Investiciona mogućnost: Genex kula

Citation preview

TEASER

INVESTICIONA MOGUĆNOST

GENEX KULA

TEASER - Genex Kula________________________________________________________________________

Sadržaj

PREDMET PRODAJE ......................................................................................3 OPŠTE INFORMACIJE .....................................................................................3 Srbija ......................................................................................................3 Beograd ...................................................................................................4 SAOBRAĆAJNA POVEZANOST ...........................................................................4 BEOGRADSKO TRŽIŠTE NEKRETNINA I TRŽIŠNA POZICIJA GENEX KULE ...........................4 LOKACIJA..................................................................................................4 OPIS OBJEKATA I SADRŽAJA ............................................................................5 KONFIGURACIJA ZGRADE I SPECIFIKACIJA PROSTORA...............................................7 RAZLOZI ZA INVESTICIJU .............................................................................. 10 KONTAKTI ............................................................................................... 10

2

TEASER - Genex Kula________________________________________________________________________

PREDMET PRODAJE Investiciona mogućnost se odnosi na sticanje vlasništva nad imovinskom celinom Kompanije “Generalexport” d.p. Beograd, u restrukturiranju – “GENEX KULA” putem javne licitacije. Imovinska celina «GENEX KULA» koja je Predmet prodaje sastoji se od nepokretnosti: 1. Genex kula 2. Garaža i 3. Adaptirani poslovni prostor, i i prateće pokretne imovine, prema Programu restrukturiranja Kompanije «Generaleksport».

Predmet prodaje: • Objekat Genex kula: predstavlja Zgradu poslovnih usluga u Beogradu, Narodnih heroja br. 43, prizemlje+mezanin+38 spratova, ukupne površine od 15.879,95m2, na katastarskoj parceli broj 1196, list nepokretnosti broj 3538, KO Novi Beograd; • Garaža u Beogradu, Narodnih heroja br. 43, ukupne površine 6.445m2, na katastarskoj parceli 1173/2, list nepokretnosti 3141, KO Novi Beograd; • Adaptirani poslovni prostor u potkrovlju Stambene kule u Narodnih heroja br. 41a i 41 b ukupne korisne površine 216,63 m2 na kat.parceli 1194 KO Novi Beograd.

OPŠTE INFORMACIJE Srbija















Površina: 88,361 km² Br. stanovnika: 7.5 mil. (popis 2002. godine) Klima - Kontinentalna Srbija prolazi kroz značajne političke reforme i tranziciju prema tržišnoj ekonomiji BDP se više nego udvostručio u periodu od 2001. do 2009. godine BDP per capita - rast sa 1,7 na 4,6 hiljada Evra između 2001. i 2008. godine Stopa inflacije u 2008. godini iznosila je 6,8% Kreditni rejting dugoročnog zaduživanja zemlje "BB-", a kreditni rejting kratkoročnog zaduživanja zemlje "B" (Standard & Poor's Report, mart 2008. godine) Porez na dobit korporacije: 10% i PDV 18% (PDV na smeštajne usluge iznosi samo 8%) Smešten na Panevropskom Koridoru X visokog prioriteta

3

TEASER - Genex Kula________________________________________________________________________

Beograd o o o o o o

Glavni grad Srbije površine od 3,224 km² Stanovništvo: 1,57 miliona (popis 2002) Klima - umereno kontinentalna Prosečna dnevna temperatura: 11,7°C Beograd čini oko 31% srpskog BDP-a i 30,8% ukupno zaposlenog stanovništva (2008. godina) Beograd učestvuje sa 48,8% srpskog uvoza i 22,7% srpskog izvoza (2008. godina)

SAOBRAĆAJNA POVEZANOST o o o o

Drumski saobraćaj: smešten na Panevropskom Koridoru 10 od visoke važnosti i autoputem povezan sa velikim susednim gradovima Železnički saobraćaj: povezan sa svim velikim evropskim gradovima, ali železnička infrastruktura zahteva modernizaciju Potencijal reke: Beograd ima dve plovne reke: Dunav i Savu sa 225 km sigurnih plovnih puteva Vazdušni saobraćaj: Aerodrom je smešten 18 km od centra grada

BEOGRADSKO TRŽIŠTE NEKRETNINA I TRŽIŠNA POZICIJA GENEX KULE

Osnovna konkurentska prednost ove imovine je njegov imidž, izvrsna lokacija (poslovna zona Novog Beograda), koja se nalazi u neposrednoj blizini autoputa i aerodroma, a ujedno je udaljena 10 minuta vožnje od centra grada. Imovina se nalazi u blizini dva vodeća hotela Beograda, i ima zadovoljavajući nivo sigurnosti i dobre tehničke predispozicije (digitalni centar, cable internet, air conditioning, itd.) Pored ovih ključnih prednosti i vrlo povoljne cene najma poslovanje može rezultirati u zadovoljavajućem nivou zauzetosti kapaciteta na srednji rok.

LOKACIJA

Genex Biznis Kula trenutno ima funkciju sedišta Genex-a i ICG-a. Nalazi se na Novom Beogradu, u blizini glavnog autoputa koji povezuje Beograd sa državnom granicom Srbije i Hrvatske (na zapadu), i drugim najvažnijim gradovima Srbije na istoku preko obližnje glavne petlje. Sa više od 30 spratova, ovaj objekat je lako uočljiv sa svih strana i predstavlja vizuelni orijentir na ulazu u grad. Ulaz u zgradu je iz Ulice Narodnih Heroja br. 43. Dizajniran u tipičnom stilu sedamdesetih godina, uprkos očiglednim znakovima habanja, još uvek se relativno dobro uklapa sa neposrednom okolinom. Beogradska Arena za sportove u dvorani sa kapacitetom od 20,000 sedišta je na udaljenosti od nekoliko minuta dok je međunarodni aedrom „Nikola Tesla“ na 15 minuta vožnje od ovog objekta.

4

TEASER - Genex Kula________________________________________________________________________

1 3 2

4

1

STARI GRAD

2

ŠIRI CENTAR GRADA

3

NOVI BEOGRAD

4

GENEX KULA

OPIS OBJEKATA I SADRŽAJA Genex Kula se nalazi u ulici Narodnih Heroja na Novom Beogradu. Genex Kula je zgrada sa 38 spratova (bez prizemlja, mezzanina, podruma i krova), koju je projektovao arhitekta Mihajlo Mitrović 1977. godine, a izgrađena je 1980. godine. Objekat je u potpunosti u funkciji. Zgrada je tipična visoka višespratnica iz kasnih sedamdesetih/ranih osamdesetih i sastoji se od 2 kule jednostavnog pravouganog oblika. Kule su povezane na samom vrhu. Predmet prodaje ne predstavlja stambena kula. Bruto površina zgrade je 23.739,32 m² (prema potvrdi o vlasništvu) dok 15.879,95 m² kvadratnih metara predstavlja komercijalni prostor izdat u zakup, od čega treća lica koriste 5.063,85 m², dok ICG i njegova zavisna preduzeća koriste preostalih 10.816,1 m² ( ICG 9.339,43 m², ICTT d.o.o. - 1.220,1, i ICG Multimedia - 256,56 m²). Takođe, u okviru Kule se nalazi i garaža i dva restorana, jedan u suterenu, a drugi na vrhu zgrade. Iako od otvaranja ovog objekta nije bilo značajnih ulaganja u renoviranje i/ili obnovu, Genex Kula je još uvek u relativno dobrom stanju, imajući u vidu njene godine starosti. Lokacija objekta je izuzetno povoljna, u blizini auto puta.

5

TEASER - Genex Kula________________________________________________________________________

Pretežno zbog izuzetno dobre lokacije, pod uslovom da se obavi temeljno renoviranje i obnova, ovaj objekat može da predstavlja još uvek jednu od traženijih poslovnih nekretnina u Beogradu. Arhitektonski koncept zgrade obezbeđuje osnovnu funckionalnost prostora. Uopšte, prostor zgrade može da se podeli na 5 funkcionalnih oblasti: podrum, prizemlje, mezanin, 22 sprata kancelarijskog prostora i krov. Osim kancelarijskog prostora, ovaj objekat nudi javnu garažu, dva restorana, jedan u prizemlju, a drugi na vrhu zgrade. Uprava restorana je interna, od strane CG Ugostiteljsta, jednog od profitnih centara ICG-a.

Genex Kula Kategorija

Jednako ***

Tip objekta

Poslovne kancelarije

Pozicioniranje

Moderni poslovni centar na Novom Beogradu

Lokacija

Beograd (Novi Beograd)

Godina izgradnje (renoviranja)

1980.

Bruto razvijena površina Neto površina pod zakupom – poslovni prostor m2

m2

Bruto razvijena površina – po spratu Podrum Prizemlje

23.739,32 15.879,95 Bruto razvijena površina –po spratu

m2

6.445,00

27 sprat

535,15

696,68

28 sprat

560,59

Mezanin

294,02

29 sprat

504,35

1 - 5 sprat

505,01 svaki

30 sprat

200,39

6, 7, 8, 9 sprat

533,77 svaki

31 sprat

507,02

536,44

32 sprat

40,31

11, 12, 13, 14, 15 sprat

537,63 - 537,95 svaki 33 sprat

111,94

16, 17, 18, 19 sprat

538,59 - 539,23 svaki 34 sprat

101,94

539,23 svaki

35 sprat

180,43

539,48

36 sprat

28,54

10 sprat

20,21 sprat 21 sprat 22, 23, 24, 25, 26 sprat

568,47 - 569,25 svaki 37, 38 sprat

60,17

Restorani i barovi (sedišta/kuveri/povšina ) Restoran

Y

Opis lokacije Genex Kula, višespratnica sa 38 spratova u Beogradu, izgrađena 1980. godine. Sastoji se od dve kule koje su povezane sa kružnim restoranom na vrhu. Visina Kule je 115 metara i trenutno je najveća višepratnica u Beogradu. Genex Grupa se nalazi u jednoj od kula, dok druga kula se koristi za rezidencijalne potrebe. Na kružnom vrhu nalazi se rotirajući restoran. Zgrada se nalazii u opštini Novi Beograd. Stambena kula ne predstavlja Predmet prodaje. .

6

TEASER - Genex Kula________________________________________________________________________

KONFIGURACIJA ZGRADE I SPECIFIKACIJA PROSTORA Ukupna površina Genex Biznis Kule iznosi 23.739,32 m², od čega je 15.879,95 m² trenutno pod zakupom. Detaljna specifikacija prostora je prikazana u sledećoj tabeli: Genex Poslovna Kula – Specifikacija površina R. br.

Površina u m²

Prostorija

1 2 3 4 5

Suteren restoran garaža i servis zdrastvena stanica računski centar služba održavanja

6 7 8 9 10

Donje prizemlje - visoki deo visoki deo glavna mašinska sala garaža rashladna stanica trafostanica

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35

Prizemlje Mezanin I sprat II sprat III sprat IV sprat V sprat VI sprat VII sprat VIII sprat IX sprat X sprat XI sprat XII sprat XIII sprat XIV sprat XV sprat XVI sprat XVII sprat XVIII sprat XIX sprat XX sprat XXI sprat XXII sprat XXIII sprat

895,33 3.130,42 201,38 464,79 307,82 4.999,74 437,63 659,26 19,50 178,85 149,68 1.444,92 696,68 294,02 505,01 505,01 505,01 505,01 505,01 533,77 533,77 533,77 533,77 536,44 537,63 537,63 537,95 537,95 537,95 538,59 538,91 538,91 539,23 539,23 539,23 568,47 568,47

7

TEASER - Genex Kula________________________________________________________________________

R. br. 36 37 38 39

40 41

Površina u m² 568,47 569,25 568,5 353,87 210,80 96,71 4,31 2,38 7,70 5,32 26,65 34,79

Prostorija XXIV sprat XXV sprat XXVI sprat Potkrovlje I Sala Hol Tehnička soba Garderoba WC muški WC ženski Terasa Potkrovlje II Sala XXIX sprat Poslovni prostor

27,71

42

XXX sprat Sala

90,40

43

XXXI sprat Sala XXXII sprat Poslovni prostor XXXIII sprat Poslovni prostor XXXIV sprat Poslovni prostor XXXV sprat Poslovni prostor XXXVI sprat Restoran XXXVII sprat Prateći tehnički prostor XXXVIII sprat Prateći tehnički prostor XXXIX sprat Poslovni prostor UKUPNO

90,40

44 45 46 47 48 49 50 51

20,16 20,16 73,66 73,66 152,14 29,80

30,23 23.739,32

Zbog činjenice da je specifikacija većine kancelarijskog prostora gotovo identična, specifikacija prostora karakterističnih spratova je data u sledećim tabelama:

8

TEASER - Genex Kula________________________________________________________________________

Prizemlje – Specifikacija površina

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 TOTAL:

OBJEKTI Predvorje Hodnici Stepenište sa pomoćnim liftovima Stepenište sa pomoćnim liftovima Portirnica Portirnica Prednji deo + magacin Toalet Toalet Magacin Magacin Garderoba Garderoba Lift Lift Kopirnica Pošta Arhiva

Površina m² 186 255,94 23,64 23,64 22,14 10,97 9,6 6,72 6,72 7,71 7,71 5,11 5,11 5,74 5,74 56,3 38,78 19,11 696,68

Kancelarijski prostor na spratu - specifikacija površina

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 TOTAL:

SADRŽAJI Stepenište sa pomoćnim liftovima Stepenište sa pomoćnim liftovima Prednji deo Kancelarija direktora Kancelarija sekretarice Kancelarija direktora Prilaz Poslovni prostor Beograd Kancelarija Hodnik Kancelarija Poslovni prostor Zemun Toalet Toalet Magacin Magacin Garderoba Garderoba Lift Lift

Površina m² 23,64 23,64 45,34 26,84 26,65 24,6 32,12 55,2 19,58 6,54 19,58 151,78 6,66 6,66 7,71 7,71 4,64 4,64 5,74 5,74 505,01

9

TEASER - Genex Kula________________________________________________________________________

Kao što je već ranije pomenuto, razni profitni centri ICG-a i njegove filijale su zakupili najveći broj kancelarija ovog objekta (67,6% od ukupno raspoloživog kancelarijskog prostora), i plaćaju mesečnu zakupninu ispod tržišne cene. Međutim, zakupci preostalih 32,4% od ukupnog raspoloživog kancelarijskog prostora plaćaju zakup po tržišnoj ceni.

RAZLOZI ZA INVESTICIJU

  

Jedinstvena prilika za ulazak na beogradsko tržište nekretnina Prilika za sticanje vlasništva nad poslovnom imovinom na odličnoj lokaciji Uz odgovarajuće investicije ova imovina bi mogla postati jedna najreprezentativnijih i najtraženijih poslovnih zgrada u Beogradu.

od

KONTAKTI Milovan Popović Revizorski partner BDO d.o.o Knez Mihailova 10/III 11000 Beograd, Srbija Tel: (381 11) 3281 288/367/399/411/454/462; Fax: (381 11) 3281 808; Mob: (381 63) 254 202; www.bdo.co.rs Darko Spasić Spasic & Partners Gospodar Jovanova 73 11 000 Beograd, Srbija T / F: + 381 11 26 33 872 + 381 11 32 83 677 E-mail: [email protected]

Miroslav Dragičević, Glavni Partner Horwath Consulting Zagreb Savska cesta 144 A 10 000 Zagreb, Hrvatska T / F : + 385 1 48 77 200, 48 77 205; E-mail: [email protected] Horwath Consulting Zagreb, BDO d.o.o. i Spasić & Partneri pripremili su ovaj dokument sa dužnom pažnjom. Horwath Consulting Zagreb, BDO BC EXCEL i Spasić & Partneri ne prihvataju nikakvu odgovornost za sadržaj ili interpretaciju predstavljenih informacija. Potencijalni investitori trebaju provesti vlastite analize, financijske planove i zaključke.

10