƒƒ Za wpis hipoteki na rzecz banku do ksiąg wieczystych: 200 zł. Taksa notarialna. Stanowi wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego. Jej maksymalna wysokość to 1010 zł plus 0,4% ceny mieszkania pomniejszonej o 60 tys. zł. Do tak obliczonej kwoty trzeba jeszcze doliczyć 23% podatku VAT. Za wpis do hipoteki 79 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

notariusz pobierze jeszcze dodatkową opłatę, której maksymalna wysokość jest czterokrotnie mniejsza. Poniżej podaliśmy wielkości taksy (zaokrąglone do jednego złotego) dla kilku, najczęściej spotykanych cen mieszkań i wartości hipotek: ƒƒ Za sporządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży mieszkania nie więcej niż: 1439 zł dla ceny mieszkania wynoszącej 100 tys. zł; 1931 zł dla ceny mieszkania wynoszącej 200 tys. zł; 2423 zł dla ceny mieszkania wynoszącej 300 tys. zł; 2915 zł dla ceny mieszkania wynoszącej 400 tys. zł; 3407 zł dla ceny mieszkania wynoszącej 500 tys. zł. ƒƒ Za wpis hipoteki na rzecz banku do ksiąg wieczystych nie więcej niż: 360 zł dla hipoteki o wartości 100 tys. zł; 483 zł dla hipoteki o wartości 200 tys. zł; 606 zł dla hipoteki o wartości 300 tys. zł; 729 zł dla hipoteki o wartości 400 tys. zł; 852 zł dla hipoteki o wartości 500 tys. zł. ƒƒ Za sporządzenie wypisu z aktu notarialnego: 7,38 zł za każdą stronę. Przy zakupie mieszkania spółdzielczego taksa notarialna za sporządzenie umowy sprzedaży jest o połowę niższa. Kalkulatory opłat notarialnych (i niektórych innych) dla dowolnej ceny mieszkania znajdziesz w internecie między innymi na tych stronach: cztery kąty

 http://www.4katy.net/kalkulator-oplat-notarialnych.html

hipoteka plus

 http://www.hipotekaplus.pl/kalkulator_notarialny

money

 http://www.money.pl/banki/kalkulatory/koszty/

80 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

W  sumie, wszystkie opłaty to około 3%–3,5 % ceny mieszkania z czego większość (2%) to podatek od czynności cywilno-prawnych, który płaci kupujący mieszkanie (wynika to z przepisów zawartych w Kodeksie Cywilnym gdzie jest napisane: „w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości podatek płaci kupujący”). Opłaty za sporządzenie wypisów z aktu notarialnego płacą (zgodnie z logiką) ci, dla których są one wykonywane i im przekazywane. Przepisy nie określają, kto pokrywa inne koszty (opłaty sądowe, taksy notarialne, opłaty za wpisy do ksiąg wieczystych). Zwyczajowo przyjęło się, że kupujący, ale tak nie musi być. Może to być przedmiotem ustaleń (negocjacji) pomiędzy sprzedającym a kupującym (którzy mogą się na przykład umówić, że płacą je po połowie lub rozdzielić ją pomiędzy siebie w innych proporcjach). To, kto, które i w jakiej wysokości pokrywa opłaty, musi być zapisane w akcie notarialnym. Wniosku o wpis hipoteki na rzecz banku do ksiąg wieczystych nie musi składać notariusz – możesz zrobić to sam. Unikniesz wtedy płacenia notariuszowi kilkusetzłotowej taksy za tę czynność. Ale wtedy musisz samodzielnie wypełnić i złożyć odpowiednio wypełniony wniosek w sądzie rejonowym (i wnieść tam stosowne opłaty), a także samemu zapłacić podatek od czynności cywilno-prawnych. Musisz sam ocenić, czy gra jest warta świeczki (czyli zaoszczędzenia kilkuset złotych). Za sporządzenie umowy przedwstępnej sprzedaży płaci się tylko jedną opłatę: taksę notarialną. Jej maksymalna (określona przez przepisy) wysokość jest taka sama jak za sporządzenie umowy ostatecznej. Gdy umowę przedwstępną i ostateczną sporządza ten sam notariusz, to dość często się zdarza, że za każdą z nich pobiera on połowę maksymalnej stawki (czyli za obie te umowy w sumie całą, maksymalną stawkę).

Sposób i moment przekazania pieniędzy W akcie notarialnym sprzedaży musi być określone, kiedy i w jaki sposób osoba sprzedająca mieszkanie ma dostać pieniądze. Część 81 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

należności pochodząca z kredytu bankowego jest przekazywana przelewem przez bank, który go udzielił wprost na konto sprzedającego mieszkanie. Część należności, która przypada na ciebie (o ile istnieje) może być przekazana albo przelewem na konto sprzedającego albo gotówką w momencie podpisywania umowy u notariusza. Przy przekazywaniu pieniędzy przelewem określona jest najpóźniejsza data wpłynięcia pieniędzy na konto sprzedającego – przypada ona zazwyczaj kilka do kilkunastu dni po dacie podpisania umowy sprzedaży (choć może być też dużo późniejsza, jeśli sprzedający i kupujący tak się umówią). Aby bank przekazał pieniądze sprzedającemu, musisz dostarczyć bankowi wypis z aktu notarialnego sprzedaży oraz złożyć pisemny wniosek „o uruchomienie kredytu”.

Przekazanie kluczy W momencie, gdy cała należność za mieszkanie wpłynie na konto sprzedającego, możesz się już z nim (lub z reprezentującym go agentem) umawiać na przekazanie ci mieszkania. Oczywiście miejscem spotkania będzie to właśnie mieszkanie. Sprzedający nie może proponować dowolnie późnego terminu wydania mieszkania, bo ten termin jest (powinien być) określony w umowie. Oczywiście w umowie powinno też być napisane, że wydanie mieszkania kupującemu nastąpi dopiero po wpłynięciu na konto sprzedającego całej należności. Sprawdź, czy sprzedający przekazał ci wszystkie klucze (także do skrzynki pocztowej, piwnicy i wszystkich innych pomieszczeń, do których powinieneś, jako lokator danego budynku, mieć dostęp) i czy pasują one do odpowiednich zamków. Ze względów bezpieczeństwa zmienisz zapewne zamki w drzwiach i będziesz mieć wkrótce inne, nowe klucze. Spisz stan wszystkich, znajdujących się w mieszkaniu liczników rejestrujących zużycie: energii elektrycznej, gazu, wody, ciepła. Oprócz ich wskazań spisz też ich numery. 82 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Sporządź w dwóch egzemplarzach (po jednym dla ciebie i dla sprzedającego) dokument zatytułowany „protokół wydania mieszkania”, w którym, oprócz nagłówka z tytułem, powinno być napisane, kto, kiedy (data), komu jakie mieszkanie wydał. Do protokółu wydania mieszkania trzeba też wpisać stan liczników i ich numery. Jeśli umówiłeś się ze sprzedającym, że w mieszkaniu mają pozostać jakieś przedmioty (wyposażenie kuchni, meble, itp.), to sprawdź, czy one są. Także i ten fakt odnotuj w protokóle. Oba egzemplarze protokołu muszą być podpisane przez obie strony: kupującego i sprzedającego.

Umowy z elektrownią, gazownią i innymi dostawcami Aby zapewnić sobie nieprzerwane (i właściwie rozliczane) dostawy energii elektrycznej i gazu musisz udać się razem z byłym właścicielem mieszkania do firm dostarczających te nośniki energii i zgłosić fakt zmiany właściciela mieszkania. W czasie wizyt w tych firmach nastąpi rozwiązanie umów z poprzednim właścicielem i podpisanie umów z tobą. Konieczne będzie przedstawienie wskazań liczników prądu i gazu (spisanych w momencie przekazania kluczy), a także wypisu aktu notarialnego sprzedaży. Za prąd i gaz zużyty do momentu spisania stanu liczników zapłaci były właściciel. Za prąd i gaz zużyty później zapłacisz ty. Kwota do zapłacenia na pierwszej fakturze, jaką przyśle ci elektrownia (dotyczy ona prawie zawsze prognozowanego zużycia) będzie najprawdopodobniej taka, jaka przypadała na poprzedniego użytkownika mieszkania. Jeśli po pewnym czasie okaże się, że zużywasz mniej prądu – skontaktuj się z firmą, która go dostarcza i złóż wniosek o urealnienie (zmniejszenie) prognoz zużycia, co zaowocuje niższymi rachunkami. Analogicznie postąp jeśli chodzi o gaz. W przypadku telefonu stacjonarnego, internetu stacjonarnego i telewizji kablowej, które nie muszą działać od razu, lepiej postąpić inaczej. Sprzedający mieszkanie powinien wcześniej (jeszcze przed 83 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

przekazaniem kluczy) rozwiązać umowy z dostawcami tych usług. Po zakupie mieszkania możesz, jeśli zechcesz, podpisać z nimi nowe umowy, podpisać je z innymi firmami, bądź też w ogóle nie korzystać z tych usług.

Rozliczenia z administracją budynku Odwiedź administratora i poinformuj go, że teraz ty jesteś właścicielem mieszkania znajdującego się w budynku, którym administruje. Pokaż mu wypis z aktu notarialnego sprzedaży oraz protokół wydania mieszkania. Będziesz ponosić wszelkie opłaty za mieszkanie od dnia wydania mieszkania zapisanego w tym protokole. Jeśli opłaty za wodę i/lub ciepło rozliczane są według liczników, to do obliczenia twoich opłat za te media administrator wykorzysta odczyty odpowiednich liczników zapisane w protokole przekazania mieszkania.

Podatek od nieruchomości i opłata za użytkowanie wieczyste gruntu W ciągu dwóch tygodni od momentu kupna mieszkania powinieneś zawiadomić właściwy urząd (miasta lub gminy) o tym, że jesteś właścicielem mieszkania, i że teraz ty będziesz płacić za nie podatek od nieruchomości. Urząd wyda decyzję, w której określi, ile i w jakim terminie będziesz płacić. Na szczęście maksymalna stawka tego podatku jest bardzo niska: tylko 0,65 zł od metra kwadratowego na rok. W tym samym urzędzie poinformują cię o wysokości i terminach płacenia za użytkowanie wieczyste gruntu, na którym stoi dom z twoim nowym mieszkaniem (o ile oczywiście grunt ten ma status użytkowania wieczystego, a nie jest własnością, której ułamkową cześć nabyłeś wraz z mieszkaniem).

Problemy Ogromna większość transakcji sprzedaży mieszkań dochodzi do skutku bez problemów, a obie strony są zadowolone także po zawarciu ostatecznej umowy. Czasem jednak bywa inaczej. Poniższe uwagi nie 84 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

wyczerpują tematu (jest on bardzo obszerny), a jedynie sygnalizują najważniejsze sprawy. Aby transakcja sprzedaży mieszkania doszła do skutku, kupujący musi przekazać sprzedającemu całą należność, a sprzedający wydać mieszkanie („przekazać klucze”) kupującemu. W akcie notarialnym zazwyczaj umieszcza się oświadczenia sprzedającego i kupującego, że poddają się dobrowolnie egzekucji wprost z aktu notarialnego. Oznacza to, że jeśli kupujący nie zapłaci za mieszkanie, to sprzedający może go do tego zmusić zgłaszając odpowiedni wniosek u komornika. Z kolei, jeśli sprzedający nie wyda mieszkania, to kupujący może go do tego zmusić zgłaszając odpowiedni wniosek również u komornika. Inną niż egzekucja (przewidzianą w Kodeksie Cywilnym) reakcją na zwłokę w wykonaniu umowy sprzedaży przez drugą stronę może też być odstąpienie od umowy. Jeśli kupujący nie zapłaci za mieszkanie, to sprzedający może od niej odstąpić (czyli oświadczyć, że już nie chce go sprzedać). Jeśli sprzedający nie wyda mieszkania, to kupujący może od niej odstąpić (czyli oświadczyć, że już nie chce go kupić). Możliwość odstąpienia od umowy z powodu zwłoki w jej wykonaniu przez drugą stronę dotyczy zresztą wszelkich umów, nie tylko umowy sprzedaży mieszkania. Nie jest prawdą, że po sprzedaży mieszkania sprzedawca już za nic nie odpowiada w myśl zasady „widziały gały co brały”. Każda transakcja sprzedaży, w tym także transakcja sprzedaży mieszkania, objęta jest (zgodnie z obowiązującym prawem) tak zwaną rękojmią. Oznacza to, że sprzedający odpowiada wobec kupującego za wady sprzedanej przez siebie rzeczy (w naszym przypadku – za wady mieszkania). Rękojmia obowiązuje nie tylko dewelopera ale także prywatną osobę sprzedającą mieszkanie. W przypadku mieszkań uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne (np. grożący zawaleniem strop, brak dostaw wody z powodu skorodowanych rur) przysługują ci przez trzy lata od momentu zakupu, a za wady prawne (np. mieszkanie zostało wcześniej sprzedane komuś innemu) przysługują przez rok od momentu, gdy się dowiedziałeś o istnieniu tych wad. W ramach rękojmi kupujący 85 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

może żądać usunięcia wady, obniżenia ceny albo nawet odstąpienia od umowy. Jeśli chcesz skorzystać z rękojmi, skontaktuj się z byłym właścicielem mieszkania i przedstaw mu na piśmie swoje żądania wraz z uzasadnieniem. Jeśli nie zgodzi się na ich spełnienie, pozostanie ci tylko skierowanie sprawy do sądu. Jeśli uważasz, że do nabycia przez ciebie wadliwego mieszkania przyczynił się notariusz oraz (ewentualnie) pośrednik nieruchomości, rzeczoznawca budowlany, radca prawny (o ile obsługiwali tę transakcję), możesz zażądać rekompensaty także od nich. W praktyce wchodzi tu w grę tylko odszkodowanie pieniężne a nie inne świadczenia. Wszyscy wymienieni powyżej fachowcy powinni posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej i dlatego w razie konieczności zapłacenia ci odszkodowania nie będą go musieli płacić z własnej kieszeni (o ile odszkodowanie nie będzie większe niż limit ich ubezpieczenia).

Kupno mieszkania a podatki Ponieważ, kupując mieszkanie, zapłaciłeś (za pośrednictwem notariusza) podatek od czynności cywilno-prawnych od tej transakcji – dowie się o niej Urząd Skarbowy. Jak już pisałem, Urząd Skarbowy może uznać podaną w umowie sprzedaży cenę mieszkania za zbyt niską i zażądać stosownej dopłaty tego podatku (w wysokości 2% od różnicy pomiędzy ceną umieszczona w akcie notarialnym, a ceną, którą Urząd uzna za bardziej realistyczną). Ale to nie wszystko. Jeśli mieszkanie było kupione za gotówkę, lub z kredytu, ale ze znaczącym udziałem własnym, to Urząd Skarbowy może kazać ci udowodnić, skąd miałeś tak duże pieniądze. Jeśli nie będziesz w stanie tego zrobić, to może ci wymierzyć (oprócz innych sankcji) karę w postaci podatku dochodowego od „nieujawnionych dochodów” w horrendalnej wysokości 75%. Wbrew pozorom, podatku tego mogą się obawiać nie tylko przestępcy. Jeśli na przykład kupisz mieszkanie za pieniądze otrzymane od rodziców, a oni nie zgłosili tej darowizny do Urzędu Skarbowego, to urząd może je uznać za „nieujawniony dochód” obłożony 75% podatkiem. 86 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Kredyt mieszkaniowy Jeśli masz pieniądze na kupno mieszkania za gotówkę, nie czytaj tego rozdziału. Jeśli planujesz wziąć w banku kredyt na kupno mieszkania – czytaj dalej.

Co to jest kredyt mieszkaniowy? Kredyt mieszkaniowy, to kredyt który zaciągasz na zakup mieszkania, a zabezpieczeniem dla tego kredytu jest właśnie to mieszkanie. To, że mieszkanie jest zabezpieczeniem kredytu oznacza, że jeśli nie będziesz kredytu terminowo spłacać, bank może ci je zabrać, by zaraz sprzedać. Z uzyskanej w ten sposób kwoty zabierze tyle, ile mu byłeś winien, plus karne odsetki, prowizje, opłaty (a resztę odda tobie). To prawo banku jest potwierdzone w księgach wieczystych (które są prowadzonym przez państwo rejestrem mieszkań i innych nieruchomości) w dziale o nazwie „hipoteka”. Dlatego kredyt mieszkaniowy zwany jest też kredytem hipotecznym. W stosunku do zarobków mieszkania w Polsce są drogie. Dlatego okres spłacania kredytu mieszkaniowego jest z konieczności długi i wynosi kilkadziesiąt lat. Zaciągając w banku taki kredyt podejmujesz zobowiązanie finansowe, które będziesz musiał wypełniać przez bardzo długi czas. Warto zatem dobrze się zastanowić, czy warto to robić. Razem z tobą „zastanowi” się nad tym także bank, sprawdzając dokładnie, jakie masz dochody, i, czy po odjęciu od nich niezbędnych wydatków, zostanie ci wystarczająco dużo pieniędzy na spłacanie kolejnych rat. 87 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Za wzięciem kredytu mieszkaniowego przemawia fakt, że jest to najtańsza forma pożyczania pieniędzy w banku. Kredyty mieszkaniowe są bowiem niżej oprocentowane niż jakiekolwiek inne kredyty (np. na samochód) lub pożyczki (na dowolny cel). Kredyt mieszkaniowy spłaca się w ratach płaconych co miesiąc. Jeśli na przykład okres kredytowania cię wynosi 30 lat to będziesz musiał zapłacić 360 rat, bo tyle miesięcy mieści się w tym okresie. Comiesięczne raty płaci się przelewem na wskazane przez bank konto. Suma tych rat będzie, niestety, znacznie większa niż kwota jaką ci bank pożyczył. Nie może być inaczej, bo bank na udzielonym ci kredycie musi przecież zarobić. Suma wszystkich opłat, jakie bank od ciebie pobierze, to tak zwany całkowity koszt kredytu. Bywa, szczególnie przy kredytach na 30 i więcej lat, że ten koszt wynosi drugie tyle co pożyczony kapitał. Każda spłacana przez ciebie co miesiąc rata będzie się zawsze składać z dwóch części: kapitałowej (przeznaczonej na spłatę pożyczonego kapitału) i odsetkowej (odsetki od pożyczonej kwoty jakie uzbierały się w ciągu ostatniego miesiąca). O kredyt mieszkaniowy możesz wystąpić sam. Albo wspólnie z innymi osobami, które zazwyczaj są z tobą spokrewnione (nie zawsze banki godzą się na takie rozwiązanie). O kredyt mieszkaniowy mogą się więc ubiegać na przykład rodzice i jedno z ich dzieci, albo dziadek i wnuk itp. Dlaczego może mieć to sens? Bo im więcej mających dochody osób występuje o kredyt, tym większą kwotę bank będzie im skłonny pożyczyć. Jeśli jesteś w związku małżeńskim (w którym nie ma rozdzielności majątkowej), to o kredyt musisz wystąpić wspólnie z małżonkiem. Gdy o kredyt występuje kilka osób, musi wśród nich być osoba, która będzie właścicielem mieszkania. Nawet jeśli ma obecnie bardzo małe dochody lub nie ma ich wcale. Jeśli bank udzieli ci kredytu mieszkaniowego, to nie przekaże ci bezpośrednio ani złotówki. Cała kwota kredytu zostanie przekazana przelewem bankowym wprost na konto sprzedającego mieszkanie. Dzieje się tak dlatego, że bank ci nie ufa – a nuż wybierzesz się na wycieczkę dookoła świata za pieniądze, które pożyczył ci na 88 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

mieszkanie? Wtedy bank nie miałby zabezpieczenia w postaci mieszkania. W szczególnych przypadkach pewną, niewielką część kredytu bank może jednak przekazać na twoje konto. Jeśli starasz się o kredyt i masz względnie małe dochody, to część banków w ogóle nie zechce ci kredytu udzielić, a te, które zechcą, zaproponują ci kredyt drogi, bo (w ich mniemaniu) ponoszą w tym przypadku większe ryzyko (i każą sobie za nie dodatkowo płacić). W ostatnich latach kredyt mieszkaniowy zaciąga w Polsce co roku od 200 do 300 tysięcy osób. Obecnie w fazie spłacania jest aż około 1,5 miliona takich kredytów. Oznacza to, że spośród około 13 milionów gospodarstw domowych aż 12% spłaca kredyt mieszkaniowy i odsetek ten rośnie co roku o około dwa punkty procentowe. Jak widać, kredyt mieszkaniowy to coraz bardziej powszechna droga do własnego mieszkania. Jeśli zdecydujesz się na wzięcie takiego kredytu, to dołączysz do bardzo już licznego grona osób (rodzin), które taki kredyt spłacają. Łączna kwota wszystkich spłacanych obecnie kredytów mieszkaniowych, to około 250 miliardów złotych. Źródło: raporty AMRON-SARFiN / ZBP.

Wkład własny Możliwe, że masz już część kwoty na zakup mieszkania, i pieniądze, które chcesz pożyczyć w banku, stanowią tylko jej uzupełnienie. Kwotę, którą już posiadasz, bankowcy nazywają wkładem własnym. Im wyższy będzie twój wkład własny, tym większa szansa, że otrzymasz kredyt mieszkaniowy. I to nie tylko dlatego, że chcesz pożyczyć mniejszą kwotę. Także dlatego, że jako osoba mająca już jakieś oszczędności będziesz dla banku osobą bardziej wiarygodną, odpowiedzialną. Niektóre banki wymagają wręcz, aby osoba biorąca kredyt mieszkaniowy miała już jakiś minimalny wkład własny. Z drugiej strony niektóre banki, mogą dać ci kredyt większy niż wartość kupowanego mieszkania. Całkowity brak wkładu własnego mocno komplikuje proces zakupu mieszkania, bo zanim bank uruchomi kredyt, musisz mieć pieniądze 89 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

na opłacenie notariusza a także na zadatek (płacony przy umowie przedwstępnej). W sumie, jest to przeważnie kilkanaście procent ceny mieszkania. Z tego właśnie powodu warto mieć wkład własny co najmniej w takiej wysokości. Zakup mieszkania na kredyt bez posiadania wkładu własnego jest jednak możliwy, ale bardziej skomplikowany. Kwota, którą musisz pożyczyć w banku, wyrażona w procentach (w stosunku do wartości mieszkania) to tak zwany wskaźnik LTV. Jeśli LTV wynosi, na przykład, 70% oznacza to, że w takiej właśnie części mieszkanie kupowane jest z kredytu a pozostałe 30% to, w tym przypadku, wkład własny. Jeśli w ogóle nie masz wkładu własnego, to LTV równa się 100%. Gdy bank pożycza kwotę większą niż cena mieszkania (są w Polsce takie banki), to LTV jest większe od 100%. Nadwyżka ponad 100% może być przeznaczona na pokrycie opłat i kosztów związanych z kupnem mieszkania (podatek od czynności cywilno – prawnych, taksa notarialna, wynagrodzenie agencji nieruchomości, koszt przeprowadzki itp.). Najczęściej LTV mieści się w granicach od 50% do 80% (jedna trzecia wszystkich kredytów mieszkaniowych jest zawarte w tym przedziale). Całkiem sporo kredytów (około jednej czwartej) ma LTV bardzo duży: w granicach od 95% do 120 %. Źródło: raporty AMRON-SARFiN / ZBP.

Zdolność kredytowa Aby złożyć w banku wniosek o przyznanie kredytu mieszkaniowego musisz być już zdecydowany na zakup konkretnego mieszkania jakie chcesz kupić. Oznacza to, że musisz z właścicielem mieszkania podpisać umowę przedwstępną, w której zobowiążesz się do kupna mieszkania za jakiś czas. Zanim się jednak zdecydujesz na ten poważny krok powinieneś wiedzieć, czy jakikolwiek bank pożyczy ci potrzebne pieniądze. A jeśli tak, to na jaką maksymalnie kwotę możesz liczyć. Wysokość tej kwoty, to twoja tak zwana zdolność kredytowa. Jeśli zgłosisz się do banku, który udziela kredytów mieszkaniowych, to wyliczy ci on, jaka jest jej wysokość. I zrobi to bezpłatnie.

90 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Zanim udasz się do banku z prośbą o określenie twojej zdolności kredytowej przedstawimy ci prostą receptę na samodzielne, przybliżone jej obliczenie. Wystarczy, abyś określił miesięczne dochody – twoje lub grupy osób, z którymi zamierzasz ubiegać się o kredyt. Kwotę tę pomnóż przez 50. To jest minimalna wartość twojej zdolności kredytowej, jaką zaproponuje ci najbardziej ostrożny bank. Jeśli pomnożysz miesięczne dochody przez 100, to otrzymasz przybliżoną maksymalną kwotę zdolności kredytowej, którą zaproponuje ci bank najbardziej hojny. Przykładowo: przy miesięcznych dochodach rzędu 3 tysięcy złotych minimalna zdolność kredytowa to 150 tysięcy złotych, a maksymalna – 300 tysięcy złotych. Inna przybliżona metoda obliczenia twojej zdolności kredytowej, to sprawdzenie – czy miesięczna rata kredytu nie przekracza połowy twoich miesięcznych dochodów. Jeśli nie przekracza, to masz szansę na kredyt. Ważne, że każdy bank stosuje nieco inne kryteria obliczania zdolności kredytowej. Jest więc możliwe, że w jednym banku będziesz mieć zdolność kredytową na przykład w wysokości 300 tysięcy złotych, w innym 200 tysięcy a jeszcze inny bank w ogóle nie zechce ci udzielić kredytu hipotecznego (wtedy twoja zdolność kredytowa wyniesie, w tym banku, zero). Zdolność kredytowa zależy nie tylko od poziomu twoich zarobków, ale i od sposobu ich uzyskiwania. Lepiej oceniana pod tym względem przez banki jest praca na etacie. Gorzej – prowadzenie działalności gospodarczej.

Całkowity koszt kredytu Suma wszystkich opłat, które będziesz musiał przekazać bankowi (oprócz spłaty pożyczonego kapitału) w ciągu całego okresu spłacania kredytu to całkowity koszt kredytu. Na koszt ten składa się: ƒƒ Oprocentowanie kredytu. Płatne co miesiąc. Wynosi 6%–8% rocznie. Jest obliczane od kwoty pożyczonego kapitału, która jeszcze nie została spłacona (a więc od kwoty systematycznie malejącej z upływem czasu).

91 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

ƒƒ Prowizja. Płatna jednorazowo przy uruchamianiu kredytu. Wynosi 0%– 5% całej kwoty kredytu. ƒƒ Opłata za wycenę mieszkania, którą przeprowadził rzeczoznawca współpracujący z bankiem. Płatna jednorazowo przy uruchamianiu kredytu. Jej wysokość to kilkaset złotych. ƒƒ Dla kredytów w obcych walutach koszt kredytu zwiększa tak zwany spread, który wynosi 5%–8% całej kwoty kredytu powiększonej o sumę odsetek. Stawki te dotyczą całego okresu kredytowania (a nie roku). Bank może jeszcze pobrać od ciebie także inne opłaty: ƒƒ Ubezpieczenie od zdarzeń (utrata pracy, choroba, śmierć), które mogą ci utrudnić lub uniemożliwić spłatę kredytu. ƒƒ Zwiększone oprocentowanie (zwykle o około 1 punkt procentowy) w kilkumiesięcznym okresie przed wpisaniem cię jako właściciela mieszkania w księgach wieczystych. ƒƒ Opłata za wcześniejszą spłatę kredytu (zwykle około 1% wcześniej spłaconej kwoty). Czas oczekiwania na wpisanie twoich danych do ksiąg wieczystych możesz skrócić poprzez złożenie „wniosku o przyspieszenie wpisu do księgi wieczystej” do przewodniczącego wydziału ksiąg wieczystych (najlepiej wymienionego z imienia i nazwiska) w sądzie, w którym przechowywana jest księga wieczysta kupionego przez ciebie mieszkania. Warto to zrobić, aby skrócić okres płacenia zwiększonego oprocentowania kredytu, jakie większość banków pobiera w okresie przed wpisaniem do ksiąg. Daje to oszczędność rzędu kilkuset lub nawet ponad tysiąca złotych. Wniosek powinien być umotywowany (na przykład faktem trudnej sytuacji materialnej i wynikającej stąd chęci do jak największego zmniejszenia kosztu kredytu).

92 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Do kosztów kredytu można też zaliczyć: ƒƒ Obowiązkowe (wymagane przez bank) ubezpieczenie mieszkania przez cały okres spłaty kredytu. Nie jest to, na szczęście, znaczna kwota, bo najtańsze tego typu ubezpieczenia kosztują wyraźnie poniżej 0,05% wartości kredytu w skali roku. Na przykład, dla kredytu o wartości 300 tys. zł, roczny koszt ubezpieczenia (w najtańszych firmach ubezpieczeniowych), wynosi około 100 zł. Zdecydowana większość (ponad 90%) całkowitego kosztu kredytu, to koszt wynikający z jego oprocentowania. Możesz go łatwo obliczyć w sposób przybliżony (dla rat malejących): wystarczy pomnożyć oprocentowanie kredytu przez liczbę lat, na jaki został wzięty a osiągnięty wynik podzielić przez dwa. Na przykład przy kredycie oprocentowanym na 6% rocznie spłacanym przez 30 lat całkowity koszt kredytu wyniesie około 6% × 30 / 2 = 90%, czyli prawie drugie tyle co pożyczony kapitał. Do tego trzeba doliczyć prowizję banku (na przykład na poziomie 2%) i mamy ostatecznie całkowity przybliżony koszt kredytu (dla przykładowych danych – równy 92%). Na pierwszy rzut oka to dużo (prawie tyle, co kwota pożyczonego kapitału), ale weź pod uwagę, że twoje zarobki będą systematycznie rosnąć, nadążając za inflacją, a raz pożyczony kapitał inflacji nie podlega. Dlatego, nawet jeśli będziesz cały czas pracować na tym samym stanowisku, to i tak rata kredytu (jeśli zdecydujesz się na tak zwane raty stałe) stanowić będzie coraz mniejszą część twojej wypłaty. Jest jednak bardzo prawdopodobne, że z czasem będziesz w pracy awansować, a twoje zarobki będą rosnąć nawet szybciej niż inflacja. Wtedy rata kredytu będzie względnie jeszcze mniejsza.

93 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Lista banków oferujących kredyty mieszkaniowe Kredyty hipoteczne oferują obecnie 32 banki:  http://www.aliorbank.pl

alior bank

bank gospodarki żywnościowej 

http://www.bgz.pl

RNS RNS

bank ochrony środowiska

 http://www.bosbank.pl

bank polskiej spółdzielczości

 http://www.bankbps.pl

RNS

bank pocztowy

 http://www.bankpocztowy.pl

RNS

bank zachodni wbk

 http://www.bzwbk.pl

RNS

bre bank

/ mbank

 http://www.mbank.pl

RNS

bre bank

/ multi bank

 http://www.multibank.pl

RNS

bph

 http://www.bph.pl

RNS

citi handlowy

 http://www.citibank.pl

RNS

deutsche bank pbc

 http://www.deutsche-bank-pbc.pl

dnb nord

 http://www.dnbnord.pl

dz bank

 http://www.dzbank.pl

euro bank

 http://www.eurobank.pl

RNS

fortis bnp paribas

 http://www.fortisbank.pl

RNS

gospodarczy bank wielkopolski 

http://www.gbw.com.pl

RNS

getin noble bank

/ getin bank

 http://www.getinbank.pl

RNS

getin noble bank

/ noble bank

 http://www.noblebank.pl

RNS

hsbc

 http://www.hsbc.pl

idea bank

 http://www.ideabank.pl

ing bank śląski

 http://www.ingbank.pl

94 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

invest bank

 http://www.investbank.pl

kredyt bank

 http://www.kredytbank.pl

RNS

credite agricole

 http://www.credit-agricole.pl

RNS

mazowiecki bank regionalny

 http://www.mrbank.com.pl

RNS

millennium

 http://www.bankmillennium.pl

RNS

nordea bank

 http://www.nordeabank.pl

RNS

pekao

 http://www.pekao.com.pl

RNS

pekao bank hipoteczny

 http://www.pekaobh.pl

RNS

pko bank polski

 http://www.pkobp.pl

RNS

polbank efg

 http://www.polbank.pl

raiffeisen bank

 http://www.raiffeisen.pl

RNS oznacza, że bank uczestniczy w rządowym programie „Rodzina Na Swoim” (patrz  strona 110). Ale to nie wszystko. Kredyty mieszkaniowe oferują także niektóre banki spółdzielcze. Ogółem, banków tych jest 575 i mają one około 4400 placówek). Więcej informacji na temat banków spółdzielczych, w tym także ich dane teleadresowe, znajdziesz tu: bankowość spółdzielcza

 http://www.bs.net.pl

Każdy z banków spółdzielczych jest zrzeszony w jednym z trzech banków (Bank Polskiej Spółdzielczości, Gospodarczy Bank Wielkopolski, Mazowiecki Bank Regionalny) i za ich pośrednictwem uczestniczy w programie „Rodzina Na Swoim”, który te banki obsługują.

95 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Wybór banku Szukając banków mających najlepszą ofertę trzeba po prostu sprawdzić, które z nich oferują kredyt mieszkaniowy, którego całkowity koszt jest najmniejszy. Korzystając z usług takich banków zaoszczędzisz bardzo poważne kwoty, rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. Jeśli bierzesz pod uwagę zarówno kredyt w złotówkach jak i walutach obcych, to pamiętaj, że najprawdopodobniej jeden bank będzie mieć najlepszą ofertę kredytów złotówkowych, inny bank we frankach a jeszcze inny w euro. Jest tak dlatego, że oferta każdego banku składa się z elementów bardziej atrakcyjnych (zwykle nielicznych), oraz z tych przeciętnych, typowych. Dotyczy to nie tylko kredytów ale także innych usług bankowych. Na przykład jakiś bank oferuje bezpłatne wypłaty ze wszystkich bankomatów (i chwali się tym w reklamach), inny zapewnia bardzo wysoko oprocentowane lokaty (i także uwypukla ten fakt w reklamach). Oczywiście pozostałe usługi tych banków zwykle nie są już takie atrakcyjne. Podobnie robią sieci handlowe. Ceny na niektóre ich produkty są wyjątkowo niskie. Są one pokazywane w reklamach i gazetkach. Przyciąga to do sklepów klientów, którzy, oprócz tych najtańszych, reklamowanych towarów, kupią także wiele innych, droższych. Nie zawsze będziesz mógł brać pod uwagę wszystkie obecne na rynku banki, bo oferta niektórych z nich może nie pasować do twojej sytuacji, ponieważ niektóre banki: ƒƒ Wymagają posiadania dość wysokich dochodów (możesz mieć mniejsze). ƒƒ Wymagają posiadania wkładu własnego (możesz go nie mieć lub mieć zbyt mały). ƒƒ Ograniczają okres kredytowania do 30–35 lat (możesz chcieć, aby był dłuższy). ƒƒ Określają minimalny wiek kredytobiorcy, zwykle na poziomie 18–21 lat (możesz być za młody).

96 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

ƒƒ Wymagają, aby kredytobiorca nie był zbyt stary w momencie spłacania ostatniej raty. Zwykle ten graniczny wiek mieści się w przedziale 70–80 lat (możesz przekraczać ten limit). ƒƒ Nie uczestniczą w rządowym programie „Rodzina Na Swoim” (możesz chcieć uczestniczyć w tym programie). ƒƒ Udzielają kredytu tylko w złotówkach (możesz chcieć go wziąć w walutach obcych). W niektórych bankach, kredyt uzyskać jest łatwiej niż w innych. Jednak z reguły koszt kredytu w takich bankach jest wysoki, bo, stosując łagodne kryteria przy przyznawaniu kredytów, ponoszą one większe ryzyko, i każą sobie za to ryzyko więcej płacić. Paradoksalnie, zjawisko to uderza w osoby o niewielkich dochodach, które muszą więcej płacić za kredyt niż osoby zamożniejsze. Nie musisz odwiedzać (osobiście lub internetowo) wszystkich banków jakie oferują kredyty mieszkaniowe, aby wybrać najlepszą ofertę. Wystarczy wejść na jedną z wielu stron internetowych, które w uporządkowanej, jednolitej formie prezentują oferty różnych banków. Są to tak zwane porównywarki kredytowe. Poniżej podajemy adresy kilku takich porównywarek: comperia

 http://www.comperia.pl

e broker

 http://www.ebroker.pl

e hipoteka

 http://www.ehipoteka.com.pl

puls biznesu

 http://doradca.pb.pl

Niektóre z tego typu stron nie podają całkowitego kosztu kredytu, tylko wysokość jednej jego raty lub oprocentowanie. Podane przez porównywarkę wyniki trzeba posortować według całkowitego kosztu kredytu (lub ewentualnie według wysokości raty lub wielkości oprocentowania) – od najmniejszego do największego. Banki będące

97 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

na początku takiej uporządkowanej listy, to banki o  najlepszej (w danej chwili!) ofercie. Całkowity koszt kredytu (a także wysokość raty i oprocentowanie) zależą od wielkości pożyczanej kwoty, wkładu własnego, okresu na jaki wzięto kredyt i od wieku kredytobiorcy (a także od waluty, w jakiej jest denominowany kredyt). Posługując się porównywarkami kredytowymi, będziesz musiał podać te parametry. Warto też, abyś skontaktował się z bankiem (bankami), w którym masz konto osobiste lub kartę kredytową. Możliwe, że mają one dla ciebie lepszą ofertę kredytu mieszkaniowego niż dla innych osób, nie korzystających z ich usług. Takich specjalnych ofert porównywarki kredytowe nie uwzględniają. Może się zdarzyć, że bank, który w danej chwili oferuje kredyt mieszkaniowy na najkorzystniejszych (dla ciebie) warunkach, nie ma oddziału w twoim mieście. Musisz wtedy, aby załatwić w nim kredyt, pojechać do innego miasta co oczywiście nie jest zbyt wygodne. Ale może się przecież okazać, że podróż ta, da ci kilkadziesiąt tysięcy złotych oszczędności. Więc może to być wysiłek bardzo opłacalny. Inny problem może wystąpić wtedy, gdy bank (banki) z najkorzystniejszą ofertą mają nazwy, które nic ci nie mówią, i trochę się obawiasz, czy współpraca z  nimi będzie w  pełni bezpieczna. Być może obawy tego typu rozproszy informacja, że banki, to firmy szczególnego rodzaju – znajdujące się pod szczególnym nadzorem i kontrolą Państwa. Zresztą, w przypadku brania kredytu, to nie ty ryzykujesz, lecz bank, który zaraz po uruchomieniu kredytu przekazuje całą jego kwotę (inaczej jest w przypadku depozytów i lokat – tu groźba niewypłacalności banku może być dla ciebie realnym zagrożeniem). Porównywarki kredytowe, dzięki którym możesz łatwo porównać oferty kredytów hipotecznych różnych banków, mają jednak wady: ƒƒ Uwzględniają większość banków, ale jednak nie wszystkie. ƒƒ W ogóle nie uwzględniają banków spółdzielczych.

98 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

ƒƒ Wyniki, jakie prezentują nieco różnią się od siebie (choć nie powinny). Wady te można jednak, choćby częściowo, zredukować: ƒƒ Trzeba sprawdzić, jakich banków porównywarka nie uwzględnia, po czym uzupełnić brakujące dane na własną rękę (na przykład wchodząc na strony internetowe tych banków). Pomoże ci w tym lista banków zaczynająca się na stronie  94. Może się okazać, że banki, których nie uwzględnia porównywarka, mają lepszą ofertę niż te, które uwzględnia. ƒƒ Trzeba sprawdzić, jaką ofertę kredytów hipotecznych mają banki spółdzielcze. Niestety nie będzie to łatwe, bo podmioty te nie mają takiej samej, ujednoliconej oferty: różne banki spółdzielcze oferują kredyty na różnych warunkach. Wydaje się, że najlepszą metodą sprawdzenia oferty kredytów hipotecznych jakie mają te podmioty jest po prostu odwiedzenie ich najbliższych placówek. ƒƒ Jeśli porównywarki pokazują, w odniesieniu do jakiegoś banku, różne wyniki – nie pozostaje nic innego jak zasięgnąć informacji u źródła – skontaktować się z tym bankiem.

Na jak długo? Najwięcej kredytów mieszkaniowych jest udzielanych na 20–30 lat. Krótszy okres, rzędu 5–10 lat, jest oczywiście możliwy, ale wtedy miesięczna rata będzie znacznie wyższa (za to całkowity koszt kredytu – mały). Z kolei, gdy okres kredytowania wyniesie 40–50 lat, to wtedy całkowity koszt kredytu co prawda wzrośnie, ale za to miesięczna rata będzie jednak znacząco niższa. Dłuższe okresy kredytowania są dostępne raczej dla osób młodych, bo banki dbają o to, aby osoba biorąca kredyt nie była zbyt stara w momencie gdy kredyt ma być spłacony.

99 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Wykres 2. Wskaźnik WIBOR oraz inflacja Wartości wskaźnika WIBOR oraz inflacji w latach 1995–2012. Wskaźnik WIBOR określa wysokość oprocentowania pożyczek, jakich banki udzielają sobie nawzajem. Wskaźnik ten zmienia się podobnie jak inflacja, ale jest od niej wyższy, bo banki na pożyczaniu pieniędzy muszą przecież zarabiać. Od początku istnienia (rok 1995) WIBOR bardzo znacznie się wahał i raczej malał. Od roku 2003 waha się już dużo wolniej – jest bardziej stabilny. Od tego czasu oscyluje wokół wartości 5%. Użyto wskaźnika WIBOR typu 3M oraz wskaźnika inflacji typu „rok do roku”. Znaczniki przy kolejnych latach przypadają na dzień 1 stycznia. 40 35 30

%

25 20

WIBOR

15 10 5

100 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1997

1996

1995

0

1998

INFLACJA

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Co to jest WIBOR? Jest to jeden z wielu wskaźników używanych przez bankowców i finansistów. Nie musielibyśmy się nim zajmować – gdyby nie to, że oprocentowanie kredytów mieszkaniowych udzielanych w złotówkach jest z nim ściśle związane. Wskaźnik WIBOR określa przeciętne oprocentowanie pożyczek, jakich udzielają sobie nawzajem polskie banki. Określa więc aktualny, przybliżony koszt pozyskania (pożyczenia) pieniądza przez banki na tak zwanym rynku międzybankowym. Ponieważ oprocentowanie jakichkolwiek pożyczek nie będzie niższe od wskaźnika inflacji, to można się spodziewać, że WIBOR będzie się zmieniał podobnie jak inflacja, ale będzie od niej większy. I tak rzeczywiście jest (patrz Wykres 2). Wartość wskaźnika WIBOR można na bieżąco śledzić między innymi na następujących stronach internetowych: money.pl

 http://wibor.money.pl

bankier.pl

 http://www.bankier.pl

puls biznesu

 http://doradca.pb.pl/

Jak bank oblicza i zmienia oprocentowanie kredytu? Oprocentowanie kredytu mieszkaniowego w złotych, to wskaźnik WIBOR plus tak zwana marża czyli: Oprocentowanie kredytu = WIBOR + marża Wszystkie banki stosują tę samą metodę obliczania oprocentowania, opartą na wskaźniku WIBOR. Tak więc to, co tak naprawdę różni od siebie ich oferty, to marża.

101 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Wskaźnik WIBOR zmienia się w czasie. Jego poziom jest codziennie inny, ale oczywiście banki nie zmieniają tak często oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Czynią to co 3 lub co 6 miesięcy używając uśrednionego wskaźnika WIBOR (odpowiednio za ostatnie 3 lub 6 miesięcy). Marża banku jest taka sama przez cały, wynoszący zazwyczaj kilkadziesiąt lat, okres kredytowania. Jeśli za jakiś czas po tym jak weźmiesz kredyt bank ją obniży, to niestety ciebie nie będzie to już dotyczyć. Na szczęście także ewentualna podwyżka marży banku nic ci nie zaszkodzi. Obecnie wskaźnik WIBOR to około 4%, a stosowana przez banki marża (dla kredytów w złotówkach) jest w rzędu 2%–4%. Daje to oprocentowanie kredytu mieszkaniowego w przedziale 6%–8%. Wielkość marży określa w przybliżeniu poziom zysku banku. Wydaje się on niewielki bo 2%–4% to mało ale pamiętajmy, że te procenty dotyczą jednego roku. A kredyt mieszkaniowy bierze się najczęściej na okres 20–30 lat co powoduje, że cały zarobek banku to kilkadziesiąt procent od pożyczonego kapitału. Obliczenia całkowitego kosztu kredytu wykonane przez bank, doradcę lub porównywarkę internetową są oparte na założeniu, że przez cały okres kredytowania WIBOR będzie taki sam jak obecnie. Obliczenia te nie uwzględniają faktu, że wskaźnik WIBOR będzie się w przyszłości zmieniał. Dlatego rzeczywisty koszt kredytu będzie inny. Ale jaki – tego nie wie nikt, bo nikt nie jest w stanie przewidzieć przyszłości, zwłaszcza odległej o kilkanaście lub kilkadziesiąt lat (a na tyle zaciągnąłeś kredyt). W przyszłości WIBOR może wzrosnąć (nawet znacznie) i wtedy płacone co miesiąc raty też niestety wzrosną. Z drugiej strony, jeśli WIBOR zmaleje, to i raty będą mniejsze.

Raty stałe czy malejące? Są dwa rodzaje miesięcznych rat spłaty kredytu mieszkaniowego: raty stałe (równe) i raty malejące. Musisz sam zdecydować, które wybierzesz. 102 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Przypominam że każda, płacona co miesiąc rata kredytu składa się z dwóch elementów: z części kapitałowej (spłata pożyczonych na mieszkanie pieniędzy) i części odsetkowej. W przypadku rat malejących każdego miesiąca spłacasz dokładnie taką samą część pożyczonego kapitału plus miesięczne odsetki od tej części pożyczonej kwoty (kapitału), którego jeszcze nie spłaciłeś. Na przykład przy kredycie 240 tys. zł udzielonym na 20 lat (czyli 240 miesięcy) będziesz co miesiąc spłacać równo 1000 zł pożyczonego kapitału oraz odsetki od kwoty kapitału, której jeszcze nie spłaciłeś. A ponieważ ta kwota wciąż maleje (bo spłacasz co miesiąc po 1000 zł kapitału) to i odsetki, będą coraz to mniejsze. Paradoksalnie z upływem lat osoba spłacająca kredyt mieszkaniowy ma zwykle coraz większe dochody i stać by ją było na coraz większe raty kredytu, a tymczasem te raty maleją. Jeśli nie odpowiadają ci raty malejące – możesz się zdecydować na płacenie według rat równych. Aby raty były mniej więcej stałe – czyli takie same zarówno w pierwszym roku spłacania kredytu jak i w roku ostatnim, tempo spłaty pożyczonego kapitału będzie zmienne. Spłacane raty kapitałowe będą najpierw małe, a potem stopniowo coraz większe. Odsetki zaś, będą maleć (ale wolniej niż w przypadku rat malejących). Początkowo będziesz spłacać przede wszystkim odsetki. Z czasem, coraz większą część płaconej raty pójdzie na spłatę kapitału. Raty stałe tak naprawdę stałe nie są. Byłyby stałe, gdyby współczynnik WIBOR był cały czas taki sam. Tak jednak nie jest. Dlatego nawet w przypadku spłacania kredytu według rat stałych ich wielkość będzie się jednak zmieniać (choć mniej, niż w przypadku rat malejących). Raty stałe, to rozwiązanie niewątpliwie wygodniejsze, bo bardziej równomiernie rozkłada w czasie twoje finansowe obciążenia. Jednak jest to niestety rozwiązanie droższe, bo łączna kwota odsetek, jaką zapłacisz bankowi w całym okresie kredytowania, będzie znacznie większa. Różnica pomiędzy kosztem kredytu dla rat stałych i dla rat malejących jest tym większa, im dłuższy jest okres kredytowania. 103 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Dla kredytu na 10 lat (oprocentowanie 6%), koszt kredytu dla rat stałych będzie o około 10% większy niż dla rat malejących. Przy kredycie na 20 lat różnica wzrośnie do 15%. Dla kredytu na 30 lat mamy już około 20% różnicy na niekorzyść rat równych. Przez pierwsze kilka (czasem kilkanaście) lat spłacania kredytu rata miesięczna przy ratach malejących jest większa niż rata przy ratach równych. Dlatego osoba, która wybiera scenariusz spłaty kredytu według rat malejących, musi mieć większą zdolność kredytową, niż gdyby chciała płacić raty stałe.

Załatwianie kredytu Jeśli chcesz kupić mieszkanie na kredyt, musisz najpierw zawrzeć ze sprzedającym je tak zwaną umowę przedwstępną. Dopiero mając ten dokument w ręku możesz udać się do banku i przystąpić do załatwiania kredytu. Powinna to już być twoja druga wizyta, bo pierwszy raz powinieneś odwiedzić ten bank z prośbą o obliczenia twojej zdolności kredytowej. Aby bank przyznał ci kredyt mieszkaniowy, musisz wykazać, że masz stałe dochody. Słowo „stałe” sugeruje, że chodzi o etat. Dawniej tak było, ale teraz banki zadowalają się także pracą na umowę zlecenia lub umowę o dzieło. Pracodawca, któremu taką pracę świadczysz, musi tylko zadeklarować, że zawiera z tobą takie umowy w sposób ciągły. O kredyt może się też oczywiście skutecznie ubiegać osoba prowadząca działalność gospodarczą lub będąca współwłaścicielem firmy. Poziom twoich dochodów będzie mieć decydujący wpływ na to, czy bank zechce ci udzielić kredytu. Jednak dochód dochodowi nierówny. Bank będzie jedne źródła dochodu traktować lepiej, uznając je za pewne i stabilne (na przykład umowa o pracę) i zadowoli się ich mniejszym poziomem, a inne za mniej pewne (na przykład działalność gospodarcza czy praca na umowę zlecenia) i będzie chciał, aby ich poziom był wyższy. Jeśli będziesz chciał wziąć kredyt w walutach obcych, to bank będzie wymagać większych dochodów niż dla kredytu złotówkowego, 104 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

bo uważa (raczej słusznie), że udzielenie kredytu walutowego jest bardziej ryzykowne (z powodu możliwych zmian kursów walut). Wszystkie dochody będziesz musiał udokumentować odpowiednimi zaświadczeniami. Jeśli twoje jedyne dochody pochodzą z pracy na etacie – sprawa jest prosta – wystarczy jedno zaświadczenie (od twojego pracodawcy). Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą (i rozliczasz się z fiskusem na zasadach ogólnych), to będziesz musiał dostarczyć cały plik różnych dokumentów i zaświadczeń: roczny PIT, kopię książki podatkowej od początku roku, zaświadczenia z Urzędu Skarbowego i ZUS o niezaleganiu z płatnościami, opinię z banku, w którym masz konto firmowe, potwierdzenia wpłaty zaliczek na podatek PIT za ostatnie kilka miesięcy. W przypadku rozliczania działalności gospodarczej przez ryczałt ewidencjonowany lub kartę podatkową zestaw potrzebnych dokumentów będzie oczywiście inny. Ponieważ rozliczanie ryczałtowe i za pomocą karty podatkowej nie wymaga obliczania dochodu, to bank będzie go musiał obliczyć w sposób przybliżony – nie zawsze trafny. Dlatego ryczałtowców i osoby na karcie podatkowej czeka trudniejsza droga do kredytu mieszkaniowego niż tych przedsiębiorców, którzy wypełniają książkę przychodów i rozchodów. Wszelkie zaświadczenia warto załatwić odpowiednio wcześniej. Ale bez przesady – zazwyczaj banki uznają ich aktualność tylko przez okres 2–3 miesięcy i jeśli załatwiłeś je zbyt wcześnie, to teraz będziesz musiał robić to jeszcze raz. Bank będzie się też interesował twoimi wydatkami. Dlatego zapyta cię o liczebność rodziny i wiek jej członków (utrzymanie każdej z tych osób kosztuje), poziom stałych opłat za mieszkanie (czynsz, prąd, gaz), liczbę posiadanych samochodów (ich ubezpieczenie, paliwo do nich i naprawy to także stała pozycja w twoim budżecie). Istotna dla banku będzie też informacja o tym, czy spłacasz już jakieś należności wobec banków. I nie chodzi tu tylko o jednorazowe pożyczki czy kredyty. Za należności, które trzeba spłacić, bank uzna też wszelkie limity debetowe na posiadanych przez ciebie rachunkach bankowych, 105 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

a także limity jakie masz na kartach kredytowych. Bank uzna te limity, jako twoje zobowiązania niezależnie od tego w jakim stopniu (i czy w ogóle) je wykorzystujesz. Wszystkie informacje o twoich dochodach i wydatkach, o mieszkaniu, które zamierzasz kupić i o kredycie, o który się ubiegasz, będzie trzeba wpisać do stosowanego przez bank formularza (niestety bardzo obszernego), zwanego zazwyczaj wnioskiem kredytowym. Wypełnienie go zajmie ci sporo czasu. Jeśli bank uzna, że nie może ci udzielić kredytu w interesującej cię wysokości, bo różnica pomiędzy twoimi dochodami a wydatkami i zobowiązaniami jest zbyt mała masz dwie metody, aby to zmienić: zwiększyć dochody i/lub zmniejszyć zobowiązania. Na szybkie zwiększenie dochodów jest tylko jedna metoda: wzięcie kredytu do spółki z osobą (lub osobami), która ma znaczące dochody. Może to być ktoś z rodziny, ale niekoniecznie. Zmniejszenie zobowiązań może polegać na obniżeniu limitów debetowych na rachunkach bankowych i na kartach kredytowych (lub nawet likwidacja niektórych z nich).

Biuro Informacji Kredytowej Zastanawiając się nad przyznaniem ci kredytu, bank nie ograniczy się do analizy informacji, jakie wpiszesz do wniosku kredytowego, oraz tych, które są zawarte we wszystkich zaświadczeniach i dokumentach które przedłożyłeś. Bank skorzysta też z innych źródeł informacji. Głównie po to, aby sprawdzić czy wpisałeś do wniosku kredytowego prawdziwe i kompletne dane. Najważniejsze źródło informacji, z którego skorzysta bank, aby cię sprawdzić, to Biuro Informacji Kredytowej (BIK). Przechowuje ono przekazywane mu przez banki (i SKOK-i) informacje o wszelkich kredytach i pożyczkach oraz o limitach debetowych i kredytowych. Jeśli spłacasz obecnie jakiś kredyt lub pożyczkę, masz limit na koncie osobistym lub na karcie kredytowej, to informacja o tym (a także o ewentualnych opóźnieniach w spłacaniu przez ciebie tych zobowiązań pod warunkiem, że były dłuższe niż 60 dni) powinna być w bazie 106 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

danych prowadzonej przez BIK. Te informacje to tak zwana historia kredytowa. Jeśli jest ona pozytywna (zawsze spłacałeś w terminie swoje zobowiązania), to szansa kredyt się zwiększa. Warto, abyś wiedział, jakie informacje o tobie są w BIK, zanim jeszcze wystąpisz o kredyt. Raz na sześć miesięcy możesz się tego bezpłatnie dowiedzieć, przesyłając do BIK pisemny wniosek. Aby ten wniosek wypełnić, wejdź na stronę internetową: biuro informacji kredytowej

 http://www.bik.pl

wybierz w menu „klient indywidualny”, potem kliknij na „informacja ustawowa”, potem na „wypełnij wniosek” i dalej postępuj zgodnie z instrukcjami wyświetlanymi na ekranie komputera. Wypełniony wniosek trzeba wydrukować, podpisać i wysłać jako list polecony pod adresem: Biuro Informacji Kredytowej ul. Postępu 17A 02-676 Warszawa z dopiskiem: „informacja ustawowa”. W odpowiedzi BIK wyśle ci pocztą (też listem poleconym) zestawienie informacji dotyczących twojej osoby, jakie są zapisane w jego bazie danych. Ma na to 30 dni. Częstsze niż co sześć miesięcy korzystanie z serwisu BIK, lub uzyskiwanie od niego bardziej dokładnych danych jest płatne. Może się zdarzyć, że w przesłanym ci zestawieniu znajduje się informacja, która nie jest już aktualna. Na przykład o tym, że masz kartę kredytową, której już faktycznie nie używasz. Warto wtedy udać się do banku, który tę kartę wydał, i złożyć wniosek o jej zamknięcie. Przypominam, że każdy posiadany przez ciebie limit kredytowy bank traktuje tak, jakbyś go wykorzystywał w całości i przez to musiał spłacać. Dlatego jeśli nie zamkniesz takiej karty, to twoja zdolność kredytowa będzie mniejsza. 107 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Biura Informacji Gospodarczej Bank, w którym ubiegasz się o kredyt mieszkaniowy może też sprawdzić czy nie masz jakichś długów sięgając do baz danych prowadzonych przez firmy zajmujące się uzyskiwaniem i udostępnianiem tego typu informacji. Są to tak zwane Biura Informacji Gospodarczej (BIG) – prywatne firmy (spółki akcyjne) działające na zasadach określonych w ustawie o udostępnianiu informacji gospodarczych i ich wymianie: rejestr dłużników erif

 http://infokonsument.pl

big infomonitor

 http://www.infomonitor.pl

krajowy rejestr długów

 http://www.konsument.krd.pl

Podstawową informację o sobie przechowywaną przez BIG-i możesz uzyskać bezpłatnie, ale tylko raz na sześć miesięcy. Częstsze korzystanie z usług BIG-ów lub szerszy od podstawowego zakres tych usług są już płatne.

Załatwiać kredyt w jednym czy w kilku bankach? Radzę wystąpić o kredyt w więcej niż w jednym banku. Minimum to dwa banki. Czasem bank wstępnie obieca ci kredyt, a potem się z tego wycofa. Mógłbyś przez to „zostać na lodzie” z podpisaną umową przedwstępną i zapłaconym zadatkiem, ale bez kredytu. Załatwiając kredyt w kilku bankach, zabezpieczasz się przed taką ewentualnością, bo trudno przypuszczać, aby wszystkie one najpierw wstępnie przyznały ci odpowiednią zdolność kredytową, a potem wszystkie się z tego wycofały.

Umowa z bankiem Przedostatnim etapem załatwiania kredytu w banku jest podpisanie z nim umowy kredytowej. Jest to bardzo obszerny (liczący zwykle kilkadziesiąt stron) dokument, w którym zawarte są wszystkie warunki, na jakich bank udziela ci kredytu. 108 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Mając w ręku umowę kredytową, możesz już udać się do notariusza, aby podpisać ostateczną umowę sprzedaży mieszkania. Z notarialną umową sprzedaży mieszkania ponownie zjawiasz się w banku i składasz wniosek o uruchomienie kredytu. Bank w ciągu kilku dni od momentu złożenia tego wniosku uruchomi kredyt, czyli przekaże przelewem pieniądze na konto sprzedającego mieszkanie. W pewnych szczególnych sytuacjach część pieniędzy z tego kredytu trafi także na twoje konto. Będzie tak na przykład wtedy, gdy bank sfinansuje zakup mieszkania w 100% i umówiłeś się z nim (co zapisano w umowie kredytowej), że na twoje konto trafi suma, którą już musiałeś zapłacić jako zadatek (zwykle jest to 10% ceny mieszkania). Na złożenie wniosku o uruchomienie kredytu masz maksymalnie od 1 do 3 miesięcy od dnia podpisania umowy kredytowej (w zależności od banku, informacja ta jest zapisana w umowie kredytowej). Jeśli więc złożyłeś także wnioski kredytowe w innych bankach (co polecam), to, mając już podpisaną umowę kredytową z jednym bankiem, możesz bez problemu poczekać, aż także pozostałe banki zechcą podpisać z tobą takie umowy. Jeśli tak się stanie i będziesz mieć w ręku kilka umów kredytowych (każda z innym bankiem), to oczywiście powinieneś wybrać do uruchomienia tę najkorzystniejszą. Za niezłożenie wniosku o uruchomienie kredytu w banku, z którym podpisałeś umowę kredytową, nie grożą ci żadne karne opłaty lub inne przykre konsekwencje. Jedyną twoją stratą jest strata czasu jaki zużyłeś na załatwianie wszystkich formalności kredytowych.

Negocjacje z bankiem Gdy masz już podpisaną umowę kredytową z jednym bankiem, a inne banki dopiero ją przygotowują, możesz próbować wynegocjować z nimi lepsze warunki. Dowiedz się jakie warunki zamierzają wpisać do umowy kredytowej. Jeśli warunki te są takie same lub gorsze – pokazanie im tej podpisanej już umowy z komentarzem „w innym banku mam już obiecane lepsze (takie same) warunki, co Państwo 109 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

na to?” może spowodować, że złożą ci nowe, ciekawsze propozycje. Tego typu negocjacje „tuż przed metą” bywają skuteczne ponieważ: ƒƒ Bank włożył już spory wysiłek w obsługiwanie cię i nie chciałby, aby ten wysiłek się zmarnował. ƒƒ Dowiadując się, że masz już umowy kredytowe z innymi bankami, bank widzi, że się nie pomylił w ocenie twojej zdolności kredytowej. ƒƒ Nawet obniżając nieco swoje zyski, bank i tak sporo na tobie zarobi. ƒƒ Mało kto próbuje negocjować w ten sposób. Negocjowanie z bankiem wszystkich warunków jego oferty (marża, prowizja, inne opłaty) jest możliwe oczywiście wcześniej. Bank sam z siebie nie zaoferuje ci lepszych warunków – musisz się o nie upomnieć. Standardowa oferta kredytowa większości banków jest zazwyczaj tak skonstruowana, aby jego pracownicy mogli, gdy zajdzie taka potrzeba (klient się waha, pyta „dlaczego tak drogo?”), nieco ją uatrakcyjnić – obniżyć marżę lub prowizję, polepszyć inne warunki.

Rządowy program „Rodzina Na Swoim” Ten rządowy program polega na pokryciu przez budżet Państwa połowy odsetek od kredytu mieszkaniowego w ciągu pierwszych ośmiu lat jego spłacania. Jeśli mieszkanie ma więcej niż 50 m2 (lub 30 m2, gdy kupuje je osoba stanu wolnego czyli tak zwany singiel), a dom więcej niż 70 m2 to dotacja dotyczy tylko części kredytu – tej, która mieści się w tych limitach. Odsetki od kredytu stanowią (szczególnie w pierwszych latach jego spłacania, a program dotyczy tych właśnie lat) znaczną część (nierzadko większość) każdej, kolejnej spłacanej raty. Ich redukcja o połowę oznacza więc bardzo znaczną oszczędność. Warunki, które powinny być spełnione, aby otrzymać państwowe dopłaty są następujące: ƒƒ Dopłaty przysługują osobom samotnie wychowującym dziecko (bez względu na ich wiek) oraz innym osobom, które mają co najwyżej 35 lat (w przypadku małżeństw liczy się wiek młodszej osoby). 110 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Wykres 3. Kursy EURO i FRANKA szwajcarskiego Kursy EURO i  FRANKA szwajcarskiego w  stosunku do złotówki w  latach 1995–2012. Zmieniają się one bardzo znacznie co powoduje, że ryzyko kursowe przy braniu kredytu mieszkaniowego opartego o te waluty jest bardzo poważne. Obie waluty były bardzo tanie na początku 2008 roku. Potem ich cena skokowo się zwiększyła (co przysporzyło poważnych kłopotów osobom, które wzięły kredyty walutowe przed tym skokiem). Znaczniki przy kolejnych latach przypadają na dzień 1 stycznia.

6 5

EURO

zł

4 3 2

FRANK

1

111 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Wykres 4. Wskaźniki WIBOR, EURIBOR i LIBOR CHF Wskaźniki WIBOR (dotyczący złotego), EURIBOR (dotyczący euro) i  LIBOR CHF (dotyczący franka szwajcarskiego) w  latach 1989–2012. Wskaźniki te informują o  wysokości oprocentowania pożyczek na rynku międzybankowym w  odpowiednim dla danej waluty kraju lub grupie krajów. Wskaźnik WIBOR jest cały czas wyraźnie wyższy niż dwa pozostałe co powoduje, że przy tej samej marży bankowej, kredyty w  walutach obcych są tańsze. Jednak tylko pod warunkiem, że kursy tych walut (ich cena wyrażona w złotych) w przyszłości nie wzrosną. Wszystkie wskaźniki są typu 3M, czyli są równe średniej z trzech ostatnich miesięcy. Znaczniki przy kolejnych latach przypadają na dzień 1 stycznia.

35 30

WIBOR

25

%

20 15 10 5

LIBOR CHF 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

0

EURIBOR

112 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

ƒƒ Kredyt musi być wzięty w złotówkach. ƒƒ Powierzchnia mieszkania nie może być większa niż 75 m2 (50 m2 dla singli), a domu 140 m2. ƒƒ Koszt 1 m2 mieszkania lub domu nie może być wyższy niż obowiązujące limity (inne dla każdego województwa i, osobno, jego stolicy). ƒƒ Kredyt musi być wzięty w banku, który ma w swojej ofercie obsługę kredytów z dopłatami (lista banków str. …). ƒƒ Nie można być właścicielem lub współwłaścicielem mieszkania lub domu (własnościowego lub spółdzielczego). Jeśli posiada się „spółdzielcze, lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego”, to trzeba się go zrzec. Program „Rodzina Na Swoim” pilotuje Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). Na stronie internetowej tego banku: bank gospodarstwa krajowego

 http://www.bgk.com.pl

znajduje się pełna, oficjalna informacja o programie, w tym między innymi lista banków, które w nim uczestniczą oraz aktualne limity maksymalnych cen za 1 m2. Aby znaleźć te informacje trzeba kolejno kliknąć na „klienci indywidualni” i „program rodzina na swoim”. Sam BGK nie ma w swojej ofercie jakichkolwiek kredytów mieszkaniowych. Jeśli wpiszesz do wyszukiwarki internetowej słowa „rodzina na swoim”, to pojawi się szereg stron internetowych, które mają je w swojej nazwie. Żadna z nich nie będzie jednak oficjalną stroną programu (taką rolę pełni jedynie, opisana powyżej, część serwisu internetowego BGK). Jak już zdecydował Sejm program „Rodzina Na Swoim” będzie funkcjonować tylko do końca 2012 roku

W złotówkach czy w walucie obcej? Jeśli bank (lub doradca finansowy) przedstawi ci koszt kredytu w dwóch wariantach: kredyt w złotówkach i w walucie obcej (najczęściej w euro 113 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

lub we frankach szwajcarskich), to najprawdopodobniej okaże się, że koszt ten dla kredytu walutowego jest niższy od złotowego o kilka lub nawet kilkanaście procent. Pierwszy odruch, to wzięcie kredytu tańszego, czyli w euro lub we frankach szwajcarskich. Jest tu jednak pewna pułapka, o której koniecznie musisz wiedzieć. Kwotę każdej kolejnej raty do spłacenia bank wyliczy co prawda w obcej walucie, ale następnie przeliczy ją na złotówki według aktualnego kursu tej waluty. A  kurs ten jest niestety zmienny (patrz Wykres 3). Zmienia się w  sposób, którego nikt nie potrafi przewidzieć. Spłacanie kredytu walutowego jest więc swego rodzaju hazardem: możesz sporo zaoszczędzić, gdy obca waluta w  jakiej wziąłeś kredyt stanieje, ale i sporo stracić, jeśli podrożeje. Przykład dotyczący kredytu w  euro: załóżmy, że w  momencie brania kredytu 1 euro kosztuje 4 zł. Jeśli za jakiś czas 1 euro stanieje do 3 zł, to będziesz płacić złotówkowe raty mniejsze aż o  jedną czwartą. Ale jeśli 1 euro za jakiś czas będzie kosztować 5 zł, to wtedy raty wzrosną o jedną czwartą. Może się nawet zdarzyć i tak, że po kilku latach spłacania kredytu walutowego będziesz mieć do spłacenia więcej niż na początku. Fachowcy nazywają to, ryzykiem kursowym. Zaciągając w banku kredyt walutowy nie tylko uzyskujesz kredyt na mieszkanie, ale także, chcąc nie chcąc, podejmujesz grę na rynku finansowym. Może ci się poszczęścić i sporo zaoszczędzisz w porównaniu z obsługą kredytu zaciągniętego w złotówkach. Ale możesz też mieć pecha i zapłacisz wyraźnie więcej. Dlatego kredyt w obcej walucie to rozwiązanie właściwe dla osób o mocnych nerwach, ze skłonnością do ryzyka oraz zamożnych (bo stać ich na pokrycie ewentualnych strat). Banki biorą to pod uwagę wymagając od klientów biorących kredyty w walutach, wyższej zdolności kredytowej niż dla identycznej sumy kredytu złotówkowego. Obecnie zdecydowana większość nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych to kredyty w złotówkach. Jeszcze kilka lat temu było odwrotnie. Jednak bardzo znaczące osłabienie złotówki w stosunku 114 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

do franka szwajcarskiego i euro (w okresie od sierpnia 2008 do marca 2009) uświadomiło wszystkim bardzo boleśnie (i bankom i ich klientom), że ryzyko kursowe przy zaciąganiu kredytów walutowych jest naprawdę realne i może być bardzo dolegliwe. Dlatego od 2008 roku obserwujemy szybki odwrót od kredytów walutowych na rzecz kredytów w złotówkach. Wynika to zarówno z postawy klientów, którzy już wiedzą, jak bardzo ryzyko kursowe może być groźne, jak i z postawy banków, które mniej chętnie udzielają teraz kredytów walutowych. Ograniczenie dostępności kredytów walutowych postuluje też Komisja Nadzoru Finansowego. Obecnie już tylko co drugi bank oferuje walutowe kredyty mieszkaniowe. Z kredytem w walucie obcej spłacanym w złotówkach wiąże się także dodatkowy koszt, którego nie ma w kredycie złotówkowym: tak zwany spread. Bank, udzielając ci kredytu na pewną sumę w złotych, w momencie udzielenia ci kredytu przelicza tę sumę na walutę obcą po kursie, po jakim kupuje się tę walutę. Potem, gdy będzie ci obliczał wysokość rat do spłacenia, to przeliczy te walutowe raty z powrotem na złotówki, ale już po innym, znacznie wyższym (nawet o 8 punktów procentowych) kursie. Koszt kredytu wynikający ze spreadu można zmniejszyć. Wystarczy spłacać raty nie w złotówkach, tylko w tej walucie, w jakiej był wzięty kredyt. Operacja ta będzie tym bardziej opłacalna im tańszą walutę zdołasz kupić. W tym celu musisz przejrzeć ofertę banków pod tym kątem (koszty sprzedaży walut obcych w poszczególnych bankach dość znacznie się różnią) i znaleźć najtańszą ofertę. Nie każdy bank pozwala spłacać kredyt w walucie innej niż złotówka – w takich bankach nie zastosujesz tego triku. Dla kredytów w obcych walutach oprocentowanie kredytu mieszkaniowego obliczane jest tak samo jak dla kredytu złotówkowego, tylko zamiast wskaźnika WIBOR używa się innych wskaźników. Do kredytów w euro stosowany jest wskaźnik EURIBOR, a dla kredytów we frankach szwajcarskich używa się współczynnika LIBOR CHF. Oba te wskaźniki są zazwyczaj sporo niższe niż WIBOR (patrz Wykres 4), 115 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

co powoduje, że kredyt w euro lub we frankach jest tańszy niż w złotówkach (mimo tego, że banki stosują tu zazwyczaj wyższą marżę). Obecnie wartość obu tych wskaźników wynosi około 1%, a marża banku dla kredytów walutowych to 3%–5%. Daje to oprocentowanie kredytu mieszkaniowego w walucie obcej w wysokości 4%–6%, czyli mniej niż dla kredytów złotówkowych (które są oprocentowane na 6%–8%). Banki zarabiają więcej na kredytach mieszkaniowych udzielanych w obcych walutach niż na kredytach złotówkowych, bo stosują dla walut wyższą marżę niż dla złotówek. Generalnie nie polecam zaciągania kredytów mieszkaniowych w walutach obcych – ze względu na ryzyko kursowe. Lepiej wziąć kredyt w złotówkach w myśl starej zasady: „biorę kredyt w takiej walucie w jakiej zarabiam”.

Doradcy kredytowi Wybór najkorzystniejszej oferty kredytowej, najbardziej dopasowanej do twoich potrzeb i możliwości a także pomoc w załatwianiu kredytu, możesz powierzyć jednej z firm doradztwa finansowego. Oto lista niektórych tego typu firm w kolejności alfabetycznej: az finanse

 http://azfinanse.pl

credit house

 http://www.credithouse.pl

dom kredytowy notus

 http://www.domkredytowy.pl

doradcy

24

 http://doradcy24.pl

expander

 http://www.expander.pl

fin biz

 http://finbiz.pl

golden egg

 http://goldenegg.pl

gold finance

 http://www.goldfinance.pl

money expert

 http://www.moneyexpert.pl

116 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

murator finanse

 http://www.muratorfinanse.pl

niezależni doradcy kredytowi

 http://www.niezaleznydoradca.pl

open finance

 http://www.openfinance.pl

wealth solutions

 http://www.wealth.pl

Pracownik takiej firmy (doradca kredytowy) najpierw sprawdzi, czy masz zdolność kredytową. Potem, po zapoznaniu się z twoimi preferencjami, przedstawi ci oferty kilku banków. Oczywiście tych, w których całkowity koszt kredytu jest najmniejszy i które spełniają twoje warunki. Od doradcy kredytowego dowiesz się jaka będzie wysokość raty, jaka prowizja, wymagany wkład własny itp. Zarówno dla rat malejących, jak i stałych, dla kredytu w złotówkach i walutach obcych. Doradca wyjaśni ci wady i zalety poszczególnych rozwiązań. Następnie wspólnie z tobą wypełni wnioski kredytowe do dwóch, a czasem nawet i trzech banków. Usługi świadczone przez te firmy są bezpłatne (choć, oczywiście, zarabiają one na tym – płacą im banki za „dostarczenie” klienta). Skorzystanie z ich usług ma szereg zalet: ƒƒ Kompleksowa obsługa: począwszy od badania zdolności kredytowej, a skończywszy na złożeniu wniosków kredytowych w bankach. ƒƒ Oszczędność czasu i wygoda, bo będziesz mieć „wszystkie banki w jednym miejscu”. Nie musisz odwiedzać wielu różnych banków. ƒƒ Doświadczenie. Doradca kredytowy składał już w bankach (w imieniu swoich klientów) wiele wniosków kredytowych. Ma więc w tej dziedzinie duże doświadczenie, którego ty nie posiadasz. ƒƒ Możliwość skorzystania z fachowej porady. Rozwiązanie to ma jednak także i minusy: ƒƒ Doradca kredytowy może nie brać pod uwagę wszystkich obecnych na polskim rynku banków i innych instytucji finansowych oferujących kredyty hipoteczne (podobnie jak ma to miejsce w przypadku internetowych porównywarek kredytowych). 117 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

ƒƒ Nie weźmie też raczej pod uwagę, że bank którego jesteś klientem, może zaproponować ci lepsze warunki. ƒƒ Załatwianie kredytu może trwać dłużej, bo kontakt z bankiem (który często żąda dodatkowych zaświadczeń i informacji) odbywać się będzie przez pośrednika. Niewykluczone, że doradca zaproponuje ci dłuższy okres spłaty kredytu niż sam pierwotnie planowałeś. Może to być spowodowane ostrożniejszą oceną twoich możliwości finansowych niż twoja własna, ale także chęcią większego zarobku, bo im dłuższy okres kredytowania, tym więcej bank zarobi (na odsetkach), a im więcej zarobi bank, tym więcej zarobi doradca (taką mają umowę). Doradca może też zaproponować ci wzięcie kredytu większego niż potrzebujesz i zainwestowanie nadwyżki w jakimś funduszu inwestycyjnym. Nazywa się to dźwignią finansową. Za jej użyciem przemawia fakt, że kredyt mieszkaniowy to najtańszy z istniejących na rynku kredytów – a więc potencjalne źródło „taniego pieniądza” na inwestycje. Pamiętaj jednak, że dźwignia finansowa to rozwiązanie ryzykowne: na funduszu inwestycyjnym możesz zarobić ale możesz też stracić. Powody takiego postępowania doradcy, to chęć przysporzenia ci dodatkowych dochodów, ale także i ochota na własny większy zarobek (bez ryzyka, które ponosisz tylko ty). Jeśli chciałbyś uruchomić tę finansową dźwignię, to nie musisz się spieszyć. Możesz najpierw wziąć kredyt i przeprowadzić się do nowego mieszkania, a dopiero potem na spokojnie zdecydować, czy warto tę dźwignię finansową uruchomić. Rada, abyś wziął kredyt mieszkaniowy w nieco większej niż początkowo planowałeś wielkości i na nieco dłuższy okres, często bywa dobrą radą. Zdarza się, że ludzie z początku zbyt nisko szacują kwotę potrzebną na zakup mieszkania i zbyt optymistycznie podchodzą do swoich możliwości co do wysokości comiesięcznych rat jakie będą w stanie spłacać.

118 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Szybsza spłata kredytu Jeśli w jakimś momencie okaże się, że kwota kredytu jest jednak za duża, albo, że masz więcej pieniędzy niż się spodziewałeś, to zawsze możliwa jest jego wcześniejsza spłata – częściowa lub całkowita. Niestety większość banków pobiera za to opłatę wynoszącą około 1% spłacanej wcześniej kwoty. Są jednak i takie banki, które nie pobierają żadnych opłat lub też stosują te opłaty tylko do części kwoty (na przykład od nadwyżki powyżej 30% sumy kredytu) albo tylko przez pewien czas (na przykład po 3 latach od momentu wzięcia kredytu, jego wcześniejsza spłata jest już wolna od opłat) . Zamiar wcześniejszej spłaty kredytu, trzeba wcześniej zgłosić bankowi. Zamiast spłacać jednorazowo większe kwoty niż określone w harmonogramie spłat kredytu możesz wystąpić do banku o skrócenie okresu kredytowania. Raty wtedy będą większe, więc kredyt spłacisz szybciej (i zaoszczędzisz na odsetkach). Jednak taka zmiana warunków spłaty jest dość uciążliwa, bo wiąże się zazwyczaj z ponownym badaniem przez bank twojej zdolności kredytowej, ponownym zbieraniem zaświadczeń itd. Większe spłaty części kredytu lub skrócenie okresu kredytowania spowodują, że zmaleje suma odsetek które, zapłacisz bankowi, co oczywiście będzie dla ciebie korzystne. Nie należy jednak działać pochopnie, i za wszelką cenę starać się jak najszybciej spłacić kredyt przeznaczając na ten cel wszystkie dodatkowe oszczędności, ponieważ: ƒƒ Kredyt mieszkaniowy to najtańszy kredyt na rynku. ƒƒ Pieniędzy przeznaczonych na wcześniejsze, zwiększone spłaty kredytu bank ci jeszcze raz nie pożyczy. Takie spłaty są nieodwracalne. ƒƒ Za jakiś czas może się okazać, że pieniądze przeznaczone na spłatę kredytu są ci jednak potrzebne. ƒƒ To, że w jakimś momencie spłaciłeś większą kwotę kredytu, niż to wynikało z pierwotnego harmonogramu spłat, nie oznacza, że bank, gdybyś przestał kredyt spłacać, zastosuje wobec ciebie jakąś „taryfę ulgową”.

119 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Zabezpieczenia stosowane przez bank Bank udzielający ci kredytu obawia się, że go nie spłacisz, i że straci jakąś część pożyczonych ci pieniędzy. Co prawda statystyki bankowe wskazują, że kredyty mieszkaniowe są w ogromnej większości regularnie i terminowo spłacane, to jednak bank przygotowuje się też na realizację „czarnego scenariusza” na wypadek, gdyby jednak było inaczej. Przed jego skutkami chronią go tak zwane zabezpieczenia. Głównym zabezpieczeniem jest oczywiście hipoteka, czyli uczynienie z kupowanego przez ciebie mieszkania zastawu, który bank będzie mógł sprzedać, gdybyś przestał spłacać kredyt (w następnym rozdziale szczegółowo to omówię). Fakt obciążenia mieszkania hipoteką wpisuje się do ksiąg wieczystych. Zapis ten usuwa się dopiero wtedy, gdy zostanie spłacona ostatnia rata kredytu. W księgach wieczystych wpisuje się maksymalną kwotę jaką bank ma prawo zabrać. Obejmuje ona cały pożyczony kapitał, sumę odsetek, prowizję i wszelkie inne koszty, jakie może zainkasować bank. Banki często ustalają ten maksymalny limit na poziomie znacznie wyższym niż kwota pożyczonego kapitału. Możesz się na to nie godzić i negocjować obniżenie jego wysokości. Oprócz hipoteki, banki stosują czasem jeszcze inne zabezpieczenia: ƒƒ Weksel in blanco. Jest to papier wartościowy wyrażający zobowiązanie wystawcy weksla (w tym przypadku ciebie) do zapłaty kwoty, która w nim jest wpisana konkretnej osobie (w tym przypadku – bankowi). Słowa „in blanco” oznaczają, że kwoty tej na razie nie wpisano. Może być wpisana później (w tym przypadku przez bank), a jej wysokość określa inny dokument: porozumienie wekslowe. ƒƒ Cesja (przeniesienie) praw polisy ubezpieczeniowej (od utraty pracy, choroby, śmierci) na rzecz banku. Banki czasem żądają od kredytobiorców, aby się ubezpieczyli od zdarzeń, które mogą im utrudnić lub uniemożliwić spłatę kredytu. Oświadczenie zwane cesją stwierdza, że pieniądze z tego ubezpieczenia otrzyma bank a nie ty.

120 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

ƒƒ Poręczenie. Jest to zobowiązanie osoby trzeciej (czyli ani ciebie, ani banku) do finansowej odpowiedzialności za twoje zobowiązania wobec banku.

Co będzie, gdy przestanę spłacać kredyt? Oczywiście biorąc kredyt zamierzasz go terminowo spłacać. Co jednak będzie gdy, z różnych względów, stanie się to niemożliwe? Nie życzymy ci tego, ale warto, abyś wiedział, zanim jeszcze weźmiesz kredyt co cię czeka w takiej sytuacji. Przede wszystkim powinieneś się wtedy jak najszybciej skontaktować z bankiem, który udzielił ci kredytu. Najlepiej – zanim minie termin płatności kolejnej raty, na której niezapłacenie się zanosi. Nie zapłacenie w terminie raty i czekanie na reakcję banku, zupełnie się nie opłaca (o czym szczegółowo napiszemy za chwilę). Bank może ci rozłożyć spłaty na dłuższy okres (wtedy miesięczna rata będzie mniejsza) lub zgodzić się, abyś przez pewien czas w ogóle nie płacił rat, albo płacił tylko odsetki. W obu przypadkach nie oznacza to darowania ci przez bank nawet jednej złotówki. Przeciwnie: całkowity koszt kredytu wzrośnie, bo wzrośnie nieco suma odsetek, jakie będziesz musiał dodatkowo zapłacić Te rozwiązania są dobre, gdy nadal masz stałe dochody (ale mniejsze niż poprzednio) albo wtedy, gdy ich zmniejszenie jest tylko chwilowe. Jednak, gdy twoja sytuacja finansowa pogorszy się na tyle, że w ogóle nie dasz rady spłacać kredytu – pozostanie ci jedynie sprzedaż nie do końca spłaconego mieszkania Jeśli sprzedasz mieszkanie za taką samą kwotę za jaką je kupiłeś, to odzyskasz kwotę, którą dotychczas oddałeś bankowi (oraz także wkład własny o ile go wniosłeś). Ale tylko w tej części, która poszła na spłatę pożyczonego kapitału, bo zapłaconych bankowi odsetek i prowizji już niestety nie odzyskasz. Nie odzyskasz też 2% podatku od czynności cywilno-prawnych oraz opłat notarialnych i sądowych. Opisane powyżej kroki, choć kłopotliwe i dolegliwe, są niczym w porównaniu ze scenariuszem, który będzie się realizować, gdy 121 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

przestaniesz płacić kolejne raty, nie skontaktujesz się z bankiem i będziesz czekał na jego reakcję. W takiej sytuacji bank z całą bezwzględnością przystąpi do egzekwowania należnych mu pieniędzy. Co gorsza, będą to kwoty z dnia na dzień rosnące, bo za każdą złotówkę niespłaconej w terminie raty, i za każdy dzień opóźnienia bank naliczy ci karne odsetki „od przeterminowanego zadłużenia”. Są one kilkakrotnie wyższe niż oprocentowanie twojego kredytu (które nadal pozostanie do spłacenia). Początkowo bank będzie ci wysyłał pisma zawierające informacje o (rosnących) zaległościach i żądania ich natychmiastowej spłaty. Jeśli szybko nie uregulujesz tych należności, bank przystąpi do bardziej energicznych działań. Ma dwie możliwości: ƒƒ Będzie próbował zmusić cię do zapłacenia tylko zaległej kwoty. Wystawi wtedy tak zwany bankowy tytuł egzekucyjny. Dokument ten (po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności) będzie dla komornika podstawą do „odwiedzenia” cię i zażądania spłaty wszystkich zaległości (ale nie całego kredytu). Jeśli podpisując umowę kredytową z bankiem podpisałeś także weksel in blanco (niektóre banki wymagają tego, inne nie), to bank może go użyć w podobny sposób jak tytułu egzekucyjnego (czyli wysyłając do ciebie komornika). ƒƒ Bank wypowie ci umowę kredytową, co będzie oznaczać żądanie szybkiej spłaty całego kredytu wraz z odsetkami (karnymi i zwykłymi). Ponieważ rzecz jasna nie będziesz w stanie tego zrobić, bank przystąpi do egzekwowania należności. Komornik najpierw usunie cię z mieszkania (eksmisja), a potem sprzeda je na przetargu. Zazwyczaj znacznie poniżej jego wartości. Procedura egzekucyjna, to kolejne koszty, które cię obciążają: wynagrodzenie komornika, opłaty sądowe i następne opłaty pobrane przez bank. Może się zdarzyć, że po pokryciu wszystkich twoich zobowiązań z kwoty uzyskanej przez komornika ze sprzedaży mieszkania, dla ciebie nic już nie zostanie, mimo że część rat już spłaciłeś, a wcześniej część ceny pokryłeś z własnych funduszy (wkład własny). To oczywiście najczarniejszy scenariusz ale – niestety – możliwy. 122 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Bank ma swobodę wyboru. Może od razu wypowiedzieć umowę kredytową i odebrać ci mieszkanie. Może też najpierw próbować zmusić cię do zapłacenia zaległych rat (plus karne odsetki i opłaty), a dopiero jak to okaże się nieskuteczne, wypowiedzieć umowę. Zdarza się, że w umowie kredytowej umieszczono zapis, że twój ewentualny dług może być sprzedany firmie windykacyjnej. Jeśli bank skorzysta z tej możliwości, to w sprawie niespłacanego kredytu kontaktować się będzie z tobą już nie bank, ale ta firma.

Kupno na kredyt czy wynajem? Ten temat już poruszaliśmy na początku tej książki (patrz  strona 12). Teraz go kontynuujemy podając bardziej szczegółowe informacje. Porównajmy miesięczną ratę kredytu za jednopokojowe mieszkanie z ceną wynajmu takiego mieszkania. Zakładamy, że kredyt jest wzięty na 30 lat, jego oprocentowanie wynosi 6% oraz że kredyt jest spłacany w ratach równych. Przy takich założeniach miesięczna rata płacona bankowi jest w przybliżeniu równa cenie miesięcznej opłaty za wynajem. Przykładowo: miesięczny koszt wynajęcia mieszkania jednopokojowego wynosi obecnie: w Warszawie około 1400 zł, w Krakowie około 1200 zł a w Łodzi około 900 zł. Ceny sprzedaży mieszkań jednopokojowych wynoszą w tych miastach odpowiednio: 240 tys. zł, 210 tys. zł i 130 tys. zł, a miesięczne raty kredytów, które trzeba by zaciągnąć (na 30 lat, na 6%), aby je kupić są w przybliżeniu równe kosztom ich wynajęcia. Nie uwzględniliśmy co prawda jednorazowych opłat związanych z zakupem mieszkania (co podwyższa koszt kupna) a także faktu, że opłaty za wynajem będą z roku na rok rosnąć z powodu inflacji (co podwyższa koszt wynajmu). Jednak obie te nieścisłości w przybliżeniu się równoważą i dlatego nie zmieniają ostatecznej konkluzji. To, że miesięczny koszt wynajmu i koszt kredytu mieszkaniowego są zbliżone, nie powinno dziwić. Gdyby było inaczej, na przykład rata kredytu była wyraźnie niższa niż miesięczna opłata za wynajem, 123 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

to większość ludzi decydowałaby się na kupno. Tak duży popyt na mieszkania szybko by doprowadził do wzrostu ich cen i koszt kupna mieszkania szybko by dogonił koszt wynajmu. Z kolei, gdyby tańszy był wynajem, to większość ludzi decydowałaby się właśnie na niego. Duże zapotrzebowanie na wynajem doprowadziło by do podwyżki opłat za wynajem i koszt wynajmu dogonił by koszt kupna. Oczywiście będą lata, gdy wyraźnie tańszy będzie wynajem albo kupno. Jednak dzięki opisanym powyżej zjawiskom (wynikającym z podstaw ekonomii) w dłuższym okresie (dziesięciu i więcej lat) koszty wynajmu i kredytu powinny być zbliżone. Z dwóch osób, z których jedna wynajmuje mieszkanie, a druga spłaca kredyt za podobne mieszkanie, po 30 latach ta pierwsza nie będzie miała niczego, a ta druga będzie posiadaczem własnościowego mieszkania. A obie wydały tyle samo pieniędzy, bo co miesiąc płaciły tyle samo. Widać więc, że zdecydowanie lepiej jest spłacać raty kredytu niż płacić za wynajmowanie, bo część pieniędzy (blisko połowa, druga połowa to odsetki), jaka jest płacona za mieszkanie nie „marnuje się”, a systematycznie spłaca koszt zakupu mieszkania. Buduje twój kapitał, a nie kapitał właściciela mieszkania do wynajęcia. Bilans będzie korzystny, także wówczas, gdy po jakimś czasie będziesz zmuszony do przerwania spłat i wcześniejszej sprzedaży mieszkania (nie do końca spłaconego). Także wtedy odzyskasz prawie całą kwotę już spłaconego kapitału. Oczywiście kupno mieszkania na kredyt to bardzo wiele pracy: załatwiania, wypełniania formularzy, podejmowania decyzji, wybierania najkorzystniejszych ofert. I konieczność wykazania się zdolnością kredytową (czyli stałymi dochodami). Ale w sumie jest to wysiłek opłacalny.

Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Rady dla sprzedających mieszkanie

Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Wstęp Łatwiej być sprzedającym czy kupującym mieszkanie? Zdecydowanie łatwiejsza jest rola sprzedającego, bo jedyne ryzyko, jakie ponosi, to niepewność, czy uda mu się znaleźć nabywcę, który zapłaci oczekiwaną przez niego kwotę. Kupujący ryzykuje o wiele więcej. Przede wszystkim to, że mieszkanie, które kupi, będzie mieć jakieś ukryte wady (techniczne, prawne, lub jeszcze inne – na przykład uciążliwi sąsiedzi). Kupujący musi też włożyć dużo więcej pracy w wyszukanie odpowiedniego mieszkania i w załatwienie kredytu. On też musi pokryć zdecydowaną większość opłat związanych z transakcją. Jest obarczony trudnym zadaniem podjęcia decyzji, które mieszkanie kupić. Musi się dostosować do decyzji sprzedającego mieszkanie o współpracy (lub jej braku) z agencją nieruchomości. W pierwszej części książki (poświęconej radom dla kupujących) podano wiele informacji, które przydadzą się też sprzedającym. Nie będę ich tu już powtarzać, zakładając, że czytelnik, który zamierza sprzedać mieszkanie zapoznał się też z radami dla kupujących.

Sprzedaż mieszkania a podatki Jeśli sprzedasz mieszkanie, to w pewnych sytuacjach będziesz musiał zapłacić od uzyskanych ze sprzedaży pieniędzy (lub ich części) podatek dochodowy. System podatkowy jest w Polsce niezmiernie skomplikowany i często się zmienia. Dotyczy to oczywiście także opodatkowania sprzedaży mieszkań. Dlatego podane w tym rozdziale informacje mają jedynie 126 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

charakter orientacyjny, przybliżony i nie są kompletne. Dokładniejsze informacje uzyskasz od doradcy podatkowego (najlepiej licencjonowanego) lub od Urzędu Skarbowego, któremu podlegasz. Możesz też zatelefonować do Krajowej Informacji Podatkowej pod numer 801 055 055 lub 22 330 0330, albo wejść na jej stronę internetową: krajowa informacja podatkowa

 http://www.kip.gov.pl

Jeśli sprzedajesz mieszkanie kupione (albo też będące darowizną lub otrzymane w spadku) dawniej niż pięć lat temu, to żadnego podatku od uzyskanych z jego sprzedaży pieniędzy nie płacisz (i możesz sobie darować czytanie dalszej części tego rozdziału). Wszystkie podane poniżej w tym rozdziale informacje dotyczą sytuacji, gdy mieszkanie sprzedajesz wcześniej (przed upływem pięciu lat od momentu jego nabycia). W stosunku do mieszkań nabytych po dniu 31 grudnia 2006 obowiązują korzystniejsze zasady opodatkowania niż dla mieszkań nabytych wcześniej. W takim przypadku podatek (w wysokości 19%) płaci się (ale nie zawsze, o czym za chwilę) tylko od dochodu uzyskanego ze sprzedaży tego mieszkania. A dochód, to przychód minus koszt. Jeśli więc na sprzedaży mieszkania nic nie zarobiłeś, bo sprzedałeś je za tyle samo, za ile kupiłeś, to podatku nie płacisz. Rzecz jasna, podatku nie płacisz także wtedy, gdy sprzedałeś mieszkanie ze stratą. Jeśli jednak coś zarobiłeś, to podatek zapłacisz tylko od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a ceną zakupu, czyli od swojego zysku. Zysk ten możesz pomniejszyć o zapłacony przy kupnie mieszkania podatek od czynności cywilno-prawnych oraz wynagrodzenie zapłacone agencji nieruchomości. Jeśli jednak w ciągu dwóch lat twój zysk ze sprzedaży mieszkania wydasz na kupno innego mieszkania lub na inne „własne cele mieszkaniowe” (do których zalicza się między innymi także zakup domu lub działki budowlanej, remont lub rozbudowę domu lub mieszkania, spłatę kredytu mieszkaniowego), to jednak nie płacisz podatku. 127 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Zamiar wydania tych pieniędzy na „własne cele mieszkaniowe” musisz jednak zgłosić do Urzędu Skarbowego w terminie dwóch tygodni od momentu sprzedaży. Zawarte w sformułowaniu „własne cele mieszkaniowe” słowo „własne” oznacza, że chodzi o zakup mieszkania, w którym osobiście zamieszkasz. W praktyce 19% podatek od sprzedaży mieszkania może być problemem (bo będzie stanowić poważną kwotę) przede wszystkim wtedy, gdy sprzedasz mieszkanie, które otrzymałeś w formie darowizny lub spadku. Wtedy twoje koszty są zerowe i podatek będzie obliczany od całej ceny, za jaką sprzedałeś mieszkanie. Jeśli mieszkanie kupiłeś 31 grudnia 2006 lub wcześniej, to obowiązują cię inne, mniej korzystne zasady płacenia podatku od jego sprzedaży. Podatek wynosi co prawda tylko 10%, ale liczy się go od przychodu a nie od dochodu. Innymi słowy, nie możesz uwzględnić kosztu zakupu mieszkania. Na szczęście te zasady przestaną kogokolwiek interesować po pięciu latach od tej daty, czyli do 31 grudnia 2011.

128 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży Zadbaj o wygląd mieszkania Zanim mieszkanie odwiedzi pierwszy potencjalny kupiec, powinieneś je odpowiednio przygotować. Przede wszystkim musisz je bardzo dokładnie posprzątać i wyczyścić. Pokazywanie potencjalnemu klientowi brudnego, zapuszczonego mieszkania, to duży błąd. Najważniejszymi pomieszczeniami w  mieszkaniu są kuchnia i łazienka, o te musisz zadbać najbardziej. W kuchni i w łazience musi wręcz lśnić! Wszystkie okna powinny być świeżo umyte. By mieszkanie dobrze się prezentowało, warto też je odmalować i naprawić te elementy, które szwankują, a które zapewne zauważy kupujący: nie domykające się okna, cieknące krany, zapchane odpływy, odpadający tynk, zacieki, nie działające przełączniki elektryczne, odstające od ściany gniazdka elektryczne, zacinające się zamki, wypadające klamki itp. Teoretycznie kupujący wie, że nie powinien przywiązywać zbyt dużej wagi do tego, że mieszkanie jest brudne i ma drobne usterki techniczne, bo przecież sprzątanie i naprawa usterek dużo nie kosztują. Mimo tego „zapuszczone” mieszkanie zdecydowanie gorzej się sprzedaje i  cena jaką można za nie uzyskać jest niższa o kwotę dużo większą niż koszt sprzątania, odmalowania i drobnych napraw. Wysprzątanie, odmalowanie i usunięcie usterek po prostu się opłaca. 129 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Może być tak, że kuchnia lub łazienka wymagają wykonania poważniejszych prac: na przykład konieczna jest wymiana bardzo zniszczonych szafek w kuchni lub położenie nowej glazury w łazience. Oznacza to jednak większe koszty i wymaga czasu. Co więcej, ryzykujesz, że kupującemu nie spodobają się te nowe szafki lub glazura. Uważam jednak, że warto wykonać taki remont. Jego koszty można ograniczyć poprzez użycie tanich (ale nie tandetnych) materiałów. Ryzyko związane z tym, że masz inny gust niż kupujący, można zmniejszyć, stosując neutralny biały kolor. Najlepiej wygląda mieszkanie, w którym nie ma zbyt dużo mebli. Wtedy będzie się wydawało większe i jaśniejsze. Warto się postarać, aby mieszkanie nie było „przeładowane” meblami (szczególnie starymi i zdezelowanymi). Jeśli jeszcze mieszkasz w przeznaczonym do sprzedaży mieszkaniu, to, na krótko przed wizytą oglądającego, wykonaj dodatkowe prace porządkowe. Schowaj jak najwięcej rzeczy osobistych, bo wszystkie rzeczy, które pozostawisz na wierzchu, wprowadzają wrażenie chaosu i bałaganu, przytłoczą oglądającego i optycznie zmniejszą pomieszczenie. Poza tym ich widok może być krępujący (dla obu stron). Okrycia wierzchnie z przedpokoju pochowaj do szafy, podobnie zrób z butami. W kuchni nie może być brudnych naczyń. W łazience schowaj kosmetyki, zostaw na wierzchu mydło i czysty ręcznik. Nie wieszaj prania, schowaj odkurzacz i środki czystości. Pamiętaj też o wyeliminowaniu nieprzyjemnych zapachów. Wynieś śmieci, wyczyść kuwetę po kocie, wywietrz mieszkanie, powstrzymaj się od palenia papierosów i gotowania intensywnie pachnących potraw. Zadbaj o to, aby w mieszkaniu unosiły się miłe lub neutralne zapachy. Postaw na stole świeże kwiaty lub talerz z owocami. Te wszystkie zabiegi służą nie tylko temu, aby oglądającemu spodobało się twoje mieszkanie. Są także po to, aby wprowadzić go w lepszy nastrój, bo jak w nim będzie, to na wszystko (także na twoje mieszkanie) spojrzy bardziej życzliwie.

130 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Spróbuj zadbać także o wygląd domu Kupujący zwróci uwagę nie tylko na wygląd mieszkania, ale także na wygląd klatki schodowej, drzwi wejściowych do budynku i na wygląd okolicy. Na to nie masz już większego wpływu, ale możesz jednak spróbować namówić administrację do naprawienia domofonu, odmalowania klatki schodowej, wstawienia wybitej szyby itp., a dozorcę do lepszego wywiązywania się ze swoich obowiązków. Znam przypadek, gdy właściciele mieszkania skłonili administrację budynku do wymiany zdezelowanych i starych drzwi wejściowych tylko po to, aby łatwiej im było sprzedać (i po lepszej cenie) ich mieszkanie.

Załatw świadectwo energetyczne Jest to dokument określający zapotrzebowanie danego mieszkania na energię nieodnawialną. Jego ważność wynosi 10 lat. W nowych mieszkaniach jest ono (od 1 stycznia 2009 roku) obowiązkowe. Co do starszych – zdania na ten temat są podzielone – dominuje pogląd, że nie jest ono konieczne. Jedno jest pewne: za brak świadectwa energetycznego w budynkach starszych prawo nie przewiduje żadnych kar. Jeśli mieszkanie, które sprzedajesz, nie ma świadectwa energetycznego, łatwo możesz uzupełnić ten brak, wynajmując do wykonania go, odpowiedniego, uprawnionego do tego, fachowca. Wpisz do wyszukiwarki internetowej wyrażenie „świadectwo energetyczne”, a w wyniku otrzymasz listę firm, które takie świadectwo mogą sporządzić. Cena tej usługi wynosi około 300 zł. Jest na szczęście sposób na znaczne obniżenie tej ceny. Wystarczy użyć serwisu aukcyjnego: allegro

 http://www.allegro.pl

wpisując w jego polu wyszukiwania słowa „świadectwo energetyczne”. Pojawią się wtedy oferty sporządzenia świadectwa energetycznego za mniej niż 100 zł.

131 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Nabywcy twojego mieszkania świadectwo energetyczne nie jest w zasadzie do niczego potrzebne (nie powinien narzekać, gdy go nie będziesz miał). Z drugiej strony takie świadectwo, to jakby dodatkowy bonus. Coś, co korzystnie wyróżnia twoją ofertę spośród wielu innych. Dlatego uważam, że warto takie świadectwo zdobyć, a informację o nim umieścić w ofercie sprzedaży.

132 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Opis i fotografie mieszkania Opis, plan i  fotografie mieszkania z  także zdjęcie budynku są konieczne, gdy ogłoszenie o sprzedaży mieszkania będzie umieszczone w internecie (przez ciebie lub przez agencję nieruchomości, którą wynajmiesz). Mieszkanie trzeba dokładnie opisać i wszechstronnie sfotografować, aby potencjalni nabywcy wiedzieli co konkretnie za swoje pieniądze mogą kupić. Im informacje o mieszkaniu będą dokładniejsze i bardziej wszechstronne, tym lepiej. Przed fotografowaniem lub filmowaniem mieszkania i  domu trzeba je posprzątać i odpowiednio przygotować, tak jak to opisano w dwóch poprzednich rozdziałach.

Fotografie i nie tylko Trzeba wykonać po kilka fotografii: ƒƒ każdego pomieszczenia (każdy pokój, przedpokój, kuchnia, łazienka, ubikacja) ƒƒ widoków z okien ƒƒ pomieszczeń przynależnych (piwnica, komórka lokatorska, miejsce parkingowe) ƒƒ całego domu ƒƒ domu w otoczeniu innych budynków ƒƒ ulicy

133 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Fotografie powinny być dobrej jakości (ostre, właściwie naświetlone, odpowiednio skomponowane, bez odblasków), wykonane w dzień przy naturalnym świetle. Każdy, kto ogląda w internecie ogłoszenie o mieszkaniu na sprzedaż, w pierwszej kolejności ogląda fotografie tego mieszkania. Jeśli uzna, po ich obejrzeniu, że mieszkanie mu się nie podoba, to już zazwyczaj nie przeczyta innych informacji o nim. Szczególnie często robią tak osoby zamożniejsze, które są przyzwyczajone do „zabiegania o ich względy” gdy ktoś chce im coś sprzedać. Dlatego dobre fotografie mieszkania są bardzo ważne. Oprócz fotografii możesz także wykonać (i umieścić w internecie) kilkuminutowy film pokazujący wnętrze mieszkania, widoki z okien i budynek z zewnątrz. Robiąc film pamiętaj, aby nie poruszać kamerą zbyt szybko – przechodź z pokoju do pokoju oraz obracaj kamerą (na boki, w górę i w dół) powoli. Film najlepiej zacząć od drzwi wejściowych (czy wręcz klatki schodowej), a zakończyć widokiem z okna (balkonu).

Plan mieszkania Profesjonalnie wykonany plan mieszkania, to niezbędne uzupełnienie fotografii. O ile fotografie (i film) dają kupującemu ogólne wyobrażenie o wyglądzie mieszkania, to plan dostarcza mu informacji bardziej konkretnych: o wymiarach, powierzchni i kształcie wszystkich pomieszczeń, o usytuowaniu drzwi i okien. Jeśli nie dysponujesz profesjonalnym, architektonicznym planem mieszkania, możesz spróbować wykonać go samodzielnie. Nie musi to być wtedy dokładny plan – wystarczy staranny szkic. Lepiej jednak skontaktuj się z administracją domu, która powinna takie plany posiadać.

Opis mieszkania Mieszkanie trzeba dokładnie opisać. Lista informacji, które sam umieścisz w ogłoszeniu w internecie lub przekażesz agencji nieruchomości

134 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

(która później także umieści je w internecie) powinna obejmować następujące elementy: ƒƒ miasto, dzielnica, ulica, numer domu ƒƒ cena całego mieszkania ƒƒ cena za 1 metr kwadratowy ƒƒ wysokość stałych opłat ƒƒ nowe czy używane ƒƒ rok budowy ƒƒ technologia, w jakiej wykonano budynek ƒƒ powierzchnia mieszkania czyli metraż ƒƒ liczba pokoi ƒƒ wysokość ƒƒ czy jest balkon ƒƒ czy jest piwnica ƒƒ czy jest garaż lub indywidualne miejsce do parkowania ƒƒ piętro ƒƒ liczba pięter w budynku ƒƒ czy jest winda ƒƒ rozkład ƒƒ nasłonecznienie ƒƒ forma własności mieszkania Te standardowe dane można jeszcze uzupełnić o wszelkie inne informacje, które mogą mieć znaczenie dla kupującego – oczywiście szczególnie takie, które mogą go dodatkowo zachęcić do kupna twojego mieszkania. Czasem w ogłoszeniach umieszczane są zdania typu „idealne dla studenta” albo „dobre dla młodego małżeństwa z dziećmi” lub też „nadaje się na siedzibę małej firmy”. Trudno osądzić, czy tego typu „podpowiedzi” zwiększają szansę na sprzedaż. Moim zdaniem nie, bo są zbyt protekcjonalne (traktują kupującego jak idiotę) oraz zupełnie niepotrzebnie zawężają krąg osób, dla których mieszkanie może być interesujące. 135 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Samodzielna sprzedaż mieszkania Przez internet Jeśli mieszkasz w dużym mieście, to najlepszym miejscem do umieszczenia ogłoszenia o sprzedaży mieszkania jest internet. Listę miejsc w sieci, gdzie można to zrobić, znajdziesz na stronie  38 i 39. Oprócz wymienionych tam ogólnopolskich portali poświęconych nieruchomościom, jest jeszcze wiele innych lokalnych serwisów ogłoszeniowych. W im większej ilości miejsc w internecie umieścisz dane o sprzedawanym mieszkaniu, tym większa szansa na znalezienie kupca. Wielogodzinną, żmudną czynność wpisywania wciąż tych samych danych na kolejnych portalach z ogłoszeniami można na szczęście zlecić wyspecjalizowanej firmie: 40 za 40

 http://www.40za40.pl

abiatar

 http://www.abiatar.pl

euroline

 http://www.ofertybezposrednio.com

web estate

 http://www.reklamanieruchomosci.pl

Liczba stron internetowych gdzie firmy te umieszczą twoje ogłoszenie jest imponująca (od około 30 do ponad 100) a cena za tę usługę umiarkowana (kilkadziesiąt złotych). Z internetu korzysta już ponad 60% Polaków. Jednak wśród ludzi młodszych, lepiej wykształconych i zamożniejszych, odsetek ten jest 136 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

znacznie wyższy A to właśnie oni przede wszystkim kupują mieszkania. Zamieszczenie ogłoszenia w internecie jest albo darmowe albo kosztuje tylko kilka złotych. Mimo tej niskiej ceny ogłoszenia te dają ogromne możliwości jeśli chodzi o obszerność i wszechstronność informacji, jakie można za ich pomocą przedstawić. Zmieści się tam dokładny opis mieszkania oraz jego fotografie i film. Warto w pełni wykorzystać te możliwości i umieścić jak najwięcej informacji o sprzedawanym mieszkaniu. Da ci to szereg korzyści: ƒƒ Zgłoszą się do ciebie tylko te osoby, którym twoje mieszkanie naprawdę odpowiada i są jego kupnem poważnie zainteresowane. ƒƒ Nie stracisz czasu na pokazywanie mieszkania osobom, którym pewne jego cechy zupełnie nie odpowiadają. ƒƒ Podając dużą ilość szczegółowych informacji o mieszkaniu pokażesz, że niczego nie ukrywasz, przez co wzbudzisz zaufanie u kupującego. Wszystkie internetowe portale poświęcone nieruchomościom posługują się szczegółową ankietą na temat oferowanego do sprzedaży mieszkania. Należy prawidłowo wypełnić jak najwięcej rubryk tej ankiety. Jeśli jakieś istotne cechy mieszkania nie są w niej uwzględnione, to należy je umieścić w opisie tekstowym. Koniecznie umieść w internetowym ogłoszeniu wykonane wcześniej fotografie – im więcej ich tam umieścisz, tym lepiej. Jedną z nich powinien być plan mieszkania. Jeśli przygotowałeś film i istnieje możliwość umieszczenia go w ogłoszeniu, to skorzystaj z tej możliwości. Fotografie są bardzo ważne. Jeśli ich nie umieścisz, to skuteczność internetowego ogłoszenia będzie zdecydowanie mniejsza. Niektóre osoby całkowicie pomijają ogłoszenia bez zdjęć. Jeśli, z jakichś względów, nie wypełnisz wszystkich rubryk ankiety o mieszkaniu, to wypełnij przynajmniej te najważniejsze: ƒƒ miasto i ulica ƒƒ cena całego mieszkania 137 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

ƒƒ cena za metr kwadratowy ƒƒ powierzchnia ƒƒ liczba pokoi Ogłoszenie, w którym brak któregokolwiek z tych podstawowych elementów, a także ogłoszenie bez choćby kilku fotografii, będzie bardzo często pomijane. Jeśli zechcesz skorygować lub uzupełnić jakieś dane zawarte w ogłoszeniu, to nie umieszczaj nowego anonsu, lecz zmodyfikuj ten już istniejący – tak będzie szybciej. Jednak, gdy po dłuższym, kilkumiesięcznym bezskutecznym oczekiwaniu na kupca, będziesz chciał obniżyć cenę mieszkania – wtedy raczej daj nowe ogłoszenie (a stare skasuj) bo wtedy data jego zamieszczenia (którą widzi potencjalny kupiec) będzie świeża, niedawna. Gdy już sprzedasz mieszkanie – nie zapomnij o usunięciu wszystkich internetowych ogłoszeń.

Inne metody Jeśli mieszkasz w mniejszym mieście, to warto także wziąć pod uwagę umieszczenie ogłoszenia w lokalnych gazetach lub tygodnikach oraz w kanale ogłoszeniowym lokalnej telewizji kablowej. Niestety, ogłoszenia tego typu są zazwyczaj znacznie droższe od ogłoszeń internetowych. Umieszczając ogłoszenie w prasie zaznacz, że jesteś właścicielem mieszkania, a nie pośrednikiem. Najczęściej informuje się o tym używając słowa „bezpośrednio”. Możesz też powiesić odpowiedni anons na tablicach ogłoszeniowych w supermarketach (i w innych miejscach). W ogłoszeniu powinieneś umieścić podstawowe informacje o sprzedawanym mieszkaniu oraz telefon do siebie. Poinformuj twoją rodzinę i znajomych o tym, że sprzedajesz mieszkanie. Jeśli używasz poczty elektronicznej, to możesz to uczynić także i tą drogą. Możesz też użyć popularnych portali społecznościowych (na przykład Facebook, Nasza Klasa, Grono). 138 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

W oknach i na balkonie twojego mieszkania możesz wywiesić plakaty z napisem: „mieszkanie na sprzedaż” z podanym numerem telefonu. Mniejsze tego typu ogłoszenia (o treści np. „sprzedam dwupokojowe mieszkanie w tym domu”) możesz umieścić też poza mieszkaniem: koło domofonu, koło skrzynek pocztowych, przy wejściu do budynku, na drzwiach wejściowych do mieszkania, itp. Osoby zainteresowane kupnem twojego mieszkania mogą mieszkać w tym samym bloku lub w blokach okolicznych. Daj im szansę na zakup twojego mieszkania, wrzucając do ich skrzynek pocztowych odpowiednią karteczkę. Jeśli w najbliższej okolicy znajdzie się osoba zainteresowana kupnem, to szansa na transakcję jest duża, bo zazwyczaj nie lubimy przeprowadzać się zbyt daleko.

Dane kontaktowe Niezależnie od tego gdzie umieścisz ogłoszenie (w internecie, w lokalnej prasie, na tablicy ogłoszeniowej), znajdzie się w nim informacja, jak się z tobą skontaktować. Najczęściej jest to imię i nazwisko oraz numer telefonu komórkowego (często także adres e-mail). Informacja taka zapewni zainteresowanym łatwy kontakt z tobą. Z drugiej strony, podanie twojego osobistego numeru telefonu może oznaczać konieczność odbierania wielu telefonów o różnych (nie zawsze dogodnych dla ciebie) porach. Jeśli się tego obawiasz możesz umieścić w ogłoszeniu stosowną wskazówkę (na przykład „proszę o kontakt w sprawie mieszkania w godzinach od 20 do 22”). Aby tego typu warunek był przestrzegany, możesz uruchomić specjalny numer telefonu tylko do kontaktowania się z tobą w sprawie mieszkania (i odbierać go wyłącznie we wskazanych godzinach). Inne wyjście, to nieumieszczanie w ogłoszeniu numeru telefonu, a tylko adresu e-mail. Jednak wszelkie tego typu ograniczenia co prawda ułatwią ci życie, ale z drugiej strony mogą spowodować, że niektórzy potencjalni nabywcy w ogóle się z tobą nie skontaktują.

139 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Pokazywanie mieszkania Przy pokazywaniu mieszkania zainteresowanym osobom możesz zastosować jedną z dwóch strategii: ƒƒ Oglądający sam chodzi po mieszkaniu, a ty mu dyskretnie towarzyszysz i odpowiadasz na jego ewentualne pytania. ƒƒ Przejmujesz inicjatywę i „oprowadzasz” go po mieszkaniu (jak przewodnik po muzeum) odpowiednio komentując każde pomieszczenie (na przykład podając jego powierzchnię, informując o tym z czego zrobiona jest podłoga, itp.). Każdej osobie, która ogląda mieszkanie, warto wręczyć wcześniej przygotowany opis mieszkania zawierający podstawowe dane o nim: adres, cenę (całości i za 1 m2), powierzchnię, liczbę pokoi, zestawienie informujące o rodzajach stałych opłat, ich wysokości i sposobie rozliczania oraz twoje imię i nazwisko oraz numer telefonu i adres e-mail. Oczywiście tych informacji może być w opisie więcej – powyżej wymieniłem tylko te najważniejsze. Do opisu warto dołączyć kopię aktualnego wypisu z ksiąg wieczystych oraz kopię aktu notarialnego umowy sprzedaży (lub innego, analogicznego dokumentu). W ten sposób zyskasz zaufanie potencjalnych nabywców, którzy zazwyczaj obawiają się różnych przykrych „niespodzianek” jakie mogą ich spotkać. Na pytania potencjalnego kupca odpowiadaj rzeczowo i uprzejmie. Bywa, że jest on bardzo krytyczny – co chwila na coś narzeka (zazwyczaj po to, aby mieć argumenty w rozmowach o obniżce ceny). Staraj się jednak zachować dystans, nie daj się wyprowadzić z równowagi. Jako właściciel, dobrze znasz wszelkie wady sprzedawanego mieszkania. Licz się z tym, że kupujący je wykryje i o nie zapyta, skomentuje je i skrytykuje. Przygotuj sobie zawczasu odpowiednie, uspokajające go odpowiedzi. Przygotuj także odpowiedź na pytanie, które prawdopodobnie padnie: o powód sprzedaży. Twój spokój, twoja kultura, twój brak reakcji na ewentualne „zaczepki” ze strony kupującego zwiększają szansę, że wróci on za jakiś czas – tym razem z poważnym zamiarem kupna. 140 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Oprócz standardowego pokazywania mieszkania kolejnym zainteresowanym osobom możesz też zorganizować „dzień otwarty”, czyli na ten sam dzień i godzinę umówić kilka osób zainteresowanych kupnem. Zaoszczędzisz w ten sposób sporo czasu i wysiłku. Rozwiązanie to ma też taką zaletę, że zainteresowani mieszkaniem zobaczą, że interesują się nim również inne osoby, co może zmobilizować ich do działania, przyspieszyć decyzję „na tak”, zmniejszyć ochotę do targowania się. Co prawda sprzedajesz mieszkanie, nie siebie, ale powinieneś się postarać, aby zainteresowany mieszkaniem klient uznał cię za osobę sympatyczną, odpowiedzialną i uczciwą. Ludzie podświadomie przenoszą cechy właściciela jakiejś rzeczy (w tym przypadku mieszkania) na tę właśnie rzecz – w myśl zasady „jaki pan taki kram”. Jeśli spodobasz się kupującemu, to spojrzy on życzliwie także na twoje mieszkanie (będzie mniej podejrzliwy i krytyczny). Na opinię o tobie będzie też mieć wpływ twój wygląd (dwudniowy zarost, poplamiona koszula, paznokcie, z których odpada lakier nie zrobią dobrego wrażenia).

Ustalenie i negocjacja ceny Jeśli w ciągu zaledwie kilku dni znajdzie się kilku chętnych na kupno twojego mieszkania za podaną w ogłoszeniu cenę, to jest pewne, że cena ta była za niska. Masz wtedy dwa wyjścia: ƒƒ Podwyższyć cenę. Poinformuj chętnych, że wobec bardzo dużego zainteresowania mieszkaniem podwyższasz jego cenę. Możesz tak zrobić, bo cena podana w ogłoszeniu nie jest zobowiązaniem, z którego nie możesz się wycofać. Zobowiązaniem takim jest dopiero podpisanie aktu notarialnego. ƒƒ Sprzedać mieszkanie pierwszej osobie, która zdecydowała się na jego kupno za cenę podaną w ogłoszeniu. Oba rozwiązania mają jednak wady: ƒƒ Przy zastosowaniu pierwszego narażasz się na niezbyt przyjemne reakcje zawiedzionych, niedoszłych kontrahentów. Mogą ci oni wypomnieć, że nie dotrzymujesz zobowiązań. 141 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

ƒƒ Przy drugim twój honor co prawda nie ucierpi, ale będziesz finalizować transakcję ze świadomością, że straciłeś być może, znaczną sumę pieniędzy. Z drugiej strony cena zdecydowanie zbyt wysoka w ogóle zniechęci potencjalnych nabywców do kontaktów z tobą. Zainteresowani kupnem wiedzą, że cena podana w ogłoszeniu, to cena wywoławcza ale zazwyczaj sądzą, że da się z niej utargować co najwyżej kilka do kilkunastu procent. Jeśli różnica pomiędzy twoją ceną a ich oceną wartości mieszkania i możliwościami finansowymi jest zbyt duża, to poszukujący mieszkania w ogóle zrezygnują z kontaktu z tobą. Aby ustalić cenę rozsądną (czyli zapewniającą sprzedaż w ciągu około dwóch miesięcy), warto zajrzeć do internetu (lub do papierowych gazet) i sprawdzić ceny podobnych mieszkań w tym samym mieście (i dzielnicy) oraz o podobnym standardzie i wielkości. Zorientujesz się w ten sposób, jaki jest zakres cen jednego metra kwadratowego takich (podobnych do twojego) mieszkań. Jeśli nie spieszy ci się ze sprzedażą, to do wyznaczania swojej ceny użyj najwyższych pojawiających się w ogłoszeniach cen za metr kwadratowy. Jeśli czasu masz mniej, zastosuj cenę średnią. Pamiętaj, że ceny mieszkań w internetowych ofertach są wyraźnie zawyżone (wyjaśnienie tego znajdziesz na stronie  20). Inny sposób ustalenia ceny ofertowej twojego mieszkania, to użycie kalkulatorów cen mieszkań znajdujących się w internecie (ich lista jest na stronie  21). Kalkulatory te podają ceny transakcyjne (rzeczywiście płacone). Trzeba więc do podawanych przez nie cen dodać od kilku do kilkunastu procent, aby otrzymać cenę ofertową. Zainteresowana kupnem osoba będzie się prawdopodobnie targować. Przedstawi ci inną, niższą cenę. Zanotuj sobie tę propozycję (a także wszystkie kolejne) odpowiadając, że jest zbyt niska, ale się nad nią zastanowisz i ewentualnie oddzwonisz. Czekaj na kolejne zainteresowane mieszkaniem osoby. Liczba takich osób, a szczególnie tych, które podały jakąś rozsądną propozycję ceny, da ci wyobrażenie 142 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

o stopniu zainteresowania twoim mieszkaniem i pozwoli ustalić cenę, za którą prawdopodobnie je sprzedasz. Będzie to cena leżąca gdzieś pomiędzy twoją, podaną w ogłoszeniu, a najwyższą ceną podaną przez zainteresowanego kupnem. Jeśli, mimo upływu około trzech miesięcy, nie znajdzie się kupiec, to nie pozostanie ci nic innego jak obniżka ceny. Umieść tę nową cenę we wszystkich internetowych ogłoszeniach, a także poinformuj o niej wszystkie te osoby, które wcześniej interesowały się kupnem, ale zrezygnowały z powodu zbyt wysokiej, ich zdaniem, ceny. Zamiast obniżki ceny możesz oczywiście nadal czekać na kogoś, komu twoje mieszkanie spodoba się tak bardzo, że zechce je kupić za podaną przez ciebie cenę. Jednak czekanie na nabywcę mieszkania i konsekwentne nieobniżanie jego ceny przez więcej niż pół roku jest ryzykowne, bo w tym czasie ceny mieszkań mogą spaść i może się okazać, że, aby sprzedać twoje mieszkanie, musisz obniżyć cenę jeszcze bardziej. Sprzedając mieszkanie warto przypomnieć sobie starą zasadę, że każda rzecz jest tyle warta ile zdecyduje się za nią zapłacić kupujący.

Ostatni etap Gdy znajdzie się osoba, która chce kupić twoje mieszkanie, pozostanie już tylko sfinalizowanie transakcji u notariusza, przekazanie mieszkania nowemu właścicielowi oraz stawienie czoła ewentualnym reklamacjom kupującego z tytułu rękojmi. Zagadnienia te opisaliśmy już w pierwszej części książki w rozdziale „Kupowanie mieszkania” ( strona 69). Polecamy też lekturę innych rozdziałów pierwszej części książki, bo, jako sprzedający mieszkanie, powinieneś też znać punkt widzenia kupującego.

Odwrócona hipoteka Od niedawna istnieją na polskim rynku firmy (nazywające się „funduszami hipotecznymi”), które oferują usługę tak zwanej odwróconej hipoteki. Jest to pewien szczególny rodzaj sprzedaży mieszkania. Polega on na tym, że sprzedajesz mieszkanie takiej firmie, ale możesz 143 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

w nim nadal, aż do końca życia, mieszkać. Firma nie wypłaci ci należności za mieszkanie od razu, ale będzie je wypłacać w comiesięcznych ratach (nazywa się to rentą hipoteczną). Firmy, które obecnie oferują tego typu usługę to: centralny fundusz hipoteczny

 http://www.centralnyfunduszhipoteczny.pl

fundusz hipoteczny dom

 http://www.funduszhipoteczny.pl

fundusz hipoteczny familia

 http://www.familiasa.pl

fundusz senior

 http://www.funduszsenior.pl

Odwrócona hipoteka, to sposób na uzyskanie dodatkowych dochodów przez osoby w wieku emerytalnym. Oczywiście pod warunkiem, że posiadają one mieszkanie, które jest ich własnością i nie chcą, aby ktokolwiek je odziedziczył. Wysokość wypłacanej co miesiąc renty hipotecznej zależy od wieku i płci osoby, która ją otrzymuje oraz oczywiście od wartości rynkowej mieszkania. Im ktoś jest starszy tym renta jest wyższa. Mężczyźni dostają wyższą rentę niż kobiety (bo mężczyźni zazwyczaj żyją krócej). Zawarcie tego typu umowy jest regulowane przez prawo: w Kodeksie Cywilnym zdefiniowano pojęcie tak zwanej „umowy o dożywocie” i właśnie tego typu umowę podpisuje się z wybranym funduszem hipotecznym. Fundusze te nie są bankami, gdyż w chwili obecnej prawo nie zezwala jeszcze bankom na prowadzenie tego rodzaju działalności. Każdy z istniejących funduszy hipotecznych stosuje inny rodzaj umowy i w inny sposób wylicza wysokość renty hipotecznej. Dlatego warto się zapoznać z ofertami kilku takich funduszy, aby móc je porównać i wybrać ofertę najkorzystniejszą.

144 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Sprzedaż mieszkania przez agencję nieruchomości Z agencją czy bez agencji? Mieszkanie możesz bez problemu sprzedać sam. Tematowi temu był poświęcony poprzedni rozdział. Innym rozwiązaniem jest powierzenie sprzedaży mieszkania agencji nieruchomości. Agencja, którą wynajmiesz, wykona następujące czynności: ƒƒ Umieści informację o twoim mieszkaniu we własnej bazie danych i będzie je oferować osobom chcącym kupić mieszkanie, które się do niej zwrócą. ƒƒ Przekaże tę informację innym, współpracującym z nią agencjom, a one będą je oferować swoim klientom. ƒƒ Umieści ogłoszenie o sprzedaży twojego mieszkania na wielu stronach w internecie. ƒƒ Będzie odbierać telefony i e-maile od zainteresowanych osób i na nie odpowiadać. ƒƒ Będzie pokazywać mieszkanie zainteresowanym nim osobom. ƒƒ Pomoże ci w sfinalizowaniu transakcji u notariusza. Za pracę agencji zapłacisz tylko wtedy, gdy doprowadzi ona do sprzedaży twojego mieszkania. Wynajęcie agencji ma swoje minusy: ƒƒ Mniej zarobisz na sprzedaży mieszkania, bo będziesz musiał zapłacić agencji prowizję. 145 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

ƒƒ Jeśli, aby zrekompensować sobie prowizję agencji, podniesiesz cenę mieszkania, to jako droższe, trudniej ci będzie je sprzedać. ƒƒ Jeśli agencja będzie pobierać prowizję także od kupującego mieszkanie (większość agencji tak robi), to podbije to cenę mieszkania, bo kupujący będzie musiał za nie zapłacić więcej (cena mieszkania plus prowizja). Zmniejszy to szansę na sprzedaż. ƒƒ Nie będziesz miał kontaktu z zainteresowanymi kupnem osobami, bo każdy kontakt z nimi (w tym także, dotyczący tak ważnej sprawy, jak negocjacje ceny) będzie się odbywał przez pośrednika (agenta nieruchomości). Agencja będzie tak postępowała z obawy, że sprzedasz mieszkanie za jej plecami (wtedy nic nie zarobi). ƒƒ Z tego samego powodu agencja nie wywiesi w oknach mieszkania (na balkonie) plakatów „mieszkanie na sprzedaż”, które zwiększają szansę na sprzedaż mieszkania. ƒƒ Agencja będzie cię namawiać (do spółki z kupującym) do obniżenia ceny. Bo im niższa cena mieszkania, tym większa szansa, że transakcja dojdzie do skutku. ƒƒ Agencja nie umieści informacji na tablicach ogłoszeń w supermarketach i w innych miejscach (agencje z reguły tego nie robią). ƒƒ Nie da ogłoszenia w lokalnej sieci telewizyjnej (bo jest ono zbyt drogie). Wynajęcie agencji ma też oczywiście, także i zalety: ƒƒ Wygoda, oszczędność czasu. ƒƒ Informacja o twoim mieszkaniu dotrze także do osób, które nie korzystają z internetu (a zgłoszą się telefonicznie lub osobiście do agencji). ƒƒ Pośrednik będzie eksponował zalety mieszkania (nie wspominając o wadach) i szczerze namawiał zainteresowanego do zakupu, bo zależy mu na tym, aby transakcja doszła do skutku, bo tylko wtedy cokolwiek zarobi. ƒƒ Możesz liczyć na fachową poradę.

146 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Ty decydujesz Warto podkreślić, że to od ciebie, jako od sprzedającego mieszkanie, zależy, czy w transakcję będzie zaangażowana agencja nieruchomości. Kupujący nie ma tu nic do powiedzenia. Jeśli, zlecisz sprzedaż twojego mieszkania agencji, to kupujący, chcąc nie chcąc, będzie je musiał kupić za jej pośrednictwem (i zazwyczaj zapłacić jej prowizję). Jeśli zlecisz sprzedaż mieszkania agencji nieruchomości, to agencja ta weźmie prowizję od ciebie, a także (zazwyczaj) od kupującego. W sumie obie te prowizje wyniosą około 5%. O tyle mieszkanie będzie faktycznie droższe. Jeśli zdecydujesz się na samodzielną sprzedaż mieszkania bez pośrednictwa agencji, jeśli umieścisz w internecie (i w różnych innych miejscach) stosowne ogłoszenia, oraz jeśli będziesz konsekwentnie odmawiać współpracy z agencjami nieruchomości (które zgłoszą się do ciebie po przeczytaniu twojego anonsu) – mieszkanie będzie o około 5% tańsze, a więc wyraźnie łatwiej je będzie sprzedać.

Umowa z agencją Zdecydowana większość (ponad 90%) umów, jakie sprzedający mieszkania podpisują z agencjami nieruchomości, to tak zwane umowy otwarte. Zawierając taką umowę zapłacisz agencji tylko wtedy, gdy sprzedasz mieszkanie klientowi, którego znalazła agencja. Jeśli sam znajdziesz nabywcę na swoje mieszkanie albo taki nabywca sam znajdzie ciebie, to prowizji nie płacisz. W umowie powinien być określony moment przekazania prowizji. Powinien to być moment podpisania ostatecznej umowy sprzedaży, gdy jest już pewne, że transakcja ostatecznie doszła do skutku. Jeśli w przedstawionej ci umowie jest on określony inaczej (na przykład jako moment podpisania umowy przedwstępnej), to zażądaj zmiany tego zapisu. Wynagrodzenie (prowizja) agencji jest praktycznie zawsze obliczane jako procent od wartości mieszkania. Agencje zazwyczaj żądają od 2% do 3% prowizji liczonej od ceny mieszkania (i powiększonej o 23% podatku VAT), co zwykle odpowiada kwocie kilku, a nawet 147 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

i kilkunastu tysięcy złotych. Możesz próbować negocjować obniżenie wysokości prowizji. Nie licz jednak na to, że znacznie ją obniżysz lub nawet zredukujesz do zera. Na to może liczyć jedynie kupujący mieszkanie (o czym pisaliśmy już wcześniej). Nie podpisuj umowy, w której są zapisy o jakichkolwiek karach jakie miałbyś płacić agencji. Żądaj ich usunięcia a jeśli agencja się na to nie zgodzi – idź do innej. Więcej na ten temat pisałem w rozdziale „Umowa z agencją” ( strona 46). Masz prawo zażądać, aby przy sprzedaży twojego mieszkania agencja nie pobierała prowizji od kupującego. Wynika to z opublikowanych przez Ministerstwo Infrastruktury „standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami”, których agencje nieruchomości powinny przestrzegać. Czy warto o to zabiegać? Zdecydowanie tak, bo wtedy zainteresowany twoim mieszkaniem będzie mógł je kupić po prostu taniej (o kwotę kilku lub nawet kilkunastu tysięcy złotych). Poczuje się też doceniony, lepiej potraktowany. Co więcej, informacja o nie pobieraniu prowizji od kupującego umieszczona w ogłoszeniu zwróci na nie uwagę potencjalnych nabywców. Im większą liczbę mieszkań dana agencja oferuje do sprzedaży, tym większa szansa, że sprzeda któreś z nich i cokolwiek zarobi. Niektóre agencje w ogóle nie pobierają prowizji od kupującego mieszkanie albo pobierają od niego prowizję mniejszą niż od sprzedającego. Z tych dwóch powodów agencjom bardzo zależy na pozyskaniu jak największej liczby mieszkań do sprzedaży. Dlatego, jako właściciel mieszkania na sprzedaż, będziesz obiektem „polowania” agencji, które będą chciały namówić cię do współpracy. Twoja pozycja w negocjacjach z agencją będzie więc mocna. Jeśli z jakąś agencją nie dogadasz się co do warunków współpracy, możesz zawsze udać się do innej.

Jak wybrać agencję? W dużych miastach większość osób, które chcą kupić mieszkanie, zazwyczaj zaczyna swoje poszukiwania od internetu. A w internecie wszystkie ogłoszenia o sprzedaży mieszkania – i te pochodzące 148 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

od małych agencji i te od dużych – są tak samo (łatwo) dostępne dla każdego, kto je przegląda. Dlatego, jeśli mieszkasz w dużym mieście, jedną z agencji, z jaką podpiszesz umowę, może być mała agencja. Na przykład taka, która swoją siedzibę ma blisko mieszkania przeznaczonego na sprzedaż (wtedy mniej czasu zużyje na pokazywanie go kolejnym zainteresowanym osobom i dlatego będzie to chętniej robić). Małą agencję będzie łatwiej namówić do obniżenia należnej jej prowizji. Będzie cię też prawdopodobnie obsługiwać z większym zaangażowaniem niż duża. Drugą agencją powinna być agencja w danym mieście powszechnie znana, bo wtedy szansa, że dotrze ona do dużego grona osób zainteresowanych kupnem mieszkania (szczególnie tych, które nie korzystają z internetu), będzie większa. Wybierz wstępnie kilka agencji (kilka dużych i kilka mniejszych), skontaktuj się z nimi i zapytaj jakie konkretnie działania podejmą, jeśli zlecisz im sprzedaż twojego mieszkania oraz na jakich warunkach finansowych to zrobią. Dowiedz się, na jakich stronach internetowych umieszczą twoje ogłoszenie. Dowiedz się też, czy zgodzą się, aby kupujący nie płacił prowizji. Kontaktując się z daną agencją, będziesz mógł ocenić, w jaki sposób jej pracownicy odnoszą się do ciebie, na ile dobrze są zorganizowani, sprawni, konkretni, czy dotrzymują obietnic itp. Po tym wstępnym rozpoznaniu zdecyduj się, czy i którym agencjom powierzysz sprzedaż twojego mieszkania.

Ile agencji wynająć? Umowę otwartą możesz podpisać z dowolną liczbą agencji. Nie ma jednak sensu podpisywanie jej ze zbyt dużą liczbą agencji ponieważ: ƒƒ Jest to kłopotliwe. Każdej agencji musisz przekazać komplet informacji o mieszkaniu, podpisać umowę, przekazać klucze. ƒƒ Wszystkie agencje umieszczą ogłoszenie na (przeważnie) tych samych stronach internetowych. Twoje mieszkanie pojawi się więc na wielu stronach internetowych kilkakrotnie (ale z różnymi

149 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

danymi kontaktowymi). Takie zwielokrotnienie twojej oferty może być dla przeglądających ogłoszenia denerwujące. ƒƒ Agencje często wymieniają się ofertami, co powoduje, że zawarcie umowy z jedną agencją oznacza, że i tak twoje mieszkanie będzie oferowane także przez inne agencje. ƒƒ Jest to nieetyczne, bo im więcej agencji zatrudnisz, tym każda z nich będzie miała mniejszą szansę na sfinalizowanie transakcji (a więc i na zarobek). Uważamy, że podpisanie umowy otwartej z dwiema lub co najwyżej z trzema agencjami to rozwiązanie optymalne.

Umowa na wyłączność Takie umowy są zawierane rzadko, stanowią jedynie kilka procent wszystkich umów, podpisywanych przez sprzedających mieszkania. Różnią się one od umów otwartych dwoma zasadniczymi cechami: ƒƒ Umowę taką możesz podpisać tylko z jedną agencją. Ma wtedy ona wyłączność na sprzedaż twojego mieszkania. ƒƒ Prowizja należy się agencji niezależnie od tego, czy sprzedasz mieszkanie znalezionemu przez nią klientowi czy jakiejkolwiek innej osobie. Agencja, z którą się skontaktujesz, będzie cię zapewne namawiać na podpisanie umowy na wyłączność, przekonując cię, że jest to dla ciebie najlepsze rozwiązanie. W rzeczywistości umowa taka jest przede wszystkim korzystna dla agencji, bo: ƒƒ Nie musi ona wtedy konkurować z innymi agencjami, przez co jej szansa na sprzedaż twojego mieszkania (i na zainkasowanie przez nią prowizji) znacznie wzrasta. ƒƒ Nie musi się obawiać, że dokonasz transakcji bez jej udziału i przez to nie otrzyma ona prowizji.

150 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Agencja będzie cię przekonywać, że mając wyłączność na sprzedaż twojego mieszkania bardziej się będzie starać, aby znaleźć nabywcę. Obietnice takie mogą być szczere, musisz jednak zdawać sobie sprawę, że agencja, poza umieszczeniem oferty w swojej kartotece i na portalach internetowych (czyli dokładnie tej samej pracy, którą wykona w przypadku umowy otwartej) prawie niczego więcej poza czekaniem na kontakt od zainteresowanych klientów nie jest w stanie zrobić. No, może niezupełnie niczego, bo może wywiesić w oknach i na balkonach mieszkania plakaty z napisem „mieszkanie na sprzedaż” (plus numer telefonu do kontaktu i nazwa agencji). Przy umowach otwartych agencje tego nie robią, bo boją się, że zostaną ominięte (nabywca sam się skontaktuje ze sprzedającym, bo plakaty zdradzają adres mieszkania). Wywieszenie takich plakatów zwiększa nieco szansę na sprzedaż mieszkania. Umowy na wyłączność podpisuje się zwykle na okres od pół roku do roku. Zawarcie umowy na wyłączność oznacza zazwyczaj, że oferta sprzedaży twojego mieszkania będzie umieszczona w systemie MLS. Oferty mieszkań na sprzedaż umieszczone w tym systemie można przeglądać na: mls

 http://www.mls.org.pl

Z systemem MLS współpracuje blisko 500 agencji nieruchomości. Jeśli którąś z tych agencji odwiedzi klient zainteresowany kupnem to mogą one zaoferować mu także mieszkania umieszczone w tym systemie. Jest to niewątpliwie zaletą systemu MLS i, pośrednio, zaletą umów na wyłączność. Obecnie w systemie MLS znajduje się około 6 tysięcy ofert, co stanowi zaledwie kilka procent wszystkich obecnych na rynku ofert.

151 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Jak sprzedać mieszkanie by zaraz kupić inne?

Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Wstęp Jeśli chcesz się przeprowadzić do większego mieszkania, sprzedając obecne, mniejsze, lub jeśli chcesz mieszkać w mniejszym, bo obecne jest dla ciebie za duże, to na pewno zainteresujesz się treścią tego rozdziału. Inny, dość częsty powód „wymiany” mieszkania, to przeprowadzka do innego miasta. Wcześniejsze dwie części tej książki szczegółowo omawiały zarówno kupno jak i sprzedaż mieszkania lecz w omawianej w tej części sytuacji dochodzi jeszcze jeden, specyficzny element: skoordynowanie obu transakcji w czasie. No i zamiast jednej transakcji z udziałem dwóch stron mamy dwie transakcje z udziałem aż trzech stron. Zadanie, jakie przed tobą stoi, jest więc mocno skomplikowane. Operację sprzedaży jednego mieszkania i zarazem kupna innego możesz rozegrać na dwa sposoby: bez kredytu lub wspomagając się kredytem.

Bez kredytu W następnym rozdziale opiszę najlepszą, moim zdaniem metodę dokonania „wymiany” mieszkania, która oparta jest na (chwilowym) wzięciu kredytu mieszkaniowego. Jeśli jednak nie chcesz lub nie możesz jej zastosować, to pozostają ci inne sposoby: ƒƒ Najpierw sprzedajesz mieszkanie (podpisujesz umowę przedwstępną), ale z odroczonym o jakiś czas (powiedzmy trzy miesiące) terminem zawarcia umowy ostatecznej. A potem szukasz mieszkania do kupienia. Gdy takie znajdziesz, podpisujesz umowę przedwstępną, ale z terminem realizacji z datą o (powiedzmy) tydzień późniejszą niż data sfinalizowania umowy sprzedaży. ƒƒ Najpierw kupujesz mieszkanie (podpisujesz umowę przedwstępną), ale z odroczonym o jakiś czas (powiedzmy trzy miesiące) terminem 153 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

zawarcia umowy ostatecznej. A potem sprzedajesz swoje dotychczasowe mieszkanie. Gdy znajdziesz kupca, podpisujesz umowę przedwstępną, ale z terminem realizacji z datą o (powiedzmy) tydzień późniejszą niż data sfinalizowania umowy kupna. ƒƒ Zaczynasz szukać kupca na swoje mieszkanie i równocześnie szukasz mieszkania do kupienia. Gdy uda ci się wykonać jedno z tych zadań, wtedy negocjujesz w miarę odległy termin sfinalizowania transakcji, by mieć jak najwięcej czasu na wykonanie drugiego zadania. Wszystkie te rozwiązania mają niestety poważne wady: ƒƒ Nie każdy nabywca lub sprzedający mieszkanie zgodzi się na znacznie odroczony termin sfinalizowania transakcji. Z tego powodu trudniej ci będzie sprzedać mieszkanie (a uzyskana kwota będzie niższa), a pula mieszkań, które będziesz mógł brać pod uwagę przy kupnie, się zmniejszy. ƒƒ Gdy najpierw sprzedasz mieszkanie i nie zdążysz kupić nowego – grozi ci wtedy wyprowadzka donikąd. ƒƒ Gdy najpierw kupisz mieszkanie, to może nie starczyć ci czasu na sprzedaż dotychczasowego lokum, i grozi ci strata zaliczki, jaką wpłaciłeś za nowe mieszkanie, bo nie będziesz mieć pieniędzy na jego ostateczny zakup. ƒƒ Nie będziesz mógł skorzystać z tak zwanych okazji (dobre mieszkanie za korzystną cenę). Okazje takie trzeba wykorzystywać szybko. Sprzedający takie mieszkanie na pewno nie zgodzi się na odsunięcie w czasie transakcji ostatecznej, bo łatwo mu będzie znaleźć innego nabywcę, który zapłaci od razu. ƒƒ Świadomość, że musisz się spieszyć z drugą transakcją, wprowadzi nerwową atmosferę, w której trudniej ci będzie podejmować racjonalne decyzje.

154 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Istnieją jeszcze dwie kolejne możliwości rozwiązania problemu „wymiany” mieszkania: ƒƒ Sprzedajesz mieszkanie i wyprowadzasz się z niego do mieszkania wynajętego. Dopiero potem szukasz mieszkania do kupienia. W wynajętym mieszkaniu mieszkasz do momentu zakupu docelowego mieszkania. Oczywiście umowa wynajmu musi przewidywać możliwość szybkiego wypowiedzenia (na przykład w ciągu jednego miesiąca). Znalezienie mieszkania do wynajęcia będzie łatwe, bo nie trzeba go dobierać zbyt starannie – wszak to tylko „stacja przesiadkowa”. ƒƒ Zamiast wynajmowania mieszkania na wolnym rynku, możesz, na czas szukania nowego mieszkania, przeprowadzić się do rodziny (lub znajomych). Jest tylko kłopot z meblami, ale od czego są piwnice i strychy? Prawdopodobnie z czasem (gdy twój pobyt zacznie się przedłużać) goszczący cię domownicy aktywnie się włączą w te poszukiwania. Obie, podane wyżej metody można nazwać metodami „z przesiadką”. Ich wady są następujące: ƒƒ Konieczność wykonania dwóch przeprowadzek zamiast jednej. Oznacza to dodatkowe koszty i większy wysiłek. ƒƒ Konieczność zapłaty za wynajem albo niewygoda wynikająca ze wspólnego zamieszkiwania dwóch rodzin w mieszkaniu przeznaczonym dla jednej. Zalety tych rozwiązań to: ƒƒ Sprzedasz mieszkanie bez nerwowego pośpiechu. ƒƒ Przy kupnie będziesz mógł skorzystać z tak zwanych okazji.

Z kredytem Jeśli masz zdolność kredytową, to operacja sprzedaży dotychczasowego mieszkania i kupno innego może przebiegać o wiele łatwiej, wygodniej.

155 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Pierwszym krokiem jest znalezienie mieszkania do kupienia, a potem kupienie go na kredyt. Jak to zrobić opisaliśmy w pierwszej części tej książki. Sprzedażą poprzedniego mieszkania zaczniesz się zajmować dopiero wtedy, gdy już wprowadzisz się do nowo kupionego. Nie będziesz musiał się bardzo spieszyć, aby zdążyć przed jakąś konkretną datą – choć, oczywiście, im szybciej je sprzedasz, tym mniejsze będą koszty kredytu. Scenariusz ten jest szczególnie sensowny wtedy, gdy przeprowadzasz się do większego mieszkania, więc i tak nie starczy ci raczej pieniędzy ze sprzedaży dotychczasowego (mniejszego) na jego kupno. Oczywiście w momencie sprzedaży poprzedniego mieszkania będziesz chciał spłacić cały kredyt (lub jego znaczną część). Dlatego przy wyborze najkorzystniejszej oferty tego kredytu ważne będą inne jego cechy niż w przypadku, gdy kredyt będziesz spłacać przez kilkadziesiąt lat. Powinien to być kredyt o następujących parametrach: ƒƒ Z jak najmniejszą (najlepiej zerową) prowizją, bo to opłata pobierana na samym początku spłaty kredytu. Nikt ci jej nie zwróci, gdy spłacisz go wcześniej. Przy bardzo szybkiej (w stosunku do okresu kredytowania) spłacie kredytu, prowizja stanowi znaczną część jego całkowitego kosztu. ƒƒ Z jak najmniejszą (najlepiej zerową) opłatą za wcześniejszą spłatę kredytu. Z  powodów oczywistych. Jeśli poinformujesz bank o zamiarze „wymiany” mieszkania, to niewykluczone, że zmieni on swoją standardową ofertę, która przewiduje taką opłatę i cię od niej zwolni. ƒƒ Na możliwie długi okres, bo wtedy będziesz mniej obciążony ratami kapitałowymi. Kapitał i tak wkrótce spłacisz (w całości lub w znacznej części), gdy sprzedasz mieszkanie. ƒƒ Spłacany w ratach równych, bo są one w początkowym okresie spłaty zdecydowanie niższe. W przypadku szybkiej, przedterminowej spłaty kredytu jego koszt jest praktycznie taki sam i dla rat równych i dla rat malejących.

156 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

ƒƒ Kredyt w walutach obcych, bo jest on z reguły znacznie niżej oprocentowany niż złotówkowy. Przy krótkim okresie spłaty ryzyko kursowe przed którym wcześniej przestrzegałem (groźne przy kilkudziesięcioletnim okresie spłaty) jest minimalne. Jeśli zaciągniesz kredyt w banku po to, aby przeprowadzić „wymianę” mieszkania według opisanego powyżej scenariusza, to prawie wszystkie nasze wcześniejsze rady dotyczące zaciągania kredytu mieszkaniowego pozostają aktualne. Jedyna różnica to, właśnie omówione, kryteria doboru najlepszej oferty.

157 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Apel do czytelników

Będę wdzięczny jeśli prześlesz mi swoje uwagi o tej książce. Co byś w niej zmienił, uzupełnił? Co ci się najbardziej podobało, a co najmniej? Czego w niej zabrakło a czego było zbyt dużo? Jeśli miałeś jakieś ciekawe doświadczenia związane z kupnem lub sprzedażą mieszkania – opisz je i do mnie przyślij. Postaram się je wykorzystać w kolejnym wydaniu tej książki. Korespondencję proszę kierować pod adresem pocztowym: Jacek Chołoniewski, Wydawnictwo Estymator, ul. Górskiego 3 / 26A, 00-033 Warszawa lub e-mailowym: [email protected]

158 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Podziękowania

Dziękuję Związkowi Banków Polskich za udostępnienie i zezwolenie na publikację danych zawartych w raportach AMRON – SARFiN. Dziękuję wszystkim wymienionym poniżej osobom za przeczytanie roboczej wersji tej książki i za cenne uwagi: Piotr Rakowski, Jacek Gieorgica ,Tomasz Szpila, Krzysztof Jahn, Andrzej Rutkowski, Tomasz Hakenberg, Jerzy Krajewski , Anna Bugalska, Kazimierz Lewartowski, Katarzyna Kałaska, Benedykt Wojcieszak, Iwona Białas.

159 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Słowniczek Akt notarialny umowa sprzedaży mieszkania

Urzędowy dokument sporządzony przez notariusza i  w  jego obecności podpisany przez kupującego i sprzedającego mieszkanie potwierdzający dokonanie sprzedaży mieszkania. Transakcja sprzedaży mieszkania musi być zawarta w formie aktu notarialnego (inaczej jest nieważna).

Amfilada

Pokój w  amfiladzie to pokój przechodni, czyli stanowiący jedyne dojście do innego pokoju.

Antresola

Wyższy poziom w pomieszczeniu, które jest na tyle wysokie, że zostało podzielone na dwa poziomy.

Biuro Informacji Kredytowej

Spółka akcyjna, której udziałowcami są banki. Zbiera i  udostępnia informacje o wszelkich kredytach i pożyczkach oraz limitach debetowych i kredytowych posiadanych w bankach przez poszczególne osoby.

Całkowity koszt kredytu Suma wszystkich opłat na rzecz banku w ciągu całego okresu spłacania kredytu mieszkaniowego. Największy udział w całkowitym koszcie kredytu mają odsetki, których wysokość zależy od jego oprocentowania.

160 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Cena 1 m2 mieszkania

Cena mieszkania podzielona przez jego liczbę metrów kwadratowych jego powierzchni.

Cena ofertowa mieszkania

Cena żądana za mieszkanie przez sprzedającego.

Cena transakcyjna mieszkania

Cena faktycznie zapłacona za mieszkanie. Jest ona zazwyczaj niższa od ceny ofertowej o kilka do kilkunastu procent.

Ciemna kuchnia

Kuchnia bez okien.

Deweloper

Firma budująca domy mieszkalne na sprzedaż.

Dźwignia finansowa

Wzięcie kredytu mieszkaniowego większego niż rzeczywiście potrzebny i zainwestowanie dodatkowej kwoty na rynku finansowym (w akcje, obligacje lub inne walory).

Hipoteka

W języku prawników: ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości. Jest to także tytuł jednego z działów księgi wieczystej dotyczącej danego mieszkania, gdzie zapisuje się informację, że pod zastaw tego mieszkania wzięto kredyt w banku, oraz jaki to był bank i jaki kredyt.

Komórka lokatorska

Przynależne do mieszkania, dodatkowe pomieszczenie, do którego jest dostęp z klatki schodowej lub z poziomu garaży.

Kondygnacja

Numer piętra, ale o jeden większy od tradycyjnej numeracji. Na przykład parter to pierwsza kondygnacja. Pierwsze piętro to druga kondygnacja. Piwnica to kondygnacja minus jeden. Zerowa kondygnacja nie istnieje.

161 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Kredyt mieszkaniowy

Kredyt bankowy przeznaczony na kupno mieszkania, którego zabezpieczeniem jest to właśnie mieszkanie. Zwany też kredytem hipotecznym, bo fakt jego wzięcia odnotowuje się w księgach wieczystych w dziale „hipoteka”.

Księgi wieczyste

Państwowy (prowadzony przez sądy) rejestr nieruchomości (między innymi mieszkań). Ich zawartość jest jawna. Są dostępne w Internecie na stronie http://ekw.ms.gov.pl

Loggia

Wnęka otwarta na zewnątrz budynku, rodzaj obudowanego balkonu.

Lokal mieszkalny

Mieszkanie.

Lokalizacja

Okolica, w której znajduje się budynek mieszkalny. Zarówno ta bliższa okolica (teren bezpośrednio przylegający do budynku, budynki sąsiednie, ulica przy której stoi) jak i dalsza (sąsiednie ulice, dzielnica). Niektórzy uważają lokalizację za bardzo ważną cechę mieszkania.

Lokum

Mieszkanie. Od łacińskiego słowa locum oznaczającego miejsce.

LTV

Liczba wyrażona w procentach określająca, na jaką część ceny mieszkania brany jest kredyt. Gdy LTV wynosi 100%, to kredyt pokrywa całą tę cenę.

Marża

Parametr używany przez banki do obliczania oprocentowania kredytu mieszkaniowego. Poziom tego oprocentowania to wskaźnik WIBOR plus marża. Marża pozostaje stała przez cały okres spłaty kredytu.

162 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Metraż

Powierzchnia mieszkania w metrach kwadratowych.

Mieszkanie

Zgodnie z odpowiednią ustawą jest to: zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.

Mieszkanie bezczynszowe

Określenie mieszkania, w którym opłaty za ogrzewanie, wywóz śmieci, wodę, kanalizację, remonty itp. są rozliczane na bieżąco, po kosztach, a administrowaniem budynkiem zajmują się sami lokatorzy.

Mieszkanie hipoteczne

Potoczna nazwa mieszkania, które jest odrębną własnością.

Mieszkanie spółdzielcze Według prawników, mieszkanie takie nie własnościowe jest własnością, a tylko niepełnym prawem majątkowym. W praktyce nie różni się ono od mieszkania będącego odrębną własnością. MLS

System informacji o  nieruchomościach wystawionych na sprzedaż, których właściciele podpisali z  agencją nieruchomości umowę na wyłączność. Dostępny na: http://www.mls.org.pl

Nieruchomości

Mieszkania, domy, działki budowlane. Nic dziwnego, że nazywa się je nieruchomościami, bo przecież nie da się ich przenieść w inne miejsce.

163 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Notariusz

Prawnik upoważniony przez ministra sprawiedliwości do sporządzania aktów notarialnych i do innych czynności notarialnych.

Odwrócona hipoteka

Sprzedaż własnego mieszkania funduszowi hipotecznemu (w przyszłości także bankowi) w zamian za dożywotnią, płatną co miesiąc rentę. W momencie śmierci właściciela mieszkania przejmuje je fundusz (bank).

Oficyna

Część budynku, której okna są skierowane na podwórze a nie na ulicę i do której nie ma dostępu bezpośrednio z ulicy, ale przez bramę lub od podwórza.

Oprocentowanie kredytu mieszkaniowego

Procentowo określona, roczna stawka płaconych bankowi odsetek od kredytu mieszkaniowego.

Pawlacz

Schowek pod sufitem.

Pomieszczenie przynależne

Pomieszczenia związane z lokalem ale nie służące do celów mieszkalnych: piwnica, komórka lokatorska, garaż. Powinny być wpisane w księdze wieczystej.

Portal internetowy

Internetowy serwis informacyjny.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami

Osoba, która uzyskała licencję zawodową tego typu przyznaną przez Państwową Komisje Kwalifikacyjną. Każda firma oferująca pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (agencja nieruchomości) powinna zatrudniać co najmniej jednego licencjonowanego pośrednika.

164 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Powierzchnia wspólna

Cześć budynku, która jest użytkowana przez wszystkich jego mieszkańców. Obejmuje ona: klatki schodowe, korytarze, windy, pomieszczenia na wózki, rowery itp.

Prowizja agencji nieruchomości

Wynosi zazwyczaj od 2% do 3% ceny mieszkania. Płaci się ją tylko wtedy, gdy agencja doprowadzi do transakcji kupna-sprzedaży mieszkania. Niektóre agencje nie pobierają prowizji od kupującego a jedynie od sprzedającego.

Prowizja za udzielenie kredytu mieszkaniowego

Wynosi ona zazwyczaj od 1% do 5% wartości kredytu. Czasem (zazwyczaj w okresie promocji) wynosi 0%. Płaci się ją jednorazowo przy uruchamianiu kredytu. Jest pobierana przez bank udzielający kredytu.

Rama H

Technologia budowy domów mieszkalnych. Najpierw powstaje szkielet domu wykonany z żelbetowych belek. Belki te są ułożone zarówno pionowo jak i poziomo, czyli tak, jak w ramie do obrazu i w literze H. Na takiej, ażurowej konstrukcji umieszcza się płyty stropowe oraz wbudowuje ściany zewnętrzne budynku oraz ścianki działowe.

Raty malejące

Pożyczony na mieszkanie kapitał jest spłacany przez cały okres kredytowania w tym samym tempie. Część kapitałowa każdej raty jest więc niezmienna przez cały okres spłaty kredytu. Wraz z upływem czasu (i zmniejszania się pozostałego do spłaty kapitału) maleje natomiast drugi, odsetkowy składnik raty.

165 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Raty stałe

Tempo spłacania kapitału jest tak dobrane, aby kolejne raty spłacanego kredytu były w  przybliżeniu takie same. Dlatego najpierw jest małe a potem stopniowo rośnie. Przy ratach stałych całkowity koszt kredytu mieszkaniowego jest wyraźnie większy niż przy ratach malejących.

Rozkład mieszkania

Sposób, w jaki powierzchnia mieszkania jest podzielona na poszczególne pomieszczenia. Mieszkanie mające dobry rozkład to mieszkanie rozkładowe.

Rynek pierwotny

Nowe mieszkania wystawione na sprzedaż. Wybudowane przez dewelopera lub spółdzielnię mieszkaniową.

Rynek wtórny

Używane mieszkania wystawione na sprzedaż.

Ryzyko kursowe

Ponosisz je wtedy, gdy wziąłeś kredyt mieszkaniowy w walucie obcej, a nie w złotówkach. W momencie brania kredytu, nie da się określić, jak duże jest to ryzyko, i jakimi, ewentualnymi stratami finansowymi grozi.

Spółdzielnia

Dobrowolne zrzeszenie dowolnej liczby osób, które są określane jako członkowie spółdzielni.

Spółdzielnia mieszkaniowa

Spółdzielnia powołana do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jej członków.

Spread

Różnica pomiędzy kursami kupna i sprzedaży jakiejś obcej waluty. Parametr ważny dla osób spłacających kredyt zaciągnięty w walucie innej niż złotówka.

166 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Stan deweloperski

Mieszkanie w takim stanie nie ma drzwi wewnętrznych, podłóg (ale jest wylewka pod nie) oraz wyposażenia kuchni i łazienki (ale są wyprowadzenia do jego zainstalowania).

Stan surowy otwarty

Są tylko mury i dach.

Stan surowy zamknięty

Stan surowy otwarty plus okna i  drzwi zewnętrzne.

Suterena

Mieszkanie, którego podłoga jest poniżej poziomu gruntu.

Ślepa kuchnia

Kuchnia bez okien.

Świadectwo energetyczne

Dokument określający zapotrzebowanie danego mieszkania na energię nieodnawialną.

Taksa notarialna

Opłaty pobierane przez notariusza za wykonywane przez niego czynności.

Umowa na wyłączność

Umowa zawarta przez sprzedającego mieszkanie z agencją nieruchomości, określająca zasady współpracy z nią. Można ją zawrzeć tylko z jedną agencją.

Umowa otwarta

Umowa zawarta z agencją nieruchomości przez sprzedającego mieszkanie określająca zasady współpracy z nią. Można podpisać wiele takich umów z różnymi agencjami.

167 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Weksel in blanco

Kawałek papieru wyrażający zobowiązanie jego wystawcy do zapłaty pewnej (na razie nieokreślonej) kwoty konkretnej osobie. Kwota ta może być wpisana zgodnie z treścią innego dokumentu: porozumienia wekslowego. Weksel in blanco jest czasem stosowany przez banki jako dodatkowe (oprócz hipoteki) zabezpieczenie kredytu mieszkaniowego.

WIBOR

Poziom oprocentowania pożyczek złotówkowych udzielanych sobie nawzajem przez polskie banki.

Wielka płyta

Nazwa technologii budowania domów, która polega na ich montowaniu z gotowych, betonowych płyt. Pełnią one podwójną rolę: tworzą konstrukcję nośną całego budynku a także pełnią rolę ścian zewnętrznych domu oraz ścian działowych wewnątrz niego.

Wniosek kredytowy

Obszerny formularz, który składasz w banku ubiegając się o kredyt mieszkaniowy.

Wspólnota mieszkaniowa

Tworzą ją wszyscy właściciele mieszkań i innych lokali w jednym lub w większej liczbie budynków. Decyduje o wszystkich sprawach związanych z tym budynkiem (budynkami). Nie trzeba jej zakładać, bo powstaje z mocy prawa.

Wysoki parter

Mieszkanie, mimo że położone na parterze, to jednak wyraźnie powyżej poziomu gruntu.

168 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Wyszukiwarka internetowa

Strona internetowa służąca do wyszukiwania informacji w internecie. Na przykład http://www.google.pl lub http://www.szukacz.pl

Zdolność kredytowa

Maksymalna kwota, jaką dany bank zechce pożyczyć konkretnej osobie, która chce uzys­ kać kredyt na zakup mieszkania.

169 Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

patronem głównym tej książki jest www.BooksOn.pl oferujący dobre książki za pół ceny

Reklamy

Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]

Jesteś zainteresowany doradztwem przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości? Potrzebujesz wyceny? Firma Wyceny i Ekspertyzy Sp. z o.o. działa na polskim rynku od 2001 roku. Specjalizuje się w wycenie nieruchomości oraz świadczy usługi doradcze. Wyceny i Ekspertyzy Sp. z o.o. Pl. Konstytucji 3 lok. 66 tel. (22) 403 43 40

00-647 Warszawa e-mail: [email protected] fax (22) 403 43 31

Kupujesz? Sprzedajesz? Poznaj prawdziwą wartość! Sprawdź aktualną wartość mieszkań i domów na

www.e-wyceniarka.pl E-wyceniarka to pierwszy polski, bezpłatny portal internetowy do określania wartości nieruchomości.

Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]